Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Requiem19]

_eLMo_ schreef op zondag 10 januari 2021 @ 08:05:
Het probleem zit hem natuurlijk in het waarderen van al die rendementen. Als jij je geld “investeert” in een bedrijf, hoe weet de overheid dan hoeveel rendement je hebt gemaakt? Niet publieke aandelen, maar een privaat bedrijf.
Of je investeert in 1000 stuks halffabrikaten.

Hoe waardeert een overheid dat zonder kennis van het vakgebied en op een eerlijke manier?

Dat is het probleem met het belasten op daadwerkelijk rendement. Wat mij betreft de eerlijkste manier, maar niet te ontwerpen / doen.

Nog even afgezien van het privacy aspect dat je alles wat je bezit moet doorgeven bij de belastingdienst. Want misschien is dat gouden horloge van je overleden opa inmiddels wel 15k waard?

Ik volg dit niet.

1) je moet nu ook al de waarde van private beleggingen in box 3 opnemen, dus wat is er anders aan?
2) je rendement is verkoopprijs minus aankoopprijs (+dividend uitkeringen) dat is totaal niet ingewikkeld te berekenen
3) andere landen doen dit ook al, dus het is niet iets nieuws.

[Metro2002]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 9 januari 2021 @ 22:42:


Waarom toch? Het mag hopelijk wel duidelijk zijn dat je hiermee een papierberg voor jezelf en de belastingdienst gaat bouwen. Je ontmoedigt mensen als ze hun geld slim investeren, maar belangrijker, je beloont mensen als ze dom en onveilig investeren.

Waarom? Omdat dat eerlijker is. Iemand die zijn geld niet wil beleggen dwing je met een lage spaarrente om toch te investeren en meer risico te nemen, je wordt immers altijd belast op basis van anders niet bestaand rendement. Je gaat dus meer risicovol gedrag belonen en veilig gedrag bestraffen (huis aflossen, sparen)

Als klap op de vuurpijl worden de belastinginkomsten ook nog eens een stuk onvoorspelbaarder.

Bingo, dat is geen klap op de vuurpijl maar de hoofdreden waarom de VRH is zoal hij is.

Het voornaamste wat ik er 'dom' aan vind, is dat ze het 'rendementsheffing' hebben genoemd, want nou heeft iedereen de indruk dat er iets oneigenlijks gebeurt. Terwijl we in Nederland al meer dan honderd jaar vermogensbelasting hebben.

Het is ook geen vermogensbelasting.

_eLMo_ schreef op zondag 10 januari 2021 @ 08:05:

Dat is het probleem met het belasten op daadwerkelijk rendement. Wat mij betreft de eerlijkste manier, maar niet te ontwerpen / doen.

Misschien kan onze belastingdienst dan eens even navraag doen in bv de VS aangezien ze daar al deccenia op basis van daadwerkelijk rendememt belasten. Niet te doen is dus geen argument, het is prima te doen want het wordt al lang gedaan, zelfs toen alles nog niet digitaal was zoals nu.

Nog even afgezien van het privacy aspect dat je alles wat je bezit moet doorgeven bij de belastingdienst. Want misschien is dat gouden horloge van je overleden opa inmiddels wel 15k waard?

Euh dat moet nu ook al....

[ Voor 24% gewijzigd door Metro2002 op 10-01-2021 09:53 ]

[Wilf]

noslen schreef op vrijdag 8 januari 2021 @ 12:57:
[...]

Ik denk dat het liquide maken wel een stuk moeilijker is. Verhuizen is iets anders als het verkopen van aandelen (dat zijn een paar klikken op je muis) omdat de transactie zelf een stuk moeilijker is doordat je persoonlijk langs alle betrokken partijen moet en de transactiekosten ook een stuk hoger zijn. Ook het emotionele aspect speelt mee bij een grote groep mensen, bijvoorbeeld binding aan een bepaalde omgeving. Bij extra hypotheek nemen wordt er wel gekeken naar je inkomen, wat mogelijk lager is in een latere fase van je leven doordat je minder bent gaan werken.

Binding aan een regio is toch totaal irrelevant? Of geldt dat alleen voor starters en jongeren en huurders?

CornermanNL schreef op vrijdag 8 januari 2021 @ 20:53:
Het probleem met het belasten van vermogen in het eigen huis is dat het geen rendement uitkeert, je kan er niet van leven, bij andere bezittingen, sparen (weliswaar tegen lage rente ) aandelen (dividend + eventuele koersstijging) , verhuurd vastgoed (huurpenningen) heb je een inkomsten stroom.

Het is een overheveling van het middenklasse vermogen naar de grote bezitters. Zij die constant toegang hebben tot de kaptaailmarkt.

Belasting is toch juist om de burgers te dienen, niet om over te hevelen naar de kapitaalmarkt?

Toegegeven, dan moeten we dit hele land ook herzien aangezien we nu Amerika light zijn, maar in de basis was dat wel ooit het idee.

Het grote voordeel van kopen is het kunnen vastzetten van je maandelijkse lasten, en je dus uiteindelijk door aflossingen, loonstijgingen en inflatie een buffer aanmaakt voor slechtere tijden. Je hebt immers een lagere cash flow behoefte.

En dat is dus een privilege dat gewone mensen niet hebben (kunnen immers geen huis kopen). Gewoon als in gemiddeld inkomen.

Een eigen woning is niet alleen een bezit, maar voorziet in een primaire levensbehoefte namelijk een dak boven je hoofd. Ook hangt aan de locatie van je woning je sociale cirkel en vangnet vast.

Horen we niet steeds in deze topic dat mensen maar 100 km verderop moeten wonen als ze zonodig een huis willen?

Het argument dat je als het nodig is je gewoon goedkoper kan gaan wonen is niet zo, buiten het feit dat wanneer het snel noodzakelijk is het bezit niet zomaar van de hand gedaan is , ga je ook niet zomaar naar een goedkoop deel van het land verhuizen. Daar is je sociale vangnet niet. Mensen zijn wat dat betreft enorm immobiel.

Dit argument is alleen voor de havenots dus? Als je eenmaal bij de club hoort kan het van tafel?

Een aandelen pakket kan je iedere handelsdag van de hand doen, cash kan je altijd opnemen. Een huis verkopen daarmee maak je weliswaar geld vrij maar je kan niet zomaar even een nieuw huis vinden.

Oh? Keuze genoeg toch? Alleen moet je je eisen bijstellen.

Dat is het grootste probleem , betaalbare huizen op de locaties waar mensen hun leven zich afspeelt. En dat is met name van belang doordat we de afgelopen decennia geacht worden zelfredzaam te zijn. Daar is huizenbezit een wezenlijk onderdeel van. Door mensen huizen te laten kopen stimuleerden we bezit en was de noodzaak voor dure renovatie van sociale huur niet nodig. Daarnaast was het idee dan kunnen mensen langer thuiswonen en kunnen de verzorgingshuizen afgeschaald worden.

Dat is wat neoliberaal afbraakbeleid doet. Ons voorland is Amerika.

Nu dat allemaal is gebeurd komt de DNB met een 'oplossing' voor de betaalbaarheid ? Huren gaan niet omlaag , er zijn immers niet meer woningen. Maar bezit zal dalen. Mensen gaan straks door dit soort belastingen uit hun huis geprijsd worden. Ook al is het afgelost. En moeten huren. Tegen hogere lasten. Wie kopen die huizen ?

Als dit ingevoerd zal worden zullen de prijzen dalen waardoor het probleem zich grotendeels oplost en de mobiliteit bevordert. Zoals al vaak gezegd door mensen die al een huis hebben tegen mensen die zoeken: er is wel aanbod, je moet gewoon met wat minder tevreden zijn.

Let wel dat ik hier voornamelijk advocaat van de duivel ben en vooral de argumenten spiegel die steeds worden gebruikt tegen huizenzoekers.

Mark31 schreef op zaterdag 9 januari 2021 @ 11:36:
Dan nog, veel huurders kijken jaloers over mensen met een koophuis.
Als ik bekijk in onze situatie bijvoorbeeld wij betalen iedereen jaar 50 euro per maand aan gemeente belasting x 12 x 5 jaar dat wij hier wonen is 3000 euro!
Daarnaast hebben wij 40 k moeten spenderen aan onderhoud huis, dus in die 5 jaar tijd heb je even 43 k uit gegeven wat huurders niet hoeven te betalen.
Huiswaarde is met 1 ton gestegen dus onderaan de streep ben je 57 k beter uit.
Maar nu heb je goede jaren gehad dat de huizenprijzen stegen, maar je hebt altijd ook periodes dat het weer daalt en dan verdampt die 57 k ook heel snel.
Veel huurders zien echt het totaal plaatje van een koophuis niet.
Dus als de huizenprijzen in elkaar zakken en ook nog eens box 3 moet betalen ben je dadelijk per saldo/risico beter uit met een huurhuis onderhand terwijl iemand met een koophuis veel meer risico heeft.

Een huurder betaalt €100,- per maand aan belasting (waterschap, gemeente, afvalstoffen). Waar zit dat verschil dan in?

Plaagstootje; ik weet dat het de bedoeling was om meelij te krijgen met al die belastingen die bezitters betalen en huurders niet, maar kom dan met serieus hoge bedragen.

Mektheb schreef op zondag 10 januari 2021 @ 09:13:
[...]

“Oneerlijk” zo is het leven het is niet voor iedereen hetzelfde en de 1 heeft erfenis en de ander niet.
De 1 kan astronaut worden en de ander niet, als alles gelijk willen dan moeten we even de Sovjet Unie terug roepen en lid worden.

Ik hoor hier regelmatig kritiek op ‘uitkeringstrekkers’ en ‘asielzoekers’ die zomaar gratis €500,- per maand krijgen, alsof ze dat ‘no strings attached’ in de schoot geworpen wordt.

Maar als (relatief) rijke mensen nog meer geld gratis ontvangen, in de vorm van een belastingvrije ton, dan is dat ineens geen probleem. Terwijl ze daar dus geen minuut voor gewerkt hebben. Uitkeringstrekkers!

Ongelijkheid is een keuze. Je hoeft niet gelijk full communism te gaan. Je reactie past heel goed in het Angelsaksische systeem waar wij onder invloed van staan.

Het probleem met erfenissen is vooral dat het een klassenmaatschappij in de hand werkt. De mensen met een huis die overlijden geven een ton aan hun (klein)kinderen waarmee zij een huis kunnen kopen waarmee zij bezit opbouwen waarmee zij… et cetera. Uiteindelijk krijg je dan superrijke families die nooit meer hoeven te werken en een hurende onderklasse die dat nooit zal overstijgen. Tenzij ze introuwen. Iets met dubbeltje en kwartje, en < negentiende eeuw.

Dat werkte prima in een dunbevolkt Europa; die ‘adellijken’ bouwden zo kastelen en de plebs zwoegden op het land, maar daar is nu te weinig ruimte voor en de middelen die iedereen tot zijn beschikking heeft maakt dit ook onhoudbaar (geweldsmiddelen).

[Requiem19]

@Wilf je doet net alsof ‘de gewone man’ nooit toegang heeft gehad tot de woningmarkt.

Laten we niet doen alsof dit business as usual is. 5-6 jaar geleden was het juist relatief eenvoudig om toegang tot de woningmarkt te krijgen.

[soganta]

Señor Sjon schreef op zaterdag 9 januari 2021 @ 12:00:
[...]

En de DNB rekent nu met lage rente. Eigenlijk staan alle signalen redelijk op groen voor een woningbezitter nu, maar 7 jaar terug leek je wel een gek als je ging kopen. Toen lag de markt vast door de onderwaarde icm een economische crisis. Mensen moesten 40-50k ophoesten om alleen al de huidige woning van hun naam te krijgen, laat staan de kosten koper voor een nieuwe woning.

Wel bijzonder deze korte termijn gedachte van de DNB. De huidige schaarste komt juist door overheidsbeleid en half NL aan te wijzen als krimpregio en dus bouw praktisch te verbieden.

Op dit moment krijg je makkelijker een windmolen of zonneveld op een akker dan een woonwijk.

Omdat ik toch alle scripts al had geschreven om het voorbeeld van DNB na te rekenen, heb ik nu ook maar eens gekeken wat er gebeurt als je de twee belangrijkste variabelen (na hoeveel jaar ga je verhuizen + wat doet de woningmarkt) wel meeneemt in de totale kosten bij een huis van 300.000:



Op de horizontale as staat na hoeveel jaar je gaat verhuizen/de huur opzegt en op de verticale as hoeveel je dan in totaal kwijt bent geweest aan wonen. Voor de kopers is dat het totale plaatje van hypotheek + fiscaal voordeel van hra minus ewf, ozb, opstal, onderhoud, kosten koper en eventuele restschuld. De kleuren zijn dan verschillende scenario's van de woningmarkt, van jaarlijkse stijging tot jaarlijkse daling. In de praktijk heb je natuurlijk een schommeling maar dit is illustratief. De huurder begint op 5% van de 300.000 en stijgt dan jaarlijks 2%. De inflatie is ook 2%, waarmee ook het onderhoud, de ozb, en de opstalverzekering stijgen.

Interessant zijn vooral de eerste 15 jaar:



Als de woningmarkt slecht gaat is de huurder beter af bij verhuizen tot pakweg 12/13 jaar. Als de koper de crisis uit kan zitten in zijn huis is hij weer beter af. Bij een goede markt (zoals de afgelopen jaren) gaat het voordeel al na een paar jaar naar de koper.

[ Voor 6% gewijzigd door soganta op 10-01-2021 11:03 ]

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op zondag 10 januari 2021 @ 09:18:
1) je moet nu ook al de waarde van private beleggingen in box 3 opnemen, dus wat is er anders aan?
2) je rendement is verkoopprijs minus aankoopprijs (+dividend uitkeringen) dat is totaal niet ingewikkeld te berekenen

Heb je het bonnetje nog, van dat horloge van je grootvader? Heeft-ie dat op z'n 25e gekocht, of op z'n 80e omdat-ie verzamelaar was, en het toen al 10k waard was?

Maar @izdp merkte al op dat verbouwingen aan je woning als investeringen gaan tellen. Dus van alle keukens, ramen en plakplinten zul je het bonnetje moeten bewaren, ooit gaat het immers belastingkorting opleveren

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 januari 2021 @ 07:48:
Misschien moeten we dan iets vergelijkbaars ook doen met het inkomen uit werken. Dat we daar ook een vast bedrag per geïnvesteerd uur werk gaan invoeren in plaats van kijken naar de werkelijke verdiensten. Scheelt misschien ook een enorme papierberg. En in de huidige systematiek worden mensen ook ontmoedigd omdat ze meer betalen als ze slimmer werken en meer verdienen.

Touché Overigens zijn er best wat landen waar men dit ook doet.

Metro2002 schreef op zondag 10 januari 2021 @ 09:48:
Misschien kan onze belastingdienst dan eens even navraag doen in bv de VS aangezien ze daar al deccenia op basis van daadwerkelijk rendememt belasten. Niet te doen is dus geen argument, het is prima te doen want het wordt al lang gedaan, zelfs toen alles nog niet digitaal was zoals nu.

Praat ook eens met wat Amerikanen die in Nederland belastingaangifte hebben gedaan. Die vinden het verbluffend dat je dat hier (in veel gevallen) zonder belastingadviseur kunt.

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 10 januari 2021 @ 12:06:
[...]


Heb je het bonnetje nog, van dat horloge van je grootvader? Heeft-ie dat op z'n 25e gekocht, of op z'n 80e omdat-ie verzamelaar was, en het toen al 10k waard was?

Dat bonnetje is duidelijker dan de huidige Box 3 systematiek. Want je zult nu de waarde moeten opgeven van je antieke horloge. Hoe ga jij die bepalen zonder tussenkomst taxateur? :-).

[izdp]

Dat horloge is een slecht voorbeeld.
Is totaal belastingvrij als sieraard/gebruiksvoorwerp.
Hetzelfde met kunstvoorwerpen.
Pas als deze duidelijk als belegging worden aangehouden komt de belasting in het geding.

Maar eh, ik denk dat het objectief van DNB uit het oog wordt verloren.
Dat is en blijft al decennialang dat de totale hypotheekschuld naar beneden moet, linksom of rechtsom.
Met als gevolg kronkelredeneringen.
Onder leiding van Nout Wellink, van 2006 tot 2011 ook voorzitter van het Bazels Comité voor bankentoezicht (BCBS). konden de banken hun EV/reserves tot absurde niveaus laten dalen. Dit om de concurrentie met de VS. Het risico van de hyposchulden werden ondervangen door securitisatie. Na 2008/2009 stokte dit natuurlijk volledig en de gevolgen voelen we nu nog door bijvoorbeeld de rentemarge op hypotheken. De banken moesten immers aansterken en heel veel meer dekking gaan krijgen. Die is overigens nog steeds bedroevend.
Groot was de zucht van opluchting toen de securitisatie weer wat op gang kwam.

Nu met belasten via de VRH minder hypotheekschuld? Ik voorzie juist het tegendeel zoals eerder gemoreerd.
DNB beweert tevens dat bijbouwen geen oplossing is voor de hoge prijs van wonen.
Heel logisch want dat bijbouwen betekent simpelweg een grotere totale hypotheekschuld en dus fout voor de DNB.

Ik zou zeggen begin eerst met een spaak in het wiel te steken van de grote motor achter deze prijsstijgingen. Totale stop van de HRA voor hypotheekschulden groter dan 5 ton. Want ja, wie dat kan krijgen en betalen heeft geen belastingkorting nodig.

Dan voor mijn hele eigen straatje: VRH op wonen zou ik super oneerlijk vinden, omdat ik aan de andere kant nooit iets van HRA heb genoten. Puur door werken heb ik mijn huidige plek verdiend: een brak huis maar een geweldige locatie en dito WOZ helaas ;-)

Edit: dus net zo heb ik een meer dan grondige hekel aan het EWF.
Wil ik minder belasting betalen? Krek als iedereen, maar eerlijker zou ik een hogere fictieve VRH op de rest vinden. Dat zou me weliswaar veel meer kosten, maar dat doet er niet toe.

[ Voor 6% gewijzigd door izdp op 10-01-2021 13:21 ]

[CornermanNL]

@Wilf Je mist mijn punt , een koophuis waar je zelf in woont is niet iets waar tastbaar en uitgeefbaar rendement uit komt. Dus als je dat gaat belasten is een inkomensstroom nodig die dat kan bekostigen.
Het is hooguit een kostenbesparing.

Dat de marktwerking in de woningmarkt de mobiliteit op de woningmarkt bevorderd is een mythe. Mensen zijn namelijk amper geneigd om te verhuizen naar plaatsen waar de huizen goedkoper zijn. Of belangrijker waar werk is. Dat gaat deze belasting niet oplossen

Neem de mijnbouwsluiting in Limburg. Amper zijn er mensen nadien verkast. Waarom ? In tijden van nood heb je je sociale cirkel nodig. Tenzij deze mee verhuist gaan mensen dus niet verkassen. Je blijft zitten waar je zit.

Prijzen zullen niet dalen, de privatisering van de huizenmarkt door het verkopen van sociale huurwoning voorraden heeft dit veroorzaakt. Stel dat je een huis 20 jaar geleden hebt gekocht met je dan geldende inkomen , en je wordt nu voor een paar duizend euro aangeslagen omdat het vermogen is geworden. Grote kans dat je wel iets ruimte hebt, maar je kan over tijd zoveel moeten betalen ten opzichte van je inkomen dat je niet in je huis kan blijven. Sociale huur is niet meer voor handen en vrije sector? Grote kans dat je dat niet kan vinden en als zodanig zelfs daar niet voor in aanmerking komt vanwege de inkomens eis.

Sociale huur is nooit voor de 'armen' geweest. Het is altijd gericht geweest op betaalbare woning voor de doorsnee burger. Woningbezit is pas vanaf halverwege tot eind jaren 80 echt in opkomst gekomen. Dit doordat de overheid van de lang niet onderhouden sociale huur af moest. Nieuwbouw daar is ook koop gestimuleerd door de premie woningen regeling.

De gedachte was dat mensen dan eerst een kleine woning zouden kopen, vervolgens een eengezinswoning en daarna weer een kleinere woning voor de oude dag. Dat is niet gebeurd waarom niet, de inkomens zijn sinds 1980 gematigd.

Je kan dat niet oplossen door bij de doorsnee burger ineens een vermogensheffing te doen op papieren vermogen. De mensen worden behoorlijk snel uit hun huis geprijsd. Dat heeft alles met blijven wonen te maken. Waar je vroeger lang in je sociale huur bleef wonen en je dus een door historie te opzichte van je inkomen een lage huur had, is dat effect verplaatst naar de koopwoning.

Zat mensen werden voor gek verklaard door familie in een sociale huurwoning toen ze in de jaren 80 een koopwoning kochten. Het was een vrij dure en onnodige luxe in de ogen van velen.

Er is geen keuze zat, er is helemaal geen keuze, zowel koop als vrije sector huur is gebaseerd op winstmaximalisatie , dus niet bouwen waar noodzaak aan zit maar waar de meeste marge op zit. En mensen kunnen dat niet betalen. Dat ga je niet oplossen met een vermoginsheffing. Enige dat je bereikt is dat mensen hun huizen moeten verkopen en die worden simpelweg opgekocht door kapitaalkrachtige partijen.

Met progressieve inkomsten en vermogensbelasting, gecombieerd met een strak sociaal woningproject en strengere maatregelen rondom wat te bouwen op het gebied van kopen kom je ergens.

Maar dan moeten we af van dat doorgeslagen marktdenken.

Ik denk dat we op een lijn zitten , maar ik het niet goed verwoord heb.

[ Voor 1% gewijzigd door CornermanNL op 10-01-2021 13:30 . Reden: foutjes weg ]

[Rubbergrover1]

izdp schreef op zondag 10 januari 2021 @ 13:13:
Dan voor mijn hele eigen straatje: VRH op wonen zou ik super oneerlijk vinden, omdat ik aan de andere kant nooit iets van HRA heb genoten. Puur door werken heb ik mijn huidige plek verdiend: een brak huis maar een geweldige locatie en dito WOZ helaas ;-)

Is het dan minder oneerlijk dat iemand die huurt en met werken even veel vermogen heeft verzameld, daar wel vermogensrendementsheffing moet betalen, terwijl jij dat nu 'belastingvrij' in jouw huis hebt kunnen stoppen?

[Onbekend]

Wie zegt dat huurders later nooit een eigen woning gaan kopen?

Iemand die een woning heeft gekocht, heeft eerst wat bij elkaar moeten sparen en heeft tijdens het sparen ook vermogensrendementsheffing moeten betalen.
Een huurder die later naar een koophuis gaat, spaart dus pas later een groter bedrag en betaalt (bij gelijke belastingen) uiteindelijk ook de zelfde vermogensrendementsheffing.

Mensen die nooit (willen) overstappen naar een koophuis moeten een andere investering zoeken.
In principe heb je als woningeigenaar gewoon het noodzakelijk onderhoud aan het huis (en doet soms een deel zelf zoals schilderen), en dat wordt vaak vergeten in de berekeningen. Een huurder betaalt via de huur voor onderhoud (en vaak wordt dat door externen gedaan wat dus duurder is). Huren is bijna altijd duurder, maar niet altijd slechter.

[izdp]

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 januari 2021 @ 13:53:
[...]

Is het dan minder oneerlijk dat iemand die huurt en met werken even veel vermogen heeft verzameld, daar wel vermogensrendementsheffing moet betalen, terwijl jij dat nu 'belastingvrij' in jouw huis hebt kunnen stoppen?

Ja.

[GAIAjohan]

Ik denk niet dat je op het eigen woonhuis van iemand meer belastingen moet gaan heffen. Velen zijn met veel moeite eraan gekomen om beter te leven en om uiteindelijk geld over te houden dat niet naar een pandjesbaas gaat.

De hra had natuurlijk al veel eerder vastgesteld moeten worden op maximaal 1,5 of 2 ton en alleen voor je eerste huis, maar dat is niet meer te doen in principe.

Er zou vanuit de staat veel meer sociale woningbouw moeten komen. Pandjesbazen mogen zich daar ook wel inkopen met belasting in box 3, maar als zij huurprijzen > Social maximum vragen gaan de belastingen voor dat huis gewoon x4 of nog meer om dergelijke praktijken dwars te zitten.
Verder sociale huur beschikbaar maken voor iedereen, maar wel passend bij gezinsgrootte. Dus geen omaatje op 120m2 en gezin van 4 op 50m2. Basishuizen waar wonen goed kan.

Verder bouwprojecten met winstmaximalisatie stopzetten. In mijn regio een 88m2 nieuwbouwhuis voor €380k is gewoon haast oplichterij.
Zet huizen neer waar vraag naar is!


Verder las ik in dit topic dat ‘gewone mensen’ geen huis kunnen kopen. Ligt toch echt deels aan eisen. Want niet vrijwel iedereen die ik ken is ‘abnormaal’ lijkt me.

[GAIAjohan]

izdp schreef op zondag 10 januari 2021 @ 14:17:
[...]


Ja.

Eens. Een huis heeft onderhoud, risico extreem weer etc etc. Verder is een huis ook weer geschikt voor het nageslacht en daarmee duurzaam.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 januari 2021 @ 13:53:
[...]

Is het dan minder oneerlijk dat iemand die huurt en met werken even veel vermogen heeft verzameld, daar wel vermogensrendementsheffing moet betalen, terwijl jij dat nu 'belastingvrij' in jouw huis hebt kunnen stoppen?

Dat is niet oneerlijk als deze persoon voor huren heeft gekozen vanwege de voordelen.

Als die persoon nooit een keuze heeft gehad om te kopen, is het wel een ongelijkheid.

En daar zit het probleem: zorg dat huren en kopen beiden een optie zijn.

Morrelen aan belastingen is noodverbandjes leggen die het echte probleem - de bloeding - niet aanpakken.

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 januari 2021 @ 13:53:
[...]

Is het dan minder oneerlijk dat iemand die huurt en met werken even veel vermogen heeft verzameld, daar wel vermogensrendementsheffing moet betalen, terwijl jij dat nu 'belastingvrij' in jouw huis hebt kunnen stoppen?

Het verschil zit hem in het risico, het is geen bezit dat je verhuurt. Het is je primaire woning. Ik ben het ermee eens als je ervoor zorgt dat huren versus kopen een afweging wordt op basis van gebalanceerde risico's. Heb je een bepaald inkomen dan is sociale huur de oplossing , huren in de vrije sector en kopen is dat te duur. We hebben die grens laten varen. Door marktwerking.

Kom je boven een bepaald inkomen dan is er de vrije keuze van kopen met zijn risico's en huren met zijn risico's. Meestal in de vorm van inflexibel ten opzichte van flexibel.

Echter is dat al lang het geval niet meer. Er is onvoldoende aanbod en het aanbod dat er is , is voor een bepaalde doelgroep waar er maar x aantal van zijn. Buiten het feit dat men in het beleid geheel voorbij gaan aan de belangrijke andere aspecten, die bijgedragen hebben aan de instabiliteit. Vanuit iedere hoek wordt er eenzijdig naar het probleem gekeken. Vanuit schulden, oplossing X , vanuit voorraden oplossing Y.

Wonen moet in mijn opinie aan strenge eisen en regelgeving worden gesteld. Waarbij gestuurd wordt op de primaire levensbehoefte en niet op marktwerking.

[Wilf]

CornermanNL schreef op zondag 10 januari 2021 @ 13:29:
@Wilf Je mist mijn punt , een koophuis waar je zelf in woont is niet iets waar tastbaar en uitgeefbaar rendement uit komt. Dus als je dat gaat belasten is een inkomensstroom nodig die dat kan bekostigen.
Het is hooguit een kostenbesparing.

Mijn punt is dat een eerlijk systeem helpt om een maatschappij met sociale cohesie te bewaren. Dus als eigenaren iets meer belasting gaan betalen om zo te compenseren voor de huurders én om de prijzen te drukken heb je in wezen win-win-win; de eigenaars gaan écht niet net zoveel moeten betalen als huurders op moeten hoesten, maar dat extra bedrag helpt wel om armlastigen én starters financieel gezond te houden én de mobiliteit wordt bevorderd én de prijzen stijgen minder (dus de kosten voor eigenaars zal niet heel hard stijgen en WOZ ook niet).

Dat de marktwerking in de woningmarkt de mobiliteit op de woningmarkt bevorderd is een mythe. Mensen zijn namelijk amper geneigd om te verhuizen naar plaatsen waar de huizen goedkoper zijn. Of belangrijker waar werk is. Dat gaat deze belasting niet oplossen.

Kopers hebben niets te willen. Ze verhuizen maar naar waar ze een huis kunnen kopen. Dat hadden we (de vrijemarktdenkers onder ons dan) toch al vastgesteld dat dat wenselijk is? Al die veeleisende millennials. En dan ook veeleisende iedereen. Beetje meer level playing field.

Neem de mijnbouwsluiting in Limburg. Amper zijn er mensen nadien verkast. Waarom ? In tijden van nood heb je je sociale cirkel nodig. Tenzij deze mee verhuist gaan mensen dus niet verkassen. Je blijft zitten waar je zit.

Sociale cirkel schmociale cirkel. Dat is een linkse hobby. Dat past niet in marktdenken. Daar is het ook al ruimschoots te laat voor. Dan moet je ingrijpen in de markt en daar gaan de huizenbezitters niet mee akkoord. Die gaan piepen als ze ook maar iets in moeten gaan leveren aan wat voor huurders normaal is

Prijzen zullen niet dalen, de privatisering van de huizenmarkt door het verkopen van sociale huurwoning voorraden heeft dit veroorzaakt. Stel dat je een huis 20 jaar geleden hebt gekocht met je dan geldende inkomen , en je wordt nu voor een paar duizend euro aangeslagen omdat het vermogen is geworden. Grote kans dat je wel iets ruimte hebt, maar je kan over tijd zoveel moeten betalen ten opzichte van je inkomen dat je niet in je huis kan blijven.

What about…?

Ten eerste wordt - ineens! - vergeten dat inflatie er ook voor zorgt dat 3000 euro dan minder waard is dan nu. Ten tweede: wat moeten huurders waarbij hun inkomen gelijk of minder wordt en hun huur steeds hoger? Krijgen die een magisch potje toebedeeld of gaan die ook door met betalen of in het ergste geval hun huis uit? Ten derde: een huis kopen was toch risico nemen? Bij risico horen gains en losses en die moet je incalculeren. En dat de regering de regels tijdens het spel verandert heeft mij ook letterlijk tigduizenden euro’s gekost (stufi, MRB grijs kenteken en bijbehorende ontwaarding van auto, afschaffen belastingvrije regel klassiekers et cetera). Dat hoort bij een neoliberaal beleid; iedereen is ondernemer en een risico hoort er bij. Behalve voor de toplaag. Die krijgen sociale voorzieningen.

Sociale huur is niet meer voor handen en vrije sector? Grote kans dat je dat niet kan vinden en als zodanig zelfs daar niet voor in aanmerking komt vanwege de inkomens eis.

Als je te veel verdiend voor sociaal kan je je huis ook wel betalen (koop dan; huur is mogelijk te hoog in vrije sector). Maar wat moeten die duurhuurders op leeftijd dan?

Sociale huur is nooit voor de 'armen' geweest. Het is altijd gericht geweest op betaalbare woning voor de doorsnee burger. Woningbezit is pas vanaf halverwege tot eind jaren 80 echt in opkomst gekomen. Dit doordat de overheid van de lang niet onderhouden sociale huur af moest. Nieuwbouw daar is ook koop gestimuleerd door de premie woningen regeling.

Dat is het door veertig jaar afbraakbeleid dus wel geworden. Voor het afvoerputje van de maatschappij. Dat was al zo in de jaren nul overigens; als (ex-)student heb ik dat echt zo ervaren door in sociale flats tussen druggebruikers, alcoholisten, criminelen en geestelijk gestoorden geplaatst te worden.

De gedachte was dat mensen dan eerst een kleine woning zouden kopen, vervolgens een eengezinswoning en daarna weer een kleinere woning voor de oude dag. Dat is niet gebeurd waarom niet, de inkomens zijn sinds 1980 gematigd.

Wiens gedachte is dat? En waarom? Cui bono? Is dat goed voor de maatschappij of een toplaag?

Je kan dat niet oplossen door bij de doorsnee burger ineens een vermogensheffing te doen op papieren vermogen. De mensen worden behoorlijk snel uit hun huis geprijsd. Dat heeft alles met blijven wonen te maken. Waar je vroeger lang in je sociale huur bleef wonen en je dus een door historie te opzichte van je inkomen een lage huur had, is dat effect verplaatst naar de koopwoning.

Die mensen die uit hun huis geprijsd worden worden dat niet door die vermogensheffing maar door een woningmarkt die gebouwd is op oneindige groei en hebberigheid. De kopers die denken dat het normaal is dat een huis steeds meer waard moet worden zullen gaan steggelen maar in de praktijk zal de woningwaarde dus gaan stabiliseren naar betaalbaar. Immers: stijgende huizenprijzen is nu goed voor iedereen behalve de instapper. Als stijgende huizenprijzen goed zijn voor een veel kleinere groep mensen zal de stijging ook afnemen. Vergeet niet: de vraagprijs bepaalt de prijs.

Uiteraard moet tegelijk het hypotheekstelsel aangepakt worden maar dat kan dan unisoon; zo maak je het ook progressief en is het niet een schok voor huizenbezitters. Zo, verlichten we die arme drommels toch nog een beetje

Zat mensen werden voor gek verklaard door familie in een sociale huurwoning toen ze in de jaren 80 een koopwoning kochten. Het was een vrij dure en onnodige luxe in de ogen van velen.

Grappig; in die jaren hoorde ik juist dat je moest kopen omdat stenen hun waarde behouden. En toen zat ik nog op de basisschool

Er is geen keuze zat, er is helemaal geen keuze, zowel koop als vrije sector huur is gebaseerd op winstmaximalisatie , dus niet bouwen waar noodzaak aan zit maar waar de meeste marge op zit. En mensen kunnen dat niet betalen. Dat ga je niet oplossen met een vermoginsheffing. Enige dat je bereikt is dat mensen hun huizen moeten verkopen en die worden simpelweg opgekocht door kapitaalkrachtige partijen.

De keuze is reuze zeggen woningbezitters in deze topic, constant, inclusief funda links naar betaalbare huizen in Drenthe en Zeeland. Niet zeuren dus. Als je pensionado bent hoef je toch niet meer op en neer naar Amsterdam voor je werk.

Maar even serieus: beleggers moet je natuurlijk in regelgeving ook de pas afsnijden. Maar wederom: ain’t gonna happen. Immers: cui bono? Economie gaat voor samenleving.

Met progressieve inkomsten en vermogensbelasting, gecombieerd met een strak sociaal woningproject en strengere maatregelen rondom wat te bouwen op het gebied van kopen kom je ergens.

Maar dan moeten we af van dat doorgeslagen marktdenken.

Ik denk dat we op een lijn zitten , maar ik het niet goed verwoord heb.

IB gaat niets veranderen want het grote geld haalt zijn rendement niet uit werk. Er is nog nooit iemand rijk geworden van hard werken.

Dat we af moeten van marktdenken ben ik wel 100% met je eens maar we zitten al zo diep in de fuik van het Angelsaksische stelsel dat dat voorlopig een utopie blijft.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op zondag 10 januari 2021 @ 14:20:
[...]


Dat is niet oneerlijk als deze persoon voor huren heeft gekozen vanwege de voordelen.

Als die persoon nooit een keuze heeft gehad om te kopen, is het wel een ongelijkheid.

En daar zit het probleem: zorg dat huren en kopen beiden een optie zijn.

Ik vind dat de keus voor huren of kopen ook inderdaad een keus moet zijn op basis van de voordelen die aan het principe van huren of kopen zitten. En niet op basis van fiscale voordelen of nadelen. Op dit moment zijn juist vanwege die fiscale regels huren en kopen vaak niet beide een reële optie.

[CornermanNL]

Laat ik het simpeler verwoorden

Het is een pakket maatregelen en progressief inkomen en vermogen belasten is de meest eerlijke en snelle weg naar een egalitaire samenleving. En 1 huis in privé bezit is geen groot vermogen op welke schaal dan ook.

Dat extra belasten daarmee bereik je geen prijsdaling in de markt laat staan een beter functionerende markt.

Een veel breder pakket aan maatregelen en sturing op het gebied van wonen is sowieso noodzakelijk want ik realiseer mij dat terug naar progressief belasten en loslaten van loonmatiging een brug te ver is. Maar zonder die zaken blijf je bezit en dus ook vastgoed verschuiven naar de meest vermogenden.

De gemiddelde modale verdiener heeft dan blijvend problemen op de woningmarkt. En dat compenseer je niet door een vermogingsheffing op het bezit van een eigen huis.

Daarmee doe je niet 40 jaar loonmatiging en vrijemarkt werking ongedaan. Hoe leuk de kreet ook klinkt.

[izdp]

Het grootste probleem is eigenlijk dat de lonen niet zijn meegestegen met de kosten van wonen.
Dan moet je het niet hebben van het verder lappen van de lappendekken van wonen, maar je pijlen daarop richten. Dat gebeurde eindelijk ook vrij breed en zag je behoorlijke reeele loonstijgingen, maar helaas stak een virusje de kop op.
Dit beschouw ik als een incident en moet je erg oppassen om in zo'n situatie structurele maatregelen te nemen.

[RemcoDelft]

izdp schreef op zondag 10 januari 2021 @ 19:34:
Het grootste probleem is eigenlijk dat de lonen niet zijn meegestegen met de kosten van wonen.

Loonstijging gaat de woningnood niet oplossen. De afgelopen 25 jaar is ook wel duidelijk geworden dat meer betalen ook niet helpt om meer te produceren (zoals in elke gezonde markt zou gebeuren).
Meer salaris betekent meer lenen dus hogere prijzen. Wat mij betreft gaat de LTV naar 70% en mag je maximaal op 1 salaris 2 jaarsalarissen hypotheek lenen. En bij nieuwbouw 3 jaarsalarissen. Dat helpt!

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op zondag 10 januari 2021 @ 20:12:
[...]

Loonstijging gaat de woningnood niet oplossen. De afgelopen 25 jaar is ook wel duidelijk geworden dat meer betalen ook niet helpt om meer te produceren (zoals in elke gezonde markt zou gebeuren).
Meer salaris betekent meer lenen dus hogere prijzen. Wat mij betreft gaat de LTV naar 70% en mag je maximaal op 1 salaris 2 jaarsalarissen hypotheek lenen. En bij nieuwbouw 3 jaarsalarissen. Dat helpt!

Naaaa, gewoon 5 à 6 jaarsalarissen 90% 2de inkomen meetellen en hypotheek op 35/40 jr zetten...er is nog ruimte.

[JanHenk]

Wat @izdp zegt.

Dat neemt niet weg dat de belastingdruk op arbeid (marginaal 50% bij lonen > 35k) een stuk hoger is dan de belasting op kapitaal. Die laatste via box 3 belast met 30% op een forfaitair rendement van grofweg 4% (waar het rendement op kapitaal veel groter is geweest de laatste twee decennia). In bedrijven (vennootschapsbelasting) zelfs slechts 15% a 20% of helemaal nul ('belast' in een paradijs). Daarnaast worden de overige belastingen zoals btw, energiebelasting, zorgpremies etc vooral bijeen gebracht door de burgers. Je hoeft geen geleerde te zijn om te zien dat dé twee productiefactoren ongelijk belast worden. Een wat meer evenwichtige verdeling is wel wenselijk, vandaar denk ik ook de discussie.

Het valt overigens niet te halen bij de woningeigenaren. Ook niet bij de mensen die een ton of twee op de bank hebben. Dat is allemaal klein bier vergeleken bij de opbrengsten van de middelgrote en grote ondernemingen. Utopisch zou belasting op arbeid best fors naar beneden kunnen.

Het hele probleem op de woningmarkt is ontstaan doordat belasting op kapitaalrendement steeds verder wordt verlaagd. Die centen worden opgepot. Doordat politiek wegkijkt van hun verantwoordelijkheid, is de ECB gedwongen tot het inbrengen van grote sommen geld (middels de lage rente). Ze proberen ontwaarding (inflatie) in de hand te werken, maar het werkt helaas averechts, gezien de centen nog niet terecht komen bij de burger.

Komen we toch weer terug bij evenwichtige heffing op rendement op kapitaal.

[CVTTPD2DQ]

CornermanNL schreef op zondag 10 januari 2021 @ 16:48:
En 1 huis in privé bezit is geen groot vermogen op welke schaal dan ook.

Er zijn natuurlijk wat verschillen tussen huizen. Daar houdt de wetgever nu ook rekening mee, met de "villabelasting" voor woningen boven 1 miljoen.

[CornermanNL]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 10 januari 2021 @ 20:57:
[...]


Er zijn natuurlijk wat verschillen tussen huizen. Daar houdt de wetgever nu ook rekening mee, met de "villabelasting" voor woningen boven 1 miljoen.

Natuurlijk , maar dan kom je ook weer op het terrein van mensen met toegang tot vreemd vermogen. Op wat mensen na die in bijvoorbeeld Amsterdam al vele jaren een woning hebben en geen leencapaciteit meer hebben. Het idee van DNB is gewoon gebaseerd op de aanname dat mensen dan gaan bewegen op de woningmarkt als er geschoven gaat worden met woonlasten. Dat is vaker geprobeerd en is gewoon niet zo.

Je bent gebonden aan locatie, mensen zijn honkvast en verkassen nu eenmaal niet graag. En de mensen die noodgedwongen weg moeten zijn er zeker niet beter mee af. Je mist nu gewoon een gezonde sociale huurvoorraad. Huren is prima, mits het blijvend bij de inkomens past. Maar dat doet het al tijden niet meer.

Verbloemd door de opkomst van 2 verdieners , lage rente en steunmaatregelen op het gebied van kinderopvang. Maar aan de inkomsten kant blijft het loonmatiging en flexibele arbeid wat de klok slaat. Dat vastzitten van de woningmarkt los je echt niet op met weer een belastingtechnische ingreep aan de achterkant.

Ik zou prima willen huren, als er iets beschikbaar zou zijn, dat was bij mijn eerste woning al niet het geval. En toen zat ik behoorlijk hoog in de lasten, achteraf te hoog. Maar er was geen alternatief , toen ook al niet in de vrije sector.

Huren en kopen moeten concurrenen op woonvorm, niet alleen op wat het kost. En nu is kopen bijna altijd voordeliger, zeker als je niet vaak verhuist. Dat weer proberen recht te trekken door vermogen te heffen bij de individiuele woningbezitter is niet gewoon extra risico parkeren. Kijk naar de grote hedgefondsen en investeerders , zorg dat grote blokken teruggekocht worden en weer sociale huur worden. Gecontroleerd door de overheid. En bouw bij, sociale of gereguleerde huur of geef het beestje een leuke naam. Maar neem als overheid de taak van wonen als eerste levensbehoefte serieus. Want dat vrije markt de boel laten regelen dat werkt niet. Ook niet met achteraf corrigeren met allerlei belastingen.

[Wailing_Banshee]

Tales schreef op donderdag 7 januari 2021 @ 14:46:
DNB wilt dat je eerste huis ook naar Box 3 gaat om een gelijker speelveld te creëren voor huurders en kopers. https://www.ad.nl/wonen/d...n-huiseigenaren~ac62b714/

Dus we moeten aflossen en daarna worden we gestraft omdat we geluisterd hebben... Check!


Wat mij opvalt is dat de DNB (en alle rekenvoorbeelden dit weekend) uitgaan van 1 of 2 procent rente. Hoeveel mensen betalen niet 5 of 6? Toen wij 14 jaar geleden ons huis kochten, hebben we de rente 20 jaar vast gezet, met 5% rente (hij kon toch niet lager worden!)

Wat ik denk wat gaat gebeuren is dat mensen met een afgelost huis massaal een kleine hypotheek zullen nemen om te voorkomen dat ze meer moeten gaan betalen aan belasting.

[Requiem19]

Wailing_Banshee schreef op maandag 11 januari 2021 @ 08:06:
[...]

Dus we moeten aflossen en daarna worden we gestraft omdat we geluisterd hebben... Check!


Wat mij opvalt is dat de DNB (en alle rekenvoorbeelden dit weekend) uitgaan van 1 of 2 procent rente. Hoeveel mensen betalen niet 5 of 6? Toen wij 14 jaar geleden ons huis kochten, hebben we de rente 20 jaar vast gezet, met 5% rente (hij kon toch niet lager worden!)

Wat ik denk wat gaat gebeuren is dat mensen met een afgelost huis massaal een kleine hypotheek zullen nemen om te voorkomen dat ze meer moeten gaan betalen aan belasting.

Als ze dit zouden invoeren, zouden we 5 jaar later een nieuwe aanbeveling van DNB krijgen:

‘Huiseigenaren lossen massaal hun hypotheken niet af, zetten om naar aflossingsvrij of nemen nieuwe hypotheek. Dit gedrag bevordert de schuldpositie van Nederlandse huishoudens niet en daarom adviseren wij hypotheekschulden niet mee te wegen in Box 3’

[Metro2002]

izdp schreef op zondag 10 januari 2021 @ 13:13:

Ik zou zeggen begin eerst met een spaak in het wiel te steken van de grote motor achter deze prijsstijgingen. Totale stop van de HRA voor hypotheekschulden groter dan 5 ton. Want ja, wie dat kan krijgen en betalen heeft geen belastingkorting nodig.

De HRA is al een tijdlang geen motor meer voor de prijsstijgingen, die motor mag je momenteel echt zoeken in de extreem lage hypotheekrente en het gebrek aan woningen. De HRA nu afschaffen zou geen klap uitmaken voor de huizenprijzen. Als ze de HRA afschaffen moet het EWF ook weg, de HRA is immers in het leven geroepen ter compensatie van het EWF dus schaf je het een af dan moet het ander ook weg en daar zou ik groot voorstander van zijn, weg met dat zinloze geld rondpompen.

CornermanNL schreef op zondag 10 januari 2021 @ 13:29:

Maar dan moeten we af van dat doorgeslagen marktdenken.

Mee eens. Er is op zich helemaal niks mis met marktdenken als je daadwerkelijk een markt hebt die zichzelf kan reguleren (meer bouwen bij meer vraag, bouwen naar wat er gevraagd wordt etc). Nu is daar door de overheidregulatie totaal geen sprake van.

[CVTTPD2DQ]

Wailing_Banshee schreef op maandag 11 januari 2021 @ 08:06:
Wat ik denk wat gaat gebeuren is dat mensen met een afgelost huis massaal een kleine hypotheek zullen nemen om te voorkomen dat ze meer moeten gaan betalen aan belasting.

Als ze dat doen, is het doel natuurlijk bereikt. Want dat is uiteindelijk de oorsprong van de huizenkrapte, ouderen die decennialang nadat de kinderen het huis uit zijn met twee of met één in een heel ruim huis blijven wonen. Twintig, dertig jaar geleden was het bejaardenhuis nog een optie, en woonden ouderen meestal een stuk kleiner.

CornermanNL schreef op zondag 10 januari 2021 @ 22:06:
Je bent gebonden aan locatie, mensen zijn honkvast en verkassen nu eenmaal niet graag. En de mensen die noodgedwongen weg moeten zijn er zeker niet beter mee af. Je mist nu gewoon een gezonde sociale huurvoorraad. Huren is prima, mits het blijvend bij de inkomens past. Maar dat doet het al tijden niet meer.

In vergelijking met andere Europese landen hebben we in Nederland juist een grote sociale huursector, Tegelijk is er duidelijk een tekort aan sociale huurwoningen.

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 11 januari 2021 @ 08:25:
[...]


Als ze dat doen, is het doel natuurlijk bereikt. Want dat is uiteindelijk de oorsprong van de huizenkrapte, ouderen die decennialang nadat de kinderen het huis uit zijn met twee of met één in een heel ruim huis blijven wonen. Twintig, dertig jaar geleden was het bejaardenhuis nog een optie, en woonden ouderen meestal een stuk kleiner.


[...]


In vergelijking met andere Europese landen hebben we in Nederland juist een grote sociale huursector, Tegelijk is er duidelijk een tekort aan sociale huurwoningen.

Dat laatste is echt evident onjuist, kijk dat grafiekje van de EU dat ik vorige pagina postte maar eens terug. Samen wat Scandinavische landen staan wij echt onderaan in de EU qua sociale huur.

[CornermanNL]

@CVTTPD2DQ In andere landen is er juist meer sociale, of moet ik zeggen gereguleerde huur. Sociale huur is nu verworden tot een woonvorm voor de laagste inkomens , terwijl dit nooit zo geweest is. De overheid heeft het risico willen verplaatsen omdat de gedachte leefde dat de markt als je die maar zo vrij mogelijk laat wel tot een evenwicht leidt.

Dit is onjuist gebleken op allerlei terreinen. Zeker op de woningmarkt. Mooie voorbeelden zijn de beloften van projectontwikkelaars in oa Utrecht die stellig een belofte deden om betaalbare huur op te nemen , maar puntje bij paaltje toch duurdere koop en huur gingen bouwen omdat dat nu eenmaal meer opleverde.

Het excuus was dat het opnemen van kleinere huizen niet haalbaar was. Daar zit het probleem. Je moet als overheid afdwingen. Door controle en wet en regelgeving. Als het pand eenmaal staat staat het er voor een hele lange tijd. En de bouwgrond is al schaars.

Zolang het marktdenken dominant is , gaat de huizenproblematiek niet opgelost worden. En is toegang tot kapitaal de enige motor en die draait nog wel even door.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op maandag 11 januari 2021 @ 08:28:
Dat laatste is echt evident onjuist, kijk dat grafiekje van de EU dat ik vorige pagina postte maar eens terug. Samen wat Scandinavische landen staan wij echt onderaan in de EU qua sociale huur.

En jij gelooft dat maar 2% van de Nederlanders in een sociale huurwoning woont? De EU hanteert een nogal strenge definitie van sociale huurwoningen, die is echt bedoeld voor de allerarmsten. Nederlandse sociale huur omvat (traditioneel) ook de middeninkomens. Hier vind je een vergelijking met landen die 'sociale huur' kennen die lijkt op de Nederlandse.

[Wilf]

Metro2002 schreef op maandag 11 januari 2021 @ 08:22:
[...]


De HRA is al een tijdlang geen motor meer voor de prijsstijgingen, die motor mag je momenteel echt zoeken in de extreem lage hypotheekrente en het gebrek aan woningen. De HRA nu afschaffen zou geen klap uitmaken voor de huizenprijzen. Als ze de HRA afschaffen moet het EWF ook weg, de HRA is immers in het leven geroepen ter compensatie van het EWF dus schaf je het een af dan moet het ander ook weg en daar zou ik groot voorstander van zijn, weg met dat zinloze geld rondpompen.


[...]


Mee eens. Er is op zich helemaal niks mis met marktdenken als je daadwerkelijk een markt hebt die zichzelf kan reguleren (meer bouwen bij meer vraag, bouwen naar wat er gevraagd wordt etc). Nu is daar door de overheidregulatie totaal geen sprake van.

Als de HRA geen motor is, waarom is het verschil tussen bruto en netto hypotheek nog steeds het verschil tussen betaalbaar en te duur? Of is er meer korting in het spel dan HRA in dat verschil?

En er is wel wat mis met marktdenken zonder regulering; dat leidt namelijk altijd tot scheefgroei in kapitaal waarbij uiteindelijk 0,001% van de mensen 99,9% van het bezit in handen heeft. Sterker nog; ons Angelsaksische (neoliberale) beleid van de afgelopen 40 jaar stuurt juist daar op aan.

[ Voor 3% gewijzigd door Wilf op 11-01-2021 08:49 ]

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 11 januari 2021 @ 08:42:
[...]


En jij gelooft dat maar 2% van de Nederlanders in een sociale huurwoning woont? De EU hanteert een nogal strenge definitie van sociale huurwoningen, die is echt bedoeld voor de allerarmsten. Nederlandse sociale huur omvat (traditioneel) ook de middeninkomens. Hier vind je een vergelijking met landen die 'sociale huur' kennen die lijkt op de Nederlandse.

Dat is een interessant rapport, waarin staat dat Nederland de grootste voorraad sociale huur van de EU heeft (!), namelijk 30%. Dat is wel heellll erg tegenstrijdig met het EU rapport waarin we onderaan staan.

[Wilke]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 11 januari 2021 @ 08:25:
Als ze dat doen, is het doel natuurlijk bereikt. Want dat is uiteindelijk de oorsprong van de huizenkrapte, ouderen die decennialang nadat de kinderen het huis uit zijn met twee of met één in een heel ruim huis blijven wonen. Twintig, dertig jaar geleden was het bejaardenhuis nog een optie, en woonden ouderen meestal een stuk kleiner.

Dit volg ik niet. Als mensen opnieuw een hypotheek nemen op hun al afgeloste huis, hoe lost dat iets op aan huizenkrapte?

[Wilke]

Wilf schreef op maandag 11 januari 2021 @ 08:48:
Als de HRA geen motor is, waarom is het verschil tussen bruto en netto hypotheek nog steeds het verschil tussen betaalbaar en te duur?

Omdat dat niet zo is. Tenminste niet als je de afgelopen paar jaar met rentestanden tussen de 1 en 2 procent een nieuwe hypotheek hebt afgesloten.

Wij zijn een kleine 2 jaar geleden verhuisd, nieuwe hypotheek in laten we zeggen het meest voorkomende segment, en de HRA is (per maand) een bedrag van 2 cijfers.

[Valorian]

Wilke schreef op maandag 11 januari 2021 @ 09:02:
[...]


Omdat dat niet zo is. Tenminste niet als je de afgelopen paar jaar met rentestanden tussen de 1 en 2 procent een nieuwe hypotheek hebt afgesloten.

Wij zijn een kleine 2 jaar geleden verhuisd, nieuwe hypotheek in laten we zeggen het meest voorkomende segment, en de HRA is (per maand) een bedrag van 2 cijfers.

Wow dat is inderdaad wel heel weinig. Maar denk dat je dan ook een hele lage hypotheek hebt? Want zelfs bij een hypotheek van 250K en een rente van 1.2% zou je al in de 3 cijfers komen qua HRA per maand... En een gemiddelde woning kost inmiddels al meer dan 300K. Maar dat gezegd hebben, helemaal eens dat HRA echt niet veel meer voorstelt nu, en dat was natuurlijk je punt

[Rubbergrover1]

Valorian schreef op maandag 11 januari 2021 @ 09:09:
[...]


Wow dat is inderdaad wel heel weinig. Maar denk dat je dan ook een hele lage hypotheek hebt? Want zelfs bij een hypotheek van 250K en een rente van 1.2% zou je al in de 3 cijfers komen qua HRA per maand...

Dat is 3000 rente per jaar. Het eigenwoningforfait is bij 100% LTV en geen waardestijging 0.5% van 250.000 zijn (maar waarschijnlijk dus wel iets meer), dus 1250, geeft aftrek van 1750 en bij 37,10% een belastingteruggave van 54 euro per maand.

[Rubbergrover1]

Wailing_Banshee schreef op maandag 11 januari 2021 @ 08:06:
[...]

Dus we moeten aflossen en daarna worden we gestraft omdat we geluisterd hebben... Check!

Nee hoor. Je hoeft helemaal niet af te lossen en je wordt daarna helemaal niet gestraft. Je wordt alleen niet extra gesubsidieerd.

[Wilke]

Valorian schreef op maandag 11 januari 2021 @ 09:09:
Wow dat is inderdaad wel heel weinig. Maar denk dat je dan ook een hele lage hypotheek hebt? Want zelfs bij een hypotheek van 250K en een rente van 1.2% zou je al in de 3 cijfers komen qua HRA per maand... En een gemiddelde woning kost inmiddels al meer dan 300K. Maar dat gezegd hebben, helemaal eens dat HRA echt niet veel meer voorstelt nu, en dat was natuurlijk je punt

Ik zal een rekenvoorbeeld geven, niet precies dat van mijzelf, maar voor het idee. De grootste factor hierin is natuurlijk de lage rentestand. Stel je sloot per 1 januari 2021 een NHG hypotheek af voor 300k tegen 1.3% rente voor 10 jaar vast (dat lijkt nu al aan de hoge kant). En stel even, de WOZ is ook 300k.

Je betaalt in heel 2021 dan 3458 euro rente (uitgaand van annuitair), die je mag aftrekken tegen max. 43%. Echter, vergeet even niet het eigen woning forfait van 0,5% over 300k: dat is 1500 euro, en mag je daar eerst van afhalen. Blijft dus over, 1958 euro af te trekken tegen (max.) 43%.

Dat is 842 euro voor het hele jaar. 70 per maand.

[ Voor 1% gewijzigd door Wilke op 11-01-2021 09:41 . Reden: Verkeeerd EWF percentage ]

[CornermanNL]

Wilke schreef op maandag 11 januari 2021 @ 08:59:
[...]


Dit volg ik niet. Als mensen opnieuw een hypotheek nemen op hun al afgeloste huis, hoe lost dat iets op aan huizenkrapte?

De nieuwe hypotheek doet dan aan demping van de vermogensrendementsheffing. Stel je leent voor 1,8% aflossingsvrij een ton, je kan met die ton rendement maken in andere investeringscategorieën, stel 5%. Dat is wel een opbrengst waar je wat mee kan betalen. In tegenstelling tot het belaste vermogen in je eigen huis.

Natuurlijk kan je ook verlies maken op aandelen etc, maar dat voert wat ver door om dat mee te nemen.
De voorwaarde is wel dat je dat geld kan lenen. En dat kan niet iedereen. Onvoldoende inkomen, inkomen dat niet meetelt voor een hypotheek enzovoorts.

Dus wat doe je op het moment dat je huis meegeteld wordt in box 3, meer schulden aangaan (binnen de risico's) en daarmee wel geld gaan verdienen. Waarmee je dus het belaste vermogen dat in het huis zit naar beneden brengt en je met de opbrengst wel je heffing kan blijven betalen.

Overigens dat ouderen nu nog massaal thuis wonen is ook gewoon het beleid. Meer zelfredzaamheid, thuiszorg en dan kunnen de dure verpleeg en verzorgingshuizen met aanleunwoningen gesloten worden. De verzorgingshuizen waren namelijk ook toe aan nieuwbouw ergens in de 90's.

Ook weer het verschuiven van risico naar het individu en het van de balans van de overheid afkrijgen.
Dus de ouderen blijven zitten omdat er ook voor hen geen alternatief is.

Het is een opeenstapeling van maatregelen op het gebied van de arbeidsmarkt (loonmatiging en flexibilisering) , zorg (langer thuis wonen en zorginstellingen sluiten) , wonen (bezit stimuleren en huur afbreken) die ervoor zorgen dat je de situatie hebt die je nu hebt.

En dat al tientallen jaren. Dat maak je niet goed met een extra vermogenscomponent toevoegen aan het belastbaar vermogen. Het speelt enkel mensen en investeerders in de kaart die geld kunnen lenen en de tijd hebben.

[Wilke]

CornermanNL schreef op maandag 11 januari 2021 @ 09:31:
De nieuwe hypotheek doet dan aan demping van de vermogensrendementsheffing. Stel je leent voor 1,8% aflossingsvrij een ton, je kan met die ton rendement maken in andere investeringscategorieën, stel 5%. Dat is wel een opbrengst waar je wat mee kan betalen. In tegenstelling tot het belaste vermogen in je eigen huis.

Beleggen met geleend geld dus - risicovol.

Natuurlijk kan je ook verlies maken op aandelen etc, maar dat voert wat ver door om dat mee te nemen.

Dit is juist uiterst relevant, alle risico opnieuw afgewenteld op het individu, en juist ook op een leeftijd waar tijd om het op lange termijn goed te maken niet meer aanwezig is.

Echter, dat gaat voorbij aan m'n punt: ik zag en zie niet in hoe iets van wat in jouw post staat op enige manier invloed gaat hebben op de huizenkrapte.

[Valorian]

Wilke schreef op maandag 11 januari 2021 @ 09:27:
[...]


Ik zal een rekenvoorbeeld geven, niet precies dat van mijzelf, maar voor het idee. De grootste factor hierin is natuurlijk de lage rentestand. Stel je sloot per 1 januari 2021 een NHG hypotheek af voor 300k tegen 1.3% rente voor 10 jaar vast (dat lijkt nu al aan de hoge kant). En stel even, de WOZ is ook 300k.

Je betaalt in heel 2021 dan 3458 euro rente, die je mag aftrekken tegen max. 43%. Echter, vergeet even niet het eigen woning forfait van 0,65% over 300k: dat is 1300 euro, en mag je daar eerst van afhalen. Blijft dus over, 2158 euro af te trekken tegen 43%.

Dat is 928 euro voor het hele jaar. 77 per maand.

Dank. Ik zie dat ik niet helemaal op de hoogte ben/was van de invloed van het EWF. Helder verhaal.

[CVTTPD2DQ]

Wilke schreef op maandag 11 januari 2021 @ 08:59:
Dit volg ik niet. Als mensen opnieuw een hypotheek nemen op hun al afgeloste huis, hoe lost dat iets op aan huizenkrapte?

Ik las het verkeerd, ik was stellig onder de indruk dat-ie zei dat mensen naar een kleinere woning zouden verhuizen. Opeethypotheken zijn inderdaad geen oplossing.

[CornermanNL]

Wilke schreef op maandag 11 januari 2021 @ 09:34:
[...]


Beleggen met geleend geld dus - risicovol.


[...]


Dit is juist uiterst relevant, alle risico opnieuw afgewenteld op het individu, en juist ook op een leeftijd waar tijd om het op lange termijn goed te maken niet meer aanwezig is.

Echter, dat gaat voorbij aan m'n punt: ik zag en zie niet in hoe iets van wat in jouw post staat op enige manier invloed gaat hebben op de huizenkrapte.

Dat gaat het ook niet, de krapte wordt alleen maar groter en een groot deel van de mensen die niet begrijpen hoe vermogens werken moeten dit opeens wel leren begrijpen. Zodra mensen de vermogensheffing op hun woning niet kunnen betalen wordt die woning verkocht. De mensen zullen of kleiner (maar waarschijnlijk niet goedkoper) moeten gaan wonen. En zullen vervallen in dure vrije sector huur.

En nu kun je stellen dat het maar x bedrag per jaar is. Maar vergis je niet hoeveel mensen al heel lang in een huis wonen grotendeels afgelost vaak en die nu geen inkomen meer hebben om dat te financieren. Er zullen zat mensen zijn die met zo'n maatregel het geld niet op kunnen brengen.

Je kan rendement of vrij vermogen in het eigen huis niet meetellen precies om de redenen die jij aanhaalt, het risico. En bovendien doet het dus niets voor de gewone man op de woningmarkt. Behalve nog meer individuele instabiliteit.

Ik schets alleen maar de risico's die optreden als je wel besluit om vermogen in het eigen huis te belasten in box 3. Het is vaak het enige 'vermogen' wat mensen hebben. En dat zit in een roerende zaak. Per definitie een slecht ten gelde te maken iets, zeker omdat je er in woont. Koppel je dat aan het al jarenlang achterblijven van de lonen , de afbraak van de zekerheid en je hebt weer een extra punt waarop mensen in de problemen kunnen komen.

[CVTTPD2DQ]

Overigens is het probleem ook dat "kleiner" vaak "duurder" is. Recent zag ik een apartement in mijn buurt te koop staan. In een torenflat van hetzelfde bouwjaar als mijn huis, de buurt is natuurlijk hetzelfde. (middelgrote stad) Woonoppervlak ongeveer 60m².

De verkoopprijs lag ruimschoots hoger dan die van tussenwoningen in de buurt. Nog buiten de aanzienlijke VVE-bijdrage gerekend.

Zelfs ouderen met een afbetaald huis in deze buurt zouden dus niet naar een kleinere, gelijkvloerse woning in dezelfde buurt kunnen verhuizen.

We hebben decennialang teveel voor "gezinnen" gebouwd, en nu we op het punt zijn dat gezinnen een minderheid van de samenleving aan het worden zijn, is dit zich aan het wreken.

[CornermanNL]

@CVTTPD2DQ Dat klopt, hier ook als ik nu naar een kleiner appartement ga verhuizen ben ik duurder uit dan wanneer ik een eengezinswoning koop. En dat zit hem in extra parkeerplaats , VVE.

Het voordeel van het bezitten van een huis is dat je , op onderhoud na , je woonlasten naar beneden kan krijgen door aflossen. En je dus zelfredzamer wordt in die zin minder geld nodig hebt om rond te komen. En dus kan je op latere leeftijd doordat je weinig lasten hebt blijven wonen in je eigen woning. Eigenlijk precies wat men voor ogen had.

Nu er geen ruimte meer is worden er aan de achterkant allerlei proefballonnen opgelaten om iets te gaan corrigeren. En dan op een manier die mensen extra risico gaan lopen en over tijd het risico lopen om uit hun woning geprijsd te worden.

Want je laat het voor de rest gewoon weer aan de markt over , hoeveel belasting je ook bij de individuele huizenbezitter gaat ophalen, dat gaat niets doen aan het probleem. Het gaat alleen opleveren dat mensen nog meer gedwongen in huurconstructies terecht komen die veel duurder zijn dan hun eigen woning. En de toegang voor starters wordt echt niet beter.

[TMC]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 11 januari 2021 @ 09:50:
Overigens is het probleem ook dat "kleiner" vaak "duurder" is. Recent zag ik een apartement in mijn buurt te koop staan. In een torenflat van hetzelfde bouwjaar als mijn huis, de buurt is natuurlijk hetzelfde. (middelgrote stad) Woonoppervlak ongeveer 60m².

De verkoopprijs lag ruimschoots hoger dan die van tussenwoningen in de buurt. Nog buiten de aanzienlijke VVE-bijdrage gerekend.

Zelfs ouderen met een afbetaald huis in deze buurt zouden dus niet naar een kleinere, gelijkvloerse woning in dezelfde buurt kunnen verhuizen.

We hebben decennialang teveel voor "gezinnen" gebouwd, en nu we op het punt zijn dat gezinnen een minderheid van de samenleving aan het worden zijn, is dit zich aan het wreken.

Er is niet teveel voor gezinnen gebouwd, want ook aan doodnormale eengezinswoningen is een tekort. Er zijn gewoon in het algemeen te weinig huizen beschikbaar, met name door immigratie en een dalend gemiddeld aantal inwoners per huis.

[Richh]

https://www.rtlnieuws.nl/...ntelijke-woonlasten-jaren

Woningeigenaren en huurders staan voor de grootste stijging van gemeentelijke woonlasten in jaren. Dat komt met name omdat de afvalstoffenheffing sterk stijgt, meldt het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO). Dat heeft de woonlasten in kaart gebracht van de 40 grootste gemeenten.

Huurders betalen 8 procent meer, huizenbezitters 6,2 procent. Dat is veel meer dan de inflatie, die 1,4 procent bedraagt.

Zoals gebruikelijk zijn het opnieuw de huurders die onder de streep de grootste stijging zien, ondanks dat het gros van de 'ophef' en petities toch voornamelijk slaan op de kopers.

Los van dat is het natuurlijk hilarisch om de inflatiecijfers te bekijken in dit opzicht. Gezien de primaire levensbehoefte 'wonen' voor steeds meer mensen >40% van hun netto inkomen kost, is hiermee in 1 klap je eventuele inflatiecorrectie van salaris (if any) teniet gedaan, en daalt dit jaar opnieuw de koopkracht van een hoop inkomens.

Edit: het complete rapport vind je hier (pdf) https://www.coelo.nl/images/rapporten/KBGG_2021.pdf

@GAIAjohan hieronder, dat is natuurlijk waar
Uiteindelijk zie je hier het gevolg van drukmaken rond de OZB; dan gaat gewoon de afvalstoffenheffing omhoog waardoor je onder de streep net zoveel betaalt. Ja, als bezitter ben je wellicht wat beter uit; nu delen de huurders ook mee in de kosten.

[ Voor 15% gewijzigd door Richh op 11-01-2021 11:57 ]

[GAIAjohan]

Richh schreef op maandag 11 januari 2021 @ 11:46:
https://www.rtlnieuws.nl/...ntelijke-woonlasten-jaren


[...]


Zoals gebruikelijk zijn het opnieuw de huurders die onder de streep de grootste stijging zien, ondanks dat het gros van de 'ophef' en petities toch voornamelijk slaan op de kopers.

Maar dat is toch niet vreemd? Huurders betalen geen OZB. En dus procentueel zullen hun gemeentelijke lasten dan meer stijgen als de gemeente besluit de afvalstoffenheffing te verhogen.

[ Voor 5% gewijzigd door GAIAjohan op 11-01-2021 11:54 ]

[Biggg]

GAIAjohan schreef op maandag 11 januari 2021 @ 11:54:
[...]

Maar dat is toch niet vreemd? Huurders betalen geen OZB. En dus procentueel zullen hun gemeentelijke lasten dan meer stijgen als de gemeente besluit de afvalstoffenheffing te verhogen.

Verhuurders betalen wel OZB en huurders betalen verhuurders.

[Ilmar]

Requiem19 schreef op maandag 11 januari 2021 @ 08:50:
[...]


Dat is een interessant rapport, waarin staat dat Nederland de grootste voorraad sociale huur van de EU heeft (!), namelijk 30%. Dat is wel heellll erg tegenstrijdig met het EU rapport waarin we onderaan staan.

Het verschil zit hem in definities. EU heeft het bij sociale huur over het algemeen over gesubsidieerde huur. Dat hebben we in NL bijna niet: daar is de huurtoeslag voor uitgevonden. Onze sociale huur is gereguleerde huur.

Oorspronkelijk hadden we een grote sociale, gereguleerde huur'markt' voor zowel lage, als middeninkomens. Waarvan de 'onderkant', de mensen die het zelf allemaal niet redde, ondersteund wordt door directe huursubsidie. Dat is ondertussen dusdanig afgebouwd dat alléén die onderkant er nog in komt. Maar daardoor hebben we in Europees opzicht een rare hybride situatie.

[GAIAjohan]

Biggg schreef op maandag 11 januari 2021 @ 11:58:
[...]


Verhuurders betalen wel OZB en huurders betalen verhuurders.

Ze worden doorberekend natuurlijk, maar dat maakt het geen gemeentelijke last voor ze. En daarmee is de ‘hogere’ stijging zoals rtl het noemt best een gevaarlijke uitleg. Er zullen nu vast huurders boos zijn op de gemeente omdat hun gemeentelijke lasten procentueel meer stijgen, terwijl de vergelijking niet op gelijke gronden is.

[Tales]

Wat mij niet duidelijk is uit het lijstje is of de OZB stijging gemiddeld is met de hogere WOZ waarde of dat er nog bij komt?

In het geval van Amsterdam, is de OZB 20% hoger, en ook de WOZ 10% hoger waar dan ook de hogere OZB over berekend wordt? Dat gaat lekker aantikken dan.

[CVTTPD2DQ]

TMC schreef op maandag 11 januari 2021 @ 11:13:
Er is niet teveel voor gezinnen gebouwd, want ook aan doodnormale eengezinswoningen is een tekort. Er zijn gewoon in het algemeen te weinig huizen beschikbaar, met name door immigratie en een dalend gemiddeld aantal inwoners per huis.

Wellicht, maar je ziet dus dat aan appartementen op veel plekken (muv. misschien Rotterdam) een hogere vierkantemeterprijs wordt toegekend dan aan een grondgebonden woning. Ook al is een grondgebonden woning in veel opzichten superieur: vaak meer woonoppervlak, meer mogelijkheden tot uitbouw, voor de meeste mensen onder de 60 meer woongenot.

Er is dus meer vraag naar appartementen dan naar grondgebonden woningen, mogelijk onder een bepaalde groep.

[TMC]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 11 januari 2021 @ 14:09:
[...]


Wellicht, maar je ziet dus dat aan appartementen op veel plekken (muv. misschien Rotterdam) een hogere vierkantemeterprijs wordt toegekend dan aan een grondgebonden woning. Ook al is een grondgebonden woning in veel opzichten superieur: vaak meer woonoppervlak, meer mogelijkheden tot uitbouw, voor de meeste mensen onder de 60 meer woongenot.

Er is dus meer vraag naar appartementen dan naar grondgebonden woningen, mogelijk onder een bepaalde groep.

Wat voor appartementen bedoel je? Want appartementen worden doorgaans in de stad gebouwd waar minder ruimte is, maar tegelijkertijd ook meer voorzieningen. De locatie rechtvaardigt dan grotendeels de m²-prijs.

[Rubbergrover1]

TMC schreef op maandag 11 januari 2021 @ 14:29:
[...]
Wat voor appartementen bedoel je? Want appartementen worden doorgaans in de stad gebouwd waar minder ruimte is, maar tegelijkertijd ook meer voorzieningen. De locatie rechtvaardigt dan grotendeels de m²-prijs.

Het gaat in de vergelijking die Michie1 maakt nu juist om een vergelijking tussen appartement en grondgebonden woningen uit hetzelfde bouwjaar en in de zelfde buurt. De identieke locatie rechtvaardigt dan dus juist niet de m²-prijs.

[Wilf]

Wilke schreef op maandag 11 januari 2021 @ 09:02:
[...]


Omdat dat niet zo is. Tenminste niet als je de afgelopen paar jaar met rentestanden tussen de 1 en 2 procent een nieuwe hypotheek hebt afgesloten.

Wij zijn een kleine 2 jaar geleden verhuisd, nieuwe hypotheek in laten we zeggen het meest voorkomende segment, en de HRA is (per maand) een bedrag van 2 cijfers.

Half jaar geleden nog een hypo aangevraagd (starter) voor 310k; was €1100 bruto, €980 netto annuïtair en €1310 bruto en €1180 netto lineair. Dat kan net een verschil uitmaken tussen betaalbaar of te duur.

[Rubbergrover1]

Dan heb je waarschijnlijk een erg hoge rente gekozen, of je hebt geen rekening gehouden met het eigenwoningforfait.

[ Voor 5% gewijzigd door Rubbergrover1 op 11-01-2021 19:22 ]

[gorgi_19]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 januari 2021 @ 19:21:
Dan heb je waarschijnlijk een erg hoge rente gekozen, of je hebt geen rekening gehouden met het eigenwoningforfait.

Ik gok dat je uitkomt rond de 1,75%; waarom zou dat een hoge rente zijn?

[Mark31]

Man man man, over hoge rente spreken.
Wij hebben 3,19 maar zelfs dat is niet veel .
Op dit moment is het gewoon historisch laag, betekent niet dat het hoog is.

[izdp]

Ilmar schreef op maandag 11 januari 2021 @ 12:01:
[...]


Het verschil zit hem in definities. EU heeft het bij sociale huur over het algemeen over gesubsidieerde huur. Dat hebben we in NL bijna niet: daar is de huurtoeslag voor uitgevonden. Onze sociale huur is gereguleerde huur.

Oorspronkelijk hadden we een grote sociale, gereguleerde huur'markt' voor zowel lage, als middeninkomens. Waarvan de 'onderkant', de mensen die het zelf allemaal niet redde, ondersteund wordt door directe huursubsidie. Dat is ondertussen dusdanig afgebouwd dat alléén die onderkant er nog in komt. Maar daardoor hebben we in Europees opzicht een rare hybride situatie.

Nee, ook mensen met een (huis)vermogen komen in de sociale huur.
Als oud en weinig inkomen profiteren ze van 20/30 jaar inschrijving en aan de beurt.
Huis wordt verkocht en helemaal toppie voor de rest van hun leven.
Plaatselijk een zeer normale gang van zaken.
Onbegrijpelijk dat er nog steeds geen vermogenstoets is voor de sociale huur.

[Sport_Life]

gorgi_19 schreef op maandag 11 januari 2021 @ 20:10:
[...]

Ik gok dat je uitkomt rond de 1,75%; waarom zou dat een hoge rente zijn?

Omdat 1-1,2% (met NHG) toch al snel 1.500 bruto per jaar scheelt bij 310k, wat weer gebruikt kan worden om af te lossen (soort rente op rente effect waardoor de totale rente nog lager wordt).

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 11-01-2021 23:50 ]

[Wilf]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 januari 2021 @ 19:21:
Dan heb je waarschijnlijk een erg hoge rente gekozen, of je hebt geen rekening gehouden met het eigenwoningforfait.

Ik heb geen idee wat eigenwoningforfait is maar die rente klopt aardig (30 jaar vast). En NHG? Dat heeft geen zin (studieschuld). Overigens zijn er geen huizen meer van onder de 4 ton hier nu.

Maar goed, ondanks mijn binding met de regio, sociale contacten, sportclub et cetera moet ik niet willen blijven wonen hier als ik wil kopen, veel te veeleisend. Alleen huizenbezitters mogen wel blijven wonen in hun regio hebben we geleerd (of voor hen is 100km verderop wonen ineens niet wenselijk)

[Verwijderd]

Wilf schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 01:59:
[...]
Ik heb geen idee wat eigenwoningforfait is maar die rente klopt aardig (30 jaar vast). En NHG? Dat heeft geen zin (studieschuld). Overigens zijn er geen huizen meer van onder de 4 ton hier nu.

Maar goed, ondanks mijn binding met de regio, sociale contacten, sportclub et cetera moet ik niet willen blijven wonen hier als ik wil kopen, veel te veeleisend. Alleen huizenbezitters mogen wel blijven wonen in hun regio hebben we geleerd (of voor hen is 100km verderop wonen ineens niet wenselijk)

Hoofdstedelijk gebied is nou eenmaal duur en ik begrijp heel goed de binding, als je daar je leven hebt. Dan wil je gewoon in die buurt wonen. Maar mssh lukt het 20km verderop wel? (die 100 is wel een beetje overdreven, niet?) Half uurtje met de toet-toet en je bent ook op je sociale plek(kan mssh ook op de e-bike in dezelfde tijd) Tenzij je iedere dag bij elkaar de deur platloopt, tja, dan is het wel lastiger ntrl om half uurtje van 'hun' af te zitten.

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 12-01-2021 02:16 ]

[TheGhostInc]

Ilmar schreef op maandag 11 januari 2021 @ 12:01:
Het verschil zit hem in definities. EU heeft het bij sociale huur over het algemeen over gesubsidieerde huur. Dat hebben we in NL bijna niet: daar is de huurtoeslag voor uitgevonden. Onze sociale huur is gereguleerde huur.

Een gereguleerde huurwoning 'kost' zelden hetzelfde als een normale huur- of koopwoning in hetzelfde project. Dat is ook subsidie.

Voor de rest ben ik het met je eens dat de sociale/gereguleerde huurmarkt is uitgekleed. De VVD heeft dat keurig uitgevoerd:

VVD programma:
Wat ons betreft zijn sociale huurwoningen er alleen voor de mensen die ze echt nodig hebben.

Overigens uitstekend geholpen door de coöperaties zelf. Miljarden in kas hebben en daar mee een beetje gaan stunten.... publieke opinie keert zich tegen ze en Mark Rutte hoefde het afbraakbeleid amper meer te verdedigen.
En dat er duizenden woningen op de markt werden gedumpt was ook niet erg voor de starters op de markt.

Uiteindelijk is het gewoon politiek. En ik zie maar weinig zetels gaan naar partijen die dit willen stoppen.

[Rubbergrover1]

Wilf schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 01:59:
[...]
Ik heb geen idee wat eigenwoningforfait is maar die rente klopt aardig (30 jaar vast). En NHG? Dat heeft geen zin (studieschuld). Overigens zijn er geen huizen meer van onder de 4 ton hier nu.

Maar goed, ondanks mijn binding met de regio, sociale contacten, sportclub et cetera moet ik niet willen blijven wonen hier als ik wil kopen, veel te veeleisend. Alleen huizenbezitters mogen wel blijven wonen in hun regio hebben we geleerd (of voor hen is 100km verderop wonen ineens niet wenselijk)

En wat heeft jouw betoog te maken met mijn opmerking?

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 02:12:
Hoofdstedelijk gebied is nou eenmaal duur en ik begrijp heel goed de binding, als je daar je leven hebt. Dan wil je gewoon in die buurt wonen. Maar mssh lukt het 20km verderop wel? (die 100 is wel een beetje overdreven, niet?)

Utrecht is misschien wel lastiger dan Amsterdam wat dat betreft. Alle omliggende dorpen en steden zijn ook duur. De meest betaalbare buurtregio ligt tussen de grote rivieren, en dan lopen de reistijden al snel op.

Vanuit Amsterdam lopen de prijzen snel af als je naar het Noorden of Oosten gaat.

TheGhostInc schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 04:49:
Overigens uitstekend geholpen door de coöperaties zelf. Miljarden in kas hebben en daar mee een beetje gaan stunten....

Dat zijn natuurlijk maar een paar woningcorporaties geweest, Nederland kent er honderden. Waarbij een aantal van die 'stunts' beleggingsinstrumenten waren juist om risico's af te dekken - waarbij de banken uiterst twijfelachtig advies gaven.

Dat de Nederlandse banken daar vrijwel niets van is aangerekend (ze zijn zelfs voor miljarden "gered"), maar dat iedereen zich nog die boot van Vestia kan herinneren, zegt ook iets over de media in Nederland.

[Ebayzo]

Wilf schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 01:59:
[...]
Ik heb geen idee wat eigenwoningforfait is maar die rente klopt aardig (30 jaar vast). En NHG? Dat heeft geen zin (studieschuld). Overigens zijn er geen huizen meer van onder de 4 ton hier nu.

Maar goed, ondanks mijn binding met de regio, sociale contacten, sportclub et cetera moet ik niet willen blijven wonen hier als ik wil kopen, veel te veeleisend. Alleen huizenbezitters mogen wel blijven wonen in hun regio hebben we geleerd (of voor hen is 100km verderop wonen ineens niet wenselijk)

Wel hendig om te weten wat eigenwoningforfait is: https://www.belastingdien...-werkt-eigenwoningforfait

[Requiem19]

Als je dit topic belangrijk vindt moet je inderdaad wel even de moeite nemen om te lezen wat het EWF is.

[TheGhostInc]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 07:01:
Dat zijn natuurlijk maar een paar woningcorporaties geweest, Nederland kent er honderden. Waarbij een aantal van die 'stunts' beleggingsinstrumenten waren juist om risico's af te dekken - waarbij de banken uiterst twijfelachtig advies gaven.

Dat de Nederlandse banken daar vrijwel niets van is aangerekend (ze zijn zelfs voor miljarden "gered"), maar dat iedereen zich nog die boot van Vestia kan herinneren, zegt ook iets over de media in Nederland.

Ow, die Maserati was een beleggingsinstrument, de vertrekpremie vast ook.

Ik begrijp best dat er genoeg corporaties zijn die wel (aardig) netjes bezig waren, maar het is een beetje als met BLM of MeToo. Het is niet alleen die ene politieagent of viespeuk die de fout in gaat, de hele industrie vond dit gedrag akkoord. Terwijl er genoeg indicaties waren/zijn dat het gewoon niet klopte.
Daar zie je dus een stukje politieke kwaliteit van de VVD, die hebben dit aardig netjes uitgespeeld. Zonder teveel te dicteren zijn de meeste corporaties gaan downsizen en aangezien geld macht is, is de verhuurderheffing slim.

Je hoeft het niet eens te zijn met het beleid, maar het was wel een mooi staaltje politiek.
'Never waste a good crisis'

[RemcoDelft]

https://nos.nl/nieuwsuur/...rs-niet-makkelijker.html:

Wat starters uiteindelijk echt gaat helpen? "Dat we meer gaan bouwen", zegt staatssecretaris Vijlbrief. "Het kabinet heeft de afgelopen jaren al 75.000 woningen per jaar bijgebouwd, maar voor het volgende kabinet ligt er ook een enorme opgave."

Wat is dat voor grootheidswaanzin bij politici dat ze daadwerkelijk zeggen dat het kabinet woningen bouwt? Ik zie het kabinet geen blokken op elkaar lijmen, het kabinet heeft juist gezorgd voor regels die woningbouw in 99,99% van het land verbieden.

Woningmarktspecialist De Groot onderstreept dat. "Op dit moment komen we 331.000 huizen tekort, volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken." De verwachting is dat dit tekort verder gaat oplopen. "Naar 419.000 huizen richting 2025."

Gelukkig kunnen daar alleen al dit jaar best nog 27.000 woningen vanaf voor (vrijwel allemaal illegaal binnengekomen) migranten met verblijfsvergunning: https://nos.nl/artikel/23...esting-statushouders.html

[CVTTPD2DQ]

RemcoDelft schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 10:14:
Gelukkig kunnen daar alleen al dit jaar best nog 27.000 woningen vanaf voor (vrijwel allemaal illegaal binnengekomen) migranten met verblijfsvergunning: https://nos.nl/artikel/23...esting-statushouders.html

Als je statushouder bent, ben je per definitie geen illegale migrant. Jammer voor je, maar zo is het. En het zijn 27000 statushouders, geen 27000 woningen.

[ Voor 3% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 12-01-2021 10:48 ]

[CVTTPD2DQ]

TheGhostInc schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 10:13:
Ow, die Maserati was een beleggingsinstrument, de vertrekpremie vast ook.

Je bevestigt mijn verhaal. Allebei, inclusief de boot, Vestia. Een aantal andere corporaties zijn het schip in gegaan met (te) ingewikkelde beleggingsproducten. Dat is wellicht slecht bestuur, maar geen kwade wil.

TheGhostInc schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 10:13:
Ik begrijp best dat er genoeg corporaties zijn die wel (aardig) netjes bezig waren, maar het is een beetje als met BLM of MeToo. Het is niet alleen die ene politieagent of viespeuk die de fout in gaat, de hele industrie vond dit gedrag akkoord.

Woningcorporaties controleren elkaar niet. En grote accountantsbureaus als KPMG en Deloitte hebben de jaarrekeningen van Vestia telkens akkoord verklaard. Wederom, daarvan is maar weinig blijven kleven aan het imago van die toko's.

Bij woningcorporaties is het wel degelijk één hele rotte appel geweest die het imago van de sector kapotgemaakt heeft.

Het helpt natuurlijk niet dat veel mensen op een onaangename manier met woningcorporaties te maken hebben. Wachtlijsten die oneindig lijken, onderhoud dat nog een jaartje wordt uitgesteld, schimmelproblemen die niet worden verholpen. Dan is het makkelijk om te denken dat ze Maseratis rijden van het geld waarmee ze ook jouw problemen hadden kunnen oplossen.

TheGhostInc schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 10:13:
Je hoeft het niet eens te zijn met het beleid, maar het was wel een mooi staaltje politiek.
'Never waste a good crisis'

Dat ben ik wel met je eens inderdaad.

[CornermanNL]

Zo lang we blijven stemmen op partijen waar marktwerking voorop staat , afschuiven van risico op de individuele burgers het motto blijft en er geen tegenwicht is. Vanuit georganiseerde werknemersorganisaties , nieuwe initiatieven op allerlei gebied blijft het aanmodderen.

Je kan dan alleen maar proberen binnen je mogelijkheden te gaan zoeken als je starter bent. Toegegeven het is moeilijk maar dat blijft het echt de komende 10 jaar. Zo lang we blijven geloven in de maakbaarheid van het eigen leven en de illusie dat je met hard werken er wel komt en daarbij voorbijgaat aan het belang van de samenleving als fundering van je eigen leven blijven we kapitaal en inkomsten uit kapitaal verschuiven naar de grote bezitters.

In het geval van wonen zijn dat de hedgefondsen en investeringsmaatschappijen. En Nederland is ideaal, honkvaste bevolking, stabiele overheid die het bedrijfsleven gunstig gezind is en een krappe markt.

De effecten van jarenlange loonmatiging en alle flexibilisering kunnen niet ongedaan worden gemaakt met een keer een loonsprong, er moet een pakket aan maatregelen komen over de hele breedte. Van de arbeidsmarkt , belastingen (progressieve inkomsten en vermogensbelastingen bijvoorbeeld), bouwen wat echt nodig is (niet wat het meeste opbrengt). Zodat niet alleen tekorten worden weggewerkt , maar ook meer inkomensstabiliteit en groei tred houdt met de opbrengsten die we met zijn allen verdienen. Het kan niet zo zijn dat een onevenredig deel naar een steeds kleiner deel van de samenleving gaat.

Dan hou je dit soort problemen tot in lengte van dagen, hoeveel je ook bouwt en hoe veel pleisters je ook plakt.

[di-Rossi]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 10:48:
[...]


Als je statushouder bent, ben je per definitie geen illegale migrant. Jammer voor je, maar zo is het. En het zijn 27000 statushouders, geen 27000 woningen.

Dat zegt hij ook niet, ze zijn illegaal binnengekomen. Dat de overheid vervolgens heeft gezorgd dat die mensen mogen blijven en een status krijgen is wat anders.

Ook hier weer een nadelige uitwerking op de huizenmarkt door het beleid van vele jaren. Je kan het de statushouders niet kwalijk nemen dat zij een woning willen na jaren AZC. Maar ik begrijp de gemeente (en inwoners) ook dat je niet de wachtlijsten nog verder kan oprekken.

Alle eenvoudige oplossingen zijn inmiddels wel op.

[JanHenk]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 10:56:
[...]


Je bevestigt mijn verhaal. Allebei, inclusief de boot, Vestia. Een aantal andere corporaties zijn het schip in gegaan met (te) ingewikkelde beleggingsproducten. Dat is wellicht slecht bestuur, maar geen kwade wil.

Woningcorporaties controleren elkaar niet. En grote accountantsbureaus als KPMG en Deloitte hebben de jaarrekeningen van Vestia telkens akkoord verklaard. Wederom, daarvan is maar weinig blijven kleven aan het imago van die toko's.

Bij woningcorporaties is het wel degelijk één hele rotte appel geweest die het imago van de sector kapotgemaakt heeft.

Het helpt natuurlijk niet dat veel mensen op een onaangename manier met woningcorporaties te maken hebben. Wachtlijsten die oneindig lijken, onderhoud dat nog een jaartje wordt uitgesteld, schimmelproblemen die niet worden verholpen. Dan is het makkelijk om te denken dat ze Maseratis rijden van het geld waarmee ze ook jouw problemen hadden kunnen oplossen.

Moet het wel even voor mijn voormalige beroepsgroep opnemen hier... Om uitwassen m.b.t. beloningen en de publieke taak te voorkomen, is de WNT ingevoerd in 2013. Zaak Vestia speelde echter eerder, dus destijds was er geen cap op de beloning van het bestuur.

Daarnaast heeft in het derivaten-debacle vooral de bank boter op hun hoofd. In de afwikkeling van dit dossier zijn hier tot ver in de jaren '10 miljarden aan kosten voor gemaakt, zowel ter beoordeling van compensatie (vrij ingewikkelde materie) én compensatie zelf.

In het geval van Vestia speelde diegene die verantwoordelijk was voor de risico-portefeuille echter onder één hoedje met de bankmedewerker. Accountants maken altijd een axiomatisch voorbehoud bij de verklaring, hetgeen min of meer wil zeggen dat tegen georganiseerd bedrog c.q. samenspanning geen controle is opgewassen.


Ik heb in mijn voormalige werk ook van meerdere woningcorporaties de boeken mogen controleren en ik heb nooit kwade wil kunnen ontdekken. Over het algemeen is men toch behoorlijk begaan met de volkshuisvesting. Wellicht heeft dat ook te maken met mijn regio (Noord NL). Wat dat betreft ben ik het dus met je eens; het was een uitwas en niet representatief voor de gehele sector. Schuld komt hier vooral op naam van banken die hier overigens ook voor hebben moeten boeten.

[Tales]

Maar dat is ook meer een bevestiging van wat mensen denken toch?

Banken zijn al slecht, dus dat er bekend wordt dat de banken iets verkeerd doen is niet zo verbazend. Woningcorporaties worden als iets goeds neergezet, maar het eindeloze groeien en samengaan gaf mensen het gevoel dat er iets aan de hand was terwijl er gezegd werd dat het allemaal goed was. Op het moment dat er dan wel een voorbeeld is dat het misschien niet zo netjes er aan toe ging dan klampen mensen er aan vast omdat hun beeld bevestigd wordt.

Over het algemeen doen de woningcorporaties het volgens mij echt niet zo slecht, met de middelen die ze hebben.

[CVTTPD2DQ]

di-Rossi schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 11:30:
Dat zegt hij ook niet, ze zijn illegaal binnengekomen. Dat de overheid vervolgens heeft gezorgd dat die mensen mogen blijven en een status krijgen is wat anders.

Ook dat is zinloos. Vluchtelingen (niet eens statushouders) zijn namelijk door het VN-vluchtelingenverdrag uitgezonderd van vervolging als ze een land binnenkomen zonder visum, of zonder op een andere manier de reguliere immigratieprocedures te volgen. Als je roept dat ze "illegaal zijn binnengekomen" doe je alsof dit strafbaar en oneigenlijk is, terwijl het juist expliciet is toegestaan.

(En dan vergeten we nog dat de EU verhindert dat vluchtelingen gewoon €500 kunnen betalen voor een vliegticket, en dan veilig en regulier bij de douane op schiphol asiel kunnen vragen. Volgens het VN vluchtelingenverdrag hebben ze dat recht! In plaats daarvan zien we het bekende gedoe met de mensensmokkelaars, rubberbootjes, en bedragen waarvoor je drie keer de wereld kunt rondvliegen)

Ik ben het er trouwens mee eens dat dit nadelig uitpakt voor de huizenmarkt.

[RemcoDelft]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 12:07:
[...]


Ook dat is zinloos. Vluchtelingen (niet eens statushouders) zijn namelijk door het VN-vluchtelingenverdrag uitgezonderd van vervolging als ze een land binnenkomen zonder visum, of zonder op een andere manier de reguliere immigratieprocedures te volgen. Als je roept dat ze "illegaal zijn binnengekomen" doe je alsof dit strafbaar en oneigenlijk is, terwijl het juist expliciet is toegestaan.

Zie Wikipedia: Dublinverordening. Dit zou een probleem voor de huizenmarkt in o.a. Italie moeten zijn, en laten ze daar nou net veel minder private schulden hebben dan wij hier.

[TheGhostInc]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 10:56:
Allebei, inclusief de boot, Vestia.

Die Maserati is Rochdale, dat is toch echt een andere.

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 10:56:
Woningcorporaties controleren elkaar niet. En grote accountantsbureaus als KPMG en Deloitte hebben de jaarrekeningen van Vestia telkens akkoord verklaard. Wederom, daarvan is maar weinig blijven kleven aan het imago van die toko's.

&

JanHenk schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 11:33:
Ik heb in mijn voormalige werk ook van meerdere woningcorporaties de boeken mogen controleren en ik heb nooit kwade wil kunnen ontdekken. Over het algemeen is men toch behoorlijk begaan met de volkshuisvesting.

Als het in de Excel maar klopt, dan kunnen de duimpjes omhoog.

Als ik dit lees:
https://www.consultancy.n...ntallen-miljarden-stijgen
En dan deze:
https://www.ijmuidercourant.nl/cnt/DMF20210108_41453287

De corporaties hadden in 2015 al €87 miljard (MILJARD! vermogen) en dan gaat Aedes (de koepel) een beetje lopen zeveren dat het €108 miljard kost om de huurwoningen energieneutraal te maken.
Maar in plaats van die jaren '80 woning te verbeteren, dumpen ze die in de markt, vangen de hoofdprijs en hoeven de verduurzaming niet te betalen.

En ja hoor, dan krijg je al gauw weer het gekonkel:
https://www.trouw.nl/nieu...toezichthouders~baa8be67/
Vestia wordt er bij betrokken als 'voorbeeld' van het enorme risico dat ze wel niet lopen. Wat ze vergeten te zeggen is dat toen dus ook al flink verzaakt werd om te bouwen & te verduurzamen, daardoor bleef er teveel geld over en tja, dan ga je rare dingen doen. En dan nog even een beetje zeveren over verwarde personen, want de volgende zondebok moet al klaar staan.

Als die corporaties zo goed bezig zouden zijn en zo maatschappelijk betrokken, dan zou er geen huurwoning zijn zonder spouwisolatie of zonnepanelen. 2 maatregelen die al jaren rendabel zijn. O nee, wacht, de benodigde huurverhoging zou niet in overeenstemming zijn met de kostenbesparing. Maar als je zou verhuizen knallen we de huur prima met het dubbele omhoog, want dan heeft een Excel-magiër bepaald dat de huur niet meer marktconform is.
Overigens zijn er wel enkele corporaties die heel goed bezig zijn, maar daarom zou je eigenlijk het bezit van de woning en het onderhoud gewoon volledig moeten scheiden. Nu heeft een corporatie macht door zijn bezit en kunnen ze er een teringbende van maken zonder consequenties. Maar als Vestia alleen een uitvoerder zou zijn geweest, dan waren ze nu gewoon klaar geweest, failliet. En had een corporatie, die wel de juiste motivatie had, het kunnen overnemen.

[Señor Sjon]

izdp schreef op zondag 10 januari 2021 @ 13:13:
Dat horloge is een slecht voorbeeld.
Is totaal belastingvrij als sieraard/gebruiksvoorwerp.
Hetzelfde met kunstvoorwerpen.
Pas als deze duidelijk als belegging worden aangehouden komt de belasting in het geding.

Maar eh, ik denk dat het objectief van DNB uit het oog wordt verloren.
Dat is en blijft al decennialang dat de totale hypotheekschuld naar beneden moet, linksom of rechtsom.
Met als gevolg kronkelredeneringen.
Onder leiding van Nout Wellink, van 2006 tot 2011 ook voorzitter van het Bazels Comité voor bankentoezicht (BCBS). konden de banken hun EV/reserves tot absurde niveaus laten dalen. Dit om de concurrentie met de VS. Het risico van de hyposchulden werden ondervangen door securitisatie. Na 2008/2009 stokte dit natuurlijk volledig en de gevolgen voelen we nu nog door bijvoorbeeld de rentemarge op hypotheken. De banken moesten immers aansterken en heel veel meer dekking gaan krijgen. Die is overigens nog steeds bedroevend.
Groot was de zucht van opluchting toen de securitisatie weer wat op gang kwam.

Nu met belasten via de VRH minder hypotheekschuld? Ik voorzie juist het tegendeel zoals eerder gemoreerd.
DNB beweert tevens dat bijbouwen geen oplossing is voor de hoge prijs van wonen.
Heel logisch want dat bijbouwen betekent simpelweg een grotere totale hypotheekschuld en dus fout voor de DNB.

Ik zou zeggen begin eerst met een spaak in het wiel te steken van de grote motor achter deze prijsstijgingen. Totale stop van de HRA voor hypotheekschulden groter dan 5 ton. Want ja, wie dat kan krijgen en betalen heeft geen belastingkorting nodig.

Dan voor mijn hele eigen straatje: VRH op wonen zou ik super oneerlijk vinden, omdat ik aan de andere kant nooit iets van HRA heb genoten. Puur door werken heb ik mijn huidige plek verdiend: een brak huis maar een geweldige locatie en dito WOZ helaas ;-)

Edit: dus net zo heb ik een meer dan grondige hekel aan het EWF.
Wil ik minder belasting betalen? Krek als iedereen, maar eerlijker zou ik een hogere fictieve VRH op de rest vinden. Dat zou me weliswaar veel meer kosten, maar dat doet er niet toe.

HRA maakt echt geen bal uit voor de koopsector, wordt niet eens ingerekend in de normen.

GAIAjohan schreef op zondag 10 januari 2021 @ 14:18:
Ik denk niet dat je op het eigen woonhuis van iemand meer belastingen moet gaan heffen. Velen zijn met veel moeite eraan gekomen om beter te leven en om uiteindelijk geld over te houden dat niet naar een pandjesbaas gaat.

De hra had natuurlijk al veel eerder vastgesteld moeten worden op maximaal 1,5 of 2 ton en alleen voor je eerste huis, maar dat is niet meer te doen in principe.

Er zou vanuit de staat veel meer sociale woningbouw moeten komen. Pandjesbazen mogen zich daar ook wel inkopen met belasting in box 3, maar als zij huurprijzen > Social maximum vragen gaan de belastingen voor dat huis gewoon x4 of nog meer om dergelijke praktijken dwars te zitten.
Verder sociale huur beschikbaar maken voor iedereen, maar wel passend bij gezinsgrootte. Dus geen omaatje op 120m2 en gezin van 4 op 50m2. Basishuizen waar wonen goed kan.

Verder bouwprojecten met winstmaximalisatie stopzetten. In mijn regio een 88m2 nieuwbouwhuis voor €380k is gewoon haast oplichterij.
Zet huizen neer waar vraag naar is!


Verder las ik in dit topic dat ‘gewone mensen’ geen huis kunnen kopen. Ligt toch echt deels aan eisen. Want niet vrijwel iedereen die ik ken is ‘abnormaal’ lijkt me.

Waar dacht je dat die winst heen ging? Lees je eens in over de residuele grondwaardeberekening. Meestal gaat het naar de grondeigenaar (=gemeente).

Richh schreef op maandag 11 januari 2021 @ 11:46:
https://www.rtlnieuws.nl/...ntelijke-woonlasten-jaren


[...]


Zoals gebruikelijk zijn het opnieuw de huurders die onder de streep de grootste stijging zien, ondanks dat het gros van de 'ophef' en petities toch voornamelijk slaan op de kopers.

Los van dat is het natuurlijk hilarisch om de inflatiecijfers te bekijken in dit opzicht. Gezien de primaire levensbehoefte 'wonen' voor steeds meer mensen >40% van hun netto inkomen kost, is hiermee in 1 klap je eventuele inflatiecorrectie van salaris (if any) teniet gedaan, en daalt dit jaar opnieuw de koopkracht van een hoop inkomens.

Edit: het complete rapport vind je hier (pdf) https://www.coelo.nl/images/rapporten/KBGG_2021.pdf

@GAIAjohan hieronder, dat is natuurlijk waar
Uiteindelijk zie je hier het gevolg van drukmaken rond de OZB; dan gaat gewoon de afvalstoffenheffing omhoog waardoor je onder de streep net zoveel betaalt. Ja, als bezitter ben je wellicht wat beter uit; nu delen de huurders ook mee in de kosten.

Heerlijk suggestief artikel weer over huurders vs kopers.
1) afvalstoffenheffing is meegenomen en die stijgt in absolute bedragen. Omdat huurders in principe geen OZB betalen, hebben zij een procentueel hogere stijging, maar niet absoluut.
2) alleen top 40 gemeentes (=grote steden).

Hier gaat de boel ca. 200 euro per jaar omhoog (ca 10-15%) incl. waterschap

[TheGhostInc]

Señor Sjon schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 12:46:
Heerlijk suggestief artikel weer over huurders vs kopers.
1) afvalstoffenheffing is meegenomen en die stijgt in absolute bedragen. Omdat huurders in principe geen OZB betalen, hebben zij een procentueel hogere stijging, maar niet absoluut.
2) alleen top 40 gemeentes (=grote steden).

afvalstoffenheffing & grote steden?
https://www.bnr.nl/nieuws...achter-bij-afval-scheiden

Dat is gewoon betalen voor gemak, lekker alles in de zwarte bak.
(of we kopen een dure machine en verdwijnt het in iemands anders zak.)

[Richh]

ABN denkt dat ook dit jaar de prijzen met 5% zullen stijgen: https://www.rtlnieuws.nl/...jging-lockdown-woningbouw

Geen stabilisatie van de huizenprijzen, maar wederom een prijsstijging. Een huis wordt dit jaar gemiddeld 5 procent duurder, verwacht het Economisch Bureau van ABN Amro.

Ook in 2022 stijgen de huizenprijzen nog, met 1 procent is de verwachting. Opvallend, want ABN ging er na het uitbreken van de coronacrisis vanuit dat de prijzen in 2021 zouden dalen of in ieder geval tijdelijk zouden stabiliseren.

Het lijkt er een beetje op alsof ABN Amro verwacht dat we dit hele jaar nog overheidssteun gaan zien, en pas volgend jaar de werkloosheidsgolf op gang komt - die ze overigens nog steeds wel degelijk verwachten.

Tekenend voor deze situatie:

Dat is des te opvallender door het beperkte aanbod. De bank haalt de zoekresultaten van huizenzoeker.nl aan: er staan nu nog zo'n 45.000 woningen te koop, elfduizend minder dan begin 2020.

Het aanbod is dramatisch.

[Tales]

Richh schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 13:11:
ABN denkt dat ook dit jaar de prijzen met 5% zullen stijgen: https://www.rtlnieuws.nl/...jging-lockdown-woningbouw


[...]


Het lijkt er een beetje op alsof ABN Amro verwacht dat we dit hele jaar nog overheidssteun gaan zien, en pas volgend jaar de werkloosheidsgolf op gang komt - die ze overigens nog steeds wel degelijk verwachten.

Tekenend voor deze situatie:
[...]

Het aanbod is dramatisch.

Aansluitend ook de NOS met een artikel van de faillissementsbranche. Aantal ligt veel lager (wisten we al). Enige interessante vond ik het aantal stoppers dat omhoog gegaan is:

De Kamer van Koophandel registreerde afgelopen jaar ruim 159.000 'stoppers'. Dat is een stijging van 22 procent ten opzichte van 2019.

en ook de verwachting dat ze denken dat de golf nu na de zomer gaat komen.

[BoB_HenK]

Tales schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 13:14:
[...]


Aansluitend ook de NOS met een artikel van de faillissementsbranche. Aantal ligt veel lager (wisten we al). Enige interessante vond ik het aantal stoppers dat omhoog gegaan is:


[...]


en ook de verwachting dat ze denken dat de golf nu na de zomer gaat komen.

Wellicht een wat cynische gedacht, maar ik vraag me oprecht af of de overheid willens en wetens talloze zombiebedrijven (want dat zijn het, bedrijven die halfdood voortstrompelen gevoerd door steunpakketten) in leven had gehouden indien verkiezingen niet maart 2021 maar maart 2023 hadden plaatsgevonden. In feite stellen we 'oversterfte' van bedrijven uit, wetende dat het hele zooitje over een x aantal maanden van de klif af dondert.

[JanHenk]

TheGhostInc schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 12:45:
[...]

Als het in de Excel maar klopt, dan kunnen de duimpjes omhoog.

Helaas is dat de realiteit. Maar die realiteit is gecreëerd juist doordat de accountants worden aangekeken op zaken die ze niet in de hand hebben (gehad). De checklistmentaliteit was er niet. Er was wel degelijk ruimte voor professionele oordeelsvorming. Juist door één of twee 'schandalen' waar je moeilijk accountants verantwoordelijk voor kunt houden, is de hele sector in een reflex (door)geschoten.

De reden dat ik wat anders ben gaan doen. Maar je doet de accountants wel tekort m.i.

Als ik dit lees:
https://www.consultancy.n...ntallen-miljarden-stijgen
En dan deze:
https://www.ijmuidercourant.nl/cnt/DMF20210108_41453287

De corporaties hadden in 2015 al €87 miljard (MILJARD! vermogen) en dan gaat Aedes (de koepel) een beetje lopen zeveren dat het €108 miljard kost om de huurwoningen energieneutraal te maken.
Maar in plaats van die jaren '80 woning te verbeteren, dumpen ze die in de markt, vangen de hoofdprijs en hoeven de verduurzaming niet te betalen.

Dat vermogen is niet als we het hebben over de woningvoorraad. Laten we ervan uitgaan dat de gemiddelde corporatiewoning €125k in verhuurde staat waard is (lijkt weinig, maar dat is de uit mijn ervaring de gemiddelde marktwaarde). In 2015 hadden woningcorporaties gezamenlijk 2,3 miljoen woningen. Een snelle rekensom leert dat de woningen totaal 287,5 miljard waard zijn.

Woningcorporaties hebben van die waarde dus 85 miljard euro als eigen vermogen (voornamelijk door waardestijging verkregen) en 200 miljard euro schuld.

Cash is er echt nauwelijks.

Hoe moet die verduurzamingsopgave dan betaalt worden volgens jou? Daar zit een gigantische onrendabele top in (kosten overschrijden de marktwaarde finaal) plus je moet die 108 miljard dus lenen omdat dat eigen vermogen geen cash is.

lk denk niet dat woningcorporaties blij zijn met de huidige verslaggeving, waarbij ze hun bezit en dus vermogen ieder jaar in waarde zien stijgen maar er geen euro extra aan overhouden.

Ik zal het je sterker vertellen: afstoten van het bezit geeft juist een deel liquide middelen om nieuwbouwprojecten op te starten welke wel duurzaam zijn. De woningvoorraad van woco's is in absolute cijfers de afgelopen 5 jaren nauwelijks gekrompen of toegenomen.

[CVTTPD2DQ]

RemcoDelft schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 12:22:
Zie Wikipedia: Dublinverordening. Dit zou een probleem voor de huizenmarkt in o.a. Italie moeten zijn, en laten ze daar nou net veel minder private schulden hebben dan wij hier.

Klopt, maar dat is een intern Europees akkefietje; dat is geen regel voor de vluchteling, en het verandert (als het goed is) ook niets aan zijn recht op asiel; dat asiel is hooguit in een ander land.

Dat we die mensen niet 'terugsturen' naar Italië is waarschijnlijk ook een intern Europees akkefietje.

Overigens is het heel Nederlands dat we statushouders een sociale huurwoning aanbieden. In België is dit bijvoorbeeld niet de gewoonte, en statushouders komen dan ook vaak bij de daklozenopvang uit.

TheGhostInc schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 12:45:
Die Maserati is Rochdale, dat is toch echt een andere.

Excuus.

TheGhostInc schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 12:45:
De corporaties hadden in 2015 al €87 miljard (MILJARD! vermogen) en dan gaat Aedes (de koepel) een beetje lopen zeveren dat het €108 miljard kost om de huurwoningen energieneutraal te maken.
Maar in plaats van die jaren '80 woning te verbeteren, dumpen ze die in de markt, vangen de hoofdprijs en hoeven de verduurzaming niet te betalen.

Ik ben eigenlijk benieuwd hoe die marktwaardering tot stand komt, misschien dat JanHenk dit weet. Op zich kan een appartementencomplex in Amsterdam-Zuid heel waardevol lijken, totdat je weet dat de helft van de huurders €300 per maand betaalt, en je de woningen alleen mag verhuren aan mensen met een laag inkomen.

Verder is dit natuurlijk het probleem van het oude dametje dat zonder pensioen in een groot huis woont. Verkopen kan niet, dus je zult moeten lenen op basis van de overwaarde. Nu denk ik dat woningbouwverenigingen dat wel moeten doen, maar ik mag hopen dat we allemaal snappen dat die 87 miljard geen cash-in-hand is.

[Tales]

BoB_HenK schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 13:23:
[...]


Wellicht een wat cynische gedacht, maar ik vraag me oprecht af of de overheid willens en wetens talloze zombiebedrijven (want dat zijn het, bedrijven die halfdood voortstrompelen gevoerd door steunpakketten) in leven had gehouden indien verkiezingen niet maart 2021 maar maart 2023 hadden plaatsgevonden. In feite stellen we 'oversterfte' van bedrijven uit, wetende dat het hele zooitje over een x aantal maanden van de klif af dondert.

Misschien, tegelijk hoop ik dat ze ook lessen uit vorige recessies hebben gepakt dat keihard bezuinigen ook het antwoord niet is. Ik zie om mij heen genoeg bedrijven die wel omvallen/dicht zijn gegaan. Voor mij is het moeilijk om te zien of dat ze stoppen of failliet zijn (kan opgezocht worden).

Uiteindelijk is het de vraag of het veel verschil zou maken, stel de overheid zou niet helpen en iedereen rolt de werkloosheid in dan waren daar de kosten ontiegelijk hard gegroeid, en waren de enige bedrijven die het hadden gered de grote bedrijven die heel snel kunnen reorganiseren en in een soort hibernation modus kunnen gaan waardoor ze de crisis overleven en er sterker dan ooit uit gaan komen.

Ik vind het serieus heel mooi om te zien hoe een flink aantal ondernemers er toch positief onder kan zijn en met nieuwe ideeën op de proppen weet te komen. Bepaalde sectoren (horeca) gingen natuurlijk enorm goed toen het wel even open mocht. De terrassen zaten hier permanent vol of het nu maandag of dinsdag was of vrijdag.

De overheid komt nu wel op een kruispunt wat ze gaan doen, gaan we nu extra investeren (denk aan voorraden kleding winkels), of gaan we nu afbouwen en is onze investering de afgelopen jaar voor niets geweest? De Sunk Cost Fallacy zeg maar.

Ik zou ook serieus niet weten wat een beter alternatief is, alles failliet laten gaan en de vermogende mensen goedkoop renderende zaken op laten kopen? Marktwerking op en top natuurlijk.

[RemcoDelft]

JanHenk schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 13:25:
[...]

Woningcorporaties hebben van die waarde dus 85 miljard euro als eigen vermogen (voornamelijk door waardestijging verkregen) en 200 miljard euro schuld.

Ik las (jaren geleden) dat woningcorporaties op papier afschrijven op de woningen, dus ze staan steeds lager in de boeken. Dat houdt het eigen vermogen dus erg laag, op papier tenminste. Daar stond iets van 20-30k per woning schuld tegenover, totaal zou dat dan rond de 50 miljard uitkomen.

[Señor Sjon]

TheGhostInc schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 12:51:
[...]

afvalstoffenheffing & grote steden?
https://www.bnr.nl/nieuws...achter-bij-afval-scheiden

Dat is gewoon betalen voor gemak, lekker alles in de zwarte bak.
(of we kopen een dure machine en verdwijnt het in iemands anders zak.)

Komt ook omdat men daar wat dichter opeen zit en niet in hun mini-loft een halve milieustraat in kunnen richten. Maar goed, daar loopt in AZ al een topic over.

[JanHenk]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 13:28:
[...]

Ik ben eigenlijk benieuwd hoe die marktwaardering tot stand komt, misschien dat JanHenk dit weet. Op zich kan een appartementencomplex in Amsterdam-Zuid heel waardevol lijken, totdat je weet dat de helft van de huurders €300 per maand betaalt, en je de woningen alleen mag verhuren aan mensen met een laag inkomen.

Marktwaarde komt tot staat door het "handboek marktwaarde". Dit is een uitwerking van een specifiek verslaggevingskader van woningcorporaties. Als je alle parameters wilt bekijken kun je het handboek hier downloaden.

De marktwaarde berekend een scenario per complex; in beginsel, vooral bij de jouw genoemde complexen in Amsterdam-Zuid, wordt aangesloten bij het "uitponden" scenario. Dat betekent dat de marktwaarde ook echt de marktwaarde is van een woning in verhuurde staat; in eerste instantie wordt gerekend met de contante waarde van de cashflows in verhuurde staat en bij mutatie wordt gedaan alsof deze wordt verkocht (omdat de waarde vrije verkoop > waarde in verhuurde staat). Beide waardes contant gemaakt. Het is een behoorlijk ingewikkelde berekening waar specifieke software voor ontwikkeld is om alle parameters uit het handboek te implementeren en toe te passen op het gehele bezit.

Echter is recent ook het begrip beleidswaarde toegevoegd. Dit is een verplichte toelichting in de jaarstukken. Dit geeft de waarde aan bij het "door exploiteren" scenario en gebruikt ook corporatie specifiek beleid m.b.t. huurstijgingen en werkelijk ingerekend onderhoud (in plaats van de algemene normen uit het handboek).

Beleidswaarde is de contante waarde van de toekomstige kasstromen van de woningcorporatie als zij hun bezit behouden. Deze is overigens fors lager dan de marktwaarde (in de meer gewilde delen van het land zomaar zo'n 50% lager).

Door nu de marktwaarde van 287 miljard te gaan bespreken (zie mijn vorige post), kijk je niet reëel naar de waarde van het bezit van de corporatie. Dan zouden ze zichzelf op termijn op moeten heffen om dit waar te maken.

In werkelijkheid is een woningcorporatie dus vooral érg veel schuld en niet zoveel vermogen als op het eerste gezicht lijkt.

[JanHenk]

RemcoDelft schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 13:33:
[...]

Ik las (jaren geleden) dat woningcorporaties op papier afschrijven op de woningen, dus ze staan steeds lager in de boeken. Dat houdt het eigen vermogen dus erg laag, op papier tenminste. Daar stond iets van 20-30k per woning schuld tegenover, totaal zou dat dan rond de 50 miljard uitkomen.

Dat kan niet meer, sinds (uit m'n hoofd) rond 2016. (Fiscaal wel, maar daar hebben we het nu in het geheel niet over).

Iedere woningcorporatie past verplicht RJ 645 toe (richtlijnen voor de jaarverslaggeving) en daarbij het handboek marktwaarde. Afschrijving als begrip bestaat niet in verband met waardering op actuele waarde.

[BoB_HenK]

Tales schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 13:30:
[...]


Misschien, tegelijk hoop ik dat ze ook lessen uit vorige recessies hebben gepakt dat keihard bezuinigen ook het antwoord niet is. Ik zie om mij heen genoeg bedrijven die wel omvallen/dicht zijn gegaan. Voor mij is het moeilijk om te zien of dat ze stoppen of failliet zijn (kan opgezocht worden).

Uiteindelijk is het de vraag of het veel verschil zou maken, stel de overheid zou niet helpen en iedereen rolt de werkloosheid in dan waren daar de kosten ontiegelijk hard gegroeid, en waren de enige bedrijven die het hadden gered de grote bedrijven die heel snel kunnen reorganiseren en in een soort hibernation modus kunnen gaan waardoor ze de crisis overleven en er sterker dan ooit uit gaan komen.

Ik vind het serieus heel mooi om te zien hoe een flink aantal ondernemers er toch positief onder kan zijn en met nieuwe ideeën op de proppen weet te komen. Bepaalde sectoren (horeca) gingen natuurlijk enorm goed toen het wel even open mocht. De terrassen zaten hier permanent vol of het nu maandag of dinsdag was of vrijdag.

De overheid komt nu wel op een kruispunt wat ze gaan doen, gaan we nu extra investeren (denk aan voorraden kleding winkels), of gaan we nu afbouwen en is onze investering de afgelopen jaar voor niets geweest? De Sunk Cost Fallacy zeg maar.

Ik zou ook serieus niet weten wat een beter alternatief is, alles failliet laten gaan en de vermogende mensen goedkoop renderende zaken op laten kopen? Marktwerking op en top natuurlijk.

Laat ik vooropstellen dat ik echt bewondering heb voor hoe het gros van de ondermemers zich door deze barre tijden heen proberen te slaan.

Dat gezegd hebbende, het enige dat we nu bereiken is dat bedrijven kunstmatig in leven worden gehouden (getuige de véél lagere faillisementscijfers). De schulden blijven oplopen bij deze bedrijven, deze worden niet weggenomen en zijn ook niet na een paar maanden in een 'normale' economie verholpen. Gevolg is een 'tsunami' aan failliesementen die niet voorkomen kunnen worden, louter uitgesteld. . Bovendien lijkt er maar magertjes rekening gehouden te worden met de toekomstvastheid van de bedrijven die steun ontvangen

We komen op een punt aan waarbij zelfs een opening van de economie per direct het probleem niet meer kan oplossen. Vraag me daarbij af of het kunstmatig in leven houden van bedrijven uiteindelijk niet duurder is dan een directe betaling (lees: bijv. WW uitkeringen) aan de getroffen medewerkers zelf.

De middenweg is m.i. die van geleidelijkheid. In het meest ideale geval spreid je het aantal failliete bedrijven zo veel en 'regulier' mogelijk uit over het jaar. Dit is uiteindelijk ook voor het overheidsapparaat (een UWV bijv) beter. Stel je voor dat het pakket afloopt in september en we dan de achterstand van 9-15 maanden in één keer moeten inhalen. Kan die organisatie helemaal niet aan.

[ Voor 3% gewijzigd door BoB_HenK op 12-01-2021 14:05 ]

[Wilf]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 02:12:
[...]


Hoofdstedelijk gebied is nou eenmaal duur en ik begrijp heel goed de binding, als je daar je leven hebt. Dan wil je gewoon in die buurt wonen. Maar mssh lukt het 20km verderop wel? (die 100 is wel een beetje overdreven, niet?) Half uurtje met de toet-toet en je bent ook op je sociale plek(kan mssh ook op de e-bike in dezelfde tijd) Tenzij je iedere dag bij elkaar de deur platloopt, tja, dan is het wel lastiger ntrl om half uurtje van 'hun' af te zitten.

Ik zit niet direct bij de hoofdstad en de prijzen rijzen nu hier juist de pan uit omdat mensen uit Amsterdam het 60 kilometer verderop zoeken (of Utrechters 20 kilometer verderop). We wonen al drie kwartier tot een uur (nu zonder files) van werk af (Amsterdam).

Ik zou niet eens in de stad willen wonen; dorpen/kleine stadjes ben ik gewend en voel ik me prettig bij.

Maar goed, dan is het wederom: starters en huurders moeten maar hun eisen bijstellen maar huidige kopers die moeten beschermd worden tegen het sociaal verval van verhuizen uit hun kring?

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 06:57:
[...]

En wat heeft jouw betoog te maken met mijn opmerking?

Je zei mij dat ik dan waarschijnlijk een hoge rente heb gekozen en ik reageerde inhoudelijk op jou.

[Ypuh]

@JanHenk Los van de liquide middelen en verduurzaming, het verdienmodel van een woningcorporatie is toch gewoon goud? Huizen die al lang en breed afbetaald zijn voor de hoofdprijs kunnen verkopen, om zo noodzakelijk investeringen te vermijden? Nieuwbouw starten met vrijwel gegarandeerde huurders/volledige bezetting. Met bruto inkomsten een huiskopen, i.p.v. zoals consumenten dat met netto inkomsten (na loonbelasting) moeten doen. Enorm schaalvoordeel, huurders die huurtoeslag ontvangen etc.

Ze hebben vrijwel nul risico en plukken aan alle kanten de vruchten van het sociale stelsel? Ben blij dat ze er zijn, maar medelijden zal ik niet snel met ze krijgen.

[TheGhostInc]

JanHenk schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 13:41:
Door nu de marktwaarde van 287 miljard te gaan bespreken (zie mijn vorige post), kijk je niet reëel naar de waarde van het bezit van de corporatie. Dan zouden ze zichzelf op termijn op moeten heffen om dit waar te maken.

Het erge is dat dat ze dat ook gewoon doen, ze verkopen zelden in verhuurde staat, maar gewoon lekker voor de marktwaarde, het liefst nog met wat achterstallig onderhoud.

JanHenk schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 13:41:
In werkelijkheid is een woningcorporatie dus vooral érg veel schuld en niet zoveel vermogen als op het eerste gezicht lijkt.

Ik geef je €1,- Deal?

Maar daarom moet de operatie gewoon gesplitst worden voor de woning. Want nu kunnen gaten in de operationele begroting gewoon gedicht worden met waardestijgingen.
En je ziet het ook terug, 30 jaar lang gewoond in een huis en amper onderhoud, dan ga je eruit en dan wordt de woning gerenoveerd. Dus je hebt 30 jaar lang betaald voor iets waar je niets van terugziet. En daarna gaat de huur omhoog, terwijl de kapitaalkosten niet zijn verandert. Eigenlijk klopt er weinig van dit model, vandaar dat we het ook maar sociaal noemen

[sebastiaan89]

Nu doet iedereen alsof "the man" grof geld verdient aan woningcorporaties, maar dit zijn toch gewoon stichtingen zonder winstoogmerk???

[JanHenk]

Volgens mij begrijpen jullie weinig van een woningstichting (nofi).

De huurinkomsten zijn begrensd door extern beleid (WWS) en eigen beleid. De onderhouds- en beheerlasten zijn significant, de verhuurdersheffing hakt er aardig in en dan hebben we nog de gemeentelijke- en waterschapslasten. Nemen we dan de rente nog mee op de uitstaande schulden en dan is de complete huuropbrengst wel nagenoeg opgesoupeerd. Als klap op de vuurpijl hebben we dan nog de vennootschapsbelasting die zo langzamerhand het eventuele restant ook op begint te eten.

Ik kan het niet anders uitleggen dan het is. Zoek anders eens een jaarverslag op van een woningstichting in jouw buurt en lees die aandachtig door. Je zal zien dat het een krankzinnig groot verslag is van alle activiteiten met bijbehorende uitgebreide financiële verantwoording.

Het beeld dat het enorme winstgevende organisaties zijn, is gewoon pertinent onjuist.

Nee, ze heffen zichzelf ook niet op. De woningvoorraad in handen van woningcorporaties is de afgelopen 5 a 10 jaar vrijwel gelijk gebleven.

Per saldo zijn het ook helemaal niet zulke gesubsidieerde instellingen. Enerzijds wordt wel huurtoeslag aan huurders toegekend, maar anderzijds int de overheid ook weer een enorme sloot belastingen met de verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting en op lager niveau ook onroerende zaakbelasting en waterschapslasten.

[Skyaero]

JanHenk schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 15:13:
Volgens mij begrijpen jullie weinig van een woningstichting (nofi).

Er is veel mis bij woningcorporaties, maar gouden bergen worden daar zeker niet verdiend. Mensen hier rekenen zich veel te makkelijk rijk.

De huurinkomsten zijn begrensd door extern beleid (WWS) en eigen beleid. De onderhouds- en beheerlasten zijn significant, de verhuurdersheffing hakt er aardig in en dan hebben we nog de gemeentelijke- en waterschapslasten. Nemen we dan de rente nog mee op de uitstaande schulden en dan is de complete huuropbrengst wel nagenoeg opgesoupeerd. Als klap op de vuurpijl hebben we dan nog de vennootschapsbelasting die zo langzamerhand het eventuele restant ook op begint te eten.

Je vergeet de belangrijkste: de huurder. We hebben het hier over organisaties die niet selectief mogen zijn in het kiezen van de huurder, zoals vrij sector huur dat wel kan. Ze hebben een wettelijke verplichting tot huisvesting. Dus ook lastige huurders, overlastgevende huurders, klagende huurders, en niet te vergeten, wanbetalende huurders. Dat kost echt veel geld.

Sociale woningbouw kan ook lang niet altijd verkocht worden. Vaak is sloop-nieuwbouw de enige optie. Dat betekent dus dat je woningen over 40 of 80 jaar volledig moet afschrijven. Dat verschilt vanzelfsprekend per wijk. Zeker in een Amsterdam zijn veel wijken 'hip' geworden en is verkoop luceratief (zoals in Van Der Pek, waar overigens de woning eerst voor 120k wordt gerenoveerd voordat ie voor 400k op de markt komt). Maar een sociale woning in Hippolytushoef verkopen is nog niet zo makkelijk, ja misschien aan de bestaande huurder, maar dan heb je als WoCo ook gewoon aan je maatschappelijke plicht voldaan.


Let ook op: verduurzaming van woning, betekent ook hogere huur voor de huurder. Die moet daar dan dus ook een voordeel hebben vanuit de lagere energierekening. En dat is zeker niet altijd zo.