Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op maandag 15 maart 2021 @ 08:38:
[...]


Een familielid van mij werkt daar. Ze zitten de komende 2 jaar vol..

Een belangrijke vraag lijkt mij daarom ook: in hoeverre wil je echt op korte termijn verhuizen? Ik kan mij voorstellen dat als je ergens wel OK woont, het op zich geen probleem is om te moeten wachten op je nieuwe woning (dat zul je bij nieuwbouw sowieso vaak moeten). Maar dat het wel prettig is als je weet wat je 'straks' krijgt.

[JanHenk]

Sport_Life schreef op maandag 15 maart 2021 @ 08:42:
[...]

Wel als je de zolder en garage ervan af haalt, dan blijft er een woning van 120m2 over die met uitbouw net aan 135m2 is.
Voor een vrijstaande woning vrij krap, derhalve eens met bovenstaande

En als je de slaapkamers er ook nog af haalt, wat blijft er dan nog over aan woonoppervlak?

[Requiem19]

Sport_Life schreef op maandag 15 maart 2021 @ 08:42:
[...]

Wel als je de zolder en garage ervan af haalt, dan blijft er een woning van 120m2 over die met uitbouw net aan 135m2 is.
Voor een vrijstaande woning in een dorp buiten de randstad vrij krap, derhalve eens met bovenstaande .

De garage zal niet meegenomen zijn in het woonoppervlak. En de zolder kun je vrij eenvoudig tot 2 (slaap) kamers maken.

450m2 perceel, vrijstaand, 180m2 woonoppervlakte en dan hier lezen hoe matig en duur het is. Dat is wel echt typisch de veeleisende tijdsgeest op de woningmarkt :-).

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 08:43:
[...]

Een belangrijke vraag lijkt mij daarom ook: in hoeverre wil je echt op korte termijn verhuizen? Ik kan mij voorstellen dat als je ergens wel OK woont, het op zich geen probleem is om te moeten wachten op je nieuwe woning (dat zul je bij nieuwbouw sowieso vaak moeten). Maar dat het wel prettig is als je weet wat je 'straks' krijgt.

Zo is het ook. Geduld is een schone zaak in deze... Je zit met wat renteverlies, maar daar krijg je dan wel wat voor terug op termijn.

[Bschnitz]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 15 maart 2021 @ 08:33:
[...]


Het wordt wel duidelijk dat mensen heel andere woonwensen hebben dan ik. Wij zaten ongeveer in dezelfde situatie (geen kinderen, en ze komen er ook niet), maar in watersnip zou ik zelfs als het binnen mijn budget (~2 ton) zou vallen niet willen wonen. Bij nieuwbouw krijg je in het algemeen erg weinig 'huis' voor je geld.

Naja, is maar idd wat je wilt. We gingen hier wonen voor de lage kosten. 700€ hypotheek en 30€ g/w/l en toen voor 2 ton gekocht, nu bizar genoeg al 3 ton+ waard. Alles is op loopafstand, lekker makkelijk enzo.

Die 65/70m2 tuin op het westen zijn ook prima voor een rijtjeshuis. We hebben 25m2 overdekt met zo'n schuif pergola.

Dus juist wij hebben het gevoel dat we hier voor een dubbeltje op de tweede plaats staan dan de buren met hun hoekhuis staan echt op plek 1.

Nadeel je zit wel ingebouwd en hebt geen ruimte om uit te breiden.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 08:45:
[...]


De garage zal niet meegenomen zijn in het woonoppervlak. En de zolder kun je vrij eenvoudig tot 2 (slaap) kamers maken.

450m2 perceel, vrijstaand, 180m2 woonoppervlakte en dan hier lezen hoe matig en duur het is. Dat is wel echt typisch de veeleisende tijdsgeest op de woningmarkt :-).

Heeft niet zozeer met veeleisendheid te maken. Het is meer dat als je op zoek bent naar een woning die groter is dan bv 150 m², je wensen waarschijnlijk zodanig zijn dat je niet snel gelukkig zult zijn met een woning met drie slaapkamers van 19, 13 en 10 m² plus een zolder.

Maar het is uiteraard wel, wat ik eerder ook al heb aangegeven, een idee om niet op zoek te gaan naar 'de perfecte woning', maar dat het wellicht veel handiger is om te kijken naar een woning waar nog wat aan gedaan moet worden om het naar jouw wens te maken. Dat werd in dit topic meteen uitgelegd als het kopen van een kluswoning, terwijl dat het andere uiterste is waar ik helemaal niet op doelde. Ik bedoelde inderdaad eerder zoiets als deze woning, waarbij je met extra tussenmuurtjes en dakramen/dakkapellen een hoop echte leefruimte zou kunnen creëren. Alleen ligt de vraagprijs van deze woning dan weer zo hoog dat daar geen financiële ruimte voor over blijft.

[Sport_Life]

Bschnitz schreef op maandag 15 maart 2021 @ 08:49:
[...]


Naja, is maar idd wat je wilt. We gingen hier wonen voor de lage kosten. 700€ hypotheek en 30€ g/w/l en toen voor 2 ton gekocht, nu bizar genoeg al 3 ton+ waard. Alles is op loopafstand, lekker makkelijk enzo.

Die 65/70m2 tuin op het westen zijn ook prima voor een rijtjeshuis. We hebben 25m2 overdekt met zo'n schuif pergola.

Dus juist wij hebben het gevoel dat we hier voor een dubbeltje op de tweede plaats staan dan de buren met hun hoekhuis staan echt op plek 1.

Nadeel je zit wel ingebouwd en hebt geen ruimte om uit te breiden.

Dan ga je van 2 ton naar 5 ton hypotheek, maar krijg je ook 2,5x zoveel "woning" terug voor die 600k? Volgens mij niet.
De pest is dat 100k overwaarde tegenwoordig eigenlijk te weinig is om een goede stap te kunnen maken (als doorstromer).

Als je een paar jaar terug van 3 ton (ruime hoekwoning) naar 6 ton (ruimere vrijstaande / 2 kapper) ging kreeg je veel meer extra woning ervoor terug.

Maw niet alleen starters hebben last van de huizenprijzen, ook doorstromers .

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 08:40:
Bijna alle nieuwbouw is 5.7 - 6.0 breed.

Dat is dan jammer, want daardoor voelt een fors huis nog steeds klein aan.

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 08:40:
Voor een vrijstaande relatief nieuwe woning is dit geen dure M2 prijs in de huidige markt - wat zou je referentie object(en) zijn?

Dit huis bijvoorbeeld. En dan zit je op fietsafstand van het centrum van een mooie stad, parkje naast de deur, met goede aansluitingen, ruimere tuin, ruimer huis. Natuurlijk kun je in deze markt niet zeggen hoeveel er overboden is, maar goed, voor watersnip zou ook overboden moeten worden .

Als je de 'nieuwbouw'-eis loslaat zijn er voor dat bedrag echt kasten van huizen te koop in de regio.

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 15 maart 2021 @ 09:31:
[...]


Dat is dan jammer, want daardoor voelt een fors huis nog steeds klein aan.


[...]


Dit huis bijvoorbeeld. En dan zit je op fietsafstand van het centrum van een mooie stad, parkje naast de deur, met goede aansluitingen, ruimere tuin, ruimer huis. Natuurlijk kun je in deze markt niet zeggen hoeveel er overboden is, maar goed, voor watersnip zou ook overboden moeten worden .

Als je de 'nieuwbouw'-eis loslaat zijn er voor dat bedrag echt kasten van huizen te koop in de regio.

Dat is een woning van 2009, ten opzichte van een woning van 2020. Dus dat is in die zin al een groot verschil in pricing. Daarnaast is het perceel 120m2 kleiner en zit je in een woonwijk, waardoor het minder vrijstaand is.

Misschien een prima huis, maar geen goed referentieobject om de pricing van de woning in Maurits te bepalen.

Ik vind het vooral zo bijzonder dat men gelijk een woning wil hebben die alle vakjes afvinkt. Dat is toch een utopie? Die zolder is ideaal in de woning in Maurik, want die kun je nog volledig inrichten naar hoe jij het zelf wilt en dat hoeft niet eens de wereld te kosten. Er zit ook al een dakraam in aan de achterzijde, dus je zou zelfs eerst een tussenmuur kunnen zetten bij de trap en pas later een dakkapel.

Ik vind de veeleisendheid en de visie op wat goed/niet goed is wel redelijk typerend voor de huidige woningmarkt.

[page404]

Sport_Life schreef op maandag 15 maart 2021 @ 09:13:

Maw niet alleen starters hebben last van de huizenprijzen, ook doorstromers .

Dat herken ik wel. Heb nu een ruime rijwoning met iets meer dan 2 ton hypotheek en bijna 2 ton overwaarde. Als ik naar iets "ruimers" wil, zeg een slaapkamer meer, een voortuintje met oprit voor de auto en iets grotere tuin en luxere badkamer, dan ga ik al gauw 2-3 ton meer betalen. Ofwel, minstens een verdubbeling van mijn maandlasten. Dat vind ik nogal een stap. Ga ik dus ook niet doen, ondanks dat mijn inkomen aardig gestegen is de laatste 2 jaar.

[Yariva]

https://www.nu.nl/economi...stijgen-dan-verwacht.html

De huizenprijzen stijgen dit en volgend jaar waarschijnlijk veel harder dan verwacht, vermoeden economen van de Rabobank. Ze hebben hun verwachtingen bijgesteld omdat de economische vooruitzichten voor Nederland zijn verbeterd, het huizentekort groot is en de hypotheekrente nog steeds erg laag is.

De experts van de bank verwachten dat huizen dit jaar 8 procent duurder worden. Voor 2022 voorzien zij vervolgens een huizenprijsstijging van gemiddeld 4 procent. Eind vorig jaar hield Rabobank het nog op een gemiddelde huizenprijsgroei van respectievelijk 5,5 procent en 2,5 procent.

Woningmarkteconoom Carola de Groot verwijst in een verklaring onder meer naar het beeld voor de arbeidsmarkt, dat van invloed is op de ontwikkelingen op de woningmarkt. "Vooral de werkloosheid loopt naar verwachting minder op dan eerder voorzien. Daarnaast speelt de aanhoudende krapte op de woningmarkt een rol in de opwaartse prijsontwikkeling. Bovendien zijn de financieringsmogelijkheden van potentiële huizenkopers momenteel erg gunstig."

[ Voor 83% gewijzigd door Yariva op 15-03-2021 09:42 ]

[Bschnitz]

Sport_Life schreef op maandag 15 maart 2021 @ 09:13:
[...]

Dan ga je van 2 ton naar 5 ton hypotheek, maar krijg je ook 2,5x zoveel "woning" terug voor die 600k? Volgens mij niet.
De pest is dat 100k overwaarde tegenwoordig eigenlijk te weinig is om een goede stap te kunnen maken (als doorstromer).

Als je een paar jaar terug van 3 ton (ruime hoekwoning) naar 6 ton (ruimere vrijstaande / 2 kapper) ging kreeg je veel meer extra woning ervoor terug.

Maw niet alleen starters hebben last van de huizenprijzen, ook doorstromers .

Niet alleen dat, nu kan ik lekker sparen. Ik zet elke maand 2k op de spaarrekening, ja ik weet dat dit veel is maar ik geef zo goed als niks uit aan mezelf.

Als ik naar een hypotheek van 600k ga, kost me dit 2k pm IPV de 700. Ik heb dus ook bijna geen ruimte meer om iets bij te sparen om het huis op te knappen, hierdoor moet het huis wel min of meer af zijn of er moeten alleen kleine dingen gefixed worden. Effe een keuken of badkamer nieuw zit er niet zomaar in als ik deze niet mee kan financieren.

[Wailing_Banshee]

page404 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 09:40:
[...]

Dat herken ik wel. Heb nu een ruime rijwoning met iets meer dan 2 ton hypotheek en bijna 2 ton overwaarde. Als ik naar iets "ruimers" wil, zeg een slaapkamer meer, een voortuintje met oprit voor de auto en iets grotere tuin en luxere badkamer, dan ga ik al gauw 2-3 ton meer betalen. Ofwel, minstens een verdubbeling van mijn maandlasten. Dat vind ik nogal een stap. Ga ik dus ook niet doen, ondanks dat mijn inkomen aardig gestegen is de laatste 2 jaar.

Dat hadden wij ook, toen we dit huis kochten. Echter waren de bedragen gehalveerd Ons eerste huis was 1 ton (in euro's, gekocht in 2000), ons tweede huis was 2,5 ton (gekocht in 2006).

Ben nu erg blij dat we toen gekozen hebben voor ons "laatste" huis, want zelfs hier in NO Groningen worden huizen onbetaalbaar...

[sj0ertum]

page404 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 09:40:
[...]

Dat herken ik wel. Heb nu een ruime rijwoning met iets meer dan 2 ton hypotheek en bijna 2 ton overwaarde. Als ik naar iets "ruimers" wil, zeg een slaapkamer meer, een voortuintje met oprit voor de auto en iets grotere tuin en luxere badkamer, dan ga ik al gauw 2-3 ton meer betalen. Ofwel, minstens een verdubbeling van mijn maandlasten. Dat vind ik nogal een stap. Ga ik dus ook niet doen, ondanks dat mijn inkomen aardig gestegen is de laatste 2 jaar.

Precies, hier nog zo één. M'n salaris is verdubbeld tov de periode dat ik dit huis kocht in 2015, maar de huizenprijzen ook. Ik woon nu in een prima nieuwbouw starterswoning. Leuke tussenwoning in een mooie wijk, maar met een typisch klein nieuwbouw k*t tuintje en een prefab houten schuurtje. Soms zou ik willen dat we hier gewoon tevreden mee bleven en de onrust van doorstromen los konden laten. Dan kan ik bij wijze van op m'n 35e al gaan denken aan minder werken. Dat idee wil ik best deels loslaten, maar niet voor die net wat grotere hoekwoning of 2kapper die je nu voor het ver(drie)dubbelen van je maandlast krijgt.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 09:39:
[...]


Dat is een woning van 2009, ten opzichte van een woning van 2020. Dus dat is in die zin al een groot verschil in pricing. Daarnaast is het perceel 120m2 kleiner en zit je in een woonwijk, waardoor het minder vrijstaand is.

Misschien een prima huis, maar geen goed referentieobject om de pricing van de woning in Maurits te bepalen.

Ik vind het dus juist wél goed om te kijken wat je kunt krijgen als je nét iets anders bekijkt dan waar je in eerste instantie aan dacht. Zo kan een woning die niet pas opgeleverd is dus heel veel in prijs schelen (maar soms ook niet), kan een iets groter of kleiner perceel een wereld van verschil maken etc. Als je ziet wat je kunt krijgen als je de criteria nét iets anders legt, dan kun je jezelf ook beter afvragen of die wens jou de extra kosten ook werkelijk waard is.

Ik vind het vooral zo bijzonder dat men gelijk een woning wil hebben die alle vakjes afvinkt.

Dat is geen algemene wens, maar het was de specifieke wens van Wartopia, een woning waar je geen gedoe meer van hebt. Maar daarmee verklein je de keus wel enorm en schiet de prijs ook de lucht in. Is dus ook niet iets wat ik zou aanraden, maar als iemand goede redenen heeft om bij die wens te blijven, wie zijn wij dan om daar tegenin te gaan?

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 10:23:
[...]

Ik vind het dus juist wél goed om te kijken wat je kunt krijgen als je nét iets anders bekijkt dan waar je in eerste instantie aan dacht. Zo kan een woning die niet pas opgeleverd is dus heel veel in prijs schelen (maar soms ook niet), kan een iets groter of kleiner perceel een wereld van verschil maken etc. Als je ziet wat je kunt krijgen als je de criteria nét iets anders legt, dan kun je jezelf ook beter afvragen of die wens jou de extra kosten ook werkelijk waard is.

Dat zijn twee losse discussies:

- Wat is een goede woning?
- Is de betreffende woning goed geprijsd?

In dit geval ging de discussie erover dat de betreffende woning volgens oa jou te hoog geprijsd is voor wat het is.

[...]

Dat is geen algemene wens, maar het was de specifieke wens van Wastopia, een woning waar je geen gedoe meer van hebt. Maar daarmee verklein je de keus wel enorm en schiet de prijs ook de lucht in. Is dus ook niet iets wat ik zou aanraden, maar als iemand goede redenen heeft om bij die wens te blijven, wie zijn wij dan om daar tegenin te gaan?

Het is een typisch voorbeeld van nu: ik betaal veel, dus moet het goed zijn. Wie wij zijn om daar tegenin te gaan.. precies wat jij zegt, het inzicht brengen dat een woning die niet alle vinkjes aftikt juist wel heel goed kan zijn omdat je met een paar tweaks ervan kunt maken wat je wilt én je minder betaalt.

[Flix20]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 10:32:
[...]


Dat zijn twee losse discussies:

- Wat is een goede woning?
- Is de betreffende woning goed geprijsd?

In dit geval ging de discussie erover dat de betreffende woning volgens oa jou te hoog geprijsd is voor wat het is.


[...]


Het is een typisch voorbeeld van nu: ik betaal veel, dus moet het goed zijn. Wie wij zijn om daar tegenin te gaan.. precies wat jij zegt, het inzicht brengen dat een woning die niet alle vinkjes aftikt juist wel heel goed kan zijn omdat je met een paar tweaks ervan kunt maken wat je wilt én je minder betaalt.

Het is natuurlijk logisch om te denken "ik betaal veel, dus het moet goed zijn". Maar dan nog moet je waken dat je wensen wel realistisch blijven.
Om even bij @Bschnitz te blijven en zijn onderstaande post waar ik een stukje uit pak;

Bschnitz schreef op zaterdag 13 maart 2021 @ 18:50:
[...]


We zijn vandaag hier geweest. https://www.funda.nl/koop...7603941-rosa-manushof-17/

Helaas niet te doen, er gaat overboden worden en de badkamer is in onbruikbare staat. Alle ramen en puien moeten vervangen worden en de CV ook sinds deze uit 2004 is.

Er staat de badkamer in onbruikbare staat. Als ik de badkamer zie op foto, dan zou ik die zeker niet als onbruikbaar zien. Wat simpel ja, maar onbruikbaar?....
Wellicht dat er dingen zijn die je niet op foto ziet, het water het niet doet of iets in die richting.

[Bschnitz]

sj0ertum schreef op maandag 15 maart 2021 @ 10:13:
[...]


Precies, hier nog zo één. M'n salaris is verdubbeld tov de periode dat ik dit huis kocht in 2015, maar de huizenprijzen ook. Ik woon nu in een prima nieuwbouw starterswoning. Leuke tussenwoning in een mooie wijk, maar met een typisch klein nieuwbouw k*t tuintje en een prefab houten schuurtje. Soms zou ik willen dat we hier gewoon tevreden mee bleven en de onrust van doorstromen los konden laten. Dan kan ik bij wijze van op m'n 35e al gaan denken aan minder werken. Dat idee wil ik best deels loslaten, maar niet voor die net wat grotere hoekwoning of 2kapper die je nu voor het ver(drie)dubbelen van je maandlast krijgt.

Story of my life, ben nu dus precies 35 in exact die situatie.

Heb nergens meer het gevoel dat ik erop vooruit ga, alles wat ik zie is gewoon te duur voor wat het is...

[Bschnitz]

Flix20 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 10:37:
[...]


Het is natuurlijk logisch om te denken "ik betaal veel, dus het moet goed zijn". Maar dan nog moet je waken dat je wensen wel realistisch blijven.
Om even bij @Bschnitz te blijven en zijn onderstaande post waar ik een stukje uit pak;

[...]


Er staat de badkamer in onbruikbare staat. Als ik de badkamer zie op foto, dan zou ik die zeker niet als onbruikbaar zien. Wat simpel ja, maar onbruikbaar?....
Wellicht dat er dingen zijn die je niet op foto ziet, het water het niet doet of iets in die richting.

Had ik al gezegd, de douchekabine is lek en 20 jaar oud ofzo en water lekt al in de muur richting de slaapkamer. De foto's zien er beter uit dan wat het echt was. De voegen waren ook helemaal op aan de kant van de douche, staat helaas niet op de foto's maar de tegels kan je er zo uithalen zeg maar.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 10:32:
[...]


Dat zijn twee losse discussies:

- Wat is een goede woning?
- Is de betreffende woning goed geprijsd?

In dit geval ging de discussie erover dat de betreffende woning volgens oa jou te hoog geprijsd is voor wat het is.

Of het te hoog geprijsd is durf ik niet te zeggen. Het was vooral commentaar op een reactie die blind keek naar het hoge aantal makelaars-m². Terwijl ik het meer zie als een woning met drie slaapkamers, (waarvan twee niet echt heel ruim) plus een zolder-met-potentie. Dus dat je iets verder moet kijken naar puur de cijfers en de 'papieren' m²'s en prijs met m².

Maar als de wens is een woning met drie slaapkamers, waarvan een ruim moet zijn, plus een zolder-met-potentie, dan zijn er wellicht ook andere mogelijkheden. En misschien ook voor minder geld.
(Ik zou dan een woning zoals bijvoorbeeld https://www.funda.nl/koop...e-kleine-wiel-bouwnr-018/ ook in overweging nemen. Dan blijf je ook na de gewenste aanpassingen aan de woning nog ruim binnen budget.)

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 09:39:
Ik vind het vooral zo bijzonder dat men gelijk een woning wil hebben die alle vakjes afvinkt. Dat is toch een utopie?]

Ik denk dat veel mensen (waaronder ikzelf) triggerden op deze specifieke woning in Maurik. Op papier een fantastische woning, maar ondanks het aanzienlijke formaat is men geslaagd het te laten aanvoelen als een klein donker hok. Met twee personen lijkt me dat ruimtebeleving veel belangrijker is dan het daadwerkelijke aantal vierkante meters, maar daar kunnen mensen anders over denken.

Zelf stoor ik me dan weer absoluut niet aan een "verouderd" interieur.

Ik denk dat je onderscheid moet maken tussen veel eisen hebben, en specifieke eisen hebben. Als je coute que coute nieuwbouw wil hebben beperk je je tot de kleinste, duurste fractie van het woningbestand, en moet je dus op alle andere terreinen (ligging, omvang, afwerking) inleveren.

[Maestro1990]

Bschnitz schreef op maandag 15 maart 2021 @ 09:49:
[...]


Niet alleen dat, nu kan ik lekker sparen. Ik zet elke maand 2k op de spaarrekening, ja ik weet dat dit veel is maar ik geef zo goed als niks uit aan mezelf.

Als ik naar een hypotheek van 600k ga, kost me dit 2k pm IPV de 700. Ik heb dus ook bijna geen ruimte meer om iets bij te sparen om het huis op te knappen, hierdoor moet het huis wel min of meer af zijn of er moeten alleen kleine dingen gefixed worden. Effe een keuken of badkamer nieuw zit er niet zomaar in als ik deze niet mee kan financieren.

Dit is natuurlijk niet helemaal juist. Als je nu een woning bezit met een waarde van zo'n 400K en een hypotheek van 200K heb je een overwaarde van 200K. Als je vervolgens een nieuwe woning op het oog hebt van zo'n 500K met laten we eens zeggen 100K aan meerwerk dan heb je een totale financiering nodig van 600K. Haal je hier de 200K vanaf aan overwaarde resteert er een hypotheek van zo'n 400K. Kun je nog eigen geld inbrengen dan kan de hypotheek nog lager uitvallen.

Uiteraard zal je hypotheeklast per maand hoger worden. Daar krijg je dan ook een grotere woning voor terug. Een verdubbeling in maandlasten zie ik met de huidige rentepercentages niet zo snel gebeuren.

[Bschnitz]

Maestro1990 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 11:12:
[...]


Dit is natuurlijk niet helemaal juist. Als je nu een woning bezit met een waarde van zo'n 400K en een hypotheek van 200K heb je een overwaarde van 200K. Als je vervolgens een nieuwe woning op het oog hebt van zo'n 500K met laten we eens zeggen 100K aan meerwerk dan heb je een totale financiering nodig van 600K. Haal je hier de 200K vanaf aan overwaarde resteert er een hypotheek van zo'n 400K. Kun je nog eigen geld inbrengen dan kan de hypotheek nog lager uitvallen.

Uiteraard zal je hypotheeklast per maand hoger worden. Daar krijg je dan ook een grotere woning voor terug. Een verdubbeling in maandlasten zie ik met de huidige rentepercentages niet zo snel gebeuren.

Ik heb 100k overwaarde, geen 200k. Verder gebruik ik de proefbereking van de ABN, die zeggen toch echt 2k brutto per maand, netto iets van 1700 uit mijn hoofd, zelfs met overwaarde.

[Jopie035]

Yariva schreef op maandag 15 maart 2021 @ 09:42:
https://www.nu.nl/economi...stijgen-dan-verwacht.html

De huizenprijzen stijgen dit en volgend jaar waarschijnlijk veel harder dan verwacht, vermoeden economen van de Rabobank. Ze hebben hun verwachtingen bijgesteld omdat de economische vooruitzichten voor Nederland zijn verbeterd, het huizentekort groot is en de hypotheekrente nog steeds erg laag is.

De experts van de bank verwachten dat huizen dit jaar 8 procent duurder worden. Voor 2022 voorzien zij vervolgens een huizenprijsstijging van gemiddeld 4 procent. Eind vorig jaar hield Rabobank het nog op een gemiddelde huizenprijsgroei van respectievelijk 5,5 procent en 2,5 procent.

Woningmarkteconoom Carola de Groot verwijst in een verklaring onder meer naar het beeld voor de arbeidsmarkt, dat van invloed is op de ontwikkelingen op de woningmarkt. "Vooral de werkloosheid loopt naar verwachting minder op dan eerder voorzien. Daarnaast speelt de aanhoudende krapte op de woningmarkt een rol in de opwaartse prijsontwikkeling. Bovendien zijn de financieringsmogelijkheden van potentiële huizenkopers momenteel erg gunstig."

De moeite waard om ook het stuk zelf even te lezen, aantal aardige grafiekjes over starters (OVB stuwt vraag) en momentum van de markt (trekt verder aan).

https://economie.rabobank...-huizenprijzen-verder-op/

[Rubbergrover1]

page404 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 09:40:
[...]

Dat herken ik wel. Heb nu een ruime rijwoning met iets meer dan 2 ton hypotheek en bijna 2 ton overwaarde. Als ik naar iets "ruimers" wil, zeg een slaapkamer meer, een voortuintje met oprit voor de auto en iets grotere tuin en luxere badkamer, dan ga ik al gauw 2-3 ton meer betalen. Ofwel, minstens een verdubbeling van mijn maandlasten.

Dat laatste hoeft niet per se. Dat is namelijk een van de dingen die nu spelen en wat ook een belangrijke oorzaak is van de prijsstijgingen. Namelijk dat vanwege de rentedaling een verdubbeling van de hypotheek vaak helemaal geen verdubbeling van de maandlasten betekent.

[Requiem19]

Interessant, onwijze piek in jonge kopers in 2021.

[Iris1234]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 11:56:
[Afbeelding]

Interessant, onwijze piek in jonge kopers in 2021.

Nou die grafiek zat ik ook net te bekijken. Wat een golfbeweging heeft dat veroorzaakt. Ik ben vooral benieuwd naar dezelfde grafiek eind dit jaar. Of het afschaffen daadwerkelijk een blijvend effect heeft gehad.

[aicaramba]

Sport_Life schreef op maandag 15 maart 2021 @ 09:13:
[...]

De pest is dat 100k overwaarde tegenwoordig eigenlijk te weinig is om een goede stap te kunnen maken (als doorstromer).

Overwaarde door stijging van de huizenprijzen kan alleen helpen als je goedkoper gaat wonen.

Als je een woning van 200k hebt gekocht die nu 50% meer, dus 300k, waard is. Maar als een duurder woning van destijds 300k nu 40% meer, dus 420k, waard is. Dan ga je nooit door fictieve overwaarde op je woning een stap omhoog kunnen maken.

Als het daadwerkelijk overwaarde door aflossing is, is het een ander verhaal.

[Flix20]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 11:56:
[Afbeelding]

Interessant, onwijze piek in jonge kopers in 2021.

Maar ook een flinke dip voor 2020.
Vind het niet een hele schokkende constatering. De meeste kopers die in aanmerking komen voor de 0% ODB zullen daar natuurlijk zoveel mogelijk gebruik van hebben gemaakt. Denk dat als je over de gehele periode kijkt dat het absolute aantal jongeren dat een woning heeft aangeschaft redelijk in lijn ligt.

[Tales]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 11:56:
[Afbeelding]

Interessant, onwijze piek in jonge kopers in 2021.

Vooral interessant om te zien wat er de komende maanden gebeurt. Als ik kijk naar de gemiddelde van december en januari komt die overeen met november?

[Rubbergrover1]

Tales schreef op maandag 15 maart 2021 @ 12:08:
[...]


Vooral interessant om te zien wat er de komende maanden gebeurt. Als ik kijk naar de gemiddelde van december en januari komt die overeen met november?

Als ik het zo zie, dan is het gemiddelde van dal en piek lager dan de trend van vorig jaar. Dus vermoedelijk is er komende maand ook nog wel een piek van de 'uitstellers' van eind vorig jaar.

[Flix20]

Rubbergrover1 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 12:15:
[...]

Als ik het zo zie, dan is het gemiddelde van dal en piek lager dan de trend van vorig jaar. Dus vermoedelijk is er komende maand ook nog wel een piek van de 'uitstellers' van eind vorig jaar.

En een deel die >400k kopen en dat nog proberen voor 1 april voor elkaar te boksen.

[Tuttel]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 11:56:
[Afbeelding]

Interessant, onwijze piek in jonge kopers in 2021.

Heb je toevallig ook de gemiddelde prijzen die de kopers in deze twee leeftijdscohorten betaalden?

[Z___Z]

aicaramba schreef op maandag 15 maart 2021 @ 12:02:
[...]

Overwaarde door stijging van de huizenprijzen kan alleen helpen als je goedkoper gaat wonen.

Als je een woning van 200k hebt gekocht die nu 50% meer, dus 300k, waard is. Maar als een duurder woning van destijds 300k nu 40% meer, dus 420k, waard is. Dan ga je nooit door fictieve overwaarde op je woning een stap omhoog kunnen maken.

Als het daadwerkelijk overwaarde door aflossing is, is het een ander verhaal.

Goedkopere woningen zijn veel harder gestegen in prijs dan duurdere woningen. Ik zie vrijwel geen huizen die in 2015 600k waard waren die nu 1.2M waard zijn, terwijl er legio voorbeelden zijn waar huizen van 200k naar 400k zijn gegaan.

[SirLct]

aicaramba schreef op maandag 15 maart 2021 @ 12:02:
[...]

Overwaarde door stijging van de huizenprijzen kan alleen helpen als je goedkoper gaat wonen.

Als je een woning van 200k hebt gekocht die nu 50% meer, dus 300k, waard is. Maar als een duurder woning van destijds 300k nu 40% meer, dus 420k, waard is. Dan ga je nooit door fictieve overwaarde op je woning een stap omhoog kunnen maken.

Als het daadwerkelijk overwaarde door aflossing is, is het een ander verhaal.

Valt wel mee. Mijn vorige woning (apartment zonder tuin) is van 190k naar 340k gegaan. Heb nu een hoekwoning van 450k.
Ja ofc betaal ik meer hyptoheek maar per saldo ben ik voor een hypotheek van +/- 300k een huis van 450k kunnen kopen, is toch niet echt mis?

Voor mij is ongeveer alles eigenlijk al een stap voorwaarts -> qua ruimte en tuin. Heb ook niet echt de overweging zoals aantal hierboven die eigl "prima" wonen maar zitten met de "what-ifs". Voor mij was duidelijk toen "we gaan hier weg" - want zoontje en geen tuin, want #workfromhome en klein appartementje.

Had toen de keuze: gaan we huis van 300-350k kopen? En dus een deel overhouden wat ook niet verkeerd is. Of gaan we de volgende klasse gaan -> 400k+ huizen.
Qua inkomsten is het natuurlijk in de laatste 5 jaar wat stappen gemaakt dus we kunnen het wel aan, heck, 8ton past als ik echt gek wil doen.
Lang over nagedacht maar was duidelijk dat als wij nu de stap niet maken, dat wij waarschijnlijk de stap ook nooit zouden maken. Dus voor 400k+ gezocht. Geen spijt van gehad.

Maar verder weet ik eerlijk gezegd ook niet wat de volgende zou zijn, want zoals Z__Z zei, hoe hoger hoe minder drastisch de stijging zou zijn.

[ Voor 4% gewijzigd door SirLct op 15-03-2021 12:44 ]

[Iris1234]

SirLct schreef op maandag 15 maart 2021 @ 12:38:
[...]

Valt wel mee. Mijn vorige woning (apartment zonder tuin) is van 190k naar 340k gegaan. Heb nu een hoekwoning van 450k.
Ja ofc betaal ik meer hyptoheek maar per saldo ben ik voor een hypotheek van +/- 300k een huis van 450k kunnen kopen, is toch niet echt mis?

Voor mij is ongeveer alles eigenlijk al een stap voorwaarts -> qua ruimte en tuin. Heb ook niet echt de overweging zoals aantal hierboven die eigl "prima" wonen maar zitten met de "what-ifs". Voor mij was duidelijk toen "we gaan hier weg" - want zoontje en geen tuin, want #workfromhome en klein appartementje.

Maar dan zat je in een situatie waarin veel huizen al een stuk beter waren. Je kon veel winst behalen door te verhuizen. Kijk ik naar mijn eigen situatie, gasvrije tussenwoning in goede buurt met 4 slaapkamers, ruime zolder, netjes afgewerkt, met kleine maar fijne tuin. Dan zou ik kunnen verhuizen naar een tweekapper in deze buurt, en zo 200.000 meer kwijt zijn. Qua oppervlakte zou ik er dan weinig op vooruit gaan maar wel een garage en iets grotere tuin hebben. Dat is mij die 200.000 niet waard.

[SirLct]

Iris1234 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 12:43:
[...]


Maar dan zat je in een situatie waarin veel huizen al een stuk beter waren. Je kon veel winst behalen door te verhuizen. Kijk ik naar mijn eigen situatie, gasvrije tussenwoning in goede buurt met 4 slaapkamers, ruime zolder, netjes afgewerkt, met kleine maar fijne tuin. Dan zou ik kunnen verhuizen naar een tweekapper in deze buurt, en zo 200.000 meer kwijt zijn. Qua oppervlakte zou ik er dan weinig op vooruit gaan maar wel een garage en iets grotere tuin hebben. Dat is mij die 200.000 niet waard.

Ja ik snap je punt. Ik had geen keuze, wij waren op de toppunt van frustratie vorig jaar april/mei door lockdown en opgesloten in klein hok. Dus jah, blessing in disguise zeg maar.
Mijn beste vriend heeft ong precies zelfde als jij. Kleine tuin, geen oprit, voor de rest eigl meer dan prima.
Voor een grotere tuin en een oprit zou ie idd rond 200k verder moeten zijn om ongeveer in de buurt te blijven (want opa oma id buurt enz) Vind hij ook niet waard...

[Requiem19]

Tuttel schreef op maandag 15 maart 2021 @ 12:24:
[...]


Heb je toevallig ook de gemiddelde prijzen die de kopers in deze twee leeftijdscohorten betaalden?

Nee, dit grafiekje komt rechtstreeks uit het Rabobank rapport van de vorige pagina.

[MaStar]

Requiem19 schreef op zondag 14 maart 2021 @ 21:28:
[...]


Als mensen hebben we een bepaald beeld bij 600k. We weten ongeveer hoeveel BMW 5 series we ervoor kunnen kopen, hoeveel hamburgers en hoeveel pakken melk.

Met huizen hebben ook zo'n beeld. Alleen heeft de tijd ons nogal ingehaald. 600K in 2014 was een vrijstaande villa met een zwembad, 600k in 2021 is een 2-kapper van 150m - if you're lucky.

Als je dus gaat denken 'voor 600k verwacht ik x', gaat het een teleurstellende tijd worden op de huidige woningmarkt ben ik bang .

Belangrijker is: wat zou je willen als volgende stap, in welke regio en wat is je budget (qua maandlasten). Dan even religieus Funda een maandje volgen en je hebt een redelijk beeld bij '600k' anno 2021.

Eens. Plus nog een belangrijke (zo niet essentiële) aanvulling: de prijzen op Funda zijn pure VANAF prijzen. Vaak moet je hier nog wel 10 tot 20% bovenop tellen , zeker in populaire buurten. Laat je dus niet misleiden dat je voor de prijzen op Funda ook daadwerkelijk kan kopen

[MaStar]

Nickster! schreef op zondag 14 maart 2021 @ 21:31:
[...]


Dit. persoonlijk vind ik 't een zure appel om doorheen te bijten als iemand met een grote berg spaargeld. Mijn vermogen tegenover de woningmarkt heb ik de afgelopen twee jaar aardig zien verdampen. Daarnaast blijf ik van mening dat de woningen het gewoonweg niet waard zijn. Lastige mantra in deze markt en begin nu aardig een FOMO te ontwikkelen.

Ik ben buitengewoon nieuwsgierig hoe de toekomst er uit gaat zien. Als hypotheekrentes toenemen en de huidige generatie zit met hypotheken van 400-500k met een onderpand wat vervolgens (door verminderde leenruimte??? 150/200k minder waard is geworden)

FOMO / niet waard vinden is heel subjectief hé. Dat ben je zelf. Uiteindelijk is de markt die bepaalt - en mogelijk (stel je voor) is dit nog goedkoop t.o.v. wat ons in 2030 te wachten staat.

Wat ik ermee wil zeggen: dat jij denkt dat de prijzen nu hoog staan, betekent niet dat dat daadwerkelijk zo is. Mogelijk kijken we over 5 jaar terug en zien we dat de prijzen die er NU zijn nog laag waren vergelijken met toen.

En de huizen van 400-500k num, dan 800k waar zijn. Daar lijkt het gezien de ontwikkelingen in ieder geval meer op. Krapte los je niet op en de rente stijgt echt niet zo snel binnen een korte periode.

Ik herinner me altijd een gesprek met een vriend vorig jaar december (december 2019). Die toen niet wilde kopen "Omdat het allemaal zo hoog was". Inmiddels zijn we 1.5 jaar verder en zijn de huizenprijzen meer dan 10% gestegen. Als hij toen gewoon gekocht had, wat serieus kon, had hij nu niet al 1.5 jaar moeten huren waarbij de huizen nu nog meer onbereikbaar zijn geworden.

Dan had je nu al een mooie aflossing gehad + de huizenprijzen waren gestegen. Dan kan je een eventuele dagling ook veel en veel makkelijker opvangen in de toekomst. Investering is ook durven instappen.

[ Voor 17% gewijzigd door MaStar op 15-03-2021 12:57 ]

[noslen]

Rabobank verwijst ook naar de kapitaalmarktrente. De verwachting is dat dit nog lange tijd laag zal blijven. Als je zelf een beetje wil inschatten waar de hypotheekrente heen gaat kan je naar de 10 jaars staatslening yields kijken. De ECB en de FED hebben eigen beleid waardoor er wel verschillen zullen zijn, maar via de risk premium kan volgens mij de spread niet teveel toenemen? Of de ECB moet nog meer gaan opkopen of in een hogere versnelling zoals Christine een paar dagen geleden aankondigde.
Voorlopig is de beweging omhoog (NL nu zijwaarts), maar niet verder omlaag.

[MaStar]

Nickster! schreef op zondag 14 maart 2021 @ 19:26:
Man man, het leuke van een huis kopen is er ondertussen wel uit. Vorig jaar mijn droomhuis gekocht maar door t wegvallen van de financiering in combi met een burn-out is alles op het laatste moment stuk gelopen...

Nu onderhands een tweekapper in hetzelfde dorp aangeboden gekregen voor een relatief redelijke prijs gezien de markt nu.. (365k) twee jaar geleden (320k). Ik ben echt helemaal de weg kwijt met wat wijsheid is. Nu toehappen en maar slikken dat t niet precies is wat we zoeken en het als doorstroomkans benutten of nog 3-4 jaar blijven huren tegen ~760€ kaal... financieel is het eerste waarschijnlijk een stuk slimmer maar leuk is anders.

Je moet niet achterom kijken. Dat heeft geen zin. Andere tijden, andere jaren. Je moet niet vergelijken. Zelf heb ik vorig jaar een huis gekocht voor 380.000 euro die 2 jaar daarvoor nog voor 270.000 was gekocht (Randstad) Zo gaat dat n=1. Soms moet je durven - instappen en doen. Het huis is imiddels overigens +400k waard en ben ik aan het aflossen. Morgen is ook weer een dag later. Huizen gaan echt geen klap krijgen in 1 a 2 jaar.

[aicaramba]

Z___Z schreef op maandag 15 maart 2021 @ 12:24:
[...]

Goedkopere woningen zijn veel harder gestegen in prijs dan duurdere woningen. Ik zie vrijwel geen huizen die in 2015 600k waard waren die nu 1.2M waard zijn, terwijl er legio voorbeelden zijn waar huizen van 200k naar 400k zijn gegaan.

Daarom dat ik in mijn voorbeeld de woning van 200k ook met 50% liet stijgen en de woning van 300k maar met 40% liet stijgen. Ondanks dat is de absolute stijging van de 300k woning hoger, namelijk 120k vs 100k.

Er zijn woningen van 200k naar 400k gegaan, oftewel 200k meer.. Maar zijn er geen woningen van 600k naar 800k gegaan? Oftewel 200k meer? Want dat is de stijging die nodig is om op basis van overwaarde door stijging geen stap te kunnen maken.

Percentages zijn leuk, maar als het gaat om overwaarde om een stap omhoog te maken zijn percentages nutteloos en is het het absolute bedrag wat bepalend is.

[ Voor 22% gewijzigd door aicaramba op 15-03-2021 13:10 ]

[Nickster!]

MaStar schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:00:
[...]


Je moet niet achterom kijken. Dat heeft geen zin. Andere tijden, andere jaren. Je moet niet vergelijken. Zelf heb ik vorig jaar een huis gekocht voor 380.000 euro die 2 jaar daarvoor nog voor 270.000 was gekocht (Randstad) Zo gaat dat n=1. Soms moet je durven - instappen en doen. Het huis is imiddels overigens +400k waard en ben ik aan het aflossen. Morgen is ook weer een dag later. Huizen gaan echt geen klap krijgen in 1 a 2 jaar.

Ik weet dat achterom kijken geen nut heeft. Maar van een jaren 70 villa van 220m2 wonen met 900m2 grond terug moeten vallen op een tweekapper uit 2000 (155m2 wonen 250 tuin) 10 minuten rijafstand verderop voor 50k minder in aankoop heeft mij nogal doen klapperen. Helaas was de situatie niet anders en moesten we de koop van de villa afblazen maar dat in combinatie met de huidige stijgingen heeft toch een flink spook bij me achtergelaten. Het voelt een beetje alsof ik mezelf 150k door de neus heb geboord

[Richh]

noslen schreef op maandag 15 maart 2021 @ 12:57:
Rabobank verwijst ook naar de kapitaalmarktrente. De verwachting is dat dit nog lange tijd laag zal blijven. Als je zelf een beetje wil inschatten waar de hypotheekrente heen gaat kan je naar de 10 jaars staatslening yields kijken. De ECB en de FED hebben eigen beleid waardoor er wel verschillen zullen zijn, maar via de risk premium kan volgens mij de spread niet teveel toenemen? Of de ECB moet nog meer gaan opkopen of in een hogere versnelling zoals Christine een paar dagen geleden aankondigde.
Voorlopig is de beweging omhoog (NL nu zijwaarts), maar niet verder omlaag.

Precies dit, in de USA is de beweging duidelijk erg langzaam omhoog, en niet meer verder omlaag.
De ECB lijkt meer te stabiliseren, maar ook zeker niet verder te dalen.

Een +8% van de huizenprijzen bij gelijkblijvende rentes vind ik erg fors, zeker omdat dit vorig jaar ook al het geval was. Dan heb je het over een 15-20% prijsstijging in slechts 2 jaar tijd, zonder dat de leenruimte noemenswaardig toeneemt, zonder dat de lonen noemenswaardig toenemen en ook nog eens: zonder dat de schaarste noemenswaardig toeneemt (immers, migratie ligt ook zo goed als stil, amper dure expats meer die de boel opkopen).

Ik vind dat eerlijk gezegd toch wel vrij bizar.

Tegenwoordig gaat ongeveer een derde van de woningen in grote steden naar beleggers toe, wellicht dat er door overwaarde ook meer ruimte is voor particulieren om die kant op te gaan, zeker nu hun spaargeld niet meer rendeert. Toch weet ik ook niet of zij per se de drijvende kracht achter dit verhaal kunnen zijn. Daarvoor vind ik de stijging dan wel heel erg groot.

[Richh]

MaStar schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:00:
[...]


Je moet niet achterom kijken. Dat heeft geen zin. Andere tijden, andere jaren. Je moet niet vergelijken. Zelf heb ik vorig jaar een huis gekocht voor 380.000 euro die 2 jaar daarvoor nog voor 270.000 was gekocht (Randstad) Zo gaat dat n=1. Soms moet je durven - instappen en doen. Het huis is imiddels overigens +400k waard en ben ik aan het aflossen. Morgen is ook weer een dag later. Huizen gaan echt geen klap krijgen in 1 a 2 jaar.

En soms ook niet. Het kan ook mis gaan. Jouw glazen bol spreekt net zo min de waarheid als alle anderen.

[MaStar]

Richh schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:20:
[...]

En soms ook niet. Het kan ook mis gaan. Jouw glazen bol spreekt net zo min de waarheid als alle anderen.

'Het kan ook mis gaan'. Dat roepen mensen al 4 jaar nu. Terwijl de basis en krapte waarop het tekort is gebasseerd alleen maar verder oploopt.

Verder, wat is het alternatief? Een mens moet toch wonen. Het is OF huren OF kopen, alternatief bij ouders wonen zie ik niet direct.

Dan kan je beter kopen - waardoor je ook aflost. Aflossingsvrij is nog maar een zeer klein deel, terwijl dat een groot probleem was in 2009 toen mensen niet meer konden betalen. Nu kan je weinig meer extra lenen en moet je direct afslossen.

[Richh]

MaStar schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:23:
[...]


'Het kan ook mis gaan'. Dat roepen mensen al 4 jaar nu. Terwijl de basis en krapte waarop het tekort is gebasseerd alleen maar verder oploopt.

Juist daarom zou je steeds voorzichtiger moeten zijn Al roepen mensen het 50 jaar. Feit is dat het mis kan gaan, dat is de afgelopen 50 jaar ook een paar keer gebeurt. Dat het bij jou nu 1 jaar goed gaat, is verre van een garantie om nu iedereen maar aan te bevelen om zo snel mogelijk ook maar in te stappen.

Ik kan ook zeggen dat mijn crypto inleg in 4 maanden tijd x4 is gegaan en dat je dus nu ook maar snel mee moet doen. Dat het X periode goed gaat is geen garantie dat het de komende X periode ook goed gaat.

De 'basis' zijn dalende rentes en oplopende tekorten, althans de voorgaande jaren. Afgelopen jaar was een raar jaar, waarin macro-economisch een hoop gekke dingen zijn gebeurd. Maar aan die 'basis' is weinig veranderd: de rentes dalen amper meer en de tekorten lopen, in ieder geval tijdelijk, eventjes niet zo hard op. De werkloosheid stijgt, of zou dat op termijn goed kunnen doen, zo schrijft ook Rabobank.

Verder, wat is het alternatief? Een mens moet toch wonen. Het is OF huren OF kopen, alternatief bij ouders wonen zie ik niet direct.

Ja, dat is het grote probleem voor millenials; there is no alternative.

Ik zeg ook niet dat het nu aankopen van een huis onverstandig is (nooit gedaan ook) - maar het is ook niet risicovrij zoals je in jouw post (en overigens al veelvuldig eerder in dit topic) probeert voor te spiegelen.
Het kopen van een appartement waar je over 5 jaar uitgroeit, tegen het maximale wat je nu mag lenen, is een risico. Ook dat risico kan je wellicht incalculeren, ik zeg niet dat je het nooit moet doen, wellicht zit het mee, maar het kan net zo goed tegenzitten.

[Requiem19]

Het risico is redelijk goed te kwantificeren: hoe goed kun je de maandlasten betalen?

Daarnaast: afgelopen jaar heeft ons geleerd dat - hoewel de woningmarkt uiteraard kan dalen - het gelet op de feiten en omstandigheden op dit momentmeer in de verwachting ligt dat er verdere stijging zal zijn voorlopig.

En ja - morgen kan er een EU lidstaat omvallen, of een grote bank, of een mega grote multinational en dan kan ineens alles anders zijn door een economisch domino effect. Dus nee, het is geen zekerheid. Maar als je een keuze maakt, moet je een best guess maken met wat je vandaag weet.

[Richh]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:38:
Het risico is redelijk goed te kwantificeren: hoe goed kun je de maandlasten betalen?

Dat klopt, maar dan moet de aangekochte woning wel in het toekomstbeeld passen. Genoeg begin dertigers die nu hun maximale leenbedrag neerleggen voor een klein appartement, terwijl er wel een kinderwens is. Als dat het geval is, moet je het risico iets breder trekken dan 'kan ik de maandlasten betalen'.

Daarnaast: afgelopen jaar heeft ons geleerd dat - hoewel de woningmarkt uiteraard kan dalen - het gelet op de feiten en omstandigheden op dit momentmeer in de verwachting ligt dat er verdere stijging zal zijn voorlopig.

Welke feiten en omstandigheden zijn dit dan volgens jou?

[pizzacabonara]

Ik kan er niks aan doen, maar ik vind het allemaal zo ongeloofwaardig dat daar uitgerekend nu zoveel aandacht voor is https://nos.nl/nieuwsuur/...it-het-in-jouw-regio.html

Dit zien we toch al jaren aankomen en hoef je echt niet voor helderziend te zijn.

De rest mij de conclusie: de huizenmarkt interesseert de landelijke politiek niet en is vooral een (lucratief) feest op lokaal niveau.

[ Voor 25% gewijzigd door pizzacabonara op 15-03-2021 13:53 ]

[CVTTPD2DQ]

Richh schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:42:
Dat klopt, maar dan moet de aangekochte woning wel in het toekomstbeeld passen. Genoeg begin dertigers die nu hun maximale leenbedrag neerleggen voor een klein appartement, terwijl er wel een kinderwens is. Als dat het geval is, moet je het risico iets breder trekken dan 'kan ik de maandlasten betalen'.

Doorstromen wordt juist goedkoper als de prijzen dalen. Het zijn juist de mensen die nu goed zitten en willen doorstromen (ongetwijfeld ingegeven door de overwaarde) die hun exposure verhogen en die extra vierkante meters relatief 'duur' betalen.

Dit is juist het tijdperk om kleiner te gaan wonen. Of in ieder geval goedkoper.

[Vorkie]

pizzacabonara schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:51:
Ik kan er niks aan doen, maar ik vind het allemaal zo ongeloofwaardig dat daar uitgerekend nu zoveel aandacht voor is https://nos.nl/nieuwsuur/...it-het-in-jouw-regio.html

Dit zien we toch al jaren aankomen en hoef je echt niet voor helderziend te zijn.

De rest mij de conclusie: de huizenmarkt interesseert de landelijke politiek niet en is vooral een (lucratief) feest op lokaal niveau.

Noordoost Groningen snap ik nog wel in deze lijst, maar Den Helder

[Z___Z]

aicaramba schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:02:
[...]


Daarom dat ik in mijn voorbeeld de woning van 200k ook met 50% liet stijgen en de woning van 300k maar met 40% liet stijgen. Ondanks dat is de absolute stijging van de 300k woning hoger, namelijk 120k vs 100k.

Er zijn woningen van 200k naar 400k gegaan, oftewel 200k meer.. Maar zijn er geen woningen van 600k naar 800k gegaan? Oftewel 200k meer? Want dat is de stijging die nodig is om op basis van overwaarde door stijging geen stap te kunnen maken.

Percentages zijn leuk, maar als het gaat om overwaarde om een stap omhoog te maken zijn percentages nutteloos en is het het absolute bedrag wat bepalend is.

Ja, maar een woning van 600k kopen met 200k overwaarde is makkelijker dan een woning van 400k kopen zonder overwaarde. Dus uiteindelijk zijn bestaande huizenbezitters wel gebaat bij stijgende woningprijzen. Ook als je omhoog gaat in woningwaarde.

[Tales]

Vorkie schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:58:
[...]


Noordoost Groningen snap ik nog wel in deze lijst, maar Den Helder

[Afbeelding]

Den Helder en Texel zitten samen, en als overkanter kan je alleen een vergunning krijgen om te wonen in een huis als de prijs boven de 600k zit, of als een woning langer te koop staat dan 13 weken en de verkoper een uitzondering aanvraagt). Kan me voorstellen dat dat erg prijsopdrijvend werkt.
(met uitzondering als je een binding met Texel hebt)

[Rubbergrover1]

Iris1234 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 12:43:
[...]
Maar dan zat je in een situatie waarin veel huizen al een stuk beter waren. Je kon veel winst behalen door te verhuizen. Kijk ik naar mijn eigen situatie, gasvrije tussenwoning in goede buurt met 4 slaapkamers, ruime zolder, netjes afgewerkt, met kleine maar fijne tuin. Dan zou ik kunnen verhuizen naar een tweekapper in deze buurt, en zo 200.000 meer kwijt zijn. Qua oppervlakte zou ik er dan weinig op vooruit gaan maar wel een garage en iets grotere tuin hebben. Dat is mij die 200.000 niet waard.

Daar kun je dus op twee manieren naar kijken. De ene manier is: belachelijk dat je daar 2 ton voor moet betalen. De andere manier is: er zijn blijkbaar een hoop mensen die 2 ton over hebben voor het simpele feit dat je een garage, iets grotere tuin en tweekapper hebt in plaats van een tussenwoning. Blijkbaar is dat jou op zich ook meer geld waard (je bent er niet voor niets ook naar aan het kijken?), maar niet zó veel. Maar is dit 'gekte van de markt' of is het 'gekte van de huizenzoeker' dat een hoop mensen blijkbaar zo veel meer geld over hebben voor in mijn ogen niet zo heel veel meer 'huis'.

[Rubbergrover1]

Vorkie schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:58:
[...]


Noordoost Groningen snap ik nog wel in deze lijst, maar Den Helder

[Afbeelding]

Percentage verkoop boven vraagprijs zegt niet zo veel. In dit kader vind ik het kaartje van BPD over de stijging van de huizenprijzen en de 'hitte' van de huizenmarkt per gemeente veel interessanter.
https://www.bpd.nl/actuee...-op-in-aantal-provincies/

[dejeroen]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:38:

En ja - morgen kan er een EU lidstaat omvallen, of een grote bank, of een mega grote multinational en dan kan ineens alles anders zijn door een economisch domino effect. Dus nee, het is geen zekerheid. Maar als je een keuze maakt, moet je een best guess maken met wat je vandaag weet.

Een grote verschuiving zal eerder door technologische ontwikkelingen gebeuren, een voorbeeld van iets dat zou kunnen gaan gebeuren, en invloed heeft in Europa, maar waarschijnlijk niet in de VS
Nederland heeft zo'n 400.000 mensen met een Turkse migratieachtergrond, en ook Duitsland heeft een grote Turkse bevolking.
Turkije heeft 70% van de wereldvoorraad Boor in bezig.

Het is een halfgeleider (daardoor geschikt voor elektronica) en vanwege de sterkte van het materiaal ( 2e na diamant) wordt het gebruikt voor vezels in de ruimtevaart en defensie industrie.

Stel dat er een nieuwe vinding wordt gedaan waarvoor veel Boor nodig is (geen idee wat het zou kunnen zijn, maar je weet maar nooit wat voor uitvindingen er worden gedaan), dan is er zomaar een kans dat er in een paar jaar 100.000 mensen met een Turkse achtergrond remigreren naar Turkije omdat daar meer kansen liggen vanwege die technologische ontwikkeling.

Dat kan een gigantische omslag geven in aanbod van woningen in Nederland.

En als je denkt dat dat niet kan, een bedrijf als Tesla, zit op 50.000 man personeel terwijl het bedrijf net 15 jaar bestaat.
Dat zijn ook zomaar 100.000 personen als je de gezinnen van het personeel erbij telt.
In China is dit gebeurd door de uitvinding van de Smartphone, Enkele steden zoals Shenzhen zijn gigantische gegroeid, en vele dorpen gekrompen door massale emigratie naar de steden waar technologieën worden ontwikkeld en geproduceerd.
De reden dat dit in China zit is vanwege de gehele productieketen die bij elkaar zit, de zeldzame aardmetalen komen vooral uit China, en er was veel arbeid aanwezig. Dit zou ook zomaar in Turkije kunnen gebeuren, waar je de keten van Boor hebt zitten met de industrie, en rondom het land veel mogelijkheden hebt voor zowel hoogopgeleid, als praktisch opgeleide mensen te vinden.


Een groot internationaal bedrijf dat zal omvallen..... dat zal in Nederland niet heel veel effect hebben, tenzij het misschien Unielever is, maar dit hebben zoveel merken dat de kans groot is dat die merken individueel een doorstart zouden kunnen maken.

Mijn verwachting is dat grote verschuivingen ontstaan door lokale gebeurtenissen of technologische ontwikkelingen waardoor mensen gaan emigreren doordat er ergens naders beter betaald werk is te vinden, of lokaal geen werk meer is.

[Wailing_Banshee]

Vorkie schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:58:
[...]


Noordoost Groningen snap ik nog wel in deze lijst, maar Den Helder

[Afbeelding]

Een paar jaar geleden stond ons huis nog zo vreselijk dik onder water (dat het bijna de moeite waard was om hem werkelijk onder water te laten lopen )... iets met aardbevingen enzo...

Ik zat zo voor de grap eens te kijken wat het goedkoopste huis is wat je op funda kunt krijgen. En zag bedragen van 50K staan. Even doorklikken en dat bleek om garageboxen te gaan. Dus ik even verder kijken, maar wat is dan de duurste garagebox die je kunt kopen? Kom ik op 120K uit! Een garagebox.... (in Amsterdam natuurlijk).

[Richh]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:51:
[...]


Doorstromen wordt juist goedkoper als de prijzen dalen.

Dat klopt, als je al het geld zelf zou hebben, cash op de bank.

Echter: de meeste mensen hebben een hypotheek, en de huizenprijzen zijn gecorreleerd met de hypotheekrentes. Mensen focussen toch veelal op de maandlasten.

Als de rentes dalen, dan ontstaat er overwaarde op je huidige woning (want de prijzen zijn gestegen). Ondertussen kan jij meer lenen (want de rentes zijn gedaald) tegen eenzelfde maandlast.

Op deze manier kunnen mensen hun overwaarde gebruiken en tegen dezelfde maandlast veelal groter/mooier/beter wonen.

Stijgen de rentes en dalen de prijzen, dan kan je en minder lenen, en zit je met een restschuld als je een nieuwe hypotheek af moet sluiten (en vaak moet). Dan wordt doorstromen dus juist helemaal niet goedkoper. Qua maandlast is dit ongunstig.

Dit is juist het tijdperk om kleiner te gaan wonen. Of in ieder geval goedkoper.

Dit is het tijdperk voor doorstromers om tegen dezelfde maandlast, groter/mooier/beter te wonen. Dat is goedkoper of even duur per maand, al wordt je openstaande schuld natuurlijk groter, dus of het echt goedkoper is kan je niet echt zeggen.

Je kan ook je hypotheek oversluiten natuurlijk

[MaStar]

Richh schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:42:
[...]

Dat klopt, maar dan moet de aangekochte woning wel in het toekomstbeeld passen. Genoeg begin dertigers die nu hun maximale leenbedrag neerleggen voor een klein appartement, terwijl er wel een kinderwens is. Als dat het geval is, moet je het risico iets breder trekken dan 'kan ik de maandlasten betalen'.


[...]

Welke feiten en omstandigheden zijn dit dan volgens jou?

Hoezo risico? Wat is je alternatief? Huren?in de stad koop je iets groters dan dat je huurt.

En in die 5 jaar kan je toch flink aflossen wat mogelijkheid maakt om weer door te stromen. Zeker nu met afschaffing van de overdrachtsbelasting.

[noslen]

Misschien heeft de Rabobank met de +8 procent ook al een beetje voorgesorteerd op verdere verruiming van de leennormen. De verkiezingen staan voor de deur en de grootste partijen weten maar al te goed hoe het huidige doorstroomsysteem met overwaarde werkt. Zonder de belangen van de bezitter teveel te schaden is het verruimen van leennormen een eenvoudig gemaakte keuze toch? Of het Nibud dat meer woonbudget toelaat per maand...ik weet het niet. Een volgend kabinet lost de problemen dan wel weer op denk ik dan.

Maar je weet het nooit met politiek en eventueel invloed vanuit Europa. Dikke pluim als de eigen woning wel naar Box 3 gaat bijvoorbeeld. Wel zo eerlijk voor huurders.

Aan de kant van de hypotheekrente gaat er weinig meer gebeuren denk ik; de rek lijkt er wel uit te zijn. Verdere prijsstijgingen zitten dan waarschijnlijk eerder aan de kant van de markt waar het vraag/aanbod totaal uit verhouding is.

Wat betreft risico:

• Hoe adaptief is je nieuwe woning op een veranderende huishoudelijke situatie, de energie transitie en omgeving? Bijvoorbeeld kan je er langer blijven wonen indien je woning onder water staat of is het over 5 - 10 jaar toch echt te krap geworden? Verwacht je veel te moeten doen voor een hoger energielabel?
• Wat is de kans dat je de maandlasten niet meer kan dragen?
• Hoe staat de VVE er voor indien van toepassing?
• Zijn er funderingsproblemen (in de omgeving)?
• Is het in de toekomst nog verkoopbaar

Ik zie appartementen uit 1968 daarom wel als een risico. Als je (of VVE) echt moet zul je net zien dat aannemers, installatiebedrijven ed. zo vol in het werk zitten dat ze allemaal de hoofdprijs vragen. En meer personeel zit er nou ook niet bepaald aan te komen, want de aanwas op de technische scholen is zeer beperkt. Dan kan je misschien beter teveel betalen voor een nieuwere woning met een kleinere kans op 'verborgen' kosten. Liefst iets wat al van het gas af is.

[Valorian]

Ik ben overigens wel benieuwd of de hele huizenhype nu ook zorgt voor een enorme "modernisering" van ons woningbestand in Nederland. Als je kijkt naar de variabelen:

1. Mensen die langer dan 3 jaar in een koopwoning zitten hebben nu vaak al minimaal 25% overwaarde opgebouwd. Dit geeft i.c.m. een hele lage rente de kans om te verbouwen en moderniseren met een minimale lastenverhoging.

2. Met overwaarde kun je makkelijker doorstromen, maar het blijft heel lastig om er tussen te komen. Kan mij voorstellen dat veel mensen dan kiezen voor de route van verbouwen in plaats van verhuizen. Met de kanttekening dat aannemers ook niet makkelijk zijn om te vinden, maar dat terzijde.

3. Met corona heeft iedereen die zijn baan niet kwijt is enorm kunnen sparen. Nog meer geld wat niets doet en een bestemming kan krijgen in bijvoorbeeld verbouwen/moderniseren eigen huis.

4. Met corona hebben veel mensen vakantiedagen en weekends genoeg omdat ze nergens heen kunnen.

5. Last but not least: de energietransitie blijft doorgaan, en in het kader van duurzaamheid ligt het voor de hand dat mensen blijven verduurzamen.

6. Iedereen die thuis werkt ervaart zijn eigen woning op een andere manier dan voorheen. Veel mensen hebben behoefte aan een eigen studieruimte/kantoor.

7. Beleggers zoeken manieren om geld te laten renderen en huisjes flippen is op dit moment één hele goede optie.

Ben benieuwd of dit betekent dat de laatste gaskachels en enkel glas dit decennium nu ook echt verdwijnen uit de koopmarkt

[ Voor 4% gewijzigd door Valorian op 15-03-2021 14:53 ]

[CornermanNL]

Wachten op een daling van huizenprijzen om in te stappen is niet erg handig, om de simpele reden dat je nu een woonbehoefte hebt. Huren zijn over het algemeen ook aan de forse kant en qua risico is het ook niet makkelijker om in een huurhuis te zitten als je je baan verliest.

Dus je moet het doen met de markt die er is. Eventueel je eisen aanpassen of concluderen dat je onvoldoende leencapaciteit hebt om te kunnen kopen. Op dit moment is kopen (en dat is het al jaren) als je langer dan 5 jaar ergens woont , en dat woon je al snel ergens omdat huurwoningen ook niet voor het oprapen liggen, gewoon goedkoper dan huren. Zelfs met overbieden. Dan nog loop je dat er met een paar huurverhogingen toch wel weer in.

Dus ja , suck it up and pay up. Of niet. En koop over een paar jaar nog minder huis voor meer geld en je bent alweer een paar jaar aflossen kwijt.

Het salaris gaat echt niet zo hard stijgen dat je het dan wel zou kunnen lenen. Voor een enkeling wellicht, voor de meerderheid niet. Daar veranderen kunstgrepen niets aan. Alleen een aanpak die verder kijkt dan de woningmarkt lang is en ook kijkt naar loonontwikkeling, baanzekerheid , verzekeringen bij werkloosheid, ziekte
gaat soelaas bieden. Al het andere is optisch bedrog.

[Wailing_Banshee]

Valorian schreef op maandag 15 maart 2021 @ 14:52:

1. Mensen die langer dan 3 jaar in een koopwoning zitten hebben nu vaak al minimaal 25% overwaarde opgebouwd. Dit geeft i.c.m. een hele lage rente de kans om te verbouwen en moderniseren met een minimale lastenverhoging.

we hebben geen 25% overwaarde, eerder 10% maar onze lasten zijn al best hoog (aangezien we in een dure tijd afgesloten hebben).

3. Met corona heeft iedereen die zijn baan niet kwijt is enorm kunnen sparen. Nog meer geld wat niets doet en een bestemming kan krijgen in bijvoorbeeld verbouwen/moderniseren eigen huis.

Met corona hebben veel meer mensen besloten om hun huis te verbouwen en dus zijn aannemers bijna niet te krijgen.

4. Met corona hebben veel mensen vakantiedagen en weekends genoeg omdat ze nergens heen kunnen.

Dus omdat je niet perse de deur uit kan heb je niets aan je vakantiedagen en weekends? Ik woon in een leuk huis, met een leuke tuin en hoef dus niet perse de deur uit.

7. Beleggers zoeken manieren om geld te laten renderen en huisjes flippen is op dit moment één hele goede optie.

En daarmee gaan de prijzen van huizen nog verder omhoog...

Ben benieuwd of dit betekent dat de laatste gaskachels en enkel glas dit decennium nu ook echt verdwijnen uit de koopmarkt

Ik zie onze gaskachel voorlopig nog niet verdwijnen. Er is nog steeds geen goed alternatief voor een snelle warmtebron die geen stekker nodig heeft (er ligt geen stopcontact naast onze gaskachel).

Enkel glas heeft ons huis al niet meer sinds de jaren '90, maar het dubbelglas moet nog vervangen worden. Maar ja, aannemers hebben geen tijd...

[aicaramba]

Z___Z schreef op maandag 15 maart 2021 @ 14:01:
[...]

Ja, maar een woning van 600k kopen met 200k overwaarde is makkelijker dan een woning van 400k kopen zonder overwaarde. Dus uiteindelijk zijn bestaande huizenbezitters wel gebaat bij stijgende woningprijzen. Ook als je omhoog gaat in woningwaarde.

Maar dan ga je er nog steeds vanuit dat de duurdere woning absoluut even veel in waarde is toegenomen als de minder dure woning. Die situaties zullen er best zijn, maar dat maakt het niet de norm.

[Valorian]

@Wailing_Banshee

Het lijkt mij evident dat het per situatie verschilt natuurlijk. Maar afgelopen 3 jaar was de prijsstijging in Nederland gemiddeld zo'n 8%. Natuurlijk zijn er mensen die veel meer overwaarde hebben opgebouwd óf veel minder. Maar 25% in de afgelopen 3 jaar is verre van uitzonderlijk

Wat betreft aannemers: dat zei ik al ja. Dat is wel lastig. Maar diegene die er zijn zijn dus helemaal vol, daarom mijn aanname dat dit echt wel wat gaat doen voor ons huizenpark qua modernisering.

Wat betreft vakantiedagen: Natuurlijk zijn er mensen die zoals jij geen behoefte hebben aan een invulling van die relatief veel vrije tijd. Maar ik zie zelf bijv om mij heen wel heel veel mensen die afgelopen jaar aan hun huis geklust hebben omdat ze niet op vakantie gingen. En ook de cijfers van de bouwmarkten (pre sluiting) vorig jaar ondersteunen daarin. Per saldo denk ik dan ook dat we wel kunnen concluderen dat Nederland meer geklust heeft aan de eigen woning in 2020 dan in de jaren ervoor toch?

Wat betreft beleggers: ja klopt, daarmee gaan de prijzen omhoog. Dat ontkende ik toch ook niet?

Wat betreft gaskachel: zo heb ik er nooit over nagedacht. Ik zie zelf een moderne CV en radiatoren als een verhoging van comfort tov een gaskachel. Maar ieder zijn ding hoor

[ Voor 6% gewijzigd door Valorian op 15-03-2021 15:45 ]

[Requiem19]

Richh schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:42:
[...]

Dat klopt, maar dan moet de aangekochte woning wel in het toekomstbeeld passen. Genoeg begin dertigers die nu hun maximale leenbedrag neerleggen voor een klein appartement, terwijl er wel een kinderwens is. Als dat het geval is, moet je het risico iets breder trekken dan 'kan ik de maandlasten betalen'.

Dat is geen 'risico' in de zin van betaalbaarheid, maar geschiktheid.

En je hypotheek niet kunnen betalen = uit je huis (na een tijdje).

In een te kleine woning wonen is - eens - ook niet best, maar niet zo heel lang geleden woonden we met opa, oma, ouders, kinderen in 1 appartement met 3 kamers. Daar is meer flexibiliteit in dan 'niet kunnen betalen'.


[...]

Welke feiten en omstandigheden zijn dit dan volgens jou?

- Rente zal (kunstmatig) relatief laag gehouden worden
- OZB vrijstelling verruimt leennormen voor starters
- 2e inkomen telt voor 90% mee ipv 80%
- Verdere verruiming leennormen verwacht na verkiezingen
- Te kort aan beschikbare woningen neemt toe ipv af
- Verwachting is dat daling werkloosheid in 2021 minder is dan initieel gedacht
- Verlaagd consumenten vertrouwen heeft (aldus 2020) weinig invloed op bereidheid om te betalen op de woningmarkt

De feiten en omstandigheden die we vandaag weten leiden ertoe dat de kans op een stijging groter is dan de kans op een daling.

Caveat again -> dit kan morgen anders zijn.

[Z___Z]

aicaramba schreef op maandag 15 maart 2021 @ 15:18:
[...]

Maar dan ga je er nog steeds vanuit dat de duurdere woning absoluut even veel in waarde is toegenomen als de minder dure woning. Die situaties zullen er best zijn, maar dat maakt het niet de norm.

Ja klopt. Ok, laat ik het omdraaien:

Het is makkelijker om een huis te kopen van 600k met 100k overwaarde dan een huis van 400k met 100k restschuld, ondanks dat je voor beide 500k lening nodig hebt.

[mmmmmark]

noslen schreef op maandag 15 maart 2021 @ 14:51:
Misschien heeft de Rabobank met de +8 procent ook al een beetje voorgesorteerd op verdere verruiming van de leennormen. De verkiezingen staan voor de deur en de grootste partijen weten maar al te goed hoe het huidige doorstroomsysteem met overwaarde werkt. Zonder de belangen van de bezitter teveel te schaden is het verruimen van leennormen een eenvoudig gemaakte keuze toch? Of het Nibud dat meer woonbudget toelaat per maand...ik weet het niet. Een volgend kabinet lost de problemen dan wel weer op denk ik dan.

Maar je weet het nooit met politiek en eventueel invloed vanuit Europa. Dikke pluim als de eigen woning wel naar Box 3 gaat bijvoorbeeld. Wel zo eerlijk voor huurders.

Aan de kant van de hypotheekrente gaat er weinig meer gebeuren denk ik; de rek lijkt er wel uit te zijn. Verdere prijsstijgingen zitten dan waarschijnlijk eerder aan de kant van de markt waar het vraag/aanbod totaal uit verhouding is.

Wat betreft risico:

• Hoe adaptief is je nieuwe woning op een veranderende huishoudelijke situatie, de energie transitie en omgeving? Bijvoorbeeld kan je er langer blijven wonen indien je woning onder water staat of is het over 5 - 10 jaar toch echt te krap geworden? Verwacht je veel te moeten doen voor een hoger energielabel?
• Wat is de kans dat je de maandlasten niet meer kan dragen?
• Hoe staat de VVE er voor indien van toepassing?
• Zijn er funderingsproblemen (in de omgeving)?
• Is het in de toekomst nog verkoopbaar

Ik zie appartementen uit 1968 daarom wel als een risico. Als je (of VVE) echt moet zul je net zien dat aannemers, installatiebedrijven ed. zo vol in het werk zitten dat ze allemaal de hoofdprijs vragen. En meer personeel zit er nou ook niet bepaald aan te komen, want de aanwas op de technische scholen is zeer beperkt. Dan kan je misschien beter teveel betalen voor een nieuwere woning met een kleinere kans op 'verborgen' kosten. Liefst iets wat al van het gas af is.

Hoevaak hebben banken het goed voorspeld afeglopen jaren? Vorig jaar hadden ze het volgens mij nog over een daling. Daarnaast hebben ze ook een belang bij positive sentiment en hoger prijzen. Ik zeg niet dat de prijzen niet gaan stijgen overigens, koffiedik kijken, vooral nu met corona en de nieuwe varianten waartegen de vaccins wellicht minder of niet beschermen.

[page404]

Rubbergrover1 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 11:45:
[...]

Dat laatste hoeft niet per se. Dat is namelijk een van de dingen die nu spelen en wat ook een belangrijke oorzaak is van de prijsstijgingen. Namelijk dat vanwege de rentedaling een verdubbeling van de hypotheek vaak helemaal geen verdubbeling van de maandlasten betekent.

In mijn geval zit ik al op rond de 2% rente dus het zal wel iets lager zijn maar niet veel.
Heb trouwens net de check van de hypotheker gedaan. Ik zou ruim 5 ton kunnen lenen, dus met een overwaarde van 2 ton kan ik iets van ca. 700.000€ kopen nu. Zit ik wel aan ruim 2k aan hypotheeklasten per maand. Daar heb ik echt geen zin in

[Wailing_Banshee]

Valorian schreef op maandag 15 maart 2021 @ 15:20:

Het lijkt mij evident dat het per situatie verschilt natuurlijk.

En dat is het grootste probleem als je het huizenpark gaat verbeteren/verduurzamen.. We lopen hier ook hard tegenaan. Ik woon in NO Groningen, midden in het aardbevingsgebied. Nu hebben we hier een experiment lopen waarbij de aanpassingen die gedaan zouden moeten worden op een simpelere manier berekend zou worden (ipv alles doormeten en daarna een jaar laten doorrekenen...)

Het werd bij ons al snel duidelijk dat dat gewoon niet ging werken. Het meest in het oog springend? Ze zeiden dat de houten vloer vervangen zou moeten worden. Die is echter al in 2007 vervangen (door een geïsoleerde betonvloer). Hetzelfde heb je natuurlijk met budgetten, tijd en dingen die gedaan moeten worden. Zolang het om rijtjeshuizen gaan, die projectmatig neergezet zijn en waar nog weinig aan gedaan is door de bewoners (dus met name huurhuizen), is het redelijk makkelijk. Maar zodra je het over koophuizen hebt, zijn de variabelen zo groot, dat je niet meer makkelijk kunt zeggen: Oh, je moet dat en dat even doen...

Wat betreft gaskachel: zo heb ik er nooit over nagedacht. Ik zie zelf een moderne CV en radiatoren als een verhoging van comfort tov een gaskachel. Maar ieder zijn ding hoor

Daarom hebben wij ze beiden. Vloerverwarming en als het echt even moet (koude winters met harde oostenwind) even lekker die gaskachel aan

[Requiem19]

page404 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 15:45:
[...]

In mijn geval zit ik al op rond de 2% rente dus het zal wel iets lager zijn maar niet veel.
Heb trouwens net de check van de hypotheker gedaan. Ik zou ruim 5 ton kunnen lenen, dus met een overwaarde van 2 ton kan ik iets van ca. 700.000€ kopen nu. Zit ik wel aan ruim 2k aan hypotheeklasten per maand. Daar heb ik echt geen zin in

50% aflossingsvrij?

[Richh]

MaStar schreef op maandag 15 maart 2021 @ 14:38:
[...]


Hoezo risico? Wat is je alternatief? Huren?in de stad koop je iets groters dan dat je huurt.

Het risico op onder water staan als de markt omslaat, wat mogelijk je toekomstplannen in de weg zit.
Wat +8% doet kan ook -8% doen.

Alternatief is inderdaad huren, met als bijkomend voordeel dat je dat waarschijnlijk toch 'tijdelijk' doet en je wellicht tevreden kan zijn met minder. Dat de huren veel te hoog zijn tov wat je krijgt ben ik volledig met je eens. Het is raar dat huren duurder is dan aflossen. Daar zit imho ook de crux.

En in die 5 jaar kan je toch flink aflossen wat mogelijkheid maakt om weer door te stromen. Zeker nu met afschaffing van de overdrachtsbelasting.

Tegen een 8% daling ben je dan 3 jaar aan het aflossen, maar inderdaad.

Anyhow, je gaat een beetje voorbij aan het punt wat ik telkens probeer te maken: je doet net alsof het een garantie is dat huizenprijzen enkel verder stijgen. De 'pessimisten' in dit topic mogen niet zeggen dat prijzen gegarandeerd gaan dalen, de 'optimisten' kunnen dan niet het tegenovergestelde wel zeggen.

Een beetje onderbouwen met waarom je iets denkt lijkt me wenselijk, en dat moet echt iets verder gaan met 'afgelopen jaar ging het goed, dus het zou dit jaar ook wel goed gaan'.

[ Voor 21% gewijzigd door Richh op 15-03-2021 15:53 ]

[Tales]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 15:47:
[...]


50% aflossingsvrij?

Dan snap je ook wel dat de prijzen omhoog schieten.

Snelle berekening via looptijd rente:

Waarde: 700000
Hypotheek deel 1 (annuitair): 250k
Hypotheek deel 2 (aflossingsvrij): 250k

Rente 20 jaar vast zetten, kom je uit op een kleine 1200 bruto per maand. Dat is voor een groot deel van Nederland echt wel een mooi bedrag*

*even het deel overslaan dat je over 30 jaar nog steeds een lening van 250k terug moet betalen.

[Requiem19]

Tales schreef op maandag 15 maart 2021 @ 15:52:
[...]


Dan snap je ook wel dat de prijzen omhoog schieten.

Snelle berekening via looptijd rente:

Waarde: 700000
Hypotheek deel 1 (annuitair): 250k
Hypotheek deel 2 (aflossingsvrij): 250k

Rente 20 jaar vast zetten, kom je uit op een kleine 1200 bruto per maand. Dat is voor een groot deel van Nederland echt wel een mooi bedrag*

*even het deel overslaan dat je over 30 jaar nog steeds een lening van 250k terug moet betalen.

Jep, maar de kans is ook weer relatief klein dat de betreffende woning over 30 jaar minder dan 250k waard is.

De vraag voor jezelf is: weet je van jezelf of je de discipline hebt om de komende 30 jaar stukje bij beetje deze lening af te lossen.

Het geeft je in ieder geval wel enige flexibiliteit...

[Valorian]

Richh schreef op maandag 15 maart 2021 @ 15:51:

Anyhow, je gaat een beetje voorbij aan het punt wat ik telkens probeer te maken: je doet net alsof het een garantie is dat huizenprijzen enkel verder stijgen. De 'pessimisten' in dit topic mogen niet zeggen dat prijzen gegarandeerd gaan dalen, de 'optimisten' kunnen dan niet het tegenovergestelde wel zeggen.

Klopt helemaal. Hoe je het ook wend of keert, het blijft koffiedik kijken. Wat dat betreft is het de afgelopen jaren (en nu dus ook nog) een soort pyramidespel geworden: zolang er mensen na je instappen zit je (relatief) safe. Behoor je tot de laatste golf kopers voor een prijsval dan ben je zuur. Hoe zuur hangt af van hoe lang de curve nu nog omhoog blijft gaan, en hoe steil 'ie daarna naar beneden gaat. Misschien gaat 'ie slechts 'stabiliseren' en valt het mee. Maar lijkt mij evident dat 'ie niet nog 5 jaar met 8% blijft stijgen.

[ Voor 7% gewijzigd door Valorian op 15-03-2021 16:00 ]

[MaStar]

Valorian schreef op maandag 15 maart 2021 @ 15:59:
[...]


Klopt helemaal. Hoe je het ook wend of keert, het blijft koffiedik kijken. Wat dat betreft is het de afgelopen jaren (en nu dus ook nog) een soort pyramidespel geworden: zolang er mensen na je instappen zit je (relatief) safe. Behoor je tot de laatste golf kopers voor een prijsval dan ben je zuur. Hoe zuur hangt af van hoe lang de curve nu nog omhoog blijft gaan, en hoe steil 'ie daarna naar beneden gaat. Misschien gaat 'ie slechts 'stabiliseren' en valt het mee. Maar lijkt mij evident dat 'ie niet nog 5 jaar met 8% blijft stijgen.

Pyramidespel is een eng woord. Dat is zo'n misplaatste vergelijking. Bij huizenmarkt zit er altijd waarde onder. veel waarde. Wat je na 30 jaar gewoon aflost - dan is het bezit En hoezo kan het niet nog met 8% stijgen? Dat is dus heel subjectief.

Stabiliseren kan ook natuurlijk.

[ Voor 7% gewijzigd door MaStar op 15-03-2021 16:13 ]

[Fonsz]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 13:38:
Het risico is redelijk goed te kwantificeren: hoe goed kun je de maandlasten betalen?

Daarnaast: afgelopen jaar heeft ons geleerd dat - hoewel de woningmarkt uiteraard kan dalen - het gelet op de feiten en omstandigheden op dit momentmeer in de verwachting ligt dat er verdere stijging zal zijn voorlopig.

En ja - morgen kan er een EU lidstaat omvallen, of een grote bank, of een mega grote multinational en dan kan ineens alles anders zijn door een economisch domino effect. Dus nee, het is geen zekerheid. Maar als je een keuze maakt, moet je een best guess maken met wat je vandaag weet.

Toch zijn er tekenen dat de stijging van de huizenprijzen wel eens op zijn laatste benen loopt. Niet door een recessie of een andere reden, maar door een beleidswijziging van centrale banken. Het is nog pril, maar de centrale bank van Nieuw Zeeland gaat de huizenprijzen meenemen in de beleidsrente. Dit naar aanleiding van een verzoek van de Nieuw Zeelandse regering. Nu kan je denken het is de centrale bank van Nieuw Zeeland, hoeveel invloed heeft die nu in de wereld? Toch best nog wel wat. Zo is de inflatie doelstelling van 2% een uitvinding van de “kiwi’s”, zij kwamen hier in 1989 mee en dit is uiteindelijk door alle grote centrale banken in de wereld overgenomen. Het nieuws heeft niet veel aandacht gekregen in Europa maar is wel opgepakt door de Amerikaanse nieuwsdienst bloomberg.

https://www.bloomberg.com...e-housing-in-rate-setting

Dit hoeft natuurlijk niet meteen invloed te hebben op de NL huizenmarkt, maar is wel interessant om te volgen. Ik vermoed dat andere centrale bankiers hier met belangstelling naar zullen kijken.

[Richh]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 15:22:
[...]


Dat is geen 'risico' in de zin van betaalbaarheid, maar geschiktheid.

En je hypotheek niet kunnen betalen = uit je huis (na een tijdje).

In een te kleine woning wonen is - eens - ook niet best, maar niet zo heel lang geleden woonden we met opa, oma, ouders, kinderen in 1 appartement met 3 kamers. Daar is meer flexibiliteit in dan 'niet kunnen betalen'.

Het risico van geschiktheid is dan ook wel degelijk een risico

Volgens mij is die laatste combinatie (appartement + 3 generaties) niet erg veel voorgekomen, maar ja; wellicht moeten we accepteren dat de voorgaande generatie de uitzondering was. FVD roept al een tijdje dat we terug moeten naar dergelijke woonvormen.

Ik ben daar persoonlijk geen voorstander van, maar het is wel een manier om er naar te kijken, inderdaad.

- Rente zal (kunstmatig) relatief laag gehouden worden
- OZB vrijstelling verruimt leennormen voor starters
- 2e inkomen telt voor 90% mee ipv 80%
- Verdere verruiming leennormen verwacht na verkiezingen
- Te kort aan beschikbare woningen neemt toe ipv af
- Verwachting is dat daling werkloosheid in 2021 minder is dan initieel gedacht
- Verlaagd consumenten vertrouwen heeft (aldus 2020) weinig invloed op bereidheid om te betalen op de woningmarkt

- Klopt, maar het lijkt er niet op dat de rente verder daalt. Dat zal op stabiliseren van prijzen moeten wijzen.
- Je bedoelt de overdrachtsbelasting? Is al priced in de huidige prijsstijging, zou verder dit jaar moeten stabiliseren.
- Idem, is al priced in, zou dit jaar op verder stabiliseren moeten wijzen.
- Ik vrees dat je daarin gelijk hebt...
- Stijging bedoel je? Maar daar kan je op verschillende manieren naar kijken, zelfs Rabo zegt in z'n eigen raming dat er kans is op een stijging van werkloosheid.
- Dat 1 jaar een key indicator afwijkt hoeft niet te betekenen dat dat vanaf nu altijd zo blijft, maar fair enough.

Voor mij blijft enkel een verruiming van leennormen erop wijzen dat huizen in waarde toenemen eigenlijk; de rest wijst imho op stabilisatie.

Om wat tegenargumenten te noemen:
- Rente in de USA neemt al toe, het zou kunnen dat de ECB hier op wil volgen; zeker op middellange termijn.
- Letterlijk iedere partij wil toch iets met de woningmarkt. Hoewel ze onder de streep grofweg hetzelfde willen, komt er een minister van volkshuisvesting met meer landelijke sturing en gaan we naar grofweg 50% meer nieuwbouw dan de afgelopen jaren.
- Migratie staat stil (voornamelijk van kenniswerkers met een hoog inkomen), sterfte van ouderen neemt nu nog toe. Het tekort krimpt.
- Er zijn talloze onderzoeken geweest van verschillende marktpartijen die allemaal onderschrijven dat verruiming van leennormen een slecht plan is. Nu zijn lobbypartijen regelmatig sterker dan het verstand in de politiek, maar het kan best anders lopen.
- Ooit gaat de overheidssteun worden afgebouwd en welke gevolgen dat precies gaat hebben weet niemand - ookal verwachtten we vroeger misschien teveel en wordt dat nu naar beneden bijgesteld, it's not over yet.
- Zoals je zelf al zo'n indicator noemt; dit wijst al een tijdje op een verandering. Dat het een jaartje of 2 langer duurt ontkracht niet de fundamentele waarde ervan.

Ik zou echt niet durven te stellen dat de kans op het een groter is dan op het ander. De hoeveelheid 'slagen om de arm' die verschillende woningmarktvoorspellers langzamerhand in de laatste alinea proppen zegt ook best wat.

[Richh]

MaStar schreef op maandag 15 maart 2021 @ 16:11:
[...]


Pyramidespel is een eng woord. Dat is zo'n misplaatste vergelijking. Bij huizenmarkt zit er altijd waarde onder. veel waarde.

Feitelijk wordt de overwaarde van de een betaalt door wie er nieuw inkomt. Als de nieuweling er nog aan wil verdienen, moet een andere nieuweling zijn overwaarde financieren.

Veel duidelijker omschrijf je een piramidespel niet.

Onder goud zit ook heel wat reële waarde, want het is een heel bijzonder edelmetaal wat we in verschillende producten gebruiken. Toch: als alle centrale banken morgen al hun goud uit de zwaar beveiligde kluizen trekken en het op de markt gooien, dan is goud een heel stuk minder waard.

Een hoge reële waarde betekent niet dat je er geen piramidespel meer op kan bouwen.

Wat je na 30 jaar gewoon aflost - dan is het bezit En hoezo kan het niet nog met 8% stijgen? Dat is dus heel subjectief.

5 jaar lang met 8% is bijna 50%. Wie gaat dat geld nog betalen? Daarvoor moeten of de rentes fors omlaag (hoe dan), de lonen fors omhoog (hoe dan) of de leennormen heel fors worden opgerekt (een 30 -> 40 jaar aanpassing zal, zelfs als je deze mensen hetzelfde maandlastbedrag laat rekenen maar dan 10 jaar langer, niet voor 47% toename zorgen).

Stabiliseren kan ook natuurlijk.

Zeker.

[Requiem19]

Richh schreef op maandag 15 maart 2021 @ 16:15:
[...]

Het risico van geschiktheid is dan ook wel degelijk een risico

Volgens mij is die laatste combinatie (appartement + 3 generaties) niet erg veel voorgekomen, maar ja; wellicht moeten we accepteren dat de voorgaande generatie de uitzondering was. FVD roept al een tijdje dat we terug moeten naar dergelijke woonvormen.

Ik ben daar persoonlijk geen voorstander van, maar het is wel een manier om er naar te kijken, inderdaad.

Werkeloos worden is ook een risico, in een verkeerde buurt wonen is een risico, verkeerde buren hebben. Ja - er zijn nogal wat risico's.

Maar volgens mij ging het nu om de financiële risico's.

- Klopt, maar het lijkt er niet op dat de rente verder daalt. Dat zal op stabiliseren van prijzen moeten wijzen.
- Je bedoelt de overdrachtsbelasting? Is al priced in de huidige prijsstijging, zou verder dit jaar moeten stabiliseren.
- Idem, is al priced in, zou dit jaar op verder stabiliseren moeten wijzen.
- Ik vrees dat je daarin gelijk hebt...
- Stijging bedoel je? Maar daar kan je op verschillende manieren naar kijken, zelfs Rabo zegt in z'n eigen raming dat er kans is op een stijging van werkloosheid.
- Dat 1 jaar een key indicator afwijkt hoeft niet te betekenen dat dat vanaf nu altijd zo blijft, maar fair enough.

Voor mij blijft enkel een verruiming van leennormen erop wijzen dat huizen in waarde toenemen eigenlijk; de rest wijst imho op stabilisatie.

Het gaat om de combinatie van factoren. Ik denk dat je het holistisch moet bekijken en niet de losse factoren moet gaan beoordelen. Als er bijvoorbeeld een gelijke rente is, maar toename in aanbod werkt dat weer anders uit dan een gelijke rente, toegenomen krapte etc...

Om wat tegenargumenten te noemen:
- Rente in de USA neemt al toe, het zou kunnen dat de ECB hier op wil volgen; zeker op middellange termijn.
- Letterlijk iedere partij wil toch iets met de woningmarkt. Hoewel ze onder de streep grofweg hetzelfde willen, komt er een minister van volkshuisvesting met meer landelijke sturing en gaan we naar grofweg 50% meer nieuwbouw dan de afgelopen jaren.
- Er zijn talloze onderzoeken geweest van verschillende marktpartijen die allemaal onderschrijven dat verruiming van leennormen een slecht plan is. Nu zijn lobbypartijen regelmatig sterker dan het verstand in de politiek, maar het kan best anders lopen.
- Ooit gaat de overheidssteun worden afgebouwd en welke gevolgen dat precies gaat hebben weet niemand - ookal verwachtten we vroeger misschien teveel en wordt dat nu naar beneden bijgesteld, it's not over yet.
- Zoals je zelf al zo'n indicator noemt; dit wijst al een tijdje op een verandering. Dat het een jaartje of 2 langer duurt ontkracht niet de fundamentele waarde ervan.

Ik zou echt niet durven te stellen dat de kans op het een groter is dan op het ander. De hoeveelheid 'slagen om de arm' die verschillende woningmarktvoorspellers langzamerhand in de laatste alinea proppen zegt ook best wat.

Volgens mij dacht jij een jaar geleden ook redelijk sterk dat de prijzen zouden dalen. Als je kijkt naar de indicatoren die ervoor gezorgd hebben dat dit niet gebeurd is vorig jaar, is het eigenlijk 1+1 = 2...

Is het bij jou niet de wens is de vader van de gedachte? Ik zie in jouw indicatoren vooral 'but's and if's' ipv meer feitelijke factoren. Om maar een voorbeeld te noemen: ook al krijgen we een ministerie van volkshuisvesting: hoe snel denk je dat dit ministerie een tastbare verandering teweeg kan brengen?

[CornermanNL]

Valorian schreef op maandag 15 maart 2021 @ 15:59:
[...]


Klopt helemaal. Hoe je het ook wend of keert, het blijft koffiedik kijken. Wat dat betreft is het de afgelopen jaren (en nu dus ook nog) een soort pyramidespel geworden: zolang er mensen na je instappen zit je (relatief) safe. Behoor je tot de laatste golf kopers voor een prijsval dan ben je zuur. Hoe zuur hangt af van hoe lang de curve nu nog omhoog blijft gaan, en hoe steil 'ie daarna naar beneden gaat. Misschien gaat 'ie slechts 'stabiliseren' en valt het mee. Maar lijkt mij evident dat 'ie niet nog 5 jaar met 8% blijft stijgen.

Je vergeet de tijd , niemand heeft 10 jaar over in zijn leven, om te wachten op moment X dat er iets met de prijs van de woning die je nodig hebt gebeurd. Mensen plannen hun leven niet met in het achterhoofd over 10 jaar heb ik een geschikt huis. Nee, er wordt aan kinderen gedacht dus is er wellicht een extra slaapkamer nodig.

Mensen hebben de luxe niet om te wachten, dus doen ze het met de huidige omstandigheden. Na 10 jaar is er sowieso een substantieel deel afgelost. Dus zou je nu niet kopen en over 10 jaar in een dip gaan kopen wil dat niet zeggen dat je echt goedkoper uit bent. Of dat je gegeven de dan geldende omstandigheden wel de benodigde leencapaciteit hebt.

Je mist ook 10 jaar aflossing en van die 10 jaar is er een groot deel gewoon een stijging. Zelfs al reken je met slechts de inflatie. En in de tussentijd moet je ook ergens wonen, en dat kost ook gewoon genoeg geld.

Het is dus geen pyramide spel. Je zet voor jezelf namelijk je woonlast op een bepaald moment in tijd vast. Je risico loopt er vanzelf over tijd uit door het aflossen. Het is verder niet van belang wat de huizenmarkt doet in de tussentijd. Niet voor het risico verminderend effect op je eigen huishoudbegroting. Dus of een huis meer of minder waard wordt is na het moment van kopen niet relevant meer , op het al dan niet makkelijker financieren van een verbouwing na dan.

Het wordt pas weer echt relevant als je wederom moet verhuizen. En dan heb je weer te maken met de dan geldende markt.

We zien in Nederland het eigen huis als een investering, het is een eerste levensbehoefte. Meer niet. Het voordeel is dat het een bepaalde restwaarde heeft. En inderdaad de laatste decennia heeft dat voor veel mensen leuk uitgepakt. Maar op het moment van kopen kijk je toch vooral naar het feit dat je een dak boven je hoofd nodig hebt en naar niets anders.

[mmmmmark]

Was de huisprijzen van een aantal landen ivm Nederland. Hieronder 1 van de grafieken met Duitsland, NL, en protugal obv OECD data (nominale huisprijzen). Duitsland is ons aan het inhalen;)

[Richh]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 16:24:
[...]


Werkeloos worden is ook een risico, in een verkeerde buurt wonen is een risico, verkeerde buren hebben. Ja - er zijn nogal wat risico's.

Maar volgens mij ging het nu om de financiële risico's.

Er zijn nu mensen een "starterswoning" aan het kopen omdat ze de 20% waardestijging straks willen gebruiken om hun gezinswoning van te kunnen financieren. Als die waardestijging er niet komt, maar er juist een waardedaling ontstaat, loop je een risico.

Dat je dat kan downplayen te zeggen dat dat niet uitmaakt, want dan druk je toch gewoon 3 generaties in dat appartement, 'want vroeger kon dat ook'. Eens: dan is het financiele risico verdwenen Laten we alle jongeren anders adviseren gewoon weer bij hun ouders te gaan wonen, dan lopen ze het minste financiële risico immers

Het gaat om de combinatie van factoren. Ik denk dat je het holistisch moet bekijken en niet de losse factoren moet gaan beoordelen. Als er bijvoorbeeld een gelijke rente is, maar toename in aanbod werkt dat weer anders uit dan een gelijke rente, toegenomen krapte etc...

Wellicht

Volgens mij dacht jij een jaar geleden ook redelijk sterk dat de prijzen zouden dalen. Als je kijkt naar de indicatoren die ervoor gezorgd hebben dat dit niet gebeurd is vorig jaar, is het eigenlijk 1+1 = 2...
Is het bij jou niet de wens is de vader van de gedachte?

Dat zeg ik al 2 jaar, dat is wel bekend toch?
Nogmaals: dat iets in 1 jaar goed ging is gewoon geen argument dat het volgend jaar weer goed zal gaan.

Ik kan het overigens net zo goed persoonlijk maken en tegen alle optimisten zeggen dat hun wens de vader van de gedachte was, en dat die wens nu een jaartje is uitgekomen? Tja, dus..? Erg flauw weer.

Ik zie in jouw indicatoren vooral 'but's and if's' ipv meer feitelijke factoren. Om maar een voorbeeld te noemen: ook al krijgen we een ministerie van volkshuisvesting: hoe snel denk je dat dit ministerie een tastbare verandering teweeg kan brengen?

Zeker niet op tijd om wat te betekenen voor de generatie die nu aan z'n eerste koopwoning toe is.

Wel mooi op tijd om hun zeer duurbetaalde, kleine, slecht onderhouden "starterswoning" in een foute wijk, over 5 jaar dermate relatief in waarde te verminderen dat je een financieel probleem hebt als je straks wil doorstromen

Ik schrijf overigens altijd met but's and if's, omdat dat duidelijk maakt waar indicatoren op gebaseerd zijn en iedereen dat z'n eigen afweging kan maken. Dat lijkt me verstandiger dan zomaar beleggingsadviezen hier te delen

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 15-03-2021 16:43 ]

[Z___Z]

Fonsz schreef op maandag 15 maart 2021 @ 16:13:
[...]


Toch zijn er tekenen dat de stijging van de huizenprijzen wel eens op zijn laatste benen loopt. Niet door een recessie of een andere reden, maar door een beleidswijziging van centrale banken. Het is nog pril, maar de centrale bank van Nieuw Zeeland gaat de huizenprijzen meenemen in de beleidsrente. Dit naar aanleiding van een verzoek van de Nieuw Zeelandse regering. Nu kan je denken het is de centrale bank van Nieuw Zeeland, hoeveel invloed heeft die nu in de wereld? Toch best nog wel wat. Zo is de inflatie doelstelling van 2% een uitvinding van de “kiwi’s”, zij kwamen hier in 1989 mee en dit is uiteindelijk door alle grote centrale banken in de wereld overgenomen. Het nieuws heeft niet veel aandacht gekregen in Europa maar is wel opgepakt door de Amerikaanse nieuwsdienst bloomberg.

https://www.bloomberg.com...e-housing-in-rate-setting

Dit hoeft natuurlijk niet meteen invloed te hebben op de NL huizenmarkt, maar is wel interessant om te volgen. Ik vermoed dat andere centrale bankiers hier met belangstelling naar zullen kijken.

Als de huizenprijs meegenomen wordt in de CPI, zal het inflatiecijfer omhoog gaan. Daarop zal de ECB de rente moeten verhogen. Dat is op korte termijn slecht voor de huizenprijzen (als in die gaan dan omlaag).
Maar door een hogere CPI, zullen de lonen stijgen, want minimum loon stijgt automatisch mee met het CPI en daarmee zullen de lonen daarboven meestijgen, al dan niet met lichte vertraging. Hogere inflatie -> hogere lonen -> hogere huizenprijzen.

Bijkomend voordeel is dat arbeid beter gaat lonen tov kapitaal. Dit is wat de ECB en de rechtse/liberale politiek in Europa redelijk kapot heeft gemaakt de laatste 30 jaar.

[Biggg]

mmmmmark schreef op maandag 15 maart 2021 @ 16:37:
Was de huisprijzen van een aantal landen ivm Nederland. Hieronder 1 van de grafieken met Duitsland, NL, en protugal obv OECD data (nominale huisprijzen). Duitsland is ons aan het inhalen;)

[Afbeelding]

Duidelijk te zien waar Draghi's "What ever it takes" plaats vond (26 juli, 2012)..

[Richh]

CornermanNL schreef op maandag 15 maart 2021 @ 16:25:
[...]


Je vergeet de tijd , niemand heeft 10 jaar over in zijn leven, om te wachten op moment X dat er iets met de prijs van de woning die je nodig hebt gebeurd. Mensen plannen hun leven niet met in het achterhoofd over 10 jaar heb ik een geschikt huis. Nee, er wordt aan kinderen gedacht dus is er wellicht een extra slaapkamer nodig.

Mensen hebben de luxe niet om te wachten, dus doen ze het met de huidige omstandigheden. Na 10 jaar is er sowieso een substantieel deel afgelost. Dus zou je nu niet kopen en over 10 jaar in een dip gaan kopen wil dat niet zeggen dat je echt goedkoper uit bent. Of dat je gegeven de dan geldende omstandigheden wel de benodigde leencapaciteit hebt.

Je mist ook 10 jaar aflossing en van die 10 jaar is er een groot deel gewoon een stijging. Zelfs al reken je met slechts de inflatie. En in de tussentijd moet je ook ergens wonen, en dat kost ook gewoon genoeg geld.

Het is dus geen pyramide spel. Je zet voor jezelf namelijk je woonlast op een bepaald moment in tijd vast. Je risico loopt er vanzelf over tijd uit door het aflossen. Het is verder niet van belang wat de huizenmarkt doet in de tussentijd. Niet voor het risico verminderend effect op je eigen huishoudbegroting. Dus of een huis meer of minder waard wordt is na het moment van kopen niet relevant meer , op het al dan niet makkelijker financieren van een verbouwing na dan.

Het wordt pas weer echt relevant als je wederom moet verhuizen. En dan heb je weer te maken met de dan geldende markt.

We zien in Nederland het eigen huis als een investering, het is een eerste levensbehoefte. Meer niet. Het voordeel is dat het een bepaalde restwaarde heeft. En inderdaad de laatste decennia heeft dat voor veel mensen leuk uitgepakt. Maar op het moment van kopen kijk je toch vooral naar het feit dat je een dak boven je hoofd nodig hebt en naar niets anders.

Dat je de markt niet kan timen, ontkracht niet dat de huizenprijzen (en bijbehorende 'kansen' per generatie op het verkrijgen van vermogen, verbouwen, groter wonen) wel degelijk op een piramidespel kunnen lijken.

Dat je dat moet negeren, tja. Dat snappen de meesten ook wel

[Requiem19]

Richh schreef op maandag 15 maart 2021 @ 16:40:
[...]

Er zijn nu mensen een "starterswoning" aan het kopen omdat ze de 20% waardestijging straks willen gebruiken om hun gezinswoning van te kunnen financieren. Als die waardestijging er niet komt, maar er juist een waardedaling ontstaat, loop je een risico.

Dat je dat kan downplayen te zeggen dat dat niet uitmaakt, want dan druk je toch gewoon 3 generaties in dat appartement, 'want vroeger kon dat ook'. Eens: dan is het financiele risico verdwenen Laten we alle jongeren anders adviseren gewoon weer bij hun ouders te gaan wonen, dan lopen ze het minste financiële risico immers

Ah, je gaat weer even de goalposts verzetten.

Nu hebben we het opeens over 'mensen die nu een woning kopen om een volgende woning te financieren'.

Op zich best interessant, want als de prijsstijging doorzet, wordt de gezinswoning in absolute bedragen zeer waarschijnlijk duurder dan het aangekochte appartement.

Ik maar denken dat we het hadden over iemand die graag nu woonruimte wil kopen omdat er een woonbehoefte is...

Dat zeg ik al 2 jaar, dat is wel bekend toch?
Nogmaals: dat iets in 1 jaar goed ging is gewoon geen argument dat het volgend jaar weer goed zal gaan.

Ik kan het overigens net zo goed persoonlijk maken en tegen alle optimisten zeggen dat hun wens de vader van de gedachte was, en dat die wens nu een jaartje is uitgekomen? Tja, dus..? Erg flauw weer.

Dat 'iets goed gaat' zegt inderdaad weinig. Als je 1x een muntje opgooit kan het beide kanten op vallen. Maar in 1 jaar gooi je 365 dagen dat muntje op en als het muntje dan elke dag 1 kant op valt, kun je kijken hoe de mechanics van de zwaartekracht werken.

Die mechanics kun je dan toepassen op wat je vandaag weet over morgen.

Overigens heb ik al sinds vorig jaar keer op keer gezegd dat het beide kanten op kon gelet op het aantal onbekende variabelen. Het interessante voor nu is: het aantal variabelen is gedaald.

Zeker niet op tijd om wat te betekenen voor de generatie die nu aan z'n eerste koopwoning toe is.

Wel mooi op tijd om hun zeer duurbetaalde, kleine, slecht onderhouden "starterswoning" in een foute wijk, over 5 jaar dermate relatief in waarde te verminderen dat je een financieel probleem hebt als je straks wil doorstromen

Gelukkig heeft deze persoon dan ook al 5 jaar afgelost.

[Fonsz]

Z___Z schreef op maandag 15 maart 2021 @ 16:44:
[...]

Als de huizenprijs meegenomen wordt in de CPI, zal het inflatiecijfer omhoog gaan. Daarop zal de ECB de rente moeten verhogen. Dat is op korte termijn slecht voor de huizenprijzen (als in die gaan dan omlaag).
Maar door een hogere CPI, zullen de lonen stijgen, want minimum loon stijgt automatisch mee met het CPI en daarmee zullen de lonen daarboven meestijgen, al dan niet met lichte vertraging. Hogere inflatie -> hogere lonen -> hogere huizenprijzen.

Bijkomend voordeel is dat arbeid beter gaat lonen tov kapitaal. Dit is wat de ECB en de rechtse/liberale politiek in Europa redelijk kapot heeft gemaakt de laatste 30 jaar.

Volledig eens, echter de lange rente zal hierdoor extra stijgen, omdat de inflatie verwachtingen naar de toekomst ook stijgen. Aangezien de meeste huizenkopers de rente lang vastzetten, zal de invloed hiervan op de daling van de huizenprijzen forser zijn.

[Valorian]

MaStar schreef op maandag 15 maart 2021 @ 16:11:
[...]


Pyramidespel is een eng woord. Dat is zo'n misplaatste vergelijking. Bij huizenmarkt zit er altijd waarde onder. veel waarde. Wat je na 30 jaar gewoon aflost - dan is het bezit En hoezo kan het niet nog met 8% stijgen? Dat is dus heel subjectief.

Stabiliseren kan ook natuurlijk.

Ok, eens wat betreft pyramidespel. Die is wat vergezocht misschien. Maar wat betreft die 8%: ik zei "Het lijkt mij evident dat het niet nog 5 jaar met 8% per jaar stijgt", dus in praktijk een kleine 50% in vijf jaar nog bovenop de huidige prijzen. Maar goed, zeg nooit nooit, wie weet komt het echt zo ver...

EDIT: @Richh was mij al voor

[ Voor 3% gewijzigd door Valorian op 15-03-2021 16:57 ]

[JanHenk]

De vraag is of de overheid de ballen heeft om fiscaal te hervormen. Of dat de VVD toch weer de grootste wordt... (Laat zich raden)

De ECB gaat nu niet aan monetaire verkrapping doen, dan komen veel eurolanden in de problemen. Helemaal sinds ze met steun hebben gestrooid en de balans er alleen maar slechter voor staat.

Ik zie, kortom, niet per se een dalende rente, maar ook zeker geen stijging. De gelijkblijvende rente werkt nog wel even door in de huizenmarkt, alleen niemand weet waar en wanneer het stopt.

[Valorian]

CornermanNL schreef op maandag 15 maart 2021 @ 16:25:
[...]


Je vergeet de tijd , niemand heeft 10 jaar over in zijn leven, om te wachten op moment X dat er iets met de prijs van de woning die je nodig hebt gebeurd. Mensen plannen hun leven niet met in het achterhoofd over 10 jaar heb ik een geschikt huis. Nee, er wordt aan kinderen gedacht dus is er wellicht een extra slaapkamer nodig.

Mensen hebben de luxe niet om te wachten, dus doen ze het met de huidige omstandigheden. Na 10 jaar is er sowieso een substantieel deel afgelost. Dus zou je nu niet kopen en over 10 jaar in een dip gaan kopen wil dat niet zeggen dat je echt goedkoper uit bent. Of dat je gegeven de dan geldende omstandigheden wel de benodigde leencapaciteit hebt.

Je mist ook 10 jaar aflossing en van die 10 jaar is er een groot deel gewoon een stijging. Zelfs al reken je met slechts de inflatie. En in de tussentijd moet je ook ergens wonen, en dat kost ook gewoon genoeg geld.

Het is dus geen pyramide spel. Je zet voor jezelf namelijk je woonlast op een bepaald moment in tijd vast. Je risico loopt er vanzelf over tijd uit door het aflossen. Het is verder niet van belang wat de huizenmarkt doet in de tussentijd. Niet voor het risico verminderend effect op je eigen huishoudbegroting. Dus of een huis meer of minder waard wordt is na het moment van kopen niet relevant meer , op het al dan niet makkelijker financieren van een verbouwing na dan.

Het wordt pas weer echt relevant als je wederom moet verhuizen. En dan heb je weer te maken met de dan geldende markt.

We zien in Nederland het eigen huis als een investering, het is een eerste levensbehoefte. Meer niet. Het voordeel is dat het een bepaalde restwaarde heeft. En inderdaad de laatste decennia heeft dat voor veel mensen leuk uitgepakt. Maar op het moment van kopen kijk je toch vooral naar het feit dat je een dak boven je hoofd nodig hebt en naar niets anders.

Snap ik helemaal. Maar als er nu elk jaar 8% bij komt op de gemiddelde woningprijs. Dat kómt er toch een moment dat de groep die het kán financieren zo klein wordt dat 'de rek eruit is'? En wat gebeurt er dan? Een huis wat 5 jaar terug 200K was is nu 300K en zou bij zo'n stijging bijna 450K zijn over vijf jaar en als het door blijft gaan 650 over 10 jaar. Waar zou dan een grens zijn volgens jou dat die starterswoning (!!!) NIET meer gekocht gaat worden?

[CornermanNL]

Richh schreef op maandag 15 maart 2021 @ 16:47:
[...]

Dat je de markt niet kan timen, ontkracht niet dat de huizenprijzen (en bijbehorende 'kansen' per generatie op het verkrijgen van vermogen, verbouwen, groter wonen) wel degelijk op een piramidespel kunnen lijken.

Dat je dat moet negeren, tja. Dat snappen de meesten ook wel

Er staat altijd waarde tegenover de lening, ook al sta je onder water. En als je je maandelijkse lasten kan blijven betalen is er niets aan de hand. Je gaat compleet voorbij aan het tijdseffect. Dat huizen op een moment te duur kunnen zijn of relatief goedkoop in tijd bezien dat kan ook. Maar het is geen pyramidespel.

Ik snap dat er mensen die denken dat er een prijsdaling nodig is , maar dat zegt op dat moment ook niets over de kansen van starters op de woningmarkt. Die prijsdaling wordt weer veroorzaakt door factoren die van invloed zijn op de mogelijkheden tot lenen.

Ik ben bij beide woningen die ik heb gekocht voor gek verklaard. De eerste was net voor de kredietcrisis , toen was het ook enorm overspannen. Ik moest geduld hebben en dat geld voor dat appartement dat krijg je er nooit meer voor terug. Dat hoefde ook niet ik had gewoon een huis nodig op dat moment.

De tweede keer was ten tijde dat de crisis nog gaande was en de woningen lang te koop stonden. Ook toen was ik volgens velen gek geworden. Ik had moeten wachten want de prijzen gingen nog veel verder dalen.

Ook toen was dat geen overweging, het was immers tijd om te verhuizen. Ik denk nog steeds niet dat huizen te duur zijn, ze zijn vanaf 2008 tot zeg maar 2016 gewoon goedkoper geweest , en ook toen durfde of konden veel mensen de hypotheek niet aan. Het is altijd een moment opname. Maar over tijd, gezien het ontbreken van een gezonde huurmarkt, is kopen gewoon een goede optie. En daar is niets pyramide achtigs aan.

Daarnaast is het effect van achterblijven van lonen veel groter dan de stijgende prijzen van woningen. Of de stijgende huren voor dat zelfde geld. Mensen zijn nu eenmaal een steeds groter deel van hun maandelijkse besteedbaar inkomen kwijt aan wonen. Dat is gewoon vanwege gebrek aan regie, te groot leunen op de vrije markt en geen maatschappelijke visie hebben van de overheid de laatste decennia.

[Richh]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 16:51:
[...]


Ah, je gaat weer even de goalposts verzetten.

Nu hebben we het opeens over 'mensen die nu een woning kopen om een volgende woning te financieren'.

Op zich best interessant, want als de prijsstijging doorzet, wordt de gezinswoning in absolute bedragen zeer waarschijnlijk duurder dan het aangekochte appartement.

Ik maar denken dat we het hadden over iemand die graag nu woonruimte wil kopen omdat er een woonbehoefte is...

Tja, wat is "woonbehoefte"? Is dat 5 golfplaten en een brievenbus, of een huis met 1 slaapkamer per (toekomstig) kind?

De kans dat je met de huidige leennormen je huidige hypotheek niet kan betalen is, zolang je je baan houdt, natuurlijk nihil. Als je zo 'financieel risico' kwantificeert, ben ik het volledig met je eens hoor

Zelf zie ik dat toch iets anders en fundamenteler (volgens mij is mijn insteek in dit topic altijd hetzelfde op dat gebied ook), maar als jij dat als 'goalposts verzetten' ziet, prima...

Dat 'iets goed gaat' zegt inderdaad weinig. Als je 1x een muntje opgooit kan het beide kanten op vallen. Maar in 1 jaar gooi je 365 dagen dat muntje op en als het muntje dan elke dag 1 kant op valt, kun je kijken hoe de mechanics van de zwaartekracht werken.

Die mechanics kun je dan toepassen op wat je vandaag weet over morgen.

Precies

Overigens heb ik al sinds vorig jaar keer op keer gezegd dat het beide kanten op kon gelet op het aantal onbekende variabelen. Het interessante voor nu is: het aantal variabelen is gedaald.

In mijn optiek niet, zoals ik in het lijstje hierboven aanstipte.

Gelukkig heeft deze persoon dan ook al 5 jaar afgelost.

Dat klopt. De vraag is of dat voldoende is en of hij/zij daarmee beter uit is. Wellicht wel, wellicht niet.

[Requiem19]

@Richh Dus alles wikkend en wegend zou jij vandaag zelf niets kopen als het zou kunnen?

[Richh]

CornermanNL schreef op maandag 15 maart 2021 @ 17:01:
[...]


Er staat altijd waarde tegenover de lening, ook al sta je onder water. En als je je maandelijkse lasten kan blijven betalen is er niets aan de hand. Je gaat compleet voorbij aan het tijdseffect. Dat huizen op een moment te duur kunnen zijn of relatief goedkoop in tijd bezien dat kan ook. Maar het is geen pyramidespel.

Ik ben het volledig met je eens. Behalve dan dat laatste zinnetje, want ik heb geen idee hoe de eerste 4 zinnen een relatie hebben tot "het is geen piramidespel".

Ik snap echt wel wat je bedoelt met je volledige comment (behalve dan dat niet ieder middeninkomen met zijn huis vlak voor de crisis er net zo goed vanaf kwam, als dat jij dat kwam - dit is een risico wat ieder op z'n minst eens serieus moet nemen). Er is geen goed moment om 'in te stappen' en de markt is niet te timen, eens.

Maar dat ontkracht simpelweg niet de eerdere bewering (die overigens niet van mij was) dat het tekenen heeft van een piramidespel.

Een piramidespel over generaties is ook niet negatief, zolang iedere jongere generatie maar meer geld verdient... ach ja.

[CornermanNL]

Valorian schreef op maandag 15 maart 2021 @ 17:01:
[...]


Snap ik helemaal. Maar als er nu elk jaar 8% bij komt op de gemiddelde woningprijs. Dat kómt er toch een moment dat de groep die het kán financieren zo klein wordt dat 'de rek eruit is'? En wat gebeurt er dan? Een huis wat 5 jaar terug 200K was is nu 300K en zou bij zo'n stijging bijna 450K zijn over vijf jaar en als het door blijft gaan 650 over 10 jaar. Waar zou dan een grens zijn volgens jou dat die starterswoning (!!!) NIET meer gekocht gaat worden?

De grens is er voorlopig niet , want alle oplossingen worden wederom aan de markt kant gezocht. Meer bouwen maar niet sturen op wat te bouwen. Vrijer beleid voor huurwoningen. Meer inkomen van de partner meetellen , meer kunnen lenen.

Regulering op velerlei gebied, van lonen die omhoog moeten, baanzekerheid , tot sociaal beleid op het gebied van werkloosheid, sociale huur en ga zo maar door. Een nieuwe vorm van sociale politiek. Het is niet voor niets dat de grote egaliteit is gekomen na de oorlog en de toen heersende mores dat je het met zijn allen moest doen.

Dat is sinds de jaren 80 losgelaten. Hoe vrijer de markt hoe meer de markt beweegt naar winstmaximalisatie. Die grens is er pas als er ingegrepen wordt. Tot die tijd zullen mensen steeds meer zoeken naar wegen om te kunnen wonen. Want dat moet. Ook al moet je er meer risico voor nemen. Je kan ook niet anders want wonen is essentieel. Het kan alleen als er concreet wordt nagedacht over dat soort zaken. Tot die tijd zal je de Sky is de limit houden. Met her en der een jaar van beperkte stijging.

Zo lang je zo doorgaat vallen steeds meer woningen in handen van investeerders en zullen veel meer jonge mensen in huurwoningen komen vast te zitten die eigenlijk als te duur zijn voor ze. Kopen voelt dan altijd als een bevrijding dus betaald men wat kan om maar uit dat huurhuis te komen.

Een beetje socialer samenleving is dus wenselijk, maar dat gaat in ieder geval de eerste 4 jaar niet gebeuren.

[Richh]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 17:04:
@Richh Dus alles wikkend en wegend zou jij vandaag zelf niets kopen als het zou kunnen?

Zoals je wellicht ook wel weet zijn wij nog altijd op zoek hoor, Funda wordt nog dagelijks bezocht en ook dit jaar hebben we een paar keer serieus geboden. Niet omdat ik denk dat we daar per se een goede koop aan doen tho, wel omdat we er aan toe zijn.

Wij persoonlijk gaan alleen een huis kopen waar we minimaal 10 jaar kunnen blijven wonen, met ruim voldoende ruimte voor de toekomst.

Er is daar tegenover geen haar op mijn hoofd dat overweegt om iets in de klasse van mijn huidige huurappartement te kopen, ookal zou dat misschien eens 100 euro maandlast kunnen schelen. Ook al is dat financieel al geruime tijd mogelijk.

Er zijn ruim voldoende mensen die meeschrijven of meelezen in dit topic, en een krappe koopwoning tegen een maximaal leenbedrag bijvoorbeeld nog combineren met een onzekere baan, of een onzekere relatie. Zolang iedereen in de hosanna-stemming blijft met 'house prices only go up' kan je ze dat ook amper kwalijk nemen.
Ik hoop dat mensen net iets verder kijken dan dat en vooral hun eigen onderzoek doen.

[franssie]

Requiem19 schreef op maandag 15 maart 2021 @ 17:04:
@Richh Dus alles wikkend en wegend zou jij vandaag zelf niets kopen als het zou kunnen?

Ikkan niet voor @Richh spreken. Maar in deze markt zou ik instappen als het een woning betrof waar ik langer dan 7 jaar zou kunnen verblijven, geen twijfel (mits enigszins courante locatie en goede kwaliteit) . Is het een woning waar je denkt over 4 jaar uit te moeten vanwege andere plannen (kinderen of juist scheiden, emigratie of verhuizing naar een andere regio) dan loop je het risico dat de woning dan onder water staat, zie het begin van dit topic over hoe de wereld er toen uit zag (en dat was niet mooi).

het blijft altijd een persoonlijke afweging.