Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Wilf]

Voor één van de komende crises kan je hier alvast kijken of je je overwaarde moet gaan stoppen in een nieuwe fundering (of snel je huis moet verkopen aan de volgende sukkel):

https://bodemdalingskaart.nl/

1 miljoen huizen lopen risico; 80 miljard aan kosten.

[Richh]

CornermanNL schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 08:29:
0,8% tot 2,6% tegenover stijgingen in de afgelopen jaren van dik 7%. Die starters zijn alleen geholpen bij forse loonsverhogingen of ouders met geld of die het zich kunnen veroorloven om een extra hypotheek te nemen. Net als nu eigenlijk veelal het geval is. We hebben een correctie van 25% of meer nodig.

Maar dat impliceert weer dat veel mensen geen werk hebben en dus geen leencapaciteit om te kunnen kopen. En dan zit je weer in het schip als starter.

De enige mogelijkheid is om gewoon zo snel mogelijk te beginnen. En dan zo snel mogelijk aflossen en dan opnieuw de markt op. Met dit keer een beetje meer cash , en dan weer een stap zetten. Iets anders zit er niet op

Dit klopt wat mij betreft inderdaad, maar wel met als detail dat het risico aanzienlijk is, mocht er een dergelijke correctie ontstaan.

[RemcoDelft]

CyberDonky schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 09:08:
[...]


Ik geloof al die voorspellingen niet meer van o.a. de Rabobank. Dit is opnieuw bijgesteld. Tot nu toe blijft dit met de dag erger en erger worden en zie ik het steeds somberder in...

Een paar jaar geleden gaf de Rabobank letterlijk aan alleen nog maar "goed nieuws" te verspreiden. Keiharde propaganda dus voor de eigen belangen. In dat licht vind ik het erg veelzeggend dat ze een daling van een paar procent nu dus blijkbaar goed nieuws noemen, waarschijnlijk in de hoop veel "erger" te voorkomen.

[Charly]

Wilf schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 09:27:
Voor één van de komende crises kan je hier alvast kijken of je je overwaarde moet gaan stoppen in een nieuwe fundering (of snel je huis moet verkopen aan de volgende sukkel):

https://bodemdalingskaart.nl/

1 miljoen huizen lopen risico; 80 miljard aan kosten.

Ja, dat kan best een dingetje zijn. De prijzen die ik voorbij heb zien komen voor herstel zijn iig niet misselijk. En dan moet je in veel gevallen de buren ook nog zien te overtuigen om mee te doen.

Ik heb deze gebruikt toen ik op zoek was, met de beschikbare onderzoeken in Rotterdam.
https://rotterdam.maps.ar...73bca4574a751529c7bc536d7

Na een hoop makelaars met vage en ontwijkende antwoorden (omdat je de uitkomsten publiek moet maken laten een hoop mensen dan maar geen onderzoek doen.) uiteindelijk een mooi stekje gevonden met een recent onderzoek en een gunstige uitkomst. Dus ik zit -qua fundering iig- voorlopig goed.

[ Voor 9% gewijzigd door Charly op 08-09-2020 09:50 ]

[Napo]

CornermanNL schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 08:29:
[...]


Men zit zeker vast, want extra aflossen slaat geen deuk in je kosten dankzij de hoge terugbetaling per maand. Echter is het wel nodig om in de toekomst een stap te maken. In zekere zin is het nu noodzakelijk om meer te plannen. Voorheen kocht je een appartementje en kwam er een kind dan ging je dan wel kijken naar een eengezinswoning. De hogere rentes drukten in ieder geval deels de koopsommen. En er waren ruime tot zeer ruime financieringsmogelijkheden. Die zijn teruggeschroefd.

Dat is hetzelfde als ik zeg, de inflexibiliteit blijft bij de starters bij een daling en gevolg is dat nieuwe starters het alsnog moeilijk blijven houden. Zolang de instroomkant van de huizenmarkt moeilijk blijft of als de laatste groep starters niet door kan stromen wegens bijvoorbeeld restschulden blijft het huidige probleem in stand.

[TMC]

bie100 schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 07:16:
[...]


hey zo noemden ze mijn generatie ook toen ik in 83 van school kwam

in die tijd was het al klote om een huis te krijgen of te kopen ( met een rente van 12% dacht ik)en weinig tot geen werk

met andere woorden er is niet zo heel veel veranderd in al die jaren de problemen zijn hetzelfde de situatie is anders

Er is wel veel veranderd. Ongetwijfeld was het destijds klote, maar het is nu nog erger. Toen kon je op basis van 1x modaal een nieuw rijtjeshuis kopen in een goede wijk. Nu heb je er daar 2x bovenmodaal voor nodig. Het is gewoon veel duurder geworden.

[ Voor 20% gewijzigd door TMC op 08-09-2020 10:00 ]

[TheGhostInc]

Wilf schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 09:27:
Voor één van de komende crises kan je hier alvast kijken of je je overwaarde moet gaan stoppen in een nieuwe fundering (of snel je huis moet verkopen aan de volgende sukkel):

https://bodemdalingskaart.nl/

1 miljoen huizen lopen risico; 80 miljard aan kosten.

Dat is toch peanuts als je het vergelijkt met van het gas af? Dan heb je het over 200 Miljard in een voordelig scenario.

[TheGhostInc]

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 08:00:
Prima reden om de aankoop van een huis nog even uit te stellen, als we Rabobank moeten geloven.

Als je de Rabobank niet had geloofd, dan had je nu gewoon een woning gekocht die ondertussen ook nog eens in prijs was gestegen.

Wanneer mag je een voorspeller, zoals de Rabobank, gewoon af serveren? Misgekleund, dus gewoon even een kwartaal in je hoek blijven?

[Mark31]

3,4 procent daling in 2 jaar , 10 duizend naar beneden waarbij de afgelopen 5 jaar de huizenprijzen 1 ton zijn gestegen.

[Metro2002]

Wilf schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 09:27:
Voor één van de komende crises kan je hier alvast kijken of je je overwaarde moet gaan stoppen in een nieuwe fundering (of snel je huis moet verkopen aan de volgende sukkel):

https://bodemdalingskaart.nl/

1 miljoen huizen lopen risico; 80 miljard aan kosten.

Bodemdaling hóeft geen probleem te zijn. In Schiedam hebben ze er ook heel veel last van en waar ik gewoond heb was de wijk echt wel aan het verzakken maar het blok waar ik woonde zakte gelijkmatig dus was er niks aan de hand terwijl een straat verder de boel scheef zakte en dit heeft uiteindelijk tot de sloop van diverse woningen geleid daar.

[MaStar]

Mark31 schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 10:14:
3,4 procent daling in 2 jaar , 10 duizend naar beneden waarbij de afgelopen 5 jaar de huizenprijzen 1 ton zijn gestegen.

Ja, het is een schijntje m.b.t. de groei inderdaad

[Kaiberia]

Denk wel dat het duidelijk is dat die totale deflatie van rond de 3% in 2 jaar geen zoden aan de dijk zet. Of je koopt of huurt maakt weinig uit, denk nog steeds voordeel bij kopen maar zou er concrete voorbeelden bij moeten halen.

Interessanter lijkt me of de Rabo correct is of niet. Aan de ene kant verwacht ik geen grote dalingen gegeven de essentie van het probleem en alle leuke zaken die de overheid gepland heeft. Aan de andere kant zou het niet de eerste keer zijn dat alles veel harder omlaag gaat dan voorspeld. En waar de grootste dalingen zullen zitten.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 09:36:
[...]

Een paar jaar geleden gaf de Rabobank letterlijk aan alleen nog maar "goed nieuws" te verspreiden. Keiharde propaganda dus voor de eigen belangen. In dat licht vind ik het erg veelzeggend dat ze een daling van een paar procent nu dus blijkbaar goed nieuws noemen, waarschijnlijk in de hoop veel "erger" te voorkomen.

Dan hadden de prijzen in Q3 al moeten dalen, want de voorspelling was dat het 'pas' in Q4 begon? Of komt er nu in Q4 een veel grotere daling dan voorspeld? O nee, nu wordt 2021 ineens heel slecht en vergeten we even dat Q4 al slecht had moeten zijn? Of pak je gewoon alles op om maar aan te geven 'dat die crash nu toch echt wel moet gaan komen'?

Als er ergens een indicator 2 maanden op 'negatief' komt, dan geloof ik dat we in 2021 een daling gaan krijgen, maar ik zie helemaal niks gebeuren. We zitten op record krapte qua aanbod, dus er zullen eerst nog 100-200k woningen te koop moeten komen, voordat de markt een beetje serieus gaat bewegen. En in het huidige tempo ben je dan 1-2 jaar verder.
En ook bij de NVM hoor je weinig verandering, HDN ziet weinig veranderen, kadaster loopt gewoon door en funda dus ook.
Van mij hoeven de prijzen nergens heen, maar ik vind een voorspelling van een serieuze daling nog wat voorbarig. Als in 2022 de economie weer goed loopt is er weinig reden om ver te dalen.

[TheGhostInc]

Mark31 schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 10:14:
3,4 procent daling in 2 jaar , 10 duizend naar beneden waarbij de afgelopen 5 jaar de huizenprijzen 1 ton zijn gestegen.

Je lost al bijna meer af op een annuitaire hypotheek per jaar, dan de daling in 2 jaar.

Dit zijn niet de percentages waardoor huizen onder water komen en onverkoopbaar raken. Iedereen die voor 2020 heeft gekocht maakt dan nog 'winst'.

[aschja]

Ik heb altijd gedacht dat de forse prijsstijgingen wel mee zouden vallen in mijn regio. Midden brabant. Maar wij in mei van dit jaar nog 345.000 voor ons huis betaalden, staat ze nu in de straat nu koop voor 375.000-400.000. Wij zijn dus net op tijd geweest, anders hadden wij onze huidige woning never nooit kunnen betalen.

[Napo]

aschja schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:31:
Ik heb altijd gedacht dat de forse prijsstijgingen wel mee zouden vallen in mijn regio. Midden brabant. Maar wij in mei van dit jaar nog 345.000 voor ons huis betaalden, staat ze nu in de straat nu koop voor 375.000-400.000. Wij zijn dus net op tijd geweest, anders hadden wij onze huidige woning never nooit kunnen betalen.

Waarom blijven dit soort posts terugkomen?

• Vraagprijs != waarde
• N=1/2/3
• Geen enkele informatie over staat van woning en vergelijkbaarheid

[ Voor 3% gewijzigd door Napo op 08-09-2020 11:44 ]

[Richh]

TheGhostInc schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 10:42:
[...]

Dan hadden de prijzen in Q3 al moeten dalen, want de voorspelling was dat het 'pas' in Q4 begon? Of komt er nu in Q4 een veel grotere daling dan voorspeld? O nee, nu wordt 2021 ineens heel slecht en vergeten we even dat Q4 al slecht had moeten zijn? Of pak je gewoon alles op om maar aan te geven 'dat die crash nu toch echt wel moet gaan komen'?

Als er ergens een indicator 2 maanden op 'negatief' komt, dan geloof ik dat we in 2021 een daling gaan krijgen, maar ik zie helemaal niks gebeuren. We zitten op record krapte qua aanbod, dus er zullen eerst nog 100-200k woningen te koop moeten komen, voordat de markt een beetje serieus gaat bewegen. En in het huidige tempo ben je dan 1-2 jaar verder.

Dit is wel heel kort door de bocht vind ik hoor Ik denk dat je het grotere plaatje moet zien.

Vrijwel iedereen is het er over eens dat de werkloosheid in Nederland gaat stijgen. Je kan zoiets vooruit blijven schuiven door de lonen door te betalen op kosten van de schatkist, tot in de eeuwigheid. Je kan zo de werkloosheid langzamer laten oplopen, hierdoor geld door laten rollen en zo de 'klap' verlichten. Maar dat er een daling komt, is onvermijdelijk. Economische conjuctuurbewegingen kan je niet volledig weg stimuleren.

Rabobank gaat er in zijn voorspellingen van uit dat economische veranderingen en een toename in werkloosheid een zeer licht effect gaat hebben op de woningmarkt. En wanneer precies? Dat zal altijd afhankelijk zijn van hoe lang die staatssteun door blijft lopen en hoe lang de rentes laag blijven, en welke maatregelen de overheid neemt (bijvoorbeeld het afschaffen van de overdrachtsbelasting).



Zoveel verschil zit hier niet tussen en het is gezien de aanhoudende lage rentes en staatssteun niet gek dat deze voorspelling licht wordt aangepast.

Een 'crash' of 'serieuze daling' is door geen enkele trendwatcher of marktpartij voorspeld. Ook niet door rabobank.

Een lichte prijsdaling maakt de situatie voor starters een stuk minder 'uitzichtloos' dan stijgingen waar niet tegenop te sparen is. Door meer leenruimte, afschaffing van overdrachtsbelasting en wellicht inflatiegecorrigeerde lonen geeft iedere minimale daling al een enorme toename in mogelijkheden en keuzes voor starters. Het is zonde om nu te stressen als er betere tijden aankomen.
Bovenal is het risico vele malen kleiner.

En ook bij de NVM hoor je weinig verandering, HDN ziet weinig veranderen, kadaster loopt gewoon door en funda dus ook.
Van mij hoeven de prijzen nergens heen, maar ik vind een voorspelling van een serieuze daling nog wat voorbarig. Als in 2022 de economie weer goed loopt is er weinig reden om ver te dalen.

NVM en Funda zijn hetzelfde bedrijf he HDN/Kadaster kent ook grote overlap en loopt natuurlijk een stuk achter. Het is allemaal vooruit rijden terwijl je kijkt in je achteruitkijkspiegel

Ik zie in Almere steeds meer huizen opnieuw gepost worden, en in Zwolle wordt de doorlooptijd ook langer. Een half jaar geleden was dit totaal ondenkbaar en lag het dagelijkse nieuwe aanbod de helft lager.

[Arie-]

Maar @Napo , heb jij al iemand voorbij zien komen die het tegenovergestelde heeft laten zien? Het mag toch duidelijk zijn dat de woningmarkt op de kop staat.@aschja is de zoveelste die laat zien dat de toen gekochte woning nu met geen mogelijkheid gefinancierd zou krijgen.

[Napo]

Arie- schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:47:
Maar @Napo , heb jij al iemand voorbij zien komen die het tegenovergestelde heeft laten zien? Het mag toch duidelijk zijn dat de woningmarkt op de kop staat.@aschja is de zoveelste die laat zien dat de toen gekochte woning nu met geen mogelijkheid gefinancierd zou krijgen.

Ik zal zeker niet ontkennen dat het anders is maar de nietszeggende posts van "woning op moment Y voor X gekocht, nu is bij een woning in de straat de vraagprijs Z" zegt helemaal niets.

Noch over het pand dat gekocht is
Noch over het pand dat te koop staat
Noch over de ontwikkeling van de prijs in de huizenmarkt

De data waar je conclusies over kan trekken is eigenlijk de verkoopprijs die pas bekend is bij verkoop (vraagprijs zegt weinig) en hoelang een woning te koop staat.

Buiten nieuwbouw waarbij je nog zelf de opties mag aanklikken zijn twee woningen in een straat vrijwel nooit echt vergelijkbaar, zeker als de woningen ouder zijn en het nodige aan verspijkerd is. De staat van de woning speelt simpelweg een significatie rol in de prijs en zo kunnen er op diverse punten verschillen zijn die een verschil in prijs (maar ook de reden van verkoop kan meespelen) verklaren.

Op eenzelfde manier kan je geen directe conclusie trekken uit posts die aangeven dat er met €50.000,- overboden wordt.

[mierenfokker]

Napo schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:44:
[...]


Waarom blijven dit soort posts terugkomen?

• Vraagprijs != waarde
• N=1/2/3
• Geen enkele informatie over staat van woning en vergelijkbaarheid

Wat is dan wel vergelijkbaar? WOZ waarde jaar-op-jaar? Taxaties jaar-op-jaar?

Het enige wat hier hetzelfde is in de straat is de bouwer geweest. Elk huis had bijvoorbeeld alleen al 3 opties om het huis uit te bouwen (1,8m, 2,4m en 3m) en elke kavel had verschillende grootte. Daarnaast zie je ook waar meer budget beschikbaar was per huis, die zijn luxer afgewerkt..

[TheGhostInc]

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:47:
[Afbeelding]
[Afbeelding]
Zoveel verschil zit hier niet tussen en het is gezien de aanhoudende lage rentes en staatssteun niet gek dat deze voorspelling licht wordt aangepast.

Lap jij bij?
Even voor de goede orde, ze zitten er in 2020 dus 1,8% naast en in 2021 al 4,8%.
Dat is opgeteld dus 6,6%, bij een woningprijs van 300k zit je er dan al bijna 20k naast!
En dit zijn voorspellingen die een kwartaal elkaar opvolgen.

En als ze er nu nog eens 6,6% naast zitten (blijkbaar is dat de marge) tel nu eens 6,6% op bij 2022, dan kom ik uit op 142,5.
Dus volgens jouw logica dat 'er niet zoveel verschil zit' kunnen we in 2022 gewoon hoger zitten dan in 2020, maar dan draait de boodschap 180 graden.

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:47:
Een 'crash' of 'serieuze daling' is door geen enkele trendwatcher of marktpartij voorspeld. Ook niet door rabobank.

Ik reageerde op RemcoDelft die aangaf dat het allemaal veel harder zou gaan dan voorspeld.

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:47:
NVM en Funda zijn hetzelfde bedrijf he HDN/Kadaster kent ook grote overlap en loopt natuurlijk een stuk achter. Het is allemaal vooruit rijden terwijl je kijkt in je achteruitkijkspiegel

Dat is niet helemaal waar, Funda loopt voor op de markt, dat geeft namelijk het aanbod aan. Daar zie ik nog geen verandering. NVM gaat over de verkopen zonder overdracht, het kadaster gaat over daadwerkelijke overdracht momenten. En uiteraard gaat het allemaal over de woningmarkt, dus uiteindelijk moeten die getallen allemaal wel ongeveer matchen (en dat doen ze ook), alleen zit er her en der wat vertraging in.

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:47:
Ik zie in Almere steeds meer huizen opnieuw gepost worden, en in Zwolle wordt de doorlooptijd ook langer.

Uiteraard, want de prijsstijgingen zijn niet houdbaar (ook niet pre-Corona), dat was al de verwachting voor 2021/2022 begin 2020.
Dus het is niet gek dat je in de 'ruimere' regio's een stuk vertraging ziet ontstaan. Overbiedingen zullen daar ook gaan afnemen en vraag & aanbod gaan in balans komen. Maar wel op een enorm hoog prijspeil.

[CornermanNL]

Arie- schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:47:
Maar @Napo , heb jij al iemand voorbij zien komen die het tegenovergestelde heeft laten zien? Het mag toch duidelijk zijn dat de woningmarkt op de kop staat.@aschja is de zoveelste die laat zien dat de toen gekochte woning nu met geen mogelijkheid gefinancierd zou krijgen.

Staat de markt op zijn kop ? Of is het gewoon een normale prijsstelling en waren de huizen vanaf de dip rondom 2008-2013 gewoon erg goedkoop ?

Wat mij altijd verbaasd is dat de huizenmarkt als een losstaand geheel wordt gezien. Dat is niet het geval. Het is compleet afhankelijk van rente en daarmee kapitaalbeschikbaarheid. En de stabiliteit van de inkomens , en daarmee bedoel ik niet alleen vaste contracten maar ook loonstijgingen.

We zitten aan het eind van ons latijn qua lenen als individu. En dat is het grote probleem. Waren de lonen gewoon meegestegen dan had er al een stuk minder een probleem geweest. En dat is over decennia.

De crash van 2008 was een liqiditeitscrisis. Die is opgelost door bij te drukken en dat te blijven doen. Daarnaast is er verder gegaan met de privatisering en loonmatiging dus zodra je geen geld kan lenen of onvoldoende zul je altijd buiten de boot vallen.

De markt is niet efficient. In theorie zou geld de juiste besteding moeten vinden op een bijna automatische manier. Dat is niet het geval. Het geld dat is bijgedrukt is niet in de vorm van verhoging van de lonen bij de 'gewone' werknemer terecht gekomen.

Dat is verbloemd door te modderen met koopsubsidies VRH aflossingsvrije leningen etc. Tot de crisis van 2008 gaf dat een aardige aanblik maar wat er onder zat was gebouwd op drijfzand.

Dat wilde men tegengaan, dit is aan 1 kant gedaan. Leencapaciteit naar beneden. Door de enorme buffers met geld die zich niet nuttig konden maken in de economie is er door veel investeerders een stallingsplek gevonden in woningen. En Nederland is bij uistek geschikt. Weinig mobiliteit in wonen en een stabiel land dat grootvermogen koestert. Dus je kan prima je geld tegen 2% stallen , bovendien onderpand dus op de kapitaalmarkt kan je altijd weer lenen daartegen.

Hoe meer bezit hoe meer je kan lenen. Dus is het risico voor de grotere investeerders nihil. En die kopen dus sinds zeker 2010 massaal op. De knel komt er dus steeds meer in.

Ik denk dus niet dat huizen historisch te duur zijn, zijn ze voor de huidige inkomens te duur , dat weet ik wel zeker. Maar dat geld niet alleen voor koop maar is hetzelfde bij huur.

[Napo]

mierenfokker schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 12:00:
[...]


Wat is dan wel vergelijkbaar? WOZ waarde jaar-op-jaar? Taxaties jaar-op-jaar?

Het enige wat hier hetzelfde is in de straat is de bouwer geweest. Elk huis had bijvoorbeeld alleen al 3 opties om het huis uit te bouwen (1,8m, 2,4m en 3m) en elke kavel had verschillende grootte. Daarnaast zie je ook waar meer budget beschikbaar was per huis, die zijn luxer afgewerkt..

En juist door de punten die je aangeeft maakt het zo bijzonder lastig om een vergelijking te doen zonder die zaken mee te nemen.

Een uitbouw kan prima het verschil in prijs verklaren. Dat maakt een het droppen van twee prijzen van twee woningen zo ontzettend lastig als er geen duidelijk beeld geschetst wordt. Over de hele linie kan je dat prima meenemen (zie bijvoorbeeld algehele stijging m2-prijzen) over grotere populaties waardoor je de onderhoudsstaat en overige factoren uitsmeert. De enige echte waardestijging (waar je dan weer wel additionele investering uit moet halen om het eerlijk te houden) kan je pas bepalen bij de verkoop.

Beetje alsof je vandaag een tweedehands auto koopt in de meest basis uitvoering voor €5.000 en morgen een rijker uitgerust model te koop ziet staan á €7.500 en dan beredeneert dat je auto ook meer waard is geworden/onbereikbaar is.

[bie100]

TMC schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 09:57:
[...]
Er is wel veel veranderd. Ongetwijfeld was het destijds klote, maar het is nu nog erger. Toen kon je op basis van 1x modaal een nieuw rijtjeshuis kopen in een goede wijk. Nu heb je er daar 2x bovenmodaal voor nodig. Het is gewoon veel duurder geworden.

tja klote het was ook erg maar goed was in een andere eeuw zo hebben we allemaal wel wat

als je in 1900 was geboren en je had het geluk om 80 te worden dan had je de eerste wereld oorlog meegemaakt de Spaanse griep en de tweede wereld oorlog

[Richh]

TheGhostInc schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 12:06:
[...]

Lap jij bij?

Ik zal moeten, ik blijf niet voor eeuwig stijgende huur betalen

Even voor de goede orde, ze zitten er in 2020 dus 1,8% naast en in 2021 al 4,8%.
Dat is opgeteld dus 6,6%, bij een woningprijs van 300k zit je er dan al bijna 20k naast!
En dit zijn voorspellingen die een kwartaal elkaar opvolgen.

Die getallen kan je volgens mij niet zomaar bij elkaar optellen (in 2021 gemiddeld is het 5,2% dus), en dan ga je er vanuit dat men er naast blijft zitten.

Voorspellingen zijn nou eenmaal vrijwel niet te doen... maar dat betekent niet dat ze waardeloos zijn en/of nikszeggend. Wat mij betreft is de kern van het verhaal: er staat iets te gebeuren en wees voorzichtig.

Dat is niet helemaal waar, Funda loopt voor op de markt, dat geeft namelijk het aanbod aan. Daar zie ik nog geen verandering. NVM gaat over de verkopen zonder overdracht, het kadaster gaat over daadwerkelijke overdracht momenten. En uiteraard gaat het allemaal over de woningmarkt, dus uiteindelijk moeten die getallen allemaal wel ongeveer matchen (en dat doen ze ook), alleen zit er her en der wat vertraging in.

[...]

Uiteraard, want de prijsstijgingen zijn niet houdbaar (ook niet pre-Corona), dat was al de verwachting voor 2021/2022 begin 2020.
Dus het is niet gek dat je in de 'ruimere' regio's een stuk vertraging ziet ontstaan. Overbiedingen zullen daar ook gaan afnemen en vraag & aanbod gaan in balans komen. Maar wel op een enorm hoog prijspeil.

Ik zie toch wel degelijk verandering in mijn omgeving dan. In beide regio's zijn er nu meerdere huizen die langer dan 2 maanden te koop staan, dat was voorheen echt uitzonderlijk. Uiteindelijk zullen de prijzen precies in die ruimere regio ietsje sneller moeten zakken (net als de prijzen in het hoge segment) om op een gemiddelde daling van -2% uit te komen. Immers bij gelijkblijvende rentes en inkomens (al zie ik beide wel als risico) zie ik ook weinig reden voor daling van appartementjes in de randstad.

Als je het op dit moment aan mij vraagt, zou ik ook zeggen dat prijzen op de huidige hoogte zullen stabiliseren. Ik ben ook van mening dat dat al een heel stuk gunstiger is dan hoe de markt er een half jaar geleden uit zag. En dat er tegelijkertijd nog steeds een risico is op het scenario van @RemcoDelft - dat is met de huidige omstandigheden ook niet uit te sluiten en simpelweg ontzettend risicovol als je op jonge leeftijd toch dat appartementje koopt zonder toekomstmogelijkheden.

[aschja]

Arie- schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:47:
Maar @Napo , heb jij al iemand voorbij zien komen die het tegenovergestelde heeft laten zien? Het mag toch duidelijk zijn dat de woningmarkt op de kop staat.@aschja is de zoveelste die laat zien dat de toen gekochte woning nu met geen mogelijkheid gefinancierd zou krijgen.

Ik snap zijn reactie ook niet zo goed. Gewoon een beetje in de rondte schreeuwen. Ik geef gewoon een voorbeeld. Het is ook nog eens zo dat ons gekochte huis van een hoger afwerkniveau was dan de andere te koop staande huizen. Het geeft inderdaad weer dat de huizenprijzen volkomen krankjorem zijn op dit moment. 400.000 voor een rijtjeswoning.

Het gaat om een redelijk nieuwe woning uit 2016. Het enige waar deze huizen in verschillen is keuken en badkamer. Voor de rest zijn ze identiek. Het ene huis heeft wat meer verstand van inrichten dan de andere, zonder meer waar. Maar dat van ons zag er keurig/modern uit. Maar het is niet normaal dat hetzelfde huis, ondanks het afwerkingsniveau, in 4 maanden tijd 50K duurder is. Dit zijn verkoopprijzen, geen vraagprijzen. Je moet ze uiteraard op hun woord geloven.

Dit gaat de starter nog meer de nek omdraaien. Als je al een woning hebt zal het wel meevallen, die stijgen over het algemeen net zo hard mee.

[ Voor 29% gewijzigd door aschja op 08-09-2020 12:43 ]

[Kaiberia]

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:47:
[...]

Vrijwel iedereen is het er over eens dat de werkloosheid in Nederland gaat stijgen. Je kan zoiets vooruit blijven schuiven door de lonen door te betalen op kosten van de schatkist, tot in de eeuwigheid. Je kan zo de werkloosheid langzamer laten oplopen, hierdoor geld door laten rollen en zo de 'klap' verlichten. Maar dat er een daling komt, is onvermijdelijk. Economische conjuctuurbewegingen kan je niet volledig weg stimuleren.

Misschien mooi aanknooppunt: hoeveel ziet men dit daadwerkelijk gebeuren, laat staan in de segmenten waar de problemen het grootst zijn? Ik hoor de werkloosheid voornamelijk stijgen onder starters zonder voltijd contract, maar waar een starter op de arbeidsmarkt 18-24 is, is een starter op de woningmarkt 25-30. Veel overlap zie ik daar niet, daar zie ik de grote effecten pas over 3-4 jaar verschijnen. Ondertussen stijgen andere sectoren als een malle en hoor ik tamelijk weinig onder mensen met voltijd contract buiten bepaalde sectoren om (e.g. horeca). Het is voor mij lastig onderscheid te maken tussen sensatienieuws en realiteit.

Aan de andere kant zie ik de overheid wel de schatkist weer vullen op wat voor manier dan ook. Dat geld moet ergens vandaan komen.

Ben benieuwd hoe de realiteit exact in elkaar steekt.

bie100 schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 12:08:
[...]


tja klote het was ook erg maar goed was in een andere eeuw zo hebben we allemaal wel wat

als je in 1900 was geboren en je had het geluk om 80 te worden dan had je de eerste wereld oorlog meegemaakt de Spaanse griep en de tweede wereld oorlog

Iedere generatie heeft wat. Voor de individu is het goed dit te relativeren, maar op macro niveau moeten we dit soort dingen absoluut niet bagatalliseren. Dan krijg je "boiling frog" problemen waar niemand wat aan doet, omdat de vorige generatie de statistieken probeert weg te sussen.

[TMC]

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 08:00:
Prima reden om de aankoop van een huis nog even uit te stellen, als we Rabobank moeten geloven. Ookal dalen de prijzen minimaal: huren is dan een stuk minder duur /minder kapitaalvernietiging dan dat het was. De afschaffing van de overdrachtsbelasting is ook al een half jaar huur, volgens Rabobank verhoogd dit de prijzen dus niet direct. Het is altijd gunstig om te kijken hoe de economie zich ontwikkelt.

Dalende prijzen betekent bovenal meer aanbod en daar zijn een hoop starters enorm mee geholpen

Dalende prijzen zorgen er vaak voor dat mensen minder snel hun huis te koop zetten. Er moet echt langere tijd sprake zijn van daling voordat het aanbod daadwerkelijk groter wordt.

Verder kan je altijd wachten met een huis kopen, maar dat betekent ook dat je een jaar langer niet in het huis zit waar je eigenlijk wilt zitten. Woongenot is ook fijn en waardevol.

[Richh]

Even een luchtig artikeltje van De Speld dan?
https://speld.nl/2020/09/...eer-gebruik-van-hun-huis/

TMC schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 12:46:
[...]
Dalende prijzen zorgen er vaak voor dat mensen minder snel hun huis te koop zetten. Er moet echt langere tijd sprake zijn van daling voordat het aanbod daadwerkelijk groter wordt.

Verder kan je altijd wachten met een huis kopen, maar dat betekent ook dat je een jaar langer niet in het huis zit waar je eigenlijk wilt zitten. Woongenot is ook fijn en waardevol.

Er zijn ook talloze jongeren die nu juist een huis kopen 'zodat ze maar mee kunnen stijgen' en daarmee helemaal geen huis kopen waar ze eigenlijk willen zitten. Dat is vooral hetgene wat ik al vaak in dit topic voor wil waken

Verder eens hoor, woongenot heeft ook waarde. Het is enigszins krom dat de ene generatie gratis woont en een winnend staatslot bij cadeau krijgt, en de andere generatie dat staatslot betaalt - maar het er nog voor over heeft ook.
Wat mij betreft mogen de kansen best wat eerlijker verdeeld worden. Woningbezit kan ook iedereen een beetje helpen met vermogensopbouw ipv deze opbouw verplaatsen.

[TheGhostInc]

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 12:34:
Die getallen kan je volgens mij niet zomaar bij elkaar optellen (in 2021 gemiddeld is het 5,2% dus), en dan ga je er vanuit dat men er naast blijft zitten.

Een kapotte klok geeft 2x per dag de juiste tijd aan
Uiteraard was mijn gegoochel met cijfers niet helemaal correct, maar het geeft wel aan dat de inschatting die de Rabobank eerst maakte dusdanig veel afwijkt van een kwartaal later, dat ze volgend kwartaal zelfs een prijsstijging zouden kunnen voorspellen.

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 12:34:
Voorspellingen zijn nou eenmaal vrijwel niet te doen... maar dat betekent niet dat ze waardeloos zijn en/of nikszeggend. Wat mij betreft is de kern van het verhaal: er staat iets te gebeuren en wees voorzichtig.

Je moet altijd voorzichtig zijn bij waarschijnlijk de grootste uitgave van je leven.
Maar er is iets gebeurd, Covid-19, maar daarna is er op de huizenmarkt nog niks gebeurd, qua arbeidsmarkt lijkt er wel een flinke klap te komen, maar hoe lang/zwaar die wordt is echt koffiedik kijken. En op basis daarvan komt dan een schatting over de huizenmarkt.
Maar het is geen vaststaand feit dat de woningmarkt überhaupt serieus gaat bewegen.

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 12:34:
Ik zie toch wel degelijk verandering in mijn omgeving dan.

Maar heb je hier ergens een getal voor dat dat aangeeft of onderbouwd?

[Maahes]

aschja schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 12:37:


Het geeft inderdaad weer dat de huizenprijzen volkomen krankjorem zijn op dit moment. 400.000 voor een rijtjeswoning.

Wel vanuit het oogpunt van de bouwkosten inderdaad. Laten we er eens vanuit gaan dat iemand in de bouw 40k per jaar verdient. Dan moet diegene dus 10 jaar werken om zijn eigen huis te kunnen betalen.

[Vorkie]

Maahes schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 13:08:
[...]


Wel vanuit het oogpunt van de bouwkosten inderdaad. Laten we er eens vanuit gaan dat iemand in de bouw 40k per jaar verdient. Dan moet diegene dus 10 jaar werken om zijn eigen huis te kunnen betalen.

Moet ie niet eten dan?

[izdp]

Weinig aanbod klopt naar mijn idee niet.
Volgens mij wordt er juist veel verkocht.
De omloopsnelheid is gewoon hoog.

[aschja]

izdp schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 13:12:
Weinig aanbod klopt naar mijn idee niet.

Hahahaha. Right.

[aschja]

Maahes schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 13:08:
[...]


Wel vanuit het oogpunt van de bouwkosten inderdaad. Laten we er eens vanuit gaan dat iemand in de bouw 40k per jaar verdient. Dan moet diegene dus 10 jaar werken om zijn eigen huis te kunnen betalen.

Die snap ik niet helemaal. Hoeveel procent van jouw inkomen kan je spenderen aan je hypotheek na aftrek van alle kosten? Dat red je niet op 1 salaris als dat de max van je leencapaciteit is.

[Kaiberia]

Vorkie schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 13:10:
[...]

Moet ie niet eten dan?

Ubereats kunnen ze de BTW van afhalen /s

[Napo]

aschja schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 12:37:
[...]


Ik snap zijn reactie ook niet zo goed. Gewoon een beetje in de rondte schreeuwen. Ik geef gewoon een voorbeeld. Het is ook nog eens zo dat ons gekochte huis van een hoger afwerkniveau was dan de andere te koop staande huizen. Het geeft inderdaad weer dat de huizenprijzen volkomen krankjorem zijn op dit moment. 400.000 voor een rijtjeswoning.
.
Het gaat om een redelijk nieuwe woning uit 2016. Het enige waar deze huizen in verschillen is keuken en badkamer. Voor de rest zijn ze identiek. Het ene huis heeft wat meer verstand van inrichten dan de andere, zonder meer waar. Maar dat van ons zag er keurig/modern uit. Maar het is niet normaal dat hetzelfde huis, ondanks het afwerkingsniveau, in 4 maanden tijd 50K duurder is. Dit zijn verkoopprijzen, geen vraagprijzen. Je moet ze uiteraard op hun woord geloven

Dit gaat de starter nog meer de nek omdraaien. Als je al een woning hebt zal het wel meevallen, die stijgen over het algemeen net zo hard mee.

In het topic komen vaak genoeg voorbeelden die berust zijn op twee woningen waar te weinig context over wordt gegeven waardoor het feitelijk niets over de huizenmarkt zegt. De aanvulling in bovenstaande post (jouw gekochte huis dat een hoger afwerkingsniveau heeft) zou een beter beeld schetsen.

Juist het weg laten van afwerkingsniveau, bouwjaar en dat ze identiek zijn (en nee, huizen in dezelfde straat zijn niet altijd identiek). Daarnaast heb je het in je eerste post over "staat te koop". Dat duidt op een vraagprijs, niet een transactieprijs. Maar al te vaak komen dit soort N=1 vergelijkingen langs waarbij er nul details buiten aankoopprijs en vraagprijs worden gedeeld. Dat soort posts zeggen vrij weinig over de ontwikkelingen op de huizenmarkt.


Trouwens ook fijn dat je het op de man speel met het benoemen van in de rondte schreeuwen.

[Richh]

Maahes schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 13:08:
[...]


Wel vanuit het oogpunt van de bouwkosten inderdaad. Laten we er eens vanuit gaan dat iemand in de bouw 40k per jaar verdient. Dan moet diegene dus 10 jaar werken om zijn eigen huis te kunnen betalen.

Is toch simpel op te lossen. Minder avocado eten en minder op vakantie gaan!

TheGhostInc schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 13:00:
Maar er is iets gebeurd, Covid-19, maar daarna is er op de huizenmarkt nog niks gebeurd, qua arbeidsmarkt lijkt er wel een flinke klap te komen, maar hoe lang/zwaar die wordt is echt koffiedik kijken. En op basis daarvan komt dan een schatting over de huizenmarkt.
Maar het is geen vaststaand feit dat de woningmarkt überhaupt serieus gaat bewegen.

Dat ben ik volledig met je eens!
"Je moet altijd voorzichtig zijn bij waarschijnlijk de grootste uitgave van je leven." exact, om daar nog aan toe te voegen: 'juist nu' wat mij betreft

Maar heb je hier ergens een getal voor dat dat aangeeft of onderbouwd?

Nee, niet echt. Ik ben heel benieuwd naar de q3 cijfers op https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/ wanneer die beschikbaar komen.

Je kan jammer genoeg niet echt terugkijken op Funda

Maar de ruim 80 woningen die in Zwolle al langer dan 4 weken te koop staan, dat is iets wat in q1/q2 echt ondenkbaar was. Net als lichte prijs-dalingen bijvoorbeeld. Dat heb ik maandenlang niet gezien hier Dit staat 2 maanden te koop, en dit: ter vergelijking (waarbij makelaars veelal langer wachten met de status aanpassen dan dat de transactie daadwerkelijk duurde).
Zegt dit iets? Waarschijnlijk niet maar het valt mij wel op. En het moet 'ergens' beginnen.

In Almere zijn er ongeveer net zoveel woningen die al langer dan 4 weken te koop staan, ook betaalbare huizen, terwijl het nu staande aanbod veel groter is (is aan de ene kant logisch want het is een grotere stad, aan de andere kant: Almere is al jaren frontrunner wat betreft reële prijsstijgingen, mede doordat de vraag daar een stuk groter is dan in Zwolle). Ook veel 'reposts' van dezelfde huizen, soms voor 5k minder.
Dat zijn ontwikkelingen die in februari dit jaar echt ondenkbaar waren.

[aschja]

Napo schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 13:41:
[...]


In het topic komen vaak genoeg voorbeelden die berust zijn op twee woningen waar te weinig context over wordt gegeven waardoor het feitelijk niets over de huizenmarkt zegt. De aanvulling in bovenstaande post (jouw gekochte huis dat een hoger afwerkingsniveau heeft) zou een beter beeld schetsen.

Juist het weg laten van afwerkingsniveau, bouwjaar en dat ze identiek zijn (en nee, huizen in dezelfde straat zijn niet altijd identiek). Daarnaast heb je het in je eerste post over "staat te koop". Dat duidt op een vraagprijs, niet een transactieprijs. Maar al te vaak komen dit soort N=1 vergelijkingen langs waarbij er nul details buiten aankoopprijs en vraagprijs worden gedeeld. Dat soort posts zeggen vrij weinig over de ontwikkelingen op de huizenmarkt.

Trouwens ook fijn dat je het op de man speel met het benoemen van in de rondte schreeuwen.

Want je eigen reactie was lekker subtiel? Maar goed. Case closed.

Uiteraard zijn de woning nog niet verkocht, maar verkocht onder voorbehoud. Waarbij de huidige eigenaren aangeven dat het voor dergelijke bedragen "verkocht" is.

[Moi_in_actie]

CornermanNL schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 12:06:
[...]


Staat de markt op zijn kop ? Of is het gewoon een normale prijsstelling en waren de huizen vanaf de dip rondom 2008-2013 gewoon erg goedkoop ?

Wat mij altijd verbaasd is dat de huizenmarkt als een losstaand geheel wordt gezien. Dat is niet het geval. Het is compleet afhankelijk van rente en daarmee kapitaalbeschikbaarheid. En de stabiliteit van de inkomens , en daarmee bedoel ik niet alleen vaste contracten maar ook loonstijgingen.

We zitten aan het eind van ons latijn qua lenen als individu. En dat is het grote probleem. Waren de lonen gewoon meegestegen dan had er al een stuk minder een probleem geweest. En dat is over decennia.

De crash van 2008 was een liqiditeitscrisis. Die is opgelost door bij te drukken en dat te blijven doen. Daarnaast is er verder gegaan met de privatisering en loonmatiging dus zodra je geen geld kan lenen of onvoldoende zul je altijd buiten de boot vallen.

De markt is niet efficient. In theorie zou geld de juiste besteding moeten vinden op een bijna automatische manier. Dat is niet het geval. Het geld dat is bijgedrukt is niet in de vorm van verhoging van de lonen bij de 'gewone' werknemer terecht gekomen.

Dat is verbloemd door te modderen met koopsubsidies VRH aflossingsvrije leningen etc. Tot de crisis van 2008 gaf dat een aardige aanblik maar wat er onder zat was gebouwd op drijfzand.

Dat wilde men tegengaan, dit is aan 1 kant gedaan. Leencapaciteit naar beneden. Door de enorme buffers met geld die zich niet nuttig konden maken in de economie is er door veel investeerders een stallingsplek gevonden in woningen. En Nederland is bij uistek geschikt. Weinig mobiliteit in wonen en een stabiel land dat grootvermogen koestert. Dus je kan prima je geld tegen 2% stallen , bovendien onderpand dus op de kapitaalmarkt kan je altijd weer lenen daartegen.

Hoe meer bezit hoe meer je kan lenen. Dus is het risico voor de grotere investeerders nihil. En die kopen dus sinds zeker 2010 massaal op. De knel komt er dus steeds meer in.

Ik denk dus niet dat huizen historisch te duur zijn, zijn ze voor de huidige inkomens te duur , dat weet ik wel zeker. Maar dat geld niet alleen voor koop maar is hetzelfde bij huur.

Hetgeen wat je zegt klopt inderdaad. Ja, vraagprijzen zijn nu een stuk hoger dan 2 of 3 jaar geleden, soms ook exorbitant hoog, maar gemiddeld genomen is het zeker als je wat verder terugkijkt niet heel bijzonder. Ik heb geen compleet sluitend artikel kunnen vinden, maar dit artikel over de hypotheeklasten en dit artikel betreffende de rentes geeft bij elkaar wel een mooi beeld.

Op dit moment zijn de huizenprijzen an sich op dit moment "hoog", maar de totale kosten zijn dat niet; je betaald heel weinig rente, de overdrachtsbelasting is laag (of gaat voor sommigen zelfs naar 0). Het is alleen zo dat de maximale hypotheek die je kunt krijgen + in welke vorm(en) je die hypotheek krijgt flink veranderd zijn. Begin jaren 2000 betaalde je nog makkelijk 5 to 6% rente, 6% overdrachtsbelasting, kreeg je 105% (of nog meer?) aan hypotheek en kreeg je nog zonder morren een aflossingsvrije hypotheek. Tegenwoordig betaal je misschien 1.8% rente, is er 0 of 2% overdrachtsbelasting, krijg je maximaal 100% hypotheek en moet dit ook gewoon een hypotheekvorm zijn waarin je daadwerkelijk maandelijks afbetaald.

Vergelijk je die 2 zaken met elkaar zaten er in de oude situatie (begin jaren 2000) heel veel verborgen kosten. Ja, dat huis was dan wel 100.000 euro goedkoper, maar je betaalde wel verhoudingsgewijs flink meer aan hypotheek per maand (zeker wanneer je een top hypotheek nam) en je moest eenmalig flink meer overdrachtsbelasting betalen (kan al snel 10k of meer schelen met vandaag). Dat alles compenseerde men vaak door een (deels) aflossingsvrije hypotheek, lekker goedkoop in de maand, maar dat is alleen het probleem 30 jaar voor je uitschuiven.
Ik ken mensen, in de leeftijdscategorie 55-70 jaar, die dat gedaan hebben (nooit wat afbetaald) en die binnen nu en een paar jaar de rekening gepresenteerd krijgen. Opnieuw financieren kan (misschien), of sommigen hopen het op te lossen met de forse overwaarde op hun huis. Maar goed, verkoop je het huis voor een hoge prijs, je zult toch ergens heen moeten. En indien je weer wilt kopen, is ook dat huis wat je daarna koopt evenredig veel duurder geworden.

Vergelijk ik mijn eigen situatie met die van mijn vader, dan lig ik er ook niet wakker van. Ja, reken je om wat hij destijds (jaren 70) betaald heeft om zijn huis te laten bouwen en wat ik betaald heb voor onze bestaande woning, dan is dat van hem maar een fractie. Maar goed, mijn huis is een stuk ruimer, stuk grotere tuin, inmiddels na 2 jaar is het huis al veel meer waard geworden (schatting) en mijn salaris is nu in mn 30ers al net zoveel of meer dan wat hij tegen het einde van zijn carrière verdiende (en ik zal het zo zeggen, hij verdiende zeer goed). Ja, linksom en rechtsom zijn er soms grote verschillen in waaraan je destijds en nu je inkomen kwijt bent, maar om te zeggen dat ik het zoveel zwaarder heb (zeker betreffende de woningmarkt): nee.

Ik zou dan eerder stellen dat b.v. de prijzen/kosten van het autorijden vele malen duurder is geworden, zelfs als ik het vergelijk met begin jaren 90. De nieuwprijs + onderhoudskosten (in de breedste zin van het woord, met verzekeringen, benzine etc.) van een mooie auto is, t.o.v. je jaarsalaris, verhoudingsgewijs een stuk hoger dan toen der tijd.

Het idee dat het hebben van een huis nu zoveel duurder is komt denk ik met name wanneer je kijkt naar de laatste 10 jaar, waar inderdaad een flinke dip zat. Kijk je verder terug en vergelijk je wat mensen zich 30 of 40 jaar geleden verhoudingsgewijs konden permitteren, dan valt het allemaal nog wel heel erg mee. En ja, kijk je alleen naar mensen die het rond 2008 zelf goed getroffen hadden en toen voor een schijntje een groot huis op de kop getikt hebben, tsja... mooi voor die mensen, maar niet representatief voor het algehele verloop van de woningmarkt.

Mijn idee is ook niet dat het probleem zo zeer bij de koophuizen ligt, maar bij de huurprijzen en beleggen/sparen in het algemeen. Huurprijzen zijn verhoudingsgewijs hoog en voor mensen/bedrijven met vermogen is sparen niet rendabel, beleggen in vastgoed nog wel. Ergens rond 2017 had ik al eens interesse getoond in een mooi vrijstaand huis met een flinke tuin, geschatte waarde zo tussen de 300 en 320k, maar dat huis werd alleen te huur aangeboden (door een investeerder); 1600 euro per maand aan kale huur. Een hypotheek zou netto net over de 1k per maand zijn geweest. Goed, hypotheek alleen is niet alles, maar het is wel een fors verschil.

[CVTTPD2DQ]

Moi_in_actie schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 14:36:
Het idee dat het hebben van een huis nu zoveel duurder is komt denk ik met name wanneer je kijkt naar de laatste 10 jaar, waar inderdaad een flinke dip zat. Kijk je verder terug en vergelijk je wat mensen zich 30 of 40 jaar geleden verhoudingsgewijs konden permitteren, dan valt het allemaal nog wel heel erg mee. En ja, kijk je alleen naar mensen die het rond 2008 zelf goed getroffen hadden en toen voor een schijntje een groot huis op de kop getikt hebben, tsja... mooi voor die mensen, maar niet representatief voor het algehele verloop van de woningmarkt.

Een paar posts terug heb ik de betaalbaarheid van een specifiek huis vergeleken obv. de CAO-lonen sinds het jaar 2000. En ook in dat geval viel het, met annuitaire financiering, behoorlijk veel beter uit.

Eigenlijk zouden we de betaalbaarheid van koopwoningen over de afgelopen 30 jaar eens moeten plotten.

[Moi_in_actie]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 14:53:
[...]


Een paar posts terug heb ik de betaalbaarheid van een specifiek huis vergeleken obv. de CAO-lonen sinds het jaar 2000. En ook in dat geval viel het, met annuitaire financiering, behoorlijk veel beter uit.

Eigenlijk zouden we de betaalbaarheid van koopwoningen over de afgelopen 30 jaar eens moeten plotten.

Misschien als ik mij binnenkort eens verveel (lees: tijd over heb, zal vast niet gebeuren) wil ik dit voor mijn eigen nieuwsgierigheid wel eens gaan doen. Het is alleen de vraag of je goed sluitende en vergelijkbare informatie kunt vinden voor over zo'n lange periode. Prima om informatie uit meerdere bronnen samen te voegen, maar moet het wel aan dezelfde voorwaarden voldoen.

Voor mijn gevoel is het nu, onder de streep, niet echt duurder, alleen transparanter en meer "in your face". Je leent gewoon 100% voor je huis, je betaald weinig of geen rare overdrachtsbelasting en je lost gewoon netjes maandelijks af op je hypotheek. Niet het probleem voor je uitschuiven (aflossingsvrij) of speculeren en sparen (spaarhypotheek, dat was me er eentje ), gewoon lineair of annuitief maandelijks aflossen. Ja, je betaald meer voor het huis, kunt wellicht alleen een wat kleiner huis kopen, maar dat is wel wat je je echt kunt veroorloven (je leeft niet boven je stand).

[mierenfokker]

Wat mij ook vooral opvalt is dat de nieuwbouw ook gestegen is. Vergelijkbare woningen van ons huis (2,5 jaar oud qua oplevering) gaan nu v.o.n. prijs plus 150k. Het begint gewoon bij 550k v.o.n. als ik dat zo zie op Funda wat ongeveer beetje vergelijkbaar is.

Kijk ik snap dat alles duurder is geworden, maar vraag mij af wie er het meeste van profiteert. De gemeente? De projectmakelaar? Het bouwbedrijf? De medewerkers van het bouwbedrijf? De flexibele schil van het bouwbedrijf? (wie weet er nog meer?)

[ Voor 11% gewijzigd door mierenfokker op 08-09-2020 15:05 ]

[Maahes]

@Vorkie @aschja De arbeidsproductiviteit is enorm gegroeid de afgelopen decennia, maar een bouwvakker kan nu minder 'woning' kopen met zijn salaris dan een tijd geleden. Het punt dat ik wil maken is dat woningen vanuit dit perspectief vrij duur zijn.

[Vorkie]

Maahes schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:08:
@Vorkie @aschja De arbeidsproductiviteit is enorm gegroeid de afgelopen decennia, maar een bouwvakker kan nu minder 'woning' kopen met zijn salaris dan een tijd geleden. Het punt dat ik wil maken is dat woningen vanuit dit perspectief vrij duur zijn.

Ze kunnen het zelfs niet kopen:

https://tradingcoach.nl/inkomen/wat-verdient-een-bouwvakker/




Je maximale hypotheek
€ 198.744,-
Op basis van 10 jaar rentevast

[TheGhostInc]

Moi_in_actie schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 14:36:
Op dit moment zijn de huizenprijzen an sich op dit moment "hoog", maar de totale kosten zijn dat niet; je betaald heel weinig rente, de overdrachtsbelasting is laag (of gaat voor sommigen zelfs naar 0). Het is alleen zo dat de maximale hypotheek die je kunt krijgen + in welke vorm(en) je die hypotheek krijgt flink veranderd zijn. Begin jaren 2000 betaalde je nog makkelijk 5 to 6% rente, 6% overdrachtsbelasting, kreeg je 105% (of nog meer?) aan hypotheek en kreeg je nog zonder morren een aflossingsvrije hypotheek. Tegenwoordig betaal je misschien 1.8% rente, is er 0 of 2% overdrachtsbelasting, krijg je maximaal 100% hypotheek en moet dit ook gewoon een hypotheekvorm zijn waarin je daadwerkelijk maandelijks afbetaald.

Vergeet ook niet dat het Nibud (heel stiekem) ook flink aan de knoppen heeft lopen draaien.

Het Nibud houdt namelijk rekening ermee dat de rente kan stijgen. En toen we sub-2% gingen hebben ze daarvoor zelfs een extra categorie geïntroduceerd om maar te voorkomen dat je in de problemen komt als de rente omhoog gaat.

Hierdoor kun je minder van je salaris inzetten, dan als ze de leennormen lineair hadden gemaakt. Dus een hypotheek van 1,5% is 'veiliger' dan een van 3% en die is weer 'veiliger' dan als je tegen 4% zou lenen.
Daarnaast moet je ook nog de rente 10 jaar vastzetten (of je krijgt een rekenrente van 4%).

Daarmee zorgt het Nibud ervoor dat je een minder groot deel van je inkomen kunt gebruiken voor je hypotheek. Daarmee blijft de hypotheek ten opzichte van het inkomen wat lager dan als dat niet was gebeurd. Hoeveel 'huis' je voor die hypotheek krijgt is natuurlijk een ander verhaal, maar de totale hypothekenberg wordt wel een stukje gematigd.

[TheGhostInc]

Vorkie schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:13:
Ze kunnen het zelfs niet kopen:

Altijd mooi bij jachtenbouwers, die verkopen/maken boten die ze zelf nooit zouden kunnen betalen.

[Kaiberia]

mierenfokker schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:04:
Wat mij ook vooral opvalt is dat de nieuwbouw ook gestegen is. Vergelijkbare woningen van ons huis (2,5 jaar oud qua oplevering) gaan nu v.o.n. prijs plus 150k. Het begint gewoon bij 550k v.o.n. als ik dat zo zie op Funda wat ongeveer beetje vergelijkbaar is.

Kijk ik snap dat alles duurder is geworden, maar vraag mij af wie er het meeste van profiteert. De gemeente? De projectmakelaar? Het bouwbedrijf? De medewerkers van het bouwbedrijf? De flexibele schil van het bouwbedrijf? (wie weet er nog meer?)

Bij toeval keek ik vandaag naar een nieuwbouwproject dat ik al een tijd volgde, maar paar weken lang niet meer had bekeken. In die twee weken hebben ze 10 appartementen van "in verkoop" naar "verkocht" gezet, prijsklasse 210-230k. Opvallend was vooral de maandlast, die werd netto geschat op 550 per maand. Ben ik een beetje conservatief en zeg ik "daar moeten de verzekeringen e.d. nog bij", dan schat ik op 700 p/m. Maar 230k heb je rond de 50k bruto salaris per jaar voor nodig (iets minder). Ik denk niet dat iemand met een salaris van 50k bruto problemen heeft om 700 p/m te betalen, wanneer we starters op 30k p/m een huur van 1,1k laten betalen.

[Richh]

Kabinet trekt 200 miljoen uit om huurstijgingen te beperken
https://nos.nl/artikel/23...ijgingen-te-beperken.html

200 miljoen euro korting op de verhuurdersheffing. Daar wordt geen huurstijging mee beperkt, je geeft alleen iets meer slagkracht aan de woningbouwers in het sociale domein.

Het middeninkomen wat teveel verdient voor een sociale huurwoning heeft het geen drol aan.

[WhySoSerious]

N = 1

Als ik kijk naar eigen situatie;

2014 260K, 20 jr rentevast a 4,1% (NHG). Totale kosten (inc. HRA) 379K, waarvan 119K voor de lening

Als ik nu het huis zou kopen met een hypotheek van 315K, 20 jr rentevast a 2,1% (geen NHG) kom ik uit op een totale lening van 383K, waarvan 68K voor de lening.

Overigens zou mijn huis daarmee 'maar' 3,8% per jaar stijgen en daarmee onder het marktgemiddelde zitten. Puur eigen situatie he.

Een voorzichtige conclusie zou zijn (wederom N=1) dat de hoeveelheid beschikbaar geld die in 'het systeem' gepompt is (lees: lage rente) voor een inflatie van geld gezorgd hebben, waarbij het rendement op het uitgeleende geld door 2 gegaan is, en de andere helft heeft gezorgd voor een toename van de huizenprijzen.

Gewoon een observatie op mijn eigen specifieke situatie.

[ Voor 8% gewijzigd door WhySoSerious op 08-09-2020 15:18 ]

[Maahes]

Vorkie schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:13:
[...]


Ze kunnen het zelfs niet kopen:

https://tradingcoach.nl/inkomen/wat-verdient-een-bouwvakker/

[Afbeelding]


Je maximale hypotheek
€ 198.744,-
Op basis van 10 jaar rentevast

Het lijkt mij interessant om daarbij stil te staan. Wat zegt dit over de woningmarkt? Wat is de reden hiervan?

[Napo]

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:16:
Kabinet trekt 200 miljoen uit om huurstijgingen te beperken
https://nos.nl/artikel/23...ijgingen-te-beperken.html

200 miljoen euro korting op de verhuurdersheffing. Daar wordt geen huurstijging mee beperkt, je geeft alleen iets meer slagkracht aan de woningbouwers in het sociale domein.

Het middeninkomen wat teveel verdient voor een sociale huurwoning heeft het geen drol aan.

Maar uhm, hoe gaat dit überhaupt bij de huurders terecht komen? Verhuurders houden nu meer "over" dat ze kunnen - en hopelijk - investeren in nieuwe woningen maar dat heeft/hoeft toch geen impact te hebben op de huurders

Zowel de middeninkomens als de lagere inkomens zullen hier weinig van terug gaan zien dunkt mij.

[ Voor 6% gewijzigd door Napo op 08-09-2020 15:26 ]

[Vorkie]

TheGhostInc schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:16:
[...]

Altijd mooi bij jachtenbouwers, die verkopen/maken boten die ze zelf nooit zouden kunnen betalen.

Het was als reactie met wat cijfers.

[Richh]

Napo schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:25:
[...]


Maar uhm, hoe gaat dit überhaupt bij de huurders terecht komen? Verhuurders houden nu meer "over" dat ze kunnen - en hopelijk - investeren in nieuwe woningen maar dat heeft/hoeft toch geen impact te hebben op de huurders

Zowel de middeninkomens als de lagere inkomens zullen hier weinig van terug gaan zien dunkt mij.

Eens, de titel van NOS lijkt mij misplaatst. Deze euro's zijn vooral zodat woco's meer huizen kunnen bouwen. Hiervan komt niks bij de huurders terecht.

Middeninkomens hebben anno 2020 sowieso al weinig meer te maken met sociale huurwoningen, of men moet toevallig al een aantal jaren scheefwonen.

[Maahes]

TheGhostInc schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:16:
[...]

Altijd mooi bij jachtenbouwers, die verkopen/maken boten die ze zelf nooit zouden kunnen betalen.

Nooit inderdaad. Vroeger ook al niet.

[Plague]

Maahes schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:17:
[...]


Het lijkt mij interessant om daarbij stil te staan. Wat zegt dit over de woningmarkt? Wat is de reden hiervan?

Niets? Het is toch niets nieuws dat een bouwvakker of vakkenvuller geen eigen woning kan betalen? Philips bouwde 110 jaar geleden al een dorp met 'sociale huurwoningen' voor zijn arbeiders in de gloeilampenfabriek. Er is een soort (m.i.) wat vreemde aanname dat iedereen een eigen huis moet kunnen betalen. Niet iedereen kan zich dat veroorloven. Niet iedereen kan zich een nieuwe auto veroorloven of de beste videokaart of nieuwste high-end smartphone. Hoe erg is dat? Daarvoor hebben we toch de sociale huur?
Wordt de groep groep starters niet iets te vaak op één hoop gegooid met de groep lage loners? Bij de ene is er een aanloopprobleem met startkapitaal, bij de andere een permanent probleem dat ook niet opgelost gaat worden.

Bij de starters is het probleem maar al te vaak dat dat huis er nú moet komen, terwijl men juist in de jaren ervoor weinig tot niets heeft gespaard. Het argument "want de huren zijn zo hoog" hoor je dan vaak. Het 'tussenjaar' naar Zuid-Oost Azie wordt nooit als oorzaak gezien, evenmin de 4 smartphones tijdens je studententijd of het kroegbezoek.

Begrijp mij niet verkeerd: ik snap goed dat het als starter lastig kan zijn in de huidige markt, zeker in je eentje. Maar als je niet in staat bent in 2 jaar de kosten koper + wat andere aanloopkosten bij elkaar te sparen moet je je volgens mij afvragen of je uberhaupt wel aan een koophuis moet beginnen.

[Miks]

Moi_in_actie schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 14:36:
[...]

Hetgeen wat je zegt klopt inderdaad. Ja, vraagprijzen zijn nu een stuk hoger dan 2 of 3 jaar geleden, soms ook exorbitant hoog, maar gemiddeld genomen is het zeker als je wat verder terugkijkt niet heel bijzonder. Ik heb geen compleet sluitend artikel kunnen vinden, maar dit artikel over de hypotheeklasten en dit artikel betreffende de rentes geeft bij elkaar wel een mooi beeld.

Op dit moment zijn de huizenprijzen an sich op dit moment "hoog", maar de totale kosten zijn dat niet; je betaald heel weinig rente, de overdrachtsbelasting is laag (of gaat voor sommigen zelfs naar 0). Het is alleen zo dat de maximale hypotheek die je kunt krijgen + in welke vorm(en) je die hypotheek krijgt flink veranderd zijn. Begin jaren 2000 betaalde je nog makkelijk 5 to 6% rente, 6% overdrachtsbelasting, kreeg je 105% (of nog meer?) aan hypotheek en kreeg je nog zonder morren een aflossingsvrije hypotheek. Tegenwoordig betaal je misschien 1.8% rente, is er 0 of 2% overdrachtsbelasting, krijg je maximaal 100% hypotheek en moet dit ook gewoon een hypotheekvorm zijn waarin je daadwerkelijk maandelijks afbetaald.

Vergelijk je die 2 zaken met elkaar zaten er in de oude situatie (begin jaren 2000) heel veel verborgen kosten. Ja, dat huis was dan wel 100.000 euro goedkoper, maar je betaalde wel verhoudingsgewijs flink meer aan hypotheek per maand (zeker wanneer je een top hypotheek nam) en je moest eenmalig flink meer overdrachtsbelasting betalen (kan al snel 10k of meer schelen met vandaag). Dat alles compenseerde men vaak door een (deels) aflossingsvrije hypotheek, lekker goedkoop in de maand, maar dat is alleen het probleem 30 jaar voor je uitschuiven.
Ik ken mensen, in de leeftijdscategorie 55-70 jaar, die dat gedaan hebben (nooit wat afbetaald) en die binnen nu en een paar jaar de rekening gepresenteerd krijgen. Opnieuw financieren kan (misschien), of sommigen hopen het op te lossen met de forse overwaarde op hun huis. Maar goed, verkoop je het huis voor een hoge prijs, je zult toch ergens heen moeten. En indien je weer wilt kopen, is ook dat huis wat je daarna koopt evenredig veel duurder geworden.

Vergelijk ik mijn eigen situatie met die van mijn vader, dan lig ik er ook niet wakker van. Ja, reken je om wat hij destijds (jaren 70) betaald heeft om zijn huis te laten bouwen en wat ik betaald heb voor onze bestaande woning, dan is dat van hem maar een fractie. Maar goed, mijn huis is een stuk ruimer, stuk grotere tuin, inmiddels na 2 jaar is het huis al veel meer waard geworden (schatting) en mijn salaris is nu in mn 30ers al net zoveel of meer dan wat hij tegen het einde van zijn carrière verdiende (en ik zal het zo zeggen, hij verdiende zeer goed). Ja, linksom en rechtsom zijn er soms grote verschillen in waaraan je destijds en nu je inkomen kwijt bent, maar om te zeggen dat ik het zoveel zwaarder heb (zeker betreffende de woningmarkt): nee.

Ik zou dan eerder stellen dat b.v. de prijzen/kosten van het autorijden vele malen duurder is geworden, zelfs als ik het vergelijk met begin jaren 90. De nieuwprijs + onderhoudskosten (in de breedste zin van het woord, met verzekeringen, benzine etc.) van een mooie auto is, t.o.v. je jaarsalaris, verhoudingsgewijs een stuk hoger dan toen der tijd.

Het idee dat het hebben van een huis nu zoveel duurder is komt denk ik met name wanneer je kijkt naar de laatste 10 jaar, waar inderdaad een flinke dip zat. Kijk je verder terug en vergelijk je wat mensen zich 30 of 40 jaar geleden verhoudingsgewijs konden permitteren, dan valt het allemaal nog wel heel erg mee. En ja, kijk je alleen naar mensen die het rond 2008 zelf goed getroffen hadden en toen voor een schijntje een groot huis op de kop getikt hebben, tsja... mooi voor die mensen, maar niet representatief voor het algehele verloop van de woningmarkt.

Mijn idee is ook niet dat het probleem zo zeer bij de koophuizen ligt, maar bij de huurprijzen en beleggen/sparen in het algemeen. Huurprijzen zijn verhoudingsgewijs hoog en voor mensen/bedrijven met vermogen is sparen niet rendabel, beleggen in vastgoed nog wel. Ergens rond 2017 had ik al eens interesse getoond in een mooi vrijstaand huis met een flinke tuin, geschatte waarde zo tussen de 300 en 320k, maar dat huis werd alleen te huur aangeboden (door een investeerder); 1600 euro per maand aan kale huur. Een hypotheek zou netto net over de 1k per maand zijn geweest. Goed, hypotheek alleen is niet alles, maar het is wel een fors verschil.

Hoe kom je erbij dat de betaalbaarheid steeds beter is?
De betaalbaarheid is sinds 2017 niet beter geworden. En toen was de betaalbaarheid al verslechterd. Lees ook mijn oude post maar terug. Blijkt ook wel, want het huizenbezit loopt steeds meer terug onder starters. Dat is niet omdat de betaalbaarheid zo goed is.

https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/59159268

[Kaiberia]

Plague schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:37:
[...]

Niets? Het is toch niets nieuws dat een bouwvakker of vakkenvuller geen eigen woning kan betalen? Philips bouwde 110 jaar geleden al een dorp met 'sociale huurwoningen' voor zijn arbeiders in de gloeilampenfabriek. Er is een soort (m.i.) wat vreemde aanname dat iedereen een eigen huis moet kunnen betalen. Niet iedereen kan zich dat veroorloven. Niet iedereen kan zich een nieuwe auto veroorloven of de beste videokaart of nieuwste high-end smartphone. Hoe erg is dat? Daarvoor hebben we toch de sociale huur?

Verklaar dan eens waarom 25 jaar geleden m'n ouders nog op gezamenlijk modaal een huis konden kopen, waar je nu grofweg 3x tot 3.5x modaal voor nodig hebt? Ik vind het best zorgelijk als een modaal stel geen "modaal" huis kan betalen in de Randstad, waar dit 3 decennia geleden nog wel kon. Of erger, ze hadden hetzelfde huis waar ze in wonen vandaag niet meer kopen, ondanks loonstijgingen via carriere. De definitie van modaal huis is kleiner geworden, terwijl de arbeidseisen voor een modaal stel hoger zijn geworden. Maar dan gaan we roepen "er is niks aan de hand"?

Bij de starters is het probleem maar al te vaak dat dat huis er nú moet komen, terwijl men juist in de jaren ervoor weinig tot niets heeft gespaard. Het argument "want de huren zijn zo hoog" hoor je dan vaak. Het 'tussenjaar' naar Zuid-Oost Azie wordt nooit als oorzaak gezien, evenmin de 4 smartphones tijdens je studententijd of het kroegbezoek.

Begrijp mij niet verkeerd: ik snap goed dat het als starter lastig kan zijn in de huidige markt, zeker in je eentje. Maar als je niet in staat bent in 2 jaar de kosten koper + wat andere aanloopkosten bij elkaar te sparen moet je je volgens mij afvragen of je uberhaupt wel aan een koophuis moet beginnen.

Denk eens iets verder dan dit bagatalliserende vingerwijzen waar we al honderden pagina's vol van hebben. Het is al eerder gezegd. Je levenswijze zet amper zoden aan de dijk, bruto salaris is koning. Sparen heeft minimaal invloed. Sterker nog, de grootste beslisser is misschien zelfs het hebben van en de kwaliteit van je partner. Die ga je niet zo snel vinden als je als een kluizenaar leeft. De extreem Spartaans-levende student-starter levert wat luxes in, en voor wat? Dat die 10, 15% van de huisprijs aan eigengeld meeneemt voor een klein appartement?

Hoe meer we dit normaliseren, hoe meer ruimte je geeft om de prijzen nog verder te laten stijgen, tot het pas echt kritiek wordt.

[Stoney3K]

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:28:
[...]
Middeninkomens hebben anno 2020 sowieso al weinig meer te maken met sociale huurwoningen, of men moet toevallig al een aantal jaren scheefwonen.

Middeninkomens kunnen vaak nergens naartoe doorstromen als ze in een sociale huurwoning zitten. Alleen als je genoeg spaargeld hebt, of genoeg verdient om in de vrije sector te gaan huren (wat op zich weer erg ongunstig is om een stap verder te gaan).

En heb vooral niet de illusie dat een alleenstaande middeninkomer maar iets kan kopen of op een fatsoenlijke manier in de vrije sector kan wonen.

[CVTTPD2DQ]

Plague schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:37:
Niets? Het is toch niets nieuws dat een bouwvakker of vakkenvuller geen eigen woning kan betalen? Philips bouwde 110 jaar geleden al een dorp met 'sociale huurwoningen' voor zijn arbeiders in de gloeilampenfabriek. Er is een soort (m.i.) wat vreemde aanname dat iedereen een eigen huis moet kunnen betalen.

Dat zijn overigens heel aardige woningen, goed van kwaliteit, met een ruime tuin. Naar de maatstaven van vandaag een beetje krap voor de grote gezinnen van toen, maar ik denk dat je het verkeerd begrijpt als je denkt dat dit toen als armenzorg werd gezien.

Plague schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:37: Niet iedereen kan zich dat veroorloven. Niet iedereen kan zich een nieuwe auto veroorloven of de beste videokaart of nieuwste high-end smartphone. Hoe erg is dat? Daarvoor hebben we toch de sociale huur?

Is die, met wachttijden van decennia, dan echt een optie? Begrijp me niet verkeerd, ik vind het prachtig om de huidige verwachtingen en standaarden van consumptie ter discussie te stellen. Maar dan moet je je ook echt naar de redelijkheid van de wensen kijken.

Is het onredelijk voor iemand met een bescheiden inkomen om in een woning te willen wonen die ruim genoeg is voor een gezin, op een leeftijd dat hij of zij ook aan een gezin wil beginnen? Zelf heb ik daar meer sympathie voor dan voor mensen die de nieuwste smartphone of auto willen hebben.

Plague schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:37:
Wordt de groep groep starters niet iets te vaak op één hoop gegooid met de groep lage loners? Bij de ene is er een aanloopprobleem met startkapitaal, bij de andere een permanent probleem dat ook niet opgelost gaat worden.

Ik vind dit onderscheid wel grappig. Het ene soort geldgebrek is blijkbaar anders dan het andere.

[Kaiberia]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 16:22:
[...]
Ik vind dit onderscheid wel grappig. Het ene soort geldgebrek is blijkbaar anders dan het andere.

Het is beide een probleem. Waarschijnlijk zijn starters simpelweg wat technologisch bekwamer, hebben ze meer strijdlust en door "jongeren vs ouderen"-achtige discussies vervaagt dit en worden de jongeren nog rebelser. Bij hen die al jaren vastzitten in sociale huur krijg ik vaak het gevoel dat ze het "wel okee" vinden, dat zolang hun situatie niet verandert, alles prima is. Niet omdat ze er echt blij mee zijn, maar omdat ze het hebben opgegeven. Geval normaliseren. Maar je merkte het gisteren met de sociale huurstijging, opeens was het niet meer zo "okee", want de persoonlijke situatie dreigde te verslechteren.

Anderzijds krijg je discussies als pensioen en AOW, waar veel jongeren compleet geen beeld hebben en te werk gaan onder het idee "ik krijg geen AOW meer", maar vervolgens moeten we wel sympathiek zijn tegenover dezelfde ouderen die starters afzeuren, die vervolgens om meer AOW vragen. Ja ouwe, wie denk je dat de belasting moet dragen?

Bottomline blijft dat het gemiddeld gezinsinkomen van vandaag niet hetzelfde kan krijgen als een paar decennia geleden, maar wel veel meer mag ophoesten voor huur en daardoor minder/niks opbouwt. Privilege of the rich / early bird.

[ Voor 14% gewijzigd door Kaiberia op 08-09-2020 16:53 ]

[Richh]

Stoney3K schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 16:11:
[...]


Middeninkomens kunnen vaak nergens naartoe doorstromen als ze in een sociale huurwoning zitten. Alleen als je genoeg spaargeld hebt, of genoeg verdient om in de vrije sector te gaan huren (wat op zich weer erg ongunstig is om een stap verder te gaan).

En heb vooral niet de illusie dat een alleenstaande middeninkomer maar iets kan kopen of op een fatsoenlijke manier in de vrije sector kan wonen.

Begrijp me goed, het al zittende middeninkomen in een sociale huurwoning kan er zelf inderdaad ook niks aan doen, dat begrijp ik zeker.

De scheefhuurders hebben imho wel iets minder aandacht nodig dan de duurhuurders die met hetzelfde inkomen nog meer huur betalen. Voor hun is de stap nog veel verder weg. Toch heb ik vaak het idee dat er nog relatief veel begrip is voor scheefhuurders, maar relatief weinig begrip voor de jongeren die voor 1000 euro per maand huren.
Ook die 200 miljoen verhuurdersheffingkorting waar het nu over gaat, komt 'ergens' wel op het bordje van de scheefhuurder, maar niet op de duurhuurder met een middeninkomen.

Sterker nog. 1 op de 5 huurders dat zit in de dure, vrije sector, zit qua inkomen eigenlijk in de doelgroep van de sociale sector. Maar komt daar niet tussen, en betaalt daarom echt veel te veel huur. Dat vind ik gewoon triest.

[Plague]

Kaiberia schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:58:
[...]


Verklaar dan eens waarom 25 jaar geleden m'n ouders nog op gezamenlijk modaal een huis konden kopen, waar je nu grofweg 3x tot 3.5x modaal voor nodig hebt? Ik vind het best zorgelijk als een modaal stel geen "modaal" huis kan betalen in de Randstad, waar dit 3 decennia geleden nog wel kon. Of erger, ze hadden hetzelfde huis waar ze in wonen vandaag niet meer kopen, ondanks loonstijgingen via carriere. De definitie van modaal huis is kleiner geworden, terwijl de arbeidseisen voor een modaal stel hoger zijn geworden. Maar dan gaan we roepen "er is niks aan de hand"?

Waar haal je die 3 tot 3,5x modaal vandaan? Modaal is in Nederland 36.500 euro/jaar. Met 2 van die inkomens (stel) kun je 378K lenen. Daarvan kun je prima een appartement of klein huis kopen, ook in de stad. In het buitengebied heb je er een vrijstaand huis voor. Maargoed, daar wil men niet wonen.

Denk eens iets verder dan dit bagatalliserende vingerwijzen waar we al honderden pagina's vol van hebben. Het is al eerder gezegd. Je levenswijze zet amper zoden aan de dijk, bruto salaris is koning. Sparen heeft minimaal invloed. Sterker nog, de grootste beslisser is misschien zelfs het hebben van en de kwaliteit van je partner. Die ga je niet zo snel vinden als je als een kluizenaar leeft. De extreem Spartaans-levende student-starter levert wat luxes in, en voor wat? Dat die 10, 15% van de huisprijs aan eigengeld meeneemt voor een klein appartement?

Hoe meer we dit normaliseren, hoe meer ruimte je geeft om de prijzen nog verder te laten stijgen, tot het pas echt kritiek wordt.

Ja, die 10-15% maakt inderdaad nogal een verschil. Dat is namelijk 35-50K eigen geld. Daarmee betaal je de k.k. en je inrichting. Misschien hou je dan nog iets over voor het potje 'onvoorzien'. Of een buffertje voor als je toch je baan kwijt raakt, ziek wordt, etc. Je moet de jaren erna óók zoveel aflossen als dat je daarvoor gespaard hebt, immers. Als je er 3 jaar over hebt gedaan dat bij elkaar te sparen (dan overigens chapeau!), zit je op het bedrag dat je vervolgens maandelijks aan aflossing betaalt. (namelijk 400.000 / 360 maanden = 1.111 euro / maand). Let wel: dit is natuurlijk allemaal op basis van 2 modale inkomens.

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 16:22:
[...]


Dat zijn overigens heel aardige woningen, goed van kwaliteit, met een ruime tuin. Naar de maatstaven van vandaag een beetje krap voor de grote gezinnen van toen, maar ik denk dat je het verkeerd begrijpt als je denkt dat dit toen als armenzorg werd gezien.

Dat is sociale huur nu ook. Het heeft een slechte naam, maar de praktijk is dat nieuwe wijken tegenwoordig gemengd gebouwd worden: 30% sociale huur, 30% vrije sector huur, 40% koop (bijv.). Dit zijn allemaal dezelfde huizen: zowel die koopwoningen van 400K als die sociale huur van 720 euro/maand.

Is die, met wachttijden van decennia, dan echt een optie? Begrijp me niet verkeerd, ik vind het prachtig om de huidige verwachtingen en standaarden van consumptie ter discussie te stellen. Maar dan moet je je ook echt naar de redelijkheid van de wensen kijken.

Eens, maar even advocaat van de duivel: is het redelijk te verwachten dat iedereen in dezelfde straal van 3km rondom een stadscentrum te kunnen wonen? Ik heb net een huis gekocht met tuin in een dorp in de buurt van de stad waar ik woon(de). Waarom? Tja, kindje gekregen, ik wilde een tuin. En een beetje een fatsoenlijke tuin. Nouja, dat is onbetaalbaar midden in de stad. Dus dan maar de stad uit. Ga ik toch niet al die andere mensen, die net als ik graag in de stad willen wonen, de schuld geven dat ze al die grond van mij afpikken? Nee, we willen gewoon allemaal hetzelfde en dat kan niet.

Is het onredelijk voor iemand met een bescheiden inkomen om in een woning te willen wonen die ruim genoeg is voor een gezin, op een leeftijd dat hij of zij ook aan een gezin wil beginnen? Zelf heb ik daar meer sympathie voor dan voor mensen die de nieuwste smartphone of auto willen hebben.

Nee, dat is niet onredelijk. Wat wél onredelijk is is om te verwachten dat dat je gewoon maar aan komt waaien als je je eerste of tweede baan hebt, geen spaargeld en het moet wel in het centrum van een stad of daar heel dicht in de buurt. Dat klinkt misschien wat flauw, maar dat is waar wat mij betreft de schoen wringt: de verwachtingen zijn gewoon te hoog gespannen.

Ik vind dit onderscheid wel grappig. Het ene soort geldgebrek is blijkbaar anders dan het andere.

Zeker. Het ene is een probleem dat je aan de voorkant kan oplossen door tijdelijk dingen even anders aan te pakken (tijdelijk flink sparen, even geen vakanties, etc.) en het andere is gewoon een permanente situatie waarin je dus ongetwijfeld andere (levens)keuzes maakt. Dan kunnen we het vervolgens gaan hebben over of het rechtvaardig is dat een bouwvakker X verdient en een dokter Y, maar dat is een hele andere discussie.

[Sport_Life]

aschja schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 12:37:
[...]


Ik snap zijn reactie ook niet zo goed. Gewoon een beetje in de rondte schreeuwen. Ik geef gewoon een voorbeeld. Het is ook nog eens zo dat ons gekochte huis van een hoger afwerkniveau was dan de andere te koop staande huizen. Het geeft inderdaad weer dat de huizenprijzen volkomen krankjorem zijn op dit moment. 400.000 voor een rijtjeswoning.

Het gaat om een redelijk nieuwe woning uit 2016. Het enige waar deze huizen in verschillen is keuken en badkamer. Voor de rest zijn ze identiek. Het ene huis heeft wat meer verstand van inrichten dan de andere, zonder meer waar. Maar dat van ons zag er keurig/modern uit. Maar het is niet normaal dat hetzelfde huis, ondanks het afwerkingsniveau, in 4 maanden tijd 50K duurder is. Dit zijn verkoopprijzen, geen vraagprijzen. Je moet ze uiteraard op hun woord geloven.

Dit gaat de starter nog meer de nek omdraaien. Als je al een woning hebt zal het wel meevallen, die stijgen over het algemeen net zo hard mee.

Kan natuurlijk ook een kwestie van toeval zijn. Als hij zijn huis voor 400k te koop zet en er hapt iemand met spaargeld/overwaarde toe , terwijl de verkopers van jullie woning wat voorzichtiger waren met de vraagprijs en niemand had het idee flink te bieden, kan het jullie geluk zijn. Jullie woning misschien iets onder de marktwaarde gekocht, die andere woning iets erboven kan het verschil verklaren.

Een verkoopprijs is geen exacte wetenschap.

Qua tijd zijn we een half jaar verder, dus ook weer bijna 15k erbij gemiddeld. Dus blijft er 35k verschil over, jullie woning 17,5k onder de marktwaarde, die andere 17,5k erboven .

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 08-09-2020 18:08 ]

[CVTTPD2DQ]

Plague schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 17:29:
Nee, dat is niet onredelijk. Wat wél onredelijk is is om te verwachten dat dat je gewoon maar aan komt waaien als je je eerste of tweede baan hebt, geen spaargeld en het moet wel in het centrum van een stad of daar heel dicht in de buurt. Dat klinkt misschien wat flauw, maar dat is waar wat mij betreft de schoen wringt: de verwachtingen zijn gewoon te hoog gespannen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Kaiberia]

Plague schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 17:29:
[...]

Waar haal je die 3 tot 3,5x modaal vandaan? Modaal is in Nederland 36.500 euro/jaar. Met 2 van die inkomens (stel) kun je 378K lenen. Daarvan kun je prima een appartement of klein huis kopen, ook in de stad. In het buitengebied heb je er een vrijstaand huis voor. Maargoed, daar wil men niet wonen.

[...]

Je verwart mijn voorbeeld (ouderlijk huis in de Randstad, ruwweg geschatte waarde 6 ton) met de gemiddelde landelijke prijs. Daar zit de essentie: datzelfde huis is dankzij allerlei factoren veel harder in eisen gestegen.

Daarbij, gemiddeld gezin verdient niet tweemaal modaal. Gemiddeld gezin werkt rond de 1,5 FTE. Stijging naar de volle 2 FTE is geen oplossing op macro niveau, alleen micro.

Ja, die 10-15% maakt inderdaad nogal een verschil. Dat is namelijk 35-50K eigen geld. Daarmee betaal je de k.k. en je inrichting. Misschien hou je dan nog iets over voor het potje 'onvoorzien'. Of een buffertje voor als je toch je baan kwijt raakt, ziek wordt, etc. Je moet de jaren erna óók zoveel aflossen als dat je daarvoor gespaard hebt, immers. Als je er 3 jaar over hebt gedaan dat bij elkaar te sparen (dan overigens chapeau!), zit je op het bedrag dat je vervolgens maandelijks aan aflossing betaalt. (namelijk 400.000 / 360 maanden = 1.111 euro / maand). Let wel: dit is natuurlijk allemaal op basis van 2 modale inkomens.

Ik zal het articuleren: 10-15% van een startersappartement. Niet modaal. Dat is 20-30k, uitgaande van 2 ton voor een startersappartement. Ik zou willen dat het 10% van een modaal huis was.

Je begrijpt niet echt wat je allemaal moet opgeven om dat te sparen, laat staan dat niet iedereen die privilege heeft. De grootste spaarders wonen thuis en doen bijna niks. die komen misschien tegen de 50% na vijf jaar (een ton bij elkaar sparen), uitgaande dat ze niet compleet asociaal zijn en hun eigen voeding, zorgverzekering e.d. betalen. Hen daarna zijn de kluizenaars die wel huren, en de luxere thuiswoners. Dan pas de "gemiddelde" huurder. Twee van die eerste drie groepen hebben een sociaal stigma bovenop zich (thuiswonend), twee van die drie groepen ontmoeten minder potentiele partners (de kluizenaars / zwaar sparenden), en twee groepen verliezen al bijna de helft van hun inkomen dankzij huur.

Daarbij is je sidenote al een probleem. Eerder in dit topic zijn al bronnen vermeldt over dit probleem. Minder uitgaan, minder kansen.

De "gemiddelde" huurder krijgt wellicht ook die 35k bij elkaar verzameld, maar wees eens realistisch en vergelijk dit met voorheen, toen de huizen misschien de helft waren, kosten lager en het loon wat, 3/4de? Met dezelfde moeite spaarde je al veel makkelijker 35%, misschien 40% voor zo'n huis. Dat is pas een verschil. Ondertussen groei je als een tierelier in bruto inkomen in je eind 20s en 30s, zeker als carriereman. Waar je moeite doet om 10k te sparen per jaar, groeit je inkomen hard genoeg om 1,5x, misschien 2x zoveel invloed te hebben.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[GeeMoney]

@Kaiberia niets mis met minder consumeren om voor een groter doel te sparen. Wat een onzin om dat alleen te verwachten voor je pensioen of doorstroming. Dat dat spaar effect mogelijk klein is doet er niet toe. Het gaat om het principe en de les. Niets op willen geven en toch die (starters)droom woning willen kopen is in geen enkele tijd goed wat mij betreft. Nu niet maar ook 15 of 50 jaar geleden niet.
Kopen is nooit makkelijk geweest en het is ook gewoon niet voor iedereen weggelegd.

[ Voor 20% gewijzigd door GeeMoney op 08-09-2020 18:47 ]

[Kaiberia]

@GeeMoney wederom, het is in deze situatie goed voor de individu. Niet voor de hele populatie, tenzij we kijken naar woonruimte. Ongeacht woonruimte zijn er daadwerkelijk problemen en dit soort denken normaliseert onterecht een probleem dat nog geen oplossing aan de horizon heeft.

In het ergste geval gaat iedereen sparen, komt er meer geld beschikbaar, en gaat dit direct weer naar de geldverslindende woningmarkt. Dat is nu wel de horizon die ik zie met normaliseren van mijn levenswijze: starters gaan meer sparen / meer werken, markt stabiliseert en vervolgens mag de volgende generatie nog meer trucen uit de kast halen omdat er nog steeds schaarste is.

Zolang we de marktwerking "meer geld beschikbaar = prijs omhoog" niet tegenwerken, zijn dit soort oplossingen alleen voor de individu. Zodra sparen een verplichting wordt met minder invloed, is het toch duidelijk dat de situatie is veranderd?

[Requiem19]

Even terughakend op de Rabobank: een van de indicatoren ten aanzien van de prijsdaling van de woningmarkt is dat meerstarters nu woningen kopen.

Is het dan toch zo dat de vaak gedeelde visie in dit topic (starters nagenoeg kansloos op de woningmarkt) misschien iets genuanceerder is?

In de transactiecijfers over de eerste zeven maanden van 2020 is een opmars van het aandeel kopers in de leeftijdsgroep onder de 35 jaar te zien, voornamelijk ten koste van de leeftijdsgroep ouder dan 55 (figuur 6). Hoewel de groep onder de 35 ook doorstromers kan bevatten, is het aannemelijk dat dit voor een groot deel starters zijn. Voorafgaand aan en aan het begin van de huizenmarktcrisis van 2008-2013 zagen we ook een toenemend aandeel jonge kopers. Aan het begin van een neergang ondervinden starters mogelijk minder concurrentie van weifelende doorstromers die hun verhuizing uitstellen – al dan niet tot het moment dat hun eigen huis is verkocht - of van terugtrekkende beleggers. Hierdoor slagen zij sneller in hun zoektocht naar een koophuis. Dit lijkt ook nu het geval. Verminderde concurrentie van beleggers is ook een mogelijke verklaring voor het oplopende aanbod in de grote studentensteden (figuur 7). Investeren in een appartement om te verhuren is door het wegblijven van toeristen, expats en (internationale) studenten als gevolg van de coronacrisis minder aantrekkelijk geworden. En doordat beleggers volgens onderzoek van het Kadaster in de studentensteden het meest actief zijn, is het effect van lagere buy-to-let-activiteit op het aanbod juist daar het grootst.

https://economie.rabobank...open-verwacht-vanaf-2021/

[Richh]

GeeMoney schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 18:43:
Dat dat spaar effect mogelijk klein is doet er niet toe. Het gaat om het principe en de les.

Welke les? Dat sparen voor de overdrachtsbelasting loont?

Het spaareffect is kleiner dan ooit: koopprijzen stijgen per jaar harder dan je besteedbaar jaarinkomen na aftrek vaste lasten (met name: na aftrek huur).

Sparen is naast de hoge huren, die veelal hoger liggen dan de maandlasten van een koopwoning, bovenal lastiger dan ooit. De huren tov van je netto inkomen zijn fors toegenomen als je buiten de sociale sector zit. Er is hier te weinig spaarruimte.

Ik irriteer me ook mateloos aan Ollongren die weigert aan huurverlaging te denken 'zolang huurders het nog kunnen betalen'. Het is heel gezond dat jongeren hun appartement ondanks crisis nog kunnen betalen. Het is juist nodig dat ze in die jaren wat euro's kunnen sparen, maar dat is blijkbaar een gekke wens.

En het spaargeld rendeert daarna ook niet. Vroeger was het rentepercentage veelal hoger dan de prijsstijging van woningen. De spaarrente ligt nu lager dan de inflatie.

Niets op willen geven en toch die (starters)droom woning willen kopen is in geen enkele tijd goed wat mij betreft. Nu niet maar ook 15 of 50 jaar geleden niet.
Kopen is nooit makkelijk geweest en het is ook gewoon niet voor iedereen weggelegd.

Dat is natuurlijk waar.
Iedere generatie kende zijn problemen. Tot nu toe kwam het uiteindelijk wel goed. De vraag is of het straks ook nog goed komt met lage rentes, niet-stijgende lonen en geen enkel alternatief.

[Richh]

Requiem19 schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 19:11:
Even terughakend op de Rabobank: een van de indicatoren ten aanzien van de prijsdaling van de woningmarkt is dat meerstarters nu woningen kopen.

Is het dan toch zo dat de vaak gedeelde visie in dit topic (starters nagenoeg kansloos op de woningmarkt) misschien iets genuanceerder is?


[...]


https://economie.rabobank...open-verwacht-vanaf-2021/

In plaats van 2 starters komen er nu 3 starters tussen?

Nee, het aantal woningtransacties is ook niet bijzonder hoog. Niemand beweert dat er 0 starters zijn op dit moment.

Ik vind het veel interessanter om te redeneren waarom een toename in toetredende starters, blijkbaar dalende prijzen voorspellen.
Das best lullig toch?

[Moi_in_actie]

Miks schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 15:44:
[...]


Hoe kom je erbij dat de betaalbaarheid steeds beter is?
De betaalbaarheid is sinds 2017 niet beter geworden. En toen was de betaalbaarheid al verslechterd. Lees ook mijn oude post maar terug. Blijkt ook wel, want het huizenbezit loopt steeds meer terug onder starters. Dat is niet omdat de betaalbaarheid zo goed is.

https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/59159268

Als je dit als reactie schrijft, heb je mijn post schijnbaar niet gelezen en/of begrepen. Natuurlijk zijn de prijzen de laatste 2 jaar flink gestegen, maar dit komt met name omdat de prijzen sinds de crisis in 2008 flink gedaald waren (in plaats van een geleidelijke stijging in lijn met stijgende lonen en inflatie). Bekijk je het over een langere periode van 30 of 40 jaar, dan is eerder de daling tussen 2008 en +- 2016 de uitzondering, niet de huidige prijzen. En zoals gezegd, uitzonderingen daargelaten zoals prijzen in bepaalde grote steden zoals b.v. Amsterdam.

Daarbij komt dat je nu maar 100% van de woningwaarde kunt lenen. Voorheen kon je flink wat meer lenen, maar eigenlijk kon je je dat niet veroorloven qua lasten.

Het is alleen voor mensen die nu willen kopen en zeker voor mensen die nu starten lastig; je kan nog maar 100% lenen, banken lenen je ook iets minder (omdat dat volgens nieuwe berekeningen meer in lijn is met wat je je echt kunt veroorloven). En wat indirect de prijzen opdrijft, wederom met name in de steden, is dat belegger vastgoed opkopen.

Maar nog steeds, vergelijk je de situatie van een starter nu met een starter in 1980 of 1990, ik zou het moeten nakijken, maar volgens mij is het verschil niet groot. Vergelijk je de starter nu met iemand die geluk heeft gehad en die goedkoop en mogelijk ook nog boven zn stand gekocht heeft zo'n 10 jaar terug (top-hypotheek, lekker veel aflossingsvrij)...ja, dan lijkt het alsof starters het nu heel slecht hebben. Maar die mensen krijgen mogelijk de rekening nog gepresenteerd (b.v. het aflossingsvrije deel uiteindelijk moeten ophoesten). Een primaire aflossingsvrije hypotheek was niets meer en niets minder dan het probleem, en het eventueel eigenlijk niet betalen van die woning, met 30 jaar opschuiven. Zullen vast genoeg mensen zijn wel tussentijds extra aflossen, of het bespaarde deel (aflossingsvrij t.o.v. annuitair) maandelijks sparen, maar velen zullen dit ook niet doen of niet kunnen. En die dit niet kunnen, leven dan dus boven hun stand en hadden eigelijk destijds die woning niet moeten kunnen krijgen.
Had aflossingsvrij niet bestaan toen, had je 10 jaar geleden een vrijwel zelfde situatie als nu waar mensen lastig aan een woning kwamen. Vrijwel hetzelfde omdat je wel nog 105% mocht lenen en beleggers/ZZPers niet massaal investeerden in vastgoed omdat sparen niets oplevert. In dat opzicht mag van mij de rente ook weer flink stijgen; sparen levert weer wat op, hypotheekrente omhoog, mensen kunnen minder huis veroorloven en prijzen dalen dan weer.

Ik heb eind 2018 onze huis gekocht voor een prijs die, vergeleken met 5 jaar ervoor, al flink hoog was. Maar vergelijk ik wat ik heb kunnen kopen rond mn 30e met wat mijn vader (met een heel goede overheidsbaan) kon eind jaren 70, heb ik onder de streep verhoudingsgewijs net zo makkelijk dit kunnen kopen als hij zijn huis toen. Hij betaalde een stuk minder (minder per maand aan hypotheek), maar mijn huis is ook ruim anderhalf keer zo groot en het hele perceel 2.5 keer zo groot (in deze plaats).
Zijn huis was (omgerekend naar euro's) ongeveer 1/5e van de prijs van het onze. Reken je echter inflatie (40+ jaar) mee, is het ongeveer 1/2e. Maar zoals gezegd, ons huis is ruim anderhalf keer zo en het perceel 2,5 keer, dus onder de streep is het niet of nauwelijks duurder (per m2).

En samenvattend: ik heb nooit gezegd dat het betaalbaarder is geworden, ik heb alleen gezegd dat er andere zaken zijn die veel meer van invloed zijn op wat je te besteden hebt (kosten van een nieuwe auto wat ik als voorbeels noemde).

[dyrc]

iedereen heeft z'n glazen bol opgepoetst, die van mij zegt 't volgende:
aan de vraag kant:
*starters krijgen 0% overdrachtsbelasting, ergo meer geld besteedbaar
*de D66 wil dat duurhuurders makkelijker aan de hypotheek komen, ergo meer potentiele kopers
*er wordt nog volop geinvesteerd in vastgoed want de rente op de bank doet niks

aan de aanbod kant:
*stikstof problematiek belemmert het bouwen
*vervuilde PFAS grond (strengere norm) belemmert het bouwen
*gemeentebeleid door maar mondjesmaat nieuwbouw toe te staan belemmert

mijn conclusie: volgens mij gaan die huisprijzen nog wel 10 jaar omhoog

dat iedereen z'n baan kwijtraakt: jammer dan, dat neemt niet weg dat ontroerend goed nog steeds schaars is en dus (hoge) waarde heeft.

[Requiem19]

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 19:20:
[...]

In plaats van 2 starters komen er nu 3 starters tussen?

Nee, het aantal woningtransacties is ook niet bijzonder hoog. Niemand beweert dat er 0 starters zijn op dit moment.

Ik vind het veel interessanter om te redeneren waarom een toename in toetredende starters, blijkbaar dalende prijzen voorspellen.
Das best lullig toch?

van 2 naar 3 (op 10) is niet significant, dus dan zouden ze het ook niet noemen in het rapport lijkt me.

Als meer starters op dit momentkunnen kopen, is het probleem kennelijk niet alleen de hoge prijzen, maar is het probleem mede de concurrentie op de kopersmarkt.

Terwijl ik hier juist lees dat het enige probleem de hoge prijs is...?

[Miks]

Dat starters in aandeel toenemen is een indicatie dat het slimme geld is afgehaakt. Cijfers lopen ook nog eens maanden achter op de werkelijkheid. Oftewel, de markt is op zn retour.

[Requiem19]

Dat is toch precies wat we nodig hebben.

Dalende prijzen, meer starters die toegang krijgen.

Waar is de hallelujah stemming?

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 20:39:
Dat is toch precies wat we nodig hebben.

Dalende prijzen, meer starters die toegang krijgen.

Waar is de hallelujah stemming?

Daar gaat mijn overwaarde waar ik zo hard voor heb gewerkt .

[Requiem19]

Ik kan er oprecht niet heel erg mee zitten als onze Amsterdamse woning 0.8% in waarde daalt. Ik kan er ook niet mee zitten als hij het jaar erop 2.5% in waarde daalt.

Als het 15% zou zijn, dan zou wel iets lastiger worden qua financiering voor onze nieuwe woning. Enige oplossing: flink sparen komende maanden

[Richh]

Requiem19 schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 19:41:
[...]


van 2 naar 3 (op 10) is niet significant, dus dan zouden ze het ook niet noemen in het rapport lijkt me.

Als meer starters op dit momentkunnen kopen, is het probleem kennelijk niet alleen de hoge prijzen, maar is het probleem mede de concurrentie op de kopersmarkt.

Terwijl ik hier juist lees dat het enige probleem de hoge prijs is...?

Maar is dat laatste zo?

Het probleem is wat complexer. Het instappen met hoge prijzen en lage rente zonder vooruitzicht dat je investering 'forever' in waarde toeneemt, is risicovoller dan het vroeger was.

Dat concurrentie op de koopwoningmarkt ook in de weg zit en dat dat niet niet zomaar veranderd, is natuurlijk waar.

Verder ben ik als starter best blij met de nieuwsberichten en media-aandacht van de laatste tijd hoor halleluja!

[Blue-eagle]

Een voorbeeld van een appartement wat ik leuk zou vinden voor, zeg, 4 ton ongeveer. Een nieuwbouw appartement van 170 m² in Deventer, voor € 745.000 Driekwart miljoen voor een appartement in een kleine stad in het oosten van 't land...

Wat een bizarre getallen ook. Ik ben met mijn 36 levensjaren (en een goed inkomen) gewoon niet in staat om een woning te kopen van een soortgelijke kwaliteit en grootte als de huurwoning waar ik in woon.

Het is praktisch, en daar bedoel ik letterlijk: feitelijk in de praktijk mee, niet mogelijk om een leuke woning te kopen zonder een partner die ook goed verdient.

Als ik samen met mijn vriendin zou gaan kopen komt een woning van 8 ton opeens in ons bereik. In mijn eentje kan ik grofweg 450k aan hypotheek krijgen, en dat is niet niks, maar bijna overal een flinke achteruitgang op mijn woongenot, omgeving, uitzicht, grootte van de woning, locatie, etc.

Ik verdien ongeveer 2,5x modaal. Ik kan me niet voorstellen dat mensen met een modaal inkomen een prettige woning kunnen krijgen.

Waar zijn toch al die woningen voor starters? Of zelfs woningen voor starters die al een hele tijd aan hun carrière hebben kunnen werken?

Waar zijn toch al die woningen voor echte starters? Dan doel ik op appartementen van 100 vierkante meter, 2 slaapkamers, voor grofweg 250.000 euro. En sta daar vooral niet toe dat papa en mama geld doneren, het moet echt uit eigen arbeid voortkomen. En sta ook niet toe dat hier mensen komen te wonen die al een koopwoning hebben of hebben gehad.

Ik ben verdomme verplicht om samen te gaan wonen (en relaties gaan over het algemeen uit, dus ik vind samen een hypotheek nemen echt oerdom) of enorm in te leveren op mijn woongenot. Of te blijven huren.

In de jaren 80 kregen mijn ouders nog subsidie om een huis te kopen. Hoekwoning, 4 slaapkamers, 170 vierkante meter, ruime achtertuin met garage. Totale kosten voor de hypotheek: 60.000 gulden.
Huizen lijken ongeveer 10x zo duur te zijn geworden in 30 jaar tijd. Is dat terug te vinden in materiaalkosten en arbeidskosten? Een tienvoudige vermenigvuldiging van de prijs?

Dus ik vraag me al enkele jaren af: Wat moet ik doen? Ik kan kleiner gaan wonen, of in een andere stad, en gewoon over 30 jaar een hypotheek hebben afgelost. Of ik blijf huren en ik behoud de vrijheid om te gaan en staan waar ik wil. Kopen is niet altijd een beter idee dan huren, volgens vele onderzoeken, want je kan goedkoper huren en daarnaast ook sparen en investeren.

Of misschien moet ik me niet druk maken om mijn woonsituatie, en mij richten op zaken waar ik wel controle over heb, zoals mijn carrière en de inkomsten die daar uit voortkomen.

Maar wat een gruwelijk irritante situatie zitten we met ons allen in nu. Soms staat er een huis te koop voor een miljoen euro waar ikzelf niet eens in zou willen wonen al kreeg ik hem gratis en voor niks. En schijnbaar zijn daar kopers voor te vinden...

[TheGhostInc]

Miks schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 20:20:
Dat starters in aandeel toenemen is een indicatie dat het slimme geld is afgehaakt.

Slimme geld?

Maar het is toch al even bekend dat de investeerders afhaken door gebrek aan expats en andere huurders? Ook zelfbewoningsclausules helpen daarbij.

[lama83]

CornermanNL schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 08:29:
[...]


De enige mogelijkheid is om gewoon zo snel mogelijk te beginnen. En dan zo snel mogelijk aflossen en dan opnieuw de markt op. Met dit keer een beetje meer cash , en dan weer een stap zetten. Iets anders zit er niet op

wat dat betreft kan je nog van de italianen afkijken; die komen naar NL op de bonne fooi en delen vervolgens met 6 man/vrouw een kamer in amsterdam voor overnachten. blijkbaar is dat daar redelijk normaal.

[CyberMania]

Het probleem is heel simpel: het is niet te weinig verdienen of te weinig investeren in jezelf, maar er zijn gewoon te weinig (betaalbare) woningen. Geen beleid helpt daar tegenop.

[Wilke]

CyberMania schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 21:26:
Het probleem is heel simpel: het is niet te weinig verdienen of te weinig investeren in jezelf, maar er zijn gewoon te weinig (betaalbare) woningen. Geen beleid helpt daar tegenop.

Mee eens, behalve dat laatste: natuurlijk kan dat wel! Beleid kun je gewoon maken als regering of voorstellen als politieke partij. Zeker ook beleid dat helpt dit probleem op te lossen.

Het beleid is er echter al decennia op gericht om de huidige situatie in stand te houden of nog te versterken. Daar zijn allerlei redenen voor, zowel prima verdedigbare als kwalijke (beide IMO), maar wat je daar ook precies van vind, er is weinig tot geen zicht op verandering op dat gebied. Kijk bijvoorbeeld eens hoe Ollongren (verantwoordelijk minister op dit moment) reageert als het over de woningmarkt gaat; zoek maar eens op haar naam in dit topic.

Wat de politiek de laatste jaren voorstelt, zijn meestal zoethoudertjes (overdrachtsbelasting voor beperkte groep naar 0%) of "oplossingen" die het probleem versterken (startersleningen: prijzen gaan verder omhoog), terwijl het grondwettelijke voorschrift dat "bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid" (art. 22) in mijn ogen nauwelijks te rijmen valt met wat je de laatste jaren ziet gebeuren.

Ik zeg niet dat ik weet hoe je praktisch van A naar B komt, een simpel probleem is dit natuurlijk niet. Maar oplossingsrichtingen zijn zeker denkbaar. Dat begint met welke belangen je voorop stelt.

[RemcoDelft]

CyberMania schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 21:26:
Het probleem is heel simpel: het is niet te weinig verdienen of te weinig investeren in jezelf, maar er zijn gewoon te weinig (betaalbare) woningen. Geen beleid helpt daar tegenop.

De politieke wil ontbreekt, beleid is gericht op hoge prijzen niet op voldoende aanbod.
Ik hoor nu al vanaf maart elke politicus zeggen dat we ons uit de crisis moeten investeren. En al net zo lang doet de overheid niets om daadwerkelijk meer te gaan bouwen. Schaf die archeologische hobby bij nieuwbouw af bijvoorbeeld, een geef provincies eens een minimumquotum voor nieuwbouw. Elke provincie 15000 woningen per jaar, laat ze maar concurreren voor bouwvakkers. En zet daarna eens een 30% quotum op het aantal vrouwen in de bouw

[Blue-eagle]

Hoe moeilijk moet het zijn om beleid te bedenken?

Voorbeeld:

Wij leggen bij de wet vast dat ieder jaar iedere gemeente een bepaalde quota heeft om nieuwbouwwoningen voor starters te realiseren.

Er zijn twee soorten starterswoningen

Woningtype 1: afhankelijk van de regio 180.000 tot 200.000 euro
Een starter moet minimaal 1 maal modaal verdienen (of 2x modaal als stel) om in aanmerking te komen voor woningtype 1.

• Een buitenlocatie (balkon of tuin) van minimaal 10 vierkante meter)
• Minimaal 2 slaapkamers
• Minimaal 120 vierkante meter vloeroppervlak
• Minimaal 1 parkeerplaats

Woningtype 2: afhankelijk van de regio 280.000 tot 300.000 euro
Een starter moet minimaal 2x modaal (of 3x modaal als stel) verdienen om in aanmerking te komen voor woningtype 2.

• Een buitenlocatie (balkon of tuin) van minimaal 14 vierkante meter)
• Minimaal 3 slaapkamers (50% van de gebouwde woningen moet bestaan uit 4 slaapkamers)
• Minimaal 180 vierkante meter vloeroppervlak (50% van de gebouwde woningen moet bestaan uit 220 vierkante meter vloeroppervlak)
• Minimaal 1 parkeerplaats (50% van de gebouwde woningen moeten voorzien in 2 parkeerplaatsen)

Deze woningen mogen niet worden verkocht tegen opbod, en alleen starters komen hiervoor in aanmerking. Een starter is iemand die voor het eerst een koopwoning aanschaft met gebruik van eigen inkomsten. Inkomsten van derden worden niet getolereerd. Schending van deze regel komt te staan op uitzetting en een boete van minimaal 5.000 euro.

Bij gebrek aan beschikbaarheid komen starters op wachtlijsten te staan welke chronologisch worden gesorteerd. Het afwijzen van een woning heeft geen invloed op de positie op deze lijst, maar zorgt er wel voor dat de starter gedurende 2 weken geen starterswoning toegewezen kan krijgen.

Als de wachtlijst leeg is komen ook mensen in aanmerking voor beschikbare woningen die niet voldoen aan de term "starter", dus op dat moment komen mensen met rijke ouders ook voor in de opties om deze huizen aan kwijt te raken. Als ook die voorraad op is worden de huizen beschikbaar gesteld aan mensen die al eerder een koopwoning hebben gehad. Als die voorraad op is komen ook studenten in aanmerking, waarbij de overheid de kosten laag houdt met subsidies zolang de studie duurt (+1 jaar na afronding of het falen van de studie).

Als de starter (die minimaal 1 keer modaal verdient) normaliter de hypotheek niet zou kunnen dragen met zijn/haar inkomen, dan wordt dit als rentevrije lening afgetrokken van de koopsom door de overheid. Het terugbetalen van dit bedrag zal 50% van de maandelijkse hypotheeklasten bedragen, totdat deze lening is afgelost, waarna de bank 100% van de maandelijkse betalingen mag innen.

In een gemeente met hoge huizennood wordt het verboden om woningen duurder dan 500.000 euro in te plannen voor bouw, totdat het quota van starterswoningen is behaald voor dat jaar. Ook het beschikbaar stellen en kopen van kavels is niet toegestaan gedurende deze periode.

Laat het quotum maar afhangen van de gemeente en de vraag. Ik kan me voorstellen dat er in Laren minder starters zijn die daar willen wonen. Maar Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag, etc. zullen meer vraag hebben.

Laat de gemeente Amsterdam maar verplicht 12.000 starterswoningen per jaar realiseren vanaf 2022. Hell, maak er 40.000 van. Laat ze maar timmeren en bouwen.

Dan zou een starter met een goed inkomen lekker ruim kunnen wonen. Ik zou zelf erg graag 3 slaapkamers kunnen gebruiken in mijn eentje: 1 slaapkamer, 1 kamer voor sporten en logeerkamer, 1 thuiskantoor/hobbykamer. Ik kom met 2 slaapkamers eigenlijk ruimte tekort.

En ja, als ik zo meteen 3x modaal of meer ga verdien wil ik ABSOLUUT dat mijn belastingcenten gebruikt worden om starters te helpen. Dit ben ik zelf op dit moment, dus laat de grootverdieners en de boomers die hun huizen voor een tankstation-baan-salaris konden kopen dit maar ophoesten.

[Miks]

CyberMania schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 21:26:
Het probleem is heel simpel: het is niet te weinig verdienen of te weinig investeren in jezelf, maar er zijn gewoon te weinig (betaalbare) woningen. Geen beleid helpt daar tegenop.

Zeer mee oneens. Vraag en aanbod werken alleen in economieboekjes zoals het wordt aangeleerd. Want de volledige marktcondities gelden bijna nergens.

DNB heeft het in zijn rapport staan, maar blijkt ook wel uit andere studies: woningtekort is maar beperkt een verklarende factor voor hoge prijzen. Als we het woningtekort, wat 4% zou zijn, zouden weggewerkt hebben, dan zouden woningprijzen volgens DNB slechts 8% lager liggen. Woningtekort is trouwens nog nooit opgelost en moet je ook helemaal niet willen ivm krimpgebieden!

In 2013 was er ook een woningtekort! Toch lage prijzen...
Bij hoge prijzen moet je andere zaken aanpakken, niet zozeer het woningtekort. Het kan helpen om meer te bouwen, maar het is absoluut niet de simpele oplossing die zal leiden tot lagere prijzen.

Wat dan wel? Leennormen aanpakken, rente omhoog brengen om geldstroom op zoek naar rendement van vastgoedmarkt te halen, woonruimte anders belasten, leegstand meer tegengaan, samenwonen stimuleren, kleiner wonen stimuleren, tweede woningen zwaarder belasten, etc etc.

[ Voor 19% gewijzigd door Miks op 09-09-2020 00:45 ]

[CornermanNL]

Ik heb het vaker gezegd, maar de grootste oorzaak van de onbetaalbaarheid van woningen is de loonmatiging (lees als geen loonstijgingen) vanaf de 80'er jaren. Dat gekoppeld met absurd lage rentes, flexibilisering (uitholling van werknemerszekerheden) van de arbeidsmark zijn mijns inziens de grootste oorzaak.

Nu dacht ik er nog verder over na. Is het ook niet gewoon dat de bouw enorm inefficient is geworden. Het hele bouwproces hangt aan elkaar van ZZP'ers en onderaannemers. Alles loopt qua planning dwars door elkaar. Als ergens iets maar enigzins uitloopt heeft het een gigantisch rimpeleffect. Vroeger liep een project uit en werd het volgende als geheel iets uitgesteld. Bouwbedrijf ging vervolgens met eigen personeel (voor een groot deel) door naar het volgende project.

Nu is de metselaar op project X bezig, moet naar Y maar heeft 2 dagen uitloop. De elektricien moet ook naar Y maar zit op W , en had eigenlijk Z nog tussendoor. Loopt weekje uit. Qua efficiency niet erg handig ? Ik hoor het nogal eens om mij heen van mensen die met nieuwbouw bezig zijn. Om nog maar te zwijgen van ellenlange puntenlijsten na oplevering.

Dan nog het verdienmodel, rijtjeshuizen leveren blijkbaar te weinig op. Men bouwt liever 2 onder 1 kap , vrijstaand of appartementen. Of mis ik iets ?

@Blue-eagle Hoe zou je de overheid willen laten ingrijpen ? Op sec de woningmarkt is er momenteel niet veel wat gedaan kan worden, behalve sociale huur verruimen en verduurzamen in wat je nieuw bouwt. Een 0 op de meter huis als sociale huur is ideaal , dat scheelt nogal in de maandlasten voor mensen met een laag inkomen.

Verder moeten de lonen omhoog, en daar wringt de schoen, want dat wil het bedrijfsleven niet. Want werkgelegenheid en groei. Nu hebben economen nog steeds niet uitgevonden hoe groei ontstaat en waarom op de ene plek wel en de andere niet. Het enige wat decennia loonmatiging heeft gebracht is ellende voor de mens zonder bezit. Die leeft volledig op de pof.

Een moderne versie van wat welvaart inhoudt en waar we op sturen is nodig. Aan de hand daarvan kan je op veel vlakken een eenduidig beleid maken. Maar als je ziet hoe mensen tegenwoordig reageren op beslissingen zie ik een weloverwogen maatschappelijke discussie niet snel gebeuren.

Meer subsidies er tegenaan gooien zoals nu gebeurd voor starters leidt er alleen maar toe dat de starterswoningen nog duurder worden. En dat de doorstromers nog langer gedwongen moeten blijven zitten.

Overigens heb je gelijk dat huren en daarnaast sparen en investeren wel kan. Op voorwaarde dat het verschil tussen je vaste lasten en je maandelijkse inkomen groot genoeg is. En je die 30 jaar dat je huurt ook blijft groeien in inkomen. En daar wringt dus de schoen. En een koophuis is in onze markt een handige hedge om je van risico's te ontdoen die over tijd ontstaan. Ook hier weer met de kanttekening dat de verhouding goed is.

En dat is nu bijna onmogelijk om die verhouding goed te krijgen.

[ Voor 9% gewijzigd door CornermanNL op 09-09-2020 09:06 . Reden: aanvulling ]

[Z___Z]

Blue-eagle schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 23:17:
Hoe moeilijk moet het zijn om beleid te bedenken?

Voorbeeld:


[...]


Laat het quotum maar afhangen van de gemeente en de vraag. Ik kan me voorstellen dat er in Laren minder starters zijn die daar willen wonen. Maar Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag, etc. zullen meer vraag hebben.

Laat de gemeente Amsterdam maar verplicht 12.000 starterswoningen per jaar realiseren vanaf 2022. Hell, maak er 40.000 van. Laat ze maar timmeren en bouwen.

Dan zou een starter met een goed inkomen lekker ruim kunnen wonen. Ik zou zelf erg graag 3 slaapkamers kunnen gebruiken in mijn eentje: 1 slaapkamer, 1 kamer voor sporten en logeerkamer, 1 thuiskantoor/hobbykamer. Ik kom met 2 slaapkamers eigenlijk ruimte tekort.

En ja, als ik zo meteen 3x modaal of meer ga verdien wil ik ABSOLUUT dat mijn belastingcenten gebruikt worden om starters te helpen. Dit ben ik zelf op dit moment, dus laat de grootverdieners en de boomers die hun huizen voor een tankstation-baan-salaris konden kopen dit maar ophoesten.

Dit is echt onzin. Je geeft hiermee gratis geld weg aan de starters. Dit werkt alleen als deze starters bij verkoop alle overwaarde weer mogen inleveren bij de staat.

Als je dit in Amsterdam zou doen zou je bijvoorbeeld een starter een huis geven voor 200k, welke hij kan verkopen voor 400k na 3 jaar.

De enige manier om woningen te subsidiëren aan middeninkomens is door ze in eigendom van de overheid te bouwen en betaalbaar te verhuren. Woningcoöperaties hadden nooit geprivatiseerd mogen worden.

Edit
Ohja en je woningtype 2 is geen starterswoning. 99% van de Nederlandse bevolking komt nooit terecht in een huis van meer dan 150m2 laat staan 180m2. Zelfs de meeste 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen zijn geen 180m2. Je woningtype 1 gaat in Amsterdam binnen de A10 weg voor meer dan 1 miljoen.

[ Voor 8% gewijzigd door Z___Z op 09-09-2020 09:18 . Reden: toevoeging ]

[CornermanNL]

Z___Z schreef op woensdag 9 september 2020 @ 08:48:
[...]

Dit is echt onzin. Je geeft hiermee gratis geld weg aan de starters. Dit werkt alleen als deze starters bij verkoop alle overwaarde weer mogen inleveren bij de staat.

Als je dit in Amsterdam zou doen zou je bijvoorbeeld een starter een huis geven voor 200k, welke hij kan verkopen voor 400k na 3 jaar.

De enige manier om woningen te subsidiëren aan middeninkomens is door ze in eigendom van de overheid te bouwen en betaalbaar te verhuren. Woningcoöperaties hadden nooit geprivatiseerd mogen worden.

Inderdaad de woningcoöperatie privatiseren was een fout , echter geheel in lijn met wat toentertijd erg populair was, alles aan de markt overlaten. Bovendien stonden de coöperaties voor enorme bouwopgaven omdat er jarenlang niets aan 'tijdelijke' woonwijken van net na de oorlog was gedaan.

Oplossing van de toenmalige regering , eigendom promoten. Op zich heb ik niets tegen eigendom. Alleen heeft dat overtijd geleid tot problemen die we nu hebben. Omdat woningen lang duren voor ze gebouwd gaan worden en gebeurtenissen steeds sneller gaan ben je altijd te laat. De cocktail van gebeurtenissen die de afgelopen 40 jaar tot gevolg heeft gehad dat al het risico op het individu is afgewenteld ten faveure van 'groei' en flexibiliteit maak je nu niet ongedaan.

We zien in de huidige crisis dat we steeds zwakker staan als samenleving, omdat we zekerheden hebben gesloopt onder het motto het is te duur, en de markt kan het product altijd goedkoper leveren.

Markten zijn echter enorm inefficiënt , en dat realiseren we ons nu pas. Er is veel grotere sturing nodig op veel langere termijn voor grote sociale vraagstukken en wonen is een sociaal vraagstuk. Niet iets dat alleen de markt kan oplossen. Nu ligt het voor een groot deel bij de markt , en die krijgt het niet opgelost.

onderhoud aan alles kost doorlopend geld. Maar je kan een storm beter aan alsmede ook piekbelasting. Dat hebben we ingeruild voor de illusie dat als je zelf , alleen maar hard genoeg werkt het wel gaat lukken.

Maar dat merken steeds meer mensen dat dat gewoon weg geen realiteit meer is. En het treft ze in de zoektocht naar een eerste levensbehoefte een dak boven je hoofd. Het is niet meer de gemiste wereldreis, nee het is het begin van alles, een eigen plek om te wonen.

[Plague]

Blue-eagle schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 23:17:
Hoe moeilijk moet het zijn om beleid te bedenken?

Voorbeeld:


[...]


Laat het quotum maar afhangen van de gemeente en de vraag. Ik kan me voorstellen dat er in Laren minder starters zijn die daar willen wonen. Maar Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag, etc. zullen meer vraag hebben.

Laat de gemeente Amsterdam maar verplicht 12.000 starterswoningen per jaar realiseren vanaf 2022. Hell, maak er 40.000 van. Laat ze maar timmeren en bouwen.

Dan zou een starter met een goed inkomen lekker ruim kunnen wonen. Ik zou zelf erg graag 3 slaapkamers kunnen gebruiken in mijn eentje: 1 slaapkamer, 1 kamer voor sporten en logeerkamer, 1 thuiskantoor/hobbykamer. Ik kom met 2 slaapkamers eigenlijk ruimte tekort.

En ja, als ik zo meteen 3x modaal of meer ga verdien wil ik ABSOLUUT dat mijn belastingcenten gebruikt worden om starters te helpen. Dit ben ik zelf op dit moment, dus laat de grootverdieners en de boomers die hun huizen voor een tankstation-baan-salaris konden kopen dit maar ophoesten.

Ik snap dat dit maar een voorbeeld is, maar de genoemde wensen zijn echt losgezongen van elke realiteit. 180m2 huis in de stad voor 300K? Of zelfs 220m2? Ik weet niet wat je referentiekader is, maar in de vier grote steden zijn dit formaten waar veel mensen slechts van kunnen dromen. Onbereikbaar voor zelfs 4 x modaal. Omdat je graag een kamer wil om te sporten, te hobby'en, te slapen en nog een logeerkamer?

Hell, ik wil ook graag een Ferrari, maar die kan ik gewoon niet betalen.

Ik lees in dit topic een soort karikaturen van het probleem: het is allemaal zo oneerlijk en de boomers en de haves en have nots, snik snik. Maar een beetje realiteitsbesef en introspectie zit er niet bij. Het is vooral vingerwijzen naar de ander en dat het allemaal niet deugt.

Nu zal ik niet zeggen dat we een helemaal gezonde woningmarkt hebben in Nederland of dat het voor starters niet moeilijk is om de markt op te komen, maar als ik mensen van 25 hoor jammeren dat ze nog geen woning hebben kunnen kopen dan moet ik toch een beetje gniffelen. Je bent dan net 2-3 jaar bezig om je leven op te bouwen. Een beetje meer geduld en doorzettingsvermogen misschien? Ik kocht in die zogenaamd 'makkelijke' markt (6 jaar geleden) ook pas op mijn 27e een huis en ik was echt by far de eerste van mijn vriendengroep. Allemaal opgeleide jongens met relaties. Pas toen ze gemiddeld een jaar of 29-30 waren kochten die allemaal huizen.

Dus hé, laat ik 'm positief afsluiten: je bent hartstikke goed bezig door zuinig te leven en goed te sparen. Hou dat nog 2 jaar vol en je bent ongetwijfeld één van de eerste van je vrienden die een huis kan kopen. Ruim voor je 30e. Doe je niet verkeerd man!

[Miks]

Je kan het allemaal heel erg gaan polariseren (realisten vs azijnzeikers), maar feit blijft dat we steeds meer euro's zijn gaan betalen voor hetzelfde. Ook moet er steeds meer uren gewerkt worden voor hetzelfde.

Als we dus het systeem zo zouden inrichten dat we niet meer en meer euro's gaan betalen voor hetzelfde, ontstaat er ruimte om de echte problemen aan te pakken. De huizenmarkt zou geen probleem moeten zijn wat mij betreft. En die mening wordt breed gedeeld want een woning is een grondrecht, vergeet dat vooral niet.

[Plague]

Miks schreef op woensdag 9 september 2020 @ 09:31:
Je kan het allemaal heel erg gaan polariseren (realisten vs azijnzeikers), maar feit blijft dat we steeds meer euro's zijn gaan betalen voor hetzelfde. Ook moet er steeds meer uren gewerkt worden voor hetzelfde.

Als we dus het systeem zo zouden inrichten dat we niet meer en meer euro's gaan betalen voor hetzelfde, ontstaat er ruimte om de echte problemen aan te pakken. De huizenmarkt zou geen probleem moeten zijn wat mij betreft. En die mening wordt breed gedeeld want een woning is een grondrecht, vergeet dat vooral niet.

Ik probeer juist wat nuance aan te brengen in de hele discussie.

Het is kortzichtig om te kijken naar de huizenprijzen op zichzelf. De meeste mensen moeten daarvoor geld lenen bij bijvoorbeeld een bank. De huizenprijzen zijn zo enorm geexplodeerd o.a. omdat de rente zo waanzinnig laag is. Als je dus kijkt naar wat de lening je over de gehele looptijd kost, ligt het verhaal dus een stuk genuanceerder.

Even een voorbeeld: een hypotheek van 250K tegen 5% rente (wat een aantal jaar geleden de prijs van een prima appartement was. Totale kosten over de looptijd (annuitair) 441K euro's netto.
Dat zelfde appartement kost nu 400K tegen 1,75% rente. Totale kosten over de looptijd: 487K.

Dus ja, huzenprijzen zijn gestegen. Maar wat betreft totale kosten over 30 jaar valt het eigenlijk best mee.

[Maestro1990]

Plague schreef op woensdag 9 september 2020 @ 09:21:
[...]

Ik snap dat dit maar een voorbeeld is, maar de genoemde wensen zijn echt losgezongen van elke realiteit. 180m2 huis in de stad voor 300K? Of zelfs 220m2? Ik weet niet wat je referentiekader is, maar in de vier grote steden zijn dit formaten waar veel mensen slechts van kunnen dromen. Onbereikbaar voor zelfs 4 x modaal. Omdat je graag een kamer wil om te sporten, te hobby'en, te slapen en nog een logeerkamer?

Hell, ik wil ook graag een Ferrari, maar die kan ik gewoon niet betalen.

Ik lees in dit topic een soort karikaturen van het probleem: het is allemaal zo oneerlijk en de boomers en de haves en have nots, snik snik. Maar een beetje realiteitsbesef en introspectie zit er niet bij. Het is vooral vingerwijzen naar de ander en dat het allemaal niet deugt.

Nu zal ik niet zeggen dat we een helemaal gezonde woningmarkt hebben in Nederland of dat het voor starters niet moeilijk is om de markt op te komen, maar als ik mensen van 25 hoor jammeren dat ze nog geen woning hebben kunnen kopen dan moet ik toch een beetje gniffelen. Je bent dan net 2-3 jaar bezig om je leven op te bouwen. Een beetje meer geduld en doorzettingsvermogen misschien? Ik kocht in die zogenaamd 'makkelijke' markt (6 jaar geleden) ook pas op mijn 27e een huis en ik was echt by far de eerste van mijn vriendengroep. Allemaal opgeleide jongens met relaties. Pas toen ze gemiddeld een jaar of 29-30 waren kochten die allemaal huizen.

Dus hé, laat ik 'm positief afsluiten: je bent hartstikke goed bezig door zuinig te leven en goed te sparen. Hou dat nog 2 jaar vol en je bent ongetwijfeld één van de eerste van je vrienden die een huis kan kopen. Ruim voor je 30e. Doe je niet verkeerd man!

Ik denk dat het (behoorlijk) regionaal bepaald is. Ik ben nu (net) 30 en bezit al meer dan vier jaar een woning. In mijn vriendengroep (allemaal WO-opgeleid) heeft iedereen gekocht toen zij zo'n 25-26-27 jaar oud waren. Dat waren en zijn prima (rijtjes)huizen en een enkele 2 onder 1 kap woning met zo'n 130m2 woonoppervlak. Nu maken sommigen, waaronder ik, de stap naar een grotere woning. Ik krijg binnenkort de sleutel van onze nieuwe 2-1 kap in de regio Nijmegen. Woonoppervlak 195m2. Alle tweekappers en vrijstaande woningen in deze wijk hebben een woonoppervlak van meer dan 150m2. Dus zo bijzonder is dat niet. CBS noteerde nog in 2018 dat 17% van de Nederlandse bevolking een woning bewoont met een oppervlak van meer dan 150m2, kijk je naar gezinnen met kinderen dan is het zelfs 28%. Die percentages liggen in Amsterdam ( en waarschijnlijk andere grote steden ) een stuk lager...

[Kaiberia]

Richh schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 19:20:
[...]

In plaats van 2 starters komen er nu 3 starters tussen?

Ik zie de krantenkoppen van 2025 al voor me. "Polygamie zeer goed voor starter huizenmarkt, biedt ongekende opties"

[mierenfokker]

Miks schreef op woensdag 9 september 2020 @ 09:31:
Je kan het allemaal heel erg gaan polariseren (realisten vs azijnzeikers), maar feit blijft dat we steeds meer euro's zijn gaan betalen voor hetzelfde. Ook moet er steeds meer uren gewerkt worden voor hetzelfde.

Als we dus het systeem zo zouden inrichten dat we niet meer en meer euro's gaan betalen voor hetzelfde, ontstaat er ruimte om de echte problemen aan te pakken. De huizenmarkt zou geen probleem moeten zijn wat mij betreft. En die mening wordt breed gedeeld want een woning is een grondrecht, vergeet dat vooral niet.

Emigreren naar een land die dat wel heeft? Thailand ofzo

[Kaiberia]

Plague schreef op woensdag 9 september 2020 @ 09:21:
[...]
Dus hé, laat ik 'm positief afsluiten: je bent hartstikke goed bezig door zuinig te leven en goed te sparen. Hou dat nog 2 jaar vol en je bent ongetwijfeld één van de eerste van je vrienden die een huis kan kopen. Ruim voor je 30e. Doe je niet verkeerd man!

Wat een bizarre getallen ook. Ik ben met mijn 36 levensjaren (en een goed inkomen) gewoon niet in staat om een woning te kopen van een soortgelijke kwaliteit en grootte als de huurwoning waar ik in woon.

Lezen is moeilijk, @Blue-eagle is toch echt geen 20iger.

Ik lees in dit topic een soort karikaturen van het probleem: het is allemaal zo oneerlijk en de boomers en de haves en have nots, snik snik. Maar een beetje realiteitsbesef en introspectie zit er niet bij. Het is vooral vingerwijzen naar de ander en dat het allemaal niet deugt.

Ook dit polariserende ongein weer. Laten we het anders zetten. Een deel van de jongeren is voor een krimp van de "woonruimte curve" (hoger starten, maar minder hoog eindigen dan hun ouders). Een deel van de jongeren wil zowel hoger starten als identiek eindigen. Een deel neemt genoegen met lager starten en lager eindigen.

Gegeven dat de gemiddelde starter continu ouder wordt, zie ik niet waarom hogere eisen zo onrealistisch zijn. Waarom moet de 30-jarige van vandaag op hetzelfde punt starten als de 25-jarige van gistermiddag? Er bestaat ook nog zoiets als biologisch-bepaalde levensmijlpalen.

Niet alles over een kam scheren graag.

[Richh]

Plague schreef op woensdag 9 september 2020 @ 09:21:
Nu zal ik niet zeggen dat we een helemaal gezonde woningmarkt hebben in Nederland of dat het voor starters niet moeilijk is om de markt op te komen, maar als ik mensen van 25 hoor jammeren dat ze nog geen woning hebben kunnen kopen dan moet ik toch een beetje gniffelen. Je bent dan net 2-3 jaar bezig om je leven op te bouwen. Een beetje meer geduld en doorzettingsvermogen misschien? Ik kocht in die zogenaamd 'makkelijke' markt (6 jaar geleden) ook pas op mijn 27e een huis en ik was echt by far de eerste van mijn vriendengroep. Allemaal opgeleide jongens met relaties. Pas toen ze gemiddeld een jaar of 29-30 waren kochten die allemaal huizen.

Hoeveel euro's heb je 'weggegooid' door 2-3 jaar te huren?

Dat bedrag ligt nu op zo'n 30.000-40.000 netto: een hogere maandlast dan de koopwoning die je had willen aflossen met een vergelijkbaar bedrag. Hier zit een wezenlijk verschil en een hele sterke drang om naar een koopwoning te gaan: vermogensopbouw. In een tijd dat sparen nutteloos is.

Ik vind het heel verwonderlijk dat we het heel normaal vinden dat jongeren zoveel geld aan investeerders betalen op exact het moment dat ze het het hardste nodig hebben. En dat we collectief accepteren dat de huren hoger zijn dan de hypotheken. Dit is feitelijk bizar en volledig oneerlijk in een wereld waar de waardevermeerdering van een woning vrijwel net zo hoog is als de huur zelf.

Dus hé, laat ik 'm positief afsluiten: je bent hartstikke goed bezig door zuinig te leven en goed te sparen. Hou dat nog 2 jaar vol en je bent ongetwijfeld één van de eerste van je vrienden die een huis kan kopen. Ruim voor je 30e. Doe je niet verkeerd man!

Daarbij ga je er vanuit dat het allemaal vanzelf wel goed komt. Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie op de toekomst

Met 8% stijging per jaar kan je er niet tegenop sparen en ontstaat een uitzichtloze situatie. Als je salaris niet verder stijgt (en talloze (ook hoger opgeleide) beroepen zijn CAO gebonden, en daar is de stijging zeer beperkt) kan je de markt niet bijhouden.
Een tijdelijk dipje van -2% (-10% tov het standaardpad!) is leuk voor de 90's kids, maar lost op lange termijn geen drol op.
Laat staan naast een huur die ruim 40% van je netto inkomen opeet en de aflossing van een eventuele studieschuld. Onze overheid / Ollongren wil niks voor huurders doen in de vrije sector, zolang je het kan betalen mag je blij zijn. Er is totaal geen aandacht voor spaarruimte bij jongeren, terwijl dit broodnodig is imho.

Het probleem zit wellicht meer op de huurmarkt dan op de koopmarkt. De koopmarkt is voor 2 inkomens niet eens zo gek, afhankelijk van de regio. Enkel het risico is een dingetje.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 09-09-2020 11:42 ]

[CVTTPD2DQ]

Kaiberia schreef op woensdag 9 september 2020 @ 10:37:
Gegeven dat de gemiddelde starter continu ouder wordt, zie ik niet waarom hogere eisen zo onrealistisch zijn. Waarom moet de 30-jarige van vandaag op hetzelfde punt starten als de 25-jarige van gistermiddag? Er bestaat ook nog zoiets als biologisch-bepaalde levensmijlpalen.

Ja, maar we krijgen met z'n allen steeds minder vaak kinderen. Toch wordt de discussie nog steeds gedomineerd door het verhaal over jonge mensen met een kinderwens. Overigens snap ik dat er bij hen meer haast achter zit.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Kaiberia]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 september 2020 @ 10:57:
[...]


Ja, maar we krijgen met z'n allen steeds minder vaak kinderen. Toch wordt de discussie nog steeds gedomineerd door het verhaal over jonge mensen met een kinderwens. Overigens snap ik dat er bij hen meer haast achter zit.


***members only***

Maar de vraag is dan: krijgen we per familie die kinderen nemen, minder kinderen? Of gaat het gemiddelde omlaag omdat er meer kinder-vrije gezinnen zijn?

Niet dat dit voor mij het punt wegneemt, er wordt iets te snel uitgegaan van "hogere starteisen = hogere/gelijke eindeisen". Ik pak zelf liever nu 80m2, maar ik zie mezelf niet boven de 150m2 woonoppervlakte stijgen buiten misschien een familie met 3 kids om. Dan zie je, ook in dit topic, doorstromers die geen genoegen nemen met sub-150m2 woonoppervlakte ergens in de Randstad. En zat die stoer doen en zeggen "ja toen ik 20 was zat ik ook in een krot".

Het is voor mij te voorbarig, te generaliserend en iets te snel wijzend naar starters door mensen die zelf niet veel beter zijn, slechts verschillen in executie. Dat terwijl er zat mensen in de leeftijdsgroep 30-55 die die eisen niet hebben. Binnen alle generaties zijn er gierigaards en hen die ver boven hun stand proberen te leven, laten we het dan ook zo benoemen i.p.v. "het zijn de starters".