Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[izdp]

@Wilf

Achterhaald???

Jouw wensenlijstje vereist zelfs een uitbundige groei.

[Miks]

Ypuh schreef op dinsdag 17 november 2020 @ 21:27:
[...]


Dat er nog wat financiële gevolgen zullen zijn en wat lasten doorgeschoven worden moge duidelijk zijn, maar of de woningmarkt daar iets van gaat merken kun je inmiddels rustig in twijfel trekken. Tot dusver heeft het de wooncrisis alleen maar verder opgedreven; mensen zijn 'wonen' hoger gaan waarderen dan ooit tevoren, ik merk het aan mijzelf en mijn directe omgeving. Alle huizen zijn ineens een thuiswerkkamertje te klein, de tuintjes niet groot genoeg, het schilderwerk of de badkamer moeten ineens worden aangepakt etc. Een vriend is aannemer en zit tot juli volgend jaar vol. Neemt de telefoon uit beleefdheid nog aan maar zou hem liever een jaar lang uitzetten (mond op mond reclame zorgt daarna wel voor voldoende werk).

Dus de mensen die een huis bezitten, merken dat een huis steeds belangrijker is geworden.
Maar de slachtoffers van deze crisis zijn de huizenkopers van morgen. Een generatie die al veel langer dan vroeger thuis blijft wonen.

Wie gaat deze markt van nieuw kapitaal voorzien? Als een groot deel van de komende starters werkloos is, dan is de kracht die de huidige markt in gang houdt weg. Met als gevolg een marktimplosie. Momenteel is alleen het vertrouwen van gister dat de markt van morgen bepaalt - we doen wat we hiervoor deden maar dan een schepje erbovenop. Dit gaat door tot het stokt.

[Ypuh]

Miks schreef op dinsdag 17 november 2020 @ 23:21:
[...]
Wie gaat deze markt van nieuw kapitaal voorzien? Als een groot deel van de komende starters werkloos is, dan is de kracht die de huidige markt in gang houdt weg. Met als gevolg een marktimplosie. Momenteel is alleen het vertrouwen van gister dat de markt van morgen bepaalt - we doen wat we hiervoor deden maar dan een schepje erbovenop. Dit gaat door tot het stokt.

Het geld is er wel gewoon dat is inmiddels wel duidelijk. In mijn omgeving zijn er genoeg die een huis wel kunnen betalen, maar ze zijn simpelweg niet te koop op dit moment (met als gevolg dat wat er wel op de markt komt voor veel te hoge prijzen verkocht wordt). Verder ken ik er nog wel een aantal die graag een 2e huisje kopen voor hun kinderen die gaan studeren over een aantal jaar. Mocht de markt inzakken en de rente laag blijven, dan zullen die twee groepen samen alleen al voor voldoende vraag zorgen.

Het is niet alsof de behoefte om te wonen ineens afgenomen is nu er een crisis is. Wie tot z'n 30e thuiswoond, zal niet ook nog eens tot z'n 35e thuis wonen, dat geloof ik simpelweg niet (en zou ook niet gezond zijn). Dat het geen kopers zullen zijn snap ik, maar dan is er wel een belegger die zo'n woning voor ze koopt en tegen woekerprijzen aanbiedt.

[Rzaan]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 17 november 2020 @ 18:42:
Verzin je dit nou ter plekke
In CBS statline zijn de cijfers voor 2019 nog niet ingevuld, wat dus wel zal betekenen dat het nog niet definief is. In de persberichten met de ramingen kun je gewoon een sterftecijfer van 8,7 halen. Dat is niet veel anders dan in 2000, wel 10% hoger dan in 2009. Reeks sinds 2000-2018, uit CBS statline;

Ik zie op de pagina van het CBS ook de volgende reeks:
Overledenen gestandaardiseerd per 1 000 inwoners 13,2 11,6 11,3 9,4 8,6 8,0 6,4 6,2 6,3 6,1 5,9 6,1 6,0 5,9 5,9 5,7
(13.2 was in 1950 en 5.7 in 2019)
Bij de uitleg staat: Overledenen gestandaardiseerd
Sterftecijfer waarbij de invloed van de bevolking naar leeftijd en geslacht is uitgeschakeld.
De functie van een gestandaardiseerd sterftecijfer is de sterfte in verschillende jaren beter vergelijkbaar te maken. Dit speelt vooral als een bevolking in de tijd gezien een verandering in leeftijdsopbouw doormaakt, bijvoorbeeld door vergrijzing.
De gemiddelde bevolking naar leeftijd en geslacht van Nederland over 1990 heeft als standaardbevolking gediend.
Ik zal wel erg dom zijn, maar ik snap er geen reet van.

[Wilf]

izdp schreef op dinsdag 17 november 2020 @ 22:22:
@Wilf

Achterhaald???

Jouw wensenlijstje vereist zelfs een uitbundige groei.

Heb ik een wensenlijstje? En doet die er toe?

Het gaat niet om persoonlijke wensen maar om een houdbare toekomst. Een gereguleerde krimp. En dan bedoel ik met gereguleerd dat deze humaan, natuurlijk en sociaal verloopt, dus geen enge ideeën uit de vorige eeuw.

Een gezond land zo mijns inziens moeten bestaan uit minstens 50% natuurlandschap, geen intensieve veeteelt en een houdbare agrarische cultuur (zonder kunstmest, zonder megamonocultuur) die in ieder geval voordienend genoeg is voor alle inwoners. Stoppen met het geloven in de God van de Economie en rationaliteit terugbrengen in het discours. En natuurlijk houdbaar huizen bouwen van duurzame materialen.

In tijden van existentiële crisis dienen drastische keuzes gemaakt te worden. Maar dat ligt buiten de scope van de huizenmarkt. Het heeft er echter wel alles mee te maken omdat de huizenmarkt bij uitstek het vehikel is waarin rijkdom en geluk van arm naar rijk stroomt.

[Rubbergrover1]

Ruudzaan schreef op woensdag 18 november 2020 @ 08:31:
[...]

Ik zie op de pagina van het CBS ook de volgende reeks:
Overledenen gestandaardiseerd per 1 000 inwoners 13,2 11,6 11,3 9,4 8,6 8,0 6,4 6,2 6,3 6,1 5,9 6,1 6,0 5,9 5,9 5,7
(13.2 was in 1950 en 5.7 in 2019)
Bij de uitleg staat: Overledenen gestandaardiseerd
Sterftecijfer waarbij de invloed van de bevolking naar leeftijd en geslacht is uitgeschakeld.
De functie van een gestandaardiseerd sterftecijfer is de sterfte in verschillende jaren beter vergelijkbaar te maken. Dit speelt vooral als een bevolking in de tijd gezien een verandering in leeftijdsopbouw doormaakt, bijvoorbeeld door vergrijzing.
De gemiddelde bevolking naar leeftijd en geslacht van Nederland over 1990 heeft als standaardbevolking gediend.
Ik zal wel erg dom zijn, maar ik snap er geen reet van.

Vrij simpel. Er wordt gekeken hoe de sterfte in de theoretische situatie van een gelijkblijvende bevolkingsopbouw zou veranderen. Dus eigenlijk kun je zo het effect van verbeterde gezondheidszorg, leefgewoonten etc. bekijken. Het andere, niet gestandaardiseerde, cijfer kijkt naar hoeveel mensen er werkelijk overlijden.

Je kunt je voorstellen dat als bijvoorbeeld in een bepaald jaar de bevolking voor driekwart uit gepensioneerden zou bestaan, er meer sterfte is dan als de bevolking voor driekwart uit veertigjarigen bestaat. Die verschillende cijfers kun je voor verschillende doelen gebruiken.

[Rzaan]

Las zojuist dit artikel over sterfte- en geboortecijfers in Brabant en over de huizenmarkt.
Interessant.
Behalve dan het verhaal over het bedrijf Butterfly Effect.

https://www.ed.nl/dossier...rten-in-brabant~a4093795/

[izdp]

Wilf schreef op woensdag 18 november 2020 @ 08:35:
[...]
Heb ik een wensenlijstje? En doet die er toe?

Het gaat niet om persoonlijke wensen maar om een houdbare toekomst. Een gereguleerde krimp. En dan bedoel ik met gereguleerd dat deze humaan, natuurlijk en sociaal verloopt, dus geen enge ideeën uit de vorige eeuw.

Een gezond land zo mijns inziens moeten bestaan uit minstens 50% natuurlandschap, geen intensieve veeteelt en een houdbare agrarische cultuur (zonder kunstmest, zonder megamonocultuur) die in ieder geval voordienend genoeg is voor alle inwoners. Stoppen met het geloven in de God van de Economie en rationaliteit terugbrengen in het discours. En natuurlijk houdbaar huizen bouwen van duurzame materialen.

In tijden van existentiële crisis dienen drastische keuzes gemaakt te worden. Maar dat ligt buiten de scope van de huizenmarkt. Het heeft er echter wel alles mee te maken omdat de huizenmarkt bij uitstek het vehikel is waarin rijkdom en geluk van arm naar rijk stroomt.

En zie waar jij naar toe wilt en we naar toe op weg zijn op sommige vlakken.
Bijvoorbeeld: https://www.boerenbusines...ector-doet-wat-beloofd-is.
Zo ook deels met energie.

Je hebt het feitelijk over een andere besteding en een andere verdeling.
Onbereikbaar zonder economische groei.
En ook die kan behaald worden door andere, meer gewenste, patronen.

[rbaidjoe]

Ypuh schreef op woensdag 18 november 2020 @ 08:21:
[...]

Het is niet alsof de behoefte om te wonen ineens afgenomen is nu er een crisis is. Wie tot z'n 30e thuiswoond, zal niet ook nog eens tot z'n 35e thuis wonen, dat geloof ik simpelweg niet (en zou ook niet gezond zijn). Dat het geen kopers zullen zijn snap ik, maar dan is er wel een belegger die zo'n woning voor ze koopt en tegen woekerprijzen aanbiedt.

Grotendeels met je eens, maar er is toch een klein dingetje waar ik me drukker om maak dan ik zou willen. En dat is thuiswonen. Waar anders? onder de brug? Zodra iemand niet meer in zijn/haar ouderlijk huis woont, woont ie niet meer thuis? Hoe heet het gebouw dan waar die persoon woont?

Als die persoon zich in dat onbenoemde gebouw bevindt waar hij/zij woont, en de telefoon gaat, in dat gesprek wordt gevraagd waar die persoon zich bevindt. Zou dan 'thuis' een correct of fout antwoord zijn?

[Ypuh]

rbaidjoe schreef op woensdag 18 november 2020 @ 12:38:
[...]


Grotendeels met je eens, maar er is toch een klein dingetje waar ik me drukker om maak dan ik zou willen. En dat is thuiswonen. Waar anders? onder de brug? Zodra iemand niet meer in zijn/haar ouderlijk huis woont, woont ie niet meer thuis? Hoe heet het gebouw dan waar die persoon woont?

Als die persoon zich in dat onbenoemde gebouw bevindt waar hij/zij woont, en de telefoon gaat, in dat gesprek wordt gevraagd waar die persoon zich bevindt. Zou dan 'thuis' een correct of fout antwoord zijn?

Nou ik noemde mijn studentkamer niet 'thuis' hoor. Dat was gewoon een hok met een bed erin en een koelkast vol Bavaria (of in ieder geval bedoelt voor Bavaria, vaker was het op). Thuis is gewoon thuis bij moeders onder de vleugel, waar eten nog bereid wordt zonder magnetron .

Ik ga er voor het gemak maar even vanuit dat geen enkele ouder zijn of haar kind op straat zet, dus dat niemand echt dakloos zal raken (uitzonderingen daar gelaten). Dat wil echter niet zeggen dat al die kids uit weelde nog tot hun 27-28e bij hun ouders blijven wonen.

[TheGhostInc]

Requiem19 schreef op dinsdag 17 november 2020 @ 14:23:
Denk dat we nu wel met zekerheid kunnen zeggen dat Corona weinig of geen invloed heeft op de woningmarkt qua prijzen.

Ik denk dat we juist kunnen concluderen dat Corona enorme impact heeft op de woningmarkt.
Namelijk nog meer goedkoop kapitaal, met als gevolg super lage rentes en stimuleringsmaatregelen om de economie & huizenmarkt maar op gang te houden.

Rabobank verwacht in 2021 en 2022 dip in woningmarkt (08-092020)

De dip komt later dan de Rabobank eerst verwachtte. In het vorige kwartaalbericht werd het begin van de dip al in het laatste kwartaal van 2020 voorzien. Dat het langer duurt, komt waarschijnlijk door de coronasteunpakketten van de regering. Die houden de werkgelegenheid, in ieder geval onder potentiële huizenkopers (ouder dan 25 jaar), nu nog redelijk op peil.

Stijging huizenprijs houdt aan (máár gaat iets minder hard) (14-11-2018)

Vrieselaar verwacht dat we in elk geval qua prijsstijgingen in de buurt van de piek zitten. ,,De prijzen zullen misschien nog wel stijgen komende jaren, maar op een veel lager pitje.” En, zo brengt hij in herinnering: de woningmarkt kent pieken, maar ook dalen.

2020 is gewoon een piek jaar geworden, zeker omdat de stimulering door is gegaan.
Voor Corona was er sprake van dat de stimuleringsmaatregelen van de ECB zouden worden afgebouwd en met een krimpende staatsschuld ontstond er speelruimte voor nieuw beleid. We zouden langzaam kunnen gaan kijken naar normalisering van de rentestanden en de huizenmarkt.
Zowel de overheid als ECB zijn compleet van verhaal veranderd, overvloedige stimulering, opgelopen staatsschuld (dus minder belasting kadootjes in de toekomst) en een politiek die nu een jaar lang eigenlijk nauwelijks heeft kunnen functioneren, met de verkiezingen erbij ben je dadelijk 2 jaar 'kwijt' (voor bv het fixen van PAS & PFAS).

Alleen een volledige crash op de huizenmarkt is uitgebleven, maar Corona heeft wel veel impact.

[Requiem19]

TheGhostInc schreef op woensdag 18 november 2020 @ 13:45:
[...]

Ik denk dat we juist kunnen concluderen dat Corona enorme impact heeft op de woningmarkt.
Namelijk nog meer goedkoop kapitaal, met als gevolg super lage rentes en stimuleringsmaatregelen om de economie & huizenmarkt maar op gang te houden.

Rabobank verwacht in 2021 en 2022 dip in woningmarkt (08-092020)

[...]


Stijging huizenprijs houdt aan (máár gaat iets minder hard) (14-11-2018)

[...]


2020 is gewoon een piek jaar geworden, zeker omdat de stimulering door is gegaan.
Voor Corona was er sprake van dat de stimuleringsmaatregelen van de ECB zouden worden afgebouwd en met een krimpende staatsschuld ontstond er speelruimte voor nieuw beleid. We zouden langzaam kunnen gaan kijken naar normalisering van de rentestanden en de huizenmarkt.
Zowel de overheid als ECB zijn compleet van verhaal veranderd, overvloedige stimulering, opgelopen staatsschuld (dus minder belasting kadootjes in de toekomst) en een politiek die nu een jaar lang eigenlijk nauwelijks heeft kunnen functioneren, met de verkiezingen erbij ben je dadelijk 2 jaar 'kwijt' (voor bv het fixen van PAS & PFAS).

Alleen een volledige crash op de huizenmarkt is uitgebleven, maar Corona heeft wel veel impact.

Waar is dit stukje op gebaseerd?

[Verwijderd]

Ypuh schreef op woensdag 18 november 2020 @ 08:21:
[...]

Het geld is er wel gewoon dat is inmiddels wel duidelijk. In mijn omgeving zijn er genoeg die een huis wel kunnen betalen, maar ze zijn simpelweg niet te koop op dit moment (met als gevolg dat wat er wel op de markt komt voor veel te hoge prijzen verkocht wordt). Verder ken ik er nog wel een aantal die graag een 2e huisje kopen voor hun kinderen die gaan studeren over een aantal jaar. Mocht de markt inzakken en de rente laag blijven, dan zullen die twee groepen samen alleen al voor voldoende vraag zorgen.

Het is niet alsof de behoefte om te wonen ineens afgenomen is nu er een crisis is. Wie tot z'n 30e thuiswoond, zal niet ook nog eens tot z'n 35e thuis wonen, dat geloof ik simpelweg niet (en zou ook niet gezond zijn). Dat het geen kopers zullen zijn snap ik, maar dan is er wel een belegger die zo'n woning voor ze koopt en tegen woekerprijzen aanbiedt.

Er zijn mensen die hun hele leven wachten op het moment dat de markt inzakt en de rente laag blijft of wordt. Die 2 zie je eigenlijk nooit tegelijk. Als de markt nu inzakt, zakt het aanbod overigens nog verder in. Dan blijven mensen massaal plakken en kunnen alle geïnteresseerden op "lijken jacht" naar gedwongen verkopen.

[Skyaero]

TheGhostInc schreef op woensdag 18 november 2020 @ 13:45:
Rabobank verwacht in 2021 en 2022 dip in woningmarkt (08-092020)

De dip komt later dan de Rabobank eerst verwachtte. In het vorige kwartaalbericht werd het begin van de dip al in het laatste kwartaal van 2020 voorzien. Dat het langer duurt, komt waarschijnlijk door de coronasteunpakketten van de regering. Die houden de werkgelegenheid, in ieder geval onder potentiële huizenkopers (ouder dan 25 jaar), nu nog redelijk op peil.

Wat zei ik hier ook al weer over? oh ja

Skyaero schreef op maandag 13 juli 2020 @ 11:12:
Ik wist niet dat de Rabobank een glazen bol had.

En als reactie daarop

Richh schreef op maandag 13 juli 2020 @ 11:17:
[...]
Iedere grootbank en de DNB heeft een glazen bol, en die zal het vast beter doen dan het exemplaar van het plebs dat er op een forum over discussieert.

Zitten kennelijk toch wat te veel vingervlekken op die glazen bol van de Rabobank.

[kabeltjekabel]

Verwijderd schreef op woensdag 18 november 2020 @ 13:49:
[...]

Er zijn mensen die hun hele leven wachten op het moment dat de markt inzakt en de rente laag blijft of wordt. Die 2 zie je eigenlijk nooit tegelijk. Als de markt nu inzakt, zakt het aanbod overigens nog verder in. Dan blijven mensen massaal plakken en kunnen alle geïnteresseerden op "lijken jacht" naar gedwongen verkopen.

Ja? Kom maar op met de onverkochte nieuwbouw waar je op kunt afdingen

Het aanbod aan krotjes neemt dan af ja, omdat de huidige bewoners er dan niet meer genoeg "overwaarde" uit kunnen persen. Maar dat is op zich geen probleem.

[lama83]

Je kan nu ook met z'n drieeen een huis kopen; nog meer opdrijving van de prijs ?
https://www.rtlnieuws.nl/...ie-vrienden-mogelijkheden

[Morpheusk]

lama83 schreef op woensdag 18 november 2020 @ 21:29:
Je kan nu ook met z'n drieeen een huis kopen; nog meer opdrijving van de prijs ?
https://www.rtlnieuws.nl/...ie-vrienden-mogelijkheden

Opdrijving zal wel mee vallen of je moet met 3 gezinnen allemaal op de 50m2 flats gaan storten.
Ik ben eigenlijk erg benieuwd wat voor huis ze hebben gekocht. Ala familie Meiland zou best kunnen met 3 gezinnen.

[Verwijderd]

kabeltjekabel schreef op woensdag 18 november 2020 @ 17:48:
[...]


Ja? Kom maar op met de onverkochte nieuwbouw waar je op kunt afdingen

Het aanbod aan krotjes neemt dan af ja, omdat de huidige bewoners er dan niet meer genoeg "overwaarde" uit kunnen persen. Maar dat is op zich geen probleem.

Ook nieuwbouw wordt dan iets goedkoper (= crisis in de bouw), of de bouw valt stil als er niet ingegrepen wordt (= grote crisis in de bouw). Maakt ook niet uit, want het is vooral wishful thinking. Natuurlijk zijn er dipjes, maar op de lange termijn is er niets aan de hand. Zo'n dip is alleen een groot probleem als je gedwongen verkoopt en niets terugkoopt.

Corona is nog een kwestie van uitzitten tot de vaccinatie start. Die grote prijsdaling komt er (voorlopig) niet. In het beste geval blijven de prijzen een poosje ongeveer gelijk, in plaats van dat ze doorstijgen als een malle.

Sterker nog, ik verwacht zelfs een enorme opleving zodra de vaccinatie een feit is en alles weer volop gaat draaien. Dus gewoon een kwestie van het huidige dipje uitzitten (want volgens mij is er wel sprake van een dipje nu, vergeleken met het gekkenhuis van de afgelopen tijd).

[kabeltjekabel]

Verwijderd schreef op woensdag 18 november 2020 @ 22:04:
[...]

Ook nieuwbouw wordt dan iets goedkoper (= crisis in de bouw), of de bouw valt stil als er niet ingegrepen wordt (= grote crisis in de bouw). Maakt ook niet uit, want het is vooral wishful thinking. Natuurlijk zijn er dipjes, maar op de lange termijn is er niets aan de hand. Zo'n dip is alleen een groot probleem als je gedwongen verkoopt en niets terugkoopt.

Corona is nog een kwestie van uitzitten tot de vaccinatie start. Die grote prijsdaling komt er (voorlopig) niet. In het beste geval blijven de prijzen een poosje ongeveer gelijk, in plaats van dat ze doorstijgen als een malle.

Sterker nog, ik verwacht zelfs een enorme opleving zodra de vaccinatie een feit is en alles weer volop gaat draaien. Dus gewoon een kwestie van het huidige dipje uitzitten (want volgens mij is er wel sprake van een dipje nu, vergeleken met het gekkenhuis van de afgelopen tijd).

Ik zie lokaal geen dip hoor, maar dat is natuurlijk ook weer n=1.

Dat vaccin; het begint weer Mexicaanse griep achtige proporties aan te nemen. Toen ging ook iedereen helemaal hotel de botel voor een vaccin en zijn er -tegen advies van ambtenaren in- een veel te grote portie aangekocht om vervolgens tegen betaling weer als een soort chemisch afval vernietigd te worden..

[Rzaan]

Verwijderd schreef op woensdag 18 november 2020 @ 22:04:
[...]
Corona is nog een kwestie van uitzitten tot de vaccinatie start. Die grote prijsdaling komt er (voorlopig) niet. In het beste geval blijven de prijzen een poosje ongeveer gelijk, in plaats van dat ze doorstijgen als een malle.

Sterker nog, ik verwacht zelfs een enorme opleving zodra de vaccinatie een feit is en alles weer volop gaat draaien. Dus gewoon een kwestie van het huidige dipje uitzitten (want volgens mij is er wel sprake van een dipje nu, vergeleken met het gekkenhuis van de afgelopen tijd).

Ik hoop het aan de ene kant ook.
Maar ik hoop ook dat Corona tot een aantal nieuwe inzichten in levensstijl leidt, maar ik vrees het ergste.

Daarnaast denk ik dat Corona nog niet zo snel voorbij zal zijn als mensen verwachten.
Het vaccin is geen wondermiddel. Daarnaast zullen er ook nog velen zijn die het vaccin niet of nog niet nemen.
Wat je ook niet moet vergeten is dat de economische schade nog niet duidelijk is, en verbloemd wordt door de overheidsingrijpen.

Toevallig ving ik gisteren een gesprek op tussen een aantal dames.
Eentje vertelde dat ze een reisburo heeft en dat ze sinds Maart alleen maar bezig is geweest met annuleringen regelen. Nul omzet en ze krijgt - zei zij - ook geen enkele overheidssteun.
Ze gaf wel aan dat ze gelukkig gespaard had. Maar dat de bodem van de spaarpot in zicht is.
Als dan het vaccin ergens in April beschikbaar komt, kan het voor haar wel eens net te laat zijn.

Daar bovenop komen ook nog de Brexit perikelen.
Dat is nu een beetje op de achtergrond geraakt.
Maar ook daarvan zullen een aantal bedrijven ernstig onder te lijden krijgen.

Al met al economische teruggang in bepaalde sectoren.
Dan zou je zeggen dat dit zijn weerslag zou moeten hebben op de huizenmarkt.
Maar daar lijkt het inderdaad nog niet op.

[Requiem19]

Ruudzaan schreef op donderdag 19 november 2020 @ 11:33:
[...]


Ik hoop het aan de ene kant ook.
Maar ik hoop ook dat Corona tot een aantal nieuwe inzichten in levensstijl leidt, maar ik vrees het ergste.

Daarnaast denk ik dat Corona nog niet zo snel voorbij zal zijn als mensen verwachten.
Het vaccin is geen wondermiddel. Daarnaast zullen er ook nog velen zijn die het vaccin niet of nog niet nemen.
Wat je ook niet moet vergeten is dat de economische schade nog niet duidelijk is, en verbloemd wordt door de overheidsingrijpen.

Toevallig ving ik gisteren een gesprek op tussen een aantal dames.
Eentje vertelde dat ze een reisburo heeft en dat ze sinds Maart alleen maar bezig is geweest met annuleringen regelen. Nul omzet en ze krijgt - zei zij - ook geen enkele overheidssteun.
Ze gaf wel aan dat ze gelukkig gespaard had. Maar dat de bodem van de spaarpot in zicht is.
Als dan het vaccin ergens in April beschikbaar komt, kan het voor haar wel eens net te laat zijn.

Daar bovenop komen ook nog de Brexit perikelen.
Dat is nu een beetje op de achtergrond geraakt.
Maar ook daarvan zullen een aantal bedrijven ernstig onder te lijden krijgen.

Al met al economische teruggang in bepaalde sectoren.
Dan zou je zeggen dat dit zijn weerslag zou moeten hebben op de huizenmarkt.
Maar daar lijkt het inderdaad nog niet op.

De economie was behoorlijk veerkrachtig toen dit allemaal losbarstte. Als de corona crisis ergens in 2010 gebeurt was... dan was het echt goed misgegaan.

Zoals je zegt zullen er ongetwijfeld grote effecten komen, maar tegelijkertijd zijn er ook altijd veel mensen die handig inspelen op veranderingen en nieuwe business modellen los laten op de markt. Bij de meeste huishoudens is er gek genoeg nu meer dan minder geld lijkt me, omdat de overheid grotendeels de lonen doorbetaalt, maar niemand het geld kan uitgeven aan vakanties, restaurants, etentjes, dagtripjes etc.

Zodra de vaccinaties beginnen zal de lockdown langzaam afgebouwd worden in een (lange?) periode, maar het kan dan eigenlijk alleen maar 'vrijer' worden in plaats van 'restrictiever'. Dat zorgt er ook weer voor dat bedrijven durven te investeren.

Gek genoeg ziet het er best goed uit al met al, zeker nu die vaccins zo'n enorm hoge effectiviteit hebben.

[Rzaan]

De overheid gaat dat geld natuurlijk ooit terughalen.
Er is een flinke hap uit de reserves gehaald en die zal weer aangevuld moeten worden.
Dat we daar niet veel over te horen krijgen, heeft volgens mij vooral met de verkiezingen te maken.
Ik denk - maar dat weet ik niet zeker - dat Rutte, Hoekstra, Koolmees, etc. ook zo scheutig zijn met hulpmaatregelen omdat zij niet als boemannen willen worden gezien.
Want dan maken ze geen schijn van kans bij de verkiezingen.
Maar als de verkiezingen achter de rug zijn, zou het beleid wel eens snel anders kunnen gaan worden.
Of de vaccinaties dan het wondermiddel zijn waar iedereen op hoopt... de tijd zal het leren.

Het geld dat gezinnen nu niet uitgeven aan etentjes, uitjes en reizen, zorgt natuurlijk al voor immense klappen in juist die sectoren. Dat werk je echt niet weg in weer een half jaartje vol gas geven na vaccinatie.

[Requiem19]

Ruudzaan schreef op donderdag 19 november 2020 @ 11:51:
De overheid gaat dat geld natuurlijk ooit terughalen.
Er is een flinke hap uit de reserves gehaald en die zal weer aangevuld moeten worden.
Dat we daar niet veel over te horen krijgen, heeft volgens mij vooral met de verkiezingen te maken.
Ik denk - maar dat weet ik niet zeker - dat Rutte, Hoekstra, Koolmees, etc. ook zo scheutig zijn met hulpmaatregelen omdat zij niet als boemannen willen worden gezien.
Want dan maken ze geen schijn van kans bij de verkiezingen.
Maar als de verkiezingen achter de rug zijn, zou het beleid wel eens snel anders gaan worden.
Of de vaccinaties dan het wondermiddel zijn waar iedereen op hoopt... de tijd zal het leren.

Het geld dat gezinnen nu niet uitgeven aan etentjes, uitjes en reizen, zorgt natuurlijk al voor immense klappen in juist die sectoren. Dat werk je echt niet weg in weer een half jaartje vol gas geven na vaccinatie.

We hebben geleerd van de vorige crisis dat bezuinigen niet de oplossing is. Als de economie goed draait, is dat ook juist een cash cow voor de overheid.

En dat herstel he.. don't underestimate it. In Q3 hadden we 7,7% groei van ons BNP. In het eerste kwartaal was de krimp 8.5%.

Dat herstel kan dus enorm hard gaan - en dat was dan nog met allerlei beperkende maatregelen in Q3. Wat nu als er eind 2021 helemaal geen maatregelen meer nodig zijn. Dan kan het echt weer hard richting een herstel gaan.

[JanHenk]

In tegenstelling tot eerdere crises is deze er bij uitstek één van winnaars en verliezers. Ik zit overal in het MKB. De detaillist in witgoed en consumentenelektronica heeft z'n beste jaar ooit, idem voor de fietsenhandelaars, logistiek etc. De horeca, events en reisbranche... Need i say more.. Ik ken er genoeg die de eerste golf best prima doorkwamen, geholpen door de overheid uiteraard. De tweede golf, afgebouwde noodsteun en opgedroogde reserves. Een aantal zijn al gestopt en een nog veel groter deel denkt daar over na. Beter stoppen dan nog een jaar doordraaien met verlies.

En dan zijn er nog de sectoren die eigenlijk vrij stoïcijns nergens sterk op reageren, zoals de zakelijke dienstverlening.


Ik verwacht persoonlijk voorlopig nog niet echt een groot effect voor de woningmarkt. Er zijn nog steeds (erg) goed draaiende sectoren en mensen die daarin werken hebben een prima portemonnee om dat schrale aanbod wat er is voor de hoofdprijs over te nemen. Hooguit dat de afgeleide functie negatief is (een minder snelle stijging dus).


offtopic

[ Voor 67% gewijzigd door Señor Sjon op 19-11-2020 14:51 ]

[Tales]

offtopic
---

Met betrekking tot winnaars en verliezers, ik blijf er zelf steeds heen en weer in gaan wat nu het echte effect gaat worden. Maar ik zie vooral (uitzonderingen daar gelaten) dat de laagbetaalden de pineut zijn. Opzich zijn dat ook de mensen die niet in de huizenvijver vissen, dus ook niet de prijs aan het opdrijven zijn de afgelopen 3 jaar.

In principe zou dat effect moeten gaan hebben op de rest van de keten, maar ik zie vooral dat de Horeca hier er echt goed op ingestapt is. Ik zie twee varianten:
1) Alle flex werkers er uit en in een 'slaapmodus' gaan tot het weer open mag
2) Afhaal/bezorging, alle bediening er uit en met een skeleton staff het beter doen dan eerder.

In situatie twee hebben de toeleveranciers geen last, al zie je wel verplaatsing, eten doet het beter dan drinken etc.

De echte klappen moeten nog vallen, maar het is niet alleen ellende.. (op Schiphol en toeleveranciers na dan).

[ Voor 18% gewijzigd door Señor Sjon op 19-11-2020 14:51 ]

[Rzaan]

offtopic


Mijn visie op de gevolgen van Corona op de economie en de huizenmarkt zijn inderdaad gekleurd door mijn omgeving.
Maar zoals al eerder aangegeven: Ik investeer (groot woord voor crowdfunding) in een brede waaier van bedrijven. Allemaal geen grote jongens natuurlijk.
Nu had ik wel verwacht dat een cafe, restaurant of hotel bij de 'klappenvallers' zouden behoren.
Maar er zit dus vanalles wat tussen.
Nu balanceerden deze bedrijven misschien al op het randje, en was dit net het laatste zetje.
Geen idee.
Maar ik hoor ook van kennissen in de retail (niet in het witgoed) dat ze hun omzet flink zien teruglopen.
Als je de openbare lijst ziet van bedrijven die NOW krijgen, dan zit daar ook vanalles tussen.

Misschien zit ik ernaast. Hopelijk.
Time will tell.
Maar net zo min als ik de hele situatie goed kan inschatten omdat ik natuurlijk vooral mijn persoonlijke omgeving scan, zo geldt dit ook voor anderen die veel minder negatieve effecten zien.
Ik vraag me bijvoorbeeld ook af wat de gevolgen zullen zijn van de uitgestelde zorg.
Daar wordt steeds voor gewaarschuwd.
Gaan we dat over een jaar terug zien in de oversterfte-cijfers?
Zijn die cijfers dan dusdanig dat dit invloed heeft op het woningaanbod?
Ik weet het ook niet, maar alles staat met elkaar in verbinding.

[ Voor 11% gewijzigd door Señor Sjon op 19-11-2020 14:51 ]

[Requiem19]

Ruudzaan schreef op donderdag 19 november 2020 @ 13:42:
offtopic

Mijn visie op de gevolgen van Corona op de economie en de huizenmarkt zijn inderdaad gekleurd door mijn omgeving.
Maar zoals al eerder aangegeven: Ik investeer (groot woord voor crowdfunding) in een brede waaier van bedrijven. Allemaal geen grote jongens natuurlijk.
Nu had ik wel verwacht dat een cafe, restaurant of hotel bij de 'klappenvallers' zouden behoren.
Maar er zit dus vanalles wat tussen.
Nu balanceerden deze bedrijven misschien al op het randje, en was dit net het laatste zetje.
Geen idee.
Maar ik hoor ook van kennissen in de retail (niet in het witgoed) dat ze hun omzet flink zien teruglopen.
Als je de openbare lijst ziet van bedrijven die NOW krijgen, dan zit daar ook vanalles tussen.

Misschien zit ik ernaast. Hopelijk.
Time will tell.
Maar net zo min als ik de hele situatie goed kan inschatten omdat ik natuurlijk vooral mijn persoonlijke omgeving scan, zo geldt dit ook voor anderen die veel minder negatieve effecten zien.
Ik vraag me bijvoorbeeld ook af wat de gevolgen zullen zijn van de uitgestelde zorg.
Daar wordt steeds voor gewaarschuwd.
Gaan we dat over een jaar terug zien in de oversterfte-cijfers?
Zijn die cijfers dan dusdanig dat dit invloed heeft op het woningaanbod?
Ik weet het ook niet, maar alles staat met elkaar in verbinding.

Wat vind je dan van de economische groei in Q3? En hoe groot zijn die bedrijven waarin jij investeert, hoeveel man personeel is dat per bedrijf?

Zoals ik net al zei is de cultuursector maar 3.7% van onze economie. Dus zelfs al de cultuursector 25% terugloopt, heeft dat 'maar' een economisch effect van 1%.

[ Voor 9% gewijzigd door Señor Sjon op 19-11-2020 14:51 ]

[Metro2002]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 19 november 2020 @ 13:43:
[...]

Ik geloof best dat er meer verkeer op de weg is dan in 1990. Er zijn ook veel meer ringwegen, dertig-kilometerstraten (toen was bijna alles 50) en snelheidsdrempels. Binnen de bebouwde kom is het gemiddeld denk ik wel verbeterd. Natuurlijk zijn er nu ook wat meer nieuwbouwwijken die pal onder de fijnstofrook van de naastgelegen snelweg liggen, maar dat is de minderheid.

Dat komt juist meer en meer voor, veel nieuwe vinexwijken liggen juist pal naast een snelweg en veel doorgaande wegen zijn juist gebouwd of aangepast om snel veel verkeer te kunnen verwerken.
Ook komen er steeds meer snelwegen bij die vlak langs bebouwing liggen.

[CVTTPD2DQ]

Metro2002 schreef op donderdag 19 november 2020 @ 13:59:
[...]
Dat komt juist meer en meer voor, veel nieuwe vinexwijken liggen juist pal naast een snelweg en veel doorgaande wegen zijn juist gebouwd of aangepast om snel veel verkeer te kunnen verwerken.
Ook komen er steeds meer snelwegen bij die vlak langs bebouwing liggen.

Wat ik bedoelde is dat vinexwijken sinds de jaren '90 een heel klein aandeel van alle wijken binnen de bebouwde kom zijn. Het merendeel van wegen binnen de bebouwde kom is ook niet verbreed, maar de capaciteit is groter geworden omdat de maximumsnelheid flink omlaag is gegaan.

Maar goed, dit is puur mijn intuitie. Ik denk dat er ook wel cijfers zullen zijn, ergens.

[Rzaan]

Ik was erg verrast door de economische groei.
Maar ik denk dat die cijfers geflatteerd zijn door de steunmaatregelen.
Daarnaast - denk ik - dat wat er nu gaande is, pas over een jaar effect gaat hebben.

Het kan toch haast niet zo zijn dat bedrijven die bijvoorbeeld veel gebruik maken van KLM om hun spullen bij hun klanten te krijgen, niets merken van de sores rondom KLM/Schiphol?
Schiphol zelf geeft al aan 60.000 mensen werk (als ik het goed heb).
Als ik langs Primarkt loop, zie ik daar beduidend minder mensen dan in andere tijden.
Misschien verkopen ze online wel meer. Dat weet ik niet.

De bedrijven waarin ik investeer zijn bijna allemaal klein. Dat weet ik ook.
Ik heb ook niet echt zicht op wat er overal gebeurt in de economie.
Maar een vriend van me heeft 30 man moeten laten gaan.
Een ander gaat halveren.
Een kennis verhuurt onroerend goed, veelal aan reclameburo's en cultuur-gerelateerde bedrijven. De helft staat inmiddels leeg.
Weer eentje die van de 80 mensen er al 10 uitgeknikkerd heeft. En dat was nog maar het begin, zei hij. Waaronder een gast van 26 die samen met zijn vriendin net een huis had gekocht van 400K. Die moet heel snel weer een baantje zien te vinden, anders loopt het al snel fout.

Natuurlijk moet ik naar de macro-cijfers kijken, en niet teveel naar mijn eigen omgeving.
Maar ik denk dus dat er een soort vertraging op die cijfers zit.
Then again: Ik ben geen econoom, dus wie weet

[izdp]

Waar ik voor de woningmarkt wel beducht voor ben is de samenstelling van de nieuwbouw.
Ik heb niet direct de bijbehorende cijfers, maar ik zie erg veel nieuwbouw met vraagprijzen van 500.000 tot zo'n 1,25 miljoen.
Natuurlijk door vermogen, inkomens, overwaarde en rente mogelijk gemaakt.
Goed voor de doorstroming lees ik dan vaak, maar toch echt slecht voor het aantal nieuwbouwhuizen.
De schaarse bouwcapaciteit wordt zo verder uitgehold.
Ik zie die bouw ook als een soort kanarie in de kolenmijn.
Als die verkoop stokt dan wordt er een stok in het wiel gestoken.
Kan dat gebeuren door de huidige economische ontwikkeling?
Ik denk eerlijk gezegd van niet. Veruit het meeste baanverlies zit bij de lage loners.
Maar een procentje rentestijging kan dat wel veroorzaken en zoveel is een procentje niet.
Maar wel afgezet tegenover de huidige rente!
Kan dat gebeuren? Zeker wel, immers de spaarbuffers zijn enorm opgelopen door de pandemie.
Als die vrijkomen kan dat best wat teveel inflatie veroorzaken wat de rente zal doen opdrijven.

[CVTTPD2DQ]

izdp schreef op donderdag 19 november 2020 @ 14:07:
Waar ik voor de woningmarkt wel beducht voor ben is de samenstelling van de nieuwbouw.
Ik heb niet direct de bijbehorende cijfers, maar ik zie erg veel nieuwbouw met vraagprijzen van 500.000 tot zo'n 1,25 miljoen.
Natuurlijk door vermogen, inkomens, overwaarde en rente mogelijk gemaakt.
Goed voor de doorstroming lees ik dan vaak, maar toch echt slecht voor het aantal nieuwbouwhuizen.

Zo'n nieuwbouwhuis van 500k nu is gewoon een rijtjeshuis. Voor de bouwers maakt het denk ik niet zoveel uit of ze dezelfde woning voor 200k of voor 500k verkopen. Zolang het aantal gegadigden nog groter is dan het aantal huizen (en ik hoor van mensen om me heen dat ze, misschien, als ze geluk hebben, zullen worden ingeloot voor een nieuwbouwproject) loopt het wel door.

[Señor Sjon]

Modbreak:

Mensen, kunnen we de houtstookstokpaardjes in de vuurkorf gooien? Dat is een eindeloze loopgravenoorlog die als een soort virus telkens weer opduikt in andere topics. Ook Corona en de gevolgen daarvan kunnen in het Coronaforum, tenzij specifiek op de woningmarkt.

[ Voor 21% gewijzigd door Señor Sjon op 19-11-2020 14:53 ]

[izdp]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 19 november 2020 @ 14:30:
[...]


Zo'n nieuwbouwhuis van 500k nu is gewoon een rijtjeshuis. Voor de bouwers maakt het denk ik niet zoveel uit of ze dezelfde woning voor 200k of voor 500k verkopen. Zolang het aantal gegadigden nog groter is dan het aantal huizen (en ik hoor van mensen om me heen dat ze, misschien, als ze geluk hebben, zullen worden ingeloot voor een nieuwbouwproject) loopt het wel door.

Regionaal natuurlijk verschillend, maar over het algemeen krijg je voor die prijs (en daar moet je nog heel wat voor bijtellen voor je erin kunt wonen) wel iets meer dan een gewoon rijtjeshuis.
Dit bedoeld in de zin van nieuwbouw door woco's.
De bouwen nog steeds verreweg het leeuwendeel in de maten tussen de 85 en 100 m2.
Waar ik op doel begint toch meestal met minimaal 125 m2.
Maakt op zich ook niet zoveel uit in mijn verhalen over een mogelijke ontwikkeling en waar ik bijzonder op let.

[Lekkerboeie86]

Nou @Miks het gaat écht niet gebeuren hoor!

https://www.nu.nl/economi...meer-dan-350000-euro.html

[Yariva]

Ik heb als 23 jarige vorig jaar alleenstaand mijn eerste appartementje gekocht, met zweet op het voorhoofd omdat de markt al zo enorm overspannen zou zijn. Nu een jaar laten is de waarde met 50k gestegen en blijkt het, vooralsnog, geen slechte koop te zijn geweest.

@Lekkerboeie86 Ik zag het nieuwsbericht vanochtend ook langskomen. Zelf woon ik 20km van Amsterdam af, kortom je zou het nog net wel als randstad kunnen beschouwen. Vooralsnog is het niemand uit mijn vriendenkring gelukt om iets te kopen in zijn eentje, een stel is aan het zoeken voor huizen rond de 300K maar ook dat is vaak onbegonnen werk. Gewilde huizen rond die prijsklasse en met 30K overbieden is niks nieuws meer. Een bedrag dat je als starter minder snel kan ophoesten naast de bijkomende kosten rondom de koop en het inrichten van je huis.

[Requiem19]

Lekkerboeie86 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 10:05:
Nou @Miks het gaat écht niet gebeuren hoor!

https://www.nu.nl/economi...meer-dan-350000-euro.html

Maar we weten ook dat de prijsgroei ergens eindig is. Alleen waar ligt het eindpunt?

In het nu.nl artikel wordt ook weer genoemd dat 'er nu echt oververhitting begint te komen'.

2019: DNB: woningmarkt oververhit (https://www.ad.nl/wonen/d...or-woningtekort~ab2f0b1d/)
2018: oververhitting huizenmarkt (https://nos.nl/artikel/22...-vinden-dan-een-huis.html)
2017: DNB: tekenen van oververhitting woningmarkt (https://www.dnb.nl/binari...zenmarkt_tcm46-358879.pdf)

Kortom, we hebben nu al 4 jaar oververhitting achter elkaar? Of begrijpen de economen de woningmarkt gewoon niet zo goed?

[Rzaan]

Economen en emotie gaan niet altijd lekker samen.

Ook dit stond in de krant afgelopen dagen:
https://www.telegraaf.nl/...ename-aan-betaalproblemen

En dit:
https://www.telegraaf.nl/...entsgolf-komt-in-voorjaar
(achter betaalmuur)

De verkoopcijfers van de huizen zullen we vooral achteraf kunnen checken.
Dit lijkt een open deur en 'ja duh', maar ik bedoel dat voorspellingen er blijkbaar keer op keer naast zitten.

[LED-Maniak]

Requiem19 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 10:29:
[...]


Maar we weten ook dat de prijsgroei ergens eindig is. Alleen waar ligt het eindpunt?

In het nu.nl artikel wordt ook weer genoemd dat 'er nu echt oververhitting begint te komen'.

2019: DNB: woningmarkt oververhit (https://www.ad.nl/wonen/d...or-woningtekort~ab2f0b1d/)
2018: oververhitting huizenmarkt (https://nos.nl/artikel/22...-vinden-dan-een-huis.html)
2017: DNB: tekenen van oververhitting woningmarkt (https://www.dnb.nl/binari...zenmarkt_tcm46-358879.pdf)

Kortom, we hebben nu al 4 jaar oververhitting achter elkaar? Of begrijpen de economen de woningmarkt gewoon niet zo goed?

Dat wel al vier jaar last hebben van een oververhitting komt waarschijnlijk omdat de rentes maar blijven dalen en lonen doorbetaald worden. Zolang dat blijft doorgaan zal er nog geen vuiltje aan de lucht zijn.

[Miks]

@Lekkerboeie86 en @Requiem19
Ik zou toch maar even Robert Shiller erbij pakken. Vraag jezelf maar eens af waar de prijsstijging door wordt gedreven en vooral wie er momenteel huizen koopt.

[Rzaan]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 10:57:

Ik zou toch maar even Robert Shiller erbij pakken.

Of jij legt ons uit wat wij zouden moeten inzien.

[Miks]

@Ruudzaan hij beschrijft deze markt.

[Rzaan]

Ah, dus niet Inca-cultuur of de vlinderpopulatie in Noord Zweden?

Maar wat vind hij er dan van?
En wat zijn zijn vooruitzichten?

[Lekkerboeie86]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 10:57:
@Lekkerboeie86 en @Requiem19
Ik zou toch maar even Robert Shiller erbij pakken. Vraag jezelf maar eens af waar de prijsstijging door wordt gedreven en vooral wie er momenteel huizen koopt.

Je roept al jaren dat een daling van 20/30% of nog meer aanstaande is. Verkoop je huis en ga een huisjesmelker sponsoren. Of wacht helemaal met kopen. Tik voorlopig maar 1200 huur p/m af.

Weet niet waar je belangen in hebt, maar elke dag dat je wacht met kopen, kost bakken met geld. Zeker als je op lange termijn gewoon in Nederland wil blijven.

Ik wens iedereen uiteraard het beste met hun keuzes.

[Rzaan]

Behalve dat we nu met redelijk onconventionele omstandigheden te maken hebben.
Ik vind het moeilijk om te voorspellen wat de economie gaat doen.
Meestal kunnen economen wel modellen loslaten op bepaalde situaties.
Maar 'pandemie' zit volgens mij nog niet in hun systeem.

[Requiem19]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 11:47:
@Ruudzaan hij beschrijft deze markt.

Dit zei hij in 2018:

Famed housing-watcher Robert Shiller said Tuesday that the weakening housing market reminded him of the last market top, just before the subprime housing bubble burst, slashing prices by nearly a third and costing millions of Americans their homes.

Ben jij dan niet stiekem Robert Shiller? .

Nu lijkt hij vooral te zeggen dat prijzen in steden kunnen dalen ivm gewijzigd gedrag door Corona?

The coronavirus pandemic could cause a decline in urban housing prices if employees continue to work from home and forgo city life, according to Nobel Prize-winning economist Robert Shiller.

“I think there’s a risk that home prices in urban areas may decline,” Shiller said in a CNBC interview.

[ Voor 7% gewijzigd door Requiem19 op 20-11-2020 12:13 ]

[CornermanNL]

Het probleem is hoe betaalbaar het voor mensen in de toekomst die nu een huis hebben gekocht. Het begint volgens de experts tegen oververhitting aan te zitten. De prijzen waren hiervoor kennelijk dus niet hoog. Ik denk ook dat veel huizen tussen 2010 en 2016 aan de betaalbare kant zaten,

Maar stel dat al deze 2 verdieners met maximale hypotheeklast de komende 2 jaar hun baan verliezen. Hoeveel is contant betaald en wat is de daadwerkelijke maandelijkse last? Zolang je die makkelijk kan blijven betalen , gaan er niet veel mensen gedwongen worden hun huis te verkopen en gaan de prijzen ook niet dalen.

Er is ook geen alternatief, huur is sowieso te duur en alles aan nieuwbouw ook. Hier in de omgeving is 6 tot tot 1,5 miljoen een 'normaal' bedrag. Er wordt gewoon niet gebouwd voor starters, lagere inkomens en allerlei mensen die niet perse een 2 ondereenkap , ruim appartement in luxe woontoren of een vrijstaand huis kunnen en willen kopen. Zelfs in randgemeentes in de randstad worden appartementen van tegen het miljoen aan gebouwd. Vrij absurd.

Wellicht leuk om straks een leegstaand nieuwbouw appartement tegen een forse korting te kopen ? Geen idee , maar de voorraad mensen die deze prijzen nog kunnen betalen droogt toch wel een keer op ?

Ik verbaas mij echt steeds meer over het gebrek aan regie, misschien met de terugkeer van het ministerie voor volkshuisvesting dat er iets gaat gebeuren. Al ben ik bang dat het al een behoorlijke tijd te laat is.

[Requiem19]

CornermanNL schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 12:15:
Het probleem is hoe betaalbaar het voor mensen in de toekomst die nu een huis hebben gekocht. Het begint volgens de experts tegen oververhitting aan te zitten. De prijzen waren hiervoor kennelijk dus niet hoog. Ik denk ook dat veel huizen tussen 2010 en 2016 aan de betaalbare kant zaten,

Maar stel dat al deze 2 verdieners met maximale hypotheeklast de komende 2 jaar hun baan verliezen. Hoeveel is contant betaald en wat is de daadwerkelijke maandelijkse last? Zolang je die makkelijk kan blijven betalen , gaan er niet veel mensen gedwongen worden hun huis te verkopen en gaan de prijzen ook niet dalen.

Er is ook geen alternatief, huur is sowieso te duur en alles aan nieuwbouw ook. Hier in de omgeving is 6 tot tot 1,5 miljoen een 'normaal' bedrag. Er wordt gewoon niet gebouwd voor starters, lagere inkomens en allerlei mensen die niet perse een 2 ondereenkap , ruim appartement in luxe woontoren of een vrijstaand huis kunnen en willen kopen. Zelfs in randgemeentes in de randstad worden appartementen van tegen het miljoen aan gebouwd. Vrij absurd.

Wellicht leuk om straks een leegstaand nieuwbouw appartement tegen een forse korting te kopen ? Geen idee , maar de voorraad mensen die deze prijzen nog kunnen betalen droogt toch wel een keer op ?

Ik verbaas mij echt steeds meer over het gebrek aan regie, misschien met de terugkeer van het ministerie voor volkshuisvesting dat er iets gaat gebeuren. Al ben ik bang dat het al een behoorlijke tijd te laat is.

Het probleem is dat er geen écht probleem is.

Als in, er liggen niet 100 mensen te slapen vlak voor de ingang van het binnenhof. Het is meer een verborgen probleem, doordat mensen langer bij hun ouders blijven wonen, studenten hun studentenflat aanhouden etc.

Als ik zeg dat er heel veel zeehondjes worden neergeknuppeld vindt iedereen het zielig, maar als ik een filmpje laat zien van hoe dit gebeurt, heb ik opeens 10 vrienden die een stichting willen beginnen met me (bij wijze van spreken).

De echte doortastende politieke aanpak gaat pas gebeuren als het probleem zichtbaarder wordt voor de politici en stakeholders. Tot dat moment is het pappen en nat houden.

[Señor Sjon]

Er is ook niet meer betaalbaar te bouwen voor starters. Een standaard tussenwoning kost met grond en alles eromheen al een vermogen om te realiseren. We krijgen nu elk halfjaar wel wijzigingen in bouwbesluit, garanties (woningborg) en aan te leveren zaken voor een omgevingsvergunning. Dat gaat allemaal op de bouwkosten.

Paar recente voorbeelden:
- Gat voor een bodemwarmtepomp moet weer dichtgemaakt worden in dezelfde volgorde aan grond/zand/klei/veen als het eruit kwam ipv grind.
- Bij appartementen >10 eenheden moet EV-parkeren voorbereid worden
- Elke verblijfsruimte eigen regeling temperatuur (extra thermostaat/ruimte bij vloerverwarming)
- Temperatuureisen voor vrijwel alle ruimtes zijn 2 graden opgeplust, erg kostbaar met een LTV-systeem ztoals een warmtepomp. Gevolg is grotere warmtepomp, meer lussen dichter op elkaar. Soms een elektrische hulpradiator.
- randvoorwaarden aan de beeldkwaliteit. De standaard beukenhaag is inmiddels een muurtje geworden. In veel gebieden moet hiervoor dus gewoon een paalfundering geslagen worden.
- bouwdossiers aanleggen per woning
- blowdoor testen terwijl Qv waardes makkelijk gehaald worden
- BENG die in veel gevallen ook koeling noodzakelijk gaat maken.
etc, etc.

[izdp]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 10:57:
@Lekkerboeie86 en @Requiem19
Ik zou toch maar even Robert Shiller erbij pakken. Vraag jezelf maar eens af waar de prijsstijging door wordt gedreven en vooral wie er momenteel huizen koopt.

Waarom? Heeft hij de Nederlandse woningmarkt onderzocht?
Nee dus en uiteraard bekend geworden door zijn onderzoek naar het ontstaan van financiële zeepbellen.
Onze woningmarkt kent teveel beperkingen om dit van toepassing te verklaren.
In die zin zit DNB ook op de verkeerde lijn en gebruikt DNB haar autoriteit vooral om de stemming/euforie te temperen. Dit uit hun oogpunt dat de banken een te grote hypotheeksom op hun balans hebben staan.

Prijzen van woningen zijn in feite totaal onbelangrijk. Veel belangrijker is de betaalbaarheid c.q. de maandlasten. En ja, met te weinig aanbod daar waar mensen willen wonen, worden de grenzen opgerekt.
Komt er meer aanbod? Mondjesmaat en blijvend achterlopend op de vraag.
Zijn de grenzen bereikt? Blijkbaar nog steeds niet en of die gaat komen is de hamvraag.
Vooralsnog zie ik geen herhaling komen van 2009/2013 en akls wel dan komt er weer een stuwmeer van woningzoekenden die niet kunnen en vooral niet durven.
Veel zal afhangen van de enorme bulk aan spaargelden en de ontwikkeling van het consumentenvertrouwen.
Loonmatiging, wat bedrijven altijd willen, zou funest kunnen zijn. De draad weer oppakken en doorgaan waar we gebleven waren -sinds lange tijd weer echte loonstijgingen- is voor mij de beste weg.
Voor de overheid, voor de consument en ja hoor ook voor de bedrijven

[Rzaan]

Requiem19 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 12:12:
Ben jij dan niet stiekem Robert Shiller? .

Zeker niet!

Ik weet ook niet wat er gaat gebeuren.
En voorspellen wanneer de prijsstijgingen gaan eindigen, begin ik al helemaal niet aan.
Wij verkochten ons huis ook 3 jaar geleden, omdat we dachten dat het niet lang meer zou kunnen doorstijgen. Dat was niet de belangrijkste reden, maar speelde wel mee.
Nu zijn in onze oude buurt en prijsklasse de prijzen overigens niet zo heel erg gestegen, blijkbaar.

Mijn gedachten gaan vooral over 'hoe kan het dat iets wat onze economie zo hard raakt - of zou moeten raken - nog zo relatief onzichtbaar blijf?'
Als je om je heen mensen en bedrijfjes ziet, die het niet makkelijk hebben en vooral met steun overeind blijven.
Als ik die steun zal stoppen, wat ik denk dat gaat gebeuren... wat dan?

Wanneer sijpelen de omzetdalingen bij de ene sector door naar de andere sectoren.
De events hebben het zwaar. Dat is klote voor hen, maar je zou dan verwachten dat al die bedrijven die aan hen leveren, het ook zouden moeten voelen. Al is het maar een beetje.
De cijfers lijken mijn gedachten nog niet te ondersteunen, want er waren nog nooit zo weinig faillissementen, en mountainbikes vliegen de winkels uit.
Ik probeer het alleen maar te begrijpen, en mijn eigen gedachten te toetsen aan de werkelijkheid.

[RemcoDelft]

Ruudzaan schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 12:32:
[...]
Mijn gedachten gaan vooral over 'hoe kan het dat iets wat onze economie zo hard raakt - of zou moeten raken - nog zo relatief onzichtbaar blijf?'
Als je om je heen mensen en bedrijfjes ziet, die het niet makkelijk hebben en vooral met steun overeind blijven.
Als ik die steun zal stoppen, wat ik denk dat gaat gebeuren... wat dan?

De hele kredietcrisis is "opgelost" door schulden globaal te verdubbelen. De huidige pandemie wordt ook "opgelost" door vrijwel onbeperkte geldcreatie en geen grenzen meer aan de inflatie. Aandelen- en vastgoedprijzen worden opgeblazen, de rijken worden zoals altijd rijker, en de belastingbetaler die nog geboren moet worden mag straks opdraaien voor de kosten. Incl. opnieuw een bailout van zuid-Europa.

Bij de kredietcrisis was allang duidelijk dat de ECB slechts 1 doel heeft: de euro en daarmee zichzelf redden. Koste wat het kost.

En ons "uit de crisis investeren" is iets wat politici al sinds maart roepen. Er gebeurt alleen niets, erger nog, nieuwbouw neemt af. Maar geen nood, zelfs de VVD wil nu een groeiende overheid, meer ambtenaren gaat echt helpen

[Rubbergrover1]

Señor Sjon schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 12:23:
Er is ook niet meer betaalbaar te bouwen voor starters.

Dat zou het doel dan ook niet moeten zijn. Woonruimte voor starters creëer je door ervoor te zorgen dat de bewoners van goedkope starterswoningen doorstromen naar een luxere woning.

[lama83]

Ruudzaan schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 10:50:
Economen en emotie gaan niet altijd lekker samen.

Ook dit stond in de krant afgelopen dagen:
https://www.telegraaf.nl/...ename-aan-betaalproblemen

ik vermoed dat daar wel weer beleid op komt om het systeem niet te laten vallen... door gratis geld voor deze groep of anderszins... de starter aan de zijlijn is de klos door dit soort handelingen (en geen beleid voor starters): beperkt inkomen waar je niks mee kan en spaargeld dat verdampt.

[ Voor 13% gewijzigd door lama83 op 20-11-2020 12:55 ]

[Señor Sjon]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 12:54:
[...]

Dat zou het doel dan ook niet moeten zijn. Woonruimte voor starters creëer je door ervoor te zorgen dat de bewoners van goedkope starterswoningen doorstromen naar een luxere woning.

Alleen een nieuwe influx van starterswoningen met grondprijs = 0 is al te duur voor iemand alleen en een modaal inkomen. Niet voor niks werden vroeger onredenabele toppen van corporatiewoningen afgeroomd op de koopwoningen in projecten. Het is van alle tijden, alleen nu nog wat erger.

[Rzaan]

Naast Curling moeders krijgen we dus ook Curling regeerders: Alle problemen moeten weggepoetst worden.
Dat je als mens op je bek kan gaan door omstandigheden die soms buiten je eigen handelen om plaatsvinden, mag blijkbaar niet meer voorkomen.

[CornermanNL]

Ruudzaan schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 13:04:
Naast Curling moeders krijgen we dus ook Curling regeerders: Alle problemen moeten weggepoetst worden.
Dat je als mens op je bek kan gaan door omstandigheden die soms buiten je eigen handelen om plaatsvinden, mag blijkbaar niet meer voorkomen.

Het is niet het wegpoetsen dat het probleem is, het is de vrije marktwerking die men veel te welig laat tieren. Door projectontwikkelaars op hun blauwe ogen te geloven dat ze ook betaalbaar aan het te bouwen woonpakket toevoegen, Utrecht is hier recent nog een mooi voorbeeld van.

Het speelveld en de regels zijn niet gedefinieerd. En niets wordt afgedwongen. De omstandigheden zijn dus voor de individuele huizenkoper en ook (vaak erger) huurder zo ingesteld dat je geen veilige afgewogen keuze meer kan maken. Je moet namelijk wonen.

Het is veel te makkelijk om te stellen dat al die mensen die risico's alleen maar nemen omdat ze mooier duurder en luxer willen wonen. Nee het is veeleer moeten wonen. Ook hier weer is al het risico op het individu afgewenteld. Daar moet beleid en sturing van een overheid aan te pas komen, niemand anders in het systeem gaat dit doen. Het is veel te makkelijk om te stellen dat de mensen te verwend zijn en veel te veel risico nemen.

Op je bek gaan door foute keuzes bewust te maken is inherent, maar hier hebben wij met zijn allen een markt gecreëerd waarin je tot het uiterste moet gaan om in een eerste levensbehoefte te voorzien. Daar is geen ruimte voor weloverwogen risicomijdende besluitvorming.

Het moet gewoon na aankoop 10 jaar goed gaan, want dat is dan nu wel het voordeel, verplicht aflossen. Gaat het in de eerste 2 jaar mis. Dan heb je een reddingsboei haast wel zeker nodig.

[ Voor 7% gewijzigd door CornermanNL op 20-11-2020 13:26 ]

[Señor Sjon]

Vrije markt? Er is maar één partij de bepaald waar een woning mag komen en dat is een gemeente. Zij stellen de randvoorwaarden. Waarom denk je dat veel partijen afhaken in Amsterdam? Naast de hoofdprijs voor de grond (canon of eigendom) zitten er ook veel regels aan die aan één kant de kosten verhogen en aan de andere kant de opbrengsten verlagen.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 12:12:
[...]


Dit zei hij in 2018:


[...]


Ben jij dan niet stiekem Robert Shiller? .

Nu lijkt hij vooral te zeggen dat prijzen in steden kunnen dalen ivm gewijzigd gedrag door Corona?


[...]

Wat een mooi orakel met open deuren. 'Er is een risico dat de prijzen in stedelijk gebied dalen.' Wou, wat een schokkende uitspraak. Stop de persen! En de situatie in 2018 deed hem denken aan de situatie nét voor het barsten van de subprime luchtbel. Leuk, maar we zijn nu 2 jaar verder en de afgelopen 2 jaar waren niet bepaald vergelijkbaar met het barsten van een luchtbel.

[Rzaan]

Ik ben geen expert, maar ik denk dat je niet alleen de vrije markt de schuld kan geven.

Edit: Had hier een hele tirade staan over de gemeente Amsterdam, maar was wel erg off topic.

[ Voor 87% gewijzigd door Rzaan op 20-11-2020 13:41 ]

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 13:34:
[...]

Wat een mooi orakel met open deuren. 'Er is een risico dat de prijzen in stedelijk gebied dalen.' Wou, wat een schokkende uitspraak. Stop de persen! En de situatie in 2018 deed hem denken aan de situatie nét voor het barsten van de subprime luchtbel. Leuk, maar we zijn nu 2 jaar verder en de afgelopen 2 jaar waren niet bepaald vergelijkbaar met het barsten van een luchtbel.

Dat was ook het grapje, deed me denken aan iemand anders hier .

Maar deze econoom heeft de 2008 economische crisis kennelijk goed voorspeld, daardoor heeft wij wat credits en komt hij in de Amerikaanse media vaker naar voren.

Maar ik snap nog niet helemaal wat zijn theorie nu precies is. Dus wellicht kan @Miks het even wat duidelijker toelichten.

[Señor Sjon]

Requiem19 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 13:41:
[...]


Dat was ook het grapje, deed me denken aan iemand anders hier .

Maar deze econoom heeft de 2008 economische crisis kennelijk goed voorspeld, daardoor heeft wij wat credits en komt hij in de Amerikaanse media vaker naar voren.

Maar ik snap nog niet helemaal wat zijn theorie nu precies is. Dus wellicht kan @Miks het even wat duidelijker toelichten.

Misschien riep hij dat wel van 1995 tot 2008 elk jaar, dan heb je vanzelf een keer gelijk.

[izdp]

Señor Sjon schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 13:29:
Vrije markt? Er is maar één partij de bepaald waar een woning mag komen en dat is een gemeente. Zij stellen de randvoorwaarden. Waarom denk je dat veel partijen afhaken in Amsterdam? Naast de hoofdprijs voor de grond (canon of eigendom) zitten er ook veel regels aan die aan één kant de kosten verhogen en aan de andere kant de opbrengsten verlagen.

Je mag ook de rijksoverheid erbij betrekken.
De energietransitie plus bouwen alsof een ijstijd nabij is plus overige bouwnormen komen toch uit die koker.
Onder het mom dat verdien je terug in lasten.
Dat blijkt voorlopig niet uit de woonquote en voor appartementen is de grondprijs toch een minder zwaar wegende factor. Maar die worden nauwelijks gebouwd en als wel, dan meestal als schaamlap voor de bouw van echt grote eengezinswoningen.
Logisch want aan die grote woningen is goed te verdienen en vooral via het meerwerk.

[Rubbergrover1]

Grappig, de een klaagt dat er veel te veel appartementen worden gebouwd en er te weinig eengezinswoningen bij komen, de ander klaagt dat er te weinig appartementen worden gebouwd omdat de bouwers alleen eengezinswoningen zouden willen bouwen.

[Señor Sjon]

izdp schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 14:05:
[...]


Je mag ook de rijksoverheid erbij betrekken.
De energietransitie plus bouwen alsof een ijstijd nabij is plus overige bouwnormen komen toch uit die koker.
Onder het mom dat verdien je terug in lasten.
Dat blijkt voorlopig niet uit de woonquote en voor appartementen is de grondprijs toch een minder zwaar wegende factor. Maar die worden nauwelijks gebouwd en als wel, dan meestal als schaamlap voor de bouw van echt grote eengezinswoningen.
Logisch want aan die grote woningen is goed te verdienen en vooral via het meerwerk.

Appartementen zijn dan ook duur om te bouwen en veel bewerkelijker. Ook wil de gemiddelde Nederlanden veel liever een laagbouw woning met tuin.

[izdp]

Ja dat wordt altijd gezegd en ik betwijfel dat.
Liever willen en niet willen of kunnen betalen op geen enkele mogelijke manier met 1 modaal inkomen van die arme politieagent waar altijd over wordt gerept.
Tuin moeten de meeste mensen niks van hebben; zie de tegelificatie.
Het gaat om een stukje buiten te hebben en dan liefst in of rondom het centrum van dorp of stad.
Zie de enorme groei van dakterrassen.
Zie ook de populariteit van oude wijken aldus versus de vinexwijken.
(De nieuwe vinex is nu al vaak goedkoper dan oud in de stad, laat staan over 20 jaar)
Want als zoveel mensen dat willen dan verval je tot vinexwijken en dat willen er weer heel veel mensen niet.
Buiten wonen dan? Nee dus, want dat is nog steeds relatief goedkoop.
Men beleeft dat als ver weg van, al klopt dat vaak totaal niet qua reistijd/file etc.

Appartementen duurder? Ok, ik dacht aan minder grondbeslag en ik bedoel uiteraard geen flats en dan met name door vervangen van oude laagbouwmeuk van op zich gunstig gelegen oude wijken.
Met kleinere eenheden en meer in de hoogte is het win/win met meer groen in de wijk.

RemcoDelft schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 12:37:
[...]

De hele kredietcrisis is "opgelost" door schulden globaal te verdubbelen. De huidige pandemie wordt ook "opgelost" door vrijwel onbeperkte geldcreatie en geen grenzen meer aan de inflatie. Aandelen- en vastgoedprijzen worden opgeblazen, de rijken worden zoals altijd rijker, en de belastingbetaler die nog geboren moet worden mag straks opdraaien voor de kosten. Incl. opnieuw een bailout van zuid-Europa.

Bij de kredietcrisis was allang duidelijk dat de ECB slechts 1 doel heeft: de euro en daarmee zichzelf redden. Koste wat het kost.

En ons "uit de crisis investeren" is iets wat politici al sinds maart roepen. Er gebeurt alleen niets, erger nog, nieuwbouw neemt af. Maar geen nood, zelfs de VVD wil nu een groeiende overheid, meer ambtenaren gaat echt helpen

RemcoDelft schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 12:37:
[...]

De hele kredietcrisis is "opgelost" door schulden globaal te verdubbelen. De huidige pandemie wordt ook "opgelost" door vrijwel onbeperkte geldcreatie en geen grenzen meer aan de inflatie. Aandelen- en vastgoedprijzen worden opgeblazen, de rijken worden zoals altijd rijker, en de belastingbetaler die nog geboren moet worden mag straks opdraaien voor de kosten. Incl. opnieuw een bailout van zuid-Europa.

Bij de kredietcrisis was allang duidelijk dat de ECB slechts 1 doel heeft: de euro en daarmee zichzelf redden. Koste wat het kost.

En ons "uit de crisis investeren" is iets wat politici al sinds maart roepen. Er gebeurt alleen niets, erger nog, nieuwbouw neemt af. Maar geen nood, zelfs de VVD wil nu een groeiende overheid, meer ambtenaren gaat echt helpen

Dit eh, hoe zeg ik dit netjes, rammelt aan alle kanten.

De ECB draagt zorgt voor de financiële stabiliteit cq ons geldstelsel.
Uiteraard was het van wereldbelang dat alle grote munten destijds het vertrouwen bleven houden.
Dus ook de Euro als tweede munt van de wereld.
Zeker is waar dat QE e.d. een ongekend fenomeen is, maar er gebeurt niks ergs in de wereld.
Inflatie, de vurig gewenste procentje of 2, blijft bij de grote muntenstelsels uit tot dusver.
Logisch ook, want er niet zoveel geld in omloop; het wordt vooral opgeslagen.
Zuid-Europa bij de eurogroep is een blunder geweest, maar willens en wetens gedaan ondanks alle kritiek destijds. Het idee van verenigen als blok met markt en eigen munt woog zwaarder.
Maar de noodzakelijke aanpassingen/hervormingen/gelijkschakelingen kosten natuurlijk veel meer tijd.
En ach, die hulp kost ons niet zoveel en de voordelen zijn voor ons landje vele malen groter.

Uiteraard worden rijken rijker, immers arbeid wordt in vergelijking met kapitaal een stuk zwaarder belast.
En rijk hoeft niet liquide te sparen wat nauwelijks nog rendement geeft. Die kan meer risico aan.
Maar dat is de keuze van ons; ook wel kapitalisme genoemd

[ Voor 57% gewijzigd door izdp op 20-11-2020 16:35 ]

[Miks]

Requiem19 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 13:41:
[...]

Maar deze econoom heeft de 2008 economische crisis kennelijk goed voorspeld, daardoor heeft wij wat credits en komt hij in de Amerikaanse media vaker naar voren.

Maar ik snap nog niet helemaal wat zijn theorie nu precies is. Dus wellicht kan @Miks het even wat duidelijker toelichten.

As requested. Niet zomaar een econoom, een 'nobel'prijswinnaar (Alfred had een hekel aan niet-betawetenschappen), een van de eersten die gedragswetenschappen aan economie koppelde. Daarmee dus de efficiënte markttheorie in heel ander licht gezet. Daarnaast de (mede)bedenker van de Case-Shiller methode. Als je het over marktmechanismen hebt dus echt iemand die weet waar het over gaat.

Alleen niet zo goed als de experts in dit topic begrijp ik. Want het is natuurlijk de krapte in de markt en de vaste lasten die de huidige huizenprijzen verklaren. Domme man, die Shiller.

[Requiem19]

@Miks Ik denk dat het goed zou zijn om de discussie op een normale manier te voeren en niet gelijk iedereen in dit topic op een cynische wijze neer te zetten.

Ik probeer oprecht te begrijpen wat het inzicht van deze econoom is. Maar als jij dan zulke opmerkingen erin gooit, ben ik toch wel geneigd om te zeggen dat we ondertussen allemaal weten dat er 1 expert in dit topic is die het kampioen is in het verkeerd begrijpen van de woningmarkt.

[Miks]

izdp schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 16:12:

Dit eh, hoe zeg ik dit netjes, rammelt aan alle kanten.
<...Betoog...>

Interessant dat je de rente niet noemt, de aanjager van het 'herstel' na de kredietcrisis.

[Miks]

Requiem19 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 16:56:
@Miks Ik denk dat het goed zou zijn om de discussie op een normale manier te voeren en niet gelijk iedereen in dit topic op een cynische wijze neer te zetten.

Ik probeer oprecht te begrijpen wat het inzicht van deze econoom is. Maar als jij dan zulke opmerkingen erin gooit, ben ik toch wel geneigd om te zeggen dat we ondertussen allemaal weten dat er 1 expert in dit topic is die het kampioen is in het verkeerd begrijpen van de woningmarkt.

Leuke opmerking, dat cynisme, daar ben ik niet mee gestart. Deze post van jou bijvoorbeeld weer als voorbeeld, want volgens jou ben ik 'kampioen' (=cynisme) in het 'verkeerd begrijpen van de woningmarkt' (want blijkbaar heb jij daar zicht op, en ik niet?).
Interessante houding van je.

[ Voor 11% gewijzigd door Miks op 20-11-2020 17:05 ]

[Rubbergrover1]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 16:53:
[...]


As requested. Niet zomaar een econoom, een 'nobel'prijswinnaar (Alfred had een hekel aan niet-betawetenschappen), een van de eersten die gedragswetenschappen aan economie koppelde. Daarmee dus de efficiënte markttheorie in heel ander licht gezet. Daarnaast de (mede)bedenker van de Case-Shiller methode. Als je het over marktmechanismen hebt dus echt iemand die weet waar het over gaat.

Alleen niet zo goed als de experts in dit topic begrijp ik. Want het is natuurlijk de krapte in de markt en de vaste lasten die de huidige huizenprijzen verklaren. Domme man, die Shiller.

Hij heeft een hoop geanalyseerd en daaruit prima conclusies getrokken. Maar dat geeft hem nog geen voorspellende gaven.

[Requiem19]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 17:02:
[...]


Leuke opmerking, dat cynisme, daar ben ik niet mee gestart. Deze post van jou bijvoorbeeld weer als voorbeeld.

Ik reageer op jouw opmerking:

Alleen niet zo goed als de experts in dit topic begrijp ik. Want het is natuurlijk de krapte in de markt en de vaste lasten die de huidige huizenprijzen verklaren. Domme man, die Shiller.

Laten we het inhoudelijk houden.

[Miks]

Ga er dan ook inhoudelijk op in. In plaats van deze sneer om het inhoudelijk te houden terwijl je dat zelf niet doet.
Beetje pot verwijt de ketel in dit geval.

Dus ik ben benieuwd, inhoudelijk, waarom zijn theorie van irrational exuberance nu niet te plaatsen is op de markt. Vooral nu veel nederlandse economen aangeven dat de huizenmarkt de crisis niet volgt, wat dus in lijn is met de psychologische fundamenten van de theorie.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 17:03:
[...]

Hij heeft een hoop geanalyseerd en daaruit prima conclusies getrokken. Maar dat geeft hem nog geen voorspellende gaven.

Dit slaat als een tang op een varken. Juist die analyse zorgt ervoor dat je een verwachting kan uitspreken. Dat zijn geen 'voorspellende gaven', dat is gewoon analyseren van de situatie en daar een voorspellend model op loslaten.

[izdp]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 17:13:
Ga er dan ook inhoudelijk op in. In plaats van deze sneer om het inhoudelijk te houden terwijl je dat zelf niet doet.
Beetje pot verwijt de ketel in dit geval.

Dus ik ben benieuwd, inhoudelijk, waarom zijn theorie van irrational exuberance nu niet te plaatsen is op de markt. Vooral nu veel nederlandse economen aangeven dat de huizenmarkt de crisis niet volgt, wat dus in lijn is met de psychologische fundamenten van de theorie.

Dat laatste heb ik juist aangevoerd.

[Requiem19]

@Miks Om de inhoudelijke discussie van augustus dit jaar nog maar eens te herhalen tussen ons:

Requiem19 schreef op vrijdag 28 augustus 2020 @ 23:06:
[...]

Ik denk dat één van de scenario’s is dat Corona onder controle komt, de economie enorm sterk aantrekt, de leenruimte vergroot wordt door de overheid en de centrale bankiers gratis geld de economie blijven inpompen.

Jouw reactie hierop:

[quote]Miks schreef op zaterdag 29 augustus 2020 @ 00:45:
[...]

Wat goed, er gaat een gedachte achter schuil. Mooi, dan kunnen we de inhoud in. Verrassende punten, meer van hetzelfde dus. Lekker conservatief.

Hoe denk je dat onze overheid onze leenruimte, de grootste van Europa, verder kan vergroten? Waar zit dan die ruimte? Als de leenruimte vergroot kan worden, dan vind je blijkbaar ook dat de huidige hypotheeklasten te laag zijn. Hoe kom je daarbij?

Hee, de overheid gaat de leenruimte vergroten door starters geen OVB te laten betalen en het 2e inkomen meer te laten meewegen.

Zat kennelijk toch wat ruimte in.

Daarnaast gaan de centrale banken dus nog meer geld bijdrukken. Vind je dat nu een houdbaar systeem dan? En hoe zou dat dan vergroot kunnen worden, denkende aan de groeiende ongelijkheid?

He, de banken blijven maar geld bijdrukken en schulden opkopen. Wat gek.

In jouw argumentatie zit een waardeoordeel dat dit geen houdbaar systeem is en dat komt volgens mij nu ook weer terug in je betoog over Shilling.

Voor nu weten we dat deze strategie vanaf maart tot nu (8 maanden) het beoogde effect heeft gehad. Wanneer komt dan het kantelpunt volgens jou en wat gaat er gebeuren dat dit kantelpunt bereikt wordt? En krijgen we dan ineens een grote klap, of gaat het een geleidelijke daling worden?

[izdp]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 16:58:
[...]


Interessant dat je de rente niet noemt, de aanjager van het 'herstel' na de kredietcrisis.

Ja, de lage rente heeft zeker geholpen, maar vergis je niet: de markt van het geld heeft veel meer invloed op de rente gehad dan de centrale banken.
Nu mag je dat betwijfelen, sinds de, voor mij idiote opkoop, van bedrijfsobligaties.
De pandemie heeft QE in feite enkel maar verlengd en best wel verstandig omdat het niet een structurele gebeurtenis is.

[Miks]

Requiem19 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 17:30:

[...]


Hee, de overheid gaat de leenruimte vergroten door starters geen OVB te laten betalen en het 2e inkomen meer te laten meewegen.

Zat kennelijk toch wat ruimte in.


[...]


He, de banken blijven maar geld bijdrukken en schulden opkopen. Wat gek.

In jouw argumentatie zit een waardeoordeel dat dit geen houdbaar systeem is en dat komt volgens mij nu ook weer terug in je betoog over Shilling.

Voor nu weten we dat deze strategie vanaf maart tot nu (8 maanden) het beoogde effect heeft gehad. Wanneer komt dan het kantelpunt volgens jou en wat gaat er gebeuren dat dit kantelpunt bereikt wordt? En krijgen we dan ineens een grote klap, of gaat het een geleidelijke daling worden?

De leenruimte is niet vergroot door de OVB, dus dat klopt niet. Daarnaast stond al jaren aangekondigd dat het tweede inkomen verder zou meetellen. Efficiënte markttheorie schrijft dus voor dat deze verhoging van de leenruimte al zat ingebouwd in de prijs, nog voor corona startte. Van dit beleid is niet afgeweken, dus geen extra leenruimte.

Dan over de opkoopprogramma's. Nee, dat is geen houdbaar systeem nee. Er is momenteel geen risico in de markt (totale financiële markt) als het op de kosten van geld uitkomt. Dat drijft bubbelvorming aan!
Dat is niet bepaald een waardeoordeel, dat is eerder een feit in hoe er wordt gedacht over (macro)economie. Wat de centrale banken ook onderkennen overigens. Luister maar naar Klaas Knot.
Dus als het een waardeoordeel is, dan is het in ieder geval een breed gedragen waardeoordeel.

Voor wat betreft het kantelpunt kunnen we eerder stellen dat we het voor ons uitgeschoven hebben. Want ergens is bepaald dat niemand failliet mag gaan. Denk het je eens in: grote maatschappelijke crisis en er zijn juist minder faillisementen!
Zo lang MMT (modern monetary theory) nog niet wordt ingezet, zullen de investeringen door de overheid moeten worden teruggehaald. En dat betekent dus dat de klap ofwel is uitgesteld, ofwel wordt uitgesmeerd. Wie zal het zeggen?

[ Voor 12% gewijzigd door Miks op 20-11-2020 17:50 ]

[Miks]

izdp schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 17:32:
[...]


Ja, de lage rente heeft zeker geholpen, maar vergis je niet: de markt van het geld heeft veel meer invloed op de rente gehad dan de centrale banken.
Nu mag je dat betwijfelen, sinds de, voor mij idiote opkoop, van bedrijfsobligaties.
De pandemie heeft QE in feite enkel maar verlengd en best wel verstandig omdat het niet een structurele gebeurtenis is.

Toch hoor je dat de trek naar het platteland wel structureel is en dat we moeten uitgaan van een afname in kantoor van zo'n 30%. Klinkt toch aardig structureel.

https://www.businessinsid...uiswerken-kantoor-trends/

[Requiem19]

En wat wordt dat het kantelpunt? Welke gebeurtenis of situatie gaat de omslag teweegbrengen?

[Miks]

@Requiem19 ik verzin het niet, maar het blijkt dat economie voor een groot deel draait op vertrouwen. Vandaar het zonnebloemkapitalisme van Arnoud Boot. Dat zag je ook in de markten: eerst een klap maar zodra een tsunami aan geprint geld in zicht kwam herstelden de financiële markten zich vrijwel direct.

Het kantelpunt is altijd in de vorm van een schok, en heeft altijd met vertrouwen te maken. Mijn gok was Corona als schok, maar mijn verwachting zou nu zijn dat een groot bedrijf of een bank omvalt. Denk KLM, Société Générale, of Deutsche Bank.
Ooit zullen de instanties (overheid, ECB, Fed, etc) namelijk moeten zeggen dat het risico weer terug moet in de markt. Wat er nu gebeurt is namelijk onhoudbaar voor vooral de onderkant van de economie.

[ Voor 30% gewijzigd door Miks op 20-11-2020 18:04 ]

[Miks]

izdp schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 17:32:
[...]


Ja, de lage rente heeft zeker geholpen, maar vergis je niet: de markt van het geld heeft veel meer invloed op de rente gehad dan de centrale banken.
Nu mag je dat betwijfelen, sinds de, voor mij idiote opkoop, van bedrijfsobligaties.
De pandemie heeft QE in feite enkel maar verlengd en best wel verstandig omdat het niet een structurele gebeurtenis is.

De bekende houtgreep/gijzeling van de centrale banken door de markt: de markt is verslaafd en dus kan de rente niet meer omhoog gebracht worden.
Ooit zal dit sussende beleid echt moeten stoppen lijkt me, want de ongelijkheid staat inmiddels op standje 11. Met dito gevolgen voor de huizenmarkt.

[Wilke]

izdp schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 16:12:
Tuin moeten de meeste mensen niks van hebben; zie de tegelificatie.

Dit geloof ik niet zo hard, volgens mij vinden veel mensen het geweldig om in een tuin te zitten en er naar te kijken, maar gegeven dat beide werken, met evt. nog kinderen, een huis om te onderhouden, en dat dit samen ongeveer 120% van de energie kost die je hebt, en er dus sowieso al dingen blijven liggen de hele tijd, en gegeven dat je geen geld (over) hebt voor een tuinman, want de meesten van ons horen nu eenmaal niet bij de 1%, dan is een tuin wel het eerste makkelijke slachtoffer om maar zo simpel mogelijk te houden. In die zin heb je een punt, je kunt dan net zo goed lekker hoog een flink balkon hebben met uitzicht en bv. met een groot app. complex een grote mooie daktuin hebben met tuinman die je met een hele groep deelt. Maar ja, wijst iemand me een voorbeeld aan in NL waar dat goed is uitgevoerd? Wel windbeschutting nodig, het klimaat is wat dat betreft niet helemaal ideaal hier voor dat soort zaken.

[Immutable]

Requiem19 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 17:53:
En wat wordt dat het kantelpunt? Welke gebeurtenis of situatie gaat de omslag teweegbrengen?

Er staan zoveel mensen te wachten op de huizenmarkt instorting dip... die denken dat hetzelfde als 2008 weer zal gebeuren. Dus juist omdat er nu zoveel staan te wachten om de dip te kopen.. Komt hij er nooit.

[izdp]

Wilke schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 18:55:
[...]


Dit geloof ik niet zo hard, volgens mij vinden veel mensen het geweldig om in een tuin te zitten en er naar te kijken, maar gegeven dat beide werken, met evt. nog kinderen, een huis om te onderhouden, en dat dit samen ongeveer 120% van de energie kost die je hebt, en er dus sowieso al dingen blijven liggen de hele tijd, en gegeven dat je geen geld (over) hebt voor een tuinman, want de meesten van ons horen nu eenmaal niet bij de 1%, dan is een tuin wel het eerste makkelijke slachtoffer om maar zo simpel mogelijk te houden. In die zin heb je een punt, je kunt dan net zo goed lekker hoog een flink balkon hebben met uitzicht en bv. met een groot app. complex een grote mooie daktuin hebben met tuinman die je met een hele groep deelt. Maar ja, wijst iemand me een voorbeeld aan in NL waar dat goed is uitgevoerd? Wel windbeschutting nodig, het klimaat is wat dat betreft niet helemaal ideaal hier voor dat soort zaken.

Je beaamt mij min of meer.
Geen tijd voor tuin en het idiote is dat ze wel tijd hebben voor de sportschool.
Dit terwijl een dagelijks half uurtje tuinen al voldoende is voor je conditie.
Waar goed uitgevoerd? Ik heb ze zien komen in grote getale in A'dam en Utrecht.
In de zomer een ontzettend gezellige boel daar boven op die daken onderling.
Ook bij nieuwbouwappartementen hele ruime balkons ipv een streepje.
Dat vraagt niet om een gemeenschappelijke tuin en een tuinman met dito kosten.

[Morpheusk]

Immutable schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 19:07:
[...]


Er staan zoveel mensen te wachten op de huizenmarkt instorting dip... die denken dat hetzelfde als 2008 weer zal gebeuren. Dus juist omdat er nu zoveel staan te wachten om de dip te kopen.. Komt hij er nooit.

En het dieptepunt was pas 5 jaar later. Dus kan lang duren....

[izdp]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 18:07:
[...]


De bekende houtgreep/gijzeling van de centrale banken door de markt: de markt is verslaafd en dus kan de rente niet meer omhoog gebracht worden.
Ooit zal dit sussende beleid echt moeten stoppen lijkt me, want de ongelijkheid staat inmiddels op standje 11. Met dito gevolgen voor de huizenmarkt.

Bekend?
De markt van bedrijven is zeker niet verslaafd.
Die zwemmen grosso modo al in het geld.
Veel bedrijven zijn min of meer financiële instellingen geworden: lenen om eigen aandelen in te kopen en whauw wat een rendement op het EV.
Daar tegenover staan de bedrijven die echt geld nodig hebben om te investeren en die betalen nog steeds erg veel rente als ze al krediet kunnen krijgen. Want ja, banken en hun eigen vermogen en risico is nog steeds een bedenkelijke balans. In die zin kampen die nog steeds met de waanzin van bijvoorbeeld een Wout Wellink. Deze machtige man in het bankwezen van Europa liet waanzinnige ratio's toe, waardoor zelfs een hypotheekmarkt van de US hier het financiële systeem kon doen schudden op zijn grondvesten.
Kortom de gelden van QE via opkopen van bedrijfsobligaties vind ik waardeloos.

Arnoud Boot noem je en kan ik niet plaatsen met wat je zegt.
Ik vind het eerlijk gezegd een druif om zijn verhaspelen van zijn eigen beweringen.
Dusdanig verhaspelen dat hij zijn eigen geschiedenis herschrijft.

[izdp]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 17:43:
[...]


De leenruimte is niet vergroot door de OVB, dus dat klopt niet. Daarnaast stond al jaren aangekondigd dat het tweede inkomen verder zou meetellen. Efficiënte markttheorie schrijft dus voor dat deze verhoging van de leenruimte al zat ingebouwd in de prijs, nog voor corona startte. Van dit beleid is niet afgeweken, dus geen extra leenruimte.

Dan over de opkoopprogramma's. Nee, dat is geen houdbaar systeem nee. Er is momenteel geen risico in de markt (totale financiële markt) als het op de kosten van geld uitkomt. Dat drijft bubbelvorming aan!
Dat is niet bepaald een waardeoordeel, dat is eerder een feit in hoe er wordt gedacht over (macro)economie. Wat de centrale banken ook onderkennen overigens. Luister maar naar Klaas Knot.
Dus als het een waardeoordeel is, dan is het in ieder geval een breed gedragen waardeoordeel.

Voor wat betreft het kantelpunt kunnen we eerder stellen dat we het voor ons uitgeschoven hebben. Want ergens is bepaald dat niemand failliet mag gaan. Denk het je eens in: grote maatschappelijke crisis en er zijn juist minder faillisementen!
Zo lang MMT (modern monetary theory) nog niet wordt ingezet, zullen de investeringen door de overheid moeten worden teruggehaald. En dat betekent dus dat de klap ofwel is uitgesteld, ofwel wordt uitgesmeerd. Wie zal het zeggen?

Nee Miks, huizen zijn geen aandelen met dat inprijzen. Dat gaat pas in als het ingevoerd is en je er gebruik van kunt maken. Dus zeker wel een extra leenruimte na de vele beperkingen op dit vlak.
Dus nu voor overdracht na 1 januari komt dat al in de prijzen tot uiting.
En qua NL stelt het qua staatsschuld niet eens zo heel veel voor en al helemaal niet met de huidige korte en lange rente!

[izdp]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 17:53:
[...]


Toch hoor je dat de trek naar het platteland wel structureel is en dat we moeten uitgaan van een afname in kantoor van zo'n 30%. Klinkt toch aardig structureel.

https://www.businessinsid...uiswerken-kantoor-trends/

Hoe kan het structureel zijn als het zo van de korte termijn is?
Dat is meer verwachten en ik verwacht dat de lange termijntrend hooguit een rimpeling krijgt.
Dus niet eens als een vrij kortstondige herhaling van eind jaren '90 begin 21e eeuw.
En die werd na wat jaren echt structureel genoemd, want ja BN'-ers gingen massaal de boer op.....
Maar wel erg leuk om te gaan meemaken of dat thuiswerken wat al zo lang wordt gepropageerd om vele redenen nu echt doorbreekt als normaal voor een massa.
En dan eens zien hoeveel hunkering er is naar het platteland

[CVTTPD2DQ]

Wilke schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 18:55:
Dit geloof ik niet zo hard, volgens mij vinden veel mensen het geweldig om in een tuin te zitten en er naar te kijken,

Vooral te zitten heb ik het idee. Genoeg mensen die hun halve tuin offeren aan een zithoek, eventueel aangevuld met buitenkeuken. Dat zijn mensen die eigenlijk inderdaad wel genoeg zouden hebben aan een groot appartement met dakterras.

Dat 'geen energie meer' geloof ik niet zo. We werken lang niet zo hard als vroeger, en toen had men wel tijd voor de tuin.

Maar in de meeste steden is het toch echt zo dat je per vierkante meter veel meer betaalt voor een appartement, dan voor een volledige woning

[Immutable]

Morpheusk schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 19:17:
[...]


En het dieptepunt was pas 5 jaar later. Dus kan lang duren....

Klopt toen had ik een twee onder 1 kapper gekocht in mijn eentje.(dubbele oprit, 150 vierkante meter woon oppervlakte) 4 slaapkamers + zolder etc. Pure mazzel dat ik een vast-contract had gekregen. Anders geen hypotheek. En dat de bewoners hun huis moesten verkopen vanwege een scheiding(Anders stond hij ook niet te koop) Als ik NU mijn huis zou moeten kopen, had ik hem niet kunnen kopen met mijn salaris. Terwijl mijn hypo maandlasten nu netto 540 euro is. Plus een leuk deel al afgelost.
De overdrachtsbelasting was toen ook "net" verlaagd naar 2% + rentes gingen omlaag, en de trend omhoog was er nog niet. Ik dacht misschien dat het huis nog minder waard zou worden maar was verliefd en moest hem hebben.

Dit is wat perfecte timing doet.(mazzel) En eigenlijk hoort een huizenmarkt niet onderhevig te zijn aan timing. Compleet op hol geslagen.

[ Voor 43% gewijzigd door Immutable op 20-11-2020 20:26 ]

[Maestro1990]

Immutable schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 20:19:
[...]


Klopt toen had ik een twee onder 1 kapper gekocht in mijn eentje.(dubbele oprit, 150 vierkante meter woon oppervlakte) 4 slaapkamers + zolder etc. Pure mazzel dat ik een vast-contract had gekregen. Anders geen hypotheek. En dat de bewoners hun huis moesten verkopen vanwege een scheiding(Anders stond hij ook niet te koop) Als ik NU mijn huis zou moeten kopen, had ik hem niet kunnen kopen met mijn salaris. Terwijl mijn hypo maandlasten nu netto 540 euro is. Plus een leuk deel al afgelost.
De overdrachtsbelasting was toen ook "net" verlaagd naar 2% + rentes gingen omlaag, en de trend omhoog was er nog niet. Ik dacht misschien dat het huis nog minder waard zou worden maar was verliefd en moest hem hebben.

Dit is wat perfecte timing doet.(mazzel) En eigenlijk hoort een huizenmarkt niet onderhevig te zijn aan timing. Compleet op hol geslagen.

Helemaal mee eens, helaas is de timing wel relevant. Lage woonlast overigens voor zo'n huis. Mijn tussenwoning gekocht in 2016 kost gewoon 750 netto pm en niet eens in de Randstad, annuitair.

[Mark31]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 19:37:
[...]


Vooral te zitten heb ik het idee. Genoeg mensen die hun halve tuin offeren aan een zithoek, eventueel aangevuld met buitenkeuken. Dat zijn mensen die eigenlijk inderdaad wel genoeg zouden hebben aan een groot appartement met dakterras.

Dat 'geen energie meer' geloof ik niet zo. We werken lang niet zo hard als vroeger, en toen had men wel tijd voor de tuin.

Maar in de meeste steden is het toch echt zo dat je per vierkante meter veel meer betaalt voor een appartement, dan voor een volledige woning

Kantoormensen werken misschien niet zo hard, maar er zijn er zat die dat nog wel doen, denk aan de bouw, pakketten dienst etc.
Ik werk op dit moment in een magazijn weer, maar heb 8 jaar gekoeriert, dat is echt aanpakken, en dan was je ook echt moe na je werkdag.
Mijn vrouw werkt ook op het kantoor en frustreerde dat aangezien ik nergens puf voor had, vandaar ben ik geswitcht naar magazijn werk wat veel lichter werken is.
Dus nee wat je zegt is onzin.

[izdp]

Ja natuurlijk zijn er nog zware beroepen, maar er is op het fysieke vlak enorm veel verbeterd.
Koerier zijn is trouwens een luizenleven, dus ik denk dat je de benaming niet goed hebt of dat je bedrijf dat wel chique vond klinken.
Ik vermoed dat je distributie van pakketten bedoeld met veel adressen.
Dat belast inderdaad vooral door de hoge stressfactor.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 17:43:
[...]


De leenruimte is niet vergroot door de OVB, dus dat klopt niet. Daarnaast stond al jaren aangekondigd dat het tweede inkomen verder zou meetellen. Efficiënte markttheorie schrijft dus voor dat deze verhoging van de leenruimte al zat ingebouwd in de prijs, nog voor corona startte. Van dit beleid is niet afgeweken, dus geen extra leenruimte.

Jouw grote vriend Shiller heeft juist in allerlei onderzoeken aangetoond dat die markten juist niet efficiënt zijn. Even kort door de bocht is dat onderzoek de basis waarop hij de Nobelprijs heeft gekregen. In de lijn van Shiller kun je dus stellen dat er geen reden is om aan te nemen dat die al ingeprijsd is.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 17:16:
[...]


Dit slaat als een tang op een varken. Juist die analyse zorgt ervoor dat je een verwachting kan uitspreken. Dat zijn geen 'voorspellende gaven', dat is gewoon analyseren van de situatie en daar een voorspellend model op loslaten.

Uiteraard kun je aan de hand van de modellen en analyses voorspellingen doen over de toekomst. Maar je hebt in de praktijk voor je eigen korte en middellange termijn beslissingen weinig aan die verwachtingen als je niet weet of we volgende week op de top zitten en de daling in zet of dat dit nog een paar jaar duurt.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 23:11:
[...]

Jouw grote vriend Shiller heeft juist in allerlei onderzoeken aangetoond dat die markten juist niet efficiënt zijn. Even kort door de bocht is dat onderzoek de basis waarop hij de Nobelprijs heeft gekregen. In de lijn van Shiller kun je dus stellen dat er geen reden is om aan te nemen dat die al ingeprijsd is.

'Grote vriend'... Doe eens normaal man.

Je begrijpt het daarnaast niet. In lijn met de gedachte 'leennormen bepalen de huizenprijs', en 'schaarste bepaalt de huizenprijs', is het blijkbaar een rationele, en dus efficiente markt en daarom haal ik die aan. Shiller staat daar lijnrecht tegenover, met juist niet rationele grondhoudingen wat dus in relatie staat tot de 10% stijging die we afgelopen jaar hebben gezien zonder noemenswaardige verandering in krapte noch leennormen.

Je moet dus kiezen: ofwel stel je dat de huidige markt fundamenten kent en het dus geen onrealistische geprijsde markt is, dan zou krapte en leennormen de huidige stijgingen moeten verklaren. IMHO is deze opvatting dus verkeerd (zie o.a. mijn postgeschiedenis). Ofwel ga je uit van psychologische markteffecten, in dat geval kan de markt natuurlijk even doorspelen. Bij dit laatste valt echter niet te ontkennen dat er nog steeds harde fundamenten zijn voor een markt, en deze blijven relevant zodra de marktopvattingen veranderen.

In dit laatste zit hem dus de waarschuwing: mocht de markt omslaan, dan gaat dit pijn doen bij de mensen die tot hun nek in de hypotheek zitten. En dus halen we Shiller er bij die stelt dat de markt _altijd_ weer gaat omslaan.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 23:22:
[...]

Uiteraard kun je aan de hand van de modellen en analyses voorspellingen doen over de toekomst. Maar je hebt in de praktijk voor je eigen korte en middellange termijn beslissingen weinig aan die verwachtingen als je niet weet of we volgende week op de top zitten en de daling in zet of dat dit nog een paar jaar duurt.

Ik begrijp echt niet hoe je dit kan opschrijven. Deze analyses (jij noemt het voorspellingen) zorgen ervoor dat je beter begrijpt welke risico's je aan gaat zodra je een huis koopt.
Het is flauw om te verwachten dat deze 'voorspellingen' garanties zijn, dat zijn het natuurlijk nooit. Ook marktwaanzin kan langer aanhouden dan verwacht wordt en grotere hoogtes bereiken dan men zich daarvoor kon voorstellen.

Je stelt dus dat je weinig aan risicobeoordeling hebt. Telt een gewaarschuwd mens niet meer voor twee?

Daarnaast noem je de korte en middellange termijn. Ik denk dat wanneer je nu koopt, en daarna barst er een hypotheekbubbel, dat je juist door risicomijding nu daar voordeel van hebt op de korte en middellange termijn.

[ Voor 10% gewijzigd door Miks op 21-11-2020 01:22 ]

[Miks]

izdp schreef op vrijdag 20 november 2020 @ 19:29:
[...]


Nee Miks, huizen zijn geen aandelen met dat inprijzen. Dat gaat pas in als het ingevoerd is en je er gebruik van kunt maken. Dus zeker wel een extra leenruimte na de vele beperkingen op dit vlak.
Dus nu voor overdracht na 1 januari komt dat al in de prijzen tot uiting.
En qua NL stelt het qua staatsschuld niet eens zo heel veel voor en al helemaal niet met de huidige korte en lange rente!

Je spreekt jezelf tegen. Is er wel of niet inprijzing? Eerst zeg je van niet, om daarna te stellen dat het voor overdracht na 1 januari nu in de prijzen terugkomt. Ehh..?

Stel jezelf eens het volgende omgekeerde scenario voor: het Nibud kondigt aan stapsgewijs de leennormen te gaan aanscherpen de komende vier jaar. Wat doet dat denk je met de prijzen?

[Wilf]

Even tussendoor: China heeft jarenlang economische groeicijfers van 7 à 8% genoteerd. Jaar na jaar. Daar werd nogal lacherig over gedaan. “Onmogelijk!” Ondertussen groeien onze woningprijzen elk jaar 8 à 10%.

Gewoon even als zenmomentje.