Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[assje]

En aflossing is niet relevant voor het verlies dat je lijdt als gevolg van waardevermindering, het heeft enkel invloed op het risico ervan.

[Napo]

Reiziger88 schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 16:05:
[...]

Er staat ook gemiddeld. Ik neem aan dat je als je nu een hypotheek afsluit recht wil hebben op HRA. Dan moet je in 30 jaar aflossen (=3,3%).

Gemiddeld genomen verhuist (of iig was het zo) men iedere 7 jaar. Halve plaatjes schetsen werkt nogal matig.

[CornermanNL]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 15:41:
[...]


Nou ja, óf 100k overwaarde is heel gunstig, óf het is de papieren waarde van een hoop stenen. Maar je geeft al in je antwoord aan dat je de mogelijkheid had een huis te kopen zonder al te veel compromissen. Mensen die nu in jullie situatie zitten moeten wellicht wat meer compromissen sluiten.


[...]


Die wil wel eens worden overgeslagen in jaren waarop het economisch minder gaat. Sterker nog, volgens mij was in veel steden tijdens het hoogtepunt van de Lockdown een duidelijke daling in huurprijzen merkbaar. Zelfs een maandje leegstand is voor een huisbaas immers al 8% van de jaarlijkse huur.


[...]


Dat klopt. Je hebt natuurlijk een bescheiden bedrag afgelost in die 4 jaar. De aflossing heeft een negatief rendement gehad in die tijd, maar moet nog wel worden meegeteld. Maar goed, dit was een heel bescheiden correctie, die er vanuit gaat dat huizenprijzen minder stijgen dan in de laatste paar jaar, geen economisch rampscenario. Er zijn zeker scenario's denkbaar waarin een huurder beter uit is.

Natuurlijk zijn er scenario's waar huurders beter af zijn, alleen in Nederland is dat niet zo gek snel.
Ik kijk alleen maar naar tijdigheid en beschikbaarheid tegenover prijs op dat moment en het gaat veelal al mis.

Ik kijk even naar mijn eerste huis. Simpel appartement. Mijn maandlast was 714 euro hypotheek en mijn buurvrouw huurde voor 835 vrije sector. Beide ongeveer rond dezelfde tijd er gaan wonen. Beide ex verhuur in de sociale sector. Ik kocht en zij huurde van een investeerder. Nu heb ik daar iets van 11 jaar gewoond en in die tijd extra afgelost. Zij kreeg en dat was schappelijk rond de 3,5 a 4% huurverhoging.

Zelfs bij een jaar niet verhoging , wordt de huur nooit verlaagd. Althans ik heb dat nooit meegemaakt. En het rente op rente effect hakt er behoorlijk in.

Als ik puur naar de kosten kijk moet het heel gek lopen wil ik er niet beter uitkomen dan de huurder na een jaar of 5. Al is het maar dat ik zelf mijn kosten kan verlagen door af te lossen. En ik niet iemand anders zijn rente op rente vermogensopbouw aan het financieren ben als huurder.

En dan heb ik het nog niet eens over de voordelen bij verhuizen. De restwaarde van mijn eerste huis leverde een prima uitgangspositie op voor mijn nieuwe huis. iets dat je bij huur nooit hebt.

Je moet wonen, en dan kan je beter tijd en inflatie in je voordeel hebben met kopen dan in je nadeel bij huren. Zeker als je jong bent. Als je ouder bent is huren vaak prima. Want je hebt toch geen tijd meer om er echt van te profiteren.

[Miks]

Tenzij er langdurig deflatie aankomt. Niet heel waarschijnlijk, want echt heel schadelijk voor de economie. Maar niet onmogelijk. We hebben zo lang relatief stabiele inflatie gehad dat we zijn vergeten dat het ook anders kan zijn.

Afgelopen maand was in het eurogebied voor het eerst in vier jaar tijd sprake van deflatie, blijkt dinsdag uit cijfers van statistiekbureau Eurostat. De gemiddelde prijzen daalden in augustus met 0,2 procent ten opzichte van een jaar eerder.

https://www.nu.nl/economi...meback-in-eurogebied.html

[ Voor 48% gewijzigd door Miks op 04-09-2020 18:40 ]

[Sport_Life]

CornermanNL schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 18:24:
[...]


Natuurlijk zijn er scenario's waar huurders beter af zijn, alleen in Nederland is dat niet zo gek snel.
Ik kijk alleen maar naar tijdigheid en beschikbaarheid tegenover prijs op dat moment en het gaat veelal al mis.

Ik kijk even naar mijn eerste huis. Simpel appartement. Mijn maandlast was 714 euro hypotheek en mijn buurvrouw huurde voor 835 vrije sector. Beide ongeveer rond dezelfde tijd er gaan wonen. Beide ex verhuur in de sociale sector. Ik kocht en zij huurde van een investeerder. Nu heb ik daar iets van 11 jaar gewoond en in die tijd extra afgelost. Zij kreeg en dat was schappelijk rond de 3,5 a 4% huurverhoging.

Zelfs bij een jaar niet verhoging , wordt de huur nooit verlaagd. Althans ik heb dat nooit meegemaakt. En het rente op rente effect hakt er behoorlijk in.

Als ik puur naar de kosten kijk moet het heel gek lopen wil ik er niet beter uitkomen dan de huurder na een jaar of 5. Al is het maar dat ik zelf mijn kosten kan verlagen door af te lossen. En ik niet iemand anders zijn rente op rente vermogensopbouw aan het financieren ben als huurder.

En dan heb ik het nog niet eens over de voordelen bij verhuizen. De restwaarde van mijn eerste huis leverde een prima uitgangspositie op voor mijn nieuwe huis. iets dat je bij huur nooit hebt.

Je moet wonen, en dan kan je beter tijd en inflatie in je voordeel hebben met kopen dan in je nadeel bij huren. Zeker als je jong bent. Als je ouder bent is huren vaak prima. Want je hebt toch geen tijd meer om er echt van te profiteren.

De vraag is of dat anno 2020 nog steeds geldt.
Met de huidige huizenprijzen zijn de woonlasten (incl potentieel waardeverandering, etc) koop vs huur akelig dicht bij elkaar gekomen, met bij koop veel meer risico. Ik denk dat kopen (zonder overwaarde uit een vorige woning) alleen nog interessant is als je er lange tijd blijft wonen, puur om het risico te minimaliseren.
Afhankelijk van externe factoren 10-15 jaar minimaal. Dan kan de waarde van de woning over 5 jaar best gehalveerd zijn, wat behalve wat ego schade niets uitmaakt zolang je gewoon blijft zitten waar je zit .

[PLAE]

Ik geloof wel in deze beweging. Wat een impact heeft corona wat dat betreft (natuurlijk vooral versnellend). Begin van een artikel uit Dagblad van het Noorden

[ Voor 3% gewijzigd door PLAE op 05-09-2020 13:18 ]

[Kaiberia]

PLAE schreef op zaterdag 5 september 2020 @ 13:18:
Ik geloof wel in deze beweging. Wat een impact heeft corona wat dat betreft (natuurlijk vooral versnellend). Begin van een artikel uit Dagblad van het Noorden

Vind het voorbeeld nogal conversatief, 1-2 keer per week. Beetje fatsoenlijke werkplek met telecommunicatie zie ik 1x per twee weken toch als max voor normale werkzaamheden.

Leeftijdsgroep blijft wel een punt. Jong gezin, vraag me af hoe dit onder andere leeftijdsgroepen voordoet.

[Miks]

Sport_Life schreef op zaterdag 5 september 2020 @ 11:10:
[...]

De vraag is of dat anno 2020 nog steeds geldt.
Met de huidige huizenprijzen zijn de woonlasten (incl potentieel waardeverandering, etc) koop vs huur akelig dicht bij elkaar gekomen, met bij koop veel meer risico. Ik denk dat kopen (zonder overwaarde uit een vorige woning) alleen nog interessant is als je er lange tijd blijft wonen, puur om het risico te minimaliseren.
Afhankelijk van externe factoren 10-15 jaar minimaal. Dan kan de waarde van de woning over 5 jaar best gehalveerd zijn, wat behalve wat ego schade niets uitmaakt zolang je gewoon blijft zitten waar je zit .

Wat een ommedraai Bedoel ik positief hoor. Voor de tweede keer in de geschiedenis van dit topic zijn we het met elkaar eens geloof ik

[Sport_Life]

Miks schreef op zaterdag 5 september 2020 @ 15:20:
[...]


Wat een ommedraai Bedoel ik positief hoor. Voor de tweede keer in de geschiedenis van dit topic zijn we het met elkaar eens geloof ik

Niet helemaal. Als ik jou goed begrijp (maar corrigeer me als ik er naast zit) is er wat jou betreft maar 1 scenario en dat is dat de woningprijzen vanaf morgen hard naar beneden gaan. Met die gedachte is het natuurlijk nooit slim om nu een woning te kopen, zelfs niet als je er 15 jaar wilt gaan wonen. Dan wacht je gewoon de prijsdaling af en koop je voor hetzelfde geld veel meer woning.

Ik blijf erbij dat de woningmarkt niet te timen is. Dus uitstellen is zinloos, maar een woning kopen omdat je een prijsstijging verwacht is net zo goed zinloos. Vandaar mijn reactie dat een woning kopen anno 2020 prima mogelijk is, mits je de risico's zoveel mogelijk mitigeert. Mijn eerste woning was een appartement van 75m2, dat zou ik nu niet meer gekocht hebben als starter. Ik zou mijn budget ophogen en direct naar een "gezinswoning" gaan , eventueel met een deel aflossingsvrij om de lasten te beperken. Tegenwoordig zit je beter (deels) aflossingsvrij in een huis waar je 15 jaar kunt wonen dan in een 75m2 appartement waar je na 5 jaar uitgroeit, als je puur naar de risico's kijkt. Hoewel aflossingsvrij in dit topic een beetje vloeken in de kerk is geloof ik.

[ Voor 20% gewijzigd door Sport_Life op 05-09-2020 19:18 ]

[Freeaqingme]

Sport_Life schreef op zaterdag 5 september 2020 @ 19:13:
[...]

Niet helemaal. Als ik jou goed begrijp (maar corrigeer me als ik er naast zit) is er wat jou betreft maar 1 scenario en dat is dat de woningprijzen vanaf morgen hard naar beneden gaan. Met die gedachte is het natuurlijk nooit slim om nu een woning te kopen, zelfs niet als je er 15 jaar wilt gaan wonen. Dan wacht je gewoon de prijsdaling af en koop je voor hetzelfde geld veel meer woning.

Zelfs al zou je dat verwachten kan je nog steeds wel nu kopen. Een woning is (m.i.) in de eerste plaats iets voor woongenot. Als je daar dan ten tijde van verkoop nog een leuk slaatje uit kan halen is dat mooi meegenomen.

Daar komt bij dat als de hele markt in waarde stijgt of daalt, je relatief weinig aan die stijging of daling hebt. Er van uitgaande dat je je volgende huis ook weer wil kopen.

[Sport_Life]

Freeaqingme schreef op zaterdag 5 september 2020 @ 19:17:
[...]


Zelfs al zou je dat verwachten kan je nog steeds wel nu kopen. Een woning is (m.i.) in de eerste plaats iets voor woongenot. Als je daar dan ten tijde van verkoop nog een leuk slaatje uit kan halen is dat mooi meegenomen.

Daar komt bij dat als de hele markt in waarde stijgt of daalt, je relatief weinig aan die stijging of daling hebt. Er van uitgaande dat je je volgende huis ook weer wil kopen.

Het probleem waar je tegenaan kunt lopen als je nu een woning voor <10 jaar koopt, is dat je over 5 jaar een gezin wilt stichten , maar niet kunt verhuizen ivm onderwaarde. Als je überhaupt je appartement al verkocht krijgt.

Verder ben ik het met je eens, dat een woning primair is om te wonen.

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 05-09-2020 19:24 ]

[Miks]

Inderdaad. Als je gewoon 30 jaar in je huis wil wonen dan is er nooit iets aan de hand en dan kan het prettig wonen zijn. What you see is what you get.
Maar in mijn optiek zijn de woningen op zo'n prijsniveau dat even afwachten er voor zal zorgen dat je straks een nog betere woning kan kopen, met minder risico ook. Minder risico want die 30 jaar moet je natuurlijk wel uitzitten, een verandering van het 30-jaren-plan kan financieel nogal het verschil maken.

Natuurlijk valt of staat dat met de verwachtingen en de (on)juiste inschatting dat we op een onhoudbaar prijsniveau zitten.

Als starter wordt het je nu wel heel makkelijk gemaakt om de gevolgen van de crisis af te wachten. Ben je risico-avers dan zou ik dat nog steeds doen, juist nu zelfs, nu de crisis zich begint af te tekenen. Als je gelooft in timing, wat ik wel doe inderdaad, dan is dit (nog steeds) hét moment.

[ Voor 6% gewijzigd door Miks op 05-09-2020 20:04 ]

[Sport_Life]

Miks schreef op zaterdag 5 september 2020 @ 20:01:
Inderdaad. Als je gewoon 30 jaar in je huis wil wonen dan is er nooit iets aan de hand en dan kan het prettig wonen zijn. What you see is what you get.
Maar in mijn optiek zijn de woningen op zo'n prijsniveau dat even afwachten er voor zal zorgen dat je straks een nog betere woning kan kopen, met minder risico ook. Minder risico want die 30 jaar moet je natuurlijk wel uitzitten, een verandering van het 30-jaren-plan kan financieel nogal het verschil maken.

Natuurlijk valt of staat dat met de verwachtingen en de (on)juiste inschatting dat we op een onhoudbaar prijsniveau zitten.

Als starter wordt het je nu wel heel makkelijk gemaakt om de gevolgen van de crisis af te wachten. Ben je risico-avers dan zou ik dat nog steeds doen, juist nu zelfs, nu de crisis zich begint af te tekenen. Als je gelooft in timing, wat ik wel doe inderdaad, dan is dit (nog steeds) hét moment.

Waarom zou je nu wel gelijk hebben , in tegenstelling tot 2015/2016/2017/2018/2019?

Een beetje flauw, maar op dit moment (korte termijn) ziet het er niet naar uit dat de Covid 19 crisis een negatieve invloed heeft op de huizenprijzen. Zie https://www.cbs.nl/nl-nl/...7-procent-duurder-in-juli

Ik ben van mening dat er zoveel geld in de economie wordt gepompt dat de woningprijzen indirect kunstmatig hoog worden gehouden. Bedrijven in nood krijgen geld uit een potje op voorwaarde dat het personeel niet wordt ontslagen..

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 05-09-2020 20:13 ]

[Vorkie]

Sport_Life schreef op zaterdag 5 september 2020 @ 20:11:
[...]

Waarom zou je nu wel gelijk hebben , in tegenstelling tot 2015/2016/2017/2018/2019?

Een beetje flauw, maar op dit moment (korte termijn) ziet het er niet naar uit dat de Covid 19 crisis een negatieve invloed heeft op de huizenprijzen. Zie https://www.cbs.nl/nl-nl/...7-procent-duurder-in-juli

Ik ben van mening dat er zoveel geld in de economie wordt gepompt dat de woningprijzen indirect kunstmatig hoog worden gehouden. Bedrijven in nood krijgen geld uit een potje op voorwaarde dat het personeel niet wordt ontslagen..

A.) Rente wordt wereldwijd (express) laag gehouden (zie nieuwsberichten ECB & FED)
B.) Er is en blijft een woningtekort in NL
C.) Door de CO2 en de corona crisis zullen er weinig bouwbedrijven springen om nieuwbouw te gaan plannen als ze dat al doen is pas over max 7 jaar klaar... (het plannen...en voorbereiden)
D.) Gemeentes hebben ook last van de "cashflow" door corona*1, dus die willen ook niet zo snel investeren in nieuwbouw en als ze dat al doen zijn de leges, zoals pas geleden hier in het topic besproken, buiten proporties en ze zijn ook onderdeel van de remming...*2
E.) Zoals je leest gaan misschien (hopelijk) de stadswoningen nu de verkoop in, maar gaan juist de buitenwijken / "platteland" in trek zijn door het "nieuwe" werken.

*1 https://vng.nl/nieuws/gem...oblemen-door-coronacrisis
*2 https://www.cpb.nl/sites/...markt%20-%20boek%2033.pdf

Printscreens uit deze PDF.



Ik zie het nog niet zo extreem onderuit vallen allemaal.....

[Freeaqingme]

Sport_Life schreef op zaterdag 5 september 2020 @ 19:21:
[...]

Het probleem waar je tegenaan kunt lopen als je nu een woning voor <10 jaar koopt, is dat je over 5 jaar een gezin wilt stichten , maar niet kunt verhuizen ivm onderwaarde. Als je überhaupt je appartement al verkocht krijgt.

Ik had hier nog niet zo concreet over nagedacht (heb 30 dagen geleden m'n eerste woning gekocht, dus andere gerelateerde onderwerpen waren actueler ). Maar dat is wel een goed argument om te zorgen dat je je hypotheek altijd zover aflost dat die onder de woningwaarde blijft(?). Dan heb je in het ergste geval geen overwaarde, maar blijf je in ieder geval vrij om te verhuizen*.

* Uitgaande van dat je je huis wel deels extern moet financieren.

[Kaiberia]

Sport_Life schreef op zaterdag 5 september 2020 @ 19:21:
[...]

Het probleem waar je tegenaan kunt lopen als je nu een woning voor <10 jaar koopt, is dat je over 5 jaar een gezin wilt stichten , maar niet kunt verhuizen ivm onderwaarde. Als je überhaupt je appartement al verkocht krijgt.

Als je in een huis zit voor 5 jaar, dan besluit een gezin te stichten, hoop ik wel dat je met enige voorkennis genoeg ruimte hebt om nog vijf jaar uit te zitten (zwangerschap + eerste 3-4 jaar). Projecteer je dat op de historie, dan was er bijna altijd een strategie om in die 10 jaar er beter uit te komen, markttiming uitgezonderd.

Gevaarlijker is de huidige vergelijking waar je in bijna 2-3 jaar voordeliger bent dan bij huren (vaste kosten uitsmeren + opbouw kapitaal) in een neutrale markt. Bij fikse daling zou je dan diep in de problemen kunnen komen als je na 3 jaar wil vertrekken om andere redenen (kinderwens bij aankoop i.p.v. 5 jaar later, vertrek andere regio of buitenland o.i.d.). Dat is nu de stelling waar velen mee kopen. Voor hun is logistieke wijze handiger te huren, maar de huurprijzen zijn simpelweg te hoog om niet te gaan twijfelen, voor we de overige voordelen erbij halen. Plus de double dip bonus: zowel de huurmarkt als de koopmarkt is een keuze, t.o.v. alleen de huurmarkt.

(Overigens hoop ik niet dat de gemiddelde starter pas na 5 jaar overweegt om een gezin te stichten.)

[Freeaqingme]

Kaiberia schreef op zaterdag 5 september 2020 @ 21:14:
[...]
(Overigens hoop ik niet dat de gemiddelde starter pas na 5 jaar overweegt om een gezin te stichten.)

Waarom?

[Skyaero]

CornermanNL schreef op vrijdag 4 september 2020 @ 18:24:
[...]

Ik kijk even naar mijn eerste huis. Simpel appartement. Mijn maandlast was 714 euro hypotheek en mijn buurvrouw huurde voor 835 vrije sector. /quote]

Je vergelijkt kersen met bananen. Naast je hypotheek krijg jij nog te maken met andere kosten: opstalverzekering, gemeentelijke belastingen, waterschapsbelasting, onderhoud en/of VVE servicekosten.

Daarnaast heb je ook nog met kosten koper te maken, welke niet in de waarde van je huis zit, maar je wel bij de koop moet voorschieten. Bij een appartement van 150k al gouw 7.000 euro. Bij huur is de borg richting de 800 tot 1600 euro, welke je aan het eind weer terug krijgt.

Doet niet af dat kopen vaak goedkoper kan zijn, maar je kunt hypotheeklasten niet vergelijken met huur.

[JustDutch]

Vorkie schreef op zaterdag 5 september 2020 @ 20:35:

C.) Door de CO2 en de corona crisis zullen er weinig bouwbedrijven springen om nieuwbouw te gaan plannen als ze dat al doen is pas over max 7 jaar klaar... (het plannen...en voorbereiden)

Ik weet het, ik pik er even een argument uit. Ik ben benieuwd waar dit argument op gebaseerd is. Ik zie het in de praktijk niet terug bij bouwbedrijven.

Woningbouw is een van de weinige sectoren in de bouw die prima renderen. Er is behoefte naar meer woningen om te bouwen, die zeker de komende 10 jaar niet af zal nemen. Er is meer sprake van capaciteitsproblemen (op meerdere vlakken), niet van terughoudendheid om te bouwen omdat er niets te verdienen valt en de risico's te groot zijn.

[Vorkie]

JustDutch schreef op zondag 6 september 2020 @ 09:33:
[...]

Ik weet het, ik pik er even een argument uit. Ik ben benieuwd waar dit argument op gebaseerd is. Ik zie het in de praktijk niet terug bij bouwbedrijven.

Woningbouw is een van de weinige sectoren in de bouw die prima renderen. Er is behoefte naar meer woningen om te bouwen, die zeker de komende 10 jaar niet af zal nemen. Er is meer sprake van capaciteitsproblemen (op meerdere vlakken), niet van terughoudendheid om te bouwen omdat er niets te verdienen valt en de risico's te groot zijn.

Je mag er uit pikken ik zal het even nuanceren; had zelf dit bericht nog niet gezien, excuus.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...-eerst-in-jaren-minder-om

Aantal vergunde nieuwbouwwoningen ruim 8 procent hoger in tweede kwartaal
In het tweede kwartaal van 2020 werd voor bijna 15 duizend woningen een vergunning verleend. Dat is ruim 8 procent meer dan in het tweede kwartaal van 2019.
Deze toename volgt op die van bijna 11 procent in het eerste kwartaal. Het eerste halfjaar van 2020 vertoont daarmee een stijging ten opzichte van 2019, maar blijft nog achter op het niveau van het eerste halfjaar van zowel 2017 als 2018.

Het aantal vergunde nieuwbouwwoningen is een vroege indicator voor de hoeveelheid woningen die in de nabije toekomst gebouwd worden. Woningtransformaties (het omzetten van niet-woningen, zoals kantoren, in woningen) zijn niet in deze cijfers opgenomen. De gemiddelde doorlooptijd vanaf de vergunningverlening is ongeveer twee jaar.

En

https://www.rtlnieuws.nl/...w-cbs-van-mulligem-corona

Nieuwbouw minder interessant

Zo positief als Van Mulligen is, zo negatief zijn de economen van ING. Die verwachten dat het aantal nieuwbouwwoningen dit jaar en volgend jaar zal dalen. Werden er vorig jaar nog ruim 71.500 woningen gebouwd. Dit jaar blijft de teller steken op 68.000 en volgend jaar op 65.000, zo is hun verwachting.

Dat komt allemaal door de gevolgen van de coronacrisis, denkt bouweconoom Maurice van Sante van ING. In economisch onzekere tijden, zoals nu, wint het kopen van bestaande bouw het van nieuwbouw. Als minder ontwikkelaars minder nieuwbouw verkopen, wordt er ook minder gebouwd.

"Met nieuwbouw loop je als koper extra risico, omdat je er pas over een jaar in kunt", zegt Van Sante. In dat jaar kun je je baan kwijtraken en je weet niet of je je eigen huis wel verkocht krijgt. Ook bestaat de kans dat de huizenprijzen dalen.

Het zit een beetje in het midden, de bouwsector krijgt enorm veel klappen door die krimpende economie, er staan minder woningen op de planning en nieuwbouwwoningen zijn schrikbarend duur aan het worden en door al, de steeds zwaardere, eisen, is het veelal goedkoper om een bestaande woning te kopen. (en ook lager risico, stel dat je bouwer nu op de fles gaat...)

Voor een 3 kamer appartementje in Ede... betaal je nu 425k von. (https://www.funda.nl/nieu...ect-41808602-prinsenpark/)

Daarnaast, als er al woningen worden gebouwd qua (sociale) huur... lopen deze vertraging op, dus loopt dit weer vast en gaan veel toch afwegen of ze niet een woning moeten gaan kopen (gezien er geen uitzicht is op een nieuwe huurwoning en als je overal leest dat ze dan dit geld maar gaan verhalen op de huurders...)

https://www.rtlnieuws.nl/...ntekort-woningcorporaties

Woningbouwplannen in veel gemeenten lopen forse vertraging op als minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken nu niets doet aan het dreigende miljardentekort bij de woningcorporaties. Tot die conclusie komt de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) in een 'spoedbrief' aan de minister.

Naja, het vat goed samen hoe een zooi het is en dat het een wonder is dat er überhaupt nog woningen gebouwd worden...

[JustDutch]

Vorkie schreef op zondag 6 september 2020 @ 09:51:
[...]


Je mag er uit pikken ik zal het even nuanceren; had zelf dit bericht nog niet gezien, excuus.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...-eerst-in-jaren-minder-om


[...]


En

https://www.rtlnieuws.nl/...w-cbs-van-mulligem-corona


[...]


Het zit een beetje in het midden, de bouwsector krijgt enorm veel klappen door die krimpende economie, er staan minder woningen op de planning en nieuwbouwwoningen zijn schrikbarend duur aan het worden en door al, de steeds zwaardere, eisen, is het veelal goedkoper om een bestaande woning te kopen. (en ook lager risico, stel dat je bouwer nu op de fles gaat...)

Voor een 3 kamer appartementje in Ede... betaal je nu 425k von. (https://www.funda.nl/nieu...ect-41808602-prinsenpark/)

Daarnaast, als er al woningen worden gebouwd qua (sociale) huur... lopen deze vertraging op, dus loopt dit weer vast en gaan veel toch afwegen of ze niet een woning moeten gaan kopen (gezien er geen uitzicht is op een nieuwe huurwoning en als je overal leest dat ze dan dit geld maar gaan verhalen op de huurders...)

https://www.rtlnieuws.nl/...ntekort-woningcorporaties


[...]


Naja, het vat goed samen hoe een zooi het is en dat het een wonder is dat er überhaupt nog woningen gebouwd worden...

Dank je voor je toelichting.

Mijn reactie gaat alleen over je punt dat bouwers niet meer zouden willen bouwen. Niet op het feit dat er nu even minder gebouwd wordt, of dat er minder vergunningen afgeleverd worden,of dat woningbouwplannen vertragen. Dat is feitelijk vrij eenvoudig vast te stellen, wat jij ook uit je bronnen haalt.

Ik heb wat problemen met je koppeling van deze waarneembare effecten aan bepaalde oorzaken. Ik zie die relatie niet. Ik lees een aantal punten die gaan over afgegeven vergunningen. Dat is wat ik schaar onder capaciteitsproblemen. Dat is niet zozeer een verklaring dat bouwbedrijven niet willen ontwikkelen en bouwen. Je moet dan dieper graven waarom er minder vergunningen afgegeven worden.
Zoiets geldt in mijn ogen ook voor de de tekst van de economen van ING. Het feit dat ontwikkelaars minder verkopen, wil niet zeggen dat ze er niet minder willen verkopen, of dat er niets te verdienen valt. Met die redenatie zou immers ook de auto-industrie niet meer interessant zijn.

Om daarnaast in te haken op je stelling dat de bouwsector zoveel klappen krijgt.
Waar blijkt dat uit? Kijk je naar de jaarcijfers van bouwondernemingen? Dan zie je dat de verliezen vaak gevolgen zijn van risicovolle projecten, of wat sterker geformuleerd, een perverse verdeling van risico's in de bouw. Corona heeft, verbazingwekkend, weinig effect op de woningbouw productie gehad in Nederland. Bouwplaatsen bleven gewoon open. Het bouwtempo is tijdelijk zo'n 20% gedaald. Zwaardere eisen aan woningen zijn voor de ontwikkelaar en bouwer geen probleem. Zo lang er een structureel te kort aan woningen blijft, zal de ontwikkelaar/ aannemer in staat zijn de kosten door te leggen aan de consument. Het is dan ook zeker geen wonder dat er woningen gebouwd worden, wij zijn als land nog steeds rijk genoeg om het allemaal te betalen.

[Napo]

Vorkie schreef op zondag 6 september 2020 @ 09:51:
Daarnaast, als er al woningen worden gebouwd qua (sociale) huur... lopen deze vertraging op, dus loopt dit weer vast en gaan veel toch afwegen of ze niet een woning moeten gaan kopen (gezien er geen uitzicht is op een nieuwe huurwoning en als je overal leest dat ze dan dit geld maar gaan verhalen op de huurders...)

https://www.rtlnieuws.nl/...ntekort-woningcorporaties


[...]


Naja, het vat goed samen hoe een zooi het is en dat het een wonder is dat er überhaupt nog woningen gebouwd worden...

En kijkende naar de keuzes uit het verleden van Ollongren gaat daar weinig tot niets constructief gebeuren. Vrijwel niets wat ze heeft gedaan heeft een positief effect (buiten prijsstijgingen) gehad voor de bevolking.

[CornermanNL]

Skyaero schreef op zondag 6 september 2020 @ 08:54:
[...]


Je vergelijkt kersen met bananen. Naast je hypotheek krijg jij nog te maken met andere kosten: opstalverzekering, gemeentelijke belastingen, waterschapsbelasting, onderhoud en/of VVE servicekosten.

Daarnaast heb je ook nog met kosten koper te maken, welke niet in de waarde van je huis zit, maar je wel bij de koop moet voorschieten. Bij een appartement van 150k al gouw 7.000 euro. Bij huur is de borg richting de 800 tot 1600 euro, welke je aan het eind weer terug krijgt.

Doet niet af dat kopen vaak goedkoper kan zijn, maar je kunt hypotheeklasten niet vergelijken met huur.

Klopt helemaal, echter het voornaamste probleem is de lage beschikbaarheid van zowel koop als huurwoningen. Huur en koop zijn heel moeilijk vergelijkbare zaken. Het hangt af van veel verschillende factoren. Maar als ik niet ooit gekocht had, had ik het huis waar ik nu in woon nooit kunnen kopen laat staan huren.

En hoe ik het ook bereken, ik ben met koop tot nu toe altijd (ruim) goedkoper geweest dan wanneer ik zou gaan huren.

Je hebt helemaal gelijk dat ik hier appels met peren vergelijk. Maar voor mij persoonlijk , en dat is natuurlijk slechts 1 casus heeft kopen zeer goed uitgepakt. En iedereen in mijn omgeving idem.

[Wilf]

Vorkie schreef op zondag 6 september 2020 @ 09:51:
[...]

Dat citaat van Van Sante van ING is wel treffend, mits hij dit zelf gezegd heeft (staat niet tussen aanhalingstekens):

"Met nieuwbouw loop je als koper extra risico, omdat je er pas over een jaar in kunt", zegt Van Sante. In dat jaar kun je je baan kwijtraken en je weet niet of je je eigen huis wel verkocht krijgt.

Er wordt dus al vanuitgegaan dat nieuwbouw alleen voor de insiders is

Dat terwijl ik op dit moment van iedereen om mij heen het advies krijg nieuwbouw te kopen. Jammer alleen dat dat in deze omstreken begint bij 6 ton zonder tuin.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 27% gewijzigd door Wilf op 06-09-2020 11:07 ]

[CornermanNL]

Wilf schreef op zondag 6 september 2020 @ 10:45:
[...]

Dat citaat van Van Sante van ING is wel treffend, mits hij dit zelf gezegd heeft (staat niet tussen aanhalingstekens):


[...]
Er wordt dus al vanuitgegaan dat nieuwbouw alleen voor de insiders is

Dat terwijl ik op dit moment van iedereen om mij heen het advies krijg nieuwbouw te kopen. Jammer alleen dat dat in deze omstreken begint bij 6 ton zonder tuin.


***members only***

@Wilf Het is ook gewoon een feit dat prijze nu gewoon hoog zijn, te hoog in mijn ogen. Ik heb gewoon deels geluk gehad. Ik heb net voor de vorige top gekocht op mijn max, maar met bijna 6% rente. Die rente die ervoor zorgde dat mijn koopsom binnen de perken bleef. Want toen rentes gingen dalen was aflossen in mijn huis ineens erg voordelig. Iedere 1000 euro leverde alleen aan bruto rente een jaarlijkse besparing van 60 euro. Nu met mijn huidige rente zou dat nog niet de helft zijn. Plus 1000 euro van 2ton is een grotere besparing dan 1000 euro op 4 ton.

Maar ik kocht nu tijdens de crisis. Dus ik heb 'goedkoop' gekocht afgezet tegen de huidige prijzen. Ik zou mijn huidige huis voor de huidige prijzen niet kunnen betalen. Ook niet willen want ik zadel mijzelf op met een heel hoog risico. Dankzij de lage rente en daardoor hoge koopsom is het aflossingsdeel veel te hoog.

Extra aflossen doet bijna niets meer in verlaging van het risico. En dat is gevaarlijk. Ik benijd niemand die nu op zoek moet naar een huis. Overigens ben ik iedere keer dat ik kocht voor 'gek' verklaard.

Mijn eerste huis was veel te duur en dat zou ik er nooit voor terugkrijgen en meer van dat soort opmerkingen. Tweede woning, je gaat toch geen huis kopen , nu met die crisis. De prijzen gaan nog veel meer dalen.

Het is een lastig parket waar starters inzitten. Ik heb gewoon geluk gehad , voor een groot deel. De tijd deed de rest. En goedbeschouwd zijn de rentes in mijn geval allesbepalend geweest.

[Vorkie]

JustDutch schreef op zondag 6 september 2020 @ 10:37:
[...]

Dank je voor je toelichting.

Mijn reactie gaat alleen over je punt dat bouwers niet meer zouden willen bouwen. Niet op het feit dat er nu even minder gebouwd wordt, of dat er minder vergunningen afgeleverd worden,of dat woningbouwplannen vertragen. Dat is feitelijk vrij eenvoudig vast te stellen, wat jij ook uit je bronnen haalt.

Ik heb wat problemen met je koppeling van deze waarneembare effecten aan bepaalde oorzaken. Ik zie die relatie niet. Ik lees een aantal punten die gaan over afgegeven vergunningen. Dat is wat ik schaar onder capaciteitsproblemen. Dat is niet zozeer een verklaring dat bouwbedrijven niet willen ontwikkelen en bouwen. Je moet dan dieper graven waarom er minder vergunningen afgegeven worden.
Zoiets geldt in mijn ogen ook voor de de tekst van de economen van ING. Het feit dat ontwikkelaars minder verkopen, wil niet zeggen dat ze er niet minder willen verkopen, of dat er niets te verdienen valt. Met die redenatie zou immers ook de auto-industrie niet meer interessant zijn.

Om daarnaast in te haken op je stelling dat de bouwsector zoveel klappen krijgt.
Waar blijkt dat uit? Kijk je naar de jaarcijfers van bouwondernemingen? Dan zie je dat de verliezen vaak gevolgen zijn van risicovolle projecten, of wat sterker geformuleerd, een perverse verdeling van risico's in de bouw. Corona heeft, verbazingwekkend, weinig effect op de woningbouw productie gehad in Nederland. Bouwplaatsen bleven gewoon open. Het bouwtempo is tijdelijk zo'n 20% gedaald. Zwaardere eisen aan woningen zijn voor de ontwikkelaar en bouwer geen probleem. Zo lang er een structureel te kort aan woningen blijft, zal de ontwikkelaar/ aannemer in staat zijn de kosten door te leggen aan de consument. Het is dan ook zeker geen wonder dat er woningen gebouwd worden, wij zijn als land nog steeds rijk genoeg om het allemaal te betalen.

Dat is nu ja, lopende investeringen ga je toch niet stoppen, alles wat nu gebouwd wordt is ergens 5-7 jaar geleden al bedacht (als het niet langer is)

Maar ik kijk naar de cijfers van het CBS, daar kan je zien hoe grote vs kleine bouwbedrijven de cijfers presenteren. Je ziet dat er wel opleving is bij de kleinere bedrijven, voornamelijk, wat ik verdenk, door de mensen die nu toch maar een uitbouw nemen, een dakkapel, of een kamer toch anders willen hebben, om de home-office helemaal goed te krijgen (i.p.v. die dure vakantie...of spaargeld met 0 rente...) Je las het ook her en der in het nieuws.

https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/83837ned

En de betaalbaarheid van diezelfde nieuwbouwwoningen zijn ook wel een dingetje, de meeste doorstromers kunnen wel kopen vanwege de goeie overwaarde, maar hoe zie jij 2 jonge starters een nieuwbouwwoning kopen van 420k? (en dan moet je echt alles aanpakken, schilderen, vloeren, tuin... hoop extra kosten). Ingeloot worden bij projecten van 275k (maar eigenlijk alle) is gewoon een farce, ze gaan voor safe en zullen iemand kiezen met x inkomen en eigen geld of een huidige koopwoning. (laag risicoprofiel). Heb er geen voorbeelden van anders dan collega's / kennissen die inloten op dezelfde projecten (want zoveel keuze is er niet)

Een investeerder zal nu even pas op de plaats nemen en zijn investeringen op een laag pitje (nooit stoppen) verder laten sudderen, lopende projecten wel, met gereserveerdheid, door laten gaan, maar misschien niet 5, maar 3 tegelijkertijd. (wat dus op wat langere termijn de bouw raakt)


En de autoindustrie? Die is flink aan het incasseren, meer naar elektrische modellen aan het sturen en minder diversiteit en meer gericht op de experience, maar dat is een ander onderwerp

https://www.rtlnieuws.nl/...fers-subsidie-acea-corona

[Kaiberia]

Freeaqingme schreef op zaterdag 5 september 2020 @ 22:11:
[...]


Waarom?

Te controversieel en off-topic om diep op in te gaan. Laten we het hier op houden: gemiddeld starter is 30, dan zou je tegen 35 pas beginnen. Dit is ook de voornaamste reden waarom ik aan deze discussie meedoe, ik ben zwaar tegen het idee dat de huizenmarkt men pusht om later kinderen te nemen (dit hoor ik ook van vrienden in Duitsland en de VS, waar de situatie toch rooskleuriger is). Men stelt grote levensmijlpalen uit omdat ze te onzeker of incapabel voelen in hun huidige situatie.

[ Voor 8% gewijzigd door Kaiberia op 06-09-2020 14:26 ]

[Wilf]

Is toch niks mis mee? Uitstel en afstel helpt wel mee aan een duurzamere toekomst

[Kaiberia]

Als je het persoonlijk wil, ja, niks mis mee. Maar op macro niveau vraag ik me af of het daadwerkelijk beter is, en er zijn veel argumenten voor en tegen die iets te onmeetbaar zijn en we de antwoorden pas een paar decennia later krijgen. Dat terwijl er qua duurzaamheid betere alternatieven zijn dan uitstel (afstel is wat anders ja).

Nu moet ik wel toevoegen, ik zie het hebben van een koophuis niet als vereiste om een gezin te stichten, laat staan een rijtjeshuis of groter. Een beetje budget houden en het is te doen, ook in de huurmarkt.

[ Voor 23% gewijzigd door Kaiberia op 06-09-2020 15:48 ]

[JustDutch]

Vorkie schreef op zondag 6 september 2020 @ 14:20:
[...]
Een investeerder zal nu even pas op de plaats nemen en zijn investeringen op een laag pitje (nooit stoppen) verder laten sudderen, lopende projecten wel, met gereserveerdheid, door laten gaan, maar misschien niet 5, maar 3 tegelijkertijd. (wat dus op wat langere termijn de bouw raakt)

Waarom zou een investeerder dat doen, alles wat die investeerder ontwikkelt, gaat echt wel weg. Kijk, ik werk bij een ontwikkelende aannemer. Ook nog eentje die wel een beetje groot is. Wij zagen voor Corona dat er 300 inschrijvingen waren voor elke nieuwbouwwoning (alleen koopwoningen, ik kijk niet naar huur). Inmiddels is dat teruggelopen tot 20. Dramatische verlaging, dat wel, als je het rekenkundig bekijkt. Plaats je het in perspectief, dan zijn het nog steeds 20 inschrijvingen per woning, van huishoudens die het op kunnen brengen, vandaag de dag, met alle sores en dergelijke. Dit soort getallen zijn ook bekend bij investeerders. Ja, de vraag is afgenomen, maar is nog steeds zoveel groter dan het aanbod, dat we nog lang niet op het punt zijn van een kentering in de markt.

[lama83]

Wilf schreef op zondag 6 september 2020 @ 15:19:
Is toch niks mis mee? Uitstel en afstel helpt wel mee aan een duurzamere toekomst

dat is maar de vraag; als steeds meer mensen met de dag leven en 'na mij de zondvloed' houding (klimaatdestructief gedrag) er op na houden omdat ze toch geen perspectief en vermogen voor later via koophuis opbouwen

[Richh]

Wilf schreef op zondag 6 september 2020 @ 15:19:
Is toch niks mis mee? Uitstel en afstel helpt wel mee aan een duurzamere toekomst

Ons sociale zekerheidssysteem rekent erop dat de beroepsbevolking groeit of tenminste niet afneemt. Voor de ecologische voetafdruk is het wellicht leuk, maar voor het economische Nederland is dit op lange termijn vrij ongunstig.

@Wilf hieronder: los van of ze de dure huizen gaan kopen (al is dat natuurlijk waar dit topic om draait) het is vooral de bedoeling dat er belasting binnenkomt. Ook daar zet ik mijn vraagtekens bij. Als dat niet gebeurt, betekent dat alleen maar hogere belastingen voor de burgers met een middeninkomen.

[ Voor 26% gewijzigd door Richh op 07-09-2020 09:27 ]

[Wilf]

Er komen straks miljarden klimaatvluchtelingen Noord-Europa binnen dus die aanwas van jonge mensen komt ook wel op gang zonder ons Verwacht alleen niet dat die genoeg hebben om die dure huizen te gaan kopen.

[Vorkie]

https://www.nu.nl/economi...-29-procent-verhoogd.html

De woninghuren in Nederland zijn in juli met 2,9 procent gestegen. Dat is de grootste stijging sinds 2014, blijkt maandag uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Overigens zijn verhuurders niet gebonden aan het maximum als er een nieuwe huurder in de woning trekt. De gemiddelde huurverhoging bij een bewonerswisseling lag vorig jaar op 9,5 procent. Het jaar ervoor was dit nog 8,2 procent.

Ik verlaat eind van het jaar deze vrije sector woning, waar ik nu nog net geen 1000 per maand voor betaal. In de straat is een andere vrij gekomen, daar wordt nu 1200 per maand voor betaald...

Woningen zijn in 2009/2010 opgeleverd en hebben zo ongeveer 230k gekost, ze gaan nu voor 320k weg (vr.pr. 305k)

[ Voor 41% gewijzigd door Vorkie op 07-09-2020 07:31 ]

[MaStar]

Vorkie schreef op maandag 7 september 2020 @ 07:27:
https://www.nu.nl/economi...-29-procent-verhoogd.html


[...]

Hier meer achtergrond: https://www.cbs.nl/nl-nl/...-huurstijging-in-zes-jaar

Het gaat wel om sociale woningbouw. En dat zijn over het algemeen ook goede locaties tegen lage prijzen.

Koophuizen hebben vaak veel meer met vrije sector - omdat mensen zijn die over het algemeen een hogere hypotheek kunnen krijgen. Die zij

'De huurstijging van de vrijesectorwoningen is dit jaar juist lager: 3,0 procent nu tegen 3,3 procent in 2019. Bij bijna 18 procent van de vrijesectorwoningen bleven de huren dit jaar gelijk, vorig jaar was dit bij ruim 7 procent. De huurstijging van sociale huurwoningen bij overige verhuurders ligt nu vrijwel op hetzelfde niveau als vorig jaar'.

Huur blijft wel stijgen. Elk jaar dus zo'n 3% / over een periode van 5-10 jaar dus significant in mijn ogen. En weggegooid geld ten opzichte van kopen!

[MaStar]

Vorkie schreef op maandag 7 september 2020 @ 07:27:
https://www.nu.nl/economi...-29-procent-verhoogd.html


[...]


[...]


Woningen zijn in 2009/2010 opgeleverd en hebben zo ongeveer 230k gekost, ze gaan nu voor 320k weg (vr.pr. 305k)

Moet je nagaan wat een kapitaalvernietiging huren in de vrije sector in dit soort gevallen eigenlijk is.

Had je daar 5 jaar gehuurd kost dat je: 1 jaar huur = 12.000 euro.. 5 jaar huren is 60.000 euro (kosten), terwijl die woning over die termijn ook 50.000 euro meer waard is geworden.

Verschil van +100.000 wat je niet als eigen vermogen kan bijschrijven Terwijl iemand die dat in 2009 gekocht had zijn pensioen spekt...

Laat staan als je 10 jaar (vrije sector) eenzelfde woning huurt. Dan ga je richting de +150k-200k aan kapitaalvernietiging omdat je niet kon kopen. Oei...

[ Voor 9% gewijzigd door MaStar op 07-09-2020 07:51 ]

[Wilf]

Weet je wat ook weggegooid geld is? Een nieuwe auto kopen of privé leasen. Krijg je ook helemaal niks voor terug. Geen gebruiksgenot, geen functionaliteit… Typisch dat juist huiséígenaren dat vaak doen.

[MaStar]

Wilf schreef op maandag 7 september 2020 @ 07:52:
Weet je wat ook weggegooid geld is? Een nieuwe auto kopen of privé leasen. Krijg je ook helemaal niks voor terug. Geen gebruiksgenot, geen functionaliteit… Typisch dat juist huiséígenaren dat vaak doen.

Wat wil je hiermee zeggen? Het raakt totaal niet het punt waar het om gaat namelijk .

[ Voor 19% gewijzigd door MaStar op 07-09-2020 08:17 ]

[Vorkie]

MaStar schreef op maandag 7 september 2020 @ 07:45:
[...]


Moet je nagaan wat een kapitaalvernietiging huren in de vrije sector in dit soort gevallen eigenlijk is.

Had je daar 5 jaar gehuurd kost dat je: 1 jaar huur = 12.000 euro.. 5 jaar huren is 60.000 euro (kosten), terwijl die woning over die termijn ook 50.000 euro meer waard is geworden.

Verschil van +100.000 wat je niet als eigen vermogen kan bijschrijven Terwijl iemand die dat in 2009 gekocht had zijn pensioen spekt...

Laat staan als je 10 jaar (vrije sector) eenzelfde woning huurt. Dan ga je richting de +150k-200k aan kapitaalvernietiging omdat je niet kon kopen. Oei...

Ja, nu had ik in dit geval even weinig keus de afgelopen paar jaar, maar blij dat ik weer richting de koopwoning ga
De grap is dat de gewone kopers hier nu eindelijk de woningen gaan verkopen...

Wilf schreef op maandag 7 september 2020 @ 07:52:
Weet je wat ook weggegooid geld is? Een nieuwe auto kopen of privé leasen. Krijg je ook helemaal niks voor terug. Geen gebruiksgenot, geen functionaliteit… Typisch dat juist huiséígenaren dat vaak doen.

Je bedoeld het misschien grappig, maar het komt eerder over als een manier om je eigen huur goed te praten / te verdedigen, denk niet dat je insteek is.
Die auto heb je vaak nodig om dat huis te bekostigen, net zoals bij een huurwoning... dat die koper met zijn lage rente ruimte overhoudt (hypotheek aanvraag kijkt naar bruto, PL kijkt naar netto uitgaves) om een mooie nieuwe auto. / lease te rijden tja... mooi toch

[Skyaero]

MaStar schreef op maandag 7 september 2020 @ 07:45:
[...]
Moet je nagaan wat een kapitaalvernietiging huren in de vrije sector in dit soort gevallen eigenlijk is.

Had je daar 5 jaar gehuurd kost dat je: 1 jaar huur = 12.000 euro.. 5 jaar huren is 60.000 euro (kosten), terwijl die woning over die termijn ook 50.000 euro meer waard is geworden.

Gaan we weer: huur en hypotheek/waarde woning zijn niet met elkaar te vergelijken. Voor je koopwoning heb je namelijk ook kosten:

Aankoopkosten (k.k.) - ongeveer 5% aankoopwaarde = 5% x 230k = 11,5k
Onderhoud, 1% per jaar van gemid. woningwaarde = 1% x 5 jaar x (230k + 320k) / 2 = 13,75k
Gemeentelijke belastingen, waterschapsbelasting, opstalverzekering etc, ruwweg 1,000 euro per jaar = 5k
Rente (2%) op de annuïteitenhypotheek over 5 jaar ~= 21,6 k bruto ~= 15k netto

Zit je op bijna 45k aan kosten.

Mensen rekenen zich hier veel te snel rijk met een koopwoning. Doet niet af dat huren in Nederland op dit moment duur is.

[Kaiberia]

@Skyaero Denk je? Ik zie in je som niets anders dan "kopen is bij neutraal of stijgende markt snel in je voordeel". 45k t.o.v. 60k huur bij 1000 per maand voor 5 jaar (vaak nog veel hoger)? Dan vind ik vijf jaar (of zelfs 4 jaar) een ontzettend kort termijn. Maar dat zeg ik als iemand die is opgegroeid met het idee dat kopen pas na 10-15 jaar primair voordeel moet hebben. Om over de secundaire voordelen maar te zwijgen.

Met het vooruitzicht dat zaken blijven stijgen, zou je gek zijn niet te kopen. Alleen als je denkt dat zaken dalen of je moet de koopwoning voor die 4 jaar kopen, ben je slechter uit.

[Skyaero]

Kaiberia schreef op maandag 7 september 2020 @ 09:27:
@Skyaero Denk je? Ik zie in je som niets anders dan "kopen is bij neutraal of stijgende markt snel in je voordeel".

Maak het sommetje van MaStar nu nog eens als het 2012 was geweest en de woning in 2007 was gekocht. Dan was je woning geen 320k waard, maar 150k. In 2007 lagen k.k. trouwens ook twee keer zo hoog en was het rentepercentage nog 5%.

Zoals ik al schreef: reken je niet rijk met de stijging van de waarde van de woning. Je moet namelijk ook het risico dat de woningwaarde daalt incalculeren. En wat als de rente naar 8% gaat? Dan ziet het sommetje er ook heel anders uit.

In de huidige oververhitte markt, gebaseerd op gegevens uit het recente verleden (!) is kopen financieel veel gunstiger dan huren. Maar dat is lang niet altijd zo geweest.

[Kaiberia]

Skyaero schreef op maandag 7 september 2020 @ 09:38:
[...]


Maak het sommetje van MaStar nu nog eens als het 2012 was geweest en de woning in 2007 was gekocht. Dan was je woning geen 320k waard, maar 150k. In 2007 lagen k.k. trouwens ook twee keer zo hoog en was het rentepercentage nog 5%.

Zoals ik al schreef: reken je niet rijk met de stijging van de waarde van de woning. Je moet namelijk ook het risico dat de woningwaarde daalt incalculeren. En wat als de rente naar 8% gaat? Dan ziet het sommetje er ook heel anders uit.

Denk dat je me misinterpreteert, ik insinueer niet dat het zal stijgen. Slechts dat als de individu overtuigd is dat het stijgt of nagenoeg gelijk blijft, je gek bent niet te kopen. Verder zie ik geen reden om naar getallen in het verleden te kijken, alleen de getallen van nu en wat je verwacht in de toekomst o.b.v. wat er in de geschiedenis is gebeurd. Is al meermalig aangekaart, de daling is evenmin niet gegarandeerd.

Heel eerlijk, ik zie twee identieke sommen, en verschillende partijen die hun eigen mening eruit halen. Denk dat men heel goed beseft hoe het er financieel uitziet als je koopt i.p.v. huurt in een neutrale markt.

[ Voor 4% gewijzigd door Kaiberia op 07-09-2020 09:49 ]

[mierenfokker]

Er zijn diverse oorzaken van de scheve verhouding tussen kopen en huren nu. Bij huren is dat nu bijvoorbeeld dat de huren elk jaar met de inflatie mogen stijgen. En dat inflatie wordt gestimuleerd door de overheden. Daar heb je niks aan als je salaris/pensioen niet mee stijgt. En op een gegeven moment is er een break/even point

[Sport_Life]

MaStar schreef op maandag 7 september 2020 @ 07:53:
[...]


Wat wil je hiermee zeggen? Het raakt totaal niet het punt waar het om gaat namelijk .

Het is vrij menselijk om alles naar je eigen situatie toe te relativeren.

[Jopie035]

voor de data liefhebbers: https://innovation.ortecf...rt-Woningmarkt/index.html

"Verhitting woningmarkt neemt toe; vraagprijzen worden structureel overboden, doorlooptijden nemen af."

Aardige grafieken/data over doorlooptijden, overbieden en de conclusies over de mate van oververhitting.

[Flix20]

Jopie035 schreef op maandag 7 september 2020 @ 10:32:
voor de data liefhebbers: https://innovation.ortecf...rt-Woningmarkt/index.html

"Verhitting woningmarkt neemt toe; vraagprijzen worden structureel overboden, doorlooptijden nemen af."

Aardige grafieken/data over doorlooptijden, overbieden en de conclusies over de mate van oververhitting.

Vraagprijs overboden vindt ik ook wel lastig om in te schatten wie hier nou de oorzaak van is.
Tuurlijk komt het deels door de bieders zelf, maar als ik kijk dat er hier een huis nu te koop gaat komen waar vooraf al gezegd wordt hij gaat voor 450k op funda komen, maar onder de 600k gaat ie niet weg.

Is een 2 onder 1 kap waar m'n oma het andere deel heeft, en daar is een jaar geleden de makelaar geweest en gezegd dat ze daar wel 550 voor gaat krijgen. En dat was een jaar geleden.

[HellBeast]

Flix20 schreef op maandag 7 september 2020 @ 10:40:
[...]


Vraagprijs overboden vindt ik ook wel lastig om in te schatten wie hier nou de oorzaak van is.

Dat vind ik juist makkelijk te verklaren. Te veel vraag en te weinig aanbod. Dat werkt overbieden in de hand. Daarbij spelen makelaars hierop in. Ze zetten liever een huis voor 300k te koop dan voor 315k, want met 300k bereik je meer potentiële kopers op de verkoopsites. Ze "rekenen"dan op minimaal 15k wat er overboden gaat worden met de verwachting op meer.

Ik kan mij daarnaast best voorstellen dat je er ongelooflijk de P in hebt als je al een paar keer bent overboden en dan mee gaat doen. (indien financieel mogelijk).

[MaStar]

Skyaero schreef op maandag 7 september 2020 @ 08:46:
[...]


Gaan we weer: huur en hypotheek/waarde woning zijn niet met elkaar te vergelijken. Voor je koopwoning heb je namelijk ook kosten:

Aankoopkosten (k.k.) - ongeveer 5% aankoopwaarde = 5% x 230k = 11,5k
Onderhoud, 1% per jaar van gemid. woningwaarde = 1% x 5 jaar x (230k + 320k) / 2 = 13,75k
Gemeentelijke belastingen, waterschapsbelasting, opstalverzekering etc, ruwweg 1,000 euro per jaar = 5k
Rente (2%) op de annuïteitenhypotheek over 5 jaar ~= 21,6 k bruto ~= 15k netto

Zit je op bijna 45k aan kosten.

Mensen rekenen zich hier veel te snel rijk met een koopwoning. Doet niet af dat huren in Nederland op dit moment duur is.

Twee kostenposten zijn hierin niet relevant:

- 15k rente: dit zit in de kosten van je hypotheek en laat ik even buiten het afbetalen. Is namelijk identiek aan de huurprijs. Zit dus niet bovenop de kosten;

- Gemeentelijke belastingen: zit ook nooit in de huurprijs - dus kosten zijn gelijkwaardig aan huur;

[MaStar]

Jopie035 schreef op maandag 7 september 2020 @ 10:32:
voor de data liefhebbers: https://innovation.ortecf...rt-Woningmarkt/index.html

"Verhitting woningmarkt neemt toe; vraagprijzen worden structureel overboden, doorlooptijden nemen af."

Aardige grafieken/data over doorlooptijden, overbieden en de conclusies over de mate van oververhitting.

Woningprijzen stijgen onverstoord door.
In juli blijven de woningprijzen in Nederland als geheel gestaag verder stijgen. Op jaarbasis is de stijging in Nederland ongeveer 8,5%, vergeleken met vorige maand stegen de prijzen in juli met 0,5%. Er werden meer dan 25 duizend woningen verkocht, 27% meer dan in juni, vergeleken met vorig jaar juli is dit ook een stijging van zo'n 2.500 verkochte woningen.

[ Voor 29% gewijzigd door MaStar op 07-09-2020 10:52 ]

[pingkiller]

Skyaero schreef op maandag 7 september 2020 @ 09:38:
[...]


Maak het sommetje van MaStar nu nog eens als het 2012 was geweest en de woning in 2007 was gekocht. Dan was je woning geen 320k waard, maar 150k. In 2007 lagen k.k. trouwens ook twee keer zo hoog en was het rentepercentage nog 5%.

Zoals ik al schreef: reken je niet rijk met de stijging van de waarde van de woning. Je moet namelijk ook het risico dat de woningwaarde daalt incalculeren. En wat als de rente naar 8% gaat? Dan ziet het sommetje er ook heel anders uit.

In de huidige oververhitte markt, gebaseerd op gegevens uit het recente verleden (!) is kopen financieel veel gunstiger dan huren. Maar dat is lang niet altijd zo geweest.

De kans dat je aan de vooravond van een economische crisis een huis koopt is erg laag. Daarnaast is de kans dat je woning om andere redenen sterk in waarde daalt (bv wegens fundering die rot is oid) is ook erg klein. Als het voorkomt zit je flink in de problemen en moet je misschien een decennium op een houtje bijten om je schuld van 50k-100k af te lossen. Met huren dek je dit risico volledig af.

Je betaald wel een flinke 'premie' om dit risico af te denken. De vraag is: hoe groot is de kans dat het mis gaat en je met een grote restschuld komt te zitten?

[Requiem19]

Wij hebben de stap genomen:

- Ingeloot voor nieuwbouwwoning
- Project moet nog starten
- Huidige woning voorlopig nog niet te koop zetten

Dus.. in het kader van 'put your money where your mouth is' doe ik het standpunt wat ik regelmatig ingenomen heb in dit topic (namelijk: 'nu kopen kan nog steeds verstandig zijn, afhankelijk van je situatie') eer aan.

Het grootste risico zou er voor ons in zitten dat onze huidige woning significant in waarde daalt, waardoor de overwaarde tegenvalt (of er geen overwaarde meer is). Zelfs dan zouden we de financiering op basis van eigen inkomen en eigen middelen (denk ik) rond kunnen krijgen.

Dus mijn motto blijft dat we niet te bang moeten zijn, maar dat het niet verstandig is om all-in te gaan en wat ruimte over te houden.

[HellBeast]

Requiem19 schreef op maandag 7 september 2020 @ 11:52:
Wij hebben de stap genomen:

- Ingeloot voor nieuwbouwwoning
- Project moet nog starten
- Huidige woning voorlopig nog niet te koop zetten

Dus.. in het kader van 'put your money where your mouth is' doe ik het standpunt wat ik regelmatig ingenomen heb in dit topic (namelijk: 'nu kopen kan nog steeds verstandig zijn, afhankelijk van je situatie') eer aan.

Het grootste risico zou er voor ons in zitten dat onze huidige woning significant in waarde daalt, waardoor de overwaarde tegenvalt (of er geen overwaarde meer is). Zelfs dan zouden we de financiering op basis van eigen inkomen en eigen middelen (denk ik) rond kunnen krijgen.

Dus mijn motto blijft dat we niet te bang moeten zijn, maar dat het niet verstandig is om all-in te gaan en wat ruimte over te houden.

Ik zit in hetzelfde schuitje. Maar ik heb er wel vertrouwen in. En niet All-in gaan is goed advies voor bijna alles in het leven.

[Requiem19]

HellBeast schreef op maandag 7 september 2020 @ 12:18:
[...]


Ik zit in hetzelfde schuitje. Maar ik heb er wel vertrouwen in. En niet All-in gaan is goed advies voor bijna alles in het leven.

Ik denk dat ik pre-corona makkelijker was geweest. Als in, de overwaarde voor een groter deel financieren via een overbruggingshypotheek. Nu wil ik daar toch meer marge in houden.

[Wilf]

MaStar schreef op maandag 7 september 2020 @ 07:53:
[...]

Wat wil je hiermee zeggen? Het raakt totaal niet het punt waar het om gaat namelijk .

Zeker wel. Huren is geen geld weggooien / kapitaalvernietiging. Je betaalt voor een dienst. Net als voor Netflix,je ISP, een restaurantbezoek of private lease bijvoorbeeld. Dat geld krijg je niet terug maar je krijgt er wel een dienst voor terug. En, afhankelijk van je situatie, een zeer fijne, luxe, premiumdienst.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Skyaero]

MaStar schreef op maandag 7 september 2020 @ 10:49:
[...]


Twee kostenposten zijn hierin niet relevant:

- 15k rente: dit zit in de kosten van je hypotheek en laat ik even buiten het afbetalen. Is namelijk identiek aan de huurprijs. Zit dus niet bovenop de kosten;

Kapitaalkosten zijn wel degelijk relevant. Het is een kostenposten (in tegenstelling tot aflossing, wat niet meer dan een verschuiving op de balans is). Hoe rentelasten uberhaupt identiek zou moeten zijn aan de huurprijs zie ik absoluut niet.

- Gemeentelijke belastingen: zit ook nooit in de huurprijs - dus kosten zijn gelijkwaardig aan huur;

Zaken als OZB en het eigenarendeel van waterschap (en ook bijvoorbeeld VVE servicekosten) worden niet betaald door de huurder maar door de verhuurder. Afvalstoffenheffing en rioolheffing wordt dan wel weer door de huurder betaald.

[Kaiberia]

Wilf schreef op maandag 7 september 2020 @ 12:30:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wat dat betreft ben ik niet eens dat het per definitie een luxe service is. Of we moeten zwaar Spartaanse en zwart-witte definities gaan hanteren, dan zou bijna alles luxe zijn. Het valt in een vreemde limbo waar het aan de ene kant praktisch een vereiste is als je situatie ongunstig is, aan de andere kant is het een luxe als je niet wil kopen onder de huidige voorwaarden of je mobiliteit wil behouden. Dan krijg je subjectieve discussies als "maar je kan ook in X wonen i.p.v. in Y huren" en dan is de discussie of het luxe is of niet helemaal gaar. Het blijft een primair goed.

[bonyuri]

Wilf schreef op maandag 7 september 2020 @ 12:30:
[...]
***members only***

Mag ik vragen wat je (ongeveer) per maand aan huur betaald? Wij hebben een jaar gehuurd terwijl ons huis gebouwd werd, en we betaalden bijna 300 euro per maand meer aan huur dan dat we nu aan hypotheek (na aftrek van HRA) betalen.

[Richh]

pingkiller schreef op maandag 7 september 2020 @ 11:37:
De kans dat je aan de vooravond van een economische crises een huis koopt is erg laag.

Statistisch heb je gelijk. De vraag is echter hoe groot die kans op dit moment is. Ik acht die kans toch wel degelijk niet zo klein, gekeken naar oplopende werkloosheidscijfers en allerlei financiele spanningen (los van corona speelt er een debt cycle + brexit + trump) over de gehele aardkloot.
De wereld ziet er nu anders uit dan een jaar geleden.

Als het voorkomt zit je flink in de problemen en moet je misschien een decennium op een houtje bijten om je schuld van 50k-100k af te lossen. Met huren dek je dit risico volledig af.

Je betaald wel een flinke 'premie' om dit risico af te denken. De vraag is: hoe groot is de kans dat het mis gaat en je met een grote restschuld komt te zitten?

Exact
Los van dat je zo'n 50-100k schuld wellicht met z'n 2en prima kan aflossen, heeft 50k/100k meer of minder, zeker als je in de fase zonder kinderen zit, een gigantische impact op de rest van je leven en het woongenot wat je in je levensloop later kan financieren.

Andersom geredeneerd: als je niet instapt en de prijzen blijven forever met 8% doorstijgen, dan kom je er dus later ook nooit meer tussen en heb je je hele leven geen kans om serieus vermogen op te bouwen naast je duurhuur.

Best een nare situatie voor starters. Het zou gunstig zijn voor iedereen als, ik zeg maar wat, de woningprijzen ongeveer meestijgen met inflatie ipv telkens uitschieters van >5% te maken.

MaStar schreef op maandag 7 september 2020 @ 07:45:
Laat staan als je 10 jaar (vrije sector) eenzelfde woning huurt. Dan ga je richting de +150k-200k aan kapitaalvernietiging omdat je niet kon kopen. Oei...

Ja, best een vervelende situatie voor de groep jongeren die wel 1100 euro huur mag neertellen, maar geen 800 euro hypotheek rond kan krijgen en daarvoor geen koophuis kan vinden. Buiten het woongenot zelf wordt er in je jonge jaren ruim een ton door je neus geboord.

Het mooiste: het is volledig legaal om te verdienen aan jongeren, en jongeren zelf kunnen er geen reet aan doen

Moet je nagaan wat een kapitaalvernietiging huren in de vrije sector in dit soort gevallen eigenlijk is.

Had je daar 5 jaar gehuurd kost dat je: 1 jaar huur = 12.000 euro.. 5 jaar huren is 60.000 euro (kosten), terwijl die woning over die termijn ook 50.000 euro meer waard is geworden.

Eigenlijk best raar he, dat verhuurders massaal schreeuwen '3% winst is veel te weinig' en woningen bouwen is niet kostendekkend... terwijl we er toch massaal vanuit gaan dat woningen voor eeuwig toenemen in waarde. Hoe kan het bouwen van een woning dan niet kostendekkend zijn? En hoe kan dat ROI zo laag zijn?

Waarom moeten huren hoger zijn dan de hypotheekaflossing van de verhuurder? Aan het einde van de looptijd heeft de verhuurder dan immers niet alleen z'n 3% per jaar verdiend middels (huuropbrengst minus aflossing minus onderhoud), maar houd 'ie ook nog de woningwaarde over.

Je zou ook kunnen stellen: de verhuurder wil over 5 jaar 60k hebben verdiend. De woning is 50k extra waard geworden. Dan zou de verhuurder maar 10k hoeven te betalen. De vastgoedinvesteerder blij (want: begrote opbrengst is binnen) en de jongere startende maakt op termijn nog kans omdat zijn vermogen enigszins kan meegroeien met de woningmarkt. Geef die arme vastgoedinvesteerder anders nog 10k extra, iedereen blij

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 07-09-2020 13:47 ]

[Kaiberia]

Richh schreef op maandag 7 september 2020 @ 13:44:
[...]
Eigenlijk best raar he, dat verhuurders massaal schreeuwen '3% winst is veel te weinig' en woningen bouwen is niet kostendekkend... terwijl we er toch massaal vanuit gaan dat woningen voor eeuwig toenemen in waarde. Hoe kan het bouwen van een woning dan niet kostendekkend zijn? En hoe kan dat ROI zo laag zijn?

Waarom moeten huren hoger zijn dan de hypotheekaflossing van de verhuurder? Aan het einde van de looptijd heeft de verhuurder dan immers niet alleen z'n 3% per jaar verdiend middels (huuropbrengst minus aflossing minus onderhoud), maar houd 'ie ook nog de woningwaarde over.

Je zou ook kunnen stellen: de verhuurder wil over 5 jaar 60k hebben verdiend. De woning is 50k extra waard geworden. Dan zou de verhuurder maar 10k hoeven te betalen. De vastgoedinvesteerder blij (want: begrote opbrengst is binnen) en de jongere startende maakt op termijn nog kans omdat zijn vermogen enigszins kan meegroeien met de woningmarkt. Geef die arme vastgoedinvesteerder anders nog 10k extra, iedereen blij

Ondertussen wel zeuren dat starters zo verwend zijn. Jammer voor hun lopen er ook verhuurders rond die iets te hard pronken over hun situatie en de boel verklappen. Die zeggen heel leuk "ja ik laat de huurder gewoon lekker kosten inclusief hypotheek dekken". It's (almost) free real estate.

[Ilmar]

Richh schreef op maandag 7 september 2020 @ 13:44:
[...]

Eigenlijk best raar he, dat verhuurders massaal schreeuwen '3% winst is veel te weinig' en woningen bouwen is niet kostendekkend... terwijl we er toch massaal vanuit gaan dat woningen voor eeuwig toenemen in waarde. Hoe kan het bouwen van een woning dan niet kostendekkend zijn? En hoe kan dat ROI zo laag zijn?

Waarom moeten huren hoger zijn dan de hypotheekaflossing van de verhuurder? Aan het einde van de looptijd heeft de verhuurder dan immers niet alleen z'n 3% per jaar verdiend middels (huuropbrengst minus aflossing minus onderhoud), maar houd 'ie ook nog de woningwaarde over.

Je zou ook kunnen stellen: de verhuurder wil over 5 jaar 60k hebben verdiend. De woning is 50k extra waard geworden. Dan zou de verhuurder maar 10k hoeven te betalen. De vastgoedinvesteerder blij (want: begrote opbrengst is binnen) en de jongere startende maakt op termijn nog kans omdat zijn vermogen enigszins kan meegroeien met de woningmarkt. Geef die arme vastgoedinvesteerder anders nog 10k extra, iedereen blij

Dit is natuurlijk ook gewoon waar onze sociale huur / corporatiesector oorspronkelijk op is gebaseerd: min of meer kostendekkende huur met kleine winst voor investeringen in nieuwbouw etc. En nog niet eens zo heel lang geleden was de situatie in Nederland ook zo dat je ofwel tot de 'gegoeden' hoorde en bewust koos tussen kopen of vrije-sector huur of je terecht kon in de sociale huursector.

We hebben die sector alleen bewust verkleind waardoor er icm met de stijgende prijzen een "middenhuur" groep is ontstaan die eigenlijk niet kan kopen, maar óók niet in de sociale huursector terecht kan. En aangezien je toch ergens moet wonen doet de vrije huursector dus goede zaken.

[izdp]

Las het voorbeeld van 320k verkoopprijs en 1200 huur.
Stel ik koop als belegger dus iets van 330k op mijn naam.
Is een BAR van 4,36.
Kosten geld 3%, dus voor onderhoud en jaarlijkse kosten derden nog 1,36% beschikbaar.
Die ben je wel kwijt.
Dus geen enkele risico-opslag.
Blind voor mogelijke dalingen en missen van huurinkomsten door wisselingen van huurders of wanbetaling.
Ik noem dit geen beleggers, het zijn weldoeners ;-)

[izdp]

Met deze dure huizen moeten we niet vergeten, dat er nu veel meer geld gaat naar de aflossing dan naar de rente.
In deze zin valt de stijging nog wel mee qua lasten.
En ja huurders in de vrije sector betalen vooral het gelag, maar wel groot voordeel van niet gebonden zijn.
Elders werk en de stap is veel simpeler dan met een koophuis.

[Wilf]

bonyuri schreef op maandag 7 september 2020 @ 13:34:
[...]


Mag ik vragen wat je (ongeveer) per maand aan huur betaald? Wij hebben een jaar gehuurd terwijl ons huis gebouwd werd, en we betaalden bijna 300 euro per maand meer aan huur dan dat we nu aan hypotheek (na aftrek van HRA) betalen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Maahes]

Wilf schreef op maandag 7 september 2020 @ 15:43:
[...]


***members only***

Is dat gereguleerde huur volgens het woningwaarderingsstelsel?

[FordFiasco]

Je zou ook kunnen stellen: de verhuurder wil over 5 jaar 60k hebben verdiend. De woning is 50k extra waard geworden. Dan zou de verhuurder maar 10k hoeven te betalen. De vastgoedinvesteerder blij (want: begrote opbrengst is binnen) en de jongere startende maakt op termijn nog kans omdat zijn vermogen enigszins kan meegroeien met de woningmarkt. Geef die arme vastgoedinvesteerder anders nog 10k extra, iedereen blij

Leuk, maar dit gaat natuurlijk niet gebeuren. Starters zijn gewoon het kind van de rekening van de huidige situatie. Gaat voorlopig nog niet veranderen.

[Mark31]

Man man man, ze zeggen altijd dat de starters het slecht hebben.
Toen ik begon met werken had ik geluk, want werk was er niet veel, in 2008.
Was een kredietcrisis, en echt veel mensen waren toen werkloos, ze noemden ons ook wel de ""verloren"" generatie.
Nu in 2020 noemen ze het weer dat de starters het slecht hebben, en geen kans etc... dat kan je nu nog niet zeggen.

[MaStar]

Wilf schreef op maandag 7 september 2020 @ 12:30:
[...]
Zeker wel. Huren is geen geld weggooien / kapitaalvernietiging. Je betaalt voor een dienst. Net als voor Netflix,je ISP, een restaurantbezoek of private lease bijvoorbeeld. Dat geld krijg je niet terug maar je krijgt er wel een dienst voor terug. En, afhankelijk van je situatie, een zeer fijne, luxe, premiumdienst.

Een huis met Netflix abonnement vergelijken

Huren is natuurlijk kapitaalvernietiging van een jewelste. Zeker als je 5 jaar geleden al had kunnen kopen en nog 'huurt'. Scheelt zoals iemand hierboven schreef zeker zo 100.000+ euro's.

Blijf jij de komend 30 jaar maar alles huren, inclusief je huis, zonder enig vermogen op te bouwen. Ik stop wel 5 jaar eerder of woon wat groter

[ Voor 10% gewijzigd door MaStar op 07-09-2020 17:51 ]

[Wilf]

Maahes schreef op maandag 7 september 2020 @ 16:07:
[...]

Is dat gereguleerde huur volgens het woningwaarderingsstelsel?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

MaStar schreef op maandag 7 september 2020 @ 17:51:
[...]


Een huis met Netflix abonnement vergelijken

Huren is natuurlijk kapitaalvernietiging van een jewelste. Zeker als je 5 jaar geleden al had kunnen kopen en nog 'huurt'. Scheelt zoals iemand hierboven schreef zeker zo 100.000+ euro's.

Blijf jij de komend 30 jaar maar alles huren, inclusief je huis, zonder enig vermogen op te bouwen. Ik stop wel 5 jaar eerder of woon wat groter

Je kan natuurlijk films en muziekalbums huren via Netflix en Spotify of je kan ze fysiek houden. En dan later voor veel geld verkopen aan hipsters die platen herontdekken. Want ja, het leven draait immers om zoveel mogelijk eigendom en geld vergaren en dan sterven

Veel plezier en geluk met je woning verder, ik hoop voor je dat je er nog lang en gelukkig kan blijven wonen. Oh nee wacht, dat je maar vaak mag wisselen van speculatiegoederen

Maar even serieus; je poneert een boude stelling, je reageert niet op repliek maar herhaalt je stelling en speelt vervolgens op de man. Dat maakt de repliek niet minder waar. Je gaat er vanuit dat jouw levensbeschouwing de enige ware is. Ik ga er vanuit dat iedereen een eigen levensbeschouwing kan hebben die allemaal waar kunnen zijn. Parallel.

Zo geloof ik dat:

- Als je een huis kan kopen je mogelijk kapitaal opbouwt (jouw realiteit)
- Als je een huis huurt je comfortabel en zorgeloos kan leven (mijn realiteit)
- Delta T en diverse omstandigheden bepaalt of één van die twee realiteiten voor persoon X geldig is of kan zijn. Of geen van beiden. En dat laatste geloof jij blijkbaar niet. Er staan heel wat enorme crises voor de deur, plus een verschuiving in bevolkingsopbouw. Rendement is nooit gegarandeerd, ook niet in stenen of een verzekering als die stenen onbewoonbaar worden.

[ Voor 67% gewijzigd door Wilf op 07-09-2020 18:37 ]

[Maahes]

Wilf schreef op maandag 7 september 2020 @ 18:16:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Kaiberia]

Wilf schreef op maandag 7 september 2020 @ 18:16:
[...]
Zo geloof ik dat:

- Als je een huis kan kopen je mogelijk kapitaal opbouwt (jouw realiteit)
- Als je een huis huurt je comfortabel en zorgeloos kan leven (mijn realiteit)
- Delta T en diverse omstandigheden bepaalt of één van die twee realiteiten voor persoon X geldig is of kan zijn. Of geen van beiden. En dat laatste geloof jij blijkbaar niet. Er staan heel wat enorme crises voor de deur, plus een verschuiving in bevolkingsopbouw. Rendement is nooit gegarandeerd, ook niet in stenen of een verzekering als die stenen onbewoonbaar worden.

Lijkt me vooral Nederlandse mentaliteit. Klein land, veel inwoners, altijd al veel ingezet op de woningmarkt van alle kanten. Weinig over alternatieve investeringsopties praten buiten woning om. Was dit menig ander land, was ik het geheid met je eens. Maar bij Nederland trek ik wel de twijfels of zaken in de a.s. 20 jaar echt drastisch zullen veranderen, laat staan in het voordeel van de huurder.

[Wilf]

Vanuit de politiek valt er geen beleid te verwachten behalve de put dempen nadat er vol verbazing gereageerd wordt op de olifant die het uitzicht belemmert.

[MaStar]

Wilf schreef op maandag 7 september 2020 @ 18:16:
[...]

Zo geloof ik dat:

- Als je een huis kan kopen je mogelijk kapitaal opbouwt (jouw realiteit)
- Als je een huis huurt je comfortabel en zorgeloos kan leven (mijn realiteit)
- Delta T en diverse omstandigheden bepaalt of één van die twee realiteiten voor persoon X geldig is of kan zijn. Of geen van beiden. En dat laatste geloof jij blijkbaar niet. Er staan heel wat enorme crises voor de deur, plus een verschuiving in bevolkingsopbouw. Rendement is nooit gegarandeerd, ook niet in stenen of een verzekering als die stenen onbewoonbaar worden.

Prima dat je dat gelooft. Ik heb zo binnen 5 jaar 120.000 euro overwaarde gecreëerd. Daarmee 1/4 van mijn hypotheek afgelost. Daar kan straks geen crisis tegenop.

Feit blijft dat je met een koophuis na 20-30 jaar aflost en je dus , zodra je niet verhuist, je kapitaal overhoudt. In ieder geval geen kosten meer hebt. Welke crisis ook ontstaat.

Met huren behaal je dat gewoon nooit - dan blijf je tot je 80e in een huis die niet van jou is.

https://nos.nl/l/2347206

Zie hier ook een filmpje van vrouw over hoe zonde huren is. Je bouwt niets op en laat niets aan je kids na.

[ Voor 5% gewijzigd door MaStar op 07-09-2020 21:45 ]

[CyberDonky]

Inmiddels al een half jaar met m'n vriendin aanwezig op de woningmarkt om als starter een huis te kunnen kopen maar jeetje.. wat een hel is dit zeg. Ik wist dat de woningmarkt een lastige markt zou zijn, maar dit had ik echt niet verwacht. Huizen waarop je reageert worden zwaar op overboden en vraagprijzen waar je u tegen zegt. Nieuwbouwhuizen voor starters 400.000 euro.... nou, ik weet niet welke starter!?

Dit was vooral even om m'n frustratie te uiten. Ik zal vast niet de enige zijn, maar ik begin een beetje radeloos te worden hiervan. Als starter kom je d'r werkelijk gewoon niet door. -,-

[Wilf]

MaStar schreef op maandag 7 september 2020 @ 19:31:
[...]


Prima dat je dat gelooft. Ik heb zo binnen 5 jaar 120.000 euro overwaarde gecreëerd. Daarmee 1/4 van mijn hypotheek afgelost. Daar kan straks geen crisis tegenop.

Feit blijft dat je met een koophuis na 20-30 jaar aflost en je dus , zodra je niet verhuist, je kapitaal overhoudt. In ieder geval geen kosten meer hebt. Welke crisis ook ontstaat.

Met huren behaal je dat gewoon nooit - dan blijf je tot je 80e in een huis die niet van jou is.

Op voorwaarde dat:

- Er geen deflatie is
- Je privé-omstandigheden gelijk blijven
- Je hypotheek in het ergste geval op één inkomen af te lossen valt
- Je niet woont in een gebied met zandgrond, kleigrond, onder N.A.P., in riviergebied er cetera en er niets gebeurt in dat gebied
- Je de financiële middelen hebt om onderhoud en verduurzaming zelf te kunnen betalen
- Je hypotheek zonder HRA ook te betalen is.

Ik ga er vanuit dat je al een tijdje een huis hebt dus je al hoort bij de insiders. In dat geval zullen veel van de bovenstaande punten bij jou geen (of weinig) risico vormen. Voor de starters van nu is dat totaal anders. En dat is een realiteit die jij dus niet voor kan stellen. Dat heeft alles met delta t te maken; iets wat niet in de hand ligt.

[Sport_Life]

MaStar schreef op maandag 7 september 2020 @ 19:31:
[...]


Ik heb zo binnen 5 jaar 120.000 euro overwaarde gecreëerd. Daarmee 1/4 van mijn hypotheek afgelost.

Huh hoe dan?

Ik zie dan voor me dat je met een kruiwagen vol stenen naar de bank gaat en zegt: hier, alvast 25% van de aflossing

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 07-09-2020 20:03 ]

[Sport_Life]

Wilf schreef op maandag 7 september 2020 @ 18:16:
[...]


***members only***


[...]
Je kan natuurlijk films en muziekalbums huren via Netflix en Spotify of je kan ze fysiek houden. En dan later voor veel geld verkopen aan hipsters die platen herontdekken. Want ja, het leven draait immers om zoveel mogelijk eigendom en geld vergaren en dan sterven

Veel plezier en geluk met je woning verder, ik hoop voor je dat je er nog lang en gelukkig kan blijven wonen. Oh nee wacht, dat je maar vaak mag wisselen van speculatiegoederen

Maar even serieus; je poneert een boude stelling, je reageert niet op repliek maar herhaalt je stelling en speelt vervolgens op de man. Dat maakt de repliek niet minder waar. Je gaat er vanuit dat jouw levensbeschouwing de enige ware is. Ik ga er vanuit dat iedereen een eigen levensbeschouwing kan hebben die allemaal waar kunnen zijn. Parallel.

Zo geloof ik dat:

- Als je een huis kan kopen je mogelijk kapitaal opbouwt (jouw realiteit)
- Als je een huis huurt je comfortabel en zorgeloos kan leven (mijn realiteit)
- Delta T en diverse omstandigheden bepaalt of één van die twee realiteiten voor persoon X geldig is of kan zijn. Of geen van beiden. En dat laatste geloof jij blijkbaar niet. Er staan heel wat enorme crises voor de deur, plus een verschuiving in bevolkingsopbouw. Rendement is nooit gegarandeerd, ook niet in stenen of een verzekering als die stenen onbewoonbaar worden.

Nou, ik heb een koopwoning en bouw kapitaal op en woon comfortabel en zorgeloos. (in een nieuwbouwwoning). Beide kan dus prima van toepassing zijn .
Ben niet afhankelijk van een huisbaas die bepaalt hoe en wanneer iets gerepareerd wordt .

[Wilf]

Sport_Life schreef op maandag 7 september 2020 @ 20:07:
[...]

Nou, ik heb een koopwoning en bouw kapitaal op en woon comfortabel en zorgeloos. (in een nieuwbouwwoning). Beide kan dus prima van toepassing zijn .

Zeker, mijn punt is vooral dat huren dat níét uitsluit. En vice versa. Sommigen hier denken zo zwart-wit maar de wereld is vol kleur

[CornermanNL]

Het hele probleem is het rente op rente effect dat met huren zich heel snel tegen je keert. Zeker omdat de lonen de laatste decennia eigenlijk amper (niet) gestegen zijn. Je kan dus zomaar uit je eigen huis geprijsd worden. Niet dat je het niet kan betalen, maar feitelijk hou je langzaam aan steeds minder over voor andere zaken.

Een daarvan is vermogensopbouw , nu is dat niet iets waar veel mensen echt mee bezig zijn. Toegegeven. Maar het voordeel van een koopwoning is dat je een groot deel van de kosten vastzet. Natuurlijk heb je onderhoud , extra belastingen, etc.

Echter verzeker je jezelf van een primaire levensbehoefte waar je niet zo snel uitloopt in de verhouding van kosten vs inkomsten. Bovendien loopt door aflossen (wellicht zelfs extra aflossen) je risico er uit in jou voordeel. En zijn koophuizen nu inderdaad zo duur ? Of waren ze tot pak hem beet 3 a 4 jaar terug gewoon goedkoop ?

Het grootste probleem is dat de lonen achtergebleven zijn, dat is deels verbloemd door ruimere leencapaciteit. Nu gaat ook die kant langzaam aan minder worden , kosten koper niet meer meefinancieren etc. En dan komen starters dus in de problemen. Dan lijkt op het eerste gezicht kopen duurder dan huren voor velen. Over tijd kan dat echter weleens anders uitpakken.

Het hele probleem is nu startkapitaal en leencapaciteit. En dat is niet zozeer te wijten aan de huizenprijzen maar aan de lonen die achterblijven.

[Wilf]

CornermanNL schreef op maandag 7 september 2020 @ 20:37:
Het hele probleem is het rente op rente effect dat met huren zich heel snel tegen je keert.

Behalve dus met sociaal ingestelde verhuurders die (ver) onder wettelijke normen blijven of zelfs meerdere jaren op 0 zet. Ik ken ze uit de praktijk

Zeker omdat de lonen de laatste decennia eigenlijk amper (niet) gestegen zijn. Je kan dus zomaar uit je eigen huis geprijsd worden. Niet dat je het niet kan betalen, maar feitelijk hou je langzaam aan steeds minder over voor andere zaken.

Een daarvan is vermogensopbouw , nu is dat niet iets waar veel mensen echt mee bezig zijn. Toegegeven. Maar het voordeel van een koopwoning is dat je een groot deel van de kosten vastzet. Natuurlijk heb je onderhoud , extra belastingen, etc.

Echter verzeker je jezelf van een primaire levensbehoefte waar je niet zo snel uitloopt in de verhouding van kosten vs inkomsten. Bovendien loopt door aflossen (wellicht zelfs extra aflossen) je risico er uit in jou voordeel. En zijn koophuizen nu inderdaad zo duur ? Of waren ze tot pak hem beet 3 a 4 jaar terug gewoon goedkoop ?

Dat ligt er aan aan wie je het vraagt; insiders of outsiders, starters of doorstromers.

Het grootste probleem is dat de lonen achtergebleven zijn, dat is deels verbloemd door ruimere leencapaciteit. Nu gaat ook die kant langzaam aan minder worden , kosten koper niet meer meefinancieren etc. En dan komen starters dus in de problemen. Dan lijkt op het eerste gezicht kopen duurder dan huren voor velen. Over tijd kan dat echter weleens anders uitpakken.

Het probleem is niet dat het duurder lijkt; het is de eerste 13 jaar onbetaalbaar. Daarna kan dat afnemen afhankelijk van lineair of annuïtair maar dat verandert niets aan het feit dat je eerst een ton eigen geld mee moet brengen én jarenlang moet werken voor je huis, plus het verbouwen. Dat is een keuze, en al je geld en onbetaalde uren zijn een investering voor een later dat mogelijk ooit aanbreekt, maar daar heb je in het nu niet zoveel aan.

Het hele probleem is nu startkapitaal en leencapaciteit. En dat is niet zozeer te wijten aan de huizenprijzen maar aan de lonen die achterblijven.

Het hele probleem is dat Nederlanders opgevoed worden met het idee dat een huis een pensioen is en dat een self fulfilling prophecy is. Net als geld is dit een vertrouwenszaak; zolang iedereen dat gelooft en er in meegaat is dat ook zo. Dat betekent niet dat dat een natuurwet is. Het is een kapitalistisch paradigma. En ik verwacht ook zeker niet dat dat snel verandert in Nederland.

[CyberMania]

Ik snap niet dat er nog steeds mensen zijn die zeggen: dan moet je harder werken en promotie maken als je geen huis kan betalen. Een stad als Amsterdam heeft ook verpleegsters, docenten, kappers, metrobestuurders, onderhoudmonteurs, brandweerlieden etc nodig. We kunnen niet allemaal directeur van een bedrijf zijn.

Veel huizen zijn ook niet zo duur vanwege de stenen maar puur door opgeschroefde schaarste.

[ Voor 16% gewijzigd door CyberMania op 07-09-2020 21:02 ]

[twisterNL]

CyberMania schreef op maandag 7 september 2020 @ 20:55:
Ik snap niet dat er nog steeds mensen zijn die zeggen: dan moet je harder werken en promotie maken als je geen huis kan betalen. Een stad als Amsterdam heeft ook verpleegsters, docenten, kappers, metrobestuurders, onderhoudmonteurs, brandweerlieden etc nodig. We kunnen niet allemaal directeur van een bedrijf zijn.

Veel huizen zijn ook niet zo duur vanwege de stenen maar puur door opgeschroefde schaarste.

Dat harder werken is een vastgeroeste gedachte en komt nog uit een tijd dat je met een normale baan een huis kon financieren. Het beroep bepaalde meer het soort huis dat je kon financieren. Tegenwoordig werken we nog steeds hard, maar om met dat inkomen een huis te kunnen kopen is geen vanzelfsprekendheid meer. En om nou 2 banen te nemen voor iets essentieels als een woning (koop dan wel huur) is ook weer zoiets.

TL;DR: Een quote die je beantwoord met "oké boomer".

[CyberMania]

Weet niet of deze al eens gepost was, maar mooie analyse (van begin januari 20):

Op The Economist

[Richh]

Mark31 schreef op maandag 7 september 2020 @ 17:46:
Man man man, ze zeggen altijd dat de starters het slecht hebben.
Toen ik begon met werken had ik geluk, want werk was er niet veel, in 2008.
Was een kredietcrisis, en echt veel mensen waren toen werkloos, ze noemden ons ook wel de ""verloren"" generatie.
Nu in 2020 noemen ze het weer dat de starters het slecht hebben, en geen kans etc... dat kan je nu nog niet zeggen.

Men maakte zich, zeer terecht!, zorgen toen. Als de situatie zich destijds voor lange termijn voort zette, bijvoorbeeld doordat er landen failliet gingen, dan waren jullie de verloren generatie geweest.

Gelukkig kwam alles goed, door gewoon meer schuld te maken.

Nu gaan we net zo'n fase in. Deze generatie wordt ook "uitzichtloos" genoemd. Een herhaling van zetten, alleen zijn de schulden dit maal iets hoger.

Op de een of andere manier steekt men dit maal echter collectief hun kop in het zand. Het kwam toen namelijk vanzelf wel weer goed, dus dat zal het nu vast ook wel weer komen?

Dat het ooit goed ging is geen garantie dat het nu ook goed gaat. Of dat je de problemen van deze generatie zo makkelijk kan bagatelliseren.

Wat als de zorgen dit maal terecht zijn? Of mag die vraag niet gesteld worden?

[lama83]

CyberMania schreef op maandag 7 september 2020 @ 20:55:
Ik snap niet dat er nog steeds mensen zijn die zeggen: dan moet je harder werken en promotie maken als je geen huis kan betalen. Een stad als Amsterdam heeft ook verpleegsters, docenten, kappers, metrobestuurders, onderhoudmonteurs, brandweerlieden etc nodig. We kunnen niet allemaal directeur van een bedrijf zijn.

Veel huizen zijn ook niet zo duur vanwege de stenen maar puur door opgeschroefde schaarste.

je kan ook op de rem trappen als je ziet dat het steeds minder haalbaar wordt; wordt time-rich bijvoorbeeld. ik denk dat het vanzelf wel ophoudt met docenten e.d. als de (sociale) huurstijgingen een bepaald plafond raken; er zullen er vast wel mensen zijn die stoppen met hun vak in de stad als ze zien dat maandlasten voor koopwoning elders een stuk lager in verhouding is.

[Kaiberia]

CyberMania schreef op maandag 7 september 2020 @ 20:55:
Ik snap niet dat er nog steeds mensen zijn die zeggen: dan moet je harder werken en promotie maken als je geen huis kan betalen. Een stad als Amsterdam heeft ook verpleegsters, docenten, kappers, metrobestuurders, onderhoudmonteurs, brandweerlieden etc nodig. We kunnen niet allemaal directeur van een bedrijf zijn.

Veel huizen zijn ook niet zo duur vanwege de stenen maar puur door opgeschroefde schaarste.

Just World, dan krijg je van die kneuzen die denken dat direct na school 60 uur per week werken hoger staat dan menig HBO/WO starter die in een sector met tekort en hoge lonen (IT, economie, etc.) zit. Die begrijpen niet dat waar m'n ouders met iets van 0,5-0,75x modaal het huis kochten, deze dankzij de grond en met een opknapbeurt makkelijk 5, 6, misschien zelfs 7 ton haalt. 6 ton is wat, 4x modaal aan hypotheek? Dat zie ik een hoop WO koppels gezamenlijk nog niet halen tegen de 40. Toegegeven, er speelde ook wat geluk bij (uitbreiding regio Utrecht, meer nieuwbouw).

Dat starters hun eisen moeten aanpassen is een ding, maar je gaat me niet vertellen dat het "vroegah" zo moeilijk was wanneer de statistieken laten zien dat menig starter veel minder kan kopen dan gen X en gen W (boomer).

Tevens snappen veel van die boomers ook niet dat je bij menig bedrijf niet meer dan ruwweg 45 uur mag werken, laat staan structureel 60 uur, en dat diezelfde werkgevers hun ogen ophalen als je zij-opdrachten probeert te werven buiten werktijd. Wel wat meer dan "doe maar effekes"

[ Voor 9% gewijzigd door Kaiberia op 07-09-2020 23:32 ]

[flyguy]

Mark31 schreef op maandag 7 september 2020 @ 17:46:
Man man man, ze zeggen altijd dat de starters het slecht hebben.
Toen ik begon met werken had ik geluk, want werk was er niet veel, in 2008.
Was een kredietcrisis, en echt veel mensen waren toen werkloos, ze noemden ons ook wel de ""verloren"" generatie.
Nu in 2020 noemen ze het weer dat de starters het slecht hebben, en geen kans etc... dat kan je nu nog niet zeggen.

De generatie die ten tijde van de vorige crisis de arbeidsmarkt betrad (grofweg 'de Millenial') loopt nog altijd achter ten opzichte van Gen X en (nog meer op) de Boomers wat betreft vermogensopbouw op vergelijkbare leeftijden, ook voor Corona was dit al zo. Ook met de huidige crisis lijken de Millenials en Gen Z harder getroffen te worden wat betreft vermogensopbouw dan de generaties daarvoor.

Uiteraard is het niet/lastiger kunnen kopen van een huis daar een cruciaal element in. Wat dat betreft kan er wel degelijk gesproken worden van een verloren generatie (of in elk geval één die het een stuk minder gaat hebben dan voorgaande generaties). Het feit dat de rentes al zo enorm laag staan zal niet helpen dat gat te verminderen, want lage rentes hebben geresulteerd in prijzige activa (vastgoed,aandelen,etc) die nodig voor vermogensopbouw zijn.

[Miks]

@flyguy als je bedoelt dat dalende rentes zorgen voor vermogensopbouw door oudere generaties, dan zijn we het eens Een eeuwig gelijkblijvende rente (en leencondities) vergroot de gelijkheid.

Een gelijkblijvende rente is voor de huizenmarkt prettig, een dalende nog beter (want FOMO), maar een stijgende rente is - zeker op dit moment - een groot risico, en dat raakt de laatst toegetredenen het meest: LIFF (last in, first f*cked)

[ Voor 14% gewijzigd door Miks op 08-09-2020 01:42 ]

[bie100]

Mark31 schreef op maandag 7 september 2020 @ 17:46:
, in 2008.
Was een kredietcrisis, en echt veel mensen waren toen werkloos, ze noemden ons ook wel de ""verloren"" generatie.

hey zo noemden ze mijn generatie ook toen ik in 83 van school kwam

in die tijd was het al klote om een huis te krijgen of te kopen ( met een rente van 12% dacht ik)en weinig tot geen werk

met andere woorden er is niet zo heel veel veranderd in al die jaren de problemen zijn hetzelfde de situatie is anders

[Wilf]

Er is wel degelijk iets veranderd; vanaf de generatie die na de Eerste Wereldoorlog is geboren tot en met de generatie die als laatste gratis kon studeren is het zo geweest dat ‘de volgende generatie’ het beter heeft dan de vorige.

Dat wordt nog steeds zo ontzettend geloofd, terwijl dat nergens op gestoeld is behalve op het kapitalistische idee van eeuwige exponentiële groei; het systeem waar we duidelijk het faillissement van aan zien komen. Ik geloof echt niet dat de kinderen van nu ouder en gezonder en rijker worden dan voorgaande generaties; alle resources zijn daarvoor wel opgemaakt.

De piek ligt op en net iets na de boomers. Dat zie je ook terug in waar de rijkdom zich manifesteert; bijna allemaal witte mannen van tussen de 55 en 75.

______

De Rabobank blijft bij de dalende markt; iets later dan verwacht maar er zal daling zijn volgens hen. Typisch is dat kopende starters een voorteken zijn…

[ Voor 12% gewijzigd door Wilf op 08-09-2020 07:33 ]

[Requiem19]

Wilf schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 07:28:
Er is wel degelijk iets veranderd; vanaf de generatie die na de Eerste Wereldoorlog is geboren tot en met de generatie die als laatste gratis kon studeren is het zo geweest dat ‘de volgende generatie’ het beter heeft dan de vorige.

Dat wordt nog steeds zo ontzettend geloofd, terwijl dat nergens op gestoeld is behalve op het kapitalistische idee van eeuwige exponentiële groei; het systeem waar we duidelijk het faillissement van aan zien komen. Ik geloof echt niet dat de kinderen van nu ouder en gezonder en rijker worden dan voorgaande generaties; alle resources zijn daarvoor wel opgemaakt.

De piek ligt op en net iets na de boomers. Dat zie je ook terug in waar de rijkdom zich manifesteert; bijna allemaal witte mannen van tussen de 55 en 75.

______

De Rabobank blijft bij de dalende markt; iets later dan verwacht maar er zal daling zijn volgens hen. Typisch is dat kopende starters een voorteken zijn…

Ze verwachten een minieme daling in 2021, een iets grotere in 2022 (2%+) en daarna weer stijging.

Daar kunnen de meeste huiseigenaren wel mee leven denk ik.

[Wilf]

Het typische (en licht cynische) vond ik dus dat een daling volgt na een grote groep starters die kopen. Die zullen dus slechter slapen dan mensen met een huis gekocht in 2008 (omdat de daling reëler voelt voor hen, en voor mensen die 12 jaar geleden kochten slechts een rimpel is).

[ Voor 23% gewijzigd door Wilf op 08-09-2020 07:48 ]

[Napo]

Requiem19 schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 07:38:
[...]


Ze verwachten een minieme daling in 2021, een iets grotere in 2022 (2%+) en daarna weer stijging.

Daar kunnen de meeste huiseigenaren wel mee leven denk ik.

2% daling is natuurlijk ook niet echt significant te noemen in het daglicht van de stijgingen die er geweest zijn en de onzekerheden die COVID-19 heeft geïntroduceerd. In het perspectief van werkeloosheid, werkonzekerheid is dit mijns inziens nog steeds een positief scenario.

Miks schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 01:38:
Een gelijkblijvende rente is voor de huizenmarkt prettig, een dalende nog beter (want FOMO), maar een stijgende rente is - zeker op dit moment - een groot risico, en dat raakt de laatst toegetredenen het meest: LIFF (last in, first f*cked)

Dat zeker, reëel gezien zit "men" dan vast in de woning aangezien een stijgende rente de leencapaciteit zal drukken en waarschijnlijk ook de potentiële waarde van de woning. Met aflossing en lange rentevastperiode is dat niet direct een probleem. Creëert wel weer inflexibiliteit in de startersmarkt (aangezien zij niet de fictieve overwaarde kwijtraken) met de bijkomende problemen voor de volgende groep starters.

[Richh]

Prima reden om de aankoop van een huis nog even uit te stellen, als we Rabobank moeten geloven. Ookal dalen de prijzen minimaal: huren is dan een stuk minder duur /minder kapitaalvernietiging dan dat het was. De afschaffing van de overdrachtsbelasting is ook al een half jaar huur, volgens Rabobank verhoogd dit de prijzen dus niet direct. Het is altijd gunstig om te kijken hoe de economie zich ontwikkelt.

Dalende prijzen betekent bovenal meer aanbod en daar zijn een hoop starters enorm mee geholpen

[anandus]

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 08:00:
Prima reden om de aankoop van een huis nog even uit te stellen, als we Rabobank moeten geloven. Ookal dalen de prijzen minimaal: huren is dan een stuk minder duur /minder kapitaalvernietiging dan dat het was. De afschaffing van de overdrachtsbelasting is ook al een half jaar huur, volgens Rabobank verhoogd dit de prijzen dus niet direct. Het is altijd gunstig om te kijken hoe de economie zich ontwikkelt.

Dalende prijzen betekent bovenal meer aanbod en daar zijn een hoop starters enorm mee geholpen

Dat hoeft niet.

Het hangt er vanaf welk segment je zoekt, natuurlijk.

Veel doorstromers blijven zitten (volgens de Rabobank) en daling van huizenprijzen gaat meestal eerst/vooral in de wat hogere segmenten van de markt plaatsvinden, mogelijk juist vanwege die niet-doorstromende doorstromers.

Je kan zelfs een daling van de gemiddelde huizenprijzen hebben, maar een stijging van huizenprijzen in het starterssegment (bijv omdat het aanbod daar afneemt omdat doorstromers nog even blijven zitten).

Maar het kan ook helemaal anders zijn, natuurlijk. Ik ben geen waarzegger of huizenmarktkenner

Wat ik vooral wil zeggen is dat de huizenmarkt niet een geheel is en "daling van de huizenprijzen" niet zoveel hoeft te zeggen over subsegment X of Y.

[ Voor 10% gewijzigd door anandus op 08-09-2020 08:12 ]

[MaStar]

CyberDonky schreef op maandag 7 september 2020 @ 19:53:
Inmiddels al een half jaar met m'n vriendin aanwezig op de woningmarkt om als starter een huis te kunnen kopen maar jeetje.. wat een hel is dit zeg. Ik wist dat de woningmarkt een lastige markt zou zijn, maar dit had ik echt niet verwacht. Huizen waarop je reageert worden zwaar op overboden en vraagprijzen waar je u tegen zegt. Nieuwbouwhuizen voor starters 400.000 euro.... nou, ik weet niet welke starter!?

Dit was vooral even om m'n frustratie te uiten. Ik zal vast niet de enige zijn, maar ik begin een beetje radeloos te worden hiervan. Als starter kom je d'r werkelijk gewoon niet door. -,-

Volgens de berekeningen liggen de huizenprijzen in 2021 gemiddeld 0,8 procent lager dan dit jaar. In 2022 komt daar nog eens een daling van 2,6 procent bovenop. In de loop van dat jaar zullen de huizenprijzen wel weer gaan stijgen, denkt de Rabobank.

Bron: https://nos.nl/artikel/23...2-dip-in-woningmarkt.html

[CornermanNL]

Wilf schreef op maandag 7 september 2020 @ 20:54:
[...]
Behalve dus met sociaal ingestelde verhuurders die (ver) onder wettelijke normen blijven of zelfs meerdere jaren op 0 zet. Ik ken ze uit de praktijk


[...]
Dat ligt er aan aan wie je het vraagt; insiders of outsiders, starters of doorstromers.


[...]
Het probleem is niet dat het duurder lijkt; het is de eerste 13 jaar onbetaalbaar. Daarna kan dat afnemen afhankelijk van lineair of annuïtair maar dat verandert niets aan het feit dat je eerst een ton eigen geld mee moet brengen én jarenlang moet werken voor je huis, plus het verbouwen. Dat is een keuze, en al je geld en onbetaalde uren zijn een investering voor een later dat mogelijk ooit aanbreekt, maar daar heb je in het nu niet zoveel aan.


[...]
Het hele probleem is dat Nederlanders opgevoed worden met het idee dat een huis een pensioen is en dat een self fulfilling prophecy is. Net als geld is dit een vertrouwenszaak; zolang iedereen dat gelooft en er in meegaat is dat ook zo. Dat betekent niet dat dat een natuurwet is. Het is een kapitalistisch paradigma. En ik verwacht ook zeker niet dat dat snel verandert in Nederland.

Sociaal ingestelde verhuurders zullen er best tussenzitten. En als je die hebt prima dan heb je geluk. Maar zelfs al blijven ze onder de norm, grote kans dat je verhoging meer is dan wat je er aan loonstijging bijkrijgt.

Die jaren van geen verhoging heb je dan hard nodig. Je verhouding in inkomen en wat je betaald aan wonen is erg belangrijk. En daar wringt de schoen zowel als je gaat huren of kopen. Die verhouding is in de huidige markt helemaal scheef getrokken. Als je grootste kostenpost 3% stijgt en je loon 1,5% dan loop je in je vrije uitgave vast. Je kan dus amper reserves opbouwen.

En die heb je hard nodig, want steeds meer risico ligt bij het individu. Ook voor een stap naar koop heb je veel geld nodig. Als dan je loon je kosten niet voorblijft kan je sparen wat je wil maar ga je het nooit inlopen.

Zeker niet met 0,1% rente op je spaarrekening. Door het naar voren halen van je woonkosten en het afzetten van de lening tegen bezit verzeker je jezelf. En het bezit is in dit geval historische gezien redelijk inflatiebestendig. Het verschil wat overhoudt en wat over tijd groeit kan je beleggen voor later (of uitgeven)

Dat wat overblijft komt dan bij je pensioen los of ga je in ieder geval uitgeven. Vroeger was dat eenvoudigweg op de spaarrekening zetten. En klaar was je. Je huis was je hefboom , dan verkoop je je huis als je met pensioen gaat en heb je nog wat extra cash wat vrijkomt. Meestal gaat dat wel weer in wonen zitten na je pensioen. Of je blijft in je eigen huis wonen en 'verwoon' je dat deel van je kapitaal op die manier.

Bij huur (zoals het hier gaat) betaal je de verhuurder zijn kapitaalstalling plus een beetje rentekosten plus een beetje winst op de verhuur. Dat kan prima zolang je loon blijft stijgen en de verhouding goed is. Je houdt dan zoveel over om te kunnen beleggen in andere categorieën om daar je vermogen op te bouwen.

Dat gat is nu gewoon te klein bij huren en je risico loopt ieder jaar op. Er is geen moment dat je gebruik kan maken van je leencapaciteit en je hefboom. En dus hou je over tijd minder ruimte over om extra te sparen / beleggen voor later.

Het is overigens niet dat iedereen het maar gelooft of heel veel vertrouwen heeft in de huizenmarkt. Vlak voor de crash van 2008 blaakte iedereen van het vertrouwen, tot zeker 4 jaar geleden was je een idioot als je in deze slechte markt zou kopen. Want de prijzen gingen nog veel verder dalen. Het tegengestelde bleek waar en nu koopt iedereen want de markt is geweldig.

En vergeet iedereen de verhoudingen , en die zijn gevaarlijk zeker met deze rentestanden. Dan is huren wellicht goedkoper maar je betaald iemand anders zijn risico's en je eigen risico's kan je niet makkelijk afdekken.

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 08:00:
Prima reden om de aankoop van een huis nog even uit te stellen, als we Rabobank moeten geloven. Ookal dalen de prijzen minimaal: huren is dan een stuk minder duur /minder kapitaalvernietiging dan dat het was. De afschaffing van de overdrachtsbelasting is ook al een half jaar huur, volgens Rabobank verhoogd dit de prijzen dus niet direct. Het is altijd gunstig om te kijken hoe de economie zich ontwikkelt.

Dalende prijzen betekent bovenal meer aanbod en daar zijn een hoop starters enorm mee geholpen

0,8% tot 2,6% tegenover stijgingen in de afgelopen jaren van dik 7%. Die starters zijn alleen geholpen bij forse loonsverhogingen of ouders met geld of die het zich kunnen veroorloven om een extra hypotheek te nemen. Net als nu eigenlijk veelal het geval is. We hebben een correctie van 25% of meer nodig.

Maar dat impliceert weer dat veel mensen geen werk hebben en dus geen leencapaciteit om te kunnen kopen. En dan zit je weer in het schip als starter.

De enige mogelijkheid is om gewoon zo snel mogelijk te beginnen. En dan zo snel mogelijk aflossen en dan opnieuw de markt op. Met dit keer een beetje meer cash , en dan weer een stap zetten. Iets anders zit er niet op

Napo schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 07:53:
[...]


2% daling is natuurlijk ook niet echt significant te noemen in het daglicht van de stijgingen die er geweest zijn en de onzekerheden die COVID-19 heeft geïntroduceerd. In het perspectief van werkeloosheid, werkonzekerheid is dit mijns inziens nog steeds een positief scenario.


[...]


Dat zeker, reëel gezien zit "men" dan vast in de woning aangezien een stijgende rente de leencapaciteit zal drukken en waarschijnlijk ook de potentiële waarde van de woning. Met aflossing en lange rentevastperiode is dat niet direct een probleem. Creëert wel weer inflexibiliteit in de startersmarkt (aangezien zij niet de fictieve overwaarde kwijtraken) met de bijkomende problemen voor de volgende groep starters.

Men zit zeker vast, want extra aflossen slaat geen deuk in je kosten dankzij de hoge terugbetaling per maand. Echter is het wel nodig om in de toekomst een stap te maken. In zekere zin is het nu noodzakelijk om meer te plannen. Voorheen kocht je een appartementje en kwam er een kind dan ging je dan wel kijken naar een eengezinswoning. De hogere rentes drukten in ieder geval deels de koopsommen. En er waren ruime tot zeer ruime financieringsmogelijkheden. Die zijn teruggeschroefd.

Je moet nu bij wijze van spreken al gaan nadenken op het moment dat samen gaat wonen wanneer er kinderen in de planning staat en hoe je alles gaat betalen.

[ Voor 26% gewijzigd door CornermanNL op 08-09-2020 08:42 ]

[Vorkie]

anandus schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 08:08:
[...]
Dat hoeft niet.

Het hangt er vanaf welk segment je zoekt, natuurlijk.

Veel doorstromers blijven zitten (volgens de Rabobank) en daling van huizenprijzen gaat meestal eerst/vooral in de wat hogere segmenten van de markt plaatsvinden, mogelijk juist vanwege die niet-doorstromende doorstromers.

Je kan zelfs een daling van de gemiddelde huizenprijzen hebben, maar een stijging van huizenprijzen in het starterssegment (bijv omdat het aanbod daar afneemt omdat doorstromers nog even blijven zitten).

Maar het kan ook helemaal anders zijn, natuurlijk. Ik ben geen waarzegger of huizenmarktkenner

Wat ik vooral wil zeggen is dat de huizenmarkt niet een geheel is en "daling van de huizenprijzen" niet zoveel hoeft te zeggen over subsegment X of Y.

0.8% in 2021, 2400 euro op 300k.
297600 minus 2.4% = 289862,4 aan waarde.
totaal verschil 2020 - 2022= 10137,60 minder waard.

Verschil in kosten koper:
Voor starters 0
Voor doorstromers: 2% van 300k = 6000, 2% van 289862 = 5797,24 een "winst: van 202 euro.

Ik zie nog niets positiefs voor de starters? Juist voor doorstromers en investeerders.

Daarbij was Rabo er heilig van overtuigd dat Q4 de daling ging starten, dat is nu ineens bijgesteld naar 2021 met een paar 100 euro en 2022 pas definitief.

[CyberDonky]

MaStar schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 08:20:
[...]


Volgens de berekeningen liggen de huizenprijzen in 2021 gemiddeld 0,8 procent lager dan dit jaar. In 2022 komt daar nog eens een daling van 2,6 procent bovenop. In de loop van dat jaar zullen de huizenprijzen wel weer gaan stijgen, denkt de Rabobank.

Bron: https://nos.nl/artikel/23...2-dip-in-woningmarkt.html

Ik geloof al die voorspellingen niet meer van o.a. de Rabobank. Dit is opnieuw bijgesteld. Tot nu toe blijft dit met de dag erger en erger worden en zie ik het steeds somberder in...

[anandus]

En ondertussen:

Daardoor draait de woningmarkt nu nog op volle toeren. Tot en met juli waren huizen gemiddeld 7,1 procent duurder dan een jaar eerder. Het aantal verkopen lag 6,7 procent hoger.

Dus misschien was je goedkoper uit om drie maanden geleden een huis te kopen dan te wachten op het dieptepunt over twee jaar