Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Sunri5e]

De rente stijgt licht...

[finsdefis]

Requiem19 schreef op maandag 22 februari 2021 @ 16:24:
Ik zou blijer zijn met een afgeloste hypotheek dan met overwaarde...

Ja, kan gevalletje broekzak vestzak zijn. Als je overwaarde incasseert kun je er je hypotheek (aanvullend) mee aflossen - vaak gebeurt dat ook al.

@Sport_Life in onze nieuwe situatie hebben we een (nieuwbouw) tweekapper voor 415k (150m2 woonopp, 320m2 perceel) die in onze huidige buurt meer dan 550k zou kosten (beiden excl. meerwerk etc.).
Hypotheek die overblijft op die nieuwe tweekapper is in ons geval lager dan 300k. Dus in ons individueel geval, van populaire wijk naar minder populair dorp, levert het veel voordeel op.

Relatief gezien stijgen huizenprijzen ook minder, hoe duurder de woning. Dan kan het best zo zijn dat je tussenwoning 50k meer waard is geworden, maar dat een tweekapper 'maar' 60k in waarde is gestegen. Met uitgebreidere leencapaciteit biedt dat in veel gevallen voor doorstromers toch kansen.

Heb het een keer opgezocht en bij de daling na 2009 waren het ook de tussenwoningen en appartementen die het traagst in waarde daalden, dus afgezien van echt uitzonderlijke omstandigheden ben ik bang dat er voor starters niet veel verandert de komende tijd...

[Harrie_]

finsdefis schreef op maandag 22 februari 2021 @ 16:34:
[...]
Ja, kan gevalletje broekzak vestzak zijn. Als je overwaarde incasseert kun je er je hypotheek (aanvullend) mee aflossen - vaak gebeurt dat ook al.
[...]

Wat bedoel je hier precies mee?

[Sport_Life]

finsdefis schreef op maandag 22 februari 2021 @ 16:34:
[...]


Ja, kan gevalletje broekzak vestzak zijn. Als je overwaarde incasseert kun je er je hypotheek (aanvullend) mee aflossen - vaak gebeurt dat ook al.

@Sport_Life in onze nieuwe situatie hebben we een (nieuwbouw) tweekapper voor 415k (150m2 woonopp, 320m2 perceel) die in onze huidige buurt meer dan 550k zou kosten (beiden excl. meerwerk etc.).
Hypotheek die overblijft op die nieuwe tweekapper is in ons geval lager dan 300k. Dus in ons individueel geval, van populaire wijk naar minder populair dorp, levert het veel voordeel op.

Relatief gezien stijgen huizenprijzen ook minder, hoe duurder de woning. Dan kan het best zo zijn dat je tussenwoning 50k meer waard is geworden, maar dat een tweekapper 'maar' 60k in waarde is gestegen. Met uitgebreidere leencapaciteit biedt dat in veel gevallen voor doorstromers toch kansen.

Heb het een keer opgezocht en bij de daling na 2009 waren het ook de tussenwoningen en appartementen die het traagst in waarde daalden, dus afgezien van echt uitzonderlijke omstandigheden ben ik bang dat er voor starters niet veel verandert de komende tijd...

Ik heb juist de indruk dat huizenprijzen steeds meer regio-onafhankelijk worden. Waar voorheen de grote steden enorme prijsstijgingen hadden is het nu zo dat ook kleinere dorpen worden overspoeld met (Rand)stedelingen (zoals ook @Wilf aangeeft) en dat de prijzen daar ook flink opdrijft. Met als gevolg dat de grootste prijsstijging ineens in Groningen is.. (dacht ik). En Amsterdam relatief gezien achter blijft.

Zal misschien bij nieuwbouw nog meevallen aangezien daar vraag en aanbod minder speelt. Prijzen van nieuwbouw waren afgelopen jaren al hoog en worden nu misschien wel ingehaald door de verkoopprijzen (dus niet vraagprijs..) van bestaande woningen, rekeninghoudend met extra onderhoud en investeringen (keuken/badkamer die al >5 jaar oud is).

[finsdefis]

Harrie_ schreef op maandag 22 februari 2021 @ 16:37:
[...]


Wat bedoel je hier precies mee?

Zie hier.

Je kunt bij aankoop van een nieuw huis natuurlijk met je overwaarde je nieuwe hypotheek verlagen, of je kunt het gewoon gestort krijgen en achteraf je hypotheek verder aflossen (als je bijv. de kat uit de boom wilt kijken wat je met het geld gaat doen).

[ Voor 12% gewijzigd door finsdefis op 22-02-2021 16:51 ]

[Z___Z]

Sport_Life schreef op maandag 22 februari 2021 @ 16:43:
[...]

Ik heb juist de indruk dat huizenprijzen steeds meer regio-onafhankelijk worden. Waar voorheen de grote steden enorme prijsstijgingen hadden is het nu zo dat ook kleinere dorpen worden overspoeld met (Rand)stedelingen (zoals ook @Wilf aangeeft) en dat de prijzen daar ook flink opdrijft. Met als gevolg dat de grootste prijsstijging ineens in Groningen is.. (dacht ik). En Amsterdam relatief gezien achter blijft.

Zal misschien bij nieuwbouw nog meevallen aangezien daar vraag en aanbod minder speelt. Prijzen van nieuwbouw waren afgelopen jaren al hoog en worden nu misschien wel ingehaald door de verkoopprijzen (dus niet vraagprijs..) van bestaande woningen, rekeninghoudend met extra onderhoud en investeringen (keuken/badkamer die al >5 jaar oud is).

Is ook maar relatief. Als in Amsterdam de gemiddelde woning 400k kost en met 5% stijgt is dat 20k erbij. Als in Groningen de gemiddelde woning 200k kost en met 10% stijgt is dat ook 20k erbij. Dan is de stijging in Amsterdam relatief wel veel minder, maar in absolute euro's evenveel.

[Requiem19]

finsdefis schreef op maandag 22 februari 2021 @ 16:50:
[...]


Zie hier.

Je kunt bij aankoop van een nieuw huis natuurlijk met je overwaarde je nieuwe hypotheek verlagen, of je kunt het gewoon gestort krijgen en achteraf je hypotheek verder aflossen (als je bijv. de kat uit de boom wilt kijken wat je met het geld gaat doen).

Dat heet overwaarde inbrengen.

Maar overwaarde inbrengen is een beetje een sigaar uit eigen doos he...

Stel jouw koopwoning was 200k en de waarde is 50% gestegen => 300k waarde, 100k overwaarde (aflossing laat ik er even buiten voor het gemak)

De woning waar je naar toe gaat was 300k waard en is ook 50% gestegen => 150k extra kosten voor jou, minus 100k overwaarde, ben je alsnog 50k duurder uit.

Ja, allerlei caveats natuurlijk dat prijsstijgingen verschillend zijn per regio, prijsklasse etc. Maar door overwaarde reken je jezelf soms rijker dan je er economisch gezien op vooruit bent gegaan.

[finsdefis]

Requiem19 schreef op maandag 22 februari 2021 @ 17:07:
[...]


Dat heet overwaarde inbrengen.

Maar overwaarde inbrengen is een beetje een sigaar uit eigen doos he...

Stel jouw koopwoning was 200k en de waarde is 50% gestegen => 300k waarde, 100k overwaarde (aflossing laat ik er even buiten voor het gemak)

De woning waar je naar toe gaat was 300k waard en is ook 50% gestegen => 150k extra kosten voor jou, minus 100k overwaarde, ben je alsnog 50k duurder uit.

Ja, allerlei caveats natuurlijk dat prijsstijgingen verschillend zijn per regio, prijsklasse etc. Maar door overwaarde reken je jezelf soms rijker dan je er economisch gezien op vooruit bent gegaan.

Ben ik me bewust van, maar dat was het punt niet. Of je nou direct 100k minder hypotheek neemt of achteraf 100k extra aflost maakt voor je vermogenspositie niets uit (los van fiscale aspecten zoals eigenwoningreserve, bijlenen, risico-opslag etc.).

Verder ben ik het met je eens dat huizeneigenaren zich zeker niet al te snel rijk moeten rekenen met een fictieve overwaarde als de (aankoop)voorwaarden van doorstroming nog niet bekend zijn.
(bij ons rekenden ze voor de leencapaciteit ook met 90% van een Calcasa-taxatie bijvoorbeeld)

[Requiem19]

finsdefis schreef op maandag 22 februari 2021 @ 17:13:
[...]


Ben ik me bewust van, maar dat was het punt niet. Of je nou direct 100k minder hypotheek neemt of achteraf 100k extra aflost maakt voor je vermogenspositie niets uit (los van fiscale aspecten zoals eigenwoningreserve, bijlenen, risico-opslag etc.).

Verder ben ik het met je eens dat huizeneigenaren zich zeker niet al te snel rijk moeten rekenen met een fictieve overwaarde als de (aankoop)voorwaarden van doorstroming nog niet bekend zijn.
(bij ons rekenden ze voor de leencapaciteit ook met 90% van een Calcasa-taxatie bijvoorbeeld)

Het punt is dat je door de stijging van de woningprijzen er per saldo achteruit op bent gegaan.

De toename van jouw overwaarde zal (als je een duurdere woning neemt) lager zijn dan de prijsstijging van je nieuwe woning.

Je bent - economisch gezien - beter af met een dalende markt.

[CornermanNL]

Het grote voordeel van overwaarde meenemen is de ruimte in leencapaciteit. Je hoeft niet voor 100% te gaan en kan makkelijker manoeuvreren , zeker als je buiten de overwaarde ook nog wat cash hebt. Het praat makkelijker bij de bank en met de verkopers. Dus als je wil verhuizen is het voor het proces gewoon erg handig. Ook in het geval van een eventueel benodigd overbruggingskrediet.

[Reiziger88]

Requiem19 schreef op maandag 22 februari 2021 @ 17:15:
[...]


Het punt is dat je door de stijging van de woningprijzen er per saldo achteruit op bent gegaan.

De toename van jouw overwaarde zal (als je een duurdere woning neemt) lager zijn dan de prijsstijging van je nieuwe woning.

Je bent - economisch gezien - beter af met een dalende markt.

Dat is veels te theoretisch. In praktijk hebben de mensen die afgelopen 5 jaar hebben gekocht flinke prijsstijgingen meegepakt de jaar(en) erop. In een dalende markt heb je juist grotere kans dat je een prijsverlaging meepakt na kopen.

[Requiem19]

Reiziger88 schreef op maandag 22 februari 2021 @ 17:19:
[...]

Dat is veels te theoretisch. In praktijk hebben de mensen die afgelopen 5 jaar hebben gekocht flinke prijsstijgingen meegepakt. In een dalende markt heb je juist grotere kans dat je een prijsverlaging meepakt na kopen.

Het is juist praktisch. Je denkt dat je een flinke klapper maakt, maar ondertussen koop je een huis dat veel meer in prijs gestegen is dan jij zelf bijverdiend hebt.

Als je er even een privé P&L op loslaat heb je juist verlies gemaakt toch? .

Uiteraard gechargeerd, maar het is een beetje een denkfout. De grootste winst zit hem erin dat de rente ws gedaald is tov toen je zelf kocht, waardoor de extra hypotheek die je nu nodig hebt voor de hogere prijs van je nieuwe woning misschien wel minder kost dan je huidige hypotheek.

[finsdefis]

Requiem19 schreef op maandag 22 februari 2021 @ 17:15:
[...]


Het punt is dat je door de stijging van de woningprijzen er per saldo achteruit op bent gegaan.

De toename van jouw overwaarde zal (als je een duurdere woning neemt) lager zijn dan de prijsstijging van je nieuwe woning.

Je bent - economisch gezien - beter af met een dalende markt.

Zoals @Reiziger88 aangeeft is dit veel te theoretisch. In individuele gevallen, zoals de onze, hoeft dit zeker niet zo te zijn als je van een populaire buurt verhuist naar een impopulair dorp. Nu is het lastig vergelijken vanwege nieuwbouw, maar ruwweg valt te stellen dat een tweekapper in dat dorp absoluut gezien minder in prijs is gestegen dan een starterswoning in onze stad.

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op maandag 22 februari 2021 @ 17:21:
[...]


Het is juist praktisch. Je denkt dat je een flinke klapper maakt, maar ondertussen koop je een huis dat veel meer in prijs gestegen is dan jij zelf bijverdiend hebt.

Als je er even een privé P&L op loslaat heb je juist verlies gemaakt toch? .

Uiteraard gechargeerd, maar het is een beetje een denkfout. De grootste winst zit hem erin dat de rente ws gedaald is tov toen je zelf kocht, waardoor de extra hypotheek die je nu nodig hebt voor de hogere prijs van je nieuwe woning misschien wel minder kost dan je huidige hypotheek.

Dat was toch ook precies de conclusie een paar pagina's terug?

@finsdefis geeft aan dat hij blijkbaar een goedkopere woning heeft gekocht (meer gbo voor hetzelfde geld of minder ), dat is dus eigenlijk dezelfde situatie als de mij beschreven 60+er die in een kleiner appartement gaat wonen;). En is daarmee de uitzondering.

Hij zet dus eigenlijk een stukje overwaarde (locatie) om in woongenot (meer gbo) . (= omzet om in termen van een financial te spreken).

En ik geef hem groot gelijk.

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 22-02-2021 17:30 ]

[Harrie_]

finsdefis schreef op maandag 22 februari 2021 @ 16:50:
[...]


Zie hier.

Je kunt bij aankoop van een nieuw huis natuurlijk met je overwaarde je nieuwe hypotheek verlagen, of je kunt het gewoon gestort krijgen en achteraf je hypotheek verder aflossen (als je bijv. de kat uit de boom wilt kijken wat je met het geld gaat doen).

Ik had niet in de gaten dat je het had over de aankoop van een andere woning. Ik dacht de overwaarde van je woning verzilveren om daar je huidige hypotheek mee af te lossen

[FreakNL]

@Harrie_ dat kan volgens mij niet.. Ik heb dat ook weleens onderzocht. Mijn woning is 320 waard maar er staat nog 140 open.. In theorie zou ik dus ik dus overwaarde kunnen opnemen en daarmee mijn volledig openstaande hypotheek kunnen aflossen.. Dan zou ik op marktrente zitten. Alleen gaan de banken daarin niet mee

Wat wel legaal kan; Als er een verbouwing van (bijvoorbeeld) 50k aan zit te komen die je sowieso zelf wilt financieren alsnog die 50k bijlenen (tegen marktrente) en dan aan de andere kant 50k aflossen op je bestaande hypotheek met "hoge" rente...

Maar zomaar bijlenen en daar je hypotheek mee aflossen is een no-go...

[ Voor 33% gewijzigd door FreakNL op 23-02-2021 11:24 ]

[Harrie_]

@Freakie1NL dat snap ik, vandaar ook die aan het einde van mijn post

[Morphix]

Zijn de woningprijzen eigenlijk sterk gelinkt aan de (hypotheek)rente? Stel de rente stijgt straks weer, dan gaan de maandlasten voor een gelijke hypotheek een stuk omhoog; dat brengt hogere risico's met zich mee, dus banken verlagen max hypotheek; dus mensen hebben minder te besteden en kunnen de hoge prijzen niet meer betalen met als gevolg: prijsdaling.

Voor huizenbezitters maken hoge of lage prijzen volgens mij maar weinig uit. Het is net als beleggen, je merkt pas iets van je wist als je de belegging verkoopt. Voor huizen geldt hetzelfde, maar je gaat die winst dus nooit zien. Alleen als je goedkoper (dus kleiner of verder weg) gaat wonen zie je iets van die overwaarde/winst terug. Volgens mij blijven de meeste mensen (bijna) hun hele leven upgraden, dus al die winst gaat gewoon in het volgende huis zitten. (Een huis dat net zo hard gestegen is in prijs, dus overwaarde maakt geen bal uit). Je stapt nooit uit de markt.

Het probleem met hoge prijzen voor mij als starter is dat mijn eigen geld relatief heel weinig waard is.

[Freakie1NL]

Harrie_ schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 11:37:
@Freakie1NL dat snap ik, vandaar ook die aan het einde van mijn post

It wasn't me

[HellBeast]

Requiem19 schreef op maandag 22 februari 2021 @ 17:15:
[...]


Je bent - economisch gezien - beter af met een dalende markt.

Behalve als je een nieuwbouwwoning hebt gekocht. De tijd dat deze wordt opgeleverd is meestal meer dan 1,5 jaar na het tekenen van het koopcontract. Jij hebt al een vaste prijs VON betaald voor je nieuwbouwwoning en als je al een koopwoning bezit, dan stijgt die mee met de opwaartse prijzen totdat je die kunt verkopen. Tegelijkertijd stijgt de waarde van je nog te bouwen nieuwbouwwoning ook gewoon mee.

[Dacuuu]

Morphix schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 11:38:
Zijn de woningprijzen eigenlijk sterk gelinkt aan de (hypotheek)rente?

Ja.

[HellBeast]

Morphix schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 11:38:


Voor huizenbezitters maken hoge of lage prijzen volgens mij maar weinig uit.

Er zijn heel veel mensen niet blij met een hogere WOZ waarde anders. De WOZ bepaalt de hoogte van belastingen en gemeentelijke heffingen die je moet betalen. Denk aan de onroerendezaakbelasting, waterschapslasten en de inkomstenbelasting.

[JanHenk]

HellBeast schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 12:00:
[...]


Er zijn heel veel mensen niet blij met een hogere WOZ waarde anders. De WOZ bepaalt de hoogte van belastingen en gemeentelijke heffingen die je moet betalen. Denk aan de onroerendezaakbelasting, waterschapslasten en de inkomstenbelasting.

Dat is een wijdverspreide misvatting, behoudens voor de inkomstenbelasting.

De gemeentelijke- en waterschapslasten worden bepaald op basis van grondslag ( "maatstaf van heffing") x tarief. De grondslag kan weliswaar stijgen, maar het tarief kan best dalen. Bij het vaststellen van het tarief wordt ook rekening gehouden met de (gemiddelde) stijging van de grondslag. E.e.a. wordt zodanig vastgesteld dat de begroting rond is..

Het is niet zo dat met 20% stijgende WOZ-waardes ineens een gigantisch begrotingsoverschot ontstaat bij gemeente en waterschappen. De tarieven worden simpelweg aangepast naar beneden. Kortom, als de OZB over de hele linie met 4% stijgt, terwijl de WOZ met 10% stijgt, dan is het tarief dus gedaald..

In mijn gemeente is het tarief al 3 jaar op rij gedaald en zelfs de OZB als uitkomst van de formule is in enig jaar gedaald, ondanks 20-30% stijgende WOZ-waarden.

[Valorian]

JanHenk schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 12:16:
[...]


Dat is een wijdverspreide misvatting, behoudens voor de inkomstenbelasting.

De gemeentelijke- en waterschapslasten worden bepaald op basis van grondslag ( "maatstaf van heffing") x tarief. De grondslag kan weliswaar stijgen, maar het tarief kan best dalen. Bij het vaststellen van het tarief wordt ook rekening gehouden met de (gemiddelde) stijging van de grondslag. E.e.a. wordt zodanig vastgesteld dat de begroting rond is..

Het is niet zo dat met 20% stijgende WOZ-waardes ineens een gigantisch begrotingsoverschot ontstaat bij gemeente en waterschappen. De tarieven worden simpelweg aangepast naar beneden. Kortom, als de OZB over de hele linie met 4% stijgt, terwijl de WOZ met 10% stijgt, dan is het tarief dus gedaald..

In mijn gemeente is het tarief al 3 jaar op rij gedaald en zelfs de OZB als uitkomst van de formule is in enig jaar gedaald, ondanks 20-30% stijgende WOZ-waarden.

Grappig. Op die manier had ik er nog nooit naar gekeken. Als ik nu terugkijk naar WOZ-waarde, grondslag en absolute kosten dan zie ik het volgende (gemeente Utrecht):

Jaar - WOZ waarde x grondslag = OZB-kosten
2015 - € 184K x 0,1091% = € 201
2016 - € 184K x 0,1091% = € 201
2017 - € 212K x 0,1054% = € 223
2018 - € 220K x 0,0912% = € 200
2019 - € 279K x 0,0833% = € 232
2020 - € 320K x 0,0772% = € 247

Kortom, de OZB is voor mij persoonlijk wel iets duurder geworden (23%) maar door de dalende grondslag lang niet zo hard gestegen als mijn WOZ-waarde (73%).

[Snuf.]

Valorian schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 13:02:
[...]


Grappig. Op die manier had ik er nog nooit naar gekeken. Als ik nu terugkijk naar WOZ-waarde, grondslag en absolute kosten dan zie ik het volgende (gemeente Utrecht):

Jaar - WOZ waarde x grondslag = OZB-kosten
2015 - € 184K x 0,1091% = € 201
2016 - € 184K x 0,1091% = € 201
2017 - € 212K x 0,1054% = € 223
2018 - € 220K x 0,0912% = € 200
2019 - € 279K x 0,0833% = € 232
2020 - € 320K x 0,0772% = € 247

Kortom, de OZB is voor mij persoonlijk wel iets duurder geworden (23%) maar door de dalende grondslag lang niet zo hard gestegen als mijn WOZ-waarde (73%).

In aanvulling op de heldere uitleg van @JanHenk, de OZB is vaak (impliciet of expliciet) een sluitpost in de begroting van de gemeente. Er wordt in de begroting bedrag X opgenomen als opbrengst. Vervolgens wordt de grondslag (totale WOZ-waarde gemeente) vastgesteld, waarna het benodigde tarief wordt berekend.

[Sport_Life]

HellBeast schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 11:56:
[...]


Behalve als je een nieuwbouwwoning hebt gekocht. De tijd dat deze wordt opgeleverd is meestal meer dan 1,5 jaar na het tekenen van het koopcontract. Jij hebt al een vaste prijs VON betaald voor je nieuwbouwwoning en als je al een koopwoning bezit, dan stijgt die mee met de opwaartse prijzen totdat je die kunt verkopen. Tegelijkertijd stijgt de waarde van je nog te bouwen nieuwbouwwoning ook gewoon mee.

Probleem is alleen dat het in de toekomst natuurlijk kan veranderen als de prijzen gaan dalen. Het brengt wel enig risico met zich mee.

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 23-02-2021 13:50 ]

[Requiem19]

HellBeast schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 11:56:
[...]


Behalve als je een nieuwbouwwoning hebt gekocht. De tijd dat deze wordt opgeleverd is meestal meer dan 1,5 jaar na het tekenen van het koopcontract. Jij hebt al een vaste prijs VON betaald voor je nieuwbouwwoning en als je al een koopwoning bezit, dan stijgt die mee met de opwaartse prijzen totdat je die kunt verkopen. Tegelijkertijd stijgt de waarde van je nog te bouwen nieuwbouwwoning ook gewoon mee.

Eens en goed punt. Het verschil is dat jij 'goedkoop' instapt in de nieuwbouwwoning en de 'lage' (tussen haakjes, want alles is relatief) prijs betaalt van 1.5 jaar eerder, waardoor je meelift op de volledige stijging van die 1.5 jaar.

Aan de andere kant heb je wel deels dubbele (rente)lasten en kan ik uit ervaring vertellen dat ook het aflossingsdeel dat je elke maand aan de bank betaalt je liquiditeit wel ernstig pijn doet. En liquiditeit is ook wat waard...

[Harrie_]

Morphix schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 11:38:
Zijn de woningprijzen eigenlijk sterk gelinkt aan de (hypotheek)rente? Stel de rente stijgt straks weer, dan gaan de maandlasten voor een gelijke hypotheek een stuk omhoog; dat brengt hogere risico's met zich mee, dus banken verlagen max hypotheek; dus mensen hebben minder te besteden en kunnen de hoge prijzen niet meer betalen met als gevolg: prijsdaling.
[...]

De woningprijzen zijn inderdaad gelinkt aan de lage rente, het ligt in de verwachting dat wanneer de rente (flink) gaat stijgen je dit terug gaat zien in de woningprijzen; kopers kunnen dan immers minder lenen. Het zijn trouwens niet zozeer de banken die bepalen wat de max. hypotheek is; deze hebben zich te houden aan de wettelijke norm in de vorm van de tijdelijke regeling hypothecair krediet.

[...]
Voor huizenbezitters maken hoge of lage prijzen volgens mij maar weinig uit. Het is net als beleggen, je merkt pas iets van je wist als je de belegging verkoopt. Voor huizen geldt hetzelfde, maar je gaat die winst dus nooit zien. Alleen als je goedkoper (dus kleiner of verder weg) gaat wonen zie je iets van die overwaarde/winst terug. Volgens mij blijven de meeste mensen (bijna) hun hele leven upgraden, dus al die winst gaat gewoon in het volgende huis zitten. (Een huis dat net zo hard gestegen is in prijs, dus overwaarde maakt geen bal uit). Je stapt nooit uit de markt.
[...]

Toch gaat die vlieger niet helemaal op. Wanneer je op enig moment wil verkopen en een andere woning wil kopen dan is het niet zonder meer dat alle woningen zomaar lineair met elkaar mee stijgen en dalen. Heeft natuurlijk alles te maken met locatie maar ook in het type woning (appartement, tussenwoning, tweekapper, etc.) zie je onderling toch wel verschillen in prijsontwikkelingen. Daarnaast wordt zo ongeveer iedere woning tegenwoordig gefinancierd op twee salarissen dus er bestaat altijd een risico dat je met een restschuld achterblijft als de relatie op de klippen loopt. Verder, en dat voorbeeld is van de week hier al door iemand aangehaald, als de prijzen maar blijven stijgen hoeft dat ook niet altijd voordelig te zijn voor de gemiddelde doorstromer. Neem het volgende voorbeeld:

Nu
• Appartement 200k
• Tussenwoning 300k

Over x jaar, prijsstijging van 20%
• Appartement 240k
• Tussenwoning 360k

Stel je bezit nu dat appartement van 200k en besluit te gaan upgraden naar de tussenwoning van 300k dan moet je 100k bij financieren. Wanneer beide woningen 20% in prijs stijgen kun je je eigen appartement weliswaar voor meer verkopen maar de tussenwoning is in absolute zin meer gestegen. Je hebt dan 120k extra financiering nodig i.p.v. 100k.

[Morphix]

Dacuuu schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 11:59:
[...]


Ja.

Heel logisch achteraf gezien, het kwartje was bij mij nog niet eerder geland gheghe

Harrie_ schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 14:01:
[...]

wettelijke norm in de vorm van de tijdelijke regeling hypothecair krediet.

Interessant! Dat wist ik nog niet. De maximale hoogte van de hypotheek komt dus neer op het rentepercentage en het lastenplafond dat in de wet is vastgesteld. Het wordt mij niet duidelijk wanneer dat rentepercentage dan wordt herberekend. Stelt de AFM dit vast? En wanneer stellen banken hun maximale hypotheekverstrekking dan bij?

Harrie_ schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 14:01:
[...]


Toch gaat die vlieger niet helemaal op. Wanneer je op enig moment wil verkopen en een andere woning wil kopen dan is het niet zonder meer dat alle woningen zomaar lineair met elkaar mee stijgen en dalen.

Ik zie net dat dit even terug ook voorbijkwam. Een hoger geprijsd huis stijgt absoluut gezien (waarschijnlijk) nog steeds harder, ondanks dat het stijgingspercentage wellicht lager is. In het scenario dat iedereen upgrade totdat hij/zij het droomhuis gevonden heeft en niet vertrekt tot het overlijden, dan heeft dus geen enkele huizenbezitter profijt van stijgende prijzen.

De enige partijen die ik zie profiteren is de overheid die de erfbelasting komt ophalen; grondbezitters (aka overheid?) met gunstig bestemmingsplan; en projectontwikkelaars die meer(?) winst maken.

Ik trek de conclusie dat het eigenlijk niets uitmaakt wanneer je instapt, of de prijzen nu stijgen of dalen. Restschuld is vervelend, maar relatief is je huis nog steeds hetzelfde waard in de markt.

[marcunator]

Harrie_ schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 14:01:
[...]

Nu
• Appartement 200k
• Tussenwoning 300k

Over x jaar, prijsstijging van 20%
• Appartement 240k
• Tussenwoning 360k

Stel je bezit nu dat appartement van 200k en besluit te gaan upgraden naar de tussenwoning van 300k dan moet je 100k bij financieren. Wanneer beide woningen 20% in prijs stijgen kun je je eigen appartement weliswaar voor meer verkopen maar de tussenwoning is in absolute zin meer gestegen. Je hebt dan 120k extra financiering nodig i.p.v. 100k.

Maar dit is niet het geval. Starterswoningen zijn het afgelopen jaar relatief harder gestegen.

[Valorian]

Morphix schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 14:54:
[...]


Heel logisch achteraf gezien, het kwartje was bij mij nog niet eerder geland gheghe


[...]


Interessant! Dat wist ik nog niet. De maximale hoogte van de hypotheek komt dus neer op het rentepercentage en het lastenplafond dat in de wet is vastgesteld. Het wordt mij niet duidelijk wanneer dat rentepercentage dan wordt herberekend. Stelt de AFM dit vast? En wanneer stellen banken hun maximale hypotheekverstrekking dan bij?


[...]


Ik zie net dat dit even terug ook voorbijkwam. Een hoger geprijsd huis stijgt absoluut gezien (waarschijnlijk) nog steeds harder, ondanks dat het stijgingspercentage wellicht lager is. In het scenario dat iedereen upgrade totdat hij/zij het droomhuis gevonden heeft en niet vertrekt tot het overlijden, dan heeft dus geen enkele huizenbezitter profijt van stijgende prijzen.

De enige partijen die ik zie profiteren is de overheid die de erfbelasting komt ophalen; grondbezitters (aka overheid?) met gunstig bestemmingsplan; en projectontwikkelaars die meer(?) winst maken.

Ik trek de conclusie dat het eigenlijk niets uitmaakt wanneer je instapt, of de prijzen nu stijgen of dalen. Restschuld is vervelend, maar relatief is je huis nog steeds hetzelfde waard in de markt.

Nou, als je in een tijd instapt waarin de prijzen laag zijn (dus aan het einde van een dalende curve) zit je natuurlijk altijd beter dan wanneer je instapt op een piek (aan het eind van een stijgende lijn). Juist het “instapmoment” en het “uitstapmoment” zijn de belangrijkste variabelen. Dat laatste is voor veel mensen nooit van toepassing maar dat eerste natuurlijk wel. Stel dat je theoretisch een huis koopt en daar woont tot je dood, en hem helemaal afbetaalt (niet een waarschijnlijk scenario, maar even for the sake of the argument) dan heeft iemand die in 2015 gekocht had voor 200K aanzienlijk lagere lasten gehad dan iemand die in 2020 een soortgelijk huis kocht voor 300K.

Maar ook voor wie "gewoon" elke 5 of 10 jaar doorstroomt is het instapmoment nog steeds hét moment waar het uiteindelijk heel veel geld scheelt of je onderin of bovenin de piek begint.

[ Voor 4% gewijzigd door Valorian op 23-02-2021 15:05 ]

[Rubbergrover1]

Morphix schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 14:54:
Ik trek de conclusie dat het eigenlijk niets uitmaakt wanneer je instapt, of de prijzen nu stijgen of dalen. Restschuld is vervelend, maar relatief is je huis nog steeds hetzelfde waard in de markt.

Voor het sec kopen en verkopen van een bestaande woning maakt het niet spannend veel uit. Voor verbouwingen en andere 'waardeverhogende' ingrepen heeft het wel impact. Voor de keus of je wel of niet een uitbouw/dakkapel/whatever wil, is het wel goed om te weten of die zich bij verkoop dubbel terugbetaalt of dat het juist weggegooid geld is. Zelfde geldt voor onderhoud; als op een duurdere, gewilde plek een goed onderhouden woning veel meer waard is, dan zorg je ervoor dat je woning ook op en top in orde is. Maar in een minder dure situatie kan het goed zijn dat het onderhoud relatief duur is en dat je dat laat zitten. Je ziet daardoor ook in 'de periferie' veel vaker renovatieobjecten waar jarenlang niets aan gedaan is. Terwijl, andersom, op dure plekken juist flippers druk bezig zijn om woningen van slecht naar iets beter te brengen. Dat zelfde zul je ook terugzien als de markt als geheel goedkoper of juist duurder wordt.

[Valorian]

marcunator schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 14:55:
[...]


Maar dit is niet het geval. Starterswoningen zijn het afgelopen jaar relatief harder gestegen.

Heb je daar ook recente cijfers van? Ik hoor dit vaker maar zie er eigenlijk zelden een goede onderbouwing bij, ben wel benieuwd.

[BBTM]

Valorian schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 15:09:
[...]


Heb je daar ook recente cijfers van? Ik hoor dit vaker maar zie er eigenlijk zelden een goede onderbouwing bij, ben wel benieuwd.

Ben ook benieuwd waar dat vandaan gehaald word. Interessant om te zien wat mijn starterswoning gedaan heeft.

[Harrie_]

Morphix schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 14:54:
[...]
Interessant! Dat wist ik nog niet. De maximale hoogte van de hypotheek komt dus neer op het rentepercentage en het lastenplafond dat in de wet is vastgesteld. Het wordt mij niet duidelijk wanneer dat rentepercentage dan wordt herberekend. Stelt de AFM dit vast? En wanneer stellen banken hun maximale hypotheekverstrekking dan bij?
[...]

Klopt inderdaad. In feite wordt er niet gekeken naar een max. hypotheek maar naar het percentage van je inkomen wat je kwijt kunt zijn aan het betalen daarvan; het financieringslastpercentage. Die financieringslastpercentages worden berekend op basis van cijfers van het NIBUD. In de tijdelijke regeling hypothecair krediet zijn die opgenomen in tabelvorm in de bijlage; in die tabel kun je zien dat bij een bepaald salaris er een andere financieringslastpercentage wordt gehanteerd wanneer de rente tussen 1,5 en 2% zit dan wanneer de rente bijv. tussen 3 en 3,5% zit.

marcunator schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 14:55:
[...]
Maar dit is niet het geval. Starterswoningen zijn het afgelopen jaar relatief harder gestegen.

Gemiddeld genomen misschien, maar de ene (starters)woning is de andere (starters)woning niet. Bovendien kan het best zijn dat de woning waarnaar je wil doorstromen bijvoorbeeld op een betere locatie ligt waardoor (net als in mijn voorbeeld) de relatieve prijsstijging gelijk (of zelfs hoger) is, maar je in absolute zin meer moet bijleggen.

[Valorian]

Kijk ik bijvoorbeeld naar CBS van afgelopen najaar dan zie ik dit:

De prijsstijging van appartementen kwam in het derde kwartaal van 2020 uit op 8,3 procent. Voor het eerst na het tweede kwartaal van 2015 was de prijsstijging van appartementen niet het hoogst van alle woningtypen. De prijsstijging van tussen- en hoekwoningen was groter. Tussenwoningen waren in het derde kwartaal 8,8 procent duurder ten opzichte van een jaar geleden, hoekwoningen 8,5 procent. De prijsstijging van vrijstaande woningen was met 7,1 procent het laagst.

Bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/...%20procent%20het%20laagst.

Kortom, daar zijn tussenwoningen het hardst gestegen. Nu zal een "tussenwoning" in de ene stad of dorp als starterswoning gezien worden en in de andere als "doorstroomwoning" maar dat maakt eigenlijk niet eens echt uit, als je zit dat het verschil tussen de sectoren in dit geval sowieso minimaal is (8,3 , 8,5 , 8,8 %), uitgezonderd vrijstaand die net even wat minder hard meebeweegt.

[marcunator]

Valorian schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 15:09:
[...]


Heb je daar ook recente cijfers van? Ik hoor dit vaker maar zie er eigenlijk zelden een goede onderbouwing bij, ben wel benieuwd.

Dit is denk ik wel relevant.

Let wel dat er spraken is van een cumulatief effect. Tussenwoningen zijn al jaren harder aan het stijgen tov vrijstaande woningen.

Helaas heb ik per ongeluk de jaartallen van de afbeelding geknipt maar dit is van 2015 t/m 2020.

[ Voor 26% gewijzigd door marcunator op 23-02-2021 15:33 ]

[Valorian]

marcunator schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 15:30:
[...]

[Afbeelding]
Dit is denk ik wel relevant.

Let wel dat er spraken is van een cumulatief effect. Tussenwoningen zijn al jaren harder aan het stijgen tov vrijstaande woningen.

Mooi gevonden lijstje! Bizar trouwens die dubble-digit stijging van appartementen in een paar jaar. Als je als belegger kocht en verkocht op de juiste momenten dan had je bijna 25% stijging te pakken in 2 jaar

[marcunator]

Valorian schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 15:33:
[...]


Mooi gevonden lijstje! Bizar trouwens die dubble-digit stijging van appartementen in een paar jaar. Als je als belegger kocht en verkocht op de juiste momenten dan had je bijna 25% te pakken in 2 jaar

Het is deels ook anekdotisch. Ik woon in Eindhoven en 5 jaar geleden toen ik mijn huis kocht waren de goedkoopste tussenwoningen 70m2 met tuin tussen de 100-150k. Dat waren wel opknappers. Nu is er in Eindhoven geen enkele tussenwoning meer te vinden die <250k op Funda staat.

[sj0ertum]

Valorian schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 15:00:
[...]
iemand die in 2015 gekocht had voor 200K aanzienlijk lagere lasten gehad dan iemand die in 2020 een soortgelijk huis kocht voor 300K.

Dat valt dus wel mee qua maandlast. Degene van 200k heeft fors meer rente betaald dan degene met 300k. Die extra ton heeft bijna niets gekost. Als het huis na 30 jaar voor 5 ton wordt verkocht, wie heeft er dan het meeste verdiend denk je? Die van 200k heeft meer overwaarde zou je denken. Maar overwaarde en hetgeen je over een looptijd van 30 jaar voor een huis hebt betaald zijn 2 verschillende dingen.

[Valorian]

sj0ertum schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 15:39:
[...]


Dat valt dus wel mee qua maandlast. Degene van 200k heeft fors meer rente betaald dan degene met 300k. Die extra ton heeft bijna niets gekost. Als het huis na 30 jaar voor 5 ton wordt verkocht, wie heeft er dan het meeste verdiend denk je? Die van 200k heeft meer overwaarde zou je denken. Maar overwaarde en hetgeen je over een looptijd van 30 jaar voor een huis hebt betaald zijn 2 verschillende dingen.

Ah, ik had niet door dat je er bij het instapmoment ook vanuit ging dat de rente (relatief) hoog zou zijn bij een lage huizenprijs en visa versa, wat – toegegeven – op zich wel voor de hand ligt. In dat geval heb je uiteraard gelijk.

[sacaji]

Ik waag het er maar op en besluit toch geen huis te kopen, en zie wel aan het eind van het jaar of de rente stijgt/prijzen dalen of dat ik weer de boot mis. Vind de risico op een economisch terugslag/woningmarkt daling toch onzeker en een beetje eng?

[Harrie_]

Nu wil ik niet heel flauw doen @marcunator, maar @Valorian vraagt om een onderbouwing voor deze stelling:

marcunator schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 14:55:
Starterswoningen zijn het afgelopen jaar relatief harder gestegen.

Hoewel het een hele interessante lijst is (en waardevol voor dit topic) haal ik hier echter geen starterswoningen uit. Je ziet in de jaren 2017 en 2018 dat appartementen onevenredig hard gestegen zijn, maar dit hoeven niet persé starterswoningen te zijn. Als ik mijn eigen regio/stad als voorbeeld neem: op dit moment staan er volgens Funda 78 appartementen te koop in den Bosch. 46 daarvan hebben een prijs van 400k of hoger...

[Valorian]

marcunator schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 15:36:
[...]


Het is deels ook anekdotisch. Ik woon in Eindhoven en 5 jaar geleden toen ik mijn huis kocht waren de goedkoopste tussenwoningen 70m2 met tuin tussen de 100-150k. Dat waren wel opknappers. Nu is er in Eindhoven geen enkele tussenwoning meer te vinden die <250k op Funda staat.

Misschien vind je dit excel download-linkje van Huizenzoeker ook wel interessant om een door te neuzen:
https://www.huizenzoeker....-gemeenten.xls?d=20210223

Dan zie je dat bijvoorbeeld jouw stad Eindhoven in 1245 een "aanbod" had van zo'n 1245 te koop staande huizen in 2008 wat langzaam opliep tot zo'n 2700 in 2012-2013, de 'dip' van de vorige crisis. Daarna loopt het hard af (en stegen de prijzen weer) en het afgelopen jaar was het gemiddelde aanbod nog maar zo'n 600 woningen.

In Utrecht is het aanbod van 1400 (2008) naar 3500 (2013) naar nu nog maar zo'n 400 woningen gegaan.

[ Voor 5% gewijzigd door Valorian op 23-02-2021 15:49 ]

[Richh]

Harrie_ schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 14:01:
Verder, en dat voorbeeld is van de week hier al door iemand aangehaald, als de prijzen maar blijven stijgen hoeft dat ook niet altijd voordelig te zijn voor de gemiddelde doorstromer. Neem het volgende voorbeeld:

Nu
• Appartement 200k
• Tussenwoning 300k

Over x jaar, prijsstijging van 20%
• Appartement 240k
• Tussenwoning 360k

Stel je bezit nu dat appartement van 200k en besluit te gaan upgraden naar de tussenwoning van 300k dan moet je 100k bij financieren. Wanneer beide woningen 20% in prijs stijgen kun je je eigen appartement weliswaar voor meer verkopen maar de tussenwoning is in absolute zin meer gestegen. Je hebt dan 120k extra financiering nodig i.p.v. 100k.

Het hele 'doorstromen' valt en staat bij de dalende rente. Uiteindelijk kijken mensen naar de maandlast.

Je 10 jaar vaste hypotheekrente mag je enkel met een boeterente oversluiten naar een lagere rente. Dat is meestal niet erg aantrekkelijk.

Ga je verhuizen, dan neem je eerst de 40k overwaarde mee en sluit (meestal) je een nieuwe hypotheek af op het nieuwe huis. Zo kan je voor dezelfde maandlast veelal nog eens ~20k extra lenen door de gedaalde rente. Tel daarbij de 15k aflossing op, en je kan tegen dezelfde maandlast ongeveer 75k meer besteden dan voorheen.

Tuurlijk zal er nog iets bij moeten (en die 15k aflossing in 2 jaar betekent dat je in een nieuwe 30-jarige hypotheek aan het einde 2 jaar langer moet betalen natuurlijk) maar als je puur kijkt naar de maandlasten (en dat doen velen) is doorstromen wel degelijk erg goedkoop.

Precies het tegenovergestelde gebeurt als de rente stijgt: je krijgt dan een restschuld en moet duurder lenen, als je meer hypotheek nodig hebt.

[marcunator]

Harrie_ schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 15:45:
Nu wil ik niet heel flauw doen @marcunator, maar @Valorian vraagt om een onderbouwing voor deze stelling:


[...]


Hoewel het een hele interessante lijst is (en waardevol voor dit topic) haal ik hier echter geen starterswoningen uit. Je ziet in de jaren 2017 en 2018 dat appartementen onevenredig hard gestegen zijn, maar dit hoeven niet persé starterswoningen te zijn. Als ik mijn eigen regio/stad als voorbeeld neem: op dit moment staan er volgens Funda 78 appartementen te koop in den Bosch. 46 daarvan hebben een prijs van 400k of hoger...

Je hebt helemaal gelijk. Ik heb geen data van overwaard tov van de WOZ waarde van een woning oid. Het is wel een leuk indicatief lijstje.


[/quote]

sacaji schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 15:43:
Ik waag het er maar op en besluit toch geen huis te kopen, en zie wel aan het eind van het jaar of de rente stijgt/prijzen dalen of dat ik weer de boot mis. Vind de risico op een economisch terugslag/woningmarkt daling toch onzeker en een beetje eng?

Dit zou mijn rationale zijn als ik in jouw schoenen zou staan:

In 2020 is er een woningtekort van 331.000 woningen

Het aantal huishoudens neemt in deze periode(2020-2035) naar verwachting met
924 duizend toe, een groei met 11,5%

Zeg dat we 15 jaar lang 80.000 woningen bijbouwen, wat aan de hoge kant is. Dan bouwen we in die 15 jaar 15*80k=1.2m woningen bij.

1.200K-924K=276K

276K<331K --> conclusie is kopen

https://www.rijksoverheid...n-scenarios-2020-2035.pdf

[Richh]

Relevant aan bovenstaand verhaal over hypotheekrentes: de Verenigde Staten is begonnen met het weer opschroeven van de rente. De 10 jaar bonds kenden een dieptepunt tijdens corona maar krabbelen langzamerhand wel degelijk weer op: https://tradingeconomics....tes/government-bond-yield
Deze kapitaalmarktrentes zijn over de hele wereld redelijk met elkaar verbonden.

De Hypotheekshop heeft hier een paar dagen geleden nog wat over geschreven; zij geven aan dat sommige verstrekkers ook al de hypotheekrentes licht hebben verhoogd, al blijft het door concurrentie nu nog laag: https://www.hypotheekshop...rlopig-dan-toch-een-einde
De 'goedkoopsten' (Lot, Hypotrust) hebben voor het eerst dit jaar hun rentes verhoogd.

Noot: ook de Hypotheekshop noemt het een onzekere situatie waarin voorspellen erg lastig is

[Tales]

Richh schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 16:09:
Relevant aan bovenstaand verhaal over hypotheekrentes: de Verenigde Staten is begonnen met het weer opschroeven van de rente. De 10 jaar bonds kenden een dieptepunt tijdens corona maar krabbelen langzamerhand wel degelijk weer op: https://tradingeconomics....tes/government-bond-yield
Deze kapitaalmarktrentes zijn over de hele wereld redelijk met elkaar verbonden.

De Hypotheekshop heeft hier een paar dagen geleden nog wat over geschreven; zij geven aan dat sommige verstrekkers ook al de hypotheekrentes licht hebben verhoogd, al blijft het door concurrentie nu nog laag: https://www.hypotheekshop...rlopig-dan-toch-een-einde
De 'goedkoopsten' (Lot, Hypotrust) hebben voor het eerst dit jaar hun rentes verhoogd.

Noot: ook de Hypotheekshop noemt het een onzekere situatie waarin voorspellen erg lastig is

Inderdaad, hetzelfde zie je ook op de renteoverzichten voorbijkomen:

(groen is verlaging, geel is verhoging/verlaging, en rood is verhoging):
http://rentenieuws.nl

Bij geel zie je dat vooral de lage rente zonder opslag iets omhoog gaat zodat ze de hoge ltv lager kunnen zetten zodat ze goed in de prijsvergelijkingen naar voren komen. (looptijdrente.nl), maar je ziet dat het nu weer even omhoog gaat.

[Richh]

marcunator schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 16:04:
Dit zou mijn rationale zijn als ik in jouw schoenen zou staan:

In 2020 is er een woningtekort van 331.000 woningen

Het aantal huishoudens neemt in deze periode(2020-2035) naar verwachting met
924 duizend toe, een groei met 11,5%

Zeg dat we 15 jaar lang 80.000 woningen bijbouwen, wat aan de hoge kant is. Dan bouwen we in die 15 jaar 15*80k=1.2m woningen bij.

1.200K-924K=276K

276K<331K --> conclusie is kopen

https://www.rijksoverheid...n-scenarios-2020-2035.pdf

Buiten dat inmiddels vrijwel iedere politieke partij in z'n programma heeft staan dat er 1 miljoen woningen bij moeten komen in 10 jaar (=100k per jaar) - in jouw berekening toon je aan dat het tekort kleiner wordt, wat (als ik jouw redenatie vrij interpreteer) juist voor meer betaalbare woningen zou moeten zorgen?

Los daarvan heb ik mijn kijk daarop in dit topic al vaker gedeeld. Of er nou 200.000 woningen tekort komen of 300.000 woningen tekort komen: er blijft een tekort en mensen zullen tot het gaatje gaan lenen om er tussen te komen. Gezien de inkomens in de middenklasse relatief dicht bij elkaar liggen in Nederland, maakt dit qua prijsniveau geen wereld van verschil.

Er is al 50 jaar een tekort aan huizen in Nederland, toch zijn er wel degelijk tijden geweest waarin huizen 'goedkoop' of 'duur' waren. Het terugdringen van het tekort is belangrijk voor het welzijn van de gemiddelde Nederlander (zeker icm het oneerlijke 'tussen wal en schip' van sociale huur - particuliere huur - koopwoning), maar is niet de oplossing voor de uit de pan gestegen prijzen. Zo is ook DNB van mening.

De huizenprijzen zijn afhankelijk van het vertrouwen van consumenten en de hypotheekrentes.

[sacaji]

marcunator schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 16:04:
[...]


Je hebt helemaal gelijk. Ik heb geen data van overwaard tov van de WOZ waarde van een woning oid. Het is wel een leuk indicatief lijstje.


[/quote]
[...]

Dit zou mijn rationale zijn als ik in jouw schoenen zou staan:

In 2020 is er een woningtekort van 331.000 woningen

Het aantal huishoudens neemt in deze periode(2020-2035) naar verwachting met
924 duizend toe, een groei met 11,5%

Zeg dat we 15 jaar lang 80.000 woningen bijbouwen, wat aan de hoge kant is. Dan bouwen we in die 15 jaar 15*80k=1.2m woningen bij.

1.200K-924K=276K

276K<331K --> conclusie is kopen

https://www.rijksoverheid...n-scenarios-2020-2035.pdf

Was mijn initiele gedachte ook, gewoon kopen nu. Maar met een kinderwens binnen 4-5 jaar, is een appartement van 60m2 voor 325 gewoon te duur en niet echt toekomstgericht. En een vriendin die nog niet werkt.

[marcunator]

Richh schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 16:14:
[...]

Buiten dat inmiddels vrijwel iedere politieke partij in z'n programma heeft staan dat er 1 miljoen woningen bij moeten komen in 10 jaar (=100k per jaar) - in jouw berekening toon je aan dat het tekort kleiner wordt, wat (als ik jouw redenatie vrij interpreteer) juist voor meer betaalbare woningen zou moeten zorgen?

Los daarvan heb ik mijn kijk daarop in dit topic al vaker gedeeld. Of er nou 200.000 woningen tekort komen of 300.000 woningen tekort komen: er blijft een tekort en mensen zullen tot het gaatje gaan lenen om er tussen te komen. Gezien de inkomens in de middenklasse relatief dicht bij elkaar liggen in Nederland, maakt dit qua prijsniveau geen wereld van verschil.

Er is al 50 jaar een tekort aan huizen in Nederland, toch zijn er wel degelijk tijden geweest waarin huizen 'goedkoop' of 'duur' waren. Het terugdringen van het tekort is belangrijk voor het welzijn van de gemiddelde Nederlander (zeker icm het 'tussen wal en schip' van sociale huur - particuliere huur - koopwoning), maar is niet de oplossing voor de uit de pan gestegen prijzen. Zo is ook DNB van mening.

De huizenprijzen zijn afhankelijk van het vertrouwen van consumenten en de hypotheekrentes.

'
Het tekort wordt zeker kleiner, maar 80k woningen per jaar is (met de wetenschap van nu) naar mijn mening optimistisch. Maar zoals je zelf aan aangeeft een tekort is een tekort.

Ik probeer met de berekening eigenlijk aan te geven dat dit niet zomaar een bubbel is, maar dat het structurele tekort icm de lage rente de prijs opdrijft.

Daar komt nog eens bovenop dat het gros van deze nieuwe woningen <4 m breed woningen worden om zo maar aan het quota te komen voor goedkope woningen. De vogellaarsbuurten van 2070.

[Valorian]

marcunator schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 16:26:
[...]

'
Het tekort wordt zeker kleiner, maar 80k woningen per jaar is (met de wetenschap van nu) naar mijn mening optimistisch. Maar zoals je zelf aan aangeeft een tekort is een tekort.

Ik probeer met de berekening eigenlijk aan te geven dat dit niet zomaar een bubbel is, maar dat het structurele tekort icm de lage rente de prijs opdrijft.

Daar komt nog eens bovenop dat het gros van deze nieuwe woningen <4 m breed woningen worden om zo maar aan het quota te komen voor goedkope woningen. De vogellaarsbuurten van 2070.

Ik weet niet waar die "goedkope woningen" dan komen maar hier in Utrecht wordt er alles aan gedaan om de hoeveelheid 'betaalbare woningen' zo klein mogelijk te houden. Meest recente voorbeeld: https://www.rtvutrecht.nl...gen-in-beurskwartier.html en daarnaast is het hele "Bouwen in Rijnenburg" polder (soort Leidsche Rijn idee) afgeschoten en uitgesteld tot minimaal over 10 jaar (want "eerst de ruimte in de stad opvullen" (lees: bijna geen plek, alleen maar dure woningen)

@sacaji Ik kan mij voorstellen dat kopen nu "eng" is. Overigens verwacht ik zelf (lees: leek, onderbuikgevoel, glazen bol) het volgende:
- Geen echte grote daling komende jaren
- Wél 'stabilisatie' die een paar jaar kan blijven hangen
- En uiteindelijk (niet onbelangrijk) een draai naar een kopersmarkt

Vooral dat laatste is interessant voor wie zijn eerste huis koopt. Dat zag je in 2010-2011 ook, de prijzen waren in een stad als Utrecht nog nauwelijks gedaald, en ook was er nog altijd een enorm woningtekort, maar er stond wél veel meer te koop en langer te koop. Ik heb destijds een hele reeks huizen bekeken en werd vaak na weken nog teruggebeld met "heeft u niet toch nog interesse" , kan je nu bijna niet meer voorstellen.

Kortom, mijn onderbuik zegt: wachten gaat je niet een heel veel goedkoper huis opleveren, maar het denk ik wel makkelijker maken om er straks tussen te komen als de boel een beetje 'bekoeld' is en het stress-proces rond je eerste huis verkleinen.

[ Voor 5% gewijzigd door Valorian op 23-02-2021 16:33 ]

[Richh]

marcunator schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 16:26:
[...]

'
Het tekort wordt zeker kleiner, maar 80k woningen per jaar is (met de wetenschap van nu) naar mijn mening optimistisch. Maar zoals je zelf aan aangeeft een tekort is een tekort.

Ik probeer met de berekening eigenlijk aan te geven dat dit niet zomaar een bubbel is, maar dat het structurele tekort icm de lage rente de prijs opdrijft.

Er is overduidelijk een politieke meerderheid dat wel degelijk wat wil doen aan de woningtekorten. Of ze het gaan redden in de politiek, hoe snel ze kunnen ingrijpen en of het voldoende effect zal hebben is in ieder geval afwachten
Persoonlijk verwacht ik toch wel degelijk minder 'gekwakkel' en de eeuwige onderzoeken van Ollongren in een komend kabinet.

Ik denk ook niet dat het een bubbel is; daar ben ik het afgelopen jaar wel op teruggekomen. Tegelijkertijd denk ik ook weer niet dat het een gunstige tijd is om (je eerste huis) te kopen, mits je naar een 'woning zonder toekomst' kijkt terwijl je bijv wel een kinderwens hebt. Tenzij je verwacht dat de rente over 10 jaar nog minstens zo laag ligt, misschien.
Het verhaal is anders als je nu in 1 klap de woning kan kopen waar je >15 jaar kan blijven.

Daar komt nog eens bovenop dat het gros van deze nieuwe woningen <4 m breed woningen worden om zo maar aan het quota te komen voor goedkope woningen. De vogellaarsbuurten van 2070.

Overdrijven is ook een kunst overigens interesseert mij de breedte van een woning ook niet enorm veel, als de diepte dan maar klopt. Voor projectontwikkelaars maakt het ook weinig uit als je de ontbrekende breedte dan maar uit de diepte moet halen.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 23-02-2021 16:34 ]

[sacaji]

Valorian schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 16:31:
[...]


Ik weet niet waar die "goedkope woningen" dan komen maar hier in Utrecht wordt er alles aan gedaan om de hoeveelheid 'betaalbare woningen' zo klein mogelijk te houden. Meest recente voorbeeld: https://www.rtvutrecht.nl...gen-in-beurskwartier.html en daarnaast is het hele "Bouwen in Rijnenburg" polder (soort Leidsche Rijn idee) afgeschoten en uitgesteld tot minimaal over 10 jaar (want "eerst de ruimte in de stad opvullen" (lees: bijna geen plek, alleen maar dure woningen)

@sacaji Ik kan mij voorstellen dat kopen nu "eng" is. Overigens verwacht ik zelf (lees: leek, onderbuikgevoel, glazen bol) het volgende:
- Geen echte grote daling komende jaren
- Wél 'stabilisatie' die een paar jaar kan blijven hangen
- En uiteindelijk (niet onbelangrijk) een draai naar een kopersmarkt

Vooral dat laatste is interessant voor wie zijn eerste huis koopt. Dat zag je in 2010-2011 ook, de prijzen waren in een stad als Utrecht nog nauwelijks gedaald, en ook was er nog altijd een enorm woningtekort, maar er stond wél veel meer te koop en langer te koop. Ik heb destijds een hele reeks huizen bekeken en werd vaak na weken nog teruggebeld met "heeft u niet toch nog interesse" , kan je nu bijna niet meer voorstellen.

Kortom, mijn onderbuik zegt: wachten gaat je niet een heel veel goedkoper huis opleveren, maar het denk ik wel makkelijker maken om er straks tussen te komen als de boel een beetje 'bekoeld' is en het stress-proces rond je eerste huis verkleinen.

Punt voor mij is meer dat kopen, 60m2, 1 slaapkamer, met mijn vriendin die nog niet werkt, en oog op een kind in de toekomst niet verstandig lijkt tenzij je paar goeie punten hebt waar ik over na kan denken.

Als ik niet koop kan je toch wat meer sparen, dubbele inkomen en dan kan je iets beter kopen.

Alleen als het blijft stijgen, dan ga ik wel balen.

[finsdefis]

Harrie_ schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 15:45:
Nu wil ik niet heel flauw doen @marcunator, maar @Valorian vraagt om een onderbouwing voor deze stelling:


[...]


Hoewel het een hele interessante lijst is (en waardevol voor dit topic) haal ik hier echter geen starterswoningen uit. Je ziet in de jaren 2017 en 2018 dat appartementen onevenredig hard gestegen zijn, maar dit hoeven niet persé starterswoningen te zijn. Als ik mijn eigen regio/stad als voorbeeld neem: op dit moment staan er volgens Funda 78 appartementen te koop in den Bosch. 46 daarvan hebben een prijs van 400k of hoger...

Je zou dan eerst een definitie van starterswoning moeten hebben, toch? Maar daar kun je oneindig in blijven verzanden, want toen je in 2013 een vrijstaand huis voor 200k kon kopen in Schubbekutteveen zal niemand dat als starterswoning beschouwd hebben. En de woningwaarde van 2013 met een rente van 5% is de woningwaarde van 2021 met een rente van 1% niet als het om maandlasten en financierbaarheid gaat.

Voor mij blijkt overduidelijk uit dit lijstje dat de 'mindere' woningtypes over het algemeen significant harder stijgen dan de 'betere' types. Over het hele land heen middelt zoiets zich wel uit en zijn appartementen/tussenwoningen sowieso eerder als starterswoning te kwalificeren dan tweekappers of vrijstaande woningen.

[Verwijderd]

Het lijkt mij eerder dat de onderkant van eender welk type woning harder in waarde aan het stijgen is, dan de midden/boven-markt van alle typen woningen.

De starter(koppel) zit ook vooral te zoeken in de onderkant. Dat alles wat onder de 360K zit (met nhg) ntrl de hotspots zijn. Naar mijn bescheiden mening gaan dat soort woningen proportioneel duurder(overbieden etc)weg dan vanaf de 360K

[Iris1234]

Bij een lage rente kan er in principe meer geleend worden. De lagere rente zorgt er echter voor dat er minder hypotheekrente kan worden afgetrokken waardoor de leencapaciteit beperkt wordt. Ofwel: er kan minder meer geleend worden.

Bij een hogere rentestand is het financieringslastpercentage hoger dan bij een lagere rentestand. Dit lijkt op het eerste gezicht tegenstrijdig. Een hogere rentestand betekent immers minder leenruimte. Toch is dit fenomeen juist.

Het financieringslastpercentage geeft de bruto lasten weer ten opzichte van het bruto inkomen. Bij gelijke netto maandlasten is bij een hogere rentestand het bedrag aan rente hoger en het bedrag voor aflossing lager dan bij een lagere rentestand. Omdat de rente aftrekbaar is, is bij een hogere rentestand een hoger bruto bedrag aan rente mogelijk dan bij een lagere rentestand. Dit extra bruto bedrag aan rente is over het algemeen groter dan het verlies aan aflossing. Daarom stijgt bij een hogere rente het bruto bedrag dat aan hypotheeklasten kan worden uitgegeven en daarmee het percentage ten opzichte van het inkomen.

Het uiteindelijke hypotheekbedrag hangt samen met het maandelijkse bedrag aan aflossing. Dat daalt bij een hogere rente. Daarom is bij een hogere rente het te lenen bedrag uiteindelijk lager, terwijl het financieringslastpercentage hoger is.

In de praktijk kan dit soms voor rare situaties zorgen. In 2018 wilde ik een huis kopen en de hypotheekrente vast zetten voor 20 jaar tegen een percentage van 2.55%. Ik had een rente aanbod gekregen van de hypotheekverstrekker met daarin een aanbod voor 2.55% met als voorwaarde dat als de rente zou dalen dit ook aangepast werd in het rente aanbod. De rente daalde inderdaad naar 2.50%. Hierdoor kwam ik in andere klasse terechtkwam en kon ik minder lenen. Dit scheelde, even uit mijn hoofd, meer dan 10.000 euro. Omdat er niet met echte percentages wordt gerekend maar met een range kan het soms best een verschil maken. In mijn geval had ik een maximale hypotheek nodig, in de klasse 2.00 - 2.50 % kon ik echter niet genoeg meer lenen. Uiteindelijk heb ik gekozen voor een hypotheek met een rente van 2.75% (30 jaar vast), hiermee kon ik wel een hoger bedrag lenen. Ik vond het toen erg vreemd dat ik hetzelfde bedrag niet mocht lenen tegen een rente van 2.5% maar wel tegen een rente van 2.75% met dus een hoger maandbedrag. Ook al snap ik het principe er achter.

[ Voor 12% gewijzigd door Iris1234 op 23-02-2021 20:30 . Reden: Kennelijk had degene die ik quote er geen vragen over ]

[Harrie_]

@Iris1234 bedankt voor de uitleg, maar ik had hier geen vragen over hoor?

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 18:46:
Het lijkt mij eerder dat de onderkant van eender welk type woning harder in waarde aan het stijgen is, dan de midden/boven-markt van alle typen woningen.

De starter(koppel) zit ook vooral te zoeken in de onderkant. Dat alles wat onder de 360K zit (met nhg) ntrl de hotspots zijn. Naar mijn bescheiden mening gaan dat soort woningen proportioneel duurder(overbieden etc)weg dan vanaf de 360K

NHG gaat in 2021 tot 325.000 euro. Met energiebesparende maatregelen kan het tot 344.500 gaan.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 21:23:
[...]

NHG gaat in 2021 tot 325.000 euro. Met energiebesparende maatregelen kan het tot 344.500 gaan.

uuuh ja klopt 325.000

[Valorian]

Verwijderd schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 22:03:
[...]


uuuh ja klopt 325.000

Aanvullend daarop: Theoretisch kan je het nog iets oprekken geloof ik als je taxateur meewerkt. Zou je bijvoorbeeld je huis kopen voor 350K maar de taxateur zover krijgen dat ie hem taxeert op 325K dan mag dat ook (moet je natuurlijk zelf wel eigen geld hebben om de financiering rond te krijgen).

[kgl]

Valorian schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 22:13:
[...]


Aanvullend daarop: Theoretisch kan je het nog iets oprekken geloof ik als je taxateur meewerkt. Zou je bijvoorbeeld je huis kopen voor 350K maar de taxateur zover krijgen dat ie hem taxeert op 325K dan mag dat ook (moet je natuurlijk zelf wel eigen geld hebben om de financiering rond te krijgen).

Nee, dit klopt niet. De koopsom mag maximaal 325K bedragen.
Wat wel zou kunnen is iets naar roerende goederen schuiven, maar 25k daarin wegschrijven wordt denk ik een uitdaging.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 18:46:
Het lijkt mij eerder dat de onderkant van eender welk type woning harder in waarde aan het stijgen is, dan de midden/boven-markt van alle typen woningen.

De starter(koppel) zit ook vooral te zoeken in de onderkant. Dat alles wat onder de 360K 325Kzit (met nhg) ntrl de hotspots zijn. Naar mijn bescheiden mening gaan dat soort woningen proportioneel duurder(overbieden etc)weg dan vanaf de 325K

Als je dan ziet dat tussen de 150K en 325K met een minimale woon-oppervlakte van 75m2, nog geen 6000 woningen beschikbaar zijn in heel NL, is het toch wel erg krap op de onderkant van de koopmarkt:
https://www.funda.nl/koop...nopp/sorteer-prijs-op/p2/

of zie ik iets over het hoofd?

[Valorian]

kgl schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 22:39:
[...]


Nee, dit klopt niet. De koopsom mag maximaal 325K bedragen.
Wat wel zou kunnen is iets naar roerende goederen schuiven, maar 25k daarin wegschrijven wordt denk ik een uitdaging.

Ik denk dat je inderdaad gelijk hebt. Al moet ik zeggen dat de manier waarop het her en der omschreven wordt mij dan wel jn verwarring blijft brengen, zo zegt vereniging eigen huis:

Is de koopsom hoger dan € 325.000, maar is het bedrag in het taxatierapport € 325.000 of lager, dan is NHG mogelijk. Er is dan wel meer inbreng van eigen geld nodig.

🧐
https://www.eigenhuis.nl/...-hypotheek-garantie-nhg#/

[kgl]

Valorian schreef op dinsdag 23 februari 2021 @ 23:49:
[...]


Ik denk dat je inderdaad gelijk hebt. Al moet ik zeggen dat de manier waarop het her en der omschreven wordt mij dan wel jn verwarring blijft brengen, zo zegt vereniging eigen huis:

Is de koopsom hoger dan € 325.000, maar is het bedrag in het taxatierapport € 325.000 of lager, dan is NHG mogelijk. Er is dan wel meer inbreng van eigen geld nodig.

🧐
https://www.eigenhuis.nl/...-hypotheek-garantie-nhg#/

NHG beschrijft het in de voorwaarden en normen vrij helder volgens mij. Het is me een raadsel waarom VEH dit zo schrijft.
Het lijkt me dat dit alleen zou kunnen als bij de NHG toetsing het koopcontract met daarin de koopsom niet wordt meegenomen, maar puur de taxatie en hypotheeksom. Kan me niet voorstellen dat hypotheekverstrekkers daaraan meewerken.

Edit: NHG hanteerde altijd een laagste van taxatiewaarde of koopsom, dat is volgens mij een aantal jaar geleden gewijzigd. Ik kan dat echter nergens in de normen terugvinden, maar als er nu puur naar taxatiewaarde wordt gekeken, dan zou het toch kunnen kloppen. De afgelopen jaren is de markt zo overspannen geraakt dat deze situatie misschien nu wel met regelmaat voorkomt. Voorheen was het niet ongebruikelijk dat een taxatie juist hoger uitviel dan een koopsom -- en die situatie laat dus bijvoorbeeld (deels) financieren van de kosten koper in de hypotheek toe, immers er mag maximaal 100% van de woningwaarde gefinancierd worden. Tot recent een bekend 'trucje' om alsnog zonder enig eigen geld een woning aan te kunnen kopen.

[ Voor 25% gewijzigd door kgl op 24-02-2021 01:00 ]

[Wilke]

https://nos.nl/artikel/23...-aankoop-eerste-huis.html

Je hoeft op zich niet verder te lezen dan de URL.

Even afgezien van dat het verkiezingsretoriek is. Maar dan nog: hoe erg heb je dan als partij niet begrepen waar het probleem zit in de huizenmarkt. Jammerlijk dat ook de PvdA hier gewoon voluit in zit dus.

Het maakt in elk geval duidelijk dat er nog een partij op het lijstje kan van "gaat dit probleem zeker niet oplossen".

[ Voor 3% gewijzigd door Wilke op 24-02-2021 09:23 ]

[Valorian]

Wilke schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 09:22:
https://nos.nl/artikel/23...-aankoop-eerste-huis.html

Je hoeft op zich niet verder te lezen dan de URL.

Even afgezien van dat het verkiezingsretoriek is. Maar dan nog: hoe erg heb je dan als partij niet begrepen waar het probleem zit in de huizenmarkt. Jammerlijk dat ook de PvdA hier gewoon voluit in zit dus.

Het maakt in elk geval duidelijk dat er nog een partij op het lijstje kan van "gaat dit probleem zeker niet oplossen".

Onvoorstebaar inderdaad. Dat er nog steeds niet begrepen wordt dat elke euro “cadeau” aan de starter (vrijstelling schenkingen, startersleningen, wegvallen overdrachtsbelasting, etc) zich vertaalt naar een verder stijging voor iedere starter die daarna komt. Er wordt bijna een pyramidespel gemaakt van de woningmarkt op deze manier. Vrees dat het probleem ook zit in dat echte oplossingen om een lange adem vragen en dat niet goed past in de korte termijn succesjes die de politici graag zien.

[Wilke]

Of dat wordt wel begrepen maar zijn niet de belangen die het belangrijkst geacht worden.

Ik weet niet welke van de twee kwalijker is.

Indien het niet wordt begrepen, leef je als partij wel echt onder een steen. Dat lijkt me geen aanbeveling.
Indien het wel wordt begrepen, dien je dus rechtstreeks *niet* de belangen van je beoogde kiezer, en kondig je dat luid aan als verkiezingsargument. Dus, dan hoop je dat jouw kiezer er echt niks van begrijpt?

Ugh.

[Tk55]

Wilke schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 09:22:
https://nos.nl/artikel/23...-aankoop-eerste-huis.html

Je hoeft op zich niet verder te lezen dan de URL.

Even afgezien van dat het verkiezingsretoriek is. Maar dan nog: hoe erg heb je dan als partij niet begrepen waar het probleem zit in de huizenmarkt. Jammerlijk dat ook de PvdA hier gewoon voluit in zit dus.

Het maakt in elk geval duidelijk dat er nog een partij op het lijstje kan van "gaat dit probleem zeker niet oplossen".

Je hoeft alleen de URL te lezen, omdat dit in verkiezingstijd gewoon lekker klinkt. Als je een echte, genuanceerde oplossing wil verzinnen, moet je een enorm lang betoog houden. Daar is voor het gros van de mensen geen tijd en aandacht voor. In topics als deze komen die nuances uiteraard aan bod, maar verkoop dat maar eens aan de gemiddelde kiezer.

[Harrie_]

@Wilke wat @Tk55 zegt inderdaad. Traditioneel zit in de achterban van dede PvdA natuurlijk niet het 'grote kapitaal'. De gemiddelde kiezer (en de gemiddelde jongere) begrijpt waarschijnlijk niet wat de gevolgen zijn van zulke maatregelen en dat zoiets eigenlijk een sigaar uit eigen doos is. Dit soort 'oplossingen' aandragen is niets meer dan verkiezingsretoriek om de eigen achterban (die kinderen hebben die willen kopen) en een groot deel van de 'jeugd' aan te spreken, die allemaal geloven dat ze met zo'n maatregel beter af zijn.

Dat gezegd hebbende is het in ieder geval een beter plan dan het plan van GroenLinks om alle 18-jarigen een vrij te besteden bedrag van 10k te geven

[Wilke]

Tk55 schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 09:42:
Je hoeft alleen de URL te lezen, omdat dit in verkiezingstijd gewoon lekker klinkt. Als je een echte, genuanceerde oplossing wil verzinnen, moet je een enorm lang betoog houden. Daar is voor het gros van de mensen geen tijd en aandacht voor. In topics als deze komen die nuances uiteraard aan bod, maar verkoop dat maar eens aan de gemiddelde kiezer.

Het klinkt, ook in verkiezingstijd, en ook voor de beoogde doelgroep, alleen lekker als je echt ontzettend kortzichtig bent. Een langer betoog gaat dat niet beter maken omdat voor de hele denkrichting recent al zo'n half dozijn keer is bewezen dat het averechts werkt.

@Harrie_ , je bedoelt dus dat PvdA stemmers door de bank genomen niet al te snugger zijn (of laten we het wat neutraler bij 'kortzichtig' houden), en dat de PvdA dit ook prima weet, anders zouden ze hier niet mee komen als campagne-punt. In dat geval zijn ze dus nogal cynisch bezig, wat in mijn ogen ook niet aanbevelenswaardig is.

[ Voor 18% gewijzigd door Wilke op 24-02-2021 09:55 ]

[Rubbergrover1]

itzmxtch schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 09:29:
Zoals je zelf al aangeeft is huren gewoon geld weggooien, mooi dat het er is maar op het moment dat je kunt kopen zal dat altijd de voorkeur moeten genieten.

Dat is wel behoorlijk kort door de bocht allemaal.

[Harrie_]

Wilke schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 09:47:
[...]


Het klinkt, ook in verkiezingstijd, en ook voor de beoogde doelgroep, alleen lekker als je echt ontzettend kortzichtig bent. Een langer betoog gaat dat niet beter maken omdat voor de hele denkrichting recent al zo'n half dozijn keer is bewezen dat het averechts werkt.

@Harrie_ , je bedoelt dus dat PvdA stemmers door de bank genomen niet al te snugger zijn (of laten we het wat neutraler bij 'kortzichtig' houden), en dat de PvdA dit ook prima weet, anders zouden ze hier niet mee komen als campagne-punt. In dat geval zijn ze dus nogal cynisch bezig, wat in mijn ogen ook niet aanbevelenswaardig is.

offtopic:
Mwah ik denk dat alle kiezers door de bank genomen niet al te snugger zijn. Ik kan het niet met cijfers onderbouwen, maar mijn gevoel zegt dat een groot deel van de Nederlanders anno nu 1 of 2 dagen voor de verkiezingen een online stemwijzer invult; 30 vragen invullen en o.a. bij een stelling zoals "De overheid moet meer doen om starters op de woningmarkt te helpen" wordt dan "helemaal mee eens" ingevuld. Vervolgens komt er uit die stemwijzer [insert willekeurige partij] gerold en de burger loopt blind naar het stembureau om daar vervolgens op te stemmen.

Bovendien denk ik - maar dat is mijn persoonlijke inschatting - dat iemand als Ploumen serieus zelf denkt dat dit soort plannen een goed idee zijn en de woningmarkt/starter ook daadwerkelijk vooruit helpen.

[BBTM]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 10:22:
[...]

Dat is wel behoorlijk kort door de bocht allemaal.

Wat is er precies kort door de bocht aan? Je moet het niet anders willen verwoorden dan dat het daadwerkelijk is. Huren is in mijn ogen geld weg brengen naar iemand dat je never nooit meer terug ziet. Als je het in de vorm van een hypotheek kan betalen, spaar je elke maand een X bedrag van wat je betaald, toch?

[sacaji]

itzmxtch schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 10:24:
[...]


Wat is er precies kort door de bocht aan? Je moet het niet anders willen verwoorden dan dat het daadwerkelijk is. Huren is in mijn ogen geld weg brengen naar iemand dat je never nooit meer terug ziet. Als je het in de vorm van een hypotheek kan betalen, spaar je elke maand een X bedrag van wat je betaald, toch?

Ligt aan je maandlasten ook toch?

[BBTM]

sacaji schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 10:27:
[...]


Ligt aan je maandlasten ook toch?

Niet persé lijkt mij. Het deel dat je aflost elke maand is in principe geld van jou, alleen dan in de vorm van stenen.

[Harrie_]

itzmxtch schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 10:24:
[...]
Wat is er precies kort door de bocht aan? Je moet het niet anders willen verwoorden dan dat het daadwerkelijk is. Huren is in mijn ogen geld weg brengen naar iemand dat je never nooit meer terug ziet. Als je het in de vorm van een hypotheek kan betalen, spaar je elke maand een X bedrag van wat je betaald, toch?

Wat daar kort door de bocht aan is:
• Wat is de lange termijn planning? Is er een aanzienlijke kans dat je leven er over 1 of 2 jaar heel anders uitziet? Wellicht eerst even huren...
• Ga je voor het eerst samenwonen? Wellicht eerst even een jaartje 'uitproberen' in een huurwoning...

Door de bank genomen kun je stellen dat kopen op de lange termijn (financieel) slimmer/goedkoper is, maar op de korte termijn valt er van alles te zeggen voor huren. Wanneer je een woning koopt heb je o.a. te maken de kosten koper (nu met de nieuwe startersregeling is die lager), hogere gemeentelijke belastingen en kosten voor onderhoud. Kopen is dus niet per definitie goedkoper dan huren op de korte termijn.

[sacaji]

itzmxtch schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 10:28:
[...]


Niet persé lijkt mij. Het deel dat je aflost elke maand is in principe geld van jou, alleen dan in de vorm van stenen.

Touche, daar dacht ik zo een twee niet aan ... Zag net zojuist dit op youtube voorbij komen:

Geef de volgende keer graag even een korte samenvatting waar de video over gaat, anders valt dit onder een videodump.

[ Voor 12% gewijzigd door tweakduke op 24-02-2021 15:15 ]

[marcunator]

Harrie_ schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 10:30:
[...]


Wat daar kort door de bocht aan is:
• Wat is de lange termijn planning? Is er een aanzienlijke kans dat je leven er over 1 of 2 jaar heel anders uitziet? Wellicht eerst even huren...
• Ga je voor het eerst samenwonen? Wellicht eerst even een jaartje 'uitproberen' in een huurwoning...

Door de bank genomen kun je stellen dat kopen op de lange termijn (financieel) slimmer/goedkoper is, maar op de korte termijn valt er van alles te zeggen voor huren. Wanneer je een woning koopt heb je o.a. te maken de kosten koper (nu met de nieuwe startersregeling is die lager), hogere gemeentelijke belastingen en kosten voor onderhoud. Kopen is dus niet per definitie goedkoper dan huren op de korte termijn.

Het break even punt van kopen vs huren is momenteel voor starters ook 1 of 2 jaar. Dus als je leven er anders uit ziet dan verkoop je de toko weer. Natuurlijk brengt dit wel risico's met zich mee. Maar het feit dat de rente zó laag is én het feit dat je geen overdrachtsbelasting hoeft de betalen als starter, maakt dat het al heel snel loont om te kopen.

[BBTM]

Harrie_ schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 10:30:
[...]


Wat daar kort door de bocht aan is:
• Wat is de lange termijn planning? Is er een aanzienlijke kans dat je leven er over 1 of 2 jaar heel anders uitziet? Wellicht eerst even huren...
• Ga je voor het eerst samenwonen? Wellicht eerst even een jaartje 'uitproberen' in een huurwoning...

Door de bank genomen kun je stellen dat kopen op de lange termijn (financieel) slimmer/goedkoper is, maar op de korte termijn valt er van alles te zeggen voor huren. Wanneer je een woning koopt heb je o.a. te maken de kosten koper (nu met de nieuwe startersregeling is die lager), hogere gemeentelijke belastingen en kosten voor onderhoud. Kopen is dus niet per definitie goedkoper dan huren op de korte termijn.

De variabelen die je noemt vind ik nou niet heel sterk. Je leven kan er altijd heel anders uit zien over 1 of 2 jaar, om hier rekening mee te houden zoals jij dat doet vindt ik, om jouw woorden te gebruiken, kort door de bocht. Je weet immers nooit wat er in de nabije toekomst staat te gebeuren. Met deze instelling is het kopen van het huis dan ook nooit te doen.

Het samenwonen argument hoor ik ook in mijn privé omgeving vaak, ook deze (wil) ik niet snappen. In het geval waar ik op reageerde wil de persoon het huis alleen kopen. In dat geval kan samenwonen in een koophuis heel goed wanneer er goede afspraken gemaakt worden. Ook hierbij geldt weer dat je de nabije toekomst niet kan voorspellen.

Het kan altijd fout gaan met je partner, ook als je het samen koopt. Wat veranderd er als personen al een X aantal jaar samen zijn? De kans dat ze gaan scheiden is er altijd en blijft dus altijd een onzekerheid.

Kopen is per definitie niet altijd goedkoper, prima. Maar in het geval van de persoon waar ik op reageerde zal ik altijd kopen blijven aanraden.

[Harrie_]

Flix20 schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 10:38:
[...]
Dan zou geen issue zijn als hij de woning zelf koopt en z'n vriendin bij hem erbij in trekt.
Je moet het dan alleen wel even goed vastleggen wie welke lasten betaald e.d.

Dan moet je wel als starter op één salaris kunnen kopen, dat kunnen er niet veel.

@marcunator @itzmxtch
Ik had niet in de gaten dat het om een specifieke casus ging. Mijn punt was meer dat huren niet altijd een verkeerde optie hoeft te zijn, dat heeft met zoveel factoren te maken dat je daar geen algemene stelling in kunt nemen en daarom zeg ik dan weer heel kort door de bocht:
• Lange termijn: kopen
• Korte termijn: huren kan een betere optie zijn afhankelijk van omstandigheden.

Uiteindelijk heeft ook niemand een glazen bol. Je kunt nu kopen met het idee om over 2 jaar te verkopen, terwijl we over 2 jaar in een diepe economische recessie zitten. Je kunt nu huren omdat je verwacht op korte termijn aan de andere kant van het land te gaan werken, je bent in eens 4 jaar verder en je zit nog steeds in datzelfde huurhuis...

[Ypuh]

We zitten momenteel in een diepe economische recessie, alleen heeft dat weinig impact op de huizenmarkt (al dan niet omgekeerd).

Gister mijn 4e bod afgewezen. Geëindigd op de 2e plaats, €5k achter het winnende bod. Voor het eerst dus het gevoel dat ik wat dichterbij gekomen ben (woning is in 2018 verkocht aan de huidige bewoners voor 188k, nu dus voor 280k van de hand gedaan). Belangrijkste factor was dat de woning midden in het centrum staat van een kleine stad. Schijnbaar een weinig populaire locatie voor de jonge gezinnen waar ik mee concurreer (geen parkeerruimte, typische stadswoning).

Voor dat geld had ik hem ook wel willen hebben, maar so be it. Wel opvallend dat bij de ene jaren 80 woning in een buitenwijk er 50+ geïnteresseerden zijn en deze stadswoning uit 2006 maar pakweg 10. Als alleenstaande jongere heb ik niet een echt voorkeur, maar heb hier wel rekening mee gehouden in mijn bod met het oog op een eventuele doorverkoop.

[ Voor 7% gewijzigd door Ypuh op 24-02-2021 11:04 ]

[marcunator]

Harrie_ schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 10:49:
[...]


Dan moet je wel als starter op één salaris kunnen kopen, dat kunnen er niet veel.

@marcunator @itzmxtch
Ik had niet in de gaten dat het om een specifieke casus ging. Mijn punt was meer dat huren niet altijd een verkeerde optie hoeft te zijn, dat heeft met zoveel factoren te maken dat je daar geen algemene stelling in kunt nemen en daarom zeg ik dan weer heel kort door de bocht:
• Lange termijn: kopen
• Korte termijn: huren kan een betere optie zijn afhankelijk van omstandigheden.

Uiteindelijk heeft ook niemand een glazen bol. Je kunt nu kopen met het idee om over 2 jaar te verkopen, terwijl we over 2 jaar in een diepe economische recessie zitten. Je kunt nu huren omdat je verwacht op korte termijn aan de andere kant van het land te gaan werken, je bent in eens 4 jaar verder en je zit nog steeds in datzelfde huurhuis...

Het was ook zeker geen aanval

Maar ook dit zie ikzelf als een vorm van risicomanagement. Als je een huis koopt van 400k tegen 1.5% dan zijn je netto maandlasten ~1250 euro. Waarvan je ongeveer ~300 euro netto rentelasten hebt. En zeg dat je als starter 3K kk hebt.

Als je dan van een doemscenario uitgaat dat we van +8% stijging in het jaar, 2 jaar op een rij 5% daling hebben. Dan is je huis over 2 jaar 10k minder waard geworden. Inmiddels heb je wel 17k+ aan vermogen opgebouwd. Dan hou je netto dus nog steeds 7k over, en dit is worst case.

Dit is een hele grove bierviltjes berekening, maar plug andere getallen in. Bijv. 1 jaar wonen+een huis van 250K en je komt op dezelfde conclusie.

[Flix20]

marcunator schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 11:03:
[...]


Het was ook zeker geen aanval

Maar ook dit zie ikzelf als een vorm van risicomanagement. Als je een huis koopt van 400k tegen 1.5% dan zijn je netto maandlasten ~1250 euro. Waarvan je ongeveer ~300 euro netto rentelasten hebt. En zeg dat je als starter 3K kk hebt.

Als je dan van een doemscenario uitgaat dat we van +8% stijging in het jaar, 2 jaar op een rij 5% daling hebben. Dan is je huis over 2 jaar 10k minder waard geworden. Inmiddels heb je wel 17k+ aan vermogen opgebouwd. Dan hou je netto dus nog steeds 7k over, en dit is worst case.

Dit is een hele grove bierviltjes berekening, maar plug andere getallen in. Bijv. 1 jaar wonen+een huis van 250K en je komt op dezelfde conclusie.

Alleen maak van die 3k K.K. maar gerust het drievoudige.
Zelfs zonder de overdracht belasting ben je nog zo rond de 6-10k kwijt.

[marcunator]

Flix20 schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 11:10:
[...]


Alleen maak van die 3k K.K. maar gerust het drievoudige.
Zelfs zonder de overdracht belasting ben je nog zo rond de 6-10k kwijt.

Dat is dus gewoon niet waar.

- Notaris kosten a 500 euro.
- Bankgarantie a 500 euro.
- Hypotheekkosten 1500 euro.
- Taxatiekosten a 400 euro.
- Eventueel bouwtechnische keuring 400 euro.

Mis ik nog iets?

[FreezeXJ]

Yup, dat je die notaris nooit voor 500 euro gaat vinden... Zoekzoek in de buurt...

Als je het zonder makelaar wilt doen, that is. De eerste keer lijkt mij dat wat tricky, maar als je je weg al weet in contracten, kettingbedingen en niet in een drukke hoek zoekt (rond Utrecht zijn bezichtigingen al volgeboekt voor ie op Funda komt) kan het prima.
Anders komt er zo 2-4k bij voor je makelaar.

Daarnaast blijft een punt of je een hypotheek krijgt, want ook daar zit een hoop geneuzel achter tegenwoordig (Banken draaien amper winst op die hypotheken, dus ze nemen absoluut 0 risico). Gek contract? Sorry, dan kijken we alleen naar je gemiddelde van de afgelopen 3 jaar. Sta je dan als starter.

[Harrie_]

marcunator schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 11:16:
[...]


Dat is dus gewoon niet waar.

- Notaris kosten a 500 euro.
- Bankgarantie a 500 euro.
- Hypotheekkosten 1500 euro.
- Taxatiekosten a 400 euro.
- Eventueel bouwtechnische keuring 400 euro.

Mis ik nog iets?

Ik denk dat je wel compleet bent. Als je wat duurder uit bent (duurdere notaris, duurder hypotheekadvies) dan wordt het wellicht iets hoger, vooruit 4k i.p.v. 3k.

Ik denk dat @Flix20 uitgaat van 2% overdrachtsbelasting (in het geval van een woning van 400k gaat dus om 8k extra), maar met de huidige startersregeling komt de overdrachtsbelasting natuurlijk te vervallen.

[Flix20]

marcunator schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 11:16:
[...]


Dat is dus gewoon niet waar.

- Notaris kosten a 500 euro.
- Bankgarantie a 500 euro.
- Hypotheekkosten 1500 euro.
- Taxatiekosten a 400 euro.
- Eventueel bouwtechnische keuring 400 euro.

Mis ik nog iets?

NHG
Bemiddeling/advies kosten hypotheekadviseur
Eventueel aankoopmakelaar

Daarnaast zoals @FreezeXJ al aangeeft vind ik je bedragen erg optimistisch.

Ikzelf was €5.5k kwijt voor een start woning <€250k afgelopen jaar excl. de overdrachtsbelasting

[ Voor 9% gewijzigd door Flix20 op 24-02-2021 11:39 ]

[marcunator]

Flix20 schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 11:37:
[...]


NHG
Bemiddeling/advies kosten hypotheekadviseur
Eventueel aankoopmakelaar

Daarnaast zoals @FreezeXJ al aangeeft vind ik je bedragen erg optimistisch.

NHG heb je niet met een huis van 400k
Aankoopmakelaar is optioneel
En ik zat even te kijken in mijn eigen administratie, mijn notaris is inderdaad 900 euro.

Maar zelfs als je wel een aankoopmakelaar hebt, en je maakt die 10k aan kosten. Dan nog blijft mijn punt staan: het loont in bijna alle gevallen om te kopen. Zelfs in het "doemscenario" wat ik schetste.

Ik baseer dit overigens losjes op mijn eigen woning die ik onlangs heb gekocht. Mijn totale kosten koper zijn 4600 voor een woning van 530K. En daarbij zit dus ook een hypotheekadviseur waarop je eventueel kan besparen.

[ Voor 14% gewijzigd door marcunator op 24-02-2021 11:44 ]

[Flix20]

marcunator schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 11:40:
[...]


NHG heb je niet met een huis van 400k
Aankoopmakelaar is optioneel
En ik zat even te kijken in mijn eigen administratie, mijn notaris is inderdaad 900 euro.

Maar zelfs als je wel een aankoopmakelaar hebt, en je maakt die 10k aan kosten. Dan nog blijft mijn punt staan: het loont in bijna alle gevallen om te kopen. Zelfs in het "doemscenario" wat ik schetste.

Als je niet in aanmerking komt voor NGH dan heb je nog een maand om een huis te kopen en de overdracht te regelen. Dus dan mag je er nog min 2% van de aanschafwaarde bij tellen.

Waardoor je toch een stukje meer 'winst' moet pakken met je overwaarde om deze kosten eruit te halen, want dat is waar je hypothese over gaat.

[BBTM]

marcunator schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 11:16:
[...]


Dat is dus gewoon niet waar.

- Notaris kosten a 500 euro.
- Bankgarantie a 500 euro.
- Hypotheekkosten 1500 euro.
- Taxatiekosten a 400 euro.
- Eventueel bouwtechnische keuring 400 euro.

Mis ik nog iets?

Je mist een eventuele financiële adviseur die je helpt. Dit loopt ook al gauw tegen de 3000 euro aan als die je bij alles helpt van papieren regelen tot biedingen doen etc etc.

[PLAE]

FreezeXJ schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 11:29:
Daarnaast blijft een punt of je een hypotheek krijgt, want ook daar zit een hoop geneuzel achter tegenwoordig (Banken draaien amper winst op die hypotheken, dus ze nemen absoluut 0 risico).

Hoe kom je hier nou bij?

Het is minder royaal dan het was. Maar het is zeker niet persé zo dat een bank minder verdient aan een hypotheek als de rente laag is.

[Jannibal23]

marcunator schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 11:03:
[...]


Het was ook zeker geen aanval

Maar ook dit zie ikzelf als een vorm van risicomanagement. Als je een huis koopt van 400k tegen 1.5% dan zijn je netto maandlasten ~1250 euro. Waarvan je ongeveer ~300 euro netto rentelasten hebt. En zeg dat je als starter 3K kk hebt.

Als je dan van een doemscenario uitgaat dat we van +8% stijging in het jaar, 2 jaar op een rij 5% daling hebben. Dan is je huis over 2 jaar 10k minder waard geworden. Inmiddels heb je wel 17k+ aan vermogen opgebouwd. Dan hou je netto dus nog steeds 7k over, en dit is worst case.

Dit is een hele grove bierviltjes berekening, maar plug andere getallen in. Bijv. 1 jaar wonen+een huis van 250K en je komt op dezelfde conclusie.

Mis ik iets op je bierfiltje? Volgens mij is een daling van 2 jaar op rij van 5% wel iets meer dan 10k afname?

400k - (400 * 1.05^2) = 41k daling toch?

Edit: laat maar, jij gaat eerst nog van een 8% stijging uit en vervolgens 2x een 5% daling. Dan klopt het grofweg wel ja.

[ Voor 5% gewijzigd door Jannibal23 op 24-02-2021 12:21 ]

[Z___Z]

marcunator schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 11:03:
[...]


Het was ook zeker geen aanval

Maar ook dit zie ikzelf als een vorm van risicomanagement. Als je een huis koopt van 400k tegen 1.5% dan zijn je netto maandlasten ~1250 euro. Waarvan je ongeveer ~300 euro netto rentelasten hebt. En zeg dat je als starter 3K kk hebt.

Als je dan van een doemscenario uitgaat dat we van +8% stijging in het jaar, 2 jaar op een rij 5% daling hebben. Dan is je huis over 2 jaar 10k minder waard geworden. Inmiddels heb je wel 17k+ aan vermogen opgebouwd. Dan hou je netto dus nog steeds 7k over, en dit is worst case.

Dit is een hele grove bierviltjes berekening, maar plug andere getallen in. Bijv. 1 jaar wonen+een huis van 250K en je komt op dezelfde conclusie.

Ja en als je nu koopt en je hebt niet die 8% stijging, maar wel die 2x5% daling, zit je op meer dan 40k in de min. Met die 17k afgelost zit je nog steeds met 23k restschuld.

Het probleem bij prijsdaling in de markt is niet alleen dat de prijs daalt, maar dat daardoor de wil om te kopen ook daalt. Dus je zit ook met het risico veel langer vast te zitten aan je huis.
10% onder de vraagprijs eindigen na onderhandelingen was in 2009-2013 heel normaal.
Als de rente stijgt naar 3%, wat historisch nog steeds heel laag is, zal dat enorme impact hebben op de huizenmarkt. Bij dalende huizenprijzen zal het aanbod ook opdrogen. De vorige crisis leerde dat vooral de mensen die moesten verkopen de lul waren. Die moesten zakken met de prijs om überhaupt nog interesse te krijgen. Daardoor lijkt het dat je als koper spekloper bent, maar het aantal huizen wat aangeboden waren was toen heel matig. Je kon als koper wel veel bezichtigen en lang nadenken over de koop. Kopers willen een dalende markt niet investeren in een woning, en dus nog meer dan nu een kant en klare woning kopen. Als je in een stijgende markt investeert in je woning, krijg je dat geld vrijwel altijd volledig terug. Deels door de investering en deels door de stijging van de markt. In een dalende markt gooi je het in de put.

Daarom is IMHO het kopen van een huis wat niet toekomst bestendig is voor minstens 5 jaar niet verstandig. Het zijn de eerste huizen die niemand meer wil hebben in een dalende markt.

[marcunator]

Mea culpa, ik heb niet goed gerekend.

[Harrie_]

@Z___Z Ik ben het alles eens wat je hierboven zegt, ik wil alleen even een kanttekening maken bij het volgende:

Z___Z schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 12:09:
[...]
Kopers willen een dalende markt niet investeren in een woning, en dus nog meer dan nu een kant en klare woning kopen.
[...]

Volgens mij willen kopers in een dalende markt gerust een opknapper kopen als de prijs ook conform is. In de huidige markt zie je weinig verschil in prijs tussen instapklaar en opknapper. Toen ik in 2011 mijn eerste woning kocht gingen instapklare tussenwoningen bij mij in de regio voor 230k terwijl de opknappers voor 200k of iets minder gingen. Volgens mij liepen die opknappers niet minder hard dan instapklaar. Je had immers met zo'n woning in vergelijking tot instapklare woningen 30k / 40k ruimte om alles naar eigen wens te maken.

[Li1quid]

In Belgie gaat het ondertussen ook rustig verder. Op sommige plaatsen +10% op een jaar tijd.
Dat krijg ik niet bij elkaar gespaard, zelfs niet in een corona jaar waar alles naar de bank gaat.

Als starter word ik er een beetje moedeloos van.

prijzen-huizen-appartementen-enorm-gestegen-per-stad

Deel van de oorzaak: boomers met te veel geld

[ Voor 5% gewijzigd door Li1quid op 24-02-2021 15:53 ]

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op woensdag 24 februari 2021 @ 13:41:
Volgens mij willen kopers in een dalende markt gerust een opknapper kopen als de prijs ook conform is. In de huidige markt zie je weinig verschil in prijs tussen instapklaar en opknapper. Toen ik in 2011 mijn eerste woning kocht gingen instapklare tussenwoningen bij mij in de regio voor 230k terwijl de opknappers voor 200k of iets minder gingen. Volgens mij liepen die opknappers niet minder hard dan instapklaar. Je had immers met zo'n woning in vergelijking tot instapklare woningen 30k / 40k ruimte om alles naar eigen wens te maken.

Ik denk dat dat ook is omdat nu andere kopers die opknappers kopen; veel meer mensen die gewoon hun woonlasten overzichtelijk willen houden, niet de koopjesjagers die hun eigen huis helemaal naar hun wens willen maken.

De buurt/lokatie/tuinorientatie is nu ook veel minder van belang, terwijl dat vast wel weer terugkomt als de markt eenmaal instort.

[Richh]

Volgens mij overduidelijk gerelateerd aan de woningmarkt:
https://www.rtlnieuws.nl/...n-daling-vaker-uit-elkaar

Aan het begin van het millennium woonde 59 procent van de 25- tot 30-jarigen samen (al dan niet getrouwd) en dat is gedaald naar 47 procent in 2019.

Volgens mij zijn dat bijzonder grote verschillen in slechts 20 jaar tijd.

[Wowhead]

Ja steeds meer "stellen" blijven apart wonen. Men heeft tegenwoordig wel graag nog de lusten maar niet de lasten. Allemaal apart in een eigen huisje, liefst kinderloos in een 1 gezinswoning met een tuin.

Dit zijn voornamelijk allochtone Nederlanders die dit prefereren.