Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[kabeltjekabel]

GoldenSample schreef op zondag 26 mei 2019 @ 13:11:
[...]
Goedkoper wonen is echter een stuk drastischer.

Juist dat wordt mogelijk gemaakt als je van overpriced particuliere huur kunt overstappen naar koop

Doe je daarnaast nog een heleboel van het onderhoud zelf, ga je er nog harder op vooruit. Met huur bel je op; 'de afzuiging is stuk'. Verhuurder stuurt mannetje langs om te kijken welk model afzuiging daar ook al weer hangt... en een week later nog iemand om de nieuwe er in te drukken. Dat zijn allemaal dure uren. Zelf bestel je een nieuwe motorplaat gans eender waar, die haal je bij het PostNL pakketpunt op uit je werk en die druk je er zelf in.

[ Voor 45% gewijzigd door kabeltjekabel op 26-05-2019 15:16 ]

[Sport_Life]

kabeltjekabel schreef op zondag 26 mei 2019 @ 15:14:
[...]

Met huur bel je op; 'de afzuiging is stuk'. Verhuurder stuurt mannetje langs om te kijken welk model afzuiging daar ook al weer hangt... en een week later nog iemand om de nieuwe er in te drukken.

Jij hebt zeker nog nooit gehuurd?

[ Voor 33% gewijzigd door Sport_Life op 26-05-2019 17:31 ]

[GoldenSample]

kabeltjekabel schreef op zondag 26 mei 2019 @ 15:14:
[...]


Juist dat wordt mogelijk gemaakt als je van overpriced particuliere huur kunt overstappen naar koop

Doe je daarnaast nog een heleboel van het onderhoud zelf, ga je er nog harder op vooruit. Met huur bel je op; 'de afzuiging is stuk'. Verhuurder stuurt mannetje langs om te kijken welk model afzuiging daar ook al weer hangt... en een week later nog iemand om de nieuwe er in te drukken. Dat zijn allemaal dure uren. Zelf bestel je een nieuwe motorplaat gans eender waar, die haal je bij het PostNL pakketpunt op uit je werk en die druk je er zelf in.

Altijd link om jezelf als uitgangspunt te nemen, mijn ervaring is echter dat die zelfredzaamheid vrij laag is met dit soort iets meer dan klein onderhoud (dat kleine onderhoud moet je bij een huurwoning ook zelf doen en is vaak als moeizaam).

Qua huur, vaak hangt er niet eens afzuiging en zo wel, is het vaak zeuren voor er iemand komt en jassen ze een nieuw ding van 150 piek (die voor geen drol werkt) aan de muur.

Verder de echt grote klappers qua onverwacht echt noodzakelijk onderhoud kunnen al helemaal weinig mensen zelf. Denk aan op z'n minst kapotte apparatuur die 'planned obsoletion' perfect geïmplementeerd heeft. Maar veel beroerder wordt het met lekkende badkamers, CV-ketels die kapot gaan, lekage, funderingsissues, kozijnen die rot zijn etc.

[Honesty]

GoldenSample schreef op zondag 26 mei 2019 @ 18:10:
[...]

Altijd link om jezelf als uitgangspunt te nemen, mijn ervaring is echter dat die zelfredzaamheid vrij laag is met dit soort iets meer dan klein onderhoud (dat kleine onderhoud moet je bij een huurwoning ook zelf doen en is vaak als moeizaam).

Qua huur, vaak hangt er niet eens afzuiging en zo wel, is het vaak zeuren voor er iemand komt en jassen ze een nieuw ding van 150 piek (die voor geen drol werkt) aan de muur.

Verder de echt grote klappers qua onverwacht echt noodzakelijk onderhoud kunnen al helemaal weinig mensen zelf. Denk aan op z'n minst kapotte apparatuur die 'planned obsoletion' perfect geïmplementeerd heeft. Maar veel beroerder wordt het met lekkende badkamers, CV-ketels die kapot gaan, lekage, funderingsissues, kozijnen die rot zijn etc.

Grote nadeel van huren is inderdaad dat ze er wel eentje inkomen zetten voor 150 piek, na veel telefoontjes maar dat het best zo kan zijn dat die afzuiger van 150 piek 40 piek per jaar stroom verbruikt terwijl een duurder model van 300 de helft verbruikt. Als je er vanuit gaat dat zo'n afzuiger 20 jaar meegaat kiezen kopers voor die 2e optie en de verhuurders voor de eerste(of ze moeten de meerkosten kunnen 'verhuren').
Ik heb klanten in (a)sociale huurwoningen en de huur corporaties werken allemaal op deze manier.

[kabeltjekabel]

Sport_Life schreef op zondag 26 mei 2019 @ 17:30:
[...]

Jij hebt zeker nog nooit gehuurd?

Juist wel

Maar schijnbaar niet het aso-segment verhuurder dus, want de vervangende afzuiging die ik kreeg was een Stork DC model die stil en zuinig is.

GoldenSample schreef op zondag 26 mei 2019 @ 18:10:
[...]

Altijd link om jezelf als uitgangspunt te nemen, mijn ervaring is echter dat die zelfredzaamheid vrij laag is met dit soort iets meer dan klein onderhoud (dat kleine onderhoud moet je bij een huurwoning ook zelf doen en is vaak als moeizaam).

Qua huur, vaak hangt er niet eens afzuiging en zo wel, is het vaak zeuren voor er iemand komt en jassen ze een nieuw ding van 150 piek (die voor geen drol werkt) aan de muur.

Verder de echt grote klappers qua onverwacht echt noodzakelijk onderhoud kunnen al helemaal weinig mensen zelf. Denk aan op z'n minst kapotte apparatuur die 'planned obsoletion' perfect geïmplementeerd heeft. Maar veel beroerder wordt het met lekkende badkamers, CV-ketels die kapot gaan, lekage, funderingsissues, kozijnen die rot zijn etc.

Afzuiging zit in alles na 1975 wat hoogbouw is of open keuken heeft. Nu weet ik niet hoeveel % dat is van het totale huuraanbod, maar wellicht in het huisjesmelkers segment juist erg weinig.

[ Voor 62% gewijzigd door kabeltjekabel op 27-05-2019 01:11 ]

[DNND]

Het is inmiddels geen nieuws meer, maar:

De huizenprijzen in Gelderland zijn dusdanig hard gestegen, dat het voor éénverdieners nauwelijks nog haalbaar is om een woning te kopen in de provincie. Alleen in Winterswijk kan met een jaarinkomen van 36.000 euro én een starterslening nog een fatsoenlijk huis gekocht worden, in de rest van de gemeenten is dat eigenlijk niet te doen.

(...)

Ook landelijk is het beeld erger dan een jaar geleden. In 82 procent van de gemeenten in Nederland is de kans momenteel ‘zeer klein’ dat mensen met een modaal salaris een huis vinden, tegenover 53 procent vorig jaar. Slechts 8,5 procent van de Nederlanders met een normaal salaris heeft een ‘goede kans’.

https://www.gelderlander....sch-uitgesloten~a910e081/

Wat een 'fatsoenlijk huis' is in deze context wordt niet gedefinieerd. Dat tooltje onderaan de pagina is interessant. Een eenverdiener in mijn gemeente moet zo'n 75.000 per jaar verdienen om een goede kans te maken op een koopwoning

[perspectivebass]

DNND schreef op maandag 27 mei 2019 @ 10:12:
Het is inmiddels geen nieuws meer, maar:


[...]


https://www.gelderlander....sch-uitgesloten~a910e081/

Wat een 'fatsoenlijk huis' is in deze context wordt niet gedefinieerd. Dat tooltje onderaan de pagina is interessant. Een eenverdiener in mijn gemeente moet zo'n 75.000 per jaar verdienen om een goede kans te maken op een koopwoning

Is dit niet hetzelfde artikel van het AD paar dagen geleden, maar dan gerecycled voor lokaal (cq kaartje van gelderland ipv heel nederland).

Het blijft natuurlijk wel een ding, echter ken ik persoonlijk, weinig mensen die alleen een huis kopen. Misschien ook wel oorzaak gevolg van de markt, maar het lijkt dat mensen het nog niet erg vinden om het dus met twee inkomens op te vangen. Hoe erg en wenselijk dat is, is natuurlijk ook maar de vraag.

[GoldenSample]

perspectivebass schreef op maandag 27 mei 2019 @ 10:26:
[...]


Is dit niet hetzelfde artikel van het AD paar dagen geleden, maar dan gerecycled voor lokaal (cq kaartje van gelderland ipv heel nederland).

Het blijft natuurlijk wel een ding, echter ken ik persoonlijk, weinig mensen die alleen een huis kopen. Misschien ook wel oorzaak gevolg van de markt, maar het lijkt dat mensen het nog niet erg vinden om het dus met twee inkomens op te vangen. Hoe erg en wenselijk dat is, is natuurlijk ook maar de vraag.

Wat denk je zelf? Dit hele topic gaat over de onmogelijkheid om te huren en het moeten kopen op 2 inkomens en dan kom je aan met de vraag of het misschien, mogelijk een gevolg is van de hoge prijzen dat op 1 inkomen geen huizen meer gekocht worden ipv een wens?

Toen ik mijn flatje kocht (2.5 jaar terug) was ik de enige die het in z'n eentje gekocht had zonder een (deel van) een 'Jubbelton'. De rest zat er veelal tot aan het strotje in op 2 inkomens. En dan hebben we het over renovatie projectjes van rond de 70 meter in een Vogelaarwijk in de randstad. Dit was zo ongeveer het laatste dat de meeste van hen konden kopen/bewonen in de regio waar überhaupt nog een slaapkamer voor een kind was.

[perspectivebass]

GoldenSample schreef op maandag 27 mei 2019 @ 12:38:
[...]

Wat denk je zelf? Dit hele topic gaat over de onmogelijkheid om te huren en het moeten kopen op 2 inkomens en dan kom je aan met de vraag of het misschien, mogelijk een gevolg is van de hoge prijzen dat op 1 inkomen geen huizen meer gekocht worden ipv een wens?

Dat snap ik ook. Het is ook niet helemaal zoals ik het bedoelde. Ik bedoelde meer dat ik om mij heen mensen eerder hoor opscheppen dat ze met twee inkomens x kunnen lenen. Kortom om mij heen lijken mensen het niet erg te vinden... Dit is natuurlijk verder van representatief voor de rest van nederland.
Het kunnen kopen op basis van twee inkomens natuurlijk een oorzaak van hogere prijzen naast een beperkt aanbod, want mensen kunnen het met twee inkomens nog steeds betalen. Zie maar artikel van AD dat 90% van nederland groen kleurt betreffende de koopkans. De markt is echter veel te ver heen om het 2e inkomen rigoureus te beperken.

Om de markt tot rust te laten komen zouden volgens mij een aantal richtlijnen kunnen zijn;
- Hypotheek rente aftrek verder versneld afbouwen. (misschien logisch)
- 2e inkomen in hypotheek verder beperken (utopie)
- Gemeente moeten grondprijzen laten zaken en sneller bouwvergunningen uitgeven (utopie)
- Investeerders/opkopers ontmoedigen zich in de woningmarkt begeven.

Waarbij het beperken van het tweede inkomen in een hypotheek op langer termijn ook goed zou zijn voor de reële economie. Aangezien gezinnen dan gewoon een groter besteedbaar inkomen hebben in plaats van dat het in stenen zit.

[Pizza_Boom]

Honesty schreef op zondag 26 mei 2019 @ 19:09:
Ik heb klanten in (a)sociale huurwoningen en de huur corporaties werken allemaal op deze manier.

Ik ken wel bouwprojecten die gestrand waren op huurverhoging... Huurverhoging van 20 euro per maand werd geweigerd. Dat men door isoleren al 150 euro per maand aan gas ging besparen, deed er verder niet toe. Geen huurverhoging. Zouden nog zonnepanelen, een zonneboiler en een nieuwe CV bij komen. Maar nee, want 20 euro huurverhoging was een no-go.

[Miks]

Oké, even opsommen wat redenen kunnen zijn voor relatieve stijging danwel daling van de huizenprijzen op de lange(re) termijn. En dan landelijke argumenten, dus geen regionale.

Stijging want:
- er is een groeiend tekort aan woningen, de bouw gaat dit op korte termijn niet kunnen wegwerken en de bevolking groeit
- de lonen zullen stijgen
- leennormen zullen versoepeld worden
- de rente gaat dalen
- bouwkosten stijgen, want arbeidstekort

Daling want:
- de rente gaat stijgen
- er komt een nieuwe recessie aan, de huizenmarkt reageert hier historisch gezien sterk op (tov omliggende landen)
- er gaat op termijn bijgebouwd worden, de nood is nu zeldzaam hoog en daalt dus op termijn
- de babyboomers laten relatief grote huizen na, en de huizen zullen relatief snel beschikbaar komen
- er zijn vrij veel mensen met een aflossingsvrije hypotheek die afloopt, deze zullen op korte termijn de markt 'overspoelen'
- leennormen worden strenger
- mensen kunnen simpelweg de huidige prijzen niet betalen
- starters hebben vanwege studieschulden minder te besteden
- bouwkosten gaan dalen (innovatie zoals 3d-printers)
- de jubelstemming neemt simpelweg af
- energiekosten zullen stijgen, waardoor veel huizen niet meer in trek zullen zijn

Wat mij betreft een redelijke opsomming van wat ik in dit topic langs heb zien komen. En zo alles overziend zijn de argumenten voor daling veel sterker. Mee eens of mee oneens?

[Richh]

Miks schreef op woensdag 29 mei 2019 @ 00:59:
Oké, even opsommen wat redenen kunnen zijn voor relatieve stijging danwel daling van de huizenprijzen op de lange(re) termijn. En dan landelijke argumenten, dus geen regionale.

Stijging want:

1. - er is een groeiend tekort aan woningen, de bouw gaat dit op korte termijn niet kunnen wegwerken en de bevolking groeit
2. - de lonen zullen stijgen
3. - leennormen zullen versoepeld worden
4. - de rente gaat dalen
5. - bouwkosten stijgen, want arbeidstekort

Daling want:

1. - de rente gaat stijgen
2. - er komt een nieuwe recessie aan, de huizenmarkt reageert hier historisch gezien sterk op (tov omliggende landen)
3. - er gaat op termijn bijgebouwd worden, de nood is nu zeldzaam hoog en daalt dus op termijn
4. - de babyboomers laten relatief grote huizen na, en de huizen zullen relatief snel beschikbaar komen
5. - er zijn vrij veel mensen met een aflossingsvrije hypotheek die afloopt, deze zullen op korte termijn de markt 'overspoelen'
6. - leennormen worden strenger
7. - mensen kunnen simpelweg de huidige prijzen niet betalen
8. - starters hebben vanwege studieschulden minder te besteden
9. - bouwkosten gaan dalen (innovatie zoals 3d-printers)
10. - de jubelstemming neemt simpelweg af
11. - energiekosten zullen stijgen, waardoor veel huizen niet meer in trek zullen zijn

Wat mij betreft een redelijke opsomming van wat ik in dit topic langs heb zien komen. En zo alles overziend zijn de argumenten voor daling veel sterker. Mee eens of mee oneens?

Eens, maar jammer genoeg ligt het allemaal wat genuanceerder en kan je niet simpelweg de lengte van lijstjes vergelijken
Ik heb ze even genummerd om er antwoord op te geven, naar mijn mening.

Stijging:

1. - Klopt.
2. - Hoewel ons kabinet dit al jaren roept, blijkt in de praktijk dat dit (gek genoeg) vrijwel niet gebeurd.
3. - Niks wijst erop dat de leennormen versoepeld gaan worden eigenlijk, dit klopt niet. Ze zullen eerder versterkt worden, ofwel voor specifiek starters opgerekt worden, maar zeer beperkt. Nu starters steeds vaker zo'n 40% van hun centjes aan woonlasten uitgeven valt daar ook weinig meer op te rekken.
4. - De rente kan eigenlijk niet meer dalen de babyboomers zeuren nu al om hun pensioenen
5. - Bouwkosten, ja die stijgen ook.

De belangrijkste mis je eigenlijk nog: de grond. Gemeenten verdienen heel dik aan de verkoop van grond, en hebben er alle belang aan om deze zo schaars mogelijk te houden en deze zo laat mogelijk te verkopen, mits de prijzen blijven stijgen natuurlijk. Deze foute prikkel moet echt uit het systeem.
Deze is er ook voor bouwbedrijven en investeerders. Een woning over 3 maanden verkopen levert meer op dan 'm nu verkopen.

Daling:

1. - De rente zal ooit moeten stijgen inderdaad. Maar wanneer? Als de EU dat bepaalt (door minder geld te drukken), ontstaan er grote problemen in het zuiden van Europa.
2. - Of die recessie er echt komt is maar de vraag. Er zijn een aantal indicatoren geraakt, maar of het écht gaat gebeuren weet niemand. Laat staan hoe heftig 'ie is.
3. - Bijbouwen staat al 2 jaar op de politieke agenda. Volgens mij zijn ze nu op ongeveer de helft van jaar 1 qua daadwerkelijke realisatie. Het verlenen van bouwvergunningen loopt nog altijd af en is historisch laag.
4. - Babyboomers leven nog wel een jaar of 10-20. De nog grotere groep after-babyboomers nog wel 20-30 jaar. En gezien we het in Nederland heel belangrijk vinden dat mensen zo lang mogelijk in hun eigen huis blijven wonen, plus de bouw van ouderenwoningen totaal niet belangrijk wordt bevonden, is dat iets wat voorlopig nog niet echt aan het bod is. Sterker nog: wie nú een huis wil kopen heeft júíst vooral last van de waardedaling over zo'n 20 jaar. Althans, als je er wil blijven wonen valt dit natuurlijk wel mee.
5. - Die nu lekker goedkoop kunnen oversluiten over een hypotheek met een minimale rente. Daar is ook nog niks mee aan de hand. Ja, als de rente stijgt gaat deze groep een groot probleem krijgen en dreigen mensen hun huis kwijt te raken. Geen idee wat er dan gebeurd, maar dan raakt poep de ventilator.
6. - Die kans zit er zeker in. Zal op lange termijn een positief effect hebben, maar op korte termijn hebben starters daar wel last van natuurlijk.
7. - Yes, dat zorgt voor een goeie rem op de stijgingen. Jammer genoeg is het aanbod nog steeds dermate beperkt en zijn er nog altijd 'geluksvogels' die wel de hoofdprijs kunnen betalen waardoor de stijging nog even doorzet.
8. - Klopt - aan de andere kant zijn de starters (25-35) demografisch gezien een enorm kleine groep.
9. - Afhankelijk van het kwaliteitsniveau kunnen huizen al enorm goedkoop zijn. Er zijn hier wel filmpjes langsgekomen van complete betonnen bouwblokken waar in serie snel gebouwd mee kan worden. Gek genoeg gebeurd daar niks mee...
10. - Ik denk dat die inmiddels wel afgenomen moet zijn.
11. - Of dit zorgt juist voor een stijging van waarde bij A-geisoleerde huizen. Toch bizar dat je gelijk een superduur bouwdepot moet afsluiten als je je label G-woning wil vergroenen. Júíst hier ligt een oplossing voor én de huizenmarkt én vergroening van onze woningen best wel voor de hand volgens mij, maar de politiek wil zich vooral niet aan de huizenmarkt branden.

Conclusie, ik denk dat je heel wat dingen tegen elkaar kan wegstrepen. Volgens mij zijn de prijzen sinds begin dit jaar ook redelijk 'stabiel'. De markt gaat langzamerhand op slot nu. Althans, dat is mijn visie.

[kjast]

Vergeet de inflatie niet! 2% over 10 jaar is 21% relatieve waardedaling; aangezien de lonen meegroeien met de inflatie hebben mensen straks in absolute zin "meer te besteden". Relatief maakt het niets uit natuurlijk.

[Miks]

Prijzen stabiel, inflatie tikt door... Dus relatief zullen mensen huizen steeds beter kunnen gaan betalen op termijn. Dus een langzame ipv snelle correctie?

Toch lees hier weer dat er een wetsaanpassing gemaakt is, gecombineerd met de 'nieuwe ongevingswet' kan dus zorgen voor meer woningen, opnieuw, op termijn. https://www.stadszaken.nl...eer-ruimte-aan-woningbouw

Is er iemand die de nieuwe omgevingswet kan uitleggen of er al ervaring mee heeft? Klinkt interessant namelijk! Maar wat Richh zegt makes sense: je kan regelgeving wel soepeler maken, maar de gemeente moet de grond wel WILLEN verkopen...

[ASW1]

De lonen beginnen inmiddels wat meer te stijgen. Deels natuurlijk wordt dit opgegeten door inflatie en dan met name de btw stijging en energieprijzen, maar toch.
https://www.nu.nl/economi...deld-3-procent-erbij.html

[AceAceAce]

kjast schreef op woensdag 29 mei 2019 @ 07:13:
Vergeet de inflatie niet! 2% over 10 jaar is 21% relatieve waardedaling; aangezien de lonen meegroeien met de inflatie hebben mensen straks in absolute zin "meer te besteden". Relatief maakt het niets uit natuurlijk.

18.3% waardedaling toch? 2%^10

[kjast]

AceAceAce schreef op dinsdag 4 juni 2019 @ 15:30:
[...]

18.3% waardedaling toch? 2%^10

Als je rekent zoals de MediaMarkt doet met de BTW weg er mee weken wel .

[Miks]

Lees de huis kopen/verkopen topics er maar op na: kopers beginnen wakker te worden, en gaan steeds beter nadenken over de waarde van huizen. Als verkoper moet je nu snel zijn.

Een belachelijk geprijsde woning raak je niet meer kwijt. En kijk vooral zelf eens op funda, onverkoopbare huizen (hoge prijs) staan best vaak meer dan 4 maanden te koop. Ook de wat duurdere bouwgronden. De ratio begint terug te komen in de markt! Hopelijk worden huizen steeds vaker zo duur verkocht als het huis waard is ipv wat men ervoor kan betalen. Helaas lopen de cijfers altijd iets achter op de werkelijkheid.

Daarnaast zie ik markten als London en Australie als voorloper, in gebieden als Chelsea en Kensington zijn de prijzen - gemiddeld - tot wel 16% gedaald jaar op jaar. De geldstromen zijn nou eenmaal internationaal dus wat mij betreft is het oppassen geblazen in Amsterdam. We zullen het zien in de cijfers over pakweg een kwartaal, half jaar. Want een huis dat na een jaar pas verkocht wordt, ver onder de vraagprijs, telt pas mee in de cijfers op het moment van verkoop!

[ApexAlpha]

https://beta.trouw.nl/nie...ortaan-vergeten~beca2df5/

Gemeente Den Haag trekt puntensysteem door naar vrije markt: Als je huis binnen puntensysteem valt is het verboden te verhuren aan mensen met hoog inkomen. Doel is hierdoor minder concurrentie voor mensen met modaal salaris in zoektocht naar huizen.

[Olaf van der Spek]

ApexAlpha schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 11:46:
https://beta.trouw.nl/nie...ortaan-vergeten~beca2df5/

Den Haag trekt puntensysteem door naar vrije markt: Als je huis binnen puntensysteem valt is het verboden te verhuren aan mensen met hoog inkomen. Doel is hierdoor minder concurrentie voor mensen met modaal salaris in zoektocht naar huizen.

Huisbazen in de steden moeten daarna een vergunning aanvragen voor het verhuren van een woning in het middensegment.

Nog meer bureaucratie en regels.. altijd fijn. Ook doet dit niks aan het totaal aantal beschikbare woningen.

[ApexAlpha]

Olaf van der Spek schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 11:56:
[...]


[...]

Nog meer bureaucratie en regels.. altijd fijn. Ook doet dit niks aan het totaal aantal beschikbare woningen.

Nou ja, voor het perspectief van mensen met een <lager dan de grens> salaris doet het wel iets. Want er is nu minder vraag, kunstmatig, voor deze huizen en dus zou de prijs moeten dalen.

[Broabander]

ApexAlpha schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 11:46:
https://beta.trouw.nl/nie...ortaan-vergeten~beca2df5/

Gemeente Den Haag trekt puntensysteem door naar vrije markt: Als je huis binnen puntensysteem valt is het verboden te verhuren aan mensen met hoog inkomen. Doel is hierdoor minder concurrentie voor mensen met modaal salaris in zoektocht naar huizen.

Misschien belangrijke 'nuance' voordat iemand hier in de stress schiet

Goede maatregel wat mij betreft, in theorie. Natuurlijk is het vervelend voor mensen die geen groot deel van hun inkomen aan huur kwijt willen zijn, maar juist voor middeninkomens die géén kans maken op sociale huur (de agent, docent) zijn die woningen harder nodig dan een hoogopgeleid stel dat beide bovenmodaal verdient maar minder hoge woonlasten wil hebben om te sparen voor een huis of wereldreis.

En de verhuurders mogen zelf bepalen wat de huurprijs wordt maar als er geen vraag is naar hun woning van mensen met een inkomen van <57.000 zullen de prijzen, wederom in theorie, vanzelf iets omlaag gedrukt worden.

[Miks]

En de lonen zullen daardoor ook lager blijven. "Sorry baas, ik wil geen loonsverhoging anders kan ik geen huis vinden". Nog erger: als 'politieman' of 'leraar' mag dus ook je partner niet meer gaan verdienen. Om deze beroepsgroepen in de stad te houden kan er dus niet meer bijgebouwd worden maar kan er wél uitgeweken worden naar dit soort maatregelen... gaat echt nergens meer over.

Onvoorstelbaar ook dat dit voorstel van de VVD (liberalen) afkomt!

[ Voor 66% gewijzigd door Miks op 13-06-2019 12:24 ]

[Broabander]

Miks schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 12:19:
En de lonen zullen daardoor ook lager blijven. "Sorry baas, ik wil geen loonsverhoging anders kan ik geen huis vinden". Nog erger: als 'politieman' of 'leraar' mag dus ook je partner niet meer gaan verdienen. Om deze beroepsgroepen in de stad te houden kan er dus niet meer bijgebouwd worden maar kan er wél uitgeweken worden naar dit soort maatregelen... gaat echt nergens meer over.

Onvoorstelbaar ook dat dit voorstel van de VVD (liberalen) afkomt!

Ik vind 57.000 per jaar (4.400 bruto/3.000 netto per maand plus vakantiegeld uitgaande van eenverdiener) wel een punt waarop je meer dan 950 euro per maand kunt betalen voor een woning. Daarnaast is het niet zo dat je dakloos wordt op het moment dat je vrouw gaat werken en je inkomen boven die grens uit komt.

[Biggg]

ApexAlpha schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 11:46:
https://beta.trouw.nl/nie...ortaan-vergeten~beca2df5/

Gemeente Den Haag trekt puntensysteem door naar vrije markt: Als je huis binnen puntensysteem valt is het verboden te verhuren aan mensen met hoog inkomen. Doel is hierdoor minder concurrentie voor mensen met modaal salaris in zoektocht naar huizen.

Best kans dat het initiatief een positieve bijvangst heeft, maar wat mij betreft een stap in de verkeerde richting.

1. Waarom moeten mensen met een hoger inkomen perse een luxere/grotere woning huren. Dat slaat eigenlijk nergens op. Mag je (als je wat meer verdient) niet gewoon weinig behoefte hebben aan een luxe/grote woning omdat je bijvoorbeeld liever wat luxer op vakantie gaat of een grotere auto rijdt? Waarom zou de overheid dat moeten bepalen? We verbieden toch ook deze mensen niet om woningen te kopen die (op basis van het puntenstelsel) voor minder dan 1000 euro verhuurd zouden kunnen worden. Wees dan in ieder geval consistent..

2. De woning mag nog steeds verhuurd worden voor wat de gek ervoor betaald. Dan lost het dus niks op. Ga je simpelweg zien dat mensen met een relatie op 1 inkomen (van de minst verdienende partner) de woning gaan huren en gelijk daarna gaan samenwonen. Dat gaat namelijk de enige groep zijn de nog-steeds-hoge-huurpijs kan betalen. Echt kansloos dus en dit kan juist hele oneerlijke gevolgen hebben voor de doelgroep.

3. Wat ze beter hadden kan doen is juist wel een maximum op de huurprijs zetten op basis van het puntenstelsel. Wonen is een primaire levensbehoefte. Je mag er best wat van vinden dat beleggers de markt kunnen corneren en vervolgens zo veel mogelijk kunnen proberen te verdienen op de verhuur. Particuliere kopers kunnen in principe nooit zo goedkoop in snel financieren als beleggers, dus op de lange termijn zullen veel meer woningen in handen van beleggers komen. We vinden het allemaal normaal dat we voor mobiele data in Europa vastgelegd hebben wat het maximaal mag kosten, maar op onze primaire levensbehoefte "wonen" leggen we geen limieten...

Kortom, weer een net-niks maatregel..

[kabeltjekabel]

ApexAlpha schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 11:46:
https://beta.trouw.nl/nie...ortaan-vergeten~beca2df5/

Gemeente Den Haag trekt puntensysteem door naar vrije markt: Als je huis binnen puntensysteem valt is het verboden te verhuren aan mensen met hoog inkomen. Doel is hierdoor minder concurrentie voor mensen met modaal salaris in zoektocht naar huizen.

Zal me niks verbazen als dat gewoon sneuveld bij de rechter. Slaat toch verder ook nergens op; er zit geen subsidie op die huizen (indirect wellicht voor de verhuurder..), dus heeft de overheid er weinig over te zeggen. Rijke mensen wordt ook niet verboden een A+ koelkast te kopen ipv A+++ en ze mogen ook fietsen van 300 euro bij de bouwmarkt halen.

Het is veel geschifter dat zodra de woning een magische grens bereikt er opeens geen plafond meer is qua huur dan dat iemand met een hoog inkomen in een goedkoop huis zit. Tegels tot het plafond in de badkamer, een stopcontact in de berging en een thermostaat kraan in de keuken en douche, en voila; bijna elk krot haalt de liberalisatie grens...

[mr_evil08]

kabeltjekabel schreef op maandag 27 mei 2019 @ 00:58:
[...]


Juist wel

Maar schijnbaar niet het aso-segment verhuurder dus, want de vervangende afzuiging die ik kreeg was een Stork DC model die stil en zuinig is.


[...]


Afzuiging zit in alles na 1975 wat hoogbouw is of open keuken heeft. Nu weet ik niet hoeveel % dat is van het totale huuraanbod, maar wellicht in het huisjesmelkers segment juist erg weinig.

Nou dan heb je heel veel geluk gehad, ik ken er genoeg mensen als er iets defect ging wordt het meest goedkoopste rommel geplaatst, energiezuinigheid wordt niet naar gekeken want dat betaalt de huurder wel.

Een woning na 1975 heeft type C afzuiging, dat is wat anders dan de afzuigkap in de keuken, wel is het mogelijk om een motorloze afzuigkap op type C afzuiging aan te sluiten(werkt voor geen meter maar dat is een andere zaak).

Ik heb huur gewoond en in een soort puntensysteem, enkelglas vervangen van 1 kamer ging mijn huur al flink omhoog terwijl het veel goedkoper was om zelf een aannemer te regelen en dit te betalen.

Dit werd gezien als "comfort" verbetering.

[mr_evil08]

Pizza_Boom schreef op maandag 27 mei 2019 @ 13:34:
[...]
Ik ken wel bouwprojecten die gestrand waren op huurverhoging... Huurverhoging van 20 euro per maand werd geweigerd. Dat men door isoleren al 150 euro per maand aan gas ging besparen, deed er verder niet toe. Geen huurverhoging. Zouden nog zonnepanelen, een zonneboiler en een nieuwe CV bij komen. Maar nee, want 20 euro huurverhoging was een no-go.

Mja dat is de mentaliteit van huurders veelal ze kijken naar vandaag de dag en niet naar morgen, waarbij kopers vaak voorruit kijken op cd middel en langer termijn.

[kabeltjekabel]

mr_evil08 schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 19:21:
[...]


Nou dan heb je heel veel geluk gehad, ik ken er genoeg mensen als er iets defect ging wordt het meest goedkoopste rommel geplaatst, energiezuinigheid wordt niet naar gekeken want dat betaalt de huurder wel.

Een woning na 1975 heeft type C afzuiging, dat is wat anders dan de afzuigkap in de keuken, wel is het mogelijk om een motorloze afzuigkap op type C afzuiging aan te sluiten(werkt voor geen meter maar dat is een andere zaak).

Ik heb huur gewoond en in een soort puntensysteem, enkelglas vervangen van 1 kamer ging mijn huur al flink omhoog terwijl het veel goedkoper was om zelf een aannemer te regelen en dit te betalen.

Dit werd gezien als "comfort" verbetering.

Ja, ik ben laatst bij een vriend geweest, die huurt particulier een laag in een jaren '30 huis. Echt wat een bende... overal enkel glas op 1 ruitje naast de voordeur na, krakende vloeren, ernstig piepende trap, rietstuc plafonds, te openen ramen waren dicht geschilderd (dus tochtstrippen ook naar de tyfus) de elektra een allergaartje van doorgeluste bende, in de keuken een koelkast waarvan het vriesvak niet werkte, via de trapberging een open verbinding naar de kruipruimte en als toppunt in de keuken een gaskookplaat met in de schouw erboven een ... plaat met een dop die een soort dienst moet doen als ventiel. In het kastje een halfopen geiser.

Geen CO melder gezien.

Huis werd in drie delen verhuurd; de thermostaat hing op zolder; toen zolderbuurvrouw op vakantie ging bevroren de CV leidingen...

Nogal een contrast ja. Al heb ik ergens het idee dat er e.e.a. niet deugd aan de situatie zoals mijn vriend woont.

mr_evil08 schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 19:28:
[...]


Mja dat is de mentaliteit van huurders veelal ze kijken naar vandaag de dag en niet naar morgen, waarbij kopers vaak voorruit kijken op cd middel en langer termijn.

Hangt er natuurlijk vanaf hoe je het als woningbouwvereniging aanpakt. Sommige huurders hebben er hun hobby van gemaakt om te zeuren... en sommige woningbouwverenigingen hebben een talent in niet communiceren.. Laatst is de rechter ook meegegaan met het blokkeren van een grote verbouwing (in Amsterdam dacht ik); want de gepropageerde besparing op stookkosten kon helemaal niet hard gemaakt worden.

[ Voor 24% gewijzigd door kabeltjekabel op 13-06-2019 20:24 ]

[Pizza_Boom]

kabeltjekabel schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 19:34:
Hangt er natuurlijk vanaf hoe je het als woningbouwvereniging aanpakt. Sommige huurders hebben er hun hobby van gemaakt om te zeuren... en sommige woningbouwverenigingen hebben een talent in niet communiceren.. Laatst is de rechter ook meegegaan met het blokkeren van een grote verbouwing (in Amsterdam dacht ik); want de gepropageerde besparing op stookkosten kon helemaal niet hard gemaakt worden.

Met mensen die zeggen: "Het maakt mij niet uit wat je doet, zodra er huurverhoging in zit stem ik pertinent en altijd tegen", ben je kansloos.

[Anatidae]

Miks schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 12:19:
En de lonen zullen daardoor ook lager blijven. "Sorry baas, ik wil geen loonsverhoging anders kan ik geen huis vinden". Nog erger: als 'politieman' of 'leraar' mag dus ook je partner niet meer gaan verdienen. Om deze beroepsgroepen in de stad te houden kan er dus niet meer bijgebouwd worden maar kan er wél uitgeweken worden naar dit soort maatregelen... gaat echt nergens meer over.

Onvoorstelbaar ook dat dit voorstel van de VVD (liberalen) afkomt!

Haha. Ik hink tussen twee gedachtes om mezelf aan fijne woonruimte te helpen.

1. Komt hier op neer. Loonsverlaging / parttime werken om in aanmerking te komen voor sociale huur.
2. Aanzienlijke loonsverhoging om mee te kunnen gaan in particuliere gekte.

Waarschijnlijk wordt het 1. Realistischer.

[Miks]

En dan gaat het bij jou nog om sociale sector als ik het goed begrijp.

En inderdaad. Sociaal kan eigenlijk niet meer gebouwd worden want je zit qua punten vaak al direct boven de liberaliseringsgrens, het is dan geloof ik aan een woningbouwvereniging/corporatie om de huur naar beneden bij te stellen.

En inderdaad, tegeltjes tot het plafond is pluspunten. Maar nog erger, als een gangdeur wordt gesloopt (dus niet eens een toevoeging!) is de woonkamer opeens groter, kan zomaar 5-10 punten schelen. Nog leuker: een renovatie telt soms wel voor vier keer mee in het woningwaarderingstelsel (woz, energielabel, woningverbetering en er zijn nog losse punten voor renovaties!).

Dat woningwaarderingstelsel, dat is de afgelopen jaren volgehangen met vanalles alsof het een kerstboom is.

[Miks]

Broabander schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 12:53:
[...]


Ik vind 57.000 per jaar (4.400 bruto/3.000 netto per maand plus vakantiegeld uitgaande van eenverdiener) wel een punt waarop je meer dan 950 euro per maand kunt betalen voor een woning. Daarnaast is het niet zo dat je dakloos wordt op het moment dat je vrouw gaat werken en je inkomen boven die grens uit komt.

Fijn dat je dat vindt. Lekker liberale gedachte. Je werkt je uit de naad dus moet je meer aan wonen uitgeven. Vind je dan ook dat je best gedwongen mag worden een audi te gaan rijden?

Je hebt gelijk hoor, je wordt niet je huis uit gezet, maar je kan niet meer verhuizen naar een huis met soortgelijke huur. Oftewel: als je al in het huis zat zit je 'vast'. En zat je nog niet in het huis en krijg je loonsverhoging dan staat de gemeente klaar om je, gewapend met wetgeving, financieel naar de rand te duwen.

Adam Smith, John Locke en Milton Friedman draaien zich om in hun graf, laten we eerlijk zijn, ja toch? VVD, kent iemand de afkortig nog? Mooi dat ze altijd zeggen dat de PVDA hun roots zijn kwijtgeraakt, maar de VVD eet hun eigen roots het liefst op, gebakken en wel, als zijnde een placenta.

[kabeltjekabel]

Pizza_Boom schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 21:54:
[...]
Met mensen die zeggen: "Het maakt mij niet uit wat je doet, zodra er huurverhoging in zit stem ik pertinent en altijd tegen", ben je kansloos.

Nee hoor, jurisprudentie heeft daar allang een stokje voor gestoken.

Zie o.a.;
https://uitspraken.rechts...id=ECLI:NL:GHAMS:2017:978
Samengevat; woco mag HR ketel installeren en gasaansluiting voor kachel (bezit van huurder) en geiser (gehuurd door huurder) verwijderen én €20 extra huur per maand innen.

Ohja; huurder mag ook nog even ~3K aftikken voor verloren rechtszaak tm hoger beroep. (Dat is 12,5 jaar huurverhoging )

"Ik kan het niet betalen" bleek ook nog bullcrap te zijn, want 20 euro huurverhoging werd 18 euro extra huurtoeslag en tevens 3,60 minder voor huur geiser... dus netto €1,60 voordeel per maand + besparing stookkosten door hoger rendement + besparing onderhoud op gaskachel + rente van het kapitaal dat je vergaard als je die kachel verkoopt (*kuch* smeltprijs *kuch*).

[ Voor 3% gewijzigd door kabeltjekabel op 14-06-2019 01:20 ]

[-DarkShadow-]

Pizza_Boom schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 21:54:
[...]
Met mensen die zeggen: "Het maakt mij niet uit wat je doet, zodra er huurverhoging in zit stem ik pertinent en altijd tegen", ben je kansloos.

Bij mn vorige woning ook meegemaakt. Woningbouwvereniging wilde 50k investeren om een hangplek voor drugsgebruikers te renoveren en af te sluiten waar bijna iedere avond veel overlast was. Zou omliggende bewoners 3 euro per maand kosten voor tuinonderhoud. 49% stemde tegen "want het kost mij geld".

Nu zie ik het ook in een andere wijk. 30% van de rijtjeshuizen een nieuw geïsoleerd dak. Dus 70% heeft tegen gestemd. En de corporatie hier doet echt niet flauw, het is altijd een goede deal eigenlijk. Minimale huurverhogingen en maximale investeringen vanuit de corporatie. Echter de huurdersheffing van de VVD uit Den Haag hakt in de begroting nu helaas.

[Miks]

Bron: in Juni verschenen DNB rapport, pagina 26/27 (https://www.dnb.nl/binari...i%202019_tcm46-384378.PDF)

Plaatje spreekt voor zich: huizenprijzen Amsterdam gedaald (kwartaal op kwartaal). Let op, deze cijfers lopen natuurlijk altijd achter op de werkelijkheid.
Met een beetje geluk krijg je in Amsterdam je woning nog verkocht aan een 'gek'. De rest van Nederland zal spoedig volgen...

[ Voor 16% gewijzigd door Miks op 16-06-2019 15:21 ]

[kjast]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 15:17:
[Afbeelding]
Bron: in Juni verschenen DNB rapport, pagina 26/27 (https://www.dnb.nl/binari...i%202019_tcm46-384378.PDF)

Plaatje spreekt voor zich: huizenprijzen Amsterdam gedaald (kwartaal op kwartaal). Let op, deze cijfers lopen natuurlijk altijd achter op de werkelijkheid.
Met een beetje geluk krijg je in Amsterdam je woning nog verkocht aan een 'gek'. De rest van Nederland zal spoedig volgen...

Gedaald?

Een afnemende stijging is nog steeds een stijging.

[Miks]

Nee hoor, Amsterdam is 0.1% gedaald.

[GeeMoney]

@Miks ik heb geen glazen bol en ik ben geen helderziende maar de markt gaat voorlopig echt niet met dikke bokken naar beneden. Kennissen zijn bezig in en om de randstad maar overbieden is alles wat de klok slaat en woningen zijn vaak al verkocht voordat ze op funda staan.

[Miks]

Dan heerst in jouw omgeving misschien het gevoel dat de zaak niet naar beneden gaat, maar die prijsdaling is er toch echt.
Daarnaast houdt prijsstijging snel op als het economisch slechter gaat. En dat we over de top zijn wordt al aan alle kanten aangetoond: https://www.telegraaf.nl/...economie-over-de-top-heen

Dus misschien is er nog wel een sfeertje van overbieden en volle bak gassen, echter is het besef daar dan nog niet geland. We dansen wel maar de muziek is al gestopt.
Niet gek ook, want met een modaal salaris kan je momenteel - enkele uitzonderingen daargelaten - niks meer kopen.

[ASW1]

Het lijkt er anders op dan nu toch de lonen eindelijk gaan stijgen: https://nos.nl/l/2193769
Huizenprijzen kunnen idd op het moment niet veel meer omhoog voor de particulieren, maar dat verandert als de lonen gaan stijgen. Overigens zie je ook meer mensen min of meer gedwongen huren nu, wat feitelijk betekent dat de particuliere koper uit de markt gezet wordt door de beleggers. Zo lang de huren nog kunnen stijgen kunnen de huizenprijzen dat dus ook, zelfs zonder dat er nog een particulier is die kan kopen.

[Sport_Life]

Zolang de rente laag blijft zullen huizenprijzen nooit als een baksteen naar beneden vallen. Betaalbaarheid wordt ook steeds beter sinds iedereen die verhuisd lucht meeneemt...

[Miks]

Het is maar net de vraag of hogere lonen zorgen dat de huizenprijzen gaan stijgen. Hogere lonen worden betaald door het bedrijfsleven en komen ergens vandaan. Ik zie CEO's en aandeelhouders in de huidige machtsverhoudingen geen salaris inleveren, dus worden loonstijgingen betaald door het verhogen van de prijzen.

Het gevolg is een hogere inflatie! En daardoor stijgen de rentes en dalen de woningprijzen juist! Dus nog meer reden om ff te wachten met kopen!

Sport_Life schreef op zondag 16 juni 2019 @ 16:46:
Zolang de rente laag blijft zullen huizenprijzen nooit als een baksteen naar beneden vallen. Betaalbaarheid wordt ook steeds beter sinds iedereen die verhuisd lucht meeneemt...

Goed verhaal maar klopt niet.



Betaalbaarheid neemt juist af. Let op, bij dalingen van de huizenprijzen neemt de betaalbaarheid nog verder af, want aflossen is dan grotendeels voor niks: aflossen is dan namelijk enkel om niet onder water te geraken.

[ Voor 40% gewijzigd door Miks op 16-06-2019 16:55 ]

[RemcoDelft]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 16:17:
Daarnaast houdt prijsstijging snel op als het economisch slechter gaat. En dat we over de top zijn wordt al aan alle kanten aangetoond: https://www.telegraaf.nl/...economie-over-de-top-heen

En daarbij is het ongekend dat de rente ook in de economische "goede" tijd niet omhoog gegaan is, de "groei" komt dus dankzij het goedkope of zelfs gratis geld, en ondanks de groei en overschotten bij de overheid zijn belastingen niet gedaald.
De vorige crisis heeft aangetoond wat de overheid en ECB doen bij crisis: belastingen verhogen (ook al noemen ze het bezuinigingen) en geld bijmaken. Ik zie het zeer somber in dat het crisisbeleid nu nog steeds wordt doorgezet, en bij de volgende crisis is er geen plan B meer.

Met een klein beetje Gezond BoerenVerstand is toch duidelijk dat steeds meer betalen voor hetzelfde product geen welvaart oplevert?

[ Voor 8% gewijzigd door RemcoDelft op 16-06-2019 16:54 ]

[kjast]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 16:51:
Het is maar net de vraag of hogere lonen zorgen dat de huizenprijzen gaan stijgen. Hogere lonen worden betaald door het bedrijfsleven en komen ergens vandaan. Ik zie CEO's en aandeelhouders in de huidige machtsverhoudingen geen salaris inleveren, dus worden loonstijgingen betaald door het verhogen van de prijzen.

Het gevolg is een hogere inflatie! En daardoor stijgen de rentes en dalen de woningprijzen juist! Dus nog meer reden om ff te wachten met kopen!

Nee, bij inflatie blijft de prijs gelijk maar daalt de relatieve waarde. Dat is overigens prima, betekend dat mijn hypotheek relatief laag wordt ten opzichte van mijn inkomen.

De cijfers van Calcasa geven een heel ander beeld overigens. Het is maar welke bron je pakt... De ”seizoenscorrectie" vind ik ook maar vreemd overigens.

[Miks]

Ja je hebt gelijk, producten dalen in waarde, maar het effect van de rente is voor woningprijzen veel groter. Hoe hoger de inflatie hoe hoger de rente en hoe lager de huizenprijzen! Leuk dat je hypotheek dan lager wordt relatief gezien, je lost wel helemaal voor niks die relatief hoge hypotheek af.
Daarnaast: Calcasa laat geen dalingen zien dat klopt, maar hun cijfers (laatste kwartaal q4 2018) laten wel degelijk zien dat de markt afkoelt. https://www.calcasa.nl/ni...icht-woningmarkt-koelt-af
Dan hebben we het over cijfers van een half jaar oud.

Dat het beleid na de crisis slecht is klopt helemaal. Volg ook vooral Cody Hochstenbach in zijn analyses. https://www.folia.nl/wete...maal-dat-wonen-zo-duur-is

[ Voor 72% gewijzigd door Miks op 16-06-2019 17:05 ]

[kabeltjekabel]

Volgens mij moet je je definitie van inflatie eens bijschaven. Prijsstijgingen zijn een gevolg van inflatie.

[Miks]

Neen, inflatie = prijsstijging... het een gaat niet zonder het ander. Echter hadden we het over de stijging van lonen...

[Sport_Life]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 16:51:
Het is maar net de vraag of hogere lonen zorgen dat de huizenprijzen gaan stijgen. Hogere lonen worden betaald door het bedrijfsleven en komen ergens vandaan. Ik zie CEO's en aandeelhouders in de huidige machtsverhoudingen geen salaris inleveren, dus worden loonstijgingen betaald door het verhogen van de prijzen.

Het gevolg is een hogere inflatie! En daardoor stijgen de rentes en dalen de woningprijzen juist! Dus nog meer reden om ff te wachten met kopen!


[...]


Goed verhaal maar klopt niet.

[Afbeelding]

Betaalbaarheid neemt juist af. Let op, bij dalingen van de huizenprijzen neemt de betaalbaarheid nog verder af, want aflossen is dan grotendeels voor niks: aflossen is dan namelijk enkel om niet onder water te geraken.

Jouw grafiek geeft de starters aan. Zoek eens een grafiek op van doorstromers die met gunstige voorwaarden uit het verleden (aflossingsvrij) plus lage rente een woning kopen en een paar maanden later hun oude stadswoning verkopen. Dat geeft een heel ander beeld.
In de praktijk valt de betaalbaarheid van starters ook mee, een deel krijgt 50-100k van hun ouders (die dat weer uit de overwaarde hebben van hun woning). In the end is de circel rond en zitten we allemaal met nagenoeg gelijke woonlasten als 10 of 20 jaar terug.

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 16-06-2019 17:15 ]

[Miks]

Sport-life, ik begrijp je niet helemaal. Leg dat voorbeeld eens uit?

[kabeltjekabel]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:11:
Neen, inflatie = prijsstijging... het een gaat niet zonder het ander. Echter hadden we het over de stijging van lonen...

Alleen als je het Keynesiaanse sprookje volgt. Geld printerij = inflatie, dat wordt gevolgd door stijgende prijzen.

Maar erger dan dat verstoord het gewoon alles, met overconsumptie en foute investeringen tot gevolg.

[Miks]

Kabeltjekabel, ik ga niet verder met jou in discussie. Eerst zeg je dat mijn definitie van inflatie niet juist is, daarna noem je mijn definitie een sprookje. Best, maar hier ga ik niet verder op in.

[ANdrode]

ASW1 schreef op zondag 16 juni 2019 @ 16:42:
Overigens zie je ook meer mensen min of meer gedwongen huren nu, wat feitelijk betekent dat de particuliere koper uit de markt gezet wordt door de beleggers. Zo lang de huren nog kunnen stijgen kunnen de huizenprijzen dat dus ook, zelfs zonder dat er nog een particulier is die kan kopen.

Er wordt geïnvesteerd in vastgoed voor verhuur terwijl de vrij sector huren niet zijn meegestegen.


Dat komt door verhuurders (vooral particulier en kleinschaliger) die een beperkt rendement accepteren. Voor een object met een marktwaarde van +-500K in Amsterdam, gekocht voor 250K, vraagt men 2K aan huur.

Dit is een relatief goed rendement wanneer je het afzet tegenover de initiële investering. Maar wanneer je hier zakelijker naar kijkt dan zou je 7%/35K aan rendement per jaar willen ontvangen voor verhuur. De echte huurprijs is 2K – waar dus een waardering van +- 340K bij hoort.

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 16:51:
Betaalbaarheid neemt juist af. Let op, bij dalingen van de huizenprijzen neemt de betaalbaarheid nog verder af, want aflossen is dan grotendeels voor niks: aflossen is dan namelijk enkel om niet onder water te geraken.

Betaalbaarheid zoals hier uitgedrukt gaat om liquiditeit en niet vermogen. De prijs van het onderpand heeft geen effect op de betaalbaarheid.

Bij [veel] lagere woningprijzen hoort een lagere (gemiddelde) woonquote – het wordt weer een keuze in plaats van een norm.

kabeltjekabel schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:16:
[...]
Alleen als je het Keynesiaanse sprookje volgt. Geld printerij = inflatie, dat wordt gevolgd door stijgende prijzen.

Laten we krimp vermenigvuldigen door middel van het bestedigingseffect van lagere overheidsuitgaven. Zorgt in ieder geval als positieve bijwerking voor een gezondere woningmarkt .

[Sport_Life]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:15:
Sport-life, ik begrijp je niet helemaal. Leg dat voorbeeld eens uit?

Nieuwbouw trekt de gemiddelde prijsstijgingen flink omhoog. Logisch, want arbeid en materiaal is flink toegenomen in kostprijs.
Gemiddelde nieuwbouwwoning kost zo'n 400k von, dus incl alle kosten 500k.
De doelgroep zijn dertigers die doorstromen uit een appartement, in 2016 50k overwaarde, dat stijgt 40k per jaar (20%) rente 4,5%. Wat er gebeurd is dat de prijs van nieuwbouw wordt vastgesteld in 2016, in 2017 is de loting en in 2019 is de woning klaar.
Dus hypotheek wordt 500k - 50k (stijging tm 2016)- 40k (stijging 2017)- 40k (stijging 2018)= 370k.
Inmiddels is de woningwaarde van de nieuwbouwwoning ook gestegen met 10-20%, dus valt men in de laagste risico klasse voor de hypotheek lening . Plus een deel aflossingsvrij, netto hypotheek last 700 euro .

Ander voorbeeld dan. Ouder echtpaar in 1990 een woning gekocht voor 300k guldens. In 2018 verkocht voor 990k, en hun nieuwe woning kost 600k. Stel heeft 3 kinderen, krijgen alledrie 100k belastingvrij (!) om hun eerste appartement te kopen.

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 16-06-2019 17:33 ]

[Miks]

Ik snap het nog steeds niet, zal wel aan mij liggen dan.

[kabeltjekabel]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:18:
Kabeltjekabel, ik ga niet verder met jou in discussie. Eerst zeg je dat mijn definitie van inflatie niet juist is, daarna noem je mijn definitie een sprookje. Best, maar hier ga ik niet verder op in.

Ik zeg dus gewoon consistent hetzelfde.

[Sport_Life]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:30:
Ik snap het nog steeds niet, zal wel aan mij liggen dan.

In het kort levert de tijd tussen koop en verkoop winst op, aflossingsvrij levert lagere lasten en de lage rente (2% ipv 4,5%).

[Miks]

Aha, in een stijgende markt is dat zo ja en dan alleen indien de geldende hypotheekrente lager is dan de prijsstijging. En dan zijn er nog transactiekosten natuurlijk...

[ Voor 17% gewijzigd door Miks op 16-06-2019 17:35 ]

[Sport_Life]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:34:
Aha, in een stijgende markt is dat zo ja en dan alleen indien de geldende hypotheekrente lager is dan de prijsstijging. En dan zijn er nog transactiekosten natuurlijk...

Ik kan me niet voorstellen dat er mensen zijn die 20 of 30% hypotheek rente betalen

Netto rente is 1%, prijsstijging Amsterdam heb ik zo niet bij de hand maar neem 25% per jaar voor 't gemak.

Ik zeg niet dat er geen probleem is, maar dat doet zich voornamelijk voor bij starters die geen vermogen hebben of krijgen , en dat is een beperkt deel van de woningmarkt.

[ Voor 28% gewijzigd door Sport_Life op 16-06-2019 17:40 ]

[kabeltjekabel]

Sport_Life schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:12:
[...]

Jouw grafiek geeft de starters aan. Zoek eens een grafiek op van doorstromers die met gunstige voorwaarden uit het verleden (aflossingsvrij) plus lage rente een woning kopen en een paar maanden later hun oude stadswoning verkopen. Dat geeft een heel ander beeld.
In de praktijk valt de betaalbaarheid van starters ook mee, een deel krijgt 50-100k van hun ouders (die dat weer uit de overwaarde hebben van hun woning). In the end is de circel rond en zitten we allemaal met nagenoeg gelijke woonlasten als 10 of 20 jaar terug.

Gemiddeld zeker? Want degenen die geen halve-hele ton meekrijgen... komen soms helemaal niet op de koopmarkt. Een ton meekrijgen en dan fijn een nieuw huis kunnen kopen met de hypotheeklasten van een krot en de besparingen op onderhoud en energie van een nieuw huis... wie wil dat nou niet?

Volgens mij is die betaalbaarheid ook de reden dat al die krotwoningen nog zo duur verkocht worden.

[Miks]

Sport_Life schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:36:
[...]
Netto rente is 1%, prijsstijging Amsterdam heb ik zo niet bij de hand maar neem 25% per jaar voor 't gemak.

Ja kijk, daar volg ik je dus niet De prijzen stijgen namelijk niet zo hard, volgens DNB dalen ze zelfs al.

ANdrode schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:21:
[...]

Betaalbaarheid zoals hier uitgedrukt gaat om liquiditeit en niet vermogen. De prijs van het onderpand heeft geen effect op de betaalbaarheid.

Ja precies, dit is noodgedwongen zo berekend door de ING omdat er geen zekerheden zijn voor toekomstige waarde van het onderpand. Mocht je gaan verhuizen en je staat onder water wegens dalingen van de huizenprijzen, dan zou je in bredere zin wel degelijk geconfronteerd worden met extra kosten en heb je dus al die tijd de betaalbaarheid van de woning onderschat. Ergo: de betaalbaarheid zoals geadverteerd door de ING is slechts een beperkte benadering. En je zou door de grafiek weleens kunnen gaan denken dat een huis vrij 'goedkoop' is.

Als je uitgaat van prijsdalingen op korte termijn, waar DNB dus al notie van maakt in Amsterdam, dan is de 'praktische' betaalbaarheid van een woning veel slechter dan de betaalbaarheid zoals in de grafiek. Zo 'goedkoop' is een woning dus momenteel niet.

[ Voor 143% gewijzigd door Miks op 16-06-2019 17:56 ]

[Sport_Life]

kabeltjekabel schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:37:
[...]


Gemiddeld zeker? Want degenen die geen halve-hele ton meekrijgen... komen soms helemaal niet op de koopmarkt. Een ton meekrijgen en dan fijn een nieuw huis kunnen kopen met de hypotheeklasten van een krot en de besparingen op onderhoud en energie van een nieuw huis... wie wil dat nou niet?

Volgens mij is die betaalbaarheid ook de reden dat al die krotwoningen nog zo duur verkocht worden.

Probleem zit voornamelijk bij starters en doorstromers die niet hebben opgelet (te lang in een starterswoning met hoge rente blijven hangen en daardoor de absolute stijging mislopen bij een nieuwe woning) .

Dus terug waar de discussie over begon : een (flinke) prijsdaling zal voorlopig niet gebeuren denk ik, zolang de rente laag blijft en Trump zijn fatsoen beheerst.

[kabeltjekabel]

Sport_Life schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:53:
[...]
een (flinke) prijsdaling zal voorlopig niet gebeuren denk ik, zolang de rente laag blijft en Trump zijn fatsoen beheerst.

Eens, maar niet zozeer vanwege die redenen maar omdat we hier al vaker gezien hebben dat mensen dan gewoon eindeloos hun woning te koop hebben staan in plaats van in prijs te zakken...

[Miks]

Toch grappig hoe de stemming hier toch wel omslaat. Waar het eerst nog was: "een daling komt er niet, de prijzen zullen alleen niet meer hard stijgen", naar "er komt geen flinke daling".
Dan hebben de cijfers dus hun werk gedaan.

[OosterF]

Sport_Life schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:53:
[...]

Probleem zit voornamelijk bij starters en doorstromers die niet hebben opgelet (te lang in een starterswoning met hoge rente blijven hangen en daardoor de absolute stijging mislopen bij een nieuwe woning) .

Dus terug waar de discussie over begon : een (flinke) prijsdaling zal voorlopig niet gebeuren denk ik, zolang de rente laag blijft en Trump zijn fatsoen beheerst.

Mijn definitie van starters zijn mensen die voor het eerst in de markt zijn voor een koophuis. Hoe kunnen die “niet hebben opgelet”? Het kan toch zijn dat deze mensen pas nu toe zijn aan een koophuis doordat ze net zijn afgestudeerd bijvoorbeeld? Daarbij denk ik dat je overschat hoeveel starters 50-100k meekrijgen van hun ouders. Dit financieren uit overwaarde zoals je suggereert kan pas als de ouders dit verzilveren door verkoop én dit niet gebruiken ter financiering van de nieuwe woning.

Hierom denk ik dat het gezond zou zijn als de prijzen dalen. Er zit op dit moment een hoop lucht in de markt. Niet kunnen kopen op een modaal inkomen is geen duurzame situatie.

Edit: @kabeltjekabel akkoord, makes sense.

[kabeltjekabel]

OosterF schreef op zondag 16 juni 2019 @ 18:19:
[...]

Mijn definitie van starters zijn mensen die voor het eerst in de markt zijn voor een koophuis. Hoe kunnen die “niet hebben opgelet”? [...]

Zoals ik het lees onderscheid hij twee groepen die problemen hebben;
1) starters
2) doorstromers die zijn blijven zitten

Dus;
Probleem zit voornamelijk bij (starters) en (doorstromers die niet hebben opgelet)
En niet;
Probleem zit voornamelijk bij (starters en doorstromers) die niet hebben opgelet

[ Voor 20% gewijzigd door kabeltjekabel op 16-06-2019 18:24 ]

[ANdrode]

Sport_Life schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:53:
[...]
Probleem zit voornamelijk bij starters en doorstromers die niet hebben opgelet (te lang in een starterswoning met hoge rente blijven hangen en daardoor de absolute stijging mislopen bij een nieuwe woning) .

Merk op dat het voordelige scenario dat je voorrekende alleen opgaat bij nieuwbouw, waar prijsbepaling eerder plaatsvindt dan verkoop oude woning.

In mijn ogen zit het probleem in het algemeen bij de idioot hoge value-to-income die men in Nederland als gezond ziet. En de bijbehorende intergenerationele welvaartseffecten.

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:37:
[...]
Ergo: de betaalbaarheid zoals geadverteerd door de ING is slechts een beperkte benadering. En je zou door de grafiek weleens kunnen gaan denken dat een huis vrij 'goedkoop' is.

In mijn ogen doet ING hun best om de informatie op een misleidende manier te visualiseren. Verticale as die daalt bij een slechtere waarde, maximale woonquote tov marktrente (NIBUD) niet meenemen.

Betaalbaarheid als de rente 3% wordt is een andere situatie dan betaalbaarheid nu

Als je uitgaat van prijsdalingen op korte termijn, waar DNB dus al notie van maakt in Amsterdam, dan is de 'praktische' betaalbaarheid van een woning veel slechter dan de betaalbaarheid zoals in de grafiek. Zo 'goedkoop' is een woning dus momenteel niet.

Als je uitgaat van wonen als normaal goed (c.f. essentieel goed) dan zou je via de efficiënte-markthypothese er vanuit gaan dat dit in de prijzen verwerkt zit.

offtopic:
Is er een manier om short te gaan op de huizenmarkt in Amsterdam?

[_eLMo_]

OosterF schreef op zondag 16 juni 2019 @ 18:19:
[...]

Hierom denk ik dat het gezond zou zijn als de prijzen dalen. Er zit op dit moment een hoop lucht in de markt. Niet kunnen kopen op een modaal inkomen is geen duurzame situatie.

True that, maar ik denk dat dit lastig blijft in een tweeverdienersmarkt.
Als je bij dat modale salaris van €38k een partner met €10k op telt, zit je al op een hypotheek van €225k.
Voor dat bedrag kun je een prima tussenwoning met 4 slaapkamers van na 1980 kopen in een stad als Nijmegen.
Amsterdam en Utrecht, waarschijnlijk niet, daar zul je minimaal €250k moeten hebben.

[GeeMoney]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 17:59:
Toch grappig hoe de stemming hier toch wel omslaat. Waar het eerst nog was: "een daling komt er niet, de prijzen zullen alleen niet meer hard stijgen", naar "er komt geen flinke daling".
Dan hebben de cijfers dus hun werk gedaan.

Baseer jij je lekker op de cijfers van de DNB, die zagen de vorige crisis namelijk ook perfect aankomen oh nee, wacht...
Bel voor de grap een makelaar op van een willekeurige woning in de randstad en vraag of je die kan bezichtigen of de vraagprijs kan bieden.
Voorlopig daalt er nog niets keihard.

[kabeltjekabel]

_eLMo_ schreef op zondag 16 juni 2019 @ 18:28:
[...]


True that, maar ik denk dat dit lastig blijft in een tweeverdienersmarkt.
Als je bij dat modale salaris van €38k een partner met €10k op telt, zit je al op een hypotheek van €225k.
Voor dat bedrag kun je een prima tussenwoning met 4 slaapkamers van na 1980 kopen in een stad als Nijmegen.
Amsterdam en Utrecht, waarschijnlijk niet, daar zul je minimaal €250k moeten hebben.

Dat is geen Nijmegen, maar er een aan vast gekleefde woon enclave;
https://www.funda.nl/koop...2010/bouwperiode-na-2010/

En oh; de keuze is reuze lol.

[Sport_Life]

.

[ Voor 117% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2020 23:48 ]

[Miks]

GeeMoney schreef op zondag 16 juni 2019 @ 18:43:
[...]


Baseer jij je lekker op de cijfers van de DNB, die zagen de vorige crisis namelijk ook perfect aankomen oh nee, wacht...
Bel voor de grap een makelaar op van een willekeurige woning in de randstad en vraag of je die kan bezichtigen of de vraagprijs kan bieden.
Voorlopig daalt er nog niets keihard.

Toevallig beaamt de DNB dat ook in zijn rapport, zie pagina 26 waar ze al hun eigen voorspellingen hebben gevisualiseerd.
Ja, voorspellingen zijn lastig. Maar het slaat nergens op om daarom alles dat DNB publiceert niet te geloven. Prijzen dalen inderdaad niet keihard maar zijn dus wel aan het dalen in Amsterdam volgens deze cijfers. Tijd dus om geen huis daar te kopen als je een goede investering wil doen. Koop je een huis om 30 jaar in te wonen en kan je het betalen, prima, moet je helemaal doen. Maar volgend jaar is de koopsom hoogstwaarschijnlijk lager.

Daarnaast, een enkele makelaar is de laatste die je zou moeten consulteren om een betrouwbaar beeld te krijgen van de huidige stand van zaken. Dan beter de overkoepelende organisatie. En juist de NVM zegt zelf ook dat de markt stagnerend is, de fase voordat de markt 'teruglopend' is. https://www.nvm.nl/actueel/nieuws/2019/05/otb

Sport_Life schreef op zondag 16 juni 2019 @ 18:59:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

N = 1. Zegt dus niks over het totaal en is dus juist een waardeloos praktijkvoorbeeld! Los van dat enkel oppervlaktes en vraagprijs weinig kunnen zeggen, kan er ook een 'gek' zijn die al jaren op dat huis zat te azen, of is er in het huis een speciale feature aanwezig... etc etc.

[ Voor 22% gewijzigd door Miks op 16-06-2019 19:24 . Reden: Onderste stuk toegevoegd ]

[Verwijderd]

Dat de huizenprijzen in Amsterdam momenteel wel aan hun max zitten wil ik wel geloven. Maar dat zegt meer om de gigantische hype en absurde prijzen, dan over een mogelijk structureel aankomende daling.
Er is zeker inde randstad gewoon veel te weinig gebouwd .. er komen meer huishoudens.. dus ik veracht geen sterke daling. Stabilisatie zou zeker kunnen.

[GeeMoney]

@Miks het is ook maar net hoe je het wil interpreteren. Ik lees namelijk ook: jaar op jaar gezien nog steeds een stijging van 8,1% . Eerste kwartaal is volgens historie altijd lager en in dit geval 0,1% . Dan staat er ook nog dat krapte mede reden is van de daling van aantal transacties en dat kan kloppen want er wordt te weinig gebouwd.
Ook staat er dat de stijging nog wel enkele kwartalen zal/kan aanhouden. En ze trekken zelf nog in twijfel of de volgende fase al wel of niet aan het aanbreken is. En ook dat officieel de cijfers van q2-2019 nog gepubliceerd moeten worden.
Wat een clickbait artikel als je het mij vraagt.

Niemand heeft een glazen bol maar zolang ik in mijn directe omgeving niets anders hoor dan ruime overbiedingen en dan nog de woning mislopen, tientallen reserve kandidaten bij een loting voor nieuwbouw en de huidige lage rente standen die ook nog niet rap op lijken te lopen gaat er helemaal niets fors dalen.

En als investering een huis kopen moet je nooit doen op de pieken maar in de dalen natuurlijk of de lange adem hanteren. Die laatste is namelijk de afgelopen 75 jaar al goed voor een rendement waar spaarrekeningen nog nooit tegenop gebokst hebben.

Als je zelf koopt om er 15+ jaar in te wonen met de huidige rente standen zie ik geen reden om af te haken.

[ Voor 16% gewijzigd door GeeMoney op 16-06-2019 19:32 ]

[Sport_Life]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 19:16:
[...]


Toevallig beaamt de DNB dat ook in zijn rapport, zie pagina 26 waar ze al hun eigen voorspellingen hebben gevisualiseerd.
Ja, voorspellingen zijn lastig. Maar het slaat nergens op om daarom alles dat DNB publiceert niet te geloven. Prijzen dalen inderdaad niet keihard maar zijn dus wel aan het dalen in Amsterdam volgens deze cijfers. Tijd dus om geen huis daar te kopen als je een goede investering wil doen. Koop je een huis om 30 jaar in te wonen en kan je het betalen, prima, moet je helemaal doen. Maar volgend jaar is de koopsom hoogstwaarschijnlijk lager.

Daarnaast, een enkele makelaar is de laatste die je zou moeten consulteren om een betrouwbaar beeld te krijgen van de huidige stand van zaken. Dan beter de overkoepelende organisatie. En juist de NVM zegt zelf ook dat de markt stagnerend is, de fase voordat de markt 'teruglopend' is. https://www.nvm.nl/actueel/nieuws/2019/05/otb


[...]


N = 1. Zegt dus niks over het totaal en is dus juist een waardeloos praktijkvoorbeeld! Los van dat enkel oppervlaktes en vraagprijs weinig kunnen zeggen, kan er ook een 'gek' zijn die al jaren op dat huis zat te azen, of is er in het huis een speciale feature aanwezig... etc etc.

jij wilt een concreet voorbeeld, dan geef ik die, en dan is het weer niet gemiddeld...
En er is geen bepaalde feature aanwezig, gewoon een doorsnee nieuwbouwwoning zoals er zoveel zijn.

En bovendien kun je hier wel enige waarde aan hechten, niemand gaat zomaar 20k teveel betalen dan wat gemiddeld de norm is in een bepaalde wijk.

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 16-06-2019 19:38 ]

[Miks]

Trouwens hoor ik veel mensen zeggen dat de huidige schaarste de prijzen stuwt. Blijkt niet uit de data. Oftewel, tot op zekere hoogte is bijbouwen geen oplossing voor de veel te hoge prijzen. Wellicht een open deur, want leennormen zijn natuurlijk veel meer bepalend voor wat iemand kan bieden.


https://mobile.twitter.co...tatus/1139215824277913601

[kabeltjekabel]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 19:46:
Trouwens hoor ik veel mensen zeggen dat de huidige schaarste de prijzen stuwt. Blijkt niet uit de data. Oftewel, tot op zekere hoogte is bijbouwen geen oplossing voor de veel te hoge prijzen. Wellicht een open deur, want leennormen zijn natuurlijk veel meer bepalend voor wat iemand kan bieden.

[Afbeelding]
https://mobile.twitter.co...tatus/1139215824277913601

Vroeger zaten de oudjes in het bejaardentehuis, nu leven ze 10 jaar langer en blijven ze in hun eigen huis zitten, dus nogal wiedes dat het aantal personen per huis daalt.

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 19:16:
[...]

Daarnaast, een enkele makelaar is de laatste die je zou moeten consulteren om een betrouwbaar beeld te krijgen van de huidige stand van zaken. Dan beter de overkoepelende organisatie. En juist de NVM zegt zelf ook dat de markt stagnerend is, de fase voordat de markt 'teruglopend' is. https://www.nvm.nl/actueel/nieuws/2019/05/otb
[...]

NVM was die club in die 1992 zei dat al die jaren '50 krotten 'onverkoopbaar' zouden worden omdat door stijgend besteedsbaar inkomen niemand nog in zo'n hut wilde wonen?

[ANdrode]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 19:16:
[...]
N = 1. Zegt dus niks over het totaal en is dus juist een waardeloos praktijkvoorbeeld! Los van dat enkel oppervlaktes en vraagprijs weinig kunnen zeggen, kan er ook een 'gek' zijn die al jaren op dat huis zat te azen, of is er in het huis een speciale feature aanwezig... etc etc.

Daarnaast kan de beweging van het gemiddelde van een populatie extreem afwijken van wat er in segmenten gebeurt. En zijn prijzen voor een groot deel gebaseerd op sentiment.

Zodra het beweegt gaat het hard.

GeeMoney schreef op zondag 16 juni 2019 @ 19:28:
@Miks het is ook maar net hoe je het wil interpreteren. Ik lees namelijk ook: jaar op jaar gezien nog steeds een stijging van 8,1% . Eerste kwartaal is volgens historie altijd lager en in dit geval 0,1% . Dan staat er ook nog dat krapte mede reden is van de daling van aantal transacties en dat kan kloppen want er wordt te weinig gebouwd.

Consistent blijven in metrieken. Dat doet DNB hier hopelijk: Alle cijfers zijn gepresenteerd op kwartaalniveau.
En iirc is dit seizoensgecorrigeerd

NVM wisselde in 2014-2015 regelmatig tussen {vraag,transactie} prijs ten opzichte van vorige {seizoen, maand, kwartaal, jaar}. Je kan hier een trend een jaar mee omdraaien. Wat betreft sentiment mogelijk een verstandige keuze.

Als je het rapport leest is de vraag overigens hoe snel de groei gaat veranderen. Het vraagteken is niet of de trend aan het veranderen is. Het "positieve" nieuws is dat de impact van een extra-negatief scenario op de reële economie beperkt is.

DNB:
De groei van de woninginvesteringen is vorig jaar beduidend afgenomen (7,7%), na het hoge groeitempo van 2015 tot en met 2017 (gemiddeld 18%). In de raming vertraagt dit verder, naar 5% in 2019 en 2,7% gemiddeld in de volgende jaren, door minder bouwvergunningen, minder woningtransacties en het lagere consumentenvertrouwen.

[ Voor 17% gewijzigd door ANdrode op 16-06-2019 20:45 ]

[RemcoDelft]

kabeltjekabel schreef op zondag 16 juni 2019 @ 20:05:
NVM was die club in die 1992 zei dat al die jaren '50 krotten 'onverkoopbaar' zouden worden omdat door stijgend besteedsbaar inkomen niemand nog in zo'n hut wilde wonen?

NVM had niet verwacht dat de verschillende overheidslagen kavels kleiner, 10 keer zo duur, en schaarser zouden maken. In een gezonde markt zorgt meer geld inderdaad voor betere producten. Wie koopt er nu nog Trabantjes?

[ Voor 3% gewijzigd door RemcoDelft op 16-06-2019 21:10 ]

[Onbekend]

kabeltjekabel schreef op zondag 16 juni 2019 @ 20:05:
[...]


Vroeger zaten de oudjes in het bejaardentehuis, nu leven ze 10 jaar langer en blijven ze in hun eigen huis zitten, dus nogal wiedes dat het aantal personen per huis daalt.

Vergeet ook niet dat er een wachtlijst is voor bejaarden. Het aantal beschikbare kamers is niet meegegroeid, plus dat het veel vaker voor komt dat echtparen samen oud worden en die willen dan ook een kamer voor 2 i.p.v. 1 persoon in het bejaardentehuis.
En het is tegenwoordig gewoon goedkoper om in je huidige huis te blijven zitten, dan verhuizen naar iets kleiner wat vaak hogere maandlasten met zich mee brengt.

Al met al blijft het te kort aan betaalbare woningen oplopen.

[kabeltjekabel]

Dan wordt er meestal wel gerekend dat het niet uitvoeren van onderhoud geen effect heeft op de woningwaarde...

Ik denk dat NVM ook niet gerekend had op massale immigratie. Dat is sinds 1992 ook een miljoen mensen ofzo; een extra Amsterdam en nog een beetje.

[Pizza_Boom]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 14 juni 2019 @ 01:17:
[...]


Nee hoor, jurisprudentie heeft daar allang een stokje voor gestoken.

Zie o.a.;
https://uitspraken.rechts...id=ECLI:NL:GHAMS:2017:978
Samengevat; woco mag HR ketel installeren en gasaansluiting voor kachel (bezit van huurder) en geiser (gehuurd door huurder) verwijderen én €20 extra huur per maand innen.

Ohja; huurder mag ook nog even ~3K aftikken voor verloren rechtszaak tm hoger beroep. (Dat is 12,5 jaar huurverhoging )

"Ik kan het niet betalen" bleek ook nog bullcrap te zijn, want 20 euro huurverhoging werd 18 euro extra huurtoeslag en tevens 3,60 minder voor huur geiser... dus netto €1,60 voordeel per maand + besparing stookkosten door hoger rendement + besparing onderhoud op gaskachel + rente van het kapitaal dat je vergaard als je die kachel verkoopt (*kuch* smeltprijs *kuch*).

Hoe dat verder zit ga ik niet mee bezig, ik werk niet voor een woningbouw en heb daar ook niet voor gewerkt. Mag de woningbouw doen.

-DarkShadow- schreef op zaterdag 15 juni 2019 @ 14:53:
[...]

Bij mn vorige woning ook meegemaakt. Woningbouwvereniging wilde 50k investeren om een hangplek voor drugsgebruikers te renoveren en af te sluiten waar bijna iedere avond veel overlast was. Zou omliggende bewoners 3 euro per maand kosten voor tuinonderhoud. 49% stemde tegen "want het kost mij geld".

Nu zie ik het ook in een andere wijk. 30% van de rijtjeshuizen een nieuw geïsoleerd dak. Dus 70% heeft tegen gestemd. En de corporatie hier doet echt niet flauw, het is altijd een goede deal eigenlijk. Minimale huurverhogingen en maximale investeringen vanuit de corporatie. Echter de huurdersheffing van de VVD uit Den Haag hakt in de begroting nu helaas.

Je kan het ook altijd zo mooi zien in wijken waar een deel van de woningen al verkocht zijn: Zit er opeens een huis tussen met een lager dak, een gevel die 10 cm meer naar achter licht en een andere kleur heeft. Ah, ja, dat is een koper die niet is meegegaan. Kan je imho beter wel doen, de prijs die een woningbouw kan afdwingen door hun volume kom jij als enkele particulier nooit aan.

[_eLMo_]

kabeltjekabel schreef op zondag 16 juni 2019 @ 18:52:
[...]


Dat is geen Nijmegen, maar er een aan vast gekleefde woon enclave;
https://www.funda.nl/koop...2010/bouwperiode-na-2010/

En oh; de keuze is reuze lol.

Je antwoord straalt decadentie uit. Niks mis met die woningen en wijken en aanbod genoeg, het gaat gewoon snel.

Dat de onderkant van de markt niet in het centrum kan wonen lijkt mij niet meer dan normaal. Er is geen actief beleid daarvoor (en ik vraag me af hoe veel draagvlak) en dus zal geld zegevieren.

[kabeltjekabel]

_eLMo_ schreef op zondag 16 juni 2019 @ 22:43:
[...]


Je antwoord straalt decadentie uit. Niks mis met die woningen en wijken en aanbod genoeg, het gaat gewoon snel.

Dat de onderkant van de markt niet in het centrum kan wonen lijkt mij niet meer dan normaal. Er is geen actief beleid daarvoor (en ik vraag me af hoe veel draagvlak) en dus zal geld zegevieren.

Tja, foute interpretaties van uitstraling laat ik altijd aan anderen over.

Gaat er om dat er gedaan wordt dat het genoemde probleem er niet is en Nijmegen wordt dan genoemd als zijnde 'stad', maar zoals je ziet is dat aanbod nihil en is het eigenlijk ook niet in Nijmegen.

Overigens zou ik liever een jaren 70 dan 90 huis kopen. Isoleren kan... vloerplaat 20 cm hoger...

[_eLMo_]

kabeltjekabel schreef op zondag 16 juni 2019 @ 23:12:
[...]


Tja, foute interpretaties van uitstraling laat ik altijd aan anderen over.

Gaat er om dat er gedaan wordt dat het genoemde probleem er niet is en Nijmegen wordt dan genoemd als zijnde 'stad', maar zoals je ziet is dat aanbod nihil en is het eigenlijk ook niet in Nijmegen.

Overigens zou ik liever een jaren 70 dan 90 huis kopen. Isoleren kan... vloerplaat 20 cm hoger...

Wat mij betreft is er geen probleem inderdaad als je op 20 minuten fietsen van het centrum onder de €225k een prima woning kan kopen.

Aanbod is niet nihil, wekelijks meer dan 10 nieuwe huizen (in deze klasse). Als je rustig 2 weken de tijd wil nemen om te bezichtigen ga je het niet redden nee in deze markt.

Ik ga niet zeggen dat er geen schaarste heerst, ik ben het ook met je eens dat je als alleenstaande nu geen huis kan betalen, maar nogmaals, als je een partner hebt met een minimaal inkomen is het echt niet onmogelijk.

[Miks]

Ik denk ook niet dat hier een tegenstelling is, dat iets lastig is, wil niet zeggen dat het onmogelijk is. Jullie hebben beide gelijk.

Mooie dialoog vandaag in dit topic, ik heb weer veel geleerd. Toch blijf ik erbij dat de cijfers niet anders te interpreteren zijn: de daling is ingezet. Er staat iets te gebeuren. En dat stemt mij positief, hopelijk kan een hele generatie de komende tijd met afnemende moeite een huis vinden.

[ASW1]

Nieuws uit de regio Amsterdam: https://www.at5.nl/artike...dan-in-rest-van-nederland
57.000 banen erbij; werkloosheid blijft min of meer gelijk. Die mensen moeten ook ergens wonen.
Forensen van elders, verdringing bestaande bewoners, indikken door minder m² per persoon(woningdelen, microwoningen) en er wordt ook nog wat nieuwgebouwd.

Iets andere insteek op de regiocijfers bij het Parool: https://www.parool.nl/ams...egen-grenzen-aan~b77584ee
Hier wordt het tekort aan woonruimte direct vertaald in een plafond aan de economische groei.

[ Voor 24% gewijzigd door ASW1 op 17-06-2019 12:36 ]

[Miks]

Mooie aflevering van De Monitor: krimp in de achterhoek en Oost-Groningen.
Zo ver van Amsterdam is dit niet.

Bekijk De Monitor: Krimp: kwelling of kans? op https://www.npostart.nl/KN_1705633

[kabeltjekabel]

Miks schreef op maandag 17 juni 2019 @ 20:15:
Mooie aflevering van De Monitor: krimp in de achterhoek en Oost-Groningen.
Zo ver van Amsterdam is dit niet.

Bekijk De Monitor: Krimp: kwelling of kans? op https://www.npostart.nl/KN_1705633

In de Achterhoek zijn er heel wat mensen die Nederlander zijn, er werken, er hun kinderen naar school hebben en zelf in Duitsland wonen

Verderop in Twente ook trouwens. Ga maar eens in Emmerich, Bocholt of Gronau bij een makelaar kijken; dan denk je; huh, ze zijn een ton vergeten.

[Wilke]

Miks schreef op maandag 17 juni 2019 @ 20:15:
Mooie aflevering van De Monitor: krimp in de achterhoek en Oost-Groningen.
Zo ver van Amsterdam is dit niet.

In zoverre heel Nederland niet zo ver van Amsterdam is, klopt dat ja.

[ApexAlpha]

Miks schreef op zondag 16 juni 2019 @ 19:16:
[...]

Daarnaast, een enkele makelaar is de laatste die je zou moeten consulteren om een betrouwbaar beeld te krijgen van de huidige stand van zaken. Dan beter de overkoepelende organisatie. En juist de NVM zegt zelf ook dat de markt stagnerend is, de fase voordat de markt 'teruglopend' is. https://www.nvm.nl/actueel/nieuws/2019/05/otb

De NVM zegt gewoon dingen die hun uitkomen zonder dat er enig bewijs voor is. Ik post altijd dit plaatje als iemand de NVM aanhaalt:

https://i.imgur.com/sdVXErD.jpg

Neem 't met een korrel zout, zou ik zeggen.

edit: plaatje beetje groot, klik maar op de link.

[ Voor 5% gewijzigd door ApexAlpha op 18-06-2019 09:57 ]

[bertvanoosten]

ApexAlpha schreef op dinsdag 18 juni 2019 @ 09:56:
[...]


De NVM zegt gewoon dingen die hun uitkomen zonder dat er enig bewijs voor is. Ik post altijd dit plaatje als iemand de NVM aanhaalt:

https://i.imgur.com/sdVXErD.jpg

Neem 't met een korrel zout, zou ik zeggen.

edit: plaatje beetje groot, klik maar op de link.

Hehe, de aanhouder wint (na 15 pogingen) ;-)

[Señor Sjon]

Tsja, soms zit er een jaar tussen quotes. Begin 2008 was er ook nog geen bankencrisis. En de makelaar zit vooraan de markt. De prijsindex pas bij passeren als ik het goed heb (3-6 maanden later). Tussendoor kwam er nog wat meer schade aan het consumentenvertrouwen met het Lenteakkoord (21% BTW) en verplicht aflossen per 1-1-2013. Zij konden niet voorzien dat de overheid zo pro-cyclisch te werk zou gaan.

[ANdrode]

Señor Sjon schreef op dinsdag 18 juni 2019 @ 10:24:
Tsja, soms zit er een jaar tussen quotes. Begin 2008 was er ook nog geen bankencrisis. En de makelaar zit vooraan de markt. De prijsindex pas bij passeren als ik het goed heb (3-6 maanden later). Tussendoor kwam er nog wat meer schade aan het consumentenvertrouwen met het Lenteakkoord (21% BTW) en verplicht aflossen per 1-1-2013. Zij konden niet voorzien dat de overheid zo pro-cyclisch te werk zou gaan.

Daarnaast citeerde men willekeurig data die een stijgende markt steunde in plaats van een consistente methodologie aan te houden.

Het is een belangenorganisatie waarvan je de marketing-uitingen leest, geen rapport van een analyse club.

[Biggg]

Opiniestuk in de trouw:
https://beta.trouw.nl/opi...toombestrijding~bc6fad08/

Fundamenteel recht
De regelgeving in de vrije sector moet daarnaast flink worden aangescherpt. Geef commerciële partijen niet meer de kans om beperkte woonruimte en bouwgrond te exploiteren en verleen een monopolie op sociale en betaalbare woningbouw in gebieden met de grootste tekorten. Onderwerp ook huurwoningen in de vrije sector aan het puntensysteem, zodat prijzen worden gekoppeld aan de kwaliteit.

Deze maatregelen zijn nodig omdat de toegang tot woonruimte een fundamenteel recht is. Een dak boven het hoofd is een basisbehoefte waarvoor men niet moet worden veroordeeld tot de grillen van doorgeslagen marktwerking.

Ik heb dezelfde mening met betrekking tot zijn conclusie (vooral aangaande het puntensysteem). Het is in mijn ogen een van de weinige maatregelen die echt zou kunnen werken op korte termijn.

Daarmee zullen namelijk ook "scheefwoners" in woningen van bijv. 500 euro misschien doorverhuizen naar een iets grotere woning van bijv. 850 euro. Diezelfde woning is nu alleen te huur voor 1250 oid of je kan hem kopen als het je lukt om beleggers te overbieden en dit gefinancieerd kan krijgen. Daarom beweegt ook de sociale huursector voor geen meter, wat bijdraagt aan lange wachtlijsten.

En uiteraard moeten er nog steeds gewoon meer woningen gebouwd worden

[Carnoustie]

Biggg schreef op donderdag 20 juni 2019 @ 09:19:
Opiniestuk in de trouw:
https://beta.trouw.nl/opi...toombestrijding~bc6fad08/


[...]
Daarmee zullen namelijk ook "scheefwoners" in woningen van bijv. 500 euro misschien doorverhuizen naar een iets grotere woning van bijv. 850 euro. Diezelfde woning is nu alleen te huur voor 1250 oid of je kan hem kopen als het je lukt om beleggers te overbieden en dit gefinancieerd kan krijgen. Daarom beweegt ook de sociale huursector voor geen meter, wat bijdraagt aan lange wachtlijsten.

En uiteraard moeten er nog steeds gewoon meer woningen gebouwd worden

Die scheefwoners blijven gewoon nog zitten waar ze zitten. De reden is ook niet niet zo moeilijk: op die sociale huurwoning van 500 euro waar ze nu zitten, zit een flinke subsidie (nu net het idee achter sociale huur, ook niet zoveel mis mee), die woning van 850 euro moet "uit kunnen", desnoods met een minimaal rendement, maar niet met verlies (wie gaat er immers anders nog verhuren?). Die woning van 850 is met een beetje geluk dus simpelweg exact dezelfde woning twee huizen verder, maar wel tegen een reële huurprijs...

[Señor Sjon]

Biggg schreef op donderdag 20 juni 2019 @ 09:19:
Opiniestuk in de trouw:
https://beta.trouw.nl/opi...toombestrijding~bc6fad08/


[...]


Ik heb dezelfde mening met betrekking tot zijn conclusie (vooral aangaande het puntensysteem). Het is in mijn ogen een van de weinige maatregelen die echt zou kunnen werken op korte termijn.

Daarmee zullen namelijk ook "scheefwoners" in woningen van bijv. 500 euro misschien doorverhuizen naar een iets grotere woning van bijv. 850 euro. Diezelfde woning is nu alleen te huur voor 1250 oid of je kan hem kopen als het je lukt om beleggers te overbieden en dit gefinancieerd kan krijgen. Daarom beweegt ook de sociale huursector voor geen meter, wat bijdraagt aan lange wachtlijsten.

En uiteraard moeten er nog steeds gewoon meer woningen gebouwd worden

Je vergroot dus effectief de sociale sector tot ~1500/maand huur? Want het zal uiteindelijk daarop neer gaan komen. Dan blijf je aan inkomensnormen zitten (bv max 2x modaal gezinsinkomen voor een <1000 woning) en wordt het probleem alleen maar groter.

[Ivow85]

Señor Sjon schreef op donderdag 20 juni 2019 @ 10:14:
[...]

Je vergroot dus effectief de sociale sector tot ~1500/maand huur? Want het zal uiteindelijk daarop neer gaan komen. Dan blijf je aan inkomensnormen zitten (bv max 2x modaal gezinsinkomen voor een <1000 woning) en wordt het probleem alleen maar groter.

Wat hebben inkomenseisen te maken met het vaststellen van de maximale huurprijs aan de hand van het puntenstelsel? Je kunt toch prima voor woningen boven de sociale huurgrens de eis voor een maximum inkomen los laten en tegelijkertijd de maximale huurprijs wel aan banden leggen.

[Biggg]

Carnoustie schreef op donderdag 20 juni 2019 @ 09:51:
[...]

Die scheefwoners blijven gewoon nog zitten waar ze zitten. De reden is ook niet niet zo moeilijk: op die sociale huurwoning van 500 euro waar ze nu zitten, zit een flinke subsidie (nu net het idee achter sociale huur, ook niet zoveel mis mee), die woning van 850 euro moet "uit kunnen", desnoods met een minimaal rendement, maar niet met verlies (wie gaat er immers anders nog verhuren?). Die woning van 850 is met een beetje geluk dus simpelweg exact dezelfde woning twee huizen verder, maar wel tegen een reële huurprijs...

Woningen van 850 euro die "niet uit kunnen" gaan gewoon op de verkoopmarkt aan jonge gezinnen / starters verkocht worden, voor een lagere prijs dan wanneer de woning 1250 euro huur zou kunnen opleveren. Dat is nou net een van de voordelen hiervan.

Ivow85 schreef op donderdag 20 juni 2019 @ 10:30:
[...]


Wat hebben inkomenseisen te maken met het vaststellen van de maximale huurprijs aan de hand van het puntenstelsel? Je kunt toch prima voor woningen boven de sociale huurgrens de eis voor een maximum inkomen los laten en tegelijkertijd de maximale huurprijs wel aan banden leggen.

Precies dit. Ik zie ook het noodzakelijke verband niet.

[ Voor 20% gewijzigd door Biggg op 20-06-2019 11:01 ]

[Miks]

Carnoustie schreef op donderdag 20 juni 2019 @ 09:51:
[...]

op die sociale huurwoning van 500 euro waar ze nu zitten, zit een flinke subsidie (nu net het idee achter sociale huur, ook niet zoveel mis mee)

Top verhaal, klopt niks van bij mijn weten: er zit sec geen subsidie op een sociale huurwoning. Sterker nog, 2 maanden huur gaat linea recta naar de staatskas. Graag bronnen: een scheefwoner levert netto meer op dan iemand met koopsubsidie hypotheekrenteaftrek.
Het hele scheefwonerframe is verzonnen, bestaat niet.