Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Requiem19]

Brilsmurfffje schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 15:03:
[...]


Als je een huis hebt en je verhuisd door naar een ander huis dan maakt het niet zoveel uit omdat de huizen relatief tot elkaar geprijsd zijn. Maar ga je van een koop huis naar een huurhuis dan is het handiger om in een sterke markt uit te stappen.

Dat is dus niet zo (is al paar keer voorbijgekomen, maar het gaat idd wel erg snel in dit topic soms)

Huis 1 ('je eigen huis'): zakt 10% in waarde van 200.000 naar 180.000
Huis 2 ('je nieuwe droomhuis') zakt 10% in waarde v an 400.000 naar 360.000

Je eigen woning verliest 20.000, maar je potentiële nieuwe woning verliest 40.000. Da's mooi meegenomen natuurlijk .

In een stijgende markt werkt het natuurlijk precies andersom:


Huis 1 ('je eigen huis'): stijgt 10% in waarde van 200.000 naar 220.000
Huis 2 ('je nieuwe droomhuis') stijgt 10% in waarde v an 400.000 naar 440.000

Nu moet je opeens 20.000 meer bijleggen.

Er wordt vaak hallelujah geroepen over het 'cashen' van overwaarde etc. Maar economisch gezien kun je beter naar een duurder huis verhuizen in een dalende markt

[Rubbergrover1]

Mr. Eddo schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 14:10:
[...]


Precies onze situatie. Na een aantal bezichtigingen en biedingen waren we er behoorlijk klaar mee. Daarna een huis tegengekomen in de buurt waar we wilden wonen, volledig naar onze smaak. We hebben toen de afweging gemaakt; gaan we weer een 'verstandig' bod doen met grote kans om weer net mis te grijpen, of gaan we er stevig in zitten? Voor optie 2 gekozen omdat elke maand minder zoeken ook minder huur betekent. Uiteindelijk hadden we nog niet eens het hoogste bod, maar wel de beste voorwaarden. Eigenlijk vind ik het belachelijk wat we moeten betalen,

Wat je extra moet betalen zijn meestal niet die extra duizenden die je overbiedt. Het komt bij veel mensen eigenlijk vooral terug in je maandelijkse hypotheek. En met de huidige rente kost 10k overbieden maar iets van drie tientjes per maand (inclusief de aflossing). Dat stelt dus niet heel veel voor mits je voldoende leencapaciteit hebt.

Dat maakt een paar duizend euro overbieden bij de huidige rentestanden voor veel doorstromers niet tot een dramatisch dure opgave.

[Wilf]

Brilsmurfffje schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 14:55:
[...]

Je wordt alleen door een dalende markt geraakt als je uit de markt wilt stappen, want relatief in vergelijking tot elkaar veranderen de prijzen van huizen niet zo.

In een status quo. In de echte wereld heb je wel eens beroepen die ophouden te bestaan, relaties die op de klippen lopen of gezondheidsproblemen. Vooral die middelste zie ik om mij heen behoorlijk wat problemen veroorzaken.

[Richh]

Requiem19 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 15:25:
[...]


Dat is dus niet zo (is al paar keer voorbijgekomen, maar het gaat idd wel erg snel in dit topic soms)

Huis 1 ('je eigen huis'): zakt 10% in waarde van 200.000 naar 180.000
Huis 2 ('je nieuwe droomhuis') zakt 10% in waarde v an 400.000 naar 360.000

Je eigen woning verliest 20.000, maar je potentiële nieuwe woning verliest 40.000. Da's mooi meegenomen natuurlijk .

In een stijgende markt werkt het natuurlijk precies andersom:


Huis 1 ('je eigen huis'): stijgt 10% in waarde van 200.000 naar 220.000
Huis 2 ('je nieuwe droomhuis') stijgt 10% in waarde v an 400.000 naar 440.000

Nu moet je opeens 20.000 meer bijleggen.

Er wordt vaak hallelujah geroepen over het 'cashen' van overwaarde etc. Maar economisch gezien kun je beter naar een duurder huis verhuizen in een dalende markt

Als je alles netto uit eigen zak betaald, ja, dan klopt dat.

Als de huizenprijzen stijgen door dalende rentes (en je dus meer mag lenen voor minder maandlast) EN je kan overwaarde meenemen, dan ben je wel degelijk spekkoper.
Als de huizenprijzen dalen door stijgende rentes (en je dus minder mag lenen terwijl de maandlast toeneemt) en je hebt een restwaarde, dan is verhuizen vaak helemaal niet mogelijk en een aanslag op je maandinkomen

[Metro2002]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 15:31:
[...]

Wat je extra moet betalen zijn meestal niet die extra duizenden die je overbiedt. Het komt bij veel mensen eigenlijk vooral terug in je maandelijkse hypotheek. En met de huidige rente kost 10k overbieden maar iets van drie tientjes per maand (inclusief de aflossing). Dat stelt dus niet heel veel voor mits je voldoende leencapaciteit hebt.

Dat maakt een paar duizend euro overbieden bij de huidige rentestanden voor veel doorstromers niet tot een dramatisch dure opgave.

Wel even opletten of het bedrag dat je teveel biedt niet uit eigen zak moet betalen.
Ik ben daar in elk geval principieel in, ik bied geen euro boven de vraagprijs maar ik hoef dan ook niet persé weg, dat scheelt.

Mijn huidige koopwoning heb ik 3 jaar geleden zelfs nog voor flink ónder de vraagprijs kunnen aankopen ondanks dat er toen ook overal al de vraagprijs of hoger geboden werd. Ook een kwestie van geluk hebben en brutaal zijn natuurlijk al maakte de makelaar het me wel erg makkelijk. Toen ik vroeg of er al veel animo voor het huis was en hij met niet zoveel woorden ontkende Dát was dom.

Hielp niet mee dat er wat muren in euhm, aparte kleuren geverfd waren. Geloof me, dat kost je echt potentiele kopers!

En dat terwijl een muur verven zo gedaan is

[Mark31]

Richh schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 16:27:
[...]

Als je alles netto uit eigen zak betaald, ja, dan klopt dat.

Als de huizenprijzen stijgen door dalende rentes (en je dus meer mag lenen voor minder maandlast) EN je kan overwaarde meenemen, dan ben je wel degelijk spekkoper.
Als de huizenprijzen dalen door stijgende rentes (en je dus minder mag lenen terwijl de maandlast toeneemt) en je hebt een restwaarde, dan is verhuizen vaak helemaal niet mogelijk en een aanslag op je maandinkomen

Diezelfde maandlasten maar in mijn geval wel weer 30 jaar aflossen tov 25 jaar nu.

[Ypuh]

Requiem19 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 10:37:
Dan de bezichtigingen. Eerste biedingen komen binnen. Van de 27 bezichtigingen kwamen er 14 biedingen binnen. Pas dan denk je als verkoper, wow, mensen bieden dus echt boven de vraagprijs. De meeste biedingen zaten maar een paar duizend bij elkaar weg, maar 1 bieder bood 15k meer, zonder voorbehoud. Dan is de knoop snel doorgehakt.

Achteraf lijkt het allemaal easy easy, maar het is toch best een spannend verhaal over wat er gaat gebeuren. Zeker omdat je ook niet dagelijks, wekelijks of jaarlijks een woning verkoopt.

Maar of je huis nu voor 100k boven de waarde gaat, of 50k onder de door jouw betaalde waarde, het proces is identiek. De verkoper van nu heeft ook het gevoel alsof hij/zij beloond moet worden voor de stress die het met zich meebrengt, maar die stress en moeite die je voor een verkoop moet doen zijn alleen maar groter als jouw huis (dreigt) onder water staat.

Ik kan een verkoper volledig begrijpen, die wil gewoon de hoogste prijs met de meeste zekerheid. Als ik aan de andere kant stond had ik exact hetzelfde gedaan (niet voor niks VVD gestemt), maar nu ik een keer aan de 'slachtoffer kant' zit voelt het ineens als onrecht. Er zijn veel schuldigen/gedupeerden, een verkoper die dief is van zijn eigen portemonnee en de winst direct weer in mag leveren bij een volgend huis. Een starter die volledig buitenspel gezet wordt door banken, huisjesmelkers en op geld beluste verkopers, beleggers die misbruik maken van een krappe markt, overheid die gigantisch loopt te profiteren van de gestegen belastingen maar doet alsof hun neus bloedt als het op verantwoordelijkheid aankomt, banken die vooral sleutelen aan verruimen van de leennormen voor kapitaalkrachtigen i.p.v. daadwerkelijk een oplossing bieden etc.

Er is niet één groep die met de vuist op tafel kan slaan, en ondertussen neemt het verschil tussen huizenbezitters en niet-huizenbezitters exponentieel toe.

Requiem19 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 15:25:
[...]


Dat is dus niet zo (is al paar keer voorbijgekomen, maar het gaat idd wel erg snel in dit topic soms)

Huis 1 ('je eigen huis'): zakt 10% in waarde van 200.000 naar 180.000
Huis 2 ('je nieuwe droomhuis') zakt 10% in waarde v an 400.000 naar 360.000

Je eigen woning verliest 20.000, maar je potentiële nieuwe woning verliest 40.000. Da's mooi meegenomen natuurlijk .

In een stijgende markt werkt het natuurlijk precies andersom:


Huis 1 ('je eigen huis'): stijgt 10% in waarde van 200.000 naar 220.000
Huis 2 ('je nieuwe droomhuis') stijgt 10% in waarde v an 400.000 naar 440.000

Nu moet je opeens 20.000 meer bijleggen.

Er wordt vaak hallelujah geroepen over het 'cashen' van overwaarde etc. Maar economisch gezien kun je beter naar een duurder huis verhuizen in een dalende markt

Dit is veel te kort door de bocht. Als ik naar de afgelopen 10 jaar kijk dan is het eerder:

• 2014: Huis gekocht 200k tegen 5% rente.
  Maandlasten ca. €1.200 waarvan €400 aflossing
• 2020: Huis verkocht voor 300k, 40k afgelost, nieuw huis gekocht voor 400k oftewel hypotheek van 260k tegen 1.5%. Maandlasten ca. €1.200 waarvan €900 aflossing

Kortom, je heb in 8 jaar tijd een woning aan kunnen schaffen die relatief gezien 1/3e meer waard/groter is tegen dezelfde maandlasten én je bouwt 2x zo snel vermogen op. Als dat geen voordeel is dan weet ik het ook niet meer.

Voor starters gaat deze vlieger niet op natuurlijk. Die profiteren wel van de lagere rente, maar moeten ook 200k meer betalen voor diezelfde woning. Leuk dat je aflossing dan 2x zo snel gaat, maar die zijn dus wel 10 jaar langer bezig met aflossen.

* Ypuh staat niet in voor rekenkundige fouten. Bovenstaande bedragen zijn indicatief.

[ Voor 31% gewijzigd door Ypuh op 15-10-2020 17:32 ]

[Richh]

Mark31 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 17:01:
[...]


Diezelfde maandlasten maar in mijn geval wel weer 30 jaar aflossen tov 25 jaar nu.

In jouw N=1 geval, ja. En volgens mij wou je ook naar een andere klasse woning doorstromen, het is ook wel heel ambitieus als de doorstromer verwacht dat je nu en goedkoper en groter en net zo lang betalen...

Als je er nu als starter in was gestroomd, dan was die woning waarschijnlijk volledig onhaalbaar.

[Requiem19]

Ypuh schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 17:07:
[...]

Maar of je huis nu voor 100k boven de waarde gaat, of 50k onder de door jouw betaalde waarde, het proces is identiek. De verkoper van nu heeft ook het gevoel alsof hij/zij beloond moet worden voor de stress die het met zich meebrengt, maar die stress en moeite die je voor een verkoop moet doen zijn alleen maar groter als jouw huis (dreigt) onder water staat.

Ik kan een verkoper volledig begrijpen, die wil gewoon de hoogste prijs met de meeste zekerheid. Als ik aan de andere kant stond had ik exact hetzelfde gedaan (niet voor niks VVD gestemt), maar nu ik een keer aan de 'slachtoffer kant' zit voelt het ineens als onrecht. Er zijn veel schuldigen/gedupeerden, een verkoper die dief is van zijn eigen portemonnee en de winst direct weer in mag leveren bij een volgend huis. Een starter die volledig buitenspel gezet wordt door banken, huisjesmelkers en op geld beluste verkopers, beleggers die misbruik maken van een krappe markt, overheid die gigantisch loopt te profiteren van de gestegen belastingen maar doet alsof hun neus bloedt als het op verantwoordelijkheid aankomt, banken die vooral sleutelen aan verruimen van de leennormen voor kapitaalkrachtigen i.p.v. daadwerkelijk een oplossing bieden etc.

Er is niet één groep die met de vuist op tafel kan slaan, en ondertussen neemt het verschil tussen huizenbezitters en niet-huizenbezitters exponentieel toe.


[...]


Dit is veel te kort door de bocht. Als ik naar de afgelopen 10 jaar kijk dan is het eerder:

• 2014: Huis gekocht 200k tegen 5% rente.
  Maandlasten ca. €1.200 waarvan €400 aflossing
• 2020: Huis verkocht voor 300k, 40k afgelost, nieuw huis gekocht voor 400k oftewel hypotheek van 260k tegen 1.5%. Maandlasten ca. €1.200 waarvan €900 aflossing

Kortom, je heb in 8 jaar tijd een woning aan kunnen schaffen die relatief gezien 1/3e meer waard/groter is tegen dezelfde maandlasten én je bouwt 2x zo snel vermogen op. Als dat geen voordeel is dan weet ik het ook niet meer.

Voor starters gaat deze vlieger niet op natuurlijk. Die profiteren wel van de lagere rente, maar moeten ook 200k meer betalen voor diezelfde woning. Leuk dat je aflossing dan 2x zo snel gaat, maar die zijn dus wel 10 jaar langer bezig met aflossen.

* Ypuh staat niet in voor rekenkundige fouten. Bovenstaande bedragen zijn indicatief.

Dat eerste is natuurlijk allemaal vanuit je eigen positie geredeneerd. Ik wil alleen even de nuance aanbrengen dat een verkoper dit ook allemaal hartstikke spannend en moeilijk vind. Bij een verkoper moet je niet zo'n meme met een grijnzende man voorstellen die zn flappen al zit te tellen, want als verkoper weet je ook echt niet wat er gaat gebeuren.

Ik vind het daarnaast wel opmerkelijk dat je in je rekensom ook de aflossing meeneemt, want dat is geen kostenpost van de woning, dat is het opbouwen van vermogen (wat je ook zonder woning kunt doen).

Daarnaast zie ik dat je net als @Richh enkele dingen door elkaar bespreekt:

1) wat zijn je maandlasten bij huis 1 en huis 2
2) wat is je economische schuld (daar heb ik het over want ook al betaal je minder rente, je gaat een grotere schuld
3) de aanname van alle rekensommen die jij en @Richh erop los laten is een dalende rente. Voor iemand die nu koopt en over paar jaar verkoopt zou de rente prima hetzelfde kunnen zijn.

[Richh]

@Requiem19 dat is wel zo, als de prijzen stijgen bij gelijke rentes, dan kan ik me volledig vinden in jouw redenatie.

Echter is in verleden gebleken dat stijging (en daling) heel regelmatig hand in hand met de rente gaat. Daar kan je prima de vruchten van plukken als bezitter, dat gaat wel degelijk dubbelop.

Wat je de laatste maanden ziet is, net als de aandelenmarkt naar mijn mening, losgezogen van de realiteit. Dan heb je niet de winst van de rentedaling, alleen de overwaarde - welke door procentuele stijging inderdaad vrij waardeloos is.

Als we het hebben over redeneren uit posities en economische schulden, dan is er in ieder geval niks zo slecht als die van de starter, dat is wel duidelijk.

[Requiem19]

Richh schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 18:32:
@Requiem19 dat is wel zo, als de prijzen stijgen bij gelijke rentes, dan kan ik me volledig vinden in jouw redenatie.

Echter is in verleden gebleken dat stijging (en daling) heel regelmatig hand in hand met de rente gaat. Daar kan je prima de vruchten van plukken als bezitter, dat gaat wel degelijk dubbelop.

Wat je de laatste maanden ziet is, net als de aandelenmarkt naar mijn mening, losgezogen van de realiteit. Dan heb je niet de winst van de rentedaling, alleen de overwaarde - welke door procentuele stijging inderdaad vrij waardeloos is.

Als we het hebben over redeneren uit posities en economische schulden, dan is er in ieder geval niks zo slecht als die van de starter, dat is wel duidelijk.

Daarnaast denk ik dat we niet alleen moet focussen op de maandlasten, maar ook op het absolute bedrag dat je als schuld aangaat. Dat is namelijk je risico.

Nog slechter dan de starter zonder huis is degene die koopt op de top van de markt en dan de huizenmarkt ziet instorten en somehow zn huis met verlies moet verkopen... er is altijd iemand die het zwaarder heeft

[izdp]

RemcoDelft schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 11:09:
Mijn N=1: Ik werd zojuist gebeld door de verhuurder: hij wil in gesprek met de makelaar erbij om te bespreken wat de toekomstplannen voor dit huis zijn. Hij gaf aan het te willen verkopen. Ik heb hem gewezen op de lockdown en dat we nu geen overbodige afspraken gaan plannen, dus over een paar maanden wellicht.
Hij is ongetwijfeld niet de enige (oudere) die graag wil cashen.

Geen idee uiteraard hoe het gesprek is verlopen en wat er is besproken telefonisch, maar lijkt me niet zo'n slimme opstelling zoals je het brengt.
(Coronaproof is geen enkel probleem en een uiterst zwak argument van jouw kant)

Immers als die wil verkopen is het juist jouw belang wat eventueel in geding komt.
Je weet wat je hebt en je weet niet wat je krijgt.
Hij heeft echt jouw toestemming niet nodig en niets mis mee als hij nu wilt cashen.
Ik denk ook aan vertrekpremies voor een huurder.
In sommige gevallen tot en met de 6 cijfers.
Weliswaar vrij uitzonderlijk, maar tienduizenden is doodnormaal.
En nu kan het blijven knagen nietwaar?

[izdp]

Wilf schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 15:50:
[...]
In een status quo. In de echte wereld heb je wel eens beroepen die ophouden te bestaan, relaties die op de klippen lopen of gezondheidsproblemen. Vooral die middelste zie ik om mij heen behoorlijk wat problemen veroorzaken.

En? Ben je ook om het middelste bang?
Blijven investeren

[izdp]

Richh schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 18:32:
@Requiem19 dat is wel zo, als de prijzen stijgen bij gelijke rentes, dan kan ik me volledig vinden in jouw redenatie.

Echter is in verleden gebleken dat stijging (en daling) heel regelmatig hand in hand met de rente gaat. Daar kan je prima de vruchten van plukken als bezitter, dat gaat wel degelijk dubbelop.

Wat je de laatste maanden ziet is, net als de aandelenmarkt naar mijn mening, losgezogen van de realiteit. Dan heb je niet de winst van de rentedaling, alleen de overwaarde - welke door procentuele stijging inderdaad vrij waardeloos is.

Als we het hebben over redeneren uit posities en economische schulden, dan is er in ieder geval niks zo slecht als die van de starter, dat is wel duidelijk.

Aandelenmarkt losgezogen?
Anders behoorlijk heftig gereageerd in negatieve zin.
Voor een deel herstelt, maar nog lang niet naar het niveau waar het stond en er optimisme was voor een verdere stijging.
Herstel duidelijk geënt op corona van voorbijgaande aard en mede op de steunpakketten.
Nu al een tijd zijwaarts tussen hoop en vrees en natuurlijk zo ook de periodieke uitslagen qua koersen.

Oneens dus met je stelling.

[RemcoDelft]

izdp schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 19:38:
[...]


Geen idee uiteraard hoe het gesprek is verlopen en wat er is besproken telefonisch, maar lijkt me niet zo'n slimme opstelling zoals je het brengt.
(Coronaproof is geen enkel probleem en een uiterst zwak argument van jouw kant)

Immers als die wil verkopen is het juist jouw belang wat eventueel in geding komt.
Je weet wat je hebt en je weet niet wat je krijgt.
Hij heeft echt jouw toestemming niet nodig en niets mis mee als hij nu wilt cashen.
Ik denk ook aan vertrekpremies voor een huurder.
In sommige gevallen tot en met de 6 cijfers.
Weliswaar vrij uitzonderlijk, maar tienduizenden is doodnormaal.
En nu kan het blijven knagen nietwaar?

Wat blijft er knagen? Ik verwacht niet meer dan 25k oprotpremie, en voor dat bedrag hoeven we niet te verhuizen.
Bij 6 cijfers vertrekken we meteen

Coronaproof bestaat niet, anders zaten we nu niet in een halfzachte lockdown.

[ Voor 5% gewijzigd door RemcoDelft op 15-10-2020 20:50 ]

[JanHenk]

izdp schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 19:46:
[...]


Aandelenmarkt losgezogen?
Anders behoorlijk heftig gereageerd in negatieve zin.
Voor een deel herstelt, maar nog lang niet naar het niveau waar het stond en er optimisme was voor een verdere stijging.
Herstel duidelijk geënt op corona van voorbijgaande aard en mede op de steunpakketten.
Nu al een tijd zijwaarts tussen hoop en vrees en natuurlijk zo ook de periodieke uitslagen qua koersen.

Oneens dus met je stelling.

De Nasdaq is geëxplodeerd, de rest van de indices is ook bijna terug op hun niveau van "all time high". Wel eens dat het gros zich op een plateau bevindt, maar wel een (verhoudingsgewijs) hoog plateau.

Aandelenmarkten zijn ook niet echt representatief voor de staat van de economie, ze bestaan uit multinationals die overal ter wereld maximaal in de watten worden gelegd. Ondertussen vecht het mkb om de koppen boven water te houden.

[Maestro1990]

Requiem19 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 18:53:
[...]


Daarnaast denk ik dat we niet alleen moet focussen op de maandlasten, maar ook op het absolute bedrag dat je als schuld aangaat. Dat is namelijk je risico.

Nog slechter dan de starter zonder huis is degene die koopt op de top van de markt en dan de huizenmarkt ziet instorten en somehow zn huis met verlies moet verkopen... er is altijd iemand die het zwaarder heeft

True fact, maar het heeft ook een keerzijde.
Verkopen met verlies is een risico maar daar staat dan vaak wel tegenover dat de nieuw aan te schaffen woning in prijs goedkoper zal zijn.

https://www.businessinsid...ingwaarde-hypotheekrente/

Geeft een mooi beeld van de gemiddelde LTV bij starters anno nu

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 20:02:
[...]

Wat blijft er klagen? Ik verwacht niet meer dan 25k oprotpremie, en voor dat bedrag hoeven we niet te verhuizen.
Bij 6 cijfers vertrekken we meteen

Punt is dat je dat pas weet als je het gesprek aangaat. In goed overleg een leuke afkoopsom, of een prettig voordelige verkoopprijs aanbieden, bijvoorbeeld. Dan kun je het gesprek ook zelf enigszins sturen. Door een bijna afwijzende houding aan te nemen kan de verhuurder denken: laat ook maar, ik gooi het gewoon op de markt en verkoop het aan de huisjesmelker die het meeste biedt. Of ik school je er uit met precies die minimale vergoeding en inspanning die verplicht is.

[Requiem19]

Maestro1990 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 20:19:
[...]


True fact, maar het heeft ook een keerzijde.
Verkopen met verlies is een risico maar daar staat dan vaak wel tegenover dat de nieuw aan te schaffen woning in prijs goedkoper zal zijn.

https://www.businessinsid...ingwaarde-hypotheekrente/

Geeft een mooi beeld van de gemiddelde LTV bij starters anno nu

Een verlies moet je gewoon aftikken, of je woning nu goedkoper is of niet...

Ongetwijfeld komt er een mooie betalingsregeling, maar je zit iig een tijdje vast aan een (zeer grote) schuld.

[Maestro1990]

Requiem19 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 20:21:
[...]


Een verlies moet je gewoon aftikken, of je woning nu goedkoper is of niet...

Ongetwijfeld komt er een mooie betalingsregeling, maar je zit iig een tijdje vast aan een (zeer grote) schuld.

Dan ga je er misschien vanuit dat een woning die je nu voor 400K bij een 100% lening opeens in korte tijd een ton, ik noem maar wat, minder waard wordt. Zo snel verloopt dat proces niet en in de tussentijd los je af.

Zelf zou ik er ook niet voor kiezen overigens.
Ik ben blij met een (huidige) LTV van 62%.
Maakt het risico toch wat kleiner.

[Requiem19]

Maestro1990 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 20:31:
[...]


Dan ga je er misschien vanuit dat een woning die je nu voor 400K bij een 100% lening opeens in korte tijd een ton, ik noem maar wat, minder waard wordt. Zo snel verloopt dat proces niet en in de tussentijd los je af.

Zelf zou ik er ook niet voor kiezen overigens.
Ik ben blij met een (huidige) LTV van 62%.
Maakt het risico toch wat kleiner.

Je hebt ook nog je KK die je moet terugverdienen. En mss leverde die verbouwing bijv toch wat minder meerwaarde op dan je denkt.

Ik ben een optimist en zie de 2009-2013 ‘drama’s ook niet meer zo snel gebeuren. Maar het valt me wel op dat iedereen denkt in maandlasten en niet lijkt te beseffen dat 800k lenen ook betekent 800k terugbetalen, ook al zijn de maandlasten hetzelfde als 400k met veel hogere rente.

[izdp]

JanHenk schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 20:17:
[...]


De Nasdaq is geëxplodeerd, de rest van de indices is ook bijna terug op hun niveau van "all time high". Wel eens dat het gros zich op een plateau bevindt, maar wel een (verhoudingsgewijs) hoog plateau.

Aandelenmarkten zijn ook niet echt representatief voor de staat van de economie, ze bestaan uit multinationals die overal ter wereld maximaal in de watten worden gelegd. Ondertussen vecht het mkb om de koppen boven water te houden.

We wonen in Nederland, dus heb ik ook de Nederlandse indexen besproken.
Paar multi's maar toch voornamelijk gewone middelgrote bedrijven.
Enne, voor het MKB ben ik echt niet bevreesd.
Zo riant was het wel voor het hele bedrijfsleven.
Op uiteraard enkele bijzonder getroffen sectoren na, die er nog jaren last van zullen hebben.

[Maestro1990]

Requiem19 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 20:39:
[...]


Je hebt ook nog je KK die je moet terugverdienen. En mss leverde die verbouwing bijv toch wat minder meerwaarde op dan je denkt.

Ik ben een optimist en zie de 2009-2013 ‘drama’s ook niet meer zo snel gebeuren. Maar het valt me wel op dat iedereen denkt in maandlasten en niet lijkt te beseffen dat 800k lenen ook betekent 800k terugbetalen, ook al zijn de maandlasten hetzelfde als 400k met veel hogere rente.

Klopt. 800K is ook wel echt veel. Anderzijds, woningen in de Randstad bewegen ook richting die prijzen. Dan zou ik nog wel een tweede keer nadenken of ik echt zo nodig in de stad wil of moet wonen.

[izdp]

RemcoDelft schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 20:02:
[...]

Wat blijft er klagen? Ik verwacht niet meer dan 25k oprotpremie, en voor dat bedrag hoeven we niet te verhuizen.
Bij 6 cijfers vertrekken we meteen

Coronaproof bestaat niet, anders zaten we nu niet in een halfzachte lockdown.

Knagen staat er, niet klagen.
Zeker wel is er coronaproof overleg mogelijk.
Je anders klopt niet.
Dat heeft meer er mee te maken, dat naleving met kilo's zout werd genomen.

[RemcoDelft]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 20:21:
[...]

Punt is dat je dat pas weet als je het gesprek aangaat. In goed overleg een leuke afkoopsom, of een prettig voordelige verkoopprijs aanbieden, bijvoorbeeld. Dan kun je het gesprek ook zelf enigszins sturen. Door een bijna afwijzende houding aan te nemen kan de verhuurder denken: laat ook maar, ik gooi het gewoon op de markt en verkoop het aan de huisjesmelker die het meeste biedt. Of ik school je er uit met precies die minimale vergoeding en inspanning die verplicht is.

We gaan het gesprek wel aan hoor, alleen niet op stel en sprong.

Met dank aan huurbescherming maak ik me geen zorgen, koop breekt geen huur en er is geen enkele situatie waarin wij gedwongen kunnen worden te verhuizen.

Requiem19 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 20:39:
Ik ben een optimist en zie de 2009-2013 ‘drama’s ook niet meer zo snel gebeuren. Maar het valt me wel op dat iedereen denkt in maandlasten en niet lijkt te beseffen dat 800k lenen ook betekent 800k terugbetalen, ook al zijn de maandlasten hetzelfde als 400k met veel hogere rente.

The Greater Fool Theory is de reden dat mensen zoveel geleend geld bieden. Vrijwel iedereen gaat er vanuit dat een ander later wel meer zal bieden.

[Wilf]

izdp schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 19:40:
[...]


En? Ben je ook om het middelste bang?
Blijven investeren

Oh nee hoor; ik mag dan niet rijk zijn maar qua werk en liefde ben ik zeer geprivilegieerd.

[izdp]

Wilf schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 21:03:
[...]
Oh nee hoor; ik mag dan niet rijk zijn maar qua werk en liefde ben ik zeer geprivilegieerd.

Grinnik.
Dan ben je wel rijk
Ik zei het, omdat je dit risico eerder aanhaalde.
Maar zeker is het zo dat je dit risico qua $$ en aangaan van $-verplichtingen, moet afwegen.

[Rubbergrover1]

Maestro1990 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 20:48:
[...]


Klopt. 800K is ook wel echt veel. Anderzijds, woningen in de Randstad bewegen ook richting die prijzen. Dan zou ik nog wel een tweede keer nadenken of ik echt zo nodig in de stad wil of moet wonen.

Maar die woning van 8 ton wordt dan in de regel voor een groot deel betaald uit verkoopopbrengst van de vorige woning. Het gaat dus om de koopprijs van de vorige woning plus een hypotheek van bijvoorbeeld 3 ton. Of 1000 per maand. Dat wordt dan toch een stuk betaalbaarder en moet extreem dan het lijkt.

[Maestro1990]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 21:37:
[...]

Maar die woning van 8 ton wordt dan in de regel voor een groot deel betaald uit verkoopopbrengst van de vorige woning. Het gaat dus om de koopprijs van de vorige woning plus een hypotheek van bijvoorbeeld 3 ton. Of 1000 per maand. Dat wordt dan toch een stuk betaalbaarder en moet extreem dan het lijkt.

Bij de stel 5 ton die resteert in jouw voorbeeld kom je niet aan 1000 euro p/m. De oude lening met resterende termijn in jaren loopt door plus de extra hypotheek die je nodig hebt met een aflostijd van 30 jaar. Zelf sloot ik vier jaar terug mijn eerste hypotheek af. Nu nieuw gekocht.
Twee hypotheekdelen. 1e deel gelijk aan resterende hypotheek oude woning bij koop nieuwe huis a 1.45% 20 jaar vast en resterende aflostijd van 26 jaar. 2e deel dat wat ik extra nodig had met een aflostijd van 30 jaar en zelfde rente. Annuitair, totaal hypotheek 355 tegen een woningwaarde van 560. Kost je gewoon 1300 pm. Die 1000 euro is dus enkel haalbaar bij aflossingvrij in jouw voorbeeld.

[Rubbergrover1]

Ik ging uit van een verkoopopbrengst van 5 ton, dus verkoopprijs minus de resterende hypotheek. Dus bv vorige huis voor 6,5 ton verkocht en nog anderhalve ton hypotheek. Wat je, even versimpeld, een paar jaar eerder voor een half miljoen had gekocht met 2 ton hypotheek. Voor een groot deel betaald van de verkoopopbrengst van de woning die je een paar jaar daarvoor voor 3 ton had gekocht. Etc.

Dat is de manier waarop, in grote lijnen, die huizen van 8 ton worden gekocht. Niet omdat het zulke succesvolle hebben met een hoog inkomen zijn, maar omdat het mensen zijn die om de paar jaar een nieuwe woning met een nieuwe maximale hypotheek kopen. En die bijbehorende hefboom de laatste jaren in hun voordeel werkte. (En die nu dus met een hypotheek van 3 ton tegen 1% rente in een huis van 8 ton kunnen wonen voor zo'n 1000 euro per maand.)

[ Voor 36% gewijzigd door Rubbergrover1 op 15-10-2020 23:29 ]

[Maestro1990]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 23:20:
Ik ging uit van een verkoopopbrengst van 5 ton, dus verkoopprijs minus de resterende hypotheek. Dus bv vorige huis voor 6,5 ton verkocht en nog anderhalve ton hypotheek. Wat je, even versimpeld, een paar jaar eerder voor een half miljoen had gekocht met 2 ton hypotheek. Voor een groot deel betaald van de verkoopopbrengst van de woning die je een paar jaar daarvoor voor 3 ton had gekocht. Etc.

Dat is de manier waarop, in grote lijnen, die huizen van 8 ton worden gekocht. Niet omdat het zulke succesvolle hebben met een hoog inkomen zijn, maar omdat het mensen zijn die om de paar jaar een nieuwe woning met een nieuwe maximale hypotheek kopen. En die bijbehorende hefboom de laatste jaren in hun voordeel werkte. (En die nu dus met een hypotheek van 3 ton tegen 1% rente in een huis van 8 ton kunnen wonen voor zo'n 1000 euro per maand.)

Hoe kom je aan die 1000 p/m?

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 15:25:
[...]


Dat is dus niet zo (is al paar keer voorbijgekomen, maar het gaat idd wel erg snel in dit topic soms)

Huis 1 ('je eigen huis'): zakt 10% in waarde van 200.000 naar 180.000
Huis 2 ('je nieuwe droomhuis') zakt 10% in waarde v an 400.000 naar 360.000

Je eigen woning verliest 20.000, maar je potentiële nieuwe woning verliest 40.000. Da's mooi meegenomen natuurlijk .

In een stijgende markt werkt het natuurlijk precies andersom:


Huis 1 ('je eigen huis'): stijgt 10% in waarde van 200.000 naar 220.000
Huis 2 ('je nieuwe droomhuis') stijgt 10% in waarde v an 400.000 naar 440.000

Nu moet je opeens 20.000 meer bijleggen.

Er wordt vaak hallelujah geroepen over het 'cashen' van overwaarde etc. Maar economisch gezien kun je beter naar een duurder huis verhuizen in een dalende markt

Nu ben ik verre van een expert, maar het zal ook wel vaker langsgekomen zijn dat die fictieve 10% niet geldt voor ieder segment.

En als de duurdere woning 12% in prijs daalt ben je nog meer het haasje, is het maar 8% dan worden de verschillen langzaam kleiner. En er is nooit een markt waarin alles hetzelfde percentage daalt of stijgt. Leuk voor de visualisatie, maar verder heb je niks aan het voorbeeld, want het is onrealistisch. Enkel het mechanisme erachter kan handig zijn voor de verkopers die zich onterecht rijk rekent, maar dat moet dan voor je eigen situatie bekeken worden.

Wat economisch gezien handig is moet je dus voor je eigen situatie bepalen....

[Requiem19]

Sterker nog, de procentuele daling van de huizenmarkt is een gemiddelde.

Grote kans dat jouw eigen woning niet exact dezelfde daling of stijging heeft en dat geldt natuurlijk ook voor je nieuwe woning.

Stel dat de stijging 10% is, maar jouw woning is maar 5% gestegen (want slecht onderhouden bijv) en de woning waar je naartoe wil is 15% gestegen (want o zo mooi etc), dan ben je dus nog meer de sigaar uiteraard.

Punt van die som was om te laten zien dat overwaarde niet gratis in te leggen is, maar dat je zelf ook moet bijleggen.

[Pannencouque]

Requiem19 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 20:39:
[...]


Je hebt ook nog je KK die je moet terugverdienen. En mss leverde die verbouwing bijv toch wat minder meerwaarde op dan je denkt.

Ik ben een optimist en zie de 2009-2013 ‘drama’s ook niet meer zo snel gebeuren. Maar het valt me wel op dat iedereen denkt in maandlasten en niet lijkt te beseffen dat 800k lenen ook betekent 800k terugbetalen, ook al zijn de maandlasten hetzelfde als 400k met veel hogere rente.

Ik merk dat ik soms ook tel in maandlasten, maar als ik dan zie hoe torenhoog de schuld is, merk ik wel dat ik kritisch ga denken 'wat is wel en niet nodig'. Mijn vriendin heeft daar meer moeite mee, maar die heeft ook nul zicht op financiën.

Ik heb in mijn omgeving toevallig zo'n stel dat een 800k hut heeft gekocht. Maar daarvan wel een procent of 20 aflossingsvrij, want anders was het niet te doen met de maandlasten. Dat daar een lel van een schuld tegenover staat lijken ze niet altijd te beseffen, evenals dat ze 45-50u/wk moeten blijven werken de komende 20 jaar.

Doe mij dan maar een huis van een paar ton minder.

[Requiem19]

Ha, dat klinkt ongeveer alsof mijn vriendin en ik dat stel zijn 😄.

Ons nieuwbouwproject kost ook zoiets, maar wel met overwaarde huidige woning ingebracht zodat LTV rond de 80% zit. Ook een stuk aflossingsvrij genomen, dat scheelt toch wel aanzienlijk.

Idee is om dat stuk zelf af te lossen natuurlijk. Maar als je het dan doorrekent is de reflex toch om eerst het annuitaire deel extra af te lossen, want dat heeft meer impact op je maandlasten.

[Pannencouque]

Ieder z'n keuze, ik zou het niet willen. Nieuwe hypotheek voelt nu al als een molensteen (en komt na aflossen overwaarde rond 90% LTV). Die kennissen zitten ook op zoiets. Maar er zit wel een verschil tussen 8 ton of 5 ton.
En als je dat prima kan betalen: doen. Maar als je naar aflossingsvrij moet (waarmee ze zichzelf al eerder in de vingers hebben gesneden), koop je dan niet eigenlijk te duur/hoog?

[Reiziger88]

Pannencouque schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 08:54:
[...]
Ik merk dat ik soms ook tel in maandlasten, maar als ik dan zie hoe torenhoog de schuld is, merk ik wel dat ik kritisch ga denken 'wat is wel en niet nodig'. Mijn vriendin heeft daar meer moeite mee, maar die heeft ook nul zicht op financiën.

Ik heb in mijn omgeving toevallig zo'n stel dat een 800k hut heeft gekocht. Maar daarvan wel een procent of 20 aflossingsvrij, want anders was het niet te doen met de maandlasten. Dat daar een lel van een schuld tegenover staat lijken ze niet altijd te beseffen, evenals dat ze 45-50u/wk moeten blijven werken de komende 20 jaar.

Doe mij dan maar een huis van een paar ton minder.

Wij zijn ook zo een stel dat een huis gekocht heeft van rond de 800K. Vanwege overwaarde van onze vorige woning is ons hypotheek 500K. Hierdoor zitten we in de laagste risicoklasse met een rente van 1,28%. Tel daarbij een aflossingsvrije gedeelte van 250K en je zit op een dragelijke maandlast (ongeveer 1200 euro), waarvan de grootste gedeelte aflossing.

Ik zie niet echt in waarom de risico's zo groot zijn. Huizenmarkt kan 35% zakken en dan heb je nog steeds geen restschuld als je de woning zou verkopen (LTV <65%). De maandlasten zijn draagbaar. Elk jaar los je een bak met geld af, waardoor de risico nog kleiner wordt. Historisch gezien gaan huizenprijzen omhoog en is het inflatievast. Als er echt iets gebeurt dan verkoop je het toch gewoon? De kans dat je een restschuld overhoudt is heeel erg klein.

De voordelen zijn dat we pas net over de 30 zijn, hierdoor komt er een bak met geld vrij als het goed is als je ongeveer met pensioen gaat en kleiner gaat woning (geen kids etc.). Deze geld zal zeker handig zijn. Daarbuiten kan je 30 jaar lang genieten van een enorm mooie woning met je gezin. Voor mij persoonlijk was het duidelijk een goeie deal:). Dit was voor mij de optimale deal om nu maximaal te genieten en straks als het goed is op basis van kansberekening straks tijdens mijn pensioen het meeste vermogen over te houden.

[ Voor 4% gewijzigd door Reiziger88 op 16-10-2020 09:12 ]

[killerbee1958]

Ik snap al die aversie tegen een deel aflossingvrij hier niet hoor.

Ben zelf 36 jaar geleden voor een geheel aflossingvrije hypotheek destijds gegaan en heb wel dusdanig afgelost dat mijn woonlasten strak bij pensionering draagbaar blijven.

Ik zit straks in een kast van een woning met een maandlast van zo een 500 euro netto en voor dat bedrag kan ik niet eens tegenwoordig een krot huren.

Dat er na mijn dood nog een stukje schuld op de woning zit is helemaal niet erg. De kinderen worden absoluut niet armer van de erfenis want de waarde minus restschuld is ruimschoots positief.

Nog meer aflossen had gekund maar ten kosten van een deel levensgenot nu (voor zover nu met COVID-19 natuurlijk nog mogelijk :-) )

Straks val ik wel binnen 2 jaar na pensioen dood neer en heb ik mijn woning vrij. De enige die daar gelukkige van wordt zijn de erfgenamen. En daar hebben we lang genoeg voor gezorgd.

Financiele planning behelst volgens mij een balans bewerkstelligen tusssen NU en LATER. Alles laten nu om LATER het voor elkaar te hebben is mi geen goede strategie (omdat er misschien wel geen later is)

[killerbee1958]

Reiziger88 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 09:06:
[...]

Wij zijn ook zo een stel dat een huis gekocht heeft van rond de 800K. Vanwege overwaarde van onze vorige woning is ons hypotheek 500K. Hierdoor zitten we in de laagste risicoklasse met een rente van 1,28%. Tel daarbij een aflossingsvrije gedeelte van 250K en je zit op een dragelijke maandlast (ongeveer 1200 euro), waarvan de grootste gedeelte aflossing.

Ik zie niet echt in waarom de risico's zo groot zijn. Huizenmarkt kan 35% zakken en dan heb je nog steeds geen restschuld als je de woning zou verkopen (LTV <65%). De maandlasten zijn draagbaar. Elk jaar los je een bak met geld af, waardoor de risico nog kleiner wordt. Historisch gezien gaan huizenprijzen omhoog en is het inflatievast. Als er echt iets gebeurt dan verkoop je het toch gewoon? De kans dat je een restschuld overhoudt is heeel erg klein.

De voordelen zijn dat we pas net over de 30 zijn, hierdoor komt er een bak met geld vrij als het goed is als je ongeveer met pensioen gaat en kleiner gaat woning (geen kids etc.). Deze geld zal zeker handig zijn. Daarbuiten kan je 30 jaar lang genieten van een enorm mooie woning met je gezin. Voor mij persoonlijk was het duidelijk een goeie deal:). Dit was voor mij de optimale deal om nu maximaal te genieten en straks als het goed is op basis van kansberekening straks tijdens mijn pensioen het meeste vermogen over te houden.

Eens hoor. (zie mijn update onder die van jullie)

Alleen of je aan dat kleiner wonen gaat toekomen moet tzt nog maar blijken, maar daar moeten jullie je nog niet druk overmaken.

Zelfs als je niet kleiner gaat wonen dan heb je tzt een hopelijk hele mooie woning met woonlasten die veel lager zijn dan van het eerste de beste huurkrot.

Toen ik op mijn 26e een aflossingsvrije hypotheek aanging van FL 375.000 verklaarde ook iedereen mij voor gek. Maar ik heb wel al 36 jaar verschrikkelijk veel woongenot gehad en zit nu in een hele riante positie.

En heel goed dat je zelf ook aangeeft dat, mocht het echt op korte termijn fout gaan, dat je dan altijd nog weer kan verkopen.
Je kan in dit leven ook TE voorzichtig zijn.

(En ja mijn geval is N=1, maar uit mijn omgeving ken ik er zo nog wel een paar)

[Ypuh]

@killerbee1958 Klinkt een beetje als YOLO-instelling die toevallig verrassend goed uitgepakt is. In de huidige woningmarkt met de huidige rentes snap ik de verleiding, maar in feite is het gewoon boven je stand leven met de gok dat je huis meer waard wordt.

Dat je geen restschuld hebt als de markt 35% instort, betekent eigenlijk dat je dan ook die 15 jaar voor niets vermogen opgebouwd hebt. Nu was dat met huren of een kleiner koophuis waarschijnlijk ook zo geweest en kun je de tijd wel uitzitten in je grotere huis tot de markt weer aantrekt. Wat dat betreft kun je niet echt verliezen en dat maakt het geheel inderdaad wel aantrekkelijk.

Edit: Wat zijn de spelregels op de huizenmarkt veranderd dan over de jaren. Ik ken tientallen mensen die prima de maandlasten kunnen dragen, maar geen hypotheek kunnen krijgen (het welbekende €1.200 of 1.500 huur betalen, maar een hypotheek van 2.5 ton is niet mogelijk).

[ Voor 17% gewijzigd door Ypuh op 16-10-2020 09:29 ]

[Reiziger88]

Ypuh schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 09:21:
@killerbee1958 Klinkt een beetje als YOLO-instelling die toevallig verrassend goed uitgepakt is. In de huidige woningmarkt met de huidige rentes snap ik de verleiding, maar in feite is het gewoon boven je stand leven met de gok dat je huis meer waard wordt.

Dat je geen restschuld hebt als de markt 35% instort, betekent eigenlijk dat je dan ook die 15 jaar voor niets vermogen opgebouwd hebt. Nu was dat met huren of een kleiner koophuis waarschijnlijk ook zo geweest en kun je de tijd wel uitzitten in je grotere huis tot de markt weer aantrekt. Wat dat betreft kun je niet echt verliezen en dat maakt het geheel inderdaad wel aantrekkelijk.

Uiteindelijk zul je jouw geld toch aan iets uit moeten geven, tenzij je het tot je dood op je rekening wilt laten staan. Als je enkele duizenden per maand spaart dan kun je er ook voor kiezen om klein te wonen veel te sparen, hypotheekvrij te zijn en het uit te geven aan producten met een afschrijving. Of je koopt een duur huis die historisch gezien niet afschrijft (tot nu toe), houdt de risico minimaal d.m.v. lage LTV en een flinke buffer voor eventuele klappen. Lijkt me de betere methode om de meeste vermogen op te bouwen tegen je pensioen en toch te genieten.

Ik wil hier alleen aangeven dat er meerdere wegen zijn en dat is allemaal afhankelijk van de economie, je vermogen en financiële situatie. Schiet een huis van 800K dus niet gelijk af:)

[killerbee1958]

Ypuh schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 09:21:
@killerbee1958 Klinkt een beetje als YOLO-instelling die toevallig verrassend goed uitgepakt is. In de huidige woningmarkt met de huidige rentes snap ik de verleiding, maar in feite is het gewoon boven je stand leven met de gok dat je huis meer waard wordt.

Dat je geen restschuld hebt als de markt 35% instort, betekent eigenlijk dat je dan ook die 15 jaar voor niets vermogen opgebouwd hebt. Nu was dat met huren of een kleiner koophuis waarschijnlijk ook zo geweest en kun je de tijd wel uitzitten in je grotere huis tot de markt weer aantrekt. Wat dat betreft kun je niet echt verliezen en dat maakt het geheel inderdaad wel aantrekkelijk.

Aangezien je mij niet kent, neem ik je je aanname maar niet kwalijk.
Ik sta zeker niet bekend als een YOLO figuur. In tegendeel ik ben redelijk risico mijdend.
Zoals ik in mijn verhaal aangeef geloof ik juist in een BALANS tussen NU en LATER.

En alhoewel ik als redelijk risico mijdend bekend sta ben ik toch nog steeds blij dat ik destijds daar een beetje overheen heb kunnen stappen.
Ik zie hier heel veel twijfelaars en doemdenkers die blijven zitten waar ze zitten en klagen dat er niets kan.
En als je echt ongelukkig wordt van een klein beetje risico nemen dan moet je ook vooral dat beetje riscio niet nemen want dan is het dat niet waard.

Ik wilde wel even aansluiten op de discussie dat jongeren die nu een gedeeltelijk aflossingvrije hypotheek nemen zo onverstandig zouden zijn.
Daar ben ik het dus gewoon niet mee eens.

Maar goed, iedereen moet zijn eigen pad bepalen.
Veel wijsheid aan iedereen die nu voor die moeilijke beslissing staat.

Ik ben blij dat ik toen wat mensen om mij heen had die mijn risico mijdende gedrag in perspectief konden en willen plaatsen. Ik ben blij dat ik naar ze geluisterd heb.

Maar ook voor mij geldt dat het destijds verkeerd had kunnen lopen. Nou ja, dan had ik de hut ook weer verkocht en mijn verlies destijds genomen.
Dat is niet YOLO dat is zorgvuldig de balans opmaken en de risico's accepteren als je dat kan.

[Flix20]

Wat m.i. belangrijk met een aflossingsvrije hypotheek is, is dat je wel de discipline opbrengt om daadwerkelijk wel consistent wat af te lossen.
Dat heeft @killerbee1958 in dit geval gedaan want hij heeft het verstand om de balans erin te vinden.

Het gevaar in aflossingvrij is het inzien van 'mooie lage kosten' om vervolgens na 30 jaar niet tot nauwelijks afgelost te hebben en dan de bank komt met de melding dat er volgende maand 300k overgemaakt dient te worden.

[Reiziger88]

Flix20 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 09:36:
Wat m.i. belangrijk met een aflossingsvrije hypotheek is, is dat je wel de discipline opbrengt om daadwerkelijk wel consistent wat af te lossen.
Dat heeft @killerbee1958 in dit geval gedaan want hij heeft het verstand om de balans erin te vinden.

Het gevaar in aflossingvrij is het inzien van 'mooie lage kosten' om vervolgens na 30 jaar niet tot nauwelijks afgelost te hebben en dan de bank komt met de melding dat er volgende maand 300k overgemaakt dient te worden.

Of je houdt de aflossingsvrije gedeelte op je rekening als buffer, waardoor je veel snelle geld hebt voor als het op korte termijn tegenzit. Na 30 jaar is er natuurlijk heel veel verandert. Dan kan je de balans opmaken of je elders wilt verhuizen of de aflossingsvrije gedeelte aflost. Met de huidige rentes die onder de inflatiecijfer zitten hoeft aflossen niet perse de juiste keuze te zijn. Hierdoor heb je lage maandlasten en een hoge buffer en een grote kans dat het bedrag over 30 jaar niks voorstelt vanwege inflatie.

[Requiem19]

Pannencouque schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 09:04:
Ieder z'n keuze, ik zou het niet willen. Nieuwe hypotheek voelt nu al als een molensteen (en komt na aflossen overwaarde rond 90% LTV). Die kennissen zitten ook op zoiets. Maar er zit wel een verschil tussen 8 ton of 5 ton.
En als je dat prima kan betalen: doen. Maar als je naar aflossingsvrij moet (waarmee ze zichzelf al eerder in de vingers hebben gesneden), koop je dan niet eigenlijk te duur/hoog?

Ja, dat is een terechte vraag natuurlijk.

Máár, volgens de 'experts' zouden wij dus een hogere maandlast (prima) kunnen dragen. Want me volledig annuitair was zouden de maandlasten iets van 300 hoger zijn geloof ik.

Het is ook een beetje waar je vandaan komt en wat je gewend bent. Als je huidige woning bijv 650 hypotheek is en je gaat naar 1800 bijv is dat wel even slikken.

Mijn insteek is dat 100% aflossingsvrij vroeger niet goed was, want 0 aflossing is een risico. Maar mijn insteek is ook dat 100% aflossen vanaf dag 1 misschien wel een te heftige knee-jerk reactie is. Je geeft jezelf iets meer flexibiliteit door een gedeelte aflossingvrij te houden imo en zoals @killerbee1958 zegt, focus je dan ook een beetje op het 'nu' en niet alleen maar op 'later'.

Maar het blijven moeilijke en persoonlijke keuzes waarvan niemand eigenlijk weet wat wijsheid is.

[HellBeast]

Reiziger88 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 09:41:
[...]

Of je houdt de aflossingsvrije gedeelte op je rekening als buffer, waardoor je veel snelle geld hebt voor als het op korte termijn tegenzit. Na 30 jaar is er natuurlijk heel veel verandert. Dan kan je de balans opmaken of je elders wilt verhuizen of de aflossingsvrije gedeelte aflost. Met de huidige rentes die onder de inflatiecijfer zitten hoeft aflossen niet perse de juiste keuze te zijn. Hierdoor heb je lage maandlasten en een hoge buffer en een grote kans dat het bedrag over 30 jaar niks voorstelt vanwege inflatie.

Ik wilde precies hetzelfde gaan typen, maar je was mij net voor.

[Flix20]

Reiziger88 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 09:41:
[...]

Of je houdt de aflossingsvrije gedeelte op je rekening als buffer, waardoor je veel snelle geld hebt voor als het op korte termijn tegenzit. Na 30 jaar is er natuurlijk heel veel verandert. Dan kan je de balans opmaken of je elders wilt verhuizen of de aflossingsvrije gedeelte aflost. Met de huidige rentes die onder de inflatiecijfer zitten hoeft aflossen niet perse de juiste keuze te zijn. Hierdoor heb je lage maandlasten en een hoge buffer en een grote kans dat het bedrag over 30 jaar niks voorstelt vanwege inflatie.

Maar dan blijft het wel belangrijk om ook dan de discipline op te brengen om daadwerkelijk dat geld op de rekening te houden.
En niet toch die nieuwe auto van 60k voor de deur neer te zetten wat eigenlijk bestemd was voor het huis.

Maar ben het in dat opzicht met je eens. Als je de discipline hebt dan zou dat inderdaad een goed alternatief zijn.

[Requiem19]

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 09:31:
[...]


Aangezien je mij niet kent, neem ik je je aanname maar niet kwalijk.
Ik sta zeker niet bekend als een YOLO figuur. In tegendeel ik ben redelijk risico mijdend.
Zoals ik in mijn verhaal aangeef geloof ik juist in een BALANS tussen NU en LATER.

En alhoewel ik als redelijk risico mijdend bekend sta ben ik toch nog steeds blij dat ik destijds daar een beetje overheen heb kunnen stappen.
Ik zie hier heel veel twijfelaars en doemdenkers die blijven zitten waar ze zitten en klagen dat er niets kan.
En als je echt ongelukkig wordt van een klein beetje risico nemen dan moet je ook vooral dat beetje riscio niet nemen want dan is het dat niet waard.

Ik wilde wel even aansluiten op de discussie dat jongeren die nu een gedeeltelijk aflossingvrije hypotheek nemen zo onverstandig zouden zijn.
Daar ben ik het dus gewoon niet mee eens.

Maar goed, iedereen moet zijn eigen pad bepalen.
Veel wijsheid aan iedereen die nu voor die moeilijke beslissing staat.

Ik ben blij dat ik toen wat mensen om mij heen had die mijn risico mijdende gedrag in perspectief konden en willen plaatsen. Ik ben blij dat ik naar ze geluisterd heb.

Maar ook voor mij geldt dat het destijds verkeerd had kunnen lopen. Nou ja, dan had ik de hut ook weer verkocht en mijn verlies destijds genomen.
Dat is niet YOLO dat is zorgvuldig de balans opmaken en de risico's accepteren als je dat kan.

Het goede van jouw situatie is volgens mij dat jij je 100% aflossingsvrije hypotheek uit eigen beweging deels hebt afgelost.

Dat is een discipline die maar weinig wensen hadden / hebben . Als je weet dat je die discipline hebt is er weinig risico, aangezien je dan gewoon je schuldpositie vermindert.

Heeft mijns inziens weinig met #yolo te maken, maar meer met een bewuste keuze om het op je eigen manier te doen, waarvoor hulde .

[burnedhardware]

Flix20 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 09:36:
(...)
Het gevaar in aflossingvrij is het inzien van 'mooie lage kosten' om vervolgens na 30 jaar niet tot nauwelijks afgelost te hebben en dan de bank komt met de melding dat er volgende maand 300k overgemaakt dient te worden.

als je rekent met een gemiddelde waardestijging van 1% en een inflatie van 1%:

Jaar	waarde huis	LTV	2% rente	inkomen	rentelast op inkomen
	=100.000*1.01^t	=lening/waarde	2.000	20.000*1.01^t	lening/inkomen
2020	100.000	100%	2.000	20.000	10%
2025	105.101	95%	2.000	21.020	9,5%
2030	116.097	86%	2.000	23.219	8.6%
2040	164.463	61%	2.000	32.182	6.1%
2050	284.279	35%	2.000	56.855	3.5%

dus wat is het probleem?
het wordt pas een probleem als de hypotheek telkens wordt verruimd om auto's en andere meuk te kopen

[ Voor 3% gewijzigd door burnedhardware op 16-10-2020 10:07 ]

[Maverick]

burnedhardware schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 10:04:
[...]

als je rekent met een gemiddelde waardestijging van 1% en een inflatie van 1%:

Jaar	waarde huis	LTV	2% rente	inkomen	rentelast op inkomen
	=100.000*1.01^t	=lening/waarde	2.000	20.000*1.01^t	lening/inkomen
2020	100.000	100%	2.000	20.000	10%
2025	105.101	95%	2.000	21.020	9,5%
2030	116.097	86%	2.000	23.219	8.6%
2040	164.463	61%	2.000	32.182	6.1%
2050	284.279	35%	2.000	56.855	3.5%

dus wat is het probleem?
het wordt pas een probleem als de hypotheek telkens wordt verruimd om auto's en andere meuk te kopen

Dit gaat vanzelf weer gebeuren. Over 15/20 jaar zit iedereen op een pot geld waar ze niet bij kunnen en worden dit soort regels weer wat versoepeld om te zorgen dat mensen hun geld uit kunnen geven.
Echt heel gek is dit ook niet, wat heb je aan een afgelost huis als je uiteindelijk de pijp uit gaat.

[burnedhardware]

Maverick schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 10:13:
[...]


Dit gaat vanzelf weer gebeuren. Over 15/20 jaar zit iedereen op een pot geld waar ze niet bij kunnen en worden dit soort regels weer wat versoepeld om te zorgen dat mensen hun geld uit kunnen geven.
Echt heel gek is dit ook niet, wat heb je aan een afgelost huis als je uiteindelijk de pijp uit gaat.

klopt, daarnaast gelden de regels rond aflossingsvrije hypotheken en daarmee de motivatie om af te lossen enkel voor hypotheekrenteaftrek.
de regeling voor max 30 jaar hypotheekrenteaftrek is ingegaan in 2001
in 2031 heb je de eerste mensen die hierdoor niet meer in aanmerking komen voor aftrek
dus vanaf dan krijgt de nedelandse economie een kleine impuls

[CVTTPD2DQ]

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 09:17:
Toen ik op mijn 26e een aflossingsvrije hypotheek aanging van FL 375.000 verklaarde ook iedereen mij voor gek. Maar ik heb wel al 36 jaar verschrikkelijk veel woongenot gehad en zit nu in een hele riante positie.

Ik heb een beetje een idee van wat huizenprijzen toenertijd waren, en 375kƒ is idd echt een kast van een huis. Afhankelijk van de locatie is dat in 2020-termen een huis van 600k€ tot een miljoen (of idd meerdere miljoenen als dat huis in het toen verkrottende Amsterdam staat). Had je een uitzonderlijk goede baan dat je zo'n bedrag op je 26e aflossingsvrij kon lenen, of waren de normen echt zo laks?

[Flix20]

burnedhardware schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 10:04:
[...]

als je rekent met een gemiddelde waardestijging van 1% en een inflatie van 1%:

Jaar	waarde huis	LTV	2% rente	inkomen	rentelast op inkomen
	=100.000*1.01^t	=lening/waarde	2.000	20.000*1.01^t	lening/inkomen
2020	100.000	100%	2.000	20.000	10%
2025	105.101	95%	2.000	21.020	9,5%
2030	116.097	86%	2.000	23.219	8.6%
2040	164.463	61%	2.000	32.182	6.1%
2050	284.279	35%	2.000	56.855	3.5%

dus wat is het probleem?
het wordt pas een probleem als de hypotheek telkens wordt verruimd om auto's en andere meuk te kopen

Als je netjes het geld opzij zet is er ook geen probleem.
Het is een probleem wanneer je dat niet doet. En ik denk dat over de gehele lijn, de kans best aannemelijk is dat er genoeg gevallen zullen zijn die dit niet doen.

[killerbee1958]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 10:47:
[...]


Ik heb een beetje een idee van wat huizenprijzen toenertijd waren, en 375kƒ is idd echt een kast van een huis. Afhankelijk van de locatie is dat in 2020-termen een huis van 600k€ tot een miljoen (of idd meerdere miljoenen als dat huis in het toen verkrottende Amsterdam staat). Had je een uitzonderlijk goede baan dat je zo'n bedrag op je 26e aflossingsvrij kon lenen, of waren de normen echt zo laks?

Ik had een redelijke goede baan bij IBM met nog een heleboel groei potentieel.
Ben overigens maar gewoon HBO opgeleid dus geen extreem hoog salaris maar wel goed voor die tijd.
Overigens werkte mijn toenmalige wederhelft ook nog en werd ook haar salaris in acht genomen bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek.
Uiteindelijk kon ik destijds gewoon een 102 % hypotheek krijgen.
Ik had als eerste huis dus een appartements- recht gekocht en agv perikelen in de VVE een principe besluit genomen dat mijn volgende huis vrijstaand moest zijn om alle GeOh met VVE en zelfs buren over een gemeenschappelijke dakgoot te vermijden.

Daardoor wel tot het randje gegaan van wat toen, op basis van mijn salaris op dat moment, verantwoord was,.
En de eerste twee jaar ook wel rustig aan moeten doen met vakanties en uit eten gaan.

Maar dat wisten we en dat hadden we er voor over.
Inderdaad is huis nu > Eur 600K waard. (omdat ik er niet uit wil schiet ik daar dus geen fluit mee op he!!!)

Ik wou dit voorbeeld vooral niet roepen om te pronken maar het ging mij meer om een ander geluid te laten horen tov al die verhalen dat je perse maar op een zo laag mogelijke hypotheek moet gaan zitten.,

Ik heb 36 jaar geleden een duik in het diepe genomen en die heeft uiteindelijk heel goed uitgewerkt. (Had ook fout kunnen gaan en dan hadden we weer moeten verkopen).
Ik ga ook zeker niet zeggen dat anderen dit voorbeeld moeten volgen maar het is wel iets dat je mee mag nemen als mogelijke aanpak.

Belangrijkste is denk ik dat je niets doet wat je slapeloze nachten bezorgt. Dat is het nooit waard. Maar zeker de aanschaf van een huis moet je, mi, echt wel met een lange termijn bril doen.

[ Voor 4% gewijzigd door killerbee1958 op 16-10-2020 12:24 ]

[Requiem19]

Mooi perspectief! .

Het beste is om een keuze te (durven) maken. De slechte keuze is de keuze die je niet durft te maken of uitstelt.

Kies je ervoor om niet te kopen, prima, maar ga dan ook vol voor die keuze en blijf niet twijfelen. Zie je het zitten om wat meer risico te nemen (met hogere reward dan wel...), denk er goed over na, weeg de pro's en cons's en kies welke richting je op wilt.

Een voordeel van woningen is dat op de echt lange termijn (30 jaar) de kans behoorlijk groot is dat je een goede investering doet (zolang je de maandlasten kunt betalen ).

[CVTTPD2DQ]

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 10:59:
Ik had een redelijke goede baan bij IBM met nog een heleboel groei potentieel.
Ben overigens maar gewoon HBO opgeleid dus geen extreem hoge salaris maar wel goed voor die tijd.
Overigens werkte mijn toenmalige wederhelft ook nog en werd ook haar salaris in acht genomen bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek.

En daar zit misschien het verschil. Om nu een hypotheek op een huis van 600k€ te mogen aanvragen verwacht men een verzamelinkomen van 105000€ per jaar. Ik wil niet uitsluiten dat er stellen van 26 zijn die dat samen halen, maar het is toch een stuk lastiger.

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 10:59:
Ik wou dit voorbeeld vooral niet roepen om te pronken maar het ging mij meer om een ander geluid te laten horen tov al die verhalen dat je perse maar op een zo laag mogelijke hypotheek moet gaan zitten.,

Ik heb 36 jaar geleden een duik in het diepe genomen en die heeft uiteindelijk heel goed uitgewerkt. (Had ook fout kunnen gaan en dan hadden we weer moeten verkopen).

Ja, het is natuurlijk een beetje survivor bias. Er zijn mensen die net op het verkeerde moment gaan scheiden, enz. En bovendien is de rente in de afgelopen 36 jaar hard naar beneden geduikeld, wat er voor gezorgd heeft dat huizenprijzen omhoog gingen. Dat had je toen niet kunnen voorspellen, en dat kun je eigenlijk nu ook niet voorspellen voor de komende 36 jaar.

[rdluca]

Flix20 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 10:52:
[...]


Als je netjes het geld opzij zet is er ook geen probleem.
Het is een probleem wanneer je dat niet doet. En ik denk dat over de gehele lijn, de kans best aannemelijk is dat er genoeg gevallen zullen zijn die dit niet doen.

Er gaan volgens mij best veel gevallen zijn die na de 30 jaar aflossingsvrije hypotheek in de problemen gaan komen. Een groot deel heeft niet gespaard of afgelost omdat men niet kon of eenvoudigweg dat geld aan auto, vakantie etc. heeft opgemaakt..

Ik weet van meerdere grote hypotheekadviseursketens die de klanten met een aflossingsvrije hypotheek hebben aangeschreven met de mededeling dat door nieuwe regelgeving hypotheekverstrekkers tegenwoordig strengere normen hanteren dan toen de hypotheek werd afgesloten en die strengere normen de verhouding tussen inkomen en toegestane hypotheeklasten bepalen. Ook daarbij opgemerkt dat het pensioeninkomen aan het eind van de looptijd vaak lager is en hierdoor het ongewijzigd voortzetten in de meeste gevallen niet meer mogelijk of verstandig is. Men is uitgenodigd om een en ander inzichtelijk te maken en daarvoor een afspraak te plannen. De respons op die berichten is uiterst laag.

Dan zijn er ook gevallen die ineens de grote onschuld en onwetende spelen en stellen dat zij dachten wel af te lossen en de adviseur aansprakelijk stellen omdat zij stellen te zijn misleid.

De gevallen die op basis van hun inkomen hun de volledige hypotheekschuld niet meer opnieuw kunnen financieren kunnen behoorlijk in de problemen gaan komen.

killerbee1958 is een voorbeeld van iemand die weloverwogen een aflossingsvrije hypotheek heeft gekozen en daar verstandig mee is omgegaan. Helaas is een aflossingsvrije hypotheek populair geweest onder de groep mensen die minder goed kunnen vooruitdenken en plannen en eigenlijk niet geschikt is voor dat type lening.

[Requiem19]

Helemaal mee eens.

Deze groep mensen is (nmm) ook niet goed genoeg geïnformeerd over wat hun hypotheekvorm nu écht betekent voor hen op de lange termijn.

In dit topic zitten voornamelijk mensen met bovengemiddelde interesse in de huizenmarkt. Maar de meerderheid van huizenkopers denkt er veel minder over na. Zit 1x bij een adviseur, maakt een keuze, betaalt netjes en heeft weinig beeld bij z'n financiën.

Daarom toch alleen maar goed dat volledig aflossingsvrij niet meer mogelijk is (geloof max 50% nu wat banken aflossingsvrij mogen financieren?) en dat de prikkel toch wel is om af te lossen.

[killerbee1958]

rdluca schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 11:29:
[...]


Ik weet van meerdere grote hypotheekadviseursketens die de klanten met een aflossingsvrije hypotheek hebben aangeschreven met de mededeling dat door nieuwe regelgeving hypotheekverstrekkers tegenwoordig strengere normen hanteren dan toen de hypotheek werd afgesloten en die strengere normen de verhouding tussen inkomen en toegestane hypotheeklasten bepalen. Ook daarbij opgemerkt dat het pensioeninkomen aan het eind van de looptijd vaak lager is en hierdoor het ongewijzigd voortzetten in de meeste gevallen niet meer mogelijk of verstandig is. Men is uitgenodigd om een en ander inzichtelijk te maken en daarvoor een afspraak te plannen. De respons op die berichten is uiterst laag.

Klopt, dat advies gesprek heb ik ook gehad met mijn bank en heeft in mijn geval ook tot het inzicht geleid dat ik iets meer moet aflossen de komende tijd nog om pensioeninkomen en lasten in balans te brengen.

Mijn generatie zou dat gesprek, wat zelfs nog kosteloos was, dan ook beter wel kunnen voeren met de hypotheek verstrekker zolang er nog een (riant) inkomen is.
Ik vond het heel fijn om samen met de bank tot de conclusie te komen dat die extra aflossing verstandig was en mogelijk.
Bank gerust en ik gerust.

Dus boomers die meelezen en zo een uitnodiging hebben gehad, ga vooral dat gesprek aan. Het is vrijblijvend (ze kunnen je niets verplichten) maar dan weet je in ieder geval op welke rots je aan het sturen bent als je er niet naar wilt of kunt luisteren)

[JanHenk]

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 11:43:
[...]


Dus boomers die meelezen en zo een uitnodiging hebben gehad, ga vooral dat gesprek aan. Het is vrijblijvend (ze kunnen je niets verplichten) maar dan weet je in ieder geval op welke rots je aan het sturen bent als je er niet naar wilt of kunt luisteren)

Lol

Fijn die consensus hier hè..

[Ivow85]

Maverick schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 10:13:
[...]


Dit gaat vanzelf weer gebeuren. Over 15/20 jaar zit iedereen op een pot geld waar ze niet bij kunnen en worden dit soort regels weer wat versoepeld om te zorgen dat mensen hun geld uit kunnen geven.
Echt heel gek is dit ook niet, wat heb je aan een afgelost huis als je uiteindelijk de pijp uit gaat.

Over één generatie bezien heb je niet zo veel aan aflossen en daarna een X aantal jaar in een afgelost huis wonen. Niet aflossen en levenslang rente betalen zal niet veel duurder, of mogelijk zelfs goedkoper uitpakken. Is aflossen over meerdere generaties de standaard, dan heb je er wel zéér veel aan. Je krijgt dan onder de werkende middenklasse een opbouw van werkelijk bezit, zonder dat daar een hoge schuldenlast tegenover staat. Dat heeft grote gevolgen voor het besteedbaar inkomen na aftrek van woonlasten van die werkende middenklasse: dat gaat met grote stappen vooruit.

De eerste generatie die een huis aflost heeft er weinig aan. De tweede generatie kan echter vroeg of laat een grote erfenis ontvangen. Die kan gebruikt worden om de eigen woonlasten sterk te verlagen met een éénmalige extra aflossing (of in stapjes om boeterente te voorkomen) en vervolgens zelf meer vrij besteedbaar budget overhouden, het bedrag doorschuiven als startkapitaal voor generatie 3 waardoor die generatie minder woonlasten heeft en dus meer kan consumeren, of het geërfde kapitaal langzaamaan consumeren.

In alle drie de scenario's, of een combinatie ervan, zorgt aflossing op langere termijn voor meer consumptiebudget bij de middenklasse.

[CVTTPD2DQ]

Ivow85 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 11:48:
Je krijgt dan onder de werkende middenklasse een opbouw van werkelijk bezit, zonder dat daar een hoge schuldenlast tegenover staat. Dat heeft grote gevolgen voor het besteedbaar inkomen na aftrek van woonlasten van die werkende middenklasse: dat gaat met grote stappen vooruit.

Dat maakt het ook weer moeilijker om door te breken tot die middenklasse als je er niet bij hoort. Je gaat een beetje terug naar de situatie van vóór de 19e eeuw: je klasse wordt bepaald door de hoeveelheid land in je bezit, en landbezitter word je door te erven.

[izdp]

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 11:43:
[...]


Klopt, dat advies gesprek heb ik ook gehad met mijn bank en heeft in mijn geval ook tot het inzicht geleid dat ik iets meer moet aflossen de komende tijd nog om pensioeninkomen en lasten in balans te brengen.

Mijn generatie zou dat gesprek, wat zelfs nog kosteloos was, dan ook beter wel kunnen voeren met de hypotheek verstrekker zolang er nog een (riant) inkomen is.
Ik vond het heel fijn om samen met de bank tot de conclusie te komen dat die extra aflossing verstandig was en mogelijk.
Bank gerust en ik gerust.

Dus boomers die meelezen en zo een uitnodiging hebben gehad, ga vooral dat gesprek aan. Het is vrijblijvend (ze kunnen je niets verplichten) maar dan weet je in ieder geval op welke rots je aan het sturen bent als je er niet naar wilt of kunt luisteren)

Laat ik hier nu geen bal van snappen van dat (extra?) aflossen de komende paar jaar tot je pensionering.
Immers je maandlast met je volledige hypotheek is dan iets meer dan € 200.
De verhouding qua LTV is zonder meer uitstekend.
Gezien je job en werkgever zal je pensioen ook prima zijn.

Ik snap de policy van de bank, maar jouw inzien verbaasd me enorm.

[killerbee1958]

izdp schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 12:03:
[...]


Laat ik hier nu geen bal van snappen van dat (extra?) aflossen de komende paar jaar tot je pensionering.
Immers je maandlast met je volledige hypotheek is dan iets meer dan € 200.
De verhouding qua LTV is zonder meer uitstekend.
Gezien je job en werkgever zal je pensioen ook prima zijn.

Ik snap de policy van de bank, maar jouw inzien verbaasd me enorm.

@izdp

ik ga niet mijn hele doopcel hier lichten maar het is niet zo dat mijn initiële hypotheek ongewijzigd is gebleven. Wat jij mist in dit verhaal is dat, als gevolg van echtscheiding (uitkopen ex) en wat verbouwing er ook wel eens wat bijgeleend is.

Laat onverlet dat je aflossing dusdanig moet zijn dat je lasten en inkomsten, ook na pensioen, in evenwicht zijn. En daar helpt zo een advies gesprek heel goed voor om daar inzicht in te krigen.

[izdp]

Kijk dit is toch een waardevolle toelichting van je.
Zo wordt het plaatje een stuk anders, dan enkel je noemen van je beginhypotheek.

[killerbee1958]

izdp schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 12:14:
Kijk dit is toch een waardevolle toelichting van je.
Zo wordt het plaatje een stuk anders, dan enkel je noemen van je beginhypotheek.

Waar het me om ging was om een ander beeld te schetsen.
Los van de diverse aanpassingen ging ik 36 jaar geleden all in op een hypotheek die echt wel maximaal haalbaar was en nu 36 jaar later ben ik, ondanks de " normale tegenslagen" in het leven nog steeds spekkoper.

Daarmee laat ik onverlet dat de huidige generatie het absoluut moeilijker heeft dan ik het toen had maar ook dan probeer ik mee te geven dat het ook positief kan uitpakken als je een klein beetje riscio durft (en kan btw, ik begrijp de post van @CVTTPD2DQ dat je no way nu voor een dergelijk huis als starter in aanmerking kan komen gezien de inkomenseis) te nemen dat het op de lange termijn best wel eens heel goed voor je kan uitpakken.

Maar ik ben me ook bewust dat N=1 en elk individu is anders.

ik benijd niemand die nu de woningmarkt moet betreden. En uiteindelijk moet iedereen de keuzes plegen die bij hem/haar passen.

Veel wijsheid aan allen gewenst

[izdp]

Maar ook in die tijd gingen mensen de bietenbrug op door het exploderen van de rente.
Ook voor wie destijds de rentevaste periode verstreek waren de rapen gaar.
Nu zijn de huizen duur, maar zijn de risico's qua hypotheek en rente veel beperkter.

Edit: voor wie financieel geen dombo is, ben ik een groot voorstander van 50% aflossingsvrij.

[ Voor 16% gewijzigd door izdp op 16-10-2020 12:40 ]

[Ypuh]

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 10:59:
Maar dat wisten we en dat hadden we er voor over.
Inderdaad is huis nu > Eur 600K waard. (omdat ik er niet uit wil schiet ik daar dus geen fluit mee op he!!!)

Ik wou dit voorbeeld vooral niet roepen om te pronken maar het ging mij meer om een ander geluid te laten horen tov al die verhalen dat je perse maar op een zo laag mogelijke hypotheek moet gaan zitten.,

Ik heb 36 jaar geleden een duik in het diepe genomen en die heeft uiteindelijk heel goed uitgewerkt. (Had ook fout kunnen gaan en dan hadden we weer moeten verkopen).
Ik ga ook zeker niet zeggen dat anderen dit voorbeeld moeten volgen maar het is wel iets dat je mee mag nemen als mogelijke aanpak.

Snap jouw standpunt en het was ook geen aanval, maar als ik naar vandaag kijk zijn de situaties totaal niet vergelijkbaar. Ten eerste krijg je als 26 jarige eigenlijk al geen hypotheek meer, zeker niet voor een huis wat omgerekend 6 ton waard is en laat staan aflossingsvrij.

Verder neem je nu (in mijn ogen) een risico door aan te nemen dat de huizenprijzen blijven stijgen. Ik zie niet in hoe een huis van 6 ton over 30 jaar 2,4 miljoen waard is. Ik weet hoe inflatie werkt en hoor van oudere collega's/vrienden dat ze gevoelsmatig hun huis op de piek gekocht hebben en X jaar later toch verrast zijn en het de beste investering uit hun leven noemen, maar ik acht het acceptabel dat de rek er een keer uit is.

Aflossingsvrij kan werken met de nodige discipline (die veelal ontbreekt bij mijn generatie) en met een nadrukkelijke disclaimer "In het verleden behaalde resultaten bieden geen garanties voor de toekomst". De marge om écht nog goede stappen te zetten, of dat een wilde gok goed uitpakt zijn wel redelijk opgedroogd. Er gaat in de toekomst (2030-2040) bijvoorbeeld een punt komen dat het inwoner aantal in Nederland weer af gaat nemen. Niemand kan voorspellen wat voor impact dat heeft, maar feit is wel dat er dan veel erfenissen vrijkomen van een generatie die goed geboert heeft en dat mogelijk ook invloed heeft op het huizen aanbod.

Naar mijn inziens is de taart wel redelijk verdeeld nu en is het bijna onmogelijk geworden om van een dubbeltje nog een kwartje te maken (dit geldt voor meerdere aspecten in onze maatschappij). Er is al meermaals aangegeven dat de generatie die nu opgroeit de eerste zullen zijn die het relatief gezien minder hebben dan hun ouders, als zullen die laatste altijd weer met het voorbeeld komen dat zij niet op vliegvakantie gingen en geen iPhone hadden.

Ik dwaal een beetje af, maar N=1 is wel van toepassing hier en sterk afhankelijk van wanneer/waar je instapt. Ik reken vanuit mijzelf als huurder/woningzoekende starter wat alweer een totaal andere situatie is dan wie 5 jaar geleden zijn of haar eerste huis gekocht heeft.

Edit: Er zat nog een pagina achter, maar lees dat jij en @CVTTPD2DQ al soort van tot dezelfde conclusie gekomen zijn .

[ Voor 6% gewijzigd door Ypuh op 16-10-2020 12:50 . Reden: Volgende keer even doorlezen Ypuh ]

[Rubbergrover1]

Maestro1990 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 07:35:
[...]


Hoe kom je aan die 1000 p/m?

Sorry voor de late reactie, ik zit niet permanent op het forum .
Een annuïteitenhypotheek van 3 ton bij 1,2% rente geeft een annuïteit van 992,73 per maand. Met een LTV onder de 50% zijn er genoeg aanbieders waarbij je onder de 1,2% uitkomt.

Uiteraard begin je dan wel weer met een nieuwe 30-jaars periode. Dat is één van de aspecten waardoor je met deze 'hefboom' redelijk snel in duurdere huizen terecht komt. Als je bijvoorbeeld om de 5 jaar gaat verhuizen en dan weer een nieuwe maximale 30-jaars hypotheek afsluit, dat maakt dat je steeds relatief dure woningen kunt kopen. En daarmee ook een extra grote hefboom op prijsstijgingen (en dalingen) krijgt.

Op deze manier kun je met twee modale inkomens dus in een huis van 8 ton terecht komen.

[killerbee1958]

Ypuh schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 12:41:
[...]


Verder neem je nu (in mijn ogen) een risico door aan te nemen dat de huizenprijzen blijven stijgen. Ik zie niet in dat een huis van 6 ton over 30 jaar 2,4 miljoen waard is. Ik weet hoe inflatie werkt en hoor van vrijwel iedereen dat ze gevoelsmatig hun huis op de piek gekocht hebben en X jaar later toch verrast zijn en het de beste investering uit hun leven noemen, maar ik acht het acceptabel dat die bubbel een keer klapt.

een huis is geen beleggingsobject maar een eerste levensbehoefte.
Ik snap die focus op waardevermeerdering echt niet.
Koop iets wat je nu kan betalen en met de tijd wordt de last steeds lager doordat je aflost en inflatie.

Dat het huis dan vervolgens in waarde daalt is volkomen irrelevant (BTW ik wou dat mijn huis in waarde daalde want dan had ik minder eigen woning forfait)

Waar ik echt iedereen voor wil waarschuwen is inderdaad nu instappen op iets wat je over 5 jaar weer kwijt moet. Dat is een groot risico wat je, MIJN INZIENS, niet moet willen.

Beter iets gezocht waar je, desnoods, de komende 20 jaar in kan blijven wonen. Dan is een eventuele waardedaling namelijk helemaal niet zo spannend. (Tenzij je dan weer net van plan bent om te gaan scheiden, maar daar kies je dan maar een beter moment voor. : )

[Ypuh]

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 12:49:
[...]


een huis is geen beleggingsobject maar een eerste levensbehoefte.
Ik snap die focus op waardevermeerdering echt niet.
Koop iets wat je nu kan betalen en met de tijd wordt de last steeds lager doordat je aflost en inflatie.

Dat het huis dan vervolgens in waarde daalt is volkomen irrelevant (BTW ik wou dat mijn huis in waarde daalde want dan had ik minder eigen woning forfait)

Waar ik echt iedereen voor wil waarschuwen is inderdaad nu instappen op iets wat je over 5 jaar weer kwijt moet. Dat is een groot risico wat je, MIJN INZIENS, niet moet willen.

Beter iets gezocht waar je, desnoods, de komende 20 jaar in kan blijven wonen. Dan is een eventuele waardedaling namelijk helemaal niet zo spannend. (Tenzij je dan weer net van plan bent om te gaan scheiden, maar daar kies je dan maar een beter moment voor. : )

Ik vind het naief om in de huidige markt te denken dat een huis géén beleggins object is. Voor 2-3 ton koop je 60-90m2 op een rot plek. Dat is géén toekomstbestendige woning (jaja, er zijn ook hele gezinnen die op 50m2 leven). De koop uitstellen en sparen is ook geen optie met de huidige stijging in woningwaarde (11% dit jaar!!! Na 6 jaar van gemiddeld 7-8%!!!!) en door de extreme huurprijzen (<€1.000 p/m is niet te vinden) is dat ook geen handige optie.

Je kunt anno 2020 als starter geen huis meer op de groei kopen, daarvoor zijn de prijzen te hoog en de regels te streng. Als de markt tegenzit terwijl jij als 30er net een tweeling krijgt, terugval in inkomen hebt of gaat scheiden (of combinatie daarvan), dan heb je in de huidige markt gewoon een serieus financieel probleem. Een huis is dan misschien geen beleggingsobject om winst mee te maken, het is wel een object waar je een serieus verlies op kan maken wat de rest van je leven radicaal kan beinvloeden.

[ Voor 6% gewijzigd door Ypuh op 16-10-2020 12:58 ]

[Rubbergrover1]

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 09:11:
Ik snap al die aversie tegen een deel aflossingvrij hier niet hoor.

Ben zelf 36 jaar geleden voor een geheel aflossingvrije hypotheek destijds gegaan en heb wel dusdanig afgelost dat mijn woonlasten strak bij pensionering draagbaar blijven.

Ik zit straks in een kast van een woning met een maandlast van zo een 500 euro netto en voor dat bedrag kan ik niet eens tegenwoordig een krot huren.

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 09:17:
[...]

Toen ik op mijn 26e een aflossingsvrije hypotheek aanging van FL 375.000 verklaarde ook iedereen mij voor gek. Maar ik heb wel al 36 jaar verschrikkelijk veel woongenot gehad en zit nu in een hele riante positie.

Dan heb je het dus over 1984. Een tijd waarin de rente volgens mij gemiddeld zo'n 8-9% was. Dat betekent dat je alleen aan rente al ¾ van een modaal bruto inkomen kwijt was. Dan zul je dus wel een behoorlijk riant inkomen hebben gehad en dan zal het dus sowieso geen normale woning zijn geweest. Zeker omdat je hypotheek al 2½ keer zo veel was als de gemiddelde prijs van een woning op dat moment.

[killerbee1958]

Ypuh schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 12:53:
[...]

Ik vind het naief om in de huidige markt te denken dat een huis géén beleggins object is. Voor 2-3 ton koop je 60-90m2 op een rot plek. Dat is géén toekomstbestendige woning (jaja, er zijn ook hele gezinnen die op 50m2 leven).

Je kunt anno 2020 als starter geen huis meer op de groei kopen, daarvoor zijn de prijzen te hoog en de regels te streng. Als de markt tegenzit terwijl jij als 30er net een tweeling krijgt, terugval in inkomen hebt of gaat scheiden (of combinatie daarvan), dan heb je in de huidige markt gewoon een serieus financieel probleem. Een huis is dan misschien geen beleggingsobject om winst mee te maken, het is wel een object waar je een serieus verlies op kan maken wat de rest van je leven radicaal kan beinvloeden.

Tsja, YPuh dan is mijn boodschap niet voor jou van toepassing.
Als jij alleen maar beren ziet (kinderen, echtscheiding oid) dan ben je er inderdaad niet aan toe om in te stappen.

Waarschijnlijk geeft het jou meer rust om te blijven huren. Ook goed en als je daar gelukkig van wordt dan is daar niets mis mee.
Helpt het waarschijnlijk wel om je daar bij neer te leggen en niet verzuurd te raken over het feit dat de woningmarkt niet aan jou besteed is.

[Requiem19]

Ypuh schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 12:53:
[...]

Ik vind het naief om in de huidige markt te denken dat een huis géén beleggins object is. Voor 2-3 ton koop je 60-90m2 op een rot plek. Dat is géén toekomstbestendige woning (jaja, er zijn ook hele gezinnen die op 50m2 leven). De koop uitstellen en sparen is ook geen optie met de huidige stijging in woningwaarde (11% dit jaar!!! Na 6 jaar van gemiddeld 7-8%!!!!) en door de extreme huurprijzen (<€1.000 p/m is niet te vinden).

Je kunt anno 2020 als starter geen huis meer op de groei kopen, daarvoor zijn de prijzen te hoog en de regels te streng. Als de markt tegenzit terwijl jij als 30er net een tweeling krijgt, terugval in inkomen hebt of gaat scheiden (of combinatie daarvan), dan heb je in de huidige markt gewoon een serieus financieel probleem. Een huis is dan misschien geen beleggingsobject om winst mee te maken, het is wel een object waar je een serieus verlies op kan maken wat de rest van je leven radicaal kan beinvloeden.

90m2... zo groot heb ik nog nooit gewoond en ik ben 36! .

Ik begon op 9m2 in Amsterdam in 2003 op mezelf. Daarna een flinke upgrade naar 12m2.. wow, wat een ruimte! Eerste eigen woonruimte was 50m2. De laatste upgrade was naar 65m2 waar ik nu samenwoon.

Als je 90m2 in de randstad kunt krijgen is dat in de basis een prima investering lijkt me. Gotta start somewhere!

[Rubbergrover1]

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 12:49:
[...]


een huis is geen beleggingsobject maar een eerste levensbehoefte.
Ik snap die focus op waardevermeerdering echt niet.

Correctie, jij vindt een huis alleen een eerste levensbehoefte. Anderen zien het daarnaast ook als een beleggingsobject.

Koop iets wat je nu kan betalen en met de tijd wordt de last steeds lager doordat je aflost en inflatie.

Dat het huis dan vervolgens in waarde daalt is volkomen irrelevant (BTW ik wou dat mijn huis in waarde daalde want dan had ik minder eigen woning forfait)

Waar ik echt iedereen voor wil waarschuwen is inderdaad nu instappen op iets wat je over 5 jaar weer kwijt moet. Dat is een groot risico wat je, MIJN INZIENS, niet moet willen.

Beter iets gezocht waar je, desnoods, de komende 20 jaar in kan blijven wonen. Dan is een eventuele waardedaling namelijk helemaal niet zo spannend. (Tenzij je dan weer net van plan bent om te gaan scheiden, maar daar kies je dan maar een beter moment voor. : )

Dat is de ene methode. De andere methode is gebaseerd op wel vaak verhuizen naar steeds weer een betere of prettiger woning. Voor beide is wat te zeggen, het is niet zo dat één van beide manieren fout is.

[Richh]

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 12:59:
Als jij alleen maar beren ziet (kinderen, echtscheiding oid) dan ben je er inderdaad niet aan toe om in te stappen.

Kinderen zijn geen beren op de weg. Voor 90% van de wereldbevolking is dat een normaal levensdoel volgens mij. Is heel verstandig daar over na te denken.
En hoewel een scheiding (of nouja, we zijn niet getrouwd) mij totaal onrealistisch lijkt met mijn wederhelft statistisch zijn de cijfers niet te ontkennen.

Feit is dat je in beide situaties met een tophypotheek nu wel degelijk tegen een financieel risico aanloopt. En dat je die tophypotheek nodig hebt voor een woning die regelmatig helemaal niet bestendigd is voor langere tijd.
Dat jij vroeger het risico aandurfde, en het geluk hebt gehad dat dat goed uitpakte, is geen garantie voor de toekomst. Dat zei je zelf ook: "Waar ik echt iedereen voor wil waarschuwen is inderdaad nu instappen op iets wat je over 5 jaar weer kwijt moet. Dat is een groot risico wat je, MIJN INZIENS, niet moet willen." killerbee1958 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5"

Wat nou als je met z'n 2en, maximaal kan lenen wat in bovenstaande situatie valt?

Helpt het waarschijnlijk wel om je daar bij neer te leggen en niet verzuurd te raken over het feit dat de woningmarkt niet aan jou besteed is.

Dat is makkelijk zeggen...

Dus dan moet je maar blijven huren voor 1100 euro per maand? Waarbij je eigenlijk in exact hetzelfde schuitje valt? En ook nog eens geen vermogen opbouwt voor je oude dag?
Ik bedoel: beleggingsobject, dat hoeft niet. Maar een middel om vermogen op te bouwen? Dat is broodnodig, wil je wat van je leven maken.

De starter van nu heeft de keuze tussen een strop en een guillotine. Omringt door post-boomers (hun ouders) die vanaf de zijlijn zeggen dat zij vroeger in een vergelijkbare situatie zaten en maar gewoon hun hoofd door het gat moeten steken.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 16-10-2020 13:07 ]

[killerbee1958]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 12:57:
[...]


[...]

Dan heb je het dus over 1984. Een tijd waarin de rente volgens mij gemiddeld zo'n 8-9% was. Dat betekent dat je alleen aan rente al ¾ van een modaal bruto inkomen kwijt was. Dan zul je dus wel een behoorlijk riant inkomen hebben gehad en dan zal het dus sowieso geen normale woning zijn geweest. Zeker omdat je hypotheek al 2½ keer zo veel was als de gemiddelde prijs van een woning op dat moment.

Nogmaal ik ga niet mijn hele doopceel hier lichten maar wil wel iets toelichten
Mijn baan was een "normaal tot redelijk" betaalde HBO baan, wel met nog veel groeipotentieel. Maar ik had zeker geen buitensporig inkomen tov mijn leeftijdsgenoten met zelfde opleiding.

Huis was inderdaad, ook in die tijd, erg duur. (vrijstaand in de randstad). Rente was inderdaad, als ik mij goed herinner, 7,85 %.
Het was zeker een flinke last tov ons gezamenlijke inkomen op dat moment, maar we kregen het wel gefinancierd.
En inderdaad hebben we de eerste twee jaar het wat zuinig aan moeten doen en wat luxe dingen moeten laten (vakanties/uit eten/entertainment).

Maar zo kan het dus ook lopen. Huis gekocht waar we toen al van vonden dat we daar oud konden worden en uiteindelijk gaat dat nu ook zo uitkomen. Mij gaan ze hier in zes plankjes uit wegdragen.

[Rubbergrover1]

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 13:07:
[...]

Het was zeker een flinke last tov ons gezamenlijke inkomen op dat moment, maar we kregen het wel gefinancierd.
En inderdaad hebben we de eerste twee jaar het wat zuinig aan moeten doen en wat luxe dingen moeten laten (vakanties/uit eten/entertainment).

Maar zo kan het dus ook lopen.

Dat is een groot verschil met tegenwoordig. Want jij hebt toen, bewust en willens en wetens, gekozen voor een heel hoge woonlast in verhouding tot je inkomen en daarvoor bezuinigd op andere zaken. Dat is in dit geval goed gegaan, maar het had ook erg mis kunnen gaan, waarbij je met een onbetaalbare hypotheek en/of een fors verkoopverlies was achtergebleven.

Tegenwoordig wordt je meer 'in bescherming' genomen en kun je dus (op een enkele explain na) niet meer zelf kiezen voor een verhoudingsgewijs hoge hypotheek. Zo kan het dus tegenwoordig niet meer lopen.

[Maestro1990]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 12:46:
[...]

Sorry voor de late reactie, ik zit niet permanent op het forum .
Een annuïteitenhypotheek van 3 ton bij 1,2% rente geeft een annuïteit van 992,73 per maand. Met een LTV onder de 50% zijn er genoeg aanbieders waarbij je onder de 1,2% uitkomt.

Uiteraard begin je dan wel weer met een nieuwe 30-jaars periode. Dat is één van de aspecten waardoor je met deze 'hefboom' redelijk snel in duurdere huizen terecht komt. Als je bijvoorbeeld om de 5 jaar gaat verhuizen en dan weer een nieuwe maximale 30-jaars hypotheek afsluit, dat maakt dat je steeds relatief dure woningen kunt kopen. En daarmee ook een extra grote hefboom op prijsstijgingen (en dalingen) krijgt.

Op deze manier kun je met twee modale inkomens dus in een huis van 8 ton terecht komen.

Misschien een teleurstellende boodschap maar zo werkt het niet.

Ik zal mijn eigen voorbeeld geven ter verduidelijking. In 2016 gekocht met hypotheek 235K. In 2020 besloten nieuw huis te kopen. Hypotheek op dat moment 213K. Nieuwe huis is 570K inclusief meerwerk en mijn overwaarde is 180K (huis is verkocht). Ik heb dus totaal 350K hypotheek nodig.
Hoe werkt dat dan? De bank hanteert een hypotheekdeel van 26 jaar á 213K en een deel van 137K met een looptijd van 30 jaar.

In jouw voorbeeld waar iemand begint met een (voorbeeld) huis van 200K en hypotheek 200K. Na vijf jaar heeft hij wellicht 30K afgelost waardoor er 170K resteert. Dat wat hij extra nodig heeft koopprijs nieuwe huis minus overwaarde minus bestaand hypotheek deel is de extra lening tegen 30 jaar. Oftewel, jij houdt onterecht rekening met volledige hypotheek tegen een aflostermijn van 30 jaar.

[Requiem19]

Maestro1990 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 13:41:
[...]


Misschien een teleurstellende boodschap maar zo werkt het niet.

Ik zal mijn eigen voorbeeld geven ter verduidelijking. In 2016 gekocht met hypotheek 235K. In 2020 besloten nieuw huis te kopen. Hypotheek op dat moment 213K. Nieuwe huis is 570K inclusief meerwerk en mijn overwaarde is 180K (huis is verkocht). Ik heb dus totaal 350K hypotheek nodig.
Hoe werkt dat dan? De bank hanteert een hypotheekdeel van 26 jaar á 213K en een deel van 137K met een looptijd van 30 jaar.

In jouw voorbeeld waar iemand begint met een (voorbeeld) huis van 200K en hypotheek 200K. Na vijf jaar heeft hij wellicht 30K afgelost waardoor er 170K resteert. Dat wat hij extra nodig heeft koopprijs nieuwe huis minus overwaarde minus bestaand hypotheek deel is de extra lening tegen 30 jaar. Oftewel, jij houdt onterecht rekening met volledige hypotheek tegen een aflostermijn van 30 jaar.

De bank hanteert alleen maar dat hypotheekdeel van 26 jaar a 213k omdat je maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek hebt voor dat gedeelte.

Als je dat leningdeel wat al 4 jaar liep opeens opnieuw zou afsluiten voor 30 jaar, zou je het recht op HRA verliezen.

Dit is dus meer fiscaal ingegeven dan bank-technisch.

[killerbee1958]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 13:28:
[...]

Dat is een groot verschil met tegenwoordig. Want jij hebt toen, bewust en willens en wetens, gekozen voor een heel hoge woonlast in verhouding tot je inkomen en daarvoor bezuinigd op andere zaken. Dat is in dit geval goed gegaan, maar het had ook erg mis kunnen gaan, waarbij je met een onbetaalbare hypotheek en/of een fors verkoopverlies was achtergebleven.

Tegenwoordig wordt je meer 'in bescherming' genomen en kun je dus (op een enkele explain na) niet meer zelf kiezen voor een verhoudingsgewijs hoge hypotheek. Zo kan het dus tegenwoordig niet meer lopen.

Helemaal eens. Het had ook mis kunnen gaan. Maar ja dat is denk ik precies waar het in dit draadje vaak over gaat,
Zie de risico's of de kansen. En daar is geen goed antwoord op, omdat dat erg persoonsgebonden is.
Dat maakt ook dat we elkaar nooit zullen overtuigen (en dat moeten we ook niet willen)
ik probeerde alleen maar een ander perspectief te geven. Daarmee zeker niet aan willen geven dat iedereen mijn voorbeeld maar moet volgen.
En inderdaad zal het nu lastiger zijn om zover all-in te gaan als ik destijds deed.

Neemt niet weg dat het gaan tot wat mogelijk is, als je goed nadenkt over de risico's en die accepteert, dus ook nu nog steeds goed kan uitwerken.

[Rubbergrover1]

Maestro1990 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 13:41:
[...]


Misschien een teleurstellende boodschap maar zo werkt het niet.

Ik zal mijn eigen voorbeeld geven ter verduidelijking. In 2016 gekocht met hypotheek 235K. In 2020 besloten nieuw huis te kopen. Hypotheek op dat moment 213K. Nieuwe huis is 570K inclusief meerwerk en mijn overwaarde is 180K (huis is verkocht). Ik heb dus totaal 350K hypotheek nodig.
Hoe werkt dat dan? De bank hanteert een hypotheekdeel van 26 jaar á 213K en een deel van 137K met een looptijd van 30 jaar.

In jouw voorbeeld waar iemand begint met een (voorbeeld) huis van 200K en hypotheek 200K. Na vijf jaar heeft hij wellicht 30K afgelost waardoor er 170K resteert. Dat wat hij extra nodig heeft koopprijs nieuwe huis minus overwaarde minus bestaand hypotheek deel is de extra lening tegen 30 jaar. Oftewel, jij houdt onterecht rekening met volledige hypotheek tegen een aflostermijn van 30 jaar.

Wat Requiem ook aangeeft, dat je een deel voor 26 jaar hebt is uit fiscale overwegingen. Zeker als de overwaarde/eigen geld hoog is en de rente laag is, dan is het voordeel van renteaftrek zeer beperkt. In de eerste 'stap' kan het nog wel interessant zijn, maar in jouw geval scheelt de aftrek netto maar een paar tientjes per maand. En dat, als de huisprijsstijging zou doorzetten, waarschijnlijk ook maar voor een paar jaar.

Even een voorbeeldje. Als je over een paar jaar wil verhuizen en je huis bv. 8 of 9 ton waard is en je nog bv 3 ton hypotheek hebt, dan is de renteaftrek voor je nieuwe woning niet echt een issue. Dan zou je bij de zelfde rente, met een looptijd van 30 jaar, voor de zelfde maandlasten een nieuwe hypotheek van bijna 4 ton kunnen nemen. Dus dan kom je voor de zelfde maandlasten op een mogelijk huis uit van richting de miljoen.

Wat je in het recente verleden zag, was dat die waardestijging ongeveer die richting had, maar dat je daarnaast óók nog eens een rentedaling had. Zodat je dus niet alleen een forse overwaarde hebt gecreëerd, maar ook nog eens voor het zelfde geld (zelfde maandlasten) een hogere hypotheek kunt nemen. Dan gaat het hard met de woningprijzen die binnen je bereik komen.

[ Voor 9% gewijzigd door Rubbergrover1 op 16-10-2020 15:13 ]

[CVTTPD2DQ]

killerbee1958 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 12:49:
een huis is geen beleggingsobject maar een eerste levensbehoefte.
Ik snap die focus op waardevermeerdering echt niet.

Omdat die je leven kan maken of breken. Op het juiste moment (en de juiste plek) kopen of verkopen levert je gedurende je leven veel meer op dan de meeste (eenvoudige) carrièrestappen. Dat zie je bij jouw generatie en de boomers, daar zitten mensen bij die hun hele leven in een bescheiden huurwoning wonen, en er zijn er die hun hele leven in een kast van een huis wonen - en nog meer besteedbaar inkomen hebben ook.
Mijn generatie heeft ook weinig verwachtingen van het pensioen. 70 zijn met een karig pensioen is een stuk minder vervelend in een afbetaald huis met overwaarde.

Ik zou het zelf graag anders zien. Zo heb ik als huurder bijna twintig jaar met veel plezier in "slechte" wijken gewoond. De huur was laag, en ben zoiemand die zich niet stoort aan plastic stoelen in de voortuin en bierkratten op het balkon.

Toen ik een huis ging kopen, maakte ik me ineens zorgen over de invloed van een "slechte" buurt op de waardeontwikkeling van m'n huis. Liever zou ik daar helemaal niet druk over maken.

[Rubbergrover1]

Maverick schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 10:13:
[...]


Dit gaat vanzelf weer gebeuren. Over 15/20 jaar zit iedereen op een pot geld waar ze niet bij kunnen en worden dit soort regels weer wat versoepeld om te zorgen dat mensen hun geld uit kunnen geven.
Echt heel gek is dit ook niet, wat heb je aan een afgelost huis als je uiteindelijk de pijp uit gaat.

Even los van de smak geld voor je erfgenamen betekent het ook dat je woonlasten veel lager zijn en dat je dus een veel lager uitgavenpatroon hebt. En daarbij ook minder onzekerheid over je woonlasten/uitgaven.

Verschil tussen of je op je 55ste een afgelost huis hebt of een aflossingsvrije hypotheek hebt kan je meer dan 30 jaar rentebetaling schelen. Bij de huidige rente is dat niet zo spannend, maar als je over 10-20 jaar weer rentes richting de 4% zou hebben dan vind ik dat toch een beetje weggegooid geld. Bovendien heb je ook nog kans dat de rente nog weer wat verder omhoog gaat en het betalen van de hypotheek toch wel een beetje meer van je budget opeet dan waar je op had gerekend.

Het geeft dus ook een stuk rust/zekerheid om niet meer voor een schuld te hoeven betalen.

[MaStar]

Maverick schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 10:13:
[...]


Dit gaat vanzelf weer gebeuren. Over 15/20 jaar zit iedereen op een pot geld waar ze niet bij kunnen en worden dit soort regels weer wat versoepeld om te zorgen dat mensen hun geld uit kunnen geven.
Echt heel gek is dit ook niet, wat heb je aan een afgelost huis als je uiteindelijk de pijp uit gaat.

Een beetje naïeve vraag. Stel je koopt een huis op je 35e - dan zou dit in theorie betekenen dat je dit op je 65e -rond je pensioen - hebt afgelost. Als je niet duurder gaat wonen, betekent dit dus dat als je 90 jaar zou worden, 30 jaar (!) geen woonlasten meer betaald. Tel je winst uit. Je kan dus in die jaren veel meer geld besteden aan andere zaken, reizen, levensbehoeften etc die het leven mooi maken. En mocht je toch verhuizen naar iets groters, dat dit op zijn minst verminderd, door eventuele overwaarde en/of aflossing van de hypotheek.

Nog los van: 1. Een mooi nalatenschap aan eventuele kinderen, zodat je hun ook weer 'bagage' meegeeft t.z.t. 2. een financiële buffer mocht je geld nodig hebben, makkelijker verkopen en dus kleiner wonen (meer cash) en 3. Misschien wel het belangrijkste: je woongenot - je koopt nu eenmaal meer voor eenzelfde maandbedrag dan waarvoor je kan huren.

Kortom - het heeft zeer grote consequenties en ook voordelen.

[ Voor 15% gewijzigd door MaStar op 17-10-2020 16:33 ]

[MaStar]

On-topic: Voor iedereen die denkt dat we in een bubbel zitten, kijk deze grafiek met correctie van de inflatie ten opzichte van 2008. Vergeet niet dat de recessie ook alweer 12 (!) jaren geleden is en prijzen alweer 5 jaar achter ons liggen. We leven in een hele andere tijd.

[ Voor 17% gewijzigd door MaStar op 17-10-2020 16:30 ]

[kabeltjekabel]

MaStar schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 16:22:
On-topic: Voor iedereen die denkt dat we in een bubbel zitten, kijk deze grafiek met correctie van de inflatie ten opzichte van 2008. Vergeet niet dat de recessie ook alweer 12 (!) jaren geleden is en prijzen alweer 5 jaar achter ons liggen. We leven in een hele andere tijd.

[Afbeelding]

Dat het nog verder stijgt wil niet zeggen dat het niet nu ook al een bubbel is.

[Ivow85]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 16 oktober 2020 @ 16:03:
[...]

Even los van de smak geld voor je erfgenamen betekent het ook dat je woonlasten veel lager zijn en dat je dus een veel lager uitgavenpatroon hebt. En daarbij ook minder onzekerheid over je woonlasten/uitgaven.

Verschil tussen of je op je 55ste een afgelost huis hebt of een aflossingsvrije hypotheek hebt kan je meer dan 30 jaar rentebetaling schelen. Bij de huidige rente is dat niet zo spannend, maar als je over 10-20 jaar weer rentes richting de 4% zou hebben dan vind ik dat toch een beetje weggegooid geld. Bovendien heb je ook nog kans dat de rente nog weer wat verder omhoog gaat en het betalen van de hypotheek toch wel een beetje meer van je budget opeet dan waar je op had gerekend.

Het geeft dus ook een stuk rust/zekerheid om niet meer voor een schuld te hoeven betalen.

Het wegvallen van de hypotheeklasten zo vlak voor het pensioen geeft inderdaad ook vele voordelen.
- De laatste jaren voor het pensioen wellicht wat minder gaan werken, of in een functie die minder fysiek of mentaal belastend is en wat minder loon oplevert.
- Met het wellicht lagere pensioen-inkomen toch nog makkelijk rondkomen zonder ergens in de uitgaven te moeten snijden
- Extra maandelijks budget om de fitte jaren van het pensioen (hopelijk zijn de er) van het leven en de wereld te genieten.

[Noord27]

Wij hebben inmiddels onze pijlen gericht op een iets grotere woning, om zo weinig tot geen hypotheek meer te hebben (ben net geen 40 jaar). Huidige overwaarde is ruim 4 ton, vanuit 2 woningen. Door fiks extra af te lossen. Zonder steun vanuit ouders.

Mikken op een huis van rond 5 ton. Met spaargeld, afhankelijk van hoeveel verbouwing, zal een hypotheek ongeveer €125,- in de maand zijn. Of zelfs afwezig.

Ik schrik gewoon als ik mensen hoor zeggen dat ze voor een prikkie hypotheek zitten te wonen, als dat €900,- in de maand is..

Eerst kijken wat je maximaal mag/kan lenen en dan daarop iets uit zoeken lijkt de trent te zijn.

[ Voor 9% gewijzigd door Noord27 op 17-10-2020 17:24 ]

[Miks]

MaStar schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 16:22:
On-topic: Voor iedereen die denkt dat we in een bubbel zitten, kijk deze grafiek met correctie van de inflatie ten opzichte van 2008. Vergeet niet dat de recessie ook alweer 12 (!) jaren geleden is en prijzen alweer 5 jaar achter ons liggen. We leven in een hele andere tijd.

[Afbeelding]

Je bent vergeten te vermelden dat deze grafiek uit het FD van vandaag komt waar juist wordt gewaarschuwd voor de mogelijk veel te optimistische stemming op zowel de huizenmarkt als de beurs.
https://fd.nl/opinie/1361...evaarlijk-soort-optimisme

[Emgeebee]

Noord27 schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 17:15:
Wij hebben inmiddels onze pijlen gericht op een iets grotere woning om zo weinig tot geen hypotheek meer te hebben (ben net geen 40). Huidige overwaarde is ruim 4 ton. Mik op een huis van rond 5 ton. Met spaargeld, afhankelijk van hoeveel verbouwing, zal een hypotheek ongeveer €125,- in de maand zijn.

Ik schrik gewoon als ik mensen hoor zeggen dat ze voor een prikkie hypotheek zitten te wonen, als dat €900,- in de maand is..

Eerst kijken wat je maximaal mag/kan lenen 3n dan daarop iets uit zoeken lijkt de trent te zijn.

Gefeliciteerd met je bubbel en 4 ton overwaarde. Bizar dat je denkt dat dat de norm is en dat je vervolgens denkt te kunnen oordelen over anderen.

[MaStar]

Noord27 schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 17:15:
Ik schrik gewoon als ik mensen hoor zeggen dat ze voor een prikkie hypotheek zitten te wonen, als dat €900,- in de maand is..

Ik schrik dat je een overwaarde (kan) hebben van 400k . Dat is ook echt niet normaal. Sta er even bij stil dat er veel mensen zijn van rond jouw leeftijd en geen (0.0k) overwaarde hebben , of nog een woning moeten aankopen. Dan is dat verschil tussen 125 euro en 900 nog niet zo gek. Zeker niet als de gemiddelde huurprijs , los van sociale huur, ook al wel rond de 1000 euro per maand ligt. Dat is niet zo gek.

900 is in mijn beeld vorming (alleenstaand) ook gewoon erg goed / goedkoop - zeker als je in een stad wilt wonen.

Wat ik ermee wil zeggen: gefeliciteerd met je overwaarde en zeer lage woonlasten op je 40e, maar dat is ook niet echt 'normaal'.

[ Voor 8% gewijzigd door MaStar op 17-10-2020 17:24 ]

[Requiem19]

Als je schrikt van 900 hypotheeklasten (voor 2 personen?) dan ben je niet helemaal in verbinding met de echte wereld.

[Vorkie]

Requiem19 schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 17:24:
Als je schrikt van 900 hypotheeklasten (voor 2 personen?) dan ben je niet helemaal
In verbinding met de echte wereld.

Nee, soort van hautaine doen, geen aandacht aan geven

[Noord27]

Requiem19 schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 17:24:
Als je schrikt van 900 hypotheeklasten (voor 2 personen?) dan ben je niet helemaal
In verbinding met de echte wereld.

Werken om te kunnen leven, of leven om te kunnen werken?

[Requiem19]

Ik vind dit soort opmerkingen extra pijnlijk voor veel (jonge) mensen om mij heen die in Amsterdam niet iets kunnen kopen en 1750 huur p/m betalen.

[MaStar]

Noord27 schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 17:28:
[...]

Werken om te kunnen leven, of leven om te kunnen werken?

Meen je dit , of troll je? Het lijkt het laatste. Anders ben je de realiteit wel écht erg uit het oog verloren. Net als die 400k 'overwaarde'.

Je kan een garagebox kopen voor een hypotheek met 900 euro per maand man . En zelfs met modaal-inkomen is 900 euro nog zwaar goedkoop , en prima bedrag om veel geld over te houden.

[ Voor 29% gewijzigd door MaStar op 17-10-2020 17:40 ]

[MaStar]

Requiem19 schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 17:30:
Ik vind dit soort opmerkingen extra pijnlijk voor veel (jonge) mensen om mij heen die in Amsterdam niet iets kunnen kopen en 1750 huur p/m betalen.

Eens.

[Ebayzo]

Noord27 schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 17:15:

Eerst kijken wat je maximaal mag/kan lenen en dan daarop iets uit zoeken lijkt de trent te zijn.

Lekker makkelijk lullen met je twee bubbel huizen he? Maar het is je gegund, prima gehandeld. Maar ga niet neerbuigend naar de huidige lichting doen welke te maken hebben met andere zaken.

[Noord27]

MaStar schreef op zaterdag 17 oktober 2020 @ 17:34:
[...]


Meen je dit , of troll je? Het lijkt het laatste. Anders ben je de realiteit wel erg uit het oog verloren. Net als die 400k 'overwaarde'.

Je kan een garagebox kopen voor een hypotheek met 900 euro per maand man . En zelfs met modaal-inkomen is 900 euro nog zwaar goedkoop , en prima bedrag om veel geld over te houden.

Absoluut niet om te trollen. De huizenmarkt is helaas gewoon verziekt. Dat was echter 20 jaar geleden al zo en is alleen maar sterker geworden. Er zijn altijd opties.

@Ebayzo Ook puur vanwege tijden lang op een houtje bijten en alles wat over bleef in de hypotheek stoppen. Ik merk dat het wat over komt als zwart/wit verhaal. Maar heb ook een huis met bijna een ton verlies moeten verkopen in 2013. En merk dat het weer die kant op gaat met de markt.

Ik gooi een stok in het hoenderhok merk ik.

[ Voor 20% gewijzigd door Noord27 op 17-10-2020 17:48 ]