Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Z___Z]

Bart2005 schreef op zondag 24 januari 2021 @ 20:04:
[...]

Ik pik deze er even uit omdat ik die "beeldvorming" of noem het desnoods frame best veel voorbij zie komen. Terwijl het tegendeel juist het geval is. Bedrijven betalen steeds minder mee aan het totale huishoudboekje van de B.V. Nederland. Dus hoe zit dat echt? Er zijn natuurlijk dingen die men gelooft maar niet perse op waarheid berusten. Dit is daar 1 van.

En zoals Bunk hierboven schreef: moet je datzelfde dan wel doen met degenen (a.k.a. de consument) die een veel kleiner aandeel hierin heeft en bovendien niet zo'n lobby heeft om zijn belangen te behartigen? Ik vind het oprecht een raar beeld wat je hebt van hoe de dingen in elkaar steken. Dat beeld klopt niet m.i.

Gaat nu denk ik te ver off topic. Energievraagstuk was nog redelijk relevant op de huizenmarkt door de keus van de overheid om van het gas af te gaan. Dit gaat meer over algemene belasting. Daar ben ik het mee eens dat bedrijven steeds minder belading betalen en dat dit een probleem is. Daarom moet dit ook op EU niveau geregeld worden, zodat bedrijven niet EU landen tegen elkaar kunnen uitspelen in de race naar de bodem, helaas denken landen er anders over en willen zelf hun belasting blijven kunnen bepalen. Nederland profiteert vooralsnog hiervan omdat Nederland door de vele handelsverdragen een belangrijke spil is in deze race to the bottom, maar toch nog war belasting hierdoor kan innen. Maar de regering kijkt helaas maar 4 jaar vooruit, door onze invulling democratie. Op lange termijn trekt ook Nederland hierdoor aan het kortste eind en winnen de multinationals. Unilever is inmiddels vertrokken. Ik denk dat Shell snel gaat volgen.

[N1ckk]

@Bart2005 Zoals Unilever en Shell? Ik had ze persoonlijk liever wel in Rotterdam gezien hoor. Tienduizenden banen waarbij die mensen +- 50% loonbelasting betalen. Dat heb je dan ook niet / minder. Even praktisch gezien, los van onder druk zetten etc..

[Rubbergrover1]

N1ckk schreef op zondag 24 januari 2021 @ 20:10:
@Bart2005 Zoals Unilever en Shell? Ik had ze persoonlijk liever wel in Rotterdam gezien hoor. Tienduizenden banen waarbij die mensen +- 50% loonbelasting betalen. Dat heb je dan ook niet / minder. Even praktisch gezien, los van onder druk zetten etc..

50% loonbelasting? Ik denk dat een groot deel van de banen die 'weg' zijn onder de expatregeling vielen of door zzp'ers met fiscaal gunstige BV'tjes werden uitgevoerd. Hoeveel loonbelasting er werkelijk betaald werd valt volgens mij vies tegen.

[Bart2005]

N1ckk schreef op zondag 24 januari 2021 @ 20:10:
@Bart2005 Zoals Unilever en Shell? Ik had ze persoonlijk liever wel in Rotterdam gezien hoor. Tienduizenden banen waarbij die mensen +- 50% loonbelasting betalen. Dat heb je dan ook niet / minder. Even praktisch gezien, los van onder druk zetten etc..

Ja vind ik wel. Als de voorwaarden tot stand komen door iets wat eigenlijk dreiging en chantage is dan moet je daar niet voor zwichten. Dit omdat het ook heel anders zou kunnen, op een rechtvaardiger manier.

Een volk dat voor tirannen zwicht, zal meer dan lijf en goed verliezen; dan dooft het licht.

Dat is lang geleden maar wel nog steeds waar. Als volk moet je ook nog andere principes hanteren dan enkel handelsgeest. Want dan verkoop je je ziel aan de hoogste (of in de praktijk de laagste) bieder.

[Rubbergrover1]

N1ckk schreef op zondag 24 januari 2021 @ 20:09:
[...]
Daarbij geloof ik ook niet echt dat wamtepompen / nieuwe technologie zo lang mee zal gaan als de good Olde CV ketel.

Warmtepompen worden al decennia gebruikt en de ervaring is dat die juist wel iets langer meegaan dan CV. Niet schrikbarend veel, maar ze gaan zeker niet eerder stuk.

[Bart2005]

Rubbergrover1 schreef op zondag 24 januari 2021 @ 20:16:
[...]

50% loonbelasting? Ik denk dat een groot deel van de banen die 'weg' zijn onder de expatregeling vielen of door zzp'ers met fiscaal gunstige BV'tjes werden uitgevoerd. Hoeveel loonbelasting er werkelijk betaald werd valt volgens mij vies tegen.

En dat zij loonbelasting betalen komt niet door die bedrijven. Iedereen doet dat. Ook het veel grotere deel van de bevolking die gewoon in het MKB werkt. Dus hoe dit altijd als een eigenschap van multinationals wordt opgevoerd is vals.

Verder is het de vraag wat het aandeel is wat bij een multinational werkt in Nederland. Dat is veel minder dan wij denken en die de beeldvorming schetst.

[ Voor 11% gewijzigd door Bart2005 op 24-01-2021 20:21 ]

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op zondag 24 januari 2021 @ 20:16:
[...]

50% loonbelasting? Ik denk dat een groot deel van de banen die 'weg' zijn onder de expatregeling vielen of door zzp'ers met fiscaal gunstige BV'tjes werden uitgevoerd. Hoeveel loonbelasting er werkelijk betaald werd valt volgens mij vies tegen.

10.000 werknemers in Nederland. Met de 30% regeling is de belastingdruk nog steeds 36% ong. Op HQ werken de beter betaalde werknemers (vrij snel 100k + salarissen). Dus ja, dit gaat een hoop LB inkomsten schelen.

[Bart2005]

Requiem19 schreef op zondag 24 januari 2021 @ 20:21:
[...]


10.000 werknemers in Nederland.

Zozo. En dat op wat? 7 miljoen ofzo? Dat is iets van 0,14%. Dat lijkt me geen reden om die bedrijven als een "banenmotor" te presenteren. En ook geen reden om ze veel meer voordelen te gunnen dan het MKB bijvoorbeeld. Of gewoon de burger. En als ze verdwijnen naar het buitenland omdat ze hun zin niet krijgen lijkt dan alleen maar goed. Gaan ze daar maar voordelen afdwingen ten koste van de gewone belastingbetaler. Zij zullen niet gemist worden.

[ Voor 61% gewijzigd door Bart2005 op 24-01-2021 20:27 ]

[Requiem19]

Bart2005 schreef op zondag 24 januari 2021 @ 20:22:
[...]

Zozo. En dat op wat? 7 miljoen ofzo? Dat is iets van 0,14%. Dat lijkt me geen reden om die bedrijven als een "banenmotor" te presenteren. En ook geen reden om ze veel meer voordelen te gunnen dan het MKB bijvoorbeeld. Of gewoon de burger. En als ze verdwijnen naar het buitenland omdat ze hun zin niet krijgen lijkt dan alleen maar goed. Gaan ze daar maar voordelen afdwingen ten koste van de gewone belastingbetaler. Zij zullen niet gemist worden.

Of ze voordelen of niet zouden moeten hebben had ik het niet over :-).

10.000 werknemers met gemiddeld salaris van pak ‘m beet 80.000k is al snel meer dan 300 miljoen loonbelasting. Dan komt daar nog bij de uitgaven van die 10.000 man in de supermarkt, winkels etc (btw).

Het is een mini economie, die behoorlijk wat geld oplevert voor de schatkist. Gelukkig zullen ze niet alle 10.000 ineens verdwijnen.

Maar goed genoeg off topic. ^^.

[Verwijderd]

Belangen zijn hoe dan ook groot. (particulier of/en bedrijfsleven(concurrentie-positie)..deze houden elkaar ook in stand)
Die transitie gaat dan zowiezo beide partijen geld kosten: Kan niet anders, er is geen winnaar in deze.

Denk dat het, zeker nu met die kapitale (corona-onverwachtse)uitgaven van BV.NL het ambitieuze transitie geneuzel wel plekje 2 of 3 krijgt.

[Z___Z]

Requiem19 schreef op zondag 24 januari 2021 @ 20:41:
[...]


Of ze voordelen of niet zouden moeten hebben had ik het niet over :-).

10.000 werknemers met gemiddeld salaris van pak ‘m beet 80.000k is al snel meer dan 300 miljoen loonbelasting. Dan komt daar nog bij de uitgaven van die 10.000 man in de supermarkt, winkels etc (btw).

Het is een mini economie, die behoorlijk wat geld oplevert voor de schatkist. Gelukkig zullen ze niet alle 10.000 ineens verdwijnen.

Maar goed genoeg off topic. ^^.

Om het richting dit topic te brengen, als we de multinationals wegpesten, dan gaan de huizenprijzen in ieder geval omlaag. De betaalbaarheid zal overigens hetzelfde blijven, want door al die verloren banen kunnen veel minder mensen deze huizen kopen.

[CVTTPD2DQ]

eamelink schreef op zondag 24 januari 2021 @ 11:35:
Maar mensen onderschatten ook wel degelijk het verschil in onderhoudskosten, in comfort en in energiekosten. Kijk alleen maar het aantal topics hier op GoT waar mensen verbaasd zijn over het gasverbruik van hun vijftig jaar oude vrijstaande woning, omdat ‘ze niet veel thuis zijn’ of ‘net als in hun vorige appartement de thermostaat op 19 graden hebben’.

Eerlijk gezegd zie ik dat juist meer bij "nieuwbouw" (afgelopen 10 jaar) woningen. Wat op zich klopt met deze bevindingen. A-, B- en C-labelwoningen hebben in de praktijk fors hogere energierekeningen dan verwacht.

[Immutable]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 24 januari 2021 @ 23:13:
[...]


Eerlijk gezegd zie ik dat juist meer bij "nieuwbouw" (afgelopen 10 jaar) woningen. Wat op zich klopt met deze bevindingen. A-, B- en C-labelwoningen hebben in de praktijk fors hogere energierekeningen dan verwacht.

Hmm dat klopt niet helemaal met mijn ervaring uit mijn omgeving van mensen die ik ken.
Meest extreme is dat iemand van een jaren 60 flat naar een gigantische vrijstaande nieuwbouw woning gaat. En de energie kosten de helft van dat flatje was.
Daarnaast nog een kameraad, met zogenaamde nul woning die gasloos is. Ook praktisch gezien nauwelijks kosten in de maand. Of mijn broertje die ook net een nieuwbouw heeft, waarbij de maandelijkse kosten qua verwarmen aardig lager zijn met 2 personen en een kind als ik in mijn eind jaren 70 woning. Beide twee onder 1 kap. En ik heb spouwmuur isolatie wat al heel wat scheelt.

Huis van mijn kameraad heeft dan ook gigantisch veel zonnepanelen, en een dikke warmtepomp en een warmte buffer vat. En het huis is gigantisch goed geisoleerd. En ook vloerwarming op elke verdieping. Altijd aangenaam met praktisch geen kosten. ( dit kan veranderen wanneer salderen eraf gaat... maar wie weet kun je een hoop opvangen via zo'n tesla wall in de toekomst als die goedkoper worden)

Maar goed dit zijn maar een paar samples en geen goed gedegen onderzoek haha. Dus kan het alsnog fout hebben en toevallig geluk hebben met mensen die ik ken met een modern nieuw huis.

[ Voor 5% gewijzigd door Immutable op 25-01-2021 04:57 ]

[N1ckk]

Immutable schreef op maandag 25 januari 2021 @ 04:54:
[...]

( dit kan veranderen wanneer salderen eraf gaat... maar wie weet kun je een hoop opvangen via zo'n tesla wall in de toekomst als die goedkoper worden)

Dus het draait op subsidie? Overigens is het met salderen niet de vraag of het flink / totaal zal minderen, maar wanneer. Zo'n power wall is overigens ook niet verre van alleen de aanschaf / afschrijving. Je hebt nog de installatie en de vierkante meters die het inneemt moet je ook niet vergeten.

[Skyaero]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 24 januari 2021 @ 23:13:
[...]
Eerlijk gezegd zie ik dat juist meer bij "nieuwbouw" (afgelopen 10 jaar) woningen. Wat op zich klopt met deze bevindingen. A-, B- en C-labelwoningen hebben in de praktijk fors hogere energierekeningen dan verwacht.

Dat is een probleem met de rekenmethodiek (NEN7120 en sinds 1 januari 2021 de NTA8800), waarbij gebruikersgedrag niet is meegenomen. En eigenlijk is het niet eens de rekenmethodiek, maar het feit dat die rekenmethodiek wordt gebruikt om het energieverbruik en energierekening te bepalen. Uiteindelijk zijn de NEN7120 en NTA8800 niets anders dan toetsingstools die KPI's uitrekenenen (EPC, BENG, EI).

Het werkelijke probleem is dat labels worden gebruikt om besparing te berekenen, zie bijvoorbeeld de Startanalyse van PBL.

TU Delft (Maciej et al) heeft hier ook uitgebreid onderzoek naar gedaan, zelfde conclusie als in het document hierboven.

[Skyaero]

Immutable schreef op maandag 25 januari 2021 @ 04:54:
[...]
Hmm dat klopt niet helemaal met mijn ervaring uit mijn omgeving van mensen die ik ken.
Meest extreme is dat iemand van een jaren 60 flat naar een gigantische vrijstaande nieuwbouw woning gaat. En de energie kosten de helft van dat flatje was.

Maar goed dit zijn maar een paar samples en geen goed gedegen onderzoek haha. Dus kan het alsnog fout hebben en toevallig geluk hebben met mensen die ik ken met een modern nieuw huis.

Als je een labelsprong maakt, bespaar je, maar minder dan de "rekenmodellen" voorspellen. Een nieuwbouwwoning valt tegenwoordig overigens in de categorie A++++ en nog een paar plusjes. Een woning gebouwd vanaf 2003 is veelal al gewoon label A. Dan praat je over Rc=2,5 en HR++ glas met een U van 1,8. Een nieuwbouwwoning anno 2021 heeft een Rc van 5 of hoger en een U waarde van rond de 1. Plus, balansventilatie met WTW is veel meer gemeengoed.

[Ivow85]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 24 januari 2021 @ 23:13:
[...]


Eerlijk gezegd zie ik dat juist meer bij "nieuwbouw" (afgelopen 10 jaar) woningen. Wat op zich klopt met deze bevindingen. A-, B- en C-labelwoningen hebben in de praktijk fors hogere energierekeningen dan verwacht.

Dat komt veelal door gebruikersfactoren.

Leuk die balans ventilatie, maar zeker in het voor- en najaar willen mensen gewoon lekker luchten met een raampje open. Lekker die frisse lucht voelen. Juist in een goed geïsoleerd huis is die behoefte er. En daardoor zal de thermostaat 'het koud krijgen' en de verwarmingsinstallatie aanslingeren.

Terwijl bij een slecht geïsoleerd huis men juist geneigd is om veel te weinig te ventileren tijdens het stookseizoen. Want het voelt al koud, fris en/of tochtig aan (door de koudeval van ramen en ongeïsoleerde gevels). Maar kou en tocht door koudeval levert geen verse lucht op.

[CVTTPD2DQ]

Immutable schreef op maandag 25 januari 2021 @ 04:54:
Huis van mijn kameraad heeft dan ook gigantisch veel zonnepanelen, en een dikke warmtepomp en een warmte buffer vat. En het huis is gigantisch goed geisoleerd. En ook vloerwarming op elke verdieping. Altijd aangenaam met praktisch geen kosten.

Met salderen kun je een hoop opvangen. Ik vermoed dat ik mijn eigen huis daarmee ook "nul op de meter" kan maken, terwijl dat echt geen bijzonder goed geisoleerd huis is. Onder het oude systeem heeft het dan ook ineens een A-label.

Eerlijk gezegd weet ik niet zo goed wat ik van die "nul-op-de-meter" woningen moet denken. Als je het salderen wegdenkt (en dat gaat ooit gebeuren) hebben ze namelijk nog steeds een fors energiegebruik. En het is niet alsof er een overschot aan schone energie is. Met een beetje meer moeite had men passiefwoningen kunnen bouwen, en die kunnen ook zonder zonnepanelen bijna moeiteloos op temperatuur worden gehouden.

Skyaero schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:06:
Het werkelijke probleem is dat labels worden gebruikt om besparing te berekenen, zie bijvoorbeeld de Startanalyse van PBL.

Ja, in die A-label woning zetten mensen de thermostaat de hele dag op 20 ipv. 17, en dan heb je alle besparing tov. een C-woning alweer teniet gedaan. (En in de G-woning denken mensen vast goed na over welke ruimtes ze verwarmen, en wanneer).

En idd, een label A-woning van tien jaar geleden lijkt meer op een label C woning dan op een nieuwbouwwoning. Maar mensen die nu in een A-label woning wonen hebben onterecht niet het idee dat hun huis grote ingrepen nodig heeft.

[CVTTPD2DQ]

Ivow85 schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:18:
Leuk die balans ventilatie, maar zeker in het voor- en najaar willen mensen gewoon lekker luchten met een raampje open. Lekker die frisse lucht voelen. Juist in een goed geïsoleerd huis is die behoefte er. En daardoor zal de thermostaat 'het koud krijgen' en de verwarmingsinstallatie aanslingeren.

Zouden mensen dit echt doen? Iedereen weet toch dat je de verwarming moet uitzetten als je gaat luchten?

[Requiem19]

Wie zet z'n woning op 17 graden tegenwoordig?

[Skyaero]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:26:
[...]
Eerlijk gezegd weet ik niet zo goed wat ik van die "nul-op-de-meter" woningen moet denken. Als je het salderen wegdenkt (en dat gaat ooit gebeuren) hebben ze namelijk nog steeds een fors energiegebruik.
[...]

Dat valt wel mee. Een nul-op-de-meter woning zit, exclusief eigen opwekking, op zo'n 4000-5000 kWh elektriciteit per jaar. Dat is alles, dus inclusief gebruiksdeel (2500 kWh/jaar), verwarming, tapwater en ventilatie.

Ja, in die A-label woning zetten mensen de thermostaat de hele dag op 20 ipv. 17, en dan heb je alle besparing tov. een C-woning alweer teniet gedaan. (En in de G-woning denken mensen vast goed na over welke ruimtes ze verwarmen, en wanneer).

Je gaat hier echt te kort door de bocht. In een goed geïsoleerde woning heeft nachtverlaging geen meerwaarde, de verliezen 's nachts zijn te lag om enig effect te hebben van de nachtverlaging en wordt volledig teniet gedaan door het lagere rendement van een ketel of warmtepomp die in de ochtend net iets harder moet werken om dat halve graad verlies goed te maken.

Daarnaast is de schil zodanig goed geïsoleerd, dat het ook geen meerwaarde heeft om bepaalde kamers niet te verwarmen. Dit in tegenstelling tot een label G woning, waarbij de binnenmuur bijna dezelfde isolerende waarde heeft als de buitenmuur. Door een slaapkamer niet te verwarmen heb je dus een extra isolatielaag ten opzicht van de verwarmde ruimte.

Zoals ik eerder zei, deze eigenschappen worden in toetsingsmethodieken niet meegenomen, maar in echte rekenmethodieken (TRNSYS, EnergyPlus, Energeyes, PHPP) wel.

En idd, een label A-woning van tien jaar geleden lijkt meer op een label C woning dan op een nieuwbouwwoning. Maar mensen die nu in een A-label woning wonen hebben onterecht niet het idee dat hun huis grote ingrepen nodig heeft.

Volgens mij heb je geen goed beeld van wat een label C en een label A woning is. We moeten af van het idee dat we ene RC van 20.000 nodig hebben. Zelfs een Rc van 5 is al gewoon veel. Een verdubbeling van de Rc waarde levert geen halvering van de warmtevraag op. Heeft te maken met het effect van zoninstraling. Vanaf een Rc > 6 heeft deze vrijwel geen effect meer op de warmtevraag. Kun je beter focusses op glas en ventilatie.

Als we alle woningen in Nederland tot een 'standaard' label A woning kunnen krijgen (dus zeg een Rc van ruwweg 2,5 en geïsoleerd glas) dan hebben we al echt een hele sprong gemaakt.

Ik woon overigens in zo'n label A woning. Netto warmtevraag: 35 kWh/m2/jaar. Dat is niet veel slechter dan woningen die de dag vandaag gebouwd worden. Veel zon en balansventilatie is overigens hoe dat mogelijk gemaakt wordt.

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:37:
Wie zet z'n woning op 17 graden tegenwoordig?

17 niet (daarvoor is sowieso te goed geïsoleerd ) , maar de thermostaat staat icm vloerverwarming op 19/19,5 en dat geeft een gevoelstemperatuur van 20/21 bij een traditionele verwarming.

Overigens warmt onze woning op een dag als vandaag ook goed dankzij de zon. (Veel ramen op zuid/zuidwest).

En als energie verbruik echt belangrijk is kun je het beste een woning kiezen met zo klein mogelijke woonkamer en afgescheiden keuken. Soort jaren 70 idee maar dan nieuwbouw.

[ Voor 32% gewijzigd door Sport_Life op 25-01-2021 09:51 ]

[Rubbergrover1]

Skyaero schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:06:
[...]

Het werkelijke probleem is dat labels worden gebruikt om besparing te berekenen, zie bijvoorbeeld de Startanalyse van PBL.

Dat is volgens mij vooral een gevolg van de afweging of je een 'exact' label wilt waar veel kosten mee gemoeid zijn of een goedkoop, eenvoudig label wat meer een grove indicatie van maatregelen geeft dan een werkelijke besparing. Tot vorig jaar was de strekking: zo veel mogelijk huizen een label geven, dus een eenvoudige en snelle methodiek nemen. Ik heb het idee dat ze vanaf dit jaar, nu het gros van de woningen al wel een 'grof' label heeft, meer naar de eerste methode toe willen gaan en we een iets meer maatwerk-label hebben.

[Ivow85]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:28:
[...]


Zouden mensen dit echt doen? Iedereen weet toch dat je de verwarming moet uitzetten als je gaat luchten?

Natuurlijk joh. Bang om de geprogrammeerde thermostaat te ontregelen.

Of ze luchten lekker de slaapkamers terwijl men in de woonkamer zit die nog opgestookt wordt van de nachtverlaging. En dan gaan dethermostaatkranen op de radiatoren in de slaapkamers dus vol open. Want die radiator(knop) hangt natuurlijk vlak onder het open raam waar de koude lucht binnen komt.

Het gros van de mensen is niet continu de energierekening aan het Tweaken.
Zeker als er nog een paar zonnepanelen op het dak liggen die de energierekening drukken, denkt veel bewoners van een A, B of C label woning al lang dat hun energierekening van <100 euro bijzonder laag is. Want het gemiddelde voor een gezin in een rijtjeshuis, zoals dat door energieleveranciers en op vergelijkingssites wordt voorgeschoteld, ligt immers een stuk hoger.
De doorsnee mens is op dit vlak echt snel tevreden: huis comfortabel, rekening betaalbaar = prima, niks meer aan doen.

Dat hier op het DED subforum iedereen op zoek is naar de uitersten om ook de laatste stuivers op de energierekening te kunnen besparen is denk ik niet bepaald hoe de gemiddelde Nederlander met energiegebruik en de energierekening om gaat.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:52:
[...]

Dat is volgens mij vooral een gevolg van de afweging of je een 'exact' label wilt waar veel kosten mee gemoeid zijn of een goedkoop, eenvoudig label wat meer een grove indicatie van maatregelen geeft dan een werkelijke besparing. Tot vorig jaar was de strekking: zo veel mogelijk huizen een label geven, dus een eenvoudige en snelle methodiek nemen. Ik heb het idee dat ze vanaf dit jaar, nu het gros van de woningen al wel een 'grof' label heeft, meer naar de eerste methode toe willen gaan en we een iets meer maatwerk-label hebben.

Alleen is de aankondiging wat ongelukkig.. iedereen met een <a label heeft er nog snel 1 aangevraagd voor 2 euro die nog 10 jaar geldig is.

[Skyaero]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:52:
[...]

Dat is volgens mij vooral een gevolg van de afweging of je een 'exact' label wilt waar veel kosten mee gemoeid zijn of een goedkoop, eenvoudig label wat meer een grove indicatie van maatregelen geeft dan een werkelijke besparing. Tot vorig jaar was de strekking: zo veel mogelijk huizen een label geven, dus een eenvoudige en snelle methodiek nemen. Ik heb het idee dat ze vanaf dit jaar, nu het gros van de woningen al wel een 'grof' label heeft, meer naar de eerste methode toe willen gaan en we een iets meer maatwerk-label hebben.

De eerste methode was voor langere tijd de standaard. Ook woningcorporaties hebben de eerste methode toegepast.

Het eenvoudige label kwam voort uit Europese regelgeving waar wij als Nederland op achterliepen. Dat dacht men om deze manier goed te maken. Men is teruggevloten door Europa. Daarnaast is er nog geen eenvoudige labelmethodiek voor de nieuwe norm.

Het probleem is dat een label, ook eentje van 300 euro, nietszeggend is. Het standaard lijstje potentiële energiebesparingsmaatregelen wat je er bij krijgt is nutteloos. Probleem is dat je voor een goed advies al snel 1000 euro kwijt bent. En dan heb je de adviseur ook nog nodig bij uitvoering, want de kennis van bouwers en installateurs is bedroevend op dit moment.

[secret17]

Z___Z schreef op zondag 24 januari 2021 @ 13:17:
[...]

Veel hoger is allemaal relatief. Als je in een oude woning 200 euro GWE betaalt, wat echt fors is, en in een nieuwbouw 50, dan is dat 4x zoveel. Maar op je totale woonkosten in de randstad van 1000-1500 euro/maand is het “maar” 10-15%. Bijkomend dat duurdere oude huizen vaak in/rond het centrum staan en/of in ruim opgezette wijken staan met veel openbare ruimte. Allemaal eigenschappen die je niet kan wijzigen. Dit zet je af tegen het grootste voordeel van nieuwbouw, dat het energiezuinig is en comfortabeler is. Beide eigenschappen die je kan toepassen mocht je het willen op een oud huis.

TLDR; locatie locatie locatie

200 euro p/m voor GWE veel voor een oude woning? Ik denk dat veel mensen hiervoor tekenen met een echt oude woning, hoewel het natuurlijk erg afhangt van het type en de grootte van de woning. Maar reken maar dat je voor een vrijstaande op gasgestookte woning van 150 m2 of meer zonder spouw, enkelglas etc echt eerder richting de 400 p/m gaat. Dat geeft ook meteen aan wat je potentieel nog kan besparen als je dat huis wel helemaal netjes inpakt. Als je van zoiets echt nul-op-meter wilt maken ben je misschien met 2 ton kwijt, maar met de huidige rente kom je met die 400 p/m besparing al een behoorlijk eind om die extra maandlasten van de hypotheek weer te compenseren.

[Tales]

Skyaero schreef op maandag 25 januari 2021 @ 10:20:
[...]

De eerste methode was voor langere tijd de standaard. Ook woningcorporaties hebben de eerste methode toegepast.

[...]

Herkenbaar dit, wij zitten in een jaren 60 Label G flat, waar in 2014 grootschalige renovatie is geweest, vervolgens werden we label B, vervolgens C. Daarna in 2016 hebben ze een 'exacte meting' gedaan met een Energie Index, waardoor we nu weer op Label E.

De huur ging er wel omlaag door, maar het blijft een tochtgat dat niet warm te stoken valt.

[CVTTPD2DQ]

Skyaero schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:43:
Dat valt wel mee. Een nul-op-de-meter woning zit, exclusief eigen opwekking, op zo'n 4000-5000 kWh elektriciteit per jaar. Dat is alles, dus inclusief gebruiksdeel (2500 kWh/jaar), verwarming, tapwater en ventilatie.

Uitgaande van een COP van 3 kom ik uit op het equivalent van 500 kuub gas. Nu weet ik niet of dit een vrijstaande of geschakelde woning betreft, maar als dit de stip op de horizon is, kunnen we mensen net zo goed aanraden een warme trui aan te trekken ipv. een halve ton te investeren in renovatie van hun woning.

Skyaero schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:43:
Je gaat hier echt te kort door de bocht. In een goed geïsoleerde woning heeft nachtverlaging geen meerwaarde, de verliezen 's nachts zijn te lag om enig effect te hebben van de nachtverlaging en wordt volledig teniet gedaan door het lagere rendement van een ketel of warmtepomp die in de ochtend net iets harder moet werken om dat halve graad verlies goed te maken.

Je legt nu de focus op nachtverlaging (daar heb ik ook mijn twijfels bij. Het effect van verlaging lijkt mij enorm afhankelijk van de duur, regeling, verwarmingsmethode en warmteverlies). Maar 17 graden vs. 20 graden heeft een flink effect, vrijwel ongeacht het type woning of de verwarmingsmethode.

Skyaero schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:43:
Volgens mij heb je geen goed beeld van wat een label C en een label A woning is. We moeten af van het idee dat we ene RC van 20.000 nodig hebben. Zelfs een Rc van 5 is al gewoon veel.

Natuurlijk wordt luchtdichtheid op een gegeven moment veel belangrijker. En juist dat schijnt in de 'oude' label A woningen een probleem te zijn. Maar in de studie waarnaar ik linkte (waarschijnlijk van mindere kwaliteit dan die van TUDelft) lijkt de gemiddelde warmtebehoefte van de onderzochte label-A woningen zo rond de 90 kWh/m2/jaar te zijn. Ik denk dat we niet moeten doen alsof dat okay is.

Verder vind ik de normalisering van "comfort" of "verwarmd oppervlak" erg twijfelachtig. Als je evenveel verbruikt als een oudere woning, maar dat rechtvaardigt met "hoger comfort" of "meer woonoppervlak", heb je alsnog niets gewonnen. De voornaamste reden om energie te besparen is voor het klimaat. En voor het klimaat tellen alleen absolute besparingen.

Skyaero schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:43:
Ik woon overigens in zo'n label A woning. Netto warmtevraag: 35 kWh/m2/jaar. Dat is niet veel slechter dan woningen die de dag vandaag gebouwd worden. Veel zon en balansventilatie is overigens hoe dat mogelijk gemaakt wordt.

Ik begrijp dat dat helemaal niet zo slecht is. Maar ik vraag me dus af in welke mate jouw woning exemplarisch is voor "label A".

Ivow85 schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:53:
Het gros van de mensen is niet continu de energierekening aan het Tweaken.

Ik zou "niet luchten met de verwarming aan" eerder "boerenverstand" noemen dan Tweaken. Ik ga er eigenlijk vanuit dat iedereen dat wel van z'n ouders geleerd heeft.

Ivow85 schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:53:
Zeker als er nog een paar zonnepanelen op het dak liggen die de energierekening drukken, denkt veel bewoners van een A, B of C label woning al lang dat hun energierekening van <100 euro bijzonder laag is.

Nou ja, het wordt ook als een economische beslissing gepresenteerd, en dan is het op zich wel logisch dat mensen naar de financiële consequenties gaan kijken.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 25 januari 2021 @ 10:35:
[...]


Uitgaande van een COP van 3 kom ik uit op het equivalent van 500 kuub gas. Nu weet ik niet of dit een vrijstaande of geschakelde woning betreft, maar als dit de stip op de horizon is, kunnen we mensen net zo goed aanraden een warme trui aan te trekken ipv. een halve ton te investeren in renovatie van hun woning.

Maar dat lage equivalent zal nu juist veroorzaakt zijn door een goede renovatie van de woning. Zonder die renovatie zal het verbruik misschien 2500 m3 gas zijn geweest, dankzij goede isolatie en andere maatregelen zal de warmtevraag zo veel zijn gedaald dat je misschien inderdaad uitkomt op een equivalent van 500 m3. Dat geeft dus eerder aan dat die halve ton investeren in renovatie van de woning juist erg nuttig is.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:19:
Maar dat lage equivalent zal nu juist veroorzaakt zijn door een goede renovatie van de woning.

In dit geval ging het niet over een gerenoveerde woning, maar om een nul-op-de-meter woning, wat meestal een recente nieuwbouwwoning is. Verder vind ik 500 kuub per jaar bepaald niet laag. Dat is het misschien ivm. een label G, maar de mediaan is echt C of D.

[Skyaero]

Het gemiddeld gasverbruik van een tussenwoning is zo'n 1350 m3/jaar. Het gemiddelde gasverbruik van een vrijstaande woning is 2.200 m3/jaar. Het gemiddelde label is Label C. (Label C en D samen zijn meer dan 50% van alle woningen in Nederland).

500 m3 per jaar, waarvan er een goede 200 voor koken en tapwater is gewoon hartstikke goed. De gemiddelde (klimaatbewuste) Tweaker doet dat inderdaad op zijn slofjes, maar gemiddeld is het zeker niet.

[Waah]

Label A zegt ook weinig. Heb label A, maar enkel vanwege zonnepanelen. Gasverbruik is toch écht een stuk hoger (1200 m3).

[steel123]

Gasverbruik heeft meer te maken met de levensstijl en gezinssamenstelling dan het energie label.
Mijn tussenwoning heeft energielabel D en een gasverbruik van 650m3 per jaar, bijzonder weinig vergeleken met gemiddeld.
Voornamelijk komt dit doordat het doordeweeks vanaf 22:30 tot 17:00 zo'n 16,5 graad celcius is en enkel een paar uurtjes is mijn huis warm.

Mochten er mensen thuis werken of onregelmatig werken waardoor overdag vaker thuis, of er kinderen zijn overdag. Dan stijgt de energie rekening veel harder dan er te besparen is met extra isolatie.

[kabeltjekabel]

Tales schreef op maandag 25 januari 2021 @ 10:33:
[...]


Herkenbaar dit, wij zitten in een jaren 60 Label G flat, waar in 2014 grootschalige renovatie is geweest, vervolgens werden we label B, vervolgens C. Daarna in 2016 hebben ze een 'exacte meting' gedaan met een Energie Index, waardoor we nu weer op Label E.

De huur ging er wel omlaag door, maar het blijft een tochtgat dat niet warm te stoken valt.

Zeker grootschalige renovatie volgens het slechtst wettelijk toegestane?

[Tales]

kabeltjekabel schreef op maandag 25 januari 2021 @ 14:36:
[...]
Zeker grootschalige renovatie volgens het slechtst wettelijk toegestane?

offtopic:
Van horen zeggen: Nieuwe badkamer als de badkamer 25 jaar oud was, verwijderen geiser, dubbel glas met rooster + MV, nieuwe lift, dat soort dingen

De meeste boeit het echt niet hoeveel ze gebruiken in M2's, als ze het maandelijks maar kunnen opbrengen. Op zich zou het wel leuk zijn om er cijfers van terug te zien hoeveel er echt mee bezig is, maar zelfs de groep die er wel mee bezig is heb je verschillende degradaties. Elk jaar overstappen, compenseren met zonnepanelen, thermostaat kranen etc.

En dan heb je het nog niet over de groep die er echt bijna 0 invloed op heeft, stadsverwarming en blokverwarming. Meer dan 60% is vaak 'vast' of je nu wel of niet veel gebruikt.

[Verwijderd]

steel123 schreef op maandag 25 januari 2021 @ 14:32:
Gasverbruik heeft meer te maken met de levensstijl en gezinssamenstelling dan het energie label.
Mijn tussenwoning heeft energielabel D en een gasverbruik van 650m3 per jaar, bijzonder weinig vergeleken met gemiddeld.
Voornamelijk komt dit doordat het doordeweeks vanaf 22:30 tot 17:00 zo'n 16,5 graad celcius is en enkel een paar uurtjes is mijn huis warm.

Mochten er mensen thuis werken of onregelmatig werken waardoor overdag vaker thuis, of er kinderen zijn overdag. Dan stijgt de energie rekening veel harder dan er te besparen is met extra isolatie.

Hoezo? isolatie helpt toch wel degelijk, zeker als de hele dag thuis zit of zeg 80%, ivm corona/thuiswerken

[N1ckk]

@Verwijderd Dan is dat toch de levensstijl? Ik herken me in het verhaal van @steel123, door corona zijn mijn lasten gestegen - maar vooral omdat we meer thuis zitten dan voorheen. Zowel door thuiswerken als in het weekend.

[Verwijderd]

steel123 schreef op maandag 25 januari 2021 @ 14:32:
Gasverbruik heeft meer te maken met de levensstijl en gezinssamenstelling dan het energie label.
Mijn tussenwoning heeft energielabel D en een gasverbruik van 650m3 per jaar, bijzonder weinig vergeleken met gemiddeld.
Voornamelijk komt dit doordat het doordeweeks vanaf 22:30 tot 17:00 zo'n 16,5 graad celcius is en enkel een paar uurtjes is mijn huis warm.

Mochten er mensen thuis werken of onregelmatig werken waardoor overdag vaker thuis, of er kinderen zijn overdag. Dan stijgt de energie rekening veel harder dan er te besparen is met extra isolatie.

Isolatie en levensstijl hebben onafhankelijk van elkaar invloed op verbruik.
Met jouw levensstijl verbruik je minder bij betere isolatie, en meer bij slechtere isolatie.
Met jouw isolatie verbruik je meer als je hogere temperaturen in huis wil, en minder als je genoegen neemt met lagere temperaturen.

Case in point: onze tussenwoning met label B verbruikt ongeveer net zoveel gas (700 m3 incl koken en warm tapwater) terwijl de temperatuur tussen de 18-20 C ligt. De 'warmere' levensstijl en betere isolatie heffen elkaar dus ongeveer op.

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op maandag 25 januari 2021 @ 15:23:
Hoezo? isolatie helpt toch wel degelijk, zeker als de hele dag thuis zit of zeg 80%, ivm corona/thuiswerken

Volgens mij bedoelde hij dat het moeilijk is om de stijging geheel te compenseren met isolatie. En da's natuurlijk ook niet juist, in theorie kun je eindeloos doorisoleren.

Skyaero schreef op maandag 25 januari 2021 @ 13:07:
500 m3 per jaar, waarvan er een goede 200 voor koken en tapwater is gewoon hartstikke goed. De gemiddelde (klimaatbewuste) Tweaker doet dat inderdaad op zijn slofjes, maar gemiddeld is het zeker niet.

Het is zeker netjes, maar moet dat het ambitieniveau zijn? In gas is het nog steeds een ton CO2 per jaar, met stroom zal het wellicht iets minder zijn. Tegelijkertijd denk ik dat er zeker F- en G-label woningen zijn waarbij het al een hele prestatie is als ze naar label C worden getrokken.

[Verwijderd]

N1ckk schreef op maandag 25 januari 2021 @ 16:26:
@Verwijderd Dan is dat toch de levensstijl? Ik herken me in het verhaal van @steel123, door corona zijn mijn lasten gestegen - maar vooral omdat we meer thuis zitten dan voorheen. Zowel door thuiswerken als in het weekend.

Helemaal mee eens!

[kabeltjekabel]

Als je de hele dag thuis bent heb je ook de hele dag de warmte van je eigen lichaam binnen je thermische schil. Als je maar genoeg isoleert is dat uiteindelijk voldoende voor de gehele warmtevraag

[Verwijderd]

kabeltjekabel schreef op maandag 25 januari 2021 @ 17:16:
Als je de hele dag thuis bent heb je ook de hele dag de warmte van je eigen lichaam binnen je thermische schil. Als je maar genoeg isoleert is dat uiteindelijk voldoende voor de gehele warmtevraag

Wel een hele kleine inni minni woonkamer dan gij ouwe kabeltrekker ;-)

[kabeltjekabel]

Verwijderd schreef op maandag 25 januari 2021 @ 17:22:
[...]

Wel een hele kleine inni minni woonkamer dan gij ouwe kabeltrekker ;-)

Eigen lijf; 100W x 3 personen = 300W. Plus drie computers maakt 450W. Paar lampjes er bij, periodiek gebruik van waterkoker, oven, etc. Koelkast doet er ook nog 30W bij. Ziggo box a 50W.... (ik niet, maar er zijn er...) maakt samen 650W. Buiten 5 graden, binnen 20 graden. Ventilatie type D waarmee we het verlies door ventilatie gemakshalve even gelijk zetten aan de zoninstraling en voila; met een R waarde van 4 heb je dan 173 vierkante meter verliesvlak nodig.

173^(1/3)=kubus van 5,5x5,5x5,5

Of bij tussenappartement van 2,6m hoog is dat 66,5m aan gevellengte

[koentjuh]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 25 januari 2021 @ 17:03:
[...]


Volgens mij bedoelde hij dat het moeilijk is om de stijging geheel te compenseren met isolatie. En da's natuurlijk ook niet juist, in theorie kun je eindeloos doorisoleren.


[...]


Het is zeker netjes, maar moet dat het ambitieniveau zijn? In gas is het nog steeds een ton CO2 per jaar, met stroom zal het wellicht iets minder zijn. Tegelijkertijd denk ik dat er zeker F- en G-label woningen zijn waarbij het al een hele prestatie is als ze naar label C worden getrokken.

Ik woon sinds maart in een jaren 30 hoekwoning van ruim 180m2 en we komen dit jaar denk ik op 800-1000 kuub gas uit. Ik vind dat eigenlijk erg acceptabel zeker omdat sinds maart we veel meer thuis zijn door Corona (2 volwassenen en drie kleine kinderen).

Maar los daarvan koop ik - en denk veel Nederlanders - een huis op basis van locatie en gevoel van woning. Daar zitten relatief veel oude huizen tussen :-)

[Verwijderd]

koentjuh schreef op maandag 25 januari 2021 @ 17:35:
[...]


Ik woon sinds maart in een jaren 30 hoekwoning van ruim 180m2 en we komen dit jaar denk ik op 800-1000 kuub gas uit. Ik vind dat eigenlijk erg acceptabel zeker omdat sinds maart we veel meer thuis zijn door Corona (2 volwassenen en drie kleine kinderen).

Maar los daarvan koop ik - en denk veel Nederlanders - een huis op basis van locatie en gevoel van woning. Daar zitten relatief veel oude huizen tussen :-)

Hier iets duurder 130m2 , 2onder 1 kap , ong 1700 kuub/jaar , label C, maar ja overal alles aan en dag/nacht minimaal 20

[Rubbergrover1]

kabeltjekabel schreef op maandag 25 januari 2021 @ 17:16:
Als je de hele dag thuis bent heb je ook de hele dag de warmte van je eigen lichaam binnen je thermische schil. Als je maar genoeg isoleert is dat uiteindelijk voldoende voor de gehele warmtevraag

Als je met je lichaam voldoende warmte produceert voor in de winter, dan is de kans groot dat het zonder hulpmiddelen ondraaglijk wordt in de zomer. Zodat je wellicht meer energie moet stoppen in het koelen van de woning dan anders in het verwarmen. Ergens zal een evenwicht zijn, waarbij de verwarmingskosten laag zijn, maar er nog geen overdadige kosten voor koeling hoeven te zijn.

[kabeltjekabel]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 januari 2021 @ 17:52:
[...]

Als je met je lichaam voldoende warmte produceert voor in de winter, dan is de kans groot dat het zonder hulpmiddelen ondraaglijk wordt in de zomer. Zodat je wellicht meer energie moet stoppen in het koelen van de woning dan anders in het verwarmen. Ergens zal een evenwicht zijn, waarbij de verwarmingskosten laag zijn, maar er nog geen overdadige kosten voor koeling hoeven te zijn.

Daarom ook geen nieuwbouw zonder bypass op de WTW bouwen.

Door te spelen met bypass en ventilatievolume kun je al een heleboel regelen qua warmteafgifte.

[ Voor 7% gewijzigd door kabeltjekabel op 25-01-2021 17:55 ]

[Morpheusk]

Voor de geïnteresseerden https://fd.nl/ondernemen/...-naar-laagste-niveau-ooit

[HellBeast]

Morpheusk schreef op maandag 25 januari 2021 @ 21:43:
Voor de geïnteresseerden https://fd.nl/ondernemen/...-naar-laagste-niveau-ooit

Paywall.

[Sjurm]

HellBeast schreef op maandag 25 januari 2021 @ 22:20:
[...]
Paywall.

Vrijwel alle hypotheekverstrekkers verlaagden de rente sinds begin dit jaar, soms meerdere keren.
De gemiddelde hypotheekrente voor 30 jaar vast zonder nationale hypotheekgarantie (NHG) verbrak afgelopen week zijn laagterecord. Ook de 5, 10, 20 en 30 jaar vast met NHG staan nu op laagste punt ooit.

Hypotheekverstrekkers beconcurreren elkaar met scherpe tarieven sinds begin dit jaar. Veel hypotheekrentes daalden daardoor afgelopen week naar het laagste niveau ooit in Nederland. Niet alleen alle rentevastperiodes met nationale hypotheekgarantie (NHG) staan nu op een laagterecord, maar ook de 30 jaar vast zonder NHG.

Dat blijkt uit cijfers die hypotheekadviseur Van Bruggen Adviesgroep maandag heeft gepubliceerd. Voor een hypotheek met een renteperiode van 30 jaar vast (zonder NHG) betaal je nu een gemiddelde rente van 2,28%, zo laag was deze rente nog nooit. Eind 2020 was deze nog 2,35%.

Concurrentie barst los
Ook de 5 en 10 jaar vast met NHG braken afgelopen week door hun laagterecords, de vorige records dateren van maart, net vóór de corona-uitbraak in Nederland. In de eerste weken van de coronacrisis liepen de rentes weer op. De hypotheekrentes van 10 en 20 jaar vast met NHG slechtten een paar weken geleden hun records uit maart al, maar daalden ook weer wat verder. Voor een gemiddelde hypotheek van 20 jaar vast (met NHG) is de rente nu 1,37%, voor 10 jaar vast 1,10%.

'De concurrentie is losgebarsten', stelt Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep. 'Vrijwel alle geldverstrekkers hebben hun hypotheekrentes verlaagd sinds begin dit jaar en soms al twee of drie keer. Ze reageren op elkaar.' Noorlag verwacht dan ook dat de 10 en 20 jaar vast met NHG binnenkort eveneens hun laagterecord zullen verbreken.

Laagterecord totaal
De Hypotheekshop spreekt van een knallend begin van het jaar. 'Normaal gesproken is de eerste maand van het jaar één van de rustigere maanden in het jaar, maar daar lijkt dit jaar geen sprake van. Met nog ruim een week te gaan, staat januari 2021 reeds in de top 10 van maanden met de meeste rentewijzigingen van de afgelopen jaren', stelt de hypotheekadviseur. Volgens De Hypotheekshop zijn partijen zo actief, omdat de rentes in de markt dicht bij elkaar liggen (ook die van verschillende rentevastperiodes) en het daardoor moeilijk is verschil te maken.

De Hypotheekshop rapporteert over de rentes aan de hand van een totaalgemiddelde van meerdere rentevaste perioden, zowel met als zonder NHG. Dit totaalgemiddelde dook afgelopen week met 1,59% naar het laagste punt ooit. 'En gezien het hoge tempo van de verlagingen, lijkt de daling voorlopig nog wel aan te houden', stelt De Hypotheekshop.

'Tergend langzaam'
Een nuancering bij al deze laagterecords is wel dat het bij geldverstrekkers veelal om zeer kleine verlagingen gaat, van maximaal 0,05%. 'Het gaat wel omlaag, maar tergend langzaam. Daarom zul je het in de maandlasten niet substantieel merken', zegt Noorlag.

Doordat het er niet naar uitziet dat geldverstrekkers zelf minder rente zijn gaan betalen voor hun kapitaal, gaan de verlagingen van de hypotheekrentes waarschijnlijk ten koste van hun marges. Noorlag denkt daarom dat dit verlagingenfeest ook niet lang zal door blijven gaan, omdat geldverstrekkers op een gegeven moment hun limiet bereiken van wat ze bereid zijn weg te geven.

[Outerspace]

Hebben we het hier nog over de huizenmarkt of gaan we een complete Actualiteit, Wetenschap & Maatschappij discussie naar dit topic halen (het klimaatakkoord) of gaan we Duurzame Energie & Domotica nadoen (energietransitie, besparing / bezuiniging)?

Graag ontopic blijven aub

[Sport_Life]

Nieuwe discussie dan maar .

Volgens de AFM komen er binnenkort 78.000 woningen op de woningmarkt bij .

Circa 78.000 huishoudens lopen risico op gedwongen verhuizing

Ongeveer 78.000 huishoudens in Nederland lopen het risico dat ze hun aflossingsvrije hypotheek niet opnieuw kunnen financieren op het moment dat deze afloopt. Voor hen dreigt dan een gedwongen verhuizing, waarschuwt de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

https://www.ad.nl/wonen/c...ngen-verhuizing~a0ba3c1a/

Bij een langdurige crisis (rentestijging bv) kan het aantal oplopen tot 147.000, aldus de AFM.

@Miks ?

[DutchChelsea]

Sport_Life schreef op maandag 25 januari 2021 @ 23:18:
Nieuwe discussie dan maar .

Volgens de AFM komen er binnenkort 78.000 woningen op de woningmarkt bij .


[...]


https://www.ad.nl/wonen/c...ngen-verhuizing~a0ba3c1a/

Bij een langdurige crisis (rentestijging bv) kan het aantal oplopen tot 147.000, aldus de AFM.

@Miks ?

Iedereen die een beetje heeft nagedacht bij het afsluiten van een hypotheek (en dus niet 100 procent aflossingsvrij heeft genomen) zal hier geen minuut wakker van liggen. Onze oude hypotheek had stuk aflossingsvrij en ook in onze nieuwe hypotheek is een stukje aflossingsvrij: 18 procent, 32 procent is spaarhypotheek (loopt in 2033 af) en de rest (loopt af in 2048) annuïtair. Daar kun je je geen buil aan vallen. Die bangmaakberichten van AFM komen elk jaar wel een keer voorbij. Vooral bedoeld voor de mensen die onverantwoordelijk zijn geweest in het verleden en die zijn er op dit forum nauwelijks volgens mij

[Rubbergrover1]

DutchChelsea schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 00:15:
[...]
Die bangmaakberichten van AFM komen elk jaar wel een keer voorbij. Vooral bedoeld voor de mensen die onverantwoordelijk zijn geweest in het verleden en die zijn er op dit forum nauwelijks volgens mij

Hoezo bangmakerij? Dat is de interpretatie die jij er aan geeft. AFM zelf is er behoorlijk neutraal over. En tussen de regels door geven ze eerder aan dat het op het grote geheel juist wel mee valt (minder dan 3 procent van de aflossingsvrije hypotheken). Maar tegelijk is het voor de mensen die het betreft natuurlijk wel een rampzalig scenario.

Overigens zal het nog wel meevallen met hoe 'binnenkort' dit zal zijn. De hypotheken zijn behoorlijk gespreid in de tijd afgesloten en grote kans dat iemand nog zonder problemen 15 jaar kan blijven wonen. Veel mensen zullen in die periode sowieso al de wens hebben om te verhuizen.

[Requiem19]

DutchChelsea schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 00:15:
[...]


Iedereen die een beetje heeft nagedacht bij het afsluiten van een hypotheek (en dus niet 100 procent aflossingsvrij heeft genomen) zal hier geen minuut wakker van liggen. Onze oude hypotheek had stuk aflossingsvrij en ook in onze nieuwe hypotheek is een stukje aflossingsvrij: 18 procent, 32 procent is spaarhypotheek (loopt in 2033 af) en de rest (loopt af in 2048) annuïtair. Daar kun je je geen buil aan vallen. Die bangmaakberichten van AFM komen elk jaar wel een keer voorbij. Vooral bedoeld voor de mensen die onverantwoordelijk zijn geweest in het verleden en die zijn er op dit forum nauwelijks volgens mij

Ze zitten niet op dit forum, maar ze zijn er wel. Wellicht niet goed geadviseerd ‘in die goeie ouwe tijd’.

Best wel een probleem.

[Biggg]

Sport_Life schreef op maandag 25 januari 2021 @ 23:18:
Nieuwe discussie dan maar .

Volgens de AFM komen er binnenkort 78.000 woningen op de woningmarkt bij .


[...]


https://www.ad.nl/wonen/c...ngen-verhuizing~a0ba3c1a/

Bij een langdurige crisis (rentestijging bv) kan het aantal oplopen tot 147.000, aldus de AFM.

@Miks ?

Nou ja, binnenkort. 2035, dat duurt nog wel even. Ik snap ook niet waarom dat nu ineens zo uitgebreid in het nieuws komt in alle media, met clickbait titels die suggereren dat het dit jaar nog gaat gebeuren.

Ik zie ook het probleem niet zo. Tegen die tijd zijn die mensen (bijna) met pensioen. Is het nou echt een heel groot probleem dat ze wat kleiner zouden moeten gaan wonen en de een-gezinswoningen beschikbaar komen voor jonge gezinnen?

Overigens, als je na 30 jaar wonen, met volle bak HRA, nog steeds een restschuld overhoudt, dan heb je in je leven wel hele slechte financiële keuzes gemaakt. Maar goed, schrijnende gevallen zullen er altijd zijn.

[Requiem19]

Biggg schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 08:16:
[...]


Nou ja, binnenkort. 2035, dat duurt nog wel even. Ik snap ook niet waarom dat nu ineens zo uitgebreid in het nieuws komt in alle media, met clickbait titels die suggereren dat het dit jaar nog gaat gebeuren.

Ik zie ook het probleem niet zo. Tegen die tijd zijn die mensen (bijna) met pensioen. Is het nou echt een heel groot probleem dat ze wat kleiner zouden moeten gaan wonen en de een-gezinswoningen beschikbaar komen voor jonge gezinnen?

Overigens, als je na 30 jaar wonen, met volle bak HRA, nog steeds een restschuld overhoudt, dan heb je in je leven wel hele slechte financiële keuzes gemaakt. Maar goed, schrijnende gevallen zullen er altijd zijn.

Beetje dooddoener dit ‘schrijnende gevallen zullen er altijd zijn’. Dit gaat om bijna 100.000 mensen (!).

En een deel v/d groep zal eerder dan 2035 al (moeten) verhuizen, scheiding. Verlies van baan. Etc. Leuk, die restschuld dan.

Wat dat betreft is de consument nu een stuk beter beschermd. Begin jaren ‘00 was er wat dat betreft echt teveel vrijheid op de hypotheekmarkt. 130% aflossingsvrij financieren.. hoe kom je erbij om dat toe te laten?

[JanHenk]

78.000 mensen heeft onvoldoende (pensioen)inkomen om hun aflossingsvrije hypotheek opnieuw te financieren.

Dat zegt op zichzelf enkel en alleen iets over de huidige LTI-toets in relatie tot de uitstaande hypotheekschuld. Gedwongen verhuizen wil daarom ook niet zeggen dat er een restschuld ontstaat, deze woningen kunnen prima gigantische overwaarde hebben.


Een voorbeeld. Stel mijn ouders hebben een aflossingsvrije hypotheek van 250.000. De woning is inmiddels 600.000 waard geworden mettertijd. Over een paar jaar loopt deze af. Mijn ouders hebben onvoldoende pensioeninkomen om de LTI toets te doorstaan, dus kunnen ze maar (bij wijze van) 125.000 financieren. Als ze het verschil niet hebben liggen, moeten ze inderdaad gedwongen verhuizen! Oei...

Maar kijk aan, ze kunnen met z'n tweeën prima naar een woning van 350.000 en men leve nog lang en gelukkig hypotheekvrij .

Storm in een glas water dus, dit bericht.

[Flix20]

JanHenk schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 08:53:
78.000 mensen heeft onvoldoende (pensioen)inkomen om hun aflossingsvrije hypotheek opnieuw te financieren.

Dat zegt op zichzelf enkel en alleen iets over de huidige LTI-toets in relatie tot de uitstaande hypotheekschuld. Gedwongen verhuizen wil daarom ook niet zeggen dat er een restschuld ontstaat, deze woningen kunnen prima gigantische overwaarde hebben.


Een voorbeeld. Stel mijn ouders hebben een aflossingsvrije hypotheek van 250.000. De woning is inmiddels 600.000 waard geworden mettertijd. Over een paar jaar loopt deze af. Mijn ouders hebben onvoldoende pensioeninkomen om de LTI toets te doorstaan, dus kunnen ze maar (bij wijze van) 125.000 financieren. Als ze het verschil niet hebben liggen, moeten ze inderdaad gedwongen verhuizen! Oei...

Maar kijk aan, ze kunnen met z'n tweeën prima naar een woning van 350.000 en men leve nog lang en gelukkig hypotheekvrij .

Storm in een glas water dus, dit bericht.

Maar daardoor zullen ze nog steeds gedwongen hun huis moeten verkopen.
Dus dan is die stelling wel correct.

[Ebayzo]

@JanHenk Wellicht dat dat wel is meegenomen in de aantallen? Dat deze 78.000 huishoudens echt onder water staan zonder (voldoende) overwaarde?

[ Voor 4% gewijzigd door Ebayzo op 26-01-2021 08:56 ]

[JanHenk]

Flix20 schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 08:55:
[...]


Maar daardoor zullen ze nog steeds gedwongen hun huis moeten verkopen.
Dus dan is die stelling wel correct.

Ik heb niet gezegd dat de stelling onjuist is.

Hierboven wordt benoemd dat het schrijnende gevallen zijn. Dat wil ik zo niet zeggen op basis van dit nieuwsbericht. Tevens wordt genoemd dat het probleem is dat men met een restschuld overblijft. Ook dat hoeft absoluut niet het geval te zijn.

Ebayzo schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 08:55:
@JanHenk Wellicht dat dat wel is meegenomen in de aantallen? Dat deze 78.000 huishoudens echt onder water staan zonder (voldoende) overwaarde?

Zou kunnen, maar zijn mij wat teveel aannames...

[digifun]

Toen die aflossingsvrije hypotheken zijn afgesloten wat gewoon een 30 jaar geleden is lag de huizenprijs ook zo'n beetje op een kwart van de huidige. Dus dat schrijnende valt ook wel mee dan zal de hypotheek wel als pinpas zijn gebruikt voor een te dure auto's en vakanties. Er is ook een tijd dat dat op grote schaal gebeurt is.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 08:58:
[...]


Ik heb niet gezegd dat de stelling onjuist is.

Hierboven wordt benoemd dat het schrijnende gevallen zijn. Dat wil ik zo niet zeggen op basis van dit nieuwsbericht. Tevens wordt genoemd dat het probleem is dat men met een restschuld overblijft. Ook dat hoeft absoluut niet het geval te zijn.

Naar verwachting blijven 18.000 huishoudens met een restschuld achter.

[Rubbergrover1]

Biggg schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 08:16:
[...]


Nou ja, binnenkort. 2035, dat duurt nog wel even. Ik snap ook niet waarom dat nu ineens zo uitgebreid in het nieuws komt in alle media, met clickbait titels die suggereren dat het dit jaar nog gaat gebeuren.

Dat 'clickbait' is maar net wat je er zelf van maakt (of wat jouw medium er van maakt, natuurlijk...). De melding "Circa 78.000 huishoudens lopen risico op gedwongen verhuizing" is toch vrij neutraal en geeft precies aan wat er aan de hand is. Mijn gedachten gaan dan niet meteen er vanuit dat het hier gaat om mensen die vandaag of morgen op straat komen te staan. Dat jij die gedachtes wel krijgt, kan ook te maken hebben met jouw associaties in plaats van met wat het nieuwsbericht zegt.

[secret17]

De tijd dat die aflossingsvrije hypotheken werden afgesloten was natuurlijk qua regelgeving en woningmarkt heel anders dan nu, dus ik kan me voorstellen dat mensen door enthousiaste hypotheekadviseurs richting die aflossingsvrije vorm zijn geduwd en misschien ook wel ruim boven de 100% hebben geleend om nog wat extra leuke dingen van te doen.

Wat ik echter niet begrijp is hoe mensen niet zelf even de vraag hebben gesteld van 'wat gebeurt er dan na 30 jaar?' aangezien aflossing of herfinanciering altijd onderdeel is geweest van de overeenkomst. En zeker met de rente van destijds zullen ze toch niet al hebben aan zien komen dat de rente onder de 2% zou uitkomen, dus moeten ze hebben geanticipeerd op een hoger benodigd inkomen voor herfinanciering dan dat ze nu in de praktijk nodig zouden hebben.

Of zouden veel mensen wel geïnformeerd zijn maar door omstandigheden/weinig discipline gewoonweg zelf de aflossing niet bij elkaar gespaard hebben in die 30 jaar? Het kan ook zo maar zijn dat een deel van deze mensen juist door die aflossingsvrije vorm überhaupt nog in dat huis zit terwijl ze er met een ander contract allang uit hadden gemoeten...?

[Tales]

secret17 schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 11:06:
De tijd dat die aflossingsvrije hypotheken werden afgesloten was natuurlijk qua regelgeving en woningmarkt heel anders dan nu, dus ik kan me voorstellen dat mensen door enthousiaste hypotheekadviseurs richting die aflossingsvrije vorm zijn geduwd en misschien ook wel ruim boven de 100% hebben geleend om nog wat extra leuke dingen van te doen.

Wat ik echter niet begrijp is hoe mensen niet zelf even de vraag hebben gesteld van 'wat gebeurt er dan na 30 jaar?' aangezien aflossing of herfinanciering altijd onderdeel is geweest van de overeenkomst. En zeker met de rente van destijds zullen ze toch niet al hebben aan zien komen dat de rente onder de 2% zou uitkomen, dus moeten ze hebben geanticipeerd op een hoger benodigd inkomen voor herfinanciering dan dat ze nu in de praktijk nodig zouden hebben.

Of zouden veel mensen wel geïnformeerd zijn maar door omstandigheden/weinig discipline gewoonweg zelf de aflossing niet bij elkaar gespaard hebben in die 30 jaar? Het kan ook zo maar zijn dat een deel van deze mensen juist door die aflossingsvrije vorm überhaupt nog in dat huis zit terwijl ze er met een ander contract allang uit hadden gemoeten...?

- Probleem voor over 30 jaar
- Tegen die tijd wil je kleiner kopen, dan heb je zoveel overwaarde dat je de hypotheek af kan betalen en dan ook een flatje kan kopen (even het punt voorbij gaan dat dat flatje ook heel duur is nu)
- Gewoon een beetje blijven sparen (en vervolgens er op interen voor de nieuwe keuken, auto, bank, educatie van de kinderen (het zal niet allemaal negatief zijn).

30 jaar geleden heb je het natuurlijk voor het internet tijdperk, waar de Consumentenbond Geld Gids de heilige graal was en er vertrouwen was dat de lokale bank het beste met je voor had.

En meer dan 100% lenen is ook wel een dingetje (wat de situatie van nu ook zo moeilijk laat vergelijken).

Als je de horror verhalen van 2007 leest zie je ook keer op keer dat mensen een top hypotheek hadden + een verbouwingsbudget, en 10 jaar later nog steeds onderwater staan (ja dat snap ik wel als er niets / praktisch niets afgelost wordt).

[ Voor 8% gewijzigd door Tales op 26-01-2021 11:22 ]

[Biggg]

Requiem19 schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 08:37:
[...]


Beetje dooddoener dit ‘schrijnende gevallen zullen er altijd zijn’. Dit gaat om bijna 100.000 mensen (!).

En een deel v/d groep zal eerder dan 2035 al (moeten) verhuizen, scheiding. Verlies van baan. Etc. Leuk, die restschuld dan.

Wat dat betreft is de consument nu een stuk beter beschermd. Begin jaren ‘00 was er wat dat betreft echt teveel vrijheid op de hypotheekmarkt. 130% aflossingsvrij financieren.. hoe kom je erbij om dat toe te laten?

Dit is wel een groep die 30 jaar lang met overheidssubsidie in een huis heeft gewoond he. Waarbij de overheid (ECB) ook nog 2% inflatie per jaar nastreeft (opgeteld 80% over 30 jaar).

We leven kennelijk in een maatschappij waarbij het "de normaal" is dat je 30 jaar lang gratis in een huis kunt wonen of er zelfs op kan verdienen, omdat dat huis gelijk in waarde blijft of stijgt. Ik vind dat helemaal niet normaal. In een normale maatschappij schrijven huizen gewoon af als ze ouder worden en is het dus ook niet gratis om ze te bewonen.

Dat gezegd, we moeten echt in NL de schuld positie van consumenten tov banken verbeteren. Dat is in bijv. Belgie volgens mij beter geregeld, waarbij je gemakkelijker persoonlijk failliet kan gaan en dus niet de rest van je leven een restschuld van tienduizenden euro's of meer aan de bank blijft houden. Dan denken banken ook wel 3x na voordat ze consumenten overfinancieren. Het is heel suf dat we dat nu als overheid moeten afdwingen.

[Rubbergrover1]

Biggg schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 11:40:
[...]
Dat gezegd, we moeten echt in NL de schuld positie van consumenten tov banken verbeteren. Dat is in bijv. Belgie volgens mij beter geregeld, waarbij je gemakkelijker persoonlijk failliet kan gaan en dus niet de rest van je leven een restschuld van tienduizenden euro's of meer aan de bank blijft houden. Dan denken banken ook wel 3x na voordat ze consumenten overfinancieren. Het is heel suf dat we dat nu als overheid moeten afdwingen.

In Nederland kun je ook in de schuldsanering komen. Dan zit je ook niet voor de rest van je leven met een restschuld van tienduizenden euro's of meer, maar kun je na een paar jaar ook met een schone lei beginnen.

Uiteraard is dit niet iets wat zomaar even op een namiddagje geregeld is waarna je flierefluitend de schuld weg kunt wuiven, maar zitten er (terecht) een hoop haken en ogen aan.

[Requiem19]

Biggg schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 11:40:
[...]


Dit is wel een groep die 30 jaar lang met overheidssubsidie in een huis heeft gewoond he. Waarbij de overheid (ECB) ook nog 2% inflatie per jaar nastreeft (opgeteld 80% over 30 jaar).

We leven kennelijk in een maatschappij waarbij het "de normaal" is dat je 30 jaar lang gratis in een huis kunt wonen of er zelfs op kan verdienen, omdat dat huis gelijk in waarde blijft of stijgt. Ik vind dat helemaal niet normaal. In een normale maatschappij schrijven huizen gewoon af als ze ouder worden en is het dus ook niet gratis om ze te bewonen.

Dat gezegd, we moeten echt in NL de schuld positie van consumenten tov banken verbeteren. Dat is in bijv. Belgie volgens mij beter geregeld, waarbij je gemakkelijker persoonlijk failliet kan gaan en dus niet de rest van je leven een restschuld van tienduizenden euro's of meer aan de bank blijft houden. Dan denken banken ook wel 3x na voordat ze consumenten overfinancieren. Het is heel suf dat we dat nu als overheid moeten afdwingen.

Je haalt er allerlei dingen bij die los van elkaar staan.

Deze mensen wonen niet gratis in een woning. Ze betalen rente (doorgaans ook een stuk meer dan de huidige rentetarieven (!)) en ze zullen zorg moeten dragen voor onderhoud, verzekeringen en allerlei belastingen.

Dat ze niet aflossen betekent niet dat ze er gratis wonen (!). Sterker nog, uiteindelijk kan deze groep in dezelfde positie zitten als een huurder na x jaren: wel betaald, maar niets opgebouwd. Hangt er maar net vanaf wanneer je gekocht hebt en wanneer je verkoopt of moet verkopen.

[Biggg]

Requiem19 schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 11:54:
[...]


Je haalt er allerlei dingen bij die los van elkaar staan.

Deze mensen wonen niet gratis in een woning. Ze betalen rente (doorgaans ook een stuk meer dan de huidige rentetarieven (!)) en ze zullen zorg moeten dragen voor onderhoud, verzekeringen en allerlei belastingen.

Dat ze niet aflossen betekent niet dat ze er gratis wonen (!). Sterker nog, uiteindelijk kan deze groep in dezelfde positie zitten als een huurder na x jaren: wel betaald, maar niets opgebouwd. Hangt er maar net vanaf wanneer je gekocht hebt en wanneer je verkoopt of moet verkopen.

Je gaat totaal voorbij aan de essentie van mijn post..

De essentie is: het is normaal dat huizen afschrijven over tijd. Dus als je 100% of meer leent en je doet 30 jaar lang niks aan je financiele positie, dan is het niet raar dat je na 30 jaar een probleem hebt. (of tussentijds voor that matter).

Dat hoort ook het probleem van de bank te zijn, echter, in Nederland werkt het zo dat het vooral het probleem van de consument is. En dat is de root cause die we moeten oplossen. Want als we dat oplossen, dan hebben we geen overheidsregels meer nodig om te voorkomen dat banken consumenten totaal overfinancieren.

[Requiem19]

Biggg schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 12:51:
[...]


Je gaat totaal voorbij aan de essentie van mijn post..

De essentie is: het is normaal dat huizen afschrijven over tijd. Dus als je 100% of meer leent en je doet 30 jaar lang niks aan je financiele positie, dan is het niet raar dat je na 30 jaar een probleem hebt. (of tussentijds voor that matter).

Dat hoort ook het probleem van de bank te zijn, echter, in Nederland werkt het zo dat het vooral het probleem van de consument is. En dat is de root cause die we moeten oplossen. Want als we dat oplossen, dan hebben we geen overheidsregels meer nodig om te voorkomen dat banken consumenten totaal overfinancieren.

Nee, het is niet de facto normaal dat huizen afschrijven over tijd. Dat is gewoon echt een denkfout. Vind je het ook normaal dat old timer auto's de facto afschrijven over tijd?

Wat er gebeurt is dat de vraag groter blijft dan het aanbod en woningen dus 'zeldzaam' blijven. Dat onderhoud niet goed ingeprijsd is, is een andere discussie.

[Biggg]

Requiem19 schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 12:53:
[...]


Nee, het is niet de facto normaal dat huizen afschrijven over tijd. Dat is gewoon echt een denkfout. Vind je het ook normaal dat old timer auto's de facto afschrijven over tijd?

Wat er gebeurt is dat de vraag groter blijft dan het aanbod en woningen dus 'zeldzaam' blijven. Dat onderhoud niet goed ingeprijsd is, is een andere discussie.

Let's agree to disagree. In mijn ogen maak jij hier de denkfout.

Een huis is een verbruiksobject, net als auto's. En auto's worden gewoon minder waard over tijd, ook als je ze goed onderhoudt. Slechts een heel select groepje auto's zal als old-timer waarde houden, niet omdat ze schaars zijn, maar omdat ze bijzonder zijn. Niet alles wat schaars is, is duur. De vergelijking tussen auto's en huizen gaat echter op veel vlakken mank, dus het heeft geen zin om dat verder uit te diepen.

Een gezonde overheid zorgt ervoor dat woningen niet schaars zijn, die zorgt ervoor dat de woningvoorraad continue meegroeit met de bevolksgroei. Net als bijvoorbeeld drinkwater en andere eerste levensbehoeftes. In zo'n scenario is een heel mooi huis (e.g. ontworpen door een bijzondere architect, of op een hele bijzondere locatie) vergelijkbaar met een old-timer, en alle andere huizen nemen gewoon af in waarde.

[hoevenpe]

Biggg schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:01:
Een gezonde overheid zorgt ervoor dat woningen niet schaars zijn, die zorgt ervoor dat de woningvoorraad continue meegroeit met de bevolksgroei. Net als bijvoorbeeld drinkwater en andere eerste levensbehoeftes.

Ruimte is eindig, vooral in de drukbevolkte randstad. Onbeperkt bijbouwen is vaak niet mogenlijk, want je wilt de groene buitenruimte niet onnodig volbouwen.

[Requiem19]

Economisch gezien zal de combinatie schaarste + grote vraag altijd leiden tot een hoge(re) prijs.

Ik ben het met je eens dat een gezonde overheid voor meer woningbouw zou moeten zorgen (of iig minder schaarste). Maar nu dat niet het geval is, is het gevolg dat er per saldo geen afschrijving is, omdat een eventuele afschrijving wordt gecompenseerd door de waardestijging van de markt.

Als er veel meer gebowud zou worden, zou dat misschien anders zijn. Nu dat echter niet het geval is.

[Waah]

@Biggg heb je voorbeelden van huizen die over langere tijd afschrijven?

Volgens mij zijn de huizen over lange tijd enkel meer waard geworden. Sinds de 2e wereldoorlog........
Hier en daar een dipje natuurlijk (4 totaal, waarvan 2 oorlogen). maar de trend is vrij duidelijk. Een huis schrijft niet af als een auto.

Ook niet vreemd. Een auto is mechanisch, en is veel heviger aan slijtage onderhevig. Daar halen de reparatiekosten op een gegeven moment de waarde in. Een huis "repareren" is, zolang de fundering er niet onderweg valt, niet snel duurder dan de waarde.


Auto's verbeteren, kun je onbeperkt bijbouwen. Voor huizen ligt dat anders.

[Biggg]

hoevenpe schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:07:
[...]

Ruimte is eindig, vooral in de drukbevolkte randstad. Onbeperkt bijbouwen is vaak niet mogenlijk, want je wilt de groene buitenruimte niet onnodig volbouwen.

Dat is natuurlijk makkelijk geredeneerd als je al een huis hebt.

Ik ben benieuwd of alle jong volwassenen het met je eens zijn, die bij hun ouders wonen en geen huis kunnen vinden om met hun partner een gezin in te starten.

Uiteraard kan je een populatie niet oneindig groeien, maar ruimte is in de randstad voorlopig echt plenty. Rij maar eens van Utrecht naar Den Haag, en kijk eens goed om je heen, het is maar hoe je prioriteiten legt.

[Rubbergrover1]

Biggg schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 12:51:
[...]
Dat hoort ook het probleem van de bank te zijn, echter, in Nederland werkt het zo dat het vooral het probleem van de consument is. En dat is de root cause die we moeten oplossen. Want als we dat oplossen, dan hebben we geen overheidsregels meer nodig om te voorkomen dat banken consumenten totaal overfinancieren.

Dat jij vindt dat het 'ook een probleem van de bank hoort te zijn' betekent nog niet dat dit een universeel gegeven is. Ik denk dat veel mensen op zijn minst twijfels hebben bij die vooronderstelling.

[CornermanNL]

JanHenk schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 08:53:
78.000 mensen heeft onvoldoende (pensioen)inkomen om hun aflossingsvrije hypotheek opnieuw te financieren.

Dat zegt op zichzelf enkel en alleen iets over de huidige LTI-toets in relatie tot de uitstaande hypotheekschuld. Gedwongen verhuizen wil daarom ook niet zeggen dat er een restschuld ontstaat, deze woningen kunnen prima gigantische overwaarde hebben.


Een voorbeeld. Stel mijn ouders hebben een aflossingsvrije hypotheek van 250.000. De woning is inmiddels 600.000 waard geworden mettertijd. Over een paar jaar loopt deze af. Mijn ouders hebben onvoldoende pensioeninkomen om de LTI toets te doorstaan, dus kunnen ze maar (bij wijze van) 125.000 financieren. Als ze het verschil niet hebben liggen, moeten ze inderdaad gedwongen verhuizen! Oei...

Maar kijk aan, ze kunnen met z'n tweeën prima naar een woning van 350.000 en men leve nog lang en gelukkig hypotheekvrij .

Storm in een glas water dus, dit bericht.

Dan hebben je ouders geluk dat ze met die overwaarde een huis kunnen kopen. En ook daardoor leencapaciteit hebben bij de bank. Het gaat hier met name om mensen bij wie de overwaarde nihil is en onvoldoende leencapaciteit hebben. Ga er ook niet zomaar van uit dat de bank bij een bepaalde leeftijd nog een hypotheek verstrekt. Ook daar is niet altijd een garantie in te geven.

Mooi bijkomend nadeel , vind nu maar eens een alternatief , ook een die men kan betalen. Zowel in huur als koop. Aflossingsvrij is voornamelijk gebruikt om mensen die eigenlijk niet genoeg verdienden toch in een koophuis te krijgen. Of de leensom drastisch te verhogen. Beide niet heel verstandig.

Ook is men er van uit gegaan dat mensen tegen de tijd dat ze ouder worden, de eengezinswoning gingen verlaten voor een (ouderen)flat, of aanleunwoning, in ieder geval kleiner. Echter is er een beleidswijziging op gekomen , namelijk verminderen van speciale ouderen voorzieningen zoals bejaardentehuizen, zorg etc.

De focus is komen te liggen op langer thuis wonen. Thuiszorg en de fijne eigen omgeving. Er zitten dus grote aantallen bejaarden in te grote huizen en de gewenste doorstroming is er niet. 2 problemen die de flexibiliteit die nodig is (buiten alle andere krapte) teniet doen.

Die 78000 valt mij behoorlijk mee overigens. Maar je moet nu niet ineens te maken krijgen met dalende prijzen. Dan is die leencapaciteit ineens behoorlijk onvoldoende.

[SvMp]

Biggg schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:18:
[...]


Dat is natuurlijk makkelijk geredeneerd als je al een huis hebt.

Ik ben benieuwd of alle jong volwassenen het met je eens zijn, die bij hun ouders wonen en geen huis kunnen vinden om met hun partner een gezin in te starten.

Dat argument hoor je nooit als het om het uitdelen van grote aantallen permanente verblijfsvergunningen aan asielzoekers. Die woningbehoefte komt ergens vandaan. Er zijn meer mogelijkheden dan alleen het nog meer vol bouwen van Nederland.

[Rzaan]

Deze discussie is al vaker gevoerd, maar de crisis is niet zomaar voorbij als je asielzoekers geen verblijfsvergunning geeft.
Waarmee ik niet wil zeggen dat zij objectief gezien niet bijdragen aan het tekort.

[Biggg]

Waah schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:17:
@Biggg heb je voorbeelden van huizen die over langere tijd afschrijven?

Volgens mij zijn de huizen over lange tijd enkel meer waard geworden. Sinds de 2e wereldoorlog........[Afbeelding]
Hier en daar een dipje natuurlijk (4 totaal, waarvan 2 oorlogen). maar de trend is vrij duidelijk. Een huis schrijft niet af als een auto.

Ook niet vreemd. Een auto is mechanisch, en is veel heviger aan slijtage onderhevig. Daar halen de reparatiekosten op een gegeven moment de waarde in. Een huis "repareren" is, zolang de fundering er niet onderweg valt, niet snel duurder dan de waarde.
[Afbeelding]

Auto's verbeteren, kun je onbeperkt bijbouwen. Voor huizen ligt dat anders.

https://www.businessinsid...ur-woning-huis-fundering/

Levensduur van een huis: 55 tot 500 jaar

Van Nunen baseert zich op een onderzoek uit 2008 onder bouwers, corporaties, beleggers en aannemers. Die gaven toen een hele ruime range voor de mogelijke levensduur van een huis. “Een huis kan tussen de 55 jaar en 500 jaar mee, kregen we toen terug van experts.”

De extreem korte en lange leeftijden heeft Van Nunen uit de onderzoeken gehaald. Daarmee kwam hij op een gemiddelde levensduur van 120 jaar. Deze periode heeft hij ook gebruikt in zijn proefschrift.

[RemcoDelft]

Waah schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:17:
Auto's verbeteren, kun je onbeperkt bijbouwen. Voor huizen ligt dat anders.

Nieuwbouwwoningen worden door verschillende overheden in aantal beperkt, auto's worden slechts beperkt door de belasting die er op zit. Ironisch trouwens, dat de eerste levensbehoefte wonen veel meer belasting kent dan een auto. Bij nieuwbouw is het al snel 150% of meer van de bouwkosten die richting diverse overheden gaat.
In een gezonde markt zouden huizen gewoon afschrijven (na inflatiecorrectie) naarmate ze ouder worden.

Auto's zouden ook enorm veel in waarde stijgen als elke auto een vaste parkeerplaats heeft, die parkeerplaats niet door een andere auto mag worden geberuikt, en er slechts 50.000 nieuwe parkeerplaatsen per jaar verkocht zouden worden.

[CVTTPD2DQ]

Biggg schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 12:51:
Dat hoort ook het probleem van de bank te zijn, echter, in Nederland werkt het zo dat het vooral het probleem van de consument is. En dat is de root cause die we moeten oplossen. Want als we dat oplossen, dan hebben we geen overheidsregels meer nodig om te voorkomen dat banken consumenten totaal overfinancieren.

Het is inderdaad vreemd. We hebben in Nederland de NHG (een garantie voor de banken), een schuldsanering die in verhouding tot sommige landen (bijv. niet Duitsland) vrij streng is. We hebben het concept van restschuld op een hypotheek, wat bijvoorbeeld in de VS niet eens bestaat. De banken hebben een aantal stevige stokken achter de deur om hun geld terug te krijgen. Plus overheidsgaranties voor "betaalbare" huizen. En toch zijn de rentepercentages in Nederland meestal hoger dan in het buitenland ...

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:37:
[...]

Auto's zouden ook enorm veel in waarde stijgen als elke auto een vaste parkeerplaats heeft, die parkeerplaats niet door een andere auto mag worden geberuikt, en er slechts 50.000 nieuwe parkeerplaatsen per jaar verkocht zouden worden.

Beetje het idee van Singapore dus. Dat je tienduizenden moet betalen voor het recht om een auto te bezitten. Is een idee.

[Requiem19]

Auto's zouden pas echt in waarde stijgen als de vraag elk jaar bijv 100 is en er maar 90 geproduceerd worden per jaar.

Dan zou de waardevermeerdering misschien wel harder gaan dan de economische afschrijving.

Ik ben overigens wel eens benieuwd naar het eerste verhaal van iemand wiens huis economisch gezien 'totall loss' was. Als in, de situatie waarin de kosten om een reparatie uit te voeren aan de woning (bijv fundering) hoger zijn dan de waarde van de woning.

Bijzonder genoeg vallen de relatieve kosten van woning onderhoud behoorlijk mee ten opzichte van de absolute waarde van woningen.....

In de accounting geloof ik dat bedrijven tegenwoordig hun onroerend goed ook maar tot 100% van de WOZ waarde mogen afschrijven. Dus kennelijk is het economisch zo gek niet...

[CornermanNL]

De asielzoekers , de <vul maar in> , zijn niet het probleem. Het gebrek aan beleid en vaststellen van strikte regels aan de markt daar gaat het fout. We hebben 40 jaar lang alles wat aan sociale zekerheid bestaat steeds weer iets afgebroken. De sociale huur is verkocht aan de bewoners en marktpartijen op het moment dat de overheid grootschalig erin moest investeren, en dus het risico naar de burger ging verschuiven.

Onder het mom iedereen een koophuis. Dat is goed voor je. Dan heb je wat bezit. Daarnaast is er gebouwd naar wens en niet naar wat de echte behoefte is. (Daar is nooit aandacht voor geweest) Dus zitten we nu met ruimtevretende 2 onder 1 kappers , wijken met vrije postzegelkavels met grote blokkendozen er op. Want daar zit nu eenmaal de meeste marge op. Ze beloven veel , zoveel procent 'betaalbare huur' maar bouwen vervolgens gewoon wat anders.

Grote fondsen kopen hele voorraden op en vermarkten dat tegen de maximale verhogingen. Verbeteren wat en hop weer een verhoging. Zelfs sociale huur wordt gewoon gebouwd op het maximale bedrag. Dus mensen die historische huren hebben worden na terugplaatsing geconfronteerd met een forse huurverhoging die ze niet of nauwelijks kunnen opbrengen. Ze krijgen er wel meer ruimte voor terug , maar die hebben ze niet nodig en kunnen ze zich eenvoudigweg niet veroorloven. De verhouding inkomen / huur wordt in een keer scheefgetrokken.

Want er zijn ook al decennialang loonmatigingen aan de gang. En die treffen ook de laagste lonen het hardst.
Al met al een behoorlijk giftige cocktail.

De regie is al decennia weg er is geen coherent beleid en er wordt niet dus niet gekeken naar wat nodig is.
De overheid is aan zet. Tot die tijd is en blijft het gewoon proberen om een woning te pakken te krijgen en hopen dat het gunstig voor je uitpakt.

[hoevenpe]

Biggg schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:18:
Rij maar eens van Utrecht naar Den Haag, en kijk eens goed om je heen, het is maar hoe je prioriteiten legt.

Dat heet niet voor niets het Groene Hart...

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:44:
Auto's zouden pas echt in waarde stijgen als de vraag elk jaar bijv 100 is en er maar 90 geproduceerd worden per jaar.

Dan zou de waardevermeerdering misschien wel harder gaan dan de economische afschrijving.

Ik ben overigens wel eens benieuwd naar het eerste verhaal van iemand wiens huis economisch gezien 'totall loss' was. Als in, de situatie waarin de kosten om een reparatie uit te voeren aan de woning (bijv fundering) hoger zijn dan de waarde van de woning.

Dan ben je zeker nog nooit in de provincie Groningen geweest...

Maar bij huizen is het zeker in de Randstad zo dat een groot deel van de waarde niet in het huis zelf zit, maar in de grond en het recht om daar een bepaald huis op te hebben. Er komen natuurlijk ook regelmatig huizen op Funda waar het aan de koper is of je wilt slopen of renoveren. In feite zijn die woningen dus ook volledig afgeschreven en betaal je puur voor het bouwkavel.

Terug naar de analogie van de auto's, in veel steden is het kopen van een auto (en het aanbod) inderdaad niet zo moeilijk, maar zitten de problemen ook meer in de parkeerruimte. Die is duur ofwel schaars (wachttijden voor vergunningen). Op sommige plekken is het 'recht om te mogen parkeren' dan ook al veel meer waard dan de auto die er geparkeerd wordt. Eigenlijk vergelijkbaar met huizen .

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:43:
[...]
Het is inderdaad vreemd. We hebben in Nederland de NHG (een garantie voor de banken), een schuldsanering die in verhouding tot sommige landen (bijv. niet Duitsland) vrij streng is. We hebben het concept van restschuld op een hypotheek, wat bijvoorbeeld in de VS niet eens bestaat.

Ik vind het totaal niet vreemd. Ik zou het pas vreemd vinden als je, bijvoorbeeld, een lening voor een auto afsluit en dan op een gegeven moment kunt zeggen: ik wil niet meer betalen; bank hier heb je de auto terug, verscheur het leencontract maar.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:50:
[...]

Dan ben je zeker nog nooit in de provincie Groningen geweest...

Maar bij huizen is het zeker in de Randstad zo dat een groot deel van de waarde niet in het huis zelf zit, maar in de grond en het recht om daar een bepaald huis op te hebben. Er komen natuurlijk ook regelmatig huizen op Funda waar het aan de koper is of je wilt slopen of renoveren. In feite zijn die woningen dus ook volledig afgeschreven en betaal je puur voor het bouwkavel.

Terug naar de analogie van de auto's, in veel steden is het kopen van een auto (en het aanbod) inderdaad niet zo moeilijk, maar zitten de problemen ook meer in de parkeerruimte. Die is duur ofwel schaars (wachttijden voor vergunningen). Op sommige plekken is het 'recht om te mogen parkeren' dan ook al veel meer waard dan de auto die er geparkeerd wordt. Eigenlijk vergelijkbaar met huizen .

Goed punt van Groningen, maar is de schade (die overigens uiteraard wel een geval apart is - waar in Nederland heb je zo specifiek schade door aardbevingen) wel echt een totall loss schade in Groningen?

Zelfs daar waar de scheuren van de woningen en de afgenomen vraag naar huizen in dat gebied is de claim van de belanghebbende stichting maar beperkt:

https://www.dvhn.nl/groni...ng-woningen-24966811.html

122 miljoen voor 5000 huizen. Komt neer op EUR 24.400 per woning gemiddeld. Ik mag hopen dat een woning gemiddeld genomen in Groningen meer waard is dan 24.400? .

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:57:
[...]


Goed punt van Groningen, maar is de schade (die overigens uiteraard wel een geval apart is - waar in Nederland heb je zo specifiek schade door aardbevingen) wel echt een totall loss schade in Groningen?

Er zijn diverse woningen voor afbraak opgekocht door de NAM omdat herstel te veel zou kosten. Er zijn ook zware discussies en inventarisaties over wanneer woningen zo 'karakteristiek' of gezichtsbepalend zijn dat ze behouden zouden moeten worden, ook als dat meer zou kosten dan opkopen/afbreken/nieuwbouw. (Eigenlijk dus een beetje vergelijkbaar met oldtimers bij de auto-analogie ). Er zijn dus zeker wel heel wat gevallen van woningen die total-loss zijn.

Los van deze fysiek total-losse woningen zijn er, wat ook al aangegeven is, in heel Nederland ook best vaak woningen die op zich nog bewoonbaar zijn, maar waarbij de verkoopprijs of verkoopwaarde niet hoger is dan de verkoopwaarde van een bouwkavel. In feite kun je die woningen dus economisch total-loss noemen.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:54:
Ik vind het totaal niet vreemd. Ik zou het pas vreemd vinden als je, bijvoorbeeld, een lening voor een auto afsluit en dan op een gegeven moment kunt zeggen: ik wil niet meer betalen; bank hier heb je de auto terug, verscheur het leencontract maar.

Uiteindelijk is het gewoon een afspraak tussen de hypotheeknemer en hypotheekgever: wie wil het prijsrisico van het onderpand? In Nederland is dat volledig de hypotheekgever. Prima, maar welk risico lopen de banken dan nog?

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 14:53:
[...]


Uiteindelijk is het gewoon een afspraak tussen de hypotheeknemer en hypotheekgever: wie wil het prijsrisico van het onderpand? In Nederland is dat volledig de hypotheekgever. Prima, maar welk risico lopen de banken dan nog?

Dat zelfde heb je toch ook bij iedere andere geldlening?

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 15:55:
Dat zelfde heb je toch ook bij iedere andere geldlening?

Nou, als ik met m'n verzameling voetbalplaatjes naar de lommerd ga, is die verzameling in z'n geheel dekkend voor de lening. Daar staat wel tegenover je geen lening krijgt voor de volledige marktwaarde van die voetbalplaatjes.

[Z___Z]

Biggg schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 13:18:
[...]


Dat is natuurlijk makkelijk geredeneerd als je al een huis hebt.

Ik ben benieuwd of alle jong volwassenen het met je eens zijn, die bij hun ouders wonen en geen huis kunnen vinden om met hun partner een gezin in te starten.

Uiteraard kan je een populatie niet oneindig groeien, maar ruimte is in de randstad voorlopig echt plenty. Rij maar eens van Utrecht naar Den Haag, en kijk eens goed om je heen, het is maar hoe je prioriteiten legt.

Nederland moet ook leefbaar blijven. Als je rijtjeshuizen blijft bouwen waar het maar mogelijk is krijg je België. Als je wel eens in de spits gereden hebt in België dan is zijn de files in Nederland maar een lichte vertraging.
Randstad leven is alleen houdbaar als er meer omhoog wordt gebouwd zoals in alle delen van de wereld gebeurt waar een hoog inkopen per capita is. In Nederland is het vooralsnog alleen Rotterdam echt doorgedrongen. In de meeste plaatsen in Nederland staan we met hooivorken op straat als er enigszins in de buurt van ons huis iets gebouwd wordt met meer dan 4 verdiepingen.

[Biggg]

Z___Z schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 20:31:
[...]

Nederland moet ook leefbaar blijven. Als je rijtjeshuizen blijft bouwen waar het maar mogelijk is krijg je België. Als je wel eens in de spits gereden hebt in België dan is zijn de files in Nederland maar een lichte vertraging.
Randstad leven is alleen houdbaar als er meer omhoog wordt gebouwd zoals in alle delen van de wereld gebeurt waar een hoog inkopen per capita is. In Nederland is het vooralsnog alleen Rotterdam echt doorgedrongen. In de meeste plaatsen in Nederland staan we met hooivorken op straat als er enigszins in de buurt van ons huis iets gebouwd wordt met meer dan 4 verdiepingen.

Nederland is niet leefbaar als jong volwassenen geen plek hebben om een gezin te starten. Genoeg groen vind ik ook belangrijk, maar is toch echt secondair aan voldoende woningen. We praten hier over een primaire levensbehoefte, niet een pretpark of een luchthaven..

Nogmaals, het is makkelijk redeneren als je al een woning hebt, dan heb je behoefte aan mooie weilanden om doorheen te fietsen. Maar verplaatst jezelf nou ook eens in de schoenen van een stelletje van 25, bijvoorbeeld een politieagent en een kleuterleidster. Wat zegt je tegen hun? Sorry, geen woning voor jullie, blijf maar bij je ouders wonen, want wij willen door de weilanden fietsen op zondag.

[Z___Z]

Biggg schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 20:57:
[...]


Nederland is niet leefbaar als jong volwassenen geen plek hebben om een gezin te starten. Genoeg groen vind ik ook belangrijk, maar is toch echt secondair aan voldoende woningen. We praten hier over een primaire levensbehoefte, niet een pretpark of een luchthaven..

Nogmaals, het is makkelijk redeneren als je al een woning hebt, dan heb je behoefte aan mooie weilanden om doorheen te fietsen. Maar verplaatst jezelf nou ook eens in de schoenen van een stelletje van 25, bijvoorbeeld een politieagent en een kleuterleidster. Wat zegt je tegen hun? Sorry, geen woning voor jullie, blijf maar bij je ouders wonen, want wij willen door de weilanden fietsen op zondag.

Ik heb ook geen behoefte aan weilanden om doorheen te fietsen, maar als al die weilanden huizen zijn, dan krijg je dus nog meer forenzen die de snelwegen vol maken. Je moet dus huizen bouwen waar het werk is. Je hebt als 25 jarige ook niks aan als je elke dag een uur enkele reis moet reizen naar je werk. Het werkt gewoon niet om de weilanden tussen Den Haag en Utrecht vol te bouwen.
Ja er moet meer gebouwd worden, maar er moet ook nagedacht worden hoe en waar je meer bouwt. Juist die politieagent en kleuterleidster kan niet een uur van zijn/haar werk wonen. Forenzen is alleen te betalen voor mensen met een hoger salaris.
Voorzieningen worden juist duur door uitgestrekt te bouwen. Je hebt meer agenten nodig, je hebt meer ambulances nodig, je hebt meer verkeer omdat minder voorzieningen op loop/fiets afstand ligt.

Dus meer grond uitgeven is helemaal niet de oplossing voor het woning probleem.

[kabeltjekabel]

ZPG!!

Vorig jaar was 93% van de bevolkingsgroei door het migratiesaldo.
CBS

2011-2020 een totaal geboorteoverschot van +249k en een migratiesaldo van +599k

[ Voor 20% gewijzigd door kabeltjekabel op 26-01-2021 21:34 ]

[Biggg]

Z___Z schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 21:18:
[...]

Ik heb ook geen behoefte aan weilanden om doorheen te fietsen, maar als al die weilanden huizen zijn, dan krijg je dus nog meer forenzen die de snelwegen vol maken. Je moet dus huizen bouwen waar het werk is. Je hebt als 25 jarige ook niks aan als je elke dag een uur enkele reis moet reizen naar je werk. Het werkt gewoon niet om de weilanden tussen Den Haag en Utrecht vol te bouwen.
Ja er moet meer gebouwd worden, maar er moet ook nagedacht worden hoe en waar je meer bouwt. Juist die politieagent en kleuterleidster kan niet een uur van zijn/haar werk wonen. Forenzen is alleen te betalen voor mensen met een hoger salaris.
Voorzieningen worden juist duur door uitgestrekt te bouwen. Je hebt meer agenten nodig, je hebt meer ambulances nodig, je hebt meer verkeer omdat minder voorzieningen op loop/fiets afstand ligt.

Dus meer grond uitgeven is helemaal niet de oplossing voor het woning probleem.

Nee, laten we torenflats bouwen op het laatste beetje groen in bestaande woonwijken, waardoor de toegangswegen het niet meer aankunnen en je een kwartier in de file staat om de wijk in of uit te komen.

Bij Amersfoort hebben ze ook hele nieuwe wijken gebouwd in de voorheen weilanden (zielhorst, kattenbroek, nieuwland en alles ten noorden van de A28), volgens zijn al die problemen die jij schetst daar niet of slechts beperkt. Ik zie het punt niet...