Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[izdp]

Grinnik, ja zoveel weet ik nog wel Harrie.
Doe ik puur voor de leesbaarheid.
Oftewel ik lees anderen dus zo ook liever.

[Tales]

Maar daardoor is her niet perse een Nederlands begrip

Maar dat terzijde, fundering is gewoon een enorm groot probleem, en ook een probleem dat de individu bijna niet kan oplossen, tenzij je een vrijstand huis hebt.

We hebben hele vooroorlogse wijken die ontruimd zijn door gemeenten, en we gaan uiteindelijk hetzelfde zien bij de jaren 60/70 woningen die half op hout, half op beton staan. Je zit dan ook niet alleen met de kosten van jouw huis, maar je moet ook de buren zo ver krijgen.

Bij de corporaties worden er daarom gewoon buurten plat gegooid, maar in koop wijken gaat dat veel moeilijker worden. Een aantal gemeenten lopen daar op vooruit met fundering loketten https://funderingen.zaanstad.nl/funderingen/financiering

Ja het is een risico, Ja het gaat mensen op de korte termijn waarschijnlijk pijn doen als ze een 'F' label krijgen en meteen 100k onder water staan. Maar de langer je dit uitstelt de meer pijn dit gaat doen.

Wij weten hier ook allemaal dat niemand naar de kleine lettertjes kijkt, of überhaupt begrijpt wat ze kopen. De gemiddelde koper weet het verschil niet tussen natuurlijke ventilatie, systeem c en d en dat kan je nog zien onder onder het huis te gaan zitten.

[izdp]

Harrie_ schreef op woensdag 11 november 2020 @ 15:01:
[...]


Wie een keer kijkt naar het programma Horrorhuurders en Huisjesmelkers ziet dat de meeste van die verhuurders boomers zijn die een tweede woning erbij gekocht hebben voor de verhuur. In die woning komen vaak weer paupers te zitten die het niet minder goed gedaan hebben op de 'property ladder'. Wanneer die paupers vervolgens de huur niet betalen dan hebben de verhuurders weer een probleem; de hoofdwoning is inmiddels afgelost maar de huurwoning is (gedeeltelijk) met een hypotheek gefinancierd die ook gewoon iedere maand betaald moet worden... Wat een prachtig systeem

offtopic:
@izdp je hoeft niet na iedere zin op [Enter] te drukken, dat weet je?

Tja, dan praat je echt over beunhazen.
Je neemt dan natuurlijk weer een hypotheek op je hoofdverblijf en niet op de te verhuren woning.
Wel op de centjes blijven letten

[Morpheusk]

izdp schreef op woensdag 11 november 2020 @ 15:11:
[...]


Tja, dan praat je echt over beunhazen.
Je neemt dan natuurlijk weer een hypotheek op je hoofdverblijf en niet op de te verhuren woning.
Wel op de centjes blijven letten

Moet je wel die overwaarde op je huidige woning hebben. Al is de rente op een verhuurobject ongeveer +1%. Maar dan praat je dus over ongeveer 2,4%. Dan kan je mijn inziens nog steeds een prima rendement halen als je bijv. 30% tot 50% zelf financieert. Een mogelijk 2e nadeel is wel dat je een dure buy-to-let taxatie nodig hebt.

Dus bijv. 100k financieren is iets van 200 euro rente per maand. Als je 1000 euro hier kan vangen blijft ondanks de rente en onderhoud nog genoeg over om niet in de problemen te raken.

[ Voor 15% gewijzigd door Morpheusk op 11-11-2020 16:39 ]

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 11:28:
@Jeroenneman Je doet nu net alsof ik zo'n label niet wil - ik vind het wel een goed idee.

Maar lukraak iets introduceren zonder over de gevolgen na te denken - daar worden mensen het slachtoffer van.

Je bent meer voor het langzaam afpellen van de ui. Een beetje de Groningse aardgas tactiek. Eerst jarenlang ontkennen dat er iets is, vervolgens nog flink wat jaren bagatelliseren en uiteindelijk met veel moeite erkennen dat er een probleem is... Dat kan natuurlijk ook bij de funderingen, alleen krijg je dan de situatie dat mensen die wel verstand van zaken hebben de woningen met slechte funderingen op tijd verkopen aan onwetenden, of bewust bepaald gebieden vermijden. Terwijl de onwetende mensen nietsvermoedende in de slechte-fundering-fuik zwemmen. Lijkt mij ook niet heel fijn.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 15:52:
[...]

Je bent meer voor het langzaam afpellen van de ui. Een beetje de Groningse aardgas tactiek. Eerst jarenlang ontkennen dat er iets is, vervolgens nog flink wat jaren bagatelliseren en uiteindelijk met veel moeite erkennen dat er een probleem is... Dat kan natuurlijk ook bij de funderingen, alleen krijg je dan de situatie dat mensen die wel verstand van zaken hebben de woningen met slechte funderingen op tijd verkopen aan onwetenden, of bewust bepaald gebieden vermijden. Terwijl de onwetende mensen nietsvermoedende in de slechte-fundering-fuik zwemmen. Lijkt mij ook niet heel fijn.

Vind ik geen goede vergelijking, want er is volgens mij niemand die hier ontkent dat er iets aan de hand is (zoals bij Groningen het geval was).

Daarnaast is het niet zo dat er niemand was die een bouwkundige keuring liet doen.. en is het zo dat bij echt grove (funderings)problemen je nu ook al kunt afvragen of de verkoper daarvoor moet opdraaien.

Maar voor een landelijke invoering van een label wat voor specifieke groepen zeer nadelig kan uitpakken - ja, daar moet je zorgvuldig mee omgaan.

[izdp]

Morpheusk schreef op woensdag 11 november 2020 @ 15:50:
[...]


Moet je wel die overwaarde op je huidige woning hebben. Al is de rente op een verhuurobject ongeveer +1%. Maar dan praat je dus over ongeveer 2,4%. Dan kan je mijn inziens nog steeds een prima rendement halen als je bijv. 30% tot 50% zelf financieert. Een mogelijk 2e nadeel is wel dat je een dure buy-to-let taxatie nodig hebt.

Dus bijv. 100k financieren is iets van 200 euro rente per maand. Als je 1000 euro hier kan vangen blijft ondanks de rente en onderhoud nog genoeg over om niet in de problemen te raken.

Nee, want Harrie had het over een afgeloste eigen woning.
+1% op een verhuurobject? Ik denk wel wat meer maar soit. Met een BAR van 4 à 5% vind ik het dan evenzogoed een bezopen rendement t.o.v. het risico en kosten.

[Morpheusk]

izdp schreef op woensdag 11 november 2020 @ 17:24:
[...]


Nee, want Harrie had het over een afgeloste eigen woning.
+1% op een verhuurobject? Ik denk wel wat meer maar soit. Met een BAR van 4 à 5% vind ik het dan evenzogoed een bezopen rendement t.o.v. het risico en kosten.

Een BAR van 4 a 5% is wel laag. Daar moeten de hypotheekkosten nog vanaf. Wij hebben zelf ongeveer BAR van 8.5% met hypotheek erbij iets van 7%, maar eigelijk moet je dan kijken naar de NAR.
Anyways als je onder aan de streep een NAR van 5 a 6% kan maken heb je nog steeds een prima rendement, geld brengt op de spaarrekening brengt niets meer op en alles op aandelen zetten brengt ook risico's met zich mee. Zeker op de langere termijn denk ik dat een woning een relatief veilige belegging is en een woning steeds meer waard zal worden.

Maar is natuurlijk geheel persoonlijk met welk rendement je genoegen neemt.

Bijv. Rabobank +1,2% op de actuele rente. Nationale Nederlanden +1%. En zo zijn er nog een paar.
Maar eens op je eigen woning hypotheek opnemen scheelt wel een rendement in je voordeel van 1 a 1,2%

[ Voor 15% gewijzigd door Morpheusk op 11-11-2020 18:03 ]

[Richh]

Volgens mij moeten de vastgoedbeleggers hun rendementen eens gaan vergelijken met de rendementen van spaargeld op de bank. Het verschil tussen de spaarrente en de verhuurrendementen is nog altijd ongeveer even groot - wellicht zelfs groter.

[izdp]

Richh schreef op woensdag 11 november 2020 @ 18:16:
Volgens mij moeten de vastgoedbeleggers hun rendementen eens gaan vergelijken met de rendementen van spaargeld op de bank. Het verschil tussen de spaarrente en de verhuurrendementen is nog altijd ongeveer even groot - wellicht zelfs groter.

Rare vergelijking.
Nul risico tegenover vrijwel onbegrensd risico.
Reëler is de vergelijking met aandelen of og-aandelen.
Helaas zijn er door de acties van DNB geen aandelen meer van og specifiek gericht op de woningmarkt.
Waardevermeerdering meetellen als rendement is voor mij een doodzonde.
Het zal nog een tijd duren, maar voor mij is het een zekerheidje dat heel wat van die nieuwe beleggers de bietenbrug op gaan.

[Morpheusk]

Als deze beleggers een horizon van een jaar of 20/25 hebben kan ik mij haast niet voorstellen dat zij het pand voor minder gaan verkopen. Daar kan je dan nog huurwinsten bij op tellen.

Geld blijft maar minder waard worden, maar bezit waar grote te korten op zijn zal dat niet zo’n vaart lopen, er valt gewoon niet tegen aan te bouwen. Één ding is zeker als je momenteel het geld op de bank zet weet je zeker dat had je geld kost.

[Richh]

izdp schreef op woensdag 11 november 2020 @ 19:02:
[...]


Rare vergelijking.
Nul risico tegenover vrijwel onbegrensd risico.
Reëler is de vergelijking met aandelen of og-aandelen.
Helaas zijn er door de acties van DNB geen aandelen meer van og specifiek gericht op de woningmarkt.
Waardevermeerdering meetellen als rendement is voor mij een doodzonde.
Het zal nog een tijd duren, maar voor mij is het een zekerheidje dat heel wat van die nieuwe beleggers de bietenbrug op gaan.

Ik maak niet echt een vergelijking, eigenlijk.

Je hoort overal verhuurders klagen over het lage rendement. Maar eigenlijk is het rendement helemaal niet zo gek. Het is nou eenmaal een macro-economisch gegeven dat vermogen minder goed rendeert dan dat het vroeger deed, door de lage rentes. De huidige spaarrente is uiteindelijk zelfs negatief. Als je dat geld in vastgoed zet, rendeert het nog wel degelijk.
Het gat tussen de spaarrente en verhuurrendement is (maar correct me if i'm wrong) op dit moment net zo groot ofwel groter, dan dat het 5, 10 of 15 jaar geleden was.

Dat het verhuurrendement desalniettemin laag is, dat is zeker waar, maar dat is een gevolg van monetair beleid. Dat kan je niet oplossen door regelgeving aan te passen waardoor de huren omhoog kunnen, wat verschillende vastgoed-partijen proberen te doen. Dan moet het monetair beleid anders.
Alle rendementen zijn laag. Dus ook die van verhuur.

Overigens vind ik het wel lollig dat verhuurders vaak 'risico' zien, terwijl ze op hetzelfde moment vooral vinden dat starters meer en meer geld moeten kunnen lenen voor een zo klein mogelijke woning. Blijkbaar bestaan risico's alleen voor beleggers en niet voor starters?

[izdp]

Niet zo gek?
Nauwelijks een marge voor het opvangen van een risico.
En dit is zeker een groot verschil met wat 'normaal' was.
Het verschil is natuurlijk dat een eigen woning wordt gekocht voor het woongenot en een belegger naar winst kijkt.
Totaal ander risicoprofiel.
Dat maximaal voor zo klein mogelijk wijt ik maar aan je frustratie.

[Richh]

izdp schreef op woensdag 11 november 2020 @ 21:37:
Niet zo gek?
Nauwelijks een marge voor het opvangen van een risico.

Zelfs als je belegging geen geld oplevert (ergo, uitkomst is 0), levert het je toch nog meer op dan dat het op de spaarrekening stond, waar het -0,5% rente kostte. De winst is dan nog altijd 0,5%. Dat terwijl partijen als Vastgoedbelang dan willen benadrukken dat het niks heeft opgeleverd en dat dat te weinig is.
Dat is wat ik probeer te zeggen.

Als het te weinig is, dan investeer je toch ergens anders in? Of geldt daarvoor nu ook TINA?

En dit is zeker een groot verschil met wat 'normaal' was.

Ik zit niet in het wereldje, maar volgens mij is de BAR van nu vergelijkbaar met de BAR van 2015/2016, als ik wat cijfers google. Wat toch wel gek is, gezien de panden uit 2015/2016 fors in waarde zijn gestegen en nu dus zowel renderen in waarde als in huren terwijl de last nog laag is.

Het verschil is natuurlijk dat een eigen woning wordt gekocht voor het woongenot en een belegger naar winst kijkt.
Totaal ander risicoprofiel.

Ja, als de multimiljonair een paar duizend euro verlies op z'n vastgoedportfolio, is dat een 'groter risico' dan het jonge startersstel wat onder water staat en zo nooit de "woningmarktladder" kan beklimmen Een starterswoning koop je niet voor het 'woongenot', die koop je zodat je later door kan stromen.

De ene zou wellicht die sportwagen moeten laten staan. Voor de ander is het een levensbepalende gebeurtenis.

Risico's...

[ Voor 7% gewijzigd door Richh op 11-11-2020 22:58 ]

[izdp]

Ja het is te weinig voor beleggers oftwel te duur vanuit risicomanagement.
Dan zou ik inderdaad liever in de schoenen van een starter staan als ik het nodige bedrag kon lenen.
Zo veilig zijn de regels inmiddels wel gesteld en is het renterisico volledig te ondervangen.
Onder water staan, zie 2009/2014 en toen al was het geen enkel probleem, laat staan nu.

[lemonhead]

Het lijkt me veel te kort door de bocht om alleen naar de BAR of NAR te kijken en dan te klagen dat dit rendement te klein is voor de risico's. Naast het verhuurrendement bezit je namelijk ook nog eens een schaars goed, dat gemiddeld nu zo'n 2000-3000 euro per maand meer waard wordt. En volgens de meesten in dit topic met vrijwel geen risico dat dit de komende tijd zal veranderden.

In Londen namen veel investeerder niet eens de moeite om nog huurders te nemen, de stijging in waarde van hun appartementen was al meer dan genoeg, met bergen leegstaande flats als gevolg. Investeren in vastgoed is op dit moment gigantisch lucratief - met de bekende gevolgen voor de outsiders die daardoor nog meer concurrentie hebben.

[Wilf]

Ho ho - dat rendement van 8 - 11% per jaar wordt de armlastige belegger nu uit zijn mond gestoten door de hogere overdrachtsbelasting

[Morpheusk]

Wilf schreef op woensdag 11 november 2020 @ 23:00:
Ho ho - dat rendement van 8 - 11% per jaar wordt de armlastige belegger nu uit zijn mond gestoten door de hogere overdrachtsbelasting

Dan moeten de investeerders onderling van elkaar maar aandelen in de bv’s overnemen. Scheelt weer 8% overdrachtsbelasting

[Rubbergrover1]

Wilf schreef op woensdag 11 november 2020 @ 23:00:
Ho ho - dat rendement van 8 - 11% per jaar wordt de armlastige belegger nu uit zijn mond gestoten door de hogere overdrachtsbelasting

Het leuke is dat die waardestijging voor een groot deel ook samenhangt met het 'accepteren' van een lager rendement. Op het moment dat je 10% minder rendement accepteert (bv 4,5% ipv 5%) dan kun je ook een 10% hogere koopprijs accepteren. En dan zullen de prijzen van de beleggingspanden dus zo 10% hoger gaan.

[JanHenk]

Juist, het zijn communicerende vaten.

Als je geen oog hebt voor de ene kant van het communicerende vat (onderliggende waardestijging) maar alleen naar de andere kant van het vat (afnemende BAR) kijkt, tsja..

[Anoniem: 39993]

jelke1992 schreef op woensdag 11 november 2020 @ 13:32:
[...]


Vaak hebben wat oudere huizen een ouderdomsclausule, en dan wordt het lastig om dit te verhalen.
Daarnaast heb je als koper onderzoeksplicht op gebreken.


[...]


Je doet net alsof je woning minder waard wordt door het label. Een woning met een slechte fundering is nu ook al minder waard. Het enige wat dit label doet is het inzichtelijk maken voor kopers.
Als jij een huis hebt gekocht met een slechte fundering, je hebt daar niet minder voor betaald, en dat komt aan het licht door het label is het inderdaad vervelend. Dit had je dan zelf beter moeten onderzoeken.

Maar stel dat jij een huis hebt gekocht en je krijgt opeens van de gemeente een brief met handhavingstermijn voor funderingsherstel, dan is je huis ook opeens minder waard (dit ben je verplicht te melden met de verkoop). Dit risico loop je nou eenmaal als je een oud huis koopt.

Ik vind labels prima, maar niet zoals dit "funderingslabel" nu wordt opgezet. In mijn ogen mag je geen labeltje plakken op individuele objecten zonder het individuele object objectief te keuren. Nu krijg je de situatie dat een huis met een perfect goede fundering in prijs zou moeten dalen, omdat het toevallig vlakbij een rijtje woningen staat die een fundering in wat mindere staat hebben. Maar ook andersom: koop je een woning met heel florisant funderingslabel en blijkt er tóch iets mis met de fundering. Dan heeft dat label je alleen maar op het verkeerde been gezet en heb je juist vanwege het label mogelijk een kat-in-de-zak gekocht. In dat geval zegt de verkoper gewoon: "Je hebt de gelegenheid gehad om het zelf te laten keuren en volgens de instanties is er sprake van een laag risico. Wij wisten van niks en het huis is nog gewoon bewoonbaar. Veel succes ermee."

Wat is de volgende stap? Een beton-rot label wat we ook gewoon even op wijkniveau droppen op alle objecten in dat gebied? En dan kunnen we het nog verder doortrekken naar een overlast-label. Dan gaan we per wijk het aantal overlastmeldingen per inwoner berekenen en op basis daarvan een label op alle huizen in die wijk plakken. Dat jij dan toevallig in "het goede stuk van de wijk" woont, is dan mooi pech voor jou...... Je huis staat nu volgens Funda niet meer "in rustige woonwijk", maar heeft "overlastlabel T(okkies)". Dat gaat te ver natuurlijk.

Je kunt niet alle verantwoordelijkheid weghalen bij mensen en vervangen door algemene labels die we dan van toepassing verklaren op een heel gebied, zonder enige nuance. Laten we vooral stimuleren dat mensen zelf blijven denken over wat verstandig is.

[ Voor 4% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 12-11-2020 07:30 ]

[Wilf]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 07:23:
[...]

Ik vind labels prima, maar niet zoals dit "funderingslabel" nu wordt opgezet. In mijn ogen mag je geen labeltje plakken op individuele objecten zonder het individuele object objectief te keuren. Nu krijg je de situatie dat een huis met een perfect goede fundering in prijs zou moeten dalen, omdat het toevallig vlakbij een rijtje woningen staat die een fundering in wat mindere staat hebben. Maar ook andersom: koop je een woning met heel florisant funderingslabel en blijkt er tóch iets mis met de fundering. Dan heeft dat label je alleen maar op het verkeerde been gezet en heb je juist vanwege het label mogelijk een kat-in-de-zak gekocht. In dat geval zegt de verkoper gewoon: "Je hebt de gelegenheid gehad om het zelf te laten keuren en volgens de instanties is er sprake van een laag risico. Wij wisten van niks en het huis is nog gewoon bewoonbaar. Veel succes ermee."

Wat is de volgende stap? Een beton-rot label wat we ook gewoon even op wijkniveau droppen op alle objecten in dat gebied? En dan kunnen we het nog verder doortrekken naar een overlast-label. Dan gaan we per wijk het aantal overlastmeldingen per inwoner berekenen en op basis daarvan een label op alle huizen in die wijk plakken. Dat jij dan toevallig in "het goede stuk van de wijk" woont, is dan mooi pech voor jou...... Je huis staat nu volgens Funda niet meer "in rustige woonwijk", maar heeft "overlastlabel T(okkies)". Dat gaat te ver natuurlijk.

Je kunt niet alle verantwoordelijkheid weghalen bij mensen en vervangen door algemene labels die we dan van toepassing verklaren op een heel gebied, zonder enige nuance. Laten we vooral stimuleren dat mensen zelf blijven denken over wat verstandig is.

What about … ?

Je kan al op sites als Jaap.NL kijken waar misdaad-, uitstoot- en geluidsoverlast is. Is je huis nu twee ton minder waard?

De funderingswebsite gaf een indicatie van mogelijke problemen op basis van locatie, grondsoort en bouwwijze. Als jij kan bewijzen dat jouw fundering perfect is kan je dat toch overleggen? Misschien word je huis dan ineens vier ton meer waard?

Het label kan geen huizen met slechte fundering goedkeuren mits aan bovenstaande omstandigheden voldaan wordt en er geen vreemde graafwerkzaamheden plaats hebben gevonden; een huis en plek waar geen ouderwetse fundering is gebruikt en de grond stabiel is zou natuurlijk niet zomaar een slechte fundering te hebben.

Vergeet ook niet dat 1 op de 5 huizen een mogelijk verdachte fundering heeft. TINA. Daarom vind ik het voorsorteren op instortende huizenprijzen zeer slecht gefundeerd.

spoiler:

Uit je angstige whataboutism is al duidelijk dat je een koophuis hebt. Ik heb ook in een straat gewoond waar men mijn auto’s ging bekrassen en de antenne kapotbuigen omdat ze de waarde van hun koophuis zouden zien dalen door mijn auto’s (Renesselaan, Zeist).

Ik werd ook aangesproken door die rijke oudjes. Ze wilden alleen X5’s in de straat (dit was mid jaren nul). Ook heb ik in eerdere woonplaatsen ook gemekker gehoord over dalende woningprijzen omdat er een AZC in de buurt kwam, of donkere mensen in de straat, of windmolens…

Eerlijk gezegd krijg ik altijd kippenvel van woningbezitters die altijd mekkeren over “waardevermindering!!!” als er ook maar iets veranderd in hun buurt.

[ Voor 11% gewijzigd door Wilf op 12-11-2020 08:32 ]

[Rubbergrover1]

Bazzh, ik ben het helemaal met je eens dat zo'n label eigenlijk overbodig zou moeten zijn. Want als het goed is heeft een potentiële koper zijn huiswerk gedaan en zou die dus de zelfde informatie als waarop dat label gebaseerd is, ook al moeten hebben. Helaas is de praktijk dat een hoop mensen er vanuit gaan dat ze het zelf allemaal wel kunnen en dat ze geen hulp van experts zouden hoeven te hebben. En dat het risico op een mogelijk slechte fundering voor heb als een donderslag bij heldere hemel komt.

Veel hangt natuurlijk ook af van de waarde die je aan zo'n label hecht. Maar ook hier: als je je een klein beetje inleest in de materie, dan weet je dat dit 'label' vooral op algemeenheden gebaseerd is en weinig te maken heeft met de werkelijke fysieke toestand van de fundering. Voor mensen die zich enigszins voorbereiden voordat ze een bod doen dus geen grote schok. Maar voor mensen die alleen afgaan op het praatje op Funda misschien wel. Dan kun je je afvragen wat beter is, dat die mensen mogelijk een veel te rooskleurig beeld hebben omdat ze van niets weten, of dat die mensen mogelijk een te groot risico inschatten omdat het label te zwaar is. Dan heb ik toch liever de tweede situatie, dat het mogelijk meevalt, dan dat mensen nietsvermoedend een 'bouwval' kopen.

Wat Wilf ook aangeeft, een hoop van die 'buurtinformatie' die je noemt is ook via allerhande sites beschikbaar. Leuk voorbeeld daarvan om eens rond te neuzen is ook leefbaarometer.nl. Dat zou je bijna een 'tokkie label' kunnen noemen. (En dus ook gewoon een site van de overheid.)

[Wilke]

Wilf schreef op donderdag 12 november 2020 @ 08:14:

spoiler:

Ik heb ook in een straat gewoond waar men mijn auto’s ging bekrassen en de antenne kapotbuigen omdat ze de waarde van hun koophuis zouden zien dalen door mijn auto’s (Renesselaan, Zeist).

Dan zou je toch serieus gaan nadenken over een rat rod als volgende auto

[Wilf]

Wilke schreef op donderdag 12 november 2020 @ 08:31:
[...]


Dan zou je toch serieus gaan nadenken over een rat rod als volgende auto

offtopic:
Ik had een 1971 Plymouth Satellite in Autumn Bronze metallic in nette staat (wel met 365 pk dus iets minder stil dan een stock model ) maar ook 70+ers kunnen via de stoep met een sleutel of schroevendraaier dat prima veranderen. En een antenne kan je kapotbuigen maar rechtbuigen gaat je niet lukken

Ik had ook een 1987 Kadett in nieuwstaat (ja echt). Er stond ook een Citroën DS station in de straat. Één keer kwam een buurtdame (oud geld; geblondeerd, blauwe oogschaduw) naar buiten en zei “Is dat krot óók van jou?” Nee, dat was die niet. Toch ging ze een heel verhaal afsteken dat mijn auto’s en ‘dat krot’ hun huis veel minder waard maakten. Alsof die oude graftakken nog uit die kasten van huizen weg gingen…

Een andere buurvrouw rende al naar buiten als je probeerde te parkeren voor haar huis (openbare parkeerplekken). “Dit is ONZE parkeerplek! Ga maar ergens anders parkeren!” Terwijl ze een grote oprit en garage hadden…

Er komt toch altijd een vorm van asocialiteit bij geld en huizenbezit kijken.

[sj0ertum]

Starters die huis van meer dan 4 ton kopen, betalen tóch overdrachtsbelasting: ‘Dit is spannend’
https://www.ad.nl/wonen/s...dit-is-spannend~afa4380b/

Nu ben ik zo'n doorstromende starter en ik was verbaasd dat ik er ook van kon profiteren, maar nu het wordt beperkt, vind ik het toch ook een gemiste kans. Voor de echte starters is het vooral onmogelijk om te beginnen door gebrek aan aanbod doordat doorstromers blijven zitten, want de huizen voor doorstromers zijn te duur. Als die minder doorstromen, hebben de starters daar direct last van. Praat ik voor eigen parochie of is het wel een logische gedachte?

[ Voor 8% gewijzigd door sj0ertum op 12-11-2020 08:52 ]

[Shadow_Agent]

4 ton voor een starterswoning



Dat hele plan is trouwens een gedrocht van een voorstel wat aan het eind van het liedje geen enkel verschil gaat maken. Waardeloos plan wat enkel meer ongelijkheid oplevert.

[ Voor 68% gewijzigd door Shadow_Agent op 12-11-2020 08:58 ]

[Maestro1990]

sj0ertum schreef op donderdag 12 november 2020 @ 08:51:
Starters die huis van meer dan 4 ton kopen, betalen tóch overdrachtsbelasting: ‘Dit is spannend’
https://www.ad.nl/wonen/s...dit-is-spannend~afa4380b/

Nu ben ik zo'n doorstromende starter en ik was verbaasd dat ik er ook van kon profiteren, maar nu het wordt beperkt, vind ik het toch ook een gemiste kans. Voor de echte starters is het vooral onmogelijk om te beginnen door gebrek aan aanbod doordat doorstromers blijven zitten, want de huizen voor doorstromers zijn te duur. Als die minder doorstromen, hebben de starters daar direct last van. Praat ik voor eigen parochie of is het wel een logische gedachte?

Ik denk niet per sé dat de huizen voor doorstromers te duur zijn. Immers de doorstromer heeft, afhankelijk van het moment waarop hij kocht overwaarde, die overwaarde kan hij direct inleggen bij de koop van zijn nieuwe woning. Daarbij kan hij zijn hypotheek oversluiten tegen een veelal lagere rente.

[Anoniem: 39993]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 08:25:
Bazzh, ik ben het helemaal met je eens dat zo'n label eigenlijk overbodig zou moeten zijn. Want als het goed is heeft een potentiële koper zijn huiswerk gedaan en zou die dus de zelfde informatie als waarop dat label gebaseerd is, ook al moeten hebben. Helaas is de praktijk dat een hoop mensen er vanuit gaan dat ze het zelf allemaal wel kunnen en dat ze geen hulp van experts zouden hoeven te hebben. En dat het risico op een mogelijk slechte fundering voor heb als een donderslag bij heldere hemel komt.

Veel hangt natuurlijk ook af van de waarde die je aan zo'n label hecht. Maar ook hier: als je je een klein beetje inleest in de materie, dan weet je dat dit 'label' vooral op algemeenheden gebaseerd is en weinig te maken heeft met de werkelijke fysieke toestand van de fundering. Voor mensen die zich enigszins voorbereiden voordat ze een bod doen dus geen grote schok. Maar voor mensen die alleen afgaan op het praatje op Funda misschien wel. Dan kun je je afvragen wat beter is, dat die mensen mogelijk een veel te rooskleurig beeld hebben omdat ze van niets weten, of dat die mensen mogelijk een te groot risico inschatten omdat het label te zwaar is. Dan heb ik toch liever de tweede situatie, dat het mogelijk meevalt, dan dat mensen nietsvermoedend een 'bouwval' kopen.

Wat Wilf ook aangeeft, een hoop van die 'buurtinformatie' die je noemt is ook via allerhande sites beschikbaar. Leuk voorbeeld daarvan om eens rond te neuzen is ook leefbaarometer.nl. Dat zou je bijna een 'tokkie label' kunnen noemen. (En dus ook gewoon een site van de overheid.)

Maar niet in de vorm van een labeltje, waarbij je een "waardering" terugkrijgt op een specifiek adres. Dan krijg je een kaart te zien met allemaal perfect vierkante vlakken waarop je globaal kunt zien wat de leefbaarheid in een bepaalde buurt is. En dat is dus niet heel precies, want als je straat toevallig voor de helft in het ene vlak valt en voor de andere helft in het andere vlak, dan heb je dus een globaal idee m.b.t. leefbaarheid. En dan is leefbaarheid ook weer een heel breed begrip. Daar kan van alles onder vallen, toevallig ook criminaliteit en overlast.

Dit label gaat verder. Je voert een adres is en krijgt een specifieke waarde terug voor dat betreffende adres, waardoor het een eigenschap van dat specifieke huis wordt. Maar stiekem.... is het helemaal geen eigenschap van dat adres. Dat verpakken we dan heel slim door het een "risico-label" te noemen, waardoor de concrete waarde van het label dus feitelijk 0 is.

Hoever moet je gaan om mensen tegen hun eigen stommiteiten te beschermen? Nu ga je een groep mensen benadelen, omdat een andere groep mensen eigenlijk "te stom" is om op een verantwoorde manier een huis te kopen. Als iemand een bepaald risico wil lopen, dan mag hij dat van mij. Moet je niet achteraf gaan zeuren dat je een bouwval gekocht hebt zonder er ook maar iemand met enig verstand van zaken naar te hebben laten kijken. Je wist het zelf toch zo goed?

Een huis kopen brengt risico's met zich mee. Met dit label verschuiven we hooguit dat risico naar een andere groep mensen, en dan ook nog eens op een "ongefundeerde" manier.

[jelke1992]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 07:23:
[...]
Ik vind labels prima, maar niet zoals dit "funderingslabel" nu wordt opgezet. In mijn ogen mag je geen labeltje plakken op individuele objecten zonder het individuele object objectief te keuren. Nu krijg je de situatie dat een huis met een perfect goede fundering in prijs zou moeten dalen, omdat het toevallig vlakbij een rijtje woningen staat die een fundering in wat mindere staat hebben. Maar ook andersom: koop je een woning met heel florisant funderingslabel en blijkt er tóch iets mis met de fundering. Dan heeft dat label je alleen maar op het verkeerde been gezet en heb je juist vanwege het label mogelijk een kat-in-de-zak gekocht. In dat geval zegt de verkoper gewoon: "Je hebt de gelegenheid gehad om het zelf te laten keuren en volgens de instanties is er sprake van een laag risico. Wij wisten van niks en het huis is nog gewoon bewoonbaar. Veel succes ermee."

Het is eigenlijk een funderings risico label, want het zegt niets over de fundering, maar het zegt alleen wat over het risico op slechte fundering.
Als je een huis koopt vlakbij een rijtje met slechte woningen (ik neem aan dat het dan een huis met hetzelfde bouwjaar is, anders zal het label ook anders zijn) is er natuurlijk ook een kans dat met dezelfde bouwmethode/grondwaterstand jou huis ook een risico loopt. Als dit huis wel prima is, kan er onderzoek gedaan worden en kun je het label laten aanpassen.

Als je een huis koopt met een goed label wat toch gaat verzakken heb je gewoon heel veel pech. Maar ik gok dat ze het label eerder te "slecht" dan te goed gaan uitgeven.

Ik vind het wel opvallend dat een hoop mensen zeker weten dat hun huis een goede fundering heeft.
Tenzij je een funderingsonderzoek laat doen weet je dit gewoon niet. Ik heb een gebouw gezien wat totaal niet aan het verzakken was. Toen het gesloopt werd voor nieuwbouw (op de bestaande palen), bleken toch dat de paalkoppen behoorlijk verrot waren, maar nog niet genoeg voor verzakking.

[Ypuh]

sj0ertum schreef op donderdag 12 november 2020 @ 08:51:
Starters die huis van meer dan 4 ton kopen, betalen tóch overdrachtsbelasting: ‘Dit is spannend’
https://www.ad.nl/wonen/s...dit-is-spannend~afa4380b/

Nu ben ik zo'n doorstromende starter en ik was verbaasd dat ik er ook van kon profiteren, maar nu het wordt beperkt, vind ik het toch ook een gemiste kans. Voor de echte starters is het vooral onmogelijk om te beginnen door gebrek aan aanbod doordat doorstromers blijven zitten, want de huizen voor doorstromers zijn te duur. Als die minder doorstromen, hebben de starters daar direct last van. Praat ik voor eigen parochie of is het wel een logische gedachte?

Met "doorstromende starter" heb je in ieder geval een nieuwe term de lucht in weten te slepen.

[jelke1992]

sj0ertum schreef op donderdag 12 november 2020 @ 08:51:
Starters die huis van meer dan 4 ton kopen, betalen tóch overdrachtsbelasting: ‘Dit is spannend’
https://www.ad.nl/wonen/s...dit-is-spannend~afa4380b/

Nu ben ik zo'n doorstromende starter en ik was verbaasd dat ik er ook van kon profiteren, maar nu het wordt beperkt, vind ik het toch ook een gemiste kans. Voor de echte starters is het vooral onmogelijk om te beginnen door gebrek aan aanbod doordat doorstromers blijven zitten, want de huizen voor doorstromers zijn te duur. Als die minder doorstromen, hebben de starters daar direct last van. Praat ik voor eigen parochie of is het wel een logische gedachte?

Jammer! Ik wou komende 5 jaar ergens gaan doorstromen naar een ander huis.
Ik begrijp het overigens wel helemaal. Als je een huis van 4 ton kan kopen dan heb je die maatregel eigenlijk niet nodig. Het zal mij persoonlijk dan ook niet tegen houden om door te stromen.

[Anoniem: 39993]

sj0ertum schreef op donderdag 12 november 2020 @ 08:51:
Starters die huis van meer dan 4 ton kopen, betalen tóch overdrachtsbelasting: ‘Dit is spannend’
https://www.ad.nl/wonen/s...dit-is-spannend~afa4380b/

Nu ben ik zo'n doorstromende starter en ik was verbaasd dat ik er ook van kon profiteren, maar nu het wordt beperkt, vind ik het toch ook een gemiste kans. Voor de echte starters is het vooral onmogelijk om te beginnen door gebrek aan aanbod doordat doorstromers blijven zitten, want de huizen voor doorstromers zijn te duur. Als die minder doorstromen, hebben de starters daar direct last van. Praat ik voor eigen parochie of is het wel een logische gedachte?

Waarom zou doorstromen te duur zijn? Ik zie juist heel veel mensen doorstromen momenteel. Wij wonen in een rij met, wat je zou kunnen zien als, starterswoningen (koopsom meestal net onder de 3 ton momenteel). Daarvan zijn er dit jaar 2 van eigenaar veranderd (waaronder ons huis volgende maand, wij stromen door). De afgelopen jaren zijn er ook een tweetal van eigenaar gewisseld, waarvan 1 zelfs 2 keer. Dan hebben we het over een rijtje van 11 woningen, waar er in de afgelopen 10 jaar dus 5 transacties zijn geweest. En ik verwacht dat er binnen afzienbare tijd weer 1 of 2 op de markt gaan komen (van 1 persoon weet ik dat hij plannen heeft, van een ander adres zou het logisch zijn als er binnen afzienbare tijd een bord in de tuin komt te staan). Verder wonen er ook een drietal, waarvan ik weet dat ze gewoon niet willen of kunnen verhuizen, om uiteenlopende redenen.

De vraag naar starterswoningen is hier gewoon enorm. Starterswoningen verkopen ook echt "als een malle", terwijl de wat duurdere woningen voor doorstromers meestal toch nét iets langer in de verkoop staan. Het valt daarbij op dat vooral de "bouwvallen" nogal overpriced worden en daarom ook langer nodig hebben om een nieuwe eigenaar te vinden. Het duurt meestal even voor de eigenaar van zo'n bouwval doorheeft dat hij met z'n vraagprijs gewoon hoog zit en daarom geen +10% biedingen krijgt, maar hooguit +2% biedingen.

[sj0ertum]

Ypuh schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:10:
[...]

Met "doorstromende starter" heb je in ieder geval een nieuwe term de lucht in weten te slepen.

Haha ja klopt, maar in feite is dat dus in de lucht gebracht door deze regeling, want je bent starter tot je 35e. Of je nu al een huis hebt of niet. Dusja, dan ben je een doorstromende starter tot die tijd toch

[Fraggert]

sj0ertum schreef op donderdag 12 november 2020 @ 08:51:

Nu ben ik zo'n doorstromende starter en ik was verbaasd dat ik er ook van kon profiteren, maar nu het wordt beperkt, vind ik het toch ook een gemiste kans. Voor de echte starters is het vooral onmogelijk om te beginnen door gebrek aan aanbod doordat doorstromers blijven zitten, want de huizen voor doorstromers zijn te duur. Als die minder doorstromen, hebben de starters daar direct last van. Praat ik voor eigen parochie of is het wel een logische gedachte?

Leg even uit wat je bedoelt, een doorstromende starter bestaat niet*.

*of je moet als starter uit je eerste koopwoning willen doorstromen, dan snap ik dat je je ziet als een doorstromende starter maar 't wordt zo wat nodeloos ingewikkeld

Je bent op de KOOPwoningmakrt een starter óf een doorstromer.

Een starter koopt zijn/haar eerste huis, een doorstromer zijn/haar tweede (of beter: volgende) huis.

Ik heb hierboven "koop" al even vetgedrukt staan, er is namelijk onderscheid tussen de huurwoningmarkt en de koopwoningmarkt.

Mocht jij vanuit je huurwoning je eerste woning nu willen kopen, dan ben je een starter en geen doorstromer en ook geen doorstromende starter.
Wil je doorstromen vanuit je gekochte starterswoning dan ben je een doorstromer.

Dus: wat ben je nu?

[sj0ertum]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:21:
[...]

Waarom zou doorstromen te duur zijn? Ik zie juist heel veel mensen doorstromen momenteel. Wij wonen in een rij met, wat je zou kunnen zien als, starterswoningen (koopsom meestal net onder de 3 ton momenteel). Daarvan zijn er dit jaar 2 van eigenaar veranderd (waaronder ons huis volgende maand, wij stromen door). De afgelopen jaren zijn er ook een tweetal van eigenaar gewisseld, waarvan 1 zelfs 2 keer. Dan hebben we het over een rijtje van 11 woningen, waar er in de afgelopen 10 jaar dus 5 transacties zijn geweest. En ik verwacht dat er binnen afzienbare tijd weer 1 of 2 op de markt gaan komen (van 1 persoon weet ik dat hij plannen heeft, van een ander adres zou het logisch zijn als er binnen afzienbare tijd een bord in de tuin komt te staan). Verder wonen er ook een drietall, waarvan ik weet dat ze gewoon niet willen of kunnen verhuizen, om uiteenlopende redenen.

De vraag naar starterswoningen is hier gewoon enorm. Starterswoningen verkopen ook echt "als een malle", terwijl de wat duurdere woningen voor doorstromers meestal toch nét iets langer in de verkoop staan. Het valt daarbij op dat vooral de "bouwvallen" nogal overpriced worden en daarom ook langer nodig hebben om een nieuwe eigenaar te vinden. Het duurt meestal even voor de eigenaar van zo'n bouwval doorheeft dat hij met z'n vraagprijs gewoon hoog zit en daarom geen +10% biedingen krijgt, maar hooguit +2% biedingen.

Of de huizen voor doorstromers 'te duur' zijn, is inderdaad een goede vraag. Prijs/kwaliteit ten opzichte van de rente en de uiteindelijke maandlast zou kunnen bepalen of dat duurder is dan voorheen.
Wat ik wel kan bepalen voor mezelf is dat ik het te veel geld vind, dat is inderdaad wat anders dan dat het te duur is.En dat is wellicht een reden dat die duurdere huizen wat langer te koop staan. Voor mij als bezitter van een starterswoning is er geen haast bij, maar ik zou wel graag wat groter willen. Ja mijn huis is ook fors meer waard geworden in de 5 jaar dat ik het bezit.
Als ik kijk wat ik voor 4 ton kan kopen hier in mijn omgeving, dan zijn dat vaak woningen die een totale renovatie nodig hebben en waarbij je nog 'maar' een weinig bijzondere 2 kapper koopt. 8K spaargeld wat je aan niet aan overdrachtsbelasting kwijt bent, is dan toch mooi meegenomen.

[Biggg]

sj0ertum schreef op donderdag 12 november 2020 @ 08:51:
Starters die huis van meer dan 4 ton kopen, betalen tóch overdrachtsbelasting: ‘Dit is spannend’
https://www.ad.nl/wonen/s...dit-is-spannend~afa4380b/

Nu ben ik zo'n doorstromende starter en ik was verbaasd dat ik er ook van kon profiteren, maar nu het wordt beperkt, vind ik het toch ook een gemiste kans. Voor de echte starters is het vooral onmogelijk om te beginnen door gebrek aan aanbod doordat doorstromers blijven zitten, want de huizen voor doorstromers zijn te duur. Als die minder doorstromen, hebben de starters daar direct last van. Praat ik voor eigen parochie of is het wel een logische gedachte?

Je praat voor eigen parochie

Het is goed dat er een bovengrens gekomen is (dat was al helemaal belachelijk), maar het blijft bizar dat mensen die al een huis hebben en kunnen doorstromen hier wel aanspraak op maken en mensen die 36 zijn en nog geen huis hebben niet..

Dit voelt buitengewoon onrechtvaardig en arbitrair. Terwijl het om echt veel geld gaat. Je had ook alleen het percentage voor beleggers omhoog kunnen gooien en niks naar beneden.

[ Voor 7% gewijzigd door Biggg op 12-11-2020 09:38 ]

[sj0ertum]

Fraggert schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:24:
[...]


Leg even uit wat je bedoelt, een doorstromende starter bestaat niet*.

*of je moet als starter uit je eerste koopwoning willen doorstromen, dan snap ik dat je je ziet als een doorstromende starter maar 't wordt zo wat nodeloos ingewikkeld

Je bent op de KOOPwoningmakrt een starter óf een doorstromer.

Een starter koopt zijn/haar eerste huis, een doorstromer zijn/haar tweede (of beter: volgende) huis.

Ik heb hierboven "koop" al even vetgedrukt staan, er is namelijk onderscheid tussen de huurwoningmarkt en de koopwoningmarkt.

Mocht jij vanuit je huurwoning je eerste woning nu willen kopen, dan ben je een starter en geen doorstromer en ook geen doorstromende starter.
Wil je doorstromen vanuit je gekochte starterswoning dan ben je een doorstromer.

Dus: wat ben je nu?

Ik verzin te term doorstromende starter ter plekke, maar dat komt omdat er een verschil is voor doorstromers tot 35 en degene daar boven. Ik bezit nu al een koop woning. Tot m'n 35 wordt ik voor de regeling gezien als starter (die doorstroomt, want heb al een huis). Boven m'n 35 stroom ik gewoon door.

[sj0ertum]

Biggg schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:36:
[...]


Je praat voor eigen parochie

Het is goed dat er een bovengrens gekomen is (dat was al helemaal belachelijk), maar het blijft bizar dat mensen die al een huis hebben en kunnen doorstromen hier wel aanspraak op maken en mensen die 36 zijn en nog geen huis hebben niet..

Helemaal mee eens.Ik was ook stom verbaasd toen ik er achter kwam dat dit voor mij als woning bezitter onder de 35 dus gewoon nog geldt. Leuk om de verschillende inzichten te zien.

[Requiem19]

sj0ertum schreef op donderdag 12 november 2020 @ 08:51:
Starters die huis van meer dan 4 ton kopen, betalen tóch overdrachtsbelasting: ‘Dit is spannend’
https://www.ad.nl/wonen/s...dit-is-spannend~afa4380b/

Nu ben ik zo'n doorstromende starter en ik was verbaasd dat ik er ook van kon profiteren, maar nu het wordt beperkt, vind ik het toch ook een gemiste kans. Voor de echte starters is het vooral onmogelijk om te beginnen door gebrek aan aanbod doordat doorstromers blijven zitten, want de huizen voor doorstromers zijn te duur. Als die minder doorstromen, hebben de starters daar direct last van. Praat ik voor eigen parochie of is het wel een logische gedachte?

Maar stel nu dat jij degene was die precies deze regel kon bedenken voor Nederland: hoe zou jij hem dan inrichten?

[Fraggert]

sj0ertum schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:37:

Ik verzin te term doorstromende starter ter plekke, maar dat komt omdat er een verschil is voor doorstromers tot 35 en degene daar boven. Ik bezit nu al een koop woning. Tot m'n 35 wordt ik voor de regeling gezien als starter (die doorstroomt, want heb al een huis). Boven m'n 35 stroom ik gewoon door.

Ok helder

we hebben in 1 van de topicdelen al eens eerder wat verwarring gehad in discussies waarbij een "doorstromer" een starter bleek maar dat niet zo besefte omdat er sprake was van een "eigen" huurwoning.

Die stropdassen verzinnen elke keer wel weer wat om een regeling extra verwarrend te maken

[Anoniem: 39993]

sj0ertum schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:35:
[...]


Of de huizen voor doorstromers 'te duur' zijn, is inderdaad een goede vraag. Prijs/kwaliteit ten opzichte van de rente en de uiteindelijke maandlast zou kunnen bepalen of dat duurder is dan voorheen.
Wat ik wel kan bepalen voor mezelf is dat ik het te veel geld vind, dat is inderdaad wat anders dan dat het te duur is.En dat is wellicht een reden dat die duurdere huizen wat langer te koop staan. Voor mij als bezitter van een starterswoning is er geen haast bij, maar ik zou wel graag wat groter willen. Ja mijn huis is ook fors meer waard geworden in de 5 jaar dat ik het bezit.
Als ik kijk wat ik voor 4 ton kan kopen hier in mijn omgeving, dan zijn dat vaak woningen die een totale renovatie nodig hebben en waarbij je nog 'maar' een weinig bijzondere 2 kapper koopt. 8K spaargeld wat je aan niet aan overdrachtsbelasting kwijt bent, is dan toch mooi meegenomen.

Bekijk dat laatste anders: jouw starterswoning is door deze regeling bijna 2% meer waard geworden, want het budget van een echte starter is gewoon 2% hoger geworden. Jouw doorstroomwoning heeft nauwelijks een waardevermeerdering gehad, omdat hij buiten deze regeling valt. Daar is hooguit sprake van een beperkt indirect effect. Netto profiteer jij als doorstromer dus ook van de regelgeving, maar dan indirect. Als de regeling ook van toepassing zou zijn op duurdere woningen, zou dat voor jou zelfs potentieel nadelig uit kunnen vallen.

[Bockelaar]

even een knuppel gooien: als ik mijn eerste huis wil kopen op mijn 45e, ben ik dan ook starter? En waarom word ik op leeftijd uitgesloten? Volgens mij rammelt deze regeling aan alle kanten

[Fraggert]

Requiem19 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:39:
[...]


Maar stel nu dat jij degene was die precies deze regel kon bedenken voor Nederland: hoe zou jij hem dan inrichten?

wat al zou helpen is niet ineens, terwijl mensen met een aankomende regeling in zicht waar bij al 99% zekerheid gepretendeerd wordt, extra voorwaarden te gaan opnemen en mensen buitenspel zetten.

Je leest nu al reactieswaarbij de voorgenomen wijziging de kar op zijn getrokken wordt.

Scheelt gewoon serieus geld voor sommige mensen.

[Anoniem: 39993]

Bockelaar schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:42:
even een knuppel gooien: als ik mijn eerste huis wil kopen op mijn 45e, ben ik dan ook starter? En waarom word ik op leeftijd uitgesloten? Volgens mij rammelt deze regeling aan alle kanten

Het is ook eigenlijk helemaal geen regeling voor "starters", maar voor "mensen onder de 36 die een huis kopen voor eigen bewoning met een maximale koopsom van X". De hele regeling heeft niets met het begrip "starter" te maken. Je bent namelijk maar 1 keer starter en als de regeling ook van toepassing is op mensen die een volgend huis kopen, dan is de scope dus niet "starters".

Maar dit verkoopt waarschijnlijk lekker en daar is de politiek erg gevoelig voor. "Alleen jongeren" en "de onderkant van de markt" klinkt veel minder positief.

[ Voor 4% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 12-11-2020 09:50 ]

[Jeroenneman]

sj0ertum schreef op donderdag 12 november 2020 @ 08:51:
Starters die huis van meer dan 4 ton kopen, betalen tóch overdrachtsbelasting: ‘Dit is spannend’
https://www.ad.nl/wonen/s...dit-is-spannend~afa4380b/

Nu ben ik zo'n doorstromende starter en ik was verbaasd dat ik er ook van kon profiteren, maar nu het wordt beperkt, vind ik het toch ook een gemiste kans. Voor de echte starters is het vooral onmogelijk om te beginnen door gebrek aan aanbod doordat doorstromers blijven zitten, want de huizen voor doorstromers zijn te duur. Als die minder doorstromen, hebben de starters daar direct last van. Praat ik voor eigen parochie of is het wel een logische gedachte?

Pittig jammer dit. Genoeg starters die beide gewoon een nette baan hebben, dat wordt toch weer bijna 9K extra dokken aan belasting. Ben ik nu geen "echte" starter?

Voelt weer een beetje als straf omdat je net buiten het modale plaatje valt. Ook bijzonder dat GroenLinks hieraan meewerkt. Is hun hele kiezersbestand niet juist hoogopgeleide mensen, die genoeg verdienen om Bio te kopen in de supermarkt en om een huis te isoleren, warmtepompen aan te leggen en een EV te rijden? Groen zijn is niet goedkoop.

- lees net dat het om verwarring te voorkomen bij mensen die hierop hadden gerekend, pas ingaat vanaf maart. Dat is dan wel weer een net gebaar.

[ Voor 16% gewijzigd door Jeroenneman op 12-11-2020 09:50 ]

[Biggg]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:41:
[...]

Bekijk dat laatste anders: jouw starterswoning is door deze regeling bijna 2% meer waard geworden, want het budget van een echte starter is gewoon 2% hoger geworden. Jouw doorstroomwoning heeft nauwelijks een waardevermeerdering gehad, omdat hij buiten deze regeling valt. Daar is hooguit sprake van een beperkt indirect effect. Netto profiteer jij als doorstromer dus ook van de regelgeving, maar dan indirect. Als de regeling ook van toepassing zou zijn op duurdere woningen, zou dat voor jou zelfs potentieel nadelig uit kunnen vallen.

Klopt, deze regeling gaat zorgen dat bestaande "starterswoningen" een-op-een 2% in waarde zullen stijgen in zeer korte tijd. Het hogere segment zal kunnen stijgen met dit absolute bedrag. Alleen een paar lucky-few zullen een huis kunnen kopen dat nu net financieel buiten bereik ligt.

Dit gaat leiden tot 0 extra nieuwe woningen en kost wel veel belastinggeld. Wederom weer een voorbeeld van een kabinet dat olie op het woningmarktvuur gooit en totaal incapabel is om betaalbaar wonen voor jonge mensen te realiseren.

[ Voor 4% gewijzigd door Biggg op 12-11-2020 09:56 ]

[Requiem19]

Jeroenneman schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:47:
[...]


Pittig jammer dit. Genoeg starters die beide gewoon een nette baan hebben, dat wordt toch weer bijna 9K extra dokken aan belasting. Ben ik nu geen "echte" starter?

Voelt weer een beetje als straf omdat je net buiten het modale plaatje valt.

Bij zo'n regel (waarvan je je uberhaupt kunt afvragen of het doel bereikt wordt dat beoogd is), moet je ergens een grens stellen.

Het doel van de regeling is om toegang tot de woningmarkt beter te maken voor 'starters'. Een stel dat samen meer dan 400k kan financieren, heeft zéér vermoedelijk meer mogelijkheden om toegang tot de woningmarkt te krijgen dan een stel dat samen 300k kan financieren.

Zo onlogisch is het niet.

Maar dit topic wordt volgens mij vooral bezocht door niet-huizenbezitters / toekomstige kopers, want de tendens is nogal dat voor kopers de gouden loper uitgerold moet worden en dat woningbezitters maar even moeten worden aangepakt .

[Jeroenneman]

Requiem19 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:52:
[...]


Bij zo'n regel (waarvan je je uberhaupt kunt afvragen of het doel bereikt wordt dat beoogd is), moet je ergens een grens stellen.

Het doel van de regeling is om toegang tot de woningmarkt beter te maken voor 'starters'. Een stel dat samen meer dan 400k kan financieren, heeft zéér vermoedelijk meer mogelijkheden om toegang tot de woningmarkt te krijgen dan een stel dat samen 300k kan financieren.

Zo onlogisch is het niet.

Maar dit topic wordt volgens mij vooral bezocht door niet-huizenbezitters / toekomstige kopers, want de tendens is nogal dat voor kopers de gouden loper uitgerold moet worden en dat woningbezitters maar even moeten worden aangepakt .

Klopt, en dat ben ik met je eens. De enige oplossing is heel simpel: bouwen als een malle. En dan niet op de plekken waar eigenlijk niemand écht wil wonen. Ik woon zelf in een redelijk linkse stad, maar hier zie ik ook soms echt bizarre dingen gebeuren in de "vrije markt".

Bijvoorbeeld dit: https://www.gelderlander....ks-kloostertuin~a61a2176/

11 enorme villa's met een leuke kloostertuin... vanaf 8 ton. Daar hadden (en dit plan is door de buurtbewoners zelf aangedragen) 30 prima eengezinswoningen kunnen staan. Maar de gemeente kiest blijkbaar liever voor 11 villa's die "groen" zijn.

Die villa's hadden mooi in het buitengebied gebouwd kunnen worden, ruimte genoeg. In de stadskernen moeten we als land echt gaan kijken wie daar moeten wonen.

[Requiem19]

Jeroenneman schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:58:
[...]


Klopt, en dat ben ik met je eens. De enige oplossing is heel simpel: bouwen als een malle. En dan niet op de plekken waar eigenlijk niemand écht wil wonen. Ik woon zelf in een redelijk linkse stad, maar hier zie ik ook soms echt bizarre dingen gebeuren in de "vrije markt".

Bijvoorbeeld dit: https://www.gelderlander....ks-kloostertuin~a61a2176/

11 enorme villa's met een leuke kloostertuin... vanaf 8 ton. Daar hadden (en dit plan is door de buurtbewoners zelf aangedragen) 30 prima eengezinswoningen kunnen staan. Maar de gemeente kiest blijkbaar liever voor 11 villa's die "groen" zijn.

Die villa's hadden mooi in het buitengebied gebouwd kunnen worden, ruimte genoeg. In de stadskernen moeten we als land echt gaan kijken wie daar moeten wonen.

Ik denk dat iedereen in Nederland het wel met elkaar eens is dat er meer (betaalbare) woonruimte gecreëerd moet worden.

Alleen door de verschillende regels, procedures en (grond)prijzen is het té lastig om dat op korte termijn voor elkaar te krijgen. De overheid moet dus eigenlijk eerst dat hele proces aanpakken van 'idee voor project' naar 'start'. Belemmeringen weghalen etc. Dat gaat nog wel even duren.

In de tussentijd kunnen ze wel proberen een doekje voor het bloeden te geven. Zo'n overdrachtsbelastingmaatregel heeft namelijk gelijk 'effect' (monetair zeker effect, maar of het ook meer starters toegang geeft is een 2e).

Dus het is ff quick and dirty een tussenoplossing proberen te bieden. Belangrijk is wel dat het echte probleem in de tussentijd wel wordt aangepakt. En dat is nog maar de vraag..

[redwing]

Requiem19 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:52:
[...]


Bij zo'n regel (waarvan je je uberhaupt kunt afvragen of het doel bereikt wordt dat beoogd is), moet je ergens een grens stellen.

Het doel van de regeling is om toegang tot de woningmarkt beter te maken voor 'starters'. Een stel dat samen meer dan 400k kan financieren, heeft zéér vermoedelijk meer mogelijkheden om toegang tot de woningmarkt te krijgen dan een stel dat samen 300k kan financieren.

Zo onlogisch is het niet.

Het is juist volledig onlogisch.....
Als je 100 huizen hebt en 150 kopers, kunnen 50 man geen huis kopen. Als ik die 50 man nu 10% extra geef zodat ze wel een huis kunnen kopen heb ik alsnog 50 (andere) mensen die geen huis kunnen kopen. Aan de andere kant heb je wel die huizen duurder gemaakt omdat mensen meer kunnen bieden.

Maar dit topic wordt volgens mij vooral bezocht door niet-huizenbezitters / toekomstige kopers, want de tendens is nogal dat voor kopers de gouden loper uitgerold moet worden en dat woningbezitters maar even moeten worden aangepakt .

Om te voorkomen dat huizen veel duurder worden moet je of het aanbod verhogen (meer bouwen), de vraag verkleinen, of zorgen dat mensen minder kunnen bieden. Het aanbod verhogen gaat je niet lukken binnen een paar jaar (maar moet wel zo snel mogelijk gebeuren). Aan de vraagkant heb je weinig opties om die te verlagen, dus blijft (voor de korte termijn) over dat je moet zorgen dat mensen niet een te groot deel van hun inkomen mogen besteden aan hun huis. Dus de financieringsmogelijkheden moeten omlaag ipv omhoog. En dan wel dus voor iedereen. Want dan krijg je dat mensen minder kunnen bieden en daarmee de huizenprijzen zullen stabiliseren of zakken.

[Requiem19]

redwing schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:04:
[...]

Het is juist volledig onlogisch.....
Als je 100 huizen hebt en 150 kopers, kunnen 50 man geen huis kopen. Als ik die 50 man nu 10% extra geef zodat ze wel een huis kunnen kopen heb ik alsnog 50 (andere) mensen die geen huis kunnen kopen. Aan de andere kant heb je wel die huizen duurder gemaakt omdat mensen meer kunnen bieden.

Als je 100 huizen hebt en 150 kopers, zullen de mensen met het minste inkomen (starters) minder kans maken op de woning.

Door het budget van starters (die 50) te verruimen, kunnen zij makkelijker concurreren met de 100 andere kopers (bijv doorstromers). Ze hebben immers opeens 2% meer budget.

Om te voorkomen dat huizen veel duurder worden moet je of het aanbod verhogen (meer bouwen), de vraag verkleinen, of zorgen dat mensen minder kunnen bieden. Het aanbod verhogen gaat je niet lukken binnen een paar jaar (maar moet wel zo snel mogelijk gebeuren). Aan de vraagkant heb je weinig opties om die te verlagen, dus blijft (voor de korte termijn) over dat je moet zorgen dat mensen niet een te groot deel van hun inkomen mogen besteden aan hun huis. Dus de financieringsmogelijkheden moeten omlaag ipv omhoog. En dan wel dus voor iedereen. Want dan krijg je dat mensen minder kunnen bieden en daarmee de huizenprijzen zullen stabiliseren of zakken.

Meer bouwen is iedereen het mee eens - maar dat gaat nog heelll llang duren (als de overheid het al voor elkaar krijgt).

Als je de financieringsruimte omlaag gaat doen, ga je komende 2 jaar heel veel pijn creëren bij starters. Want de krapte blijft en je geeft dan vrij speelveld aan de mensen met eigen geld. Als de krapte blijft zoals hij nu is maakt minder financieringsruimte niet eens zoveel uit (de krapte is namelijk nu veelllleee male hoger dan in 2009).

[JanHenk]

Biggg schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:47:
[...]

Dit gaat leiden tot 0 extra nieuwe woningen en kost wel veel belastinggeld. Wederom weer een voorbeeld van een kabinet dat olie op het woningmarktvuur gooit en totaal incapabel is om betaalbaar wonen voor jonge mensen te realiseren.

Daar heeft niemand die aan de touwtjes trekt baat bij. Werkelijk niemand heeft daar belang bij, behalve de starters zelf. En die zijn nergens vertegenwoordigd.

Als je wat wil als starter is de enige optie om als een halve projectontwikkelaar zelf aan de slag te gaan met "plaatselijk belang", Gemeenten en financiers. Een ander gaat het niet voor je doen.

[Anoniem: 39993]

redwing schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:04:
[...]

Het is juist volledig onlogisch.....
Als je 100 huizen hebt en 150 kopers, kunnen 50 man geen huis kopen. Als ik die 50 man nu 10% extra geef zodat ze wel een huis kunnen kopen heb ik alsnog 50 (andere) mensen die geen huis kunnen kopen. Aan de andere kant heb je wel die huizen duurder gemaakt omdat mensen meer kunnen bieden.

[...]

Om te voorkomen dat huizen veel duurder worden moet je of het aanbod verhogen (meer bouwen), de vraag verkleinen, of zorgen dat mensen minder kunnen bieden. Het aanbod verhogen gaat je niet lukken binnen een paar jaar (maar moet wel zo snel mogelijk gebeuren). Aan de vraagkant heb je weinig opties om die te verlagen, dus blijft (voor de korte termijn) over dat je moet zorgen dat mensen niet een te groot deel van hun inkomen mogen besteden aan hun huis. Dus de financieringsmogelijkheden moeten omlaag ipv omhoog. En dan wel dus voor iedereen. Want dan krijg je dat mensen minder kunnen bieden en daarmee de huizenprijzen zullen stabiliseren of zakken.

Ik denk dat we met z'n allen het beste af zijn met een stabilisatie van de prijzen, gevolgd door een natuurlijke stijging rond het inflatiecijfer. Zodra je een prijsdaling teweeg brengt, creëer je op andere vlakken weer allerlei problemen en dat kost linksom of rechtsom ook de samenleving meer geld. Maar om stabilisatie te kunnen realiseren, moeten er structureel dingen gaan veranderen in de markt én moeten we behoeftes gaan sturen in plaats van wensen gaan volgen. Als de vraag naar tussenwoningen gigantisch hoog is t.o.v. appartementen, dan is het wonen in een appartement (even de penthouses niet meegerekend) niet interessant genoeg.

[redwing]

Requiem19 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:10:
[...]


Als je 100 huizen hebt en 150 kopers, zullen de mensen met het minste inkomen (starters) minder kans maken op de woning.

Door het budget van starters (die 50) te verruimen, kunnen zij makkelijker concurreren met de 100 andere kopers (bijv doorstromers). Ze hebben immers opeens 2% meer budget.

Zoals ik al zeg, leuk voor die eerste groep starters, maar dan heb je alsnog 50 woningen te weinig en dus gaan de prijzen simpelweg omhoog met wat mensen kunnen betalen (2% extra). De volgende starters hebben daarna 2% meer te besteden, maar helaas voor hun zijn de prijzen dan ook 2% omhoog gegaan. Wil je die groep dan weer een extra zak geld gaan geven, of zien we dan dat dit soort zaken het probleem alleen maar vergroten?

[...]
Meer bouwen is iedereen het mee eens - maar dat gaat nog heelll llang duren (als de overheid het al voor elkaar krijgt).

Als je de financieringsruimte omlaag gaat doen, ga je komende 2 jaar heel veel pijn creëren bij starters. Want de krapte blijft en je geeft dan vrij speelveld aan de mensen met eigen geld. Als de krapte blijft zoals hij nu is maakt minder financieringsruimte niet eens zoveel uit (de krapte is namelijk nu veelllleee male hoger dan in 2009).

Misschien moet je hierover eens wat onderzoeken lezen. De voornaamste reden van de prijzenstijging van woningen is direct gerelateerd aan de financieringsruimte. En het maakt geen bal uit of je nu 200 mensen hebt voor 100 woningen of 150 mensen voor diezelfde 100 woningen. Pas als het enigszins in evenwicht is gaat de financieringsruimte minder meespelen. Die financieringsruimte bepaalt voorlopig dus juist de complete prijs van woningen.

[Richh]

Wat ontwikkelingen op de huizenmarkt dan:

Funda: afvlakking of daling van huizenprijzen nog ver weg
https://nos.nl/artikel/23...nprijzen-nog-ver-weg.html

Hoewel het een beetje "Bovag: auto's worden niet goedkoper" is, het is gebaseerd op een gebruikersonderzoek. Overigens geven ze eerlijk toe dat het niet representatief is omdat het enkel onder sitebezoekers plaatsvind, toch netjes.

Mensen vinden het geen gunstige tijd om te kopen, wel om te verkopen.

In oktober zei 86 procent het een gunstige verkoopmarkt te vinden, vooral omdat woningen snel worden verkocht en je een goede prijs krijgt voor je huis. Daartegenover staat dat maar 15 procent het een gunstige koopmarkt vindt. De belangrijkste redenen: de hoge prijzen en het kleine aanbod van woningen.

Zelfs Funda vind dat wat er nu gebeurt niet overeenkomt met de huidige staat van de wereld

Het is echt heel opvallend dat ondanks dit ontbrekende vertrouwen, de coronacrisis en de sterke economische gevolgen er toch meer mensen van plan zijn een woning te kopen

[Requiem19]

redwing schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:17:
[...]

Zoals ik al zeg, leuk voor die eerste groep starters, maar dan heb je alsnog 50 woningen te weinig en dus gaan de prijzen simpelweg omhoog met wat mensen kunnen betalen (2% extra). De volgende starters hebben daarna 2% meer te besteden, maar helaas voor hun zijn de prijzen dan ook 2% omhoog gegaan. Wil je die groep dan weer een extra zak geld gaan geven, of zien we dan dat dit soort zaken het probleem alleen maar vergroten?

Precies wat je zegt - tijdelijke maatregel. Of zoals ik al eerder zei: doekje voor het bloeden voor de huidige starters.

Geen lange termijn oplossing. Maar het beste dat je op zeer korte termijn kan doen. Jouw oplossing is nog veel slechter: dan gaat geen enkele starter meer iets kopen tot 2023. Kudos for that .

[...]

Misschien moet je hierover eens wat onderzoeken lezen. De voornaamste reden van de prijzenstijging van woningen is direct gerelateerd aan de financieringsruimte. En het maakt geen bal uit of je nu 200 mensen hebt voor 100 woningen of 150 mensen voor diezelfde 100 woningen. Pas als het enigszins in evenwicht is gaat de financieringsruimte minder meespelen. Die financieringsruimte bepaald dus juist de complete prijs van woningen.

Financieringsruimte is inderdaad een grote prijsopdrijver geweest. En ongetwijfeld gaat een lagere financieringsruimte zorgen voor een daling van de prijzen - maar dat duurt wel eventjes. Je hebt namelijk van die grote groep van 200 mensen voor die 100 woningen een groep die wél die ruimte heeft.

Dat is precies wat je nu ziet in coronatijden. Beleggers verdwijenen van de markt, maar de markt loopt beter door dan ooit omdat particulieren (die minder te besteden hebben, maar wel genoeg) hun kans ruiken. Het is een piramide, waarbij de prijs pas gaat dalen als de bovenste paar vakjes verzadigd zijn.

[Jeroenneman]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:12:
[...]

Ik denk dat we met z'n allen het beste af zijn met een stabilisatie van de prijzen, gevolgd door een natuurlijke stijging rond het inflatiecijfer. Zodra je een prijsdaling teweeg brengt, creëer je op andere vlakken weer allerlei problemen en dat kost linksom of rechtsom ook de samenleving meer geld. Maar om stabilisatie te kunnen realiseren, moeten er structureel dingen gaan veranderen in de markt én moeten we behoeftes gaan sturen in plaats van wensen gaan volgen. Als de vraag naar tussenwoningen gigantisch hoog is t.o.v. appartementen, dan is het wonen in een appartement (even de penthouses niet meegerekend) niet interessant genoeg.

Ik denk dat heel veel mensen liever een woning dan een appartement hebben, maar een appartement is vaak goedkoper, en dus de enige bereikbare optie.

Hoe wil je trouwens behoefte gaan sturen? Extra belasting op potgrond en op BBQ's, zodat het hebben van een tuin geen voordeel meer is?

Allemaal lapmiddelen voor de bureaucratie omtrent bouwen. Maak nu eens eindelijk voortgang met prefab woningen en zorg dat die binnen een kwartaal van lap grond tot volledig huis kunnen worden neergezet.
Echt waar, we zijn in Nederland helemaal gek van de procedures en de regeltjes. Laatst nog gesteggel met de gemeente omtrent een paar boompjes die gekapt moesten worden bij een huis van vrienden. Die mensen wonen in the middle of nowhere, aan een weg waar soms een verdwaalde fietser voorbijkomt, geen buren aan beide kanten binnen 500 meter, en vervolgens moest er een ambtenaar langskomen om de bomen te bekijken....

Are you fucking kidding me? Daar moest dus iemand voor komen kijken, terwijl het iele boompjes waren die met 4 tikken om waren. En de gemeente wilde ze ook nog laten herplanten, want officieel gemeentegrond. Gelukkig had de ambtenaar ook wel door dat dit een bizarre poppenkast was. Maar ja, regels zijn regels, en hoewel in the middle of nowhere, waar niemand het ooit ging merken, moest er toch een vinkje gezet worden.

[Joosie200]

Requiem19 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:39:
[...]


Maar stel nu dat jij degene was die precies deze regel kon bedenken voor Nederland: hoe zou jij hem dan inrichten?

Simpel: gelijktrekken met de eenmalige verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting. Die gaat op tot je 40e. Die eenmalige verhoogde vrijstelling was eerst gecapt op 25k zoiets, maar met het oog op financiering van een koopwoning/aflossing eigen woning schuld mocht het 100k zijn. Welnu koppel de overdrachtsbelasting daar ook aan vast. Eenieder die vanaf zijn 18e tot zijn 40e jaar een woning koopt (al dan niet geholpen door de verhoogde schenking) is vrijgesteld van overdrachtbelasting.

Juist omdat alle mijlpalen in het leven (eigen huis, kinderen krijgen, huwelijk) verschuiven naar achteren in de tijd (niet langer tegen eind 20/ begin 30 zoals vroeger) past het juist om de belastingen aansluiting te laten vinden bij de economische/demografische actualiteit.
Het is onlogisch om verschil te laten bestaan tussen vrijstelling van schenkbelasting met het oog op de jubelton en vrijstelling van overdrachtbelasting. Is notabene al aangekaart door de Raad van State in haar advies, maar zoals altijd advies is te vrijblijvend.

[Z___Z]

Jeroenneman schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:28:
[...]


Ik denk dat heel veel mensen liever een woning dan een appartement hebben, maar een appartement is vaak goedkoper, en dus de enige bereikbare optie.

Hoe wil je trouwens behoefte gaan sturen? Extra belasting op potgrond en op BBQ's, zodat het hebben van een tuin geen voordeel meer is?

Allemaal lapmiddelen voor de bureaucratie omtrent bouwen. Maak nu eens eindelijk voortgang met prefab woningen en zorg dat die binnen een kwartaal van lap grond tot volledig huis kunnen worden neergezet.
Echt waar, we zijn in Nederland helemaal gek van de procedures en de regeltjes. Laatst nog gesteggel met de gemeente omtrent een paar boompjes die gekapt moesten worden bij een huis van vrienden. Die mensen wonen in the middle of nowhere, aan een weg waar soms een verdwaalde fietser voorbijkomt, geen buren aan beide kanten binnen 500 meter, en vervolgens moest er een ambtenaar langskomen om de bomen te bekijken....

Are you fucking kidding me? Daar moest dus iemand voor komen kijken, terwijl het iele boompjes waren die met 4 tikken om waren. En de gemeente wilde ze ook nog laten herplanten, want officieel gemeentegrond. Gelukkig had de ambtenaar ook wel door dat dit een bizarre poppenkast was. Maar ja, regels zijn regels, en hoewel in the middle of nowhere, waar niemand het ooit ging merken, moest er toch een vinkje gezet worden.

Als je kijkt dat de m2 prijzen voor appartementen zijn en van huizen zijn, dan wordt er toch meer betaald voor appartementen dan voor huizen, zelfs als het dezelfde locatie is. Dit is niet alleen voor kleine appartementen, maar ook in de prijsgroep 300-500k. Met dit in het achterhoofd lijkt me het vooral goed om meer appartementen te bouwen doormiddel van inbreiding, dan nog meer natuur op te offeren voor Vinex nieuwbouwwijken met matige voorzieningen.

[Richh]

Joosie200 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:32:
[...]


Simpel: gelijktrekken met de eenmalige verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting. Die gaat op tot je 40e. Die eenmalige verhoogde vrijstelling was eerst gecapt op 25k zoiets, maar met het oog op financiering van een koopwoning/aflossing eigen woning schuld mocht het 100k zijn. Welnu koppel de overdrachtsbelasting daar ook aan vast. Eenieder die vanaf zijn 18e tot zijn 40e jaar een woning koopt (al dan niet geholpen door de verhoogde schenking) is vrijgesteld van overdrachtbelasting.

Juist omdat alle mijlpalen in het leven (eigen huis, kinderen krijgen, huwelijk) verschuiven naar achteren in de tijd (niet langer tegen eind 20/ begin 30 zoals vroeger) past het juist om de belastingen aansluiting te laten vinden bij de economische/demografische actualiteit.
Het is onlogisch om verschil te laten bestaan tussen vrijstelling van schenkbelasting met het oog op de jubelton en vrijstelling van overdrachtbelasting. Is notabene al aangekaart door de Raad van State in haar advies, maar zoals altijd advies is te vrijblijvend.

Beter idee:
- Geen vrijstelling van de overdrachtsbelasting, gewoon 2% voor zowel starters als doorstromers. Wat mij betreft nog hoger, niet mee financieren (in plaats daarvan moet men spaarruimte overhouden in de vrije huursector). Je hoeft de vraag op de woningmarkt niet te stimuleren, die vraag is ruim hoog genoeg. Dit drukt de prijzen met zo'n 2%. Beleggers op 8% of hoger is prima.
- Afschaffing van de eenmalig verhoogde vrijstelling voor schenkbelasting. Iedereen gelijke kansen, ook zonder rijke pappie en mammie (althans, zij kunnen nog steeds, maar moeten gewoon eerlijk belasting betalen). Ook dit drukt de prijzen.

Beide zal geld opbrengen voor de staatskas: daar kunnen we huizen van bouwen!

Wil je bovenstaande 2 regels echt invoeren omdat je denkt dat je er iemand mee helpt? Laat ze dan exclusief gelden op nieuwbouw. Meer leenruimte is alleen nuttig in deze markt als het voor nieuwbouw zorgt. Bestaande bouw duurder maken, daar is geen enkele starter bij gebaat.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 12-11-2020 10:44 ]

[redwing]

Requiem19 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:24:
[...]
Precies wat je zegt - tijdelijke maatregel. Of zoals ik al eerder zei: doekje voor het bloeden voor de huidige starters.

Geen lange termijn oplossing. Maar het beste dat je op zeer korte termijn kan doen. Jouw oplossing is nog veel slechter: dan gaat geen enkele starter meer iets kopen tot 2023. Kudos for that .

Dat gaan ze toch niet..... Zoals gezegd gaat die extra bestedingsruimte binnen een paar maanden in de huizenprijzen zitten. Daarna ben je weer terug bij af. Daarnaast heb je alsnog teveel mensen voor diezelfde woningen. Zet je daar een paar starters in, is het enige dat gebeurt dat een aantal mensen (die veelal in goedkopere huizen zullen wonen) niet kunnen verhuizen en er dus minder ruimte komt voor andere starters. Hoe dan ook zorgen al deze maatregelen alleen op een zeer korte termijn (de eerste paar maanden) voor een kleine verandering. Daarna heb je het probleem alleen maar erger gemaakt.

[...]
Financieringsruimte is inderdaad een grote prijsopdrijver geweest. En ongetwijfeld gaat een lagere financieringsruimte zorgen voor een daling van de prijzen - maar dat duurt wel eventjes. Je hebt namelijk van die grote groep van 200 mensen voor die 100 woningen een groep die wél die ruimte heeft.

Je ziet nu dat extra financieringsruimte binnen een paar maanden zorgt voor een prijzenstijging. Andersom zal een verlaging daarvan dus ook binnen een paar maanden al een merkbaar effect geven. Dat is echt niet iets dat jaren gaat duren.

Dat is precies wat je nu ziet in coronatijden. Beleggers verdwijenen van de markt, maar de markt loopt beter door dan ooit omdat particulieren (die minder te besteden hebben, maar wel genoeg) hun kans ruiken. Het is een piramide, waarbij de prijs pas gaat dalen als de bovenste paar vakjes verzadigd zijn.

En dat gaat pas veranderen als er voldoende huizen zijn. Aangezien dat nog wel wat jaren gaat duren, is het enige dat je nu kunt doen, ervoor zorgen dat de prijzen stabiliseren. geen extra financieringsruimte dus, geen grote groepen bevoordelen. Alles wat je doet om grotere groepen mensen extra te besteden te geven zorgt ervoor dat de prijzen omhoog gaan.

[Anoniem: 39993]

Jeroenneman schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:28:
[...]


Ik denk dat heel veel mensen liever een woning dan een appartement hebben, maar een appartement is vaak goedkoper, en dus de enige bereikbare optie.

Hoe wil je trouwens behoefte gaan sturen? Extra belasting op potgrond en op BBQ's, zodat het hebben van een tuin geen voordeel meer is?

Allemaal lapmiddelen voor de bureaucratie omtrent bouwen. Maak nu eens eindelijk voortgang met prefab woningen en zorg dat die binnen een kwartaal van lap grond tot volledig huis kunnen worden neergezet.
Echt waar, we zijn in Nederland helemaal gek van de procedures en de regeltjes. Laatst nog gesteggel met de gemeente omtrent een paar boompjes die gekapt moesten worden bij een huis van vrienden. Die mensen wonen in the middle of nowhere, aan een weg waar soms een verdwaalde fietser voorbijkomt, geen buren aan beide kanten binnen 500 meter, en vervolgens moest er een ambtenaar langskomen om de bomen te bekijken....

Are you fucking kidding me? Daar moest dus iemand voor komen kijken, terwijl het iele boompjes waren die met 4 tikken om waren. En de gemeente wilde ze ook nog laten herplanten, want officieel gemeentegrond. Gelukkig had de ambtenaar ook wel door dat dit een bizarre poppenkast was. Maar ja, regels zijn regels, en hoewel in the middle of nowhere, waar niemand het ooit ging merken, moest er toch een vinkje gezet worden.

Appartementen zijn in verhouding gewoon erg duur om in te wonen. Daarom willen mensen er vanaf: je krijgt minder, maar betaalt per maand net zo veel als iemand met een tussenwoning met voor- en achtertuin. Net voor wij onze tussenwoning verkochten, is het appartement (net appartement, dat wel) van de opa van mijn vrouw verkocht i.v.m. overlijden. Dat appartement:
- had minder woonoppervlak dan onze tussenwoning
- had geen buitenruimte behalve en klein inpandig balkon
- had bizar hoge servicekosten vanwege liften en dergelijke
- was van binnen wel aan een opknapbeurtje toe m.b.t. keuken en sanitair
- dan nog een pluspuntje: 1 overdekte parkeerplaats in de parkeerkelder

En dat leverde 10k meer op dan onze tussenwoning. Nou was dat nog een appartement op een mooie plek, met een wat luxere uitstraling, maar zelfs appartementen in de wat mindere buurten gaan weg voor prijzen waarvoor je ook bijna een tussenwoning kunt kopen met meer ruimte en een voor- en achtertuin. Dan zou je zeggen: dan zijn ze dus nog wel goedkoper! Maar dat is alleen als je niet verder kijkt dan dat. Ze zitten vast aan een reteduur verwarmingssysteem, betalen elke maand een flink bedrag aan servicekosten... Onder de streep is het gewoon duurder. De lasten naast de financieringslasten zijn enorm hoog voor wat je krijgt. Dat was voor mij ook reden om - zodra het kon - mijn eerste appartement in te ruilen voor een tussenwoning. Veel meer waar voor je geld en dat zou niet zo moeten zijn.

[NielsFL]

Jeroenneman schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:28:
[...]


Ik denk dat heel veel mensen liever een woning dan een appartement hebben, maar een appartement is vaak goedkoper, en dus de enige bereikbare optie.

Hoe wil je trouwens behoefte gaan sturen? Extra belasting op potgrond en op BBQ's, zodat het hebben van een tuin geen voordeel meer is?

Appartementsgebouwen in Nederland zijn vaak laag en weinig geclusterd. (Muv enkele grotere binnensteden misschien.) Daardoor mis je de hoge concentratie mensen en de voordelen die daarbij horen en bij appartementsgebouwen in bijvoorbeeld Azië wel veel ziet: onder elk gebouw winkels, restaurants, reuring, etc.

De enige meerwaarden van een appartement in een gemiddelde stad in Nederland zijn dat je minder zorg hebt om het onderhoud en, als je geluk hebt, een aardig uitzicht hebt. Dat is - naar mijn mening - best mager. (En dus verhuizen we in NL voor de tweede keer naar een grotere tuin, terwijl we in het buitenland vele jaren niets anders dan een appartement wilden.)

[Requiem19]

redwing schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:39:
[...]

Dat gaan ze toch niet..... Zoals gezegd gaat die extra bestedingsruimte binnen een paar maanden in de huizenprijzen zitten. Daarna ben je weer terug bij af. Daarnaast heb je alsnog teveel mensen voor diezelfde woningen. Zet je daar een paar starters in, is het enige dat gebeurt dat een aantal mensen (die veelal in goedkopere huizen zullen wonen) niet kunnen verhuizen en er dus minder ruimte komt voor andere starters. Hoe dan ook zorgen al deze maatregelen alleen op een zeer korte termijn (de eerste paar maanden) voor een kleine verandering. Daarna heb je het probleem alleen maar erger gemaakt.

Die mensen die in goedkopere huizen wonen krijgen een waardestijging van hun wonen - dus dat balanceert elkaar weer.

Daarnaast is er nergens onderzoek over hoe snel zo'n effect voor prijsverhoging zorgt, dat dit binnen een paar maanden verdisconteerd is, is een uit de lucht gegrepen aanname.

Feit blijft dat je een groep kopers tot 400k een bewust budget voordeel geeft tov andere kopers.

[...]

Je ziet nu dat extra financieringsruimte binnen een paar maanden zorgt voor een prijzenstijging. Andersom zal een verlaging daarvan dus ook binnen een paar maanden al een merkbaar effect geven. Dat is echt niet iets dat jaren gaat duren.

Cijfers? Hoe weet je dat het andersom ook zo werkt?

De wereld stort in en de huizenmarkt gaat beter dan ooit. De huizenmarkt is zo oververhit dat je dit gewoon absoluut niet kunt voorspellen. Ik denk dat je dit schromelijk overschat. Want het verschil tussen vraag en aanbod is gewoon véél te groot. Om jouw voorbeeld te gebruiken. Stel je hebt 100 huizen en 200 kopers. Je verlaagt de financieringsruimte. Dan zijn er van de 200 kopers nog steeds 150 die de woning kunnen betalen. En zoals jij al zei.. maakt het weinig uit of we 200 of 150 kopers hebben op 100 woningen.

Wat je wel zeker weet is dat starters in 1e instantie het hardst geraakt worden door beperking financieringsruimte.

[Z___Z]

NielsFL schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:43:
[...]


Appartementsgebouwen in Nederland zijn vaak laag en weinig geclusterd. (Muv enkele grotere binnensteden misschien.) Daardoor mis je de hoge concentratie mensen en de voordelen die daarbij horen en bij appartementsgebouwen in bijvoorbeeld Azië wel veel ziet: onder elk gebouw winkels, restaurants, reuring, etc.

De enige meerwaarden van een appartement in een gemiddelde stad in Nederland zijn dat je minder zorg hebt om het onderhoud en, als je geluk hebt, een aardig uitzicht hebt. Dat is - naar mijn mening - best mager. (En dus verhuizen we in NL voor de tweede keer naar een grotere tuin, terwijl we in het buitenland vele jaren niets anders dan een appartement wilden.)

Zelfs in de locaties waar appartementen wel geclusterd zijn, zijn in Nederland de voorzieningen vrij matig. Door de stedenbouwkundige planning, worden vaak geen winkels toegelaten in woongebieden. Dat is een belangrijke reden dat in Nederland online verkopen het zo goed doen, ondanks dat we een van de hoogst aantal m2 winkels hebben per hoofd van de bevolking. De winkels zijn gewoon te ver weg.

Ik ben zelf groot voorstander van meer groen in de stad. Met dezelfde bevolkingsdichtheid is dit niet mogelijk als je iedereen een eigen stuk buitenplaats geeft. Het is alleen mogelijk als je woonruimte stapelt in ruil voor meer open publieke buitenruimtes.
Ik zie in moderne nieuwbouwwijken hetzelfde gebeuren als in de jaren 80. Om maar zo groot mogelijke kavels op papier aan te bieden, wordt bijna nergens meer een stoep neergelegd. Want als je die meter stoep toevoegt aan privegrond, is een kavel weer 5m2 groter. Doe mij dan maar 5m2 minder voortuin en een fatsoenlijke stoep voor de deur.

[RobbieB]

Jeroenneman schreef op donderdag 12 november 2020 @ 09:58:
[...]


Klopt, en dat ben ik met je eens. De enige oplossing is heel simpel: bouwen als een malle. En dan niet op de plekken waar eigenlijk niemand écht wil wonen. Ik woon zelf in een redelijk linkse stad, maar hier zie ik ook soms echt bizarre dingen gebeuren in de "vrije markt".

Bijvoorbeeld dit: https://www.gelderlander....ks-kloostertuin~a61a2176/

11 enorme villa's met een leuke kloostertuin... vanaf 8 ton. Daar hadden (en dit plan is door de buurtbewoners zelf aangedragen) 30 prima eengezinswoningen kunnen staan. Maar de gemeente kiest blijkbaar liever voor 11 villa's die "groen" zijn.

Die villa's hadden mooi in het buitengebied gebouwd kunnen worden, ruimte genoeg. In de stadskernen moeten we als land echt gaan kijken wie daar moeten wonen.

Tja Nijmegen.. het wordt niet voor niks Havana aan de Waal genoemd.
Heb er zelf jaren gestudeerd en vrijwel mijn hele vriendengroep woont er nog, maar zie me er echt niet meer naar terug verhuizen. Woon nu in de randstad (vanwege werk) en daar gaan ze nog enigszins slim om met de beperkte ruimte. In Nijmegen worden alleen maar "groene" prestige projecten neergezet. Als je betaalbaar wil wonen mag je naar Lent/Oosterhout vertrekken en zelfs daar zijn de eengezinswoningen inmiddels net zo duur als in de randstad.

[Jeroenneman]

RobbieB schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:54:
[...]

Tja Nijmegen.. het wordt niet voor niks Havana aan de Waal genoemd.
Heb er zelf jaren gestudeerd en vrijwel mijn hele vriendengroep woont er nog, maar zie me er echt niet meer naar terug verhuizen. Woon nu in de randstad (vanwege werk) en daar gaan ze nog enigszins slim om met de beperkte ruimte. In Nijmegen worden alleen maar "groene" prestige projecten neergezet. Als je betaalbaar wil wonen mag je naar Lent/Oosterhout vertrekken en zelfs daar zijn de eengezinswoningen inmiddels net zo duur als in de randstad.

True, zelfs in Dukenburg durven ze nu aan te komen met nieuwbouw voor richting de 4 ton. Bizar. Maar nog lang niet zo erg als in de Randstad als ik collega's mag geloven. (Tenminste, als je het hebt over de "echte" Randstad. Een dorpje wat toevallig aan de snelweg ligt, noem ik geen Randstad. Dan is Wijchen ook Nijmegen )

[NielsFL]

Z___Z schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:53:
[...]
Ik zie in moderne nieuwbouwwijken hetzelfde gebeuren als in de jaren 80. Om maar zo groot mogelijke kavels op papier aan te bieden, wordt bijna nergens meer een stoep neergelegd.

Ik wist niet eens dat dit bestond in de nieuwbouw, totdat we recent zelf weer gingen zoeken. Erg vreemde ontwikkeling inderdaad. Lijkt me redelijk chaotisch 's morgens: kleine kinderen die naar school lopen en de auto's en fietsen van de rest daar dwars doorheen. (Maar misschien dat iemand die in zo'n wijk woont mijn voorstelling daarvan kan corrigeren?)

[Wilf]

Requiem19 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:02:
[...]


Ik denk dat iedereen in Nederland het wel met elkaar eens is dat er meer (betaalbare) woonruimte gecreëerd moet worden.

Nou... NIMBY! Onze buurt wordt minder waard!

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:12:
[...]

Ik denk dat we met z'n allen het beste af zijn met een stabilisatie van de prijzen, gevolgd door een natuurlijke stijging rond het inflatiecijfer. Zodra je een prijsdaling teweeg brengt, creëer je op andere vlakken weer allerlei problemen en dat kost linksom of rechtsom ook de samenleving meer geld. Maar om stabilisatie te kunnen realiseren, moeten er structureel dingen gaan veranderen in de markt én moeten we behoeftes gaan sturen in plaats van wensen gaan volgen. Als de vraag naar tussenwoningen gigantisch hoog is t.o.v. appartementen, dan is het wonen in een appartement (even de penthouses niet meegerekend) niet interessant genoeg.

Daling voorkomen is uitstel van executie. Het constant verschuiven van geld van beneden naar boven (trickle-up) zorgt op den duur voor een complete verschraling. Dan stort de gehele piramide in.

Joosie200 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:32:
[...]


Simpel: gelijktrekken met de eenmalige verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting. Die gaat op tot je 40e. Die eenmalige verhoogde vrijstelling was eerst gecapt op 25k zoiets, maar met het oog op financiering van een koopwoning/aflossing eigen woning schuld mocht het 100k zijn. Welnu koppel de overdrachtsbelasting daar ook aan vast. Eenieder die vanaf zijn 18e tot zijn 40e jaar een woning koopt (al dan niet geholpen door de verhoogde schenking) is vrijgesteld van overdrachtbelasting.

Juist omdat alle mijlpalen in het leven (eigen huis, kinderen krijgen, huwelijk) verschuiven naar achteren in de tijd (niet langer tegen eind 20/ begin 30 zoals vroeger) past het juist om de belastingen aansluiting te laten vinden bij de economische/demografische actualiteit.
Het is onlogisch om verschil te laten bestaan tussen vrijstelling van schenkbelasting met het oog op de jubelton en vrijstelling van overdrachtbelasting. Is notabene al aangekaart door de Raad van State in haar advies, maar zoals altijd advies is te vrijblijvend.

En waarom 40? Dat is ook weer arbitrair en als je uitrekent hoe lang de studieschuld duurt zijn veel mensen dan ook nog niet klaar om met hun (grote) leven(smomenten) te beginnen. Bovendien hebben ze dan nog minstens 30-35 jaar werkend leven voor de boeg. En dat alles komt weer omdat de piramide van de onderkant steeds meer uitgezogen wordt omdat al dat geld omhooggeduwd moet worden.

[redwing]

Requiem19 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:46:
[...]
Die mensen die in goedkopere huizen wonen krijgen een waardestijging van hun wonen - dus dat balanceert elkaar weer.

Inderdaad, dus het enige dat er verandert is dat alle huizen in prijs zijn gestegen en dat starters dus alsnog niets kunnen kopen.

Daarnaast is er nergens onderzoek over hoe snel zo'n effect voor prijsverhoging zorgt, dat dit binnen een paar maanden verdisconteerd is, is een uit de lucht gegrepen aanname.

Kijk simpelweg naar de prijzenstijgingen en leg daarnaast welke maatregelen er zijn genomen. Die kun je bijna 1 op 1 doortrekken, en de stijgingen zie je binnen een paar maanden beginnen.

Feit blijft dat je een groep kopers tot 400k een bewust budget voordeel geeft tov andere kopers.

Feit blijft ook dat je dat doet voor een hele grote groep die tot 400k koopt. En dat je daarmee dus vooral zorgt voor een prijs-stijging.

[...]
Cijfers? Hoe weet je dat het andersom ook zo werkt?

Er is geen reden om aan te nemen dat dat niet het geval zou zijn. Dat is simpelweg marktwerking.
[quote]
De wereld stort in en de huizenmarkt gaat beter dan ooit.
[/quote
De wereld stort helemaal niet in. De wereld draait voorlopig nog grotendeels door. Pas als de wereld zo ver in stort dat er minder vraag dan aanbod is verandert er iets. Maar dat punt zitten we voorlopig nog niet aan. Heel veel bedrijven draaien nog zonder problemen door en massa-ontslagen zijn er ook nog niet.

De huizenmarkt is zo oververhit dat je dit gewoon absoluut niet kunt voorspellen. Ik denk dat je dit schromelijk overschat. Want het verschil tussen vraag en aanbod is gewoon véél te groot. Om jouw voorbeeld te gebruiken. Stel je hebt 100 huizen en 200 kopers. Je verlaagt de financieringsruimte. Dan zijn er van de 200 kopers nog steeds 150 die de woning kunnen betalen. En zoals jij al zei.. maakt het weinig uit of we 200 of 150 kopers hebben op 100 woningen.

Het is heel simpel. Jij wilt starters zoveel extra geven dat ze kunnen concurreren met de niet starters. Dat kan alleen door ze zoveel extra ruimte te geven dat ze andere mensen kunnen overbieden. Daarmee zorg je er dus voor dat er meer geboden wordt op die 100 beschikbare huizen en dus dat de koop-prijs omhoog gaat. Er is geen manier om starters te helpen zonder dat daarmee de prijs van huizen omhoog gaat, en je het daarmee de volgende starters weer moeilijker maakt.

Wat je wel zeker weet is dat starters in 1e instantie het hardst geraakt worden door beperking financieringsruimte.

En ook dat dat altijd zo zal blijven, ongeacht hoeveel je ze gaat geven. Ik zou ook graag starters willen helpen aan een woning, maar starters zitten nu eenmaal aan de onderkant van de markt. Zolang er te weinig huizen zijn, zullen starters dus moeite hebben om een woning te vinden. Dat is ook logisch want elke starter zorgt ervoor dat er een extra woning nodig is, waarbij iemand die doorstroomt ook weer zorgt voor een huis dat vrijkomt. Bevoordeel je dus die starter tov een doorstromer zal er een starters-woning minder op de markt zijn. Hoe dan ook gaat je pijnpunt bij de mensen zitten die nieuw op de markt komen.

Maar je kunt het geloven of niet, maar de afgelopen jaren zijn er al heel veel dingen geprobeerd om starters aan woningen te helpen. Kijk je waar we nu staan, zie je dat er precies is gebeurt wat ik hierboven zeg. De starters hebben nog steeds problemen, en het enige dat er verandert is, is dat de huizen nog duurder zijn geworden (ruim boven inflatie) en iedereen nog hogere schulden heeft.

[Ypuh]

JanHenk schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:11:
[...]


Daar heeft niemand die aan de touwtjes trekt baat bij. Werkelijk niemand heeft daar belang bij, behalve de starters zelf. En die zijn nergens vertegenwoordigd.

Als je wat wil als starter is de enige optie om als een halve projectontwikkelaar zelf aan de slag te gaan met "plaatselijk belang", Gemeenten en financiers. Een ander gaat het niet voor je doen.

Ja, maar laat dat nou precies vragen wat een starter niet of nauwelijks heeft; tijd, geld, energie, politiek overwicht etc.

Van een beetje starter mag je verwachten dat die pas afgestudeerd is, een eerste baan heeft, carriere probeert op te bouwen, een relatie of gezin probeert te stichten, de transitie van een leven lang school naar werken voor een baas, eventueel een eigen bedrijfje starten, schulden afbetalen etc etc.

Kortom het tegenovergesteld van wat je nodig hebt om een bouwproject van de grond te krijgen wat vooral draait om kapitaal, geduld, invloed, kennis van de markt, beschikbare aannemers etc. Dan nog zijn de marges dun, dus het risico op afbraak is ontzettend groot.

Echt niemand is gebaat om je daadwerkelijk een helpende hand toe te steken. Het kost hun niet alleen tijd/geld/energie, maar je krijgt er ook gewoon een concurrent/waardedaling bij.

[ Voor 4% gewijzigd door Ypuh op 12-11-2020 11:10 ]

[Requiem19]

redwing schreef op donderdag 12 november 2020 @ 11:09:
[...]

Inderdaad, dus het enige dat er verandert is dat alle huizen in prijs zijn gestegen en dat starters dus alsnog niets kunnen kopen.

Nee, want die doorstromers zullen eerder op de markt boven 400k actief zijn.

Kijk simpelweg naar de prijzenstijgingen en leg daarnaast welke maatregelen er zijn genomen. Die kun je bijna 1 op 1 doortrekken, en de stijgingen zie je binnen een paar maanden beginnen.

Laat de cijfers maar zien dan. Het effect an sich is door verschillende bronnen benoemd, maar dat dit 'binnen een paar maanden zo is', dat is nog nergens onderbouwd afaik. Dus, wat is je bron?

Feit blijft ook dat je dat doet voor een hele grote groep die tot 400k koopt. En dat je daarmee dus vooral zorgt voor een prijs-stijging.

Prijsstijging - vermoedelijk ja. Concurrentievoordeel voor 35- tot 400k: zeker weten.

Er is geen reden om aan te nemen dat dat niet het geval zou zijn. Dat is simpelweg marktwerking.

Marktwerking gaat iets anders op de huizenmarkt. Alle experts voorspelden een dip / stabilisatie in de huizenprijzen toen corona begon. Ze hadden het allemaal mis. Marktwerking?

De wereld stort helemaal niet in. De wereld draait voorlopig nog grotendeels door. Pas als de wereld zo ver in stort dat er minder vraag dan aanbod is verandert er iets. Maar dat punt zitten we voorlopig nog niet aan. Heel veel bedrijven draaien nog zonder problemen door en massa-ontslagen zijn er ook nog niet.

De wereld is wel economisch ingestort op een proportie die we nog nooit hebben gezien sinds deze cijfers worden bijgehouden.

CBS:

n het tweede kwartaal van 2020 waren er 322 duizend banen minder dan een kwartaal eerder, een afname van 3,0 procent. Dit cijfer geeft nog een geflatteerd beeld van de ontwikkeling van de werkgelegenheid, omdat als gevolg van de coronacrisis in een deel van de banen niet of minder gewerkt kon worden. Geraamd wordt dat het daadwerkelijk aantal gewerkte uren in het tweede kwartaal 6,1 procent lager lag dan in het eerste kwartaal. Tegelijkertijd steeg het aantal werklozen met 72 duizend (+26 procent) naar 349 duizend. Aan het einde van het tweede kwartaal waren er 26 duizend vacatures minder dan een kwartaal eerder. In een half jaar tijd is het aantal openstaande vacatures met 30 procent afgenomen. Dit meldt het CBS op grond van nieuwe cijfers over de arbeidsmarkt.

De Nederlandse economie is in het tweede kwartaal hard getroffen door de coronacrisis. Het bruto binnenlands product daalde in die periode met 8,5 procent ten opzichte van een kwartaal eerder, aldus het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Een dergelijke krimp is volgens het statistiekbureau niet eerder gemeten.

Jij vindt dat dit kwalificeert als 'de wereld draait gewoon door'? Wow...

Het is heel simpel. Jij wilt starters zoveel extra geven dat ze kunnen concurreren met de niet starters. Dat kan alleen door ze zoveel extra ruimte te geven dat ze andere mensen kunnen overbieden. Daarmee zorg je er dus voor dat er meer geboden wordt op die 100 beschikbare huizen en dus dat de koop-prijs omhoog gaat. Er is geen manier om starters te helpen zonder dat daarmee de prijs van huizen omhoog gaat, en je het daarmee de volgende starters weer moeilijker maakt.

Ik wil starters helemaal niets geven, maar ik begrijp de ratio van de regel: je helpt nu iig 1 groep op korte termijn.

[Anoniem: 39993]

Wilf schreef op donderdag 12 november 2020 @ 11:06:
[...]

Nou... NIMBY! Onze buurt wordt minder waard!


[...]
Daling voorkomen is uitstel van executie. Het constant verschuiven van geld van beneden naar boven (trickle-up) zorgt op den duur voor een complete verschraling. Dan stort de gehele piramide in.


[...]

Stabilisatie = min of meer daling. Maar wat vooral belangrijk is, is de manier waarop. We hebben gewoon erg weinig grond beschikbaar, dus gewoon maar volplempen met rijtjeshuizen, twee-kappers en vrijstaande huizen om aan de huidige wensen te voldoen is op de lange termijn ook niet houdbaar. Dan zou je dat ook gewoon uitstel van executie kunnen noemen. En dan is 1 van de weinige mogelijkheden die je nog wél hebt, de vraag beïnvloeden. Het meest simpele instrument daarvoor is natuurlijk gewoon geld. Maar verder laat ik het graag aan de economen en deskundigen over. Die krijgen er immers dik voor betaald.

We hebben een woon-probleem en de huidige markt (zowel koop als huur) is een slechts een symptoom van dat woon-probleem.

[JanHenk]

Ypuh schreef op donderdag 12 november 2020 @ 11:09:
[...]

Ja, maar laat dat nou precies vragen wat een starter niet of nauwelijks heeft; tijd, geld, energie, politiek overwicht etc.

Van een beetje starter mag je verwachten dat die pas afgestudeerd is, een eerste baan heeft, carriere probeert op te bouwen, een relatie of gezin probeert te stichten, de transitie van een leven lang school naar werken voor een baas, eventueel een eigen bedrijfje starten, schulden afbetalen etc etc.

Kortom het tegenovergesteld van wat je nodig hebt om een bouwproject van de grond te krijgen wat vooral draait om kapitaal, geduld, invloed, kennis van de markt, beschikbare aannemers etc. Dan nog zijn de marges dun, dus het risico op afbraak is ontzettend groot.

Echt niemand is gebaat om je daadwerkelijk een helpende hand toe te steken. Het kost hun niet alleen tijd/geld/energie, maar je krijgt er ook gewoon een concurrent/waardedaling bij.

Je hebt helemaal gelijk... We zijn te druk met onszelf 'proberen' omhoog te werken dat we niet zien wat er eigenlijk gaande is.


Ik heb in dit kader nog wel een leuke anekdote. In het dorp waar ik ben opgegroeid heeft de gemeente veel grond in bezit voor toekomstige ontwikkeling. Omdat er absoluut nul aanbod en doorstroom is maar wel veel vraag (de gezinnen met dubbelmodaal arbeidsinkomen wonen in een tussenwoning, terwijl in de vrijstaande woningen alleen maar gescheiden moeders in hun eentje wonen..), heb ik een groep geïnteresseerden bij elkaar weten te krijgen (voor zeg een woning of 10)

We zijn achtereenvolgens in gesprek geweest met plaatselijk belang, de gemeenteambtenaren, maar ook wethouders, etc. Iedereen was enthousiast en positief over ons initiatief.

Toen kwam het: uit het betreffende dorp hebben twee (vermogende) figuren die zich nadat ze er lucht van hadden gekregen opwierpen als ontwikkelaars. De gemeente is toen met ze in onderhandeling geweest voor de prijs van een stuk grond. Het kwam erop naar dat de gemeente liever heeft dat een projectontwikkelaar een groot stuk grond van ze afneemt voor de hoofdprijs, dan dat ze het zelf zouden ontwikkelen (met alle risico's van dien).

Lang verhaal kort, dit is inmiddels twee jaar geleden en er is nog geen voortgang. Je kan ook je vragen zetten bij de motieven van de ontwikkelaars. Zelf zeggen ze het 'voor het dorp te doen' en niet voor hun portemonnee, maar daar zet ik wel mijn vraagtekens bij. Daardoor ben ikzelf als potentiële koper eigenlijk al afgehaakt. Daarnaast weet ik dat er inderdaad in de buurt van waar de woningen zouden moeten komen, er waarschijnlijk grote bezwaren door de huidige bewoners zouden worden gemaakt, in het kader van NIMBY en eigenlijk met als hoofdreden "potentiële waardedaling van het onderpand" (vrij uitzicht kwijt, 'hun'straat wordt aanrijroute, etc. je kent het wel).


Grappig gevolg is dat de leefbaarheid in het dorp juist zienderogen achteruit gaat. De oude garde in hun grote vrijstaande huizen maken geen plaats voor gezinnen (die er voorheen wel waren), waardoor ook de basisschool krimpt, sportfaciliteiten in het dorp steeds minder draagvlak hebben, etc. etc. Over effect op de waarde van het onderpand gesproken...

Dat is dus een schijnbare tegenstelling ..

[Rzaan]

Zolang de overheid kunstmatig bedrijven en ZZp'ers overeind houdt, en de mensen die ontslag hebben gekregen nog een WW-uitkering krijgen, zullen de gevolgen van Corona nog niet zo heel duidelijk te zien zijn.
Het heeft alleen even tijd nodig, denk ik.
Het kan niet anders dan dat de gevolgen op een gegeven moment zeer duidelijk gaan worden.
We maken ons nu nog druk over de gezondheid en we redden het allemaal financieel nog wel met steun en spaargeld. Of onze banen lopen nog door.
Sommige bedrijven verkopen ook meer (las net een artikel over Brabantia die nog nooit zoveel pedaalemmers hebben verkocht).
Maar als de werkeloosheid en faillissementen gaan toenemen, en de winsten en omzetten gaan dalen, zal dit zijn weerslag gaan krijgen.
In hoeverre dit gaat gebeuren in de huizenmarkt... geen idee.
Ik denk zelf dat er een daling van prijzen zal komen, maar again: Misschien wishful thinking.

[Anoniem: 39993]

JanHenk schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:07:
[...]


Je hebt helemaal gelijk... We zijn te druk met onszelf 'proberen' omhoog te werken dat we niet zien wat er eigenlijk gaande is.


Ik heb in dit kader nog wel een leuke anekdote. In het dorp waar ik ben opgegroeid heeft de gemeente veel grond in bezit voor toekomstige ontwikkeling. Omdat er absoluut nul aanbod en doorstroom is maar wel veel vraag (de gezinnen met dubbelmodaal arbeidsinkomen wonen in een tussenwoning, terwijl in de vrijstaande woningen alleen maar gescheiden moeders in hun eentje wonen..), heb ik een groep geïnteresseerden bij elkaar weten te krijgen (voor zeg een woning of 10)

We zijn achtereenvolgens in gesprek geweest met plaatselijk belang, de gemeenteambtenaren, maar ook wethouders, etc. Iedereen was enthousiast en positief over ons initiatief.

Toen kwam het: uit het betreffende dorp hebben twee (vermogende) figuren die zich nadat ze er lucht van hadden gekregen opwierpen als ontwikkelaars. De gemeente is toen met ze in onderhandeling geweest voor de prijs van een stuk grond. Het kwam erop naar dat de gemeente liever heeft dat een projectontwikkelaar een groot stuk grond van ze afneemt voor de hoofdprijs, dan dat ze het zelf zouden ontwikkelen (met alle risico's van dien).

Lang verhaal kort, dit is inmiddels twee jaar geleden en er is nog geen voortgang. Je kan ook je vragen zetten bij de motieven van de ontwikkelaars. Zelf zeggen ze het 'voor het dorp te doen' en niet voor hun portemonnee, maar daar zet ik wel mijn vraagtekens bij. Daardoor ben ikzelf als potentiële koper eigenlijk al afgehaakt. Daarnaast weet ik dat er inderdaad in de buurt van waar de woningen zouden moeten komen, er waarschijnlijk grote bezwaren door de huidige bewoners zouden worden gemaakt, in het kader van NIMBY en eigenlijk met als hoofdreden "potentiële waardedaling van het onderpand" (vrij uitzicht kwijt, 'hun'straat wordt aanrijroute, etc. je kent het wel).


Grappig gevolg is dat de leefbaarheid in het dorp juist zienderogen achteruit gaat. De oude garde in hun grote vrijstaande huizen maken geen plaats voor gezinnen (die er voorheen wel waren), waardoor ook de basisschool krimpt, sportfaciliteiten in het dorp steeds minder draagvlak hebben, etc. etc. Over effect op de waarde van het onderpand gesproken...

Dat is dus een schijnbare tegenstelling ..

Dat is een heel normale gang van zaken in dorpspolitiek hoor. De lokale ontwikkelaars onderhouden gewoon contacten met verschillende poppetjes in de plaatselijke politiek (al dan niet vermomd als "vriendschappelijk"). Daardoor worden ze dus vanzelf op de hoogte gebracht van dit soort zaken en kunnen ze daarop inspelen. Dat is gewoon deel van hun business model. Ze weten donders goed dat de gemeente liever in 1 klap een lap grond aan hen verkoopt, dan 10x een klein lapje aan een clubje particuliere eigenaren. Dat is ook precies de reden dat kavels zo enorm duur zijn. Daar wordt flink aan verdient, want dat zijn over het algemeen de kansen die de burger zelf niet gaat krijgen. Dus als ze zoiets opvangen, dan weten ze eigenlijk gewoon al zeker dat de vraag er is en dat de gemeente er wel oren naar heeft. Dan hoeven ze alleen nog maar in te koppen.

[RemcoDelft]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:15:
[...]

Dat is een heel normale gang van zaken in dorpspolitiek hoor. De lokale ontwikkelaars onderhouden gewoon contacten met verschillende poppetjes in de plaatselijke politiek (al dan niet vermomd als "vriendschappelijk"). Daardoor worden ze dus vanzelf op de hoogte gebracht van dit soort zaken en kunnen ze daarop inspelen. Dat is gewoon deel van hun business model. Ze weten donders goed dat de gemeente liever in 1 klap een lap grond aan hen verkoopt, dan 10x een klein lapje aan een clubje particuliere eigenaren. Dat is ook precies de reden dat kavels zo enorm duur zijn. Daar wordt flink aan verdient. Dus als ze zoiets opvangen, dan weten ze eigenlijk gewoon al zeker dat de vraag er is en dat ze alleen nog maar in hoeven te koppen.

De landelijke overheid kan dit heel eenvoudig oplossen door een quotum in te stellen: elke gemeente die minder dan x bouwkavels per jaar verkoopt en laat bewonen krijgt een boete van 4 ton per gemiste kavel. Wedden dat het opeens wel kan?

[Rzaan]

JanHenk schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:07:
[...]
Grappig gevolg is dat de leefbaarheid in het dorp juist zienderogen achteruit gaat. De oude garde in hun grote vrijstaande huizen maken geen plaats voor gezinnen (die er voorheen wel waren), waardoor ook de basisschool krimpt, sportfaciliteiten in het dorp steeds minder draagvlak hebben, etc. etc. Over effect op de waarde van het onderpand gesproken...

Je moet niet vergeten dat de meeste gemeentes gerund worden door goedbedoelende amateurs. Als je je opgeeft bij een politieke partij en je komt elke vergadering en je bent bereid je in te zetten, kom je op een verkiesbare plaats. Wordt je ook nog bestuurslid van de plaatselijke voetbalclub, wordt je gekozen tot gemeenteraadslid of wordt je wethouder.
Genoeg voorbeelden van kleine gemeenten die leeglopen, maar waar niets wordt ondernomen om het tij te keren. Simpelweg omdat visie ontbreekt en omdat de B&W en de raad vaak heel conservatief denken.

[redwing]

Requiem19 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 11:53:
[...]
Nee, want die doorstromers zullen eerder op de markt boven 400k actief zijn.

Dus? Die doorstromers hebben 2% extra omdat hun huis daarmee in waarde is gestegen dus de huizen boven 400k gaan 2% in prijs omhoog.

[...]
Laat de cijfers maar zien dan. Het effect an sich is door verschillende bronnen benoemd, maar dat dit 'binnen een paar maanden zo is', dat is nog nergens onderbouwd afaik. Dus, wat is je bron?

Hier zie je b.v. dat de maximale leenruimte (buiten de hypotheekcrisis om) zich rechtstreeks vertaald in een stijgende huizenprijs.
https://www.dnb.nl/nieuws...lletin-2020/dnb389563.jsp
Nu is dit niet op maandnivo, maar stel dat we het op een jaar zetten. Dan nog zorgt die 2% die je starters nu extra geeft, voor een hogere stijging dan de inflatie.

[...]
Prijsstijging - vermoedelijk ja. Concurrentievoordeel voor 35- tot 400k: zeker weten.

Je geeft starters 2% korting en je geeft mensen die al een huis hebben 2% meer waarde. Beide kunnen dus 2% extra bieden. Waar is je extra concurrentievoordeel dan? Voor een korte tijd klopt het, dat zijn de mensen die in het 1e half jaar kopen.
En nogmaals, de afgelopen jaren hebben we al allerlei maatregelen genomen, en het probleem is duidelijk niet verdwenen. Het enige dat er is gebeurt is dat de prijzen zijn gestegen en het probleem dus alleen maar groter is geworden.

[...]
Marktwerking gaat iets anders op de huizenmarkt. Alle experts voorspelden een dip / stabilisatie in de huizenprijzen toen corona begon. Ze hadden het allemaal mis. Marktwerking?

marktwerking gaat helemaal niet anders op de huizenmarkt. Sterker nog, de hiuzenmarkt is juist een perfect voorbeeld van hoe vraag en aanbod de prijs bepalen.
Marktwerking heeft echter niets met voorpselbaarheid te maken.De 'experts' hadden verwacht dat er veel meer mensen zouden komen die geen hypotheek zouden kunnen krijgen. Dat is niet gebeurt (o.a. door overheids-steun) en dus zijn de prijzen nog steeds aan het stijgen.

[...]
De wereld is wel economisch ingestort op een proportie die we nog nooit hebben gezien sinds deze cijfers worden bijgehouden.

CBS:

[...]

[...]

Jij vindt dat dit kwalificeert als 'de wereld draait gewoon door'? Wow...

Houd even in gedachten dat we het hier over de huizenmarkt hebben en niet de banenmarkt. En daar slaat mijn opmerking dan ook op. Als je vanuit de huizenmarkt bekijkt is de vraag nog steeds veel groter dan het aanbod. Voor de huizenmarkt 'draait de wereld gewoon door'. Vandaar ook mijn opmerking dat pas als die vraag zover instort dat vraag en aanbod enigszins in evenwicht komen, de financieringsruimte minder mee gaat spelen.

[...]
Ik wil starters helemaal niets geven, maar ik begrijp de ratio van de regel: je helpt nu iig 1 groep op korte termijn.

Maar dat doen we al jaren en we hebben die groep alleen maar van de regen in de drup geholpen. Het heeft weinig zin om ze nu van de drup in de sloot te gooien. Op heel korte termijn help je misschien een paar starters, daarna heb je de drempel alleen nog maar groter gemaakt.

Lees wat dat betreft ook de alinea 'Toegankelijkheid voor starters' uit het artikel hierboven, welke precies aangeeft wat ik ook zeg.

[Ypuh]

@JanHenk Ik heb een precies dezelfde anekdote uit ons geboortedorp. Er is sprake van een ware babyboom in mijn generatie, en voor het eerst in jaren is er een groep jongeren rond de 30 die allemaal graag in het dorp wil blijven wonen (ik ben één van de weinige die 10 jaar geleden echt verhuisd is). De plaatselijke aannemer en zijn zoons die een van de grootste bouwbedrijven in de regio hebben zagen dit allang aankomen en grepen de kans. Buiten de dorpskern bouwen mocht niet, maar binnen de dorpskern was een prachtig ongebruikt terrein waar ze een mooi plan voor gemaakt hebben. Iedereen enthousiast, kopers, bouwers, gemeente etc. Grote presentatie geweest en toekomst voor het dorp (waar alle voorzieningen langzamerhand verdwenen zijn en scholen in omliggende dorpen gesloten).

Conclusie: Bijna 5 jaar bezig geweest, maar het plan gaat niet door vanwege het zicht op de karakteristieke molen van ons dorp. Een waar monument, maar die stond dus ook juist centraal in het plan om deze eer aan te doen. Nu ligt er gewoon een groot stuk gras omheen waar 1 avond in het jaar een feesttent staat (die ook prima op de sportvelden kan).

Het hele plan heeft de aannemer en betrokkenen duizenden euro's gekost, om over tijd en energie nog maar te zwijgen. Dit ging echt om goede bedoelingen, niet om rijk van te worden (dat waren ze al). Inmiddels hebben de meeste jongeren al wel een plekje gevonden, maar een evengroot deel is naar omliggende dorpen verhuisd en zie ik ook niet zo snel meer terugkomen. Zodra mijn vader met pensioen gaat is ook de kroeg/buurtcentrum als laatste voorziening gesloten en wordt het wel heel saai.

[Anoniem: 39993]

RemcoDelft schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:16:
[...]

De landelijke overheid kan dit heel eenvoudig oplossen door een quotum in te stellen: elke gemeente die minder dan x bouwkavels per jaar verkoopt en laat bewonen krijgt een boete van 4 ton per gemiste kavel. Wedden dat het opeens wel kan?

Natuurlijk kan het dan wel. Maar die bal ligt nu vooralsnog gewoon bij de lokale overheid en dit werkt voor hen het makkelijkst (en het leukst, want het zijn vaak partijen die niet te beroerd zijn om - als de horeca open is - te overleggen tijdens een goede lunch of goed diner bijvoorbeeld).

[Requiem19]

redwing schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:20:
[...]

Dus? Die doorstromers hebben 2% extra omdat hun huis daarmee in waarde is gestegen dus de huizen boven 400k gaan 2% in prijs omhoog.

Die doorstromers vinden we kennelijk met zn allen iets minder belangrijk dan de groep starters. Dat is het idee van de maatregel. Dus dat werkt dan prima uit.

Hier zie je b.v. dat de maximale leenruimte (buiten de hypotheekcrisis om) zich rechtstreeks vertaald in een stijgende huizenprijs.
https://www.dnb.nl/nieuws...lletin-2020/dnb389563.jsp
Nu is dit niet op maandnivo, maar stel dat we het op een jaar zetten. Dan nog zorgt die 2% die je starters nu extra geeft, voor een hogere stijging dan de inflatie.

Het DNB grafiekje laat precies zien dat het niet zomaar te bepalen is dat vermindering in leenruimte binnen een paar maanden leidt tot verlaging.

Vanaf 2008 tot 2010 nam de leenruimte toe, maar daalden de prijzen. Leenruimte van 2010 tot 2014 bleef redelijk stabiel, maar prijzen daalden. Tussen 2014 en 2015 daalde de leenruimte en namen de prijzen weer toe.

Leenruimte is 1 element. Maar de huizenmarkt is zo complex dat je niet simpelweg kunt stellen dat een aanpassing in leenruimte binnen enkele maanden zichtbaar is in de prijs.

Je geeft starters 2% korting en je geeft mensen die al een huis hebben 2% meer waarde. Beide kunnen dus 2% extra bieden. Waar is je extra concurrentievoordeel dan? Voor een korte tijd klopt het, dat zijn de mensen die in het 1e half jaar kopen.

Het zijn twee groepen. In de categorie 35- tot 400k zijn minder doorstromers dan starters. Dus dat kun je niet op 1 hoop gooien.

Houd even in gedachten dat we het hier over de huizenmarkt hebben en niet de banenmarkt. En daar slaat mijn opmerking dan ook op. Als je vanuit de huizenmarkt bekijkt is de vraag nog steeds veel groter dan het aanbod. Voor de huizenmarkt 'draait de wereld gewoon door'. Vandaar ook mijn opmerking dat pas als die vraag zover instort dat vraag en aanbod enigszins in evenwicht komen, de financieringsruimte minder mee gaat spelen.

Nee, je zei dat de wereld(economie) niet in stort:

De wereld stort helemaal niet in. De wereld draait voorlopig nog grotendeels door. Pas als de wereld zo ver in stort dat er minder vraag dan aanbod is verandert er iets. Maar dat punt zitten we voorlopig nog niet aan. Heel veel bedrijven draaien nog zonder problemen door en massa-ontslagen zijn er ook nog niet.

Dit is gewoon feitelijk onjuist. We zitten in de heftigste recessie die ooit gemeten is. En massaontslagen zijn er niet, maar er zijn dus wel in Q2 alleen al 322k banen verdwenen en 72k werklozen bijgekomen....

De huizenmarkt werkt veel ingewikkelder dan jij lijkt te denken .

[Biggg]

redwing schreef op donderdag 12 november 2020 @ 10:04:
[...]

Om te voorkomen dat huizen veel duurder worden moet je of het aanbod verhogen (meer bouwen), de vraag verkleinen, of zorgen dat mensen minder kunnen bieden. Het aanbod verhogen gaat je niet lukken binnen een paar jaar (maar moet wel zo snel mogelijk gebeuren). Aan de vraagkant heb je weinig opties om die te verlagen, dus blijft (voor de korte termijn) over dat je moet zorgen dat mensen niet een te groot deel van hun inkomen mogen besteden aan hun huis. Dus de financieringsmogelijkheden moeten omlaag ipv omhoog. En dan wel dus voor iedereen. Want dan krijg je dat mensen minder kunnen bieden en daarmee de huizenprijzen zullen stabiliseren of zakken.

Het aanbod van goedkope woningen kan je heel makkelijk vergroten op zeer korte termijn:
Trek per direct het puntensysteem voor maximale huren door tot 1500 euro voor woningen die ouder zijn dan 15 jaar. Bam, in 1 klap veel meer betaalbare huizen voor de huursector. De huidige bezitters zullen deze huizen mogelijk ook willen verkopen omdat ze niet meer rendabel te verhuren zijn, Bam, in 1 klap ook meer koopwoningen beschikbaar.

[Rzaan]

Maar dan ontstaan er toch niet meer M2's woonruimte?

[Biggg]

Ruudzaan schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:16:
Maar dan ontstaan er toch niet meer M2's woonruimte?

Jawel, want partijen die geld willen verdienen aan de woningmarkt zullen dan hun focus moeten verleggen naar het bouwen van nieuwe woningen en die verhuren (daar mogen immers 15 jaar vrije sector huurprijzen voor gevraagd worden) ipv het kopen van de bestaande woningen en die verhuren voor een superhoge huurprijs in een schaarse markt aan mensen die geen keuze hebben.

[BoB_HenK]

Biggg schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:22:
[...]


Jawel, want partijen die geld willen verdienen aan de woningmarkt zullen dan hun focus moeten verleggen naar het bouwen van nieuwe woningen en die verhuren (daar mogen immers 15 jaar vrije sector huurprijzen voor gevraagd worden) ipv het kopen van de bestaande woningen en die verhuren voor een superhoge huurprijs in een schaarse markt aan mensen die geen keuze hebben.

Met de grondprijzen die een gemiddelde gemeente vraagt en de toenemende regeldruk in de bouw (= meer kosten) kan je je afvragen of dit niet averechts werkt. Kan net zo goed zijn dat nieuwe woningen alleen nog maar voor grote portemonnees worden of dat er uberhaupt minder gebouwd gaat worden omdat er voldoende alternatieven zijn in andere landen waar de terugverdientijd geen 15 jaar maar oneindig is.

[Biggg]

BoB_HenK schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:27:
[...]


Met de grondprijzen die een gemiddelde gemeente vraagt en de toenemende regeldruk in de bouw (= meer kosten) kan je je afvragen of dit niet averechts werkt. Kan net zo goed zijn dat nieuwe woningen alleen nog maar voor grote portemonnees worden of dat er uberhaupt minder gebouwd gaat worden omdat er voldoende alternatieven zijn in andere landen waar de terugverdientijd geen 15 jaar maar oneindig is.

Het zijn allemaal communicerende vaten. Als huurprijzen dalen voor woningen van ouder dan 15 jaar, dan verkopen beleggers deze huizen -> meer aanbod, dan dalen de huizenprijzen, vervolgens dalen de grondprijzen mee.

De overheid moet wel het proces begeleiden om gemeentes te helpen om niet meer zo afhankelijk te zijn van grondverkoop voor het rondkrijgen van hun begroting, wat leidt dat gemeentes grond kunstmatig schaars houden, dat is sowieso een giftige situatie.

We hebben de lucht er met z'n allen ingepompt, die kunnen we er ook weer uit laten lopen.

[ Voor 4% gewijzigd door Biggg op 12-11-2020 13:34 ]

[JanHenk]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:15:
[...]

Dat is een heel normale gang van zaken in dorpspolitiek hoor. De lokale ontwikkelaars onderhouden gewoon contacten met verschillende poppetjes in de plaatselijke politiek (al dan niet vermomd als "vriendschappelijk"). Daardoor worden ze dus vanzelf op de hoogte gebracht van dit soort zaken en kunnen ze daarop inspelen. Dat is gewoon deel van hun business model. Ze weten donders goed dat de gemeente liever in 1 klap een lap grond aan hen verkoopt, dan 10x een klein lapje aan een clubje particuliere eigenaren. Dat is ook precies de reden dat kavels zo enorm duur zijn. Daar wordt flink aan verdient, want dat zijn over het algemeen de kansen die de burger zelf niet gaat krijgen. Dus als ze zoiets opvangen, dan weten ze eigenlijk gewoon al zeker dat de vraag er is en dat de gemeente er wel oren naar heeft. Dan hoeven ze alleen nog maar in te koppen.

Ik weet wel hoe het werkt. Sterker nog, ik weet eigenlijk zeker dat er in mijn geval sprake is van behoorlijke belangenverstrengeling (een raadslid die op de achtergrond één van de financiers is, etc. etc.).

Dat spelletje staat me zo tegen, dat ik heb geprobeerd om het te omzeilen. Maar nu dat dus niet lukt, laat ik de boel maar op z'n beloop of sterker nog, zorg ik ervoor dat het gewoon niet doorgaat. Zoek het maar uit.

Ruudzaan schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:19:
[...]

Je moet niet vergeten dat de meeste gemeentes gerund worden door goedbedoelende amateurs. Als je je opgeeft bij een politieke partij en je komt elke vergadering en je bent bereid je in te zetten, kom je op een verkiesbare plaats. Wordt je ook nog bestuurslid van de plaatselijke voetbalclub, wordt je gekozen tot gemeenteraadslid of wordt je wethouder.
Genoeg voorbeelden van kleine gemeenten die leeglopen, maar waar niets wordt ondernomen om het tij te keren. Simpelweg omdat visie ontbreekt en omdat de B&W en de raad vaak heel conservatief denken.

Ik heb zelf een jaar bij de grootste politieke partij in de betreffende gemeente gezeten. Maar ik was het beu, omdat er gewoon letterlijk een stel pepernoten zonder enige vorm van visie bij elkaar zitten, die elkaar de boel wat toespelen... Waar ik als jongeling sowieso al een buitenbeentje was, met ook nog een afwijkende mening... Die ik overigens liever ook voor me moest houden. Prima, dan vertrek ik wel weer.

Ik ben dus ook verhuisd naar de dichtstbijzijnde grotere gemeente (waar significant meer jonge gezinnen zijn) en zit daar op zich prima. Het is een beetje een kangaroobuurt (grote sprongen, lege buidels), maar ik zit in ieder geval niet meer tegen die vastgeroeste babyboomers te vechten .

[BoB_HenK]

Biggg schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:33:
[...]


Het zijn allemaal communicerende vaten. Als huurprijzen dalen voor woningen van ouder dan 15 jaar, dan verkopen beleggers deze huizen -> meer aanbod, dan dalen de huizenprijzen, vervolgens dalen de grondprijzen mee.

De overheid moet wel het proces begeleiden om gemeentes te helpen om niet meer zo afhankelijk te zijn van grondverkoop voor het rondkrijgen van hun begroting, wat leidt dat gemeentes grond kunstmatig schaars houden, dat is sowieso een giftige situatie.

We hebben de lucht er met z'n allen ingepompt, die kunnen we er ook weer uit laten lopen.

Laat toch onverlet dat wanneer de waarde van een huurwoning op de vrije markt na 15 jaar van de klif dondert, dit een significante impact heeft op het rendement van nieuw te bouwen huurwoningen? Gevolg is dat het bouwen van nieuwe huurwoningen als investering veel minder interessant wordt - al helemaal indien de gemiddelde huizenprijs daalt zoals je aangeeft (logisch gevolg) en huren in de vrije sector dus veel onaantrekkelijker wordt tov kopen?

We kunnen niet verwachten dat we én op deze wijze de lucht er uit laten lopen én (meer) nieuwe huurwoningen er voor terug krijgen.

Ik ben het overigens met je eens dát er lucht uit moet. Tevens heb je helemaal gelijk vwb de verkoop van grond, je slaat stijl achterover wanneer je ziet hoeveel gemeenten hun begroting overeind houden met 'incidentele' baten uit grondverkoop

[ Voor 8% gewijzigd door BoB_HenK op 12-11-2020 13:40 ]

[Rzaan]

JanHenk schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:36:
[...]

Ik weet wel hoe het werkt. Sterker nog, ik weet eigenlijk zeker dat er in mijn geval sprake is van behoorlijke belangenverstrengeling (een raadslid die op de achtergrond één van de financiers is, etc. etc.).

Van de plaatselijke of regionale pers hoef je ook niets te verwachten want daar werken dezelfde soort boomers die nog niet doorhebben dat ze met goede journalistiek misschien een bankroet kunnen voorkomen.
Het enige wat ze nu doen, is persberichten overschrijven en kritiekloze interviews met incapabele burgemeesters en wethouders plaatsen.

Ik weet niet of het de oplossing is voor het huizenprobleem, maar Nederland heeft nog steeds te veel gemeentes. Er zouden veel samenvoegingen moeten komen, waardoor je misschien meer professionele mensen aan het roer krijgt.

[Biggg]

BoB_HenK schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:39:
[...]


Laat toch onverlet dat wanneer de waarde van een huurwoning op de vrije markt na 15 jaar van de klif dondert, dit een significante impact heeft op het rendement van nieuw te bouwen huurwoningen? Gevolg is dat het bouwen van nieuwe huurwoningen als investering veel minder interessant wordt - al helemaal indien de gemiddelde huizenprijs daalt zoals je aangeeft (logisch gevolg) en huren in de vrije sector dus veel onaantrekkelijker wordt tov kopen?

We kunnen niet verwachten dat we én op deze wijze de lucht er uit laten lopen én (meer) nieuwe huurwoningen er voor terug krijgen.

Ik ben het overigens met je eens dát er lucht uit moet. Tevens heb je helemaal gelijk vwb de verkoop van grond, je slaat stijl achterover wanneer je ziet hoeveel gemeenten hun begroting overeind houden met 'incidentele' baten uit grondverkoop

De grondprijs is de lucht. Als de grondprijs lager is, dan is het rendement wat in kortere tijd op nieuwe huurwoningen gemaakt kan worden veel groter. 15 jaar is overigens een redelijke termijn voor een investeringsgoed (zonnepanelen, windmodels hebben vergelijkbare termijnen waarin de kosten terugverdiend moeten worden, computer software (onze tweakers business) nog veel korter). Laat het eens 20 jaar zijn, het verhaal verandert er niet veel door.

[Richh]

Zelfs Forum voor Democratie - de partij waar huisjesmelker (en tevens complotgekkie) Wybren Van Haga deel van is - heeft een mening over het woningtekort.

Vorige verkiezingen pleitten zij nog voor meer 'generatiewoningen' waar zowel (klein)kinderen, ouders als opa en oma konden wonen als oplossing. Ze hebben wellicht iets andere oorzaken gevonden dan dat hier regelmatig besproken worden
Maar ik vind het nogal veelzeggend dat zelfs deze partij vind dat er iets moet gebeuren...

De #wooncrisis wordt steeds erger. Wachttijden voor huurwoningen zijn ongekend; koopwoningen zijn duurder dan ooit. Meer bouwen is goed. Maar de échte oplossing ligt elders.#FVD staat voor betaalbare woningen voor iedereen. Wij nemen u in 3 minuten mee naar onze oplossing! ⬇️ pic.twitter.com/RCtNRdQVlE

— Forum voor Democratie (@fvdemocratie) 12 november 2020

[aicaramba]

Richh schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:46:
Zelfs Forum voor Democratie - de partij waar huisjesmelker (en tevens complotgekkie) Wybren Van Haga deel van is - heeft een mening over het woningtekort.

Vorige verkiezingen pleitten zij nog voor meer 'generatiewoningen' waar zowel (klein)kinderen, ouders als opa en oma konden wonen als oplossing. Ze hebben wellicht iets andere oorzaken gevonden dan dat hier regelmatig besproken worden
Maar ik vind het nogal veelzeggend dat zelfs deze partij vind dat er iets moet gebeuren...
[Twitter]

Ik vind dat niet zo veelzeggend eigenlijk.. Ze willen stemmers aanspreken, dus zeggen ze iets wat voor het gros van de Nederlandse stemgerechtigde een belangrijk punt is.

[Richh]

aicaramba schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:49:
[...]

Ik vind dat niet zo veelzeggend eigenlijk.. Ze willen stemmers aanspreken, dus zeggen ze iets wat voor het gros van de Nederlandse stemgerechtigde een belangrijk punt is.

Nouja, er is ook een gedeelte wat juist heel goed meewaait met de huidige wind. Denk dus precies aan een type als Wybren Van Haga het is maar net de vraag waar FVD denkt z'n stemmers te vinden.

Ik denk iig dat het goed nieuws is dat politiek van links tot rechts 'iets' wil doen. Als ze het er nu nog even over eens worden wat precies...

[Anoniem: 677216]

redwing schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:20:
Dus? Die doorstromers hebben 2% extra omdat hun huis daarmee in waarde is gestegen dus de huizen boven 400k gaan 2% in prijs omhoog.

Kort door de bocht gerekend hoor. Verkoop je je appartement van 250k voor 2% extra, dan heb je maar 1% meer te besteden aan een hoekhuis van 500k.

Je geeft starters 2% korting en je geeft mensen die al een huis hebben 2% meer waarde.

Hoe kan dat nou? Starters krijgen 2% korting óf verkopers hebben 2% meer waarde. Dat kan niet allebei tegelijk waar zijn.

[Richh]

Anoniem: 677216 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:53:
Hoe kan dat nou? Starters krijgen 2% korting óf verkopers hebben 2% meer waarde. Dat kan niet allebei tegelijk waar zijn.

Dat klopt. Starters krijgen geen korting, want zij betalen die 2% extra aan de verkoper. De verkoper heeft 2% meer waarde.
De 2% gaat van de staatskas naar verkopers.

[redwing]

Requiem19 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:43:
[...]
Die doorstromers vinden we kennelijk met zn allen iets minder belangrijk dan de groep starters. Dat is het idee van de maatregel. Dus dat werkt dan prima uit.

Zoals ik al verschillende keren heb aangegeven, zonder doorstromers heb je veel minder starterswoningen. Dat is nu net het punt waarbij het fout gaat als je starters meer geld geeft. Je krijgt daarmee dat de doorstromers niet door kunnen stromen en daarmee de starterswoningen niet vrij komen. Dus ipv 100 huizen voor 150 mensen heb je dan nog maar 50 huizen voor 100 mensen (want 50 mensen stromen niet door, hun huis komt niet vrij en ze hebben ook geen ander huis nodig)

[...]
Het DNB grafiekje laat precies zien dat het niet zomaar te bepalen is dat vermindering in leenruimte binnen een paar maanden leidt tot verlaging.

Vanaf 2008 tot 2010 nam de leenruimte toe, maar daalden de prijzen. Leenruimte van 2010 tot 2014 bleef redelijk stabiel, maar prijzen daalden. Tussen 2014 en 2015 daalde de leenruimte en namen de prijzen weer toe.

Je moet natuurlijk wel wat verder nadenken dan alleen zo'n grafiekje. In 2007 begon de hypotheek-crisis waardoor minder mensen een hypotheek konden krijgen, de huizenprijzen daalden, wat tot gevolg had dat haast niemand meer kon verhuizen (vanwege de onderwaarde van hun huis) . Hierdoor zat de markt op slot en het heeft wat jaren geduurd om daarvan te herstellen. Buiten deze jaren volgt de prijsindex woningen de maximale leenruimte echter perfect.

Leenruimte is 1 element. Maar de huizenmarkt is zo complex dat je niet simpelweg kunt stellen dat een aanpassing in leenruimte binnen enkele maanden zichtbaar is in de prijs.

[Afbeelding]

Ik link je net naar een site die aangeeft dat de huizenmarkt grotendeels de maximale leenruimte volgt en nog zeg je dat het onzin is? Momenteel is de voornaamste reden van de hoge huizenprijzen, de hoge leencapaciteit. Dan kunnen er wel allerlei andere factoren zijn, maar momenteel zijn die heel klein vergeleken met de max. leencapaciteit.
Daarnaast kun je aan die grafiek zien dat er zeker geen jaren verschil zit tussen leencapaciteit en de huizenprijzen. Dus als je er blij van wordt mag je van die paar maanden gerust een paar jaar oid maken. Het punt blijft precies hetzelfde. Je kunt starters extra geld geven, maar dat vertaalt zich alleen maar in een stijgende woningprijs. Aangezien we binnen 15 jaar het tekort niet verwachten op te lossen heb je dus meerdere 'hulp-iteraties' aan starters nodig, ongeacht of die prijs in een paar maanden of een par jaar in de prijs verwerkt is.

[...]
Het zijn twee groepen. In de categorie 35- tot 400k zijn minder doorstromers dan starters. Dus dat kun je niet op 1 hoop gooien.

Dat is nu net het hele probleem, dat moet je juist wel doen. Zonder doorstromers heb je veel minder starterswoningen. Dan houd je nl. alleen nog nieuwbouw over. Oftewel starters helpen heeft invloed op de doorstromers. De hele markt zit dus aan elkaar vast aangezien alleen nieuwbouw echt nieuw is, alle andere verkopen zijn doorstromers.

[...]
Nee, je zei dat de wereld(economie) niet in stort:

Volgens mij hebben we het hier in dit topic toch echt over de 'Ontwikkelingen op de huizenmarkt'. Dan moet je dus ook naar de huizenmarkt kijken. En de economie van de huizenmarkt heeft voorlopig nog maar heel weinig last van de 'instortende wereldeconomie'.

[...]
Dit is gewoon feitelijk onjuist. We zitten in de heftigste recessie die ooit gemeten is. En massaontslagen zijn er niet, maar er zijn dus wel in Q2 alleen al 322k banen verdwenen en 72k werklozen bijgekomen....

De huizenmarkt werkt veel ingewikkelder dan jij lijkt te denken .

Nee, niet echt. de grafiek die je hierboven laat zien en het bijbehorende artikel zeggen ten slotte precies wat ik ook zeg. Er zijn weliswaar inderdaad heel veel factoren, maar die zijn momenteel ondergeschikt aan de max. leencapaciteit.

[redwing]

Anoniem: 677216 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:53:
[...]
Kort door de bocht gerekend hoor. Verkoop je je appartement van 250k voor 2% extra, dan heb je maar 1% meer te besteden aan een hoekhuis van 500k.

[...]
Hoe kan dat nou? Starters krijgen 2% korting óf verkopers hebben 2% meer waarde. Dat kan niet allebei tegelijk waar zijn.

Starters krijgen 2% korting waardoor ze 2% meer kunnen bieden en huizen 2% duurder worden. Als een huis 2% duurder is, verkoopt ie dus ook voor 2% meer. Het is dus echt beide.

Dat de winst als je naar duurdere huizen gaat relatief iets minder is klopt natuurlijk. Het doet er echter niets aan af dat alle maatregelen die je neemt om een grote groep te helpen korte tijd helpen, maar daarna vooral zorgen voor hogere hiuzenprijzen.

[Requiem19]

[quote]redwing schreef op donderdag 12 november 2020 @ 14:07:

Je moet natuurlijk wel wat verder nadenken dan alleen zo'n grafiekje. In 2007 begon de hypotheek-crisis waardoor minder mensen een hypotheek konden krijgen, de huizenprijzen daalden, wat tot gevolg had dat haast niemand meer kon verhuizen (vanwege de onderwaarde van hun huis) . Hierdoor zat de markt op slot en het heeft wat jaren geduurd om daarvan te herstellen. Buiten deze jaren volgt de prijsindex woningen de maximale leenruimte echter perfect.

Jouw stelling was dat het binnen een paar maanden in de prijs verdisconteerd was en dat is dus zo'n mooi voorbeeld van iets random uit de lucht grijpen . Je eigen grafiekje laat zien dat er veel meer volatiliteit is. En inderdaad.. dat er nogal wat externe omstandigheden zijn die ook impact hebben op de prijs (ben benieuwd wat er gebeurt als NOW afgebouwd wordt, om maar eens wat te noemen).

Ik link je net naar een site die aangeeft dat de huizenmarkt grotendeels de maximale leenruimte volgt en nog zeg je dat het onzin is? Momenteel is de voornaamste reden van de hoge huizenprijzen, de hoge leencapaciteit. Dan kunnen er wel allerlei andere factoren zijn, maar momenteel zijn die heel klein vergeleken met de max. leencapaciteit.

Ik zeg niet dat het onzin is, maar ik zeg dat het complexer is dan alleen leenruimte. DNB grafiekje laat eigenlijk alleen de samenloop zien tot 2005 en vanaf 2015. Daar tussen gaat het alle kanten op.

Of om maar eens een andere verklaring te pakken: er is nog nooit zo'n krapte geweest op de woningmarkt:

Coronacrisis of niet, de prijzen van koopwoningen blijven stijgen. ‘Houd het hoofd koel’, luidt het advies aan kopers.

Hanne Obbink15 oktober 2020, 15:42
Veel mensen durven het ook in coronatijd aan om een woning te kopen. De woningmarkt lijdt nog nauwelijks onder de onzekere economische vooruitzichten, maar veel meer onder een tekort aan woningen. Kopers hebben daardoor de neiging te veel te bieden voor een woning, waarschuwen makelaars én banken.

De huizenprijzen lagen in het derde kwartaal van 2020 bijna 12 procent hoger dan vorig najaar, blijkt uit de kwartaalcijfers van de vereniging van makelaars NVM. Dat is de grootste prijsstijging in ruim twintig jaar. Die stijging hangt vooral samen met het beperkte aanbod. Gemiddeld kiezen kopers nu uit twee woningen, terwijl makelaars tussen de vijf en tien gewoon vinden. Zo weinig keus hebben kopers deze eeuw nog niet eerder gehad.

Trouw.nl

Daarnaast kun je aan die grafiek zien dat er zeker geen jaren verschil zit tussen leencapaciteit en de huizenprijzen. Dus als je er blij van wordt mag je van die paar maanden gerust een paar jaar oid maken. Het punt blijft precies hetzelfde. Je kunt starters extra geld geven, maar dat vertaalt zich alleen maar in een stijgende woningprijs. Aangezien we binnen 15 jaar het tekort niet verwachten op te lossen heb je dus meerdere 'hulp-iteraties' aan starters nodig, ongeacht of die prijs in een paar maanden of een par jaar in de prijs verwerkt is.

Binnen 15 jaar het tekort niet hebben opgelost? Heb je daar ook een bron van? .

Volgens mij hebben we het hier in dit topic toch echt over de 'Ontwikkelingen op de huizenmarkt'. Dan moet je dus ook naar de huizenmarkt kijken. En de economie van de huizenmarkt heeft voorlopig nog maar heel weinig last van de 'instortende wereldeconomie'.

Om een woning te kopen heb je een inkomen nodig, dus uiteraard is de economie van groot belang voor de huizenmarkt. Als de werkloosheid blijft oplopen zakt vanzelf de vraag kant - zou je verwachten. Maar het bijzondere is dat zelfs de huidige oplopende werkloosheid weinig doet met de woningmarkt, dat zegt veel over hoe bizar de woningmarkt in elkaar zit.