Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Bart2005]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 09:51:
@_eLMo_
Die kosten onderken ik. Als je de discussie had gevolgd dan ging het om de kosten van de bouw van een huis. Niet de tuin en grond.

https://www.eigenwijsbouw.nl/categorie-model/gezinswoningen/

Zij kunnen dat makkelijk zo te zien. En ziet er best goed uit ook. Dus dat het perse 2 ton plus moet kosten lijkt me ook sterk. Krijg je ongetwijfeld reacties waarin honderden bezwaren en mitsen en maren, maar in principe kan het onder een ton.

Ik begrijp dat nooit hoor. Als je echt gelooft dat het 2 ton plus moet kosten minimaal dan zoek je dat toch even op of het waar is. Zie dat huis in Best: 550 kuub voor 65.000 euro.

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 13:09:
Bij mijn weten was betaalbaar onderdak nog een mensenrecht.

Inderdaad. Je zou kunnen zeggen dat de overheid verzaakt in deze. En dat al heel lang.

[ Voor 59% gewijzigd door Bart2005 op 24-08-2019 15:29 ]

[Maahes]

Hier ook een interessant artikel daarover in de volkskrant: https://www.volkskrant.nl...bouwwoningen-op~becf9e8e/

"Natuurlijk zal de bouwer proberen die kosten door te berekenen, maar het is uiteindelijk de markt die de prijs bepaalt."

De grond is de beperkende factor. Als je overal zou mogen bouwen, bijvoorbeeld op land waar nu tuinbouw staat, dan zou de markt er heel anders uit zien. Dan zou je inderdaad zo'n stukje grond kunnen kopen en daar zelf een huis op laten plaatsen.

[BernardV]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 15:11:
[...]


Dit betreft een huis/huizen ver boven de €250k. En inderdaad hoger gewaardeerd dan een rijtjeswoning. Het feit dat het in Emmen ligt zegt me ook voldoende. De grondprijs in Emmen ligt ver ver ver onder de €700.

Hypothese blijft wat mij betreft staan (maar ga hier vooral op in) dat nieuwbouwhuizen misdadig ver boven de kostprijs worden verkocht.

Waar ligt de grondprijs wel op 700,- gemiddeld dan, een plaats als Zwolle wat ook gewild is heeft prijzen van 250,- tot 550,- ex BTW (bron: https://www.zwolle.nl/sit...grondprijzennota-2019.pdf)
De nieuwbouwprojecten zijn daar relatief redelijk duur: https://www.funda.nl/nieuwbouw/zwolle/

Ga je 20 kilometer verder naar het noorden naar Meppel heb je grondprijzen van 170,- tot 270,- ex BTW (bron: https://www.meppel.nl/Bes...Grondprijzennota_2019.pdf)
Nieuwbouw: https://www.funda.nl/nieuwbouw/meppel/

[ANdrode]

Sport_Life schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 14:51:
[...]
Het verschil met 10 jaar geleden is dat de starter nu nu veel meer eisen heeft.
@Miks slaat wat dat betreft de spijker op z'n kop met een voorbeeld van een woning nabij centrum Utrecht dat hij te duur vindt . Op het moment dat dergelijke woningen betaalbaar worden voor starters, wat denk je dan dat er met de prijs gebeurt

Dan ben je in die tien jaar de aansluiting met de starter van nu verloren
Praat met een afstudeerder, Phd student, of starter over hoe ze het in de praktijk oplossen en wat hun handelingsruimte is, niet wat de ambitie is.

En of de ambitie om als 90e percentiel met twee inkomens [op iphone na] zo te leven als het 50e percentiel in je dagen 80 kon op één salaris realistsich is laat ik in het midden

Het praktische probleem waar ik de starters die ik spreek over hoor praten is dat het erg lastig is om een woning te vinden die je mag huren om samen te wonen op minder dan anderhalf uur reistijd (heel/terug) van werk in de kern van een grote stad.
En dan zit daar de WO-master-selectie bias bij... Wil niet eens nadenken over studies zonder zeker perspectief

Laat staan kopen. Bij kopen is er papa-mama geld in het spel óf wacht men een aantal jaar. De leenruimte door salarisstijging gaat harder dan wat men spaart.

Het verborgen gevolg is dat men vast zit in een levensfase en/of daarna snel door een levensfase heen stroomt (kort samenwonen, snel kopen/kinderen). De stress tijdens deze levensfase is mogelijk goed voor het bouwen van stabiele relaties. De snelheid niet.

[Miks]

BernardV schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 15:40:
[...]

Waar ligt de grondprijs wel op 700,- gemiddeld dan, een plaats als Zwolle wat ook gewild is heeft prijzen van 250,- tot 550,- ex BTW (bron: https://www.zwolle.nl/sit...grondprijzennota-2019.pdf)
De nieuwbouwprojecten zijn daar relatief redelijk duur: https://www.funda.nl/nieuwbouw/zwolle/

Ga je 20 kilometer verder naar het noorden naar Meppel heb je grondprijzen van 170,- tot 270,- ex BTW (bron: https://www.meppel.nl/Bes...Grondprijzennota_2019.pdf)
Nieuwbouw: https://www.funda.nl/nieuwbouw/meppel/

Interessant. Grondprijs valt me enorm mee!
Dat sterkt alleen maar het argument dat je prima nieuwbouwhuizen zou moeten kunnen opleveren (rijtjeswoningen) onder de €2.5 ton. Met grondprijzen van 350 zou 225k ook goed moeten lukken gezien de prijzen.

Opnieuw, dat dit niet 'lukt'/'uitkan' in de praktijk lijkt me dus een gecreeerde misvatting (fake news).

[TMC]

Mokum80 schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 14:51:
[...]

Stijgende marktprijzen en de dure huurmarkt heeft volgens mij te maken met vraag en aanbod, air b&b verhuur, rentestand en beleid. Maar studeren, samenwonen, trouwen en kinderen krijgen kan volgens mij nog steeds hoor, het duurt misschien alleen iets langer op dit moment om een eerste koopwoning te bemachtigen.

Alles kan, maar het wordt er niet makkelijker op.

[Beanie]

BernardV schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 15:40:
[...]

Waar ligt de grondprijs wel op 700,- gemiddeld dan, een plaats als Zwolle wat ook gewild is heeft prijzen van 250,- tot 550,- ex BTW (bron: https://www.zwolle.nl/sit...grondprijzennota-2019.pdf)
De nieuwbouwprojecten zijn daar relatief redelijk duur: https://www.funda.nl/nieuwbouw/zwolle/

Ga je 20 kilometer verder naar het noorden naar Meppel heb je grondprijzen van 170,- tot 270,- ex BTW (bron: https://www.meppel.nl/Bes...Grondprijzennota_2019.pdf)
Nieuwbouw: https://www.funda.nl/nieuwbouw/meppel/

Prijzen Zwolle vallen inderdaad mee, maar het is wel exclusief BTW. Belangrijk om niet te vergeten dat een ontwikkelaar een woning v.o.n. verkoopt en dus de BTW voor een koper betaalt. Je kan die kosten wel her en der tegen elkaar wegschrijven met in- en uitgaande BTW maar er blijft wel een deel over wat afgedragen dient te worden van de v.o.n. prijs. Daar zit dus nog een verborgen 'kostenpost' in die ik vooralsnog niet benoemd heb gezien.

Uitgaande van particulier bouwen kun je geen BTW wegschrijven en ga je naar een grond prijs van ca. € 300,- per m² in Zwolle.

Andere grondprijzen dan, gemeente Utrecht: https://www.utrecht.nl/fi...-11-Grondprijzen-2018.pdf

Onderkant voor particulieren is € 400,- per m² excl. BTW. (485 incl.) en loopt op tot € 1.000,- excl. per m². Kijk je naar koopwoningen op projectbasis dan is het ineens 12 tot 45 procent op basis van grondquote/residuele berekening.

Nog even ter verdere informatie Zwolle-Utrecht. Paar prijzen voor nieuwbouw vergeleken. Geen conclusies maar lagere grondprijs zie je wel terug in lagere prijs in zijn geheel voor een woning.

Zwolle: 450.000 v.o.n. - 163 m² - ca. 2.750,- per m²
Zwolle: 430.000 v.o.n. - 138 m² - ca. 3.150,- per m²

Utrecht: 549.000 v.o.n. - 152 m² - ca. 3.611,- per m²
Utrecht: 392.000 v.o.n. - 113 m² - ca. 3.470,- per m²
Utrecht: 420.000 v.o.n. - 113 m² - ca. 3.700,- per m²

Appartementen
Utrecht: 228.000 v.o.n. - 45 m² - ca. 5.000,- per m²
Utrecht: 393.000 v.o.n. - 99 m² - ca. 3.950,- per m²

[stomley]

Kan iemand mij verklaren waarom er een probleem gemaakt wordt van het feit dat nieuwbouwwoningen ver boven de kostprijs verkocht worden?

Vb: heb ik een product dat eerst prima voor 100 euro verkocht werd maar de vraag stijgt en ik kan het product verkopen voor het dubbele en de vraag blijft gelijk of stijgt zelfs. Wat zou ik dan gaan doen? Nog steeds voor 100 euro verkopen?

Grootste invloed blijft vraag en wat mensen ervoor willen betalen.

[FireAge]

Omdat wonen een basisbehoefte is en we een overheid en sociaal stelsel hebben wat er voor moet zorgen dat dit voor de gehele bevolking betaalbaar blijft.

Dus niet alleen luxe woningen omdat daar meer aan verdiend wordt, maar ook simpelere woningen voor lagere/bereikbare prijzen (huur/koop) voor de lagere inkomens.

Als je de markt vrij laat, vissen er altijd mensen achter het net.

[stomley]

FireAge schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 18:52:
Omdat wonen een basisbehoefte is en we een overheid en sociaal stelsel hebben wat er voor moet zorgen dat dit voor de gehele bevolking betaalbaar blijft.

Dus niet alleen luxe woningen omdat daar meer aan verdiend wordt, maar ook simpelere woningen voor lagere/bereikbare prijzen (huur/koop) voor de lagere inkomens.

Als je de markt vrij laat, vissen er altijd mensen achter het net.

Maar wat is de definitie hiervan? Is de definitie dat iedereen (pp) een huis moet kunnen kopen? Als je 1 dag per week werkt een huis moet kunnen kopen?

Mensen met een normaal inkomen kunnen makkelijk een nieuwbouwhuis kopen (een stel waarvoor en dus niet alleenstaande).

[kabeltjekabel]

@Miks over die vrijstaande huizen voor 200K;

Waar kijk je dan? En "huis" of zo'n Amerikaans bouwsel met geplasticifeerd karton op houtskelet genageld?

Rijtjeshuizen 100 m2 / 100 m2, geen overstek voor <250K worden nog steeds opgeleverd. Alleen niet in de randstad

[ Voor 45% gewijzigd door kabeltjekabel op 24-08-2019 20:26 ]

[Verwijderd]

stomley schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 19:01:
[...]

Maar wat is de definitie hiervan? Is de definitie dat iedereen (pp) een huis moet kunnen kopen? Als je 1 dag per week werkt een huis moet kunnen kopen?

Mensen met een normaal inkomen kunnen makkelijk een nieuwbouwhuis kopen (een stel waarvoor en dus niet alleenstaande).

Dat is inderdaad lastig. Maar ik vind het redelijker om van iemand te verwachten dat hij 40 uur werkt dan dat hij een partner met een inkomen heeft. Het eerste wordt namelijk ook belast, iemand die 40 uur werkt betaalt absoluut en relatief meer belasting dan als hij 32 of minder uur zou werken. Ik woon nu 'samen' met een werkende huisgenoot en betaal daar geen cent extra belasting over terwijl mijn koopkracht echt belachelijk veel is toegenomen t.o.v. alleen wonen. Of nouja volgens mij is de rioolheffing een paar euro duurder per maand? kleingeld in ieder geval.

[ Voor 16% gewijzigd door Verwijderd op 24-08-2019 20:36 ]

[Miks]

Er is een probleem als er aan de ene kant woningnood is, en er aan de andere kant bakken met geld verdiend wordt met diezelfde woningnood. Je kan dus letterlijk stellen dat men geld verdient met daklozen. Weleenswaar indirect maar toch. Ik vind dat onwenselijk.

Maar je kan het de bouwers niet kwalijk nemen want hun handelen is slechts een afgeleide van de marktwerking, zo is de redenatie. De idealist is een dief van zijn eigen portemonnee.

Enkelen hier ontkennen zelfs dat de vraagprijs van nieuwbouw vaak ver boven de stichtingskosten liggen. Volgens mij is nu wel voldoende aangetoond dat dit een onterechte ontkenning is. Een ontkenning die gekgenoeg vooral wordt gebezigd binnen de sector. Collectieve blindheid neem ik aan. Het wordt tijd voor Google en Ikea om de oogkleppen te laten openen, want de bouwers zelf zitten al jaren vast (waarvan akte bij de reacties in dit topic). Dit blijkt ook uit de aanhoudende stroom berichten vanuit de sector zelf waarin de innovativiteit wordt bekritiseerd, zowel in 2008 als in 2013 als in recent.

De sector zelf ziet enkel beren op de weg. Loonkosten en materiaalkosten zouden fors gestegen zijn waardoor projecten niet uit zouden kunnen. Gaan we kijken in buurlanden dan zien we daar maar weinig van terug (al is er ook een arbeidtekort in Duitsland). Blijkbaar is de bouwwereld toch nog niet voldoende internationaal gericht.
Ook zijn grondstoffen niet noemenswaardig gestegen op de wereldmarkt (ijzer zelfs gedaald!), dus de beren op de weg lijken vooealsnog voornamelijk lokaal.

Of ik heb niet de juiste info.

[stomley]

Verwijderd schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 20:34:
[...]

Dat is inderdaad lastig. Maar ik vind het redelijker om van iemand te verwachten dat hij 40 uur werkt dan dat hij een partner met een inkomen heeft. Het eerste wordt namelijk ook belast, iemand die 40 uur werkt betaalt absoluut en relatief meer belasting dan als hij 32 of minder uur zou werken. Ik woon nu 'samen' met een werkende huisgenoot en betaal daar geen cent extra belasting over terwijl mijn koopkracht echt belachelijk veel is toegenomen t.o.v. alleen wonen. Of nouja volgens mij is de rioolheffing een paar euro duurder per maand? kleingeld in ieder geval.

Maar als we het dan over 1 persoon hebben is het weer waarom in een nieuwbouw van 120m2 wonen? Dan is een huis van 70m2 toch ook voldoende en dan is de prijs weer stuk lager.

Natuurlijk is er een groepje mensen die buiten de boot vallen, maar daarnaast kan een gedeelte daarvan ook weer kopen/huren indien ze even geduld hebben.

Het percentage van daklozen in ons land is niet zo hoog en vele daarvan is toch ook wel door eigen fouten.

[Miks]

kabeltjekabel schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 20:24:
@Miks over die vrijstaande huizen voor 200K;

Waar kijk je dan? En "huis" of zo'n Amerikaans bouwsel met geplasticifeerd karton op houtskelet genageld?

Zie wat is genoemd in dit topic:

Hier
Hier
En hier

Dit zijn dus niet de kosten inclusief alles, grond onbreekt dan natuurlijk.

stomley schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 20:40:
[...]

Het percentage van daklozen in ons land is niet zo hoog en vele daarvan is toch ook wel door eigen fouten.

Tsja wat is hoog. Elke dakloze kost de staat een vermogen.
Lees hier ook meer: https://www.rtlz.nl/opini...at-daklozen-zwervers-huis korte quote:

Bij bezoek aan Londen, New York of nagenoeg iedere andere grote buitenlandse stad valt het vaak direct op: hoeveel dakloze mensen er wel niet op straat zijn. In Nederlandse steden lijkt daar gelukkig nauwelijks sprake van. Ja, er staat wellicht een aardige man een krantje te verkopen bij de ingang van de supermarkt, maar verder is het nauwelijks te merken.

Achter deze ogenschijnlijke onzichtbaarheid gaat een razendsnel groeiend probleem van dak- en thuisloosheid schuil. De cijfers zijn schrijnend. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek is het landelijk aantal dakloze mensen tussen 2009 en 2016 met ruim 71 procent toegenomen: van bijna 18.000 tot zo'n 31.000.

[ Voor 48% gewijzigd door Miks op 24-08-2019 20:45 ]

[Verwijderd]

stomley schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 20:40:
[...]

Maar als we het dan over 1 persoon hebben is het weer waarom in een nieuwbouw van 120m2 wonen? Dan is een huis van 70m2 toch ook voldoende en dan is de prijs weer stuk lager.

Natuurlijk is er een groepje mensen die buiten de boot vallen, maar daarnaast kan een gedeelte daarvan ook weer kopen/huren indien ze even geduld hebben.

Het percentage van daklozen in ons land is niet zo hoog en vele daarvan is toch ook wel door eigen fouten.

Oh absoluut hoor, daar ben ik het volledig met je eens. 120m2 voor 1 persoon is niet nodig en 70m2 kan ook wel. Ik gun iedereen de woonruimte, maar het is meer dat als we iemand hebben die 1 dag in de week werkt en een huis wil kopen het redelijker is te zeggen 'ga 4 dagen extra werken' dan dat je zegt 'zoek maar een rijke vriendin'. Ik ga me verder niet branden aan dakloosheid daar weet ik helaas niet genoeg van.

[Beanie]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 20:34:
Er is een probleem als er aan de ene kant woningnood is, en er aan de andere kant bakken met geld verdiend wordt met diezelfde woningnood. Je kan dus letterlijk stellen dat men geld verdient met daklozen. Weleenswaar indirect maar toch. Ik vind dat onwenselijk.

Maar je kan het de bouwers niet kwalijk nemen want hun handelen is slechts een afgeleide van de marktwerking, zo is de redenatie. De idealist is een dief van zijn eigen portemonnee.

Alles hangt af van perspectief, is het onredelijk om nu (los van of het werkelijk gebeurt) de marges te verhogen na jaren van kleine marges? In de huidige tijd bezien kan ik het beamen dat het niet kies is, maar daar staat tegenover dat bouwers ook een periode hebben gehad waar kopers juist flink van hebben geprofiteerd.

Projecten die totaal niet verkocht werden in de crisis en die voor kostprijs of eronder zijn gekocht door de consument. Diezelfde woningen worden nu weer verkocht dus profiteren daar weer consumenten van. Is het ook onredelijk dat een consument 100K of meer winst boekt op zijn woning in 5-7 jaar tijd? Die consument is net zo min een idealist als de bouwer in dat geval.

Enkelen hier ontkennen zelfs dat de vraagprijs van nieuwbouw vaak ver boven de stichtingskosten liggen.

Hangt sterk af van de hier wisselend gebruikte stichtingskosten. In het geval van projectmatige nieuwbouw zit daar veel meer in dan een aantal van de geposte links aangeven met bouwkosten per m². Daar wordt niet altijd rekening mee gehouden in de diverse meningen, neemt niet weg dat er zeker winst gemaakt wordt door alle betrokken partijen. De grote maar in dezen is dat een ontwikkelaar de winst ook nodig heeft om opnieuw risico te kunnen nemen voor de volgende ontwikkeling of om bijvoorbeeld te innoveren, waar zoals gesteld ook gebrek aan is in de bouw.

Al zijn er zeker wel innovatieve partijen actief, maar die zie je doorgaans niet in de woningbouw zitten maar in met name kantoren waar hele gebouwen bijna self-aware zijn met een enorme hoeveelheid sensoren, regelunits en wat dan ook om bijvoorbeeld energiezuiniger te zijn of handiger te zijn voor gebruikers.

Het wordt tijd voor Google en Ikea om de oogkleppen te laten openen, want de bouwers zelf zitten al jaren vast (waarvan akte bij de reacties in dit topic).

Vastgoed is de traagste sector die er bestaat, komt het door de mensen? Geen idee, maar vlak absoluut niet Nederland regelland uit. Bestemmingsplannen die tot in detail zijn uitgeschreven wat wel en niet mag beperken ook de mogelijkheden. Van bebouwingspercentage, tot dak- en goothoogte tot hoeveel meter een woning uit de grens van een kavel mag staan.

Dan is er nog het bouwbesluit dat een hele hoop zaken heeft vastgelegd hoe en wat er gebouwd mag worden. Zolang dat bestaat krijg je eenheidsworst in Nederland en in veel gevallen ook duurdere bouw. Je zegt dat bouwers niet innoveren, maar er zijn ook architecten, constructeurs, ambtenaren die allemaal aan de knoppen zitten en kunnen sturen op innovatie.

Overigens kon het wel in Nederland, goedkoop bouwen. Wat hebben we daarvoor gekregen? Gallerijflats en inspiratieloze rijwoningen, de tijd heeft wel uitgewezen dat dit niet de meest aantrekkelijke woningen zijn gebleken laat staan de best geïsoleerde en gebouwde woningen. Betonrot, kwaaitaal vloeren om maar wat te noemen.

De sector zelf ziet enkel beren op de weg. Loonkosten en materiaalkosten zouden fors gestegen zijn waardoor projecten niet uit zouden kunnen. Gaan we kijken in buurlanden dan zien we daar maar weinig van terug (al is er ook een arbeidtekort in Duitsland). Blijkbaar is de bouwwereld toch nog niet voldoende internationaal gericht.

Nederlanders bouwen weinig over de grens op woningbouw gebied en vice versa, heeft te maken met kennis van de regelgeving hebben. Heb je een bron voor de prijzen in DE? Het is namelijk wel zo dat DE anders kan bouwen dan wij in Nederland, alleen door een andere ondergrond of het dichterbij aanwezig zijn van bepaalde steensoorten die wij moeten invoeren, ofwel kost meer.

Ook zijn grondstoffen niet noemenswaardig gestegen op de wereldmarkt (ijzer zelfs gedaald!), dus de beren op de weg lijken vooealsnog voornamelijk lokaal.

Uhm..
https://markets.businessi...ommodities/iron-ore-price recentelijk een daling dat klopt maar niet noemenswaardig gestegen? Sinds 2015 vrijwel tweemaal zo duur. Dit is dan enkel nog het ruwe product en dan wordt dus niet het verschepen, verwerken, etc. meegerekend. Ook in die keten kan het in elke stap duurder geworden zijn en dus wordt het eindproduct per saldo ook duurder.

[kabeltjekabel]

In DE smeren ze zo de NYMkabel in het stucwerk; dat doen we hier niet...

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 20:40:
[...]


Zie wat is genoemd in dit topic:

Hier
Hier
En hier

Dit zijn dus niet de kosten inclusief alles, grond onbreekt dan natuurlijk.

Ooooh, zonder grond wordt het natuurlijk wel makkelijk. En

En die tweede link is inderdaad van die huizen waar je met de decoupeerzaag kunt inbreken. SKG*** op het sluitwerk en nul sterren op de muur lol.

Vannacht ook bij familie geslapen en wakker geworden van krakende vloer... bleh.

[ Voor 5% gewijzigd door kabeltjekabel op 24-08-2019 21:54 ]

[Miks]

@Beanie mooie post. Met veel ben ik het eens... maar ik zie een afname in ijzerprijs de afgelopen 5 jaar?

[kabeltjekabel]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 21:57:
@Beanie mooie post. Met veel ben ik het eens... maar ik zie een afname in ijzerprijs de afgelopen 5 jaar?

IJzererts...

Prijs is sowieso nihil en je hebt er pas wat aan nadat het de halve wereld is overgevaren en tot staal omgebouwd is.

Het zal vast een significante kostenpost zijn als je een volledige productiehal uit staal laat optrekken... of een Eiffeltoren... maar in een woonhuis; meh. Er gaan denk heel wat meer euro's naar diesel voor transport dan naar ijzererts voor dat beetje wapening.

Ik weet ook niet waar jij kijkt, want ik zie geen afname over de laatste 5 jaar. Nu net zo hoog als toen. Maar nogmaals; spotprijzen op groothandels markt staan een heel eind af van de prijs voor een matje wapening op de bouwplaats.

Eigenlijk net zoals goud ofzo; als het 10x duurder wordt en je was gewend elke maand een ounce te kopen gaat dat niet meer op. Verwerk je 1 ct ervan in een CPU van €300 en dat wordt 10 ct... lekker boeie. Meenemen voor het volgende ontwerp... maar verder niks.

[ Voor 28% gewijzigd door kabeltjekabel op 24-08-2019 23:07 ]

[Beanie]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 21:57:
@Beanie mooie post. Met veel ben ik het eens... maar ik zie een afname in ijzerprijs de afgelopen 5 jaar?

Die afname zie ik niet? Als de grafiek op 5Y staat dan is de prijs precies gelijk maar ook maar heel even. Kijk je naar eind 2014 begin 2015 t.o.v. nu dan is er een verschil van 25-30% lager destijds. Het laagste punt eind 2015 ligt bijna 60% lager dan wat de prijs nu doet.

Echter is het enkel erts. Punt wat wel van belang is, zijn de kosten in de rest van de keten van erts naar eindmateriaal gestegen? Dit kan door meerder factoren komen o.a.:
- Gestegen brandstofkosten
- Wet- en regelgeving op verwerking
- De eerder genoemde vermindering van productiecapaciteit
- etc.

Daar hebben we als forumposters gewoon geen zicht op waardoor je dit nooit transparant in kaart gaat brengen. Overigens haal ik ijzer enkel aan als voorbeeld omdat je dat specifiek noemde, in woningen is dat maar een erg klein deel. Probleem is echter dat het heel moeilijk is om de prijzen van ruwe materialen te achterhalen die voor woningbouw van belang is. Maar ook hier kan ik mij goed voorstellen dat die prijzen zijn gestegen doordat er steeds strikter gekeken wordt naar de milieu impact van het winnen van grind, zand, e.d. Dan vergeet ik voor het gemak nog even striktere veiligheidseisen voor werknemers bijvoorbeeld.

kabeltjekabel schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 21:52:
In DE smeren ze zo de NYMkabel in het stucwerk; dat doen we hier niet...


[...]


Ooooh, zonder grond wordt het natuurlijk wel makkelijk. En

En die tweede link is inderdaad van die huizen waar je met de decoupeerzaag kunt inbreken. SKG*** op het sluitwerk en nul sterren op de muur lol.

Vannacht ook bij familie geslapen en wakker geworden van krakende vloer... bleh.

Was nog even benieuwd naar die woningen van Eigenwijs bouw, dus naar de configurator. Wat schets mijn verbazing de vanaf prijs is als je alles maar dan ook alles zelf doet. Heb dus wat doorgeklikt en ga uit van alles laten doen, ander gaat de vergelijking scheef.

Met 1 stukje extra luxe (een paar tuindeuren en metselwerk in plaats van hout) komt de prijs ineens uit op net iets meer dan € 150.000,- voor een woning van 94 m².



Voor een compleet plaatje:
Huis: 150.000,- ofwel 1.595,- per m² helemaal klaar al weet ik niet of je dan ook je nutsaansluitingen en gehele elektra installatie erin hebt zitten. Keuken zal er in geen geval inzitten, badkamer waarschijnlijk ook niet dus komt er snel 20.000 bij. Zie er toevallig niks over op de site staan daar, dus reken maar dat je niks meer dan een casco woning krijgt.

Grond: € 300,- per m², kavel van ca. 225 m² = 67.500,- ofwel een totaalprijs van ca. 220.000,- en dan is het nog maar de vraag of je een dergelijke woning ook op je gekozen plek mag bouwen volgens de geldende voorschriften.

Los van regels, gekeken naar de markt waar de grond goedkoper nemen we een verkoopprijs aan van 265-275 v.o.n., inclusief volledige badkamer, keuken en toilet. Met een kostprijs van ca. 250.000 zit er dus een minimaal een 15.000 voor de eigenaar/ontwikkelaar tussen, ofwel 5-6%. Dan vergeet ik nog BTW, notaris (voor grond en woning) Daar zitten nog een behoorlijk aantal onzekerheden tussen, want ze melden niks over elektra, af- aanvoer water, installaties (CV/warmte).

Stel dat de verkoopprijs hoger ligt, ca. 325K v.o.n. Dat is 270K excl. BTW met wat wegschrijfposten blijft er misschien 300K over voor de ontwikkelaar. Notariskosten à 1.500 + 1.500 voor woning en grond.paar andere posten en je hebt grofweg 295K wat overblijft Heb je 45K 'winst' ofwel 18%, maar daar moet wel alles van betaald worden aan standaard kosten. Uitgaande van een eenpitter (komt niet voor) die een 8 maanden bezig is met die ontwikkeling heeft dus bruto 5.625 per maand aan ontwikkelwinst. Een leuk salaris, maar absoluut niet schofterig veel als ik hier het 'wat verdient de GoT'er topic doorlees.

Even een nette berekening:



Zodra je meer projecten hebt lopen gaan de verdiensten ook omhoog, maar dan lukt het je ook niet meer alleen. En dan ga ik ook nog eens uit van een korte ontwikkeltijd. Duurt het bijvoorbeeld 4 maanden langer wordt het ineens 4K per maand.

Hierbij vergeet ik nog even dat een vrijstaande woning van 94 m² zonder garage/berging/schuurtje incourant is en ook niet te vergelijken is met wat in de markt wordt aangeboden waar die berging, etc. dus wel bij zit. En natuurlijk nog andere dingen zoals zonnepanelen die nu gemeengoed zijn geworden op nieuwbouwwoningen.

Vind Eigenwijs dus ook behoorlijk eigenwijs en weinig transparant over wat je voor de kosten werkelijk krijgt. Kun je dat dan wel eerlijk gebruiken om mee te vergelijken wat je traditioneel als nieuwbouw koopt?

Edit:
In de bereking mist nog een hoop, bouwleges bijvoorbeeld. In Zwolle: uitgaande van 155K bouwkosten zijn die ook weer 5.000,- reken nog wat ander klein grut bij de gemeente en je bent weer 7500 verder.

[ Voor 61% gewijzigd door Beanie op 25-08-2019 00:24 ]

[klaaas]

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 12:29:

Je weet dat een gemiddelde woning 120m2 is? Een tiny house is zo'n 20 a 30 m2. Waar heb je het over Continu trek je mijn onderbouwing in het absurde dmv hyperbolen. Lijkt erop dat dat je enige methode van argumenteren is.

Ik ken weinig situaties waarop het spreekwoord van de pot en de ketel beter van toepassing is...
Als ik enkel mijn punt zou maken middels hyperbolen dan had je een punt. Maar mijn hyperbool is de afsluiting van een inhoudelijke argumentatie die zonder de hyperbool ook blijft staan. Maar in plaats van in te gaan op mijn argumentatie verwijt je me het gebruik van een hyperbool. Dat is typisch voor hoe je met argumenten omgaat in dit topic en is het tegenovergestelde van een inhoudelijke discussie.

Maar goed, ik zie dat je inmiddels zelf iets specifieker ‘jouw’ vrijstaande woning omschrijft als een woning van 100m2. Dat is dus precies mijn punt. In plaats van jouw algemene stelling ‘dat je een vrijstaande woning kunt bouwen voor 2 ton’ moeten we die specificeren tot: “het is mogelijk om voor 2 ton een incourant kleine vrijstaande woning (want kleiner dan veel tussenwoningen) te bouwen”. Hebben we dat iig opgehelderd.

Miks schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 20:34:
Enkelen hier ontkennen zelfs dat de vraagprijs van nieuwbouw vaak ver boven de stichtingskosten liggen. Volgens mij is nu wel voldoende aangetoond dat dit een onterechte ontkenning is. Een ontkenning die gekgenoeg vooral wordt gebezigd binnen de sector. Collectieve blindheid neem ik aan

Omdat je al eerder meende dat ik belanghebbende was en we het op bepaalde punten erg oneens zijn ga ik ervan uit dat dit ook aan mij gericht is. Je bent hier bezig met een fijne stroman. Alsof er hier mensen zijn die zeggen: bouwkosten + grondkosten +10% = verkoopprijs. Dat heb ik niet gezien. Ook heb ik niemand zien stellen dat er in de prijsontwikkeling geen marktwerkingscomponent zit. Tegelijkertijd is het door van alles wat je hier hebt geroepen overduidelijk dat je geen insider bent. Dat leidt tot reactie van insiders die vinden dat je de zaken te simplistisch voorstelt en dat je alles over 1 kam scheert. Bij jou leiden die zaken tot de stellige conclusie dat er in het bouwproces asociale marges worden binnengeharkt. Voor wat betreft het deel van de bouwsector dat ik een beetje kan overzien (zeg maar de aannemerskant) zie ik dat gewoon echt niet gebeuren. Maar als je dan op allerlei detailzaken de plank falikant misslaat ben ik geniegd om vooral daarover de discussie aan te gaan.

En eigenlijk is dat jammer. Want op zich vind ik je basisvraag, die zich inmiddels begint uit te kristalliseren, wel interessant: als je de bouwkosten en grondkosten bij elkaar optelt dan kom je op een bedrag dat beduidend lager uitkomt dan de vraagprijs van de woningen. Hoe kan dat? Het probleem is dat jij direct antwoord hebt op die vraag: het is gewoon vieze, vuile, vunzige inhaligheid. Als buitenstaander zou het je sieren als je je zou realiseren dat je misschien niet het hele verhaal kent. Je zou ook kunnen vragen of iemand dat verschil uit kan leggen zonder direct mensen als boeven aan te merken. Misschien zijn er wel meer factoren waar je rekening mee moet houden dan jij kent. Of misschien zijn grote marges simpelweg nodig om (naast de leaseauto) ook de lange termijn levensvatbaarheid van bedrijven te garanderen. En misschien is dat er allemaal ook niet en komen we op het spoor van een partij die wel goudstaafjes zit te tellen. Maar als je enkel links en rechts wat googlet en daar je onwankelbare conclusies uit trekt dan zullen we dat ws nooit weten. In ieder geval niet via deze weg.

[Miks]

@klaaas boevenbende zei ik over de speculanten op grond, de BAMs en Heijmansen. Mooi dat je dat ook nog weet te verdraaien.

Je valt ook behoorlijk in herhaling: ik als buitenstaander zou niet het hele verhaal kennen. Jaja, dat weten we nou wel. Blijkbaar is de bouwwereld heel magisch waar je alleen iets van snapt als je 'erin' zit. Whatever that means.
Joh je hebt geen idee wie ik ben, wat ik doe en hoeveel ik weet van de bouw. En dat doet er ook niet toe.

[klaaas]

In z'n algemeenheid geldt dat als je ergens weinig verstand van hebt je vaak verkeerde conclusies trekt op basis van een paar gegevens. Conclusies die naar je eigen idee wellicht volledig logisch lijken, maar die, als je meer kennis van zaken hebt, helemaal niet zo logisch blijken te zijn. Wat dat betreft is er niks magisch aan de bouw. Dat geldt volgens mij voor elk onderwerp.

Maar als jij suggereert dat je wel een insider bent dan wil ik ook graag man en paard. Opleiding en functie graag. En uitleg over het importeren van bakstenen.

[Miks]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Miks op 25-08-2019 01:39 ]

[JustDutch]

klaaas schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 23:47:
[...]

En eigenlijk is dat jammer. Want op zich vind ik je basisvraag, die zich inmiddels begint uit te kristalliseren, wel interessant: als je de bouwkosten en grondkosten bij elkaar optelt dan kom je op een bedrag dat beduidend lager uitkomt dan de vraagprijs van de woningen. Hoe kan dat?

De vraagprijs van de woning bestaat grofweg uit drie onderdelen. De grondkosten (gemeente), ontwikkelkosten (ontwikkelaar), bouwkosten (aannemer) (en dan rekening ik de wettelijke opslagen even onder deze drie). Meestal zijn dit drie verschillende partijen. Soms, is de aannemer zowel ontwikkelaar als bouwer.
De aannemer maakt, als deze geluk heeft 3 tot 5% winst. En dan zeg ik geluk, want een project wordt over het algemeen aangenomen met iets van 2 tot 3% winst en risico. De risico's en kosten bij de ontwikkelaar zijn groot en hier zit een groot stuk voorfinanciering. Dat geld leent een ontwikkelaar niet tegen de tarieven die wij voor onze hypotheek betalen, maar zijn wel wat hoger. Grond is lang in bezit en het kan moeilijk zijn een financieel dekkend plan te maken (tijd=geld). Over de gemeente en de prijs van de grond heb ik weinig inzicht.

Miks schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 00:41:
@klaaas boevenbende zei ik over de speculanten op grond, de BAMs en Heijmansen. Mooi dat je dat ook nog weet te verdraaien.

Ik vind het nog wel wat om dit soort uitlatingen te doen over dit soort bedrijven. Eigenlijk beticht je deze bedrijven van oplichting. Ik zou daar graag bewijs van zien. De jaarverslagen (o.a. BAM) zijn openbaar en worden gecontroleerd. De NMA is niet onbekend in de bouw. Ik kijk uit naar je zorgvuldige onderbouwing van je claim.
Misschien wel fair om even de reden te vermelden. Jij beticht mij ervan om voor een criminele organisatie te werken (BAM). Daar vind ik iets van.

[ Voor 3% gewijzigd door JustDutch op 25-08-2019 09:51 ]

[Sport_Life]

ANdrode schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 16:16:
[...]


Dan ben je in die tien jaar de aansluiting met de starter van nu verloren
Praat met een afstudeerder, Phd student, of starter over hoe ze het in de praktijk oplossen en wat hun handelingsruimte is, niet wat de ambitie is.

En of de ambitie om als 90e percentiel met twee inkomens [op iphone na] zo te leven als het 50e percentiel in je dagen 80 kon op één salaris realistsich is laat ik in het midden

Het praktische probleem waar ik de starters die ik spreek over hoor praten is dat het erg lastig is om een woning te vinden die je mag huren om samen te wonen op minder dan anderhalf uur reistijd (heel/terug) van werk in de kern van een grote stad.
En dan zit daar de WO-master-selectie bias bij... Wil niet eens nadenken over studies zonder zeker perspectief

Laat staan kopen. Bij kopen is er papa-mama geld in het spel óf wacht men een aantal jaar. De leenruimte door salarisstijging gaat harder dan wat men spaart.

Het verborgen gevolg is dat men vast zit in een levensfase en/of daarna snel door een levensfase heen stroomt (kort samenwonen, snel kopen/kinderen). De stress tijdens deze levensfase is mogelijk goed voor het bouwen van stabiele relaties. De snelheid niet.

In 2010 - 2013 was een woning dat je kocht na aankoop direct 10% minder waard dan wat je betaalde (de kosten koper) en de vooruitzichten waren dalende prijzen dus ook niet best. Iedereen kende wel iemand die met 2 huizen zat. Achteraf is het makkelijk oordelen dat de prijzen in 2014 weer gingen stijgen, maar dat wist je op dat moment natuurlijk niet...
De hoge rente zorgde ervoor dat de kosten hoog waren. (2x zoveel rentekosten als nu). Dus in die zin vergelijkbaar met nu.

Jij was 5 jaar geleden afgestudeerd en had de woningen voor het uitkiezen met lage prijzen, lage rente en veel keuze... En bovendien waren er de eerste signalen van prijsstijging in de steden. Dat besef je gelukkig ook, maar het is niet zo dat dit altijd al zo is geweest

Ik reageerde op een starter die een ruime nieuwbouwwoning van 500k welke zich op een zeer gewilde locatie bevindt als een modale woning beschouwt.. Dat is het niet. Nooit geweest ook. In Amsterdam staan zat appartementen van 75m2 die voor 750k weggaan, zijn dat dan ook starters appartementen?!

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 25-08-2019 10:33 ]

[aljooge]

JustDutch schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 09:47:
[...]

Ik vind het nog wel wat om dit soort uitlatingen te doen over dit soort bedrijven. Eigenlijk beticht je deze bedrijven van oplichting. Ik zou daar graag bewijs van zien. De jaarverslagen (o.a. BAM) zijn openbaar en worden gecontroleerd. De NMA is niet onbekend in de bouw. Ik kijk uit naar je zorgvuldige onderbouwing van je claim.
Misschien wel fair om even de reden te vermelden. Jij beticht mij ervan om voor een criminele organisatie te werken (BAM). Daar vind ik iets van.

https://nl.m.wikipedia.or...u%C3%AAte_naar_bouwfraude

[GeeMoney]

aljooge schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 10:23:
[...]


https://nl.m.wikipedia.or...u%C3%AAte_naar_bouwfraude

Dat is bijna 20 jaar geleden...
Natuurlijk heb je overal last van rotte appels.
De grote stelling die hier nu als waarheid wordt verkondigd door Miks is dat ze momenteel torenhoge marges maken en dat hijzelf als starter (neem ik aan, gezien zijn statements) natuurlijk helemaal geen woning kan vinden midden in het centrum van een grote stad en dat als schandalig weg zet.

Een woning kopen is een luxe, geen recht en al helemaal niet in een stadshart.

[ Voor 47% gewijzigd door GeeMoney op 25-08-2019 10:48 ]

[Loft]

BernardV schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 15:40:
[...]

Waar ligt de grondprijs wel op 700,- gemiddeld dan, een plaats als Zwolle wat ook gewild is heeft prijzen van 250,- tot 550,- ex BTW (bron: https://www.zwolle.nl/sit...grondprijzennota-2019.pdf)
De nieuwbouwprojecten zijn daar relatief redelijk duur: https://www.funda.nl/nieuwbouw/zwolle/

Ga je 20 kilometer verder naar het noorden naar Meppel heb je grondprijzen van 170,- tot 270,- ex BTW (bron: https://www.meppel.nl/Bes...Grondprijzennota_2019.pdf)
Nieuwbouw: https://www.funda.nl/nieuwbouw/meppel/

Oostelijk NL heeft die prijzen.. Groningen zal grotendeels lager liggen. Ons eigen/nieuwe huis is net af. Grond prijs was 615,- /m2
In Delft zijn in het centrum, nabij het station nieuwe kavel uitgegeven met een grondprijs variërend van 1250,- tot 1850,- /m2
Nu met 2e deel, dat iets verder van het station ligt zijn de prijs iets lager 1540,- tot 1785,- /m2
https://nieuwdelft.nl/wp-...019_def-gecomprimeerd.pdf

Centrum Delft lijkt mij wel een uitzondering. Op gewilde locaties in de randstad is het echter geen uitzondering

[Sport_Life]

Loft schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 10:52:
[...]


Oostelijk NL heeft die prijzen.. Groningen zal grotendeels lager liggen. Ons eigen/nieuwe huis is net af. Grond prijs was 615,- /m2
In Delft zijn in het centrum, nabij het station nieuwe kavel uitgegeven met een grondprijs variërend van 1250,- tot 1850,- /m2
Nu met 2e deel, dat iets verder van het station ligt zijn de prijs iets lager 1540,- tot 1785,- /m2
https://nieuwdelft.nl/wp-...019_def-gecomprimeerd.pdf

Centrum Delft lijkt mij wel een uitzondering. Op gewilde locaties in de randstad is het echter geen uitzondering

En zie daar waar een deel van de kosten naartoe gaan. Kavel van 250m2 kost al snel 385k, dan ben je ook nog verplicht je auto op terrein te zetten.
En voor de duidelijkheid (Miks) : dit betreft alleen de grond, dus de kosten van de woning (dus wat de aannemer krijgt) komen er nog bij.

Om dan aannemers af te schilderen als dieven vind ik bijzonder kwalijk.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 25-08-2019 11:02 ]

[Miks]

JustDutch schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 09:47:
[...]

De vraagprijs van de woning bestaat grofweg uit drie onderdelen. De grondkosten (gemeente), ontwikkelkosten (ontwikkelaar), bouwkosten (aannemer) (en dan rekening ik de wettelijke opslagen even onder deze drie). Meestal zijn dit drie verschillende partijen. Soms, is de aannemer zowel ontwikkelaar als bouwer.
De aannemer maakt, als deze geluk heeft 3 tot 5% winst. En dan zeg ik geluk, want een project wordt over het algemeen aangenomen met iets van 2 tot 3% winst en risico. De risico's en kosten bij de ontwikkelaar zijn groot en hier zit een groot stuk voorfinanciering. Dat geld leent een ontwikkelaar niet tegen de tarieven die wij voor onze hypotheek betalen, maar zijn wel wat hoger. Grond is lang in bezit en het kan moeilijk zijn een financieel dekkend plan te maken (tijd=geld). Over de gemeente en de prijs van de grond heb ik weinig inzicht.

[...]

Ik vind het nog wel wat om dit soort uitlatingen te doen over dit soort bedrijven. Eigenlijk beticht je deze bedrijven van oplichting. Ik zou daar graag bewijs van zien. De jaarverslagen (o.a. BAM) zijn openbaar en worden gecontroleerd. De NMA is niet onbekend in de bouw. Ik kijk uit naar je zorgvuldige onderbouwing van je claim.
Misschien wel fair om even de reden te vermelden. Jij beticht mij ervan om voor een criminele organisatie te werken (BAM). Daar vind ik iets van.

Ga zelf eens op onderzoek uit. Kan je misschien ook binnen BAM zelf doen.
Je kan ook googelen, is zat te vinden. Voorbeeld.
Kijk eens in de jaarverslagen en zie wat er omgaat in 'grondposities' of 'bouwgronden', etc. Vooral voor de crisis als je daar nog wat kan vinden.
Beantwoord voor jezelf ook de vraag waarom een bouwer landbouwgrond opkoopt. En kijk ook naar de marges die erop zitten. Praat eens met mensen uit de gemeente over bouwgrondspeculatie, die kunnen je ook veel vertellen over lokale frustraties.

[GeeMoney]

Een ondernemer neemt risico’s en ziet kansen. Als jij er van overtuigd bent dat daar grof maar dan ook grof geld in te verdienen valt dan koop je zelf toch ook gewoon stukken landbouwgrond op?
Niemand die je tegenhoud hoor.

Sometimes you win, sometimes you learn.

[ Voor 8% gewijzigd door GeeMoney op 25-08-2019 11:20 ]

[Sport_Life]

Miks schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 11:12:
[...]


Ga zelf eens op onderzoek uit. Kan je misschien ook binnen BAM zelf doen.
Je kan ook googelen, is zat te vinden. Voorbeeld.
Kijk eens in de jaarverslagen en zie wat er omgaat in 'grondposities' of 'bouwgronden', etc. Vooral voor de crisis als je daar nog wat kan vinden.
Beantwoord voor jezelf ook de vraag waarom een bouwer landbouwgrond opkoopt. En kijk ook naar de marges die erop zitten. Praat eens met mensen uit de gemeente over bouwgrondspeculatie, die kunnen je ook veel vertellen over lokale frustraties.

Volgens een schatting van de gemeente Tilburg zou Heijmans N.V. zestien miljoen gulden voor de grond betaald hebben. De gemeente heeft 6,4 miljoen gulden voor het perceel geboden.

16 februari 1995

Dit tt gaat over ontwikkelingen, niet wat er zich 30 jaar geleden afspeelde.

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 25-08-2019 11:23 ]

[Miks]

Goh, Sport_life, kan jij dan zeggen hoe de situatie veranderd is?

[JustDutch]

Miks schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 11:12:
[...]


Ga zelf eens op onderzoek uit. Kan je misschien ook binnen BAM zelf doen.
Je kan ook googelen, is zat te vinden. Voorbeeld.
Kijk eens in de jaarverslagen en zie wat er omgaat in 'grondposities' of 'bouwgronden', etc. Vooral voor de crisis als je daar nog wat kan vinden.
Beantwoord voor jezelf ook de vraag waarom een bouwer landbouwgrond opkoopt. En kijk ook naar de marges die erop zitten. Praat eens met mensen uit de gemeente over bouwgrondspeculatie, die kunnen je ook veel vertellen over lokale frustraties.

Beste Miks,
Ik doe niet de uitlatingen die jij doet. Jij beschuldigd bedrijven ervan malafide te zijn en dan moet ik op onderzoek uit? Dat is de omgekeerde wereld. Kom op, wees een vent (of vrouw, als je een vrouw mocht zijn) en kom zelf met het bewijs.
Wat daar gebeurt in Tilburg, dat is vrij normaal. Ontwikkelaars investeren in grondposities omdat dit hun bedrijfsmodel is (van alle ontwikkelaars). Het is een markt, netzo als die van grondstoffen, voedsel, etc. Daar wordt handel bedreven. Daar kun je het niet mee eens zijn, maar dat is de wijze waarop de politiek (in opdracht van de bevolking) e.e.a. in Nederland heeft ingericht. Voor het geval van Tilburg gaat het Heimans om een bouwclaim. Het primaire proces van Heijmans werkt op grondposities. Zonder grond, niet bouwen. Zonder bouwen geen optimale benutting van de bouwfabriek en daardoor hogere woningprijzen, of failliete bouwers (en waardoor ga je failliet, niet door het maken van monsterlijke rendementen). En ja, dat is ook de reden waarom Heijmans de grond goedkoper wil verkopen als ze mogen bouwen. Met het bouwen kunnen zij dan een deel van de kosten dekken. Mogen zij niet bouwen, dan moeten deze kosten gedekt worden in de verkoop van de grond. Ergens moeten de kosten gedekt worden.
Even op basis van wat ik lees, zonder de inhoud te kennen, maar de houding van de gemeente is een vrij schandalige in deze. Dreigen met het verstrekken van bouwopdrachten. Dat is een bedrijf op de zwarte lijst zetten. Weet je wat er gebeurt als Heimans dat zou doen? Dan krijgt Heijmans een boete.
Maar nog steeds, het is een leuk artikel wat beschrijft wat er gebeurt. Maar ik zie geen bewijzen van malafide gedrag. Ik zie een vrij normaal handelen, waarbij er een onderhandeling plaatsvind over de waarde van de grond. Niets malafide aan.
Dus nogmaals, graag je onderbouwde bewijs voor je uitlatingen, en dan wel graag wat meer dan dergelijke magere verwijzingen.

[Loft]

GeeMoney schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 11:17:
Een ondernemer neemt risico’s en ziet kansen. Als jij er van overtuigd bent dat daar grof maar dan ook grof geld in te verdienen valt dan koop je zelf toch ook gewoon stukken landbouwgrond op?
Niemand die je tegenhoud hoor.

Sometimes you win, sometimes you learn.

Daar wordt inderdaad wel grof geld in verdient. In UK zijn er geen bestemmingsplannen vergelijkbaar als in NL. Daar kun je echt speculatief grond kopen en dan gaan lobbyen om er iets te mogen bouwen.

In NL hebben bestemmingsplannen en die zijn dermate lang vooruit gemaakt dat dit niet vergelijkbaar is als in UK, maar het speculatieve deel is er nog zeker. Bouwbedrijven, maar ook projectontwikkelaars en zeker ook particulieren kunnen met een lange adem grond kopen en 'hopen' dat het daarna bouwgrond kan worden. (of er voor lobbyen e.d. )

Het Heijmans verhaal riekt bijna naar chantage; "wij willen het best verkopen, maar dan moet je met ons bouwen". Overigens is lijkt die gang van zaken geheel legaal. Je mag immers grond kopen, en je mag vooorwaarden stellen aan verkoop.
Of je het er mee eens bent is een heel ander verhaal

[Miks]

@JustDutch als jij wil weten waarom ik het boevenbende noem dan dien je inderdaad echt zelf op onderzoek te gaan. Er gebeurt zo veel onder de radar, en je ziet voornamelijk de uitkomsten.
Ook denk ik dat je je goed moet afvragen of je wel bij de BAM wil werken. Bij een mogelijk volgende crisis zullen het opnieuw de grondspeculanten kunnen zijn die zwaar moeten afschrijven.

Het is misschien zware kost maar ik kan je deze PBL publicatie aanraden. Heel kenmerkend is ook onderstaand plaatje en de actuele discussie dat er Vinex gebouwd moet worden in Rijnenburg.

[JustDutch]

Miks schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 11:12:

Kijk eens in de jaarverslagen en zie wat er omgaat in 'grondposities' of 'bouwgronden', etc. Vooral voor de crisis als je daar nog wat kan vinden.

Waar doel je op? Op het feit dat ontwikkelend Nederlanden miljarden afgeboekt heeft op grondposities. Je weet wel, je koopt grond tegen een bepaalde waarde op basis van de verwachting daar een bepaalde waarde te realiseren, om vervolgens je kosten te dekken en wat winst te maken. Denk je dat de overheid het toelaat om zo fors af te boeken, als dat niet reëel zou zijn? Denk je dat echt?
Ik weet wat dit bij BAM gedaan heeft. Dat was geen feest. Verkopen van bedrijfsonderdelen, reorganisaties met gedwongen ontslagen. Dat gaat wel om mensen he? Dat zijn al die mensen die jij nu beschuldigd van het werken voor een malafide bedrijf.
En doel je ook op het gemeentelijk beleid voor een beperkt grondbeleid? Om daarmee voor de gemeente de prijzen op te drijven, waardoor de problemen bij ontwikkelaars en aannemers alleen maar toe nemen? Doel je daar op?

[Loft]

JustDutch schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 11:49:
[...]

Wat daar gebeurt in Tilburg, dat is vrij normaal.

Ik denk dat je zo netjes verwoordt. (Tilburg verhaal)
Het mag, het kan, maar ik vind het persoonlijk niet altijd correct. Deze situatie ken ik niet, dus daar oordeel ik niet over.

Bij familie in de buurt van Meppel, merkte ik wel dat wanneer projectontwikkelaars de grond (als dan niet speculatief) kochten de woningen 20% tot 33% duurder werden, dan een vergelijkbare kavel+woning. Het voordeel via een projectontwikkelaar is dat je dan minder zelf hoeft te regelen

[JustDutch]

Miks schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 12:02:

Het is misschien zware kost maar ik kan je deze PBL publicatie aanraden. Heel kenmerkend is ook onderstaand plaatje en de actuele discussie dat er Vinex gebouwd moet worden in Rijnenburg.

Interessant artikel:
Lees even mee: Gemeenten zijn in Nederland, naast hun centrale rol in de ruimtelijke ordening, sinds jaar en dag een dominante grondeigenaar en ontwikkelaar van woningbouwlocaties (Groetelaers, 2004; Segeren, 2007). en Maar de rol van gemeenten lijkt kleiner te worden.
Je kunt daar een aantal zaken uithalen. Ja, mogelijk is de rol van de ontwikkelaar wat groter geworden, maar we weten allemaal hoe lang het duurt voordat grond die verkocht is, eindelijk voorzien is van woningen. Het stuk is daarom meer gericht op de toekomst, dan een onderbouwing van jou claim voor schandalige winsten.

Verder gaat het stuk over een mismatch tussen wie waar grond heeft en wie waar grond wil ontwikkelen. En daar staat in dat het ontwikkelen van grond in uitleggebieden hogere marges oplevert. Dat private partijen grond kopen, daar waar dat nog geen (harde of zachte) woningbestemming op rust, kan alleen plaatsvinden wanneer ze vermoeden, dan wel hopen, dat de verworven grond alsnog die gewenste bestemming krijgt, al dan niet door actief aandringen daarop. Dat is ook nodig, want die kosten van het in bezit hebben van die grond moeten ook ergens uit betaald worden. Als er werkelijk zoveel winst te behalen was, waarom zouden gemeenten hun oude beleid dan niet weer uit de kast halen. Hierboven staat dat gemeenten juist gestopt zijn om de risico's. Marktpartijen zijn (nog) wel bereid deze risico's te nemen. Maar, dat is nog steeds geen onderbouwing van je claim.

[aljooge]

GeeMoney schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 10:43:
[...]


Dat is bijna 20 jaar geleden...
Natuurlijk heb je overal last van rotte appels.
De grote stelling die hier nu als waarheid wordt verkondigd door Miks is dat ze momenteel torenhoge marges maken en dat hijzelf als starter (neem ik aan, gezien zijn statements) natuurlijk helemaal geen woning kan vinden midden in het centrum van een grote stad en dat als schandalig weg zet.

Een woning kopen is een luxe, geen recht en al helemaal niet in een stadshart.

De duur van een hypotheek is 30 jaar. Degene die 20 jaar geleden een huis kochten hebben teveel betaald vanwege die bouwfraude en die afbetaling loopt nog 10 jaar, veel van die hypotheken zijn aflossingsvrij.

Dit was heel groot, ging om heel veel miljarden en iedereen deed aan die illegale prijsagspraken mee. Dat geld is nu gewoon weg en jan met de pet die 20 jaar geleden een huis kocht mag dit nog steeds afbetalen. Nee deze prijsafspraken hebben er mede voor de prijsontwikkeling gezorgd. Ook vandaag de dag nog ebt dit door:

[JustDutch]

Miks schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 12:02:
@JustDutch als jij wil weten waarom ik het boevenbende noem dan dien je inderdaad echt zelf op onderzoek te gaan. Er gebeurt zo veel onder de radar, en je ziet voornamelijk de uitkomsten.

Beste Miks,

Ik ga hiermee stoppen. Ik nodig je uit tot het onderbouwen van je claim. Ik geef je aan dat jij met je claim mij persoonlijk aanvalt. Ik lees je reacties en ga daar redelijk inhoudelijk op in. Ik krijg vooral veel uitnodigingen het zelf uit te zoeken, terwijl je echt geen enkele aanleiding geeft dat ook maar iets van je claims geloofwaardig is.

Het lijkt erop dat je (nog niet zo lang) bij een gemeente, of overheidsinstantie werkt en dat jij/ jullie last hebben van wat er speelt in de vastgoedwereld. Mogelijk dat je meer vanuit een onderzoekskundige insteek naar de praktijk kijkt. Die frustratie, die kan ik delen. Die is net zo groot bij alle betrokken partijen. En dan heb ik het niet alleen over aannemers, ontwikkelaars, maar ook bij onderaannemers, kopers, huurders etc. Dat is echt een gedeelde visie in de bouw. Het helpt dan niet om bedrijven te betichten van malafide handelen.

Goed, ik heb mijn lolletje voor zondag weer gehad. Ik ga me weer met belangrijkere zaken bezig houden.

Het beste!

[Miks]

"Marktpartijen zijn (nog) wel bereid deze risico's te nemen."

Vraag jezelf nou eens af: waarom zou een bouwer in godsnaam geld stoppen in landbouwgrond. Sterker nog, zoals hier eerder genoemd hebben speculanten grond 20 jaar in eigendom. Welk recht hebben bouwbedrijven om heel rijnenburg op te kopen en vervolgens de overheid door middel van 'onafhankelijk' onderzoek en flinke lobby steeds sterker te pushen om daar te gaan bouwen.
Volgens mij vind je dat normaal. Tsja, dan kan ik bergen verzetten maar lood in goud veranderen is dan nog simpeler dan jou te overtuigen.

De bouwwereld staat qua invloed, macht, lobbykracht en grove winsten gelijk aan de olie industrie, de bankenlobby en in het verleden de tabaksindustrie. Het is een rotte zooi daar, vol met ons-kent-one, handjeklap, fraude etc. etc.
Vergeet niet dat zoiets als de bouwfraude niet op zichzelf staat. Als zoiets in de industrie plaats kan vinden dan geeft het al aan dat het door en door rot is. En een cultuuromslag is er na de bouwfraude ook niet echt geweest.

Nogmaals: dan heb ik het niet over de gemiddelde aannemer of een heipalenproducent. Nee ik heb het specifiek over de grote jongens en de grondspeculanten/projectontwikkelaars.

Nog mooier, wat heeft het stapelen van een aantal stenen te maken met politiek? Niks, zou je denken. Toch kennen de meeste ambtenaren de projectontwikkelaars bij voornaam maar vergeet men te bouwen voor de burger, zie de volledige mismatch tussen vraag en hetgeen wordt opgeleverd. Wat heeft Maxime Verhagen te zoeken als voorzitter bij Bouwend Nederland?
Als burger krijg je niks voor elkaar, word je op straat geflikkerd als je niet genoeg inshrijftijd hebt bij de plaatselijke woco terwijl er zieke spelletjes gespeeld worden met bouwgrond.

Joh als iemand die werkt bij de BAM ben je echt geen deel van de oplossing, maar van het probleem.
Mooi inkijkje in grondspeculatie is hier te vinden.

[ Voor 29% gewijzigd door Miks op 25-08-2019 13:54 ]

[kabeltjekabel]

ANdrode schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 16:16:
[...]
En dan zit daar de WO-master-selectie bias bij... Wil niet eens nadenken over studies zonder zeker perspectief

Bij MBO'ers vaak; niet op kamers, geen studieschuld, dan nog x jaar thuis blijven wonen. En veel WO'ers onderschatten het salaris van een aantal MBO functies. Vier jaar VMBO + 4 jaar MBO betekend versus 6 jaar VWO, 3 (4) jaar Bachelor + 2 (3) jaar master... betekend ook dat ze vijf jaar eerder fulltime werken zonder te beginnen met een 20K schuld. De balans van bezittingen buiten dat papiertje is dan dus ook veel positiever.

Overigens zijn er ook gewoon WO masters waar je geen fluit aan hebt. Ik ken mensen uit beide kringen. De MBO'ers die een traject van leren/werken hebben gevolgd en direct daarna in het bedrijf een vast contract krijgen hebben meer spaargeld en meer inkomen dan sommige mensen met twee Master diploma's in nutteloze gebieden die zich in een maand hebben laten omscholen naar IT'er op suggestie van het UWV...

Beanie schreef op zaterdag 24 augustus 2019 @ 23:29:
[...]

Was nog even benieuwd naar die woningen van Eigenwijs bouw, dus naar de configurator. Wat schets mijn verbazing de vanaf prijs is als je alles maar dan ook alles zelf doet. Heb dus wat doorgeklikt en ga uit van alles laten doen, ander gaat de vergelijking scheef.
[...]

Goed gevonden. Dan is het dus alleen een pakket materialen voor de "vanaf" prijs. Zou dat dan wel inclusief bezorgen zijn?

[Maahes]

Welicht interessant om te volgen. Deze twitteraar heeft ook regelmatig vragen gesteld in reactie op twitter posts van politici over Rijnenburg: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1165165988956069888

Het is natuurlijk ook hoogst merkwaardig dat er eerst door de landelijke politiek besloten wordt dat er op provinciaal en gemeentelijk niveau besloten moet worden over woningbouw, en dat de landelijke politiek zich erbuiten houdt. Vervolgens voert ook de landelijke politiek de druk op om de lagere overheden precies in dat stuk te laten bouwen waar sprake is van grondspeculatie met de bijbehorende lobby. Tot nu toe is het erg stil in de reacties van politici, nog geen enkel bewijs van fraude, hoewel het me niet zou verbazen als het wel degelijk zo blijkt te zijn.

[klaaas]

Maahes schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 16:42:

Het is natuurlijk ook hoogst merkwaardig dat er eerst door de landelijke politiek besloten wordt dat er op provinciaal en gemeentelijk niveau besloten moet worden over woningbouw, en dat de landelijke politiek zich erbuiten houdt. Vervolgens voert ook de landelijke politiek de druk op om de lagere overheden precies in dat stuk te laten bouwen waar sprake is van grondspeculatie met de bijbehorende lobby.

Misschien is de landelijke politiek teleurgesteld in het tempo waarmee gemeenten (binnenstedelijke) gebieden ontwikkelen en hebben ze meer vertrouwen in de slagkracht van de markt?

[Miks]

klaaas schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 17:13:
[...]


Misschien is de landelijke politiek teleurgesteld in het tempo waarmee gemeenten (binnenstedelijke) gebieden ontwikkelen en hebben ze meer vertrouwen in de slagkracht van de marktgrondspeculanten?

FTFY

[Maahes]

klaaas schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 17:13:
[...]


Misschien is de landelijke politiek teleurgesteld in het tempo waarmee gemeenten (binnenstedelijke) gebieden ontwikkelen en hebben ze meer vertrouwen in de slagkracht van de markt?

Het merkwaardige is dat de focus ligt op een enkel klein gebied (Rijnenburg). Precies een gebied dat in handen is van speculanten. Dat roept op z'n minst vraagtekens op, die kun je maar beter uit de weg nemen gezien de geschiedenis met bouwfraude. Geef het maar beter geen kans om die twijfel te laten groeien.

Als de regering daadwerkelijk teleurgesteld is in het tempo van de gemeenten, dan zouden zij ook weer het heft in eigen handen kunnen nemen, in plaats van inmengen in lokale politiek. Het beleid van de afgelopen jaren was juist gericht op een kleine rol van de rijksoverheid, en een grote rol van de markt en de gemeenten. Dan moet je ook concluderen dat dat beleid niet goed heeft gewerkt, in plaats van pleisters plakken in Utrecht, want het geldt natuurlijk in heel NL.

Als je het aan gemeenten laat, dan krijg je het 'Not In My BackYard' gedrag. Niemand wil dat er gebouwd wordt naast je eigen woning. Dus zijn gemeenten niet geneigd om zelf te bouwen, het electoraat (de zittende bewoners) willen het niet.

In de jaren '70 zijn overal in het land woonwijken geplaatst toen de rijksoveheid een leidende rol had. Ik denk dat dit een groot succes was. Het past echter niet in de politieke ideologie van deze tijd.

[klaaas]

Miks schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 17:23:
[...]


FTFY

Ik heb er geen behoefte aan dat je je onwetendheid ten toon spreidt door het aanpassen van mijn teksten.

[Miks]

Ja klaas, je stelt dat het de markt is. Maar dat is natuurlijk niet zo, dat hele Rijnenburg is al helemaal verdeeld. Een done deal. De grond is al verdeeld. Mocht Rijnenburg ooit tot ontwikkeling komen, dan is er van 'markt' echt geen sprake.

[ANdrode]

kabeltjekabel schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 14:00:
[...]
Bij MBO'ers vaak; niet op kamers, geen studieschuld, dan nog x jaar thuis blijven wonen. En veel WO'ers onderschatten het salaris van een aantal MBO functies. Vier jaar VMBO + 4 jaar MBO betekend versus 6 jaar VWO, 3 (4) jaar Bachelor + 2 (3) jaar master... betekend ook dat ze vijf jaar eerder fulltime werken zonder te beginnen met een 20K schuld. De balans van bezittingen buiten dat papiertje is dan dus ook veel positiever.

Dat stelde ik niet. Ik geef alleen het voorbeeld dat het voor deze groep met courante studie zo is. Wat betreft (witte) inkomsten zit er uiteindelijk op dat moment een groot gat tussen dubbel-WO inkomen bij courante studie en ander opleidingsniveau.

Wat betreft vermogenspositie haalt WO dat pas op 30+ jarige leeftijd in.
Wel grotere kans op papa-mama-geld

Overigens zijn er ook gewoon WO masters waar je geen fluit aan hebt. Ik ken mensen uit beide kringen. De MBO'ers die een traject van leren/werken hebben gevolgd en direct daarna in het bedrijf een vast contract krijgen hebben meer spaargeld en meer inkomen dan sommige mensen met twee Master diploma's in nutteloze gebieden die zich in een maand hebben laten omscholen naar IT'er op suggestie van het UWV...

Gewilde MBO opleidingen zijn een ontzettend goede keuze. Zelfs tijdens de crisis was het duidelijk (in de data uit 2014) dat de vraag naar, en inkomen van, alumni met een gespecialiseerde ambachtsopleiding groot was.

Er zijn echter ook minder gewilde MBO opleidingen. En maak je een onhandige keuze in de keuze pijplijn (uiterlijke ipv medische verzorging) dan is dit daarna bijna niet te herstellen.

Met een niet gewilde WO studie kan je omscholen (zoals jij benoemd). Of substitutie door op lager niveau te werken. Bij MBO is men wat dat betreft heel veel kwetsbaarder.

[Monkeydancer]

Miks schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 18:59:
Ja klaas, je stelt dat het de markt is. Maar dat is natuurlijk niet zo, dat hele Rijnenburg is al helemaal verdeeld. Een done deal. De grond is al verdeeld. Mocht Rijnenburg ooit tot ontwikkeling komen, dan is er van 'markt' echt geen sprake.

Ga dan niet andermans tekst aanpassen en de woorden uit de mond halen en verdraaien. Of je gelijk hebt of niet.

[Miks]

Ik verdraai niks. Ook haal ik bij niemand woorden uit de mond. Nogal een ferme aanklacht zeg.

[klaaas]

Miks schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 18:59:
Ja klaas, je stelt dat het de markt is. Maar dat is natuurlijk niet zo, dat hele Rijnenburg is al helemaal verdeeld. Een done deal. De grond is al verdeeld. Mocht Rijnenburg ooit tot ontwikkeling komen, dan is er van 'markt' echt geen sprake.

Welk deel van 'blijf met je poten van mijn tekst af' begreep je niet? Als je een punt wil maken doe het dan in je eigen woorden i.p.v. een puberale ftfy.

[klaaas]

Maahes schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 17:29:
[...]


Het merkwaardige is dat de focus ligt op een enkel klein gebied (Rijnenburg). Precies een gebied dat in handen is van speculanten. Dat roept op z'n minst vraagtekens op, die kun je maar beter uit de weg nemen gezien de geschiedenis met bouwfraude. Geef het maar beter geen kans om die twijfel te laten groeien.

Dat het over dit gebied gaat kan natuurlijk ook het gevolg zijn van bekendheid door de lobby. Een geslaagde lobby hoeft geen fraude te betekenen. (Je zou zelfs kunnen stellen dat de lobby mislukt is als er fraude aan te pas moet komen).Maar verder helemaal mee eens dat dit kritisch gevolgd moet worden. De belangen zijn groot en daarmee de verleidingen.

En verder ook een zinnig verhaal. Volgens mij zou het ook beter zijn als het roer omgaat en de landelijke politiek de regie krijgt. Maar dat kost tijd en dat ondertussen politici via andere wegen zaken proberen te regelen zien we natuurlijk vaker. De meeste politici zijn niet vies van een beetje opportunisme....

[Beanie]

Miks schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 12:39:

Mooi inkijkje in grondspeculatie is hier te vinden.

Je hebt het eerder over maffia praktijken gehad, maar je link is echt het absolute uitschot wat er bestaat. Die kopen geen grond met een logisch zicht op een ontwikkeling maar zijn alleen maar uit op het leegzuigen van onwetende particulieren die teveel geld beschikbaar hebben en op zoek zijn naar een 'veilige' belegging.

Dit zijn slinkse dieven die niet constructief zijn en tevens de prijs opdrijven in de markt. Ze kopen al vaak duurder dan wat logisch is, dus boeren gaan dat als referentie aanhouden. Vervolgens versnipperen ze de grond en verkopen ze nog weer duurder wat weer een referentiebeeld creert voor sommige partijen waar dan mee gerekend wordt. Het artikel suggereert € 3.000 voor 6m², dus 500 per m² voor landbouwgrond. Dat is compleet zot en daarmee wordt elke vorm van rendabele woningbouw onmogelijk op een dergelijke plek en allemaal door een stel malafide handelaren met gelikte praatjes.

Dit soort partijen vind ik ook echt boeven en verslechteren het algemene beeld bij mensen, even los van of de professionele grote grondpositie bezitters ethisch handelen.

klaaas schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 21:41:
[...]


Dat het over dit gebied gaat kan natuurlijk ook het gevolg zijn van bekendheid door de lobby. Een geslaagde lobby hoeft geen fraude te betekenen. (Je zou zelfs kunnen stellen dat de lobby mislukt is als er fraude aan te pas moet komen).Maar verder helemaal mee eens dat dit kritisch gevolgd moet worden. De belangen zijn groot en daarmee de verleidingen.

En verder ook een zinnig verhaal. Volgens mij zou het ook beter zijn als het roer omgaat en de landelijke politiek de regie krijgt. Maar dat kost tijd en dat ondertussen politici via andere wegen zaken proberen te regelen zien we natuurlijk vaker. De meeste politici zijn niet vies van een beetje opportunisme....

Vooralsnog is de lobby voor Rijnenburg grof mislukt en lijken er eerder windmolens en zonnepanelen te komen. Overigens vind ik Rijnenburg niet het meest voor de hand liggende gebied voor een ontwikkeling. Matige bodem, slechte aansluitingen met de stad via weg en OV, midden in een druk knooppunt. Nee, dan beter de oostkant van Utrecht tussen Zeist opvullen bijvoorbeeld, maar ook daar is sterk tegen gelobbyd in het verleden door vermogende partijen in het oosten van Utrecht.

klaaas schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 17:13:
[...]


Misschien is de landelijke politiek teleurgesteld in het tempo waarmee gemeenten (binnenstedelijke) gebieden ontwikkelen en hebben ze meer vertrouwen in de slagkracht van de markt?

Binnenstedelijk is klein bier gezien de woningopgave en bovendien vele malen duurder door grotere aanwezigheid van NIMBY's wat geld kost. De door @Miks genoemde bouwkosten worden nimmer te nooit gehaald op inbreidingslocaties.

Bovendien vormen binnenstedelijke ontwikkelingen ook een bedreiging voor de levenskwaliteit van het binnenstedelijk gebied wordt nu gezegd. Meer druk op infrastructuur, te weinig groen wat overblijft. Niet dat volbouwen van polders een goed idee is trouwens.

[ Voor 43% gewijzigd door Beanie op 25-08-2019 22:01 ]

[McGryphon]

Modbreak:

En vanaf hier gaan we weer op feiten discussiëren in plaats van op de onderbuik, en vriendelijk tegen elkaar doen. En zonder te dubbelposten.

[witterholt]

Weet iemand in hoeverre de handelsoorlog tussen de VS en China en een eventuele no-deal Brexit invloed gaat hebben op de woningmarkt?

[klaaas]

Beanie schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 21:54:
[...]
Dit soort partijen vind ik ook echt boeven en verslechteren het algemene beeld bij mensen, even los van of de professionele grote grondpositie bezitters ethisch handelen.

Dat @Miks dit aanhaalt in het kader van de BAM onderstreept dit punt nog eens duidelijk.

Vooralsnog is de lobby voor Rijnenburg grof mislukt en lijken er eerder windmolens en zonnepanelen te komen. Overigens vind ik Rijnenburg niet het meest voor de hand liggende gebied voor een ontwikkeling. Matige bodem, slechte aansluitingen met de stad via weg en OV, midden in een druk knooppunt. Nee, dan beter de oostkant van Utrecht tussen Zeist opvullen bijvoorbeeld, maar ook daar is sterk tegen gelobbyd in het verleden door vermogende partijen in het oosten van Utrecht.

Ik bedoelde enkel aan te geven dat het feit dat dit gebied nu genoemd wordt het gevolg kan zijn van andere zaken dan enkel fraude. Ik ken de situatie daar verder niet goed genoeg om er wat zinnigs over te kunnen zeggen, maar ten oosten van Utrecht zit je toch een beetje in de landgoederen i.p.v. de gewone weilanden? Lijkt me ook lastig te ontwikkelen.

Binnenstedelijk is klein bier gezien de woningopgave en bovendien vele malen duurder door grotere aanwezigheid van NIMBY's wat geld kost. De door @Miks genoemde bouwkosten worden nimmer te nooit gehaald op inbreidingslocaties.

Bovendien vormen binnenstedelijke ontwikkelingen ook een bedreiging voor de levenskwaliteit van het binnenstedelijk gebied wordt nu gezegd. Meer druk op infrastructuur, te weinig groen wat overblijft. Niet dat volbouwen van polders een goed idee is trouwens.

Even los van het feit dat ik binnenstedelijk veel leuker vind om aan te werken, heb ik vanuit de kwaliteit van de gebouwde omgeving een voorkeur voor binnenstedelijke ontwikkelingen. Beter een woonwijk dan een oud industrieterrein of havengebied dat grenst aan de stad. Als we nu in het weiland gaan bouwen dan is het de vraag of we ooit van die 'rotte kiezen' afkomen. Maar het schiet qua aantallen en tijd absoluut niet op. Als je echt meters wilt maken en nu iets aan de woningnood wilt doen dan zijn er imo ontwikkelingen buiten de stad nodig. Dillema's...

[Sport_Life]

witterholt schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 22:44:
Weet iemand in hoeverre de handelsoorlog tussen de VS en China en een eventuele no-deal Brexit invloed gaat hebben op de woningmarkt?

Indirect wel denk ik.
Als de handels oorlog escaleert en de beurzen flink naar beneden trekt, kan dat zomaar effect hebben op de huizenmarkt. Maar dan ben je zo 2 jaar verder, als het al gebeurt.

[Miks]

Omdat ik werd aangesproken door een admin rondom de onderbouwing van mijn stellingen zal ik nog 1 keer uitleggen waarom ik de grote bouwers in Nederland boeven vind. Nogmaals, dat vind ik, dat is mijn mening, ja die is 'gepeperd' maar ik zal mijn mening toelichten.

Nederland kent een tekort van ongeveer 250.000 huizen, in 2030 nog steeds 200.000. Al lijkt het erop dat dit tekort in 2030 alleen maar groter zal zijn vanwege bijvoorbeeld de stikstofuitspraak.

Ja de overheid heeft een grote taak om dit tekort terug te dringen. Maar dat is voor deze scope buiten scope. Lees hieronder maar waarom.

Laten we beginnen met wat een bouwer is. Een bouwer maakt huizen (en infra maar ook dat valt buiten scope voor deze post). Net zo is een boer iemand die boert (in figuurlijke zin ).

Dan nu: de grote bouwers in Nederland zijn niet alleen bouwers. Nee, om hun positie te verstevigen speculeren zij in grond. Ze kopen grond zonder bouwbestemming op omdat ze daar weleens op zouden kunnen gaan bouwen. Deze grond wordt nu vaak gebruikt voor andere doeleinden, voornamelijk landbouw. De Nederlandse bouwers verpachten deze grond vaak ook weer. Indirect houdt een bouwer zich dan dus bezig met boeren. Op zichzelf is dat al vreemd natuurlijk.

Deze situatie, waarin bouwers grond opkopen, is ongewenst. Vaak is de grond versnipperd en dient de gemeente dus met meerdere partijen om de tafel te gaan. Dit kan het bouwproces vertragen. Ook drijft speculatie de grondprijs voor boeren op. Hoe zal het toch komen dat de landbouwprijs de hoogste is van Europa?. In het kort: het bouwproces wordt door speculatie vertraagd bron2, de markt komt niet goed tot uiting, prijzen worden opgedreven, geld komt niet meer ten goede van het algemeen belang en ga zo maar door. Daarnaast lopen grondspeculanten zelf een enorm risico. De bouwsector had veel minder tegenslag gehad na 2008. Bron bron bron. Denk eens aan wat voor maatschappelijke schade zo'n monopolie op bouwgrond oplevert!

Het valt wel mee zou je dan zeggen. Nou nee. Je hebt natuurlijk het speculeren van de echte criminelen, maar daar heb ik het niet over. De bouwers in Nederland bezitten voldoende grond om het woningtekort op te lossen en daarnaast nog eenmaal zoveel huizen te bouwen. Genoeg grond dus voor 400.000 huizen(!!!):

BPD blijkt van alle vastgoedpartijen de grootste grondbank te hebben. De ontwikkelaar is geheel of gedeeltelijk eigenaar van in totaal minimaal 2.100 hectare grond die geschikt is voor woningbouw.
[...]
Nummer twee in de ranglijst met grondposities is Roosdom Tijhuis. De ontwikkelaar bouwer uit Rijssen, nummer 31 in de Cobouw50, heeft ruim 900 hectare in bezit, vooral in het oosten van het land. De grondbank kan goed zijn voor een productie van 23.300 woningen.

Andere ontwikkelaars met aanzienlijke woningbouwposities zijn AM (650 hectare), Verwelius (400 hectare), Heijmans (350 hectare), Klok (250 hectare) en Ballast Nedam (250 hectare).

Op 1 hectare kunnen zeker zo'n 40 huizen geplaatst worden, binnenstedelijk zelfs 60.

https://www.cobouw.nl/won...00-000-woningen-101262480

Oftewel de bouwers frustreren het bouwproces gigantisch. Alleen daarom zijn ze al onethisch bezig. En niet in de laatste plaats voor hun personeel (vanwege de enorme risico's die speculatie met zich meebrengt: wat denk je dat er gebeurt bij een volgende crisis?)

Natuurlijk zou de overheid meer kunnen doen aan deze situatie. Bouwers zijn natuurlijk van mening dat speculatie noodzakelijk is omdat elke bouwer het doet, waarmee ze dus hun eigen werkzaamheden veiligstellen. Dat vind ik ook behoorlijk kortzichtig. Want de bouwers zijn nu degenen die het hardste roepen dat projecten niet meer interessant zijn. Mooie redenering: eerst de prijzen opdrijven en vervolgens klagen over diezelfde prijzen. De bouwers hebben zichzelf de markt uit gespeculeerd. Vandaar dat bouwers onderdeel zijn van het probleem en niet van de oplossing.

Helaas is deze post al lang geworden . Ik heb het nog niet kunnen hebben over hoe extreem lucratief deze grondposities kunnen zijn (landbouwgrond €10, bouwgrond €300). Misschien vind ik daar later nog tijd voor.

[ Voor 5% gewijzigd door Miks op 26-08-2019 01:32 ]

[kabeltjekabel]

Miks schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 01:21:
Nederland kent een tekort van ongeveer 250.000 huizen, in 2030 nog steeds 200.000. Al lijkt het erop dat dit tekort in 2030 alleen maar groter zal zijn vanwege bijvoorbeeld de stikstofuitspraak.

Knap die voorspellingen. Is dat dan met of zonder de 80K netto immigratie per jaar?

Miks schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 01:21:Ook drijft speculatie de grondprijs voor boeren op. Hoe zal het toch komen dat de landbouwprijs de hoogste is van Europa?.

NL is binnen Europa het land met de hoogste bevolkingsdichtheid. Ruim 400 per vierkante km. België nr2 met ruim 300 per km². Duitsland en Luxemburg zitten maar net over de 200 per km²...

[ Voor 7% gewijzigd door kabeltjekabel op 26-08-2019 02:34 ]

[Miks]

Ik vraag me af of bevolkingsdichtheid zo'n goede verklarende factor is gezien de lage transportkosten. Nederland steekt echt fors boven de andere landen uit. https://www.boerenbusines...en-bunder-grond-in-europa

[kabeltjekabel]

Miks schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 02:42:
Ik vraag me af of bevolkingsdichtheid zo'n goede verklarende factor is gezien de lage transportkosten. Nederland steekt echt fors boven de andere landen uit. https://www.boerenbusines...en-bunder-grond-in-europa

Nederland loopt voorop qua efficient landgebruik, heeft zeer vruchtbaar land... en als je een kraampje langs de weg zet komen daar gegarandeerd al veel mensen langs...

En diezelfde bevolkingsdichtheid en -groei draagt natuurlijk ook bij aan speculatieve druk.

Verder gaat het gelinkte lijstje redelijk gelijk op met bevolkingsdichtheid. En daarnaast is ook niet zo dat we hier al zo'n 70 jaar een focus hebben op efficiënte landbouw ofzo...

Overigens; we horen telkens "anders ga je maar verder wonen"... dat kunnen boeren natuurlijk ook.

*kabeltjekabel rent snel weg

[ Voor 21% gewijzigd door kabeltjekabel op 26-08-2019 02:53 ]

[walletje-w]

@Miks Bedankt voor het beter onderbouwen van je standpunt. De laatste posts en discussie werd wel wat ongemakkelijk om te lezen.

Ik ben het wel met je eens dat het er sterk op lijkt dat het handelen van de grote bouwers in Nederland negatief kan bijdragen aan de huizenprijs en grondprijs.

Kijken we over de grens in België dan is het ook duidelijk dat er daar (waarschijnlijk) corruptie is met bepaalde bouwprojecten, bijvoorbeeld die in Antwerpen. https://www.apache.be/201...5c15bd4f838b744-923987208

[ApexAlpha]

witterholt schreef op zondag 25 augustus 2019 @ 22:44:
Weet iemand in hoeverre de handelsoorlog tussen de VS en China en een eventuele no-deal Brexit invloed gaat hebben op de woningmarkt?

Als amateur denk ik dat je ervan uit kan gaan dat de prijzen, vooral in het goedkoopste segment, nog wel een stukje door stijgen.

De ECB gaat namelijk, naar alle waarschijnlijkheid, NOG een stimulering aankondigen in september. Dat komt doordat Zuid-Europa nog steeds, ondanks de lage rente, geen centimeter vooruit komt economisch gezien. Vooral Italië.

Doordat de Brexit en de handelsoorlog erbovenop komen kun je ervan uit gaan dat de rente op 0% blijft of zelfs negatief wordt bij de ECB. Dat betekent lagere rente op hypotheken, en dus hogere prijzen op de woningmarkt. Vooral in het lagere segment, waar de prijs die mensen kunnen betalen voor een groot deel gebonden is aan de rente / maximale hypotheek bij hun salaris.

Maar goed met elke renteverlaging wordt de kans dat de regering de woningmarkt gaat aanpassen groter om geld minder van invloed te laten zijn. Dus wellicht kan het daardoor ook de andere kant op schieten.

[ Voor 6% gewijzigd door ApexAlpha op 26-08-2019 09:19 ]

[Wceend]

Miks schreef op vrijdag 23 augustus 2019 @ 15:44:
Nondeju ik word hier zo ziek van he?

Ik geef aan dat het onmogelijk is dat prijzen voor nieuwbouw zo hard kunnen stijgen zonder dat winstmarges toenemen.

Vervolgens zegt iedereen hierzo dat de winstmarges nergens toenemen. I call bullshit. Waar blijft al dat geld. Zeker bij de gemeentes. Jahoor.

Niemand zegt dat de winstmarges niet toenemen alleen niet even hard als de prijzen stijgen.
Je vergeet gewoon even voor het gemak dat de grondstoffen en materialen gigantisch in prijs stijgen.
Daarnaast vergeet je wat een ZZP-er kost tegenwoordig.
In de crisis kwamen die jongens voor 27,50 in het uur voor je werken. Nu moet je dik 42,50 betalen om diezelfde man in te huren.

[Señor Sjon]

@Miks Je vergeet de kosten die tussen de 10 en 300 per m2 euro zitten. Je gaat van een akker naar een gebied met wegen, nuts, wellicht voorbelasting, bestemming, etc. Het is eigenlijk hetzelfde als boos worden dat een eiken tafel 1.000 euro kost, terwijl de boom zelf bijvoorbeeld maar 30 euro kost.

Qua dichtheid. Meestal wordt in dorpsgebieden tussen de 20 en 35 woningen/hectare gemaakt. Binnenstedelijk kan van alles, maar daar moet de dichtheid ook omhoog omdat binnenstedelijk bouwen traag en stervensduur is.

In de regel worden overigens de gronden 'ingezameld' door de gemeente en krijgt iedereen een bouwclaim terug ter grootte van de grondpositie. Het gaat er alleen niet in dat de gemeente niet zo vlot is. Voor en na verkiezingen gebeurt er weinig, De tussenliggende jaren moet er maar net een projectleider zijn MET mandaat, anders loop je helemaal vast in de 20 loketten binnen een stadhuis.

Met de stikstofproblematiek zal dat proces van samenvoegen sowieso stagneren. Je krijgt grote projecten buiten de dorpsrand dus niet meer van de grond. Binnen de stad is ook niet altijd even wenselijk (er moet immers wel wat groen overblijven) en dus loopt de woningmarkt verder vast.

[AceAceAce]

Zou het wat helpen als grondbezit losgekoppeld wordt van de bouwsector?

Ik zat te denken aan dezelfde soort constructie die we hebben gezien met gas & elektra infrastructuurbeheerders en de G&E serviceproviders, die losgeknipt zijn.

[Señor Sjon]

Hoe had je dat in gedachten? Een bedrijf verbieden grond te kopen? Denk je dat het beter wordt als er andere speculanten tussenzitten?

[ANdrode]

Señor Sjon schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 12:02:
Hoe had je dat in gedachten? Een bedrijf verbieden grond te kopen? Denk je dat het beter wordt als er andere speculanten tussenzitten?

offtopic:
Dit is maar buiten het verschuiven de belasting maar een idee. Maar kern lijkt mij duidelijk, bezit ipv bij transactie belasten. Worst case koopt een gemeente de posities weer goedkoop op als ze niet op redelijke termijn bebouwd worden...

Gemeenteinkomsten meer financieren op basis van lokale belastingen in plaats van via grondverkoop.

En dan braakliggende grond voor een lager percentage (en afhankelijk van duur van bezit) belasten op basis van bebouwde waarde. Waarbij je versnipperde grond zwaarder belast (voor versnipperde percelen is er vast al een idee...) dan grote stukken grond.

Om projecten te laten werken is er consolidatie van grondbezit nodig. Om de winst van het bezitten van grond naar het bouwen zelf te verplaatsen moet het bezitten duur worden...
En uberhaupt zal een grondbelasting de huizenprijzen dempen, terwijl via je grond lage gemeentelijke belastingen financieren niet houdbaar is

[ Voor 11% gewijzigd door ANdrode op 26-08-2019 12:49 ]

[klaaas]

Señor Sjon schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 12:02:
Hoe had je dat in gedachten? Een bedrijf verbieden grond te kopen? Denk je dat het beter wordt als er andere speculanten tussenzitten?

"Maar de oplossing ligt voor de hand. Zorg dat bij bestemmingsplanwijziging de overheid het eerste recht heeft grond aan te kopen tegen de oorspronkelijke waarde (...)"

Aldus het SP standpunt dat @Miks aanhaalde.

[Señor Sjon]

klaaas schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 12:49:
[...]


"Maar de oplossing ligt voor de hand. Zorg dat bij bestemmingsplanwijziging de overheid het eerste recht heeft grond aan te kopen tegen de oorspronkelijke waarde (...)"

Aldus het SP standpunt dat @Miks aanhaalde.

Volgens mij haal je dan wat eigendomsrechten her en der weg.

Maar dan nog zal je partijen moeten dwingen te verkopen op zo'n moment.

[Maahes]

AceAceAce schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 11:50:
Zou het wat helpen als grondbezit losgekoppeld wordt van de bouwsector?

Ik zat te denken aan dezelfde soort constructie die we hebben gezien met gas & elektra infrastructuurbeheerders en de G&E serviceproviders, die losgeknipt zijn.

Zoals de splitsing van prorail en NS wat betreft het OV. Heeft daar niet zo goed gewerkt. Lijkt me niet zo'n goed idee. Zeker niet bij complexe 'producten' zoals woningbouw.

Als grondspeculatie te aantrekkelijk is, belast dan simpelweg diezelfde speculatie doot het bezitten en onbenut laten van grond onaantrekkelijk te maken.

[kabeltjekabel]

Señor Sjon schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 13:44:
[...]

Volgens mij haal je dan wat eigendomsrechten her en der weg.

Maar dan nog zal je partijen moeten dwingen te verkopen op zo'n moment.

Ja, wat de Amerikanen "eminent domain" noemen. Indien dat zo neutraal mogelijk gebeurd, dat gedwongen uitkopen, zou er direct geen reden meer zijn te speculeren met land. Dan ben je ook direct verlost van corruptie waar een grondbezitter een wethouder koopt.

Het is uiterst pervers dat je een vermogen kunt verdienen omdat je *toevallig* de toekomstige plannen van de overheid goed gokt.

[ANdrode]

Maahes schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 19:06:
[...]
Zoals de splitsing van prorail en NS wat betreft het OV. Heeft daar niet zo goed gewerkt. Lijkt me niet zo'n goed idee. Zeker niet bij complexe 'producten' zoals woningbouw.

Ik heb geen ervaring met projectontwikkeling – maar ik ben er van overtuigd dat grond verkopen een stuk transactioneel-er verloopt en veel minder onderlinge afhankelijkheden heeft dan NS/prorail.

Een betere vergelijking lijkt mij 'waarom splitsen ze de zuivelfabriek en het produceren van de melk op een boerderij?'

offtopic:
Omdat het inherent andere processen zijn die ondanks enkele afstemmingsmomenten behoorlijk transactioneel zijn. En dan speelt bij deze vergelijking nog dat vraag en aanbod tussen deze twee partijen gecoordineerd moeten worden in verband met houdbaarheid. Bij bouw zou je dat cartelvorming noemen.

[klaaas]

kabeltjekabel schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 20:33:
[...]


Ja, wat de Amerikanen "eminent domain" noemen. Indien dat zo neutraal mogelijk gebeurd, dat gedwongen uitkopen, zou er direct geen reden meer zijn te speculeren met land. Dan ben je ook direct verlost van corruptie waar een grondbezitter een wethouder koopt.

Het is uiterst pervers dat je een vermogen kunt verdienen omdat je *toevallig* de toekomstige plannen van de overheid goed gokt.

Ook voor bestaande grondposities? Nee, dan ben je lekker betrouwbaar als overheid. En als er dan daadwerkelijk gebouwd moet worden zeker klagen dat de ontwikkelaars de hoofdprijs willen en/of geen vertrouwen meer hebben in de overheid. Strak plan. Komt de bouwproductie vast ten goede 👍

[Beanie]

Maahes schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 19:06:
[...]
Als grondspeculatie te aantrekkelijk is, belast dan simpelweg diezelfde speculatie doot het bezitten en onbenut laten van grond onaantrekkelijk te maken.

Dat lijkt mij lastig om eerlijk tot uitvoering te kunnen brengen. Wanneer is het speculatie? Als je als speculant simpel de grond bezit en het weer verpacht aan een boer ben je hetzelfde aan het doen als het Rijksvastgoedbedrijf in de Flevopolder.

Stel dat je dat wel voor elkaar krijgt, dan krijg je gewoon andere constructies die er nu ook al zijn. Een 'intentieovereenkomst' tussen boer en speculant of een soort koopovereenkomst waarbij pas afgenomen wordt op het moment dat er een bestemming op zit of iets dergelijks. Al kan een gemeente hier wel wat mee via de wet voorkeursrecht gemeente. Echter is ook dat gedeeltelijk te omzeilen door een koopovereenkomst in te schrijven in het kadaster zonder dat er gepasseerd is, maar dat is dan maar weer 6 maanden geldig dus niet direct geschikt voor langdurige speculatie.

Overigens is de wet voorkeursrecht het gewezen middel van de gemeente om gronden te kunnen verwerven voordat er gespeculeerd wordt. Punt is echter dat speculanten vaak ver voordat de gemeente concreet wordt of kan worden met de grond al posities nemen in een bepaald gebied.

kabeltjekabel schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 20:33:
[...]
Het is uiterst pervers dat je een vermogen kunt verdienen omdat je *toevallig* de toekomstige plannen van de overheid goed gokt.

Omdat we de succesverhalen altijd horen is het inderdaad pervers als we enkel daar naar kijken, maar hier geldt wel dat hoe hoger het risico hoe hoger het rendement. Zoals je aangeeft, het is een gok. Een goed onderbouwde gok in veel gevallen, maar een gok blijft het wel. Je weet als speculant immers nooit hoe lang je moet wachten voor je investering gaat renderen. Dat is met andere beleggingen veel beter vooraf te bepalen.

Begrijp het niet verkeerd, ik ben niet voor het goedpraten van enorme winsten dankzij (grenzend aan) corrupte praktijken. Maar in de hele discussie moet niet vergeten worden dat waar gewonnen wordt, wordt in veel gevallen ook heel veel verloren maar daar hoor je minder van.

[ Voor 25% gewijzigd door Beanie op 26-08-2019 22:00 ]

[kabeltjekabel]

klaaas schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 21:17:
[...]


Ook voor bestaande grondposities?

Ja. Hoe anders? Voor toekomstige grondposities?

klaaas schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 21:17:
Nee, dan ben je lekker betrouwbaar als overheid.

Als je als overheid toevallig net wat grond van met de wethouder bevriende speculant omzet naar bestemming wonen ben je wel betrouwbaar?

klaaas schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 21:17:
En als er dan daadwerkelijk gebouwd moet worden zeker klagen dat de ontwikkelaars de hoofdprijs willen en/of geen vertrouwen meer hebben in de overheid. Strak plan. Komt de bouwproductie vast ten goede 👍

Ontwikkelaars geen vertrouwen in de overheid?

Lijkt mij uitermate logisch dat bouwbedrijven gewoon betaald krijgen voor bouwen... en dus niet een soort van gokkantoor zijn wat de kansspelbelasting ontloopt door nog wat huisjes te bouwen. Zulke rare organisaties zijn er al te veel op de wereld. Zoals in Amerika Harvard University; is eigenlijk gewoon een beleggingsfonds, maar vrijgesteld van belasting omdat ze nog een nevenactiviteit "onderwijs" er op nahouden. (21K studenten, 38B spaarpotje...)

[kabeltjekabel]

Beanie schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 21:55:
[...]

Omdat we de succesverhalen altijd horen is het inderdaad pervers als we enkel daar naar kijken, maar hier geldt wel dat hoe hoger het risico hoe hoger het rendement. Zoals je aangeeft, het is een gok. Een goed onderbouwde gok in veel gevallen, maar een gok blijft het wel. Je weet als speculant immers nooit hoe lang je moet wachten voor je investering gaat renderen. Dat is met andere beleggingen veel beter vooraf te bepalen.

Begrijp het niet verkeerd, ik ben niet voor het goedpraten van enorme winsten dankzij (grenzend aan) corrupte praktijken. Maar in de hele discussie moet niet vergeten worden dat waar gewonnen wordt, wordt in veel gevallen ook heel veel verloren maar daar hoor je minder van.

Die praktijken die volgens het wetboek van strafrecht grenzen aan corruptie worden veelal wel gewoon ervaren als corruptie. In de praktijk is dat het ook gewoon.

Stel ik koop een lap grond, doneer 5K aan een lokale partij die uiteindelijk de betreffende wethouder leverd. Praktijk is dat *toevallig* e.e.a. goed uitvalt voor mij, ook zonder enige communicatie tussen speculant en wethouder. Verband is echter wel duidelijk he...

Corruptie is op meer plekken. Zo mag je als farmaceutisch bedrijf geen artsen betalen om meer van jouw medicijnen voor te schrijven. Maar je mag ze natuurlijk wel betalen voor een "evaluatie" in het geval dat ze *toevallig* x patiënten hebben die middel y gebruiken. Uitwerking is gewoon hetzelfde; ze gaan meer van dat middel voorschrijven. Ga je niet mee met zulk soort zachte corruptie, dan heb je gewoon minder zakgeld.

[Miks]

klaaas schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 21:17:
[...]


Ook voor bestaande grondposities? Nee, dan ben je lekker betrouwbaar als overheid. En als er dan daadwerkelijk gebouwd moet worden zeker klagen dat de ontwikkelaars de hoofdprijs willen en/of geen vertrouwen meer hebben in de overheid. Strak plan. Komt de bouwproductie vast ten goede 👍

Ja, ik ben ervan overtuigd dat je als overheid dan betrouwbaarder bent: iedereen gelijk behandelen. De overheid wordt dan namelijk heel eenlijnig: 'Maakt niet uit of je grondeigenaar bent, je wordt uitgekocht tegen een eerlijke prijs en vervolgens wordt er met maximale maatschappelijke waarde gebouwd.'

Hiermee voorkom je dus ook dat boeren meer moeten betalen voor de grond door speculatie. Ook voorkom je dat bouwrechten (want grondbezit is vaak ook et recht om te bouwen) in achterkamertjes worden 'verhandeld', dat bouwbedrijven risico's nemen die niet aansluiten bij de bedrijfsvoering en crimineel gedrag rond grondspeculatie. Ook zelfbouwers krijgen hierdoor weer een kans.

Ik denk zelfs dat bouwers dit fijn zullen vinden, gezien ze dus niet meer risico lopen op waardevermindering. Ook hoeven zij niet meer met een stuk grond bij de gemeente aan te kloppen (12 loketten af te gaan) en zal de gemeente dus de pro-actieve houding moeten gaan aannemen in plaats van de rem op grondspeculatie.

[Señor Sjon]

Dit is ook wel bijzonder:
https://stadszaken.nl/eco...-aan-stikstofproblematiek

Op BNR Nieuwsradio benadrukte NEPROM-directeur Jan Fokkema vanochtend nog dat de stikstofuitstoot van een woningbouwproject verwaarloosbaar klein is. Hij kreeg bijval van hoogleraar Omgevingswetenschappen Maarten Krol van de Wageningen Universiteit. 'Stikstof die op natuurgebieden terecht komt is voor 70 procent afkomstig van de veehouderij, 20 procent verkeer en daarna konmen de huishoudens', stelde deze in de uitzending.

Dat betekent volgens Erisman geen vrijbrief voor de ontwikkelaars om er maar op los te bouwen. 'De uitstoot kan nog zo verwaarloosbaar klein zijn; alles wat boven de nul zit, is volgens de Raad van State ontoelaatbaar.'

Uitzetter: 'Basis voor dat handelingskader kan het opnieuw invoeren van de oude vrijstellingsgrens van <0,05 mol/ha/jaar zijn. Daarmee blijft het college dan aan de veilige kant, want in Duitsland geldt bijvoorbeeld een norm van 70 mol/ha/jaar'.

Hadden we het niet over verschillen tussen DE <> NL? Een factor 1.400 verschil in toegestane stikstofdeposities. Laat staan dat men nu op de nullijn gaat zitten. Dan zet je het land op slot en is de opmaat voor een nieuwe crisis.

[TheGhostInc]

Miks schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 00:12:
Ja, ik ben ervan overtuigd dat je als overheid dan betrouwbaarder bent

Betrouwbaarder... heerlijk populistisch woord om te gebruiken als 'argument'.

Zodra de burger 'betrouwbaar' wordt, dan is het tijd om te gaan wijzen.
Maar als je kijkt naar zwerfafval, verkeersovertredingen en nog tig andere regels die slecht worden gerespecteerd en dan hebben we het nog niet eens over zaken die de overheid stimuleert en die niet gedaan worden.

kabeltjekabel schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 22:15:
Ga je niet mee met zulk soort zachte corruptie, dan heb je gewoon minder zakgeld.

Daarom doe ik altijd de zelfscan bij AH, gewoon wat extra boodschappen in de kar.
(Dit is dus sarcastisch)

Zoals de waard is....

Persoonlijk heb ik nooit 'frustratie' omdat iemand anders onethisch handelt en daardoor meer geld heeft.
Sterker nog, ik haal lol/eer uit de momenten dat ik een goede daad doe. Zoals een setje spanbandjes geven aan een gestrande automobilist.

Overigens valt het me wel op dat er ook weer heel veel onderbuik en generaliseer ontstaat in dit topic.
Als de bouw zulke dikke winstmarges pakt, dan moet een BAM, Heijmans, VolkertWessels wel tientallen procenten winst maken.

Señor Sjon schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 09:01:
Laat staan dat men nu op de nullijn gaat zitten. Dan zet je het land op slot en is de opmaat voor een nieuwe crisis.

Het idee van PAS was vrij simpel. Je compenseert je uitstoot. Dus een nieuwe woonwijk compenseer je bijvoorbeeld door het uitkopen van een varkensboer.
Alleen moet je dan niet op papier dingen voorspellen/incalculeren en dan 'pech' roepen als het dan niet klopt.

Daarnaast doen we het slechter dan de Duitsers, dus als we gaan vergelijken moeten we eerst halveren.

[Señor Sjon]

Denk dat we dan in alles moeten halveren. Inwoners, auto's, voedselproductie, etc, etc. We zijn een verkapte stadsstaat aan het worden in dit tempo.

[ASW1]

Señor Sjon schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 09:36:
Denk dat we dan in alles moeten halveren. Inwoners, auto's, voedselproductie, etc, etc. We zijn een verkapte stadsstaat aan het worden in dit tempo.

Is dat zo? Bij een stadstaat stel ik me juist een relatief schoon eiland voor waar het gros van alle consumptiemiddelen geïmporteerd wordt en de productie en vervuiling grotendeels buiten de eigen grenzen plaatsvindt.
Nederland is juist een land waar de vervuiling en uitstoot van veel andere landen naartoe verplaatst is, denk aan de Rotterdamse haven, de raffinaderijen, veeteelt glasbouw etc. Nederland is echt het vieze mannetje van Europa simpelweg omdat veel vervuilende productie voor de export hier plaatsvindt. (er wordt ook aardig wat afval uit andere landen verbrand begreep ik)

[Señor Sjon]

Je ziet Singapore voor je, terwijl Hong Kong het andere uiterste is.

Klopt. Wij betalen 32 euro per ton aan verbrandingsbelasting. Geïmporteerd afval is vrij van heffing. En we staan blijkbaar in de top 3 van landbouwexport, waarvan een groot deel hier geteeld. Sla dat eens om per ha, net als stikstof.

[ Voor 13% gewijzigd door Señor Sjon op 27-08-2019 09:57 ]

[ASW1]

Juist niet; Hong Kong is best schoon, hun haven is voornamelijk containeroverslag. Productie en vervuiling vindt vrijwel geheel in China plaats.
Dit in tegenstelling tot Singapore waar op Jurong Island meerdere raffinaderijen en aanverwante petrochemische industrie staat, allemaal voor de export.

Maar we dwalen af....

[TheGhostInc]

Señor Sjon schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 09:36:
Denk dat we dan in alles moeten halveren. Inwoners, auto's, voedselproductie, etc, etc. We zijn een verkapte stadsstaat aan het worden in dit tempo.

Halveer de intensieve veeteelt, dan denk ik dat je er al bent.
Qua lucht, water en stikstof verontreiniging.

En over hoeveel geld gaat het dan? In een goed jaar groeit de NLse economie meer.

ASW1 schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 10:16:
Maar we dwalen af....

Eigenlijk niet

Je ziet dat de woningmarkt nu steeds belangrijker wordt bij onze duurzame doelstellingen.

[klaaas]

Miks schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 00:12:
[...]
Hiermee voorkom je dus ook dat boeren meer moeten betalen voor de grond door speculatie. Ook voorkom je dat bouwrechten (want grondbezit is vaak ook et recht om te bouwen) in achterkamertjes worden 'verhandeld', dat bouwbedrijven risico's nemen die niet aansluiten bij de bedrijfsvoering en crimineel gedrag rond grondspeculatie. Ook zelfbouwers krijgen hierdoor weer een kans.

Natuurlijk zijn er zaken aan te wijzen die beter kunnen in het samenspel van bouwers / ontwikkelaars en gemeenten als het gaat over het aan- en verkopen van grond. Al doende leert men en regelgeving op dit gebied ontwikkelt zich nog steeds. Wat jij echter doet is een situatie schetsen waarin er een enorm probleem gecreëerd is door bouwers die grond opgekocht hebben in de hoop dit te kunnen ontwikkelen. Je noemt verschillende dingen, maar die vat je volgens mij samen als je zegt dat ze het bouwproces “gigantisch frustreren”. Te weinig bouwproductie en te hoge prijzen zijn blijkbaar (mede) het gevolg van dit in jouw ogen verachtelijke gedrag. En daarom moet het paardenmiddel van de onteigening er aan te pas komen om de zaken recht te zetten. Gemeenten moeten blijkbaar weer een volledig actief grondbeleid gaan voeren en dan zou het beter gaan.

Het vreemde is dat we in alle artikelen die we kunnen lezen over zaken als achterblijvende productie in de woningbouw eigenlijk bijzonder weinig (of niets) lezen over de gigantisch frustrerende opstelling van de bouwers (incidentele voorbeelden daargelaten). En we zitten in een situatie waarin gemeenten erg terughoudend zijn in het voeren van een actief grondbeleid. Sommige overheidsorganen raden het zelfs af. Niet voor niets, want de risico’s (die jij niet noemt) zijn groot en het is überhaupt de vraag of gemeenten wel ondernemertje moeten spelen met grond. Hierbij een artikel waarin een goed ingeleide deskundige op het gebied e.e.a. helder weergeeft. Ik volsta met zijn conclusie, maar het is natuurlijk aan te raden het artikel in zijn geheel door te lezen.

Mijn slotconclusie luidt dat het grondbeleid in ons land heel behoorlijk werkt. Dat komt omdat de instrumenten tot een bevredigend resultaat leiden, procesmatig hanteerbaar blijken en een groot draagvlak genieten onder publieke en private partijen.

Natuurlijk kun je vanuit ideologisch standpunt van mening zijn dat het grondbeleid van gemeenten anders ingericht zou moeten worden, maar onderbouw je verhaal dan met feiten en verdraai de werkelijkheid niet.

[kabeltjekabel]

Señor Sjon schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 09:36:
Denk dat we dan in alles moeten halveren. Inwoners, auto's, voedselproductie, etc, etc. We zijn een verkapte stadsstaat aan het worden in dit tempo.

Maar wel eentje met massale immigratie...

En inderdaad; Duitsland heeft gewoon de helft van de bevolkingsdichtheid.

Qua halvering bevolking; we zitten praktisch op de nullijn (afgelopen jaar +14K)... zolang je het migratiesaldo niet meerekend. Die 14K is dan ook nog alleen van vergrijzing; elk nieuw "cohort" is kleiner dan het vorige want al jaren <2 kinderen per vrouw.

[Miks]

klaaas schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 13:16:
[...]


Natuurlijk zijn er zaken aan te wijzen die beter kunnen in het samenspel van bouwers / ontwikkelaars en gemeenten als het gaat over het aan- en verkopen van grond. Al doende leert men en regelgeving op dit gebied ontwikkelt zich nog steeds. Wat jij echter doet is een situatie schetsen waarin er een enorm probleem gecreëerd is door bouwers die grond opgekocht hebben in de hoop dit te kunnen ontwikkelen. Je noemt verschillende dingen, maar die vat je volgens mij samen als je zegt dat ze het bouwproces “gigantisch frustreren”. Te weinig bouwproductie en te hoge prijzen zijn blijkbaar (mede) het gevolg van dit in jouw ogen verachtelijke gedrag. En daarom moet het paardenmiddel van de onteigening er aan te pas komen om de zaken recht te zetten. Gemeenten moeten blijkbaar weer een volledig actief grondbeleid gaan voeren en dan zou het beter gaan.

Het vreemde is dat we in alle artikelen die we kunnen lezen over zaken als achterblijvende productie in de woningbouw eigenlijk bijzonder weinig (of niets) lezen over de gigantisch frustrerende opstelling van de bouwers (incidentele voorbeelden daargelaten). En we zitten in een situatie waarin gemeenten erg terughoudend zijn in het voeren van een actief grondbeleid. Sommige overheidsorganen raden het zelfs af. Niet voor niets, want de risico’s (die jij niet noemt) zijn groot en het is überhaupt de vraag of gemeenten wel ondernemertje moeten spelen met grond. Hierbij een artikel waarin een goed ingeleide deskundige op het gebied e.e.a. helder weergeeft. Ik volsta met zijn conclusie, maar het is natuurlijk aan te raden het artikel in zijn geheel door te lezen.


[...]


Natuurlijk kun je vanuit ideologisch standpunt van mening zijn dat het grondbeleid van gemeenten anders ingericht zou moeten worden, maar onderbouw je verhaal dan met feiten en verdraai de werkelijkheid niet.

Wat gek dat je niet de inleiding quote:

Gemeentelijk grondbeleid staat weer volop in de belangstelling. De enorme transformatie-opgaven vragen om een nieuwe positiebepaling van gemeenten. Friso de Zeeuw, emeritus praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft, biedt (in samenwerking met de Vereniging van Grondbedrijven) met dit essay handvatten voor de juiste strategie, plus aanwijzingen voor de nieuwe wetgeving voor het grondbeleid. Zijn conclusie: handen van af van de anterieure overeenkomst!

Zegt al veel. Deze boodschap is niet heel erg betrouwbaar. Het bestuur van de vereniging bestaat uit mensen uit de gemeente. Natuurlijk doen zij goed werk. En dat dragen ze natuurlijk ook uit.
Verder zit dit stuk vol met ambtelijk proza:

Binding van gemeenten aan langlopende gebiedsontwikkelingen vormt een tegenwicht tegen de politiek-bestuurlijke dynamiek die plannen en eisen plotseling kan doen veranderen

Lekker vaag.

Daarnaast is de keuze tussen de huidige situatie en gemeente als "ondernemertje" een valse keuze. Daar zit nog van alles tussenin. En ik durf de oplossing van een eerlijke betaling voor landbouwgrond geen 'onteigening' te noemen. Het feit dat private belangen de publieke belangen in de weg zitten noem ik veel kwalijker.

Vergelijk het percentage zelfbouw in Nederland eens met andere landen. Er zijn natuurlijk een hoop oorzaken, maar Nederland heeft een zeer laag percentage zelfbouw. Hoe komt dat? Omdat de grondmarkt zo goed werkt?
http://www.habitoo.nl/zelfbouw-blijft-meesten-droom/

[kabeltjekabel]

Denk ook relatief weinig vrijstaande huizen... en dat is logisch met zo'n hoge bevolkingsdichtheid. Rijtjes lenen zich dan weer erg goed voor projectbouwers.

[klaaas]

Miks schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 20:54:
[...]
Zegt al veel. Deze boodschap is niet heel erg betrouwbaar. Het bestuur van de vereniging bestaat uit mensen uit de gemeente. Natuurlijk doen zij goed werk. En dat dragen ze natuurlijk ook uit.

Klassieke afleidingsmanoeuvre: als je de inhoud niet kunt weerleggen dan trek je de betrouwbaarheid van de auteurs in kwestie. Nice try, maar als de inhoud dan daadwerkelijk onbetrouwbaar is dan kun je neem ik aan de gepresenteerde feiten en mening weerleggen (met onderbouwing)?

Ik had overigens half verwacht dat je zou vallen over het feit dat De Zeeuw gewerkt heeft als projectontwikkelaar. Maar nee, de gemeente moet het ontgelden. Dat is tamelijk ironisch want als jouw stelling zou kloppen en bouwers het bouwproces gigantisch aan het frustreren zijn door gemeenten te dwarsbomen en gemeenten dit als onwenselijk ervaren dan zijn de gemeentelijke grondbedrijven toch echt het orgaan bij uitstek om daarover aan de bel te trekken...

Verder zit dit stuk vol met ambtelijk proza:

[...]

Lekker vaag.

Ik vond het stuk prima leesbaar, maar het maakt me eigenlijk niet uit of jij het vaag of ambtelijk vind. De echte vraag is: klopt het wat er gezegd wordt?

Daarnaast is de keuze tussen de huidige situatie en gemeente als "ondernemertje" een valse keuze. Daar zit nog van alles tussenin.

Dat is precies wat hij ook aangeeft in dat artikel. Het is de SP, die jij als onderbouwing aanhaalt, die het monopolie weer bij de gemeente wil leggen. Zij kiezen voor de gemeente als ondernemer.

En ik durf de oplossing van een eerlijke betaling voor landbouwgrond geen 'onteigening' te noemen.

Nee, maar het recht van 1e koop tegen de oorspronkelijke koopprijs zoals wederom de SP dat wil is dat wel.

Het feit dat private belangen de publieke belangen in de weg zitten noem ik veel kwalijker.

De bewijslast dat die belangen elkaar zodanig in de weg zitten dat er sprake is van het enorm frustreren van het bouwproces door bouwers ligt nog steeds bij jou. Je hebt hiervoor nog geen flinter bewijs aangedragen.

Vergelijk het percentage zelfbouw in Nederland eens met andere landen. Er zijn natuurlijk een hoop oorzaken, maar Nederland heeft een zeer laag percentage zelfbouw. Hoe komt dat? Omdat de grondmarkt zo goed werkt?

En in hoeverre kun je dit op het conto van de grote bouwers schuiven? In het artikel wordt er niet over gesproken. In dit artikel wordt wel e.e.a. over de mogelijke oorzaken gezegd. Nog steeds geen zelfbouw frustrerende grote bouwers in beeld.

[Miks]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 21:14:
Denk ook relatief weinig vrijstaande huizen... en dat is logisch met zo'n hoge bevolkingsdichtheid. Rijtjes lenen zich dan weer erg goed voor projectbouwers.

CPO is een prima methode om dichte bebouwing zoals rijtjes te realiseren.

@klaaas Je ziet in mijn argumenten rond grondspeculatie, plaatselijke grondmonopolie, lobbykracht, grondrechten, hoge bouwgrondprijzen, hoge landbouwprijzen, lage zelfbouwcijfers, artikelen over frustratie van het bouwproces door Heijmans en standpunten van politieke partijen 'geen splinter bewijs'. Prima. Moet je zelf weten.

Als het kwaakt als een eend, het zwemt als een eend en het waggelt als een eend, dan lijkt het me een eend. Jou niet. Mij best.

Voor iedereen die denkt: waar gaaaaat dit topic nog over. Kijk voor meer informatie eens naar deze documentaire:
Zembla: Woningnood
uit 2005! Maar nagenoeg exact(!) De huidige situatie.

[ Voor 53% gewijzigd door Miks op 28-08-2019 01:13 ]

[Señor Sjon]

CPO is een druppel op een gloeiende plaat. Er is een reden dat projectontwikkelaar een full-time beroep is. CPO is het equivalent aan een VVE vergadering, maar dan nog in de initiatieffase. Je moet wel heel erg toegewijde mensen hebben die naast hun werk dit kunnen en willen doen slagen.

[Ivow85]

Señor Sjon schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 08:42:
CPO is een druppel op een gloeiende plaat. Er is een reden dat projectontwikkelaar een full-time beroep is. CPO is het equivalent aan een VVE vergadering, maar dan nog in de initiatieffase. Je moet wel heel erg toegewijde mensen hebben die naast hun werk dit kunnen en willen doen slagen.

Je kunt als groep prima een architect, constructeur en bouwbegeleider inhuren. De praktische zaken zijn dan grotendeels uit handen gegeven. Veel meer dan sturing geven aan het ontwerp, materiaalkeuzes maken en met de buren alvast een tuinafscheiding of bestrating voor de gezamenlijke oprit uitkiezen hoef je dan niet te doen. Ja, het kost je alsnog vele avonden en toewijding, maar dat is goed haalbaar naast een baan.

Alleen welstandscommissies en projectontwikkelaars (van omliggende kavels) dulden meestal geen eigen inbreng van toekomstige bewoners van een nieuwe straat/wijk. Daardoor moet bij CPO alles onnodig vaak terug naar de tekentafel, sluit het ontwerp steeds minder aan bij wat de deelnemers in eerste instantie voor ogen hadden en daarmee zakt de inzet en toewijding van die mensen langzaam maar zeker weg in het moeras.

Verder zou het nogal raadselachtig zijn dat zelfbouw, ook in rij-vorm, in bijvoorbeeld België wél heel haalbaar is naast een fulltime baan, maar in Nederland niet.

[Señor Sjon]

Hoe dacht je dat het ontwerpproces bij een ontwikkelaar gaat? Daar is ook niet het eerste ontwerp raak kan ik verklappen.

[Shabbaman]

Señor Sjon schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 09:01:
Dit is ook wel bijzonder:
https://stadszaken.nl/eco...-aan-stikstofproblematiek

[...]

Hadden we het niet over verschillen tussen DE <> NL? Een factor 1.400 verschil in toegestane stikstofdeposities. Laat staan dat men nu op de nullijn gaat zitten. Dan zet je het land op slot en is de opmaat voor een nieuwe crisis.

De aangehaalde 70 mol/ha/jr klopt ook helemaal niet, dat is een factor tien te hoog. Door het wegvallen van het PAS heeft Nederland nu zelfs helemaal geen norm, nu geldt het juridisch kader dat voor 2015 ook al van toepassing was. Probleem met alle nu vernietigde besluiten is dat die onderbouwing ontbreekt (want PAS gebruikt). Als je het besluit zou aanvullen met een passende beoordeling kan je het wel vaststellen (als er geen negatieve effecten zijn, tenzij je compenseert). Dat levert alleen een vertraging op, en zeker niet voor alle plannen kan worden uitgesloten dat sprake is van negatieve effecten. Kleine woningbouwprojecten op enige afstand van een natura2000-gebied hebben daar echter geen enkel probleem mee.

[klaaas]

Miks schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 00:36:

@klaaas Je ziet in mijn argumenten rond grondspeculatie, plaatselijke grondmonopolie, lobbykracht, grondrechten, hoge bouwgrondprijzen, hoge landbouwprijzen, lage zelfbouwcijfers, artikelen over frustratie van het bouwproces door Heijmans en standpunten van politieke partijen 'geen splinter bewijs'. Prima. Moet je zelf weten.

Als het kwaakt als een eend, het zwemt als een eend en het waggelt als een eend, dan lijkt het me een eend. Jou niet. Mij best.

Standpunten van politieke partijen zijn sowieso geen bewijs, maar wat het probleem vooral is is dat je een heel aantal dingen noemt die mogelijkerwijs een probleem zouden kunnen zijn. Of je noemt zaken die misschien wel minder gewenst zijn, maar je toont geen oorzakelijk verband aan. Of je noemt minder gewenste zaken maar gaat voorbij aan de vraag of het alternatief beter is. Dat maakt de zaken die je noemt los zand. Van bewijs dat bouwers ‘het bouwproces gigantisch frustreren’ is gewoon geen sprake. De partijen die zelf betrokken zijn bij het proces (gemeenten en bouwers) geven aan dat het systeem op zich goed werkt. Natuurlijk zijn er risico’s te benoemen en verbeterpunten aan te dragen, maar ze komen er samen uit en dat is waar het om gaat. Hun gedeelde belang wordt gerealiseerd: er wordt gebouwd.

Vanuit dat perspectief beoordeel ik ook de mogelijke risico’s die je noemt: ik zie b.v. best wel dat grondposities een zekere macht met zich meebrengen en bouwers een bepaalde onderhandelingspositie geven. En er zijn vast voorbeelden waarin die machtspositie misbruikt wordt. Maar als de partijen aan weerszijden van tafel aangeven dat het systeem werkt, dan gebeurt dat dus klaarblijkelijk niet op zo’n schaal dat er sprake is van die gigantische frustrering van het bouwproces. Jouw conclusie is dat die partijen liegen. Dat is ook een manier om tegen de wereld aan te kijken.