Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Morpheusk]

JanHenk schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 11:59:
[...]


Wellicht is het mijn vakgebied, maar ik ken er toch best veel... Veel (ex-)ondernemers overigens. Verder is die verklaring meer plausibel.


@Ruudzaan Voor zover ik weet, als je je huidige woning verlaat om te verhuren > is er geen transactie en dus geen belastbaar feit. Enkel bij aankoop van een object wordt die transactie beoordeeld. Ga je daar wonen? Antwoord nee = 8%. Antwoord ja = 2% (of nul, dus). De notaris is degene die dit zal toetsen, maar die gaat niet kijken naar wat voor objecten je nog meer in bezit hebt en waar überhaupt geen belastbare feiten plaatshebben.

Bovenstaande verwacht ik ook.


Onderstaande flyer van onze rijksoverheid zelf:

[Fraggert]

Ruudzaan schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 11:57:
Maar hoe gaat dat dan met mensen die een nieuw huis kopen en hun oude huis nog niet kwijtraken?
Die kan je toch moeilijk 'bestraffen' met die 8%?

dat verhaal gaat al mank omdat dat geen starters maar doorstromers zijn

[Morpheusk]

Fraggert schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:03:
[...]


dat verhaal gaat al mank omdat dat geen starters maar doorstromers zijn

Doorstromers mogen ook gebruik maken van de regeling

Woning hoeft niet eerste koopwoning te zijn voor vrijstelling
Voor de vrijstelling maakt het niet uit of de koper al eerder een woning heeft gehad. De woning hoeft dus niet de eerste koopwoning van de koper te zijn voor de vrijstelling.
https://www.rijksoverheid...maal/overdrachtsbelasting

[ Voor 41% gewijzigd door Morpheusk op 01-12-2020 12:07 ]

[Rzaan]

@Fraggert
Je maakt een fout.
Het gaat mij om het verschil tussen 2% en 8%.

[Fraggert]

@Morpheusk @Ruudzaan excusses, jullie hebben gelijk, dat was me even ontschoten.

Fijne communicatie ook vanuit zo'n regering dat er nog in lettegrootte 72 het woord "STARTERS" op zo'n poster staat en ze spreken over de startersregeling.

[Morpheusk]

Fraggert schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:09:
@Morpheusk @Ruudzaan excusses, jullie hebben gelijk, dat was me even ontschoten.

Fijne communicatie ook vanuit zo'n regering dat er nog in lettegrootte 72 het woord "STARTERS" op zo'n poster staat en ze spreken over de startersregeling.

Haha, ja je moet denk ik 18 tot 35 jaar als starter lezen.

[ApexAlpha]

Wat apart dat er een harde grens is van €400.000. Ik dacht dat je tot €400k 0% betaalde en daarboven 'normaal' tarief. Maar blijkbaar vervalt de totale korting als je huis €401.000 is.

Nu snap ik dat €400.000 een boel geld is, maar als je een eensgezinswoning koopt met zijn 2en dan haal je dat wel in de Randstad.

[Morpheusk]

@ApexAlpha voor 31 maart passeren heb je geen woningwaardegrens..

[Rzaan]

Er zullen ook wel weer allerhande fratsen bedacht worden.
Huis voor € 399.999 en de overname van de gordijnen voor € 40.000.

[HellBeast]

Ruudzaan schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:14:
Er zullen ook wel weer allerhande fratsen bedacht worden.
Huis voor € 399.999 en de overname van de gordijnen voor € 40.000.

Er staat "woningwaarde". Dat is iets anders dan de verkoopprijs. De woningwaarde wordt via een taxatie vastgesteld. Als je huis op 395.000,- wordt getaxeerd, maar je hebt het voor 450.000,- gekocht, dan is de woningwaarde nog steeds 395.000,-.

[Morpheusk]

Ruudzaan schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:14:
Er zullen ook wel weer allerhande fratsen bedacht worden.
Huis voor € 399.999 en de overname van de gordijnen voor € 40.000.

Verwacht niet dat een notaris hier zo maar in mee gaat. Want dan is het echt belastingding ontduiking.

Als je niet wilt dat de notaris hiervan op de hoogte is moet je die 40k buiten de notaris om doen met een groter risico dat jij niet je 40k krijgt als verkopende partij.

HellBeast schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:16:
[...]


Er staat "woningwaarde". Dat is iets anders dan de verkoopprijs. De woningwaarde wordt via een taxatie vastgesteld. Als je huis op 395.000,- wordt getaxeerd, maar je hebt het voor 450.000,- gekocht, dan is de woningwaarde nog steeds 395.000,-.

Ik denk dat in deze context woningwaarde als de daadwerkelijke transactieprijs gezien moet worden.

[ Voor 31% gewijzigd door Morpheusk op 01-12-2020 12:18 ]

[ApexAlpha]

Morpheusk schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:14:
@ApexAlpha voor 31 maart passeren heb je geen woningwaardegrens..

Ja zo vlot zit ik er niet in. Heb nog 7 jaar ttot ik 35 ben en was dus erg blij met de verandering (vooral dat investeerders 8% gaan betalen).

Ik zou nu ook geen €400.000 betalen, maar als de rentes blijven dalen kan het over 5 à 6 jaar zomaar zijn dat 'normale' eensgezinswoningen door de €400k gaan. Volgens mij is de gemiddelde prijs nu al €350k.

Gewoon aparte, harde grens i.p.v. enkel alles meer dan €400k te belasten.

[Rzaan]

HellBeast schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:16:
[...]
Er staat "woningwaarde". Dat is iets anders dan de verkoopprijs. De woningwaarde wordt via een taxatie vastgesteld. Als je huis op 395.000,- wordt getaxeerd, maar je hebt het voor 450.000,- gekocht, dan is de woningwaarde nog steeds 395.000,-.

Dat verandert de zaak.
Maar daar zijn ook wel weer manieren voor om die woningwaarde naar beneden te krijgen.

[Rubbergrover1]

Fraggert schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 11:35:
[...]
ik heb het al eens eerder geroepen, dat beleggen is leuk, maar dat hoort niet thuis in een koopwoningmarkt waar normale burgers de dupe van worden.

Probleem is dat je je in je betoog dus beperkt tot de koopwoningmarkt. Terwijl het gaat om de totale woningmarkt. Een woning die door een belegger gekocht wordt verdwijnt niet ineens van de woningmarkt, hij verschuift alleen van de koopwoningmarkt naar de huurwoningmarkt.

[Morpheusk]

ApexAlpha schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:17:
[...]


Ja zo vlot zit ik er niet in. Heb nog 7 jaar ttot ik 35 ben en was dus erg blij met de verandering (vooral dat investeerders 8% gaan betalen).

Ik zou nu ook geen €400.000 betalen, maar als de rentes blijven dalen kan het over 5 à 6 jaar zomaar zijn dat 'normale' eensgezinswoningen door de €400k gaan. Volgens mij is de gemiddelde prijs nu al €350k.

Gewoon aparte, harde grens i.p.v. enkel alles meer dan €400k te belasten.

In 7 jaar tijd kan de regeling nog wel 3x veranderd worden.

[HellBeast]

Ruudzaan schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:18:
[...]

Dat verandert de zaak.
Maar daar zijn ook wel weer manieren voor om die woningwaarde naar beneden te krijgen.

Dat klopt. Dat doen hypotheekadviseurs in de praktijk ook. Klant heeft een overbruggingshypotheek nodig van bedrag X. De hypotheekadviseur schakelt een bevriende makelaar in om de taxatie van het huis dat verkocht moet worden precies op bedrag X uitkomt. (Uiteraard wel in het redelijke). Doet de taxateur moeilijk? Dan geen opdrachten meer van de hypotheekadviseur. Smerig, maar wel effectief en de realiteit.

[Fraggert]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:19:
[...]

Probleem is dat je je in je betoog dus beperkt tot de koopwoningmarkt. Terwijl het gaat om de totale woningmarkt. Een woning die door een belegger gekocht wordt verdwijnt niet ineens van de woningmarkt, hij verschuift alleen van de koopwoningmarkt naar de huurwoningmarkt.

Maakt niet uit, het gaat erom dat die koopwoning weggesnaaid voor de starter die zijn wooncarriere en "leven" moet gaan starten ipv dat dat huis ineens op de te dure private huurmarkt komt.

daarom staat daar het woord "koop".

[Rubbergrover1]

Fraggert schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 11:54:

Persoonlijk ken ik niemand die een gemiddelde koopwoning ergens op de bank heeft staan

Hoeft ook niet, veel mensen lenen er namelijk ook bij. De extreem lage hypotheekrente, ook voor verhuurhypotheken, is ook één van de redenen waarom het kopen van een beleggingspand (met hypotheek) momenteel voor veel meer mensen interessant is.

Daarnaast gaat het natuurlijk ook niet om de 'gemiddelde' koopwoning, maar vaak ook om de woningen in het wat lagere segment. Er zijn best wel wat mensen die de helft van een 'starterswoning' op de bank of in beleggingen hebben zitten.
(Als ik het mis heb, corrigeer me dan, maar als ik de data goed interpreteer had in 2018 30% van de huishoudens een vermogen van meer dan 160k, waarmee je dus met een extra hypotheek wel een verhuurpand kunt kopen. https://opendata.cbs.nl/s...nl/dataset/83934NED/table )

[Fraggert]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:26:
[...]

Hoeft ook niet, veel mensen lenen er namelijk ook bij. De extreem lage hypotheekrente, ook voor verhuurhypotheken, is ook één van de redenen waarom het kopen van een beleggingspand (met hypotheek) momenteel voor veel meer mensen interessant is.

Daarnaast gaat het natuurlijk ook niet om de 'gemiddelde' koopwoning, maar vaak ook om de woningen in het wat lagere segment. Er zijn best wel wat mensen die de helft van een 'starterswoning' op de bank of in beleggingen hebben zitten.
(Als ik het mis heb, corrigeer me dan, maar als ik de data goed interpreteer had in 2018 30% van de huishoudens een vermogen van meer dan 160k, waarmee je dus met een extra hypotheek wel een verhuurpand kunt kopen. https://opendata.cbs.nl/s...nl/dataset/83934NED/table )

Dat is wel heel zwartwit, hoeveel van die mensen hebben dat geld niet met een ander oormerk bij elkaar gescharreld? Appeltje voor dedorst, vroegpensioen, noem maar op.

En wat wordt verstaan onder vermogen? Telt daarbij het afgeloste deel van de hypotheek? In het FO topic op tweakers stellen ze dat ook als vermogen, terwijl het dus geen euro's op de bank zijn.
Jankt de boel eind 2021 in elkaar en kom je verschrikkelijk onder water dan verdampt dat "vermogen" ook ineens, dat is gewoon niet bestaand geld, of hooguit vermogen dat op tijdstip X ongveer Y aan euro's waard is.

om het maar even simplistisch dan te stellen: ik ken in elk geval niemand in mijn kring die de afgelopen jaren van gekkigheid niet weet wat hij/zij met het spaargeld op de bank aan moet en dus een huis heeft gekocht als belegging


edit:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...thoden/begrippen/vermogen

[Richh]

Fraggert schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:09:
@Morpheusk @Ruudzaan excusses, jullie hebben gelijk, dat was me even ontschoten.

Fijne communicatie ook vanuit zo'n regering dat er nog in lettegrootte 72 het woord "STARTERS" op zo'n poster staat en ze spreken over de startersregeling.

Het moet ook lijken alsof ze aan starters denken, het is al zeer veel besproken dat starters wel de laatste zijn om te profiteren van deze regeling

HellBeast schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:16:
[...]


Er staat "woningwaarde". Dat is iets anders dan de verkoopprijs. De woningwaarde wordt via een taxatie vastgesteld. Als je huis op 395.000,- wordt getaxeerd, maar je hebt het voor 450.000,- gekocht, dan is de woningwaarde nog steeds 395.000,-.

Gelukkig zijn taxateurs totaal niet beïnvloedbaar

Maar ja, het is allemaal best gek. Ik denk niet dat starters zo hard meer gaan overbieden op een huis van 390k komend jaar. Kan ook juist weer kansen bieden

[Rubbergrover1]

Fraggert schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:34:
[...]

om het maar even simplistisch dan te stellen: ik ken in elk geval niemand in mijn kring die de afgelopen jaren van gekkigheid niet weet wat hij/zij met het spaargeld op de bank aan moet en dus een huis heeft gekocht als belegging

Ik zeg ook niet dat iedereen uit die groep een beleggingspand wil of kan kopen. Het is alleen om aan te geven dat je niet tot de bovenste paar procent hoeft te horen om dit te kunnen.

Overigens weet ik van weinig mensen uit mijn kring hoeveel vermogen ze hebben. En andersom weten weinig hoeveel mijn vermogen is. Mensen die van gekkigheid niet weten wat ze met hun geld aanmoeten, zullen daar ook niet zo snel mee te koop lopen.

[gorgi_19]

Ruudzaan schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:14:
Er zullen ook wel weer allerhande fratsen bedacht worden.
Huis voor € 399.999 en de overname van de gordijnen voor € 40.000.

De notaris moet dit aantonen, dus je zult met bonnetjes aan moeten komen. Dat was althans bij mij het geval; daar vroegen ze ook om de bonnetjes.

[izdp]

Tortuga90 schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 09:13:
Wauw, de cijfers van het Kadaster liegen er niet om zeg. 40% van de woningaankopen in de eerste helft van 2020 naar particuliere beleggers in de vier grote steden. Het mantra dat de particuliere belegger niet in concurrentie is met de starter kan officieel overboord.

Ik las het ook en kon mijn ogen niet geloven en nog steeds niet.
De enig mogelijke verklaring die ik kon bedenken zijn grote transacties tussen de beleggers onderling en woningen die worden opgekocht om door professionals te worden opgeknapt.

[Erik1]

gorgi_19 schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 13:04:
[...]

De notaris moet dit aantonen, dus je zult met bonnetjes aan moeten komen. Dat was althans bij mij het geval; daar vroegen ze ook om de bonnetjes.

Met normale gordijnen kom je hier dus niet mee weg, je hebt echt een paar knappe rookgordijnen nodig

[Beanie]

Richh schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 11:22:
[...]

Er is weinig 'mis' met iemand die 2 woningen bezit als 'belegger' te bestempelen in de context hoe we het hier discussieren.

[...]

Wellicht is het geen belegger, maar het is wel degelijk wéér een woning die onttrokken wordt aan de koopmarkt, waar jongeren meer huur voor betalen dan hun hypotheek was, en nooit eigenaar van gaan worden, terwijl het de prijzen verder opdrijft.
Dergelijke cijfers tonen des te duidelijker aan dat die 8% overdrachtsbelasting niet voor niks wordt ingevoerd.

Daar zit dan een meningsverschil in, ik vind het niet juist dat iemand met 1 woning meteen het inmiddels draconische label 'belegger' krijgt waarbij soms in een adem bijna doorgegaan wordt naar het label huisjesmelker. In de media dan, in dit topic wordt gelukkig meer nagedacht en gediscussieerd.

Het is makkelijk om iemand met een tweede woning als belegging meteen zo neer te zetten, maar hoe verhuurt diegene, als die al verhuurt? Stel 'die belegger' verhuurt voor zeer schappelijke prijzen is er altijd voor onderhoud etc. moet zo iemand net zo hard aangepakt worden als de grootbezitter met aftandse panden en enorme huurverhogingen per jaar?

Ik zou meer pleiten voor regelgeving die er voor zorgt dat je kwalitatieve verhuurwoningen krijgt dan dat je het alleen beleggers moeilijker gaat maken. Zo pak je de huisjesmelkers meer aan zonder dat je maatschappelijk verantwoorde verhuur aanpakt.

Uiteindelijk is het ook nog zo, moet iedereen een koopwoning hebben? Beter creëer je als overheid een grotere sectie gereguleerde verhuur waarmee je twee problemen aanpakt in plaats van alleen maar een groep beleggers omdat het zo lekker goed doet voor het kiesprogramma (hallo PvDA)

[Beanie]

izdp schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 13:12:
[...]


Ik las het ook en kon mijn ogen niet geloven en nog steeds niet.
De enig mogelijke verklaring die ik kon bedenken zijn grote transacties tussen de beleggers onderling en woningen die worden opgekocht om door professionals te worden opgeknapt.

Daarom is het dus ook belangrijk om de achtergrond achter die getallen die Kadaster roept te weten. Waar is het op gebaseerd en wanneer is het een belegger en wanneer niet. Nu is het een loos getal.

Even snel:
https://propertynl.com/Ni...b3-440c-a55f-d03f3edf8358 - 2000 woningen, 375 mln

https://propertynl.com/Ni...97-4350-a0dd-284c11b7f637 - 916 woningen

https://www.capitalvalue....cht-aan-grouwels-vastgoed 53 appartementen in Amsterdam

https://www.capitalvalue....tieke-eenheden-in-utrecht 28 woningen in Utrecht

https://www.capitalvalue....ngen-in-utrecht-rijnvliet 198 Nieuwbouw woningen aan pensioenfonds in Utrecht

Het telt allemaal mee in de telling van het Kadaster als het goed is en dit soort deals zijn geen onttrekkingen en betreft allemaal al verhuurd vastgoed. Om zomaar te stellen dat die 40% allemaal komt door beleggers die starterswoningen wegkapen vind ik enorm kort door de bocht gesteld, maar zo kan het wel gebracht worden.

[RemcoDelft]

Beanie schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 13:17:
[...]

Daar zit dan een meningsverschil in, ik vind het niet juist dat iemand met 1 woning meteen het inmiddels draconische label 'belegger' krijgt waarbij soms in een adem bijna doorgegaan wordt naar het label huisjesmelker. In de media dan, in dit topic wordt gelukkig meer nagedacht en gediscussieerd.

De overheid is heel goed in het creeren en verergeren van problemen, met als resultaat dat er steeds meer regelgeving gemaakt wordt om de bestaande problemen te herverdelen.
Bij de bouw wordt al bepaald of een woning koop of huur wordt. Bij voldoende aanbod zou dat compleet irrelevant zijn en gewoon aan de markt worden overgelaten.

Ik ben nog steeds benieuwd hoeveel mensen er daadwerkelijk nieuwe huizen bouwen, en hoe dat zich verhoudt tot bureaucratie rondom de woningmarkt (ambtenaren, makelaars, banken, notarissen, maar ook de vele "herverdelers" bij woningcorporaties die honderden mensen laten reageren per woning). Ik heb sterk het idee dat die laatste groep aanzienlijk groter is dan de eerste groep. En die grootste groep heeft er alle belang bij om tekorten in stand te houden.

[Beanie]

RemcoDelft schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 13:30:
[...]

De overheid is heel goed in het creeren en verergeren van problemen, met als resultaat dat er steeds meer regelgeving gemaakt wordt om de bestaande problemen te herverdelen.
Bij de bouw wordt al bepaald of een woning koop of huur wordt. Bij voldoende aanbod zou dat compleet irrelevant zijn en gewoon aan de markt worden overgelaten.

Ik ben nog steeds benieuwd hoeveel mensen er daadwerkelijk nieuwe huizen bouwen, en hoe dat zich verhoudt tot bureaucratie rondom de woningmarkt (ambtenaren, makelaars, banken, notarissen, maar ook de vele "herverdelers" bij woningcorporaties die honderden mensen laten reageren per woning). Ik heb sterk het idee dat die laatste groep aanzienlijk groter is dan de eerste groep. En die grootste groep heeft er alle belang bij om tekorten in stand te houden.

Uiteraard wordt dat vooraf bepaald, maar heeft ook te maken met hoe je de woning gaat bouwen. Een huurwoning moet je net iets meer kant-en-klaar opleveren dan een koopwoning. De huurwoning is vaak ook deel van een complex waarbij je dus allemaal dezelfde keukens er in zit bijvoorbeeld om onderhoud goedkoper te maken. Tevens kan het zijn dat de woningen vooraf verkocht worden aan ene pensioenfonds bijvoorbeeld met een specifiek PvE, dat is makkelijk tijdens de bouw te doen dan daarna.

[Richh]

Beanie schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 13:17:
[...]

Daar zit dan een meningsverschil in, ik vind het niet juist dat iemand met 1 woning meteen het inmiddels draconische label 'belegger' krijgt waarbij soms in een adem bijna doorgegaan wordt naar het label huisjesmelker. In de media dan, in dit topic wordt gelukkig meer nagedacht en gediscussieerd.

Ben ik het wel mee eens hoor

Het is makkelijk om iemand met een tweede woning als belegging meteen zo neer te zetten, maar hoe verhuurt diegene, als die al verhuurt? Stel 'die belegger' verhuurt voor zeer schappelijke prijzen is er altijd voor onderhoud etc. moet zo iemand net zo hard aangepakt worden als de grootbezitter met aftandse panden en enorme huurverhogingen per jaar?

Bestaan die (buiten de sociale huursector, waar de huurcommissie een oogje in het zeil houd)?
Maar, daar ben ik het opzich wel mee eens. Aan de andere kant: het macro-economische plaatje doet óók mee. Uiteindelijk is zo'n "schappelijke prijs" vaak nog regelmatig meer dan de hypotheek van een vergelijkbaar pand, zonder dat je vermogen opbouwt in de vorm van een afgeloste woning. Iedere koopwoning die zo onttrokken wordt van de markt, betekent een nieuwe twintiger zonder vermogensopbouw. Of die nou van een huisjesmelker of van een vriendelijke verhuurder is.

Als je met een schappelijke prijs bedoelt: 'als de woning 1000 euro per maand in waarde stijgt, betaal je die maand even 500 euro per maand minder huur', zodat die twintiger kan sparen en later zijn stap wél kan zetten naar vermogensopbouw, dan ben ik het natuurlijk helemaal met je eens

Ik zou meer pleiten voor regelgeving die er voor zorgt dat je kwalitatieve verhuurwoningen krijgt dan dat je het alleen beleggers moeilijker gaat maken. Zo pak je de huisjesmelkers meer aan zonder dat je maatschappelijk verantwoorde verhuur aanpakt.

Ja, met betaalbare huurwoningen los je onzettend veel problemen op. Echter lijkt dat niet de weg te zijn die onze politiek in wil slaan liever iedereen zo snel mogelijk in een koopwoning, en het prijzen-piramidespel koste wat het kost in stand houden.

Uiteindelijk is het ook nog zo, moet iedereen een koopwoning hebben? Beter creëer je als overheid een grotere sectie gereguleerde verhuur waarmee je twee problemen aanpakt in plaats van alleen maar een groep beleggers omdat het zo lekker goed doet voor het kiesprogramma (hallo PvDA)

Woningbezit is totaal niet nodig. Echter: het is de 'goedkoopste' manier van vermogensopbouw in Nederland. Het systeem loopt natuurlijk wel mank als een nieuwe generatie die kans misloopt - en bovendien geen vermogen kan opbouwen naast de enorme huren. Als de huren lager waren en niet voor eeuwig doorstijgen terwijl je er woont, is woningbezit inderdaad niet nodig.

Een huurverlaging is echt ondenkbaar lijkt het wel, en dan snap ik wel dat de enige uitweg het beperken van beleggers is. Dit is sowieso de 'makkelijke' oplossing ipv dat je serieus aan knoppen moet draaien (puntenstelsel, inkomensgrenzen).

Ik snap dus de keuze van de politiek wel, maar ben het volledig met je eens dat andere oplossingen veeeeel effectiever waren geweest.

[Beanie]

Richh schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 13:50:
[...]
Bestaan die (buiten de sociale huursector, waar de huurcommissie een oogje in het zeil houd)?
Maar, daar ben ik het opzich wel mee eens. Aan de andere kant: het macro-economische plaatje doet óók mee. Uiteindelijk is zo'n "schappelijke prijs" vaak nog regelmatig meer dan de hypotheek van een vergelijkbaar pand, zonder dat je vermogen opbouwt in de vorm van een afgeloste woning. Iedere koopwoning die zo onttrokken wordt van de markt, betekent een nieuwe twintiger zonder vermogensopbouw. Of die nou van een huisjesmelker of van een vriendelijke verhuurder is.

Als je met een schappelijke prijs bedoelt: 'als de woning 1000 euro per maand in waarde stijgt, betaal je die maand even 500 euro per maand minder huur', zodat die twintiger kan sparen en later zijn stap wél kan zetten naar vermogensopbouw, dan ben ik het natuurlijk helemaal met je eens

Vergeet in dit plaatje niet dat je als huurder ook geen onderhoud hebt en ook niet te maken krijgt met het risico van een flinke tegenvaller als de gevel er bij wijze van spontaan afdondert. Dat maakt natuurlijk wel dat de huurprijs altijd iets hoger zal zijn dan de hypotheek voor het pand, en dat moet ook kunnen vind ik. Je krijgt er als huurder namelijk ook gemak, rust en flexibiliteit voor terug want je kan zo weg als er ellende komt.

Verhuur kan je in die zin zien als een laag risicoprofiel voor de huurder. Vermogensopbouw daarentegen gaat doorgaans gepaard met een iets hoger risicoprofiel tot een zeer hoog risicoprofiel afhankelijk van hetgeen je doet als inlegger. Dat betekent dus ook dat je als woningeigenaar weliswaar vermogen opbouwt maar ook risico loopt. Daarmee kom ik terug op het punt dat een huurder via de huurprijs daar ook iets voor betaald om dat risico niet te hebben, mits het risico ook maar deels bij de verhuurder ligt. Op zo'n manier krijg je een eerlijke huurprijs naar mijn idee.

Hypotheeklasten = huurbedrag vind ik dus niet redelijk om te stellen, maar het moet ook niet Hypotheeklasten * 2 voor een huurder worden dat is absurd.

Richh schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 13:50:
[...]
Ja, met betaalbare huurwoningen los je onzettend veel problemen op. Echter lijkt dat niet de weg te zijn die onze politiek in wil slaan liever iedereen zo snel mogelijk in een koopwoning, en het prijzen-piramidespel koste wat het kost in stand houden.

[...]

Woningbezit is totaal niet nodig. Echter: het is de 'goedkoopste' manier van vermogensopbouw in Nederland. Het systeem loopt natuurlijk wel mank als een nieuwe generatie die kans misloopt - en bovendien geen vermogen kan opbouwen naast de enorme huren. Als de huren lager waren en niet voor eeuwig doorstijgen terwijl je er woont, is woningbezit inderdaad niet nodig.

Een huurverlaging is echt ondenkbaar lijkt het wel, en dan snap ik wel dat de enige uitweg het beperken van beleggers is. Dit is sowieso de 'makkelijke' oplossing ipv dat je serieus aan knoppen moet draaien (puntenstelsel, inkomensgrenzen).

Ik snap dus de keuze van de politiek wel, maar ben het volledig met je eens dat andere oplossingen veeeeel effectiever waren geweest.

Eigenlijk zou je gewoon een extra sector moeten maken, liberale-verhuur-min of sociaal+ zo je wilt. Reguleer de huren tussen EUR 720,- p/m tot EUR 1.250,- p/m ook op basis van een puntensysteem om in elk geval iets meer grip te houden op de zaak. Helemaal reguleren moet je ook niet willen, dan gebeurt er niks meer. Daarnaast zie ik ook meer in de huurprijs stijgingscap zodat je huurprijzen voor langere termijn beter kan reguleren. Kan je de huurprijs niet omhoog laten gaan dan gaan de snelle rendementsjongens van zelf wat anders doen.

Enige risico is wel dat je door cappen van de stijging kans krijgt op juist huisjesmelker praktijken en je zal dat dus niet als enige tool moeten gaan gebruiken. Hoe dan ook, ik blijf weinig zien in de belegger aanpakken met allerlei maatregelen en het beter is als je juist gaat kijken wat je kan doen voor de gebruiker, dus huurder.

[Harrie_]

Beanie schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 14:07:
[...]
Hypotheeklasten = huurbedrag vind ik dus niet redelijk om te stellen, maar het moet ook niet Hypotheeklasten * 2 voor een huurder worden dat is absurd.
[...]

Lastige discussie; dat komt in feite neer op de vraag "hoeveel winst is redelijk?"

Je vindt hypotheeklasten = huurbedrag niet redelijk, maar stel je de volgende casus is eens voor:
• Iemand koopt een woning voor 300k
• Woning wordt verhuurd tegen hypotheeklast = huurbedrag
• Na 30 jaar is de hypotheek afbetaald, verhuurder heeft 100k aan onderhoud moeten plegen aan de woning
• Toevallig vertrekt de huurder na 30 jaar en de woning wordt verkocht voor 500k

In bovenstaande voorbeeld heeft de verhuurder dus 400k winst gemaakt (500k - 100k onderhoud over 30 jaar, belasting laat ik hier even buiten beschouwing). Niet dat ik hier verder een uitgesproken mening over heb, maar ik vind het idee van 'huurbedrag > hypotheeklasten' meer ingegeven door gevoel dan door werkelijke cijfers. In de realiteit bepaalt marktwerking natuurlijk het huurbedrag, maar als je wil filosoferen wat "sociaal, redelijk en billijk" is dan kun je imho niet per definitie stellen dat het huurbedrag altijd maar hoger moet zijn dan de hypotheeklast.

[Packardhell]

Harrie_ schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 14:45:
[...]


Lastige discussie; dat komt in feite neer op de vraag "hoeveel winst is redelijk?"

Je vindt hypotheeklasten = huurbedrag niet redelijk, maar stel je de volgende casus is eens voor:
• Iemand koopt een woning voor 300k
• Woning wordt verhuurd tegen hypotheeklast = huurbedrag
• Na 30 jaar is de hypotheek afbetaald, verhuurder heeft 100k aan onderhoud moeten plegen aan de woning
• Toevallig vertrekt de huurder na 30 jaar en de woning wordt verkocht voor 500k

In bovenstaande voorbeeld heeft de verhuurder dus 400k winst gemaakt (500k - 100k onderhoud over 30 jaar, belasting laat ik hier even buiten beschouwing). Niet dat ik hier verder een uitgesproken mening over heb, maar ik vind het idee van 'huurbedrag > hypotheeklasten' meer ingegeven door gevoel dan door werkelijke cijfers. In de realiteit bepaalt marktwerking natuurlijk het huurbedrag, maar als je wil filosoferen wat "sociaal, redelijk en billijk" is dan kun je imho niet per definitie stellen dat het huurbedrag altijd maar hoger moet zijn dan de hypotheeklast.

Verhuurder heeft de woning ook nog gekocht voor 300.000 + 5% (Overdrachtbelasting, Notaris, Verhuurmakelaar etc.) = 315.000,- + 100.000 = 415.000,- aankoop(kosten) en onderhoud. Dus een winst van 95.000 over 30jr.

[Tales]

Maar de vergelijkingen zijn ook moeilijk te doen op die manier. Elke keer komt weer naar voren hoe veel de huurder bespaart doordat onderhoud gedaan is, en de reparaties al uitgevoerd zijn. Maar het grootste deel van hurend Nederland huurt waarschijnlijk (geen bron) van een Woningbouw corporatie, waar de keukens 25 jaar meegaan in een basis opstelling, de badkamer ook Het buitenschilderwerk 10 jaar overbrugt etc.

Als ik een toekomstig huis zou onderhouden op dezelfde manier dat de woningbouw dat doet kom ik nog een heel stuk goedkoper uit mijn Koopwoning. Extreme scenarios zoals kapotte fundering buitengesloten.

[Flix20]

Tales schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 14:58:
Maar de vergelijkingen zijn ook moeilijk te doen op die manier. Elke keer komt weer naar voren hoe veel de huurder bespaart doordat onderhoud gedaan is, en de reparaties al uitgevoerd zijn. Maar het grootste deel van hurend Nederland huurt waarschijnlijk (geen bron) van een Woningbouw corporatie, waar de keukens 25 jaar meegaan in een basis opstelling, de badkamer ook Het buitenschilderwerk 10 jaar overbrugt etc.

Als ik een toekomstig huis zou onderhouden op dezelfde manier dat de woningbouw dat doet kom ik nog een heel stuk goedkoper uit mijn Koopwoning. Extreme scenarios zoals kapotte fundering buitengesloten.

Vergeet niet dat zij ook een andere prijs betalen om een woning te laten onderhouden dan een particulier dat doet.
Als ze onderhoudt gaan plegen, is dat vaak met tientallen woningen tegelijk. Dat doet vast wel wat met de prijs.

[CVTTPD2DQ]

Tales schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 14:58:
Als ik een toekomstig huis zou onderhouden op dezelfde manier dat de woningbouw dat doet kom ik nog een heel stuk goedkoper uit mijn Koopwoning. Extreme scenarios zoals kapotte fundering buitengesloten.

Ach, woningbouw heeft gewoon een onderhoudsplan over meerdere decennia, met reserveringen ervoor. Elke 10 jaar een verfje, elke 20 jaar binnen wat dingen vervangen, en na 40 jaar eens kijken of de daken/funderingen groots moeten worden aangepakt

Als je naar koopwoningen in een vergelijkbaar segment kijkt, zie je dat het onderhoud vaak helemaal niet wordt gedaan, of achter loopt, of dat er helemaal geen budget voor is. Maar wel een nieuwe keuken/badkamer/airco e.d.

[Harrie_]

Packardhell schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 14:49:
[...]


Verhuurder heeft de woning ook nog gekocht voor 300.000 + 5% (Overdrachtbelasting, Notaris, Verhuurmakelaar etc.) = 315.000,- + 100.000 = 415.000,- aankoop(kosten) en onderhoud. Dus een winst van 95.000 over 30jr.

Even los van de overdrachtsbelasting en makelaarskosten (daar heb je gelijk in), als de verhuurder de woning heeft gekocht voor 300k met een hypotheek en 30 jaar lang de huurder indirect de hypotheeklast heeft laten betalen dan heeft verhuurder na 30 jaar in feite niets betaald aan hypotheek. Maar inderdaad wel 15k extra kosten die ik niet had meegerekend

@Tales @CVTTPD2DQ
Vergeet niet dat de woningcorporatie ook geregeld complete woningen renoveert omdat de vertrokken huurders in 5 tot 10 jaar de woning volledig uitgeleefd hebben en alles hebben gesloopt. De rekening komt dan weliswaar (gedeeltelijk) bij de ex-huurder te liggen, maar vaak kunnen die mensen het in geen 100 jaar betalen dus kan de woningcorporatie zelf schokken. En dit komt echt veel vaker voor dan je denkt...

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 25% gewijzigd door Harrie_ op 01-12-2020 15:22 ]

[izdp]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 15:13:
[...]


Ach, woningbouw heeft gewoon een onderhoudsplan over meerdere decennia, met reserveringen ervoor. Elke 10 jaar een verfje, elke 20 jaar binnen wat dingen vervangen, en na 40 jaar eens kijken of de daken/funderingen groots moeten worden aangepakt

Als je naar koopwoningen in een vergelijkbaar segment kijkt, zie je dat het onderhoud vaak helemaal niet wordt gedaan, of achter loopt, of dat er helemaal geen budget voor is. Maar wel een nieuwe keuken/badkamer/airco e.d.

Was dat maar waar!
Misschien ooit voor de privatisering, maar daarna veel mooie woorden en verdomd weinig gedaan.

[Rzaan]

gorgi_19 schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 13:04:
[...]

De notaris moet dit aantonen, dus je zult met bonnetjes aan moeten komen. Dat was althans bij mij het geval; daar vroegen ze ook om de bonnetjes.

Dit was een hyperbool.
Maar geloof me maar dat er weer trucjes zullen komen om het te omzeilen.
Bijvoorbeeld: Wij wonen in een appartement. De bijbehorende parkeerplaats is kadastraal apart omschreven. Als ik nu mijn woning voor 399.000 verkoop en de parkeerplaats voor 20.000... wat dan?
Zo zijn er vast nog wel wat 'slimme' zaken te verzinnen.

Als dan ook nog eens het taxatie-bedrag de norm is (en niet de daadwerkelijke verkoopprijs) dan kan de trucendoos helemaal open.
Al denk ik dat ze de daadwerkelijke verkoopprijs zullen nemen.
Ook de WOZ waarde is geen goede norm, want in Amsterdam bijvoorbeeld, staan veel huizen die een veel lagere WOZ waarde hebben, dan wat deze panden in de vrije markt waard zijn.

[MaStar]

Richh schreef op maandag 30 november 2020 @ 00:54:
[...]

Huizen maken of breken veel meer geld in je leven dan een goeie baan, dus ja het is lullig als je net op het verkeerde moment wil/moet instappen. Desalniettemin weet niemand de momenten. Als je maar rekening houdt met de risico's zal het vast goedkomen

Ik hoor dit argument ook al een aantal jaar van twee 2 vrienden. Huren nog steeds terwijl ze ook al hadden kunnen kopen.

Ik blijf het zeggen: het beste moment om een huis te kopen komt er nooit. Je kan het maar beter gewoon doen. Voor je het weet ben je 1 jaar verder, of 2 jaar. En heb je al een deel van je hypotheek afbetaald en is de prijs gestegen.

Eén vriend van mij is 35 jaar en huurt al 14 jaar (!) - is daarmee zeker zo'n 75.000 euro armer - en deelt een woning ook. Die betaalt de hypotheek van zijn verhuurder straks nog gewoon volledig af Dat is gewoon knullig. Toen ik hem vorig jaar rond december sprak was het "ja, de huizenprijzen staan nu hoog, kan weinig kopen wat ik wil". Nu is de situatie alleen maar erger en erger. En zit hij nog in zijn huurhuis die hij deelt met een huisgenoot.

Het beste moment komt er niet. Het ideale huis misschien ook niet. Je moet in het leven gewoon doen. En vanuit daar een stapje maken. Ik weet bijna zeker dat ik over 5 jaar weer hetzelfde gesprek met hem ga hebben.

[ Voor 9% gewijzigd door MaStar op 01-12-2020 18:59 ]

[Miks]

MaStar schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 18:54:
[...]

Je moet in het leven gewoon doen.

Als iedereen nog maar een beetje 'gewoon' zou doen zou de hele huizenmarkt er veel beter voor staan.

[Michael_OsGroot]

MaStar schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 18:54:
[...]


Ik hoor dit argument ook al een aantal jaar van twee 2 vrienden. Huren nog steeds terwijl ze ook al hadden kunnen kopen.

Ik blijf het zeggen: het beste moment om een huis te kopen komt er nooit. Je kan het maar beter gewoon doen. Voor je het weet ben je 1 jaar verder, of 2 jaar. En heb je al een deel van je hypotheek afbetaald en is de prijs gestegen.

Eén vriend van mij is 35 jaar en huurt al 14 jaar (!) - is daarmee zeker zo'n 75.000 euro armer - en deelt een woning ook. Die betaalt de hypotheek van zijn verhuurder straks nog gewoon volledig af Dat is gewoon knullig. Toen ik hem vorig jaar rond december sprak was het "ja, de huizenprijzen staan nu hoog, kan weinig kopen wat ik wil". Nu is de situatie alleen maar erger en erger. En zit hij nog in zijn huurhuis die hij deelt met een huisgenoot.

Het beste moment komt er niet. Het ideale huis misschien ook niet. Je moet in het leven gewoon doen. En vanuit daar een stapje maken. Ik weet bijna zeker dat ik over 5 jaar weer hetzelfde gesprek met hem ga hebben.

Ben ik niet met je eens. Je kan beter tussen je 25e en 30e lekker huren in de stad waar je een sociaal leven hebt en dus een grotere kans hebt een partner te ontmoeten waarmee je vervolgens een 3x hogere hypotheek krijgt, dan dat je gelijk na je studie in schubbekutteveen iets koopt en dat niet hebt.

[MaStar]

Michael_OsGroot schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 19:11:
[...]

Ben ik niet met je eens. Je kan beter tussen je 25e en 30e lekker huren in de stad waar je een sociaal leven hebt en dus een grotere kans hebt een partner te ontmoeten waarmee je vervolgens een 3x hogere hypotheek krijgt, dan dat je gelijk na je studie in schubbekutteveen iets koopt en dat niet hebt.

Eens, wat betreft die eerste jaren. Maar hij is inmiddels 35 , woont nog in dezelfde stad en al zo'n 8 jaar op dezelfde plek, juist net buiten de stad. Alleen 'wacht' op het juiste moment en /of juiste woning. En die komt nooit, vrees ik. Ook niet als de prijzen iets zakken. Hij woont nog gewoon met een huisgenoot samen.

[ Voor 12% gewijzigd door MaStar op 01-12-2020 19:13 ]

[Flipswix]

Michael_OsGroot schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 19:11:
[...]

Ben ik niet met je eens. Je kan beter tussen je 25e en 30e lekker huren in de stad waar je een sociaal leven hebt en dus een grotere kans hebt een partner te ontmoeten waarmee je vervolgens een 3x hogere hypotheek krijgt, dan dat je gelijk na je studie in schubbekutteveen iets koopt en dat niet hebt.

Maar vervolgens is het dan wel handig om na schubbekutteveen te verhuizen wil je je kinderen nog een fatsoenlijke jeugd gunnen (indien je die wil natuurlijk), want als je samen dat huis voor 5,5 ton koopt ben je (doorgaans) ook iets minder flexibel qua werk/privé en financiele vrijheid, dan dat zelfde huis in een groeikern.. Maar dat sociale leven in de stad is bij mij langzamerhand wel ver te zoeken trouwens, iedereen is uit de stad verhuisd..

[ Voor 10% gewijzigd door Flipswix op 01-12-2020 19:20 ]

[Requiem19]

MaStar schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 19:12:
[...]


Eens, wat betreft die eerste jaren. Maar hij is inmiddels 35 , woont nog in dezelfde stad en al zo'n 8 jaar op dezelfde plek, juist net buiten de stad. Alleen 'wacht' op het juiste moment en /of juiste woning. En die komt nooit, vrees ik. Ook niet als de prijzen iets zakken. Hij woont nog gewoon met een huisgenoot samen.

Precies, want als de prijzen gaan dalen moet je JUIST wachten. Je wilt immers niet bovenaan de daling kopen, zodat je nieuwe aankoop helemaal meedaalt. Rationeel gezien zou je dan moeten proberen om te kopen onderin de curve.. waarvan je nooit weer waar hij eindigt.

[Tales]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 20:07:
[...]


Precies, want als de prijzen gaan dalen moet je JUIST wachten. Je wilt immers niet bovenaan de daling kopen, zodat je nieuwe aankoop helemaal meedaalt. Rationeel gezien zou je dan moeten proberen om te kopen onderin de curve.. waarvan je nooit weer waar hij eindigt.

En ook hopen dat als de markt blijft zakken dat jij niet één van die pech vogel bent die net in een reorganisatie zit, of een periode van lage omzet. Als je het geld hebt liggen is het geweldig!

[Requiem19]

Tales schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 20:16:
[...]


En ook hopen dat als de markt blijft zakken dat jij niet één van die pech vogel bent die net in een reorganisatie zit, of een periode van lage omzet. Als je het geld hebt liggen is het geweldig!

Precies, want een daling van de woningmarkt zal waarschijnlijker gebeuren in een stijgende werkeloosheidssituatie. Dus kun jij al échte starter, dus iemand die net begint op de arbeidsmarkt, misschien niet eens een baan vinden.

[Michael_OsGroot]

Requiem19 schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 20:29:
[...]


Precies, want een daling van de woningmarkt zal waarschijnlijker gebeuren in een stijgende werkeloosheidssituatie. Dus kun jij al échte starter, dus iemand die net begint op de arbeidsmarkt, misschien niet eens een baan vinden.

Hoe bedoel je "echte starter"? Dus als je 3 jaar werkt en nog steeds een schamele 120k hypotheek kan krijgen en 10k spaargeld hebt doe je niet meer mee ofzo?
Oke nvm volgens mij lees ik hier meer in dan ik moet doen Mea culpa

\

[ Voor 7% gewijzigd door Michael_OsGroot op 01-12-2020 20:59 ]

[SYQ]

Packardhell schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 14:49:
[...]


Verhuurder heeft de woning ook nog gekocht voor 300.000 + 5% (Overdrachtbelasting, Notaris, Verhuurmakelaar etc.) = 315.000,- + 100.000 = 415.000,- aankoop(kosten) en onderhoud. Dus een winst van 95.000 over 30jr.

Vergeten we de rente niet? Het is niet dat de bank je 300.000 cadeau geeft over 30 jaar

[izdp]

Flipswix schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 19:18:
[...]

Maar vervolgens is het dan wel handig om na schubbekutteveen te verhuizen wil je je kinderen nog een fatsoenlijke jeugd gunnen (indien je die wil natuurlijk), want als je samen dat huis voor 5,5 ton koopt ben je (doorgaans) ook iets minder flexibel qua werk/privé en financiele vrijheid, dan dat zelfde huis in een groeikern.. Maar dat sociale leven in de stad is bij mij langzamerhand wel ver te zoeken trouwens, iedereen is uit de stad verhuisd..

Goh dan heb je pech.
Vorige week had ik een gesprek met 1 van de huurders en juist door het gebrek aan entertainment, was het nu met de andere bewoners een gezellige sociale boel geworden.
Ze organiseerden van alles met elkaar. Zo kan het dus ook.
Ik las overigens wat in het nieuwe grote mobiliteitsplan van Utrecht dat slechts 21% van de huishoudens een paar was met kinderen, 6% éénoudergezin, 21% kinderloos stel en dus 52% alleenstaand.
Hoezo nog meer gezinswoningen bouwen?
Steeds meer mensen gaan weer naar kantoor las ik ook.
Combineer dat met de samenstelling van huishoudens in deze stad en je kan de trek naar buiten wel vergeten.

[Harrie_]

SYQ schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 21:02:
[...]


Vergeten we de rente niet? Het is niet dat de bank je 300.000 cadeau geeft over 30 jaar

Het ging over een huis verhuren waarbij verhuurprijs = hypotheeklast. In die verhuurprijs zit dus al de rente verwerkt. Het voorbeeld waar het over ging:

code:

Hypotheek (huurder betaalt deze indirect):    €       0
Overdrachtsbelasting (2%) + notariskosten:    €  10.000
Onderhoud aan de woning over 30 jaar:         € 100.000
------------------------------------------------------- +
Totale kosten:                                € 110.000
Opbrengst bij verkoop na 30 jaar:             € 500.000
------------------------------------------------------- -
Winst voor belasting:                         € 390.000

[izdp]

Leuke sommetjes, gelijk kopen joh en je wordt slapend rijk ;-)

[Michael_OsGroot]

izdp schreef op woensdag 2 december 2020 @ 00:33:
Leuke sommetjes, gelijk kopen joh en je wordt slapend rijk ;-)

Zouden heel wat mensen doen als ze niet werden overboden door investeerders met precies dat plan

[izdp]

Michael_OsGroot schreef op woensdag 2 december 2020 @ 00:56:
[...]

Zouden heel wat mensen doen als ze niet werden overboden door investeerders met precies dat plan

Very, very lucky losers

[Wilf]

izdp schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 13:12:
[...]


Ik las het ook en kon mijn ogen niet geloven en nog steeds niet.
De enig mogelijke verklaring die ik kon bedenken zijn grote transacties tussen de beleggers onderling en woningen die worden opgekocht om door professionals te worden opgeknapt.

je zit toch ook in het ‘wat er nou weer te koop staat’-topic? Dan snap je het wel; alles onder de 2 a 2,5 ton in courante gebieden staat maanden later voor een ton of 2 meer weer op funda met een visgraatje, taatsdeuren, zwarte keuken en meisje met de parel. Ik geloof het wel.

[Wilf]

Beanie schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 14:07:
[...]

Vergeet in dit plaatje niet dat je als huurder ook geen onderhoud hebt en ook niet te maken krijgt met het risico van een flinke tegenvaller als de gevel er bij wijze van spontaan afdondert. Dat maakt natuurlijk wel dat de huurprijs altijd iets hoger zal zijn dan de hypotheek voor het pand, en dat moet ook kunnen vind ik. Je krijgt er als huurder namelijk ook gemak, rust en flexibiliteit voor terug want je kan zo weg als er ellende komt.

Verhuur kan je in die zin zien als een laag risicoprofiel voor de huurder. Vermogensopbouw daarentegen gaat doorgaans gepaard met een iets hoger risicoprofiel tot een zeer hoog risicoprofiel afhankelijk van hetgeen je doet als inlegger. Dat betekent dus ook dat je als woningeigenaar weliswaar vermogen opbouwt maar ook risico loopt. Daarmee kom ik terug op het punt dat een huurder via de huurprijs daar ook iets voor betaald om dat risico niet te hebben, mits het risico ook maar deels bij de verhuurder ligt. Op zo'n manier krijg je een eerlijke huurprijs naar mijn idee.

Hypotheeklasten = huurbedrag vind ik dus niet redelijk om te stellen, maar het moet ook niet Hypotheeklasten * 2 voor een huurder worden dat is absurd.


[...]

Eigenlijk zou je gewoon een extra sector moeten maken, liberale-verhuur-min of sociaal+ zo je wilt. Reguleer de huren tussen EUR 720,- p/m tot EUR 1.250,- p/m ook op basis van een puntensysteem om in elk geval iets meer grip te houden op de zaak. Helemaal reguleren moet je ook niet willen, dan gebeurt er niks meer. Daarnaast zie ik ook meer in de huurprijs stijgingscap zodat je huurprijzen voor langere termijn beter kan reguleren. Kan je de huurprijs niet omhoog laten gaan dan gaan de snelle rendementsjongens van zelf wat anders doen.

Enige risico is wel dat je door cappen van de stijging kans krijgt op juist huisjesmelker praktijken en je zal dat dus niet als enige tool moeten gaan gebruiken. Hoe dan ook, ik blijf weinig zien in de belegger aanpakken met allerlei maatregelen en het beter is als je juist gaat kijken wat je kan doen voor de gebruiker, dus huurder.

Waarom al die verschrikkelijk moeilijke constructies en regelgevingen bedenken om de situatie voor particuliere verhuurder en huurder houdbaar te maken? Hoge huren voor de huurder, hoog risico voor de verhuurder… Stop daar dan mee. Maak de sociale huursector weer groot; grote schaal, gespreid risico, lagere huren, betere onderhoudsdeals… win win win.

Misschien zouden particuliere verhuurders verplicht onderdeel moeten worden van een VVV (vereniging van verhuurders) zodat kwaliteit en prijs gewaarborgd kunnen worden, risico verspreid wordt en de huurprijs onder het hypotheekbedrag kan komen (via een door de overheid en VVV beheerde verdeelsleutel). Haal de winst uit de verhuur maar haal ook de kosten uit onderhoud voor de belegger; het huis is nog steeds zijn waardevolle bezit.

Of, als je het te cru vindt, zo’n VVV, en dat een particulier niet meer dan de hypo mag vragen, geef dan een maximum percentage van de aflossing van de hypo als zijnde huurprijs (met inachtneming van reële kosten voor onderhoud). Zo zakt elk jaar de huurprijs in samenhang met wat de verhuurder betaalt. Zo blijft het winstpercentage gelijk en kunnen huurders vermogens opbouwen.

[Rubbergrover1]

Wilf schreef op woensdag 2 december 2020 @ 08:02:
[...]
Of, als je het te cru vindt, zo’n VVV, en dat een particulier niet meer dan de hypo mag vragen, geef dan een maximum percentage van de aflossing van de hypo als zijnde huurprijs (met inachtneming van reële kosten voor onderhoud). Zo zakt elk jaar de huurprijs in samenhang met wat de verhuurder betaalt. Zo blijft het winstpercentage gelijk en kunnen huurders vermogens opbouwen.

Dat wordt leuk als de rente gaat stijgen. Even de huur met 20% omhoog omdat de hypotheeklasten ook met 20% omhoog gaan? Of geldt die huur in verhouding tot hypotheek regel alleen als het de huurder uitkomt?

Die hele discussie is er namelijk vooral doordat op dit moment de hypotheekrente zo extreem laag is. Maar als het gaat om de lange termijn (wat in de regel de intentie is bij zo'n onroerend goed belegging), dan zou je dus ook naar de lange termijn fluctuaties in de rente moeten kijken. En niet alleen naar de huidige rentestanden.

[Wilf]

Elk weldenkend mens fixeert de rente (nu) toch neem ik aan? Dat zou dan wel een verplichting moeten zijn als je een dienst levert in plaats van een verplichting. Of dat is ondernemersrisico.

[Skyaero]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 08:39:
[...]
Dat wordt leuk als de rente gaat stijgen. Even de huur met 20% omhoog omdat de hypotheeklasten ook met 20% omhoog gaan? Of geldt die huur in verhouding tot hypotheek regel alleen als het de huurder uitkomt?

Maar daar zit nu net de hete soep. De huurprijzen zijn zo hoog, omdat de waarde van de woningen zo hoog is als gevolg van een lage rente.

Duimregel is een huurprijs is jaarlijks zo'n 5% tot 8% van de waarde van het vastgoed.

Heb je een woningprijs van 200.000 euro, dat betaal je dus maandelijks gemiddeld 1.083 euro. Nu daalt de rente en stijgt daardoor de woonprijs naar 300.000 euro. Iemand die deze woning aankoopt heeft (ongeveer) dezelfde maandelijke lasten. Maar de huur is nu met 50% omhoog gegaan naar 1.625 euro per maand.

Dat geldt natuurlijk niet voor het gereguleerde deel van de markt (< 710 euro), omdat daar een puntensysteem werkt. Daar zit ook de waarde van de woning in, maar dat is een klein onderdeel van het geheel.

Door de dalende rente wordt het gat tussen gereguleerd en niet gereguleerd deel dus groter. Bij stijgende rente gebeurd het omgekeerde. Enige manier om dat op te vangen is om het gereguleerde deel bij dalende rente groter te maken (bijv tot < 1.100 euro)

[Rubbergrover1]

Wilf schreef op woensdag 2 december 2020 @ 09:14:
Elk weldenkend mens fixeert de rente (nu) toch neem ik aan? Dat zou dan wel een verplichting moeten zijn als je een dienst levert in plaats van een verplichting. Of dat is ondernemersrisico.

Als je dan de huur afhankelijk wilt maken van de hypotheeklasten, bij welke rentevaste periode zou je dan moeten rekenen? Dat wordt dan dus redelijkerwijs ook een rente voor maximale looptijd. En niet de gewone rente, maar de hogere rente voor beleggingspanden. Dat kan dan al snel oplopen.

En ondernemersrisico is prima, maar het idee van zulk soort risico's is dat je die ook kunt afdekken en daar een 'premie' voor kunt rekenen. Wat niet echt goed mogelijk is als je de huur gaat begrenzen op basis van de hypotheeklasten.

[ Voor 16% gewijzigd door Rubbergrover1 op 02-12-2020 10:10 ]

[Wilf]

Wel als daar dus, zoals ik zei, een redelijkerwijze vergoeding bovenop zit. En dus eventueel een door de overheid gesteunde VVV als soort NHG (NVerhuurdersG dan).

[FunkyTrip]

HellBeast schreef op dinsdag 1 december 2020 @ 12:21:
[...]


Dat klopt. Dat doen hypotheekadviseurs in de praktijk ook. Klant heeft een overbruggingshypotheek nodig van bedrag X. De hypotheekadviseur schakelt een bevriende makelaar in om de taxatie van het huis dat verkocht moet worden precies op bedrag X uitkomt. (Uiteraard wel in het redelijke). Doet de taxateur moeilijk? Dan geen opdrachten meer van de hypotheekadviseur. Smerig, maar wel effectief en de realiteit.

Daar hoeft een hypotheekadviseur geen bevriende makelaar voor in te schakelen hoor. Ik heb random taxateurs ingeschakeld voor taxatie eigen huis tbv overbrugging en eerste vraag was 'wat moet het taxatiebedrag minimaal zijn'.

[izdp]

Wilf schreef op woensdag 2 december 2020 @ 07:43:
[...]
je zit toch ook in het ‘wat er nou weer te koop staat’-topic? Dan snap je het wel; alles onder de 2 a 2,5 ton in courante gebieden staat maanden later voor een ton of 2 meer weer op funda met een visgraatje, taatsdeuren, zwarte keuken en meisje met de parel. Ik geloof het wel.

Die groep gaf ik al aan als 1 van de mogelijke verklaring van de bizarre cijfers en vertekenen het beeld.
Dit zijn immers geen beleggers. Dit zijn verbouwers die het voornamelijk weer verkopen en niet meer dan een tussenstation zijn voor zelfbewoning.
Is dit erg? Over smaak zullen we maar niet twisten en dan zeg ik dat ze zeker een functie hebben.
Zat mensen die geen zin hebben of niet capabel zijn om verouderd spul te renoveren.
En zo komt de prijs tot stand voor oud bestaand en gerenoveerd spul.

[Requiem19]

izdp schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:04:
[...]


Die groep gaf ik al aan als 1 van de mogelijke verklaring van de bizarre cijfers en vertekenen het beeld.
Dit zijn immers geen beleggers. Dit zijn verbouwers die het voornamelijk weer verkopen en niet meer dan een tussenstation zijn voor zelfbewoning.
Is dit erg? Over smaak zullen we maar niet twisten en dan zeg ik dat ze zeker een functie hebben.
Zat mensen die geen zin hebben of niet capabel zijn om verouderd spul te renoveren.
En zo komt de prijs tot stand voor oud bestaand en gerenoveerd spul.

Het nadeel van deze bouwers is dat ze woningen aan de onderkant van de markt verplaatsen naar het midden - bovenkant.

Zo wordt het aanbod woningen aan de onderkant (kunstmatig?) verlaagd. Terwijl juist in dat gedeelte veel vraag is.

Dus ja, ik vind het niet per se wenselijk vanuit een breder maatschappelijk perspectief. Vanuit een individueel perspectief begrijp ik het overigens heel goed. Zijn denk ik leuke projecten en vaak komt er ook wel echt een moooiere woning uit voort.

[Flix20]

Requiem19 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:08:
[...]


Het nadeel van deze bouwers is dat ze woningen aan de onderkant van de markt verplaatsen naar het midden - bovenkant.

Zo wordt het aanbod woningen aan de onderkant (kunstmatig?) verlaagd. Terwijl juist in dat gedeelte veel vraag is.

Dus ja, ik vind het niet per se wenselijk vanuit een breder maatschappelijk perspectief. Vanuit een individueel perspectief begrijp ik het overigens heel goed. Zijn denk ik leuke projecten en vaak komt er ook wel echt een moooiere woning uit voort.

Maar dit is ook een groep die voornamelijk onderaan het segment zoeken voor de juiste prijs.
Zij zullen niet meegaan met de bizarre overbiedingen want dan gaat het rendement significant omlaag.

Een maat van me doet dit. Die heeft in de laatste 5 jaar een 6tal huizen 'geflipt'.
Neemt dan een week of 3 vrij van z'n (kantoor) baan en gaat met een maat vol aan de bak.
Hij geeft aan zelden tot de vraagprijs te bieden op een huis.

[ Voor 12% gewijzigd door Flix20 op 02-12-2020 11:16 ]

[izdp]

Requiem19 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:08:
[...]


Het nadeel van deze bouwers is dat ze woningen aan de onderkant van de markt verplaatsen naar het midden - bovenkant.

Zo wordt het aanbod woningen aan de onderkant (kunstmatig?) verlaagd. Terwijl juist in dat gedeelte veel vraag is.

Dus ja, ik vind het niet per se wenselijk vanuit een breder maatschappelijk perspectief. Vanuit een individueel perspectief begrijp ik het overigens heel goed. Zijn denk ik leuke projecten en vaak komt er ook wel echt een moooiere woning uit voort.

Je zegt nu in feite dat degenen die wel oud willen/moeten kopen zo meer concurrentie krijgen.
Aan een ieder om prijs/risico af te wegen. Zelf vind ik de onderkant van de markt veel en veel te duur.
Per saldo is het wel goed voor de verbetering van ons woningbestand. Want wie in die klasse moet kopen en al tot de max moet gaan, zal weinig kunnen doen aan echte woningverbetering.

[Harrie_]

Flix20 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:13:
[...]


Maar dit is ook een groep die voornamelijk onderaan het segment zoeken voor de juiste prijs.
Zij zullen niet meegaan met de bizarre overbiedingen want dan gaat het rendement significant omlaag.

Ik denk dat die groep niet persé op zoek is naar maximaal rendement (want dan kunnen ze niets meer kopen), maar vooral naar voldoende rendement. Wanneer een uitgeleefde woning te koop staat voor 250k en een zo'n flipper denkt die woning met 80k op te kunnen knappen en door te kunnen verkopen voor 450k dan is er dus een speelruimte van 120k. Met die 120k moeten de k.k.de overbieding/meerprijs worden verrekend; het verschil is het rendement. Als de flipper tevreden is met een rendement van 60k of 70k kan hij makkelijk 30k overbieden. Dan grijpen de èchte starters dus gewoon finaal mis; kopers met een beperkt budget gaan niet zomaar 30k overbieden op een woning waar werkelijk álles nog aan moet gebeuren. Die hebben hun spaargeld hard genoeg nodig om (low budget) die woning op te kunnen knappen.

[ Voor 4% gewijzigd door Harrie_ op 02-12-2020 11:21 ]

[Señor Sjon]

Requiem19 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:08:
[...]


Het nadeel van deze bouwers is dat ze woningen aan de onderkant van de markt verplaatsen naar het midden - bovenkant.

Zo wordt het aanbod woningen aan de onderkant (kunstmatig?) verlaagd. Terwijl juist in dat gedeelte veel vraag is.

Dus ja, ik vind het niet per se wenselijk vanuit een breder maatschappelijk perspectief. Vanuit een individueel perspectief begrijp ik het overigens heel goed. Zijn denk ik leuke projecten en vaak komt er ook wel echt een moooiere woning uit voort.

Tsja, er zijn er genoeg die net de vraagprijs kunnen betalen en niet de boel op kunnen knappen. Dan liever een flipper die de boel verbetert.

[Harrie_]

Señor Sjon schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:21:
[...]

Tsja, er zijn er genoeg die net de vraagprijs kunnen betalen en niet de boel op kunnen knappen. Dan liever een flipper die de boel verbetert.

Als ze dan ook daadwerkelijk de boel verbeteren valt er wat voor te zeggen. Hier in den Bosch heb ik al verschillende flips voorbij zien komen die alleen cosmetisch opgepimpt zijn. Dan ligt er wel een mooie vissengraatvloer in compleet met taatsdeuren maar heeft de woning nog steeds energielabel E. De vraag is of de markt daar op de lange termijn mee geholpen is...

[Señor Sjon]

Heel suf, van label E naar A levert je als verkopende partij bar weinig op.

[izdp]

Skyaero schreef op woensdag 2 december 2020 @ 09:17:
[...]


Maar daar zit nu net de hete soep. De huurprijzen zijn zo hoog, omdat de waarde van de woningen zo hoog is als gevolg van een lage rente.

Duimregel is een huurprijs is jaarlijks zo'n 5% tot 8% van de waarde van het vastgoed.

Heb je een woningprijs van 200.000 euro, dat betaal je dus maandelijks gemiddeld 1.083 euro. Nu daalt de rente en stijgt daardoor de woonprijs naar 300.000 euro. Iemand die deze woning aankoopt heeft (ongeveer) dezelfde maandelijke lasten. Maar de huur is nu met 50% omhoog gegaan naar 1.625 euro per maand.

Dat geldt natuurlijk niet voor het gereguleerde deel van de markt (< 710 euro), omdat daar een puntensysteem werkt. Daar zit ook de waarde van de woning in, maar dat is een klein onderdeel van het geheel.

Door de dalende rente wordt het gat tussen gereguleerd en niet gereguleerd deel dus groter. Bij stijgende rente gebeurd het omgekeerde. Enige manier om dat op te vangen is om het gereguleerde deel bij dalende rente groter te maken (bijv tot < 1.100 euro)

De zogenaamde BAR is gedaald tot 4 à 5 % afkomend van rond de 8%.
Uiteraard door de gedaalde rente bij een schaarste aan woningen die de prijzen omhoog stuwden.
Wat bijzonder meespeelt is de beschikbaarheid van kapitaal voor de zogenaamde kleine beleggers en TINA.
Na 2008/2009 kon deze groep nauwelijks of geen hypo meer krijgen en als wel schommelde deze rente nog steeds rond de 7%.
NIBC was zo ongeveer de eerste die dit product weer ging aanbieden om de aantrekkelijke rente. Met bijzonder veel vertraging de rest ook, inclusief de grootbanken. De rente werd zo langzaam maar zeker tfors verlaagd. Ik zie nu 2,65% voor 10 jaar bij hun staan.
Neem dan de BAR van 4 à 5% en naar mijn mening is dit verre van aantrekkelijk en is het puur speculeren op verdere prijsstijging van onderhavig goed.

[Requiem19]

Señor Sjon schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:21:
[...]

Tsja, er zijn er genoeg die net de vraagprijs kunnen betalen en niet de boel op kunnen knappen. Dan liever een flipper die de boel verbetert.

Waar gaat diegene die de woning niet kan kopen omdat de flipper hem overbiedt dan wonen?

[Harrie_]

Señor Sjon schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:25:
Heel suf, van label E naar A levert je als verkopende partij bar weinig op.

Dat snap ik wel, maar wat ik al zei: op de lange termijn is de 'markt' er niet mee geholpen. Alle cosmetische updates verouderen vanzelf weer dus op de lange termijn is zo'n woning in feite niet toekomst bestendig.

[Señor Sjon]

Zelfde plek als waar ie woonde voordat ie het niet kon kopen? Dat blijft van toepassing. Kijk er zijn in 10 jaar ca 850k mensen bijgekomen, maar niet genoeg woningen.

@Harrie_ veel van die woningen zijn ook nooit goed toekomstbestendig te maken. Spouw te dun voor isolatie, binnenzijde isoleren kost teveel oppervlakte, warmtepomp zal nooit werken, dakconstructie te zwak voor zonnepanelen, etc.

In het NRC werd gisteren al aangegeven dat nieuwbouw zo energiezuinig maken (EPC van 0,6 naar 0,4 + gasloos) een half miljard meer aan lasten geeft die weinig klimaateffect geeft. De grote winst ligt bij de oude woningen.

[Flix20]

Requiem19 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:29:
[...]


Waar gaat diegene die de woning niet kan kopen omdat de flipper hem overbiedt dan wonen?

Een woning kopen is natuurlijk ook geen recht.

[izdp]

Wilf schreef op woensdag 2 december 2020 @ 10:23:
Wel als daar dus, zoals ik zei, een redelijkerwijze vergoeding bovenop zit. En dus eventueel een door de overheid gesteunde VVV als soort NHG (NVerhuurdersG dan).

Ik heb je redeneringen gelezen en ben van mening dat het fundamenteel onjuist is.
De sociale verhuurmarkt is in feite al bizar groot.
Heel veel bewoners zitten daar onterecht in. Op basis van inkomen en het vermogensspel.
Veel meer is het probleem dat wie er echt recht op heeft en van mij zelfs gratis mag wonen, er heel moeilijk in komt. Oorzaken welbekend.
Fundamenteel is het grootste probleem dat de ontwikkeling van het loongebouw volledig uit het lood is geslagen t.o.v. de ontwikkeling van de huizenmarkt.
Voor mij is de maatstaf de kostprijs van de nieuwbouw. Grondprijs, materiaalkosten, tekort vakmensen en dus veel hogere arbeidskosten en vooral de hele snelle aanscherping van de bouweisen heeft deze prijs enorm verhoogd.
De echte oplossing zie ik in het loongebouw. De arbeidsquote moet weer naar normalere verhoudingen.
Puntensysteem is een prima voorbeeld wat wel wat doet, maar heel slecht werkt.
Dus nog meer in die trant zal veel eerder remmend werken op de woningvoorraad. Die is nu overigens wel zo'n 9 miljoen woningen groot voor 17,4 miljoen inwoners.

[Ivow85]

Señor Sjon schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:25:
Heel suf, van label E naar A levert je als verkopende partij bar weinig op.

Dat komt omdat de koper geen keuze heeft tussen A of E. In een woningmarkt met voldoende keuze voor kopers, zullen kopers de verschillende woningen meer op kwaliteit gaan waarderen. Nu gaat het puur om kwantiteit: kan ik me dat dak boven m'n hoofd veroorloven?

Señor Sjon schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:41:

@Harrie_ veel van die woningen zijn ook nooit goed toekomstbestendig te maken. Spouw te dun voor isolatie, binnenzijde isoleren kost teveel oppervlakte, warmtepomp zal nooit werken, dakconstructie te zwak voor zonnepanelen, etc.

Juist als de hele woning toch al aangepakt wordt, is het een kleine moeite om tegen de binnenkant 10cm pir+gips te plakken het dak te isoleren etc. En dan gaat die warmtepomp ook écht wel prima werken.

Isolatie is niet duur. Kosten van vloerverwarming zijn niet bijzonder hoog. De kosten voor afwerking na het aanbrengen van isolatie en nieuwe leidingen liggen echter wél hoog. Maar een huis wat 'geflipt' wordt, wordt toch al volledig opnieuw afgewerkt, dus dan zijn die kosten voor nieuwe afwerking geen extra kosten. 10k extra besteden aan een warmtepomp + 10k voor isolatie en een flip-rijtjeswoning is gasloos.

[CVTTPD2DQ]

Señor Sjon schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:21:
[...]

Tsja, er zijn er genoeg die net de vraagprijs kunnen betalen en niet de boel op kunnen knappen. Dan liever een flipper die de boel verbetert.

Leuk idee, maar als je van een woning van 250k een woning van 450k maakt, onttrek je eigenlijk weer een betaalbare woning aan de markt.

Natuurlijk is het belangrijk dat oudere woningen nageisoleerd worden, maar 1) juist flippers doen dit niet. 2) juist betaalbare woningen hebben een heel bescheiden energieverbruik. Een rijtjeshuis heeft vaak twee keer het energieverbruik van een flat. Een vrijstaande woning zit volgens mij makkelijk aan drie keer dat van een rijtjeshuis.

Waarom zouden jongeren moeten investeren in het verbeteren van de toch al lage energierekening van een veel te duur krap rijtjeshuis, terwijl de oudere lekker doorstookt in zijn vrijstaande woonboerderij?

[Harrie_]

Flix20 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:42:
[...]


Een woning kopen is natuurlijk ook geen recht.

Zou dat niet een recht moeten zijn? En dan misschien niet persé kopen, maar gewoon het hebben van een eigen woonruimte. Ik heb in het verleden wel wat starters gekend die niet konden kopen (want onvoldoende hypotheekruimte), niet sociaal konden huren (want niet lang genoeg ingeschreven) en daardoor op de vrije huursector aangewezen waren, nog even los van het feit dat je in de vrije huursector ook nogal eens naast de pot pist omdat veel particuliere huurders inkomenseisen stellen. Dan ben je dus begin 20, werk je 40 uur in de week tegen een startersalaris, betaal je je scheel aan particuliere huur en heb je dus een vrije bestedingsruimte alsof je in de bijstand zit...

[izdp]

Señor Sjon schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:41:
Zelfde plek als waar ie woonde voordat ie het niet kon kopen? Dat blijft van toepassing. Kijk er zijn in 10 jaar ca 850k mensen bijgekomen, maar niet genoeg woningen.

@Harrie_ veel van die woningen zijn ook nooit goed toekomstbestendig te maken. Spouw te dun voor isolatie, binnenzijde isoleren kost teveel oppervlakte, warmtepomp zal nooit werken, dakconstructie te zwak voor zonnepanelen, etc.

In het NRC werd gisteren al aangegeven dat nieuwbouw zo energiezuinig maken (EPC van 0,6 naar 0,4 + gasloos) een half miljard meer aan lasten geeft die weinig klimaateffect geeft. De grote winst ligt bij de oude woningen.

Klopt wat je zegt. Slopen dan? In feite onrendabel tenzij we de belasting op energie met een factor of 10 verhogen. Want energie is zonder belasting spotgoedkoop.
Maar ja hele binnensteden zijn dus niet zogenaamd toekomstbestendig te maken en is het dagdromen wie denkt van wel. Niet voor niets pakt Utrecht een makkelijke buitenwijk (Overvecht) als pilot. Heel soepeltjes gaat het volgens mij daar al niet en dan vertalen naar de echte stad?

[BoB_HenK]

Ivow85 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:49:
[...]


Dat komt omdat de koper geen keuze heeft tussen A of E. In een woningmarkt met voldoende keuze voor kopers, zullen kopers de verschillende woningen meer op kwaliteit gaan waarderen. Nu gaat het puur om kwantiteit: kan ik me dat dak boven m'n hoofd veroorloven?


[...]


Juist als de hele woning toch al aangepakt wordt, is het een kleine moeite om tegen de binnenkant 10cm pir+gips te plakken het dak te isoleren etc. En dan gaat die warmtepomp ook écht wel prima werken.

Isolatie is niet duur. Kosten van vloerverwarming zijn niet bijzonder hoog. De kosten voor afwerking na het aanbrengen van isolatie en nieuwe leidingen liggen echter wél hoog. Maar een huis wat 'geflipt' wordt, wordt toch al volledig opnieuw afgewerkt, dus dan zijn die kosten voor nieuwe afwerking geen extra kosten. 10k extra besteden aan een warmtepomp + 10k voor isolatie en een flip-rijtjeswoning is gasloos.

Zien mensen een A label tov een C, E of G label daadwerkelijk als meer kwaliteit? M.i. is het een louter economische kwestie, waarbij de besparing in maandelijkse lasten tussen een E en een A label voor een gemiddeld huis dusdanig laag zijn dat de benodigde investeringen simpelweg niet uit kunnen. Bij een woningoverschot zal een A tov E label wellicht enig effect hebben, maar kan me niet voorstellen dat het veel groter is dan het inprijzen van het verschil in maandelijkse lasten.

Voor gasloos maken van een woning zie ik het nog wel in, hier zullen waarschijnlijk financiele gevolgen aan zitten indien je weigert mee te gaan. Een vloerverwarming van 10k is een business case die m.i. niet uit kan, hoogstens vanwege comfort redenen.

[Flix20]

Harrie_ schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:55:
[...]


Zou dat niet een recht moeten zijn? En dan misschien niet persé kopen, maar gewoon het hebben van een eigen woonruimte. Ik heb in het verleden wel wat starters gekend die niet konden kopen (want onvoldoende hypotheekruimte), niet sociaal konden huren (want niet lang genoeg ingeschreven) en daardoor op de vrije huursector aangewezen waren, nog even los van het feit dat je in de vrije huursector ook nogal eens naast de pot pist omdat veel particuliere huurders inkomenseisen stellen. Dan ben je dus begin 20, werk je 40 uur in de week tegen een startersalaris, betaal je je scheel aan particuliere huur en heb je dus een vrije bestedingsruimte alsof je in de bijstand zit...

Een dak boven je hoofd, absoluut een recht.
Een woning kopen, mijns inziens geen recht.

Heb zelf ook in de situatie gezeten hoor, halverwege 20, net van school, start salaris en particulier huren.
Maar om nou te zeggen dat ik vrije bestedingsruimte had van iemand in de bijstand, absoluut niet.
Maar ik heb er toen wel voor gekozen om samen met een maat te gaan huren om de lasten te verdelen.

Aantal jaar gewerkt en eerder dit jaar voor m'n 30ste een eigen huis kunnen kopen.

BoB_HenK schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:57:
[...]


Zien mensen een A label tov een C, E of G label daadwerkelijk als meer kwaliteit?

Wat eerder al aangegeven was, energielabel stond bij mij ook echt wel op een laatste plek wat eisen betreft.

[JanHenk]

Señor Sjon schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:41:
Zelfde plek als waar ie woonde voordat ie het niet kon kopen? Dat blijft van toepassing. Kijk er zijn in 10 jaar ca 850k mensen bijgekomen, maar niet genoeg woningen.

Er zijn meer dan genoeg woningen bijgekomen. Zie de statistieken van het CBS m.b.t. de woningvoorraad. Tevens door mij al aangehaald in een eerdere post.

Ik blijf van mening dat bouwen niet gaat helpen. Althans, niet op de wijze zoals men dat nu organiseert.


Vraag is er naar woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Gezinswoningen zijn er meer dan genoeg, echter die worden nu vaak 'bezet gehouden' door de 1- en 2-persoonshuishoudens. Doordat er aan deze "bovenkant" van de piramide geen afstroom is naar kleinere wooneenheden, doet het lijken alsof er in onze woningvoorraad een tekort aan gezinswoningen is. Niets is minder waar.

[Harrie_]

BoB_HenK schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:57:
[...]
Zien mensen een A label tov een C, E of G label daadwerkelijk als meer kwaliteit? M.i. is het een louter economische kwestie, waarbij de besparing in maandelijkse lasten tussen een E en een A label voor een gemiddeld huis dusdanig laag zijn dat de benodigde investeringen simpelweg niet uit kunnen. Bij een woningoverschot zal een A tov E label wellicht enig effect hebben, maar kan me niet voorstellen dat het veel groter is dan het inprijzen van het verschil in maandelijkse lasten.

Voor gasloos maken van een woning zie ik het nog wel in, hier zullen waarschijnlijk financiele gevolgen aan zitten indien je weigert mee te gaan. Een vloerverwarming van 10k is een business case die m.i. niet uit kan, hoogstens vanwege comfort redenen.

Nou het is een beetje wat @Ivow85 zegt natuurlijk:

Ivow85 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:49:
Dat komt omdat de koper geen keuze heeft tussen A of E. In een woningmarkt met voldoende keuze voor kopers, zullen kopers de verschillende woningen meer op kwaliteit gaan waarderen. Nu gaat het puur om kwantiteit: kan ik me dat dak boven m'n hoofd veroorloven?

Als je bij de MediaMarkt binnenwandelt zie je haast geen apparaten meer met label D en E. Dat is ook logisch, want er is zóveel keus in A, A+, A++ en A+++ apparaten dat geen fabrikant meer een label D apparaat produceert; niemand gaat dat ding kopen.

M.i. heeft de overheid een zorgplicht om m.b.v. allerlei mechanismen de markt dusdanig te beïnvloeden dat burgers goed kunnen wonen (of dat nu koop of huur is). Zo zou je bijvoorbeeld ook een hogere overdrachtsbelasting kunnen heffen op woningen met een laag energielabel, of bijvoorbeeld bij het verstrekken van bouwvergunningen bepaalde eisen stellen aan verduurzaming...

[Harrie_]

Flix20 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:06:
[...]
Heb zelf ook in de situatie gezeten hoor, halverwege 20, net van school, start salaris en particulier huren.
Maar om nou te zeggen dat ik vrije bestedingsruimte had van iemand in de bijstand, absoluut niet.
Maar ik heb er toen wel voor gekozen om samen met een maat te gaan huren om de lasten te verdelen.
[...].

Maar als je alleen had gewoond dan had je financiële situatie er natuurlijk heel anders uitgezien. Dat betekent dus in feite dat - wanneer je geen partner of een vriend hebt om mee samen te wonen - je dus noodgedwongen een wildvreemde moet zoeken om woonruimte mee te delen. Dat is hier nooit de norm geweest, en als dat wel de norm wordt dan vind ik dat een bijzonder slechte ontwikkeling.

[BoB_HenK]

Harrie_ schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:07:
[...]


Nou het is een beetje wat @Ivow85 zegt natuurlijk:


[...]


Als je bij de MediaMarkt binnenwandelt zie je haast geen apparaten meer met label D en E. Dat is ook logisch, want er is zóveel keus in A, A+, A++ en A+++ apparaten dat geen fabrikant meer een label D apparaat produceert; niemand gaat dat ding kopen.

M.i. heeft de overheid een zorgplicht om m.b.v. allerlei mechanismen de markt dusdanig te beïnvloeden dat burgers goed kunnen wonen (of dat nu koop of huur is). Zo zou je bijvoorbeeld ook een hogere overdrachtsbelasting kunnen heffen op woningen met een laag energielabel, of bijvoorbeeld bij het verstrekken van bouwvergunningen bepaalde eisen stellen aan verduurzaming...

Volgens mij zegt @Ivow85 iets anders dan ik iig bedoel: Een energie label ís voor velen helemaal geen teken van kwaliteit. Niet wanneer er een tekort is, niet wanneer er een overschot is.

Voor wat betreft die zorgplicht, laten we ook eens denken aan gedragsbeinvloeding: Waarom geen subsidie voor het in huis nemen van je grootouders zodat ze langer semi-zelfstandig kunnen wonen en zelf geen woning 'bezet' (bij gebrek aan beter woord) houden?

Harrie_ schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:07:
Als je bij de MediaMarkt binnenwandelt zie je haast geen apparaten meer met label D en E. Dat is ook logisch, want er is zóveel keus in A, A+, A++ en A+++ apparaten dat geen fabrikant meer een label D apparaat produceert; niemand gaat dat ding kopen.

M.i. heeft de overheid een zorgplicht om m.b.v. allerlei mechanismen de markt dusdanig te beïnvloeden dat burgers goed kunnen wonen (of dat nu koop of huur is). Zo zou je bijvoorbeeld ook een hogere overdrachtsbelasting kunnen heffen op woningen met een laag energielabel, of bijvoorbeeld bij het verstrekken van bouwvergunningen bepaalde eisen stellen aan verduurzaming...

De vergelijking gaat mank aangezien apparaten in 95%+ van de gevallen nieuw worden gekocht, waar dit voor huizen niet geldt. Zouden er nu veel nieuwbouw huizen gebouwd worden met label D? Ik denk van niet.

Harrie_ schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:12:
[...]


Maar als je alleen had gewoond dan had je financiële situatie er natuurlijk heel anders uitgezien. Dat betekent dus in feite dat - wanneer je geen partner of een vriend hebt om mee samen te wonen - je dus noodgedwongen een wildvreemde moet zoeken om woonruimte mee te delen. Dat is hier nooit de norm geweest, en als dat wel de norm wordt dan vind ik dat een bijzonder slechte ontwikkeling.

Dan zullen we waarschijnlijk toch echt ergens concessies moeten doen. Én op (iig relatief) zeer vroege leeftijd een zelfstandige woonruimte kunnen betrekken én op een goede locatie én niet duur én niet meer willen betalen voor zorg én de overheid willen laten opdraaien voor het van het gas af halen is onbetaalbaar

[ Voor 41% gewijzigd door BoB_HenK op 02-12-2020 12:22 ]

[Señor Sjon]

Ivow85 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:49:
[...]


Dat komt omdat de koper geen keuze heeft tussen A of E. In een woningmarkt met voldoende keuze voor kopers, zullen kopers de verschillende woningen meer op kwaliteit gaan waarderen. Nu gaat het puur om kwantiteit: kan ik me dat dak boven m'n hoofd veroorloven?

Het blijft een kwestie van locatie, locatie, locatie. Zelden komen twee dezelfde woningen met exact dezelfde specs op dezelfde locatie met zo'n verschil in label op de markt.

[...]


Juist als de hele woning toch al aangepakt wordt, is het een kleine moeite om tegen de binnenkant 10cm pir+gips te plakken het dak te isoleren etc. En dan gaat die warmtepomp ook écht wel prima werken.

Isolatie is niet duur. Kosten van vloerverwarming zijn niet bijzonder hoog. De kosten voor afwerking na het aanbrengen van isolatie en nieuwe leidingen liggen echter wél hoog. Maar een huis wat 'geflipt' wordt, wordt toch al volledig opnieuw afgewerkt, dus dan zijn die kosten voor nieuwe afwerking geen extra kosten. 10k extra besteden aan een warmtepomp + 10k voor isolatie en een flip-rijtjeswoning is gasloos.

Meestal zit er al wat (iets nutteloos als tempex bijvoorbeeld) wat een lage Rc-waarde heeft wat ook weg moet. Een oude smalle woning met beukmaat 4,8 (- constructie ca 4,6m binnenmaat) heeft zo aan alle kanten 10cm nodig. Die 4,6 wordt dan nog maar 4,4 meter, wat een erg smalle woning oplevert. Tjsa. Uitrachelen, isoleren, gipsen en stucen van een muur tegenover enkel stucen. Daar zit een tijd- en prijsverschil in. Tel daarbij op dat er soms ook details in zitten die je niet zomaar weg kan smeren (vooral authentieke panden, maar die komen niet vaak in handen van flippers).

JanHenk schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:07:
[...]


Er zijn meer dan genoeg woningen bijgekomen. Zie de statistieken van het CBS m.b.t. de woningvoorraad. Tevens door mij al aangehaald in een eerdere post.

Ik blijf van mening dat bouwen niet gaat helpen. Althans, niet op de wijze zoals men dat nu organiseert.


Vraag is er naar woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Gezinswoningen zijn er meer dan genoeg, echter die worden nu vaak 'bezet gehouden' door de 1- en 2-persoonshuishoudens. Doordat er aan deze "bovenkant" van de piramide geen afstroom is naar kleinere wooneenheden, doet het lijken alsof er in onze woningvoorraad een tekort aan gezinswoningen is. Niets is minder waar.

Je vergelijkt twee niet te vergelijken percentages.

Excl. huishoudenverdunning zijn er 506.000 wooneenheden bijgekomen. Er zijn 850k mensen bijgekomen. Exclusief verdunning heb je dus al 1,7 persoon per woning nodig. Of, per alleenstaande moet er een gezin van 2,4 persoon tegenover staan als ze 50/50 verdeeld zouden worden. Ik hoor al een jaar of 20 de roep om appartementen op de meest onlogische plek, terwijl de woonwens veelal huis met tuin is, ook van 1-2 persoonshuishoudens. Ook valt de 'winst' in bouwkosten ook tegen als je kleinere woningen maakt (tenzij er zo een paar extra op het perceel passen) en je beperkt je doelgroepen in de verkoop. Dus dan wordt de grootste gemene deler toegepast.

Tijdens afgelopen crisis is heel erg ingezet op het blokkeren van projecten omwille 'krimp'. Alleen de bevolkingsprognoses (elke 3 jaar) schuiven de krimp braaf elke keer drie jaar op en zo wordt er te weinig woningbouw ingeprogrammeerd. De tekorten van nu komen door beleid van (nu) en jaren geleden. Vorig jaar kon niks met PFAS, NOx zit ons nog steeds overal dwars. Je bent een gruwelijke hoeveelheid lead-in tijd kwijt om te kunnen schakelen.

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:53:
[...]


Leuk idee, maar als je van een woning van 250k een woning van 450k maakt, onttrek je eigenlijk weer een betaalbare woning aan de markt.

Natuurlijk is het belangrijk dat oudere woningen nageisoleerd worden, maar 1) juist flippers doen dit niet. 2) juist betaalbare woningen hebben een heel bescheiden energieverbruik. Een rijtjeshuis heeft vaak twee keer het energieverbruik van een flat. Een vrijstaande woning zit volgens mij makkelijk aan drie keer dat van een rijtjeshuis.

Waarom zouden jongeren moeten investeren in het verbeteren van de toch al lage energierekening van een veel te duur krap rijtjeshuis, terwijl de oudere lekker doorstookt in zijn vrijstaande woonboerderij?

In mijn vrijstaande woning stook ik minder weg dan mijn vorige tweekapper. Maar zo'n prijsverschil is extreem. Dan heb je het over funderingsherstel of ander groot werk waar een particulier zich niet zomaar aan kan wagen.

Harrie_ schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:55:
[...]


Zou dat niet een recht moeten zijn? En dan misschien niet persé kopen, maar gewoon het hebben van een eigen woonruimte. Ik heb in het verleden wel wat starters gekend die niet konden kopen (want onvoldoende hypotheekruimte), niet sociaal konden huren (want niet lang genoeg ingeschreven) en daardoor op de vrije huursector aangewezen waren, nog even los van het feit dat je in de vrije huursector ook nogal eens naast de pot pist omdat veel particuliere huurders inkomenseisen stellen. Dan ben je dus begin 20, werk je 40 uur in de week tegen een startersalaris, betaal je je scheel aan particuliere huur en heb je dus een vrije bestedingsruimte alsof je in de bijstand zit...

Dat recht kan je ook uitoefenen, alleen niet op de locatie die je wil...

[ Voor 4% gewijzigd door Señor Sjon op 02-12-2020 12:25 ]

[Koekfabriek]

Harrie_ schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:07:
[...]


Als je bij de MediaMarkt binnenwandelt zie je haast geen apparaten meer met label D en E. Dat is ook logisch, want er is zóveel keus in A, A+, A++ en A+++ apparaten dat geen fabrikant meer een label D apparaat produceert; niemand gaat dat ding kopen.

M.i. heeft de overheid een zorgplicht om m.b.v. allerlei mechanismen de markt dusdanig te beïnvloeden dat burgers goed kunnen wonen (of dat nu koop of huur is). Zo zou je bijvoorbeeld ook een hogere overdrachtsbelasting kunnen heffen op woningen met een laag energielabel, of bijvoorbeeld bij het verstrekken van bouwvergunningen bepaalde eisen stellen aan verduurzaming...

Zo is het toch ook met huizen, je zult geen nieuwbouwproject zien welke lager is dan energielabel A. Dit is volgens mij ook wettelijk onmogelijk omdat het bouwbesluit dit afdwingt. Helemaal als je gasloos bouwen meeneent in de berekening. Dit betekent wel dat dat nieuwbouwhuizen nog duurder worden in aanschaf maar dat terzijde.

Overigens zou ik voor incidenteel gebruik (bijv. klein koelkastje voor tijdens feestje) graag de mogelijkheid hebben om een apparaat te kopen met een slecht energielabel zolang de aanschafprijs hiervan ook significant lager is.

Nu heb ik jaren in een enerlabel F woning gewoond (thans C door warmtepomp) maar er is kwalitatief niks mis met het huis. Het verbruikt alleen meer gas en iets lagere wooncomfort door slechte of ontbrekende isolatie. Door de overheid wordt het afgedwongen om te isoleren door de prijs van gas structureel te verhogen.

[Ivow85]

Señor Sjon schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:23:
[...]

Meestal zit er al wat (iets nutteloos als tempex bijvoorbeeld) wat een lage Rc-waarde heeft wat ook weg moet. Een oude smalle woning met beukmaat 4,8 (- constructie ca 4,6m binnenmaat) heeft zo aan alle kanten 10cm nodig. Die 4,6 wordt dan nog maar 4,4 meter, wat een erg smalle woning oplevert. Tjsa. Uitrachelen, isoleren, gipsen en stucen van een muur tegenover enkel stucen. Daar zit een tijd- en prijsverschil in. Tel daarbij op dat er soms ook details in zitten die je niet zomaar weg kan smeren (vooral authentieke panden, maar die komen niet vaak in handen van flippers).

Bij rijtjeswoningen levert het isoleren van de woningscheidende wanden themisch in praktijk niet of nauwelijks winst op. Bij de buren in huis zal het tenslotte niet vriezen. Zelfs al zouden ze de slaapkamers niet verwarmen, dan nog zal het er zelden kouder dan een graad of 15 worden.

[Señor Sjon]

Ivow85 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:46:
[...]


Bij rijtjeswoningen levert het isoleren van de woningscheidende wanden themisch in praktijk niet of nauwelijks winst op. Bij de buren in huis zal het tenslotte niet vriezen. Zelfs al zouden ze de slaapkamers niet verwarmen, dan nog zal het er zelden kouder dan een graad of 15 worden.

Klopt, maar gezien de topics op GoT levert het wel een akoestisch voordeel op.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:29:
[...]


Waar gaat diegene die de woning niet kan kopen omdat de flipper hem overbiedt dan wonen?

Naar de woning die wordt achtergelaten door degene die in het geflipte huis gaat wonen. Zo zijn er dus twee kopers bij in plaats van één.

Daarbij komt ook nog eens een hoop psychologie kijken. Iemand uit een net huis van 250k die op zoek is naar iets beters zal vaak niet zo snel een op te knappen woning van 250k kopen en daar een ton of meer aan verbouwen. Dat voelt dan toch een beetje als een achteruitgang. Maar als die zelfde woning na verbouwing voor 4 ton te koop staat, dan is dat weliswaar duurder, maar zie je ook makkelijker de voordelen boven je oude woning. Dus daar zal hij veel eerder op bieden.
(Nog los van het feit dat hypotheek voor een af huis makkelijker is dan hypotheek plus bouwdepot)

[Jeroenneman]

Señor Sjon schreef op woensdag 2 december 2020 @ 11:25:
Heel suf, van label E naar A levert je als verkopende partij bar weinig op.

Ligt aan de kopers. Ik zelf zou de woning er toch minder om waarderen. Dan kan ik zelf nog gaan isoleren en de hele heisa. Instapklaar is flink geld waard.

[Flix20]

Harrie_ schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:12:
[...]


Maar als je alleen had gewoond dan had je financiële situatie er natuurlijk heel anders uitgezien. Dat betekent dus in feite dat - wanneer je geen partner of een vriend hebt om mee samen te wonen - je dus noodgedwongen een wildvreemde moet zoeken om woonruimte mee te delen. Dat is hier nooit de norm geweest, en als dat wel de norm wordt dan vind ik dat een bijzonder slechte ontwikkeling.

Dat is een keuze die je maakt op dat moment.
Ik heb ervoor gekozen om betaalbaar op een locatie naar mijn wens te wonen.

Als je persé alleen wilt wonen zal je moeten accepteren dat dat lastig tot niet gaat lukken op een premium locatie.
Je moet natuurlijk ook wel een beetje naar je stand leven.

[Señor Sjon]

Jeroenneman schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:50:
[...]


Ligt aan de kopers. Ik zelf zou de woning er toch minder om waarderen. Dan kan ik zelf nog gaan isoleren en de hele heisa. Instapklaar is flink geld waard.

Punt is dat oud vaak dichterbij centra zit waar mensen liever willen wonen. Steden worden als uien gebouwd.

[De Rikster]

Señor Sjon schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:55:
[...]

Punt is dat oud vaak dichterbij centra zit waar mensen liever willen wonen. Steden worden als uien gebouwd.

Geen HK hiero.

Mes snijdt nooit aan twee kanten, als iedereen die roept dat starters geholpen moet worden ook voor inkomensgelijkheid zou zijn scheelt het al een hoop. Het startsalaris van de gemiddelde tweaker ligt waarschijnlijk hoger dan het eindsalaris van de ‘gewone’ Nederlander.

Stop met meer willen (zowel qua woonsitiatie en salarisgroei) en het probleem lost zich vanzelf grotendeels op.

[ Voor 9% gewijzigd door Señor Sjon op 02-12-2020 13:28 ]

[CVTTPD2DQ]

Señor Sjon schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:23:
[...]
In mijn vrijstaande woning stook ik minder weg dan mijn vorige tweekapper. Maar zo'n prijsverschil is extreem. Dan heb je het over funderingsherstel of ander groot werk waar een particulier zich niet zomaar aan kan wagen.

Klopt, maar flips van 2 naar 3 ton met louter cosmetische aanpassingen heb ik wel gezien. En dan til je zo'n woning buiten het bereik van de modaal verdienende jonge gezinnen, die er misschien plezierig en voordelig hadden kunnen wonen zonder stalen deuren en hippe keuken.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 2 december 2020 @ 13:34:
[...]


Klopt, maar flips van 2 naar 3 ton met louter cosmetische aanpassingen heb ik wel gezien. En dan til je zo'n woning buiten het bereik van de modaal verdienende jonge gezinnen, die er misschien plezierig en voordelig hadden kunnen wonen zonder stalen deuren en hippe keuken.

Maar bij een woning van 2 ton is de waardestijging als gevolg van energiebesparende maatregelen vaak kleiner dan het geld dat je er in stopt. Dus niet zo gek dat ze dit niet zo snel doen. Bij een woning van een half miljoen zal de weegschaal sneller de andere kant op gaan en zal een flipper eerder ook aan energiebesparing denken.

Overigens zal deze afweging bij een gewone verbouwing waarschijnlijk anders zijn, omdat dan niet alleen gekeken wordt naar wat het kost en wat het oplevert aan waardestijging, maar ook naar het extra wooncomfort.

[ Voor 12% gewijzigd door Rubbergrover1 op 02-12-2020 13:43 ]

[CVTTPD2DQ]

Flix20 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 12:54:
[...]
Je moet natuurlijk ook wel een beetje naar je stand leven.

Het is natuurlijk ook een beetje dat de verwachtingen die bij 'een stand' horen achteruit gaan. Woningen die in de jaren '80 voor lage inkomens werden gebouwd zijn nu alleen te betalen door universitair opgeleide tweeverdieners.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 december 2020 @ 13:41:
[...]
Maar bij een woning van 2 ton is de waardestijging als gevolg van energiebesparende maatregelen vaak kleiner dan het geld dat je er in stopt. Dus niet zo gek dat ze dit niet zo snel doen. Bij een woning van een half miljoen zal de weegschaal sneller de andere kant op gaan en zal een flipper eerder ook aan energiebesparing denken.

Oh, zoals ik al zei, ik vind energiebesparing in de eerste instantie iets waar de rijken mee mogen koketteren. Maar ik had het over de wenselijkheid van 'flippen' in het algemeen. Senor_Sjon merkte op dat hij het fijner vond dat een flipper een goedkoop huis in handen kreeg dan een starter die geen geld heeft het aan te pakken. Bouwkundig is dat misschien wel fijn, maar de maatschappelijke effecten lijken me vooral negatief.

[izdp]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 2 december 2020 @ 13:34:
[...]


Klopt, maar flips van 2 naar 3 ton met louter cosmetische aanpassingen heb ik wel gezien. En dan til je zo'n woning buiten het bereik van de modaal verdienende jonge gezinnen, die er misschien plezierig en voordelig hadden kunnen wonen zonder stalen deuren en hippe keuken.

Dan hadden die modalen iets meer moeten bieden en zijn de uiteindelijke kopers niet bijster slim als het louter wat cosmetisch is. Je zegt het tenminste alsof dat maar een heel klein beetje geld kost en er een bak winst snel behaald wordt. Hadden ze zelf dus snel kunnen verdienen.

[CVTTPD2DQ]

izdp schreef op woensdag 2 december 2020 @ 14:33:
[...]
Dan hadden die modalen iets meer moeten bieden en zijn de uiteindelijke kopers niet bijster slim als het louter wat cosmetisch is. Je zegt het tenminste alsof dat maar een heel klein beetje geld kost en er een bak winst snel behaald wordt. Hadden ze zelf dus snel kunnen verdienen.

Dan ga je er vanuit dat mensen altijd diezelfde keuzes hadden gemaakt, en alsof het enige doel van het kopen van een woning geld verdienen is. De modalen hadden natuurlijk geen tienduizenden geïnvesteerd in het oppimpen van hun woning. De uiteindelijke kopers betalen natuurlijk wat meer voor het gemak van een modern interieur waar geen tijd in hoeft te worden gestoken.

Flippers hebben echt wel hun nut - in een markt waar een overschot aan goedkope woningen, en een tekort aan duurdere woningen is. In de huidige markt lijkt me dat je liever huizen zou willen 'ont-flippen'. Taatsdeuren eruit, Granol op de muren kledderen, gashaarden plaatsen, etc. Of logischer, bestaande woningen opsplitsen in appartementen.