Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Miks]

In het krantenartikel gaat het er volgens mij juist om dat het punt gemaakt wordt dat alle investeringen voor vastgoed uit het buitenland werkelijk niks toevoegt. Niet alleen gaan de huren omhoog, ook neemt de complexiteit (transactiekosten, iemand?) ook enorm toe. En waarom? Wie wordt er precies beter van?
Dit is een spelletje met veel verliezers en maar weinig winnaars. De mensen die huren gaan er volgens mij in geen geval op vooruit.

[kabeltjekabel]

ASW1 schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 17:35:
[...]

Wat ik om me heen zie is dat ze veel woningen opkopen en tip-top in orde renoveren om ze dan voor een klein maandelijks fortuin aan expats te verhuren. Een andere categorie doet vooral verbouwingen om woningen naar een hoger afwerkingsniveau te tillen en dan voor pakweg 30% meer te verkopen.

Klassieke pandjesbazen die woningen laten verpauperen kom je in de grote steden vrijwel niet meer tegen. De huuropbrengsten van een pand in goede staat zijn tegenwoordig dusdanig hoog dat je een dief van eigen portemonnee bent wanneer je als huurbaas de boel verwaarloosd.

Ik vind de onzin die je steeds uitkraamt in dit topic overigens redelijk vermoeiend beginnen worden.

Hier in de buurt is een wijk half gesloopt, voor een kwart gerenoveerd door woco en voor een kwart opgekocht en "gerenoveerd" door een particuliere belegger. Deel dat door woco is gerenoveerd; iedereen blij, verbouwing snel gedaan, comfort is goed, huur anderhalf tientje omhoog en klaar; iedereen blij. Deel dat door investeerder is verkocht en nu particulier verhuurd wordt; een en al ellende; niet nagekomen beloften (belofte; "Het is behangklaar", praktijk ; de kiezels steken uit de muur) en als maar vertraging, en huurprijs... volgens mij kunnen die mensen netzogoed 3 dagen in de week gaan werken en hetzelfde (maar dan nog net wat beter dus...) huren van de woco...

[Señor Sjon]

Tsja, dat is wel heel n=1 en eerder afhankelijk van de aannemer.

[Miks]

https://www.nu.nl/economi...d-in-bijna-vijf-jaar.html

7% jaar-op-jaar stijging van de prijzen.
Ik kan er gewoon niet bij dat deze prijsstijgingen doorzetten. Dit is zo'n 3 a 4 keer meer dan de inflatie / loonstijging.

[Pizza_Boom]

EiT schreef op zondag 21 juli 2019 @ 02:34:
Het opkopen van huizen door investeerders brengt zowel een voordeel als nadeel met zich mee. Er komt een huurhuis beschikbaar (wat voorheen een koophuis was), maar helaas veel te duur.

Ik zie daar geen voordeel. Er verschuift een huis van de koopmarkt naar de huurmarkt, meestal particuliere huur in de vrije sector. Een huurhuis dat voorheen voor de doelgroep beschikbaar was als koophuis. Want zo gaat het. Ik ben een paar keer op appartementen af geweest richting de 2 ton. Wordt je keihard overboden door investeerders. Vervolgens komt het huis als huurhuis op de markt, maar zij die dit huis initieel al niet konden kopen, kunnen het ook niet huren. Feitelijk hetzelfde als recruiters: er komt een partij tussen te zitten die alleen maar geld kost, maar die geen toegevoegde waarde levert. De middenstand profiteert niet van het feit dat ik meer huur betaal dan dat ik hypotheek zou betalen, ik profiteer er niet van, de buren profiteren er niet van (want die gaan voor een meerderheidsbelang in een VVE en door het overbieden vliegen de WOZ waardes omhoog). De enige die ervan profiteert is een investeerder. En die heeft over het algemeen al voldoende geld, anders kan ie niet zo'n stap nemen.

[burnedhardware]

Een investeerder zal hebben gerekend voordat hij een bod plaatst. Alleen als hij weet dat hij het zoveel maanden per jaar kan verhuren tegen xxx € maakt hij voldoende winst om dit aantrekkelijk te maken.

Als de huizenprijzen zo blijven stijgen, hoeft er niet veel verhuurd te worden voor een goed rendement...

[_eLMo_]

Miks schreef op maandag 22 juli 2019 @ 09:59:
https://www.nu.nl/economi...d-in-bijna-vijf-jaar.html

7% jaar-op-jaar stijging van de prijzen.
Ik kan er gewoon niet bij dat deze prijsstijgingen doorzetten. Dit is zo'n 3 a 4 keer meer dan de inflatie / loonstijging.

Schaarste + makkelijk lenen = ...

[ApexAlpha]

_eLMo_ schreef op maandag 22 juli 2019 @ 10:19:
[...]


Schaarste + makkelijk lenen = ...

En hoge huren... Ik heb dit jaar een huisje gekocht dat dus 5 jaar geleden veel goedkoper was. Maar toen studeerde ik nog en nu begint mijn huur bij €1000 voor iets voor jezelf. Ondanks de hoge prijzen is mijn hypotheek bijna de helft. Ik weet dat een kale hypotheek niet al je kosten zijn, maar ook het totaal is goedkoper én je bouwt wat op.

[anandus]

burnedhardware schreef op maandag 22 juli 2019 @ 10:17:
Een investeerder zal hebben gerekend voordat hij een bod plaatst. Alleen als hij weet dat hij het zoveel maanden per jaar kan verhuren tegen xxx € maakt hij voldoende winst om dit aantrekkelijk te maken.

Als de huizenprijzen zo blijven stijgen, hoeft er niet veel verhuurd te worden voor een goed rendement...

Het aantal particuliere verhuurders is dan ook in de afgelopen tien jaar met 22,3% gestegen(!)

[ Voor 12% gewijzigd door anandus op 22-07-2019 11:55 ]

[N1ckk]

Bij ons in de Gemeente “wil iedereen wonen”

YouTube: SCHIE TV: Prijzen rijzen de pan uit want 'iedereen wil in Schiedam w...

[Lollercopter]

N1ckk schreef op maandag 22 juli 2019 @ 12:12:
Bij ons in de Gemeente “wil iedereen wonen”

YouTube: SCHIE TV: Prijzen rijzen de pan uit want 'iedereen wil in Schiedam w...

Schiedam Beste keus ever, na jaren in rotterdam gewoond te hebben nu heel tevreden hier.

Aan de verkoop prijzen in mijn straat te zien is er op mijn woning in 1.5 jaar tijd 30% bij gekomen
Dit is een woning in het "kan zelfs de koffiejuf nog de hypotheek voor rondkrijgen" segment, daar is het echt extreem hard gegaan.

[ASW1]

Weer wat berichten in de media dat de groei afvlakt nav CBS cijfers. Kan ook eigenlijk niet anders omdat de (meest gekozen 10 jaar vast) hypotheekrente sinds 2018 al niet verder daalt. Aan de groei van het inzetten van familiegeld en spaarpotten komt natuurlijk ook een keer een einde.
Nog steeds best wel hoog eigenlijk.

En alweer een stuk minder verkopen dan vorig jaar.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...7-procent-duurder-in-juni

[ Voor 18% gewijzigd door ASW1 op 22-07-2019 13:45 ]

[kabeltjekabel]

Ja.. een daling in de afgeleide... de prijzen stijgen dus door.

[ANdrode]

kabeltjekabel schreef op maandag 22 juli 2019 @ 16:56:
Ja.. een daling in de afgeleide... de prijzen stijgen dus door.

In een extreem ruiserige dataset: december, januari, februari hebben geen reële maand-over-maand verandering.

Maar inderdaad, het stijgt.

Gemiddelde op maandbasis afgeleid vanuit tijdserie[x maanden geleden]^(1/x)

[ Voor 10% gewijzigd door ANdrode op 22-07-2019 21:41 ]

[Miks]

ANdrode schreef op maandag 22 juli 2019 @ 21:27:
[...]


In een extreem ruiserige dataset: december, januari, februari hebben geen reële maand-over-maand verandering.

Ik begrijp de grafiek niet, welke data is het? Wat beschrijft de data? En waar komt het vandaan?

[ANdrode]

Miks schreef op maandag 22 juli 2019 @ 22:03:
[...]


Ik begrijp de grafiek niet, welke data is het? Wat beschrijft de data? En waar komt het vandaan?

CBS Prijsindex bestaande koopwoningen (#83906NED)
X: Tijd
Y: Stijging van prijsindex ten opzichte van [x] maanden geleden, omgerekend naar maandbasis

Bij '12 maanden geleden' reken je om door de prijsindex door elkaar te delen om het ratio van de verandering te krijgen en daarna om te rekenen naar stijging op maandbasis (x^(1/12))

[ApexAlpha]

Is er ook een dataset die de stijging per segment bekijkt? Ik kan me voorstellen dat een huis dat begin dit jaar al €400.000 was, ongeveer de top prijs voor 2 bovenmodaal verdieners niet echt meer verder kán stijgen.

Maar daar staat dan denk ik tegenover dat vrijwel alles wat nu nog onder, zeg, €180.000 is gewoon omhoog zal trekken simpelweg omdat dat het enige is dat een grote groep mensen nog kan betalen.

[ANdrode]

ApexAlpha schreef op dinsdag 23 juli 2019 @ 09:47:
Is er ook een dataset die de stijging per segment bekijkt? Ik kan me voorstellen dat een huis dat begin dit jaar al €400.000 was, ongeveer de top prijs voor 2 bovenmodaal verdieners niet echt meer verder kán stijgen.

Met deze hypothese ga ik mee, maar controleren kan helaas niet.
Andere hypothese: verkoopduur loopt op, sub-segmenten bij bepaalde prijs verkopen niet meer, prijs van wat wel verkoopt stijgt door

Hoewel het een publieke functie heeft geeft kadaster deze informatie niet vrij. Uitsplitsen op regio en segment kan dus gewoon niet met publieke data.

Maar daar staat dan denk ik tegenover dat vrijwel alles wat nu nog onder, zeg, €180.000 is gewoon omhoog zal trekken simpelweg omdat dat het enige is dat een grote groep mensen nog kan betalen.

Daar lijkt het nu wel op. Vrijwel elk pand (ook in oost-nederland) kan nu voor > 150K verkocht worden, ook panden die in 2010 voor onder een ton te koop stonden.

[gr8-jen]

ApexAlpha schreef op dinsdag 23 juli 2019 @ 09:47:
Is er ook een dataset die de stijging per segment bekijkt? Ik kan me voorstellen dat een huis dat begin dit jaar al €400.000 was, ongeveer de top prijs voor 2 bovenmodaal verdieners niet echt meer verder kán stijgen.

Ik ben bang van wel.
Ons huis gekocht als nieuwbouw en met alle extra dingen zoals tuin kostte 350k.
Na oplevering sept 2018 direct laten taxeren voor een betere LTV. Dit was een voorzichtige makelaar en tuin enzo moest ik nog doen. (Hoekhuis werd vergeleken met rijtjeshuizen)
Die taxeerde het op 400k.
Onze buren lieten het vorige maand taxeren en die kwamen op 425k. (Met identiek huis maar 40m2 minder grond)

[Ivow85]

ApexAlpha schreef op dinsdag 23 juli 2019 @ 09:47:
Is er ook een dataset die de stijging per segment bekijkt? Ik kan me voorstellen dat een huis dat begin dit jaar al €400.000 was, ongeveer de top prijs voor 2 bovenmodaal verdieners niet echt meer verder kán stijgen.

Maar daar staat dan denk ik tegenover dat vrijwel alles wat nu nog onder, zeg, €180.000 is gewoon omhoog zal trekken simpelweg omdat dat het enige is dat een grote groep mensen nog kan betalen.

Helaas werkt het zo niet.

Kijkend naar ons eigen anderhalve inkomen: we kunnen zo'n 250k-275k aan hypotheek krijgen wanneer we zouden verhuizen. Maar ik heb het geluk dat ik ongeveer op het dieptepunt van de crisis mijn huidige huisje heb gekocht. Dat was een kluswoning, waarvan het klussen inmiddels goed gevorderd is.

Resultaat: Bij verkoop zou omstreeks 125k aan overwaarde meegenomen kunnen worden. Deels dankzij aflossingen en investeringen in de woning. Maar ook grotendeels doordat de markt nu 'mee' zit. En ik ben niet de enige doorstromer op de markt die een paar jaar terug een starterswoning gekocht heeft. Een deel van mijn 'lotgenoten' zal langzamerhand toe zijn aan de volgende stap. En is dan in staat om zomaar 100k meer te kunnen betalen dan alleen de hypotheek op basis van het inkomen.

[kabeltjekabel]

ANdrode schreef op maandag 22 juli 2019 @ 21:27:
[...]


In een extreem ruiserige dataset: december, januari, februari hebben geen reële maand-over-maand verandering.

Maar inderdaad, het stijgt.
[Afbeelding]
Gemiddelde op maandbasis afgeleid vanuit tijdserie[x maanden geleden]^(1/x)

Misschien in de dataset, maar dat haal ik niet uit die grafiek.

[ANdrode]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 23 juli 2019 @ 19:13:
[...]
Misschien in de dataset, maar dat haal ik niet uit die grafiek.

Ik heb het over 6/12 maanden gepakt omdat 1/3 te ruisering zijn en in mijn ogen geen deel van de trend.

Hieronder heb ik ze wel meegenomen. Let op, andere schaal op Y-as:

[kabeltjekabel]

Ook die geeft op de 1-maand dus een jaarlijkse stijging van ruim 4%

[Sport_Life]

gr8-jen schreef op dinsdag 23 juli 2019 @ 15:46:
[...]


Ik ben bang van wel.
Ons huis gekocht als nieuwbouw en met alle extra dingen zoals tuin kostte 350k.
Na oplevering sept 2018 direct laten taxeren voor een betere LTV. Dit was een voorzichtige makelaar en tuin enzo moest ik nog doen. (Hoekhuis werd vergeleken met rijtjeshuizen)
Die taxeerde het op 400k.
Onze buren lieten het vorige maand taxeren en die kwamen op 425k. (Met identiek huis maar 40m2 minder grond)

Ik zie pas stagnatie vanaf 700k. Daaronder gaat alles binnen enkele weken weg.

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 23-07-2019 22:43 ]

[ANdrode]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 23 juli 2019 @ 22:00:
Ook die geeft op de 1-maand dus een jaarlijkse stijging van ruim 4%

En in december een daling op jaarbasis van 8%. Vind ik raar in een markt die als geheel niet gedaald was. Het zijn immers geen verkoopprijzen maar een index van de woningwaarde.

Ik heb geen inzicht in (a) de 60 strata en (b) de gewichten van de regio's en strata, terwijl beide nodig zijn om er goed over te kunnen redeneren. Laat staan in de WOZ-waarden (en verandering van WOZ-waarde per 1-1) die het model mogelijk domineren.

Ik vind de maand-over-maand stijging in ieder geval geen betrouwbare indicator. Zie december, januari, februari.

2018-11-01 1.1202653 297502
2018-12-01 0.9271955 288356
2019-01-01 1.2296624 302157
2019-02-01 0.9907229 298717
2019-03-01 1.0476292 302845
2019-04-01 1.0571732 302456
2019-05-01 1.0569022 303240
2019-06-01 1.0469951 301736

Tot oktober kunnen we in ieder geval goed weer spelen. "In de zomer kopen mensen geen huizen maar gaan ze op vakantie, daardoor stijgen de prijzen niet".

spoiler:

Hier zie je dus in groen de gemiddelde stijging van de index tov een jaar geleden, en in oranje de gemiddelde stijging tov 3 maanden geleden, oftewel voor de zomer. Stijging per kwartaal zal ik maken jullie hem willen zien, kost weer 5-10 minuten en nu geen inspiratie voor .

[ Voor 3% gewijzigd door ANdrode op 23-07-2019 23:53 ]

[aicaramba]

ANdrode schreef op dinsdag 23 juli 2019 @ 23:51:
[...]


En in december een daling op jaarbasis van 8%. Vind ik raar in een markt die als geheel niet gedaald was. Het zijn immers geen verkoopprijzen maar een index van de woningwaarde.

Ik heb geen inzicht in (a) de 60 strata en (b) de gewichten van de regio's en strata, terwijl beide nodig zijn om er goed over te kunnen redeneren. Laat staan in de WOZ-waarden (en verandering van WOZ-waarde per 1-1) die het model mogelijk domineren.

Ik vind de maand-over-maand stijging in ieder geval geen betrouwbare indicator. Zie december, januari, februari.

2018-11-01 1.1202653 297502
2018-12-01 0.9271955 288356
2019-01-01 1.2296624 302157
2019-02-01 0.9907229 298717
2019-03-01 1.0476292 302845
2019-04-01 1.0571732 302456
2019-05-01 1.0569022 303240
2019-06-01 1.0469951 301736

Tot oktober kunnen we in ieder geval goed weer spelen. "In de zomer kopen mensen geen huizen maar gaan ze op vakantie, daardoor stijgen de prijzen niet".

spoiler:

[Afbeelding]
Hier zie je dus in groen de gemiddelde stijging van de index tov een jaar geleden, en in oranje de gemiddelde stijging tov 3 maanden geleden, oftewel voor de zomer. Stijging per kwartaal zal ik maken jullie hem willen zien, kost weer 5-10 minuten en nu geen inspiratie voor .

Tja, maar ook de maandstijging op basis van 6 en 12 maanden laat nog steeds een stijging zien.. Een afnemende stijging, maar nog steeds een stijging. Zoals @kabeltjekabel stelde.

[Metro2002]

Harrie_ schreef op zaterdag 13 april 2019 @ 07:59:
[...]


Dat ontken ik ook niet. Maar ik spreek genoeg mensen die doen alsof je niet in Amsterdam of Rotterdam kunt werken als je ergens in een straal van 20km rondom die steden woont. Ze moeten kennelijk in de stad wonen en dan ook nog persé in bepaalde buurten; dat heeft gewoon een prijs, zeker in de huidige markt.

Met het toenemende fileprobleem en de alsmaar duurder wordende mobiliteit kan ik me die beslissing dan weer heel goed voorstellen.

[AceAceAce]

Ik ben benieuwd of er wel eens onderzocht is hoeveel geld het waard is om X minuten minder naar je werk te hoeven reizen. Dus hoeveel meer is men bereid uit te geven aan een huis voor hoeveel minder reistijd. Is die correlatie bekend?

[ANdrode]

aicaramba schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 09:35:
[...]
Tja, maar ook de maandstijging op basis van 6 en 12 maanden laat nog steeds een stijging zien.. Een afnemende stijging, maar nog steeds een stijging. Zoals @kabeltjekabel stelde.

Ik ontkende niet dat het stijgt .

Claim wel dat de dataset veel ruis bevat. En constateer dat er naar mijn standaarden onvoldoende data is om per segment (de strata én locaties) een analyse te doen en daarna uitspraken te doen. Voor mij: zowel standaard voor rapporteren als beschikbare data verschilt van persoon tot persoon.

Tot na de zomer verwacht ik in deze indicator eerlijkgezegd geen substantiele veranderingen. Dit gaat op basis van transacties die bij kadaster geregistreerd zijn en loopt dus achter de actuele prijs van overeenkomsten aan.

En een verandering in één van de segmenten (we zien dat de groei terugloopt en transactieduur stijgt bovenin de markt) heeft weinig effect op het gewogen gemiddelde.

[ Voor 9% gewijzigd door ANdrode op 24-07-2019 10:09 ]

[Harrie_]

Metro2002 schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 09:57:
[...]


Met het toenemende fileprobleem en de alsmaar duurder wordende mobiliteit kan ik me die beslissing dan weer heel goed voorstellen.

Dat is natuurlijk ook maar net wat je gewend bent en wat je acceptabel vindt. Ik heb (samen met half Nederland) jarenlang best wel moeten reizen voor mijn werk. Vanaf den Bosch iedere dag naar Rotterdam, Amsterdam, Arnhem, etc. Dus vanuit mijn optiek is werken in Amsterdam en 20km verder wonen 'goed te doen'.

[Metro2002]

Harrie_ schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 10:13:
[...]


Dat is natuurlijk ook maar net wat je gewend bent en wat je acceptabel vindt. Ik heb (samen met half Nederland) jarenlang best wel moeten reizen voor mijn werk. Vanaf den Bosch iedere dag naar Rotterdam, Amsterdam, Arnhem, etc. Dus vanuit mijn optiek is werken in Amsterdam en 20km verder wonen 'goed te doen'.

Ik werk in Schiedam en heb in Spijkenisse gewoond, dat was nog ongeveer 20 kilometer en als je geluk had deed je er slechts drie kwartier over en als je pech had was het al snel anderhalf tot 2 uur (!) met de auto. (ter referentie, als er geen files staan rij die die afstand in minder dan 20 minuten)

Ik heb destijds ook heel vaak de fiets gepakt, dat was een uur fietsen ongeveer en als je de bruggen tegenhad was het rustig een uur en een kwartier en soms zelfs anderhalf uur als je ook nog tegenwind had.

Dat is toch best wel een serieuze reistijd voor zo'n relatief korte afstand en ook de reden geweest dat ik dichterbij ben gaan wonen.

Files zijn best wel een dingetje zeg maar. En ja 2 tot 3 uur reistijd per dag vind ik echt té lang
Nu is het een kleine 30 minuten fietsen of 20 minuten met de auto en nooit files. Scheelt toch ongeveer 2 uur per dag aan reistijd, dat is 522 uur per jaar ofwel bijna 22 volle dagen per jaar (!).

Maargoed, woon nu in een 3 kamer flat ipv een 5 kamer eensgezinswoning voor nagenoeg dezelfde prijs, dat is dan het offer wat je maakt.

[ Voor 13% gewijzigd door Metro2002 op 24-07-2019 10:24 ]

[euchromatic]

AceAceAce schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 10:00:
Dus hoeveel meer is men bereid uit te geven aan een huis voor hoeveel minder reistijd. Is die correlatie bekend?

Andersom kan de omgeving (dichtbij familie, een woning in het bos) ook een reden zijn om verder te willen forenzen.

Persoonlijk zou ik reistijd best willen inruilen tegen het 'perfecte' huis, mits binnen mijn budget. Hoe perfecter, hoe verder ik daarvoor wil reizen. Al is er natuurlijk ergens wel een maximum.

[ANdrode]

AceAceAce schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 10:00:
Ik ben benieuwd of er wel eens onderzocht is hoeveel geld het waard is om X minuten minder naar je werk te hoeven reizen. Dus hoeveel meer is men bereid uit te geven aan een huis voor hoeveel minder reistijd. Is die correlatie bekend?

Als je kijkt naar de opportunity cost: Schrikbarend veel.

Bij een goed inkomen is de contante waarde van anderhalf uur reistijd per dag over de looptijd van een hypotheek een paar ton.

[Harrie_]

Metro2002 schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 10:18:
[...]


Ik werk in Schiedam en heb in Spijkenisse gewoond, dat was nog ongeveer 20 kilometer en als je geluk had deed je er slechts drie kwartier over en als je pech had was het al snel anderhalf tot 2 uur (!) met de auto. (ter referentie, als er geen files staan rij die die afstand in minder dan 20 minuten)

Ik heb destijds ook heel vaak de fiets gepakt, dat was een uur fietsen ongeveer en als je de bruggen tegenhad was het rustig een uur en een kwartier en soms zelfs anderhalf uur als je ook nog tegenwind had.

Dat is toch best wel een serieuze reistijd voor zo'n relatief korte afstand en ook de reden geweest dat ik dichterbij ben gaan wonen.

Files zijn best wel een dingetje zeg maar. En ja 2 tot 3 uur reistijd per dag vind ik echt té lang
Nu is het een kleine 30 minuten fietsen of 20 minuten met de auto en nooit files. Scheelt toch ongeveer 2 uur per dag aan reistijd, dat is 522 uur per jaar ofwel bijna 22 volle dagen per jaar (!).

Ik begrijp volkomen dat files wel een dingetje zijn, zeker in de randstad. Nu beschouw ik dat traject ook wel een beetje als een exces; je moet het water over dus al het verkeer gaat een trechter in.

Er zijn natuurlijk genoeg situaties denkbaar waarbij de positie van woon en werkplaats dermate ongelukkig liggen dat 20km al bijna niet meer te doen is, mijn punt was meer dat er in de randstad ook legio situaties zijn waarbij die 20km veel beter te doen is, al is het alleen maar om het feit dat de OV-aansluitingen veel beter zijn dan in de rest van het land.

In mijn originele post had ik het over mensen die persé in Amsterdam willen wonen en dan ook nog in bepaalde buurten en dat daar een prijskaartje aanhangt. Als mensen dat willen is dat natuurlijk hun goed recht, maar waar het mij meer om ging is dat er geklaagd wordt over de 'prijzen in de randstad' en dat ik vervolgens zie dat mensen aan het kijken zijn naar een woning in Amsterdam-Zuid die ze nooit kunnen betalen. Maar in een of ander dorp gaan wonen in de buurt van Amsterdam is dan ondenkbaar... Uiteindelijk kun je er natuurlijk van vinden wat je wilt, maar het is kiezen of delen.

[Pizza_Boom]

Metro2002 schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 10:18:
[...]


Ik werk in Schiedam en heb in Spijkenisse gewoond, dat was nog ongeveer 20 kilometer en als je geluk had deed je er slechts drie kwartier over en als je pech had was het al snel anderhalf tot 2 uur (!) met de auto. (ter referentie, als er geen files staan rij die die afstand in minder dan 20 minuten)

Ik heb destijds ook heel vaak de fiets gepakt, dat was een uur fietsen ongeveer en als je de bruggen tegenhad was het rustig een uur en een kwartier en soms zelfs anderhalf uur als je ook nog tegenwind had.

Dat is toch best wel een serieuze reistijd voor zo'n relatief korte afstand en ook de reden geweest dat ik dichterbij ben gaan wonen.

Files zijn best wel een dingetje zeg maar. En ja 2 tot 3 uur reistijd per dag vind ik echt té lang

Ik herken het wel. Ik zit nu op een OV traject wat mij 2,5 uur per dag kost op een stuk waar ik per auto 25-30 minuten over zou doen. Moet ik wel voor de files uit rijden, dus zelfde tijd weg als met het OV.

Zit soms wel eens in twijfel. Ik ben wel een beetje een dorpsmens, maar werk in Amsterdam. Huizen hier grijp ik tot nu toe telkens naast. Als ik in Amsterdam wat zou willen, wil ik een beetje een knap appartement, die in mijn prijsklasse (200-225) zijn toch meestal slecht geïsoleerd, weinig buitenruimte, etc. Bij de grotere is dat wat beter. Die zijn alleen verschrikkelijk duur.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Soms denk ik dan wel eens: wat nou als ik er, ondanks de kosten, wel eentje koop en een kamer zou verhuren. Zit je wel met minder ruimte, maar daarentegen wel vaste inkomsten. Hospitaverhuur heet dat geloof ik. Brengt nog wat reuring in huis ook. Alleen is ook maar alleen.

[Metro2002]

Shadowhawk00 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 23:47:
[...]
Ze zijn al bezig om bezit extra te belasten door de wet hillen af te bouwen en de HRA af te bouwen, dit soort dingen raakt ook de normale huizenbezitter en niet de beleggers.

Sterker nog, een eigen woning naar box 3 treft alleen particuliere huizenbezitters aangezien alles wat geen eigen woning is al in box 3 valt en is de wet hillen al niet van toepassing
Wat de overheid met dit soort idiote regels wil bereiken (behalve domweg meer geld binnenharken) begrijp ik nog steeds niet. Eerst wil je dat iedereen gaat aflossen en vervolgens schrap je de wet hillen en gaan er geruchten dat de eigen woning wellicht naar box 3 verplaatst gaat worden. Dan stimuleer je juist dat mensen de schuld gaan laten staan, zeker met dit soort hele lage rentes.

Ik twijfel ook al héél sterk of ik nog wel verder moet gaan aflossen. Het heeft al zo weinig zin met de lage rente maar ik heb zeker geen zin om dalijk echt de sigaar te zijn als de belastingregels omgegooid worden

Het lijkt wel of verstandig financieel beleid voeren echt aan alle kanten maar afgestraft moet worden in dit land.

[ASW1]

Pizza_Boom schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 10:31:
[...]
Zit soms wel eens in twijfel. Ik ben wel een beetje een dorpsmens, maar werk in Amsterdam. Huizen hier grijp ik tot nu toe telkens naast. Als ik in Amsterdam wat zou willen, wil ik een beetje een knap appartement, die in mijn prijsklasse (200-225) zijn toch meestal slecht geïsoleerd, weinig buitenruimte, etc.

Waar vind je überhaupt een appartement in die prijsklasse in Amsterdam? In Zuid-Ooost misschien, een verre uithoek van Noord of richting Badhoevedorp?

[Simply1337]

Pizza_Boom schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 10:31:
Zit soms wel eens in twijfel. Ik ben wel een beetje een dorpsmens, maar werk in Amsterdam. Huizen hier grijp ik tot nu toe telkens naast. Als ik in Amsterdam wat zou willen, wil ik een beetje een knap appartement, die in mijn prijsklasse (200-225) zijn toch meestal slecht geïsoleerd, weinig buitenruimte, etc. Bij de grotere is dat wat beter. Die zijn alleen verschrikkelijk duur.

voor 225? nieuw-west of zuid-oost, 50-60 m3. 3 a 4 kamer, jaren 60 woning met of zonder dubbelglas in een apparatement/galerijwoning.

meer zal je niet echt vinden in amsterdam, 3 kamer 2000+ "nette/knappe" woning tikt al 3 ton aan qua vraagprijs. ook in nieuw west/zuidoost

[Pizza_Boom]

Simply1337 schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 12:49:
voor 225? nieuw-west of zuid-oost, 50-60 m3. 3 a 4 kamer, jaren 60 woning met of zonder dubbelglas in een apparatement/galerijwoning.

Met 200+ VVE kosten per maand.

meer zal je niet echt vinden in amsterdam, 3 kamer 2000+ "nette/knappe" woning tikt al 3 ton aan qua vraagprijs. ook in nieuw west/zuidoost

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[_eLMo_]

Metro2002 schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 10:32:
[...]

Ik twijfel ook al héél sterk of ik nog wel verder moet gaan aflossen. Het heeft al zo weinig zin met de lage rente maar ik heb zeker geen zin om dalijk echt de sigaar te zijn als de belastingregels omgegooid worden

Het lijkt wel of verstandig financieel beleid voeren echt aan alle kanten maar afgestraft moet worden in dit land.

Dat lijkt me iets overtrokken. Als je in plaats van extra aflost dat geld anders spaart/belegt (met een hogere rente dan je hypotheek) kun je bij verandering belastingregels alsnog extra aflossen en loop je maar een minimaal risico.

Wat jij "afstraffen" noemt, noem ik noodzakelijk huizen afwaarderen en mensen laten beseffen dat huizen afschrijven en het zien als een consumptief goed wat enigzins waardevast is in plaats van een investering zoals mensen het nu zien.

Als huizen afwaarderen zullen ze ook makkelijker te kopen zijn, wat druk zet op de huurmarkt (zodra het "buy-to-let" kapitaal enigzins opraakt, of we de financiering daarvan aanpakken).

[Simply1337]

Pizza_Boom schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 13:15:
[...]
Met 200+ VVE kosten per maand.

[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

niet verkijken op de vve.. galarijen hebben meestal blokverwarming. dus als je relatief zuinig bent (lees nooit overdag thuis bent bij koude dagen) kunt je best geld terugkrijgen over het jaar (500-800) dus die 200+ vve kan zo 120 worden gemiddeld, dan valt het weer mee

maar of je blij van wordt van de woning, das weer een ander verhaal.

maar persoonlijk zou ik gaan huren, wat je kwijt bent aan huur kan ook zo verdampen in je huiswaardes. das ook zonde op lange termijn.

[ Voor 9% gewijzigd door Simply1337 op 24-07-2019 13:26 ]

[Metro2002]

_eLMo_ schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 13:21:
[...]


Dat lijkt me iets overtrokken. Als je in plaats van extra aflost dat geld anders spaart/belegt (met een hogere rente dan je hypotheek) kun je bij verandering belastingregels alsnog extra aflossen en loop je maar een minimaal risico.

Wat jij "afstraffen" noemt, noem ik noodzakelijk huizen afwaarderen en mensen laten beseffen dat huizen afschrijven en het zien als een consumptief goed wat enigzins waardevast is in plaats van een investering zoals mensen het nu zien.

Als huizen afwaarderen zullen ze ook makkelijker te kopen zijn, wat druk zet op de huurmarkt (zodra het "buy-to-let" kapitaal enigzins opraakt, of we de financiering daarvan aanpakken).

Een huis afwaarderen is nogal wat anders dan belasting heffen op fictieve rendementen die je nooit kan maken op iets wat je gewoon gekocht hebt natuurlijk.

Je zou ook raar op staat te kijken als de overheid morgen ineens een OV forfait op je auto invoert want tja, omdat je nu een auto hebt hoef je niet meer met het OV dus heb je financieel voordeel.
Dat je eerst tig duizend euro voor die auto hebt neergelegd (inclusief alle belastingen), onderhoud moet betalen etc dat vergeten we voor het gemak even.

[ Voor 17% gewijzigd door Metro2002 op 24-07-2019 13:39 ]

[ANdrode]

Pizza_Boom schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 13:15:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[euchromatic]

_eLMo_ schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 13:21:
[...]
Wat jij "afstraffen" noemt, noem ik noodzakelijk huizen afwaarderen en mensen laten beseffen dat huizen afschrijven en het zien als een consumptief goed wat enigzins waardevast is in plaats van een investering zoals mensen het nu zien.

Huizen schrijven maximaal af tot de waarde van de grond eronder, dus in de grote steden zal dat niet tot noemenswaardig lagere prijzen leiden. Wel wordt het (waarschijnlijk) duurder om een huis te bezitten waardoor het voor lagere en middeninkomens nog moeilijker wordt een huis te kopen. Dat is echter geen afwaarderen maar barrières opwerpen en zal ook prijsstijgingen niet dempen.

[kabeltjekabel]

AceAceAce schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 10:00:
Ik ben benieuwd of er wel eens onderzocht is hoeveel geld het waard is om X minuten minder naar je werk te hoeven reizen. Dus hoeveel meer is men bereid uit te geven aan een huis voor hoeveel minder reistijd. Is die correlatie bekend?

De makelaar van m'n ouders zei halverwege jaren '90 iets van "huis mag 1000 gulden duurder zijn als het 1 km dichter bij het werk staat".

Maar zo telt de bank nu niet. Je mag wel je halve inkomen aan forensen uitgeven, niet aan je hypotheek.

euchromatic schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 14:41:
[...]


Huizen schrijven maximaal af tot de waarde van de grond eronder, dus in de grote steden zal dat niet tot noemenswaardig lagere prijzen leiden. Wel wordt het (waarschijnlijk) duurder om een huis te bezitten waardoor het voor lagere en middeninkomens nog moeilijker wordt een huis te kopen. Dat is echter geen afwaarderen maar barrières opwerpen en zal ook prijsstijgingen niet dempen.

Als het pand slooprijk is nog iets meer, want dan komen de kosten van slopen er ook nog bij. Nieuw bouwen in de stad is ook al zo'n genot; moet je de halve straat gaan huren van de gemeente voor stalling van bouwmaterialen / werktuigen.

[ Voor 38% gewijzigd door kabeltjekabel op 24-07-2019 19:07 ]

[Miks]

Er blijven maar jubelberichten komen over de huizenmarkt. Ik denk dat ik eerder te stellig was bij mijn aanname dat we over de piek heen zijn.

https://www.nu.nl/economi...tijd-om-te-beslissen.html

• gemiddelde tijd te koop neemt af!
• wonigaanbod neemt toe

Er zijn dus meer huizen voor gemiddeld hogere prijzen op de markt die gemiddeld sneller verkocht zijn. Moeilijk rijmbaar met de berichten dat de huizenmarkt voor modale inkomens onbereikbaar is.
ALLES in deze markt heeft te maken met de vlucht van kapitaal naar assets volgens mij. Het ingredient voor een bubbel.


Edit: nog een inspirerend artikel dat de situatie in Australie beschrijft, waar de prijzen dankzij overheidsingrijpen licht (15%) zijn gecorrigeerd.
https://fd.nl/economie-po...ische-woningmarkt-omslaan

[ Voor 16% gewijzigd door Miks op 25-07-2019 18:15 ]

[Miks]

Ik snap hier niks van:

We zijn er nog niet, maar de koopmarkt beweegt de goede kant op.

En

De verhuurdersheffing plaatst corporaties voor de keuze: huur verhogen of bezit verkopen. In het eerste geval normaliseren de prijzen; in het tweede geval wordt de sector iets kleiner. Dat is, vanuit het perspectief van een beter werkende woningmarkt, dus twee keer oké.

https://www.volkskrant.nl...-als-een-mispel~beb21df4/

Is dit de Volkskrant?
Gaat de koopmarkt de goede kant op?
Wat is precies het ideaal van Kalshoven?

[ Voor 45% gewijzigd door Miks op 03-08-2019 14:11 ]

[Sport_Life]

Metro2002 schreef op woensdag 24 juli 2019 @ 10:18:
[...]


Ik werk in Schiedam en heb in Spijkenisse gewoond, dat was nog ongeveer 20 kilometer en als je geluk had deed je er slechts drie kwartier over en als je pech had was het al snel anderhalf tot 2 uur (!) met de auto. (ter referentie, als er geen files staan rij die die afstand in minder dan 20 minuten)

Ik heb destijds ook heel vaak de fiets gepakt, dat was een uur fietsen ongeveer en als je de bruggen tegenhad was het rustig een uur en een kwartier en soms zelfs anderhalf uur als je ook nog tegenwind had.

Dat is toch best wel een serieuze reistijd voor zo'n relatief korte afstand en ook de reden geweest dat ik dichterbij ben gaan wonen.

Files zijn best wel een dingetje zeg maar. En ja 2 tot 3 uur reistijd per dag vind ik echt té lang
Nu is het een kleine 30 minuten fietsen of 20 minuten met de auto en nooit files. Scheelt toch ongeveer 2 uur per dag aan reistijd, dat is 522 uur per jaar ofwel bijna 22 volle dagen per jaar (!).

Maargoed, woon nu in een 3 kamer flat ipv een 5 kamer eensgezinswoning voor nagenoeg dezelfde prijs, dat is dan het offer wat je maakt.

Tegenwoordig is 20km goed te overbruggen met een electrische fiets en deels thuiswerken , mijn vrouw fietst zo'n 20km electrisch enkele reis (4 dagen werken, waarvan 1 thuis) en ik nu 8km (op een anologe fiets)
Bij slecht weer werken we thuis.

Ik ben nu aan het rondkijken voor een andere baan en tov 5 jaar geleden is thuiswerken en electrisch fietsen veel populairer geworden.
Destijds had ik als eis een lease wagen of goede km vergoeding, nu steek ik dat in eigen zak .

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 03-08-2019 15:12 ]

[Metro2002]

Sport_Life schreef op zaterdag 3 augustus 2019 @ 15:09:
[...]
Bij slecht weer werken we thuis.

Die optie moet je dan natuurlijk wel hebben. Weer of geen weer, ik kon kiezen: Aanschuiven in de file of zeiknat regenen / sneeuwen / hagelen.
Thuiswerken is voor mij helaas geen optie en zolang er nog managers uit de steentijd het voor het zeggen hebben zal dat voor het grootste deel van de werknemers niet snel veranderen. Mensen die thuis kunnen en mogen werken doen dat al.

[dcl!]

Metro2002 schreef op zondag 4 augustus 2019 @ 18:53:
[...]


Die optie moet je dan natuurlijk wel hebben. Weer of geen weer, ik kon kiezen: Aanschuiven in de file of zeiknat regenen / sneeuwen / hagelen.
Thuiswerken is voor mij helaas geen optie en zolang er nog managers uit de steentijd het voor het zeggen hebben zal dat voor het grootste deel van de werknemers niet snel veranderen. Mensen die thuis kunnen en mogen werken doen dat al.

Ja, het staat of valt wel met managers en bedrijfscultuur natuurlijk. Had je ook geen mogelijk tot iets schuiven met je tijd? het eerste dat ik 's morgens doe is op mijn telefoon kijken bij kans op regen. Ik kan het eigenlijk altijd wel opvangen door of een half uurtje eerder van huis te gaan, of me nog even lekker een half uurtje om te draaien

[stok]

Miks schreef op zaterdag 3 augustus 2019 @ 14:08:
Ik snap hier niks van:

[...]

En

[...]


https://www.volkskrant.nl...-als-een-mispel~beb21df4/

Is dit de Volkskrant?
Gaat de koopmarkt de goede kant op?
Wat is precies het ideaal van Kalshoven?

Hij zegt dat in zijn artikel?

Met ‘normalisering’ van de woningmarkt bedoel ik niets anders dan een beweging richting een wat beter werkende woningmarkt. Qua woningvoorraadverdeling betekent dat: minder corporatiewoningen, meer gewone huurwoningen. En qua prijzen: minder verstoring door subsidies.

Deze ‘normalisering’ krijgt op de koopmarkt al vorm. De hypotheekrente wordt afgebouwd; er is een aflossingsplicht voor de hypotheek ingevoerd; er gelden strengere maxima voor de hoogte van de hypotheekschuld. We zijn er nog niet, maar de koopmarkt beweegt de goede kant op.

[Miks]

We hebben een koopmarkt die onbereikbaarder is dan ooit. Prijzen blijven stijgen en er wordt amper iets bijgebouwd. Daarnaast zijn er enorm veel beleggers op de markt die mensen verdrijven die ergens willen wonen. Daarnaast kan men een ton belastingvrij schenken en er komen nog steeds startersleningen bij. Daarnaast is een hypotheek nog steeds een uit het niets gecreeerd product dat direct na afsluiting wordt herverpakt en doorverkocht. Daarnaast komen we steeds dichter bij de situatie waarin het tweede inkomen voor 100% meetelt. Ook hebben we een groeiende huizenbubbel in Amsterdam.

Hoe kom je er dan bij om te zeggen dat de woningmarkt de goede kant op gaat? Welk krankzinnige uitgangspunt heb je dan?

[ Voor 35% gewijzigd door Miks op 06-08-2019 19:31 ]

[ANdrode]

stok schreef op dinsdag 6 augustus 2019 @ 19:21:
[...]

Hij zegt dat in zijn artikel?


[...]

column?

Als je over het effect van verstorende fiscale prikkels wlt lezen is Meer welvaart op woningmarkt door afbouw subsidies (CPB) interessant.

[Miks]

@ANdrode Mooi onderzoek:

Door subsidies op de woningmarkt verder af te bouwen, zoals gebeurt in de 2 varianten, neemt de welvaart op de woningmarkt nog verder toe. Dit gaat gepaard met een daling van de huizenprijzen.

Hopelijk is de politiek voor welvaart!

[Immutable]

Miks schreef op dinsdag 6 augustus 2019 @ 19:26:

Hoe kom je er dan bij om te zeggen dat de woningmarkt de goede kant op gaat? Welk krankzinnige uitgangspunt heb je dan?

Als iemand zegt dat het de goede kant op gaat of slechte kant op gaat moet die persoon natuurlijk zijn belangen kenbaar maken. Anders is er geen context.

Bij de vorige dal van de huizenmarkt zei ik: Dat is goed!! (Want ik was toen op zoek naar een huis, vanuit mijn perspectief had ik keuze + lage prijs en rente ging omlaag)

Ga je nu kijken denk ik dat het vooral gunstig is voor o.a. mensen die onder water staan.

Dat er veel van huizen gewisseld is de laatste tijd is denk ik puur om van een oude hypotheek af te komen met hoge rente. Zonder boete.

Daarnaast is er sinds een aantal jaren een hypotheek product op de markt gekomen wat er voor heeft gezorgd dat particulieren met een kleine spaarcentje dus een pand kunnen kopen en verhuren (lees: Verhuurhypotheek met beperkte eigen inleg)

Het is duidelijk dat deze stijging voornamelijk komt door lage rente percentages en veel beleggingsgeld. En de wens om van je oude hypotheek af te komen.

Zo had ik mijn huis gekocht voor 145.000. En mijn buurman (twee onder 1 kap) heeft net zijn huis voor 220.000 euro verkocht.
Hij gaat naar een huis van 300.000 euro en zijn maandlasten gaan omlaag!
- Groter mooier nieuwer huis + maandlasten omlaag.
Dit is een recept waarbij de vraag dus groter is als het aanbod en de prijzen stijgen.

Alleen is het niet een gezonde houdbare stijging en is een afvlakking wel normaal.

Met de huizenmarkt is er geen goede kant op. De enige goede scenario is een stabiele markt waar geen ups & downs zijn. Dan krijg je ook geen speculatie. Alle markten die volatiel zijn, zijn interessant voor beleggers.

[Metro2002]

Miks schreef op dinsdag 6 augustus 2019 @ 19:26:
We hebben een koopmarkt die onbereikbaarder is dan ooit. Prijzen blijven stijgen en er wordt amper iets bijgebouwd. Daarnaast zijn er enorm veel beleggers op de markt die mensen verdrijven die ergens willen wonen. Daarnaast kan men een ton belastingvrij schenken en er komen nog steeds startersleningen bij. Daarnaast is een hypotheek nog steeds een uit het niets gecreeerd product dat direct na afsluiting wordt herverpakt en doorverkocht. Daarnaast komen we steeds dichter bij de situatie waarin het tweede inkomen voor 100% meetelt. Ook hebben we een groeiende huizenbubbel in Amsterdam.

Hoe kom je er dan bij om te zeggen dat de woningmarkt de goede kant op gaat? Welk krankzinnige uitgangspunt heb je dan?

En nog los van dat alles is er ook nog de idioterie van het afschaffen van de Wet Hillen en het zwaard van Damocles genaamd: Verhuis de eigen woning naar Box 3 die aflossen nou niet bepaald bevorderd. Zeker in combinatie met een extreem lage rente zullen mensen aflossen alleen maar uit gaan stellen.

[ANdrode]

Metro2002 schreef op woensdag 7 augustus 2019 @ 08:38:
[...]
En nog los van dat alles is er ook nog de idioterie van het afschaffen van de Wet Hillen en het zwaard van Damocles genaamd: Verhuis de eigen woning naar Box 3 die aflossen nou niet bepaald bevorderd. Zeker in combinatie met een extreem lage rente zullen mensen aflossen alleen maar uit gaan stellen.

Actiever aflossen dan de hypotheek verplicht is sowieso extreem zeldzaam. Dit zie je o.a. aan het aankomende drama rondom aflossingsvrije hypotheken die aan het einde looptijd komen.

Netto vermogen in een woning - zonder ondergrens - uitzonderen is verstorend. Net zoals earningsstripping wat nu aangepakt is (ATAD1).

offtopic:
ATAD1 is overigens niet zonder uitzondering positief (woning coöperaties). En oeps - dubbelpost

[ Voor 6% gewijzigd door ANdrode op 07-08-2019 13:14 ]

[ANdrode]

Miks schreef op zaterdag 3 augustus 2019 @ 14:08:
https://www.volkskrant.nl...-als-een-mispel~beb21df4/

Is dit de Volkskrant?
Gaat de koopmarkt de goede kant op?
Wat is precies het ideaal van Kalshoven?

Vandaag een reactie van een emeritus hoogleraar woningmarkt aan de UvA over deze column.

Volkskrant opinieblog:
De columns van econoom Frank Kalshoven in de Volkskrant over de woningmarkt roepen veel weerstand op. Zo schrijft Kalshoven ‘de verhuurdersheffing is eigenlijk best een lekker ding’ en ‘het is een belasting voor rijke stinkerds’. Woningcorporaties met maatschappelijke doelstellingen of niet: ‘ze zijn vermogend.’ Onder meer Johan Conijn, emeritus hoogleraar Woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam, reageert: ‘Hij slaat de plank volledig mis, de verhuurdersheffing heeft geleid tot minder investeringen: ambities om betaalbaar te wonen kunnen niet worden gerealiseerd.’

[Biggg]

Metro2002 schreef op woensdag 7 augustus 2019 @ 08:38:
[...]


En nog los van dat alles is er ook nog de idioterie van het afschaffen van de Wet Hillen en het zwaard van Damocles genaamd: Verhuis de eigen woning naar Box 3 die aflossen nou niet bepaald bevorderd. Zeker in combinatie met een extreem lage rente zullen mensen aflossen alleen maar uit gaan stellen.

Dat hoeft natuurlijk niet perse een zwaard van Damocles te zijn. Maar we sowieso moeten wel het echte rendement gaan belasten en niet een virtuele 4%.

In dat geval kan dit een gezin met bijv. 80k spaargeld in een dalende huizenmarkt jaarlijks honderden euro's aan belasting schelen. Immers, als het huis + spaargeld samen 0% toename heeft, dan ook 0 euro belasting.

[Metro2002]

Biggg schreef op woensdag 7 augustus 2019 @ 13:34:
[...]


Dat hoeft natuurlijk niet perse een zwaard van Damocles te zijn. Maar we sowieso moeten wel het echte rendement gaan belasten en niet een virtuele 4%.

In dat geval kan dit een gezin met bijv. 80k spaargeld in een dalende huizenmarkt jaarlijks honderden euro's aan belasting schelen. Immers, als het huis + spaargeld samen 0% toename heeft, dan ook 0 euro belasting.

Als je rendement wilt belasten moet je dat wel eerlijk doen dus als je winst maakt bij bv verkoop van de woning (en uiteraard compensatie terug als je verlies hebt gemaakt op deze of een vorige woning) of als je huurinkomsten hebt doordat je bv een kamer verhuurt. Idem met spaargeld: Staat het op een spaarrekening tegen 0% rente dan hoor je gewoon niets te betalen. Heb je tig huurpanden en maak je 20% rendement op je aandelen dan moet je over het rendement gewoon belasting betalen, het liefst hetzelfde percentage als belasting op arbeid.

Bottomline: Belast het daadwerkelijke rendement. Dan pak je ook direct het probleem aan dat kapitaal meer rendeert dan inkomen uit arbeid wat de rijken steeds rijker maakt.

Het afschaffen van de wet hillen is eveneens oneerlijk:
De hypotheekrenteaftrek is ooit in het leven geroepen ter compensatie van het huurwaardeforfait (wat destijds al als oneerlijk werd gezien). Nu schaffen ze én de HRA af én pakken ze nog wel het huurwaardeforfait.

[ Voor 12% gewijzigd door Metro2002 op 07-08-2019 14:42 ]

[Harrie_]

@Metro2002 Begrijp me niet verkeerd, ik ben het grotendeels met je eens, maar ik val toch wel een beetje over deze:

Metro2002 schreef op woensdag 7 augustus 2019 @ 14:40:
[...] Idem met spaargeld: Staat het op een spaarrekening tegen 0% rente dan hoor je gewoon niets te betalen. [...]

Ik ben het er helemaal mee eens dat het erg vuil is om vermogensbelasting te moeten betalen voor geld wat je op je spaarrekening hebt staan tegen 0%, echter dit is natuurlijk gewoon overheidsbeleid om ervoor te zorgen dat mensen het geld laten rollen. Dit is dus niet echt een kwestie m.b.t. of iets wel of niet hoort, maar meer of je het wel of niet met beleid eens bent. Idee is natuurlijk dat al dat spaargeld niet meedraait in de economie dus vermogensbelasting geeft burgers een incentive om het geld daadwerkelijk uit te gaan geven (of te beleggen).

[Metro2002]

Harrie_ schreef op woensdag 7 augustus 2019 @ 14:53:
@Metro2002 Begrijp me niet verkeerd, ik ben het grotendeels met je eens, maar ik val toch wel een beetje over deze:


[...]


Ik ben het er helemaal mee eens dat het erg vuil is om vermogensbelasting te moeten betalen voor geld wat je op je spaarrekening hebt staan tegen 0%, echter dit is natuurlijk gewoon overheidsbeleid om ervoor te zorgen dat mensen het geld laten rollen. Dit is dus niet echt een kwestie m.b.t. of iets wel of niet hoort, maar meer of je het wel of niet met beleid eens bent. Idee is natuurlijk dat al dat spaargeld niet meedraait in de economie dus vermogensbelasting geeft burgers een incentive om het geld daadwerkelijk uit te gaan geven (of te beleggen).

Iemand die genoeg spaargeld heeft om bij baanverlies niet direct de bijstand in te moeten of zijn huis met dik verlies hoeft te verkopen en in de schuldsanering terecht komt of op wat voor manier dan ook direct bij de overheid hoeft aan te kloppen bespaart de overheid ook gewoon heel veel geld.

[Harrie_]

Metro2002 schreef op woensdag 7 augustus 2019 @ 14:58:
[...]


Iemand die genoeg spaargeld heeft om bij baanverlies niet direct de bijstand in te moeten of zijn huis met dik verlies hoeft te verkopen en in de schuldsanering terecht komt of op wat voor manier dan ook direct bij de overheid hoeft aan te kloppen bespaart de overheid ook gewoon heel veel geld.

Daar ben ik het helemaal mee eens, ik viel alleen een beetje over de stelling dat iets niet hoort, want hoewel ik zelf ook vind dat je bij spaargeld met 0% rendement ook 0% belasting zou moeten betalen gaat het erg ver om te zeggen wat wel of niet hoort, dat zijn gewoon bewuste maatregelen waar we het niet mee eens zijn...

[Metro2002]

Harrie_ schreef op woensdag 7 augustus 2019 @ 15:02:
[...]


Daar ben ik het helemaal mee eens, ik viel alleen een beetje over de stelling dat iets niet hoort, want hoewel ik zelf ook vind dat je bij spaargeld met 0% rendement ook 0% belasting zou moeten betalen gaat het erg ver om te zeggen wat wel of niet hoort, dat zijn gewoon bewuste maatregelen waar we het niet mee eens zijn...

Er is zoiets als rechtsvaardigheidsgevoel

[Harrie_]

Metro2002 schreef op woensdag 7 augustus 2019 @ 15:36:
[...]

Er is zoiets als rechtsvaardigheidsgevoel

Dat klopt, maar als we het over die boeg gooien dan is er héél veel wat tegen mijn rechtvaardigheidsgevoel ingaat.

[Conono]

Metro2002 schreef op woensdag 7 augustus 2019 @ 14:40:
[...]


Als je rendement wilt belasten moet je dat wel eerlijk doen dus als je winst maakt bij bv verkoop van de woning (en uiteraard compensatie terug als je verlies hebt gemaakt op deze of een vorige woning) of als je huurinkomsten hebt doordat je bv een kamer verhuurt. Idem met spaargeld: Staat het op een spaarrekening tegen 0% rente dan hoor je gewoon niets te betalen. Heb je tig huurpanden en maak je 20% rendement op je aandelen dan moet je over het rendement gewoon belasting betalen, het liefst hetzelfde percentage als belasting op arbeid.

Bottomline: Belast het daadwerkelijke rendement. Dan pak je ook direct het probleem aan dat kapitaal meer rendeert dan inkomen uit arbeid wat de rijken steeds rijker maakt.

En bij negatieve resultaten een aftrekpost? Onderhoud dus ook weer aftrekbaar? En rente op aflossingsvrije leningen? Dat is immers allemaal onderdeel van het daadwerkelijk rendement.

Het afschaffen van de wet hillen is eveneens oneerlijk:
De hypotheekrenteaftrek is ooit in het leven geroepen ter compensatie van het huurwaardeforfait (wat destijds al als oneerlijk werd gezien). Nu schaffen ze én de HRA af én pakken ze nog wel het huurwaardeforfait.

De oplossing is dan ook het eigenwoningforfait afschaffen, lijkt me. Het is volstrekt logisch om de Wet Hillen af te schaffen als je naar een situatie gaat waarin alle hypotheken worden afgelost.

[Miks]

Metro2002 schreef op woensdag 7 augustus 2019 @ 14:58:
[...]


Iemand die genoeg spaargeld heeft om bij baanverlies niet direct de bijstand in te moeten of zijn huis met dik verlies hoeft te verkopen en in de schuldsanering terecht komt of op wat voor manier dan ook direct bij de overheid hoeft aan te kloppen bespaart de overheid ook gewoon heel veel geld.

Offtopic, maar het moet gezegd worden: daar hebben we dan ook het heffingsvrij vermogen voor.

[Biggg]

Metro2002 schreef op woensdag 7 augustus 2019 @ 14:40:
[...]
Als je rendement wilt belasten moet je dat wel eerlijk doen dus als je winst maakt bij bv verkoop van de woning (en uiteraard compensatie terug als je verlies hebt gemaakt op deze of een vorige woning) of als je huurinkomsten hebt doordat je bv een kamer verhuurt. Idem met spaargeld: Staat het op een spaarrekening tegen 0% rente dan hoor je gewoon niets te betalen. Heb je tig huurpanden en maak je 20% rendement op je aandelen dan moet je over het rendement gewoon belasting betalen, het liefst hetzelfde percentage als belasting op arbeid.

Bottomline: Belast het daadwerkelijke rendement. Dan pak je ook direct het probleem aan dat kapitaal meer rendeert dan inkomen uit arbeid wat de rijken steeds rijker maakt.

Het afschaffen van de wet hillen is eveneens oneerlijk:
De hypotheekrenteaftrek is ooit in het leven geroepen ter compensatie van het huurwaardeforfait (wat destijds al als oneerlijk werd gezien). Nu schaffen ze én de HRA af én pakken ze nog wel het huurwaardeforfait.

Over de bottomline zijn we het in ieder geval eens

Als je rendement wilt belasten moet je dat wel eerlijk doen dus als je winst maakt bij bv verkoop van de woning (en uiteraard compensatie terug als je verlies hebt gemaakt op deze of een vorige woning)

Het zou nogal onpraktisch zijn om dat bij verkoop pas te doen - dat doen we ook niet met andere vermogensonderdelen in box 3, dat kan prima jaarlijks. "compensatie" bij verlies is wat mij betreft niet zo "uiteraard", je belast normaal gesproken alleen de inkomsten. Iemand die een jaar geen inkomen heeft en alleen maar uitgaven, krijgt ook niet zomaar "compensatie" in box 1. Maar je kan waardevermindering van je woning wel wegstrepen tegen winst op spaargeld of andere vermogensbestanddelen en er is ook wat voor te zeggen dat je - net als inkomstenbelasting - kan middelen over de jaren heen.

Harrie_ schreef op woensdag 7 augustus 2019 @ 15:02:
[...]

Daar ben ik het helemaal mee eens, ik viel alleen een beetje over de stelling dat iets niet hoort, want hoewel ik zelf ook vind dat je bij spaargeld met 0% rendement ook 0% belasting zou moeten betalen gaat het erg ver om te zeggen wat wel of niet hoort, dat zijn gewoon bewuste maatregelen waar we het niet mee eens zijn...

Over of iets wel of niet hoort. Als je een belastingregel vermogensredendementsheffing noemt. Dan hoor je wat mijn betreft niet een 1.2% per jaar af te romen van een spaarrekening waar 0% rendement gemaakt wordt - als gevolg van de acties van weer een ander overheidsorgaan (ECB).

[Harrie_]

Biggg schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 07:56:
[...]
Over of iets wel of niet hoort. Als je een belastingregel vermogensredendementsheffing noemt. Dan hoor je wat mijn betreft niet een 1.2% per jaar af te romen van een spaarrekening waar 0% rendement gemaakt wordt - als gevolg van de acties van weer een ander overheidsorgaan (ECB).

Daar heb je zeker een punt; ik kan ook eigenlijk niet anders dan het daar toch wel mee eens zijn

[Miks]

Er is nog een huizenmarktmonitor, die van Makelaarsland. Het nieuws, de huizenmarkt trekt aan! We zijn de dip in het aantal bezichtigingen van 2018 te boven. Hemeltjelief, hoe is dat mogelijk?

Waar er vorig jaar het hele jaar door een lichte daling te zien was in het gemiddeld aantal bezichtigingsaanvragen per woning, is deze trend nu weer stijgende. Het eerste kwartaal werden er gemiddeld 14,3 bezichtigingen aangevraagd, in het tweede kwartaal waren dit er 14,7. Juli zorgt ervoor dat de start van kwartaal 3 dezelfde trend volgt, met 14,8 bezichtigingen per woning. We zitten hiermee op het niveau van begin 2018 en boven 2017 en 2016. Vooral in de Randstad is interesse in woningen gestegen (van gemiddeld 15 bezichtigingen per woning in heel 2018, naar 17,3 in juli).

https://www.makelaarsland...-indicator-augustus-2019/

[Immutable]

Maar even, zijn hier nog mensen met een ouwe verrote hypotheek met rare voorwaarden en met een hoge rente percentage?

Dan is mijn vraag, why the fuck ga je niet verhuizen naar een huis die evenveel waard is?
Dit is wel het moment om überhaupt van je kut hypotheek af te komen.
Wat zijn je argumenten om niet te verhuizen?

Waarschijnlijk gaat de markt binnenkort weer afkoelen en verkoop je je woning minder snel... vorig jaar + misschien nog tot eind dit jaar kun je nog profiteren.

Misschien stort de woningmarkt wel straks weer in elkaar. Er zijn al indicatoren dat er misschien weer een recessie aan zit te komen. (Natuurlijk kan je nooit voorspellen!!! Maar toch)

[ Voor 17% gewijzigd door Immutable op 08-08-2019 23:41 ]

[Sport_Life]

Omdat sommige mensen hun woning niet kwijt willen
Verhuizen kost aan k.k. ed ook tienduizenden euro's

[killerbee1958]

Of omdat er geen geschikte andere woning beschikbaar is misschien? (dat is het in mijn geval)

[Valorian]

Immutable schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 23:40:
Maar even, zijn hier nog mensen met een ouwe verrote hypotheek met rare voorwaarden en met een hoge rente percentage?

Dan is mijn vraag, why the fuck ga je niet verhuizen naar een huis die evenveel waard is?
Dit is wel het moment om überhaupt van je kut hypotheek af te komen.
Wat zijn je argumenten om niet te verhuizen?

Waarschijnlijk gaat de markt binnenkort weer afkoelen en verkoop je je woning minder snel... vorig jaar + misschien nog tot eind dit jaar kun je nog profiteren.

Misschien stort de woningmarkt wel straks weer in elkaar. Er zijn al indicatoren dat er misschien weer een recessie aan zit te komen. (Natuurlijk kan je nooit voorspellen!!! Maar toch)

Ik heb 4,5% rente, maar lagere rente is niet heel interessant voor mij want heb een bankspaarhypotheek (waarbij rente op spaardeel gelijk wordt getrokken met te betalen rente op de lening). En over 1 jaar verloopt sowieso de rentevaste periode.

Maar los daarvan: als je nu gaat verhuizen verkoop je je woning inderdaad snel maar is het ook erg lastig óf erg duur om 'ertussen' te komen en zelf een nieuwe leuke woning te vinden. Als de boel straks inzakt verkoop je waarschijnljk iets lastiger (of met minder overwaarde) maar vind je ook weer makkelijker iets nieuws (of tegen lagere kosten). Dus lood om oud ijzer lijkt me. Daarnaast willen mensen meestal verhuizen naar een luxere/grotere woning. Dan is het juist voordeliger om dat te doen als de boel flink ingezakt is, want als over alle segmenten de boel bijv 20% inzakt ben je dan met elke procent daling van de huizenprijzen beter af .. Dat gezegd hebbende: als verhuizen echt vooral is ivm van je hypotheek af te kunnen dan beter om dat zsm te doen natuurlijk ..

[Richh]

Bijbouwen? Of de leennormen aanpassen?

https://www.volkskrant.nl...onomische-ramp~bc599d317/

[Miks]

@Richh
Precies! De schaarste heeft maar weinig invloed op de prijzen. Het heeft alles te maken met hoe banken geld kunnen scheppen.

Ook is er niks geleerd van 2008, uit jouw artikel:

Er is empirisch bewijs dat in gebieden met sterk stijgende vastgoedprijzen banken hun leningen aan bedrijven inwisselen voor hypotheken. Logisch, want daar staat onderpand tegenover, dus dat is veiliger.

Die conclusie

[Richh]

Miks schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 13:18:
@Richh
Precies! De schaarste heeft maar weinig invloed op de prijzen. Het heeft alles te maken met hoe banken geld kunnen scheppen.

Ook is er niks geleerd van 2008, uit jouw artikel:


[...]

Die conclusie

Nouja, niks mee te maken... De schaarste is een voorwaarde. Omdat er schaarste is, gaan mensen vanzelf naar de top lenen.

Bijbouwen tot de schaarste voorbij is, is ook een oplossing, maar echter totaal onrealistisch. Ik geloof dat minder schaarste wel de druk verlicht, maar het nooit zelfstandig volledig kan oplossen.
Sowieso: grond is altijd schaars.

En dat 'we' niks van 2008 geleerd hebben, dat klopt...

[Miks]

Schaarste is altijd plaatselijk. En dus gaan mensen altijd plaatselijk naar de top lenen. Kan je dus niet voorkomen door zomaar bij te bouwen. Ook nu hebben mensen alternatieven en zijn er krimpregio's. Het alternatief voor Amsterdam is Almere en het alternatief voor Almere is Groningen (bij benadering, om een punt te maken).
In de perifere gebieden zijn huizen relatief gezien betaalbaar, want ze zijn een alternatief. Dat zie je aan de uitstroom van Amsterdam.

Ik denk echter dat de gemiddelde huizenprijs te hoog is. Dus zowel voor Amsterdam als in de periferie. Extra bijbouwen zorgt ervoor dat het alternatief minder aantrekkelijk is, dus meer krimp in de krimpgemeenten (of noem ze krachtgemeenten of anticipeergebieden). Bevolkingsdaling was in 25% van de gemeenten het geval in 2017.

Dus een hysterie jubelstemming in Amsterdam en een krimp in de achterhoek. Het gekke dat je zelfs in de achterhoek achterover slaat van de prijs voor een huis. Een starter kan niet terecht in Amsterdam en ook niet in de krimpregio's:

,,Vooral starters hebben moeite een huis te vinden, terwijl we onze jongeren juist willen behouden voor de Achterhoek.”

https://www.gelderlander....g-of-oud-gebouwd~a5328212

[ Voor 3% gewijzigd door Miks op 09-08-2019 13:49 ]

[walletje-w]

Miks schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 13:47:
Ik denk echter dat de gemiddelde huizenprijs te hoog is. Dus zowel voor Amsterdam als in de periferie.

Dus een hysterie jubelstemming in Amsterdam en een krimp in de achterhoek. Het gekke dat je zelfs in de achterhoek achterover slaat van de prijs voor een huis. Een starter kan niet terecht in Amsterdam en ook niet in de krimpregio's:

Ik ben inderdaad ook tot dezelfde conclusie gekomen. Ik ben in omgeving Amsterdam op zoek en was aan het kijken hoe groot de prijsverschillen waren met bijvoorbeeld Heerenveen, Haarlem, Hilversum etc. Toen zag ik dat die prijzen niet eens zo gek ver vanaf de Amsterdamse prijzen liggen. (Niet binnen de ring Amsterdam gekeken want die zijn wel absurd).

[ASW1]

Een stukje niet-representatieve eigen observatie: Ik zie op funda (dat ik al een tijd lang vrij systematisch check) dat er in Amsterdam binnen de ring in de buurten buiten het centrum nu vaak rustig 6500/7000 €/m2 gevraagd wordt, waar dat begin dit jaar nog echt rond de 6000 lag.
Oftewel ik heb de indruk dat de prijzen weer aardig aan het stijgen zijn en ben benieuwd of dat binnenkort ook terug te vinden is in de statistieken.

[Immutable]

Richh schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 13:11:
Bijbouwen? Of de leennormen aanpassen?

https://www.volkskrant.nl...onomische-ramp~bc599d317/

Bijbouwen. Simpel.

Als je de leennormen gaat aanpassen, zoals ze in het verleden hebben gedaan door de regels rondom hypotheken te versoepelen bijvoorbeeld heeft PRECIES averechts gewerkt en zorgde voor stijging van huizenprijzen.

Het hangt dus heel erg veel af van in welke context je het bedoelt met "de leennormen aanpassen". Op wat voor manier had jij dit in gedachten?

[Immutable]

Sport_Life schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 23:52:
Omdat sommige mensen hun woning niet kwijt willen
Verhuizen kost aan k.k. ed ook tienduizenden euro's

Tienduizenden? Volgens mij is dat zwaar overdreven. Hoe kom je op dat bedrag?
Hier staat als voorbeeld 13.000 euro:
https://www.geld.nl/hypotheek/service/kosten-koper-berekenen

Maar die kosten die ik zie staan zijn totaal niet representatief van wat ik betaal. Notaris 1100 euro bijvoorbeeld. Dat koste mij 600 euro. En die aankoopmakelaar? ook niet gehad.
Ik zat maximaal op iets van 5000 a 6000 euro.
+ het verhuizen en al. En huis opknappen ligt aan de staat van het huis.

Voor zo'n bedrag wil je toch wel van een hoge rente / woekerhypotheek af zijn? Ja het is misschien lastig als je financiële situatie zo is dat je geen nieuwe hypotheek kunt krijgen. Dat kan eventueel een goed reden zijn.

[ Voor 4% gewijzigd door Immutable op 10-08-2019 00:49 ]

[Richh]

Immutable schreef op zaterdag 10 augustus 2019 @ 00:43:
[...]


Bijbouwen. Simpel.

Als je de leennormen gaat aanpassen, zoals ze in het verleden hebben gedaan door de regels rondom hypotheken te versoepelen bijvoorbeeld heeft PRECIES averechts gewerkt en zorgde voor stijging van huizenprijzen.

Het hangt dus heel erg veel af van in welke context je het bedoelt met "de leennormen aanpassen". Op wat voor manier had jij dit in gedachten?

Precies zoals het artikel uitlegt: leennormen moeten veel strenger. En dan niet per se 'meer spaargeld', maar vooral minder aan totaal bedrag op basis van je bruto inkomen. Uiteindelijk schopt dat de woningwaarde omlaag.

Nog steeds kan je dan amper een woning kopen, maar je voorkomt dat generaties >40% van hun netto inkomen in een tientallen jaren oude stapel stenen stoppen, terwijl we in Nederland dat geld zoveel beter aan andere dingen kunnen uitgeven. Het piramidespel rond woningen moet een keer ophouden.

Wil je schaarste oplossen, dan moet je bijbouwen, ja. Maar zoals het artikel ook uitlegt: de schaarste 100% oplossen is tamelijk onmogelijk. Of het tekort nou 10.000 woningen of 250.000 woningen is, een tekort is een tekort en schaars zal het blijven, dus blijft men maximaal lenen (omdat het moet). In landen waar een overschot was zijn de prijzen ook hard gestegen, dit ligt gewoon aan leennormen.

Wat mij betreft zetten we aan de rand van iedere stad tienduizenden tijdelijke woningen neer, zodat we mensen op zn minst de keuze krijgen om goedkoop (sub-500 per maand) onderdak te hebben.

Verder moet je imho zo snel mogelijk de speculanten uit het onderste segment wegspelen die over de rug van de starters hun geld verdienen.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 10-08-2019 00:55 ]

[Sport_Life]

Immutable schreef op zaterdag 10 augustus 2019 @ 00:48:
[...]


Tienduizenden? Volgens mij is dat zwaar overdreven. Hoe kom je op dat bedrag?
Hier staat als voorbeeld 13.000 euro:
https://www.geld.nl/hypotheek/service/kosten-koper-berekenen

Maar die kosten die ik zie staan zijn totaal niet representatief van wat ik betaal. Notaris 1100 euro bijvoorbeeld. Dat koste mij 600 euro. En die aankoopmakelaar? ook niet gehad.
Ik zat maximaal op iets van 5000 a 6000 euro.
+ het verhuizen en al. En huis opknappen ligt aan de staat van het huis.

Voor zo'n bedrag wil je toch wel van een hoge rente / woekerhypotheek af zijn? Ja het is misschien lastig als je financiële situatie zo is dat je geen nieuwe hypotheek kunt krijgen. Dat kan eventueel een goed reden zijn.

Uitgaande van onze huidige woning.
2% overdrachtsbelasting op nieuwe woning = 12.500
Verkoopmakelaar 1,21% = 7.562
Aankoopmakelaar 1,21% = 7.562
Notaris ca 1.500

Dan nog verhuizen, sauzen ed, evt nieuwe bank of tafel..
Als je bovenstaande bedragen voor een modale woning prijs door de helft doet zit je ook zo aan 15k.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 10-08-2019 01:12 ]

[Señor Sjon]

Immutable schreef op zaterdag 10 augustus 2019 @ 00:43:
[...]


Bijbouwen. Simpel.

Als je de leennormen gaat aanpassen, zoals ze in het verleden hebben gedaan door de regels rondom hypotheken te versoepelen bijvoorbeeld heeft PRECIES averechts gewerkt en zorgde voor stijging van huizenprijzen.

Het hangt dus heel erg veel af van in welke context je het bedoelt met "de leennormen aanpassen". Op wat voor manier had jij dit in gedachten?

Een leennorm is binnen een halfjaar aangepast, het bijbouwen zonder handjes duurt tientallen jaren. Diezelfde poppetjes moeten ook nog huizen verduurzamen overigens...

Immutable schreef op zaterdag 10 augustus 2019 @ 00:48:
[...]


Tienduizenden? Volgens mij is dat zwaar overdreven. Hoe kom je op dat bedrag?
Hier staat als voorbeeld 13.000 euro:
https://www.geld.nl/hypotheek/service/kosten-koper-berekenen

Maar die kosten die ik zie staan zijn totaal niet representatief van wat ik betaal. Notaris 1100 euro bijvoorbeeld. Dat koste mij 600 euro. En die aankoopmakelaar? ook niet gehad.
Ik zat maximaal op iets van 5000 a 6000 euro.
+ het verhuizen en al. En huis opknappen ligt aan de staat van het huis.

Voor zo'n bedrag wil je toch wel van een hoge rente / woekerhypotheek af zijn? Ja het is misschien lastig als je financiële situatie zo is dat je geen nieuwe hypotheek kunt krijgen. Dat kan eventueel een goed reden zijn.

Likje verf, meubel dat niet meer past, verhuiskosten, afsluitkosten hypotheek, verkoopmakelaar, overdrachtsbelasting... de hele transactie gaat best wel geld in zitten.

[ApexAlpha]

Richh schreef op zaterdag 10 augustus 2019 @ 00:53:
[...]

Precies zoals het artikel uitlegt: leennormen moeten veel strenger. En dan niet per se 'meer spaargeld', maar vooral minder aan totaal bedrag op basis van je bruto inkomen. Uiteindelijk schopt dat de woningwaarde omlaag.

Nog steeds kan je dan amper een woning kopen, maar je voorkomt dat generaties >40% van hun netto inkomen in een tientallen jaren oude stapel stenen stoppen, terwijl we in Nederland dat geld zoveel beter aan andere dingen kunnen uitgeven. Het piramidespel rond woningen moet een keer ophouden.

Wil je schaarste oplossen, dan moet je bijbouwen, ja. Maar zoals het artikel ook uitlegt: de schaarste 100% oplossen is tamelijk onmogelijk. Of het tekort nou 10.000 woningen of 250.000 woningen is, een tekort is een tekort en schaars zal het blijven, dus blijft men maximaal lenen (omdat het moet). In landen waar een overschot was zijn de prijzen ook hard gestegen, dit ligt gewoon aan leennormen.

Wat mij betreft zetten we aan de rand van iedere stad tienduizenden tijdelijke woningen neer, zodat we mensen op zn minst de keuze krijgen om goedkoop (sub-500 per maand) onderdak te hebben.

Verder moet je imho zo snel mogelijk de speculanten uit het onderste segment wegspelen die over de rug van de starters hun geld verdienen.

Maar je snapt toch hopelijk wel dat het alsnog beter is om 40% van je netto inkomen in een hypotheek + randzaken te duwen dan dat je 40% van je netto inkomen aan huur uitgeeft...

Als je de leennormen nog strenger maakt (ze zijn al veel strenger dan 10 jaar geleden) dan zorg je er alleen voor dat mensen met rijke ouders een huis kunnen kopen en de rest mag lekker blijven huren zonder een mogelijkheid iets op te bouwen.

[frumper]

Immutable schreef op zaterdag 10 augustus 2019 @ 00:43:
[...]

Bijbouwen. Simpel.

Dat kun je simpel noemen, maar als ik hier in Almere kijk, is er geen nieuwbouw te vinden onder de 275k voor een rijtjeswoning... in de nieuwe wijken Poort en Nobelhorst ga je zelfs al naar minimaal 325-350 voor een woning.

Er zal toch ook echt gekeken moeten worden naar goedkoper bouwen, echter men zit niet meer te wachten op projecten van 400-500 gelijke woningen.

[ANdrode]

frumper schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 10:21:
[...]
Er zal toch ook echt gekeken moeten worden naar goedkoper bouwen, echter men zit niet meer te wachten op projecten van 400-500 gelijke woningen.

Echt wel. Alleen je kan ze niet meer als uniek verkopen - waardoor je wel echt schaalvoordeel (en later bij verkoop marktwerking) met de prijzen krijgt. Voor zowel bouwers als gemeente niet interessant.

[Richh]

ApexAlpha schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 10:13:
[...]


Maar je snapt toch hopelijk wel dat het alsnog beter is om 40% van je netto inkomen in een hypotheek + randzaken te duwen dan dat je 40% van je netto inkomen aan huur uitgeeft...

Natuurlijk. Maar is dan de oplossing om de leennormen verder op te rekken zodat iedereen 40% daar aan uitgeeft? Of is het beter om überhaupt te streven naar betaalbaar wonen en zowel de koop- als huurprijzen omlaag zien te krijgen?

Als je de leennormen nog strenger maakt (ze zijn al veel strenger dan 10 jaar geleden) dan zorg je er alleen voor dat mensen met rijke ouders een huis kunnen kopen en de rest mag lekker blijven huren zonder een mogelijkheid iets op te bouwen.

Als je de leennormen strenger maakt, heeft dat als effect dat mensen hun huis niet meer kunnen verkopen en de markt op slot raakt. Vooral wie een aflossingsvrije hypotheek heeft, krijgt dan een probleem.
Maar uiteindelijk zullen de prijzen dalen. Da's positief voor iedereen.

frumper schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 10:21:
[...]


Dat kun je simpel noemen, maar als ik hier in Almere kijk, is er geen nieuwbouw te vinden onder de 275k voor een rijtjeswoning... in de nieuwe wijken Poort en Nobelhorst ga je zelfs al naar minimaal 325-350 voor een woning.

Er zal toch ook echt gekeken moeten worden naar goedkoper bouwen, echter men zit niet meer te wachten op projecten van 400-500 gelijke woningen.

Is bouwen zo duur dan? Waarom kan ik dan nieuwbouw in Friesland en Drenthe kopen voor sub 200k?
Je betaalt gewoon maximaal voor de grond. Zeker in Almere Poort. Best gek, want daar is nog best wat ruimte... of wat dacht je van dat lege stuk grond bij Centraal? Of de leegstaande kantoorpanden daar? Alsof ze de boel expres schaars houden

Laat de gemeente maximaal bijbouwen en verkoop de grond voor een prikkie. Omliggende woningen zullen ook in prijs moeten dalen omdat nieuwbouw dan opeens fors goedkoper wordt. Echter: dat vereist een meerjarenplan en een maximale inzet, en da's nogal onhaalbaar, want de gemeenten verdienen nu goud geld aan bouwgrond.

Meer dan genoeg mensen willen wonen in een simpele rijtjeswoning trouwens. Het probleem is echter dat, omdat de bouwkosten al zo'n klein aandeel hebben in de totale kosten, het prijsverschil minimaal is. Het verschil in maandlast tussen een vrijstaande nieuwbouwwoning en een rijtjeswoning is gewoon te klein hierdoor.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 12-08-2019 11:29 ]

[ASW1]

Richh schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 11:25:

Is bouwen zo duur dan? Waarom kan ik dan nieuwbouw in Friesland en Drenthe kopen voor sub 200k?
Je betaalt gewoon maximaal voor de grond. Zeker in Almere Poort.

Dat dus. En die grondprijs is een gevolg van oa de leennormen.

De huizen-/grondprijzen worden vooral bepaald door wat mensen kunnen betalen, niet door een soort intrinsieke waarde die er aan een huis zou zitten.

Ik heb het al een paar keer geroepen hier, maar waar het nu op lijkt is dat de salarissen gaan stijgen en als direct gevolg daarvan zullen huizenprijzen en bouwgrond meestijgen, enkel omdat de mensen meer kunnen betalen. Zodra men minder kan betalen bijvoorbeeld door hogere rente zul je direct zien dat huizenprijzen en bouwgrond weer zakken.

Iedere maatregel die je treft om te zorgen dat meer mensen een huis kunnen kopen zorgt ervoor dat huizen duurder worden, niet dat meer mensen een huis kunnen kopen.
Pas als jongeren weer tot hun 25e of 30e bij hun ouders moeten blijven wonen kun je m.i. stellen dat er een tekort is.

[Piet_Piraat7]

Hopelijk komt de Nederlandse hypotheekverstrekker ooit met een negatieve rente op je hypotheek zoals in Denemarken

https://www.businessinsid...st-rates-2019-8?r=US&IR=T

A Danish bank is offering mortgages at a 0.5% negative interest rate — meaning it is basically paying people to borrow money

Uitgezonderd van de standaard extra kosten bij het afsluiten van een hypotheek dan.

[ Voor 32% gewijzigd door Piet_Piraat7 op 12-08-2019 12:44 ]

[Richh]

Piet_Piraat7 schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 12:43:
Hopelijk komt de Nederlandse hypotheekverstrekker ooit met een negatieve rente op je hypotheek zoals in Denemarken

https://www.businessinsid...st-rates-2019-8?r=US&IR=T

A Danish bank is offering mortgages at a 0.5% negative interest rate — meaning it is basically paying people to borrow money

Uitgezonderd van de standaard extra kosten bij het afsluiten van een hypotheek dan.

Gaat in Nederland niet gebeuren, aldus RTL die daar wat over geschreven heeft. Of je moet de geluksvogel met een Euribor-hypotheek zijn in Nederland: https://www.rtlz.nl/life/...er-denemarken-huizenmarkt

En eigenlijk moet je de inflatie ook mee rekenen dus in hoeverre het geld toe is, is maar de vraag.

Er breekt iig wel weer een gekkere tijd aan op de woningmarkt met negatieve rentes, inderdaad.

[ANdrode]

ASW1 schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 11:38:
[...]
Iedere maatregel die je treft om te zorgen dat meer mensen een huis kunnen kopen zorgt ervoor dat huizen duurder worden, niet dat meer mensen een huis kunnen kopen.
Pas als jongeren weer tot hun 25e of 30e bij hun ouders moeten blijven wonen kun je m.i. stellen dat er een tekort is.

Daar zitten we dus al.

Met bijbehorend break-even punt van zo snel mogelijk (zwart)werken ten opzichte van studeren ergens na 30e levensjaar.

[ Voor 21% gewijzigd door ANdrode op 12-08-2019 13:11 ]

[N1ckk]

ASW1 schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 11:38:
[...]
Pas als jongeren weer tot hun 25e of 30e bij hun ouders moeten blijven wonen kun je m.i. stellen dat er een tekort is.

Met oog op de prijsklasse waar starters (veelal) in zoeken, zeker in de randstad, dan zitten we hier denk ik al een tijdje. Alleen met iets meer smaakjes: in studentenkamer blijven, huisgenoten zoeken, etc.

Opzich vind ik het idee van een huis met huisgenoten trouwens niet eens zo gek. In Londen / New York ook hartstikke normaal, waarom dan niet in Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht? Het is meer een kwestie van perspectief dan realisme, ook in die metropolen was het waarschijnlijk ooit minder heftig.

[ApexAlpha]

N1ckk schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 13:29:
[...]


Met oog op de prijsklasse waar starters (veelal) in zoeken, zeker in de randstad, dan zitten we hier denk ik al een tijdje. Alleen met iets meer smaakjes: in studentenkamer blijven, huisgenoten zoeken, etc.

Opzich vind ik het idee van een huis met huisgenoten trouwens niet eens zo gek. In Londen / New York ook hartstikke normaal, waarom dan niet in Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht? Het is meer een kwestie van perspectief dan realisme, ook in die metropolen was het waarschijnlijk ooit minder heftig.

Ja, of we maken de overdrachtsbelasting voor mensen die niet in het huis gaan wonen 25% om speculanten tegen te gaan.

De 'realiteit' op een woningmarkt wordt bepaald door de wetten. Het is niet een gegeven dat iedereen in London / NY / Hong Kong zo een slechte situatie meemaakt op de woningmarkt, dat is het gevolg van beleid.

[frumper]

Richh schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 11:25:

[...]

Is bouwen zo duur dan? Waarom kan ik dan nieuwbouw in Friesland en Drenthe kopen voor sub 200k?
Je betaalt gewoon maximaal voor de grond. Zeker in Almere Poort. Best gek, want daar is nog best wat ruimte... of wat dacht je van dat lege stuk grond bij Centraal? Of de leegstaande kantoorpanden daar? Alsof ze de boel expres schaars houden

Laat de gemeente maximaal bijbouwen en verkoop de grond voor een prikkie. Omliggende woningen zullen ook in prijs moeten dalen omdat nieuwbouw dan opeens fors goedkoper wordt. Echter: dat vereist een meerjarenplan en een maximale inzet, en da's nogal onhaalbaar, want de gemeenten verdienen nu goud geld aan bouwgrond.

Als ik even vlug kijk, zie ik dat in een Surhuisterveen de grond inderdaad een derde kost dan de grond in Almere, en dat tikt aardig aan in de prijs inderdaad. De woning zelf zit wat prijs ongeveer gewoon op hetzelfde per m2. Oftewel: huizen bouwen is inderdaad duur... reken voor een woning van 100-115m2 maar gewoon op 170-180k. en daar komt de grond dan bovenop.

Grond in Poort is duur omdat je tegen A'dam aanzit. In Duin is het nog duurder omdat het allemaal extra opgespoten zand betreft... ik las ergens dat voor Duin 30.000 vrachtwagens met zand zijn aangereden, die moeten ook ergens van betaald worden

[ANdrode]

N1ckk schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 13:29:
[...]
Opzich vind ik het idee van een huis met huisgenoten trouwens niet eens zo gek. In Londen / New York ook hartstikke normaal, waarom dan niet in Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht? Het is meer een kwestie van perspectief dan realisme, ook in die metropolen was het waarschijnlijk ooit minder heftig.

De echt grote steden zijn wel echt fors groter dan de Nederlandse steden en/of hebben geen fysieke ruimte om te groeien.

In Amsterdam hoef je niet lang te fietsen om tussen de landbouw te staan. Je wilt groen kunnen bereiken - maar in Nederland maximaliseren we de tijd dat mensen tussen koeien in de file staan.

[Richh]

N1ckk schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 13:29:
[...]


Met oog op de prijsklasse waar starters (veelal) in zoeken, zeker in de randstad, dan zitten we hier denk ik al een tijdje. Alleen met iets meer smaakjes: in studentenkamer blijven, huisgenoten zoeken, etc.

Opzich vind ik het idee van een huis met huisgenoten trouwens niet eens zo gek. In Londen / New York ook hartstikke normaal, waarom dan niet in Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht? Het is meer een kwestie van perspectief dan realisme, ook in die metropolen was het waarschijnlijk ooit minder heftig.

Prima plan, en ik denk ook dat genoeg mensen dat willen hoor. Echter: regel maar eens een hypotheek tussen vrienden die geen relatie hebben

Ook verhuurders vinden het vaak een vervelende case, omdat het minder gegarandeerd is dat er huur binnenkomt; wat als er iemand weg gaat? Stellen vertrekken minder snel dan alleenstaande twintigers. Plus het (onderbuik?) gevoel dat een stel jongeren meer rotzooi/herrie/overlast veroorzaken dan een stel.

Het is bovenal een gat waarin investeerders niet hoeven te springen, omdat je je leegstaande woning met gemak kan vullen met een jong stel...

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

frumper schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 13:56:
[...]


Als ik even vlug kijk, zie ik dat in een Surhuisterveen de grond inderdaad een derde kost dan de grond in Almere, en dat tikt aardig aan in de prijs inderdaad. De woning zelf zit wat prijs ongeveer gewoon op hetzelfde per m2. Oftewel: huizen bouwen is inderdaad duur... reken voor een woning van 100-115m2 maar gewoon op 170-180k. en daar komt de grond dan bovenop.

Grond in Poort is duur omdat je tegen A'dam aanzit. In Duin is het nog duurder omdat het allemaal extra opgespoten zand betreft... ik las ergens dat voor Duin 30.000 vrachtwagens met zand zijn aangereden, die moeten ook ergens van betaald worden

Ik zal ook niet zeggen dat huizen goedkoop zijn... maar relatief gezien is de grond van grotere waarde dan de woning. Daarnaast: het is niet zo dat een woning van 60 vierkante meter, of een rijtjeswoning, maar de helft kost dan die woning van 100m2.
Het relatieve prijsverschil tussen een grote en een kleine woning is te klein.

Laat het een keer 40.000 euro schelen tussen een kleine rijtjeswoning en een grotere vrijstaande of twee-onder-1-kapper. Klinkt als veel euro's, maar op een totaal bedrag van 300k tot 400k, dus maar ~10% extra (dus nog minder qua netto maandlast), krijg je voor relatief weinig geld wel heel veel woongenot terug.

Daarnaast kan de (alleenstaande) starter überhaupt geen nieuwbouwwoning meer betalen (dus waarom zou je daarvoor bouwen?), terwijl de doorstromer juist nog 50k-100k extra meepakt aan overwaarde: dat geld kan mooi in de nieuwe woning gepompt worden toch

Iets met piramidespellen

[ Voor 11% gewijzigd door Richh op 12-08-2019 14:54 ]

[ANdrode]

Richh schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 14:19:
[...]
Ook verhuurders vinden het vaak een vervelende case, omdat het minder gegarandeerd is dat er huur binnenkomt; wat als er iemand weg gaat? Stellen vertrekken minder snel dan alleenstaande twintigers. Plus het (onderbuik?) gevoel dat een stel jongeren meer rotzooi/herrie/overlast veroorzaken dan een stel.

Het is bovenal een gat waarin investeerders niet hoeven te springen, omdat je je leegstaande woning met gemak kan vullen met een jong stel...

Een verhuurder wil hier prima aan verhuren in een complex waar woningdelen is toegestaan (daar valt veel af), zolang (a) alle bewoners hoofdelijk aansprakelijk zijnen er (b) er een waarborgsom van drie maanden huur betaald wordt (e.g. sociale verhuurder stadgenoot).

Het echte issue is dat je tegenwoordig in steden maar maximaal twee volwassenen op een adres kan inschrijven om woningdelen te voorkomen .

[N1ckk]

ApexAlpha schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 13:46:
[...]


Ja, of we maken de overdrachtsbelasting voor mensen die niet in het huis gaan wonen 25% om speculanten tegen te gaan.

Zal je meteen terug zien in de huren denk ik.

@ANdrode Mja, buitenlanders zien heel de randstad toch praktisch als groot Amsterdam

[ Voor 13% gewijzigd door N1ckk op 13-08-2019 07:05 ]