Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[kabeltjekabel]

Bij grondverdeling zit er soms wel wat "subsidie" op. De rest gaat via huurtoeslag; en dat krijg je niet als je "te veel" verdiend. Naar mijn weten worden die woningen van 700 euro gewoon neutraal uitgebaat.

Er zijn her en der wel woningen die veel te veel hebben gekost bij aanleg toen bepaalde woco's helemaal los gingen omdat ze dachten dat het geld niet op kon, maar dat is echt een splinter.

[Miks]

Biggg schreef op donderdag 20 juni 2019 @ 09:19:
Opiniestuk in de trouw:
https://beta.trouw.nl/opi...toombestrijding~bc6fad08/


[...]


Ik heb dezelfde mening met betrekking tot zijn conclusie (vooral aangaande het puntensysteem). Het is in mijn ogen een van de weinige maatregelen die echt zou kunnen werken op korte termijn.

Ik hoop dat je beseft wat het puntensysteem betekent. Geef je niet zo veel om een lang aanrecht of extra tegeltjes, jammer dan daar mag je wel even voor aftikken... ook al is die keuken al een eeuw oud en zijn de tegels opgeruwd met een staalborstel.

Ik ben voor ingrijpen, maar het puntensysteem is een ambtelijk gedrocht. Je kan een woning niet in punten uitdrukken. En dit systeem is al helemaal niet bedoeld om ingezet te worden in de vrije sector.

[Miks]

kabeltjekabel schreef op donderdag 20 juni 2019 @ 23:32:
Bij grondverdeling zit er soms wel wat "subsidie" op. De rest gaat via huurtoeslag; en dat krijg je niet als je "te veel" verdiend. Naar mijn weten worden die woningen van 700 euro gewoon neutraal uitgebaat.

Er zijn her en der wel woningen die veel te veel hebben gekost bij aanleg toen bepaalde woco's helemaal los gingen omdat ze dachten dat het geld niet op kon, maar dat is echt een splinter.

Grond is misschien goedkoper uitgegeven, maar deze korting moet vaak worden terugbetaald zodra de grond weer wisselt van eigenaar. Daarnaast is grond goedkoop toespelen aan een woco geen subsidie.

Het beeld dat ontstaan is dat een scheefwoner geld kost is niet gebaseerd op feiten maar op onderbuik.

[twerk]

Punten systemen, huurmatiging etc. is allemaal gekloot in de marge en helpt uiteindelijk voor de betaalbaarheid niks sterker nog het maakt de problemen op de huizenmarkt op de lange termijn alleen maar erger. Economen zijn het al lang er over eens rent control werkt niet.

Zolang er meer mensen komen, die langer blijven leven, vaker alleen wonen en ook nog steeds meer in de steden worden de problemen alleen maar erger. Wil je de markt echt opschudden verbied gemeentes eens een maximale bouw hoogte in te stellen, versimpel bezwaar procedures om NYMBY gedrag zoveel mogelijk tegen te gaan en verbeter de stedelijke infra met de rand/omringende gemeentes.

Ja zaken zoals leen normen kunnen prijsstijgingen versnellen maar het enige wat op de lange/middel lange termijn zoden aan de dijk zet is meer aanbod. Het is een stukje marktfalen (egoïsme) waardoor huidige bewoners toekomstige bewoners van de markt kunnen weren. Op deze manier wordt de stad steeds meer voor Rijken, expats, scheefhuurders, studenten en de lucky few die een sociale huurwoning hebben weten te bemachtigen na 8 jaar wachten. Het huidige be

Als het kon had ik vandaag nog (ook mijn eigen) rijtjeshuis-wijk uitgekocht, afgebroken en de lucht in geknald. Ik besef dat dit niet realistisch is dus modderen we verder aan en merken nog is op dat de huizenprijzen zo erg zijn gestegen en een sociale huurwoning krijgen nog steeds lang duurt.

Kan het ook nog mooi zijn de hoogte in? Ja zeker: Ørestad, Copenhagen en Hafencity, Hamburg
Tot slot nog een leestip voor de geïnteresseerden in de woningmarkt: Order without Design:How Markets Shape Cities en voor wie niet van lezen houdt is er een podcast met de schrijver bij Econtalk.

[RemcoDelft]

Miks schreef op donderdag 20 juni 2019 @ 23:26:
Top verhaal, klopt niks van bij mijn weten: er zit sec geen subsidie op een sociale huurwoning.

Heel gek: een minder hoge belasting op grond wordt subsidie genoemd als het voor "sociale" huurwoningen is, maar een minder hoge belasting op inkomsten mag van de hypotheekschuldenaren geen subsidie worden genoemd.

Volgens diezelfde redenatie kwam ik pas een stel paarden tegen waar zeker 50 miljoen euro subsidie per knol op zit En natuurgebieden kosten nog veel meer, moet je eens kijken wat dat zou opleveren als je er huizen mocht bouwen.

twerk schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 01:01:
Punten systemen, huurmatiging etc. is allemaal gekloot in de marge en helpt uiteindelijk voor de betaalbaarheid niks sterker nog het maakt de problemen op de huizenmarkt op de lange termijn alleen maar erger.

Dat is al decennialang aan de gang: er is een gigantisch tekort aan bouwvakkers, bouwmaterialen en bouwgrond, maar er is nooit een tekort aan ambtenaren die zich ermee bemoeien. Dus wat doet de overheid: nog meer ambtenaren zichzelf laten bezighouden met het een door de politiek verziekte "markt".

[izdp]

In een ideale markt in Nederland?

Wel dan is er geen HRA, dan wonen sociale huurders op maat qua m2 in een prima woning tegen een inkomens- en vermogensafhankelijke huur, ongeacht de locatie of marktprijs.
Dat kan voor sociaal een huur betekenen van gratis tot vele duizenden euro's per maand.

[Urithar]

Ik vraag me af hoeveel mensen hun studieschuld verzwijgen, maar dat kan wat minder makkelijk worden als banken idd een verklaring van een studieschuld gaan vragen.
Maar zal nog wel even duren voordat dat ingevoerd is .

https://www.ad.nl/wonen/s...-duo-verklaring~a0a24f4c/

[RemcoDelft]

Urithar schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 14:41:
Ik vraag me af hoeveel mensen hun studieschuld verzwijgen, maar dat kan wat minder makkelijk worden als banken idd een verklaring van een studieschuld gaan vragen.
Maar zal nog wel even duren voordat dat ingevoerd is .

De enige reden dat een studieschuld van 50.000 euro niet bij het BKR staat geregistreerd, maar een roodstand van 1000 euro wel is toch juist bewust zo ingericht zodat mensen het kunnen verzwijgen?

Is het niet veel eenvoudiger om de studieschuld bij het BKR te registreren, i.p.v. de DUO een nieuw systeem te laten bedenken?

Uit het AD: "De minister wil zich er tegelijkertijd voor inzetten dat de invloed van een studielening op de hypotheek kleiner wordt."
Dat komt vanzelf als de rente stijgt. De invloed is nu zo groot doordat je voor klein bedrag per maand zo enorm veel kan lenen, maar als het over de studieschuld (of private lease) gaat wordt dat standaard mooi omgedraaid.

[Urithar]

RemcoDelft schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 14:47:
[...]
...
Is het niet veel eenvoudiger om de studieschuld bij het BKR te registreren, i.p.v. de DUO een nieuw systeem te laten bedenken?
...

Las ook dat ze dat niet willen omdat het nu volledig bij duo geregistreerd is en je dan een dubbele administratie krijgt, is ook iets voor te zeggen. Maar uiteindelijk lijkt het me toch zinniger wanneer een schuld definitief is (er niet meer bij geleend kan worden) het BKR dit bijhoud o.i.d.

Ik hoef me er gelukkig niet druk om te maken, mijn studieschuld heb ik afgelost toen ik een huis kocht .

[kabeltjekabel]

Het slaat toch ook nergens op dat de schuld wel meegenomen wordt bij het bepalen van de maximum hypotheekhoogte, maar niet bij de check "je moet 4x de huur bruto verdienen".

[Broabander]

Overheid bij invoering van het leenstelsel: “nee we gaan het niet centraal registreren” als compromis om dit stelsel erdoor te drukken

Overheid 4 jaar later: “grapje!”

Banken, even later: “je hoeft het nog steeds niet verplicht op te geven, maar dan krijg je ook geen lening”

Belachelijk dit. Je kunt niet de regels van het spel halverwege de race veranderen, afgezien van of het wel of niet geregistreerd moet worden.

En wat is nou precies de reden, buiten de banken nóg meer zekerheid geven en het nog moeilijker maken voor mensen om een huis te kopen?

Hoeveel mensen komen er nou daadwerkelijk door hun studieschuld in de problemen met de hypotheken, versus hoeveel worden er met deze maatregel getroffen?

Zoals wellicht merkbaar aan mijn frustratie wordt ik hierdoor zelf ook getroffen.

[ Voor 5% gewijzigd door Broabander op 21-06-2019 18:23 ]

[Napo]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 18:13:
Het slaat toch ook nergens op dat de schuld wel meegenomen wordt bij het bepalen van de maximum hypotheekhoogte, maar niet bij de check "je moet 4x de huur bruto verdienen".

Als je het verschil tussen beiden niet wil of kan zien moet je je wellicht een stapje beter inlezen

[Miks]

Broabander schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 18:21:
...

Zoals wellicht merkbaar aan mijn frustratie wordt ik hierdoor zelf ook getroffen.

Ik snap de frustratie. Het is gewoon even afwachten. De boel stort heel snel in elkaar. En dan is het alleen maar fijn dat de prijzen laag liggen omdat een studieschuld niet meer verzwegen kan worden.

[Wilke]

Miks schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 19:07:
Ik snap de frustratie. Het is gewoon even afwachten. De boel stort heel snel in elkaar.

Het is prima dat je die mening toegedaan bent, en gezien eerdere reacties krijg ik de indruk dat je zelf in een situatie zit daar ook belang bij te hebben. Maar er is eigenlijk niks met zekerheid over te zeggen. Als je dat wel kunt kun je er goed geld aan verdienen op de beurs. Maar laten we wel wezen, het hangt van zoveel dingen af dat dat vooral gokken is. Eerder in dit topic is een heel aantal factoren opgesomd.

[Dennism]

Miks schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 19:07:
[...]

De boel stort heel snel in elkaar.

Waar dan?

[izdp]

Miks schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 19:07:
[...]


Ik snap de frustratie. Het is gewoon even afwachten. De boel stort heel snel in elkaar. En dan is het alleen maar fijn dat de prijzen laag liggen omdat een studieschuld niet meer verzwegen kan worden.

Ja hoor, want de toetsrente die van de AFM moet worden gehanteerd is veel te laag!
5%, hoe durven ze.

[Miks]

Ik heb het idee dat ik mijzelf moet herhalen. Dus voor argumenten, die ik voldoende genoemd heb, wil ik verwijzen naar eerdere posts. Ik zit overigens niet in een positie dat ik er baat bij heb dat de boel in elkaar dondert, integendeel.

Er zit een hele generatie flink in het nauw, inclusief een hele onderlaag van de samenleving. En dat is een kwalijke zaak die we onze volksvertegenwoordiging kwalijk kunnen nemen. Waar blijven de grootschalige protesten?

Daarnaast is de tijdsgeest compleet omgeslagen binnen 5 jaar. En dat in een economisch systeem dat eigenlijk niks veranderd is sinds de afgelopen crisis. Damn, wat is er weinig geleerd.

[ Voor 3% gewijzigd door Miks op 21-06-2019 20:26 ]

[Valorian]

Miks schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 19:07:
[...]


Ik snap de frustratie. Het is gewoon even afwachten. De boel stort heel snel in elkaar.

Bold statement. De laatste financiele crisis was de grootste sinds decennia en heeft slechts een ini-mini deukje in de ontwikkeling vd huizenprijzen geslagen. En inmiddels zijn alle huizen alweer duurder dan in 2008 (en in randstad fors duurder). Dewoningnood is en blijft zo hoog dat de prijzen nooit ver zullen zakken. En mensen willen geen verlies maken, dus al zouden ze zakken dan gaat de markt gewoon weer op slot omdat iedereen blijft zitten waar ie zit. Dus “even wachten” gaat denk ik nog minimaal 3-4 jaar duren (blijft koffiedik kijken) en dan is het ook niet alsof de prijzen in een vrij val komen. Maar goed , niemand heeft de wijsheid in pacht, ik ook niet, dus wie weet. Zelf zou ik er niet op wachten in ieder geval: vrije sector huur is nog steeds duurkoop tov kopen met de huidige rentes, zelfs op de top vd markt..

EDIT: @Miks zie nu pas je andere reactie , die geldt wellicht ook als reactie op deze post .. Op zich overigens helemaal eens hoor: de markt is verrot. Ik zie het nog niet instorten maar er zou wel iets moeten gebeuren... sommige mensen betalen nu meer dan 50% van hun nettoloon aan woonlasten, dat is absurd.

[ Voor 13% gewijzigd door Valorian op 21-06-2019 21:00 ]

[Miks]

Valorian schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 20:48:
[...]

Dewoningnood is en blijft zo hoog dat de prijzen nooit ver zullen zakken. En mensen willen geen verlies maken, dus al zouden ze zakken dan gaat de markt gewoon weer op slot omdat iedereen blijft zitten waar ie zit.

De relatie tussen woningnood en prijs van een woning is nonexistent of zeer klein.
Daarnaast vraag ik mij af of de markt op slot zal gaan: men heeft vaak behoorlijke overwaarde en dat zorgt er niet voor dat de markt net zo sterk op slot gaat als in de laatste Aflossingsvrije Periode.

[kabeltjekabel]

Miks schreef op donderdag 20 juni 2019 @ 23:38:
[...]

Grond is misschien goedkoper uitgegeven, maar deze korting moet vaak worden terugbetaald zodra de grond weer wisselt van eigenaar. Daarnaast is grond goedkoop toespelen aan een woco geen subsidie.

Het beeld dat ontstaan is dat een scheefwoner geld kost is niet gebaseerd op feiten maar op onderbuik.

Grond goedkoop toespelen is natuurlijk wel subsidie. Of hoe wil je het anders noemen?

Napo schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 18:33:
[...]


Als je het verschil tussen beiden niet wil of kan zien moet je je wellicht een stapje beter inlezen

Oh, leg eens uit. Max. hypotheek van bijv. 4,5x jaarinkomen is om risico's laag te houden voor bank en koper. Regel van 4x brutohuur verdienen is om risico's laag te houden voor verhuurder en huurder. Ik zie genoeg overeenkomsten.

[Miks]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 21:13:
[...]

Oh, leg eens uit. Max. hypotheek van bijv. 4,5x jaarinkomen is om risico's laag te houden voor bank en koper. Regel van 4x brutohuur verdienen is om risico's laag te houden voor verhuurder en huurder. Ik zie genoeg overeenkomsten.

Zeg je hypotheek maar eens net zo op als je dat kan doen met de huur.

[Napo]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 21:13:
[...]

Oh, leg eens uit. Max. hypotheek van bijv. 4,5x jaarinkomen is om risico's laag te houden voor bank en koper. Regel van 4x brutohuur verdienen is om risico's laag te houden voor verhuurder en huurder. Ik zie genoeg overeenkomsten.

Scenario koop: Koper gaat schuld aan van €xxx.xxx,- en betalingsverplichting van €xxx,- aan
_{waar je moet realiseren dat indien je hypotheek 100% van de waarde vertegenwoordigd het in het geval van een noodzakelijke executieverkoop simpelweg een hogere hypotheek heeft dan de woningwaarde is. In het verleden is meermaals bewezen dat er een deel van de populatie niet de gevolgen kan of wil overzien en derhalve keuzes maakt met grotere risico's dan wenselijk zijn}
Scenario huur: Huurder gaat betalingsverplichting van €x.xxx,- aan

Het afbreukrisico in scenario koop is significant groter dan in het scenario huur. Wij als maatschappij hebben niet voor niets bepaalde regels vastgelegd voor scenario koop (en huur in bepaalde gevallen).

[ Voor 20% gewijzigd door Napo op 21-06-2019 21:23 ]

[Dennism]

Miks schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 20:25:
Ik heb het idee dat ik mijzelf moet herhalen. Dus voor argumenten, die ik voldoende genoemd heb, wil ik verwijzen naar eerdere posts.

Ik zie je inderdaad wat argumenten noemen die al dan niet uit kunnen komen in de toekomst.

Echter jij zegt:

De boel stort heel snel in elkaar

Dit zie ik echter nergens op dit moment gebeuren.

Ik ga niet zeggen dat het niet kan of niet gaat gebeuren, maar op dit moment lijkt daar echt geen sprake van te zijn.

[ANdrode]

Broabander schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 18:21:
Overheid bij invoering van het leenstelsel: “nee we gaan het niet centraal registreren” als compromis om dit stelsel erdoor te drukken

Overheid 4 jaar later: “grapje!”

Banken, even later: “je hoeft het nog steeds niet verplicht op te geven, maar dan krijg je ook geen lening”

Banken konden al lang om een overzicht van een studieschuld vragen. Alleen dat kon de andere kant niet valideren. En wanneer iemand overweegt om te frauderen bij de vragen over schuld (Artikel 328) dan zal deze ook frauderen wanneer er een bedrag op een print staat.

Maar gefeliciteerd met deze wijziging. Dit verlaagd het bedrag dat vrijwel iedereen die starter is kan betalen en daardoor bewegen de prijzen mee. Een starterslening maar dan met omgekeerd effect en jong ipv oud als winnaar.

Dennism schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 21:25:
Dit zie ik echter nergens op dit moment gebeuren.

Ik ga niet zeggen dat het niet kan of niet gaat gebeuren, maar op dit moment lijkt daar echt geen sprake van te zijn.

Ik kon helaas geen product vinden om mee short te gaan op de woningmarkt in bepaalde steden maar anders zou ik daar op dit moment geld in gooien

[ Voor 17% gewijzigd door ANdrode op 21-06-2019 21:26 ]

[Dennism]

ANdrode schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 21:26:

Ik kon helaas geen product vinden om mee short te gaan op de woningmarkt in bepaalde steden maar anders zou ik daar op dit moment geld in gooien

Ik zou me er nog niet aan branden. Maar goed, mogelijk ligt het ook aan de definitie van "in elkaar storten", bij zo'n krachtterm verwacht ik te zien dat "alle" bouwvakkers, timmermannen, stucadoors e.d. weer in de WW zitten, de huizenprijzen meer gedaald zijn dan tijdens de vorige crises en meer van dat soort ongein.

Wat ik top op heden zie is hoogsten een stagnatie van de stijging.

[Miks]

Hoge werkloosheid is er wanneer de bubbel leeg is. Hij staat nu op het punt van knappen.
En dat zeg ik dus. Ik zeg niet dat het gebeurt op dit moment, maar het is heel snel wèl het geval.

[Oilman]

En wat is 'heel snel' dan? 6 maanden? Of houd je het de komende jaren gewoon net zo lang vol tot je kunt zeggen, 'zie je wel, dat had ik toch al voorspelt'?

Dit valt bij mij in hetzelfde rijtje als mensen die al 3 jaar roepen dat de beurs echt veel te hoog staat en je nu echt niet in moet stappen en ondertussen zijn ze al 20%+ rendement misgelopen.

[Miks]

Jaja het is op meerdere manieren interpreteerbaar en je kiest ervoor om mij weg te zetten als zwartkijker.
Door argumenten te noemen heb ik in een eerder betoog geconcludeerd dat de situatie redelijkerwijs niet houdbaar is, want de overwaardering is groot op het moment. Daar heb ik tal van redenen voor aangehaald. Daardoor zeg ik dat de situatie snel kan omslaan, als in: wanneer deze omslaat ben je te laat.

Ik heb geen glazen bol, ik weet niet wanneer dit besef gaat indalen. Wie weet wordt het kaartenhuis wel verhoogd met wèèr een maatregel die de boel opblaast. Maar als het zo ver is, als, dan zal het zich snel voltrekken. Toevallig zien we dus al dat de markt in Amsterdam een krimp heeft laten zien. De voortekenen zijn dus aanwezig.

En ook die 20% op de beurs, dat rendement heb je pas wanneer je het liquideert.

[ANdrode]

Oilman schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 22:27:
En wat is 'heel snel' dan? 6 maanden? Of houd je het de komende jaren gewoon net zo lang vol tot je kunt zeggen, 'zie je wel, dat had ik toch al voorspelt'?

-3% ten opzichte van piekpunt binnen 24 maanden. Geen claim of piekpunt al bereikt is. Beweging in lagere segment zal beperkt zijn bij gelijke rentes, 400K+ is waar het beweegt.
En ja daar zou ik short op willen gaan als er een redelijk product was

Er zit een stevige backstop achter de prijzen in het lagere segment (NHG plus wat je op 1.5x modaal kan lenen). Daar zal hooguit de verkoopduur stijgen met minder beweging in de prijzen (wel op slot).

Dit valt bij mij in hetzelfde rijtje als mensen die al 3 jaar roepen dat de beurs echt veel te hoog staat en je nu echt niet in moet stappen en ondertussen zijn ze al 20%+ rendement misgelopen.

Beur is wat voorspelbaarder omdat er iets meer fundamentals achter zitten. Maar daar hoor ik eigenlijk pas vanaf 2018 negatievere geluiden over en daar had men gelijk.
Mijn gevoel is ook dat er geld naar vastgoed is gegaan

[ Voor 9% gewijzigd door ANdrode op 22-06-2019 12:05 ]

[twerk]

Miks schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 21:04:
[...]


De relatie tussen woningnood en prijs van een woning is nonexistent of zeer klein.
Daarnaast vraag ik mij af of de markt op slot zal gaan: men heeft vaak behoorlijke overwaarde en dat zorgt er niet voor dat de markt net zo sterk op slot gaat als in de laatste Aflossingsvrije Periode.

Dit is onjuist, de woningmarkt is ook een markt van vraag en aanbod en juist een van de redenen dat de prijzen zo omhoog zijn geschoten is een gebrek aan aanbod. Er wordt al jaren lang consequent minder gebouwd dan nodig is. Dat gaat nog steeds door tot naar verwachting 263.000 in 2030. Er is met name een stijgend gebrek aan starterswoningen huur en koop daar zal de prijs niet snel veel gaan dalen.

[Dennism]

ANdrode schreef op zaterdag 22 juni 2019 @ 12:03:


Beur is wat voorspelbaarder omdat er iets meer fundamentals achter zitten. Maar daar hoor ik eigenlijk pas vanaf 2018 negatievere geluiden over en daar had men gelijk.
Mijn gevoel is ook dat er geld naar vastgoed is gegaan

Ook daar zie ik het niet direct, eind 2018 was er inderdaad een dipje, maar de laatste maanden is vrijwel omhoog.

Dat er geld naar vastgoed gaat klopt zeker, ook bijv. in Crowdfunding zie je steeds meer vastgoed projecten.

[kabeltjekabel]

twerk schreef op zaterdag 22 juni 2019 @ 14:41:
[...]


Dit is onjuist, de woningmarkt is ook een markt van vraag en aanbod en juist een van de redenen dat de prijzen zo omhoog zijn geschoten is een gebrek aan aanbod. Er wordt al jaren lang consequent minder gebouwd dan nodig is. Dat gaat nog steeds door tot naar verwachting 263.000 in 2030. Er is met name een stijgend gebrek aan starterswoningen huur en koop daar zal de prijs niet snel veel gaan dalen.

Al zulk soort voorspellingen gaan vaak mank op het incorrect inschatten van migratie. Nagenoeg altijd wordt dat onderschat. Sinds 1995 tm 2017 is dat 600.000 mensen; met 2018 erbij 680K.

Miks schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 21:21:
[...]


Zeg je hypotheek maar eens net zo op als je dat kan doen met de huur.

In beide gevallen wordt je er uitgekieperd als je niet betaald, maar in het geval van koop kun je langer blijven zitten omdat het domweg minder kost per maand.

[ANdrode]

Dennism schreef op zaterdag 22 juni 2019 @ 14:46:
[...]
Dat er geld naar vastgoed gaat klopt zeker, ook bijv. in Crowdfunding zie je steeds meer vastgoed projecten.

Dat is eigenlijk wel interessant. Wat ik op basis van een klein/anekdotisch sample nu concludeer is namelijk dat vastgoed in Amsterdam (binnen ring/noord Amstelveen) te goedkoop verhuurt wordt in de vrije sector.

Daar hebben de huurstijgingen de woningprijzen niet gevolgd. Er zijn natuurlijk domweg weinig potentiële klanten die genoeg inkomen hebben om 24K bruto huur te betalen – terwijl dat maar een rendement van 5% tov prijs van het object waar die huur bij hoort is.

[twerk]

ANdrode schreef op zaterdag 22 juni 2019 @ 15:32:
[...]


Dat is eigenlijk wel interessant. Wat ik op basis van een klein/anekdotisch sample nu concludeer is namelijk dat vastgoed in Amsterdam (binnen ring/noord Amstelveen) te goedkoop verhuurt wordt in de vrije sector.

Daar hebben de huurstijgingen de woningprijzen niet gevolgd. Er zijn natuurlijk domweg weinig potentiële klanten die genoeg inkomen hebben om 24K bruto huur te betalen – terwijl dat maar een rendement van 5% tov prijs van het object waar die huur bij hoort is.

Dat is toch in principe prima, dat zet investeerders aan om in andere sectoren van de woningmarkt te beleggen waar nog wel voldoende rendement te behalen is, kleiner dus. Enige wat je wel moet voorkomen is dat buitenlandse investeerders zoals de Chinezen in Canada en Russen in Londen te makkelijk real estate gebruiken om hun geld veilig te stellen.

[ANdrode]

twerk schreef op zaterdag 22 juni 2019 @ 15:45:
[...]
Dat is toch in principe prima, dat zet investeerders aan om in andere sectoren van de woningmarkt te beleggen waar nog wel voldoende rendement te behalen is, kleiner dus.

70m2 op een mindere locatie binnen de ring zit nu ruim > 400k
Het is ook een teken van een overspannen markt. Deze investeringen zijn het geld wel waard als je uitgaat van een langjarige gemiddelde waardestijging van een paar procent en eventueel risico's niet in-prijst.

Kleiner is inderdaad waarschijnlijk beter – de hoge huur is vooral betaalbaar door expats, zeker met 30% regeling. Wanneer je 4K netto als inkomen hebt (~1K huur) als Nederlander wil je waarschijnlijk óf kopen óf een auto parkeren óf meer dan een studio.

Wanneer je buiten steden kijkt dan wordt buy to let een slechte propositie tov koop…

[ Voor 5% gewijzigd door ANdrode op 22-06-2019 16:23 ]

[twerk]

ANdrode schreef op zaterdag 22 juni 2019 @ 16:22:
[...]

70m2 op een mindere locatie binnen de ring zit nu ruim > 400k
Het is ook een teken van een overspannen markt. Deze investeringen zijn het geld wel waard als je uitgaat van een langjarige gemiddelde waardestijging van een paar procent en eventueel risico's niet in-prijst.

Mee eens, Dat is de prijs die betaald moet worden als je vast houdt aan een historisch stadscentrum, lastig want een historisch centrum is prachtig en moet ook behouden blijven.

Kleiner is inderdaad waarschijnlijk beter – de hoge huur is vooral betaalbaar door expats, zeker met 30% regeling. Wanneer je 4K netto als inkomen hebt (~1K huur) als Nederlander wil je waarschijnlijk óf kopen óf een auto parkeren óf meer dan een studio.

Wanneer je buiten steden kijkt dan wordt buy to let een slechte propositie tov koop…

Ik doelde eigenlijk wat meer op de institutionele beleggers die grote nieuwbouw projecten financieren, zoals bijvoorbeeld steeds meer rondom Amsterdam Amstel en in Noord.

Niet iedereen wilt kopen, mensen die aan het begin van hun carrière zijn, ouderen die hun huis verkopen en van het geld willen genieten, mensen die van buiten de randstad komen en een nieuwe start willen maken. Maar dit zal binnen de ring of eigenlijk S100 bijna niet te doen zijn inderdaad dit geldt eigenlijk voor de meeste grote steden met een historisch historisch centrum.

[ANdrode]

twerk schreef op zaterdag 22 juni 2019 @ 17:30:
[...]
Niet iedereen wilt kopen, mensen die aan het begin van hun carrière zijn, ouderen die hun huis verkopen en van het geld willen genieten, mensen die van buiten de randstad komen en een nieuwe start willen maken. Maar dit zal binnen de ring of eigenlijk S100 bijna niet te doen zijn inderdaad dit geldt eigenlijk voor de meeste grote steden met een historisch historisch centrum.

Het gebied tussen s100 en ring is in mijn ogen extreem overgewaardeerd - in oost zit 70m2 nu ook ongeveer op 400k. En dan niet plantagebuurt maar buiten s100. Het gebied waar intrinsieke schaarste is is kleiner dan waar men denkt dat er intrinsieke schaarste is.

Maar in de praktijk bijten de inkomenseisen van private sector verhuur opeens heel hard: Begint bij EUR 900 aan huur, 4.5x bruto/4x netto als inkomenseis.

Een object kopen waar je 3.34% per jaar op aflost en netto ongeveer 1% aan rente over betaald is een stuk goedkoper als bewoner dan wanneer je de 7% rendement die nodig is voor vrije sector verhuur betaald. Het is niet echt een keuze, zowel zekerheden (onder NHG) als kosten zijn lager.

Rondom Amstel (en specifiek Spaklerweg) is inderdaad nog genoeg ruimte voor hoogbouw. Ik heb daar geen prijzen van gezien – maar middenhuur nieuwbouw torens zijn inderdaad voor grotere investeerders goede objecten.

[Miks]

twerk schreef op zaterdag 22 juni 2019 @ 14:41:
[...]
Dit is onjuist, de woningmarkt is ook een markt van vraag en aanbod en juist een van de redenen dat de prijzen zo omhoog zijn geschoten is een gebrek aan aanbod.

Hoe zeer ik jouw redenatie ook begrijp, dit dacht ik zelf namelijk ook, klopt dit niet. Een tekort aan huizen heeft nooit aantoonbaar geleid tot hogere prijzen.
Als voorbeeld hiervoor wordt altijd aangehaald dat er enorm veel bouw was ten tijde voor de crisis in Spanje. Toch bleven de prijzen daar stijgen. En zie ook onderstaande grafiek, die ik nog maar eens herhaal:



Zie ook dit

Oftewel, er is (bijna) geen link tussen woningnood en huizenprijzen. Leennormen, speculatie, FOMO en prijsopdrijving door weinig toezicht op taxateurs hebben die link (waarschijnlijk) wel.

[kabeltjekabel]

Spanje is een geval apart natuurlijk. Studenten uit gans Europa gaan daar een half jaar met Erasmusbeurs heen om van het mooie weer te genieten. En (met name) Britse ouderen kochten/kopen daar een 2e huis.

Volgens mij hebben ze daar gedurende 10 jaar inderdaad meer bijgebouwd dan GB + DE + FR samen.

[ANdrode]

Miks schreef op zaterdag 22 juni 2019 @ 20:59:
[...]
Oftewel, er is (bijna) geen link tussen woningnood en huizenprijzen. Leennormen, speculatie, FOMO en prijsopdrijving door weinig toezicht op taxateurs hebben die link (waarschijnlijk) wel.

Zelfde grafiek van leencapaciteit van gemiddelde gezinssamenstelling kan ik helaas nergens vinden .
Hetzelfde geld voor een simulatie van woningprijzen wanneer men meer belast op kapitaal/woning – het is bizar om alle onderliggende kosten van een woning af te wentelen via de grond – in plaats van ook onderhoud te betalen door het te verdelen tussen een belasting en grondprijs

[Immutable]

Miks schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 21:59:
Hoge werkloosheid is er wanneer de bubbel leeg is. Hij staat nu op het punt van knappen.
En dat zeg ik dus. Ik zeg niet dat het gebeurt op dit moment, maar het is heel snel wèl het geval.

Eindelijk man. Heb deze tijd veel lopen sparen in de"goede" tijden. Ik snap niet dat mensen allemaal hun huis verbouwen in de "goede" tijdens.

Als ik nu mijn huis wil laten verbouwen betaal ik de hoofdprijs vanwege de hoge vraag, omdat iedereen nu blijkbaar MAGISCH veel geld heeft te besteden. Ik wacht even totdat de bubbel weer klapt. En dan ga ik weer voor een bodem prijs mijn huis laten verbouwen. Nu moet je toch heel lang wachten.. totdat je aan de beurt bent. Dat was in de vorige crisis wel anders. Konden ze gelijk morgen beginnen + lage prijs.

Kom maar op met die Crisis. Waarom zijn er niet meer mensen die "sparen" in de goede tijden. En uitgeven in de slechte? Zou ook goed zijn voor economie en fluctueert de boel minder. Majha

[kabeltjekabel]

Als het omhoog gaat kunnen mensen overwaarde opnemen. Maar volgens mij ook niet meer zo makkelijk als voorheen.

[RemcoDelft]

Immutable schreef op zondag 23 juni 2019 @ 12:32:
Waarom zijn er niet meer mensen die "sparen" in de goede tijden. En uitgeven in de slechte? Zou ook goed zijn voor economie en fluctueert de boel minder. Majha

De huizenbubbel draait op geleend geld, niet op gespaard geld, en geleend geld kan je nou eenmaal veel makkelijker uitgeven op het moment dat de bubbel wordt opgeblazen dan als-ie leegloopt.

[Miks]

Ojee, leennormen worden soepeler voor ZZPers, de beroepsgroep die als eerste op straat gezet wordt zodra er een recessie is. Details ontbreken nog maar dit is voor starters niet zo fijn omdat prijzen voor dezelfde huizen simpelweg gaan stijgen als er ruimere hypotheken beschikbaar komen. De D66 is ook de aansluiting met hun achterban een beetje kwijt geloof ik: wordt je als student hard genaaid met de studieschuld die niet terugvloeit in het onderwijs, ben je dus straks opnieuw genaaid omdat je aleen maar meer en meer kwijt bent voor hetzelfde stukje huis.

https://www.vastgoedactue...-met-een-flexibel-inkomen

Wanneer leren we nou eens dat je voor een huis gewoon moet sparen? Gewoon even doorzetten, paar jaar bij je ouders. Maar nee hoor, men blijft in de illusie dat het ligt aan de strengere hypotheekverstrekking.

Als we het dan toch over pro-cyclisch beleid hebben, dan is dit weer een mooi voorbeeld. Want ZZPers hebben in crisistijd een veel groter risico om hun huis niet terug te betalen.

Ander nieuws versterkt mijn standpunt dat de rek er wel degelijk uit is. In het kort: adviesbureau met voorspelmodel voorspelt prijsdaling of stabilisatie binnen een half jaar.
http://www.stedplan.nl/20...tie-daling-woningprijzen/

[ Voor 11% gewijzigd door Miks op 24-06-2019 14:57 ]

[Verwijderd]

Miks schreef op maandag 24 juni 2019 @ 14:40:
Ojee, leennormen worden soepeler voor ZZPers, de beroepsgroep die als eerste op straat gezet wordt zodra er een recessie is. Details ontbreken nog maar dit is voor starters niet zo fijn omdat prijzen voor dezelfde huizen simpelweg gaan stijgen als er ruimere hypotheken beschikbaar komen. De D66 is ook de aansluiting met hun achterban een beetje kwijt geloof ik: wordt je als student hard genaaid met de studieschuld die niet terugvloeit in het onderwijs, ben je dus straks opnieuw genaaid omdat je aleen maar meer en meer kwijt bent voor hetzelfde stukje huis.

https://www.vastgoedactue...-met-een-flexibel-inkomen

Wanneer leren we nou eens dat je voor een huis gewoon moet sparen? Gewoon even doorzetten, paar jaar bij je ouders. Maar nee hoor, men blijft in de illusie dat het ligt aan de strengere hypotheekverstrekking.

Als we het dan toch over pro-cyclisch beleid hebben, dan is dit weer een mooi voorbeeld. Want ZZPers hebben in crisistijd een veel groter risico om hun huis niet terug te betalen.

Ander nieuws versterkt mijn standpunt dat de rek er wel degelijk uit is. In het kort: adviesbureau met voorspelmodel voorspelt prijsdaling of stabilisatie binnen een half jaar.
http://www.stedplan.nl/20...tie-daling-woningprijzen/

Je hebt natuurlijk gelijk dat dit pro-cyclisch beleid is wat niet ideaal is. De optie "paar jaar bij de ouders blijven" is echter niet voor iedereen weggelegd. Daarnaast zal men ook ZPP'ers zo snel mogelijk in een koophuis willen omdat de huurmarkt net zo verrot is.

[Wesleyyy]

Miks schreef op maandag 24 juni 2019 @ 14:40:
Ojee, leennormen worden soepeler voor ZZPers, de beroepsgroep die als eerste op straat gezet wordt zodra er een recessie is. Details ontbreken nog maar dit is voor starters niet zo fijn omdat prijzen voor dezelfde huizen simpelweg gaan stijgen als er ruimere hypotheken beschikbaar komen. De D66 is ook de aansluiting met hun achterban een beetje kwijt geloof ik: wordt je als student hard genaaid met de studieschuld die niet terugvloeit in het onderwijs, ben je dus straks opnieuw genaaid omdat je alleen maar meer en meer kwijt bent voor hetzelfde stukje huis.

Ik ben ook ZZP'er, wat mijn eigen keuze is omdat ik mijn eigen producten uitgeef en twee keer meer verdien dan het startsalaris wat ik zou hebben gekregen na mijn afstuderen. Ik heb het naar eigen inziens goed voor elkaar en heb een goed reserve. Desondanks lijkt een hypotheek nog lang geen mogelijkheid, en word je van de aanvullende eisen ook niet vrolijk. Dat snap ik volledig vanuit het oogpunt van de banken, en omdat ZZP'ers (inclusief ikzelf) toch vaak buiten voorzieningen vallen en liever wat extra spaargeld opbouwen zijn we ook absoluut geen interessante doelgroep.

De enige reden waarom dat ik überhaupt in hypotheken ben gaan duiken is omdat dit mij constant werd aangeraden vanuit vrienden en familie. In de eerste instantie gaf ik hier vrij weinig om omdat ik me besef dat de gemiddelde afgestudeerde daar nog niet aan toe is, maar wanneer je in een stad woont waar elke huurwoning in handen lijkt te zijn van particulieren die er zelf een goedkope hypotheek op hebben afgesloten en er 200 euro per maand boven op gooien, ben je daar ook snel klaar mee.

Ik denk dat mijn ervaringen op de woningmarkt voornamelijk als frustrerend omschreven kunnen worden. Ik ben erg benieuwd naar hoe dit in de toekomst gaat veranderen, maar ik ben bang dat het in het gunstigste geval gelijk zal blijven. Motivatie om wat meer naar het sociale en solidaire systeem te bewegen is er in ieder geval niet, en met de verplichte AOV-verzekering in het vizier word dat uitzicht er ook niet beter op.

En als ik mijn reactie zo terug lees snap ik eigenlijk heel goed waarom er door sommigen op deze manier naar ZZP'ers word gekeken. Maar in een tijd waarin het voor afstudeerders met een behoorlijke studieschuld al zwaar genoeg is om het leven in te springen, voelt het regelmatig als een regelrechte afstraffing van eigen motivatie en ondernemerschap. Dat is niet een bepaald een uitnodiging om 'gewoon' te sparen voor een huis en je daar nog maar geen zorgen om te maken.

[twerk]

Miks schreef op zaterdag 22 juni 2019 @ 20:59:
[...]

Hoe zeer ik jouw redenatie ook begrijp, dit dacht ik zelf namelijk ook, klopt dit niet. Een tekort aan huizen heeft nooit aantoonbaar geleid tot hogere prijzen.
Als voorbeeld hiervoor wordt altijd aangehaald dat er enorm veel bouw was ten tijde voor de crisis in Spanje. Toch bleven de prijzen daar stijgen. En zie ook onderstaande grafiek, die ik nog maar eens herhaal:

[Afbeelding]

Zie ook dit

Oftewel, er is (bijna) geen link tussen woningnood en huizenprijzen. Leennormen, speculatie, FOMO en prijsopdrijving door weinig toezicht op taxateurs hebben die link (waarschijnlijk) wel.

Sorry maar het is gewoon echt niet waar 1, onderzoek laat ook gewoon zien dat population significant en positief is als variable voor de huizenprijzen. Op de lange termijn, is populatie één van de fundamentals die de huizenprijzen bepalen.

Bij dit soort figuren is het makkelijk om onjuiste conclusies te trekken en kan er makkelijk sprake zijn van een spurious correlatie.

Ik ben het ermee eens dat Populatie niet is wat bubbels veroorzaakt op korte termijn is het vooral de rente en toegang to leningen (zie oo achtergrond artikel CPB). Maar het punt blijft staan, in Nederland moet er meer gebouwd worden.

ANdrode schreef op zaterdag 22 juni 2019 @ 20:37:
[...]

Het gebied tussen s100 en ring is in mijn ogen extreem overgewaardeerd - in oost zit 70m2 nu ook ongeveer op 400k. En dan niet plantagebuurt maar buiten s100. Het gebied waar intrinsieke schaarste is is kleiner dan waar men denkt dat er intrinsieke schaarste is.

Maar in de praktijk bijten de inkomenseisen van private sector verhuur opeens heel hard: Begint bij EUR 900 aan huur, 4.5x bruto/4x netto als inkomenseis.

Een object kopen waar je 3.34% per jaar op aflost en netto ongeveer 1% aan rente over betaald is een stuk goedkoper als bewoner dan wanneer je de 7% rendement die nodig is voor vrije sector verhuur betaald. Het is niet echt een keuze, zowel zekerheden (onder NHG) als kosten zijn lager.

Rondom Amstel (en specifiek Spaklerweg) is inderdaad nog genoeg ruimte voor hoogbouw. Ik heb daar geen prijzen van gezien – maar middenhuur nieuwbouw torens zijn inderdaad voor grotere investeerders goede objecten.

Mee eens dat het overgewaardeerd lijkt binnen de ring, rondom spaklerweg is alles ook nog steeds duur eur 1000 voof 50m2.

[Sport_Life]

Oilman schreef op vrijdag 21 juni 2019 @ 22:27:
En wat is 'heel snel' dan? 6 maanden? Of houd je het de komende jaren gewoon net zo lang vol tot je kunt zeggen, 'zie je wel, dat had ik toch al voorspelt'?

Dit valt bij mij in hetzelfde rijtje als mensen die al 3 jaar roepen dat de beurs echt veel te hoog staat en je nu echt niet in moet stappen en ondertussen zijn ze al 20%+ rendement misgelopen.

Of degene die in 2013 riepen dat de huizenmarkt nog lang niet op zijn dieptepunt is en derhalve een jaar zijn gaan huren. Zijn die dus even 15% plus huurkosten kwijtgeraakt.

[Vanoverdegrens]

twerk schreef op maandag 24 juni 2019 @ 18:05:
[...]


onderzoek laat ook gewoon zien dat population significant en positief is als variable voor de huizenprijzen. Op de lange termijn, is populatie één van de fundamentals die de huizenprijzen bepalen.

Die populatie moet wel genoeg inkomsten genereren om er flink op los te kunnen lenen, anders zijn ze voor de prijzen van weinig tot geen belang.

Sport_Life schreef op maandag 24 juni 2019 @ 18:33:
[...]

Of degene die in 2013 riepen dat de huizenmarkt nog lang niet op zijn dieptepunt is en derhalve een jaar zijn gaan huren. Zijn die dus even 15% plus huurkosten kwijtgeraakt.

Jo, dat is het betere koe in de kont kijken.
Eigenlijk was de correctie in 2013 nog lang niet voldoende, maar de regering/overheid wist met enig plak en knipwerk tegen te sturen, geholpen door een fanatieke gelddrukker uit Italie. Dit marktverstorend gedrag kwam toch ietwat verrassend.

[Miks]

twerk schreef op maandag 24 juni 2019 @ 18:05:
[...]
Sorry maar het is gewoon echt niet waar 1, onderzoek laat ook gewoon zien dat population significant en positief is als variable voor de huizenprijzen. Op de lange termijn, is populatie één van de fundamentals die de huizenprijzen bepalen.

Dankje, hier was ik naar op zoek. Ik was veel te stellig in wat ik zei.
Maar in mijn verdediging, het gaat in jouw gelinkte artikel net zo goed om correlatie en geen causatie. Laten we het er maar op gooien dat waar rook is ook vuur is.

Maar correlatie zegt nog niet zo veel over de effectgrootte.

Zoals in het door mij eerder gelinkte stuk staat:

In fact, the Government’s own house price model suggests that even if the number of homes had grown 300,000 every year since 1996, far outstripping the growth of households, the average house today would be only 7% cheaper.

https://landforthemany.uk...ew-a-fair-price-for-land/

Nou betreft dit de UK en die markt is natuurlijk niet geheel te vergelijken, toch zouden we eruit kunnen afleiden dat de huidige hoge prijzen en onbetaalbaarheid maar mondjesmaat verklaard kunnen worden door het tekort. Mee eens?

We komen er wel

[Oilman]

Vanoverdegrens schreef op maandag 24 juni 2019 @ 18:50:
Jo, dat is het betere koe in de kont kijken.
Eigenlijk was de correctie in 2013 nog lang niet voldoende, maar de regering/overheid wist met enig plak en knipwerk tegen te sturen, geholpen door een fanatieke gelddrukker uit Italie. Dit marktverstorend gedrag kwam toch ietwat verrassend.

Nog lang niet voldoende voor wat? Er kwamen nog niet genoeg personen in de problemen? Was Nederland er beter van geworden als er nog 30% van de prijs was gegaan? Of had de markt dan nu nog vaster dan destijds gezeten?

De Nederlandse huizenmarkt is geen volledig vrije ongereguleerde markt. Dat de overheid probeert bij te sturen is niet nieuw. Maar de indruk wekken dat de overheid er alles aan heeft gedaan om de prijzen maar omhoog te krijgen is gewoon onjuist. Dan hadden ze de hypotheek regels gewoon moeten versoepelen ipv aanzienlijk strenger maken zoals is gebeurd.

[kabeltjekabel]

Oilman schreef op maandag 24 juni 2019 @ 22:16:
[...]
Dan hadden ze de hypotheek regels gewoon moeten versoepelen ipv aanzienlijk strenger maken zoals is gebeurd.

In plaats daarvan hebben ze een half miljoen migranten binnengelaten waarvan een groot deel met voorrang de sociale huursector ingedrukt wordt. De autotochtonen zien af van 15 jaar langer thuis wonen en drukken de rest van de markt omhoog.

Huisjesmelkers immigratie

[ANdrode]

kabeltjekabel schreef op maandag 24 juni 2019 @ 22:25:
[...]
In plaats daarvan hebben ze een half miljoen migranten binnengelaten waarvan een groot deel met voorrang de sociale huursector ingedrukt wordt. De autotochtonen zien af van 15 jaar langer thuis wonen en drukken de rest van de markt omhoog.

Huisjesmelkers immigratie

Leuk frame. Waar lees je dat?
Zoals je dit nu schrijft is het onwaar/agitprop. Steekwoorden: Netto migratiecijfers en uitsplitsen vluchtelingen (met voorang op sociale huur) en andere migranten.
CBS over Immigratie/Emigratie naar migratieachtergrond:

Dit is de som van economische migranten en vluchtelingen, vluchtelingen is dus nog een order grootte kleiner. Als ~8K woningen per jaar de hele Nederlandse huurmarkt ontwricht dan is er een ander probleem...

[ Voor 4% gewijzigd door ANdrode op 25-06-2019 10:29 ]

[kabeltjekabel]

ANdrode schreef op dinsdag 25 juni 2019 @ 10:28:
[...]


Leuk frame. Waar lees je dat?
Zoals je dit nu schrijft is het onwaar/agitprop. Steekwoorden: Netto migratiecijfers en uitsplitsen vluchtelingen (met voorang op sociale huur) en andere migranten.
CBS over Immigratie/Emigratie naar migratieachtergrond:
[Afbeelding]
Dit is de som van economische migranten en vluchtelingen, vluchtelingen is dus nog een order grootte kleiner. Als ~8K woningen per jaar de hele Nederlandse huurmarkt ontwricht dan is er een ander probleem...

Oke, sorry, het is 494K, geen half miljoen. Ik heb ook nergens over enkel vluchtelingen gesproken. Dat doe ik nooit, want met de definitie van "eerstvolgende veilige buurland" hebben we hier sowieso geen vluchtelingen.

Verder gewoon de CBS en optellen;
https://opendata.cbs.nl/s...42/table?ts=1561477257304

Ook interessant;

CBS bevolkingsgroei 2016
CBS bevolkingsgroei 2017
CBS bevolkingsgroei 2018

In de eerste link staat 2018 er nog niet bij, maar als je 2008 tm 2018 sommeert kom je op 494K, netto migratie, in 11 jaar.

Dus die 80K per jaar gaan in 8K woningen? Juist ja. Mooi frame.

[ANdrode]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 25 juni 2019 @ 17:47:
[...]
Oke, sorry, het is 494K, geen half miljoen. Ik heb ook nergens over enkel vluchtelingen gesproken. Dat doe ik nooit, want met de definitie van "eerstvolgende veilige buurland" hebben we hier sowieso geen vluchtelingen.

Je praat over voorrang bij huurwoningen. Daarmee impliceer je vluchtelingen.
En in mijn ogen zou CBS registratiedata moeten gebruiken om gedetailleerde migratie en hermigratie statistieken te kunnen geven. Maar óf dat doet men niet óf het komt vanuit opdracht wel lekker uit dat migratiegetallen niet uit te splitsen zijn naar reguliere migranten en vluchtelingen. Die eerste groep daar kan je beleid voor vormen, die tweede groep kan je [ondanks mogelijk wat opportunisme] niets kwalijk nemen.

Klein hintje: inkomensvereisten kennismigrant

Krapte op woningmarkt verklaren met migratie is een non sequitur. Kijk naar dalende gemiddelde gezinsgrootte.

[kabeltjekabel]

ANdrode schreef op dinsdag 25 juni 2019 @ 21:47:
[...]


Je praat over voorrang bij huurwoningen. Daarmee impliceer je vluchtelingen.

Ik impliceer niks, ik zeg gewoon exact wat ik bedoel;

kabeltjekabel schreef op maandag 24 juni 2019 @ 22:25:
[...]

[...]waarvan een groot deel met voorrang de sociale huursector ingedrukt wordt. [...]

Het exacte aandeel heb ik in het midden gelaten.

ANdrode schreef op dinsdag 25 juni 2019 @ 21:47:
En in mijn ogen zou CBS registratiedata moeten gebruiken om gedetailleerde migratie en hermigratie statistieken te kunnen geven. Maar óf dat doet men niet óf het komt vanuit opdracht wel lekker uit dat migratiegetallen niet uit te splitsen zijn naar reguliere migranten en vluchtelingen. Die eerste groep daar kan je beleid voor vormen, die tweede groep kan je [ondanks mogelijk wat opportunisme] niets kwalijk nemen.

Klein hintje: inkomensvereisten kennismigrant

Krapte op woningmarkt verklaren met migratie is een non sequitur. Kijk naar dalende gemiddelde gezinsgrootte.

Ook dat laatste heeft weer met het eerste te maken..

Maar migratie is inderdaad niet de enige oorzaak, het draagt echter zeker bij. Dat hoor je ook als je praat met mensen van woningbouwverenigingen en ook gemeenteraadsleden, inclusief de gemeenten waar die voorrangsregeling voor statushouders zogenaamd is afgeschaft. Lokaal kan het percentage vrijgekomen sociale huurwoningen wat naar statushouders gaat uiteraard enorm verschillen.

Maar stinked rijke expats die hier komen wonen dragen netzogoed bij aan de schaarste inderdaad. Die zijn echter (verondersteld) wat meer kas-positief te zijn.

[ Voor 4% gewijzigd door kabeltjekabel op 25-06-2019 23:46 ]

[Oilman]

En als die stinkend rijke expats dan appartementen beginnen te kopen voor de verhuur, dan kunnen we ook daarvoor tenminste de buitenlanders de schuld geven.

Al die starters op de woningmarkt die geen huis kunnen vinden zitten ook niet te wachten op een sociale huurwoning, want die voldoen helemaal niet aan de lijst met eisen voor de nieuwe woning. Daarnaast verdien je als 2x HBO(+) al gewoon te veel voor een sociale huurwoning.

[twisterNL]

Oilman schreef op woensdag 26 juni 2019 @ 09:31:


Daarnaast verdien je als 2x HBO(+) al gewoon te veel voor een sociale huurwoning.

Sterker, met 2x minimumloon zit je er al op.

[Immutable]

twisterNL schreef op woensdag 26 juni 2019 @ 16:23:
[...]

Sterker, met 2x minimumloon zit je er al op.

Het is zo laag, dat ik mij verbaas dat mensen überhaupt in aanmerking kunnen komen voor sociale huur. Hoe kun je ooit ZO weinig verdienen? Je hoeft je kont nog niet eens half om te keren en je verdient al boven dat niveau.
Je moet zelfs moeite doen om onder dat niveau uit te komen! Al daaronder komen is al een prestatie opzich!

Mensen denken vaak wel, er is bouwgrond genoeg. Maar dat is niet zo. Een landschap heeft gewoon een bepaalde verhouding nodig. Net zoals dat landbouw nu zo eentonig is geworden dat het de tol eist van ons milieu en heel veel dieren.

Enige optie is FLINK de lucht in. Maar ja, niemand woont graag in een flat. Dus ik kom al met een oplossing waar ik persoonlijk zeer op tegen ben.

Weer van die weilanden volplempen met vinex wijken. Is zo heerlijke stereotypisch hollands.... dus ja.

[kabeltjekabel]

Hele volksstammen verdienen minder. Veel MBO'ers maar ook HBO 'ers met de plezier opleidingen. Zeker in het begin van hun loopbaan.

[ Voor 18% gewijzigd door kabeltjekabel op 27-06-2019 00:00 ]

[twisterNL]

kabeltjekabel schreef op donderdag 27 juni 2019 @ 00:00:
Hele volksstammen verdienen minder. Veel MBO'ers maar ook HBO 'ers met de plezier opleidingen. Zeker in het begin van hun loopbaan.

Zelfs het startsalaris van een universitaire studie in een kansrijke richting haal je echt geen gouden bergen mee binnen (boven sociale huurgrens).
Maar goed, een net afgestudeerde maakt sowieso nul kans op een huurwoning in de sociale sector en tegen de tijd dat die kans er is zit je al boven de grens.

[absurdsmash]

Volgens mij is het wel zo dat op het moment dat je een sociale huurwoning toegewezen krijgt, dan kijken ze naar het salaris van het afgelopen kalenderjaar. Ik ken dus al voorbeelden waarin mensen heel slim zijn geweest, op het juiste moment erin zijn gekomen en nu er niet meer uit hoeven, terwijl ze echt 2k p.p. elke maand overhouden.

[ANdrode]

absurdsmash schreef op donderdag 27 juni 2019 @ 10:01:
Volgens mij is het wel zo dat op het moment dat je een sociale huurwoning toegewezen krijgt, dan kijken ze naar het salaris van het afgelopen kalenderjaar. Ik ken dus al voorbeelden waarin mensen heel slim zijn geweest, op het juiste moment erin zijn gekomen en nu er niet meer uit hoeven, terwijl ze echt 2k p.p. elke maand overhouden.

Nee - van je laatste definitieve belastingaangifte. Die is bij mij sinds kort die van 2017

[kabeltjekabel]

Oh, dat is wel interessant. Zeker als je toch alleen maar geld terug krijgt kun je dus gewoon vijf jaar wachten met aangifte doen

[Anatidae]

twisterNL schreef op donderdag 27 juni 2019 @ 00:33:
[...]

Zelfs het startsalaris van een universitaire studie in een kansrijke richting haal je echt geen gouden bergen mee binnen (boven sociale huurgrens).
Maar goed, een net afgestudeerde maakt sowieso nul kans op een huurwoning in de sociale sector en tegen de tijd dat die kans er is zit je al boven de grens.

38035 / 13= 2925
Als ik in het topic voor “Wat verdiend een ICT’er/GoT’er ?” kijk is het verre van onhaalbaar voor de gemiddelde tweaker, zeker in de randstad. Het bedrag word nog lager als je recht hebt op 13de maand of bonus.

[kabeltjekabel]

De gemiddelde tweaker die in dat topic post heeft dan ook niks te maken met de gemiddelde landgenoot.

[GoldenSample]

Miks schreef op maandag 24 juni 2019 @ 21:26:
[...]


Dankje, hier was ik naar op zoek. Ik was veel te stellig in wat ik zei.
Maar in mijn verdediging, het gaat in jouw gelinkte artikel net zo goed om correlatie en geen causatie. Laten we het er maar op gooien dat waar rook is ook vuur is.

Maar correlatie zegt nog niet zo veel over de effectgrootte.

Zoals in het door mij eerder gelinkte stuk staat:

[...]

https://landforthemany.uk...ew-a-fair-price-for-land/

Nou betreft dit de UK en die markt is natuurlijk niet geheel te vergelijken, toch zouden we eruit kunnen afleiden dat de huidige hoge prijzen en onbetaalbaarheid maar mondjesmaat verklaard kunnen worden door het tekort. Mee eens?

We komen er wel

Die laatste is natuurlijk ook wel een bizarre redenatie; natuurlijk is het aantal huishoudens amper gegroeid, als je geen hut kunt vinden om uit huis te gaan dan groeit het aantal huishoudens niet.

Net als verborgen werkeloosheid (mensen die het opgeven hebben om een baan te zoeken) heb je ook verborgen woningnood, mensen die geen (eigen) huis meer zoeken omdat het toch onbereikbaar is.

Verbazingwekkend lekker dogmatisch geloven een model... Hoewel ik heb gerenommeerde economen dommeren dingen horen roepen. Alsof de weerman blijft volhouden dat het droog is op basis van een model terwijl hij ondertussen zeiknat regend.

[ Voor 8% gewijzigd door GoldenSample op 28-06-2019 01:31 ]

[kabeltjekabel]

Het is ook maar net hoe je telt he. Een flatje met 10 studenten in 10 slaapkamers, 2 badkamers en 1 keuken is 10 huishoudens...? Hetzelfde gebouw 25% groter met 10 mini-studio's met elk eigen minikeuken, douche en voordeur = 10 huishoudens. Hopla!

[Miks]

Het tekort aan huizen verklaart niet de huidige prijsstellig, aldus FTM. Precies wat ik dacht. Eigenlijk kan er dus gesteld worden dat bouwen,bouwen, bouwen niet de oplossing is!

https://www.ftm.nl/artike...b-legitimeren-huizengekte

Er wordt ook wel beweerd dat projectontwikkelaars achter het 'bouwen, bouwen, bouwen' credo zitten... zodat de grondprijsspeculanten dus heel hard kunnen cashen.

Hoe dan ook, gezien de gekte hoeft er maar iets te gebeuren in de economie en we komen in een negatieve spiraal terecht. Er kan zomaar 40% af, gezien de huidige onbetaalbaarheid.
Het lijkt alsof de 18-jaar cycle zich gewoon gaat herhalen, en dan was de dip in 2013 slechts een kleine.


https://www.propertygeek....e-18-year-property-cycle/

[ANdrode]

Miks schreef op maandag 1 juli 2019 @ 10:00:
Er wordt ook wel beweerd dat projectontwikkelaars achter het 'bouwen, bouwen, bouwen' credo zitten... zodat de grondprijsspeculanten dus heel hard kunnen cashen.

De grondprijsspeculanten zitten op een tijdbom.

Een groot deel van de duurdere woningen wordt de komende 15-25 jaar verkocht (verandering woonwensen baby-boomers) en dat kan de markt sterk beinvloeden. Deze woningen liggen vaak op betere locaties en zijn waar de nieuwbouw wat betreft prijs mee concurreert. Dus voor die tijd moeten de grondposities afgebouwd zijn.
Het heeft wel een kleine renovatie nodig maar in ruil heb je een veel betere locatie

Mijn gevoel is dat waar mogelijk de plannen voor hoogbouw op stedelijke locaties al in 2015-2016 in gang zijn gezet.

Vooral boven het 'elk werkend stel' plafond van de NHG zie ik daardoor een druk op de prijzen onstaan.

[ Voor 10% gewijzigd door ANdrode op 01-07-2019 11:23 ]

[stok]

Ik denk als je de energietransitie meeneemt een hele hoop boomerwoningen direct met de vlakte gelijk gemaakt kunnen worden, zodra de bewoner eruit gaat.

[ Voor 10% gewijzigd door stok op 01-07-2019 13:32 ]

[Miks]

Heerlijk dit forum, zojuist eens gekeken naar de stemming in dit topic deel 1 in 2008. Zoek de (grote) verschillen: Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

- huizen waren toen ook onbetaalbaar
- €350k voor een rijtjeshuis in Amsterdam leek toen erg veel
- weinig besef dat er werkloosheid aan zou kunnen komen, werkloosheid staat nu historisch laag, grote kans dat dit op termijn misgaat
- IMF waarschuwde toen voor de hoge huizenprijzen, Amsterdam stond in 2018 op de 5e plaats qua bubble omvang. De bubbels daarboven zijn al deels ingestort, bijvoorbeeld Vancouver.

En dan is de yield curve ook nog eens al drie maanden 'inverted', de VS stevent op een recessie af. https://www.npr.org/2019/...n-to-worr?t=1562059789115

Natuurlijk, een deel van de omstandigheden is anders, maar we zitten in 2006, 2007 of 2008 op dit moment. Daarnaast kunnen de huizenprijzen in een komende recessie veel makkelijker dalen want een groot deel van de hypotheken komt bij een daling niet direct onder water te staan. Een daling zal dus geen 5 jaar op zich laten wachten is de voorspelling.

[AceAceAce]

Ik kan niet wachten totdat deze idioterie in elkaar begint te klappen. Heb bar weinig zin om als starter (mid 30) bijna m'n hele vermogen om te moeten zetten, om kans te maken op een huisje met hetzelfde oppervlak als m'n huurhuis nu.

Miks schreef op dinsdag 2 juli 2019 @ 11:35:
En dan is de yield curve ook nog eens al drie maanden 'inverted', de VS stevent op een recessie af. https://www.npr.org/2019/...n-to-worr?t=1562059789115

If the idea of an inverted yield curve remains hard to grasp, Harvey says think of it this way: A yield curve is the difference between a short-term cash instrument, like a three-month government bill, compared to a long-term one, such as a 30-year government bond. When the short-term ones are paying out more than the longer-term ones, something is wrong. And economists call it an inverted yield curve.

Als ik nu naar de Spaardeposito's kijk die Moneyou aanbied:

• 6 maanden vast: 0.30%
• 1 jaar vast: 0.30 %
• 2 jaar vast: 0.05 %

Dat komt toch overeen met inverted yield curve?

[ Voor 86% gewijzigd door AceAceAce op 02-07-2019 15:54 ]

[evleerdam]

AceAceAce schreef op dinsdag 2 juli 2019 @ 15:46:
Ik kan niet wachten totdat deze idioterie in elkaar begint te klappen. Heb bar weinig zin om als starter (mid 30) bijna m'n hele vermogen om te moeten zetten, om kans te maken op een huisje met hetzelfde oppervlak als m'n huurhuis nu.


[...]


[...]


Als ik nu naar de Spaardeposito's kijk die Moneyou aanbied:

• 6 maanden vast: 0.30%
• 1 jaar vast: 0.30 %
• 2 jaar vast: 0.05 %

Dat komt toch overeen met inverted yield curve?

Die termijnen die je aangeeft zijn wel heel erg korte termijn. Om een yield curve te krijgen kan je beter 1 jaar, 5 jaar en 30 jaar vergelijken.

Zie bijvoorbeeld http://www.worldgovernmentbonds.com/country/netherlands/

[ANdrode]

PBL analyse van stadsranden. Vergelijkt 'groene druk' (beperkte ruimte door bescherming omgeving) en 'rode druk' (bezit door ontwikkelaars).

Conclusie lijkt te zijn dat bezit in stadsrand vooral in de handen is van ontwikkelaars en ruimte binnen steden in bezit van gemeenten.

Dat deze grond in het bezit van ontwikkelaars is verklaart dus ook de lobby om te gaan bouwen in de stadsrand en daarbij [waarschijnlijk] grondposities op te waarderen naar bouwgrond...

offtopic:
Geen politieke partij die onteigening roept?

[ Voor 4% gewijzigd door ANdrode op 03-07-2019 11:49 ]

[twisterNL]

ANdrode schreef op woensdag 3 juli 2019 @ 11:48:
PBL analyse van stadsranden. Vergelijkt 'groene druk' (beperkte ruimte door bescherming omgeving) en 'rode druk' (bezit door ontwikkelaars).

Conclusie lijkt te zijn dat bezit in stadsrand vooral in de handen is van ontwikkelaars en ruimte binnen steden in bezit van gemeenten.

Dat deze grond in het bezit van ontwikkelaars is verklaart dus ook de lobby om te gaan bouwen in de stadsrand en daarbij [waarschijnlijk] grondposities op te waarderen naar bouwgrond...

offtopic:
Geen politieke partij die onteigening roept?

Ik weet dat de vvd in de 2e kamer een stevige lobby uitvoert om in de rijnenburgpolder vol te bouwen. Wat blijkt, die grond is al lange tijd in handen van grondspeculanten. Oftewel, betaalbare woningen kun je daar wel vergeten. Zo gaat het wel vaker. Vvd wethouders die ervoor zorgen dat hun grote vrienden, de grondspeculanten, mogen bouwen op wat nu waardeloze grond is en op deze manier schathemeltje rijk worden terwijl ze op geen enkele wijze waarde toevoegen.

Grondspeculatie zou verboden moeten worden.

In ander nieuws, we kunnen een doodskist bestellen voor de middenhuur. Betaalbaar wonen mag niet zijn.

[Señor Sjon]

Dat is nog een uitvloeisel van VINEX beleid. Tsja, wat zou je zelf doen? Overigens maakt dit beleid grond om woningen op te bouwen heel schaars. En als iets schaars wordt, gaat de prijs omhoog. Allemaal overheidsbeleid.

Overigens is binnenstedelijk herontwikkelen per definitie duur en langzaam, dus middenklasse kan je daar vaak helemaal wel vergeten wil je nog een project hebben.

[Immutable]

twisterNL schreef op woensdag 3 juli 2019 @ 12:36:
[...]

Ik weet dat de vvd in de 2e kamer een stevige lobby uitvoert om in de rijnenburgpolder vol te bouwen. Wat blijkt, die grond is al lange tijd in handen van grondspeculanten. Oftewel, betaalbare woningen kun je daar wel vergeten. Zo gaat het wel vaker. Vvd wethouders die ervoor zorgen dat hun grote vrienden, de grondspeculanten, mogen bouwen op wat nu waardeloze grond is en op deze manier schathemeltje rijk worden terwijl ze op geen enkele wijze waarde toevoegen.

Grondspeculatie zou verboden moeten worden.

In ander nieuws, we kunnen een doodskist bestellen voor de middenhuur. Betaalbaar wonen mag niet zijn.

Wel grappig als je wat nieuws opzoekt over dat gebied zoals dit: https://www.rtvutrecht.nl...king-over-windmolens.html

Dan zie je dat VVD gelijk boos wordt als er gesproken wordt over windmolens plaatsen. Want dan kun je lastig daar woningen neerzetten en wordt het grond veel minder waard. Gelijk in de verdediging!!! die VVD'ers.

Het is dus duidelijk en kloppend wat jij zegt. Er zit een heel vriendjes spel achter dat stuk grond.

[RemcoDelft]

twisterNL schreef op woensdag 3 juli 2019 @ 12:36:
Grondspeculatie zou verboden moeten worden.

Grondspeculatie bestaat bij de gratie van restrictieve bestemmingsplannen. Als iedereen zelf zou mogen weten wat-ie met z'n eigen grond doet, valt er niets te speculeren zolang speculanten niet het hele land bezitten.

Het viel me recent op dat mensen in ongeveer een kwartiertje een huis bezichtigen. Ze gaan de hoogste schuld van hun leven aan, maar brengen minder tijd met het object door dan ik besteed aan het kopen van een paar nieuwe wandelschoenen!

[Farmerwood]

RemcoDelft schreef op vrijdag 5 juli 2019 @ 21:03:
Het viel me recent op dat mensen in ongeveer een kwartiertje een huis bezichtigen. Ze gaan de hoogste schuld van hun leven aan, maar brengen minder tijd met het object door dan ik besteed aan het kopen van een paar nieuwe wandelschoenen!

Een huis kopen is ook wel iets anders dan nieuwe wandelschoenen uitzoeken.
Je kan al zo een uur wandelschoenen aan het proberen zijn voordat je een paar hebt dat lekker zit. Ik koop dat paar dan direct, maar mijn vrouw zou dan nog een uur kunnen doorzoeken naar een paar dat ze ook nog mooi vindt...
En bij een winkel met een groot assortiment ga je gewoon door tot je wat naar je wens gevonden hebt. De beschikbare huizen blijven echter niet wachten.

Heb 1x een koophuis gehad en momenteel ook op zoek naar een koophuis. Bij een bezichtiging weet je eigenlijk binnen 10 sec of je er wel zou willen wonen of niet. En dan bedoel ik qua buurt, sfeer/gevoel in het huis etc. Vanuit de foto's op Funda heb je al het idee dat het huis ook wel voldoet qua specs, want anders was je niet komen kijken.
Bij de huizen die mij wel aanstonden ben ik zelf tot nu toe steeds vrij strak 30 min binnen geweest. Je wil er graag ook even een 2de rondje alleen lopen zonder de makelaar bv. Langer kon ook niet eens want dan staan de volgende kijkers al op de stoep...
Als ik op dat moment nog niet het gevoel had dat ik genoeg wist voor een bod en een 2de belichting niet mogelijk was, dan hield het op voor mij. Wil idd niet zo'n grote gok nemen.

Maar ik bevind me gelukkig in de luxe positie dat ik in de regio waar ik een huis zoek momenteel een huurhuis heb dat prima voldoet en waar we niet uit hoeven. We hebben dus geen druk en kunnen rustig wachten op ons 'droomhuis'.

Als je die luxe niet hebt en alleen maar de optie hebt tot 15-30 min kijken en dan een bod moet doen (of het huis zeker niet krijgen). Ik denk dat niemand het leuk vindt, maar als je niet anders kan...

[ Voor 3% gewijzigd door Farmerwood op 05-07-2019 22:19 . Reden: typo ]

[kabeltjekabel]

RemcoDelft schreef op vrijdag 5 juli 2019 @ 21:03:
[...]

Grondspeculatie bestaat bij de gratie van restrictieve bestemmingsplannen. Als iedereen zelf zou mogen weten wat-ie met z'n eigen grond doet, valt er niets te speculeren zolang speculanten niet het hele land bezitten.

Het viel me recent op dat mensen in ongeveer een kwartiertje een huis bezichtigen. Ze gaan de hoogste schuld van hun leven aan, maar brengen minder tijd met het object door dan ik besteed aan het kopen van een paar nieuwe wandelschoenen!

Overal maar lukraak bouwen leverd je zo'n Belgische zooi op met allemaal rare bouwsels op een weilandje en dusdanig lage dichtheid dat iedereen overal met auto heen gaat. Die wegen komen dan natuurlijk wel weer uit de staatsruif...

Qua 15m bezichtigingl
Tuurlijk; je komt binnen, steekt je arm omhoog, raakt het plafond, wenst iedereen een goede dag en gaat direct weer weg.

Zolang makelaars antwoorden met "u kunt een bezichtiging aanvragen" op de vraag "wat is de plafondhoogte?"....

Echt een kolossale fout die woningen met 2,4/2,5m plafonds..

[ Voor 15% gewijzigd door kabeltjekabel op 05-07-2019 22:26 ]

[de Peer]

RemcoDelft schreef op vrijdag 5 juli 2019 @ 21:03:
[...]

Grondspeculatie bestaat bij de gratie van restrictieve bestemmingsplannen. Als iedereen zelf zou mogen weten wat-ie met z'n eigen grond doet, valt er niets te speculeren zolang speculanten niet het hele land bezitten.

Het viel me recent op dat mensen in ongeveer een kwartiertje een huis bezichtigen. Ze gaan de hoogste schuld van hun leven aan, maar brengen minder tijd met het object door dan ik besteed aan het kopen van een paar nieuwe wandelschoenen!

Achja een huis kun je gewoon weer verkopen, en vaak nog met winst ook. Het is niet dat je er voor de rest van je leven aan vast zit ofzo.

[Baytep]

Farmerwood schreef op vrijdag 5 juli 2019 @ 21:59:
[...]
Bij een bezichtiging weet je eigenlijk binnen 10 sec of je er wel zou willen wonen of niet.

Het is net als een relatie, een man weet het binnen 10 seconden, een vrouw na twee weken.

[DNND]

RemcoDelft schreef op vrijdag 5 juli 2019 @ 21:03:
[...]

Het viel me recent op dat mensen in ongeveer een kwartiertje een huis bezichtigen.

Ik ben zo iemand die graag alles rustig uitzoekt en uitprobeert voordat er een keuze gemaakt wordt. Maar ik ben maar 8 minuten in de (80m2) woning geweest die ik uiteindelijk gekocht heb . Geen moment spijt van gehad. Ik wist goed wat ik zocht, had veel vooronderzoek gedaan, had al flink wat andere woningen gezien en had een aankoopmakelaar die kritisch meekeek. Als je een risicoafweging kan maken en 'huizenkoorts' niet verward met besluitvaardigheid kan je prima een goede en snelle beslissing nemen.

[Sunri5e]

kabeltjekabel schreef op zondag 23 juni 2019 @ 14:08:
Als het omhoog gaat kunnen mensen overwaarde opnemen. Maar volgens mij ook niet meer zo makkelijk als voorheen.

Overwaarde is iets fictiefs. Pas daar enorm mee op.

[rube]

Sunri5e schreef op zaterdag 6 juli 2019 @ 12:56:
[...]
Overwaarde is iets fictiefs. Pas daar enorm mee op.

Overwaarde is niet iets fictiefs. Net zo min als onderwaarde. Vraag dat maar aan de mensen die met een restschuld kwamen te zitten.
Het alleen zo dat het het kan fluctueren, en als je niets opneemt of verkoopt er in principe niet veel mee te maken hebt.

[Immutable]

Het is een oud artikeltje van 2017 maar nog steeds relevant omdat ze praten over de tijden ervoor.
https://www.groene.nl/art...an-hoe-nederland-het-doet

Wat conclusies uit dit artikel:
- Bij een goede markt is het voor zowel kopers als verkopers dat huizenprijzen stabiel blijven. (Als je als verkoper daarna weer een huis koopt, en niet voor speculatie)
- Onze prijsstijging komt voornamelijk door deregulatie van de hypotheekmarkt. (Bedankt PvdA) en iedereen die over de huizenmarkt zeurt dat hij te duur is en op PvdA stemt moet eigenlijk zijn mondje dicht houden.

Er kwamen na de deregulatie hypotheken op de markt die ervoor zorgden dat je meer geld kon lenen, dit ontwricht vraag en aanbod waardoor huizenprijzen duurder worden en waardoor je onder aan de streep als Nederlandse kopers niks mee op schiet. (Zie het als, geef iedereen 1 miljoen euro en je zult zien dat de waarde van de euro gigantisch zal dalen)
Het enige wat de mensen voor die deregulatie terug kregen is, het niet aflossen van hun hypotheek omdat al deze mensen een aflossingsvrije hypotheek hadden waardoor ze al hun geld alleen aan hypotheek rente konden uitgeven vanwege de deregulatie.

Ik zie dit vaker in onze overheid. Er worden maatregelen getroffen voor een bepaald doel, maar ze werken JUIST compleet de andere kant op. Dit is een soort incompetentie van onze overheid wat vooral te maken heeft waarschijnlijk met het lage opleidingsniveau in combinatie met een sterke banken lobby.

Kan me nog herinneren toen onze overheid meer vrijheid wou creëren in de tandartssector:
https://www.nrc.nl/nieuws...-naar-de-rechter-a1443486
Dit komt dan uit de koker van de VVD, maar hetzelfde dus. Iets implementeren wat heel logischerwijs het tegenovergestelde deed dan wat voor ogen zou zijn. Vrije markt werking werkt niet overal. Het is geen zwart of wit beleid dat je kan toepassen op elke sector en de prijzen dalen. Daar weet Nederland nog heel veel meer voorbeelden van.

Maar goed. Deze grote fout van PvdA destijds wat als doel had om de woningmarkt goedkoper te maken voor de "middenklasse" heeft er dus nu voor gezorgd dat deze "middenklasse" maar met moeite een woning kan betalen. PvdA heeft vaker van dat soort desastreuze foute keuzes gemaakt in Nederland met gigantische gevolgen.
Het gasveld in Groningen bijvoorbeeld. Door PvdA is het geen Nationaal Eigendom en hebben we nu dus niet zo'n lekker spekvet geld fonds zoals Noorwegen. PvdA heeft onze gasvelden voor een prikkie verkocht aan Exxon Mobile en Shell (NAM) welke winsten maakte voor aandeelhouders. Veel minder winsten voor het volk.

Je zou bijna kunnen denken. Wat flikken die PvdA'ers toch altijd met die vieze VVD acties? Dit soort acties zou je verwachten van de VVD. Maar nee, het is de PvdA

Sorry, maar het eerste artikel wat ik benoemde vond ik gewoon een goed stuk. Dat wou ik even mededelen. En nog een kleine rant op de PvdA.

[absurdsmash]

Amsterdam gaat zich inzetten om 100.000 woningen te bouwen in de periode 2018 tot 2025, met gemiddeld 15.000 woningen per jaar. Daarnaast voldoende plancapaciteit voor de bouwproductie van 230.000 woningen tot 2040.

Lees meer: https://www.volkskrant.nl...rdam-openbreken~bca3ee53/
bron: https://www.metropoolregi...bc-4458-8e93-e74392c62fbe

[anandus]

offtopic:
Grappig dat de PvdA altijd op z'n donder krijgt terwijl er ook andere partijen in een kabinet zitten
Deregulering lijkt mij namelijk meer een VVD- en D66-ding, eigenlijk.

Immutable schreef op zaterdag 6 juli 2019 @ 14:45:
Deze grote fout van PvdA destijds wat als doel had om de woningmarkt goedkoper te maken voor de "middenklasse" heeft er dus nu voor gezorgd dat deze "middenklasse" maar met moeite een woning kan betalen.

De redenatie zal wel geweest zijn: Als meer mensen een huis willen, dan zullen er meer huizen gebouwd worden. Denk ik?
Maarja, deregulering van hypotheken en tegelijkertijd het niet afschaffen van de HRA is natuurlijk vragen om problemen, daar heb je helemaal gelijk in.

De VVD heeft de PvdA gewoon gedold
Voeg daaraan toe dat de VVD de partij van de woningbezitters is, heeft ze hiermee eigenhandig hun electoraat vergroot. Masterclass politieke strategie van de VVD En de PvdA krijgt er nog steeds van op z'n donder

De intentie was/is natuurlijk prima, het woningbezit bevorderen onder de gewone burger, ook om de druk van sociale woningbouw te verlichten.
Maar dat gaat (natuurlijk) niet werken als er alleen aan de vraag-kant aan de knoppen gedraaid wordt en niet aan de aanbodkant.

Wat dat betreft ziet bovenstaande Deltaplan van Amsterdam er effectiever uit.
Al vraag ik me serieus af of 230.000 woningen in de komende 20 jaar genoeg zal zijn.

[kabeltjekabel]

anandus schreef op zaterdag 6 juli 2019 @ 19:04:
[...]
Al vraag ik me serieus af of 230.000 woningen in de komende 20 jaar genoeg zal zijn.

Die 230K gaat alleen over Amsterdam he...

Sunri5e schreef op zaterdag 6 juli 2019 @ 12:56:
[...]


Overwaarde is iets fictiefs. Pas daar enorm mee op.

Dat dat tijdens hoogconjuctuur wordt opgenomen en daarmee de bubbel versterkt is niet fictief.

[ Voor 35% gewijzigd door kabeltjekabel op 06-07-2019 20:02 ]

[Sunri5e]

kabeltjekabel schreef op zaterdag 6 juli 2019 @ 20:01:
[...]

Dat dat tijdens hoogconjuctuur wordt opgenomen en daarmee de bubbel versterkt is niet fictief.

Klopt! Daarom moet je oppassen als je overwaarde gaat gebruiken voor de aankoop van een huis wat je zonder die overwaarde eigenlijk niet had kunnen kopen. Als het dan fout gaat dan gaat het ook goed fout.

Dat bedoel ik met dat het iets fictiefs is. Reken je absoluut niet rijk!

[ Voor 14% gewijzigd door Sunri5e op 07-07-2019 11:50 ]

[kabeltjekabel]

Sunri5e schreef op zondag 7 juli 2019 @ 11:47:
[...]


Klopt! Daarom moet je oppassen als je overwaarde gaat gebruiken voor de aankoop van een huis wat je zonder die overwaarde eigenlijk niet had kunnen kopen. Als het dan fout gaat dan gaat het ook goed fout.

Dat bedoel ik met dat het iets fictiefs is. Reken je absoluut niet rijk!

Huis kopen met overwaarde is eigenlijk nooit aan de orde, want de overwaarde van het huis wat je verkoopt zit netzogoed weer in het huis dat je koopt.

[twerk]

kabeltjekabel schreef op zaterdag 6 juli 2019 @ 20:01:
[...]


Die 230K gaat alleen over Amsterdam he...


[...]


Dat dat tijdens hoogconjuctuur wordt opgenomen en daarmee de bubbel versterkt is niet fictief.

Het gebied omvat ook Hoofddorp, Haarlem, Purmerend en Almere. Het is een vrij groot gebied. Overegins is het ook maar de vraag of het haalbaar is. De woningbouwvereniging die 5k woningen per jaar zouden moeten bouwen kunnen dat überhaupt niet financieren.

[quote]
het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw (WSW) in aanloop naar het akkoord de investeringsruimte van corporaties heeft onderzocht. Het instituut dat garant staat voor de leningen van corporaties heeft berekend dat 12 van de 26 corporaties in de regio niet voldoende kunnen lenen om de plannen uit te voeren. 'Het is jammer dat het nodig is, want wij wisten al heel lang dat de investeringscapaciteit van corporaties te klein is.'/quote]

[Tehh]

Farmerwood schreef op vrijdag 5 juli 2019 @ 21:59:
[...]


Een huis kopen is ook wel iets anders dan nieuwe wandelschoenen uitzoeken.
Je kan al zo een uur wandelschoenen aan het proberen zijn voordat je een paar hebt dat lekker zit. Ik koop dat paar dan direct, maar mijn vrouw zou dan nog een uur kunnen doorzoeken naar een paar dat ze ook nog mooi vindt...
En bij een winkel met een groot assortiment ga je gewoon door tot je wat naar je wens gevonden hebt. De beschikbare huizen blijven echter niet wachten.

Heb 1x een koophuis gehad en momenteel ook op zoek naar een koophuis. Bij een bezichtiging weet je eigenlijk binnen 10 sec of je er wel zou willen wonen of niet. En dan bedoel ik qua buurt, sfeer/gevoel in het huis etc. Vanuit de foto's op Funda heb je al het idee dat het huis ook wel voldoet qua specs, want anders was je niet komen kijken.
Bij de huizen die mij wel aanstonden ben ik zelf tot nu toe steeds vrij strak 30 min binnen geweest. Je wil er graag ook even een 2de rondje alleen lopen zonder de makelaar bv. Langer kon ook niet eens want dan staan de volgende kijkers al op de stoep...
Als ik op dat moment nog niet het gevoel had dat ik genoeg wist voor een bod en een 2de belichting niet mogelijk was, dan hield het op voor mij. Wil idd niet zo'n grote gok nemen.

Maar ik bevind me gelukkig in de luxe positie dat ik in de regio waar ik een huis zoek momenteel een huurhuis heb dat prima voldoet en waar we niet uit hoeven. We hebben dus geen druk en kunnen rustig wachten op ons 'droomhuis'.

Als je die luxe niet hebt en alleen maar de optie hebt tot 15-30 min kijken en dan een bod moet doen (of het huis zeker niet krijgen). Ik denk dat niemand het leuk vindt, maar als je niet anders kan...

@RemcoDelft En dat was in de crisis ook wel anders. Ik heb onze huidige woning in een periode van 6 maanden drie keer van binnen bekeken voordat ik een bod uitbracht. Tussen de eerste en tweede keer zat meer dan 5 maanden. In de periode vóór we de eerste bezichtiging hadden t/m de periode dat we een bod uit gingen brengen zijn we er ook vaak genoeg langs gelopen.
Nu is het wel anders, zaterdag nog zat ik bij vrienden. Het huis van hun buren staat sinds vrijdag te koop (kleine arbeiderswoning nabij centrum voor 1,5 ton). Er zijn die avond zo veel mensen langs gelopen dat het wel een optocht leek, terwijl het normaal een straatje is waar je niets te zoeken hebt. En er waren al 14 bezichtigingen gepland in die middag dat het huis te koop staat.

't Is alsof je een paar schoenen wil kopen terwijl de winkel wordt geplunderd.

[ANdrode]

Tehh schreef op maandag 8 juli 2019 @ 08:50:
[...]
't Is alsof je een paar schoenen wil kopen terwijl de winkel wordt geplunderd.

Alsof je een paar schoenen wil kopen en een paar afgetrapte stapschoenen voor 3x de oorspronkelijke winkelprijs de beste deal is

[Señor Sjon]

Immutable schreef op zaterdag 6 juli 2019 @ 14:45:
Het is een oud artikeltje van 2017 maar nog steeds relevant omdat ze praten over de tijden ervoor.
https://www.groene.nl/art...an-hoe-nederland-het-doet

Wat conclusies uit dit artikel:
- Bij een goede markt is het voor zowel kopers als verkopers dat huizenprijzen stabiel blijven. (Als je als verkoper daarna weer een huis koopt, en niet voor speculatie)
- Onze prijsstijging komt voornamelijk door deregulatie van de hypotheekmarkt. (Bedankt PvdA) en iedereen die over de huizenmarkt zeurt dat hij te duur is en op PvdA stemt moet eigenlijk zijn mondje dicht houden.

Er kwamen na de deregulatie hypotheken op de markt die ervoor zorgden dat je meer geld kon lenen, dit ontwricht vraag en aanbod waardoor huizenprijzen duurder worden en waardoor je onder aan de streep als Nederlandse kopers niks mee op schiet. (Zie het als, geef iedereen 1 miljoen euro en je zult zien dat de waarde van de euro gigantisch zal dalen)
Het enige wat de mensen voor die deregulatie terug kregen is, het niet aflossen van hun hypotheek omdat al deze mensen een aflossingsvrije hypotheek hadden waardoor ze al hun geld alleen aan hypotheek rente konden uitgeven vanwege de deregulatie.

Ik zie dit vaker in onze overheid. Er worden maatregelen getroffen voor een bepaald doel, maar ze werken JUIST compleet de andere kant op. Dit is een soort incompetentie van onze overheid wat vooral te maken heeft waarschijnlijk met het lage opleidingsniveau in combinatie met een sterke banken lobby.

Kan me nog herinneren toen onze overheid meer vrijheid wou creëren in de tandartssector:
https://www.nrc.nl/nieuws...-naar-de-rechter-a1443486
Dit komt dan uit de koker van de VVD, maar hetzelfde dus. Iets implementeren wat heel logischerwijs het tegenovergestelde deed dan wat voor ogen zou zijn. Vrije markt werking werkt niet overal. Het is geen zwart of wit beleid dat je kan toepassen op elke sector en de prijzen dalen. Daar weet Nederland nog heel veel meer voorbeelden van.

Maar goed. Deze grote fout van PvdA destijds wat als doel had om de woningmarkt goedkoper te maken voor de "middenklasse" heeft er dus nu voor gezorgd dat deze "middenklasse" maar met moeite een woning kan betalen. PvdA heeft vaker van dat soort desastreuze foute keuzes gemaakt in Nederland met gigantische gevolgen.
Het gasveld in Groningen bijvoorbeeld. Door PvdA is het geen Nationaal Eigendom en hebben we nu dus niet zo'n lekker spekvet geld fonds zoals Noorwegen. PvdA heeft onze gasvelden voor een prikkie verkocht aan Exxon Mobile en Shell (NAM) welke winsten maakte voor aandeelhouders. Veel minder winsten voor het volk.

Je zou bijna kunnen denken. Wat flikken die PvdA'ers toch altijd met die vieze VVD acties? Dit soort acties zou je verwachten van de VVD. Maar nee, het is de PvdA

Sorry, maar het eerste artikel wat ik benoemde vond ik gewoon een goed stuk. Dat wou ik even mededelen. En nog een kleine rant op de PvdA.

Mirjam de Rijk, eega van Wijnand Duivendak. Ex Natuur en Milieu; een partij pertinent tegen bouwen, dus kom maar door met die eindeloze procedures (= kosten) voor woonwijken. Sorry heb er niet al teveel vertrouwen in. Wel een enorme bak boter op die manier. We hebben Natura2000 en Ecologische HoofdStructuur (EHS) kaarten, maar je kreeg al bezwaren als je binnen 5km van zo'n zone zat. Zones die bedacht waren om dit juist te voorkomen. Idem met PAS (Stikstok) die nu weer zand in de raderen gooit. En dan raar vinden dat er schaarste is. Eer je een bouwtitel hebt ben je al tien jaar verder.

In het verhaal wordt overgeslagen dat overheden mee gingen speculeren op grondwaarde, waardoor de grondquote steeg van ~10% naar rustig 40%. Profit gemeente. Het slaat ook op de periode tot 2008, terwijl er vanaf 2006 al diverse beperkende maatregelen zijn genomen en die nog steeds genomen worden, komende tot verplicht aflossen in 2013. Sindsdien bouwt de HRA ook steeds sneller af..

Vergelijk gaat met Duitsland niet op, die hebben en nemen veel meer de ruimte zonder elk graspolletje een eigen bestemming te geven. De opkomst van buy-to-let is een uitvloeisel van ECB-beleid met lage rente. Wederom, externe factor.

In het vervolg wel een verhaal over hoge schulden, maar hypotheken gaan op bruto inkomen. Wellicht kan de overheid ook de hand in eigen boezem steken door de bruto <> netto verhouding te normaliseren? En dus gewoon wat minder uit de zak van de burger te halen?

De woningmarkt als 'vrij' beschouwen is vaak het grootste probleem. Restrictief grondbeleid veroorzaakt schaarste. Dat de hele bouwsector gesaneerd is tijdens de crisis betekent ook dat je niet in 1-2 jaar tijd van 43k naar 100k woningen kan gaan met een extra duurzaamheidsopgave en steeds complexere installaties en eisen.

[ANdrode]

Señor Sjon schreef op maandag 8 juli 2019 @ 11:13:
[...]
In het verhaal wordt overgeslagen dat overheden mee gingen speculeren op grondwaarde, waardoor de grondquote steeg van ~10% naar rustig 40%. Profit gemeente. Het slaat ook op de periode tot 2008, terwijl er vanaf 2006 al diverse beperkende maatregelen zijn genomen en die nog steeds genomen worden, komende tot verplicht aflossen in 2013. Sindsdien bouwt de HRA ook steeds sneller af..

Grondquote komt ook écht voort vanuit de betaalcapaciteit en marktwaarde van andere woningen. Er is hier geen cultuur van ontwikkeling door de overheid (na aanbesteding bouw) maar één van ontwikkeling door commerciële partijen.

Ging de grondprijs niet omhoog dan ging de prijs niet omlaag (te weinig bouw om krapte te voorkomen) en dit bedrag naar ontwikkelaars of eerste eigenaars.

Vergelijk gaat met Duitsland niet op, die hebben en nemen veel meer de ruimte zonder elk graspolletje een eigen bestemming te geven. De opkomst van buy-to-let is een uitvloeisel van ECB-beleid met lage rente. Wederom, externe factor.

Prijsstijging is mede mogelijk door een fiscaal zeer gunstige benadering van woningen (als duurzaam consumptiegoed) in plaats van als investeringsgoed. Daar zit veel ruimte om dit anders te benaderen (X% als investeringsgoed vanaf drempelbedrag Y).

In het vervolg wel een verhaal over hoge schulden, maar hypotheken gaan op bruto inkomen. Wellicht kan de overheid ook de hand in eigen boezem steken door de bruto <> netto verhouding te normaliseren? En dus gewoon wat minder uit de zak van de burger te halen?

Nederland heeft zowel bruto als netto een bizar hoge woonquote. Lagere belasting zal deze alleen maar omhoog drukken.

offtopic:
Daarnaast is er post-wiskunde economie nodig om dan AOW en zorg te betalen, welke beide veel groter zijn dan onderwijs en infrastructuur

---

CPB: Ex-post effecten woningmarktmaatregelen.

Interessante (model)analyse van meerdere scenario's met ondermeer een aantal opties die er voor zorgen dat kapitaal relatief meer belast wordt.

[kabeltjekabel]

ANdrode schreef op maandag 8 juli 2019 @ 21:42:
[...]

Nederland heeft zowel bruto als netto een bizar hoge woonquote.

Daarvoor zijn we dan wel koning rijtjeshuis in plaats van bovenwoning. En echte sloppenwijken zoals in veel andere westerse landen hebben we hier ook niet echt.

[Honesty]

kabeltjekabel schreef op maandag 8 juli 2019 @ 22:36:
[...]


Daarvoor zijn we dan wel koning rijtjeshuis in plaats van bovenwoning. En echte sloppenwijken zoals in veel andere westerse landen hebben we hier ook niet echt.

maar ook weinig jaren 30 hoogbouw, waar andere landen mooie buitenwijken hebben hebben wij naoorlogs prut gewoon hele wijken hetzelfde bouwsel en geen variatie op sommige steden na.
Heb geen economische blik maar had wel heel snel door dat huizenprijzen en rente elkaar in verhouding houden. De rente gaat waarschijnlijk nooit meer omhoog, dus de huizenprijzen nooit meer omlaag. leuk voor ons met een eigen huis maar minder leuk omdat we twee kinderen hebben die ook ooit een huis moeten gaan vinden.

[Immutable]

Señor Sjon schreef op maandag 8 juli 2019 @ 11:13:
[...]

In het vervolg wel een verhaal over hoge schulden, maar hypotheken gaan op bruto inkomen. Wellicht kan de overheid ook de hand in eigen boezem steken door de bruto <> netto verhouding te normaliseren? En dus gewoon wat minder uit de zak van de burger te halen?

Dat gaat al gebeuren door middel van het afschaffen van de HRA. Dan is in principe BRUTO = NETTO.
Het probleem met de aflossingsvrije hypotheek is dat men de liquide middelen aan de kant van kopers vergroot, zonder aanbod van huizen te vergroten. Waardoor dit gaat uit balanceren in hogere huizenprijzen.

Wie is de profiteur van aflossingsvrije hypotheek? De bank.
1. Er vloeit meer belastinggeld, waar gaat die HRA heen? Naar de Bank. Hogere hypotheek som is meer HRA is meer geld voor de bank.
2. Sowieso een hogere hypotheek betekend meer geld naar de bank betreft rente. Men kon een hogere rente makkelijker betalen. Het was een afweging tussen hogere hypotheek of hogere rente. Je hoeft niks meer af te lossen, dus ja.
3. In theorie klopt het verhaal van de waarde van je huis stijgt. Denk aan inflatie(schuld daalt), denk aan schaarste. Alleen je zou maar net je huis moeten verkopen in een fluctuatie. Echter wordt de gehele bevolking gedwongen om elkaar het hak te zetten. Je wordt gedwongen om aflossingsvrije hypotheek te nemen als de rest dat ook deed. Anders kon je dat huisje niet meer betalen per maand met je "ouderwetse" annuïteiten hypotheek of lineaire hypotheek.

Conclusie: De bank is de winnaar van dat spel. En ze plukken er nog altijd de vruchten van. En je hebt nu heel veel mensen die belang hebben in een huizenmarkt die stijgt. Terwijl de gezondste situatie in Nederland is dat de huizenprijs stabiel langzaam met inflatie meestijgt. Dan gaan ook namelijk minder mensen speculeren. Speculeren doe je in een markt die fluctuaties vertoond, anders is er geen cent aan te verdienen.

De overheid heeft het nu wel weer redelijk gerepareerd, alleen heb je gewoon een hele generatie die nog lekker in de soep zitten met beleggingshypotheken, en aflossingsvrije hypotheken.

(Persoonlijk zelf gekocht in het vorige crisis dal, en mijn huis is nu alweer 30K+ gestegen qua waarde... dat zou niet moeten in een gezonde huizenmarkt. De vorige eigenaar heeft het met 40K verlies verkocht aan mij vanwege een scheiding...)
Ja ik heb geluk, maar de overheid zou dit niet mogelijk moeten maken. Toch flikken ze het. Niet echt gezond om zo om te gaan met de samenleving.