Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Fraggert]

appelflap1992 schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 10:16:

Ik hoorde laatst dat ze daar nu ook naar gaan kijken, dat als je x jaar zoveel huur betaalt dat je dan ook zoveel hypotheek last kunt dragen. Dat vind ik wel een goede regel ondanks dat het mij persoonlijk niet gaat helpen maar eerder tegenwerken i.v.m. meer potentiële kopers.

Hoi, dit is de zogenaamde "duurhuur-hypotheek"....en al meerdere malen en al geruime tijd geleden reeds besproken.

mocht je daar wat meer over willen lezen dan heb je hier de juiste term in elk geval.

[Richh]

Wilf schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 11:11:
[...]
Hoe worden woonlasten eigenlijk gedefiniëerd? Is dat huurprijs / hypo of is dat ook belastingen en GWL? Is het op basis van netto of bruto inkomen? Dat is nogal een verschil namelijk. M'n huur is 13% van mijn bruto inkomen maar mijn totale maandelijkse uitgaven aan gemeentebelastingen, GWL en huur is 23% van mijn netto inkomen.


***members only***

In het originele bronartikel van de Woonbond hebben ze het niet over woonlasten maar over huurprijzen. Ook wordt de term woonquote gebruikt, dat gaat gewoon over kale huur/hypotheek.
Lijkt me ook sterk dat ze inclusief vaste lasten rekenen dan zou er toch weinig aan de hand zijn ik zou per direct tekenen voor dergelijke percentages.

De eerste maand dat ik mijn appartementje huurde was de netto kale huur 41% van mijn netto inkomen. Inclusief belastingen en StadswarmteWL ging dat over de 50% heen. Dat was met een bovenmodaal inkomen, buiten de randstad.

Ik ben de afgelopen 2 jaar een stukje meer gaan verdienen, al is de huur natuurlijk ook gestegen. Op dit moment is de netto huur 32% en inclusief SWL 39%, stadverwarming is voor kleine appartementjes de afgelopen 2 jaar goedkoper geworden door regelgeving. Wat dat betreft zit ik vrij gemiddeld als middenhuurder, dus.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Da's ook een reden waarom ik het verwerpelijk vind dat Ollongren weigert aan de huren te zitten bij inkomstendaling van de huurder, zolang de huurder het nog kan betalen. Het is enorm belangrijk (alleen al voor je gemoedsrust ) dat men een beetje kan sparen, en dat wordt zo precies onmogelijk gemaakt.

[Chiron]

Chiii schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 02:01:
[...]


Ik heb vrienden (een stel) die in sociale huur zitten (erin gegaan na studie) en zo'n 200.000 gespaard hebben . Echter hebben zij nog een flinke studieschuld waardoor de hypotheek te laag uitvalt en dus flink deel van hun spaargeld moeten inzetten. Zij willen graag kopen.
Maar voor ~200k koop je ook niet zoveel in de stad (utrecht). Ik heb zoiets van; blijf voor nu nog even zitten en je kunt (misschien) een appartement in de stad kopen met eigen vermogen en dan bespaar je ook op alle gemoeide aankoopkosten zoals afsluiten hypotheek, en je houdt ook nog wat over. Of is dat wishful thinking?

en de studieschuld aflossen met die 200k was ook geen optie?

[Richh]

appelflap1992 schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 10:16:
Ik hoorde laatst dat ze daar nu ook naar gaan kijken, dat als je x jaar zoveel huur betaalt dat je dan ook zoveel hypotheek last kunt dragen. Dat vind ik wel een goede regel ondanks dat het mij persoonlijk niet gaat helpen maar eerder tegenwerken i.v.m. meer potentiële kopers.

Mensen geven op dit moment een veel te groot aandeel van hun inkomen uit aan wonen, als ze duurhuren in de vrije sector.
Als je dergelijke prijzen naar de koopmarkt verplaatst, zitten ze opeens 30 jaar vast aan diezelfde bedragen. Dat terwijl men steeds later koopt (dus minder salarisstijging in vooruitzicht, terwijl bijv. kinderen wel geld kosten).

Omdat het tekort nog steeds drastisch is, zullen meer mensen, meer geld gaan lenen om een huisje te bemachtigen. Het enige gevolg zal zijn dat twee duurhuurders elkaar verder en verder gaan overbieden. Al met al betalen zij zo vooral meer geld voor hetzelfde huis.

De duurhuurhypotheek is daarom een gigantisch slecht idee. Laat mensen maar minder lenen en zo de woningschulden omlaag brengen. De prijzen volgen vanzelf, zeker als je de buy-to-let markt sterk reguleert.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 19-10-2020 11:55 ]

[appelflap1992]

Koekfabriek schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 11:14:
[...]

Dus in een gemeente als bijv. Amsterdam met gemiddeld 15 jaar wachttijd op sociale huur, worden statushouders die aan Amsterdam zijn toegewezen eerst 15 jaar gehuisvest op een AZC voordat ze kunnen beginnen met hun "nieuwe" leven? Of mogen ze de vrije markt op om te gaan huren zoals de rest van Nederland die geen toegang heeft tot sociale huur?

Deze mensen hebben vaak nog geen baan, spreken de taal nog niet, hebben geen vermogen, enz. Hier wordt voorrang aangegeven, voor hen is huren in de vrijesector geen optie. Ik begrijp dit, ze staan anders op straat of moeten 10 jaar in een AZC doorbrengen en dat lijkt mij geen gezonde manier van inburgeren met alle gevolgen van dien. Dat zorgt er wel voor dat de wachtrijen voor mensen zonder immigratieachtergrond minder snel of niet korter worden omdat er gewoon te weinig nieuwe sociale huurwoningen gebouwd worden.

BoB_HenK schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 10:27:
[...]


M.i. leidt dit tot een eenmalige, kunstmatige verhoging van de huizenprijzen, waardoor we nog verder in de penarie raken.

Zoals je zelf al aangeeft, vergroot dit de vraag naar (bestaande) woningen, zonder dat het aanbod wordt vergroot. Het lastige in het voorbeeld is dat de hypotheek van 500 euro in je voorbeeld geen 500 euro gaat kosten wanneer de 'huurders-hypotheek' gemeengoed wordt. Ironisch genoeg verkleind dit het gat tussen wat woningbezit en -huur kost, vanwege het simpele feit dat huizen duurder (en maandlasten dus hoger) worden, uitgaande van gelijkgebleven rentestanden.

Kun je dit nog op een andere manier uitleggen, ik begrijp je niet helemaal, met name de uitspraak dat dit het gat tussen woningbezit en -huur kost verkleind.

Richh schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 11:48:
[...]

Mensen geven op dit moment een veel te groot aandeel van hun inkomen uit aan wonen, als ze duurhuren in de vrije sector.
Als je dergelijke prijzen naar de koopmarkt verplaatst, zitten ze opeens 30 jaar vast aan diezelfde bedragen. Dat terwijl men steeds later koopt (dus minder salarisstijging in vooruitzicht, terwijl bijv. kinderen wel geld kosten).

Omdat het tekort nog steeds drastisch is, zullen meer mensen, meer geld gaan lenen om een huisje te bemachtigen. Het enige gevolg zal zijn dat twee duurhuurders elkaar verder en verder gaan overbieden. Al met al betalen zij zo vooral meer geld voor hetzelfde huis.

De duurhuurhypotheek is daarom een gigantisch slecht idee. Laat mensen maar minder lenen en zo de woningschulden omlaag brengen. De prijzen volgen vanzelf, zeker als je de buy-to-let markt sterk reguleert.

Dat dit niet dé oplossing is en dat dit (wellicht alleen tijdelijk) juist de prijzen opvoert klopt. Maar als je duurhuurder bent kan ik het mij goed voorstellen dat je best kwaat wordt van het feit dat je bijvoorbeeld 1200 euro huur kunt betalen en geen hypotheek kunt krijgen met een lagere veel lagere last. Dat klopt gewoon niet.

[ Voor 25% gewijzigd door appelflap1992 op 19-10-2020 12:05 ]

[ApexAlpha]

appelflap1992 schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 11:58:
[...]


Deze mensen hebben vaak nog geen baan, spreken de taal nog niet, hebben geen vermogen, enz. Hier wordt voorrang aangegeven, voor hen is huren in de vrijesector geen optie. Ik begrijp dit, ze staan anders op straat of moeten 10 jaar in een AZC doorbrengen en dat lijkt mij geen gezonde manier van inburgeren met alle gevolgen van dien. Dat zorgt er wel voor dat de wachtrijen voor mensen zonder immigratieachtergrond minder snel of niet korter worden omdat er gewoon te weinig nieuwe sociale huurwoningen gebouwd worden.
[...]

Ja maar waarom in Amsterdam? De meest overspannen huurmarkt van het land.

Het is toch raar dat je 30 jaar in Nederland kan wonen, belasting betaalt, sinds je 18e op een lijst staat om bij gods gratie in Amsterdam te kunnen wonen zonder €1500 per maand te betalen. En dan krijgt jan en alleman uit het buitenland even voorrang.

Ondertussen kan een leraar of agent geen plek meer vinden in Amsterdam en moet iedereen die er is opgegroeid zijn familie en vrienden achterlaten om een woning te vinden. Als die familie en vrienden überhaupt nog in Amsterdam wonen.

[BoB_HenK]

appelflap1992 schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 11:58:
[...]


Deze mensen hebben vaak nog geen baan, spreken de taal nog niet, hebben geen vermogen, enz. Hier wordt voorrang aangegeven, voor hen is huren in de vrijesector geen optie. Ik begrijp dit, ze staan anders op straat of moeten 10 jaar in een AZC doorbrengen en dat lijkt mij geen gezonde manier van inburgeren met alle gevolgen van dien. Dat zorgt er wel voor dat de wachtrijen voor mensen zonder immigratieachtergrond minder snel of niet korter worden omdat er gewoon te weinig nieuwe sociale huurwoningen gebouwd worden.
[...]


Kun je dit nog op een andere manier uitleggen, ik begrijp je niet helemaal, met name de uitspraak dat dit het gat tussen woningbezit en -huur kost verkleind.

Uitgangspunt is het veelgehoorde statement dat huren nu duurder is dan kopen, uitgaande van hetzelfde huis.

Meer consumenten die een hypotheek krijgen (het gevolg van deze maatregel) leidt tot meer vraag. Meer vraag bij gelijk aanbod (we gaan niet opeens meer bouwen) leidt tot een hogere huizenprijs. Een hogere huizenprijs betekent, bij onveranderde hypotheekrentes, dat de maandlasten voor hetzelfde huis toenemen (inmmers, je hebt meer hypotheek nodig voor hetzelfde huis). Er van uit gaande dat huren vervolgens wel gelijk blijven (kan je overigens betwisten, maar dat terzijde) en hypotheeklasten stijgen (want hogere huizenprijs) betekent dit automatisch dat huur en koop qua kosten dichter bij elkaar komen te liggen.

Kortom, het netto effect van deze maatregel is prijsopdrijvend. Fijn voor de huidige bezitter, fijn voor de groep die nu toegang krijgt tot de koopmarkt waar dit niet het geval is, funest voor diegenen die alsnog geen toegang kunnen krijgen tot de koopmarkt. Voor deze laatste groep wordt de afstand tot de koopmarkt namelijk nog groter

[JSTPS]

Citroentjuh schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 08:29:
[...]

Wat vast niet mag is dus ook niet de bedoeling hier op Tweakers te posten. Daarnaast lijkt het me heel redelijk dat sociale huurprijzen bedoeld zijn voor mensen die niet meer dan 50.000 euro op hun rekening hebben...


[...]

Dit is bullshit (waar is je bewijs voor deze stelling?), xenofobisch en voegt niets toe aan een fatsoenlijke discussie over dit onderwerp.

Het was een grapje richting @Wilf, dat als hij kans wil maken op een sociale huurwoning, opnieuw de Nederlandse grens oversteken zijn beste kans is. Onzin natuurlijk, want Wilf woonde al in NL, dus het geldt niet voor hem, ik hoop dat je snapt dat dit geen echt advies was .

Maar het voegt zeker wat toe aan deze discussie, want een deel van het probleem, (het tekort) komt doordat de overheid huisvragers binnenhaalt terwijl er al teveel huisvragers zijn. Dat is niet handig.

Hierboven is door meerdere Tweakers al uitgelegd dat het weldegelijk een redelijk percentage is dat naar statushouders gaat. Is dit xenofobisch? Xenofobie is angst voor vreemdelingen. Ik heb niet het idee dat de feiten vermelden gelijkstaat aan angst voor iets, maar dat is weer een stukje newspeak dat je hebt geleerd van de hardste roepers zoals Antifa en Blm. Je had het ook zelf kunnen uitzoeken voordat je reageerde.

[Wilf]

@Richh ik heb niet gezegd álle vaste lasten, alleen huur en GWL (en DUO).

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 3% gewijzigd door Wilf op 19-10-2020 12:16 ]

[Richh]

appelflap1992 schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 11:58:
Dat dit niet dé oplossing is en dat dit (wellicht alleen tijdelijk) juist de prijzen opvoert klopt. Maar als je duurhuurder bent kan ik het mij goed voorstellen dat je best kwaat wordt van het feit dat je bijvoorbeeld 1200 euro huur kunt betalen en geen hypotheek kunt krijgen met een lagere veel lagere last. Dat klopt gewoon niet.

Als je het tijdelijk zou doorvoeren, naai je die duurhuurder nog harder he. Als je het probleem daarna oplost, waardoor de prijzen dalen, dan zit die duurhuurder opeens met een tophypotheek die 1200 euro per maand kost, terwijl het huis van de buren maar 1000 euro per maand kost als je het opnieuw zou financieren. 30 jaar lang hebben we het over een aanzienlijke bedragen die mensen kunnen maken of breken.

Ik ben het helemaal met je eens dat het niet klopt, en kwaad ben ik dan ook zeker - genoeg huizen die ik aan me voorbij heb laten gaan terwijl ik de bijbehorende maandlast prima op kan brengen. Maar een race naar meer en meer en meer lenen, dat komt letterlijk neer op een piramidespel en 'the greater fool' die meer moet lenen voor hetzelfde plekje. Dat zorgt voor veel grotere problemen.

1. Er moet echt fors meer gebouwd worden. Of het nou duur, goedkoop, (sociale) huur of koop is wat er gerealiseerd wordt, dat maakt eigenlijk helemaal niet uit. Er moet meer aanbod komen. Een minister van volkshuisvesting hebben we nodig.
2. De prijs van het aanbod moet niet bepaald worden door gemiddelde marktprijzen, maar door de daadwerkelijke kosten. De prijs van bouwgrond, die de gemeente bepaald, is hier sturend in.
3. De huurprijzen moeten omlaag zodat mensen wat geld overhouden om te sparen. Dit kan bijvoorbeeld door het puntensysteem ook in de vrije sector door te voeren.
4. Als je bovenstaande een paar jaar volhoudt, dan zet je de LTV op 95% of iets dergelijks. Ook schaf je de HRA af. Daarmee wordt een koophuis fors minder interessant als beleggingsobject en wordt het minder interessant om maximaal te lenen.

Meer en meer leenruimte maakt het uitvoeren van welke oplossing dan ook op termijn alleen maar moeilijker.

[JanHenk]

ApexAlpha schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 12:01:
[...]


Ja maar waarom in Amsterdam? De meest overspannen huurmarkt van het land.

Het is toch raar dat je 30 jaar in Nederland kan wonen, belasting betaalt, sinds je 18e op een lijst staat om bij gods gratie in Amsterdam te kunnen wonen zonder €1500 per maand te betalen. En dan krijgt jan en alleman uit het buitenland even voorrang.

Ondertussen kan een leraar of agent geen plek meer vinden in Amsterdam en moet iedereen die er is opgegroeid zijn familie en vrienden achterlaten om een woning te vinden. Als die familie en vrienden überhaupt nog in Amsterdam wonen.

Ik begrijp de emotie wel; maar het uitgangspunt is dat de statushouders gelijk over het land verdeeld worden om zo een optimale integratie te realiseren.

Het alternatief is: in Amsterdam willen we ze niet hebben want daar is de markt al overspannen, dus Appingedam veel succes met onze statushouders..

(Sidenote: als je kijkt naar het aantal bedden en het aantal inwoners, is bovenstaande al realiteit voor de verdeling van asielzoekers. Statushouders worden bij wet gelijk verdeeld, maar asielzoekers vind je vooral aan de rand van Nederland. Daar krijgen de betreffende armere gemeentes ook een mooie zak geld voor, dus daar hebben ze alle belang bij.. Maar de verhouding kan zoek raken. Zie bijvoorbeeld taferelen in Ter Apel)


Discussie over statushouders leidt wel af van de werkelijke discussie die we moeten voeren omtrent de sociale woningmarkt en hoe deze is uitgehold. Het aanbod is in absolute zin gekrompen (uitponden) en vooral in relatieve zin tot de woningvoorraad als geheel. Daarnaast is het weinige aanbod dat beschikbaar komt vooral voor de groepen met urgentie; denk hierbij aan de genoemde statushouders maar ook zorgbehoevenden, echtscheidingen met jonge kinderen, etc. De welbekende leraar of agent komt nergens meer voor in aanmerking.

[Richh]

Wilf schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 12:10:
@Richh ik heb niet gezegd álle vaste lasten, alleen huur en GWL (en DUO).


***members only***

Ja, daar heb ik het ook over hoor. En gemeentelijke belastingen dan, die noemde je ook.

Als ik eten, auto, (zorg)verzekeringen meeneem kwam ik rond de 80% toen ik net ging huren, geloof ik. ~ 50 euro per week aan boodschappen.
Anders hield ik immers wel iets over om te sparen toen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[mddd]

JSTPS schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 12:08:
Maar het voegt zeker wat toe aan deze discussie, want een deel van het probleem, (het tekort) komt doordat de overheid huisvragers binnenhaalt terwijl er al teveel huisvragers zijn. Dat is niet handig.

ApexAlpha schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 12:01:
En dan krijgt jan en alleman uit het buitenland even voorrang.

Er is concurrentie/verdringing op de huurmarkt tussen asielzoekers die mogen blijven, en de rest van de bevolking. Dat is een serieus probleem. We moeten alleen symptomen en oorzaken uit wel elkaar houden.

Ook zonder die groep is de woningmarkt dramatisch. Het probleem wordt niet veroorzaakt door die asielzoekers. Dat komt door decennia van slecht beleid. De oplossing zou volgens mij dan ook gezocht moeten worden in beter beleid dat heel simpel gezegd erop neerkomt: meer bouwen, en veel meer in het lagere/middensegment dan nu gebeurt (want duurdere woningen leveren meer op en vraag is er toch wel..)

(Precies wat @JanHenk zojuist zei dus).

[ApexAlpha]

Het is zowel een symptoom als een oorzaak. Ja er moeten uberhaupt meer woningen gebouwd worden, sociale woningen en laag- tot midden vrije huur sector.

Hele vakantieparken zitten vol met (gescheiden) mannen, kinderen in de Randstad wonen jaren langer thuis dan gebruikelijk is in onze cultuur, niemand die een sociale huurwoning krijgt gaat er ooit nog uit want een betere deal is onmogelijk.

Het is ook gewoon een raar beleid om 30.000 migranten per jaar te willen opvangen als je niet eens voor je eigen bevolking de huisvesting kan regelen.

[Beanie]

mddd schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 12:29:
[...]


[...]


De oplossing zou volgens mij dan ook gezocht moeten worden in beter beleid dat heel simpel gezegd erop neerkomt: meer bouwen, en veel meer in het lagere/middensegment dan nu gebeurt (want duurdere woningen leveren meer op en vraag is er toch wel..)

En dat krijg je mijns inziens alleen voor elkaar als er weer een centrale regierol wordt genomen door de rijksoverheid. Wat je nu ziet is dat alle gemeenten lekker voor zichzelf kiezen en beleid overal anders is. De belangen liggen vervolgens ook nog eens anders, want de gemeente ziet ontwikkeling ook als verdienen waar dat voor de rijksoverheid geen, of in elk geval minder, een drijfveer is.

Daarbij is meer bouwen alleen niet voldoende. Je moet ook kijken naar hoe je mensen van en naar bepaalde locaties krijgt. We kunnen wel willen inbreiden overal, maar als de infrastructuur niet toereikend is heb je kwalitatief gezien nog steeds niks. Ook daar moet door de overheid de regie gepakt worden, het is gecombineerd geheel en het een kan niet zonder het andere.

Los van bouwen zou er tevens gekeken moeten worden hoe er een bestendiger midden segment gecreëerd kan worden. Voorheen konden WoCo's hier nog wel wat in betekenen maar dat is sinds 10-12 jaar niet meer. Als de WoCo's iets gereguleerd in het midden segment kunnen opereren pak je twee problemen aan. Er is meer doorstroming in de markt mogelijk doordat van sociaal naar vrije sector er een kleinere stap zit en je geeft de WoCo's mogelijkheid iets meer cashflow te maken waar ze weer meer mee kunnen bouwen.

Uiteraard niet vergeten dat we allerlei schandalen hebben gehad met WoCo's die vercommercialiseerd werden, maar daar moet wel iets op te verzinnen zijn.

[Wilf]

Het bedrijfsleven zou het liefst de deuren wagenwijd open zetten voor goedkope arbeid(ers) want Nederlanders weten niet wat hard werken is. Verdringing zal ze worst wezen. Je kan asielzoekers en seizoensarbeiders niets kwalijk nemen. Het verschil tussen hen en expats is dat ze iets doen wat weinig mensen zouden willen doen. Maar het moet wel gedaan worden, dus moet men gehuisvest. Zolang we blijven geloven in oneindige groei (realiteit gaat ons deze eeuw keihard inhalen, maar goed) zal dat de situatie zijn en zou het land dus ook oneindig volgebouwd moeten blijven worden.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Postius]

ApexAlpha schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 12:53:
Het is zowel een symptoom als een oorzaak. Ja er moeten uberhaupt meer woningen gebouwd worden, sociale woningen en laag- tot midden vrije huur sector.

Hele vakantieparken zitten vol met (gescheiden) mannen, kinderen in de Randstad wonen jaren langer thuis dan gebruikelijk is in onze cultuur, niemand die een sociale huurwoning krijgt gaat er ooit nog uit want een betere deal is onmogelijk.

Het is ook gewoon een raar beleid om 30.000 migranten per jaar te willen opvangen als je niet eens voor je eigen bevolking de huisvesting kan regelen.

Toch bijzonder hoe ons slechte huisvesting beleid weer leidt tot een wijzend vingertje naar immigratie.

Vind je dat niet heel kortzichtig? (en een tikkeltje raar?)

[ApexAlpha]

Postius schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 13:19:
[...]

Toch bijzonder hoe ons slechte huisvesting beleid weer leidt tot een wijzend vingertje naar immigratie.

Vind je dat niet heel kortzichtig? (en een tikkeltje raar?)

Volgens mij is de woningmarkt een functie van vraag en aanbod.

Dat het aanbod te laag is weten we al jaren, zijn boeken over volgeschreven.

Maar de vraag naar woningen wordt ook gewoon gestuwd door migratie. Als er 30.000 migranten per jaar bijkomen en we bouwen 75.000 woningen per jaar dan kan dat niet anders dan een factor zijn.

Migraten zijn het echt niet zelf schuld, dat zeg ik ook helemaal niet.

Maar al die migranten spreken de taal niet, vaak geen opleiding en geen werk. Dat betekent eigenlijk de facto dat ze in een sociale huurwoning moeten komen, betaald door de huurtoeslag.

Ja dat vind ik apart om te doen. Ik vind het heel nobel als iemand een hulpbehoevend iemand helpt door ze bijvoorbeeld tijdelijk in huis te nemen. Maar als ze überhaupt nog niet eens genoeg bedden voor de eigen kinderen hebben dan is dat een rare keuze.

[Ypuh]

Mijn appartement waar ik nu woon was met €710 aan het begin ook duur (eerste salaris zal iets van €1.600 netto geweest zijn), ofwel 44%. Daarbovenop kwamen dan nog gemeentelijke lasten, rioolheffing, afvalstoffenheffing, G/W/L, verzekering etc.

Inmiddels betaal ik €760 en is het gewoon een koopje (22%) voor 65m2 met groot balkon en schuur in het centrum van een kleine stad op <45m rijden van Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Op een mooie carbon racefiets na is mijn uitgavenpatroon gelijk gebleven. Ik ben dus gelukkig wel in de gelegenheid om te sparen en af te lossen en 65m2 is ook ruim voldoende, maar de realiteit is wel dat ik nog niet direct kan kopen en een vergelijkbaar appartement < €1.000 per maand onmogelijk geworden is. Ik zit de komende jaren dus nog behoorlijk 'vast', maar kan me er wel uitsparen en de studieschuld volledig aflossen. De stijging van de woningprijzen moet ik maar accepteren.

Zoals @Richh eerder ook al een keer aanhaalde, uiteindelijk komen wij met 1.5-2x modaal nog wel een keer in de positie dat we ons hoofd onder de guillotine mogen plaatsen, maar er zijn nog zoveel die het minder hebben (vrijwel iedereen die niet in de medische/financiële of IT wereld werkt). Als je dan ook nog eens per se in een stad wilt wonen of een ongemak hebt (bijv. burnout of fysiek letsel) maak je het jezelf onmogelijk.

[ Voor 10% gewijzigd door Ypuh op 19-10-2020 13:31 ]

[mddd]

ApexAlpha schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 13:23:
Ja dat vind ik apart om te doen. Ik vind het heel nobel als iemand een hulpbehoevend iemand helpt door ze bijvoorbeeld tijdelijk in huis te nemen. Maar als ze überhaupt nog niet eens genoeg bedden voor de eigen kinderen hebben dan is dat een rare keuze.

Precies, dan moet je je eens goed afvragen of die ouders wel goed voor kun kinderen zorgen! Oftewel waarom heeft de politiek zo lang de woningproblematiek genegeerd.

Ik ben het met @Beanie eens dat dit een landelijke aanpak vereist. Het zal lastig zijn want we hebben al lange tijd een liberaal beleid dus de voor de hand liggende reactie is "de overheid moet niet gaan proberen te bepalen wat de markt moet doen". Maar het is duidelijk dat de markt dit zelf niet gaat oplossen.

[ApexAlpha]

Het eerste dat moet gebeuren is die zielige verhuurdersheffing eruit voor de sociale woningbouw.

Dat is gewoon een VVD versie van Wikipedia: Starve the beast

Eerst de hele sector uithollen en dan zeggen: "zie je wel het werkt niet".

De volkshuisvesting is gewoon bewust kapot gemaakt voor een 'woningmarkt'. Maar dat heeft erg spectaculair gefaald tot nu toe.

[Richh]

Postius schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 13:19:
[...]

Toch bijzonder hoe ons slechte huisvesting beleid weer leidt tot een wijzend vingertje naar immigratie.

Vind je dat niet heel kortzichtig? (en een tikkeltje raar?)

Hij onderbouwt het toch prima? Ik vind het kortzichtig dat migratie een beetje de 'argumentatie-die-niet-genoemd-mag-worden' begint te worden.
Het is raar dat migratie niet wordt meegenomen in de woningbouwplannen.

Overigens zijn precies deze discussies het probleem van Nederlandse huisvesting. Eeuwige discussie over de oorzaken, en eeuwige discussie over in welke prijsklasses op welke locaties je huur of koop moet bouwen.
Politiek wespennest.

Ik denk dat het in de huidige status quo verstandig is dat we alle oorzaken en ideeën op z'n minst 'een beetje' serieus gaan nemen. Als iedereen zich nou eventjes over z'n eigen ideaalbeeld van de aardbol heen zou kunnen zetten, dan kan er morgen in half Nederland een schop in de grond zodat er tenminste iemand ergens kan wonen over een jaar of twee.

[nel!s]

nel!s schreef op donderdag 11 juni 2020 @ 14:29:
[...]


Ik denk dat je dit om kunt draaien. Zoveel instanties zijn direct gaan roepen dat de huizenprijzen hard omlaag gaan. Bv ABN. Klaas knot gisteren in Nieuwsuur alweer een ander verhaal: prijzen gaan pas volgend jaar dalen, als de effecten voor iedereen voelbaar worden. Wat moet de consument hiermee? In plaats van in een huis maar in een index fonds beleggen wat voor de helft uit bedrijven met een p/e van 120 bestaat? There is no alternative (Tina) en er is fear of missing out (FOMO). Gaat nog wel even door zo. Huis hier tegenover ons in Utrecht, in categorie 500-600k, vorige week verkocht tegen een bod dat 25% boven vraagprijs lag.

Wanneer houdt het op? Als de geldkraan dicht gaat. Wanneer is dat? Misschien in 2040 of als we geluk hebben in 2035. Ik chargeer. Maar je snapt het punt

Dit was begin juni. Toen hadden we drie maanden doemdenken achter de rug in dit topic.

Leuk om weer eens terug te lezen, en, zoals altijd, Do Your Own Research allemaal.

[CVTTPD2DQ]

ApexAlpha schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 12:53:
Het is ook gewoon een raar beleid om 30.000 migranten per jaar te willen opvangen als je niet eens voor je eigen bevolking de huisvesting kan regelen.

Waarvan 16000 uiteindelijk statushouder worden (dwz. verblijfsrecht, en dus buiten het AZC moeten wonen). Voor een groot deel zijn dit gezinnen, die natuurlijk met 4 (of meer) gezinsleden één woning nodig hebben.

Als je het vergelijkt met het migratiesaldo van bijna 100000 netto per jaar valt het natuurlijk erg mee. Ze concurreren wél met een groep Nederlanders die zelf ook niet zo kapitaalkrachtig is.

Maar als je weet dat het aantal sociale huurwoningen met 25000 per jaar afneemt, zijn het dan echt de statushouders die de krapte veroorzaken, of is het stiekem overheidsbeleid waarvan de schuld heel makkelijk bij de asielzoekers kan worden gelegd?

[Deathchant]

Even een n00b vraag. Stel nou je wint de loterij en je kunt een huis dat je wilt kopen zo in 1x kopen. Hoe werkt dat proces eigenlijk? Is het dan een kwestie van je geld overmaken naar de hypotheekverstrekker van de verkopende partij (of rechtstreeks aan de verkopende partij) en daarna alleen kapitaal/vermogensbelasting betalen? Immers, je neemt geen hypotheek op het huis, maar je betaalt het in 1x.
Zijn er regeltjes in ons stelsel die een stokje ervoor steken om niet via een bank een huis te kunnen kopen?

[ApexAlpha]

Deathchant schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 13:46:
Even een n00b vraag. Stel nou je wint de loterij en je kunt een huis dat je wilt kopen zo in 1x kopen. Hoe werkt dat proces eigenlijk? Is het dan een kwestie van je geld overmaken naar de hypotheekverstrekker van de verkopende partij (of rechtstreeks aan de verkopende partij) en daarna alleen kapitaal/vermogensbelasting betalen? Immers, je neemt geen hypotheek op het huis, maar je betaalt het in 1x.
Zijn er regeltjes in ons stelsel die een stokje ervoor steken om niet via een bank een huis te kunnen kopen?

Nee je maakt dat over naar de notaris die de overdracht doet. Je hebt geen bank nodig dan. Qua hypotheek dan, denk dat de notaris het wel op prijs stelt de som giraal te ontvangen.

(het kan verstandig zijn alsnog een hypotheek te nemen maar dat is een andere discussie).

[ Voor 5% gewijzigd door ApexAlpha op 19-10-2020 13:48 ]

[JanHenk]

ApexAlpha schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 13:38:

De volkshuisvesting is gewoon bewust kapot gemaakt voor een 'woningmarkt'. Maar dat heeft erg spectaculair gefaald tot nu toe.

Het is maar net vanuit welk perspectief je het bekijkt. Vanuit het perspectief van het electoraat c.q. de beste vertegenwoordiging: 47% van Nederland is 45+. Het eigenwoningbezit in deze groep is veel hoger dan in de groep 45-.

De omvorming tot "woningmarkt" heeft dus geleid tot een spectaculaire vermogensgroei voor de 45+'ers. Dat heeft onze overheid dus goed gedaan!

[Deathchant]

ApexAlpha schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 13:47:
[...]


Nee je maakt dat over naar de notaris die de overdracht doet. Je hebt geen bank nodig dan. Qua hypotheek dan, denk dat de notaris het wel op prijs stelt de som giraal te ontvangen.

(het kan verstandig zijn alsnog een hypotheek te nemen maar dat is een andere discussie).

Ah zo. Ja hier staan wel de voordelen: https://financieel.infonu...potheek-10-voordelen.html

Maar ik dacht altijd dat banken noodzakelijk waren (verdienmodel) en dat de overheid mensen die zelf een huis volledig kunnen kopen bestraffen door een of andere regel die zegt dat je dan extra belast moet worden.

[Ypuh]

Deathchant schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 13:46:
Even een n00b vraag. Stel nou je wint de loterij en je kunt een huis dat je wilt kopen zo in 1x kopen. Hoe werkt dat proces eigenlijk? Is het dan een kwestie van je geld overmaken naar de hypotheekverstrekker van de verkopende partij (of rechtstreeks aan de verkopende partij) en daarna alleen kapitaal/vermogensbelasting betalen? Immers, je neemt geen hypotheek op het huis, maar je betaalt het in 1x.
Zijn er regeltjes in ons stelsel die een stokje ervoor steken om niet via een bank een huis te kunnen kopen?

Ik zou niet weten waarom je een huis in 1x af zou willen rekenen. Je loopt dan alle voordelen van huizenbezitters mis, net als de kans om elders meer rendement te halen op je vermogen. Maar je kunt het geld in ieder geval overmaken naar de notaris die de verder afhandeling doet.

[mddd]

@Deathchant Je doelt misschien op de Wet Hillen.
Als je een huis bezit dan betaal je daar inderdaad belasting over ('eigenwoning forfait').
Als je over dat huis hypotheekrente betaalt, dan kun je dat deels met elkaar verrekenen, je betaalt dan minder eigenwoning forfait. Om die reden is het ietsje voordeliger om een stukje schuld te hebben.
Echter uiteindelijk betaal je dan ook nog altijd rente natuurlijk. Er is niks mis mee om je huis afbetaald te hebben en hypotheekvrij te zijn. Lijkt mij een top situatie.
En daarnaast wordt die Wet Hillen sowieso afgebouwd, deze situatie is straks dus niet meer van toepassing. Je betaalt dan ALTIJD voor het hebben van de eigen woning. Ook als je er hypotheekrente voor betaalt.

[Deathchant]

Ypuh schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 14:01:
[...]

Ik zou niet weten waarom je een huis in 1x af zou willen rekenen. Je loopt dan alle voordelen van huizenbezitters mis, net als de kans om elders meer rendement te halen op je vermogen. Maar je kunt het geld in ieder geval overmaken naar de notaris die de verder afhandeling doet.

Oh maar ik heb het niet over óf je dat zou moeten doen, mij ging het gewoon erom of er regeltjes zijn die het volledig in 1x kopen van een huis tegen gaan of ontmoedigen; tis tenslotte Nederland he.

[mddd]

Ypuh schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 14:01:
... Je loopt dan alle voordelen van huizenbezitters mensen met een schuld mis ...

Fixed that for you.

Dit is precies het rare aan het Nederlandse systeem. Huizenbezit wordt gestimuleerd maar niet direct, nee indirect. Het hebben van schuld is uiteindelijk dat was gestimuleerd wordt.

Je hebt een punt in het 'elders renderen' van je geld. Op dit moment is de rente zo laag dat je die waarschijnlijk wel goedmaakt als je je geld ergens in belegt. Maar dat is natuurlijk ook niet altijd waar.

Als je afbetaalt, betaal je niks meer, simpel. Die zekerheid kan voor sommigen best opwegen tegen de kans/verwachting dat je elders rendement gaat halen.

[Koekfabriek]

ApexAlpha schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 13:38:
Het eerste dat moet gebeuren is die zielige verhuurdersheffing eruit voor de sociale woningbouw.

Dat is gewoon een VVD versie van Wikipedia: Starve the beast

Eerst de hele sector uithollen en dan zeggen: "zie je wel het werkt niet".

De volkshuisvesting is gewoon bewust kapot gemaakt voor een 'woningmarkt'. Maar dat heeft erg spectaculair gefaald tot nu toe.

Hou toch op man, de verhuurdersheffing komt nota bene uit het partijprogramma van de PvdA. Dan nog de vennootschapbelasting voor woningcorporaties ingevoerd door Wouter Bos (PvdA) in 2007 om de Vogelaar (PvdA) wijken op te fraaien.

Van de VVD verwacht je vanuit idealistische overtuiging om de sociale sector te verkleinen, van de PvdA verwacht je wat anders.

[izdp]

Daarenboven wordt de verhuurdersheffing voor een deeltje gecompenseerd door de scheefhuurdersheffing.
Het weinige nieuw bouwen door woco's zit vooral in het feit dat ze hun woningvoorraad ernstig verwaarloosd hebben.
Qua kosten voor de energietransitie die ze berekenen, zit aardig wat van dat achterstallige onderhoud in.
De vrees voor die kosten weerhoudt ze buiten de huidige problematiek van milieu, om grootschalige projecten aan te pakken.
Gezien de enorme waardestijging van hun woningvoorraad is hun leencapaciteit met tientallen miljarden vergroot.
De te betalen rente gering door de garantie van de rijksoverheid.
Gevolg is dat ze liever oppotten en veel van hun niet gerenoveerde meuk verkopen.

Mijn conclusie is dat de verhuurdersheffing relatief gezien maar gerommel in de marge is.

[ApexAlpha]

Koekfabriek schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 15:11:
[...]

Hou toch op man, de verhuurdersheffing komt nota bene uit het partijprogramma van de PvdA. Dan nog de vennootschapbelasting voor woningcorporaties ingevoerd door Wouter Bos (PvdA) in 2007 om de Vogelaar (PvdA) wijken op te fraaien.

Van de VVD verwacht je vanuit idealistische overtuiging om de sociale sector te verkleinen, van de PvdA verwacht je wat anders.

Je hebt gelijk dat dit destijds (mede) door de PvdA is ingevoerd. Het was één van de maatregelen om tijdens de Eurocrisis de begroting te sluiten. De PvdA heeft de gevolgen hiervan onderschat, zeggen ze zelf, en ze zijn dan ook erop terug gekomen.


Hier een stukje van pvda.nl

Ten eerste moeten woningcorporaties weer kunnen investeren. De in 2013 als crisismaatregel ingevoerde verhuurdersheffing is een molensteen om de nek van corporaties geworden. Het zorgt voor hogere huren en minder investeringen. Dit is slecht nieuws voor bijvoorbeeld de 100.000 mensen die in Den Haag op een sociale huurwoning wachten. Verder zien we dat de huidige voorraad minder goed onderhouden, laat staan verduurzaamd wordt. Nu het economisch goed gaat zou je verwachten dat het kabinet de corporaties meer lucht geeft, maar het tegendeel is waar. Rutte 3 verhoogt de lasten voor woningcorporaties met nog eens 1 miljard euro. De minister moet deze belastingverhoging schrappen en de verhuurdersheffing verlagen zodat corporaties weer investeringsruimte hebben om te bouwen en te renoveren.

Hier hier actuele VVD standpunt:

Woningcorporaties moeten een verhuurdersheffing betalen. Dat is hun bijdrage aan de schatkist. Wij willen die heffing verhogen. De heffing is een prikkel voor woningcorporaties om sociale huurwoningen te verkopen en om efficiënter te werken. Kleine particuliere verhuurders hoeven deze heffing niet te betalen.

Ze willen dus nóg meer heffen om zo verkoop van sociale huurwoningen aan particuliere beleggers af te dwingen. Deze particulieren verhuurders kunnen dan de hoofdprijs vragen en worden door diezelfde VVD ook weer vrijgesteld van belasting.

Het staat letterlijk op de website dat het uithollen van de voorraad sociale huurwoningen het doel van het beleid is. Dus ik blijf bij mijn standpunt dit VVD beleid te noemen.

[ Voor 3% gewijzigd door ApexAlpha op 19-10-2020 15:31 ]

[izdp]

ApexAlpha schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 15:30:
[...]


Je hebt gelijk dat dit destijds (mede) door de PvdA is ingevoerd. Het was één van de maatregelen om tijdens de Eurocrisis de begroting te sluiten. De PvdA heeft de gevolgen hiervan onderschat, zeggen ze zelf, en ze zijn dan ook erop terug gekomen.


Hier een stukje van pvda.nl

[...]


Hier hier actuele VVD standpunt:


[...]


Ze willen dus nóg meer heffen om zo verkoop van sociale huurwoningen aan particuliere beleggers af te dwingen. Deze particulieren verhuurders kunnen dan de hoofdprijs vragen en worden door diezelfde VVD ook weer vrijgesteld van belasting.

Het staat letterlijk op de website dat het uithollen van de voorraad sociale huurwoningen het doel van het beleid is. Dus ik blijf bij mijn standpunt dit VVD beleid te noemen.

Je trekt een onjuiste conclusie.
De verkoop is niet gericht aan kleine beleggers.
Aan huurders wordt nog wel aangeboden, maar die kunnen ook rekenen en doen het niet zo vaak.
Bij leegkomen wordt er vaak een zelfbewoningsplicht opgelegd en je ziet ook wel een soort anti-speculatiebeding.
Dat kleine beleggers zijn uitgezonderd is meer een praktische maatregel en een stukje huurdersbescherming.

[Rubbergrover1]

Ypuh schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 13:25:
Inmiddels betaal ik €760 en is het gewoon een koopje (22%) voor 65m2 met groot balkon en schuur in het centrum van een kleine stad op <45m rijden van Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Op een mooie carbon racefiets na is mijn uitgavenpatroon gelijk gebleven. Ik ben dus gelukkig wel in de gelegenheid om te sparen en af te lossen en 65m2 is ook ruim voldoende, maar de realiteit is wel dat ik nog niet direct kan kopen en een vergelijkbaar appartement < €1.000 per maand onmogelijk geworden is. Ik zit de komende jaren dus nog behoorlijk 'vast', maar kan me er wel uitsparen en de studieschuld volledig aflossen. De stijging van de woningprijzen moet ik maar accepteren.

Ik heb ook het idee dat de stijging van de koopwoninglasten zodanig is dat die in verhouding tot de huurprijzen behoorlijk hoog worden. En dat het dus helemaal zo gek nog niet is om in je huurhuis te blijven zitten.

Paar jaar geleden had ik het idee om te sparen voor een huisje voor de kinderen in hun studietijd. Uit de opbrengst van het verhuren van een extra kamer (of misschien 2) zou je dan mooi de overige studiekosten kunnen betalen zodat de studie alleen het gemiste rendement op dat 'spaargeld' zou kosten. Dat zou niet zo heel veel zijn. Maar de koopprijzen zijn nu zo ver opgelopen dat je wel heel veel rendement zou mislopen en die studie zo toch wel erg duur zou worden. Het lijkt nu dus juist voordeliger (en m.i. niet echt veel risicovoller) om gewoon het kapitaal in een ETF te laten en uit dat rendement de studie plus huur voor een studentenkamer te betalen.

[ApexAlpha]

izdp schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 15:38:
[...]


Je trekt een onjuiste conclusie.
De verkoop is niet gericht aan kleine beleggers.
Aan huurders wordt nog wel aangeboden, maar die kunnen ook rekenen en doen het niet zo vaak.
Bij leegkomen wordt er vaak een zelfbewoningsplicht opgelegd en je ziet ook wel een soort anti-speculatiebeding.
Dat kleine beleggers zijn uitgezonderd is meer een praktische maatregel en een stukje huurdersbescherming.

De conclusie dat de afname verkoop van sociale huurwoningen het doel van het beleid staat toch gewoon? Ik snap dat er niet letterlijk staat dat particuliere huurders ze moeten kopen maar ze willen wel toe naar een huurmarkt met meer particuliere huur en minder sociale huur. En om dat te bereiken willen ze nog meer belasting heffen zodat corporaties geen andere mogelijkheid hebben dan verkoop.

[izdp]

Richh schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 12:15:
[...]

Als je het tijdelijk zou doorvoeren, naai je die duurhuurder nog harder he. Als je het probleem daarna oplost, waardoor de prijzen dalen, dan zit die duurhuurder opeens met een tophypotheek die 1200 euro per maand kost, terwijl het huis van de buren maar 1000 euro per maand kost als je het opnieuw zou financieren. 30 jaar lang hebben we het over een aanzienlijke bedragen die mensen kunnen maken of breken.

Ik ben het helemaal met je eens dat het niet klopt, en kwaad ben ik dan ook zeker - genoeg huizen die ik aan me voorbij heb laten gaan terwijl ik de bijbehorende maandlast prima op kan brengen. Maar een race naar meer en meer en meer lenen, dat komt letterlijk neer op een piramidespel en 'the greater fool' die meer moet lenen voor hetzelfde plekje. Dat zorgt voor veel grotere problemen.

1. Er moet echt fors meer gebouwd worden. Of het nou duur, goedkoop, (sociale) huur of koop is wat er gerealiseerd wordt, dat maakt eigenlijk helemaal niet uit. Er moet meer aanbod komen. Een minister van volkshuisvesting hebben we nodig.
2. De prijs van het aanbod moet niet bepaald worden door gemiddelde marktprijzen, maar door de daadwerkelijke kosten. De prijs van bouwgrond, die de gemeente bepaald, is hier sturend in.
3. De huurprijzen moeten omlaag zodat mensen wat geld overhouden om te sparen. Dit kan bijvoorbeeld door het puntensysteem ook in de vrije sector door te voeren.
4. Als je bovenstaande een paar jaar volhoudt, dan zet je de LTV op 95% of iets dergelijks. Ook schaf je de HRA af. Daarmee wordt een koophuis fors minder interessant als beleggingsobject en wordt het minder interessant om maximaal te lenen.

Meer en meer leenruimte maakt het uitvoeren van welke oplossing dan ook op termijn alleen maar moeilijker.

Ad 1: eens, buiten het feit dat het wel enorm veel uitmaakt wat er gebouwd wordt.
Ad 2: eens maar anders dan jij het bedoeld denk ik.
Grondprijzen per eenheid hangt samen met de bebouwingsdichtheid per hectare.
Naast de verwervingskosten, die niet zoveel voorstellen, zitten de meeste kosten in de ontwikkeling met alle procedures en natuurlijk alle infrastructuur naar en buiten de percelen.
Ad 3: kijkend naar de nieuwbouwkosten is verlagen van huurprijzen, niets anders dan subsidie verstrekken.
Zonder dat zou er dan zeker geen nieuwbouw meer plaatsvinden voor de verhuur.
Het probleem ligt meer in het feit dat de lonen niet mee zijn gestegen met de eisen en kosten die gepaard zijn aan woningen.
Ad 4: blijf oneens met de lijn Knot. Dit op basis van de historie vanaf 2000.
De leencapaciteit is juist enorm verlaagd generaal gezien en nada prijsdaling.

[Dspartan]

Hoe kan ik eigenlijk voorkomen dat ik genaaid word op de taxatiewaarde van een woning?

Ik neem aan dat financiering als ontbindende voorwaarde minpunten oplevert bij het bidden maar ik zie geen andere manier om er zeker van te zijn dat ik flinke boetes ontwijk als de taxatiewaarde veel lager blijkt te zijn terwijl ik geen bergen spaargeld heb liggen...

[izdp]

ApexAlpha schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 15:42:
[...]


De conclusie dat de afname verkoop van sociale huurwoningen het doel van het beleid staat toch gewoon? Ik snap dat er niet letterlijk staat dat particuliere huurders ze moeten kopen maar ze willen wel toe naar een huurmarkt met meer particuliere huur en minder sociale huur. En om dat te bereiken willen ze nog meer belasting heffen zodat corporaties geen andere mogelijkheid hebben dan verkoop.

Ja dat klopt wel, maar niet je koppeling aan de kleine beleggers.
Ik snap de doelstelling wel van de vvd, want we hebben in feite waanzinnig veel sociale huurwoningen.
Het probleem is vooral dat de doorstroom op basis van groei van inkomen vrijwel stil ligt.
Het verschil buiten de schil van sociaal is te groot en het aanbod, een stukje daarboven qua huurprijs, zeer gering.
Waarom?
Ik hou vol dat er veel te weinig is gebouwd naar de grootte van huishoudens.
Iedereen wil veel ruimte, maar betalen?

[izdp]

Dspartan schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 15:55:
Hoe kan ik eigenlijk voorkomen dat ik genaaid word op de taxatiewaarde van een woning?

Ik neem aan dat financiering als ontbindende voorwaarde minpunten oplevert bij het bidden maar ik zie geen andere manier om er zeker van te zijn dat ik flinke boetes ontwijk als de taxatiewaarde veel lager blijkt te zijn terwijl ik geen bergen spaargeld heb liggen...

Genaaid of beschermd worden?

[Terpen Tijn]

Dspartan schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 15:55:
Hoe kan ik eigenlijk voorkomen dat ik genaaid word op de taxatiewaarde van een woning?

Ik neem aan dat financiering als ontbindende voorwaarde minpunten oplevert bij het bidden maar ik zie geen andere manier om er zeker van te zijn dat ik flinke boetes ontwijk als de taxatiewaarde veel lager blijkt te zijn terwijl ik geen bergen spaargeld heb liggen...

Handig is om een taxatie te laten uitvoeren door een taxateur die je aankoopmakelaar je aanraadt. Dan zijn de belangen van iedereen op 1 lijn, zeg maar.

[Ypuh]

Dspartan schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 15:55:
Hoe kan ik eigenlijk voorkomen dat ik genaaid word op de taxatiewaarde van een woning?

Ik neem aan dat financiering als ontbindende voorwaarde minpunten oplevert bij het bidden maar ik zie geen andere manier om er zeker van te zijn dat ik flinke boetes ontwijk als de taxatiewaarde veel lager blijkt te zijn terwijl ik geen bergen spaargeld heb liggen...

Ga je niet een beetje voorbij aan het feit dat je beter niet (flink) boven de waarde kunt bieden als je daar geen middelen voor hebt?

[Dspartan]

Terpen Tijn schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 15:58:
[...]


Handig is om een taxatie te laten uitvoeren door een taxateur die je aankoopmakelaar je aanraadt. Dan zijn de belangen van iedereen op 1 lijn, zeg maar.

Dit kan ik toch alleen maar doen als ik een winnende bod heb en er toch aan vastzit, toch? Ik neem aan dat mensen niet telkens bij elke bidding een taxatie aanvragen en honderden euro's weggooien om zeker te weten dat ze rondkomen.

[Dspartan]

Ypuh schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 15:59:
[...]

Ga je niet een beetje voorbij aan het feit dat je beter niet (flink) boven de waarde kunt bieden als je daar geen middelen voor hebt?

Ik ga uit van een scenario waarbij de koopprijs op zichzelf al flink boven de taxatiewaarde ligt. Hoe kan ik dit ooit van tevoren weten?

[JanHenk]

Ik begrijp daar nooit niet zoveel van; taxaties zijn zinvol als er geen recente marktgegevens zijn van het betreffende object. Dan wordt een taxatiewaarde bepaald aan de hand van vergelijkbare objecten in dezelfde omgeving, etc. Maar, een overeengekomen verkoop van het object is toch juist een ultiem marktgegeven?

[Requiem19]

Dspartan schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:01:
[...]


Ik ga uit van een scenario waarbij de koopprijs op zichzelf al flink boven de taxatiewaarde ligt. Hoe kan ik dit ooit van tevoren weten?

Je kunt maar 100% van de waarde van je woning hypothecair lenen he...

Dus als de koopprijs bijv 250 is, maar de taxatiewaarde is 225, dan zal de bank je maar 225 willen lenen. Die 25 moet je uit eigen middelen voldoen. Daar bovenop komen nog de kopers kosten (10k?).

Het is wel goed om het financiële plaatje eerst helemaal door te berekenen.

In praktijk zullen de meeste taxateurs in hun taxatierapport niet heel ver afwijken van jouw (winnende) bod.

[Richh]

izdp schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 15:49:
[...]


Ad 1: eens, buiten het feit dat het wel enorm veel uitmaakt wat er gebouwd wordt.

Nouja, 10 appartementjes neerknallen is natuurlijk goedkoper en effectiever dan 2 villa's van dezelfde totaalprijs. Wat dat betreft maakt het wel degelijk uit, zeker. Ik wil vooral zeggen: we moeten geen eeuwige discussie hebben hoeveel % sociale huur, hoeveel % middenhuur en hoeveel % duur koop er gerealiseerd moet worden. De vraag is nu dermate drastisch dat je beter maar 'iets' kan bouwen, dan de beslissing nog een jaar uitstellen omdat je het over 3% meer of minder sociale huur niet eens kan worden. Dat bedoel ik.

Ad 2: eens maar anders dan jij het bedoeld denk ik.
Grondprijzen per eenheid hangt samen met de bebouwingsdichtheid per hectare.
Naast de verwervingskosten, die niet zoveel voorstellen, zitten de meeste kosten in de ontwikkeling met alle procedures en natuurlijk alle infrastructuur naar en buiten de percelen.

Grondprijzen worden tegenwoordig gewoon gebruikt om de gemeentebegroting te dichten. Ik zou wel graag eens een grafiekje willen zien van de grondprijzen in 1990 en de grondprijzen in 2020.
En hoezo moet grondverkoop per direct voor de eerste koper betaald worden? Een koophuis realiseren betekent ook nog tientallen jaren aan gemeentelijke belastingen, dat heeft ook waarde.
Vroeger was bouwgrond ook niet kostendekkend. Iedere koopwoning in Almere was goedkoper dan wat alleen al de hele Flevopolder aan aanleg gedeeld door het aantal huizen kostte... dat vond heel Nederland toen prima, en nu moeten de kinderen van diezelfde mensen het allemaal maar zelf financieren. Best gek, toch?

Ad 3: kijkend naar de nieuwbouwkosten is verlagen van huurprijzen, niets anders dan subsidie verstrekken.
Zonder dat zou er dan zeker geen nieuwbouw meer plaatsvinden voor de verhuur.
Het probleem ligt meer in het feit dat de lonen niet mee zijn gestegen met de eisen en kosten die gepaard zijn aan woningen.

Nieuwbouwkosten hangen natuurlijk sterk vast aan mijn punt hierboven. Nieuwbouw kan veel goedkoper als je bouwgrond anders inzet. En tja, dan moet er maar subsidie verstrekt worden. Soort Premie A woningen, of hoe men dat vroeger ook deed, het maakt mij niet uit hoe je het oplost, als je jongeren maar enige toekomst kan bieden Alles om de hoge woningprijzen vast te houden, immers... dat doet men nu ook, maar nu ten koste van outsiders. Laat het maar eens ten koste van insiders gaan. Snijdt gelijk het mes aan 2 kanten.

Verder klopt het natuurlijk dat de lonen te weinig zijn gestegen, maar dat is een probleem waarop een oplossing eigenlijk niet te vinden is. Interessante grafiekjes met betrekking tot dat onderwerp vind je hier: https://wtfhappenedin1971.com/

Ad 4: blijf oneens met de lijn Knot. Dit op basis van de historie vanaf 2000.
De leencapaciteit is juist enorm verlaagd generaal gezien en nada prijsdaling.

Ik draai het liever om: als de leencapaciteit helemaal niet verlaagd was, dan was de huidige situatie waarschijnlijk nog veel erger geweest. De prijsstijging komt voornamelijk door de lage rente en het gebrek aan andere renderende mogelijkheden voor geld.

Het beperken van de LTV doet niemand kwaad - mits je jongeren de mogelijkheid biedt om geld te sparen. De voordelen zijn duidelijk; het zorgt bij iedereen voor meer zekerheid.
Het afschaffen van de HRA (waardoor duurhuurders belasting betalen, zodat de mensen die eigenlijk in een voor hun te dure koopwoning zitten, kunnen blijven zitten) is sowieso niet meer dan fair.

[Ypuh]

Dspartan schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:01:
[...]


Ik ga uit van een scenario waarbij de koopprijs op zichzelf al flink boven de taxatiewaarde ligt. Hoe kan ik dit ooit van tevoren weten?

Als je daar van uit gaat dan raad ik je aan een flinke zak geld mee te nemen en als je die niet hebt, dat je dan niet kunt bieden op iets wat je niet betalen kunt.

De meeste woningen zijn in verkoopwaarde de laatste jaren flink toegenomen. Taxateurs weten ook wel dat je vaak moet overbieden om kans te maken en dat de waarde dus gestegen is, maar er zijn wel grenzen. Als je besluit om 15 of 35k boven de vraagprijs te bieden op een appartementje van 60m2 in de binnenstad, dan kun je je zelf ook wel inbeelden dat de bank onvoldoende onderpand heeft als de woningmarkt stagneert/krimpt en jij teveel betaald hebt.

Heb ook al wel van taxateurs gehoord dat ze 'onder druk' gezet worden om een bepaald bedrag te noemen omdat de verkopers al een deal gesloten hebben en de financiering rond proberen te krijgen. Volgens mij schiet dat het doel van een onafhankelijke taxatie en onderpand een beetje voorbij en heeft dat alles weg van een luchtbel.

Uiteindelijk moet de taxateur wel, klant is immers koning en zonder klanten geen werk. Die gaan net zo lang taxateurs rondbellen tot er eentje is die wél het genoemde bedrag op wil schrijven. Dat is dan ook wat er gebeurd in de praktijk (makelaars weten je dan snel te vinden, is immers een win-win-win voor alle directe betrokkenen).

[Dspartan]

Requiem19 schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:05:
[...]


Je kunt maar 100% van de waarde van je woning hypothecair lenen he...

Dus als de koopprijs bijv 250 is, maar de taxatiewaarde is 225, dan zal de bank je maar 225 willen lenen. Die 25 moet je uit eigen middelen voldoen. Daar bovenop komen nog de kopers kosten (10k?).

Het is wel goed om het financiële plaatje eerst helemaal door te berekenen.

Snap ik. Dat is de reden dat ik dit vraag. Ik wil straks niet 20k bij moeten leggen omdat de taxatie opeens lager bleek te zijn.

Requiem19 schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:05:
[...]
In praktijk zullen de meeste taxateurs in hun taxatierapport niet heel ver afwijken van jouw (winnende) bod.

Dat is wat ik probeer te achterhalen. Is een taxatie dus puur een formaliteit, tenzij je boven de vraagprijs gaat bieden?

[Requiem19]

JanHenk schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:04:
Ik begrijp daar nooit niet zoveel van; taxaties zijn zinvol als er geen recente marktgegevens zijn van het betreffende object. Dan wordt een taxatiewaarde bepaald aan de hand van vergelijkbare objecten in dezelfde omgeving, etc. Maar, een overeengekomen verkoop van het object is toch juist een ultiem marktgegeven?

Er is vaak wel 1 iemand die meer biedt dan de rest. Is dat dan de marktprijs? Of is de marktprijs meer wat die groep daaronder biedt (ligt vaak wel bij elkaar)?

Als bank heb je meer zekerheid als aangesloten wordt bij de prijs die de groep daaronder biedt. Daar gaat het voor de bank uiteindelijk om denk ik.

[ApexAlpha]

Dspartan schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:09:
[...]


Dat is wat ik probeer te achterhalen. Is een taxatie dus puur een formaliteit, tenzij je boven de vraagprijs gaat bieden?

Nee de bank gebruikt de taxatie om de maximale hypotheek vast te stellen. Dus er is altijd een taxatie nodig. Maar, tenzij je écht gek gaat bieden komt dat meestal wel goed.

[JanHenk]

Requiem19 schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:10:
[...]


Er is vaak wel 1 iemand die meer biedt dan de rest. Is dat dan de marktprijs? Of is de marktprijs meer wat die groep daaronder biedt (ligt vaak wel bij elkaar)?

Als bank heb je meer zekerheid als aangesloten wordt bij de prijs die de groep daaronder biedt. Daar gaat het voor de bank uiteindelijk om denk ik.

Mijn antwoord op de eerste vraag zou zijn: JA. Dat is de marktprijs.. Vraag en aanbod die samen komen. Geen taxatie nodig.

(Ik begrijp best dat banken vragen om een rapportje.. Maar bankmedewerkers zijn sowieso eigenlijk enkel bezig om hun dossier dicht te vinken... Zorgplicht bestaat vooral op papier).

[Requiem19]

JanHenk schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:17:
[...]


Mijn antwoord op de eerste vraag zou zijn: JA. Dat is de marktprijs.. Vraag en aanbod die samen komen. Geen taxatie nodig.

(Ik begrijp best dat banken vragen om een rapportje.. Maar bankmedewerkers zijn sowieso eigenlijk enkel bezig om hun dossier dicht te vinken... Zorgplicht bestaat vooral op papier).

Het is niet de bankmedewerker die het papiertje wil ontvangen, het is de opgelegde procedure die veiligheidsmarges in moet bouwen.

Als de markt een beetje daalt verlies je direct die ene koper die nog meer overbiedt dan de groep daaronder. Dus bij een executieverkoop is de bank dan (extra) de sigaar.

[kabeltjekabel]

Chiii schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 08:36:
[...]


Studieschuld was al deels afgelost maar als het goed is keek de bank naar het oorspronkelijke bedrag waardoor de hypotheek veel lager uitviel.

Als je hem volledig aflost kun je daar een papiertje van krijgen en dan heb je er geen last meer van bij een hypotheek. Deels afgelost maakt niet uit tenzij je je maandbedrag lager laat zetten, want het gaat tenslotte om het maandbedrag. Of dat nou 1 maand is of nog 10 jaar maakt voor de bank niks uit "computer zegt nee".

[izdp]

Richh schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:08:
[...]

Nouja, 10 appartementjes neerknallen is natuurlijk goedkoper en effectiever dan 2 villa's van dezelfde totaalprijs. Wat dat betreft maakt het wel degelijk uit, zeker. Ik wil vooral zeggen: we moeten geen eeuwige discussie hebben hoeveel % sociale huur, hoeveel % middenhuur en hoeveel % duur koop er gerealiseerd moet worden. De vraag is nu dermate drastisch dat je beter maar 'iets' kan bouwen, dan de beslissing nog een jaar uitstellen omdat je het over 3% meer of minder sociale huur niet eens kan worden. Dat bedoel ik.


[...]

Grondprijzen worden tegenwoordig gewoon gebruikt om de gemeentebegroting te dichten. Ik zou wel graag eens een grafiekje willen zien van de grondprijzen in 1990 en de grondprijzen in 2020.
En hoezo moet grondverkoop per direct voor de eerste koper betaald worden? Een koophuis realiseren betekent ook nog tientallen jaren aan gemeentelijke belastingen, dat heeft ook waarde.
Vroeger was bouwgrond ook niet kostendekkend. Iedere koopwoning in Almere was goedkoper dan wat alleen al de hele Flevopolder aan aanleg gedeeld door het aantal huizen kostte... dat vond heel Nederland toen prima, en nu moeten de kinderen van diezelfde mensen het allemaal maar zelf financieren. Best gek, toch?

[...]

Nieuwbouwkosten hangen natuurlijk sterk vast aan mijn punt hierboven. Nieuwbouw kan veel goedkoper als je bouwgrond anders inzet. En tja, dan moet er maar subsidie verstrekt worden. Soort Premie A woningen, of hoe men dat vroeger ook deed, het maakt mij niet uit hoe je het oplost, als je jongeren maar enige toekomst kan bieden Alles om de hoge woningprijzen vast te houden, immers... dat doet men nu ook, maar nu ten koste van outsiders. Laat het maar eens ten koste van insiders gaan. Snijdt gelijk het mes aan 2 kanten.

Verder klopt het natuurlijk dat de lonen te weinig zijn gestegen, maar dat is een probleem waarop een oplossing eigenlijk niet te vinden is. Interessante grafiekjes met betrekking tot dat onderwerp vind je hier: https://wtfhappenedin1971.com/


[...]

Ik draai het liever om: als de leencapaciteit helemaal niet verlaagd was, dan was de huidige situatie waarschijnlijk nog veel erger geweest. De prijsstijging komt voornamelijk door de lage rente en het gebrek aan andere renderende mogelijkheden voor geld.

Het beperken van de LTV doet niemand kwaad - mits je jongeren de mogelijkheid biedt om geld te sparen. De voordelen zijn duidelijk; het zorgt bij iedereen voor meer zekerheid.
Het afschaffen van de HRA (waardoor duurhuurders belasting betalen, zodat de mensen die eigenlijk in een voor hun te dure koopwoning zitten, kunnen blijven zitten) is sowieso niet meer dan fair.

Met 10 appartementen help je 10 huishoudens en met 2 villa's maar twee. Zo simpel is het.
Jongeren hebben nu het grootste probleem en villabewoners hebben de pegels om zelf een oplossing te vinden.

Vergeet je dan hoeveel verliezen de grondbedrijven van gemeenten een tijdje terug maakten, waar ze veelal nu nog voor bloeden?
Burgers die geld opbrengen? Utopie om te denken dat elke nieuwe bewoner netto geld oplevert voor een gemeente.
Zie maar eens wat er allemaal wegbezuinigd wordt.
Huur mag van mij gratis als inkomen/vermogen huur niet toelaat.
Koop betaald gewoon de prijs.
Voor lonen is er een heel eenvoudige oplossing beschikbaar

Lagere LTV is waanzin ten top voor mij en zal de problemen enkel maar vergroten.
Het fabeltje van Knot is voor de banken en niet voor het belang van de consumenten.
Je geeft zelf al aan hoe moeilijk het sparen is en studieschuld.
Zeker als je klein wonen niet ziet zitten.

[Richh]

izdp schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:46:
[...]


Met 10 appartementen help je 10 huishoudens en met 2 villa's maar twee. Zo simpel is het.
Jongeren hebben nu het grootste probleem en villabewoners hebben de pegels om zelf een oplossing te vinden.

Dat zeg ik toch ook? Toch zie ik liever nu 2 villa's dan dat ieder woningbouwproject nog jaren wordt uitgesteld en er per saldo 0 gebouwd wordt. Er is NU iets nodig.

Vergeet je dan hoeveel verliezen de grondbedrijven van gemeenten een tijdje terug maakten, waar ze veelal nu nog voor bloeden?

Tja, heel vervelend voor ze. Wie krijgt daar nu daadwerkelijk de rekening van te zien? Precies.

Burgers die geld opbrengen? Utopie om te denken dat elke nieuwe bewoner netto geld oplevert voor een gemeente.

Sociale woningen gemeentes veelal geld. Koopwoningen voor de middenklasse (en hoger) leveren in gemeentelijke belastingen gegarandeerd geld op. Bouw dan maar meer koopwoningen voor de midden- en hogere klasses

Huur mag van mij gratis als inkomen/vermogen huur niet toelaat.

Dat is hoe Ollongren het nu doet, inderdaad. "Pluk de kip eerst helemaal kaal voor je meedenkt".
Zo maakt die kip nooit enige kans om stappen te zetten in zijn leven.

Voor lonen is er een heel eenvoudige oplossing beschikbaar

Is dat zo? Vertel.

Lagere LTV is waanzin ten top voor mij en zal de problemen enkel maar vergroten.
Het fabeltje van Knot is voor de banken en niet voor het belang van de consumenten.

In welk opzicht is een lagere LTV een probleem? Zolang jongeren de mogelijkheid krijgen om geld te sparen, is er geen enkel probleem volgens mij. Dan moet je alleen wel stoppen met het leegplukken van huurders en ze enige spaarruimte gunnen.
Het is OOK in het belang van de consument.

Je geeft zelf al aan hoe moeilijk het sparen is en studieschuld.
Zeker als je klein wonen niet ziet zitten.

Nouja, talloze jongeren die klein wonen en nog steeds niet kunnen sparen hoor.
Maar dat zeg ik hierboven toch? Je moet jongeren de kans geven om geld te sparen (door de huren te verlagen) en dan kan die LTV zonder enige pijn omlaag. Er is geen enkel nadeel. Ja, vervelend voor de insiders dat ze wellicht ietsje minder overwaarde genereren.

[Miks]

izdp schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:46:
[...]
Lagere LTV is waanzin ten top voor mij en zal de problemen enkel maar vergroten.
Het fabeltje van Knot is voor de banken en niet voor het belang van de consumenten.

Wat zet jou ertoe om dit te denken? Het blijkt keer op keer uit studies en rapporten: hoe meer je kan lenen, hoe hoger de prijzen. Dus lagere LTV zou toch juist helpen?

Knot heeft nu precies de gehele economie als belang, en veel minder de banken. Je zag dat hele hoge LTIs in de VS een crisis veroorzaakten. En in NL zag je dat de economie ook een zware klap kreeg doordat consumenten onder water stonden. Lagere LTVs zouden zo'n kickback in de toekomst kunnen voorkomen.

Dus ik ben heel nieuwsgierig waarom lagere LTVs niet zouden kunnen helpen.

[ Voor 8% gewijzigd door Miks op 19-10-2020 17:04 ]

[Beanie]

Miks schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 17:02:
[...]


Wat zet jou ertoe om dit te denken? Het blijkt keer op keer uit studies en rapporten: hoe meer je kan lenen, hoe hoger de prijzen. Dus lagere LTV zou toch juist helpen?

Knot heeft nu precies de gehele economie als belang, en veel minder de banken. Je zag dat hele hoge LTIs in de VS een crisis veroorzaakten. En in NL zag je dat de economie ook een zware klap kreeg doordat consumenten onder water stonden. Lagere LTVs zouden zo'n kickback in de toekomst kunnen voorkomen.

Dus ik ben heel nieuwsgierig waarom lagere LTVs niet zouden kunnen helpen.

Ben ergens wel voor, maar zou wel heel stapsgewijs moeten gaan om golfbewegingen te voorkomen. Als je nu aankondigt dat volgend jaar de LTV naar beneden gaat naar 99% of 98% gaat iedereen dit jaar nog snel even kopen/kopen.

Als er een lagere LTV komt moet je niet ook gaan sleutelen aan andere zaken. Nu kiezen voor een 10 jaren plan waarin de LTV van 100% naar 95-96% gaat. Dan ga je in principe nog steeds 'waardevermeerdering' zien door inflatie en voorkom je dat er allemaal paniek komt. Zo kom je toch in 2030 op een LTV die bijna 10% lager ligt dan in 2008-2009. Lijkt mij prima, nog goed voor de economie ook want meer besteedbaar inkomen.

[izdp]

Miks schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 17:02:
[...]


Wat zet jou ertoe om dit te denken? Het blijkt keer op keer uit studies en rapporten: hoe meer je kan lenen, hoe hoger de prijzen. Dus lagere LTV zou toch juist helpen?

Knot heeft nu precies de gehele economie als belang, en veel minder de banken. Je zag dat hele hoge LTIs in de VS een crisis veroorzaakten. En in NL zag je dat de economie ook een zware klap kreeg doordat consumenten onder water stonden. Lagere LTVs zouden zo'n kickback in de toekomst kunnen voorkomen.

Dus ik ben heel nieuwsgierig waarom lagere LTVs niet zouden kunnen helpen.

Lagere LTV is er gekomen met hogere prijzen voor koop.
Als de prijzen wel zouden dalen valt de nieuwbouw stil en daar plukken we nu de vruchten van.
Trouwens ook in Duitsland is die 80% LTV een fabeltje.
Ook daar kan je meer lenen, mits je inkomen etc.
Nee, Knot is tegen de grote hypotheekmarkt vanwege de banken en hun eigen vermogen.
Wellink, onder wiens beleid dat eigen vermogen een lachertje was geworden, deed er na 2009 alles aan om de securitisatie weer op gang te krijgen.
Op hetzelfde spoor zit Knot en ook wel logisch want de hele bankensector is absoluut niet robuust.
Andere verstrekkers worden veel vrijer gelaten en die profiteren.

[Miks]

@Beanie het is maar zeer de vraag of je kuddegedrag gaat krijgen IMHO. Als je als starter weet dat je volgend jaar meer geld nodig hebt voor een huis, wil je nu kopen. Maar tegelijkertijd weet de (slimme) starter ook dat een verlaging van de LTV een prijsdruk geeft, waardoor je juist kan beargumenteren dat de starter de aankoop juist uitstelt. Daarnaast: heeft de starter echt een keuze? Vaak valt er helemaal niet te kiezen voor eerder/later aankopen, maar is ASAP een huis nodig. En afgezien van de starter zal een geringe verlaging van de LTV weinig impact op andere groepen hebben, lijkt me, aangezien zij toch al over behoorlijke overwaarde beschikken.

Je hebt verwacht ik daarom hooguit een kleine piek net zoals met leasewagens (verkooppiek in december), maar ik verwacht dat het op het jaartotaal niet veel uit zal maken.

Elk jaar dat de LTV nog hoog is, loop je als economie echter wel kans op flinke economische schokken als gevolg van de hoge LTV. Dus elke maand dat je wacht met de LTV verlagen neemt het risico toe.
Je zou het ook zo kunnenaanpakken: verlagen van de LTV met 5% in het eerste jaar, en vervolgens elk jaar een procent of 2. Je ontvangt dan meteen feedback in het eerste jaar over het prijseffect van een behoorlijke aanpassing van de LTV. Feedback die je eventueel nog kan gebruiken om het beleid in komende jaren aan te passen.

[ Voor 7% gewijzigd door Miks op 19-10-2020 17:34 ]

[Miks]

izdp schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 17:27:
[...]

Trouwens ook in Duitsland is die 80% LTV een fabeltje.
Ook daar kan je meer lenen, mits je inkomen etc.
Nee, Knot is tegen de grote hypotheekmarkt vanwege de banken en hun eigen vermogen.

Toch is het in Duitsland veel normaler om een tijd te sparen voor een huis.
En Knot heeft vaak genoeg benadrukt dat hoge private schulden een probleem zijn. Het eigen vermogen van banken heeft daar niet eens zoveel mee te maken, want of de banken het moeilijk hebben of niet: hoge hypotheken zetten de economie stil bij een forse daling van de huizenprijzen. En juist met een lagere LTV voorkom je de hoge pieken (nu) en de diepe dalen (straks).

[izdp]

Richh schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:55:
[...]

Dat zeg ik toch ook? Toch zie ik liever nu 2 villa's dan dat ieder woningbouwproject nog jaren wordt uitgesteld en er per saldo 0 gebouwd wordt. Er is NU iets nodig.


[...]

Tja, heel vervelend voor ze. Wie krijgt daar nu daadwerkelijk de rekening van te zien? Precies.

[...]

Sociale woningen gemeentes veelal geld. Koopwoningen voor de middenklasse (en hoger) leveren in gemeentelijke belastingen gegarandeerd geld op. Bouw dan maar meer koopwoningen voor de midden- en hogere klasses


[...]

Dat is hoe Ollongren het nu doet, inderdaad. "Pluk de kip eerst helemaal kaal voor je meedenkt".
Zo maakt die kip nooit enige kans om stappen te zetten in zijn leven.


[...]

Is dat zo? Vertel.


[...]

In welk opzicht is een lagere LTV een probleem? Zolang jongeren de mogelijkheid krijgen om geld te sparen, is er geen enkel probleem volgens mij. Dan moet je alleen wel stoppen met het leegplukken van huurders en ze enige spaarruimte gunnen.
Het is OOK in het belang van de consument.


[...]

Nouja, talloze jongeren die klein wonen en nog steeds niet kunnen sparen hoor.
Maar dat zeg ik hierboven toch? Je moet jongeren de kans geven om geld te sparen (door de huren te verlagen) en dan kan die LTV zonder enige pijn omlaag. Er is geen enkel nadeel. Ja, vervelend voor de insiders dat ze wellicht ietsje minder overwaarde genereren.

Nee met twee villa's bouwen kost het je 8 wooneenheden van de spaarzame ruimte.
Nederland staat aardig vol met eengezinswoningen met tuintje.
Deze vorm van laagbouw vraagt enorm veel ruimte en dus kosten.

Tja vervelend die verliezen van de grondbedrijven van gemeenten en dat wil jij dan nog eens gaan herhalen?

Gemeenten verdienen aan meer vermogende burgers?
Heb jij een link naar een studie die dat onderbouwt?
Heb hier wat vermogende buren en ja, die betalen wel aardig wat OZB, maar als ik zie wat ze via de WMO en ander gesubsidieerd afnemen, dan kosten ze juist enorm veel.
Bouwen voor de middenklasse? Best, maar dan wel naar de marktprijs betalen en dan piep je weer.
Bouwen is nu eenmaal erg duur en kan best goedkoper, maar al gauw is het dan inleveren geblazen.

Edit: lonen verhogen uiteraard.
Nu toevallig net een slechte tijd, maar er waren nu aardig wat CAO's die echte loonsverhogingen beloofden.
Uiteraard kan de regering heel makkelijk aan de knoppen draaien als ze dat zouden willen.
Instrumenten genoeg om wat minder de hoed af te nemen en te buigen voor bedrijven.

[ Voor 6% gewijzigd door izdp op 19-10-2020 18:00 ]

[izdp]

Miks schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 17:39:
[...]


Toch is het in Duitsland veel normaler om een tijd te sparen voor een huis.
En Knot heeft vaak genoeg benadrukt dat hoge private schulden een probleem zijn. Het eigen vermogen van banken heeft daar niet eens zoveel mee te maken, want of de banken het moeilijk hebben of niet: hoge hypotheken zetten de economie stil bij een forse daling van de huizenprijzen. En juist met een lagere LTV voorkom je de hoge pieken (nu) en de diepe dalen (straks).

Klopt dat onze consumentenbestedingen (te) erg worden beïnvloed door de woningprijzen.
Dat zit voornamelijk tussen onze oren en niet om de kosten van de hypotheek.
De hoogte van de hypotheken zijn voornamelijk LTI gestuurd.
LTV en lees dan hier hoe die tot stand komt.
Met dat (deels) verplichte aflossen groeien we naar een normalere verdeling van schuld versus waarde
En dus uiteindelijk prijzen van woningen, mits de markt in alle sectoren meer evenwicht kent van vraag en aanbod.
Nu is het een soort spel van dominosteentjes.

[Z___Z]

Richh schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:08:
[...]

Nouja, 10 appartementjes neerknallen is natuurlijk goedkoper en effectiever dan 2 villa's van dezelfde totaalprijs. Wat dat betreft maakt het wel degelijk uit, zeker. Ik wil vooral zeggen: we moeten geen eeuwige discussie hebben hoeveel % sociale huur, hoeveel % middenhuur en hoeveel % duur koop er gerealiseerd moet worden. De vraag is nu dermate drastisch dat je beter maar 'iets' kan bouwen, dan de beslissing nog een jaar uitstellen omdat je het over 3% meer of minder sociale huur niet eens kan worden. Dat bedoel ik.


[...]

Grondprijzen worden tegenwoordig gewoon gebruikt om de gemeentebegroting te dichten. Ik zou wel graag eens een grafiekje willen zien van de grondprijzen in 1990 en de grondprijzen in 2020.
En hoezo moet grondverkoop per direct voor de eerste koper betaald worden? Een koophuis realiseren betekent ook nog tientallen jaren aan gemeentelijke belastingen, dat heeft ook waarde.
Vroeger was bouwgrond ook niet kostendekkend. Iedere koopwoning in Almere was goedkoper dan wat alleen al de hele Flevopolder aan aanleg gedeeld door het aantal huizen kostte... dat vond heel Nederland toen prima, en nu moeten de kinderen van diezelfde mensen het allemaal maar zelf financieren. Best gek, toch?

[...]

Nieuwbouwkosten hangen natuurlijk sterk vast aan mijn punt hierboven. Nieuwbouw kan veel goedkoper als je bouwgrond anders inzet. En tja, dan moet er maar subsidie verstrekt worden. Soort Premie A woningen, of hoe men dat vroeger ook deed, het maakt mij niet uit hoe je het oplost, als je jongeren maar enige toekomst kan bieden Alles om de hoge woningprijzen vast te houden, immers... dat doet men nu ook, maar nu ten koste van outsiders. Laat het maar eens ten koste van insiders gaan. Snijdt gelijk het mes aan 2 kanten.

Verder klopt het natuurlijk dat de lonen te weinig zijn gestegen, maar dat is een probleem waarop een oplossing eigenlijk niet te vinden is. Interessante grafiekjes met betrekking tot dat onderwerp vind je hier: https://wtfhappenedin1971.com/


[...]

Ik draai het liever om: als de leencapaciteit helemaal niet verlaagd was, dan was de huidige situatie waarschijnlijk nog veel erger geweest. De prijsstijging komt voornamelijk door de lage rente en het gebrek aan andere renderende mogelijkheden voor geld.

Het beperken van de LTV doet niemand kwaad - mits je jongeren de mogelijkheid biedt om geld te sparen. De voordelen zijn duidelijk; het zorgt bij iedereen voor meer zekerheid.
Het afschaffen van de HRA (waardoor duurhuurders belasting betalen, zodat de mensen die eigenlijk in een voor hun te dure koopwoning zitten, kunnen blijven zitten) is sowieso niet meer dan fair.

Bouwgrond hoeft niet kostendekkend te zijn. Een nieuwbouwhuis moet na grond en bouwkosten markt conform zijn qua prijs. Dus de grond moet zo duur zijn dat de projectontwikkelaar een redelijke winst overhoud. Alles wat goedkoper is dan dat sponsort of de projectontwikkelaar of de eerste bewoner. Beide zijn niet gewenst vanuit een sociaal economisch standpunt.

Wil je als gemeente woningen voor middeninkomens stimuleren met belastinggeld, dan moeten ze maar huizen bouwen en verhuren. Voor net boven de sociale huurgrens kan de gemeente best wel woningen bouwen en verhuren die ietsjes mooier zijn dan de sociale huurwoningen.

[Terpen Tijn]

Dspartan schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:00:
[...]


Dit kan ik toch alleen maar doen als ik een winnende bod heb en er toch aan vastzit, toch? Ik neem aan dat mensen niet telkens bij elke bidding een taxatie aanvragen en honderden euro's weggooien om zeker te weten dat ze rondkomen.

Ja, maar dat is niet zo'n probleem, want er zit nog wel wat tijd tussen het accepteren van een bod, het tekenen van het contract, en het verlopen van de 3 dagen bedenktijd.

[izdp]

Z___Z schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 17:58:
[...]

Bouwgrond hoeft niet kostendekkend te zijn. Een nieuwbouwhuis moet na grond en bouwkosten markt conform zijn qua prijs. Dus de grond moet zo duur zijn dat de projectontwikkelaar een redelijke winst overhoud. Alles wat goedkoper is dan dat sponsort of de projectontwikkelaar of de eerste bewoner. Beide zijn niet gewenst vanuit een sociaal economisch standpunt.

Wil je als gemeente woningen voor middeninkomens stimuleren met belastinggeld, dan moeten ze maar huizen bouwen en verhuren. Voor net boven de sociale huurgrens kan de gemeente best wel woningen bouwen en verhuren die ietsjes mooier zijn dan de sociale huurwoningen.

Kan een woco ook voor ze doen, maar die zien enkel verlies opdoemen.
Een nieuwbouwwoning )gezins) tegen een sociale huur is al niet kostendekkend te doen.

[Z___Z]

izdp schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 18:06:
[...]


Kan een woco ook voor ze doen, maar die zien enkel verlies opdoemen.
Een nieuwbouwwoning )gezins) tegen een sociale huur is al niet kostendekkend te doen.

Daarom vind ik het liberaliseren van de Woco’s sowieso onzin. Een gemeente heeft andere belangen. Wat als Amsterdam onbetaalbaar wordt voor leraren, politie, zorgmedewerkers, etc. Allemaal middeninkomens boven de sociale huurgrens en redelijk kansloos op de huizenmarkt. Als deze mensen allemaal vertrekken uit je stad, wordt de stad ook onleefbaar voor de hoge inkomens, gaat uiteindelijk iedereen weg. Is in de jaren 80 ook gebeurd. Gezinnen vluchten nu ook al aardig de stad uit.

[Wilf]

Z___Z schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 18:15:
[...]

Daarom vind ik het liberaliseren van de Woco’s sowieso onzin. Een gemeente heeft andere belangen. Wat als Amsterdam onbetaalbaar wordt voor leraren, politie, zorgmedewerkers, etc. Allemaal middeninkomens boven de sociale huurgrens en redelijk kansloos op de huizenmarkt. Als deze mensen allemaal vertrekken uit je stad, wordt de stad ook onleefbaar voor de hoge inkomens, gaat uiteindelijk iedereen weg. Is in de jaren 80 ook gebeurd. Gezinnen vluchten nu ook al aardig de stad uit.

Dat is dan toch marktwerking dat de prijzen weer zullen gaan kelderen? Zit je in je jaren zestig doorzonrijtjeswoning gekocht voor 2,2 miljoen

Maar ja, De Markt heeft het zo gewild; Eco Volente. TINA!

[CVTTPD2DQ]

JanHenk schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:04:
Ik begrijp daar nooit niet zoveel van; taxaties zijn zinvol als er geen recente marktgegevens zijn van het betreffende object. Dan wordt een taxatiewaarde bepaald aan de hand van vergelijkbare objecten in dezelfde omgeving, etc. Maar, een overeengekomen verkoop van het object is toch juist een ultiem marktgegeven

Stel ik koop een garagebox van jou. We spreken 2 ton af, en met dat ultieme marktgegeven verleent de bank mij een hypotheek van 2 ton. Jij krijgt 2 ton cash. Vervolgens gebeurt er iets met mij waardoor ik die twee ton niet kan afbetalen. Misschien verdwijn ik wel naar het buitenland.

De bank blijft zitten met een schuld die ze niet op mij kunnen vorderen. En een garagebox. Jij houdt je twee ton.

Jij bent toevallig ook eigenaar van Louche BV, mijn voormalige werkgever die de salarisstrookjes aanleverde waarop de maximale hypotheek gebaseerd is.

Bedenk nog wat complicaties en tussenlagen erbij, en ik snap eigenlijk best dat de bank bewijs wil van een onafhankelijke partij dat de waarde van het onderpand ook in verhouding staat tot de hypotheek.

[fisherman]

izdp schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 17:27:
[...]


Lagere LTV is er gekomen met hogere prijzen voor koop.
Als de prijzen wel zouden dalen valt de nieuwbouw stil en daar plukken we nu de vruchten van.
Trouwens ook in Duitsland is die 80% LTV een fabeltje.
Ook daar kan je meer lenen, mits je inkomen etc.

Die 80 procent maximaal LTV is inderdaad niet wettelijk beperkt. Maar je maandelijkse lasten zullen heel veel stijgen als je meer leent dan die 80 procent LTV. Overigens lossen Duitsers gemiddeld wel meer af dan 20 procent bij de koop van een woning, dus ze zitten ver onder die 80 procent LTV grens doorgaans.

[izdp]

Z___Z schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 18:15:
[...]

Daarom vind ik het liberaliseren van de Woco’s sowieso onzin. Een gemeente heeft andere belangen. Wat als Amsterdam onbetaalbaar wordt voor leraren, politie, zorgmedewerkers, etc. Allemaal middeninkomens boven de sociale huurgrens en redelijk kansloos op de huizenmarkt. Als deze mensen allemaal vertrekken uit je stad, wordt de stad ook onleefbaar voor de hoge inkomens, gaat uiteindelijk iedereen weg. Is in de jaren 80 ook gebeurd. Gezinnen vluchten nu ook al aardig de stad uit.

Dat was het gevolg van een slim plan van Gerrit Zalm.
Om destijds te voldoen aan de normen van de EU qua begroting en schulden, kon hij zo die hele hap laten verdwijnen en voilà we voldeden ruim aan de normen.
De grote oorzaak van de ontwrichting van de woningmarkt!

[izdp]

fisherman schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 19:14:
[...]


Die 80 procent maximaal LTV is inderdaad niet wettelijk beperkt. Maar je maandelijkse lasten zullen heel veel stijgen als je meer leent dan die 80 procent LTV. Overigens lossen Duitsers gemiddeld wel meer af dan 20 procent bij de koop van een woning, dus ze zitten ver onder die 80 procent LTV grens doorgaans.

In NL krek eender alles boven de grens van NHG qua lasten.
Vergelijken met andere landen is overigens vrijwel onmogelijk door de vele soorten van appels en peren.
De heer Knot misbruikte het voor mij door dit ene punt mee te nemen en de rest onbenoemd te laten.
De Duitse markt kent ook vele haken en ogen.

[izdp]

Wilf schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 18:53:
[...]
Dat is dan toch marktwerking dat de prijzen weer zullen gaan kelderen? Zit je in je jaren zestig doorzonrijtjeswoning gekocht voor 2,2 miljoen

Maar ja, De Markt heeft het zo gewild; Eco Volente. TINA!

En toch, je woongenot blijft hetzelfde en dito de betaalbaarheid.
Dus het enige wat dan verandert is het idee dat je miljonair was.

[JanHenk]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 19:10:
[...]


Stel ik koop een garagebox van jou. We spreken 2 ton af, en met dat ultieme marktgegeven verleent de bank mij een hypotheek van 2 ton. Jij krijgt 2 ton cash. Vervolgens gebeurt er iets met mij waardoor ik die twee ton niet kan afbetalen. Misschien verdwijn ik wel naar het buitenland.

De bank blijft zitten met een schuld die ze niet op mij kunnen vorderen. En een garagebox. Jij houdt je twee ton.

Jij bent toevallig ook eigenaar van Louche BV, mijn voormalige werkgever die de salarisstrookjes aanleverde waarop de maximale hypotheek gebaseerd is.

Bedenk nog wat complicaties en tussenlagen erbij, en ik snap eigenlijk best dat de bank bewijs wil van een onafhankelijke partij dat de waarde van het onderpand ook in verhouding staat tot de hypotheek.

Aangenomen dat een transactie tot stand komt doordat twee partijen onafhankelijk van elkaar tot overeenstemming komen over een prijs, is dat de marktwaarde.

Dat alle mogelijke complicaties een onafhankelijke toets vereisen begrijp ik wel. Maar, waarom zou een taxateur vinden dat object x 300K waard is, terwijl het zojuist in een biedingsproces met meerdere bieders voor 340K is verkocht?

Als de vraagprijs van het genoemde object 300K is, wat is dan de waarde die aan deze vraagprijs mag worden toegekend, als het uiteindelijk voor 340K wordt verkocht?

@Requiem19 Veiligheidsmarge zit niet in het proces, als je LTV 100% mag financieren is dat het gewoon. Als je zou vinden dat de markt beter af is met meer eigen inbreng, moet je die maximum LTV naar beneden zetten.. En niet afhankelijk zijn van de "willekeur" van een waarde bepaald door een taxateur.

In de praktijk zie je ook dat taxateurs zoveel mogelijk aansluiten bij de verkoopprijs, trouwens. Wat mijns inziens ook terecht is.

[Richh]

Z___Z schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 17:58:
[...]

Bouwgrond hoeft niet kostendekkend te zijn. Een nieuwbouwhuis moet na grond en bouwkosten markt conform zijn qua prijs. Dus de grond moet zo duur zijn dat de projectontwikkelaar een redelijke winst overhoud. Alles wat goedkoper is dan dat sponsort of de projectontwikkelaar of de eerste bewoner. Beide zijn niet gewenst vanuit een sociaal economisch standpunt.

Dat geldt hooguit voor de eerste golf. Daarna kan nieuwbouw de marktprijs drukken, wat gewenst is.

Beleid wat prijsexplosies voorkomt kan er daarna voor zorgen dat de prijzen gewoon stabiel blijven. Er is dan geen sprake van sponsoring.
Stel dat het mislukt, dan is er weinig anders 'mis' mee dan met een premiewoning, of zelfs HRA for that matter.

Wil je als gemeente woningen voor middeninkomens stimuleren met belastinggeld, dan moeten ze maar huizen bouwen en verhuren. Voor net boven de sociale huurgrens kan de gemeente best wel woningen bouwen en verhuren die ietsjes mooier zijn dan de sociale huurwoningen.

Dat is overigens ook een prima plan, wat in combinatie goed mogelijk is. Met dergelijke woningen (mini-appartementjes kunnen best wat goedkoper zijn dan de maximale sociale huur grens, waar ook gezinswoningen onder vallen) zorg je ervoor dat jongeren wat centjes kunnen sparen.

Linksom of rechtsom, dat maakt mij opzich niet uit hoor

[kabeltjekabel]

Richh schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 19:56:
[...]

Dat geldt hooguit voor de eerste golf. Daarna kan nieuwbouw de marktprijs drukken, wat gewenst is.

Beleid wat prijsexplosies voorkomt kan er daarna voor zorgen dat de prijzen gewoon stabiel blijven. Er is dan geen sprake van sponsoring.
Stel dat het mislukt, dan is er weinig anders 'mis' mee dan met een premiewoning, of zelfs HRA for that matter.


[...]

Dat is overigens ook een prima plan, wat in combinatie goed mogelijk is. Met dergelijke woningen (mini-appartementjes kunnen best wat goedkoper zijn dan de maximale sociale huur grens, waar ook gezinswoningen onder vallen) zorg je ervoor dat jongeren wat centjes kunnen sparen.

Linksom of rechtsom, dat maakt mij opzich niet uit hoor

En wie moet er dan zo slim zijn te sturen op die explosies? Ze waren zo dom het aantal politieagenten te reduceren terwijl al lang en breed bekend was dat het personeelsbestand enorm vergrijsd was. En voila; nu kan de politieacademie de pensioenuitstroom niet compenseren...

[Wilf]

izdp schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 19:44:
[...]

En toch, je woongenot blijft hetzelfde en dito de betaalbaarheid.
Dus het enige wat dan verandert is het idee dat je miljonair was.

Ja, heerlijk woongenot als je nieuwe buurman 1/10e minder betaalt Alhoewel als je zoveel verdient dat je een rijtjeshuis koopt voor 2.2 miljoen zal je waarschijnlijk toch niet hard hoeven werken en zeker geen precariaat zijn, dus echt zorgen maken zal je dan idd niet

[Z___Z]

Wilf schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 20:39:
[...]
Ja, heerlijk woongenot als je nieuwe buurman 1/10e minder betaalt Alhoewel als je zoveel verdient dat je een rijtjeshuis koopt voor 2.2 miljoen zal je waarschijnlijk toch niet hard hoeven werken en zeker geen precariaat zijn, dus echt zorgen maken zal je dan idd niet

Mensen die in Amsterdam rijtjeshuizen kopen voor meer dan een miljoen werken meestal wel hard. Mensen met oud geld wonen vaker in buitengebieden en dorpen zoals Blaricum/Wassenaar etc.

[Arm1n]

Dspartan schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 16:09:
[...]


Snap ik. Dat is de reden dat ik dit vraag. Ik wil straks niet 20k bij moeten leggen omdat de taxatie opeens lager bleek te zijn.


[...]


Dat is wat ik probeer te achterhalen. Is een taxatie dus puur een formaliteit, tenzij je boven de vraagprijs gaat bieden?

Zelfs als je boven de vraagprijs gaat bieden is het een formaliteit. Wij hadden €40k overboden, er waren nog 10 andere biedingen die er niet ver vanaf lagen, huis is op nog eens €5k boven ons bod getaxeerd, waarschijnlijk zodat het met ons bouwdepot er bovenop precies uit zou komen op het bedrag wat we voor ogen hadden.

Dus tenzij je flink overboden hebt en het tweede bod onder de vraagprijs lag is de taxatie voornamelijk een formaliteit.

[CVTTPD2DQ]

Om iets van tegengas te geven: mijn woning werd juist ónder de verkoopprijs getaxeerd. Het verschil was met spaargeld nog te overbruggen. Overigens zijn daarna vrijwel identieke huizen in vergelijkbare of mindere staat voor 10 resp. 20k méér weggegaan. Dus mogelijk heeft mijn 'te hoge' bod een hogere taxatie van de andere huizen mogelijk gemaakt

Dus ja, een taxatie kán lager uitvallen dan de vraagprijs, of het bod.

[TheGhostInc]

@CVTTPD2DQ eigenlijk had je bij je taxateur moeten regelen dat je na een paar maanden nog een tweede taxatie zou krijgen. Tik je zo een fors deel van de rente opslag er weer af.

[CVTTPD2DQ]

TheGhostInc schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 22:02:
@CVTTPD2DQ eigenlijk had je bij je taxateur moeten regelen dat je na een paar maanden nog een tweede taxatie zou krijgen. Tik je zo een fors deel van de rente opslag er weer af.

Woning zat ruim onder de NHG-grens, dus aan een abonnement bij de taxateur had ik geen behoefte. Maar vóór ik een bod zou doen zou ik zeker proberen te zien wat de recente verkoopprijs van vergelijkbare woningen in de buurt is geweest.

[Dspartan]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 21:37:
Om iets van tegengas te geven: mijn woning werd juist ónder de verkoopprijs getaxeerd. Het verschil was met spaargeld nog te overbruggen. Overigens zijn daarna vrijwel identieke huizen in vergelijkbare of mindere staat voor 10 resp. 20k méér weggegaan. Dus mogelijk heeft mijn 'te hoge' bod een hogere taxatie van de andere huizen mogelijk gemaakt

Dus ja, een taxatie kán lager uitvallen dan de vraagprijs, of het bod.

Oei, dat is precies waar ik bang voor ben. Ik twijfel of het slim is om nu iets te proberen kopen omdat ik alleen genoeg heb om een paar duizend boven de vraagprijs te bieden.

Ik heb het gevoel dat de verkoper gelijk mijn bid wegsmijt als ik dan financiering als ontbindende voorwaarde opneem aangezien er 10 andere in de rij staan die dat waarschijnlijk niet hoeven doen.

[Aftansert]

Het kan zinnig zijn om vooraf voor 30 euro even een rapportje op te vragen bij iets als Calcasa. Daar staat dan een verwachte verkoopprijs in (wel met 10% onzekerheidsmarge) en een hoop referentiewoningen die recentelijke zijn verkocht. Wel goed kijken naar de datum van verkoop, want de huizenprijzen zijn natuurlijk gigantisch gestegen de laatste paar jaar.

Als je een makelaar hebt (wat aan te raden is, o.a. omdat je huizen ziet voordat ze op Funda staan), neem dan de taxateur die de makelaar aanraad zolang de reputatie en tarieven okee zijn. Onafhankelijk is relatief, laten we maar zeggen.

We hebben zelf €50k overboden en toch kwam de taxatie € 5k hoger uit dan ons bod. Nu was er ook nog een hoger bod dan die van ons (maar die viel later weg) en een gelijk bod (maar die nam de telefoon niet op); geen idee of een taxateur dat soort dingen nog vraagt aan de oude bewoners.

Dspartan schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 23:35:
[...]
Ik heb het gevoel dat de verkoper gelijk mijn bid wegsmijt als ik dan financiering als ontbindende voorwaarde opneem aangezien er 10 andere in de rij staan die dat waarschijnlijk niet hoeven doen.

Dat kan goed zijn, maar ik leek eerder van je te lezen dat je amper eigen geld hebt. In deze markt en als de boden dicht tegen elkaar zitten gaat men er met bieden zonder voorbehoud niet vanuit dat je nog een hypotheek moet regelen. Een beetje verkoopmakelaar (maar dit komt volgens mij niet zo heel vaak voor, ook omdat de boete in de lagere prijsklasse wel aantrekkelijk is) laat in het koopcontract zetten dat het geld binnen een week op de rekening van de notaris moet staan. Lijkt me geen goede strategie.

[ Voor 59% gewijzigd door Aftansert op 20-10-2020 02:44 ]

[Verwijderd]

Aftansert schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 02:04:
Het kan zinnig zijn om vooraf voor 30 euro even een rapportje op te vragen bij iets als Calcasa. Daar staat dan een verwachte verkoopprijs in (wel met 10% onzekerheidsmarge) en een hoop referentiewoningen die recentelijke zijn verkocht. Wel goed kijken naar de datum van verkoop, want de huizenprijzen zijn natuurlijk gigantisch gestegen de laatste paar jaar.

Dat geeft slechts een globale indicatie. Een huis kan op papier een prima referentie zijn, maar door allerlei niet-statistische redenen toch afwijken.

Als je een makelaar hebt (wat aan te raden is, o.a. omdat je huizen ziet voordat ze op Funda staan), neem dan de taxateur die de makelaar aanraad zolang de reputatie en tarieven okee zijn. Onafhankelijk is relatief, laten we maar zeggen.

We hebben zelf €50k overboden en toch kwam de taxatie € 5k hoger uit dan ons bod. Nu was er ook nog een hoger bod dan die van ons (maar die viel later weg) en een gelijk bod (maar die nam de telefoon niet op); geen idee of een taxateur dat soort dingen nog vraagt aan de oude bewoners.

Nee. Is ook niet relevant. Het gaat om de uiteindelijke transactie, niet de verschillende biedingen en hun verhaal. Besef jezelf ook, dat je met een taxatie over het randje (en ja, dat gebeurt) ook jezelf een beetje voor de gek houdt. Nu de markt Hosanna is, is dat niet direct een groot probleem.

Dat kan goed zijn, maar ik leek eerder van je te lezen dat je amper eigen geld hebt. In deze markt en als de boden dicht tegen elkaar zitten gaat men er met bieden zonder voorbehoud niet vanuit dat je nog een hypotheek moet regelen. Een beetje verkoopmakelaar (maar dit komt volgens mij niet zo heel vaak voor, ook omdat de boete in de lagere prijsklasse wel aantrekkelijk is) laat in het koopcontract zetten dat het geld binnen een week op de rekening van de notaris moet staan. Lijkt me geen goede strategie.

En dan zeker overdracht binnen 10 werkdagen ofzo? Nee, geen voorbehoud verandert in principe niets aan het proces. Koper zit er alleen direct na de 3 dagen bedenktijd aan vast. Koper weet alleen zeker dat hij de financiering rond krijgt en accepteert het risico van de boete. Koper gaat vaak gewoon een hypotheek regelen. Geld moet bij de notaris zijn voor de overdracht, 24 uur ervoor is in principe nog "op tijd" Je kunt spelen met het moment waarop zekerheid gesteld moet zijn (de waarborgsom op een kwaliteitsrekening van de notaris). Maar veel kopers hebben binnen een week misschien net een notaris gekozen. Die heeft ook nog tijd nodig om de administratie te doen.

Niemand gaat 3 ton of meer voor maanden parkeren bij een notaris. Ik kreeg de eindafrekening van de notaris bijvoorbeeld pas 1 week voor de overdracht.

Als verkoopmakelaar ga je zoiets niet zomaar in de overeenkomst zetten, want het is onredelijk als je dit niet heel duidelijk vooraf kenbaar maakt in je uitingen. Daarnaast loop je ook nog je "kans" op gratis 10% mis. Wat is er nou beter dan een verkoop zonder voorbehoud? 10% boete + opbrengst uit de tweede verkoop.

Hoeveel je moet overbieden hangt af van o.a. de regio. Heb een 2-kapper gekocht onder de vraagprijs (sleutel woensdag gekregen) en onze tuusenwoning in een andere regio verkocht iets boven de vraagprijs. En ik weet toevallig dat de koper van onze tussenwoning een taxatie had die net een paar duizend onder de koopsom lag. Die had op basis daarvan zelfs de koop kunnen ontbinden.

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 20-10-2020 06:48 ]

[CVTTPD2DQ]

Dspartan schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 23:35:
Oei, dat is precies waar ik bang voor ben. Ik twijfel of het slim is om nu iets te proberen kopen omdat ik alleen genoeg heb om een paar duizend boven de vraagprijs te bieden.

Ik zou er in jouw geval geen wedstrijd van maken, maar kijken of er huizen zijn die zich slecht verkopen. Slechte foto's, kale of rommelige interieurs schrikken mensen af, en dus heb je daar de kans dat je zonder enorm overbieden kunt slagen.

Als ik op Funda kijk ben ik eigenlijk stomverbaasd wat voor mooie huizen je in Zeeland kunt vinden voor minder dan 180000 euro.

Ik weet niet wat je persoonlijke situatie is, maar ik krijg niet de indruk dat de tweede baby op komst is en dat je ouders dreigen om je op straat te zetten. Dan is het best verstandig om een huis te zoeken dat er niet picobello uitziet, en te accepteren dat je het komende jaar wat kleine klusjes moet doen om het naar je zin te krijgen.

In mijn (beperkte) ervaring: iets als Schorerstraat 35 krijgt bijvoorbeeld véél minder reacties (en dus overbiedingen) dan een ander huis dat "af" is. Terwijl je daar enkel een vloer hoeft te leggen.

[Piet_Piraat7]

Onze woning is ook onder de verkoopprijs getaxeerd. De hypotheekadviseur heeft nog gebeld met de taxateur om er iets bij te praten, maar veel was het niet. Gelukkig ook niet verder onder de verkoopprijs getaxeerd maar de schuld-marktwaarde verhouding lag voor ons wel minder gunstig. Hierdoor liggen onze maandlasten iets hoger in het begin dan waar we van uit gingen.

Het is allemaal tientjeswerk en prima te overzien maar ik zou er niet blind van uit gaan dat de taxatie gelijk aan (of boven) de verkoopprijs is.

[Kalentum]

Verwijderd schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 06:37:
[...]

En dan zeker overdracht binnen 10 werkdagen ofzo? Nee, geen voorbehoud verandert in principe niets aan het proces. Koper zit er alleen direct na de 3 dagen bedenktijd aan vast. Koper weet alleen zeker dat hij de financiering rond krijgt en accepteert het risico van de boete. Koper gaat vaak gewoon een hypotheek regelen. Geld moet bij de notaris zijn voor de overdracht, 24 uur ervoor is in principe nog "op tijd" Je kunt spelen met het moment waarop zekerheid gesteld moet zijn (de waarborgsom op een kwaliteitsrekening van de notaris). Maar veel kopers hebben binnen een week misschien net een notaris gekozen. Die heeft ook nog tijd nodig om de administratie te doen.

Niemand gaat 3 ton of meer voor maanden parkeren bij een notaris. Ik kreeg de eindafrekening van de notaris bijvoorbeeld pas 1 week voor de overdracht.

Als verkoopmakelaar ga je zoiets niet zomaar in de overeenkomst zetten, want het is onredelijk als je dit niet heel duidelijk vooraf kenbaar maakt in je uitingen. Daarnaast loop je ook nog je "kans" op gratis 10% mis. Wat is er nou beter dan een verkoop zonder voorbehoud? 10% boete + opbrengst uit de tweede verkoop.

En een hypotheekverstrekker gaat ook pas echt aan het werk als alle documenten binnen zijn, inclusief.... een getekend koopcontract! Ik denk ook dat hij de bankgarantie / waarborgsom bedoelt.

[ Voor 14% gewijzigd door Kalentum op 20-10-2020 08:40 ]

[Panzer_V]

Verwijderd schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 06:37:


Niemand gaat 3 ton of meer voor maanden parkeren bij een notaris. Ik kreeg de eindafrekening van de notaris bijvoorbeeld pas 1 week voor de overdracht.

Kleine nuance maken . Het ging welleswaar niet over 300K maar over een vijfde daarvan. Toen ik mijn nieuwe huis kocht, waarvan de overdracht medio januari van een niet relevant jaar was, was ik maar al te blij dat de notaris er geen probleem van maakte als ik de waarborgsom (die later o.a. voor de KK en een deel van de koopprijs gebruik zou worden) al in december van het voorgaande jaar overmaakte.

Het moment dat het geld naar de rekening van de notaris verdwijnt is het niet langer jouw spaargeld ==> telt op 1 januari ook niet mee voor de calculatie van je vermogen. Het is natuurlijk zuur om belasting te moeten betalen over geld dat je maar een paar weken in bezit hebt.

Piet_Piraat7 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 08:24:
Onze woning is ook onder de verkoopprijs getaxeerd. De hypotheekadviseur heeft nog gebeld met de taxateur om er iets bij te praten, maar veel was het niet. Gelukkig ook niet verder onder de verkoopprijs getaxeerd maar de schuld-marktwaarde verhouding lag voor ons wel minder gunstig. Hierdoor liggen onze maandlasten iets hoger in het begin dan waar we van uit gingen.

Het is allemaal tientjeswerk en prima te overzien maar ik zou er niet blind van uit gaan dat de taxatie gelijk aan (of boven) de verkoopprijs is.

Onze taxateur kwam uit een andere regio (was wel geautoriseerd voor mijn regio) waar de prijzen minder gekke dingen deden. Hij was de enige die binnen de gestelde termijnen een taxatie kon opleveren voor een redelijke prijs. Helaas idd wel moeten lullen als brugman dat mijn regio niet te vergelijken is met zijn standaard regio.

Staar je er dus niet blind op dat je taxatie gelijk de koopprijs is!!!

[ Voor 35% gewijzigd door Panzer_V op 20-10-2020 08:53 ]

[Bard1982]

Iemand de uitzending van de monitor gezien gisteren over de funderingsproblemen? Wat zou de invloed daarvan op de huizenmarkt zijn?

Hier het kaartje waar je potentieel risico per huis kunt opzoeken: https://funderingsrisico.fundermaps.com/

[Rubbergrover1]

Panzer_V schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 08:51:
[...]

Het moment dat het geld naar de rekening van de notaris verdwijnt is het niet langer jouw spaargeld ==> telt op 1 januari ook niet mee voor de calculatie van je vermogen. Het is natuurlijk zuur om belasting te moeten betalen over geld dat je maar een paar weken in bezit hebt.

Dat is onjuist. Op het moment dat je het geld op de rekening van de notaris stort heb je inderdaad dat geld niet meer als spaargeld, maar dan heb je een vordering op de notaris. En die vordering moet je ook gewoon opgeven bij de belastingaangifte.

[Rubbergrover1]

Dspartan schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 23:35:
[...]


Oei, dat is precies waar ik bang voor ben. Ik twijfel of het slim is om nu iets te proberen kopen omdat ik alleen genoeg heb om een paar duizend boven de vraagprijs te bieden.

Ik heb het gevoel dat de verkoper gelijk mijn bid wegsmijt als ik dan financiering als ontbindende voorwaarde opneem aangezien er 10 andere in de rij staan die dat waarschijnlijk niet hoeven doen.

Staar je niet blind op vraagprijzen. Een huis getaxeerd op 3 ton kan te koop staan voor 3½ ton, maar kan ook te koop staan voor 2½ ton (even extreem gezegd). Door alleen naar de vraagprijs te kijken zou je dus op het eerste huis blind een bedrag tot 3½ ton gaan bieden zonder ontbindende voorwaarden (en in de problemen komen omdat de taxatie te laag uitkomt), maar bij het tweede huis zou je bij 260 al gaan afhaken omdat je bang bent dat de taxatie niet goed uitpakt?

Verstandigste is om gewoon wél met ontbindende voorwaarden te werken. Als je het dan net moet afleggen tegen iemand die die voorwaarden niet heeft, tsja, pech dan. Beter dan dat je denkt veilig te zitten, terwijl je intussen toch in de problemen komt omdat de verkopers de woning veel te hoog in de markt hadden gezet.

[BoB_HenK]

Bard1982 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 09:12:
Iemand de uitzending van de monitor gezien gisteren over de funderingsproblemen? Wat zou de invloed daarvan op de huizenmarkt zijn?

Hier het kaartje waar je potentieel risico per huis kunt opzoeken: https://funderingsrisico.fundermaps.com/

Valt me vooral op dat het weer een wassen-neus-label wordt. Gekloot met data modellen, zonder naar de daadwerkelijke status van de fundering te kijken.

[Panzer_V]

BoB_HenK schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 09:25:
[...]


Valt me vooral op dat het weer een wassen-neus-label wordt. Gekloot met data modellen, zonder naar de daadwerkelijke status van de fundering te kijken.

Yup, en dan hebben ze ook nog eens foute aannames gedaan.

Mijn huis staat op NAP+75 meter. Het grondwater hier ligt standaard zo'n 50 a 60 meter onder mijn huis. Daarom ook niet op houten palen gebouwd maar gewoon betonfundering op zand.

Volgens de mooie website is er een verhoogd risico omdat de houten palen onder mijn huis aan het rotten zouden zijn omdat het grondwater 60 meter later ligt.

Nou....die palen zijn dan weggerot voordat ze op de originele bouwtekening van de fundering terecht kwamen.

Uiteraard effe bezwaar aangetekend....dit is ridicuul!

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 09:12:
[...]

Dat is onjuist. Op het moment dat je het geld op de rekening van de notaris stort heb je inderdaad dat geld niet meer als spaargeld, maar dan heb je een vordering op de notaris. En die vordering moet je ook gewoon opgeven bij de belastingaangifte.

Een vordering betekent dat partij 1 de schuldeiser is en partij 2 de schuldenaar, waarbij de schuldenaar een verplichting heeft jegens de schuldeiser.

Vraag me af of dat juridische plaatje past op het overmaken van geld naar de notaris. Zou eerder geneigd zijn om het als vooruitbetaling te zien, of het geven van een onderpand?

[bloody]

Panzer_V schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 09:32:
[...]


Yup, en dan hebben ze ook nog eens foute aannames gedaan.

Mijn huis staat op NAP+75 meter. Het grondwater hier ligt standaard zo'n 50 a 60 meter onder mijn huis. Daarom ook niet op houten palen gebouwd maar gewoon betonfundering op zand.

Same... ons huis is ook gewoon op zand gebouwd, toch krijg ik risicolabel D.
Beetje jammer dit.

Edit: ik heb wel een vermoeden hoe dit kan...
ons huis staat in een postcodegebied wat dicht bij een rivier (3 km) ligt. Omdat een aardig aantal huizen in het postcodegebied relatief laag ligt, zou het kunnen dat ons huis er ook onder geschaard is.
Ons huis ligt (net als vele andere in dat gebied) echter op een vrij hoge zandrug.

Kortom: het gebruikte datamodel is niet verfijnd genoeg als je mij vraagt.

[ Voor 30% gewijzigd door bloody op 20-10-2020 09:45 ]

[LED-Maniak]

Volgens die site staat een flatgebouw van 14 verdiepingen op houten palen.
Het is dan wel een flat uit de jaren '60, maar dat lijkt mij onwaarschijnlijk?

[Wilf]

Huis hier in de straat zou ernstige schade kunnen hebben en €187.500 kosten om her te funderen. Dat geloof ik op zich wel; pand is 400 jaar oud.