Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Señor Sjon]

Miks schreef op donderdag 6 augustus 2020 @ 23:35:
[...]


Daar denk ik anders over. Er werden toch behoorlijk grote offers gedaan om de huizenmarkt uit het slop te trekken toen. Denk aan belastingvrij schenken, de startersleningen, overdrachtsbelasting omlaag, aftrekken van rentelasten op onder water deel... Etc.

In 2006 werden de leennormen al veel strenger en dat is eigenlijk jaren zo doorgegaan, in 2013 werd het volledig aflossen ingevoerd en in de loop der tijd is de HRA steeds verder onderuit gehaald. Belastingvrij schenken moet je maar net de ouders voor hebben, een starterslening als doorstromer? Dacht het niet. De OB ging pas ergens in 2010 omloog, maar voor overige vastgoed gaat ie nu omhoog naar 7%. N.B., daar ga je ook last van krijgen bij de o zo geliefde transformatie.Nu is dat weer omgedraaid.

Waar je zag dat men eerst kocht en toen verkocht ging de markt over naar eerst verkopen en dan verkopen. De omwisseling van die cyclus is ca. 6 maanden.

De bouwproductie, als je dat met crisis bedoelt, ja die is compleet vernaggelt toen. Alle belangrijke economen (zowat) konden toen vertellen dat er toen slecht beleid werd uitgerold. Stef blok heeft met de verhuurdersheffing een blok gezet voor de impuls aan de sociale sector om juist méér te bouwen.
Ook zijn de grenzen open gezet voor iedereen uit Europa om hier de druk op de woningmarkt nog groter te maken.

Het lijkt er helaas op dat men nu opnieuw de bouw in de steek laat ja. Echt niet goed. Dit raakt Nederland economisch, maar ook sociaal.

Niet alleen de verhuurdersheffing, rond die tijd kwam men er ook achter dat corporaties iets teveel aan het spelen waren met hun geld en ver buiten hun oorspronkelijke scope aan het werk gingen. Daar zijn al boeken over volgeschreven. Maar goed, met het invoeren van de inkomensnormen maak je als modaal verdiener toch al geen kans meer op een sociale woning.

Miks schreef op donderdag 6 augustus 2020 @ 23:43:
[...]


Rapportje van DNB niet langs zien komen? Prijsontwikkeling komt niet door schaarste maar door leennormen. (En dus ook of de bank het aan je wil uitlenen)

Erm... Als er vrije keuze was, dan was dat misschien zo, maar er is veel teveel schaarste om daar als DNB een uitspraak over te kunnen doen. Maar goed, de leennormen zijn al tijden een speerpunt van DNB (met name mensen die hun schaapjes al op het droge hebben zoals Klaas Knot), die wil liefst naar 80% LTV gaan. Als dat ingevoerd wordt, ben je als starter wel klaar en kan je pas ~45 jaar een buis kopen.

[ Voor 14% gewijzigd door Señor Sjon op 06-08-2020 23:48 ]

[JSTPS]

Die 80% LTV is juist een goed ding. Minder kunnen lenen betekent lagere prijzen. Kijk maar naar omringende landen, daar is dit al de norm en liggen de prijzen lager.

[Sport_Life]

JSTPS schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 00:11:
Die 80% LTV is juist een goed ding. Minder kunnen lenen betekent lagere prijzen. Kijk maar naar omringende landen, daar is dit al de norm en liggen de prijzen lager.

Werkt alleen icm zelf bewoningsplicht bij starterswoningen (tot 300k oid).

[Nox]

JSTPS schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 00:11:
Die 80% LTV is juist een goed ding. Minder kunnen lenen betekent lagere prijzen. Kijk maar naar omringende landen, daar is dit al de norm en liggen de prijzen lager.

Ik verwacht dan juist meer beleggers die woningen gaan kopen voor de verhuur. Als starter neem je niet snel de 50k mee voor een huis. De belegger tikt het contant af en gaat voor de enorme marktconforme prijzen zo'n hok verhuren. Door de schaarste is het ook 'wat de gek er voor geeft' en zolang er genoeg gekken zijn die het betalen blijft die prijs wel even zo.

Ik geloof er niet in dat de prijzen zo hoog liggen enkel omdat de koper zoveel geld kan lenen bij de bank (voor een groot deel wel) maar de schaarste zie je gewoon een rol spelen bij het overbieden boven de vraagprijs. Door corona is de druk er een beetje af lijkt het wel maar zal zometeen weer toenemen.

[Metro2002]

Mark31 schreef op donderdag 6 augustus 2020 @ 18:21:
[...]


Dakpannen, tuin, schuur, garage, keuken, nieuwe vloer, douche, verven , energie zuinig maatregelen .
En dan de elektrische spullen wat iedereen heeft zoals een wasmachine etc.
5 k is dan zelfs nog aan de lage kant.
Woon nu 5 jaar hier en hebben al 40 k verbouwd in huis.

Dakpannen vervangen kost echt geen knoop, tuin kun je zonder al te veel kosten uitstekend zelf onderhouden, vloer gaat rustig > 10 jaar mee, verven kun je of zelf of laat je goedkoop doen via werkspot etc.

5k is echt gigantisch veel per jaar. Dan kan je elke 5 jaar de badkamer en keuken compleet opnieuw doen.
Ik denk dat je met de helft een stuk beter zit, en dat is ook ongeveer de richtlijn (1% van de woningwaarde per jaar aan onderhoud).

Mark31 schreef op donderdag 6 augustus 2020 @ 18:40:
[...]


Een wasmachine van 300 euro gaat geen 10 jaar mee.
Onze eerste wasmachine kosten toevallig 300 euro, heeft het 4 jaar vol gehouden.

Mijn eerste wasmachine kostte ook 300 euro en is begin dit jaar vervangen, na 14 jaar. Mijn ouders hebben vroeger nog nooit korter dan 10 jaar met een wasmachine gedaan en die kochten ook geen dure wasmachines.

We hebben er nu eentje van 400 euro staan en ik verwacht dat die ook gewoon minstens 10 jaar mee kan.

Nox schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 07:53:
[...]
Ik geloof er niet in dat de prijzen zo hoog liggen enkel omdat de koper zoveel geld kan lenen bij de bank (voor een groot deel wel) maar de schaarste zie je gewoon een rol spelen bij het overbieden boven de vraagprijs. Door corona is de druk er een beetje af lijkt het wel maar zal zometeen weer toenemen.

Je kan het geloven of niet maar de cijfers zijn het niet met je eens
De leenruimte is bijna uitsluitend in zijn eentje verantwoordelijk voor de hoogte van de huizenprijs

https://www.homefinance.n...heek-bepaalt-huizenprijs/

[ Voor 24% gewijzigd door Metro2002 op 07-08-2020 09:46 ]

[Joopieboy]

Nox schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 07:53:
[...]

Ik verwacht dan juist meer beleggers die woningen gaan kopen voor de verhuur. Als starter neem je niet snel de 50k mee voor een huis. De belegger tikt het contant af en gaat voor de enorme marktconforme prijzen zo'n hok verhuren. Door de schaarste is het ook 'wat de gek er voor geeft' en zolang er genoeg gekken zijn die het betalen blijft die prijs wel even zo.

Ik geloof er niet in dat de prijzen zo hoog liggen enkel omdat de koper zoveel geld kan lenen bij de bank (voor een groot deel wel) maar de schaarste zie je gewoon een rol spelen bij het overbieden boven de vraagprijs. Door corona is de druk er een beetje af lijkt het wel maar zal zometeen weer toenemen.

Dat zie ik nu ook steeds meer gebeuren in ons appartementen complex, toen ik 5 jaar geleden wilde kopen verkochten ze mondjesmaat, nu binnen no time verkocht, boven de vraagprijs door investeerders. En dan zie je dat er bij 2 van de 3 nu jonge alleenstaande mensen komen huren. Mensen die niet veel hypotheek kunnen krijgen maar wel 900 of 1350 euro (gemeubileerd) huur kunnen betalen.

[koentjuh]

Metro2002 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 09:37:
[...]


Dakpannen vervangen kost echt geen knoop, tuin kun je zonder al te veel kosten uitstekend zelf onderhouden, vloer gaat rustig > 10 jaar mee, verven kun je of zelf of laat je goedkoop doen via werkspot etc.

5k is echt gigantisch veel per jaar. Dan kan je elke 5 jaar de badkamer en keuken compleet opnieuw doen.
Ik denk dat je met de helft een stuk beter zit, en dat is ook ongeveer de richtlijn (1% van de woningwaarde per jaar aan onderhoud).


[...]

Mijn eerste wasmachine kostte ook 300 euro en is begin dit jaar vervangen, na 14 jaar. Mijn ouders hebben vroeger nog nooit korter dan 10 jaar met een wasmachine gedaan en die kochten ook geen dure wasmachines.

We hebben er nu eentje van 400 euro staan en ik verwacht dat die ook gewoon minstens 10 jaar mee kan.


[...]

Je kan het geloven of niet maar de cijfers zijn het niet met je eens
De leenruimte is bijna uitsluitend in zijn eentje verantwoordelijk voor de hoogte van de huizenprijs

https://www.homefinance.n...heek-bepaalt-huizenprijs/

[Afbeelding]

1 procent is in veel gevallen toch al snel rond of meer dan 5k per jaar. Als je het goed wil bijhouden en niet te veel zelf wil doen dan kan dat ook best wel kloppen.

Je plaatje is wel treffend. Dat bevestigd mijn eigen vermoeden dat huizenprijzen idd stijgen met de ontwikkeling van de leencapaciteit. Tel daarbij op dat de betaalbaarheid onder aan de streep niet significant verandert dan zitten we nu wel op een plek dat je nog wel wat kunt stijgen, want rente kan nog iets omlaag, maar dat het vermoedelijk langdurig op een redelijk constant niveau blijft want lage inflatie en lage rente. Dat zie je in Amsterdam al beetje gebeuren nu de expats en investeerders een beetje terughoudend worden en de gewone koper de markt oppakt. De grote vier steden blijven in dit soort analyses altijd een status aparte, prijsstijgingen zijn daar tussen 2008 en 2020 hoger dan jouw plaatje doet vermoeden.

Dus ergo, als je baanzekerheid hebt dan gewoon kopen :-)

[ Voor 6% gewijzigd door koentjuh op 07-08-2020 10:04 ]

[Metro2002]

koentjuh schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:00:
[...]


1 procent is in veel gevallen toch al snel rond of meer dan 5k per jaar. Als je het goed wil bijhouden en niet te veel zelf wil doen dan kan dat ook best wel kloppen.

Dan heb je het over een woning van een half miljoen, daar wonen de meeste mensen niet in hoor.

[Wilke]

Metro2002 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 09:37:
Dakpannen vervangen kost echt geen knoop,

Ben hier maar gestopt met lezen.

Kosten dakpannen vervangen

[Beanie]

JSTPS schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 00:11:
Die 80% LTV is juist een goed ding. Minder kunnen lenen betekent lagere prijzen. Kijk maar naar omringende landen, daar is dit al de norm en liggen de prijzen lager.

De uitvoering laat wel wat te wensen over denk ik, 80% invoeren zou je heel geleidelijk moeten doen en dan ook nog zonder aan te kondigen dat 80% het einddoel is. Anders krijg je door beleid weer allerlei sterke fluctuaties en juist terwijl we al jaren gezien hebben dat beleidswijzigingen, hoe klein ook, sterke invloed hebben op de markt.

Miks schreef op donderdag 6 augustus 2020 @ 23:43:
[...]


Rapportje van DNB niet langs zien komen? Prijsontwikkeling komt niet door schaarste maar door leennormen. (En dus ook of de bank het aan je wil uitlenen)

Schaarste drijft doorgaans wel de prijs op, dat heeft de geschiedenis wel laten zien met diverse goederen. Goud, zilver en ooit heel lang geleden zelfs zout.

Heb even gekeken naar historisch aanbod uit de tabel van HuizenZoeker die hier al eens eerder voorbij is gekomen. Gewoon willekeur eerste 3 gemeenten gepakt.

Aanbod sep. 2008 - Aanbod apr. 2020
Den Haag 3605 - 849 - verschil -76%
Den Bosch 1122 - 484 - verschil -57%
Aa en Hunze 311 - 133 - verschil -57%

Ga je naar iets meer crisisjaren (mei 2010) dan krijg je:
4677 - 849 - verschil -82%
1629 - 484 - verschil -70%
447 - 133 - verschil -70%

Dat is toch wel degelijk een flink aanbodverschil, dat doet wel iets met mensen als ze een beduidend minder ruime keuze hebben qua huizen. Meer mensen per woning, meer potentiële bieders en je krijgt al snel overbiedingen. Zeg niet dat dit hét effect is dat de prijs opdrijft, maar stellen dat het geen invloed heeft gaat ook wat ver.

Het kan namelijk maar zo zijn dat mensen met voldoende aanbod misschien maar voor een LTV van 80% gaan waar ze in de huidige markt voor 100% gaan, want te weinig aanbod en niet willen missen. De stelling dat de leennormen alleen er voor zorgen betekent een aanname dat mensen altijd 100% LTV hebben geleend, dat is met de openbare beschikbare data nooit te toetsen.

[ Voor 58% gewijzigd door Beanie op 07-08-2020 10:27 ]

[Metro2002]

Wilke schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:06:
[...]


Ben hier maar gestopt met lezen.

Kosten dakpannen vervangen

Ja als je het hele dak in 1 keer laat vervangen is dat best prijzig maar hoe vaak doe je dat, misschien eens in de 50 jaar?

Als je echter een paar dakpannen kapot hebt (en daar had ik het over) kost dat niet heel veel om te laten vervangen. Ik was destijds iets van 150 euro kwijt voor de dakpannen en het leggen.

[CVTTPD2DQ]

koentjuh schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:00:
[...]
1 procent is in veel gevallen toch al snel rond of meer dan 5k per jaar. Als je het goed wil bijhouden en niet te veel zelf wil doen dan kan dat ook best wel kloppen.

Maar is dat 1 procent van de prijs waarvoor je het huis gekocht hebt, 1 procent van de huidige marktwaarde, 1 procent van de oorspronkelijke bouwkosten, of 1 procent van de waarde op het moment dat je het dak moet laten vervangen? (want dát soort enorme dingen zijn inderdaad waarover de 'regel' gaat, niet over cosmetische meuk als een nieuw laminaatje of keuken)

Het klinkt flauw, maar als je wil sparen voor groot onderhoud - houd er rekening mee dat de kosten veel sneller groeien dan je spaargeld.

[Richh]

Banken vragen coronaverklaring bij hypotheekaanvraag: 'Vast contract niet langer afdoende'
https://www.rtlnieuws.nl/...onavirus-strengere-regels

De evenementensector, de culturele sector, toerisme en horeca. Dat zijn nu echt de plekken waar mensen het beginnen te merken. Het acceptatietraject gaat een stuk stroperiger. Het is niet zo dat die werknemers geen hypotheek meer kunnen krijgen. Maar vaak wil de bank alleen tegen een lager bedrag financieren.

De hoeveelheid geld die men mag lenen zal dan dalen, wat zal dat betekenen voor de huizenprijzen? Momenteel nog niet zoveel, maar ik vraag me vooral af hoe dit in de toekomst doorgaat:

Ongeveer 10 procent van de hypotheekaanvragen wordt momenteel in eerste instantie afgewezen, merkt Michiel Meijer. Normaal is dat 4 procent. "Er moeten dan meer zekerheden worden gesteld of er is meer eigen geld nodig." Uiteindelijk gaat ongeveer 3 procent definitief niet door, dat was 1,5 tot 2 procent.

De vragenlijst is trouwens hier te vinden: https://www.nhg.nl/Over-N...vies-en-acceptatietraject

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 07-08-2020 10:31 ]

[BoB_HenK]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:29:
[...]


Maar is dat 1 procent van de prijs waarvoor je het huis gekocht hebt, 1 procent van de huidige marktwaarde, 1 procent van de oorspronkelijke bouwkosten, of 1 procent van de waarde op het moment dat je het dak moet laten vervangen? (want dát soort enorme dingen zijn inderdaad waarover de 'regel' gaat, niet over cosmetische meuk als een nieuw laminaatje of keuken)

Het klinkt flauw, maar als je wil sparen voor groot onderhoud - houd er rekening mee dat de kosten veel sneller groeien dan je spaargeld.

Lijkt me een veel te generaliserende uitspraak. Is toch totaal afhankelijk van je woonsituatie en je inkomen(s)?

[Verwijderd]

Richh schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:31:
De hoeveelheid geld die men mag lenen zal dan dalen, wat zal dat betekenen voor de huizenprijzen? Momenteel nog niet zoveel, maar ik vraag me vooral af hoe dit in de toekomst doorgaat:

[...]

Je weet natuurlijk niet hoeveel mensen het nu niet eens proberen omdat ze het zelf niet aandurven (baan verloren of risico daarop) of omdat ze verwachten dat het toch wordt afgewezen (tijdelijk contract, risico-sector). Dat zie je niet terug in deze cijfers - alleen de uitkomsten van de mensen die het nog wel proberen.

[Requiem19]

Richh schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:31:
Banken vragen coronaverklaring bij hypotheekaanvraag: 'Vast contract niet langer afdoende'
https://www.rtlnieuws.nl/...onavirus-strengere-regels


[...]

De hoeveelheid geld die men mag lenen zal dan dalen, wat zal dat betekenen voor de huizenprijzen? Momenteel nog niet zoveel, maar ik vraag me vooral af hoe dit in de toekomst doorgaat:

[...]


De vragenlijst is trouwens hier te vinden: https://www.nhg.nl/Over-N...vies-en-acceptatietraject

Interessant. Zodra de economische malheur zich als een virus (pun intended) gaat verspreiden door andere sectoren gaat dit effect ook toenemen.

Ik begrijp het ook wel, banken zijn als een malle aan het afschrijven op allerlei uitstaande leningen en zullen noodgedwongen iets voorzichtiger moeten zijn.

Als deze trend zich doorzet zal dit aan de vraagkant een flinke impact hebben denk ik en daarmee uiteindelijk ook de prijzen.

[BoB_HenK]

Verwijderd schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:36:
[...]

Je weet natuurlijk niet hoeveel mensen het nu niet eens proberen omdat ze het zelf niet aandurven (baan verloren of risico daarop) of omdat ze verwachten dat het toch wordt afgewezen (tijdelijk contract, risico-sector). Dat zie je niet terug in deze cijfers - alleen de uitkomsten van de mensen die het nog wel proberen.

Grote vraag is dan hoe groot je de kans acht dat dit een groep is die uberhaupt 20% van een nieuwprijs (ook al is deze lager) hebben liggen

Requiem19 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:37:
[...]


Interessant. Zodra de economische malheur zich als een virus (pun intended) gaat verspreiden door andere sectoren gaat dit effect ook toenemen.

Ik begrijp het ook wel, banken zijn als een malle aan het afschrijven op allerlei uitstaande leningen en zullen noodgedwongen iets voorzichtiger moeten zijn.

Als deze trend zich doorzet zal dit aan de vraagkant een flinke impact hebben denk ik en daarmee uiteindelijk ook de prijzen.

Wat banken ook doen, ik verwacht dat de publieke opinie hoe dan ook zal zeggen dat het niet goed is. Wordt men prudent met het uitschrijven van nieuwe leningen (wat in veel gevallen toch echt een gedeeld belang van bank en klant is), is het niet goed wAnT BAnKeN zIJn AlLeEn oP WiNsT uIT!!11!

Verstrekt men de leningen wel en blijkt er alsnog een tsunami aan consumenten te zijn die ze niet kunnen terugbetalen is Nederland tevens te klein want banken hebben hun ethische verplichting aan klant niet nagekomen.

[Fraggert]

Richh schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:31:
Banken vragen coronaverklaring bij hypotheekaanvraag: 'Vast contract niet langer afdoende'
https://www.rtlnieuws.nl/...onavirus-strengere-regels


[...]

De hoeveelheid geld die men mag lenen zal dan dalen, wat zal dat betekenen voor de huizenprijzen? Momenteel nog niet zoveel, maar ik vraag me vooral af hoe dit in de toekomst doorgaat:

[...]


De vragenlijst is trouwens hier te vinden: https://www.nhg.nl/Over-N...vies-en-acceptatietraject

Zolang er meer vraag dan aanbod is zal het niet zo'n vaart lopen met kelderende huizenprijzen, daar si de makrt gewoon veel te overspannen voor. Er zijn genoeg potentiele kopers (let op: aanname, ik heb geen fraai CBS-statistiekje ) die niet in de zwaarst getroffen sector zitten.

De kopers die overblijven concureren elkaar nog steeds stuk tot de max betaalbaarheid van de laatste bereikt is.

Ik zei al eerder dat in de eerste maanden van de crisis is gebleken dat NL bedrijven erg veerkrachtig zijn en best een duw kunnen verwerken. We zijn nu al bijna een half jaar verder en dan zie je wel dat het echt gaat knellen, de rek is wel uit.

Dit is wel een voorbode van de voorspellingen voor 2021, want reken er maar op dat de economie hier wel even van op zijn gat gaat hoor.

Als in 2021 er toch enorm veel werkgevers hun mensen op straat gaat zetten dan komt de betaalbaarheid van huizen in het geding.

[koentjuh]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:29:
[...]


Maar is dat 1 procent van de prijs waarvoor je het huis gekocht hebt, 1 procent van de huidige marktwaarde, 1 procent van de oorspronkelijke bouwkosten, of 1 procent van de waarde op het moment dat je het dak moet laten vervangen? (want dát soort enorme dingen zijn inderdaad waarover de 'regel' gaat, niet over cosmetische meuk als een nieuw laminaatje of keuken)

Het klinkt flauw, maar als je wil sparen voor groot onderhoud - houd er rekening mee dat de kosten veel sneller groeien dan je spaargeld.

Dat laatste is helemaal afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden. In ons eerste huis is de nieuwe keuken en badkamer gewoon van onze spaarrekening gegaan, zelfde geldt voor een nieuw kozijn, ketel en nog wel wat zaken. Juist het eigen woning bezig helpt om die kosten te nemen in een periode dat je ze goed kan dragen. Wat ook helpt is om bijvoorbeeld de hypotheek rente 1 keer per jaar af te trekken ipv maandelijks uit te laten betalen.

Maar ik realiseer me ter degen dat er ook mensen zijn die krap aan de eindjes aan elkaar kunnen knopen. De vraag is dan of het eigen woning bezit dan wel zo verstandig is. Dat zijn de huizen die vaak uitgeleefd op de markt komen en de waarde sprong ook relatief beperkter is. Wat is dan nog het voordeel ten opzichte van huren?

[Sport_Life]

Metro2002 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 09:37:
[...]


Dakpannen vervangen kost echt geen knoop, tuin kun je zonder al te veel kosten uitstekend zelf onderhouden, vloer gaat rustig > 10 jaar mee, verven kun je of zelf of laat je goedkoop doen via werkspot etc.

5k is echt gigantisch veel per jaar. Dan kan je elke 5 jaar de badkamer en keuken compleet opnieuw doen.
Ik denk dat je met de helft een stuk beter zit, en dat is ook ongeveer de richtlijn (1% van de woningwaarde per jaar aan onderhoud).

1% van de woningwaarde de richtlijn? Dan wacht ik even met onderhoud totdat de prijzen met 50% gekelderd zijn, scheelt mij een hoop onderhoudskosten .

[Fraggert]

over de kosten van het onderhoud aan de eigen woning heeft het Nibud ism VEH een aardig overzichtje

https://www.eigenhuis.nl/wonen/onderhoud/kosten#/

[BoB_HenK]

Sport_Life schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:43:
[...]

1% van de woningwaarde de richtlijn? Dan wacht ik even met onderhoud totdat de prijzen met 50% gekelderd zijn, scheelt mij een hoop onderhoudskosten .

Voor VvE's is de richtlijn om een meerjarenonderhoudsplan (dubbele woordwaarde :+ ) te hebben met bijbehorende begroting of ieder jaar minimaal 0,5% aan herbouwwaarde (wat natuurlijk iets anders dan nieuwprijs is) in de VvE pot te stoppen. Interessante daarbij is dat, indien je dit als aspirant koper niet kan aantonen aan je hypotheekverstrekker, dit een reden voor afwijzing kan zijn (let wel kan, is dus niet standaard zo).

@Fraggert was me net voor

[Requiem19]

BoB_HenK schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:41:
[...]


Grote vraag is dan hoe groot je de kans acht dat dit een groep is die uberhaupt 20% van een nieuwprijs (ook al is deze lager) hebben liggen


[...]


Wat banken ook doen, ik verwacht dat de publieke opinie hoe dan ook zal zeggen dat het niet goed is. Wordt men prudent met het uitschrijven van nieuwe leningen (wat in veel gevallen toch echt een gedeeld belang van bank en klant is), is het niet goed wAnT BAnKeN zIJn AlLeEn oP WiNsT uIT!!11!

Verstrekt men de leningen wel en blijkt er alsnog een tsunami aan consumenten te zijn die ze niet kunnen terugbetalen is Nederland tevens te klein want banken hebben hun ethische verplichting aan klant niet nagekomen.

Dat laat ook de precaire situatie zien van banken denk ik. Ze hebben een moeilijke rol in de samenleving en zijn een (te?) integraal onderdeel van het hele nationale financiële systeem van een land.

Naar mijn mening overstijgt de zorgplicht van banken hun plicht om toegang te geven tot hypothecaire leningen. Rationeel zullen de meeste Nederlanders het daar wel mee eens zijn, maar als 'jij' toevallig degene bent die geen lening krijgt, voel je je natuurlijk wel genaaid.

Uiteindelijk beter geen hypotheek krijgen van een bank, dan een hypotheekkrijgen die achteraf gezien niet passend was bij je financiële situatie...

[BoB_HenK]

Requiem19 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:47:
[...]


Dat laat ook de precaire situatie zien van banken denk ik. Ze hebben een moeilijke rol in de samenleving en zijn een (te?) integraal onderdeel van het hele nationale financiële systeem van een land.

Naar mijn mening overstijgt de zorgplicht van banken hun plicht om toegang te geven tot hypothecaire leningen. Rationeel zullen de meeste Nederlanders het daar wel mee eens zijn, maar als 'jij' toevallig degene bent die geen lening krijgt, voel je je natuurlijk wel genaaid.

Uiteindelijk beter geen hypotheek krijgen van een bank, dan een hypotheekkrijgen die achteraf gezien niet passend was bij je financiële situatie...

Mocht de maximaal verstrekte LTV echt 80% worden heb je de facto niets meer aan de experimenten rondom duurhuurhypotheken. Immers, de kans dat een duurhuurder 20% van een aankoopprijs heeft liggen is nihil.

[Requiem19]

@BoB_HenK Duurhuurhypotheken?

[BoB_HenK]

Requiem19 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:52:
@BoB_HenK Duurhuurhypotheken?

"'Duurhuurders' moeten makkelijker hypotheek kunnen krijgen". Betreft een lopende discussie in de TK. BLG heeft al een jaar een pilot lopen.

"Wel een torenhoge huur kunnen betalen, maar niet in aanmerking komen voor een hypotheek. Sommige huurders kunnen erover meepraten. Zij betalen geregeld forse bedragen aan huur, soms wel meer dan 1000 euro per maand. Deze 'duurhuurders' verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een hypotheek.

Ook hypotheek met flexcontract
Een meerderheid van de Tweede Kamer wil daar iets aan doen. CDA-Kamerlid Julius Terpstra wil dat starters met het trouw betalen van die 'dure' huur kunnen aantonen dat zij ook de lasten van een hypotheek kunnen dragen. "Want dan kunnen jongeren tussen de 20 en 30 jaar die al jaren huren makkelijker een hogere hypotheek krijgen, ook al hebben ze een flexcontract."

In principe is dat nu niet verboden, maar het gebeurt niet of nauwelijks. Daarvoor moeten banken en geldverstrekkers namelijk afwijken van de standaardregels, die strenge eisen stellen aan het inkomen van potentiële huizenkopers. En daar zijn ze vaak niet voor te porren, volgens Terpstra."

[ Voor 51% gewijzigd door BoB_HenK op 07-08-2020 10:58 ]

[Rubbergrover1]

koentjuh schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:41:
[...]


Dat laatste is helemaal afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden. In ons eerste huis is de nieuwe keuken en badkamer gewoon van onze spaarrekening gegaan, zelfde geldt voor een nieuw kozijn, ketel en nog wel wat zaken. Juist het eigen woning bezig helpt om die kosten te nemen in een periode dat je ze goed kan dragen. Wat ook helpt is om bijvoorbeeld de hypotheek rente 1 keer per jaar af te trekken ipv maandelijks uit te laten betalen.

Maar ik realiseer me ter degen dat er ook mensen zijn die krap aan de eindjes aan elkaar kunnen knopen. De vraag is dan of het eigen woning bezit dan wel zo verstandig is. Dat zijn de huizen die vaak uitgeleefd op de markt komen en de waarde sprong ook relatief beperkter is. Wat is dan nog het voordeel ten opzichte van huren?

Een voordeel van kopen is inderdaad dat je sommige uitgaven kunt plannen in een periode dat het je goed uitkomt. Helaas geldt dat niet voor alle uitgaven, als je CV-ketel het hartje winter begeeft of je dakraam in een storm wegwaait. Belangrijk hierbij is dat je er wel rekening mee houdt dat die uitgaven er zullen komen, en dat je er dus voor moet reserveren. Ook als je een goed onderhouden of nieuw huis koopt.

[koentjuh]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:58:
[...]

Een voordeel van kopen is inderdaad dat je sommige uitgaven kunt plannen in een periode dat het je goed uitkomt. Helaas geldt dat niet voor alle uitgaven, als je CV-ketel het hartje winter begeeft of je dakraam in een storm wegwaait. Belangrijk hierbij is dat je er wel rekening mee houdt dat die uitgaven er zullen komen, en dat je er dus voor moet reserveren. Ook als je een goed onderhouden of nieuw huis koopt.

Als je die onvoorziene kosten niet kunt dragen dan moet je ook gewoon geen huis willen kopen.

[Fraggert]

Requiem19 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:52:
@BoB_HenK Duurhuurhypotheken?

het toekennen van een kredietwaardigheid voor een hypotheek :

"omdat de huurder een hoge huur kan betalen, kan een hoge(re) hypotheek ook wel.

https://www.woonnieuws.nl...-enthousiast-over-de.html

[ Voor 3% gewijzigd door Fraggert op 07-08-2020 11:08 ]

[Rubbergrover1]

BoB_HenK schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:56:
[...]


"'Duurhuurders' moeten makkelijker hypotheek kunnen krijgen". Betreft een lopende discussie in de TK. BLG heeft al een jaar een pilot lopen.

"Wel een torenhoge huur kunnen betalen, maar niet in aanmerking komen voor een hypotheek. Sommige huurders kunnen erover meepraten. Zij betalen geregeld forse bedragen aan huur, soms wel meer dan 1000 euro per maand. Deze 'duurhuurders' verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een hypotheek.

Ook hypotheek met flexcontract
Een meerderheid van de Tweede Kamer wil daar iets aan doen. CDA-Kamerlid Julius Terpstra wil dat starters met het trouw betalen van die 'dure' huur kunnen aantonen dat zij ook de lasten van een hypotheek kunnen dragen. "Want dan kunnen jongeren tussen de 20 en 30 jaar die al jaren huren makkelijker een hogere hypotheek krijgen, ook al hebben ze een flexcontract."

In principe is dat nu niet verboden, maar het gebeurt niet of nauwelijks. Daarvoor moeten banken en geldverstrekkers namelijk afwijken van de standaardregels, die strenge eisen stellen aan het inkomen van potentiële huizenkopers. En daar zijn ze vaak niet voor te porren, volgens Terpstra."

Komt er dus, even simpel gezegd, op neer dat er een hoop adviseurs zijn die liever niet buiten de gebaande paden treden en de bestaande explain mogelijkheden niet (willen) gebruiken. Want er zijn dus al lang mogelijkheden voor zulke 'duurhuuurders', alleen 'zijn ze er niet voor te porren' om daar moeite voor te doen.

[BoB_HenK]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 11:19:
[...]

Komt er dus, even simpel gezegd, op neer dat er een hoop adviseurs zijn die liever niet buiten de gebaande paden treden en de bestaande explain mogelijkheden niet (willen) gebruiken. Want er zijn dus al lang mogelijkheden voor zulke 'duurhuuurders', alleen 'zijn ze er niet voor te porren' om daar moeite voor te doen.

Het idee van de push van het CDA zal dan ook zijn om dit in de standaardregels te bedden, zodat er minder makkelijk van afgeweken kan worden. Hoop persoonlijk dat dit strandt, lijkt mee een slecht idee om dit te standaardiseren

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 11:19:
[...]

Komt er dus, even simpel gezegd, op neer dat er een hoop adviseurs zijn die liever niet buiten de gebaande paden treden en de bestaande explain mogelijkheden niet (willen) gebruiken. Want er zijn dus al lang mogelijkheden voor zulke 'duurhuuurders', alleen 'zijn ze er niet voor te porren' om daar moeite voor te doen.

Ik weet niet in hoeverre hypotheekverstrekkers de vrijheid hebben om de leennormen op zo'n manier 'op te rekken', volgens mij liggen er nog altijd wel wat regels vanuit de staat daaraan ten grondslag (al weet ik niet precies wat die regels zouden zijn). Het lijkt mij vreemd dat een hypotheekverstrekker de vrijheid heeft om (onbeperkt) zelf de leennormen vorm te geven.

Het artikel wat @Fraggert hierboven post begint trouwens met deze alinea:

Hypotheekverstrekker BLG Wonen wil als proef de kredietwaardigheid van klanten deels bepalen op basis van de hoge huur die de klant betaalt voor z’n huidige woning. Toezichthouder AFM is kritisch en waarschuwt dat ‘oprekking van de normen’ niet wenselijk is.

[Fraggert]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 11:19:
[...]

Komt er dus, even simpel gezegd, op neer dat er een hoop adviseurs zijn die liever niet buiten de gebaande paden treden en de bestaande explain mogelijkheden niet (willen) gebruiken. Want er zijn dus al lang mogelijkheden voor zulke 'duurhuuurders', alleen 'zijn ze er niet voor te porren' om daar moeite voor te doen.

De vraag is...waarom zijn ze daar niet voor te porren?. Vanwege toch een te hoog risico? Terwijl dat juist min of meer onderuitgeschoffeld wordt door het aantonen van de betaalbaarheid van de hoge huur.

Op zich prima, maar als ik zie hoe BLG dat gaat toetsen (je moet aangeven wat je hebt betaald en of je in die tijd weinig hebt uitgegeven en dus zelfs ook nog hebt kunnen sparen, het gaat verder dan alleen maar laten zien dat je elke maand braaf je huur hebt betaald, krijg je bijv maandelijks geld van pa en ma om gaten te dichten dan gaat die -duurhuurhypotheek-vlieger niet meer zoals ik het lees) wat een bak aan tijd kost. Met een rij kopers die aan de deur zou ik in elk geval wel even achter me oren gaan krabben of ik zo'n toetsing als verkoper ging afwachten in deze verkoperstijd.

Bij mijn laatste onderhandelingen ging de verkoper al niet eens akkoord met het voorbehoud verkoop eigen woning. Mijn verkoopmakelar zelf gaf hetzelfde al aan, niks geen voorbehoud, voor hun staan er weer tien anderen in de rij.

@Harrie_ yup, maar ja, iets kritsich beoordelen is wat anders dan verbieden.

ik rijd ook niet altijd 50 als dat geadviseerd wordt, waar ik eigenlijk 80 mag

[ Voor 5% gewijzigd door Fraggert op 07-08-2020 11:31 ]

[CVTTPD2DQ]

BoB_HenK schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:34:
[...]
Lijkt me een veel te generaliserende uitspraak. Is toch totaal afhankelijk van je woonsituatie en je inkomen(s)?

koentjuh schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:41:
[...]
Dat laatste is helemaal afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden. In ons eerste huis is de nieuwe keuken en badkamer gewoon van onze spaarrekening gegaan, zelfde geldt voor een nieuw kozijn, ketel en nog wel wat zaken.

Met de huidige rente op spaarrekeningen en de groei van de bouwkosten durf ik wel achter die stelling te staan, hoor En de reservering is inderdaad voor het herstellen van al dan niet onvoorziene bouwkundige problemen. Je mantavloer die vervangen moet worden, een asbestdak dat niet meer mag. Nieuwe kozijnen. Dingen die echt tienduizenden euro's kunnen kosten, direct impact hebben op de bewoonbaarheid of verkoopbaarheid van het huis, en niet altijd kunnen worden uitgesteld naar een makkelijk moment.

koentjuh schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:41:
[...]
Maar ik realiseer me ter degen dat er ook mensen zijn die krap aan de eindjes aan elkaar kunnen knopen. De vraag is dan of het eigen woning bezit dan wel zo verstandig is. Dat zijn de huizen die vaak uitgeleefd op de markt komen en de waarde sprong ook relatief beperkter is.

Die waardesprong heeft veel meer te maken met de lokatie dan met het onderhoud. Een krot in Amsterdam-Zuid is nu meer waard dan een keurige vrijstaande woning in Heerlen. En je hoeft niet eens de extremen op te zoeken; een oude krappe weverswoning in het centrum van Tilburg is al snel een halve ton meer waard dan een ruimere moderne woning in de buitenwijk Reeshof. Dat is een paar km afstand in een stad die niet bekend staat om z'n exorbitante rijkdom.

koentjuh schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:41:
[...]
Wat is dan nog het voordeel ten opzichte van huren?

Geld ís het voordeel. Omdat je maandlasten met een huurwoning vrijwel altijd hoger zijn dan de hypotheek bij een koopwoning ben je altijd voordeliger uit, zolang je huis maar niet sneller in waarde daalt dan je resterende hypotheek. Op het moment dat je klaar bent met aflossen mag je huis in kruimels uiteen vallen, en je bent alsnog jarenlang goedkoper uitgeweest dan iemand die dezelfde woning heeft gehuurd.

Dat kopers (die meestal sowieso al een hoger inkomen hebben) dat voordeel (plus het voordeel van de waardestijging) vaak aanwenden om hun huis luxueuzer te maken is een gevolg, niet de oorzaak.

[Napo]

koentjuh schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:41:
[...]

Wat ook helpt is om bijvoorbeeld de hypotheek rente 1 keer per jaar af te trekken ipv maandelijks uit te laten betalen.

Dit lijkt me sowieso de meest verstandigde keuze. Je moet zo min mogelijk afhankelijk willen zijn van aftrekposten vanuit de overheid aangezien hier op de middenlangetermijn nul zekerheid is dat je daarmee je begroting sluitend kan houden. Het kwalificeren als mooie meevaller - en dus niet meenemen als vaste maandelijkse inkomsten - kan daar zeker bij helpen.

Natuurlijk is het zo dat er groepen zijn die niet de luxe hebben om het als extratje te zien maar daar moet je inderdaad de kritische vraag stellen of het eigen woningbezit zo verstandig is. De waarde van een woning is verwoven met de onderhoudsstaat van de woning. Deels kan je voor de minimale aanpak gaan maar problemen niet aanpakken kan op termijn veel grotere financiele gevolgen hebben. Dat is ook de reden waarom ik meermaals de vergelijking huurprijs vs hypotheekkosten diskwalificeer, zo gemakkelijk is de vergelijking niet en geeft een incompleet beeld.

[TheGhostInc]

"Wel een torenhoge huur kunnen betalen, maar niet in aanmerking komen voor een hypotheek. Sommige huurders kunnen erover meepraten. Zij betalen geregeld forse bedragen aan huur, soms wel meer dan 1000 euro per maand. Deze 'duurhuurders' verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een hypotheek.

Ook hypotheek met flexcontract
Een meerderheid van de Tweede Kamer wil daar iets aan doen. CDA-Kamerlid Julius Terpstra wil dat starters met het trouw betalen van die 'dure' huur kunnen aantonen dat zij ook de lasten van een hypotheek kunnen dragen. "Want dan kunnen jongeren tussen de 20 en 30 jaar die al jaren huren makkelijker een hogere hypotheek krijgen, ook al hebben ze een flexcontract."

Kunnen we beter meteen alle leennormen afschaffen, want deze regels zijn natuurlijk boterzacht en volledig te manipuleren.
Stel ik woon al 3 jaar samen met mijn vriendin, ik kick haar eruit, loop naar de bank en zeg: "Kijk eens hoe goed ik mijn huur kan betalen, al 3 jaar lang zonder enige probleem".
Stel ik kom niet rond en mijn ouders stoppen mij elke maand een paar honderd toe, dan loop ik naar de bank en zeg: "Wat kan ik goed met geld omgaan, kom maar met die torenhoge hypotheek".
Stel ik huur van mijn ouders en die geven mij nog even een extra huurverhoging, zodat ik zeker de hypotheek kan krijgen die ik wil.

Los daarvan, probeer maar eens een woning met €1200 huur te huren met je 2x minimumloon. Al zou je het kunnen betalen, de verhuurder heeft ook gewoon een inkomenseis. En met die inkomenseis kun je vaak prima een hypotheek krijgen.

Het uitgangspunt van een hypotheek is toch dat er een stuk salaris tegenover staat dat realistisch is. Een stukje maatwerk in een flexibele maatschappij is niet verkeerd, maar je kunt na 3 jaar ook altijd middelen (zoals de ZZP-ers doen) en soms moet je een huis kopen ook gewoon plannen.
Maar de Henk of Ingrid die op een flexcontract in ploegendienst flink wat overuren werkt zonder serieuze opleiding is veel kwetsbaarder dan als hij/zij een opleiding, relevante werkervaring en een goed toekomstperspectief heeft in een 'normale' 9-5 baan. Een hypotheek is toch een 30 jarige verplichting, dat ligt een stukje anders dan bijvoorbeeld een private lease auto oid. Een paar jaar je huur betalen is wel te doen, totdat er kinderen komen, de baan toch tegenvalt, de relatie uitgaat, ...

Maar los van al die gezelligheid, waar gaan die mensen dan wonen? Staan er ergens honderdduizenden woningen te koop die net iets te duur zijn? Ik zie nog steeds een historisch laag aanbod op de markt, omloopsnelheden die niet grappig zijn en prijzen die ver boven alles uitstijgen.
Of gaan we weer de verhuurders 'bashen', want die verdienen geld? Huurwoningen zijn ook gewoon nodig, al is het maar om even 1 of 2 jaar te huren tijdens de bouw van je woning oid.

[Nox]

Metro2002 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 09:37:
[...]


Dakpannen vervangen kost echt geen knoop, tuin kun je zonder al te veel kosten uitstekend zelf onderhouden, vloer gaat rustig > 10 jaar mee, verven kun je of zelf of laat je goedkoop doen via werkspot etc.

5k is echt gigantisch veel per jaar. Dan kan je elke 5 jaar de badkamer en keuken compleet opnieuw doen.
Ik denk dat je met de helft een stuk beter zit, en dat is ook ongeveer de richtlijn (1% van de woningwaarde per jaar aan onderhoud).


[...]

Mijn eerste wasmachine kostte ook 300 euro en is begin dit jaar vervangen, na 14 jaar. Mijn ouders hebben vroeger nog nooit korter dan 10 jaar met een wasmachine gedaan en die kochten ook geen dure wasmachines.

We hebben er nu eentje van 400 euro staan en ik verwacht dat die ook gewoon minstens 10 jaar mee kan.


[...]

Je kan het geloven of niet maar de cijfers zijn het niet met je eens
De leenruimte is bijna uitsluitend in zijn eentje verantwoordelijk voor de hoogte van de huizenprijs

https://www.homefinance.n...heek-bepaalt-huizenprijs/

[Afbeelding]

Als ik die grafiek zo zie lijkt het er eerder op dat de maximale leenruimte de prijzen volgt is er meer onderbouwing?

[Fraggert]

Nox schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 12:05:
[...]

Als ik die grafiek zo zie lijkt het er eerder op dat de maximale leenruimte de prijzen volgt is er meer onderbouwing?

Ja, de rest van het topic eens doorlezen.

[Señor Sjon]

JSTPS schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 00:11:
Die 80% LTV is juist een goed ding. Minder kunnen lenen betekent lagere prijzen. Kijk maar naar omringende landen, daar is dit al de norm en liggen de prijzen lager.

Daar wordt de overige 20% via een andere constructie geleend, vaak bij dezelfde bank.

[Richh]

TheGhostInc schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 12:02:
Los daarvan, probeer maar eens een woning met €1200 huur te huren met je 2x minimumloon. Al zou je het kunnen betalen, de verhuurder heeft ook gewoon een inkomenseis. En met die inkomenseis kun je vaak prima een hypotheek krijgen.

Vaak; niet altijd. Particuliere verhuurders hebben die eis lang niet altijd.

Toen ik mijn appartementje ging huren, was de huur 860 euro per maand en had je daarvoor een inkomen van zo'n 2800 euro nodig. Inmiddels is de huur zo'n 950 per maand en wil de huidige verhuurder daarvoor een inkomen hebben van 3600 euro.

Met beide inkomens heb je ook zeker geen ruime keuze op de koopmarkt, if any.

Als je de afgelopen 2 jaar enkel inflatiegecorrigeerd bent, dan betaal je gewoon meer huur dan bij je inkomenseis past. Zeker als je al een paar jaar huurt tikt dit wel aan, en kan je prima duurhuurder worden terwijl je aan de inkomenseisen voldeed toen je startte met huren.

Beetje hetzelfde idee als dat half Nederland onder de huidige financieringsmogelijkheden niet z'n eigen koophuis had kunnen betalen

Maar los van al die gezelligheid, waar gaan die mensen dan wonen? Staan er ergens honderdduizenden woningen te koop die net iets te duur zijn? Ik zie nog steeds een historisch laag aanbod op de markt, omloopsnelheden die niet grappig zijn en prijzen die ver boven alles uitstijgen.
Of gaan we weer de verhuurders 'bashen', want die verdienen geld? Huurwoningen zijn ook gewoon nodig, al is het maar om even 1 of 2 jaar te huren tijdens de bouw van je woning oid.

Volledig mee eens. Dit inderdaad!

[JSTPS]

Señor Sjon schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 12:29:
[...]

Daar wordt de overige 20% via een andere constructie geleend, vaak bij dezelfde bank.

Dat heb ik ook gelezen, over Duitsland iig, maar je moet alsnog eerst een deel sparen.

[Señor Sjon]

Engeland eenzelfde verhaal. In feite maak je de macht van de belegger alleen maar groter die dat bedrag onder veel gunstigere condities bij elkaar krijgt of al heeft.

[Mark31]

Ik wil nog een x inhaken over de spaargeld voor ons huis te renoveren per jaar.
Wat ik al zei ik speel liever op safe dat je altijd genoeg hebt als er onverwacht iets kapot gaat.
Geeft mij een heel stuk rust, maar dat is ieder voor zich.
Ik zou er niet aan moeten denken dat je zo weinig spaart dat als er iets kapot gaat dat je een probleem hebt.
Dat zou voor mij echt wel stress geven.

[Señor Sjon]

Voor grote dingen ben je verzekerd. Voor max 2.500-3.000 heb je in de meeste gevallen meer dan genoeg voor een kapotte inbouwapparaat en CV ketel. Daar hoef je geen tienduizenden euro's voor opzij te leggen

[Polderviking]

BoB_HenK schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 10:56:
[...]


"'Duurhuurders' moeten makkelijker hypotheek kunnen krijgen". Betreft een lopende discussie in de TK. BLG heeft al een jaar een pilot lopen.

"Wel een torenhoge huur kunnen betalen, maar niet in aanmerking komen voor een hypotheek. Sommige huurders kunnen erover meepraten. Zij betalen geregeld forse bedragen aan huur, soms wel meer dan 1000 euro per maand. Deze 'duurhuurders' verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een hypotheek.

Ook hypotheek met flexcontract
Een meerderheid van de Tweede Kamer wil daar iets aan doen. CDA-Kamerlid Julius Terpstra wil dat starters met het trouw betalen van die 'dure' huur kunnen aantonen dat zij ook de lasten van een hypotheek kunnen dragen. "Want dan kunnen jongeren tussen de 20 en 30 jaar die al jaren huren makkelijker een hogere hypotheek krijgen, ook al hebben ze een flexcontract."

In principe is dat nu niet verboden, maar het gebeurt niet of nauwelijks. Daarvoor moeten banken en geldverstrekkers namelijk afwijken van de standaardregels, die strenge eisen stellen aan het inkomen van potentiële huizenkopers. En daar zijn ze vaak niet voor te porren, volgens Terpstra."

Ik ben als duurhuurder die binnenkort gelukkig een woning bezit, wel een beetje bang dat dit verdere verwoekering op de huizenmarkt gaat geven met dit soort leenversoeplingen.
Immers makkelijker hypotheek, makkelijker duurder huis.
Kern van het probleem blijft natuurlijk woningaanbod, en dat wordt echt niet beter als je makkelijker kan lenen.

De context is verder wel grappig. Onze huur is momenteel 950 euro per maand. Daarvoor hebben we 2 kamers (plus badkamer en een keuken) en een tuintje van denk ik 5 bij 5. Apartement moet verder nodig gerenoveerd worden.
Wel dicht bij 't centrum van Den Haag (loopafstand) maar ook in best wel een twijfelachtige buurt. (rand van schilderswijk)

We gaan dan iets verder buiten het centrum wonen wel, maar wel naar een betere buurt, een appartement met 4 kamers, superstrakke staat van onderhoud, en een tuin van een kleine 9 bij 18.
Goeie 100 euro minder kwijt aan de hypotheek dadelijk ondanks die debiele woningprijzen.

Volgens mij moet er gewoon ingegrepen worden in de particuliere huurmarkt. Want als je dus niet kan of wil kopen om welke reden dan ook ben je overgeleverd aan die rariteiten die daar momenteel de norm voeren.
Dat je als alleenstaande met een redelijke baan momenteel niet verder komt dan een klein studiotje, en daarvoor ook nog royaal buitenom mag met je geld, vind ik echt wel génant.

[JSTPS]

Señor Sjon schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 12:46:
Engeland eenzelfde verhaal. In feite maak je de macht van de belegger alleen maar groter die dat bedrag onder veel gunstigere condities bij elkaar krijgt of al heeft.

Die belegger moet je ook helemaal geen toegang geven tot de huizenmarkt. In Amsterdam zijn ze daar eindelijk achter, nu de rest van Nederland nog.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 11:27:
[...]


Ik weet niet in hoeverre hypotheekverstrekkers de vrijheid hebben om de leennormen op zo'n manier 'op te rekken', volgens mij liggen er nog altijd wel wat regels vanuit de staat daaraan ten grondslag (al weet ik niet precies wat die regels zouden zijn). Het lijkt mij vreemd dat een hypotheekverstrekker de vrijheid heeft om (onbeperkt) zelf de leennormen vorm te geven.

Uiteraard zijn er wel grenzen. Een goede analyse van de inkomsten en uitgaven van de klant kan de motivatie vormen om verantwoord af te wijken van de inkomenscriteria. De motivering moet worden vastgelegd met berekeningen en documenten en hieruit moet blijken dat het verstrekken van het krediet in de specifieke situatie verantwoord is. (Aldus AFM.)

Daarbij wordt o.a. gekeken naar de ontwikkeling van het (spaar) vermogen en of je aantoonbaar in staat bent geweest om de afgelopen jaren structureel te sparen, geen extra kredieten afgesloten, waarom je de huidige maandlast kunt te betalen en hoe je de nieuwe maandlast kunt betalen.

Maar het gros van de hypotheek-dozenschuivers heeft geen zin om zo'n analyse te maken. Daarvoor zul je dus bij een goede adviseur moeten gaan, die daar wel zin in heeft (en wellicht juist een uitdaging in ziet).

[TheGhostInc]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 7 augustus 2020 @ 14:42:
Daarvoor zul je dus bij een goede adviseur moeten gaan, die daar wel zin in heeft (en wellicht juist een uitdaging in ziet).

Als aanvulling hierop, er zijn in Amsterdam nogal wat headhunters/recruitment agencies e.d. en die werken veelal met ruime bonussen. Een agent verdient dus 'vast' relatief laag, maar krijgt door de bonussen uiteindelijk een fors salaris. Er zijn adviseurs die daarin zijn gespecialiseerd om dan toch een hypotheek te krijgen die meer in lijn ligt van het totale salaris. Dat is ook ergens wel logisch, want een dergelijk persoon zou bij een andere baan misschien wel meer vast salaris krijgen, maar minder bonus en daarmee lager uitkomen qua totaal salaris. Met een goede onderbouwing en bijvoorbeeld een wat lagere LTV (meer eigen inbreng) zijn er wel hypotheekverstrekkers die hierin meegaan. Dat zijn dan geen 'execution-only' prijsvechters meer.

Ps. Een discussie over dit voorbeeld/recruiters hoeft niet, is alleen ter illustratie.

[Miks]

Requiem19 schreef op woensdag 5 augustus 2020 @ 16:41:
[...]

Het is dat corona nu het nieuws en de economie domineert, maar wanneer dat (hopelijk snel) soort van opgelost is, dan gaat het woningvraagstuk wel een grote rol spelen in de politieke discussie.

Ik kwam nog dit plaatje tegen: Zo hoog staat de woningmarkt dus niet in het prioriteitenkastje van de kiezer. Corona is nog wel even aanwezig. Dus ik verwacht over een jaar of 2 weer wat van de politiek, en zal het tegen die tijd gaan over de dalende huizenprijzen.

[ Voor 9% gewijzigd door Miks op 08-08-2020 00:40 ]

[FordFiasco]

Miks schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 00:37:
[...]


Ik kwam nog dit plaatje tegen: Zo hoog staat de woningmarkt dus niet in het prioriteitenkastje van de kiezer. Corona is nog wel even aanwezig. Dus ik verwacht over een jaar of 2 weer wat van de politiek, en zal het tegen die tijd gaan over de dalende huizenprijzen.

[Afbeelding]

Het verbaasd me meer dat onderwijs zo laag staat. Wellicht omdat er niet echt iets nieuws over te melden valt?

[CVTTPD2DQ]

FordFiasco schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 01:16:
[...]Het verbaasd me meer dat onderwijs zo laag staat. Wellicht omdat er niet echt iets nieuws over te melden valt?

Ja, de vraagstelling is wel zodanig dat je kunt verwachten dat mensen vooral de thema's aanvinken die veel in het nieuws zijn.

Als politieke partij zou ik vragen "Met welke dingen in je leven ben je ontevreden?" En dan heb je kans dat - bij een deel van de bevolking - woonsituatie komt bovendrijven. Met 60% huizenbezit is een groot deel van de bevolking waarschijnlijk Dik Tevreden met de virtuele overwaarde die ze hebben, dus de Grote Partijen gaan het sowieso niet oppikken.

[Richh]

FordFiasco schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 01:16:
[...]

Het verbaasd me meer dat onderwijs zo laag staat. Wellicht omdat er niet echt iets nieuws over te melden valt?

Veruit de grootste groep stemmers is het leeftijdscohort 55-70 jaar. By far; meer dan de helft van Nederland is 50+ en qua stemrecht is 55+ het grootste.

Ze gaan dus zelf niet naar school, en hun kinderen zijn net van school af. De kleinkinderen zijn nog niet geboren, of nog heel jong (iig nog op basisschool) dus dit boeit ze ook niet.

Om het bij de woningmarkt te houden: deze groep heeft vaak ook een (afgeloste) woning en/of genoeg wachttijd om te wisselen van sociale huurwoning indien gewenst.

Zo gek is het niet dat het de cijfers er zo uit zien, dit is een generatiedingetje. Er is een extreem scheve verdeling hiertussen op dit moment.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 08-08-2020 16:25 ]

[Vanoverdegrens]

Richh schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 16:24:
[...]

Veruit de grootste groep stemmers is het leeftijdscohort 55-70 jaar. By far; meer dan de helft van Nederland is 50+ en qua stemrecht is 55+ het grootste.


Om het bij de woningmarkt te houden: deze groep heeft vaak ook een (afgeloste) woning ...

Juist. En deze groep begint de woningmarkt pas belangrijk te vinden, en te piepen, als de prijzen dalen. Want dan verdwijnt opeens het vermogen dat in het huis zit, en voor de oude dag gereserveerd is. Overigens stelt de groep 65+, die wil verkleinen dichter bij alle dagelijkse voorzieningen nu vast, dat die overstap nauwelijks te realiseren valt. Ze blijven dan maar zitten in hun grote gezinswoningen, terwijl de kinderen allang de deur uit zijn. Meerdere voorbeelden in m'n eigen familie van.

[HellBeast]

Ik heb een nieuwbouwhuis aangeschaft die eind 2021 wordt opgeleverd. Nu zit ik met een dilemma die voor veel mensen zal gelden. Ga ik nu mijn huidige huis zo snel mogelijk verkopen en een jaar iets huren, of wacht ik gewoon een jaar en zet ik mijn huis volgend jaar juli/augustus te koop.

Niemand kan in de toekomst kijken, maar ik probeer de feiten voor mezelf op een rijtje te zetten. Het gaat om een huis in Nieuwerkerk aan den IJssel. De makelaar heeft een waardebepaling gedaan. Hij zegt dat het op dit moment makkelijk 350.000 zou opbrengen, maar dat hij verwacht dat het ergens rond de 375.000 uit kan komen vanwege de overbiedingen.

2x verhuizen is niet prettig voor mijn gezin. Daarbij kost huren behoorlijk wat geld t.o.v. mijn hypotheek. Aan de andere kant is er de onzekerheid van de impact van Corona.

Ik neig ernaar om volgend jaar te verkopen. De woningschaarste blijft onverminderd aanwezig. Daarnaast blijft de hypotheekrente voorlopig nog laag. Stel dat ik mijn huis volgend jaar voor 15.000 euro minder verkoop. Dan moet ik de extra kosten voor de huur eraf trekken. Dan nog de kosten voor het opslaan van al mijn teringzooi mooie spulletjes. En een vol jaar in mijn hypotheek sparen is ook zo'n 4000 euro in de pocket.

Het wordt anders als ik mijn huis volgend jaar voor 30.000 minder kan verkopen. Ik kan mij alleen niet voorstellen dat het zo'n vaart zou lopen, maar je weet het simpelweg niet. Keuzes, keuzes.

[Freeaqingme]

@HellBeast zeker nu met Corona kan niemand met zekerheid voorspellen wat de markt gaat doen. Daarnaast gaat het hier niet alleen om een investering, maar ook gewoon om woongenot. Daarom zou ik niet 2 keer verhuizen, maar gewoon de boel verkopen als het echt gaat spelen.

Edit: Ik vind de overweging hieronder van @koifim veel sterker. Maar dan doe je het niet vanwege de investering, wel vanwege de gemoedsrust.

[ Voor 21% gewijzigd door Freeaqingme op 08-08-2020 20:31 ]

[koifim]

HellBeast schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 18:59:
Ik heb een nieuwbouwhuis aangeschaft die eind 2021 wordt opgeleverd. Nu zit ik met een dilemma die voor veel mensen zal gelden. Ga ik nu mijn huidige huis zo snel mogelijk verkopen en een jaar iets huren, of wacht ik gewoon een jaar en zet ik mijn huis volgend jaar juli/augustus te koop.

Niemand kan in de toekomst kijken, maar ik probeer de feiten voor mezelf op een rijtje te zetten. Het gaat om een huis in Nieuwerkerk aan den IJssel. De makelaar heeft een waardebepaling gedaan. Hij zegt dat het op dit moment makkelijk 350.000 zou opbrengen, maar dat hij verwacht dat het ergens rond de 375.000 uit kan komen vanwege de overbiedingen.

2x verhuizen is niet prettig voor mijn gezin. Daarbij kost huren behoorlijk wat geld t.o.v. mijn hypotheek. Aan de andere kant is er de onzekerheid van de impact van Corona.

Ik neig ernaar om volgend jaar te verkopen. De woningschaarste blijft onverminderd aanwezig. Daarnaast blijft de hypotheekrente voorlopig nog laag. Stel dat ik mijn huis volgend jaar voor 15.000 euro minder verkoop. Dan moet ik de extra kosten voor de huur eraf trekken. Dan nog de kosten voor het opslaan van al mijn teringzooi mooie spulletjes. En een vol jaar in mijn hypotheek sparen is ook zo'n 4000 euro in de pocket.

Het wordt anders als ik mijn huis volgend jaar voor 30.000 minder kan verkopen. Ik kan mij alleen niet voorstellen dat het zo'n vaart zou lopen, maar je weet het simpelweg niet. Keuzes, keuzes.

Wij zaten in hetzelfde schuitje. Huis wordt ook eind 2021 opgeleverd. We hebben voor zekerheid gekozen. De verkoop is inmiddels achter de rug (volgende maand verhuizen we naar onze huurwoning). We weten nu precies hoeveel overwaarde we hebben en in hoeverre we extra kunnen uitpakken met de uitgaves. Heel fijn gevoel. En dat jaartje huren, dat onthouden onze jonge kinderen toch niet. Daarnaast hebben we straks 2 maanden opzegtermijn en zijn we flexibel mocht de bouw uitlopen/eerder klaar zijn (veel geluk mee gehad denk ik).

Zie het ook zo, als de markt wel fors instort en je besluit alsnog te verkopen, zie dan maar een koper te vinden die zo flexibel is met overdrachtsdatum, of anders een onderkomen te vinden voor een paar maanden.

Dit alles hangt natuurlijk ook af van de hoeveelheid (verwachte) overwaarde op de huidige woning en jullie eigen financiële situatie.

[ Voor 9% gewijzigd door koifim op 08-08-2020 20:17 ]

[HellBeast]

koifim schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 20:07:
[...]


Wij zaten in hetzelfde schuitje. Huis wordt ook eind 2021 opgeleverd. We hebben voor zekerheid gekozen. De verkoop is inmiddels achter de rug (volgende maand verhuizen we naar onze huurwoning). We weten nu precies hoeveel overwaarde we hebben en in hoeverre we extra kunnen uitpakken met de uitgaves. Heel fijn gevoel. En dat jaartje huren, dat onthouden onze jonge kinderen toch niet. Daarnaast hebben we straks 2 maanden opzegtermijn en zijn we flexibel mocht de bouw uitlopen/eerder klaar zijn (veel geluk mee gehad denk ik).

Zie het ook zo, als de markt wel fors instort en je besluit alsnog te verkopen, zie dan maar een koper te vinden die zo flexibel is met overdrachtsdatum, of anders een onderkomen te vinden voor een paar maanden.

Dit alles hangt natuurlijk ook af van de hoeveelheid (verwachte) overwaarde op de huidige woning en jullie eigen financiële situatie.

Het muntje kan inderdaad twee kanten opvallen. Maar ik verwacht niet dat mijn woning volgend jaar voor zoveel minder verkocht zou worden. De twee grootste redenen zullen de schaarste en de lage rente zijn. Ook al krijgen we een tweede golf, mensen moeten nou eenmaal een dak boven het hoofd hebben. En wij zitten ook in een zeer gewilde regio.

Maar of het echt een goede keus is geweest weet ik pas achteraf.

[Verwijderd]

Richh schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 16:24:
[...]
Zo gek is het niet dat het de cijfers er zo uit zien, dit is een generatiedingetje. Er is een extreem scheve verdeling hiertussen op dit moment.

Is ook een deel trendlijn. Klimaat hoger want zomer, want hittegolf / "record weer gebroken". Alles gedaald en langzaam terugkomend, want corona en corona normaliseert. Behalve werkgelegenheid, want corona. Misschien ook kenmerkend dat gemiddeld kiezer slechts een paar zaken belangrijk vindt tegelijk, ondanks dat ze niet met elkaar strijden? Of ligt dit aan de meetwijze (hooguit N selecties mogelijk?).

Verder eens. De kleine groep 20-35 die nu in de startersmarkt een huis zoekt, weegt compleet niet op tegen 3 generaties waarvan het gros alleen boeit of ze naar het terras kunnen om pils te drinken. Daarvoor hoef je slechts straatbeelden te bekijken hoe gemiddeld Nederlander is/denkt, zeer anders dan op Tweakers. En wat @Vanoverdegrens zegt, waar de ene profijt haalt van daling, haalt de ander verlies. Dinges dinges zero-sum game.

[Miks]

HellBeast schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 22:57:
[...]


Het muntje kan inderdaad twee kanten opvallen. Maar ik verwacht niet dat mijn woning volgend jaar voor zoveel minder verkocht zou worden. De twee grootste redenen zullen de schaarste en de lage rente zijn. Ook al krijgen we een tweede golf, mensen moeten nou eenmaal een dak boven het hoofd hebben. En wij zitten ook in een zeer gewilde regio.

Maar of het echt een goede keus is geweest weet ik pas achteraf.

Schaarste en lage rente bepalen op zichzelf niet de huizenprijzen. Het zijn de banken die een bepaald bedrag ter beschikking stellen (gebaseerd op maandlasten en dus uiteindelijk wel de rente). Uiteindelijk is dat de bepalende factor of de hypotheek daadwerkelijk zal ontstaan.

Het mechanisme op de huizenmarkt loopt nu al spaak: dezelfde banken die een maand of meer geleden iedereen wel een hypotheek wilden geven passen daar nu deels voor. Een vast contract is bijvoorbeeld inmiddels niet meer voldoende en als je werkt in de horeca of cultuursector krijg je al bijna nergens meer een hypotheek mee. Banken houden intern ook al rekening met een daling op de huizenmarkt en trappen dus op de rem bij de uitgifte van hypotheken.

In de verwachting dat huizenprijzen hoog blijven mis je dus de olifant in de kamer: de bereidheid om uit te lenen. Zodra die wegzakt (nu dus al het geval) zakken dus gewoon de huizenprijzen ondanks lage rente of hoog woningtekort.

De situatie op de wonongmarkt kan nu anders zijn dan in 2008, maar het marktmechanisme is gewoon hetzelfde als toen. Dus hetzelfde systeem maar toch een andere uitkomst verwachten... Lijkt mij een onverdedigbaar standpunt.

[HellBeast]

Miks schreef op zondag 9 augustus 2020 @ 14:55:
[...]


Schaarste en lage rente bepalen op zichzelf niet de huizenprijzen. Het zijn de banken die een bepaald bedrag ter beschikking stellen (gebaseerd op maandlasten en dus uiteindelijk wel de rente). Uiteindelijk is dat de bepalende factor of de hypotheek daadwerkelijk zal ontstaan.

Het mechanisme op de huizenmarkt loopt nu al spaak: dezelfde banken die een maand of meer geleden iedereen wel een hypotheek wilden geven passen daar nu deels voor. Een vast contract is bijvoorbeeld inmiddels niet meer voldoende en als je werkt in de horeca of cultuursector krijg je al bijna nergens meer een hypotheek mee. Banken houden intern ook al rekening met een daling op de huizenmarkt en trappen dus op de rem bij de uitgifte van hypotheken.

In de verwachting dat huizenprijzen hoog blijven mis je dus de olifant in de kamer: de bereidheid om uit te lenen. Zodra die wegzakt (nu dus al het geval) zakken dus gewoon de huizenprijzen ondanks lage rente of hoog woningtekort.

De situatie op de wonongmarkt kan nu anders zijn dan in 2008, maar het marktmechanisme is gewoon hetzelfde als toen. Dus hetzelfde systeem maar toch een andere uitkomst verwachten... Lijkt mij een onverdedigbaar standpunt.

Je hebt zeker een punt. Al werkt niet iedereen in die sectoren waarbij je straks minder makkelijk een hypotheek krijgt.

Stel dat een kwart van de mensen straks moeilijker of zelf helemaal niet een hypotheek kan krijgen, dan nog is er een overvloed aan potentiële kopers. Ik kan mij voorstellen dat als je een huis in een hoog segment te koop hebt (vanaf 5 ton) dat het daar zichtbaar afneemt. Maar bij huizen tot 400.000 zal dit naar mijn inschatting wat minder effect hebben.

Ik heb een week of 2 geleden een huis te koop zien komen op Funda in de stad waar ik woon. Vraagprijs was 475.000. Hij stond er net een halve dag op. Mijn vrouw heeft direct gebeld en kreeg te horen dat er al 15 bezichtigingen waren gepland en dat we op een reservelijst konden worden gezet. Er was dus al helemaal geen bezichtiging mogelijk. Uiteindelijk (weet ik van betrouwbare bron) is het huis met 30.000 euro overboden en verkocht.

Mensen moeten er als de kippen bij zijn, want er is gewoon te veel vraag en te weinig aanbod. Zeker in de regio waar ik woon. Er moet wel een grote schokgolf komen om dit binnen een jaar helemaal om te draaien. Mocht ik volgend jaar 15.000 minder krijgen voor mijn huis, dan ben ik alsnog tevreden. De kosten en ongemak van het huren zijn namelijk hoog en zeer vervelend. Een prijsdaling van 10% zie ik niet zo snel gebeuren. Je hebt helemaal gelijk als je zegt dat hypotheekrente en schaarste niet alles zeggen, maar het legt wel flink wat gewicht in de weegschaal.

[CVTTPD2DQ]

HellBeast schreef op zondag 9 augustus 2020 @ 15:12:
[...]
Stel dat een kwart van de mensen straks moeilijker of zelf helemaal niet een hypotheek kan krijgen, dan nog is er een overvloed aan potentiële kopers. Ik kan mij voorstellen dat als je een huis in een hoog segment te koop hebt (vanaf 5 ton) dat het daar zichtbaar afneemt. Maar bij huizen tot 400.000 zal dit naar mijn inschatting wat minder effect hebben.

Een kleine verandering in de vraag kan een enorme verandering in de prijs veroorzaken. De mensen die geen hypotheek kunnen krijgen houden natuurlijk wel druk op de ketel. Ze moeten immers ergens wonen, ook al is dat niet naar tevredenheid.

Maar 2020 kunnen we waarschijnlijk ook afschrijven als jaar voor arbeidsmigranten. Dat scheelt misschien al 30k woningzoekenden per jaar. Als de economische malaise een paar jaar aanhoudt (en de bouw niet drastisch terug gaat schalen) komt er misschien wat meer ruimte (en de bijbehorende prijsdaling voor bestaande woningen)

[Fraggert]

HellBeast schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 18:59:
2x verhuizen is niet prettig voor mijn gezin. Daarbij kost huren behoorlijk wat geld t.o.v. mijn hypotheek. Aan de andere kant is er de onzekerheid van de impact van Corona.

Het wordt anders als ik mijn huis volgend jaar voor 30.000 minder kan verkopen. Ik kan mij alleen niet voorstellen dat het zo'n vaart zou lopen, maar je weet het simpelweg niet. Keuzes, keuzes.

Ik ga mee met wat @Freeaqingme en @koifim hier zeggen.

jouw 30K is peanuts qua speling, zeker met een haast gegarandeerde verkoop nu koos ik eieren voor mijn geld.

Jouw geschetste kosten en de extra verhuisstress wegen niet op tegen de stress die een haast onverkoopbaar huis straks in 2021 kan opleveren.

Ik kon tijdens de waardedaling tussen 2008 en 2012 lekker blijven zitten en dan maar niet de luxe te hebben van doorstromen. Een extra huis maandlasten in je nek is een heel ander verhaal.

Maar iedereen heeft hier wel valide punten om juist nu of later te verkopen, zelfs met alle met redenen omkleedde standpunten (onder aan de streep blijven dat "what-if's) blijft het gewoon koffiedik kijken.

Je zult zelf een weging moeten doen wat voor jou prettig voelt. Ik (in 2x42K DINK-huishouden) kan me voorstellen dat je een heel stukje meer verantwoording voelt dan het risico dat een ander durft te nemen.

[Rubbergrover1]

Ik denk dat het vooral persoonlijk is en van de omstandigheden afhangt en niemand je kan zeggen wat voor jou de beste keus is.

Bv, is de nieuwe woning in de zelfde buurt als de oude en kun je makkelijk een tijdelijke woning in de buurt (van de oude of de nieuwe woning) vinden? Met kinderen en hun school/vriendjes zou dat voor mij een heel belangrijke factor zijn.

Maar ook hoe makkelijk kun je een eventuele 'tegenvaller' opvangen? Heb je bijna de volledige oude woningwaarde nodig voor je nieuwe woning of kun je een hypotheek nemen die een stuk hoger ligt en waarin je al een mogelijke tegenvaller in de verkoopopbrengst kunt incalculeren?

Ten slotte kun je ook nog overwegen om de woning nu al te koop te zetten, maar daarbij de voorwaarde opnemen dat de overdracht pas volgend jaar is. Uiteraard levert dit dan waarschijnlijk wel een iets lagere verkoopopbrengst op, maar ik denk dat dit verschil kleiner is dan de extra kosten, stress en ongemak van twee keer moeten verhuizen.

[Verwijderd]

Ik zag dit huis voorbij komen in het topic waarin “wat er nu weer te koop staat” en wat me opvalt is de meterprijs. Opzich niet heel gek voor het type huis, plek en afwerkingsniveau. Maar wel positief voor gemeentes als Schiedam dat het aantrekt, stond volgens mij niet heel lang geleden onderaan in de gemiddelde WOZ-waarde ranglijst samen met Almelo en Tilburg, dit terwijl Schiedam praktisch in Rotterdam ligt..

[Fraggert]

Verwijderd schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 10:23:
Ik zag dit huis voorbij komen in het topic waarin “wat er nu weer te koop staat” en wat me opvalt is de meterprijs. Opzich niet heel gek voor het type huis, plek en afwerkingsniveau. Maar wel positief voor gemeentes als Schiedam dat het aantrekt, stond volgens mij niet heel lang geleden onderaan in de gemiddelde WOZ-waarde ranglijst samen met Almelo en Tilburg, dit terwijl Schiedam praktisch in Rotterdam ligt..

oh-oh, we gaan het weer over Schiedam hebben

[Verwijderd]

Tenzij ik je verkeerd begrijp, 4k per m2 vind ik redelijk aan de dure kant gegeven hoe het er van de buitenkant uitziet. Als we het dan over woningen hebben, komen er in regio Utrecht zat huizen voor met een lagere m2 prijs, betere isolatie / energielabel, voor lagere prijs (richtlijn 2k-4k per m2). Menig huis voorbijgekomen in dit topic dat in bijna alle aspecten meer waard voor je geld is, tenzij je zo nodig in Schiedam moet wonen.

[Verwijderd]

@Verwijderd Regio Utrecht, zeker als je een centrum achtige wijk pakt (neem Zeist?) dan zit je ook snel op dit bedrag, sterker nog - dan zit je erboven en dan kun je nog betwisten of je leuker woont dan aan die gracht. Nu laat zich die vooral betalen zo te zien. Alleen alle aspecten? Ik zou energielabel anders afwegen tegen een rijksmonument in een dergelijke straat hoor - maar dat ben ik

[Verwijderd]

Met "alle aspecten" heb ik het niet over huizen in regio Utrecht of subjectief wat je van de stad vindt. Ik ga niet over Schiedam oordelen, geen ervaring ermee. Ik geef alleen aan wat ik op bijv. Huispedia kan vinden door te filteren op 400k max. Wat betreft Utrecht zelf: je kan ook Nieuwegein kiezen i.p.v. Zeist, daar liggen de prijzen al een stuk lager. En nog genoeg andere steden / regio's in de buurt waar de verhouding huis/prijs een stuk beter in je voordeel ligt.

Maar ik zal wel een speciaal geval zijn die niet ziet wat er zo speciaal is aan wonen aan een gracht in Schiedam.

[izdp]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 9 augustus 2020 @ 20:00:
[...]

Maar 2020 kunnen we waarschijnlijk ook afschrijven als jaar voor arbeidsmigranten. Dat scheelt misschien al 30k woningzoekenden per jaar. Als de economische malaise een paar jaar aanhoudt (en de bouw niet drastisch terug gaat schalen) komt er misschien wat meer ruimte (en de bijbehorende prijsdaling voor bestaande woningen)

Hoe kom je aan dit getal?
Wat ik ook zie is dat van deze groep er zijn die juist niet terugkeren, omdat het in hun land nog veel beroerder is.
Wat ik ook zie is dat NL-ers die naar het buitenland wilden dit uitstellen.
Voor mij is het de vraag wat het saldo zal worden van immi- en emigratie.

[killerbee1958]

Algemene tendens in dit topic

Heel veel meningen worden hier als feiten gepresenteerd en daarop worden dan conclusies verbonden om iets wel of juist niet te doen.

Zelfs als er feiten gepresenteerd worden dan wordt daar een, door persoonlijke emotie onderbouwde, conclusie aan verbonden.

Iedereen die dit draadje volgt om voor zichzelf een mening te vormen doet er goed aan om zich dit bewust te zijn en feiten van fictie te blijven proberen te scheiden.

[BoB_HenK]

izdp schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 11:03:
[...]


Hoe kom je aan dit getal?
Wat ik ook zie is dat van deze groep er zijn die juist niet terugkeren, omdat het in hun land nog veel beroerder is.
Wat ik ook zie is dat NL-ers die naar het buitenland wilden dit uitstellen.
Voor mij is het de vraag wat het saldo zal worden van immi- en emigratie.

Waar de 30k vandaan komt weet ik niet. Denk wel dat de niet-terugkeerders die je beschrijft een te verwaarlozen impact hebben: Dit zijn doorgaans mensen die dus al een woning hebben

[Richh]

killerbee1958 schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 11:06:
Algemene tendens in dit topic

Heel veel meningen worden hier als feiten gepresenteerd en daarop worden dan conclusies verbonden om iets wel of juist niet te doen.

Zelfs als er feiten gepresenteerd worden dan wordt daar een, door persoonlijke emotie onderbouwde, conclusie aan verbonden.

Iedereen die dit draadje volgt om voor zichzelf een mening te vormen doet er goed aan om zich dit bewust te zijn en feiten van fictie te blijven proberen te scheiden.

Tja hey, je doet voorspellingen over de toekomst.

Niemand weet exact wat de economie doet, niemand weet wat de financiele wereld gaat doen, niemand weet wat de spaar- en hypotheekrentes gaan worden, niemand weet wat de werkloosheid in Nederland gaat zijn over een jaar, niemand weet of vastgoed-assets juist hierdoor in waarde gaan toenemen of juist afnemen. Niemand weet of bij de volgende verkiezingen jongeren/outsiders ooit iets kunnen inbrengen tegen ouderen/insiders.
Als dit allemaal duidelijk was, was er ook geen topic nodig

Dit zijn allemaal variabelen die major impact op de huizenmarkt kunnen hebben.

Veel beter dan een 'educated guess' van de grootbanken, CPB, DNB, Kadaster en zelfs belangenpartijen zoals NVM/Funda / Hypotheker - ga je het nooit krijgen. Er is dan ook helemaal niks mis met individuen die denken het beter te weten dan bovenstaande.

Ik denk dat iedereen hier prima z'n eigen conclusies kan trekken en uit 'feitelijke' nieuwsberichten worden in dit topic regelmatig besproken vanuit verschillende standpunten. Volgens mij werkt een forum zo

Heb zelf in dit topic ook wel eens wat links gedropt om juist mijn persoonlijke mening erbuiten te houden, maar dat was ook niet helemaal de bedoeling

[Richh]

Om het dan even bij feitelijk nieuws te houden:

Steeds meer gemeenten voeren woonplicht in voor eigenaar nieuwbouwwoningen
https://nos.nl/artikel/23...ar-nieuwbouwwoningen.html
Of het origineel (paywall) https://fd.nl/economie-po...-woonplicht-bij-nieuwbouw

18 gemeenten hebben zelfwoningsplicht voor nieuwbouwwoningen ingevoerd, startend bij mijn favoriete stad Zwolle maar ook Amsterdam en Utrecht laten nieuwbouwwoningen niet meer door investeerders opkopen.

Of het nou een symbolische maatregel is of niet, ik denk dat het positief is dat er toch iets meer jongeren hun vermogen op kunnen bouwen op deze manier.

FD achter paywall:
Toch werkt minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken aan een voorstel om de zelfbewoningsplicht uit te breiden naar bestaande woningen. Vooral grote steden zijn daar voorstander van. Met de zogeheten opkoopbescherming kunnen gemeenten de komende drie jaar ingrijpen in wijken waar schaarste is. Daar kan een bestaande woning niet worden verkocht aan een belegger voor de verhuur.

Sinds wanneer komt Ollongren op voor belangen van starters? al zal het vast bij onderzoek, onderzoek, onderzoek blijven waarna het toch juridisch niet mogelijk is en er weer een jaar niks gedaan kan worden

[drooger]

edit:
Spuit 11

[ Voor 97% gewijzigd door drooger op 10-08-2020 11:50 . Reden: spuit 11 ]

[Fraggert]

drooger schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 11:49:

edit:
Spuit 11

[Mesque]

Richh schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 11:49:
Om het dan even bij feitelijk nieuws te houden:

Steeds meer gemeenten voeren woonplicht in voor eigenaar nieuwbouwwoningen
https://nos.nl/artikel/23...ar-nieuwbouwwoningen.html
Of het origineel (paywall) https://fd.nl/economie-po...-woonplicht-bij-nieuwbouw

18 gemeenten hebben zelfwoningsplicht voor nieuwbouwwoningen ingevoerd, startend bij mijn favoriete stad Zwolle maar ook Amsterdam en Utrecht laten nieuwbouwwoningen niet meer door investeerders opkopen.

Of het nou een symbolische maatregel is of niet, ik denk dat het positief is dat er toch iets meer jongeren hun vermogen op kunnen bouwen op deze manier.

Symbolisch is het hier in Amsterdam in ieder geval niet. Boeteclausule van €100k op de zelfbewoningsclausule en doorwerking naar toekomstige kopers middels een kettingbeding.

[killerbee1958]

Richh schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 11:40:
[...]

Tja hey, je doet voorspellingen over de toekomst.

Niemand weet exact wat de economie doet, niemand weet wat de financiele wereld gaat doen, niemand weet wat de spaar- en hypotheekrentes gaan worden, niemand weet wat de werkloosheid in Nederland gaat zijn over een jaar, niemand weet of vastgoed-assets juist hierdoor in waarde gaan toenemen of juist afnemen. Niemand weet of bij de volgende verkiezingen jongeren/outsiders ooit iets kunnen inbrengen tegen ouderen/insiders.
Als dit allemaal duidelijk was, was er ook geen topic nodig

Dit zijn allemaal variabelen die major impact op de huizenmarkt kunnen hebben.

Veel beter dan een 'educated guess' van de grootbanken, CPB, DNB, Kadaster en zelfs belangenpartijen zoals NVM/Funda / Hypotheker - ga je het nooit krijgen. Er is dan ook helemaal niks mis met individuen die denken het beter te weten dan bovenstaande.

Ik denk dat iedereen hier prima z'n eigen conclusies kan trekken en uit 'feitelijke' nieuwsberichten worden in dit topic regelmatig besproken vanuit verschillende standpunten. Volgens mij werkt een forum zo

Top bijdrage
Dit is wat ik bedoel. Jij geeft tenminste aan dat het speculeren is.
En ik ben het er mee eens dat dit draadje is om die speculaties te delen.
Maar niet iedereen presenteert het als zijn/haar speculaties/ideeën.
En dat stoort mij soms.

Maar goed, verder dus met de speculaties want die horen hier inderdaad thuis.

[izdp]

BoB_HenK schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 11:22:
[...]


Waar de 30k vandaan komt weet ik niet. Denk wel dat de niet-terugkeerders die je beschrijft een te verwaarlozen impact hebben: Dit zijn doorgaans mensen die dus al een woning hebben

Juist en dus niet vrij komen en dus niet aan die 30k van mich bijdragen.
Ik verwacht weinig soelaas aan de vraagzijde.

[izdp]

Richh schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 11:40:
[...]

Tja hey, je doet voorspellingen over de toekomst.

Niemand weet exact wat de economie doet, niemand weet wat de financiele wereld gaat doen, niemand weet wat de spaar- en hypotheekrentes gaan worden, niemand weet wat de werkloosheid in Nederland gaat zijn over een jaar, niemand weet of vastgoed-assets juist hierdoor in waarde gaan toenemen of juist afnemen. Niemand weet of bij de volgende verkiezingen jongeren/outsiders ooit iets kunnen inbrengen tegen ouderen/insiders.
Als dit allemaal duidelijk was, was er ook geen topic nodig

Dit zijn allemaal variabelen die major impact op de huizenmarkt kunnen hebben.

Veel beter dan een 'educated guess' van de grootbanken, CPB, DNB, Kadaster en zelfs belangenpartijen zoals NVM/Funda / Hypotheker - ga je het nooit krijgen. Er is dan ook helemaal niks mis met individuen die denken het beter te weten dan bovenstaande.

Ik denk dat iedereen hier prima z'n eigen conclusies kan trekken en uit 'feitelijke' nieuwsberichten worden in dit topic regelmatig besproken vanuit verschillende standpunten. Volgens mij werkt een forum zo

Heb zelf in dit topic ook wel eens wat links gedropt om juist mijn persoonlijke mening erbuiten te houden, maar dat was ook niet helemaal de bedoeling

Eens en ik denk dat het consumentenvertrouwen het meest leidend zal zijn.
Net zoals in 2009-2014.

Edit: dit laatste bedoel ik in de zin van als dat vertrouwen langdurig laag blijft, dat het dan een serieus effect kan hebben op de prijsontwikkeling van huizen.

[ Voor 5% gewijzigd door izdp op 10-08-2020 12:34 ]

[CVTTPD2DQ]

izdp schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 11:03:
Hoe kom je aan dit getal?

Natte vinger. Het migratiesaldo over 2019 was zo'n 100k, met ongeveer zo'n 16k alleen al uit India; die tel ik voor het gemak allemaal als kennismigranten, hoewel er ook wel wat studenten bij zullen zitten. Een deel van die migranten zal seizoenswerker zijn, die wellicht eerder in gedeelde of door de werkgever georganiseerde woningen zullen verblijven. Wat het echte aantal is? Geen idee.

[TheGhostInc]

HellBeast schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 18:59:
Ik heb een nieuwbouwhuis aangeschaft die eind 2021 wordt opgeleverd. Nu zit ik met een dilemma die voor veel mensen zal gelden. Ga ik nu mijn huidige huis zo snel mogelijk verkopen en een jaar iets huren, of wacht ik gewoon een jaar en zet ik mijn huis volgend jaar juli/augustus te koop.

Maak er anders een keuze van (3 opties):
Nu verkopen met een overdrachtsdatum van eind 2021.

Je kunt uitrekenen wat het je bespaard om de woning verkocht te hebben en de overdracht pas eind 2021 te doen. Dus de woning te koop aanbieden, eventueel zonder datum en dan bij het winnende bod kun je overwegen om dus een tegenbod te doen met oplevering eind 2021 en een dikke korting.
Zeker als je 2 of 3 biedingen hebt, dan zou je gewoon bij alledrie hetzelfde tegenbod kunnen doen.

Als mensen al 5 jaar aan het zoeken zijn, dan kunnen ze ook nog wel een jaartje wachten op 'de perfecte woning'. Mogelijk moet je wel een ontbindende voorwaarde erin klussen die iets flexibeler is.

HellBeast schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 18:59:
Ik neig ernaar om volgend jaar te verkopen. De woningschaarste blijft onverminderd aanwezig. Daarnaast blijft de hypotheekrente voorlopig nog laag. Stel dat ik mijn huis volgend jaar voor 15.000 euro minder verkoop. Dan moet ik de extra kosten voor de huur eraf trekken. Dan nog de kosten voor het opslaan van al mijn teringzooi mooie spulletjes. En een vol jaar in mijn hypotheek sparen is ook zo'n 4000 euro in de pocket.

Het wordt anders als ik mijn huis volgend jaar voor 30.000 minder kan verkopen. Ik kan mij alleen niet voorstellen dat het zo'n vaart zou lopen, maar je weet het simpelweg niet. Keuzes, keuzes.

Ik weet niet of je al een huurwoning op het oog hebt, maar dan moet je al gauw richting gestoffeerd gaan. Anders ben je niet alleen geld kwijt aan de stoffering, maar hoeveel tijd ben je kwijt aan het ophangen/inmeten/...

De woningschaarste op de markt is nog enorm en we hebben in de geschiedenis van de huizenmarkt nog nooit dalingen gezien van >6% op jaarbasis, dus €30k is echt wel enorm veel daling. De meeste banken denken aan een paar procent correctie, afhankelijk van het herstel, maar je kunt meer spreken van afvlakking, dan echt grote verschillen.
In 2008 viel de markt stil en dat hield een paar jaar aan. En toen gingen de prijzen dus ook onderuit.

[izdp]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 12:50:
[...]


Natte vinger. Het migratiesaldo over 2019 was zo'n 100k, met ongeveer zo'n 16k alleen al uit India; die tel ik voor het gemak allemaal als kennismigranten, hoewel er ook wel wat studenten bij zullen zitten. Een deel van die migranten zal seizoenswerker zijn, die wellicht eerder in gedeelde of door de werkgever georganiseerde woningen zullen verblijven. Wat het echte aantal is? Geen idee.

Hier kun je de cijfers vinden, dit als voorbeeld: https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/83474NED?q=bevolking

[TheGhostInc]

killerbee1958 schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 12:17:
En ik ben het er mee eens dat dit draadje is om die speculaties te delen.
Maar niet iedereen presenteert het als zijn/haar speculaties/ideeën.
En dat stoort mij soms.

Maar goed, verder dus met de speculaties want die horen hier inderdaad thuis.

Heb je de titel van dit draadje bekeken?
Ontwikkelingen op de huizenmarkt

In een discussie komt best een keer een stukje speculatie langs, maar als je dit topic wat langer volgt, dan zie je ook dat het zelden iets toevoegt. Dit zijn topics die jaren en jaren lopen en waarin drammerig een crash gaan prediken ook compleet zinloos is.

Juist de reacties met bronnen, grafieken, trends, nieuwe data etc. zijn interessant en dan kun je best even een mening erin plakken of een voorspelling doen.

Persoonlijk volg ik nu even https://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/ weer wat scherper. Al een paar jaar zie je in Augustus het aanbod sterk teruglopen en op dit moment lijkt dat weer te gebeuren. Dat betekent dat op dit moment het er niet op lijkt dat het sentiment al heel hard is omgeslagen. De warme broodjes vliegen nog steeds over de toonbank en dat zal toch eerst moeten stoppen voordat de prijzen serieus omlaag gaan.

[Vanoverdegrens]

TheGhostInc schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 13:11:
... we hebben in de geschiedenis van de huizenmarkt nog nooit dalingen gezien van >6% op jaarbasis, ...

Dat is niet waar.
In de periode 1979-1982 daalden de prijzen met zo'n 40% in 4 jaar.
Dat was >6% op jaarbasis, en dat zelfs enkele jaren opeenvolgend.

[Verwijderd]

Nieuws staat inmiddels ook op Nu.nl. Punten die ik voorbij zie komen:

• Veel lijken het eens te zijn, tot het niveau dat sommigen zelfs liever een nationaal verbod/plicht hebben (met enige marge)
• De vraag hoe dit gehandhaafd gaat worden (lijkt me vrij makkelijk om het gros investeerders uit te filteren)
• Wat de effecten zullen zijn op de huurmarkt (nog hogere huren? of lagere, omdat de would-be kopers met een prijsverlaging kunnen kopen, waardoor huur vrijkomt?)
• De kanttekening of dit niet de andere kant op kan slaan (minder investeerders --> minder nieuwbouwinvestering --> minder projecten --> minder huizen)

Je ziet verder nog een storm aan argumenten wat de oorzaak wel/niet is. De ene zegt voor de zoveelste keer schaarste. De ander wijst naar expats. Etc.

[Richh]

TheGhostInc schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 13:11:
De woningschaarste op de markt is nog enorm en we hebben in de geschiedenis van de huizenmarkt nog nooit dalingen gezien van >6% op jaarbasis, dus €30k is echt wel enorm veel daling.

I call bullshit.

https://bieb.knab.nl/hypo...in-historisch-perspectief

In de tweede helft van 1978 begonnen de huizenprijzen licht te dalen. Mede door een verslechterde economie en de oliecrisis gingen de huizenprijzen in een periode van vier jaren met maar liefst 45% onderuit. Een extra aanjager van de dalende trend waren de hoge hypotheekrentes.

45% in 4 jaar betekent gegarandeerd 1 jaar meer dan 6% daling
Volgens mij is iedereen het wel eens dat we een 'verslechterde economie' gaan zien de komende jaren. Wat de hypotheekrentes doen weet niemand, maar het is nu wel zo laag, dat het best goed mogelijk is dat de rente stijgt. Dan zit je in een gelijkwaardige situatie, na de 'boom' van begin jaren 70.

Ook in 2013 was er een yoy-daling van >6% als ik deze infographic op basis van CBS-data mag geloven: https://www.businessinsid...nd-een-minimumloon-erbij/

Ik zeg niet dat we zomaar dergelijke dalingen gaan zien (zeker niet op korte termijn) - maar ik denk niet dat het onmogelijk is. Je kan echter niet zeggen dat het 'nog nooit' is voorgekomen.

Los van de voorspelling van grootbanken vind ik deze (ook al vaker gedeelde) grafiek wel veelzeggend:

Er vanuitgaande dat een exponentiele groei (bullrun) op een asset die tevens een primaire levensbehoefte is, uberhaupt op lange termijn mogelijk is, zou dit betekenen dat de prijs nu zo'n 290k zou moeten zijn. Dit getal ligt echter op dit moment op 330k. Zelfs als je stelt dat we niet onder de rode gemiddelde-lijn kunnen dalen is een woning van 330k toch ruim 10% te duur.

sidenote: grafiek past ook weer mooi bij https://wtfhappenedin1971.com/

[lama83]

Verwijderd schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 13:30:
Je ziet verder nog een storm aan argumenten wat de oorzaak wel/niet is. De ene zegt voor de zoveelste keer schaarste. De ander wijst naar expats. Etc.

Boelhouwer heeft het ook over expats:
https://www.nporadio1.nl/...ngmarkt-in-kaart-gebracht

maar leuk die restrictie maar jan modaal heeft daar niet zoveel aan lijkt me. te laat of men moet huizen in goedkoper segment bouwen, dit laatste werd in een van de laatste nieuwsberichten geopperd, maar of het er werkleijk van komt..

[CVTTPD2DQ]

izdp schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 13:19:
[...]
Hier kun je de cijfers vinden, dit als voorbeeld: https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/83474NED?q=bevolking

Nou ja, je ziet dat de nettomigratie met enkele 1000en mensen per maand achterblijft op 2019. Maar het zegt niet zoveel over de invloed van de bevolkingsgroei op de woningvraag. Een Indiase IT'er wil misschien in z'n eentje in een appartementje wonen. Of hij neemt z'n hele gezin mee, en dan zijn er 4 immigranten die samen één woning nodig hebben. Een Poolse seizoensarbeider slaapt misschien in een bouwkeet naast de bloembollen (lijkt me niet prettig trouwens), maar misschien heeft-ie wel een baantje in de logistiek waar het hele jaar door werk is. (en uiteraard zijn dit stereotypen ter illustratie)

Het CBS heeft cijfers vanaf 2011: [url=]https://www.cbs.nl/nl-nl/dossier/dossier-asiel-migratie-en-integratie/hoeveel-immigranten-komen-naar-nederland-[/url]: ongeveer 44% van de immigranten die hier voor de lange termijn blijven heeft een baan. De rest is kind van, student, etc. Als we (vereenvoudigd) aannemen dat alle immigranten met een baan bijdragen aan de woningvraag, dan is zouden dat zo'n 44k woningen per jaar moeten zijn.

Dus ja, als de nettomigratie inzakt gaat dat effect hebben op de woningmarkt. Het geschatte woningtekort is 300k - dus enkele tienduizenden per jaar is niet niks.

[Verwijderd]

lama83 schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 13:43:
[...]
maar leuk die restrictie maar jan modaal heeft daar niet zoveel aan lijkt me. te laat of men moet huizen in goedkoper segment bouwen, dit laatste werd in een van de laatste nieuwsberichten geopperd, maar of het er werkleijk van komt..

Denk ook niet dat het veel uitmaakt tenzij we van plan zijn de hoogte in te bouwen. Groen is een schaars goed in Nederland en het aantal nieuwbouwprojecten en nieuwe huizen is slechts een druppel, dan daarvan een druppel aan investeerders. In plaats daarvan hoop ik eerder dat alle kleine zaken (deze verplichting, striktere hypotheken e.d.) de sneeuwbal harder laten rollen, die ik eerder zie komen vanuit de economische daling.

Daarintegen kan dit wel hoop bieden wanneer de daling eenmaal is geweest (zo'n vijf jaar verder?), dat we niet weer direct stijgen alsof we niks hebben geleerd.

[numb3r13]

ik denk dat er veel mensen zijn die het helemaal niet erg vinden om in een appartement/flat te wonen zolang het gewoon in een gemixte wijk staat.. helaas is het vaak of alleen rijtjeshuizen of gelijk een hele wijk/buurt volstampen met flats waardoor je ook weer een bepaalde groep mensen aantrekt die meestal niet al te goed met hun omgeving omgaan

[Verwijderd]

Hangt ook af hoe de gemeente / de bouwclub de problemen aanpakt die bij appartementen vaak tot orde zijn. Geluidsoverlast? Betere geluidsisolatie, strengere regels. Vandalisme? Aanpakken i.p.v. pappen en nathouden. Geen tuin? Gemeenschappelijke tuin aanbieden of grond aanbieden waar men kan tuinieren.

Een appartement werkt prima voor gemiddeld huishouden zonder kinderen boven N jaar oud (4? 8?), maar er komt meer aan te pas dan een karig nieuwbouw prefab waar men een half jaar om de tafel zit om de bouwrechten in orde te krijgen (bedankt bureaucratie).

[Magpie]

De kans op een jaren 70 scenario van recessie en hoge inflatie is zeer klein. Die inflatie werd gedreven door sterk stijgende olieprijzen. In de huidige economische verhoudingen met veel meer aanbieders en minder vraag naar grondstoffen is dit al onwaarschijnlijk, laat staan dat de monetaire beleidsbepalers de korte rente net als destijds sterk zouden verhogen. De kans dat we nog decennia in het regime van zeer lage economische groei en zeer lage inflatie zitten is vele malen waarschijnlijker. Zie Japan. En daarmee dus ook een lage rente.

Neemt niet weg dat een plotselinge stijging van de rente het ultieme black swan scenario is, maar nogmaals: ik heb geen idee waar die vandaan zou moeten komen.

Voor de huizenmarkt betekent dit op langere termijn dat met een blijvend lage rente de grootste factor voor de betaalbaarheid intact blijft. Op kortere termijn is er natuurlijk recessie en dus vraaguitval, maar zonder stijgende rente zullen die IMHO nooit de impact kunnen hebben als begin jaren 80. Dus ik snap de projecties voor een lichte prijsdaling vanuit de grootbanken wel. Een extra risico zie ik wel in een eventuele aanscherping van de leennormen, maar deze zullen (net als afbouw HRA) waarschijnlijk alleen ingevoerd worden als de rente inderdaad laag blijft.

Waar ik nog weinig aandacht voor zie zijn de opwaartse "risico's". Kan de rente nog lager? Stel de rente gaat nog eens door de helft? Op dit moment vind ik dit waarschijnlijker dan een stevige renteverhoging.

[redwing]

Verwijderd schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 13:30:
Nieuws staat inmiddels ook op Nu.nl. Punten die ik voorbij zie komen:

• Veel lijken het eens te zijn, tot het niveau dat sommigen zelfs liever een nationaal verbod/plicht hebben (met enige marge)
• De vraag hoe dit gehandhaafd gaat worden (lijkt me vrij makkelijk om het gros investeerders uit te filteren)
• Wat de effecten zullen zijn op de huurmarkt (nog hogere huren? of lagere, omdat de would-be kopers met een prijsverlaging kunnen kopen, waardoor huur vrijkomt?)
• De kanttekening of dit niet de andere kant op kan slaan (minder investeerders --> minder nieuwbouwinvestering --> minder projecten --> minder huizen)

Je ziet verder nog een storm aan argumenten wat de oorzaak wel/niet is. De ene zegt voor de zoveelste keer schaarste. De ander wijst naar expats. Etc.

Laatst was er al een onderzoek dat prijsstijgingen de laatste jaren overeen komen met wat mensen extra kunnen/mogen betalen. Als je de groep expats weg zou laten heb je alsnog een woningtekort. Die hebben dus weliswaar iets met de beschikbaarheid te maken, maar weinig met de uiteindelijk prijs van een huis. Hetzelfde geldt voor investeerders, ze maken weliswaar winst, maar anders zouden de mensen die het huis gekocht hadden die winst hebben. En bij verhuizen dus weer extra geld in kunnen brengen zodat het huis waar ze naar toe willen dus ook duuder wordt. Uiteindelijk zou zonder die 2 groepen er alsnog een woningtekort zijn en zou je dus ook hetzelfde probleem hebben.

Uiteindelijk hangt alles toch echt samen met te weinig woningen. Je krijgt pas een goede markt als vraag en aanbod in evenwicht is. Zolang de vraag groter is dan het aanbod, wordt de prijs bepaald door wat mensen ervoor kunnen/mogen betalen. De regering zou dus eens op moeten houden met de leen-normen te versoepelen (2e inkomen voor 90% mee laten tellen ) en in plaats daarvan zorgen dat er meer huizen komen. Alle andere subsidies die als oplossing worden aangedragen (startersleningen e.d.) zorgen er alleen maar voor dat woningen nog duurder worden.

[TheGhostInc]

Was iets te stellig, maar gelukkig komt er tenminste weer wat leuke data terug.

Richh schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 13:43:
Ook in 2013 was er een yoy-daling van >6% als ik deze infographic op basis van CBS-data mag geloven: https://www.businessinsid...nd-een-minimumloon-erbij/

Als je bij de CBS getallen de jaargemiddelden pakt, dan is het ineens een stuk minder spannend
2012 -6,5
2013 -6,6

Overigens zit je dan al 2 jaar in de crisis, liggen de jaarlijkse verkopen zo'n 80.000 onder het gemiddelde en heb je een stuwmeer van zo'n kleine 200.000 onverkoopbare (te hoog geprijsde) woningen.
Je ziet in 2012-2013 ook dat het beperkte volume nogal wat impact heeft op de statistiek, enorme schommelingen. Het is echt niet zo alsof de huizen van de ene op de andere maand ineens 10% goedkoper, dan weer 10% duurder en dan weer 10% goedkoper werden.

Overigens was ik de jaren '80 vergeten, I stand corrected.

[TheGhostInc]

redwing schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 15:25:
Uiteindelijk hangt alles toch echt samen met te weinig woningen. Je krijgt pas een goede markt als vraag en aanbod in evenwicht is. Zolang de vraag groter is dan het aanbod, wordt de prijs bepaald door wat mensen ervoor kunnen/mogen betalen. De regering zou dus eens op moeten houden met de leen-normen te versoepelen (2e inkomen voor 90% mee laten tellen ) en in plaats daarvan zorgen dat er meer huizen komen. Alle andere subsidies die als oplossing worden aangedragen (startersleningen e.d.) zorgen er alleen maar voor dat woningen nog duurder worden.

Dat betekent dus ook dat nieuwbouw duurder wordt, dus meer geld om te bouwen.

Het is dan ook raar dat de nieuwbouwproductie hard geraakt wordt door allerlei maatregelen, terwijl de prijs van huizen alleen maar oploopt.
Hoeveel stikstof kun je compenseren voor €20.000?

[Aidix]

Richh schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 11:49:
Om het dan even bij feitelijk nieuws te houden:

Steeds meer gemeenten voeren woonplicht in voor eigenaar nieuwbouwwoningen
https://nos.nl/artikel/23...ar-nieuwbouwwoningen.html

(...) maar ook Amsterdam en Utrecht laten nieuwbouwwoningen niet meer door investeerders opkopen.

Of het nou een symbolische maatregel is of niet, ik denk dat het positief is dat er toch iets meer jongeren hun vermogen op kunnen bouwen op deze manier.

Ingeval van deze steden betekent dat een hok van amper 50m2 voor minimaal 250k von. Dat zie ik een jongere niet zo snel betalen, en wie het wel kan betalen wil graag een ruimere woning.

[Richh]

redwing schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 15:25:
Uiteindelijk hangt alles toch echt samen met te weinig woningen. Je krijgt pas een goede markt als vraag en aanbod in evenwicht is.

En da's het venijnige van het verhaal

Ik ben zelf van mening dat vraag en aanbod op de woningmarkt onmogelijk in evenwicht te krijgen is in Nederland. Daarvoor hebben we teveel mensen en te weinig ruimte (op de plekken waar we het willen). Op lange termijn is het sowieso onhoudbaar, er vanuitgaande dat de wereldbevolking blijft toenemen.

Het lijkt erop dat de politiek dat zelf ook vind, want zelfs met die 885k woningen in 10 jaar dringen we het woningtekort terug van 4,3% naar 2%. Er is dan dus nog steeds een tekort.
Zolang er in iedere regio een tekort bestaat worden prijzen bepaald door het maximum wat men kan lenen.

Als je er vanuit gaat dat er vanaf nu altijd een woningtekort is, en je bent enigzins moreel begaan met starters / outsiders - dan is regulering volgens mij de enige oplossing.

Marktwerking bestaat namelijk niet op de woningmarkt. Zelfs als je starters extra veel geld laat lenen voor een nieuwbouwwoning, zal blijken dat door wet- en regelgeving dit dermate tijdrovend en duur is, dat het alsnog niet opschiet. Nieuwbouw zit niet met een geldtekort voor zover ik weet...
Bovendien zie je dat iedere gemeente zijn grondprijs koppelt aan de woningwaarde bij oplevering (oh wee als een individu er aan verdient immers) - waardoor er een vicieuze cirkel omhoog bestaat die de grondprijs steeds verder oppompt. Het belang van gemeenten verplaatst daardoor ook.

Als je aanneemt dat vraag en aanbod nooit te matchen zijn, en daarbij het stuk van DNB in je achterhoofd houd waarin gesteld wordt dat de woningprijs wordt bepaald door wat men kan financieren, dan zijn er 2 verschillende problemen:

- Woningen zijn te duur en starters dragen een gigantische woningschuld.
- Er zijn te weinig huizen om alle outsiders onderdak te bieden.

Ik denk dat je voor beide problemen verschillende regelgeving moet verzinnen, gezien er eigenlijk helemaal niet zoveel correlatie is tussen beide.
De huidige woningprijzen zijn voor niemand goed, behalve gemeenten en insiders.

[Richh]

Aidix schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 16:13:
[...]


Ingeval van deze steden betekent dat een hok van amper 50m2 voor minimaal 250k von. Dat zie ik een jongere niet zo snel betalen, en wie het wel kan betalen wil graag een ruimere woning.

Als niemand het kan (of wil) betalen en de belegger mag er niet in stappen, dan zal de prijs moeten dalen, toch?

[redwing]

TheGhostInc schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 15:44:
[...]

Dat betekent dus ook dat nieuwbouw duurder wordt, dus meer geld om te bouwen.

Veelal is de prijs dan ook niet het probleem om al dan niet te gaan bouwen, het is vooral de plaats die ervoor vrijgemaakt wordt inclusief alle vergunningen. Veel plannen stranden door conflicten tussen de gemeente en provincie of omdat b.v. de Raad van State het afkeurt vanwege overschrijden van normen (geluid, milieu etc.). Of omdat ze het gewoon niet eens met elkaar worden

Het is dan ook raar dat de nieuwbouwproductie hard geraakt wordt door allerlei maatregelen, terwijl de prijs van huizen alleen maar oploopt.
Hoeveel stikstof kun je compenseren voor €20.000?

Dat stikstof is alleen maar een tijdelijk extra probleem. Zelfs voor de bouwstop door de stikstof perikelen werden er al veel minder woningen dan gewenst gebouwd. En dat gewenste aantal is dan ook nog eens te weinig om daadwerkelijk de woningnood op te lossen.

Richh schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 16:30:
[...]

En da's het venijnige van het verhaal

Ik zeg ook niet dat er een simpele oplossing is

Ik ben zelf van mening dat vraag en aanbod op de woningmarkt onmogelijk in evenwicht te krijgen is in Nederland. Daarvoor hebben we teveel mensen en te weinig ruimte (op de plekken waar we het willen). Op lange termijn is het sowieso onhoudbaar, er vanuitgaande dat de wereldbevolking blijft toenemen.

Klopt enigszins, feit is wel dat we in Nederland hier buitensporig veel last van hebben in vergelijking met andere landen. Oftewel dit probleem in de grote steden ga je niet oplossen. Dat je dit probleem tot ver buiten de steden hebt wel.

Het lijkt erop dat de politiek dat zelf ook vind, want zelfs met die 885k woningen in 10 jaar dringen we het woningtekort terug van 4,3% naar 2%. Er is dan dus nog steeds een tekort.
Zolang er in iedere regio een tekort bestaat worden prijzen bepaald door het maximum wat men kan lenen.

Het is niet realistisch om te denken dat het woningtekort binnen 10 jaar kan worden opgelost. Dus wat dat betreft is de doelstelling logisch, maar wel, zoals ik hierboven al neer heb gezet, niet genoeg om het probleem ook echt op te lossen.

Als je er vanuit gaat dat er vanaf nu altijd een woningtekort is, en je bent enigzins moreel begaan met starters / outsiders - dan is regulering volgens mij de enige oplossing.

Dat lijkt mij ook, alleen ligt dat weer heel lastig want wie laat je dan voorgaan, en hoe reguleer je huizen die nu al eigendom zijn. Het zou nogal raar zijn als de regering nu zou gaan bepalen dat ik mijn huis voor de helft van de huidige waarde moet verkopen

Marktwerking bestaat namelijk niet op de woningmarkt. Zelfs als je starters extra veel geld laat lenen voor een nieuwbouwwoning, zal blijken dat door wet- en regelgeving dit dermate tijdrovend en duur is, dat het alsnog niet opschiet.

Tja, daarnaast is het enige dat je ermee doet nog wat meer mensen een mogelijkheid geven om die nieuwbouw-woning te kopen. Dus ipv 10 mensen die 5 woningen willen kopen worden het er dan 15......

Nieuwbouw zit niet met een geldtekort voor zover ik weet...
Bovendien zie je dat iedere gemeente zijn grondprijs koppelt aan de woningwaarde bij oplevering (oh wee als een individu er aan verdient immers) - waardoor er een vicieuze cirkel omhoog bestaat die de grondprijs steeds verder oppompt. Het belang van gemeenten verplaatst daardoor ook.

Dit heb ik trouwens altijd al onzinnig gevonden. Een gemeente zou naar mijn idee geen winst mogen maken op grond. Ze moeten onderzoeken waar er woningen gebouwd kunnen en mogen worden, maar dat zou niet om geld moeten gaan.

Als je aanneemt dat vraag en aanbod nooit te matchen zijn, en daarbij het stuk van DNB in je achterhoofd houd waarin gesteld wordt dat de woningprijs wordt bepaald door wat men kan financieren, dan zijn er 2 verschillende problemen:

- Woningen zijn te duur en starters dragen een gigantische woningschuld.
- Er zijn te weinig huizen om alle outsiders onderdak te bieden.

Ik denk dat je voor beide problemen verschillende regelgeving moet verzinnen, gezien er eigenlijk helemaal niet zoveel correlatie is tussen beide.
De huidige woningprijzen zijn voor niemand goed, behalve gemeenten en insiders.

Tja, het 1e is simpel op te lossen door precies het tegenovergestelde van de huidige regering te doen. Dus 2e inkomen juist niet mee laten tellen ipv steeds meer. En stop met startersleningen en andere onzinnige subsidies. Hiermee zou je al een groot probleem oplossen en zorgen voor veel minder kosten en risico voor kopers/huurders.
Aan de andere kant heb je het 1e probleem natuurlijk niet als je het 2e oplost. Ik ben het er dus niet mee eens dat er weinig correlatie zou zijn. Dat het 2 problemen zijn die je apart op moet lossen ben ik het dan wel weer mee eens. Maar dat is vooral omdat je de woningnood zelf niet op korte termijn op kan lossen. En dat terwijl je het 1e probleem wel op korte termijn een stuk zou kunnen verbeteren.

[Verwijderd]

Richh schreef op maandag 10 augustus 2020 @ 16:30:
[...]

- Er zijn te weinig huizen om alle outsiders onderdak te bieden.

Naja, de huizen zijn er dus wel. Bijzonder veel daklozen hebben we in Nederland niet, en gebouwen in Nederland zijn niet bepaald optimaal bezet (sterker nog, ver daarvan).

Zou eerder stellen dat er te weinig huizen zijn onder de noemer "acceptabel". Enerzijds omdat de eisen van de gemiddelde Nederlander veel hoger liggen (meer ruimte, meer professionele singles). Anderzijds omdat mensen (terecht) niet langer hetzelfde bouwval accepteren dat in de 20ste eeuw werd verkocht, laat staan voor de prijzen van vandaag. Als je 2x bovenmodaal verdient als gezin, verwacht je hopelijk wat meer dan een rijtjeshuis. Met 2x modaal zit je al dik boven gemiddeld Nederland. Eveneens iemand die hoogopgeleid is mag hoop ik wat meer eisen stellen dan op z'n 28ste nog in een proxy-studentenappartement wonen. Begrijpelijk dat je als starter niet langer kan verwachten in een vrijstaand huis te wonen tegen je 25ste, maar om een paar generaties later aan het andere eind van het spectrum te zitten, terwijl het dagelijks routine blijkt om tegen starters te roepen dat ze "in de meest gouden tijden leven", dan ga ik toch vragen stellen.