Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[mierenfokker]

Ik was een paar jaar geleden starter op de koopmarkt op mijn 36ste..

[Rubbergrover1]

mierenfokker schreef op woensdag 16 september 2020 @ 21:55:
Ik was een paar jaar geleden starter op de koopmarkt op mijn 36ste..

Maar was je ook starter op de woningmarkt? Het hogere doel is niet zozeer om mensen een koopwoning te bieden. Dat is in dit geval slechts een middel. Het doel is dat mensen een woning kunnen krijgen. De meeste mensen ouder dan 35 jaar zullen al wel in een zelfstandige woning wonen, zodat zij niet gesubsidieerd hoeven te worden in hun zoektocht naar een woning.

[Aidix]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 16 september 2020 @ 13:59:
[...]

Over die 250k kun je tegelijk ook een leuk rendement halen. Waar je nog meer leuke dingen mee kunt doen.

Nou vertel, waar haal ik risicovrij bijna 5% rendement? Als de overheid meent dat het haalbaar is dan mogen ze ook aangeven hoe. (Of zelf een OranjeSpaarrekening gaan organiseren)

Ik spaar voor mijn oude dag. Tegen de tijd dat ik met pensioen ga moet ik een bijbaantje nemen om de VRH te kunnen betalen met dit absurde systeem. Ik wil best wat vermogensbelasting betalen, een vaste 0.5% bijvoorbeeld. Laten ze maar in hun eigen vet snijden ipv de sparende burgers uit te knijpen.

[ Voor 11% gewijzigd door Aidix op 17-09-2020 07:10 ]

[Mark31]

Klopt het echt dat de overdracht belasting niet betaald hoeft te worden voor mensen tussen de 18-35 jaar ook al is het je tweede woning?
Dan vallen wij er namelijk ook onder, willen doorstromen maar dat weten de meeste hier al.
Ik ben 31 en mijn vrouw 28.

[Flipswix]

Mark31 schreef op donderdag 17 september 2020 @ 07:41:
Klopt het echt dat de overdracht belasting niet betaald hoeft te worden voor mensen tussen de 18-35 jaar ook al is het je tweede woning?
Dan vallen wij er namelijk ook onder, willen doorstromen maar dat weten de meeste hier al.
Ik ben 31 en mijn vrouw 28.

Ja, dat klopt echt.

[Mark31]

Flipswix schreef op donderdag 17 september 2020 @ 07:43:
[...]

Ja, dat klopt echt.

Ik vind het fijn dat wij eronder vallen.
Maar zwart wit gezien is het niet eerlijk ten opzichte van de starters.
Mensen die ouder zijn dan 35 jaar en hun eerste huis willen kopen krijgen deze subsidie niet terwijl die geen overwaarde hebben.
Eigenlijk best oneerlijk, wel blij mee maar niet eerlijk.

[Rubbergrover1]

Aidix schreef op donderdag 17 september 2020 @ 07:07:
[...]


Nou vertel, waar haal ik risicovrij bijna 5% rendement? Als de overheid meent dat het haalbaar is dan mogen ze ook aangeven hoe.

Dat beweert de overheid ook niet. Dus zullen ze die ook niet kunnen aangeven of hoeven aan te bieden. Maar zal ik je eens iets nieuws vertellen? De overheid biedt je bijvoorbeeld ook geen garantie dat je je woning tegen de WOZ waarde kunt verkopen. Dat is dus ook geen zekerheidje.

Ik spaar voor mijn oude dag. Tegen de tijd dat ik met pensioen ga moet ik een bijbaantje nemen om de VRH te kunnen betalen met dit absurde systeem.

Dus eigenlijk zouden ze een systeem moeten maken waarbij je een vette spaarpot kun opbouwen voor je pensioen waarover je geen VRH zou hoeven te betalen. Zou toch mooi zijn als dat er zou zijn. O wacht....

[Sport_Life]

Doordat die 2% vervalt kunnen starters zonder overwaarde of (iets) minder spaargeld ook mee bieden op de woningen. Krijg je dan niet het effect dat er juist meer vraag is, daardoor hogere prijzen? Dus eigenlijk gaan verkopers er op "vooruit", die met meer overwaarde ook weer meer kunnen uitgeven aan een volgende woning. Dus uiteindelijk belandt het geld weer bij de oudjes die het bejaardenhuis in gaan en of 2% meer kunnen schenken.

Iig zou ik als koper nou niet meteen een gat in de lucht springen.

Nja we gaan het zien.

[ Voor 21% gewijzigd door Sport_Life op 17-09-2020 08:51 ]

[TMC]

Sport_Life schreef op donderdag 17 september 2020 @ 08:46:
Doordat die 2% vervalt kunnen starters zonder overwaarde of (iets) minder spaargeld ook mee bieden op de woningen. Krijg je dan niet het effect dat er juist meer vraag is, daardoor hogere prijzen? Dus eigenlijk gaan verkopers er op "vooruit", die met meer overwaarde ook weer meer kunnen uitgeven aan een volgende woning. Dus uiteindelijk belandt het geld weer bij de oudjes die het bejaardenhuis in gaan en of 2% meer kunnen schenken.

Iig zou ik als koper nou niet meteen een gat in de lucht springen.

Nja we gaan het zien.

Belangrijker is denk ik dat de overdrachtsbelasting voor beleggers stijgt.

[mierenfokker]

Mijn ouders huis is een maand geleden verkocht aan een stelletje van +/- 30 jaar oud. Wat zullen die zich genaaid voelen..

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 17 september 2020 @ 08:46:
Doordat die 2% vervalt kunnen starters zonder overwaarde of (iets) minder spaargeld ook mee bieden op de woningen. Krijg je dan niet het effect dat er juist meer vraag is, daardoor hogere prijzen?

Ja en nee. Ja: meer starters zouden kunnen meebieden en dat leidt wel tot meer vraag. Nee, omdat het uiteindelijk hoogste bod in de regel toch door mensen met eigen geld wordt gedaan en daardoor niet veel hoger zou hoeven te liggen dan als de groep zonder spaargeld niet zou meebieden. Wat zij er in totaal voor over hebben zal dus niet echt veel hoger worden.

Maar voor de hoogste bieder zal vaak gelden dat het uitgangspunt nog steeds zal zijn wat je er maximaal aan wilt/kunt uitgeven. Dat bedrag zal niet sterk veranderen. Doordat er 2% minder overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden, betekent dat in veel gevallen dus simpelweg 2% hogere verkoopprijs.

Overigens kan het wel een interessante maatregel zijn als de huizenmarkt instort of voor locaties waar minder/geen vraag is. Doordat mensen zonder eigen geld nu ook in de markt kunnen komen, zullen zulke huizen misschien wel eerder weg gaan. Fijn voor verkoper en voor koper.

[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 17-09-2020 09:23 ]

[Maahes]

TMC schreef op donderdag 17 september 2020 @ 08:55:
[...]
Belangrijker is denk ik dat de overdrachtsbelasting voor beleggers stijgt.

Het zou mij niet verbazen als er in een volgend kabinet meer maatregelen volgen. Beleggen in woningen is voor beleggers ook wel echt een cash cow. Daarbij is het belang van de woningbelegger precies tegengesteld aan het algemeen belang (betaalbare woningen).

[Mark31]

Maahes schreef op donderdag 17 september 2020 @ 10:16:
[...]


Het zou mij niet verbazen als er in een volgend kabinet meer maatregelen volgen. Beleggen in woningen is voor beleggers ook wel echt een cash cow. Daarbij is het belang van de woningbelegger precies tegengesteld aan het algemeen belang (betaalbare woningen).

Ik denk het niet, VVD is en blijft het grootste.
Dan denk ik niet dat ze extreem veel regels er door duwen

[RemcoDelft]

Skyaero schreef op dinsdag 18 augustus 2020 @ 15:45:
[...]
Typische reactie weer van iemand die eigenlijk niets van de markt weet. Wie gaan die 200.000 woningen per jaar bouwen? We hebben niet eens de vakmensen om een derde ervan per jaar te bouwen. In 2008 hebben we honderdduizend bouwvakkers en installateurs op straat gezet. We zijn al decennia lang het praktische beroepsonderwijs (het oude LTS) aan het uithollen, er komen dus ook nauwelijks nieuwe mensen bij, terwijl een grote groep boomers met pensioen gaat. Heb ik het nog niet eens gehad over het volledige gebrek aan innovatie in de bouw en installatiesector.

En ondertussen dreigen 40.000 mensen in de bouwsector ontslagen te worden... De gevestigde belangen zijn veel sterker dan de belangen van mensen die gewoon een betaalbaar huis willen.

Die 2% korting op de overdrachtsbelasting voor jongeren is ook een leuk politiek zoethoudertje om met 2 salarissen huizenprijzen verder op te blazen, terwijl hun (groot)ouders met premiewoningen enorme bedragen kregen om op 1 salaris gloednieuwe woningen te kopen.

[RemcoDelft]

Aidix schreef op donderdag 17 september 2020 @ 07:07:
[...]


Nou vertel, waar haal ik risicovrij bijna 5% rendement? Als de overheid meent dat het haalbaar is dan mogen ze ook aangeven hoe. (Of zelf een OranjeSpaarrekening gaan organiseren)

Professionele pensioenfondsen moeten rekenen met een rente van bijna 0%, maar van particulieren wordt verwacht dat het meesterbeleggers zijn.

[MaStar]

De gevreesde 'klap' blijft echt nog wel even uit hoor:

1. Werkloosheid: https://nos.nl/artikel/23...d-stijgt-minder-hard.html. Daalt , maar echt minder hard dan verwacht. Gaat mogelijk verder oplopen als de overheid niet meer steunt, maar dit zal wel een "zachte landing" zijn;

2. Hypotheekrente: daalt nog steeds. Hierdoor is (veel) geld lenen nog mogelijk waardoor meer mensen nog steeds een koopwoning kunnen behalen

3. Overig: ook starters krijgen subsidies, welliswaar klein, maar die gaan zich ook mengen op de woningmarkt. Hierdoor blijven de prijzen in stand.

4. Eigen observatie (N=1): kijk eens in bijvoorbeeld Utrecht de laatste 2 - 3 weken: je vindt amper een huis onder de 400.000 euro , terwijl juist starters daar zoeken. Hier is de vraag gewoon echt veel en veel hoger dan het aanbod, wat de prijzen in stand houdt en veel mensen in particuliere huurwoningen duwt. Best bizar.

[Skyaero]

RemcoDelft schreef op donderdag 17 september 2020 @ 10:34:
[...]
En ondertussen dreigen 40.000 mensen in de bouwsector ontslagen te worden... De gevestigde belangen zijn veel sterker dan de belangen van mensen die gewoon een betaalbaar huis willen.

Waar haal je dat vandaan? Er is op dit moment meer werk in de bouw dan de sector aan kan.

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op donderdag 17 september 2020 @ 10:36:
[...]

Professionele pensioenfondsen moeten rekenen met een rente van bijna 0%, maar van particulieren wordt verwacht dat het meesterbeleggers zijn.

Niet helemaal juist. Professionele pensioenfondsen rekenen voor de kostendekkende premie met een rendement op zakelijke waarden vergelijkbaar met de box 3 rendementen. Zijn ze dus wel consequent in.

Alleen voor de dekkingsgraad moeten pensioenfondsen uitgaan van het risicovrije rendement.

[Sissors]

Maahes schreef op donderdag 17 september 2020 @ 10:16:
[...]


Het zou mij niet verbazen als er in een volgend kabinet meer maatregelen volgen. Beleggen in woningen is voor beleggers ook wel echt een cash cow. Daarbij is het belang van de woningbelegger precies tegengesteld aan het algemeen belang (betaalbare woningen).

Gebaseerd op de cijfers die ik hier langs heb zien komen, of zelf een achterkant bierviltje berekening, valt dat dus enorm tegen. Natuurlijk zal waarschijnlijk je inkomstenstroom stabieler zijn dan als je gewoon aandelen koopt, maar het rendement is over het algemeen echt niet indrukwekkend. Alleen als je echt heel veel weet te financieren wordt het interessanter (of uitzonderingen zoals een huis vol met studenten zetten).

Aidix schreef op donderdag 17 september 2020 @ 07:07:
[...]


Nou vertel, waar haal ik risicovrij bijna 5% rendement? Als de overheid meent dat het haalbaar is dan mogen ze ook aangeven hoe. (Of zelf een OranjeSpaarrekening gaan organiseren)

Ik spaar voor mijn oude dag. Tegen de tijd dat ik met pensioen ga moet ik een bijbaantje nemen om de VRH te kunnen betalen met dit absurde systeem. Ik wil best wat vermogensbelasting betalen, een vaste 0.5% bijvoorbeeld. Laten ze maar in hun eigen vet snijden ipv de sparende burgers uit te knijpen.

Ah dus we moeten hogere belastingen op arbeid krijgen en grotere verschillen tussen arm en rijk.

Iemand die een miljoen heeft betaald dan €5000 belasting per jaar, en met redelijk conservatief 5% rendement, krijgt hij €50k binnen, dus effectief 10% belasting. Iemand in loondienst betaald €15k belasting over dat, dus 3x zo veel.

[ Voor 7% gewijzigd door Sissors op 17-09-2020 11:41 ]

[Tortuga90]

MaStar schreef op donderdag 17 september 2020 @ 10:38:
De gevreesde 'klap' blijft echt nog wel even uit hoor:

1. Werkloosheid: https://nos.nl/artikel/23...d-stijgt-minder-hard.html. Daalt , maar echt minder hard dan verwacht. Gaat mogelijk verder oplopen als de overheid niet meer steunt, maar dit zal wel een "zachte landing" zijn;

2. Hypotheekrente: daalt nog steeds. Hierdoor is (veel) geld lenen nog mogelijk waardoor meer mensen nog steeds een koopwoning kunnen behalen

3. Overig: ook starters krijgen subsidies, welliswaar klein, maar die gaan zich ook mengen op de woningmarkt. Hierdoor blijven de prijzen in stand.

4. Eigen observatie (N=1): kijk eens in bijvoorbeeld Utrecht de laatste 2 - 3 weken: je vindt amper een huis onder de 400.000 euro , terwijl juist starters daar zoeken. Hier is de vraag gewoon echt veel en veel hoger dan het aanbod, wat de prijzen in stand houdt en veel mensen in particuliere huurwoningen duwt. Best bizar.

Eens dat met de huidige fundamentals een flinke daling niet heel waarschijnlijk is maar ook in de grote steden lijkt mij de kans op (minimaal) een afvlakking van de prijsstijgingen groot. De recente prijsstijgingen worden met name gedreven door de snelle rentedalingen over het afgelopen jaar (vooral Q3 2019). De dalingen op dit moment zijn in dat perspectief minimaal.

Daarnaast bereik je uiteraard wel een keer het punt waarop het leuk is dat er veel mensen 'willen' kopen in een stad als Utrecht maar dit niet langer kunnen aangezien de prijsstijgingen totaal niet meer in verhouding staan tot de loonstijgingen. In de grote steden lijkt dit punt toch snel dichterbij te komen. Als je bijvoorbeeld kijkt naar een appartement in Amsterdam op Funda van zeg 45-50m2 dan betaal je daar zo ~400k voor op een goede locatie. Deze appartementen zijn eigenlijk het meest geschikt voor een single maar de tijden dat die dat kunnen betalen zijn al enige tijd vervlogen. Oftewel, je hebt toch al een bovenmodaal verdienend stel nodig (zonder uitbreidingsplannen binnen zeg 5jaar) om dit te kunnen betalen. Eigenlijk is de prijs hiervoor al dusdanig opgelopen dat het enkel voor beleggers nog interessant is voor de (dure) verhuur. (Die het dan voor 1000-1500 kunnen verhuren aan eerder genoemde single )

Hoeveel rek zit er in deze steden nog in qua prijs aangezien het grootste gedeelte van de doelgroep al is uitgesloten obv betaalbaarheid? Ik ben wel benieuwd wat er gebeurd als de prijsstijgingen afvlakken, deze zijn momenteel toch een belangrijke factor in het aantrekken van (particuliere) beleggers. Ik heb geen snelle berekening voor handen maar ik denk dat met deze prijzen het rendement, zonder flinke prijsstijgingen, al niet extreem meer is in de grote steden.

[Beanie]

Maahes schreef op donderdag 17 september 2020 @ 10:16:
[...]


Het zou mij niet verbazen als er in een volgend kabinet meer maatregelen volgen. Beleggen in woningen is voor beleggers ook wel echt een cash cow. Daarbij is het belang van de woningbelegger precies tegengesteld aan het algemeen belang (betaalbare woningen).

Cashcow lees ik als 7-10% per jaar maken zonder enig risico. Dat is een woningbelegging uiteindelijk niet. Heb de berekening al wel eens gemaakt, maar even heel beknopt:

Koopsom = 300K
OVB 2% = 6K
Totale investering 306K

Huur p/m 1.350 = 16.200 per jaar
Kosten voor onderhoud, OZB, VVE, eventuele leegstandrisico ca. 4K

Blijft onderaan de streep ca. 12K aan opbrengst over. Kom je op 3,9% rendement uitgaande van eigen geld en nog voor de vermogensbelasting. Reken je met wat andere basis getallen zul je ergens tussen 3,5% en 5% uitkomen.

Uiteraard niet meegerekend in dit hele verhaal is een eventuele exit winst op de asset, dan gaat het rendement er natuurlijk wel anders uit zien. Staat tegenover dat je ook vol de min in kan gaan in slechte tijden, dus die maar even buiten beschouwing gelaten idem als financiering e.d.

Er zijn zeker mogelijkheden om 7% of meer te maken, maar niet zo snel met panden in grote steden waar starters worden weggedrukt. Die gaan voor teveel weg.

Lang verhaal kort, de echte winst zit in de waardestijging van de asset en minder in de huur die per maand wordt ontvangen.

Oh, voor ik het vergeet TEAM VASTGOED

Tortuga90 schreef op donderdag 17 september 2020 @ 12:19:
[...]


Eens dat met de huidige fundamentals een flinke daling niet heel waarschijnlijk is maar ook in de grote steden lijkt mij de kans op (minimaal) een afvlakking van de prijsstijgingen groot. De recente prijsstijgingen worden met name gedreven door de snelle rentedalingen over het afgelopen jaar (vooral Q3 2019). De dalingen op dit moment zijn in dat perspectief minimaal.

Daarnaast bereik je uiteraard wel een keer het punt waarop het leuk is dat er veel mensen 'willen' kopen in een stad als Utrecht maar dit niet langer kunnen aangezien de prijsstijgingen totaal niet meer in verhouding staan tot de loonstijgingen. In de grote steden lijkt dit punt toch snel dichterbij te komen. Als je bijvoorbeeld kijkt naar een appartement in Amsterdam op Funda van zeg 45-50m2 dan betaal je daar zo ~400k voor op een goede locatie. Deze appartementen zijn eigenlijk het meest geschikt voor een single maar de tijden dat die dat kunnen betalen zijn al enige tijd vervlogen. Oftewel, je hebt toch al een bovenmodaal verdienend stel nodig (zonder uitbreidingsplannen binnen zeg 5jaar) om dit te kunnen betalen. Eigenlijk is de prijs hiervoor al dusdanig opgelopen dat het enkel voor beleggers nog interessant is voor de (dure) verhuur. (Die het dan voor 1000-1500 kunnen verhuren aan eerder genoemde single )

Hoeveel rek zit er in deze steden nog in qua prijs aangezien het grootste gedeelte van de doelgroep al is uitgesloten obv betaalbaarheid? Ik ben wel benieuwd wat er gebeurd als de prijsstijgingen afvlakken, deze zijn momenteel toch een belangrijke factor in het aantrekken van (particuliere) beleggers. Ik heb geen snelle berekening voor handen maar ik denk dat met deze prijzen het rendement, zonder flinke prijsstijgingen, al niet extreem meer is in de grote steden.

Afvlakking komt zeker en is ook gewoon goed. Zo komt er weer meer keus voor doorstromers en kunnen starters makkelijker instappen. Niks mis mee, maar hoop dan wel dat we een rustige teruggang zien met af en toe weer een kleine stijging. Alle doemdenkerij momenteel is nergens goed voor en wordt volledig door de media aangewakkerd.

Een beetje terug naar wat normale prijzen i.p.v. 400K voor 50m2 is meer dan prima.

[ Voor 43% gewijzigd door Beanie op 17-09-2020 12:27 ]

[Maahes]

@Beanie Met een spaarrente van 4%, zoals rond het jaar 2000, noem ik een rendement op verhuur van 3,5% een charitatieve daad. Maar met een spaarrente van 0% en verhuur met 3,5% is dat een ander verhaal.

Zijn door de lage rente de bouwmaterialen in prijs gestegen? De arbeidskosten zoals loon duuder geworden? Of is er gewoon een stortvloed aan geld de bestaande huizenvoorraad gestroomt in de zoektocht naar yield?

[tomtom901]

Beanie schreef op donderdag 17 september 2020 @ 12:23:
[...]

Cashcow lees ik als 7-10% per jaar maken zonder enig risico. Dat is een woningbelegging uiteindelijk niet. Heb de berekening al wel eens gemaakt, maar even heel beknopt:

Koopsom = 300K
OVB 2% = 6K
Totale investering 306K

Huur p/m 1.350 = 16.200 per jaar
Kosten voor onderhoud, OZB, VVE, eventuele leegstandrisico ca. 4K

Maar als je in plaats daarvan gaat werken met een hefboom (hypotheek) dan ziet dat rendement op je eigen ingelegde bedrag er een aanzienlijk stuk beter uit.

[lama83]

Maahes schreef op woensdag 16 september 2020 @ 21:53:
Kortom, het is dus geen regeling voor starters. Het is een regeling voor jongeren.

inderdaad, als oplosssing zou je als oudere starter een jaartje bij je ouders inwonen kunnen gaan overwegen om dat voordeel ook op te brengen.

[ Voor 4% gewijzigd door lama83 op 17-09-2020 13:00 ]

[Rubbergrover1]

Beanie schreef op donderdag 17 september 2020 @ 12:23:
[...]
Koopsom = 300K
OVB 2% = 6K
Totale investering 306K

Huur p/m 1.350 = 16.200 per jaar
Kosten voor onderhoud, OZB, VVE, eventuele leegstandrisico ca. 4K

Blijft onderaan de streep ca. 12K aan opbrengst over. Kom je op 3,9% rendement uitgaande van eigen geld en nog voor de vermogensbelasting. Reken je met wat andere basis getallen zul je ergens tussen 3,5% en 5% uitkomen.

Koopsom = 300K
OVB 2% = 6K
Hypotheek tegen bv 2,5% = 200k
Afsluitkosten hypotheek 3k
Totale investering 109K

Huur p/m 1.350 = 16.200 per jaar
Kosten voor onderhoud, OZB, VVE, eventuele leegstandrisico ca. 4K
Rente over hypotheek 5k
Blijft onderaan de streep ca. 7K aan opbrengst over. Kom je op 6,5% rendement

Wat box 3 betreft, met een verhuurratio van 5,4% is de waarde in verhuurde staat 73% van de WOZ waarde, dus 219k. Daar mag je de schuld (na drempel) vanaf trekken, blijft een box 3 saldo over van 22k waarover je eventueel vermogensrendementsheffing zou moeten betalen.

[lama83]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 september 2020 @ 13:00:

Blijft onderaan de streep ca. 7K aan opbrengst over. Kom je op 6,5% rendement

dat vind ik best wel matig... als je ziet dat je op de beurs 10-20% kan pakken. en daarbij heb je geen last van slechte huurders (ken inmiddels een aantal gevallen) en onderhoud.

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op donderdag 17 september 2020 @ 13:04:
[...]


dat vind ik best wel matig... als je ziet dat je op de beurs 10-20% kan pakken. en daarbij heb je geen last van slechte huurders (ken inmiddels een aantal gevallen) en onderhoud.

Volgens mij had beanie dat al in het kostenplaatje meegerekend.

[Kaiberia]

Beanie schreef op donderdag 17 september 2020 @ 12:23:
[...]
Uiteraard niet meegerekend in dit hele verhaal is een eventuele exit winst op de asset, dan gaat het rendement er natuurlijk wel anders uit zien. Staat tegenover dat je ook vol de min in kan gaan in slechte tijden, dus die maar even buiten beschouwing gelaten idem als financiering e.d.

Er zijn zeker mogelijkheden om 7% of meer te maken, maar niet zo snel met panden in grote steden waar starters worden weggedrukt. Die gaan voor teveel weg.

Lang verhaal kort, de echte winst zit in de waardestijging van de asset en minder in de huur die per maand wordt ontvangen.

Misschien moeten we ook kijken naar de lange termijn? Lijkt me dat je niet zomaar zaken als huurverhoging kan uitsluiten en conclusies kan trekken o.b.v. een jaar. Wat als we de gemiddelde huurverhoging van de afgelopen 20 jaar ofzo erbij halen, en kijken naar 5, 10, 20 jaar (dan gelijk met gemiddelde koopprijsstijging en wel/niet exit erbij), en dit vergelijken met andere investeringsmethoden (e.g. gemiddeld beleggingsportfolio)?

[Sissors]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 september 2020 @ 13:00:
[...]

Koopsom = 300K
OVB 2% = 6K
Hypotheek tegen bv 2,5% = 200k
Afsluitkosten hypotheek 3k
Totale investering 109K

Huur p/m 1.350 = 16.200 per jaar
Kosten voor onderhoud, OZB, VVE, eventuele leegstandrisico ca. 4K
Rente over hypotheek 5k
Blijft onderaan de streep ca. 7K aan opbrengst over. Kom je op 6,5% rendement

Wat box 3 betreft, met een verhuurratio van 5,4% is de waarde in verhuurde staat 73% van de WOZ waarde, dus 219k. Daar mag je de schuld (na drempel) vanaf trekken, blijft een box 3 saldo over van 22k waarover je eventueel vermogensrendementsheffing zou moeten betalen.

Maar dat is dus het hele punt: Met een behoorlijk stuk gefinancierd erbij wordt het rendement inderdaad een stuk interessanter, maar het zijn geen excessieve rendementen ofzo, als je rekening ermee houdt dat historisch rendement van gewoon de handel op de beurs plempen ook een 7% ofzo is.

En natuurlijk, beide hebben hun plussen en minnen, en kan je niet één op één vergelijken. Maar het is niet alsof een huis verhuren een geld printer is ofzo.

Daarnaast blijft het leuk, de belegger de schuld geven. En volgende week gaat het in het topic weer over waarom er toch zo weinig particuliere huur is.

@Kaiberia Dan is het resultaat dat verhuren leuk is, geld oplevert, maar niet idioot veel ofzo vergeleken met alternatieven. En daar komt nog bij dat je of altijd alles moet regelen als er een probleem is bij je huurders, of je moet dat uitbesteden, wat redelijk wat kost.

[ Voor 9% gewijzigd door Sissors op 17-09-2020 13:19 ]

[Beanie]

Maahes schreef op donderdag 17 september 2020 @ 12:36:
@Beanie Met een spaarrente van 4%, zoals rond het jaar 2000, noem ik een rendement op verhuur van 3,5% een charitatieve daad. Maar met een spaarrente van 0% en verhuur met 3,5% is dat een ander verhaal.

Zijn door de lage rente de bouwmaterialen in prijs gestegen? De arbeidskosten zoals loon duuder geworden? Of is er gewoon een stortvloed aan geld de bestaande huizenvoorraad gestroomt in de zoektocht naar yield?

Ok, dus het rendement op een ander product bepaalt of het rendement op woningverhuur fair of unfair is? Dat kun je stellen, maar spaarrente is praktisch nul risico. Woningbelegging is weliswaar laag risico, maar kan ook hard misgaan. Dan doel ik nog niet eens op dalende woningprijzen, maar eerder op een huurder met die even een wietplantage in je woning begint en zorgt voor een overstroming en structurele schade aan het appartementencomplex waar jouw belegging er 1 van is.

Heb geen ervaring met hoe dat kosten technisch en juridisch wordt afgehandeld, maar het is - zeker in de grote steden - geen ondenkbaar risico.

Ik zal niet verkondigen dat er dikke rendementen gemaakt moeten worden wegens voornoemd risico. Het overgrote deel van de beleggingen/verhuur gaat doorgaans goed, maar het is een aanwezig risico. Punt is dat het een met het ander vergelijken qua rendement is niet de beste manier om te bepalen wat maatschappelijk verantwoord is. Er zijn gewoonweg meer factoren van invloed die in snelle berekeningen gauw vergeten kunnen worden.

Uiteindelijk wil ik geen case maken voor de 'zielige belegger', maar het gaat in de media (en hier op GoT) soms ook compleet de andere kant op en wordt gesuggereerd dat beleggers de gouden bergen al slapend binnen halen.

@Rubbergrover1 Rendement wordt uiteraard een stuk beter als je een hefboom kan gebruiken. Punt is wel dat je bij een traditionele bank niet direct hoeft te vragen naar een verhuur hypotheek. Zijn wel mogelijkheden natuurlijk, maar dan wel met iets hogere percentages dan woonhypotheken.

@Kaiberia Klopt, 1 jaar is verre van accuraat. Kan het wel vollediger modelleren maar ervaring is dat je niet heel schrikbarende veranderingen krijgt tenzij je gaat draaien aan de knoppen van een gestegen asset waarde bij exit. Dat is ook wat ik al aangaf, de grote winst zit in de verkoopopbrengst.

[ Voor 14% gewijzigd door Beanie op 17-09-2020 13:41 ]

[Rubbergrover1]

Sissors schreef op donderdag 17 september 2020 @ 13:18:
[...]

Maar dat is dus het hele punt: Met een behoorlijk stuk gefinancierd erbij wordt het rendement inderdaad een stuk interessanter, maar het zijn geen excessieve rendementen ofzo, als je rekening ermee houdt dat historisch rendement van gewoon de handel op de beurs plempen ook een 7% ofzo is.

Waarbij aangetekend dat het grootste deel van dat beursrendement bestaat uit waarde-ontwikkeling en niet uit dividend ("huur"). Terwijl we in deze berekening voor het gemak de waarde-ontwikkeling buiten beschouwing laten.

[Rubbergrover1]

Beanie schreef op donderdag 17 september 2020 @ 13:38:
[...]
@Rubbergrover1 Rendement wordt uiteraard een stuk beter als je een hefboom kan gebruiken. Punt is wel dat je bij een traditionele bank niet direct hoeft te vragen naar een verhuur hypotheek. Zijn wel mogelijkheden natuurlijk, maar dan wel met iets hogere percentages dan woonhypotheken.

Daarom reken ik ook niet met de percentages van woonhypotheken, maar met 2,5%, wat je bij verhuurhypotheken kunt krijgen.

[Rubbergrover1]

Beanie schreef op donderdag 17 september 2020 @ 13:38:
[...]

Ok, dus het rendement op een ander product bepaalt of het rendement op woningverhuur fair of unfair is?

Gaat niet zozeer om of het rendement fair is of niet, het gaat er om wat het effect is van (veranderingen in) geaccepteerd rendement.

Rendement op een ander product bepaalt in zekere zin wel hoeveel rendement je op woningverhuur 'moet' halen om het extra risico te compenseren. Lage rendementen op andere producten zorgen er dus direct voor dat een lager rendement op woningverhuur acceptabel is. En dat zorgt er bij gelijke huuropbrengsten voor dat een hogere koopsom acceptabel is. En dat zorgt er dus voor dat de zelfde woningen een veel hogere verkoopprijs krijgen of juist veel eerder worden weggekaapt door verhuurders.

Maatregelen zoals een hogere overdrachtsbelasting zorgen er niet zozeer voor dat het rendement voor bestaande verhuurders wordt aangetast. Dat rendement wordt dus gewoon als fair gezien. Maar ze zorgen er wel voor dat voor nieuwe aanschaf van een verhuurwoning een lagere prijs geboden zal worden om tot het zelfde rendement te komen. Waarmee de 'concurrentie' tussen woon-kopers en verhuur-kopers iets meer in het voordeel van de woon-kopers gaat.

[Sissors]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 september 2020 @ 13:41:
[...]

Waarbij aangetekend dat het grootste deel van dat beursrendement bestaat uit waarde-ontwikkeling en niet uit dividend ("huur"). Terwijl we in deze berekening voor het gemak de waarde-ontwikkeling buiten beschouwing laten.

Klopt, tegelijk is het bij de beurs echt niks doen. Toen laatst mijn scharnier van koelkast niet meer lekker liep, heb ik voor paar tientjes nieuwe scharnieren gevonden, en geinstalleerd. Als verhuurder betekend dat of dat je zelf de tijd erin moet gaan steken, of iemand inhuren. En dan gaat zo'n dingetje al snel heel veel meer kosten.

[Richh]

Om te benadrukken dat er de laatste tijd toch echt wel iets veranderd, hier wat CBS-cijfertjes.

Van alle jongeren die niet meer bij hun ouders wonen, hoeveel bezitten er een koopwoning? 2008 vs 2017:


Heeft waarschijnlijk wel een relatie met wanneer jongeren een vast contract weten te bemachtigen; dat lijkt in 10 jaar tijd ruim 15% gedaald te zijn over vrijwel alle leeftijdscategorieen. Sowieso liggen de 2018-cijfers tot vrij laat nog onder de 50%...

[Bockelaar]

ben wel benieuwd naar de hele lange termijn van die grafiekjes. Zijn die er ook van elke 10 jaar, zeg de laatste 50 jaar? Er zit denk ik namelijk ook een maatschappelijke verandering in die niet alleen aan de arbeidsmarkt of huizenmarkt kleeft.

[Beanie]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 september 2020 @ 13:57:
[...]

Gaat niet zozeer om of het rendement fair is of niet, het gaat er om wat het effect is van (veranderingen in) geaccepteerd rendement.

Rendement op een ander product bepaalt in zekere zin wel hoeveel rendement je op woningverhuur 'moet' halen om het extra risico te compenseren. Lage rendementen op andere producten zorgen er dus direct voor dat een lager rendement op woningverhuur acceptabel is. En dat zorgt er bij gelijke huuropbrengsten voor dat een hogere koopsom acceptabel is. En dat zorgt er dus voor dat de zelfde woningen een veel hogere verkoopprijs krijgen of juist veel eerder worden weggekaapt door verhuurders.

Maatregelen zoals een hogere overdrachtsbelasting zorgen er niet zozeer voor dat het rendement voor bestaande verhuurders wordt aangetast. Dat rendement wordt dus gewoon als fair gezien. Maar ze zorgen er wel voor dat voor nieuwe aanschaf van een verhuurwoning een lagere prijs geboden zal worden om tot het zelfde rendement te komen. Waarmee de 'concurrentie' tussen woon-kopers en verhuur-kopers iets meer in het voordeel van de woon-kopers gaat.

Helder! Vraag mij echter heel sterk af of de aanpassing wel het effect gaat hebben wat gedacht wordt. Als je ziet dat het effect amper tienden van procenten is dan is ergens wel te verwachten dat beleggers een lager rendement wel accepteren.

Overigens ben ik nog wel benieuwd naar welk aandeel woningen nu werkelijk door verhuurbeleggers wordt gekocht. De suggestie in de media lijkt af en toe wel alsof elke starterswoning door een belegger wordt gekocht en voor asociale prijzen weer wordt verhuurd.

Sissors schreef op donderdag 17 september 2020 @ 13:59:
[...]

Klopt, tegelijk is het bij de beurs echt niks doen. Toen laatst mijn scharnier van koelkast niet meer lekker liep, heb ik voor paar tientjes nieuwe scharnieren gevonden, en geinstalleerd. Als verhuurder betekend dat of dat je zelf de tijd erin moet gaan steken, of iemand inhuren. En dan gaat zo'n dingetje al snel heel veel meer kosten.

Heel formeel moet je iemand inhuren, ga je het zelf doen dan zegt de belastingdienst dat je zelf aan het beheren bent en is het allemaal arbeid en wordt het Box 1 inkomen.

Praktijk is wel iets anders

[ Voor 16% gewijzigd door Beanie op 17-09-2020 15:53 ]

[Kaiberia]

Bockelaar schreef op donderdag 17 september 2020 @ 15:32:
ben wel benieuwd naar de hele lange termijn van die grafiekjes. Zijn die er ook van elke 10 jaar, zeg de laatste 50 jaar? Er zit denk ik namelijk ook een maatschappelijke verandering in die niet alleen aan de arbeidsmarkt of huizenmarkt kleeft.

De bron waar deze grafieken vandaan komen: https://www.cbs.nl/nl-nl/...en-twintigers-schuiven-op. Daar zie je onderaan nog andere.

Probleem is, alles is sterk met elkaar verbonden. Arbeidsmarkt, huizenmarkt, relaties, samenwonen, kinderen, educatie (hier niet benoemd, maar het pushen van meer/langere educatie schuift alles op). Raak de een van buitenaf aan, en de andere aspecten reageren vrijwel binnen een jaar of minder.

Data voor 2000 vinden blijft lastig. Je kan wel hier en daar wat grafieken en bronnen vinden die tonen dat vaste contracten telkens minder worden (pieken net voor een crisis, dan stevig dalen, met trend naar beneden). Dat eenpersoonshuishoudens sinds 1980 o.i.d. een steeds groter deel zijn. Dat we telkens langer moeten leren voor we de arbeidsmarkt opmogen voor een carrierebaan. Dat de eisen op de bouw hoger zijn geworden vanuit de overheid, niet toekomstige bewoners. Ga zo maar door. Maar echt definitief, zo goed is m'n Google-fu niet.

En we zijn hier niet eens zo speciaal in, het gehele Westen kampt met gelijke problemen. Alleen zijn wij nogal.. erg dichtbevolkt. Zeker in de Randstad.

[Richh]

Ik kwam dit interessante onderzoek over starters vs particuliere verhuur ook nog tegen:

Particuliere verhuur vormt problematische oplossing voor structureel probleem
https://esb.nu/esb/200607...voor-structureel-probleem

Eigenlijk vat dit het wel een beetje samen:

Overigens worden door de gestegen huurprijzen ook hogere inkomens steeds vaker overboden (figuur): de beleggingswaarde van een woning van vijftig vierkante meter is in 2019 hoger dan de maximale leencapaciteit van een alleenstaande met een inkomen van 70.000 euro per jaar.

Volgens mij is het allemaal simpelweg het logische gevolg van de lage rente, investeerders die toch ergens aan willen verdienen en enorm veel regelgeving die voor beleggers veelal positiever uitpakt dan koopstarters/huurders.

[Maahes]

Sissors schreef op donderdag 17 september 2020 @ 13:18:

Daarnaast blijft het leuk, de belegger de schuld geven. En volgende week gaat het in het topic weer over waarom er toch zo weinig particuliere huur is.

Nee, het gaat helemaal nooit over een tekort aan particuliere huur. Daar heeft ook niemand behoefte aan. Middenhuur is een frame dat bedacht is door de vastgoedlobby. Waar mensen behoefte aan hebben is een betaalbare woning, ongeacht of het koop of huur is.

[izdp]

Nooit?
Ik ken toch aardig wat mensen die heel betaalbaar huren van een particulier.
De zakelijke verhuurmarkt lijkt mij toch wat minder begaand.

[Maahes]

Eindelijk een eerste stap voor meer regulering in de vrije sector: https://twitter.com/henknijboer/status/1306843460427821056

De motie is van Henk Nijboer (PvdA). De coalitie heeft hen waarschijnlijk nodig op andere punten en doet daarom concessies.

[Arm1n]

mierenfokker schreef op donderdag 17 september 2020 @ 08:56:
Mijn ouders huis is een maand geleden verkocht aan een stelletje van +/- 30 jaar oud. Wat zullen die zich genaaid voelen..

Denk dat het wel meevalt. Als ze dat huis in januari moeten kopen dan is de prijs inmiddels vast al wel meer dan 2% gestegen. Komt uiteindelijk op ongeveer het zelfde neer.

[Z___Z]

Richh schreef op donderdag 17 september 2020 @ 14:35:
Om te benadrukken dat er de laatste tijd toch echt wel iets veranderd, hier wat CBS-cijfertjes.

Van alle jongeren die niet meer bij hun ouders wonen, hoeveel bezitten er een koopwoning? 2008 vs 2017:
[Afbeelding]

Heeft waarschijnlijk wel een relatie met wanneer jongeren een vast contract weten te bemachtigen; dat lijkt in 10 jaar tijd ruim 15% gedaald te zijn over vrijwel alle leeftijdscategorieen. Sowieso liggen de 2018-cijfers tot vrij laat nog onder de 50%...
[Afbeelding]

Denk dat het afschaffen van de basisbeurs hier meer effect op heeft dan de stijgende huizenprijzen. Als je op kamers gaat studeren, ga je meestal niet meer terug. Als je "thuis" studeert, dan ga je meestal niet meteen op jezelf wonen met je eerste salarisstrook.

[MaStar]

mierenfokker schreef op donderdag 17 september 2020 @ 08:56:
Mijn ouders huis is een maand geleden verkocht aan een stelletje van +/- 30 jaar oud. Wat zullen die zich genaaid voelen..

Dat zal echt wel meevallen. Dat is 3000 euro per persoon. Echt een schijntje vergeleken met het kopen van een huis en kosten die je daarin hebt. Stel je woont er 5 jaar , is dat misschien 600 euro per jaar.

Tuurlijk leuk - maar om daar nou 'genaaid' voor te voelen. Dat zijn stuivers zoeken op laag water.

En inmiddels is dat huis al veel meer waard waarschijnlijk 5 maanden huur was ongetwijfeld ook zo'n bedrag Of was dat huis misschien in januari niet beschikbaar....

[ Voor 3% gewijzigd door MaStar op 18-09-2020 16:19 ]

[Kaiberia]

Z___Z schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 11:54:
[...]

Denk dat het afschaffen van de basisbeurs hier meer effect op heeft dan de stijgende huizenprijzen. Als je op kamers gaat studeren, ga je meestal niet meer terug. Als je "thuis" studeert, dan ga je meestal niet meteen op jezelf wonen met je eerste salarisstrook.

Dat kan je zo niet uitsluiten / vaststellen: https://www.cbs.nl/nl-nl/...19/meer-boemerangkinderen. Er zijn weldegelijk meer ex-studenten die nu weer thuiswonen, dan voorheen. Dit was al stijgend voor de afschaffing van de basisbeurs.

[Z___Z]

Kaiberia schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 16:02:
[...]


Dat kan je zo niet uitsluiten / vaststellen: https://www.cbs.nl/nl-nl/...19/meer-boemerangkinderen. Er zijn weldegelijk meer ex-studenten die nu weer thuiswonen, dan voorheen. Dit was al stijgend voor de afschaffing van de basisbeurs.

Ook weer door emancipatie. Doordat vrouwen steeds zelfstandiger zijn geworden, zijn er steeds meer singles. Meer singles op een koppelswoningmarkt betekent dat er steeds meer mensen het niet meer kunnen betalen. En Stufi is dan wel afgeschaft de afgelopen jaren, maar de versobering van Stufi is natuurlijk al veel eerder begonnen.

Japan loopt 20 jaar voor op Europa qua emancipatie en vergrijzing. Als ons monetair beleid blijft zoals het nu is (en dus zoals in Japan), gaan we straks ook 20 jaar deflatie in door vergrijzing, te veel singles en dus te laag geboortecijfer. Bevolkingsgroei in Europa komt nu voornamelijk door kansarme migratie. Lijkt me geen mooie toekomst. Misschien hebben we in Europa inmiddels de welvaartspiek bereikt.

[ Voor 22% gewijzigd door Z___Z op 18-09-2020 16:14 ]

[lama83]

Z___Z schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 16:10:
[...]

Ook weer door emancipatie. Doordat vrouwen steeds zelfstandiger zijn geworden, zijn er steeds meer singles. Meer singles op een koppelswoningmarkt betekent dat er steeds meer mensen het niet meer kunnen betalen. En Stufi is dan wel afgeschaft de afgelopen jaren, maar de versobering van Stufi is natuurlijk al veel eerder begonnen.

Japan loopt 20 jaar voor op Europa qua emancipatie en vergrijzing. Als ons monetair beleid blijft zoals het nu is (en dus zoals in Japan), gaan we straks ook 20 jaar deflatie in door vergrijzing, te veel singles en dus te laag geboortecijfer. Bevolkingsgroei in Europa komt nu voornamelijk door kansarme migratie. Lijkt me geen mooie toekomst. Misschien hebben we in Europa inmiddels de welvaartspiek bereikt.

ik denk dat betaalbaarheid en beschikbaarheid ook meespeelt; nu moet je redelijk 'first time right' hebben met potentiele partner voordat je in een avontuur zoals een koophuis of kids stapt. als het misgaat heb je bijna geen terugvalmogelijkheden; dan denk je wel 2x na

[ Voor 3% gewijzigd door lama83 op 18-09-2020 18:28 ]

[Kaiberia]

Z___Z schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 16:10:
[...]
Japan loopt 20 jaar voor op Europa qua emancipatie en vergrijzing. Als ons monetair beleid blijft zoals het nu is (en dus zoals in Japan), gaan we straks ook 20 jaar deflatie in door vergrijzing, te veel singles en dus te laag geboortecijfer. Bevolkingsgroei in Europa komt nu voornamelijk door kansarme migratie. Lijkt me geen mooie toekomst. Misschien hebben we in Europa inmiddels de welvaartspiek bereikt.

Japan loopt juist qua emancipatie gelijk met de OECD en liep achter op de VS, tot recent. Wat niet veel boeit, want Japan kampt al veel eerder met problemen en zit nu enigszins in herstel. Japan heeft andere problemen die in essentie tot hetzelfde resultaat leiden als wij op huidige koers naartoe gaan: jongeren zien geen stabiliteit en worden voortdurend verteld dat er opties zijn, die ze in werkelijkheid niet hebben of niet de gewenste resultaten hebben. Wat dat betreft heb je gelijk.

Japan heeft de belachelijke werkcultuur, wat niemand tot de 2010s echt aandacht gaf. Zie karoshi. Daarbij hebben Japanse vrouwen een stuk sterkere traditionele familiewensen, welke voor nog meer druk bij de mannen zorgt, en heeft Japan een heel andere cultuur t.o.v. het tekort aan intimiteit en relaties dan Europa en de VS. Resultaat: geen motivatie mee te doen aan het spel van de maatschappij of de sociale verwachtingen van de andere sekse, ook wel bekend als hikikomori. Daar wordt nu meer aandacht aan besteed, hoewel Japanners op innovatie nog steeds voorop staan en compleet geen schande hebben.

Ondertussen heeft de VS Japan zowat ingehaald qua werkcultuur, en kampen jongeren daar tegen gelijke problemen: ze moeten veel harder werken om hetzelfde te krijgen dan vorige generaties, vaak onmogelijk. Resultaat: meer zelfmoord, primair onder jongeren, en meer thuiswoners die leven op het geld van hun ouders. Toeval? Lijkt me niet.

Nederland heeft het voordeel dat we al jaren meer investeren in mentale en emotionele klachten w.b. werk. Maar hier hebben we last van de tegenstrijd die de emancipatie en de derde golf van feminisme over het hele Westen leveren. Meer zelfstandigheid, maar tegelijkertijd een woonmarkt die zegt dat je moet samenwonen, terwijl men sociaal gezien nog leeft alsof het 2000 is "waar alleen de mislukkelingen nog tegen 28 thuiswonen". Stabiliteit op de woningmarkt, weg. Vervolgens wordt je door velen verteld dat je zelf het probleem bent, terwijl velen exact doen wat hun werd verteld 10 jaar geleden: ga naar school, doe een studie, wees braaf, spendeer niet teveel en doe je werk goed. Dag illusie. Daardoor volgt een negatieve spiraal terwijl er veel gemakkelijkere alternatieven zijn die wel enigszins tevredenheid leveren. Diezelfde alternatieven die we in Japanse hikikomori zien.

En zolang men wijst naar de individu, we sociaal niet meer op onze Italiaanse broeders gaan lijken en de politiek het minimale doet, verandert er voorlopig niks.

[mierenfokker]

MaStar schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 15:21:
[...]


Dat zal echt wel meevallen. Dat is 3000 euro per persoon. Echt een schijntje vergeleken met het kopen van een huis en kosten die je daarin hebt. Stel je woont er 5 jaar , is dat misschien 600 euro per jaar.

Tuurlijk leuk - maar om daar nou 'genaaid' voor te voelen. Dat zijn stuivers zoeken op laag water.

En inmiddels is dat huis al veel meer waard waarschijnlijk 5 maanden huur was ongetwijfeld ook zo'n bedrag Of was dat huis misschien in januari niet beschikbaar....

Ik vind 6000 euro veel geld. Daar kun je leuke dingen mee doen. Je kan het bagatelliseren of in een context plaatsen. Maar als jij gewoon 120 briefjes van 50 in je portemonnee hebt en je kijkt er naar zeg mij dan niet dat je er fijn naar kijkt.

Dat je huis meer waard is geworden heb je in dit geval niks aan. Dat komt waarschijnlijk trouwens toch door deze regeling, dus dan blijkt het een waardeloze regeling te zijn voor starters

[Soulfix]

Zesduizend euro is ook veel geld natuurlijk, maar ben je echt genaaid als anderen op een later moment voordeel behalen? Eerdere kopers wordt niet actief benadeeld.

Als je iets koopt voor een prijs die jij het waard vindt en een maand later gaat het in de sale, ben jij dan ook genaaid door die winkel?

Dat het voor eerdere kopers niet leuk voelt ben ik helemaal met je eens. Of ze recht van klagen hebben vind ik lastiger.

[Vorkie]

Soulfix schreef op zaterdag 19 september 2020 @ 09:08:
Zesduizend euro is ook veel geld natuurlijk, maar ben je echt genaaid als anderen op een later moment voordeel behalen? Eerdere kopers wordt niet actief benadeeld.

Als je iets koopt voor een prijs die jij het waard vindt en een maand later gaat het in de sale, ben jij dan ook genaaid door die winkel?

Dat het voor eerdere kopers niet leuk voelt ben ik helemaal met je eens. Of ze recht van klagen hebben vind ik lastiger.

Als je alles van te voren wist... had je aan een stuiver genoeg.

Iedereen en alles moet maar gelijk gecompenseerd en geknuffeld worden (mag niet...) als er regeltjes veranderen, het is gewoon erg vermoeiend aan het worden, het leven bestaat uit tegenslagen en soms pis je naast de pot.

Vandaag, als beheerder van een grote groep, een berichtje van iemand die een bepaald berichtte niet aanstaat, of wij daar dan even op willen reageren en het verbieden in de groep. Het gaat nergens meer over....

[Immutable]

Kaiberia schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 16:02:
[...]


Dat kan je zo niet uitsluiten / vaststellen: https://www.cbs.nl/nl-nl/...19/meer-boemerangkinderen. Er zijn weldegelijk meer ex-studenten die nu weer thuiswonen, dan voorheen. Dit was al stijgend voor de afschaffing van de basisbeurs.

En wat ik zie is toen de economie slecht ging deze uit zekerheid bij de ouders bleven wonen vanwege losse contracten en onzekerheid. En toen de economie aantrok dus deze groep + de huidige groep samen ineens een huis wouden kopen. Dat zorgt voor hogere vraag in een bepaalde korte tijd. (Vandaar dat ik dus nu gigantische overwaarde heb omdat ik mijn huis in de dip gekocht heb van de vorige crisis)
En wat heb ik aan die overwaarde? NIKS, maar ik heb me wel toen ingekocht IN de markt. Het belangrijkste is dan vaak dat je IN de markt zit, en niet zonder koopwoning zit. Het is een soort "Hedge".

[Rubbergrover1]

mierenfokker schreef op zaterdag 19 september 2020 @ 06:37:
[...]


Ik vind 6000 euro veel geld. Daar kun je leuke dingen mee doen. Je kan het bagatelliseren of in een context plaatsen. Maar als jij gewoon 120 briefjes van 50 in je portemonnee hebt en je kijkt er naar zeg mij dan niet dat je er fijn naar kijkt.

Dat je huis meer waard is geworden heb je in dit geval niks aan. Dat komt waarschijnlijk trouwens toch door deze regeling, dus dan blijkt het een waardeloze regeling te zijn voor starters

Punt is dat als die kopers een halfjaar hadden gewacht, tot die regeling was ingegaan, ze waarschijnlijk gewoon een 6000 euro hogere vraagprijs hadden moeten bieden om het hoogste bod te hebben. Dus dat het voor hen weinig head uitgemaakt.

[MaStar]

mierenfokker schreef op zaterdag 19 september 2020 @ 06:37:
[...]


Ik vind 6000 euro veel geld. Daar kun je leuke dingen mee doen. Je kan het bagatelliseren of in een context plaatsen. Maar als jij gewoon 120 briefjes van 50 in je portemonnee hebt en je kijkt er naar zeg mij dan niet dat je er fijn naar kijkt.

Dat je huis meer waard is geworden heb je in dit geval niks aan. Dat komt waarschijnlijk trouwens toch door deze regeling, dus dan blijkt het een waardeloze regeling te zijn voor starters

Ik zeg ook niet dat het niet veel geld is, ik zeg alleen dat je je in de "gehele context" van het kopen van een huis niet genaaid hoeft te voelen.

Voor hetzelfde geld was dit huis er niet meer in januari. Mogelijk is dit huis ook 6000 euro duurder geworden. Mogelijk ook niet. Wat ik ermee wil zeggen: zo gaan die dingen.

Ik voel me ook niet genaaid omdat ik niet vorig jaar een huis had gekocht, maar dit jaar. Of niet in 2013, toen de overdrachtsbelasting erg nog was. Soms zijn dingen zoals ze zijn. En starters zullen er naar mijn mening amper van profiteren, ze zullen de prijzen alleen nog verder opdrijven omdat ze iets meer kunnen bieden.

[MaStar]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 19 september 2020 @ 11:23:
[...]

Punt is dat als die kopers een halfjaar hadden gewacht, tot die regeling was ingegaan, ze waarschijnlijk gewoon een 6000 euro hogere vraagprijs hadden moeten bieden om het hoogste bod te hebben. Dus dat het voor hen weinig head uitgemaakt.

Dit dus

[Tortuga90]

Of de ovb maatregelen leiden tot een prijsstijging van 2% valt te betwisten, maar zelfs als dit volledig wordt doorgezet in de prijs denk ik overigens dat dit in de praktijk voor de starter wel aantrekkelijk is. Een starter heeft relatief weinig liquide middelen waardoor deze waarschijnlijk liever 306k hypotheek heeft dan 300k hypotheek +6k cash voor het nieuwe huis. Van die 6k cash kan je leuke dingen doen in je nieuwe huis

[Zaphara]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 19 september 2020 @ 11:23:
[...]

Punt is dat als die kopers een halfjaar hadden gewacht, tot die regeling was ingegaan, ze waarschijnlijk gewoon een 6000 euro hogere vraagprijs hadden moeten bieden om het hoogste bod te hebben. Dus dat het voor hen weinig head uitgemaakt.

Dit dus, die 6000 is zo nietszeggend, niets om over te klagen. Leuk extraatje voor een startend afgestudeerd stel, that's it.

[Z___Z]

MaStar schreef op zaterdag 19 september 2020 @ 11:27:
[...]


Ik zeg ook niet dat het niet veel geld is, ik zeg alleen dat je je in de "gehele context" van het kopen van een huis niet genaaid hoeft te voelen.

Voor hetzelfde geld was dit huis er niet meer in januari. Mogelijk is dit huis ook 6000 euro duurder geworden. Mogelijk ook niet. Wat ik ermee wil zeggen: zo gaan die dingen.

Ik voel me ook niet genaaid omdat ik niet vorig jaar een huis had gekocht, maar dit jaar. Of niet in 2013, toen de overdrachtsbelasting erg nog was. Soms zijn dingen zoals ze zijn. En starters zullen er naar mijn mening amper van profiteren, ze zullen de prijzen alleen nog verder opdrijven omdat ze iets meer kunnen bieden.

Zo is er altijd wel een reden om verkeerd gekocht te hebben. In 2012 betaalde je voor NHG 4,7% rente. Met 10 jaar vast heb je nu misschien 30% overwaarde, maar je hebt in 10 jaar ook 47% van je hoofdsom aan rente betaald en nauwelijks wat afgelost. Nu met 1% rente NHG betaal je maar 10% van je hoofdsom na 10 jaar aan rente en heb je annuïteit veel meer afgelost. Uiteindelijk zijn vooral de mensen die veel verhuisd zijn en de mensen die de rente kort vast gezet hebben de grote winnaars.

[Rubbergrover1]

Over NHG gesproken, als je in 2019 een huis van 3 ton kocht kon dat niet met NHG, na 1 januari kon dat ineens wel. Dat kan dus ook fors schelen. Kan zijn dat je de hele looptijd dus bv een kwart procent meer betaalt dan als je net na 1 januari had gekocht. Dat verschil is heel wat meer dan 6.000 euro.

Het fenomeen dat de overdracht net voor de jaarwisseling grote impact heeft op je lasten is dus zeker niet uniek.

[Wilf]

Ja maar “een huis is een investering!!11” dus hoe dan ook ga je er tonnen op terugverdienen.

En ondertussen kijken we naar generatie op generatie die buiten de boot vallen die 45+ ooit had (gratis opleiding / onvoorwaardelijke stufi, vast contract, überhaupt werk). Dat wordt een flinke afzetmarkt hoor

[remzor]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 19 september 2020 @ 22:25:
Over NHG gesproken, als je in 2019 een huis van 3 ton kocht kon dat niet met NHG, na 1 januari kon dat ineens wel. Dat kan dus ook fors schelen. Kan zijn dat je de hele looptijd dus bv een kwart procent meer betaalt dan als je net na 1 januari had gekocht. Dat verschil is heel wat meer dan 6.000 euro.

Het fenomeen dat de overdracht net voor de jaarwisseling grote impact heeft op je lasten is dus zeker niet uniek.

Ik mag aannemen dat je door de jaren heen ook veel aflost. Hierdoor zal je rentepercentage zonder NHG in veel gevallen dus ook dalen (lagere schuld/marktwaarde verhouding). Bij aanvang dus wel een kwart procentpunt maar jaren later waarschijnlijk niet meer. Het NHG rentepercentage blijft daarentegen gedurende de gehele looptijd gelijk.

Wij vissen helaas ook net achter het net. 1 sept. de sleutel ontvangen en beide onder de 35. Scheelt toch ongeveer 8k

[Sport_Life]

Wilf schreef op zondag 20 september 2020 @ 09:04:
Ja maar “een huis is een investering!!11” dus hoe dan ook ga je er tonnen op terugverdienen.

En ondertussen kijken we naar generatie op generatie die buiten de boot vallen die 45+30+ ooit had (gratis opleiding / onvoorwaardelijke stufi, vast contract, überhaupt werk). Dat wordt een flinke afzetmarkt hoor

Volgens mij ben jij ook geen 25 meer ?

[Wilf]

Ik ben van de prestatiebeurs, begonnen het jaar voor mij IIRC. Daarom zei ik ook 45+

[Sport_Life]

Wilf schreef op zondag 20 september 2020 @ 10:41:
Ik ben van de prestatiebeurs, begonnen het jaar voor mij IIRC. Daarom zei ik ook 45+

De enige voorwaarde van de prestatiebeurs was om binnen 8 jaar na start een hbo/wo/Loi/Ncoi diploma te behalen. Maar strikt genomen heb je gelijk

[ Voor 45% gewijzigd door Sport_Life op 20-09-2020 10:47 ]

[Wilf]

Sport_Life schreef op zondag 20 september 2020 @ 10:43:
[...]

De enige voorwaarde van de prestatiebeurs was om binnen 8 jaar na start een hbo/wo/Loi/Ncoi diploma te behalen. Maar strikt genomen heb je gelijk

Was het maar zo’n feest. Van die paar fooien basisbeurs kon je de helft van je kamerhuur niet eens betalen

[Rubbergrover1]

Wilf schreef op zondag 20 september 2020 @ 09:04:
En ondertussen kijken we naar generatie op generatie die buiten de boot vallen die 45+ ooit had (gratis opleiding / onvoorwaardelijke stufi, vast contract, überhaupt werk). Dat wordt een flinke afzetmarkt hoor

Ja, want het was in de jaren 80 ontzettend makkelijk om een vaste baan te vinden...

[Kaiberia]

Die data ga je niet vinden, of met ontzettend veel moeite. Vond wel deze PDF van het CBS die enigszins een indicatie geeft, maar de data van voor 2000 blijft schaars.

Het waren dan ook compleet andere tijden. Waar je nu makkelijk tientallen sollicitanten krijgt op een vacature, had je er toen veel minder (en vice versa, elke sollicant zal op meer banen tegelijk kunnen solliciteren). Loyaliteit stond veel hoger dan nu, en ik durf met enige zekerheid te zeggen dat de eisen lager waren, en het opportunismegehalte aan de werknemerskant hoger (e.g. dotcom). Nu zit die opportunisme veel meer in het ondernemen, met een beetje omscholen naar de IT ga je het niet redden. Ook de eerder genoemde emancipatie die vooral invloed had op het aanbod aan werknemers, en niet de vraag. Dat wil niet zeggen dat het makkelijker of moeilijker was.


Wat betreft die basisbeurs: die boeit echt niet zoveel. Ja, het is aan het begin van je loopbaan een aanzienlijk bedrag (zeker als je besluit op kamers te gaan voor 4-5 jaar), maar dat verdien je terug. De grootste irritatie is de "gotcha!" van de overheid: eerst zeggen dat die lening niet of amper zou meetellen met zaken als hypotheek, en nu blijkt die gewoon snoeihard mee te tellen. En verzwijgen is fraude. Een schuld van, laten we voor de grap 20k zeggen, stelt over een traject van 35 jaar niks voor (zeker niet met inflatie erbij). Maar al eerder genoemd: als je door zo'n studieschuld rond de 25k* minder kan lenen, wordt je semi-gedwongen alsnog zo snel mogelijk af te betalen i.p.v. geleidelijk. Wat is dan nog het punt van die 35 jaar? Opvang voor de pretstudenten die iets ongewilds gingen studeren?


*: Kwam er net pas achter dat al die keren dat ik met de tools zat te klooien, ze automatisch van het oude stelsel uitgingen. Zie rekenvoorbeeld van de Rabo. Maar dan nog is het invloed ervan hoog, je hebt meer dan 2x zoveel tijd en je kan in het nieuwe stelsel veel meer afbetalen in de jaren dat je statistisch gezien het meeste zal verdienen. Was dat niet heel het punt van die verlenging?

[Rubbergrover1]

Kaiberia schreef op zondag 20 september 2020 @ 15:11:
Die data ga je niet vinden, of met ontzettend veel moeite. Vond wel deze PDF van het CBS die enigszins een indicatie geeft, maar de data van voor 2000 blijft schaars.

Zoiets? http://www.mrooijer.nl/st...erschrikkelijke-jaren-80/

Het waren dan ook compleet andere tijden. Waar je nu makkelijk tientallen sollicitanten krijgt op een vacature, had je er toen veel minder (en vice versa, elke sollicant zal op meer banen tegelijk kunnen solliciteren). Loyaliteit stond veel hoger dan nu, en ik durf met enige zekerheid te zeggen dat de eisen lager waren, en het opportunismegehalte aan de werknemerskant hoger (e.g. dotcom). Nu zit die opportunisme veel meer in het ondernemen, met een beetje omscholen naar de IT ga je het niet redden.

Dan heb je het eerder over eind jaren '90 in plaats van jaren '80. Jaren '90 is in elk geval niet de tijd van lekker lang 'gratis' studeren, was toen al ver ingeperkt met een zeer beperkte basisbeurs. Jaren '80 was eerder de tijd dat je geen tientallen sollicitanten kreeg omdat er gewoon geen vacatures waren .

[ Voor 4% gewijzigd door Rubbergrover1 op 20-09-2020 15:47 ]

[Kaiberia]

Rubbergrover1 schreef op zondag 20 september 2020 @ 15:46:
[...]

Zoiets? http://www.mrooijer.nl/st...erschrikkelijke-jaren-80/

[...]

Dan heb je het eerder over eind jaren '90 in plaats van jaren '80. Jaren '90 is in elk geval niet de tijd van lekker lang 'gratis' studeren, was toen al ver ingeperkt met een zeer beperkte basisbeurs. Jaren '80 was eerder de tijd dat je geen tientallen sollicitanten kreeg omdat er gewoon geen vacatures waren .

Klopt, ik had het niet specifiek over de jaren 80. Ik was meer opzoek naar vast vs tijdelijk (in bijv. % van beroepsbevolking) en de ontwikkeling in het algeheel. Mijn fout, had ook moeten kijken naar werkeloosheid. Met de globalisatie en internet is er in de afgelopen 2 decennia zoveel veranderd, dat het zowat een andere wereld is. Een strategie die toen wel goed werkte, werkt nu compleet niet meer, maar dat wil niet zeggen dat het makkelijker of moeilijker is.

M'n punt is meer dat het niet veel helpt als we continu naar de volgende generatie kijken en zeggen "ja maar X had het ook slecht", wanneer het punt van vooruitgang juist is dat we, dare I say it, vooruit gaan. Nu gaan we op meerdere aspecten juist achteruit.

[ Voor 7% gewijzigd door Kaiberia op 20-09-2020 16:30 ]

[Wilf]

Kaiberia schreef op zondag 20 september 2020 @ 15:11:
Wat betreft die basisbeurs: die boeit echt niet zoveel. Ja, het is aan het begin van je loopbaan een aanzienlijk bedrag (zeker als je besluit op kamers te gaan voor 4-5 jaar), maar dat verdien je terug.

Ja, of niet dus. Dure opleidingen op dure locaties betekent niet automatisch veel verdienen.

[Rubbergrover1]

Kaiberia schreef op zondag 20 september 2020 @ 16:06:
[...]

M'n punt is meer dat het niet veel helpt als we continu naar de volgende generatie kijken en zeggen "ja maar X had het ook slecht", wanneer het punt van vooruitgang juist is dat we, dare I say it, vooruit gaan. Nu gaan we op meerdere aspecten juist achteruit.

Maar in die discussie schiet het niet op als de positieve aspecten van diverse generaties gecombineerd worden alsof een grote groep in het verleden al die aspecten tegelijk had.

[H92!]

De prijzen stijgen gewoon door...

Bestaande koopwoningen waren in augustus 8,2 procent duurder dan in augustus 2019. Dat is de grootste prijsstijging in ruim anderhalf jaar. Dit blijkt uit onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...ocent-duurder-in-augustus

[Sport_Life]

H92! schreef op maandag 21 september 2020 @ 08:05:
De prijzen stijgen gewoon door...


[...]


https://www.cbs.nl/nl-nl/...ocent-duurder-in-augustus

Zijn wel generieke gegevens, ben benieuwd wat de verschillende woningtype doen. Ik bedoel, wie koopt er tegenwoordig nog een klein appartement?

[Miks]

8,2 procent prijsstijging nu we de grootste economische klap zien sinds de tweede wereldoorlog, een wereldwijde klap. En Nederland, een handelsland, zou daar in de huizenmarkt niks van merken.

How errors of human judgment can infect even the smartest people, thanks to overconfidence, lack of attention to details, and excessive trust in the judgments of others, stemming from a failure to understand that others are not making independent judgments but are themselves following still others—the blind leading the blind.

Quote van Robert Shiller uit het boek Irrational Exuberance. Als de Nederlandse huizenmarkt geen irrational exuberance is, dan schiet mij maar lek.

[ Voor 29% gewijzigd door Miks op 21-09-2020 08:51 ]

[StealthyPeanut]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 19 september 2020 @ 11:23:
[...]

Punt is dat als die kopers een halfjaar hadden gewacht, tot die regeling was ingegaan, ze waarschijnlijk gewoon een 6000 euro hogere vraagprijs hadden moeten bieden om het hoogste bod te hebben. Dus dat het voor hen weinig head uitgemaakt.

Dus onder aan de streep moeten ze zelfs blij zijn dat ze die 2% direct hebben moeten aftikken en niet in de huizenprijs zit verwerkt. Scheelt ze 30 jaar lang rente betalen .

[evleerdam]

Sport_Life schreef op maandag 21 september 2020 @ 08:46:
[...]

Zijn wel generieke gegevens, ben benieuwd wat de verschillende woningtype doen. Ik bedoel, wie koopt er tegenwoordig nog een klein appartement?

Dat is natuurlijk wel bekend, maar alleen zijn de laatste cijfers van Juni 2020.

In Q2 stegen de appartementen nog met 8.5% ten opzichte van vorig jaar, de snelste stijging van alle typen woningen.

https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83910NED/table

[Rubbergrover1]

StealthyPeanut schreef op maandag 21 september 2020 @ 08:53:
[...]


Dus onder aan de streep moeten ze zelfs blij zijn dat ze die 2% direct hebben moeten aftikken en niet in de huizenprijs zit verwerkt. Scheelt ze 30 jaar lang rente betalen .

Als de rente hoger is dan de inflatie, dan zouden ze daar inderdaad blij om kunnen zijn.

[Vorkie]

H92! schreef op maandag 21 september 2020 @ 08:05:
De prijzen stijgen gewoon door...


[...]


https://www.cbs.nl/nl-nl/...ocent-duurder-in-augustus

Jup, maar wel minder transacties

Minder transacties bestaande koopwoningen in augustus
Het Kadaster maakte bekend dat het in augustus 19.034 woningtransacties registreerde. Dat is bijna 3 procent minder dan een jaar eerder. In de eerste acht maanden van dit jaar zijn 148.107 woningen gewisseld van eigenaar, ruim 5 procent meer dan in dezelfde periode van 2019.

/edit
En de aankomende maanden zullen er nog wat minder worden, want tja, 2% besparen is 2% besparen.

[ Voor 7% gewijzigd door Vorkie op 21-09-2020 09:50 ]

[Onbekend]

Miks schreef op maandag 21 september 2020 @ 08:46:
8,2 procent prijsstijging nu we de grootste economische klap zien sinds de tweede wereldoorlog, een wereldwijde klap. En Nederland, een handelsland, zou daar in de huizenmarkt niks van merken.

Het probleem zit niet in de economie, maar in de vraag naar woningen.
Er zijn meer woningen nodig dan dat er beschikbaar zijn en dat er bij worden gebouwd. De extra stikstofregels voor bouwbedrijven, en de trage vergunningsafhandeling bij gemeentes vanwege de corona helpen hier allemaal niet in mee.

Het gevolg is dat mensen die erg graag een huis willen hebben, meer geld voor een huis over hebben en de huizenprijzen worden overboden.
Het wordt straks nog erger als de overdrachtsbelasting van 2% naar 0% gaat. Mensen hebben ineens 2% meer geld beschikbaar om een huis te kopen, maar omdat er niet ineens meer huizen beschikbaar zijn worden de prijzen waarschijnlijk met 2% extra verhoogd.

[Rubbergrover1]

Vorkie schreef op maandag 21 september 2020 @ 09:49:
[...]


Jup, maar wel minder transacties


[...]


/edit
En de aankomende maanden zullen er nog wat minder worden, want tja, 2% besparen is 2% besparen.

Precies. Om 'onverklaarbare redenen' zullen er de komende maanden minder, maar vooral duurdere, woningen worden gepasseerd. Dus zullen de huizenprijzen volgens de statistieken fors hoger liggen dan voorgaande jaren. En in januari zijn er ineens veel meer huizen verkocht, maar dalen de prijzen toch. Hoe kan dat nou...?

[Strider]

Onbekend schreef op maandag 21 september 2020 @ 09:52:
[...]

Het probleem zit niet in de economie, maar in de vraag naar woningen.
Er zijn meer woningen nodig dan dat er beschikbaar zijn en dat er bij worden gebouwd. De extra stikstofregels voor bouwbedrijven, en de trage vergunningsafhandeling bij gemeentes vanwege de corona helpen hier allemaal niet in mee.

Het gevolg is dat mensen die erg graag een huis willen hebben, meer geld voor een huis over hebben en de huizenprijzen worden overboden.
Het wordt straks nog erger als de overdrachtsbelasting van 2% naar 0% gaat. Mensen hebben ineens 2% meer geld beschikbaar om een huis te kopen, maar omdat er niet ineens meer huizen beschikbaar zijn worden de prijzen waarschijnlijk met 2% extra verhoogd.

T/m 35 jaar. Er zijn ook genoeg kopers boven de 35 jaar.

[Miks]

Onbekend schreef op maandag 21 september 2020 @ 09:52:
[...]

Het probleem zit niet in de economie, maar in de vraag naar woningen.
Er zijn meer woningen nodig dan dat er beschikbaar zijn en dat er bij worden gebouwd. De extra stikstofregels voor bouwbedrijven, en de trage vergunningsafhandeling bij gemeentes vanwege de corona helpen hier allemaal niet in mee.

Het gevolg is dat mensen die erg graag een huis willen hebben, meer geld voor een huis over hebben en de huizenprijzen worden overboden.
Het wordt straks nog erger als de overdrachtsbelasting van 2% naar 0% gaat. Mensen hebben ineens 2% meer geld beschikbaar om een huis te kopen, maar omdat er niet ineens meer huizen beschikbaar zijn worden de prijzen waarschijnlijk met 2% extra verhoogd.

Bron? Die vraag naar woningen is, zoals ik al meerdere malen heb aangehaald, niet erg realistisch of goed te onderbouwen (lees mijn posts er maar op na). Het gaat in de huidige markt niet om de schaarste maar om kuddegedrag. Het is nu echt wachten op het moment dat die realiteit indaalt.

[Onbekend]

Strider schreef op maandag 21 september 2020 @ 09:53:
T/m 35 jaar. Er zijn ook genoeg kopers boven de 35 jaar.

Klopt, en ook alleen voor starters.
Doorgaans hebben starters een voorkeur voor andere woningen dan de iets oudere mensen. De groep boven de 35 jaar hebben vaak wel meer gespaard zodat ze meer kunnen uitgeven. (Daarom had ik dat niet in mijn vorige reactie gemeld.)

Miks schreef op maandag 21 september 2020 @ 09:57:
Bron? Die vraag naar woningen is, zoals ik al meerdere malen heb aangehaald, niet erg realistisch of goed te onderbouwen (lees mijn posts er maar op na). Het gaat in de huidige markt niet om de schaarste maar om kuddegedrag. Het is nu echt wachten op het moment dat die realiteit indaalt.

Bron? Funda.nl. Bijvoorbeeld woningen in Hoorn +15km onder de 175k. https://www.funda.nl/koop...0/+15km/sorteer-datum-af/
Vaak zijn ze binnen een week verkocht, of moet er enorm veel aan het huis gebeuren. Je moet er ontzettend snel bij zijn, of je moet twee rechterhanden hebben (als starter)

Volgens mij kan je het kuddegedrag en schaarste wel aan elkaar linken. Mensen zijn al langere tijd op zoek naar een huis, en volgen de mensen die een succesje met een huis hebben gehad. Dit blijft zo doorgaan, totdat de schaarste over is.

[Miks]

En wanneer is die schaarste dan over, denk je? We hebben altijd schaarste gehad. Woningen bijbouwen lost dat niet op(!!) want dan zal de bovenlaag gewoon een goedkoop tweede huis kopen. Er is geen schaarste, maar een verdelingsprobleem.

[Onbekend]

Miks schreef op maandag 21 september 2020 @ 10:15:
En wanneer is die schaarste dan over, denk je? We hebben altijd schaarste gehad. Woningen bijbouwen lost dat niet op(!!) want dan zal de bovenlaag gewoon een goedkoop tweede huis kopen. Er is geen schaarste, maar een verdelingsprobleem.

Dat is een goede vraag wanneer die schaarste over is.

A: Er moeten zeker woningen worden bijgebouwd, maar niet van 3 ton en duurder. Die zijn onbetaalbaar voor een starter. Het liefst gewoon (eenvoudige)woningen van max. 1,5 ton, zodat bijna iedereen met een normale baan zo'n huis kan kopen.

B: Een tweede huis zou qua bezit gewoon veel zwaarder belast moeten worden. Dat is gewoon een stukje belasting wat aangepast kan worden, en lost een groot deel van het verdelingsprobleem op.

[fsfikke]

Miks schreef op maandag 21 september 2020 @ 10:15:
En wanneer is die schaarste dan over, denk je? We hebben altijd schaarste gehad. Woningen bijbouwen lost dat niet op(!!) want dan zal de bovenlaag gewoon een goedkoop tweede huis kopen. Er is geen schaarste, maar een verdelingsprobleem.

Hoeveel mensen kopen nou echt een goedkoop huisje 'voor erbij'? Of bedoel je als belegging om te verhuren? Ook dat doet maar een fractie van de mensen die het zich zouden kunnen veroorloven.

[Z___Z]

Onbekend schreef op maandag 21 september 2020 @ 09:52:
[...]

Het probleem zit niet in de economie, maar in de vraag naar woningen.
Er zijn meer woningen nodig dan dat er beschikbaar zijn en dat er bij worden gebouwd. De extra stikstofregels voor bouwbedrijven, en de trage vergunningsafhandeling bij gemeentes vanwege de corona helpen hier allemaal niet in mee.

Het gevolg is dat mensen die erg graag een huis willen hebben, meer geld voor een huis over hebben en de huizenprijzen worden overboden.
Het wordt straks nog erger als de overdrachtsbelasting van 2% naar 0% gaat. Mensen hebben ineens 2% meer geld beschikbaar om een huis te kopen, maar omdat er niet ineens meer huizen beschikbaar zijn worden de prijzen waarschijnlijk met 2% extra verhoogd.

Denk dat het nog wel harder gaat dan 2% aan de onderkant van de markt. De mensen die de 3% kosten koper nog niet bij elkaar hebben gespaard, hebben nu nog maar 1% kk spaargeld nodig. Dat is een hele grote groep mensen die nu nasaal toegang krijgt tot de woningmarkt.

[ArchitectOfDoom]

Onbekend schreef op maandag 21 september 2020 @ 10:28:
[...]

Dat is een goede vraag wanneer die schaarste over is.

A: Er moeten zeker woningen worden bijgebouwd, maar niet van 3 ton en duurder. Die zijn onbetaalbaar voor een starter. Het liefst gewoon (eenvoudige)woningen van max. 1,5 ton, zodat bijna iedereen met een normale baan zo'n huis kan kopen.

B: Een tweede huis zou qua bezit gewoon veel zwaarder belast moeten worden. Dat is gewoon een stukje belasting wat aangepast kan worden, en lost een groot deel van het verdelingsprobleem op.

Probleem is natuurlijk wel dat elk gebouwd huis in principe een zero-sum game is. Als jij er in woont, kan iemand anders er niet in wonen (behalve je gezinsgenoten uiteraard ). Daarnaast is de woningvoorraad die nu gebouwd wordt, een reactie op de vraag van gisteren. Misschien goede uitgangspunten om mee te nemen.

Stel je voor, we bouwen het hele Groene Hart vol. Van Katwijk tot en met Utrecht glooiende Vinex wijken aan de horizon. Fantastisch. Zullen de huizenprijzen dan dalen? Misschien als er een overschot aan huizen ontstaat... en op dit moment zal de bouw ook stoppen. Ik betwijfel het echter. Het is ook een cultureel 'dingetje' in Nederland om een zo groot mogelijk huis te kopen. Misschien ook wel juist door de schaarste (en het feit dat veel mensen daarmee nooit die vrijstaande woning kunnen kopen - zoals je dat wel ziet in bepaalde andere landen). Enfin, dat is natuurlijk ook koffiedik kijken. Maar op dit moment is de prijs die mensen betalen MAX hypotheek + Eigen vermogen + (evt) overwaarde - (het liefst verbergen we dit nog) (studie)schuldlasten - 10%KK = met een marge van 20% het huis dat we gaan zoeken op Funda.

Wat ik eigenlijk wilde zeggen is: de schaarste is geconcentreerd in een bepaald gebied van Nederland, je kan daar tegen de klippen opbouwen (kunnen we toch niet bijbenen qua bouwcapaciteit) en zal ook niet leiden tot dalende huizenprijzen. Het meest directe instrument om de huizenprijzen te doen dalen is ingrijpen in de financieringsruimte.

Daarnaast kunnen we op de wat langere termijn beter investeren in huurwoningen die betaalbaar zijn; idealiter een mix van 60/40 koop/huur.

[ Voor 3% gewijzigd door ArchitectOfDoom op 21-09-2020 10:50 ]

[Hielko]

Huizen bouwen is juist NIET een zero-sum game.

Overdrachtsbelasting omhoog/omlaag, startersleningen etc, dat zijn zero-sum aanpassingen. Want elk persoon die daardoor een huis kan kopen gaat ten koste van iemand die het daardoor niet meer kan kopen (of huren). Immers als er niet meer huizen bij komen dan kunnen er netto niet meer mensen in een huis wonen.

Als je huizen bouwt doe je dat dus wel. 1 huis erbij is weer 1 a 2 personen die een huis kunnen kopen die dat voorheen niet konden.

In welke prijscategorie je ze bouwt maakt eigenlijk ook niet heel veel uit. Als je een boel huizen bouwt van een miljoen dan worden die gekocht door mensen met een hoog inkomen, die verhuizen uit hun huidige woning, en als iedereen dat doet dan worden die woningen gewoon een stukje goedkoper en schuift alles een beetje op. Maar het is natuurlijk wel makkelijker om 100,000 kleine huizen te bouwen dan 100,000 villa's. En je moet wel met dat soort aantallen (of zelfs nog een stuk meer) gaan werken om daadwerkelijk een noemenswaardige impact te maken op prijzen.

[MaStar]

Onbekend schreef op maandag 21 september 2020 @ 09:52:
Het wordt straks nog erger als de overdrachtsbelasting van 2% naar 0% gaat. Mensen hebben ineens 2% meer geld beschikbaar om een huis te kopen, maar omdat er niet ineens meer huizen beschikbaar zijn worden de prijzen waarschijnlijk met 2% extra verhoogd.

Dit dus Weer een prijsstijging voor degene die in 2014 al met een ton winst kochten. Moet je nagaan, als je toen 28 was, kan je nu weer kopen in 2021 met een korting van 6% , inclusief je overwaarde .

Ik heb overigens net pech. Ben nog onder de 35 maar heb in mei mijn huis gekocht. Oplevering aanstaande november. Loop de 2% korting dus lekker mis

[Hielko]

Je loopt hem niet mis, je huis is straks 2% extra waard.

[MaStar]

Hielko schreef op maandag 21 september 2020 @ 11:05:
Je loopt hem niet mis, je huis is straks 2% extra waard.

Dat is de vraag natuurlijk Maargoed..

[fsfikke]

Hielko schreef op maandag 21 september 2020 @ 11:05:
Je loopt hem niet mis, je huis is straks 2% extra waard.

Hangt ook maar net van de categorie huis af. Ik denk dat het <500k vooral van invloed gaat zijn. Maar daarboven bevinden zich de meeste starters niet zo vaak en zal de uitwerking er ook niet zijn. In mijn geval dus wel 2% weggepist

[Kaiberia]

Aerevan schreef op maandag 21 september 2020 @ 10:44:
[...]

Het is ook een cultureel 'dingetje' in Nederland om een zo groot mogelijk huis te kopen.

Zeg maar gerust het hele Westen. Nederland valt wat dat betreft nog mee, wij dachten alleen dat een wooncarriere een geweldig idee was (en dat was het ook, nu is een andere vraag). Daardoor lijkt het alsof het een Nederlands iets is. Je begint in Nederland gewoon heel laag t.o.v. andere Westerse landen (metropolissen uitgezonderd).

[ANdrode]

Aerevan schreef op maandag 21 september 2020 @ 10:44:
[...]
Wat ik eigenlijk wilde zeggen is: de schaarste is geconcentreerd in een bepaald gebied van Nederland, je kan daar tegen de klippen opbouwen (kunnen we toch niet bijbenen qua bouwcapaciteit) en zal ook niet leiden tot dalende huizenprijzen. Het meest directe instrument om de huizenprijzen te doen dalen is ingrijpen in de financieringsruimte.

Je kan ook de kosten van het bezitten van een huis belasten in plaats van direct ingrijpen in de financieringsruimte. Zorgt voor overheidsinkomen, downsizers die een prikkel hebben om die stap uit te voeren, etc.

[JanHenk]

Aerevan schreef op maandag 21 september 2020 @ 10:44:
[...]

Stel je voor, we bouwen het hele Groene Hart vol. Van Katwijk tot en met Utrecht glooiende Vinex wijken aan de horizon. Fantastisch. Zullen de huizenprijzen dan dalen? Misschien als er een overschot aan huizen ontstaat... en op dit moment zal de bouw ook stoppen. Ik betwijfel het echter. Het is ook een cultureel 'dingetje' in Nederland om een zo groot mogelijk huis te kopen. Misschien ook wel juist door de schaarste (en het feit dat veel mensen daarmee nooit die vrijstaande woning kunnen kopen - zoals je dat wel ziet in bepaalde andere landen). Enfin, dat is natuurlijk ook koffiedik kijken. Maar op dit moment is de prijs die mensen betalen MAX hypotheek + Eigen vermogen + (evt) overwaarde - (het liefst verbergen we dit nog) (studie)schuldlasten - 10%KK = met een marge van 20% het huis dat we gaan zoeken op Funda.

Dat heb ik nooit begrepen, die hang naar groter, meer, duurder. Wij staan nu op het punt op een soort van "zijstap" te maken. Een tussenwoning voor een tussenwoning, de ene net iets mooier dan de andere. (Lichter, iets ruimer beneden, tuintje op de goede kant). Wij kwamen tot de conclusie dat een grotere woning voor ons wel haalbaar is, maar we liever iets anders doen met de centen. Hiermee lossen we echter wel een aantal ergernissen op die we nu hebben.

Op basis van financieringsruimte (voor wat het waard is), zouden wij een forse woning kunnen financieren, lees 2,5 à 3x de prijs van de tussenwoning. Dat we dat niet willen doen levert veel vragende blikken op onder onze vrienden, die inderdaad de bovenstaande genoemde formule hebben gehanteerd.. (En overigens ook gewoon in de markt zijn voor half miljoen plus). Dat geeft al aan hoe de gemiddelde generatiegenoot ('90's) erin staat.

[Z___Z]

Kaiberia schreef op maandag 21 september 2020 @ 11:10:
[...]


Zeg maar gerust het hele Westen. Nederland valt wat dat betreft nog mee, wij dachten alleen dat een wooncarriere een geweldig idee was (en dat was het ook, nu is een andere vraag). Daardoor lijkt het alsof het een Nederlands iets is. Je begint in Nederland gewoon heel laag t.o.v. andere Westerse landen (metropolissen uitgezonderd).

Valt wel mee, als je de verdienmogelijkheden in Nederland vergelijkt met het buitenland, dan zal je zien dat in het buitenland op locaties met vergelijkbare verdienmogelijkheden, je net zo goed weinig m2 krijgt voor je geld. Dat gemiddeld de m2 prijs lager ligt in Duitsland of Frankrijk vergeleken met Nederland is logisch. Er zijn veel meer uithoeken in die landen waar weinig mensen willen wonen om de simpele reden. Op die locaties is geen werk. Dus uiteindelijk gaat vrijwel iedereen wonen binnen een uur reistijd van de grote steden, waar het werk is.
Als je het Groene Hart vol gaat bouwen zoals @Aerevan zegt, dan wordt de hele Randstad onleefbaar. Je kan dan mooi in je vrijstaande huis wonen, maar je moet je kinderen in de file naar school brengen, in de file naar de supermarkt, in de file naar werk. Want als iedereen vrijstaand woont, is de woningdichtheid te laag voor faciliteiten zoals scholen, winkels, OV etc. Maar ook zorg en politie zijn dan veel duurder. Als iedereen vrijstaand woont, hoe zorg je er dan nog voor dat de ambulance binnen 15 minuten er is? Hoe zorg je ervoor dat er voldoende politie is om je wijk veilig te houden. Dat laatste wordt in de VS opgelost door gated communities. Voor boodschappen en winkels kan je online doen, maar die worden ook duurder. Boodschappen en pakketjes bezorgen kost veel meer geld als je tussen stops meer afstand moet rijden. Geen OV betekent alles met de auto, want minder bevolkingsdichtheid betekent ook minder voorzieningen op fietsafstand, betekent meer file.

ANdrode schreef op maandag 21 september 2020 @ 11:14:
[...]


Je kan ook de kosten van het bezitten van een huis belasten in plaats van direct ingrijpen in de financieringsruimte. Zorgt voor overheidsinkomen, downsizers die een prikkel hebben om die stap uit te voeren, etc.

Met bovenstaande zou ik inderdaad liever zien dat we m2 woonoppervlakte, m2 grond en/of meters kavelbreedte gaan belasten. Door dat te belasten kunnen we arbeid lager belasten. Wil je groot wonen op veel grond, betaal je meer belasting. Wil je kleiner wonen, op een efficiente locatie, betaal je minder belasting.

[ Voor 14% gewijzigd door Z___Z op 21-09-2020 11:57 ]

[Maestro1990]

JanHenk schreef op maandag 21 september 2020 @ 11:52:
[...]


Dat heb ik nooit begrepen, die hang naar groter, meer, duurder. Wij staan nu op het punt op een soort van "zijstap" te maken. Een tussenwoning voor een tussenwoning, de ene net iets mooier dan de andere. (Lichter, iets ruimer beneden, tuintje op de goede kant). Wij kwamen tot de conclusie dat een grotere woning voor ons wel haalbaar is, maar we liever iets anders doen met de centen. Hiermee lossen we echter wel een aantal ergernissen op die we nu hebben.

Op basis van financieringsruimte (voor wat het waard is), zouden wij een forse woning kunnen financieren, lees 2,5 à 3x de prijs van de tussenwoning. Dat we dat niet willen doen levert veel vragende blikken op onder onze vrienden, die inderdaad de bovenstaande genoemde formule hebben gehanteerd.. (En overigens ook gewoon in de markt zijn voor half miljoen plus). Dat geeft al aan hoe de gemiddelde generatiegenoot ('90's) erin staat.

Het zijn gewoon keuzes, niets meer en niets minder. Daarnaast is het ook afhankelijk van je referentiekader. Ik ben opgegroeid in een vrijstaande woning met veel ruimte om het huis in het oosten van het land.
Tijdens het studeren huurde ik een klein kamertje, dat werd een huur appartement nadat ik ging samenwonen na mijn studie. In 2016 kocht ik samen met mijn vriendin een prachtige tussenwoning. Toen kwam er in 2019 een kleintje en miste ik bepaalde aspecten in ons huidige huis. Een grotere woonkamer, een eigen oprit een net iets grotere tuin en iets minder opgesloten tussen de overige buren. Wij kozen voor een 2-1 kapwoning nieuw te bouwen. Uiteraard had ik ook in de tussenwoning kunnen blijven. In de basis is dat huis prima en het bespaart mij extra lasten per maand. Maar woongenot is ook wat waard.

[JanHenk]

Maestro1990 schreef op maandag 21 september 2020 @ 11:59:
[...]


Het zijn gewoon keuzes, niets meer en niets minder. Daarnaast is het ook afhankelijk van je referentiekader. Ik ben opgegroeid in een vrijstaande woning met veel ruimte om het huis in het oosten van het land.
Tijdens het studeren huurde ik een klein kamertje, dat werd een huur appartement nadat ik ging samenwonen na mijn studie. In 2016 kocht ik samen met mijn vriendin een prachtige tussenwoning. Toen kwam er in 2019 een kleintje en miste ik bepaalde aspecten in ons huidige huis. Een grotere woonkamer, een eigen oprit een net iets grotere tuin en iets minder opgesloten tussen de overige buren. Wij kozen voor een 2-1 kapwoning nieuw te bouwen. Uiteraard had ik ook in de tussenwoning kunnen blijven. In de basis is dat huis prima en het bespaart mij extra lasten per maand. Maar woongenot is ook wat waard.

Zo ben ik inderdaad ook opgegroeid (1 hectare tuin, grote vrijstaande woning). Mijn ouders hebben sinds hun aankoop nog nooit een euro afgelost overigens en betalen nu een variabele rente van enkele tientjes.. Over verschil tussen generaties gesproken .