Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Tuttel]

koentjuh schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 12:37:
[...]

De markt is idd in ruim 5-10 jaar gigantisch verandert. Ik ben iets jonger maar wel het geluk gehad vroeg in te stappen. Daardoor vorig jaar gigantisch veel profijt gehad van een overwaarde van meer dan 100% van de oorspronkelijke aanschafprijs. Mensen die toen zijn gaan huren zitten nu redelijk vast. Best wel bizar hoe zo’n simpele keuze zoveel invloed heeft de rest van je woon carrière.

Niet alleen je woon carrière, kan een wereld van verschil in je gehele financiële positie maken.

[twisterNL]

Simplistische gedachte van deze pararius-meneer dat met meer vrijheden verhuurders zich ineens wel fatsoenlijk gaan gedragen.

https://www.ad.nl/rotterd...ist-meer-ruimte~a672fe51/

[dejeroen]

Tuttel schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 13:16:
[...]


Niet alleen je woon carrière, kan een wereld van verschil in je gehele financiële positie maken.

precies dat, het kan een verschil maken voor de rest van je leven.

Voor 700 per maand geeft 8400 netto per jaar aan kosten
Doe dat even 5 jaar lang en je bent 42.000 kwijt aan kosten.

Hypotheek voor 600 per maand op een woning van 150.000 geeft 36.000 aan kosten in 5 jaar.
Woning is na 5 jaar 250.000 (als de woning in 2016 is gekocht is dit momenteel mogelijk) en van de hypotheek is dan 30.000 afgelost.
Dat geeft je een opgebouwd vermogen van 130.000 euro voor kopen, tegenover 0 opgebouwd voor de huurder, die dan ook nog eens meer kosten heeft gemaakt voor het wonen en elk jaar de huurprijs ziet stijgen.

Dat zijn bedragen die levens veranderen.

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 11:51:
[...]

Men lijkt totaal vergeten te zijn dat we net voor corona al richting recessie gingen. Duitsland was al in recessie, en enkele andere Europese landen ook. De geldpers heeft dat nu weer even doen vergeten, maar geldcreatie geeft geen welvaart. Net als in 2008 leidt het alleen maar tot uitstel en hogere schulden, wat de uiteindelijke klap alleen maar groter maakt.

De vraag is wat de impact van een recessie op de woningmarkt zou zijn. In het algemeen gaat een recessie gepaard met (nog verder) dalende rentes, zodat de situatie van écht negatieve rentes dan wel erg dichtbij komt. En daarmee ook hypotheken tegen nul% rente. Kan dus maar zo zijn dat je aan de ene kant wel een hoop mensen krijgt die vanwege ontslagen etc. niet meer in de verhuismarkt zitten, maar dat er aan de andere kant een hoop mensen zijn die graag willen verhuizen om een nieuwe, nog goedkopere, en veel hogere hypotheek te nemen.

[Koekfabriek]

dejeroen schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 13:29:
[...]


precies dat, het kan een verschil maken voor de rest van je leven.

Voor 700 per maand geeft 8400 netto per jaar aan kosten
Doe dat even 5 jaar lang en je bent 42.000 kwijt aan kosten.

Hypotheek voor 600 per maand op een woning van 150.000 geeft 36.000 aan kosten in 5 jaar.
Woning is na 5 jaar 250.000 (als de woning in 2016 is gekocht is dit momenteel mogelijk) en van de hypotheek is dan 30.000 afgelost.
Dat geeft je een opgebouwd vermogen van 130.000 euro voor kopen, tegenover 0 opgebouwd voor de huurder, die dan ook nog eens meer kosten heeft gemaakt voor het wonen en elk jaar de huurprijs ziet stijgen.

Dat zijn bedragen die levens veranderen.

Zoals in de dit topic al vaker gezegd is:
Vergeet niet dat het financieel ook de andere kant op kan gaan. Bij verlies baan of einde relatie het huis moeten verkopen en met een restschuld overblijven. Dan had je beter in je huurhuisje kunnen zitten.
Voor de huidige verkopers is het vaak allemaal hosanna, maar dat is natuurlijk niet altijd het geval (geweest).
Dit stukje risico (incl. onverwacht onderhoud) moet je ook meenemen in z'n berekening.

Blijft koop op de lange termijn altijd beter dat terzijde maar je loopt ook een (beperkt) risico wat je bij huren niet hebt.

[Wilf]

FunkyTrip schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 11:11:
[...]


Dat is niet mijn ervaring. Niet bij de hypotheker en niet bij de toko waar ik uiteindelijk mee in zee ben gegaan. Ze maakten een paar voorbeeldjes met verschillende hypotheken. Eentje max, maar ook eentje voor een ton minder.

Maar steeds wel geredeneerd uit 'hoeveel zou u maximum kunnen lenen, laten we dat even berekenen' om je lekker te maken voor het duurste huis wat je kan veroorloven. Als je zegt: "Wij willen maximaal x bedrag uitgeven en de rest hoef je ons niet voor te rekenen (dus niet eentje max maar nul max) dan kijken ze je toch aan alsof je ze op dat moment op hun bureau schijt. Misschien heeft dat iets met toekomstige commissies te maken, geen idee.

Men is toch snel geneigd om, als men weet wat men max kan krijgen, tóch iets meer uit te geven of door te bieden 'want het kan'.

[JanHenk]

Ik vind het op zich vrij logisch. Ik zou ook graag willen weten wat ik grofweg (want zijn nogal wat factoren die je op een bierviltjesberekening niet mee kan nemen) zou kunnen financieren. Daarna wil ik weten wat dat aan maandlast zou betekenen...

En dan vervolgens kies ik gewoon iets in een range waar ik me goed bij voel...

Er is dus wel een soort kantelpunt, waarbij mensen niet zozeer meer aan het maximum gaan zitten in verband met de maandlast in combinatie met het uitgavenpatroon. Maar toen ik zes jaar geleden een eerste woning wilde kopen, was mijn enige doel zoveel als mogelijk kunnen financieren (want de rest moest ik toch zelf bijpassen..).

[Wilf]

Verwijderd schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 00:31:
[...]


Hoezo? Onder de 400K kan ik niets fatsoenlijks vinden vertelde je. Maar dan ben je ook niet urgent op zoek denk ik, dus zou me verder ook helemaal niet druk maken als je in een betaalbare huur-woning zit nu.

Hoezo? Om dat je compleet langs mijn punt gaat van regiobinding, omdat je langs mijn punt gaat van turnkey, omdat je langs de realiteit van tegenwoordig gaat (reageren op een huis is 99/100 keer al te laat en je moet al gauw 35k tot 75k overbieden), omdat nota bene in de link die je doorstuurt bijna alles staat op 'onder bod', 'verkocht onder voorbehoud' et cetera. Omdat veel van die huizen < 400k al gauw een halve ton aan verborgen gebreken hebben.

Een Funda linkdump is iets anders dan daadwerkelijk bellen en bezichtigen en onderhandelen. Been there done that. Ben er nu ook weer mee bezig. Het is echt niet leuk meer. En nee ik heb geen zin om te verhuizen naar overstromingsgebied of Noord Holland (vooral boven Amsterdam niet). Maar goed, je mag alleen kiezen waar je gaat wonen als je een koopwoning hebt, die conclusie was al veel eerder getrokken. Dus daarom: not that shit again. Het wordt vervelend.

Ga zelf anders eens weer bezichtigen, misschien krijg je dan wat meer realiteit mee dan wat je 'ziet op het internet'

JanHenk schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 14:40:
Ik vind het op zich vrij logisch. Ik zou ook graag willen weten wat ik grofweg (want zijn nogal wat factoren die je op een bierviltjesberekening niet mee kan nemen) zou kunnen financieren. Daarna wil ik weten wat dat aan maandlast zou betekenen...

En dan vervolgens kies ik gewoon iets in een range waar ik me goed bij voel...

Er is dus wel een soort kantelpunt, waarbij mensen niet zozeer meer aan het maximum gaan zitten in verband met de maandlast in combinatie met het uitgavenpatroon. Maar toen ik zes jaar geleden een eerste woning wilde kopen, was mijn enige doel zoveel als mogelijk kunnen financieren (want de rest moest ik toch zelf bijpassen..).

Ik snap het wel maar ik begrijp het niet Het doet me denken aan vroeger, toen een ober het biertje voor mijn neus zette en de thee voor die van mijn vriendin. Het is status quo denken. Maar die status quo is niet gebaseerd op menselijkheid maar op aannames en winstbejag. Maar goed, 40 jaar neoliberalisme... Dan gaan mensen het vanzelf hebben over absurde dingen als 'wooncarrière'.

[ Voor 29% gewijzigd door Wilf op 15-01-2021 14:51 ]

[Requiem19]

Een goede adviseur vertelt je al je opties en vertelt ook de voor- en nadelen daarbij.

Als een adviseur niet zou vermelden wat jij maximaal kunt lenen zou het geen goede adviseur zijn. Daarnaast zullen de meeste mensen zelf wel even simpel op internet bekijken wat ze ongeveer kunnen lenen en op basis daarvan een zoektocht beginnen op de woningmarkt.

[Wilf]

Goed adviseur of niet, nu word er steeds éérst uitgegaan van je maximum op basis van je inkomen, en nogmaals: denk niet aan een olifant. Zodra je dat maximum weet ga je er ook naar handelen. Persoonlijk vind ik dat een perverse prikkel. Dan krijg je hetzelfde als bij veilingen; je gaat handelen naar je geld en niet naar de waarde.

Persoonlijk weet ik liever wat het hoogste bedrag is wat ik zou kunnen lenen binnen een door mij gesteld maximum maandbedrag, niet een door anderen bepaald maximum bedrag op basis van je inkomen (en daarbij geen vaste lasten / persoonlijk gewenste overhead meerekende).

Overigens weer wat makelaars gebeld met huizen die er vandaag en deze helft van de week online gezet zijn; aantal zijn kansloos en eentje kom ik 'op de reservelijst' ivm volgeboekte bezichtigingen.
Ik kon vanochtendvroeg niet bellen dus ja, dan ben je te laat.

Ik ben benieuwd hoeveel bezichtigingen Bulk inmiddels gepland heeft

[koentjuh]

de afgelopen 15 jaar twee keer een huis gekocht en twee keer was het eerste wat de adviseur vroeg hoeveel we bereid waren in de maand te betalen.

Daar rolde dan een leenbedrag uit wat niet maximaal was. Tuurlijk noemde hij daarna ook het maximale leenbedrag maar daar werd nooit actief op gestuurd. En twee keer zijn we ook binnen de gewenste maandlast gebleven ipv maximale bedrag.

Is dat dan een uitzondering of denkt het gross van de Nederlanders anders als ze een huis kopen?

[Verwijderd]

Wilf schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 15:42:
Goed adviseur of niet, nu word er steeds éérst uitgegaan van je maximum op basis van je inkomen, en nogmaals: denk niet aan een olifant. Zodra je dat maximum weet ga je er ook naar handelen. Persoonlijk vind ik dat een perverse prikkel. Dan krijg je hetzelfde als bij veilingen; je gaat handelen naar je geld en niet naar de waarde.

Persoonlijk weet ik liever wat het hoogste bedrag is wat ik zou kunnen lenen binnen een door mij gesteld maximum maandbedrag, niet een door anderen bepaald maximum bedrag op basis van je inkomen (en daarbij geen vaste lasten / persoonlijk gewenste overhead meerekende).

Overigens weer wat makelaars gebeld met huizen die er vandaag en deze helft van de week online gezet zijn; aantal zijn kansloos en eentje kom ik 'op de reservelijst' ivm volgeboekte bezichtigingen.
Ik kon vanochtendvroeg niet bellen dus ja, dan ben je te laat.

Ik ben benieuwd hoeveel bezichtigingen Bulk inmiddels gepland heeft

Brunk hier niet echt op huizenjacht, omdat ik het moment helemaal niet goed vind en de markt helemaal dol is geworden. (heb al een huis en wil mssh iets groters..vandaar volg ik de ontwikkelingen wel...maar blijf zitten waar ik zit voorlopig)

Maar ik snap je wel, het is volgens mij nu gewoon geen goed moment om te kopen, tenzij je een jubeltonnetje krijgt of erfenisje of evt een berg spaargeld...welke je kan gebruiken in het overbieden om zo toch nèt die woning/locatie te kunnen hebben.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 15:28:
Als een adviseur niet zou vermelden wat jij maximaal kunt lenen zou het geen goede adviseur zijn. Daarnaast zullen de meeste mensen zelf wel even simpel op internet bekijken wat ze ongeveer kunnen lenen en op basis daarvan een zoektocht beginnen op de woningmarkt.

Ik moet nu denken aan al die (ver)bouwprogramma's, waarin de kosten toch een tonnetje of twee hoger uitvallen. En dat het stel dan altijd "een potje" vindt, of toch nog meer blijkt te kunnen financieren

Ik vraag me dan altijd af waarom die adviseur daar niet in de eerste instantie op heeft gewezen

Wilf schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 15:42:
Persoonlijk weet ik liever wat het hoogste bedrag is wat ik zou kunnen lenen binnen een door mij gesteld maximum maandbedrag, niet een door anderen bepaald maximum bedrag op basis van je inkomen (en daarbij geen vaste lasten / persoonlijk gewenste overhead meerekende).

Nu is dat - als je nog geen huis op oog hebt - volgens mij gewoon een lineaire factor. Als je met een maandbedrag van 1000 euro 300k kunt betalen, dan is het met een maandbedrag van 500 euro 150k. Volgens mij wordt het pas ingewikkelder als een huis boven de NHG grens komt, dan gaat de prijs tov. de taxatie meespelen (en dan kunnen er dus huizen zijn die duurder verkocht worden, maar een lagere hypotheek hebben)

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 15:52:
[...]


Ik moet nu denken aan al die (ver)bouwprogramma's, waarin de kosten toch een tonnetje of twee hoger uitvallen. En dat het stel dan altijd "een potje" vindt, of toch nog meer blijkt te kunnen financieren

Ik vraag me dan altijd af waarom die adviseur daar niet in de eerste instantie op heeft gewezen
[...]

Kan ook familie zijn he die het leent . Of wellicht wilden ze wat spaargeld achter de hand houden...

Dat is overigens wel echt een groot verschil tussen een bestaande woning kopen en zelf een woning bouwen of nieuwbouw kopen. In het eerste geval kun je redelijk goed inschatten hoeveel geld er totaal nodig is. Bij zelfbouw is het echt heel moeilijk in te schatten wat het benodigde budget is, maar ook bij nieuwbouw komt er echt veel meer bij kijken dan de meeste mensen inschatten.

Daarom altijd goed om in elke situatie ruimte in je budget te hebben ergens.

[revolution-nl]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 15:52:
[...]


Ik moet nu denken aan al die (ver)bouwprogramma's, waarin de kosten toch een tonnetje of twee hoger uitvallen. En dat het stel dan altijd "een potje" vindt, of toch nog meer blijkt te kunnen financieren

Ik vraag me dan altijd af waarom die adviseur daar niet in de eerste instantie op heeft gewezen

Ze hebben het over beschikbaar budget, niet over leencapaciteit. Ik heb mijn hypotheek bijv. uitgezocht op maandlasten, en met dat budget ben ik gaan shoppen. De maximale hypotheek vonden wij helemaal niet interessant.

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 15:52:
[...]


Ik moet nu denken aan al die (ver)bouwprogramma's, waarin de kosten toch een tonnetje of twee hoger uitvallen. En dat het stel dan altijd "een potje" vindt, of toch nog meer blijkt te kunnen financieren

Ik vraag me dan altijd af waarom die adviseur daar niet in de eerste instantie op heeft gewezen


[...]

Zijn vaak wel essentiële dingen. Die traprenovatie en keuken wordt (deels) gesponsord (al zou ik de meeste "traprenovaties" er meteen uitslopen en vervangen) , maar vaak wordt er dan nog 30-40k extra voor een uitbouw gevraagd... lijkt me wel de moeite gezien het vaak jonge stellen zijn met zo'n jaren 30 arbeiderswoning.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 15-01-2021 16:20 ]

[Sport_Life]

koentjuh schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 15:50:
de afgelopen 15 jaar twee keer een huis gekocht en twee keer was het eerste wat de adviseur vroeg hoeveel we bereid waren in de maand te betalen.

Daar rolde dan een leenbedrag uit wat niet maximaal was. Tuurlijk noemde hij daarna ook het maximale leenbedrag maar daar werd nooit actief op gestuurd. En twee keer zijn we ook binnen de gewenste maandlast gebleven ipv maximale bedrag.

Is dat dan een uitzondering of denkt het gross van de Nederlanders anders als ze een huis kopen?

Ik heb ook 2x een woning gekocht, in beide gevallen wist ik al welke woning + hypotheeklening ik daarvoor nodig had. Adviseur kwam met wat scenario's aan (banksparen, annuïtair etc) met diverse maandlasten, maar dat was meer een gevolg van de type lening en de rentevaste looptijd, niet de hoogte van de aankoopsom.
Bij onze tweede woning hadden we relatief weinig hypotheek nodig. (lage LTI).

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 15-01-2021 16:34 ]

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 16:19:
Zijn vaak wel essentiële dingen. Die traprenovatie en keuken wordt (deels) gesponsord (al zou ik de meeste "traprenovaties" er meteen uitslopen en vervangen) , maar vaak wordt er dan nog 30-40k extra voor een uitbouw gevraagd... lijkt me wel de moeite gezien het vaak jonge stellen zijn met zo'n jaren 30 arbeiderswoning.

Zeker bij het programma waar we het over hebben wordt er eerst geschermd met hoe moeilijk het is om nu een huis te vinden binnen een bepaald budget, en dan, hoppa, blijkt er een extra ton uit de mouw te kunnen komen. Misschien dat men dat opzettelijk doet voor het drama, natuurlijk, maar ik heb ineens minder het gevoel met lotgenoten te maken te hebben.

Overigens heb ik daar maar héél weinig woningen gezien die ik zou beschrijven als "klein" of "arbeiderswoning" ...

Terug naar de huizenmarkt, misschien dat dit soort programma's ook een onrealistisch beeld schetsen van de werkelijkheid. We kunnen niet allemáál in die mooie jaren '30 woning wonen.

[Ivow85]

dejeroen schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 13:29:
[...]


precies dat, het kan een verschil maken voor de rest van je leven.

Voor 700 per maand geeft 8400 netto per jaar aan kosten
Doe dat even 5 jaar lang en je bent 42.000 kwijt aan kosten.

Hypotheek voor 600 per maand op een woning van 150.000 geeft 36.000 aan kosten in 5 jaar.
Woning is na 5 jaar 250.000 (als de woning in 2016 is gekocht is dit momenteel mogelijk) en van de hypotheek is dan 30.000 afgelost.
Dat geeft je een opgebouwd vermogen van 130.000 euro voor kopen, tegenover 0 opgebouwd voor de huurder, die dan ook nog eens meer kosten heeft gemaakt voor het wonen en elk jaar de huurprijs ziet stijgen.

Dat zijn bedragen die levens veranderen.

Dit is momenteel inderdaad ongeveer mijn situatie. Begin 2015 een huis gekocht. Openstaande hypotheek + verbouwingskrediet is nu 160K. Verwachte vraagprijs van tussenwoningen in de wijk ligt nu op zo'n 3 ton, ik heb een hoekwoning dus verwacht bij evt verkoop een opbrengst van 325k of meer te realiseren.

Wanneer deze woning in de verkoop gaat, heb ik dus dik 150k beschikbaar. Dat betekent dat ik de komende 30 jaar elke maand 500 euro per maand minder woonlasten heb dan iemand die zonder enorme zak spaargeld morgen het huis van mijn buren koopt.
Wat weer betekent dat ik bij een inkomen van pakweg 1000 euro bruto minder dan mijn denkbeeldige nieuwe buurman of buurvrouw na het betalen van de woonlasten toch evenveel te besteden heb.


En het gaat voor ons nog op veel grotere schaal invloed hebben. Op termijn (2022-2023) willen wij verhuizen naar de ietwat minder dure regio waar mijn partner vandaan komt en zijn familie woont. De overwaarde die ik op het huis heb + spaargeld partner zal, als de woningmarkt tegen die tijd niet in een diep dal geraakt is, bijna voldoende zijn om 'cash' een huis te kopen in de beoogde regio. Voor 250k koop je daar nog prima woningen. Wij zijn dan tweeverdieners met een hypotheek van misschien 200 euro bruto per maand. Het wordt dan financieel geen probleem om er samen slechts één fulltime baan op na te houden.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 15:52:
[...]

Nu is dat - als je nog geen huis op oog hebt - volgens mij gewoon een lineaire factor. Als je met een maandbedrag van 1000 euro 300k kunt betalen, dan is het met een maandbedrag van 500 euro 150k. Volgens mij wordt het pas ingewikkelder als een huis boven de NHG grens komt, dan gaat de prijs tov. de taxatie meespelen (en dan kunnen er dus huizen zijn die duurder verkocht worden, maar een lagere hypotheek hebben)

Als je eigen geld hebt, dan heeft dat niet alleen invloed op de ltv (wat bij NHG minder relevant is), maar ook op de eventuele renteaftrek. Twee keer zo veel lenen betekent dan dus niet ook twee keer zo veel lasten.

[NielsFL]

revolution-nl schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 16:06:
[...]


Ze hebben het over beschikbaar budget, niet over leencapaciteit. Ik heb mijn hypotheek bijv. uitgezocht op maandlasten, en met dat budget ben ik gaan shoppen. De maximale hypotheek vonden wij helemaal niet interessant.

Wat ook meespeelt is de verkoop van de oude woning. Een hypotheekverstrekker geeft vaak maar 80% van de taxatiewaarde als overbruggingshypotheek. Die overgebleven 20% zal menigeen voor de zekerheid achterhouden tot ze meer zekerheid hebben dat ze die zelf ook zullen ontvangen. (In de vorm van een koopcontract, een bankgarantie, etc.)

[Requiem19]

90%

[Pannencouque]

koentjuh schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 15:50:
Is dat dan een uitzondering of denkt het gross van de Nederlanders anders als ze een huis kopen?

Het gros gaat gewoon voor het maximum. De adviseur vroeg naar wat we max kwijt wilden zijn en toen we daar boven zaten werd het heel makkelijk afgedaan omdat het toch wel in de max.hypotheek paste.
Gelukkig had ik zelf mijn rekenwerk al gedaan.

[CVTTPD2DQ]

Ivow85 schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 17:20:
Dit is momenteel inderdaad ongeveer mijn situatie. Begin 2015 een huis gekocht. Openstaande hypotheek + verbouwingskrediet is nu 160K. Verwachte vraagprijs van tussenwoningen in de wijk ligt nu op zo'n 3 ton, ik heb een hoekwoning dus verwacht bij evt verkoop een opbrengst van 325k of meer te realiseren.

Wanneer deze woning in de verkoop gaat, heb ik dus dik 150k beschikbaar. Dat betekent dat ik de komende 30 jaar elke maand 500 euro per maand minder woonlasten heb dan iemand die zonder enorme zak spaargeld morgen het huis van mijn buren koopt.

Ja, en voor de mensen die roepen dat het kop of munt kan zijn: het 'omgekeerde' scenario zou dus zijn dat de restwaarde van het huis 0 is - met nog een hypotheek van 150k erop. Ergens lijkt me dat minder waarschijnlijk. Of het geeft misschien aan hoe gigantisch de stijging van de afgelopen periode is geweest.

Verder is het zo, dat als je twee keer zoveel had kunnen lenen destijds, je overwaarde ook ongeveer twee keer zo snel was gestegen. Natuurlijk had je dan ook twee keer zoveel hypotheek moeten betalen tijdens die periode, maar dat staat over een periode van 5 jaar natuurlijk niet in verhouding tot de winst.

In een markt waar "munt" altijd boven komt (in ieder geval over de laatste dertig jaar) is het voordelig om juist zoveel mogelijk te lenen.

Edit: ik weet toevallig dat Ivow85 behoorlijk wat bloed, zweet en tranen in z'n huis heeft gestoken, maar een flink deel van de waardevermeerdering is gewoon het gevolg van de markt.

[ Voor 6% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 15-01-2021 22:42 ]

[izdp]

twisterNL schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 13:19:
Simplistische gedachte van deze pararius-meneer dat met meer vrijheden verhuurders zich ineens wel fatsoenlijk gaan gedragen.

https://www.ad.nl/rotterd...ist-meer-ruimte~a672fe51/

Best hoor maar wel alle verhuureenheden labelen met de puntentelling en verstrekken aan de huurder.
Ik denk dat het dan gaat stormen

[Chiii]

dejeroen schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 13:29:
[...]


precies dat, het kan een verschil maken voor de rest van je leven.

Voor 700 per maand geeft 8400 netto per jaar aan kosten
Doe dat even 5 jaar lang en je bent 42.000 kwijt aan kosten.

Hypotheek voor 600 per maand op een woning van 150.000 geeft 36.000 aan kosten in 5 jaar.
Woning is na 5 jaar 250.000 (als de woning in 2016 is gekocht is dit momenteel mogelijk) en van de hypotheek is dan 30.000 afgelost.
Dat geeft je een opgebouwd vermogen van 130.000 euro voor kopen, tegenover 0 opgebouwd voor de huurder, die dan ook nog eens meer kosten heeft gemaakt voor het wonen en elk jaar de huurprijs ziet stijgen.

Dat zijn bedragen die levens veranderen.

Ik zie dit soort berekeningen wel vaker maar ik mis het kostenplaatje bij kopen.

Mijn huur is bijv. 600 euro per maand excl. GWL. Daar komt niks bij. Geen VVE kosten of verzekeringen. Ook geen kosten bij intrek of bij vertrek. Ik heb ook niet de neiging om het op te leuken (want het is niet mijn woning).

Mocht ik kopen hypotheek 150.000. Maandlasten ong. 600. Rentekosten 150 en aflossing 450 (ik noem maar wat).
Kosten die erbij komen bij koopwoning: VVE kosten, aansprakelijkheids-, inboedel-, opstal-, overlijdensrisico- en rechtsbijstandsverzeekering. Onroerendezaakbelasting. Opleuken van je eigen woning. Rond de 250 euro per maand.
Kosten bij koopwoning: woonkosten + rentekosten = 250 + 150 = 400 euro. Geld wat dus elke maand "verdwijnt" bij koopwoning.
Dan komen er nog kosten koper bij aanvang: +/-8500 euro. Bij verkoop evt. kosten voor verkoopmakelaar.

Het verschil tussen huren en wonen is dan kleiner dan het lijkt.

[GoldenSample]

twisterNL schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 13:19:
Simplistische gedachte van deze pararius-meneer dat met meer vrijheden verhuurders zich ineens wel fatsoenlijk gaan gedragen.

https://www.ad.nl/rotterd...ist-meer-ruimte~a672fe51/

Tja waarom die man z'n podium krijgt is de betere vraag, als we Koekiemonster om dieetadvies vragen zetten we dat ook niet in de krant.

[Requiem19]

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
[...]


Ik zie dit soort berekeningen wel vaker maar ik mis het kostenplaatje bij kopen.

Mijn huur is bijv. 600 euro per maand excl. GWL. Daar komt niks bij. Geen VVE kosten of verzekeringen. Ook geen kosten bij intrek of bij vertrek. Ik heb ook niet de neiging om het op te leuken (want het is niet mijn woning).

Mocht ik kopen hypotheek 150.000. Maandlasten ong. 600. Rentekosten 150 en aflossing 450 (ik noem maar wat).
Kosten die erbij komen bij koopwoning: VVE kosten, aansprakelijkheids-, inboedel-, opstal-, overlijdensrisico- en rechtsbijstandsverzeekering. Onroerendezaakbelasting. Opleuken van je eigen woning. Rond de 250 euro per maand.
Kosten bij koopwoning: woonkosten + rentekosten = 250 + 150 = 400 euro. Geld wat dus elke maand "verdwijnt" bij koopwoning.
Dan komen er nog kosten koper bij aanvang: +/-8500 euro. Bij verkoop evt. kosten voor verkoopmakelaar.

Het verschil tussen huren en wonen is dan kleiner dan het lijkt.

DNB heeft het vorige week nog berekend, uitgebreid besproken. Het verschil is echt HEEL groot. Je bent financieel véél slechter af met huren in praktisch alle situaties.

[GENETX]

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
[...]


Ik zie dit soort berekeningen wel vaker maar ik mis het kostenplaatje bij kopen.

Mijn huur is bijv. 600 euro per maand excl. GWL. Daar komt niks bij. Geen VVE kosten of verzekeringen. Ook geen kosten bij intrek of bij vertrek. Ik heb ook niet de neiging om het op te leuken (want het is niet mijn woning).

Mocht ik kopen hypotheek 150.000. Maandlasten ong. 600. Rentekosten 150 en aflossing 450 (ik noem maar wat).
Kosten die erbij komen bij koopwoning: VVE kosten, aansprakelijkheids-, inboedel-, opstal-, overlijdensrisico- en rechtsbijstandsverzeekering.

Wat een lariekoek. Op de opstalverzekering na is dit ook optioneel. Niet iedere koopwoning heeft een VVE. Die verzekeringen kun je gewoon nemen om je in te dekken, wat ook aan te bevelen is. Maar net zo goed zijn ze aan te bevelen bij een huurwoning! In je huurhuis kan ook ingebroken worden, of je kan zelf ook per ongeluk een van Gogh van de wand tikken in het museum. Een huis huren maakt je niet onschendbaar

Onroerendezaakbelasting. Opleuken van je eigen woning. Rond de 250 euro per maand.

Dit is niet eerlijk. Dit valt simpelweg onder woongenot ipv dak-boven-je-hoofd. Maar als je een sobere levensstijl prima vindt, dan is dit natuurlijk optioneel. Ook in een huurhuis kan een kleine investering wel uit om een beetje prettig te leven... En ja, in due laatste zou ik de uitgaven ook wat beperken, maar scoor ik de kwaliteit van leven ook minstens een puntje lager.

Daarbij, het gaat hier enkel om vaste zaken als vloer, gordijnen op maat en wat verf+saus. Meubels/inruchting neem je natuurlijk gewoon mee...

Kosten bij koopwoning: woonkosten + rentekosten = 250 + 150 = 400 euro. Geld wat dus elke maand "verdwijnt" bij koopwoning.
Dan komen er nog kosten koper bij aanvang: +/-8500 euro. Bij verkoop evt. kosten voor verkoopmakelaar.

Met de startersregeling ben je echt veel goedkoper uit

Het verschil tussen huren en wonen is dan kleiner dan het lijkt.

Je bent echt heel selectief en maakt een erg scheve vergelijking. Ook daalt het bedrag aan rente naarmate je meer aflost, terwijl je in het begin HRA geniet.

Uiteraard mis ik hier nog wel zaken zoals de kosten voor onderhoud aan de woning.

[ Voor 10% gewijzigd door GENETX op 16-01-2021 09:23 ]

[Requiem19]

En nog even het DNB grafiekje:

[CVTTPD2DQ]

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
Kosten die erbij komen bij koopwoning: VVE kosten, aansprakelijkheids-, inboedel-, opstal-, overlijdensrisico- en rechtsbijstandsverzeekering. Onroerendezaakbelasting. Opleuken van je eigen woning. Rond de 250 euro per maand.

Aansprakelijkheid, rechtsbijstand, en inboedelverzekering hebben natuurlijk niets te maken met of je wel of niet in een eigen woning woont. En zeker aansprakelijkheid is iets waarmee je voor een paar tientjes per jaar jezelf enorme kosten kunt besparen, dus ik zou dit allemaal eens heroverwegen.

Verder is het zo dat je we er in deze discussie vanuit gaan dat we het over dezelfde woning hebben, en dat de verhuurder niet aan liefdadigheid doet. Als de verhuurder OZB moet betalen, dan berekent hij dat gewoon door in de huur. Als er een VVE is, berekent-ie dat door. Als er reserveringen moeten worden gemaakt voor onderhoud, wordt dat doorberekend.

Als het huis eenmaal afbetaald is, hoeft de verhuurder afbetaling en rente natuurlijk niet door te berekenen. Maar dan laat-ie geld liggen wat-ie ook voor andere dingen kan gebruiken. En er is natuurlijk vermogensbelasting.

Er zijn trouwens best wat verhuurders die op een of andere manier aan "liefdadigheid" doen. Een verhuurder van een krottig studentenpand, bijvoorbeeld, die geen reserveringen maakt voor onderhoud. Huurprijzen die nog gebaseerd zijn op een hypotheek van 20 jaar geleden, etc. Of woningbouwverenigingen die op zulke grote schaal opereren dat het uitkan om zelf mensen in dienst te nemen voor onderhoud.

Maar over het algemeen betaal je als huurder alle kosten die kopers ook hebben.

[Z___Z]

GENETX schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 09:12:
[...]
Wat een lariekoek. Op de opstalverzekering na is dit ook optioneel. Niet iedere koopwoning heeft een VVE. Die verzekeringen kun je gewoon nemen om je in te dekken, wat ook aan te bevelen is. Maar net zo goed zijn ze aan te bevelen bij een huurwoning! In je huurhuis kan ook ingebroken worden, of je kan zelf ook per ongeluk een van Gogh van de wand tikken in het museum. Een huis huren maakt je niet onschendbaar
[...]
Dit is niet eerlijk. Dit valt simpelweg onder woongenot ipv dak-boven-je-hoofd. Maar als je een sobere levensstijl prima vindt, dan is dit natuurlijk optioneel. Ook in een huurhuis kan een kleine investering wel uit om een beetje prettig te leven... En ja, in due laatste zou ik de uitgaven ook wat beperken, maar scoor ik de kwaliteit van leven ook minstens een puntje lager.

Daarbij, het gaat hier enkel om vaste zaken als vloer, gordijnen op maat en wat verf+saus. Meubels/inruchting neem je natuurlijk gewoon mee...
[...]
Met de startersregeling ben je echt veel goedkoper uit
[...]

Je bent echt heel selectief en maakt een erg scheve vergelijking. Ook daalt het bedrag aan rente naarmate je meer aflost, terwijl je in het begin HRA geniet.

Uiteraard mis ik hier nog wel zaken zoals de kosten voor onderhoud aan de woning.

Je vergeet dat 600 euro huur sociale huur is. In die categorie is huren wel degelijk voordeliger dan kopen. Voor een sociale huurwoning van 600/maand kan je geen woning van 150k tegenover zetten. Tenminste niet in de randstad. Je komt dan op een woning van minimaal 250k voor een vergelijkbare locatie/oppervlakte.

Als je particulier moet huren is het inmiddels wel duidelijk dat huren veel duurder is dan kopen, door de lage rente.

[Rubbergrover1]

Het mooie is ook dat deze discussie en vergelijkingen nú regelmatig terugkomen, nu de rente zo lekker laag staat. Maar toen de rente 6% was kreeg je een heel ander beeld als je deze vergelijking maakte. Maar daar hoorde je weinig mensen over.

[Sport_Life]

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
[...]


Ik zie dit soort berekeningen wel vaker maar ik mis het kostenplaatje bij kopen.

Mijn huur is bijv. 600 euro per maand excl. GWL. Daar komt niks bij. Geen VVE kosten of verzekeringen. Ook geen kosten bij intrek of bij vertrek. Ik heb ook niet de neiging om het op te leuken (want het is niet mijn woning).

Mocht ik kopen hypotheek 150.000. Maandlasten ong. 600. Rentekosten 150 en aflossing 450 (ik noem maar wat).
Kosten die erbij komen bij koopwoning: VVE kosten, aansprakelijkheids-, inboedel-, opstal-, overlijdensrisico- en rechtsbijstandsverzeekering. Onroerendezaakbelasting. Opleuken van je eigen woning. Rond de 250 euro per maand.
Kosten bij koopwoning: woonkosten + rentekosten = 250 + 150 = 400 euro. Geld wat dus elke maand "verdwijnt" bij koopwoning.
Dan komen er nog kosten koper bij aanvang: +/-8500 euro. Bij verkoop evt. kosten voor verkoopmakelaar.

Het verschil tussen huren en wonen is dan kleiner dan het lijkt.

Hoe hoog is jouw huur over 15 jaar? En hoe hoog zijn de woonlasten van een koopwoning die nu gekocht wordt over 15 jaar?

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 09:39:
En nog even het DNB grafiekje:

[Afbeelding]

Ah dit visualiseert het wel mooi.

[GENETX]

@Z___Z Dan nog geloof ik dat niet, tenzij je ook nog huursubsidie krijgt. 250k is momenteel 840 bruto per maand bij 20 jaar rentevast. Ca 270 euro aan rente in het begin.

Ik geef je gelijk dat de vaste lasten dan inderdaad hoger zijn. Maar daartegenover staat dat je vanaf het begin 550-600 euro omzet in stenen Die renderen. In dat geval gaat bij koop ca 400-500 in de put?! (ben niet bekend met de belastingen in de Randstad, je hoeft er niet te wonen ). Ik zou raar op kijken als je alsnog meer geld in de put zou gooien...

[bite]

Zelf gekocht in 2007, wat geïnvesteerd in verbeteringen, 6% overdrachtsbelasting en andere kopers kosten betaald, initieel nog verkeerde keuze qua hypotheek, overgesloten naar een betere oplossing en na 12 jaar 10% overwaarde wat de inflatie niet eens bijhield. Daarvoor een appartementje gehad dat ik te vroeg moest verkopen om uit de kosten te zijn. Gefaalde wooncarriere zo
Ik zag een huis in een Fries dorpje van 129k na ruim een jaar te koop voor 179k en leek niet veel aan gedaan te zijn; dat is wel gemakkelijk verdient dan.
Nu huur ik vrije sector van een stichting wat qua huur tov woningwaarde meevalt. Wel weer gekeken naar kopen maar weet het niet en ach dan ook nog eens pech met m’n gezondheid. Intussen wel sparen en hopen op betere omstandigheden.

[Requiem19]

Z___Z schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 09:40:
[...]

Je vergeet dat 600 euro huur sociale huur is. In die categorie is huren wel degelijk voordeliger dan kopen. Voor een sociale huurwoning van 600/maand kan je geen woning van 150k tegenover zetten. Tenminste niet in de randstad. Je komt dan op een woning van minimaal 250k voor een vergelijkbare locatie/oppervlakte.

Als je particulier moet huren is het inmiddels wel duidelijk dat huren veel duurder is dan kopen, door de lage rente.

Je ziet het in het DNB grafiekje al. De ‘echte’ kosten voor woning zijn bij een 300k woning 600€ p/m, zonder stijging.

Het overige is aflossing.

Verwarring is het woordje ‘kosten’. Aflossing is geen kostenpost. Maar je moet het geld wel kunnen betalen uiteraard.

[kabeltjekabel]

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
[...]


Ik zie dit soort berekeningen wel vaker maar ik mis het kostenplaatje bij kopen.

Mijn huur is bijv. 600 euro per maand excl. GWL. Daar komt niks bij. Geen VVE kosten of verzekeringen. Ook geen kosten bij intrek of bij vertrek. Ik heb ook niet de neiging om het op te leuken (want het is niet mijn woning).

En als je het wel opleukt krijg je daar geen cent voor terug bij vertrek, in tegenstelling tot koop. Dus eigenlijk kun je zeggen dat je mogelijkheid om te DHZ'en (soort van zwartwerken ) ook nog eens vervalt.

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
Mocht ik kopen hypotheek 150.000. Maandlasten ong. 600. Rentekosten 150 en aflossing 450 (ik noem maar wat).

Je noemt inderdaad maar wat, want voor 600 euro in de maand heb je een hypotheek van €185k

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
Kosten die erbij komen bij koopwoning: VVE kosten,

Niet bij grondgebonden woning. En die betaal jij netzogoed via je huur.

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
aansprakelijkheids-,

Een huis, geen auto he.

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
inboedel-,

Jouw inboedel is verzekerd door je verhuurder? Haha??

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
opstal-,

Corret, 10 euro in de maand.

[quote]Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
overlijdensrisico- [/quote[

Niet als je in je eentje koopt.

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
en rechtsbijstandsverzeekering.

Huh, waarom?

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
Onroerendezaakbelasting.

Correct.

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
Opleuken van je eigen woning. Rond de 250 euro per maand.

Voor 250 euro in de maand opleuken krijg je wel meer woongenot.

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
Kosten bij koopwoning: woonkosten + rentekosten = 250 + 150 = 400 euro. Geld wat dus elke maand "verdwijnt" bij koopwoning.

En de grootste post; de rent... wordt elke maand kleiner. Je huur daarentegen... wordt elk jaar meer.

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
Dan komen er nog kosten koper bij aanvang: +/-8500 euro. Bij verkoop evt. kosten voor verkoopmakelaar.

Bij huur heb je borg betaald, die ben je ook "kwijt" zolang je blijft zitten.

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
Het verschil tussen huren en wonen is dan kleiner dan het lijkt.

Na 25 jaar is je huur verdubbeld. Reken het nog eens door zou ik zeggen

Kijk, blijf je maar een jaar ergens wonen; ga lekker huren. Blijf je een week; ga in een hotel zitten. Maar lange termijn ben je linksom of rechtsom gewoon de klos met huren.

Ben je zelf handig en doe je 90% van het onderhoud zelf... dan tikt het helemaal hard door. Terwijl je aan je eigen huist klust kun je die vaardigheden weer overdragen aan je kinderen, zodat die later ook die winst kunnen pakken.

[twisterNL]

GoldenSample schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:45:
[...]

Tja waarom die man z'n podium krijgt is de betere vraag, als we Koekiemonster om dieetadvies vragen zetten we dat ook niet in de krant.

Een krantje moet ook gevuld worden en hij doet iets met woningen, toch?
Goed genoeg voor de hoofdredactie en zo'n columnpje kost verder ook geen geld.

[Miks]

Verrassend dat aflossing niet als kostenpost wordt gezien. Er zitten veel risico's aan het afgeloste (en tevens aan het niet-afgeloste deel!).

Voorbeeld: als het huis over 30 jaar bijvoorbeeld onder water staat vanwege de stijgende zeespiegel, dan ben je dit geld gewoon kwijt. Beetje extreem natuurlijk, maar het kan ook zijn dat de buurt sterk is verslechterd, je in aardbevingsgebied woont, etc.

Aflossing is dus niet zondermeer een broekzak-vestzak-verhaal. Sterker nog: dat geld zie je eigenlijk nooit meer terug, hooguit je kinderen bij de erfenis.

[Miks]

GoldenSample schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:45:
[...]

Tja waarom die man z'n podium krijgt is de betere vraag, als we Koekiemonster om dieetadvies vragen zetten we dat ook niet in de krant.

Elke natte scheet van de NVM wordt ook klakkeloos overgenomen. In die zin dus geen nieuwigheid.

[LED-Maniak]

Miks schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 14:27:
Verrassend dat aflossing niet als kostenpost wordt gezien. Er zitten veel risico's aan het afgeloste (en tevens aan het niet-afgeloste deel!).

Voorbeeld: als het huis over 30 jaar bijvoorbeeld onder water staat vanwege de stijgende zeespiegel, dan ben je dit geld gewoon kwijt. Beetje extreem natuurlijk, maar het kan ook zijn dat de buurt sterk is verslechterd, je in aardbevingsgebied woont, etc.

Aflossing is dus niet zondermeer een broekzak-vestzak-verhaal. Sterker nog: dat geld zie je eigenlijk nooit meer terug, hooguit je kinderen bij de erfenis.

Want als je niet aflost dan verdwijnt het hypotheekbedrag magisch ofzo? Als je gaat verhuizen moet je hoe dan ook die hypotheek aflossen. Als die onder water staat moet je alsnog geld gaan bijleggen(..of financieren in je nieuwe huis).

Volgens jouw beredenering kan je dus alleen maar huren. De kans dat een huis in 30 jaar met huren minder kost dan een koopwoning is erg klein.

[Miks]

LED-Maniak schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 14:50:
[...]

Want als je niet aflost dan verdwijnt het hypotheekbedrag magisch ofzo? Als je gaat verhuizen moet je hoe dan ook die hypotheek aflossen. Als die onder water staat moet je alsnog geld gaan bijleggen(..of financieren in je nieuwe huis).

Volgens jouw beredenering kan je dus alleen maar huren. De kans dat een huis in 30 jaar met huren minder kost dan een koopwoning is erg klein.

Dit is echt totaal niet wat ik zeg. Lees mijn reactie nog eens met de gedachte dat het gaat over koop vs huur, waarbij aflossing niet gezien wordt als een kostenpost.

[Beanie]

Miks schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 14:27:
Verrassend dat aflossing niet als kostenpost wordt gezien. Er zitten veel risico's aan het afgeloste (en tevens aan het niet-afgeloste deel!).

Voorbeeld: als het huis over 30 jaar bijvoorbeeld onder water staat vanwege de stijgende zeespiegel, dan ben je dit geld gewoon kwijt. Beetje extreem natuurlijk, maar het kan ook zijn dat de buurt sterk is verslechterd, je in aardbevingsgebied woont, etc.

Aflossing is dus niet zondermeer een broekzak-vestzak-verhaal. Sterker nog: dat geld zie je eigenlijk nooit meer terug, hooguit je kinderen bij de erfenis.

Interessant voorbeeld en zeker gezien recente ontwikkelingen in NL wel relevant te noemen. Beste voorbeelden zijn de mensen in aardbevingsgebied waar de woningen aantoonbaar minder waard zijn geworden. Belangrijk is wel dat het niet helemaal 'nul' is geworden, maar significante waarde die weg is zondermeer.

Stijgende zeespiegel is wel heel extreem wat mij betreft, denk dat wanneer dat gebeurt en half NL onder water staat we grotere problemen hebben (ook wereldwijd) dan enkel de aflossing en woningwaarde

Desondanks moet je wel beamen dat in een normale situatie een aflossing een vermogensopbouw is en je dat vermogen weliswaar niet ter beschikking hebt, het wel vermogen is dat je in kan zitten in je woning. Overigens kan je mat een koopwoning natuurlijk altijd besluiten te verkopen en van het verschil hypotheek/verkoopwaarde te gaan huren. Dan maak je de aflossing wel te gelde, die bovendien ook nog eens met de inflatie is mee gestegen. En ja, een waardedaling krijg je dan alsnog voor de kiezen natuurlijk.

Kort gezegd is een aflossing wel een risico, maar om het nou meteen als een volle kostenpost te zien is een ander uiterste.

[ Voor 3% gewijzigd door Beanie op 16-01-2021 15:10 ]

[pingkiller]

Als je een woning hebt gekocht bestaat de kans dat het extreem slecht uitpakt en dat je diep in de schulden terecht komt. Met huren is dat kans daarop vrijwel niet aanwezig. Echter dat kans dat het zo extreem mis gaat bij kopen is minimaal. Laten we zeggen dat het slecht uitpakt voor 1 op de 1000 personen. Voor de 999 andere is kopen veruit de betere optie dan huren (financieel gezien). De vraag is welke prijs je plakt op het voorkomen van dat kleine risico.

[JanHenk]

1 per 1000? Echt?

We hebben nu alleen maar de laatste vijf jaar in gedachten, maar voor die tijd waren gedwongen verkopen (om wat voor reden dan ook) en restschulden aan de orde van de dag.

[Wilf]

Nederland kan dan wel niet binnenkort onder water komen te staan maar het aankomende decennium zullen er zeker onbewoonbare gebieden komen, en dan eerder door gebrek aan water.

[Verwijderd]

Miks schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 14:27:
Verrassend dat aflossing niet als kostenpost wordt gezien. Er zitten veel risico's aan het afgeloste (en tevens aan het niet-afgeloste deel!).

Voorbeeld: als het huis over 30 jaar bijvoorbeeld onder water staat vanwege de stijgende zeespiegel, dan ben je dit geld gewoon kwijt. Beetje extreem natuurlijk, maar het kan ook zijn dat de buurt sterk is verslechterd, je in aardbevingsgebied woont, etc.

Aflossing is dus niet zondermeer een broekzak-vestzak-verhaal. Sterker nog: dat geld zie je eigenlijk nooit meer terug, hooguit je kinderen bij de erfenis.

Op-eet-hypotheek?

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 14:27:
Voorbeeld: als het huis over 30 jaar bijvoorbeeld onder water staat vanwege de stijgende zeespiegel, dan ben je dit geld gewoon kwijt. Beetje extreem natuurlijk, maar het kan ook zijn dat de buurt sterk is verslechterd, je in aardbevingsgebied woont, etc.

Je hebt het nu over een paar extreme externe factoren (zeespiegel, aardbeving) en over factoren die welliswaar tot waardedaling (kunnen) leiden, maar waarbij voor jou als bewoner de waardeontwikkeling eigenlijk totaal niet relevant is. Het maakt mij weinig uit of mijn woning op 1 ton of op 1 miljoen wordt getaxeerd. Dat is alleen relevant als je je woning verkoopt.

Aflossing is dus niet zondermeer een broekzak-vestzak-verhaal. Sterker nog: dat geld zie je eigenlijk nooit meer terug, hooguit je kinderen bij de erfenis.

Een heleboel ouderen zien dat geld wel terug, namelijk als ze gaan verhuizen, bijvoorbeeld op het moment dat ze kleiner gaan wonen omdat de kinderen al een tijdje het huis uit zijn. Of als ze van een onderhoudsgevoelige eengezinswoning met trap en tuin willen verhuizen naar een gelijkvloers appartement. Vaak betekent dat een verhuizing naar een goedkopere woning of naar een huurwoning, zodat (een deel van) het vermogen weer uit de stenen komt.

[Verwijderd]

pingkiller schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 15:22:
Als je een woning hebt gekocht bestaat de kans dat het extreem slecht uitpakt en dat je diep in de schulden terecht komt. Met huren is dat kans daarop vrijwel niet aanwezig. Echter dat kans dat het zo extreem mis gaat bij kopen is minimaal. Laten we zeggen dat het slecht uitpakt voor 1 op de 1000 personen. Voor de 999 andere is kopen veruit de betere optie dan huren (financieel gezien). De vraag is welke prijs je plakt op het voorkomen van dat kleine risico.

No risk/no fun zou ik zeggen

[Requiem19]

Miks schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 14:27:
Verrassend dat aflossing niet als kostenpost wordt gezien. Er zitten veel risico's aan het afgeloste (en tevens aan het niet-afgeloste deel!).

Voorbeeld: als het huis over 30 jaar bijvoorbeeld onder water staat vanwege de stijgende zeespiegel, dan ben je dit geld gewoon kwijt. Beetje extreem natuurlijk, maar het kan ook zijn dat de buurt sterk is verslechterd, je in aardbevingsgebied woont, etc.

Aflossing is dus niet zondermeer een broekzak-vestzak-verhaal. Sterker nog: dat geld zie je eigenlijk nooit meer terug, hooguit je kinderen bij de erfenis.

Je ziet de aflossing terug zodra je hypotheek afbetaald is en jij een paar honderd eur pm kosten hebt terwijl de huurder tegen die tijd op 2k zit.

[CVTTPD2DQ]

Wilf schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 16:55:
Nederland kan dan wel niet binnenkort onder water komen te staan maar het aankomende decennium zullen er zeker onbewoonbare gebieden komen, en dan eerder door gebrek aan water.

Zeespiegelstijging Plan B

Rekende het laatste IPCC-rapport (2013) nog in decimeters, nu komen steeds vaker studies voorbij – ook van ons eigen KNMI – die rekenen in meters, als alles tegenzit. Daarbij wordt uitgegaan van blijvend hoge CO2-emissies en mogelijke processen die het smelten en afbreken van ijs aan de randen van de grote ijskappen versnellen. Als je daar bovenop ook nog een statistische pechmarge meeweegt, kom je op het meest ongunstige scenario: een zeespiegelstijging van 292 centimeter in 2100.

In de huidige woningprijzen zit een flink stuk toekomstverwachting. Op het moment dat duidelijk wordt dat niet alle delen van Nederland droog zullen blijven (en dat kan ook niet met 3 meter) zal de waardedaling inzetten. Op het moment dat de bank geen hypotheek op het pand wil verstrekken is het afgelopen.

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 23:16:
[...]


Zeespiegelstijging Plan B

[...]


In de huidige woningprijzen zit een flink stuk toekomstverwachting. Op het moment dat duidelijk wordt dat niet alle delen van Nederland droog zullen blijven (en dat kan ook niet met 3 meter) zal de waardedaling inzetten. Op het moment dat de bank geen hypotheek op het pand wil verstrekken is het afgelopen.

Als ik die 292cm in 2100 nog mag meemaken teken ik ervoor (ondanks dat mijn huisje nabij de zee dan onder water staat).

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 23:16:
[...]


Zeespiegelstijging Plan B

[...]


In de huidige woningprijzen zit een flink stuk toekomstverwachting. Op het moment dat duidelijk wordt dat niet alle delen van Nederland droog zullen blijven (en dat kan ook niet met 3 meter) zal de waardedaling inzetten. Op het moment dat de bank geen hypotheek op het pand wil verstrekken is het afgelopen.

Stel er zou een virus uit het niets komen waardoor de ziekenhuizen helemaal overlopen en de samenleving in lockdown moet waardoor de economie tot stilstand komt, vele bedrijven failliet gaan en de werkeloosheid oploopt. Dat zou de huizenmarkt ook flink raken..

Of zou de overheid dan wellicht iets doen?

Ik zie niet voor me hoe onze overheid de helft van Nederland gaat laten onderlopen. Maar mss heb ik teveel vertrouwen in onze instituties.

[Sport_Life]

Miks schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 14:27:
Verrassend dat aflossing niet als kostenpost wordt gezien. Er zitten veel risico's aan het afgeloste (en tevens aan het niet-afgeloste deel!).

Voorbeeld: als het huis over 30 jaar bijvoorbeeld onder water staat vanwege de stijgende zeespiegel, dan ben je dit geld gewoon kwijt. Beetje extreem natuurlijk, maar het kan ook zijn dat de buurt sterk is verslechterd, je in aardbevingsgebied woont, etc.

Aflossing is dus niet zondermeer een broekzak-vestzak-verhaal. Sterker nog: dat geld zie je eigenlijk nooit meer terug, hooguit je kinderen bij de erfenis.

Aflossen = lagere maandlasten (rente). Over hetgeen je hebt afgelost betaal je geen rente.
Dat we tegenwoordig allemaal annuïtair hebben geeft een ietwat vertekend beeld (lasten blijven gelijk gedurende de looptijd), maar als je een lineaire hypotheek hebt heb je wel degelijk meteen voordeel van aflossen .

Huur kun je zien als kosten, wat niet erg is aangezien er woongenot tegenover staat (zoals vervoer bij autokosten).
Aflossen kun je zien als vermogen opbouwen. De onderliggende waarde van het pand is dan weer minder relevant als je eenmaal een woning hebt: bij prijsdaling daalt je volgende woning ook en bij prijsstijging stijgt je volgende woning.
Kosten bij een koopwoning zijn de rente (netto <1% vd aankoopwaarde), onderhoud (1%), belastingen etc. Dus zeg 1,5-2% van de woningwaarde per jaar . Een verhuurder plust daar nog eens 2-5% bovenop, immers hij moet er ook aan verdienen natuurlijk .

[ Voor 22% gewijzigd door Sport_Life op 17-01-2021 00:07 ]

[Requiem19]

Huur = vergoeding voor het afnemen van een woondienst
Rente = vergoeding voor het afnemen van een kredietdienst...

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 23:49:
Huur = vergoeding voor het afnemen van een woondienst
Rente = vergoeding voor het afnemen van een kredietdienst...

Beide dus kosten.. Huurkosten vs krediet kosten .

Dat mensen de hypotheek niet snappen en aflossing + rente als kosten zien is een beetje ingeburgerd en eigenlijk een gevolg van al die complexe hypotheek constructies. (M.n. uit het verleden).

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 17-01-2021 00:00 ]

[Requiem19]

Eens.

Ik zou aflossing overigens ook graag als ‘kosten’ zien, zou je ze namelijk mee kunnen nemen in de HRA. 😄.

Maar kennelijk ziet de wetgever aflossing niet als kosten.

[ Voor 95% gewijzigd door Requiem19 op 17-01-2021 00:01 ]

[Immutable]

Omdat ik de laatste tijd de inflatie cijfers niet geloof / niet realistisch meer zijn ben ik even gaan kijken hoe de inflatie wordt berekend. Dit wordt gedaan door middel van een mandje producten etc. Het CPI(consumer product index)

Omdar mijn salaris gewoon door de tijd harder is gestegen dan inflatie maar ik hedendaags met mijn huidige salaris NIET meer mijn eigen woning zou kunnen financieren dacht ik.... ik ruik iets. Iets wat niet klopt.

Dus kwam ik het volgende document tegen:
https://www.cbs.nl/-/medi...0een%20eigen%20woning.pdf

Hier nog een interessante link waarbij wordt aangegeven dat we voor de gek gehouden worden en dat de ECB ook niet koopwoningen meerekend in hun inflatiecijfers:
https://www.positivemoney...g-prices-inflation-index/

Beide links zijn aanwijzingen dat zowel Nederlandse en Europeese inflatie cijfers niet te vertrouwen zijn en waarschijnlijk veel te laag zijn dan dat ze in werkelijkheid zijn. In Amerika hebben ze zowel koop als huur in een soort berekening gestopt waardoor de inflatie beter berekend kan worden door middel van "“owners’ equivalent rent". Iets wat niet in onze en de EU berekening zit.

Woningaankoop zit NIET in de inflatie berekening. Want als argument wordt gegeven dat het een "investering" is.

Wel wordt de huurprijs erin meegenomen. Maar in Nederland is wonen in een koopwoning meer de norm dan huren waardoor dat eigenlijk niet correct is.

Ten tweede, wanneer de huizenprijzen stijgen, betekend nog niet dat de huurprijzen daarin keihard meestijgen. Want de verhuurder profiteerd ook al van de waarde stijging. Huren kunnen achter blijven, of een behoorlijke vertraging hebben op de waardestijging van vastgoed.

Ik vraag me af hoe anderen hier over denken en over de inflatie berekening met betrekking tot wat er gebeurt in de huizenmarkt.

Ik persoonlijk denk dat de inflatie tegenwoordig nep is. En in de realtieit velen malen hoger is. En dat je slim moet zijn met je geld. Ik heb het gevoel dat geld steeds waardelozer aan het worden is en daardoor al het geld rendement zoekt of waardevastheid en dus in zaken gaan zitten zoals vastgoed + goud en dat soort zaken die al bewezen zijn om goed waardevast te zijn in alle tijden.

De inflatie cijfers zijn voor mij een leugentje om het gewone volk zonder enige kennis te laten sussen waarbij de realiteit is dat hun geld steeds minder waard is.

Maar kan het ook fout hebben. Ik denk dat de waarde vermindering van fiat tegenover fiat wereldwijd bijna niet te zien is omdat het relatief ten opzichte van elkaar je het niet kan zien. Omdat de hele wereld flink aan het bijprinten is. Maar waar je het wel ziet is dat je al het geld ziet vluchten en vol stress waarde probeert te zoeken omdat het in de realiteit dus wel echt keihard waarde aan het verliezen is.

Daarom is het in deze tijd meer dan belangrijk om een woning te bezitten in plaats van te huren. Deze stijgen omdat de rente enorm omlaag gaat wat een veel betere indicator is voor waarde vermindering van geld.

Ik zie door deze wereldwijde trend, en het continu voor gek gehouden normale mensen met inflatie cijfers... en dat je ziet dan mensen verbaast zijn dat de huizenprijzen stijgen. Dat mensen denk ik niet doorhebben wat echt gaande is.

Er is een fiat run gaande. Vastgoed is super interessant hiervoor. Ten tweede moet je weten dat in Nederland heel veel oud geld zit wat nu bang is dat hun geld verdampt en massaal vastgoed aan het kopen zijn.

Hoor graag hoe anderen erover denken.

[ Voor 9% gewijzigd door Immutable op 17-01-2021 05:05 ]

[Verwijderd]

Immutable schreef op zondag 17 januari 2021 @ 04:37:
Omdat ik de laatste tijd de inflatie cijfers niet geloof / niet realistisch meer zijn ben ik even gaan kijken hoe de inflatie wordt berekend. Dit wordt gedaan door middel van een mandje producten etc. Het CPI(consumer product index)

Omdar mijn salaris gewoon door de tijd harder is gestegen dan inflatie maar ik hedendaags met mijn huidige salaris NIET meer mijn eigen woning zou kunnen financieren dacht ik.... ik ruik iets. Iets wat niet klopt.

Dus kwam ik het volgende document tegen:
https://www.cbs.nl/-/medi...0een%20eigen%20woning.pdf

Hier nog een interessante link waarbij wordt aangegeven dat we voor de gek gehouden worden en dat de ECB ook niet koopwoningen meerekend in hun inflatiecijfers:
https://www.positivemoney...g-prices-inflation-index/

Woningaankoop zit NIET in de inflatie berekening. Want als argument wordt gegeven dat het een "investering" is.

Wel wordt de huurprijs erin meegenomen. Maar in Nederland is wonen in een koopwoning meer de norm dan huren waardoor dat eigenlijk niet correct is.

Ten tweede, wanneer de huizenprijzen stijgen, betekend nog niet dat de huurprijzen daarin keihard meestijgen. Want de verhuurder profiteerd ook al van de waarde stijging. Huren kunnen achter blijven, of een behoorlijke vertraging hebben op de waardestijging van vastgoed.

Ik vraag me af hoe anderen hier over denken en over de inflatie berekening met betrekking tot wat er gebeurt in de huizenmarkt.

Ik persoonlijk denk dat de inflatie tegenwoordig nep is. En in de realtieit velen malen hoger is. En dat je slim moet zijn met je geld. Ik heb het gevoel dat geld steeds waardelozer aan het worden is en daardoor al het geld rendement zoekt of waardevastheid en dus in zaken gaan zitten zoals vastgoed + goud en dat soort zaken die al bewezen zijn om goed waardevast te zijn in alle tijden.

De inflatie cijfers zijn voor mij een leugentje om het gewone volk zonder enige kennis te laten sussen waarbij de realiteit is dat hun geld steeds minder waard is.

Maar kan het ook fout hebben. Ik denk dat de waarde vermindering van fiat tegenover fiat wereldwijd bijna niet te zien is omdat het relatief ten opzichte van elkaar je het niet kan zien. Omdat de hele wereld flink aan het bijprinten is. Maar waar je het wel ziet is dat je al het geld ziet vluchten en vol stress waarde probeert te zoeken omdat het in de realiteit dus wel echt keihard waarde aan het verliezen is.

Daarom is het in deze tijd meer dan belangrijk om een woning te bezitten in plaats van te huren. Deze stijgen omdat de rente enorm omlaag gaat wat een veel betere indicator is voor waarde vermindering van geld.

Ik zie door deze wereldwijde trend, en het continu voor gek gehouden normale mensen met inflatie cijfers... en dat je ziet dan mensen verbaast zijn dat de huizenprijzen stijgen. Dat mensen denk ik niet doorhebben wat echt gaande is.

Er is een fiat run gaande. Vastgoed is super interessant hiervoor. Ten tweede moet je weten dat in Nederland heel veel oud geld zit wat nu bang is dat hun geld verdampt en massaal vastgoed aan het kopen zijn.

Hoor graag hoe anderen erover denken.

Goede omschrijving en vraagstelling Immutable,

Vooral deze : " Woningaankoop zit NIET in de inflatie berekening. Want als argument wordt gegeven dat het een "investering" is. " geeft idd en vertekend beeld, lijkt wel dat het bewust niet meegenomen is. Dat het een investering is, deels mee eens, maar anderzijds behaal je er geen rendement uit(want je woont in je eigen woning, tenzij het een 2de of meer zijn, dan lijkt het me een investering.

Dat bijprinten van geld wereldwijd door centrale banken, tja dat is...en kan niet anders betekenen dat fiat-geld minder wordt in waarde(immers, de banken willen je spaargeld niet eens meer, je mag er nog net niet voor betalen om het op je spaarrekening te hebben) Dus de vlucht in assets is terecht lijkt mij. Dat kan een mandje zijn van ...waar ook deels vastgoed een aandeel in heeft.


Eigenlijk is het allemaal niet zo moeilijk, valt nogwel mee allemaal..er zijn ergere dingen


Nog even toevoegen : Als je enige woning "rendement" is voor de ECB berekening , vind ik een beetje eigenaardig, het is nl toch een recht om een dak boven je hoofd te hebben. Net zoals GWL of zorg of een auto/fiets... die gaan ze toch ook niet meetellen als "rendement" ? Zou nogal wat zijn dat de minimale levensbehoeften, als rendement worden meegenomen.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 17-01-2021 05:18 ]

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 23:20:
Als ik die 292cm in 2100 nog mag meemaken teken ik ervoor (ondanks dat mijn huisje nabij de zee dan onder water staat).

Mijn huisje stijgt wellicht in waarde door het uitzicht op de nieuwe duinenrij Maar ik acht het mogelijk dat sommige mensen hier gaan meemaken dat de verkoop van hun huidige huis niet door kan gaan, omdat banken weigeren een hypotheek met een looptijd tot 2080 te verstrekken. Niet dat mensen daar nú al hun gedrag op aanpassen, trouwens.

Requiem19 schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 23:25:
Ik zie niet voor me hoe onze overheid de helft van Nederland gaat laten onderlopen. Maar mss heb ik teveel vertrouwen in onze instituties.

De huizenbezitter als Heer Bommel die als alles voorspelbaar mis gaat "Tom Poes, verzin een List!" roept? Het zal niet de eerste keer zijn. Maar daarom is het wel interessant om het artikel eens te lezen. De oplossingen die er zijn hebben allemaal veel ruimte nodig.

[Rzaan]

Nu de lockdown verlengd is, en er signalen komen dat er zelfs een kleine kans bestaat dat de lockdown nog tot de lente of zelfs langer blijft bestaan, vraag ik me af wat dit voor invloed gaat hebben op de economische cijfers.
En wat deze vervolgens weer gaan betekenen voor de huizenmarkt.

[Requiem19]

Rzaan schreef op zondag 17 januari 2021 @ 09:11:
Nu de lockdown verlengd is, en er signalen komen dat er zelfs een kleine kans bestaat dat de lockdown nog tot de lente of zelfs langer blijft bestaan, vraag ik me af wat dit voor invloed gaat hebben op de economische cijfers.
En wat deze vervolgens weer gaan betekenen voor de huizenmarkt.

Ligt eraan hoe lang de overheid het infuus kan blijven vullen... en hoe lang de economie vertrouwen blijft hebben dat we dit jaar weer (deels) open gaan.

Kijkend naar Q4, is mijn voorspelling dat de stijging in grote steden stopt (naar 0) en buiten de steden nog doorloopt. Dat is iig de trend die de 2020 cijfers ons geven.

Als het écht gaat tegenvallen met lockdowns & de economie zouden de grote steden kunnen dalen en buiten de steden naar 0 kunnen gaan.

[RemcoDelft]

Requiem19 schreef op zondag 17 januari 2021 @ 09:15:
[...]


Ligt eraan hoe lang de overheid het infuus kan blijven vullen...

Tot net na de verkiezingen natuurlijk!

[CVTTPD2DQ]

Immutable schreef op zondag 17 januari 2021 @ 04:37:
Woningaankoop zit NIET in de inflatie berekening. Want als argument wordt gegeven dat het een "investering" is.

Wel wordt de huurprijs erin meegenomen. Maar in Nederland is wonen in een koopwoning meer de norm dan huren waardoor dat eigenlijk niet correct is.

Ten tweede, wanneer de huizenprijzen stijgen, betekend nog niet dat de huurprijzen daarin keihard meestijgen. Want de verhuurder profiteerd ook al van de waarde stijging. Huren kunnen achter blijven, of een behoorlijke vertraging hebben op de waardestijging van vastgoed.

Ik vraag me af hoe anderen hier over denken en over de inflatie berekening met betrekking tot wat er gebeurt in de huizenmarkt.

Het is natuurlijk ook lastig: niet iedereen koopt elk jaar een huis. Juist omdat Nederland meer huizenbezitters dan huizenkopers kent, zijn de woonlasten voor de grote meerderheid al jaren juist superstabiel.

Dus in die zin denk ik dat, als je het gemiddelde neemt, je hetzelfde 'vertragende' effect zou zien.

Ik denk dat je meer een effect ziet van de gevaren van het gemiddelde, dan dat er opzet is bij het CBS is om het effect van koopwoningen bij inflatie te verdoezelen.

[Pannencouque]

RemcoDelft schreef op zondag 17 januari 2021 @ 09:19:
[...]

Tot net na de verkiezingen natuurlijk!

Dat sowieso. Ze zullen nu niet ineens stoppen. Dus als je wil verkopen kun je in elk geval wachten tot Q2/3 van 2021, gezien de huizenmarkt traag reageert. Mogelijk zelfs iets langer want het nieuwe kabinet zal niet meteen met bergen impopulaire maatregelen komen.

Markt in de grote steden gaat afvlakken, zie je nu al. Randgebieden groeien nog even door.

[Rzaan]

Bij veel mensen (ik doel niet de posters hier maar in zijn algemeenheid) zie je een paar gedachten: De ene groep gedraagt zich als het orkestje op de Titanic. Een andere groep ziet de Corona-crisis als de sneeuwval in Maastricht: Het geeft even problemen maar als het gaat smelten is alles meteen weer helemaal ok.

Ik kan ook de huizenmarkt niet voorspellen, maar als zelfs zo'n crisis als Corona geen invloed heeft op de prijzen, dan kan niets ze meer raken.

[Flipswix]

Punt is dat het moment dat mensen in schulden terecht komen en hun hypotheek niet meer kunnen betalen een stukje later in het verhaal zal komen dan het punt van de crisis waarin we nu zitten. Tel daarbij op dat veel kantoorruimte mogelijk een stuk minder gebruikt gaat worden en de vastgoedportefeulles worden, in ieder geval in relatieve zin, over een jaar of twee wel een stukje minder waard. Tot die tijd is iedereen, zeker met de NVM berichtgeving, nog in de illusie dat er maar sterk moet worden overboden op de meest onrendabele woningen.

[GENETX]

Immutable schreef op zondag 17 januari 2021 @ 04:37:
...

De NOS had hetzelfde idee en had 5 dagen geleden een artikel:
https://nos.nl/artikel/23...ie-je-dat-niet-terug.html

Deze passage vond ik wel erg bijzonder:

Dat heeft ook te maken met het beleid van de Europese Centrale Bank. Die kijkt naar hoe hard de prijzen in Europa stijgen, de Europese inflatie, om te bepalen in welke mate ze de economie stimuleert. Bij een hogere inflatie zal de ECB eerder de rente verhogen.

Hogere rente leidt tegelijk ook tot hogere kosten om een hypotheek af te sluiten. Als je die hogere kosten dan weer meetelt in de inflatie, gaat de inflatie omhoog. Waardoor de centrale bank de rente weer zou verhogen. Dat zou zichzelf steeds verder versterken en niet meer te beheersen zijn. De hypotheekkosten zomaar meetellen in de inflatie zou voor de ECB tot problemen leiden.

Oftewel een prachtige positieve feedback loop .

Flipswix schreef op zondag 17 januari 2021 @ 10:28:
Punt is dat het moment dat mensen in schulden terecht komen en hun hypotheek niet meer kunnen betalen een stukje later in het verhaal zal komen dan het punt van de crisis waarin we nu zitten. Tel daarbij op dat veel kantoorruimte mogelijk een stuk minder gebruikt gaat worden en de vastgoedportefeulles worden, in ieder geval in relatieve zin, over een jaar of twee wel een stukje minder waard. Tot die tijd is iedereen, zeker met de NVM berichtgeving, nog in de illusie dat er maar sterk moet worden overboden op de meest onrendabele woningen.

Daarbij zijn er natuurlijk ook genoeg mensen die een huis met NHG kopen (zeker buiten de randstad). Dan ben je behoorlijk ingedekt tegen negatieve scenario's tegenwoordig: wel de eventuele lusten, niet de lasten van de markt. Sowieso zal de krapte voorlopig wel aanblijven, die is niet zomaar opgelost. Sterker nog, bouwbedrijven zitten in de top van sectoren die het momenteel financieel lastig hebben
https://nos.nl/nieuwsuur/...ldnood-zegt-abn-amro.html

[ Voor 36% gewijzigd door GENETX op 17-01-2021 10:54 ]

[Ivow85]

Welke kant het kwartje van de economie opvalt zodra (hopelijk ergens in de komende maanden) alle Corona maatregelen opgeheven worden is nu natuurlijk koffiedik kijken.

Overleven de meeste bedrijven het die nu overheidssteun ontvangen?

Of is het huidige lage aantal faillissementen slechts uitstel van executie, omdat schuldeisers momenteel de failliete ondernemer nog het voordeel van de twijfel geven dat het 'na corona' allemaal wel goed komt. En vallen er, als blijkt dat consumentenbestedingen zich niet meteen herstellen, er bedrijven bij bosjes om?

Gaat iedereen straks weer massaal uit eten, kleding shoppen, terrasjes pakken etc? Of heeft een deel ontdekt dat het met eeb goede borrelplank of barbecue in de tuin met vrienden net zo gezellig is als op dat hippe terrasje in de stad. Maar wel veel voordeliger? Raken verre reizen weer net zo veel in trek als voorheen? Of heeft de Nederlander nog na-ebbende reisangst en/of bestemmingen dichter bij huis herontdekt?

Wordt het straks vrij snel weer 'business as usual', dan zullen veel bedrijven het wel redden en zullen er weinig banen verloren gaan. In zo'n geval zal er weinig effect zijn op de woningmarkt als geheel. Wanneer thuiswerken in trek blijft, kunnen er dan wel sterke regionale effecten zijn waarbij de druk in de randstad wat afneemt/minder snel toeneemt en in regios op 45-90 minuten rijden van de randstad de druk juist sterker dan gemiddeld toeneemt.

Herstellen de consumentenbestedingen zich niet snel en/of volledig, dan zullen veel bedrijven het na het stopzetten van het staatsinfuus niet redden. Reserves zijn immers vaak al opgebrand. Gaan er veel banen verloren, dan valt een deel van de vraag naar koopwoningen weg. Zonder baan immers geen hypotheek. En de aanbod kant kan in zo'n geval juist gestuwd worden wanneer mensen door inkomensterugval/werkloosheid hun hypotheek niet meer kunnen ophoesten en gedwongen moeten verkopen.
Voordat de gedwongen verkopen zich in groten getale aandienen, ben je alleen vaak wel al een hele tijd verder. Eerst leeft men nog een tijdje op financiële reserves, in de hoop dat tijdig een nieuwe baan gevonden wordt.

[Rubbergrover1]

Rzaan schreef op zondag 17 januari 2021 @ 10:00:
Bij veel mensen (ik doel niet de posters hier maar in zijn algemeenheid) zie je een paar gedachten: De ene groep gedraagt zich als het orkestje op de Titanic. Een andere groep ziet de Corona-crisis als de sneeuwval in Maastricht: Het geeft even problemen maar als het gaat smelten is alles meteen weer helemaal ok.

Ik kan ook de huizenmarkt niet voorspellen, maar als zelfs zo'n crisis als Corona geen invloed heeft op de prijzen, dan kan niets ze meer raken.

Volgens mij hebben een hoop mensen nu wel een redelijk beeld of ze in een risicovolle sector zitten of niet. Ik denk dat de mensen die nu in de markt zijn voor een koopwoning niet echt de mensen zijn die in de kritische sectoren werken. (Eerder in sectoren die ervan profiteren.) En dat een verlenging daarom ook nauwelijks impact op de vraag zal hebben.

[Morpheusk]

Rubbergrover1 schreef op zondag 17 januari 2021 @ 11:04:
[...]

Volgens mij hebben een hoop mensen nu wel een redelijk beeld of ze in een risicovolle sector zitten of niet. Ik denk dat de mensen die nu in de markt zijn voor een koopwoning niet echt de mensen zijn die in de kritische sectoren werken. (Eerder in sectoren die ervan profiteren.) En dat een verlenging daarom ook nauwelijks impact op de vraag zal hebben.

Dat hoeft je op zich nog niet te weer houden een hypotheek aan te vragen. Maar de meeste banken vragen nu een extra onderbouwing tijdens de coronacrisis.

Met vragen zoals:

• Op welke wijze wordt u of uw bedrijf getroffen door de Coronacrisis?
• Hoe gaat het bedrijf waar u voor werkt/uw bedrijf hier mee om?
• Is er overheidssteun aangevraagd door u of uw werkgever en wat is de inhoud en status hiervan?
• Heeft u nog reserves om (verdere) tegenslagen op te vangen?
• Verwacht u dat uw huidige inkomen de komende twaalf maanden negatief wordt beïnvloed door de gevolgen van de coronacrisis?
• Is er bij het opgegeven inkomen bij uw hypotheekaanvraag al rekening gehouden met een (mogelijk) verlaagde inkomen?

Slechts een voorbeeldje de vragen verschillen per aanbieder.

[pizzacabonara]

Immutable schreef op zondag 17 januari 2021 @ 04:37:
Omdat ik de laatste tijd de inflatie cijfers niet geloof / niet realistisch meer zijn ben ik even gaan kijken hoe de inflatie wordt berekend. Dit wordt gedaan door middel van een mandje producten etc. Het CPI(consumer product index)

Omdar mijn salaris gewoon door de tijd harder is gestegen dan inflatie maar ik hedendaags met mijn huidige salaris NIET meer mijn eigen woning zou kunnen financieren dacht ik.... ik ruik iets. Iets wat niet klopt.

Dus kwam ik het volgende document tegen:
https://www.cbs.nl/-/medi...0een%20eigen%20woning.pdf

Hier nog een interessante link waarbij wordt aangegeven dat we voor de gek gehouden worden en dat de ECB ook niet koopwoningen meerekend in hun inflatiecijfers:
https://www.positivemoney...g-prices-inflation-index/

Beide links zijn aanwijzingen dat zowel Nederlandse en Europeese inflatie cijfers niet te vertrouwen zijn en waarschijnlijk veel te laag zijn dan dat ze in werkelijkheid zijn. In Amerika hebben ze zowel koop als huur in een soort berekening gestopt waardoor de inflatie beter berekend kan worden door middel van "“owners’ equivalent rent". Iets wat niet in onze en de EU berekening zit.

Woningaankoop zit NIET in de inflatie berekening. Want als argument wordt gegeven dat het een "investering" is.

Wel wordt de huurprijs erin meegenomen. Maar in Nederland is wonen in een koopwoning meer de norm dan huren waardoor dat eigenlijk niet correct is.

Ten tweede, wanneer de huizenprijzen stijgen, betekend nog niet dat de huurprijzen daarin keihard meestijgen. Want de verhuurder profiteerd ook al van de waarde stijging. Huren kunnen achter blijven, of een behoorlijke vertraging hebben op de waardestijging van vastgoed.

Ik vraag me af hoe anderen hier over denken en over de inflatie berekening met betrekking tot wat er gebeurt in de huizenmarkt.

Ik persoonlijk denk dat de inflatie tegenwoordig nep is. En in de realtieit velen malen hoger is. En dat je slim moet zijn met je geld. Ik heb het gevoel dat geld steeds waardelozer aan het worden is en daardoor al het geld rendement zoekt of waardevastheid en dus in zaken gaan zitten zoals vastgoed + goud en dat soort zaken die al bewezen zijn om goed waardevast te zijn in alle tijden.

De inflatie cijfers zijn voor mij een leugentje om het gewone volk zonder enige kennis te laten sussen waarbij de realiteit is dat hun geld steeds minder waard is.

Maar kan het ook fout hebben. Ik denk dat de waarde vermindering van fiat tegenover fiat wereldwijd bijna niet te zien is omdat het relatief ten opzichte van elkaar je het niet kan zien. Omdat de hele wereld flink aan het bijprinten is. Maar waar je het wel ziet is dat je al het geld ziet vluchten en vol stress waarde probeert te zoeken omdat het in de realiteit dus wel echt keihard waarde aan het verliezen is.

Daarom is het in deze tijd meer dan belangrijk om een woning te bezitten in plaats van te huren. Deze stijgen omdat de rente enorm omlaag gaat wat een veel betere indicator is voor waarde vermindering van geld.

Ik zie door deze wereldwijde trend, en het continu voor gek gehouden normale mensen met inflatie cijfers... en dat je ziet dan mensen verbaast zijn dat de huizenprijzen stijgen. Dat mensen denk ik niet doorhebben wat echt gaande is.

Er is een fiat run gaande. Vastgoed is super interessant hiervoor. Ten tweede moet je weten dat in Nederland heel veel oud geld zit wat nu bang is dat hun geld verdampt en massaal vastgoed aan het kopen zijn.

Hoor graag hoe anderen erover denken.

Prima bijdrage, daar zit het hem in.

Ik persoonlijk denk dat de inflatie tegenwoordig nep is

Ik vind het een vertekend beeld geven, te rooskleurig.

[pizzacabonara]

Rzaan schreef op zondag 17 januari 2021 @ 10:00:
Bij veel mensen (ik doel niet de posters hier maar in zijn algemeenheid) zie je een paar gedachten: De ene groep gedraagt zich als het orkestje op de Titanic. Een andere groep ziet de Corona-crisis als de sneeuwval in Maastricht: Het geeft even problemen maar als het gaat smelten is alles meteen weer helemaal ok.

Ik kan ook de huizenmarkt niet voorspellen, maar als zelfs zo'n crisis als Corona geen invloed heeft op de prijzen, dan kan niets ze meer raken.

De problemen bestonden al veel langer voor deze crisis. Waarom zou Corona van invloed zijn? Een tekort aan woningen blijft immers bestaan ook als mensen een huis verliezen door de economische gevolgen van de crisis. Een invloed die Corona kan hebben op de huizencrisisis is mogelijk dat de vraag verder toeneemt door bijvoorbeeld scheidingen of gezinsuitbreiding.

[ Voor 8% gewijzigd door pizzacabonara op 17-01-2021 11:47 ]

[RemcoDelft]

GENETX schreef op zondag 17 januari 2021 @ 10:45:
[...]
Sterker nog, bouwbedrijven zitten in de top van sectoren die het momenteel financieel lastig hebben
https://nos.nl/nieuwsuur/...ldnood-zegt-abn-amro.html

Het gevolg van waanzinnig beleid! Het is compleet van de zotte dat de hoogste huizenprijzen ooit het nog steeds niet mogelijk maken om meer te bouwen. In een gezonde markt zouden bouwers nu zwemmen in het geld.

Ik krijg ondertussen het idee dat het RIVM vrijwel het land regeert, alles van woningbouw tot landbouw hangt af van de macht van het RIVM, zonder dat iemand zich lijkt af te vragen of het echt zo belangrijk is dat dat ene zeldzame plantje waar natuurbeschermers hun subsidie mee verdienen kan groeien in schrale grond.

[Rzaan]

pizzacabonara schreef op zondag 17 januari 2021 @ 11:41:
[...]
De problemen bestonden al veel langer voor deze crisis. Waarom zou Corona van invloed zijn? Een tekort aan woningen blijft immers bestaan ook als mensen een huis verliezen door de economische gevolgen van de crisis.

Dan ga je er dus vanuit dat het tekort aan woningen de enige reden is dat de huizenprijzen zo stijgen.
Maar als je dit hele topic doorleest, zijn veel mensen van mening dat er een factor aan omstandigheden aan de stijgende prijzen ten grondslag ligt. Waarvan het tekort wel een groot deel uitmaakt.
Daarnaast, er kan wel een tekort zijn, maar als je geen geld hebt, kun je iets nog steeds niet kopen. Dat zou kunnen resulteren dat mensen nog langer bij hun ouders blijven wonen bijvoorbeeld.

[pizzacabonara]

Rzaan schreef op zondag 17 januari 2021 @ 11:47:
[...]

Dan ga je er dus vanuit dat het tekort aan woningen de enige reden is dat de huizenprijzen zo stijgen.
Maar als je dit hele topic doorleest, zijn veel mensen van mening dat er een factor aan omstandigheden aan de stijgende prijzen ten grondslag ligt. Waarvan het tekort wel een groot deel uitmaakt.
Daarnaast, er kan wel een tekort zijn, maar als je geen geld hebt, kun je iets nog steeds niet kopen. Dat zou kunnen resulteren dat mensen nog langer bij hun ouders blijven wonen bijvoorbeeld.

Niet de enige maar wel de belangrijkste. Als er voldoende woningen waren geweest zouden deze theoretisch ook betaalbaarder moeten zijn. Waardoor jongeren makkelijk zouden kunnen starten en minder lang bij ouders hoeven te wonen.

[CornermanNL]

@Immutable Je hebt denk ik gelijk, het niet meetellen van koopwoningen is wat mij betreft niet juist. Ook de betiteling dat je eigen huis een investering is , blijf ik op zijn zachts gezegd bijzonder vinden. Je zet een deel van je kosten vast maar er komt geen uitkerend rendement uit.

Naast het woningtekort, dat van alle tijden is , is het dogma van loonmatiging wat al 40 jaar lang de boventoon voert naast de verschuiving naar de markt het belangrijkste pijnpunt.

Het effect dat je beschrijft , je huidige woning nu niet meer kunnen kopen tegen de huidige prijzen doet zich ook voor bij huren, alleen wat langzamer. De maximale huurverhoging wordt vaker niet dan wel toegepast. En de lonen gaan niet genoeg mee. Tel daarbij op dat veel mensen eigenlijk in een veel te dure huurwoning zitten ten opzichte van hun loon en het gaat al vrij snel kraken. Want de woonlasten zijn gewoon een te groot deel van het inkomen.

Het kopen van een woning zet dan in ieder geval een deel van je lasten vast. En je hebt een stuk controle , extra aflossen levert een daling op. Vandaar de blijvende populariteit van kopen ten opzichte van huren.

Daarnaast bouwen we op marge en niet op vraag, mooie rijtjeswoningen leveren niet genoeg op en dus wordt er vooral 2 onder 1 kap gebouwd en vrije kavels. De overheid gelooft de projectontwikkelaars op de blauwe ogen en stuurt niets. Behalve de eeuwige discussie over waar gebouwd mag worden.

Zolang we de flexibilisering van de markt van de laatste 30 jaar blijven steunen zal dit beleid voortduren en moet je hopen een keer genoeg te kunnen lenen en daarna een paar jaar jezelf zoveel mogelijk richten op extra aflossen. Dan creëer je wat lucht in je situatie en loopt je risico eruit.

Blijven huren is risico blijven verhogen zolang de lonen niet voldoende meestijgen. (en dat doen ze niet)

Een huis is een eerste levensbehoefte dus zolang de beleidsmakers en de meeste kopers een huis als investering blijven behandelen en niet als een eerste levensbehoefte met een beetje restwaarde , zal er nooit een gezonde balans komen tussen kopen en huren.

[Requiem19]

Immutable schreef op zondag 17 januari 2021 @ 04:37:
Omdat ik de laatste tijd de inflatie cijfers niet geloof / niet realistisch meer zijn ben ik even gaan kijken hoe de inflatie wordt berekend. Dit wordt gedaan door middel van een mandje producten etc. Het CPI(consumer product index)

Omdar mijn salaris gewoon door de tijd harder is gestegen dan inflatie maar ik hedendaags met mijn huidige salaris NIET meer mijn eigen woning zou kunnen financieren dacht ik.... ik ruik iets. Iets wat niet klopt.

Dus kwam ik het volgende document tegen:
https://www.cbs.nl/-/medi...0een%20eigen%20woning.pdf

Hier nog een interessante link waarbij wordt aangegeven dat we voor de gek gehouden worden en dat de ECB ook niet koopwoningen meerekend in hun inflatiecijfers:
https://www.positivemoney...g-prices-inflation-index/

Beide links zijn aanwijzingen dat zowel Nederlandse en Europeese inflatie cijfers niet te vertrouwen zijn en waarschijnlijk veel te laag zijn dan dat ze in werkelijkheid zijn. In Amerika hebben ze zowel koop als huur in een soort berekening gestopt waardoor de inflatie beter berekend kan worden door middel van "“owners’ equivalent rent". Iets wat niet in onze en de EU berekening zit.

https://nos.nl/artikel/23...ie-je-dat-niet-terug.html

Maar een huis is natuurlijk niet alleen maar een investering als je er ook echt zelf in woont. Dus probeert het CBS toch op een of andere manier een berekening te maken van de uitgaven die huiseigenaren doen om in hun huis te wonen, om die mee te kunnen meten in de de inflatie.

Daarvoor kijkt het naar hoeveel het zou kosten als een huiseigenaar zijn of haar eigen huis van zichzelf zou huren. Om te schatten hoeveel die (fictieve) huur van jaar op jaar stijgt, neemt het statistiekbureau de gemiddelde huurstijging in de vrije huursector. Huizen uit de sociale huur laat het buiten beschouwing, omdat koophuizen vaker op woningen lijken die in de vrije huur sector vallen.

Dat is natuurlijk geen perfecte schatting. Want de stijging van huurprijzen is niet hetzelfde als de stijging van de prijs van een woning, en de hypotheekkosten zijn nog steeds niet verrekend. En huiseigenaren profiteren ook van belastingvoordelen, waardoor de kosten juist omlaag gaan. Maar dit is volgens het CBS wel de beste benadering, en het cijfer dat het meerekent in de berekening van de inflatie.

Woningaankoop zit NIET in de inflatie berekening. Want als argument wordt gegeven dat het een "investering" is.

Dit is de argumentatie:

Dat heeft ook te maken met het beleid van de Europese Centrale Bank. Die kijkt naar hoe hard de prijzen in Europa stijgen, de Europese inflatie, om te bepalen in welke mate ze de economie stimuleert. Bij een hogere inflatie zal de ECB eerder de rente verhogen.

Hogere rente leidt tegelijk ook tot hogere kosten om een hypotheek af te sluiten. Als je die hogere kosten dan weer meetelt in de inflatie, gaat de inflatie omhoog. Waardoor de centrale bank de rente weer zou verhogen. Dat zou zichzelf steeds verder versterken en niet meer te beheersen zijn. De hypotheekkosten zomaar meetellen in de inflatie zou voor de ECB tot problemen leiden

[/quote]

5 dagen geleden op NOS.nl.

Ik zie overigens je punt wel, inflatie is eigenlijk bedoeld om vast te stellen wat ons geld waard is tov goederen en diensten. Wat je kunt kopen met x bedrag op x moment. Door de huizenprijzen er buiten te praten mis je nu een van de meest elementaire punten.

Ik zou eigenlijk een aparte 'woning inflatie index' willen zien, waarin je de woningen wel zijn meegeteld in de algehele inflatie en daarnaast ook een apart inflatiecijfer mbt tot woningprijzen.

[CVTTPD2DQ]

RemcoDelft schreef op zondag 17 januari 2021 @ 11:47:
Ik krijg ondertussen het idee dat het RIVM vrijwel het land regeert, alles van woningbouw tot landbouw hangt af van de macht van het RIVM, zonder dat iemand zich lijkt af te vragen of het echt zo belangrijk is dat dat ene zeldzame plantje waar natuurbeschermers hun subsidie mee verdienen kan groeien in schrale grond.

Dat klinkt een beetje als "blaming the messenger". Het RIVM doet vooral metingen, hoewel hun rol in PFAS wat groter is geweest. PFAS is potentieel ook wel een tikje erger dan stikstof, we gaan zien of over twintig jaar allerlei bouwvakkers met Parkinson-achtige klachten thuis zitten.

Als ik op de weegschaal sta en het resultaat bevalt me niet, dan zijn mijn verwachtingen óf mijn dieet verkeerd. Maar heel af en toe de weegschaal.

[RemcoDelft]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 17 januari 2021 @ 12:36:
[...]


Dat klinkt een beetje als "blaming the messenger".

Politici baseren beleid op deze messenger. We zijn ondertussen op het punt dat niemand er meer van opkijkt als ze zeggen dat we de maximumsnelheid of vleesproductie moeten verlagen om woningen te kunnen bouwen. Deze twee dingen hebben geen enkele relatie met elkaar, maar worden nu behandeld alsof het een het ander tegenhoudt.

Gek genoeg wordt dan weer amper iets gedaan met veiligheidscontouren, als die overschreden worden kraait er geen haan naar.

[ Voor 48% gewijzigd door RemcoDelft op 17-01-2021 12:39 ]

[CVTTPD2DQ]

RemcoDelft schreef op zondag 17 januari 2021 @ 12:37:
Politici baseren beleid op deze messenger.

Klopt, en politici willen iedereen tevreden houden. Daarom stellen ze ambitieuze millieudoelen, maar proberen ze het zo te regelen dat niemand zich daar echt aan hoeft te houden.

Jij ergert je waarschijnlijk aan de milieudoelen, ik erger me aan het eeuwig uitbreiden zonder langetermijnvisie.

De uitspraak van de rechtbank over stikstof dwingt de politiek nu te kiezen. Óf ze maken duidelijk dat bescherming van de leefomgeving nooit in de weg mag staan van de land- en woningbouwsector. Óf men kiest voor het handhaven van de regels.

In een goed werkende democratie wordt dit duidelijk verteld, zodat mensen weten waarop ze stemmen. Ik ben wat dat betreft benieuwd of het in de aankomende verkiezingscampagne terug gaat komen.

[lama83]

Señor Sjon schreef op zaterdag 9 januari 2021 @ 12:00:
[...]


Op dit moment krijg je makkelijker een windmolen of zonneveld op een akker dan een woonwijk.

En als er dan één neergelegd wordt dan profiteert de nabij omgeving minimaal:
https://www.ad.nl/politie...er-onwenselijk~a17501ea9/

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op zondag 17 januari 2021 @ 04:37:
Woningaankoop zit NIET in de inflatie berekening. Want als argument wordt gegeven dat het een "investering" is.

Wel wordt de huurprijs erin meegenomen. Maar in Nederland is wonen in een koopwoning meer de norm dan huren waardoor dat eigenlijk niet correct is.

Ten tweede, wanneer de huizenprijzen stijgen, betekend nog niet dat de huurprijzen daarin keihard meestijgen. Want de verhuurder profiteerd ook al van de waarde stijging. Huren kunnen achter blijven, of een behoorlijke vertraging hebben op de waardestijging van vastgoed.

Ik vraag me af hoe anderen hier over denken en over de inflatie berekening met betrekking tot wat er gebeurt in de huizenmarkt.

Hoe ik erover denk is dat ik het terecht vind dat de koopprijs van koopwoningen niet meetellen. Die koopprijs is voor je bestedingen namelijk vaak niet heel relevant, veel relevanter zijn de daarvan afgeleide maandlasten.

Die maandlasten bestaan naast hypotheeklasten natuurlijk ook uit belastingen, onderhoud etc. Ik vind het dan niet heel gek dat je als indicator voor de ontwikkeling van die maandlasten kijkt naar de ontwikkeling van de huren van vergelijkbare huurwoningen.

(Los hiervan heeft de koopprijs van een woning dit jaar voor 95% van de Nederlanders weinig impact, omdat het gros van de mensen dit jaar geen koopwoning koopt.)

[Miks]

Het is ook het gevolg van het inflatiecijfer, bijvoorbeeld de koopkracht, die een vertekend beeld geeft als de inflatie van de woningmarkt niet sterk wordt meegenomen. Zodra woningen steeds minder binnen bereik van een bepaalde groep ligt, dan zou je dat terug moeten zien in het koopkrachtverhaal. Momenteel is dat niet echt het geval vanwege de inflatieberekening.
Hierdoor tref je nu al jaar na jaar koopkrachtverbetering aan in de cijfers, terwijl dit voor starters absoluut niet geldt.

Voor huizenbezitters is de inflatie van de woningmarkt veel minder een probleem dan voor de starter. Hierin speelt ook weer de vraag of zaken zoals aflossing wel of geen kosten zijn en of je bijvoorbeeld iets doet met de verwachte overwaarde.

Er zou misschien, met het oog op het belichten van het probleem op de huizenmarkt, een inflatiecijfer of koopkrachtcijfer moeten komen voor een koopstarter én voor een huizenbezitter.

Maar aan de andere kant werkt dat dan weer niet voor het CBS omdat ze graag slechts één inflatiecijfer willen voor de verschillende metrics.

[ Voor 7% gewijzigd door Miks op 17-01-2021 14:03 ]

[Miks]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 23:25:
[...]

Aflossen = lagere maandlasten (rente). Over hetgeen je hebt afgelost betaal je geen rente.
Dat we tegenwoordig allemaal annuïtair hebben geeft een ietwat vertekend beeld (lasten blijven gelijk gedurende de looptijd), maar als je een lineaire hypotheek hebt heb je wel degelijk meteen voordeel van aflossen .

Leuk verhaal, maar je vergeet dat je ook iets anders met dat geld had kunnen doen. Als de hypotheekrente 1,08% is, dan zou je gebaat zijn bij beleggen op de beurs of misschien zelfs peer-to-peer uitlenen voor een hogere rente/opbrengst.
Dat kan voor het aflossingsdeel niet, want je MOET dit geld aflossen.

Je loopt dus geld mis _omdat_ je moet aflossen. Voor jou niks nieuws natuurlijk (daarom ook zo gek dat je dit niet zelf noemt...).

Deze 'cost of capital', zou je dus wel als kostenpost kunnen behandelen in je financiële plaatje.

[Ypuh]

Chiii schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 03:18:
[...]


Ik zie dit soort berekeningen wel vaker maar ik mis het kostenplaatje bij kopen.

Mijn huur is bijv. 600 euro per maand excl. GWL. Daar komt niks bij. Geen VVE kosten of verzekeringen. Ook geen kosten bij intrek of bij vertrek. Ik heb ook niet de neiging om het op te leuken (want het is niet mijn woning).

Mocht ik kopen hypotheek 150.000. Maandlasten ong. 600. Rentekosten 150 en aflossing 450 (ik noem maar wat).
Kosten die erbij komen bij koopwoning: VVE kosten, aansprakelijkheids-, inboedel-, opstal-, overlijdensrisico- en rechtsbijstandsverzeekering. Onroerendezaakbelasting. Opleuken van je eigen woning. Rond de 250 euro per maand.
Kosten bij koopwoning: woonkosten + rentekosten = 250 + 150 = 400 euro. Geld wat dus elke maand "verdwijnt" bij koopwoning.
Dan komen er nog kosten koper bij aanvang: +/-8500 euro. Bij verkoop evt. kosten voor verkoopmakelaar.

Het verschil tussen huren en wonen is dan kleiner dan het lijkt.

@dejeroen doet het inderdaad veel te rooskleurig voor in zijn berekening. Er wordt geen rekening gehouden met belastingen, verzekeringen, onderhoudskosten, overdrachtskosten, potentiele rentestijgingen/waardedalingen en uitgegaan van een maximale overwaarde tussen het dal en piek van de laatste 2 decennia.

Anno 2021 liggen die kaarten wel anders. Met een beetje pech betaal je tegenwoordig €10-20k boven de taxatie waarde en ben je met de eerste K.K. en netjes maken van het huis al €20-30k kwijt. Als de markt dan ook nog eens stagneert, WOZ waarde toeneemt en HRA afneemt, valt daar ook nog niets te winnen. Die ingecalculeerde 100k overwaarde van wie in 2015 kocht, krijgt iemand die in 2021 instapt niet meer. Dan heb ik het nog niet over een mogelijk stijgende rente of dalende woningwaarde, maar zijn de eerste 20k + 60*400 alweer verdwenen. Daar kun je bij wijze van ook 5 jaar een klein appartementje van huren zonder risico of vast te zitten.

Toegegeven, die initiële kosten moet je hoe dan ook een keer betalen als je een huis koopt en des te langer je er woont, des te meer het afschrijft, maar het rooskleurige van eigen woningbezig is door de 60% waardestijging in het afgelopen decennia als sneeuw voor de zon verdwenen. Voor starters van nu geldt gewoon kiezen tussen 2 kwaden: laat instappen op het pyramidespel of de huisjesmelker die het voor je verpest heeft slimme investeerders spekken.

Achteraf is het mooi wonen en hadden we allemaal in 2015 een huis moeten kopen, alleen had ik toen nog geen inkomen.

[ Voor 4% gewijzigd door Ypuh op 17-01-2021 14:24 ]

[ANdrode]

Ypuh schreef op zondag 17 januari 2021 @ 14:15:
[...]
Achteraf is het mooi wonen en hadden we allemaal in 2015 een huis moeten kopen, alleen had ik toen nog geen inkomen.

Achteraf had je dan mogelijk geen opleiding moeten afronden. Redelijke kans dat je dan net zo goed af was geweest .

[Ypuh]

ANdrode schreef op zondag 17 januari 2021 @ 14:37:
[...]


Achteraf had je dan mogelijk geen opleiding moeten afronden. Redelijke kans dat je dan net zo goed af was geweest .

Die realisatie heb ik ook al eens gehad. 2 studies afgerond, maar achteraf was ik financieel gezien 10 jaar beter af geweest als ik na mijn eerste studie direct een huis gekocht had (zo rond 2012), dan had ik ook niet zo'n ruime studieschuld opgebouwd (geleefd als een god in Frankrijk, dat wel) en nu 100k+ aan vermogen opgebouwd.

Inmiddels probeer ik het maar goed te praten met dat ik nu een goed salaris heb, tijdje in het buitenland heb mogen werken, de werkgevers voor het uitzoeken heb en eigenlijk niet mag klagen, maar feit is dat mijn EV op mijn 30e nog praktisch nul is en dat ik met mijn meest recente loonstijgingen spreekwoordelijk verder van huis ben dan 4 of 8 jaar geleden.

Het pijnlijkste voorbeeld is eigenlijk dat ik vrijwel de enige ben uit mijn geboortedorp/vriendengroep die is gaan studeren en ook de enige zonder koophuis of eigen vermogen. Dat mijn salaris significant hoger ligt gaat dat verschil de komende 10 jaar niet rechtbreiden. Stel ik zou 10 jaar lang €1.500 per maand aan kant zetten, waarmee ik per maand minder overhoud dan mijn vrienden, dan nog heb ik minder vermogen opgebouwd dan de overwaarde van hun huizen. Ik voel mijzelf dus ook wel soort van gedwongen om die opleiding om te zetten in meer rendement; al dan niet door aandelen/investering of door bijvoorbeeld te gaan ZZP'en met mijn opgedane kennis/werkervaring. Een huis kopen op de top van de markt is nog steeds een optimalisatie van mijn woonlasten, maar al niet meer dé manier om een inhaalslag te maken qua vermogensopbouw.

[Requiem19]

En wat dan als de woningwaarde de komende 5 jaar daalt naar het niveau van 2015, wie is er dan beter af?

Die opleiding doe je voor de rest van je leven en zorgt ook voor grotere kans op loonstijging in je leven tov geen opleiding (grote kans dat je 'zonder opleiding' hetzelfde verdient op je 50e als op je 30e).

Leuk om nu te vergelijken, maar wie van je vrienden heeft de overwaarde al omgezet in harde pecunia?

[Rzaan]

Je moet niet alles op zeer korte termijn bekijken.
In the long run is diegene die studeert beter af als degenen die niet gestudeerd hebben.
Dat dit nu misschien effe anders is (lijkt?) doet daar niks aan af.

Ik heb zelf niet gestudeerd, maar ik ben de uitzondering in mijn vriendenclub.
Terugkijken en denken 'had ik maar...' is zinloos.
Had ik maar Bitcoins gekocht in 2014 en nu pas mijn harde schijf + password teruggevonden...

[Requiem19]

Het is ook moeilijk voor te stellen, maar in 2013-2014-2015 een huis kopen werd nog als 'riskant' gezien.

Als je dit plan toen vertelde waren er echt veel vrienden, familie, kennissen, collega's die dan gingen vertellen dat een eigen woning kopen veel te restant was en dat de waarde snel kon dalen met alle risico's van dien.

Achteraf is het makkelijk terugkijken en het als 'slim' zien om toen te kopen, maar dat leek helemaal niet zo op dat moment.

[Ypuh]

Klopt, ik heb ook geen spijt van mijn beslissing. Ik haal veel voldoening uit de keuzevrijheid en zelfstandigheid in mijn werk. Als IT'er heb ik (bijna) de luxe om de bedrijven waar ik zou willen werken op te bellen, wetende dat ze me aan zouden nemen tegen een goed salaris. Dat is dag en nacht verschil met de vrienden die ik hier beschrijf.

Keerzijde is wel dat die investering van 10 jaar studeren (vond het echt niet leuk om altijd blut te zijn) en de illussie dat er een pot met goud aan het einde van de tunnel stond, bleek in werkelijkheid een flinke studieschuld en onbetaalbare woningmarkt te zijn. Het heeft sociaal gezien best wat gekost om te komen waar ik nu sta; wonen in een regio waar ik eigenlijk helemaal niet wil zijn (Randstad), focus veelal op geld/werk i.p.v. vrienden en relaties etc.

Ik zie dat de investering zich sneller terugbetaald dan verwacht, maar dat vooral de huidige woningmarkt de grootste blokkade is voor een volgende stap/werken aan je privéleven. Wat dat betreft ben ik jaloers op mijn vrienden die lekker zijn blijven wonen waar ze opgegroeid zijn, weekends gezellig aan kunnen schuiven in de kroeg en de meeste al bezig zijn met een gezinnetje. Ook al stort de woningmarkt in, ze hebben al een koophuis waarvan een groot deel afgelost is en waar ze prima de rest van hun leven kunnen blijven.

Overigens zie ik dit bij heel wat van mijn leeftijdsgenoten. Ik overdrijf denk ik niet als ik zo'n 5-10% van mijn peers al met burnoutklachten/uitval rond zie lopen. Enerzijds de complete focus op werk/carriere met het idee dat je de juiste dingen aan het doen bent, anderzijds tot de realisatie komen dat je geen stap verder komt in je privéleven en dat er niet tegen de huidige woningmarkt op te werken is of je 'ingehaald bent' door mensen met minder ambitie. Zelf ben ik nuchter genoeg om niet alles tegelijk te willen, maar ik deel de frustraties wel. Wie wil er bijvoorbeeld op zijn 28e nou nog thuiswonen om met je eerste salaris al teveel te verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een particuliere huurwoning (inkomenseis x4)?

[ Voor 22% gewijzigd door Ypuh op 17-01-2021 15:26 ]

[ANdrode]

Ypuh schreef op zondag 17 januari 2021 @ 14:47:
[...]
Het pijnlijkste voorbeeld is eigenlijk dat ik vrijwel de enige ben uit mijn geboortedorp/vriendengroep die is gaan studeren en ook de enige zonder koophuis of eigen vermogen. Dat mijn salaris significant hoger ligt gaat dat verschil de komende 10 jaar niet rechtbreiden. Stel ik zou 10 jaar lang €1.500 per maand aan kant zetten, waarmee ik per maand minder overhoud dan mijn vrienden, dan nog heb ik minder vermogen opgebouwd dan de overwaarde van hun huizen. Ik voel mijzelf dus ook wel soort van gedwongen om die opleiding om te zetten in meer rendement; al dan niet door aandelen/investering of door bijvoorbeeld te gaan ZZP'en met mijn opgedane kennis/werkervaring. Een huis kopen op de top van de markt is nog steeds een optimalisatie van mijn woonlasten, maar al niet meer dé manier om een inhaalslag te maken qua vermogensopbouw.

Als je niet vast zit aan geboortegrond kan je nog aan arbitrage doen door van woonplaats te veranderen. In Nederland kan je als ZZP-er meer verdienen.

In het buitenland kan je de verhouding tussen (IT) inkomen en woonlasten verbeteren. Zo leef heb je in mountain view dezelfde netto woonquote als in Utrecht (bij huur), maar wel een veel hoger absoluut salaris…

Rzaan schreef op zondag 17 januari 2021 @ 14:55:
Had ik maar Bitcoins gekocht in 2014 en nu pas mijn harde schijf + password teruggevonden...

offtopic:
Wees blij dat je het net bij 90 eurocent en bij 10 euro al een ponzispel vondt. Dan had je wel spijt dat je geen kleine investering had gedaan als hedge.

Requiem19 schreef op zondag 17 januari 2021 @ 14:59:
Achteraf is het makkelijk terugkijken en het als 'slim' zien om toen te kopen, maar dat leek helemaal niet zo op dat moment.

Daarom zou zo'n gok ook niet zoveel uit moeten maken voor vermogensopbouw. Nu heb je echt haves and have nots. En ondertussen maakt bijna niemand die winst liquide.

Het is virtueel geld waar weinig reële rijkdom uitgehaald wordt door burgers.

Ypuh schreef op zondag 17 januari 2021 @ 15:01:
Zelf ben ik nuchter genoeg om niet alles tegelijk te willen, maar ik deel de frustraties wel. Wie wil er bijvoorbeeld op zijn 28e nou nog thuiswonen om met je eerste salaris al teveel te verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een particuliere huurwoning (inkomenseis x4)?

Iemand die niet gedurende die studietijd 33K aan de huur van 15m2 wilde uitgeven.

[Requiem19]

@ANdrode Wat stel je dan voor, de prijzen wettelijk reguleren?

Er zijn nog wel veel meer dingen die bepalen of je een have or have not bent, gaan we die dan ook reguleren? Zoals bijvoorbeeld je sociale milieu, waar je woont in NL, waar je naar school gaat, hoe je netwerk is, hoe het netwerk van je familie is.

Etc etc.

[ Voor 67% gewijzigd door Requiem19 op 17-01-2021 15:25 ]

[Ypuh]

Heb het al eerder aangehaald; opleiding (hoger onderwijs + mbo) en woningbezit bepalen volgens mij voor 90% waar je terecht gaat komen. Voor wie twee minnetjes heeft, wens ik veel sterkte over een jaar of 20-30 tot en met je pensioen.

Daarnaast is het opvallend dat die zaken redelijk erfelijk zijn. Hebben je ouders gestudeerd, dan is er een grote kans dat de kinderen ook gepusht worden om minimaal een opleiding af te ronden (al dan niet MBO).

Hebben je ouders een eigen woning, dan zijn ze vaak ook bij machte om een kind financieel te ondersteunen om schuldenvrij een opleiding af te ronden, en met enige regelmaat ook nog met een jubelton (laat het 25k zijn) op weg te helpen bij de aanschaf van hun eerste woningen. Anders is er altijd nog een erfenis (al dan niet voor de kleinkinderen).

Relatief gezien zijn dat geen schokkende bedragen, maar voor iemand die uit een wat armer milieu komt zijn die 25k studieschuld en 25k om de k.k./initiële investering te bekostigen een wereld van verschil op de woningmarkt.

Thuis blijven wonen gedurende je studie is ook lang niet voor iedereen weggelegd. Naast 33k aan huur, ben je ook nog zo'n zelfde bedrag kwijt aan boodschappen/collegegeld/zorgkosten. Indien de ouders niet bij kunnen dragen of je simpelweg niet in huis willen op die leeftijd, weet je zeker dat diegene met een achterstand de woningmarkt betreedt.

Het leenstelsel is naar m.i. de genadeklap voor iedereen die niet uit een 'rijk' gezin komt. Onder de huidige voorwaarden was ik nooit verder studeren en bij de 'have not's' beland (al had ik dan mogelijk wel een huis gekocht).

[ANdrode]

Requiem19 schreef op zondag 17 januari 2021 @ 15:24:
@ANdrode Wat stel je dan voor, de prijzen wettelijk reguleren?

Er zijn nog wel veel meer dingen die bepalen of je een have or have not bent, gaan we die dan ook reguleren? Zoals bijvoorbeeld je sociale milieu, waar je woont in NL, waar je naar school gaat, hoe je netwerk is, hoe het netwerk van je familie is.

Fiscalisering eigen woning, sneller afbouwen HRA, overgangsregeling voor oude hypotheekvormen (aflossingsvrij is een risico).

Zo'n fase van prijsstijging kan je gebruiken om noodzakelijke (volgens CPB/DNB) maatregelen door te voeren.

Je kan een mooie parallel trekken hier met de COVID-maatreflen in Nederland. Er is pas politieke wil nadat de maatregelen onoverkomelijk zijn, niet wanneer het moment daar is.

Wat je niet wilt, maar in de hand werkt, is een vlucht van kenniswerkers die net niet in de generatie zitten die prijsstijgingen door quantitative easing hebben meegepakt.

[Requiem19]

ANdrode schreef op zondag 17 januari 2021 @ 15:40:
[...]


Fiscalisering eigen woning, sneller afbouwen HRA, overgangsregeling voor oude hypotheekvormen (aflossingsvrij is een risico).

Zo'n fase van prijsstijging kan je gebruiken om noodzakelijke (volgens CPB/DNB) maatregelen door te voeren.

Je kan een mooie parallel trekken hier met de COVID-maatreflen in Nederland. Er is pas politieke wil nadat de maatregelen onoverkomelijk zijn, niet wanneer het moment daar is.

Wat je niet wilt, maar in de hand werkt, is een vlucht van kenniswerkers die net niet in de generatie zitten die prijsstijgingen door quantitative easing hebben meegepakt.

QE is van toepassing in heel Europa, dus als driver van woningmarktprijzen is dat een gelijke factor binnen Europa.

Fiscalisering eigen woning (conform DNB advies) is alleen een optie als de economie weer draait. De koopkracht beperken van woningeigenaren gaat geen enkele regering doen als de economie weer moet opkrabbelen na corona.

[CVTTPD2DQ]

ANdrode schreef op zondag 17 januari 2021 @ 15:40:
Wat je niet wilt, maar in de hand werkt, is een vlucht van kenniswerkers die net niet in de generatie zitten die prijsstijgingen door quantitative easing hebben meegepakt.

Het is wel de generatie van jonge mensen die ik (oneerbiedig) maar even "aankomende rechtse stemmers" noemen die door de huidige ontwikkelingen het meest benadeeld wordt ten opzichte van de generatie van hun ouders.

Aan de andere kant, als je als kenniswerker overweegt te "vluchten" naar Duitsland of België, is het net zo logisch om te "vluchten" naar Overijssel, Friesland of Limburg. Een enkeling zal wellicht in Silicon Valley een fortuin kunnen verdienen, maar dat land kom je niet zomaar binnen, zeker niet als willekeurige IT'er.