Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Immutable]

@Nicap De vraag is wanneer is het equilibrium bereikt qua waarde van woningen versus rente. Er zal altijd een dode band zijn. Want ik ga niet verhuizen voor 0.1% rente verschil. Heb zelf 3.6% rente, en heb vaak uitgerekend of het uit kan. Ja het kan, maar heb geen zin in verhuizen. Ik woon er fijn.
Dat is dus een factor, het echte equilibrium zal dus niet bereikt worden vanwege de kosten bij een verhuizing + persoonlijke redenen.

Maar stel voor. We hebben het equilibrium bereikt. Dat betekend dat er minder huizen aangeboden zullen worden, en je ziet dat uiteindelijk dan de huizenflow omlaag gaat naar een normaal niveau + nieuwe aanwas van starters. Ik denk eerder dat de prijzen zullen stabiliseren. En dan de gewone dipjes + inflatie krijgt.

Net even gekeken, je kan gewoon 0,97 % rente op een huis van 300k krijgen. Met 923 euro netto. Maandlasten bepalen de marktprijs van woningen. "Waarde" is relatief naar vraag en aanbod.

Als het equilibrium nog niet bereikt is, betekend dat zelfs met een crisis o.i.d. de prijs omhoog gaat wanneer deze kracht sterker is als de economische dip. Het is een krachtenspel. Maar zijn we straks bij het equilibrium, kun je nog wel dipjes gaan zien.

Probleem met Corona is, ten opzichte van de crisis in 2008 dus heel selectief qua welke markt de dupe is. De crisis van 2008 was heel breed. Er zijn zelfs bedrijven die het enorm goed doen tijdens de Corona. Dus is de invloed van Corona op de markt maar beperkt, en de kracht van de lage rente veel sterker.

Als je een dip wil zien, moet eerst het equilibrium bereikt zijn, en de markt een brede economische crisis krijgen. Probleem daarbij is, kun je dan een hypotheek krijgen als je geen baan hebt? Of een losse contract hebt in een crisis ???

[Richh]

Requiem19 schreef op zondag 22 november 2020 @ 12:18:
[...]


Volgens mij begon dit verhaal van mijn kant met een opsomming van gerenommeerde bronnen die sinds 2016 grote gevaren zagen in de huizenmarkt - toen speelde Corrona nog geen rol.

Het is begrijpelijk dat in de huidige tijden de voorspellingen veel ingewikkelder zijn, omdat de situatie fluide is en externe factoren (hee er is een vaccin vandaag) een grote impact hebben. Maar ook al voor Corona zaten de economen er redelijk structureel naast.

Dat roept bij mij de vraag op - los van Corona - of de woningmarkt zich nog wel afspeelt volgens de regels die zij met succes in het verleden hebben vastgesteld.

Dus probeer het verhaal nu eens los van Corona te trekken en denk er dan nog eens over na. Vind je dan nog hetzelfde?

Ja, zoals ik al een tijdje in dit topic zeg, ben ik van mening dat de de economie sinds ~2018 zich op een kantelpunt bevind en dat de cyclus eens om zal moeten slaan. Juist los van corona!

[Mark31]

Richh schreef op zondag 22 november 2020 @ 15:33:
[...]

Ja, zoals ik al een tijdje in dit topic zeg, ben ik van mening dat de de economie sinds ~2018 zich op een kantelpunt bevind en dat de cyclus eens om zal moeten slaan. Juist los van corona!

Dat zeggen jullie wel steeds, maar de mensen die ik ken hoor ik alleen maar dat er hogere omzet word gedraaid door de bedrijven waar hun werken en dat het steeds drukker word en dat het bedrijf snel groeiende is.
Dus wat ik constant meemaak is het tegenover gestelde wat jij zegt.

[Rzaan]

Mark31 schreef op zondag 22 november 2020 @ 16:07:
[...]
Dat zeggen jullie wel steeds, maar de mensen die ik ken hoor ik alleen maar dat er hogere omzet word gedraaid door de bedrijven waar hun werken en dat het steeds drukker word en dat het bedrijf snel groeiende is.
Dus wat ik constant meemaak is het tegenover gestelde wat jij zegt.

Ik maak ook het tegenovergesteld mee.
Ook ver voor Corona al.
Ligt er waarschijnlijk aan wat je umfeld is.

[Rzaan]

Richh schreef op zondag 22 november 2020 @ 15:33:
[...]

Ja, zoals ik al een tijdje in dit topic zeg, ben ik van mening dat de de economie sinds ~2018 zich op een kantelpunt bevind en dat de cyclus eens om zal moeten slaan. Juist los van corona!

Maar ik wil boter bij de vis: Een datum!

[Richh]

Mark31 schreef op zondag 22 november 2020 @ 16:07:
[...]


Dat zeggen jullie wel steeds, maar de mensen die ik ken hoor ik alleen maar dat er hogere omzet word gedraaid door de bedrijven waar hun werken en dat het steeds drukker word en dat het bedrijf snel groeiende is.
Dus wat ik constant meemaak is het tegenover gestelde wat jij zegt.

Wat zeg ik dan? Ik beweer dat we op een punt aankomen waarop het om zal slaan. Ik zeg helemaal niet dat het NU omslaat, ook nooit beweert.

Juist precies dat we al zo lang aan het stijgen zijn is DE reden dat dat weer eens om zal slaan.

YouTube: How The Economic Machine Works by Ray Dalio

Macro-economisch kan je, op lange termijn gekeken, niet veel verder groeien dan dat de productie toeneemt. We zitten al jaren qua groei ver boven de gemiddelde groei die mogelijk is. Logischerwijs komt er een reset, tot net ietsje onder de gemiddelde lijn, en daarna zet de weg naar boven weer in. Het gelinkte filmpje (en vele anderen) leggen dit zeer duidelijk uit.

Ruudzaan schreef op zondag 22 november 2020 @ 16:35:
[...]


Ik maak ook het tegenovergesteld mee.
Ook ver voor Corona al.
Ligt er waarschijnlijk aan wat je umfeld is.

Ik maak zelf ook het tegenovergestelde mee. Dat is het punt juist. Je kan niet voor eeuwig dergelijke groeicijfers noteren.

Ruudzaan schreef op zondag 22 november 2020 @ 16:36:
[...]


Maar ik wil boter bij de vis: Een datum!

Dat willen we allemaal wel

Maar mijn guess: ik blijf bij wat verschillende economen en banken al een tijdje zeggen. Als de werkloosheid stijgt, volgt de huizenmarkt 3-6 maanden later.
Het is in mijn ogen ondenkbaar dat de werkloosheid in 2021 net zo laag is als de afgelopen jaren.
Daarnaast hebben FED/ECB het een en ander te repareren aan het fiscale systeem, ook al buiten corona is het systeem van telkens maar dalende rentes tot in het negatieve aan toe, niet vol te houden. In mijn ogen moet dat (begin) volgend jaar gebeuren.

Hoeveel jaar het duurt? Geen idee.
Hoeveel procent eraf gaat? Geen idee. Kan prima maar een procentje vanaf in 2 jaar tijd. Tegelijkertijd: als er 10% bij kan in een jaar, dan kan dat er ook vanaf.

Als de werkloosheid laag blijft en de wereldbanken dit weten te overleven, dan zit ik er volledig naast. En ontstaat er daadwerkelijk een generatie voor wie eigen woningbezit onhaalbaar wordt.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 22-11-2020 21:16 ]

[NiGeLaToR]

Geen enkel model kan natuurlijk exact voorspellen wat het effect van deze crisis op de huidige huizenmarkt is.

Er zitten nogal veel variabelen in: extreem lage rente, die gezien de conjunctuur nooit zo laag had mogen zijn, bizarre huizenprijzen, continue gesleutel aan leencapaciteit, enorme schaarste, weinig nieuwbouw, mogelijk terugval in werkgelegenheid en bijbehorende onzekerheid.

Ik zat in de financiele crisis te wachten op die enorme knappelde huizenmarkt zeepbel en die kwam uiteindelijk ook niet. Ja, de daling leek wel groot, maar de hoeveelheid huizen die echt voor een enorm lage prijs verkocht werd was gewoon beperkt. Mensen verkochten het gewoon niet voor zoveel minder. Rustig afwachten.

Dus al die factoren tezamen zullen ongetwijfeld effect hebben, maar hoeveel en wanneer?

[Rubbergrover1]

NiGeLaToR schreef op zondag 22 november 2020 @ 18:13:
Ik zat in de financiele crisis te wachten op die enorme knappelde huizenmarkt zeepbel en die kwam uiteindelijk ook niet. Ja, de daling leek wel groot, maar de hoeveelheid huizen die echt voor een enorm lage prijs verkocht werd was gewoon beperkt. Mensen verkochten het gewoon niet voor zoveel minder. Rustig afwachten.

Dat is een beetje de crux. Het niveau van 'de huizenprijzen' wordt gebaseerd op de verkoopprijzen van het kleine plukje huizen dat daadwerkelijk verkocht wordt. Het gros van de mensen zal bij een daling rustig blijven zitten waar ze zitten. Maar een klein groepje heeft daarin weinig keus en niet toch het huis kwijt, waardoor de prijzen verder dalen en er eerder juist nog minder mensen hun huis willen verkopen. Dus lage prijzen en tegelijk een nog veel lager aanbod. Moeilijk om koopjes daadwerkelijk te kunnen kopen, dus. Die mogelijkheid is pas weer waar ruimer aanwezig als de prijzen wat hersteld zijn en meer mensen hun huis weer vrijwillig te koop gaan zetten. Maar ja, dan zijn er dus weinig goede koopjes over...

[izdp]

Richh schreef op zondag 22 november 2020 @ 10:17:
[...]

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Dit is echt een ontwikkeling van de laatste paar jaar, nog nooit waren starters zo ondervertegenwoordigd als nu. En nog nooit waren particuliere verhuurders zo aanwezig.
Wereldwijd kenden bedrijven als BlackRock nog nooit een omvang zoals ze dat nu kennen.

Het is echt een omslag die in de kernwaarden van de huizenmarkt plaats vind. Zo'n kernwaarde laten 'voorspellers' niet zomaar los. Men gaat er toch van uit dat dit nu even een tijdelijk dipje is, wat over een paar jaar juist wordt ingehaald (tegen lagere prijzen).
Dit getal is echter nog nooit zo laag geweest.

Maar dat moet dan nog wel even gebeuren
Ik zeg soms in dit topic regelmatig 'tegenstrijdige' dingen; dat eeuwige prijsstijgingen het onmogelijk maken voor starters omdat ze er zo nooit tussen komen, maar tegelijkertijd dat kopen een risico kan zijn als de prijzen dalen. Dat komt omdat ik met beide scenario's rekening wil houden.

Ik blijf lichte hoop op de politiek houden dat ook zij deze cijfers zien en er iets aan willen doen. Een generation rent (aka geen vermogensopbouw voor nieuwe generaties) is desastreus voor een land op lange termijn.

Hele logische ontwikkeling: weinig aanbod = prijzen omhoog, plus inperking van maximale hypotheek.
Dus steeds minder mogelijk met inkomen alleen en zeker voor de starters. Dus mensen met vermogen kunnen vrij risicoloos kopen en verhuren aaan hun die niet willen en niet meer kunnen kopen.
Beperk de maximale hypotheeksom verder en de trend zal nog sterker zijn.
Uiteraard speelt de rente hierbij een belangrijke rol om het betaalbare. Maar wel is het zo dat de groep die zich richt op de onderste regionen steeds groter is geworden en het aanbod juist steeds minder.

Geen vermogensopbouw desastreus? Hoe kom je daar nu bij? Dat is juist een zegen voor de economie!
Natuurlijk heb ik het dan wel over vermogen wat ongewenst is boven een normale buffer.
Al die spaargelden is juist wat mij het meeste zorgen baart voor de wereldeconomie,
Dat is de grootste zeepbel die er bestaat met een enorme vernietigingskracht.

[izdp]

Miks schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 15:31:
[...]


Het is maar net hoe je het bekijkt, dus wat je onder schaarste verstaat. Als je de definitie stelt op: de vraag-aanbodverhouding van wijk X in stad Y, dan heb je daar misschien wel schaarste maar verderop niet.

Terug naar dat eiland met 1000 huizen. Ja er is meer vraag naar vrije huizen, maar er zijn voldoende huizen. Bij de beperkte definitie van vraag/aanbod is er schaarste. Bij de ruime definitie waarop gekeken wordt of er genoeg huizen zijn is er geen schaarste.

Wie heeft er gelijk? Ik zou zeggen: beide.

Maar voor de huizenmarkt is de definitie van schaarste irrelevant! Het gaat daar om het gevoel van schaarste. Dat gevoel is er, daarover geen twijfel. Maar het voorbeeld met het eiland laat zien dat de marktsituatie zeer snel kan omslaan, want dat gebeurt zodra men éérst hun huis te koop zet.

Nee, het is niet zoals je bekijkt.
Meer vraag dan aanbod is en blijft de definitie.
Wat de vraag drijft is van een andere orde.
In NL is er dus simpelweg schaarste.
En in optima forma door te weinig wooneenheden. Leegstand is miniem. Eventueel kan je de vakantiewoningen zoals in Zeeland zien als leegstand en best een probleem.

[izdp]

Wilf schreef op zondag 22 november 2020 @ 09:03:
[...]
Dat heet dan wel artificiële schaarste. Schaarste als een commidity. Dat is een prijsopdrijftruc die bedrijven als Apple ook toepassen. Honderden mensen in de rij die een gemaakt gevoel van schaarste.

Die 30 mensen die naar een huis kijken zijn ook naar 10 andere huizen wezen kijken dus dan zijn er gemiddeld 3 echte kandidaten per huis (in een kort-door-de-bocht virtueel voorbeeld).


[...]
Zo werkt het toch al lang? Huizenbezitters zijn beleggers geworden en echte starters zijn er steeds minder.

Nee, zie het antwoord aan Miks.
De grondwetten van de economie blijven nog altijd hetzelfde.
Het andere naampjes geven is crap.

[Richh]

izdp schreef op zondag 22 november 2020 @ 23:48:
[...]


Hele logische ontwikkeling: weinig aanbod = prijzen omhoog, plus inperking van maximale hypotheek.
Dus steeds minder mogelijk met inkomen alleen en zeker voor de starters. Dus mensen met vermogen kunnen vrij risicoloos kopen en verhuren aaan hun die niet willen en niet meer kunnen kopen.
Beperk de maximale hypotheeksom verder en de trend zal nog sterker zijn.
Uiteraard speelt de rente hierbij een belangrijke rol om het betaalbare. Maar wel is het zo dat de groep die zich richt op de onderste regionen steeds groter is geworden en het aanbod juist steeds minder.

Geen vermogensopbouw desastreus? Hoe kom je daar nu bij? Dat is juist een zegen voor de economie!
Natuurlijk heb ik het dan wel over vermogen wat ongewenst is boven een normale buffer.
Al die spaargelden is juist wat mij het meeste zorgen baart voor de wereldeconomie,
Dat is de grootste zeepbel die er bestaat met een enorme vernietigingskracht.

Als de 20ers van nu, over 20 jaar (dus op hun 40e) allemaal massaal geen cent overhouden naast de tophypotheek en hun primaire levensbehoeften, dan valt de economie volledig stil. Dat is desastreus.

Daarnaast is het ook desastreus als diezelfde generatie nooit kan kopen.

Een groot voordeel aan het eigen huis is namelijk dat je voor veelal een lagere maandlast (en dus meer geld in de economie uitgeeft) - over 30 jaar... Een huis bezit!
Je oude dag zal dan, onafhankelijk van pensioenen en uitkeringen (waar de kinderen voldoende belasting voor moeten betalen immers) - wel goed komen. In het ergste geval verkoop je je stenen en ga je huren.

Als diezelfde generatie helemaal niet toe kan treden tot de koopwoningmarkt, maar voor eeuwig blijft huren... Dan worden de huurinkomsten door de verhuurder veelal direct uitgegeven (particulieren verdienen er zelf aan, BlackRock pompt het in de beurzen/aandeelhouders, pensioensfondsen laten een andere generatie profiteren dan die van de betalende huurder).
Het is juist ideaal dat zo'n woning enige waarde vertegenwoordigd als je oud en versleten bent, en je geld nodig hebt.

Ja, als mensen stoppen met sparen is dat in principe een zegen voor de economie. Er moet echter a) wel spaarruimte zijn naast je tophypotheek/duurhuur en b) enig vermogen opsparen in een eigen woning is erg belangrijk - men zou ervoor moeten strijden dat dit ook voor nieuwe generaties mogelijk blijft.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 23-11-2020 00:29 ]

[izdp]

Ja, nu vul je er nog van alles bij.
Maar echt oneens over huis kopen zegen en oude dag.
Een huis is geen pensioen maar puur woongenot.
Huren is ook prima en zelfs vaak wijzer.
Alleen gaat dat alles nu inderdaad slecht op.
Huizen door normen en schaarste veel duurder en lonen niet navenant hoger.
Betaalbaar vaak nog wel als je die hypo maar kunt krijgen!
En daar wringt het en Knot wil de starter nog verder knevelen.
Nog meer aangewezen op de huurmarkt die ook verziekt is.
Verkeerd bouwen eist zijn tol op.

Oh, en als je jong bent dan kan je meer risico aan en is sparen boven een buffertje niet zo wijs.
Dan beleg je uiteraard.

[ Voor 10% gewijzigd door izdp op 23-11-2020 01:01 ]

[Miks]

izdp schreef op zondag 22 november 2020 @ 23:59:
[...]


Nee, het is niet zoals je bekijkt.
Meer vraag dan aanbod is en blijft de definitie.
Wat de vraag drijft is van een andere orde.
In NL is er dus simpelweg schaarste.
En in optima forma door te weinig wooneenheden. Leegstand is miniem. Eventueel kan je de vakantiewoningen zoals in Zeeland zien als leegstand en best een probleem.

Ik geloof niet dat je me begrijpt. Ik zal nog een voorbeeld erbij pakken dat mijn standpunt illustreert:
Er werd in maart WC-papier gehamsterd. WC papier was op in de supermarkt. Was er schaarste?

In de supermarkt wel. Maar men gebruikte niet opeens zoveel wc-papier dat de fabrieken de vraag niet konden bijhouden. In de totale supply-chain was er dus geen schaarste.
Of er schaarste ergens is, hangt dus af van de definities, welke tijdspanne je pakt, etc.

In een markt die goed voldoet aan, en is ingericht op, de vraag in normale omstandigheden, zal er altijd sprake zijn van 'schaarste' als de vraag sterk toeneemt.
Een soortgelijk wc-papier-verhaal speelt zich (nog steeds) af op de woningmarkt. Van 2010-2015 weinig vraag, en van 2015 tot nu ineens veel meer vraag. (O.a. omdat veel huizenbezitters af willen van hun hoge hypotheekrente.) De markt is alleen erg slecht in staat om de toestroom te voorzien, vooral omdat er (1) een verhuisbeweging nodig is, en (2) men nu eerst hun nieuwe huis koopt en daarna verkoopt. Zie ook nogmaals het voorbeeld van het eiland.

[Miks]

Toevallig ben ik vandaag nog gestuit op het werk van Gjerstad en Smith. Laatstgenoemde overigens weer een nobelprijswinnaar, dit maal opnieuw voor 'experimenteel' (empyrisch) onderzoek dat al in de 80s plaatsvond.

Wat ik de meest interessante conclusies vind, is dat er bubbels kunnen optreden ondanks dat het prijsfundament bekend is - men weet dus dat een huis te duur wordt verkocht, en toch gaat men over tot aankoop. Ook interessant is dat de toename van liquiditeit bubbels vergroot (denk aan de geldkraan van de ECB) en zodra het aantal transacties afneemt komt de 'reset'. En verder is het opzienbarend, vind ik, dat de onderzoekers stellen (in de eightties al!) dat niet zozeer de aandeelmarkten recessies veroorzaken, maar juist de huizenmarkt.

https://www.jstor.org/stable/1911361
En filmpje:
https://newmedia.ufm.edu/...-1920s-and-its-aftermath/

Oftewel, als het aantal transacties daalt, is de bubbel aan het barsten. Dit is nog niet het geval overigens op de Nederlandse huizenmarkt.

[ Voor 21% gewijzigd door Miks op 23-11-2020 02:32 ]

[Wilf]

izdp schreef op maandag 23 november 2020 @ 00:03:
[...]

Nee, zie het antwoord aan Miks.
De grondwetten van de economie blijven nog altijd hetzelfde.
Het andere naampjes geven is crap.

Het is geen andere naam maar het preciseren van een soort schaarste en ik heb het niet zelf verzonnen.

Als je naar de Engelse term zoekt kom je er achter dat anderen deze term ook gebruiken in de omschrijving van de huizenmarkt in Nederland, Canada, Nieuw Zeeland en Amerika.

[ Voor 6% gewijzigd door Wilf op 23-11-2020 02:44 ]

[NiGeLaToR]

Miks schreef op maandag 23 november 2020 @ 02:26:
Toevallig ben ik vandaag nog gestuit op het werk van Gjerstad en Smith. Laatstgenoemde overigens weer een nobelprijswinnaar, dit maal opnieuw voor 'experimenteel' (empyrisch) onderzoek dat al in de 80s plaatsvond.

Wat ik de meest interessante conclusies vind, is dat er bubbels kunnen optreden ondanks dat het prijsfundament bekend is - men weet dus dat een huis te duur wordt verkocht, en toch gaat men over tot aankoop. Ook interessant is dat de toename van liquiditeit bubbels vergroot (denk aan de geldkraan van de ECB) en zodra het aantal transacties afneemt komt de 'reset'. En verder is het opzienbarend, vind ik, dat de onderzoekers stellen (in de eightties al!) dat niet zozeer de aandeelmarkten recessies veroorzaken, maar juist de huizenmarkt.

Het meest interessante is wellicht de vraag omdraaien: waarom kopen mensen als de huizen duur zijn en niet als de huizen 'goedkoop' zijn in een recessie.

Er ontbreekt in die cyclus een basis fenomeen van het gedrag van mensen in generieke zin: als men onzeker is, doet men geen grote aankopen en als men positief gevoel heeft neemt men de hogere kosten voor lief (even los van het 'je moet toch ergens wonen'-effect).

Oftewel, als het aantal transacties daalt, is de bubbel aan het barsten. Dit is nog niet het geval overigens op de Nederlandse huizenmarkt.

Dat is een interessante indicator: zeker omdat we weten dat als de prijzen daarmee ook wat dalen, de transacties nog verder teruglopen. Prijzen - als ze al sterk dalen - volgen sowieso pas veel later in dat proces.

[Rubbergrover1]

NiGeLaToR schreef op maandag 23 november 2020 @ 07:36:
[...]


Het meest interessante is wellicht de vraag omdraaien: waarom kopen mensen als de huizen duur zijn en niet als de huizen 'goedkoop' zijn in een recessie.

Bijvoorbeeld omdat je bij koophuizen met twee prijzen rekening moet houden. Je hebt de koopprijs en je hebt de maandelijkse lasten. En die laatste prijs is momenteel niet zo extreem hoog.

Daarnaast gaat het er bij de koop van een product niet alleen om of het nu goedkoper of duurder is dan 'straks', het gaat er ook om of je het de huidige prijs waard vindt. Uiteraard zal het zeker impact hebben als je weet dat de prijzen volgende week/maand/jaar fors lager zijn, maar als je nu een woning naar je wens vindt die volgend jaar misschien een procent goedkoper is (ik noem maar wat), dan kan het best zijn dat een jaar woongenot je wel wat geld waard is.

[Wilf]

Het speculatie-effect (FOMO) telt ook wel mee; waarom koopt men retedure bitcoin als het flink aan het stijgen is? Hebzucht en angst om rijkdom te missen. Waarom koopt men niet meer als het instort? Angst om de laagste prijs te missen.

Als je nog wel even kan wachten wacht je nog even wat langer bij een daling (zie 2012-2015).

[NiGeLaToR]

@Rubbergrover1 ik weet niet of er zoveel ratio aan te pas komt bij de meeste mensen.

Volgens mij worden veel huisaankopen getriggerd door levensloopsituaties: samenwonen, werken na studie, gezinsuitbreiding, scheiding, enzovoorts.

Je moet het dan doen met de situatie zoals die is met het gevoel wat je er dan bij hebt. Maandbedrag drijft de prijzen absoluut op.

[Rubbergrover1]

NiGeLaToR schreef op maandag 23 november 2020 @ 09:40:
@Rubbergrover1 ik weet niet of er zoveel ratio aan te pas komt bij de meeste mensen.

Volgens mij worden veel huisaankopen getriggerd door levensloopsituaties: samenwonen, werken na studie, gezinsuitbreiding, scheiding, enzovoorts.

Je moet het dan doen met de situatie zoals die is met het gevoel wat je er dan bij hebt. Maandbedrag drijft de prijzen absoluut op.

Uiteraard is de huizenmarkt voor de vraagkant sterk gevoelig voor veranderingen in de persoonlijke sfeer. Daarnaast heb je voor de aanbodkant ook dat het niet gaat om een uniform product, maar dat er heel veel verschillende aanbieders (en aanbiedingen) zijn. Ook al worden er 80.000 woningen aangeboden, er is vaak maar een handjevol woningen dat aan jouw wensen voldoet. Je hebt er weinig aan als 'de markt' over een jaar 10% lager is, maar er geen huis naar jouw wens wordt aangeboden. Dan kun je beter nu die woning kopen die wel helemaal aan je wensen voldoet.

(Uiteraard wordt dit in de regel niet zo rationeel calculerend benaderd, maar is het meer onbewust met meer een 'nu of nooit'-gevoel. En niet zozeer een rationele benadering van: stel dat ik over een jaar 10k minder hoef te betalen voor een huis dat minder aan mijn wensen voldoet, is dat niet een betere keus?)

[JanHenk]

izdp schreef op zondag 22 november 2020 @ 23:48:
[...]

Geen vermogensopbouw desastreus? Hoe kom je daar nu bij? Dat is juist een zegen voor de economie!
Natuurlijk heb ik het dan wel over vermogen wat ongewenst is boven een normale buffer.
Al die spaargelden is juist wat mij het meeste zorgen baart voor de wereldeconomie,
Dat is de grootste zeepbel die er bestaat met een enorme vernietigingskracht.

Ben het met je eens!

Maar dan moeten we ook benoemen waar dat overschot zit. Dat is slechts bij een select deel van de huishoudens (een blik op het FO-topic geeft de usual suspects), maar bovenal bij de bedrijven. Grootzakelijk, MKB, zelfs de goed verdienende ZZP'ers houden er enorme buffers op na.

Dat is inderdaad een enorme zeepbel. Op gegeven moment zijn 'consumenten / normale burgers' niet verder uit te knijpen. Ben benieuwd waar en hoe het gaat eindigen.

Heeft ook alles te maken met de huizen'markt'.


En iedereen die wacht tot de zeepbel barst. Ik zou het niet doen. Persoonlijk kun je beter te duur kopen, dan jarenlang niet meedelen. In de aandelenmarkt zeggen ze niet voor niets "time in the market > timing te market". Je moet ervoor zorgen dat je eventuele waardedalingen kunt opvangen (in de praktijk gewoon een stabiel inkomen hebben om de hypotheek te betalen), maar dan doe je gewoon lekker mee..

Na 5 jaar heb je, zelfs met een annuïteit, al 15% van de oorspronkelijke aankoopsom afgelost (klein beetje afhankelijk van de rente). Dan moet er wel een forse klap komen, wil je alsnog onder water staan.

[Rzaan]

Als wij een huis voorbij komt, dat 100% aan onze eisen voldoet, willen we wel pijn lijden.
(Als zo'n huis bestaat. Maar met 95% zijn we ook al blij)
Anders wachten we wel. We hebben een dak boven ons hoofd. In die tussentijd doen we dan ook wel dingen die we misschien niet zouden doen als we ons huis hebben.
Dan gaan we een lange reis maken bijvoorbeeld, want als we eenmaal een huis hebben, wordt het misschien nog wel verbouwen, inrichten, kippen die je te eten moet geven.

[Richh]

izdp schreef op maandag 23 november 2020 @ 00:59:
Ja, nu vul je er nog van alles bij.

Mwah, jij negeerde de dingen waar het mij juist om ging

Maar echt oneens over huis kopen zegen en oude dag.
Een huis is geen pensioen maar puur woongenot.
Huren is ook prima en zelfs vaak wijzer.
Alleen gaat dat alles nu inderdaad slecht op.

Tja, ik zag het nu ook graag anders. Kopen zou niet nodig moeten zijn, maar de samenleving is nou eenmaal zo ingericht. Huren zou prima moeten zijn, maar in de vrije sector is het veel te duur - je betaalt immers de hypotheek van de verhuurder + het onderhoud, maar aan het einde van het riedeltje heb je helemaal niks, en de verhuurder een extra huis.
Precies: nu gaat het slecht op, en daar gaat het mij precies om.

Huizen door normen en schaarste veel duurder en lonen niet navenant hoger.
Betaalbaar vaak nog wel als je die hypo maar kunt krijgen!

Tja das het ding een beetje.

Oh, en als je jong bent dan kan je meer risico aan en is sparen boven een buffertje niet zo wijs.
Dan beleg je uiteraard.

Uiteraard, maar ook niet zonder risico

Ironisch is het wel, jonge starters in hun te dure huurhuis die aandelen kopen in vastgoedbedrijven die hun woningen wegkopen, nog los van hun pensioenfonds die de huur van hun appartement int

[izdp]

Miks schreef op maandag 23 november 2020 @ 01:54:
[...]


Ik geloof niet dat je me begrijpt. Ik zal nog een voorbeeld erbij pakken dat mijn standpunt illustreert:
Er werd in maart WC-papier gehamsterd. WC papier was op in de supermarkt. Was er schaarste?

In de supermarkt wel. Maar men gebruikte niet opeens zoveel wc-papier dat de fabrieken de vraag niet konden bijhouden. In de totale supply-chain was er dus geen schaarste.
Of er schaarste ergens is, hangt dus af van de definities, welke tijdspanne je pakt, etc.

In een markt die goed voldoet aan, en is ingericht op, de vraag in normale omstandigheden, zal er altijd sprake zijn van 'schaarste' als de vraag sterk toeneemt.
Een soortgelijk wc-papier-verhaal speelt zich (nog steeds) af op de woningmarkt. Van 2010-2015 weinig vraag, en van 2015 tot nu ineens veel meer vraag. (O.a. omdat veel huizenbezitters af willen van hun hoge hypotheekrente.) De markt is alleen erg slecht in staat om de toestroom te voorzien, vooral omdat er (1) een verhuisbeweging nodig is, en (2) men nu eerst hun nieuwe huis koopt en daarna verkoopt. Zie ook nogmaals het voorbeeld van het eiland.

Ik begrijp je uitstekend, maar jij niet de economische definitie en naar mijn idee de woningmarkt in zijn geheel niet.

[izdp]

Wilf schreef op maandag 23 november 2020 @ 02:33:
[...]
Het is geen andere naam maar het preciseren van een soort schaarste en ik heb het niet zelf verzonnen.

Als je naar de Engelse term zoekt kom je er achter dat anderen deze term ook gebruiken in de omschrijving van de huizenmarkt in Nederland, Canada, Nieuw Zeeland en Amerika.

De oorzaken etc veranderen niets, zie mijn antwoord hierboven

[izdp]

JanHenk schreef op maandag 23 november 2020 @ 10:00:
[...]


Ben het met je eens!

Maar dan moeten we ook benoemen waar dat overschot zit. Dat is slechts bij een select deel van de huishoudens (een blik op het FO-topic geeft de usual suspects), maar bovenal bij de bedrijven. Grootzakelijk, MKB, zelfs de goed verdienende ZZP'ers houden er enorme buffers op na.

Dat is inderdaad een enorme zeepbel. Op gegeven moment zijn 'consumenten / normale burgers' niet verder uit te knijpen. Ben benieuwd waar en hoe het gaat eindigen.

Heeft ook alles te maken met de huizen'markt'.


En iedereen die wacht tot de zeepbel barst. Ik zou het niet doen. Persoonlijk kun je beter te duur kopen, dan jarenlang niet meedelen. In de aandelenmarkt zeggen ze niet voor niets "time in the market > timing te market". Je moet ervoor zorgen dat je eventuele waardedalingen kunt opvangen (in de praktijk gewoon een stabiel inkomen hebben om de hypotheek te betalen), maar dan doe je gewoon lekker mee..

Na 5 jaar heb je, zelfs met een annuïteit, al 15% van de oorspronkelijke aankoopsom afgelost (klein beetje afhankelijk van de rente). Dan moet er wel een forse klap komen, wil je alsnog onder water staan.

En dan voor zoveel mogelijk kwaliteit en locatie gaan en minder belang aan het aantal m2 hechten.
Goedkoop is daarbuiten veel en veel te duur zonder enige dekking van kwaliteit of locatie.

Als Marx nog zou leven, dan was het kapitalisme nu toch echt wel de reus op wankele lemen voeten.
De verstoring van de wereldwijde productie door arbeidskosten heeft het antwoord bepaald niet gevonden.
Feitelijk begonnen rond '95 in de vorige eeuw. Mijn mening dus.
Piketty moet ik weinig van hebben, maar puur sec gedacht is het natuurlijk idioot dat je arbeid belast en kapitaal waar je lui mee kunt zijn vrijwel niet.
De balans die we in ons land toch aardig hadden is volledig zoek.
En dan krijg je het stempeltje van communist en ben ik aan gewend

[ Voor 16% gewijzigd door izdp op 24-11-2020 01:23 ]

[Miks]

izdp schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 00:50:
[...]


Ik begrijp je uitstekend, maar jij niet de economische definitie en naar mijn idee de woningmarkt in zijn geheel niet.

Daar heb je wel een punt. De woningmarkt begrijp ik momenteel niet al te veel meer van. Ik ben benieuwd of iemand de markt wel in zijn geheel begrijpt.

offtopic:
Izdp, zo'n opmerking helpt ook niet.

[ Voor 36% gewijzigd door Miks op 24-11-2020 01:04 ]

[izdp]

Richh schreef op maandag 23 november 2020 @ 22:43:
[...]

Mwah, jij negeerde de dingen waar het mij juist om ging


[...]

Tja, ik zag het nu ook graag anders. Kopen zou niet nodig moeten zijn, maar de samenleving is nou eenmaal zo ingericht. Huren zou prima moeten zijn, maar in de vrije sector is het veel te duur - je betaalt immers de hypotheek van de verhuurder + het onderhoud, maar aan het einde van het riedeltje heb je helemaal niks, en de verhuurder een extra huis.
Precies: nu gaat het slecht op, en daar gaat het mij precies om.


[...]
Tja das het ding een beetje.

[...]

Uiteraard, maar ook niet zonder risico

Ironisch is het wel, jonge starters in hun te dure huurhuis die aandelen kopen in vastgoedbedrijven die hun woningen wegkopen, nog los van hun pensioenfonds die de huur van hun appartement int

Ik zou niet in vastgoed beleggen, veels te link

Maar die hypo niet krijgen en je bent het eens met Knot, past niet door 1 deur.
Knot ontkent de realiteit van de woningmarkt, foute bouw en te weinig bouw, en denkt alleen aan de hyposchuld van de banken.
Voegt dat bij wensdromen dat de prijzen fors dalen en starters gelukkig.
Dus niet blijkt al jaren. De starters in koop en vooral huur zijn de sjaak geworden door de forse beperkingen.
Plus tot zijn ergenis zonder enige twijfel; een nog veel grotere hyposchuld voor de banken.
Duurt wel ff voordat die aflossingen dat weer gaan compenseren.

Zelf denk ik wel overigens dat het wel zo ongeveer gedaan is met de bizarre prijsstijgingen.
Plaatselijk denk ik het al te zien.

[izdp]

Miks schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 00:59:
[...]


Daar heb je wel een punt. De woningmarkt begrijp ik momenteel niet al te veel meer van. Ik ben benieuwd of iemand de markt wel in zijn geheel begrijpt.

offtopic:
Izdp, zo'n opmerking helpt ook niet.

Lol, ik verbeeld me het en zie het toch al een jaar of 20 uitstekend.
Niet dat ik de ontwikkeling prima vond of vind: au contraire!

[GoldenSample]

Richh schreef op maandag 23 november 2020 @ 22:43:
[...]

Ironisch is het wel, jonge starters in hun te dure huurhuis die aandelen kopen in vastgoedbedrijven die hun woningen wegkopen, nog los van hun pensioenfonds die de huur van hun appartement int

Dat laatste vooral, toen ik nog in NL zat en verplicht bij het ABP moest storten ging ik door het plafond toen ik er achter kwam dat ze groot geldschieter achter 'the student hotel' zijn. Lekker huur wetgeving omzeilen door een schoonmaker die gemeubileerde studios af en toe te laten soppen..

[ Voor 32% gewijzigd door GoldenSample op 24-11-2020 01:27 ]

[NiGeLaToR]

izdp schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 00:50:
[...]


Ik begrijp je uitstekend, maar jij niet de economische definitie en naar mijn idee de woningmarkt in zijn geheel niet.

Het goede nieuws is dat eigenlijk niemand dat helemaal begrijpt. Anders waren die mensen en wel in staat structureel kloppende voorspellingen te doen en hier structureel van te profiteren. En dat is niet het geval.

Idem met de financiele crisis: de cognitieve dissonantie bij de experts was zo enorm groot dat de paniekreactie toen het al te laat was wellicht nog wel de grootste aanjager achter de hele crisis was.

Het hangt aan elkaar van enorm veel factoren - probeer maar eens rekening met alles te houden, op het juiste moment, in de juiste volgorde. Achteraf gezien ontstaat er altijd een soort perfect storm gevoel bij zo'n situatie en toch gaat er doorgaans geen 10 jaar voorbij zonder zo'n (globale) situatie.

[Richh]

izdp schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 01:07:
Maar die hypo niet krijgen en je bent het eens met Knot, past niet door 1 deur.

"Ja, nu vul je er nog van alles bij."

Knot ontkent de realiteit van de woningmarkt, foute bouw en te weinig bouw, en denkt alleen aan de hyposchuld van de banken.
Voegt dat bij wensdromen dat de prijzen fors dalen en starters gelukkig.

Er zijn 2 problemen. 1. Starters komen er niet tussen, en 2. huizen zijn te duur en een persoonlijke hoge schuld kent risico's. Heel veel willen 1 oplossen door ze meer te laten lenen. Dan vererger je probleem 2.

Maar deze discussie hebben we al heel veel gevoerd, dus dit nogmaals aanhalen lijkt me niet nodig.

Zelf denk ik wel overigens dat het wel zo ongeveer gedaan is met de bizarre prijsstijgingen.
Plaatselijk denk ik het al te zien.

Dat lijkt in mijn omgeving inderdaad ook zo maargoed, wensdenken...

[PrinsPils]

Tja, het is enorm lastig allemaal. Hier de ervaringen van een starter: 30 jaar (vriendin 25) en momenteel in een huurhuis in de randstad. Een huis kopen hier zie ik nu niet zitten: 10% overbieden en dat contant af moeten rekenen hebben we de liggende gelden niet voor, en daarnaast voel ik er niet voor om onder druk een biedingsoorlog te moeten voeren.

Hadden dus het idee de hele woning-gekte maar even uit te zitten: we wonen nu prima, bouwen weliswaar niets op, maar leefgenot is ook wat waard.

Echter, nu doet zich een gelegenheid voor. Via via kunnen we wellicht een huis buiten de randstad (Brabant) overnemen, in de prijsklasse waarin we rondkijken (300k), echter nu qua locatie voor werk niet ideaal. Het huis is prima (maar niet bijzonder), vrouwlief wil dolgraag terug naar Brabant en dit huis kunnen we dan waarschijnlijk voor de vraagprijs overnemen. Dus geen gedoe met bieden, makelaars etc.

Normaal zou ik zeggen: laat maar, we kijken nog even verder tot we wat meer gespaard hebben, echt een 'droomhuis' kunnen kopen, en de markt weer wat afgekoeld is. Maar nu denk ik: moeten we een dergelijke kans laten schieten? Ook in de betreffende gemeente is het momenteel druk op de huizenmarkt, en ook hier wordt fanatiek overboden. Hoe is de situatie over twee jaar? Allemaal vragen, waardoor ik mezelf er nu op betrap toch te denken: een dergelijke kans moet ik niet laten schieten, ondanks dat het niet mijn allereerste voorkeur zou hebben nu, daar, en zo een huis te kopen.

Heel verhaal, maar jullie merken: de twijfel is enorm. Vooral over de vraag: waar doen we nu goed aan?

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 november 2020 @ 09:49:
[...]Ook al worden er 80.000 woningen aangeboden, er is vaak maar een handjevol woningen dat aan jouw wensen voldoet. Je hebt er weinig aan als 'de markt' over een jaar 10% lager is, maar er geen huis naar jouw wens wordt aangeboden. Dan kun je beter nu die woning kopen die wel helemaal aan je wensen voldoet.

Is dit überhaupt realistisch, gezien de enorme huizenprijzen? Nu kopen is alvast nadenken over wat je minimaal wil hebben, maanden bezichtigen, compromissen sluiten, en vervolgens iets kopen dat met een grote renovatie in de buurt zou kunnen komen van je minimumeisen.

[Requiem19]

PrinsPils schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 11:11:
Tja, het is enorm lastig allemaal. Hier de ervaringen van een starter: 30 jaar (vriendin 25) en momenteel in een huurhuis in de randstad. Een huis kopen hier zie ik nu niet zitten: 10% overbieden en dat contant af moeten rekenen hebben we de liggende gelden niet voor, en daarnaast voel ik er niet voor om onder druk een biedingsoorlog te moeten voeren.

Hadden dus het idee de hele woning-gekte maar even uit te zitten: we wonen nu prima, bouwen weliswaar niets op, maar leefgenot is ook wat waard.

Echter, nu doet zich een gelegenheid voor. Via via kunnen we wellicht een huis buiten de randstad (Brabant) overnemen, in de prijsklasse waarin we rondkijken (300k), echter nu qua locatie voor werk niet ideaal. Het huis is prima (maar niet bijzonder), vrouwlief wil dolgraag terug naar Brabant en dit huis kunnen we dan waarschijnlijk voor de vraagprijs overnemen. Dus geen gedoe met bieden, makelaars etc.

Normaal zou ik zeggen: laat maar, we kijken nog even verder tot we wat meer gespaard hebben, echt een 'droomhuis' kunnen kopen, en de markt weer wat afgekoeld is. Maar nu denk ik: moeten we een dergelijke kans laten schieten? Ook in de betreffende gemeente is het momenteel druk op de huizenmarkt, en ook hier wordt fanatiek overboden. Hoe is de situatie over twee jaar? Allemaal vragen, waardoor ik mezelf er nu op betrap toch te denken: een dergelijke kans moet ik niet laten schieten, ondanks dat het niet mijn allereerste voorkeur zou hebben nu, daar, en zo een huis te kopen.

Heel verhaal, maar jullie merken: de twijfel is enorm. Vooral over de vraag: waar doen we nu goed aan?

Dit is een ingewikkeld en persoonlijk vraagstuk, wat eigenlijk los staat van de 'ontwikkelingen op de huizenmarkt'.

Er zijn denk ik veel vragen die jullie moeten beantwoorden voor jezelf, zoals de vraag of je ook beiden daar écht wilt wonen. Als de corona situatie normaliseert, hoeveel dagen moet je dan op kantoor werken en hoever zou dat reizen zijn, zouden jullie dat zien zitten?

De huizenmarkt voorspellen kan niemand - dat is o.a. in dit topic wel gebleken. Wat wel duidelijk is, is dat het voor starters nu erg moeilijk is om aan een acceptabele woning te komen. Als jullie een buitenkans hebben voor een betaalbare goede woning ... dan denk ik dat menig starter erg jaloers is op jullie .

[izdp]

Richh schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 09:33:
[...]

"Ja, nu vul je er nog van alles bij."


[...]

Er zijn 2 problemen. 1. Starters komen er niet tussen, en 2. huizen zijn te duur en een persoonlijke hoge schuld kent risico's. Heel veel willen 1 oplossen door ze meer te laten lenen. Dan vererger je probleem 2.

Maar deze discussie hebben we al heel veel gevoerd, dus dit nogmaals aanhalen lijkt me niet nodig.


[...]

Dat lijkt in mijn omgeving inderdaad ook zo maargoed, wensdenken...

Nee, ik haal er niet van alles bij.
Knot heeft het alleen over het verder verlagen van de hoogte van de maximale hypotheek.
Niets geen voorstellen, alleen maar beweren dat dan de prijzen zullen dalen en goed voor de woningmarkt.
En daarbij ook nog beweren dat bijbouwen nauwelijks effect heeft op de prijzen.
Voor mij heeft die een nieuwe economie voor ogen: fantasialand

Een hoge of lage schuld is van geen belang.
Het gaat erom of je die kunt betalen en of je het risico kunt afdekken.
Met deze rentestanden kan dat laatste en dan hou je enkel de normale risico's over zoals scheiding e.d.

[Koekfabriek]

PrinsPils schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 11:11:
Tja, het is enorm lastig allemaal. Hier de ervaringen van een starter: 30 jaar (vriendin 25) en momenteel in een huurhuis in de randstad. Een huis kopen hier zie ik nu niet zitten: 10% overbieden en dat contant af moeten rekenen hebben we de liggende gelden niet voor, en daarnaast voel ik er niet voor om onder druk een biedingsoorlog te moeten voeren.

Hadden dus het idee de hele woning-gekte maar even uit te zitten: we wonen nu prima, bouwen weliswaar niets op, maar leefgenot is ook wat waard.

Echter, nu doet zich een gelegenheid voor. Via via kunnen we wellicht een huis buiten de randstad (Brabant) overnemen, in de prijsklasse waarin we rondkijken (300k), echter nu qua locatie voor werk niet ideaal. Het huis is prima (maar niet bijzonder), vrouwlief wil dolgraag terug naar Brabant en dit huis kunnen we dan waarschijnlijk voor de vraagprijs overnemen. Dus geen gedoe met bieden, makelaars etc.

Normaal zou ik zeggen: laat maar, we kijken nog even verder tot we wat meer gespaard hebben, echt een 'droomhuis' kunnen kopen, en de markt weer wat afgekoeld is. Maar nu denk ik: moeten we een dergelijke kans laten schieten? Ook in de betreffende gemeente is het momenteel druk op de huizenmarkt, en ook hier wordt fanatiek overboden. Hoe is de situatie over twee jaar? Allemaal vragen, waardoor ik mezelf er nu op betrap toch te denken: een dergelijke kans moet ik niet laten schieten, ondanks dat het niet mijn allereerste voorkeur zou hebben nu, daar, en zo een huis te kopen.

Heel verhaal, maar jullie merken: de twijfel is enorm. Vooral over de vraag: waar doen we nu goed aan?

De juiste keuze weet je uiteindelijk pas achteraf.

Maar vanuit mijn ervaring/perspectief zou ik zeggen dat het verstandig is om te kopen zolang het een huis is waar je even (midlange termijn) in kan blijven zitten. Wij kochten 3+ jaar geleden een kleine arbeiderswoning in de randstad. Niet onze droomwoning, niet in de wijk waar we het liefste willen wonen maar wel je eigen huis. Daarnaast de mogelijkheden om op termijn de woning uit te breiden (verdieping erop) mochten we dit nodig hebben (gezinsuitbreiding) en het huis niet verkocht krijgen. Je eerste huis is net zoals je eerste baan of auto niet gelijk je droom.

Nu merken we (mede door corona) dat de woonbehoefte veranderd is en hebben we een ander huis gekocht (buiten de randstad). Dit heeft wel iets meer weg van ons droomhuis maar er blijft natuurlijk altijd wat te dromen (vrijstaand etc.). De keuze was makkelijker omdat we (afgezien van de waardestijging) ook vermogen is opgebouwd in ons huis.

Wachten tot de markt afkoelt is mogelijk maar ik ken in mijn omgeving mensen die al jaren wachten op een afkoelende markt. Vervolgens tikken ze wel 1000+euro huur per maand af, dan zou ik liever een hogere hypotheek aflossen waarbij je ook nog zelf spaart in je stenen. Als je dit topic doorleest zie je dat instanties e.d. al jaren roepen dat de markt overerhit is. Wij werden door sommige voor gek verklaard toen we ons huidige huis kochten ("markt is op zijn top!!!!") dat bleek ook anders te zijn. Zolang je kan blijven zitten (i.e. je hypotheek betalen) is een afkoelende markt ook geen probleem.

Ook het overbieden is maar relatief. Onze verkoopmakelaar gaf aan. "Mensen verwachten te moeten overbieden, dus we zetten het laag in de markt zodat dit gebeurd. We kunnen het ook voor de reële marktprijs neerzetten maar dan blijven mensen denken dat er moet worden overgeboden.'' Hij heeft meegemaakt dat huizen na prijsverlaging voor meer weggingen dan de oorspronkelijke vraagprijs. Puur omdat mensen denken te moeten overbieden.
Vergeet niet dat het overbieden in veel gevallen gewoon mee te financieren is(na goeie taxatie).

[Richh]

izdp schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 11:49:
[...]


Nee, ik haal er niet van alles bij.

Iedere discussie met jou draait uiteindelijk weer uit op de mening van Klaas Knot Daar ging dit in eerste instantie helemaal niet om.
Het ging mij om het macro-economische gevolg van wat er gebeurt als mensen massaal hun inkomen in huizen stoppen, en zo geen geld meer overhouden om uit te geven. Dat is desastreus voor de economie.

Knot heeft het alleen over het verder verlagen van de hoogte van de maximale hypotheek.
Niets geen voorstellen, alleen maar beweren dat dan de prijzen zullen dalen en goed voor de woningmarkt.

Als niemand het meer kan betalen, zullen de prijzen dalen.
Natuurlijk moet je zoiets combineren met (bijvoorbeeld) sterke regulatie op huurprijzen, om te voorkomen dat investeerders het wél kunnen betalen en jongeren daar dan veel hogere huren op betalen. Onder de streep is dat natuurlijk een nog slechtere uitkomst (fun fact: dit is precies wat er nu gebeurt).

En daarbij ook nog beweren dat bijbouwen nauwelijks effect heeft op de prijzen.

Het tekort blijft drastisch, of je er nou 1000 huizen bijbouwt of niet. Enkel de 'lucky few' kunnen er met deze prijzen tussen komen. Ik geloof Knot daarin zeker.
Tegelijkertijd zijn hoge prijzen wel desastreus voor de economie, zoals ik eerder aanhaalde. Ook zorgen hogere prijzen niet voor meer nieuwbouw, kan je nu wel stellen (mede door het systeem achter grondprijzen). Wat is nog het nut van hogere prijzen en de wens hiernaartoe?

Bijbouwen is overigens wél nodig, zodat meer mensen onderdak kunnen krijgen. Maar het zal niet per direct veel invloed op prijzen hebben, zolang je geen (laten we zeggen) 200.000 huizen in een jaar erbij knalt - wat onmogelijk is en geen enkele belangenspartij wil. Het tekort en de prijzen zijn twee losstaande problemen.

Een hoge of lage schuld is van geen belang.
Het gaat erom of je die kunt betalen en of je het risico kunt afdekken.
Met deze rentestanden kan dat laatste en dan hou je enkel de normale risico's over zoals scheiding e.d.

De hoogte van de schuld kan bij schommelingen in huizenprijzen zeer forse invloed hebben op de 'woningmarktcarriére' en je doorstroommogelijkheden.

Als je nu een huis koopt waar je >10-20 jaar in kan blijven wonen, tegen lage rentestand en dit lang vast zet, dan ben ik met je eens dat het risico behoorlijk klein is. Dat zeg ik overigens al een tijdje in dit topic.

Als je nu een tophypotheek aangaat en je verzwijgt je studieschuld (immers, sommige politieke partijen willen dat die schuld niet meetelt) dan kan een terugval in inkomen om wat voor reden dan ook wel degelijk voor problemen zorgen. Zeker als je voor die tophypotheek een 'starterswoning' aka een huis zonder toekomst koopt.

[ Voor 10% gewijzigd door Richh op 24-11-2020 12:06 ]

[Richh]

Wat nieuws dan maar

Het aantal te huur aangeboden huurhuizen in Amsterdam neemt flink toe:


Berlijn bevroor de huren een tijdje terug, en wil nu zelfs de huren verlagen.
https://www.trouw.nl/buit...en-er-kan-wonen~b6cba803/

De Berlijnse Senaat schaarde zich vorig jaar achter de boze Berlijners en kwam met een radicaal plan voor een huurplafond, de ‘Mietendeckel’. Door die maatregel zijn de huurprijzen sinds februari voor vijf jaar bevroren en vanaf maandag gaan de huren zelfs fors omlaag. Via een online rekenmachine kunnen huurders zelf berekenen hoeveel zij eigenlijk zouden moeten betalen voor hun appartement, aan de hand van criteria als de locatie, het bouwjaar van de flat en eventuele moderniseringen aan het appartement.

[...]

Ook de Berlijnse Mieterverein, de vereniging voor huurders, verwacht weerstand van verhuurders, die door de maatregel veel inkomsten mis gaan lopen. De huren van maar liefst 340.000 appartementen in de stad worden verlaagd, vaak met honderden euro’s per maand. “Sommige kleine verhuurders zijn er oprecht niet van op de hoogte dat zij de huur moeten verlagen”, zegt voorzitter Reiner Wild. “Maar de meeste hebben niets van zich laten horen in de hoop dat huurders niet goed weten wat hun rechten zijn.”

Kredietbureau Moody's verwacht dat Europese huizenprijzen volgend jaar licht omlaag gaan.
https://www.telegraaf.nl/...-huizenprijzen-gaan-dalen (paywall)
https://www.tijd.be/onder...door-corona/10267084.html

Moody's stelt vast dat de prijzen in 2020 vrij stabiel bleven in de meeste landen door de nooit geziene steunmaatregelen van de overheden. Toch verwacht het onderzoeksbureau dat de prijzen in de nasleep van de coronacrisis in 2021 in de meeste landen dalen door de zware economische terugval door de pandemie.

Volgens mij gaan we een interessante tijd tegemoet.

[trippelb]

Richh schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 12:20:
Wat nieuws dan maar

Het aantal te koop aangeboden huurhuizen in Amsterdam neemt flink toe:
[Afbeelding]

Heb je dit plaatje ook beschikbaar in vergelijking met voorgaande jaren? En met een as die doorloopt naar 0? Wat is de bron hiervan?

[Richh]

trippelb schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 12:23:
[...]


Heb je dit plaatje ook beschikbaar in vergelijking met voorgaande jaren? En met een as die doorloopt naar 0? Wat is de bron hiervan?

Nee (maar dat lijkt me redelijk in te vullen), nee (maar die kan je wel opstellen), https://twitter.com/Woningnieuws/status/1330628425548238848 is de maker van het plaatje, de data-bron is Funda. Je zou het aan 'm kunnen vragen op Twitter.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 24-11-2020 12:27 ]

[izdp]

@Richh

Het gaat erom hoe we weer een meer gezonde markt kunnen krijgen.
Het orakelen over een woning van 150k voor modaal is natuurlijk onzin, maar en zijn wel degelijk mogelijkheden.
Ik zit al lang in die markt met verhuren en ik constateer dat minder hypotheek goud is geweest voor verhuurders.
Een soort bonanza op gang heeft gebracht van goudzoekers ten koste van de huurders.
Het ontkennen door Knot en jij met hem, dat veel meer bouwen -en ik zeg kleine eenheden gezien de huishoudens- voor een substantiële prijsdaling van te duur geprijsd kan zorgen is voor mij een gotspe.
Het maakt wel degelijk uit als je 20k eenheden per jaar meer bouwt en dat kan op dezelfde ruimte met dezelfde capaciteit.
Je woont toch ergens in het Utrechtse? Zie dan de bespottelijke planontwikkelingen van binnenstedelijke herinrichting. Puur voor de happy few met een paar schaamlapjes.
Toont eens te meer aan dat groen en duurzaam iets anders is dan links gezien het college.

[izdp]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 08:49:
[...]


Het goede nieuws is dat eigenlijk niemand dat helemaal begrijpt. Anders waren die mensen en wel in staat structureel kloppende voorspellingen te doen en hier structureel van te profiteren. En dat is niet het geval.

Idem met de financiele crisis: de cognitieve dissonantie bij de experts was zo enorm groot dat de paniekreactie toen het al te laat was wellicht nog wel de grootste aanjager achter de hele crisis was.

Het hangt aan elkaar van enorm veel factoren - probeer maar eens rekening met alles te houden, op het juiste moment, in de juiste volgorde. Achteraf gezien ontstaat er altijd een soort perfect storm gevoel bij zo'n situatie en toch gaat er doorgaans geen 10 jaar voorbij zonder zo'n (globale) situatie.

Ik zie het als gevolg van een zeer beroerde actie van het kabinet op de ontwikkeling na 2009.
Namelijk hervormingen/bezuinigingen die geen bezuinigingen waren maar ordinaire lastenverzwaringen.
Waar het consumentenvertrouwen op peil bleef stortte die volledig in met dito gevolg.
Daarbij het eindelijk aan het licht komen van de janboel bij de woco's en plat lag de woningbouw.
Weinig bouw, weinig durf bij kopers en zo ontstond een prop van wouldbe bewoners.
Die bouw ontsloeg veel vaklui en verving nog meer door goedkoop personeel van 'buiten'.
Voeg dat bij de milieuperikelen, de huishoudensgrootte, de bouw van vooral groot en ruim, woco's zonder visie en hier zitten we nu.
En de overheid blijft het met wat lapwerk doen: lap over lap over lap.

[JanHenk]

In mijn ervaring willen gemeenten ook simpelweg niet of nauwelijks bijbouwen, omdat ze verwachten over tien jaar tegen een bevolkingskrimp (of beter gezegd huishoudenskrimp) aan te kijken. "Om leegstand te voorkomen" denken ze dan dat het beter is om niet te bouwen.

Ze vergeten even dat er nooit leegstand is. Er is alleen een marktequilibrium in vraag en aanbod. Leegstand is slechts tijdelijk, als er een frictie is vraag en aanbod, maar dat zal vanzelf herstellen als de prijs daalt.

(Ter info: de gemeenten die ik bedoel, liggen 'een uur van Amsterdam'... Zoals ze zelf altijd graag mogen propageren. In het noorden van NL dus.)

[noslen]

Bij een kennis in zijn buurt een leuke ontwikkeling. Er waren plannen voor woningbouw op een relatief klein stuk grond, grenzend aan een bestaande wijk. Om dit kleine stuk grond heen ligt een groot stuk weiland (ik vermoed 5x zo groot). Afijn, er werd door alles en iedereen bezwaar gemaakt bij de gemeente.
Afgelopen maand is er een brief geweest aan de bewoners: het plan is gewijzigd van het kleine stuk grond naar bouwen op het grote weiland Ter compensatie wachten ze tot 2025 met de definitieve plannen.

[Tales]

noslen schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 13:18:
Bij een kennis in zijn buurt een leuke ontwikkeling. Er waren plannen voor woningbouw op een relatief klein stuk grond, grenzend aan een bestaande wijk. Om dit kleine stuk grond heen ligt een groot stuk weiland (ik vermoed 5x zo groot). Afijn, er werd door alles en iedereen bezwaar gemaakt bij de gemeente.
Afgelopen maand is er een brief geweest aan de bewoners: het plan is gewijzigd van het kleine stuk grond naar bouwen op het grote weiland Ter compensatie wachten ze tot 2025 met de definitieve plannen.

Tjah! Ook een oplossing, maar hier zie je dus ook wel het probleem wat ik eerder aankaarte. Dit project zijn ze waarschijnlijk al 10 jaar mee bezig, dat wordt nu omgevormd naar een ander project en wordt 2025. Tegen de tijd dat we zover zijn wordt het waarschijnlijk 2028, en als je dan geluk hebt en er geen crisis is op dat moment staat in 2030 de eerste woning.

Bijna al het nieuwbouw dat nu bij ons opgeleverd is, is nog in de jaren 90 bedacht. Projecten die in 2012 af hadden moeten zijn, zijn in 2019 opgeleverd. 'Snel bouw projecten' die 2 jaar geleden in de verkoop zouden gaan, zijn nog steeds niet in de verkoop en zijn uitgesteld door Stikstof, en als ze niet voor 2025 opgeleverd zijn worden ze nog een keer uitgesteld voor 'omgevingsgeluid' van Schiphol.

Zo schiet het ook niet op.

[Sport_Life]

Richh schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 12:20:
Wat nieuws dan maar

Het aantal te koop aangeboden huurhuizen in Amsterdam neemt flink toe:
[Afbeelding]

Teken m nou eens in een as die vanaf 0 loopt .. geeft compleet ander beeld.

Edit : huurhuizen, overheen gelezen

In mijn n=1 visie zie ik namelijk een heel ander beeld. (Andere grote stad).

Ondertussen is in onze nieuwbouwwijk de eerste woning boven de 1m te koop gezet. Ben benieuwd hoe snel t verkoopt. Ik gok dat er diverse kopers met tonnen overwaarde uit het centrum staan te springen.

[ Voor 60% gewijzigd door Sport_Life op 24-11-2020 14:39 ]

[Richh]

izdp schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 12:52:
@Richh

Het gaat erom hoe we weer een meer gezonde markt kunnen krijgen.

Het gaat er ook om dat jongeren een eerlijke kans krijgen op een koopwoning en dat de economie draaiende blijft, er is meer dan enkel de huizenmarkt

Het ontkennen door Knot en jij met hem, dat veel meer bouwen -en ik zeg kleine eenheden gezien de huishoudens- voor een substantiële prijsdaling van te duur geprijsd kan zorgen is voor mij een gotspe.
Het maakt wel degelijk uit als je 20k eenheden per jaar meer bouwt en dat kan op dezelfde ruimte met dezelfde capaciteit.

Tja, dat zal een ja-nee discussie worden die geen van ons beide kan onderbouwen, omdat je het niet 'even kan testen'. Ik vind de denkwijze van de DNB vrij logisch en de argumentatie duidelijk. Buiten dat jij het een gotspe vind, zie ik bij jou geen argumentatie. Meer kan ik er niet van maken.

Je woont toch ergens in het Utrechtse? Zie dan de bespottelijke planontwikkelingen van binnenstedelijke herinrichting. Puur voor de happy few met een paar schaamlapjes.

Nee, daar woon ik niet. Maar ik had ook inderdaad graag totaal andere plannen gezien. Zolang nieuwbouw onmogelijk huizenprijzen kan drukken door de huidige regelgeving, verwacht ik - los van of er nou veel of weinig nieuwbouw bij komt - er weinig van.

Overigens is de Merwedekanaalzone nog steeds niet uitverkocht

[PrinsPils]

Koekfabriek schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 11:51:
[...]

De juiste keuze weet je uiteindelijk pas achteraf.

Maar vanuit mijn ervaring/perspectief zou ik zeggen dat het verstandig is om te kopen zolang het een huis is waar je even (midlange termijn) in kan blijven zitten. Wij kochten 3+ jaar geleden een kleine arbeiderswoning in de randstad. Niet onze droomwoning, niet in de wijk waar we het liefste willen wonen maar wel je eigen huis. Daarnaast de mogelijkheden om op termijn de woning uit te breiden (verdieping erop) mochten we dit nodig hebben (gezinsuitbreiding) en het huis niet verkocht krijgen. Je eerste huis is net zoals je eerste baan of auto niet gelijk je droom.

Nu merken we (mede door corona) dat de woonbehoefte veranderd is en hebben we een ander huis gekocht (buiten de randstad). Dit heeft wel iets meer weg van ons droomhuis maar er blijft natuurlijk altijd wat te dromen (vrijstaand etc.). De keuze was makkelijker omdat we (afgezien van de waardestijging) ook vermogen is opgebouwd in ons huis.

Wachten tot de markt afkoelt is mogelijk maar ik ken in mijn omgeving mensen die al jaren wachten op een afkoelende markt. Vervolgens tikken ze wel 1000+euro huur per maand af, dan zou ik liever een hogere hypotheek aflossen waarbij je ook nog zelf spaart in je stenen. Als je dit topic doorleest zie je dat instanties e.d. al jaren roepen dat de markt overerhit is. Wij werden door sommige voor gek verklaard toen we ons huidige huis kochten ("markt is op zijn top!!!!") dat bleek ook anders te zijn. Zolang je kan blijven zitten (i.e. je hypotheek betalen) is een afkoelende markt ook geen probleem.

Ook het overbieden is maar relatief. Onze verkoopmakelaar gaf aan. "Mensen verwachten te moeten overbieden, dus we zetten het laag in de markt zodat dit gebeurd. We kunnen het ook voor de reële marktprijs neerzetten maar dan blijven mensen denken dat er moet worden overgeboden.'' Hij heeft meegemaakt dat huizen na prijsverlaging voor meer weggingen dan de oorspronkelijke vraagprijs. Puur omdat mensen denken te moeten overbieden.
Vergeet niet dat het overbieden in veel gevallen gewoon mee te financieren is(na goeie taxatie).

Requiem19 schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 11:45:
[...]


Dit is een ingewikkeld en persoonlijk vraagstuk, wat eigenlijk los staat van de 'ontwikkelingen op de huizenmarkt'.

Er zijn denk ik veel vragen die jullie moeten beantwoorden voor jezelf, zoals de vraag of je ook beiden daar écht wilt wonen. Als de corona situatie normaliseert, hoeveel dagen moet je dan op kantoor werken en hoever zou dat reizen zijn, zouden jullie dat zien zitten?

De huizenmarkt voorspellen kan niemand - dat is o.a. in dit topic wel gebleken. Wat wel duidelijk is, is dat het voor starters nu erg moeilijk is om aan een acceptabele woning te komen. Als jullie een buitenkans hebben voor een betaalbare goede woning ... dan denk ik dat menig starter erg jaloers is op jullie .

Dat klopt inderdaad. De locatie is op zich prima: werk is voor ons allebei goed aan te reizen, al scheelt het iets enkele reis. Daarbij wordt de verhouding thuis/extern waarschijnlijk ongeveer 50/50 dus dat is prima te doen. Verder kennen we veel mensen daar dus ook sociaal is er weinig reden het niet te doen.

Bij mij speelt vooral heel erg het gevoel mee dat ik nu 300k betaal voor een redelijk doorsnee rijtjeshuis dat 5 jaar terug waarschijnlijk rond de 230k waard was. Aan de ene kant verwacht je dat er een grens is aan de waarde van een dergelijk huis, en daarom ben ik bang dat, als we nu instappen, wij vooral weer waardedaling voor onze kiezen krijgen. Nu is dit zoals gezegd op zich niet zo erg, maar ik sla mezelf toch voor mijn kop als over 1,5 jaar de prijzen weer -15% gegaan zijn. Al is een dergelijke correctie wellicht niet waarschijnlijk.

Maar ik ben er wel achter dat, als je in de huidige markt een huis wil kopen, dit soort gevoelens zo snel mogelijk opzij gezet moeten worden. Dit kost me alleen nog wat moeite

[Comgenie]

PrinsPils schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 15:45:
[...]


[...]


Dat klopt inderdaad. De locatie is op zich prima: werk is voor ons allebei goed aan te reizen, al scheelt het iets enkele reis. Daarbij wordt de verhouding thuis/extern waarschijnlijk ongeveer 50/50 dus dat is prima te doen. Verder kennen we veel mensen daar dus ook sociaal is er weinig reden het niet te doen.

Bij mij speelt vooral heel erg het gevoel mee dat ik nu 300k betaal voor een redelijk doorsnee rijtjeshuis dat 5 jaar terug waarschijnlijk rond de 230k waard was. Aan de ene kant verwacht je dat er een grens is aan de waarde van een dergelijk huis, en daarom ben ik bang dat, als we nu instappen, wij vooral weer waardedaling voor onze kiezen krijgen. Nu is dit zoals gezegd op zich niet zo erg, maar ik sla mezelf toch voor mijn kop als over 1,5 jaar de prijzen weer -15% gegaan zijn. Al is een dergelijke correctie wellicht niet waarschijnlijk.

Maar ik ben er wel achter dat, als je in de huidige markt een huis wil kopen, dit soort gevoelens zo snel mogelijk opzij gezet moeten worden. Dit kost me alleen nog wat moeite

Dat is helaas het nieuwe normaal . Vergeet trouwens niet dat tegelijkertijd met de prijsstijgingen de hypotheek rente een stuk omlaag is gegaan, dus qua maandelijkse kosten kan het ook zo zijn dat er geen verschil is met 5 jaar terug.

[noslen]

Tales schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 14:26:
[...]


Tjah! Ook een oplossing, maar hier zie je dus ook wel het probleem wat ik eerder aankaarte. Dit project zijn ze waarschijnlijk al 10 jaar mee bezig, dat wordt nu omgevormd naar een ander project en wordt 2025. Tegen de tijd dat we zover zijn wordt het waarschijnlijk 2028, en als je dan geluk hebt en er geen crisis is op dat moment staat in 2030 de eerste woning.

Bijna al het nieuwbouw dat nu bij ons opgeleverd is, is nog in de jaren 90 bedacht. Projecten die in 2012 af hadden moeten zijn, zijn in 2019 opgeleverd. 'Snel bouw projecten' die 2 jaar geleden in de verkoop zouden gaan, zijn nog steeds niet in de verkoop en zijn uitgesteld door Stikstof, en als ze niet voor 2025 opgeleverd zijn worden ze nog een keer uitgesteld voor 'omgevingsgeluid' van Schiphol.

Zo schiet het ook niet op.

Ja het kan heel lang duren voordat de eerste paal in de grond gaat (tenzij fundering op staal ) bij grotere projecten. Zeker het ontwikkelen van een stedenbouwkundig plan en het wijzigen van het bestemmingsplan kan lang duren bij bezwaar van omwonenden of doordat het voorstel sneuvelt in de gemeenteraad. Beter om belanghebbenden zo snel mogelijk te betrekken in het proces, want dat levert vaak goede voorstellen of kritiek op waar de gemeente wel iets mee moet.
Als er ook nog allerlei onderzoeken in serie gaan lopen in plaats van parallel (flora fauna, archeologie, bodemvervuiling, verkeersveiligheid, etc) kan het nog verder vertragen. Of er zijn weer onrealistische eisen vanuit de gemeente waardoor projectontwikkelaars te laat kunnen beginnen met bouwen. En dan moet de bouw nog beginnen....

[Richh]

Sport_Life schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 14:32:
[...]

Teken m nou eens in een as die vanaf 0 loopt .. geeft compleet ander beeld.

Minder extreem wellicht, maar toch hetzelfde beeld..

Edit : huurhuizen, overheen gelezen

In mijn n=1 visie zie ik namelijk een heel ander beeld. (Andere grote stad).

Ik heb in mijn middenhuur-appartementencomplex nog nooit zoveel leegstand gezien, en dat is aan de andere kant van de Flevopolder.

Er hangen zelfs 'te huur' posters voor de ramen!

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 24-11-2020 16:22 ]

[Sport_Life]

Richh schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 16:12:
[...]

Minder extreem wellicht, maar toch hetzelfde beeld..


[...]

Ik heb in mijn middenhuur-appartementencomplex nog nooit zoveel leegstand gezien, en dat is aan de andere kant van de Flevopolder.

Er hangen zelfs 'te huur' posters voor de ramen!

Ik bedoel dit effect:



Zoals gezegd ik dacht aanvankelijk dat het om koop ging, met de huurmarkt houd ik me (nog) niet bezig.

[Richh]

Sport_Life schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 16:27:
[...]

Ik bedoel dit effect:

[Afbeelding]

Zoals gezegd ik dacht aanvankelijk dat het om koop ging, met de huurmarkt houd ik me (nog) niet bezig.

Ja, ik snap je punt, echter zo extreem als in je voorbeeld is het natuurlijk ook niet. De assen zijn prima afleesbaar.

Ik had misschien beter kunnen posten 'huuraanbod Amsterdam toegenomen met 20% in slechts enkele maanden'; dat is uiteindelijk wat dat grafiekje je verteld zonder een 'gekleurd' beeld te geven.

[Tales]

PrinsPils schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 15:45:
[...]


[...]


Dat klopt inderdaad. De locatie is op zich prima: werk is voor ons allebei goed aan te reizen, al scheelt het iets enkele reis. Daarbij wordt de verhouding thuis/extern waarschijnlijk ongeveer 50/50 dus dat is prima te doen. Verder kennen we veel mensen daar dus ook sociaal is er weinig reden het niet te doen.

Bij mij speelt vooral heel erg het gevoel mee dat ik nu 300k betaal voor een redelijk doorsnee rijtjeshuis dat 5 jaar terug waarschijnlijk rond de 230k waard was. Aan de ene kant verwacht je dat er een grens is aan de waarde van een dergelijk huis, en daarom ben ik bang dat, als we nu instappen, wij vooral weer waardedaling voor onze kiezen krijgen. Nu is dit zoals gezegd op zich niet zo erg, maar ik sla mezelf toch voor mijn kop als over 1,5 jaar de prijzen weer -15% gegaan zijn. Al is een dergelijke correctie wellicht niet waarschijnlijk.

Maar ik ben er wel achter dat, als je in de huidige markt een huis wil kopen, dit soort gevoelens zo snel mogelijk opzij gezet moeten worden. Dit kost me alleen nog wat moeite

Maar stel dat scenario gebeurt:

1) Je hebt tegen die tijd al 1 jaar in je mooie nieuwe woning gewoond.
2) Als de prijzen echt 15% zakken, zal er schijnbaar een echt effect zijn, heb jij tegen die tijd de zekerheid om een hypotheek aan te gaan (misschien andere baan, tijdelijk contract, voor jezelf bezig etc).
3) Als de prijzen 15% zakken, ga je dan wel kopen? Want misschien zijn ze over 3 jaar wel 30% gezakt!
4) Wat als dat zelfde huis volgend jaar voor 340k te koop staat?

Als het een prima huis is waar je in het ergste geval 10 jaar kan wonen dan valt er vrij weinig te verliezen (er van uit gaande dat je niet op 100% LTV en 100% LTI zit.


Iemand anders zei het hier best goed een keer: iedereen vindt dat ze teveel betaald hebben voor hun huis.

[ Voor 4% gewijzigd door Tales op 24-11-2020 16:42 ]

[Rubbergrover1]

Richh schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 16:34:
[...]

Ja, ik snap je punt, echter zo extreem als in je voorbeeld is het natuurlijk ook niet. De assen zijn prima afleesbaar.

Ik had misschien beter kunnen posten 'huuraanbod Amsterdam toegenomen met 20% in slechts enkele maanden'; dat is uiteindelijk wat dat grafiekje je verteld zonder een 'gekleurd' beeld te geven.

- Heb je een bron voor dit grafiekje?
- Heb je een vergelijking met andere jaren?

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 17:17:
[...]

- Heb je een bron voor dit grafiekje?
- Heb je een vergelijking met andere jaren?

Die vraag was eerder gesteld.
- Bron is @woningnieuws op Twitter.
- Nee, ik heb geen vergelijking met andere jaren.

[izdp]

Richh schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 14:35:
[...]

Het gaat er ook om dat jongeren een eerlijke kans krijgen op een koopwoning en dat de economie draaiende blijft, er is meer dan enkel de huizenmarkt


[...]

Tja, dat zal een ja-nee discussie worden die geen van ons beide kan onderbouwen, omdat je het niet 'even kan testen'. Ik vind de denkwijze van de DNB vrij logisch en de argumentatie duidelijk. Buiten dat jij het een gotspe vind, zie ik bij jou geen argumentatie. Meer kan ik er niet van maken.


[...]

Nee, daar woon ik niet. Maar ik had ook inderdaad graag totaal andere plannen gezien. Zolang nieuwbouw onmogelijk huizenprijzen kan drukken door de huidige regelgeving, verwacht ik - los van of er nou veel of weinig nieuwbouw bij komt - er weinig van.

Overigens is de Merwedekanaalzone nog steeds niet uitverkocht

Niet eens een kans, maar het moet normaal zijn dat een jongere kan gaan wonen.
Dus koop of huur. Jij benadrukt maar de koop en ik vind het veel normaler dat jongeren eerst gaan huren en alles gaan ervaren. Huren zijn echt van de zotte als je kijkt naar lasten/inkomen en anderzijds niet eens hoog als je kijkt naar nu kopen voor de verhuur.

Mijn argumentatie vind ik in een oude economische wet van vraag en aanbod.
Dat het logisch is dat de prijzen zullen dalen omdat geen hond het aanbod meer kan betalen of gefinancierd kan krijgen is als een open deur intrappen.
Voorlopig zie je het gevolg van de richting die DNB wenst: veel vraag bij weinig aanbod wat nog betaald of gefinancierd kan worden heeft tot woekerprijzen geleid voor wat nog wel betaald kan worden.
Daarmee met name de vele jonge startenden in huur en koop het nekkie afgedraaid.

Merwede: en juist het dure nog het beste verkocht zo ik zag een tijdje terug.
Eens houdt het op voor een inkomensgroep en ergens noemde ik de kanarie waar ik op let.
Plaatselijk zie ik nogal wat, wat weer wordt aangeboden tegen dezelfde of wat lagere of soms wat hogere prijs zelfs. Blijkbaar is het reservoir van 'domme' stedelingen niet onuitputtelijk.
Geeft de burger moed

Oh en Moody noemde je ergens, maar die kan je als bron wel dumpen.
Die toko zit vrijwel nooit goed op de huizenmarkt, met als meest extreme prestatie hun waardering van o.g en hypo's tijdens 2008/2009, die als gevolg de wereld op z'n grondvesten deed schudden.
Dat van die toko niemand in de bajes is beland is onbegrijpelijk.

[ Voor 7% gewijzigd door izdp op 24-11-2020 18:51 ]

[Rubbergrover1]

Richh schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 18:41:
[...]

Die vraag was eerder gesteld.
- Bron is @woningnieuws op Twitter.
- Nee, ik heb geen vergelijking met andere jaren.

Ah, sorry, overheen gelezen. Waarom noem je het trouwens het aantal te koop aangeboden huurhuizen? Het gaat toch niet over te koop staande huizen? Beetje verwarrend.

[Tortuga90]

Richh schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 12:20:
Wat nieuws dan maar

Het aantal te koop aangeboden huurhuizen in Amsterdam neemt flink toe:
[Afbeelding]

Waarschijnlijk een typo maar dit betreft te huur aangeboden objecten in Amsterdam op Funda (denk ik). Het zou dus ook kunnen dat er massaal parkeerplaatsen online gekomen zijn . Anyways, onderstaand voor de liefhebbers een soortgelijk plaatje met iets duidelijkere/eerlijkere assen.



Het aanbod op de huurmarkt lijkt de laatste weken toch wel significant toe te nemen. Overigens is de trend niet zichtbaar op de koopmarkt. Hier zie je enkel de zomerdip. De reeksen beginnen op het 'Corona' hoogtepunt qua aanbod, wat voor Amsterdam volgens mij toch al snel 30% hoger is dan pre-corona maar pin mij daar niet op vast. Voor de liefhebbers:

[kabeltjekabel]

Tortuga90 schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 19:21:
[...]


Waarschijnlijk een typo maar dit betreft te huur aangeboden objecten in Amsterdam op Funda (denk ik). Het zou dus ook kunnen dat er massaal parkeerplaatsen online gekomen zijn .

Dan alles onder de 2,5 ton er uit filteren

[Tortuga90]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 19:24:
[...]


Dan alles onder de 2,5 ton er uit filteren

Zou er dan niet per ongeluk toch nog een parkeerplaatsje nabij de Dam in de selectie meegaan?

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 19:08:
[...]

Ah, sorry, overheen gelezen. Waarom noem je het trouwens het aantal te koop aangeboden huurhuizen? Het gaat toch niet over te koop staande huizen? Beetje verwarrend.

Dat was een typo, heb ik aangepast, excuse moi. Verklaart ook waarom er meedere Tweakers over begonnen

[Miks]

Tortuga90 schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 19:21:
[...]
De reeksen beginnen op het 'Corona' hoogtepunt qua aanbod, wat voor Amsterdam volgens mij toch al snel 30% hoger is dan pre-corona maar pin mij daar niet op vast.

De grafieken laten geen extreme toename zien. Jaar-op-jaar lijkt me dan wel interessant om te zien. Wellicht zit er nu ook een afname in aanbod in de markt vanwege de 8% overdrachtsbelasting per 1 januari.

Ik ga mijn voorspelling maar weer publiceren hier, misschien leuk om dat allemaal eens te doen? (Zodat je met afgrijzen kan terugkijken later hoe erg je verkeerd zat)

Mijn inschatting: veel banenverlies in december, en marktomslag (verkopers naar kopersmarkt) eerste halfjaar 2021. En wat ik maanden geleden al beweerde: een behoorlijk snellere/forsere daling van de prijzen dan voorspeld door bijvoorbeeld ABN, ING of Moody's komende jaren. Er kan wel 30 procent vanaf verwacht ik, komende drie jaar.

[ Voor 13% gewijzigd door Miks op 24-11-2020 22:59 ]

[Morpheusk]

Ben benieuwd of het in 3 jaar tijd zo hard gaat dalen. Rentes zijn extreem laag en zodra er nog steeds 30 investeerders op de stoep staan voor 1 appartement omdat geld op de bank sowieso verlies betekend.

[Rubbergrover1]

Morpheusk schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 23:40:
Ben benieuwd of het in 3 jaar tijd zo hard gaat dalen. Rentes zijn extreem laag en zodra er nog steeds 30 investeerders op de stoep staan voor 1 appartement omdat geld op de bank sowieso verlies betekend.

Dat eerste zal natuurlijk niet gebeuren als het laatste niet gebeurt. Het zijn daarin enigszins communiceerde vaten.

Maar tegelijk geef je daarmee impliciet aan dat als de rentes weer gaan stijgen, dit een extra groot effect op de koophuizenmarkt heeft. Dan kun je als eigenaar-bewoner minder hypotheek krijgen en dus minder voor woningen bieden en daarnaast worden ook de maandlasten hoger en zul je misschien ook minder wíllen bieden voor de zelfde woning. Plus dus dat er minder beleggers met je zullen concurreren omdat zowel sparen relatief aantrekkelijker wordt als omdat geld lenen duurder wordt. Dit zal vrijwel meteen tot prijsdalingen leiden omdat het oververhitte overbieden met minder hoge bedragen zal kunnen. Ook als er nog steeds een hoop investeerders zijn (bv 10 in plaats van 30) zul je minder hoeven te overbieden en zullen de prijzen dus (relatief) dalen.

Lang verhaal, maar komt er op neer dat ook als er nog steeds meer vraag dan aanbod is de prijzen kunnen gaan dalen

[GAIAjohan]

Tortuga90 schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 19:31:
[...]


Zou er dan niet per ongeluk toch nog een parkeerplaatsje nabij de Dam in de selectie meegaan?

€995.000
https://www.funda.nl/koop...jacob-obrechtstraat-19-h/

[Requiem19]

Miks schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 22:44:
[...]


De grafieken laten geen extreme toename zien. Jaar-op-jaar lijkt me dan wel interessant om te zien. Wellicht zit er nu ook een afname in aanbod in de markt vanwege de 8% overdrachtsbelasting per 1 januari.

Ik ga mijn voorspelling maar weer publiceren hier, misschien leuk om dat allemaal eens te doen? (Zodat je met afgrijzen kan terugkijken later hoe erg je verkeerd zat)

Mijn inschatting: veel banenverlies in december, en marktomslag (verkopers naar kopersmarkt) eerste halfjaar 2021. En wat ik maanden geleden al beweerde: een behoorlijk snellere/forsere daling van de prijzen dan voorspeld door bijvoorbeeld ABN, ING of Moody's komende jaren. Er kan wel 30 procent vanaf verwacht ik, komende drie jaar.

Ik denk dat er eind dit jaar - begin vlg jaar een klap komt met veel bedrijven die de deuren sluiten. Toegenomen faillisementen, toegenomen faillisementen in Q1.

Dat zal echter gecompenseerd worden door het optimisme vanwege het vaccin en de geleidelijke afname van de lockdown gedurende het jaar door de vaccinaties.

Door de economische klap en met name de toegenomen werkeloosheid zal de vraag afnemen. De rente zal voorlopig laag blijven door de enorme push van de ECB en nationale overheid. Deze combi zorgt ervoor dat de prijzen niet (veel) verder stijgen. In het segment onder 400k wel door de ovb maatregel.

Zodra de lockdown echt voorbij is (Q3/Q4?) gaat de economie weer knallen en krijgen we weer volatiliteit van de prijzen (dus zowel stijging als daling, meer onvoorspelbaarheid).

Dit alles valt en staat met het scenario dat het de beleidsmakers lukt om de rente laag te houden.

Pas als de economie echt draait - mid 2022? Zullen ze denk ik bereid zijn om voorzichtig ‘te taperen’.

[Morpheusk]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 25 november 2020 @ 07:37:
[...]

Dat eerste zal natuurlijk niet gebeuren als het laatste niet gebeurt. Het zijn daarin enigszins communiceerde vaten.

Maar tegelijk geef je daarmee impliciet aan dat als de rentes weer gaan stijgen, dit een extra groot effect op de koophuizenmarkt heeft. Dan kun je als eigenaar-bewoner minder hypotheek krijgen en dus minder voor woningen bieden en daarnaast worden ook de maandlasten hoger en zul je misschien ook minder wíllen bieden voor de zelfde woning. Plus dus dat er minder beleggers met je zullen concurreren omdat zowel sparen relatief aantrekkelijker wordt als omdat geld lenen duurder wordt. Dit zal vrijwel meteen tot prijsdalingen leiden omdat het oververhitte overbieden met minder hoge bedragen zal kunnen. Ook als er nog steeds een hoop investeerders zijn (bv 10 in plaats van 30) zul je minder hoeven te overbieden en zullen de prijzen dus (relatief) dalen.

Lang verhaal, maar komt er op neer dat ook als er nog steeds meer vraag dan aanbod is de prijzen kunnen gaan dalen

Maar ik geloof niet dat de komende tien jaar de rente zo hard zal stijgen, laat staan de rente op de spaarrekening. Daarnaast betalen veel investeerders het cash op tafel of met een geringe hypotheek. Ik verwacht ook dat investeerders het morgen niet van de hand gaan doen als de spaarrente weer 6% zou zijn.

[Requiem19]

De hele markt is verslaafd aan goedkoop geld. Als de rente weer 5-6% wordt gaat de hele economie haperen. Dus de kans voor zo’n toename is vrij klein - zolang centrale bankiers hun grip houden op de situatie.

[Galactic]

De omstandigheden zouden al zeer extreem moeten worden wil de rente nog maar ooit boven de 4% komen. Laat staan 5 of 6%... de met schulden overladen overheden en centrale banken zullen dit nooit laten gebeuren.

[Requiem19]

Galactic schreef op woensdag 25 november 2020 @ 08:58:
De omstandigheden zouden al zeer extreem moeten worden wil de rente nog maar ooit boven de 4% komen. Laat staan 5 of 6%... de met schulden overladen overheden en centrale banken zullen dit nooit laten gebeuren.

Totdat het vertrouwen in het systeem ontploft en overheden en centrale banken geen grip meer hebben op de markt.

[Ypuh]

@PrinsPils Reken jezelf niet rijk. Ze gaan het huis heus niet cadeau doen.

[Galactic]

Requiem19 schreef op woensdag 25 november 2020 @ 09:00:
[...]Totdat het vertrouwen in het systeem ontploft en overheden en centrale banken geen grip meer hebben op de markt.

Dat zou dan een extreme situatie zijn

Maar zeer onwaarschijnlijk. En dan lijkt zoiezo de beste plek waar je kan zitten in fysiek bezit.

[Requiem19]

Galactic schreef op woensdag 25 november 2020 @ 09:03:
[...]


Dat zou dan een extreme situatie zijn

Maar zeer onwaarschijnlijk. En dan lijkt zoiezo de beste plek waar je kan zitten in fysiek bezit.

We zitten ook in een extreme situatie waarin de overheden met talloze miljarden zitten te smijten alsof het water is.

De overheden (en ecb) zijn tot nu toe heel goed in de rust bewaren, maar achter de schermen worden zij ook steeds nerveuzer naarmate de economie lang stil staat. Best knap, dat ze ons het gevoel geven dat het economisch / monetair / budgetair allemaal zo goed in controle is. Dat doen ze goed 😉.

Er is nu nog vertrouwen dat de overheden de gemaakte schulden terugbetalen. Zodra dat vertrouwen afneemt gaan de rentes omhoog - want mer risico.

[Galactic]

Het zou mij niet tegenhouden om te kopen. Want je moet ergens wonen, en huren zal steeds duurder zijn. Als potentiele koper zou ik wel goed vooraf nadenken over wat precies te kopen, een appartement, rijtjeshuis, vrijstaand... De enige redenen waarom je zou moeten willen huren is omdat je flexibiliteit wil.

[Requiem19]

Galactic schreef op woensdag 25 november 2020 @ 09:18:
Het zou mij niet tegenhouden om te kopen. Want je moet ergens wonen, en huren zal steeds duurder zijn. Als potentiele koper zou ik wel goed vooraf nadenken over wat precies te kopen, een appartement, rijtjeshuis, vrijstaand... De enige redenen waarom je zou moeten willen huren is omdat je flexibiliteit wil.

Het heeft mij ook niet tegengehouden :-).

Maar het blijft wel goed om bewust te zijn van welke kanten alles op kan gaan. Ik had voor Corona bijvoorbeeld wel makkelijker gedurfd om iets te kopen met een kleinere buffer. Nu hebben we het zo geregeld dat er een redelijke buffer is voor het scenario dat het kaartenhuis een beetje in elkaar stort.

We doen met z'n allen of er niet al te veel aan de hand is, maar het is denk ik wel belangrijk om te beseffen dat we in een zeer extreme situatie zitten die we nog nooit hebben meegemaakt economisch gezien.

[Harrie_]

izdp schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 18:44:
[...]
Mijn argumentatie vind ik in een oude economische wet van vraag en aanbod.
Dat het logisch is dat de prijzen zullen dalen omdat geen hond het aanbod meer kan betalen of gefinancierd kan krijgen is als een open deur intrappen.
[...]

Je laat bij de wet van vraag en aanbod prijselasticiteit buiten beschouwing. Omdat een woning een extreem inelastisch goed is gaat de consument tot het gaatje om er een te kunnen kopen. Dat zie je trouwens ook gebeuren in de praktijk; woningprijzen gaan door het plafond tot aan of zelfs over de maximale leennorm en zelfs dan zie je nog mensen die kopen o.b.v. de max-hypotheek i.c.m. eigen spaargeld, verzwijgen van de studieschuld en in sommige gevallen ook nog startersleningen vanuit de gemeente...

[Rzaan]

De vooruitzichten op een goed vaccin zullen inderdaad de emotie positief beïnvloeden.
De vraag is nog een beetje of het vaccin en de uitrolling hiervan, snel genoeg komen.
De eerste mensen worden weliswaar misschien nog dit jaar ingeënt, maar het gros van de mensen is pas halverwege 2021 aan de beurt.
Zijn dan de grootste klappen al niet gevallen in het bedrijfsleven?

[JanHenk]

Requiem19 schreef op woensdag 25 november 2020 @ 09:08:
[...]


We zitten ook in een extreme situatie waarin de overheden met talloze miljarden zitten te smijten alsof het water is.

De overheden (en ecb) zijn tot nu toe heel goed in de rust bewaren, maar achter de schermen worden zij ook steeds nerveuzer naarmate de economie lang stil staat. Best knap, dat ze ons het gevoel geven dat het economisch / monetair / budgetair allemaal zo goed in controle is. Dat doen ze goed 😉.

Er is nu nog vertrouwen dat de overheden de gemaakte schulden terugbetalen. Zodra dat vertrouwen afneemt gaan de rentes omhoog - want mer risico.

Ben het met je eens @Requiem19

De rente in een verdere negatieve spiraal brengen (c.q. nog grotere geldvoorraad creëren) gaat het vertrouwen in het stelsel helemaal ondermijnen. De ECB heeft dus kortom geen munitie meer. Ze roepen wel "whatever it takes", maar ze beseffen zich ook dat er geen instrumenten meer zijn.

De overheid heeft jarenlang verzuimd om te hervormen. De enige richting die ze zijn opgeslagen is meer privatisering en internationalisering, uithollen van de belastinggrondslag en -tarieven van ondernemingen en verhogen van belastingdruk op de middenstand. Ze hebben daarnaast allemaal gekeken naar de ECB om bende die ervan gemaakt is op te lossen. Vanuit het perspectief van de productiefactoren is vooral het (rendement op) arbeid stevig belast (gebleven) en het rendement op kapitaal nagenoeg nihil belast.

Niet alleen in Europa, maar ook in de VS.

Naar mijn idee is er eigenlijk maar één richting. Een bom die barst, met hyperinflatie tot gevolg. Er is geen weg meer terug, tenzij alle overheden in Europa (ja, Italië, jullie ook) en de VS stevige hervormingen op poten zetten.

Een vrije markt opzetten was eenvoudig. Nu komt het lastige deel.


Mijn wilde gok voor de komende twee a drie jaar: stagnatie van de prijzen (maar geen daling). Aan alle knoppen van de leenruimte is al gedraaid, ook daar zijn er geen instrumenten meer. Terugdraaien van de leenruimte of stijgende rentes kan wel een klap geven, maar dat gaat de komende jaren zeker nog niet gebeuren.

[Requiem19]

Ruudzaan schreef op woensdag 25 november 2020 @ 09:51:
De vooruitzichten op een goed vaccin zullen inderdaad de emotie positief beïnvloeden.
De vraag is nog een beetje of het vaccin en de uitrolling hiervan, snel genoeg komen.
De eerste mensen worden weliswaar misschien nog dit jaar ingeënt, maar het gros van de mensen is pas halverwege 2021 aan de beurt.
Zijn dan de grootste klappen al niet gevallen in het bedrijfsleven?

Nee, want het grote bedrijfsleven draait nu nog voldoende door.

De grootste klappen zullen dan al wel gevallen zijn in de sectoren die niet doordraaien (de KLM's, Schiphol, Horeca, cultuur). De meeste overige sectoren hebben nu nog voldoende kasstromen om door te blijven draaien.

Maar hoe lang kan de overheid de grote jongens zoals KLM en Schiphol op de been houden. Die moeten echt zo snel mogelijk weer vliegen. En het voordeel voor hen is: zodra er vaccinaties zijn kunnen ze dit ook vorm gaan geven.

Het is een precaire balans, maar het kan nog zowel de goede als de verkeerde kant op denk ik.

[Galactic]

JanHenk schreef op woensdag 25 november 2020 @ 09:54:
[...]


Ben het met je eens @Requiem19

De rente in een verdere negatieve spiraal brengen (c.q. nog grotere geldvoorraad creëren) gaat het vertrouwen in het stelsel helemaal ondermijnen. De ECB heeft dus kortom geen munitie meer. Ze roepen wel "whatever it takes", maar ze beseffen zich ook dat er geen instrumenten meer zijn.

De overheid heeft jarenlang verzuimd om te hervormen. De enige richting die ze zijn opgeslagen is meer privatisering en internationalisering, uithollen van de belastinggrondslag en -tarieven van ondernemingen en verhogen van belastingdruk op de middenstand. Ze hebben daarnaast allemaal gekeken naar de ECB om bende die ervan gemaakt is op te lossen. Vanuit het perspectief van de productiefactoren is vooral het (rendement op) arbeid stevig belast (gebleven) en het rendement op kapitaal nagenoeg nihil belast.

Niet alleen in Europa, maar ook in de VS.

Naar mijn idee is er eigenlijk maar één richting. Een bom die barst, met hyperinflatie tot gevolg. Er is geen weg meer terug, tenzij alle overheden in Europa (ja, Italië, jullie ook) en de VS stevige hervormingen op poten zetten.

Een vrije markt opzetten was eenvoudig. Nu komt het lastige deel.


Mijn wilde gok voor de komende twee a drie jaar: stagnatie van de prijzen (maar geen daling). Aan alle knoppen van de leenruimte is al gedraaid, ook daar zijn er geen instrumenten meer. Terugdraaien van de leenruimte of stijgende rentes kan wel een klap geven, maar dat gaat de komende jaren zeker nog niet gebeuren.

De trucendoos is bijna oneindig en echt nog niet uitgeput.

Wat me op een minuutje denken te binnen schiet:

- Negatieve rente
- Verhoging belasting op liquide middelen
- Belasting op vervuiling, plastic... (wat als men ineens cement gaat belasten op CO2, bouwproducten 5-10% duurder maakt)
- Inflatie in de hand werken door nog meer (nutteloze) regelgeving
- Gratis geld uitdelen bijvoorbeeld Ecoleningen, Studentenleningen, gratis cheque voor lage inkomens.
- Leningen terug op 30 jaar
- Rentesubsidies op groene investeringen

Het kan allemaal nog veel hoger, en dit gaat ook gebeuren, er zijn simpelweg teveel belanghebbenden om het circus in stand te houden. De zittende bezitters, oudere generatie, overheden, investerende klasse...

[PrinsPils]

Ypuh schreef op woensdag 25 november 2020 @ 09:02:
@PrinsPils Reken jezelf niet rijk. Ze gaan het huis heus niet cadeau doen.

Deze snap ik niet helemaal, ik ga hier ook nergens vanuit volgens mij.

Gaat niet eens zozeer om dit huis, meer om waar we goed aan doen. Hebben via via nog meerdere (vergelijkbare) ijzers in het vuur, nu nog de ballen om door te drukken

[Ypuh]

PrinsPils schreef op woensdag 25 november 2020 @ 10:25:
[...]


Deze snap ik niet helemaal, ik ga hier ook nergens vanuit volgens mij.

Gaat niet eens zozeer om dit huis, meer om waar we goed aan doen. Hebben via via nog meerdere (vergelijkbare) ijzers in het vuur, nu nog de ballen om door te drukken

Mijn ervaring is dat via via weinig voordeel oplevert. De koper hoopt op gunfactor/een leuke deal en de verkoper zal het gevoel houden dat hij/zij niet het onderste uit de kan gehaald hebben. Tenzij je iemand vindt die het je écht gunt, maar dat type mens ben ik in het westen/zuiden van het land nog nooit in mijn leven tegengekomen.

[Rzaan]

Ik heb nog wat anekdotische input.
Hou zelf huizen bij in het iets hogere segment (600K tot 800K)
Waar ik eerst vaak na 2 weken al een notificatie kreeg van 'onder bod', 'onder voorbehoud verkocht' of 'verkocht', duurt dat nu al wat langer.

Kreeg er gisteren eentje (wederom anekdotisch) die in prijs werd verlaagd
https://www.funda.nl/koop...-41037714-biltseweg-33-a/
Nu komen prijsverlagingen wel vaker voor.
Maar 7 weken na de eerste verschijningsdatum op Funda, zie je niet zo heel vaak.

[Ypuh]

Ruudzaan schreef op woensdag 25 november 2020 @ 11:48:
Ik heb nog wat anekdotische input.
Hou zelf huizen bij in het iets hogere segment (600K tot 800K)
Waar ik eerst vaak na 2 weken al een notificatie kreeg van 'onder bod', 'onder voorbehoud verkocht' of 'verkocht', duurt dat nu al wat langer.

Kreeg er gisteren eentje (wederom anekdotisch) die in prijs werd verlaagd
https://www.funda.nl/koop...-41037714-biltseweg-33-a/
Nu komen prijsverlagingen wel vaker voor.
Maar 7 weken na de eerste verschijningsdatum op Funda, zie je niet zo heel vaak.

Denk toch dat dit niet veel verder gaat dan wishful thinking/vorm van de dag.

Mijn N=1 is nog steeds vandaag op Funda = morgen bezichtigingsdagen vol. Anderzijds, ik zie huizen van 6-8 ton ook nog regelmatig 6+ maanden te koop staan hier. Het zijn mooie huizen, maar de prijs is gewoon te hoog voor deze regio.

Sowieso denk ik niet dat deze huizen representatief zijn voor de huizenmarkt. Wie 6-8 ton betalen kan woont nu waarschijnlijk al in een huis van 4-5 ton. Kan me niet voorstellen dat je daar direct uitgegroeid bent, anders dan een appartementje van 45m2. Dit is meer 'luxe shoppen' en in dit prijssegment loont shoppen/afwachten en zijn kleine prijsschommelingen vele malen interessanter (paar % omhoog of omlaag is tienduizenden euro's). Als de economie hapert wacht ik ook wel een jaartje met het kopen van een Mercedes als ik al een redelijke Volvo heb, anders dan dat je nu op de fiets moet en je eerste auto zoekt om droog mee naar je werk te rijden.

Edit: Mooi huis trouwens. Voor dat geld ga je toch niet hutje mutje in het centrum van A'dam wonen

[ Voor 3% gewijzigd door Ypuh op 25-11-2020 11:58 ]

[Rzaan]

Los van de huizenmarkt: Als ex-Amsterdammer mis ik de reuring het meest.
Dat je naar buiten loopt, en dat je meteen vanalles om de hoek hebt. Mooie winkels, je tandarts, je huisarts, de bioscoop, gekke bedrijfjes, Albert Cuypmarkt met ook winkels als https://jandegrotekleinvakman.nl/nl/
Maar dit terzijde

Dit segment is zeker niet representatief en mijn waarnemingen zijn verre van onderbouwd met getallen.
Maar mijn indruk (niet meer dan dat) is dat er dus in dit iets hogere segment al een verandering (ik weet niet wat het verkleinwoord hiervan is) zichtbaar lijkt.
Net iets langer te koop, M2 prijzen die niet zo hard meestijgen met de rest van de woningen.

Maar wellicht zitten in die kopersgroep zeker de mensen die goed zitten, en niet weg hoeven.
Wij willen wel weg, maar niks hoeft.
Anders gaan we gewoon 3 maanden per jaar in een zonnig buitenland zitten, dan vallen die 9 maanden in een te kleine woning weer mee.

[Requiem19]

Ruudzaan schreef op woensdag 25 november 2020 @ 12:07:
Los van de huizenmarkt: Als ex-Amsterdammer mis ik de reuring het meest.
Dat je naar buiten loopt, en dat je meteen vanalles om de hoek hebt. Mooie winkels, je tandarts, je huisarts, de bioscoop, gekke bedrijfjes, Albert Cuypmarkt met ook winkels als https://jandegrotekleinvakman.nl/nl/
Maar dit terzijde

Dit segment is zeker niet representatief en mijn waarnemingen zijn verre van onderbouwd met getallen.
Maar mijn indruk (niet meer dan dat) is dat er dus in dit iets hogere segment al een verandering (ik weet niet wat het verkleinwoord hiervan is) zichtbaar lijkt.
Net iets langer te koop, M2 prijzen die niet zo hard meestijgen met de rest van de woningen.

Maar wellicht zitten in die kopersgroep zeker de mensen die goed zitten, en niet weg hoeven.
Wij willen wel weg, maar niks hoeft.
Anders gaan we gewoon 3 maanden per jaar in een zonnig buitenland zitten, dan vallen die 9 maanden in een te kleine woning weer mee.

In die hogere prijscategorie is het moeilijker inschatten wat nu echt de waarde is van je woning. De concurrentie is ook wat lager (want minder vraag), dus is het wat meer spelen met de prijsstelling.

Wij hadden bijv ook bij deze woning gekeken:

https://www.funda.nl/koop...uis-41809065-grootoort-2/

Die stond eerst voor 725 te koop en is uiteindelijk gezakt naar 699. Heeft ruim 3 maanden te koop gestaan voordat hij verkocht is (wij hebben niet eens geboden). Ik stuur af en toe een sms naar het kadaster om te kijken of de verkoopprijs al bekend is, maar denk dat deze ook niet weggegaan is voor meer dan 675 (gevalletje mooi huis op verkeerde plek).

Bij N=1 situaties bij huizen in die prijscategorie krijg je gewoon meer van dat soort situaties. Wordt denk ik pas interessant als we daar echt statistische gegevens over krijgen.

[Rzaan]

Requiem19 schreef op woensdag 25 november 2020 @ 12:17:
Bij N=1 situaties bij huizen in die prijscategorie krijg je gewoon meer van dat soort situaties. Wordt denk ik pas interessant als we daar echt statistische gegevens over krijgen.

Naar die gegevens ben ik al tijden op zoek.
Kan ze gewoonweg niet gevonden krijgen. Ook de NVM kon ze mij niet geven.

[Ypuh]

Nu ik in de woningzoek bubbel zit lijkt wel alsof alles invloed heeft, iedereen er dag en nacht mee bezig is, politiek er bewust mee bezig is als ze over het milieu praten etc. In de praktijk denk ik dat dat allemaal reuze meevalt. Mensen verhuizen helemaal niet zo vaak en in sommige buurten wordt misschien eens per 5 jaar een keer een huis verkocht.

De statistieken waar we dus zo naarstig naar opzoek zijn, zijn er dus denk ik gewoon niet. Daarnaast ontzettend complex. Je kunt een rij van 20 exact dezelfde woningen hebben, maar die ene op de hoek blijft toch 2x zoveel waard als die ene waar onlangs een tokkie naast is komen wonen of een wietplantage opgerold is. Ook al zijn ze echt allemaal identiek, dan nog zul je zien dat de een het perfect onderhouden/verduurzaamd heeft, schuur erbij, dakraampje etc. en zit er alweer een ton verschil in.

Ook de gemiddelde woningprijs zegt weinig behalve dat er nauwelijks nog woningen in het lage segment verkocht worden, net als werkeloosheid; iemand met een flut baan of flex contract was toch al geen serieuze kanshebber in de huidige markt. Het maakt ook niet uit of er nou 10-20-30 kopers staan, zo lang de 10 die er over zijn allemaal dezelfde leenruimte hebben krijgt de verkopende partij de vraagprijs wel.

Wat dat betreft is alles 5+ ton sowieso meer onderhevig aan 'gevoel'. Tot dat bedrag zijn er eerder andere redenen die spelen zoals gezinsuitbreiding, starters, mensen die voor werk verhuizen en is er meer 'noodzaak' lijkt mij. Ook al stort de economie nu in, ik denk dat de vraag naar starterswoningen onveranderd blijft. Er zijn simpelweg teveel jongeren, te weinig huizen en dat al te lange tijd. Als de bom echt barst gaan mensen ophokken, en zo lang ze aan de leennormen blijven sleutelen blijven die prijzen gewoon in stand.

[Rubbergrover1]

Ruudzaan schreef op woensdag 25 november 2020 @ 11:48:.

Kreeg er gisteren eentje (wederom anekdotisch) die in prijs werd verlaagd
https://www.funda.nl/koop...-41037714-biltseweg-33-a/
Nu komen prijsverlagingen wel vaker voor.
Maar 7 weken na de eerste verschijningsdatum op Funda, zie je niet zo heel vaak.

Ik begrijp wel dat dit huis in prijs verlaagd is. De kosten zitten hem hier namelijk niet zozeer in de woning zelf, maar in de erfpacht van 20k per jaar. De woonlasten van hypotheekrente plus erfpacht die je dan krijgt komen dan overeen met een vergelijkbare hypotheek van rond de 2,5 miljoen. Dan heeft een paar 10k lagere verkoopprijs niet heel veel impact.

[Requiem19]

NOS:

Meer keus straks voor particulier?
Door de hogere overdrachtsbelasting leveren beleggers vanaf volgend jaar marktaandeel in op de koopmarkt, verwacht Cody Hochstenbach, stadsgeograaf aan de UvA. "In het Verenigd Koninkrijk werd in 2016 een soortgelijke maatregel ingevoerd en daarna is het aantal aankopen door beleggers flink afgenomen. Daar ging het wel gepaard met andere maatregelen en er was het vooruitzicht van de brexit. Maar een hogere overdrachtsbelasting lijkt wel degelijk bij te dragen aan minder beleggersaankopen."

Minder aankopen door beleggers, betekent dus dat er meer woningen zullen zijn voor particulieren. En Hochstenbach noemt de verlaging naar nul speciaal voor koopstarters mooi meegenomen. "Het verbetert hun concurrentiepositie enigszins. Maar je moet geen wonderen verwachten. Het gat tussen wat starters kunnen betalen en wat betaald wordt, is vaak nog wel een stukje groter dan die 2 procent."

Huurmarkt
Voor de vrije-sector-huurmarkt is de maatregel niet goed, denkt Madeline Buijs, vastgoedeconoom bij ABN Amro. Want als in plaats van een belegger een particulier een woning koopt om er in te wonen, dan wordt dat dus een eigen woning en geen huurwoning.

"Een maatregel die koop bevordert, beperkt de huursector", aldus Buijs. "En als een belegger straks toch een woning koopt, dan heb je met de krapte in de huursector de kans dat de belegger de hogere aankoopkosten deels in de huren gaat verrekenen."

Welke belegger?
Eigenlijk zou het kabinet niet alle beleggers als groep moeten ontmoedigen op de woonmarkt, maar alleen de huisjesmelkers, vindt stadsgeograaf Hochstenbach.

Bijvoorbeeld door het reguleren van de huurprijzen, ook in wat nu de vrije sector is. "Voer maatregelen in die de slechte beleggers uitsluit en de goede koestert. Zorg ervoor dat een huisjesmelker bijvoorbeeld nog maar 1000 euro in plaats van 1500 kan vragen voor een appartement. Zo zorg je voor aantrekkelijke huuralternatieven zodat mensen niet hoeven te kopen."

[ Voor 5% gewijzigd door Requiem19 op 25-11-2020 13:36 ]

[Rubbergrover1]

Meer keus? Volgens mij heb je op dit moment meer kans op een koopwoning dan op een huurwoning. En is de keus in huurwoningen al lager dan de keus uit koopwoningen. Met deze maatregelen toveren ze niet ineens meer woningen beschikbaar, er zullen alleen meer koopwoningen en minder huurwoningen beschikbaar komen. De keus wordt daarmee dus niet groter. Doordat huurwoningen nog minder een optie worden zal de keus tussen huurwoningen en koopwoningen juist vaker verdwijnen. Ergo: juist minder keuze.

[Harrie_]

Ypuh schreef op woensdag 25 november 2020 @ 11:57:
[...]
Sowieso denk ik niet dat deze huizen representatief zijn voor de huizenmarkt. Wie 6-8 ton betalen kan woont nu waarschijnlijk al in een huis van 4-5 ton. Kan me niet voorstellen dat je daar direct uitgegroeid bent, anders dan een appartementje van 45m2.
[...]

Dat blijft een lastige discussie; wanneer ben je ergens 'uitgegroeid' en wanneer zijn je wensen echt 'luxe'. Ik zie hier in de regio best wel wat woningen van 4-5 ton die qua oppervlakte/ruimte weinig bijzonder zijn. Als je dan in zo'n woning woont met 3 kinderen en je hebt behoefte aan bijv. een extra ruimte (kantoor) aan huis, een garage, een oprit, een zolder met vaste trap, etc. In hoeverre is dat nu ècht luxe te noemen anno nu. Feitelijk kun je zonder natuurlijk, maarja je kunt in principe ook zonder vaatwasser leven...

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op woensdag 25 november 2020 @ 14:01:
[...]


Dat blijft een lastige discussie; wanneer ben je ergens 'uitgegroeid' en wanneer zijn je wensen echt 'luxe'. Ik zie hier in de regio best wel wat woningen van 4-5 ton die qua oppervlakte/ruimte weinig bijzonder zijn. Als je dan in zo'n woning woont met 3 kinderen en je hebt behoefte aan bijv. een extra ruimte (kantoor) aan huis, een garage, een oprit, een zolder met vaste trap, etc. In hoeverre is dat nu ècht luxe te noemen anno nu. Feitelijk kun je zonder natuurlijk, maarja je kunt in principe ook zonder vaatwasser leven...

Dat is inderdaad een lastige discussie, maar veel van de dingen die je noemt vind ik toch vooral bij de 'nice to haves' horen. Een kamer voor de ouders plus voor ieder kind een kamer vind ik in de huidige tijd wel noodzakelijk en voor veel mensen een plek om thuis te kunnen werken ook (al dan niet in de slaapkamer). Maar veel andere zaken kun je eerder als luxe bestempelen dan als noodzakelijk.

[izdp]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 25 november 2020 @ 07:37:
[...]

Dat eerste zal natuurlijk niet gebeuren als het laatste niet gebeurt. Het zijn daarin enigszins communiceerde vaten.

Maar tegelijk geef je daarmee impliciet aan dat als de rentes weer gaan stijgen, dit een extra groot effect op de koophuizenmarkt heeft. Dan kun je als eigenaar-bewoner minder hypotheek krijgen en dus minder voor woningen bieden en daarnaast worden ook de maandlasten hoger en zul je misschien ook minder wíllen bieden voor de zelfde woning. Plus dus dat er minder beleggers met je zullen concurreren omdat zowel sparen relatief aantrekkelijker wordt als omdat geld lenen duurder wordt. Dit zal vrijwel meteen tot prijsdalingen leiden omdat het oververhitte overbieden met minder hoge bedragen zal kunnen. Ook als er nog steeds een hoop investeerders zijn (bv 10 in plaats van 30) zul je minder hoeven te overbieden en zullen de prijzen dus (relatief) dalen.

Lang verhaal, maar komt er op neer dat ook als er nog steeds meer vraag dan aanbod is de prijzen kunnen gaan dalen

Klopt als een bus met 1 maar.
Er is namelijk in het begin van een trendmatige stijging van de rente nog een tegenkracht.
Namelijk de groep mensen die over de streep getrokken wordt uit angst om later een nog hogere rente te moeten betalen.
Natuurlijk wordt die groep beperkt tot degenen die nog financieringsruimte hebben.
Dus het hele merkwaardige kan dan gebeuren dat je eerst nog een prijsstijging ziet.

[izdp]

Harrie_ schreef op woensdag 25 november 2020 @ 09:51:
[...]


Je laat bij de wet van vraag en aanbod prijselasticiteit buiten beschouwing. Omdat een woning een extreem inelastisch goed is gaat de consument tot het gaatje om er een te kunnen kopen. Dat zie je trouwens ook gebeuren in de praktijk; woningprijzen gaan door het plafond tot aan of zelfs over de maximale leennorm en zelfs dan zie je nog mensen die kopen o.b.v. de max-hypotheek i.c.m. eigen spaargeld, verzwijgen van de studieschuld en in sommige gevallen ook nog startersleningen vanuit de gemeente...

Ik weet niet wat je me hier probeert te vertellen.
Kan je dit toelichten?

[izdp]

Ruudzaan schreef op woensdag 25 november 2020 @ 11:48:
Ik heb nog wat anekdotische input.
Hou zelf huizen bij in het iets hogere segment (600K tot 800K)
Waar ik eerst vaak na 2 weken al een notificatie kreeg van 'onder bod', 'onder voorbehoud verkocht' of 'verkocht', duurt dat nu al wat langer.

Kreeg er gisteren eentje (wederom anekdotisch) die in prijs werd verlaagd
https://www.funda.nl/koop...-41037714-biltseweg-33-a/
Nu komen prijsverlagingen wel vaker voor.
Maar 7 weken na de eerste verschijningsdatum op Funda, zie je niet zo heel vaak.

Zoals ik zei: plaatselijk en Rich met zijn huurcomplex.
Daarna keek ik op Funda en zag een verder gedaald aanbod en beschikbaar aanbod.
Nu de vraag hoe de verkopen in November zullen uitpakken.
Is er meer verkocht of daalt het aanbod serieus en blijft het moeilijke op Funda over en zien we dat juist?

[Verwijderd]

Ruudzaan schreef op woensdag 25 november 2020 @ 11:48:
Ik heb nog wat anekdotische input.
Hou zelf huizen bij in het iets hogere segment (600K tot 800K)
Waar ik eerst vaak na 2 weken al een notificatie kreeg van 'onder bod', 'onder voorbehoud verkocht' of 'verkocht', duurt dat nu al wat langer.

Kreeg er gisteren eentje (wederom anekdotisch) die in prijs werd verlaagd
https://www.funda.nl/koop...-41037714-biltseweg-33-a/
Nu komen prijsverlagingen wel vaker voor.
Maar 7 weken na de eerste verschijningsdatum op Funda, zie je niet zo heel vaak.

Een erfpacht van 20k+ per jaar welke over 6,5 jaar afloopt (en dus nóg duurder zal gaan worden).... al had ik het geld hier cash liggen dan nog niet. Wel perfecte timing om te proberen daar vanaf te komen natuurlijk. Je hebt maar 1 gek nodig.