Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[izdp]

Verhuurders die veel verdienen in deze markt?
De BAR is gedaald tot een 4 a 5%.
Vind ik bezopen laag in verhouding tot de risico's.
Ik maak een prachtig rendement, maar wel gebaseerd op historische kostprijs, marktinzicht en eigen arbeid.
Nu kan ik nog tegen meer dan redelijke prijzen verhuren en dat ligt ver onder de marktprijzen.
Met echt hogere belastingen, zou ik ook gedwongen worden om de huren fors te gaan verhogen.
Wie is dan de dupe?
Precies de echte starters die al zo slecht aan de bak komen, omdat veel collega's allang hun winst gepakt hebben of via de huur enorm profiteren van de hoge koopprijzen.
Teveel wordt naar mijn mening hier voorbij gegaan aan de belangen van de huurders
En die bijstandsmoeder in het centrum?
Er zijn niet zoveel bijstandsmoeders en nog veel minder in het centrum.
Ik heb er geen moeite mee en gun het ze van harte, dat lage inkomensgroepen die het al zo enorm lastig hebben op dat vlak mazzel hebben en zo toch midden in het leven kunnen staan.

[Kalentum]

Windows95 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 11:18:
Ik las gisteren in het ED dat Eindhoven hoogbouw wil in de stad. (https://www.ed.nl/eindhov...-hoge-kwaliteit~a9d8f265/ )

Dit zullen wel erg gewilde dure appartementen worden.

In het artikel staat ook het volgende:

[...]


Het klopt misschien dat de binnenstad voor iedereen is. Maar waarom moet een bijstandsmoeder in het centrum wonen in een sociale huurwoning? In dit geval is de binnenstad alleen voor rijk en arm, niet jan modaal. Iemand anders die niet kan kopen omdat hij te weinig verdient, maar teveel voor een sociale huurwoning, vist achter het net. Zo iemand kan vervolgens terwijl hij werkt in het centrum, iedere dag op en neer reizen (CO2 uitstoot). Terwijl de bijstandsmoeder beter in de woning buiten het centrum kan zitten.

Ik blijf het vreemd vinden dat er sociale huurwoningen op A locaties moeten zijn, omdat deze locaties voor zowel rijk als arm zijn. Ga je iemand die recht heeft op een sociale huurwoning dadelijk ook een sportauto geven? Zodat sportautos niet meer alleen voor de rijke zijn. Met deze sociale huurwoningen op een A locatie klinkt het allemaal erg politiek correct door de woningen ook toegankelijk te maken voor de arme. Maar Jan Modaal wordt hier het slachtoffer van.

Jan Modaal heeft een inkomen van 36.500 en zit daarmee onder de inkomensgrens voor sociale huur. Ik vind het nogal eenzijdig wat je hier schetst. Alsof sociale huur uitsluitend voor arme mensen is. Tenzij je iemand met een inkomen van 36.500 'arm' noemt.

Voor de rest is het een politieke keuze: Ik vermoed dat het niet slecht is voor een buurt als er wat verschillende mensen wonen met verschillende achtergronden.

Dus die eis van de gemeente (en de meeste gemeenten doen het zo) is niet bijzonder.

Overigens kan een gemeente, denk ik, ook eisen dat er bv 20% sociale woningbouw moet zijn, 30% koopwoningen tussen de 200 en 300 duizend etcetera.

[izdp]

HellBeast schreef op woensdag 2 september 2020 @ 11:39:
[...]


Het is inderdaad los van de gehele markt zeer sterk regionaal gebonden. Ik heb een nieuwbouwwoning aangeschaft en de makelaar kwam een waardebepaling doen van mijn huidige huis. Hij vertelde mij dat de prijs voornamelijk met drie dingen te maken heeft. Locatie, locatie en locatie.

Ik lees inderdaad overal dat de woningmarkt een goederentrein is die langzaam in beweging komt en stopt. Op de korte termijn zijn er wel wat risico's, zoals Corona en de werkeloosheid, maar er zijn ook andere factoren die zwaar meewegen, zoals de lage rentestand en de schaarste van koopwoningen. Die laatste twee zijn voor de korte toekomst niet snel weg. Van Corona en de werkeloosheid is het allemaal onzeker. Als ik zou moeten gokken, dan verandert er voorlopig niet zo veel. Misschien een kleine groei of een kleine daling. Maar geen explosies. Maar ik ben dan ook geen expert.

En hoe kan je het meest profiteren van locatie met weinig geld?
Door een locatie te kiezen met goede huizen die om een of andere reden niet populair is.
Spoor die reden op en denk daarover na.
Zo moeilijk is het niet

[Richh]

Kalentum schreef op woensdag 2 september 2020 @ 12:08:
[...]


Jan Modaal heeft een inkomen van 36.500 en zit daarmee onder de inkomensgrens voor sociale huur. Ik vind het nogal eenzijdig wat je hier schetst. Alsof sociale huur uitsluitend voor arme mensen is. Tenzij je iemand met een inkomen van 36.500 'arm' noemt.

Nog wel, het is al een tijdje een politieke wens om die grens voor alleenstaanden naar 35k te verlagen zodat stellen met een verzamelinkomen tot 42k meer kans maken. Dan heb je het in beide gevallen over een ondermodaal inkomen.
Sinds de invoering van een inkomensgrens voor sociale huur is het een politieke keuze geworden om sociale huur voor de armeren te maken, daar kan @Windows95 weinig aan doen.

Het meest kromme is dat je netto meer geld overhoudt in een sociale huurwoning met 30k bruto jaarinkomen, dan met 40k bruto jaarinkomen in de vrije sector. Wie is er echt 'arm'?

Overigens kan een gemeente, denk ik, ook eisen dat er bv 20% sociale woningbouw moet zijn, 30% koopwoningen tussen de 200 en 300 duizend etcetera.

Dat klopt.
Echter heeft een gemeente wel zijn belangen; op sociale woningbouw wordt veel minder aan de grond verdiend en de begroting moet wel sluitend worden. Ook kennen de 'goedkope koopwoningen' wat mazen in de wet, een voorbeeldje: denk aan 'niet verplichte opties' zoals een kleine uitbouw voor een halve ton, waardoor woningen een halve ton boven de eis van de gemeente uitkomen. Als er 100 gegadigden zijn voor 10 huizen en de projectontwikkelaar verdient het meeste aan de huizen met zo'n uitbouw, dan krijgen alle huizen een te dure uitbouw.

[HellBeast]

izdp schreef op woensdag 2 september 2020 @ 12:15:
[...]


En hoe kan je het meest profiteren van locatie met weinig geld?
Door een locatie te kiezen met goede huizen die om een of andere reden niet populair is.
Spoor die reden op en denk daarover na.
Zo moeilijk is het niet

Ik snap even niet zo goed waarom je mij aanhaalt, maar ik ben het eens met je stelling.

[TheGhostInc]

Richh schreef op woensdag 2 september 2020 @ 12:20:
[...]

Dat klopt.
Echter heeft een gemeente wel zijn belangen; op sociale woningbouw wordt veel minder aan de grond verdiend en de begroting moet wel sluitend worden. Ook kennen de 'goedkope koopwoningen' wat mazen in de wet, een voorbeeldje: denk aan 'niet verplichte opties' zoals een kleine uitbouw voor een halve ton, waardoor woningen een halve ton boven de eis van de gemeente uitkomen. Als er 100 gegadigden zijn voor 10 huizen en de projectontwikkelaar verdient het meeste aan de huizen met zo'n uitbouw, dan krijgen alle huizen een te dure uitbouw.

Dit vind ik wat negatief gesteld, de projectontwikkelaar heeft niet altijd die keuze en vanuit de koper is die aanbouw misschien ook wel heel interessant. (Zeker als de m2 prijs van de aanbouw lager is dan de m2 prijs van woningen in de buurt.)

Maar het is natuurlijk wel duidelijk dat een gewone koper nog flink gaat bladeren in de optielijst en waarschijnlijk nog een aardig stukje meerwerk gaat willen, terwijl juist bij de sociale woningen het bijna andersom is en overal de 'goedkoopste' optie mag worden gebruikt. En als je groter inkoopt zijn sommige aanpassingen ineens gratis. De projectontwikkelaar 'schermt' altijd met meerwerk als het gaat over bijvoorbeeld het verplaatsen van de stopcontacten (afwijking van de standaard), maar als je een hele rij huizen aanpast, dan verandert de standaard en is er op de bouw dus geen meerwerk, het is immers allemaal hetzelfde.

[MoshiMoshi84]

GeeMoney schreef op woensdag 2 september 2020 @ 07:25:
[...]
Was jij niet een groot aanhanger dat het maar fictief vermogen is? Dat is het namelijk ook nadat de hypotheek afgelost is.
Dat zogenaamde vermogen is helemaal niet tastbaar of in te zetten.

Je kunt de wist belasten op het moment van verkoop, dan is het verdomde tastbaar en overal voor in te zetten.

Waarom moet daar nogmaals belasting over geheven worden?

Dat kun je bij bijna elke belasting wel afvragen. Als ik al inkomstenbelasting betaal, waarom moet ik dan ook nog vermogensrendementsbelasting betalen, mijn kinderen erfbelasting, en als die kinderen mijn erfenis uitgeven ook nog eens BTW?

Die mogelijke waarde opbouw is nu net het enige voordeel tov 30 jaar huren en al die jaren het risico lopen. De “beloning” daarvoor is dus relatief goedkoop wonen. En omdat dat tov huurders je niet eerlijk lijkt moeten we dat maar gaan belasten?

Niemand stelt een belasting van 100% voor.

[Kaiberia]

SvMp schreef op dinsdag 1 september 2020 @ 21:06:
[...]

Communisme. Heeft ons 100 miljoen doden opgeleverd. Liever niet.

Is een dooddoener als deze echt nodig? Kapitalisme is nog steeds te jong om een oordeel over te maken, en er zitten nog genoeg tinten grijs tussen.

Beanie schreef op dinsdag 1 september 2020 @ 20:58:
[...]

Ai, dit is en glijdende schaal. Het is een stevige stelling dat ouderen een woning bezet houden.

Ik zal het anders neerzetten, want men hangt veel te graag aan het oud vs jong debat, terwijl dat niet het punt is.

We hebben een maatschappelijk probleem. Bij toeval zorgt de nature van het systeem ervoor dat starters hier de meeste nadelen van ervaren. Onder de mom "wees maatschappelijk" dragen we gezamenlijk, naar rato, de lasten, a la socialisme.

In de praktijk heerst er een taboe op het benoemen van maatregelen die mogelijk ouderen raken, en iedereen die in de shit zit (ook de ouderen die opgesloten zitten in kleine hokken) mogen lekker zwemmen of zinken. Het is in essentie "f yours, I got mine", maar dan mooier verkocht en niet direct zichtbaar. En dit omdat men in de verkeerde generatie of familie is geboren. Dat terwijl we lang niet weten wat alternatieven in de praktijk zullen doen: ze kunnen nadelig werken, maar ze kunnen ook voordelig werken voor alle partijen. Het is slechts bij enige notie van nadeel voor een specifieke groep ouderen, dat iedereen zich vastklampt aan die taboe.

Ik snap best dat je niet in volledige absolutisme kan zeggen "dit moet nu zo gebeuren", maar dit herhaaldelijk roepen van "glijdende schalen" en "kan niet" is eveneens absoluut. Absoluut in de zin dat er nooit wat gaat gebeuren, en alles zo traag gaat dat we net zo goed de huidige situatie kunnen accepteren of het heft in eigen handen nemen. Daarmee bevorder je niet maatschappelijke samenwerking.

Niemand pleit hier om men op te sluiten in een hok van 20m2 en de rest van z'n leven weg te kwijlen. Wel voor een oplossing naar de verachterlijke koopprijzen. Het liefst zie ik ook andere oplossingen, maar bijna alle oplossingen zijn nadelig voor een significant deel van de markt.

(Edit: tenzij de overheid eindelijk eens de bouw aan de gang zet i.p.v. ze tegenwerkt, maar daar zijn we het allen zo'n beetje over eens)

[ Voor 8% gewijzigd door Kaiberia op 02-09-2020 13:45 ]

[GeeMoney]

MoshiMoshi84 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 13:04:
[...]

Je kunt de wist belasten op het moment van verkoop, dan is het verdomde tastbaar en overal voor in te zetten.

Dat gebeurd ook bij verkoop want dat zijn dan de inkomsten en VRH boven de 100k.

Dat kun je bij bijna elke belasting wel afvragen. Als ik al inkomstenbelasting betaal, waarom moet ik dan ook nog vermogensrendementsbelasting betalen, mijn kinderen erfbelasting, en als die kinderen mijn erfenis uitgeven ook nog eens BTW?

We hebben al OZB en EWF, op het moment dat de hypotheek ingelost is heb ik niet opeens 300k cash of op mijn bank staan. En je wilt dus fictief vermogen gaan belasten?

[...]

Niemand stelt een belasting van 100% voor.

Elke vorm van belasting op een afbetaald huis is gek. Het vermogen is er namelijk niet, het is fictief en alleen te bepalen bij een verkoop. En na die verkoop betaal je dus gewoon belasting.

[twisterNL]

Windows95 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 11:18:
Ik las gisteren in het ED dat Eindhoven hoogbouw wil in de stad. (https://www.ed.nl/eindhov...-hoge-kwaliteit~a9d8f265/ )

Dit zullen wel erg gewilde dure appartementen worden.

In het artikel staat ook het volgende:

[...]


Het klopt misschien dat de binnenstad voor iedereen is. Maar waarom moet een bijstandsmoeder in het centrum wonen in een sociale huurwoning? In dit geval is de binnenstad alleen voor rijk en arm, niet jan modaal. Iemand anders die niet kan kopen omdat hij te weinig verdient, maar teveel voor een sociale huurwoning, vist achter het net. Zo iemand kan vervolgens terwijl hij werkt in het centrum, iedere dag op en neer reizen (CO2 uitstoot). Terwijl de bijstandsmoeder beter in de woning buiten het centrum kan zitten.

Ik blijf het vreemd vinden dat er sociale huurwoningen op A locaties moeten zijn, omdat deze locaties voor zowel rijk als arm zijn. Ga je iemand die recht heeft op een sociale huurwoning dadelijk ook een sportauto geven? Zodat sportautos niet meer alleen voor de rijke zijn. Met deze sociale huurwoningen op een A locatie klinkt het allemaal erg politiek correct door de woningen ook toegankelijk te maken voor de arme. Maar Jan Modaal wordt hier het slachtoffer van.

Ik vind het vreemd dat je jaren op de wachtlijst moet staan voor een sociale huurwoning. Stel ik schrijf mij in op 18 jarige leeftijd in stad A, maar ik ga studeren in stad B, en vind vervolgens alleen werk in stad C. Dan kun je bijna beter de sociale huurwoning in stad A accepteren en werkloos zijn met huursubsidie, zorgtoeslag etc. Dan dat je gaat werken in stad C, in een veel te dure particuliere huurwoning.

Hoezo is sociale huur op een A-locatie een vreemd iets? Wat mij betreft hoort het gewoon bij een gezonde mix van de wijk. Je kunt de vraag ook stellen, waar moet iemand in een sociale huurwoning wonen als het niet in het centrum mag?
Massaal sociale huurflats bouwen aan de rand van de stad zoals in Amsterdam-Zuidoost is gebeurd is in ieder geval niet het antwoord. Wijken waar 80% sociale huur is zoals de schilderswijk, kanaleneiland en duindorp waar de ME met enige regelmaat mag optreden is het antwoord ook niet. Sociale problemen stapelen in een wijk, waar bewoners elkaar ook in asocialiteit kunnen aansteken is het antwoord niet. Daar plukken we nu in die wijken nog steeds de wrange vruchten van. Een goede spreiding van inkomensgroepen heeft uiteindelijk een groot gedeelte baat bij, vooral in maatschappelijk opzicht. We hebben in Nederland nog geen banlieues en ik wens dat graag zo te houden. Ik woon zelf in de sociale huur in een binnenstad dus misschien ben ik enigszins bevooroordeeld hierin. Maar aan de andere kant valt deze woning sowieso in de sociale sector, zelfs wanneer het van een particuliere eigenaar is.

Daarnaast, A-locaties zijn ook geen vaststaand feit. Wijken als de Jordaan en de Pijp in Amsterdam. Daar wou je in de jaren 80 gewoon niet wonen en wou je vermijden als de pest. Verpauperd, overbevolkt, veel criminaliteit en andere ongein. Tegenwoordig zijn het enorme populaire wijken met hoge huren en lange wachtlijsten. Wanneer je in je sociale huurwoning de wijk op ziet bloeien moet je verplicht verhuizen omdat het grote geld er ineens wilt wonen. Ja, zo werkt het natuurlijk niet.

Waarom niet de wachtlijst voor sociale huurwoningen landelijk maken? En vervolgens prioriteit geven aan locaties bij je (potentiele) werkgever. Geen werk? Dan ook geen prio voor een locatie. Nadeel is dat dan misschien iedereen in Amsterdam gaat solliciteren, maar als daar de wachtlijst alsnog 10 jaar is, terwijl je direct in een andere stad een huurwoning kan krijgen, wordt er mogelijk ergens anders gesolliciteerd.

Er wordt inmiddels onderzocht hoe dit in de praktijk zou kunnen werken. Ik zelf heb pak en beet 8 wachtjaren opgebouwd in een regio waar ik toch nooit ga wonen. Als ik die in kan zetten in een regio waar ik wel wil wonen en werken is het zeker een mooie opbouw van jaren voor mij. Vraag die overblijft is hoeveel de verhuisbereidheid naar andere delen van het land is mocht je opgebouwde wachttijd meenemen naar een andere regio. Als de wachttijd dan in mijn gewenste regio onredelijk hard toenemen heb ik er alsnog vrij weinig aan. Ik ben benieuwd hoe groot dat effect is. Verder heb je nog de vraag of het invloed zal hebben wanneer je binding met de regio hebt. Of je een baan hebt in de regio. Je kunt legio mogelijkheden bedenken welke de wachttijd kan beïnvloeden. Ik ben in ieder geval benieuwd naar de uitkomsten van dat onderzoek want misschien levert het mij nog wat op.

[MoshiMoshi84]

[b]GeeMoney in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5"We hebben al OZB en EWF, op het moment dat de hypotheek ingelost is heb ik niet opeens 300k cash of op mijn bank staan. En je wilt dus fictief vermogen gaan belasten?

Ik zou daadwerkelijke winst bij de verkoop van een woning redelijk vinden om te belasten. Het liefst betaal ik helemaal geen belasting, maar die belasting vind ik niet minder rechtvaardig dan belasting betalen over het salaris waar je hard voor gewerkt hebt.

[GeeMoney]

MoshiMoshi84 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 13:40:
[...]

Ik zou daadwerkelijke winst bij de verkoop van een woning redelijk vinden om te belasten. Het liefst betaal ik helemaal geen belasting, maar die belasting vind ik niet minder rechtvaardig dan belasting betalen over het salaris waar je hard voor gewerkt hebt.

Winst ten opzichte van wat? Je originele koopsom? Of je afbetaalde hypotheek + rente minus inflatie? Dan blijft er weinig over denk ik ondanks de huidige lage rentestand.
Je betaald al belasting bij verkoop dmv inkomen en VRH. En hoe doe je dat als ik het in een nieuw duurder huis overdrachtsbelasting stop?

[ Voor 7% gewijzigd door GeeMoney op 02-09-2020 13:53 ]

[MoshiMoshi84]

GeeMoney schreef op woensdag 2 september 2020 @ 13:46:Winst ten opzichte van wat? Je originele koopsom? Of je afbetaalde hypotheek + rente minus inflatie? Dan blijft er weinig over denk ik ondanks de huidige lage rentestand.

Ten opzichte van originele koopsom minus verbouwingskosten (en eventueel hypotheekrente). Inflatie wordt bij ander vermogen ook geen rekening mee gehouden. Zelfs al zou je dat wel doen, dan zijn er vaak perioden dat er nog genoeg over blijft.

Je betaald al belasting bij verkoop dmv inkomen en VRH.

Inkomen? VRH betaal je nu niet, en dat wil jij graag zo houden begrijp ik.

[TheGhostInc]

MoshiMoshi84 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 13:55:
Ten opzichte van originele koopsom minus verbouwingskosten (en eventueel hypotheekrente)

Yeah right, dat wordt echt complete boekhoudkundige waanzin. De belastingdienst 'verwacht' 7 jaar historie, maar een huis kan prima 60 jaar of langer in bezit zijn. Laten we even uitgaan van 60 jaar, dan 'mis' je dus 53 jaar historie, en de laatste 7 waarschijnlijk ook al. (Wie bewaard die bonnen? Echt niet iedereen)
En hoe eerlijk is het als je zelf met bloed, zweet en tranen hebt verbouwd en je dan over de winst mag aftikken en je buurman levert een factuurtje in en hoeft dat niet.
En wat zijn verbouwingskosten? Verf? Nieuwe kozijnen? Isolatie? Nieuw glas?
En wie controleert? Ik koop mijn huis in 1980, verbouwing in 1990 en bouwbedrijf gaat in 1995 failliet en daarna pas ik de facturen aan (dat is fraude), maar ik weet ook zeker dat ze er niet meer zijn.
En wat is de aankoopprijs? Het kadaster registreert veel, maar ook niet alles. Door scheidingen en huwelijken verandert het eigendom. Als de woning in 1990 gekocht is en in 2000 op 1 naam is terecht gekomen, moet de helft van de winst dan in 2000 al afgetikt worden? Er kan op dat moment sprake zijn van overwaarde, maar er wordt slechts afgerekend tussen de partners, die afrekening hoeft niet gelijk te zijn aan de overwaarde.

[izdp]

HellBeast schreef op woensdag 2 september 2020 @ 12:20:
[...]


Ik snap even niet zo goed waarom je mij aanhaalt, maar ik ben het eens met je stelling.

Puur als aanvulling, omdat grosso modo makelaars locatie naar mijn mening slecht verstaan in een toekomstgericht denken.

[Kaiberia]

Zag deze nog niet gepost: https://www.nu.nl/economi...-tussen-wal-en-schip.html

Opvallend, de anecdotes van mensen in verschillende regio's en levensstadia die allen problemen ondervinden.

[izdp]

MoshiMoshi84 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 13:40:
[...]

Ik zou daadwerkelijke winst bij de verkoop van een woning redelijk vinden om te belasten. Het liefst betaal ik helemaal geen belasting, maar die belasting vind ik niet minder rechtvaardig dan belasting betalen over het salaris waar je hard voor gewerkt hebt.

En wat zou dat doen voor de woningmarkt?
Ik ken dan nog wel wat mogelijke inkomstenbronnen voor de overheid.
Net zoals besparingen, maar dat is puur verdeling van geld.

Bovendien erg moeilijke materie.
Zie maar eens de enorme discussies over de koopsom bij terugkoop met Koopgarant.
Wat tel je mee als investering en normale afschrijving?
Puur op koopsom zou je dubbel belast worden voor alles wat je uitgeeft voor de woning buiten normaal onderhoud.

Edit: ik zie dat TheGhostInc dit al nog uitgebreider plaatste.

[ Voor 3% gewijzigd door izdp op 02-09-2020 15:21 ]

[izdp]

Kaiberia schreef op woensdag 2 september 2020 @ 15:09:
Zag deze nog niet gepost: https://www.nu.nl/economi...-tussen-wal-en-schip.html

Opvallend, de anecdotes van mensen in verschillende regio's en levensstadia die allen problemen ondervinden.

Problemen? Degenen die aan het woord zijn hebben een luxeprobleem en houden vast aan hun eisen.
Tja, dan zit ik ook zwaar in de problemen blijkbaar.

[MoshiMoshi84]

TheGhostInc schreef op woensdag 2 september 2020 @ 14:52:
[...]Yeah right, dat wordt echt complete boekhoudkundige waanzin. De belastingdienst 'verwacht' 7 jaar historie, maar een huis kan prima 60 jaar of langer in bezit zijn.

Ten aanzien van woningen verwacht de Belastingdienst al veel meer historie, je mag hypotheekrente immers maar 30 jaar aftrekken (en dat moet de Belastingdienst en/of jijzelf dus bijhouden). En zo zijn er nu al meer dingen die veel meer dan 7 jaar relevant zijn, zoals de oudedagsreserve of de eenmalige schenking aan een kind. Wel ben je na aangifte maar 7 jaar verplicht de documentatie te bewaren, dat kan met dit systeem net zo.

Laten we even uitgaan van 60 jaar, dan 'mis' je dus 53 jaar historie, en de laatste 7 waarschijnlijk ook al. (Wie bewaard die bonnen? Echt niet iedereen.

Het is natuurlijk geen belasting over historische winsten, dat zou juridisch al niet/nauwelijks haalbaar zijn.

En hoe eerlijk is het als je zelf met bloed, zweet en tranen hebt verbouwd en je dan over de winst mag aftikken en je buurman levert een factuurtje in en hoeft dat niet.

Heel eerlijk toch? Op dat factuurtje van die buurman staat BTW en de werknemers hebben inkomstenbelasting betaald. Waarom is het redelijk veel belasting te betalen als je met bloed, zweet en tranen het huis van een ander verbouwt, en geen belasting als het je eigen huis is en je daar financieel van profiteert?

En wat zijn verbouwingskosten? Verf? Nieuwe kozijnen? Isolatie? Nieuw glas? En wie controleert?

Ook dit bestaat in het huidige stelsel al lang. De rente voor een lening besteed aan woningverbetering is aftrekbaar en dat is gedefinieerd en controleerbaar. Kijk voor het antwoord even bij die regels zou ik zeggen.

Ik koop mijn huis in 1980, verbouwing in 1990 en bouwbedrijf gaat in 1995 failliet en daarna pas ik de facturen aan (dat is fraude), maar ik weet ook zeker dat ze er niet meer zijn.
En wat is de aankoopprijs? Het kadaster registreert veel, maar ook niet alles. Door scheidingen en huwelijken verandert het eigendom. Als de woning in 1990 gekocht is en in 2000 op 1 naam is terecht gekomen, moet de helft van de winst dan in 2000 al afgetikt worden? Er kan op dat moment sprake zijn van overwaarde, maar er wordt slechts afgerekend tussen de partners, die afrekening hoeft niet gelijk te zijn aan de overwaarde.

Is allemaal op terugwerkende kracht van toepassing die niemand heeft geopperd. Die huidige waarde van een woning is ook zoiets dat voor de belasting al wordt gebruikt.

[Anoniem: 36835]

twisterNL schreef op woensdag 2 september 2020 @ 13:40:
[...]
Hoezo is sociale huur op een A-locatie een vreemd iets? Wat mij betreft hoort het gewoon bij een gezonde mix van de wijk.

Makkelijk roepen vanuit je uitkijktoren.

Sociale huur in nette wijken is w.m.b. net als een multiculturele samenleving. Op papier leuk en een goed idee, maar in de praktijk werkt het niet. Een groot deel gaat goed, maar een te groot deel gaat ook fout. Aso's passen zich niet aan, ook al is hun omgeving netjes. Die voelen geen gene of sociale druk en houden geen rekening met anderen. Het is voor hen ik, ik, ik. Dat hoort niet in een bloeiende wijk waar iedereen sociaal probeert z'n steentje bij te dragen.

En als die rotte appels nou worden aangepakt, maar dat gebeurt in Nederland ook niet, gezien de enorme bescherming die deze huurders hebben.

Maar goed, ik heb hier ervaring mee, jij overduidelijk niet.

Er zijn ook aso's die een koophuis van 5ton hebben, dat klopt. Maar niet oververtegenwoordigd zoals bij sociale huur.

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 36835 op 02-09-2020 16:15 ]

[CornermanNL]

Het grote verschil tussen koop en huur zit hem in de hefboom. Bij huur betaal je de lening van de verhuurder af, zijn hefboom. En bij je eigen woning creëer je je eigen hefboom. Op zijn minst haal je de kosten van 30 jaar wonen naar voren in de tijd. Die bevries je op dat moment. Nu kan je versneld aflossen, je kosten verlagen en hou je meer geld over in de toekomst.

Zeker nu met de aflossingsverplichting loopt rondom jaar 10 25% van je risico er uit. En met risico bedoel ik op het risico tot verlies van je dak boven je hoofd. Met de huidige rentes (onder inflatie niveau) kan je na verloop van tijd een kleine verbouwing makkelijk financieren. Wederom een kleine inflatie correctie ten opzichte van sparen. Als je dan nog een beetje handig bent en niet te veel hooi op je vork neemt en goed je schuld in balans houdt verdien je door te wonen.

Bij huur stijgt ieder jaar je last, en bestaat het voor de huurder alleen uit kosten. Als je dan huurt tegen een hoog percentage van je besteedbaar inkomen neemt over tijd je risico toe op verlies van je dak boven je hoofd.

De scheefgroei tussen huur en koop is dus niet alleen puur het netto bedrag maar ook in risico en vermogensopbouw mogelijkheden. Niet voor niets hebben de mensen met echt geld allemaal een hypotheek tot maximaal mogelijk. Omdat het voor hen simpel risicoloos is.

Iedere vorm van belasten van fictieve overwaarde leidt tot cash flow problemen die ook weer de allerrijksten onder ons makkelijk kunnen weerstaan. Simpelweg omdat schulden aangaan geen enkel probleem is. Zo lang de rente laag bijlft en geld tegen de plinten klotst blijven de huizenprijzen stijgen.

En blijft instappen een kwestie van zelf veel geld kunnen inbrengen (en veel geld is kosten koper voor de meesten) en zullen we niet uit deze cirkel komen. Straks wellicht als de eerste ontslaggolven gaan komen en mensen die net gekocht hebben moeten verkopen. Dan gaan de prijzen misschien zakken, al zullen ze er alles aan doen om dat te voorkomen. En waarschijnlijk zakken de prijzen niet genoeg om het voor starters heel makkelijk te maken.

[Windows95]

twisterNL schreef op woensdag 2 september 2020 @ 13:40:
[...]


Hoezo is sociale huur op een A-locatie een vreemd iets? Wat mij betreft hoort het gewoon bij een gezonde mix van de wijk. Je kunt de vraag ook stellen, waar moet iemand in een sociale huurwoning wonen als het niet in het centrum mag?
Massaal sociale huurflats bouwen aan de rand van de stad zoals in Amsterdam-Zuidoost is gebeurd is in ieder geval niet het antwoord. Wijken waar 80% sociale huur is zoals de schilderswijk, kanaleneiland en duindorp waar de ME met enige regelmaat mag optreden is het antwoord ook niet. Sociale problemen stapelen in een wijk, waar bewoners elkaar ook in asocialiteit kunnen aansteken is het antwoord niet. Daar plukken we nu in die wijken nog steeds de wrange vruchten van. Een goede spreiding van inkomensgroepen heeft uiteindelijk een groot gedeelte baat bij, vooral in maatschappelijk opzicht. We hebben in Nederland nog geen banlieues en ik wens dat graag zo te houden. Ik woon zelf in de sociale huur in een binnenstad dus misschien ben ik enigszins bevooroordeeld hierin. Maar aan de andere kant valt deze woning sowieso in de sociale sector, zelfs wanneer het van een particuliere eigenaar is.

Daarnaast, A-locaties zijn ook geen vaststaand feit. Wijken als de Jordaan en de Pijp in Amsterdam. Daar wou je in de jaren 80 gewoon niet wonen en wou je vermijden als de pest. Verpauperd, overbevolkt, veel criminaliteit en andere ongein. Tegenwoordig zijn het enorme populaire wijken met hoge huren en lange wachtlijsten. Wanneer je in je sociale huurwoning de wijk op ziet bloeien moet je verplicht verhuizen omdat het grote geld er ineens wilt wonen. Ja, zo werkt het natuurlijk niet.

Klopt, je wil ook geen achterstandswijken. Ik vind het alleen oneerlijk voor de groep die deze appartementen niet kunnen betalen, maar teveel verdienen voor de sociale huurwoningen. Bovendien is het een soort loterij, je moet erg veel geluk hebben om in deze sociale huur te komen.

Een X aantal appartementen verkopen voor een te lage prijs voor deze groep is ook oneerlijk. Degene die eruit worden geloot kunnen deze appartementen na een aantal jaar met dikke winst verkopen aan de hoogste bieder.

Het blijft lastig, maar toch vind ik dat de sociale huurders het niet verdienen om met geluk op een A++ locatie te komen wonen. In mijn mening zouden deze sociale huurders verspreid moeten worden op B locaties.

Maar denk dat het wat meer past bij het topic van het onbestaan van het middeninkomen: Het (on)bestaan van het middeninkomen Misschien sociale huurwoningen voor starters? Waarbij ze maximaal 10 jaar mogen blijven wonen.

[CornermanNL]

Windows95 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:15:
[...]


Klopt, je wil ook geen achterstandswijken. Ik vind het alleen oneerlijk voor de groep die deze appartementen niet kunnen betalen, maar teveel verdienen voor de sociale huurwoningen. Bovendien is het een soort loterij, je moet erg veel geluk hebben om in deze sociale huur te komen.

Een X aantal appartementen verkopen voor een te lage prijs voor deze groep is ook oneerlijk. Degene die eruit worden geloot kunnen deze appartementen na een aantal jaar met dikke winst verkopen aan de hoogste bieder.

Het blijft lastig, maar toch vind ik dat de sociale huurders het niet verdienen om met geluk op een A++ locatie te komen wonen. In mijn mening zouden deze sociale huurders verspreid moeten worden op B locaties.

Maar denk dat het wat meer past bij het topic van het onbestaan van het middeninkomen: Het (on)bestaan van het middeninkomen Misschien sociale huurwoningen voor starters? Waarbij ze maximaal 10 jaar mogen blijven wonen.

Hoe bepaal je of iets een A+ locatie is ? Mijn eerste woning was in een toentertijd donker en duister deel van de stad, ik werd voor gek verklaard dat ik daar kocht. Ook toen was er niets dat ik sociaal kon krijgen. Wel met salaris maar ik was alleen en gezinnen kregen (terecht naar mijn mening) voorrang. Ik kocht toen wat ik kon kopen. In een 'slecht' deel van de wijk. Ik heb er altijd prima gewoond en natuurlijk was er weleens iets maar ik had het er prima naar mijn zin. Steeds meer mensen kochten er een woning en toen werd het populair.

Er waren stukken met sociale woningbouw , waaronder mijn buren , en die woonden er al vanaf de jaren 60 of 70. Langzaamaan werden ze oud en overleden en werden de huizen verkocht. Steeds duurder wordt de buurt. Ondertussen had er ook voor gekozen kunnen worden om het sociale huur van te maken. Dat is niet gedaan om uiteenlopende redenen maar de voornaamste was makkelijk cashen voor de woningstichting. Echter de herbouw wordt vervolgens amper gedaan.

Er was een periode dat veel van de ouderen snel achter elkaar weg gingen uit de sociale huur en de rest is steeds sneller verkocht en de mensen herplaatst. Binnen een paar jaar was de wijk compleet verkocht , op 2 blokken na. En dat was mijns inziens niet ten goede. De keuze was er toen om de balans in de wijk te houden. Dat is niet gebeurd. En dat is buitengewoon jammer. Dat had mijns inziens ook de prijzen wat getemperd als het een meer gemengde vorm was gebleven.

Balans is in een wijk echt een groot goed. Dat wordt door beleidsmakers wel gepredikt maar in de praktijk niet uitgevoerd. En vergis je niet 20% sociale huur in nieuwbouw is niet erg veel.

[Henkiejoo]

Mijn praktijkervaring is (helaas) hetzelfde.
Vinex wijk met een aantal koopwoningen tussen veel sociale huur.

Regelmatig gedoe gehad en het gesprek aangaan met de buren ging dan niet top. In plaats van "vervelend dat je last hebt", werd het al snel: "Die kopers denken natuurlijk dat de hele wijk van hun is", gevolgd door de nodig scheldwoorden.
Erg vervelend, is voor meerdere buren al reden voor verhuizing geweest.

Met de overgrote meerderheid hebben we een prima verstandhouding, maar we hebben net iets te veel tokkies in de buurt gehad.
Gelukkig loste dat probleem zichzelf na een paar uit-huis-zettingen ook weer vanzelf op

Anoniem: 36835 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:13:
[...]


Makkelijk roepen vanuit je uitkijktoren.

Sociale huur in nette wijken is w.m.b. net als een multiculturele samenleving. Op papier leuk en een goed idee, maar in de praktijk werkt het niet. Een groot deel gaat goed, maar een te groot deel gaat ook fout. Aso's passen zich niet aan, ook al is hun omgeving netjes. Die voelen geen gene of sociale druk en houden geen rekening met anderen. Het is voor hen ik, ik, ik. Dat hoort niet in een bloeiende wijk waar iedereen sociaal probeert z'n steentje bij te dragen.

En als die rotte appels nou worden aangepakt, maar dat gebeurt in Nederland ook niet, gezien de enorme bescherming die deze huurders hebben.

Maar goed, ik heb hier ervaring mee, jij overduidelijk niet.

Er zijn ook aso's die een koophuis van 5ton hebben, dat klopt. Maar niet oververtegenwoordigd zoals bij sociale huur.

[izdp]

Anoniem: 36835 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:13:
[...]


Makkelijk roepen vanuit je uitkijktoren.

Sociale huur in nette wijken is w.m.b. net als een multiculturele samenleving. Op papier leuk en een goed idee, maar in de praktijk werkt het niet. Een groot deel gaat goed, maar een te groot deel gaat ook fout. Aso's passen zich niet aan, ook al is hun omgeving netjes. Die voelen geen gene of sociale druk en houden geen rekening met anderen. Het is voor hen ik, ik, ik. Dat hoort niet in een bloeiende wijk waar iedereen sociaal probeert z'n steentje bij te dragen.

En als die rotte appels nou worden aangepakt, maar dat gebeurt in Nederland ook niet, gezien de enorme bescherming die deze huurders hebben.

Maar goed, ik heb hier ervaring mee, jij overduidelijk niet.

Er zijn ook aso's die een koophuis van 5ton hebben, dat klopt. Maar niet oververtegenwoordigd zoals bij sociale huur.

Woon jij dan in het centrum van een stad?
Het gaat mij veel te ver om mensen met een laag inkomen te vereenzelvigen met aso's.
Ik heb als ik heel eerlijk ben meer moeite met de rijke aso's dan de arme.
En echt waar: er zijn heel veel rijke aso's!

[Mark31]

MoshiMoshi84 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 13:40:
[...]

Ik zou daadwerkelijke winst bij de verkoop van een woning redelijk vinden om te belasten. Het liefst betaal ik helemaal geen belasting, maar die belasting vind ik niet minder rechtvaardig dan belasting betalen over het salaris waar je hard voor gewerkt hebt.

Zo oneerlijk dus , eerst betaal je rente over de hypotheek, vervolgens afgelost verkoopt het huis en moet je daar weer belasting over gaan betalen.
Nee echt nee.

[MoshiMoshi84]

Mark31 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:58:
[...]


Zo oneerlijk dus , eerst betaal je rente over de hypotheek, vervolgens afgelost verkoopt het huis en moet je daar weer belasting over gaan betalen.
Nee echt nee.

Je hoeft nooit belasting over het hypotheekbedrag te betalen, het zou immers alleen om winst gaan (en een hypotheek kun je alleen voor het aankoopbedrag afsluiten).

Inkomstenbelasting van 52% vind je wel eerlijk? Het moet toch ergens vandaan komen...

[TheGhostInc]

@MoshiMoshi84 zullen we erover ophouden?
Grappig voorstel, volgens mij niet uitvoerbaar, maar zolang er geen politieke partij of denktank is die dit voorstelt gaat het er niet komen.
En dit topic gaat niet over de luchtkastelenmarkt.

[MoshiMoshi84]

TheGhostInc schreef op woensdag 2 september 2020 @ 17:12:
@MoshiMoshi84 zullen we erover ophouden?
Grappig voorstel, volgens mij niet uitvoerbaar, maar zolang er geen politieke partij of denktank is die dit voorstelt gaat het er niet komen.
En dit topic gaat niet over de luchtkastelenmarkt. 8

De beste manier om er over op te houden is er niet op te reageren. Ik reageerde vandaag alleen op anderen. Het is overigens vaak genoeg voorgesteld door denktanks en instituten, ook dit jaar nog.

[Michael_OsGroot]

izdp schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:00:
[...]


Problemen? Degenen die aan het woord zijn hebben een luxeprobleem en houden vast aan hun eisen.
Tja, dan zit ik ook zwaar in de problemen blijkbaar.

Zo dat valt mij ook op zeg. Ik heb bij al hun verhalen echt het idee dat ze iets niet vertellen ofzo. Ik zou in mijn handjes knijpen als ik 3 ton hypotheek kon krijgen

[Mark31]

MoshiMoshi84 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 17:04:
[...]

Je hoeft nooit belasting over het hypotheekbedrag te betalen, het zou immers alleen om winst gaan (en een hypotheek kun je alleen voor het aankoopbedrag afsluiten).

Inkomstenbelasting van 52% vind je wel eerlijk? Het moet toch ergens vandaan komen...

Dan gaat dus iedereen een aflossing vrije hypotheek nemen voor 50 procent, want aflossen loont niet!
Handig....

[twisterNL]

Anoniem: 36835 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:13:
[...]


Makkelijk roepen vanuit je uitkijktoren.

Sociale huur in nette wijken is w.m.b. net als een multiculturele samenleving. Op papier leuk en een goed idee, maar in de praktijk werkt het niet. Een groot deel gaat goed, maar een te groot deel gaat ook fout. Aso's passen zich niet aan, ook al is hun omgeving netjes. Die voelen geen gene of sociale druk en houden geen rekening met anderen. Het is voor hen ik, ik, ik. Dat hoort niet in een bloeiende wijk waar iedereen sociaal probeert z'n steentje bij te dragen.

En als die rotte appels nou worden aangepakt, maar dat gebeurt in Nederland ook niet, gezien de enorme bescherming die deze huurders hebben.

Maar goed, ik heb hier ervaring mee, jij overduidelijk niet.

Er zijn ook aso's die een koophuis van 5ton hebben, dat klopt. Maar niet oververtegenwoordigd zoals bij sociale huur.

Ik vind sociale huur = aso's toch iets te kort door de bocht. Rotte appels kom je tegen, maar is niet exclusief voorbehouden aan sociale huur. Ik las laatst een bericht van iemand waar in het complex iemand woonde die totaal niet voor zichzelf kon zorgen. De onderbuurvrouw zag de kak letterlijk langs de muren naar beneden lopen. Diegene bleek een koopwoning te hebben.

Waar ik het wel mee eens ben is dat er sneller ingegrepen moet worden bij asociaal gedrag. Het beste advies bij overlast is nog steeds verhuizen, dat is en voelt totaal niet rechtvaardig en dat moet echt anders.

Dan blijft de vraag nog steeds. Waar wil je dan dat mensen in een sociale huurwoning wonen? Alle problemen opstapelen in een sociaal huurflatje is al bewezen ineffectief.

[Anoniem: 36835]

twisterNL schreef op woensdag 2 september 2020 @ 19:43:
[...]


Ik vind sociale huur = aso's toch iets te kort door de bocht. Rotte appels kom je tegen, maar is niet exclusief voorbehouden aan sociale huur. Ik las laatst een bericht van iemand waar in het complex iemand woonde die totaal niet voor zichzelf kon zorgen. De onderbuurvrouw zag de kak letterlijk langs de muren naar beneden lopen. Diegene bleek een koopwoning te hebben.

Waar ik het wel mee eens ben is dat er sneller ingegrepen moet worden bij asociaal gedrag. Het beste advies bij overlast is nog steeds verhuizen, dat is en voelt totaal niet rechtvaardig en dat moet echt anders.

Dan blijft de vraag nog steeds. Waar wil je dan dat mensen in een sociale huurwoning wonen? Alle problemen opstapelen in een sociaal huurflatje is al bewezen ineffectief.

Ik heb nergens gezegd sociale huur = aso's. Er is wel een grotere kans dat je aso's treft. En mensen die een huis kopen hebben over het algemeen meer profijt bij sociaal wenselijk gedrag in de buurt.

Mijn zus woont in een sociale huurwoning, in een groot complex/wijk-achtig iets wat allemaal sociale huur is. Bij elkaar, zonder koop in de nabije buurt. Dat gaat prima daar, omdat daar denk ik geen afgunst ontstaat ten opzichte van mensen die een koophuis hebben.

Het is dus niet vanzelfsprekend dat geclusterde sociale huur een recept voor ellende is, integendeel zelfs, ten opzichte van sociale huur mengen met koop. Dat het wel in een schilderswijk of kanaleneiland mis gaat, heeft met iets anders te maken.

[Pluisie]

Michael_OsGroot schreef op woensdag 2 september 2020 @ 18:00:
[...]

Zo dat valt mij ook op zeg. Ik heb bij al hun verhalen echt het idee dat ze iets niet vertellen ofzo. Ik zou in mijn handjes knijpen als ik 3 ton hypotheek kon krijgen

Van buiten af is het wel makkelijk om hier een oordeel over te hebben. Natuurlijk kunnen deze mensen voor 300k best een huis kopen, het is alleen niet het huis dat zij graag willen. Waarom zouden zij een enorme schuld aan gaan voor een huis waar ze niet tevreden mee zijn? Dit klinkt misschien arrogant maar is het in mijn ogen helemaal niet.

Ik bekijk dit vanuit mijn eigen situatie, op het moment woon ik samen in een tweekapper van rond de 325k. Dit is niet het huis waar ik wil wonen, graag wil ik wat groter wonen met meer grond. Het probleem voor ons is dat alle leuke huizen al snel >700k zijn en dat is weer teveel. Bijna alles tussen de 400k -700k voldoet gewoon niet aan onze eisen of voegt soms niet eens wat toe ten opzichte van de huidige woning. Het is dan wel makkelijk om te zeggen dat wij maar moeten verhuizen naar het buiten gebied waar je voor 600k een woning kan kopen welke wél voldoet aan de eisen. Het probleem is alleen dat je voor dat geld verwacht dat alle belangrijke vinkjes gezet zijn en dat is op dit moment gewoon niet zo.
Voor die andere mensen is 300k waarschijnlijk net zoveel als de 600k voor ons en zij hebben echt niet dezelfde eisen, maar begrijpelijk verwachten ze wel dat er aan hun eisen voldaan kan worden.

Nu is dit natuurlijk een fantastisch luxeprobleem voor mij, ik heb bijna geen maandlasten (lage hypotheek in verhouding tot inkomen) en ik hoef nergens op in te leveren behalve dat ik niet precies heb wat ik wil. Maar zo lang ik blijf zitten in de huidige woning komt het ook voor niemand anders beschikbaar en daar begint het probleem.

Ik zie dit een beetje hetzelfde als toen ik samen met mijn vriendin voor de eerste keer onze meubels kocht. Voordat wij een huis kochten liepen wij door de IKEA en dachten dat wij daar prima meubels zouden kunnen kopen, we vonden veel meubels ook gewoon mooi. Dit beeld veranderd echter totaal wanneer je écht gaat kopen, je wilt wel iets waar je écht tevreden mee bent. Wij vonden nog steeds de IKEA meubels best mooi, maar wij zouden er niet écht tevreden mee zijn. Tegen onze eigen verwachtingen in zijn wij daarom ook ergens anders gaan winkelen voor meubels.
Wat ik hiermee wil zeggen is dat je een totaal ander beeld krijgt wanneer je zelf met je eigen geld zaken gaat kopen en hier tevreden mee moet zijn voor een lange tijd. Het is makkelijk om te zeggen dat zaken voldoen aan de wensen van anderen wanneer je zelf niet met de bijbehorende gebreken hoeft te leven.

[KaiseRRuby]

Hoop dat dit het juiste topic is. Gaat over de WOZ Waarde. Wil mijn huis gaan verkopen en daarom vroeg iemand naar de WOZ waarde. Dus ik kijk op de website van de BGHU: 293k. In 4 jaar tijd gestegen met 123k.

Is dat normaal? Gaat om woning in centrum Utrecht. Verkoopprijs ligt denk ik onder die 293k.

[Beanie]

Kaiberia schreef op woensdag 2 september 2020 @ 13:34:

[...]


Ik zal het anders neerzetten, want men hangt veel te graag aan het oud vs jong debat, terwijl dat niet het punt is.

We hebben een maatschappelijk probleem. Bij toeval zorgt de nature van het systeem ervoor dat starters hier de meeste nadelen van ervaren. Onder de mom "wees maatschappelijk" dragen we gezamenlijk, naar rato, de lasten, a la socialisme.

In de praktijk heerst er een taboe op het benoemen van maatregelen die mogelijk ouderen raken, en iedereen die in de shit zit (ook de ouderen die opgesloten zitten in kleine hokken) mogen lekker zwemmen of zinken. Het is in essentie "f yours, I got mine", maar dan mooier verkocht en niet direct zichtbaar.

Ik ben tegen elke vorm van maatregelen die een bepaalde groep voordeel of nadeel geven. Het is allemaal symptoom bestrijding in plaats van te kijken wat nu werkelijk het probleem is en dat op te gaan lossen. Het landelijke beleid is visieloos geworden en van enige lange termijn denken ontdaan. Met het weggeven van beleid aan de lagere overheden is er een lokale machtstrijd ontstaan bij gemeenten die tegenelkaar op willen in plaats van met elkaar een grotere regio groter willen maken. Komt ook nog eens bij dat er in veel gemeenten niet de benodigde expertise aanwezig is, maar soit.

Zoals je zelf aanhaalt is er een bouwopgave waar niet aan voldaan wordt die de situatie min of meer creëert. Daar ligt dus het probleem, neem als overheid dan ook eens goed de tijd om daar beleid voor te maken en hou er aan vast ook al lijkt het in de eerste jaren alsof er totaal geen effect is. De vastgoedmarkt is traag en heeft meerdere jaren nodig echt effect te geven aan beleidswijzigingen.

Door nu voor de bühne de OVB aan te passen lijkt het alsof er iets gedaan wordt, maar puur op basis van cijfers is het effect maar minimaal. Durf als overheid lef te tonen en leg een visie neer die misschien meerdere kabinetsperioden duurt om tot wasdom te komen. Zorg ervoor dat er een gezamenlijk besef ontstaat zodat alle partijen ervoor gaan en er mee doorgaan en we niet weer een ommezwaai krijgen omdat de ene partij de andere niet mag.

Beetje afgedwaald in een iets andere soort post

Kaiberia schreef op woensdag 2 september 2020 @ 15:09:
Zag deze nog niet gepost: https://www.nu.nl/economi...-tussen-wal-en-schip.html

Opvallend, de anecdotes van mensen in verschillende regio's en levensstadia die allen problemen ondervinden.

Ook gelezen, maar de eerste situatie kreeg ik wel het gevoel bij van veel eisen voor weinig. Maximaal 180K hypotheek en dan wel 3/4 kamers en een achtertuin, in de Randstad of er vlakbij. Dat was zelfs in 2012/2013 al niet makkelijk om te realiseren. Dan ben je wat mij betreft de grip op de realiteit kwijt.

Zou zelf ook graag een kamer meer hebben dan ik nu heb, die tuin erbij zou ook leuk zijn. Het zit er alleen gewoonweg niet in door of beschikbaarheid of door gebrek aan kapitaal. Dit betekent niet dat de markt niet problematisch is, maar of dergelijke situaties nou als 'de norm' moet worden aangewezen?

KaiseRRuby schreef op donderdag 3 september 2020 @ 10:32:
Hoop dat dit het juiste topic is. Gaat over de WOZ Waarde. Wil mijn huis gaan verkopen en daarom vroeg iemand naar de WOZ waarde. Dus ik kijk op de website van de BGHU: 293k. In 4 jaar tijd gestegen met 123k.

Is dat normaal? Gaat om woning in centrum Utrecht. Verkoopprijs ligt denk ik onder die 293k.

Ja hoor, absoluut normaal. Kijk anders even op: https://www.wozwaardeloket.nl/ kun je zelf wat andere woningen bekijken hoe daar de prijs is ontwikkeld.

[ Voor 8% gewijzigd door Beanie op 03-09-2020 10:41 ]

[Flipswix]

Anoniem: 36835 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 20:04:
[...]


Ik heb nergens gezegd sociale huur = aso's. Er is wel een grotere kans dat je aso's treft. En mensen die een huis kopen hebben over het algemeen meer profijt bij sociaal wenselijk gedrag in de buurt.

Mijn zus woont in een sociale huurwoning, in een groot complex/wijk-achtig iets wat allemaal sociale huur is. Bij elkaar, zonder koop in de nabije buurt. Dat gaat prima daar, omdat daar denk ik geen afgunst ontstaat ten opzichte van mensen die een koophuis hebben.

Het is dus niet vanzelfsprekend dat geclusterde sociale huur een recept voor ellende is, integendeel zelfs, ten opzichte van sociale huur mengen met koop. Dat het wel in een schilderswijk of kanaleneiland mis gaat, heeft met iets anders te maken.

Een goede mix van betaalbaarheidsklasses in de wijken van steden is essentieel voor het behoud van het vestigingsklimaat van die steden. Vergeet niet dat die steden ook deels draaiende blijven door de "lagere" en "middenklasse". Nu hebben wij over het algemeen geluk dat onze steden (en omgeving) doorgaans niet een onbereisbaare omvang hebben, maar in Amsterdam zie je bijvoorbeeld dat bijvoorbeeld het lerarentekort oploopt omdat mensen geen woning kunnen vinden: https://rechtennieuws.nl/...j-werk-vaak-onbetaalbaar/ https://nos.nl/artikel/23...m-tekort-aan-leraren.html

Maar sociaal-economische segegratie voortzetten heeft op lange termijn grote nadelen, om willekeurige steden in amerika maar eens te benoemen.

Juist een goede mix in verschillende wijken leidt tot verbeterde leefbaarheid. Dat zie je (mondjesmaat) in de gerenoveerde delen van Kanaleneiland, maar ook in volksbuurten zoals Zuilen. Het verruilen van sociale huur in wijken waar dit dominant is, voor locaties in wat 'duurdere' wijken heeft daarin zo zijn voordelen denk ik.

De overlast die doorgaans plaatsvindt heeft deels te maken met grote groepen mensen die niet vermengen met andere groepen. Het opbreken van die structuren en het geven van de kans van kinderen op scholen om zich aan hun medemens op te trekken vind ik een goed streven. Dat heeft, als ik voor mijzelf spreek, in mijn jeugd in ieder geval wel gewerkt. Dat dit een proces is van lange adem lijkt mij logisch.

Kleine anekdote: Als ik kijk naar de wijk waarin ik ben opgegroeid, gedomineerd door sociale huur, zie ik dat woningcorporaties moeite hebben om de diversiteit in die wijken te waarborgen. De goedkope sociale huur flat waar ik vandaan kom kende vroeger een mix tussen jongeren en mensen die al sinds de jaren 60 daar woonden. De wijk en flat is er de afgelopen 10 jaar sterk op achteruit gegaan, deels omdat de huur vooral bestaat uit woningen <€550 met huursubsidie en mogelijk omdat er voorrangsregelingen zijn voor specifieke groepen waarvoor die woningen eigenlijk te klein zijn, maar waarvoor ook geen alternatief is.Het is logisch dat dit leidt tot overlast en problemen. Die nood voor woningen bij die groepen wordt wel gecreëerd door politieke keuzes. Ik vind het jammer om die wijk zo sterk achteruit te zien gaan met de bijbehorende psychische gevolgen die ontstaan voor de bewoners er bij.

[Sport_Life]

KaiseRRuby schreef op donderdag 3 september 2020 @ 10:32:
Hoop dat dit het juiste topic is. Gaat over de WOZ Waarde. Wil mijn huis gaan verkopen en daarom vroeg iemand naar de WOZ waarde. Dus ik kijk op de website van de BGHU: 293k. In 4 jaar tijd gestegen met 123k.

Is dat normaal? Gaat om woning in centrum Utrecht. Verkoopprijs ligt denk ik onder die 293k.

De procentuele stijging is vergelijkbaar met onze woning. Ligt ook in een grote stad.
Ik zou zeggen, doe er je voordeel mee (dus vraagprijs minimaal 293k). Zijn vast mensen die dat ervoor over hebben. Tenzij het een bouwval is of extreem klein/onpraktische indeling.

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 03-09-2020 10:44 ]

[izdp]

KaiseRRuby schreef op donderdag 3 september 2020 @ 10:32:
Hoop dat dit het juiste topic is. Gaat over de WOZ Waarde. Wil mijn huis gaan verkopen en daarom vroeg iemand naar de WOZ waarde. Dus ik kijk op de website van de BGHU: 293k. In 4 jaar tijd gestegen met 123k.

Is dat normaal? Gaat om woning in centrum Utrecht. Verkoopprijs ligt denk ik onder die 293k.

Tenzij je woning sterk afwijkt van je buurtgenoten zal de marktwaarde nog een stuk hoger liggen.
De WOZ-waarde is van peildatum januari 2019.
De prijzen zijn sindsdien nog fors gestegen.

[Richh]

Een woning in Utrecht voor minder dan 300k? Dat lijkt me sterk @KaiseRRuby (natuurlijk afhankelijk van de woning zelf).
Je kan bezwaar aantekenen tegen een WOZ-waardeverhoging, maar zeker als je de boel wil verkopen lijkt me dat weinig gunstig. Procentueel klopt zo'n stijging makkelijk.

Om het weer over ontwikkelingen te hebben: de hypotheekverstrekkers verwachten dat de rente nog weer wat verder gaat dalen https://www.nu.nl/economi...op-markt-keert-terug.html

De Nederlandse hypotheekmarkt is ook voor buitenlandse investeerders erg aantrekkelijk. "Begin dit jaar meldden de geldverstrekkers dat ze samen ongeveer 150 miljard euro beschikbaar hadden voor hypotheken, terwijl er vorig jaar voor ongeveer 100 miljard euro aan hypotheken is afgesloten. Die geldverstrekkers moeten hun targets gewoon halen, dus ook daarom zullen ze de rente verlagen."

En tot slot is de marge die geldverstrekkers op de hypotheekrente hebben iets hoger dan een paar jaar geleden. Tussen 2017 en 2018 lag de marge volgens Hagedoorn ongeveer drie tienden procentpunt lager, dus de geldverstrekkers hebben nog wat ruimte om te zakken.

Samen met afschaffing overdrachtsbelasting voor starters moeten de woningprijzen zo nog wel weer wat verder opgepompt worden, lijkt me.

[KaiseRRuby]

@Richh en @izdp is een benedenwoning in Lombok, appartement zeg maar. Ja, bezwaar aantekenen heeft vrij weinig zin, het gaat binnen nu en een half jaar in de verkoop.

Bedankt voor de antwoorden iedereen!

[izdp]

Iets wat ik me afvroeg: thuiswerken lijkt een soort blijvertje te worden in welk deel dan ook.
Zijn er al mensen waarbij de leaseauto in het gedrang komt?
Ik dacht hierbij aan de bijtelling en dus bij wegvallen minder inkomen/leencapaciteit.

[Richh]

izdp schreef op donderdag 3 september 2020 @ 11:23:
Iets wat ik me afvroeg: thuiswerken lijkt een soort blijvertje te worden in welk deel dan ook.
Zijn er al mensen waarbij de leaseauto in het gedrang komt?
Ik dacht hierbij aan de bijtelling en dus bij wegvallen minder inkomen/leencapaciteit.

De bijtelling is geen inkomen waarop een hypotheek verstrekt mag worden.
Het al dan niet wegvallen van bijtelling heeft daarmee geen gevolgen voor leencapaciteit.
Hier op Tweakers ging deze discussie over dit onderwerp: Hypotheek & de invloed v. bijtelling/vergoeding

Verder denk ik niet dat het zo snel gaat. Fysieke afspraken zullen toch blijven (maar minder) en uiteindelijk is er voor 1 afspraak vaak toch een auto nodig. Plus dat een leaseauto andere voordelen kent voor werknemer en werkgever; het is (vnml elektrisch) een interessante secundaire arbeidsvoorwaarde die werknemers ook iets meer 'bind'.
Stel dat het toch zou gebeuren, dan denk ik eerder dat 'geen leaseauto' een hoger bruto salaris gaat betekenen; er komt immers toch budget vrij en daar zal de werknemer ook zijn eigen auto van moeten bekostigen. Dat zou juist voor meer leencapaciteit zorgen.

[izdp]

Aha, weer wat bijgeleerd.
Ik had er duidelijk geen idee van.

[Kaiberia]

Richh schreef op donderdag 3 september 2020 @ 11:40:
[...]
Stel dat het toch zou gebeuren, dan denk ik eerder dat 'geen leaseauto' een hoger bruto salaris gaat betekenen; er komt immers toch budget vrij en daar zal de werknemer ook zijn eigen auto van moeten bekostigen. Dat zou juist voor meer leencapaciteit zorgen.

Crossover met financien: zo werkt het bij ons, en bij menig salarisoverleg. Geen lease = meer salaris, maar kosten eigen auto worden niet in acht genomen tenzij het een lening is AFAIK. Ikzelf heb bewust OV als vergoeding. Vriend van me heeft bij een ander bedrijf geen lease geaccepteerd en gebruikt eigen auto + vergoeding (veel goedkoper). Daardoor zitten we beide rond modaal op vrij jonge leeftijd, anders zaten we er dik onder.

Voordeel is wel, we werken beiden in posities waar de auto niet dient als imponeren bij de klant t.b.v. de baas. Denk dat dit bij menig werkgever anders is, daar gaat de klant uit van een bepaald beeld en zal er wat moeilijker over doen. En ook de voordelen van minder slijtage zal de werkgever wel in het voordeel gebruiken, waardoor plotselinge transitie nog lastiger is.

[ Voor 3% gewijzigd door Kaiberia op 03-09-2020 13:48 ]

[MaStar]

Kaiberia schreef op woensdag 2 september 2020 @ 15:09:
Zag deze nog niet gepost: https://www.nu.nl/economi...-tussen-wal-en-schip.html

Opvallend, de anecdotes van mensen in verschillende regio's en levensstadia die allen problemen ondervinden.

Heel interessant dit. Vooral die reacties.

Inhoudelijk in het bericht lees overigens - in de categorie "Dan kan je lang blijven zoeken"

Peter: 'Het is min of meer een principekwestie'
"Mijn vriendin en ik zijn eind twintig, verdienen goed en hebben ruim 50.000 euro spaargeld. De financiering van een huis lijkt geen probleem, maar we komen er nauwelijks tussen zonder ons budget te verhogen. We zoeken een woning rondom Utrecht voor ruim 300.000 euro. Als zo'n woning vervolgens wordt verkocht voor 360.000 euro, dan vraag ik me af waar we mee bezig zijn. We kunnen wel zoveel betalen, maar doen het niet. Dat is min of meer een principekwestie.

Sinds drie weken huren we een duur appartement in de wijk waar we wilden wonen. Dan zitten we er maar alvast, hopend dat de marktomstandigheden verbeteren en ons droomhuisje voorbij komt."

Dit bovenstaande snap ik opzich, maar is ook gewoon naief. Zo kan je nog jaren wachten. Als je 5 jaar huurt ben je ook 50.000 euro kwijt. Dat kan je ook in een koophuis stoppen. Ik heb woningen van 300k weg zien gaan voor 415k. Dat is het schijnbaar dus gewoon in de markt "waard". Hoe zuur dan ook. Je kan stug blijven, maar het gaat niet minder worden

Dit vond ik ook nog een interessante:

Eind 1998 een woning gekocht. Vond ik toen ook heel veel geld 350.000 gulden als alleenverdiener. nu is de woning meer dan 500.000 euro waard. Over 20 jaar zeggen de mensen weer dat de woningen in 2020 zo goedkoop waren

[ Voor 17% gewijzigd door MaStar op 03-09-2020 13:52 ]

[Beanie]

MaStar schreef op donderdag 3 september 2020 @ 13:48:
[...]
Eind 1998 een woning gekocht. Vond ik toen ook heel veel geld 350.000 gulden als alleenverdiener. nu is de woning meer dan 500.000 euro waard. Over 20 jaar zeggen de mensen weer dat de woningen in 2020 zo goedkoop waren

Dat is een mooie, daar zou voor de grap eens tegenover gezet moeten worden wat er nog meer duurder/meer waard is geworden in die periode. Het lijkt soms alsof mensen woningprijzen vergelijken op basis van momenten dat ze actief in de markt zijn en daardoor de verschillen enorm worden.

Als ze elke week boodschappen doen en die worden telkens duurder merken ze er minder van doordat het heel stapsgewijs gaat. Dan is de gedachte 'ach dat beetje duurder overleven we wel'. Niet dat ik wil suggereren dat woningprijzen de laatste 4-5 jaar niet enorm gestegen zijn overigens.

[XyberBorg]

Flo schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 23:25:
Qua wegvallen overdrachtsbelasting voor starter: zijn daar ook creatieve constructies voor te verzinnen als je - zoals ik - de formele overdracht hebt in november?

Telt bijvoorbeeld de datum tekening koopcontract of de datum dat je via de notaris het huis echt krijgt?

Denk eigenlijk van niet, aangezien de verkoper ook zijn/haar hypotheek moet aflossen en een nieuwe woning kopen. Of mis ik iets en valt er eventueel wat te regelen als de “winst” te delen is?

Ik volg deze even. Ook bij ons staat de overdracht voor ons eerste huis op eind oktober. Als dit verhaal doorgang vindt scheelt een kleine 2 maanden uitstel een ruime €10k op onze bankrekening.

[Kaiberia]

MaStar schreef op donderdag 3 september 2020 @ 13:48:
[...]


Heel interessant dit. Vooral die reacties.

Inhoudelijk in het bericht lees overigens - in de categorie "Dan kan je lang blijven zoeken"

Peter: 'Het is min of meer een principekwestie'
"Mijn vriendin en ik zijn eind twintig, verdienen goed en hebben ruim 50.000 euro spaargeld. De financiering van een huis lijkt geen probleem, maar we komen er nauwelijks tussen zonder ons budget te verhogen. We zoeken een woning rondom Utrecht voor ruim 300.000 euro. Als zo'n woning vervolgens wordt verkocht voor 360.000 euro, dan vraag ik me af waar we mee bezig zijn. We kunnen wel zoveel betalen, maar doen het niet. Dat is min of meer een principekwestie.

Sinds drie weken huren we een duur appartement in de wijk waar we wilden wonen. Dan zitten we er maar alvast, hopend dat de marktomstandigheden verbeteren en ons droomhuisje voorbij komt."

Dit bovenstaande snap ik opzich, maar is ook gewoon naief. Zo kan je nog jaren wachten. Als je 5 jaar huurt ben je ook 50.000 euro kwijt. Dat kan je ook in een koophuis stoppen. Ik heb woningen van 300k weg zien gaan voor 415k. Dat is het schijnbaar dus gewoon in de markt "waard". Hoe zuur dan ook. Je kan stug blijven, maar het gaat niet minder worden

Dit vond ik ook nog een interessante:

Eind 1998 een woning gekocht. Vond ik toen ook heel veel geld 350.000 gulden als alleenverdiener. nu is de woning meer dan 500.000 euro waard. Over 20 jaar zeggen de mensen weer dat de woningen in 2020 zo goedkoop waren

Eh, aan de ene kant snap ik het, aan de andere kant is het dom. Als je nu een huis koopt en denkt er binnen 2 jaar uit de stappen voor een ander, sta je misschien net na het hele verhaal gelijk met huren en daarna kopen. Aan de andere kant, je kan ook je eigen iets aanpassen i.p.v. verwachten dat de markt ooit naar beneden komt.

Z'n eisen zijn zeer hoog, dat zeker, maar ik herken wel het probleem dat zo'n keuze maken waarbij je je niet heel zeker voelt, niet fijn is. Zeker met een markt die net zo goed weer omlaag kan omdat we iets over het hoofd hebben gezien. Als je denkt er 3 jaar of meer te wonen, of iets te doen met het huis (investeren), dan is het antwoord bijna altijd kopen.

[Richh]

MaStar schreef op donderdag 3 september 2020 @ 13:48:
Je kan stug blijven, maar het gaat niet minder worden

"Resultaten behaald in het verleden..."

Wellicht heb je gelijk, maar zeker weet jij het ook niet

Dit vond ik ook nog een interessante:

Eind 1998 een woning gekocht. Vond ik toen ook heel veel geld 350.000 gulden als alleenverdiener. nu is de woning meer dan 500.000 euro waard. Over 20 jaar zeggen de mensen weer dat de woningen in 2020 zo goedkoop waren

Er vanuit gaande dat inflatie blijft bestaan is dit niet meer dan logisch.
Tegelijkertijd kan inflatie binnen bepaalde primaire levensbehoeftes niet veel harder toenemen dan de loonstijging. Als het modale inkomen verdubbeld, kan een brood ook 2x zo duur worden, en dat gebeurt ook. Als de hypotheekrente daalt kunnen mensen meer euro's lenen met hetzelfde inkomen.

Gaat het modale inkomen de komende x jaren ook weer verdubbelen? Of gaan we qua economische groei Japan achterna door oa vergrijzing en hoge staatsschulden (in de EU)?
Gaat de hypotheekrente net zo ver dalen als dat ie tussen 1998 en nu heeft gedaan?

Tot in zekere hoogte klopt het 'house prices only go up', als je maar ver genoeg uitzoomt. Er zijn nou eenmaal kritieke life events die gemaakt of gebroken kunnen worden als dat riedeltje voor een jaar of 5 even niet door gaat. Niks mis met daar rekening mee houden.

Te bang zijn om naar waarde te bieden en/of met een dikke studieschuld in de randstad te willen kopen is natuurlijk een heel ander verhaal en maakt dit artikel wel tenenkrommend idd.

[Flix20]

XyberBorg schreef op donderdag 3 september 2020 @ 14:15:
[...]


Ik volg deze even. Ook bij ons staat de overdracht voor ons eerste huis op eind oktober. Als dit verhaal doorgang vindt scheelt een kleine 2 maanden uitstel een ruime €10k op onze bankrekening.

Moet je even goed (laten) kijken tot wanneer je hypotheekofferte cq renteaanbod geldig is.

Heb zelf ook al even contact gehad met de hypotheekadviseur wat voor mij de mogelijkheden zijn, maar 2 nov de overdracht maar op 9nov verloopt mijn hypotheekofferte.
Daar zou ik dus verlenging toe moeten vragen.

[XyberBorg]

Flix20 schreef op donderdag 3 september 2020 @ 14:23:
[...]


Moet je even goed (laten) kijken tot wanneer je hypotheekofferte cq renteaanbod geldig is.

Heb zelf ook al even contact gehad met de hypotheekadviseur wat voor mij de mogelijkheden zijn, maar 2 nov de overdracht maar op 9nov verloopt mijn hypotheekofferte.
Daar zou ik dus verlenging toe moeten vragen.

Ik heb 'm bij Lloyds staan en zou inderdaad ook verlenging moeten aanvragen. Kosten zijn echter slechts 0.25% indien de rentes omhoog gaan. Gezien de ontwikkelingen (zie nu.nl van vandaag) lijkt me dat niet waarschijnlijk. Sterker nog, als de rentes omlaag gaan krijg ik óf de rente die op dat moment geldt óf die in de hypotheekofferte staat, in mijn voordeel. Gegeven de situatie kan ik daar dus extra voordeel uit halen als ik iets langer uitstel. Mocht de rente in het slechtste geval toch omhoog gaan dan neem ik die boete voor lief, scheelt nog steeds significant.

[ Voor 13% gewijzigd door XyberBorg op 03-09-2020 14:43 ]

[Maahes]

MaStar schreef op donderdag 3 september 2020 @ 13:48:

Sinds drie weken huren we een duur appartement in de wijk waar we wilden wonen. Dan zitten we er maar alvast, hopend dat de marktomstandigheden verbeteren en ons droomhuisje voorbij komt."[/i]

Inderdaad wel ironisch. Die huidige marktomstandigheden worden grotendeels bepaald door het aantal mensen dat bereid is die hoge huur te betalen (maar ook vaak geen alternatief heeft).

[Anoniem: 39993]

XyberBorg schreef op donderdag 3 september 2020 @ 14:15:
[...]


Ik volg deze even. Ook bij ons staat de overdracht voor ons eerste huis op eind oktober. Als dit verhaal doorgang vindt scheelt een kleine 2 maanden uitstel een ruime €10k op onze bankrekening.

Ik vind het wel een interessant punt. Zouden ze datum koopovereenkomst of datum overdracht gaan hanteren? In dat eerste geval heb je natuurlijk gewoon pech. Die overeenkomst is er al. In het tweede geval zou je wat met de verkoper kunnen proberen te regelen. Die zit dus met dik 2 maanden extra kosten, maar als je hem daar een vergoeding voor geeft kan het zijn dat hij wel akkoord gaat. Op een huis van 500.000 euro zou het je inderdaad 10k op kunnen leveren (moet dan nog wel de vergoeding voor de verkoper vanaf, maar nog steeds de moeite waard).

Het zou me eerlijk gezegd niets verbazen als ze gaan kiezen voor datum koopovereenkomst, om geen hele gekke pieken of dalen bij betrokken partijen te veroorzaken (zal het toch wel doen, maar dan misschien iets minder). We kunnen natuurlijk niet met 500 man bij dezelfde notaris terecht op 4 januari.

[MD163]

Vandaag in het Financieele Dagblad (achter paywall):

Geen zeepbel in Amsterdam, huizen zijn structureel duur

Hoewel huizen in Amsterdam de afgelopen jaren in rap tempo duurder zijn geworden, is er geen sprake van risicovolle overwaardering. De hoge huizenprijzen zijn volledig te verklaren door de extreem lage rente en woningschaarste en lopen niet uit de pas met huurprijzen in de hoofdstad.

Tot die conclusie komen onderzoekers donderdag in economenvakblad ESB. Voor mensen die net een huis hebben gekocht is dit waarschijnlijk geruststellend. Voor verplegers en politieagenten die al een tijdje geen betaalbaar koophuis meer kunnen vinden in Amsterdam, is het minder goed nieuws. Als het een zeepbel was geweest, zou daar een omslag op volgen en zouden woningen weer betaalbaarder worden. Dat lijkt er dus niet in te zitten.

[redwing]

MD163 schreef op donderdag 3 september 2020 @ 14:49:
Vandaag in het Financieele Dagblad (achter paywall):


[...]

De eerstkomende jaren gaan er zeer zeker niet voldoende woningen bijgebouwd worden en het ziet er ook sterk naar uit dat de rente nog wel even laag blijft. Dus lijkt mij inderdaad een logische conclusie dat het geen zeepbel is.

[MoshiMoshi84]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 3 september 2020 @ 14:37:
[...]

Ik vind het wel een interessant punt. Zouden ze datum koopovereenkomst of datum overdracht gaan hanteren? In dat eerste geval heb je natuurlijk gewoon pech. Die overeenkomst is er al. In het tweede geval zou je wat met de verkoper kunnen proberen te regelen. Die zit dus met dik 2 maanden extra kosten, maar als je hem daar een vergoeding voor geeft kan het zijn dat hij wel akkoord gaat. Op een huis van 500.000 euro zou het je inderdaad 10k op kunnen leveren (moet dan nog wel de vergoeding voor de verkoper vanaf, maar nog steeds de moeite waard).

Het zou me eerlijk gezegd niets verbazen als ze gaan kiezen voor datum koopovereenkomst, om hele gekke pieken of dalen bij betrokken partijen te veroorzaken (zal het toch wel doen, maar dan misschien iets minder). We kunnen natuurlijk niet met 500 man bij dezelfde notaris terecht op 4 januari.

Vrijwel zeker datum overdracht, dat is de het moment dat belasting moet worden betaald. Een koopovereenkomst kun je ontbinden en direct daarna opnieuw aangaan waardoor die datum ook niet echt hout snijdt. Het zou niet verbazen als de verlaging al voor 1 januari ingaat om uitstelgedrag te voorkomen. Zie ook de vorige keer dat de OB verlaagd is.

Besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB 2011/1290M

De staatssecretaris van Financiën heeft het volgende besloten.

In dit besluit wordt goedgekeurd dat met ingang van 15 juni 2011 voor de verkrijging van een woning overdrachtsbelasting tijdelijk wordt geheven naar een tarief van 2 procent.

1. Inleiding

In het persbericht van 1 juli 2011 is aangekondigd dat het tarief overdrachtsbelasting bij de verkrijging van woningen tijdelijk wordt verlaagd tot 1 juli 2012. Deze maatregel zal worden opgenomen in het Belastingplan 2012. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen treedt deze maatregel op 1 januari 2012 in werking en werkt terug tot en met 15 juni 2011.

2. Goedkeuring

Het is niet wenselijk dat belanghebbenden de verkrijging van een woning uitstellen tot 1 januari 2012. Daarom keur ik vooruitlopend op wetswijziging het volgende goed.

Goedkeuring

Ik keur goed dat een tarief overdrachtsbelasting van 2 procent wordt toegepast voor de verkrijging op of na 15 juni 2011 van een woning. Hieronder wordt het begrip woning nader toegelicht.

[MD163]

redwing schreef op donderdag 3 september 2020 @ 15:17:
[...]

De eerstkomende jaren gaan er zeer zeker niet voldoende woningen bijgebouwd worden en het ziet er ook sterk naar uit dat de rente nog wel even laag blijft. Dus lijkt mij inderdaad een logische conclusie dat het geen zeepbel is.

Precies. Overigens ziet het onderzoek op de Amsterdamse markt, maar voor de rest van Nederland zal dezelfde conclusie kunnen worden getrokken.

[RemcoDelft]

MD163 schreef op donderdag 3 september 2020 @ 14:49:
Vandaag in het Financieele Dagblad (achter paywall):


[...]

Jahoor, zodra economen vinden dat het tijd is om te verkondigen dat er toch echt geen bubbel aan de gang is, weet je toch al wel hoe laat het is? In 2008 konden prijzen ook niet zakken want Nederland was anders en Amsterdam was al helemaal een andere markt...

[Requiem19]

https://www.nu.nl/economi...op-markt-keert-terug.html

De hypotheekrente gaat de komende maanden waarschijnlijk iets dalen, denken verschillende hypotheekadviesbureaus. De rust op de hypotheekmarkt keert langzaam weer terug en daardoor laten geldverstrekkers hun rentes voorzichtig weer zakken, nadat de coronacrisis ze juist deed stijgen.

Weer een teken aan de wand dat de daling van de prijzen nog even op zich laat wachten?

[MD163]

RemcoDelft schreef op donderdag 3 september 2020 @ 16:33:
[...]

Jahoor, zodra economen vinden dat het tijd is om te verkondigen dat er toch echt geen bubbel aan de gang is, weet je toch al wel hoe laat het is? In 2008 konden prijzen ook niet zakken want Nederland was anders en Amsterdam was al helemaal een andere markt...

Dat er geen bubbel is, betekent niet dat de prijzen niet kunnen zakken. De onderzoekers constateren enkel dat de huizenprijzen dicht bij de 'fundamentele waarde' (dus de reële waarde) van die woningen liggen. Als er een grootschalige economische crisis komt zoals in 2008 en de jaren daarna, zal dat ongetwijfeld ook zijn weerslag hebben op de (Amsterdamse) huizenmarkt.

[Kaiberia]

Requiem19 schreef op donderdag 3 september 2020 @ 16:51:
https://www.nu.nl/economi...op-markt-keert-terug.html


[...]


Weer een teken aan de wand dat de daling van de prijzen nog even op zich laat wachten?

Zolang de populatie groeit, er meer geld in de markt zit en de bouw niet bijspringt zie ik het niet dalen. Dat zeggende, zolang corona nog maatregelen vereist, kan er nog genoeg gebeuren.

Maar wie verwacht er een daling wanneer de overheid maatregelen aankondigt waardoor meer geld beschikbaar is?

[Requiem19]

Kaiberia schreef op donderdag 3 september 2020 @ 17:01:
[...]


Zolang de populatie groeit, er meer geld in de markt zit en de bouw niet bijspringt zie ik het niet dalen. Dat zeggende, zolang corona nog maatregelen vereist, kan er nog genoeg gebeuren.

Maar wie verwacht er een daling wanneer de overheid maatregelen aankondigt waardoor meer geld beschikbaar is?

Is dat laatste een retorische vraag?

[Kaiberia]

Requiem19 schreef op donderdag 3 september 2020 @ 17:11:
[...]


Is dat laatste een retorische vraag?

Om flamewars te voorkomen: ja.

[Flo]

XyberBorg schreef op donderdag 3 september 2020 @ 14:15:
[...]


Ik volg deze even. Ook bij ons staat de overdracht voor ons eerste huis op eind oktober. Als dit verhaal doorgang vindt scheelt een kleine 2 maanden uitstel een ruime €10k op onze bankrekening.

Ik heb besloten het te laten rusten.

De hypotheekadviseur (oké die heeft ietwat andere belangen) betwijfelt of het wetsvoorstel er in de huidige vorm komt. Daarnaast moet het ook maar net lukken met de verkoper, die in mijn geval ook verhuist naar een andere koopwoning. Verplaatsing van de overdracht heeft dus ook daar best wat impact.
Daar kun je natuurlijk (evt onderhands) wat voor compenseren uit de besparing op overdrachtsbelasting. Maar als ik dan doorreken gaat het niet om veel winst. Ik zou dan langer moeten huren, vermogensbelasting afdragen op het deel dat ik zelf inleg (richting koopsom), verkoper compenseren voor de moeite, mogelijk ook compenseren voor dubbele lasten als hij/zij wel gewoon verhuist, en mogelijk ook een makelaar van de verkoper of ‘mijn’ notaris die extra kosten maken. Allemaal losse stukjes die tezamen wel oplopen. Daar komt nog een hoop avondwerk bij op om het gedaan te krijgen.

En dat voor iets wat nog niet zeker is.

[Z___Z]

Metro2002 schreef op donderdag 27 augustus 2020 @ 08:49:
[...]


Met als gevolg dat je straks overal het New York syndroom krijgt waarin niemand wat kan bezitten vanwege te duur en niemand het dus ook maar iets kan schelen hoe de buurt / stad eruit ziet en het 1 groot graffiti ghetto wordt.
Ik hoop dan ook van harte dat de huizenprijzen binnenkort eens fors gaan dalen, bij elke prijsstijging denk ik althans altijd dat het plafond bereikt zou moeten zijn maar het stijgt maar en stijgt maar door. Leuk voor de waarde van mijn eigen woning maar ik zie straks echt gigantische problemen ontstaan. Deze bubble is nog veel erger dan in 2008.

Ook achter de paywall, maar er staat vandaag ook een artikel in het FD over de leegloop van New York.
https://fd.nl/economie-po...-kopers-op-de-woningmarkt

Opzich logisch, als alles dicht is heb je weinig te zoeken in zo'n metropool. Zal wellicht een voorteken zijn voor Amsterdam, waar mensen voor een half miljoen in een studentenkamer wonen.

[Z___Z]

Kaiberia schreef op donderdag 3 september 2020 @ 17:01:
[...]


Zolang de populatie groeit, er meer geld in de markt zit en de bouw niet bijspringt zie ik het niet dalen. Dat zeggende, zolang corona nog maatregelen vereist, kan er nog genoeg gebeuren.

Maar wie verwacht er een daling wanneer de overheid maatregelen aankondigt waardoor meer geld beschikbaar is?

Probleem is dat niemand het geld wil hebben van de ECB. De inflatie is nog steeds aan het zakken in de Eurozone en de Euro wordt steeds duurder. Het geld gaat namelijk naar de verkeerde mensen. Als de ECB inflatie wil aanwakkeren, dan moeten ze geld weggeven aan overheden, niet proberen de rente te laten zakken. Het huidige beleid zorgt alleen voor inflatie op de beurs, niet voor inflatie in de werkelijke economie.

[Z___Z]

Flo schreef op donderdag 3 september 2020 @ 17:36:
[...]


Ik heb besloten het te laten rusten.

De hypotheekadviseur (oké die heeft ietwat andere belangen) betwijfelt of het wetsvoorstel er in de huidige vorm komt. Daarnaast moet het ook maar net lukken met de verkoper, die in mijn geval ook verhuist naar een andere koopwoning. Verplaatsing van de overdracht heeft dus ook daar best wat impact.
Daar kun je natuurlijk (evt onderhands) wat voor compenseren uit de besparing op overdrachtsbelasting. Maar als ik dan doorreken gaat het niet om veel winst. Ik zou dan langer moeten huren, vermogensbelasting afdragen op het deel dat ik zelf inleg (richting koopsom), verkoper compenseren voor de moeite, mogelijk ook compenseren voor dubbele lasten als hij/zij wel gewoon verhuist, en mogelijk ook een makelaar van de verkoper of ‘mijn’ notaris die extra kosten maken. Allemaal losse stukjes die tezamen wel oplopen. Daar komt nog een hoop avondwerk bij op om het gedaan te krijgen.

En dat voor iets wat nog niet zeker is.

Denk zelf dat het afschaffen van overdrachtsbelasting voor starters gewoon als resultaat heeft dat de starterswoningen met 2% in prijs stijgen. Het is weer een onzinnige actie van de overheid, om weer geld van de not-haves naar de haves te laten doorstromen.

[Richh]

Er zit een wezenlijk verschil tussen 'er is een bubbel!' en daarop volgt een daling van 5-10% jaar op jaar voor een tijdje... En 'een daling van huizenprijzen' van enkele procenten voor een korte periode.

Dat kan voor veel starters het verschil maken. En maakt een wezenlijk verschil voor je risico en toekomstige doorstroommogelijkheden.

Zelfs een lichte stijging van enkele procenten per jaar zorgt er in ieder geval voor dat sparen gaat lonen en er zo, op z'n minst, enig perspectief/uitzicht aan starters gegeven wordt.

[ Voor 36% gewijzigd door Richh op 03-09-2020 22:29 ]

[banaliteit]

Iemand die ik ken heeft voor 230k een appartement gekocht van 58 vierkante meter in Almere poort. Duuuuuuuuuuuur

[Wilf]

MD163 schreef op donderdag 3 september 2020 @ 14:49:
Vandaag in het Financieele Dagblad (achter paywall):


[...]

Sinds wanneer is de huurmarkt leidend in waardebepaling van onroerend goed? Welke rekenmethode zit daar achter? Hoeveel rendement wordt daarbij in ogenschouw genomen? Ik snap weinig van dat citaat.

Z___Z schreef op donderdag 3 september 2020 @ 17:41:
[...]

Ook achter de paywall, maar er staat vandaag ook een artikel in het FD over de leegloop van New York.
https://fd.nl/economie-po...-kopers-op-de-woningmarkt

Opzich logisch, als alles dicht is heb je weinig te zoeken in zo'n metropool. Zal wellicht een voorteken zijn voor Amsterdam, waar mensen voor een half miljoen in een studentenkamer wonen.

Amerika is ‘iets’ anders georganiseerd. Of beter: ongeorganiseerd. Daar is een halve burgeroorlog op gang aan het komen en zijn in de nabije toekomst mogelijk 40 miljoen Amerikanen dakloos als Trump en Cruz hun zin krijgen. Die vinden al die sociale hulp aan mensen die nauwelijks hun huur of hypotheek kunnen betalen maar niks.

Cruz zei dat hij het belachelijk vindt dat je beter wordt betaald door de bijstand van de overheid dan door low wage jobs. En daarmee bedoelde hij niet te zeggen dat McDonalds of KFC te weinig betalen… Mensen worden lui van bijstand, meent Cruz. “Laat ze werken!” Saillant detail: dat werk is er niet meer (aanbod werknemers groei hard, vraag zakt hard in).

De huizencrisis van 2008 in de VS zou nog wel eens een picnic kunnen lijken ten opzichte van wat er daar potentieel staat te gebeuren. Plus COVID. Plus nepotisme. Plus incompetentie. Plus burgeroorlog met vigilantes / neonazi’s / (federale) politie op straat. Plus verkiezingen die van binnenuit gesaboteerd worden.

De Amsterdamse huizenmarkt spiegelen aan Europese grote steden, soit. Amerika is qua regressie inmiddels op het van niveau Zuid Afrika in 1987 dus dat is geen vergelijk.

[MaStar]

Huizenmarkt Amsterdam geen zeepbel volgens Economen.

https://www.parool.nl/ams...is-geen-zeepbel~b6e2b334/

[CVTTPD2DQ]

Beanie schreef op donderdag 3 september 2020 @ 14:04:
Dat is een mooie, daar zou voor de grap eens tegenover gezet moeten worden wat er nog meer duurder/meer waard is geworden in die periode. Het lijkt soms alsof mensen woningprijzen vergelijken op basis van momenten dat ze actief in de markt zijn en daardoor de verschillen enorm worden.

Zullen we het eens vergelijken met de CAO-lonen?

In 1999 waren die volgens het CBS 76,2% van indexatiejaar 2010. In 2019 114,5% van 2010. Cijfers over 2020 zijn er nog niet. Da's een stijging met een factor 1,50, en 2% op jaarbasis.

De prijs van de woning van die meneer is gestegen met een factor 3,14 (over een periode van 21 jaar ipv. 20 jaar), en 5,6% op jaarbasis. Ruwweg twee keer zo snel.

Kwa betaalbaarheid:
Rentestand voor 10 jaar vast was ongeveer 5% in 1999. Als je een huis van 350000 gulden (158000 euro) annuitair gaat financieren (en dat deed toen denk ik niemand) kom je toch nog op een stevig maandbedrag van 837 euro, gecorrigeerd voor loongroei is dat 1255 euro nu. Maar de hypotheekrenteaftrek haalde daar natuurlijk een stevige hap uit. Van dat eerste maandbedrag is 643 euro (1999) rente. Met hypotheekrenteaftrek kom je uit op een redelijker maandbedrag van 966 euro nu, wat een ruwweg overeenkomt met wat je nu aan hypotheek moet betalen voor een woning van 3 ton.

Dus ja, linksom of rechtsom, er is iets anders aan de hand dan "alles wordt duurder, voor mij was het ook een rib uit m'n lijf".

[fsfikke]

Richh schreef op donderdag 3 september 2020 @ 11:40:
[...]

De bijtelling is geen inkomen waarop een hypotheek verstrekt mag worden.
Het al dan niet wegvallen van bijtelling heeft daarmee geen gevolgen voor leencapaciteit.
Hier op Tweakers ging deze discussie over dit onderwerp: Hypotheek & de invloed v. bijtelling/vergoeding

Verder denk ik niet dat het zo snel gaat. Fysieke afspraken zullen toch blijven (maar minder) en uiteindelijk is er voor 1 afspraak vaak toch een auto nodig. Plus dat een leaseauto andere voordelen kent voor werknemer en werkgever; het is (vnml elektrisch) een interessante secundaire arbeidsvoorwaarde die werknemers ook iets meer 'bind'.
Stel dat het toch zou gebeuren, dan denk ik eerder dat 'geen leaseauto' een hoger bruto salaris gaat betekenen; er komt immers toch budget vrij en daar zal de werknemer ook zijn eigen auto van moeten bekostigen. Dat zou juist voor meer leencapaciteit zorgen.

De bijtelling telt misschien niet mee, maar vaak kan je ook kiezen voor een leaseauto of om dat leasebudget als bruto inkomen te nemen en eigen vervoer te regelen. Dan telt het natuurlijk wel opeens mee voor de hypotheek.

[tomtom901]

fsfikke schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 08:19:
[...]

De bijtelling telt misschien niet mee, maar vaak kan je ook kiezen voor een leaseauto of om dat leasebudget als bruto inkomen te nemen en eigen vervoer te regelen. Dan telt het natuurlijk wel opeens mee voor de hypotheek.

Hangt er vanaf hoe ze het benoemen, bij ons staat het bijvoorbeeld gespecificeerd als car allowance, en dan telt het weer niet mee. Als het in je all in bruto salaris zit, weer wel.

https://www.duidelijkehyp...ie-geen-toetsinkomen-zijn

[mierenfokker]

Als het een mobiliteitsvergoeding is die vrij te besteden is wel. Dan kun je je eigen auto kopen (geen private lease dan he ). Beetje krom allemaal. Ik heb een leasebudget en die telt niet mee

[Mesque]

mierenfokker schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 09:50:
Als het een mobiliteitsvergoeding is die vrij te besteden is wel. Dan kun je je eigen auto kopen (geen private lease dan he ). Beetje krom allemaal. Ik heb een leasebudget en die telt niet mee

Ik had aan ‘afzien auto vergoeding’ die vrij te besteden was, maar telde volgens mij niet mee omdat het geen salaris is. Ergens ook wel logisch want die vergoeding kan veel makkelijker geschrapt/verlaagd worden dan een deel van je salaris.

[Richh]

Volgens deze cijfers heeft 1 op de 5 mensen die in de vrije sector huurt een inkomen dat eigenlijk bij een sociale huurwoning hoort.

WoOn2018: 6% aandachtsgroep huurtoeslag & 15% overige corporatiedoelgroep woont in de vrije sector pic.twitter.com/Geppq52J8z

— Maarten Wiedemeijer 🏘️🏘️🏘️ (@M_Wiedemeijer) 4 september 2020

Wonen in de MRA 2019: 22% (!) van de huurders in de vrije sector heeft een inkomen < 38k pic.twitter.com/rQiMx5fvvj

— Maarten Wiedemeijer 🏘️🏘️🏘️ (@M_Wiedemeijer) 4 september 2020

Dan houd je na je vaste lasten dus echt geen cent meer over.

[Richh]

MaStar schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 07:56:
Huizenmarkt Amsterdam geen zeepbel volgens Economen.

https://www.parool.nl/ams...is-geen-zeepbel~b6e2b334/

2008 wil z'n momentum terug: https://www.mejudice.nl/a...-huizenprijsalarm-van-imf

(persoonlijk zie ik de Nederlandse huizenmarkt zowel nu als in 2008 niet als bubbel, eerder als overgewaardeerd en afhankelijk van externe factoren)

[ Voor 16% gewijzigd door Richh op 04-09-2020 10:29 ]

[TMC]

MaStar schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 07:56:
Huizenmarkt Amsterdam geen zeepbel volgens Economen.

https://www.parool.nl/ams...is-geen-zeepbel~b6e2b334/

Maar hoe bepaal je de 'werkelijke' waarde dan? In het artikel lees ik alleen maar verklaringen waarom de prijs hoog is, maar dat geeft nog steeds niet aan of er wel of geen sprake van een zeepbel is.

[Ilmar]

Ik vind het uit de berichtgeving ook maar een raar onderzoek: de prijs is reëel want de vraag is hoog. Maar in een opblazende bubbel is de vraag per definitie hoog natuurlijk. Tulpenbollen waren ook ooit zeer veel gevraagd. Bubbels worden volgens mij juist 'doorgeprikt' doordat de vraag plotseling afneemt waarna de prijs ineens blijkt te kunnen kelderen - omdat er veel spreekwoordelijke 'lucht' in de prijs zit die er dan ineens uit blijkt te kunnen.

[twisterNL]

Richh schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 10:02:
Volgens deze cijfers heeft 1 op de 5 mensen die in de vrije sector huurt een inkomen dat eigenlijk bij een sociale huurwoning hoort.
[Twitter][Twitter]Dan houd je na je vaste lasten dus echt geen cent meer over.

Allemaal scheefhuurders, maar geen Koerhuis in de wijde omgeving te bekennen

[TMC]

Ilmar schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 10:23:
Ik vind het uit de berichtgeving ook maar een raar onderzoek: de prijs is reëel want de vraag is hoog. Maar in een opblazende bubbel is de vraag per definitie hoog natuurlijk. Tulpenbollen waren ook ooit zeer veel gevraagd. Bubbels worden volgens mij juist 'doorgeprikt' doordat de vraag plotseling afneemt waarna de prijs ineens blijkt te kunnen kelderen - omdat er veel spreekwoordelijke 'lucht' in de prijs zit die er dan ineens uit blijkt te kunnen.

Tulpenbollen zijn niet overgewaardeerd, rozen zijn namelijk ook duur. Uuh ja.

[phYzar]

Ilmar schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 10:23:
Tulpenbollen waren ook ooit zeer veel gevraagd. Bubbels worden volgens mij juist 'doorgeprikt' doordat de vraag plotseling afneemt

De vergelijking gaat nogal mank natuurlijk. Tenzij je serieus suggereert dat mensen in de nabije toekomst afstappen van "in een huis wonen".

[Ilmar]

phYzar schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 10:44:
[...]

De vergelijking gaat nogal mank natuurlijk. Tenzij je serieus suggereert dat mensen in de nabije toekomst afstappen van "in een huis wonen".

Nee, maar de vraag die ik stel is "zou je niet juist moeten kijken naar wat er gebeurd als de vraag ineens wat gaat afnemen?". Een situatie die niet geheel onvoorstelbaar is met de huidige economische omstandigheden (mensen zijn onzeker, blijven meer zitten waar ze zitten, dus neemt aantal kopers af).

Ik ben geen huizenmarkt-expert, maar volgens mij zijn er twee écht belangrijke waardes voor een verkoper bij het bepalen van een huizenprijs: of het voldoende oplevert om je hypotheek af te lossen en hoeveel geld je nodig hebt voor je nieuwe huis. Als de huizenprijzen over de breedte dalen, wordt de opbrengst die nodig is voor het nieuwe huis natuurlijk ook minder. Dus ik kan me zomaar voorstellen dat bijvoorbeeld een verkoper die nu een ton 'virtuele' overwaarde heeft, bij een inzakkende markt prima vele 10-duizenden euro's in prijs kan toegeven. En als ik dit topic zo volg is er op 't moment een behoorlijke groep die dat soort speelruimte wel heeft.

Dat die lucht er in zit betekend overigens niet dat ik verwacht dat dat het binnenkort ook leeg zal lopen... je hebt wel eerst een trigger nodig die mensen 'bang' genoeg maakt om met lagere verkoopprijzen genoegen te nemen.

[Bulder]

Ilmar schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 11:07:
[...]

Dat die lucht er in zit betekend overigens niet dat ik verwacht dat dat het binnenkort ook leeg zal lopen... je hebt wel eerst een trigger nodig die mensen 'bang' genoeg maakt om met lagere verkoopprijzen genoegen te nemen.

Zoals een crisis waardoor een groot deel van de beroepsbevolking ineens thuiswerkt en daardoor de locatie van hun woning her-evalueert?

Wanneer de druk op de randstad voor een groot deel wegvalt ziet de woningmarkt er opeens een stuk gezonder uit. Wij zijn nu ook voor ongeveer 6 ton in Amsterdam aan het kijken en het valt verdomd tegen wat je daarvoor kunt krijgen. In Overijssel staan voor dat geld dit soort woningen bijna een jaar te koop.

Artikelen als deze zijn een teken aan de wand - in de nabije toekomst wordt er ongetwijfeld meer remote gewerkt en wordt de druk op de huizenmarkt wat meer evenredig verdeeld.

De vraag is hoe snel die ontwikkeling gaat. Ik hoop voor onszelf dat het binnen een jaar al flink zichtbaar is, maar ik vermoed dat het nog wel een jaar of 3 kan duren.

[RM-rf]

Richh schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 10:03:

(persoonlijk zie ik de Nederlandse huizenmarkt zowel nu als in 2008 niet als bubbel, eerder als overgewaardeerd en afhankelijk van externe factoren)

Idd was de prijsdaling na 2008 niet zozer gerelateerd aan het wegvallen van vraag of sterk stijgen van aanbod.
het aantal te koop staande woningen steeg wel, maar de vraagrijs hiervan bleef relatief hoog en veel bleven ook lang te koop staan, waardoor ook de omzet enorm daalde.

De belangrijkste reden was het stevig dalen van financieringsmogelijkheden, waardoor mensen met een bepaalde vraag deze niet meer zo makkelijk konden financieren.
Maar het bleef zo dat kopers eigenlijk altijd gewoon een doel hadden met de aankoop van een woning, en weinig kopers _enkel_ kochten om in korte tijd te speculeren op een grote winst.

Eigen aan een zeepbel is dat bv de vraag kunstmatig opgedreven wordt door kopers die hun aankoop zelf weer gelijk willen doorverkopen, en zelf er geen inkomsten of gebruikswaarde uit halen, behalve de 'winst' van het doorverkopen.

Momenteel is het nog altijd dat een woning qua gemiddelde prijs nog steeds betaalbaar is op basis van de gemiddelde 'koopkracht'... enkel moet je dan niet alleen naar de inkomens zelf kijken, maar ook naar de opgebouwde vermogenswaarde van potentiele kopers.
Het gemiddelde vermogen van een huuishouden in de leeftijdsgroep 35-45 ligt, is € 81.300, wat een goede verklaring is dat de gemiddelde prijs op de woningmarkt ook hoger ligt dan wat men enkel op basis van anderhalf modaal inkomen zou kunnen financieren.

Wél kunnen zulke effecten ook de markt veel sterker volatiel maken, prijzenstijgingen zelf zorgen ervoor dat de vermogenswaardes meer gaan stijgen, doordat mensen die al een woning hebben, dus meer overwaarde opbouwen, en dat kunnen gebruiken als aanbetaling op een volgende woning; wat de prijzen opdrijft.
maar net zo snel kan een 'hapering' in de prijs-obntwikkeling tot zelfs een tijdelijke daling snel een extra effect hebben op de mogelijkheid van bieders door te bieden en dan tijdelijk de markt in een laagconjunctuur zetten:
Het effect is dat de marktprijs -ontwikkeling dan een veel sterekere sinus vormt dan de economische groei an sich, tijden waarin de huizenprijs veel sterker stijgt dan de groei in inkomens, weer gevolgd worden dor tijden waarin de prijs nauwelijks groeit, ook ondanks economische groei en soms ook periodes vane en daling.

Toch zal het in zulk een situatie gewoon zo blijven dat overal de woningprijzen verder blijven groeien, en mts je de periode duidelijk langer neemt (liefst zowel een periode van laag-conjunctuur neemt én sterkere groei) ongeveer eenzelfde gemiddelde prijsstijging zult treffen als ook de economie en/of inkomens groeien.
(het 'verschil' tussen de prijsstijging van woningen en de stijging van inkomens is vaak terug te voeren op het effect van rente, een lage rente maakt de last van financiering lager).
Uiteindelijk zie je dat het gemiddelde percentage van effectieve woonlasten dat mensen kunnen en willen dragen, eigenlijk op de lange termijn gelijkblijft...
wel is er ook altijd een zeker effect dat des te lager inkomensgroepen verdienen, des te hoger dit percentage is en des te hoger het inkomen en/of vermogen is, des te lager het percentage woonlast is.

[Richh]

RM-rf schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 11:24:
[...]

Idd was de prijsdaling na 2008 niet zozer gerelateerd aan het wegvallen van vraag of sterk stijgen van aanbod.
het aantal te koop staande woningen steeg wel, maar de vraagrijs hiervan bleef relatief hoog en veel bleven ook lang te koop staan, waardoor ook de omzet enorm daalde.

De belangrijkste reden was het stevig dalen van financieringsmogelijkheden, waardoor mensen met een bepaalde vraag deze niet meer zo makkelijk konden financieren.

Volgens mij was het belangrijkste 'vertrouwen'. Als mensen eenmaal het idee krijgen 'maar ho even, volgend jaar is hetzelfde huis 20k goedkoper' dan gaat men aankopen wellicht uitstellen en krijgt het een aanzuigende werking.
De financieringsmogelijkheden zijn volgens mij ook pas later in de crisis veranderd. (?)

Eigen aan een zeepbel is dat bv de vraag kunstmatig opgedreven wordt door kopers die hun aankoop zelf weer gelijk willen doorverkopen, en zelf er geen inkomsten of gebruikswaarde uit halen, behalve de 'winst' van het doorverkopen.

Die vorm van woningmarktspeculatie vind wel plaats in het Londen/UK, maar niet echt in Nederland. Ook een reden waarom ik niet vind dat er echt sprake van een bubbel is.
Maarja: "geen bubbel" betekent iets anders dan "prijzen stijgen voor eeuwig met 8% per jaar"

Momenteel is het nog altijd dat een woning qua gemiddelde prijs nog steeds betaalbaar is op basis van de gemiddelde 'koopkracht'... enkel moet je dan niet alleen naar de inkomens zelf kijken, maar ook naar de opgebouwde vermogenswaarde.
het gemiddelde vermogen van een huuishouden in de leeftijdsgroep 35-45 ligt, is € 81.300, wat een goede verklaring is dat de gemiddelde prijs op de woningmarkt ook hoger ligt dan wat men enkel op basis van anderhalf modaal inkomen zou kunnen financieren.

Ik ben heel benieuwd waar je dat op baseert, want dat is toch vrij veel. Valt ook slecht te rijmen met bijv dit nieuwsbericht van vandaag: https://nos.nl/artikel/23...-als-inkomen-wegvalt.html
Zelf denk ik dat veel huizenbezitters overwaarde kennen (welke ontstaat omdat starters meer geld mogen lenen door dalende rentes en licht gestegen inkomen). Of is die 81k inclusief overwaarde?

Het is hier al vaker benoemd, maar ik ben ontzettend benieuwd hoeveel Nederlanders op dit moment nog hun eigen woning onder de huidige regelgeving met hun huidige inkomen zouden kunnen financieren. Imho onderschrijft dit hoeveel 'lucht' er in de markt zit.

Wél kunnen zulke effecten ook de markt veel sterker volatiel maken, prijzenstijgingen zelf zorgen ervoor dat de vermogenswaardes meer gaan stijgen, doordat mensen die al een woning hebben, dus meer overwaarde opbouwen, en dat kunnen gebruiken als aanbetaling op een volgende woning; wat de prijzen opdrijft.
maar net zo snel kan een 'hapering' in de prijs-obntwikkeling tot zelfs een tijdelijke daling snel een extra effect hebben op de mogelijkheid van bieders door te bieden en dan tijdelijk de markt in een laagconjunctuur zetten:
Het effect is dat de marktprijs -ontwikkeling dan een veel sterekere sinus vormt dan de economische groei an sich, tijden waarin de huizenprijs veel sterker stijgt dan de groei in inkomens, weer gevolgd worden dor tijden waarin de prijs nauwelijks groeit, ook ondanks economische groei en soms ook periodes vane en daling.

Exact dit inderdaad!

Toch zal het in zulk een situatie gewoon zo blijven dat overal de woningprijzen verder blijven groeien, en mts je de periode duidelijk langer neemt (liefst zowel een periode van laag-conjunctuur neemt én sterkere groei) ongeveer eenzelfde gemiddelde prijsstijging zult treffen als ook de economie en/of inkomens groeien.
(het 'verschil' tussen de prijsstijging van woningen en de stijging van inkomens is vaak terug te voeren op het effect van rente, een lage rente maakt de last van financiering lager).
Uiteindelijk zie je dat het gemiddelde percentage van effectieve woonlasten dat mensen kunnen en willen dragen, eigenlijk op de lange termijn gelijkblijft...

Precies.
Het maakt echter wel een wezenlijk verschil in doorstroommogelijkheden op welk punt je in de sinus instapt, en of dat te rijmen valt met life-events zoals het stichten van een gezin.

[TheGhostInc]

Richh schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 11:42:
Volgens mij was het belangrijkste 'vertrouwen'.

Nou, het kleine 'detail van LTV & LTI' was er ook nog:
De meeste banken verstrekken hypotheken tot 125% (een enkeling 130%) van de executiewaarde.
bron

Dus eerst kreeg je een kleine daling door het gebrek aan vertrouwen (zoiets als we nu ook kunnen krijgen) en daarna besloot de politiek om de complete hypotheekmarkt te hervormen. Als ze dat een paar jaar hadden uitgesteld (of eerder hadden gedaan), dan was er niet zoveel aan de hand geweest, maar eigenlijk net op het moment dat de markt weer had kunnen opkrabbelen (zo rond 2011) ging het mes erin. LTV & LTI werden fors aangescherpt.

Op die manier creëer je je eigen ellende, want de geleidelijke afbouw van de LTV naar 100% in 2018 heeft daarna weinig effect meer gehad. En op dezelfde manier is de afbouw HRA en beperking aftrek tot 30 jaar & verplicht aflossen weinig marktverstorend (meer). Je kunt het prima incalculeren en er zijn geen grote verrassingen.

Daarom ben ik zo'n fan van de EU bij sommige besluiten, bijvoorbeeld bij de roamingkosten of RoHS. Dan wordt een besluit gewoon uitgesteld en uitgesmeerd totdat je het amper meer serieus kunt nemen. Maar als je na afloop terugkijkt is het gewoon gebeurd. Duurt misschien 10-15 jaar, maar daarna is het klaar.

[Ozzie]

MaStar schreef op donderdag 3 september 2020 @ 13:48:
[...]

Peter: 'Het is min of meer een principekwestie'
"Mijn vriendin en ik zijn eind twintig, verdienen goed en hebben ruim 50.000 euro spaargeld. De financiering van een huis lijkt geen probleem, maar we komen er nauwelijks tussen zonder ons budget te verhogen. We zoeken een woning rondom Utrecht voor ruim 300.000 euro. Als zo'n woning vervolgens wordt verkocht voor 360.000 euro, dan vraag ik me af waar we mee bezig zijn. We kunnen wel zoveel betalen, maar doen het niet. Dat is min of meer een principekwestie.

Sinds drie weken huren we een duur appartement in de wijk waar we wilden wonen. Dan zitten we er maar alvast, hopend dat de marktomstandigheden verbeteren en ons droomhuisje voorbij komt."

Hier snap ik dus echt helemaal niks van. Oktober 2015 kreeg ik een enorme salarisverhoging na onderhandelingen met mijn werkgever. Hierdoor kwam een koopwoning ineens binnen handbereik. Ik woonde toen krap 6 maanden samen met mijn vriendin (inmiddels vrouw) en we waren toen 28 en 27 jaar oud. Op dat moment had zij niet eens een vaste baan, ze was invaller op een basisschool en verving iemand die met zwangerschapsverlof was.

Wij zijn toen gaan kijken naar een woning van rond de 220k. Een bedrag wat we op alleen mijn inkomen konden lenen. Als snel bleek dat het niet reëel was om voor die prijs een woning te kopen die aan onze eisen voldeed (eengezinswoning, ruimte om kinderen in te krijgen, groot genoeg om eventueel de rest van ons leven in te blijven wonen, moest een tuin hebben). Als ik toen uit 'principe' was gaan wachten tot de huizenprijzen gingen dalen had ik ruim 54.000 euro aan huur uitgegeven.
In de maanden die volgde kreeg mijn vrouw een jaarcontract aangeboden op de school waar ze werkte omdat ze erg tevreden waren over haar inval-periode. Hierdoor hebben we besloten om een hypotheek te nemen waar we onze beide inkomens voor nodig hadden.

We zijn toen gaan kijken naar huizen van ongeveer 275k. Een iets ruimer budget maar inmiddels wel 55k meer dan we in eerste instantie voor ogen hadden. Achteraf gezien was die 220k waarschijnlijk ook niet realistisch en was de markt al verder dan ons.

We hebben ongeveer 8 woningen bezocht rond deze prijs. Er was er maar 1 waar we een bod op wilde uitbrengen, alleen dat huis had erg veel achterstallig onderhoud. Een nieuwe keuken wilde we sowieso, ongeacht het huis, maar in dit huis moesten ook de badkamer, vloeren, wanden en zolder aangepakt worden. We hebben een bod uitgebracht wat ver onder de vraagprijs lag, maar dat werd niet geaccepteerd.
Uiteindelijk hebben we in februari 2016 een woning gekocht voor 298k. Een absurd bedrag vonden wij toen, en dan moesten we ook nog zelf ongeveer 30k aan spaargeld erin stoppen want het betrof een nieuwbouwwoning. We hebben dus 78k meer geleend dat dat we in eerste instantie in ons hoofd hadden.

Nu, ruim 4 jaar later is ons huis minstens 400k waard in de huidige marktomstandigheden. Uiteindelijk hebben wij de 'gok' genomen en is dat in ons geval heel gunstig geweest. Als wij toen besloten hadden om te 'wachten' op betere omstandigheden hadden we ten eerste sowieso duurder uit geweest, maar bovendien ook nog eens 50k aan huur afgedragen.

[WVL_KsZeN]

Richh schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 11:42:
[...]
Het is hier al vaker benoemd, maar ik ben ontzettend benieuwd hoeveel Nederlanders op dit moment nog hun eigen woning onder de huidige regelgeving met hun huidige inkomen zouden kunnen financieren. Imho onderschrijft dit hoeveel 'lucht' er in de markt zit.

Ik was eigenlijk ook wel benieuwd en heb het eens berekend.. eerste woning gekocht in 2010, ongeveer 300k. Tweede woning gekocht in 2018, ongeveer 500k met veel achterstallig onderhoud en renovatie nodig. Huidige waarde na renovatie zo'n 600k. Gedurende die 10 jaar regelmatig afgelost waardoor die 500k geen probleem was, ook nog 75k overwaarde op woning 1 gerealiseerd.. door aflossen en overwaarde is onze hypotheek ongeveer 300k.

Maar de hamvraag : zou ik onze huidige woning kunnen kopen als starter? Berekening bij ABN Amro komt uit op ja, max hypotheek ongeveer 700k. Ik schrik wel van de maandelijkse lasten, bruto €2500, dat zouden we er niet voor over hebben..

[MaStar]

Ozzie schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 12:26:
[...]


Hier snap ik dus echt helemaal niks van. Oktober 2015 kreeg ik een enorme salarisverhoging na onderhandelingen met mijn werkgever. Hierdoor kwam een koopwoning ineens binnen handbereik. Ik woonde toen krap 6 maanden samen met mijn vriendin (inmiddels vrouw) en we waren toen 28 en 27 jaar oud. Op dat moment had zij niet eens een vaste baan, ze was invaller op een basisschool en verving iemand die met zwangerschapsverlof was.

Wij zijn toen gaan kijken naar een woning van rond de 220k. Een bedrag wat we op alleen mijn inkomen konden lenen. Als snel bleek dat het niet reëel was om voor die prijs een woning te kopen die aan onze eisen voldeed (eengezinswoning, ruimte om kinderen in te krijgen, groot genoeg om eventueel de rest van ons leven in te blijven wonen, moest een tuin hebben). Als ik toen uit 'principe' was gaan wachten tot de huizenprijzen gingen dalen had ik ruim 54.000 euro aan huur uitgegeven.
In de maanden die volgde kreeg mijn vrouw een jaarcontract aangeboden op de school waar ze werkte omdat ze erg tevreden waren over haar inval-periode. Hierdoor hebben we besloten om een hypotheek te nemen waar we onze beide inkomens voor nodig hadden.

We zijn toen gaan kijken naar huizen van ongeveer 275k. Een iets ruimer budget maar inmiddels wel 55k meer dan we in eerste instantie voor ogen hadden. Achteraf gezien was die 220k waarschijnlijk ook niet realistisch en was de markt al verder dan ons.

We hebben ongeveer 8 woningen bezocht rond deze prijs. Er was er maar 1 waar we een bod op wilde uitbrengen, alleen dat huis had erg veel achterstallig onderhoud. Een nieuwe keuken wilde we sowieso, ongeacht het huis, maar in dit huis moesten ook de badkamer, vloeren, wanden en zolder aangepakt worden. We hebben een bod uitgebracht wat ver onder de vraagprijs lag, maar dat werd niet geaccepteerd.
Uiteindelijk hebben we in februari 2016 een woning gekocht voor 298k. Een absurd bedrag vonden wij toen, en dan moesten we ook nog zelf ongeveer 30k aan spaargeld erin stoppen want het betrof een nieuwbouwwoning. We hebben dus 78k meer geleend dat dat we in eerste instantie in ons hoofd hadden.

Nu, ruim 4 jaar later is ons huis minstens 400k waard in de huidige marktomstandigheden. Uiteindelijk hebben wij de 'gok' genomen en is dat in ons geval heel gunstig geweest. Als wij toen besloten hadden om te 'wachten' op betere omstandigheden hadden we ten eerste sowieso duurder uit geweest, maar bovendien ook nog eens 50k aan huur afgedragen.

Helemaal mee eens. Ik begrijp daar ook niets van. Principe kwesties gelden niet in deze huizenmarkt. Dan houd je jezelf voor de gek. Zeker als je het kan betalen.

Over een jaar is het weer 5-10% gestegen. Let maar op.

Je moet niet kijken naar de vraagprijs en verschil in aankoopprijs maar naar wat de woning, op die plek en in die staat waard is in de markt. De markt bepaalt de waarde. Kan je het mee eens of oneens zijn, het is zoals het is.

Tuurlijk kan je dan besluiten het niet te doen of 'te duur' vinden, maar wat is duur of te hoog in deze markt. Je kan alleen maar vergelijken met het verleden. En een huis was in 1998 ook duur. Je kijkt altijd vanuit je eigen subjectieve bril en perspectief.

Gezien de maandlasten vind ik huizen in bijvoorbeeld Utrecht niet duur. Ook 400k niet. Voor dezelfde maandlasten van een hypotheek moet ik iets huren wat de helft minder is.

En ik vind die reden om niet te kopen behoorlijk naïef. Daar heb je alleen jezelf mee. Maargoed... Dat is een mening

5 jaar geleden vond ik 380.000 voor een woning waanzinnig duur. Zelfs met z'n tweeën. Nu heb ik alleen een woning gekocht met dezelfde waarde. Alles veranderd.... En hypotheeklasten zijn overigens hetzelfde als mijn hypotheek toen voor 250k.

Het juiste moment om een boom te planten was 10 jaar geleden. Het tweede beste moment is nu.

[ Voor 15% gewijzigd door MaStar op 04-09-2020 13:18 ]

[Richh]

WVL_KsZeN schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 12:55:
[...]

Ik was eigenlijk ook wel benieuwd en heb het eens berekend.. eerste woning gekocht in 2010, ongeveer 300k. Tweede woning gekocht in 2018, ongeveer 500k met veel achterstallig onderhoud en renovatie nodig. Huidige waarde na renovatie zo'n 600k. Gedurende die 10 jaar regelmatig afgelost waardoor die 500k geen probleem was, ook nog 75k overwaarde op woning 1 gerealiseerd.. door aflossen en overwaarde is onze hypotheek ongeveer 300k.

Maar de hamvraag : zou ik onze huidige woning kunnen kopen als starter? Berekening bij ABN Amro komt uit op ja, max hypotheek ongeveer 700k. Ik schrik wel van de maandelijkse lasten, bruto €2500, dat zouden we er niet voor over hebben..

Veel Tweakers zal het wel lukken, gezamenlijk 3x modaal is hier niet heel gek

Daar tegenover staat de 'gemiddelde Nederlander' in een modaal huis met 1,5x tot 2x modaal inkomen. Ik denk dat velen er (met de huidige regels) wel degelijk moeite mee hebben, nog los van of men eigenlijk wel netto financiële ruimte heeft voor de nu geldende maandlast.

MaStar schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 13:11:
Het juiste moment om een boom te planten was 10 jaar geleden. Het tweede beste moment is nu.

Het tweede beste moment was 9 jaar en 364 dagen geleden.

[ Voor 11% gewijzigd door Richh op 04-09-2020 13:28 ]

[CVTTPD2DQ]

Ozzie schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 12:26:
[...]
Nu, ruim 4 jaar later is ons huis minstens 400k waard in de huidige marktomstandigheden. Uiteindelijk hebben wij de 'gok' genomen en is dat in ons geval heel gunstig geweest. Als wij toen besloten hadden om te 'wachten' op betere omstandigheden hadden we ten eerste sowieso duurder uit geweest, maar bovendien ook nog eens 50k aan huur afgedragen.

Ok. Stel je eens een stelletje voor net zoals jijzelf en je vriendin. Die moeten nu 400k ophoesten voor een vergelijkbare woning. De maandlasten zijn zo'n 30% hoger.

Stel dat de huizenprijzen de komende 4 jaar met 4% per jaar dalen. Dat is namelijk niet veel; over de afgelopen 8 jaar is dat nog steeds een stijging van 2% per jaar, en dat is het groeitempo van de rest van de economie. In 2024 is die woning van 400k dan ongeveer 350k waard. Je bent dan 50k aan waarde kwijtgeraakt (toevallig vergelijkbaar met wat je aan huur had moeten betalen). Je hypotheek (hoger dan je huur) is wel vastgesteld op basis van 400k, en daar zit je nog 30 jaar aan vast. Als je gewacht had tot 2024 was je een stuk beter uit geweest.

En dit is een behoorlijk positief scenario. De huizenmarkt blijft in een behoorlijk tempo stijgen, en in 2032, twaalf jaar na aankoop, is het huis opnieuw 4 ton waard.

[Ozzie]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 13:58:
[...]


Ok. Stel je eens een stelletje voor net zoals jijzelf en je vriendin. Die moeten nu 400k ophoesten voor een vergelijkbare woning. De maandlasten zijn zo'n 30% hoger.

Stel dat de huizenprijzen de komende 4 jaar met 4% per jaar dalen. Dat is namelijk niet veel; over de afgelopen 8 jaar is dat nog steeds een stijging van 2% per jaar, en dat is het groeitempo van de rest van de economie. In 2024 is die woning van 400k dan ongeveer 350k waard. Je bent dan 50k aan waarde kwijtgeraakt (toevallig vergelijkbaar met wat je aan huur had moeten betalen). Je hypotheek (hoger dan je huur) is wel vastgesteld op basis van 400k, en daar zit je nog 30 jaar aan vast. Als je gewacht had tot 2024 was je een stuk beter uit geweest.

En dit is een behoorlijk positief scenario. De huizenmarkt blijft in een behoorlijk tempo stijgen, en in 2032, twaalf jaar na aankoop, is het huis opnieuw 4 ton waard.

Voor ons had dat niet uitgemaakt, echter was 400k voor ons wel echt een tophypotheek geweest en misschien niet mogelijk. Maar qua maandlasten weet je bij het afsluiten welke verplichting je aangaat en voor welke termijn. Aangezien wij ons huis hebben uitgekozen op de mogelijkheid om hier kinderen te krijgen zonder dat het nodig is te verhuizen naar een grotere woning ben je in jouw scenario alleen waarde kwijtgeraakt wat toch in stenen zit en niet opneembaar is.

Mijn hypotheek is ook hoger dan wat onze huur was (38%). Wij betaalde voorheen €900,- huur. Echter heb je bij huur normaal gesproken een jaarlijkse verhoging, in ons geval 5%. Waardoor het verschil tussen huur en hypotheek steeds kleiner word. In ons geval ligt het kantelpunt in 2022. In dat jaar zijn de huur en de jaarlijkse verhogingen gelijk aan wat wij nu aan hypotheek betalen. Elk jaar daarop is het dus goedkoper om in ons huis te wonen dan dat het was geweest om in ons huurhuis te wonen. Dan hou ik nog geen eens rekening met de HRA als ik dat wel doe betalen we nu al minder. In 2020 betalen wij netto €13.060 euro aan hypotheek en hadden we anders, als we in hetzelfde huurhuis waren gebleven, €13.127 aan huur overgemaakt.

Nou is hypotheekbedrag en huur niet 1-op-1 te vergelijken, maar ons huis ruim 2x zo groot als het huurhuis waar we hiervoor woonde, hebben we een tuin, betalen we heel weinig aan energie kosten (de helft minder dan voorheen) en betalen we elke maand een beetje af zodat uiteindelijk bijna niets meer kost om hier te wonen.

[CornermanNL]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 13:58:
[...]


Ok. Stel je eens een stelletje voor net zoals jijzelf en je vriendin. Die moeten nu 400k ophoesten voor een vergelijkbare woning. De maandlasten zijn zo'n 30% hoger.

Stel dat de huizenprijzen de komende 4 jaar met 4% per jaar dalen. Dat is namelijk niet veel; over de afgelopen 8 jaar is dat nog steeds een stijging van 2% per jaar, en dat is het groeitempo van de rest van de economie. In 2024 is die woning van 400k dan ongeveer 350k waard. Je bent dan 50k aan waarde kwijtgeraakt (toevallig vergelijkbaar met wat je aan huur had moeten betalen). Je hypotheek (hoger dan je huur) is wel vastgesteld op basis van 400k, en daar zit je nog 30 jaar aan vast. Als je gewacht had tot 2024 was je een stuk beter uit geweest.

En dit is een behoorlijk positief scenario. De huizenmarkt blijft in een behoorlijk tempo stijgen, en in 2032, twaalf jaar na aankoop, is het huis opnieuw 4 ton waard.

Je vergeet hier de restwaarde van het huis mee te rekenen. Buiten het feit dat je je woonlasten op moment van koop voor 30 jaar in principe vastzet. Bij het verlaten van je huurhuis heb je geen restwaarde die er nog uitkomt.

Bovendien betaal je 10 jaar lang af en verminderd je risico (minder dan voorheen bij deze lage rentes en hoge prijzen.) Ik zeg hier expres restwaarde omdat dat mijns inziens de juiste term is.

Huren is alleen verstandig als het veel minder is dan wanneer je koopt ten opzichte van je inkomen. En als je veel verhuist. Dat verschil kun je dan benutten om vermogen op te bouwen. Daar zit eventueel het grote voordeel van huren.

Als je nu naar de verhouding huur lasten ten opzichte van de lonen kijkt en rekening houdt met de jaarlijkse huurverhoging en de gebrekkige stijging van de lonen loop je heel snel uit de pas.

De groei van de economie is voor je persoonlijke financiën amper van belang. Daar zijn verhoudingen tussen de uitgave categorieën veel belangrijker. En voor de meeste mensen is wonen een te groot deel ervan.

[CVTTPD2DQ]

Ozzie schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 14:26:
Aangezien wij ons huis hebben uitgekozen op de mogelijkheid om hier kinderen te krijgen zonder dat het nodig is te verhuizen naar een grotere woning ben je in jouw scenario alleen waarde kwijtgeraakt wat toch in stenen zit en niet opneembaar is.

Nou ja, óf 100k overwaarde is heel gunstig, óf het is de papieren waarde van een hoop stenen. Maar je geeft al in je antwoord aan dat je de mogelijkheid had een huis te kopen zonder al te veel compromissen. Mensen die nu in jullie situatie zitten moeten wellicht wat meer compromissen sluiten.

Ozzie schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 14:26:
Mijn hypotheek is ook hoger dan wat onze huur was (38%). Wij betaalde voorheen €900,- huur. Echter heb je bij huur normaal gesproken een jaarlijkse verhoging, in ons geval 5%.

Die wil wel eens worden overgeslagen in jaren waarop het economisch minder gaat. Sterker nog, volgens mij was in veel steden tijdens het hoogtepunt van de Lockdown een duidelijke daling in huurprijzen merkbaar. Zelfs een maandje leegstand is voor een huisbaas immers al 8% van de jaarlijkse huur.

CornermanNL schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 14:39:
Je vergeet hier de restwaarde van het huis mee te rekenen. Buiten het feit dat je je woonlasten op moment van koop voor 30 jaar in principe vastzet. Bij het verlaten van je huurhuis heb je geen restwaarde die er nog uitkomt.

Dat klopt. Je hebt natuurlijk een bescheiden bedrag afgelost in die 4 jaar. De aflossing heeft een negatief rendement gehad in die tijd, maar moet nog wel worden meegeteld. Maar goed, dit was een heel bescheiden correctie, die er vanuit gaat dat huizenprijzen minder stijgen dan in de laatste paar jaar, geen economisch rampscenario. Er zijn zeker scenario's denkbaar waarin een huurder beter uit is.

[Reiziger88]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 15:41:
[...]


Dat klopt. Je hebt natuurlijk een bescheiden bedrag afgelost in die 4 jaar. De aflossing heeft een negatief rendement gehad in die tijd, maar moet nog wel worden meegeteld. Maar goed, dit was een heel bescheiden correctie, die er vanuit gaat dat huizenprijzen minder stijgen dan in de laatste paar jaar, geen economisch rampscenario. Er zijn zeker scenario's denkbaar waarin een huurder beter uit is.

Je lost gemiddeld 3,3% van je woningwaarde af. Dat is dus niet bescheiden. Als je 4% per jaar zakt dan verlies je eigenlijk maar 0,7% per jaar als je hypotheekbedrag hetzelfde zou zijn als je huurbedrag.

[Napo]

Reiziger88 schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 15:58:
[...]

Je lost gemiddeld 3,3% van je woningwaarde af. Dat is dus niet bescheiden. Als je 4% per jaar zakt dan verlies je eigenlijk maar 0,7% per jaar als je hypotheekbedrag hetzelfde zou zijn als je huurbedrag.

Lineaire hypotheek wel ja, bij overige vormen is dat anders.

[Reiziger88]

Napo schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 16:01:
[...]


Lineaire hypotheek wel ja, bij overige vormen is dat anders.

Er staat ook gemiddeld. Ik neem aan dat je als je nu een hypotheek afsluit recht wil hebben op HRA. Dan moet je in 30 jaar aflossen (=3,3%).