Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[FreakNL]

EWF

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 11:29:
[...]


Dat hoor ik vooral in dit topic vaker, maar de belastingdienst zegt er dit over, en ik zie vergelijkbare voorbeelden in publicaties van het NIBUD.

Daar staat het toch ook vrij duidelijk:

Hebt u een positieve eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over maximaal de aankoopsom van uw nieuwe woning, min de eigenwoningreserve.

Het is ook een logische regel. Dit voorkomt dat iemand overwaarde creëert waarvoor hij HRA heeft genoten. Vervolgens die overwaarde realiseert en de 'winst' gebruikt voor andere doeleinden dan een huis (een mooie auto bijv). Dat betekent dat je sec gezien HRA hebt gehad op de aankoop van een Porsche.

Daarom is de 'eis' dat je die winst in je nieuwe woning steekt. Doe je dat niet en neem je voor de nieuwe woning een volledig nieuwe hypotheek, dan is de aftrek beperkt tot je nieuwe hypotheek - de gerealiseerde overwaarde.

[Quadcheck]

Maestro1990 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 11:21:
Ik vraag mij eigenlijk af of banken het zouden accepteren om een annuitair/liniaire hypotheek om te zetten naar aflossingsvrij, stel dat er een situatie ontstaat waarin het prettig kan zijn om niet meer af te lossen.
De omgekeerde weg krijgt regelmatig aandacht.

Interessante vraag inderdaad, Iemand die hier ervaring mee heeft?

[Valorian]

Bschnitz schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 10:18:
[...]


Dat dus, de bank had tegen mij gezegd dat het onverstandig is om dit te gaan doen, zelfs zinloos omdat ik het moest afbetalen uiteindelijk. Als de posts hierboven goed begrijp waren er dus wel opties geweest maar dat zeggen ze niet echt dan.

Hoe dan ook, bedankt iedereen voor de uitleg, ik wist niet dat dit nog steeds opties waren.

Dit zou dus voor starters interessant kunnen zijn!

Op zich is het advies van de bank niet heel raar hoor. Er zijn dus mogelijkheden, maar tot voor kort (hogere rentes) waren die weinig aantrekkelijk ivm verliezen recht op HRA op het aflossingsvrije deel. Daarnaast zijn alle hypotheekverstrekkers enorm op hun vingers getikt door de vorige crisis en zien ze het nu waarschijnlijk ook als een soort zorgplicht om aflossingsvrij af te raden. Hoe je het ook wend of keert: als je volledig aflost is na 30 jaar je huis aflossingsvrij en zijn er op dat punt geen problemen. Doe je dat niet dan kán je in de problemen komen, ook al is die kans (in mijn optiek) vrij klein, zeker als je op een gediscipineerde manier met geld om gaat.

Ik denk dat nog steeds vrijwel alle adviseurs aan starters aanraden om gewoon 100% af te lossen en deels aflossingsvrij toch wat meer 'out of the box' is. Ook omdat de rente pas een paar jaar écht zo laag is dat je die HRA wilt 'opofferen'

[Bschnitz]

Quadcheck schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 11:44:
[...]


Interessante vraag inderdaad, Iemand die hier ervaring mee heeft?

Heb er nog naar gezocht omdat we het erover hadden en kan niks vinden, alles is van af naar An of lin. Nergens staat dat je het kan omzetten. Dus ik gok dat je dit alleen direct bij het afsluiten kan fixen ofzo ;/

[CryptoNL]

@Bschnitz Meeste banken doen het niet en als starter al helemaal niet. Je moet er echt rekening mee gaan houden dat aflossingsvrij binnenkort helemaal niet meer kan. Ik had ook wel interesse in 50/50, dan zou mijn hypotheek slechts 450 euro bruto zijn in plaats van 900 Dat ging niet en waar het wel ging kreeg ik RUIM 20% minder hypotheek (risico blabla).

[Nuevocasa]

CryptoNL schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 11:52:
@Bschnitz Meeste banken doen het niet en als starter al helemaal niet. Je moet er echt rekening mee gaan houden dat aflossingsvrij binnenkort helemaal niet meer kan. Ik had ook wel interesse in 50/50, dan zou mijn hypotheek slechts 450 euro bruto zijn in plaats van 900 Dat ging niet en waar het wel ging kreeg ik RUIM 20% minder hypotheek (risico blabla).

Ben je naar een onafhankelijke hypotheek adviseur geweest? Die van mij kwam hier direct mee als optie. Ik ben alleen geen starter meer

[Yolo2]

Kan wel als je oversluit daarentegen willen ze vaak dat je een goede overlijdensrisico verz hebt. Gewoon omzetten weet ik niet ik denk dat bij de Rabobank het volgens mij wel kon tegen kosten natuurlijk

[CryptoNL]

@Nuevocasa Jazeker een onafhankelijk adviseur. Die boden ook werkelijk alles aan zonder beperkingen, maar de meeste banken willen er niet meer aan of je krijgt in plaats van 300K hypotheek nog maar 240K etc. Als starter dan in dit voorbeeld.

[Yolo2]

CryptoNL schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 11:52:
@Bschnitz Meeste banken doen het niet en als starter al helemaal niet. Je moet er echt rekening mee gaan houden dat aflossingsvrij binnenkort helemaal niet meer kan. Ik had ook wel interesse in 50/50, dan zou mijn hypotheek slechts 450 euro bruto zijn in plaats van 900 Dat ging niet en waar het wel ging kreeg ik RUIM 20% minder hypotheek (risico blabla).

Ligt echt aan je vermogen toetsing etc.Ik zelf heb zelfs meer afl vrij 70% (box3). Dit is voor mij gunstiger.

[CryptoNL]

@Yolo2 Daar had het niks mee te maken. De banken willen het niet en zeker niet voor starters. Ook logisch, aangezien de banken ook wat willen verdienen en met die lage rentes is dat al aan de krappe kant voor bankbegrippen. Ik kon ook LIN hypotheek nemen a 1200-1300 euro dus dat was het probleem totaal niet.

[Nuevocasa]

CryptoNL schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 11:59:
@Yolo2 Daar had het niks mee te maken. De banken willen het niet en zeker niet voor starters. Ook logisch, aangezien de banken ook wat willen verdienen en met die lage rentes is dat al aan de krappe kant voor bankbegrippen. Ik kon ook LIN hypotheek nemen a 1200-1300 euro dus dat was het probleem totaal niet.

Zal dan vast komen door het eigen geld wat ingelegd wordt. Er waren bij ons meerdere hypotheekverstrekkers met de optie voor 50% van de woningwaarde. Dan heb ik het over een hypotheek van 550k waarvan 375k aflossingsvrij bij een woningwaarde van 750k.

Edit: wat bedoel je met dat banken wat willen verdienen? Aan aflossingsvrij verdienen ze toch meer?

[ Voor 7% gewijzigd door Nuevocasa op 24-03-2021 12:06 ]

[Yolo2]

CryptoNL schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 11:59:
@Yolo2 Daar had het niks mee te maken. De banken willen het niet en zeker niet voor starters. Ook logisch, aangezien de banken ook wat willen verdienen en met die lage rentes is dat al aan de krappe kant voor bankbegrippen. Ik kon ook LIN hypotheek nemen a 1200-1300 euro dus dat was het probleem totaal niet.

Oke raar me broertje heeft 2 maanden geleden ze eerste huis gekocht. Hij kon het ook gewoon bij de Rabobank gedaan.

[Bschnitz]

Nuevocasa schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 12:04:
[...]

Zal dan vast komen door het eigen geld wat ingelegd wordt. Er waren bij ons meerdere hypotheekverstrekkers met de optie voor 50% van de woningwaarde. Dan heb ik het over een hypotheek van 550k waarvan 375k aflossingsvrij bij een woningwaarde van 750k.

Naja wat ik zou willen is dan dit, nieuwbouw 600k

200k An en 200k af en 200k overwaarde van vorig huis ofzo.

Dan betaal ik wat? 1k pm ?

[Richh]

Bschnitz schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 12:08:
[...]


Naja wat im zou willen is dan dit, nieuwbouw 600k

200k An en 200k af en 200k overwaarde van vorig huis ofzo.

Dan betaal ik wat? 1k pm ?

Dit kan ook gewoon en wordt volgens mij veelvuldig gedaan?

En ja dat kost minder dan 1k per maand.

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 24-03-2021 12:10 ]

[CryptoNL]

@Yolo2 Misschien had hij buiten het overbieden een deel hypotheek alvast ingelegd? Wij kochten het samen overigens.

Wij moesten behoorlijk overbieden en dan een annuiteitenhypotheek erop.

[Nuevocasa]

Bschnitz schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 12:08:
[...]


Naja wat im zou willen is dan dit, nieuwbouw 600k

200k An en 200k af en 200k overwaarde van vorig huis ofzo.

Dan betaal ik wat? 1k pm ?

Dat zou prima kunnen. Qua risico kan het prima en scheelt toch aardig in maandlasten. En over 30 jaar is je huis eerder 800k of meer waard dan minder.

[Bschnitz]

Richh schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 12:09:
[...]

Dit kan ook gewoon en wordt volgens mij veelvuldig gedaan?

En ja dat kost minder dan 1k per maand.

Als dat echt is zou dat nog stommer zijn dan ik dacht dat de markt is haha.

Dan hoef ik helemaal niet met mijn partner kopen rofl.

[Maestro1990]

Bschnitz schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 12:08:
[...]


Naja wat ik zou willen is dan dit, nieuwbouw 600k

200k An en 200k af en 200k overwaarde van vorig huis ofzo.

Dan betaal ik wat? 1k pm ?

Klinkt reëel. Hier woningwaarde 625K (nieuwbouw 2020) met hypotheek 375K annuïteit dus jouw benadering lijkt niet zo vreemd.

[Metaalhoofd]

voor nwe woning ook hypotheek afgesloten bij Rabo, bij bestaande hypotheek was deel aflossingsvrij, dat is meegenomen naar de nieuwe, maar al het extra wat we nodig hadden is bij de nieuwe hypotheek annuïtair.

We hadden er nog over gehad of de maandlasten lager konden, maar de optie om een deel vd nieuwe hypotheek ook aflossingsvrij te doen had de adviseur niet benoemd, dus kregen wij de indruk dat dat niet kon (al hebben we er ook niet specifiek naar gevraagd om een deel van de nieuwe hypotheek aflossingsvrij te doen).

Nu kunnen het totaal bedrag wel lijden daar niet van, maar achteraf had ik 25% aflossingsvrij misschien wel fijner gevonden.

[Richh]

Bschnitz schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 12:12:
[...]

Als dat echt is zou dat nog stommer zijn dan ik dacht dat de markt is haha.

Dan hoef ik helemaal niet met mijn partner kopen rofl.

Voor bezitters klopt dat ja.

De starter die jouw huidige woning dan zal overnemen, kent een maandlast boven die 1000 euro. Die betaalt dus meer geld voor een minder huis - en heeft daarvoor ook nog 2 relatief hoge inkomens nodig

Overwaarde maakt het plaatje behoorlijk scheef, gekeken naar lasten per generatie. VPRO Tegenlicht van afgelopen zondag bracht dat imho redelijk treffend in beeld.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 24-03-2021 12:17 ]

[Nuevocasa]

Metaalhoofd schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 12:13:
voor nwe woning ook hypotheek afgesloten bij Rabo, bij bestaande hypotheek was deel aflossingsvrij, dat is meegenomen naar de nieuwe, maar al het extra wat we nodig hadden is bij de nieuwe hypotheek annuïtair.

We hadden er nog over gehad of de maandlasten lager konden, maar de optie om een deel vd nieuwe hypotheek ook aflossingsvrij te doen had de adviseur niet benoemd, dus kregen wij de indruk dat dat niet kon (al hebben we er ook niet specifiek naar gevraagd om een deel van de nieuwe hypotheek aflossingsvrij te doen).

Nu kunnen het totaal bedrag wel lijden daar niet van, maar achteraf had ik 25% aflossingsvrij misschien wel fijner gevonden.

Vrienden van ons hadden het zelfde. Hun adviseur was er helemaal niet mee gekomen. Terwijl ze de zelfde vraag hadden gesteld. Dit had ik hun ook verteld. Later kwam mijn adviseur er zelf ook mee. Ze zijn nu ook overgestapt naar mijn adviseur. Je wilt toch gewoon alle opties weten en dan zelf een afweging kunnen maken.

[FunkyTrip]

Nuevocasa schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 10:52:
[...]

Ik zou naar een onafhankelijke hypotheek adviseur gaan. Die van mij heeft onlangs meerdere berekening gedaan voor mij. Waarvan één met max 50% aflossingsvrij. Het mag zelfs 50% van de getaxeerde waarde van je nieuwe woning zijn. Stel je koopt een huis van 7ton waarvan 1 ton overwaarde van je vorige huis in gaat en je dus een hypotheek van 6 ton nodig hebt. Mag daarvan 3,5ton aflossingsvrij zijn.

Dat werkt ook lekker door. Ik heb hetzelfde gedaan. Huis van pakweg 350k, 100k eigen geld, 250k hypo waarvan 175k aflossingsvrij. Doordat je hypo dan in <60% of <80% valt krijg je ook nog eens extra korting op de rente.

Dan heb je in mijn geval met een huis van 350k nog geen 500E maandlasten, bijna de helft van wat ik betaalde voor mijn vorige huis van 185k.

[FreakNL]

Het is logisch dat je naar maandlasten kijkt @Bschnitz en ook @FunkyTrip . Ik doe dat ook. Maar je moet natuurlijk het complete plaatje bekijken.

Stel, je koopt een woning van (nu 600k), en je doet dan 200k aflossen en 200k niet aflossen (en nog 200k eigen geld, bijvoorbeeld van een overwaarde).

Je betaald (en nu ga ik echt bierviltje doen) 30 jaar lang 1k. Dan heb je aan het eind van de rit 30*12*1k = 360.000 betaald en heb je 200k afgelost. Dus je verkoopt dan je huis voor 800k (ik noem maar wat) en je mag 200k zo aan de bank geven. Dan heb je dus 600k in handen.

Ga je voor 400k aflossen (en 200k eigen geld) dan ga je (wederom bierviltje) 1500 per maand betalen. Dat is 30*12*1500 = 540.000 wat je betaald hebt over de jaren. Dat is 180k meer (tov 360.000). Maar je hebt dan bij verkoop wel 800k in handen (ipv 600k).

Dit is volledig bierviltje en ik wil hier ook helemaal niet mee zeggen dat aflossingsvrije en verkeerde keuze is (integendeel), maar je kunt dus niet zwart-wit alleen naar je maandlasten kijken. Op het eind van de rit mis je 200k (ja, eigenlijk maar 20k want je hebt ook 180k minder betaald over de jaren, maar dat als je die uitsparing opgemaakt hebt aan uit eten en vakanties mis je dus echt 200k).. Dat kan best een legitieme keuze zijn maar er zitten natuurlijk veel factoren aan vast. Misschien heb je geen of zeer weinig pensioen, dan is die 200k over 30 jaar welkom..(of je moet het NU uitgespaarde geld gaan beleggen, ook weer een keuze)... Maar heb je juist een prima pensioen (overheid bijvoorbeeld) of WEET je dat er tussen nu en 25 jaar nog een keer een erfenis aankomt kan het prima zijn om nu voor lagere maandlasten te gaan. Aflossingvrij is verder ook een groter risico bij stijgende rente..

Iedere situatie is anders en volledig persoonlijk. Ik zou ook zonder blikken en blozen voor 25% aflossingsvrij gaan op een hypotheek van 400k. Al was het alleen maar om deze schuld dan tegen vermogen weg te strepen bij de jaarlijkse blauwe-brieven-brigade.. Maar zoals gezegd, je moet dan wel alles overzien en meenemen. Dat het niet zo zwart-wit is als ALLEEN de huidige maandlast lijkt me duidelijk.

En dan ga ik nog uit van een waardestijging van 200k over de jaren. Dat lijkt me een redelijk safe-bet, maar je weet nooit.

[ Voor 18% gewijzigd door FreakNL op 24-03-2021 12:31 ]

[Makrolon]

Valorian schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 11:45:
[...]


Op zich is het advies van de bank niet heel raar hoor. Er zijn dus mogelijkheden, maar tot voor kort (hogere rentes) waren die weinig aantrekkelijk ivm verliezen recht op HRA op het aflossingsvrije deel. Daarnaast zijn alle hypotheekverstrekkers enorm op hun vingers getikt door de vorige crisis en zien ze het nu waarschijnlijk ook als een soort zorgplicht om aflossingsvrij af te raden. Hoe je het ook wend of keert: als je volledig aflost is na 30 jaar je huis aflossingsvrij en zijn er op dat punt geen problemen. Doe je dat niet dan kán je in de problemen komen, ook al is die kans (in mijn optiek) vrij klein, zeker als je op een gediscipineerde manier met geld om gaat.

Ik denk dat nog steeds vrijwel alle adviseurs aan starters aanraden om gewoon 100% af te lossen en deels aflossingsvrij toch wat meer 'out of the box' is. Ook omdat de rente pas een paar jaar écht zo laag is dat je die HRA wilt 'opofferen'

Ik heb de afgelopen weken 3 gesprekken gehad.

En allemaal kwamen ze met de optie om een deel aflossingsvrij te doen. Verbaasde mij ook.

[Requiem19]

FreakNL schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 12:22:
Het is logisch dat je naar maandlasten kijkt @Bschnitz en ook @FunkyTrip . Ik doe dat ook. Maar je moet natuurlijk het complete plaatje bekijken.

Stel, je koopt een woning van (nu 600k), en je doet dan 200k aflossen en 200k niet aflossen (en nog 200k eigen geld, bijvoorbeeld van een overwaarde).

Je betaald (en nu ga ik echt bierviltje doen) 30 jaar lang 1k. Dan heb je aan het eind van de rit 30*12*1k = 360.000 betaald en heb je 200k afgelost. Dus je verkoopt dan je huis voor 800k (ik noem maar wat) en je mag 200k zo aan de bank geven. Dan heb je dus 600k in handen.

Ga je voor 400k aflossen (en 200k eigen geld) dan ga je (wederom bierviltje) 1500 per maand betalen. Dat is 30*12*1500 = 540.000 wat je betaald hebt over de jaren. Dat is 180k meer (tov 360.000). Maar je hebt dan bij verkoop wel 800k in handen (ipv 600k).

Dit is volledig bierviltje en ik wil hier ook helemaal niet mee zeggen dat aflossingsvrije en verkeerde keuze is (integendeel), maar je kunt dus niet zwart-wit alleen naar je maandlasten kijken. Op het eind van de rit mis je 200k (ja, eigenlijk maar 20k want je hebt ook 180k minder betaald over de jaren, maar dat als je die uitsparing opgemaakt hebt aan uit eten en vakanties mis je dus echt 200k).. Dat kan best een legitieme keuze zijn maar er zitten natuurlijk veel factoren aan vast. Misschien heb je geen of zeer weinig pensioen, dan is die 200k over 30 jaar welkom..(of je moet het NU uitgespaarde geld gaan beleggen, ook weer een keuze)... Maar heb je juist een prima pensioen (overheid bijvoorbeeld) of WEET je dat er tussen nu en 25 jaar nog een keer een erfenis aankomt kan het prima zijn om nu voor lagere maandlasten te gaan. Aflossingvrij is verder ook een groter risico bij stijgende rente..

Iedere situatie is anders en volledig persoonlijk. Ik zou ook zonder blikken en blozen voor 25% aflossingsvrij gaan op een hypotheek van 400k. Al was het alleen maar om deze schuld dan tegen vermogen weg te strepen bij de jaarlijkse blauwe-brieven-brigade.. Maar zoals gezegd, je moet dan wel alles overzien en meenemen. Dat het niet zo zwart-wit is als ALLEEN de huidige maandlast lijkt me duidelijk.

En dan ga ik nog uit van een waardestijging van 200k over de jaren. Dat lijkt me een redelijk safe-bet, maar je weet nooit.

Een toevoeging / kanttekening: aflossingsvrij betekent niet dat je de facto niet aflost he? Je bent niet verplicht om af te lossen, maar het staat je vrij om x percentage boetevrij af te lossen.

Aflossingsvrij koopt je in die zin flexibiliteit en daarnaast, zoals jij terecht zegt, haal je het economische voordeel naar voren (nu lage lasten).

Economisch gezien is er een verschil tussen 'vandaag' een voordeel hebben of 'over 30 jaar'. Banken berekenen dit ook als je rente oversluit etc (contante waarde berekening). Dus dat moet je eigenlijk ook nog meenemen...

[Rubbergrover1]

Makrolon schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 12:41:
[...]

Ik heb de afgelopen weken 3 gesprekken gehad.

En allemaal kwamen ze met de optie om een deel aflossingsvrij te doen. Verbaasde mij ook.

Zo gek is dat toch niet? Maar of het mogelijk is hangt ook af van de verhouding tussen inkomen en lening. Als je een niet aftrekbaar aflossingsvrije hypotheek wilt, dan wordt ook getoetst op basis van de criteria voor niet aftrekbare leningen. Dat betekent dat je maximum lager komt te liggen.

Als je bij annuïtair al aan je maximum zou zitten, dan zul je dus niet het zelfde bedrag aflossingsvrij kunnen lenen.

[Bschnitz]

FreakNL schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 12:22:
Het is logisch dat je naar maandlasten kijkt @Bschnitz en ook @FunkyTrip . Ik doe dat ook. Maar je moet natuurlijk het complete plaatje bekijken.

Stel, je koopt een woning van (nu 600k), en je doet dan 200k aflossen en 200k niet aflossen (en nog 200k eigen geld, bijvoorbeeld van een overwaarde).

Je betaald (en nu ga ik echt bierviltje doen) 30 jaar lang 1k. Dan heb je aan het eind van de rit 30*12*1k = 360.000 betaald en heb je 200k afgelost. Dus je verkoopt dan je huis voor 800k (ik noem maar wat) en je mag 200k zo aan de bank geven. Dan heb je dus 600k in handen.

Ga je voor 400k aflossen (en 200k eigen geld) dan ga je (wederom bierviltje) 1500 per maand betalen. Dat is 30*12*1500 = 540.000 wat je betaald hebt over de jaren. Dat is 180k meer (tov 360.000). Maar je hebt dan bij verkoop wel 800k in handen (ipv 600k).

Dit is volledig bierviltje en ik wil hier ook helemaal niet mee zeggen dat aflossingsvrije en verkeerde keuze is (integendeel), maar je kunt dus niet zwart-wit alleen naar je maandlasten kijken. Op het eind van de rit mis je 200k (ja, eigenlijk maar 20k want je hebt ook 180k minder betaald over de jaren, maar dat als je die uitsparing opgemaakt hebt aan uit eten en vakanties mis je dus echt 200k).. Dat kan best een legitieme keuze zijn maar er zitten natuurlijk veel factoren aan vast. Misschien heb je geen of zeer weinig pensioen, dan is die 200k over 30 jaar welkom..(of je moet het NU uitgespaarde geld gaan beleggen, ook weer een keuze)... Maar heb je juist een prima pensioen (overheid bijvoorbeeld) of WEET je dat er tussen nu en 25 jaar nog een keer een erfenis aankomt kan het prima zijn om nu voor lagere maandlasten te gaan. Aflossingvrij is verder ook een groter risico bij stijgende rente..

Iedere situatie is anders en volledig persoonlijk. Ik zou ook zonder blikken en blozen voor 25% aflossingsvrij gaan op een hypotheek van 400k. Al was het alleen maar om deze schuld dan tegen vermogen weg te strepen bij de jaarlijkse blauwe-brieven-brigade.. Maar zoals gezegd, je moet dan wel alles overzien en meenemen. Dat het niet zo zwart-wit is als ALLEEN de huidige maandlast lijkt me duidelijk.

En dan ga ik nog uit van een waardestijging van 200k over de jaren. Dat lijkt me een redelijk safe-bet, maar je weet nooit.

Klopt, wat je zegt. Het is inderdaad heel persoonlijk. Maar met mijn verhaal heel logisch om dit te doen, ik heb namelijk niemand die me kan helpen qua familia, dood of arm in het kort. Moet alles alleen doen of met mijn partner, we willen geen kinderen en genieten van het leven zolang het nog kan. Pension is safe met 2k per maand vanaf mijn 60ste, als ik dat überhaupt al haal, syndroom van Lynch helpt hier niet aan mee.

Juist de maandlasten waren voor ons een issue, die 450k was 1.800€ bruto per maand en 1.700€ netto. Dat kan wel maar we houden dan gewoon te weinig over om te investeren in het huis en leuke dingen te doen zoals vakanties.

Dus nu ik dit weet geeft mij dat wel meer kans om nog 20 jaar lang leuk te leven, ik heb liever nu het geld dan later, doel is nu leuk leven en haar een leuke huisje achter te laten en financiële vrijheid.

[Valorian]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 12:47:
[...]

Zo gek is dat toch niet? Maar of het mogelijk is hangt ook af van de verhouding tussen inkomen en lening. Als je een niet aftrekbaar aflossingsvrije hypotheek wilt, dan wordt ook getoetst op basis van de criteria voor niet aftrekbare leningen. Dat betekent dat je maximum lager komt te liggen.

Als je bij annuïtair al aan je maximum zou zitten, dan zul je dus niet het zelfde bedrag aflossingsvrij kunnen lenen.

Nee klopt. Maar tot voor kort werd het nauwelijks geadviseerd. Het is niet voor niets dat veel mensen dachten (ook op tweakers-topics) dat het überhaupt niet kan, nog aflossingsvrij lenen. De combinatie hele lage rente en enorm gestegen huizenprijzen zorgen er voor dat mensen weer even alle opties op een rijtje zetten, waaronder ook aflossingsvrij. Kennelijk wordt dat dus ook weer meer geadviseerd nu, dat wist ik niet. Ik zie om mij heen overigens ook veel mensen die complete renovaties en verbouwingen financieren met aflossingsvrije ophoging hypotheken. Die lenen bijvoorbeeld 25K bij voor iets van 4 tientjes per maand aflossingsvrij, gooien hun dak vervolgens meteen ook vol met zonnepanelen en verdienen de helft van die maandlasten ook nog terug (nu de salderingsregeling nog geldt).

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 11:42:
Daarom is de 'eis' dat je die winst in je nieuwe woning steekt. Doe je dat niet en neem je voor de nieuwe woning een volledig nieuwe hypotheek, dan is de aftrek beperkt tot je nieuwe hypotheek - de gerealiseerde overwaarde.

Dan wordt het een beetje een semantische discussie. Óf je koopt een porsche met de overwaarde, en je krijgt geen hypotheekrenteaftrek over die ton. Óf je legt het bedrag in op je nieuwe huis, maar dan is over dat deel geen sprake van een hypotheek, laat staan hypotheekrenteaftrek.

FreakNL schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 11:29:
Je hebt dan dus de keuze:

Hypotheek van 400.000 met HRA op 300.000 en 100.00 (extra) op de bank
Hypotheek van 300.000 met HRA op 300.000 en 0 (extra) op de bank

Zoals ik het begrijp is er nog Optie C, Huis van 500.000, hypotheek van 400.000, met HRA op 300.000, 100.000 overwaarde, en 0 (extra) op de bank. Dat staartje hypotheek van 100.000 kun je, als de bank het toestaat, uit belastingoverwegingen net zo goed aflossingsvrij nemen.

Aangezien er vrij veel doorstromers met overwaarde zijn, verwacht ik dat hypotheekadviseurs dit gaan voorstellen. En dat het hogere segment hierdoor wellicht een (vertraagde) boost krijgt.

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 14:32:
[...]


Dan wordt het een beetje een semantische discussie. Óf je koopt een porsche met de overwaarde, en je krijgt geen hypotheekrenteaftrek over die ton. Óf je legt het bedrag in op je nieuwe huis, maar dan is over dat deel geen sprake van een hypotheek, laat staan hypotheekrenteaftrek.

Het laatste geval werkt natuurlijk wel behoorlijk anders uit, want dan zul je dus wel rente betalen over de volledige hypotheek, maar je zult geen renteaftrek krijgen over een deel.

Als je zelf die ton inlegt en voor de rest een hypotheek neemt, krijg je over het volledige bedrag aan rente aftrek.

Daar is weinig semantisch aan lijkt me .

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 15:26:
Het laatste geval werkt natuurlijk wel behoorlijk anders uit, want dan zul je dus wel rente betalen over de volledige hypotheek, maar je zult geen renteaftrek krijgen over een deel.

Zeker. En juist dat is relevant voor je vermogen dingen te financieren. Als je op een website nu je inkomen invult, en daar rolt uit dat je 200k mag financieren, dan klopt dat ... niet helemaal als je veel overwaarde hebt. Voor een deel van je leenruimte zul je immers geen rente-aftrek krijgen, dus moet daar met een iets strengere financieringslastnorm gerekend worden. Dat verschil wordt groter als de rente hoger staat.

Het is een kleine rem op de 'overwaarde ollekebolleke' die je vaak ziet: maximaal lenen, wachten op overwaarde, overwaarde + nieuwe maximale leenruimte (allebei gegroeid door lagere rentestand) gebruiken voor nieuw huis. Zoveel keer herhalen als je wil.

[Requiem19]

De website leenindicatoren kloppen voor mensen die reeds een woning hebben totaal niet:

Naast wat jij noemt zal de looptijd van je bestaande hypotheek ook meegenomen worden in je nieuwe hypotheek:

Stel je kocht in 2016 je 1e woning voor 250k. In 2021 is de schuld 225.

In 2021 koop je een nieuwe woning van 500. Je hypotheekadviseur zal dan in ieder geval 2 leningdelen maken:

1 leningdeel van 225 met looptijd 25 jaar (want je hebt al 5 jaar hra gehad over dit bedrag)
1 leningdeel van 275 met looptijd 30 jaar.

Dat 1e leningdeel moet je dus in 25 jaar aflossen, waardoor de lasten hoger zijn dan een lening van 30 jaar, waarmee de internet calculator rekent...

[Knutselsmurf]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 16:30:
De website leenindicatoren kloppen voor mensen die reeds een woning hebben totaal niet:

Naast wat jij noemt zal de looptijd van je bestaande hypotheek ook meegenomen worden in je nieuwe hypotheek:

Stel je kocht in 2016 je 1e woning voor 250k. In 2021 is de schuld 225.

In 2021 koop je een nieuwe woning van 500. Je hypotheekadviseur zal dan in ieder geval 2 leningdelen maken:

1 leningdeel van 225 met looptijd 25 jaar (want je hebt al 5 jaar hra gehad over dit bedrag)
1 leningdeel van 275 met looptijd 30 jaar.

Dat 1e leningdeel moet je dus in 25 jaar aflossen, waardoor de lasten hoger zijn dan een lening van 30 jaar, waarmee de internet calculator rekent...

Het eerste leendeel hoef je niet in 25 jaar af te lossen, maar kan gewoon in 30 jaar. Je hebt dan echter maar 25 jaar recht op HRA.

[Requiem19]

Knutselsmurf schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 16:38:
[...]


Het eerste leendeel hoef je niet in 25 jaar af te lossen, maar kan gewoon in 30 jaar. Je hebt dan echter maar 25 jaar recht op HRA.

Mijn adviseur heeft dit specifiek wel zo gedaan. Wat is daar de reden voor in jouw ogen dan?

En dat is ook logisch imo - hoe gaat de fiscus anders goed bijhouden over 25 jaar of jij dan stopt met het terugvragen van HRA?

Dus

[redwing]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 16:44:
[...]


Mijn adviseur heeft dit specifiek wel zo gedaan. Wat is daar de reden voor in jouw ogen dan?

Om het voor jou makkelijk te maken

En dat is ook logisch imo - hoe gaat de fiscus anders goed bijhouden over 25 jaar of jij dan stopt met het terugvragen van HRA?

Dus

Tja, dat bijhouden is hun probleem
Maar die 30 jaar gaat echt specifiek op het recht op HRA en niet dat je dat deel dan afgelost moet hebben. Dat deel had ook gerust aflossingsvrij mogen zijn. Je moet alleen dan wel na 25 jaar bedenken dat je het niet meer op moet geven voor de HRA.

Ik zit me net te bedenken dat bij mij het leningdeel zelfs niet eens apart opgesplitst is hiervoor, dus ik zal met een deler moeten werken als ik de 30 jaar heb bereikt. En dan ook nog bedenken of het deel van het vorige huis in mijn spaarhypotheek, aflossingsvrije of annuiteiten-deel zit

[ Voor 17% gewijzigd door redwing op 24-03-2021 16:52 ]

[Knutselsmurf]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 16:44:
[...]


Mijn adviseur heeft dit specifiek wel zo gedaan. Wat is daar de reden voor in jouw ogen dan?

En dat is ook logisch imo - hoe gaat de fiscus anders goed bijhouden over 25 jaar of jij dan stopt met het terugvragen van HRA?

Dus

Het is uiteraard altijd mogelijk om een kortere looptijd af te sluiten, maar dat heeft uiteraard gevolgen voor de hoogte van het te lenen bedrag. In mijn eigen situatie heb ik na 15 jaar een nieuw huis gekocht en een nieuwe hypotheek afgesloten, met opnieuw een looptijd van 30 jaar. Bij verkoop van mijn vorige woning is de oude hypotheek afgelost.

Met de huidige rentestand stelt ook de HRA niet veel meer voor, dus dan ga ik niet de looptijd (en daarmee het te lenen bedrag) halveren om maar te zorgen dat ik gedurende de hele looptijd van de hypotheek gebruik kan maken van de HRA.

Dat betekent inderdaad dat in mijn geval over 15 jaar de nett-maandlasten met een paar euro stijgen.

tl;dr; Je kan de looptijd verkorten, maar het hoeft niet per se.

[Requiem19]

redwing schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 16:49:
[...]

Om het voor jou makkelijk te maken

Nee, want nu kan ik a) minder lenen en b) zijn de maandlasten hoger.

Tja, dat bijhouden is hun probleem
Maar die 30 jaar gaat echt specifiek op het recht op HRA en niet dat je dat deel dan afgelost moet hebben. Dat deel had ook gerust aflossingsvrij mogen zijn. Je moet alleen dan wel na 25 jaar bedenken dat je het niet meer op moet geven voor de HRA.

Dat aflossingsvrije deel zal ook altijd een apart leningdeel zijn (en kan dus 30 jaar looptijd hebben omdat er geen hra is).

Voorwaarde van HRA is sinds 2013 (?) dat je de lening in 30 jaar aflost. Op basis waarvan komt jouw (onjuiste?) stelling?

[Requiem19]

Knutselsmurf schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 16:53:
[...]

Het is uiteraard altijd mogelijk om een kortere looptijd af te sluiten, maar dat heeft uiteraard gevolgen voor de hoogte van het te lenen bedrag. In mijn eigen situatie heb ik na 15 jaar een nieuw huis gekocht en een nieuwe hypotheek afgesloten, met opnieuw een looptijd van 30 jaar. Bij verkoop van mijn vorige woning is de oude hypotheek afgelost.

Met de huidige rentestand stelt ook de HRA niet veel meer voor, dus dan ga ik niet de looptijd (en daarmee het te lenen bedrag) halveren om maar te zorgen dat ik gedurende de hele looptijd van de hypotheek gebruik kan maken van de HRA.

Dat betekent inderdaad dat in mijn geval over 15 jaar de nett-maandlasten met een paar euro stijgen.

tl;dr; Je kan de looptijd verkorten, maar het hoeft niet per se.

Wat voordeliger is hangt af van het bedrag aan HRA inderdaad.

[redwing]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 16:54:
[...]
Voorwaarde van HRA is sinds 2013 (?) dat je de lening in 30 jaar aflost. Op basis waarvan komt jouw (onjuiste?) stelling?

Omdat ik een hypotheek heb van voor die tijd. Dus ik mag 30 jaar gebruik maken van HRA, maar hoef het niet in 30 jaar af te lossen. En dat ik had ik er uiteraard even bij moeten zetten, sorry

[ColeJ]

Dat heet de bijleenregeling. Volstrekt ondoorzichtig en heel lastig te controleren door de fiscus.

[Requiem19]

redwing schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 16:58:
[...]

Omdat ik een hypotheek heb van voor die tijd. Dus ik mag 30 jaar gebruik maken van HRA, maar hoef het niet in 30 jaar af te lossen. En dat ik had ik er uiteraard even bij moeten zetten, sorry

Precies, dat geldt dus voor bijna niemand meer.

[Jannibal23]

Zo oud is die nieuwe regel toch nog niet? Denk dat er behoorlijk wat hypotheken nog in omloop zijn op basis van de oude regels.

[Requiem19]

Jannibal23 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 17:08:
Zo oud is die nieuwe regel toch nog niet? Denk dat er behoorlijk wat hypotheken nog in omloop zijn op basis van de oude regels.

1 januari 2013, 8 jaar geleden alweer.

En uiteraard als je na 1 jaar 2013 verhuisd een nieuwe woning hebt gekocht zal een eventuele verhoging van je hypotheek onder de nieuwe regels vallen.

[JanHenk]

Knutselsmurf schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 16:38:
[...]


Het eerste leendeel hoef je niet in 25 jaar af te lossen, maar kan gewoon in 30 jaar. Je hebt dan echter maar 25 jaar recht op HRA.

Niet helemaal.

Als de lening in het overgangsrecht zit (geen aflossingseis) dan klopt dit. Is deze echter voor het eerst afgesloten in of na 2013, dan geldt de aflossingseis en zal je fiscaal moeten voortzetten. De looptijd verlengen naar 30 jaar betekent niet voldoen aan de aflossingseis dus de lening 'verhuist' naar box 3.

redwing schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 16:49:
[...]

Tja, dat bijhouden is hun probleem

Helaas ook niet juist.

Feitelijk gezien moet je ieder jaar opnieuw kunnen onderbouwen waarom je aftrek claimt. De bewijslast rust bij jou. In theorie betekent dat, bijvoorbeeld, dat je nota's van een verbouwing in 2005 beschikbaar moet hebben als je in 2025 de rente over de lening die je daarvoor hebt opgenomen wilt aftrekken.

(Dat lukt de meesten natuurlijk niet, daarom is deze regeling een crime en gaat ie er voor 2031 uit, daar kun je wel vanuit gaan.)

[redwing]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 17:15:
[...]
1 januari 2013, 8 jaar geleden alweer.

En uiteraard als je na 1 jaar 2013 verhuisd een nieuwe woning hebt gekocht zal een eventuele verhoging van je hypotheek onder de nieuwe regels vallen.

Maar dat deel is bij mij dus wel een mix van een hypotheek van voor 2013 en na 2013 geworden. De verhoging van de hypotheek is simpelweg een verhoging van de delen geworden (alleen de spaarhypotheek is 1:1 doorgezet). Dus het kan iig wel (maar is volgens mij ook een onderdeel van de overgangsregeling)

[ Voor 5% gewijzigd door redwing op 24-03-2021 17:20 ]

[redwing]

JanHenk schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 17:18:
[...]
Helaas ook niet juist.

Feitelijk gezien moet je ieder jaar opnieuw kunnen onderbouwen waarom je aftrek claimt. De bewijslast rust bij jou. In theorie betekent dat, bijvoorbeeld, dat je nota's van een verbouwing in 2005 beschikbaar moet hebben als je in 2025 de rente over de lening die je daarvoor hebt opgenomen wilt aftrekken.

(Dat lukt de meesten natuurlijk niet, daarom is deze regeling een crime en gaat ie er voor 2031 uit, daar kun je wel vanuit gaan.)

Feitelijk heb je gelijk, praktisch gezien zie ik de belastingdienst dit niet gaan controleren/navragen. En dus verwacht ik net als jij dat dit voor 2031 wel helemaal verdwenen is.

[pagani]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 16:59:
[...]


Precies, dat geldt dus voor bijna niemand meer.

Hoho. Gisteren nog in een hypotheekadviesgesprek een andere conclusie gehoord. De hypotheek die in 2011 was afgesloten en in 2018 was beëindigd (wegens nieuwe hypotheek op een nieuw huis) geeft nu alsnog het recht om voor een nieuw leningdeel ter grootte van het bedrag van die reeds beëindigde hypotheek de 30 jaar aan te houden in plaats van de 26 jaar die anders zou moeten.

Dit houdt dus in dat iedereen die voor 2013 een hypotheek gehad heeft hiervoor in aanmerking komt, dat is best een flinke groep.

[ Voor 10% gewijzigd door pagani op 24-03-2021 17:25 ]

[Requiem19]

pagani schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 17:25:
[...]

Hoho. Gisteren nog in een hypotheekadviesgesprek een andere conclusie gehoord. De hypotheek die in 2011 was afgesloten en in 2018 was beëindigd (wegens nieuwe hypotheek op een nieuw huis) geeft nu alsnog het recht om voor een nieuw leningdeel ter grootte van het bedrag van die reeds beëindigde hypotheek de 30 jaar aan te houden in plaats van de 26 jaar die anders zou moeten.

Dit houdt dus in dat iedereen die voor 2013 een hypotheek gehad heeft hiervoor in aanmerking komt, dat is best een flinke groep.

Die 2011 hypotheek is dan dus gewoon meegenomen naar de nieuwe 2018 hypotheek, dus niet de aflossingseis van art 3.119a, lid 1 (a) Wet IB.

[pagani]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 17:28:
[...]


Die 2011 hypotheek is dan dus gewoon meegenomen naar de nieuwe 2018 hypotheek, dus niet de aflossingseis van art 3.119a, lid 1 (a) Wet IB.

Nee, dat is die niet.

[Requiem19]

pagani schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 18:15:
[...]

Nee, dat is die niet.

Dan ben ik bang dat je geen goede adviseur te pakken had:

Verkoop je het huis waarvoor je op 31 december 2012 een aflossingsvrije hypotheek had en koop je een nieuw huis? Dan behoud je het overgangsrecht alleen als je datzelfde jaar of in het jaar daarna een nieuwe hypotheek afsluit. Koop je pas later een nieuw huis? Dan vervalt je overgangsrecht en moet de hypotheek die je afsluit volledig voldoen aan de nieuwe hypotheekregels.

https://www.blgwonen.nl/hypotheken/overgangsrecht.html

Om het nog even wat preciezer te formuleren, dit volgt uit artikel 10bis1, lid 3, Wet IB 2001:

Indien na 31 december 2012 op de bestaande eigenwoningschuld, bedoeld in het eerste lid, van de belastingplichtige wordt afgelost, wordt het bedrag van die bestaande eigenwoningschuld verminderd met die aflossing. Onder aflossing wordt voor de toepassing van dit lid niet verstaan het in een kalenderjaar geheel of gedeeltelijk aflossen van een tot de bestaande eigenwoningschuld behorende schuld voor zover tot ten hoogste het afgeloste bedrag uiterlijk in het daaropvolgende kalenderjaar opnieuw een schuld in verband met een eigen woning bestaat (oversluiten).

[ Voor 33% gewijzigd door Requiem19 op 24-03-2021 19:29 ]

[pagani]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 19:18:
[...]


Dan ben ik bang dat je geen goede adviseur te pakken had:


[...]


https://www.blgwonen.nl/hypotheken/overgangsrecht.html

Om het nog even wat preciezer te formuleren, dit volgt uit artikel 10bis1, lid 3, Wet IB 2001:


[...]

We hebben tegelijk (nieuwbouw) in 2018 een tweede hypotheek met overbrugging afgesloten. De oude hypotheek is nergens meegenomen in de papierhandel van de nieuwe omdat we naar volledig annuitair gingen. Daarnaast maakte het destijds niet uit, gezien we toch een nieuwe hypotheek voor dertig jaar aangingen. De nieuwe hypotheek die we nu willen afsluiten kan gewoon alsnog de 192k in dertig jaar laten aflossen van die allereerste hypotheek, daarnaast moeten we voor een deel van de in 2018 afgesloten uiteraard wel in 26 jaar aflossen.

[ Voor 5% gewijzigd door pagani op 24-03-2021 19:35 ]

[JanHenk]

Moeilijk uitspraken te doen over de eigenwoningregeling in specifieke situaties met halve informatie. Die regeling is zo complex...

...En terug naar de huizenmarkt


Ik heb gisteren eens de beschikbare data van het CBS geanalyseerd voor mijn regio (Zuid-Frl). Het blijkt dat vanaf 1995 tot eind 2020 (dus inclusief de hausse) woningen hier gemiddeld 3,39x zo duur zijn. Komt overeen met 5% samengestelde waardestijging per jaar. Opvallend is dat 1995-2008 de stijging nog veel groter is dan 2008-2020.

5% is in vergelijking met de aandelenindices niet schokkend naar mijn mening. Als we de woningmarkt als "markt" gaan beschouwen is dat een prima te verklaren verloop.

[Yolo2]

FreakNL schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 12:22:
Het is logisch dat je naar maandlasten kijkt @Bschnitz en ook @FunkyTrip . Ik doe dat ook. Maar je moet natuurlijk het complete plaatje bekijken.

Stel, je koopt een woning van (nu 600k), en je doet dan 200k aflossen en 200k niet aflossen (en nog 200k eigen geld, bijvoorbeeld van een overwaarde).

Je betaald (en nu ga ik echt bierviltje doen) 30 jaar lang 1k. Dan heb je aan het eind van de rit 30*12*1k = 360.000 betaald en heb je 200k afgelost. Dus je verkoopt dan je huis voor 800k (ik noem maar wat) en je mag 200k zo aan de bank geven. Dan heb je dus 600k in handen.

Ga je voor 400k aflossen (en 200k eigen geld) dan ga je (wederom bierviltje) 1500 per maand betalen. Dat is 30*12*1500 = 540.000 wat je betaald hebt over de jaren. Dat is 180k meer (tov 360.000). Maar je hebt dan bij verkoop wel 800k in handen (ipv 600k).

Dit is volledig bierviltje en ik wil hier ook helemaal niet mee zeggen dat aflossingsvrije en verkeerde keuze is (integendeel), maar je kunt dus niet zwart-wit alleen naar je maandlasten kijken. Op het eind van de rit mis je 200k (ja, eigenlijk maar 20k want je hebt ook 180k minder betaald over de jaren, maar dat als je die uitsparing opgemaakt hebt aan uit eten en vakanties mis je dus echt 200k).. Dat kan best een legitieme keuze zijn maar er zitten natuurlijk veel factoren aan vast. Misschien heb je geen of zeer weinig pensioen, dan is die 200k over 30 jaar welkom..(of je moet het NU uitgespaarde geld gaan beleggen, ook weer een keuze)... Maar heb je juist een prima pensioen (overheid bijvoorbeeld) of WEET je dat er tussen nu en 25 jaar nog een keer een erfenis aankomt kan het prima zijn om nu voor lagere maandlasten te gaan. Aflossingvrij is verder ook een groter risico bij stijgende rente..

Iedere situatie is anders en volledig persoonlijk. Ik zou ook zonder blikken en blozen voor 25% aflossingsvrij gaan op een hypotheek van 400k. Al was het alleen maar om deze schuld dan tegen vermogen weg te strepen bij de jaarlijkse blauwe-brieven-brigade.. Maar zoals gezegd, je moet dan wel alles overzien en meenemen. Dat het niet zo zwart-wit is als ALLEEN de huidige maandlast lijkt me duidelijk.

En dan ga ik nog uit van een waardestijging van 200k over de jaren. Dat lijkt me een redelijk safe-bet, maar je weet nooit.

Ben het gedeeltelijk eens met je verhaal je vergeet alleen 1 ding dat is inflatie. Persoonlijk als ik kijk hoeveel geld er de laatste tijd wordt bijgedrukt dit het alleen nog maar meer gaat aanjagen.
Dat weegt dan weer tegen de rente die je betaalt in de komende jaren.

[Nuevocasa]

Yolo2 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 20:19:
[...]


Ben het gedeeltelijk eens met je verhaal je vergeet alleen 1 ding dat is inflatie. Persoonlijk als ik kijk hoeveel geld er de laatste tijd wordt bijgedrukt dit het alleen nog maar meer gaat aanjagen.
Dat weegt dan weer tegen de rente die je betaalt in de komende jaren.

Door dat bijdrukken/ inflatie wordt geld minder waard en wordt dus een aflossingsvrije hypotheek relatief gezien dus ook steeds lager. Daarnaast is de gemiddelde inflatie ook hoger dan de rente die je betaalt op dit moment.

[Requiem19]

JanHenk schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 20:05:
Moeilijk uitspraken te doen over de eigenwoningregeling in specifieke situaties met halve informatie. Die regeling is zo complex...

...En terug naar de huizenmarkt


Ik heb gisteren eens de beschikbare data van het CBS geanalyseerd voor mijn regio (Zuid-Frl). Het blijkt dat vanaf 1995 tot eind 2020 (dus inclusief de hausse) woningen hier gemiddeld 3,39x zo duur zijn. Komt overeen met 5% samengestelde waardestijging per jaar. Opvallend is dat 1995-2008 de stijging nog veel groter is dan 2008-2020.

5% is in vergelijking met de aandelenindices niet schokkend naar mijn mening. Als we de woningmarkt als "markt" gaan beschouwen is dat een prima te verklaren verloop.

Is de vraag dan ook wellicht niet of woningen voor 1995 niet significant ondergewaardeerd waren?

[Bschnitz]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 21:03:
[...]


Is de vraag dan ook wellicht niet of woningen voor 1995 niet significant ondergewaardeerd waren?

Gezien aan de omstandigheden toen niet, je kon je kapot lenen en rente was hoog. Maar in theorie zonder HRA en die debiele regels van toen wel ja.

Sorry ik blijf er dus bij, gewoon echt alles voor 1995 sloeg gewoon nergens op xD

Volgens mij was er toen gewoon echt niet nagedacht over de lange termijn impact.

[Valorian]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 21:03:
[...]


Is de vraag dan ook wellicht niet of woningen voor 1995 niet significant ondergewaardeerd waren?

Zou best kunnen. Ik kan mij ook voorstellen dat de begin jaren 80 met torenhoge rentes voor veel mensen een afschrikkend effect kan hebben gehad. Zo hebben mijn ouders toen net in de verkeerde tijd gekocht/verkocht en de 30 jaar erna altijd gehuurd in de vrije sector. Dat zagen zij toch als een 'veilige keuze'. Toen de prijzen in de tweede helft van de jaren 90 mega hard stegen (ik geloof dat de gemiddelde woningprijs tussen 1995 en 2000 verdubbeld is) is dat beeld wellicht bij veel mensen gekanteld.

[Yolo2]

Nuevocasa schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 20:23:
[...]

Door dat bijdrukken/ inflatie wordt geld minder waard en wordt dus een aflossingsvrije hypotheek relatief gezien dus ook steeds lager. Daarnaast is de gemiddelde inflatie ook hoger dan de rente die je betaalt op dit moment.

precies

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 21:03:
Is de vraag dan ook wellicht niet of woningen voor 1995 niet significant ondergewaardeerd waren

Als ik kijk op statline zie ik dat er tussen 1965 en 1990 elk jaar zo'n 100000 nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd. Na de jaren '90 zakt dat terug tot iets meer dan de helft daarvan. De bevolking is in die tijd gewoon doorgegroeid.

Als je verwacht dat er elk jaar 120k huizen bijkomen, dan is de verwachte prijsstijging in de toekomst lager, en dat mag je meteen verwerken in de prijs.

JanHenk schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 20:05:
5% is in vergelijking met de aandelenindices niet schokkend naar mijn mening. Als we de woningmarkt als "markt" gaan beschouwen is dat een prima te verklaren verloop.

Die aandelenindices vertegenwoordigen (meestal) alleen de beursgenoteerde bedrijven die de afgelopen tijd een grote marktwaarde hebben gehad. Als je een mandje zou mogen maken van alleen "Woningen aan de herengracht, jaren '30 huizen in Utrecht en villa's op de Veluwe" dan zou die zich ook anders gedragen dan een mandje met "Wederopbouwflatjes in Delfzijl, Aardbevingshuizen in Oost-Groningen en arbeiderswoningen in Heerlen".

[ Voor 6% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 24-03-2021 22:02 ]

[Rubbergrover1]

Aan de andere kant is de 'gemiddelde' woning van nu ook moeilijk vergelijkbaar met de 'gemiddelde' woning van 1995. Volgens mij zijn woningen nu in het algemeen iets groter, 'luxer' en comfortabeler. Ook binnen de zelfde 'categorie'.. Ik ben wel benieuwd hoe de waarde van identieke woningen zich gemiddeld heeft ontwikkeld.

[Mark31]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 22:19:
Aan de andere kant is de 'gemiddelde' woning van nu ook moeilijk vergelijkbaar met de 'gemiddelde' woning van 1995. Volgens mij zijn woningen nu in het algemeen iets groter, 'luxer' en comfortabeler. Ook binnen de zelfde 'categorie'.. Ik ben wel benieuwd hoe de waarde van identieke woningen zich gemiddeld heeft ontwikkeld.

Eens, daarnaast zal het nu versneld gaan worden om huizen energie zuinig te maken waardoor de prijzen nog duurder gaan worden.
Maar jeugd wil en klimaat en betaalbare huizenprijzen.
Wat ik al eerder aangaf teveel mensen denken anno 2021 meer naar idealen, maar niet rationeel
Ik vind de nieuwe generatie best eng in dat soort dingen, maar ik ben ook op gegroeid van gebruik je gezonde boerenverstand.

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 24 maart 2021 @ 22:19:
Aan de andere kant is de 'gemiddelde' woning van nu ook moeilijk vergelijkbaar met de 'gemiddelde' woning van 1995. Volgens mij zijn woningen nu in het algemeen iets groter, 'luxer' en comfortabeler. Ook binnen de zelfde 'categorie'.. Ik ben wel benieuwd hoe de waarde van identieke woningen zich gemiddeld heeft ontwikkeld.

Goed punt.. "Mijn" 5% is niveau bierviltje en kun je natuurlijk niet 1-op-1 toeschrijven aan "de markt", gezien de woningvoorraad ook veranderd. Zowel qua omvang als luxe etc.

Ik ben ook wel benieuwd hoe de waarde van een aantal in exact dezelfde staat gebleven woning zich heeft ontwikkeld, gezien je dan pas kan spreken van een waardeontwikkeling toe puur toe is te schrijven aan <inflatie, loonstijging, etc.>. Al het andere is mede tot stand gekomen door aanvullende centen in de woningen te "stoppen" door vernieuwingen en verbouwingen.

Ik denk niet dat die data ergens voorhanden is.

[Rubbergrover1]

Mark31 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 10:21:
[...]
Maar jeugd wil en klimaat en betaalbare huizenprijzen.
Wat ik al eerder aangaf teveel mensen denken anno 2021 meer naar idealen, maar niet rationeel

Ik denk dat het een het ander niet uitsluit. Maar dan zul je wel met kleinere woningen genoegen moeten nemen. Volgens mij zijn er ook best veel mensen (vooral ook jongeren) die in de afweging tussen oud en ruim maar niet zuinig versus nieuw, klein en comfortabel en zuinig toch voor de tweede optie kiezen.
(Uiteraard is dit een heel grove tweedeling.)

[sugarlevi01]

Mark31 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 10:21:
[...]


Eens, daarnaast zal het nu versneld gaan worden om huizen energie zuinig te maken waardoor de prijzen nog duurder gaan worden.
Maar jeugd wil en klimaat en betaalbare huizenprijzen.
Wat ik al eerder aangaf teveel mensen denken anno 2021 meer naar idealen, maar niet rationeel
Ik vind de nieuwe generatie best eng in dat soort dingen, maar ik ben ook op gegroeid van gebruik je gezonde boerenverstand.

Nou ja, ik lees een paar posts boven jou, dat de bouw van nieuwe huizen sinds de jaren 90 is gehalveerd. Terwijl de bevolkingsgroei door is gegaan.


Wat dat betreft is er een patstelling gecreëerd, niet door het klimaat, maar door het opdrijven van de prijzen in de woningmarkt.

Want op het moment dat al je geld gaat zitten in alleen al een dak boven je hoofd, blijft er weinig over om te investeren in klimaat.

[Mark31]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 12:31:
[...]

Ik denk dat het een het ander niet uitsluit. Maar dan zul je wel met kleinere woningen genoegen moeten nemen. Volgens mij zijn er ook best veel mensen (vooral ook jongeren) die in de afweging tussen oud en ruim maar niet zuinig versus nieuw, klein en comfortabel en zuinig toch voor de tweede optie kiezen.
(Uiteraard is dit een heel grove tweedeling.)

Klopt, wij hebben ook nog gekeken voor een nieuwbouwwoning en voor hetzelfde geld als ons huidige huis zouden we 35 vierkante meter minder woonoppervlakte hebben en 75 vierkante meter perceel

No thanks

[Rubbergrover1]

Mark31 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 12:42:
[...]


Klopt, wij hebben ook nog gekeken voor een nieuwbouwwoning en voor hetzelfde geld als ons huidige huis zouden we 35 vierkante meter minder woonoppervlakte hebben en 75 vierkante meter perceel

No thanks

Aan de andere kant geeft een nieuwbouwwoning waarschijnlijk wel minder onderhoudskosten en minder energielasten. Onder aan de streep kan het best zijn dat een op het oog dure nieuwbouwwoning toch goedkoper is dan een 'goedkope' bestaande woning.

[Mark31]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 13:07:
[...]

Aan de andere kant geeft een nieuwbouwwoning waarschijnlijk wel minder onderhoudskosten en minder energielasten. Onder aan de streep kan het best zijn dat een op het oog dure nieuwbouwwoning toch goedkoper is dan een 'goedkope' bestaande woning.

Dat zal best, een maat van mij heeft een nieuwbouwwoning van 85 vierkante meter woonoppervlakte, hij heeft sinds dit jaar een dochter, die vind het huis veel te klein.
Woongenot is veel belangrijker, als je in een postzegel woont met weinig kosten maar je voelt er niet fijn want te klein , daar kan geld niet tegenop.
Woongenot >>Klimaat gekte

[Requiem19]

Mark31 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 13:11:
[...]


Dat zal best, een maat van mij heeft een nieuwbouwwoning van 85 vierkante meter woonoppervlakte, hij heeft sinds dit jaar een dochter, die vind het huis veel te klein.
Woongenot is veel belangrijker, als je in een postzegel woont met weinig kosten maar je voelt er niet fijn want te klein , daar kan geld niet tegenop.
Woongenot >>Klimaat gekte

Heb je wel eens geprobeerd om iets wat je zelf vindt vanuit een ander perspectief te bekijken?

[Rubbergrover1]

Mark31 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 13:11:
[...]
Woongenot is veel belangrijker, als je in een postzegel woont met weinig kosten maar je voelt er niet fijn want te klein , daar kan geld niet tegenop.
Woongenot >>Klimaat gekte

Woongenot ≠ m². Woongenot kan net zo goed bestaan uit een comfortabeler huis. Als je in een groot huis woont maar je voelt er niet fijn want je tocht weg, daar kan geld niet tegenop.

Bovendien gaat het dus juist ook niet alleen om meer m² voor de zelfde koopprijs, het kan net zo goed gaan om evenveel m² voor een hogere koopprijs. Waarbij je onder aan de streep over een paar jaar gezien vanwege lagere stookkosten en lager onderhoud misschien niet eens duurder uit bent.

[Broabander]

Mark31 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 10:21:
[...]


Eens, daarnaast zal het nu versneld gaan worden om huizen energie zuinig te maken waardoor de prijzen nog duurder gaan worden.
Maar jeugd wil en klimaat en betaalbare huizenprijzen.
Wat ik al eerder aangaf teveel mensen denken anno 2021 meer naar idealen, maar niet rationeel
Ik vind de nieuwe generatie best eng in dat soort dingen, maar ik ben ook op gegroeid van gebruik je gezonde boerenverstand.

Als je je "gezonde boerenverstand" gebruikt dan snap je ook dat de transitie onvermijdelijk is en over 5-10 jaar de gasprijzen minimaal het dubbele zijn van nu en de stroomkosten waarschijnlijk alleen maar lager worden. Als je dus niet gelijk nu investeert in verduurzaming door een nieuwer en duurder huis te kopen, moet je dat nu of over uiterlijk 5-10 jaar wel doen en in de tussentijd betaal je 2-300 per maand aan energielasten. Er worden nu al bestaande wijken verplicht om van het gas af te gaan. Ik vind dit een aardig rationeel argument om te kiezen voor een duurzame en nieuwe woning ipv 30-40K direct nú te investeren of dat over 5-10 jaar te doen en dan nogmaals in de verbouwzooi te zitten en je hele huis (dak, vloeren, muren, warmtepomp) te moeten doen.

[Mark31]

Requiem19 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 13:13:
[...]


Heb je wel eens geprobeerd om iets wat je zelf vindt vanuit een ander perspectief te bekijken?

Ja hoor, want hij heeft lage elektrische tijd rekening dat heeft voordelen.
Maar hutje mutje wonen is geen pretje, mensen hebben ruimte nodig.

[Mark31]

Broabander schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 13:46:
[...]


Als je je "gezonde boerenverstand" gebruikt dan snap je ook dat de transitie onvermijdelijk is en over 5-10 jaar de gasprijzen minimaal het dubbele zijn van nu en de stroomkosten waarschijnlijk alleen maar lager worden. Als je dus niet gelijk nu investeert in verduurzaming door een nieuwer en duurder huis te kopen, moet je dat nu of over uiterlijk 5-10 jaar wel doen en in de tussentijd betaal je 2-300 per maand aan energielasten. Er worden nu al bestaande wijken verplicht om van het gas af te gaan. Ik vind dit een aardig rationeel argument om te kiezen voor een duurzame en nieuwe woning ipv 30-40K direct nú te investeren of dat over 5-10 jaar te doen en dan nogmaals in de verbouwzooi te zitten en je hele huis (dak, vloeren, muren, warmtepomp) te moeten doen.

Voor eenzelfde soort huis dan ons (vierkante meter woonoppervlakte en perceel) betaal je 75 a 100 k meer voor.
Als ik de verbouwing zou doen tot energie label A zit ik aan een +-40 k.

[Mark31]

Daarnaast heb ik voor onze koophuis, in een sociale huurwoning gezeten, was ook nieuwbouwwoning.
Ik kan je vertellen omdat nieuwbouw zo goed is geïsoleerd, om de warmte binnen te houden kook je letterlijk weg in de zomer omdat de warmte binnen blijft.
Lekker man!
Daarom zeg ik al een huis moet goed geïsoleerd zijn maar niet perfect.

[Requiem19]

Mark31 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 14:10:
[...]


Ja hoor, want hij heeft lage elektrische tijd rekening dat heeft voordelen.
Maar hutje mutje wonen is geen pretje, mensen hebben ruimte nodig.

Ik denk dat het goed is om te bedenken dat 'ruimte' voor iedereen anders is.

Ik woon al sinds mijn studie (18 jaar geleden) in Amsterdam en heb nooit een grotere woning gehad dan 60m2. Dat geldt voor 80-90% van de mensen die in Amsterdam wonen, want daar zijn appartementen simpelweg niet heel veel groter doorgaans.

Als je bent opgegroeid verder buiten de randstad vind je 100m2 misschien wel klein.. het is allemaal in perspectief.

[Mark31]

Requiem19 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 14:42:
[...]


Ik denk dat het goed is om te bedenken dat 'ruimte' voor iedereen anders is.

Ik woon al sinds mijn studie (18 jaar geleden) in Amsterdam en heb nooit een grotere woning gehad dan 60m2. Dat geldt voor 80-90% van de mensen die in Amsterdam wonen, want daar zijn appartementen simpelweg niet heel veel groter doorgaans.

Als je bent opgegroeid verder buiten de randstad vind je 100m2 misschien wel klein.. het is allemaal in perspectief.

Altijd in een huis gewoond van 10 bij 10 zowel boven als beneden.
Dus 100 vierkante meter beneden en 100 vierkante meter boven.
Nu doe ik het met 120 vierkante meter woonoppervlakte gehele woning, ja die luxe van mijn ouders maakt het misschien dat ik het klein vind.

[FreakNL]

Broabander schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 13:46:
[...]


Als je je "gezonde boerenverstand" gebruikt dan snap je ook dat de transitie onvermijdelijk is en over 5-10 jaar de gasprijzen minimaal het dubbele zijn van nu en de stroomkosten waarschijnlijk alleen maar lager hoger worden. ..

FTFY

Ik heb niet de illusie dat de stroomprijzen omlaag gaan. Integendeel, als half NL van het gas af is zullen de elektra-prijzen alleen maar stijgen. En die warmtepomp + zonnepanelen is leuk maar die warmtepomp gebruik je juist als je panelen weinig opwekken.

Ik blijf nog even op gas zitten, bij die 600 kuub die ik per jaar gebruik maakt het me niet zoveel uit of de kuubsprijs nou 1 of 2 a 3 euro is.. Als ze het 5 euro de kuub maken wordt het wel vervelend maar dat zie ik niet 1-2-3 gebeuren. En dan kan ik altijd nog iets gaan bedenken...

[Metaalhoofd]

Belastingen moeten blijven binnenkomen, linksom dan wel rechtsom.
Net als dat voorstel van rekeningrijden alleen voor elektrische auto's, want daarop lopen ze accijnzen mis.

Natuurlijk zullen ze mbv belastingen je proberen van het gas af te laten stappen, maar uiteindelijk willen ze al die belastingen die ze mislopen doordat mensen van het gas af zijn gestapt weer op een andere manier terugverdienen, net zoals de salderingsregeling wordt afgeschaft, waardoor ook weer extra belastingen in het laatje komen.

[JanHenk]

Ik denk dat de energiebelasting op stroom wel degelijk naar beneden gaat en daarnaast dat we meer richting de werkelijke stroomprijs gaan op het moment van afname en/of levering. Alleen op die manier kan decentrale opwek en opslag uit. Denk aan de elektrische auto die overdag energie opslaat op in de avond te gebruiken c.q. terug te leveren aan het net, etc.

Dus geen vaste stroomprijs meer voor 1 of 3 jaar, maar optimalisatie van opwek, opslag en gebruik. Een energiebelasting past daar niet goed bij. Bovendien "salderen" we met onze zonnepanelen ook vooral slechts de energiebelasting. Door dat naar beneden te brengen, maakt het al niet zoveel meer uit wat we met de salderingsregeling an sich doen.

Ik vermoed overigens ook dat we nog wel even op gas blijven zitten en dat je met 500 tot max. 1000 kuub per jaar je niet al te veel zorgen hoeft te maken. De truc is toch vooral het beperken van je verbruik. En het verbruik dat overblijft, kun je m.i. prima gas voor gebruiken. De belasting daarop zal de komende jaren nog wel een beetje doorstijgen...


Je ziet in de proeftuinen van de woningcorporaties ook wel dat "van het gas af" een gigantische operatie is. Die overigens ook totaal niet loopt (o.a. door de aard van de woningvoorraad) en daarnaast ontzettend duur is (installateurs verdienen een gouden boterham momenteel). Naar mijn idee gaat het niet zo'n vaart lopen met dat "van het gas af".

[CVTTPD2DQ]

Broabander schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 13:46:
Ik vind dit een aardig rationeel argument om te kiezen voor een duurzame en nieuwe woning ipv 30-40K direct nú te investeren of dat over 5-10 jaar te doen en dan nogmaals in de verbouwzooi te zitten en je hele huis (dak, vloeren, muren, warmtepomp) te moeten doen.

Die verbouwwoningen gaan niet verdwijnen met de huidige vraag naar woningen. Maar zoals al opgemerkt, een nieuwbouwwoning is aanzienlijk duurder dan een 'oudere' woning, en nieuwbouwwoningen zijn maar een kleine fractie van het totale woningaanbod, dus voor de meeste mensen is dit totaal geen realistische keuze.

Metaalhoofd schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 16:02:
Belastingen moeten blijven binnenkomen, linksom dan wel rechtsom.
Net als dat voorstel van rekeningrijden alleen voor elektrische auto's, want daarop lopen ze accijnzen mis.

Per kWh zit er op electriciteit al jaren meer accijns/energiebelasting dan op benzine/gas ...

[Rubbergrover1]

Mark31 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 14:12:
[...]


Voor eenzelfde soort huis dan ons (vierkante meter woonoppervlakte en perceel) betaal je 75 a 100 k meer voor.
Als ik de verbouwing zou doen tot energie label A zit ik aan een +-40 k.

Dan is het toch ieders eigen overweging of hij die 75 à 100 k meer zou willen betalen, als hij die keus heeft? Als je voor 75-100k meer in een woning zit die én een energierekening heeft die 100 euro per maand lager is én een stuk comfortabeler is, dan vind ik het niet vreemd dat veel mensen voor díe woning zouden kiezen.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 16:54:
Dan is het toch ieders eigen overweging of hij die 75 à 100 k meer zou willen betalen, als hij die keus heeft? Als je voor 75-100k meer in een woning zit die én een energierekening heeft die 100 euro per maand lager is én een stuk comfortabeler is, dan vind ik het niet vreemd dat veel mensen voor díe woning zouden kiezen.

Dan heb je het over een terugverdientijd van 62 jaar. En kwa comfort heb je toch wel te maken met afnemende meerverdiensten. Het is niet alsof je een huis uit de jaren '70 zit te koukleumen.

[Bschnitz]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 16:58:
[...]


Dan heb je het over een terugverdientijd van 62 jaar. En kwa comfort heb je toch wel te maken met afnemende meerverdiensten. Het is niet alsof je een huis uit de jaren '70 zit te koukleumen.

Nou dat niet maar ik ben van 100m2 renovatie 2005 ofzo Social naar 100m2 koop nieuwbouw gegaan. 1500m3 gas VS 600m3 gas.

Zelfde 2 personen, b vs a Label

Dus op een of andere manier is nieuwbouw toch echt beter dan een ouder huis renovatie.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 16:58:
[...]


Dan heb je het over een terugverdientijd van 62 jaar. En kwa comfort heb je toch wel te maken met afnemende meerverdiensten. Het is niet alsof je een huis uit de jaren '70 zit te koukleumen.

Misschien niet, maar in een slechte (of gemiddelde) jaren '70 woning waarschijnlijk wel. Bovendien heb je ook een hoop meer gedoe wat betreft onderhoud en is de kans groter dat de badkamer minder prettig is etc.

[CVTTPD2DQ]

Bschnitz schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 17:03:
Nou dat niet maar ik ben van 100m2 renovatie 2005 ofzo Social naar 100m2 koop nieuwbouw gegaan. 1500m3 gas VS 600m3 gas.

Zelfde 2 personen, b vs a Label

Dus op een of andere manier is nieuwbouw toch echt beter dan een ouder huis renovatie.

1500m3 lijkt me passen bij een niet al te zwaar gerenoveerd huis, label D of C, of een vrijstaand huis van die oppervlakte. Maar dan nog, je hebt het over een paar tientjes per maand aan extra gaskosten. Het idee dat financiele prikkels er voor zullen zorgen dat we allemaal van het gas af gaan klopt niet.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 17:08:
Misschien niet, maar in een slechte (of gemiddelde) jaren '70 woning waarschijnlijk wel. Bovendien heb je ook een hoop meer gedoe wat betreft onderhoud en is de kans groter dat de badkamer minder prettig is etc.

En in het individuele geval is dat misschien reden om voor een nieuwbouwwoning te kiezen, maar over de woningmarkt in het geheel gaat het natuurlijk niet. Daarvoor worden eenvoudigweg niet genoeg nieuwbouwwoningen gebouwd.

Een rationeel "premium" voor een nieuwbouw/A-label woning is dan eerder die 30/40k euro. Dat komt dichter bij de kosten om een oudere woning van het gas af te halen, en ligt ook dichter bij de besparingen over een periode van 30 jaar.

[Mark31]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 16:58:
[...]


Dan heb je het over een terugverdientijd van 62 jaar. En kwa comfort heb je toch wel te maken met afnemende meerverdiensten. Het is niet alsof je een huis uit de jaren '70 zit te koukleumen.

Wij betalen 100 euro per maand voor gas en licht.
Dus inderdaad dat valt mee.

[Trichoglossus]

Bschnitz schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 17:03:
[...]


Nou dat niet maar ik ben van 100m2 renovatie 2005 ofzo Social naar 100m2 koop nieuwbouw gegaan. 1500m3 gas VS 600m3 gas.

Zelfde 2 personen, b vs a Label

Dus op een of andere manier is nieuwbouw toch echt beter dan een ouder huis renovatie.

Wij gebruiken voor een hoekwoning, 110m2 uit 1970, 600m3 gas. Geïsoleerd + zonnepanelen. Gas+licht ca 5 tientjes in de maand.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 17:22:
En in het individuele geval is dat misschien reden om voor een nieuwbouwwoning te kiezen, maar over de woningmarkt in het geheel gaat het natuurlijk niet. Daarvoor worden eenvoudigweg niet genoeg nieuwbouwwoningen gebouwd.

Een rationeel "premium" voor een nieuwbouw/A-label woning is dan eerder die 30/40k euro. Dat komt dichter bij de kosten om een oudere woning van het gas af te halen, en ligt ook dichter bij de besparingen over een periode van 30 jaar.

Prima toch? Het ging er om dat het niet rationeel zou zijn om én klimaat én betaalbaarheid na te streven. Terwijl dat met deze bedragen volgens mij juist een prima combinatie is, zowel voor nieuwbouw als voor renovatie. Mijn 'gezonde boerenverstand' zegt dan dat het nastreven van kwalitatief betere woningen die in andere kosten mogelijk goedkoper zijn, juist een goede keus zou zijn.

[CornermanNL]

Broabander schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 13:46:
[...]


Als je je "gezonde boerenverstand" gebruikt dan snap je ook dat de transitie onvermijdelijk is en over 5-10 jaar de gasprijzen minimaal het dubbele zijn van nu en de stroomkosten waarschijnlijk alleen maar lager worden. Als je dus niet gelijk nu investeert in verduurzaming door een nieuwer en duurder huis te kopen, moet je dat nu of over uiterlijk 5-10 jaar wel doen en in de tussentijd betaal je 2-300 per maand aan energielasten. Er worden nu al bestaande wijken verplicht om van het gas af te gaan. Ik vind dit een aardig rationeel argument om te kiezen voor een duurzame en nieuwe woning ipv 30-40K direct nú te investeren of dat over 5-10 jaar te doen en dan nogmaals in de verbouwzooi te zitten en je hele huis (dak, vloeren, muren, warmtepomp) te moeten doen.

Dat zijn allemaal nog geen vaststaande gegevens , warmtepomp is verre van ideaal , wie weet wordt het wel waterstof over het huidige gasnet. Zolang er geen eenduidige richting gekozen wordt is het gokken. Zonnepanelen kan wel isoleren ook. Van het gas af is afwachten. Er worden tot op heden nog gewoon huizen opgeleverd met gasaansluiting en zonder isolatie maatregelen die bij een nul op de meter woning horen.

Dus zo makkelijk ligt die keuze en financiële afweging niet.

[Mark31]

CornermanNL schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 20:54:
[...]


Dat zijn allemaal nog geen vaststaande gegevens , warmtepomp is verre van ideaal , wie weet wordt het wel waterstof over het huidige gasnet. Zolang er geen eenduidige richting gekozen wordt is het gokken. Zonnepanelen kan wel isoleren ook. Van het gas af is afwachten. Er worden tot op heden nog gewoon huizen opgeleverd met gasaansluiting en zonder isolatie maatregelen die bij een nul op de meter woning horen.

Dus zo makkelijk ligt die keuze en financiële afweging niet.

Ik verwacht ook dat het waterstof word want dat kan je ook gebruiken door dezelfde buizen als gas waardoor je niet alles overhoop hoeft te gooien .
Daarnaast kost een warmtepomp veel energie, maakt een hoop herrie en gaat ook niet lang mee.

[CVTTPD2DQ]

CornermanNL schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 20:54:
Dat zijn allemaal nog geen vaststaande gegevens , warmtepomp is verre van ideaal , wie weet wordt het wel waterstof over het huidige gasnet. Zolang er geen eenduidige richting gekozen wordt is het gokken.

Je kunt eigenlijk wel raden dat waterstof erg kostbaar gaat worden. Op het moment wordt het alleen uit aardgas gemaakt (gaat dus nooit goedkoper zijn dan aardgas), en produceren met electriciteit heeft veel rendementsverlies, dus dat wordt nog een stuk duurder. Tenzij je in een zeventiende eeuws monument woont, waar je echt geen airco mag ophangen, zou ik er niet vanuit gaan dat waterstof een economische oplossing gaat zijn.

[Rubbergrover1]

Mark31 schreef op donderdag 25 maart 2021 @ 21:23:
[...]


Ik verwacht ook dat het waterstof word want dat kan je ook gebruiken door dezelfde buizen als gas waardoor je niet alles overhoop hoeft te gooien .
Daarnaast kost een warmtepomp veel energie, maakt een hoop herrie en gaat ook niet lang mee.

Waar haal je die kennis vandaan?
-Waterstof kan nog niet 1 op 1 in de bestaande leidingen, daar moeten voor een paar honderd miljoen aan aanpassingen aan worden aangebracht. Maar dat is wel te overzien, uiteraard.
-Een warmtepomp kost juist relatief weinig energie, zeg ongeveer een kwart van de benodigde warmte-energie bij een cop van 4. Terwijl verwarmen op gas en cop van 1 heeft, waarbij bij de omzetting van bv electriciteit naar waterstof ook nog een hoop energie verloren gaat.
-Een warmtepomp gaat gemiddeld juist langer mee dan een CV ketel. En als die warmtepomp aan het eind van zijn levensduur is, dan hoef je niet de volledige installatie te vervangen (net als dat je bij een nieuwe CV ketel niet meteen ook je radiatoren hoeft te vervangen), dus vervanging vergt geen extreem hoge investering
-Er zijn inderdaad lawaaierige warmtepompen, naar er zijn ook stilte warmtepompen (stiller dan een CV ketel). Het hangt dus van de eigen keus af of je laat van herrie hebt of niet.

Uiteraard staat het je vrij om te wachten tot waterstof als warmtebron gemeengoed wordt, maar graag wel op basis van de juiste aannames.

[Morpheusk]

Volgens mij is het gasnetwerk sowieso al geschikt Wat ik uit diverse onderzoeken lees heeft meestal de volgende strekking: “De algehele bevinding uit deze inventarisatie is, dat het huidige gasdistributienetwerk geen significante invloed zal ondervinden van waterstof. Voor alle bekende materialen, met als belangrijkste staal, PE en PVC, is zowel op basis van de geraadpleegde literatuur, als op basis van de uitgevoerde laboratoriumproeven en praktijktesten geen merkbare degradatie te verwachten en waargenomen. “

Maar dat het punt meer is, geur toevoegen, alle cv’s vervangen en de alle huidige gasmeters zijn niet geschikt door de lagere energiedichtheid van waterstof.

[Rubbergrover1]

Morpheusk schreef op vrijdag 26 maart 2021 @ 09:02:
Maar dat het punt meer is, geur toevoegen, alle cv’s vervangen en de alle huidige gasmeters zijn niet geschikt door de lagere energiedichtheid van waterstof.

Dat plus de benodigde extra coating voor veel van de bestaande leidingen en dan kom je al snel op een paar honderd miljoen. Wat ik zeg, het kan wel, maar er zijn wel aanpassingen nodig.

[Z___Z]

Vooral alle knel koppelingen met teflon wat prima is voor aardgas, want grote moleculen, werkt niet voor waterstof. Waterstof is het kleinste molecuul wat er bestaat en lekt dus overal doorheen. Je zou dus hele lage overdruk kunnen gebruiken, maar dan wordt de energie dichtheid nog lager.

[Jannibal23]

Praktisch lijkt het me ook nogal een puzzel. Als je het bestaande netwerk wilt blijven gebruiken dan zal dus eerst heel Nederland om moeten naar een CV toestel (of wat voor apparaat je in huis op gas hebt aangesloten) wat met waterstof overweg kan, voordat je bij wijze van spreken de knop om kan zetten om waterstof door de leidingen te laten lopen. Lijkt me een moeilijk te faseren verhaal...

Regio voor regio kan uiteraard, maar dan nog zul je mensen moeten dwingen om van het gas af te moeten.

[ Voor 15% gewijzigd door Jannibal23 op 26-03-2021 09:44 ]

[CornermanNL]

Of het zonder gas of met gas wordt het is nog te vroeg om te concluderen dat een nieuwbouw woning altijd een beter idee is dan bestaande bouw. Wachten op nieuwbouw is sowieso risicovol. Voor toekomstige energieprijzen wel of geen oud of nieuwbouw kopen is onzinnig. Er moet maar net een huis zijn in jouw zoekgebied dat dan beschikbaar is. Het is nu gewoon kopen wanneer je een geschikt huis kan vinden en betalen. Eventuele energie overpeinzingen moeten toch echt naar de lange baan. Ik denk ook niet dat de gemiddelde huizenkoper daar ook maar 1 seconde over nadenkt.

[JanHenk]

Ik zie de toepassing van waterstof vooral in opslag van (duurzaam opgewekte) energie, als opslag voor de lange termijn. Voor korte termijn zijn batterijen gewoon beter geschikt (minder omzettingsverlies). Maar goed, voor we aan energieopslag in waterstof aan toe zijn, zijn er al heel veel andere alternatieven die beter uit kunnen. Denk aan een geïntegreerde Europese energiemarkt, o.a. met de NorNed HVDC kabel etc. Daarnaast is de duurzame energie nog maar een fractie van de totale energiemarkt.

Nee, voor de huizenmarkt gaan we;
a. voorlopig helemaal niet massaal van het gas af (onhaalbare doestellingen) en;
b. is verwarming op elektra met een warmtepomp nog altijd een veel beter alternatief dan waterstof en;
c. is in het verminderen van de energievraag (isoleren, glas op zuid, dat soort zaken) nog heel veel te winnen.

@CornermanNL Een gemiddelde huizenkoper pakt momenteel wat er te pakken is, eens. Maar op Tweakers zijn we niet per se een doorsnede van de maatschappij. Ik denk dat veel van ons toch best de energiezuinigheid van een woning meenemen in hun wensenlijstje. Ik persoonlijk in ieder geval wel.

[CVTTPD2DQ]

CornermanNL schreef op vrijdag 26 maart 2021 @ 09:45:
Voor toekomstige energieprijzen wel of geen oud of nieuwbouw kopen is onzinnig. Er moet maar net een huis zijn in jouw zoekgebied dat dan beschikbaar is. Het is nu gewoon kopen wanneer je een geschikt huis kan vinden en betalen. Eventuele energie overpeinzingen moeten toch echt naar de lange baan. Ik denk ook niet dat de gemiddelde huizenkoper daar ook maar 1 seconde over nadenkt.

Als je geen geld kunt steken in het energiezuinig maken van een bestaande woning (en dat zijn heel veel mensen in Nederland), dan is Nieuwbouw sowieso onbetaalbaar, dus het is een beetje een rare afweging.

Bovendien, de bouwsector stoot elk jaar ongeveer evenveel CO₂ uit als we gebruiken voor het verwarmen van huizen. Als je alle nieuwbouw compleet stil legt bespaar je meer dan met alle bestaande huizen nul-op-de-meter maken.

[Waah]

Morpheusk schreef op vrijdag 26 maart 2021 @ 09:02:
Volgens mij is het gasnetwerk sowieso al geschikt Wat ik uit diverse onderzoeken lees heeft meestal de volgende strekking: “De algehele bevinding uit deze inventarisatie is, dat het huidige gasdistributienetwerk geen significante invloed zal ondervinden van waterstof. Voor alle bekende materialen, met als belangrijkste staal, PE en PVC, is zowel op basis van de geraadpleegde literatuur, als op basis van de uitgevoerde laboratoriumproeven en praktijktesten geen merkbare degradatie te verwachten en waargenomen. “

Maar dat het punt meer is, geur toevoegen, alle cv’s vervangen en de alle huidige gasmeters zijn niet geschikt door de lagere energiedichtheid van waterstof.

Ik dacht dat ze dan nog wel een coating moesten toepassen op de bestaande gasleidingen. Dat is vloeistof dus niet superingewikkeld maar toch.

Grootste issue volgens mij is, dat die waterstof geproduceert moet worden. En dat is zéér inefficient. ik dacht(correct me if i'm wrong) dat je 10x meer energie nodig hebt om waterstof te maken dan wat je eruit kan halen. Je hebt dus een COP van 1, maar voordat het gemaakt is heb je realistisch gezien een COP van 0,1.
En dat terwijl je electrisch met een warmtepomp kan verwarmen met een COP van ~3 a 4.

Als je die efficientie ziet, dan kan het niet anders dan dat waterstof vrij duur wordt. Het moet echt geproduceerd, in plaats van gas wat je gewoon uit de grond trekt.

Ik verwacht een echte polderoplossing trouwens. Eerst volledig inzetten om alles naar Electrisch te krijgen.... Om vervolgens voor de mensen/huizen die te lastig geisoleerd kunnen worden alsnog waterstof te introduceren.