Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Anoniem: 677216]

Requiem19 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 09:36:
[...]


Een vordering betekent dat partij 1 de schuldeiser is en partij 2 de schuldenaar, waarbij de schuldenaar een verplichting heeft jegens de schuldeiser.

Vraag me af of dat juridische plaatje past op het overmaken van geld naar de notaris. Zou eerder geneigd zijn om het als vooruitbetaling te zien, of het geven van een onderpand?

Een semantische discussie gaat je hier niet redden. Er is jurisprudentie dat geld dat bij de notaris staat gewoon tot je Box 3 behoort. Pas na de overdracht is het geld niet meer van jou.
https://www.jongbloed-fis.../derdenrekening_en_box_3/

[Richh]

Vereniging Eigen Huis is in ieder geval niet zo blij met het eerder genoemde Funderingslabel: https://www.ad.nl/wonen/v...funderingslabel~a688b174/

Tezamen met de berichten hierboven denk ik dat de impact op de huizenmarkt niet erg groot gaat worden.

[Tales]

Richh schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 12:11:
Vereniging Eigen Huis is in ieder geval niet zo blij met het eerder genoemde Funderingslabel: https://www.ad.nl/wonen/v...funderingslabel~a688b174/

Tezamen met de berichten hierboven denk ik dat de impact op de huizenmarkt niet erg groot gaat worden.

Als ik dat zo lees denk ik juist dat het nog meer impact gaat hebben. Want als de kennis niet aanwezig is, en het label opgenomen wordt is het wel heel verleidelijk om <marktprijs> - <kosten indicatie funderingslabel> te doen.

[Fraggert]

Richh schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 12:11:
Vereniging Eigen Huis is in ieder geval niet zo blij met het eerder genoemde Funderingslabel: https://www.ad.nl/wonen/v...funderingslabel~a688b174/

Tezamen met de berichten hierboven denk ik dat de impact op de huizenmarkt niet erg groot gaat worden.

Eventuele kosten die een gebrekkige fundering met zich gaat meebrengen zal (IMHO) hetzelfde behandeld worden door een potientele koper als een rieten kap waar wat aan gedaan moet worden , een schuur waar het asbest nog af moet of een nog te isoleren zolder et cetera et cetera.

[Rubbergrover1]

De angst/suggesties dat mensen de volledige genoemde mogelijke herstelkosten in aftrek zouden nemen op de koopsom. Maar dat is net alsof mensen bij het energielabel alle kosten om een woning energieneutraal te laten maken ook 100% zouden meewegen in de koopprijzen. Dus leuk die jaren '20 woning, maar als je de kosten van HR++ glas (en nieuwe kozijnen), 15 cm isolatie tegen je steensmuur (plus afwerking), warmtepomp, bodem- en dakisolatie, vloerverwarming etc 'in rekening' zou brengen, dan houd je weinig koopsom meer over. Dat gebeurt in de praktijk dus niet.

[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 20-10-2020 12:49 ]

[BoB_HenK]

Fraggert schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 12:26:
[...]


Eventuele kosten die een gebrekkige fundering met zich gaat meebrengen zal (IMHO) hetzelfde behandeld worden door een potientele koper als een rieten kap waar wat aan gedaan moet worden , een schuur waar het asbest nog af moet of een nog te isoleren zolder et cetera et cetera.

Met dien ten verschille dat rieten kappen en asbest in schuren een feitelijke vaststelling is. Dit funderingslabel is een guestimate, at best. Neem bijvoorbeeld Den Haag, op verschillende ondergronden gebouwd: Je kan in dezelfde straat aan de ene kant kelders hebben die onder water staan door het te hoge waterpeil, terwijl de andere kant er nooit last van heeft. Kan me niet voorstellen dat het model achter het label voldoende fijnmazig is om dit te reflecteren.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 12:48:
De angst/suggesties dat mensen de volledige genoemde mogelijke herstelkosten in aftrek zouden nemen op de koopsom. Maar dat is net alsof mensen bij het energielabel alle kosten om een woning energieneutraal te laten maken ook 100% zouden meewegen in de koopprijzen. Dus leuk die jaren '20 woning, maar als je de kosten van HR++ glas (en nieuwe kozijnen), 15 cm isolatie tegen je steensmuur (plus afwerking), warmtepomp, bodem- en dakisolatie, vloerverwarming etc 'in rekening' zou brengen, dan houd je weinig koopsom meer over. Dat gebeurt in de praktijk dus niet.

En toch is precies hetzelfde huis met enkel glas vs. dubbel glas doorgaans minder waard en lager geprijsd. Wellicht niet 1 op 1 doorgerekend, maar wel degelijk verschil. Ook hier geldt dat dit feitelijk vaststellingen zijn ipv een vage benadering.

[ Voor 35% gewijzigd door BoB_HenK op 20-10-2020 12:52 ]

[N1ckk]

@BoB_HenK Verschil is alleen dat er weinig 1-op-1 dezelfde huizen te vinden zijn in dat soort. Jaren 20/30 huizen zijn populair, vaak in mooi(ere) wijken en hebben geen natuurlijk verloop waardoor aanbod tegelijkertijd niet altijd aanwezig is. Oftewel, 1-op-1 zal het zeker verschil maken - maar het is vaak lastiger te vergelijken waardoor het inderdaad naar mijn idee in de praktijk minder opgaat.

[Fraggert]

BoB_HenK schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 12:51:
[...]


Met dien ten verschille dat rieten kappen en asbest in schuren een feitelijke vaststelling is. Dit funderingslabel is een guestimate, at best. Neem bijvoorbeeld Den Haag, op verschillende ondergronden gebouwd: Je kan in dezelfde straat aan de ene kant kelders hebben die onder water staan door het te hoge waterpeil, terwijl de andere kant er nooit last van heeft. Kan me niet voorstellen dat het model achter het label voldoende fijnmazig is om dit te reflecteren.

ik ga ook even in op een eventueel gevolg dat een dergelijk rapport oplevert.

Dat hele funderingsverhaal moet je of wijk, of zelfs huis-afhankelijk aanvliegen. Het proeft nu als een poging van een of ander clubje weer ergens een slaatje uit te slaan.

[Tales]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 12:48:
De angst/suggesties dat mensen de volledige genoemde mogelijke herstelkosten in aftrek zouden nemen op de koopsom. Maar dat is net alsof mensen bij het energielabel alle kosten om een woning energieneutraal te laten maken ook 100% zouden meewegen in de koopprijzen. Dus leuk die jaren '20 woning, maar als je de kosten van HR++ glas (en nieuwe kozijnen), 15 cm isolatie tegen je steensmuur (plus afwerking), warmtepomp, bodem- en dakisolatie, vloerverwarming etc 'in rekening' zou brengen, dan houd je weinig koopsom meer over. Dat gebeurt in de praktijk dus niet.

Er zit alleen wel een verschil in dat een kapotte fundering tot ontruiming lijdt (in het meest extreme geval), en dat niet isoleren of geen HR++ glas inlevert op comfort en 100 euro per maand aan energie kosten.

[rdluca]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 12:48:
De angst/suggesties dat mensen de volledige genoemde mogelijke herstelkosten in aftrek zouden nemen op de koopsom. Maar dat is net alsof mensen bij het energielabel alle kosten om een woning energieneutraal te laten maken ook 100% zouden meewegen in de koopprijzen. Dus leuk die jaren '20 woning, maar als je de kosten van HR++ glas (en nieuwe kozijnen), 15 cm isolatie tegen je steensmuur (plus afwerking), warmtepomp, bodem- en dakisolatie, vloerverwarming etc 'in rekening' zou brengen, dan houd je weinig koopsom meer over. Dat gebeurt in de praktijk dus niet.

Ik denk dat het voor geldverstrekkers wel relevant kan zijn in de overweging een hypothecaire geldlening te willen verstrekken.

Het energieneutraal maken van een woning is een keuze en het achterwege laten levert geen onbewoonbaar pand op. Het achterwege laten (vanwege ontbreken van financiele middelen) van funderinsgherstel met onbewoonbaarverklaring van het pand tot gevolg levert voor een bank een serieus risico.

Ik ken twee voorbeelden waarin de woning onbewoonbaar is verklaard als gevolg van de verzakking.
In één geval kon de woning tegen een erg lage prijs onder voorwaarde van funderingsherstel van de woningbouwvereniging worden gekocht. Vanwege de lage koopsom kon het funderingsherstel van 50K worden meegefinancieerd. In het andere geval betreft het een eigen woning waar erg geen eigen middelen zijn en de bank geen aanvullende lening wil verstrekken. Die hebben een behoorlijk probleem. Bewoning wordt nu nog gedoogd door de Gemeente. Als de verzakking erger wordt is dat ook niet meer het geval zo is al aangegeven.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 12:48:
Maar dat is net alsof mensen bij het energielabel alle kosten om een woning energieneutraal te laten maken ook 100% zouden meewegen in de koopprijzen. Dus leuk die jaren '20 woning, maar als je de kosten van HR++ glas (en nieuwe kozijnen), 15 cm isolatie tegen je steensmuur (plus afwerking), warmtepomp, bodem- en dakisolatie, vloerverwarming etc 'in rekening' zou brengen, dan houd je weinig koopsom meer over. Dat gebeurt in de praktijk dus niet.

Het prijsverschil zou niet groter moeten zijn dan het voordeel dat je over de verwachte woonperiode behaalt door die verschillen. HR++ glas is immers geen doel op zich, het gaat over de financiële besparing over de verwachte woonperiode, plus een eventuele bonus voor het wooncomfort. Die besparing hoeft niet noodzakelijk gelijk te zijn aan de investeringskosten van dat HR++ glas.

Daar kun je overigens prima aan rekenen, hier komt geen risico bij kijken: energiekosten zijn goed voorspelbaar.

Een fundering die inzakt kan de waarde van je huis ineens verminderen met meerdere tonnen. Da's een risico. Ook al zakt de fundering bij één op de duizend huizen in, als individuele koper heb je er niets aan als het toevallig jouw huis is.

Het lijkt me redelijk dat de premie voor opstalverzekering omhoog gaat bij huizen met een 'slechte' fundering. En als de verzekeraars daar een maandbedrag aan hangen, weten we eigenlijk gelijk wat (met de huidige rentestand) de verwachte prijsdaling is. (Stel dat een funderingsverzekering voor een risicohuis 20 euro per maand kost, dan is je huis ongeveer 6000 € in waarde gedaald, want dat is het bedrag dat je 'extra' had kunnen lenen met die 20 euro bestedingsruimte)

Overigens zijn prijzen natuurlijk veel grilliger en irrationeler dan dit, maar in een ideale wereld ...

[rdluca]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 13:52:
[...]


Het lijkt me redelijk dat de premie voor opstalverzekering omhoog gaat bij huizen met een 'slechte' fundering. En als de verzekeraars daar een maandbedrag aan hangen, weten we eigenlijk gelijk wat (met de huidige rentestand) de verwachte prijsdaling is. (Stel dat een funderingsverzekering voor een risicohuis 20 euro per maand kost, dan is je huis ongeveer 6000 € in waarde gedaald, want dat is het bedrag dat je 'extra' had kunnen lenen met die 20 euro bestedingsruimte)

Overigens zijn prijzen natuurlijk veel grilliger en irrationeler dan dit, maar in een ideale wereld ...

Bijkomend probleem is dat in veel gevallen het gebrek van de fundering nu al een gegeven is, alleen op welke termijn is onzeker. Dan is er geen sprake meer van een onzeker voorval wat betreft het gebrek aan de fundering en zal een verzekeraar dat niet (snel of tegen betaalbare premie) willen verzekeren.

[CVTTPD2DQ]

rdluca schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 13:59:
Bijkomend probleem is dat in veel gevallen het gebrek van de fundering nu al een gegeven is, alleen op welke termijn is onzeker. Dan is er geen sprake meer van een onzeker voorval wat betreft het gebrek aan de fundering en zal een verzekeraar dat niet (snel of tegen betaalbare premie) willen verzekeren.

Ach, een uitvaartverzekering weet ook dat uitkeren altijd moet, maar niet op welke termijn. Mensen die nu al funderingsschade hebben zullen inderdaad niet door een verzekeraar worden gered.

[Z___Z]

Vervangen van de fundering wordt sowieso niet vergoed door de verzekeraar. De gevolgschade wellicht wel, tenzij het grove nalatigheid is. Houten palen fundering verslechterd over tijd is de redenering van de verzekeraars. Dus voor dat onderhoud moet gespaard worden. In de praktijk doet niemand dat, behalve misschien VVE of professionele vastgoedbedrijven.

[Anoniem: 39993]

Fraggert schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 12:58:
[...]


ik ga ook even in op een eventueel gevolg dat een dergelijk rapport oplevert.

Dat hele funderingsverhaal moet je of wijk, of zelfs huis-afhankelijk aanvliegen. Het proeft nu als een poging van een of ander clubje weer ergens een slaatje uit te slaan.

Precies. Gewoon weer de volgende melkkoe. What's next? Luchtkwaliteits-label? Geluidsbelastingslabel? Aardbevingsrisico-label? Betonrot-risicolabel?

[DutchChelsea]

Panzer_V schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 09:32:
[...]


Yup, en dan hebben ze ook nog eens foute aannames gedaan.

Mijn huis staat op NAP+75 meter. Het grondwater hier ligt standaard zo'n 50 a 60 meter onder mijn huis. Daarom ook niet op houten palen gebouwd maar gewoon betonfundering op zand.

Volgens de mooie website is er een verhoogd risico omdat de houten palen onder mijn huis aan het rotten zouden zijn omdat het grondwater 60 meter later ligt.

Nou....die palen zijn dan weggerot voordat ze op de originele bouwtekening van de fundering terecht kwamen.

Uiteraard effe bezwaar aangetekend....dit is ridicuul!

Heb net voor de gein even gekeken en zie dat mijn net verkochte woning label C heeft en de herstelkosten voor de fundering worden geschat op 310.000 euro. Dat is net wat minder dan de verkoopprijs van mijn woning....

[Koekfabriek]

Zou dat hele funderingslabel eigenlijk gebruikt kunnen worden om je WOZ waarde te doen kelderen?
Zoals het voorbeeld van @DutchChelsea. Pand is bijna niks waard want de fundering moet helemaal gedaan worden ( net zoals achterstallig onderhoud).

[Japsuh]

Mijn net gekochte huis (jaren ‘30, randstad) krijgt label D. Wel erg zuur als dit doorwerkt in de verkoopprijs, want ik heb vooraf zelf gekeken naar bodemdaling en bouwtekening. Bodem daalt hier niet (dichtbij centrum) volgens bodemdalingskaart (stevige ondergrond) en er is volgens de bouwtekening gebruik gemaakt van betonoplangers. Daardoor zou het hout nu gewoon onder water moeten staan en is er niet zoveel risico volgens mij (genoeg panden die honderden jaren staan).

[Rubbergrover1]

Tales schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 13:43:
[...]


Er zit alleen wel een verschil in dat een kapotte fundering tot ontruiming lijdt (in het meest extreme geval), en dat niet isoleren of geen HR++ glas inlevert op comfort en 100 euro per maand aan energie kosten.

Grootste verschil is m.i. dat bij een energielabel de gradaties van A tot G zin hebben, terwijl je bij fundering grofweg drie smaken hebt: niets aan de hand, moet wat aan moeten gebeuren en onbewoonbaar. Ik weet dat in bepaalde delen van het land de funderingen een serieus probleem zijn, maar er zijn ook delen van het land waar dit niet of nauwelijks een issue is.

Ik ken mensen die in zo'n probleemgebied wonen en daarom voor de aankoop de fundering hebben laten onderzoeken. Met daarbij de kosten van het herstel. Dat lijkt mij heel wat nuttiger dan zo'n site die op basis van onbekende algoritmes een bepaalde kwaliteit en herstelprijs verzint. Ik heb een paar huizen op die site opgezocht, maar de herstelkosten die daar genoemd worden (ook in 'risico-arm gebied') zijn soms bijna een factor 10 hoger dan de kosten van het werkelijke herstel bij mijn kennissen. Met die kennis in het achterhoofd hecht ik toch wat andere waarde aan de genoemde bedragen dan iemand die hier geen ervaring mee heeft.

[Anoniem: 39993]

Ah, B voor onze woning uit 1937. Toch niet slecht voor een pand in een wat zwaarder gebombardeerd gebied in WO2.

[morm]

Hoppa label A, maar had ook niet anders verwacht voor een huis van 2012 met betonnen palen.

[Sport_Life]

Onze vorige woning (bj 1896) gelukkig verkocht

Funderingsrisico D

Er is een verhoogd funderingsrisico. De toetsing voor funderingsschade wordt niet gehaald en geeft een aanleiding voor een verhoogd funderingsrisico.

Het pand heeft een verhoogd risico op funderingsproblematiek. Indien funderingsherstel noodzakelijk blijkt zijn de indicatieve funderingsherstelkosten geraamd op: € 111.000,00.

Er komt regelmatig een droogstand van de fundering voor. De grondwaterstand staat ca. 1.03 meter lager dan het hoogstgelegen funderingshout. Dat kan schimmelaantasting aan de houten paalfundering veroorzaken dat tot funderingsschade kan leiden.

Funderingstype: Houten paalfunderingIndicatieve herstelkosten: € 111.000,00

Huidige woning label A (bj 2018)

[Sebje]

JanHenk schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 19:53:
[...]

Als de vraagprijs van het genoemde object 300K is, wat is dan de waarde die aan deze vraagprijs mag worden toegekend, als het uiteindelijk voor 340K wordt verkocht?

...

De vraagprijs is niet meer dan een marketingtool. Eigenlijk vergelijkbaar met de fotopresentatie, onderdeel van de marketingmix, maw een manier om een bepaalde doelgroep te bereiken. Er is niets en niemand die mij verplicht een vraagprijs te hanteren die in de buurt ligt van de marktwaarde. Soms wordt zelfs bewust een hogere of lagere vraagprijs gekozen omdat uit een vraagscan blijkt dat de meeste zoekers voor een bepaald type object in een hogere of lagere (funda)prijscategorie zitten.

[Albestaz]

Bard1982 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 09:12:
Iemand de uitzending van de monitor gezien gisteren over de funderingsproblemen? Wat zou de invloed daarvan op de huizenmarkt zijn?

Hier het kaartje waar je potentieel risico per huis kunt opzoeken: https://funderingsrisico.fundermaps.com/

Had dit niet meegekregen, maar is wat mij betreft wel een goede ontwikkeling. Toen ik en mijn vriendin onze huizenjacht anderhalf jaar geleden begonnen, had ik nog nooit van het fenomeen funderingsproblemen gehoord, laat staan van de enorme financiële consequenties. Ik kom zelf uit Groningen en daar spelen deze problemen vrijwel niet. In delen van de randstad kennelijk wel.

We hadden meteen in het begin van de zoektocht een schitterend jaren '30 appartement gevonden voor een wel heel scherpe prijs. Zag er van binnen prima uit en stond ook nog eens al twee maanden te koop! Ineens in een enorme overspannen markt zomaar een pareltje voor het oprapen... natuurlijk moeten dan eigenlijk alle alarmbellen al afgaan. Maar in de ronkende Funda teksten was er niets te zien over achterstallig onderhoud of dergelijke. Pas helemaal aan het einde van de lap tekst was er een opsomming met puntjes als "vorige jaar geschilderd" etc waar één puntje tussen was gemoffeld met: "funderingsmonitoring van toepassing". Eerst gewoon overheen gelezen en toen ik het later wel las dacht ik nog, "goed dat ze er onderzoek naar doen".
Toen we gingen bellen voor een afspraak was het eerste wat de makelaar zei "u weet dat er funderingsproblemen zijn en u hebt nog steeds interesse? In dat geval kunnen we een afspraak maken, ik stuur de brochure van het huis en het funderingsonderzoek op". Na het lezen van dit onderzoek van de bezichtiging afgezien. Monitoring houdt kennelijk in dat er al problemen zijn vastgesteld en er een zichttermijn is voor een bepaalde periode in de categorieën 5, 10 en 20 jaar. Het door ons gevonden appartement had een termijn van 20 jaar gekregen. Dat klinkt positief, maar in het geval van een appartement kan het enorm slecht uitpakken. Je bent dan nog niet verplicht het probleem aan te pakken terwijl je al wel problemen kunt ervaren als scheuren (in je nieuwe badkamer etc) Als je een appartement koopt kun je de fundering niet in je eentje oppakken maar moet je dat tenminste met iedereen boven en onder je doen en in het geval van een flat, met de complete flat. Je hebt het dan echter gauw over 50K per woning die ingebracht moet worden. Iets wat zelfs niet in een gezonde VVE aanwezig is. Laat staan slapende VVE's. Als één woning dwars ligt heb je al het nakijken. Je kan iemand niet dwingen mee te doen, pas bij een handhavingstermijn van 5 jaar kun je een zaak aanspannen tegen iemand. Bij een vrijstaande woning kun je het wel in je eentje regelen, maar draai je dus ook in je eentje op voor alle kosten en die kunnen in een slecht geval echt enorm hoog uitpakken.
En dan heb ik het er nog niet eens over gehad dat je complete vloer er soms uit moet om het goed op te lossen. Jammer van je nieuwe keuken. En waar verblijf je dan zolang?
Na dit hele verhaal word je natuurlijk wel bedacht op dit soort woningen met een funderingslabeltje. Daarna nog eenmaal een woning bezocht met zo'n sterretje in de specs en toen ik de makelaar er naar vroeg kreeg ik de reactie "dat zegt helemaal niks, momenteel zijn er geen problemen". Dat terwijl de vloer echt enorm scheef liep. Als je de deur wagenwijd open liet staan, klapte de deur uit zichzelf dicht. Toen we de meterkast opentrokken waren er ook allemaal scheuren zichtbaar, in de rest van de woning waren deze niet zichtbaar. Misschien weggestuct?
De meeste mensen hadden alleen maar oog voor het leuke appartementje. Je moet er toch niet aan denken dat je als koper met goed vertrouwen zo'n kat in de zak koopt? Wanneer je eenmaal met de problemen zit zal de makelaar wel wijzen op dat ene sterretje in de specs waar iedereen overheen heeft gelezen.

In veel gevallen zal een woning met zo'n labeltje ongetwijfeld nog lang blijven staan zonder dat je problemen ervaart, maar alleen al die kans dat het mis gaat, dat wil je niet. In onze zoektocht bleek dat woningen met zo'n sterretje voor 30-40K minder op de markt werden gezet. Maar dat maakt het voor starters vaak juist weer extra goed te betalen met mogelijk overbieden tot gevolg.
Nog vreemder van die hele fundeingsmonitoring is dat het echt gigantisch plaatselijke kan zijn. Van Schiedam kon ik een openbare kaart met risicopanden opvragen. Soms zag je in eenzelfde straat met dezelfde jaren '30 woningen, dat delen daarvan een labeltje hadden en anderen niet. Zo'n labeltje krijg je puur nav onderzoek dat is gedaan nadat er een melding is geweest van een gebouw met een schuurtje of ander issue. Met andere woorden...bij een pand dat het labeltje niet heeft, kan na een jaar ook ineens dat labeltje worden gegeven en is je huis in één klap 30-40K minder waard. Op dat moment hebben m'n vriendin en ik besloten om te kijken naar woningen met betonnen fundering, waar funderingsherstel al heeft plaatsgevonden of gebieden waar de problemen niet spelen (Den Haag is behoorlijk save bijvoorbeeld).

Ik snap dat dit label niet zaligmakend is en er nog een flinke verbeterslag overheen moet (snap heel goed dat je niet blij bent dat je fundering als slecht wordt aangemerkt terwijl er bewijs is dat die weldegelijk goed is of je huis niet in een risicogebied ligt), maar het is wel een stap in de goede richting om kopers meer bewust te maken van de gevaren. Niet alleen van de eventuele schade en de kosten die daar bij komen kijken, maar ook voor de huizen die nu voor een topprijs worden verkocht en een jaar later ineens het labeltje "funderingsmonitoring" krijgen en je dus meteen op -40K staat.

[NielsFL]

Bard1982 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 09:12:
Hier het kaartje waar je potentieel risico per huis kunt opzoeken: https://funderingsrisico.fundermaps.com/

Na een rondje langs voor mij bekende woningen lijkt deze site toch niet zo heel erg goed geïnformeerd. Krijg overal netjes een A-label, maar meermalen beton waar 100% zeker hout gebruikt is.

[Beanie]

Miks schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 17:32:
@Beanie het is maar zeer de vraag of je kuddegedrag gaat krijgen IMHO. Als je als starter weet dat je volgend jaar meer geld nodig hebt voor een huis, wil je nu kopen. Maar tegelijkertijd weet de (slimme) starter ook dat een verlaging van de LTV een prijsdruk geeft, waardoor je juist kan beargumenteren dat de starter de aankoop juist uitstelt. Daarnaast: heeft de starter echt een keuze? Vaak valt er helemaal niet te kiezen voor eerder/later aankopen, maar is ASAP een huis nodig. En afgezien van de starter zal een geringe verlaging van de LTV weinig impact op andere groepen hebben, lijkt me, aangezien zij toch al over behoorlijke overwaarde beschikken.

Wellicht heb je gelijk, maar sta soms wel te kijken van de totale onwetendheid van kopers als het op de hypotheek aankomt. Ze weten wel dat een Kallax bij de Ikea voor 25,- te krijgen is en dan voor 1,- een portie Zweedse balletjes kunnen halen, maar de hypotheek snappen ze geen bal van terwijl dat een verplichting is die zijn weerga niet kent.

Denk eerder dat de media een glansrol heeft in het gedrag dat ontstaat. Die zorgen voor een iets groter dan noodzakelijke kop en een beetje stemmingmakerij en dat wordt dan als kudde gevolgd. Niet dat ze onwaarheden vertellen, maar een beetje stemmig bericht doet het leuker dan een met droge feiten wat niet aanzet tot sensatie.

Een ding weten we inmiddels met z'n allen hier wel, voorspellen kan niemand het Ik ben echter groot voorstander van een bestendig beleid voor de lang jarige termijn, er is in de laatste 15 jaar al teveel te snel reactief veranderd. Kies nu als overheid voor een stabiel beleid en neem de regie waar die nodig is. Maak plannen die ambtstermijnen overstijgen en niet het zoveelste paradepaardje waar een partij of minister zijn naam aan kan koppelen.

[Wilf]

@Albestaz ik woon in een huurhuis uit de jaren zestig en de scheuren die ik overschilderd had zijn na een aantal jaar ook groter geworden en dus weer gaan kieren. Ik woon in provincie Utrecht en hier en omringende dorpen en steden is het een behoorlijk (onbekend) probleem. Woerden erkent en onderkent het en heeft een serieus plan. Gouda is een zorgenkind, daar hadden we ook bijna een huis gekocht voor €150.000 een paar jaar geleden tot we achter funderingsproblemen kwamen (en de nare sfeer door agressieve hangjongeren die op het kruispunt dealden).

Ik ben erg blij dat er meer aandacht voor is maar ben wel teleurgesteld dat die website toch te generiek lijkt te zijn.

[Broabander]

rdluca schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 13:44:
[...]


Ik denk dat het voor geldverstrekkers wel relevant kan zijn in de overweging een hypothecaire geldlening te willen verstrekken.

Het energieneutraal maken van een woning is een keuze en het achterwege laten levert geen onbewoonbaar pand op. Het achterwege laten (vanwege ontbreken van financiele middelen) van funderinsgherstel met onbewoonbaarverklaring van het pand tot gevolg levert voor een bank een serieus risico.

Ik ken twee voorbeelden waarin de woning onbewoonbaar is verklaard als gevolg van de verzakking.
In één geval kon de woning tegen een erg lage prijs onder voorwaarde van funderingsherstel van de woningbouwvereniging worden gekocht. Vanwege de lage koopsom kon het funderingsherstel van 50K worden meegefinancieerd. In het andere geval betreft het een eigen woning waar erg geen eigen middelen zijn en de bank geen aanvullende lening wil verstrekken. Die hebben een behoorlijk probleem. Bewoning wordt nu nog gedoogd door de Gemeente. Als de verzakking erger wordt is dat ook niet meer het geval zo is al aangegeven.

Dit ja, ik heb het idee dat sommigen denken dat de taxatie gelijk moet zijn aan het bod omdat dat gaat over hoeveel zij kunnen lenen voor het huis, maar dit is toch echt voor de hypotheekverstrekker. 'Wat is de waarde van je onderpand'; de combinatie van opstal en grond. Als de opstal niks waard is vanwege funderingsproblemen kun je dus qua taxatie eigenlijk alleen maar rekenen met combinatie van grond + opstal - herstelkosten.

Een label C of D zou allicht een aanleiding moeten zijn voor banken om een vraag te stellen of een rapport op te vragen over de staat van de fundering, om te voorkomen dat je nieuwe eigenaar met een tophypotheek en overbieden over een jaar illiquide is en geen herstel kan betalen. Als alles in orde is; prima, kun je de volle mep lenen, als er herstelkosten geschat worden kun je net als bij een bouwdepot 70% van de verwachte waardestijging meefinancieren en de rest zelf bijdragen.

Overigens weet ik niet of deze website nou de beste oplossing hiervoor is, maar het verbaast mij eigenlijk dat dit niet al jaren wordt gecheckt door hypotheekverstrekkers.

[ Voor 4% gewijzigd door Broabander op 20-10-2020 21:59 ]

[Albestaz]

Wilf schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 21:34:
@Albestaz ik woon in een huurhuis uit de jaren zestig en de scheuren die ik overschilderd had zijn na een aantal jaar ook groter geworden en dus weer gaan kieren. Ik woon in provincie Utrecht en hier en omringende dorpen en steden is het een behoorlijk (onbekend) probleem. Woerden erkent en onderkent het en heeft een serieus plan. Gouda is een zorgenkind, daar hadden we ook bijna een huis gekocht voor €150.000 een paar jaar geleden tot we achter funderingsproblemen kwamen (en de nare sfeer door agressieve hangjongeren die op het kruispunt dealden).

Ik ben erg blij dat er meer aandacht voor is maar ben wel teleurgesteld dat die website toch te generiek lijkt te zijn.

Die onderkenning is inderdaad heel belangrijk. Ik heb helaas dezelfde ervaring dat dit per gemeente enorm kan verschillen. Gemeente Schiedam heeft er een compleet servicepunt voor in het leven geroepen. Naast advies kun je er ook de benodigde lening krijgen met een lage rente. In dat geval heb je dus nog geluk met een gemeente die het serieus neemt, maar ook dan draai je onderaan de streep wel zelf voor alle kosten op. Een VvE kan de lening ook afsluiten, maar logischerwijs schiet de maandelijkse bijdrage dan enorm omhoog. Destijds een appartement bezichtigd waarbij het herstel al had plaatsgevonden. De maandelijkse VvE bijdrage was daardoor naar bijna 400 euro per maand gestegen voor de looptijd van de lening. Toch ook iets om rekening mee te houden bij een eventuele koop.

Overigens ook nog een huis bezichtigd zonder funderingslabeltje, maar waarvan ik afgelopen jaar heb vernomen dat die straat al jaren op de nominatie staat voor sloop door de gemeente. Dit vanwege de grootschalige overlast die er in dat gebied is vanwege stijgend en dalend waterpeil. Stond niet in de Funda advertentie en is ook nooit door de makelaar benoemd. Daar schrik je dan toch wel even van.

Juist vanwege dit soort zaken is het denk ik echt een hele goede ontwikkeling dat elke makelaar nu verplicht wordt om openheid van zaken te geven over de fundering. Laten we hopen dat ze de data in de tooling snel op orde hebben en de labels beter gaan kloppen.
En zelfs al klopt het niet, dan kun je het tegendeel altijd proactief bewijzen bij je verkoop. Beter dan de huidige situatie waarbij funderingsinformatie vaak (bewust?) achterwege wordt gelaten en je er zelf naar moet vragen. Heb dit echt voor elke woning moeten doen waar we interesse in hadden omdat de informatie niet in de brochure stond. Best wel bizar gezien hoe belangrijk dit kan zijn voor woningen van voor de jaren '70 in gebieden waar ze te maken hebben met stijgend/zakkend waterpeil.

Uiteindelijk zijn wij op een nieuwbouwwoning uitgekomen. Niet alleen vanwege de fundering, maar het speelde wel mee in onze afweging.

[Rubbergrover1]

Albestaz schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 20:37:
[...]


Had dit niet meegekregen, maar is wat mij betreft wel een goede ontwikkeling. Toen ik en mijn vriendin onze huizenjacht anderhalf jaar geleden begonnen, had ik nog nooit van het fenomeen funderingsproblemen gehoord, laat staan van de enorme financiële consequenties. Ik kom zelf uit Groningen en daar spelen deze problemen vrijwel niet. In delen van de randstad kennelijk wel.

...
Ik snap dat dit label niet zaligmakend is en er nog een flinke verbeterslag overheen moet (snap heel goed dat je niet blij bent dat je fundering als slecht wordt aangemerkt terwijl er bewijs is dat die weldegelijk goed is of je huis niet in een risicogebied ligt), maar het is wel een stap in de goede richting om kopers meer bewust te maken van de gevaren. Niet alleen van de eventuele schade en de kosten die daar bij komen kijken, maar ook voor de huizen die nu voor een topprijs worden verkocht en een jaar later ineens het labeltje "funderingsmonitoring" krijgen en je dus meteen op -40K staat.

Ik ben het met je eens dat het risico van funderingsproblemen vaak niet bekend is bij kopers. Maar ik vraag me af of zo'n landelijk verplicht label dat vaak ook nog eens nergens op slaat, wel het juiste middel is. Wat is de volgende stap, een verplicht asbest label? Een verplicht bodemvervuilinglabel? En dan heb je al dat soort labels en dan blijkt dat de verdiepingsvloer niet goed is. Want ja, daar was nou net nog geen label voor

Zou het niet een veel beter advies zijn om, voordat je naar een woning gaat kijken, de hulp in te roepen van iemand met kennis van welke problemen er in de regio spelen?

[arnem_]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 23:32:
[...]

Ik ben het met je eens dat het risico van funderingsproblemen vaak niet bekend is bij kopers. Maar ik vraag me af of zo'n landelijk verplicht label dat vaak ook nog eens nergens op slaat, wel het juiste middel is. Wat is de volgende stap, een verplicht asbest label? Een verplicht bodemvervuilinglabel? En dan heb je al dat soort labels en dan blijkt dat de verdiepingsvloer niet goed is. Want ja, daar was nou net nog geen label voor

Ik ben het hier mee eens. Zeker omdat het in Nederland zo is dat je als verkopende partij hier gewoon over kan liegen en dat je als kopende partij dan maar moet aantonen dat verkopende partij bewust gelogen heeft. Iets wat natuurlijk bijkans onmogelijk is. Pas als je rechten kan ontlenen aan het label, heb je er als koper wat aan.

Ik ben hier behoorlijk de boot mee ingegaan. Verkoper gaf aan het dak gerepareerd te hebben (nieuw folie, nieuwe pannen, nieuwe panlatten) en niet bekend te zijn met asbest. Ik ging er daarom vanuit dat als je het dak repareert en opnieuw bekleed, je het asbest beschot toch gezien moet hebben. Mijn conclusie was dat er dus geen asbest beschot zat want anders had de verkoper het toch moeten weten en dus moeten vertellen vanwege de mededelingsplicht. Het asbest zat uiteindelijk wel en de verkopende partij is hier wat mij betreft dus in gebreke gebleven. Ik heb volgens de rechter in Utrecht dat echter niet kunnen aantonen want ik heb niet kunnen bewijzen dat de verkopende partij ook daadwerkelijk gelogen heeft naar mij toe (schiet mij maar lek).

Aan die labels heb je dus niets als je er geen rechten aan kan ontlenen. Als verkoper kan je het eigenlijk alleen inzetten om te misleiden. Als je met dit label een positief resultaat hebt (A), en je hebt toch houten palen met een lage grondwaterstand, ben je als koper de Sjaak, want de verkopende partij zal op dit label terug vallen (en kan je je als verkoper voor de rest gewoon van de domme houden). Heb je als verkoper onterecht een laag label, zie dat de koper dan maar eens wijs te maken en ben je als verkoper dus de Sjaak.

Tot mijn verassing heeft mijn huis een laag label (ook dat nog) en kans op houtrot door een lage waterstand. Nu staat de gehele woonwijk op zand, en het huis op staal, dus dat kan helemaal niet, maar welke koper neemt dat van mij nu aan? Ook op zand kan je wel verzakkingen hebben, maar dat is een stuk minder erg dan een bezwijkende paalfundering. En bedankt maar weer!

Blijkbaar hebben ze de database niet eens op orde want er is prima bekend welk huizen op staal gefundeerd zijn en welke niet. Of in ieder geval is bekend waar je woonhuizen op staal kan funderen en waar niet. Het is me weer wat....

[ Voor 7% gewijzigd door arnem_ op 21-10-2020 00:12 ]

[arnem_]

Japsuh schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 16:34:
Mijn net gekochte huis (jaren ‘30, randstad) krijgt label D. Wel erg zuur als dit doorwerkt in de verkoopprijs, want ik heb vooraf zelf gekeken naar bodemdaling en bouwtekening. Bodem daalt hier niet (dichtbij centrum) volgens bodemdalingskaart (stevige ondergrond) en er is volgens de bouwtekening gebruik gemaakt van betonoplangers. Daardoor zou het hout nu gewoon onder water moeten staan en is er niet zoveel risico volgens mij (genoeg panden die honderden jaren staan).

En nu maar hopen dat die betonoplangers ook echt lang genoeg zijn. Dat was in de jaren 30 toch anders dan later (als er überhaupt al oplangers gebruikt zijn, maar dat zal haast wel als je dat tegen gekomen bent). In ieder geval een goede reden om te letten bij de waterschapsverkiezingen, die gaan over onder andere de grondwaterstand!

[Albestaz]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 23:32:
[...]

Ik ben het met je eens dat het risico van funderingsproblemen vaak niet bekend is bij kopers. Maar ik vraag me af of zo'n landelijk verplicht label dat vaak ook nog eens nergens op slaat, wel het juiste middel is. Wat is de volgende stap, een verplicht asbest label? Een verplicht bodemvervuilinglabel? En dan heb je al dat soort labels en dan blijkt dat de verdiepingsvloer niet goed is. Want ja, daar was nou net nog geen label voor

Zou het niet een veel beter advies zijn om, voordat je naar een woning gaat kijken, de hulp in te roepen van iemand met kennis van welke problemen er in de regio spelen?

Voor asbest moet men nu al wel verplicht bij de verkoop aangeven of het aanwezig is. Indien het niet bekend is en het een huis van voor 1996 betreft moet je als verkoper zo'n asbestclausule laten opnemen. Voor asbest is er dus al iets. Daarbij komt dat asbest en de gevolgen daarvan veel beter bekend zijn bij het grote publiek dan funderingsissues. En wat toch ook wel een verschil is: als je niet aan asbest komt gebeurt er meestal niets, pas als je gaat verbouwen moet je er extra rekening mee houden. Bij een verzakkende fundering heb je weinig keuze, dat overkomt je ineens zonder dat je iets hebt gedaan.

Daarbij komen gebreken als asbest of een slechte verdiepingsvloer vaak wel naar voren bij een technische keuring. Fundering nemen ze bij zo'n technische keuring niet mee.

Ben het met je eens dat allemaal labels misschien niet de juiste oplossing is, maar vind tegelijkertijd wel dat voor elke woning inzichtelijk zou moeten zijn of er (potentiële) issues zijn. Een beoordelingsschaal is dan zo gek nog niet. Bij een technische keuring doen ze toch eigenlijk ook hetzelfde? Bij elk punt van de woning wordt dan aangegeven of het goed is of niet en op welke termijn er onderhoud gepleegd moet worden. Zo gedetailleerd of 100% kloppend hoeft het van mij niet in de verkoopbrochure te staan, maar je moet wel een goede indicatie krijgen van wat je ongeveer kunt verwachten. Je bent bij een D-beoordeling toch eerder geneigd uit te zoeken hoe en waarom dit komt dan wanneer het hele punt nergens in de verkoopdocumentatie wordt genoemd.
Eigenlijk is het toch te zot voor woorden dat je in de verkoopbrochure leest dat de kapstok achterblijft in de woning, maar dat er over essentiële zaken als fundering soms met geen woord wordt gerept.

Ik snap je punt mbt het zelf onderzoek doen naar issues die in een buurt kunnen spelen. Anderzijds kan dit per wijk of straat al zo enorm verschillen.... Als ik voor mezelf spreek hebben wij ons echt heel breed georiënteerd en in een straal van 30km om Den Haag heen gezocht. Dat zijn behoorlijk wat steden kan ik je zeggen. Het is echt ondoenlijk om voor al die straatjes en wijkjes vooraf gedegen onderzoek te doen. Tuurlijk, je kunt het ook doen na de bezichting wanneer je op het punt staat een bod uit te brengen, maar hoe zuur is het dan dat je op het laatste moment nog dingen tegenkomt waardoor je van de woning af wilt zien. Het liefst heb ik die informatie al voordat ik überhaupt een bezichtiging heb. Dan kun je dan al een gedegen afweging maken en jezelf mogelijk heel wat moeite besparen.

[izdp]

@arnem_

Nee dus.
De funderingen zijn niet bekend.
Naar mijn idee hebben ze de database van de grondwaterstanden gecombineerd met de bouwjaren van huizen (bepaling van houten of betonpalen) en daarop het label en commentaar geplakt.
Gevolg: vrijwel niets klopt in zogenaamde bedreigde gebieden.
Stuk of 15 bekeken en bij slechts 2 klopte het.

[izdp]

@Albestaz

Bedenk wel dat van behoorlijk wat huizen de fundering niet bekend is en niet bekeken kan worden met een eenvoudig onderzoek.
De historie bekijken qua bodem en grondwaterstanden plus peilbesluiten, dammen etc kan je vrijwel alles vertellen.

[Albestaz]

izdp schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 00:21:
@Albestaz

Bedenk wel dat van behoorlijk wat huizen de fundering niet bekend is en niet bekeken kan worden met een eenvoudig onderzoek.
De historie bekijken qua bodem en grondwaterstanden plus peilbesluiten, dammen etc kan je vrijwel alles vertellen.

Die omstandigheden zijn minstens zo interessant als het gebruikte materiaal inderdaad. In veel gebieden geven fundering op houten palen of staal ook helemaal geen problemen. Daarbij kun je er redelijk veilig vanuit van dat woningen voor 1960 grotendeels op hout zijn gefundeerd en van voor 1920 op staal. Er zullen uitzonderingen zijn, maar je kunt denk ik een redelijke inschatting maken. Dit icm de grondsoort, waterpeil en bekende problemen uit de buurt geeft denk ik een redelijk beeld of in ieder geval meer inzicht dan dat je helemaal niets weet.

Overigens zeker met iedereen eens dat de data op orde moet zijn voordat er ergens een label op wordt geplakt. Indien de gebruikte fundering onbekend is, beter om het gewoon als onbekend te labellen. Dan kan een koper zelf wel op basis van een bouwjaar een conclusie trekken. Mocht verkoper toch andere informatie hebben lijkt het mij logisch dat hij het label kan aanvechten/kan laten wijzigen.


@arnem_ een label kan in theorie iets meer zekerheid bieden. Voor je energielabel moet je aangeven welke maatregelen er getroffen zijn. Indien je aangeeft dubbele beglazing te hebben terwijl er in werkelijkheid enkele beglazing in zit, ga je de zaak denk ik niet winnen. Het is in ieder geval beter dan de "ik ben niet bekend met..."regeling. Dat is in praktijk inderdaad lastig aan te vechten, hoe onwaarschijnlijk het ook is dat iemand het echt niet wist.

[izdp]

Albestaz schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 00:50:
[...]


Die omstandigheden zijn minstens zo interessant als het gebruikte materiaal inderdaad. In veel gebieden geven fundering op houten palen of staal ook helemaal geen problemen. Daarbij kun je er redelijk veilig vanuit van dat woningen voor 1960 grotendeels op hout zijn gefundeerd en van voor 1920 op staal. Er zullen uitzonderingen zijn, maar je kunt denk ik een redelijke inschatting maken. Dit icm de grondsoort, waterpeil en bekende problemen uit de buurt geeft denk ik een redelijk beeld of in ieder geval meer inzicht dan dat je helemaal niets weet.

Overigens zeker met iedereen eens dat de data op orde moet zijn voordat er ergens een label op wordt geplakt. Indien de gebruikte fundering onbekend is, beter om het gewoon als onbekend te labellen. Dan kan een koper zelf wel op basis van een bouwjaar een conclusie trekken. Mocht verkoper toch andere informatie hebben lijkt het mij logisch dat hij het label kan aanvechten/kan laten wijzigen.


@arnem_ een label kan in theorie iets meer zekerheid bieden. Voor je energielabel moet je aangeven welke maatregelen er getroffen zijn. Indien je aangeeft dubbele beglazing te hebben terwijl er in werkelijkheid enkele beglazing in zit, ga je de zaak denk ik niet winnen. Het is in ieder geval beter dan de "ik ben niet bekend met..."regeling. Dat is in praktijk inderdaad lastig aan te vechten, hoe onwaarschijnlijk het ook is dat iemand het echt niet wist.

Albestaz schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 00:50:
[...]


Die omstandigheden zijn minstens zo interessant als het gebruikte materiaal inderdaad. In veel gebieden geven fundering op houten palen of staal ook helemaal geen problemen. Daarbij kun je er redelijk veilig vanuit van dat woningen voor 1960 grotendeels op hout zijn gefundeerd en van voor 1920 op staal. Er zullen uitzonderingen zijn, maar je kunt denk ik een redelijke inschatting maken. Dit icm de grondsoort, waterpeil en bekende problemen uit de buurt geeft denk ik een redelijk beeld of in ieder geval meer inzicht dan dat je helemaal niets weet.

Overigens zeker met iedereen eens dat de data op orde moet zijn voordat er ergens een label op wordt geplakt. Indien de gebruikte fundering onbekend is, beter om het gewoon als onbekend te labellen. Dan kan een koper zelf wel op basis van een bouwjaar een conclusie trekken. Mocht verkoper toch andere informatie hebben lijkt het mij logisch dat hij het label kan aanvechten/kan laten wijzigen.


@arnem_ een label kan in theorie iets meer zekerheid bieden. Voor je energielabel moet je aangeven welke maatregelen er getroffen zijn. Indien je aangeeft dubbele beglazing te hebben terwijl er in werkelijkheid enkele beglazing in zit, ga je de zaak denk ik niet winnen. Het is in ieder geval beter dan de "ik ben niet bekend met..."regeling. Dat is in praktijk inderdaad lastig aan te vechten, hoe onwaarschijnlijk het ook is dat iemand het echt niet wist.

Kijk je toont eens en te meer aan hoe je zo verkeerde conclusies trekt.

Want nee, je kan niet redelijk veilig aannemen zoals jij stelt.
Dan ga je hier in de buurt onherroepelijk de bietenbrug op.

Dit label is nutteloos, buiten het feit dat het goed is om extra aandacht te vragen voor de funderingen EN hun omgeving!~
Weet je waterschap, weet je peilen, weet je peilgebied, de dammen, de water aan-en afvoer, het watergebiedsplan en blijf dat controleren.
Tenminste als de waterstand en grondwater belangrijk zijn voor je woning.
Want nog steeds is de landbouw heilig en de woningen ach, ja nu wat meer, want och wat hebben ze een schade veroorzaakt!

[Rubbergrover1]

Albestaz schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 00:15:
[...]

Daarbij komen gebreken als asbest of een slechte verdiepingsvloer vaak wel naar voren bij een technische keuring. Fundering nemen ze bij zo'n technische keuring niet mee.

Ik kan mij niet voorstellen dat bij een keuring in risicogebieden als Zaandam of Gouda er niet naar de fundering wordt gekeken. Dan lijkt mij dát dus een punt waar je aan zou moeten werken.

Ik snap je punt mbt het zelf onderzoek doen naar issues die in een buurt kunnen spelen. Anderzijds kan dit per wijk of straat al zo enorm verschillen.... Als ik voor mezelf spreek hebben wij ons echt heel breed georiënteerd en in een straal van 30km om Den Haag heen gezocht. Dat zijn behoorlijk wat steden kan ik je zeggen. Het is echt ondoenlijk om voor al die straatjes en wijkjes vooraf gedegen onderzoek te doen.

Dat is nou juist informatie die bij een aankoopmakelaar wel bekend zou moeten zijn. Of in elk geval de grote lijnen, of bepaalde buurten meer of minder risico lopen en je daar onderzoek naar zou moeten doen. Daar heb je meer aan dan schijnzekerheid van een onbetrouwbaar label. Zo'n makelaar zou namelijk ook andere bouwkundige risico's kunnen benoemen of (laten) bekijken.

(Ik heb zelf ook bij een paar woningen het label opgezocht en bijvoorbeeld mijn vorige woning zou toch een groot risico lopen en herstel zou meer dan een ton kosten. Betreft een woning op staal die de afgelopen eeuw nog geen centimeter verzakt is, maar afgaande op het label dus een levensgevaarlijk bouwval lijkt te zijn.)

[jelke1992]

izdp schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 01:51:
[...]


[...]


Kijk je toont eens en te meer aan hoe je zo verkeerde conclusies trekt.

Want nee, je kan niet redelijk veilig aannemen zoals jij stelt.
Dan ga je hier in de buurt onherroepelijk de bietenbrug op.

Dit label is nutteloos, buiten het feit dat het goed is om extra aandacht te vragen voor de funderingen EN hun omgeving!~
Weet je waterschap, weet je peilen, weet je peilgebied, de dammen, de water aan-en afvoer, het watergebiedsplan en blijf dat controleren.
Tenminste als de waterstand en grondwater belangrijk zijn voor je woning.
Want nog steeds is de landbouw heilig en de woningen ach, ja nu wat meer, want och wat hebben ze een schade veroorzaakt!

Hoezo is dit label nutteloos? Er zijn een hoop mensen die nog nooit van funderingsproblemen hebben gehoord. Als je dan een huis koopt in de randstad kun je voor een niet zo leuke verassing komen te staan.

Iedereen hier zit af te geven op de databank met onjuiste gegevens: maar deze gegevens zijn helemaal niet definitief. Ik denk dat je dit eerder moet zien als een tijdelijk energielabel. Deze klopte ook bij de meeste huishoudens niet.
Daarnaast is duidelijk als sidenote gegeven dat dit label niet aangeeft of je fundering herstel nodig heeft, maar dat een slecht label aanleiding geeft tot onderzoek. Daarnaast wordt dit label pas definitief vastgesteld bij taxatie van een woning (wat altijd gebeurt als een woning wordt verkocht). Een lokale taxateur weet waarschijnlijk meer over de fundering van een specifiek pand dan een label gebaseerd op big data.
Die indicatieve herstelkosten slaan wat mij betreft de plank hier wel mis: maar misschien maakt dit wel duidelijk dat het een serieus probleem kan opleveren en dat het geen kwaad kan om dit te onderzoeken voor je een huis koopt.
Ik denk ook niet dat een slecht label ervoor zorgt dat je prijs in huis daalt: maar dat het alleen aanleiding geeft om onderzoek te doen (en als dat onderzoek slecht uitpakt heeft het natuurlijk wel consequenties).

[NielsFL]

Persoonlijk zie ik liever een veel-omvattende keuring door een instantie die daar een garantie aan koppelt. En dat mag dan ook best wat kosten.

[Rubbergrover1]

jelke1992 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 08:01:
[...]
Iedereen hier zit af te geven op de databank met onjuiste gegevens: maar deze gegevens zijn helemaal niet definitief. Ik denk dat je dit eerder moet zien als een tijdelijk energielabel. Deze klopte ook bij de meeste huishoudens niet.

Dat energielabel is ook niet altijd alles zeggend. Bv bij verkoop van de woning waar ik eerder over schreef heb ik ook een energielabel moeten aanvragen. Ik heb dat naar eer en geweten naar waarheid ingevuld en er kwam label C uit. Dat klinkt niet heel slecht voor een ruim huis van een eeuw oud dat ook nog een hoop authentieke eigenschappen had, vond ik (glas in lood, grotendeels enkelsteens etc.). En wellicht vonden de kopers dat ook. Maar intussen betaalde ik me wel blauw aan de stookkosten omdat de woning in de praktijk totaal niet zuinig was.

Dat label geeft dus ook een schijnzekerheid. Ik lees heel vaak op dit forum over dat je toch geen huis met energielabel xx gaat kopen, of dat het wel een hoop geld zal kosten om het naar label yy te krijgen. Daar wordt dus een hoop waarde aan gehecht, zonder de woning verder onderzocht te hebben.

Daarnaast is duidelijk als sidenote gegeven dat dit label niet aangeeft of je fundering herstel nodig heeft, maar dat een slecht label aanleiding geeft tot onderzoek. Daarnaast wordt dit label pas definitief vastgesteld bij taxatie van een woning (wat altijd gebeurt als een woning wordt verkocht). Een lokale taxateur weet waarschijnlijk meer over de fundering van een specifiek pand dan een label gebaseerd op big data.

Waarom dan toch zo'n label op woningniveau bepalen terwijl die informatie blijkbaar niet aanwezig is? Dan kun je beter de generieke staat van de buurt/ondergrond weergeven.

Die indicatieve herstelkosten slaan wat mij betreft de plank hier wel mis: maar misschien maakt dit wel duidelijk dat het een serieus probleem kan opleveren en dat het geen kwaad kan om dit te onderzoeken voor je een huis koopt.
Ik denk ook niet dat een slecht label ervoor zorgt dat je prijs in huis daalt: maar dat het alleen aanleiding geeft om onderzoek te doen (en als dat onderzoek slecht uitpakt heeft het natuurlijk wel consequenties).

Dus in feite geef je al aan dat het label niet veel meer zegt dan wat algemene informatie, die je ook al zou kunnen weten als je 'onderzoek' naar de buurt in het algemeen zou hebben gedaan. Voor informatie over de specifieke woning is verder onderzoek alsnog nodig. Je zou dan m.i. net zo goed een wat ruimere kaart van Nederland kunnen maken met daarop aangegeven de risicogebieden voor funderingen. Dat geeft tenminste geen schijn-nauwkeurigheid.

[jelke1992]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 09:16:

Dat energielabel is ook niet altijd alles zeggend. Bv bij verkoop van de woning waar ik eerder over schreef heb ik ook een energielabel moeten aanvragen. Ik heb dat naar eer en geweten naar waarheid ingevuld en er kwam label C uit. Dat klinkt niet heel slecht voor een ruim huis van een eeuw oud dat ook nog een hoop authentieke eigenschappen had, vond ik (glas in lood, grotendeels enkelsteens etc.). En wellicht vonden de kopers dat ook. Maar intussen betaalde ik me wel blauw aan de stookkosten omdat de woning in de praktijk totaal niet zuinig was.

Dat label geeft dus ook een schijnzekerheid. Ik lees heel vaak op dit forum over dat je toch geen huis met energielabel xx gaat kopen, of dat het wel een hoop geld zal kosten om het naar label yy te krijgen. Daar wordt dus een hoop waarde aan gehecht, zonder de woning verder onderzocht te hebben.

Mee eens, het energielabel geeft vaak een slecht beeld van hoe de isolatie geregeld is. Je krijgt ook vragen hoeveel cm isolatie je hebt, terwijl niet wordt gelet op het materiaal. Met zonnepanelen hetzelfde: je moet het aantal m2 invoeren, terwijl er niet wordt meegewogen hoe oud de panelen zijn en hoeveel WP ze opleveren. Mogelijk is dit ook de aanleiding dat het label op de schop gaat volgend jaar.

Ik heb wel het idee dat er ondanks dat het label niet altijd goed weergeeft hoe een huis geïsoleerd is tegenwoordig wel steeds meer op wordt gelet.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 09:16:

Waarom dan toch zo'n label op woningniveau bepalen terwijl die informatie blijkbaar niet aanwezig is? Dan kun je beter de generieke staat van de buurt/ondergrond weergeven.

In een aantal gemeenten zijn deze kaarten al beschikbaar. Ik woon zelf in Rotterdam en hier zijn ook kaarten welke per buurt de fundering weergeven.
Het lastige is dat niet iedere koper deze uit eigen initiatief gaat bekijken. Als je per huis een label gaat geven, dan denk ik dat het voor een koper sneller iets is waar je op gaat letten.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 09:16:
Dus in feite geef je al aan dat het label niet veel meer zegt dan wat algemene informatie, die je ook al zou kunnen weten als je 'onderzoek' naar de buurt in het algemeen zou hebben gedaan. Voor informatie over de specifieke woning is verder onderzoek alsnog nodig. Je zou dan m.i. net zo goed een wat ruimere kaart van Nederland kunnen maken met daarop aangegeven de risicogebieden voor funderingen. Dat geeft tenminste geen schijn-nauwkeurigheid.

Mee eens. Een wat ruimere kaart zou ook prima zijn.
Ik denk dat het vooral van belang is dat kopers worden gewezen op het feit dat er kans bestaat op funderingsproblemen. Een hoop starters of mensen van buiten de randstad zijn zich niet bewust van deze risico's.

De onderzoeksplicht ligt nu volledig bij de koper. Ik vind ook zeker dat als je een huis koopt je zelf de verantwoording moet nemen om goed onderzoek te doen naar het huis/buurt ect. Ik vind echter wel dat je kopers hierbij een beetje mag helpen. Momenteel worden huizen waarvan bekend is dat er een risico op slechte fundering is zo doorverkocht zonder enige vermelding daarvan (als je er niet naar vraagt), tenzij er een handhavingstermijn ligt.

[JanHenk]

izdp schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 01:51:
[...]

Want nog steeds is de landbouw heilig en de woningen ach, ja nu wat meer, want och wat hebben ze een schade veroorzaakt!

Het is natuurlijk een vicieuze cirkel met die landbouw. Eigenlijk moeten we daar per direct mee stoppen. Het is niet efficiënt qua opbrengst is is mede veroorzaker voor afnemende biodiversiteit. Landbouw brengt per hectare grond vele malen minder op dan bijvoorbeeld tuinbouw (een sector waar we in uitblinken). Ze blijven echter letterlijk door ploeteren omdat het land nu eenmaal in hun bezit is. Zit ook een stuk emotie bij natuurlij.

Ik heb het hier al eens vaker benoemd. Overheid moet echt een sterke regie nemen en nu eens bepalen wát belangrijk is voor ons als land. En landbouw en veeteelt is dat helaas in steeds mindere mate.

Ik stel voor dat we het gros van de landbouw en veeteelt uitkopen, met name in het groene hart. Dat is simpelweg een win-win-win. De uitgekochte boeren zijn de rest van hun leven financieel onafhankelijk, het geeft verlichting ten aanzien van biodiversiteit, stikstof, etc. Remt de funderingsproblemen in die regio die daar het meest last van heeft. Én voor de overgebleven landbouwers en veehouders 'in de regio' van Nederland heeft het hogere prijzen tot gevolg (dus houden die ook een beter belegde boterham over).

Voedsel moeten we als dichtbevolkt land meer en meer importeren. Je kán ook niet zelfvoorzienend zijn en dat moet je ook niet willen want het is totaal niet efficiënt gebruik van de beperkte ruimte.

Dus rijksoverheid, neem eens de regie en probeer de neuzen dezelfde kant op de krijgen...

[Rubbergrover1]

jelke1992 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 09:45:
[...]

Ik heb wel het idee dat er ondanks dat het label niet altijd goed weergeeft hoe een huis geïsoleerd is tegenwoordig wel steeds meer op wordt gelet.

Is dat goed of slecht? In mijn ogen is dat dus juist het probleem van zulke labels. Het geeft een bepaalde verwachting waarbij, in mijn optiek, te veel gewicht wordt gegeven aan alleen dat lettertje, zonder verder te kijken hoe het huis in elkaar zit.

Het lastige is dat niet iedere koper deze uit eigen initiatief gaat bekijken. Als je per huis een label gaat geven, dan denk ik dat het voor een koper sneller iets is waar je op gaat letten.
...
Een hoop starters of mensen van buiten de randstad zijn zich niet bewust van deze risico's.
...
De onderzoeksplicht ligt nu volledig bij de koper.

Even wat zinnen eruit gehaald. Maar dit geeft wel een beetje aan hoe tegenwoordig huizen worden gekocht. 'Een aankoopmakelaar is maar geldverspilling, je kunt het net zo goed allemaal zelf doen.' Terwijl een hoop kopers dat dus blijkbaar niet zelf kunnen of zouden moeten doen. Maar omdat een hoop mensen de eigenwijs/koppig (of penny wise, pound foolish) zijn, moeten we een paar aspecten die normaal tot de onderzoeksplicht van de kopers horen maar verplicht gaan 'labelen'.

[izdp]

jelke1992 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 08:01:
[...]


Hoezo is dit label nutteloos? Er zijn een hoop mensen die nog nooit van funderingsproblemen hebben gehoord. Als je dan een huis koopt in de randstad kun je voor een niet zo leuke verassing komen te staan.

Iedereen hier zit af te geven op de databank met onjuiste gegevens: maar deze gegevens zijn helemaal niet definitief. Ik denk dat je dit eerder moet zien als een tijdelijk energielabel. Deze klopte ook bij de meeste huishoudens niet.
Daarnaast is duidelijk als sidenote gegeven dat dit label niet aangeeft of je fundering herstel nodig heeft, maar dat een slecht label aanleiding geeft tot onderzoek. Daarnaast wordt dit label pas definitief vastgesteld bij taxatie van een woning (wat altijd gebeurt als een woning wordt verkocht). Een lokale taxateur weet waarschijnlijk meer over de fundering van een specifiek pand dan een label gebaseerd op big data.
Die indicatieve herstelkosten slaan wat mij betreft de plank hier wel mis: maar misschien maakt dit wel duidelijk dat het een serieus probleem kan opleveren en dat het geen kwaad kan om dit te onderzoeken voor je een huis koopt.
Ik denk ook niet dat een slecht label ervoor zorgt dat je prijs in huis daalt: maar dat het alleen aanleiding geeft om onderzoek te doen (en als dat onderzoek slecht uitpakt heeft het natuurlijk wel consequenties).

Dat nutteloze heb ik hierboven uiteengezet.
Lokale taxateur weet er ook geen bliksem van, tenzij het een algemeen bekend probleem is voor een wijk/dorp/stad.
Zoals ook al gezegd kan je doodgewoon van veel huizen de fundering niet eenvoudig onderzoeken en van oude huizen is de fundering in vele gevallen onbekend. Kan je hooguit inschatten.
Bodemgesteldheid tot heel diep en water is het voornaamste wat je moet nazien.
Ik praat dan natuurlijk wel voor het 'natte' deel van Nederland.

[TheGhostInc]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 10:15:
Is dat goed of slecht? In mijn ogen is dat dus juist het probleem van zulke labels. Het geeft een bepaalde verwachting waarbij, in mijn optiek, te veel gewicht wordt gegeven aan alleen dat lettertje, zonder verder te kijken hoe het huis in elkaar zit.

Kijk naar CITO toetsen en rapporten:
Momentopname en een getalletje. Zelfde probleem.
Mijn huis gaat praktisch naar A vanuit D door mijn zonnepanelen. Mijn huis komt op A++++ oid als ik klaar ben. Maar nog steeds zal het energieverbruik fors hoger liggen dan een nieuwbouw woning met dezelfde inhoud.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 10:15:
'Een aankoopmakelaar is maar geldverspilling, je kunt het net zo goed allemaal zelf doen.' Terwijl een hoop kopers dat dus blijkbaar niet zelf kunnen of zouden moeten doen. Maar omdat een hoop mensen de eigenwijs/koppig (of penny wise, pound foolish) zijn, moeten we een paar aspecten die normaal tot de onderzoeksplicht van de kopers horen maar verplicht gaan 'labelen'.

Een makelaar is géén technisch persoon, het is een verkoper. Tijdens een bouwkundige keuring hoort dit erbij.
Persoonlijk zou ik het goed vinden als bij een hypotheek gewoon een bouwkundige keuring hoort. Hoe kun je een woning taxeren als de woning mogelijk onbewoonbaar is?

Maar stel, je kocht 'naïef' een woning in 2018 voor €400k, in 2020 krijg je een probleem en moet de hele woning gerenoveerd worden voor €100k. Dikke kans dat je die woning na die renovatie voor €500k weer kunt verkopen.
2 jaar lopen twijfelen kost je dan onderaan de streep meer!
In een absurde markt gaat de normale logica niet meer op.

Zelf woon ik in een 'gokje', kavel is super, huis is bagger. Maar een huis kun je fixen een kavel niet....
Daarom vermoed ik dat funderingsproblemen nogal typische situaties gaan opleveren. Van huizen die gewoon plat gaan (mooi kavel, huis is troep), appartementen/huizen die onverkoopbaar worden en huizen die gefixed gaan worden. Maar ook wijken/blokken die als geheel worden aangepakt.
(Stel je woont in een tussenwoning en fixed je fundering... en de buren blijven zakken)

De overheid kan hier een rol spelen, de VVD zal daar weinig voor voelen gok ik.

[BoB_HenK]

TheGhostInc schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 11:24:
[...]

Kijk naar CITO toetsen en rapporten:
Momentopname en een getalletje. Zelfde probleem.
Mijn huis gaat praktisch naar A vanuit D door mijn zonnepanelen. Mijn huis komt op A++++ oid als ik klaar ben. Maar nog steeds zal het energieverbruik fors hoger liggen dan een nieuwbouw woning met dezelfde inhoud.


[...]

Een makelaar is géén technisch persoon, het is een verkoper. Tijdens een bouwkundige keuring hoort dit erbij.
Persoonlijk zou ik het goed vinden als bij een hypotheek gewoon een bouwkundige keuring hoort. Hoe kun je een woning taxeren als de woning mogelijk onbewoonbaar is?

Maar stel, je kocht 'naïef' een woning in 2018 voor €400k, in 2020 krijg je een probleem en moet de hele woning gerenoveerd worden voor €100k. Dikke kans dat je die woning na die renovatie voor €500k weer kunt verkopen.
2 jaar lopen twijfelen kost je dan onderaan de streep meer!
In een absurde markt gaat de normale logica niet meer op.

Zelf woon ik in een 'gokje', kavel is super, huis is bagger. Maar een huis kun je fixen een kavel niet....
Daarom vermoed ik dat funderingsproblemen nogal typische situaties gaan opleveren. Van huizen die gewoon plat gaan (mooi kavel, huis is troep), appartementen/huizen die onverkoopbaar worden en huizen die gefixed gaan worden. Maar ook wijken/blokken die als geheel worden aangepakt.
(Stel je woont in een tussenwoning en fixed je fundering... en de buren blijven zakken)

De overheid kan hier een rol spelen, de VVD zal daar weinig voor voelen gok ik.

De gemiddelde verkoopmakelaar is niet anders dan een ordinaire dozijnschuiver die zo veel mogelijk aantallen wil draaien. Niet zo gek, het is immers al een jaar of 20 geen beschermd beroep meer (niet dat dat de heilige graal is).

M.i. is het wachten op de eerste schadeclaims aan deze fopneuzenclub met hun nep-labels. Als gezegd zijn het louter (vage) inschattingen die op wijk- en wellicht straatniveau een indicatie geven, maar ook niet meer dan dat. Hierboven komen de eerst voorbeelden al voorbij labels die de werkelijkheid totaal niet weergeven. Had dit een medische aangelegenheid geweest, hadden we het kwakzalverij genoemd.

Wat betreft de overheid: Volgens mij is het simpel te verdelen in twee kampen, langs dezelfde lijnen als bijv. de discussie rondom van het gas gaan: Partijen die voorstander zijn maar ridicule (of geen) plannen hebben vwb de bekostiging van dit soort geintjes en clubs die het gegeven de kosten die er mee gemoeid gaan niet de moeite waard vinden.

[Albestaz]

jelke1992 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 09:45:
[...]


Mee eens, het energielabel geeft vaak een slecht beeld van hoe de isolatie geregeld is. Je krijgt ook vragen hoeveel cm isolatie je hebt, terwijl niet wordt gelet op het materiaal. Met zonnepanelen hetzelfde: je moet het aantal m2 invoeren, terwijl er niet wordt meegewogen hoe oud de panelen zijn en hoeveel WP ze opleveren. Mogelijk is dit ook de aanleiding dat het label op de schop gaat volgend jaar.

Ik heb wel het idee dat er ondanks dat het label niet altijd goed weergeeft hoe een huis geïsoleerd is tegenwoordig wel steeds meer op wordt gelet.


[...]


In een aantal gemeenten zijn deze kaarten al beschikbaar. Ik woon zelf in Rotterdam en hier zijn ook kaarten welke per buurt de fundering weergeven.
Het lastige is dat niet iedere koper deze uit eigen initiatief gaat bekijken. Als je per huis een label gaat geven, dan denk ik dat het voor een koper sneller iets is waar je op gaat letten.


[...]


Mee eens. Een wat ruimere kaart zou ook prima zijn.
Ik denk dat het vooral van belang is dat kopers worden gewezen op het feit dat er kans bestaat op funderingsproblemen. Een hoop starters of mensen van buiten de randstad zijn zich niet bewust van deze risico's.

De onderzoeksplicht ligt nu volledig bij de koper. Ik vind ook zeker dat als je een huis koopt je zelf de verantwoording moet nemen om goed onderzoek te doen naar het huis/buurt ect. Ik vind echter wel dat je kopers hierbij een beetje mag helpen. Momenteel worden huizen waarvan bekend is dat er een risico op slechte fundering is zo doorverkocht zonder enige vermelding daarvan (als je er niet naar vraagt), tenzij er een handhavingstermijn ligt.

Helemaal eens met @jelke1992 . Afgezien van dat de data op orde moet komen, is het denk ik een goede zaak dat kopers überhaupt bewust worden gemaakt van de fundering van het huis en of er in de regio ook bekende problemen hiermee zijn. Een label roept vragen op en zorgt er in ieder geval voor dat een koper zich meer in de situatie verdiept. Zijn er de afgelopen periode geen gebreken geconstateerd, maar zit je wel in een risicogebied, dan kun je tenminste wel een weloverwogen keuze maken. Loop je later alsnog tegen de lamp met funderingsissues, is er tenminste een soort van bewuste keuze voor gemaakt en had je tenminste op de hoogte kunnen zijn van de situatie of er meer onderzoek naar kunnen doen.
Wat je nu ziet is dat niemand er naar vraagt en de verkoopmakelaar er dus ook niet over vertelt. In 90% van de gevallen zal een koper ook geen hinder ondervinden in de periode dat hij er woont, maar voor die 10% is het extreem zuur. Ik snap de opmerking over een aankoopmakelaar, maar de praktijk is ook dat 90% van de mensen hier geen gebruik van maakt. Laat staan mensen die geen Tweaker zijn en zich minder verdiepen in dit soort zaken. Men kijkt toch voornamelijk naar de kwaliteit van de woning die je kan zien. Niet naar wat er onder de grond gebeurt. Tuurlijk heb je zelf een onderzoeksplicht, maar anderzijds ben ik ook voorstander van het beschermen van naïeve kopers die op een roze wolk leven. Nu heb ik zelf best een kritische blik als het op huizen aankomt, maar ook wij zijn er pas tijdens de zoektocht achtergekomen wat funderingsproblemen inhouden en is het pas tijdens de zoektocht een vereiste geworden dat deze in orde moet zijn. Liever ben je hiervan al op de hoogte voordat je de zoektocht überhaupt begint.

[BoB_HenK]

@Albestaz Blijft toch staan dat het label in veel gevallen simpelweg niet klopt? Prima dat we naive kopers willen beschermen, maar dat gaat 1 op 1 ten koste van verkopers die zich of moeten neerleggen bij een label dat niet klopt, dan wel serieuze kosten moeten maken om aan te tonen dát het niet klopt. Daarnaast, wat gebeurd er wanneer deze broddelaars een A label afgeven en de fundering tot het bot is doorgerot?

Stel nou dat je op Marktplaats je auto wilt verkopen en dat Marktplaats de kilometerstand die je opgeeft weigert en zelf maar een inschatting maakt op basis van een aantal algemene indicatoren als postcode en leeftijd van auto en bestuurder. Dat is in feite dat dit label doet, maar dan voor funderingen.

Als het om bewustwording gaat kan je het beter een standaardvraag als onderdeel van hypotheekaanvragen maken, dan schijnzekerheid creeren met slechte data modellen.

[ Voor 48% gewijzigd door BoB_HenK op 21-10-2020 12:59 ]

[Albestaz]

BoB_HenK schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 12:50:
@Albestaz Blijft toch staan dat het label in veel gevallen simpelweg niet klopt? Prima dat we naive kopers willen beschermen, maar dat gaat 1 op 1 ten koste van verkopers die zich of moeten neerleggen bij een label dat niet klopt, dan wel serieuze kosten moeten maken om aan te tonen dát het niet klopt. Daarnaast, wat gebeurd er wanneer deze broddelaars een A label afgeven en de fundering tot het bot is doorgerot?

Stel nou dat je op Marktplaats je auto wilt verkopen en dat Marktplaats de kilometerstand die je opgeeft weigert en zelf maar een inschatting maakt op basis van een aantal algemene indicatoren als postcode en leeftijd van auto en bestuurder. Dat is in feite dat dit label doet, maar dan voor funderingen.

Als het om bewustwording gaat kan je het beter een standaardvraag als onderdeel van hypotheekaanvragen maken, dan schijnzekerheid creeren met slechte data modellen.

Dat de data goed moet zijn staat natuurlijk voorop. Wat mij betreft hoeft het ook geen label te zijn, maar wel iets dat verplicht meegegeven moet worden bij de verkoopdocumentatie. Dat je tenminste iets van openheid geeft over de fundering.

[Broabander]

BoB_HenK schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 12:50:
@Albestaz Blijft toch staan dat het label in veel gevallen simpelweg niet klopt? Prima dat we naive kopers willen beschermen, maar dat gaat 1 op 1 ten koste van verkopers die zich of moeten neerleggen bij een label dat niet klopt, dan wel serieuze kosten moeten maken om aan te tonen dát het niet klopt. Daarnaast, wat gebeurd er wanneer deze broddelaars een A label afgeven en de fundering tot het bot is doorgerot?

Stel nou dat je op Marktplaats je auto wilt verkopen en dat Marktplaats de kilometerstand die je opgeeft weigert en zelf maar een inschatting maakt op basis van een aantal algemene indicatoren als postcode en leeftijd van auto en bestuurder. Dat is in feite dat dit label doet, maar dan voor funderingen.

Als het om bewustwording gaat kan je het beter een standaardvraag als onderdeel van hypotheekaanvragen maken, dan schijnzekerheid creeren met slechte data modellen.

Ik zie het eerder alsof Marktplaats bij jouw auto aangeeft wat normaal gesproken de zwakke punten zijn van dit model en de herstelkosten. Alsof je een Porsche 911 (996) aanbiedt en er aan de zijkant bij staat; "IMS lager is een zwak punt, preventieve kosten E1000,- herstelkosten E10.000,-". Je kunt het niet makkelijk zien maar je weet dat het een probleem kan worden in de toekomst, dus steek er 1000 euro in om zeker te weten dat het geen probleem gaat worden. Of, neem het risico en je loopt kans dat je Porsche E10.000,- minder waard wordt. Maar als je het geld leent moet je nog steeds de volle mep terugbetalen, dus de bank wil graag dat je die E1000,- erin stopt.

Hoeft niet te betekenen dát hij kapot gaat, maar het kán.

[ Voor 3% gewijzigd door Broabander op 21-10-2020 13:58 ]

[Wilf]

TheGhostInc schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 11:24:
[...]

Persoonlijk zou ik het goed vinden als bij een hypotheek gewoon een bouwkundige keuring hoort. Hoe kun je een woning taxeren als de woning mogelijk onbewoonbaar is?

Maar stel, je kocht 'naïef' een woning in 2018 voor €400k, in 2020 krijg je een probleem en moet de hele woning gerenoveerd worden voor €100k. Dikke kans dat je die woning na die renovatie voor €500k weer kunt verkopen.
2 jaar lopen twijfelen kost je dan onderaan de streep meer!

Dat is een mooie hypothetische berekening. Echter: Waar haal je die ton vandaan voor je waardevermeerdering? En wat heb je aan een waardevermeerdering als je niet gaat verhuizen? Bovendien: Als die waardevermeerdering even hoog is als je kosten en andere huizen door blijven stijgen dan moet je dus in een ouder krot gaan wonen met mogelijk opnieuw funderingsproblemen?

Met je eerste stelling ben ik het overigens volledig eens. M'n auto is ook getaxeerd en wordt dan ook van boven tot onder bekeken, ook de fundering (chassis).

[Rubbergrover1]

TheGhostInc schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 11:24:

Een makelaar is géén technisch persoon, het is een verkoper. Tijdens een bouwkundige keuring hoort dit erbij.
Persoonlijk zou ik het goed vinden als bij een hypotheek gewoon een bouwkundige keuring hoort. Hoe kun je een woning taxeren als de woning mogelijk onbewoonbaar is?

Een aankoopmakelaar is geen verkoper. Hij is inderdaad geen technisch persoon, maar kan wel weten (of hoort wel te weten) wat er zoal in zijn algemeenheid kan spelen in de buurt. En of het verstandig is bepaalde experts in te schakelen.

(Ik zou het trouwens een prima idee vinden als een bouwkundig rapport bij een hypotheek verplicht zou worden.)

Albestaz schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 12:16:
Ik snap de opmerking over een aankoopmakelaar, maar de praktijk is ook dat 90% van de mensen hier geen gebruik van maakt. Laat staan mensen die geen Tweaker zijn en zich minder verdiepen in dit soort zaken. Men kijkt toch voornamelijk naar de kwaliteit van de woning die je kan zien. Niet naar wat er onder de grond gebeurt. Tuurlijk heb je zelf een onderzoeksplicht, maar anderzijds ben ik ook voorstander van het beschermen van naïeve kopers die op een roze wolk leven. Nu heb ik zelf best een kritische blik als het op huizen aankomt, maar ook wij zijn er pas tijdens de zoektocht achtergekomen wat funderingsproblemen inhouden en is het pas tijdens de zoektocht een vereiste geworden dat deze in orde moet zijn. Liever ben je hiervan al op de hoogte voordat je de zoektocht überhaupt begint.

Maar is het dan niet veel nuttiger om het belang van goed vooronderzoek danwel een aankoopmakelaar met enige kennis of een bouwkundig rapport te benadrukken? Met dit 'funderingslabel' benoem je één van de vele problemen waar je als koper tegenaan kunt lopen, maar de talloze andere problemen voorkom je er niet mee. Je ziet ze soms ook op dit forum voorbij komen, vooral bij "Wat er nou weer voor een pand te koop staat...". Niet alleen bouwkundige problemen, zoals ook dakkapellen die door beun de haas gemonteerd zijn, waarbij dragende balken doorgezaagd of verdwenen zijn of 'uitklapdaken' waarbij de noodzakelijke steun weggehaald is omdat die maar in de weg zat. Maar ook een voorbeeld van een mooie vrijstaande woning waarop iemand reageerde dat er achter die woning een woonwijk komt en de wijkontsluitingsweg naast die woning komt te liggen. Dat zijn zaken waar een funderingslabel niets aan verandert, maar waar een goede aankoopmakelaar je wel op wijst.

Broabander schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 13:57:
[...]


Ik zie het eerder alsof Marktplaats bij jouw auto aangeeft wat normaal gesproken de zwakke punten zijn van dit model en de herstelkosten. Alsof je een Porsche 911 (996) aanbiedt en er aan de zijkant bij staat; "IMS lager is een zwak punt, preventieve kosten E1000,- herstelkosten E10.000,-". Je kunt het niet makkelijk zien maar je weet dat het een probleem kan worden in de toekomst

Maar met dit 'label' geef je in de analogie bv. aan of dat IMS lager een probleem zou kunnen vormen, maar tegelijk zeg je niets bij een ander type auto waarbij -ik noem maar wat- de draagbalken in no time doorgeroest zijn. In plaats van dat je zegt: laat die auto even onderzoeken voor je hem koopt, zeg je alleen: prima IMS lager. Met als gevolg dat een nietsvermoedende koper misschien juist wel minder geneigd is om die auto technisch te laten keuren, omdat de 'belangrijke' mogelijke probleempunten OK lijken.

[jelke1992]

BoB_HenK schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 12:50:
@Albestaz Blijft toch staan dat het label in veel gevallen simpelweg niet klopt? Prima dat we naive kopers willen beschermen, maar dat gaat 1 op 1 ten koste van verkopers die zich of moeten neerleggen bij een label dat niet klopt, dan wel serieuze kosten moeten maken om aan te tonen dát het niet klopt. Daarnaast, wat gebeurd er wanneer deze broddelaars een A label afgeven en de fundering tot het bot is doorgerot?

Stel nou dat je op Marktplaats je auto wilt verkopen en dat Marktplaats de kilometerstand die je opgeeft weigert en zelf maar een inschatting maakt op basis van een aantal algemene indicatoren als postcode en leeftijd van auto en bestuurder. Dat is in feite dat dit label doet, maar dan voor funderingen.

Als het om bewustwording gaat kan je het beter een standaardvraag als onderdeel van hypotheekaanvragen maken, dan schijnzekerheid creeren met slechte data modellen.

Het label klopt nu in veel gevallen niet, want dit is geen definitief label. Het label wordt ook pas interessant bij verkoop (dan moet het definitief gemaakt worden). Dit gaat bij de taxatie van je huis gebeuren.
Zal hierdoor de taxatie heel veel duurder worden? Ik denk het niet. De taxateur gaat heus niet voor ieder huis apart kijken wat voor soort fundering onder een huis zit. Het overgrote deel van de wijken is in hetzelfde bouwjaar gebouwd en heeft dezelfde fundering. Bij het gros van de woningen kun je ook aan de bouwtekeningen zien wat voor soort fundering eronder zit.
Je kunt dus aan de hand van buurt/bouwjaar/bouwtekeningen denk ik al snel een schatting maken. Natuurlijk blijven er altijd uitzonderingen, zoals bijvoorbeeld boerderijen.

Daarnaast, wat gebeurd er wanneer deze broddelaars een A label afgeven en de fundering tot het bot is doorgerot?

Met deze broddelaars bedoel je denk ik de taxateurs, want die gaan het label definitief maken?
Als die een A label geven aan een houten fundering uit een huis uit 1910 kun je ze vast wel aanklagen (want ze hebben het risico op problemen verkeerd ingeschat): in andere gevallen zal dat lastig worden. Als jij een nieuwbouwhuis hebt met betonnen fundering die opeens instort met label A is het een ander verhaal: het risico is dan goed ingeschat, maar het is een uitzonderlijke situatie. Het label geeft alleen een indicatie of verder onderzoek nodig is, maar zegt niets over de staat van de fundering zelf.

Ik heb zelf een huis gekocht in Rotterdam, en ik wist (vanwege ervaringen uit mijn kennissenkring) dat ik erg moest opletten op de staat van de fundering. Als je deze kennis niet heb opgedaan uit je kennissenkring dan kun je voor een grote verassing komen te staan.
Als je een goede aankoopmakelaar hebt zal deze je ook op de risico's wijzen. Maar let op: een aankoopmakelaar is geen bouwkundige, en ik vermoed dat je die ook niet in gebreke kunt stellen als die je een huis laat zien met funderingsproblemen waar niets over is gezegd.

[BoB_HenK]

Broabander schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 13:57:
[...]


Ik zie het eerder alsof Marktplaats bij jouw auto aangeeft wat normaal gesproken de zwakke punten zijn van dit model en de herstelkosten. Alsof je een Porsche 911 (996) aanbiedt en er aan de zijkant bij staat; "IMS lager is een zwak punt, preventieve kosten E1000,- herstelkosten E10.000,-". Je kunt het niet makkelijk zien maar je weet dat het een probleem kan worden in de toekomst, dus steek er 1000 euro in om zeker te weten dat het geen probleem gaat worden. Of, neem het risico en je loopt kans dat je Porsche E10.000,- minder waard wordt. Maar als je het geld leent moet je nog steeds de volle mep terugbetalen, dus de bank wil graag dat je die E1000,- erin stopt.

Hoeft niet te betekenen dát hij kapot gaat, maar het kán.

Was het maar zoals je schetst. Het is meer dat Marktplaats de zwakke plekken aangeeft van een Porsche uit 1987, terwijl je een andere Duitse auto als bijv. een Volkswagen uit 2011 probeert te verkopen.

Volgens de 'deskundigen' staat mijn huis op houten palen en staat het grondwaterpeil regelmatig te laag. In werkelijkheid heeft de gemeente vastgesteld dat het juist structureel te hoog staat en heeft mijn huis een stalen fundering. Op basis van deze verkeerde data krijg ik een label D met herstelkosten a raison de 100.000+ euro. In eerdere replies in dit topic komen vergelijkbare gevallen voor.

jelke1992 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 14:15:
[...]

Met deze broddelaars bedoel je denk ik de taxateurs, want die gaan het label definitief maken?
Als die een A label geven aan een houten fundering uit een huis uit 1910 kun je ze vast wel aanklagen (want ze hebben het risico op problemen verkeerd ingeschat): in andere gevallen zal dat lastig worden. Als jij een nieuwbouwhuis hebt met betonnen fundering die opeens instort met label A is het een ander verhaal: het risico is dan goed ingeschat, maar het is een uitzonderlijke situatie. Het label geeft alleen een indicatie of verder onderzoek nodig is, maar zegt niets over de staat van de fundering zelf.

Ik heb zelf een huis gekocht in Rotterdam, en ik wist (vanwege ervaringen uit mijn kennissenkring) dat ik erg moest opletten op de staat van de fundering. Als je deze kennis niet heb opgedaan uit je kennissenkring dan kun je voor een grote verassing komen te staan.
Als je een goede aankoopmakelaar hebt zal deze je ook op de risico's wijzen. Maar let op: een aankoopmakelaar is geen bouwkundige, en ik vermoed dat je die ook niet in gebreke kunt stellen als die je een huis laat zien met funderingsproblemen waar niets over is gezegd.

Ik bedoel de broddelaars van het KCAF die het zelf over een label hebben op hun website. Daarbij hebben ze er geen enkele moeite mee een letter te plakken op basis van een theoretische situatie die aantoonbaar onjuist is. Daarbij ligt de last tot en de kosten van het veranderen hier van bij de eigenaar van het huis. Vervolgens staat in de disclaimer "KCAF kan niet instaan voor een onjuiste aanduiding van een label.". Indien een organisatie dergelijke uitspraken zou doen over rechtspersonen is het niets anders dan laster. Wereld op zijn kop dit.

[ Voor 44% gewijzigd door BoB_HenK op 21-10-2020 14:28 ]

[Tales]

Ik vraag me dan wel af waar de informatie vandaan komt. Regio Zaanstreek lijkt één en ander in elk geval te kloppen. Echter is het ook bekend dat Zaanstad al veel situaties heeft gehad waarbij huizen ontruimd moesten worden en worden de huizen van voor 1940 in de gaten gehouden. Misschien is er daardoor ook een betere dataset beschikbaar?

[jelke1992]

BoB_HenK schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 14:19:
[...]


Was het maar zoals je schetst. Het is meer dat Marktplaats de zwakke plekken aangeeft van een Porsche uit 1987, terwijl je een andere Duitse auto als bijv. een Volkswagen uit 2011 probeert te verkopen.

Volgens de 'deskundigen' staat mijn huis op houten palen en staat het grondwaterpeil regelmatig te laag. In werkelijkheid heeft de gemeente vastgesteld dat het juist structureel te hoog staat en heeft mijn huis een stalen fundering. Op basis van deze verkeerde data krijg ik een label D met herstelkosten a raison de 100.000+ euro. In eerdere replies in dit topic komen vergelijkbare gevallen voor.

Ik denk dat je teveel waarde verbind aan een label wat nu nog nergens voor gebruikt wordt. Het funderingstype voor mijn huis klopt ook niet (dit is hout + betonnen oplangers i.p.v. hout) maar daar maak ik mij niet druk om. Tegen de tijd dat het huis wordt verkocht zal dit wel recht gezet worden.

BoB_HenK schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 14:19:
[...]

Ik bedoel de broddelaars van het KCAF die het zelf over een label hebben op hun website. Daarbij hebben ze er geen enkele moeite mee een letter te plakken op basis van een theoretische situatie die aantoonbaar onjuist is. Vervolgens ligt de last tot het veranderen hier van bij de eigenaar van het huis. Wereld op zijn kop dit.

Ik vind dat je dit overdrijft. Als je hun pagina opent staat de volgende tekst als eerste in beeld:

Funderingsrisico (testfase)

De funderingsrisicomodel is in testfase. De komende maanden wordt het model verbeterd en bekende herstelde funderingen verwerkt. Ook onderbouwde aanvragen voor wijzigingen van het funderingslabel worden verwerkt.

Het enige wat die partij doet is een inschatting maken aan de hand van een aantal datasets waar ze over beschikken. Dit is denk ik vergelijkbaar met een tijdelijk energielabel. Die klopte ook bij niemand, maar dat is niet erg. Dit wordt immers recht gezet als je je huis verkoopt.

[BoB_HenK]

jelke1992 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 14:28:
[...]


Ik denk dat je teveel waarde verbind aan een label wat nu nog nergens voor gebruikt wordt. Het funderingstype voor mijn huis klopt ook niet (dit is hout + betonnen oplangers i.p.v. hout) maar daar maak ik mij niet druk om. Tegen de tijd dat het huis wordt verkocht zal dit wel recht gezet worden.


[...]


Ik vind dat je dit overdrijft. Als je hun pagina opent staat de volgende tekst als eerste in beeld:

Funderingsrisico (testfase)

De funderingsrisicomodel is in testfase. De komende maanden wordt het model verbeterd en bekende herstelde funderingen verwerkt. Ook onderbouwde aanvragen voor wijzigingen van het funderingslabel worden verwerkt.

Het enige wat die partij doet is een inschatting maken aan de hand van een aantal datasets waar ze over beschikken. Dit is denk ik vergelijkbaar met een tijdelijk energielabel. Die klopte ook bij niemand, maar dat is niet erg. Dit wordt immers recht gezet als je je huis verkoopt.

Mag hopen dat ze dit beter gaan doen dan energielabels, die zijn echt een farce. Paar foto's van je huis opsturen en tegen de laagste prijs een label afnemen, omdat het moet. Hierbij wordt er geen of onvoldoende onderscheid gemaakt tussen bijv. typen isolatie, leeftijd van zonnepalen, etc. etc. zoals @jelke1992 hierboven al aangeeft. De manier waarop we de energielabels doen is voor mij juist reden tot extra zorg.

Voor de duidelijkheid: Ik juich van harte toe dat hier meer bewustwording over gecreerd gaat worden, manier waarop dit gebeurd is m.i. benedenmaats.

Edit: Ik zet wellicht het wat zwaar aan, maar het is een illusie om te denken dat je een datamodel wezenlijk kan veranderen wanneer zelfs de meest basale input van het model (namelijk: om wat voor fundering gaat het nu precies) fout hebt. Dan kan het óf zijn dat je de data niet hebt (dan moet je geen model bouwen) óf de data is er wel en je werkt er niet mee, wat zo mogelijk nog veel kwalijker is aangezien het wijst op incapabelheid. Alleen die laatste situatie kan tot verbetering leiden in de 9 maanden tot het label echt wordt ingevoerd, al zou ik me als KCAF alsnog kapot schamen dat je dit dan met veel bombarie de wereld in slingert.

[ Voor 20% gewijzigd door BoB_HenK op 21-10-2020 14:43 ]

[Fraggert]

BoB_HenK schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 14:32:

Mag hopen dat ze dit beter gaan doen dan energielabels, die zijn echt een farce. Paar foto's van je huis opsturen en tegen de laagste prijs een label afnemen, omdat het moet. Hierbij wordt er geen of onvoldoende onderscheid gemaakt tussen bijv. typen isolatie, leeftijd van zonnepalen, etc. etc. zoals @jelke1992 hierboven al aangeeft. De manier waarop we de energielabels doen is voor mij juist reden tot extra zorg.

exact dit, als je dit verplicht stelt moet je dit helemaal dood-certificeren met gekeurde instanties, richtlijnen waaraan rapporten moeten voldoen en gecerificeerd/getraind personeel.

Beetje zoals iedereen die iets met grond/bodem wil doen daarvoor gecertificeerd moet zijn, even simpel gesteld.

[izdp]

jelke1992 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 14:28:
[...]


Ik denk dat je teveel waarde verbind aan een label wat nu nog nergens voor gebruikt wordt. Het funderingstype voor mijn huis klopt ook niet (dit is hout + betonnen oplangers i.p.v. hout) maar daar maak ik mij niet druk om. Tegen de tijd dat het huis wordt verkocht zal dit wel recht gezet worden.


[...]


Ik vind dat je dit overdrijft. Als je hun pagina opent staat de volgende tekst als eerste in beeld:

Funderingsrisico (testfase)

De funderingsrisicomodel is in testfase. De komende maanden wordt het model verbeterd en bekende herstelde funderingen verwerkt. Ook onderbouwde aanvragen voor wijzigingen van het funderingslabel worden verwerkt.

Het enige wat die partij doet is een inschatting maken aan de hand van een aantal datasets waar ze over beschikken. Dit is denk ik vergelijkbaar met een tijdelijk energielabel. Die klopte ook bij niemand, maar dat is niet erg. Dit wordt immers recht gezet als je je huis verkoopt.

En, weet je je grondwaterstand?
Klopt die met die wordt aangegeven voor je buurt?
Weet je of die stabiel is?
Weet je hoever de houten palen onder water staan?

[Ivow85]

Labels kunnen goede indicaties geven, maar uitsluitend wanneer deze op de concrete situatie gebaseerd zijn. Wanneer de labels onvoldoende gebaseerd worden op de daadwerkelijke situatie, werken ze eerder averechts. De onwetende consument heeft immers verwachtingen bij een bepaald label. Wanneer het label niet gebaseerd is op de feitelijke situatie, worden verkeerde verwachtingen gewekt. En dan wordt in geval van energie- of funderingslabels voor woningen ofwel de verkoper, ofwel de koper flink benadeeld.

De verkoper wanneer een 'te rood' label afgegeven wordt. Immers zal de verkoopopbrengst dan lager zijn dan wanneer er na gedegen onderzoek een beter passend label was afgegeven. En de koper bij een 'te groen' label, omdat hij dan in de toekomst tegen de verwachtingen van het groene label in toch met hoge kosten (voor energie of funderingsherstel) geconfronteerd kan worden.

De huidige situatie rond energielabels is dan ook ronduit bizar te noemen. Voor minder dan 5 euro vul je online wat gegevens in en voegt een paar foto's toe, en je gaat zo van energielabel F naar B. Niemand die controleert of er wel overal HR++ glas zit, of dat een deel misschien toch oud dubbel glas heeft. Niemand die kijkt naar tochtkieren bij onder andere ramen en deuren, er wordt geen waarde gehangen aan de kwaliteit van de gebruikte (isolatie)materialen. Terwijl 8cm PIR isolatie beter isoleert dan 10cm minerale wol. De 8cm wordt als matig geïsoleerd aangemerkt, de 10cm als goed geïsoleerd... De beste kwaliteit isolatie geeft dus niet altijd het beste label.... Naar koudebruggen wordt niet gekeken...

Kortom: één groot drama.

[izdp]

Te verwachten valt dat de makelaars, een aankoopmakelaar is ook een verkoopmakelaar en hebben zelden bouwkundige kennis of doen daar moeite voor, de ouderdomsclausule nog meer gaan hanteren en wat uitgebreider gaan formuleren.

Zeker buiten de bebouwde kom, zullen vele funderingen onbekend zijn.
Juist die hebben het meeste last van de peilbesluiten uit het verleden.

[jelke1992]

BoB_HenK schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 14:32:
[...]


Mag hopen dat ze dit beter gaan doen dan energielabels, die zijn echt een farce. Paar foto's van je huis opsturen en tegen de laagste prijs een label afnemen, omdat het moet. Hierbij wordt er geen of onvoldoende onderscheid gemaakt tussen bijv. typen isolatie, leeftijd van zonnepalen, etc. etc. zoals @jelke1992 hierboven al aangeeft. De manier waarop we de energielabels doen is voor mij juist reden tot extra zorg.

Voor de duidelijkheid: Ik juich van harte toe dat hier meer bewustwording over gecreerd gaat worden, manier waarop dit gebeurd is m.i. benedenmaats.

Edit: Ik zet wellicht het wat zwaar aan, maar het is een illusie om te denken dat je een datamodel wezenlijk kan veranderen wanneer zelfs de meest basale input van het model (namelijk: om wat voor fundering gaat het nu precies) fout hebt. Dan kan het óf zijn dat je de data niet hebt (dan moet je geen model bouwen) óf de data is er wel en je werkt er niet mee, wat zo mogelijk nog veel kwalijker is aangezien het wijst op incapabelheid. Alleen die laatste situatie kan tot verbetering leiden in de 9 maanden tot het label echt wordt ingevoerd, al zou ik me als KCAF alsnog kapot schamen dat je dit dan met veel bombarie de wereld in slingert.

Ik hoop ook zeker dat ze dit beter doen dan de energielabels. Ik denk dat ze achteraf toch zelf wel hebben ingezien dat de energielabels (en vooral de -niet zo exacte- manier waarop ze bepaald worden voor een paar euro) nu de plank mis slaan, anders had dit volgend jaar niet op de schop gegaan.
Het grote verschil is wel: momenteel kun je als consument een energielabel aanvragen. Ik neem aan dat met een funderingslabel dit vooral in de handen komt van de taxateur.

Ook lijkt het mij minder makkelijk sjoemelen met een funderingslabel dan met een energielabel. Je kunt wel frauderen met foto's van isolatie of dubbelglas, maar met een bouwtekening van je huis zal dit wat lastiger worden lijkt mij.

izdp schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 14:44:
[...]

En, weet je je grondwaterstand?
Klopt die met die wordt aangegeven voor je buurt?
Weet je of die stabiel is?
Weet je hoever de houten palen onder water staan?

Dit lijkt mij voor deze discussie niet heel relevant, maar ik wil best antwoord geven:
Ik weet de grondwaterstand (deze wordt hier middels peilbuizen digitaal bijgehouden en is online in te zien). Ook de geschiedenis hiervan is inzichtelijk. Hieraan kun je zien dat de grondwater stand niet stabiel is: deze stijgt namelijk. Er zijn bij de huizen welke volledig houten palen hebben problemen dat de palen droog stonden (inmiddels niet meer). Voor zover ik weet is dit probleem alleen geconstateerd bij de voor oorlogse woningen zonder betonnen oplangers. De gemeente is naar aanleiding van het rotten van de houten palen de grondwaterstand actief gaan beheren en verhogen.
De houten palen van mijn huis staan voldoende onder water (laagst gemeten grondwaterstand is -6,67 NAP, hoogte maaiveld is -5.15 t.o.v. NAP, de betonnen oplangers zijn 220cm en beginnen 20 centimeter onder het maaiveld.

[Albestaz]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 14:12:
[...]

Maar is het dan niet veel nuttiger om het belang van goed vooronderzoek danwel een aankoopmakelaar met enige kennis of een bouwkundig rapport te benadrukken? Met dit 'funderingslabel' benoem je één van de vele problemen waar je als koper tegenaan kunt lopen, maar de talloze andere problemen voorkom je er niet mee. Je ziet ze soms ook op dit forum voorbij komen, vooral bij "Wat er nou weer voor een pand te koop staat...". Niet alleen bouwkundige problemen, zoals ook dakkapellen die door beun de haas gemonteerd zijn, waarbij dragende balken doorgezaagd of verdwenen zijn of 'uitklapdaken' waarbij de noodzakelijke steun weggehaald is omdat die maar in de weg zat. Maar ook een voorbeeld van een mooie vrijstaande woning waarop iemand reageerde dat er achter die woning een woonwijk komt en de wijkontsluitingsweg naast die woning komt te liggen. Dat zijn zaken waar een funderingslabel niets aan verandert, maar waar een goede aankoopmakelaar je wel op wijst.


[...]

Misschien is een verplichte technische keuring (bij huizen van een bepaald bouwjaar) dan inderdaad nog wel de beste optie. Het advies voor het nemen van een aankoopmakelaar wordt toch ook nog vaak in de wind geslagen. En daarbij moet je dan ook nog het geluk hebben dat je een goede makelaar treft die je proactief op dit soort zaken wijst. Fundering zou dan wel verplicht specifiek uitgediept moeten worden in zo'n technisch rapport. Ik heb wel eens een rapport ingezien, maar verder dan het soort fundering gaat het niet (of er moet al zichtbare schade aan het huis zijn waardoor dit al uitgediept wordt door de controleur), maar het belangrijke is juist ook dat een koper wordt gewezen op een mogelijk risico in de toekomst nav externe factoren als waterpeil en bekende issues in de straat.

Consequentie van een technische keuring is echter wel dat het konijn pas uit de hoge hoed komt op het moment dat je al een bod hebt gedaan. Indien deze informatie al openbaar zou zijn in de verkoopdocumentatie, kan het je heel wat tijd en energie besparen.

Tot slot: uiteraard is het niet de bedoeling dat je als verkoper door misinformatie gedupeerd kan worden. Nu is de tooling natuurlijk nog in ontwikkeling en de database nog niet op orde. Er zou eigenlijk alleen iets over het soort fundering gezegd kunnen worden indien deze ook echt bekend is. Indien niet, zou de site gewoon "onbekend" aan moeten geven.
Het bouwjaar is over het algemeen wel bekend en ook het waterpeil en gemelde issues in de buurt zijn vaak gewoon beschikbaar (al moet dat misschien nog goed in de database komen). Op basis van deze input kun je denk ik als koper een goed afweging maken.

Stel:

Fundering: onbekend (dus ook niet bekend bij verkoper)
Bouwjaar: 1920
Risicogebied: ja

Dan heb je niet eens een label nodig. Dan kun je als koper zelf al wel een goede afweging maken of je het risico wilt nemen of niet.

[izdp]

@jelke1992

Mijn complimenten.
Je woont dus in een gemeente met een precaire waterhuishouding.
Klaarblijkelijk door schade en schande wijzer geworden.
Voor de woningen is een hoog peil gewenst en voor het drooghouden een laag peil.
Gemeente zelf? Ik denk dat het waterschap de regie heeft en uiteraard door het belang in hechte samenwerking met de gemeente.
Elke extra woningbouw vergroot de gevaarlijke situatie: een steeds diepere badkuip door het inklinken van het veen door een steeds zwaardere massa.
Die vraagt om steeds meer snelle pompcapaciteit, want steeds minder opslagcapaciteit en verwachte heviger regenval.
Zou gecompenseerd kunnen worden met extra waterbekkens.
Drijvend bouwen op het grondwater lijkt mij daar de veiligste manier.

Edit: niet zo relevant zeg je? Dat volg ik niet, want ik denk juist uiterst relevant.

[ Voor 5% gewijzigd door izdp op 21-10-2020 16:40 ]

[Miks]

Beanie schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 21:06:
[...]
Denk eerder dat de media een glansrol heeft in het gedrag dat ontstaat. Die zorgen voor een iets groter dan noodzakelijke kop en een beetje stemmingmakerij en dat wordt dan als kudde gevolgd. Niet dat ze onwaarheden vertellen, maar een beetje stemmig bericht doet het leuker dan een met droge feiten wat niet aanzet tot sensatie.

Hear hear!

This analysis exposes the powerful influence of industry insiders in creating the discourse of the housing market news, and how price rises are positioned as both beneficial and the ‘natural order’.

https://www.tandfonline.c...080/02673037.2017.1421911

En

By exploring the link between news shocks and agent expectations, we show that house price growth was positively related to inflation expectations during the boom of the late 1970’s

https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2588970

En

I find that housing media sentiment has significant predictive power for future house prices, above and beyond his-torically predictive factors and past returns. Sentiment leads price movements by more than two years, and is highly correlated with available survey expectations measures.

https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2330392

Veel meer tijd heb ik niet voor nog meer van die mooie quotes, maar de huizenmarkt is er natuurlijk één van emotie. En dat is ook bekend bij team vastgoed. Daarom is ook dit topic zo fantastisch, omdat hier wel wat minder mist hangt dan in de media, en daarmee dus veel informatiever is dan de gemiddelde krant.

Vandaar ook mijn doorgaande verwachting dat de huidige huizenprijzen zullen gaan dalen. Twee redenen daarvoor zal ik kort benoemen.
Onze economische verslaglegging in de media zijn van origine niet erg kritisch, dat zie je bijvoorbeeld hoeveel ruimte de NVM krijgt zonder weerspraak en de heersende gedachte dat stijgende huizenprijzen gelijk staat aan goed nieuws. Dit resulteert in higher highs en lower lows, zoals ook te zien is in de huizenmarkt in de afgelopen 20 jaar.
De tweede factor is er één van boerenverstand, we zijn simpelweg aangekomen in een laagconjunctuur. De conjunctuur is namelijk nog nooit verbroken. Tel daar bij op dat er een gigantische vertrouwensbreuk was bij de repomarkt iets meer dan een jaar geleden inclusief al tijden geleden een inverse rentecurve en we kunnen bijna aftellen naar een volgende economische crisis.
Oh, en er is nog zoiets als Covid.

Voor de mensen hieronder, die mijn postgeschiedenis er weer bij zullen pakken: ja ik roep dit al jaren. Maar irrational exuberance kan best lang manifesteren in een markt. Wat de klap niet minder klein maakt overigens...

[Sport_Life]

Ik heb niet je hele post gelezen, maar je roept dit al jaren

Grapje..

Ja de huizenprijzen zijn hoog, maar de woonlasten zijn volgens mij niet enorm toegenomen. Mijn eerste woning was met 5.5% rente .. nu is de rente 1%.

Als er een correctie komt staan er waarschijnlijk meteen weer particulieren met een zak geld op om te investeren.. Elders geld parkeren levert niks op vanwege lage rente. Dus dankzij Tina verwacht ik dat de prijsdaling nog wel mee zal vallen.

Als de rente stijgt dan wordt het wel problematisch (en dan is de huizenmarkt crisis bijzaak), ook precies de reden dat ik geen rentestijging verwacht. En dus geen prijsdaling. Corona zorgt er juist voor dat de rente niet meer kàn stijgen.

Heb afgelopen maand aandelen Microsoft gekocht, ondanks dat het aandeel nog nooit zo hoog heeft gestaan. Maarja spaargeld wordt alleen maar minder waard , dus enige uitvlucht is vastgoed/ aandelen/goud.

Maarja wie ben ik

[ Voor 37% gewijzigd door Sport_Life op 21-10-2020 21:16 ]

[Miks]

Sport_Life schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 21:08:
Ja de huizenprijzen zijn hoog, maar de woonlasten zijn volgens mij niet enorm toegenomen.

[...]
Als er een correctie komt staan er waarschijnlijk meteen weer particulieren met een zak geld op om te investeren..

Lasten zijn wel degelijk te hoog. Namelijk zo hoog dat veel mensen niet meer aan een huis komen. Regelijkertijd zie je ook dat de huurprijzen te hoog zijn en dat in verkiezingsretoriek daar ook behoorlijk op wordt ingegaan.

En dat brengt me meteen bij de investeerders die je noemt. Zodra de huren naar beneden gaan (niet ondenkbaar ivm corona), pakken de investeringen ook steeds slechter uit.

Huren lager => huizenprijs lager
Werkloosheid hoger => huizenprijs lager
Consumentenvertrouwen lager => huizenprijs lager
Media somber => huizenprijs lager

Veel andere mechanismen zie ik nu echt niet meer die de huizenprijs kunnen verhogen (relatief tov inflatie): geen dalende rente, geen hogere salarissen, en de jubelstemming heeft nu toch echt wel de piek bereikt, toch? Dat zou, zoals al een paar jaar, dan nog de enige reden zijn voor een prijsstijging.

[Requiem19]

Vaccin.

Als er een werkend vaccin komt (Q1 / Q2 als we geluk hebben), zal de economie een huge boost krijgen. Dus ook weer internationale reizen, weer toeristen, weer expats. Huurprijzen omhoog, meer zekerheid qua inkomen.

Ik denk dat we met een vaccin weer vrolijk verdergaan waar we gebleven waren voor Corona...

[wimjongil]

Miks schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 20:53:

[...]

De tweede factor is er één van boerenverstand, we zijn simpelweg aangekomen in een laagconjunctuur. De conjunctuur is namelijk nog nooit verbroken. Tel daar bij op dat er een gigantische vertrouwensbreuk was bij de repomarkt iets meer dan een jaar geleden inclusief al tijden geleden een inverse rentecurve en we kunnen bijna aftellen naar een volgende economische crisis.

[...]

Even selectief quoten, maar er is geen inverse rentecurve, korte looptijden hebben namelijk lagere rentes dan lange looptijden.

[Tales]

Miks schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 00:55:
[...]

...

Veel andere mechanismen zie ik nu echt niet meer die de huizenprijs kunnen verhogen (relatief tov inflatie): geen dalende rente, geen hogere salarissen, en de jubelstemming heeft nu toch echt wel de piek bereikt, toch? Dat zou, zoals al een paar jaar, dan nog de enige reden zijn voor een prijsstijging.

Nog een paar dingen:
- overdrachtsbelasting voor doorstromers en starters tot 35 vervalt.
- leennorm voor koppels gaat omhoog.

Er is ook geen marktverstorende limitatie zoals een ltv van 106 naar 100%

En je zit met onwijs veel mensen die veel te duur huren die maar wat graag goedkoper in een veel te duur huis gaan wonen.

Veel ruimte is er niet nee, al zie ik het nog gebeuren dat koppels 2x 100% mee gaan tellen. Maar ik zie het ook niet 1,2,3 gebeuren dat het instort.

Edit: er komt straks ook nog een groep duur huurders aan die opeens mogen kopen.

[ Voor 4% gewijzigd door Tales op 22-10-2020 09:18 ]

[Reiziger88]

Miks schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 00:55:
[...]


Lasten zijn wel degelijk te hoog. Namelijk zo hoog dat veel mensen niet meer aan een huis komen. Regelijkertijd zie je ook dat de huurprijzen te hoog zijn en dat in verkiezingsretoriek daar ook behoorlijk op wordt ingegaan.

En dat brengt me meteen bij de investeerders die je noemt. Zodra de huren naar beneden gaan (niet ondenkbaar ivm corona), pakken de investeringen ook steeds slechter uit.

Huren lager => huizenprijs lager
Werkloosheid hoger => huizenprijs lager
Consumentenvertrouwen lager => huizenprijs lager
Media somber => huizenprijs lager

Veel andere mechanismen zie ik nu echt niet meer die de huizenprijs kunnen verhogen (relatief tov inflatie): geen dalende rente, geen hogere salarissen, en de jubelstemming heeft nu toch echt wel de piek bereikt, toch? Dat zou, zoals al een paar jaar, dan nog de enige reden zijn voor een prijsstijging.

Natuurlijk leuk al die mechanismen, maar als ik alleen al in mijn eigen omgeving kijk. Er staan op dit moment zoveel mensen klaar om een huis te kopen voor als het wat minder gaat en/of de prijzen gaan wat zakken dat de huizenmarkt eigenlijk rondrijdt met een soort van airbag om zich heen. Het enige wat nu nog gaat helpen is dat mensen geen financiering gaan krijgen van de bank (niemand kan dan kopen) en/of rente gaat ineens omhoog (hoge prijs en hoge rente -> niemand wilt instappen en kan minder lenen). Rente is politiek en zie ik niet hoger gaan. Financiering zou kunnen als de pandemie nog erger wordt, omdat banken moeilijk gaan doen. Maar goed, ik denk dat het wel gaat lukken om corona te stoppen (vaccin, sneltesters etc). Het moet gewoon erger worden dan de huidige situatie willen we de huizenmarkt beschadigen met zijn airbag. Als de huidige situatie al niet genoeg is...... Dan zie ik het op korte termijn niet gebeuren.

[Requiem19]

Het optimisme voor de economie en daarmee ook wel de woningmarkt is wel gestoeld op het geloof in (snelle) verbetering van de corona situatie.

Als samenleving heerst er wel het idee dat 'corona vroeg of laat opgelost is' en dan eerder vroeger (Q1 / Q2, vaccin) dan laat.

Als we op de één of andere manier de corona situatie niet onder controle krijgen, zal dat wel echt een onwijze impact hebben op de economie. Er is een grens aan de steun die de overheid kan geven. Nu blijft iedereen in business omdat ze overeind gehouden worden door de overheid, zelfs als het bedrijven betreft die zónder corona nu failliet zouden zijn geweest omdat het slecht ging. Die ongeclausuleerde coronasteun is wel een flinke verstoring voor de reële economiesituatie...

In mijn hoofd houd ik nog wel een slag om de arm met de vooruitzichten in ieder geval...

[Citroentjuh]

Miks schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 00:55:
[...]

Huren lager => huizenprijs lager
Werkloosheid hoger => huizenprijs lager
Consumentenvertrouwen lager => huizenprijs lager
Media somber => huizenprijs lager

Wat je hier beschrijft zou in een redelijk evenwichtige markt inderdaad kloppen. Maar deze mechanismen leggen voorlopig maar weinig gewicht in de schaal omdat de vraag nog altijd veel groter is dan het aanbod. Dat mechanisme voert dus voorlopig nog de boventoon.

[Jannibal23]

Ik vermoed binnen niet al te lange tijd een reactie in de trend van 'de schaarste verklaart de huidige prijzen niet'.

[TMC]

Citroentjuh schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 11:42:
[...]

Wat je hier beschrijft zou in een redelijk evenwichtige markt inderdaad kloppen. Maar deze mechanismen leggen voorlopig maar weinig gewicht in de schaal omdat de vraag nog altijd veel groter is dan het aanbod. Dat mechanisme voert dus voorlopig nog de boventoon.

Hierbij ga je er wel vanuit dat vraag niet gestuwd wordt door de markt zelf. Puur het feit dat huizen gaan stijgen in waarde maakt huizen gewild. Stijgende huizenprijen zorgen dus voor vraag. Als men weet dat huizenprijzen niet meer zullen stijgen, zullen mensen minder snel verhuizen.

Dus er is inderdaad meer vraag dan aanbod, maar dat is deels een vicieuze cirkel. Als die vicieuze cirkel doorbroken wordt, zal er ook vraag wegvallen, waardoor het tekort afneemt.

[ Voor 12% gewijzigd door TMC op 22-10-2020 13:42 ]

[Citroentjuh]

TMC schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 13:42:
[...]
Hierbij ga je er wel vanuit dat vraag niet gestuwd wordt door de markt zelf. Puur het feit dat huizen gaan stijgen in waarde maakt huizen gewild. Stijgende huizenprijen zorgen dus voor vraag. Als men weet dat huizenprijzen niet meer zullen stijgen, zullen mensen minder snel verhuizen.

Dus er is inderdaad meer vraag dan aanbod, maar dat is deels een vicieuze cirkel. Als die vicieuze cirkel doorbroken wordt, zal er ook vraag wegvallen, waardoor het tekort afneemt.

Klopt, als de vraag eenmaal significant gaat afnemen dan zal dit mechanisme inderdaad doorbroken worden. Daarom schrijf ik ook 'voorlopig' en 'nog altijd'. Tuurlijk kan dit op termijn wel veranderen.

[Richh]

Requiem19 schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 07:27:
Vaccin.

Als er een werkend vaccin komt (Q1 / Q2 als we geluk hebben), zal de economie een huge boost krijgen. Dus ook weer internationale reizen, weer toeristen, weer expats. Huurprijzen omhoog, meer zekerheid qua inkomen.

Ik denk dat we met een vaccin weer vrolijk verdergaan waar we gebleven waren voor Corona...

Ook als er een vaccin komt, moeten de so far gemaakte schulden toch op de een of andere manier worden afgelost. Er wordt nu ontzettend veel overeind gehouden, volgens mij ligt het aantal faillisementen so far lager dan vorig jaar. Dat heeft allemaal geld gekost, wat moet worden betaald door iets of iemand - plus dat er wel degelijk faillisementen moeten vallen.

Los daarvan zou in 2018-2019 eigenlijk de conjuctuuromslag al moeten beginnen. Dat wordt kunstmatig uitgesteld. Je kan er vertrouwen in hebben dat dat voor eeuwig goed gaat, ik heb dat in beginsel zelf nooit gehad.
De economie is cyclisch, maar de huidige cyclus duurt langer dan ooit vertoond is. Ik geloof niet dat je het cyclische er 'uit kan stimuleren'.

Huizen zullen ook in een crisis waarde erkennen omdat vastgoed historisch waardevast is geweest. Het is een asset die aantrekkelijk is, wat prijsopdrijvend werkt. Ik betwijfel of dat genoeg is om huizen onbetaalbaar te laten blijven.
Zekerheid betreft inkomen zie ik niet zo snel weer terug omslaan.

[Richh]

Jannibal23 schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:09:
Ik vermoed binnen niet al te lange tijd een reactie in de trend van 'de schaarste verklaart de huidige prijzen niet'.

De schaarste is een vereiste om tot een status quo te komen van 'wat de gek er voor geeft'. Welke echter nog steeds beperkt wordt door de maximale leennormen die gesteld zijn

[Miks]

Reiziger88 schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 09:22:
[...]

Natuurlijk leuk al die mechanismen, maar als ik alleen al in mijn eigen omgeving kijk. Er staan op dit moment zoveel mensen klaar om een huis te kopen voor als het wat minder gaat en/of de prijzen gaan wat zakken dat de huizenmarkt eigenlijk rondrijdt met een soort van airbag om zich heen. Het enige wat nu nog gaat helpen is dat mensen geen financiering gaan krijgen van de bank (niemand kan dan kopen) en/of rente gaat ineens omhoog (hoge prijs en hoge rente -> niemand wilt instappen en kan minder lenen). Rente is politiek en zie ik niet hoger gaan. Financiering zou kunnen als de pandemie nog erger wordt, omdat banken moeilijk gaan doen. Maar goed, ik denk dat het wel gaat lukken om corona te stoppen (vaccin, sneltesters etc). Het moet gewoon erger worden dan de huidige situatie willen we de huizenmarkt beschadigen met zijn airbag. Als de huidige situatie al niet genoeg is...... Dan zie ik het op korte termijn niet gebeuren.

Hoe groot deel van die 'airbag' is denk je bereid om te kopen in een dalende markt? Denk aan het scenario van compleet wegvallen van de vraag bij deflatie... Zo logisch is die airbag dus niet als je die theorie erbij pakt.

De huidige markt is er één van luchtkastelen en ongekende gekheid zou de prijzen drijven. Of drijft, zoals @TMC aangeeft, die gekheid op de prijzen. Een markt vol met FOMO, net als op de beurs lijkt me inderdaad een logischere verklaring. En een luchtkastelenmarkt is ook eindig.

[ Voor 6% gewijzigd door Miks op 22-10-2020 18:35 ]

[twisterNL]

Requiem19 schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 07:27:
Vaccin.

Als er een werkend vaccin komt (Q1 / Q2 als we geluk hebben), zal de economie een huge boost krijgen. Dus ook weer internationale reizen, weer toeristen, weer expats. Huurprijzen omhoog, meer zekerheid qua inkomen.

Ik denk dat we met een vaccin weer vrolijk verdergaan waar we gebleven waren voor Corona...

Q1/Q2 van 2022 neem ik aan? Leuk als er een vaccin is maar dan begint de uitdaging pas. Het opheffen van alle maatregelen kan pas wanneer de bevolking in voldoende mate is gevaccineerd. Kort gezegd, het einde is pas wanneer het overgrote deel van de bevolking is gevaccineerd. Hou rekening met 1,5 jaar, maar zou ook korter en langer kunnen zijn. Dat hangt allemaal af van hoe snel er een goedgekeurd vaccin is en hoe snel deze verspreid wordt.

[Requiem19]

twisterNL schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 18:37:
[...]

Q1/Q2 van 2022 neem ik aan? Leuk als er een vaccin is maar dan begint de uitdaging pas. Het opheffen van alle maatregelen kan pas wanneer de bevolking in voldoende mate is gevaccineerd. Kort gezegd, het einde is pas wanneer het overgrote deel van de bevolking is gevaccineerd. Hou rekening met 1,5 jaar, maar zou ook korter en langer kunnen zijn. Dat hangt allemaal af van hoe snel er een goedgekeurd vaccin is en hoe snel deze verspreid wordt.

1.5 jaar voordat we corona echt achter ons laten, maarrrr, zodra er een goedgekeurd vaccin is zal er a) veel positivisme komen en perspectief over wanneer de situatie écht beter is. Dat drijft het consumenten en zakelijke vertrouwen op en daarmee ook weer een boost voor de woningmarkt / economie (minder sparen, meer uitgeven).

En b) de maatregelen zullen stapsgewijs losgelaten worden, naarmate kwetsbare groepen etc gevaccineerd worden. Het is niet alsof we tot die 1.5 jaar in dezelfde lockdown als nu zitten natuurlijk.

[Wilf]

Dat positieve valt nog even af te wachten met het groeiend aantal antisemitische fascisten (Q-Anon). Nou denk je misschien: nou en, dat soort tokkies kopen geen huizen.

Nee, dat klopt, maar de radicaliserende aanhang die niets te verliezen heeft kan wel terroristische aanslagen gaan plegen (hebben ze al gedaan bij GSM-masten) en zo het discours en stemming bepalen. Ze zijn inmiddels al aan het contempleren hoe Rutte om te leggen…

Mensen gaan rare dingen doen bij isolatie / incel.

[Bart2005]

Broabander schreef op woensdag 21 oktober 2020 @ 13:57:
[...]

Ik zie het eerder alsof Marktplaats bij jouw auto aangeeft

Altijd weer die onnozele vergelijkingen met auto's... Hou je gewoon bij waar het over gaat.

[forto]

Dat positieve valt nog zeker af te wachten wanneer je bekijkt hoe solvabel grote spelers in de bankensector op dit moment nog zijn.. Het worden spannende tijden

[Requiem19]

forto schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 19:22:
Dat positieve valt nog zeker af te wachten wanneer je bekijkt hoe solvabel grote spelers in de bankensector op dit moment nog zijn.. Het worden spannende tijden

Het recente rapport van DNB (13okt) was vrij positief over de huidige stand van zaken bij de banken?

[Richh]

Requiem19 schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 22:32:
[...]


Het recente rapport van DNB (13okt) was vrij positief over de huidige stand van zaken bij de banken?

De NVM schijnt ook positief te zijn over de huizenmarkt

[Requiem19]

Richh schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 22:39:
[...]

De NVM schijnt ook positief te zijn over de huizenmarkt

En dat vind je oprecht vergelijkbaar met DNB?

[Wilf]

De kerntaak van DNB is financiële stabiliteit waarborgen dus of zij de eerste zijn die panikerend gaan roepen zou mij verbazen.

Als ik de duiding lees over het rapport zoals hier lees ik vooral dat de financiële stabiliteit gewaarborgd moet worden en een financiële crisis moet worden voorkomen. Mooi, ze kennen hun kerntaak.

[Broabander]

Bart2005 schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 19:15:
[...]

Altijd weer die onnozele vergelijkingen met auto's... Hou je gewoon bij waar het over gaat.

Ik reageerde slechts op de metafoor van BoB_HenK die daarvoor al gemaakt werd

[H92!]

Is er geen coronacrisis? Prijzen gaan gewoon door...

Bestaande koopwoningen waren in september 8,6 procent duurder dan in september 2019. Dat is de grootste prijsstijging na januari 2019. Dit blijkt uit onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...cent-duurder-in-september

[NielsFL]

H92! schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 09:28:
Is er geen coronacrisis? Prijzen gaan gewoon door...


[...]


https://www.cbs.nl/nl-nl/...cent-duurder-in-september

Is dit niet logisch? Inkomen wordt voor de meesten (al dan niet kunstmatig) in stand gehouden, mensen hebben meer vrije tijd (eigenlijk niet - maar dankzij thuiswerken toch wel - zie ook de bouwmarkten) en komen tot de conclusie dat de huidige woning best klein is als je er 24/7 met je partner/gezin vertoeft.

[BoB_HenK]

NielsFL schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 09:34:
[...]


Is dit niet logisch? Inkomen wordt voor de meesten (al dan niet kunstmatig) in stand gehouden, mensen hebben meer vrije tijd (eigenlijk niet - maar dankzij thuiswerken toch wel - zie ook de bouwmarkten) en komen tot de conclusie dat de huidige woning best klein is als je er 24/7 met je partner/gezin vertoeft.

Het aantal faillisementen lag de laatste twee kwartalen lager dan in dezelfde kwartalen in 2019. Enige logische conclusie is dat er de nodige bedrijven (en dus lonen) kunstmatig overeind gehouden worden. Situatie is simpelweg niet houdbaar, wat betekent dat er of in 2021 een oplossing moet komen of de bubbel barst.

[Ozzie]

NielsFL schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 09:34:
[...]


Is dit niet logisch? Inkomen wordt voor de meesten (al dan niet kunstmatig) in stand gehouden, mensen hebben meer vrije tijd (eigenlijk niet - maar dankzij thuiswerken toch wel - zie ook de bouwmarkten) en komen tot de conclusie dat de huidige woning best klein is als je er 24/7 met je partner/gezin vertoeft.

Mensen hebben ook daadwerkelijk meer vrije tijd. Voor mij scheelt het bijvoorbeeld ~10 uur reistijd per week nu ik thuis werk. In totaal sinds begin maart is dat dus al 320+ uur extra vrije tijd dit jaar ten opzichte van vorig jaar. Gelukkig is ons huis groot genoeg om thuis te werken en vind ik het nog heel gezellig met mijn vrouw en dochter dus voor mij geen reden om te verhuizen

[Richh]

H92! schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 09:28:
Is er geen coronacrisis? Prijzen gaan gewoon door...


[...]


https://www.cbs.nl/nl-nl/...cent-duurder-in-september

Nouja, dat is in ieder geval een mooier cijfer dan wat NVM zei. Die beweerden dat de prijzen nog 3% meer dan dat waren gestegen: https://nos.nl/artikel/23...zijn-blijven-stijgen.html

Tja en verder, in dit topic blijft de een denken dat de klap nog moet komen, en de ander verwacht dat wie nu geen koophuis heeft er nooit meer tussen gaat komen. Tja

[Tales]

Richh schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 10:04:
[...]

Nouja, dat is in ieder geval een mooier cijfer dan wat NVM zei. Die beweerden dat de prijzen nog 3% meer dan dat waren gestegen: https://nos.nl/artikel/23...zijn-blijven-stijgen.html

Tja en verder, in dit topic blijft de een denken dat de klap nog moet komen, en de ander verwacht dat wie nu geen koophuis heeft er nooit meer tussen gaat komen. Tja

CBS geeft ook netjes aan waarom dit zo is:

De NVM publiceerde ongeveer een week geleden ook over de woningmarkt. De cijfers van de NVM en het CBS/Kadaster kunnen verschillen. Dat komt doordat de cijfers van de NVM zijn gebaseerd op de koopovereenkomsten van door NVM-makelaars verkochte woningen en het CBS en het Kadaster de prijsontwikkeling meten van alle bestaande koopwoningen in Nederland en gebruikmaken van de koopakten die bij het Kadaster worden geregistreerd.

[Richh]

Tales schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 10:14:
[...]


CBS geeft ook netjes aan waarom dit zo is:


[...]

Dat klopt, NVM loopt 'voor' op het CBS. Maar we gaan het zien

[Requiem19]

BoB_HenK schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 09:41:
[...]


Het aantal faillisementen lag de laatste twee kwartalen lager dan in dezelfde kwartalen in 2019. Enige logische conclusie is dat er de nodige bedrijven (en dus lonen) kunstmatig overeind gehouden worden. Situatie is simpelweg niet houdbaar, wat betekent dat er of in 2021 een oplossing moet komen of de bubbel barst.

Dit is misschien wel een extra risico dat we nu als Nederland in de huizenmarkt aan het aanbrengen zijn.

De mensen die nu (toch) nog een huis kopen, terwijl ze betaald worden via NOW omdat hun bedrijf onder normale omstandigheden al failliet was geweest... wat gebeurt er als de situatie normaliseert en de staatssteun afgebouwd wordt? Dan zal het bedrijf failliet gaan en is de kans groot dat deze koper minder inkomen heeft.

Kan hij dan nog z'n hypotheek voldoen? Of krijgen we straks een hele rits aan hypotheken die door banken afgewaardeerd moet worden omdat het niet meer te betalen is?

Dan zou het gevolg imo zijn dat het effect op de huizenmarkt pas over best lange tijd echt z'n effect gaat hebben, namelijk als deze bedrijven failliet zijn (duurt altijd eventjes) en nadat deze personen langere tijd hun lasten niet meer kunnen voldoen (duurt ook enkele maanden).

Kortom, is de overheid nu bezig om een 'bommetje' in het huizenmarkt systeem te stoppen met een lontje dat pas ergens eind 2021 / begin 2022 afgaat?

[Tales]

Requiem19 schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 10:35:
[...]


Dit is misschien wel een extra risico dat we nu als Nederland in de huizenmarkt aan het aanbrengen zijn.

De mensen die nu (toch) nog een huis kopen, terwijl ze betaald worden via NOW omdat hun bedrijf onder normale omstandigheden al failliet was geweest... wat gebeurt er als de situatie normaliseert en de staatssteun afgebouwd wordt? Dan zal het bedrijf failliet gaan en is de kans groot dat deze koper minder inkomen heeft.

Kan hij dan nog z'n hypotheek voldoen? Of krijgen we straks een hele rits aan hypotheken die door banken afgewaardeerd moet worden omdat het niet meer te betalen is?

Dan zou het gevolg imo zijn dat het effect op de huizenmarkt pas over best lange tijd echt z'n effect gaat hebben, namelijk als deze bedrijven failliet zijn (duurt altijd eventjes) en nadat deze personen langere tijd hun lasten niet meer kunnen voldoen (duurt ook enkele maanden).

Kortom, is de overheid nu bezig om een 'bommetje' in het huizenmarkt systeem te stoppen met een lontje dat pas ergens eind 2021 / begin 2022 afgaat?

Er zullen vast genoeg mensen zijn die net voor alles afging een top hypotheek hebben afgesloten en nu afhankelijk zijn van de NOW. Maar van wat ik begrijp geven banken momenteel geen (volle?) financiering aan mensen waarbij het bedrijf wankel is. Vandaar ook de Corona verklaring (die niet gestandaardiseerd is).


In het algemeen denk ik dat we niet niet moet onderschatten hoeveel mensen nog wel een stabiele baan hebben, bij een stabiele werkgever en onder een CAO vallen waarbij de verhogingen voor de komende 2 jaar al bekend zijn en vaak nog zijn afgesproken voor dat deze crisis er kwam (min 3% stijging etc).

Het verplicht aflossen maakt voor starters al een enorm verschil, en zelfs bij de vorige crisis zag je dat het enorm snel weer opsprong maar dat de strengere regels voor een enorme tweede dip zorgden.

[ Voor 5% gewijzigd door Tales op 23-10-2020 10:42 ]

[Tortuga90]

NielsFL schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 09:34:
[...]


Is dit niet logisch? Inkomen wordt voor de meesten (al dan niet kunstmatig) in stand gehouden, mensen hebben meer vrije tijd (eigenlijk niet - maar dankzij thuiswerken toch wel - zie ook de bouwmarkten) en komen tot de conclusie dat de huidige woning best klein is als je er 24/7 met je partner/gezin vertoeft.

Klopt en daarnaast koopt de ECB alles wat los en vast zit onder de noodprogramma's wat de rentes nog verder drukt. Onder aan de streep leidt de coronacrisis dus eigenlijk tot lagere rentes, zelfde inkomen en meer tijd om eens op de woningmarkt op pad te gaan. Eigenlijk een perfect storm voor de woningmarkt. Binnen de financiën van NL is er ook nog best wat ruimte om dit nog een tijdje vol te houden (al dan niet wenselijk) en de centrale banken banken blijven kopen tegen rentes die op een 'normale' markt nooit haalbaar waren geweest. Voor het post-corona tijdperk overigens wel interessant hoe die centrale banken ooit weer hun balans gaan afbouwen zonder dat de rentes exploderen maar dat is wellicht niet iets voor dit topic

Een interessant gevolg voor de woningmarkt van de coronacrisis wat volgens mij nog niet heel vaak expliciet wordt benoemd is een mogelijke afname van het woningtekort. De Nederlandse bevolking groeide vorig jaar met zo'n 125k waarvan ruim 100k op het conto van migratie komt. Tot dusverre ligt het migratiesaldo op zo'n 50% van vorig jaar en het ziet er niet naar uit dat dit nog veel zal veranderen voor de rest van 2020. Als je de woningbouw enigszins op peil weet te houden dan zou je daar toch een mooie slag kunnen slaan.