Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[OMX2000]

Spuit 11 hier. Ik volg even niet helemaal als ik nu een huis koop, en een hypotheek met de huidige rente heb afgesloten, waarom je dan in de problemen komt als de "hypotheekbubbel" klapt.

Wij hebben ons huidige huis gekocht net voordat de crisis een jaar of 10 geleden begon. Alle huizen stonden dus in een mum van tijd onderwater. Maar we wisten dat we geen "top hypotheek" hadden genomen (niet om schommelingen in de economy by the way) , dus we konden wel wat lijden. Maar we wisten ook dat we voorlopig bleven zitten, en voorlopig net hoefden te verkopen. M.a.w. we hebben de dip uitgezeten. En eigenlijk nooit het idee gehad dat we een risico liepen.

Tegelijkertijd is er hier in Brabant een enorme prijsstijging van huizen. En ik kan dat hier alleen verklaren door een enorm gebrek aan aanbod. Ja de lage rente zal helpen, en blijkbaar heeft de verhoging van de overdrachtsbelasting vast ook invloed. Maar vorig jaar was de stijging al ingezet.

Welke andere verklaringen zijn er voor die bizarre prijsstijgingen?

[ Voor 21% gewijzigd door OMX2000 op 21-11-2020 01:45 ]

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 01:09:
[...]
In dit laatste zit hem dus de waarschuwing: mocht de markt omslaan, dan gaat dit pijn doen bij de mensen die tot hun nek in de hypotheek zitten. En dus halen we Shiller er bij die stelt dat de markt _altijd_ weer gaat omslaan.

Omdat je regelmatig Shiller er bij haalt (en ik hem daarom gekscherend je grote vriend noemde ), lijkt het mij dat je wel waarde hecht aan zijn ideeën. Vandaar dat ik het dus wel interessant vond om niet alleen maar één van die ideeën er uit te pikken en daarop te focussen, maar iets meer te bekijken.

Een van die ideeën is bijvoorbeeld het concept dat de markt juist niet efficiënt is. Daarom vind ik het frappant dat je juist verwijst naar de efficiënte markttheorie om aan te tonen dat er geen extra leenruimte gekomen zou zijn.

Ik vind het trouwens wel mooi om te zien dat hij met empirisch onderzoek een betere onderbouwing geeft voor de 'boerenwijsheid' dat de markt altijd wel weer omslaat. En ik hecht daar ook zeker waarde aan. Maar of je in de praktijk zo veel aan die extra onderbouwing hebt, dat vraag ik mij af.

(Overigens is het ook wel leuk om te lezen dat zijn theorieën over de prijzen op de huizenmarkt, en dat die prijzen op de lange termijn niet meer dan met de inflatie zouden stijgen, sterk afhankelijk zijn van de aanname dat er voldoende ('onbegrensde') (bouw)grond beschikbaar is. Iets wat in de Nederlandse situatie dus juist een van de belangrijkste redenen is voor de woningschaarste een de stijgende woningprijzen.)

[kabeltjekabel]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 17:43:
[...]


De leenruimte is niet vergroot door de OVB, dus dat klopt niet. Daarnaast stond al jaren aangekondigd dat het tweede inkomen verder zou meetellen. Efficiënte markttheorie schrijft dus voor dat deze verhoging van de leenruimte al zat ingebouwd in de prijs, nog voor corona startte. Van dit beleid is niet afgeweken, dus geen extra leenruimte.

Afschaffen OVB betekend wel dat ze die 5k cash nu in het huis kunnen stoppen, dus het prijsopdrijvende effect is er alsnog, ook al komt dat niet van de leenruimte.

Dat het effect van het zwaarder meetellen van het 2e in komen al ingeprijsd zou zijn... nja.. hoe dan? Door investeerders die huisjes flippen rond dat punt? Daarvoor is de administratie last te hoog, dus ik denk niet dat dat er al in zit. Je kunt huizen nu eenmaal niet op de spotmarkt kopen en voor nop opslaan.

[ Voor 4% gewijzigd door kabeltjekabel op 21-11-2020 08:42 ]

[Mark31]

izdp schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 22:24:
Ja natuurlijk zijn er nog zware beroepen, maar er is op het fysieke vlak enorm veel verbeterd.
Koerier zijn is trouwens een luizenleven, dus ik denk dat je de benaming niet goed hebt of dat je bedrijf dat wel chique vond klinken.
Ik vermoed dat je distributie van pakketten bedoeld met veel adressen.
Dat belast inderdaad vooral door de hoge stressfactor.

Pakketten rondbrengen is ook Koerieren en ja dat bedoelde ik inderdaad.

[Verwijderd]

Mark31 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 08:45:
[...]


Pakketten rondbrengen is ook Koerieren en ja dat bedoelde ik inderdaad.

In de volksmond brengt een koerier iets in 1 ruk van begin- naar eindpunt. Zit verder geen logistiek systeem achter. Als wij een koerier bestellen, dan komt deze het goed ophalen en rijdt hij regelrecht naar de bestemming. De rest zijn pakket bezorgers en die doen alleen de "last mile" vanaf een distributiecentrum.

[Rzaan]

izdp schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 19:35:

Maar wel erg leuk om te gaan meemaken of dat thuiswerken wat al zo lang wordt gepropageerd om vele redenen nu echt doorbreekt als normaal voor een massa.
En dan eens zien hoeveel hunkering er is naar het platteland

Ik denk inderdaad ook dat die zogenaamde hunkering er niet is.
Mensen gaan nu wat meer thuiswerken, maar hoeveel er daar van overblijven na beëindiging van de crisis, is nog maar de vraag.
Wat het wonen op het platteland zo godvergeten saai maakt, is dat je ver van diensten, cultuur en winkels afzit.
Mooi al die natuur, maar een mens is een sociaal dier en heeft anderen nodig. De meesten dan.
Daarom is op een kantoor werken ook zo leuk. Het dagelijkse contact.
Ik werk al jaren niet meer op een vaste plek, en dat mis ik enorm. Beetje kletsen, lachen, samen lunchen.

Terug naar de huizenmarkt: Dus of de vraag naar huizen op het platteland zal toenemen?
Ja, maar of het nu door Corona zoveel meer zal zijn... ik weet het niet.
Veel mensen hadden hun zoekgebied al uitgebreid, simpelweg omdat binnen hun oorspronkelijke zoekgebied niets betaalbaars meer te koop is.
In mijn favoriete programma Kopen zonder Kijken, zie je ook stellen die in Den Bosch willen kopen, maar ergens in Waalwijk uitkomen, of Den Haag als wens, maar Leidschendam als eindbestemming.
Ook ik kijk al naar plekken waar ik eerst nooit zou kijken, zoals oostelijk van Apeldoorn.

Ik weet het: Beetje koffiegeleuter, maar moeilijke zaken als ECB heb ik geen verstand van en nauwelijks interesse in.

[izdp]

Mark31 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 08:45:
[...]


Pakketten rondbrengen is ook Koerieren en ja dat bedoelde ik inderdaad.

Nee, dat is het dus niet.
Maar ik vergat te zeggen dat je voor mij een hele beste en een wijze keuze hebt gemaakt.

[Rubbergrover1]

Ruudzaan schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 10:23:
[...]

Ik denk inderdaad ook dat die zogenaamde hunkering er niet is.
Mensen gaan nu wat meer thuiswerken, maar hoeveel er daar van overblijven na beëindiging van de crisis, is nog maar de vraag.
Wat het wonen op het platteland zo godvergeten saai maakt, is dat je ver van diensten, cultuur en winkels afzit.
Mooi al die natuur, maar een mens is een sociaal dier en heeft anderen nodig. De meesten dan.
Daarom is op een kantoor werken ook zo leuk. Het dagelijkse contact.

Dat is jouw mening, maar anderen kunnen daar totaal anders over denken. Er zijn ook honderdduizenden, zo niet miljoenen mensen die helemaal niet zitten te wachten op dat "gezellige" dagelijkse contact. En voor wie dit halfjaar thuiswerken een verademing is, omdat ze dan gewoon inhoudelijk met hun werk bezig kunnen in plaats van dat ze interesse in hun collega's moeten veinzen.

Maar dat zijn niet de mensen die je bij de koffiemachine of op feestjes hoort. Omdat ze liever die situaties mijden, of zich daar slechts beperken tot de sociaal geaccepteerde chit-chat.

[Rzaan]

Natuurlijk weet ik dat het maar een mening is.
Maar dat de mens een sociaal dier is, is een gegeven.
In hoeverre men dit in het dagelijks leven invult, scheelt dan weer van persoon tot persoon.

Hier volgt wederom een mening: De 'drang' naar de stad is niet alleen een economische keuze, maar ook een sociale.
Dat iets wat mijns inziens in de mensen zit ingebakken, ineens zou veranderen door één pandemie, lijkt me stug.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 11:14:
[...]

Dat is jouw mening, maar anderen kunnen daar totaal anders over denken. Er zijn ook honderdduizenden, zo niet miljoenen mensen die helemaal niet zitten te wachten op dat "gezellige" dagelijkse contact. En voor wie dit halfjaar thuiswerken een verademing is, omdat ze dan gewoon inhoudelijk met hun werk bezig kunnen in plaats van dat ze interesse in hun collega's moeten veinzen.

Maar dat zijn niet de mensen die je bij de koffiemachine of op feestjes hoort. Omdat ze liever die situaties mijden, of zich daar slechts beperken tot de sociaal geaccepteerde chit-chat.

En dan heb je nog de mensen die wel van het sociale stukje houden, maar niet per se midden in de heksenketen willen zitten. 15-20 minuten buiten de stad de rust willen, maar wel de cultuur, activiteiten en gezelligheid van de stad om de hoek.

Dat soort dorpjes gaan echt de nieuwe prijs stijgers worden denk ik.

Overigens is het al redelijk zeker dat meer thuiswerken normaal zal worden als je kijkt naar post-corona bedrijfsbeleid van grote werknemers. Waar het vroeger vaak alle dagen op kantoor als standaard was, zal dat voor kantoorberoepen toch snel naar 2 dagen thuis, 3 dagen kantoor worden.

[Rzaan]

Requiem19 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 11:38:
En dan heb je nog de mensen die wel van het sociale stukje houden, maar niet per se midden in de heksenketen willen zitten. 15-20 minuten buiten de stad de rust willen, maar wel de cultuur, activiteiten en gezelligheid van de stad om de hoek.

Dat soort dorpjes gaan echt de nieuwe prijs stijgers worden denk ik.

Ik heb nieuws voor je: Dat zijn ze al tijden.
Wij zoeken al - nog niet heel actief - al enkele jaren naar een andere woning.
In de gemeenten zoals jij die schetst is die prijsstijging al enige jaren aan de gang.
Tenminste, voor zover deze gemeente ook enig winkelaanbod hebben en diensten zoals doktor en tandarts.

[BernardV]

Er zit ook nog een verschil tussen het platteland en de plaatsen/steden in de plattelandsprovincies. Zelf woon ik in Drenthe in een plaats met ongeveer 50.000 inwoners.
Alle voorzieningen heb ik op loopafstand vanaf een 2-onder-1-kapper gekocht in 2016 voor een prijs waar ik in de randstad weinig zou kunnen kopen.

Als ik behoefte heb aan een grotere stad kan ik met de auto of trein in 30-45 min in Zwolle of Groningen zijn. Amsterdam is met OV ook prima te doen (of de auto buiten de spits).

Ik heb jaren in Amsterdam gewerkt en ging 2 tot 3 dagen per week naar kantoor in Amsterdam. ‘s Ochtends de trein, eerste klas, laptop open en alvast wat werk doen. Effectief kun je de helft van je reistijd dan nog nuttig zijn (voor mij dan).

Het bevalt me hier prima!

[Requiem19]

Ruudzaan schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 11:42:
[...]


Ik heb nieuws voor je: Dat zijn ze al tijden.
Wij zoeken al - nog niet heel actief - al enkele jaren naar een andere woning.
In de gemeenten zoals jij die schetst is die prijsstijging al enige jaren aan de gang.
Tenminste, voor zover deze gemeente ook enig winkelaanbod hebben en diensten zoals doktor en tandarts.

Dat valt reuze mee. Tot voor kort was de grootste stijging in de randstad. De laatste cijfers laten nu de eerste kentering zien. Een van de verklaring is de trek uit de stad die we nu bespreken.

Wij zijn nu 1 jaar in de markt voor een nieuwe woning en hebben eind sept gehoord dat we ingeloot zijn voor een nieuwbouwproject in zo’n dorpje. De prijsontwikkeling daar viel relatief mee (tov Amsterdam) als je de calcasa rapporten bekeek.

[3DDude]

https://www.iex.nl/Column...en-volgens-de-banken.aspx

https://www.ad.nl/rotterd...ctontwikkelaars~a98ffca9/


Verdienen aan nieuwbouw

Tot slot nog iets opmerkelijks over de nieuwbouwwoningen. Op 12 september stond in het AD een zeer goed artikel over hoe huizenbezitters (maar natuurlijk ook huurders) veel geld kunnen verdienen door bezwaar in te dienen als er in de buurt huizen worden gebouwd.

Ik vind dat artikel schrijnend, want het laat zien hoe mensen kunnen zijn als ze duizenden euro’s kunnen verdienen. Nog opmerkelijker vind ik hoe aannemers zijn die diverse woningen willen bouwen. Zij zijn bereid om veel geld aan bezwarende personen te betalen om zo te zorgen dat de bouw op tijd kan beginnen. En dat betekent dat aannemers aanzienlijk verdienen aan nieuwbouwwoningen.

TLDR: er wordt dus gewoon VEEL TEVEEL geld verdiend aan nieuwbouw.
Ze kopen zelfs omwonenden af en men weet hoe dat werkt zodat ze zakgeld kunnen vangen.. tsjah dat drijft de prijs wel op natuurlijk

[ Voor 4% gewijzigd door 3DDude op 21-11-2020 11:55 ]

[Rzaan]

In de randstad is alles nog wat extra groot.
Maar ook als je kijkt naar randgemeenten van Zwolle, Apeldoorn, Den Bosch, Breda, Wageningen, zag je daar al flinke stijgingen de laatste jaren.
Wat nu juist opvalt, is dat je zelfs stijgingen ziet in gemeenten die in niet populaire regio's liggen. Buurgemeenten van Roosendaal, Heerlen, Almelo, bijvoorbeeld.

[Rubbergrover1]

Ruudzaan schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 11:35:
Natuurlijk weet ik dat het maar een mening is.
Maar dat de mens een sociaal dier is, is een gegeven.
In hoeverre men dit in het dagelijks leven invult, scheelt dan weer van persoon tot persoon.

Hier volgt wederom een mening: De 'drang' naar de stad is niet alleen een economische keuze, maar ook een sociale.
Dat iets wat mijns inziens in de mensen zit ingebakken, ineens zou veranderen door één pandemie, lijkt me stug.

Volgens mij ben je in 'de stad' in het algemeen juist een stuk anoniemer dan in een dorp. Als 'sociaal wezen' zou ik daarom eerder verwachten dat je in een dorp zou willen wonen dan in de stad.

Uiteraard zijn er veel (ook andere) redenen om in de stad te willen wonen. Maar er zijn ook een hoop redenen waarom mensen buiten de stad zouden willen wonen. Die intrinsieke wens was er bij een hoop mensen al en is niet spontaan door corona gekomen. Maar tot voor kort was het voor een hoop mensen vanwege het werk niet mogelijk of onpraktisch om buiten de stad te gaan wonen. Dankzij corona en het verbeterde thuiswerken kunnen die mensen nu wel aan hun (latente) wens gehoor geven.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 11:50:
[...]


Dat valt reuze mee. Tot voor kort was de grootste stijging in de randstad. De laatste cijfers laten nu de eerste kentering zien. Een van de verklaring is de trek uit de stad die we nu bespreken.

Wij zijn nu 1 jaar in de markt voor een nieuwe woning en hebben eind sept gehoord dat we ingeloot zijn voor een nieuwbouwproject in zo’n dorpje. De prijsontwikkeling daar viel relatief mee (tov Amsterdam) als je de calcasa rapporten bekeek.

Die trend is toch al wel een tijdje bezig. De stijging in bv Amsterdam is sinds het voorjaar van vorig jaar zelfs lager dan het landelijk gemiddelde. Dat was dus al voor corona. En Groningen is een aantal kwartalen de grootste stijger.

Deze trek uit de stad staat dus los van corona/thuiswerken en zal dus niet weer ineens omslaan als het gedoe met corona over is.

[Requiem19]

Ik denk dat Groningen dan geen goed voorbeeld is :-).

[CVTTPD2DQ]

Mark31 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 22:16:
[...]
Kantoormensen werken misschien niet zo hard, maar er zijn er zat die dat nog wel doen, denk aan de bouw, pakketten dienst etc.

Dat klopt. Maar de stereotype Nederlander die klaagt dat-ie zo drukdrukdruk is met de kinderen en de sport en zogenaamd hard werken, dat is meestal iemand met een kantoorbaan waar je nooit iets zwaarders hoeft te tillen dan een computermuis.

In die zin geloof ik het excuus niet. Wel denk ik dat er een hoop 'hobbies' bij zijn gekomen; facebooken, gamen, etc. En dat tuinieren (want da's gewoon een hobby) het onderspit delft.

En daarom willen mensen een luchtplaats ipv. een tuin. Prima, maar dan vind ik het inzetten op appartementencomplexen niet zo'n gek idee.

[Miks]

kabeltjekabel schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 08:41:
[...]

Dat het effect van het zwaarder meetellen van het 2e in komen al ingeprijsd zou zijn... nja.. hoe dan? Door investeerders die huisjes flippen rond dat punt? Daarvoor is de administratie last te hoog, dus ik denk niet dat dat er al in zit. Je kunt huizen nu eenmaal niet op de spotmarkt kopen en voor nop opslaan.

Dit is geen extra administratielast. Ik zal kort uitleggen wat de gedachte erachter is.

Wanneer bekend is dat men straks meer kan gaan lenen, en dat dit effect heeft op de transactieprijzen, is men bereid nu meer te betalen. De ene persoon wat méér meer, de ander wat minder meer. Stijging is dus gelijk aan wisdom of the crowd.

[Hielko]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 12:19:
[...]


Dat klopt. Maar de stereotype Nederlander die klaagt dat-ie zo drukdrukdruk is met de kinderen en de sport en zogenaamd hard werken, dat is meestal iemand met een kantoorbaan waar je nooit iets zwaarders hoeft te tillen dan een computermuis.

In die zin geloof ik het excuus niet. Wel denk ik dat er een hoop 'hobbies' bij zijn gekomen; facebooken, gamen, etc. En dat tuinieren (want da's gewoon een hobby) het onderspit delft.

En daarom willen mensen een luchtplaats ipv. een tuin. Prima, maar dan vind ik het inzetten op appartementencomplexen niet zo'n gek idee.

Dat is een nogal bekrompen beeld wat hard werken is. De mentale belasting van werk kan ook dermate zijn dat je aan het eind van de dag geen puf over hebt om nog maar een arm op te tillen, ondanks dat je alleen maar wat met een muis heen en weer hebt geschoven. Je zou zelfs makkelijk kunnen stellen dat dat zwaarder is. Als je fysiek hard gewerkt hebt ben je de na een dagje slapen weer fit.

[Mark31]

Hielko schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 12:27:
[...]

Dat is een nogal bekrompen beeld wat hard werken is. De mentale belasting van werk kan ook dermate zijn dat je aan het eind van de dag geen puf over hebt om nog maar een arm op te tillen, ondanks dat je alleen maar wat met een muis heen en weer hebt geschoven. Je zou zelfs makkelijk kunnen stellen dat dat zwaarder is. Als je fysiek hard gewerkt hebt ben je de na een dagje slapen weer fit.

Dan ben je na een dag slapen weer fit, maar dan begint de riedeltje van voor af aan.
Ik las laatst op het nieuws dat de gemiddelde Nederlander meer dan 8 uur per dag zit!,
Gok is hoeveel ik op een doordeweekse dag zit?
Juist ja hooguit 1,5 tot 2 uur per dag, rest lichamelijk bezig, zowel op het werk, hond wandelen etc .
Dan is je lichaam echt kapot zaterdag .
Kantoor mensen zitten alleen voor het werk al 8 uur per dag!
Daar word je eerder lam van, moe kan niet want je lichaam rust.
Geestelijke moe ben ik met je eens, daar hebben jullie meer last van.

[Requiem19]

Lekker kort door de bocht inderdaad weer.

Kantoormensen zitten op hun reet dus die hebben het makkelijk uhu :-).

[Rzaan]

Mijn werk gaat grotendeels met het hoofd, wat inhoudt dat ik ook na officiele werktijd nog door blijf werken.
Ik ken maar weinig koeriers die in de avonduren thuis nog lekker door koerieren.
Dus moe worden van je werk kun je door zowel fysieke als mentale inspanning.

[Miks]

OMX2000 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 01:42:
Spuit 11 hier. Ik volg even niet helemaal als ik nu een huis koop, en een hypotheek met de huidige rente heb afgesloten, waarom je dan in de problemen komt als de "hypotheekbubbel" klapt.

Je zit dan in de tang van de bank en de markt.
Als de prijzen zakken onder het niveau van de hypotheek kan de bank de rente verhogen, kijk maar eens in de voorwaarden of dat bij jou mogelijk is.
Daarnaast zit je dus met een huis dat niet verkocht kan worden voor de prijs waar je het voor gekocht had, of misschien dus lager dan de hypotheek die je hebt. Bij dat laatste, zodra je moet verkopen, wordt het verschil tussen hypotheek en verkoopprijs een persoonlijke lening, daar zit vaak een procentje of 10-15 aan rente op.
Hoe langer je wacht hoe meer je hebt afgelost, dus hoe kleiner het onder-water-probleem, maar neemt niet weg dat dan het aflossingsdeel van de hypotheek gewoon in rook is opgegaan.

Vaak is bij een daling van de woningprijzen niet alleen de daling relevant, er zijn vaak ook nog andere omstandigheden. Werkloosheid loopt op, men verliest een baan en vindt niet zomaar een nieuwe, scheiding, etc. Vaak is de prijsdaling niet het enige leed, maar ook al het andere van belang en komt het allemaal relatief tegelijk.

OMX2000 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 01:42:
[...]

Tegelijkertijd is er hier in Brabant een enorme prijsstijging van huizen. En ik kan dat hier alleen verklaren door een enorm gebrek aan aanbod. Ja de lage rente zal helpen, en blijkbaar heeft de verhoging van de overdrachtsbelasting vast ook invloed. Maar vorig jaar was de stijging al ingezet.

Welke andere verklaringen zijn er voor die bizarre prijsstijgingen?

Voor de huidige prijsstijgingen is er geen andere verklaring dan 'vertrouwen'.

Het huizentekort is niet zo groot als dat wordt beweerd (de cijfers zijn behoorlijk uit de lucht gegrepen) en daarnaast niet enorm veel hoger dan in 2008-2012 toen de prijzen afnamen. De leenruimte is ook niet veel groter geworden en de lonen zijn ook niet veel gestegen.

Men hoort overal dat het lastig is om een huis te kopen. Het beeld dat geschetst wordt in de media en op verjaardagsfeestjes is alsof je zonder te overbieden geen huis kunt krijgen. En dan heb je nog de drukke bezichtigingsmomenten die de druk opvoeren. Daarnaast is de makelaar ook nog in staat om prijzen te verhogen door allerhande tactieken en speelt de taxateur ook nog een rol in het verhogen van de prijzen. Ook is er niet echt een toezichthouder, want ook de overheid wil niet ingrijpen omdat de economie dan een knauw krijgt. Het leukste is nog dat bijna iedereen denkt dat het goed nieuws is als de prijzen lekker hard stijgen.

Het is dus een systeem van prijsverhoging. Je hebt als het ware een ballon die tientallen partijen tegelijk aan het opblazen zijn. En zo lang er geen schok komt, gaat iedereen hiermee door tot de ballon knapt.

[ Voor 32% gewijzigd door Miks op 21-11-2020 12:58 ]

[CVTTPD2DQ]

Hielko schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 12:27:
[...]
Dat is een nogal bekrompen beeld wat hard werken is. De mentale belasting van werk kan ook dermate zijn dat je aan het eind van de dag geen puf over hebt om nog maar een arm op te tillen, ondanks dat je alleen maar wat met een muis heen en weer hebt geschoven.

Klopt, en als je dan alsnog achter je computer zit, zie je natuurlijk *pling*, een mailtje van werk, waar je toch maar even op moet reageren nu je het toch gelezen hebt, enz. En voor je het weet lig je wakker in bed na te denken over wat je morgen moet doen, terwijl je eigenlijk zou moeten slapen.

Een half uur op je kniëen onkruid wieden is een prima manier om je hoofd leeg te maken, en volgens mij kun je dat zelfs doen terwijl je kinderen in de tuin spelen. Het kan best zijn dat de "drukdrukdruk"-mensen daar andere manieren voor hebben, maar ik geloof niet dat het fundamenteel niet samengaat.

[CVTTPD2DQ]

Ruudzaan schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 11:55:
In de randstad is alles nog wat extra groot.
Maar ook als je kijkt naar randgemeenten van Zwolle, Apeldoorn, Den Bosch, Breda, Wageningen, zag je daar al flinke stijgingen de laatste jaren.
Wat nu juist opvalt, is dat je zelfs stijgingen ziet in gemeenten die in niet populaire regio's liggen. Buurgemeenten van Roosendaal, Heerlen, Almelo, bijvoorbeeld.

Is dat niet gewoon de prijsstijging die voortkomt uit de rentedaling? Ook in die gebieden worden prijzen bepaald door wat mensen kunnen lenen.

[OMX2000]

Miks schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 12:41:
[...]


Voor de huidige prijsstijgingen is er geen andere verklaring dan 'vertrouwen'.

Het huizentekort is niet zo groot als dat wordt beweerd (de cijfers zijn behoorlijk uit de lucht gegrepen) en daarnaast niet enorm veel hoger dan in 2008-2012 toen de prijzen afnamen. De leenruimte is ook niet veel groter geworden en de lonen zijn ook niet veel gestegen.

Men hoort overal dat het lastig is om een huis te kopen. Het beeld dat geschetst wordt in de media en op verjaardagsfeestjes is alsof je zonder te overbieden geen huis kunt krijgen. En dan heb je nog de drukke bezichtigingsmomenten die de druk opvoeren. Daarnaast is de makelaar ook nog in staat om prijzen te verhogen door allerhande tactieken en speelt de taxateur ook nog een rol in het verhogen van de prijzen. Ook is er niet echt een toezichthouder, want ook de overheid wil niet ingrijpen omdat de economie dan een knauw krijgt. Het leukste is nog dat bijna iedereen denkt dat het goed nieuws is als de prijzen lekker hard stijgen.

Het is dus een systeem van prijsverhoging. Je hebt als het ware een ballon die tientallen partijen tegelijk aan het opblazen zijn. En zo lang er geen schok komt, gaat iedereen hiermee door tot de ballon knapt.

Dit gaat toch niet alleen over wat je hoort. Het is natuurlijk anekdotisch want ik heb niet de echte cijfers paraat. Maar ik heb sinds we hier 9 jaar geleden wonen een alert op funda lopen. En je merkt dus een beetje wanneer er meer of minder aanbod is. Vorig jaar kwamen er regelmatig huizen voorbij die interessant waren voor ons. Dus we waren redelijk hoopvol dat we dit jaar wel iets zouden vinden. Maar sinds begin dit jaar zag je het aanbod snel kleiner worden en ook de prijzen omhoog gaan.

Het komt nu voor dat er 30 kijkers op een huis afkomen. Dat was begin dit jaar echt niet aan de orde. Hooguit 8-10 kijkers.

Dus hier in Breda lijkt echt een achterstand te zijn van beschikbare huizen. Dat was 5 jaar geleden echt niet zo erg als nu. Nieuwbouw projecten zijn er wel maar redelijk beperkt.

De leenruimte is trouwens echt wel groter geworden door die lage rentestand. Dat is in mijn ogen ook een belangrijke reden van de prijsstijging die dus eigenlijk geen waardestijging is. Om me heen hoor ik juist mensen erover klagen. En kom je steeds gekkere prijzen tegen.

Maar ik wil best wel toegeven dat de situatie nogal gek is. We zitten in een crisis maar we lijken er niet aan te willen geloven. En tegelijkertijd spelen makelaars, en financiers daarop in ja. Dat ben ik met je eens.

[Rzaan]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 12:47:
[...]
Is dat niet gewoon de prijsstijging die voortkomt uit de rentedaling? Ook in die gebieden worden prijzen bepaald door wat mensen kunnen lenen.

Ik heb geen idee waar het allemaal door komt.
Rente-daling, woningen die niet aansluiten bij de demografische opbouw, elkaar gek maken, het kan vanalles zijn. Zoals altijd zal het wel de combinatie van factoren zijn (weer eentje uit de categorie 'open deur'.

Hoe je er tegenaan kijkt, heeft ook te maken in welke kringen je verkeert.
Ik zie in mijn omgeving veel financieel coronaleed. Dan zie ik dus die Corona crisis veel zwaarder dan iemand die in de fietsenbranche zit, en die hun fietsen niet aangevoerd kunnen krijgen.
Zo kijk ik ook naar de huizenmarkt: Startersproblemen zie ik nauwelijks in mijn sociale omgeving. Heel af en toe slechts.

[Miks]

OMX2000 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 12:58:
[...]

Het komt nu voor dat er 30 kijkers op een huis afkomen. Dat was begin dit jaar echt niet aan de orde. Hooguit 8-10 kijkers.

Dit gebeurt inderdaad. Maar ik vraag me af of dit een teken van schaarste is.

Even een voorbeeld. Er is een eiland met 1000 koophuizen, en 10 daarvan staan te koop.
Op dat moment blijkt dat het gunstig is om je huis te verkopen en een nieuw huis te betrekken, omdat je dan een lagere rente moet betalen. Daardoor gaat 20% van de woningbezitters op zoek. Oftewel, zo'n 20 gegadigden per huis dat te koop staat.

Is dat een teken dat er woningnood is? Nee, dat is alleen een teken dat veel mensen (die dus een huis hebben!) op zoek zijn naar een nieuwe.

Maar, het vervelendste is dat deze mensen allemaal denken dat ze veel op de huizen moeten bieden. Dat is voor hen ook niet zo erg want hun huis dat ze daarna gaan verlaten zal dus ook duurder zijn geworden. De enige die niet profiteert is iemand zonder huis, de starter.

[ Voor 14% gewijzigd door Miks op 21-11-2020 13:11 ]

[izdp]

Miks schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 01:28:
[...]


Je spreekt jezelf tegen. Is er wel of niet inprijzing? Eerst zeg je van niet, om daarna te stellen dat het voor overdracht na 1 januari nu in de prijzen terugkomt. Ehh..?

Stel jezelf eens het volgende omgekeerde scenario voor: het Nibud kondigt aan stapsgewijs de leennormen te gaan aanscherpen de komende vier jaar. Wat doet dat denk je met de prijzen?

Inderdaad leest het tegenstrijdig.
Nu al vooruitlopend denk ik dat het al effect heeft qua prijsvorming, maar met meer gewicht per januari.
Wil niet zeggen dat het de prijzen doet stijgen overigens. Zie het maar als een extra stut.

Je Nibudvraag is een kinderachtige. Je haalt dan wat van een stut af. Dus een remmend effect.
Wil niet zeggen dat de prijzen dan niet verder kunnen stijgen

[izdp]

Requiem19 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 11:50:
[...]


Dat valt reuze mee. Tot voor kort was de grootste stijging in de randstad. De laatste cijfers laten nu de eerste kentering zien. Een van de verklaring is de trek uit de stad die we nu bespreken.

Wij zijn nu 1 jaar in de markt voor een nieuwe woning en hebben eind sept gehoord dat we ingeloot zijn voor een nieuwbouwproject in zo’n dorpje. De prijsontwikkeling daar viel relatief mee (tov Amsterdam) als je de calcasa rapporten bekeek.

Nog een keertje dan: een dorp of dorpje is geen platteland hoor

[izdp]

Miks schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 13:06:
[...]


Dit gebeurt inderdaad. Maar ik vraag me af of dit een teken van schaarste is.

Even een voorbeeld. Er is een eiland met 1000 koophuizen, en 10 daarvan staan te koop.
Op dat moment blijkt dat het gunstig is om je huis te verkopen en een nieuw huis te betrekken, omdat je dan een lagere rente moet betalen. Daardoor gaat 20% van de woningbezitters op zoek. Oftewel, zo'n 20 gegadigden per huis dat te koop staat.

Is dat een teken dat er woningnood is? Nee, dat is alleen een teken dat veel mensen (die dus een huis hebben!) op zoek zijn naar een nieuwe.

Maar, het vervelendste is dat deze mensen allemaal denken dat ze veel op de huizen moeten bieden. Dat is voor hen ook niet zo erg want hun huis dat ze daarna gaan verlaten zal dus ook duurder zijn geworden. De enige die niet profiteert is iemand zonder huis, de starter.

Als er geen schaarste is dan zullen de prijzen van hun verlaten huizen dan rap dalen door het overaanbod.

[Miks]

izdp schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 13:12:
[...]


Als er geen schaarste is dan zullen de prijzen van hun verlaten huizen dan rap dalen door het overaanbod.

Nee, want er zijn maar 10 huizen vrij, op 200 woningzoekenden. Als die er een maand over doen om te verhuizen, etc. Dan staan er de maand erop weer 10 huizen beschikbaar op 190 woningzoekenden, maand daarna 10 op 180, etc. etc.

Is dus een gevoel van schaarste. Geen schaarste.

[ Voor 6% gewijzigd door Miks op 21-11-2020 13:20 ]

[izdp]

Dus is er wel schaarste.
Zonder schaarste en velen willen doorstromen dalen de prijzen aan de onderkant van de markt.

[ Voor 66% gewijzigd door izdp op 21-11-2020 13:54 ]

[Ahrnuld]

Ruudzaan schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 13:03:
[...]

Ik heb geen idee waar het allemaal door komt.
Rente-daling, woningen die niet aansluiten bij de demografische opbouw, elkaar gek maken, het kan vanalles zijn. Zoals altijd zal het wel de combinatie van factoren zijn (weer eentje uit de categorie 'open deur'.

Hoe je er tegenaan kijkt, heeft ook te maken in welke kringen je verkeert.
Ik zie in mijn omgeving veel financieel coronaleed. Dan zie ik dus die Corona crisis veel zwaarder dan iemand die in de fietsenbranche zit, en die hun fietsen niet aangevoerd kunnen krijgen.
Zo kijk ik ook naar de huizenmarkt: Startersproblemen zie ik nauwelijks in mijn sociale omgeving. Heel af en toe slechts.

Als ik even terugdenk aan 2007/2008 was de leenruimte toen niet lager. De rente was wel hoger, maar de hypotheekvoorwaarden waren veel losser. Genoeg mensen die toen een huis hebben gekocht met bijv. een volledig aflossingsvrije hypotheek om het op die manier toch maar te kunnen betalen. Meest voorkomend was toen voor zover ik weet een mix van spaar en aflossingsvrij.

Rekenvoorbeeldje: in 2007 kon je met een jaarinkomen van 35.000 een bedrag van 175.000 lenen met de toen meest voorkomende hypotheekconstructie. In 2020 is dat 155.000. De overdrachtsbelasting is nu een stuk lager. Toch zijn huizen nu fors duurder. Waar komt dat geld vandaan? In elk geval niet van de hypotheken lijkt het.

Wat denk ik nog wel eens vergeten wordt is de invloed van werkloosheid. Want a) het is nu makkelijker geworden om een hypotheek te krijgen met een tijdelijk contract, uitzendwerk e.d. en b) de werkloosheid is lager. Bij zo'n 1% minder werkloosheid hebben we het rustig over 100.000 mensen die op zoek kunnen naar een huis waar ze dat eerder niet konden.

Dat zijn op de NL huizenmarkt aantallen die de markt behoorlijk kunnen beïnvloeden. Tel daarbij het tekort dat is ontstaan door toch weer toegenomen bevolking (immigratie, asielzoekers die een woning toegewezen krijgen) en dan hebben we bij elkaar best wel een vervelende situatie.

Ik ben een paar huizen in de buurt gaan bekijken in de meest gewilde prijsklasse en het viel me op dat ik telkens dezelfde mensen tegenkwam. Dan kan je wel zeggen dat er voor elk huis meteen 30 bezichtingen zijn, maar als dat eigenlijk betekent dat er in die buurt gewoon 30 mensen op zoek zijn naar een huis is het probleem na 30 aankopen weg. En dan zou je kunnen verwachten dat de prijzen dalen. Maar tot dat moment wordt er geconcurreerd. Ik heb het nu maar even opgegeven. Kan het met cijfers niet hardmaken maar het voelt op allerlei manieren als een enorme zeepbel die zomaar opeens weg kan zijn.

[ Voor 12% gewijzigd door Ahrnuld op 21-11-2020 14:02 ]

[Miks]

izdp schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 13:52:
Dus is er wel schaarste.
Zonder schaarste en velen willen doorstromen dalen de prijzen aan de onderkant van de markt.

Iedereen heeft in dit voorbeeld gewoon een huis, dus geen schaarste.
Het gevoel bestaat dat er te weinig huizen zijn, dat is niet zo.

Ik zal ook uitleggen dat het slechts een gevoel van schaarste is, en niet daadwerkelijk schaarste. Wanneer de 200 woningzoekenden op dat eiland met de 1000 huizen hun huis eerst te koop zouden zetten voor dat ze zelf hun huis verkopen, heb je plots met exact dezelfde hoeveelheid huizen een aanbod van 210 huizen op 200 woningzoekers.
Door eerste je huis te koop te zetten en daarna te verkopen is er direct geen gevoel van schaarste meer.

Dit zag je overigens ook gebeuren na 2008, en dat heet het omslaan van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt.

[ Voor 21% gewijzigd door Miks op 21-11-2020 14:07 ]

[Sport_Life]

Schaarste wordt ook gecreëerd doordat mensen eerst kopen en daarna rustig de tijd nemen voor de verkoop, dan houden mensen een dubbele woning in bezit .

Andersom kan ook gebeuren, dat mensen eerst hun woning te koop aanbieden (voor teveel geld). Dan krijg je dus 2010 taferelen

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 21-11-2020 14:14 ]

[Richh]

Miks schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 13:16:
[...]


Nee, want er zijn maar 10 huizen vrij, op 200 woningzoekenden. Als die er een maand over doen om te verhuizen, etc. Dan staan er de maand erop weer 10 huizen beschikbaar op 190 woningzoekenden, maand daarna 10 op 180, etc. etc.

Is dus een gevoel van schaarste. Geen schaarste.

Je doet net alsof woningen kopen/verkopen niks anders is dan ruilen tussen bezitters. En dat als we maar lang genoeg wachten, er genoeg geruild gaat worden.

Meanwhile zitten er honderdduizenden twintigers nog bij hun ouders, of in een veel te dure huurwoning waarin ze onmogelijk vermogen opbouwen. Ouderen blijven voor eeuwig in een groot huis en blijven steeds langer leven, vaker ook gescheiden. En er is (zelfs nu) meer immigratie dan emigratie.

Voor starters is er zeer zeker wel schaarste. Nederland heeft ook altijd woningschaarste gekend, leegstand is zo goed als onbestaand in dit land.

[JanHenk]

Er is ook geen schaarste, want zoals ik eerder al heb benoend zijn er relatief meer woningen bij gekomen dan inwoners, de afgelopen tien jaar in ieder geval.

Schaarste moeten we ook niet over discussiëren. Het belangrijkste is het vraag- en aanbod spel. Het woningaanbod is ondanks de toenemende woningvoorraad jaar op jaar gedaald. Blijkbaar is de doorstroming gestopt en hebben mensen aan de bovenkant van de woningvoorraad meer dan genoeg geld om rond te komen en die gaan dus niet verkassen.

In het midden en lage segment van de woningmarkt gaat dat dan vanzelf tot een lager aanbod en dus hogere prijzen leiden.

Ik zie om mij heen vooral dat mensen met een hoog huishoudinkomen in (veel) kleinere woningen wonen dan 20 jaar gelee. Waaronder ikzelf overigens. Er is dus geen schaarste, maar vooral vraag en weinig aanbod.

[Rzaan]

Ik zie toch ook de prijzen in het hogere segment stijgen.
Al is het begrip 'hoger segment' ook aan inflatie onderhevig.

Maar als er veel vraag is en weinig aanbod, dan is er toch schaarste?
Schaarste wordt toch niet bepaald door de totale hoeveelheid, maar alleen door het de beschikbare hoeveelheid afgezet tegen de vraag?

[Richh]

OMX2000 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 01:42:
Spuit 11 hier. Ik volg even niet helemaal als ik nu een huis koop, en een hypotheek met de huidige rente heb afgesloten, waarom je dan in de problemen komt als de "hypotheekbubbel" klapt.

Het probleem ontstaat vooral bij jongeren tussen de 20 en 30, die nu een zogenaamde 'starterswoning' kopen. Veelal is dat een veel te klein appartementje voor toekomstige gezinsuitbreiding, wat enkel is aangekocht met de intentie om er maar een paar jaartjes in te wonen en daarna door te stromen.

De kans dat je daarop een restschuld opbouwt die bijv tegen hogere rente of andere hypotheekeisen lastig te financieren is (plus; inkomens zullen de komende jaren waarschijnlijk niet zo vlot stijgen), is wel degelijk aanwezig. Terwijl het krijgen van kinderen je eigenlijk dwingt te verhuizen.

Maar we wisten dat we geen "top hypotheek" hadden genomen

Er zijn nu heel veel jongeren die een tophypotheek móéten aangaan voor een minimale woonruimte.

Tegelijkertijd is er hier in Brabant een enorme prijsstijging van huizen. En ik kan dat hier alleen verklaren door een enorm gebrek aan aanbod. Ja de lage rente zal helpen, en blijkbaar heeft de verhoging van de overdrachtsbelasting vast ook invloed. Maar vorig jaar was de stijging al ingezet.

Welke andere verklaringen zijn er voor die bizarre prijsstijgingen?

De stijgende prijzen zijn al ruim 5 jaar bezig, en met 10% per jaar gaat het nergens over.

Lage rentes, spaargeld dat niet rendeert terwijl de vastgoedmarkt dat wel doet. Wat mede komt omdat jongeren geen enkel alternatief meer hebben, omdat de sociale huurmarkt voor jongeren onbereikbaar is en de vrije sector veel en veel te duur is om uberhaupt de prijsstijging bij te sparen.

Half Nederland woont in een voldoende groot huis voor een volledig gezin en betaalt daar minder dan 1000 euro per maand voor. Ik denk ook niet dat je dan risico loopt met een eventuele hypotheekbubbel-burst.
Het probleem zit hem bij jongeren die méér dan dat betalen, voor een mini-appartement. Voor hun is er geen enkel alternatief.

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 21-11-2020 14:50 ]

[izdp]

Miks schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 14:01:
[...]


Iedereen heeft in dit voorbeeld gewoon een huis, dus geen schaarste.
Het gevoel bestaat dat er te weinig huizen zijn, dat is niet zo.

Ik zal ook uitleggen dat het slechts een gevoel van schaarste is, en niet daadwerkelijk schaarste. Wanneer de 200 woningzoekenden op dat eiland met de 1000 huizen hun huis eerst te koop zouden zetten voor dat ze zelf hun huis verkopen, heb je plots met exact dezelfde hoeveelheid huizen een aanbod van 210 huizen op 200 woningzoekers.
Door eerste je huis te koop te zetten en daarna te verkopen is er direct geen gevoel van schaarste meer.

Dit zag je overigens ook gebeuren na 2008, en dat heet het omslaan van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt.

Ha, ik zie dat je al wat bijgespijkert wordt.

Als al niet duidelijk is gezegd : schaarste is niets anders dan meer vraag dan aanbod ongeacht wat dan ook.

[CVTTPD2DQ]

JanHenk schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 14:31:
Ik zie om mij heen vooral dat mensen met een hoog huishoudinkomen in (veel) kleinere woningen wonen dan 20 jaar gelee. Waaronder ikzelf overigens. Er is dus geen schaarste, maar vooral vraag en weinig aanbod.

Wel zijn veel meer mensen dan vroeger "hoger opgeleid". Een HTS of HEAO diploma was vroeger nog vrij zeldzaam (de eisen lagen ook een stuk hoger), en nu min of meer het minimum om aan een baan te komen. Hetzelfde geldt voor universitaire opleidingen: veel minder zeldzaam dan vroeger. Het verdrag van Bologna heeft het een doel van de Europese regeringen gemaakt om 80% van de bevolking een HBO-equivalent diploma te laten halen.

Jezelf vergelijken met iemand met dezelfde baan/opleiding, 20 jaar geleden, is niet zo zinnig. Ten opzichte van de arbeidsmarkt van toen had deze waarschijnlijk een veel betere positie.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 15:07:
[...]


Wel zijn veel meer mensen dan vroeger "hoger opgeleid". Een HTS of HEAO diploma was vroeger nog vrij zeldzaam (de eisen lagen ook een stuk hoger), en nu min of meer het minimum om aan een baan te komen. Hetzelfde geldt voor universitaire opleidingen: veel minder zeldzaam dan vroeger. Het verdrag van Bologna heeft het een doel van de Europese regeringen gemaakt om 80% van de bevolking een HBO-equivalent diploma te laten halen.

Jezelf vergelijken met iemand met dezelfde baan/opleiding, 20 jaar geleden, is niet zo zinnig. Ten opzichte van de arbeidsmarkt van toen had deze waarschijnlijk een veel betere positie.

Janhenk heeft het daarom ook niet over het opleidingsniveau maar over het inkomen.

[JanHenk]

We hebben twee smaakjes "schaarste". Absolute schaarste is er in ieder geval niet, zo lang iedereen nog een dak boven z'n hoofd heeft én er steeds meer woningen bijkomen.

Relatieve schaarste is er wel, maar economisch gezien is een woning altijd een schaars goed. Ook als er "meer aanbod is dan vraag". Dan zakt de prijs om het evenwicht te herstellen. Vanuit die optiek is er economisch nu ook niet meer vraag dan aanbod, want de prijs zorgt ervoor dat deze (in een perfecte markt) in evenwicht is.

Ik vind een discussie over wat schaarste is etc dan ook helemaal niet zinvol. Zolang er nog steeds mensen in de rij staan bij een bezichtiging, moet de prijs omhoog om het evenwicht te herstellen. Nogmaals in een perfecte markt (die er niet is natuurlijk..).

Ik zie nog geen kentering, in alle segmenten is er nog voldoende vraag, dus de prijs gaat nog verder omhoog.

[Rubbergrover1]

Hielko schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 12:27:
[...]

Dat is een nogal bekrompen beeld wat hard werken is. De mentale belasting van werk kan ook dermate zijn dat je aan het eind van de dag geen puf over hebt om nog maar een arm op te tillen, ondanks dat je alleen maar wat met een muis heen en weer hebt geschoven. Je zou zelfs makkelijk kunnen stellen dat dat zwaarder is. Als je fysiek hard gewerkt hebt ben je de na een dagje slapen weer fit.

Na een mentaal zware dag is even in de tuin bezig gaan juist een uitstekende manier om je hoofd leeg te maken en mentaal tot rust te komen.

Gezien deze discussie vraag ik me trouwens wel af welke mensen er een abonnement op de sportschool hebben. Blijkbaar hebben mensen met een mentaal zwaar beroep daar dan geen puf voor en mensen met een fysiek zwaar beroep hebben de extra training niet nodig. Maar waarom hebben er dan toch zo veel mensen een abonnement?

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 15:24:
[...]
Janhenk heeft het daarom ook niet over het opleidingsniveau maar over het inkomen.

Hoe bepaal je of een inkomen gelijk is? Corrigeer je het salaris van toen voor inflatie, of kijk je naar iemand die binnen de inkomensverdeling van toen en nu in hetzelfde percentiel viel? Want uiteindelijk gaat het er om hoeveel mensen met hetzelfde inkomen concurreren voor een huis. Als dat er in 2000 10 waren, en in 2020 30, maakt het niet zoveel uit dat de inkomens flink gestegen zijn.

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 10:29:
In het nu.nl artikel wordt ook weer genoemd dat 'er nu echt oververhitting begint te komen'.

2019: DNB: woningmarkt oververhit (https://www.ad.nl/wonen/d...or-woningtekort~ab2f0b1d/)
2018: oververhitting huizenmarkt (https://nos.nl/artikel/22...-vinden-dan-een-huis.html)
2017: DNB: tekenen van oververhitting woningmarkt (https://www.dnb.nl/binari...zenmarkt_tcm46-358879.pdf)

Kortom, we hebben nu al 4 jaar oververhitting achter elkaar? Of begrijpen de economen de woningmarkt gewoon niet zo goed?

Ja, we hebben al enkele jaren achter elkaar een situatie die je als risicovol kan bestempelen. Economen maken simpelweg gebruik van indicatoren die vroeger duidelijkheid boden. Die indicatoren zijn inmiddels zo'n beetje allemaal afgegaan.

Snappen economen de woningmarkt dan niet goed? Nouja, de woningmarkt veranderd wellicht van functie door de lage rentes: vastgoed wordt een 'zekere' investering en daar is extra vraag naar nu spaargeld niet meer rendeert. Wie al een huis bezit kan door overwaarde en lagere rentes regelmatig makkelijker een 2e huis aankopen dan dat een jongere zijn eigen eerste huis kan kopen.
Kijk naar de UK: jongeren komen er onmogelijk tussen en betalen zich helemaal blauw, terwijl er tegelijkertijd leegstaande appartementen van miljoenen zijn die enkel worden aangehouden als belegging. Dat is een beweging die langzamerhand wereldwijd wordt opgestart. "Vroeger" daalden de prijzen als niemand het meer kon betalen.
Dit soort nieuwe waarde-oordelen van vastgoed zullen vast niet in de rekenmodellen zijn ingeregeld. Dit specifieke voorbeeld is overigens een gokje van mij; ik ben zelf geen econoom

Economen hadden ook geen wereldwijde steunmaatregelen ivm corona aan zien komen, en ook niet zomaar meegenomen in hun modellen, zo geven verschillende banken nu ook aan.

Maar we weten ook dat de prijsgroei ergens eindig is. Alleen waar ligt het eindpunt?

Tja, dat is de grote vraag ik blijf erbij dat eeuwig geld bij drukken niet gratis is en dat ooit die rekening betaald zou moeten worden, en dat dat een mogelijk event kan zijn wat voor onrust kan zorgen. Een simpele indicator is de werkloosheid, die is nog nooit zo lang zo laag geweest. Gezien werkloosheid cyclisch is, zal het ooit veranderen.

Of er zal een generatie gaan ontstaan die nooit vermogen kan opbouwen. Dat is in principe ook een optie, maar ik heb zelf nog net genoeg vertrouwen in een democratie dat ik denk dat dat niet zal gebeuren.

Lekkerboeie86 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 10:05:
Nou @Miks het gaat écht niet gebeuren hoor!

https://www.nu.nl/economi...meer-dan-350000-euro.html

Het is een beetje alsof je een ballon opblaast en naar iedere zucht zegt: 'kijk, er past nog meer lucht in!'.
Buiten dat het een hele flauwe persoonlijke aanval is op deze manier, bewijst zo'n artikel alles behalve dat het niet kan klappen. Hoe hoger de prijzen worden en hoe harder de stijgingen gaan, versterken enkel het risico en de omvang van een klap. De huizenprijzen van 1975-1980 zijn interessant in dit opzicht.

[Miks]

izdp schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 14:42:
[...]


Ha, ik zie dat je al wat bijgespijkert wordt.

Als al niet duidelijk is gezegd : schaarste is niets anders dan meer vraag dan aanbod ongeacht wat dan ook.

Het is maar net hoe je het bekijkt, dus wat je onder schaarste verstaat. Als je de definitie stelt op: de vraag-aanbodverhouding van wijk X in stad Y, dan heb je daar misschien wel schaarste maar verderop niet.

Terug naar dat eiland met 1000 huizen. Ja er is meer vraag naar vrije huizen, maar er zijn voldoende huizen. Bij de beperkte definitie van vraag/aanbod is er schaarste. Bij de ruime definitie waarop gekeken wordt of er genoeg huizen zijn is er geen schaarste.

Wie heeft er gelijk? Ik zou zeggen: beide.

Maar voor de huizenmarkt is de definitie van schaarste irrelevant! Het gaat daar om het gevoel van schaarste. Dat gevoel is er, daarover geen twijfel. Maar het voorbeeld met het eiland laat zien dat de marktsituatie zeer snel kan omslaan, want dat gebeurt zodra men éérst hun huis te koop zet.

[Miks]

Richh schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 14:28:
[...]

Je doet net alsof woningen kopen/verkopen niks anders is dan ruilen tussen bezitters. En dat als we maar lang genoeg wachten, er genoeg geruild gaat worden.

Meanwhile zitten er honderdduizenden twintigers nog bij hun ouders, of in een veel te dure huurwoning waarin ze onmogelijk vermogen opbouwen. Ouderen blijven voor eeuwig in een groot huis en blijven steeds langer leven, vaker ook gescheiden. En er is (zelfs nu) meer immigratie dan emigratie.

Voor starters is er zeer zeker wel schaarste. Nederland heeft ook altijd woningschaarste gekend, leegstand is zo goed als onbestaand in dit land.

Zodra bezitters de markt overnemen is er voor starters inderdaad geen plek meer. Heel zorgelijk dat zij de markt worden uitgedrukt. Of dat ze steeds vaker genoegen moeten nemen met een 'minder' huis.

Eenmaal een huizenbezitter is het niet zo erg dat de prijzen stijgen, dit zorgt dat je meer kan bieden aangezien het huis dat je bezit meer op zal leveren. De starter heeft dit voordeel niet, bij relatieve stijgingen van de prijs kan de starter minder kopen.

[ Voor 16% gewijzigd door Miks op 21-11-2020 15:40 ]

[Rzaan]

Ik vind het zulke gekke tijden, dat ik niks meer zeker weet.
Al mijn vrienden zijn vooral druk bezig met Playstation 5's te bemachtigen.
Terwijl de wereld in brand staat.

Maar ik keek toevallig vanochtend nog even op Funda omdat ik dacht dat onze oude woning te koop stond (was niet zo) Toen ik echter op de huizen in 'onze' oude straat keek, zag ik dat de M2 niet zo heel erg gestegen leken. Weet natuurlijk niet hoeveel procent er bovenop geboden wordt.

[Rubbergrover1]

Ruudzaan schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 13:03:


Hoe je er tegenaan kijkt, heeft ook te maken in welke kringen je verkeert.
Ik zie in mijn omgeving veel financieel coronaleed. Dan zie ik dus die Corona crisis veel zwaarder dan iemand die in de fietsenbranche zit, en die hun fietsen niet aangevoerd kunnen krijgen.
Zo kijk ik ook naar de huizenmarkt: Startersproblemen zie ik nauwelijks in mijn sociale omgeving. Heel af en toe slechts.

Ik ben wel benieuwd wat voor 'soort' mensen in je omgeving financieel in zwaar weer komen. En hoe dat zich verhoudt met de groepen op de woningmarkt.

Wat ik mij kan voorstellen is dat er aan de ene kant mensen 'aan de onderkant' in de problemen komen, zoals het uitzendbureau-'voetvolk' in de horeca. Mensen die van Vuuren echt in de bang zijn voor een koopwoning. En daarnaast juist zzp'ers en mensen in hogere functies, zoals managers die hun bonus mislopen etc. Met juist de wat duurdere woningen. Als dat zo zou zijn, dan zou dit voor de markt voor goedkopere woningen (starters en doorstromers) volgens mij niet heel veel impact hoeven te hebben. Maar misschien zie ik het verkeerd?

[Rzaan]

De mensen die ik ken die in zwaar weer komen, zijn ZZP'ers en bedrijven die vooral afhankelijk zijn van grote bijeenkomsten. Concerten, voorstellingen, events. In binnen- en buitenland.
Dat gaat van technici tot boekingskantoren; special effects-leveranciers tot artiesten; ticket-offices tot bouwers; cateraars tot dixie-verhuurders.
Dat zijn dan de directe bedrijven.

Maar ik sprak ook iemand die werkt bij een tapijtleverancier voor beurzen. Ligt bijna helemaal op zijn gat. Een meisje dat bij een bedrijf werkt dat bijvoorbeeld mijn visa's regelt, is haar baan kwijt doordat er minder werk is op vooral haar afdeling (event-travel).

Dit gaat natuurlijk niet op voor de hele samenleving.
Maar ik denk dat dit op een gegeven moment gaat doorsijpelen naar andere beroepen.
Ik ben wel eens bij Andre Rieu in zijn oefenruimte geweest. Dat is zo'n grote club mensen, dat ze een eigen creche hadden. Ze hadden een cateraar die nam zoveel af van de plaatselijke bakker en slager, niet normaal. Al die kostuums die gemaakt en gerepareerd moeten worden. Instrumenten, noem maar op.
Tientallen bedrijfjes die voor een (klein) deel afhankelijk zijn van een groot orkest als dat van Rieu.
Maar datzelfde geldt natuurlijk ook voor een Auto Rai of Lowlands of Sail of Songfestival.

[kabeltjekabel]

Miks schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 12:24:
[...]


Dit is geen extra administratielast. Ik zal kort uitleggen wat de gedachte erachter is.

Wanneer bekend is dat men straks meer kan gaan lenen, en dat dit effect heeft op de transactieprijzen, is men bereid nu meer te betalen. De ene persoon wat méér meer, de ander wat minder meer. Stijging is dus gelijk aan wisdom of the crowd.

Maar dat komt dan in ieder geval niet van de mensen die straks die extra leenruimte hebben, dus zou dan moeten komen die al wel kunnen kopen nu en de extra concurrentie voor willen zijn.

[Requiem19]

Richh schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 15:30:
[...]

Ja, we hebben al enkele jaren achter elkaar een situatie die je als risicovol kan bestempelen. Economen maken simpelweg gebruik van indicatoren die vroeger duidelijkheid boden. Die indicatoren zijn inmiddels zo'n beetje allemaal afgegaan.

Snappen economen de woningmarkt dan niet goed? Nouja, de woningmarkt veranderd wellicht van functie door de lage rentes: vastgoed wordt een 'zekere' investering en daar is extra vraag naar nu spaargeld niet meer rendeert. Wie al een huis bezit kan door overwaarde en lagere rentes regelmatig makkelijker een 2e huis aankopen dan dat een jongere zijn eigen eerste huis kan kopen.
Kijk naar de UK: jongeren komen er onmogelijk tussen en betalen zich helemaal blauw, terwijl er tegelijkertijd leegstaande appartementen van miljoenen zijn die enkel worden aangehouden als belegging. Dat is een beweging die langzamerhand wereldwijd wordt opgestart. "Vroeger" daalden de prijzen als niemand het meer kon betalen.
Dit soort nieuwe waarde-oordelen van vastgoed zullen vast niet in de rekenmodellen zijn ingeregeld. Dit specifieke voorbeeld is overigens een gokje van mij; ik ben zelf geen econoom

Economen hadden ook geen wereldwijde steunmaatregelen ivm corona aan zien komen, en ook niet zomaar meegenomen in hun modellen, zo geven verschillende banken nu ook aan.


[...]

Tja, dat is de grote vraag ik blijf erbij dat eeuwig geld bij drukken niet gratis is en dat ooit die rekening betaald zou moeten worden, en dat dat een mogelijk event kan zijn wat voor onrust kan zorgen. Een simpele indicator is de werkloosheid, die is nog nooit zo lang zo laag geweest. Gezien werkloosheid cyclisch is, zal het ooit veranderen.

Of er zal een generatie gaan ontstaan die nooit vermogen kan opbouwen. Dat is in principe ook een optie, maar ik heb zelf nog net genoeg vertrouwen in een democratie dat ik denk dat dat niet zal gebeuren.


[...]

Het is een beetje alsof je een ballon opblaast en naar iedere zucht zegt: 'kijk, er past nog meer lucht in!'.
Buiten dat het een hele flauwe persoonlijke aanval is op deze manier, bewijst zo'n artikel alles behalve dat het niet kan klappen. Hoe hoger de prijzen worden en hoe harder de stijgingen gaan, versterken enkel het risico en de omvang van een klap. De huizenprijzen van 1975-1980 zijn interessant in dit opzicht.

Zouden de economen dan ondertussen door moeten hebben dat hun modellen niet meer werken in de huidige woningmarkt?

Om betere voorspellingen te geven en de markt beter te beoordelen, zijn er kennelijk andere criteria en indicatoren nodig.

In jouw verhaal zitten ook weer een paar aannames. Dat werkeloosheid tot nu toe cyclisch was, betekent dat dan automatisch dat dit zo blijft? En zo ja, zijn die cycli dan of niet veel korter of veel langer?

En waarom hadden economen die massale overheidssteun niet zien aankomen? Is dat echt zo? Dat was 1 week na het begin van Corona al duidelijk. Veel foute voorspellingen dateren van ruim daarna...

[Miks]

kabeltjekabel schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 17:05:
[...]


Maar dat komt dan in ieder geval niet van de mensen die straks die extra leenruimte hebben, dus zou dan moeten komen die al wel kunnen kopen nu en de extra concurrentie voor willen zijn.

Denk dat je dit niet kan stellen. Meeste starters lenen namelijk niet 100% van hun maximale hypotheek waardoor ook zij best nu al een procent kunnen stijgen in hun bod, wetende dat de prijzen volgend jaar weer zullen stijgen (als dat hun verwachting is). Dus de verlaging van de overdrachtsbelasting zou best nu al kunnen doorwerken op de prijs. Niet voor de beleggers overigens, die kopen als het kan liefst nu nog met het lage tarief. Zo bekeken zijn beide groepen misschien wel verantwoordelijk voor de huidige prijsstijgingen.

[Miks]

Requiem19 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 17:12:
[...]


Zouden de economen dan ondertussen door moeten hebben dat hun modellen niet meer werken in de huidige woningmarkt?

Om betere voorspellingen te geven en de markt beter te beoordelen, zijn er kennelijk andere criteria en indicatoren nodig.

Deze opmerking is kenmerkend voor de laatconjunctuur. De periode dat men gaat geloven dat er dit keer geen 'afrekening' komt. Het kan nog goed zijn dat het nog twee jaar duurt, maar de klap is vaak het grootst als men niet meer gelooft in de klap. Kijk bijvoorbeeld ook maar naar de film The Big Short, daarin wordt dit gevoel prachtig in beeld gebracht.

[Requiem19]

Miks schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 17:29:
[...]


Deze opmerking is kenmerkend voor de laatconjunctuur. De periode dat men gaat geloven dat er dit keer geen 'afrekening' komt. Het kan nog goed zijn dat het nog twee jaar duurt, maar de klap is vaak het grootst als men niet meer gelooft in de klap. Kijk bijvoorbeeld ook maar naar de film The Big Short, daarin wordt dit gevoel prachtig in beeld gebracht.

Zoals je weet houd ik altijd meerdere scenario’s open, om te voorkomen dat ik een tunnelvisie heb en me niet kan aanpassen aan een veranderende externe wereld.

Jouw opmerkingen bevatten allen de aanname dat de modellen of concepten waarin jij denkt van toepassing zijn. Dat is een grote valkuil.

Wel eens gehoord van Thomas Kuhn bijvoorbeeld? :-).

[Miks]

@Requiem19 Wat goed van je dat jij jezelf verheven voelt boven de discussie omdat je geen tunnelvisie hebt en graag alle opties open houdt en mij en-passant beschuldigt zowel die tunnelvisie te hebben als in een valkuil te zijn gestapt. Wat volwassen van je om met een semi-inhoudelijke opmerking alsnog een argument op de man te spelen.
Tip: in plaats van mij te beschuldigen van in een valkuil te zijn gestapt kan je natuurlijk ook gewoon wel tot de inhoud blijven.

Semi inhoudelijk ja, want ik begrijp niet hoe dhr Kuhn op de woningmarkt past. Zou je dat eens kunnen vertellen? Ik zie het niet.

[ Voor 3% gewijzigd door Miks op 21-11-2020 18:03 ]

[Rzaan]

Gasten, rustig!
Ik ging eindelijk een beetje snappen van de discussie.

[Richh]

Requiem19 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 17:12:
[...]


Zouden de economen dan ondertussen door moeten hebben dat hun modellen niet meer werken in de huidige woningmarkt?

Om betere voorspellingen te geven en de markt beter te beoordelen, zijn er kennelijk andere criteria en indicatoren nodig.

Als de woningmarkt zijn rol als 'huisvesting voor burgers' inwisselt naar 'speelbal voor investeringen' moeten we inderdaad naar heel andere indicatoren kijken.

Laten we echter voor het welzijn van Nederland hopen dat het niet zo gaat werken.

In jouw verhaal zitten ook weer een paar aannames. Dat werkeloosheid tot nu toe cyclisch was, betekent dat dan automatisch dat dit zo blijft? En zo ja, zijn die cycli dan of niet veel korter of veel langer?

Nouja, het zijn principes die al meerdere generaties zo werken. Het lijkt mij sterk dat dat zomaar veranderd. En dan ook: welke aanleiding voor verandering van eeuwenoude principes is er dan nu?

En waarom hadden economen die massale overheidssteun niet zien aankomen? Is dat echt zo? Dat was 1 week na het begin van Corona al duidelijk. Veel foute voorspellingen dateren van ruim daarna...

Niemand had het in deze schaal voorspeld. Of dat het zo lang, zo sterk aanhield. Of dat leningen op basis van zo'n inkomen nog zo goed mogelijk waren. Of dat de rentes juist verder zouden dalen. Zelfs NVM en Peter Boelhouwer zeiden in het begin 'nah, die eerste golf komen we wel door, maar een 2e lockdown? Dat gaat sowieso invloed hebben'. And look where we are

En om de economen gelijk te geven; in ontzettend veel landen en steden dalen de prijzen nu wel degelijk.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 21-11-2020 18:22 ]

[Requiem19]

Miks schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 18:02:
@Requiem19 Wat goed van je dat jij jezelf verheven voelt boven de discussie omdat je geen tunnelvisie hebt en graag alle opties open houdt en mij en-passant beschuldigt zowel die tunnelvisie te hebben als in een valkuil te zijn gestapt. Wat volwassen van je om met een semi-inhoudelijke opmerking alsnog een argument op de man te spelen.
Tip: in plaats van mij te beschuldigen van in een valkuil te zijn gestapt kan je natuurlijk ook gewoon wel tot de inhoud blijven.

Semi inhoudelijk ja, want ik begrijp niet hoe dhr Kuhn op de woningmarkt past. Zou je dat eens kunnen vertellen? Ik zie het niet.

Ik vind je inhoudelijke bijdrages oprecht interessant en veel toevoegen. Maar je stelligheid van je eigen gelijk ... :-).

Veel economische theorieën lijken niet adequaat voor de huizenmarkt - een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat we in een paradigma shift zitten. Het oude paradigma biedt dan, aldus Kuhn, altijd weerstand tegen de paradigma shift. Een paradigma is moeilijk te veranderen, want dit is immers het geheel van wetenschappelijke consensus waarbinnen analyse en onderzoek plaatsvindt. Tot er een nieuw paradigma kont dat accurater kan voorspellen.

[Miks]

@Requiem19 in andere woorden stel je dat we niet midden in een huizenmarkthype zitten, maar dat de huizenmarkt gewoon een fundament heeft - we begrijpen dat fundament gewoon nog niet. En dat we in een vreemde economische tijd zitten wat we nu nog niet begrijpen, maar later wel. Bijvoorbeeld de idee (paradigma) dat schuld moet worden afbetaald. Heb ik je zo goed begrepen?

Dat kan. Maar het is te simpel, vind ik, om te stellen dat we in een paradigmaverandering zitten en dat er daarom geen 'afrekening' komt. De geschiedenis van economische booms en busts leert ons tot nu toe dat na een boom _altijd_ een bust optreedt, en dat het voorspellen van de bust lastig is maar zeker niet onmogelijk.

Een mogelijke kentering kan ontstaan door de Modern Monetary Theory, die schrijft voor dat de schuld van overheden heel anders moet worden bekeken. Dit zou verklaren waarom het gigantisch hard aanzetten van de geldpersen niet noodzakelijkerwijs leidt tot problemen. Maar voor huishoudens zie ik tot nu toe weinig hoopvolle ontwikkelingen, laat staan voor de starter.

Toevoeging: er wordt in elke economische cyclus gezegd dat er geen 'afrekening' komt, ofwel de bust na de boom. Toevallig is de nobelprijswinnaar himself daar recent nog op in gegaan: https://www.bnnbloomberg....-bust-death-knell~1884083

[ Voor 12% gewijzigd door Miks op 21-11-2020 18:50 ]

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 18:20:
[...]


Ik vind je inhoudelijke bijdrages oprecht interessant en veel toevoegen. Maar je stelligheid van je eigen gelijk ... :-).

Veel economische theorieën lijken niet adequaat voor de huizenmarkt - een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat we in een paradigma shift zitten. Het oude paradigma biedt dan, aldus Kuhn, altijd weerstand tegen de paradigma shift. Een paradigma is moeilijk te veranderen, want dit is immers het geheel van wetenschappelijke consensus waarbinnen analyse en onderzoek plaatsvindt. Tot er een nieuw paradigma kont dat accurater kan voorspellen.

Wat Miks aangeeft herken ik hier wel in: het is veel vaker in de geschiedenis gebeurd dat het op een gegeven moment lijkt alsof de hoge/dure economische situatie 'het nieuwe normaal' is en er een stabiele situatie in een 'nieuwe economie' is ontstaan. Denk alleen maar aan de IT bubbel rond de eeuwwisseling. Maar helaas blijkt in de regel toch dat die economische situatie toch grotendeels weer terug keert naar de oude vertrouwde patronen.

Uiteraard kan het nu ook allemaal anders zijn, maar de kans daarop lijkt mij klein. Wat in mijn ogen wel anders kan is hoe die 'terugval' kan plaatsvinden. In de loop der tijd zijn er veel 'knoppen' bedacht om een en ander enigszins bij te sturen. Ik zie zaken zoals de huidige steun daarin vooral als een soort parachute die ervoor kan zorgen dat we een zachte landing maken en snel weer kunnen opstaan. In plaats van dat een hoop sectoren 'te pletter vallen'.

Wat daarbij helaas moeilijker te voorspellen is, is wanneer en op welke manier de cyclus gaat dalen. Terwijl dat nou juist iets is waar je graag op zou willen kunnen inspelen.

[Wilf]

izdp schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 14:42:
[...]


Ha, ik zie dat je al wat bijgespijkert wordt.

Als al niet duidelijk is gezegd : schaarste is niets anders dan meer vraag dan aanbod ongeacht wat dan ook.

Dat heet dan wel artificiële schaarste. Schaarste als een commidity. Dat is een prijsopdrijftruc die bedrijven als Apple ook toepassen. Honderden mensen in de rij die een gemaakt gevoel van schaarste.

Die 30 mensen die naar een huis kijken zijn ook naar 10 andere huizen wezen kijken dus dan zijn er gemiddeld 3 echte kandidaten per huis (in een kort-door-de-bocht virtueel voorbeeld).

Richh schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 18:19:
[...]

Als de woningmarkt zijn rol als 'huisvesting voor burgers' inwisselt naar 'speelbal voor investeringen' moeten we inderdaad naar heel andere indicatoren kijken.

Laten we echter voor het welzijn van Nederland hopen dat het niet zo gaat werken.

[...]

Zo werkt het toch al lang? Huizenbezitters zijn beleggers geworden en echte starters zijn er steeds minder.

[Rubbergrover1]

Wilf schreef op zondag 22 november 2020 @ 09:03:
[...]
Die 30 mensen die naar een huis kijken zijn ook naar 10 andere huizen wezen kijken dus dan zijn er gemiddeld 3 echte kandidaten per huis (in een kort-door-de-bocht virtueel voorbeeld).

Dat is dus ook een belangrijke reden waarom je beter 'voor de doorstroom' kunt bouwen dan starterswoningen. Met een starterswoning maak je één huizenzoeker blij, met een duudere doorstroomwoning kunnen misschien 5 huizenzoekers 'doorschuiven' naar een andere woning, die meer een hun wensen voldoet.

[Richh]

Wilf schreef op zondag 22 november 2020 @ 09:03:
Zo werkt het toch al lang? Huizenbezitters zijn beleggers geworden en echte starters zijn er steeds minder.

Dit is echt een ontwikkeling van de laatste paar jaar, nog nooit waren starters zo ondervertegenwoordigd als nu. En nog nooit waren particuliere verhuurders zo aanwezig.
Wereldwijd kenden bedrijven als BlackRock nog nooit een omvang zoals ze dat nu kennen.

Het is echt een omslag die in de kernwaarden van de huizenmarkt plaats vind. Zo'n kernwaarde laten 'voorspellers' niet zomaar los. Men gaat er toch van uit dat dit nu even een tijdelijk dipje is, wat over een paar jaar juist wordt ingehaald (tegen lagere prijzen).
Dit getal is echter nog nooit zo laag geweest.

Maar dat moet dan nog wel even gebeuren
Ik zeg soms in dit topic regelmatig 'tegenstrijdige' dingen; dat eeuwige prijsstijgingen het onmogelijk maken voor starters omdat ze er zo nooit tussen komen, maar tegelijkertijd dat kopen een risico kan zijn als de prijzen dalen. Dat komt omdat ik met beide scenario's rekening wil houden.

Ik blijf lichte hoop op de politiek houden dat ook zij deze cijfers zien en er iets aan willen doen. Een generation rent (aka geen vermogensopbouw voor nieuwe generaties) is desastreus voor een land op lange termijn.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op zondag 22 november 2020 @ 10:17:
Het is echt een omslag die in de kernwaarden van de huizenmarkt plaats vind. Zo'n kernwaarde laten 'voorspellers' niet zomaar los. Men gaat er toch van uit dat dit nu even een tijdelijk dipje is, wat over een paar jaar juist wordt ingehaald (tegen lagere prijzen).
Dit getal is echter nog nooit zo laag geweest.

Maar dat moet dan nog wel even gebeuren

Je maakt het wel heel groot, met een 'omslag in de kernwaarden'. In mijn optiek is het veel banaler en simpeler. De lagere rente maakt geld lenen interessanter en maakt tegelijk beleggen in andere zaken minder interessant. Omdat Jan en alleman van gekkigheid niet meer weet wat ze met hun geld moeten doen, en tegelijk voor een prikkie extra geld kunnen bijlenen, stort 'iedereen' zich op de woningmarkt.

Maar dat verband tussen rente/rendement en het kopen van (ver-)huurpanden is geen 'omslag in de kernwaarden', maar een logisch principe binnen 'het model'.

[Morpheusk]

Richh schreef op zondag 22 november 2020 @ 10:17:
[...]

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Dit is echt een ontwikkeling van de laatste paar jaar, nog nooit waren starters zo ondervertegenwoordigd als nu. En nog nooit waren particuliere verhuurders zo aanwezig.
Wereldwijd kenden bedrijven als BlackRock nog nooit een omvang zoals ze dat nu kennen.

Het is echt een omslag die in de kernwaarden van de huizenmarkt plaats vind. Zo'n kernwaarde laten 'voorspellers' niet zomaar los. Men gaat er toch van uit dat dit nu even een tijdelijk dipje is, wat over een paar jaar juist wordt ingehaald (tegen lagere prijzen).
Dit getal is echter nog nooit zo laag geweest.

Maar dat moet dan nog wel even gebeuren
Ik zeg soms in dit topic regelmatig 'tegenstrijdige' dingen; dat eeuwige prijsstijgingen het onmogelijk maken voor starters omdat ze er zo nooit tussen komen, maar tegelijkertijd dat kopen een risico kan zijn als de prijzen dalen. Dat komt omdat ik met beide scenario's rekening wil houden.

Ik blijf lichte hoop op de politiek houden dat ook zij deze cijfers zien en er iets aan willen doen. Een generation rent (aka geen vermogensopbouw voor nieuwe generaties) is desastreus voor een land op lange termijn.

Ik ben oprecht wel benieuwd hoe ze dit willen gaan oplossen.

De huidige portefeuilles afpakken, zodra een huurder zijn contract opzegt geen nieuwe huurder meer toestaan, alleen het huidige huurbestand toe staan ook zodra deze van eigenaar wisselt aan een verhuurder of nieuwe aankopen niet meer toestaan om te verhuren?

Op dit moment bouwen pensioenfondsen nog complete nieuwe wijken met huis om te verhuren.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op zondag 22 november 2020 @ 10:25:
[...]

Je maakt het wel heel groot, met een 'omslag in de kernwaarden'. In mijn optiek is het veel banaler en simpeler. De lagere rente maakt geld lenen interessanter en maakt tegelijk beleggen in andere zaken minder interessant. Omdat Jan en alleman van gekkigheid niet meer weet wat ze met hun geld moeten doen, en tegelijk voor een prikkie extra geld kunnen bijlenen, stort 'iedereen' zich op de woningmarkt.

Dat zie ik ook als oorzaak, inderdaad, de lage rente.
Maar we zeggen eigenlijk al 20 jaar dat de rente laag is (immers alles is relatief), terwijl de extreem lage starterstoetreding van de laatste 5 jaar is.

Maar dat verband tussen rente/rendement en het kopen van (ver-)huurpanden is geen 'omslag in de kernwaarden', maar een logisch principe binnen 'het model'.

Toch zit hier een wezenlijk verschil naar mijn mening. Waar huizen eerder hun waarde onttrekken aan de hoeveelheid geld die mensen kunnen lenen/betalen, neemt vastgoed nu een andere waarde in. Mede gebaseerd op huurinkomsten (die vaak hoger zijn dan wat een jongere aan hypotheek had kunnen krijgen), mede gebaseerd op waardeontwikkeling, mede gebaseerd op rendement elders, mede gebaseerd op hoe makkelijk het lenen van meer geld is.

Tuurlijk zal het ergens in de grote tabellen van de economen wel wat verwerkt zitten maar ik denk wel dat er een verschuiving plaats vind op dit moment in hoeverre het mee telt.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 22-11-2020 10:48 ]

[SkiFan]

Ik weet nog wel een reden te bedenken waarom er nog nooit zo weinig starters zijn geweest. Leg de bevolkingspiramide er eens tegenaan? Ik ben de laatste van een grote generatie en heb 15 jaar terug een start gemaakt. De generatie die nu start is véél kleiner dan mijn generatie daarboven.

Andere reden: Bezitters moeten al weer een tijdje aflossen. Die hebben dus veel meer vermogen opgebouwd, waardoor ze veel gemakkelijker kunnen doorstromen, ergo, meer doorstromers.

[Requiem19]

Richh schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 18:19:
[...]

Als de woningmarkt zijn rol als 'huisvesting voor burgers' inwisselt naar 'speelbal voor investeringen' moeten we inderdaad naar heel andere indicatoren kijken.

Laten we echter voor het welzijn van Nederland hopen dat het niet zo gaat werken.

Dat is een 'normatieve discussie' ('hoe zou de huizenmarkt moeten zijn'), terwijl de theorieën die we loslaten op de huizenmarkt om ontwikkelingen te voorspellen 'descriptief' en 'predictief' is (wat kunnen we constateren op basis van waarnemingen en wat verwachten we qua ontwikkelingen.

Dat zijn verschillende discussies. En beiden interessant. Maar om voorspellingen te doen is een normatieve discussie niet relevant. Je moet eerst de mechanis van de woningmarkt begrijpen om te zien hoe gezond/ongezond/riskant hij is en om te begrijpen welke kant hij op gaat (op dit moment kunnen experts de woningmarkt slechter voorspellen dan het weer...).

Kortom, welke theorie verklaart en voorspelt de huidige woningmarkt het beste? Want de bestaande theorieen zitten er eigenlijk al jaren lang consequent naast.

Miks schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 18:46:
@Requiem19 in andere woorden stel je dat we niet midden in een huizenmarkthype zitten, maar dat de huizenmarkt gewoon een fundament heeft - we begrijpen dat fundament gewoon nog niet. En dat we in een vreemde economische tijd zitten wat we nu nog niet begrijpen, maar later wel. Bijvoorbeeld de idee (paradigma) dat schuld moet worden afbetaald. Heb ik je zo goed begrepen?

Dat kan. Maar het is te simpel, vind ik, om te stellen dat we in een paradigmaverandering zitten en dat er daarom geen 'afrekening' komt. De geschiedenis van economische booms en busts leert ons tot nu toe dat na een boom _altijd_ een bust optreedt, en dat het voorspellen van de bust lastig is maar zeker niet onmogelijk.

Een mogelijke kentering kan ontstaan door de Modern Monetary Theory, die schrijft voor dat de schuld van overheden heel anders moet worden bekeken. Dit zou verklaren waarom het gigantisch hard aanzetten van de geldpersen niet noodzakelijkerwijs leidt tot problemen. Maar voor huishoudens zie ik tot nu toe weinig hoopvolle ontwikkelingen, laat staan voor de starter.

Toevoeging: er wordt in elke economische cyclus gezegd dat er geen 'afrekening' komt, ofwel de bust na de boom. Toevallig is de nobelprijswinnaar himself daar recent nog op in gegaan: https://www.bnnbloomberg....-bust-death-knell~1884083

Een paradigma is niet een theorie, maar het is de heersende opvatting waar tegen al het wetenschappelijk onderzoek plaatsvindt. Bijvoorbeeld: Newton's zwaartekracht theorie. die verklaarde zwaartekracht op een dusdanige manier dat alle wetenschappers na Newton hun theorieën ontwikkelden binnen het kader van Newton's zwaartekracht theorie. Dat duurde een paar honderd jaar, totdat Einstein kwam met de relativiteitstheorie, die enkele zaken die Newton's theorie niet konden verklaren wél goed uitlegde. Dat noemt Thomas Kuhn dan een 'paradigm shift'.

Op de huizenmarkt toegepast betekent dat niet dat ik zeg dat we vanaf nu alleen in een opwaartse stijgende lijn zitten qua prijzen en dat de rekening niet komt.

Wat ik wél zeg is dat we in een fase zitten waarin de bestaande economische theorieën kennelijk de markt niet meer zo goed begrijpen, want qua voorspellingen en ontwikkelingen zitten ze er consequent naast. Wellicht bijvoorbeeld omdat de bestaande theorieën niet adequaat de effecten van QE in een markt met veel vertrouwen kunnen meewegen (just speculating), of überhaupt omdat de lange termijn effecten van QE op de huidige wijze nog onbekend zijn.

Dat betekent dat we wellicht een nieuwe conceptual framework nodig hebben van waaruit we de huizenmarkt bekijken. Zo'n raamwerk kan dan beter duiden wat de gevolgen zijn van bepaalde politieke keuzes en kan de ontwikkelingen van de woningmarkt ook beter voorspellen. Als je in zo'n paradigm shift zit echter, komt er altijd veel weerstand vanuit het heersende paradigma - wat je ook in de discussie in dit topic ziet.

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 21:52:
[...]

Wat Miks aangeeft herken ik hier wel in: het is veel vaker in de geschiedenis gebeurd dat het op een gegeven moment lijkt alsof de hoge/dure economische situatie 'het nieuwe normaal' is en er een stabiele situatie in een 'nieuwe economie' is ontstaan. Denk alleen maar aan de IT bubbel rond de eeuwwisseling. Maar helaas blijkt in de regel toch dat die economische situatie toch grotendeels weer terug keert naar de oude vertrouwde patronen.

Dat ben ik met je eens en dat is ook niet mijn punt: ik stel helemaal niet dat de huidige situatie het nieuwe normaal is. Ik denk dat het een zeer reële mogelijkheid is dat we over x jaar een flinke daling hebben.

Mijn punt, zoals hierboven benoemd is dat de voorspellende theorieën niet meer adequaat zijn en we op zoek moeten naar een beter passend conceptueel raamwerk om de woningmarkt te begrijpen.

[Richh]

Morpheusk schreef op zondag 22 november 2020 @ 10:30:
[...]


Ik ben oprecht wel benieuwd hoe ze dit willen gaan oplossen.

De huidige portefeuilles afpakken, zodra een huurder zijn contract opzegt geen nieuwe huurder meer toestaan, alleen het huidige huurbestand toe staan ook zodra deze van eigenaar wisselt aan een verhuurder of nieuwe aankopen niet meer toestaan om te verhuren?

Op dit moment bouwen pensioenfondsen nog complete nieuwe wijken met huis om te verhuren.

Een hypotheekrente hoger dan de inflatie zou al helpen

Je mag bezit niet zomaar afnemen, dus zoiets zou niet mogelijk zijn.

Ik hoop zelf op meer aanbod en prijsdrukkende nieuwbouw, maar ik vrees dat de belangen gaan rekenen naar meer leenruimte (landelijke starterslening + gemeentelijke starterslening + 40 jaar aflossen). Tja.

[Richh]

Requiem19 schreef op zondag 22 november 2020 @ 10:48:
[...]


Dat is een 'normatieve discussie' ('hoe zou de huizenmarkt moeten zijn'), terwijl de theorieën die we loslaten op de huizenmarkt om ontwikkelingen te voorspellen 'descriptief' en 'predictief' is (wat kunnen we constateren op basis van waarnemingen en wat verwachten we qua ontwikkelingen.

Dat zijn verschillende discussies. En beiden interessant. Maar om voorspellingen te doen is een normatieve discussie niet relevant. Je moet eerst de mechanis van de woningmarkt begrijpen om te zien hoe gezond/ongezond/riskant hij is en om te begrijpen welke kant hij op gaat (op dit moment kunnen experts de woningmarkt slechter voorspellen dan het weer...).

Kortom, welke theorie verklaart en voorspelt de huidige woningmarkt het beste? Want de bestaande theorieen zitten er eigenlijk al jaren lang consequent naast.

Uiteindelijk wel: als het systeem dermate onredelijk gaat werken, zullen mensen toch de straat op gaan en volgt er politieke verandering.
Het is uiteindelijk in ieders belang dat mensen voldoende besteedbaar inkomen overhouden naast het betalen van hun woonhuis.

Ik denk namelijk dat 'wet- en regelgeving' een zeer belangrijke mechanic is van de woningmarkt. Zie ook waarom juist nu de OVB wordt afgeschaft ondanks dat 2 politieke onderzoeken elders uitwezen en de RvS het ook afraadde.
Daarnaast noemde ik in de posts hierboven al wat key indicators.

Overigens, als je succesvol zo'n model kan opzetten, kan je binnen 1-2 cycli miljonair worden ik denk dat het daarom feitelijk niet te doen is en je het zal moeten houden bij educated guesses.

Ik vind het zelf niet oké als een educated guess wordt afgeschreven "omdat het de vorige keer ook niet klopte"

[Rubbergrover1]

Richh schreef op zondag 22 november 2020 @ 10:46:

Toch zit hier een wezenlijk verschil naar mijn mening. Waar huizen eerder hun waarde onttrekken aan de hoeveelheid geld die mensen kunnen lenen/betalen, neemt vastgoed nu een andere waarde in. Mede gebaseerd op huurinkomsten (die vaak hoger zijn dan wat een jongere aan hypotheek had kunnen krijgen), mede gebaseerd op waardeontwikkeling, mede gebaseerd op rendement elders, mede gebaseerd op hoe makkelijk het lenen van meer geld is.

Het 'wezenlijke verschil' zit volgens mij meer in jouw hoofd/mindset dan dat er werkelijk iets veranderd is. Voor beleggers was de waarde van OG altijd al gebaseerd op huurinkomsten, vergelijk met andere beleggingen en de 'verkrijgbaarheid' van geld. Grote verschil is dat de weegschaal op deze vlakken de laatste jaren flink is doorgeslagen in het voordeel van koop-en-verhuur.

[Requiem19]

Richh schreef op zondag 22 november 2020 @ 11:01:
[...]

Uiteindelijk wel: als het systeem dermate onredelijk gaat werken, zullen mensen toch de straat op gaan en volgt er politieke verandering.
Het is uiteindelijk in ieders belang dat mensen voldoende besteedbaar inkomen overhouden naast het betalen van hun woonhuis.

Ik denk namelijk dat 'wet- en regelgeving' een zeer belangrijke mechanic is van de woningmarkt. Zie ook waarom juist nu de OVB wordt afgeschaft ondanks dat 2 politieke onderzoeken elders uitwezen en de RvS het ook afraadde.
Daarnaast noemde ik in de posts hierboven al wat key indicators.

Overigens, als je succesvol zo'n model kan opzetten, kan je binnen 1-2 cycli miljonair worden ik denk dat het daarom feitelijk niet te doen is en je het zal moeten houden bij educated guesses.

Ik vind het zelf niet oké als een educated guess wordt afgeschreven "omdat het de vorige keer ook niet klopte"

Dan haal je toch echt dingen door elkaar .

Om te weten welke regels en wetten de politiek moet aanpassen , zul je eerst voldoende moeten begrijpen hoe de markt werkt en welk effect de aanpassingen hebben.

Je kunt bijvoorbeeld prima stellen 'wij zijn het eens dat starters meer toegang moeten hebben tot de woningmarkt' (=> normatief). Stap 2: welke regels / mechanics ga je dan aanpassen om dat te bereiken? Dan zul je eerst de huidige markt moeten begrijpen (=> descriptief) en twee moeten begrijpen welk effect een aanpassing (van wet en regelgeving) heeft (=> predictief).

[Rubbergrover1]

Stap 1 leidt meteen al tot vragen. Wat zie je als 'toegang tot de woningmarkt'? Alleen koopwoningen of ook huur?

[NielsFL]

Rubbergrover1 schreef op zondag 22 november 2020 @ 11:16:
Stap 1 leidt meteen al tot vragen. Wat zie je als 'toegang tot de woningmarkt'? Alleen koopwoningen of ook huur?

En wat is een acceptabele minimum woning? Ik begon met een oud, koud, vochtig flatje van 90K, maar menig starter zal dat nimmer overwegen.

[Requiem19]

Daarom denk ik dat je de normatieve discussie moet scheiden van de discussie mbt maatregelen.

Je zal eerst met elkaar eens moeten worden hoe je vindt dat een gezonde woningmarkt eruit ziet, wat dat (in redelijk detail) betekent mbt vragen als vermogen opbouwen, toegang geven, voor- en nadelen evenredig verdelen over verschillende groeperingen etc.

Pas dan kun je nadenken over maatregelen. Terwijl maatregelen nu juist eerst komen zonder de bredere normatieve discussie.

[Richh]

Requiem19 schreef op zondag 22 november 2020 @ 11:13:
[...]


Dan haal je toch echt dingen door elkaar .

Om te weten welke regels en wetten de politiek moet aanpassen , zul je eerst voldoende moeten begrijpen hoe de markt werkt en welk effect de aanpassingen hebben.

Ja, dat zou moeten. Maar zo denkt de politiek er niet over

Die doet gewoon wat een electorale meerderheid wil. Zoals ik al zei, de afschaffing van OVB doet volgens helemaal niemand wat de politiek (zegt te) willen bereiken, toch doet men het.

Als men gedegen onderzoek deed naar de effecten van maatregelen op de huizenmarkt, stonden we echt niet waar we nu stonden.

[Requiem19]

Richh schreef op zondag 22 november 2020 @ 11:37:
[...]

Ja, dat zou moeten. Maar zo denkt de politiek er niet over

Die doet gewoon wat een electorale meerderheid wil. Zoals ik al zei, de afschaffing van OVB doet volgens helemaal niemand wat de politiek (zegt te) willen bereiken, toch doet men het.

Als men gedegen onderzoek deed naar de effecten van maatregelen op de huizenmarkt, stonden we echt niet waar we nu stonden.

Precies, dan komen we dus terug op dit punt waar de discussie mee begon:

Zouden de economen dan ondertussen door moeten hebben dat hun modellen niet meer werken in de huidige woningmarkt?

Om betere voorspellingen te geven en de markt beter te beoordelen, zijn er kennelijk andere criteria en indicatoren nodig.

[lama83]

Richh schreef op zondag 22 november 2020 @ 10:17:
[...]

Ik blijf lichte hoop op de politiek houden dat ook zij deze cijfers zien en er iets aan willen doen. Een generation rent (aka geen vermogensopbouw voor nieuwe generaties) is desastreus voor een land op lange termijn.

ik ben wel benieuwd straks naar de levensloop van het 1980-1989 cohort (door de huidige stand van de woningmarkt en corona waarbij het laatste geschikte levenspartner zoeken bemoeilijkt), en dan met name de eerste helft; zullen die het bijltje er bij neer leggen en stappen terugdoen op werk- en wooncarriere ladder met als resultaat een leven lang in sociale huur? en de demografische ontwikkelingen, zullen zij besluiten om geen kinderen meer te nemen/plannen waardoor je nog meer immigratie moet aantrekken?

[ Voor 6% gewijzigd door lama83 op 22-11-2020 11:48 ]

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op zondag 22 november 2020 @ 11:42:
[...]


Precies, dan komen we dus terug op dit punt waar de discussie mee begon:


[...]

Maar economen zijn een totaal andere groep dan politici. Dat steeds meer politici populistische maatregelen nemen betekent niet dat economen het verkeerd doen.

[kabeltjekabel]

lama83 schreef op zondag 22 november 2020 @ 11:45:
[...]


ik ben wel benieuwd straks naar de levensloop van het 1980-1989 cohort (door de huidige stand van de woningmarkt en corona waarbij het laatste geschikte levenspartner zoeken bemoeilijkt), en dan met name de eerste helft; zullen die het bijltje er bij neer leggen en stappen terugdoen op werk- en wooncarriere ladder met als resultaat een leven lang in sociale huur? en de demografische ontwikkelingen, zullen zij besluiten om geen kinderen meer te nemen/plannen waardoor je nog meer immigratie moet aantrekken?

Dat laatste hoeft sowieso niet, maar zal ongetwijfeld als excuus aangewend worden.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op zondag 22 november 2020 @ 11:57:
[...]

Maar economen zijn een totaal andere groep dan politici. Dat steeds meer politici populistische maatregelen nemen betekent niet dat economen het verkeerd doen.

De economen of econometristen van bijvoorbeeld het CPB, of de Centrale Rekenkamer etc spelen wel degelijk een politiek-adviserende rol.

Als de adviserende kant verkeerd gaat daar, gaat het beleid ook verkeerd.

Los daarvan zijn politici ook 'normale mensen' die ook vatbaar zijn voor de heersende trend op het nieuws, in de krant, in de (wetenschappelijke) tijdschriften etc.

Vind jij dat economen op dit moment een goed begrip hebben van de woningmarkt?

[HellBeast]

Het gedrag van mensen is ook een belangrijke factor. Mensen doen soms onlogische dingen. Dat voorspellen is alleen al lastig. Er zijn gezinnen die hun billen over 2 jaar nog afvegen met het toiletpapier dat in april 2020 is gekocht.

De soep van de woningmarkt zit vol met ingrediënten. De basis ingrediënten zoals de rentestand (water), krapte (groenten), werkeloosheid (vermicelli) en vermogen (bouillon) zijn bepalend, maar de toevoegingen (de maggi, zout en de knapperballetjes) zoals FOMO, veranderende regelgeving, verruimingen hypotheken, woonwensen i.v.m. Corona etc bepalen eveneens de smaak. Deze soep smaakt op dit moment niet voor iedereen even lekker (starters, huurders). Voor de beleggers gaat er nu wat te veel maggi in.(regelgeving m.b.t. overdrachtsbelasting). En de overheid laat de soep op dit moment ook overkoken door het gas vol aan te laten staan (nieuwbouwprojecten die worden tegengewerkt, geen grotere pan kopen) en er maar af en toe in te roeren.

Mijn punt is dat je met zoveel wisselende ingrediënten de smaak van de soep niet kunt voorspellen. Het is dan ook niet raar dat zelfs de top koks (economen) moeite hebben met het aangeven van de smaak.

Had ik al gezegd dat ik honger had?

[Richh]

Requiem19 schreef op zondag 22 november 2020 @ 11:42:
[...]


Precies, dan komen we dus terug op dit punt waar de discussie mee begon:

["Zouden de economen dan ondertussen door moeten hebben dat hun modellen niet meer werken in de huidige woningmarkt?

Om betere voorspellingen te geven en de markt beter te beoordelen, zijn er kennelijk andere criteria en indicatoren nodig."]

Tegen onvoorspelbaar beleid kan je natuurlijk niet op voorspellen, dus dat schiet niet op dat probeer ik de hele tijd al te zeggen.

Verder hebben we deze discussie al eerder, meerdere malen, gevoerd. Het is natuurlijk ontzettend flauw om net te doen alsof de argumentatie van economen niet klopt, omdat nu hun voorspelling niet is uitgekomen.

Vrijwel alle banken zeiden bijvoorbeeld 'we verwachten een werkloosheid van 7% tegen het einde van 2020' en dat mede daarom dat de prijzen gaan dalen.
Werkloosheid is een indicator die al heel lang juist is én in verschillende landen (waar de werkloosheid is opgelopen) wel degelijk is uitgekomen.

En wat is er nu gebeurd in Nederland? Juist: de werkloosheid is amper hoger dan vorig jaar en iedereen krijgt nog doorbetaald. Met als gevolg dat de traagcyclische woningmarkt in Nederland nog niet heeft gereageerd.

Dan kan je wel doen alsof er iets mis is met de voorspellingen, maar feitelijk zijn die indicatoren waarop men een voorspelling baseert (nog) niet geraakt, en sta je nog lange na niet in de positie om te beweren dat de hele oorzaak-gevolg redenering "dus" niet klopt.
Het woordje "kennelijk" irriteert me daarom mateloos in je post Je kan dat (nog) niet zeggen.

Je kan zeggen dat hun model wat werkloosheid voorspelt niet klopt maar dat dat is een andere onderwerp, en het maakt niet dat alles wat economen zeggen onjuist is.

[Richh]

Requiem19 schreef op zondag 22 november 2020 @ 12:02:
[...]


De economen of econometristen van bijvoorbeeld het CPB, of de Centrale Rekenkamer etc spelen wel degelijk een politiek-adviserende rol.

Die in het geval van de woningmarkt al een jaar of 5 volledig genegeerd wordt, ja.

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op zondag 22 november 2020 @ 11:45:
[...]


ik ben wel benieuwd straks naar de levensloop van het 1980-1989 cohort (door de huidige stand van de woningmarkt en corona waarbij het laatste geschikte levenspartner zoeken bemoeilijkt),

Daarvoor zou je ook kunnen kijken naar hun ouders en grootouders. Even lekker generaliserend heb je het over de kinderen van de boomers. Waarvan, volgens veel posters, toch een heleboel mensen flink in de slappe was zitten...? Een grote groep zou dus met hulp van familie (gift of lening) al een lekkere basis hebben voor een goede start.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op zondag 22 november 2020 @ 11:08:
[...]

Het 'wezenlijke verschil' zit volgens mij meer in jouw hoofd/mindset dan dat er werkelijk iets veranderd is. Voor beleggers was de waarde van OG altijd al gebaseerd op huurinkomsten, vergelijk met andere beleggingen en de 'verkrijgbaarheid' van geld. Grote verschil is dat de weegschaal op deze vlakken de laatste jaren flink is doorgeslagen in het voordeel van koop-en-verhuur.

Ik denk dat die doorgeslagen koop-en-verhuur wel degelijk voor een wezenlijk verschil zorgt, maar verder ben ik dit wel met je eens.

[Requiem19]

Richh schreef op zondag 22 november 2020 @ 12:10:
[...]

Tegen onvoorspelbaar beleid kan je natuurlijk niet op voorspellen, dus dat schiet niet op dat probeer ik de hele tijd al te zeggen.

Verder hebben we deze discussie al eerder, meerdere malen, gevoerd. Het is natuurlijk ontzettend flauw om net te doen alsof de argumentatie van economen niet klopt, omdat nu hun voorspelling niet is uitgekomen.

Vrijwel alle banken zeiden bijvoorbeeld 'we verwachten een werkloosheid van 7% tegen het einde van 2020' en dat mede daarom dat de prijzen gaan dalen.
Werkloosheid is een indicator die al heel lang juist is én in verschillende landen (waar de werkloosheid is opgelopen) wel degelijk is uitgekomen.

En wat is er nu gebeurd in Nederland? Juist: de werkloosheid is amper hoger dan vorig jaar en iedereen krijgt nog doorbetaald. Met als gevolg dat de traagcyclische woningmarkt in Nederland nog niet heeft gereageerd.

Dan kan je wel doen alsof er iets mis is met de voorspellingen, maar feitelijk zijn die indicatoren waarop men een voorspelling baseert (nog) niet geraakt, en sta je nog lange na niet in de positie om te beweren dat de hele oorzaak-gevolg redenering "dus" niet klopt.
Het woordje "kennelijk" irriteert me daarom mateloos in je post Je kan dat (nog) niet zeggen.

Je kan zeggen dat hun model wat werkloosheid voorspelt niet klopt maar dat dat is een andere onderwerp, en het maakt niet dat alles wat economen zeggen onjuist is.

Volgens mij begon dit verhaal van mijn kant met een opsomming van gerenommeerde bronnen die sinds 2016 grote gevaren zagen in de huizenmarkt - toen speelde Corrona nog geen rol.

Het is begrijpelijk dat in de huidige tijden de voorspellingen veel ingewikkelder zijn, omdat de situatie fluide is en externe factoren (hee er is een vaccin vandaag) een grote impact hebben. Maar ook al voor Corona zaten de economen er redelijk structureel naast.

Dat roept bij mij de vraag op - los van Corona - of de woningmarkt zich nog wel afspeelt volgens de regels die zij met succes in het verleden hebben vastgesteld.

Dus probeer het verhaal nu eens los van Corona te trekken en denk er dan nog eens over na. Vind je dan nog hetzelfde?

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op zondag 22 november 2020 @ 12:02:
[...]


De economen of econometristen van bijvoorbeeld het CPB, of de Centrale Rekenkamer etc spelen wel degelijk een politiek-adviserende rol.

Als de adviserende kant verkeerd gaat daar, gaat het beleid ook verkeerd.

Los daarvan zijn politici ook 'normale mensen' die ook vatbaar zijn voor de heersende trend op het nieuws, in de krant, in de (wetenschappelijke) tijdschriften etc.

Vind jij dat economen op dit moment een goed begrip hebben van de woningmarkt?

Heb je de publicaties van CPB etc. wel eens bekeken? Die staan vol met mogelijke maatregelen en doorgerekende mogelijke effecten. Die adviserende kant gaat m.i. vooral verkeerd aan de kant van de 'ontvanger', de politiek.

[eamelink]

lama83 schreef op zondag 22 november 2020 @ 11:45:
[...]


ik ben wel benieuwd straks naar de levensloop van het 1980-1989 cohort (door de huidige stand van de woningmarkt en corona waarbij het laatste geschikte levenspartner zoeken bemoeilijkt), en dan met name de eerste helft; zullen die het bijltje er bij neer leggen en stappen terugdoen op werk- en wooncarriere ladder met als resultaat een leven lang in sociale huur? en de demografische ontwikkelingen, zullen zij besluiten om geen kinderen meer te nemen/plannen waardoor je nog meer immigratie moet aantrekken?

De eerste helft van het 1980-1989 cohort is inmiddels 35+. Die hebben inmiddels al kinderen. Doel je niet op een decennium later?

[Requiem19]

Richh schreef op zondag 22 november 2020 @ 12:12:
[...]

Die in het geval van de woningmarkt al een jaar of 5 volledig genegeerd wordt, ja.

Dit is wel een beetje calimero gedrag.

2020: https://www.cpb.nl/bewegi...gmarkt-prijzen-en-volumes
https://www.cpb.nl/sites/...Woningmarktmodel-2020.pdf
2019: https://www.cpb.nl/ex-post-effecten-woningmarktmaatregelen
https://www.cpb.nl/bouwproces-van-nieuwe-woningen
2018: https://www.cpb.nl/public...derlandse-huizenmarkt.pdf
https://www.cpb.nl/sites/.../MEV2019-kader-pag-38.pdf

Ah, wacht: je bedoelt dat het CPB er wel naar kijkt, maar dat er niet naar hen geluisterd wordt. Verkeerd gelezen door mij. Excusez - want het CPB komt regelmatig met publicaties hierover inderdaad.

[ Voor 11% gewijzigd door Requiem19 op 22-11-2020 12:37 ]

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op zondag 22 november 2020 @ 12:20:
[...]

Heb je de publicaties van CPB etc. wel eens bekeken? Die staan vol met mogelijke maatregelen en doorgerekende mogelijke effecten. Die adviserende kant gaat m.i. vooral verkeerd aan de kant van de 'ontvanger', de politiek.

Da's nog steeds geen antwoord op de vraag: vind je dat economen op dit moment een goed begrip hebben van de woningmarkt?

[Bravertal]

Richh schreef op zondag 22 november 2020 @ 10:17:
[...]

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Dit is echt een ontwikkeling van de laatste paar jaar, nog nooit waren starters zo ondervertegenwoordigd als nu. En nog nooit waren particuliere verhuurders zo aanwezig.
Wereldwijd kenden bedrijven als BlackRock nog nooit een omvang zoals ze dat nu kennen.

Het is echt een omslag die in de kernwaarden van de huizenmarkt plaats vind. Zo'n kernwaarde laten 'voorspellers' niet zomaar los. Men gaat er toch van uit dat dit nu even een tijdelijk dipje is, wat over een paar jaar juist wordt ingehaald (tegen lagere prijzen).
Dit getal is echter nog nooit zo laag geweest.

Maar dat moet dan nog wel even gebeuren
Ik zeg soms in dit topic regelmatig 'tegenstrijdige' dingen; dat eeuwige prijsstijgingen het onmogelijk maken voor starters omdat ze er zo nooit tussen komen, maar tegelijkertijd dat kopen een risico kan zijn als de prijzen dalen. Dat komt omdat ik met beide scenario's rekening wil houden.

Ik blijf lichte hoop op de politiek houden dat ook zij deze cijfers zien en er iets aan willen doen. Een generation rent (aka geen vermogensopbouw voor nieuwe generaties) is desastreus voor een land op lange termijn.

Leuke grafiekjes maar het zijn percentages. Weet je de aantallen ook van de starters op hun hoogtepunt en op hun dieptepunt.

Het kan natuurlijk zo zijn dat er gewoon veel meer verkopen waren (doorstromers).

Absolute aantallen geven een duidelijker beeld, gezien de autochtone bevolking (volgens mij) een krimp vertoond en door immigratie groeien wij als land echter zijn deze nieuwkomers vaak eerst huurders ipv kopers.

[Immutable]

OMX2000 schreef op zaterdag 21 november 2020 @ 01:42:
Welke andere verklaringen zijn er voor die bizarre prijsstijgingen?

Ik ben persoonlijk van mening dat de gigantische prijsstijging te maken heeft met cash flow + lage rente.
Daar hoeft geen grotere vraag voor te zijn als je denkt in een gesloten systeem zonder nieuwe aanwas.(Of een klein beetje als ontsteking)

Wanneer je in een gesloten systeem, de rente verlaagt. Krijg je een enorme "flow" aan cash dat of meer voor zijn geld wil. Of lagere maandlasten zou willen.(Je krijgt gewoon gratis geld! Je moet het maar even inzien)

Stel voor je hebt een gesloten systeem, van 100 mensen. Allemaal een hypotheek van zeg maar tussen de 5 en 10%. Waarbij je verschillende hypotheekvormen hebt. (Maakt eigenlijk niet zo zeer uit)
Wat wel erg is, dat er heel veel rotzooi hypotheken zijn.

Je hebt wel een ontsteking nodig, om deze "kettingreactie" net zoals bij brandstof de ontsteken. Soort initiële vonk.
De vonk hoeven maar een paar nieuwe kopers te zijn. Dus relatief makkelijk te realiseren.

Stel voor 1 nieuwe koper, iemand heeft een huis te koop staan waarvan zijn hypotheek 7% is, maar huidige nieuwe hypotheek is 3% of 4%. En overdrachtsbelasting is omlaag gegaan naar 2%.

Koper koopt woning, verkoper koopt ergens anders een woning. (Grotere woning of lagere maandlasten)

Doordat meer en meer mensen dit door hadden... door o.a. praatjes op verjaardagen gingen mensen ook hun woning te koop zetten om te kijken wat er op af komt. Zo kreeg je ineens een kettingreactie van mensen die van hun oude hypotheek af wouden met te hoge percentages + rare hypotheekvormen. (Beleggingshypotheken/aflossingsvrije hypotheken etc etc) + lagere maandlasten + groter huis.

Dit zorgde ineens voor een gigantische grote huizenruil in heel Nederland. De makkelijkste manier om van je oude shit hypotheek af te komen is je huis verkopen. En mensen willen ook wel eens wat nieuwer of groter etc.

Dit zorgde voor een gigantische flow aan huizenkoop en verkoop. Gewoon een gigantische Hollandse huizenruil.

Wat gebeurt er als je mensen zowat gratis geld geeft? (lage rente) de prijs gaat gigantisch omhoog evenredig met hoe laag de rente gaat.

Mensen die financieel onderlegd waren, waren de beginners van deze gigantische woningruil en hebben daar het meest van geprofiteerd. Buurman van mij had zijn huis verkocht, en 1: Zijn maandlasten gingen gigantisch omlaag honderden euro's in de maand. 2: Woont nu in een splinternieuwe woning.(Nieuwbouw + groter + aan het water) Elke financieel onderlegd persoon weet natuurlijk dat het gewoon dom is als je dit niet doet.

Alleen financieel slecht onderlegde mensen wonen nu nog in hun woning met hoge rente.

Wie is de dupe van deze gigantische huizenflow? Starters.
Huizenprijzen gaan nu richting een soort equilibrium van de bijbehorende marktrente. De randstad eerder als het platteland. Nu zie je bijvoorbeeld de nagolf buiten de Randstad waar de grootste prijzengroei is. Dit kan ook te maken hebben met mensen die vluchten uit de Randstad omdat ze het niet kunnen betalen.

Gaat de rente omhoog, krijg je trouwens en tegenovergestelde... de markt gaat dan weer op slot. Mensen willen niet hun huis verkopen om daarna een slechtere hypotheek te krijgen. Dan krijg je alleen weer van die "moetjes" zoals door scheidingen.

Ik ben maar een domme jongen, maar ik vraag me af hoe economen met hoge academische graden hier over denken, en wat ze als oplossing zien voor de lage rentes ? Hoe gaat de Keynesiaanse economie om met rentes verhogen?? Is dat een fundamentele fout in Keynesiaanse economie? Dat men er van uit gaat dat rente in goede tijden omhoog gaat? Terwijl ik dat nooit zie gebeuren? Dat de rente maar 1 kant op gaat? Ben wel benieuwd naar mensen die er echt economie gestudeerd hebben. En wat is hun oplossing? En waarom hoor ik geen oplossing vanuit die hoek? Is de Keynesiaanse economie kapot?

[ Voor 16% gewijzigd door Immutable op 22-11-2020 13:22 ]

[lama83]

eamelink schreef op zondag 22 november 2020 @ 12:21:
[...]


De eerste helft van het 1980-1989 cohort is inmiddels 35+. Die hebben inmiddels al kinderen. Doel je niet op een decennium later?

Nee, juist deze groep - die bestaat uit mensen met reeds gerealiseerde kinderwens en anderen die normaliter nu het moment zouden kunnen pakken om nog een kinderwens te realiseren (nu de biologische bovengrens bijna bereikt is voor [gezond] nageslacht). Wellicht dat je daar straks een andere verdeling ziet in dat 5-jaars interval vergeleken met andere cohorten/5-jaars intervallen. Ben dan wel benieuwd of er dan ook een link gelegd wordt met eerder uitgevoerd beleid. Of je ziet straks mannen van dit cohort 'maten' met vrouwen van cohorten van 1 of 2 decennia later terwijl veel vrouwen in het dit cohort kinderloos zijn

[ Voor 35% gewijzigd door lama83 op 22-11-2020 13:32 ]

[Nicap]

Immutable schreef op zondag 22 november 2020 @ 13:11:
[...]

Ik denk er net zo over als jou. Zit zelf ook al heel lang te tubben om te verhuizen om exact dezelfde reden als je beschrijft. Alleen is mijn rente nog niet zo heel erg hoog(4%).

En bijkomend punt is dat ik hier prima woon. En netto scheelt het me te weinig om te gaan verhuizen. Want er is ook niet echt veel te koop waar ik zou willen wonen.

Waar ik wel eens over nadenk is om te gokken dat de piek weer omlaag gaat. Dus verkopen en tijdelijk huren. Maar ja, wanneer is dat. Durf het niet aan.

En vanaf januari worden de prijzen weer iets omhoog geduwd door de stijgende NHG