Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[ANdrode]

N1ckk schreef op dinsdag 13 augustus 2019 @ 07:04:
[...]
@ANdrode Mja, buitenlanders zien heel de randstad toch praktisch als groot Amsterdam

Jongeren ook. Afgestudeerde eind twintigers die woningdelen doen dat ook in Amersfoort.
Hoewel in dat soort steden de beperking voor maximaal twee volwassenen op één adres misschien ook al speelt

Grootste issue is de inkomenszekerheid die verhuurders eisen. Normen zoals "iedere bewoner moet 60% van de norm van huur verdienen" en problemen met overschrijven van contract naar nieuwe hoofdhuurder zorgen er voor dat woningdelen niet mogelijk is.

Zonder die zekerheid zit je in de kwaliteit en prijsklasse van studentenkamer (dus 550 voor 8m² in een grote stad).

[Harrie_]

ANdrode schreef op dinsdag 13 augustus 2019 @ 09:10:
[...]
Grootste issue is de inkomenszekerheid die verhuurders eisen. Normen zoals "iedere bewoner moet 60% van de norm van huur verdienen" en problemen met overschrijven van contract naar nieuwe hoofdhuurder zorgen er voor dat woningdelen niet mogelijk is.
[...]

Lastige kwestie is dat. Enerzijds stellen die verhuurders ridicule eisen, anderzijds is de huurder in Nederland zo goed beschermd dat je als verhuurder wel degelijk een probleem hebt wanneer de huurder(s) de huur niet meer kan ophoesten. In het buitenland zie je dat iemand na 2 aanmaningen gewoon linea recta uit huis wordt gezet...

[ANdrode]

Harrie_ schreef op dinsdag 13 augustus 2019 @ 09:27:
[...]
Lastige kwestie is dat. Enerzijds stellen die verhuurders ridicule eisen, anderzijds is de huurder in Nederland zo goed beschermd dat je als verhuurder wel degelijk een probleem hebt wanneer de huurder(s) de huur niet meer kan ophoesten. In het buitenland zie je dat iemand na 2 aanmaningen gewoon linea recta uit huis wordt gezet...

Ik vind het beschermen van huurders en kopers (door een maximum percentage van huur/hypotheek ten opzichte van inkomen op te stellen) goed.

Alleen zijn de huizenprijzen en inkomen zover uit elkaar gegroeid dat dezelfde regels woningdelen voor (WO-starters, met een baan) nu lastig maken. Wat in mijn ogen een ongewenst effect is.

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op dinsdag 13 augustus 2019 @ 09:27:
[...]


Lastige kwestie is dat. Enerzijds stellen die verhuurders ridicule eisen, anderzijds is de huurder in Nederland zo goed beschermd dat je als verhuurder wel degelijk een probleem hebt wanneer de huurder(s) de huur niet meer kan ophoesten. In het buitenland zie je dat iemand na 2 aanmaningen gewoon linea recta uit huis wordt gezet...

Waar baseer je dat op? Je raakt wat geld kwijt en maakt kosten, maar in Nederland kun je een wanbetalende huurder ook gewoon aanspreken en uitzetten. Zelfs woningbouwverenigingen doen dat met hun sociale huur.

[ASW1]

N1ckk schreef op dinsdag 13 augustus 2019 @ 07:04:
[...]

Zal je meteen terug zien in de huren denk ik.

Dat lijkt me sterk, je zult het wel meteen terug zien op de koopmarkt.
Op termijn heeft het natuurlijk ook op de huurmarkt een dempend effect want verhuurders zullen voor de lange termijn moeten gaan wanneer het onaantrekkelijk wordt om snel te kopen en te verkopen.

[Harrie_]

Verwijderd schreef op dinsdag 13 augustus 2019 @ 09:55:
[...]

Waar baseer je dat op? Je raakt wat geld kwijt en maakt kosten, maar in Nederland kun je een wanbetalende huurder ook gewoon aanspreken en uitzetten. Zelfs woningbouwverenigingen doen dat met hun sociale huur.

Een huurder moet eerst drie maanden huurachterstand hebben voordat er een ontruimingsprocedure gestart kan worden bij de rechtbank. Die ontruimingsprocedure gaat ook weer wat tijd overheen, besluit de huurder tijdens de ontruimingsprocedure toch weer (iets) te betalen dan gaat de procedure weer van de hand, etc. In de praktijk zie je dat toch zeker een half jaar bezig bent met een wanbetalende huurder. Daarbij komt ook nog eens dat evt. herstelkosten in de woning ook niet meer te verhalen zijn omdat de (voormalig) huurder niet eens de huur heeft kunnen betalen, laat staan kosten voor herstel.

Dus ja, je kunt inderdaad een huurder aanspreken en uitzetten, alleen het kost zoveel ellende dat de verhuurder zich wil indekken met allerlei ridicule inkomenseisen...

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op dinsdag 13 augustus 2019 @ 10:08:
[...]


Een huurder moet eerst drie maanden huurachterstand hebben voordat er een ontruimingsprocedure gestart kan worden bij de rechtbank. Die ontruimingsprocedure gaat ook weer wat tijd overheen, besluit de huurder tijdens de ontruimingsprocedure toch weer (iets) te betalen dan gaat de procedure weer van de hand, etc. In de praktijk zie je dat toch zeker een half jaar bezig bent met een wanbetalende huurder. Daarbij komt ook nog eens dat evt. herstelkosten in de woning ook niet meer te verhalen zijn omdat de (voormalig) huurder niet eens de huur heeft kunnen betalen, laat staan kosten voor herstel.

Dus ja, je kunt inderdaad een huurder aanspreken en uitzetten, alleen het kost zoveel ellende dat de verhuurder zich wil indekken met allerlei ridicule inkomenseisen...

Precies dit bedoelde ik, ik las je stuk eerst alsof het onmogelijk is om van een wanbetalende huurder af te komen in Nederland.

[N1ckk]

ASW1 schreef op dinsdag 13 augustus 2019 @ 10:06:
[...]

Dat lijkt me sterk, je zult het wel meteen terug zien op de koopmarkt.
Op termijn heeft het natuurlijk ook op de huurmarkt een dempend effect want verhuurders zullen voor de lange termijn moeten gaan wanneer het onaantrekkelijk wordt om snel te kopen en te verkopen.

Fair point, ik denk dat je gelijk hebt.

[Wilke]

https://www.nu.nl/klimaat...ge-stikstofuitspraak.html

Gaat goedkomen hoor zo, met dat bijbouwen van nieuwe huizen in Nederland!

Waarmee ik verder niks bedoel over het al of niet terecht zijn van die regelgeving, daar heb ik me niet in verdiept, maar voor dit specifieke onderwerp helpt het natuurlijk niet echt.

Zie ook Trouw: https://www.trouw.nl/econ...land-straks-plat~b6d1e9dc

[ Voor 16% gewijzigd door Wilke op 14-08-2019 15:23 ]

[Señor Sjon]

En daarom kost een huis meer dan alleen de stapel stenen. Het proces van 10-20 jaar ervoor om op een bepaalde plek te bouwen moet ook betaald worden.

[hoevenpe]

Señor Sjon schreef op woensdag 14 augustus 2019 @ 15:49:
En daarom kost een huis meer dan alleen de stapel stenen. Het proces van 10-20 jaar ervoor om op een bepaalde plek te bouwen moet ook betaald worden.

En de infrastructuur: zowel zichtbaar in wegen, stoepen, parkeerplaatsen, fietspaden, etc. als onder de grond voor riolering en water en/of aan kabels voor de elektriciteit.

[Señor Sjon]

Dat is onderdeel van bouw/woonrijp maken. Dat is nog redelijk tastbaar en een uitvoeringszaak.

[DG90]

Wilke schreef op woensdag 14 augustus 2019 @ 15:17:
https://www.nu.nl/klimaat...ge-stikstofuitspraak.html

Gaat goedkomen hoor zo, met dat bijbouwen van nieuwe huizen in Nederland!

Waarmee ik verder niks bedoel over het al of niet terecht zijn van die regelgeving, daar heb ik me niet in verdiept, maar voor dit specifieke onderwerp helpt het natuurlijk niet echt.

Zie ook Trouw: https://www.trouw.nl/econ...land-straks-plat~b6d1e9dc

Lekker om de woningprijzen nog hoger te krijgen.

Ik vond het al aardig stil rondom mijn nieuwbouwproject. Er zouden enkele vergunningen opnieuw aangevraagd moeten worden, maar “zou” geen probleem zijn. Ik ben bang dat het allemaal toch vertraging gaat opleveren.

[hoevenpe]

Extra regelgeving en toekomstige beperkingen aan nieuwbouw helpen niet mee om investeerders over de brug te laten komen:

quote: https://www.telegraaf.nl/...bang-voor-nieuwe-woningen

Beleggers bang voor nieuwe woningen

De Nederlandse politiek stapelt zo veel eisen op woningbouwprojecten dat beleggers zich afkeren van nieuwbouw. Voor bestaande huurwoningen is echter wel grote belangstelling.

*snip*

Geef in eigen woorden een samenvatting en waarom je dit gebruikt, nu lijkt het meer een veredelde linkdrop. Buiten dat is het integraal (premium of normale) berichten van nieuwsmedia overnemen niet toegestaan.

[ Voor 74% gewijzigd door Señor Sjon op 16-08-2019 08:51 ]

[hoevenpe]

@Señor Sjon
Ben nog niet helemaal wakker inderdaad

Maar de essentie van het artikel is dat door steeds strengere regels voor nieuwbouw (o.a. verplicht 25 jaar lage huur, duurzaamheid, minimaal percentage sociale huur, etc.) investeerders als beleggers en pensioenfondsen zich van die markt terugtrekken.

Bestaande huur opkopen is dan interessanter omdat daar de regels niet voor gelden en zo kom je in een vicieuze cirkel terecht. Extra anti-speculatie regelgeving voor nieuwbouw klinkt sympathiek maar kan dus averechts werken.

[Maahes]

Het zou kunnen, maar toch betwijfel ik of dat echt de belangrijkste reden is waarom pensioenfondsen zich van de markt terugtrekken. Door negatieve rente (en daarbovenop nog inflatie) maken pensioenfondsen met zeer veel moeite rendement. Ondanks hoge bouwkosten zijn de rendementen op (sociale) huurwoningen zeer hoog. Hoe gigantisch hoog moeten die bouwkosten zijn om dat zelfs niet interessant te maken?

De bouwkosten zijn slechts een kleine factor in het geheel. Grondspeculatie speelt ook een grote rol. In plaats van een anti-speculatiebeding op de nieuwbouw is het ook slim om speculatie met (toekomstige) bouwgrond tegen te gaan. Bijvoorbeeld door braak liggende grond zwaarder te belasten. Dan komt er een prikkel om daadwerkelijk iets te doen met grond en voorkomt grondspeculatie. Ook veel makkelijker uit te voeren, want je belast gewoon degene die het op dat moment bezit.

[kabeltjekabel]

hoevenpe schreef op vrijdag 16 augustus 2019 @ 09:00:
@Señor Sjon
Ben nog niet helemaal wakker inderdaad

Maar de essentie van het artikel is dat door steeds strengere regels voor nieuwbouw (o.a. verplicht 25 jaar lage huur, duurzaamheid, minimaal percentage sociale huur, etc.) investeerders als beleggers en pensioenfondsen zich van die markt terugtrekken.

Bestaande huur opkopen is dan interessanter omdat daar de regels niet voor gelden en zo kom je in een vicieuze cirkel terecht. Extra anti-speculatie regelgeving voor nieuwbouw klinkt sympathiek maar kan dus averechts werken.

Tja, met die regels worden ze dus gedwongen voor de lange termijn te gaan. Dat is alleen maar goed wat mij betreft. In hetzelfde kader gebruiken we geen asbest meer, moet je niet roken en ontzwavelen we de benzine...

[ASW1]

Het zou de prijzen van nieuwbouw kunnen drukken en meer kansen voor bewoner/eigenaars scheppen, wat me niet noodzakelijkerwijs een slechte ontwikkeling lijkt.

[Maahes]

Je zou ook het huurpuntensysteem kunnen doortrekken naar alle bestaande huurwoningen, in plaats van alleen de woningen beneden de sociale huurprijs lager dan 720 euro per maand. Daarnaast zou de politiek ervoor kunnen kiezen om slechts nieuwbouw gedurende de eerste x jaren vrij te stellen van het huurpuntensysteem. Op die manier zullen investeerders veel meer bereid zijn om te investeren in nieuwbouw in plaats van bestaande bouw, en hier een goed rendement op maken.

[Vanoverdegrens]

ASW1 schreef op vrijdag 16 augustus 2019 @ 22:19:
Het zou de prijzen van nieuwbouw kunnen drukken en meer kansen voor bewoner/eigenaars scheppen, wat me niet noodzakelijkerwijs een slechte ontwikkeling lijkt.

Lijkt me ook. Bij nieuwbouwprojecten zijn er onder bewoner/eigenaars sowieso genoeg gegadigden om het complete aanbod af te nemen. Daarbij staan de capaciteitsgrenzen binnen de bouw en de beperkte beschikbare bouwgrond een groter aantal nieuwbouwprojecten in de weg. De investeerders hebben imo gewoon gezien, dat ze hier hun geld niet kwijt kunnen. En wijken uit op bestaande bouw. Wellicht ook beter calculeerbaar.

Wat me overigens bij nieuwbouwprojecten nog steeds opvalt, is het "aan de markt voorbij" bouwen. Omdat de gehele productie toch wel weggaat, is er geen enkele drijfveer om exact dat te bouwen wat de markt "nodig" heeft en het beperkte grondaanbod beter te benutten.

Voorbeeldje: ik zie veel rijtjeswoningen met 3 woonlagen in het aanbod. Voor een single of paar zonder kinderen zijn deze woningen eigenlijk veel te groot. De 3e woonlaag blijft volgens mij vaak vrijwel ongebruikt.
Waarom niet 2 woningen met 2 en 1 woonlaag aanbieden. Dan huisvest je 2x zoveel huishoudens op hetzelfde kavel. 2-kamer (~50m²) en 3-kamer (~80m²) woningen sluiten perfect aan op de vele kleine huishoudens, maar blijven in de nieuwbouw zwaar ondervertegenwoordigd.
Uit 2 ipv 1 woning kun je probleemloos dezelfde omzet/winst halen, dat lijkt me geen struikelblok.

[ANdrode]

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 17:50:
[...]
Voorbeeldje: ik zie veel rijtjeswoningen met 3 woonlagen in het aanbod. Voor een single of paar zonder kinderen zijn deze woningen eigenlijk veel te groot. De 3e woonlaag blijft volgens mij vaak vrijwel ongebruikt.
Waarom niet 2 woningen met 2 en 1 woonlaag aanbieden. Dan huisvest je 2x zoveel huishoudens op hetzelfde kavel. 2-kamer (~50m²) en 3-kamer (~80m²) woningen sluiten perfect aan op de vele kleine huishoudens, maar blijven in de nieuwbouw zwaar ondervertegenwoordigd.
Uit 2 ipv 1 woning kun je probleemloos dezelfde omzet/winst halen, dat lijkt me geen struikelblok.

Niet grondgebonden woningen hebben nadelen en zijn daardoor een stuk minder aantrekkelijk.

In dit geval zou de bovenlaag meer stookkosten hebben en alle lagen minder bruikbare ruimte. Appartementen zijn in zo'n geval veel effectiever als je contactgeluid, een VVE, en ontbreken van een tuin accepteert.

[Sport_Life]

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 17:50:
[...]


Lijkt me ook. Bij nieuwbouwprojecten zijn er onder bewoner/eigenaars sowieso genoeg gegadigden om het complete aanbod af te nemen. Daarbij staan de capaciteitsgrenzen binnen de bouw en de beperkte beschikbare bouwgrond een groter aantal nieuwbouwprojecten in de weg. De investeerders hebben imo gewoon gezien, dat ze hier hun geld niet kwijt kunnen. En wijken uit op bestaande bouw. Wellicht ook beter calculeerbaar.

Wat me overigens bij nieuwbouwprojecten nog steeds opvalt, is het "aan de markt voorbij" bouwen. Omdat de gehele productie toch wel weggaat, is er geen enkele drijfveer om exact dat te bouwen wat de markt "nodig" heeft en het beperkte grondaanbod beter te benutten.

Voorbeeldje: ik zie veel rijtjeswoningen met 3 woonlagen in het aanbod. Voor een single of paar zonder kinderen zijn deze woningen eigenlijk veel te groot. De 3e woonlaag blijft volgens mij vaak vrijwel ongebruikt.
Waarom niet 2 woningen met 2 en 1 woonlaag aanbieden. Dan huisvest je 2x zoveel huishoudens op hetzelfde kavel. 2-kamer (~50m²) en 3-kamer (~80m²) woningen sluiten perfect aan op de vele kleine huishoudens, maar blijven in de nieuwbouw zwaar ondervertegenwoordigd.
Uit 2 ipv 1 woning kun je probleemloos dezelfde omzet/winst halen, dat lijkt me geen struikelblok.

Als single of paar zonder kinderen wil je echt niet in een nieuwbouwwijk wonen.......
Wij hebben een nieuwbouwwoning met 3 volledige woonlagen en iedere woonlaag wordt optimaal benut. (2 kinderkamers, een logeer kamer, een thuis werk kamer en een opslag voor spullen..).
90% van onze buren hebben kinderen, daar wil je als dinky echt niet tussen wonen

[Vanoverdegrens]

@ANdrode Appartementen worden ook te weinig nieuw gebouwd. En als de nadelen deels met regelgeving te maken hebben, is hier door juist beleid eenvoudig iets aan te doen.
Er staan momenteel op Funda ~11k appartementen en ~47k woonhuizen te koop (beschikbaar) en in onderhandeling ~8k / ~24k. Die cijfers wijzen op een groot tekort aan appartementen tov woonhuizen.
Snel bijbouwen, zou ik zeggen. Wel de kwaliteit iets beter in het oog houden, dan bij de naoorlogse (portiek)woningbouw in de grote steden. Hoewel deze overwegend nog overeind staan, dus zo beroerd als hun reputatie zijn ze niet eens.

@Sport_Life Als die wijken meer passende woningen voor kleine huishoudens te bieden hebben, zijn ze niet "alleen" meer. Is voor de diversiteit van een wijk zelfs positief. Als er uitsluitend gezinnen met kinderen van ongeveer dezelfde leeftijd wonen, worden het in de toekomst net zulke wijken, als waar nu overwegend weduwen/bejaarde paren in hun veel te grote huizen wonen.
In de binnensteden is voor kleine huishoudens ook geen plek meer. En niet ieder klein huishouden wil in de binnenstad wonen. Daar spelen veel factoren een rol, niet alleen de gezinsgrootte.

In je reactie van 20:09 uur haal je ineens allerlei zaken door elkaar en begint daarbij nog enigszins persoonlijk te worden. Dat is een nare discussiegewoonte.
Wat appartementen met sociale huurwoningen te maken hebben, is mij geheel onduidelijk.
Prijsschommelingen in de markt hebben ook niets met de woningbehoefte te maken, maar met de financien die daarbij om de hoek komen kijken.
En met 2 kinderen heb ik nog geen behoefte aan een appartement en sowieso niet in Nederland. Als mijn kinderen de deur uit zijn, zou ik het wel prettig vinden als een groter gezin mijn huis wil kopen en bewonen, dat klopt. En zelf vind ik dan een ~60m² appartement op een ander soort locatie passender bij mijn persoonlijke wensen, dat klopt ook. Lijkt me niet onlogisch (wat moet ik alleen met 4 slaapkamers?), en een woningmarkt die dit soort woningwissels niet in de weg staat, lijkt me de voorkeur hebben boven een markt waar dat wel het geval is, zoals momenteel in Nederland.

[ Voor 61% gewijzigd door Vanoverdegrens op 17-08-2019 20:26 ]

[Sport_Life]

Best kortzichtig. Bij de eerstvolgende crisis staan de appartementen weer in de uitverkoop, simpelweg omdat mensen daar korter (kunnen) wonen.
Been there done that (als koper in de vorige crisis, gelukkig).

Dat jij persoonlijk behoefte hebt aan een appartement (gokje hoor) wil niet zeggen dat de rest van Nederland zit te wachten op een vve ed.
Ben overigens blij dat er in onze wijk geen "diversiteit" is in de zin van sociale huurwoningen...

[ Voor 37% gewijzigd door Sport_Life op 17-08-2019 20:11 ]

[Monkeydancer]

Sport_Life schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 19:55:
[...]

Als single of paar zonder kinderen wil je echt niet in een nieuwbouwwijk wonen.......
Wij hebben een nieuwbouwwoning met 3 volledige woonlagen en iedere woonlaag wordt optimaal benut. (2 kinderkamers, een logeer kamer, een thuis werk kamer en een opslag voor spullen..).
90% van onze buren hebben kinderen, daar wil je als dinky echt niet tussen wonen

Ik denk dat je als dinky weinig keus hebt. Er worden niet genoeg appartementen gebouwd en als ze gebouwd worden, dan zijn het vaak tweekamerappartementen met pakweg 42m2 woonruimte.

[kabeltjekabel]

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 17:50:
[...]


Lijkt me ook. Bij nieuwbouwprojecten zijn er onder bewoner/eigenaars sowieso genoeg gegadigden om het complete aanbod af te nemen. Daarbij staan de capaciteitsgrenzen binnen de bouw en de beperkte beschikbare bouwgrond een groter aantal nieuwbouwprojecten in de weg. De investeerders hebben imo gewoon gezien, dat ze hier hun geld niet kwijt kunnen. En wijken uit op bestaande bouw. Wellicht ook beter calculeerbaar.

Wat me overigens bij nieuwbouwprojecten nog steeds opvalt, is het "aan de markt voorbij" bouwen. Omdat de gehele productie toch wel weggaat, is er geen enkele drijfveer om exact dat te bouwen wat de markt "nodig" heeft en het beperkte grondaanbod beter te benutten.

Voorbeeldje: ik zie veel rijtjeswoningen met 3 woonlagen in het aanbod. Voor een single of paar zonder kinderen zijn deze woningen eigenlijk veel te groot. De 3e woonlaag blijft volgens mij vaak vrijwel ongebruikt.
Waarom niet 2 woningen met 2 en 1 woonlaag aanbieden. Dan huisvest je 2x zoveel huishoudens op hetzelfde kavel. 2-kamer (~50m²) en 3-kamer (~80m²) woningen sluiten perfect aan op de vele kleine huishoudens, maar blijven in de nieuwbouw zwaar ondervertegenwoordigd.
Uit 2 ipv 1 woning kun je probleemloos dezelfde omzet/winst halen, dat lijkt me geen struikelblok.

Als je een vloer als woningscheidend element hebt zijn de eisen voor geluidwering veel hoger. Je komt dan niet weg met een kanaalplaat met deklaagje. Vervolgens heb je ook nog een VVE en al het bijbehorende gezeur; en daar hebben heel veel mensen gewoon geen zin in. VVE van een collega heeft doorgedrukt dat er geen airco unit aan de gevel mogen. Alleen daarom al zou ik nooit in een constructie met VVE willen wonen. En die ruimte valt alles mee. Zolder is in alle gevallen een berghok en thermische buffer, en twee slaapkamers meer of minder (2x8 m2) hoef je het huis niet voor te veranderen. Keuken blijft net zo groot of je nu voor 2 of voor 4 kookt, idem WC, badkamer, trap, loopruimtes, meterkast, ruimte wasmachine / droger / CV... etc.

Veel stellen die nu geen kinderen hebben maar dat wel willen zitten er voorts helemaal niet op te wachten om tijdens de zwangerschap te verhuizen en nog eens de belasting op 2e hands huizen (overdrachtsbelasting), makelaar en notaris te betalen.

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 19:58:
Er staan momenteel op Funda ~11k appartementen en ~47k woonhuizen te koop (beschikbaar) en in onderhandeling ~8k / ~24k. Die cijfers wijzen op een groot tekort aan appartementen tov woonhuizen.

Die cijfers wijzen daar helemaal niet op. Volgens mij wil 85% ook niet in een appartement wonen dus uit die cijfers blijkt dan wel een overschot aan appartementen.

[Vanoverdegrens]

@kabeltjekabel Bijna al jouw redenen om geen appartement te wensen, hebben met regelgeving ipv woonbehoefte te maken. Regelgeving kan aangepast worden, daar lijken door overheidsbemoeienis murw geworden Nederlanders niet meer in te geloven. Ok, dat begrijp ik. Mijn land van keuze heeft hetzelfde euvel.
Maar in principe kunnen regels aangepast worden, en dat zal moeten. De wal keert uiteindelijk het schip.

Als in de afgelopen 12 maanden 167k woonhuizen en 57k appartementen verkocht werden, en er nog 47k woonhuizen en 11k appartementen te koop overgebleven zijn, dan is de conclusie dat van de appartementenvoorraad een hoger percentage verkocht werd, dan van de woonhuizenvoorraad, iig een juiste. De vraag naar appartementen was dus relatief groter. (absoluut niet, maar dat interesseert in dit geval niet)

En uiteraard vragen veel mensen een appartement vanwege de betaalbaarheid, terwijl ze liever in een kast van een villa met Porsche en Ferrari voor de deur zouden wonen.
Even economische "vraag" niet met "in je dromen willen" verwarren.

[kabeltjekabel]

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 21:30:
@kabeltjekabel Bijna al jouw redenen om geen appartement te wensen, hebben met regelgeving ipv woonbehoefte te maken.

Want regelgeving brengt opeens wel een schuur bij een appartement en de afwezigheid van bovenburen

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 21:30:
Regelgeving kan aangepast worden,

Dat kan ja. Maar wat wil je dan aangepast hebben? Dat je zonder VVE in een appartementencomplex kunt wonen? De bovenbuur mag het dak doen en de onderbuur de fundering? Haha.

Of wil je de eisen voor geluidwering terugdraaien? Die van brandveiligheid tussen woningen wellicht?

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 21:30:
daar lijken door overheidsbemoeienis murw geworden Nederlanders niet meer in te geloven. Ok, dat begrijp ik. Mijn land van keuze heeft hetzelfde euvel.

Slechts een klein deel van de problemen komt voort uit regelgeving. Als ik een appartement zou kopen waar ik mijn freestafel, zaagtafel en defacto complete houtbewerkingswerkplaats in kwijt kan... ben ik gewoon duurder uit dan dat ik datzelfde in een woonhuis + schuur doe. Er is gewoon geen enkele reden voor mij om een appartement te kopen.

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 21:30:
Maar in principe kunnen regels aangepast worden, en dat zal moeten. De wal keert uiteindelijk het schip.

Ja, te beginnen met een stop op de massale immigratie.

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 21:30:
Als in de afgelopen 12 maanden 167k woonhuizen en 57k appartementen verkocht werden, en er nog 47k woonhuizen en 11k appartementen te koop overgebleven zijn, dan is de conclusie dat van de appartementenvoorraad een hoger percentage verkocht werd, dan van de woonhuizenvoorraad, iig een juiste. De vraag naar appartementen was dus relatief groter. (absoluut niet, maar dat interesseert in dit geval niet)

Tja, waarschijnlijk omdat ze gebruikt worden als tijdelijke huisvesting tot men het extra inkomen / erfenis heeft om een echt huis te kopen. Het betekend nog steeds niet dat er te weinig van zijn.

Zo zie ik dat wel vaker om me heen. Een absurd overpriced appartement om te beginnen en dan een paar jaar later een huis. Een van die verhuizingen was zeer grappig. Appartement stond helemaal vol met nieuwgemaakt spul voor het huis; zelf gemaakte deurkozijnen, plinten, vensterbanken, lol.

Appartement wordt dan weer doorverkocht (of huur opgezegd) aan de volgende die net geen huis kan betalen.

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 21:30:
En uiteraard vragen veel mensen een appartement vanwege de betaalbaarheid, terwijl ze liever in een kast van een villa met Porsche en Ferrari voor de deur zouden wonen.
Even economische "vraag" niet met "in je dromen willen" verwarren.

Nieuwbouwappartementen vallen bijna allemaal in de categorie van "bezopen duur", dus dat gaat daar weinig aan veranderen.

[Sport_Life]

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 21:30:


En uiteraard vragen veel mensen een appartement vanwege de betaalbaarheid, terwijl ze liever in een kast van een villa met Porsche en Ferrari voor de deur zouden wonen.
Even economische "vraag" niet met "in je dromen willen" verwarren.

Mensen gaan in een appartement wonen doorgaans vanwege de locatie (in of nabij stads centra), de kast van een villa met Porsche en Ferrari voor de deur is een hele andere doelgroep... Die woningen vind je namelijk niet zoveel in dicht bevolkte gebieden.

[Vanoverdegrens]

kabeltjekabel schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 22:07:
Als ik een appartement zou kopen waar ik mijn freestafel, zaagtafel en defacto complete houtbewerkingswerkplaats in kwijt kan... ben ik gewoon duurder uit dan dat ik datzelfde in een woonhuis + schuur doe. Er is gewoon geen enkele reden voor mij om een appartement te kopen.


Een absurd overpriced appartement om te beginnen en dan een paar jaar later een huis.

Nieuwbouwappartementen vallen bijna allemaal in de categorie van "bezopen duur", dus dat gaat daar weinig aan veranderen.

Als jij veel hobby(/werk?)ruimte nodig hebt, dan is een appartement idd niet praktisch.
Vergeet niet dat appartementen 20% van het aanbod en 25% van de totale verkopen uitmaken. De doelgroep is dus duidelijk kleiner dan de helft van de samenleving. Maar ze bestaat wel. En ze met N=1 voorbeelden pogen weg te discussieren is onzinnig.
Dat die appartementen "overpriced" zijn, is het beste bewijs dat er te weinig van zijn. Weinig aanbod --> veel vraag --> hoge prijs! (waarbij ik uiteraard weet dat de woningmarkt geen "markt" is, en er nog andere factoren spelen)

Jij bent waarschijnlijk flink jonger dan ik, dat je al die gezinnetjes aan het begin van hun "wooncarriere" kent. Ikzelf denk nog ongeveer 5 jaar in mijn grote vrijstaande huis te wonen, en dan mijn kinderen de deur uit te hebben. Ik zie geen reden meer dan met 4 slaapkamers, 2 badkamers en 70m² kelder lekker te blijven zitten, en het huisonderhoud tot enige levensopgave te maken. Ik heb ook een kelder vol gereedschap, maar als ik over 5 jaar tegen de 60 loop, dan kan ik het meeste om fysieke redenen niet eens meer gebruiken. Dan nemen de kinderen het over, of het gaat op ebay en naar het grofvuil. Het leven heeft nu eenmaal niet alleen een startblok, maar onvermijdelijk ook een finishlijn. En op het laatste rechte eind rol ik liever ontspannen, in bij voorkeur een huurappartement, uit, ipv mezelf in een groot vrijstaand huis kapot te zwoegen tot het bittere einde.
Deze door vergrijzing groeiende behoefte aan onderhoudsvriendelijke kleinere woningen wil jij niet zien. De groeiende groep mensen die levenslang zonder duurzame relatie leeft, wil je ook niet zien. Voor al deze maatschappelijke veranderingen zijn cijfers te vinden, maar jij klampt je vast aan een paar jonge stelletjes met kinderwens en je kleine houtzagerijtje. Dat noem ik wereldvreemd.

[ Voor 4% gewijzigd door Vanoverdegrens op 18-08-2019 11:20 ]

[ANdrode]

Sport_Life schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 20:09:
Best kortzichtig. Bij de eerstvolgende crisis staan de appartementen weer in de uitverkoop, simpelweg omdat mensen daar korter (kunnen) wonen.
Been there done that (als koper in de vorige crisis, gelukkig).

Dat is de grootste reden om geen appartement te kopen. (Grotere, pre-crisis nieuwbouw) appartementen in Utrecht werden begin 2017 nog met verlies verkocht.
In ieder geval van < 100m2

Ben overigens blij dat er in onze wijk geen "diversiteit" is in de zin van sociale huurwoningen...

Voor jou prettig. Maar deze diversiteit is in min of meerdere mate nodig om de vorming van slechte wijken te voorkomen. Kortzichtig beleid van gemeenten als ze niet aansturen op een redelijke mix.

[kabeltjekabel]

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 23:11:
[...]


Als jij veel hobby(/werk?)ruimte nodig hebt, dan is een appartement idd niet praktisch.
Vergeet niet dat appartementen 20% van het aanbod en 25% van de totale verkopen uitmaken. De doelgroep is dus duidelijk kleiner dan de helft van de samenleving. Maar ze bestaat wel. En ze met N=1 voorbeelden pogen weg te discussieren is onzinnig.

De paar punten die ik heb genoemd zijn verre van N=1. Vrienden, familie (direct en indirect), collega's; alles en iedereen die in een appartement woont heeft een eindeloze lijst met nadelen.

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 23:11:
Dat die appartementen "overpriced" zijn, is het beste bewijs dat er te weinig van zijn. Weinig aanbod --> veel vraag --> hoge prijs! (waarbij ik uiteraard weet dat de woningmarkt geen "markt" is, en er nog andere factoren spelen)

Ah, op die manier. Dus omdat alles te duur wordt moet er dus maar kleiner gebouwd worden als ik het goed begrijp? Maar een verdieping minder brengt geen enorme kostenreductie.

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 23:11:
Jij bent waarschijnlijk flink jonger dan ik, dat je al die gezinnetjes aan het begin van hun "wooncarriere" kent.

Zou kunnen. Laat ik mij nooit over uit. Ik ken mensen die jonger zijn en mensen die ouder zijn. En mensen van dezelfde leeftijd

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 23:11:
Ikzelf denk nog ongeveer 5 jaar in mijn grote vrijstaande huis te wonen, en dan mijn kinderen de deur uit te hebben. Ik zie geen reden meer dan met 4 slaapkamers, 2 badkamers en 70m² kelder lekker te blijven zitten, en het huisonderhoud tot enige levensopgave te maken. Ik heb ook een kelder vol gereedschap, maar als ik over 5 jaar tegen de 60 loop, dan kan ik het meeste om fysieke redenen niet eens meer gebruiken. Dan nemen de kinderen het over, of het gaat op ebay en naar het grofvuil. Het leven heeft nu eenmaal niet alleen een startblok, maar onvermijdelijk ook een finishlijn. En op het laatste rechte eind rol ik liever ontspannen, in bij voorkeur een huurappartement, uit, ipv mezelf in een groot vrijstaand huis kapot te zwoegen tot het bittere einde.

Klinkt logisch. Hoor dat ook wel van familieleden. Maar in de praktijk willen ze toch een tuin houden... en een schuur... en dan blijkt het gewoon totaal niet interessant te zijn te verhuizen. "Kleiner wonen" kan dan ook gewoon betekenen dat je een paar binnendeuren niet meer gebruikt. Veel goedkoper dan verhuizen.

Vanoverdegrens schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 23:11:
Deze door vergrijzing groeiende behoefte aan onderhoudsvriendelijke kleinere woningen wil jij niet zien. De groeiende groep mensen die levenslang zonder duurzame relatie leeft, wil je ook niet zien. Voor al deze maatschappelijke veranderingen zijn cijfers te vinden, maar jij klampt je vast aan een paar jonge stelletjes met kinderwens en je kleine houtzagerijtje. Dat noem ik wereldvreemd.

Beide groepen zie ik prima. Genoeg mensen die ik ken die alleen wonen in een huis en absoluut niet in een appartement willen en nu inderdaad gewoon in een huis met tuintje wonen. Ouderen; tja; veelal hebben ze geld zat om een woning op maat te laten bouwen, maar ze doen het niet. Niks doen is de meest makkelijke koers, en dat is dan ook wat de meesten doen.

Er is laatst uit mijn kennisenkring wel een ouder echtpaar verhuist naar een nieuwbouw huurappartement. En wat een genot joh... 27 graden binnen in maart toen er nog 0,0 activiteit binnen was. HR++ broeikasglas van vloer tot plafond; geen overstek en geen uitwendige zonwering... geen ruimte voor buitenunit airco. De bovenburen hebben na 1 maand de huur weer opgezegd.

Nu jah, die hebben een ruime keus aan kinderen met kinderen waar ze altijd mogen komen oppassen, dus echt gevangen zitten ze er niet. Maar wellicht zie je nu dat de meesten van hun leeftijdgenoten niet op zulke ongein zitten te wachten en liever gewoon een verdieping verwaarlozen dan naar zo'n kas te verhuizen.

[Napo]

kabeltjekabel schreef op zaterdag 17 augustus 2019 @ 22:07:
[...]

Zo zie ik dat wel vaker om me heen. Een absurd overpriced appartement om te beginnen en dan een paar jaar later een huis. Een van die verhuizingen was zeer grappig. Appartement stond helemaal vol met nieuwgemaakt spul voor het huis; zelf gemaakte deurkozijnen, plinten, vensterbanken, lol.

Appartement wordt dan weer doorverkocht (of huur opgezegd) aan de volgende die net geen huis kan betalen.

De kern hierin is natuurlijk wel dat het jouw beeld is. Een appartement heeft voor bepaalde woonwensen een prima plek in het woningaanbod in Nederland. Dat het niet past bij jou beeld van een woning kan maar dat maakt het nog niet zo dat het een woning is die men enkel aanschaft als tussenstap.

Natuurlijk zitten er afdoende nadelen aan een appartement en heb je meer vrijheid om te doen en laten wat je wil met een woonhuis waarbij je niet de "rompslomp" van een VvE hebt. Moet je niet vergeten dat ook de VvE voor bepaalde mensen weer als voordeel gezien wordt.


Ieder zo zijn woonwensen en dat je je daar niet in kan inleven is prima maar kwalificeer een appartement niet direct als tijdelijke woonruimte, tussenstap of iets anders.

[Wilke]

https://www.cbs.nl/nl-nl/...7-procent-duurder-in-juli

OK, dus het stijgt iets minder snel, als in de stijging heeft ook een tijdje tussen de 8-9.5% gezeten, maar om 7% stijging jaar-op-jaar nu een afkoelende markt te noemen, mjaaaa.

[Miks]

@Wilke exact. Als brood jaar op jaar met 7, 8 of 9 procent stijgt dan breekt er paniek uit. Maar een 7 procent stijging voor huizen wordt gezien als afkoelend of kalm.

Bij 7% stijging zou idealiter je salaris ook met 7% op jaarbasis moeten stijgen. Dat gebeurt niet. En deze prijsstijgingen zetten zich al jaren voort.
Deze situatie gaat er bij mij gewoon niet in: toename van het aantal daklozen, enorme wachtlijsten voor de sociale sector die tevens krimpt in gebieden waar sociaal het hardste nodig is, huizen die onbetaalbaar zijn voor eenverdieners, 20ers en 30ers die langer thuiswonend zijn. Daarnaast kunnen rijken hun kinderen een ton belastingvrij schenken waardoor de ongelijkheid alleen maar toeneemt.
Tegelijk een krimpende bouwproductie en niemand protesteert.

[ Voor 63% gewijzigd door Miks op 21-08-2019 10:58 ]

[Señor Sjon]

Miks schreef op woensdag 21 augustus 2019 @ 10:46:
@Wilke exact. Als brood jaar op jaar met 7, 8 of 9 procent stijgt dan breekt er paniek uit. Maar een 7 procent stijging voor huizen wordt gezien als afkoelend of kalm.

Bij 7% stijging zou idealiter je salaris ook met 7% op jaarbasis moeten stijgen. Dat gebeurt niet. En deze prijsstijgingen zetten zich al jaren voort.
Deze situatie gaat er bij mij gewoon niet in: toename van het aantal daklozen, enorme wachtlijsten voor de sociale sector die tevens krimpt in gebieden waar sociaal het hardste nodig is, huizen die onbetaalbaar zijn voor eenverdieners, 20ers en 30ers die langer thuiswonend zijn. Daarnaast kunnen rijken hun kinderen een ton belastingvrij schenken waardoor de ongelijkheid alleen maar toeneemt.
Tegelijk een krimpende bouwproductie en niemand protesteert.

Gelukkig hebben we het niet over energieprijzen met 10+%.

Maar we zullen toch buiten de Randstad de boel aantrekkelijker moeten houden. Dan toch meer sociale huur die kant op, waar wachtlijsten korter zijn.

[Napo]

Señor Sjon schreef op woensdag 21 augustus 2019 @ 11:00:
[...]

Gelukkig hebben we het niet over energieprijzen met 10+%.

Maar we zullen toch buiten de Randstad de boel aantrekkelijker moeten houden. Dan toch meer sociale huur die kant op, waar wachtlijsten korter zijn.

Maakt dat de boel buiten de randstad aantrekkelijker of ga je dan op termijn een situatie creeeren dat je schoonmakers, oppassen, leerkrachten en al het overige werknemers die zeer nuttig werk doen niet in de stad kunnen wonen maar er wel moeten werken?

Zowel buiten als binnen de Randstad moet het aantrekkelijk worden voor de diverse lagen in de samenleving.

[Señor Sjon]

We doen wel alsof Nederland enorm groot is, terwijl dat ook wel meevalt.

[Olaf van der Spek]

Señor Sjon schreef op woensdag 21 augustus 2019 @ 14:47:
We doen wel alsof Nederland enorm groot is, terwijl dat ook wel meevalt.

500 km/week woon-werk verkeer zou natuurlijk geen probleem zijn.

[Ivow85]

Ja, laten we nog meer lucht in de huizenmarkt pompen. Meer financieringsmogelijkheden betekent immers hogere prijzen. En een nog hardere val bij de volgende economische crisis.

https://www.telegraaf.nl/...et-minder-hoeven-aflossen

[Maahes]

Miks schreef op woensdag 21 augustus 2019 @ 10:46:
@Wilke exact. Als brood jaar op jaar met 7, 8 of 9 procent stijgt dan breekt er paniek uit. Maar een 7 procent stijging voor huizen wordt gezien als afkoelend of kalm.

Bij 7% stijging zou idealiter je salaris ook met 7% op jaarbasis moeten stijgen. Dat gebeurt niet. En deze prijsstijgingen zetten zich al jaren voort.
Deze situatie gaat er bij mij gewoon niet in: toename van het aantal daklozen, enorme wachtlijsten voor de sociale sector die tevens krimpt in gebieden waar sociaal het hardste nodig is, huizen die onbetaalbaar zijn voor eenverdieners, 20ers en 30ers die langer thuiswonend zijn. Daarnaast kunnen rijken hun kinderen een ton belastingvrij schenken waardoor de ongelijkheid alleen maar toeneemt.
Tegelijk een krimpende bouwproductie en niemand protesteert.

Dit verbaast mij ook enorm. De (veelal jongeren) die hiedoor benadeeld zijn lijken de huidige situatie ook niet onrechtvaardig te vinden. Feitelijk betalen zij de rekening van dit overheidsbeleid. Zij hebben de perceptie dat de woningmarkt een markt is. De regels bepalen echter de prijs. Enkele decennia geleden werd er nog over volkshuisvesting gesproken. In die tijd werd onderkend dat er regulering en overheidsplanning nodig is. Hier een interessant artikel daarover:
https://www.rtlz.nl/opini...-hoog-waarom-hochstenbach

en hier nog een interessant stukje over de gevolgen van de jubelton: https://www.quotenet.nl/n...r-de-erfbelasting-219357/

[ Voor 13% gewijzigd door Maahes op 21-08-2019 19:02 ]

[Miks]

Ivow85 schreef op woensdag 21 augustus 2019 @ 17:11:
Ja, laten we nog meer lucht in de huizenmarkt pompen. Meer financieringsmogelijkheden betekent immers hogere prijzen. En een nog hardere val bij de volgende economische crisis.

https://www.telegraaf.nl/...et-minder-hoeven-aflossen

De journalist die dit stuk heeft geschreven, Yteke de Jong, heeft geen idee dat dit artikel bedrijfspropaganda is van Heijmans. Meer kunnen lenen betekent direct hogere huizenprijzen, zodat Heijmans meer winst kan maken.
Een journalist die zich hiervoor leent kan maar beter een ander beroep zoeken. Nog meer reden voor mij om de Telegraaf niet te lezen.

Begrijpt niemand in de media dat meer kunnen lenen helemaal nergens goed voor is? En dat je een financiële aanslag pleegt op de toekomst?

[ Voor 8% gewijzigd door Miks op 21-08-2019 19:15 ]

[Napo]

Señor Sjon schreef op woensdag 21 augustus 2019 @ 14:47:
We doen wel alsof Nederland enorm groot is, terwijl dat ook wel meevalt.

Natuurlijk is Nederland niet groot, ik zie het echter niet als wenselijk dat personeel voor weinig bijzondere banen geeneens in de plek waar ze werken kunnen wonen. Een beginnende verpleegkundige, schoonmaker of iemand in de detailhandel heeft ook een plek nodig om te kunnen wonen. Die zijn er natuurlijk nog steeds wel maar met de huidige markt wordt dat steeds lastiger.

Dat we een situatie creëren dat ze maar buiten de randstad moeten gaan wonen omdat er niets anders te betalen is geeft voor mij een beeld dat het aanbod niet in evenwicht is. Ik heb het dan niet over mensen die in de grachtengordel moeten wonen of in de topgebieden van steden maar voor hen moet er nog steeds wel een plek zijn.

Zeker icm verkeersproblematiek en de beperkte rek in het OV (waarbij wonen nabij een station onhaalbaar en dus de reistijd mijn inziens onwenselijk wordt) gaat de sociale huur verplaatsen naar "de provincie" geen oplossing zijn.

---

Miks schreef op woensdag 21 augustus 2019 @ 19:12:
Nog meer reden voor mij om de Telegraaf niet te lezen.

De Telegraaf heeft maar al te vaak twijfelachtige content, dit past inderdaad prima in dat rijtje.

[ Voor 10% gewijzigd door Napo op 21-08-2019 19:49 ]

[fonsoy]

In Londen is dit wel een mooi voorbeeld. Die stad is stukken groter. Een kilometer afleggen in deze stad duurt zo ongeveer het langste van elke stad in europa, er zijn weinig steden (bv Istanbul) die nog slechter scoren.

Daar zie je dat een huis huren in londen minimaal een dubbelmodaal inkomen vereist in de meeste gebieden, uitzonderingen in het centrum en beste wijken gelaten. En zorgt er voor dat de reistijd naar het werk makkelijk anderhalf uur enkele reis kan worden. Daar wordt niemand blij van lijkt mij.

In Nederland zijn de prijzen afgelopen jaar met gemiddeld 7% gestegen. https://www.ad.nl/wonen/h...g-van-7-procent~ad20e7a2/

[stok]

https://www.nu.nl/economi...ing-stikstofuitstoot.html

Het gaat nog veel erger worden. Met een beetje pech wordt door zoiets als dit een domino-effect in gang gezet.

[Wilke]

Helaas kan ik het rapport zelf niet vinden, alleen verschillende andere media die min of meer hetzelfde er van zeggen - ABN heeft vast belangen bij dit rapport (zoals geld in bouwbedrijven zitten), dus bronnen/onderbouwing zou leuk zijn. Iemand die het kan vinden?

Maar ook deze:

https://www.cbs.nl/nl-nl/...woningen-neemt-wederom-af

Zoals het artikel opmerkt, nu minder bouwvergunningen, betekent over 2-3 jaar (nog) minder nieuwe woningen.

En let ook op het toenemend aantal faillisementen in de bouw (!) al vier kwartalen op rij, en dat in de huidige markt (!!)

Het zijn in ieder geval geen factoren die actief helpen om woningprijzen omlaag te krijgen. (Zou alsnog best kunnen gebeuren door andere oorzaken, maar niet door afname van schaarste, zoveel is wel duidelijk).

[De Rikster]

Wilke schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 10:33:
En let ook op het toenemend aantal faillisementen in de bouw (!) al vier kwartalen op rij, en dat in de huidige markt (!!)

Laat-cyclische sector sinds jaar en dag dus dat mag geen verwondering meer opleveren toch?

[Señor Sjon]

Inderdaad.

Maar na de crisis van 2008, vervolgens woningmarktcrisis gaan we nu dus zelf een PAS-crisis veroorzaken. Well done. En dan nog afvragen waarom niemand meer voor de bouw kiest. Voor je opgeleid bent tot timmerman is er alweer een nieuwe crisis veroorzaakt.

[Verwijderd]

NRC doet ook even een duit in het zakje:

https://www.nrc.nl/nieuws...gen-daalt-verder-a3970744

Het lage aantal vergunningen is volgens Hein van Mulligen vergelijkbaar met de periode waarin we net voorzichtig uit de crisis kwamen. „Dat blijft vreemd, zeker gezien de grote vraag naar woningen in dichtbevolkte gebieden en de sterk stijgende woningprijzen daar. Dat zou normaal gesproken een stimulans zijn van meer aanbod, maar op basis van deze cijfers zal de woningnood aanhouden en waarschijnlijk zelfs erger worden”, zegt hij.

Dat er een tekort in de bouw is kan ik ergens nog inkomen, maar dat de gemeente niet gewoon blind vergunning na vergunning uitgeeft kan er bij mij niet in.

[klaaas]

Miks schreef op woensdag 21 augustus 2019 @ 19:12:
[...]
Meer kunnen lenen betekent direct hogere huizenprijzen, zodat Heijmans meer winst kan maken.

Uiteraard is meer lenen in het belang van Heijmans, maar zoals je het stelt is veel te kort door de bocht. Het is niet zo dat een aannemer het verschil in verkoopprijs in z'n zak steekt. Door de gestegen bouwkosten staan de marges van aannemers onder druk en inmiddels is de bovengrens van wat je voor een woning kunt vragen bereikt. Een hogere verkoopprijs is in het belang van de aannemer om de winst op peil te houden.

Daarnaast is het in theorie natuurlijk zo dat als er meer vraag is er meer gebouwd kan worden en er dus door aannemers meer verdiend kan worden. Met het huidige capaciteitstekort in de bouw lijkt me dat echter niet aan de orde. Nog even los van de stikstofproblematiek die meer bouwen überhaupt onmogelijk lijkt te maken.

[Señor Sjon]

Binnenstedelijk herontwikkelen doet dat met de snelheid. En dan heb ik het nog niet eens over de karrenvrachten met onderzoeken die tegenwoordig verplicht zijn.

[Brent]

fonsoy schreef op woensdag 21 augustus 2019 @ 22:32:
In Londen is dit wel een mooi voorbeeld. Die stad is stukken groter. Een kilometer afleggen in deze stad duurt zo ongeveer het langste van elke stad in europa, er zijn weinig steden (bv Istanbul) die nog slechter scoren.

Heb je hier een bron van? Londen heeft vooralsnog een OV netwerk waar we hier alleen maar van kunnen dromen. Zonder auto leven is daar veel realistischer dan in de Randstad, waar zeer laag autobezit eigenlijk enkel in de 3 a 4 binnensteden voorkomt.

[stok]

Verwijderd schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 12:03:
NRC doet ook even een duit in het zakje:

https://www.nrc.nl/nieuws...gen-daalt-verder-a3970744


[...]

Dat er een tekort in de bouw is kan ik ergens nog inkomen, maar dat de gemeente niet gewoon blind vergunning na vergunning uitgeeft kan er bij mij niet in.

Omdat de procedures gevolgd moeten worden. Zijn de regels van het spel. En zolang de grote grijze massa lekker kan blijven wonen geloof ik niet dat er echt dingen gaan veranderen (nieuwe spelregels), ongeacht hoe hoog de nood is onder mensen jonger dan ~40
Die grijze massa ziet hun vermogen gewoon lekker groeien en vind dat prima.

[ Voor 6% gewijzigd door stok op 22-08-2019 12:41 ]

[fonsoy]

Brent schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 12:23:
[...]

Heb je hier een bron van? Londen heeft vooralsnog een OV netwerk waar we hier alleen maar van kunnen dromen. Zonder auto leven is daar veel realistischer dan in de Randstad, waar zeer laag autobezit eigenlijk enkel in de 3 a 4 binnensteden voorkomt.

Londen heeft een modal split van 36% autoverkeer en 37% openbaar vervoer (http://content.tfl.gov.uk/travel-in-london-report-9.pdf).
De autobereikbaarheid scoort op 5 steden na het slechtst (http://inrix.com/scorecard/). Enkel ontwikkelingslanden scoren op dit vlak slechter dan Londen. Dus dat is niet erg goed te noemen. Gemiddeld genomen reist een auto niet sneller dan 10 km/u in het centrum en 20 km/u daarbuiten (Greater London) (https://www.citylab.com/t...c-is-slowing-down/475296/). Gezien het feit dat bussen en taxi's ook op de weg rijden zegt dat al wat over de performantie van een deel van het openbaar vervoer.

Verder is zoals gezegd de gemiddelde tijd in het OV 84 minuten voor een reis. En de gemiddelde afstand die dan afgelegd wordt is 8,4km (https://moovitapp.com/ins...ondon_and_South_East-2122). Dit is veel hoger dan in andere Europese steden. In Parijs is dit bijvoorbeeld 62 minuten. Een stad met een veel beter uitgebouwd wegennet.

De reden dat de metro zo veel gebruikt wordt is niet omdat de metro een goed systeem is, maar dat andere modaliteiten dusdanig slecht zijn dat dit het enige alternatief is. Overigens is ook overal te vinden dat de betaalbaarheid van de metro ook aan de matige kant is.

Als Nederland dus niets doet aan de mobiliteit krijgen we dezelfde bizarre scheefgroei als in Londen.

[Brent]

fonsoy schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 13:14:
[...]

De reden dat de metro zo veel gebruikt wordt is niet omdat de metro een goed systeem is, maar dat andere modaliteiten dusdanig slecht zijn dat dit het enige alternatief is. Overigens is ook overal te vinden dat de betaalbaarheid van de metro ook aan de matige kant is.

Als Nederland dus niets doet aan de mobiliteit krijgen we dezelfde bizarre scheefgroei als in Londen.

Overtuigende cijfers. 1 ding neem je niet mee: de afmeting van de regio. Nederlands OV (zonder bus) is kleinschalig (er is geen Randstad-brede metro of lightrail), en het spoor dat er ligt is ook minder dan Londen/Parijs/Berlijn. Met andere woorden: het oppervlak dat binnen 500m van een (lightrail/trein/metro)station ligt is veel kleiner dan in Londen, wat er intuitief toe leidt dat autogebruik hoger wordt (en dat lijkt me ook wel juist, helaas is er weinig statistiek op niveau van de Randstad, dus je moet de randsteden zelf optellen). Het is fijn dat dat kan dankzij onze puike wegen (ik doe het zelf ook), maar het is jammer dat het als oplossing dient voor de afwezigheid van een Randstedelijk en fijnmazig lightrail netwerk. IMHO

[Señor Sjon]

Wij hebben natuurlijk het groene hart in het midden liggen die dat soort statistiek snel om zeep helpt.

[Miks]

klaaas schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 12:10:
[...]


Uiteraard is meer lenen in het belang van Heijmans, maar zoals je het stelt is veel te kort door de bocht. Het is niet zo dat een aannemer het verschil in verkoopprijs in z'n zak steekt. Door de gestegen bouwkosten staan de marges van aannemers onder druk en inmiddels is de bovengrens van wat je voor een woning kunt vragen bereikt. Een hogere verkoopprijs is in het belang van de aannemer om de winst op peil te houden.
[...]

Je klinkt als een belanghebbende, wellicht in dienst van Heijmans?

Wat precies is dan te kort door de bocht? Als Heijmans de panden al aan het bouwen is, dan betekent meer kunnen lenen dat Heijmans direct meer kan vragen voor dezelfde woningen. Gebeurt keer op keer in de praktijk. Het is absoluut niet te kort door de bocht dat Heijmans meer winst opstrijkt door dit soort berichtgeving. Dus hou die BS rondom winstmarges op peil houden maar voor je.

Er wordt ziekelijk veel geld verdiend over de rug van de starters. Dat moet maar eens stoppen. Helaas doet de Telegraaf lekker mee aan dit systeem.

Ik zeg: gooi maar extra druk op de marges, want de marges zijn krankzinnig.

[klaaas]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 16:13:
[...]


Je klinkt als een belanghebbende, wellicht in dienst van Heijmans?

Wat precies is dan te kort door de bocht? Als Heijmans de panden al aan het bouwen is, dan betekent meer kunnen lenen dat Heijmans direct meer kan vragen voor dezelfde woningen. Gebeurt keer op keer in de praktijk. Het is absoluut niet te kort door de bocht dat Heijmans meer winst opstrijkt door dit soort berichtgeving. Dus hou die BS rondom winstmarges op peil houden maar voor je.

Er wordt ziekelijk veel geld verdiend over de rug van de starters. Dat moet maar eens stoppen. Helaas doet de Telegraaf lekker mee aan dit systeem.

Ik zeg: gooi maar extra druk op de marges, want de marges zijn krankzinnig.

Ik ben werkzaam in de sector maar niet bij een aannemer of ontwikkelaar. Geen belanghebbende dus.
Als Heijmans de woningen al aan het bouwen is dan liggen de verkoopprijzen al lang vast. Sterker, de meeste woningen zullen al verkocht zijn. De verkoopprijs dan nog even verhogen is dus onzin.

En die krankzinnige marges, heb je daar een onderbouwing voor of is dat een onderbuikgevoel? Hier een arikel waarin ABN AMRO stelt dat de stijgende kosten ten koste gaan van de marges: link

En de hierboven genoemde toenemende faillissementen zijn dan weer mede het gevolg van de relatief beperkte marges in de bouw: link

Begrijp me goed: ik heb absoluut geen medelijden met aannemers, maar het idee dat dat grote boeven zijn die grove winsten maken door stijgende verkoopprijzen is ook niet juist.

[Miks]

klaaas schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 16:36:
[...]
het idee dat dat grote boeven zijn die grove winsten maken door stijgende verkoopprijzen is ook niet juist.

Jawel, het zijn grote boeven. Bewust grondposities innemen om duur te kunnen doorverkopen is een van de problemen in Nederland. Of wil je beweren dat Heijmans geen grondposiies heeft? Volgens mij heb je geen idee hoe Heijmans aan zijn geld komt rondom woningbouw.

Daarnaast haal je bouwsector en dus de grote jongens als BAM en Heijmans door elkaar. Bouwsector is ook Bert de Beunhaas. De grote jongens zijn echt boeven, Bert de Beunhaas is een kleine .

[ Voor 15% gewijzigd door Miks op 22-08-2019 16:42 ]

[klaaas]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 16:40:
[...]


Jawel, het zijn grote boeven. Bewust grondposities innemen om duur te kunnen doorverkopen is een van de problemen in Nederland. Of wil je beweren dat Heijmans geen grondposiies heeft? Volgens mij heb je geen idee hoe Heijmans aan zijn geld komt rondom woningbouw.

Daarnaast haal je bouwsector en dus de grote jongens als BAM en Heijmans door elkaar. Bouwsector is ook Bert de Beunhaas. De grote jongens zijn echt boeven, Bert de Beunhaas is een kleine .

Je hebt het eerst over het verhogen van verkoopprijzen van woningen die al gebouwd worden en nu gaat het over grondposities. Dat zijn toch heel verschillende dingen?

[Miks]

@klaaas Heijmans speculeert met grond, bouwt daar woningen op en strijkt een gigantisch bedrag op per woning. Dat is niet ethisch en een boevenactie. Heeft dus niks met de marges in de bouwsector te maken. Nogmaals: Heijmans en consorten zijn boeven die grof verdienen over de rug van starters.

[ Voor 17% gewijzigd door Miks op 22-08-2019 17:01 ]

[AceAceAce]

Ik moet nog gaan starten met een koopwoning op mn 35e, maar deze discussies geven me niet echt vertrouwen

[Miks]

AceAceAce schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 17:02:
Ik moet nog gaan starten met een koopwoning op mn 35e, maar deze discussies geven me niet echt vertrouwen

Je moet anders stemmen (als je dat nog niet deed) en iedereen in je omgeving overhalen hetzelfde te doen. De huidige staat van de huizenmarkt is, zoals door velen in dit topic al eerder gezegd, een politieke keuze.

OV loopt vol? Miljarden meer investeren.

Huizenmarkt slaat op hol? Verhuurdersheffing wordt niet afgeschaft en "woondeals" (geen idee wat dit concreet betekent).

De politiek laat de starter in de steek.

[MzKzM73]

klaaas schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 16:36:
[...]

Begrijp me goed: ik heb absoluut geen medelijden met aannemers, maar het idee dat dat grote boeven zijn die grove winsten maken door stijgende verkoopprijzen is ook niet juist.

Ik denk dat er nogal een verschil zit in een aannemer zo groot als Heijermans en een wat kleinere die zelf geen middelen heeft om met bouwgrond te speculeren maar enkel huizen neerzet voor kavel-kopers.

[GeeMoney]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 17:00:
@klaaas Heijmans speculeert met grond, bouwt daar woningen op en strijkt een gigantisch bedrag op per woning. Dat is niet ethisch en een boevenactie. Heeft dus niks met de marges in de bouwsector te maken. Nogmaals: Heijmans en consorten zijn boeven die grof verdienen over de rug van starters.

Nee, boeven zijn het inderdaad die miljoenen verdienen over jouw rug:
https://www.cobouw.nl/bou...607-2071100620.1566489607

Spreek eens minder met je gevoel
Tientallen miljoenen verlies voor jaren op rij, adempauze van banken nodig gehad en van ruim 11.000 man personeel naar de helft in 2017.

En ik blijf erbij dat ik het een gekke gedachte vindt dat een starter maar in het centrum van een grote stad moet kunnen wonen.
Woningen zijn nu inderdaad schaars en dat drijft mede de prijzen op maar die absurde drang om maar midden in een grote stad te moeten kunnen wonen als starter die nog moet gaan opbouwen is natuurlijk ook kolder.
Het zijn pieken en dalen en zo gaat het al decennia lang. Het was 30 jaar geleden voor een starter echt niet 5x makkelijker.

[ Voor 29% gewijzigd door GeeMoney op 22-08-2019 18:09 ]

[klaaas]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 17:00:
@klaaas Heijmans speculeert met grond, bouwt daar woningen op en strijkt een gigantisch bedrag op per woning. Dat is niet ethisch en een boevenactie. Heeft dus niks met de marges in de bouwsector te maken. Nogmaals: Heijmans en consorten zijn boeven die grof verdienen over de rug van starters.

Kun je dat onderbouwen? Om wat voor gigantische bedragen per woning hebben we het?

[Miks]

GeeMoney schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 18:01:
[...]


Nee, boeven zijn het inderdaad die miljoenen verdienen over jouw rug:
https://www.cobouw.nl/bou...607-2071100620.1566489607

Spreek eens minder met je gevoel
Tientallen miljoenen verlies voor jaren op rij, adempauze van banken nodig gehad en van ruim 11.000 man personeel naar de helft in 2017.

Haha mooie ad-hominem.

Maar helaas, dat artikel slaat als een tang op een varken om je punt te maken.

Je kan de miljoenen winst op woningbouw natuurlijk wegstrepen tov de verliezen op infraprojecten. Per saldo heb je het dan heeel lastig en kan je als bedrijf het jezelf erg moeilijk maken.

Dat neemt niet weg dat ze miljoenen verdienen over de rug van de starter.

[Señor Sjon]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 17:00:
@klaaas Heijmans speculeert met grond, bouwt daar woningen op en strijkt een gigantisch bedrag op per woning. Dat is niet ethisch en een boevenactie. Heeft dus niks met de marges in de bouwsector te maken. Nogmaals: Heijmans en consorten zijn boeven die grof verdienen over de rug van starters.

Bevalt het? Daar vanuit de onderbuik? Heijmans is bijna ten onder gegaan aan o.a. haar grondposities.

De bouwkosten stijgen met alle nieuwe regels en gasloos ook als een malle, dus goedkoper gaat het echt niet worden.

[Miks]

Señor Sjon schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 18:12:
[...]

Bevalt het? Daar vanuit de onderbuik? Heijmans is bijna ten onder gegaan aan o.a. haar grondposities.

De bouwkosten stijgen met alle nieuwe regels en gasloos ook als een malle, dus goedkoper gaat het echt niet worden.

Hoezo onderbuik? Doen forummoderators nu ook al mee aan de ad-hominem discussie?

Ja, en wanneer was dat? Op het moment dat er wel afgeschreven MOEST worden op de grondposities. Je vergeet ook te vermelden hoeveel (boekhoudkundige)winst er gehaald werd in de topjaren op dezelfde grondposities. Dan heb ik het over jezelf te snel rijk rekenen.

Datzelfde gebeurde overigens bij de Woco's, maar deze hebben tenminste nog een maatschappelijk oogpunt.

En ook jij haalt de bouwkosten en de opbrengsten door elkaar. Een normaal bouwbedrijf heeft het niet makkelijk en daar hoor je mij niet over. Het gaat om de grondspeculatie dat werkt als zand in de raderen. Vooral als daar de verdeel en heersstrategie wordt toegepast: plaats de grondposities in verschillende vehikels zodat het lastig onderhandelen wordt door belangenorganisaties.

[ Voor 32% gewijzigd door Miks op 22-08-2019 18:41 ]

[Miks]

klaaas schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 18:07:
[...]


Kun je dat onderbouwen? Om wat voor gigantische bedragen per woning hebben we het?

Dat is lastig uit de boeken te halen. Maar het is voldoende om enorme stukken landbouwgrond jaren ongebruikt te laten.

Aankoopprijs van landbouwgrond is zo'n 100 keer lager dan verkoopprijs bij oplevering. Natuurlijk moet de grond bouwrijp gemaakt worden. Daarbij blijft er aan alle kanten geld hangen aan de strijkstok. Hoeveel? Tsja, weet jij het?

Kijk eens naar de gestegen prijzen van nieuwbouwwoningen. Gigantisch gestegen. Dat komt echt niet door een inductiekookplaatje. Heeft alles te maken met GROND.

[ Voor 19% gewijzigd door Miks op 22-08-2019 18:39 ]

[klaaas]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 18:25:
[...]


Dat is lastig uit de boeken te halen. Maar het is voldoende om enorme stukken landbouwgrond jaren ongebruikt te laten.

Aankoopprijs van landbouwgrond is zo'n 100 keer lager dan verkoopprijs bij oplevering. Natuurlijk moet de grond bouwrijp gemaakt worden. Daarbij blijft er aan alle kanten geld hangen aan de strijkstok. Hoeveel? Tsja, weet jij het?

Nee. Maar jij blijkbaar wel aangezien je er een nogal uitgesproken mening over hebt. Vandaar mijn vraag om e.e.a. te onderbouwen.

[Miks]

klaaas schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 18:27:
[...]


Nee. Maar jij blijkbaar wel aangezien je er een nogal uitgesproken mening over hebt. Vandaar mijn vraag om e.e.a. te onderbouwen.

Het uitzoeken van deze winsten zou iets moeten zijn voor journalisten. Maar die zijn te druk met het bekrachtigen van de stem van deze partijen helaas.

Een vrijstaand huis heeft zo'n 2 ton aan bouwkosten (dus excl grond). Misschien iets meer nu gezien het tekort aan arbeidskrachten. Je gaat mij noet vertellen dat er geen ton winst gemaakt wordt (hele keten) nu de gemiddelde nieuwbouwwoning tegen de 4 ton aanschurkt. Of kost een warmtepomp en een klein laagje isolatie een ton? Ga toch fietsen.

[ Voor 29% gewijzigd door Miks op 22-08-2019 18:45 ]

[Verwijderd]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 18:31:
[...]


Het uitzoeken van deze winsten zou iets moeten zijn voor journalisten. Maar die zijn te druk met het bekrachtigen van de stem van deze partijen helaas.

Een vrijstaand huis heeft zo'n 2 ton aan bouwkosten (dus excl grond). Misschien iets meer nu gezien het tekort aan arbeidskrachten. Je gaat mij noet vertellen dat er geen ton winst gemaakt wordt (hele keten) nu de gemiddelde nieuwbouwwoning tegen de 4 ton aanschurkt. Of kost een warmtepomp en een klein laagje isolatie een ton? Ga toch fietsen.

Volgens mij moet je eens in het huizenbouw topic gaan polsen hoeveel vrijstaande huizen daar voor 200k gebouwd kunnen worden......je rekent jezelf een ton rijk.

[GeeMoney]

Verwijderd schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 20:18:
[...]

Volgens mij moet je eens in het huizenbouw topic gaan polsen hoeveel vrijstaande huizen daar voor 200k gebouwd kunnen worden......je rekent jezelf een ton rijk.

Je ziet het verkeerd, ze worden voor 5 ton gebouwd inderdaad maar daar zit natuurlijk 2 ton winst op .

Zelfs in projectbouw slaat het kant nog wal wat hij zegt. Mijn grond was 235k en de woning die erop gezet gaat worden ruim 340k kaal.

Anderen wijzen op dat ze de feiten niet helder hebben en zelf met geen enkele onderbouwing komen.

[ Voor 24% gewijzigd door GeeMoney op 22-08-2019 20:40 ]

[Miks]

Verwijderd schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 20:18:
[...]

Volgens mij moet je eens in het huizenbouw topic gaan polsen hoeveel vrijstaande huizen daar voor 200k gebouwd kunnen worden......je rekent jezelf een ton rijk.

Kijk hier maar: https://www.verbouwkosten.com/nieuw-huis-bouwen/prijzen/

GeeMoney schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 20:32:
[...]


Je ziet het verkeerd, ze worden voor 5 ton gebouwd inderdaad maar daar zit natuurlijk 2 ton winst op .

Zelfs in projectbouw slaat het kant nog wal wat hij zegt. Mijn grond was 235k en de woning die erop gezet gaat worden ruim 340k kaal.

Anderen wijzen op dat ze de feiten niet helder hebben en zelf met geen enkele onderbouwing komen.

Ik ben jouw toon beu. Kijk hierboven maar eens bij de website die ik noem. Een woning van 340k, jahoor. Welk punt probeer je te maken? Een huis voor 200k moet prima lukken, vrijstaand. Een gemiddelde rijtjeswoning zet je voor 150k neer.

Volgens mij is iedereen vergeten wat een huis hoort te kosten. De reacties hierboven getuigen dit. Wellicht praat iedereen het goed dat primaire behoeftes steeds duurder worden, ik geloof echter dat er systematisch iets niet in de haak is. Als men nu al beweert dat een vrijstaand huis 340k hoort te kosten

Als kleren, televisies, telefoons en dergelijke steeds goedkoper kunnen worden, dan moeten stenen dit ook kunnen. Het feit dat deze steeds duurder worden kan niet houdbaar zijn op de lange termijn.

Huizen stijgen met 6%? Onhoudbaar.

Voorbeeld: stel je voor je had in het jaar 0 een gram goud. Wat zou dit zijn als je het voor 5% jaarlijkse rente op een spaarrekening zou zetten? Meer 1000 keer het gewicht van de aarde. https://live-counter.com/m/compound-interest/

Zo ook inflatiecijfers, en ook stijgingen van huizenprijzen. Aanhoudende stijgingen hoger dan het gemiddelde inkomen zijn niet houdbaar op de lange termijn.

[ Voor 79% gewijzigd door Miks op 22-08-2019 21:03 ]

[GeeMoney]

@Miks dat zal best dat het je niet aanstaat maar lees dan eens de reacties en verdiep je in de feiten.
Het lijkt aan alles dat jij je slachtoffer voelt van de huidige tijd.
Of iets normaal is is niet alleen afhankelijk van jou kijk en vergelijk met 10 jaar geleden.
Verdiep je in de huidige wet en regelgeving omtrent bouwnormen, materialen en isolatie standaarden.
Aanhalen dat Heijmans miljoenen winst maakt terwijl het bedrijf op de rand van de afgrond heeft gestaan, de helft van zijn personeel is gekrompen en bijna 8 jaar lang elk jaar tientallen miljoenen verlies heeft geschreven.
Die cijfers zijn gewoon openbaar, bekend en aangehaald. Ik heb geen enkele bron van jouw verhaal gezien.

Lees daaarnaast ook even de volgende topics door:
https://gathering.tweakers.net/forum/list_messages/1890333
https://gathering.tweakers.net/forum/list_messages/1786099
https://gathering.tweakers.net/forum/list_messages/1670101

Om een beeld te krijgen van de huidige prijzen.
Als jij mijn exacte woning voor 200k kan laten bouwen in mijn huidige regio investeer ik dat graag bij je.

[ Voor 20% gewijzigd door GeeMoney op 22-08-2019 21:48 ]

[Miks]

@GeeMoney Ik haal 'een bron' aan van een calculator in de bouw. En jij zegt dat die prijzen niet mogelijk zijn. Op deze wijze valt er natuurlijk geen discussie te voeren.

Wat betreft de winsten op landbouwgrond naar woning, daar ben ik volgens mij voldoende op ingegaan.

Dat je, samen met een Tweakers mod notabene vervolgens een sausje van adhominems introduceert zegt mij voldoende.

Het gaat hier niet om de inhoud maar om personen. Geen plek voor mij.

[GeeMoney]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 22:06:
@GeeMoney Ik haal 'een bron' aan van een calculator in de bouw. En jij zegt dat die prijzen niet mogelijk zijn. Op deze wijze valt er natuurlijk geen discussie te voeren.

Wat betreft de winsten op landbouwgrond naar woning, daar ben ik volgens mij voldoende op ingegaan.

Dat je, samen met een Tweakers mod notabene vervolgens een sausje van adhominems introduceert zegt mij voldoende.

Het gaat hier niet om de inhoud maar om personen. Geen plek voor mij.

De site geeft geen enkele prijzen weer, ik moet me eerst volledig inschrijven?
Neem dat topic nu toch eens door waarin zelfbouw aan bod komt. Bekijk de cijfers van de grote bouwers eens en zie dat de marges flinterdun zijn.
Dat die jou niet bevallen dat snap ik, dat dit echter de realiteit is is een feit.
Nogmaals als je exact mijn huidige woning kan bouwen voor 200k heb ik budget voor je, die weddenschap durf je dan toch wel aan? Ik wel namelijk in deze tijd.

En een mod kan gewoon een discussie voeren naast modereren natuurlijk. We geven beiden aan dat je niet de realiteit (notabene onderbouwd en ondersteund met de feitelijke cijfers dus dat latijns gaat niet op) voor ogen hebt maar je komt keer op keer met niet onderbouwde argumenten en wijst naar anderen die “gek” zijn.

[ Voor 13% gewijzigd door GeeMoney op 22-08-2019 22:23 ]

[klaaas]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 22:06:
@GeeMoney Ik haal 'een bron' aan van een calculator in de bouw. En jij zegt dat die prijzen niet mogelijk zijn. Op deze wijze valt er natuurlijk geen discussie te voeren.

Die prijzen zijn idd achterhaald. Buiten de randstad is €500,- /m3 bouwkosten voor een vrijstaande woning al gangbaar . Dan bouw je voor 2 ton dus max 400m3 wat minder is dan veel tussenwoningen. Ga je uit van een meer gangbaar volume voor een vrijstaande woning, dan zit je zo boven de 3 ton. Ga er maar vanuit dat dat in de randstad nog hoger zal liggen.

[Verwijderd]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 22:06:
@GeeMoney Ik haal 'een bron' aan van een calculator in de bouw. En jij zegt dat die prijzen niet mogelijk zijn. Op deze wijze valt er natuurlijk geen discussie te voeren.

Wat betreft de winsten op landbouwgrond naar woning, daar ben ik volgens mij voldoende op ingegaan.

Dat je, samen met een Tweakers mod notabene vervolgens een sausje van adhominems introduceert zegt mij voldoende.

Het gaat hier niet om de inhoud maar om personen. Geen plek voor mij.

En mijn bron is een topic vol mensen die vrijstaande huizen bouwen met daadwerkelijk geld ipv een calculator die met prijzen rekent die je nergens tegen komt ik de echte wereld. Veel plezier met je fictieve huis.

[Miks]

Jullie beseffen dat dit precies mijn punt is? Er wordt te veel geld verdiend over de rug van de starter. Als bouwkosten hard stijgen, ligt dat toch echt niet aan de gestegen CAO-lonen. En ook echt niet aan de geimporteerde bakstenen. Waar denk je dat al dat geld blijft hangen?

Maar goed dat dit door jullie is opgehelderd

GeeMoney schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 22:13:
[...]


De site geeft geen enkele prijzen weer, ik moet me eerst volledig inschrijven?

Beter kijken.

[ Voor 35% gewijzigd door Miks op 22-08-2019 23:20 ]

[klaaas]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 23:15:
Jullie beseffen dat dit precies mijn punt is? Er wordt te veel geld verdiend over de rug van de starter. Als bouwkosten hard stijgen, ligt dat toch echt niet aan de gestegen CAO-lonen. En ook echt niet aan de geimporteerde bakstenen. Waar denk je dat al dat geld blijft hangen?

Maar goed dat dit door jullie is opgehelderd

Je punt was iets met speculeren met grond. Dit gaat over bouwen. Daarover heb ik hierboven al wat artikelen aangehaald waarin te lezen is dat de stijgende bouwkosten wel degelijk veroorzaakt worden door stijgende kosten voor materialen en lonen (zzp-ers en schaarste) en door een opeenstapeling van regels. Er is in die keten geen sprake van exorbitante marges. Dat kun je wel steeds (zonder onderbouwing) blijven herhalen, maar dat maakt het niet waar.

[Miks]

Het is én én. Zowel de grondspeculatie als de bouwkosten waar gigantisch op wordt afgeroomd.

Ik begrijp niet waarom dit zo onduidelijk is. Verklaar maar eens waarom nieuwbouwprijzen de afgelopen jaren zo hard gestegen zijn. Als de marges zo onder druk staan, waar is dat geld gebleven? Die ene warmtepomp, bullshit. Zonnepanelen, zijn ook alleen maar in prijs gedaald.

Dus ga maar eens uitleggen waar die ton extra voor dezelfde huizen is gaan inzitten als dit niet 'weglekt' via grondspeculatie en 'afroming' op het bouwproces.

Of moet ik ook met bronnen gaan aantonen dat de nieuwbouwprijzen zijn gestegen. Komop zeg. Denk eens na!

Ik heb het zo vaak gehoord en gezien. Exact identieke huizen in dezelfde nieuwbouwprojecten een ton duurder in een latere fase. EEN TON. Bestaat die marge dan niet? Is dit monopoliegeld dat direct wordt ingeleverd na start? Wat een idiotie!

[ Voor 15% gewijzigd door Miks op 22-08-2019 23:59 ]

[kabeltjekabel]

Nieuwbouwwoningen worden bijna allemaal voorzien van ingewikkelde details in daken, metselwerk... etc. Dat kost gewoon klauwen met geld en niemand heeft er iets aan.

Die warmtepomp zitten de kosten niet in nee. Juist een besparing op het aanleggen van een gasleiding.

80+K netto immigratie per jaar bovenop ~20K natuurlijke groei helpt natuurlijk ook niet...

Ik vraag me al een tijdje af of dingen als zo'n generaal pardon ook aan de stikstofuitspraak getoetst moeten worden...

[klaaas]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 23:44:
Dus ga maar eens uitleggen waar die ton extra voor dezelfde huizen is gaan inzitten als dit niet 'weglekt' via grondspeculatie en 'afroming' op het bouwproces.
(...)
Ik heb het zo vaak gehoord en gezien. Exact identieke huizen in dezelfde nieuwbouwprojecten een ton duurder in een latere fase. EEN TON. Bestaat die marge dan niet? Is dit monopoliegeld dat direct wordt ingeleverd na start? Wat een idiotie!

Ms moet je eens niet proberen om de bewijslast om te keren. Jij stelt dat er een ton extra 'weglekt' via grondspeculatie en 'afroming'. Kom maar op met je onderbouwing dan. Maar als dat gevraagd wordt geef je telkens niet thuis en moeten journalisten het doen.

Natuurlijk zit er in de prijsstijgingen een vrije markt component. Fabrikanten van bouwstoffen kunnen de vraag niet aan, er ontstaat schaarste en de prijzen gaan omhoog. Dat is economie voor beginners. Je kunt dat vervelend vinden, maar zo zit de hele economie nou eenmaal in elkaar. En waar jij wellicht zegt dat een ondernemer misbruik maakt van de schaarste zal die ondernemer ws zeggen dat ie eindelijk weer een fatsoenlijke marge kan maken op zijn produkt. En ja, ZZP-ers die 5 jaar terug thuis zaten en hooguit voor een hongerloontje konden opdraven vragen nu de hoofdprijs. Geef ze eens ongelijk.

Het probleem is dat jij het idee hebt dat er 'ineens' een ton meer wordt weggesluisd per woning en dat dat geld verdwijnt in de zak van de aannemer / ontwikkelaar. En dat is grote onzin. (Als dat wel het geval was zou ik je groot gelijk geven) Er is gewoon geen data die dat idee onderbouwt. Als dat het geval was zagen de cijfers van Heijmans er ook wel anders uit: 2700 woningen maal een ton winst zou 270 miljoen winst zijn Nog even los van het geld dat ze zouden verdienen met grondspeculatie...

Maar gelukkig zijn er behoorlijk wat cijfers beschikbaar. Check b.v. eens een artikel als dit of deze.

[Miks]

Nou @klaaas , mooie bronnen. Goed dat je met feiten komt.

Jouw eerste bron:

Kosten van materialen en arbeid zelf zijn de afgelopen jaren niet sterker gestegen dan daarvoor.

Ik zie daar een prima stijging die zo'n 1 a 2 procent per jaar is van arbeid en materialen. Verklaart niet die enorme stijgingen die we hebben gezien. Nee klopt, want de marges zijn enorm toegenomen!

Bron 2

Waar de verkoopprijs van bestaande koopwoningen het gevolg is van het spel van vraag en aanbod, daar is de prijs van een nieuwbouwwoning de optelsom van alle bouwkosten.

Om vervolgens doodleuk te zeggen:

Sinds het uitbreken van de crisis zijn de bouwkosten nagenoeg onafgebroken gestegen. De verkoopprijs van nieuwbouwwoningen is sinds het uitbreken van de crisis echter flink gedaald. Het gevolg was dat de marges flink onder druk kwamen te staan.

Ooh ik snap het al. Stom van me. Marges zijn naturlijk ook bouwkosten.

[Beanie]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 20:40:
[...]


Kijk hier maar: https://www.verbouwkosten.com/nieuw-huis-bouwen/prijzen/


[...]

Die prijzen missen wel alle bijkomende kosten. Zo is er geen rekening gehouden met:
- Planvorming/Wijziging bestemming e.d.
- Architect
- Constructeur en aanverwanten
- Bouwplaats inrichting
- Aansluitingen nutsvoorzieningen
- Algemene voorzieningen zoals riool e.d.
- Parkeergelegenheid (=loze niet renderende grond)
- Groenvoorziening
- Renterisico ontwikkelaar
- Ontwikkelwinst
- AK (Algemene Kosten)
- Stelposten risico
- Bodemsanering en eventuele sloopkosten bij bijvoorbeeld binnenstedelijke ontwikkeling
- Milieuonderzoeken
- Promotiekosten
- Makelaarskosten
- Notariskosten
- Kosten voor oprichting VVE (indien van toepassing)

Allemaal zaken die voor 1 woning doorgaans niet van toepassing zijn, maar voor een ontwikkelaar van meerdere woningen (vanaf ca. 6-10 stuks) wel degelijk van toepassing zijn. Reken dat de kale bouwkosten ca. 70-75% zijn en de resterende 25-30% bovenstaande kosten zijn. Dan ga je ineens al van 500,- per m3 naar ca. 675 per m3.

Overigens liggende bouwkosten over het algemeen genomen in randstedelijk gebied tussen 950 en 1350 per _m2_ afhankelijk van wat je bouwt. Daarmee gaat een rijwoning van 100 m2 qua kale bouwkosten dus 95.000 kosten en inclusief bijkomende kosten 130K. Daar moet dan de grond nog overheen, dat is wisselend maar voor minder dan 350 per m2 koop je vrij weinig waar je zo kan bouwen op een beetje goede locatie.

Tuurlijk verdienen ontwikkelaars goed geld, maar kijk voor de grap eens naar hoeveel projecten niet van de grond komen omdat het financieel gewoon niet rond te rekenen is. Daarbij moet je ook niet vergeten dat een ontwikkelwinst over meerdere jaren uitgesmeerd moet worden. Het is immers niet alleen bouwtijd die telt, alle planvorming kost ook tijd.

Uitgaand van 3 jaar gemiddeld van idee tot sleutel en een ontwikkelwinst van 10% heb je als ontwikkelaar dus maar 3,3% per jaar. Dat is een erg klein rendement vergeleken met gewoon beleggen in verhuurd vastgoed waar je tussen 4% en 8% kan halen afhankelijk van de inkoopprijs en het risicoprofiel.

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 00:43:
Nou @klaaas , mooie bronnen. Goed dat je met feiten komt.

Jouw eerste bron:

[...]

Ik zie daar een prima stijging die zo'n 1 a 2 procent per jaar is van arbeid en materialen. Verklaart niet die enorme stijgingen die we hebben gezien. Nee klopt, want de marges zijn enorm toegenomen!

Heb geen bron voor je maar toeleveranciers in de bouw (dus niet ontwikkelaars en aannemers) hebben materiaalprijs stijgingen tot 30% met lede ogen aan moeten zien. Sluit niet uit dat ze ook zelf wat meer marge pakken maar geef ze eens ongelijk na een erg magere periode in de crisis.

[ Voor 13% gewijzigd door Beanie op 23-08-2019 00:48 ]

[Miks]

@Beanie goede punten. Maar ik kan daar wel tegenin brengen dat enkele van die kosten normaliter zitten in het bouwrijp maken van de bouwgrond.
En veel van die kosten kan je wegstrepen tegen schaalvoordelen van een groter plan.

Daarnaast, vergeet vooral niet de enorme marge wanneer je begint met landbouwgrond! Gaat de prijs opeens van 6 a 7 euro /m2 naar 500 / m2

Beanie schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 00:44:
[...]

Heb geen bron voor je maar toeleveranciers in de bouw (dus niet ontwikkelaars en aannemers) hebben materiaalprijs stijgingen tot 30% met lede ogen aan moeten zien. Sluit niet uit dat ze ook zelf wat meer marge pakken maar geef ze eens ongelijk na een erg magere periode in de crisis.

Dat is dus mijn punt. 30% stijging in de keten betekent 30% marge! Die stenen zijn echt niet duurder geworden. Productiekosten.

En de starter mag het allemaal ophoesten. Koopt de starter een oud bestaand huis dan wordt dat geld vanzelf ergens getrickeld naar nieuwbouw.

[ Voor 48% gewijzigd door Miks op 23-08-2019 00:55 ]

[Beanie]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 00:51:
@Beanie goede punten. Maar ik kan daar wel tegenin brengen dat enkele van die kosten normaliter zitten in het bouwrijp maken van de bouwgrond.
En veel van die kosten kan je wegstrepen tegen schaalvoordelen van een groter plan.

Daarnaast, vergeet vooral niet de enorme marge wanneer je begint met landbouwgrond! Gaat de prijs opeens van 6 a 7 euro /m2 naar 500 / m2

Sommige posten kunnen als bouwrijp gezien worden, maar tellen wel allemaal mee. En bouwrijp kosten zag ik niet staan in de aangedragen bron. Dus dat rekenbedrag kunnen we niet gebruiken en blijft mijn kostenplaatje wel overeind. Schaalvoordeel is een punt, maar dan praat je over significant grotere projecten met 25+ woningen. Daar stijgt het ontwikkelrisico ook mee en dus zal een ontwikkelaar zijn winst en risico ook hoger instellen. Koppel daaraan een mogelijk langere doorlooptijd en je rendement per jaar verandert niet bijster veel.

Landbouwgrond, tsja. Dat is absoluut niet makkelijk om dat naar woningbouw te krijgen tenzij je hele dikke vrienden bent met iemand in de gemeente of andere overheid. Overigens klopt het wel dat daar flinke marges gemaakt worden door grondspeculanten maar dat zijn ook mensen die soms 10 of 20 jaar een renterisico aangaan. Rekensommetje:

2 hectare à 10,- = 200.000
Rekenrente van 5% (lage rentes die we kennen van hypotheken zijn hier niet) = 10.000 per jaar
Looptijd van 15 jaar = 150.000

Totaal 350.000 = 17,50 per m2 aan waarde na 15 jaar.

Dan vergeet ik voor het gemak nog even allerlei andere lasten zoals notariskosten (nihil) en milieuonderzoeken die je echt wel moet doen als je het aan een ontwikkelaar wil verkopen. Die zal niet zonder zoiets gaan kopen.

Op de landbouwgrond wordt globaal gezien het meeste verdient, maar hier zit ook het grootste risico. Ik ken gevallen waar ze al meer dan 10 jaar op de grond zitten en er nog geen enkel teken is van een ontwikkeling.

Tussen de 17,50 en 500 per m2 zit natuurlijk nog een hoop extra zoals het verlies aan grond wat je hebt dat niet uitgeefbaar is. (al gauw 30%) Afdracht aan gemeente voor voorzieningen e.d. Allemaal zaken die wel optellen, neemt niet weg dat grond in Nederland duur is, maar dat is het nadeel van een klein land met veel inwoners.

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 00:51:
@Beanie goede punten. Maar ik kan daar wel tegenin brengen dat enkele van die kosten normaliter zitten in het bouwrijp maken van de bouwgrond.
En veel van die kosten kan je wegstrepen tegen schaalvoordelen van een groter plan.

Daarnaast, vergeet vooral niet de enorme marge wanneer je begint met landbouwgrond! Gaat de prijs opeens van 6 a 7 euro /m2 naar 500 / m2


[...]


Dat is dus mijn punt. 30% stijging in de keten betekent 30% marge! Die stenen zijn echt niet duurder geworden. Productiekosten.

En de starter mag het allemaal ophoesten. Koopt de starter een oud bestaand huis dan wordt dat geld vanzelf ergens getrickeld naar nieuwbouw.

in die keuken kan ik niet kijken helaas, althans niet voldoende voor een goede mening. Wel weet ik dat er voor de crisis meer fabrieken waren voor bijvoorbeeld heipalen. Die zijn er nu minder en dus minder capaciteit, maar wel blijvende vraag. Dan krijg je dat een fabrikant de prijzen verhoogt. Terecht? Geen idee, maar niet onlogisch zeker gezien de toch wel stevige verliezen die in de crisis zijn geleden door prijzen naar beneden te gooien om toch de fabriek open te houden. Niks produceren is -100 verlies bij wijze van, produceren tegen lagen prijzen is bijvoorbeeld -30 verlies, dan teer je natuurlijk wel in.

Al met al zal er in de hele lijn vast en zeker wel marge gepakt worden, maar zo simpel dat alle stijging van woningprijzen in de zakken van ontwikkelaars/aannemers verdwijnt is te simplistisch gesteld.

Overigens, houd ook rekening meet duurdere processen om te fabriceren wegen sterk aangescherpte milieu eisen door de hele keten heen. Dat is de overheid aan te rekenen. Dus ja 30% stijging zal absoluut niet allen in materiaal zitten, maar het is ook niet zo dat 30% puur extra marge, lees _winst_ is.

[ Voor 28% gewijzigd door Beanie op 23-08-2019 01:09 ]

[Miks]

@Beanie
Sorry maar jouw info rondom de grond slaat echt nergens op. Alsof die grond 15 jaar lang niet ingezet kan worden voor bijvoorbeeld akkerbouw? Rekenrente van 5%, are you kidding me? 30 procent grondverlies dat je daarna gewoon weggeeft zeker? Of verdwijnen die vierkante meters?

Met een waardevermeerdering van €10 naar €500 kan je de grond (uitgerekend op een bierfiltje) maarliefst 10 keer voorzien van een laag bladgoud.

Je hoeft mij niet uit te leggen dat er kosten zijn verbonden aan het bouwrijp maken. Maar jouw uitleg is echt lachwekkend als je me daarmee probeert te overtuigen dat een 10.000% verhoging van de grondprijs daarmee te verantwoorden valt.

Materiaalkosten
Je laat mij niet geloven dat er zoveel extra productiecapaciteit nodig is voor de bouwmaterialen. Onderstaande grafiek laat zien wat de nieuwbouwproductie is.

[ Voor 19% gewijzigd door Miks op 23-08-2019 01:25 ]

[Beanie]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 01:16:
@Beanie
Sorry maar jouw info rondom de grond slaat echt nergens op. Alsof die grond 15 jaar lang niet ingezet kan worden voor bijvoorbeeld akkerbouw? Rekenrente van 5%, are you kidding me? 30 procent grondverlies dat je daarna gewoon weggeeft zeker? Of verdwijnen die vierkante meters?

Met een waardevermeerdering van €10 naar €500 kan je de grond (uitgerekend op een bierfiltje) maarliefst 10 keer voorzien van een laag bladgoud.

Je hoeft mij niet uit te leggen dat er kosten zijn verbonden aan het bouwrijp maken. Maar jouw uitleg is echt lachwekkend als je me daarmee probeert te overtuigen dat een 10.000% marge daarmee te verantwoorden valt.

Grond kan zeker ingezet worden voor akkerbouw, maar wat denk je dat dat oplevert? Laat dat bijvoorbeeld je rentekosten dekken, fine vervalt die post. Maar veel succes om landbouwgrond bij een traditionele bank te financieren, dat lukt je niet en je betaalt echt woekerrentes vergeleken met standaard hypotheken.

Die 30% ben je echt gewoon kwijt, of wil je geen wegen naar je nieuwe wijkje? Geen speeltuintje, geen transformatorhuisjes, geen parkeren, geen parkje, geen waterberging, etc. Die 2 hectare die je hebt kun je echt niet 100% volbouwen of als bouwgrond aan consumenten/ontwikkelaars verkopen, dat gaat niet. Je bent gewoon 30% kwijt, het is dus niet zo 10,- per m2 vs. 500,- per m2. Die vergelijking gaat niet op want je kan minder m2 verkopen. Sla een willekeurig planologie boek open je komt het allemaal tegen.

En grond van 10,- per m2 naar 500 per m2 brengen zitten belachelijke kosten aan in planvorming, bestemmingswijzigingen, stedenbouwkundigplan, planschade, grondverbetering, drainage, riolering, elektrahoofdleidingen, waterberging, pompputten algemene voorzieningen.

Tuurlijk blijft er winst over, niemand werkt voor niks. Maar de winst is absoluut niet 490,- per m2 zoals gesteld.

Betreft materiaalkosten:
Je grafiek laat niet zien hoeveel productiecapaciteit er verloren is gegaan door failliete bedrijven Kan zomaar dat er nu nog steeds te kort is zonder dat er meer nieuwbouw gerealiseerd wordt. En vergeet niet dat er ook nog bedrijfsgebouwen (hallen, geen kantoren ) gebouwd worden en infrastructuur of vraag uit het buitenland? Allemaal onbekende factoren die wel mee kunnen spelen naast je grafiek.

[ Voor 11% gewijzigd door Beanie op 23-08-2019 01:38 ]

[Miks]

Beanie schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 01:33:
[...]

Tuurlijk blijft er winst over, niemand werkt voor niks. Maar de winst is absoluut niet 490,- per m2 zoals gesteld.

Dat stel ik helemaal niet.

Punt van de grafiek is terecht hoor, zo'n paar staafjes zegt niks over het daadwerkelijke leed. Maar de grafiek benadrukt dat de achteruitgang in volume ook maar relatief is. Daling is fors (en had voorkomen kunnen worden!!) maar het is niet zo dat er opeens geen huizen gebouwd werden en dat de hele sector op zijn gat zat.

[Verwijderd]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 23:15:
Jullie beseffen dat dit precies mijn punt is? Er wordt te veel geld verdiend over de rug van de starter. Als bouwkosten hard stijgen, ligt dat toch echt niet aan de gestegen CAO-lonen. En ook echt niet aan de geimporteerde bakstenen. Waar denk je dat al dat geld blijft hangen?

Maar goed dat dit door jullie is opgehelderd


[...]

Beter kijken.

Wat ben jij een koning in het naast de pot pissen. Je hebt het over vrijstaande woningen voor 2 ton en begint dan weer over de starter die een ton teveel betaalt. Want dat is de doelgroep die kavels koopt en daar zelf een huis op zet? Ik bouw geeneens met bakstenen, en je simplistisch geleuter om weer eens een of ander stokpaardje van stal te halen over hoe men genaaid wordt in Nederland gaat nergens over.

Je springt van de hak op de tak, legt allerlei niet bestaande verbanden en als je iets over een vrijstaande woning moet aantonen kom je met een calculator site die allerlei zaken niet meetelt met veel te lage prijzen en ga je vervolgens weer over andere zaken verder.

Het is zeer vervelend als je continue een hoop stellingen poneert die je allemaal niet tot amper onderbouwt en alles verzamelt tot een grote samenzwering. Door je veelvoud aan zaken die je er met de haren bij sleept heb je automatisch bij bepaalde punten zaken die correct (kunnen) zijn, maar minstens net zoveel is pure onderbuik zonder onderbouwing. Maar dat zeggen is enkel een ad hominem volgens jou. Onderbouw het dan! En kom niet met een vage site die me vertelt dat iedere aannemer in de regio klein of groot me minimaal een ton teveel laat betalen voor een vrijstaande gemiddelde woning.......nogmaals bekijk het zelfbouw topic eens en ga turven hoeveel mensen daar voor 200k kunnen bouwen. En dat zijn echt niet allemaal luxe villa's en kasten van huizen.

[Sport_Life]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 17:00:
@klaaas Heijmans speculeert met grond, bouwt daar woningen op en strijkt een gigantisch bedrag op per woning.

Dat deden ze 15 jaar geleden, om vervolgens miljoenen af te moeten schrijven op moment van terug verkoop. Boeren hebben eerste recht van terugkoop, maar geen geld want de nieuwe stal zit half vol na afschaffing melk quotum.
Heb 't van dichtbij gezien..

Nu houden gemeentes grond kunstmatig duur.

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 23-08-2019 07:42 ]

[Wceend]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 16:40:
[...]


Jawel, het zijn grote boeven. Bewust grondposities innemen om duur te kunnen doorverkopen is een van de problemen in Nederland. Of wil je beweren dat Heijmans geen grondposiies heeft? Volgens mij heb je geen idee hoe Heijmans aan zijn geld komt rondom woningbouw.

Daarnaast haal je bouwsector en dus de grote jongens als BAM en Heijmans door elkaar. Bouwsector is ook Bert de Beunhaas. De grote jongens zijn echt boeven, Bert de Beunhaas is een kleine .

Als je het over grondposities hebt vlak dan de gemeenten niet uit die de pot met goud al zien staan als ze iets kunnen verkopen aan particulieren want zelf gemeenten denken alleen maar aan vette winst als het om grondverkopen gaat.
Bovendien houden ze de prijs kunstmatig hoog.

[Señor Sjon]

@Miks Noot vooraf: je hebt werkelijk geen idee.

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 18:19:
[...]


Hoezo onderbuik? Doen forummoderators nu ook al mee aan de ad-hominem discussie?

Ja, en wanneer was dat? Op het moment dat er wel afgeschreven MOEST worden op de grondposities. Je vergeet ook te vermelden hoeveel (boekhoudkundige)winst er gehaald werd in de topjaren op dezelfde grondposities. Dan heb ik het over jezelf te snel rijk rekenen.

Datzelfde gebeurde overigens bij de Woco's, maar deze hebben tenminste nog een maatschappelijk oogpunt.

En ook jij haalt de bouwkosten en de opbrengsten door elkaar. Een normaal bouwbedrijf heeft het niet makkelijk en daar hoor je mij niet over. Het gaat om de grondspeculatie dat werkt als zand in de raderen. Vooral als daar de verdeel en heersstrategie wordt toegepast: plaats de grondposities in verschillende vehikels zodat het lastig onderhandelen wordt door belangenorganisaties.

Je hoeft mij niet het verschil tussen de twee uit te leggen... En raad is wie de grootste speculant is? Het heeft in elke gemeente een mooi huis met een balie en de tijdelijke eigenaar draagt een mooie ketting. Daar wordt bepaald of een bestemming 5-10 euro/m2 waard is of 250 euro/m2. En welke belangenorganisaties moeten er wat over te vertellen hebben?

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 18:25:
[...]


Dat is lastig uit de boeken te halen. Maar het is voldoende om enorme stukken landbouwgrond jaren ongebruikt te laten.

Aankoopprijs van landbouwgrond is zo'n 100 keer lager dan verkoopprijs bij oplevering. Natuurlijk moet de grond bouwrijp gemaakt worden. Daarbij blijft er aan alle kanten geld hangen aan de strijkstok. Hoeveel? Tsja, weet jij het?

Kijk eens naar de gestegen prijzen van nieuwbouwwoningen. Gigantisch gestegen. Dat komt echt niet door een inductiekookplaatje. Heeft alles te maken met GROND.

En wat is GROND? SCHAARS! Bestemde grond is schaars en daar zit toch echt de overheid aan de knoppen. Ook akkergrond langs de raden van steden is duurder dan in the middle of nowhere. Boeren weten ook wel dat er mogelijk iets gebouwd wordt.
Laat het zijn 100k/ha. Dan heb je nog dat je grond moet bewerken om er te kunnen bouwen en later afwerken om te wonen. Dat kost incl BTW zomaar 800k/ha. Dan heb je dus nog geen (bestemmings)plan, financieringskosten of iets, geen sanering, niks. Dan heb je al 100+800=900k/ha aan grondkosten. Maar van die hectare kan je ongeveer 55% verkopen. De rest gaat op aan openbare ruimte, watercompensatie, etc. Hej, wat lastig. Opeens is de uitgeefbare grond door deze nare boekhoudkundige truc alweer bijna 1.650k/ha geworden. Koop je dus een perceel van 5,4x25 (tussenwoning), dan is de kale grondprijs al 22.275. Mind you, dat is vaak al hoger dan de meeste gemeenten als maximum rekenen voor sociale huurwoningen. Een normale rijwoning om te bouwen gaat al richting de 150k incl. BTW. Opgeteld zit je dan al over de 170k, nog steeds zonder bestemmingsplan, architect, leges en weet ik veel wat.

Weet je wat de grap is, grond voor 10k/ha met enig ontwikkelpotentie is nauwelijks te vinden. Grond kost in dorpen zo al 10x meer dan dat als er ontwikkelpotentie en welwillende gemeente bij zit.

Kijk eens naar alle grote, beursgenoteerde bouwers en kijk wat hun netto winstpercentage is. Niet schrikken, want het is misschien wel miljoenen in euro's, maar in percentage van de omzet kan het zo omslaan. Ballast Nedam is overgenomen, BAM komt net met een winstwaarschuwing.


In veel gevallen mag je blij zijn dat je een akker binnen 15 jaar kan ontwikkelen. We gaan net beginnen aan eentje die al 20+ jaar in ons bezit is. En pacht dekt misschien net de rentekosten. Zoals @Beanie al zegt, bedrijven hebben geen 2% rente, eerder 5%. Verder zijn in de crisisjaren tienduizenden mensen uit de bouw vertrokken, vrijwillig, danwel geforceerd. Productiecapaciteit is failliet gegaan. Dat is niet zomaar weer opgestart. Ondertussen moeten we gasloos bouwen, komt BENG eraan, is het BB in 2012 strenger geworden midden in de crisis.

[Wceend]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 23:44:


Ik heb het zo vaak gehoord en gezien. Exact identieke huizen in dezelfde nieuwbouwprojecten een ton duurder in een latere fase. EEN TON. Bestaat die marge dan niet? Is dit monopoliegeld dat direct wordt ingeleverd na start? Wat een idiotie!

Zo te zien zit je niet in de sector zelf anders zou je wel wat anders zeggen.
In de afgelopen 1,5 zijn de prijzen van grondstoffen en dus ook bouwmaterialen gigantisch gestegen met daarbij de schaarste op de arbeidsmarkt in de bouw zorgt dit voor hogere prijzen.
Tel hier de BTW verhogingen bij op en je bent meer geld kwijt voor een woning.
Een ton is wel veel maar 50.000 is zo te verklaren vanwege gestegen prijzen.

En die andere 50.000 kan best marktwerking van vraag en aanbod zijn en ook een bouwer is niet roomser dan de paus en werkt niet gratis dus als er winst gemaakt kan worden dan gebeurd dat. Welkom in het kapitalisme zou ik zeggen.

[Simply1337]

Hey Miks, heb jij ooit het traject gevolgd van aankoop landbouwgrond tot aan oplevering huis? zo niet, mag je even naar de wc om je onderbuik te legen.

Er is al heel veel gezegd, maar je blijft nog koppig jeetje

[Miks]

Zo alle sectorvriendjes zijn weer uitgepraat. Recht lullen wat krom is.



Toevallig he dat de nieuwbouwprijs de koopbubbel volgt? En dat in tijden waar rentes op bedrijfsleningen alleen maar zijn gestegen krankzinnig hard zijn gedaald? De situatie op de huizenmarkt is gekkenhuis met prijsstijgingen van 7% op jaarbasis. En de nieuwbouwhuizen doen daar nog een schepje bovenop. Dan hebben we nog de automatisering/robotisering/globalisering die materiaalkosten alleen maar heeft laten afnemen.
Oh oh oh, wat heeft de bouwwereld het moeilijk.

[Mektheb]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 10:49:
Zo alle sectorvriendjes zijn weer uitgepraat. Recht lullen wat krom is.

[Afbeelding]

Toevallig he dat de nieuwbouwprijs de koopbubbel volgt? En dat in tijden waar rentes op bedrijfsleningen alleen maar zijn gestegen krankzinnig hard zijn gedaald? De situatie op de huizenmarkt is gekkenhuis met prijsstijgingen van 7% op jaarbasis. En de nieuwbouwhuizen doen daar nog een schepje bovenop. Dan hebben we nog de automatisering/robotisering/globalisering die materiaalkosten alleen maar heeft laten afnemen.
Oh oh oh, wat heeft de bouwwereld het moeilijk.

Precies dit, en zeggen dat het komt door de krapte op de markt etc etc.

Nee de Bouw verdient het nu gewoon dubbel terug wat ze gemist hebben vanaf begin 2008.

Andere kant ik snap het wel, geld is geld en omzet is omzet