Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Rzaan]

Zaratrass schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:15:
[...]

Ik ben het wel eens dat zo label er moet komen hoor, er zijn veel voordelen aan het label, alleen moet niet zo zijn dat mensen hierdoor in de problemen komen.

Elke aanscherping van een regel zal er toe kunnen leiden dat mensen in de problemen komen. Maar dat is natuurlijk geen reden om soms een regeling toch geen doorgang te laten vinden.

Als er in je huis asbest ontdekt wordt, ben je ook de sjaak.
Terwijl vroeger dat asbest gewoon door de plaatselijke aannemer in stukken werd gehakt en naar de stortplaats werd gebracht.
Hadden ze dan toch geen strengere asbestregels moeten invoeren om sommige mensen maar te vrijwaren van problemen?

[Requiem19]

Richh schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:24:
[...]
Nouja, een gemiddelde woning kent nu een ton of twee overwaarde? Juist de bezittende kant kan zo'n klap prima verduren. Enkel degenen die net precies hebben gekocht en ook nog die funderingen op moeten lossen, die zijn de sjaak.
Feit blijft echter dat het waar enorm overwaardeerd was en dat los je alleen op met zo'n label voor de transactie. We moeten eens ophouden met woningeigenaren een hand boven het hoofd bieden.

https://www.vanbruggen.nl...55-plussers-ruim-twee-ton

2 ton overwaarde voor de 55+'ers inderdaad, maar voor de groep starters is de gemiddelde overwaarde veel lager.

Als je zo'n maatregel ruckichtloos invoert pak je dus de starters juist weer harder tov de groep ouderen. Daarom kun je niet ongenuanceerd dit soort maatregelen introduceren, maar moet je hier eerst eens goed over nadenken hoe je dit introduceert en wat voor bijkomende maatregelen er voor wie nodig zijn.

[Rzaan]

Al die kunstmatige ingrepen door de overheid zullen er altijd voor zorgen dat de ene groep er wel bij vaart en de andere groep mokkend in de hoek zit.
In plaats van meer regels en uitzonderingen, zou het misschien een goed plan zijn om zoveel mogelijk regels af te schaffen. Het kan nooit erger worden dan het nu is.

[Richh]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:32:
[...]


https://www.vanbruggen.nl...55-plussers-ruim-twee-ton

2 ton overwaarde voor de 55+'ers inderdaad, maar voor de groep starters is de gemiddelde overwaarde veel lager.

Als je zo'n maatregel ruckichtloos invoert pak je dus de starters juist weer harder tov de groep ouderen. Daarom kun je niet ongenuanceerd dit soort maatregelen introduceren, maar moet je hier eerst eens goed over nadenken hoe je dit introduceert en wat voor bijkomende maatregelen er voor wie nodig zijn.

Het is geen maatregel, maar een risicolabel.

Funderingsproblemen zijn wel of niet aanwezig, of er nou een 55+'er of een starter in zit daar kan je (net als met asbest hierboven) geen label vanaf gaan hangen. Als het risico er tot bestaat, lijkt het me niet meer dan logisch dat huizenkopers die info zo snel mogelijk kunnen vinden. En dat huizenbezitters er zo snel mogelijk op kunnen handelen, om erger te voorkomen.

[Requiem19]

Richh schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:35:
[...]

Het is geen maatregel, maar een risicolabel.

Funderingsproblemen zijn wel of niet aanwezig, of er nou een 55+'er of een starter in zit daar kan je (net als met asbest hierboven) geen label vanaf gaan hangen. Als het risico er tot bestaat, lijkt het me niet meer dan logisch dat huizenkopers die info zo snel mogelijk kunnen vinden. En dat huizenbezitters er zo snel mogelijk op kunnen handelen, om erger te voorkomen.

Jouw punt was dat de bezittende kant het makkelijk kan veroorloven want (enters random incorrect overwaarde bedrag) .

Het is gewoon te simplistisch gedacht. Het invoeren van zo'n label (=maatregel?) heeft economische gevolgen. Economische gevolgen hebben een knock-on effect. Bij het invoeren van zo'n maatregel of label moet je zorgvuldig de gevolgen overwegen en indien nodig maatregelen treffen.

[Richh]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:41:
[...]


Jouw punt was dat de bezittende kant het makkelijk kan veroorloven want (enters random incorrect overwaarde bedrag) .

Nee, makkelijker
Je kan het makkelijker veroorloven met [overwaarde] dan met [geen overwaarde]
en zo incorrect was het niet eens, een ruime meerderheid van Nederland valt in een leeftijdscategorie waarin 1 of 2 ton overwaarde de regel is, zoals je bron stelt...

Juist voorafgaande aan een eventuele kooptransactie moet die informatie simpelweg openbaar zijn. Juist door nu geen actie te ondernemen (dat is namelijk wat er nu gebeurt en wat jij ook lijkt voor te stellen), zadel je starters straks op met nog meer ellende als toch blijkt dat er funderingsproblemen zijn.

Er is geen enkele winnaar met het probleem uitstellen - behalve dan dat er iemand een probleemhuis met tonnen overwaarde kan verkopen. Waarom zouden we dat moeten willen?

Het is gewoon te simplistisch gedacht. Het invoeren van zo'n label (=maatregel?) heeft economische gevolgen. Economische gevolgen hebben een knock-on effect. Bij het invoeren van zo'n maatregel of label moet je zorgvuldig de gevolgen overwegen en indien nodig maatregelen treffen.

Het is geen maatregel, het is een risicolabel...

[ Voor 9% gewijzigd door Richh op 10-11-2020 13:52 ]

[aicaramba]

Ruudzaan schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:35:
Het kan nooit erger worden dan het nu is.

Het kan áltijd erger worden.

[Requiem19]

Richh schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:51:
[...]

Nee, makkelijker
Je kan het makkelijker veroorloven met [overwaarde] dan met [geen overwaarde]
en zo incorrect was het niet eens, een ruime meerderheid van Nederland valt in een leeftijdscategorie waarin 1 of 2 ton overwaarde de regel is, zoals je bron stelt...

Juist voorafgaande aan een eventuele kooptransactie moet die informatie simpelweg openbaar zijn. Juist door nu geen actie te ondernemen (dat is namelijk wat er nu gebeurt en wat jij ook lijkt voor te stellen), zadel je starters straks op met nog meer ellende als toch blijkt dat er funderingsproblemen zijn.

Er is geen enkele winnaar met het probleem uitstellen - behalve dan dat er iemand een probleemhuis met tonnen overwaarde kan verkopen. Waarom zouden we dat moeten willen?


[...]

Het is geen maatregel, het is een risicolabel...

Dat zeg ik helemaal niet.

Maar om het voorbeeld met asbest even aan te halen: tot voor kort waren er subsidiemogelijkheden die je kon aanvragen om asbest te verwijderen.

Als je nu rücksichtslos een label introduceert waardoor er allerlei economische effecten zijn die huidige kopers niet konden verdisconteren in hun bod op de woning ben je gewoon oprecht fout bezig. Je zult dan in ieder geval moeten nadenken over compenserende maatregelen in een overgangsfase en op z'n minst ervoor zorgen dat het label correct en representatief is.

Je kunt toch niet zomaar iets introduceren waardoor iemand die net z'n huis gekocht heeft 100k minder waard wordt?

[Requiem19]

Richh schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:51:
[...]


en zo incorrect was het niet eens, een ruime meerderheid van Nederland valt in een leeftijdscategorie waarin 1 of 2 ton overwaarde de regel is, zoals je bron stelt...

En nog even van belang voor dit topic:

Leeftijdsgroep Gemiddelde overwaarde
Tot 25 €29.300
25 tot 35 €34.400
35 tot 45 €34.000
45 tot 55 €82.300
55 tot 65 €129.700
65 tot 75 €170.800
75 tot 85 €194.400
Vanaf 85 €208.300

https://www.hypotheker.nl...nioren-op-de-huizenmarkt/

Andere bron komt weer uit op 128k gemiddeld:

https://www.banken.nl/nie...s%20natuurlijk%20verkopen.

Maar trend is wel dat de overwaarde echt zit bij de groep ouderen en niet bij de groep jongeren.

[Rzaan]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:00:
Je kunt toch niet zomaar iets introduceren waardoor iemand die net z'n huis gekocht heeft 100k minder waard wordt?

Je introduceert toch niet echt iets?
Het probleem van de fundering is er (of niet natuurlijk)
Alleen weten bewoners het niet omdat het vooralsnog onzichtbaar is.
Iemand zal ooit de rekening gepresenteerd krijgen.

[BoB_HenK]

Richh schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:51:
[...]

Nee, makkelijker
Je kan het makkelijker veroorloven met [overwaarde] dan met [geen overwaarde]
en zo incorrect was het niet eens, een ruime meerderheid van Nederland valt in een leeftijdscategorie waarin 1 of 2 ton overwaarde de regel is, zoals je bron stelt...

Juist voorafgaande aan een eventuele kooptransactie moet die informatie simpelweg openbaar zijn. Juist door nu geen actie te ondernemen (dat is namelijk wat er nu gebeurt en wat jij ook lijkt voor te stellen), zadel je starters straks op met nog meer ellende als toch blijkt dat er funderingsproblemen zijn.

Er is geen enkele winnaar met het probleem uitstellen - behalve dan dat er iemand een probleemhuis met tonnen overwaarde kan verkopen. Waarom zouden we dat moeten willen?


[...]

Het is geen maatregel, het is een risicolabel...

Ruudzaan schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:17:
[...]

Je introduceert toch niet echt iets?
Het probleem van de fundering is er (of niet natuurlijk)
Alleen weten bewoners het niet omdat het vooralsnog onzichtbaar is.
Iemand zal ooit de rekening gepresenteerd krijgen.

Enige probleem is dat de club die de funderingslabels geeft een stel kwakzalvers zonder enige datakennis is. Wanneer er 100k van de waarde van je huis afgaat omdat een lobbyclub vindt dat je houten rottende palen hebt terwijl je huis op betonnen palen staat en de consument vervolgens inspanningen moet leveren om dit te corrigeren staat m.i. de wereld wel op zijn kop.

@Richh Ik zou meegaan in je redenatie indien het label 99%+ juist is. Echter heeft het er alle schijn van dat er een stel data-broddelaars maar wat inschattingen zitten te maken, waarbij het vervolgens aan de consument (in de praktijk verkoper) is om duidelijk te maken dat er geen jota van klopt. Moet je je voorstellen dat de overheid voor het handhaven van de nieuwe regels omtrent overdrachtsbelasting een 'inschatting' maakt van of je belegger bent of niet, zonder dat er naar feitelijke data gekeken wordt en/of het onderliggende model transparant wordt gemaakt. Dát is uiteindelijk het niveau van dit wassenneuslabel. Net zoals het energielabel dat is. Het is toch van de zotte dat je met een paar foto's van je ramen dak en muren de laagst-geprijsde 'expert' kan uitkiezen die zonder ooit in je woning geweest te zijn een letter op je huis plakt?

[ Voor 56% gewijzigd door BoB_HenK op 10-11-2020 14:29 ]

[Requiem19]

Ruudzaan schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:17:
[...]

Je introduceert toch niet echt iets?
Het probleem van de fundering is er (of niet natuurlijk)
Alleen weten bewoners het niet omdat het vooralsnog onzichtbaar is.
Iemand zal ooit de rekening gepresenteerd krijgen.

Je maakt iets zichtbaar, waardoor er bewust / onbewust een prijseffect is.

Asbest was er ook al voordat het een probleem was, maar daar kwam dan wel bijv subsidie voor vrij om het op te lossen.

[Richh]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:00:
Je kunt toch niet zomaar iets introduceren waardoor iemand die net z'n huis gekocht heeft 100k minder waard wordt?

Als het huis daadwerkelijk 100k minder waard IS, dan is dat zo
Het funderingsrisicolabel bepaalt niet of de funderingen slecht zijn. Dat ligt toch echt aan de funderingen zelf. Als je het label niet uitbrengt, maakt dat niet wonderbaarlijk je funderingen weer goed

Je zult dan in ieder geval moeten nadenken over compenserende maatregelen in een overgangsfase

Volgens mij heeft de overheid wel wat beters te doen dan de huizenbezitters in hun renderende goudmijn fiscaal te ondersteunen omdat hun huis iets minder overwaarde heeft.

[Fr33z]

Richh schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:30:
[...]

Als het huis daadwerkelijk 100k minder waard IS, dan is dat zo
Het funderingsrisicolabel bepaalt niet of de funderingen slecht zijn. Dat ligt toch echt aan de funderingen zelf. Als je het label niet uitbrengt, maakt dat niet wonderbaarlijk je funderingen weer goed


[...]

Volgens mij heeft de overheid wel wat beters te doen dan de huizenbezitters in hun renderende goudmijn fiscaal te ondersteunen omdat hun huis iets minder overwaarde heeft.

Ja maar dat moet dus uiterst zorgvuldig gebeuren omdat de impact zo groot kan zijn. Signalering en aandacht is natuurlijk goed, maar ik snap dat heel veel mensen hier zenuwachtig van worden.

[Richh]

BoB_HenK schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:24:
@Richh Ik zou meegaan in je redenatie indien het label 99%+ juist is. Echter heeft het er alle schijn van dat er een stel data-broddelaars maar wat inschattingen zitten te maken, waarbij het vervolgens aan de consument (in de praktijk verkoper) is om duidelijk te maken dat er geen jota van klopt.

Dat ben ik volledig met je eens, al valt dat geloof ik prima op te lossen doordat het een 'risicolabel' is. Er is risico, er is geen sprake van een 100% vaste zekerheid dat er problemen zijn.

Vervolgens is het aan de koper om een bouwkundige keuring uit te voeren, of de verkoper te vertrouwen dat het label niet klopt.

Als de data zo onjuist is als je stelt, dan is het goed dat het systeem nog even wordt uitgesteld.

Fr33z schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:31:
[...]


Ja maar dat moet dus uiterst zorgvuldig gebeuren omdat de impact zo groot kan zijn. Signalering en aandacht is natuurlijk goed, maar ik snap dat heel veel mensen hier zenuwachtig van worden.

Dat snap ik ook wel. Echter vind ik niet dat 'zenuwachtig' worden een reden moet zijn om het uit te stellen. Als de data aantoonbaar onjuist is, dan moet dat natuurlijk wel opgelost worden.

[Rubbergrover1]

FunkyTrip schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:13:
[...]


Mijn moeder bijv. Woont al jaren alleen in onze gezinswoning, 70+ dus mentaal kan ze verhuizing niet aan.

? Waar komt die 'dus' vandaan? Mijn moeder woonde ook jaren alleen tot ze op haar 80ste naar een appartement verhuisde. Totaal geen 'mentale' problemen. Alleen nooit een aanleiding gehad om te gaan verhuizen.

[Requiem19]

Richh schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:30:
[...]

Als het huis daadwerkelijk 100k minder waard IS, dan is dat zo
Het funderingsrisicolabel bepaalt niet of de funderingen slecht zijn. Dat ligt toch echt aan de funderingen zelf. Als je het label niet uitbrengt, maakt dat niet wonderbaarlijk je funderingen weer goed

Dat gold toch net zo voor asbest? Of er nu wel of geen verplichting was om het milieuveilig op te ruimen, asbest zit in je woning. Neemt niet weg dat je het economische belang moet meenemen als je die verplichting instelt (door bijv subsidies beschikbaar te maken).

Ik ben overigens benieuwd wat je mening zou zijn als jouw huis 1 week na aankoop 100k minder waard zou zijn .

[...]

Volgens mij heeft de overheid wel wat beters te doen dan de huizenbezitters in hun renderende goudmijn fiscaal te ondersteunen omdat hun huis iets minder overwaarde heeft.

1) wie heeft het over fiscaal ondersteunen?
2) komt hier je persoonlijke invalshoek toch niet een beetje bij kijken ?
3) het raakt ook mensen die geen of weinig overwaarde hebben, hebben die mensen dan maar 'pech'?

Dat er een label uiteindelijk komt is goed, maar je kunt dit niet zonder nadenken op de markt loslaten. Zeker niet met allerlei fictieve bedragen over hoeveel het kost om je fundering te maken, terwijl de status van de fundering op basis van big data gebaseerd is.

Zorgvuldigheid aan de kant van de data is belangrijk en zorgvuldigheid inzake het effect op de waarde van investering is belangrijk.

[Richh]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:39:
[...]


Dat gold toch net zo voor asbest? Of er nu wel of geen verplichting was om het milieuveilig op te ruimen, asbest zit in je woning. Neemt niet weg dat je het economische belang moet meenemen als je die verplichting instelt (door bijv subsidies beschikbaar te maken).

Er is echter so far geen enkele verplichting om een rottende fundering op een bepaalde, dure manier, te repareren. Dat maakt wel een verschil tov asbest.

Ik ben overigens benieuwd wat je mening zou zijn als jouw huis 1 week na aankoop 100k minder waard zou zijn

Als dit komt omdat er stoffen gebruikt zijn waarvan de politiek besluit dat ze anders geruimd moeten worden, dan zou ik op z'n minst een boze brief schrijven.
Als mijn huis op instorten staat vanwege falende funderingen, dan zou ik ook super gefrustreerd zijn natuurlijk. Het heeft alleen to-taal geen zin om dan boos te worden op het risicolabel dat label kan er toch niks aan doen dat mijn huis stuk gaat dan?

1) wie heeft het over fiscaal ondersteunen?

Jij. "Je zult dan in ieder geval moeten nadenken over compenserende maatregelen in een overgangsfase"

2) komt hier je persoonlijke invalshoek toch niet een beetje bij kijken ?

Ik vind niet dat een goed voor meer geld verkocht wordt dan dat het eigenlijk waard is als alles duidelijk was geweest, nee. Ik vind dat moreel verwerpelijk. Dat mag je een persoonlijke invalshoek noemen, tho

3) het raakt ook mensen die geen of weinig overwaarde hebben, hebben die mensen dan maar 'pech'?

Ik zie geen andere oplossing. Verder denk ik dat het tijd wordt dat Nederland accepteert dat ook huizen in waarde (en in het aantal meters boven het grondwaterpeil ) kunnen dalen. Dat hoeft de overheid niet altijd maar op te lossen.

Dat er een label uiteindelijk komt is goed, maar je kunt dit niet zonder nadenken op de markt loslaten. Zeker niet met allerlei fictieve bedragen over hoeveel het kost om je fundering te maken, terwijl de status van de fundering op basis van big data gebaseerd is.

Zorgvuldigheid aan de kant van de data is belangrijk en zorgvuldigheid inzake het effect op de waarde van investering is belangrijk.

Dat zijn we verder met elkaar eens

[Rzaan]

Dat het label zoals het nu bestaat niet deugt, zou best kunnen.
Dan moeten ze daar flink aan gaan sleutelen, om dat op te lossen.

Maar stel dat de info wel klopt, dan zou er op een gegeven moment een punt moeten komen, waarop de situatie van je fundering wel bekend gemaakt zou moeten worden.
Ik ben geen fan van subsidies, maar kan me wel voorstellen dat er iets moet komen. Ook omdat de reden van een slechte fundering niet altijd met 'pech' of 'slecht gebouwd' te maken heeft.
Subsidie op de afvoer van asbest bestaat volgens mij niet meer.
Je bent nu gewoon de klos als het gevonden wordt.

[BoB_HenK]

Richh schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:36:
[...]

Dat ben ik volledig met je eens, al valt dat geloof ik prima op te lossen doordat het een 'risicolabel' is. Er is risico, er is geen sprake van een 100% vaste zekerheid dat er problemen zijn.

Vervolgens is het aan de koper om een bouwkundige keuring uit te voeren, of de verkoper te vertrouwen dat het label niet klopt.

Als de data zo onjuist is als je stelt, dan is het goed dat het systeem nog even wordt uitgesteld.


[...]

Dat snap ik ook wel. Echter vind ik niet dat 'zenuwachtig' worden een reden moet zijn om het uit te stellen. Als de data aantoonbaar onjuist is, dan moet dat natuurlijk wel opgelost worden.

De data kan niet anders dan onjuist zijn, aangezien simpelweg geen dataset is die accuraat is bijgehouden over de jaren heen. Neem bijvoorbeeld de site van de RVO: Tot grofweg 1970 werd de fundering van panden (waaronder woningen) vaak uitgevoerd met houten funderingspalen of de panden werden ondiep gefundeerd. Deze funderingen kunnen kwetsbaar zijn, vooral in gebieden met een minder draagkrachtige bodem of een laag grondwaterpeil. Nederland heeft circa 750.000 panden met een houten paalfundering en naar schatting 300.00 panden met een ondiepe fundering. Naar schatting krijgt in elk geval de helft hiervan problemen met de fundering..Op dezelfde pagina vindt je een link naar de funderingsviewer met "indicatieve aandachtsgebieden.". Kortom, allemaal schattingen die niets met feitelijke waarheden van doen hebben.

Het voorbeeld dat ik aanhaalde speelt overigens in mijn eigen geval. Label geeft aan dat lager water funest is voor mijn houten palen, terwijl de fundering van beton is en er juist een issue is met hóóg water. Voor de huizen van mijn buren geldt precies hetzelfde.

Ruudzaan schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:50:
Dat het label zoals het nu bestaat niet deugt, zou best kunnen.
Dan moeten ze daar flink aan gaan sleutelen, om dat op te lossen.

Maar stel dat de info wel klopt, dan zou er op een gegeven moment een punt moeten komen, waarop de situatie van je fundering wel bekend gemaakt zou moeten worden.
Ik ben geen fan van subsidies, maar kan me wel voorstellen dat er iets moet komen. Ook omdat de reden van een slechte fundering niet altijd met 'pech' of 'slecht gebouwd' te maken heeft.
Subsidie op de afvoer van asbest bestaat volgens mij niet meer.
Je bent nu gewoon de klos als het gevonden wordt.

Zeker. Het feit dát er probleem zijn ontken ik niet, wel ben ik fel tegen de broddeloplossing die nu gekozen wordt. Zo lang er geen juiste data is, is niets anders dan een willekeurig en vooral schadelijk label welke de consument met forse kosten kan opzadelen. De realiteit is dat je net zo goed met een blinddoek om een dartpijltje kan gooien naar een lijst met letters.

[ Voor 22% gewijzigd door BoB_HenK op 10-11-2020 14:55 ]

[Requiem19]

Richh schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:47:
[...]

Er is echter so far geen enkele verplichting om een rottende fundering op een bepaalde, dure manier, te repareren. Dat maakt wel een verschil tov asbest.

Ehm, er is ook geen verplichting om asbest te verwijderen...

[...]
Als dit komt omdat er stoffen gebruikt zijn waarvan de politiek besluit dat ze anders geruimd moeten worden, dan zou ik op z'n minst een boze brief schrijven.
Als mijn huis op instorten staat vanwege falende funderingen, dan zou ik ook super gefrustreerd zijn natuurlijk. Het heeft alleen to-taal geen zin om dan boos te worden op het risicolabel dat label kan er toch niks aan doen dat mijn huis stuk gaat dan?

Er zit nogal een verschil tussen een woning waarvan de fundering op instorten staat of een fundering die onderhoud nodig heeft.

Het label laat een bommetje los op de markt, daar moet je gewoon voorzichtig mee zijn omdat zeer nadelige gevolgen kan hebben voor individuen. Dat is een normale zorgplicht van (overheids)instanties.

[...]

Jij. "Je zult dan in ieder geval moeten nadenken over compenserende maatregelen in een overgangsfase"

[...]

Compenserend wil niet zeggen dat het fiscaal moet (een subsidie is ook geen fiscale maatregel..), maar kan ook op heel veel andere manieren.

Ik vind niet dat een goed voor meer geld verkocht wordt dan dat het eigenlijk waard is als alles duidelijk was geweest, nee. Ik vind dat moreel verwerpelijk. Dat mag je een persoonlijke invalshoek noemen, tho

Je kunt als koper nu ook al een bouwkundige keuring laten verrichten. Een label kwantificeert dit echter vooraf. Je moet huidige huizenbezitters dan in ieder geval in de overgangsfase ruimte en mogelijkheden geven om niet tot een groot verlies te komen.

[...]
Ik zie geen andere oplossing. Verder denk ik dat het tijd wordt dat Nederland accepteert dat ook huizen in waarde (en in het aantal meters boven het grondwaterpeil ) kunnen dalen. Dat hoeft de overheid niet altijd maar op te lossen.

Accepteren dat huizen waarde verliezen is prima - denk dat we dat ook vorige crisis hebben geleerd.

Máár accepteren dat in 1 dag je huis 100.000 minder waard is - dat kan nooit een goed plan zijn in een economische situatie. Huizendaling zou, als er sprake van is, geleidelijk moeten gaan.

[Richh]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:55:
Er zit nogal een verschil tussen een woning waarvan de fundering op instorten staat of een fundering die onderhoud nodig heeft.

Het label laat een bommetje los op de markt, daar moet je gewoon voorzichtig mee zijn omdat zeer nadelige gevolgen kan hebben voor individuen. Dat is een normale zorgplicht van (overheids)instanties.

Het tweede inkomen laten meetellen en amper nieuwbouw toelaten kan ook zeer nadelige gevolgen hebben voor individuen, ondanks dat een zorgplicht voor huisvesting daadwerkelijk in de grondwet staat

Soms is het juist wel beter om de pijn maar in 1x te slikken in plaats van dat anderen er jaren mee moeten door-etteren. Als er sprake is van ellende, moet je dat niet gaan verdoezelen.
Nogmaals, er moet dan wel daadwerkelijk sprake zijn van ellende ipv een niet-kloppend rekenmodel.

Compenserend wil niet zeggen dat het fiscaal moet (een subsidie is ook geen fiscale maatregel..), maar kan ook op heel veel andere manieren.

Hoe zie je het voor je om enkele honderdduizenden woningen alleen al op funderingsproblemen te onderzoeken, zonder dat dit ofwel de eigenaar van de woning, ofwel onze staatskas pijn gaat doen?

Je kunt als koper nu ook al een bouwkundige keuring laten verrichten. Een label kwantificeert dit echter vooraf. Je moet huidige huizenbezitters dan in ieder geval in de overgangsfase ruimte en mogelijkheden geven om niet tot een groot verlies te komen.

Het is echter een risicolabel. Geen 100% vast label. De toekomstige koper weet dan dat er 'mogelijk' iets is, en kan dan ofwel dit onderzoeken middels de keuring, ofwel erop vertrouwen en er wellicht een eerlijke prijs voor onderhandelen.

Het risico 'onder de pet houden' is wat er nu gebeurt, waardoor de toekomstige koper volledig met het grote verlies komt te zitten.

Máár accepteren dat in 1 dag je huis 100.000 minder waard is - dat kan nooit een goed plan zijn in een economische situatie. Huizendaling zou, als er sprake van is, geleidelijk moeten gaan.

Net als stijgingen zeker 12% jaar op jaar is ook niet geleidelijk.
Het label heeft trouwens een paar weken online gestaan, en volgens mij is er geen enkele daling zichtbaar in woningprijzen. Wat kan het dan nog voor kwaad?

Als je 's ochtends wakker wordt, en je dak blijkt vol houtworm te zitten, dan loopt de rekening misschien ook in de duizenden euro's. Is ook geen goed plan in de economische situatie, maar het is nou eenmaal niet anders. De nodige werkzaamheden uitstellen is ook niet ideaal

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:55:
[...]

Accepteren dat huizen waarde verliezen is prima - denk dat we dat ook vorige crisis hebben geleerd.

Máár accepteren dat in 1 dag je huis 100.000 minder waard is - dat kan nooit een goed plan zijn in een economische situatie. Huizendaling zou, als er sprake van is, geleidelijk moeten gaan.

Dat heeft dus alles te maken met hoeveel waarde je hecht aan zo'n label en aan fundering in het algemeen. Je kunt je ook afvragen in hoeverre het reeël is om aan zo'n natte-vinger label een waardedaling van een ton toe te wijzen. Dat zou je alleen doen als je waarde hecht aan het label en als je vindt dat het label 'de waarheid' weergeeft. In dat geval zou het logisch zijn als je ook bij aankoop zelf al onderzoek had gedaan.

In feite heb je dan zelf dus, door dat onderzoek niet te doen, een ton meer betaald dan het huis op dat moment voor jou waard was.

[Mark31]

Ruudzaan schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:50:
Dat het label zoals het nu bestaat niet deugt, zou best kunnen.
Dan moeten ze daar flink aan gaan sleutelen, om dat op te lossen.

Maar stel dat de info wel klopt, dan zou er op een gegeven moment een punt moeten komen, waarop de situatie van je fundering wel bekend gemaakt zou moeten worden.
Ik ben geen fan van subsidies, maar kan me wel voorstellen dat er iets moet komen. Ook omdat de reden van een slechte fundering niet altijd met 'pech' of 'slecht gebouwd' te maken heeft.
Subsidie op de afvoer van asbest bestaat volgens mij niet meer.
Je bent nu gewoon de klos als het gevonden wordt.

Heel die labels is een wassen neus.
Als je bijvoorbeeld bij ons kijkt, wij zouden energie label C hebben.
Maar in de tussentijd hebben we wel wat dingen aangepakt.
Hij staat nog voor energie label C erop terwijl we eigenlijk energie label B zouden hebben in praktijk.
Daarnaast als je zonnepanelen hebt maar bijvoorbeeld slecht geïsoleerde huis hebt kan je nog een energie label B hebben.
Bullshit dus!, je moet gewoon je gezond verstand gebruiken en zelf kijken hoe de staat van het huis is.

[Rubbergrover1]

BoB_HenK schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:24:
[...]
Het is toch van de zotte dat je met een paar foto's van je ramen dak en muren de laagst-geprijsde 'expert' kan uitkiezen die zonder ooit in je woning geweest te zijn een letter op je huis plakt?

Waarom is dat van de zotte? Als je de eigenschappen naar waarheid aanlevert, dan maakt het toch niet uit of iemand wel of niet is langsgekomen en of je nu een expert met tarief X kiest of een expert met tarief Y? Het belangrijkste is dat op het label precies staat op welke woningkenmerken het label gebaseerd is. Als je onjuiste informatie oplevert om voor de verkoop een mooi label te krijgen, dan kun je dat dus vrij eenvoudig achterhalen en de verkoper daar op aanspreken.

[BoB_HenK]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 15:42:
[...]

Waarom is dat van de zotte? Als je de eigenschappen naar waarheid aanlevert, dan maakt het toch niet uit of iemand wel of niet is langsgekomen en of je nu een expert met tarief X kiest of een expert met tarief Y? Het belangrijkste is dat op het label precies staat op welke woningkenmerken het label gebaseerd is. Als je onjuiste informatie oplevert om voor de verkoop een mooi label te krijgen, dan kun je dat dus vrij eenvoudig achterhalen en de verkoper daar op aanspreken.

Juist omdat er geen enkele toetsing op juistheid is. Ik kan 1) liegen en 2) op basis van de data die aangeleverd wordt (foto's) valt onmogelijk vast te stellen om de feiten vast te stellen. Als ik een foto neem van mijn muur kan niemand vaststellen of dit om een spouwmuur gaat of niet. De NVWA gaat toch ook langs in keukens van restaurants ipv restaurateurs te vragen of het aanrecht wel echt schoon is?

[Z___Z]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:55:
[...]


Ehm, er is ook geen verplichting om asbest te verwijderen...


[...]


Er zit nogal een verschil tussen een woning waarvan de fundering op instorten staat of een fundering die onderhoud nodig heeft.

Het label laat een bommetje los op de markt, daar moet je gewoon voorzichtig mee zijn omdat zeer nadelige gevolgen kan hebben voor individuen. Dat is een normale zorgplicht van (overheids)instanties.


[...]


Compenserend wil niet zeggen dat het fiscaal moet (een subsidie is ook geen fiscale maatregel..), maar kan ook op heel veel andere manieren.


[...]


Je kunt als koper nu ook al een bouwkundige keuring laten verrichten. Een label kwantificeert dit echter vooraf. Je moet huidige huizenbezitters dan in ieder geval in de overgangsfase ruimte en mogelijkheden geven om niet tot een groot verlies te komen.


[...]


Accepteren dat huizen waarde verliezen is prima - denk dat we dat ook vorige crisis hebben geleerd.

Máár accepteren dat in 1 dag je huis 100.000 minder waard is - dat kan nooit een goed plan zijn in een economische situatie. Huizendaling zou, als er sprake van is, geleidelijk moeten gaan.

Je huis verliest alleen die 100k aan waarde als de fundering daadwerkelijk rot is en vervangen moet worden voor 100k. In dat geval zou het zonder label ook moeten gebeuren, dus verandert daar de waarde van je huis niet door. Als je huis binnen een jaar dat je het gekocht hebt nieuwe fundering nodig heeft, betekent het eerder dat het label te laat is gekomen. Het enige verschil is dat mensen door dit label misschien meer onderzoek doen naar de fundering zover dat kan, voordat een bod gedaan wordt.

Fijt blijft nog steeds dat de huizen op die houten palen fundering staan nog altijd op de beste plekken in de stad staan. Dus aan de locatiefactor (zeg maar het belangrijkste deel wat de prijs bepaald) verandert helemaal niks.

[Saint2Saint]

BoB_HenK schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 15:45:
[...]


Juist omdat er geen enkele toetsing op juistheid is. Ik kan 1) liegen en 2) op basis van de data die aangeleverd wordt (foto's) valt onmogelijk vast te stellen om de feiten vast te stellen. Als ik een foto neem van mijn muur kan niemand vaststellen of dit om een spouwmuur gaat of niet. De NVWA gaat toch ook langs in keukens van restaurants ipv restaurateurs te vragen of het aanrecht wel echt schoon is?

Gelukkig kan dat vanaf 1 januari 2021 niet meer. Dan komt voor de vaststelling altijd iemand langs. Zie ook: energielabel.nl

In mijn ogen is een funderingslabel van toegevoegde waarde op een woning. Nu ligt die onderzoeksplicht bij de koper, maar dat lukt meestal niet in je drie dagen bedenktijd. Om een funderingsonderzoek mee te nemen als ontbindende voorwaarde is het erg lastig om te stellen wat dan precies de ontbindende voorwaarde is.

Daarentegen ben ik als verkoper wel verplicht om aan te geven of er asbest in mijn woning aanwezig is en moet ik een energielabel leveren. Op het moment dat er een funderingslabel is, dan ligt er een informatieplicht bij de verkopende partij. Klopt het dan niet wat er op een website staat (en ik ben het ermee eens dat de data wel enigszins overeen moet komen met de werkelijkheid) dan is het aan de verkoper om te zorgen dat deze informatie wel klopt. Dat zorgt ook gelijk voor meer (of minder) waarde voor je huis.

[ Voor 0% gewijzigd door Saint2Saint op 10-11-2020 16:03 . Reden: spelfout ]

[FunkyTrip]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:36:
[...]

? Waar komt die 'dus' vandaan? Mijn moeder woonde ook jaren alleen tot ze op haar 80ste naar een appartement verhuisde. Totaal geen 'mentale' problemen. Alleen nooit een aanleiding gehad om te gaan verhuizen.

Ja, dat had een 'en' moeten zijn. Ik waarschuw haar telkens: Nu is het al wat moeilijker maar over 5 jaar helemaal. Maar goed. Eigenwijs. En dat mag.

[Skyaero]

Zaratrass schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:05:
[...]
Zou je maar overkomen toch, net huis gekocht. Vervolgens komt er een label aan te hangen en is die een ton minder waard... Valt het dan nog te verhalen op de vorige bewoners (als verborgen gebrek)

Alleen als je aan kunt tonen dat de vorige bewoners er van wisten.

Saint2Saint schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 16:00:
[...]
Gelukkig kan dat vanaf 1 januari 2021 niet meer. Dan komt voor de vaststelling altijd iemand langs. Zie ook: energielabel.nl

Dat is nog maar de vraag: https://www.rtlnieuws.nl/...bel-woningen-moet-blijven

In mijn ogen is een funderingslabel van toegevoegde waarde op een woning.

Probleem is dat het afgeven van het label op dit moment geloof ik bij de makelaar zit. En die weet nauwelijks iets van funderingen. Kwaliteitsborging wordt wel een dingetje. Stuur je een expert, ben je 500 euro verder.

Daarentegen ben ik als verkoper wel verplicht om aan te geven of er asbest in mijn woning aanwezig is

Nuance: je moet aangeven of je bekend bent met asbest in de woning.
Overigens mag je er van uit gaan dat in elke woning die voor 1995 is opgeleverd mogelijk asbest aanwezig is. Pas sinds 1995 bouwen we wettelijk asbestvrij.


Een zijsprong, niet gerelateerd aan Nederland maar aan Nieuw-Zeeland. Daar zijn de laatste maanden veel van dit soort woningen vrij gekomen in o.a. Abel Tasman en Marlborough:
https://www.stuff.co.nz/l...abel-tasman-national-park

Meer dan 600k euro voor een relatief kleine woning nabij de zee omdat ook in NZ de huizenprijzen zijn gestegen. Wel een catch: door de stijgende zeespiegel is er een reële kans dat deze woningen binnen 20 tot 40 jaar zijn weggespoeld. En daar betaal je dan heel veel geld voor. Dan lijken funderingsproblemen nog wel mee te vallen.

[BoB_HenK]

Saint2Saint schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 16:00:
[...]


Gelukkig kan dat vanaf 1 januari 2021 niet meer. Dan komt voor de vaststelling altijd iemand langs. Zie ook: energielabel.nl

In mijn ogen is een funderingslabel van toegevoegde waarde op een woning. Nu ligt die onderzoeksplicht bij de koper, maar dat lukt meestal niet in je drie dagen bedenktijd. Om een funderingsonderzoek mee te nemen als ontbindende voorwaarde is het erg lastig om te stellen wat dan precies de ontbindende voorwaarde is.

Daarentegen ben ik als verkoper wel verplicht om aan te geven of er asbest in mijn woning aanwezig is en moet ik een energielabel leveren. Op het moment dat er een funderingslabel is, dan ligt er een informatieplicht bij de verkopende partij. Klopt het dan niet wat er op een website staat (en ik ben het ermee eens dat de data wel enigszins overeen moet komen met de werkelijkheid) dan is het aan de verkoper om te zorgen dat deze informatie wel klopt. Dat zorgt ook gelijk voor meer (of minder) waarde voor je huis.

Ik ken de ontwikkeling vwb energielabel. Lijkt me niet meer dan logisch, al is het wel érg laat dat dit gebeurd.

Vwb de informatieplicht en juistheid van data: Let's agree to disagree I guess. Voor mij staat onomstoten vast dat de informatie op de site in veel gevallen niet klopt, vanwege het simpele feit dat we het nooit goed hebben geregistreerd. Daarmee is het praktisch gezien onmogelijk dat het klopt en mocht de inschatting wel juist zijn zou ik lotto getallen gaan voorspellen ipv te gokken wie welke fundering heeft .

Wanneer een verkapte lobbyclub links en rechts labels uit gaan vaardigen op basis van én onvolledige data én niet-transparante modellen zou ik niet weten waarom de bewijslast bij de huizeneigenaar ligt ipv de fantasten die het label verzinnen. Het zou ze in dat opzicht sieren de onderliggende data beschikbaar te stellen, alsmede het gebruikte model/algorithme op basis waarvan ze hun inschattingen maken.

[ Voor 0% gewijzigd door BoB_HenK op 10-11-2020 16:15 . Reden: Opmaak, spelfout ]

[Rubbergrover1]

BoB_HenK schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 15:45:
[...]


Juist omdat er geen enkele toetsing op juistheid is. Ik kan 1) liegen en 2) op basis van de data die aangeleverd wordt (foto's) valt onmogelijk vast te stellen om de feiten vast te stellen. Als ik een foto neem van mijn muur kan niemand vaststellen of dit om een spouwmuur gaat of niet. De NVWA gaat toch ook langs in keukens van restaurants ipv restaurateurs te vragen of het aanrecht wel echt schoon is?

Dat kun je ook hebben bij bijvoorbeeld sollicitaties. Je geeft zelf op je CV aan wat je hebt gedaan en welke diploma's je hebt. Daar kun je ook in eerste instantie de wereld bij elkaar liegen. Maar dat komt dan ook wel uit als degene voor wie je je leugens ophoudt gaat bekijken of het wel klopt. En dan zul je ook de gevolgen moeten dragen.

Dat 'CV' heb je bij het energielabel ook, in de vorm van de maatregelen waarvan je zegt dat die gedaan zijn. Die staan zwart op wit op het energielabel. Als je daarop zegt dat er bv HR++ glas is, maar de koper ziet dat dit helemaal niet het geval is, dan kan die je daar ook op aanspreken. Dat lijkt mij een prima stok achter de deur om ervoor te zorgen dat er niet al te veel een loopje wordt genomen met de feiten.

[kabeltjekabel]

Richh schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:47:
[...]

Er is echter so far geen enkele verplichting om een rottende fundering op een bepaalde, dure manier, te repareren. Dat maakt wel een verschil tov asbest.

Klopt. Maar op een gegeven moment kan de gemeente wel een stickertje 'onbewoonbaar' komen plakken.

Dat verplicht saneren van asbest is dacht ik ook weer ingetrokken. Wel vaak dikke subsidie als je die schuurdaken saneerd en er nieuw dak + pv voor terug legt.

[ Voor 17% gewijzigd door kabeltjekabel op 10-11-2020 17:18 ]

[kabeltjekabel]

Saint2Saint schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 16:00:
[...]


Gelukkig kan dat vanaf 1 januari 2021 niet meer. Dan komt voor de vaststelling altijd iemand langs. Zie ook: energielabel.nl

Tja, en wat gaat die doen dan? Je gipsplaten weer lostrekken om het te controleren?

[Bart2005]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:55:
Máár accepteren dat in 1 dag je huis 100.000 minder waard is - dat kan nooit een goed plan zijn in een economische situatie. Huizendaling zou, als er sprake van is, geleidelijk moeten gaan.

Dan hoop je er blijkbaar op dat je ondanks rotte fundering de volle mep vangt voor je huis. Omdat het feit niet bekend is en je geen slapende honden wilt wakker maken. Er draait uiteindelijk iemand voor de schade op maar de verkoper heeft liever niet dat hij dat is.

[RemcoDelft]

Mooi hoor, dat geklaag over het energielabel. Het is blijkbaar volkomen normaal om prijzen met 10% per jaar op te blazen, en mensen met geleend geld 30% te laten overbieden, maar als de verkoper zelf 100 euro moet uitgeven aan een energielabel komen er Kamervragen omdat het 25 keer meer is dan het administratieve papiertje van dit jaar.
Komen er ook Kamervragen over makelaars? Die rekenen na een LOI-cursusje ook 25 keer meer dan het energielabel volgend jaar kost.

[Requiem19]

Bart2005 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 17:41:
[...]

Dan hoop je er blijkbaar op dat je ondanks rotte fundering de volle mep vangt voor je huis. Omdat het feit niet bekend is en je geen slapende honden wilt wakker maken. Er draait uiteindelijk iemand voor de schade op maar de verkoper heeft liever niet dat hij dat is.

Je zou haast denken dat elk huis óf op instorten staat en voor een paar ton op het nippertje gered kan worden, óf dat er niets aan de hand is.

Gek he, dat populisme de overhand neemt in Nederland :-).

[Bart2005]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 18:13:
[...]


Je zou haast denken dat elk huis óf op instorten staat en voor een paar ton op het nippertje gered kan worden, óf dat er niets aan de hand is.

Gek he, dat populisme de overhand neemt in Nederland :-).

Nee zo zit het volgens mij niet. Het is m.i. zo dat de eigenaar van de woning deze informatie liever niet weet als ie nog wil verkopen. Daar is men panisch voor. Men verkoopt zijn huis liever voor de volle pot natuurlijk. funderingsherstel daar zit niemand op te wachten en heeft uiteraard liever dat de argeloze koper daarvoor opdraait.

Het klopt ook wel want tussen de regels kun je lezen dat dit label er niet komt omdat er 7 miljoen woningen zijn met mogelijke funderingsproblemen.. Denk je eens in. De waarde van oude huizen die mogelijk ook nog eens rotte fundering hebben zijn als dit probleem echt aan het licht komt helemaal niet die verwachtte en gewilde 5 ton waard maar logischerwijs veel minder. Dat lijkt me eigenlijk wel een goede reset naar dat iedereen gewoon te maken krijgt met realistische waarderingen van de waarde.

Het is zeer slecht nieuws natuurlijk voor degenen die er last van krijgen maar geen reden tot het geven van "subsidie". Uiteindelijk betaalt iedereen er dan aan mee en dat lijkt me niet gewenst.

Je kunt je ook afvragen hoe erg het nu eigenlijk is dat een stukje onroerend goed op een meer realistische waarde wordt beoordeeld. Het is onrealistisch dat oude huizen door magic steeds meer waard worden niet eens afhankelijk van de staat van onderhoud en fundering. Veel van die doortochtwoningen uit de jaren 70 en 80 hadden reeds lang gesloopt moeten worden en dan iets goeds neerzetten met een fundering van betonnen palen.

[ Voor 8% gewijzigd door Bart2005 op 10-11-2020 18:26 ]

[Miks]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 14:55:

Ehm, er is ook geen verplichting om asbest te verwijderen...

Nog niet. Als het aan de tweede kamer lag was deze verplichting er wel voor 2024, maar dit voorstel is afgeschoten door de eerste kamer. Het lijkt er op dat hierover een nieuw besluit gemaakt zal worden door het nieuwe kabinet daar er wel het voornemen is op termijn een asbestvrije omgeving te hebben.

[Requiem19]

Bart2005 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 18:22:
[...]

Nee zo zit het volgens mij niet. Het is m.i. zo dat de eigenaar van de woning deze informatie liever niet weet als ie nog wil verkopen. Daar is men panisch voor. Men verkoopt zijn huis liever voor de volle pot natuurlijk. funderingsherstel daar zit niemand op te wachten en heeft uiteraard liever dat de argeloze koper daarvoor opdraait.

Maar je doet nu net alsof alle verkopers niet in de markt zijn voor een nieuwe woning. Dus natuurlijk wil iedere verkoper dat dit inzichtelijk is.

Máár, de vraag is hoe je dit soort dingen moet introduceren in de markt. 'Bommetjes' droppen op de markt is voor niemand goed, want daar ga je ongewend een bepaalde groep hard mee raken. Met name de groep die géén overwaarde heeft: de groep die in het afgelopen jaar bijvoorbeeld gekocht heeft zonder inbreng overwaarde (=starters).

De woningmarkt is nu veiliger vanwege de dempende werking: verplicht aflossing en niet meer dan 100% financieren. Je moet deze groep de kans geven om eerst even af te lossen voordat er in klap xx van hun huiswaarde afgaat.

Daarom werkt de hypotheekrente aftrek ook stapsgewijs - zodat het effect gelijkmatig is. Dus natuurlijk is zo'n label prima, maar bedenk dan bijv voor de groep starters die een E (of weet ik wat het ergste label is) een funderingssubsidie, of tijdelijk verlaagd btw-tarief.

Het klopt ook wel want tussen de regels kun je lezen dat dit label er niet komt omdat er 7 miljoen woningen zijn met mogelijke funderingsproblemen.. Denk je eens in. De waarde van oude huizen die mogelijk ook nog eens rotte fundering hebben zijn als dit probleem echt aan het licht komt helemaal niet die verwachtte en gewilde 5 ton waard maar logischerwijs veel minder. Dat lijkt me eigenlijk wel een goede reset naar dat iedereen gewoon te maken krijgt met realistische waarderingen van de waarde.

Dat label komt er wel, maar ze hebben wel door dat dit niet goede manier was. Onzorgvuldige informatie, bedragen noemen voor herstelwerk.. dat zal wel even iets genuanceerder gaan.

Het is zeer slecht nieuws natuurlijk voor degenen die er last van krijgen maar geen reden tot het geven van "subsidie". Uiteindelijk betaalt iedereen er dan aan mee en dat lijkt me niet gewenst.

Het werkt twee kanten op: bijna elke verkoper is een koper: de koper zal ook willen dat hij het juiste bedrag betaalt. Maar je moet de excessen van plotselinge waardedaling in acht nemen (=starters / mensen zonder overwaarde).

Je kunt je ook afvragen hoe erg het nu eigenlijk is dat een stukje onroerend goed op een meer realistische waarde wordt beoordeeld. Het is onrealistisch dat oude huizen door magic steeds meer waard worden niet eens afhankelijk van de staat van onderhoud en fundering. Veel van die doortochtwoningen uit de jaren 70 en 80 hadden reeds lang gesloopt moeten worden en dan iets goeds neerzetten met een fundering van betonnen palen.

Again: waar staat dat waardevermindering een probleem is? Dat is prima. Maar zorg er wel voor dat die waardevermindering in stapjes gaat.

[Requiem19]

Miks schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 18:41:
[...]


Nog niet. Als het aan de tweede kamer lag was deze verplichting er wel voor 2024, maar dit voorstel is afgeschoten door de eerste kamer. Het lijkt er op dat hierover een nieuw besluit gemaakt zal worden door het nieuwe kabinet daar er wel het voornemen is op termijn een asbestvrije omgeving te hebben.

En toch is er lange tijd een subsidie geweest voor het verwijderen van asbest... Terwijl het niet eens een verplichting was.

Just saying .

[Bart2005]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 18:42:
Again: waar staat dat waardevermindering een probleem is? Dat is prima. Maar zorg er wel voor dat die waardevermindering in stapjes gaat.

Jouw argumenten waarom het "in stapjes" zou moeten gaan overtuigen mij niet. De vraag is ook: hoe zou je zoiets "in stapjes" kunnen regelen. En vooral: waarom dan? Er is blijkbaar een megaprobleem. Probeer dat gewoon in 1 klap op te lossen. Niet in "stapjes". Zoals wij de geschiedenis van de B.V. Nederland kennen gaan die stappenplannen nooit goed.

Maar het lijkt me vooral ontkenning van het feit dat er blijkbaar een zeer groot probleem is qua waardering van onroerend goed waar men in woont. Dat is griezelig uiteraard. Je dacht dat je rijk was en dat blijkt iets minder toch.

[ Voor 33% gewijzigd door Bart2005 op 10-11-2020 18:56 ]

[Miks]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 18:42:
[...]

Again: waar staat dat waardevermindering een probleem is? Dat is prima. Maar zorg er wel voor dat die waardevermindering in stapjes gaat.

Welke waardevermindering? De huidige markt kent voor elke voorzichtige potentiele koper een greater fool. Ik geloof er dus niets van dat die funderingslabels zorgen voor waardevermindering in deze markt.

[Requiem19]

Bart2005 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 18:52:
[...]

Jouw argumenten waarom het "in stapjes" zou moeten gaan overtuigen mij niet. De vraag is ook: hoe zou je zoiets "in stapjes" kunnen regelen. En vooral: waarom dan?

Hoeveel woningen zijn er verkocht in 2020?

3e kwartaal was het 41.000. Dus laten er in 2020 160.000 woningen verkocht worden.

Dit zijn kopers die nog geen overwaarde hebben, want die hebben hun Kopers Kosten nog niet terugverdiend. Als hun woning morgen 100.000 minder waard is, gaat er een grote groep mensen die om wat voor reden dan ook morgen moeten verkopen (scheiding, verlies baan, etc) een groot financieel probleem zijn.

Als de funderingsproblematiek stapsgewijs leidt tot waardevermindering, bijv 10.000 per jaar, komt deze groep niet / minder in de problemen.

[Requiem19]

Miks schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 18:53:
[...]


Welke waardevermindering? De huidige markt kent voor elke voorzichtige potentiele koper een greater fool. Ik geloof er dus niets van dat die funderingslabels zorgen voor waardevermindering in deze markt.

Zeg @Miks, verrassend om dit te lezen van jou hoor .

[Wilke]

BoB_HenK schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 15:45:
Juist omdat er geen enkele toetsing op juistheid is. Ik kan 1) liegen en 2) op basis van de data die aangeleverd wordt (foto's) valt onmogelijk vast te stellen om de feiten vast te stellen. Als ik een foto neem van mijn muur kan niemand vaststellen of dit om een spouwmuur gaat of niet.

De koper krijgt het energielabel, inclusief de details die er op staan over genomen maatregelen/aanwezig zijnde eigenschappen. Als koper is minimaal 2/3 daarvan zo goed als triviaal na te gaan, en zeker als je een bouwkundige keuring laat doen hoef je er zelf nog geen eens verstand van te hebben.

Als het dan aantoonbaar niet klopt kun je lijkt mij wel degelijk verhaal halen.

[Miks]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 18:56:
[...]


Zeg @Miks, verrassend om dit te lezen van jou hoor .

De markt zit vol met greater fools. De vraag is natuurlijk wel wanneer dit besef de markt gaat overheersen.

[Tortuga90]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 18:56:
[...]


Hoeveel woningen zijn er verkocht in 2020?

3e kwartaal was het 41.000. Dus laten er in 2020 160.000 woningen verkocht worden.

Dit zijn kopers die nog geen overwaarde hebben, want die hebben hun Kopers Kosten nog niet terugverdiend. Als hun woning morgen 100.000 minder waard is, gaat er een grote groep mensen die om wat voor reden dan ook morgen moeten verkopen (scheiding, verlies baan, etc) een groot financieel probleem zijn.

Als de funderingsproblematiek stapsgewijs leidt tot waardevermindering, bijv 10.000 per jaar, komt deze groep niet / minder in de problemen.

Op papier een leuk idee maar in de praktijk onmogelijk. Waarom zou ik het volle pond betalen voor jouw huis als ik weet dat deze elk jaar 10k minder waard gaat worden? Zodra de informatie/stapjes bekend zijn wordt deze informatie verdisconteerd in de prijs (efficient-market hypothesis).

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 17:53:
Mooi hoor, dat geklaag over het energielabel. Het is blijkbaar volkomen normaal om prijzen met 10% per jaar op te blazen, en mensen met geleend geld 30% te laten overbieden, maar als de verkoper zelf 100 euro moet uitgeven aan een energielabel komen er Kamervragen omdat het 25 keer meer is dan het administratieve papiertje van dit jaar.
Komen er ook Kamervragen over makelaars? Die rekenen na een LOI-cursusje ook 25 keer meer dan het energielabel volgend jaar kost.

Maar een makelaar is niet verplicht.

[RemcoDelft]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 20:27:
[...]

Maar een makelaar is niet verplicht.

Een notaris wel, en een huis overschrijven kost ruim 25 keer meer dan een auto overschrijven.

Zijn er ondertussen nog mensen die het raar vinden dat een modaal rijtjeshuis ondertussen 20 tot 30 netto modale jaarsalarissen kost?

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 20:56:
[...]

Een notaris wel, en een huis overschrijven kost ruim 25 keer meer dan een auto overschrijven.

Zijn er ondertussen nog mensen die het raar vinden dat een modaal rijtjeshuis ondertussen 20 tot 30 netto modale jaarsalarissen kost?

Modaal netto is 27k.
Een modaal rijtjeshuis kost dus 540-800k

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 20:56:
[...]

Een notaris wel, en een huis overschrijven kost ruim 25 keer meer dan een auto overschrijven.

Zijn er ondertussen nog mensen die het raar vinden dat een modaal rijtjeshuis ondertussen 20 tot 30 netto modale jaarsalarissen kost?

Een autoband kost ook 25 keer meer dan een fietsband. Beetje zelfde appels en peren als het vergelijken van een huis overschrijven met een auto overschrijven.

[kabeltjekabel]

Wilke schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 19:01:
[...]


De koper krijgt het energielabel, inclusief de details die er op staan over genomen maatregelen/aanwezig zijnde eigenschappen. Als koper is minimaal 2/3 daarvan zo goed als triviaal na te gaan, en zeker als je een bouwkundige keuring laat doen hoef je er zelf nog geen eens verstand van te hebben.

Als het dan aantoonbaar niet klopt kun je lijkt mij wel degelijk verhaal halen.

Maar om een goede bouwkundige keurder te vinden moet je er wel zelf verstand van hebben. En als je dat al hebt... boeit die keurder ook niet zoveel meer.

[ Voor 12% gewijzigd door kabeltjekabel op 11-11-2020 00:14 ]

[Harrie_]

Zaratrass schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:05:
[...]
Zou je maar overkomen toch, net huis gekocht. Vervolgens komt er een label aan te hangen en is die een ton minder waard... Valt het dan nog te verhalen op de vorige bewoners (als verborgen gebrek)

Skyaero schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 16:12:
[...]
Alleen als je aan kunt tonen dat de vorige bewoners er van wisten.
[...]

Dat fabeltje dat een verkoper van een gebrek op de hoogte moet zijn om aangemerkt te worden als verborgen gebrek blijft maar terugkomen.

De verkoper kan bij een ernstig gebrek aansprakelijk zijn, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was en het gebrek niet zichtbaar was voor de koper bij de bezichtiging. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was.

Bron: VEH en zo nog 1000 bronnen meer als je even zoekt

Daarmee zeg ik niet per definitie dat in bovenstaand geval zoiets altijd om een verborgen gebrek gaat, dat is afhankelijk van de situatie. Neemt niet weg dat het een verborgen gebrek kan zijn, ook als verkoper zelf niet op de hoogte was van dit gebrek.

[Ilmar]

Harrie_ schreef op woensdag 11 november 2020 @ 00:30:
[...]


[...]


Dat fabeltje dat een verkoper van een gebrek op de hoogte moet zijn om aangemerkt te worden als verborgen gebrek blijft maar terugkomen.


[...]


Daarmee zeg ik niet per definitie dat in bovenstaand geval zoiets altijd om een verborgen gebrek gaat, dat is afhankelijk van de situatie. Neemt niet weg dat het een verborgen gebrek kan zijn, ook als verkoper zelf niet op de hoogte was van dit gebrek.

Klopt, maar alleen als het gebrek normaal gebruik van het huis in de weg staat (met gedachte je hebt dan geen "bewoonbaar huis" geleverd zoals afgesproken). Kortom, in de praktijk is dat een hoge barrière.

Het wel of niet hebben van een label zal daar vrijwel zeker niet onder vallen.

[kabeltjekabel]

Ilmar schreef op woensdag 11 november 2020 @ 01:03:
[...]


Klopt, maar alleen als het gebrek normaal gebruik van het huis in de weg staat (met gedachte je hebt dan geen "bewoonbaar huis" geleverd zoals afgesproken). Kortom, in de praktijk is dat een hoge barrière.

Het wel of niet hebben van een label zal daar vrijwel zeker niet onder vallen.

Mwah, soms zijn er toch wel vermakelijke rechtszaken. Van die mensen die lasdozen dichtgestucd hebben en losse draden over het plafond hebben enzo en dan de volledige renovatie mogen aftikken vermeerderd met griffiekosten + advocaatskosten eiser + eigen advocaatkosten

[Harrie_]

Ilmar schreef op woensdag 11 november 2020 @ 01:03:
[...]


Klopt, maar alleen als het gebrek normaal gebruik van het huis in de weg staat (met gedachte je hebt dan geen "bewoonbaar huis" geleverd zoals afgesproken). Kortom, in de praktijk is dat een hoge barrière.

Het wel of niet hebben van een label zal daar vrijwel zeker niet onder vallen.

Het ging niet om het wel of niet hebben van een label, het ging erom dat je een label kunt krijgen ná aankoop waaruit blijkt dat je woning een ton minder waard is (vanwege funderingsproblematiek).

Verder natuurlijk wat @kabeltjekabel zegt hierboven. Er is jurisprudentie in overvloed waaruit blijkt dat de termen 'ernstig gebrek' en 'niet normaal te bewonen' door een rechter ontzettend ruim worden geïnterpreteerd.

[ Voor 15% gewijzigd door Harrie_ op 11-11-2020 08:44 ]

[Wilf]

Requiem19 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 13:41:
[...]


Jouw punt was dat de bezittende kant het makkelijk kan veroorloven want (enters random incorrect overwaarde bedrag) .

Het is gewoon te simplistisch gedacht. Het invoeren van zo'n label (=maatregel?) heeft economische gevolgen. Economische gevolgen hebben een knock-on effect. Bij het invoeren van zo'n maatregel of label moet je zorgvuldig de gevolgen overwegen en indien nodig maatregelen treffen.

Voor mensen die een huis als belegging kopen is het een beleggingsrisico. Voor neoliberalen is het schuld die je op de samenleving afwentelt

Overigens lees ik regelmatig in deze topic dat huiseigenaren geen belasting willen betalen over overwaarde, omdat dit fictieve winst is. Fair, maar dan ook geen compensatie voor fictief verlies.

Je kan ook besluiten niet te verhuizen toch? Probleem opgelost.

Overigens zijn velen zoals ik ook niet gecompenseerd voor de plotselinge verliezen die in de duizenden euro’s liepen omdat je grijs kenteken-auto kelderde in waarde, evenals je klassieker op LPG plus dat de MRB daarvan van €0,- naar €6000,- per jaar ging.

Persoonlijk heb ik dat verlies genomen en niet over gezeurd. Dat is hoe de overheid rolt.

[ Voor 31% gewijzigd door Wilf op 11-11-2020 09:04 ]

[Ypuh]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 23:21:
[...]

Een autoband kost ook 25 keer meer dan een fietsband.

Slecht voorbeeld Rubbergrover1.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op woensdag 11 november 2020 @ 08:42:
[...]


Het ging niet om het wel of niet hebben van een label, het ging erom dat je een label kunt krijgen ná aankoop waaruit blijkt dat je woning een ton minder waard is (vanwege funderingsproblematiek).

Je woning wordt niet een ton minder waard van een labeltje. Je woning wordt alleen een ton minder waard als er ook werkelijk funderingsproblemen zijn. En die zijn er niet ineens spontaan gekomen toen iemand dat label bedacht, die zouden er al eerder zijn geweest.

Als er werkelijk zodanig funderingsherstel nodig is dat dit een ton zou gaan kosten, dan ligt het niet aan de boodschapper dat je huis een ton minder waard is. Dan ligt het aan je eigen "nalatigheid" bij de aankoop dat je hier geen onderzoek naar hebt laten verrichten.

[BoB_HenK]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 09:10:
[...]

Je woning wordt niet een ton minder waard van een labeltje. Je woning wordt alleen een ton minder waard als er ook werkelijk funderingsproblemen zijn. En die zijn er niet ineens spontaan gekomen toen iemand dat label bedacht, die zouden er al eerder zijn geweest.

Als er werkelijk zodanig funderingsherstel nodig is dat dit een ton zou gaan kosten, dan ligt het niet aan de boodschapper dat je huis een ton minder waard is. Dan ligt het aan je eigen "nalatigheid" bij de aankoop dat je hier geen onderzoek naar hebt laten verrichten.

Indien het label het toevalligerwijs juist heeft veranderd er niets, de problemen waren er immers. Wie betaalt de kosten wanneer het label níét klopt? De verkoper waarschijnlijk, die wordt opgezadeld met de gevolgen van een verzonnen label.

Wilke schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 19:01:
[...]


De koper krijgt het energielabel, inclusief de details die er op staan over genomen maatregelen/aanwezig zijnde eigenschappen. Als koper is minimaal 2/3 daarvan zo goed als triviaal na te gaan, en zeker als je een bouwkundige keuring laat doen hoef je er zelf nog geen eens verstand van te hebben.

Als het dan aantoonbaar niet klopt kun je lijkt mij wel degelijk verhaal halen.

Dan heb je toch helemaal niets aan een zo'n label, indien je de aanvrager op zijn/haar blauwe ogen gelooft en de inspanningsverplichting onverminderd bij de koper ligt

[CVTTPD2DQ]

Wilke schreef op dinsdag 10 november 2020 @ 19:01:
De koper krijgt het energielabel, inclusief de details die er op staan over genomen maatregelen/aanwezig zijnde eigenschappen. Als koper is minimaal 2/3 daarvan zo goed als triviaal na te gaan, en zeker als je een bouwkundige keuring laat doen hoef je er zelf nog geen eens verstand van te hebben.

Mijn bouwkundige keurder had zelf een verhaaltje verzonnen over de manier waarop het huis geisoleerd was. Gelukkig was de makelaar toevallig wel eerlijk erover.

Zo'n bouwkundige keuring is beter dan niets, maar verwacht er niet te veel van.

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 09:10:
[...]
Je woning wordt niet een ton minder waard van een labeltje. Je woning wordt alleen een ton minder waard als er ook werkelijk funderingsproblemen zijn. En die zijn er niet ineens spontaan gekomen toen iemand dat label bedacht, die zouden er al eerder zijn geweest.

Dat is precies wat ik bedoel

Rubbergrover1 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 09:10:
[...]
Als er werkelijk zodanig funderingsherstel nodig is dat dit een ton zou gaan kosten, dan ligt het niet aan de boodschapper dat je huis een ton minder waard is. Dan ligt het aan je eigen "nalatigheid" bij de aankoop dat je hier geen onderzoek naar hebt laten verrichten.

Nouja, daar kun je over twisten. Die discussie hebben we al vaker hier gevoerd; de koper heeft een onderzoeksplicht maar er staat nergens exact gedefinieerd wat die onderzoeksplicht inhoudt. In de praktijk houdt dat in dat een rechter alle situationele variabelen meeweegt. Wanneer het gaat om een woning van enkele jaren oud is het vrij logisch dat een koper niet allerlei onderzoeken uit laat voeren als alles visueel goed lijkt. Bij een woning uit 1900 echter is het natuurlijk weer een heel ander verhaal, en dan heb je nog alle 'smaken' daar tussenin.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 09:10:
[...]

Je woning wordt niet een ton minder waard van een labeltje. Je woning wordt alleen een ton minder waard als er ook werkelijk funderingsproblemen zijn. En die zijn er niet ineens spontaan gekomen toen iemand dat label bedacht, die zouden er al eerder zijn geweest.

Als er werkelijk zodanig funderingsherstel nodig is dat dit een ton zou gaan kosten, dan ligt het niet aan de boodschapper dat je huis een ton minder waard is. Dan ligt het aan je eigen "nalatigheid" bij de aankoop dat je hier geen onderzoek naar hebt laten verrichten.

Zo'n label gaat toch gewoon een prijsverlagend effect hebben?

Als jij een nieuwe auto gaat kopen en eentje heeft 'betrouwbaarheidslabel 1' en de ander heeft betrouwbaarheidslabel 5', dan is de keuze vrij snel gemaakt bij gelijke prijzen. Pas als de auto met betrouwbaarheidslabel 5 echt significant lager geprijsd is, zou dat een alternatief worden.

Door op alle woningen lukraak labels te plakken (waarvan je pas echt weet of ze kloppen als je funderingsonderzoek doet), creëer je een prijselement in de markt dat er nog niet was.

[mddd]

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 09:50:
Door op alle woningen lukraak labels te plakken (waarvan je pas echt weet of ze kloppen als je funderingsonderzoek doet), creëer je een prijselement in de markt dat er nog niet was.

Ik denk dat het wel meevalt. Ten eerste, zolang die labels niet erg betrouwbaar zijn wat is dan de zin ervan en daardoor ook: hoeveel zullen mensen zich ervan aantrekken bij het bieden. Ik vind het dus heel verstandig dat voorlopig die labelling weer even gestopt is voor zover ik las.

Ten tweede, als die labels wél betrouwbaar gaan worden, dan geven die enkel informatie weer die iemand met kennis van zaken toch al wist. Bijvoorbeeld bij mijn ouders in de buurt zijn hele wijken op houten palen gebouwd en die staan al decennia lang te verzakken. Het feit dat er nu een plakkertje op komt verandert niets aan die realiteit. Om deze reden vraag ik me ook wel af wat nu werkelijk de waarde van het label is. Het is zelden zo dat het ene huis prima is en het huis ernaast niet. Veel vaker is het gewoon de bouwperiode in combinatie met de locatie.

Het enige waar het denk ik goed voor is, is om te laten zien dat een 'slecht' huis inmiddels is aangepakt: staat je huis in zo'n buurt met veel slechte funderingen, en heb de je de fundering laten verbeteren, dan kun je dat met het label kenbaar maken. Maargoed, dat had je dus ook gewoon in de tekst een advertentie kunnen opnemen..

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 09:50:
[...]


Zo'n label gaat toch gewoon een prijsverlagend effect hebben?

Als jij een nieuwe auto gaat kopen en eentje heeft 'betrouwbaarheidslabel 1' en de ander heeft betrouwbaarheidslabel 5', dan is de keuze vrij snel gemaakt bij gelijke prijzen. Pas als de auto met betrouwbaarheidslabel 5 echt significant lager geprijsd is, zou dat een alternatief worden.

Door op alle woningen lukraak labels te plakken (waarvan je pas echt weet of ze kloppen als je funderingsonderzoek doet), creëer je een prijselement in de markt dat er nog niet was.

Zo'n fictief betrouwbaarheidslabel zou ervoor zorgen dat de kennis die mensen met enige interesse in auto's hebben, ook bekender wordt bij mensen met nul verstand van auto's. Dus dat de auto's die mensen met kennis al links hadden laten liggen, niet meer voor te veel geld aan nietsvermoedende onbenullen kunnen worden verkocht. Prijsdrukkend inderdaad, maar dan vooral dat de prijs realistischer wordt.

Dat zul je bij huizen dan misschien ook krijgen. Nu is het zo dat mensen met kennis (al dan niet ingehuurd) al met een grote boog om sommige huizen of wijken heen lopen omdat ze al weten dat er grote kans op funderingsproblemen is. Maar de nietsvermoedende mensen zonder kennis zullen wellicht fors (te veel) bieden op woningen waar binnen tien jaar funderingsherstel nodig is. Deels omdat ze het niet weten, deels omdat ze het onderschatten. Is het fair dat deze mensen in feite een kat in de zak kopen? Of in elk geval dus meer betalen dan gerechtvaardigd is? Of is het rechtvaardiger dat ook die mensen in elk geval in algemene termen op risico's en mogelijke kosten worden gewezen en, net als mensen die die kennis al hadden, een reëlere prijs kunnen bieden?

[Ypuh]

Sorry hoor, maar wordt hier nou gewoon aangeraden om (potentiele) funderingsproblemen te verdoezelen om de (over)waarde van huizenbezitters te beschermen? Hiermee leg je dus letterlijk het risico van de huizenbezitter bij de koper neer met de reden "wij moesten dat risico ook nemen".

Laat ik vooropstellen dat zo'n label wel waarde moet hebben en niet o.b.v. een datamodelletje gegenereerd moet worden, maar dat hele voortrekken/vermogensbescherming van huizenbezitters mag wat mij betreft wel een keer afgelopen zijn. Argumenten van "de koper betaald toch, linksom of rechtsom" wekken nou ook niet echt sympathie op.

[Wilf]

Bovendien zal dat prijsdrukkend wel meevallen, want de markt is toch al superkrap en 'wat de gek er voor geeft', nietwaar? Dat wordt er echt niet minder van. De echt slechte huizen zullen wellicht niet verkocht raken maar dat zijn meestal toch de huizen waar mensen > 50 jaar in wonen.

Ypuh schreef op woensdag 11 november 2020 @ 10:48:
Sorry hoor, maar wordt hier nou gewoon aangeraden om (potentiele) funderingsproblemen te verdoezelen om de (over)waarde van huizenbezitters te beschermen? Hiermee leg je dus letter het risico van de huizenbezitter bij de koper neer met de reden "wij moesten dat risico ook nemen".

Laat ik vooropstellen dat zo'n label wel waarde moet hebben en niet o.b.v. een datamodelletje gegenereerd moet worden, maar dat hele voortrekken/vermogensbescherming van huizenbezitters mag wat mij betreft wel een keer afgelopen zijn. Argumenten van "de koper betaald toch, linksom of rechtsom" wekken nou ook niet echt sympathie op.

Kom op, je moet wel meedoen met het piramidespel! Had die koper maar eerder in moeten stappen/ niet te laat geboren zijn!

TINA.

[ Voor 60% gewijzigd door Wilf op 11-11-2020 10:50 ]

[Rzaan]

Effe los van de discussie of er nu wel of niet zo'n funderingslabel moet komen....

Wat kost een onderzoek naar de fundering?
En is dat wel zo eenvoudig te doen?

[Koekfabriek]

Ruudzaan schreef op woensdag 11 november 2020 @ 10:54:
Effe los van de discussie of er nu wel of niet zo'n funderingslabel moet komen....

Wat kost een onderzoek naar de fundering?
En is dat wel zo eenvoudig te doen?

Volgens Bouwwereld geen idee hoe betrouwbaar dit is

Funderingsonderzoek alleen al kost 4.000 à 5.000 euro. De kosten voor funderingsherstel bedragen gemiddeld 54.000 euro tot zelfs 100.000 euro per woning.

Behoorlijk aan de prijs als ik eerlijk ben. Maarja voor een woning in de gebieden (Gouda etc.) waar je weet dat het bal kan zijn misschien wel een goede optie.

[Rubbergrover1]

Koekfabriek schreef op woensdag 11 november 2020 @ 11:05:
[...]

Volgens Bouwwereld geen idee hoe betrouwbaar dit is

[...]


Behoorlijk aan de prijs als ik eerlijk ben. Maarja voor een woning in de gebieden (Gouda etc.) waar je weet dat het bal kan zijn misschien wel een goede optie.

Hangt ook sterk af van hoe diepgaand (pun intended) het onderzoek moet zijn. Een eerste grove inschatting begint bij iets van 500 euro, maar hoe meer je wilt weten en hoe zekerder je wilt zijn, hoe duurder het wordt.

Eigenlijk heb je dat bij een gewone bouwkundige keuring ook. Je krijgt eerst een grove inschatting van wat er ongeveer speelt, maar als je het beter wilt weten, dan zul je toch een meer gespecialiseerde deskundige/aannemer moeten indien. Verschil is wel dat alleen al het onderzoek bij funderingsproblemen dus wel behoorlijk in de papieren kan lopen.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 10:16:
[...]

Zo'n fictief betrouwbaarheidslabel zou ervoor zorgen dat de kennis die mensen met enige interesse in auto's hebben, ook bekender wordt bij mensen met nul verstand van auto's. Dus dat de auto's die mensen met kennis al links hadden laten liggen, niet meer voor te veel geld aan nietsvermoedende onbenullen kunnen worden verkocht. Prijsdrukkend inderdaad, maar dan vooral dat de prijs realistischer wordt.

Dat zul je bij huizen dan misschien ook krijgen. Nu is het zo dat mensen met kennis (al dan niet ingehuurd) al met een grote boog om sommige huizen of wijken heen lopen omdat ze al weten dat er grote kans op funderingsproblemen is. Maar de nietsvermoedende mensen zonder kennis zullen wellicht fors (te veel) bieden op woningen waar binnen tien jaar funderingsherstel nodig is. Deels omdat ze het niet weten, deels omdat ze het onderschatten. Is het fair dat deze mensen in feite een kat in de zak kopen? Of in elk geval dus meer betalen dan gerechtvaardigd is? Of is het rechtvaardiger dat ook die mensen in elk geval in algemene termen op risico's en mogelijke kosten worden gewezen en, net als mensen die die kennis al hadden, een reëlere prijs kunnen bieden?

Waarom denk jij dat ik zo'n label niet rechtvaardig vindt? Of dat ik niet zo'n label zou willen (en met jou een aantal andere mensen? Waarom zou je 'voor of tegen' moeten zijn? .

Ik vind het een heel goed idee, maar ik vind het nog belangrijker dat je met de introductie van zo'n label zorgvuldig om gaat om excessen te voorkomen.

Even een voorbeeldje van iemand die ongewild geraakt zou kunnen worden:

Persoon x koopt een nieuw huis, maar overdracht is pas over 8 maanden. Bij de bouwkundige keuring kwam er niets aan het licht. Op zijn eigen huis zit een overbruggingshypotheek van 100k.

Label wordt geïntroduceerd. Zowel het huidige huis van x als zijn nieuwe woning krijgt Label E. Prijs van de aangekochte woning kan hij niet meer onderuit - koop is immers gesloten. Prijs van zijn woning is een stuk lager, waardoor er maar 50k overwaarde is ipv 100k.

De overige 50k heeft deze persoon niet en zijn nieuwe woning is minder waard dan hij betaald heeft. Fissa fissa.

Kortom, als algemeen principle is het uitstekend om inzicht te geven in de bouwkundige status van huizen om kopers te beschermen. Maar er gaat een aantal mensen hard geraakt worden als je dit ondoordacht toepast op de markt.

[Jeroenneman]

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 11:13:
[...]


Waarom denk jij dat ik zo'n label niet rechtvaardig vindt? Of dat ik niet zo'n label zou willen (en met jou een aantal andere mensen? Waarom zou je 'voor of tegen' moeten zijn? .

Ik vind het een heel goed idee, maar ik vind het nog belangrijker dat je met de introductie van zo'n label zorgvuldig om gaat om excessen te voorkomen.

Even een voorbeeldje van iemand die ongewild geraakt zou kunnen worden:

Persoon x koopt een nieuw huis, maar overdracht is pas over 8 maanden. Bij de bouwkundige keuring kwam er niets aan het licht. Op zijn eigen huis zit een overbruggingshypotheek van 100k.

Label wordt geïntroduceerd. Zowel het huidige huis van x als zijn nieuwe woning krijgt Label E. Prijs van de aangekochte woning kan hij niet meer onderuit - koop is immers gesloten. Prijs van zijn woning is een stuk lager, waardoor er maar 50k overwaarde is ipv 100k.

De overige 50k heeft deze persoon niet en zijn nieuwe woning is minder waard dan hij betaald heeft. Fissa fissa.

Kortom, als algemeen principle is het uitstekend om inzicht te geven in de bouwkundige status van huizen om kopers te beschermen. Maar er gaat een aantal mensen hard geraakt worden als je dit ondoordacht toepast op de markt.

Maar gaat jouw voorbeeld niet op bij elke maatregel die de markt doorzichtiger maakt/die gebreken naar boven haalt?

Moeten we dan nooit proberen om dingen boven water te krijgen, omdat er misschien mensen last van hebben? Ik kan me voorstellen dat autohandelaren ook niet blij waren met de Nationale Autopas, omdat ze misschien 10 auto's op het terrein hadden staan, waarvan ze bij 6 zelf de boot in gingen omdat blijkt dat de kilometerstand niks waard is. Daarom maar nooit meer een maatregel introduceren waarmee we de koop/verkoopmarkt eerlijker maken?

Voor elke persoon uit jouw voorbeeld, is er ook een koper die een huis met een prima fundering verkoopt, en een huis met een knudde fundering koopt. Is het dan eerlijk voor die koper om daarvan voor de koop op de hoogte te zijn? Of voelt het fijner als de koper er na 5 jaar achterkomt, alsnog moet dokken, maar dan tenminste kan volhouden aan zichzelf dat hij niet had kunnen weten dat de fundering rot was?

[Ypuh]

@Requiem19 Dat is toch een essentieel onderdeel van een huis kopen t.o.v. huren; risico? Je hebt ook het risico dat ze een AZC aan de overkant van de straat bouwen, of een basisschool met krijsende kinderen onder het raam van je thuiswerkkamer, of dat alle supermarkten en horeca in jouw dorp falliet gaan.

Als jij een slecht huis gekocht hebt omdat je geen (gedegen) onderzoek gedaan hebt, dan is dat toch jouw probleem i.p.v. dat door te schuiven naar de volgende. Dat dat uiteindelijk de realiteit gaat worden zal wel weer, net als dat bij een (eventueel) vuurwerkverbod alle verkopers alweer beginnen te schreeuwen om compensatie. Dat vind ik dan nog terecht omdat het allemaal wel een beetje last-minute en ad hoc beslist wordt terwijl de inkopen vaak al gedaan zijn.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 11:13:
[...]


Waarom denk jij dat ik zo'n label niet rechtvaardig vindt? Of dat ik niet zo'n label zou willen (en met jou een aantal andere mensen? Waarom zou je 'voor of tegen' moeten zijn? .

Dat denk ik niet meteen. Het is meer dat het in deze discussie vrij breed de vraag is wat 'rechtvaardig' is. Wat Jeroenneman ook aangeeft, iedere vorm van extra informatie zal eerder tot een iets gelijker speelveld en realistischer prijzen leiden. Dat lijkt mij een prima idee.

Persoon x koopt een nieuw huis, maar overdracht is pas over 8 maanden. Bij de bouwkundige keuring kwam er niets aan het licht. Op zijn eigen huis zit een overbruggingshypotheek van 100k.

Label wordt geïntroduceerd. Zowel het huidige huis van x als zijn nieuwe woning krijgt Label E. Prijs van de aangekochte woning kan hij niet meer onderuit - koop is immers gesloten. Prijs van zijn woning is een stuk lager, waardoor er maar 50k overwaarde is ipv 100k.

De overige 50k heeft deze persoon niet en zijn nieuwe woning is minder waard dan hij betaald heeft. Fissa fissa.

Daarom krijg je bij een nog niet verkochte woning ook niet zomaar een overbruggingshypotheek tot het maximum. Er wordt uitgegaan van bijvoorbeeld 90% van de woningwaarde. Dus als je een woning met geschatte waarde van 5 ton met een hypotheek van 4 ton hebt, dan gaat de bank uit van bv 450k en heb je al een marge van 50k 'ingebouwd'.

[Requiem19]

@Jeroenneman Je doet nu net alsof ik zo'n label niet wil - ik vind het wel een goed idee.

Maar lukraak iets introduceren zonder over de gevolgen na te denken - daar worden mensen het slachtoffer van.

@Ypuh Je kunt als burger bezwaar maken tegen overheidsbeslissingen zoals het plaatsen van een AZC of het afgeven van een vergunning. Daarnaast hebben zulke elementen een zeer beperkt effect: namelijk de paar mensen die toevallig net in dat stukje Nederland een woning gekocht hebben.

Een landelijk label heeft.. een landelijk effect.

[Hielko]

Tja, je lijkt wel heel erg te redeneren vanuit de angst dat je woning mogelijk minder waard wordt. Maar een label veranderd de realiteit niet. Je fundering wordt er niet plotseling slechter of beter van. Je bent geen slachtoffer als je kennis neemt van de huidige realiteit.

En het is bijvoorbeeld goed mogelijk dat het complete effect dat het label zou hebben nu ook al bereikt is, zonder het überhaupt in te voeren. Als potentiële kopers nu massaal de het risico van funderingsproblemen meenemen in hun onderzoek en bod dan is dat effect er ook, ook zonder label.

Overigens, als je een huis met daadwerkelijke (ernstige) funderingsproblemen verkoopt is dat sowieso een schoolvoorbeeld van een verborgen gebrek en ben je alsnog verantwoordelijk voor herstel als de kopers er achter komen.

[Wilf]

Koekfabriek schreef op woensdag 11 november 2020 @ 11:05:
[...]

Volgens Bouwwereld geen idee hoe betrouwbaar dit is

[...]


Behoorlijk aan de prijs als ik eerlijk ben. Maarja voor een woning in de gebieden (Gouda etc.) waar je weet dat het bal kan zijn misschien wel een goede optie.

Was er maar een website of label waardoor je kan zien dat een bepaalde woning meer of minder kans heeft op funderingsproblemen zonder een definitief oordeel over de woning zelf te geven als er nooit onderzoek is gedaan 🤔

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 11:13:
[...]


Waarom denk jij dat ik zo'n label niet rechtvaardig vindt? Of dat ik niet zo'n label zou willen (en met jou een aantal andere mensen? Waarom zou je 'voor of tegen' moeten zijn? .

Ik vind het een heel goed idee, maar ik vind het nog belangrijker dat je met de introductie van zo'n label zorgvuldig om gaat om excessen te voorkomen.

Even een voorbeeldje van iemand die ongewild geraakt zou kunnen worden:

Persoon x koopt een nieuw huis, maar overdracht is pas over 8 maanden. Bij de bouwkundige keuring kwam er niets aan het licht. Op zijn eigen huis zit een overbruggingshypotheek van 100k.

Label wordt geïntroduceerd. Zowel het huidige huis van x als zijn nieuwe woning krijgt Label E. Prijs van de aangekochte woning kan hij niet meer onderuit - koop is immers gesloten. Prijs van zijn woning is een stuk lager, waardoor er maar 50k overwaarde is ipv 100k.

Dan heeft deze persoon twee keer investeringsrisico genomen en twee keer verloren. Dat heb je met investeren. Stom om dat te doen met geleend geld. Helemaal als je dan geen ‘due diligence’ hebt gedaan.

Let op: geld lenen kost geld.

Overigens vind ik de aanname dat een huis keldert in waarde wegens funderingsproblemen nogal wat. 1,5 miljoen huizen hebben dat. Het is geen uniek probleem. Zeker niet in een bepaald gebied waar de waarde van het huis voornamelijk wordt bepaald door location, location, location.

[Requiem19]

Hielko schreef op woensdag 11 november 2020 @ 11:39:
Tja, je lijkt wel heel erg te redeneren vanuit de angst dat je woning mogelijk minder waard wordt. Maar een label veranderd de realiteit niet. Je fundering wordt er niet plotseling slechter of beter van. Je bent geen slachtoffer als je kennis neemt van de huidige realiteit.

En het is bijvoorbeeld goed mogelijk dat het complete effect dat het label zou hebben nu ook al bereikt is, zonder het überhaupt in te voeren. Als potentiële kopers nu massaal de het risico van funderingsproblemen meenemen in hun onderzoek en bod dan is dat effect er ook, ook zonder label.

Overigens, als je een huis met daadwerkelijke (ernstige) funderingsproblemen verkoopt is dat sowieso een schoolvoorbeeld van een verborgen gebrek en ben je alsnog verantwoordelijk voor herstel als de kopers er achter komen.

Mijn woning had een B label, dus persoonlijk maak ik me er geen zorgen om . Ik maak mij wel zorgen om andere mensen die iets minder geluk hebben dat de overheid het grondwaterpeil niet goed heeft kunnen reguleren.

Overigens denkt ABN Amro ook dat er een prijseffect komt (https://www.vastgoedmarkt...echte-fundering-101158154), met name buiten de randstad omdat de woningkrapte in de randstad te groot blijft. Dus dit zou het prijsverschil tussen randstand en daarbuiten mogelijk nog meer vergroten - ook niet wenselijk lijkt me.

[Requiem19]

Wilf schreef op woensdag 11 november 2020 @ 12:53:

Dan heeft deze persoon twee keer investeringsrisico genomen en twee keer verloren. Dat heb je met investeren. Stom om dat te doen met geleend geld. Helemaal als je dan geen ‘due diligence’ hebt gedaan.

Let op: geld lenen kost geld.

Overigens vind ik de aanname dat een huis keldert in waarde wegens funderingsproblemen nogal wat. 1,5 miljoen huizen hebben dat. Het is geen uniek probleem. Zeker niet in een bepaald gebied waar de waarde van het huis voornamelijk wordt bepaald door location, location, location.

Maar ik dacht juist dat woonruimte kopen niet een investering was? . De meeste mensen willen gewoon prettig wonen en zien hun woning helemaal niet als investering.

En like I said above: voor woningen buiten de randstad is er wel een verwachting dat het een prijseffect gaat hebben.

[jelke1992]

Hielko schreef op woensdag 11 november 2020 @ 11:39:
Overigens, als je een huis met daadwerkelijke (ernstige) funderingsproblemen verkoopt is dat sowieso een schoolvoorbeeld van een verborgen gebrek en ben je alsnog verantwoordelijk voor herstel als de kopers er achter komen.

Vaak hebben wat oudere huizen een ouderdomsclausule, en dan wordt het lastig om dit te verhalen.
Daarnaast heb je als koper onderzoeksplicht op gebreken.

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 13:10:
[...]


Maar ik dacht juist dat woonruimte kopen niet een investering was? . De meeste mensen willen gewoon prettig wonen en zien hun woning helemaal niet als investering.

En like I said above: voor woningen buiten de randstad is er wel een verwachting dat het een prijseffect gaat hebben.

Je doet net alsof je woning minder waard wordt door het label. Een woning met een slechte fundering is nu ook al minder waard. Het enige wat dit label doet is het inzichtelijk maken voor kopers.
Als jij een huis hebt gekocht met een slechte fundering, je hebt daar niet minder voor betaald, en dat komt aan het licht door het label is het inderdaad vervelend. Dit had je dan zelf beter moeten onderzoeken.

Maar stel dat jij een huis hebt gekocht en je krijgt opeens van de gemeente een brief met handhavingstermijn voor funderingsherstel, dan is je huis ook opeens minder waard (dit ben je verplicht te melden met de verkoop). Dit risico loop je nou eenmaal als je een oud huis koopt.

[Wilf]

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 13:10:
[...]


Maar ik dacht juist dat woonruimte kopen niet een investering was? . De meeste mensen willen gewoon prettig wonen en zien hun woning helemaal niet als investering.

En like I said above: voor woningen buiten de randstad is er wel een verwachting dat het een prijseffect gaat hebben.

Voor mensen die willen wonen en niet investeren is het een non-issue want het is fictief verlies. Het enige is dat ze nu weten (als ze dat al niet wisten) of ze in een risicogebied wonen en dus voor een paar honderd euro een funderingsonderzoek kunnen laten doen om beter te kunnen slapen.

[Requiem19]

jelke1992 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 13:32:
[...]


Vaak hebben wat oudere huizen een ouderdomsclausule, en dan wordt het lastig om dit te verhalen.
Daarnaast heb je als koper onderzoeksplicht op gebreken.


[...]


Je doet net alsof je woning minder waard wordt door het label. Een woning met een slechte fundering is nu ook al minder waard. Het enige wat dit label doet is het inzichtelijk maken voor kopers.
Als jij een huis hebt gekocht met een slechte fundering, je hebt daar niet minder voor betaald, en dat komt aan het licht door het label is het inderdaad vervelend. Dit had je dan zelf beter moeten onderzoeken.

Maar stel dat jij een huis hebt gekocht en je krijgt opeens van de gemeente een brief met handhavingstermijn voor funderingsherstel, dan is je huis ook opeens minder waard (dit ben je verplicht te melden met de verkoop). Dit risico loop je nou eenmaal als je een oud huis koopt.

Funderingskwaliteit heeft nu alleen een prijseffect als het echt een groot funderingsprobleem is. Als er (regulier) onderhoud over 10 jaar aan zou komen, is dit in de huidige woningmarkt niet verdisconteerd in de prijs.

Met het label gaat dit wel verdisconteerd worden in de prijs (en dat is als beginsel ook een heel goed concept).

[Requiem19]

Wilf schreef op woensdag 11 november 2020 @ 13:33:
[...]
Voor mensen die willen wonen en niet investeren is het een non-issue want het is fictief verlies. Het enige is dat ze nu weten (als ze dat al niet wisten) of ze in een risicogebied wonen en dus voor een paar honderd euro een funderingsonderzoek kunnen laten doen om beter te kunnen slapen.

Voor mensen die nu een overbruggingshypotheek hebben, of mensen zonder overwaarde die moeten verhuizen vanwege arbeidsongeschiktheid, relationele issues etc is het wel een issue.

Of vind je van niet?

[JanHenk]

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 13:09:
[...]

Overigens denkt ABN Amro ook dat er een prijseffect komt (https://www.vastgoedmarkt...echte-fundering-101158154), met name buiten de randstad omdat de woningkrapte in de randstad te groot blijft. Dus dit zou het prijsverschil tussen randstand en daarbuiten mogelijk nog meer vergroten - ook niet wenselijk lijkt me.

Als ik het KCAF mag geloven, speelt de problematiek eigenlijk juist vooral in de Randstad en andere economisch goede regionen, bij woningen van voor de jaren '70.

En woningen van voor de jaren '70 vind je juist vooral in de grote kernen (logisch gevolg van het uitdijen). Buiten de grote kernen zijn weinig woningen te vinden met risico... Het gros daarvan is wel goed gefundeerd, want dateert van na de jaren '70.

Gek genoeg willen mensen blijkbaar wonen daar waar de woningen simpelweg bouwtechnisch het meest slecht zijn.

Ben het overigens eens met de heersende opinie, een label maakt inzichtelijk, maar moet wél accuraat zijn en verplicht bij verkoop. Risico's zijn voor de huidige eigenaar. Ja, met alle mogelijk "fictieve" waardedalingen van dien. Zo werkt onze overheid nu eenmaal... Heb je bezit of ben je ondernemer, dan loop je risico. En onze overheid wordt steeds roekelozer. (zie casus horecaondernemer/theaters/sportverenigingen ihkv corona, zie casus vuurwerkhandelaren, etc. etc.)

[Wilf]

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 13:38:
[...]


Voor mensen die nu een overbruggingshypotheek hebben, of mensen zonder overwaarde die moeten verhuizen vanwege arbeidsongeschiktheid, relationele issues etc is het wel een issue.

Of vind je van niet?

Een persoonlijk issue en ik ken zat mensen die persoonlijk failliet zijn verklaard. Overal valt een mouw aan te passen als de poep de ventilator raakt.

Maar als je risicoloos wil leven: dat bestaat niet. Ik heb ook een halve ton schuld omdat ik het risico heb genomen om te studeren. En een huis kan je vaak nog verzekeren.

Het is wel vrij lullig om de bovenkant van de markt (mensen met een koopwoning) te compenseren terwijl de onderkant (huurders) alleen maar meer gaan betalen.

Of zijn sommigen nou eenmaal gelijkwaardiger dan anderen?

[Tuttel]

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 13:10:
[...]


Maar ik dacht juist dat woonruimte kopen niet een investering was? . De meeste mensen willen gewoon prettig wonen en zien hun woning helemaal niet als investering.

Dat men in de eerste plaatst prettig wenst te wonen, maakt het kopen niet minder een investering. En laten we wel wezen, het is niet alsof ze het aan de eind van de rit de boel niet met de maximale winst proberen te verkopen.

Als de zaken slechter gaan kijken we naar de overheid om ons op te vangen met algemene middelen, maar wanneer het goed loopt dan zijn het ineens de grootste rovers. Privatize the profits and socialize the losses.

Dan moet je of niet gaan kopen, of achter je principe blijven staan en de tent maximaal verkopen voor de prijs waarmee je quitte speelt.

[Wilf]

En zo komen we weer uit op dat de woningmarkt de weerspiegeling is van het huidige paradigma dat door veertig jaar neoliberalisme grote delen van de (westerse) wereld naar rechts heeft getrokken (en nog steeds rechtswaarts aan het gaan is) totdat er een elite onstaat die alles heeft en een massale onderlaag die niets meer heeft.

Dat Rijnlands model is echt zo gek nog niet hoor

[Harrie_]

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 13:10:
[...]
Maar ik dacht juist dat woonruimte kopen niet een investering was? . De meeste mensen willen gewoon prettig wonen en zien hun woning helemaal niet als investering.

Behalve dan - als we het bijv. over starters hebben - kom ik steevast in ieder stukje tekst tegen:

[...] starters die hun eerste woning kopen [...]

Een hoop boomers zijn ooit rond hun trouwdatum een tussenwoning betrokken en zitten daar vaak nu nog steeds in, dat terwijl er nu altijd m.b.t. starters maar wordt gepraat over een 'eerste' koopwoning. Een tijdje terug hadden we hier (in dit topic of een ander?) nog een discussie over of het wel of niet normaal is dat een stel van rond de 30 gewoon een tussenwoning zou moeten kunnen kopen. Daarbij waren een aantal mensen van mening dat het 'normaal' is dat je klein begint, na een x aantal jaar overwaarde casht en vervolgens upgrade. Los van het feit wat ik daar wel of niet vind, als dat 'normaal' is dan je woning per definitie een investering...

[Wilf]

Ik durf best te stellen dat een 'wooncarrière' normaliseren een verdienmodel (en frame) is. Het 'grappige' is dat de huidige markt, die gebouwd is op dit pad, dit voor de onderkant praktisch onmogelijk maakt. Maar dat geldt eigenlijk voor alle Angelsaksische markten; je kan maar tot x gaan tot je de onderkant zo hebt uitgemolken dat er geen trickle-up meer is. Als je je werkgevers steeds minder beloont kunnen ze ook steeds minder van je spullen kopen. Dat besef is er simpelweg (nog) niet omdat er uitgegaan wordt van eeuwige groei, ook van de hoeveelheid 'punters'.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op woensdag 11 november 2020 @ 14:16:

Een tijdje terug hadden we hier (in dit topic of een ander?) nog een discussie over of het wel of niet normaal is dat een stel van rond de 30 gewoon een tussenwoning zou moeten kunnen kopen. Daarbij waren een aantal mensen van mening dat het 'normaal' is dat je klein begint, na een x aantal jaar overwaarde casht en vervolgens upgrade. Los van het feit wat ik daar wel of niet vind, als dat 'normaal' is dan je woning per definitie een investering...

Dat je klein begint en 'doorgroeit' heeft niet alleen te maken met de huidige situatie van het 'cashen van overwaarde'. Het heeft ook te maken met het groeien in salaris/werkcarrière en woonbehoefte. Ook in een fictieve situatie van gelijkblijvende prijzen zou het niet onlogisch zijn om als 'starter' met een lager inkomen kleiner te beginnen en later, als je wat het carrière hebt gemaakt, eventueel door te groeien naar een grotere woning. Als je die wens zou hebben.

Eigenlijk heb je, zowel bij de huidige generatie als bij die boomers, een tweedeling in (gechargeerd) mensen die ergens gaan wonen en dat 50 jaar later nog steeds wonen en mensen die om de 5 jaar verhuizen. Lijkt mij dat je niet per definitie één van beide manieren goed of verkeerd zou kunnen vinden.

[ Voor 12% gewijzigd door Rubbergrover1 op 11-11-2020 14:39 ]

[Richh]

Die hele wooncarrière is gebaseerd op stijgende lonen en dalende rentes. Zonder dat is doorstroming eigenlijk niet te doen - zeker niet als je voor je eerste woning al een maximale hypotheek moest afsluiten.

- Lonen stijgen al jaren fors minder dan de inflatie.
- Rentes zitten op een dermate laag punt (eveneens onder inflatie) dat ze amper verder kunnen dalen.

"Wooncarrière" (of "woningladder") is een heel Nederlands begrip. Misschien moeten we eens kijken hoe dat gaat in bijvoorbeeld Duitsland

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 14:35:
[...]
Eigenlijk heb je, zowel bij de huidige generatie als bij die boomers, een tweedeling in (gechargeerd) mensen die ergens gaan wonen en dat 50 jaar later nog steeds wonen en mensen die om de 5 jaar verhuizen. Lijkt mij dat je niet per definitie één van beide manieren goed of verkeerd zou kunnen vinden.

Nee maar het ging erom of een woning een investering is of niet. Mijn punt was meer (los van wat ik of anderen daarvan vinden) als er continu gedaan wordt alsof het 'upgrade-pad' het geijkte pad is dan wordt een woning per definitie een investering omdat je de overwaarde nodig hebt om überhaupt te kunnen upgraden.

Hier in de regio ging een tussenwoning 10 jaar geleden voor 2 ton, nu gaan ze voor 3 ton, als je in die 10 jaar geen overwaarde hebt kunnen creëren dan kun je (hoewel je de afgelopen 10 jaar in salaris bent gestegen) niet 'upgraden'. Andersom; ben je niet in salaris gestegen dan kun je met je overwaarde een vergelijkbare woning terugkopen en ook niet 'upgraden'.

[jelke1992]

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 13:38:
[...]


Funderingskwaliteit heeft nu alleen een prijseffect als het echt een groot funderingsprobleem is. Als er (regulier) onderhoud over 10 jaar aan zou komen, is dit in de huidige woningmarkt niet verdisconteerd in de prijs.

Met het label gaat dit wel verdisconteerd worden in de prijs (en dat is als beginsel ook een heel goed concept).

Ik snap niet helemaal wat je bedoeld met (regulier) onderhoud.
Fundering heeft geen onderhoud nodig. Het is goed, of niet (en dan is je huis aan het verzakken/scheuren) ect.
Als je huis aan het verzakken is, dan moet je fundering hersteld worden (= een groot funderingsprobleem). De vraag is alleen wanneer het noodzakelijk is dat dat gebeurt. Het kan noodzakelijk zijn om binnen 5 jaar op te lossen, maar ook binnen 25 jaar (als het verzakken niet zo snel gaat).

[Tales]

Richh schreef op woensdag 11 november 2020 @ 14:42:
Die hele wooncarrière is gebaseerd op stijgende lonen en dalende rentes. Zonder dat is doorstroming eigenlijk niet te doen - zeker niet als je voor je eerste woning al een maximale hypotheek moest afsluiten.

- Lonen stijgen al jaren fors minder dan de inflatie.
- Rentes zitten op een dermate laag punt (eveneens onder inflatie) dat ze amper verder kunnen dalen.

"Wooncarrière" (of "woningladder") is een heel Nederlands begrip. Misschien moeten we eens kijken hoe dat gaat in bijvoorbeeld Duitsland

Vraag een gemiddelde Brit over de property ladder en ze weten waar je het over hebt hoor.

[Richh]

Tales schreef op woensdag 11 november 2020 @ 14:56:
[...]


Vraag een gemiddelde Brit over de property ladder en ze weten waar je het over hebt hoor.

Zeker, maar hoe gaat het eigenlijk met de Britse woningmarkt?

De ladder zorgt voor tweedeling tussen jong en oud.

[Harrie_]

Tales schreef op woensdag 11 november 2020 @ 14:56:
[...]


Vraag een gemiddelde Brit over de property ladder en ze weten waar je het over hebt hoor.

Dat is waarschijnlijk de reden waarom we altijd refereren naar het 'Angelsaksische model'

[Wilf]

jelke1992 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 14:48:
[...]


Ik snap niet helemaal wat je bedoeld met (regulier) onderhoud.
Fundering heeft geen onderhoud nodig. Het is goed, of niet (en dan is je huis aan het verzakken/scheuren) ect.
Als je huis aan het verzakken is, dan moet je fundering hersteld worden (= een groot funderingsprobleem). De vraag is alleen wanneer het noodzakelijk is dat dat gebeurt. Het kan noodzakelijk zijn om binnen 5 jaar op te lossen, maar ook binnen 25 jaar (als het verzakken niet zo snel gaat).

Ofwel: gauw verkopen aan de volgende. Hatsjaaa! Probleem opgelost (want verlegd naar volgende)! Profit!

Tales schreef op woensdag 11 november 2020 @ 14:56:
[...]


Vraag een gemiddelde Brit over de property ladder en ze weten waar je het over hebt hoor.

Neoliberalisme is een Angelsaksisch model

[izdp]

Wilf schreef op woensdag 11 november 2020 @ 13:33:
[...]
Voor mensen die willen wonen en niet investeren is het een non-issue want het is fictief verlies. Het enige is dat ze nu weten (als ze dat al niet wisten) of ze in een risicogebied wonen en dus voor een paar honderd euro een funderingsonderzoek kunnen laten doen om beter te kunnen slapen.

Was het maar waar die paar honderd euro!
Van vele oude woningen is de fundering onbekend.
Staat het op houten palen, staat het op hout met opzetters, staat het op staal?
Dat betekent graven om erachter te komen.
Valt niet mee in stedelijke gebieden.
Sowieso oppassen met alle leidingen.
Met geluk en hoop inzet wellicht via een eventuele kruipruimte uit te graven.
Voor mijn eigen toko is de situatie heel beroerd en dan komt 10k eerst om het te weten te komen.
Normaal in stedelijke gebied toch een aantal duizenden.
Met gelijktijdig gebouwde huizen in wijken zal je er maar een paar hoeven te onderzoeken en dan aan de hand van peilen kunnen invullen per woning.

Voor een paar honderd euro kan je niets fysieks doen.

[Harrie_]

Richh schreef op woensdag 11 november 2020 @ 14:57:
[...]
Zeker, maar hoe gaat het eigenlijk met de Britse woningmarkt?
[...]

Wie een keer kijkt naar het programma Horrorhuurders en Huisjesmelkers ziet dat de meeste van die verhuurders boomers zijn die een tweede woning erbij gekocht hebben voor de verhuur. In die woning komen vaak weer paupers te zitten die het niet minder goed gedaan hebben op de 'property ladder'. Wanneer die paupers vervolgens de huur niet betalen dan hebben de verhuurders weer een probleem; de hoofdwoning is inmiddels afgelost maar de huurwoning is (gedeeltelijk) met een hypotheek gefinancierd die ook gewoon iedere maand betaald moet worden... Wat een prachtig systeem

offtopic:
@izdp je hoeft niet na iedere zin op [Enter] te drukken, dat weet je?

[ Voor 5% gewijzigd door Harrie_ op 11-11-2020 15:02 ]