Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 10:49:
[...]


Volgens mij is het eerder andersom, ze blijven tot in lengte van dagen verantwoordelijk voor infrastructuur en voorzieningen in een gebied dat nauwelijks aansluiting heeft op de rest van de gemeente. Voor projectontwikkelaars en grondspeculanten is een mooie lege akker aan de snelweg natuurlijk ideaal. Als je er moet wonen kom je er volgens mij snel achter dat je niks in de buurt hebt. En dan mag de gemeente scholen bouwen, wegen onderhouden en fietspaden aanleggen in de hoop het een beetje te redden.

Voor een gemeente drukt nieuwbouw binnen de bestaande stadsgrenzen veel minder op de begroting.

Dat zijn kleinere kosten op de langere termijn en die worden meestal opgevangen doordat de exploitanten van het windmolenpark moeten betalen aan de gemeente. Zo'n huizenpark kost juist eerst veel geld aan het begin en wordt maar langzaamaan terugverdiend.

Het is dus op korte-termijn veel inkomsten vs. op de langere termijn een continue stroom aan inkomsten. Aangezien tegen de tijd dat die langere termijn begint alle ambtenaren/partijen al vervangen zijn, wordt er vooral naar het 1e gekeken. Dit zie je trouwens ook bij de regering zelf. Je zou een plan verwachten voor tig jaar, maar je ziet vooral plannen die effect hebben binnen de regeertermijn waardoor ze weer eerder herkozen worden.

Tales schreef op maandag 22 maart 2021 @ 10:51:
[...]
De Gemeentes maken met uitzonderingen van een aantal (Texel?) geen winst. In bepaalde gemeentes wordt er nu gekeken of 3 jaar geen groen onderhoud ook kan als dat betekend dat GGZ voor de jeugd in stand blijft etc. Die zitten dermate onder druk dat ze niet eens naar het grotere plaatje kunnen kijken.

Beetje hetzelfde wat je ziet met mensen in de bijstand, dat armoe je bewijsbaar tijdelijk dommer maakt.

Precies, ze gebruiken dit soort projecten om op korte termijn gaten te vullen. Dat dat op langere termijn weer meer gaten veroorzaakt wordt even vergeten.
Nu is de GGZ natuurlijk ook een apart verhaal en iets dat niet op deze manier bij de gemeentes had moeten komen. Het kostte voorheen simpelweg 'te veel' voor de regering, dus werd het verdeeld over de gemeentes met minder budget. En dan wordt het raar gevonden dat de gemeentes niet rond komen en de GGZ achteruit gaat.... Maar dat is weer een andere discussie, al zorgt die wel mede voor bovenstaande keuzes.

[RemcoDelft]

Yaa87 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 00:43:
Vraag me af of dit echt komt door starters zoals in het bericht staat. De starters zijn toch niet allemaal opeen meer gaan verdienen om die dure huizen te kunnen betalen?

Dit voorspelde ik een half jaar geleden al: i.p.v. dat starters 6000 euro moeten bezitten om een huis te kunnen kopen, kunnen ze nu probleemloos enkele tienduizenden euro's meer bieden omdat dat toch maar enkele tientjes hogere maandlasten oplevert.
Als het daadwerkelijk om starters ging, had de overheid tegelijk met het afschaffen van de overdrachtsbelasting ook de maximumhypotheek moeten verlagen naar een (nog steeds waanzinnig hoge) 98%. Dit was ook bij de politiek allang bekend, maar politici zelf denken net als de meeste Nederlanders ook aan hun eigen overwaarde.

[RemcoDelft]

Tales schreef op maandag 22 maart 2021 @ 08:19:
Dit keer niet de Rijksoverheid die bouwstoppen afkondigt maar de gemeentes.
https://www.bnr.nl/nieuws...e-groeigebieden-amsterdam

Dit gaat natuurlijk effect hebben tot ver na 2021

Ook dat is waanzinnig: blijkbaar kan de gemeente bezuinigen door projecten die enkele tonnen per piepklein kaveltje opleveren te schrappen. Blijkbaar kost het de gemeente nog meer dan dat.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 09:17:
[...]


Stadsplanning, vergunningen zijn alleen arbeidskosten. Wordt grondonderzoek niet door de koper gedaan?

Infrastructuur en voorzieningen zijn pas kosten die na de baten komen (de grondverkoop), dus die kosten kunnen - lijkt mij - geen reden zijn voor korte termijn bezuinigingen?

Dat zijn juist zaken die ze van tevoren in een goede begroting moeten opnemen. En vaak ook al aanbesteden en financiern. Wat vaak over vele miljoenen gaat. Gemeentes moeten dus een forse zak geld 'voorfinancieren'. Iets wat in het verleden ook via de landelijke overheid kon, maar waar het landelijk beleid al jaren/decennia geleden vanaf is gestapt. Die financiering moet dus uit de gewone begroting komen en dat schiet in de huidige situatie niet echt op.

En gezien de verkiezingsuitslag is dit ook hoe de Nederlandse bevolking dat graag ziet.

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op maandag 22 maart 2021 @ 10:57:
Dat zijn kleinere kosten op de langere termijn en die worden meestal opgevangen doordat de exploitanten van het windmolenpark moeten betalen aan de gemeente. Zo'n huizenpark kost juist eerst veel geld aan het begin en wordt maar langzaamaan terugverdiend.

Wat 'verdien' je terug aan zo'n wijk dan, als gemeente? OZB? Volgens mij schaalt dat juist proportioneel aan de kosten die je maakt, dus dat lijkt me sterk.

Verder gaat het om een gebied bijna 10km van het stadscentrum, gescheiden door twee snelwegen.

In de huidige markt kun je zelfs daar woningen verkopen. Maar iedereen snapt dat het een toekomstig probleemgebied is. Juist bouwen lijkt me korte-termijn denken.

[MaStar]

Rzaan schreef op maandag 22 maart 2021 @ 10:43:
[...]

De vraag is of je portemonnee er ook aan went.
Want het zal allemaal betaald moeten worden.
Wellicht komt er wel een verschuiving van hoe mensen hun huishoud-uitgaven verdelen.
Meer naar wonen, minder naar kleding of vakantie.

Ik kan niet wachten tot het helemaal in mekaar sodemietert.
Of is dat gemeen?

Met de lage rentestand is 130.000 euro meer lenen , hetzelfde als 5 jaar geleden

[CornermanNL]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:16:
[...]


Wat 'verdien' je terug aan zo'n wijk dan, als gemeente? OZB? Volgens mij schaalt dat juist proportioneel aan de kosten die je maakt, dus dat lijkt me sterk.

Verder gaat het om een gebied bijna 10km van het stadscentrum, gescheiden door twee snelwegen.

In de huidige markt kun je zelfs daar woningen verkopen. Maar iedereen snapt dat het een toekomstig probleemgebied is. Juist bouwen lijkt me korte-termijn denken.

Ligt aan de populatie, met het huidige beleid wil je zo weinig mogelijk inwoners die geld kosten , dus je wil hoger opgeleiden , met een hoge mate van zelfredzaamheid. Die weinig aankloppen bij de gemeente. Behalve als ze het buurtbudget willen besteden aan het autoluw maken van de woonwijk. Waarbij ze ook nog werk uit handen nemen door de bloemperken zelf te doen. We hebben gemeenten enorm laten concurreren. Er is op geen enkel vlak visie behalve de markt visie. Dus in plaats van landelijk sturen op zaken die landelijk nodig zijn zijn de problemen gedumpt bij de gemeentes. En dat zie je enorm terug in wat er waar gebouwd wordt.

In mijn oude buurt zijn hele stukken 'slechte' wijken gesloopt om plaats te maken voor 2 onder 1 kap. Die wijken waren niet echt slecht maar kosten geld. En dus moesten de mensen weg. Die zijn een gemeente verderop terecht gekomen. Uiteindelijk is het in de basis een keuze wat voor maatschappij we willen zijn. Je kan nog zoveel proberen te doen in een hoekje van de problematiek maar als er geen idee achter zit is het gewoon vooruitschuiven en afschuiven.

[CVTTPD2DQ]

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:22:
In mijn oude buurt zijn hele stukken 'slechte' wijken gesloopt om plaats te maken voor 2 onder 1 kap. Die wijken waren niet echt slecht maar kosten geld. En dus moesten de mensen weg. Die zijn een gemeente verderop terecht gekomen.

Exact, dus zo'n gebiedje als Rijnenburg is prima geschikt om villa's neer te zetten, maar dat is niet echt het marktsegment waar de krapte is.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:22:
[...]
In mijn oude buurt zijn hele stukken 'slechte' wijken gesloopt om plaats te maken voor 2 onder 1 kap. Die wijken waren niet echt slecht maar kosten geld. En dus moesten de mensen weg.

En het grote probleem is dus dat er vaak wel delen van 'slechte' wijken met vaak goedkope (huur)woningen worden gesloopt en vervangen door duurdere koopwoningen, maar dat er elders geen nieuwe goedkope huurwoningen (kunnen) worden gebouwd. Met als gevolg dat het grote tekort aan goedkope (huur-)woningen alleen maar groter wordt.

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:16:
[...]
Wat 'verdien' je terug aan zo'n wijk dan, als gemeente? OZB? Volgens mij schaalt dat juist proportioneel aan de kosten die je maakt, dus dat lijkt me sterk.

Als het goed is zorgen inwoners voor inkomsten door OZB, maar ook doordat er werkgelegenheid is/komt en andere belastingen (toeristenbelasting, afvalstofheffing, hondenbelasting, bouwleges etc.)
Op de lange termijn kan het dus niet zo zijn dat meer inwoners zorgt voor een negatieve balans. Als dat gebeurt doet de gemeente toch iets fout met zijn begroting.

En het is natuurlijk lastig aangezien een wijk met armere mensen meer kost en minder opbrengt. Maar is dat niet net de taak van de gemeente om dat in goede banen te lijden?

Verder gaat het om een gebied bijna 10km van het stadscentrum, gescheiden door twee snelwegen.

In de huidige markt kun je zelfs daar woningen verkopen. Maar iedereen snapt dat het een toekomstig probleemgebied is. Juist bouwen lijkt me korte-termijn denken.

Dat is dus een kwestie van inrichting. Het gaat hier om 25.000 woningen, oftewel daar hoort een nieuw stadscentrum bij. En daarbij dus ook werkgelegenheid (wat weer zorgt voor inkomsten). Gezien de enorme tekorten die we aan huizen hebben en ook in die regio hoeft dat dus helemaal geen toekomstig probleemgebied te zijn. Het ligt op 10km van een grotere stad, maar er is wel de ruimte om te bouwen en er is veel groen in de omgeving. Precies waar veel mensen naar op zoek zijn.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:35:
[...]

Als het goed is zorgen inwoners voor inkomsten door OZB, maar ook doordat er werkgelegenheid is/komt en andere belastingen (toeristenbelasting, afvalstofheffing, hondenbelasting, bouwleges etc.)
Op de lange termijn kan het dus niet zo zijn dat meer inwoners zorgt voor een negatieve balans. Als dat gebeurt doet de gemeente toch iets fout met zijn begroting.

En het is natuurlijk lastig aangezien een wijk met armere mensen meer kost en minder opbrengt. Maar is dat niet net de taak van de gemeente om dat in goede banen te lijden?

Dat is dus juist het probleem. Dat de zorg over armere en andere 'lastige' mensen tegenwoordig als taak van de gemeente wordt gezien. Dus als gemeente is het gunstig als mensen die een beroep doen op jeugd- en ouderenzorg of die in de bijstand zitten of dreigen te komen een gemeente verder gaan wonen. Als gemeente zou je daarom wel gek zijn als je huizen voor potentieel 'moeilijke' groepen gaat bouwen, omdat die mensen veel te duur zijn. Je kunt beter voor 'succesvolle' mensen bouwen, zodat de 'moeilijke' mensen naar een andere gemeente (moeten) verhuizen.

[champion16]

Rubbergrover1 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:44:
[...]

Dat is dus juist het probleem. Dat de zorg over armere en andere 'lastige' mensen tegenwoordig als taak van de gemeente wordt gezien. Dus als gemeente is het gunstig als mensen die een beroep doen op jeugd- en ouderenzorg of die in de bijstand zitten of dreigen te komen een gemeente verder gaan wonen. Als gemeente zou je daarom wel gek zijn als je huizen voor potentieel 'moeilijke' groepen gaat bouwen, omdat die mensen veel te duur zijn. Je kunt beter voor 'succesvolle' mensen bouwen, zodat de 'moeilijke' mensen naar een andere gemeente (moeten) verhuizen.

Is dat dan niet heel erg kortzichtig van gemeentes? Genoeg starters die niet horen bij de 'moeilijke groep', maar ook niet het geld hebben liggen om te kopen wat wel gebouwd wordt?

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:44:
[...]
Dat is dus juist het probleem. Dat de zorg over armere en andere 'lastige' mensen tegenwoordig als taak van de gemeente wordt gezien. Dus als gemeente is het gunstig als mensen die een beroep doen op jeugd- en ouderenzorg of die in de bijstand zitten of dreigen te komen een gemeente verder gaan wonen. Als gemeente zou je daarom wel gek zijn als je huizen voor potentieel 'moeilijke' groepen gaat bouwen, omdat die mensen veel te duur zijn. Je kunt beter voor 'succesvolle' mensen bouwen, zodat de 'moeilijke' mensen naar een andere gemeente (moeten) verhuizen.

Inderdaad. En dat wordt gecombineerd met een vergoeding die lager is dan waar het landelijk voor gedaan kon worden. Dit geeft nogal tegenstrijdige belangen en dat terwijl het juist de taak van de gemeentes zou moeten zijn om een goede mix te krijgen van inwoners.

Ik heb de logica dan ook nooit gesnapt om zulke taken op zo'n manier bij de gemeentes neer te leggen.

[Metaalhoofd]

RemcoDelft schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:06:
[...]

Dit voorspelde ik een half jaar geleden al: i.p.v. dat starters 6000 euro moeten bezitten om een huis te kunnen kopen, kunnen ze nu probleemloos enkele tienduizenden euro's meer bieden omdat dat toch maar enkele tientjes hogere maandlasten oplevert.
Als het daadwerkelijk om starters ging, had de overheid tegelijk met het afschaffen van de overdrachtsbelasting ook de maximumhypotheek moeten verlagen naar een (nog steeds waanzinnig hoge) 98%. Dit was ook bij de politiek allang bekend, maar politici zelf denken net als de meeste Nederlanders ook aan hun eigen overwaarde.

Als je tienduizenden meer biedt, dan moet je ook tienduizenden bezitten als de taxatie onverhoopt op het niveau van de vraagprijs blijft steken.

Of ga je er vanuit dat de taxateur klakkeloos het winnende bod volgt?

[aicaramba]

Metaalhoofd schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:08:
[...]


Of ga je er vanuit dat de taxateur klakkeloos het winnende bod volgt?

Dat deden ze in mijn geval wel. n=1, maar het gebeurt wel ooit.

[CornermanNL]

aicaramba schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:09:
[...]


Dat deden ze in mijn geval wel. n=1, maar het gebeurt wel ooit.

Steeds minder verstrekkers die dat accepteren, sterker de eisen op het gebied van eigen inbreng en salaris waren jaren geleden al strenger. En toen was de rente al enorm laag , en de prijzen nog lang niet zo hoog. Dus wellicht had je geluk of is het alweer even geleden

Nu is cash toch echt noodzakelijk bij over overbieden. Je mag overbieden wat je wil maar je betaalt het maar uit je eigen zak.

[Dacuuu]

Metaalhoofd schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:08:
[...]
Of ga je er vanuit dat de taxateur klakkeloos het winnende bod volgt?

In deze markt kan dat gewoon hoor, de krapte is enorm, wat een gek er voor geeft. Dus ja, de taxateur gaat hier vaak gewoon in mee.

[Nickster!]

Zeker weten? Ik heb van vrienden gehoord dat de makelaar overbieden aanmoedigt en vervolgens verkondigd dat je je geen zorgen hoeft te maken om eigen geld ‘want de aangewezen taxateur taxeert toch wel op het winnende bod’.

Wat @Dacuuu zegt ^

[ Voor 5% gewijzigd door Nickster! op 22-03-2021 12:19 ]

[Metaalhoofd]

Dacuuu schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:17:
[...]


In deze markt kan dat gewoon hoor, de krapte is enorm, wat een gek er voor geeft. Dus ja, de taxateur gaat hier vaak gewoon in mee.

Tja, wij gaan onze woning verkopen en de vraagprijs die 1 makelaar wilde hanteren kon een andere makelaar zichzelf niet met goed fatsoen verantwoorden.
Als evt kopers bij de vraagprijs van de 1e makelaar nog even zouden overbieden en voor taxatie zouden aankloppen bij die 2e makelaar dan zouden die van een koude kermis thuis komen.

[FitTiv]

Nickster! schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:18:
Zeker weten? Ik heb van vrienden gehoord dat de makelaar overbieden aanmoedigt en vervolgens verkondigd dat je je geen zorgen hoeft te maken om eigen geld ‘want de aangewezen taxateur taxeert toch wel op het winnende bod’.

Wat @Dacuuu zegt ^

Het hangt allemaal aan elkaar. Taxateurs worden vaak ingehuurd op basis van aanraden van aankoopmakelaars ("partij xx is een goede taxateur voor een goede prijs" kopers: "okee nemen we die"). Dan wil je natuurlijk ook dat er uitkomt wat de aankoopmakelaar wil, anders gaat het de volgende keer naar de volgende...

Is overgins ook mijn ervaring..makelaar zei dat overbieden geen probleem was, want "taxatie zou toch wel uitkomen op wat we zouden bieden, maak je geen zorgen"

[Flix20]

FitTiv schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:33:
[...]


Het hangt allemaal aan elkaar. Taxateurs worden vaak ingehuurd op basis van aanraden van aankoopmakelaars ("partij xx is een goede taxateur voor een goede prijs" kopers: "okee nemen we die"). Dan wil je natuurlijk ook dat er uitkomt wat de aankoopmakelaar wil, anders gaat het de volgende keer naar de volgende...

Is overgins ook mijn ervaring..makelaar zei dat overbieden geen probleem was, want "taxatie zou toch wel uitkomen op wat we zouden bieden, maak je geen zorgen"

Bij mij werd het via de hypotheekadviseur geregeld.
Ook hier is de taxatie op de verkoopprijs gesteld maar dat was 5k boven vraagprijs dus geen hele gekke overbieding.

[Harrie_]

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:15:
[...]


Steeds minder verstrekkers die dat accepteren, sterker de eisen op het gebied van eigen inbreng en salaris waren jaren geleden al strenger. En toen was de rente al enorm laag , en de prijzen nog lang niet zo hoog. Dus wellicht had je geluk of is het alweer even geleden

Nu is cash toch echt noodzakelijk bij over overbieden. Je mag overbieden wat je wil maar je betaalt het maar uit je eigen zak.

Volgens mij haal je een aantal dingen door elkaar. Vroeger mocht je de kosten koper meefinancieren in je hypotheek, een jaar of 10 geleden zijn ze dat gaan afbouwen waardoor je vanaf 2019 slechts 100% van de woningwaarde mag financieren; de kosten koper moet je dus uit eigen zak betalen. De woningwaarde wordt bepaald door de taxateur en die zal in veel gevallen (zoals hierboven ook door meerder users gepost) gewoon het bod volgen en in dat gevoel hoef je dus niets zelf in te leggen behalve de k.k.

[Nickster!]

FitTiv schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:33:
[...]


Het hangt allemaal aan elkaar. Taxateurs worden vaak ingehuurd op basis van aanraden van aankoopmakelaars ("partij xx is een goede taxateur voor een goede prijs" kopers: "okee nemen we die"). Dan wil je natuurlijk ook dat er uitkomt wat de aankoopmakelaar wil, anders gaat het de volgende keer naar de volgende...

Is overgins ook mijn ervaring..makelaar zei dat overbieden geen probleem was, want "taxatie zou toch wel uitkomen op wat we zouden bieden, maak je geen zorgen"

In het scenario wat ik benoem was geen aankoopmakelaar te bekennen. Taxateurs gaan gewoon mee met overbiedingen van +50k op rijtjeswoningen van ~100m2 in een dorp. Ik blijf me afvragen hoe lang zoiets goed kan gaan.

Het is een spiraal waar vooralsnog geen eind aan zit maar voor mijn gevoel tot grote financiële gevolgen gaat zorgen.

Huis te koop voor x -> overbieden -> word getaxeerd op +50k overbod. Omliggende huizen zijn vervolgens magisch de vraagprijs van x + overbod en er word vervolgens weer overboden getaxeerd etc. etc.

Recursief loopje wat net zo lang blijft lopen tot de boel dusdanig overspannen is dat alles uit elkaar spat en crasht.

En het allermooiste aan dit alles is dat niemand er wat aan heeft. Overwaarde op woningen is fictief op wat locatiegebonden schommelingen na. Momenteel ben je zelfs eerder gebonden aan timing dan locatie. Prijzen in dorpen stijgen momenteel ook bizar hard. Leuk voor een eventuele erfenis of als je naar 't buitenland verkast maar de gemiddelde nederlander heeft geen drol aan zijn of haar overwaarde. De enige groep die in dit scenario genaaid word is de starter.

[ Voor 19% gewijzigd door Nickster! op 22-03-2021 13:22 ]

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:35:
Dat is dus een kwestie van inrichting. Het gaat hier om 25.000 woningen, oftewel daar hoort een nieuw stadscentrum bij. En daarbij dus ook werkgelegenheid (wat weer zorgt voor inkomsten).

Dat is precies het soort logica waarmee overal in Nederland enorme verlieslatende winkelcentra de grond zijn uitgestampt. Dat je de bouwkosten kunt financieren betekent niet dat er ook automatisch economische activiteit komt. De buurtsuper gaat het vast wel redden op zo'n locatie, maar alle horeca en retail gaat de concurrentie van het nabijgelegen Utrecht natuurlijk voelen.

redwing schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:35:
Gezien de enorme tekorten die we aan huizen hebben en ook in die regio hoeft dat dus helemaal geen toekomstig probleemgebied te zijn. Het ligt op 10km van een grotere stad, maar er is wel de ruimte om te bouwen en er is veel groen in de omgeving. Precies waar veel mensen naar op zoek zijn.

Misschien zie ik het verkeerd, maar op de kaart lijkt die polder zo'n 400ha groot. Als je daar 25000 huizen wil bouwen krijg je dus keurige vinex-perceeltjes van 160m².

De gemiddelde projectontwikkelaar schuift daar rijtjeshuizen op van 5 ton v.o.n. Na tien jaar staat iedereen die daar gekocht heeft natuurlijk tot z'n nek onderwater, terwijl de gemeente door economisch slechtere tijden nog eens moet bezuinigen op de psychiatrische hulp. Lijkt me eigenlijk een recept voor een probleemgebied.

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:50:
[...]
Dat is precies het soort logica waarmee overal in Nederland enorme verlieslatende winkelcentra de grond zijn uitgestampt. Dat je de bouwkosten kunt financieren betekent niet dat er ook automatisch economische activiteit komt. De buurtsuper gaat het vast wel redden op zo'n locatie, maar alle horeca en retail gaat de concurrentie van het nabijgelegen Utrecht natuurlijk voelen.
[...]

Daarom kom je op de meeste vinex-locaties ook geen kroegen of kledingwinkels tegen, maar wel:
• Supermarkt
• Drogist
• Slijterij
• Huisarts
• Tandarts
• Apotheek
• Bouwmarkt
• Indoor sport/recreatie (bijv. fitness of dans)

Genoeg mogelijkheden op zo'n locatie voor economische activiteit, maar inderdaad geen winkelcentrum vol met kleding- en schoenenwinkels.

[Flix20]

Nickster! schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:48:
[...]


In het scenario wat ik benoem was geen aankoopmakelaar te bekennen. Taxateurs gaan gewoon mee met overbiedingen van +50k op rijtjeswoningen van ~100m2 in een dorp. Ik blijf me afvragen hoe lang zoiets goed kan gaan.

Het is een spiraal waar vooralsnog geen eind aan zit maar voor mijn gevoel tot grote financiële gevolgen gaat zorgen.

Huis te koop voor x -> overbieden -> word getaxeerd op +50k overbod. Omliggende huizen zijn vervolgens magisch de vraagprijs van x + overbod en er word vervolgens weer overboden getaxeerd etc. etc.

Recursief loopje wat net zo lang blijft lopen tot de boel dusdanig overspannen is dat alles uit elkaar spat en crasht

Dat ze meegaan met +50k lijkt me een beetje teveel van het goede en heb ik zelf nog niet gehoord.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:50:
[...]


Dat is precies het soort logica waarmee overal in Nederland enorme verlieslatende winkelcentra de grond zijn uitgestampt. Dat je de bouwkosten kunt financieren betekent niet dat er ook automatisch economische activiteit komt. De buurtsuper gaat het vast wel redden op zo'n locatie, maar alle horeca en retail gaat de concurrentie van het nabijgelegen Utrecht natuurlijk voelen.


[...]


Misschien zie ik het verkeerd, maar op de kaart lijkt die polder zo'n 400ha groot. Als je daar 25000 huizen wil bouwen krijg je dus keurige vinex-perceeltjes van 160m².

De gemiddelde projectontwikkelaar schuift daar rijtjeshuizen op van 5 ton v.o.n. Na tien jaar staat iedereen die daar gekocht heeft natuurlijk tot z'n nek onderwater, terwijl de gemeente door economisch slechtere tijden nog eens moet bezuinigen op de psychiatrische hulp. Lijkt me eigenlijk een recept voor een probleemgebied.

Vergeet de infrastructuur niet...op die 400ha, dus nog kleinere percelen of minder woningen...1vd2

[Tales]

Verwijderd schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:55:
[...]

Vergeet de infrastructuur niet...op die 400ha, dus nog kleinere percelen of minder woningen...1vd2

Niet helemaal on topic, maar 160m2 in een vinex wijk lijkt me enorm groot. Het meeste wat de laatste jaren gebouwd is is 110 - 120, met enkele uitzonderingen. Maar dat is inderdaad wat je dan krijgt.

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:55:
Daarom kom je op de meeste vinex-locaties ook geen kroegen of kledingwinkels (...) Genoeg mogelijkheden op zo'n locatie voor economische activiteit, maar inderdaad geen winkelcentrum vol met kleding- en schoenenwinkels.

Klopt, ik woon in zo'n wijk - veertig jaar later. Nog steeds zul je in de wijde omtrek geen boekhandel vinden, of een gezellig terrasje. En de boel is zienderogen aan het verslonzen; wat ooit ruime, moderne woningen waren is nu oude gare meuk. Er is werkelijk voor een enorm aantal bedrijven ruimte, maar het staat allemaal leeg. Al decennia, zelfs in hoogconjunctuur.

En zo zien dit soort wijken er overal in Nederland uit. Wat mij betreft wordt er eens wat beter nagedacht over de levenscyclus van dit soort projecten.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:09:
[...]

Dat zijn juist zaken die ze van tevoren in een goede begroting moeten opnemen. En vaak ook al aanbesteden en financiern. Wat vaak over vele miljoenen gaat. Gemeentes moeten dus een forse zak geld 'voorfinancieren'. Iets wat in het verleden ook via de landelijke overheid kon, maar waar het landelijk beleid al jaren/decennia geleden vanaf is gestapt. Die financiering moet dus uit de gewone begroting komen en dat schiet in de huidige situatie niet echt op.

En gezien de verkiezingsuitslag is dit ook hoe de Nederlandse bevolking dat graag ziet.

Waarom moeten deze zaken al voorgefinancierd worden dan? Ik vind het moeilijk voor te stellen dat gemeenten al kosten betalen voor infrastructuur en voorzieningen die vaak pas 2-3 jaar later worden aangelegd?

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:02:
[...]


Klopt, ik woon in zo'n wijk - veertig jaar later. Nog steeds zul je in de wijde omtrek geen boekhandel vinden, of een gezellig terrasje. En de boel is zienderogen aan het verslonzen; wat ooit ruime, moderne woningen waren is nu oude gare meuk. Er is werkelijk voor een enorm aantal bedrijven ruimte, maar het staat allemaal leeg. Al decennia, zelfs in hoogconjunctuur.

En zo zien dit soort wijken er overal in Nederland uit. Wat mij betreft wordt er eens wat beter nagedacht over de levenscyclus van dit soort projecten.

Klopt allemaal. Maarja dat is toen gebouwd met de inzichten van toen. In de jaren '80 werden op veel plekken woonwijken uit de grond gestampt met slingerende wegen, doodlopende straten en veel eenrichtingsverkeer. Mensen die er wonen kennen de weg, maar voor vreemden is het een doolhof. Gelukkig wordt er door voortschrijdend inzicht niet meer op die manier gebouwd; de tijd zal leren of de ruimtelijke ontwikkeling van nu de tand des tijds doorstaat...

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:50:
[...]
Dat is precies het soort logica waarmee overal in Nederland enorme verlieslatende winkelcentra de grond zijn uitgestampt. Dat je de bouwkosten kunt financieren betekent niet dat er ook automatisch economische activiteit komt. De buurtsuper gaat het vast wel redden op zo'n locatie, maar alle horeca en retail gaat de concurrentie van het nabijgelegen Utrecht natuurlijk voelen.

Maar als je dan kijkt waarom die winkelcentra verlieslatend zijn geworden is dat zo goed als altijd omdat de wijk niet goed is ingericht. En als de opbouw van je wijk niet overeenkomt met het soort centra dat je hebt gaat er iets mis. Maar als jij een gebalanceerde wijk hebt, kan je horeca en retail echt wel goed draaien
Het is wat anders als je er een hele wijk opzet met goedkope huizen en er dan een paar luxe restaurants bijzet (of precies andersom)

[...]
Misschien zie ik het verkeerd, maar op de kaart lijkt die polder zo'n 400ha groot. Als je daar 25000 huizen wil bouwen krijg je dus keurige vinex-perceeltjes van 160m².
De gemiddelde projectontwikkelaar schuift daar rijtjeshuizen op van 5 ton v.o.n.

Dit bedoel ik dus met gebalanceerd. Zet je er 25k vinex huizen neer zal het nooit wat worden. Zet je er echter wat flats neer, gecombineerd met vinex huizen en de grotere huizen krijg je een mooie mix. En waar die mix uit moet bestaan kunnen projectplanners je echt wel vertellen.

Na tien jaar staat iedereen die daar gekocht heeft natuurlijk tot z'n nek onderwater, terwijl de gemeente door economisch slechtere tijden nog eens moet bezuinigen op de psychiatrische hulp. Lijkt me eigenlijk een recept voor een probleemgebied.

Wat je hier eigenlijk zegt is dat je alleen maar in de stad kunt bouwen omdat het anders een probleemgebied wordt?
Als je een gebied met 25k woningen op een gunstige locatie niet goed kunt krijgen gaat er iets mis met de indeling van je gebied/wijk. Dan ligt dat echt niet aan de locatie.

En ja, dat is in het verleden regelmatig fout gegaan, maar als je kijkt wat er fout gaat is daar heel vaak een goede reden voor te geven. En meestal is dat een te eenzijdige bebouwing (dus b.v. alleen vinex-wijken). En dat gaat een tijdje goed totdat de mensen ouder worden en verhuizen naar buiten de wijk (want binnen de wijk zijn er alleen maar vinexhuizen...).
Zo'n project is een heel plan waar ook onder valt hoe de levensduur er uit ziet, dus wat gebeurt er als de huidige generatie doorschuift en hoe trek je de nieuwe generatie aan.

[Requiem19]

RemcoDelft schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:06:
[...]

Dit voorspelde ik een half jaar geleden al: i.p.v. dat starters 6000 euro moeten bezitten om een huis te kunnen kopen, kunnen ze nu probleemloos enkele tienduizenden euro's meer bieden omdat dat toch maar enkele tientjes hogere maandlasten oplevert.
Als het daadwerkelijk om starters ging, had de overheid tegelijk met het afschaffen van de overdrachtsbelasting ook de maximumhypotheek moeten verlagen naar een (nog steeds waanzinnig hoge) 98%. Dit was ook bij de politiek allang bekend, maar politici zelf denken net als de meeste Nederlanders ook aan hun eigen overwaarde.

Mijn stelling was toentertijd dat deze verlaging in ieder geval tijdelijk starters zou helpen (dit werd afgewimpeld omdat de lagere prijs al in 2020 verwerkt zou zijn o.a....).

Maar als je kijkt naar het enorm toegenomen aantal verkopen, lijkt het er toch op alsof meer starters een woning hebben kunnen kopen (to be confirmed via de echte cijfers):

Vorige maand zijn 16.871 woningen van eigenaar veranderd. Dat is 9,4 procent meer dan in februari vorig jaar, maar wel fors minder dan in januari, toen het om 24.516 transacties ging. Dat was toen 40 procent meer dan een jaar eerder.

[Harrie_]

Requiem19 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:08:
[...]
Maar als je kijkt naar het enorm toegenomen aantal verkopen, lijkt het er toch op alsof meer starters een woning hebben kunnen kopen (to be confirmed via de echte cijfers):
[...]

Wanneer je het vergelijkt met cijfers van januari en februari van vorig jaar dan zie je flinke sprongen inderdaad. Maar je ziet in de cijfers ook terug dat de verkopen eind vorig jaar flink zijn ingekakt; kennelijk zijn er dus een hoop verkopen die eigenlijk in november/december plaats zouden vinden doorgeschoven naar het volgende jaar om van de nieuwe startersregeling te profiteren...

[Rubbergrover1]

champion16 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:50:
[...]


Is dat dan niet heel erg kortzichtig van gemeentes? Genoeg starters die niet horen bij de 'moeilijke groep', maar ook niet het geld hebben liggen om te kopen wat wel gebouwd wordt?

De 'interessante' starters met niet heel veel geld komen niet in aanmerking voor sociale woningbouw. En zitten vaak ook in de wat jongere groep die niet in de 'sociaal uitdagende' wijken willen gaan wonen, maar eerder op zoek zijn naar een niet al te slecht appartement. Daarvoor kun je dus beter een flat met startersappartementen dicht bij het centrum bouwen. Zowel koop als huur, maar dan wel net boven de toeslaggrens, zodat de mensen met een inkomen onder de toeslaggrens daar niet in geïnteresseerd zijn...

[Flix20]

Requiem19 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:08:
[...]


Mijn stelling was toentertijd dat deze verlaging in ieder geval tijdelijk starters zou helpen (dit werd afgewimpeld omdat de lagere prijs al in 2020 verwerkt zou zijn o.a....).

Maar als je kijkt naar het enorm toegenomen aantal verkopen, lijkt het er toch op alsof meer starters een woning hebben kunnen kopen (to be confirmed via de echte cijfers):


[...]

Die 40% meer van januari is m.i. een vertekend beeld doordat er best veel starters geweest zijn die anders in Q3/4 in 2020 in de statistieken zouden staan maar dit uitgesteld hebben.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:08:
[...]


Mijn stelling was toentertijd dat deze verlaging in ieder geval tijdelijk starters zou helpen (dit werd afgewimpeld omdat de lagere prijs al in 2020 verwerkt zou zijn o.a....).

Maar als je kijkt naar het enorm toegenomen aantal verkopen, lijkt het er toch op alsof meer starters een woning hebben kunnen kopen (to be confirmed via de echte cijfers):


[...]

Die stijging is dus mooi in lijn met het 'dal' van eind vorig jaar. Zoals ook vorige maand al voorspeld was, zal er de eerste twee maanden van dit jaar een piek zijn om het dal van eind vorig jaar op te heffen. Vooralsnog buiten dit effect dus geen structureel hoger aantal verkopen.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:14:
[...]

Die stijging is dus mooi in lijn met het 'dal' van eind vorig jaar. Zoals ook vorige maand al voorspeld was, zal er de eerste twee maanden van dit jaar een piek zijn om het dal van eind vorig jaar op te heffen. Vooralsnog buiten dit effect dus geen structureel hoger aantal verkopen.

Exact, het is precies de inverse van december 2020, waar juist beleggers nog even hun slag wouden slaan

[Requiem19]

Ik zie die dip in december niet terug in de CBS cijfers?

https://www.cbs.nl/nl-nl/...in-coronatijd/woningmarkt

December 2016 was 16,1% meer transacties dan in december 2019, aldus het CBS.

Wat mis ik?

[Flix20]

Richh schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:16:
[...]

Exact, het is precies de inverse van december 2020, waar juist beleggers nog even hun slag wouden slaan hebben geslagen

FTFY

[Tales]

Requiem19 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:20:
Ik zie die dip in december niet terug in de CBS cijfers?

https://www.cbs.nl/nl-nl/...in-coronatijd/woningmarkt

December 2016 was 16,1% meer transacties dan in december 2019, aldus het CBS.

Wat mis ik?

De dip in de leeftijdsgroep 25 - 35 jarigen in december:

Bron: https://www.kadaster.nl/z...ingen-naar-leeftijd-koper

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:07:
Maar als je dan kijkt waarom die winkelcentra verlieslatend zijn geworden is dat zo goed als altijd omdat de wijk niet goed is ingericht.

Nee hoor. Vaak is gewoon niet gekeken naar de regionale positie. Het proces is in deze rapportage vrij duidelijk uitgelegd.

redwing schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:07:
Dit bedoel ik dus met gebalanceerd. Zet je er 25k vinex huizen neer zal het nooit wat worden. Zet je er echter wat flats neer, gecombineerd met vinex huizen en de grotere huizen krijg je een mooie mix. En waar die mix uit moet bestaan kunnen projectplanners je echt wel vertellen.

Dezelfde projectontwikkelaars die Nederland al vijf decennia volschijten? Volgens mij weten die precies wat ze moeten bouwen om wethouders te paaien. Wat er dan verder gebeurt zal ze een zorg wezen, daar worden ze niet op afgerekend.

redwing schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:07:
Wat je hier eigenlijk zegt is dat je alleen maar in de stad kunt bouwen omdat het anders een probleemgebied wordt?
Als je een gebied met 25k woningen op een gunstige locatie niet goed kunt krijgen gaat er iets mis met de indeling van je gebied/wijk. Dan ligt dat echt niet aan de locatie.

Rijnenburg is echt geen gunstige locatie. Het is een polder aan de snelweg (fijnstof, geluidsoverlast!) dicht bij Utrecht, maar slecht verbonden voor iets anders dan autoverkeer. Het is een makkelijk te bebouwen locatie, en dat is iets anders.

[Requiem19]

Tales schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:28:
[...]


De dip in de leeftijdsgroep 25 - 35 jarigen in december: [Afbeelding]

Bron: https://www.kadaster.nl/z...ingen-naar-leeftijd-koper

Dat is inderdaad mooie data, maar ik zie nog steeds niet dat de stijging van 2021 de demping van december 2020 opheft.

In december zie je 34% minder verkopen van de categorie 25-35, waarna je in januari 2021 een stijging ziet van 250%....

Die februari cijfers liggen vervolgens weer op de 2020 trend.

[Tk55]

Tales schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:28:
[...]


De dip in de leeftijdsgroep 25 - 35 jarigen in december: [Afbeelding]

Bron: https://www.kadaster.nl/z...ingen-naar-leeftijd-koper

Smoothing in een grafiek

Ik word wel een beetje moedeloos van deze situatie. Zie de huizenmarkt ook niet zo snel veranderen.

[CornermanNL]

Harrie_ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:47:
[...]


Volgens mij haal je een aantal dingen door elkaar. Vroeger mocht je de kosten koper meefinancieren in je hypotheek, een jaar of 10 geleden zijn ze dat gaan afbouwen waardoor je vanaf 2019 slechts 100% van de woningwaarde mag financieren; de kosten koper moet je dus uit eigen zak betalen. De woningwaarde wordt bepaald door de taxateur en die zal in veel gevallen (zoals hierboven ook door meerder users gepost) gewoon het bod volgen en in dat gevoel hoef je dus niets zelf in te leggen behalve de k.k.

Nee hoor recente en minder recente ervaringen met financieringen en taxateurs. Er wordt echt niet blind meer meegegaan met 50K overbieden. Het hoeft ook niet, veelal wordt er gefinancierd met overwaarde dus in die zin krijgen de meeste de financiering an sich wel rond. Maar het overbieden vertaalt zich niet (meer) 1 op 1 uit in de taxatie. Er zullen er vast nog zat zijn die het doen, maar steeds minder partijen doen mee aan het blind volgen van betaalde koopsommen. Waarvan velen op zijn zachts gezegd discutabel te noemen zijn.

[Harrie_]

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:14:
[...]


Nee hoor recente en minder recente ervaringen met financieringen en taxateurs. Er wordt echt niet blind meer meegegaan met 50K overbieden. Het hoeft ook niet, veelal wordt er gefinancierd met overwaarde dus in die zin krijgen de meeste de financiering an sich wel rond. Maar het overbieden vertaalt zich niet (meer) 1 op 1 uit in de taxatie. Er zullen er vast nog zat zijn die het doen, maar steeds minder partijen doen mee aan het blind volgen van betaalde koopsommen. Waarvan velen op zijn zachts gezegd discutabel te noemen zijn.

Het blijven natuurlijk n=1 verhalen want niemand heeft er cijfers van en vanzelfsprekend is er een grens en gaat een taxateur een gemiddelde tussenwoning niet zomaar een ton over de waarde taxeren omdat een koper toevallig een ridicuul bod uitbrengt.

Dat gezegd hebbende; ik reageerde op jouw post waarin jij stelt dat:

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:15:
[...]
Steeds minder verstrekkers die dat accepteren, sterker de eisen op het gebied van eigen inbreng en salaris waren jaren geleden al strenger.
[...]

De enige aanpassing op het gebied van eigen inbreng is de veranderde wetgeving m.b.t. het financieren van de kosten koper; waar deze voorheen meegefinancierd mocht worden met de hypotheek mag dat nu niet meer.

En dit behoeft dus ook enige nuance:

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 12:15:
[...]
Nu is cash toch echt noodzakelijk bij over overbieden. Je mag overbieden wat je wil maar je betaalt het maar uit je eigen zak.

Je mag overbieden wat je wil maar je je betaalt uit eigen zak het verschil tussen de taxatiewaarde en je bod. Dit natuurlijk wel ervan uitgaande dat je de hypotheek ook kunt dragen; wanneer je maximale hypotheek 300k is en je bied 350k op een woning dan moet je die 50k uiteraard ook zelf bijleggen...

[Requiem19]

CBS denkt dat de stijging met name komt door de het toegenomen spaargeld van huishoudens, en niet de lage rente....

"Het ziet ernaar uit dat de huizenprijzen een extra zetje krijgen doordat we door de coronacrisis tientallen miljarden euro's meer overhouden dan normaal", aldus Van Mulligen. Zo hielden huishoudens in de eerste negen maanden van 2020 bijna 25 miljard euro meer aan vrije besparingen over dan een jaar eerder.

Consumenten konden het inkomen niet uitgeven aan bijvoorbeeld etentjes of vakanties. "En je moet wat met dat geld." Ze kunnen dan bijvoorbeeld extra sparen of extra aflossen op de hypotheek. "Of je kunt het gebruiken voor de aankoop van een nieuw huis als je toch al van plan was dat te kopen", licht de hoofdeconoom van het CBS toe.

"Als maar genoeg mensen dat doen, drijft dat de prijzen op." Doordat er meer geld beschikbaar is voor dezelfde hoeveelheid huizen, heeft dat een prijsopdrijvend effect. "Het klassieke inflatieverhaal", aldus Van Mulligen. Waardoor nu sprake is van huizenprijsinflatie.

De lage rente speelt in mindere mate een rol bij de oplopende huizenprijzen. "Die was er al langer natuurlijk." Mogelijk haalt de coronacrisis wel wat druk van de prijzen in de Randstad af. "Doordat mensen nu meer thuiswerken, valt de noodzaak om dicht bij het werk te wonen weg, En dat is vaak in de Randstad."

De vrije besparingen, de inkomsten minus de uitgaven, bedroegen over de eerste negen maanden van vorig jaar 56,7 miljard euro, tegenover 32 miljard euro een jaar eerder. Hoeveel meer we in de laatste drie maanden van 2020 overhielden dan een jaar eerder, wordt vrijdag bekendgemaakt.

[Dacuuu]

Requiem19 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:25:
CBS denkt dat de stijging met name komt door de het toegenomen spaargeld van huishoudens, en niet de lage rente....


[...]

Geloof jij het?

[CornermanNL]

Requiem19 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:25:
CBS denkt dat de stijging met name komt door de het toegenomen spaargeld van huishoudens, en niet de lage rente....


[...]

Dat is toch gek aangezien de spaartegoeden echt niet heel hoog zijn, volgens de data van datzelfde CBS. Maar goed de tijd zal het leren.

@Harrie_ Ik doel ook op de verschillen tussen taxatie en aankoopbedrag. En de eisen zijn qua inkomen echt strenger geworden, niet alleen de 100% en kosten koper, ook op het gebied van zaken als bonussen, target afspraken, groei in salaris prognoses enzovoorts. Die kon je voorheen voor x% mee laten tellen , in de echt 'gouden' tijden voor 2008 zelfs volledig. Dat is wel voorbij. Dus het bedrag eigen geld , of cash inleg uit overwaarde moet echt wel substantieel zijn. Plus een toch wel navenant salaris.

Het is echt niet zo dat een taxateur een huis wat 3,5 ton vraagprijs wel even op 4 ton taxeert omdat dat nu eenmaal geboden is. Er zit gewoon echt wel een grens aan wat een hypotheekverstrekker accepteert. Anders zouden starters wel verder komen. Rommelen gaat alleen als er een zak geld meegenomen wordt om het zo maar eens wat bot te stellen.

[Requiem19]

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:40:
[...]


Dat is toch gek aangezien de spaartegoeden echt niet heel hoog zijn, volgens de data van datzelfde CBS. Maar goed de tijd zal het leren.

@Harrie_ Ik doel ook op de verschillen tussen taxatie en aankoopbedrag. En de eisen zijn qua inkomen echt strenger geworden, niet alleen de 100% en kosten koper, ook op het gebied van zaken als bonussen, target afspraken, groei in salaris prognoses enzovoorts. Die kon je voorheen voor x% mee laten tellen , in de echt 'gouden' tijden voor 2008 zelfs volledig. Dat is wel voorbij. Dus het bedrag eigen geld , of cash inleg uit overwaarde moet echt wel substantieel zijn. Plus een toch wel navenant salaris.

Het is echt niet zo dat een taxateur een huis wat 3,5 ton vraagprijs wel even op 4 ton taxeert omdat dat nu eenmaal geboden is. Er zit gewoon echt wel een grens aan wat een hypotheekverstrekker accepteert. Anders zouden starters wel verder komen. Rommelen gaat alleen als er een zak geld meegenomen wordt om het zo maar eens wat bot te stellen.

Toch wel een beetje:

De vrije besparingen, de inkomsten minus de uitgaven, bedroegen over de eerste negen maanden van vorig jaar 56,7 miljard euro, tegenover 32 miljard euro een jaar eerder.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:35:
[...]


Dat is inderdaad mooie data, maar ik zie nog steeds niet dat de stijging van 2021 de demping van december 2020 opheft.

In december zie je 34% minder verkopen van de categorie 25-35, waarna je in januari 2021 een stijging ziet van 250%....

Die februari cijfers liggen vervolgens weer op de 2020 trend.

Heb je je eigen bericht van 15 maart nog op het netvlies?

Daarin kon je zien dat eind van het jaar de verkopen onder 25-34 van ong. 40% naar minder dan 20% was gegaan en vervolgens in januari naar ongeveer 55. Die stijging van januari was dus lager dan de daling van december. Daarom was een logische conclusie dan ook:

Als ik het zo zie, dan is het gemiddelde van dal en piek lager dan de trend van vorig jaar. Dus vermoedelijk is er komende maand ook nog wel een piek van de 'uitstellers' van eind vorig jaar.

Dat zie je in de resultaten van deze maand dus ook terug.

[Harrie_]

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:40:
[...]
@Harrie_ Ik doel ook op de verschillen tussen taxatie en aankoopbedrag. En de eisen zijn qua inkomen echt strenger geworden, niet alleen de 100% en kosten koper, ook op het gebied van zaken als bonussen, target afspraken, groei in salaris prognoses enzovoorts. Die kon je voorheen voor x% mee laten tellen , in de echt 'gouden' tijden voor 2008 zelfs volledig. Dat is wel voorbij. Dus het bedrag eigen geld , of cash inleg uit overwaarde moet echt wel substantieel zijn. Plus een toch wel navenant salaris.
[...]

Dat is allemaal waar, maar daar staat dan wel weer tegenover dat het salaris van de partner een stuk meer meetelt dan voorheen.

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:40:
[...]
Het is echt niet zo dat een taxateur een huis wat 3,5 ton vraagprijs wel even op 4 ton taxeert omdat dat nu eenmaal geboden is. Er zit gewoon echt wel een grens aan wat een hypotheekverstrekker accepteert. Anders zouden starters wel verder komen. Rommelen gaat alleen als er een zak geld meegenomen wordt om het zo maar eens wat bot te stellen.

Klopt. Maar de praktijk leert ook dat het in veel regio's niet om overbiedingen van 50k gaat maar om bedragen van 'slechts' rond de 20k. N=1 maar ik hoor in mijn persoonlijke kring en ik lees hier op het forum dat dat soort overbiedingen in de praktijk nauwelijks problemen opleveren m.b.t. financiering.

[JanHenk]

De beste verklaring die ik ervoor heb is niet zozeer de lage rente, maar wel de aanhoudende lage rente in combinatie met lange rentevast periodes die mensen af hebben gesloten.

Zoals @GoldenSample eerder ook benoemde. De enige manier om boetevrij van je lange rentetermijncontract af te komen en te "profiteren" van de lage rente, is door te verhuizen. Er zijn meer manieren, zoals oversluiten of middelen, echter de meeste mensen zien hun maandlasten gelijk blijven als ze verhuizen naar een grotere woning. Dat is nog steeds zo en dat is m.i. de grote stuwende kracht achter de prijsontwikkeling.

In combinatie met een toegenomen vraag naar woonruimte a.g.v. thuiswerken, maatregelen die "starters" moeten helpen (verruiming van leenruimte, differentiatie overdrachtsbelasting), is de stijging vrij eenvoudig te verklaren.

Toegenomen spaargelden van huishoudens vind ik een vreemde verklaring, maar zou eventueel ook mee kunnen spelen.

Mijn glazen bol: De stijging vlakt af, maar er is wel degelijk een fundament onder de huizenprijzen. Een daling zou alleen kunnen volgen op een gigantische economische crash, maar die kans acht ik persoonlijk relatief klein.

[Harrie_]

JanHenk schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:49:
[...]
Toegenomen spaargelden van huishoudens vind ik een vreemde verklaring, maar zou eventueel ook mee kunnen spelen.
[...]

Ik blijf dat ook een vreemde verklaring vinden; ik verwacht niet dat de doorsnee Nederlander afgelopen jaar zulke substantiële bedragen heeft gespaard om een prijsstijging van 10% te kunnen verklaren. Misschien dat de bovenmodale huishoudens 10k of 15k extra hebben kunnen sparen door dat etentjes, uitjes en vakanties niet zijn doorgegaan maar zulke bedragen zijn m.b.t. de woningmarkt niet heel erg significant.

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:34:
[...]
Nee hoor. Vaak is gewoon niet gekeken naar de regionale positie. Het proces is in deze rapportage vrij duidelijk uitgelegd.
[...]

Maar nu gaan we dingen door elkaar halen. De locatie waar we het nu over hebben is een prima locatie met goed bereik naar uitvalswegen en een grote stad. Dat kun je niet vergelijken met winkelcentra die op de verkeerde plekken zijn gezet. Want dat is juist precies mijn hele punt Je moet een gebalanceerd geheel krijgen en dus niet een groot winkelcentrum op een plek waar niemand op zit te wachten.

Dezelfde projectontwikkelaars die Nederland al vijf decennia volschijten? Volgens mij weten die precies wat ze moeten bouwen om wethouders te paaien. Wat er dan verder gebeurt zal ze een zorg wezen, daar worden ze niet op afgerekend.

Als je het proces bekijkt is het (helaas) meestal andersom. Het 1e voorstel is precies wat gewenst is, maar vanuit de gemeente worden er dan allemaal eisen gesteld waardoor het project gelijk gedoemt is te mislukken. Helaas is de gemeente wel degene die bepaald dat iets doorgaat of niet, dus ze kunnen niets anders dan de plannen aanpassen.
Dus dat het niet goed werkt kunnen we het mee eens zijn, want dat is wat ik precies duidelijk aan het maken ben. Je moet alleen wel bedenken waarom het niet werkt. En dan kom je bij een gemeente uit die de touwen in handen moet nemen, maar vertikt om te doen wat ze moeten doen. Maar daarnaast is er ook een regering die de gemeentes opzet om te falen (meer taken, minder geld.....)

[...]
Rijnenburg is echt geen gunstige locatie. Het is een polder aan de snelweg (fijnstof, geluidsoverlast!) dicht bij Utrecht, maar slecht verbonden voor iets anders dan autoverkeer. Het is een makkelijk te bebouwen locatie, en dat is iets anders.

Het is makkelijk goed aan te sluiten, zowel voor fietsers als voetgangers (10km tot een stad met voldoende ruimte). Maar dat betekent wel veel aanpassingen en zoals ik al zei moeten er eerst veel kosten gemaakt worden om dat daarna langzaamaan terug te verdienen. Maar dat geldt voor elke locatie waar je echt kunt bouwen. Dat zijn open stukken waar nu nog geen verbindingen naar liggen (want als die er wel waren was er wel al eerder gebouwd ). Er zijn nu eenmaal investeringen nodig om voldoende huizen/wijken te bouwen. En helaas is dat precies de reden waarom er iedere keer andere keuzes worden gemaakt en waardoor we voorlopig nog wel met een woningtekort zullen blijven zitten.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:46:
[...]

Heb je je eigen bericht van 15 maart nog op het netvlies?
[Afbeelding]
Daarin kon je zien dat eind van het jaar de verkopen onder 25-34 van ong. 40% naar minder dan 20% was gegaan en vervolgens in januari naar ongeveer 55. Die stijging van januari was dus lager dan de daling van december. Daarom was een logische conclusie dan ook:

[...]

Dat zie je in de resultaten van deze maand dus ook terug.

Ik post hier kennelijk echt teveel, aangezien ik deze niet meer scherp voor de geest had .

Dit zijn volgens mij de cijfers uit het Rabobank rapport, die in ieder geval niet overeenkomen met de kadaster data:

https://www.kadaster.nl/z...ingen-naar-leeftijd-koper

[hidde212]

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:14:
[...]


Nee hoor recente en minder recente ervaringen met financieringen en taxateurs. Er wordt echt niet blind meer meegegaan met 50K overbieden. Het hoeft ook niet, veelal wordt er gefinancierd met overwaarde dus in die zin krijgen de meeste de financiering an sich wel rond. Maar het overbieden vertaalt zich niet (meer) 1 op 1 uit in de taxatie. Er zullen er vast nog zat zijn die het doen, maar steeds minder partijen doen mee aan het blind volgen van betaalde koopsommen. Waarvan velen op zijn zachts gezegd discutabel te noemen zijn.

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:40:
[...]

Het is echt niet zo dat een taxateur een huis wat 3,5 ton vraagprijs wel even op 4 ton taxeert omdat dat nu eenmaal geboden is. Er zit gewoon echt wel een grens aan wat een hypotheekverstrekker accepteert. Anders zouden starters wel verder komen. Rommelen gaat alleen als er een zak geld meegenomen wordt om het zo maar eens wat bot te stellen.

Uit een grootschalig onderzoek van DNB vorig jaar blijkt dat dat pertinent onjuist te zijn en wordt er standaard op of over de verkoopprijs getaxeerd (n=290000).

Toen onderzoekers van De Nederlandsche Bank (DNB) vorig jaar 290.000 woningtaxaties onder de loep namen, stuitten ze op een statistisch wonder. Je zou verwachten dat de taxaties grotendeels gelijkmatig rond de verkoopprijs uitkomen: de ene keer iets hoger, de andere keer iets lager: zoals de normale verdeling van de bekende bell curve.

DNB ontdekte echter dat de getaxeerde woningwaarde in 95 procent van de gevallen gelijk is aan de koopsom, of hoger. Een derde van de woningtaxaties komt zelfs precies uit op de koopsom. „Er is sprake van systematische overwaardering bij woningtaxaties”, constateerde DNB.

...en wordt het zelfs medeveroorzaker van het huidige prijspijl genoemd.

Vanwege de grote financiële en publieke belangen die samenhangen met taxaties, pleitten de toezichthouders DNB en AFM in 2018 voor een einde aan zelfregulering en vóór overheidsingrijpen. Volgens de toezichthouders is de sector „onvoldoende in staat” toezicht op zichzelf te houden.

Op minister Kajsa Ollongren (Wonen, D66) lijkt dat pleidooi weinig indruk te maken. Na het DNB-onderzoek schreef ze de Tweede Kamer vorig jaar de structurele overwaardering van woningen „zorgelijk” te vinden. Tegelijk benadrukte ze het belang van zelfregulering als instrument om overwaardering aan te pakken. Sindsdien onderzoekt een werkgroep „samen met de sector” hoe het taxatieproces met minder perverse prikkels zou kunnen worden ingericht. De binnen enkele maanden beloofde uitkomsten laten inmiddels al anderhalf jaar op zich wachten.

Ondertussen stijgen de woningprijzen – ondanks de coronacrisis – nog steeds naar ongekende hoogtes. En dat is, althans volgens de logica van het invloedrijke Financieel Stabiliteitscomité (FSC), mede te danken aan de taxateurs. Dit comité, gevormd door het ministerie van Financiën, DNB en AFM, stelt dat de werkwijze van taxateurs een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt heeft omdat hun taxaties prijsstijgingen niet afremmen.

Wat mij betreft moet het afschaffen van de zelfregulering in de taxatiebranch dus ook in het takenpakket van de nieuwe minister van VROM komen.

[Tales]

Requiem19 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 15:21:
[...]


Ik post hier kennelijk echt teveel, aangezien ik deze niet meer scherp voor de geest had .

Dit zijn volgens mij de cijfers uit het Rabobank rapport, die in ieder geval niet overeenkomen met de kadaster data:

https://www.kadaster.nl/z...ingen-naar-leeftijd-koper

Let even op bij de kadaster data dat er wat afronding in lijkt te zitten, maar dat de filters ook random staan (of zoals je zelf de laatste keer had, dus bij mij staat hij nu vast op 'alleen appartementen'.

[CornermanNL]

hidde212 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 15:23:
[...]


[...]


Uit een grootschalig onderzoek van DNB vorig jaar blijkt dat dat pertinent onjuist te zijn en wordt er standaard op of over de verkoopprijs getaxeerd (n=290000).

[...]


...en wordt het zelfs medeveroorzaker van het huidige prijspijl genoemd.


[...]


Wat mij betreft moet het afschaffen van de zelfregulering in de taxatiebranch dus ook in het takenpakket van de nieuwe minister van VROM komen.

Dat had ik even niet op het netvlies, bedankt , blijkbaar is het nog rotter dan in mijn ervaring.

[Flix20]

hidde212 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 15:23:
[...]


[...]


Uit een grootschalig onderzoek van DNB vorig jaar blijkt dat dat pertinent onjuist te zijn en wordt er standaard op of over de verkoopprijs getaxeerd (n=290000).

[...]


...en wordt het zelfs medeveroorzaker van het huidige prijspijl genoemd.


[...]


Wat mij betreft moet het afschaffen van de zelfregulering in de taxatiebranch dus ook in het takenpakket van de nieuwe minister van VROM komen.

Zijn er ook statistieken hoeveel er grofweg wordt overgewaardeerd?
is dat enkele percentages of spreken we hier over tien duizenden euros?

[JanHenk]

Ik vind de taxatiebranche sowieso niets toevoegen. Of het nu wel of niet gereguleerd is, wat zegt een rapport mij over de waarde? Wat is waarde? Is dat iets wat een taxateur denkt dat het waard is? Of 10 kopers? Of.....

Ik zie meer heil in het stapsgewijs omlaag brengen van de maximale LTV (loan-to-value) naar bijvoorbeeld 70%. Dan hebben we geen taxateurs meer nodig (voor woningen).

(Ter aanvulling: waarbij "value" gewoon op de koopsom wordt gesteld.).

[ Voor 8% gewijzigd door JanHenk op 22-03-2021 15:46 ]

[Rubbergrover1]

Flix20 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 15:40:
[...]


Zijn er ook statistieken hoeveel er grofweg wordt overgewaardeerd?
is dat enkele percentages of spreken we hier over tien duizenden euros?

Wat bedoel je met 'overgewaardeerd'? Als een woning voor 250 in de markt wordt gezet en 3 ton oplevert, is dat dan 50k overgewaardeerd? En als die zelfde woning voor 350 in de markt wordt gezet en 3 ton oplevert, is dat dan 50k ondergewaardeerd? Hoe wil je die 'overwaardering' bepalen?

[aicaramba]

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 15:34:
[...]


Dat had ik even niet op het netvlies, bedankt , blijkbaar is het nog rotter dan in mijn ervaring.

Het is ook niet gek.. Taxateurs moeten de waarde van een woning bepalen.. Maar de waarde van een woning is de marktwaarde. Dus als iemand 400k wil bieden voor een woning van 350k is deze woning 400k 'waard'.

Waarop zouden taxateurs anders moeten taxeren? Grondprijs, stenen, loonkosten voor bouwen, etc? Dan zou niemand een hypotheek krijgen, want dan zou geen enkele woning de vraagprijs of het bod waard zijn.

Uiteraard is het wel de bedoeling dat ze excessen (of fraude) niet laten gebeuren.

[ Voor 7% gewijzigd door aicaramba op 22-03-2021 15:56 ]

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 15:51:
[...]

Wat bedoel je met 'overgewaardeerd'? Als een woning voor 250 in de markt wordt gezet en 3 ton oplevert, is dat dan 50k overgewaardeerd? En als die zelfde woning voor 350 in de markt wordt gezet en 3 ton oplevert, is dat dan 50k ondergewaardeerd? Hoe wil je die 'overwaardering' bepalen?

Als ik die quote hierboven zie, is volgens mij het criterium de verkoopprijs. Dus dan zou overwaardering zijn verkoopprijs 100, maar taxatie 105.

[Flix20]

Rubbergrover1 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 15:51:
[...]

Wat bedoel je met 'overgewaardeerd'? Als een woning voor 250 in de markt wordt gezet en 3 ton oplevert, is dat dan 50k overgewaardeerd? En als die zelfde woning voor 350 in de markt wordt gezet en 3 ton oplevert, is dat dan 50k ondergewaardeerd? Hoe wil je die 'overwaardering' bepalen?

Dat antwoord vind ik momenteel ook een lastige. Wellicht dat dat wel uit dat onderzoek of wellicht een ander onderzoek is gekomen.

Wanneer een huis op de markt gaat komen, zal hier de 'waarde' van bepaald worden.
Is dat dan de waarde, of is de waarde 'wat de gek ervoor geeft' en dat vervolgens door een taxateur wordt bevestigd (wat dus volgens dat onderzoek een wassen neus is.)
Maar waarom zou een huis dan 'ondergewaardeerd' op de markt gebracht worden? Of kan de waarde dus binnen 3 weken met 50k stijgen(bepaling verkoop > aankoop taxatie)?

[ Voor 9% gewijzigd door Flix20 op 22-03-2021 16:06 ]

[hidde212]

aicaramba schreef op maandag 22 maart 2021 @ 15:54:
[...]

Het is ook niet gek.. Taxateurs moeten de waarde van een woning bepalen.. Maar de waarde van een woning is de marktwaarde. Dus als iemand 400k wil bieden voor een woning van 350k is deze woning 400k 'waard'.

Maar iemand biedt 400k omdat dat in de 100% financiëringsruimte past als de woning hierop getaxeerd wordt (grote sommen eigen geld of overwaarde even daargelaten). Als je niet van tevoren weet of je het wel op die waarde getaxeerd krijgt wordt er (zeer waarschijnlijk) ook lager geboden.

Waarop zouden taxateurs anders moeten taxeren? Grondprijs, stenen, loonkosten voor bouwen, etc? Dan zou niemand een hypotheek krijgen, want dan zou geen enkele woning de vraagprijs of het bod waard zijn.

Uiteraard is het wel de bedoeling dat ze excessen (of fraude) niet laten gebeuren.

Die excessen zijn hier dus juist het probleem, als 95% op of boven de transactieprijs (dus niet vraagprijs!) wordt getaxeerd. Het huidige systeem is al pro-cyclisch genoeg.

[CornermanNL]

aicaramba schreef op maandag 22 maart 2021 @ 15:54:
[...]

Het is ook niet gek.. Taxateurs moeten de waarde van een woning bepalen.. Maar de waarde van een woning is de marktwaarde. Dus als iemand 400k wil bieden voor een woning van 350k is deze woning 400k 'waard'.

Waarop zouden taxateurs anders moeten taxeren? Grondprijs, stenen, loonkosten voor bouwen, etc? Dan zou niemand een hypotheek krijgen, want dan zou geen enkele woning de vraagprijs of het bod waard zijn.

Uiteraard is het wel de bedoeling dat ze excessen (of fraude) niet laten gebeuren.

Staat van de woning, relatie tot verkopen uit het verleden (niet te ver uit de pas) , anders heeft een taxateur geen enkele toegevoegde waarde. Dan zou je alleen moeten kijken naar inkomen als bank zijnde. De waarde van het onderpand is dan van geen enkel belang meer. Als taxateurs blind meegaan in de 'waardestijgingen' dan is het einde zoek. Maar goed blijkbaar maakt het momenteel dus allemaal niet meer uit.

Je kan dan een krot kopen en omdat jij als koper bereid bent om X te betalen, dan is het opeens X waard ? Of Y meer ten opzichte van de vraagprijs. Schaf de taxaties maar af dan. Nutteloos.

[redwing]

Flix20 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 16:05:
[...]
Dat antwoord vind ik momenteel ook een lastige. Wellicht dat dat wel uit dat onderzoek of wellicht een ander onderzoek is gekomen.

Wanneer een huis op de markt gaat komen, zal hier de 'waarde' van bepaald worden.
Is dat dan de waarde, of is de waarde 'wat de gek ervoor geeft' en dat vervolgens door een taxateur wordt bevestigd (wat dus volgens dat onderzoek een wassen neus is.)
Maar waarom zou een huis dan 'ondergewaardeerd' op de markt gebracht worden? Of kan de waarde dus binnen 3 weken met 50k stijgen(bepaling verkoop > aankoop taxatie)?

Veel woningen worden al bewust onder de verwachte opbrengst op de markt gebracht omdat er dan meer mensen op af komen. Dus daar komt al een gedeelte van de stijging vandaan. En daarnaast lijkt mij een taxatie niets meer of minder dan bepalen waarvoor je het huis kunt verkopen. En voorlopig is het nog steeds zo dat een huis vaak makkelijk voor ongeveer hetzelfde bedrag kan worden doorverkocht.

Dus wat dat betreft snap ik het probleem niet zo. Naar mijn idee kan een taxateur alleen maar echt onder de vraagprijs traxeren als hij verwacht dat niemand anders het voor hetzelfde geld zou kopen. En gezien hoe snel huizen nu verkocht worden zal dat niet vaak voorkomen.

[peterpv]

aicaramba schreef op maandag 22 maart 2021 @ 15:54:
[...]

Het is ook niet gek.. Taxateurs moeten de waarde van een woning bepalen.. Maar de waarde van een woning is de marktwaarde. Dus als iemand 400k wil bieden voor een woning van 350k is deze woning 400k 'waard'.

Inderdaad, toen ik in 2000 een woning kocht bleek de taxatie waarde het bedrag te zijn wat ik overeengekomen was met de verkoper . Hmmm...

Dat gebeurt mij niet nog eens dacht ik en daarom heb ik toen ik in 2004 en 2019 éérst de taxatie laten doen en daarna pas geboden. Het risico is dan natuurlijk dat als ik het huis niet koop, ik de taxatie voor niks heb laten doen (je zou hem nog kunnen verkopen aan een andere gegadigde maar ja, lastig). En de verkopers moeten even willen wachten tot ik een bod heb uitgebracht. Dit gaat alleen werken in een "normale" vraag-aanbod situatie en/of je moet wat geluk hebben. Gelukkig had ik dat, in beide gevallen heb ik de woning kunnen kopen voor iets onder de getaxeerde waarde.

[ Voor 6% gewijzigd door peterpv op 22-03-2021 16:20 ]

[CornermanNL]

redwing schreef op maandag 22 maart 2021 @ 16:11:
[...]

Veel woningen worden al bewust onder de verwachte opbrengst op de markt gebracht omdat er dan meer mensen op af komen. Dus daar komt al een gedeelte van de stijging vandaan. En daarnaast lijkt mij een taxatie niets meer of minder dan bepalen waarvoor je het huis kunt verkopen. En voorlopig is het nog steeds zo dat een huis vaak makkelijk voor ongeveer hetzelfde bedrag kan worden doorverkocht.

Dus wat dat betreft snap ik het probleem niet zo. Naar mijn idee kan een taxateur alleen maar echt onder de vraagprijs traxeren als hij verwacht dat niemand anders het voor hetzelfde geld zou kopen. En gezien hoe snel huizen nu verkocht worden zal dat niet vaak voorkomen.

Hoe gaat een bank dan zeker zijn van een bepaald % terugbetaling als de betaling ergens in de komende 30 jaar stokt ? Ik trek het extreem, stel een pand heeft paalrot, scheuren en weet ik het allemaal. Bouwkundig gezien is het niet veel meer, en dan hou je dus alleen de grondprijs over.

Maar omdat jij als koper zo gek bent om daar een fortuin aan uit te geven moet de taxateur daarin meegaan ? omdat er nu op dit moment in tijd nog wel zo'n gek als de koper rondloopt ? Dan heeft taxatie toch geen enkel nut meer.

[Nickster!]

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 16:20:
[...]


Hoe gaat een bank dan zeker zijn van een bepaald % terugbetaling als de betaling ergens in de komende 30 jaar stokt ? Ik trek het extreem, stel een pand heeft paalrot, scheuren en weet ik het allemaal. Bouwkundig gezien is het niet veel meer, en dan hou je dus alleen de grondprijs over.

Maar omdat jij als koper zo gek bent om daar een fortuin aan uit te geven moet de taxateur daarin meegaan ? omdat er nu op dit moment in tijd nog wel zo'n gek als de koper rondloopt ? Dan heeft taxatie toch geen enkel nut meer.

In veel gevallen denk ik ook dat het een wassen neus is. Mijn anekdotische scenario’s geven mij iig een erg rot onderbuik gevoel m.b.t waarde van het onderpand tegenover de gegeven hypotheken. Zo lang deze markt in huidige vorm blijft bestaan is er geen vuiltje aan de lucht. Als het een keer omslaat en de hypotheken niet meer betaald kunnen worden en het onderpand vervolgens 30% overgewaardeerd bleek te zijn bij verkoop word t spannend 🤡

[ Voor 12% gewijzigd door Nickster! op 22-03-2021 18:50 ]

[Verwijderd]

Maar mbt taxatie, geeft de man toch een huidige waarde in het rapport(moment van taxatie). Dus niet van wat het 6 maanden terug was en ook niet 6 maanden vooruit.
Wel vind ik dat het overbieden-deel uit eigen zak moet betaald worden.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op maandag 22 maart 2021 @ 16:11:
[...]

Veel woningen worden al bewust onder de verwachte opbrengst op de markt gebracht omdat er dan meer mensen op af komen. Dus daar komt al een gedeelte van de stijging vandaan.

Dat dus. Als het 'spelletje' is dat je kunt afdingen op de vraagprijs, dan wordt een woning tegen een heel andere vraagprijs op de markt gezet dan als het 'spelletje' is dat de vraagprijs een 'bieden vanaf' prijs is. Statistiekjes over op hoeveel procent van de woningen wordt overboden zegt dus niets over hoe 'overspannen' de markt is, maar het zegt alleen wat over hoe het 'spelletje' gespeeld wordt.

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:58:
Als je het proces bekijkt is het (helaas) meestal andersom. Het 1e voorstel is precies wat gewenst is, maar vanuit de gemeente worden er dan allemaal eisen gesteld waardoor het project gelijk gedoemt is te mislukken. Helaas is de gemeente wel degene die bepaald dat iets doorgaat of niet, dus ze kunnen niets anders dan de plannen aanpassen.

Ik geloof dat partijen handelen naar hun eigen belangen. Projectontwikkelaars hebben geen enkel belang bij een leefbare wijk op de lange termijn, net zoals het voor televisiefabrikanten fantastisch is als hun nieuwe model na vijf jaar kapot gaat. Ik denk niet dat ze bewust aansturen op snelle verpaupering, maar ik geloof er niets van dat zij de stedebouwkundige expertise in huis hebben om routinematig leefbare wijken op te leveren. Dan zou Nederland niet vol staan met nieuwbouwghetto's.

Bij de gemeenten zit die expertise wel, en zijn de belangen ook anders.

redwing schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:58:
Het is makkelijk goed aan te sluiten, zowel voor fietsers als voetgangers (10km tot een stad met voldoende ruimte). Maar dat betekent wel veel aanpassingen en zoals ik al zei moeten er eerst veel kosten gemaakt worden om dat daarna langzaamaan terug te verdienen.

Het is de gemeente die mag investeren, zowel op de korte (infrastructuur) als lange termijn (sociale voorzieningen). En het zijn de projectontwikkelaars en grondspeculanten die op korte termijn een klapper maken. De gemeente verdient hopelijk geld terug via de OZB.

[Wilf]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:16:
[...]

Verder gaat het om een gebied bijna 10km van het stadscentrum, gescheiden door twee snelwegen.

Nou woon ik een stukje verder (M’foort) en dat is 7km en 30 minuten met de (stop)bus (door De Meern) van centrum Utrecht. Rijnenburg is echt niet ver.

Over de taxatiediscussie, n=1:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 42% gewijzigd door Wilf op 22-03-2021 19:03 ]

[Miks]

Wie betaalt bepaalt. Dat is niet anders bij taxateurs. Natuurlijk zijn er uitzonderingen, maar die bevestigen de regel.

[lama83]

Rzaan schreef op maandag 22 maart 2021 @ 10:43:
[...]


Ik kan niet wachten tot het helemaal in mekaar sodemietert.

Er beginnen wat haarscheurtjes te ontstaan: bepaalde ondernemers die hun huis moeten verkopen. Maar reken jezelf nog niet rijk; door alle (kunstmatige) ingrepen van de overheid wordt er nu een oneerlijk spel gespeeld en is het geen zero-sum game. Zelf onbekwame ondernemers worden in stand gehouden

[redwing]

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 16:20:
[...]
Hoe gaat een bank dan zeker zijn van een bepaald % terugbetaling als de betaling ergens in de komende 30 jaar stokt ? Ik trek het extreem, stel een pand heeft paalrot, scheuren en weet ik het allemaal. Bouwkundig gezien is het niet veel meer, en dan hou je dus alleen de grondprijs over.

Maar omdat jij als koper zo gek bent om daar een fortuin aan uit te geven moet de taxateur daarin meegaan ? omdat er nu op dit moment in tijd nog wel zo'n gek als de koper rondloopt ? Dan heeft taxatie toch geen enkel nut meer.

Nee, dat zeg ik niet. Als een pand bouwkundig gezien niet goed meer is zal een taxateur ook niet hoog gaan zitten. Maar dat is natuurlijk een uitzondering. De meeste huizen staan er over 30 jaar echt nog wel.

CVTTPD2DQ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 17:00:
[...]
Ik geloof dat partijen handelen naar hun eigen belangen. Projectontwikkelaars hebben geen enkel belang bij een leefbare wijk op de lange termijn, net zoals het voor televisiefabrikanten fantastisch is als hun nieuwe model na vijf jaar kapot gaat. Ik denk niet dat ze bewust aansturen op snelle verpaupering, maar ik geloof er niets van dat zij de stedebouwkundige expertise in huis hebben om routinematig leefbare wijken op te leveren. Dan zou Nederland niet vol staan met nieuwbouwghetto's.

Bij de gemeenten zit die expertise wel, en zijn de belangen ook anders.

Tja, in de praktijk blijkt dat dus van niet en gaan ze ook vooral voor het geld en niet voor de leefbaarheid. En dat is dus precies waar het fout gaat, die gemeente zou juist naar de leefbaarheid moeten kijken en veel minder naar wat het meeste oplevert.

[...]
Het is de gemeente die mag investeren, zowel op de korte (infrastructuur) als lange termijn (sociale voorzieningen). En het zijn de projectontwikkelaars en grondspeculanten die op korte termijn een klapper maken. De gemeente verdient hopelijk geld terug via de OZB.

Precies wat ik zeg. Dus bij een windmolenpark maakt de gemeente een klapper zonder dat ze echt wat moeten investeren. Bij een nieuw dorp/stadje moeten ze veel investeren om dat pas in de loop der jaren weer terug te verdienen.
Dus om de begroting kloppend te krijgen wordt er dan voor een windmolenpark gekozen, terwijl als je kijkt naar wat een gemeente zou moeten doen, ze juist voor een nieuwe wijk moeten zorgen. En dan dus wel met de goede eisen.

[DutchChelsea]

Vanavond al voor de tweede avond op rij een IMHO prima documentaire op NPO 2 over de huizenmarkt in Nederland. Gisteren Tegenlicht, vandaag Kruispunt. Allebei over veranderende meningen over de woningmarkt .

[FreakNL]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:02:
[...]


Klopt, ik woon in zo'n wijk - veertig jaar later. Nog steeds zul je in de wijde omtrek geen boekhandel vinden, of een gezellig terrasje. En de boel is zienderogen aan het verslonzen; wat ooit ruime, moderne woningen waren is nu oude gare meuk. Er is werkelijk voor een enorm aantal bedrijven ruimte, maar het staat allemaal leeg. Al decennia, zelfs in hoogconjunctuur.

En zo zien dit soort wijken er overal in Nederland uit. Wat mij betreft wordt er eens wat beter nagedacht over de levenscyclus van dit soort projecten.

Om alles nou over 1 kam te scheren gaat mij wat ver. Ik woon ook in zo’n wijk van begin jaren 90 die @Harrie_ schetst en er wordt hier echt niet verslonst. Integendeel. Dit wordt ook als 1 van de betere wijken in de omgeving gezien, je woont nog net niet op stand..

Misschien helpt het dat de kroegen, bibliotheken en boekhandels hier allemaal op fietsafstand (<20 minuten) in andere wijken liggen?

[ Voor 15% gewijzigd door FreakNL op 23-03-2021 05:56 ]

[BB-One]

En zo zie je weer dat een middel langzamerhand een doel op zich wordt.

Idee achter verplichte taxaties was een 'sanity check' op de betaalde prijs. Om te kijken of er niet gefraudeerd wordt danwel veel meer geleend wordt dan het huis waard is. Afgezien van bijzondere panden kan je hier goed volstaan met een simpele verkoop vergelijking van woningen in de buurt.

Want de waarde van het pand is bekend als er meerdere bieders zijn. Dat is dan de prijs waar het huis voor wordt verkocht. En dan heb je dus alleen nog maar een check nodig of er niet gefraudeerd wordt. En daar is bijvoorbeeld een calcasa rapport een goed middel bij.

Maar ja daar kan een makelaar/taxateur geen brood van kopen...

[Rubbergrover1]

FreakNL schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 05:37:
[...]


Om alles nou over 1 kam te scheren gaat mij wat ver. Ik woon ook in zo’n wijk van begin jaren 90 die @Harrie_ schetst en er wordt hier echt niet verslonst. Integendeel. Dit wordt ook als 1 van de betere wijken in de omgeving gezien, je woont nog net niet op stand..

Misschien helpt het dat de kroegen, bibliotheken en boekhandels hier allemaal op fietsafstand (<20 minuten) in andere wijken liggen?

Mee eens dat lang niet alle wijken zo zijn. Maar dat is wel hoe het er in sommige gemeentes aan toe gaat. Iedere wijk, jong of oud, heeft 'onderhoud' nodig. Je kunt niet simpelweg een wijk neerzetten en daar decennialang niets aan veranderen. Al is het maar omdat de samenstelling van de bewoners sterk verandert: nieuwbouw begint vaak met jonge gezinnen, dus zijn er speeltuinen en basisscholen nodig. Maar die kinderen worden ouder en tegelijk veranderen ook de wensen van jonge gezinnen. Als er niets voor de pubers is, gaan ze rondhangen en de boel slopen. En langzaam maar zeker wordt in de loop van de jaren de samenstelling sowieso diverser omdat mensen verhuizen en er andere bewoners voor in de plaats komen. Daarmee moet ook het aanbod aan voorzieningen diverser worden. Niet alleen in de wijk zelf, maar ook in de directe omgeving. Als gemeente ligt daar dus een taak in beheer van de wijken en als het goed is doet de gemeente daar ook wat aan.

Tenzij de bewoners van de gemeente bij verkiezingen bewust kiezen voor partijen die een 'terughoudende' overheid nastreven, natuurlijk. In dat geval zul je er als bewoners zelf meer energie in moeten steken.

[soganta]

BB-One schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 06:48:
En zo zie je weer dat een middel langzamerhand een doel op zich wordt.

Idee achter verplichte taxaties was een 'sanity check' op de betaalde prijs. Om te kijken of er niet gefraudeerd wordt danwel veel meer geleend wordt dan het huis waard is. Afgezien van bijzondere panden kan je hier goed volstaan met een simpele verkoop vergelijking van woningen in de buurt.

Want de waarde van het pand is bekend als er meerdere bieders zijn. Dat is dan de prijs waar het huis voor wordt verkocht. En dan heb je dus alleen nog maar een check nodig of er niet gefraudeerd wordt. En daar is bijvoorbeeld een calcasa rapport een goed middel bij.

Maar ja daar kan een makelaar/taxateur geen brood van kopen...

Correct, ook jammer dat vanaf 1 juli een nieuwe Europese richtlijn geldt waardoor er géén gebruik meer gemaakt mag worden van een Calcasa rapport. Slechte ontwikkeling als je het mij vraagt...
Onze hypotheek was gebaseerd op een Calcasa rapport, dat was een modelmatige berekening zoals jij schetst, paar vergelijkbare panden in de buurt en that's it. Was een relatief jonge wijk dus dan werkt zoiets prima.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 08:30:
[...]

Mee eens dat lang niet alle wijken zo zijn. Maar dat is wel hoe het er in sommige gemeentes aan toe gaat. Iedere wijk, jong of oud, heeft 'onderhoud' nodig. Je kunt niet simpelweg een wijk neerzetten en daar decennialang niets aan veranderen. Al is het maar omdat de samenstelling van de bewoners sterk verandert: nieuwbouw begint vaak met jonge gezinnen, dus zijn er speeltuinen en basisscholen nodig. Maar die kinderen worden ouder en tegelijk veranderen ook de wensen van jonge gezinnen. Als er niets voor de pubers is, gaan ze rondhangen en de boel slopen. En langzaam maar zeker wordt in de loop van de jaren de samenstelling sowieso diverser omdat mensen verhuizen en er andere bewoners voor in de plaats komen. Daarmee moet ook het aanbod aan voorzieningen diverser worden. Niet alleen in de wijk zelf, maar ook in de directe omgeving. Als gemeente ligt daar dus een taak in beheer van de wijken en als het goed is doet de gemeente daar ook wat aan.

Tenzij de bewoners van de gemeente bij verkiezingen bewust kiezen voor partijen die een 'terughoudende' overheid nastreven, natuurlijk. In dat geval zul je er als bewoners zelf meer energie in moeten steken.

Toch best sneu dat we het normaal vinden dat pubers de boel slopen. Kattekwaad, beetje geluidsoverlast, soit. Maar inderdaad je moet er vanuit gaan dat slopen, vuurwerk, keiharde muziek en bedreigingen ook erbij horen.....en dan heb ik het over gegoede middenstandswijken waar ik dat zie.

Scheelt wel dat als de kleintjes in die wijken groot worden ik er een flink aantal van ken, omdat die in de categorie van mijn eigen kind zitten. De huidige tieners kan ik niet bij een ouder of woning plaatsen voor een vriendelijk gesprek.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 08:30:
Al is het maar omdat de samenstelling van de bewoners sterk verandert: nieuwbouw begint vaak met jonge gezinnen, dus zijn er speeltuinen en basisscholen nodig. Maar die kinderen worden ouder en tegelijk veranderen ook de wensen van jonge gezinnen. Als er niets voor de pubers is, gaan ze rondhangen en de boel slopen.

Maar dat maakt voor de projectontwikkelaar niet uit: die verkoopt aan beginnende gezinnen, en is er daarna klaar mee. Daarom zie je (zoals het geval van @FreakNL) Dat zo'n wijk voornamelijk 'werkt' als het mee kan liften op de voorzieningen in andere wijken.

En als het voor de omgeving uitkomt om die woningen om te bouwen tot meerdere woonunits, of gelijkvloerse bejaardenwoningen, of studentenwoningen, of winkels ... dan kom je weer terug op dezelfde discussie: die woningen zijn er nooit "voor gemaakt", en het enige antwoord is meer nieuwbouw op een onontgonnen weiland nog verder van de stad.

En dat is volgens mij wat er structureel misgaat. Er is nu grote behoefte aan kleine gelijkvloerse woningen voor bejaarden, en betaalbare flats voor starters. Maar dat zijn geen aantrekkelijke groepen, want ze hebben minder te besteden dan de tweeverdieners met overwaarde, of ze zijn - in het geval van ouderen - moeilijker te bereiken. En dus wordt het woningbestand steeds verder uit het lood getrokken.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 08:44:
[...]

Toch best sneu dat we het normaal vinden dat pubers de boel slopen. Kattekwaad, beetje geluidsoverlast, soit. Maar inderdaad je moet er vanuit gaan dat slopen, vuurwerk, keiharde muziek en bedreigingen ook erbij horen.....en dan heb ik het over gegoede middenstandswijken waar ik dat zie.

Scheelt wel dat als de kleintjes in die wijken groot worden ik er een flink aantal van ken, omdat die in de categorie van mijn eigen kind zitten. De huidige tieners kan ik niet bij een ouder of woning plaatsen voor een vriendelijk gesprek.

Het is natuurlijk niet dat we het normaal vinden. Maar aan de andere kant, als ze helemaal niets te doen hebben en ook geen plek hebben om kattekwaad uit te halen, dan gaan ze op zoek naar andere dingen om te doen. Maar vaak kun je dus met simpele maatregelen echte overlast wel voorkomen. Bv. een basketbalveldje of voetbalveldje (of simpel een stukje 'braakliggend' land) aan de rand van de wijk, achter een rij bomen/struiken waar ze uit het zicht van volwassenen kunnen rondhangen. Dat zijn zaken die geen kapitalen kosten, maar de leefbaarheid voor zowel de jongeren als de volwassen bewoners kan verbeteren.

[Rzaan]

Er zijn reeds meerdere onderzoeken gedaan dat het niet goed is dat het 'avontuur' uit een wijk verdwijnt.

In onze wijk vroeger had je ook een braakliggend stuk terrein, uit het zicht van de volwassenen.
Soms dumpte iemand daar ook wel eens een oud bankstel.
Verder aan de rand van de wijk woonde een kerel die af en toe wel eens een sloopauto had staan. Vond ie niet erg als wij die nog wat verder sloopten.
Op die manier konden we onze energie kwijt.

Dicht-geplaveide wijken, recht toe, recht aan, keurig aangeharkt, zullen - mijn mening - meer last krijgen van vandalisme.
Want de energie van kinderen en jongeren moet ergens heen.

Je kunt wel willen dat kinderen keurig zijn, en als gemeente eisen dat iedereen zich gedraagt.
Maar zo zit de wereld niet in elkaar.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 09:48:
[...]


Maar dat maakt voor de projectontwikkelaar niet uit: die verkoopt aan beginnende gezinnen, en is er daarna klaar mee. Daarom zie je (zoals het geval van @FreakNL) Dat zo'n wijk voornamelijk 'werkt' als het mee kan liften op de voorzieningen in andere wijken.

Dat hangt ook af van hoe zo'n wijk is opgezet. Tegenwoordig leunen die wijken vaak bewust op de voorzieningen in een andere wijk, omdat de voorzieningen tegenwoordig een veel groter verzorgingsgebied moeten hebben om te kunnen overleven. Zo'n nieuwbouwwijk is dan dus juist ook een goede manier om de voorzieningen in de 'oude wijk' te laten overleven. Als er te veel nieuwe voorzieningen in de nieuwe wijk komen, dan lijdt de oude wijk daar soms juist onder. Mede daarom willen gemeenten vaak juist voorkomen dat er te veel 'parasiterende' nieuwe voorzieningen komen.

En als het voor de omgeving uitkomt om die woningen om te bouwen tot meerdere woonunits, of gelijkvloerse bejaardenwoningen, of studentenwoningen, of winkels ... dan kom je weer terug op dezelfde discussie: die woningen zijn er nooit "voor gemaakt", en het enige antwoord is meer nieuwbouw op een onontgonnen weiland nog verder van de stad.

Of juist de bestaande wijk veranderen met renovatie en nieuwbouw.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 11:16:
Dat hangt ook af van hoe zo'n wijk is opgezet. Tegenwoordig leunen die wijken vaak bewust op de voorzieningen in een andere wijk, omdat de voorzieningen tegenwoordig een veel groter verzorgingsgebied moeten hebben om te kunnen overleven. Zo'n nieuwbouwwijk is dan dus juist ook een goede manier om de voorzieningen in de 'oude wijk' te laten overleven.

Klopt, maar Rijnenburg, 30 minuten met de bus? Dat is inderdaad 'niet ver' van Utrecht ... voor een dorp. Maar je kunt al aanvoelen dat er in de eerste jaren geen jeugdhonk gaat zijn, geen poppodium - als dat soort zaken al ooit komt.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 11:16:
Of juist de bestaande wijk veranderen met renovatie en nieuwbouw.

Dat was eerder in de discussie een slecht idee. Daar zijn de huizen niet voor bedoeld, en de wijk is zo precies ge fine-tuned dat-ie ontrafelt als de bevolkingssamenstelling verandert.

[Metro2002]

CornermanNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 16:10:
[...]


Staat van de woning, relatie tot verkopen uit het verleden (niet te ver uit de pas) , anders heeft een taxateur geen enkele toegevoegde waarde. Dan zou je alleen moeten kijken naar inkomen als bank zijnde. De waarde van het onderpand is dan van geen enkel belang meer. Als taxateurs blind meegaan in de 'waardestijgingen' dan is het einde zoek. Maar goed blijkbaar maakt het momenteel dus allemaal niet meer uit.

Je kan dan een krot kopen en omdat jij als koper bereid bent om X te betalen, dan is het opeens X waard ? Of Y meer ten opzichte van de vraagprijs. Schaf de taxaties maar af dan. Nutteloos.

Dat is wel min of meer hoe waardebepaling werkt natuurlijk. Als iemand (of meerdere mensen) X over hebben voor een object dat is dat domweg de nieuwe waarde geworden.

De taxaties zijn imho ook behoorlijk nutteloos. Ze vertellen je eigenlijk niks over de staat van de woning (behalve dat wat je zelf ook al kan zien) en de taxatieprijs is 9 vd 10 keer gewoon de verkoopprijs.Enige waar het nut heeft zijn de gemeentelijke gegevens over het erf, eventuele achterstallige schulden ergens e.d. Een vrij (dure) Wassen neus naar mijn mening.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 11:37:
[...]


Klopt, maar Rijnenburg, 30 minuten met de bus? Dat is inderdaad 'niet ver' van Utrecht ... voor een dorp. Maar je kunt al aanvoelen dat er in de eerste jaren geen jeugdhonk gaat zijn, geen poppodium - als dat soort zaken al ooit komt.

In een grote wijk als Rijnenburg zul je inderdaad ook zelf voorzieningen moeten hebben. Maar het ging hier over nieuwbouwwijken in het algemeen.

Dat was eerder in de discussie een slecht idee. Daar zijn de huizen niet voor bedoeld, en de wijk is zo precies ge fine-tuned dat-ie ontrafelt als de bevolkingssamenstelling verandert.

Een wijk is op een bepaalde manier opgezet of gefinetuned, met in het achterhoofd bepaalde gedachten over de huidige en toekomstige samenstelling. Maar dat is geen zekerheid, maar een dynamisch proces. Een goede gemeente houdt bij iedere wijk, jong of oud, de vinger aan de pols om te zien in hoeverre de wijk in huizen en voorzieningen nog voldoet. En dat betekent ook dat je dus wijzigingen moet kunnen/durven maken in zowel de plannen als in de bestaande bebouwing. Ik zie het dus absoluut niet als een slecht idee dat er in een bestaande wijk wordt gebouwd en/of gesloopt.

[CornermanNL]

DutchChelsea schreef op maandag 22 maart 2021 @ 23:24:
Vanavond al voor de tweede avond op rij een IMHO prima documentaire op NPO 2 over de huizenmarkt in Nederland. Gisteren Tegenlicht, vandaag Kruispunt. Allebei over veranderende meningen over de woningmarkt .

Leuke ideeën bij Tegenlicht, alleen dat zelfbouwen legt toch weer druk bij mensen neer, geen ervaring met bouwen en amper begeleiding. Maar lekker goedkoop want je eigen tijd is gratis.

[Releases]

Hier in de buurt staat een leuk project.
Nu is een nieuwe fase in aantocht van 32 woningen die beschikbaar komen.

Word als kant tekening bijgezet dat mensen werkmzaam in de zorg en onderwijs voorrang krijgen.
Gebeuren dit soort grapjes vaker tegenwoordig? Gaat om normale woningen met een von van 375k.

[FunkyTrip]

hidde212 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 15:23:
[...]


[...]


Uit een grootschalig onderzoek van DNB vorig jaar blijkt dat dat pertinent onjuist te zijn en wordt er standaard op of over de verkoopprijs getaxeerd (n=290000).

[...]


...en wordt het zelfs medeveroorzaker van het huidige prijspijl genoemd.

Als taxateurs letterlijk aan je vragen 'hoeveel heb je nodig?' dan lijkt het me evident dat daar iets grondigs mis is ja. Mijn oortjes klapperde toen de beste man het aan me vroeg.

[Skybullet]

Releases schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 12:29:
Hier in de buurt staat een leuk project.
Nu is een nieuwe fase in aantocht van 32 woningen die beschikbaar komen.

Word als kant tekening bijgezet dat mensen werkmzaam in de zorg en onderwijs voorrang krijgen.
Gebeuren dit soort grapjes vaker tegenwoordig? Gaat om normale woningen met een von van 375k.

Dat mag gewoon. Is ooit goedgekeurd door min van binnenlandse zaken. Verschillende gemeentes hadden daar toestemming voor gevraagd om mensen met een diploma voorrang te geven. En dan specifiek mensen met werk en inkomen uit niet-commerciele dienstverlening zoals dus agenten, leraren en zorgpersoneel.

[CVTTPD2DQ]

Metro2002 schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 11:50:
Dat is wel min of meer hoe waardebepaling werkt natuurlijk. Als iemand (of meerdere mensen) X over hebben voor een object dat is dat domweg de nieuwe waarde geworden.

Dat klopt in de huidige markt, maar stel je eens voor dat het 2014 is, de laatste verkoop in de buurt is drie jaar geleden, en het huis heeft zes maanden te koop gestaan?

De bank wil weten of het huis voor een vergelijkbaar bedrag weer verkocht kan worden bij executie.

Metro2002 schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 11:50:
De taxaties zijn imho ook behoorlijk nutteloos. Ze vertellen je eigenlijk niks over de staat van de woning (behalve dat wat je zelf ook al kan zien) en de taxatieprijs is 9 vd 10 keer gewoon de verkoopprijs.Enige waar het nut heeft zijn de gemeentelijke gegevens over het erf, eventuele achterstallige schulden ergens e.d. Een vrij (dure) Wassen neus naar mijn mening.

Hij is ook niet bedoeld voor jou, hij is bedoeld voor de medewerker van de bank, die het huis niet bezocht heeft.

Overigens denk ik ook dat de taxateur eigenlijk wel door de techniek is ingehaald.

[Rubbergrover1]

FunkyTrip schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 12:38:
[...]


Als taxateurs letterlijk aan je vragen 'hoeveel heb je nodig?' dan lijkt het me evident dat daar iets grondigs mis is ja. Mijn oortjes klapperde toen de beste man het aan me vroeg.

Er zit ook altijd een bepaalde onzekerheidsmarge in die taxaties, het is geen exacte wetenschap. Een huis van rond de 4 ton kan net zo goed 420 of 380 'waard zijn'. Stel dat jij die woning voor 410 hebt gekocht en de taxateur zet de taxatie op 4 ton, dan zit jij misschien met een probleem, terwijl de woning bij goede nadere inspectie misschien ook juist wel 420 waard kan zijn. Dan is het niet raar dat de taxateur even bij je vraagt waar je op uit 'moet' komen. Uiteraard zal dit niet zo gaan als je 5 ton hebt geboden voor een woning van 4 ton.

[Nickster!]

NRC artikeltje over taxaties

https://www.nrc.nl/nieuws...gmarkt-opdrijven-a4006408

[lama83]

Releases schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 12:29:
Hier in de buurt staat een leuk project.
Nu is een nieuwe fase in aantocht van 32 woningen die beschikbaar komen.

Word als kant tekening bijgezet dat mensen werkmzaam in de zorg en onderwijs voorrang krijgen.
Gebeuren dit soort grapjes vaker tegenwoordig? Gaat om normale woningen met een von van 375k.

Heel 'eerlijk', denk dat loting ook niet meer is wat het geweest is

In Weesp gaven ze mensen uit eigen regio voorrang, in Groningen kon een gemeenteraadslid mij vertellen dat het niet mogelijk was om eigen regio voorrang te geven (of dat moet zijn weggestemd, dat kan natuurlijk ook).

Maar 375k, dan moet je goed verdienen als (startende) leraar, oh man. Massaal omscholen om een kans op een huis te maken dan... wordt steeds gekker wat je moet doen Naaste van mij werkt in onderwijs en mag 50% van het loon aftikken om samen met ander 1300 huur te betalen in Amsterdam - daar is de lol straks ook wel van af en vertrekt ze uit de Randstad (mogelijk Italië waar het goedkoper is)

[ Voor 16% gewijzigd door lama83 op 23-03-2021 13:33 ]

[FreakNL]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 23 maart 2021 @ 13:02:
[...]

Er zit ook altijd een bepaalde onzekerheidsmarge in die taxaties, het is geen exacte wetenschap. Een huis van rond de 4 ton kan net zo goed 420 of 380 'waard zijn'. Stel dat jij die woning voor 410 hebt gekocht en de taxateur zet de taxatie op 4 ton, dan zit jij misschien met een probleem, terwijl de woning bij goede nadere inspectie misschien ook juist wel 420 waard kan zijn. Dan is het niet raar dat de taxateur even bij je vraagt waar je op uit 'moet' komen. Uiteraard zal dit niet zo gaan als je 5 ton hebt geboden voor een woning van 4 ton.

Als je dan een “probleem” heb je sowieso grotere problemen. Lijkt me sowieso wel handig om gewoon 10k EXTRA op de plank te hebben liggen als je een woning koopt. Het moet niet zo zijn dat er maar getaxeerd wordt op aankoopprijs alleen maar om een lening te krijgen van die hoogte. Dat is precies 1 van de redenen van de alsmaar stijgende prijzen, zoals hier ook al eerder uitgelegd.