Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[ANdrode]

Immutable schreef op maandag 8 juli 2019 @ 23:21:
[...]
Conclusie: De bank is de winnaar van dat spel. En ze plukken er nog altijd de vruchten van. En je hebt nu heel veel mensen die belang hebben in een huizenmarkt die stijgt. Terwijl de gezondste situatie in Nederland is dat de huizenprijs stabiel langzaam met inflatie meestijgt. Dan gaan ook namelijk minder mensen speculeren. Speculeren doe je in een markt die fluctuaties vertoond, anders is er geen cent aan te verdienen.

En er is geen reële welvaartsstijging door de hogere prijzen. Dat is het grote nadeel ervan.

De overheid heeft het nu wel weer redelijk gerepareerd, alleen heb je gewoon een hele generatie die nog lekker in de soep zitten met beleggingshypotheken, en aflossingsvrije hypotheken.

Er kan nog meer veranderd worden en daar zijn een aantal varianten van uitgewerkt in de door mij gelinkte CPB notitie.

Bij budgetneutrale invulling (oftewel: daling uitgaven aan HRA en nieuwe inkomsten worden gecompenseerd door verlagen van inkomstenbelasting) ziet men 0,66% welvaartsgroei als gevolg van het afschaffen van de overdrachtsbelasting, defiscalisering en zien van een woning boven 300K als investeringsgoed.

offtopic:
Ik ga de chocoladeletter-woorden hiervoor niet gebruiken, dan agro ik mensen, maar ga er maar vanuit dat dit maatregelen zijn die de Telegraaf niet steunt

Dat haalt dus geld van de woningmarkt naar de reële economie. Is de daadkracht er om dit te doen? Ik betwijfel het. Is een variant waar de overheid meer inkomsten haalt uit kapitaal (woningbezit) nodig? In mijn ogen zeker.

[Señor Sjon]

@ANdrode Van dat rapport word ik helemaal niet zo blij. Ik snap ook niet de goocheltruc om met het belasten in box 3 en een daling van zomaar 10% van de waarde er een gunstig welvaartspad ontstaat. Het ziet eruit als een papieren exercitie die los staat van de werkelijkheid. Immers is de afschaffing van de OB leuk, maar alleen als je verhuist. Blijf je ergens wonen, dan heb je alleen maar extra lasten.

@Immutable ik doel op bruto/netto loon, niet rente.

[ANdrode]

Señor Sjon schreef op dinsdag 9 juli 2019 @ 12:40:
@ANdrode Van dat rapport word ik helemaal niet zo blij. Ik snap ook niet de goocheltruc om met het belasten in box 3 en een daling van zomaar 10% van de waarde er een gunstig welvaartspad ontstaat. Het ziet eruit als een papieren exercitie die los staat van de werkelijkheid. Immers is de afschaffing van de OB leuk, maar alleen als je verhuist. Blijf je ergens wonen, dan heb je alleen maar extra lasten.

Budgetneutrale invulling. Gevolgen zijn inderdaad afhankelijk van vermogenspositie, bij een netto-woningwaarde na aftrek hypotheekschuld van minder dan (nu) 330K zal je er vrijwel gegarandeerd voordeel van hebben.

Een prijsdaling zorgt er in ieder geval voor dat geld in de echte economie (desnoods in bouw) uitgegeven kan worden in plaats van aan grond.

offtopic:
En de voorspelde 174 miljard aan zorgkosten in 2040 (geindexeerd ~25% van BBP) moet op een manier betaald worden. Een gelijke of dalende belastingdruk is een fictie tot vermogen inclusief woningen effectief belast worden.

[Jellabie]

kabeltjekabel schreef op zondag 7 juli 2019 @ 14:22:
[...]


Huis kopen met overwaarde is eigenlijk nooit aan de orde, want de overwaarde van het huis wat je verkoopt zit netzogoed weer in het huis dat je koopt.

Dus als ik het goed begrijp, als je een huis verkoopt in NL en je hebt winst zeg maar ben je verplicht dat in je andere huis te steken?

Ik kreeg gewoon het bedrag netjes op mijn rekening gestort en ik moest er geen belastingen over betalen.

[ApexAlpha]

Jellabie schreef op dinsdag 9 juli 2019 @ 14:42:
[...]

Dus als ik het goed begrijp, als je een huis verkoopt in NL en je hebt winst zeg maar ben je verplicht dat in je andere huis te steken?

Ik kreeg gewoon het bedrag netjes op mijn rekening gestort en ik moest er geen belastingen over betalen.

Als je nog aanspraak wil maken op HRA, wel.

[Señor Sjon]

ANdrode schreef op dinsdag 9 juli 2019 @ 14:07:
[...]


Budgetneutrale invulling. Gevolgen zijn inderdaad afhankelijk van vermogenspositie, bij een netto-woningwaarde na aftrek hypotheekschuld van minder dan (nu) 330K zal je er vrijwel gegarandeerd voordeel van hebben.

Een prijsdaling zorgt er in ieder geval voor dat geld in de echte economie (desnoods in bouw) uitgegeven kan worden in plaats van aan grond.

offtopic:
En de voorspelde 174 miljard aan zorgkosten in 2040 (geindexeerd ~25% van BBP) moet op een manier betaald worden. Een gelijke of dalende belastingdruk is een fictie tot vermogen inclusief woningen effectief belast worden.

Budgetneutraal voor de overheid, maar er zal een aardige geldtransfer plaatsvinden waarbij je als je niet beweegt je de rekening betaalt. Dan heb je niet de voordelen van de afschaffing OB (toch 6k op een huis van 3 ton).
De vorige prijsdaling heeft sommige gemeentes op het randje van artikel 12 gebracht, ironisch genoeg gemeentes als Apeldoorn waar de belastingdienst huist en die net bezig was met een groot woonproject. Dus de hele grondexploitatie kon overboord en de gemeenteraad had opeens geen geld meer voor zaken die ze van die opbrengst wilden kopen. Dan worden projecten in de vriezer gelegd en krijg je een herhaling van 2008-2014. Nog zo'n klap in de bouwsector en je hebt helemaal niemand meer over om die benodigde 100k huizen te bouwen. Dus nog meer schaarste en nog meer problemen om mensen te huisvesten. Oh ja, ondertussen moet het hele land ook nog even van het gas af.

Jellabie schreef op dinsdag 9 juli 2019 @ 14:42:
[...]

Dus als ik het goed begrijp, als je een huis verkoopt in NL en je hebt winst zeg maar ben je verplicht dat in je andere huis te steken?

Ik kreeg gewoon het bedrag netjes op mijn rekening gestort en ik moest er geen belastingen over betalen.

De overwaarde gaat van je voor HRA in aanmerking komende hypotheek af als je een ander huis koopt. Met de lage rente maakt dat minder uit en met verplicht aflossen nog minder.

[TheDudez]

Ja en is stom als je het niet doet. Of je moet 3 jaar wachten met uitgeven

https://www.eigenhuis.nl/...olgende-woning/overwaarde

ApexAlpha schreef op dinsdag 9 juli 2019 @ 16:02:
[...]


Als je nog aanspraak wil maken op HRA, wel.

[kabeltjekabel]

Jellabie schreef op dinsdag 9 juli 2019 @ 14:42:
[...]

Dus als ik het goed begrijp, als je een huis verkoopt in NL en je hebt winst zeg maar ben je verplicht dat in je andere huis te steken?

Ik kreeg gewoon het bedrag netjes op mijn rekening gestort en ik moest er geen belastingen over betalen.

Zo bedoelde ik het niet, maar dat is inderdaad ook zo ja.

Wat ik bedoel; als je 1 huis bezit, en van plan bent altijd 1 huis te bezitten, maakt het geen lor uit of de komende 10 jaar de huizenprijzen verdubbelen of gelijk blijven; je hebt nog steeds 1 huis. En als je wilt upgraden heb je juist niks aan stijgende prijzen, want als je huis van 2 ton naar 3 ton gaat en je wilt verhuizen naar een huis van 3 ton wat nu 4,5 ton kost, dan leen je dus 50K meer na de prijsstijging.. dat weegt nooit op tegen een lagere LTV.

[kabeltjekabel]

Honesty schreef op maandag 8 juli 2019 @ 23:14:
[...]

maar ook weinig jaren 30 hoogbouw, waar andere landen mooie buitenwijken hebben hebben wij naoorlogs prut gewoon hele wijken hetzelfde bouwsel en geen variatie op sommige steden na.
Heb geen economische blik maar had wel heel snel door dat huizenprijzen en rente elkaar in verhouding houden. De rente gaat waarschijnlijk nooit meer omhoog, dus de huizenprijzen nooit meer omlaag. leuk voor ons met een eigen huis maar minder leuk omdat we twee kinderen hebben die ook ooit een huis moeten gaan vinden.

Houten vloeren als woningscheiding zijn uitermate rot om te wonen, ongeacht hoe mooi het gebouw er aan de buitenkant uitziet.

En ja, het lijkt wel alsof de kunst van fatsoenlijk bouwen tegelijk met Adolf de geest heeft gegeven.

[GeeMoney]

Overwaarde van een woning kan gewoon ook in NL naar je rekening.
Als je iets anders terug wilt kopen wat goedkoper is dan krijg je het ook eventueel naar je rekening of je verlaagt je nieuwe hypotheek ermee.

Ook gaat overwaarde niet van je HRA van je nieuwe hypotheek af mits het aflosvrije deel de waarde van je oude hypotheek niet overstijgt.

Ik heb beide zaken vorig jaar nog aan de hand gehad.

[kabeltjekabel]

GeeMoney schreef op dinsdag 9 juli 2019 @ 19:38:
Overwaarde van een woning kan gewoon ook in NL naar je rekening. Als je iets anders terug wilt kopen wat goedkoper is dan krijg je het ook eventueel naar je rekening of je verlaagt je nieuwe hypotheek ermee.
Ook gaat overwaarde niet van je HRA van je nieuwe hypotheek af mits het aflosvrije deel de waarde van je oude hypotheek niet overstijgt.

Ik heb beide zaken vorig jaar nog aan de hand gehad.

Complimenten voor de supervage omschrijving.

Je verkoopt een huis van 2 ton waar je nog 1 ton hypotheek op had. Je koopt een huis van 3 ton; je krijgt maximaal HRA over 2 ton, hoe je het ook went of keert.

(Oke, iets meer, want je mag overdrachtsbelasting, notaris, etc. etc. ook nog bij dat bedrag optellen)

[GeeMoney]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 9 juli 2019 @ 20:27:
[...]


Complimenten voor de supervage omschrijving.

Je verkoopt een huis van 2 ton waar je nog 1 ton hypotheek op had. Je koopt een huis van 3 ton; je krijgt maximaal HRA over 2 ton, hoe je het ook went of keert.

(Oke, iets meer, want je mag overdrachtsbelasting, notaris, etc. etc. ook nog bij dat bedrag optellen)

Zo onduidelijk is het toch niet .
Het zijn gewoon volzinnen met punten.
Ook kan je het gewoon naar je rekening gestort krijgen als je dus niets terug koopt.

[ANdrode]

Señor Sjon schreef op dinsdag 9 juli 2019 @ 17:05:
[...]
Budgetneutraal voor de overheid, maar er zal een aardige geldtransfer plaatsvinden waarbij je als je niet beweegt je de rekening betaalt. Dan heb je niet de voordelen van de afschaffing OB (toch 6k op een huis van 3 ton).

Voordeel in inkomstenbelasting. HRA kost ongeveer hetzelfde als 25% van de inkomsten uit loonheffing. Budgetneutraal kan je de tarieven dus 20% verlagen.

Maar het is een valse keuze, men kan dit hooguit langer ontkennen en dan sneller invoeren. Op een manier zal de geschatte 174 miljard aan zorgkosten gedekt moeten worden. Dan moet je kapitaal belasten en waarschijnlijk ook de AOW en het restant van de zorgpremie fiscaliseren.

De vorige prijsdaling heeft sommige gemeentes op het randje van artikel 12 gebracht, ironisch genoeg gemeentes als Apeldoorn waar de belastingdienst huist en die net bezig was met een groot woonproject. Dus de hele grondexploitatie kon overboord en de gemeenteraad had opeens geen geld meer voor zaken die ze van die opbrengst wilden kopen. Dan worden projecten in de vriezer gelegd en krijg je een herhaling van 2008-2014. Nog zo'n klap in de bouwsector en je hebt helemaal niemand meer over om die benodigde 100k huizen te bouwen. Dus nog meer schaarste en nog meer problemen om mensen te huisvesten. Oh ja, ondertussen moet het hele land ook nog even van het gas af.

Apeldoorn is een goed voorbeeld van hoge grondprijs terwijl grond daar niet intrinsiek schaars is. Gemeenten die niet door hebben dat gemeentelijke belasting drukken door uit te gaan van opbrengst grondbedrijf hebben ondertussen hopelijk hun les geleerd. En ook nationaal heeft men een beetje door dat een crisis geen moment is om te gaan besparen.

Je kan niet tegen domheid beschermen. Wanneer je een maatregel aankondigt (in tegenstelling tot een crisis) kan je de kosten anders dekken. Op de lange termijn is het sowieso niet houdbaar om (zonder erfpacht) structurele kosten te dekken via grond [en een fictief laag OZB tarief te hebben], men moet toch sowieso naar OZB toe om structurele kosten te dekken.

offtopic:
Dekken van directe kosten en opbouwen van reserves op basis van grondverkoop is logsich. Dekken van structurele kosten via grondverkoop is een verdiende artikel 12. Dat lukt meerdere gemeenten trouwens ook in 2019

[ Voor 4% gewijzigd door ANdrode op 09-07-2019 20:43 ]

[izdp]

Ik zag, en belegde zo dus ook, en zie nog steeds verkeerd bouwen en niet te weinig bouwen als hoofdoorzaak.
Kijk naar de ontwikkeling en samenstelling van huishoudens en zie ook de grote groep ouderen.
Dan is het van de zotte om nog meer gezinswoningen te bouwen.
Al tig-jaar is er een schreeuwende behoefte aan woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens.
Er wordt nu ontzettend veel gedwongen 'verkeerd' gewoond.
Was al vele decennia te zien en de woco's sliepen lekker en vierden hun feestjes.

[de Peer]

TheDudez schreef op dinsdag 9 juli 2019 @ 18:55:
Ja en is stom als je het niet doet. Of je moet 3 jaar wachten met uitgeven

https://www.eigenhuis.nl/...olgende-woning/overwaarde
[...]

en @Jellabie
Zo stom is dat nu ook weer niet. de hypotheekrente (en dus ook de aftrek) is tegenwoordig zo laag dat alternatieven interessanter worden. Dus stel er komt een ton vrij bij verkoop van je huis en je hebt een hypotheekrente van 1.8% (vrij gangbaar tegenwoordig, veel lager kan ook als je al veel afgelost hebt). Na aftrek HRA blijft daar ongeveer 1.2% van over.

Wat zal ik eens doen met die ton?
-Spaarrekening (0.3%)
-Hypotheekschuld aflossen (1.2%)
-Indexbeleggen (4-7% lange termijn)
-Aanvullend pensioen
-Huis verduurzamen (Van gas af, PV, warmtepomp etc, isolatie)
-Ander pandje erbij kopen voor verhuur
-Wereldreis maken.
-Geld apart houden om voorbereid te zijn op baanverlies, ziekte of andere 'ramp'
-Combinatie van bovenstaande

Daarnaast is er nog een ander scenario. Als je veel spaargeld hebt (meer dan 2 a 3 ton bijvoorbeeld) kan het interessant zijn je (nog hoge) hypotheek niet in box 1 maar in box 3 te zetten. Je krijgt dan geen HRA meer maar brengt het hypotheekbedrag in mindering op je vermogen waardoor je geen of minder vermogensrendementsheffing betaalt. Ook bij dit scenario is het dus niet interessant je overwaarde in je huis te stoppen.

We leven in een vrij land, dus laat niemand je vertellen wat je met je overwaarde moet doen. Is jouw geld.

Zelf ging ik bijvoorbeeld (voor een goede baan) in het noorden van Limburg wonen, redelijk afgelegen. Toen heb ik van mijn overwaarde 30k apart gehouden want als ik die baan zou verliezen zou het een stuk moeilijker worden om weer een nieuwe baan te vinden in deze omgeving. Ik koos dus voor financiele buffer waardoor we meer risico's konden nemen.

Bij het maandelijks (en extra) aflossen los je éérst af van het deel hypotheek waar je geen HRA meer over krijgt, met als gevolg dat dat deel langzaam verdwijnt dus na een paar jaar (afhankelijk van bedrag overwaarde) heb je weer 100% HRA over je hypotheek.

[ Voor 41% gewijzigd door de Peer op 10-07-2019 09:08 ]

[Freshnub]

Stel ik verkoop mijn huis met 2 ton winst, dus schuld bij de bank is afgelost, wat rest is 200k. Wat is het verloop als ik dit bedrag op mijn rekening houd en intrek bij iemand die huurt? Gaat hier alleen de vermogenrendements heffing vanaf +- 1800e per jaar?

[Señor Sjon]

Dat heeft niet zoveel met de ontwikkeling van de woningmarkt te maken natuurlijk.

[Freshnub]

Señor Sjon schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 12:11:
Dat heeft niet zoveel met de ontwikkeling van de woningmarkt te maken natuurlijk.

Tuurlijk wel, als deze trend van constant stijgende prijzen niet doorzet, dan ben ik beter af nu te cashen en dan op een later tijdstip weer te kopen. Alleen dan wil ik het dus even uitzitten met een paar ton op de bank, zonder hierover al te veel af te hoeven dragen.

[RemcoDelft]

Freshnub schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 15:55:
Tuurlijk wel, als deze trend van constant stijgende prijzen niet doorzet, dan ben ik beter af nu te cashen en dan op een later tijdstip weer te kopen.

Speculeren met eigen geld i.p.v. geleend geld is al een vooruitgang
Houd je wel rekening met eventuele huurtoeslag voor degene waar je bij intrekt?

[Wilke]

Freshnub schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 15:55:
Tuurlijk wel, als deze trend van constant stijgende prijzen niet doorzet, dan ben ik beter af nu te cashen en dan op een later tijdstip weer te kopen. Alleen dan wil ik het dus even uitzitten met een paar ton op de bank, zonder hierover al te veel af te hoeven dragen.

Ja, het deel waar jouw vraag eigenlijk over gaat (hoe doe ik dit financieel handig) heeft dus niks met de huizenmarkt te maken.

De vraag "denken jullie dat de huizenprijzen blijven stijgen/gaan dalen/..." wel, natuurlijk.

[Señor Sjon]

Freshnub schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 15:55:
[...]


Tuurlijk wel, als deze trend van constant stijgende prijzen niet doorzet, dan ben ik beter af nu te cashen en dan op een later tijdstip weer te kopen. Alleen dan wil ik het dus even uitzitten met een paar ton op de bank, zonder hierover al te veel af te hoeven dragen.

Nee, dit soort beslissingen kunnen veel beter in Persoonlijke Financiën, Studie en Loopbaan besproken worden.

[Brent]

De Correspondent heeft vandaag een aardige geschiedenis van de huizenmarkt, en waarom deze vanaf ~ 1990 deze fundamenteel anders is geworden dan daarvoor: https://decorrespondent.n...nd/2563458871831-b828d935

[kabeltjekabel]

Brent schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 16:55:
De Correspondent heeft vandaag een aardige geschiedenis van de huizenmarkt, en waarom deze vanaf ~ 1990 deze fundamenteel anders is geworden dan daarvoor: https://decorrespondent.n...nd/2563458871831-b828d935

Dat het ook anders kan, bewijzen landen als Singapore, Japan en Zuid-Korea. Of dichter bij huis: Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk.

Allemaal landen zonder de enorme bevolkingsgroei die we hier, 80%+ onnatuurlijk, hebben.

[mvh]

GeeMoney schreef op dinsdag 9 juli 2019 @ 19:38:
Overwaarde van een woning kan gewoon ook in NL naar je rekening.
Als je iets anders terug wilt kopen wat goedkoper is dan krijg je het ook eventueel naar je rekening of je verlaagt je nieuwe hypotheek ermee.

Ook gaat overwaarde niet van je HRA van je nieuwe hypotheek af mits het aflosvrije deel de waarde van je oude hypotheek niet overstijgt.

Ik heb beide zaken vorig jaar nog aan de hand gehad.

Ik ben bezig met de aankoop van een nieuwe woning, en de hypotheekadviseur geeft aan dat de overwaarde binnen 6 maanden geïnvesteerd of afgelost moet worden. De termijn van 3 jaar geldt dus maar maximaal tot het moment waarop je een andere woning koopt + 6 maanden, als ik het goed begrijp.

Omdat mijn overwaarde niet in de financiering meegenomen is (hij is berekend met alleen overwaarde partner, samen 2 huizen) kom is dus waarschijnlijk boven de 10% van hypotheekwaarde uit en kan ik niet geheel boetevrij aflossen.

[RemcoDelft]

Brent schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 16:55:
De Correspondent heeft vandaag een aardige geschiedenis van de huizenmarkt, en waarom deze vanaf ~ 1990 deze fundamenteel anders is geworden dan daarvoor: https://decorrespondent.n...nd/2563458871831-b828d935

Goed artikel, het bevestigt mooi wat ik al ongeveer wist: huizenprijzen zijn in een halve eeuw verviervoudigd, de schuldencrisis is "opgelost" door meer schulden te maken, en de financiele sector die zo graag wil groeien zuigt de echte economie leeg.

De volgende crisis kan alleen maar zwaarder worden doordat we nu veel meer schulden hebben, en er "in goede tijd" nog steeds crisisbeleid wordt gevoerd bij de ECB.

Stel je voor hoe het zou zijn als huizenbubbel niet zou zijn opgeblazen: bij dezelfde maandlasten zou je dan geen 30 jaar hypotheek hebben, maar binnen 10 jaar je rijtjeshuis afbetalen! Dat zou veel gezonder zijn dan de enorme prijzen die nu voor oude huizen gevraagd en betaald worden.

kabeltjekabel schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 17:24:
Allemaal landen zonder de enorme bevolkingsgroei die we hier, 80%+ onnatuurlijk, hebben.

Het begin van de enorme prijsstijging valt inderdaad redelijk samen met het begin van de laagopgeleide massa-immigratie en daarmee een enorme druk op (sociale) woningen.

[ Voor 14% gewijzigd door RemcoDelft op 11-07-2019 18:54 ]

[kabeltjekabel]

RemcoDelft schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 17:38:
[...]

Goed artikel, het bevestigd mooi wat ik al ongeveer wist: huizenprijzen zijn in een halve eeuw verviervoudigd, de schuldencrisis is "opgelost" door meer schulden te maken, en de financiele sector die zo graag wil groeien zuigt de echte economie leeg.

De volgende crisis kan alleen maar zwaarder worden doordat we nu veel meer schulden hebben, en er "in goede tijd" nog steeds crisisbeleid wordt gevoerd bij de ECB.

Stel je voor hoe het zou zijn als huizenbubbel niet zou zijn opgeblazen: bij dezelfde maandlasten zou je dan geen 30 jaar hypotheek hebben, maar binnen 10 jaar je rijtjeshuis afbetalen! Dat zou veel gezonder zijn dan de enorme prijzen die nu voor oude huizen gevraagd en betaald worden.

Er staat toch echt "factor drie", niet vier
De prijzen zouden sowieso iets gestegen zijn omdat Rc 3,5 / 4,5 / 6 nu eenmaal wat duurder is dan de jaren '60 bouw zonder isolatie. Dat verdien je grotendeels weer terug op een besparing op rekening voor verwarming.

Dat laatste wordt naar mijn idee inderdaad te weinig meegenomen in de waardebepaling voor oude krotten inderdaad, maar die worden gekocht omdat dat het enige is wat men kan kopen, niet omdat het andersinds rationeel is.

Als je huis half zo duur is en de hypotheekrente drie keer zo hoog ga je niet van 30 jaar naar 10, maar naar 19 jaar.

RemcoDelft schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 17:38:
[...]

Het begin van de enorme prijsstijging valt inderdaad redelijk samen met het begin van de laagopgeleide massa-immigratie en daarmee een enorme druk op (sociale) woningen.

Ja, maar daar hebben journalisten het natuurlijk niet over.

[ Voor 15% gewijzigd door kabeltjekabel op 11-07-2019 17:44 ]

[Brent]

kabeltjekabel schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 17:24:
[...]


[...]


Allemaal landen zonder de enorme bevolkingsgroei die we hier, 80%+ onnatuurlijk, hebben.

Naast het feit dat het grootste deel van die landen veel meer 'onnatuurlijke bevolkingsgroei' hebben, moet je wel het artikel lezen natuurlijk:

Hoe konden de huizenprijzen zo spectaculair stijgen vanaf midden jaren negentig? De economische groei was niet bovenmatig hoog,
de huizenbouw was niet erg laag, er was niet bijzonder veel meer immigratie.
Kortom: het standaardverhaal lijkt niet echt een verklaring te bieden.

Wat is er dan wél veranderd sinds begin jaren negentig? Maak kennis met de financiële cyclus, zoals de Britse econoom Josh Ryan-Collins het noemt: de housing finance feedback cycle.

Vroeger hield de toezichthouder de hypotheekverlening kort. De leennormen waren streng, banken mochten maar een beperkt deel van hun balans uit hypotheken laten bestaan, hypotheekverleners mochten zich niet of maar beperkt financieren via financiële markten en die financiële markten waren vooral nationaal georganiseerd.

Dat veranderde radicaal in de jaren tachtig toen bijna overal in de westerse wereld leennormen werden versoepeld, belemmeringen op internationale kapitaalstromen werden opgeheven en banken hun kapitaal steeds meer vergaarden via deze internationale financiële markten. Een enorme boom in de hypotheekverstrekking was het gevolg.

Voor de bankiers, die het overgrote deel van de hypotheken verleenden, betekende dat kort gezegd: goed geld verdienen, met niet al te ingewikkeld werk. Bij een bedrijfslening moet een bankier nog goed opletten, en dus duur onderzoek doen – het bedrijf kan zomaar failliet gaan, en weg is het geld. Bij een huis weet hij dat de stenen niet zullen weglopen en dat zijn onderpand veilig is.

Hypotheken en huizenprijzen begonnen vanaf begin jaren negentig dan ook aan een spelletje haasje-over. Hogere hypotheken maakten hogere huizenprijzen mogelijk, waarna de hypotheek weer verhoogd kon worden – het onderpand was immers weer meer waard geworden.

De hoofdvariabele is deze fundamentele wijziging van ons economisch bestel: lossere regelgeving rondom bezit en hypotheken.

[ANdrode]

edit:
[color=brown] is geen tag

RemcoDelft schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 17:38:
[...]
Het begin van de enorme prijsstijging valt inderdaad redelijk samen met het begin van de laagopgeleide massa-immigratie en daarmee een enorme druk op (sociale) woningen.

Bevolkingsgroei 1990-2017: 2.189k
Netto migratiecijfer: 1.3 miljoen sinds 1990
Netto geboorten: ~889k
Huizenprijzen
: x3 sinds 1995

Correlatie maar zeker niet de hoofdoorzaak.

[ Voor 14% gewijzigd door ANdrode op 11-07-2019 18:18 ]

[GeeMoney]

mvh schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 17:37:
[...]

Ik ben bezig met de aankoop van een nieuwe woning, en de hypotheekadviseur geeft aan dat de overwaarde binnen 6 maanden geïnvesteerd of afgelost moet worden. De termijn van 3 jaar geldt dus maar maximaal tot het moment waarop je een andere woning koopt + 6 maanden, als ik het goed begrijp.

Omdat mijn overwaarde niet in de financiering meegenomen is (hij is berekend met alleen overwaarde partner, samen 2 huizen) kom is dus waarschijnlijk boven de 10% van hypotheekwaarde uit en kan ik niet geheel boetevrij aflossen.

Het heeft puur te maken met renteaftrek. Die vervalt als je de overwaarde niet in je nieuwe hypotheek inbrengt. De regel is dat als je dat dus wilt behouden je binnen 3 jaar die overwaarde in een nieuwe hypotheek/woning moet proppen.

Als je echter niets meer terug zou kopen dan komt dat geld gewoon op je rekening te staan.

[ Voor 5% gewijzigd door GeeMoney op 11-07-2019 18:22 ]

[kabeltjekabel]

GeeMoney schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 18:22:
[...]


Het heeft puur te maken met renteaftrek. Die vervalt als je de overwaarde niet in je nieuwe hypotheek inbrengt. De regel is dat als je dat dus wilt behouden je binnen 3 jaar die overwaarde in een nieuwe hypotheek/woning moet proppen.

Als je echter niets meer terug zou kopen dan komt dat geld gewoon op je rekening te staan.

Beetje krom geformuleerd. Het is dus; Indien je binnen 3 jaar iets koopt, moet je de overwaarde gebruiken in het nieuwe huis om HRA te houden. Koop je iets meer dan 3 jaar na verkoop, dan hoef je de overwaarde niet te gebruiken om volledig HRA te krijgen.

Brent schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 18:17:
[...]

Naast het feit dat het grootste deel van die landen veel meer 'onnatuurlijke bevolkingsgroei' hebben, moet je wel het artikel lezen natuurlijk:

Japan, Singapore, Zuid-Korea hebben ook massa immigratie? Haha, wat?

[ Voor 19% gewijzigd door kabeltjekabel op 11-07-2019 18:30 ]

[GeeMoney]

kabeltjekabel schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 18:24:
[...]


Beetje krom geformuleerd. Het is dus; Indien je binnen 3 jaar iets koopt, moet je de overwaarde gebruiken in het nieuwe huis om HRA te houden. Koop je iets meer dan 3 jaar na verkoop, dan hoef je de overwaarde niet te gebruiken om volledig HRA te krijgen.

Je zegt dus gewoon hetzelfde

[kabeltjekabel]

GeeMoney schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 18:30:
[...]


Je zegt dus gewoon hetzelfde

Nee, jij zegt iets anders;

De regel is dat als je dat dus wilt behouden je binnen 3 jaar die overwaarde in een nieuwe hypotheek/woning moet proppen.

Daar staat dus; als je HRA wilt behouden, moet je binnen 3 jaar een nieuwe hypotheek aangaan.

[GeeMoney]

kabeltjekabel schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 18:31:
[...]


Nee, jij zegt iets anders;

[...]


Daar staat dus; als je HRA wilt behouden, moet je binnen 3 jaar een nieuwe hypotheek aangaan.

Ok ok, om het dan helemaal uit te schrijven:
Je bent binnen 3 jaar na verkoop verplicht je overwaarde in de nieuwe hypotheek te stoppen om HRA te behouden.
Doe je dat niet binnen 3 jaar dan vervalt de verplichting om de overwaarde in een nieuwe hypotheek in te brengen om HRA te krijgen.
De nieuwe hypotheek na 3 jaar mag je dus weer volledig laten financieren met HRA zonder dat je daarvoor je overwaarde hoeft in te brengen.

[RemcoDelft]

kabeltjekabel schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 17:41:
Er staat toch echt "factor drie", niet vier

Er staat toch echt "sinds de jaren tachtig" bij die factor 3, ik had het over een iets langere periode (zie de grafiek in het artikel).

De prijzen zouden sowieso iets gestegen zijn omdat Rc 3,5 / 4,5 / 6 nu eenmaal wat duurder is dan de jaren '60 bouw zonder isolatie.

Dat geldt voor nieuwbouw, niet over de jaren '60 woningen die nu alsnog veel duurder verkocht worden.

Ik kan alleen maar denken: "het had zo mooi kunnen zijn"! Denk aan een rijtjeshuis voor de prijs van een gesubsidieerde batterijauto. In plaats daarvan is iedereen nu veel meer geld kwijt voor hetzelfde product, profiteert een zeer klein groepje daar heel erg hard van, en is de overheid nog steeds alleen maar bezig met het in stand houden of zelfs verergeren van de problemen.

ANdrode schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 18:18:

edit:
[color=brown] is geen tag

Bevolkingsgroei 1990-2017: 2.189k
Netto migratiecijfer: 1.3 miljoen sinds 1990
Netto geboorten: ~889k
Huizenprijzen
: x3 sinds 1995

Correlatie maar zeker niet de hoofdoorzaak.

In een schaarse markt veroorzaakt een "kleine" stijging van de vraag een grote toename van de prijs. Je hebt het trouwens over "netto migratiecijfer", en dat cijfer maakt de realiteit zelf nog erger: vele kansrijke Nederlanders hebben het land verlaten in die tijd, ten dele vanwege de verziekte huizenmarkt hier. Het zijn niet de kanslozen die hun geluk ergens anders gaan beproeven.

[kabeltjekabel]

RemcoDelft schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 19:00:
[...]

Er staat toch echt "sinds de jaren tachtig" bij die factor 3, ik had het over een iets langere periode (zie de grafiek in het artikel).

Ok, dat had ik over het hoofd gezien.

RemcoDelft schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 19:00:
[...]

Dat geldt voor nieuwbouw, niet over de jaren '60 woningen die nu alsnog veel duurder verkocht worden.

Ja, maar ze hebben het toch over een gemiddelde? Naarmate krotjes uit 1900-1910 afgebroken en er moderne huizen voor teruggebouwd worden, veelal 1,5-2x zo groot, neemt natuurlijk ook de gemiddelde prijs / waarde toe.

Krotjes die voor te veel verkocht hebben heb ik inderdaad ook al benoemd. Maar dat komt volgens mij omdat heel wat mensen gewoon tegen een maximumhypotheekbedrag aanlopen en de taxaties te weinig rekening houden met stookkosten, aankomend groot onderhoud etc. Die maken niet de afweging; 'is het zinnig dit huis te kopen als ik binnen 10 jaar alle kozijnen moet vervangen, de zolder voorzien is van isolatie type zomertrui, etc. of dat nieuwbouwhuis voor 60K meer?'. Dit maken de afweging; 'We betalen ons nu blauw voor een huurhok, dit krot, ook al is het te duur, leverd ons een besparing op'.

Ik kan alleen maar denken: "het had zo mooi kunnen zijn"! Denk aan een rijtjeshuis voor de prijs van een gesubsidieerde batterijauto. In plaats daarvan is iedereen nu veel meer geld kwijt voor hetzelfde product, profiteert een zeer klein groepje daar heel erg hard van, en is de overheid nog steeds alleen maar bezig met het in stand houden of zelfs verergeren van de problemen.

[ Voor 10% gewijzigd door kabeltjekabel op 11-07-2019 19:47 ]

[ANdrode]

RemcoDelft schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 19:00:
[...]
In een schaarse markt veroorzaakt een "kleine" stijging van de vraag een grote toename van de prijs.

En leencapaciteit heeft een veel groter effect. Wanneer "wat je kan betalen" met een factor 2.5 stijgt dan ga je in een krappe markt meer uitgeven.

Als dit wel de oorzaak is dan zorgt een netto migratiesaldo van ~250K voor een ~verdubbeling van de prijzen (1995-2000). Dit netto migratiesaldo is 1.6% van de bevolking in 1995 (15425).
In dezelfde tijd gaven soepelere leennormen een stijging van de maximale hypotheek van 58% bij hetzelfde inkomen...

Je hebt het trouwens over "netto migratiecijfer", en dat cijfer maakt de realiteit zelf nog erger: vele kansrijke Nederlanders hebben het land verlaten in die tijd, ten dele vanwege de verziekte huizenmarkt hier. Het zijn niet de kanslozen die hun geluk ergens anders gaan beproeven.

De belangrijkste reden om netto migratiecijfer te kiezen is dat de meeste migranten relatief snel her-migreren. Zeker vanaf 2004 zie je de immigratie sterk stijgen (EU toetreding aantal langen) maar stijgt het netto migratiesaldo veel minder sterk mee.

[Brent]

kabeltjekabel schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 18:24:
[...]

Japan, Singapore, Zuid-Korea hebben ook massa immigratie? Haha, wat?

Singapore: jazeker. Maar misschien heb je niet door dat je precies de landen die ik bedoel wegliet? Of misschien juist wel? In elk geval, dit soort geneuzel helpt deze discussie niet.

[izdp]

Hoofdoorzaak is natuurlijk de enorme teruggang van het aantal personen per huishouden/woning.
Daarnaast de totale verkeerde bouw qua demografie.
Bovendien de onevenwichtigheid door de trek naar de steden, die naar verwachting niet zal stoppen.
Er bestaan nog steeds krimpregio's.
Onder steden valt ook de randstad al zijn de binnengebieden daarvan relatief nog steeds spotgoedkoop in vergelijking met de steden.
Migratie is maar zeer beperkt als oorzaak aan te wijzen.
Qua prijzen wordt daarnaast wat makkelijk de inflatie en updates van huizen vergeten.
Vergelijken met de jaren 80 is wel heel goedkoop: een dieptepunt vergelijk je dan met een hoogtepunt.

[izdp]

RemcoDelft schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 19:00:
[...]


In een schaarse markt veroorzaakt een "kleine" stijging van de vraag een grote toename van de prijs. Je hebt het trouwens over "netto migratiecijfer", en dat cijfer maakt de realiteit zelf nog erger: vele kansrijke Nederlanders hebben het land verlaten in die tijd, ten dele vanwege de verziekte huizenmarkt hier. Het zijn niet de kanslozen die hun geluk ergens anders gaan beproeven.

Ik ben het totaal oneens met je.
Het waren vooral de (vroeg)pensionado's die vertrokken.
Met hun forse overwaarde konden ze dan heel leuk (over)leven in de goedkopere landen.
Kansrijken zijn maar weinig weggegaan om dure huizen hier.
Die verdienden immers zat en waarom zouden ze dan vertrekken uit een land dat tot de top van de wereld behoort op vrijwel alle gebieden?

[DutchChelsea]

mvh schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 17:37:
[...]

Ik ben bezig met de aankoop van een nieuwe woning, en de hypotheekadviseur geeft aan dat de overwaarde binnen 6 maanden geïnvesteerd of afgelost moet worden. De termijn van 3 jaar geldt dus maar maximaal tot het moment waarop je een andere woning koopt + 6 maanden, als ik het goed begrijp.

Omdat mijn overwaarde niet in de financiering meegenomen is (hij is berekend met alleen overwaarde partner, samen 2 huizen) kom is dus waarschijnlijk boven de 10% van hypotheekwaarde uit en kan ik niet geheel boetevrij aflossen.

Zet dan gedeelte van nw hypotheek vast voor 1 jaar max, want na afloop van RVP mag je meestal het hele deel boetevrij aflossen. Bedrag moet dus ongeveer zo hoog zijn als je verwachte overwaarde

[kabeltjekabel]

Brent schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 20:52:
[...]

Singapore: jazeker. Maar misschien heb je niet door dat je precies de landen die ik bedoel wegliet? Of misschien juist wel? In elk geval, dit soort geneuzel helpt deze discussie niet.

Als je het over een grootste deel hebt moet een van die drie er dus bijzitten.

Maar als we het even over Duitsland en Oostenrijk hebben; beiden hebben een veel lagere bevolkingsdichtheid en zeker Duitsland heeft plenty lege ruimte, helemaal in het oosten. Deze beide landen hebben tevens al jaren een lagere TFR dan Nederland. In Oostenrijk is het geboorteoverschot (aantal geboortes - aantal sterfgevallen), ook relatief, vele malen kleiner dan in Nederland. Duitsland heeft al tientallen jaren een geboortetekort. In Nederland hadden we vorig jaar een geboorteoverschot van 12K, in Duitsland -167K. Als wij relatief hetzelfde hadden, hadden we dus -34K gehad... 46K minder dan de realisatie. Als je dat verschil niet inziet kun je inderdaad beter ergens anders gaan neuzelen.

[Brent]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 12 juli 2019 @ 00:00:
[...]


Als je het over een grootste deel hebt moet een van die drie er dus bijzitten.

Maar als we het even over Duitsland en Oostenrijk hebben

Ik heb het punt van het artikel gekwoot (housing finance feedback cycle), de tweede helft van het artikel gaat daar over, en jij wil het over de kleur van je nieuwe BMW hebben?

[Packardhell]

kabeltjekabel schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 19:25:
[...]


Ok, dat had ik over het hoofd gezien.


[...]


Ja, maar ze hebben het toch over een gemiddelde? Naarmate krotjes uit 1900-1910 afgebroken en er moderne huizen voor teruggebouwd worden, veelal 1,5-2x zo groot, neemt natuurlijk ook de gemiddelde prijs / waarde toe.

Krotjes die voor te veel verkocht hebben heb ik inderdaad ook al benoemd. Maar dat komt volgens mij omdat heel wat mensen gewoon tegen een maximumhypotheekbedrag aanlopen en de taxaties te weinig rekening houden met stookkosten, aankomend groot onderhoud etc. Die maken niet de afweging; 'is het zinnig dit huis te kopen als ik binnen 10 jaar alle kozijnen moet vervangen, de zolder voorzien is van isolatie type zomertrui, etc. of dat nieuwbouwhuis voor 60K meer?'. Dit maken de afweging; 'We betalen ons nu blauw voor een huurhok, dit krot, ook al is het te duur, leverd ons een besparing op'.

Ik kan alleen maar denken: "het had zo mooi kunnen zijn"! Denk aan een rijtjeshuis voor de prijs van een gesubsidieerde batterijauto. In plaats daarvan is iedereen nu veel meer geld kwijt voor hetzelfde product, profiteert een zeer klein groepje daar heel erg hard van, en is de overheid nog steeds alleen maar bezig met het in stand houden of zelfs verergeren van de problemen.

Krotjes of in ieder geval oudere woning hebben de charme welke nu in de 'mode' is - maar staat ook op dure grond/goede locatie (relatief dicht bij centrum/station, mooie oude bomen etc.). En voor genoeg mensen is dat belangrijk.

Het is nog steeds 'Locatie, locatie, locatie'. Nieuwbouwhuis staan vaak randje polder en stad (bij ons Amersfoort Vathorst). Al heb je ook vernieuwbouw en dan kun je het beste van twee werelden hebben, goede locatie en splinter nieuw huis.

[Immutable]

izdp schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 20:55:
Hoofdoorzaak is natuurlijk de enorme teruggang van het aantal personen per huishouden/woning.

Dat is denk ik wel een factor maar niet de enige. Ik woon ook alleen in een volledig twee onder 1 kap met 4 slaapkamers + zolderkamer. 3 slaapkamers, helemaal leeg + zolder helemaal leeg. Verwarm het voor niks.
Dat heeft te maken met dat het de beste keuze voor mij was en ook gezien naar de toekomst. (was meer strategisch)

Ik kon ook een appartement kopen iets meer naar de stad toe voor hetzelfde geld, of iets huren. Maar dat waren beide strategisch gezien geen goede keuzes.
Maar heb persoonlijk zelf de wens om ooit een relatie aan te gaan(dit kun je helaas niet forceren), en dan heb ik liever gewoon een fatsoenlijk huis.

Steeds meer mensen gaan dus langer studeren, en hebben pas later een serieuze relatie maar moeten wel ergens wonen. Dus krijg je per huis, minder inwoners waar ik een goed voorbeeld van ben.

De schaarste van woningen is een combinatie van factoren. Racisten zullen maar 1 factor zien dat is immigratie. Echter is het niet zo zwart/wit (pun intended).
Het is een mix van meerdere type problemen zowel aan de aanbod kant als de vraag kant die samen een grotere afstand creëren tussen vraag en aanbod.

[Richh]

izdp schreef op donderdag 11 juli 2019 @ 20:55:
Hoofdoorzaak is natuurlijk de enorme teruggang van het aantal personen per huishouden/woning.
Daarnaast de totale verkeerde bouw qua demografie.
Bovendien de onevenwichtigheid door de trek naar de steden, die naar verwachting niet zal stoppen.
Er bestaan nog steeds krimpregio's.
Onder steden valt ook de randstad al zijn de binnengebieden daarvan relatief nog steeds spotgoedkoop in vergelijking met de steden.
Migratie is maar zeer beperkt als oorzaak aan te wijzen.
Qua prijzen wordt daarnaast wat makkelijk de inflatie en updates van huizen vergeten.
Vergelijken met de jaren 80 is wel heel goedkoop: een dieptepunt vergelijk je dan met een hoogtepunt.

Het is gewoon een perfect storm op letterlijk alle gebieden, tegelijkertijd.

Qua vraag (door onder andere minder personen per huishouden, maar ook zeker qua migratie), door enorm beperkt aanbod, door problemen bij het organiseren van meer aanbod, door de speculatieve kant van de markt die beleggers beïnvloeden, door de lage rentes.
En inderdaad, er is een totale scheefgroei in onze demografie; de vergrijzing is een gigantisch probleem waar niemand het over wil hebben.

Letterlijk álles wat fout kan gaan, gaat zo'n beetje fout

En letterlijk geen enkel deel-probleem (wat dus mede-oorzaak is van het grote probleem), heeft enige politieke aandacht.

[Brent]

Hier ook maar even, een interactieve infographic over de ontwikkelingen in de huizenprijzen in 2018: https://www.volkskrant.nl/kijkverder/2018/huizenmarkt/

[Brent]

Misschien hebben mensen het gisteren gelezen: Berlijn gaat panden terugkopen om de huur en huizenprijzen te beteugelen. In Amsterdam is er tenminste 1 wethouder die dit een interessante ontwikkeling vind:

quote: https://www.ftm.nl/artike...ijn-huurmaatregel?share=1

Veel grote steden kampen met een groeiend tekort aan woningen en stijgende huurprijzen. Dit terwijl de trek naar de steden onveranderd doorgaat.

Berlijn heeft om die reden besloten om per 1 januari 2020 de huren in de vrije sector vijf jaar lang bevriezen; dit om een halt toe te roepen aan de rap stijgende huurprijzen.

De Amsterdamse wethouder Laurens Ivens is gecharmeerd van de Berlijnse plannen. Bovendien: ‘Met zo’n noodknop kun je ingrijpen in de oververhitte woningmarkt. De maatregel kan de stad 30.000 middeldure huurwoningen opleveren, die anders in het dure segment zouden komen.’

Investeerders in de woningmarkt waarschuwen dat zo’n maatregel ten koste zal gaan van de productie van nieuwe woningen in Amsterdam.

[Jannibal23]

Want er is in Amsterdam een tekort aan sociale huur? Volgens mij is er iets in de orde van grootte van 60% in bezit van corporaties.

[hidde212]

Jannibal23 schreef op woensdag 17 juli 2019 @ 19:14:
Want er is in Amsterdam een tekort aan sociale huur? Volgens mij is er iets in de orde van grootte van 60% in bezit van corporaties.

40% van de woningvoorraad in A'dam in 2017 is in bezit van corporaties, een afname van 31% t.o.v. tien jaar eerder. Ook een steeds minder groot deel van de particulier aangeboden huur valt niet meer onder sociaal. Om deze afnemende trend te stabiliseren en de stad voor lagere inkomens bewoonbaar te houden is, mijn inziens, een bovengenoemde maatregel zeker te overwegen.

[anandus]

quote: https://nos.nl/artikel/22...singsvrije-hypotheek.html

Oproep: verleng looptijd aflossingsvrije hypotheek

Om oudere huiseigenaren te beschermen zou de maximale looptijd van aflossingsvrije hypotheken verlengd moeten worden. Die oproep doen de Hypotheekshop en Vereniging Eigen Huis aan hypotheekverstrekkers.

Het voorstel is om te verlengen van 30 naar 75 jaar, of helemaal geen einddatum meer. "Anders komen naar schatting honderdduizend woningbezitters onnodig in de problemen," zegt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis.

[...]

"Over het algemeen is dit een goed plan," vindt Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie aan de Tilburg University, maar 75 jaar is volgens hem wel erg lang. "Een verlenging van 30 naar 40 jaar is verstandiger. Op voorwaarde dat er een afspraak wordt gemaakt over hoe er in die 10 jaar wel wat wordt afgelost."

Er zijn momenteel twee hypotheekverstrekkers die aflopende aflossingsvrije hypotheken verlengen. Rabobank doet dit al jaren en ook ASR voerde het onlangs in.

Even een domme vraag, want ik ben pas drie jaar geleden in de huizenmarkt gestapt, maar hebben die mensen met een aflossingsvrije hypotheek geen geld opzijgezet om na afloop van de looptijd hun hypotheek af te lossen?
Dat is toch het hele punt? Je neemt aflossingsvrij, zodat je maximale rente houdt en maximaal HRA kan trekken, maar ondertussen spaar je wel gewoon om het aan het einde van de looptijd in een klap de hele hypotheek af te lossen? Als je dat niet hebt gedaan ben je toch gewoon onverantwoord bezig geweest?
Of begrijp ik het verkeerd?

Maar kan me voorstellen dat banken hierin meegaan, zij hebben ook geen trek in een bootlading huisuitzettingen ....

[ Voor 5% gewijzigd door anandus op 19-07-2019 17:42 ]

[burnedhardware]

Ik vind dat van VEH maar een beetje gejank. Als je 30 jaar aftrek hebt gehad, heb je ook al 30 jaar een eigen woning. In de meeste gevallen betekent dat een waardevermeerdering van een tonnetje ofzo. Waarom moeten we mensen steunen die die overwaarde opsnoepen met reizen, autos en andere flauwekul?

Dan is het zinniger om dat geld te geven aan degenen die het nodig hebben en waar opstalverzekering geen dekking geeft (funderingen, aardbevingsschade etc)

Wat mij betreft (huizenbezitter met hypotheek) mag de hypotheekrenteaftrek weg (wel langzaam afbouwen omdat het een effect heeft op de huizenmarkt) het is een verkapte subsidie op de bankensector.

[Richh]

anandus schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 17:18:
[...]
Even een domme vraag, want ik ben pas drie jaar geleden in de huizenmarkt gestapt, maar hebben die mensen met een aflossingsvrije hypotheek geen geld opzijgezet om na afloop van de looptijd hun hypotheek af te lossen?
Dat is toch het hele punt? Je neemt aflossingsvrij, zodat je maximale rente houdt en maximaal HRA kan trekken, maar ondertussen spaar je wel gewoon om het aan het einde van de looptijd in een klap de hele hypotheek af te lossen? Als je dat niet hebt gedaan ben je toch gewoon onverantwoord bezig geweest?
Of begrijp ik het verkeerd?

Nee, je begrijpt het volledig.
En uiteindelijk is die overwaarde nu ook al aan het verdwijnen in het volgende huis van de groep die al eerder aflossingsvrij heeft afgesloten, waardoor ook dit de markt alleen maar verder opblaast.

Maar kan me voorstellen dat banken hierin meegaan, zij hebben ook geen trek in een bootlading huisuitzettingen ....

Met dito gevolgen voor de huizenprijzen, en dus tegelijkertijd weer dito gevolgen voor de winst van de banken.

Op termijn moet je het toch echt ongedaan maken als je het mij vraagt, om de markt een beetje gezond te maken. Dan krijgen de mensen die het probleem hebben veroorzaakt het probleem terug, in plaats van de generaties die er niks aan kunnen doen.
Maargoed, het is een deadlock die niet ongedaan gemaakt kan worden zonder dat er mensen problemen krijgen.

[anandus]

Nouja, aflossingsvrij kan niet meer en de HRA wordt afgebouwd. Dus op termijn wordt de huizenmarkt wel gezonder, alleen het duurt een paar decennia.
Al zou aflossingsvrij sowieso niet meer aantrekkelijk zijn als er geen HRA meer is.

(even los van de onbalans tussen vraag en aanbod)

[twisterNL]

anandus schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 17:18:
[...]
Even een domme vraag, want ik ben pas drie jaar geleden in de huizenmarkt gestapt, maar hebben die mensen met een aflossingsvrije hypotheek geen geld opzijgezet om na afloop van de looptijd hun hypotheek af te lossen?
Dat is toch het hele punt? Je neemt aflossingsvrij, zodat je maximale rente houdt en maximaal HRA kan trekken, maar ondertussen spaar je wel gewoon om het aan het einde van de looptijd in een klap de hele hypotheek af te lossen? Als je dat niet hebt gedaan ben je toch gewoon onverantwoord bezig geweest?
Of begrijp ik het verkeerd?

Maar kan me voorstellen dat banken hierin meegaan, zij hebben ook geen trek in een bootlading huisuitzettingen ....

Het is gewoon gehuil van een groep personen die maximaal geprofiteerd heeft van de HRA maar niet heeft gespaard om aan het einde van de looptijd hun hypotheek af te lossen. Dit is niks meer dan een slappe poging om hun verantwoordelijkheid af te schuiven. Derhalve hoef je echt geen enkele medelijden mee te hebben.

Wat hadden ze anders verwacht? Hier, een gratis huis want je hebt 30 jaar lang netjes de rente betaald....

[anandus]

twisterNL schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 17:57:
[...]
Wat hadden ze anders verwacht? Hier, een gratis huis want je hebt 30 jaar lang netjes de rente betaald....

Een deel van de rente

[evleerdam]

anandus schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 17:18:
[...]
Even een domme vraag, want ik ben pas drie jaar geleden in de huizenmarkt gestapt, maar hebben die mensen met een aflossingsvrije hypotheek geen geld opzijgezet om na afloop van de looptijd hun hypotheek af te lossen?
Dat is toch het hele punt? Je neemt aflossingsvrij, zodat je maximale rente houdt en maximaal HRA kan trekken, maar ondertussen spaar je wel gewoon om het aan het einde van de looptijd in een klap de hele hypotheek af te lossen? Als je dat niet hebt gedaan ben je toch gewoon onverantwoord bezig geweest?
Of begrijp ik het verkeerd?

Maar kan me voorstellen dat banken hierin meegaan, zij hebben ook geen trek in een bootlading huisuitzettingen ....

Je ziet het denk ik verkeerd. De meeste mensen met een aflossingsvrije hypotheek, hebben de hypotheek vanwege lagere maandlasten en sparen dus niet extra.

Ze denken dan als volgt:

1. Aan het einde van de looptijd dan kan ik de looptijd wel verlengen.
2. Aan het einde van de looptijd, dan verkoop ik het huis en betaal ik de hypotheek af.

Mocht je hypotheekverstrekker niet willen verlengen en wil je zelf in het huis blijven wonen, dan heb je een probleem ja.

Ik zie zelf niet zo goed in waarom een hypotheekverstrekker niet zou willen verlengen. De meeste mensen kunnen ook aan het einde van hun hypotheek (tijdens pensioen bijvoorbeeld) hun hypotheeklasten nog makkelijk dragen natuurlijk.

[anandus]

evleerdam schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 18:07:
[...]

Ik zie zelf niet zo goed in waarom een hypotheekverstrekker niet zou willen verlengen. De meeste mensen kunnen ook aan het einde van hun hypotheek (tijdens pensioen bijvoorbeeld) hun hypotheeklasten nog makkelijk dragen natuurlijk.

Uiteraard, maar dat houdt op een gegeven moment op natuurlijk (niemand leeft voor eeuwig ) en dan zitten ze alsnog met een huis dat de bank zal moeten verkopen.

Dan kan ik me voorstellen dat een bank eventueel die post liever nu afschrijft, dan over 15 jaar ofzo.

Ook is er de vraag of het zo vanzelfsprekend is dat voor iedereen de hypotheeklasten nog te dragen zullen zijn.
Geen HRA meer, pensioentjes of AOW ipv salaris, dat soort dingen.

[sanderb]

anandus schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 18:17:
[...]

Uiteraard, maar dat houdt op een gegeven moment op natuurlijk (niemand leeft voor eeuwig ) en dan zitten ze alsnog met een huis dat de bank zal moeten verkopen.

Dan kan ik me voorstellen dat een bank eventueel die post liever nu afschrijft, dan over 15 jaar ofzo.

Ook is er de vraag of het zo vanzelfsprekend is dat voor iedereen de hypotheeklasten nog te dragen zullen zijn.
Geen HRA meer, pensioentjes of AOW ipv salaris, dat soort dingen.

Die babyboomers met pensioentje zitten met een gigantische overwaarde.
Niet voor niets zie je nu reclames voor hypotheken waar die oudjes de overwaarde langzaam opeten. Natuurlijk zijn er uitzonderingen, maar dan heb je het over mensen waar meer aan de hand is dan een huis waarop niet afbetaald is.

Zolang die overwaarde flink is, kun je zelfs met een minimaal inkomen blijven zitten.
Die mensen zitten er een stuk beter voor dan de groep die in dezelfde tijd de huur flink heeft zien stijgen en ook niet goedkoper kan gaan wonen.

[DutchChelsea]

Ik denk dat er een groot verschil is tussen mensen die de woning volledig met een aflossingsvrije hypotheek hebben gefinancierd (niet slim, IMHO) en mensen die slechts een deel hebben gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek. Die laatste groep komt volgens mij nooit in de problemen. Stel je houdt een ton over aan het einde van de rit, stel de rente is 6 procent, dan heb je 500 euro maandlasten. Dat is idd 500 euro meer dan wanneer je huis volledig is afbetaald, maar dat bedrag is waarschijnlijk veel lager dan wanneer je een gelijkwaardige woning moet gaan huren

[GlowMouse]

anandus schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 17:18:
[...]
Even een domme vraag, want ik ben pas drie jaar geleden in de huizenmarkt gestapt, maar hebben die mensen met een aflossingsvrije hypotheek geen geld opzijgezet om na afloop van de looptijd hun hypotheek af te lossen?

Dat is bij een spaarhypotheek. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en hoef je niets te sparen.

twisterNL schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 17:57:
[...]

Wat hadden ze anders verwacht? Hier, een gratis huis want je hebt 30 jaar lang netjes de rente betaald....

Ze zitten met dezelfde schuld als 30 jaar geleden, maar door de inflatie is die een stuk behapbaarder geworden. De gemiddelde prijs van een huis in 1980 is 200.000 gulden. Dat is nu een schuld van 90.756 euro. Veel mensen kunnen makkelijk een nieuwe lening krijgen voor dat bedrag, zeker met de forse overwaarde, maar voor iemand met minimumloon of in de ww kan dat toch een probleem opleveren. Voor die groep zal deze oproep zijn bedoeld. Een gedwongen verhuizing levert voor die groep niet veel op: goedkoper wonen gaat lastig, en als je ze een sociale huurwoning injaagt heb je als maatschappij uiteindelijk hogere kosten.

[anandus]

GlowMouse schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 18:58:
[...]

Dat is bij een spaarhypotheek. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en hoef je niets te sparen.

Tuurlijk wel, een bank geeft het huis toch niet gratis weg na de looptijd?

Maar misschien was het idee inderdaad "later dan ga ik kleiner wonen en met het verschil tussen de verkoop en aankoop los ik mijn hypotheek af". Wat op zich een riskante maar in retrospect wel een redelijke aanname blijkt.
Punt is dat je dan wél moet verhuizen naar een kleiner en goedkoper huis en als je dat niet doet dan sla je het fundament onder je redenatie weg

[ Voor 40% gewijzigd door anandus op 19-07-2019 19:01 ]

[GlowMouse]

anandus schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 18:58:
[...]
Tuurlijk wel, een bank geeft het huis toch niet gratis weg na de looptijd?

De schuld blijft gewoon in stand en hoeft pas aan het einde van de looptijd te worden afgelost. De vraag was of die mensen geen geld opzij hebben gezet. Bij een spaarhypotheek let de bank op dat je tussentijds voldoende spaart voor de aflossing, maar bij een aflossingsvrije hypotheek is dat is de verantwoordelijkheid van die mensen zelf. Hoe ze dat doen is hun zaak. Dat kan met spaargeld of met een nieuwe lening. En nu blijkt dat sommige mensen geen spaargeld hebben en ook niet zo makkelijk een nieuwe lening krijgen.

Maar misschien was het idee inderdaad "later dan ga ik kleiner wonen en met het verschil tussen de verkoop en aankoop los ik mijn hypotheek af". Wat op zich een riskante maar in retrospect wel een redelijke aanname blijkt.

Ook het vooruitzicht dat 90.756 euro in 2019 een stuk minder is dan 200.000 gulden in 1989 zal hebben meegespeeld. Het modale maandsalaris is in die periode zo'n beetje verdubbeld.

[Honesty]

GlowMouse schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 19:16:
[...]

De schuld blijft gewoon in stand en hoeft pas aan het einde van de looptijd te worden afgelost. De vraag was of die mensen geen geld opzij hebben gezet. Bij een spaarhypotheek let de bank op dat je tussentijds voldoende spaart voor de aflossing, maar bij een aflossingsvrije hypotheek is dat is de verantwoordelijkheid van die mensen zelf. Hoe ze dat doen is hun zaak. Dat kan met spaargeld of met een nieuwe lening. En nu blijkt dat sommige mensen geen spaargeld hebben en ook niet zo makkelijk een nieuwe lening krijgen.

Nu zijn de mensen die misbruik/gebruik maken van de aflossingsvrije en niet sparen maar alles opmaken waarschijnlijk ook de mensen die alles met een huurhuis ook hadden opgemaakt, zonder er bij stil te staan dat het vaak beter is om een buffer te hebben. Vaak kijken die ook geen 30 jaar voorruit om te kijken welke veranderingen er aan zitten te komen maar leven ze van dag tot dag, zeker omdat aflossingsvrij sinds de laatste crisis niet meer rendabel is, lost dit probleem zichzelf wel op. Of de huizenprijzen moeten een vrije val maken van meer dan 50%.

[ASW1]

Veel mensen zien een huis ook als een spaarpot voor een erfenis.
Wanneer je geen kinderen hebt (en die mensen zijn er genoeg) ziet dat er natuurlijk heel anders uit, dan wil je liefst dat al je geld op is op het moment dat je doodgaat. Een aflossingsvrije hypotheek is daartoe een prima middel.

[zynex]

ASW1 schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 20:07:
Veel mensen zien een huis ook als een spaarpot voor een erfenis.
Wanneer je geen kinderen hebt (en die mensen zijn er genoeg) ziet dat er natuurlijk heel anders uit, dan wil je liefst dat al je geld op is op het moment dat je doodgaat. Een aflossingsvrije hypotheek is daartoe een prima middel.

Precies. Is ook wel een beetje makkelijk om zomaar alle mensen met een aflossingsvrije hypotheek te veroordelen, omdat ze niet 4 ton opzij hebben gezet. Soms pakt het leven gewoon wat anders uit. Dat potje waar mensen het eerder over hadden is sowieso niet handig gezien de vermogensrendement heffing en je wilt ook niet jan en alleman aan allerlei financieel producten helpen die ze niet begrijpen. Mijn ouders hadden ook een paar van die beleggingsproducten van Achmea uit de jaren 80/90 voor de aflossing van ene hypotheek. Die producten bleken uiteindelijk niks waard te zijn.

Veel mensen hebben dan ook heel verstandig een huis gekocht, omdat dit financieel voordeliger was dan huren. Echter zie ik ook niet in waarom ik me rot moet werken om een huis af te lossen als je het toch niet wilt nalaten aan familie/kinderen. Doodgaan met geld is wel het meest zinloze wat je kunt doen als alleenstaand persoon.

[anandus]

zynex schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 20:36:
[...]

Veel mensen hebben dan ook heel verstandig een huis gekocht, omdat dit financieel voordeliger was dan huren.

Als je een huis aflossingsvrij koopt zonder het te willen aflossen dan ben je toch ook gewoon aan het huren?

[zynex]

anandus schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 20:49:
[...]
Als je een huis aflossingsvrij koopt zonder het te willen aflossen dan ben je toch ook gewoon aan het huren?

Nee niet per definitie. Er kunnen nog steeds voordelen zitten aan het kopen dan, zoals onder meer een waardestijging. Bij het afsluiten van een hypotheek en het bepalen van het te sparen bedrag werd daar dan ook vaak rekening mee gehouden. Je maandlasten konden hierdoor significant lager uitvallen.

[ Voor 20% gewijzigd door zynex op 19-07-2019 20:53 ]

[ASW1]

anandus schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 20:49:
[...]
Als je een huis aflossingsvrij koopt zonder het te willen aflossen dan ben je toch ook gewoon aan het huren?

Grote voordeel is natuurlijk dat je bij verkoop overwaarde wel kunt verzilveren. Niet dat je dan in zo'n geweldige positie zit om iets anders te kunnen kopen maar wel beter/anders dan bij huren.
Daarnaast is het natuurlijk ook een gok die je neemt met wat de inflatie gaat doen.
Zoals al eerder opgemerkt slinken de schuld en daarmee de woonlasten op lange termijn door inflatie.

zynex schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 20:36:
[...]

Doodgaan met geld is wel het meest zinloze wat je kunt doen als alleenstaand persoon.

Of anderszins gewild/ongewild kinderloze paren homo/hetero etc..

[burnedhardware]

Ik zag de dilbert van vandaag en in de comments gaat het over werknemers die dakloos zijn omdat ze onvoldoende verdienen om iets te kunnen huren.

Binnenkort moet ik in de buurt zijn van San Fransisco, en het viel me bij het boeken al op dat de hotels 3x zo duur zijn dan elders. Vervolgens kijk je naar vastgoed en je ziet kleine studio’s voor 3000 $/maand... vergelijkbare problemen schijnen in andere wereldsteden ook te spelen

Het geeft wel te denken of HRA zoveel invloed heeft op huizenprijzen, eerder het effect van veel te beperkt aanbod gecombineerd met slechte infrastructuur naar gebieden waar woningen wel betaalbaar zijn?

[ASW1]

burnedhardware schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 21:11:
Ik zag de dilbert van vandaag en in de comments gaat het over werknemers die dakloos zijn omdat ze onvoldoende verdienen om iets te kunnen huren.

Binnenkort moet ik in de buurt zijn van San Fransisco, en het viel me bij het boeken al op dat de hotels 3x zo duur zijn dan elders. Vervolgens kijk je naar vastgoed en je ziet kleine studio’s voor 3000 $/maand... vergelijkbare problemen schijnen in andere wereldsteden ook te spelen

Het geeft wel te denken of HRA zoveel invloed heeft op huizenprijzen, eerder het effect van veel te beperkt aanbod gecombineerd met slechte infrastructuur naar gebieden waar woningen wel betaalbaar zijn?

Je kunt het ook omgekeerd zien en de hoge huizenprijzen beschouwen als een functie van de hoge salarissen in een gebied. Als die stijgen stijgt het onroerend goed vanzelf mee (andersom kan ook)

Probleem zijn dan altijd de minder verdienende banen in onderwijs, zorg, detailhandel etc. waarin werknemers alleen nog door ver weg te gaan wonen en lang te forensen rond kunnen komen. In die zin zijn kleinere steden juist beter omdat de afstanden dan nog te doen zijn. Ik ben niet zo'n fan van de echt grotere steden en zie bijvoorbeeld niet in waarom bijvoorbeeld Amsterdam naar 2 of 3 miljoen zou moeten willen doorgroeien. Met schaalvergroting komen ook een hoop problemen en lelijkheid in een stad.

[Miks]

Daarom denk ik ook dat de stad over 10 a 20 jaar niet meer zo fijn is om in te wonen. Niet alleen zijn de huizen dan aan het verkrotten, maar er is een leegloop omdat men de huizen niet meer kan betalen.
Je ziet het al gebeuren, de profiteurs van de gestegen prijzen verkassen, en hun huizen worden gevuld door goudzoekers of mensen die geen andere optie hebben dan de hoofdprijs te betalen. De groei kan zich niet doorzetten want huizen kunnen niet meer worden opgebracht. Jonge werknemers zullen zich dus niet meer kunnen huisvesten in de stad met als gevolg dat ook werkgelegenheid wegtrekt, de stad holt zichzelf uit. En mensen die daar een huis gekocht hebben zitten 'vast'. Let maar op.

[Sport_Life]

Miks schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 22:08:
Daarom denk ik ook dat de stad over 10 a 20 jaar niet meer zo fijn is om in te wonen. Niet alleen zijn de huizen dan aan het verkrotten, maar er is een leegloop omdat men de huizen niet meer kan betalen.
Je ziet het al gebeuren, de profiteurs van de gestegen prijzen verkassen, en hun huizen worden gevuld door goudzoekers of mensen die geen andere optie hebben dan de hoofdprijs te betalen. De groei kan zich niet doorzetten want huizen kunnen niet meer worden opgebracht. Jonge werknemers zullen zich dus niet meer kunnen huisvesten in de stad met als gevolg dat ook werkgelegenheid wegtrekt, de stad holt zichzelf uit. En mensen die daar een huis gekocht hebben zitten 'vast'. Let maar op.

Je bedoelt wat nu eigenlijk aan de gang is in kleine dorpen (ver) buiten de stad? Dat de prijzen in de dorpen straks sky high zijn en de steden lopen leeg? Of waar gaan die mensen dan wonen?

[burnedhardware]

met leegloop in de steden zullen de panden de bestemming krijgen waarmee het meeste wordt verdient. Leegstaan = geen inkomsten = of prijs omlaag of functie wijzigen.

[ Voor 6% gewijzigd door burnedhardware op 19-07-2019 22:13 ]

[Miks]

Trek moet wel naar dorpen ja, dat zie je nu al deels maar dan van vermogende babyboomers die een boerderij in Drenthe kopen. Is nu dus nog niet gevoed door ook werkgelegenheid die wegtrekt.
Panden leeg laten staan is soms gewoon de uitkomst van wat boekhoudkundig geneuzel, het is op papier vaak beter om panden niet af te schrijven. Ook blijven huizen vaak te lang te koop staan omdat er gezocht wordt naar die ene gek die de prijs wil betalen. In 2010+ werden huizen ook niet zomaar in prijs verlaagd, maar bleef men liever langer zitten met een huis op de max vraagprijs dan te zakken in prijs. Met als gevolg dat panden soms jaren te koop stonden.

[ Voor 55% gewijzigd door Miks op 19-07-2019 22:20 ]

[Fr33z]

Miks schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 22:08:
Daarom denk ik ook dat de stad over 10 a 20 jaar niet meer zo fijn is om in te wonen. Niet alleen zijn de huizen dan aan het verkrotten, maar er is een leegloop omdat men de huizen niet meer kan betalen.
Je ziet het al gebeuren, de profiteurs van de gestegen prijzen verkassen, en hun huizen worden gevuld door goudzoekers of mensen die geen andere optie hebben dan de hoofdprijs te betalen. De groei kan zich niet doorzetten want huizen kunnen niet meer worden opgebracht. Jonge werknemers zullen zich dus niet meer kunnen huisvesten in de stad met als gevolg dat ook werkgelegenheid wegtrekt, de stad holt zichzelf uit. En mensen die daar een huis gekocht hebben zitten 'vast'. Let maar op.

Lijkt me heel sterk. Steden zijn een van onze belangrijkste ontwikkelingen en zijn al sinds mensenheugenis populair om in te wonen. Tuurlijk zal er qua prijzen vast wel wat gebeuren omdat de huidige stijging niet meer op te brengen is voor kappers, schoonmakera etc.

En werkgelegenheid die wegtrekt kan ik me helemaal niet voorstellen. Het aanzuigend effect is te sterk, dat gaan we niet meer terugdraaien.

[DutchChelsea]

Eens met @Fr33z . Mijn vriendin en ik zijn rond de 50, we verhuizen naar een nieuwbouwappartement in hartje centrum van stad en veel bewoners van de 17 andere appartementen zijn 65 plus. Zelfs 80-plussers. Al die mensen willen liever in de stad wonen dan op platteland, want nu zijn de restaurants, het ziekenhuis, de bioscoop en het theater dichtbij. Dat zijn althans de argumenten die ze mij vertellen

[Sport_Life]

Miks schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 22:16:
Trek moet wel naar dorpen ja, dat zie je nu al deels maar dan van vermogende babyboomers die een boerderij in Drenthe kopen.

Dat is van alle tijden, niet per se van nu of de komende 10/20 jaar. Per saldo is en blijft de vraag naar de stadswoning nog (veel) groter, dat is waarom een stadswoning van 120m2 zo'n 550k kost en een vrijstaande woning in Zeeland 450k.


Persoonlijk interesseert het mij weinig wat de toekomst brengt, als prijzen in de stad flink dalen kunnen we onze volgende woning goedkoper kopen, en bij prijsstijging zal onze woning ook mee stijgen.. Ben niet van plan duurder te gaan wonen in de toekomst.

[ Voor 21% gewijzigd door Sport_Life op 20-07-2019 09:10 ]

[Charly]

Fr33z schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 22:31:
[...]


Lijkt me heel sterk. Steden zijn een van onze belangrijkste ontwikkelingen en zijn al sinds mensenheugenis populair om in te wonen.

Uuuhm... Waar denk je dat al die kraakpanden in hartje Amsterdam vandaan kwamen?

[ Voor 4% gewijzigd door Charly op 19-07-2019 23:25 ]

[ASW1]

Charly schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 23:24:
[...]


Uuuhm... Waar denk je dat al die kraakpanden in hartje Amsterdam vandaan kwamen?

Van een hypotheekrente van tegen de 10 procent.

[Verwijderd]

Dan is de hamvraag natuurlijk: wat is een gezonde hypotheekrente?

[Amphiebietje]

Bevestiging dat de huurprijzen vooral omhoog gaan door verplaatsing van woningen naar particuliere verhuurders:

https://www.nu.nl/binnenl...re-vastgoedeigenaren.html

Persoonlijk denk ik dat woningen verhuren als beleggingsobject volledig verboden moet worden (en de verhuurders moeten financieel worden onderzocht).

[Fr33z]

Charly schreef op vrijdag 19 juli 2019 @ 23:24:
[...]


Uuuhm... Waar denk je dat al die kraakpanden in hartje Amsterdam vandaan kwamen?

Dat weet ik niet, maar is wel een interessant voorbeeld. Dat dat is gebeurt is heeft niet gezorgd voor een opmars van de trek naar de dorpen en het verspreiden van werk etc. Dus ook zoiets extreems leidt niet tot de situatie die @Miks beschrijft.

[ Voor 5% gewijzigd door Fr33z op 20-07-2019 08:49 ]

[ASW1]

Verwijderd schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 07:51:
Dan is de hamvraag natuurlijk: wat is een gezonde hypotheekrente?

Goede vraag, de rente is nu eigenlijk te laag voor een gezonde woningmarkt, er vloeit teveel beleggingskapitaal naartoe dat kopers voor eigen bewoning uit de markt drukt.

Al zijn daar natuurlijk best andere instrumenten voor om dat te reguleren zoals differentiatie van overdrachtsbelasting. Helaas hebben we een overheid die de woningmarkt als beleggersinstrument ziet en niet in de eerste plaats als voorziening om te wonen.

[Ivow85]

Amphiebietje schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 08:46:
Bevestiging dat de huurprijzen vooral omhoog gaan door verplaatsing van woningen naar particuliere verhuurders:

https://www.nu.nl/binnenl...re-vastgoedeigenaren.html

Persoonlijk denk ik dat woningen verhuren als beleggingsobject volledig verboden moet worden (en de verhuurders moeten financieel worden onderzocht).

Dit is het gevolg van de bijzonder lage rentes. Nagenoeg gratis geld voor beleggers.

Een goede stok achter de deur zou zijn om het puntenstelsel, wat nu voor sociale huurwoningen en onzelfstandige woonruimte gebruikt wordt om de maximale huurprijs te bepalen, ook door te trekken naar de vrije sector huur. Het staat investeerders/beleggers dan nog steeds vrij om panden aan te kopen en te verhuren, maar dan wel tegen een huurprijs die in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit en kwantiteit van de aangeboden woning.

Een andere optie die het voor beleggers én criminelen minder aantrekkelijk maakt om in de woningmarkt te investeren, is de overdrachtsbelasting sterk verhogen wanneer een woning wordt aangeschaft die niet door de koper of een eerstegraads familielid wordt betrokken. Het telkens na relatief korte periode woningen weer 'doorschuiven' wordt daarmee onaantrekkelijker gemaakt, en daarmee ook het investeren in woningen.

[Miks]

Voor de mensen die niet geloven in krimp van de steden. Kijk maar eens wat er gebeurde tussen 1960 en 1980.
New York was toen de aanvoerder. https://allthatsinteresting.com/1970s-new-york-photos

Het zal precies zo gaan. En waar het toen ook startte met een trek van gezinnen uit de stad, zie je nu _exact_ hetzelfde voltrekken. Daarnaast wordt de suburbanisatie ditmaal versterkt door technologie zoals de zelfrijdende auto, zonnepanelen en warmtepompen.

[Verwijderd]

Miks schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 10:01:
Voor de mensen die niet geloven in krimp van de steden. Kijk maar eens wat er gebeurde tussen 1960 en 1980.
New York was toen de aanvoerder. https://allthatsinteresting.com/1970s-new-york-photos

Het zal precies zo gaan. En waar het toen ook startte met een trek van gezinnen uit de stad, zie je nu _exact_ hetzelfde voltrekken. Daarnaast wordt de suburbanisatie ditmaal versterkt door technologie zoals de zelfrijdende auto, zonnepanelen en warmtepompen.

Met de kennis dat ik geen glazen bol heb en dus bij God niet weet wat de toekomst brengen zal, moet wel gezegd worden dat bijvoorbeeld Amsterdam nu voor 60% (ongeveer?) sociale huur is. Ik kom daar nét niet voor in aanmerking, en ben dus de stad uit. Dalende prijzen maakt dat ik weer de stad in verhuis. 1200 euro per maand kan ik niet betalen, 700 euro per maand mag ik niet betalen. dat segment. Dus ik denk wel dat zodra de eerste leegloop begint er hordes mensen zoals ik weer terug naar Amsterdam migreren. Ik mis het echt om op de fiets te stappen en weer met mijn vrienden in het park te zitten en een restaurantje te pakken ad hoc.

[ASW1]

Miks schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 10:01:
En waar het toen ook startte met een trek van gezinnen uit de stad, zie je nu _exact_ hetzelfde voltrekken.

Euhm nee de stad was nog nooit eerder zo populair, ook bij gezinnen. Wie vierkante meters nodig heeft kan het al gauw niet meer betalen, dat is iets heel anders.

[stok]

Ivow85 schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 09:46:
[...]


Dit is het gevolg van de bijzonder lage rentes. Nagenoeg gratis geld voor beleggers.

Een goede stok achter de deur zou zijn om het puntenstelsel, wat nu voor sociale huurwoningen en onzelfstandige woonruimte gebruikt wordt om de maximale huurprijs te bepalen, ook door te trekken naar de vrije sector huur. Het staat investeerders/beleggers dan nog steeds vrij om panden aan te kopen en te verhuren, maar dan wel tegen een huurprijs die in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit en kwantiteit van de aangeboden woning.

Een andere optie die het voor beleggers én criminelen minder aantrekkelijk maakt om in de woningmarkt te investeren, is de overdrachtsbelasting sterk verhogen wanneer een woning wordt aangeschaft die niet door de koper of een eerstegraads familielid wordt betrokken. Het telkens na relatief korte periode woningen weer 'doorschuiven' wordt daarmee onaantrekkelijker gemaakt, en daarmee ook het investeren in woningen.

Klinkt allemaal logisch, maar ik heb toch het gevoel dat er bij deze "oplossingen" ook weer allerlei onvoorziene bij-effecten komen. Dat een symptoom bestreden wordt, zegmaar.

[Ivow85]

stok schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 12:17:
[...]
Klinkt allemaal logisch, maar ik heb toch het gevoel dat er bij deze "oplossingen" ook weer allerlei onvoorziene bij-effecten komen. Dat een symptoom bestreden wordt, zegmaar.

De enige echte oplossing is natuurlijk dat bouwgrond fors goedkoper gemaakt wordt.

Overheden houden al decennia lang een schaarste in stand door minder bouwgrond uit te geven en de bouw van extra woningen volledig te controleren en in hoeveelheid te beperken.
Vervolgens gaat die bouwgrond rechtstreeks naar ontwikkelaars en speculanten die er maximale winst uit willen halen, in plaats van te bouwen naar behoefte. In het lagere segment wordt nauwelijks iets gebouwd voor diegenen die net niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.
Dit zal niet veel invloed hebben op de prijzen van de meest gewilde locaties, maar wel degelijk op de prijzen in 'gewone woonwijken'.

De keerzijde van alsmaar grond blijven uitgeven tegen veel lagere m2 prijzen dan nu het geval is, is dat de gemeentelijke begroting er heel anders uit gaat zien, en dat we dan flinke stukken landbouw- en natuurgebied moeten opgeven.

Elke 'oplossing' levert zo nieuwe problemen op.

Overigens is een heel belangrijke oorzaak van de huidige schaarste op de woningmarkt niet zozeer dat er te weinig gebouwd is in de afgelopen decennia. Maar dat huishoudens steeds kleiner worden en daarbij niet inleveren aan gewenste vierkante meters per huishouden. Het aantal huishoudens is véél harder gestegen dan het aantal inwoners wanneer je het vanaf WO II bekijkt.

[Fr33z]

Miks schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 10:01:
Voor de mensen die niet geloven in krimp van de steden. Kijk maar eens wat er gebeurde tussen 1960 en 1980.
New York was toen de aanvoerder. https://allthatsinteresting.com/1970s-new-york-photos

Het zal precies zo gaan. En waar het toen ook startte met een trek van gezinnen uit de stad, zie je nu _exact_ hetzelfde voltrekken. Daarnaast wordt de suburbanisatie ditmaal versterkt door technologie zoals de zelfrijdende auto, zonnepanelen en warmtepompen.

Dankjewel, ik wist niet dat het zo erg geweest was. Toch vind ik niet dat dit je verwachting onderschrijft. Ja NYC liep toen misschien tijdelijk leeg, maar dat is compleet omgedraaid. Wereldwijd is de trek naar de stad niet te stoppen, zelfs zo'n situatie als in NYC is slechts tijdelijk.

[ASW1]

Gezinnen vertrekken nu uit de steden omdat ze ruimte nodig hebben die ze in de stad niet kunnen betalen, niet omdat ze niet in die steden willen wonen (want dat willen ze juist wel).

In de jaren 80 was er iets heel anders aan de hand, woningen waren goedkoop maar hypotheken onbetaalbaar. Er werd nauwelijks iets aan onderhoud/renovatie gedaan en binnensteden verpauperden. Velen die het toen konden betalen ontvluchtten de steden omdat ze er niet meer wilden wonen.

Echt totaal onvergelijkbaar.

[twerk]

Ivow85 schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 12:41:
[...]


De enige echte oplossing is natuurlijk dat bouwgrond fors goedkoper gemaakt wordt.

Overheden houden al decennia lang een schaarste in stand door minder bouwgrond uit te geven en de bouw van extra woningen volledig te controleren en in hoeveelheid te beperken.
Vervolgens gaat die bouwgrond rechtstreeks naar ontwikkelaars en speculanten die er maximale winst uit willen halen, in plaats van te bouwen naar behoefte. In het lagere segment wordt nauwelijks iets gebouwd voor diegenen die net niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.
Dit zal niet veel invloed hebben op de prijzen van de meest gewilde locaties, maar wel degelijk op de prijzen in 'gewone woonwijken'.

De keerzijde van alsmaar grond blijven uitgeven tegen veel lagere m2 prijzen dan nu het geval is, is dat de gemeentelijke begroting er heel anders uit gaat zien, en dat we dan flinke stukken landbouw- en natuurgebied moeten opgeven.

Elke 'oplossing' levert zo nieuwe problemen op.

Overigens is een heel belangrijke oorzaak van de huidige schaarste op de woningmarkt niet zozeer dat er te weinig gebouwd is in de afgelopen decennia. Maar dat huishoudens steeds kleiner worden en daarbij niet inleveren aan gewenste vierkante meters per huishouden. Het aantal huishoudens is véél harder gestegen dan het aantal inwoners wanneer je het vanaf WO II bekijkt.

De grondprijzen omlaag krijgen kan door land waarde belastingen (land value tax) te heffen. Dus geen OZB want die neemt ook de waarde van het pand in acht. Het is veel effectiever om alleen de grond te belasten. Als je de grond belast dwing je iedereen effectief en efficiënt met grond om te gaan. Wil je een rijtjeshuis in de stad, prima maar dat wordt duur. Het wordt op die manier veel sneller effectief om de hoogte in te gaan en meer woningen per oppervlakte te creëren omdat je dan dus de belasting deelt. Dit zal ook grondspeculatie tegengaan omdat je blijft betalen voor een braakliggend stuk land. Introduceer daarnaast nog iets als een korting voor monumentale panden en een korting als je als grondeigenaar zelf ook een boer bent.

Introduceer dit nu met een langzaam oplopend tarief/aflopende OZB. Stel je koopt nu een rijtjeshuis in de randstad dan weet je dat het over 30 jaar wat duur wordt en er misschien tegen die tijd beter een appartementencomplex in de straat kan komen. Tegelijkertijd gaat het grondspeculatie wat tegen. Boeren kunnen niet meer zomaar hun land verkopen want een speculateur die zelf geen boer is betaalt gewoon de volle mep voor de belasting op basis van de waarde van de grond IPV de boerenkorting.


edit: nog een kleine toevoeging voor als het niet duidelijk was. Je betaalt per grondoppervlakte. Meerdere eigenaren bovenop elkaar verdelen dus die belasting.

[ Voor 3% gewijzigd door twerk op 20-07-2019 15:17 . Reden: Gramatica en zinsopbouw ]

[Miks]

ASW1 schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 13:25:
Gezinnen vertrekken nu uit de steden omdat ze ruimte nodig hebben die ze in de stad niet kunnen betalen, niet omdat ze niet in die steden willen wonen (want dat willen ze juist wel).

In de jaren 80 was er iets heel anders aan de hand, woningen waren goedkoop maar hypotheken onbetaalbaar. Er werd nauwelijks iets aan onderhoud/renovatie gedaan en binnensteden verpauperden. Velen die het toen konden betalen ontvluchtten de steden omdat ze er niet meer wilden wonen.

Echt totaal onvergelijkbaar.

En wat denk je dat alle huisjesmelkers gaan doen? De stad mooi houden? En alles goed bijhouden? Hoe naief kan je zijn? Het is huisjesMELKER, dus voor minimale investering maximaal geld opstrijken. De meeste huizen in Amsterdam worden nu door beleggers gekocht, cash. Enig idee wat dit op lange termijn doet met een stad? Kijk naar Londen, een groot deel van die stad staat leeg en gaat hard achteruit, al ingezet voor de hele Brexit bestond. De geschiedenis herhaalt zich. De stad is over 10-30 jaar niet meer zo fris en fruitig als nu.

[kabeltjekabel]

twerk schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 14:00:
[...]
Introduceer dit nu met een langzaam oplopend tarief/aflopende OZB. Stel je koopt nu een rijtjeshuis in de randstad dan weet je dat het over 30 jaar wat duur wordt
[...]

Jaaa, want we weten dat de Nederlandse overheid zeer betrouwbaar is als het aankomt op langlopende regelingen.... NOT

Daarom ligt Duitsland vol met PV panelen en Nederland niet. Duitsland heeft voor de langere termijn een zekere ondergrens aan PV opbrengsten vastgesteld, in Nederland hebben we een onzekere salderingsregeling die korter gegarandeerd is dan de TVT van de panelen.

Of denk aan de studiefinanciering; waar mensen tussen het beginnen aan hun bachelor en beginnen aan hun master opeens genaaid werden met 6500 studiefinanciering minder voor hun 2-jarige master...

Of dat AOW stelsel... wat alsmaar niet aangepast werd en toen opeens wel...

[ Voor 12% gewijzigd door kabeltjekabel op 21-07-2019 13:27 ]

[ASW1]

Miks schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 17:12:
[...]


En wat denk je dat alle huisjesmelkers gaan doen?

Wat ik om me heen zie is dat ze veel woningen opkopen en tip-top in orde renoveren om ze dan voor een klein maandelijks fortuin aan expats te verhuren. Een andere categorie doet vooral verbouwingen om woningen naar een hoger afwerkingsniveau te tillen en dan voor pakweg 30% meer te verkopen.

Klassieke pandjesbazen die woningen laten verpauperen kom je in de grote steden vrijwel niet meer tegen. De huuropbrengsten van een pand in goede staat zijn tegenwoordig dusdanig hoog dat je een dief van eigen portemonnee bent wanneer je als huurbaas de boel verwaarloosd.

Ik vind de onzin die je steeds uitkraamt in dit topic overigens redelijk vermoeiend beginnen worden.

[Miks]

ASW1 schreef op zaterdag 20 juli 2019 @ 17:35:
[...]

Ik vind de onzin die je steeds uitkraamt in dit topic overigens redelijk vermoeiend beginnen worden.

Hou dit soort ad-hominems maar voor je. Het is makkelijk om zomaar zaken af te doen als onzin. Kom dan met goede argumenten waarin je laat zien dat beleggers gemiddeld genomen wel goed voor hun zaken zorgen. Is veel beter voor dit topic, want dat helpt ons allen verder.

Ik zal je zeggen waarom het geen onzin is. In Nederland hebben we een cultuur gebouwd rond huiseigenaarschap. Dat is met een reden. Zoek maar eens op waarom. Hint: het heeft iets te maken met het beeld dat bewoners beter zorgen voor hun bezit.

Lees ook maar eens de theorie van Richard Florida. Tegenwoordig minder populair dan een aantal jaar geleden, maar er is echt wel iets te zeggen voor het mechanisme dat ervoor zorgt dat bloeiende wijken vanwege duurder wordend vastgoed hun glans verliezen. Dat de creatieve klasse lastig af te bakenen is, dat doet niks af aan wat we overal wel gezien hebben: de ooit slechte wijken leven op en de goede wijken raken in verval.

Dat is op wijkniveau maar ook op grotere schaal. Tien jaar geleden wilde niemand in Almere wonen, en nu is het één van de steden waar Amsterdammers en masse naartoe uitwijken. De grote steden zijn allang niet meer de creatieve broedplaatsen die het ooit waren, en met de huidige hoge prijzen zijn ze begonnen aan één van de laatste momenten voordat het verval zich inzet. Dat is gebeurd in de jaren 70, en dat zal zich opnieuw voltrekken.

[Pazienza]

Interessant artikel bij de Volkskrant over een flat in mijn geboortestad Dordrecht:

https://www.volkskrant.nl...Z17tsvBlW6PVSe1KZ28-T0VyQ

Illustreert hoe ongelijkheid op de woningmarkt is toegenomen onder andere door privatisering.
Schrijnend voorbeeld van hoe buitenlandse "investeerders" (ze investeren 0,0) de markt verder uithollen en huurprijzen verhogen zonder ook maar iets toe te voegen.

Ik vind dat je altijd moet oppassen met een zondebok aan wijzen (veel problemen zijn een combinatie van factoren, zoals in dit topic ook duidelijk naar voren komt), maar wat heeft de overheid, en in dit geval ook het ABP de zaken ontzettend uit de klauwen laten lopen! Een dak boven je hoofd is in de eerste plaats een primaire levensbehoefte, laten we er alsjeblieft voor zorgen dat dat geen speelbal is van (buitenlandse) partijen die met wat centen een slaatje eruit proberen te slaan. De overheid heeft een zorgtaak ten opzichte van haar bevolking, in dit geval vind ik dat zij huurders hier dus ook tegen zou moeten beschermen.

[EiT]

In sommige (misschien wel de meeste landen?) mag je geen eens een huis kopen zonder daar een x aantal jaar te werken/wonen. Dit houd de “buitenlandse investeerders” al deels buiten de deur (zullen vast een omweg verzinnen).

Het opkopen van huizen door investeerders brengt zowel een voordeel als nadeel met zich mee. Er komt een huurhuis beschikbaar (wat voorheen een koophuis was), maar helaas veel te duur.

Huur huizen bij ons in de wijk die door een pensioen fonds gebouwd zijn (rond 2015) kosten ook meer dan 200 euro extra zodra iemand verhuist.

[Wilke]

Pazienza schreef op zondag 21 juli 2019 @ 01:50:
Interessant artikel bij de Volkskrant over een flat in mijn geboortestad Dordrecht:

https://www.volkskrant.nl...woningmarkt-in-het-klein/

Illustreert hoe ongelijkheid op de woningmarkt is toegenomen onder andere door privatisering.
Schrijnend voorbeeld van hoe buitenlandse "investeerders" (ze investeren 0,0) de markt verder uithollen en huurprijzen verhogen zonder ook maar iets toe te voegen.

Eerlijk gezegd vind ik het, heel bot gezegd, maar een jankverhaal. Mensen in een slachtofferrol plaatsen en het er geen moment over hebben dat ze misschien zelf ook hadden kunnen nadenken of ook een verantwoordelijk hebben. Die flats staan er 30 jaar! Ik kan nog wel wat dingen noemen die in die tijd aan de wereld nogal zijn veranderd.

Ja, huren kunnen verschillen tussen dezelfde appartementen. Maar dat kan in alle (identieke) huurwoningen en dat is al zeker decennia zo niet eeuwen zo: er al 25 jaar wonen vs. nu gaan huren, gegarandeerd zit er een honderdje tussen.

Over huurverhogingen, zelfs in vrije sector huurcontracten staat vaak een maximum verhoging (bv. inflatie + 1 procentpunt, ik noem maar iets). Staat er niets, dan is er geen maximum en weet je dus dat je speelbal bent en/of waarschijnlijk daar dus vrij tijdelijk gaat wonen. Bij sociale huur is het sowieso gereguleerd. En dat is goed!

Wat verrassend is, is dat dit mensen blijkbaar verrast. Want het staat gewoon, in duidelijk leesbare taal, in de contracten.

Ook de rare veronderstelling, want meer is het niet, dat er iets tegenover een huurverhoging zou moeten staan, vind ik bizar. Daar staat toch niets over in het contract? Dus wat schept die verwachting? Ja normaal onderhoud moet wel gebeuren. Maar daar is zelfs gewoon sprake van in dit artikel! Dus opnieuw, wat een gejank.

Dan zelfs nog dat mensen op verschillende momenten de mogelijkheid hebben gehad hun eigen appartement te kopen. En er voor hebben gekozen dit niet te doen. Kan natuurlijk dat ze de middelen niet hadden. Maar ok, dan koopt iemand anders het. Wat verwacht je dan!

Er is zeker alles mis met de woningmarkt in Nederland, begrijp me niet verkeerd, maar ik vind dit een staaltje slachtofferrol aannemen eerste klas.

[ANdrode]

Pazienza schreef op zondag 21 juli 2019 @ 01:50:
Ik vind dat je altijd moet oppassen met een zondebok aan wijzen (veel problemen zijn een combinatie van factoren, zoals in dit topic ook duidelijk naar voren komt), maar wat heeft de overheid, en in dit geval ook het ABP de zaken ontzettend uit de klauwen laten lopen!

offtopic:
Niet beginnen over ABP . Daar gaat 24,9% van brutosalaris heen plus 2,65% voor een overgangsregeling prepensioen waar ik nooit recht op ga hebben. Waarvan het grootste deel van die 25% direct via maatman systeem overgedragen wordt aan oudere generatie. En als kers op de taart ABP met 10% van dat geld tegen mij hedged op de woningmarkt…

ABP heeft overigens geld verloren op hun vastgoed beleggingen in Q2 en beleggingswinst was ook zeer beperkt. Lijkt er op dat de markten wat tot stilstand komen.

edit: ABP blijkt op vastgoed in 2018 3.3% rendement gehaald te hebben. En een rendement op aandelen van -5.9%. Komt heel anders over dan het sentiment over beleggingsresultaten en vastgoed? :?[/edit]

[ Voor 29% gewijzigd door ANdrode op 21-07-2019 11:26 ]