Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[CornermanNL]

In het 'even doorzetten' verhaal voor starters mist een belangrijke pijler, de rente. Die is op spaarrekeningen niet bestaand. Vroeger hield je in ieder geval nog de inflatie redelijk bij. Dus sparen voor een verbouwing of stukje eigen geld was nog mogelijk.

Mee financieren van kosten koper geen enkel probleem , nu moet je dat in ieder geval zelf betalen. Stel je wil een huis kopen dat nu een ton kost, en de huizenprijzen stijgen ieder jaar 5% en je neemt 5 jaar de tijd om het deel eigen geld bij elkaar te sparen. Dan heb je nu bij 6% , 6000 euro eigen geld nodig. Over 5 jaar kost datzelfde huis 128 duizend euro (afgerond naar beneden, ik reken even uit mijn hoofd) dan heb je 7680 nodig.

Dan kom je bij je financieringsruimte, stel die ton is je max , grote kans dat je over die 5 jaar die 128 niet gefinancierd krijgt zonder meer eigen geld erbij te moeten sparen laten we zeggen de helft van de 28 is 14

Maakt totaal over 5 jaar 21680 euro. Nu is een huis van een ton niet heel veel. Het is een schets van een situatie dus de exacte getallen zullen wellicht niet overeenkomen. Maar dit is de realiteit.

Mensen missen de boot niet omdat ze niet even doorzetten. De percentages over tijd werken gewoon razendsnel tegen ze. En dat ga je niet met een paar loonstijgingen goedmaken. Laat staan als je tussendoor nog een keer een tijdje geen werk hebt. Schuift je tijdlijn nog verder op.

Nu instappen is voor velen noodzaak omdat men weet dat ze in de carrière niet veel stappen meer zullen maken. En er wellicht ook nog over kinderen wordt nagedacht. Dus zal de druk blijven.

[Plague]

Kaiberia schreef op woensdag 9 september 2020 @ 10:37:
[...]


[...]


Lezen is moeilijk, @Blue-eagle is toch echt geen 20iger.


[...]


Ook dit polariserende ongein weer. Laten we het anders zetten. Een deel van de jongeren is voor een krimp van de "woonruimte curve" (hoger starten, maar minder hoog eindigen dan hun ouders). Een deel van de jongeren wil zowel hoger starten als identiek eindigen. Een deel neemt genoegen met lager starten en lager eindigen.

Gegeven dat de gemiddelde starter continu ouder wordt, zie ik niet waarom hogere eisen zo onrealistisch zijn. Waarom moet de 30-jarige van vandaag op hetzelfde punt starten als de 25-jarige van gistermiddag? Er bestaat ook nog zoiets als biologisch-bepaalde levensmijlpalen.

Niet alles over een kam scheren graag.

De kracht van een beetje polemiek lijkt mij.

Het zou ook mooi zijn als je naar het inhoudelijke deel van mijn post had gekeken, namelijk de totale kosten van de lening over de hele looptijd. Dat is namelijk mijn punt voor wat betreft de koopmarkt. Dan is het allemaal zo slecht niet als het op het eerste gezicht misschien lijkt.

Richh schreef op woensdag 9 september 2020 @ 10:46:
[...]

Hoeveel euro's heb je 'weggegooid' door 2-3 jaar te huren?

Dat bedrag ligt nu op zo'n 30.000-40.000 netto: een hogere maandlast dan de koopwoning die je had willen aflossen met een vergelijkbaar bedrag. Hier zit een wezenlijk verschil en een hele sterke drang om naar een koopwoning te gaan: vermogensopbouw. In een tijd dat sparen nutteloos is.

Ik vind het heel verwonderlijk dat we het heel normaal vinden dat jongeren zoveel geld aan investeerders betalen op exact het moment dat ze het het hardste nodig hebben. En dat we collectief accepteren dat de huren hoger zijn dan de hypotheken.


[...]

Daarbij ga je er vanuit dat het allemaal vanzelf wel goed komt. Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie op de toekomst

Met 8% stijging per jaar kan je er niet tegenop sparen en ontstaat een uitzichtloze situatie. Als je salaris niet verder stijgt (en talloze (ook hoger opgeleide) beroepen zijn CAO gebonden, en daar is de stijging zeer beperkt) kan je de markt niet bijhouden.
Een tijdelijk dipje van -2% (-10% tov het standaardpad!) is leuk voor de 90's kids, maar lost op lange termijn geen drol op.
Laat staan naast een huur die ruim 40% van je netto inkomen opeet en de aflossing van een eventuele studieschuld. Onze overheid / Ollongren wil niks voor huurders doen in de vrije sector, zolang je het kan betalen mag je blij zijn. Er is totaal geen aandacht voor spaarruimte bij jongeren, terwijl dit broodnodig is imho.

Het probleem zit wellicht meer op de huurmarkt dan op de koopmarkt. De koopmarkt is voor 2 inkomens niet eens zo gek, afhankelijk van de regio. Enkel het risico is een dingetje.

In de huurmarkt speelt inderdaad heel wat anders: enerzijds een veel te krap aanbod, een land dat niet genoeg nieuwe huizen bijgebouwd krijgt (dus ook geen huurwoningen) en een aanzuigende werking van de randstad waar het bouwen van woningen zo mogelijk nog complexer is dan daarbuiten. Dan krijg je dus een totaal scheef gegroeide vraag/aanbod.
Dat wordt nog eens versterkt doordat de zgn startersmarkt een vrij homogene markt is: 25-35 met 1,5 inkomen in en rondom de studentensteden. Die willen dus allemaal hetzelfde. Elke maatregel die je neemt voor deze groep heeft daarmee ook een aanjagende werking voor die hele groep, waarmee de prijzen in dat segment alleen maar toenemen.

Een deel van de oplossing is hierbij weg gelegd voor de gemeenten / overheid die simpelweg meer moet bijbouwen voor deze groep. Een ander deel van de oplossing is ook een meer maatschappelijke wending: waarom wil iedereen toch op exact dezelfde plek wonen? En ben je niet heel verstandig (als men het dan toch over 'biologisch-bepaalde levensmijlpalen' wil hebben) om direct gewoon de stad uit te trekken, zoals zo veel jonge gezinnen?

Ik snap die hang naar de stad maar al te goed, maar buiten de stad heeft ook allerlei voordelen. Laten we het daar óók eens over hebben. Want met alleen bijbouwen gaan we het probleem niet binnen afzienbare tijd oplossen ben ik bang.

[Plague]

CornermanNL schreef op woensdag 9 september 2020 @ 11:32:
In het 'even doorzetten' verhaal voor starters mist een belangrijke pijler, de rente. Die is op spaarrekeningen niet bestaand. Vroeger hield je in ieder geval nog de inflatie redelijk bij. Dus sparen voor een verbouwing of stukje eigen geld was nog mogelijk.

Mee financieren van kosten koper geen enkel probleem , nu moet je dat in ieder geval zelf betalen. Stel je wil een huis kopen dat nu een ton kost, en de huizenprijzen stijgen ieder jaar 5% en je neemt 5 jaar de tijd om het deel eigen geld bij elkaar te sparen. Dan heb je nu bij 6% , 6000 euro eigen geld nodig. Over 5 jaar kost datzelfde huis 128 duizend euro (afgerond naar beneden, ik reken even uit mijn hoofd) dan heb je 7680 nodig.

Dan kom je bij je financieringsruimte, stel die ton is je max , grote kans dat je over die 5 jaar die 128 niet gefinancierd krijgt zonder meer eigen geld erbij te moeten sparen laten we zeggen de helft van de 28 is 14

Maakt totaal over 5 jaar 21680 euro. Nu is een huis van een ton niet heel veel. Het is een schets van een situatie dus de exacte getallen zullen wellicht niet overeenkomen. Maar dit is de realiteit.

Mensen missen de boot niet omdat ze niet even doorzetten. De percentages over tijd werken gewoon razendsnel tegen ze. En dat ga je niet met een paar loonstijgingen goedmaken. Laat staan als je tussendoor nog een keer een tijdje geen werk hebt. Schuift je tijdlijn nog verder op.

Nu instappen is voor velen noodzaak omdat men weet dat ze in de carrière niet veel stappen meer zullen maken. En er wellicht ook nog over kinderen wordt nagedacht. Dus zal de druk blijven.

Dat is de halve waarheid. Uiteindelijk komt een deel van de stijging van de huizenprijzen door de goedkopere leningen. Je mag een bepaald deel van je inkomen besteden aan 'wonen' (lees: het verkrijgen van een hypotheek). Als de rente daalt, kun je meer lenen. Als iedereen dus meer kan lenen, stijgen de huizenprijzen. Maar het 1:1-verband dat jij schets is dus niet helemaal waar. In die 5 jaar is de rente ook gedaald en kun jij met dat zelfde inkomen dus meer lenen tegen dezelfde maandlasten.

[CornermanNL]

Plague schreef op woensdag 9 september 2020 @ 11:53:
[...]

Dat is de halve waarheid. Uiteindelijk komt een deel van de stijging van de huizenprijzen door de goedkopere leningen. Je mag een bepaald deel van je inkomen besteden aan 'wonen' (lees: het verkrijgen van een hypotheek). Als de rente daalt, kun je meer lenen. Als iedereen dus meer kan lenen, stijgen de huizenprijzen. Maar het 1:1-verband dat jij schets is dus niet helemaal waar. In die 5 jaar is de rente ook gedaald en kun jij met dat zelfde inkomen dus meer lenen tegen dezelfde maandlasten.

De daling van de rentes zijn bij lange na niet genoeg om de stijgingen bij te houden op het gebied van de leencapaciteit. Dit heeft weer te maken met het het jarenlang uitblijven van significante salarisverhogingen.
Zeker de afgelopen paar jaar niet. Stijgingen van 5% uit mijn voorbeeld ga je niet meer halen uit wellicht dalende rentes die al op rond de 2% liggen.

Ik heb al vaker gerefereerd aan de rentes en de verhouding tussen de koopsom en de rente die daarover betaald moet worden. Samenvattend kun je beter 2 ton lenen tegen 5% dan 4 ton tegen 2%. Percentages werken hard door, en blijven een fenomeen dat ongrijpbaar is. Zeker als je zoals velen nu krachten hebt die over tijd allemaal tegen je in werken.

De illusie dat de rentes wel in verhouding mee zullen dalen is een aanname die ingehaald is door de tijd. Dat was wellicht vroeger zo maar dat gaat al een heel tijdje niet meer op.

Inkomen uit kapitaal groeit al jaren vele malen harder dan inkomen uit arbeid. Dus je moet een substantieel bedrag ieder jaar dat je wacht extra sparen om de eerste stap te kunnen zetten.

[Blue-eagle]

Plague schreef op woensdag 9 september 2020 @ 09:21:
[...]

Ik snap dat dit maar een voorbeeld is, maar de genoemde wensen zijn echt losgezongen van elke realiteit. 180m2 huis in de stad voor 300K? Of zelfs 220m2? Ik weet niet wat je referentiekader is, maar in de vier grote steden zijn dit formaten waar veel mensen slechts van kunnen dromen. Onbereikbaar voor zelfs 4 x modaal. Omdat je graag een kamer wil om te sporten, te hobby'en, te slapen en nog een logeerkamer?

Wow, rustig Denk eens aan steden als Almere vanwaar je ook in 15 minuten in Amsterdam kan zijn. Zo los van de realiteit is dat helemaal niet. Onze ouders (die van mij wel in ieder geval) kregen dit ruimschoots voorelkaar op hun 22e met een hogeschool-diploma.

Daarom ook mijn voorbeeld: Het idee dat dit tegenwoordig "losgezongen van elke realiteit" is, is natuurlijk schokkend genoeg. Mijn ouders konden voor minder dan 1x modaal een groot huis kopen. Ik kan met 3x modaal nauwelijks een huis kopen wat gelijk staat aan mijn huurwoning qua woongenot, grootte, locatie, en prijs per maand.

Hell, ik wil ook graag een Ferrari, maar die kan ik gewoon niet betalen.
[...]
Ik lees in dit topic een soort karikaturen van het probleem: het is allemaal zo oneerlijk en de boomers en de haves en have nots, snik snik. Maar een beetje realiteitsbesef en introspectie zit er niet bij. Het is vooral vingerwijzen naar de ander en dat het allemaal niet deugt.

Introspectie? Dus volgens jou kan ik hier zelf iets aan doen?

Vertel?

Nu zal ik niet zeggen dat we een helemaal gezonde woningmarkt hebben in Nederland of dat het voor starters niet moeilijk is om de markt op te komen, maar als ik mensen van 25 hoor jammeren dat ze nog geen woning hebben kunnen kopen dan moet ik toch een beetje gniffelen. Je bent dan net 2-3 jaar bezig om je leven op te bouwen. Een beetje meer geduld en doorzettingsvermogen misschien? Ik kocht in die zogenaamd 'makkelijke' markt (6 jaar geleden) ook pas op mijn 27e een huis en ik was echt by far de eerste van mijn vriendengroep. Allemaal opgeleide jongens met relaties. Pas toen ze gemiddeld een jaar of 29-30 waren kochten die allemaal huizen.

Ik ben trots op je.

En, ik ben 36, al 20 jaar werkzaam in mijn vak, ik werk als software engineer voor grote bedrijven als consultant. Wat ik zometeen verdien is grofweg 3x modaal, en daarmee kan ik kiezen tussen:

1. Een te klein huis voor een normale hypotheeklast per maand.
2. Of een huis wat ik tof vind maar welke veel te duur.

Dus hé, laat ik 'm positief afsluiten: je bent hartstikke goed bezig door zuinig te leven en goed te sparen. Hou dat nog 2 jaar vol en je bent ongetwijfeld één van de eerste van je vrienden die een huis kan kopen. Ruim voor je 30e. Doe je niet verkeerd man!

Genoeg vrienden hebben al een koopwoning. Die deden dat met z'n 2en. En een aantal daarvan zijn al gescheiden en moesten het huis verkopen omdat geen van beiden de hypotheek zelf kon dragen.

Dat is de wereld waarin we leven. Je moet samen een huis kopen, of je blijft huren, of je gaat op een klein kamertje wonen waar je eigenlijk niet dood gevonden wil worden... voor 300.000 euro.

Maar zoals jij zegt: "realiteitsbesef en introspectie zit er niet bij". Volgens mij besef ik mij de realiteit uitermate goed, en ik werk aan mijzelf en mijn carrière.

Je kan goed iemand afzeiken met wie je het oneens bent maar komt met ongeveer helemaal 0 oplossingen (afgerond naar boven). Dus, vertel eens, wat kan ik nog beter doen?

[Kaiberia]

Plague schreef op woensdag 9 september 2020 @ 11:49:
[...]

De kracht van een beetje polemiek lijkt mij.

Het zou ook mooi zijn als je naar het inhoudelijke deel van mijn post had gekeken, namelijk de totale kosten van de lening over de hele looptijd. Dat is namelijk mijn punt voor wat betreft de koopmarkt. Dan is het allemaal zo slecht niet als het op het eerste gezicht misschien lijkt.

Dit hebben we al meermalig besproken, de uiteindelijke kosten zijn amper gestegen en compleet niet het probleem (tenzij we vroeg afbetalen erbij wil halen, dan was je vroegah een stuk beter uit, maar dat deed Jan Modaal vrijwel nooit).

Het probleem is de instapgrens gecombineerd met de prijzen van de huurmarkt. Die instapgrens is nu vele malen hoger en je hebt als individu veel minder impact via je spaargedrag, dan voorheen.

Ik snap die hang naar de stad maar al te goed, maar buiten de stad heeft ook allerlei voordelen. Laten we het daar óók eens over hebben. Want met alleen bijbouwen gaan we het probleem niet binnen afzienbare tijd oplossen ben ik bang.

In principe eens. Maar je krijgt een hoop andere problemen. De prijzen buiten de stad zijn ook hoog, zelfs als ze veel lager zijn. OV is funnest. Bedrijven vestigen nog steeds maar al te graag in de stad, waarmee ze de rest naar de stad forceren of je mag 2+ uur reistijd accepteren. Als de overheid dit kan stimuleren zonder iedereen op de wegen te jagen, prima, dan verhuis ik gerust naar Overijssel of Brabant. Corona heeft ons wat dat betreft al een voorproef gegeven. Maar ik hoor ook genoeg bedrijven die toch iedereen snel weer het kantoor in willen jagen. Zit je dan echt te wachten op het risico dat je die 2uur+ moet reizen?

Aan de andere kant, het middeninkomen dat nu buiten de sociale huur valt maar wel essentieel is voor Utrecht, moet ook ergens wonen. Gaan we tegen hen nu vertellen "ja sorry man, ga maar buiten de Randstad wonen"?

[Maestro1990]

Blue-eagle schreef op woensdag 9 september 2020 @ 12:31:
[...]


Wow, rustig Denk eens aan steden als Almere vanwaar je ook in 15 minuten in Amsterdam kan zijn. Zo los van de realiteit is dat helemaal niet. Onze ouders (die van mij wel in ieder geval) kregen dit ruimschoots voorelkaar op hun 22e met een hogeschool-diploma.

Daarom ook mijn voorbeeld: Het idee dat dit tegenwoordig "losgezongen van elke realiteit" is, is natuurlijk schokkend genoeg. Mijn ouders konden voor minder dan 1x modaal een groot huis kopen. Ik kan met 3x modaal nauwelijks een huis kopen wat gelijk staat aan mijn huurwoning qua woongenot, grootte, locatie, en prijs per maand.


[...]


Introspectie? Dus volgens jou kan ik hier zelf iets aan doen?

Vertel?


[...]


Ik ben trots op je.

En, ik ben 36, al 20 jaar werkzaam in mijn vak, ik werk als software engineer voor grote bedrijven als consultant. Wat ik zometeen verdien is grofweg 3x modaal, en daarmee kan ik kiezen tussen:

1. Een te klein huis voor een normale hypotheeklast per maand.
2. Of een huis wat ik tof vind maar welke veel te duur.

[...]


Genoeg vrienden hebben al een koopwoning. Die deden dat met z'n 2en. En een aantal daarvan zijn al gescheiden en moesten het huis verkopen omdat geen van beiden de hypotheek zelf kon dragen.

Dat is de wereld waarin we leven. Je moet samen een huis kopen, of je blijft huren, of je gaat op een klein kamertje wonen waar je eigenlijk niet dood gevonden wil worden... voor 300.000 euro.

Maar zoals jij zegt: "realiteitsbesef en introspectie zit er niet bij". Volgens mij besef ik mij de realiteit uitermate goed, en ik werk aan mijzelf en mijn carrière.

Je kan goed iemand afzeiken met wie je het oneens bent maar komt met ongeveer helemaal 0 oplossingen (afgerond naar boven). Dus, vertel eens, wat kan ik nog beter doen?

Uit nieuwsgierigheid, je bent nu 36 jaar en hebt zoals ik begrijp nog nooit een woning gekocht? Je huurt nu zo lees ik. Je hebt ook geen partner begrijp ik. Je hebt aangegeven dat het appartement van 170m2 voor ruim 745.000,-- jou wel aanspreekt. Ik denk persoonlijk dat er ook grote(re) nieuwe appartementen zijn te vinden die net iets minder kosten als je de regio iets ruimer neemt. In Zutphen, Twello en Lochem kun je wel appartementen vinden tussen de 500K en 600K zo lijkt mij. Uiteraard is het ook de vraag wat jij wil betalen aan een woning die je koopt.

[Maahes]

Blue-eagle schreef op woensdag 9 september 2020 @ 12:31:
Dus, vertel eens, wat kan ik nog beter doen?

Inzien dat het politiek is, en dus altijd stemmen bij de verkiezingen.

[GeeMoney]

@Blue-eagle neem ook even mee dat toen je ouders iets kochten in Almere het nog van alles en iedereen verlaten was, slecht bereikbaar, weinig voorzieningen. Zoek nu zo'n zelfde stek op en laat je woonoppervlakte iets zakken en neem ook die ouderwetse reistijd even mee die je ouders ook hadden dan kan je prima een woning vinden verwacht ik.
120m2 voor een starterswoning is echt fors, dat is volgens mij het gemiddelde van een rijtjeswoning in NL (waar dus hele gezinnen wonen).

[ Voor 23% gewijzigd door GeeMoney op 09-09-2020 13:19 ]

[haaibaa2]

GeeMoney schreef op woensdag 9 september 2020 @ 13:19:
@Blue-eagle neem ook even mee dat toen je ouders iets kochten in Almere het nog van alles en iedereen verlaten was, slecht bereikbaar, weinig voorzieningen. Zoek nu zo'n zelfde stek op en laat je woonoppervlakte iets zakken en neem ook die ouderwetse reistijd even mee die je ouders ook hadden dan kan je prima een woning vinden verwacht ik.
120m2 voor een starterswoning is echt fors, dat is volgens mij het gemiddelde van een rijtjeswoning in NL (waar dus hele gezinnen wonen).

Precies, Almere heeft een hele ontwikkeling meegemaakt sinds de jaren 70. Het staat nu aardig op zichzelf, maar begon natuurlijk gewoon als extra huizen voor de randstad. Vroeger kon je voor een appel en een ei in Almere nog wel wat kopen, toen was er ook zelfs nog leegstand. Nu loopt het daar ook storm.

Hier in Lelystad zie je nu langzaam hetzelfde gebeuren. 20 jaar geleden nog veel leegstand en je kon 5 jaar geleden nog voor weinig een mooie woning kopen. Nu heb je minimaal 220.000 nodig voor een jaren 70 tussenwoning. De prijzen komen nu langzaam meer in lijn met de rest van Nederland, gok ik zo. Mensen uit Amsterdam zien nu ook wel dat je hiervandaan in een uurtje met de trein in Amsterdam bent. De prijzen zijn mede daardoor de afgelopen tijd echt ontploft.

[Plague]

Blue-eagle schreef op woensdag 9 september 2020 @ 12:31:
[...]


Wow, rustig Denk eens aan steden als Almere vanwaar je ook in 15 minuten in Amsterdam kan zijn. Zo los van de realiteit is dat helemaal niet. Onze ouders (die van mij wel in ieder geval) kregen dit ruimschoots voorelkaar op hun 22e met een hogeschool-diploma.

Daarom ook mijn voorbeeld: Het idee dat dit tegenwoordig "losgezongen van elke realiteit" is, is natuurlijk schokkend genoeg. Mijn ouders konden voor minder dan 1x modaal een groot huis kopen. Ik kan met 3x modaal nauwelijks een huis kopen wat gelijk staat aan mijn huurwoning qua woongenot, grootte, locatie, en prijs per maand.

Ik snap werkelijk je punt niet. Het aanbod in Almere voor een hypotheek betaalbaar met 3-keer-modaal is echt enorm, ook in het segment waarin jij lijkt te zoeken?
https://www.funda.nl/koop/almere/0-550000/150+woonopp/

Dus tenzij je mij kunt uitleggen op welke manier deze huizen stuk voor stuk niet voldoen, denk ik dat het een perceptieprobleem is.

Introspectie? Dus volgens jou kan ik hier zelf iets aan doen?

Vertel?

En, ik ben 36, al 20 jaar werkzaam in mijn vak, ik werk als software engineer voor grote bedrijven als consultant. Wat ik zometeen verdien is grofweg 3x modaal, en daarmee kan ik kiezen tussen:

1. Een te klein huis voor een normale hypotheeklast per maand.
2. Of een huis wat ik tof vind maar welke veel te duur.

Ik bedoel dus dat je verwachtingen niet aansluiten bij de realiteit. Met 3 keer modaal bén je niet 10 keer zo rijk als de gemiddelde Nederlander en kún je dus misschien je droomhuis wel niet betalen, hoewel het een zeer respectabel inkomen is waarvoor je ook zeer respectabele huizen kan kopen waar de gemiddelde Nederlander enorm blij mee zou zijn.

Genoeg vrienden hebben al een koopwoning. Die deden dat met z'n 2en. En een aantal daarvan zijn al gescheiden en moesten het huis verkopen omdat geen van beiden de hypotheek zelf kon dragen.

Dat is de wereld waarin we leven. Je moet samen een huis kopen, of je blijft huren, of je gaat op een klein kamertje wonen waar je eigenlijk niet dood gevonden wil worden... voor 300.000 euro.

Maar zoals jij zegt: "realiteitsbesef en introspectie zit er niet bij". Volgens mij besef ik mij de realiteit uitermate goed, en ik werk aan mijzelf en mijn carrière.

Je kan goed iemand afzeiken met wie je het oneens bent maar komt met ongeveer helemaal 0 oplossingen (afgerond naar boven). Dus, vertel eens, wat kan ik nog beter doen?

Door je verwachtingen naar beneden af te ronden.

[Skyaero]

Plague schreef op woensdag 9 september 2020 @ 09:45:
[...]
Even een voorbeeld: een hypotheek van 250K tegen 5% rente (wat een aantal jaar geleden de prijs van een prima appartement was. Totale kosten over de looptijd (annuitair) 441K euro's netto.
Dat zelfde appartement kost nu 400K tegen 1,75% rente. Totale kosten over de looptijd: 487K.

Dus ja, huzenprijzen zijn gestegen. Maar wat betreft totale kosten over 30 jaar valt het eigenlijk best mee.

250k tegen 5% rente was 10 jaar geleden. Moet je dus ook nog even voor inflatie corrigeren. Kom je nagenoeg op dezelfde kosten uit. Zijn we dus weer terug bij de oorspronkelijke conclusie in dit topic: huizenprijzen zijn voornamelijk gestegen omdat de rente is gedaald, waardoor er meer geleend kan worden.

CornermanNL schreef op woensdag 9 september 2020 @ 12:02:
[...]
Ik heb al vaker gerefereerd aan de rentes en de verhouding tussen de koopsom en de rente die daarover betaald moet worden. Samenvattend kun je beter 2 ton lenen tegen 5% dan 4 ton tegen 2%. Percentages werken hard door, en blijven een fenomeen dat ongrijpbaar is. Zeker als je zoals velen nu krachten hebt die over tijd allemaal tegen je in werken.

Je vergelijkt nu appels met kiwi's. 400k@2% heeft maandlasten die 40% hoger liggen dan 200k@5%

Blue-eagle schreef op woensdag 9 september 2020 @ 12:31:
[...]
En, ik ben 36, al 20 jaar werkzaam in mijn vak, ik werk als software engineer voor grote bedrijven als consultant. Wat ik zometeen verdien is grofweg 3x modaal, en daarmee kan ik kiezen tussen:

Jij kunt geen woning vinden voor 6 ton?

Plague schreef op woensdag 9 september 2020 @ 11:49:
[...]
In de huurmarkt speelt inderdaad heel wat anders: enerzijds een veel te krap aanbod, een land dat niet genoeg nieuwe huizen bijgebouwd krijgt (dus ook geen huurwoningen) en een aanzuigende werking van de randstad waar het bouwen van woningen zo mogelijk nog complexer is dan daarbuiten. Dan krijg je dus een totaal scheef gegroeide vraag/aanbod.

Vergeet de verhuurdersheffing niet. Woningcorporaties betalen zo'n 30% van de huurinkomsten aan de overheid. dat gaat om tientallen miljarden. Daar kun je heel veel sociale woningbouw van bouwen.

Plague schreef op woensdag 9 september 2020 @ 11:49:
Een deel van de oplossing is hierbij weg gelegd voor de gemeenten / overheid die simpelweg meer moet bijbouwen voor deze groep.

Blijft wel de vraag, waar haal je de bouwvakkers vandaan? Door belabbert crisisbeleid in 2009-2013 zijn we er daar zo'n 100.000 van kwijtgeraakt.

[Maestro1990]

[...]

Ik bedoel dus dat je verwachtingen niet aansluiten bij de realiteit. Met 3 keer modaal bén je niet 10 keer zo rijk als de gemiddelde Nederlander en kún je dus misschien je droomhuis wel niet betalen, hoewel het een zeer respectabel inkomen is waarvoor je ook zeer respectabele huizen kan kopen waar de gemiddelde Nederlander enorm blij mee zou zijn.

[...]

Hier ben ik het wel mee eens. Een inkomen van 3x modaal in je eentje is inderdaad netjes. Daar zul je velen achter je laten. Maar een appartement voor 745K lijkt mij ook wel iets te hoog gegrepen. Sterker nog, met een inkomen van 3 x € 36.500,-- is maximale leencapaciteit (zonder eigen inbreng) € 630.000,--. Dan is zelfs een appartement van richting de 6 ton al vrij fors op één inkomen zonder eigen inbreng. Samen met mijn partner heb ik ongeveer jouw inkomen. Ons huis kostte nieuw 470 + meerwerk 80. Ik had de mazzel dat daar een flinke overwaarde van af kon waardoor er zo'n 350K resteert. Daar slaap ik rustiger van.
Ik zou zelf in deze markt in je eentje niet zo snel zoeken naar dergelijke dure appartementen zoals jij die nu lijkt te zoeken.

[CornermanNL]

@Skyaero Dat is dus het probleem, inderdaad qua lasten en inflatie gelijk qua koopsom deel versus rente verhouding niet , iedere 1000 euro aflossen levert veel minder risico vermindering op dan 10 jaar geleden. Het is dus niet heel veel duurder maar de verhouding is volledig scheef.

Dat probeerde ik duidelijk te maken , de getallen in het voorbeeld zijn zeker niet correct na inflatie teruggerekend , het ging om het idee

Wat ik ook al aangaf is dat de prijzen en kosten niet teveel gestegen zijn over tijd maar de risico’s wel , alsmede de daling van de bereikbaarheid van een koopwoning.

Ik stelde dus dat de afgelopen jaren de huizenprijzen te laag waren. En nu dus op niveau.

[Napo]

Skyaero schreef op woensdag 9 september 2020 @ 13:42:
[...]


Vergeet de verhuurdersheffing niet. Woningcorporaties betalen zo'n 30% van de huurinkomsten aan de overheid. dat gaat om tientallen miljarden. Daar kun je heel veel sociale woningbouw van bouwen.

Tientallen miljarden? 1.7 miljard in 2020

[Richh]

Plague schreef op woensdag 9 september 2020 @ 11:49:
In de huurmarkt speelt inderdaad heel wat anders

Dat klopt, maar het draait me vooral om de gevolgen van de huurmarkt op de financiële levenssituatie van jongeren.

Het praktisch ontoegankelijk maken van huurwoningen onder de 737 euro voor een ietsje bovenmodaal inkomen beperkt de toekomstmogelijkheden voor jongeren (buiten dat het door wachtlijsten überhaupt niet toegankelijk is), terwijl de vrije sector ook buiten de randstad praktisch begint vanaf 900 euro, of natuurlijk een stuk meer in de Randstad.
Hell: deze duurhuurwoningen worden voor 1/5e bezet door mensen die qua inkomen in aanmerking zouden komen voor een veel goedkopere sociale huurwoning, waar ze veelal wel huursubsidie hadden gekregen.

Dit heeft gevolgen voor de toegang tot de koopwoningmarkt en dus ook de mogelijkheden tot vermogensopbouw in je gehele levensloop. Dat is eigenlijk waar ik vooral naar toe wil.

enerzijds een veel te krap aanbod, een land dat niet genoeg nieuwe huizen bijgebouwd krijgt (dus ook geen huurwoningen) en een aanzuigende werking van de randstad waar het bouwen van woningen zo mogelijk nog complexer is dan daarbuiten. Dan krijg je dus een totaal scheef gegroeide vraag/aanbod.
Dat wordt nog eens versterkt doordat de zgn startersmarkt een vrij homogene markt is: 25-35 met 1,5 inkomen in en rondom de studentensteden. Die willen dus allemaal hetzelfde. Elke maatregel die je neemt voor deze groep heeft daarmee ook een aanjagende werking voor die hele groep, waarmee de prijzen in dat segment alleen maar toenemen.

Een deel van de oplossing is hierbij weg gelegd voor de gemeenten / overheid die simpelweg meer moet bijbouwen voor deze groep.

Klopt. Tevens: werkgelegenheid verplaatsen naar buiten de Randstad steden in het algemeen.
Het aanhoudende probleem maakt de oplossing op termijn alleen maar lastiger, omdat de groep starters inderdaad groeit.

Een ander deel van de oplossing is ook een meer maatschappelijke wending: waarom wil iedereen toch op exact dezelfde plek wonen? En ben je niet heel verstandig (als men het dan toch over 'biologisch-bepaalde levensmijlpalen' wil hebben) om direct gewoon de stad uit te trekken, zoals zo veel jonge gezinnen?

Ik snap die hang naar de stad maar al te goed, maar buiten de stad heeft ook allerlei voordelen. Laten we het daar óók eens over hebben. Want met alleen bijbouwen gaan we het probleem niet binnen afzienbare tijd oplossen ben ik bang.

Omdat inderdaad: zoveel jonge gezinnen dat óók juist doen, waardoor ook die stap eigenlijk geen klap oplevert. Ja, een micro-appartement in de stad is net zo duur als een kleine gezinswoning buiten de stad. En een 'normaal' appartement is net zo duur als een rijtjeshuis buiten de stad.
En dan zal ik de discussie over een auto, die iedere maand ook geld kost, waarvoor je ook spaargeld nodig hebt (private lease maakt een gigantische impact op je leenruimte), nog even hierbuiten laten. Jongeren kiezen ook voor de stad om autoloos te kunnen leven.

Het is niet (meer) zo dat je nog betaalbaar kan wonen buiten de stad. Buiten de stad staan geen appartementjes. Daar krijg je een stuk meer ruimte voor je euro's, maar de daadwerkelijke vraagprijs is uiteindelijk gewoon hetzelfde. En die daadwerkelijke vraagprijs moet je linksom of rechtsom financieren, wat dus niet lukt.

Het probleem is meer dat je voor beide, ook buiten de Randstad, al snel 3 ton mee moet nemen. En dat heel veel jongeren of jonge stellen dat gewoon niet rond gaan krijgen. "Dan moeten ze meer sparen" - maar ze kunnen de prijsstijging niet bijhouden, want volgend jaar kost hetzelfde huis +8% = 324k, maar er blijft geen 2000 euro netto per maand over voor de spaarrekening. Zij kunnen dus naar geen van beide toe. Terwijl ze op hetzelfde moment een hogere maandlast qua huur betalen, wat het sparen extra in de weg zit.

Buiten de stad doe je bovenal een (tot op zekere hoogte) minder risicovolle investering op de koopmarkt, als je zo een woning kan kopen waar je voor langere tijd in kan wonen. Appartementen bieden immers weinig ruimte voor gezinsuitbreiding. Dát is het voordeel.
Maar het echte probleem is dat men niet kwantitatief bouwt op de plekken waar het goedkoop is (appartementencomplexen), maar juist kwalitatief (rijtjeshuizen, 2kappers en zelfs vrijstaand). Tiny houses? Nemen extreem veel grond in waardoor er maar heel weinig van zijn, en kosten bovenal nog steeds 2 ton!

Zo blijven de prijzen binnen en buiten de stad onder de streep praktisch even hoog en kunnen veel jongeren geen van beide betalen. Als het alternatief daadwerkelijk wél betaalbaar was, maakten jongeren wellicht wél meer de afweging die je stelt.

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 09-09-2020 14:36 ]

[Skyaero]

Napo schreef op woensdag 9 september 2020 @ 14:01:
[...]


Tientallen miljarden? 1.7 miljard in 2020

Je hebt het gelijk, ik heb het te krom opgeschreven. De jaarlijkse afdracht is inderdaad zo'n 1,7 miljard. De investeringsruimte die men woningcorporaties daardoor niet hebben loopt in de tiental miljarden.
https://www.woonbond.nl/n...rporaties-miljardentekort

[Richh]

Skyaero schreef op woensdag 9 september 2020 @ 13:42:
[...]


250k tegen 5% rente was 10 jaar geleden. Moet je dus ook nog even voor inflatie corrigeren. Kom je nagenoeg op dezelfde kosten uit. Zijn we dus weer terug bij de oorspronkelijke conclusie in dit topic: huizenprijzen zijn voornamelijk gestegen omdat de rente is gedaald, waardoor er meer geleend kan worden.

Dit klopt, met als sidenote dat rente niet voor eeuwig kan dalen. Ieder procentpunt lagere rente zorgt voor meer risico dat het ooit stijgt, en dat je woning dus minder waard wordt, waardoor een restschuld kan ontstaan.

De opbrengst van dalende rentes komen volledig ten goede voor huizenbezitters. Zij kunnen hypotheken oversluiten voor lagere maandlasten, terwijl ze tegelijkertijd een overwaarde opbouwen. Deze overwaarde wordt eigenlijk altijd gebruikt voor doorstroming naar een andere woning. Hierdoor kan 1 starter voor een complete trein van doorstroming zorgen, waarbij alle doorstroomhuizen telkens (gedeeltelijk) gefinancierd worden met feitelijk 'lucht'.
Door het lage aanbod en de hoge vraag, zullen doorstromers die makkelijker zonder voorbehoud van financiering (over)bieden, meestal winnen.
Deze gratis lucht moeten starters uit hun spaargeld betalen, wat men veelal niet heeft.

Dat verklaart mogelijk ook de situatie van de afgelopen 1 of 2 jaar. De rentes liggen namelijk al een tijdje tussen de 1% en 2% en schommelen bijzonder weinig de laatste tijd. Na een dieptepunt in september 2019 en maart 2020, is de hypotheekrente op dit moment toch hoger dan op die tijden.
Toch stijgen de huizenprijzen met 8% jaar op jaar door, ook nog deze maand. Terwijl er nu minder leenruimte is dan een jaar geleden en een half jaar geleden. Ook het modale inkomen van nu tov 6 maanden of 12 maanden is niet echt toegenomen lijkt mij zo.

Ik vind het dus juist verwonderlijk dat de prijzen blijven doorstijgen de afgelopen 1 tot 2 jaar, terwijl men helemaal niet meer leenruimte heeft gekregen. Ik kan alleen lucht bij doorstromers als reden bedenken.

[Sport_Life]

Blue-eagle schreef op woensdag 9 september 2020 @ 12:31:
[...]
Dus, vertel eens, wat kan ik nog beter doen?

Accepteren dat je "de boot" gemist hebt?

De dertigers om mij heen die niet of nauwelijks overwaarde hebben gecreëerd , hebben dat min of meer zelf in de hand gehad. Een deel is blijven hangen in de starterswoning (<300k) en kunnen met <100k overwaarde de brug niet maken naar een grotere woning (>600k), een ander deel huurt nog steeds en kan of wil niet (meer) kopen. Wat zij wel allemaal gemeen hebben is dat deze groep al sinds 2017 roept dat de huizenprijzen veel te hoog zijn. Ondertussen zijn we 3 jaar en 100k prijsstijging op een gemiddelde woning verder.

Als je nu 36 bent heb je hele goede momenten gekend om een woning op 1 salaris te kopen. In 2013-2016 kreeg je de mooiste (betaalbare) woningen in je schoot geworpen. Ik kocht mijn huidige (tweede) woning in 2017 - op 1 inkomen - en die is sinds die tijd ~150k in prijs gestegen.
Ik vraag me oprecht af wat de reden is dat je bent blijven huren.

Ik praat niets goed, maar geef de omstandigheden weer. Ik vind eigenlijk dat je pas recht hebt om te klagen als je nu 25-30 bent, een paar jaar werkt en niet de woning kunt kopen die bij je levensfase past.

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 09-09-2020 15:13 ]

[Plague]

Richh schreef op woensdag 9 september 2020 @ 14:13:
[...]

Omdat inderdaad: zoveel jonge gezinnen dat óók juist doen, waardoor ook die stap eigenlijk geen klap oplevert. Ja, een micro-appartement in de stad is net zo duur als een kleine gezinswoning buiten de stad. En een 'normaal' appartement is net zo duur als een rijtjeshuis buiten de stad.

Het is niet (meer) zo dat je nog betaalbaar kan wonen buiten de stad. Buiten de stad staan geen appartementjes. Daar krijg je een stuk meer ruimte voor je euro's, maar de daadwerkelijke vraagprijs is uiteindelijk gewoon hetzelfde. En die daadwerkelijke vraagprijs moet je linksom of rechtsom financieren, wat dus niet lukt.

Het probleem is meer dat je voor beide, ook buiten de Randstad, al snel 3 ton mee moet nemen. En dat heel veel jongeren of jonge stellen dat gewoon niet rond gaan krijgen. "Dan moeten ze meer sparen" - maar ze kunnen de prijsstijging niet bijhouden, want volgend jaar kost hetzelfde huis 325k, en er blijft geen 2000 euro netto per maand over voor de spaarrekening. Zij kunnen dus naar geen van beide toe. Terwijl ze op hetzelfde moment een hogere maandlast qua huur betalen, wat het sparen extra in de weg zit.

Buiten de stad doe je bovenal een (tot op zekere hoogte) minder risicovolle investering op de koopmarkt, als je zo een woning kan kopen waar je voor langere tijd in kan wonen. Appartementen bieden immers weinig ruimte voor gezinsuitbreiding. Dát is het voordeel.
Maar het echte probleem is dat men niet kwantitatief bouwt op de plekken waar het goedkoop is (appartementencomplexen), maar juist kwalitatief (rijtjeshuizen). Tiny houses? Nemen extreem veel grond in waardoor er maar heel weinig van zijn, en kosten bovenal nog steeds 2 ton!
Zo blijven de prijzen binnen en buiten de stad onder de streep praktisch even hoog en kunnen veel jongeren geen van beide betalen.

Eens met de analyse dat er niet echt tegenaan te sparen valt. Maar hier gaat uiteraard de wal het schip wel keren: huizenprijzen kunnen niet eeuwig in dit tempo doorstijgen. Op enig moment droogt de vraagkant aan de onderkant op. Dat is eigenlijk iets dat je zelf al goed beschrijft: naar mate de huizenprijzen verder stijgen zijn zelfs voor de goedkoopste huizen niet voldoende kopers meer te vinden. (er zijn maar zoveel stelletjes die 70K+ per jaar verdienen, biijvoorbeeld). Als dat laatste getal de eerste overstijgt zal de prijs logischerwijs dalen.

Maar daar zijn we helaas (of gelukkig?) nog niet. Blijkbaar is het aanbod nog te krap voor het aantal 70K-verdienende stelletjes.

Bijbouwen dus. En veel ook. Maar wel weer flexibel, want over 5 jaar willen al die stelletjes een ander soort woning, want dan zijn er 1 of misschien wel 2 extra kamers nodig in huis. Zit je dan met je wieg in de woonkamer van je appartement. Vraag het de gemiddelde 30-jarige Amsterdammer maar. Dat flexibel bijbouwen, waarbij je bijvoorbeeld 'eenheden' van 30m2 hebt die je kan ombouwen en relatief eenvoudig aan/af kan schakelen van elkaar is uiteindelijk (een deel) van de oplossing. Een soort modulair appartement dat met je mee kan groeien. Dat soort slimmere woonconcepten zijn een veel toekomst-bestendigere oplossing en daarmee kun je ook veel beter inspelen op maatschappelijke verandering. Kinderwens? Zorg dat je de 'unit' van een buurman/vrouw erbij koopt. Heb je al 4 'units' en gaan je kinderen de deur uit? Verkoop er één aan je buurman. De nu in onbruik geraakte kantoorpanden zijn daar bijvoorbeeld geschikt voor. Die vraag naar kantoor-m2's is voorlopig echt niet op pijl, dus dat betekent behoorlijke leegstand. Maak gebruik van dat momentum om nu eens écht te gaan vernieuwen op die woningmarkt en vooral de aanbod-kant flink te verruimen. Dan volgen die prijzen vanzelf wel, al vereist dat wel een lange adem ben ik bang.

[izdp]

Skyaero schreef op woensdag 9 september 2020 @ 14:14:
[...]


Je hebt het gelijk, ik heb het te krom opgeschreven. De jaarlijkse afdracht is inderdaad zo'n 1,7 miljard. De investeringsruimte die men woningcorporaties daardoor niet hebben loopt in de tiental miljarden.
https://www.woonbond.nl/n...rporaties-miljardentekort

En is geen netto bedrag. Ze innen immers de extra huurpenningen van de zgn. scheefhuurders.
Daarenboven is het bezit van woco's nu ontzettend veel meer waard.
Hun leencapaciteit dus ook met vele tientallen miljarden.
Tenzij ze echt eerder hun zaken totaal hebben verkloot, kunnen ze plenty bouwen en is die heffing werkelijk peanuts.

[Z___Z]

Sport_Life schreef op woensdag 9 september 2020 @ 14:53:
[...]

Accepteren dat je "de boot" gemist hebt?

De dertigers om mij heen die niet of nauwelijks overwaarde hebben gecreëerd , hebben dat min of meer zelf in de hand gehad. Een deel is blijven hangen in de starterswoning en kunnen met <100k overwaarde de brug niet maken naar een grotere woning, een ander deel huurt nog steeds en kan of wil niet (meer) kopen. Wat zij wel allemaal gemeen hebben is dat deze groep al sinds 2017 roept dat de huizenprijzen veel te hoog zijn. Ondertussen zijn we 3 jaar en 100k prijsstijging verder.

Als je nu 36 bent heb je hele goede momenten gekend om een woning op 1 salaris te kopen. In 2013-2016 kreeg je de mooiste (betaalbare) woningen in je schoot geworpen. Ik kocht mijn huidige (tweede) woning in 2017 en die is sinds die tijd ~150k in prijs gestegen.
Ik vraag me oprecht af wat de reden is dat je bent blijven huren.

Ik praat niets goed, maar geef de omstandigheden weer.

Gezien de rente zo laag is, zijn de grootste delen van je maandlasten de aflossing. Ook als je geen overwaarde hebt en 36 bent, kan je nog prima een huis kopen. Er is een risico op prijsdaling, maar gezien de hoeveelheid geld wat de overheden nu de economie inpompen lijkt me inflatie een groter risico dan huizenprijzen dalingen vergelijkbaar met 2008-2015.

[Wilf]

Sport_Life schreef op woensdag 9 september 2020 @ 14:53:
[...]

Accepteren dat je "de boot" gemist hebt?

De dertigers om mij heen die niet of nauwelijks overwaarde hebben gecreëerd , hebben dat min of meer zelf in de hand gehad. Een deel is blijven hangen in de starterswoning (<300k) en kunnen met <100k overwaarde de brug niet maken naar een grotere woning (>600k), een ander deel huurt nog steeds en kan of wil niet (meer) kopen. Wat zij wel allemaal gemeen hebben is dat deze groep al sinds 2017 roept dat de huizenprijzen veel te hoog zijn. Ondertussen zijn we 3 jaar en 100k prijsstijging op een gemiddelde woning verder.

Als je nu 36 bent heb je hele goede momenten gekend om een woning op 1 salaris te kopen. In 2013-2016 kreeg je de mooiste (betaalbare) woningen in je schoot geworpen. Ik kocht mijn huidige (tweede) woning in 2017 - op 1 inkomen - en die is sinds die tijd ~150k in prijs gestegen.
Ik vraag me oprecht af wat de reden is dat je bent blijven huren.

Ik praat niets goed, maar geef de omstandigheden weer. Ik vind eigenlijk dat je pas recht hebt om te klagen als je nu 25-30 bent, een paar jaar werkt en niet de woning kunt kopen die bij je levensfase past.

Misschien hè, gek idee hoor, maar misschien hadden de mensen die destijds geen huis gekocht hebben wellicht geen vast werk of een eigen bedrijf of geen relatie of een andere reden waarom ze geen hypotheek konden krijgen? Het is wellicht een hypothese omdat de woningmarkt vrij stroef liep destijds… behalve voor de insiders die massaal goedkope huizen gingen kopen…?

Het is heel makkelijk naar beneden schoppen als je de wind in de zeilen hebt in een periode die voor velen best pittig was, maar of het fair is…?

[Reiziger88]

Wilf schreef op woensdag 9 september 2020 @ 15:51:
[...]
Misschien hè, gek idee hoor, maar misschien hadden de mensen die destijds geen huis gekocht hebben wellicht geen vast werk of een eigen bedrijf of geen relatie of een andere reden waarom ze geen hypotheek konden krijgen? Het is wellicht een hypothese omdat de woningmarkt vrij stroef liep destijds… behalve voor de insiders die massaal goedkope huizen gingen kopen…?

Het is heel makkelijk naar beneden schoppen als je de wind in de zeilen hebt in een periode die voor velen best pittig was, maar of het fair is…?

Denk dat een software engineer met 20 jaar ervaring genoeg opties had om een huis te kopen tussen 2013-2016, maar snap je punt:).

[Plague]

Wilf schreef op woensdag 9 september 2020 @ 15:51:
[...]
Misschien hè, gek idee hoor, maar misschien hadden de mensen die destijds geen huis gekocht hebben wellicht geen vast werk of een eigen bedrijf of geen relatie of een andere reden waarom ze geen hypotheek konden krijgen? Het is wellicht een hypothese omdat de woningmarkt vrij stroef liep destijds… behalve voor de insiders die massaal goedkope huizen gingen kopen…?

Het is heel makkelijk naar beneden schoppen als je de wind in de zeilen hebt in een periode die voor velen best pittig was, maar of het fair is…?

Daar zit wel heel erg de aanname in dat het leven fair en rechtvaardig is...
Dat er situaties zijn die voor de één beter uitpakken dan voor de ander is helaas geen beleid tegenop gewassen. Je kan geen beleid maken dat iedereen 100% tevreden stelt, laat staan voor iedereen eerlijk en rechtvaardig is.
Dus hoe graag ik het ook met je eens zou willen zijn, wens-denken draagt óók niet bij aan een oplossing.

[Richh]

Het gaat hier tenslotte om 'ontwikkelingen', dus tijd voor wat nieuws

"Veel starters ontevreden over hun huis door coronacrisis"
https://www.rtlnieuws.nl/...enmarkt-ontevreden-corona

Volgens onderzoek van ING is 26% van de 'starters' (huurders die binnen 2 jaar willen kopen zijn starters) ontevreden over z'n huis. Want slechts 1 op de 3 starters heeft een eigen werkkamer. Volgens ING is de starter bereid verder van werk te wonen, wat gunstig is om de randstad te ontlasten.

Daar tegenover staat dat slechts 4% van de huizenbezitters ontevreden is. 1 op de 3 bezitters is minder actief geworden in het zoeken naar een nieuwe woning. Woningbezitters zijn erg optimistisch over doorstroommogelijkheden en denken veelal dat de prijzen stijgen. En Onno Hoes van NVM denkt dat natuurlijk ook.

---

En ik vond deze blog in het FD over het afgeven over de oplopende OZB wel treffend, Bartjens zet het in relatie tot de huurstijgingen
https://fd.nl/beurs/13563...09&utm_content=beursradar

In Trouw staat nog een ander opiniestuk wat een beetje de laatste 5 jaar woningmarkt samenvat. Niet echt nieuw voor wie dit topic volgt, maar misschien toch leuk om te lezen: https://www.trouw.nl/opin...social&utm_source=twitter

Een paar cijfers: er is een tekort van 315.000 woningen, het aantal daklozen is in tien jaar verdubbeld tot 40.000, de lonen stegen sinds 1996 met 8 procent, de huren met 21 procent, en de vaart zit er nog steeds goed in: afgelopen juli hadden we de sterkste huurstijging sinds 2014.

[Kaiberia]

Richh schreef op woensdag 9 september 2020 @ 16:09:
Het gaat hier tenslotte om 'ontwikkelingen', dus tijd voor wat nieuws

"Veel starters ontevreden over hun huis door coronacrisis"
https://www.rtlnieuws.nl/...enmarkt-ontevreden-corona

Jonge gezinnen en starters die vooral uit het huis waren voor corona, kunnen niet tegen een claustrofobisch appartement waar ze het gros van hun dag moeten doorbrengen. In ander nieuws, van water wordt je nat.

Staat al veel in het nieuws. De grootste klagers (niet negatief bedoeld) zijn de jonge stellen, die hebben bijna geen privacy en in het ergste geval moeten ze het gros van de dag videobellen en elkaar horen, zelfs tot het punt van relatieproblemen. Denk dat de individu het meer kan behappen, maar je hoorde het gister op NOS ook al met jongeren die depressief en gefrustreerd werden van het weinige contact. Niet bepaald de types die ik makkelijk in een kamer van 30-50m2 de hele dag zie doorbrengen.

Laatste punt is wel mooi en geeft hoop voor de toekomst van thuiswerk. Minder kantoortuin, meer werkkamers, ja graag.

[Wilf]

Plague schreef op woensdag 9 september 2020 @ 15:57:
[...]

Daar zit wel heel erg de aanname in dat het leven fair en rechtvaardig is...

Welnee, dat is meer de reactie op de makkelijke reacties ‘had X maar Y moeten doen op tijd T’. Als het allemaal zo makkelijk was dan zaten heel veel mensen in heel andere situaties. Het is dus meer een reactie tegen de maakbaarheidsdenkers die, vanuit hun eigen situatie, makkelijk praten hebben en iets te snel met vingers wijzen

Let them eat cake!

[Sport_Life]

Wilf schreef op woensdag 9 september 2020 @ 15:51:
[...]
Misschien hè, gek idee hoor, maar misschien hadden de mensen die destijds geen huis gekocht hebben wellicht geen vast werk of een eigen bedrijf of geen relatie of een andere reden waarom ze geen hypotheek konden krijgen? Het is wellicht een hypothese omdat de woningmarkt vrij stroef liep destijds… behalve voor de insiders die massaal goedkope huizen gingen kopen…?

Het is heel makkelijk naar beneden schoppen als je de wind in de zeilen hebt in een periode die voor velen best pittig was, maar of het fair is…?

Als je mijn bericht wel goed had gelezen had je ook begrepen dat ik benieuwd ben naar de reden om geen woning te kopen in een tijd waarin het toch vrij aantrekkelijk was.
Die van jou kennen we inmiddels .

Ik ben er nogal op tegen om alles maar weer met overheidssteun op te lossen. Ja, voor degene die het echt nodig hebben , dan denk ik aan een alleenstaande moeder met 3 kinderen. Of een startend stel in de leeftijd van 25-30 jaar.
Niet een consultant met 20 jaar werkervaring die recht denkt te hebben op een woning met 3 slaapkamers in het centrum van een grote stad.

Blue-eagle schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 23:17:
Hoe moeilijk moet het zijn om beleid te bedenken?

Voorbeeld:

Dan zou een starter met een goed inkomen lekker ruim kunnen wonen. Ik zou zelf erg graag 3 slaapkamers kunnen gebruiken in mijn eentje: 1 slaapkamer, 1 kamer voor sporten en logeerkamer, 1 thuiskantoor/hobbykamer. Ik kom met 2 slaapkamers eigenlijk ruimte tekort.

Ik lees hier alleen maar ikke, ikke, ikke. En de alleenstaande moeder (gescheiden, dus geen "starter") met 3 kinderen mag in een 2 kamer appartementje.
Zo los je het probleem niet op, maar maak je het alleen maar erger voor de kwetsbare groepen.

[ Voor 51% gewijzigd door Sport_Life op 09-09-2020 17:59 ]

[CVTTPD2DQ]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 14:53:
Eigenlijk zouden we de betaalbaarheid van koopwoningen over de afgelopen 30 jaar eens moeten plotten

Toch maar eens zelf gedaan. Data komt voornamelijk van het CBS, op basis van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen, en de CAO-lonen, over de periode 1995-2019.

Als je die door elkaar deelt krijg je deze grafiek:



Kijk niet naar de absolute waarde van het getal; dat wordt bepaald door de twee jaren (2010 en 2015) die het CBS toevallig als ijkjaar heeft gekozen. De verhouding is waar het om gaat.

Je ziet dat op de piek in 2008 huizen twee keer zoveel waard waren tov. het CAO-loon als in 1995. (Voor de duidelijkheid: dit betekent niet dat je met een jaarsalaris uit 2000 een huis kon kopen. Wel dat als de verhouding in 1995 1:3 was, hij in 2008 1:6 was.

De tweede stap is de financierbaarheid. Dit is onmogelijk zonder simplificaties te doen, omdat er immers heel veel keuzemogelijkheden zijn en waren, en omdat er veel aan belastingwetgeving is veranderd. In detail narekenen wat de effecten van de HRA waren in het stelsel van 1964 lijkt me niet zo zinnig.

Mijn methode is dat ik bereken wat de totale kosten van een annuitaire hypotheek zijn over de hele looptijd voor de rentestand die in een bepaald jaar gold. Van het gedeelte dat aan rente wordt betaald neem ik aan dat 40% aftrekbaar is.

Hier komt dan een verhouding uit tov. de koopwaarde van een huis, ongeacht wat de waarde van het huis is En die verhouding heb ik weer vermenigvuldigd met de getallen uit de bovenstaande grafiek.



Als dit klopt (en ik geloof onmiddelijk dat ik fouten heb gemaakt) valt het tot mijn verbazing nu wel mee met het probleem van starters. Wél ben ik benieuwd hoe de periode vóór 1995 eruit zag. En waarschijnlijk is er ook een hoop af te dingen op de cijfers. Ik ben niet overtuigd dat de manier waarop het CBS de prijsindex bestaande koopwoningen berekent zich leent voor vergelijkingen over een aantal decennia.

[Ivow85]

@CVTTPD2DQ mooie grafieken die e.e.a. enigszins doen relativeren wat betreft de betaalbaarheid van woningen.

Wie anno 2020 een huis kan kopen, is dankzij de lage rente ondanks de hoge aankoopprijs maandelijks niet zo heel veel geld kwijt. Het probleem voor huidige starters is dan ook niet de betaalbaarheid van een hypotheek. De pijn zit hem vooral in de mogelijkheden tot het al dan niet kunnen lenen van het benodigde kapitaal

[CornermanNL]

@CVTTPD2DQ mooi werk , dus kom je zoals @Ivow85 aangeeft bij leencapaciteit. De strengere regels mbt financiering ingevoerd na de crisis van 2008 zijn funest voor starters.

Zat ik er niet naast met mijn posts.
Ze verdienen dus te weinig , lonen omhoog.

[CVTTPD2DQ]

Ivow85 schreef op woensdag 9 september 2020 @ 20:10:
Het probleem voor huidige starters is dan ook niet de betaalbaarheid van een hypotheek. De pijn zit hem vooral in de mogelijkheden tot het al dan niet kunnen lenen van het benodigde kapitaal

En de woningen die ze willen kopen wijken wellicht ook af van het gemiddelde. Een flatje dicht bij je werk in de stad was in 2008 waarschijnlijk een stuk beter betaalbaar dan nu.

[Kaiberia]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 september 2020 @ 19:29:
[...]

Als dit klopt (en ik geloof onmiddelijk dat ik fouten heb gemaakt) valt het tot mijn verbazing nu wel mee met het probleem van starters. Wél ben ik benieuwd hoe de periode vóór 1995 eruit zag. En waarschijnlijk is er ook een hoop af te dingen op de cijfers. Ik ben niet overtuigd dat de manier waarop het CBS de prijsindex bestaande koopwoningen berekent zich leent voor vergelijkingen over een aantal decennia.

Ik zou je direct gelijk geven, de betaalbaarheid trek ik niet in twijfel. Wel kwam ik deze bij toeval tegen (zal vast eerder gepost zijn) terwijl ik rondkeek voor overige data:


Als ik dit door de hypotheek tool van Hypotheker haal, krijg ik € 297.576 als resultaat (1,66%). Zal vast nog wat mee te klooien zijn (bij de ABN krijg je iets van 294k met 1,33%, maar ik werk er voor nu mee. Pak de cijfers die ik op https://www.wegwijs.nl/inzicht/ontwikkeling-huizenprijzen zie, en ik schat 2016 op ongever 265000 hypotheek (de exacte cijfers van bovenstaande grafiek kan ik niet vinden), dan:

In 2016 kon je op een 60k inkomen een gemiddeld huis van 238934 met maximale hypotheek 1,11x betalen
In 2020 kan je op een 60k inkomen een gemiddeld huis van 329450 met maximale hypotheek 0.9x betalen

Dat terwijl het modaal inkomen tussen 2016 en 2020 nog geen 10% is gestegen. Nu twijfel ik hard of je, als je in 2016 60k zou krijgen, nu 66k zou krijgen, maar voor de grap:

In 2020 kan je op een 66k inkomen (342922) een gemiddeld huis van 329450 met maximale hypotheek 1.04x betalen.

Hier komt bovenop dat studieschuld een veel grotere factor speelt de laatste paar jaar.

Disclaimer: slechte data is slecht, als ik de hypotheek van 2016 voor een modaal inkomen kan krijgen, wordt het wellicht interessanter.

[CVTTPD2DQ]

Kaiberia schreef op woensdag 9 september 2020 @ 20:29:
In 2016 kon je op een 60k inkomen een gemiddeld huis van 238934 met maximale hypotheek 1,11x betalen
In 2020 kan je op een 60k inkomen een gemiddeld huis van 329450 met maximale hypotheek 0.9x betalen

Dat terwijl het modaal inkomen tussen 2016 en 2020 nog geen 10% is gestegen. Nu twijfel ik hard of je, als je in 2016 60k zou krijgen, nu 66k zou krijgen, maar voor de grap:

In 2020 kan je op een 66k inkomen (342922) een gemiddeld huis van 329450 met maximale hypotheek 1.04x betalen.

Dit klopt trouwens ongeveer met de andere cijfers; in 2019 is de 'betaalbaarheidsfactor 1,3, in 2016 is hij 1,15. Die getallen zijn op zichzelf betekenisloos, maar deel ze door elkaar, en je ziet dat de betaalbaarheid van de gemiddelde woning in die tijd ongeveer 10% slechter is geworden. Maar 2016 was dan ook het beste jaar om in te stappen sinds 1995.

[Jopie035]

https://www.calcasa.co.uk...df/calcasa_wox_2020q1.pdf

Housing affordability
On average, 13.6% of net household income was required to service housing
costs in the second quarter of 2020, compared to mid-2008 when housing
costs represented 27.0% of net income.

Dit gaat over de hele markt natuurlijk (en dankzij de lage rente), voor starters is de situatie natuurlijk veel minder gunstig, maar in zijn algemeenheid is er geen onhoudbare situatie.

[lama83]

CyberDonky schreef op maandag 7 september 2020 @ 19:53:
Inmiddels al een half jaar met m'n vriendin aanwezig op de woningmarkt om als starter een huis te kunnen kopen maar jeetje.. wat een hel is dit zeg. Ik wist dat de woningmarkt een lastige markt zou zijn, maar dit had ik echt niet verwacht. Huizen waarop je reageert worden zwaar op overboden en vraagprijzen waar je u tegen zegt. Nieuwbouwhuizen voor starters 400.000 euro.... nou, ik weet niet welke starter!?

er zijn meer mensen die toch in 255k zoeken "Volgens de Primos-cijfers kost een gemiddelde nieuwbouwwoning 411.000 euro, maar de helft van de toekomstige kopers zoekt een woning tot 255.000 euro."

https://www.trouw.nl/econ...31-000-woningen~b04d8d53/

[Miks]

@Jopie035 je hebt gelijk, maar het is die algemeenheid die het zicht vertroebelt.
Gemiddeld gezien is er ook geen probleem met aflossingsvrije hypotheken, toch is er een enorme groep die problemen kan gaan krijgen. Gemiddeld gezien valt de schade van de aardbevingen in Groningen heel erg mee.

De gemiddelde uitgaven aan woonlasten zeggen weinig tot niks. Hooguit over hoe ver de prijzen kunnen zakken zonder dat er grote problemen ontstaan, gemiddeld dan he.

[ Voor 11% gewijzigd door Miks op 09-09-2020 21:48 ]

[Miks]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 september 2020 @ 19:29:
[...]

Mijn methode is dat ik bereken wat de totale kosten van een annuitaire hypotheek zijn over de hele looptijd voor de rentestand die in een bepaald jaar gold. Van het gedeelte dat aan rente wordt betaald neem ik aan dat 40% aftrekbaar is.

...

Als dit klopt (en ik geloof onmiddelijk dat ik fouten heb gemaakt) valt het tot mijn verbazing nu wel mee met het probleem van starters.

Eerste deel van de post klopt wel goed denk ik. In de laatste grafiek zitten een paar grote fouten waardoor je eigenlijk geen conclusies mag trekken.
Je zou met de netto contante waarde moeten rekenen, om te starten. En niet met de kosten van de totale hypotheek, het rente op rente effect icm met de hra geeft namelijk een gigantische foutmarge in de conclusie die je probeert te trekken.
Ook neem je alleen maar de kosten van de hypotheek mee en is het belangrijkste nu: hoe goed betaalbaar is de hypotheek op dit moment vs hoe goed betaalbaar was het toen - eigenlijk telt de toekomstige kapitaalopbouw en kosten niet voor die vraag...
En wil je wel de vraag beantwoorden of een huis nu goedkoper of duurder is qua volledige looptijd dan zijn de totale kosten van een hypotheek voor starters van nu moeilijk te berekenen. Want wat gaat de rente, inflatie en cost of capital doen?

Cost of capital is dus weer interessant, want een euro die je aan het begin van de looptijd niet hoeft uit te geven rendeert wel, maar een euro die je vooraan in de looptijd méér kwijt bent rendeert niet. Of anders gezegd: een starter die aan het begin relatief hoge lasten heeft kan daarnaast niet beleggen/sparen. En starters van nu hebben óók al geen spaarrente meer!! Dat verkleint dus opnieuw de doorstroommogelijkheden van een starter.

[ Voor 34% gewijzigd door Miks op 09-09-2020 22:07 ]

[CVTTPD2DQ]

Miks schreef op woensdag 9 september 2020 @ 21:53:
Eerste deel van de post klopt wel goed denk ik. In de laatste grafiek zitten een paar grote fouten waardoor je eigenlijk geen conclusies mag trekken.
Je zou met de netto contante waarde moeten rekenen, om te starten. En niet met de kosten van de totale hypotheek, het rente op rente effect icm met de hra geeft namelijk een gigantische foutmarge in de conclusie die je probeert te trekken.

Ik ben met je eens dat kijken naar de geldontwaarding en ontwikkeling van de rente een correcter beeld zou geven van de echte kosten van de woning. Maar zoals je aangeeft, dan moet ik eigenlijk dertig jaar in de toekomst kunnen kijken. Dat kan ik niet, en dat kon men in 2005 evenmin. 4% was toen een historisch lage rente, die moest je zo lang mogelijk vastzetten. En in 2008 waren er - net als nu - mensen die snel een huis kochten om niet achter het net te vissen.

Door de rente van toen te extrapoleren naar 30 jaar krijg je een beter beeld bij de ervaring van de betaalbaarheid. Dat het door de dalende rente in de praktijk veel beter is uitgepakt is correct, maar de starter van 1998 en 2005 ging er waarschijnlijk niet vanuit dat de rente zo sterk zou dalen.

Miks schreef op woensdag 9 september 2020 @ 21:53:
Cost of capital is dus weer interessant, want een euro die je aan het begin van de looptijd niet hoeft uit te geven rendeert wel, maar een euro die je vooraan in de looptijd méér kwijt bent rendeert niet. Of anders gezegd: een starter die aan het begin relatief hoge lasten heeft kan daarnaast niet beleggen/sparen. En starters van nu hebben óók al geen spaarrente meer!! Dat verkleint dus opnieuw de doorstroommogelijkheden van een starter.

De financieringsnormen zijn inderdaad een grote spelbreker hier, maar die zijn buiten de grafieken gelaten - ook omdat het moeilijk is om die op een 'eerlijke' manier te vergelijken. Aflossingsvrije delen en grotere hefbomen zijn immers potentieel een sigaar uit eigen doos.

[MaStar]

Blue-eagle schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 21:04:
Een voorbeeld van een appartement wat ik leuk zou vinden voor, zeg, 4 ton ongeveer. Een nieuwbouw appartement van 170 m² in Deventer, voor € 745.000 Driekwart miljoen voor een appartement in een kleine stad in het oosten van 't land...

Wat een bizarre getallen ook. Ik ben met mijn 36 levensjaren (en een goed inkomen) gewoon niet in staat om een woning te kopen van een soortgelijke kwaliteit en grootte als de huurwoning waar ik in woon.

Het is praktisch, en daar bedoel ik letterlijk: feitelijk in de praktijk mee, niet mogelijk om een leuke woning te kopen zonder een partner die ook goed verdient.

Als ik samen met mijn vriendin zou gaan kopen komt een woning van 8 ton opeens in ons bereik. In mijn eentje kan ik grofweg 450k aan hypotheek krijgen, en dat is niet niks, maar bijna overal een flinke achteruitgang op mijn woongenot, omgeving, uitzicht, grootte van de woning, locatie, etc.

Ik verdien ongeveer 2,5x modaal. Ik kan me niet voorstellen dat mensen met een modaal inkomen een prettige woning kunnen krijgen.

Waar zijn toch al die woningen voor starters? Of zelfs woningen voor starters die al een hele tijd aan hun carrière hebben kunnen werken?

Waar zijn toch al die woningen voor echte starters? Dan doel ik op appartementen van 100 vierkante meter, 2 slaapkamers, voor grofweg 250.000 euro. En sta daar vooral niet toe dat papa en mama geld doneren, het moet echt uit eigen arbeid voortkomen. En sta ook niet toe dat hier mensen komen te wonen die al een koopwoning hebben of hebben gehad.

Ik ben verdomme verplicht om samen te gaan wonen (en relaties gaan over het algemeen uit, dus ik vind samen een hypotheek nemen echt oerdom) of enorm in te leveren op mijn woongenot. Of te blijven huren.

In de jaren 80 kregen mijn ouders nog subsidie om een huis te kopen. Hoekwoning, 4 slaapkamers, 170 vierkante meter, ruime achtertuin met garage. Totale kosten voor de hypotheek: 60.000 gulden.
Huizen lijken ongeveer 10x zo duur te zijn geworden in 30 jaar tijd. Is dat terug te vinden in materiaalkosten en arbeidskosten? Een tienvoudige vermenigvuldiging van de prijs?

Dus ik vraag me al enkele jaren af: Wat moet ik doen? Ik kan kleiner gaan wonen, of in een andere stad, en gewoon over 30 jaar een hypotheek hebben afgelost. Of ik blijf huren en ik behoud de vrijheid om te gaan en staan waar ik wil. Kopen is niet altijd een beter idee dan huren, volgens vele onderzoeken, want je kan goedkoper huren en daarnaast ook sparen en investeren.

Of misschien moet ik me niet druk maken om mijn woonsituatie, en mij richten op zaken waar ik wel controle over heb, zoals mijn carrière en de inkomsten die daar uit voortkomen.

Maar wat een gruwelijk irritante situatie zitten we met ons allen in nu. Soms staat er een huis te koop voor een miljoen euro waar ikzelf niet eens in zou willen wonen al kreeg ik hem gratis en voor niks. En schijnbaar zijn daar kopers voor te vinden...

Mooi betoog. Maar met jouw salaris zit je nog in een luxepositie.

Voor 450k aan hypotheek kan je een hele hele mooie mooie woning kopen hoor - zelfs hier in Utrecht en zeker als je gewoon alleen woont. Zelfs met 2 personen is dat mogelijk. Misschien niet 100+ m3, maar dat heb je ook niet nodig.

Zelfs voor 400.000 heb je hier in Utrecht een prima woning voor 2.

[barry86]

Mijn zus heeft onlangs hun woning in een woonwijk Utrecht verkocht.

2 onder 1 kap
15j oud
Jaren 30 stijl,I nstap klaar
Wonen 150m2
Perceel 240m2

Gekocht 8j terug €450.000
Vraagprijs 2020 €650k
Verwacht €670/680k
Verkocht voor €730k

[ Voor 10% gewijzigd door barry86 op 10-09-2020 09:07 ]

[Wilf]

Een ochtend vol relevant nieuws vandaag.

Eerst een ‘stating the obvious’: Een recordwaarde van de WOZ; stijging van 2020 tov 2019 was gemiddeld 8,9%. Bron: NOS

De ECB zit met de handen in het haar hoe deflatie te voorkomen na de grootste en succesvolste campagne ooit om een kredietcrisis af te wenden (tijdens coronacrisis). Bron: NOS

Het Rijk investeerde geld in de bouw om 51.000 nieuwbouwwoningen versneld af te bouwen. Bron: NOS

Dit alles geeft nog maar eens aan hoe volatiel de situatie nu is; sommige cijfers lijken elkaar tegen te spreken / lijken achterhaald door de werkelijkheid. Dat de werkelijkheid nog niet is ingedaald maakt het des te gevaarlijker.

barry86 schreef op donderdag 10 september 2020 @ 09:04:
Mijn zus heeft onlangs hun woning in een woonwijk Utrecht verkocht.

2 onder 1 kap
15j oud
Jaren 30 stijl,I nstap klaar
Wonen 152m2
Perceel 241m2

Gekocht 8j terug €450.000
Vraagprijs 2020 €650k
Verwacht €670/680k
Verkocht voor €730k

Ligt het nou aan mij of klinkt dat niet heel erg als FOMO-gedrag? Waarom zou je anders zo ver willen gaan als koper?

[ Voor 23% gewijzigd door Wilf op 10-09-2020 09:09 ]

[Mark31]

Nouja over de ECB dat is toch al een tijdje aan de gang?
Geld is gewoon niet veel meer waard, daarom zijn de huizenprijzen ook zo hoog.
Je kan tegenwoordig steeds minder kopen met geld, maar dat hoeft geen probleem te zijn als je het verstandig inversteert, danwel in de huizenmarkt, danwel in Bitcoins of iets dergelijks , goud kan ook, of Whiskey etc.
Maar daarin dwalen we af, maar dat is wel heel oud nieuws, wat nu pas gepubliceerd word.

[coazter]

Mark31 schreef op donderdag 10 september 2020 @ 09:22:Geld is gewoon niet veel meer waard, daarom zijn de huizenprijzen ook zo hoog.

Er is schaarste, en de rente is historisch laag. Kopers kijken meer naar de maandlasten als naar de vraagprijs zelf. € 50.000 extra hypotheek tegen 1,5% is zo'n € 60 euro bruto per maand extra. Wellicht komend van een huis met hypotheek tegen aanzienlijk hogere rente is de kans aanwezig dat je in je nieuwe -verondersteld veel te 'dure'- woning alsnog minder gaat betalen voor een beter huis. De vraagprijs is nauwelijks interessant.

[ Voor 3% gewijzigd door coazter op 10-09-2020 10:00 ]

[Richh]

Mark31 schreef op donderdag 10 september 2020 @ 09:22:
Nouja over de ECB dat is toch al een tijdje aan de gang?

Klopt, maar dat heeft wel grote gevolgen voor de woningmarkt.

Geld is gewoon niet veel meer waard, daarom zijn de huizenprijzen ook zo hoog.

Bingo Wel vervelend dat geld 'waardeloos' wordt terwijl de lonen niet/amper stijgen. Dat maakt het dus lastiger voor starters om er tussen te komen...

Je kan tegenwoordig steeds minder kopen met geld, maar dat hoeft geen probleem te zijn als je het verstandig inversteert, danwel in de huizenmarkt

Dan moet je wel een hypotheek kunnen rondkrijgen he...

danwel in Bitcoins of iets dergelijks , goud kan ook, of Whiskey etc

Mja, dat kan wel erg risicovol natuurlijk, in alle gevallen.

Het beleid van de ECB is ontzettend bepalend voor wat er gaat gebeuren om precies die reden. En daarbij erg belangrijk voor de 'ontwikkelingen op de huizenmarkt'
Ik denk dat het veelzeggend is dat het oneindig euro's bijprinten toch niet oneindig door kan gaan, want uiteindelijk is deflatie de enige uitkomst om voor een reset te zorgen. Een discussie bij de ECB over 'hoe nu verder' is, hoe lang die discussie ook al bezig is, imho altijd nieuwswaardig.

coazter schreef op donderdag 10 september 2020 @ 09:59:
[...]


Er is schaarste, en de rente is historisch laag. Kopers kijken meer naar de maandlasten als naar de vraagprijs zelf. € 50.000 extra hypotheek tegen 1,5% is zo'n € 60 euro bruto per maand extra. Wellicht komend van een huis met hypotheek tegen aanzienlijk hogere rente is de kans aanwezig dat je in je nieuwe -verondersteld veel te 'dure'- woning alsnog minder gaat betalen voor een beter huis. De vraagprijs is nauwelijks interessant.

Nouja, je gaat wel een persoonlijke schuld aan. Die moet je ooit aflossen - of je huis uit en dan hopen dat de waarde gelijkwaardig is. 50k extra hypotheek kost misschien 60 euro per maand aan rentekosten nu maar je moet tegenwoordig gewoon aflossen. (oke, aflossingsvrij kan tot 50% maar heeft zeker wat haken en ogen, ook qua rentes)
Dit verklaart natuurlijk ook de hoge huizenprijzen, maar het is ook niet voor niks dat investeerders de starters uit de markt drukken.

[ Voor 27% gewijzigd door Richh op 10-09-2020 10:06 ]

[Kaiberia]

coazter schreef op donderdag 10 september 2020 @ 09:59:
[...]


Er is schaarste, en de rente is historisch laag. Kopers kijken meer naar de maandlasten als naar de vraagprijs zelf. € 50.000 extra hypotheek tegen 1,5% is zo'n € 60 euro bruto per maand extra. Wellicht komend van een huis met hypotheek tegen aanzienlijk hogere rente is de kans aanwezig dat je in je nieuwe -verondersteld veel te 'dure'- woning alsnog minder gaat betalen voor een beter huis. De vraagprijs is nauwelijks interessant.

Ik zou het juist omkeren. De vraagprijs is zeker voor starters het meest interessant omdat je maandlasten zo'n kleine factor zijn en de instapgrens zo hinderend. Vooral met de ervaring van huren weten velen dat ze een stuk meer kunnen dragen. Voor doorstromers verwacht ik het eventueel het tegenovergestelde, omdat de omslag van noodzaak naar luxe harder speelt, en je veel sneller de grens van wat je als huurder moest betalen overschrijdt. Deels omdat de huren al zo hoog zijn, deels omdat je veel meer krijgt dan in de huur voor dezelfde maandlasten, deels omdat de situatie hoogst waarschijnlijk sterk veranderd is (partner, kinderen e.d.)

[Willie Billie]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 september 2020 @ 19:29:
[...]


Toch maar eens zelf gedaan. Data komt voornamelijk van het CBS, op basis van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen, en de CAO-lonen, over de periode 1995-2019.

....

De CAO lonen zijn op basis van Bruto neem ik aan?
Daar zit ook wel een groot deel van het probleem, Bruto voor het verkrijgen is leuk.
Maar netto de maandelijkse realiteit is een stuk slechter.

[Ilmar]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 september 2020 @ 19:29:

Als dit klopt (en ik geloof onmiddelijk dat ik fouten heb gemaakt) valt het tot mijn verbazing nu wel mee met het probleem van starters. Wél ben ik benieuwd hoe de periode vóór 1995 eruit zag. En waarschijnlijk is er ook een hoop af te dingen op de cijfers. Ik ben niet overtuigd dat de manier waarop het CBS de prijsindex bestaande koopwoningen berekent zich leent voor vergelijkingen over een aantal decennia.

Mooi uiteengezet!

Maar zoals je eigen grafiek laat zien, betaalbaarheid (maandlasten) is niet het probleem bij kopen voor starters. Het betaalbaarheidsprobleem zit 'm in de huurprijzen van de woningen waar die starters nu in zitten. Daarom willen ze ook allemaal graag kopen: dat is uiteindelijk veel goedkoper.

Het koop-probleem van starters zit hem voor een groot deel in de leencapaciteit, de hypotheekregels zijn natuurlijk sinds 2008 wel véél strenger geworden. Daar komt ook de permanente vergelijking tussen huur- en hypotheekbedragen uit naar voren: die zijn voor vrije-huur-starters behoorlijk scheef. Uit 'financiële zelfbescherming' mag je niet meer dan 30-40% van je inkomen aan hypotheek uitgeven, maar vastzitten in 40-50% aan huur maakt kennelijk weinig uit.

Om dat gelijker te krijgen moeten óf huizenprijzen omlaag, leencapaciteit omhoog of huren omlaag.

[Mark31]

Ilmar schreef op donderdag 10 september 2020 @ 10:35:
[...]


Mooi uiteengezet!

Maar zoals je eigen grafiek laat zien, betaalbaarheid (maandlasten) is niet het probleem bij kopen voor starters. Het betaalbaarheidsprobleem zit 'm in de huurprijzen van de woningen waar die starters nu in zitten. Daarom willen ze ook allemaal graag kopen: dat is uiteindelijk veel goedkoper.

Het koop-probleem van starters zit hem voor een groot deel in de leencapaciteit, de hypotheekregels zijn natuurlijk sinds 2008 wel véél strenger geworden. Daar komt ook de permanente vergelijking tussen huur- en hypotheekbedragen uit naar voren: die zijn voor vrije-huur-starters behoorlijk scheef. Uit 'financiële zelfbescherming' mag je niet meer dan 30-40% van je inkomen aan hypotheek uitgeven, maar vastzitten in 40-50% aan huur maakt kennelijk weinig uit.

Om dat gelijker te krijgen moeten óf huizenprijzen omlaag, leencapaciteit omhoog of huren omlaag.

Leencapaciteit werkt niet, dan gaan de prijzen harder stijgen met als gevolg dat het nog minder bereikbaar is.

[Fraggert]

Ilmar schreef op donderdag 10 september 2020 @ 10:35:
[...]

leencapaciteit omhoog

Doe dat maar niet, als de concurentie gelijk blijft betekent een hogere leencapaciteit meteen hogere verkoopprijzen.

@Mark31 Fotofinish @ 10:35

[ Voor 6% gewijzigd door Fraggert op 10-09-2020 10:54 ]

[Ilmar]

Fraggert schreef op donderdag 10 september 2020 @ 10:53:
[...]


Doe dat maar niet, als de concurentie gelijk blijft betekent een hogere leencapaciteit meteen hogere verkoopprijzen.

Helemaal mee eens, tenzij je het doet via loonsverhoging oid, want anders ben je het betaalbaarheidsprobleem van de huursector simpelweg naar de koopsector aan het verplaatsen. Maar dan zou het wél voor iedereen even problematisch zijn.

Overigens eindelijk fatsoenlijke statistiek gevonden over huur- en huizenprijzen nu tov van ~2008: (HPI is housing price index)

[Fraggert]

Ilmar schreef op donderdag 10 september 2020 @ 10:58:
[...]


Helemaal mee eens, tenzij je het doet via loonsverhoging oid, want anders ben je het betaalbaarheidsprobleem van de huursector simpelweg naar de koopsector aan het verplaatsen. Maar dan zou het wél voor iedereen even problematisch zijn.

Onder leencapaciteit versta ik niet wat er binnenkomt maar wat er op basis van alle bestaande regeltjes maximaal aan hypotheek mag worden afgesloten.

[Kaiberia]

Ilmar schreef op donderdag 10 september 2020 @ 10:58:
[...]


Helemaal mee eens, tenzij je het doet via loonsverhoging oid

Ik denk dat alles in die situatie nog steeds naar hetzelfde probleem stabiliseert, tenzij je loonsverhoging zeer specifiek aanpakt (looncurve krimp, bepaalde sectoren / leeftijdsgroepen / etc. krijgen meer).

Wellicht kunnen ze de formules ook aanpassen. Ik vind het eerlijk gezegd een beetje bizar dat je van 30k naar 60k meer dan 2x zoveel hypotheek krijgt. Dat terwijl je netto loon maar van 25k naar 40k schiet. Ik begrijp de redenen erachter (risico kosten, risico baanverlies e.d.), de verhouding voelt toch scheef aan. Zeker omdat er geen leeftijd aan verbonden is, behalve als je tegen pensioenleeftijd aanzit.

[RemcoDelft]

Wilf schreef op donderdag 10 september 2020 @ 09:05:
Het Rijk investeerde geld in de bouw om 51.000 nieuwbouwwoningen versneld af te bouwen. Bron: NOS

Dit geeft toch juist aan hoe krankzinnig de woningmarkt momenteel is? Nieuwbouwhuizen zijn duurder dan ooit, en rijksoverheid, provincies en gemeenten dragen per woning 12000 euro bij omdat er anders niet gebouwd kan worden. En vervolgens gaan die woningen voor gemiddeld 400000 euro over de toonbank, waarvan zo'n 60% naar gemeenten, provincies en rijksoverheid gaat...

Ik zou veel liever een langetermijnoplossing zien waardoor er structureel meer gebouwd gaat worden.
Uit hetzelfde artikel: "Het kabinet wil dat er in 2030 845.000 woningen zijn bij gebouwd. "
Ervaring leert dat dat aantal niet gehaald zou worden, het zou goed zijn als het kabinet ook alvast plannen maakt waar die woningen moeten komen, 10 jaar vooruitplannen lijkt me helemaal niet te veel gevraagd. En zet dan strakke deadlines met consequenties in, en een beloning voor provincies die voorlopen op de bouwplannen.

[ Voor 29% gewijzigd door RemcoDelft op 10-09-2020 11:24 ]

[MaStar]

barry86 schreef op donderdag 10 september 2020 @ 09:04:
Mijn zus heeft onlangs hun woning in een woonwijk Utrecht verkocht.

2 onder 1 kap
15j oud
Jaren 30 stijl,I nstap klaar
Wonen 150m2
Perceel 240m2

Gekocht 8j terug €450.000
Vraagprijs 2020 €650k
Verwacht €670/680k
Verkocht voor €730k

300k overwaarde . Ja * dat gaat voor hun ook weer in een nieuw huis , en zo houden 'we' de hoge prijzen lekker in stand. Hier afgelopen week ook in Utrecht. Vraagprijs 300k, verkocht voor 415k. Of een andere kennis in Utrecht. Vraagprijs 695k , verkocht voor 850k.

En dan zeggen sommige users hier in het topic nog dat huren vergelijkbaar is als Netflix en een auto - je krijgt er een dienst voor terug. Ja.... klopt. Maar je investeert nergens in , en dat is het wrange voor starters momenteel.

Ik ken weinig stabiele beleggingen die 300k opleveren in 15 jaar, waarbij je ook nog eens aflost, waarmee de winst groter wordt. Ik heb overigens ook een woning gekocht dit jaar die 5 jaar geleden nog 120k goedkoper was. Heb dus ook veel en veel meer moeten betalen. Maar het is , zoals het is.... (C'est la vie).

Met betrekking tot het onderstaande voorbeeld:

Stel stel stel .... een stel had een zelfde soort woning 15 jaar gehuurd (best aannemelijk als beide partners ZZP-er zijn of niet kunnen kopen). Dan ontstaat er in dit soort gevallen gewoon serieus een kapitaalverschil van zo'n 500.000 euro (afbetaling hypotheek versus stijgende woningprijzen). Waarbij aannemelijk is dat huren ook nog minder wooncomfort / ruimte oplevert. Bizar.

[ Voor 58% gewijzigd door MaStar op 10-09-2020 12:05 ]

[Napo]

barry86 schreef op donderdag 10 september 2020 @ 09:04:
Mijn zus heeft onlangs hun woning in een woonwijk Utrecht verkocht.

2 onder 1 kap
15j oud
Jaren 30 stijl,I nstap klaar
Wonen 150m2
Perceel 240m2

Gekocht 8j terug €450.000
Vraagprijs 2020 €650k
Verwacht €670/680k
Verkocht voor €730k

Kopen op het dieptepunt (zoals 2012) en met een bizar sterke stijging van de laatste jaren geeft inderdaad dit soort beelden. Dit zal je echter bij veel - maar vooral stedelijke - woningen die aangeschaft zijn in 2012/2013 zien

[HellBeast]

MaStar schreef op donderdag 10 september 2020 @ 11:57:
[...]


300k overwaarde . Ja, dat gaat ook weer in een nieuw huis , en zo houden 'we' de hoge prijzen lekker in stand

Dat hoeft niet, misschien is er op dit moment wel een hele grote groep superrijke zwervers.

[barry86]

Wilf schreef op donderdag 10 september 2020 @ 09:05:


Ligt het nou aan mij of klinkt dat niet heel erg als FOMO-gedrag? Waarom zou je anders zo ver willen gaan als koper?

fomo ?

[Kaiberia]

barry86 schreef op donderdag 10 september 2020 @ 12:11:
[...]


fomo ?

Fear of missing out. Bang dat je de boot mist. In het genoemde voorbeeld: bang dat de prijzen nog hoger gaan, nooit meer naar een prijs zullen dalen waar wachten goedkoper zou zijn, en daarom nu zwaar overbieden om een positie te machtigen.

[ Voor 41% gewijzigd door Kaiberia op 10-09-2020 12:16 ]

[RemcoDelft]

Kaiberia schreef op donderdag 10 september 2020 @ 12:14:
[...]


Fear of missing out. Bang dat je de boot mist. In het genoemde voorbeeld: bang dat de prijzen nog hoger gaan, nooit meer naar een prijs zullen dalen waar wachten goedkoper zou zijn, en daarom nu zwaar overbieden om een positie te machtigen.

En als het de andere kant op gaat is het huilen op TV omdat ze 3 ton onder water staan...

[Kaiberia]

RemcoDelft schreef op donderdag 10 september 2020 @ 12:16:
[...]

En als het de andere kant op gaat is het huilen op TV omdat ze 3 ton onder water staan...

Dat zeker, maar kan je ze het kwalijk nemen? Niemand heeft een glazen bol, en op het moment zou ik me zekerder voelen in een casino dan op de woningmarkt.

Als we dan voorbeelden pakken over mensen die huilen over slechte keuzes, kan ik nog wel een paar leukere verzinnen die het pas echt in eigen hand hadden.

En ja, zo hard overbieden blijft een grap. Man man man, hoeveel kan je over hebben voor een woning.

[ Voor 9% gewijzigd door Kaiberia op 10-09-2020 12:34 ]

[Panzer_V]

MaStar schreef op donderdag 10 september 2020 @ 11:57:
[...]


Ik ken weinig stabiele beleggingen die 300k opleveren in 15 jaar, waarbij je ook nog eens aflost, waarmee de winst groter wordt. Ik heb overigens ook een woning gekocht dit jaar die 5 jaar geleden nog 120k goedkoper was. Heb dus ook veel en veel meer moeten betalen. Maar het is , zoals het is.... (C'est la vie).

Ik heb nieuwbouw gekocht in 2007, oplevering december 2008. Appartement (1 slaapkamer, totaal 58m2 groot) voor €156.000. Inclusief vloerbedekking, raambekleding en muren zo'n €162.500.

In januari 2018 met moeite kunnen verkopen voor €145.000. Zeg maar 11% verlies in 11 jaren tijd!
Op het dieptepunt van de markt gingen ze voor €115.000.

Nu, september 2020, gaan deze appartementen met een vraagprijs van €200.000.


Kopen is absoluut géén stabiele belegging en absoluut géén risicovrije besteding van je geld.

Pas de laatste twee jaar gaan de prijzen door het dak. Alles daarvoor was het "goedmaken" van het verlies sinds de vorige top in 2007/2008.

[ Voor 9% gewijzigd door Panzer_V op 10-09-2020 13:08 ]

[izdp]

Mark31 schreef op donderdag 10 september 2020 @ 09:22:
Nouja over de ECB dat is toch al een tijdje aan de gang?
Geld is gewoon niet veel meer waard, daarom zijn de huizenprijzen ook zo hoog.
Je kan tegenwoordig steeds minder kopen met geld, maar dat hoeft geen probleem te zijn als je het verstandig inversteert, danwel in de huizenmarkt, danwel in Bitcoins of iets dergelijks , goud kan ook, of Whiskey etc.
Maar daarin dwalen we af, maar dat is wel heel oud nieuws, wat nu pas gepubliceerd word.

Onjuist, de inflatie vertelt je.
En ja, dat komt door oppotten in allerlei ipv consumeren en investeren.

[Napo]

Panzer_V schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:05:
[...]


Ik heb nieuwbouw gekocht in 2007, oplevering december 2008. Appartement (1 slaapkamer, totaal 58m2 groot) voor €156.000. Inclusief vloerbedekking, raambekleding en muren zo'n €162.500.

In januari 2018 met moeite kunnen verkopen voor €145.000. Zeg maar 11% verlies in 11 jaren tijd!
Op het dieptepunt van de markt gingen ze voor €115.000.

Nu, september 2020, gaan deze appartementen met een vraagprijs van €200.000.


Kopen is absoluut géén stabiele belegging en absoluut géén risicovrije besteding van je geld.

Pas de laatste twee jaar gaan de prijzen door het dak. Alles daarvoor was het "goedmaken" van het verlies sinds de vorige top in 2007/2008.

Het blijft ook nogal afhankelijk van het moment van instappen en uistappen. Situatie die @barry86 beschrijft is instappen op dieptepunt en op een momenteel hoogtepunt verkopen. Over een periode van 8 jaar een uitzonderlijk rendement. De vraagprijzendiscussie die aangehaald wordt door @MaStar zegt overigens ook niet bijzonder veel, meer dat de vraagprijs te laag was of wellicht kunstmatig laag was om meer bezichtigingen en dus druk te genereren.

MaStar schreef op donderdag 10 september 2020 @ 11:57:
Stel stel stel .... een stel had een zelfde soort woning 15 jaar gehuurd (best aannemelijk als beide partners ZZP-er zijn of niet kunnen kopen). Dan ontstaat er in dit soort gevallen gewoon serieus een kapitaalverschil van zo'n 500.000 euro (afbetaling hypotheek versus stijgende woningprijzen). Waarbij aannemelijk is dat huren ook nog minder wooncomfort / ruimte oplevert. Bizar.

Stel stel stel, achteraf is dat altijd gemakkelijk.

[Napo]

MaStar schreef op donderdag 10 september 2020 @ 11:57:
[...]
En dan zeggen sommige users hier in het topic nog dat huren vergelijkbaar is als Netflix en een auto - je krijgt er een dienst voor terug. Ja.... klopt. Maar je investeert nergens in , en dat is het wrange voor starters momenteel.

In beginsel is een woning een dak boven je hoofd, niet een investering die dient te renderen. Deel van het probleem is de schaarste met de daarbij komende prijsstijgingen waardoor het interestant wordt als investering. We falen op dit moment om mensen een dak boven hun hoofd te geven.

[Richh]

MaStar schreef op donderdag 10 september 2020 @ 11:57:
Ik ken weinig stabiele beleggingen die 300k opleveren in 15 jaar, waarbij je ook nog eens aflost, waarmee de winst groter wordt. Ik heb overigens ook een woning gekocht dit jaar die 5 jaar geleden nog 120k goedkoper was. Heb dus ook veel en veel meer moeten betalen. Maar het is , zoals het is.... (C'est la vie).

Als je 200k/300k euro geleend geld in de aandelenmarkt (gewoon AEX/SP500/Nasdaq etc) mocht stoppen, had je hetzelfde eruit gehaald.

Dat maakt de aandelenmarkt (net als de huizenmarkt) niet gegarandeerd stabiel.

Stel stel stel .... een stel had een zelfde soort woning 15 jaar gehuurd (best aannemelijk als beide partners ZZP-er zijn of niet kunnen kopen). Dan ontstaat er in dit soort gevallen gewoon serieus een kapitaalverschil van zo'n 500.000 euro (afbetaling hypotheek versus stijgende woningprijzen). Waarbij aannemelijk is dat huren ook nog minder wooncomfort / ruimte oplevert. Bizar.

Bizar oneerlijk voor wie z'n hypotheek niet rond krijgt maar meer geld aan huur betaalt inderdaad. En dat is volledig gestald op regelgeving. Super gunstig voor de huisjesmelkers, wel.

[MaStar]

Richh schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:22:
[...]

Als je 200k/300k euro geleend geld in de aandelenmarkt (gewoon AEX/SP500/Nasdaq etc) mocht stoppen, had je hetzelfde eruit gehaald.

[...]

Ja. alleen kan je niet 200-300k lenen, voor een huis wel (hypotheek);

- Hypotheek betaal je af waarmee het risico steeds kleiner wordt. Groot voordeel - geld komt naar je toe;
- Huizenmarkt algemeen wel stabieler dan de fluctiele AEX. Zeker over een lange periode - net als aandelen.

Requiem19 schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:32:
[...]

Dat is een gekke vergelijking, want de aandelenmarkt is véél volatieler.

Dit dus Zoals zoveel meer gekke vergelijkingen in dit topic. Netflix versus huurhuis

[ Voor 25% gewijzigd door MaStar op 10-09-2020 13:38 ]

[Requiem19]

Richh schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:22:
[...]

Als je 200k/300k euro geleend geld in de aandelenmarkt (gewoon AEX/SP500/Nasdaq etc) mocht stoppen, had je hetzelfde eruit gehaald.

Dat maakt de aandelenmarkt (net als de huizenmarkt) niet gegarandeerd stabiel.


[...]

Bizar oneerlijk voor wie z'n hypotheek niet rond krijgt maar meer geld aan huur betaalt inderdaad. En dat is volledig gestald op regelgeving. Super gunstig voor de huisjesmelkers, wel.

Dat is een gekke vergelijking, want de aandelenmarkt is véél volatieler.

[Richh]

MaStar schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:25:
[...]


Ja. alleen kan je niet 200-300k lenen, voor een huis wel (hypotheek);

- Hypotheek betaal je af waarmee het risico steeds kleiner wordt. Groot voordeel - geld komt naar je toe;
- Huizenmarkt algemeen wel stabieler dan de fluctiele AEX. Zeker over een lange periode - net als aandelen.

Als je daarmee een onderpand kan financieren, wel ja. Maar precies dat, inderdaad.

Requiem19 schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:32:
[...]


Dat is een gekke vergelijking, want de aandelenmarkt is véél volatieler.

Op dergelijk lange termijnen valt dat eigenlijk wel mee. Ze zijn ook redelijk op ongeveer dezelfde groeifactoren gestemd op een dergelijk lange termijn, zeker als je een index van meerdere aandelen (het liefst over meerdere landen) pakt.

Ik snap @MaStar's punt wel, maar dit is natuurlijk wel redelijk afhankelijk van je in- en uitstapmomenten. Het is zeker geen garantie dat dat voor eeuwig goed gaat, zoals hier regelmatig beweerd wordt. Jouw momenten kunnen best ongunstig zijn, net als in de aandelenmarkt. Zoals @Panzer_V hierboven ook al aangeeft.

De catch is vooral dat je voor huizen geld mag lenen en voor aandelen niet. En in aandelen kan je niet wonen

[Napo]

Richh schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:39:
[...]
De catch is vooral dat je voor huizen geld mag lenen en voor aandelen niet. En in aandelen kan je niet wonen

En dat een woning nogal wat kostenposten heeft die aandelen niet hebben.

[izdp]

RemcoDelft schreef op donderdag 10 september 2020 @ 11:21:
[...]

Dit geeft toch juist aan hoe krankzinnig de woningmarkt momenteel is? Nieuwbouwhuizen zijn duurder dan ooit, en rijksoverheid, provincies en gemeenten dragen per woning 12000 euro bij omdat er anders niet gebouwd kan worden. En vervolgens gaan die woningen voor gemiddeld 400000 euro over de toonbank, waarvan zo'n 60% naar gemeenten, provincies en rijksoverheid gaat...

Ik zou veel liever een langetermijnoplossing zien waardoor er structureel meer gebouwd gaat worden.
Uit hetzelfde artikel: "Het kabinet wil dat er in 2030 845.000 woningen zijn bij gebouwd. "
Ervaring leert dat dat aantal niet gehaald zou worden, het zou goed zijn als het kabinet ook alvast plannen maakt waar die woningen moeten komen, 10 jaar vooruitplannen lijkt me helemaal niet te veel gevraagd. En zet dan strakke deadlines met consequenties in, en een beloning voor provincies die voorlopen op de bouwplannen.

Voor het juiste perspectief:
De uitspraak van 1 miljoen woningen erbij, ging gepaard met het jaartal 2030 en was er nog 11/12 jaar te gaan.
Zo heel ver lopen ze niet achter.
De markt doet ook zijn werk.
In 2019 kwamen er een kleine 74.000 erbij, netto ruim 71.000.
Verschil zal zitten in de vakantiewoningen.

[RemcoDelft]

Napo schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:43:
[...]


En dat een woning nogal wat kostenposten heeft die aandelen niet hebben.

Des te meer reden om de LTV op 70% te zetten

[Kaiberia]

Richh schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:39:
[...]

De catch is vooral dat je voor huizen geld mag lenen en voor aandelen niet. En in aandelen kan je niet wonen

En aandelen zijn een stuk flexibeler op zichzelf. Men vergeet hoe hard je vast zit als het echt misgaat met de huizenmarkt. Ware het niet voor de huurmarkt, was de vergelijking een stuk makkelijker. In huizen kan je tevens niet echt makkelijk diversifiëren.

[izdp]

Richh schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:39:
[...]

Als je daarmee een onderpand kan financieren, wel ja. Maar precies dat, inderdaad.

[...]

Op dergelijk lange termijnen valt dat eigenlijk wel mee. Ze zijn ook redelijk op ongeveer dezelfde groeifactoren gestemd op een dergelijk lange termijn, zeker als je een index van meerdere aandelen (het liefst over meerdere landen) pakt.

Ik snap @MaStar's punt wel, maar dit is natuurlijk wel redelijk afhankelijk van je in- en uitstapmomenten. Het is zeker geen garantie dat dat voor eeuwig goed gaat, zoals hier regelmatig beweerd wordt. Jouw momenten kunnen best ongunstig zijn, net als in de aandelenmarkt. Zoals @Panzer_V hierboven ook al aangeeft.

De catch is vooral dat je voor huizen geld mag lenen en voor aandelen niet. En in aandelen kan je niet wonen

Totaal mee oneens qua aandelen.
Ik moet er niet aan denken dat ik daarmee hetzelfde resultaat had behaald als met OG.
Maar die discussie past hier niet.

[Richh]

izdp schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:44:
[...]


Voor het juiste perspectief:
De uitspraak van 1 miljoen woningen erbij, ging gepaard met het jaartal 2030 en was er nog 11/12 jaar te gaan.
Zo heel ver lopen ze niet achter.
De markt doet ook zijn werk.
In 2019 kwamen er een kleine 74.000 erbij, netto ruim 71.000.
Verschil zal zitten in de vakantiewoningen.

De uitspraak is 845.000 en die is nog van dit jaar. Als je 71k (wat overigens het hoogste aantal in 10 jaar tijd was) maal 10 jaar doet, dan kom je een jaartje tekort om je doelstellingen te halen.

Voor het juiste perspectief: het probleem is precies dat de markt het niet oplost: https://www.ing.nl/zakeli...r/outlook/woningbouw.html
Het aantal vergunningen is hard afgenomen, dit jaar is de verwachting 68k en volgend jaar 63k. Dan kom je dus ruim 3 jaar tekort.

Is ook niet heel gek, waarom zouden investeerders in nieuwbouw investeren? Het levert voor de verhuurders een stuk meer op icm een stuk minder risico, om de schaarste in stand te houden en de huren van bestaande panden te verhogen.

izdp schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:50:
[...]


Totaal mee oneens qua aandelen.
Ik moet er niet aan denken dat ik daarmee hetzelfde resultaat had behaald als met OG.
Maar die discussie past hier niet.

Ik snap dat je er als investeerder niet aan wil denken, maar de risico's en ROI ligt niet bijzonder ver uit elkaar als je 15 jaar geleden pakt. Dat kan je gewoon zelf narekenen.

[ Voor 16% gewijzigd door Richh op 10-09-2020 13:56 ]

[izdp]

RemcoDelft schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:45:
[...]

Des te meer reden om de LTV op 70% te zetten

DNB wil 80%.
Een nog mooiere walhalla voor de verhuursector.

[izdp]

Richh schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:50:
[...]

De uitspraak is 845.000 en die is nog van dit jaar. Als je 71k (wat overigens het hoogste aantal in 10 jaar tijd was) maal 10 jaar doet, dan kom je een jaartje tekort om je doelstellingen te halen.

Voor het juiste perspectief: het probleem is precies dat de markt het niet oplost: https://www.ing.nl/zakeli...r/outlook/woningbouw.html
Het aantal vergunningen is hard afgenomen, dit jaar is de verwachting 68k en volgend jaar 63k. Dan kom je dus ruim 3 jaar tekort.

Is ook niet heel gek, waarom zouden investeerders in nieuwbouw investeren? Het levert voor de verhuurders een stuk meer op icm een stuk minder risico, om de schaarste in stand te houden en de huren van bestaande panden te verhogen.

Nee, want de markt verbouwt ook aardig wat.
Vergunningen zeggen lang niet alles.
Ligt nog aardig wat op de plank en voor de best aantikkende kleine markt kan het vrij snel verleend worden.
Voorlopig is het nog een korte termijn tekort.
Verhuurders smeden geen kartels. Die kijken gewoon met $$-oogjes.

Edit: narekenen???
Ik ken mijn cijfers uit mijn hoofd en elke euro in OG is eigenlijk een domme geweest.
Het verschil is bijzonder groot.
Maar dan kom je bij de discussie hoe te beleggen.

[ Voor 7% gewijzigd door izdp op 10-09-2020 14:00 ]

[Requiem19]

Richh schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:39:
[...]

Als je daarmee een onderpand kan financieren, wel ja. Maar precies dat, inderdaad.

[...]

Op dergelijk lange termijnen valt dat eigenlijk wel mee. Ze zijn ook redelijk op ongeveer dezelfde groeifactoren gestemd op een dergelijk lange termijn, zeker als je een index van meerdere aandelen (het liefst over meerdere landen) pakt.

Ik snap @MaStar's punt wel, maar dit is natuurlijk wel redelijk afhankelijk van je in- en uitstapmomenten. Het is zeker geen garantie dat dat voor eeuwig goed gaat, zoals hier regelmatig beweerd wordt. Jouw momenten kunnen best ongunstig zijn, net als in de aandelenmarkt. Zoals @Panzer_V hierboven ook al aangeeft.

De catch is vooral dat je voor huizen geld mag lenen en voor aandelen niet. En in aandelen kan je niet wonen

Wat zou nou de reden zijn dat je voor een huis wel geld mag lenen en voor aandelen niet?

Het is beide een potentiaal onderpand toch?

Dat verschil is - lijkt mij - precies die volatiliteit. Op lange termijn zullen aandelen mss een vergelijkbare trend hebben (valt nog te bezien), maar als in die data trend gaan de prijzen veel vaker omhoog/omlaag (volatiliteit). Als je per ongeluk niet meer kan betalen en de bank wil het onderpand opeisen, is de kans natuurlijk aanwezig dat je pakketje aandelen laag staat.

[redwing]

izdp schreef op donderdag 10 september 2020 @ 13:57:
[...]
Nee, want de markt verbouwt ook aardig wat.
Vergunningen zeggen lang niet alles.
Ligt nog aardig wat op de plank en voor de best aantikkende kleine markt kan het vrij snel verleend worden.
Voorlopig is het nog een korte termijn tekort.
Verhuurders smeden geen kartels. Die kijken gewoon met $$-oogjes.

Verwachting is dat we minstens tot 2030 een tekort hebben, en het lijkt er al op dat er niet genoeg vergunningen verleend gaan worden om die doelstelling te halen. Het is 1 van de grote problemen dat die vergunningen veelal juist niet vrij snel verleend kunnen worden.

Edit: narekenen???
Ik ken mijn cijfers uit mijn hoofd en elke euro in OG is eigenlijk een domme geweest.
Het verschil is bijzonder groot.
Maar dan kom je bij de discussie hoe te beleggen.

Lange termijn is het rendement op aandelen beter. Wel zijn aandelen meer volatiel waardoor, als je op een willekeurig moment zou moeten verkopen, OG zekerder is van een goede prijs. Grootste verschil komt doordat je in OG moet investeren om het waarde te laten houden (waardoor je zo'n 2% rendement per jaar verliest)

[CornermanNL]

Rendementen zijn niet interessant voor wonen. Rendementen vergelijken tussen een eigen woning en rendementen op aandelen is ook geen vergelijk, wel met huizen die je verhuurt. Dan kun je vergelijken. Maar zijn 2 hele andere zaken. Een woning is een eerste levensbehoefte en geeft ruimte voor toekomstplannen.

Als dat geregeld is en er is geld over kan je gaan denken over sparen , beleggen en/of investeren in verhuur panden.

Een eigen woning versus huur draait simpelweg om tijd, kosten (ten opzichte van leencapaciteit), beschikbaarheid en tijdigheid. En dat mag allemaal niet te lang duren. Er moet ruimte zijn omdat mensen anders van alles uit en af gaan stellen.

Huren is verdeeld in 2 delen sociaal, vrije sector. De eerste is beperkt toegankelijk voor veel mensen vanwege het inkomen en paradoxaal genoeg de tweede ook. Dus vergelijk ik kopen met vrije sector huur. De mensen die willen kopen , huren waarschijnlijk vrije sector.

Deze stijgt qua kosten harder dan het salaris van de meeste mensen. Dus daar zit een nadeel , voordeel is geen onderhoud en iets minder belastingdruk. In principe zou je prima kunnen huren voor langere termijn als je voldoende blijft stijgen in je inkomsten gemeten vanaf het moment dat je begint met huren. En je voldoende ruimte hebt om wat extra te sparen.

Je betaald immers iemand anders zijn lening af, dat potje moet je ergens kunnen compenseren. Maar de meeste mensen merken dat de lonen niet genoeg stijgen om het risico af te dekken. Dat rekenen velen niet tot de komma uit maar voelen het toch in de portemonnee en zien het over tijd gebeuren. Men wil maar wat graag stabiliteit en wil dus gaan kopen.

Kopen valt of staat met leencapaciteit, is niet altijd goedkoper dan huren maar heeft een restwaarde component bij verkoop. Meestal over tijd inflatie proof. Je risico is het grootste aan het begin van je bezit, omdat je dan in de hoogste kostenperiode zit ten opzichte van je inkomen. Het mooiste zou dus zijn als je koopt wanneer de prijzen onder het historische gemiddelde zitten. Dat is vanuit risico oogpunt een prima begin.

Verhuis je dan niet teveel dan doet de tijd en aflossing de rest. Nadeel onderhoud en iets meer belastingdruk.

Dan is er de beschikbaarheid en tijdigheid van een woning voor een starter. Die lopen vaak niet erg lekker synchroon met je situatie. Een vast contract duurt steeds langer, steeds meer risico op vertraging in vorm van toegang tot je hypotheek. In de tussentijd huur je , te duur naar alle waarschijnlijkheid. Lukt het niet om te sparen voor de benodigde eigen inbreng enzovoorts. Je bent niet de enige dus in een periode dat huizen goedkoper zijn is er geen mogelijkheid om die te financieren.

Dan gaat het economisch voor de wind en heb je eindelijk je vaste aanstelling en wil je de markt op, dan blijken de prijzen zodanig snel te stijgen dat je weer tekort komt op het gebied van leencapaciteit.

Economie gaat minder, je staat helaas weer vooraan bij de ontslagrondes. Prijzen dalen, je zou nu kunnen kopen maar helaas.

En zo blijf je bezig. Het kan nu zomaar bijna 3 jaar duren voordat je een vast contract hebt, als alles in een keer goed gaat. Dan heb je nog 2 jaar nodig om wat spaargeld te kweken en je bent 5 jaar verder. Voor veel starters is het een proces van 8-10 jaar voordat ze kunnen beginnen met denken aan een eigen woning.

En dan blijkt dat ze moeten gaan kopen in een oververhitte markt. In de tussentijd missen ze gelijk de jaren aflossing die ze hadden kunnen doen. Je verliest als starter nu veel te veel tijd om te kunnen starten. Dus dat er wordt overboden is niet gek. Het is geen Fomo maar blinde paniek. Om maar niet weer 5 jaar te verliezen of langer.

[izdp]

redwing schreef op donderdag 10 september 2020 @ 14:17:
[...]

Verwachting is dat we minstens tot 2030 een tekort hebben, en het lijkt er al op dat er niet genoeg vergunningen verleend gaan worden om die doelstelling te halen. Het is 1 van de grote problemen dat die vergunningen veelal juist niet vrij snel verleend kunnen worden.

[...]

Lange termijn is het rendement op aandelen beter. Wel zijn aandelen meer volatiel waardoor, als je op een willekeurig moment zou moeten verkopen, OG zekerder is van een goede prijs. Grootste verschil komt doordat je in OG moet investeren om het waarde te laten houden (waardoor je zo'n 2% rendement per jaar verliest)

Zonder meer veel beweeglijker.
Je kan echter wel precies naar het bedrag wat je nodig hebt verkopen en als zo uitkomt in fases.
In die zin is OG weinig liquide.
Ik praat uiteraard niet over de eigen woning.
Dat is geen belegging, dat is woongenot of je nu koopt of huurt.

[izdp]

CornermanNL schreef op donderdag 10 september 2020 @ 14:21:
Rendementen zijn niet interessant voor wonen. Rendementen vergelijken tussen een eigen woning en rendementen op aandelen is ook geen vergelijk, wel met huizen die je verhuurt. Dan kun je vergelijken. Maar zijn 2 hele andere zaken. Een woning is een eerste levensbehoefte en geeft ruimte voor toekomstplannen.

Als dat geregeld is en er is geld over kan je gaan denken over sparen , beleggen en/of investeren in verhuur panden.

Een eigen woning versus huur draait simpelweg om tijd, kosten (ten opzichte van leencapaciteit), beschikbaarheid en tijdigheid. En dat mag allemaal niet te lang duren. Er moet ruimte zijn omdat mensen anders van alles uit en af gaan stellen.

Huren is verdeeld in 2 delen sociaal, vrije sector. De eerste is beperkt toegankelijk voor veel mensen vanwege het inkomen en paradoxaal genoeg de tweede ook. Dus vergelijk ik kopen met vrije sector huur. De mensen die willen kopen , huren waarschijnlijk vrije sector.

Deze stijgt qua kosten harder dan het salaris van de meeste mensen. Dus daar zit een nadeel , voordeel is geen onderhoud en iets minder belastingdruk. In principe zou je prima kunnen huren voor langere termijn als je voldoende blijft stijgen in je inkomsten gemeten vanaf het moment dat je begint met huren. En je voldoende ruimte hebt om wat extra te sparen.

Je betaald immers iemand anders zijn lening af, dat potje moet je ergens kunnen compenseren. Maar de meeste mensen merken dat de lonen niet genoeg stijgen om het risico af te dekken. Dat rekenen velen niet tot de komma uit maar voelen het toch in de portemonnee en zien het over tijd gebeuren. Men wil maar wat graag stabiliteit en wil dus gaan kopen.

Kopen valt of staat met leencapaciteit, is niet altijd goedkoper dan huren maar heeft een restwaarde component bij verkoop. Meestal over tijd inflatie proof. Je risico is het grootste aan het begin van je bezit, omdat je dan in de hoogste kostenperiode zit ten opzichte van je inkomen. Het mooiste zou dus zijn als je koopt wanneer de prijzen onder het historische gemiddelde zitten. Dat is vanuit risico oogpunt een prima begin.

Verhuis je dan niet teveel dan doet de tijd en aflossing de rest. Nadeel onderhoud en iets meer belastingdruk.

Dan is er de beschikbaarheid en tijdigheid van een woning voor een starter. Die lopen vaak niet erg lekker synchroon met je situatie. Een vast contract duurt steeds langer, steeds meer risico op vertraging in vorm van toegang tot je hypotheek. In de tussentijd huur je , te duur naar alle waarschijnlijkheid. Lukt het niet om te sparen voor de benodigde eigen inbreng enzovoorts. Je bent niet de enige dus in een periode dat huizen goedkoper zijn is er geen mogelijkheid om die te financieren.

Dan gaat het economisch voor de wind en heb je eindelijk je vaste aanstelling en wil je de markt op, dan blijken de prijzen zodanig snel te stijgen dat je weer tekort komt op het gebied van leencapaciteit.

Economie gaat minder, je staat helaas weer vooraan bij de ontslagrondes. Prijzen dalen, je zou nu kunnen kopen maar helaas.

En zo blijf je bezig. Het kan nu zomaar bijna 3 jaar duren voordat je een vast contract hebt, als alles in een keer goed gaat. Dan heb je nog 2 jaar nodig om wat spaargeld te kweken en je bent 5 jaar verder. Voor veel starters is het een proces van 8-10 jaar voordat ze kunnen beginnen met denken aan een eigen woning.

En dan blijkt dat ze moeten gaan kopen in een oververhitte markt. In de tussentijd missen ze gelijk de jaren aflossing die ze hadden kunnen doen. Je verliest als starter nu veel te veel tijd om te kunnen starten. Dus dat er wordt overboden is niet gek. Het is geen Fomo maar blinde paniek. Om maar niet weer 5 jaar te verliezen of langer.

Die flexibele arbeidsmarkt die door sommige politieke partijen zo wordt bejubeld, veroorzaakt precies wat je beschrijft.
Ik denk zelf dat die flexibiliteit uiteindelijk veel meer kost dan het oplevert.
Internationaal zie je dat de geleide sociale democratieën echt beter zijn voor de grote gemene deler.
Past ook beter bij onze volksaard

Edit: En een steeds grotere groep heeft nu last van een soort remmende voorsprong.
Die zouden wel willen doorstromen vanuit sociaal of andere huur, maar huren nu zo goedkoop.
Hun voordeel gaat nu steeds meer knellen en tevreden en ontevreden zijn gaat niet goed samen.

[ Voor 3% gewijzigd door izdp op 10-09-2020 14:53 ]

[CrazyOne]

Vandaag ook de makelaar over de vloer gehad (lang verhaal, privé redenen), maar het huis wat wij 3 jaar geleden hebben gekocht is inmiddels volgens hem wel een ton meer waard. Dus dat is 33k per jaar. En dan wonen we in een groot huis in Oost-Groningen (yes, aardbevingsschade, maar alles is hersteld, en aangezien ze 100 jaar geleden nog daadwerkelijk goed bouwden steens muren, stevige fundering, etc niks ernstigs behalve oppervlakte scheuren in de jaren 70 aanbouw.) En in 20 minuten staan we met de auto in het centrum van Groningen
Wel wat aan gedaan natuurlijk, grotendeels bouwkundig, dus geïsoleerd etc, zit nog dezelfde badkamer en keuken in als toen we het huis kochten.

En het plan is om een kleiner hoekhuis/ 2onder1 kap etc te gaan kopen. Wordt nu al blij als ik de prijzen daarvan zie en bijna een ton minder hypotheek kan nemen. Kom ik op maandlasten uit die tegen mijn huidige energie nota aan zitten. Gaat nergens meer over. En ja, als het zo blijft gaan, kan het over een jaar anderhalve ton waard zijn, maar dat is koffiedik kijken, en de situatie vraagt nu (op korte termijn) om verandering.

Als iemand info wil over het huis (absoluut niet om te verkopen, wij staan er ondanks de overwaarde toch nog een beetje huiverig in, ondanks dat alles schreeuwt dat het wel de verstandige keus is) hij staat op huispedia, PM voor adres.

[ Voor 4% gewijzigd door CrazyOne op 10-09-2020 14:55 ]

[Kaiberia]

izdp schreef op donderdag 10 september 2020 @ 14:47:
[...]


Die flexibele arbeidsmarkt die door sommige politieke partijen zo wordt bejubeld, veroorzaakt precies wat je beschrijft.

Vind ik niet heel eerlijk. Ik denk zelf ook dat de markt iets te strak is en men te makkelijk vastroest, maar hoe flexibel de markt is en hoe hard wij het vast contract op een platform zetten, zijn twee aparte zaken. Eveneens de machtsverhouding qua werknemer en werkgever, zelfs met het vast contract.

[izdp]

Nee, niet heel eerlijk.
Daar heb je gelijk in.
De macht van de werkgevers en de onmacht van de vakbonden door de enorm lage organisatiegraad, heeft de werknemer in een beroerde positie gebracht.
De arbeidsquote vertelt het verhaal.
Dus volg het kapitaal om je echte rendement ;-)

[CornermanNL]

De flexibilisering van de arbeidsmarkt is ingegeven door de illusie dat de markt efficient is en de allocatie van geld , grondstoffen en arbeidskrachten altijd binnen het juiste tijdskader gaan naar waar het nodig is. En dat is een illusie.

Maar bedrijven zijn star en langzaam en mensen willen liever niet verhuizen.

Dus bedrijven hangen te lang aan verliesgevende productie en mensen gaan niet perse naar waar het werk is. Geld is niet alles namelijk. Sociale contacten familie, vrienden en de jaren die het kost om dat sociale netwerk op te bouwen en het vangnet dat daarmee verzekerd is maakt dat mensen liever niet verhuizen.

Net als dat belastingverlaging voor bedrijven investeringen en werkgelegenheid oplevert. De positie van de werknemer is verzwakt en de financieringsregels zijn strak aangehaald. Zonder dat 'vaste' contract geen hypotheek. En de baas verhoogt de salarissen niet omdat hij dat niet hoeft, de werknemer denkt het zelf wel uit te kunnen onderhandelen en velen trappen in de ZZP val. En zodra het even tegenzit roepen de werkgevers belastingverlaging en loonmatiging. Beide schieten voor de samenleving weinig op. Wel voor de selecte groep die er wel van profiteert.

[Mark31]

CrazyOne schreef op donderdag 10 september 2020 @ 14:52:
Vandaag ook de makelaar over de vloer gehad (lang verhaal, privé redenen), maar het huis wat wij 3 jaar geleden hebben gekocht is inmiddels volgens hem wel een ton meer waard. Dus dat is 33k per jaar. En dan wonen we in een groot huis in Oost-Groningen (yes, aardbevingsschade, maar alles is hersteld, en aangezien ze 100 jaar geleden nog daadwerkelijk goed bouwden steens muren, stevige fundering, etc niks ernstigs behalve oppervlakte scheuren in de jaren 70 aanbouw.) En in 20 minuten staan we met de auto in het centrum van Groningen
Wel wat aan gedaan natuurlijk, grotendeels bouwkundig, dus geïsoleerd etc, zit nog dezelfde badkamer en keuken in als toen we het huis kochten.

En het plan is om een kleiner hoekhuis/ 2onder1 kap etc te gaan kopen. Wordt nu al blij als ik de prijzen daarvan zie en bijna een ton minder hypotheek kan nemen. Kom ik op maandlasten uit die tegen mijn huidige energie nota aan zitten. Gaat nergens meer over. En ja, als het zo blijft gaan, kan het over een jaar anderhalve ton waard zijn, maar dat is koffiedik kijken, en de situatie vraagt nu (op korte termijn) om verandering.

Als iemand info wil over het huis (absoluut niet om te verkopen, wij staan er ondanks de overwaarde toch nog een beetje huiverig in, ondanks dat alles schreeuwt dat het wel de verstandige keus is) hij staat op huispedia, PM voor adres.

Aanbouw scheuren in het stucwerk hebben wij ook hier in Brabant.
Dat hoor je echt heel vaak, dat heeft niks met aardbevingen te maken.

[Richh]

28 september tot 4 oktober heeft onze overheid omgedoopt tot 'week vd starter'. Paar miljoen investeren om wat informatie op een rijtje te zetten.

NVM heeft er een mooie advertorial van gemaakt: https://www.nvm.nl/wonen/...e-huis-kopen-als-starter/

• Kies je voor een huurwoning of koopwoning? Nou, volgens NVM moet je vooral een koopwoning kiezen, tenzij je niet zeker bent van je financiele situatie. Over risico's van een paar ton woningschuld moet je het in ieder geval niet hebben met een makelaar, geloof ik.
• Heb ik een aankoopmakelaar nodig? Nee het is niet "verplicht" maar volgens makelaarsvereniging NVM natuurlijk wel 'verstandig'. Oh, en wat handig: NVM biedt ook aankoopmakelaars aan!
• Kan ik een eerste huis kopen zonder eigen geld? In plaats van je af te vragen of zoiets verstandig is, geeft NVM liever aan dat je wellicht een ton van je ouders belastingvrij kan krijgen en/of gewoon nog een extra lening af kan sluiten.
• Welk aanbod is er voor mij? Nou, wat dacht je van NVM-site Funda.nl? Ga maar kijken! Oh en neem een aankoopmakelaar, die wil ook wel voor je zoeken. Die heeft NVM ook voor je!
• En dan een hele rits met het proces uitgelegd. Best netjes, maar oei, dat is allemaal best ingewikkeld en lastig hoor. Gelukkig heeft NVM ook aankoopmakelaars! Die willen je tegen een (forse) betaling wel helpen.
• En dan nog 7 tips. Samengevat: vraag je familieleden om meer geld, ga na of je meer geld kan lenen met startersleningen. Plan toch wel 2 jaar, max 5 jaar, vooruit met een koopwoning, want je eisen moeten wel 'realistisch' blijven. Ga overbieden... of neem een NVM aankoopmakelaar, want volgens de schrijver (een aankoopmakelaar) verdient de aankoopmakelaar zich vanzelf terug!

Tja, ik kan dit echt niet meer serieus nemen na een jaar of 2 in dit topic mee te lurken

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 10-09-2020 17:09 ]

[Kaiberia]

Richh schreef op donderdag 10 september 2020 @ 17:04:
Plan toch wel 2 jaar vooruit met een koopwoning, want je eisen moeten wel 'realistisch' blijven

Deze klinkt wel heerlijk krom. Realistich blijven dus je moet 2 jaar vooruit kijken. Uh.. wat? Was het "realitisch argument" juist niet omdat men denkt dat starters te veel willen? Hoezo 2 jaar vooruit kijken dan? En waarom maar 2 jaar?

En om de olifant in de kamer aan te wijzen: ja sorry man, ik kon niet echt bepalen aan welke ouders ik geboren werd, die hebben niet bepaald een ton gratis liggen.

Wat een flutartikel man. Ik wist niet dat het al 1 april was.

[ Voor 20% gewijzigd door Kaiberia op 10-09-2020 17:12 ]

[Richh]

Kaiberia schreef op donderdag 10 september 2020 @ 17:09:
[...]


Deze klinkt wel heerlijk krom. Realistich blijven dus je moet 2 jaar vooruit kijken. Uh.. wat? Was het "realitisch argument" juist niet omdat men denkt dat starters te veel willen? Hoezo 2 jaar vooruit kijken dan? En waarom maar 2 jaar?

Eerlijk is eerlijk, 2 tot 5 jaar stellen ze

Bepaal wat je wensen zijn. Bijvoorbeeld het aantal kamers, de woonoppervlakte, soort woning en de buurt. Hou het realistisch. En denk na over waar je over twee of vijf jaar bent in je leven. Ga een gesprek aan met een aankoopmakelaar en geef vervolgens een zoekopdracht die voldoet aan je criteria en aan je financiële mogelijkheden.

Ik hoop echt dat deze pagina niet op kosten van het potje voor 'de week voor de starter' is gebouwd veel makelaars in mijn omgeving delen deze pagina wel 'toevallig' nu op Facebook.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 10-09-2020 17:14 ]

[Ilmar]

Kaiberia schreef op donderdag 10 september 2020 @ 17:09:
[...]


Deze klinkt wel heerlijk krom. Realistich blijven dus je moet 2 jaar vooruit kijken. Uh.. wat? Was het "realitisch argument" juist niet omdat men denkt dat starters te veel willen? Hoezo 2 jaar vooruit kijken dan? En waarom maar 2 jaar?

Misschien bedoelen ze niet méér dan 2 jaar . Dat zou wel goed bij de NVM passen... heb je ze vaker nodig.

[Kaiberia]

Ilmar schreef op donderdag 10 september 2020 @ 17:11:
[...]


Misschien bedoelen ze niet méér dan 2 jaar . Dat zou wel goed bij de NVM passen... heb je ze vaker nodig.

WIj van WC-eend.. adviseren je om je prullenbak te verkopen, alles door de WC te spoelen en ons product, met pak en al, in de pot te gooien bij elke reiniging. En een goede verzekering voor eventuele waterschade.

Richh schreef op donderdag 10 september 2020 @ 17:11:
[...]
Ik hoop echt dat deze pagina niet op kosten van het potje voor 'de week voor de starter' is gebouwd veel makelaars in mijn omgeving delen deze pagina wel 'toevallig' nu op Facebook.

Astroturfers zoals gewoonlijk

[ Voor 29% gewijzigd door Kaiberia op 10-09-2020 17:17 ]

[izdp]

Ha, ik heb nog nooit met een aankoopmakelaar gewerkt.
Het is dezelfde nitwit als de verkoopmakelaar.
Op nog enkele goeden na, die de uitzondering op de regel bevestigen.

[Mark31]

Richh schreef op donderdag 10 september 2020 @ 17:04:
28 september tot 4 oktober heeft onze overheid omgedoopt tot 'week vd starter'. Paar miljoen investeren om wat informatie op een rijtje te zetten.

NVM heeft er een mooie advertorial van gemaakt: https://www.nvm.nl/wonen/...e-huis-kopen-als-starter/

• Kies je voor een huurwoning of koopwoning? Nou, volgens NVM moet je vooral een koopwoning kiezen, tenzij je niet zeker bent van je financiele situatie. Over risico's van een paar ton woningschuld moet je het in ieder geval niet hebben met een makelaar, geloof ik.
• Heb ik een aankoopmakelaar nodig? Nee het is niet "verplicht" maar volgens makelaarsvereniging NVM natuurlijk wel 'verstandig'. Oh, en wat handig: NVM biedt ook aankoopmakelaars aan!
• Kan ik een eerste huis kopen zonder eigen geld? In plaats van je af te vragen of zoiets verstandig is, geeft NVM liever aan dat je wellicht een ton van je ouders belastingvrij kan krijgen en/of gewoon nog een extra lening af kan sluiten.
• Welk aanbod is er voor mij? Nou, wat dacht je van NVM-site Funda.nl? Ga maar kijken! Oh en neem een aankoopmakelaar, die wil ook wel voor je zoeken. Die heeft NVM ook voor je!
• En dan een hele rits met het proces uitgelegd. Best netjes, maar oei, dat is allemaal best ingewikkeld en lastig hoor. Gelukkig heeft NVM ook aankoopmakelaars! Die willen je tegen een (forse) betaling wel helpen.
• En dan nog 7 tips. Samengevat: vraag je familieleden om meer geld, ga na of je meer geld kan lenen met startersleningen. Plan toch wel 2 jaar, max 5 jaar, vooruit met een koopwoning, want je eisen moeten wel 'realistisch' blijven. Ga overbieden... of neem een NVM aankoopmakelaar, want volgens de schrijver (een aankoopmakelaar) verdient de aankoopmakelaar zich vanzelf terug!

Tja, ik kan dit echt niet meer serieus nemen na een jaar of 2 in dit topic mee te lurken

Hoe gek het ook klinkt, (Wel andere tijden in 2015) hadden wij ook een aankoop makelaar.
Vraagprijs destijds 219 duizend euro, wij hebben het gekocht voor 2 ton waar onze max bedrag 210 dachten.
Heeft in onze geval 19 duizend euro opgeleverd .
Maar nu heb je er inderdaad niet veel aan omdat je niks kan afdingen aangezien de markt 180 graden gedraaid is.

[Richh]

Mark31 schreef op donderdag 10 september 2020 @ 17:26:
[...]


Hoe gek het ook klinkt, (Wel andere tijden in 2015) hadden wij ook een aankoop makelaar.
Vraagprijs destijds 219 duizend euro, wij hebben het gekocht voor 2 ton waar onze max bedrag 210 dachten.
Heeft in onze geval 19 duizend euro opgeleverd .
Maar nu heb je er inderdaad niet veel aan omdat je niks kan afdingen aangezien de markt 180 graden gedraaid is.

Een aankoopmakelaar biedt in deze markt maar 1 ding: zekerheid voor de verkoper. Met een aankoopmakelaar laat je zien dat je serieus bent en dat je de financiering ook echt rond kan krijgen.
Imho is dat de enige echte waarde, maar daar wordt met geen woord over gerept. Vind ik gek

Je betaalt in deze markt niet alleen de aankoopmakelaar, maar natuurlijk ook mee aan het handjeklap achter de rug van de andere kopers (wat niet mag!), wat voor extra prijsopdrijving zorgt. Maargoed, eerlijk is eerlijk: met die tienduizenden euro's koop je wel zekerheid nu. Als je echt desperate bent en het ook nog eens rond kan krijgen, krijg je er wel een huis voor terug.

Verder kan je met notificaties op Funda en natuurlijk alle makelaars in je omgeving volgen op Facebook, vlot genoeg aan nieuw aanbod komen. Of tenminste: dat zou moeten. Als dat niet zo is en je feitelijk niet kan kopen zonder pre-funda aanbod in te zien via een dure aankoopmakelaar, dan is de markt pas echt verziekt.

Tot slot zou het gezond zijn als de huizenkoper gewoon zelf eens gaat googlen wat een 'hypotheek' is. Anders krijg je toch dit soort verhalen. Voor die informatie heb je echt geen aankoopmakelaar nodig. Alles staat gewoon op internet. Je hebt immers een betaalde baan (anders kon je uberhaupt geen huis kopen) en dus algemeen verstand... Ik heb wel een beter doel voor een paar duizend euro.

[Mark31]

Richh schreef op donderdag 10 september 2020 @ 17:34:
[...]

Een aankoopmakelaar biedt in deze markt maar 1 ding: zekerheid voor de verkoper. Met een aankoopmakelaar laat je zien dat je serieus bent en dat je de financiering ook echt rond kan krijgen.
Imho is dat de enige echte waarde, maar daar wordt met geen woord over gerept. Vind ik gek

Je betaalt in deze markt niet alleen de aankoopmakelaar, maar natuurlijk ook mee aan het handjeklap achter de rug van de andere kopers (wat niet mag!), wat voor extra prijsopdrijving zorgt. Maargoed, eerlijk is eerlijk: met die tienduizenden euro's koop je wel zekerheid nu. Als je echt desperate bent en het ook nog eens rond kan krijgen, krijg je er wel een huis voor terug.

Verder kan je met notificaties op Funda en natuurlijk alle makelaars in je omgeving volgen op Facebook, vlot genoeg aan nieuw aanbod komen. Of tenminste: dat zou moeten. Als dat niet zo is en je feitelijk niet kan kopen zonder pre-funda aanbod in te zien via een dure aankoopmakelaar, dan is de markt pas echt verziekt.

Tot slot zou het gezond zijn als de huizenkoper gewoon zelf eens gaat googlen wat een 'hypotheek' is. Anders krijg je toch dit soort verhalen. Voor die informatie heb je echt geen aankoopmakelaar nodig. Alles staat gewoon op internet. Je hebt immers een betaalde baan (anders kon je uberhaupt geen huis kopen) en dus algemeen verstand... Ik heb wel een beter doel voor een paar duizend euro.

Nouja wij hadden hem aangenomen om de prijs te drukken , maar toen was het wel de koper zijn tijd en niet de verkopers.
Zowel ik danwel mijn vrouw zijn geen verkopers, dus zijn slechte handelaars vandaar namen we hem aan.
Moesten hem 2 k aftikken waar hij 19 k had af gepingeld had.
Vind ik niet slecht.

[izdp]

Precies, een beetje autohandelaar kan het nog beter ;-)

[Sport_Life]

Mark31 schreef op donderdag 10 september 2020 @ 19:06:
[...]


Nouja wij hadden hem aangenomen om de prijs te drukken , maar toen was het wel de koper zijn tijd en niet de verkopers.
Zowel ik danwel mijn vrouw zijn geen verkopers, dus zijn slechte handelaars vandaar namen we hem aan.
Moesten hem 2 k aftikken waar hij 19 k had af gepingeld had.
Vind ik niet slecht.

Dat waren mooie tijden. Wij kochten destijds zonder makelaar, eerste bod was 205k op een vraagprijs van 239k. En we werden serieus genomen. Uiteindelijk voor 218k gekocht, ik denk dat een aankoopmakelaar er wel meer uit had kunnen halen (215k-210k of wellicht nog lager). Maarja we wilden deze per se hebben.
Toen kon je nog je droomhuis kopen.

Toen we 7 jaar later verkochten ging het heel anders. Nu heb je een aankoopmakelaar nodig om er tussen te komen.

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 10-09-2020 19:25 ]

[CVTTPD2DQ]

Richh schreef op donderdag 10 september 2020 @ 17:34:
Verder kan je met notificaties op Funda en natuurlijk alle makelaars in je omgeving volgen op Facebook, vlot genoeg aan nieuw aanbod komen. Of tenminste: dat zou moeten. Als dat niet zo is en je feitelijk niet kan kopen zonder pre-funda aanbod in te zien via een dure aankoopmakelaar, dan is de markt pas echt verziekt.

Ik kan me voorstellen dat mensen die een niet-courant pand (monumentaal, enorme villa e.d.) willen verkopen nog steeds voor de stille verkoop kiezen. Ook in deze markt wil je niet dat je woning acht maanden onverkocht op Funda staat, daar wordt je onderhandelpositie niet beter van.

Dus als je naar zoiets op zoek bent is een aankoopmakelaar wellicht ook nog te overwegen.