Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Miks]

Wceend schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 09:00:
[...]

Tel hier de BTW verhogingen bij op en je bent meer geld kwijt voor een woning.
Een ton is wel veel maar 50.000 is zo te verklaren vanwege gestegen prijzen.

En die andere 50.000 kan best marktwerking van vraag en aanbod zijn en ook een bouwer is niet roomser dan de paus en werkt niet gratis dus als er winst gemaakt kan worden dan gebeurd dat. Welkom in het kapitalisme zou ik zeggen.

Btw verhoging als reden voor de prijsstijgingen?
Hahahahahaha

En die andere 50k is 'marktwerking'. Ooh is dat marktwerking als iets duurder is dan het zou moeten zijn. Ik heb blijkbaar geen verstand van marktwerking.

GeeMoney schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 21:44:
@Miks dat zal best dat het je niet aanstaat maar lees dan eens de reacties en verdiep je in de feiten.

Hmm... feiten: https://www.gebiedsontwik...-voor-nieuwe-bouwplannen/

Doordat potentiële bouwkavels in de crisisjaren door grondspeculanten zijn opgekocht en in kleinere stukken zijn doorverkocht aan particuliere beleggers, zijn de prijzen te hoog opgedreven om gebiedsontwikkeling voor ontwikkelaars interessant te maken. Dit zorgt voor een aanzienlijke vertraging in de woningbouw- en bedrijfsterreinplannen, concludeert het Financieele Dagblad deze maand.

Volgens de FD-onderzoekers zijn er ruim 500 locaties, verspreid door Nederland, waar gebieden in stukken zijn geknipt en verkocht. Het versnipperde grondeigendom heeft volgens de onderzoekers nog niet geleid tot winsten voor de particuliere beleggers (die vaak veel te veel betaald hebben), terwijl gemeenten machteloos staan bij het maken van woningbouwplannen.

Ja en dan nu nog zeiken terwijl die grondposities in het verleden goud geld hebben opgeleverd.
Oh wat heeft men het moeilijk. Als je geschoren wordt moet je stilzitten.

[ Voor 46% gewijzigd door Miks op 23-08-2019 11:03 ]

[Miks]

Señor Sjon schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 08:56:

[...]

En raad is wie de grootste speculant is? Het heeft in elke gemeente een mooi huis met een balie en de tijdelijke eigenaar draagt een mooie ketting.

Geen donder mee te maken. Er zijn altijd grotere boeven. Dan nog heeft de gemeente een publieke taak en komt het geld ten goede van de burger, en verdwijnt het niet in de zakken van grondspeculanten.

Señor Sjon schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 08:56:
[...]
We gaan net beginnen aan eentje die al 20+ jaar in ons bezit is. En pacht dekt misschien net de rentekosten.

Dus 'jullie' hebben 20 fucking jaar grond in bezit waar je ooit huizen op wil bouwen en je vindt dat normaal? Of moet ik het zielig vinden dat deze grond 'slechts' 5% op jaarbasis oplevert ZONDER huizen erop? 5% is in deze tijden een prachtig rendement! Je lult echt recht wat krom is.

[ANdrode]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 00:17:
80+K netto immigratie per jaar bovenop ~20K natuurlijke groei helpt natuurlijk ook niet...

100/17000 is geen 6%
Je zit er een ordegrootte naast. Het maakt de situatie niet makkelijker, maar is bij lange na geen verklaring voor zo'n verandering in prijs of krapte.

Prijsstijging ontstaat door leencapaciteit. Leencapaciteit ontstaat door lage rentes en maximaal lenen door tweeverdieners. Niet door krapte.

Ik vraag me al een tijdje af of dingen als zo'n generaal pardon ook aan de stikstofuitspraak getoetst moeten worden...

Hier verwar je vluchtelingen en arbeidsmigranten (inter-EU). Ik ga ik even uit van verwar. Handig frame.

[fonsoy]

Miks schreef op donderdag 22 augustus 2019 @ 18:25:
[...]


Dat is lastig uit de boeken te halen. Maar het is voldoende om enorme stukken landbouwgrond jaren ongebruikt te laten.

Aankoopprijs van landbouwgrond is zo'n 100 keer lager dan verkoopprijs bij oplevering. Natuurlijk moet de grond bouwrijp gemaakt worden. Daarbij blijft er aan alle kanten geld hangen aan de strijkstok. Hoeveel? Tsja, weet jij het?

Kijk eens naar de gestegen prijzen van nieuwbouwwoningen. Gigantisch gestegen. Dat komt echt niet door een inductiekookplaatje. Heeft alles te maken met GROND.

Het heeft zeker een stukje met de bouwkosten te maken, die zijn flink gestegen. Herinner je je het jaar 2008-2013 nog? Toen zijn er vele bouwbedrijven failliet gegaan. Een leuk detail is bijvoorbeeld dat ook bijna alle fabrikanten van prefab heipalen failliet gingen. https://www.telegraaf.nl/...google&utm_medium=organic
Als je tegenwoordig als vakman (metselaar, elektricien, tegelzetter) niet als ZZP-er werkt, ben je dief van je eigen portemonnee. Dus dientengevolge werken de meesten als ZZP-er, met een flink hoger uurtarief dan een medewerker. Daarbovenop zijn er mensen de bouw uitgestroomd ten tijde van de crisis omdat ze niet aan het werk konden. Dat zorgt voor een tariefdruk op de resterende medewerkers.

Verder over die grond; dat is iets wat door de gemeente bijna altijd streng wordt afgestemd. Afhankelijk van wat er gebouwd wordt geldt er een andere grondprijs (sociale bouw, middeldure bouw of topsegment bouw). De gemeente legt ook vast hoe veel woningen er dan komen, met een voorzieningenniveau en een prijs. De bouwer heeft relatief weinig te kiezen in het verhaal. De grootste winst is voor de gemeenten die grond als een waardevol vast activum zien in deze tijd van woningschaarste. Maar inderdaad gaat een bouwer echt niet verlies lijden op de bouw van een nieuwbouwwoning.

[klaaas]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 10:56:
Hmm... feiten: https://www.gebiedsontwik...-voor-nieuwe-bouwplannen/


[...]


Ja en dan nu nog zeiken terwijl die grondposities in het verleden goud geld hebben opgeleverd.
Oh wat heeft men het moeilijk. Als je geschoren wordt moet je stilzitten.

Het is me niet helemaal duidelijk wat je met dit artikel wilt aantonen. Als gebiedsontwikkeling 'niet uit kan' dan heeft dat te maken met marges. Marges die volgens jou huizenhoog zijn. Maar blijkbaar toch niet dan?
Wellicht hadden die particuliere partijen net als jij het idee dat er met het ontwikkelen van een stukje grond zomaar een ton per woning was te verdienen?

[Miks]

De gebiedsontwikkeling kan best uit, vraag je toch gewoon meer? De huizen worden toch wel verkocht.

Dat is de situatie. Wil gewoon zeggen dat het niet interessant genoeg (lees: verderop is meer te halen) is.

[Señor Sjon]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 11:12:
[...]


Geen donder mee te maken. Er zijn altijd grotere boeven. Dan nog heeft de gemeente een publieke taak en komt het geld ten goede van de burger, en verdwijnt het niet in de zakken van grondspeculanten.

Dat heeft er alles mee te maken, ontwikkeling 101.

[...]


Dus 'jullie' hebben 20 fucking jaar grond in bezit waar je ooit huizen op wil bouwen en je vindt dat normaal? Of moet ik het zielig vinden dat deze grond 'slechts' 5% op jaarbasis oplevert ZONDER huizen erop? 5% is in deze tijden een prachtig rendement! Je lult echt recht wat krom is.

Erm, die rente betaal je of boek je af vanwege de financieringskosten. Dat kost dus geld. En nee, eer je alle neuzen bij gemeente en provincie zover hebt, je nog een stempeltje moet halen bij RvS ben je uiteindelijk jaren verder, maar goed, we lossen weer een klein stukje woningproblematiek op. Helaas is dat normaal, want je mag niet zomaar op je grond huizen gaan bouwen. Daarvoor moet je eerst bestemming hebben, maar je plan moet wel in een woonvisie komen en ook de provincie moet niet toevallig andere belangen hebben.

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 13:06:
De gebiedsontwikkeling kan best uit, vraag je toch gewoon meer? De huizen worden toch wel verkocht.

Dat is de situatie. Wil gewoon zeggen dat het niet interessant genoeg (lees: verderop is meer te halen) is.

Dude... Wat voor een werk doe je en hoe oud ben je? Ik heb het idee dat je pas sinds de opkomst van de huidige economie post 2014 meekijkt. Moet ik uit gaan leggen hoe je rijwoningen voor 170k in de crisis aan de straatstenen niet kon kwijtraken? Zo'n woning deel je nu uit voor 250-300k. Dat er in de loop der jaren tienduizenden euro's aan overheidsmaatregelen de bouwkosten opjagen?

Je rekent met het verschil tussen dieptepunt van de crisis t.o.v. bovenkant van de economische groei. Ik kreeg 4 jaar geleden met moeite een tweekapper kwijt voor 325k in courant gebied. Diezelfde woning gaat nu over de 5 ton. Overigens is je grafiek een mediane prijs, dat is wat anders dan gemiddelde.

Maar ik zie dat je heel goed kan inkopen. Denk alleen dat er niemand komt opdagen voor je tarieven.


@ANdrode Prijsstijging is met name schaarste aan grond, niet zozeer leencapaciteit. Dar drijft alleen de resterende woningen nog verder op.

[ASW1]

https://www.parool.nl/ams...w-minder-in-trek~b3dd0026

Zowel in Nederland als in Amsterdam daalt de verkoop van nieuwbouwhuizen, blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). In Nederland kwam de daling vorig kwartaal uit 13 procent ten opzichte van een jaar eerder, in Amsterdam werden in dezelfde periode 185 nieuwbouwhuizen verkocht, tegen 298 in 2018. Ook in het eerste kwartaal is in de stad sprake van een daling ten opzichte van een jaar eerder: 328 versus 337 in 2018.

Anton van Klooster van Hallie & Van Klooster Makelaardij merkt dat kopers in Amsterdam afwachtend zijn met nieuwbouwwoningen. “De verkoop duurt langer, doordat kopers afhaken,” zegt hij. “Een heleboel mensen schrijven zich in voor elk project en gaan zich er pas in verdiepen als wij hen uitnodigen voor een gesprek. Als ze dan zien wat ze moeten betalen, passen ze vaak.”

De hoge prijzen vormen voor huizenzoekers het voornaamste obstakel. In Nederland is een nieuwbouwhuis gemiddeld 80.000 euro duurder dan een, toch al niet goedkope, bestaande woning. In Amsterdam lag de verkoopprijs van gemiddelde nieuwbouw vorig kwartaal op 650.000 euro.

Ook uit recent onderzoek van de TU Delft blijkt dat de verkoop van nieuwbouw in Nederland afneemt. Peter Boelhouwer, hoogleraar huizenmarkt aan de TU Delft, herkent het beeld dat Van Klooster schetst. “Ik was laatst op Oostenburgereiland. Daar staat nieuwbouw te koop voor soms wel 10.000 euro per vierkante meter. In Rotterdam zijn de prijzen lager dan in Amsterdam, maar evengoed nog fors. Die markt raakt verzadigd.”

Psychologisch effect

Volgens NVM zijn de prijzen zo hoog door een ‘stapeling van regels’, zoals de eis om gasloos en duurzaam te bouwen. Daar komen de almaar stijgende kosten van personeel en materiaal nog bij.

Bovendien, constateert Boelhouwer, worden er woningen gebouwd waarnaar geen grote vraag meer is. In steden gaat het veelal om hoogbouw: kleine appartementen zonder grote buitenruimte. Kopers zijn niet meer bereid om daar enorme bedragen voor te betalen.

In Amsterdam speelt nog een probleem, zegt Van Klooster: de erfpacht. De canon voor nieuwbouwwoningen is een paar jaar geleden verhoogd, waardoor kopers vaak duizenden euro’s moeten betalen. “Voor een woning in het Amstelkwartier betaalt de koper 8000 euro per jaar, dat is bijna 700 euro per maand. Aan de Ringdijk gaat zelfs om 1000 euro per maand.”

Zulke hoge erfpachtkosten hebben niet alleen financiële, maar ook psychologische effecten, merkt Van Klooster. Kopers kunnen zulke prijzen niet meer voor zichzelf verantwoorden. “Op een gegeven moment houdt het op.”

Stikstofuitstoot

Naast de hoge prijzen, de onaantrekkelijke woningen en de erfpacht is er nog een factor voor de teruglopende verkoop van nieuwbouw: het aantal nieuwe huizen neemt af. Het Centraal Bureau voor de Statistiek meldde gisteren dat het aantal verleende vergunningen voor nieuwbouwhuizen in een jaar tijd ruim 14 procent is gedaald. Ook in Amsterdam zijn vorig kwartaal minder nieuwe woningen in de verkoop gekomen dan een jaar eerder. Volgens Boelhouwer speelt dit al langer.

Het is de vraag of de nieuwbouw snel op gang komt. Uit een analyse van ABN Amro blijkt dat woningbouw veel last krijgt van de strenge eisen ten aanzien van stikstofuitstoot. Hierdoor houdt de schaarste op de woningmarkt aan en blijven de prijzen onaantrekkelijk hoog.

[Miks]

Señor Sjon schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 13:41:
[...]

Dat heeft er alles mee te maken, ontwikkeling 101.

[...]

Erm, die rente betaal je of boek je af vanwege de financieringskosten. Dat kost dus geld. En nee, eer je alle neuzen bij gemeente en provincie zover hebt, je nog een stempeltje moet halen bij RvS ben je uiteindelijk jaren verder, maar goed, we lossen weer een klein stukje woningproblematiek op. Helaas is dat normaal, want je mag niet zomaar op je grond huizen gaan bouwen. Daarvoor moet je eerst bestemming hebben, maar je plan moet wel in een woonvisie komen en ook de provincie moet niet toevallig andere belangen hebben.


[...]

Dude... Wat voor een werk doe je en hoe oud ben je? Ik heb het idee dat je pas sinds de opkomst van de huidige economie post 2014 meekijkt. Moet ik uit gaan leggen hoe je rijwoningen voor 170k in de crisis aan de straatstenen niet kon kwijtraken? Zo'n woning deel je nu uit voor 250-300k. Dat er in de loop der jaren tienduizenden euro's aan overheidsmaatregelen de bouwkosten opjagen?

Je rekent met het verschil tussen dieptepunt van de crisis t.o.v. bovenkant van de economische groei. Ik kreeg 4 jaar geleden met moeite een tweekapper kwijt voor 325k in courant gebied. Diezelfde woning gaat nu over de 5 ton. Overigens is je grafiek een mediane prijs, dat is wat anders dan gemiddelde.

Maar ik zie dat je heel goed kan inkopen. Denk alleen dat er niemand komt opdagen voor je tarieven.


@ANdrode Prijsstijging is met name schaarste aan grond, niet zozeer leencapaciteit. Dar drijft alleen de resterende woningen nog verder op.

Dus je ziet het als taak van een bouwer om te speculeren op grond. Ga toch weg man, je snapt er niks van. Dat de speculanten zich hebben vergist in de risico's van speculatie kan je de overheid toch niet kwalijk nemen?

Blijkbaar is dat dus de teneur bij de bouwers. Dat ze grondposities hebben ingenomen heeft er alles mee te maken dat ze gouden bergen voor zich zagen. Pakte helaas wat anders uit.

Je geeft zelf ook aan dat een huis dat enkele jaren geleden voor 325k verkocht werd en nu voor 500k. Denk je echt dat de kostprijs van een huis in zo'n korte tijd 50% hoger ligt? Koekoek. Als jij in de bouw werkt dan begrijp ik waarom men het zo moeilijk heeft.
De CAO lonen zijn in die tijd echt geen 50% meegestegen. Grondprijs net zo goed niet.

[Olaf van der Spek]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:04:
De CAO lonen zijn in die tijd echt geen 50% meegestegen. Grondprijs net zo goed niet.

CAO lonen zijn minima.. en al helemaal niet relevant voor zzpers.

[Sport_Life]

Hmm dat figuur van de agrarische grond waarde is echt totaal irrelevant. De grond wordt pas iets waard zodra de gemeente of provincie woonbestemming heeft aangewezen. Pak eens een grafiekje met grondprijzen waar op gebouwd mag worden.

Dat de waarde van agrarische grond fluctueert in 2006 tot 2010 is pure speculatie.. En de gestage groei is de inflatie.

[ Voor 21% gewijzigd door Sport_Life op 23-08-2019 15:22 ]

[Señor Sjon]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:04:
[...]


Dus je ziet het als taak van een bouwer om te speculeren op grond. Ga toch weg man, je snapt er niks van. Dat de speculanten zich hebben vergist in de risico's van speculatie kan je de overheid toch niet kwalijk nemen?

Blijkbaar is dat dus de teneur bij de bouwers. Dat ze grondposities hebben ingenomen heeft er alles mee te maken dat ze gouden bergen voor zich zagen. Pakte helaas wat anders uit.

Je geeft zelf ook aan dat een huis dat enkele jaren geleden voor 325k verkocht werd en nu voor 500k. Denk je echt dat de kostprijs van een huis in zo'n korte tijd 50% hoger ligt? Koekoek. Als jij in de bouw werkt dan begrijp ik waarom men het zo moeilijk heeft.
De CAO lonen zijn in die tijd echt geen 50% meegestegen. Grondprijs net zo goed niet.

[Afbeelding]

Beantwoord mijn vraag nou eens. Je komt in 2014 in dit topic, rant op gebrek aan starterswoningen, dus het doet vermoeden dat je mid-eind 20 bent en een gefrustreerde koopjacht aan het doen bent.

Het is zoals eerder gezegd niet alleen de grond, ook de bouwkosten stijgen hard (5-10%/jaar op onderdelen). Er zit ook een hoop payback tussen voor magere jaren dat onderaannemers nu hun prijzen omhoog gooien om hun buffers op te bouwen. Ook de overheid weet je wel weer te vinden door oud zeer op last van nieuwe ontwikkelingen te leggen. Ook tijdens de crisis is al onderkend dat er te weinig gebouwd werd. Alleen toen werd kopen steeds lastiger gemaakt met strengere leennorm op strengere leennorm. Dus enerzijds wordt de leencapaciteit beperkt, anderzijds wordt nieuwbouw ook duurder gemaakt.


Maar goed, die 80k winst per woning wordt echt niet gemaakt kan ik je verklappen.

[De Rikster]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 10:49:
Dan hebben we nog de automatisering/robotisering/globalisering die materiaalkosten alleen maar heeft laten afnemen.

Graag een bron van deze claim.

Verklap het je nu alvast: die ga je niet vinden want je verkondigt hier de grootst mogelijke onzin.

[Miks]

De Rikster schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:20:
[...]

Graag een bron van deze claim.

Verklap het je nu alvast: die ga je niet vinden want je verkondigt hier de grootst mogelijke onzin.

Kijk naar de arbeidsproductiviteit. Deze neemt toe.

Sport_Life schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:19:
Hmm dat figuur van de agrarische grond waarde is echt totaal irrelevant. De grond wordt pas iets waard zodra de gemeente of provincie woonbestemming heeft aangewezen. Pak eens een grafiekje met grondprijzen waar op gebouwd mag worden..

Dan begrijp je niet waar het bouwproces start. Je begint met landbouwgrond als grondstof om nieuwe woningen op te zetten. Als landbouwgrond niet zo hard is gestegen, dan moeten andere zaken juist harder zijn gestegen. CAO lonen zijn ook niet zo hard gestegen dus moeten de andere zaken NOG harder stijgen.

[Sport_Life]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:24:
[...]


Kijk naar de arbeidsproductiviteit. Deze neemt toe.


[...]


Dan begrijp je niet waar het bouwproces start. Je begint met landbouwgrond als grondstof om nieuwe woningen op te zetten. Als landbouwgrond niet zo hard is gestegen, dan moeten andere zaken juist harder zijn gestegen. CAO lonen zijn ook niet zo hard gestegen dus moeten de andere zaken NOG harder stijgen.

Nee jij begrijpt niet hoe agrarische grond bouwgrond wordt.
Verdiep je eerst daarin, dat maakt discussiëren wat makkelijker.

Jij ziet de agrarische grond als soort half fabrikaat van de woning, zoals plastic bij een telefoon. In de praktijk is het minder causaal, anders zou de agrarische waarde veel hoger liggen als erfpacht 150k voor 200m2 kost, denk je niet?

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 23-08-2019 15:28 ]

[Miks]

Sport_Life schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:25:
[...]

Nee jij begrijpt niet hoe agrarische grond bouwgrond wordt.
Verdiep je eerst daarin, dat maakt discussiëren wat makkelijker.

Oké laten we het dan eens omdraaien. Het bouwrijp maken van landbouwgrond zou dus de afgelopen jaren met 50% zijn gestegen?

[De Rikster]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:24:
[...]


Kijk naar de arbeidsproductiviteit. Deze neemt toe.

Materiaalkosten

[Sport_Life]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:27:
[...]


Oké laten we het dan eens omdraaien. Het bouwrijp maken van landbouwgrond zou dus de afgelopen jaren met 50% zijn gestegen?

Het recht om de mogen bouwen, dus het wijzigen van het bestemmingsplan, is waarde verhogend. Niet de grond an sich.

[Miks]

Sport_Life schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:31:
[...]

Het recht om de mogen bouwen, dus het wijzigen van het bestemmingsplan, is waarde verhogend. Niet de grond an sich.

Juist. En waar blijft deze waarde...?

[Sport_Life]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:37:
[...]


Juist. En waar blijft deze waarde...?

In ieder geval niet bij de aannemer, die moet de grond ook duur aankopen. (daar gaat een deel van de winst die jij bij de aannemer had voorzien..). Een deel van de "winst" waar jij aan denkt gaat naar het opkopen van boerderijen e.d.

Nogmaals, verdiep je er een beetje in .

[ Voor 29% gewijzigd door Sport_Life op 23-08-2019 15:41 ]

[Miks]

Sport_Life schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:38:
[...]

In ieder geval niet bij de aannemer, die moet de grond ook duur aankopen. (daar gaat een deel van de winst die jij bij de aannemer had voorzien..)

Ik heb het ook specifiek over bedrijven die grondposiies hebben ingenomen. Landbouwgrond dus om mee te speculeren, dus in de hoop dat het bouwgrond mag worden. Landbouwgrond dat je dus voor 5% per jaar kan verpachten aan een boer heb ik hier geleerd.

[Miks]

Nondeju ik word hier zo ziek van he?

Ik geef aan dat het onmogelijk is dat prijzen voor nieuwbouw zo hard kunnen stijgen zonder dat winstmarges toenemen.

Vervolgens zegt iedereen hierzo dat de winstmarges nergens toenemen. I call bullshit. Waar blijft al dat geld. Zeker bij de gemeentes. Jahoor.

[Sport_Life]

Doe relax, het is vrijdagmiddag, ga met collega's of vrienden de stad in .

[hoevenpe]

Señor Sjon schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:19:
Maar goed, die 80k winst per woning wordt echt niet gemaakt kan ik je verklappen.

Ben vanuit een bewonerscommissie bij een project betrokken en kan bevestigen dat de marges misschien nog wel dunner zijn dan vroeger. De kosten rijzen de pan uit, mede te wijten aan gestegen materiaalkosten, lonen (Zzp-ers met relatief hoge tarieven in schaarse tijden) en strengere milieu/bouwnormen.

[De Rikster]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:44:
Nondeju ik word hier zo ziek van he?

Misschien dat de manier waarop je hier discussieert niet bepaald uitnodigt tot heel gezellige reacties?

Ik geef aan dat het onmogelijk is dat prijzen voor nieuwbouw zo hard kunnen stijgen zonder dat winstmarges toenemen.

Geef dan eens bronnen voor de onzin die je als waarheid verkoopt.

Nogmaals de vraag: onderbouw dan eens de alsmaar dalende prijzen voor materialen die je claimt. En dan niet met een wedervraag/holle term zonder enige onderbouwde correlatie als arbeidsproductiviteit.

Vervolgens zegt iedereen hierzo dat de winstmarges nergens toenemen. I call bullshit.

Misschien, heel misschien, klopt je verhaal gewoon niet?

Waar blijft al dat geld. Zeker bij de gemeentes. Jahoor.

Als je grond aankoopt en dat verpacht tegen 5% dekt dat ongeveer de kosten van de aankoop en financiering (aangezien de lage marges van de vermaledijde aannemers kan dit doorgaans niet uit eigen liquide middelen komen). Vervolgens deze waarde afboeken omdat het geen bouwgrond wordt of de economie tegenzit en de boekwaarde daalt en dan heb je het nog over welk geld?

[ Voor 4% gewijzigd door De Rikster op 23-08-2019 15:58 ]

[Señor Sjon]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:44:
Nondeju ik word hier zo ziek van he?

Ik geef aan dat het onmogelijk is dat prijzen voor nieuwbouw zo hard kunnen stijgen zonder dat winstmarges toenemen.

Vervolgens zegt iedereen hierzo dat de winstmarges nergens toenemen. I call bullshit. Waar blijft al dat geld. Zeker bij de gemeentes. Jahoor.

Je hebt deels gelijk. Winstmarges zijn van min 10-15% gestegen naar normalere waarden.

Voorbeeld:

quote: https://www.volkskrant.nl...-veelzijdigheid~b686bad3/

De vier grootste bouwbedrijven van Nederland hebben vorig jaar dieprode cijfers geschreven als gevolg van de crisis op de vastgoedmarkt in eigen land. Nadat de afgelopen weken de drie beursgenoteerde bouwbedrijven BAM, Heijmans en Ballast Nedam bij de presentatie forse verliezen rapporteerden, kwam donderdag ook VolkerWessels met een negatief resultaat. De oorzaak is in alle gevallen dezelfde: afschrijvingen op bouwgrond en bouwprojecten in Nederland. Opgeteld moesten zij het bedrag waarvoor hun grond in de boeken stond met zo'n 750 miljoen euro verlagen.

[Miks]

Oké de prijzen stijgen 50% en niemand profiteert ervan.
Heb ik al die tijd niks van de economie begrepen. Oeps mijn fout. Stom stom stom.

@Señor Sjon mooie quote. Ach ach wat hadden die bedrijven het moeilijk vóór de crisis toen ze boekwinsten maakten op hun grondportefeuille en derivaten.

[ Voor 37% gewijzigd door Miks op 23-08-2019 16:10 ]

[Señor Sjon]

Nee, je wilt niet accepteren waar de profit ligt (veelal gemeente zelf). Ook niet dat toentertijd dingen onder kostprijs gemaakt/afgeschreven werden om mensen aan het werk te houden en dat gewijzigde regelgeving zomaar 10-15-20% aan bouwkosten erbij heeft geplust. De BTW-wijziging alleen al gaf 1,7% hogere prijzen in een pennenstreek. We zijn van EPC 0,8 (pre 2011) naar inmiddels 0,4 (post 2014) gegaan wat ook gewoon een meerprijs gaf. Isolatie, kierdichting, glas, installaties, gasloos, alles is aangescherpt. Het zijn telkens kleine beetjes, maar het tikt wel aan. Owja, BENG is ook nog in aantocht per 1-7-2020 met weer scherpere eisen en ook de Omgevingswet komt eraan, wat ook wel geen kostenbesparing op zal leveren.

[ Voor 40% gewijzigd door Señor Sjon op 23-08-2019 16:20 ]

[Miks]

Kijk voor de grap eens wat de koers van Heijmans deed voor de crisis.
Het is geen taak van een bouwer om zich te bemoeien met grondprijzen. Dus het maakt niet uit wat de gemeente wel of niet verdient aan bouwgrond.

[De Rikster]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 16:06:
Mooie quote. Ach ach wat hadden die bedrijven het moeilijk vóór de crisis toen ze boekwinsten maakten op hun grondportefeuille

Dat is toch allemaal fictief geneuzel man, net als 'overwaarde' op een koopwoning die niks is totdat je daadwerkelijk verzilvert.

[Señor Sjon]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 16:14:
Kijk voor de grap eens wat de koers van Heijmans deed voor de crisis.
Het is geen taak van een bouwer om zich te bemoeien met grondprijzen. Dus het maakt niet uit wat de gemeente wel of niet verdient aan bouwgrond.

De bouwer krijgt op zijn flikker over de dure woning, maar dat de gemeente hogere grondprijzen vraagt maakt niet uit? Kom op.

[Echt niet.]

Bouwmateriaal is ook aanzienlijk duurder geworden. In de crisis zijn grote fabrikanten onderuit gegaan, wat schaarste en dus hogere prijzen veroorzaakt. Met name wanneer de markt aantrekt en dus de vraag hoger wordt.

[De Rikster]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 16:14:
Het is geen taak van een bouwer om zich te bemoeien met grondprijzen.

Vrijheid van ondernemerschap is een groot goed goed in een moderne en vrije maatschappij.

Dus het maakt niet uit wat de gemeente wel of niet verdient aan bouwgrond.

Heel raar statement gezien je felle reacties op de markt en posities van kopers hier in.

[hoevenpe]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 16:06:
Oké de prijzen stijgen 50% en niemand profiteert ervan.
Heb ik al die tijd niks van de economie begrepen. Oeps mijn fout. Stom stom stom.

Hetzelfde geldt voor de kosten voor de zorg, infrastructuur projecten, verzekeringen, energie, etc. Het is iets wat veel breder in onze maatschappij gebeurd, kosten exploderen overal.

[Miks]

Nee dan draai je het om. Gemeentes bepalen de grondprijs en niet de bouwer. Nu profiteert de bouwer zowel van de hogere bouwgrond grondprijs als van de hogere marges op bouwkosten.

En je vertroebelt de discussie door te zeggen dat de bouwers het zo moeilijk hadden na de crisis. Dat is volkomen logish want ze hebben zichzelf in hun voet geschoten met speculatie. Als ze dat toen niet gedaan hadden was de klap na de crisis veel minder groot geweest.

[Señor Sjon]

Wie maakt hier de boel nou troebel. Je springt van hak op tak met allerlei stellingen.

[Miks]

Zegt degene die gemeentes erbij haalt om aan te tonen dat een bouwer geen gekke marges vraagt.

[Señor Sjon]

Nee, je gaat van een situatie waarin partijen verlies leden en failliet gingen naar een situatie waar wel weer winst gemaakt. Gezien de heftigheid van de crisis, scheelt dat zomaar 25% (15% verlies naar 10% winst bv). Je beschouwt de 20k tussen nieuw- en bestaande bouw als de norm hier: Miks in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5"

Terwijl dat ook nog eens een mediaan is (middelste van de verdeling), niet het gemiddelde. Na de crisis werden ook duurdere nieuwbouwoningen weer verkocht. Dat lag compleet stil doordat doorstromers vanwege onderwaarde nergens heen konden.

[Sport_Life]

Bouwers speculeren niet, jij doelt op project ontwikkelaars.
Bekijk eens een offerte van een willekeurig nieuwbouw project, dan krijg je een idee hoeveel partijen erbij zijn betrokken.

Het is niet dat de "bouwer" van de boer grond koopt, zelf prefab gaat maken, ondertussen nog wat zonnepanelen in elkaar schroeven, vervolgens metselen en dan verkopen.
Zo simpel is het helaas niet.

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 23-08-2019 16:34 ]

[hoevenpe]

Sport_Life schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 16:30:
Zo simpel is het helaas niet.

Sterker nog: als dat echt kon en een bouwer 80k winst per woning maakt zou Nederland nu vol staan met nieuwbouwprojecten. Zou het een heel interessante belegging zijn voor pensioenfondsen en vermogende particulieren nu de rente nul is.

[Miks]

@Sport_Life : neehoor. Heijmans heeft zich zwaar vergist in grondspeculatie. Zie ook het door @Señor Sjon aangehaalde bericht uit de crisis.

Ik begrijp gewoon niet hoe erg men hier de stem van de 'industrie' vertolkt. Als de prijsstijgingen van nieuwbouw zo normaal zijn, waarom is dat dan niet te merken in heel Europa? Dan zouden de kosten in Belgie of Duitslandtoch ook met 50% gestegen moeten zijn? Dat is niet zo, dus is er meer aan de hand.
al begrijp ik wel dat zo'n simpel percentage niet zoveel zegt... maar de trend is duidelijk

https://www.volkskrant.nl...jging-in-europa~b78804c8/

[ Voor 8% gewijzigd door Miks op 23-08-2019 16:42 ]

[Monkeydancer]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 16:38:
@Sport_Life : neehoor. Heijmans heeft zich zwaar vergist in grondspeculatie. Zie ook het door @Señor Sjon aangehaalde bericht uit de crisis.

Ik begrijp gewoon niet hoe erg men hier de stem van de 'industrie' vertolkt. Als de prijsstijgingen van nieuwbouw zo normaal zijn, waarom is dat dan niet te merken in heel Europa? Dan zouden de kosten in Belgie of Duitslandtoch ook met 50% gestegen moeten zijn? Dat is niet zo, dus is er meer aan de hand.

https://www.volkskrant.nl...jging-in-europa~b78804c8/

Kijk maar eens voor de gein naar de woningmarkt in Mannheim en Heidelberg in Duitsland. Daar is de woningmarkt ook aan het exploderen.

[Miks]

hoevenpe schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 16:36:
[...]


Sterker nog: als dat echt kon en een bouwer 80k winst per woning maakt zou Nederland nu vol staan met nieuwbouwprojecten. Zou het een heel interessante belegging zijn voor pensioenfondsen en vermogende particulieren nu de rente nul is.

Nee helaas kan dat niet. De provincie bepaalt de rode lijn en onlangs is er de stikstofuitspraak geweest. Ook zit je vast aan bestemmingsplannen.

[BernardV]

Señor Sjon schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 16:29:
Nee, je gaat van een situatie waarin partijen verlies leden en failliet gingen naar een situatie waar wel weer winst gemaakt. Gezien de heftigheid van de crisis, scheelt dat zomaar 25% (15% verlies naar 10% winst bv).

Zeker! In de crisis was het voordeliger voor bouwers om zelfs onder de kostprijs te schrijven dan personeel thuis te laten zitten. De situatie van onder de kostprijs schrijven is niet houdbaar en daardoor zijn er natuurlijk velen omgevallen, maar dat de prijzen lager hebben gelegen heeft niet alleen te maken met de gestegen prijzen, maar meer met het feit dat er geld toe werd gelegd om toch iets binnen te krijgen en de verliezen te beperken.

[De Rikster]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 16:38:
@Sport_Life : neehoor. Heijmans heeft zich zwaar vergist in grondspeculatie. Zie ook het door @Señor Sjon aangehaalde bericht uit de crisis.

Ik begrijp gewoon niet hoe erg men hier de stem van de 'industrie' vertolkt.

Jij scheert hier de hele industrie over één kam waarbij je enkel Heijmans als onderbouwing gebruikt.

Kijk voor de grap eens hoe groot het aandeel van Heijmans is in de hele woningbouwsector (exclusief infra).

Als de prijsstijgingen van nieuwbouw zo normaal zijn, waarom is dat dan niet te merken in heel Europa? Dan zouden de kosten in Belgie of Duitslandtoch ook met 50% gestegen moeten zijn? Dat is niet zo, dus is er meer aan de hand.

Heel simpele deelverklaringen:
- In België is de regeldruk, en conformering hieraan/handhaving hiervan, totaal niet vergelijkbaar en in diverse opzichten een 3e wereldland vergeleken met Nederland.
- In Duitsland is de totaal misplaatste schijn van recht hebben op een eigen koopwoning, 100% gefinancieerd, in een stad op 2 minuten van je werk totaal niet gangbaar en is er aan ruimte een stuk minder gebrek enkele groeilocaties daargelaten.

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 16:20:
Nee dan draai je het om. Gemeentes bepalen de grondprijs en niet de bouwer. Nu profiteert de bouwer zowel van de hogere bouwgrond grondprijs als van de hogere marges op bouwkosten.

Je hebt geen enkel idee van wát er vanuit die marges moet worden afgedekt maar blijft maar met deze ongefundeerde claims komen.

En je vertroebelt de discussie door te zeggen dat de bouwers het zo moeilijk hadden na de crisis. Dat is volkomen logish want ze hebben zichzelf in hun voet geschoten met speculatie. Als ze dat toen niet gedaan hadden was de klap na de crisis veel minder groot geweest.

Bouwsector =/= Heijmans

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 16:46:
[...]
Nee helaas kan dat niet. De provincie bepaalt de rode lijn en onlangs is er de stikstofuitspraak geweest. Ook zit je vast aan bestemmingsplannen.

Raad jij eens vanuit welke marges deze risico's en extra kosten afgedekt worden voor lopende/reeds verkochte projecten of wie de kosten draagt voor alle door te lopen procedures om toch te kúnnen bouwen: de ontwikkelende aannemers.

[Miks]

Ohja want in Duitsland en België kennen ze geen regels. Een 3e wereldland zelfs. Goh. Wist ik niet.

[ Voor 28% gewijzigd door Miks op 23-08-2019 16:59 ]

[Miks]

@De Rikster pff Heijmans is maar een voorbeeld. Mea culpa dat ik niet de gehele sector doorlicht over wie wel of geen grondposities heeft, toen en nu. Alsof dat er ook toe doet.

Maar als ik zo snel kijk: de BAMs en Dura Vermeers hebben zich ook allemaal goed ingekocht hoor. Maak je maar geen zorgen, Heijmans is geen gekke uitzondering.

---

Ik blijf me hier verbazen. Als ik zeg dat de prijsstijging voor nieuwbouw te groot is. Dan ligt het aan materiaal- en arbeidskosten, en heel veel regelgeving.
Vervolgens geef ik gefundeerd aan dat de toename in Duitsland en België niet zo groot is en dan heb ik er opnieuw blijkbaar niks van begrepen. Want Duitsland en Belgie zijn totaal niet vergelijkbaar.

Nee want wij gebruiken in Nederland natuurlijk heel speciale ZZP'ers, en specifiek in Nederland gemaakte bouwmaterialen. Oh en onze regelgeving is wel zo speciaal, daar is wel 20% stijging door te verklaren.

Jahoor

De bouwsector is één groot naar stinknest van vriendjespolitiek, ons-kent-ons, non-innovatie en smerige spelletjes. En deze prijsstijgingen doen me vermoeden dat er een bouwfraude 2.0 aanwezig is. Goed. De geschiedenis zal het ons leren.

[ Voor 57% gewijzigd door Miks op 23-08-2019 17:12 ]

[De Rikster]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 16:58:
Ohja want in Duitsland en België kennen ze geen regels. Een 3e wereldland zelfs. Goh. Wist ik niet.

Als je nou eens probeert om niet als een klein kind te reageren zou dat heel fijn zijn. Reageer eens inhoudelijk en gericht in plaats cherrypicken waar je je one-liners op los kan laten.

Als er uiteindelijk weer eens een grootscheepse controle wordt gehouden op Belgische bouwplaatsen en 50% van de werken worden per direct stilgelegd omdat er substantiële tekortkomingen en acute gevaren zijn dan geeft dat op zijn minst een goede indicatie van hoe het met de naleving en handhaving van regelgeving zit.

Typisch dat je ook niet reageert op het punt betreffende Duitsland want dat lijkt me echt van toepassing op jou.

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 17:05:
@De Rikster pff Heijmans is maar een voorbeeld. Mea culpa dat ik niet de gehele sector doorlicht over wie wel of geen grondposities heeft, toen en nu. Alsof dat er ook toe doet.

Maar als ik zo snel kijk: de BAMs en Dura Vermeers hebben zich ook allemaal goed ingekocht hoor. Maak je maar geen zorgen, Heijmans is geen gekke uitzondering.

Ook dat zijn uitzonderlijk grote bedrijven en daar hebben we er niet zo gek veel van.

Ik blijf me hier verbazen. Als ik zeg dat de prijsstijging voor nieuwbouw te groot is. Dan ligt het aan materiaal- en arbeidskosten, en heel veel regelgeving.
Vervolgens geef ik gefundeerd aan dat de toename in Duitsland en België niet zo groot is en dan heb ik er opnieuw blijkbaar niks van begrepen. Want Duitsland en Belgie zijn totaal niet vergelijkbaar.

Nee want wij gebruiken in Nederland natuurlijk heel speciale ZZP'ers, en specifiek in Nederland gemaakte bouwmaterialen. Oh en onze regelgeving is wel zo speciaal, daar is wel 20% stijging door te verklaren.

Jahoor

je geeft helemaal niks gefundeerd aan, je komt met een niet te verifiëren uit de lucht gegrepen cijfer aan wat je presenteert als feit zonder enige onderbouwing, bron of motivatie als nieuwe zijsprong terwijl je nog enkele tientallen antwoorden/onderbouwingen op eerdere stellingen schuldig bent.

Je begint je hele rant in dit topic over de situatie in Nederland, hou je dan daar gewoon bij.

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 17:13:
Mooi. Nu ben ik ook nog een klein kind met one-liners.

Geen idee of je het bent maar zo gedraag je je wel.

Én ik heb er nog steeds niks van begrepen want België is heel erg onveilig.

Als je niet begrijpt dat een illustratief voorbeeld (sectorbreed) dient om aan te geven dat België en Nederland niet zo simpel als jij stelt te vergelijken zijn dan houdt het voor mij ook wel op. Misschien dat andere mensen hier wel het geduld kunnen opbrengen om op deze manier te discussiëren maar ik ga je getroll niet meer voeden, kan het op dit moment niet anders benoemen. Wmb absoluut niet Tweakerswaardig hoe je hier deelneemt aan een discussie.

[ Voor 39% gewijzigd door De Rikster op 23-08-2019 17:22 ]

[Miks]

Mooi. Nu ben ik ook nog een klein kind met one-liners.

Én ik heb er nog steeds niks van begrepen want België is heel erg onveilig en Duitsland is zo anders omdat daar op andere locaties bouwen (verder van de stad af) en ook vanwege andere kijk op hypotheken.

Ik snap het echt niet meer nee.

@De Rikster mij wordt in deze discussie verweten dat ik niks onderbouw en dat ik van de hak op de tak spring. Continu heb ik er niks van begrepen en zijn de zaken natuurlijk veel ingewikkelder dan ik ze voorstel.
Volgens mij onderbouw ik genoeg. CAO lonen zijn amper gestegen. En dan verbreed ik graag de situatie naar omringende landen. Materiaal en arbeids is namelijk vrij transporteerbaar in de EU. Als daadwerkelijk alle kosten van arbeid en materiaal in Nederland met 50% gestegen zijn, dan moet je daar iets van terugzien in het buitenland. En daar zie je maar weinig van terug.

Daarom vraag ik mij nog steeds af of er niet meer aan de hand is. Als het niet arbeid of materiaal is, dan zijn het zakkenvullers/boevenbende.
Daar begon ik ook de conversatie mee. En ik vind de argumenten niet zo sterk aan de andere kant in de discussie. Dus ik ben nog steeds niet overtuigd.

[ Voor 191% gewijzigd door Miks op 23-08-2019 17:30 ]

[digifun]

De bouwmaffia hier heeft het weer druk in dit topic, bvermoeiend is dat altijd hier op tweakers. Een huis is natuurlijk maar wat stenen, wat kunststof en wat glas, dat hoeft niet zo duur te zijn.

Kijk inderdaad maar eens naar duitsland , waar een stuk beter gebouwd wordt dan in nederland.

[Miks]

Ik vraag me af of het bouwmaffia is in dit topic. De echte badguys zullen hier niet komen.
Ik ben er wel steeds sterker van overtuigd dat men niet kritisch is, en dat er gewoon geslikt wordt wat er als verklaring wordt gegeven (door collega's of hun werkgever). Ik probeer dat ter discussie te stellen, en dan slaat de sfeer al snel om. Vaak op de persoon. Tekenend.

[ Voor 17% gewijzigd door Miks op 23-08-2019 17:35 ]

[BernardV]

Prijspeil woningbouw: https://www.itx-bouwconsu...iddelde-bouwkosten-per-m2

Dit is natuurlijk een casco woning zonder kavel..

[De Rikster]

digifun schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 17:28:
Een huis is natuurlijk maar wat stenen, wat kunststof en wat glas, dat hoeft niet zo duur te zijn.

Gat in de markt voor een rechtgeaard persoon: aannemer worden met een gezonde marge (20% doen?) zonder de veronderstelde maffiapraktijken en ook nog onder de prijzen van alle concurrenten duiken. Klandizie gegarandeerd, geen gezeik iedereen rijk!

Oh wacht...

[Sport_Life]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 17:33:
Ik vraag me af of het bouwmaffia is in dit topic. De echte badguys zullen hier niet komen.
Ik ben er wel steeds sterker van overtuigd dat men niet kritisch is, en dat er gewoon geslikt wordt wat er als verklaring wordt gegeven (door collega's of hun werkgever). Ik probeer dat ter discussie te stellen, en dan slaat de sfeer al snel om. Vaak op de persoon. Tekenend.

@Señor Sjon heeft echt heel duidelijk aangegeven waar de kostprijs verhoging vandaan komt. Waarom neem je dit niet aan voor waar en blijf je steeds je punt erdoor duwen?
Of denk jij het beter te weten dan iemand die er dagelijks mee te maken heeft? Op basis waarvan dan? Onderbuik gevoel?

Je kritische houding is op zich goed, maar je kunt beter proberen te leren van wat kennisdragers hier zeggen, in plaats van irrationeel klagen over dure nieuwbouwwoningen. Dat is tevens een wijze les irl, want als je dezelfde houding bij je werkgever hebt dan kan ik je verzekeren dat je over 10 jaar geen steek bent verder gekomen.

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 23-08-2019 18:01 ]

[Miks]

Oh wat mooi. Nu ben ik ook nog een irrationele klager! Dankjewel hoor! Ik leer nog eens iets van mezelf.

[Sport_Life]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 18:01:
Oh wat mooi. Nu ben ik ook nog een irrationele klager! Dankjewel hoor! Ik leer nog eens iets van mezelf.

Geef dan eens antwoord op de vraag op basis waarvan jij de opbouw van de prijs en prijs stijgingen beter denkt te weten dan iemand die er de afgelopen jaren dagelijks mee bezig is?

[rube]

@Miks stel dat je inhoudelijk gelijk hebt, dan heb je tot nu toe nog geen medestanders kunnen vinden/mensen kunnen overtuigen. Ligt het dan aan dit topic/de bezoekers of kun je wellicht op een andere manier discussiëren? Als je namelijk echt gelijk hebt, dan zou je toch mensen moeten kunnem overtuigen.....?

[Miks]

@Sport_Life Ik denk helemaal niks beter te weten. Dit gaat ook helemaal niet over mij. Dit gaat over de huizenmarkt.
De argumentatie is niet sterk, je kan het wel uitleggen maar als ik daar doorheen prik heb 'ik' het niet goed begrepen. Prima maar het ging niet over mij.

rube schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 18:06:
@Miks stel dat je inhoudelijk gelijk hebt, dan heb je tot nu toe nog geen medestanders kunnen vinden/mensen kunnen overtuigen. Ligt het dan aan dit topic/de bezoekers of kun je wellicht op een andere manier discussiëren? Als je namelijk echt gelijk hebt, dan zou je toch mensen moeten kunnem overtuigen.....?

Ach kom. Ik ben hier toch niet voor mijn gelijk. We hebben hier een discussie. Ik laat me graag overtuigen. Is nog niet gelukt.

[ Voor 51% gewijzigd door Miks op 23-08-2019 18:19 ]

[kabeltjekabel]

ANdrode schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 11:26:
[...]


100/17000 is geen 6%
Je zit er een ordegrootte naast. Het maakt de situatie niet makkelijker, maar is bij lange na geen verklaring voor zo'n verandering in prijs of krapte.

Wat? Wie zegt dat de relatie bevolkingsgroei [YoY %] gelijk zou zijn aan groei van huizenprijzen [YoY %]?

Dat kan wel degelijk veel uitmaken. Die immigratie zet alles onder druk. De prijselasticiteit van de vraag naar {wonen} is natuurlijk zeer klein. Aan de andere kant is de aanbodelasticiteit ook erg laag.

ANdrode schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 11:26:
Prijsstijging ontstaat door leencapaciteit. Leencapaciteit ontstaat door lage rentes en maximaal lenen door tweeverdieners. Niet door krapte.

Waar voorheen Henk in Ingrid in een sociale huurwoning kwamen, moeten ze daar nu 10 jaar op wachten... en lenen ze het maximale wat ze kunnen om een krotje te kopen. Die leencapaciteit?

ANdrode schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 11:26:
[...]




Hier verwar je vluchtelingen en arbeidsmigranten (inter-EU). Ik ga ik even uit van verwar. Handig frame.

Die mensen van dat generaal pardon zijn grotendeels leugenaars (zowel de verstrekkende politici als de ontvangers). Sowieso geen vluchtelingen volgens de internationale definitie. De enige echte vluchtelingen die we hier zouden hebben zouden Duitsers zijn die door hun eigen overheid de mond gesnoerd vanwege kritiek op de "Einwanderung" aldaar...

Een ander groot deel van die 80K is inderdaad inter-EU arbeidsmigratie.

Maar ook daar; hoeft massale inter-EU arbeidsimmigratie niet aan die stikstofuitspraak getoetst te worden...?

[BernardV]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 17:33:
Ik vraag me af of het bouwmaffia is in dit topic. De echte badguys zullen hier niet komen.
Ik ben er wel steeds sterker van overtuigd dat men niet kritisch is, en dat er gewoon geslikt wordt wat er als verklaring wordt gegeven (door collega's of hun werkgever). Ik probeer dat ter discussie te stellen, en dan slaat de sfeer al snel om. Vaak op de persoon. Tekenend.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[rube]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 18:12:
Ik denk helemaal niks beter te weten. Dit gaat ook helemaal niet over mij. Dit gaat over de huizenmarkt.
De argumentatie is niet sterk, je kan het wel uitleggen maar als ik daar doorheen prik heb 'ik' het niet goed begrepen. Prima maar het ging niet over mij.

Ik probeerde je een tip te geven. Maar als je op deze manier reageert,

[Maahes]

Vandaag dit bericht: https://www.ad.nl/wonen/j...en-niet-betalen~ac9e4da9/
Ik acht de kans groot dat de leennormen verruimd gaan worden zodat starters beter toegang krijgen tot de woningmarkt meer kunnen lenen voor hetzelfde. Het terugdraaien van de prijsopdrijvende maatregelen van het vorige kabinet zie ik niet snel gebeuren.

[ Voor 16% gewijzigd door Maahes op 23-08-2019 18:22 ]

[kabeltjekabel]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 10:49:
Zo alle sectorvriendjes zijn weer uitgepraat. Recht lullen wat krom is.

[Afbeelding]

Toevallig he dat de nieuwbouwprijs de koopbubbel volgt? En dat in tijden waar rentes op bedrijfsleningen alleen maar zijn gestegen krankzinnig hard zijn gedaald? De situatie op de huizenmarkt is gekkenhuis met prijsstijgingen van 7% op jaarbasis. En de nieuwbouwhuizen doen daar nog een schepje bovenop. Dan hebben we nog de automatisering/robotisering/globalisering die materiaalkosten alleen maar heeft laten afnemen.
Oh oh oh, wat heeft de bouwwereld het moeilijk.

Ja sorry hoor, ik ben het vaak (deels) met je eens, maar dat gat qua prijs tussen bestaande woningen en nieuwe woningen is grotendeels terecht. Van de bestaande voorraad wordt het smaldeel krotjes niet afgebroken terwijl nieuwe woningen overwegend van hoge kwaliteit zijn. De gemiddelde nieuwbouwwoning is groter dan de gemiddelde bestaande woning, is veel goedkoper warm te houden en (na aanschaf airco...) koel te houden. Geluidsoverlast van buren is veel minder. Bestaande jaren '70 en '80 woningen komen binnenkort allemaal aan de buurt om de verrotte betonpannen te vervangen, weggezakte gevel isolatie te vervangen... Jaren '90 woningen hebben ook overwegend houten kozijnen die nu al half rot zijn, etc. Nieuwbouwisolatie-eisen zijn nu het dubbele van wat het tussen 1992 en 2012 was.

Ik zou best een nieuwbouwhuis willen. Of een jaren '70 huis voor een leuk prijsje en dan zelf opknappen. Maar absoluut geen huis uit einde '80s - 2006; overal die plafonds op 2,4m en de isolatie van lik m'n vestje. Dat laatste zelfs tm. 2015. Tm. 1996 "conform minium eisen" ook nog geen randaarde WCD's. Of ik dat nu in een jaren '70 huis aanleg of in een '90s huis... boeien.

[Miks]

@Maahes Ja exact. Starters kunnen ook gezien worden als de motor van de markt. Kunnen zij meer lenen dan worden alle huizen meer waard.

kabeltjekabel schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 18:23:
[...]
Ja sorry hoor, ik ben het vaak (deels) met je eens, maar dat gat qua prijs tussen bestaande woningen en nieuwe woningen is grotendeels terecht. Van de bestaande voorraad wordt het smaldeel krotjes niet afgebroken terwijl nieuwe woningen overwegend van hoge kwaliteit zijn.

het gaat me ook niet om het gat. Dat gat kan wat mij betreft ook groter zijn dan nu. Het gaat me om de helling van de grafiek.

[ Voor 65% gewijzigd door Miks op 23-08-2019 18:27 ]

[kabeltjekabel]

Over dat gat trouwens; ik hoor de pensionado's in de familie: "Huh? Een nieuwbouwhuis was altijd goedkoper; daar kreeg je allemaal premies voor!"

[BernardV]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 18:41:
Over dat gat trouwens; ik hoor de pensionado's in de familie: "Huh? Een nieuwbouwhuis was altijd goedkoper; daar kreeg je allemaal premies voor!"

Klopt: Wikipedia: Premiewoning

[kabeltjekabel]

BernardV schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 18:42:
[...]

Klopt: Wikipedia: Premiewoning

Weet ik. Maar alsnog wist ik niet dat daardoor nieuwbouwhuizen goedkoper waren dan bestaande bouw.

[BernardV]

Maar ja, we hebben het nu niet slecht met de rente:
https://www.digibron.nl/s...r-knabbel-en-babbelbeleid

Bericht uit 1989 dat het slecht gaat met de verkoop van Premie A woningen en dat de rente op 8,5% ligt.
En als je het bericht leest zie je dat er eigenlijk niets veranderd is in de afgelopen 30 jaar

[Miks]

Mooi artikel. Er is inderdaad maar weinig veranderd (behalve dan dat de randstad nu wél in trek is, terwijl er leegstand dreigde in de eind jaren 80). Of je nu als starter de wind van voren krijgt via de rente of via prijsstijgingen, uiteindelijk komt het er op neer dat je geen woning kan vinden.

Vandaag op radio 1 de heer Conijn over de huizenmarkt. Hij vat de situatie goed samen. En opnieuw met de boodschap dat de politiek steken heeft laten vallen (en dat is naar mijn idee erg zacht uitgedrukt).

https://www.nporadio1.nl/...tarters-en-de-woningmarkt

[ Voor 14% gewijzigd door Miks op 23-08-2019 20:04 ]

[Beanie]

Wat een discussie zeg, maar des te mooier.

Nog een extra punt nu gemeenten ook genoemd worden. Ooit gehoord van de grondqoute? Een prachtig middel van de gemeente wat gebruikt wordt in contracten voor uitgifte van grond waar de gemeente doodleuk een vast percentage afspreekt en dus niet een bedrag. Veelal ook nog gekoppeld aan de opbrengst ook.

De marge die de bouwers kunnen pakken groeit dus niet altijd wanneer de verkoopprijzen stijgen. M.a.w. in het hele traject van landbouwgrond naar woning voor de consument wordt zeker een hoop gewonnen door diverse partijen, maar niet altijd de belachelijke marges zoals in dit topic her en der wordt geponeerd.

In zeker zin overigens niet anders dan de winst die in een keten gepakt wordt van boer naar verwerker naar eindproduct naar consument. Alleen de marges liggen wel iets hoger

Betreft het gat nieuwbouw en bestaand, deels te verklaren door het kwaliteitsverschil. Vroeger was er qua energiezuinigheid weinig verschil tussen nieuw en oud(er). Nu zit er tussen een woning van 2019 en een van pak em beet 2001-2005 een wezenlijk verschil qua label en energieverbruik. Dergelijke verbeteringen kosten wel geld maar bespaart een koper op de lange termijn ook weer in de lasten (en hypotheekrente in sommige gevallen). Of het allemaal terecht is en waar iets aan de strijkstok blijft hangen, is uiteraard een tweede maar dat je als koper beter af bent met een 2019 woning versus 10-20 jaar ouder is wel met enige zekerheid te stellen.

[Miks]

Beanie schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 20:48:

De marge die de bouwers kunnen pakken groeit dus niet altijd wanneer de verkoopprijzen stijgen.

Oh dit moet je dan toch maar eens uitleggen. Hoe kan het dat de marge niet meestijgt als verkoopprijzen stijgen?

ik snap zeker ook niks van procenten

[Señor Sjon]

Zoek maar eens op hoe de grondquote benadering werkt. De residuele grondwaardeberekening is ook leuk huiswerk.

[Verwijderd]

BernardV schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 17:41:
Prijspeil woningbouw: https://www.itx-bouwconsu...iddelde-bouwkosten-per-m2

Dit is natuurlijk een casco woning zonder kavel..

Jij snapt er helemaal niks van @Miks zet daar een vrijstaande woning neer voor 2 ton met zijn calculator, al het andere is onzin.....man wat een droevigheid en vermeende perceptie van zaken. Zodra er een vaag linkje geplaatst wordt en wat verbanden die niemand anders ziet is de stelling onderbouwd.

Miks lijkt wel zo'n collega die altijd komt klagen dat anderen allemaal zo vervelend doen, maar niet door heeft dat als je zelf de terugkerende factor bent in een conflict of 10 je misschien beter eens in de spiegel moet kijken. Er is dan maar 1 constante.....voor iemand die graag verbanden legt mis je de meest vanzelfsprekende.

[Mokum80]

Begrijp ik het nu dat vrijwel alle betrokken partijen (gemeenten, aannemers, onderaannemers, personeel, ZZP'ers, leveranciers) de afgelopen jaren erop vooruit gegaan zijn, genoeg om weer vet op de botten te krijgen, maar niet dusdanig dat er sprake is van extreme winstmarges - en de restant van de prijsstijging komt uit striktere regelgeving en bouweisen?

De hele starter discussie op de koopwoning woningmarkt vind ik niet zo interessant. Ja het is vervelend, maar was dit vroeger wel normaal? Ik huurde ook gewoon een woning en deelde deze zelfs om kosten te besparen, tot jaren na mijn studie. De millennials willen alles, een leuke baan, niet te veel uren draaien, vaak op vakantie en ver ook, en ohja ook een leuke koopwoning op een 1-verdiener starter salaris. Ik zou mij meer druk maken over de maffiapraktijken op de huurmarkt. De tijd om een leuke woning te kopen komt vast wel weer.

Een groter probleem is m.i. de betaalbaarheid van een rijtjeswoning voor de Jan-modaal met een gezin. Zoals gezinnen met ouders werkende in de dienstverlenende beroepen, de leraren, verpleegsters en politieagenten.

[Miks]

Señor Sjon schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 01:01:
Zoek maar eens op hoe de grondquote benadering werkt. De residuele grondwaardeberekening is ook leuk huiswerk.

Bij stijging van de prijs stijgt het woningdeel ook mee. Zo ook de marge.

Verwijderd schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 08:00:
[...]

Jij snapt er helemaal niks van @Miks zet daar een vrijstaande woning neer voor 2 ton met zijn calculator, al het andere is onzin.....man wat een droevigheid en vermeende perceptie van zaken. Zodra er een vaag linkje geplaatst wordt en wat verbanden die niemand anders ziet is de stelling onderbouwd.

Miks lijkt wel zo'n collega die altijd komt klagen dat anderen allemaal zo vervelend doen, maar niet door heeft dat als je zelf de terugkerende factor bent in een conflict of 10 je misschien beter eens in de spiegel moet kijken. Er is dan maar 1 constante.....voor iemand die graag verbanden legt mis je de meest vanzelfsprekende.

De reactie op mij als persoon laat ik maar achterwege.
Ik zie bij dat prijspeil bijvoorbeeld een bungalow staan (=vrijstaand huis) voor €2 ton. Daarnaast een huis vrijstaand 3 lagen voor €256k, dat huis is 140m2, met een paar vierkante meters minder benader je toch al snel de 200 mille.

Dus een vrijstaand huis van 2 ton blijkt opnieuw haalbaar.

[ Voor 68% gewijzigd door Miks op 24-08-2019 09:42 ]

[_eLMo_]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 09:32:
[...]


Bij stijging van de prijs stijgt het woningdeel ook mee. Zo ook de marge.


[...]


De reactie op mij als persoon laat ik maar achterwege.
Ik zie bij dat prijspeil bijvoorbeeld een bungalow staan (=vrijstaand huis) voor €2 ton. Daarnaast een huis vrijstaand 3 lagen voor €256k, dat huis is 140m2, met een paar vierkante meters minder benader je toch al snel de 200 mille.

Dus een vrijstaand huis van 2 ton blijkt opnieuw haalbaar.

Casco (geen tuin/keuken/badkamers en alle andere dingen) en zonder grond een vrijstaand huis van 80m^2, ja wellicht. Denk dat je de prijs van de grond en al het andere onderschat

[Miks]

@_eLMo_
Die kosten onderken ik. Als je de discussie had gevolgd dan ging het om de kosten van de bouw van een huis. Niet de tuin en grond.

[klaaas]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 09:32:
Ik zie bij dat prijspeil bijvoorbeeld een bungalow staan (=vrijstaand huis) voor €2 ton. Daarnaast een huis vrijstaand 3 lagen voor €256k, dat huis is 140m2, met een paar vierkante meters minder benader je toch al snel de 200 mille.

Dus een vrijstaand huis van 2 ton blijkt opnieuw haalbaar.

Het verschil tussen 256k en 200k is 1/5 deel. Als een aannemer dat als winst zou opstrijken dan is dat een reuzebedrag, maar in dit geval is eenzelfde bedrag peanuts? Hoezo 2 maten?

Verder zie je in die tabel ook getallen per m3 die iig richting de 500 gaan die ik noemde. Dus nogmaals: ja, als je een vrijstaande woning wilt bouwen die kleiner is dan een gemiddelde tussenwoning dan kom je ms in de buurt. Maar dat is allesbehalve een doorsnee vrijstaande woning. Nog even en we noemen een tiny house ook een vrijstaande woning...

[ Voor 3% gewijzigd door klaaas op 24-08-2019 11:10 ]

[De Rikster]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 09:32:
De reactie op mij als persoon laat ik maar achterwege.
Ik zie bij dat prijspeil bijvoorbeeld een bungalow staan (=vrijstaand huis) voor €2 ton. Daarnaast een huis vrijstaand 3 lagen voor €256k, dat huis is 140m2, met een paar vierkante meters minder benader je toch al snel de 200 mille.

Dus een vrijstaand huis van 2 ton blijkt opnieuw haalbaar.

Zo simpel werkt het uiteraard niet. De kosten per m2 zijn opgebouwd uit variabele en vaste kosten welke gedeeld worden door het oppervlakte.

Het aandeel indirecte kosten (denk onder andere aan legekosten, teken- en berekenkosten, EPC/BENG/NOM/warmteverlies berekeningen, verzekeringen, administratie, risico, toezicht, directievoering) in de m2-prijs wordt navenant groter als je het oppervlakte gaat verkleinen.

Ook tav de directe kosten is het geen lineair verband (denk aan: de verhouding gevel + schuin dak (duur) tov de binnenoppervlakte (goedkoop) wordt ongunstiger.
Voor de nutsaansluitingen betaal je naar zwaarte van de aansluiting en afstand tot tracé en niet naar oppervlakte van de woning.
Aan- en afvoerkosten van zwaar materieel worden ongunstiger (stuksprijs bij 100 heipalen aanbrengen ligt een aantal factoren lager dan wanneer je er 10 laat slaan) (een hijskraan heeft een minimale huurperiode dus of je nou 70 of 35 m2 verdiepingsvloer legt scheelt daarin helemaal niks).
De installaties vertonen geen lineair verband aangezien de basiscomponenten het meeste kosten (die minder meters leidingen kosten in verhouding geen drol tov de warmtepomp/groepenkast/WTW unit/sanitair etc).
Een keuken binnen redelijkheid met de standaard apparatuur kost voor een grote woning slechts een paar kastjes en een groter blad meer dan voor een woning met de helft van het oppervlakte.
Het loonbestandsdeel wordt groter door verlies in productiecapaciteit door afstemmingsverlies (het werk is vaker ‘op’ voordat de dag om is).

En dan komt er nog bij dat het esthetische gedeelte en afwerkingsniveau van het exterieur van een grotere woning doorgaans hoger veronderstelt wordt door welstand en kopersperceptie.

Dit zijn niet uitsluitend de verschillen maar een plukje ter illustratie dat je stelling niet zo simpel is als je hem hier dropt.

Daarnaast is een nieuwbouwhuis met 2 ton bouwkosten ook voor starters niet haalbaar aangezien er nog een kavel bij moet worden aangekocht. Een vrijstaande woning met een BGG van 49m2 + een buitenberging van 6m2 vereist een kavel van minimaal 100m2. Poef: 80k - 150k extra (grotere kavels zijn goedkoper per m2 dan kleine en de starters moeten natuurlijk wel in de randstad).

Oh en dan heb je een hut, moet je hem nog verder afwerken en inrichten. Poef: 20k minimaal als je handig bent en veel connecties hebt.

klaaas schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 11:07:
Nog even en we noemen een tiny house ook een vrijstaande woning...

Functie-geoptimaliseerde vrijstaande pied á terre op toplocatie!

[ Voor 4% gewijzigd door De Rikster op 24-08-2019 12:11 ]

[Miks]

klaaas schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 11:07:
[...]


Het verschil tussen 256k en 200k is 1/5 deel. Als een aannemer dat als winst zou opstrijken dan is dat een reuzebedrag, maar in dit geval is eenzelfde bedrag peanuts? Hoezo 2 maten?

Je zegt dat ik meet met 2 maten, wat niet zo is, terwijl je hier zelf appels met peren vergelijkt.

klaaas schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 11:07:
[...]

Verder zie je in die tabel ook getallen per m3 die iig richting de 500 gaan die ik noemde. Dus nogmaals: ja, als je een vrijstaande woning wilt bouwen die kleiner is dan een gemiddelde tussenwoning dan kom je ms in de buurt. Maar dat is allesbehalve een doorsnee vrijstaande woning. Nog even en we noemen een tiny house ook een vrijstaande woning...

Je weet dat een gemiddelde woning 120m2 is? Een tiny house is zo'n 20 a 30 m2. Waar heb je het over Continu trek je mijn onderbouwing in het absurde dmv hyperbolen. Lijkt erop dat dat je enige methode van argumenteren is.

De prijzen voor nieuwbouw zijn absurd hoog en de stijging van materiaal en arbeidskosten zijn onhoudbaar want gedreven door vraag en aanbod en niet door fundamentelere stijgingen van kosten. Het is geld binnenharken zoveel je kan in de bouwsector.

[ Voor 10% gewijzigd door Miks op 24-08-2019 12:42 ]

[GeeMoney]

Een gemiddelde vrijstaande woning is 164m2 en geen 120m2.
De prijzen zijn hoog maar de kosten ook en dat is iets wat jij niet wilt zien.
Volgens jou zit de directeur van elk bouwbedrijf inmiddels op de Bahama's zijn goudklompen te tellen.
En je eerdere vergelijk met mijn woning zie ik ook graag uitgebreid in een prijslijst terug.
212m2 woonoppervlakte (excl. berging en garage), 885m3 inhoud, 20m2 aangebouwde geïsoleerde garage, bodem warmtepomp, EPC0, zeer goede isolatie waarden (luchtdicht gebouwd), heipalen fundering, overal vvw en 18 panelen, 2 dakkapellen, een dakraam en alles met HR+++ inclusief volle geïsoleerde erker aangebouwd voor 200k. In Noord-Holland regio Alkmaar.
Als het je lukt mag je er van mij in wonen.

[ Voor 50% gewijzigd door GeeMoney op 24-08-2019 12:52 ]

[Miks]

De Rikster schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 11:55:
[...]
Daarnaast is een nieuwbouwhuis met 2 ton bouwkosten ook voor starters niet haalbaar aangezien er nog een kavel bij moet worden aangekocht. Een vrijstaande woning met een BGG van 49m2 + een buitenberging van 6m2 vereist een kavel van minimaal 100m2. Poef: 80k - 150k extra (grotere kavels zijn goedkoper per m2 dan kleine en de starters moeten natuurlijk wel in de randstad).

Een vrijstaande woning dus voor 2 ton. Maak daar een rijtjeshuis van en de bouwkosten liggen op 150k. Grond is 500-700 euro de m2 (en niet de door jou hier gestelde €1500 ). Voor een perceel van 120m2 (lekker ruim) kom je dan op zo'n €235k casco. Een handig figuur stopt hier dan nog een badkamer en keuken in en je hebt een nieuwbouwhuis op ruim perceel voor €250k.

Verklaar dan nu eens waarom dit soort huizen voor 450k verkocht worden onder veiling?
https://www.funda.nl/koop...e-e-rijwoning-de-veiling/

Dat is niet een beetje marge, dat slaat gewoon helemaal nergens meer op.

[Miks]

GeeMoney schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 12:47:
Een gemiddelde vrijstaande woning is 164m2 en geen 120m2.

Ja vrijstaand. Het ging hier over een gemiddelde tussenwoning.

[Sport_Life]

Het is geen verkoop bij veiling, zo heet het project....

Dat 450k plus 20% voor jou onbehapbaar is wil niet zeggen dat dat voor de rest van werkend Nederland geldt.

[ Voor 49% gewijzigd door Sport_Life op 24-08-2019 14:20 ]

[TheUninvited]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 12:52:
[...]


Een vrijstaande woning dus voor 2 ton. Maak daar een rijtjeshuis van en de bouwkosten liggen op 150k. Grond is 500-700 euro de m2 (en niet de door jou hier gestelde €1500 ). Voor een perceel van 120m2 (lekker ruim) kom je dan op zo'n €235k casco. Een handig figuur stopt hier dan nog een badkamer en keuken in en je hebt een nieuwbouwhuis op ruim perceel voor €250k.

Verklaar dan nu eens waarom dit soort huizen voor 450k verkocht worden onder veiling?
https://www.funda.nl/koop...e-e-rijwoning-de-veiling/

Dat is niet een beetje marge, dat slaat gewoon helemaal nergens meer op.

Vraag en aanbod misschien? Er is veel vraag in Utrecht dus de prijs is niet gebaseerd op daadwerkelijke kosten om iets te bouwen (net zo min als bij een iPhone van 1000,-). Wat stel je voor als oplossing? Je kunt inderdaad zeggen dat het te duur is, maar niemand is verplicht die vraagprijs te betalen maar toch gebeurd het. Ik denk dat de lange termijn oplossing is gewoon voldoen aan de vraag (zodat de prijs stagneert) en korte termijn starters helpen met financiering (zoals de starterslening).

Je kunt trouwens buiten de randstad een mooi rijtjeshuis voor rond de 250k vinden hoor helemaal nieuw en goed geïsoleerd. Het is maar net waar je wilt wonen.

[ Voor 6% gewijzigd door TheUninvited op 24-08-2019 12:56 ]

[Miks]

TheUninvited schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 12:54:
[...]

Je kunt trouwens buiten de randstad een mooi rijtjeshuis voor rond de 250k vinden hoor helemaal nieuw en goed geïsoleerd. Het is maar net waar je wilt wonen.

Heb je een link?

TheUninvited schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 12:54:
[...]
Vraag en aanbod misschien? Er is veel vraag dus de prijs is niet gebaseerd op daadwerkelijke kosten iets te bouwen (net zo min als bij een iPhone van 1000,-).

Juist! Oftewel er wordt gevraagd wat de gek ervoor geeft en de marges zijn krankzinnig. Dat terwijl de bouwers zelf zeggen dat ze het zo moeilijk hebben. Bullshit.

Oplossing? De politiek is aan zet. En nee, dat betekent niet de leningruimte verhogen of starters aan hogere leningen helpen.
Luister/kijk ook naar de oplossingen van Prof. dr. Johan Conijn.
https://www.nporadio1.nl/...tarters-en-de-woningmarkt

[ Voor 17% gewijzigd door Miks op 24-08-2019 13:02 ]

[Miks]

TheUninvited schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 12:54:
[...]

Je kunt inderdaad zeggen dat het te duur is, maar niemand is verplicht die vraagprijs te betalen maar toch gebeurd het. Ik denk dat de lange termijn oplossing is gewoon voldoen aan de vraag (zodat de prijs stagneert) en korte termijn starters helpen met financiering (zoals de starterslening).

Bij mijn weten was betaalbaar onderdak nog een mensenrecht. De overheid staat erbij en kijkt ernaar terwijl er over de hoofden van (o.a.) de starter gigantische winsten gemaakt worden met huizen.
Je hebt het over een keuze? Met een verdubbeling van het aantal daklozen en een gigantisch woningtekort hebben mensen niks te kiezen. Men moet een dak boven het hoofd hebben. Het Nibud slaat niet voor niets alarm dat de vaste lasten een veel te groot deel van het inkomen opslokken.

De overheid moet hier ingrijpen, want er is een systeemfout.

[TheUninvited]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 13:00:
[...]


Heb je een link?


[...]


Juist! Oftewel er wordt gevraagd wat de gek ervoor geeft en de marges zijn krankzinnig. Dat terwijl de bouwers zelf zeggen dat ze het zo moeilijk hebben. Bullshit.

Oplossing? De politiek is aan zet. En nee, dat betekent niet de leningruimte verhogen of starters aan hogere leningen helpen.
Luister/kijk ook naar de oplossingen van Prof. dr. Johan Conijn.
https://www.nporadio1.nl/...tarters-en-de-woningmarkt

https://www.vanwensenmake...s-4198689-Zomervlinder-1/ bijvoorbeeld, gaat hier om een hoekwoning dan wel

[De Rikster]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 12:52:
[...]


Een vrijstaande woning dus voor 2 ton.

Ik heb het idee dat ik beter tegen mijn goudvis kan gaan praten..

Maak daar een rijtjeshuis van en de bouwkosten liggen op 150k.

Een vrijstaand rijtjeshuis, gat in de markt..

Ga je het planmatig doen moet je veel meer grond aankopen dan enkel de te bebouwen kavels. Maar dat had Señor Sjon al uitgelegd eerder.

Grond is 500-700 euro de m2 (en niet de door jou hier gestelde €1500 ).

Maar laat jij dan maar even die kavels zien van 100m2 voor max 50k in de Randstad. Je stelt het hier maar onderbouwt het weer niet.

https://www.funda.nl/koop...grond-40393466-weg-acker/
130k k.k. - 345 m2 - 376,-/m2
https://www.funda.nl/koop...271-kavelnummer-bouwnr-4/
149k k.k. - 412 m2 - 361,-/m2
https://www.funda.nl/koop...uwweg-kavel-37-bouwnr-37/
149,5k von - 264 m2 - 566,-/m2

Allemaal veel groter en niet passend binnen het startersbudget.

Voor een perceel van 120m2 (lekker ruim) kom je dan op zo'n €235k casco. Een handig figuur stopt hier dan nog een badkamer en keuken in en je hebt een nieuwbouwhuis op ruim perceel voor €250k.

Verklaar dan nu eens waarom dit soort huizen voor 450k verkocht worden onder veiling?
https://www.funda.nl/koop...e-e-rijwoning-de-veiling/

Dat is niet een beetje marge, dat slaat gewoon helemaal nergens meer op.

Als je weigert te luisteren / je op zijn minst te verdiepen in de argumenten die hier worden aangedragen waardoor je blijft hangen in je eigen waarheid, je projectnamen en verkoopvoorwaarden door elkaar haalt dan is het geen discussie meer. Dát slaat nergens op.

[Verwijderd]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 09:32:
[...]


Bij stijging van de prijs stijgt het woningdeel ook mee. Zo ook de marge.


[...]


De reactie op mij als persoon laat ik maar achterwege.
Ik zie bij dat prijspeil bijvoorbeeld een bungalow staan (=vrijstaand huis) voor €2 ton. Daarnaast een huis vrijstaand 3 lagen voor €256k, dat huis is 140m2, met een paar vierkante meters minder benader je toch al snel de 200 mille.

Dus een vrijstaand huis van 2 ton blijkt opnieuw haalbaar.

Maar juist de reactie op je persoon is van belang, want je gebruikt weer dezelfde trucjes. Nu neem je de goedkoopste woning die relatief klein is, trek je er 10k af want hij staat in de lijst voor net geen 210k. Dan vergeet je alle bijkomende kosten en het feit dat er een keuken en badkamer in moet. Nee gewoon een paar M2 kleiner en je zit op 200k.

Ga voor de grap eens echt met aannemers praten en kijk dan nog hoe makkelijk je goedkoop kunt bouwen.

Dan gaat dit hele relaas niet eens op voor de starter waar je zo'n voorvechter voor bent. Nou zijn kleinere woningen relatief duurder om te bouwen, maar dat krijg je deels weggewerkt door schaal. Alleen zal dat voordeel minimaal deels bij de aannemer belanden die ook het risico loopt.

Dus probeer het nog eens zou ik zeggen. Onderbouwing is niet gewoon veel neerplempen en vol overtuigd zijn en blijven van je eigen gelijk.

[De Rikster]

Verwijderd schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 13:19:
Ga voor de grap eens echt met aannemers praten.

Present.

[Miks]

@TheUninvited
Hoekhuis is alleen maar meer waard
Dat huis is vorig jaar al verkocht (boven de vraagprijs).
Ik zie op Funda niks in ieder geval onder de 250k (nieuwbouw, v.o.n.). Hooguit een paar ver het rivierenland in en dan vraag ik me af wat de grond daar waard is.

[ Voor 3% gewijzigd door Miks op 24-08-2019 13:34 ]

[De Rikster]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 13:09:
[...]
Bij mijn weten was betaalbaar onderdak nog een mensenrecht.

---

De overheid moet hier ingrijpen, want er is een systeemfout.

De systeemfout is dat het begrip betaalbaar onderdak door veel mensen wordt vertaald naar een zo groot mogelijke woning in of nabij het stadshart zonder enig kwaliteitsverlies van levensstandaard op een enkel startsalaris.
*edit*
Ik ben de absolute must-have uitbouw vergeten..

[ Voor 6% gewijzigd door De Rikster op 24-08-2019 13:44 ]

[Miks]

Verwijderd schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 13:19:
[...]

Maar juist de reactie op je persoon is van belang, want je gebruikt weer dezelfde trucjes. Nu neem je de goedkoopste woning die relatief klein is, trek je er 10k af want hij staat in de lijst voor net geen 210k. Dan vergeet je alle bijkomende kosten en het feit dat er een keuken en badkamer in moet. Nee gewoon een paar M2 kleiner en je zit op 200k.

Ik heb het over een vrijstaand huis, van 100 tot 120m2. Dat noem ik niet klein. Dat in de bouw tegenwoordig voornamelijk paleizen van 160m2 gebouwd worden neemt niet weg dat een vrijstaand huis van 120m2 prima is.

Bouwers zeggen dat bouwen vaak niet interessant is. Logisch als je werkt met krankzinnige marges. Dan kom je je bed niet meer uit voor een winst van 5 a 10%.

Ja en dan begrijp ik wel weer dat je steeds groter wil bouwen, wat dus ook gebeurt. De grootste nood zijn gewoon normale woningen van iets boven de 100m2, maar daar ziet men geen brood in omdat men cake met glazuur gewend is.

[TMC]

Mokum80 schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 09:05:
Begrijp ik het nu dat vrijwel alle betrokken partijen (gemeenten, aannemers, onderaannemers, personeel, ZZP'ers, leveranciers) de afgelopen jaren erop vooruit gegaan zijn, genoeg om weer vet op de botten te krijgen, maar niet dusdanig dat er sprake is van extreme winstmarges - en de restant van de prijsstijging komt uit striktere regelgeving en bouweisen?

De hele starter discussie op de koopwoning woningmarkt vind ik niet zo interessant. Ja het is vervelend, maar was dit vroeger wel normaal? Ik huurde ook gewoon een woning en deelde deze zelfs om kosten te besparen, tot jaren na mijn studie. De millennials willen alles, een leuke baan, niet te veel uren draaien, vaak op vakantie en ver ook, en ohja ook een leuke koopwoning op een 1-verdiener starter salaris. Ik zou mij meer druk maken over de maffiapraktijken op de huurmarkt. De tijd om een leuke woning te kopen komt vast wel weer.

Een groter probleem is m.i. de betaalbaarheid van een rijtjeswoning voor de Jan-modaal met een gezin. Zoals gezinnen met ouders werkende in de dienstverlenende beroepen, de leraren, verpleegsters en politieagenten.

'De millennials willen alles' is newspeak voor 'de jeugd van tegenwoordig', een zin waarvan ik direct jeuk krijg, vooral omdat het inhoudelijk niks toevoegt aan de de discussie, daarnaast scheer je mensen zonder goede reden over één kam.

Het is een feit dat er voor starters tegenwoordig veel minder woningen beschikbaar zijn dan 10 jaar geleden. Onzinnig om dit te bagatelliseren. Dat je niet inziet dat de stijgende woningprijzen en maffiapraktijken op de huurmarkt aan elkaar gelinkt zijn verbaast mij.

Tot slot is er niemand die beweert dat alleen de starters het lastig hebben, het is algemeen bekend dat er in nagenoeg elk segment grote problemen zijn. Voor starters is het alleen net wat problematischer omdat zij vanwege hoge huren weinig kunnen sparen en hierdoor in feite stilstaan in het leven, waardoor zaken die vroeger heel normaal waren (studeren, samenwonen, trouwen, kinderen) nu helemaal niet zo normaal meer zijn. Dat lijkt me niet wenselijk, toch?

Disclaimer: ik ben 5 jaar geleden afgestudeerd en heb geen enkel probleem ondervonden op de huurmarkt en koopmarkt, maar ik besef me dat dit lang niet voor iedereen geldt.

[TheJason]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 13:00:
[...]

Heb je een link?

Geen rijtjes woning. Wel een twee-onder-1 kap

[Mokum80]

TMC schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 13:45:
[...]
'De millennials willen alles' is newspeak voor 'de jeugd van tegenwoordig', een zin waarvan ik direct jeuk krijg, vooral omdat het inhoudelijk niks toevoegt aan de de discussie, daarnaast scheer je mensen zonder goede reden over één kam.

Het is een feit dat er voor starters tegenwoordig veel minder woningen beschikbaar zijn dan 10 jaar geleden. Onzinnig om dit te bagatelliseren. Dat je niet inziet dat de stijgende woningprijzen en maffiapraktijken op de huurmarkt aan elkaar gelinkt zijn verbaast mij.

Tot slot is er niemand die beweert dat alleen de starters het lastig hebben, het is algemeen bekend dat er in nagenoeg elk segment grote problemen zijn. Voor starters is het alleen net wat problematischer omdat zij vanwege hoge huren weinig kunnen sparen en hierdoor in feite stilstaan in het leven, waardoor zaken die vroeger heel normaal waren (studeren, samenwonen, trouwen, kinderen) nu helemaal niet zo normaal meer zijn. Dat lijkt me niet wenselijk, toch?

Disclaimer: ik ben 5 jaar geleden afgestudeerd en heb geen enkel probleem ondervonden op de huurmarkt en koopmarkt, maar ik besef me dat dit lang niet voor iedereen geldt.

Stijgende marktprijzen en de dure huurmarkt heeft volgens mij te maken met vraag en aanbod, air b&b verhuur, rentestand en beleid. Maar studeren, samenwonen, trouwen en kinderen krijgen kan volgens mij nog steeds hoor, het duurt misschien alleen iets langer op dit moment om een eerste koopwoning te bemachtigen.

[Sport_Life]

TMC schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 13:45:
[...]
'De millennials willen alles' is newspeak voor 'de jeugd van tegenwoordig', een zin waarvan ik direct jeuk krijg, vooral omdat het inhoudelijk niks toevoegt aan de de discussie, daarnaast scheer je mensen zonder goede reden over één kam.

Het is een feit dat er voor starters tegenwoordig veel minder woningen beschikbaar zijn dan 10 jaar geleden. Onzinnig om dit te bagatelliseren. Dat je niet inziet dat de stijgende woningprijzen en maffiapraktijken op de huurmarkt aan elkaar gelinkt zijn verbaast mij.

Tot slot is er niemand die beweert dat alleen de starters het lastig hebben, het is algemeen bekend dat er in nagenoeg elk segment grote problemen zijn. Voor starters is het alleen net wat problematischer omdat zij vanwege hoge huren weinig kunnen sparen en hierdoor in feite stilstaan in het leven, waardoor zaken die vroeger heel normaal waren (studeren, samenwonen, trouwen, kinderen) nu helemaal niet zo normaal meer zijn. Dat lijkt me niet wenselijk, toch?

Disclaimer: ik ben 5 jaar geleden afgestudeerd en heb geen enkel probleem ondervonden op de huurmarkt en koopmarkt, maar ik besef me dat dit lang niet voor iedereen geldt.

Het verschil met 10 jaar geleden is dat de starter nu nu veel meer eisen heeft.
@Miks slaat wat dat betreft de spijker op z'n kop met een voorbeeld van een woning nabij centrum Utrecht dat hij te duur vindt . Op het moment dat dergelijke woningen betaalbaar worden voor starters, wat denk je dan dat er met de prijs gebeurt

Toen ik 10 jaar geleden mijn eerste woning kocht moest ik eerst mijn werkgever overtuigen van een vaste aanstelling, vervolgens de bank dat we de geldlening echt wel terug zouden betalen inclusief 10% kosten koper (6% overdrachtsbelasting) en als laatste de verkopers dat we het geld konden verkrijgen.. Vervolgens waren de lasten ook zo'n 1.000 euro dankzij 5,5% rente en we zaten de eerste jaren muurvast ivm onderwaarde. Het is niet alsof alles maar aan komt waaien. Achteraf is makkelijk praten nu we veel overwaarde hebben gerealiseerd..

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 24-08-2019 14:58 ]

[Miks]

Sport_Life schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 14:51:
[...]

Het verschil met 10 jaar geleden is dat de starter nu nu veel meer eisen heeft.
@Miks slaat wat dat betreft de spijker op z'n kop met een voorbeeld van een woning nabij centrum Utrecht dat hij te duur vindt .

Te duur. Tsja, de markt heeft altijd gelijk dus het huis is niet te duur. Wel worden op dit soort huizen gigantische winsten gemaakt door de bouwwereld.

Kan jij het betalen zonder overwaarde? Een stad is om in te wonen. Om 4.5 ton te betalen moet je al bovenmodaal verdienen met zijn twee. En dat voor een 'modaal' (mijn mening) huis.

[Miks]

TheJason schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 14:47:
[...]


Geen rijtjes woning. Wel een twee-onder-1 kap

Dit betreft een huis/huizen ver boven de €250k. En inderdaad hoger gewaardeerd dan een rijtjeswoning. Het feit dat het in Emmen ligt zegt me ook voldoende. De grondprijs in Emmen ligt ver ver ver onder de €700.

Hypothese blijft wat mij betreft staan (maar ga hier vooral op in) dat nieuwbouwhuizen misdadig ver boven de kostprijs worden verkocht.