Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Oilman]

croxz schreef op donderdag 27 december 2018 @ 10:56:
Om te kunnen verhuizen moet je al flink wat spaargeld in kunnen brengen. Verhuizen naar een bouwval betekent (nog) meer eigen geld inbrengen. Sowieso zit je langere tijd met dubbele woonlasten. En daarnaast meen ik dat je een verbouwing ook niet meer volledig mee kunt financieren. Voor een groot deel van de kopers is dit een brug te ver.

Dubbelen lasten is vaak een keuze. Je kunt ook accepteren dat je in je eigen huis aan het kamperen bent. Dan duurt de verbouwing vaak wel langer, maar kan je veel meer zelf doen en voor iedereen in loondienst levert dat al snel een grote besparing op.

Maar dan moet je wel bereid zijn om je sociale leven op een laagpitje te zetten, 's avonds niet op de bank neer te ploffen, maar een hapje eten en vervolgens weer aan het werk.

[Ivow85]

Oilman schreef op donderdag 27 december 2018 @ 11:08:
[...]


Dubbelen lasten is vaak een keuze. Je kunt ook accepteren dat je in je eigen huis aan het kamperen bent. Dan duurt de verbouwing vaak wel langer, maar kan je veel meer zelf doen en voor iedereen in loondienst levert dat al snel een grote besparing op.

Maar dan moet je wel bereid zijn om je sociale leven op een laagpitje te zetten, 's avonds niet op de bank neer te ploffen, maar een hapje eten en vervolgens weer aan het werk.

Dat is zeker een goede optie. En als je wat handige vrienden op kunt trommelen dan is in een maandje of hooguit twee maanden na de sleuteloverdracht de slaapkamer en badkamer wel af en dan heb je dus een mooi plekje om je af en toe terug te trekken van het verbouwingsstof. En dan heeft direct de rest van de verbouwing wat minder haast, waardoor je sociale leven er niet al te veel onder hoeft te lijden.

Zeker als je die eerste maand je vakantiedagen inzet en dus een jaartje niet op vakantie gaat, kun je alvast grote stappen zetten.

De dubbele lasten zijn dan niet/nauwelijks hoger dan wanneer je in een huis wat 'af' is alle muren gaat sausen en hier en daar een nieuwe vloerafwerking legt. Je levert alleen tijdelijk in op wooncomfort.

[3x3]

Sbakker1982 schreef op donderdag 27 december 2018 @ 11:00:
https://www.nu.nl/wonen/5...is-op-de-huizenmarkt.html

Crisis komt eraan!

Mooi.
Ik denk dat de klappen vooral gaan vallen bij woningen die nog achterlopen op de verduurzaming of daar beperkte potentie voor hebben (bijv. door houten vloeren, die niet geschikt zijn voor vloerverwarming, of gebrek aan een oprit, eigen garage of oprijlaan waardoor je je EV niet kan opladen. )

[Dennism]

3x3 schreef op donderdag 27 december 2018 @ 11:47:
[...]

Mooi.
Ik denk dat de klappen vooral gaan vallen bij woningen die nog achterlopen op de verduurzaming of daar beperkte potentie voor hebben (bijv. door houten vloeren, die niet geschikt zijn voor vloerverwarming, of gebrek aan een oprit, eigen garage of oprijlaan waardoor je je EV niet kan opladen. )

Praat je dan niet, zeker gezien het EV gedeelte, over veruit de meeste woningen die er zijn?

[LED-Maniak]

3x3 schreef op donderdag 27 december 2018 @ 11:47:
[...]

Mooi.
Ik denk dat de klappen vooral gaan vallen bij woningen die nog achterlopen op de verduurzaming of daar beperkte potentie voor hebben (bijv. door houten vloeren, die niet geschikt zijn voor vloerverwarming, of gebrek aan een oprit, eigen garage of oprijlaan waardoor je je EV niet kan opladen. )

Eigen oprit? EV's? Of je zit 10~15 jaar voor je te denken of je zoekt in een compleet ander segment dan de gemiddelde Nederlander. Die de komende 10 jaar geen EV zal kunnen betalen.

Vele wijken worden gebouwd waar dit nu al niet kan. Dan mag je blij zijn met een plekje voor je deur.

[ Voor 3% gewijzigd door LED-Maniak op 27-12-2018 12:02 ]

[Maverick]

Sbakker1982 schreef op donderdag 27 december 2018 @ 11:00:
https://www.nu.nl/wonen/5...is-op-de-huizenmarkt.html

Crisis komt eraan!

Oftwel de helft van de mensen denkt dat een volgende crisis meer dan 3 jaar weg is. Voorlopig zitten we dus nog wel even goed

[witterholt]

Maverick schreef op donderdag 27 december 2018 @ 12:07:
[...]


Oftwel de helft van de mensen denkt dat een volgende crisis meer dan 3 jaar weg is. Voorlopig zitten we dus nog wel even goed

En dan andere helft denkt van niet. Maar da's natuurlijk een minder spannende headline...

[Jiffy]

3x3 schreef op donderdag 27 december 2018 @ 11:47:
[...]
...of gebrek aan een oprit, eigen garage of oprijlaan...

Oftewel het over-, overgrote deel van de woningen in Nederland? Hint: de meeste woningen in Nederland hebben geen oprit of eigen garage. Laat staan een oprijlaan.

[3x3]

Dennism schreef op donderdag 27 december 2018 @ 11:54:
[...]


Praat je dan niet, zeker gezien het EV gedeelte, over veruit de meeste woningen die er zijn?

Dat kan.
Ik weet niet precies hoe de verdeling rijtjeshuizen + flats, en andere woningen is in Nederland. Ook niet alle ander soortige woningen hebben natuurlijk een mogelijkheid een auto te parkeren/laden op eigen grond.

Ik weet wel dat voor een volgende woning ik een woning kies met een oprit, betonnen vloeren en een benutbaar dak op het zuiden. Ivm de duurzaamheid en portomonee.

Stroom uit eigen zonnepanelen voor je EV is al snel 2 tot 3x zo goedkoop dan uit commerciële/ publieke laadpalen. Bovendien lijkt het er met de voorstellen van nu op dat de NL overheid een zeer onbetrouwbare partij is als het gaat om het belasten van stroom en gas, dus kun je beter kiezen voor woningen waar je zo min mogelijk last hebt van de huidige en toekomstige belasting-agressie van de overhed.

[Dennism]

3x3 schreef op donderdag 27 december 2018 @ 12:21:
[...]

Dat kan.
Ik weet niet precies hoe de verdeling rijtjeshuizen + flats, en andere woningen is in Nederland. Ook niet alle ander soortige woningen hebben natuurlijk een mogelijkheid een auto te parkeren/laden op eigen grond.

Ik weet wel dat voor een volgende woning ik een woning kies met een oprit, betonnen vloeren en een benutbaar dak op het zuiden. Ivm de duurzaamheid en portomonee.

Stroom uit eigen zonnepanelen voor je EV is al snel 2 tot 3x zo goedkoop dan uit commerciële/ publieke laadpalen. Bovendien lijkt het er met de voorstellen van nu op dat de NL overheid een zeer onbetrouwbare partij is als het gaat om het belasten van stroom en gas, dus kun je beter kiezen voor woningen waar je zo min mogelijk last hebt van de huidige en toekomstige belasting-agressie van de overhed.

Als je daar de middelen voor hebt, zeker doen. Echter zal een groot deel van de bevolking naar verwachting niet eens de middelen hebben om een EV te kopen de komende jaren en vaak ook geen huis met eigen parkeerplaats of zonnepanelen en cherrypicken op huizen met een dak op het zuiden zal ook voor velen niet bij zijn. Het lijkt me niet dat mijn stad een uitzondering is, maar hier zijn meerdere (bijna) volledige wijken waar niemand een eigen parkeerplaats heeft.

Of het je qua belastingen gaat helpen is natuurlijk maar de vraag, de overheid heft belastingen om het geld op te halen dat ze nodig hebben om hun taken uit te voeren. Kunnen ze niet genoeg belastingen meer uit energie halen omdat deze te hoog worden of niet meer betaald worden omdat (te) veel huishoudens toch enorm aan het besparen zijn dan gaan ze die belasting wel ergens anders op heffen.

Nogmaals, als je de middelen hebt ervoor, zeker doen, maar ik zou er niet van uit gaan dat de gemiddelde Nederlander zo fortuinlijk is dat ze de middelen hebben om dit te bewerkstelligen.

[PKHS]

Sbakker1982 schreef op donderdag 27 december 2018 @ 11:00:
https://www.nu.nl/wonen/5...is-op-de-huizenmarkt.html

Crisis komt eraan!

Dit zijn de onderbuikgevoelens van bijna de helft van de Nederlanders.
Ik hecht daar niet veel waarde aan.

[GoldenSample]

Prutzertje schreef op woensdag 26 december 2018 @ 20:08:
Wat is dat trouwens tegenwoordig met mensen die een huis kopen en de boel helemaal verbouwen en dan nog niet eens een week erna de voltooing weer te koop zetten? Na een jaar funda goed in de gaten te houden heb ik enkele woningen al zo te koop gezien. Nu staat er bij ons twee straten verderop nu weer zoon huis te koop na voltooing.
Zo te zien verdienen die mensen echt veel geld aan? Want de prijzen die opeens gevraagd worden zijn ook niet misselijk. Beetje de markt kapot maken naar mijn idee?

Deels is het natuurlijk gewoon speculatie mbt tot de prijs (of het nu verbouwd is of niet), daarnaast is het een manier om (met een veel groter risico) meer geld te verdienen aan verbouwen als bouwvakker/mini projectmanager. Vergeet niet dat op deze manier de 'winst' BELASTINGVRIJ is tov. als je jezelf als bouwvakker verhuurd.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 11% gewijzigd door GoldenSample op 27-12-2018 23:23 ]

[mister_S]

We zijn al bijna een jaar op zoek naar een mooie koopwoning, helaas hebben we nog geen woning gevonden die bij onze wensen past. Onze huurwoning is erg mooi en locatie is voor ons erg belangrijk, dus veel aangeboden huizen vallen af. Nu zijn ze hier al een tijdje bezig met een nieuwbouw project, we hebben bericht gekregen dat begin 2019 verkoop van de laatste fase zal starten. In de vorige fase waren erg mooie hoekwoningen te koop waar we nu interesse in hebben (ik neem aan dat een nieuwe fase niet drastisch verandert). Hierdoor hebben we de zoeken-naar-woning modus een paar maanden op een laag pitje gezet.
Om een lang verhaal kort te maken, door alle berichtgeving dit jaar over de huizenprijzen begin ik me zorgen te maken over de prijzen van de komende fase in dit project. De genoemde huis in de vorige fase, met alle opties die we zouden willen, kwam neer op 305K. Ik wilde me eigenlijk strak houden aan max 300K, maar die 5K-10K meer maakt dan ook niet zoveel meer uit. Valt er een schatting te maken van de komende prijzen in dit project? Iets als "tel maar x% op de prijzen van fase uit begin 2017, voor fase van begin 2019"?

[bertvanoosten]

mister_S schreef op vrijdag 28 december 2018 @ 12:20:
We zijn al bijna een jaar op zoek naar een mooie koopwoning, helaas hebben we nog geen woning gevonden die bij onze wensen past. Onze huurwoning is erg mooi en locatie is voor ons erg belangrijk, dus veel aangeboden huizen vallen af. Nu zijn ze hier al een tijdje bezig met een nieuwbouw project, we hebben bericht gekregen dat begin 2019 verkoop van de laatste fase zal starten. In de vorige fase waren erg mooie hoekwoningen te koop waar we nu interesse in hebben (ik neem aan dat een nieuwe fase niet drastisch verandert). Hierdoor hebben we de zoeken-naar-woning modus een paar maanden op een laag pitje gezet.
Om een lang verhaal kort te maken, door alle berichtgeving dit jaar over de huizenprijzen begin ik me zorgen te maken over de prijzen van de komende fase in dit project. De genoemde huis in de vorige fase, met alle opties die we zouden willen, kwam neer op 305K. Ik wilde me eigenlijk strak houden aan max 300K, maar die 5K-10K meer maakt dan ook niet zoveel meer uit. Valt er een schatting te maken van de komende prijzen in dit project? Iets als "tel maar x% op de prijzen van fase uit begin 2017, voor fase van begin 2019"?

Ik wil je niet ontmoedigen, maar ik vrees dat de prijzen wel eens flink hoger kunnen gaan liggen. Je kent ongetwijfeld zelf de percentages van prijsstijgingen wel van de laatste twee jaar. Maar als je bijv. https://www.ing.nl/zakeli...-sector/outlook/bouw.html leest, stijgt de kostprijs van de nieuwbouw ook flink (6%+ p.j.). Die gaat de bouwer niet uit zijn eigen zak/winst betalen..

[Timmy]

mister_S schreef op vrijdag 28 december 2018 @ 12:20:
Valt er een schatting te maken van de komende prijzen in dit project? Iets als "tel maar x% op de prijzen van fase uit begin 2017, voor fase van begin 2019"?

Het project waar mijn woning onderdeel van uitmaakt bestaat uit drie fases, allerlei typen huizen maar ze komen in elke fase met dezelfde specificaties terug. Elk jaar kwam een fase op de markt.

Van fase 1 naar 2 zag je bij de rij- en hoekwoningen een meerprijs van circa 22,5k (9%). Onlangs is fase 3 verkocht, daar zag je weer een toename van circa 20k (8%). Ook bij het meerwerk zie je grote verschillen, het verschil tussen fase 2 en 3 ligt tussen de 15 en 30%.

[ Voor 10% gewijzigd door Timmy op 28-12-2018 13:19 ]

[Sport_Life]

mister_S schreef op vrijdag 28 december 2018 @ 12:20:
We zijn al bijna een jaar op zoek naar een mooie koopwoning, helaas hebben we nog geen woning gevonden die bij onze wensen past. Onze huurwoning is erg mooi en locatie is voor ons erg belangrijk, dus veel aangeboden huizen vallen af. Nu zijn ze hier al een tijdje bezig met een nieuwbouw project, we hebben bericht gekregen dat begin 2019 verkoop van de laatste fase zal starten. In de vorige fase waren erg mooie hoekwoningen te koop waar we nu interesse in hebben (ik neem aan dat een nieuwe fase niet drastisch verandert). Hierdoor hebben we de zoeken-naar-woning modus een paar maanden op een laag pitje gezet.
Om een lang verhaal kort te maken, door alle berichtgeving dit jaar over de huizenprijzen begin ik me zorgen te maken over de prijzen van de komende fase in dit project. De genoemde huis in de vorige fase, met alle opties die we zouden willen, kwam neer op 305K. Ik wilde me eigenlijk strak houden aan max 300K, maar die 5K-10K meer maakt dan ook niet zoveel meer uit. Valt er een schatting te maken van de komende prijzen in dit project? Iets als "tel maar x% op de prijzen van fase uit begin 2017, voor fase van begin 2019"?

Nieuwbouwprijzen vergelijken is heel lastig, aangezien kavelgrootte, en mate van afwerking zeer divers zijn. Bv bij ons in de eerste fase zat er een (standaard) keuken bij, hekwerk in de tuin, en nog wat meer afwerking binnen. Daarnaast is onze VON prijs een stuk hoger. Daarentegen wel een grote(re) kavel, wat eaa weer compenseert, maar 1 op 1 vergelijken lastig maakt.

Kortom: de prijs hoeft niet per definitie veel hoger te liggen, maar je zult hoogstwaarschijnlijk minder standaard opties hebben en/of een kleinere tuin.

[frumper]

mister_S schreef op vrijdag 28 december 2018 @ 12:20:
We zijn al bijna een jaar op zoek naar een mooie koopwoning, helaas hebben we nog geen woning gevonden die bij onze wensen past. Onze huurwoning is erg mooi en locatie is voor ons erg belangrijk, dus veel aangeboden huizen vallen af. Nu zijn ze hier al een tijdje bezig met een nieuwbouw project, we hebben bericht gekregen dat begin 2019 verkoop van de laatste fase zal starten. In de vorige fase waren erg mooie hoekwoningen te koop waar we nu interesse in hebben (ik neem aan dat een nieuwe fase niet drastisch verandert). Hierdoor hebben we de zoeken-naar-woning modus een paar maanden op een laag pitje gezet.
Om een lang verhaal kort te maken, door alle berichtgeving dit jaar over de huizenprijzen begin ik me zorgen te maken over de prijzen van de komende fase in dit project. De genoemde huis in de vorige fase, met alle opties die we zouden willen, kwam neer op 305K. Ik wilde me eigenlijk strak houden aan max 300K, maar die 5K-10K meer maakt dan ook niet zoveel meer uit. Valt er een schatting te maken van de komende prijzen in dit project? Iets als "tel maar x% op de prijzen van fase uit begin 2017, voor fase van begin 2019"?

Hou maar rekening met minstens 10% er bovenop. Als het als geen 15-20 is. Er zit 2 jaar tussen. Als de wijk gewild is, gaat het hard. Niet alleen de woningprijs stijgt, ook de grondprijzen stijgen mee,

[mister_S]

Bedankt voor de antwoorden, daar was ik natuurlijk al bang voor . We hebben ons uiterlijk juli als deadline gesteld, dus we blijven hopen op de nieuwbouw. Ik zou het heel raar vinden als iemand bijvoorbeeld 350K zou willen betalen voor een hoekhuis, maar gekke dingen lijken helaas te gebeuren in de huidige gekke markt.

Wat betreft grondprijzen, wordt de grond niet gekocht als het project start? Moet de ontwikkelaar bij elke fase weer grond bijkopen?

[GoldenSample]

mister_S schreef op vrijdag 28 december 2018 @ 12:20:
We zijn al bijna een jaar op zoek naar een mooie koopwoning, helaas hebben we nog geen woning gevonden die bij onze wensen past. Onze huurwoning is erg mooi en locatie is voor ons erg belangrijk, dus veel aangeboden huizen vallen af. Nu zijn ze hier al een tijdje bezig met een nieuwbouw project, we hebben bericht gekregen dat begin 2019 verkoop van de laatste fase zal starten. In de vorige fase waren erg mooie hoekwoningen te koop waar we nu interesse in hebben (ik neem aan dat een nieuwe fase niet drastisch verandert). Hierdoor hebben we de zoeken-naar-woning modus een paar maanden op een laag pitje gezet.
Om een lang verhaal kort te maken, door alle berichtgeving dit jaar over de huizenprijzen begin ik me zorgen te maken over de prijzen van de komende fase in dit project. De genoemde huis in de vorige fase, met alle opties die we zouden willen, kwam neer op 305K. Ik wilde me eigenlijk strak houden aan max 300K, maar die 5K-10K meer maakt dan ook niet zoveel meer uit. Valt er een schatting te maken van de komende prijzen in dit project? Iets als "tel maar x% op de prijzen van fase uit begin 2017, voor fase van begin 2019"?

Ik acht de kans heel groot dat je dit kunt vergeten, afhankelijk van de populairiteit van het project bij aanvang kan de stijging enorm zijn. Van de projecten met meerdere fases tussen 2015 en nu heb ik stijgingen van minimaal 10 tot wel 35% gezien in 2 jaar. Juist de projecten die niet zo populair waren (bijvoorbeeld mindere buurt) stegen het hardste. De 'discount' ivm. Directe omgeving heb je gewoon nergens meer.

[Emacee]

Welkom in 2019 allemaal! Met plezier heb ik een groot deel van dit topic doorgelezen waarbij mij opvalt dat de discussie veel gericht is op het bouwen in groen (ja/nee) of verdichting (ja/nee) en het beter verbinden van krimpgebieden. Wat ik nog niet veel heb gezien (maar misschien dat het eerder wel ter sprake is gekomen) is de (mis-)match tussen huishouden en huis. Is het mogelijk een deel van het probleem op te lossen door de bestaande woningvoorraad beter te matchen aan de bestaande huishoudens zodat er meer mensen in een voor hen geschikt huis wonen? Als deeloplossing naast bijbouwen.

Een voorbeeld zijn ouderen die inmiddels alleenstaand zijn geworden en nog wel in een gezinswoning wonen.
Het CBS heeft hier onlangs een mooi onderzoek naar gedaan. Wat me daarbij opvalt:

• Ouderen overwegen vaker een verhuizing.
• Van de ouderen met een verhuiswens slaagt het meerendeel niet(!) in het verhuizen.

Nu denk ik niet dat een oplossing is om ouderen te dwingen hun huis te verlaten maar ik ben wel benieuwd hoe jullie kijken naar het stimuleren van doorstroming op de huizenmarkt. Ik denk namelijk dat dit net zo goed speelt in de sociale huursector en op de vrije markt (zowel huur als koop). Is er niet genoeg aanbod aan ouderenwoningen?

Kan er flexibeler gewerkt worden met (sociale) huurcontracten, die niet meer adresgebonden zijn maar persoonsgebonden? Ik ken mensen die al heel lang in een sociale huurwoning wonen (en inmiddels scheefhuurder zijn), voor hen is het nog steeds veel goedkoper om de scheefhuurboete te betalen dan te verhuizen naar wat voor soort appartement of huis dan ook (nog los van de vraag of dat kan en gewenst is). Doordat de huur adresgebonden zijn huishoudens in vergelijkbare gevallen ook direct aan het adres gebonden en belemmert het de doorstroming.

Hoe kijken jullie naar dit vraagstuk aan en wat zien jullie als mogelijkheden om de doorstroming te verbeteren?

[Harrie_]

Emacee schreef op maandag 7 januari 2019 @ 08:59:
Welkom in 2019 allemaal! Met plezier heb ik een groot deel van dit topic doorgelezen waarbij mij opvalt dat de discussie veel gericht is op het bouwen in groen (ja/nee) of verdichting (ja/nee) en het beter verbinden van krimpgebieden. Wat ik nog niet veel heb gezien (maar misschien dat het eerder wel ter sprake is gekomen) is de (mis-)match tussen huishouden en huis. Is het mogelijk een deel van het probleem op te lossen door de bestaande woningvoorraad beter te matchen aan de bestaande huishoudens zodat er meer mensen in een voor hen geschikt huis wonen? Als deeloplossing naast bijbouwen.

Een voorbeeld zijn ouderen die inmiddels alleenstaand zijn geworden en nog wel in een gezinswoning wonen.
Het CBS heeft hier onlangs een mooi onderzoek naar gedaan. Wat me daarbij opvalt:

• Ouderen overwegen vaker een verhuizing.
• Van de ouderen met een verhuiswens slaagt het meerendeel niet(!) in het verhuizen.

Nu denk ik niet dat een oplossing is om ouderen te dwingen hun huis te verlaten maar ik ben wel benieuwd hoe jullie kijken naar het stimuleren van doorstroming op de huizenmarkt. Ik denk namelijk dat dit net zo goed speelt in de sociale huursector en op de vrije markt (zowel huur als koop). Is er niet genoeg aanbod aan ouderenwoningen?

Kan er flexibeler gewerkt worden met (sociale) huurcontracten, die niet meer adresgebonden zijn maar persoonsgebonden? Ik ken mensen die al heel lang in een sociale huurwoning wonen (en inmiddels scheefhuurder zijn), voor hen is het nog steeds veel goedkoper om de scheefhuurboete te betalen dan te verhuizen naar wat voor soort appartement of huis dan ook (nog los van de vraag of dat kan en gewenst is). Doordat de huur adresgebonden zijn huishoudens in vergelijkbare gevallen ook direct aan het adres gebonden en belemmert het de doorstroming.

Hoe kijken jullie naar dit vraagstuk aan en wat zien jullie als mogelijkheden om de doorstroming te verbeteren?

Hoe zie je dat voor je dan; persoonsgebonden huurcontracten? Leuk als je je hele leven in een eengezinswoning woont, kinderen zijn het huis uit, partner is overleden, en dan komt de woningbouwvereniging even bepalen dat je (met je persoonsgebonden huurcontract) wel even naar de andere kant van de stad in een appartementje kunt gaan zitten. Oh, u mist uw buurman Fred waar u al 40 jaar mee bevriend bent? Daar kunt u gewoon op visite! Even buslijn 413 pakken en dan bij het winkelcentrum overstappen op lijn 80.

[Emacee]

Dat dwingende is precies wat ik niet als oplossing zie. Wat een persoonsgebonden huurcontract als oplossing biedt is dat een huishouden zoals hierboven omschreven de keuze heeft om te verhuizen zonder daarbij hun woonlasten drastisch te verhogen.
Dit geeft hen de keuze om wel te verhuizen zonder grote financiële gevolgen waardoor de doorstroming bevorderd maar niet gedwongen wordt.
Uiteindelijk is de hele woningmarkt beter af met lage transactiekosten (overdrachtskosten / huurverhoging bij verhuizing etc.) als je het mij vraagt. Dat maakt het namelijk mogelijk om zo min mogelijk mismatch te hebben tussen huis en huishouden en daarom zo min mogelijk vraag aan (dure) nieuwbouw. Het is een manier voor optimale benutting van de bestaande woningvoorraad. Dat dat optimum nooit bereikt zal worden snap ik ook, al was het maar omdat je soms domweg niet wilt verhuizen.

[ Voor 38% gewijzigd door Emacee op 07-01-2019 09:41 ]

[CaLeX]

mister_S schreef op vrijdag 28 december 2018 @ 17:27:


Wat betreft grondprijzen, wordt de grond niet gekocht als het project start? Moet de ontwikkelaar bij elke fase weer grond bijkopen?

Het zou erg naïef van je zijn om te denken dat een ontwikkelaar daar geen winst op zou willen halen.

[marklinfan]

3x3 schreef op donderdag 27 december 2018 @ 11:47:
[...]

Mooi.
Ik denk dat de klappen vooral gaan vallen bij woningen die nog achterlopen op de verduurzaming of daar beperkte potentie voor hebben (bijv. door houten vloeren, die niet geschikt zijn voor vloerverwarming, of gebrek aan een oprit, eigen garage of oprijlaan waardoor je je EV niet kan opladen. )

Dat denk ik ook. Wij zijn ook aan het kijken naar een grotere woning (nu een eengezinswoning mét oprit, betonnen vloeren en tuin op zuid ) en alle huidige faciliteiten willen we uiteraard weer, maar dan een grotere woning en garage. Dat valt nog niet mee in onze woonplaats / woonwijk, en vrijwel al die te koop komende huizen (jaren 80/90 wijk) is qua isolatie bv sinds de bouw niks meer aan gedaan. Veelal nog enkele glas boven en bij de hal, nauwelijks isolatie, dat soort dingen. En een grotere tweekapper met veel schuine dakdelen wat nauwelijks geïsoleerd is, spouwmuren van max 4cm, platte daken met hooguit 2cm piepschuim isolatie aan de binnenkant... tja... en toch gewoon de hoofdprijs vragen, en vaak ook krijgen. Ik denk/hoop dat dat snel gaat veranderen de komende tijd.Ik vind het prima om die verduurzaamheidsslag zelf te maken maar dan niet ook nog de hoofdprijs betalen voor aanschaf...

Het is trouwens ook frappant om te zien hoe die makelaars beoordelen wanneer iets een kluswoning is... als er allemaal bakstenen in de binnenmuur zitten, dan moet er gestuukt worden maar als er lelijk granol ofzoiets op zit, maar het wel van grote afstand mooi wit oogt, dan niet. Zitten er bruine plavuizen in dan moet de vloer vervangen worden, maar zijn ze beige of wit dan weer niet... Terwijl dat in onze ogen altijd straks gestuukt en vloer eruit, vloerverwarming erin en wat netjes terug. Maar die makelaars beoordelen alleen maar op de 1e indruk en hoe het op de Funda foto's oogt, lijkt het.

[Tehh]

Emacee schreef op maandag 7 januari 2019 @ 08:59:
Welkom in 2019 allemaal! Met plezier heb ik een groot deel van dit topic doorgelezen waarbij mij opvalt dat de discussie veel gericht is op het bouwen in groen (ja/nee) of verdichting (ja/nee) en het beter verbinden van krimpgebieden. Wat ik nog niet veel heb gezien (maar misschien dat het eerder wel ter sprake is gekomen) is de (mis-)match tussen huishouden en huis. Is het mogelijk een deel van het probleem op te lossen door de bestaande woningvoorraad beter te matchen aan de bestaande huishoudens zodat er meer mensen in een voor hen geschikt huis wonen? Als deeloplossing naast bijbouwen.

Een voorbeeld zijn ouderen die inmiddels alleenstaand zijn geworden en nog wel in een gezinswoning wonen.
Het CBS heeft hier onlangs een mooi onderzoek naar gedaan. Wat me daarbij opvalt:

• Ouderen overwegen vaker een verhuizing.
• Van de ouderen met een verhuiswens slaagt het meerendeel niet(!) in het verhuizen.

Nu denk ik niet dat een oplossing is om ouderen te dwingen hun huis te verlaten maar ik ben wel benieuwd hoe jullie kijken naar het stimuleren van doorstroming op de huizenmarkt. Ik denk namelijk dat dit net zo goed speelt in de sociale huursector en op de vrije markt (zowel huur als koop). Is er niet genoeg aanbod aan ouderenwoningen?

Kan er flexibeler gewerkt worden met (sociale) huurcontracten, die niet meer adresgebonden zijn maar persoonsgebonden? Ik ken mensen die al heel lang in een sociale huurwoning wonen (en inmiddels scheefhuurder zijn), voor hen is het nog steeds veel goedkoper om de scheefhuurboete te betalen dan te verhuizen naar wat voor soort appartement of huis dan ook (nog los van de vraag of dat kan en gewenst is). Doordat de huur adresgebonden zijn huishoudens in vergelijkbare gevallen ook direct aan het adres gebonden en belemmert het de doorstroming.

Hoe kijken jullie naar dit vraagstuk aan en wat zien jullie als mogelijkheden om de doorstroming te verbeteren?

Ik denk dat we op dit punt de doorstroming zeker zouden kunnen verbeteren. Ik ben vier jaar geleden in een wijk komen wonen met huizen uit 1972-1974. Van mijn rijtje (5* twee onder een kap) waren 8 huizen nog bewoond door de eerste bewoners en 4 huizen daarvan bewoond door slechts een weduwe. Het zijn ruime huizen (120-180m2 vloeroppervlak) op grote kavels (250-350m2).
Probleem is; die mensen (allen 75+) zijn vastgeroest aan de plek, die gaan pas werk maken van verhuizen op het moment dat ze niet meer alleen kunnen wonen ook al is het huis & kavel veel te groot. Die huizen veranderen dus langzaam maar zeker in een soort van musea met een tuin bomvol bomen en struiken die al lang gesnoeid hadden moeten worden.
Ik dacht zelf dat het fenomeen 'kangaroe-woningen' een interessante optie zou zijn voor deze situatie/mensen. Zij kunnen blijven wonen waar ze wonen en hun (klein)kinderen kunnen op een voordelige manier ergens wonen. Probleem is echter dat kangaroe woningen vanuit belastingtechnisch oogpunt vaak niet zo aantrekkelijk zijn. Het versimpelen/versoepelen van wetgeving rondom kangaroe-woningen zou wellicht verlichting kunnen geven ook al heeft dat niet direct een positieve impact op doorstroming. Het verlaagt slechts de vraag naar huizen een klein beetje.

Andere opties om deze oude generatie 'in de benen' te krijgen kosten vaak geld, en dan is de vraag natuurlijk: wie gaat dat betalen? Moet de overdrachtsbelasting met 1% verhoogd worden zodat ouderen een verhuis-subsidie kunnen aanvragen? Ik betwijfel of dat veel ouderen in beweging krijgt...

[forto]

marklinfan schreef op maandag 7 januari 2019 @ 10:03:
[...]
Ik denk/hoop dat dat snel gaat veranderen de komende tijd.Ik vind het prima om die verduurzaamheidsslag zelf te maken maar dan niet ook nog de hoofdprijs betalen voor aanschaf...

Daar gaat een verandering in komen, dat denk ik ook. Maar dat zal zich niet overal zo sterk manifesteren de komende jaren. Vooral in oude binnensteden in de randstad zal de druk op de markt hoog blijven. En wie in buurten zoekt van 80+ jaar oud, en dat zijn er nogal wat, zal toch vaak genoegen moeten nemen met een klusproject tegen een niet geringe aankoopprijs.

[RemcoDelft]

Tehh schreef op maandag 7 januari 2019 @ 14:06:
Andere opties om deze oude generatie 'in de benen' te krijgen kosten vaak geld, en dan is de vraag natuurlijk: wie gaat dat betalen? Moet de overdrachtsbelasting met 1% verhoogd worden zodat ouderen een verhuis-subsidie kunnen aanvragen? Ik betwijfel of dat veel ouderen in beweging krijgt...

Waarom zou de rijkste generatie nog meer voordeeltjes moeten krijgen? Als 4000% prijsstijging niet genoeg is gaat die subsidie ook niet helpen.

[JMS 450]

marklinfan schreef op maandag 7 januari 2019 @ 10:03:
[...]
Het is trouwens ook frappant om te zien hoe die makelaars beoordelen wanneer iets een kluswoning is... als er allemaal bakstenen in de binnenmuur zitten, dan moet er gestuukt worden maar als er lelijk granol ofzoiets op zit, maar het wel van grote afstand mooi wit oogt, dan niet.
[...]

Een kluswoning is ook maar een term. Vooral een verkoop term. Als je het afzet tegen prijs zie er er niets tot weinig van terug. Over die prijs gesproken ga rustig uit van de locatie in het kwadraat, oppervlak kavel/huis maal 2 en (interne)staat maal 1, als verhouding voor de prijs.

Dus ook de eerdere opmerkingen qua klappen die vallen bij een dalende huizenmarkt... zal hoog uit bij verschillende types (app., rijtjeshuis, twee onder een kap, etc..) en de locatie zijn. Je gaat veel minder verschillen binnen de subsets van die groepen zien.

[Oilman]

Emacee schreef op maandag 7 januari 2019 @ 09:38:
Dat dwingende is precies wat ik niet als oplossing zie. Wat een persoonsgebonden huurcontract als oplossing biedt is dat een huishouden zoals hierboven omschreven de keuze heeft om te verhuizen zonder daarbij hun woonlasten drastisch te verhogen.
Dit geeft hen de keuze om wel te verhuizen zonder grote financiële gevolgen waardoor de doorstroming bevorderd maar niet gedwongen wordt.
Uiteindelijk is de hele woningmarkt beter af met lage transactiekosten (overdrachtskosten / huurverhoging bij verhuizing etc.) als je het mij vraagt. Dat maakt het namelijk mogelijk om zo min mogelijk mismatch te hebben tussen huis en huishouden en daarom zo min mogelijk vraag aan (dure) nieuwbouw. Het is een manier voor optimale benutting van de bestaande woningvoorraad. Dat dat optimum nooit bereikt zal worden snap ik ook, al was het maar omdat je soms domweg niet wilt verhuizen.

Punt is dat bepaalde groepen (bijvoorbeeld scheefhuurders) tegen een alles behalve marktconforme prijs kunnen wonen. Nu is er nog enig pressie middel dat als ze anders willen, dat ze dan wel een reële prijs (binnen de Nederlandse woningmarkt) moeten gaan betalen. Maar met jouw voorstel zitten deze groepen gebakken voor het leven en dat is uiteindelijk gewoon op kosten van de rest van de bevolking.

Overigens vraag ik mij af hoeveel doorstroom van ouderen op gaat leveren. Het gaat vaak om zeer gedateerde woningen (zeker in het geval van koop), waar veel geld, tijd en energie in modernisering gestoken dient te worden. Dat geld is al een behoorlijk issue, maar de markt laat ook zien dat er relatief weinig mensen veel tijd en moeite in willen steken. De animo om een jaar in de stof te gaan zitten is niet zo groot.

[kabeltjekabel]

3x3 schreef op donderdag 27 december 2018 @ 11:47:
[...]

Mooi.
Ik denk dat de klappen vooral gaan vallen bij woningen die nog achterlopen op de verduurzaming of daar beperkte potentie voor hebben (bijv. door houten vloeren, die niet geschikt zijn voor vloerverwarming, of gebrek aan een oprit, eigen garage of oprijlaan waardoor je je EV niet kan opladen. )

Zolang het niet of nauwelijks een rol speelt bij de maximale hypotheek hoogte zal dat nog vies gaan tegenvallen denk ik.

Daarnaast; bij een jaren '30 huis kun je de 5 cm spouw volspuiten met parels, de vloer vanuit de kruipruimte isoleren, het glas vervangen door HR++ en de zolder van binnenuit isoleren. Daarna heb je nog steeds een zeer ruim huis. Een huis uit 2004 met plafonds op 2,4m gaat echter nooit zo makkelijk een plafondhoogte van 2,9 krijgen...

Plus het feit dat die jaren '30 woningen vaak op een 2x zo grote kavel staan en er nog een schuur bij zit.

Als je alles Rc 6.0 maakt betekend het vooral dat het airco seizoen tien maanden lang wordt

Daarnaast slaap ik graag in een koude slaapkamer. In een jaren '30 huis is dat makkelijker te verkrijgen dan in nieuwbouw.

[ Voor 5% gewijzigd door kabeltjekabel op 07-01-2019 21:58 ]

[Harrie_]

marklinfan schreef op maandag 7 januari 2019 @ 10:03:
[...]
Het is trouwens ook frappant om te zien hoe die makelaars beoordelen wanneer iets een kluswoning is... als er allemaal bakstenen in de binnenmuur zitten, dan moet er gestuukt worden maar als er lelijk granol ofzoiets op zit, maar het wel van grote afstand mooi wit oogt, dan niet. Zitten er bruine plavuizen in dan moet de vloer vervangen worden, maar zijn ze beige of wit dan weer niet... Terwijl dat in onze ogen altijd straks gestuukt en vloer eruit, vloerverwarming erin en wat netjes terug. Maar die makelaars beoordelen alleen maar op de 1e indruk en hoe het op de Funda foto's oogt, lijkt het.

Mijn ervaring is dat ze vaak woningen bestempelen als 'kluswoning' wanneer het gewoon ècht niet meer kan. Alles verouderd, gedateerd, enkel glas, slecht geïsoleerd, etc.

Dan noemen ze het een 'kluswoning' zodat je bijna het idee krijgt dat je als stel lekker daar de boel kunt gaan sauzen en laminaat kunt gaan leggen om het weer allemaal mooi te maken. Dat terwijl je in werkelijkheid een investering van minimaal 50k kunt doen om het enigszins gangbaar, modern en conform huidige standaarden te krijgen.

[Tehh]

RemcoDelft schreef op maandag 7 januari 2019 @ 15:35:
[...]

Waarom zou de rijkste generatie nog meer voordeeltjes moeten krijgen? Als 4000% prijsstijging niet genoeg is gaat die subsidie ook niet helpen.

Omdat je er zelf baat bij hebt. Alternatief is de huidige situatie van de huizenmarkt waarin je tot je 50e in een te klein huurwoninkje blijft wonen omdat jij niet wilt dat die oudere generatie verhuisd omdat ze dan nóg een voordeeltje krijgen.

En 4000% prijsstijging valt wel mee hoor. De huizen uit de jaren 70 kostten circa 77k (guldens, in euro is dat 35k) en nu zo'n 300k euro. Dat is 'slechts' een prijsstijging van 858,5% en dat moet je dan nog corrigeren voor inflatie. Vanaf 1970 t/m nu zit er ongeveer 460% inflatie in de prijsstijging. Uiteindelijk is dat huis uit de jaren 70 ongeveer verdubbeld in waarde.

[Señor Sjon]

Emacee schreef op maandag 7 januari 2019 @ 09:38:
Dat dwingende is precies wat ik niet als oplossing zie. Wat een persoonsgebonden huurcontract als oplossing biedt is dat een huishouden zoals hierboven omschreven de keuze heeft om te verhuizen zonder daarbij hun woonlasten drastisch te verhogen.
Dit geeft hen de keuze om wel te verhuizen zonder grote financiële gevolgen waardoor de doorstroming bevorderd maar niet gedwongen wordt.
Uiteindelijk is de hele woningmarkt beter af met lage transactiekosten (overdrachtskosten / huurverhoging bij verhuizing etc.) als je het mij vraagt. Dat maakt het namelijk mogelijk om zo min mogelijk mismatch te hebben tussen huis en huishouden en daarom zo min mogelijk vraag aan (dure) nieuwbouw. Het is een manier voor optimale benutting van de bestaande woningvoorraad. Dat dat optimum nooit bereikt zal worden snap ik ook, al was het maar omdat je soms domweg niet wilt verhuizen.

Verhuizingen zijn stressvolle ondernemingen die altijd geld kosten. Iemand die ergens fijn woont, gebruikt liever de zolder niet dan zich dat op de hals te halen.

[RemcoDelft]

Tehh schreef op dinsdag 8 januari 2019 @ 08:23:
En 4000% prijsstijging valt wel mee hoor. De huizen uit de jaren 70 kostten circa 77k (guldens, in euro is dat 35k) en nu zo'n 300k euro. Dat is 'slechts' een prijsstijging van 858,5% en dat moet je dan nog corrigeren voor inflatie. Vanaf 1970 t/m nu zit er ongeveer 460% inflatie in de prijsstijging. Uiteindelijk is dat huis uit de jaren 70 ongeveer verdubbeld in waarde.

Hoe stel je je dat dan voor? "Hier is een extra 10.000 euro subsidie, omdat de 2-600.000 euro winst op je uitgeleefde rijtjeshuis anders wat krapjes is"? Dat zet toch geen zoden aan de dijk? Of moet ik aan enkele tonnen subsidie denken?

En als het dan toch over subsidie gaat: Premiewoningen waren veel beter dan het huidige beleid van kavelwinsten.

[ Voor 6% gewijzigd door RemcoDelft op 08-01-2019 17:34 ]

[Tehh]

RemcoDelft schreef op dinsdag 8 januari 2019 @ 17:33:
[...]

Hoe stel je je dat dan voor? "Hier is een extra 10.000 euro subsidie, omdat de 2-600.000 euro winst op je uitgeleefde rijtjeshuis anders wat krapjes is"? Dat zet toch geen zoden aan de dijk? Of moet ik aan enkele tonnen subsidie denken?

En als het dan toch over subsidie gaat: Premiewoningen waren veel beter dan het huidige beleid van kavelwinsten.

Allereerst. Het geven van een subsidie aan ouderen om ze in beweging te krijgen heeft niet mijn voorkeur en ik ben er net als jij sceptisch over. In mijn post zeg ik dan ook:
"Andere opties om deze oude generatie 'in de benen' te krijgen kosten vaak geld, en dan is de vraag natuurlijk: wie gaat dat betalen? Moet de overdrachtsbelasting met 1% verhoogd worden zodat ouderen een verhuis-subsidie kunnen aanvragen? Ik betwijfel of dat veel ouderen in beweging krijgt..."

En bedenk wel; die ouderen moeten van een grote gezinswoning naar een appartement die geschikt is voor ouderen. Kijk voor de grap eens wat zo'n appartement kost, die 'winst' op dat 'rijtjeshuis' zijn die mensen dus al lang kwijt als ze een appartement kopen. Een verhuissubsidie is dan leuk, maar zoals ik zelf ook al zei betwijfel ik of dat veel ouderen in beweging krijgt. In mijn dorpje betaal je voor een typische 2o1k waar veel senioren in wonen zo'n 2-3,5 ton (afhankelijk van de staat van onderhoud) en heeft een appartement in een 'seniorenflat' een prijs vanaf 3 ton. Weg winst. En dan zitten ze vaak ook nog vast aan relatief hoge servicekosten vanwege de lift / parkeergarage etc.

[kabeltjekabel]

^^ Dat dus. Er is geen "winst" want alles wat je er voor terug koopt / huurt is netzogoed enorm in prijs gestegen. Er is "winst" als je in je familie een omgekeerde pyramide hebt qua demografie. Anders verdwijnt elke euro vastgoed "winst" weer minstens net zo hard.

Als de man zegt "ik wil een grote schuur houden" en de vrouw zegt "ik geniet van de ruime tuin".... tja, waarom zou je dan in vredesnaam verhuizen? Als je de zolder niet wilt bijhouden kun je ook gewoon 1 deur aftapen...

[ Voor 29% gewijzigd door kabeltjekabel op 09-01-2019 10:18 ]

[fotografie999]

ABN AMRO kwam vandaag met een nieuwe woningmarkt monitor: https://www.abnamro.nl/nl...monitor-januari-2019.html

Zij verwachten dat tot 2021 de prijzen verder zullen stijgen en het aanbod verder zal afnemen.

[Señor Sjon]

Tehh schreef op woensdag 9 januari 2019 @ 09:54:
[...]


Allereerst. Het geven van een subsidie aan ouderen om ze in beweging te krijgen heeft niet mijn voorkeur en ik ben er net als jij sceptisch over. In mijn post zeg ik dan ook:
"Andere opties om deze oude generatie 'in de benen' te krijgen kosten vaak geld, en dan is de vraag natuurlijk: wie gaat dat betalen? Moet de overdrachtsbelasting met 1% verhoogd worden zodat ouderen een verhuis-subsidie kunnen aanvragen? Ik betwijfel of dat veel ouderen in beweging krijgt..."

En bedenk wel; die ouderen moeten van een grote gezinswoning naar een appartement die geschikt is voor ouderen. Kijk voor de grap eens wat zo'n appartement kost, die 'winst' op dat 'rijtjeshuis' zijn die mensen dus al lang kwijt als ze een appartement kopen. Een verhuissubsidie is dan leuk, maar zoals ik zelf ook al zei betwijfel ik of dat veel ouderen in beweging krijgt. In mijn dorpje betaal je voor een typische 2o1k waar veel senioren in wonen zo'n 2-3,5 ton (afhankelijk van de staat van onderhoud) en heeft een appartement in een 'seniorenflat' een prijs vanaf 3 ton. Weg winst. En dan zitten ze vaak ook nog vast aan relatief hoge servicekosten vanwege de lift / parkeergarage etc.

Plus je hebt opeens te maken met een VvE, veel meer buren dan ervoor en je hebt een stuk minder vrijheid (twee auto's? Forget it, je hebt maar één parkeerplaats). Hell no dat je mij ooit nog een appartement in krijgt en ik ben niet de enige met dat standpunt.

[Jiffy]

Señor Sjon schreef op woensdag 9 januari 2019 @ 10:36:
[...]
Plus je hebt opeens te maken met een VvE, veel meer buren dan ervoor en je hebt een stuk minder vrijheid (twee auto's? Forget it, je hebt maar één parkeerplaats). Hell no dat je mij ooit nog een appartement in krijgt en ik ben niet de enige met dat standpunt.

Same here: ik woon in m'n uppie in een eengezinswoning (scheiding, kinderen de deur uit) en ik zie geen enkele reden waarom ik zou moeten verhuizen. Omdat ik de zolder weinig gebruik? So what?

[anandus]

fotografie999 schreef op woensdag 9 januari 2019 @ 10:32:
ABN AMRO kwam vandaag met een nieuwe woningmarkt monitor: https://www.abnamro.nl/nl...monitor-januari-2019.html

Zij verwachten dat tot 2021 de prijzen verder zullen stijgen [...]

Al begint de markt wel langzaam af te koelen omdat het plafond in zicht komt:
NVM: gekte op woningmarkt begint af te nemen

En bijvoorbeeld Amsterdam koelt sneller af dan het landelijk gemiddelde (8% stijging t.o.v. 10,3% landelijke stijging in 2018).

De NVM verwacht komend jaar maar een beperkte stijging van 4 tot 7 procent.

Er lijkt dus (eindelijk) wat stabilisatie in de markt te komen. Ook niet gek, natuurlijk, de rek begint er langzaam uit te komen (mede dankzij de strengere eisen voor hypotheken, bijv niet meer aflossingsvrij en beperkt tot 100%, etc).

en het aanbod verder zal afnemen.

Dat is wel interessant dat ABN AMRO verwacht, want volgens de NVM neemt het aanbod juist weer toe:

voor het eerst in vierenhalf jaar het aantal te koop staande woningen is toegenomen vergeleken met een kwartaal eerder (+ 5 procent).

Maar misschien is dat ook de wisselwerking met beperkte prijsstijging en verwachte stijging van het besteedbare inkomen? Dat dat het aanbod weer onder druk zal zetten?

[ Voor 19% gewijzigd door anandus op 10-01-2019 11:53 ]

[DutchChelsea]

Heeft iemand (@Harrie_ bijvoorbeeld) enig idee of er uit de nieuwste NVM-cijfers conclusies zijn te trekken voor wat betreft de verkoopmarkt in Arnhem? Ik kwam zelf na bestudering van de cijfers niet tot een conclusie, maar er zijn hier ongetwijfeld mensen die er meer verstand van hebben dan ik

[Harrie_]

DutchChelsea schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 14:19:
Heeft iemand (@Harrie_ bijvoorbeeld) enig idee of er uit de nieuwste NVM-cijfers conclusies zijn te trekken voor wat betreft de verkoopmarkt in Arnhem? Ik kwam zelf na bestudering van de cijfers niet tot een conclusie, maar er zijn hier ongetwijfeld mensen die er meer verstand van hebben dan ik

Niemand heeft een glazen bol (de NVM ook niet). Ik heb de cijfers ook even bekeken en daarin zie je bij de courante gebieden ook in het 4e kwartaal dat de boel redelijk stabiliseert. Er zit wat prijsgroei in maar die vlakt af, dat is ook de verwachting die de NVM uitspreekt. Verder zie je dat Arnhem (samen met Nijmegen) beter loopt dan de omringende gemeentse in Gelderland, maar dat is ook niet geheel onlogisch.Uit de 'Analyse Woningmarkt' van de NVM zie je trouwens ook terug dat voorgenoemde gemeentes nog steeds een behoorlijke mate van 'overhitting' hebben t.o.v. het landelijk gemiddelde en zeker de omliggende gemeentes.

Als er verder geen hele gekke dingen gebeuren dan zal de verkoopmarkt in Arnhem in de huidige lijn doorlopen en kun je volgend jaar weer een paar procent meer op een woning vangen. Als de markt echter weer wat stagneert en de rek raakt eruit dan zal dat als eerste gebeuren in de wat minder courante buurten in Arnhem. Ik ben zelf helemaal niet bekend in Arnhem, maar die stad heeft ongetwijfeld (zoals iedere stad) buurten waar iedereen wil wonen en buurten die 'wat minder in trek zijn'. We hebben de afgelopen tijd gezien dat de minder aantrekkelijke buurten net zo hard meestijgen, maar nu de boel wat begint af te vlakken mag je verwachten dat dat als eerste plaats gaat vinden in de minder aantrekkelijke buurten. Helaas heeft de NVM geen gemeente-specifieke cijfers zodat we daar ook nog iets zinnigs over terug kunnen vinden, dus dit is mijn interpretatie van het geheel. Garantie tot aan de deur

[Miks]

Mijn eigen ervaring is dat ik veel meer woningen op funda zie staan die maar niet verkocht worden ten opzichte van een jaar geleden. Vaak ook flink aan de prijs, maar de rek lijkt er wel uit ja.

[Verwijderd]

fotografie999 schreef op woensdag 9 januari 2019 @ 10:32:
ABN AMRO kwam vandaag met een nieuwe woningmarkt monitor: https://www.abnamro.nl/nl...monitor-januari-2019.html

Zij verwachten dat tot 2021 de prijzen verder zullen stijgen en het aanbod verder zal afnemen.
[Afbeelding]

Wat ze even vergeten in hun analyse is oorzaak nummer 1 voor de prijsstijgingen: de enorme verhuisbehoefte die is ontstaan na alle jaren van stagnatie op de huizenmarkt. Huizenpluizer.nl heeft vorige week zijn eigen Marktmonitor uitgebracht, waaruit blijkt dat er maar liefst 900.000 mensen een woning zoeken terwijl er maar 40.000 beschikbaar zijn. Voor iedere woning zijn er 20 gegadigden die concurreren en de prijs opdrijven! Dát is de eigenlijke oorzaak van de extreme prijsstijgingen, die volgens de huizenpluizer inmiddels een zorgwekkende 30% boven het langjarige gemiddelde ligt. Mocht het aanbod weer aantrekken, dan spat de hele bubbel uit elkaar en staan alle recent aangekochte huizen opeens 30% onder water.

Bron: https://www.huizenpluizer...rsbericht%2020190109.html

[kabeltjekabel]

Verwijderd schreef op zaterdag 12 januari 2019 @ 21:55:
[...]

Mocht het aanbod weer aantrekken, dan spat de hele bubbel uit elkaar en staan alle recent aangekochte huizen opeens 30% onder water.

Bron: https://www.huizenpluizer...rsbericht%2020190109.html

Het verschil is wel dat er nu geen 'tophypotheken' meer zijn zoals eerder wel was. Geen 140% hypotheek meer om de bruiloft, auto en vakantie ook mee te financieren. Het probleem van 'onder water' staan zal dan ook kleiner zijn.

30% prijsdaling klinkt prima. Zolang het zich dan maar beperkt tot een daling van de huizenprijzen en niet algemene malaise.

[twain4me]

Goh, zouden ze van de NVM ook alle onder de tafel betalingen hebben meegeteld? (is ook meer regel dan uitzondering aan het worden als ik om mij heen kijk)

Daarnaast ken ik delen in rotterdam waar helemaal nooit meer een huis lijkt te zijn verkocht, omdat het gewoon niet meer via funda en makelaars gaat.

Een vriend van mij heeft een collage gemaakt met de briefjes die hij in zijn brievenbus krijgt met: "mag ik je huis kopen" en dat zijn er veel.

Ik stop het nog even weg onder: "Eerst zien dan geloven"
(neemt niet weg dat de huidige bubble belachelijk is)


.

[ Voor 17% gewijzigd door twain4me op 13-01-2019 02:10 ]

[digifun]

Tehh schreef op dinsdag 8 januari 2019 @ 08:23:
[...]


En 4000% prijsstijging valt wel mee hoor. De huizen uit de jaren 70 kostten circa 77k (guldens, in euro is dat 35k) en nu zo'n 300k euro. Dat is 'slechts' een prijsstijging van 858,5% en dat moet je dan nog corrigeren voor inflatie. Vanaf 1970 t/m nu zit er ongeveer 460% inflatie in de prijsstijging. Uiteindelijk is dat huis uit de jaren 70 ongeveer verdubbeld in waarde.

Eerste huis van mijn ouders was 30 k in guldens en nu inderdaad 300 k, dat zijn echt wel extreme prijsstijgingen. Voor 77 k had je toen een villa en dat was een hoog bedrag in die tijd.

[Richh]

https://www.ad.nl/economi...-de-woningmarkt~a96604be/

Het is overduidelijk opnieuw de babyboomer die profiteert van het wanbeleid op de Nederlandse huizenmarkt: zij kunnen het nog betalen en trekken met een ton overwaarde naar elders.

En daarna 50 Plus stemmen omdat ouderen het zo slecht hebben

Hoe anders is het voor de starter: die keert de woningmarkt steeds meer de rug toe. Dat bevestigen de cijfers van HDN: het aandeel starters liep vorig jaar met 9,4 procent terug.

Wel fijn: in 2019 stijgen de huizenprijzen met 'slechts' 8%...

[Señor Sjon]

Die babyboomers moeten wel voor de hoofdprijs appartementen kopen. Overigens strookt dit niet helemaal met ander onderzoek dat senioren liever in hun eigen wijk/huis willen blijven.

[Verwijderd]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Verwijderd op 29-01-2019 08:45 ]

[aicaramba]

Verwijderd schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 15:58:
[...]


Procentueel stijgt dat appartement misschien evenveel, absoluut gezien hou je dan wel geld over natuurlijk.

Dan ga ik er wel van uit dat goedkope en dure woningen even hard stijgen (wat waarschijnlijk niet helemaal op gaat).

Procentueel stijgen appartementen vaak het hardst.

[Sport_Life]

aicaramba schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 07:59:
[...]

Procentueel stijgen appartementen vaak het hardst.

.. en dalen ook weer het hardst bij een crisis .

Overigens is een appartement een heel breed begrip. Men denkt vaak aan kleine woningen met 1 etage , al dan niet in een flat. In werkelijkheid zijn vrijwel alle gesplitste stadswoningen officieel aangeduid als appartement (boven- en benedenwoningen).
Een benedenwoning die vaak als eengezinswoning wordt gebruikt is niet te vergelijken met een flat van 10 hoog.

[ Voor 44% gewijzigd door Sport_Life op 17-01-2019 08:06 ]

[Verwijderd]

"Topambtenaar: hypotheekrenteaftrek verder omlaag"

Ben benieuwd wat het effect hiervan daadwerkelijk zou zijn. Klinkt vooral als een maatregel die woningen in het lage segment alleen maar nog gewilder maakt omdat mensen die normaal hoger zouden kopen dat zonder HRA niet meer kunnen/willen.

[Señor Sjon]

De OB werkt meer kostenverhogend dan de HRA, die met lage rente e.d. niet zoveel meer is als bij hoge rentes. Ik snap deze econoom niet. De leennormen zijn bepaald op de bruto lasten, zonder HRA. Onze pro-cyclische waan-van-de-dag overheid is hier veel meer schuldig aan.

[3x3]

<knip>

Dit valt onder de noemer ad hominem, zelfs als iemand niet op dit forum rondloopt.

En het voegt helemaal niets inhoudelijk toe.

https://nos.nl/artikel/22...aftrek-verder-omlaag.html

Originele bron:
https://esb.nu/esb/200488...uren-op-economische-groei

Hypotheekrenteaftrek verder afbouwen

Het voorkomen van procyclisch beleid klinkt logisch, maar wordt in de waan van de dag makkelijk vergeten. Neem de hypotheekrenteaftrek, die de stabiliserende werking van de rentestand op de vraag naar woningen beperkt. De versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek tot het basistarief (van circa 37 procent) die dit kabinet in gang heeft gezet, is een stap in de goede richting, maar door de aftrek verder af te bouwen kan de rente nog meer haar werk doen. De volatiliteit van de vraag en het prijsopdrijvende effect van de aftrek nemen dan af, evenals de kans op ‘onderwaterhypotheken’. De combinatie van hoogconjunctuur met de historisch lage rente maakt dit een logisch moment om door te pakken.

De rente is nu laag, dus bij het nu afschaffen wordt de pijn niet heel hard gevoelt. Als de rente weer stijgt naar 5 of 6% ga je dat zonder HRA wel voelen.

De HRA beschermt de middeninkomens met een koopwoning tegen stijging van de rente, net als huursubsidie mensen beschermt bij inkomensdaling. Deze ambtenaar wil een eind maken van die bescherming door de inkomstenbelasting voor de nieuwe generaties middenklassers met een nog agressiever tempo te ontdoen van die HRA.

De overheden voegt steeds meer financiële risico's en onzekerheid toe voor de middenklasse. Een sociale huurwoning wordt steeds aantrekkelijker met een middeninkomen.
Verplaatst uit: Het (on)bestaan van het middeninkomen

[ Voor 13% gewijzigd door Ramzzz op 17-01-2019 14:06 ]

[ANdrode]

3x3 schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 11:28:
De rente is nu laag, dus bij het nu afschaffen wordt de pijn niet heel hard gevoelt. Als de rente weer stijgt naar 5 of 6% ga je dat zonder HRA wel voelen.

Voor dat risico is een oplossing (rentevaste periode en/of aflossen). Daarnaast domineert de aflossing tegenwoordig vaak de rente. Wat je met HRA afbouwen en/of beperken wel doet is de bubbel afremmen, iets dat prima kan nu de rente extreem laag is en de woningmarkt overstappen is.

HRA is iets dat uitnodigt tot oneingenlijk gebruik (leningen uit BV met hoge rentes, grootste kosten van HRA gaan naar hoogste vermogens).

De overheden voegt steeds meer financiële risico's en onzekerheid toe voor de middenklasse. Een sociale huurwoning wordt steeds aantrekkelijker met een middeninkomen.

Middeninkomens hebben per definitie geen toegang tot sociale huurwoningen. Er is een dwang om te kopen (door HRA die verhuurders niet hebben).

Academici concluderen (goed volkskrant artikel) dat juist goedkoop kapitaal voor de woningmarkt problemen veroorzaakt (toegang tot kapitaal voor MKB, bubbel).

[ApexAlpha]

Als we de HRA aanpakken dan wordt het playing field voor mensen die een woning willen kopen om erin te wonen (apart idee, niet?) nog slechter. Op zijn minst gekoppeld met aanpak van beleggers!

[Harrie_]

Uit het artikel van @Euler212:

Door de aftrek te beperken kan de rente zijn dempende werk op de vraag beter doen, zo redeneert hij.

Hij redeneert dus kennelijk ook dat een woning (in een situatie met woningtekort) een elastisch luxegoed is. En als we de rente 'zijn dempende werk op de vraag' laten doen, dan gaat de vraag vanuit starters die nog bij pa en ma op de zolder wonen naar beneden

[dieselb0y]

3x3 schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 11:28:
<knip>

https://nos.nl/artikel/22...aftrek-verder-omlaag.html

Originele bron:
https://esb.nu/esb/200488...uren-op-economische-groei

[...]

Het valt mij op dat ik steeds vaker dit soort trucjes zie. De heer Camps zal ongetwijfeld niet pleiten voor een evenredige verdeling van de extra lasten of de baten die hier uit voortkomen. De belasting ligt natuurlijk bij de groep jongeren die het treft maar een compensatie voor specifiek die groep zal er niet inzitten.

Hoewel ik de HRA een gedrocht vind en er nog veel meer van dit soort perverse prikkels in het systeem zitten neemt het niet weg dat ik de indruk heb dat de kloof tussen de generaties steeds groter wordt.

[ Voor 19% gewijzigd door Ramzzz op 17-01-2019 14:08 ]

[Señor Sjon]

Dat is al gelinkt in het woningmarkttopic.

Overigens uit de belastinglink bij 4,4:
HRA: 9.8 miljard (14 miljard wordt altijd geroepen, maar is dus al fors gedaald.
EWF -3.366 miljard (waardoor effectief 6,434 miljard HRA overblijft)
Hillen (gaat eruit) en schenkbelasting vormen nog twee posten
OB; 1.845 miljard. Gezien het kopje alleen de woningOB. Die 1,8 miljard/jaar aan transacties (buiten de BTW over notariskosten e.d.) tikt ook lekker aan in de prijsstijging. Netto besteed de overheid nog geen 4,3 miljard aan de woningmarkt... Eigenlijk klein bier op de begroting.

[3x3]

Señor Sjon schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 12:02:
Dat is al gelinkt in het woningmarkttopic.

Overigens uit de belastinglink bij 4,4:
HRA: 9.8 miljard (14 miljard wordt altijd geroepen, maar is dus al fors gedaald.
EWF -3.366 miljard (waardoor effectief 6,434 miljard HRA overblijft)
Hillen (gaat eruit) en schenkbelasting vormen nog twee posten
OB; 1.845 miljard. Gezien het kopje alleen de woningOB. Die 1,8 miljard/jaar aan transacties (buiten de BTW over notariskosten e.d.) tikt ook lekker aan in de prijsstijging. Netto besteed de overheid nog geen 4,3 miljard aan de woningmarkt... Eigenlijk klein bier op de begroting.

Klein bier of niet.

Voor veel middenklasse gezinnen maakt de HRA duizenden euro's netto verschil op jaarbasis.

Voor veel middenklasse gezinnen is het zo dat als de marktrente weer verdrievoudigd en er geen hra is met dempende werking dat dat ook duizenden euro's scheelt op jaarbasis.

Het afschaffen van de HRA zal vast gecompenseerd in de inkomstenbelasting worden maar het maakt een huis/ hypotheek een financieel veel risicovoller product.

[Señor Sjon]

Het gaat mij meer om de het bedrag wat erg vaak in HRA discussies langskomt (14 miljard villa-subsidie, etc, etc). Dan heb ik het nog niet eens over lokale eigenaarslasten via de gemeente en waterschappen die ook o.b.v. WOZ factureren.

[Philip Ross]

Señor Sjon schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 12:33:
Het gaat mij meer om de het bedrag wat erg vaak in HRA discussies langskomt (14 miljard villa-subsidie, etc, etc). Dan heb ik het nog niet eens over lokale eigenaarslasten via de gemeente en waterschappen die ook o.b.v. WOZ factureren.

maar al die getallen tellen dus nog niet op tot het totaal dat de HRA kost volgens jouw cijfers.

Waarom zou de overheid huizenbezitters moeten subsidieren? Leg dat eerst eens uit.

En het zijn wel voornamelijk de bovenmodaal inkomens die het meeste voordeel hebben van de HRA. Want hoe groter je huis en hypotheek hoe meer je krijgt.

Lijkt mij dan ook niet echt een punt om hier in het topic te bespreken. Vooral aangezien de eerdere discussie over de huizenmarkt ook al niet echt gewenst was.

[Señor Sjon]

Philip Ross schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 12:38:
[...]


maar al die getallen tellen dus nog niet op tot het totaal dat de HRA kost volgens jouw cijfers.

Waarom zou de overheid huizenbezitters moeten subsidieren? Leg dat eerst eens uit.

En het zijn wel voornamelijk de bovenmodaal inkomens die het meeste voordeel hebben van de HRA. Want hoe groter je huis en hypotheek hoe meer je krijgt.

Lijkt mij dan ook niet echt een punt om hier in het topic te bespreken. Vooral aangezien de eerdere discussie over de huizenmarkt ook al niet echt gewenst was.

http://www.rijksbegroting...2018/10/29/kst250382.html
Punt 4.4, Tabel 12 en 15.

Ik move dit verhaal wel even naar het goede topic.

[Sissors]

dieselb0y schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 11:55:
[...]
De belasting ligt natuurlijk bij de groep jongeren die het treft maar een compensatie voor specifiek die groep zal er niet inzitten.

Huh? De jongeren hebben hier juist voordeel bij.

De slachtoffers zijn de:
Banken
Huidige woningbezitters, immers hogere lasten, en lagere huizenprijzen.

Winnaars zijn de starters en de overheidsfinancien. En de menselijke slachtoffers wordt het leed verminderd doordat rente heel laag staat momenteel en ze toch al weinig HRA krijgen, en dat huizenprijzen toch al aan het stijgen zijn, dus daar een rem op overleven ze ook wel.

Oftewel prima idee om de HRA versneld af te bouwen. In één keer weg doen is geen goed idee, maar er een beetje mee opschieten wel. We hebben niet nog een bankensubsidie nodig.

[t_captain]

3x3 schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 11:28:
Originele bron:
https://esb.nu/esb/200488...uren-op-economische-groei

Interessant artikel.

De eesrte grafiek, waarin de stijging van de arbeidsproductiviteit wordt gevolgd vanaf ~1950 tot nu, is een heel belangrijk gegeven voor dit topic.

Het gaat helemaal niet over HRA of woningmarkt. Het gaat over de "wet van afnemende meeropbrengsten": we moeten steeds complexere innovaties doen om steeds kleinere vruchten te plukken.
Aan de andere kant worden we steeds innovatiever (snelheid van ontwikkelingt neemt toe). Maar die tweede factor blijkt structureel niet voldoende om de eerste te compenseren. Dus vlakt de arbeidsproductiviteit af. Tegelijk is de positie van arbeid in economische productie door de (cumulatieve) innovaties uiit het verleden gereduceeerd en je weet wat je kunt verwachten als je inkomen op de pijler "werk" is gebaseerd.

[Richh]

Señor Sjon schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 15:53:
Die babyboomers moeten wel voor de hoofdprijs appartementen kopen.

Ze moeten niet, ze hebben de keuze. En hoewel hoofdprijs, aan de andere kant trekken ze dus tienduizenden tot honderdduizenden euro's aan overwaarde uit hun oude woning, waar ze lekker van kunnen leven.

Het lijkt me in ieder geval een beter idee dan de alleenstaande oudere in de gezinswoning in de stad met traplift en thuiszorg te laten wonen terwijl de startende verpleegkundige net een hutje op de hei kan/mag betalen en 2 uur in de file naar die oudere moet rijden om hem/haar te verzorgen.

Overigens strookt dit niet helemaal met ander onderzoek dat senioren liever in hun eigen wijk/huis willen blijven.

Ja, het is eigenlijk ook daarom dat ik het interessant vind om te noemen. Is dat nou eigenlijk echt zo? We zien immers dat dit wel gebeurd.

ANdrode schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 11:39:
Middeninkomens hebben per definitie geen toegang tot sociale huurwoningen.

We zitten inmiddels op een punt waarbij het meer loont om minder te werken en sociaal te wonen, dan om fulltime te werken en honderden euro's extra aan huur of hypotheek meer te moeten afdragen.
Sociaal houd je geld over om te sparen. Werk je gewoon en hou je je aan het systeem, dan kleed de huidige woningmarkt je totaal uit.

Het enige wat het systeem nog ietwat in stand houdt, zijn de wachtlijsten, waardoor starters onmogelijk sociaal kunnen huren, ook bij een lager inkomen.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 17-01-2019 13:29 ]

[ANdrode]

Señor Sjon schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 12:02:
OB; 1.845 miljard. Gezien het kopje alleen de woningOB. Die 1,8 miljard/jaar aan transacties (buiten de BTW over notariskosten e.d.) tikt ook lekker aan in de prijsstijging. Netto besteed de overheid nog geen 4,3 miljard aan de woningmarkt... Eigenlijk klein bier op de begroting.

Ander frame: Bijna een WW of bijstand...
En dus +- de gemiddelde jaarlijkste stijging van de zorguitgaven van de rijksoverheid

Er is geen reden waarom stijgende woningprijzen wenselijk zijn behalve voor investeerders. Daarnaast is het raar om (indirect) te belasten bij aankoop (overdrachtsbelasting, grondprijs) en niet voor bezit (vruchtgebruik).

Richh schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 13:25:
[...]
We zitten inmiddels op een punt waarbij het meer loont om minder te werken en sociaal te wonen, dan om fulltime te werken en honderden euro's extra aan huur of hypotheek meer te moeten afdragen.
Sociaal houd je geld over om te sparen. Werk je gewoon en hou je je aan het systeem, dan kleed de huidige woningmarkt je totaal uit.

Het enige wat het systeem nog ietwat in stand houdt, zijn de wachtlijsten, waardoor starters onmogelijk sociaal kunnen huren.

De explosie van huizenprijzen is voor wat partijen goed maar je zou deze stijging niet als wetmatigheid moeten willen hebben. Ik linkte in het andere topic een volkskrant artikel van gisteren over de nadelen van stijgende woningprijzen voor de reële economie.

[RemcoDelft]

Richh schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 15:39:
https://www.ad.nl/economi...-de-woningmarkt~a96604be/

Het is overduidelijk opnieuw de babyboomer die profiteert van het wanbeleid op de Nederlandse huizenmarkt: zij kunnen het nog betalen en trekken met een ton overwaarde naar elders.

Wie had 40 jaar geleden kunnen bedenken dat ze zo tegen hun pensioen hun 80 jaar oude huis met een ton winst zouden kunnen "inruilen" voor een gloednieuwe woning?

[Señor Sjon]

Er staat niks over gloednieuwe woning anders.

@ANdrode dat artikel mag ik niet lezen. Ik doel meer op de berichtgeving van deze econoom, OESO e.d. terwijl het op de begroting geen enorm (netto) bedrag is.

[ Voor 72% gewijzigd door Señor Sjon op 17-01-2019 13:44 ]

[Richh]

ANdrode schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 13:36:
De explosie van huizenprijzen is voor wat partijen goed maar je zou deze stijging niet als wetmatigheid moeten willen hebben. Ik linkte in het andere topic een volkskrant artikel van gisteren over de nadelen van stijgende woningprijzen voor de reële economie.

Ik snap niet helemaal hoe dit een relatie heeft tegenover wat ik zei Ik ben dit namelijk helemaal met je eens. Het artikel heb ik gelezen en daar ben ik het ook mee eens.

Niemand heeft baat bij gigantische woningprijzen, met uitzondering van het geïnvesteerde grootkapitaal en de vastgoedbedrijven. Een woning is een primaire levensbehoefte, 99% van Nederland heeft behoefte aan lage woninglasten, immers blijft er voor iedereen dan meer geld over.

Ik zie niet helemaal in voor welke partijen deze explosie 'goed' is.
Hell: het is nota bene de huidige rechtse coalitie die probeert (en logischerwijs faalt, maar dat terzijde) 70.000 woningen uit de grond te stampen en onlangs kwam dit artikel uit: https://nos.nl/artikel/22...eld-voor-bouwplannen.html. Geen enkele partij neemt de woningmarkt serieus. Aan de linkerkant zitten er een paar te zeuren over sociale woningen voor de echt lage inkomens.
Maar middenhuur en starters? Geen partij die daar wat voor wil betekenen, geen partij die ze in het partijprogramma noemt, zelfs niet met de aankomende gemeenteraadsverkiezingen. Enkel de PvdA noemde geloof ik 40.000 woningen, wat gewoon al minder is dan de plannen van onze huidige coalitie.

RemcoDelft schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 13:39:
[...]

Wie had 40 jaar geleden kunnen bedenken dat ze zo tegen hun pensioen hun 80 jaar oude huis met een ton winst zouden kunnen "inruilen" voor een gloednieuwe woning?

Niemand natuurlijk

Wist je dat deze groep met een afgeloste woning óók nog eens zorgtoeslag ontvangt, wat evenals de zorgkosten an sich, de AOW én de pensioenen wordt betaald door Werkend Nederland?

[OneTimer]

Señor Sjon schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 15:53:
Die babyboomers moeten wel voor de hoofdprijs appartementen kopen. Overigens strookt dit niet helemaal met ander onderzoek dat senioren liever in hun eigen wijk/huis willen blijven.

Plus een dikke hypoteehkrente:



Waarbij er denk ik ook veel aflossingsvrije hypotheken hebben genomen.

[Harrie_]

PM_Petrol schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 14:19:
[...]

Plus een dikke hypoteehkrente:

[Afbeelding]

Waarbij er denk ik ook veel aflossingsvrije hypotheken hebben genomen.

Klopt helemaal. We hoeven ook niet te doen alsof die babyboomers allemaal in vrijstaande huizen van een half miljoen wonen. Verreweg de meesten zullen in een tussenwoning zitten die ze 'goedkoop' hebben kunnen kopen in guldens, veel van die babyboomers hebben tussentijds ook nog de overwaarde opgenomen om de woning te kunnen verbouwen/moderniseren of voor andere doeleinden. Dan kunnen ze nu de woning verkopen (in de meeste regio's) voor 2 à 3 ton en kunnen ze voor het zelfde bedrag een appartement terugkopen. In veel gevallen staat er inderdaad nog een stuk (aflossingsvrije) hypotheek open wat met veel geluk afgelost kan worden bij het 'ruilen' van een huis tegen een appartement; ik denk dat maar in enkele gevallen er nog een aardig centje op de bank gezet kan worden...

Mensen die gaan lopen doen alsof al die babyboomers tonnen in hun zakken hebben kunnen steken...

[ Voor 3% gewijzigd door Harrie_ op 17-01-2019 15:09 ]

[ANdrode]

Richh schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 13:50:
[...]
Ik zie niet helemaal in voor welke partijen deze explosie 'goed' is.
Hell: het is nota bene de huidige rechtse coalitie die probeert (en logischerwijs faalt, maar dat terzijde) 70.000 woningen uit de grond te stampen en onlangs kwam dit artikel uit: https://nos.nl/artikel/22...eld-voor-bouwplannen.html. Geen enkele partij neemt de woningmarkt serieus. Aan de linkerkant zitten er een paar te zeuren over sociale woningen voor de echt lage inkomens.

Er zijn flink wat partijen die baat hebben bij de huidige opgeblazen prijzen; Even snel:

• Banken - omvang hypotheekportfolio + risicoprofiel daarvan (dalende LTV)
• Verzekeraars (omvang portfolio)
• Gemeenten (grondprijs)
• Private verhuurders (hoge marktprijs)
• 55+ (bij volgende verhuizing naar goedkopere woning; door lagere OZB door inkomsten uit grondbedrijf)
• Ontwikkelaars (door winst op grondposities en vergoedde planschade)
• +/-: Bouwsector (hogere omzet door arbeidsintensieve bouw bij renovatie of bij nieuwbouw door beperkte ruimte door hoge grondprijs en eventuele keuzes voor hoogbouw)

Dat je deze "winst" op woning (en groter gat bij verhuizen naar duurder) als "winst" kan verkopen voor burgers is mooi meegenomen.
Rijksoverheid heeft er weinig voordeel bij maar politieke partijen hebben er toch belang bij. Niet alleen Unilever en Shell laten VVD hun beleid uitvoeren...

[ Voor 5% gewijzigd door ANdrode op 17-01-2019 16:10 ]

[kabeltjekabel]

Señor Sjon schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 15:53:
Die babyboomers moeten wel voor de hoofdprijs appartementen kopen. Overigens strookt dit niet helemaal met ander onderzoek dat senioren liever in hun eigen wijk/huis willen blijven.

Of huren. Kun je daarna uitdelen aan de kinderen of royaal op vakantie.

[Pizza_Boom]

Het valt mij momenteel op, als woningzoekende, dat er maar weinig woningen gebouwd worden waar je een redelijke kans hebt als je geen 3 ton te besteden hebt. In westelijk Nederland lijkt het erop dat je zelfs op 1 of 2 handen de projecten kan tellen waar woningen met een vraagprijs van minder dan 250.000 euro gebouwd worden.

Ik werk in de bouw en daarin zie ik dat ook terug. 3 Soorten komen bij ons consequent langs: 2x nieuwbouw: sociaal, koop, en renovatie. En zo nu en dan een vleugje privaathuur dat nieuw gebouwd wordt
Sociaal kom ik niet in, want ik ben niet zielig genoeg, even bot gezegd. Ik ben niet zwanger, kom niet uit een gevaarlijke thuissituatie, ben niet gevlucht, heb een veilige woning en heb een redelijk salaris. En vooruit, ik reken studentenstudio's i.o.v. een campus ook onder sociaal.
Privaat/particulier huren begint meestal bij 1000 of 1100 euro per maand. Dat is gewoon idioot veel.
Renovatie is nog bewoond. Heb ik dus meestal ook niets te zoeken.
Nieuwbouw begint veelal bij 3 ton. Ik ben het afgelopen jaar op diverse plekken geweest, appartementen bezocht met een vanaf prijs van 8 ton waarbij de penthouses richting de anderhalf tot twee miljoen gaan. Plekken waar je als starter zou kunnen wonen ben ik maar weinig tegen gekomen. Natuurlijk, N=1, maar toch.

[Señor Sjon]

Voor een normaal rijtjeshuis lopen de prijzen dan ook hard op, vooral met gasloos (en passant wordt nu ook NOM vaak als eis gesteld). Alleen al aan bouwkosten excl. BTW gaat het hard. Dan heeft de gemeente nog de grond voor pre-crisis tarieven in de boeken staan die ze ook terug willen hebben... met rente over de afgelopen 10 jaar. Je krijgt dus snel het geval dat een rijtjeshuis met gemak over de 250k gaat (~207k excl. BTW).

[Pizza_Boom]

Dat niet alleen. Zag onderlaatst een nieuwbouwproject waarin ook een klein setje starterwoningen zaten, 12 stuks. Verder vrije kavels. Op de grootste kavels hadden die 12 starterwoningen royaal gepast. En dan bleef er nog veel ruimte over. Had de grootste kavel en de kavel daarnaast op de hoek gepakt,dan had je er nog iets van 30-40 starterwoningen bij kunnen zetten, inclusief parkeerruimte, openbaar groen e.d. Had het iets groter opgezet en er hadden prima EGW's kunnen staan.

Mja, 240k voor 76m², tuin van 9m² en geen eigen parkeerplaats.

[Piet_Piraat7]

Ik vraag me wel af wanneer het weer de goede kant op gaat, in de zin van dat huizen voor starters en mensen met minder inkomen meer keuze hebben. Vrees dat het nog wel jaren gaat duren.

[Señor Sjon]

Die starterswoningen worden gefinancierd door de kavels. Vandaar die verdeling. Verder heerst in veel regio's nog de angst voor krimp na 2025-2030 (zelfs in Zuid-Holland), waardoor woningaantallen per project beperkt zijn. Goede kans dat die ontwikkelaar niet meer dan dat aantal huizen mocht maken.

[Richh]

Pizza_Boom schreef op woensdag 23 januari 2019 @ 12:14:
Plekken waar je als starter zou kunnen wonen ben ik maar weinig tegen gekomen..

Zijn er wel hoor!

Gewoon in een bouwval-appartement tussen de sociale woningen (al je buren betalen minder aan huur dan jij aan hypotheeklast) in een C-buurt wonen, >1 uur van je werk af, slecht geïsoleerd, met natuurlijk erfpacht, en een VVE van 300 euro. Daar komen altijd wel een stuk of 20 lotgenoten op af die allemaal overbieden. Misschien heb je een keer geluk en kan je de hoofdprijs net rond krijgen, als je een starterslening er nog bovenop afsluit.

En dan hopen dat de woningmarktbubbel niet knapt, want dan raak je het nooit meer kwijt natuurlijk, een gezin stichten kan immers ook wel na je 35e, toch

Nog nooit betaalde een generatie zoveel procent van zijn inkomen voor een dak boven zijn hoofd.
Gelukkig zijn er heel veel politieke partijen die meer woningen willen bouwen. Klik!

Maar hey:
- "Starterproblemen zijn van alle tijden, wij hadden het vroeger ook niet makkelijk hoor!"
- "Onzin, er is heus wel iets te koop: <insert random linkje op Funda waar vanalles aan mankeert>"



Over een jaar of 20 hebben we een gigantisch woningoverschot ivm babyboomgenertie, dan kan je je kans grijpen. Hoef je alleen maar de traplift uit de riante gezinswoning te schroeven.
Tot die tijd? Scheefhuren, antikraak, thuis blijven wonen. Succes

[twain4me]

Richh schreef op woensdag 23 januari 2019 @ 13:50:
[...]


Over een jaar of 20 hebben we een gigantisch woningoverschot ivm babyboomgenertie, dan kan je je kans grijpen. Hoef je alleen maar de traplift uit de riante gezinswoning te schroeven.
Tot die tijd? Scheefhuren, antikraak, thuis blijven wonen. Succes

Ik zou er niet vanuit gaan, een groot aantal woningen die nu nog qua levensduur wordt gerekt valt mogelijk dan weg, en de vraag naar woningen door eenpersoonshuishoudens blijft voorlopig doorstijgen.
Het niet willen trouwen of juist willen scheiden (vooral andere jongere generaties) en dus zijn er extra woningen nodig

Edit: Een verbod op LAT relaties dan maar

[ Voor 3% gewijzigd door twain4me op 23-01-2019 15:31 ]

[Señor Sjon]

Er moeten ook nog een hoop woningen tussenuit die na de oorlog snel zijn gebouwd en eigenlijk niet te renoveren zijn. Die worden nu ook al gesloopt en nieuw gebouwd. Met een corporatie kan dat, met versnipperd bezit niet.

[Pizza_Boom]

Wat je nu veel ziet, is dat coorperaties een deel hebben verkocht en een deel nog bezitten en het deel in bezit dan gaan renoveren. Dat ziet er verschrikkelijk uit. Dan heb je een rijtje van 10 of 12 woningen, huis 3, 7 en 9 zijn dan niet meegenomen en hebben dus een ander dak, een andere voorgevel, andere kozijnen e.d. t.o.v. hun buren. En vervolgens gaan ze dan een proces aanspannen omdat hun woning minder waard is geworden. Die krijgen overigens altijd de mogelijkheid mee te doen, maar willen ze meestal niet (want kost geld).

[Bockelaar]

voordat iedereen mee gaat in sommige mensen hun stokpaardje/mantra: de cijfers zeggen iets anders over de babyboom aantallen: https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/bevolkingspiramide
Ik zou niet teveel rekenen op grote leegstand als de babyboomers uitsterven, er komen grotere pieken achteraan, van generaties die LAT of eenouder gezin zijn....

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op woensdag 23 januari 2019 @ 16:11:
Er moeten ook nog een hoop woningen tussenuit die na de oorlog snel zijn gebouwd en eigenlijk niet te renoveren zijn. Die worden nu ook al gesloopt en nieuw gebouwd. Met een corporatie kan dat, met versnipperd bezit niet.

Met privebezit zou dat ook kunnen, als woningen zouden afschrijven. Dan is een vergaan krot gewoon niets meer waard, i.p.v. dat je alsnog tonnen moet betalen gevolgd door een even dure verbouwing of nieuwbouw.

[N1ckk]

Het is vaak de grond die ook veel waard is.

[Richh]

Bockelaar schreef op woensdag 23 januari 2019 @ 16:41:
voordat iedereen mee gaat in sommige mensen hun stokpaardje/mantra

Nou, dat wil ik er nou ook weer niet van maken hoor. Vind het wel jammer dat zoiets aan de kaak stellen gelijk moet vallen in een 'stokpaardje'.

de cijfers zeggen iets anders over de babyboom aantallen: https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/bevolkingspiramide

Mja, de babyboomers zijn na 20 jaar weg. Dat zal iets meer woningen opleveren.
Je hebt gelijk dat de piek 1960/1970 daarna nog komt, die is ook erg groot. Maar bedenk wel: die is na 40 jaar óók weg.

Het is de huidige starter op de woningmarkt die zich de komende jaren maximaal in de schulden stopt, voor een woning die als hij/zij de AOW-leeftijd bereikt (if any) geen drol meer waard is door woningoverschot.

Ik zou niet teveel rekenen op grote leegstand als de babyboomers uitsterven, er komen grotere pieken achteraan

Het is overigens waarschijnlijk dat deze piek iets eerder afneemt, hij springt er nu vooral uit omdat deze mensen een jaar of 50 zijn, de meeste mensen worden ouder dan 50.
Toen de groep babyboomers 50 was, sloeg deze piramide ook harder uit.

RemcoDelft schreef op woensdag 23 januari 2019 @ 16:45:
[...]

Met privebezit zou dat ook kunnen, als woningen zouden afschrijven. Dan is een vergaan krot gewoon niets meer waard, i.p.v. dat je alsnog tonnen moet betalen gevolgd door een even dure verbouwing of nieuwbouw.

Eigenlijk schrijven woningen natuurlijk ook af (Probeer dat voor de grap eens uit te leggen aan een 50-plusser ).
Het is puur de (al dan niet kunstmatige) schaarste van bouwgrond die prijzen harder laat stijgen dan de inflatie.

[ Voor 18% gewijzigd door Richh op 23-01-2019 17:01 ]

[ANdrode]

N1ckk schreef op woensdag 23 januari 2019 @ 16:48:
Het is vaak de grond die ook veel waard is.

Het is de grond in combinatie met de infrastructuur in de directe omgeving die veel waard is.

Deze kosten werden betaald uit verkoop van grond en beheerd door gemeente - die het weer betaalde met verkoop van grond. Hier moet een transitie ontstaan naar betalen uit belasting op vermogen. Met nieuwbouw-opbrengst dek je geen rioolrenovatie- en -verzwaring in andere wijken.

Stel bouw is constant, dan zijn inkomsten per gebouwd huis uitgedrukt in reële waarde sinds +- 1995 constant (tweeverdieners + groei hypotheekruimte) en is het aantal verkochte percelen dalend tov het aantal bestaande woningen.

Of is dit als zo ongeveer het enige door vorige generaties niet betaald via een omslagstelsel...

[Tehh]

Richh schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 13:50:
[...]
Maar middenhuur en starters? Geen partij die daar wat voor wil betekenen, geen partij die ze in het partijprogramma noemt, zelfs niet met de aankomende gemeenteraadsverkiezingen. Enkel de PvdA noemde geloof ik 40.000 woningen, wat gewoon al minder is dan de plannen van onze huidige coalitie.
[...]

Het is vast niet geheel toevallig dat de groep starters en mensen die gebruik (zouden) willen maken van middenhuur ongeveer het minst politiek actief zijn. Er zijn wat tieners en een enkele twintiger actief in de politiek. Dan komt werk + huisje/boompje/beestje en wordt politiek actief zijn als eerste weggestreept.
Deze groep bind zich nauwelijks aan een politieke partij (wordt er in elk geval geen lid van); waarom zou een partij dan juist op deze groep haar plannen afstemmen? De mensen die wél actief zijn bepalen d.m.v. stemmingen/inbreng etc toch een groot gedeelte van de plannen. Maar dat zijn mensen die inmiddels hun schaapjes wel op het droge hebben.
Hell, als ik eind veertig ben is mijn woning zo goed als afbetaald. Raad eens wat ik ga doen met die 1k p.m. die ik overhoud? Juist; (o.a.) de vastgoedmarkt op om met mijn dan riante financiële middelen woningen weg te kapen van starters zodat ik diezelfde woning aan hun kan verhuren, alleen maar zodat ik mijn tegen die tijd vast nog steeds karige pensioen een beetje kan spekken. En tegen die tijd ben ik niet de enige met een afbetaald huis, een karig pensioen en plannen om de vastgoedmarkt te bestormen, dus gaat het voor starters echt niet makkelijker worden. En als ik eenmaal mijn schaapjes goed op het droge heb ga ik minder werken, wordt ik politiek actief en zorg ik er natuurlijk wel voor dat mijn schaapjes op het droge blijven. Ik wil niet dat er dan 500.000 woningen voor starters gebouwd worden want dan verdampt mijn investering.
Maar jongeren zijn met geen stok politiek actief te krijgen, want 'het maakt toch niet uit' (m.a.w.; ze vinden de '(S)ROI' te laag).

Señor Sjon schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 12:02:
Dat is al gelinkt in het woningmarkttopic.

Overigens uit de belastinglink bij 4,4:
HRA: 9.8 miljard (14 miljard wordt altijd geroepen, maar is dus al fors gedaald.
EWF -3.366 miljard (waardoor effectief 6,434 miljard HRA overblijft)
Hillen (gaat eruit) en schenkbelasting vormen nog twee posten
OB; 1.845 miljard. Gezien het kopje alleen de woningOB. Die 1,8 miljard/jaar aan transacties (buiten de BTW over notariskosten e.d.) tikt ook lekker aan in de prijsstijging. Netto besteed de overheid nog geen 4,3 miljard aan de woningmarkt... Eigenlijk klein bier op de begroting.

Zijn dit de getallen over 2018? Want in 2019 daalt de EWF weer. Voor de meeste mensen (huizen van 75k tot dik 1 mln) gaat dit van 0,7% in stappen naar 0,45% in 2023. Voor velen is dat een kleine netto vooruitgang - totdat de HRA daalt onder het huidige middelste tarief van 38,1%.

[Señor Sjon]

Dit staat in het belastingplan 2019. De EWF daalt, maar de WOZ stijgt. Per saldo zal het opgehaalde bedrag niet veel verschillen verwacht ik.

[Richh]

Tehh schreef op vrijdag 25 januari 2019 @ 11:19:
Het is vast niet geheel toevallig dat de groep starters en mensen die gebruik (zouden) willen maken van middenhuur ongeveer het minst politiek actief zijn. Er zijn wat tieners en een enkele twintiger actief in de politiek. Dan komt werk + huisje/boompje/beestje en wordt politiek actief zijn als eerste weggestreept.
Deze groep bind zich nauwelijks aan een politieke partij (wordt er in elk geval geen lid van); waarom zou een partij dan juist op deze groep haar plannen afstemmen? De mensen die wél actief zijn bepalen d.m.v. stemmingen/inbreng etc toch een groot gedeelte van de plannen. Maar dat zijn mensen die inmiddels hun schaapjes wel op het droge hebben.
Hell, als ik eind veertig ben is mijn woning zo goed als afbetaald. Raad eens wat ik ga doen met die 1k p.m. die ik overhoud? Juist; (o.a.) de vastgoedmarkt op om met mijn dan riante financiële middelen woningen weg te kapen van starters zodat ik diezelfde woning aan hun kan verhuren, alleen maar zodat ik mijn tegen die tijd vast nog steeds karige pensioen een beetje kan spekken. En tegen die tijd ben ik niet de enige met een afbetaald huis, een karig pensioen en plannen om de vastgoedmarkt te bestormen, dus gaat het voor starters echt niet makkelijker worden. En als ik eenmaal mijn schaapjes goed op het droge heb ga ik minder werken, wordt ik politiek actief en zorg ik er natuurlijk wel voor dat mijn schaapjes op het droge blijven. Ik wil niet dat er dan 500.000 woningen voor starters gebouwd worden want dan verdampt mijn investering.
Maar jongeren zijn met geen stok politiek actief te krijgen, want 'het maakt toch niet uit' (m.a.w.; ze vinden de '(S)ROI' te laag).

Spijker op z'n kop!

Een oplossing hiervoor is er vrees ik niet. Sowieso: zelfs met politiek actieve jongeren gaat er weinig veranderen, er zijn immers te weinig jongeren om gewicht te bieden.

Zolang jongeren het idee krijgen 'dat het later wel gaat lukken op de woningmarkt' en ze de keuze moeten maken tussen politiek actief worden (=risico, zie maar of dat gaat lukken) óf nog harder je best doen om eerder meer geld te verdienen (=hoe dan ook waar je heen wil) dan kiest uiteindelijk iedereen wel voor het laatste.

De laatste aflevering van Tegenlicht en de bijbehorende podcast zijn interessant om eens te kijken/luisteren als je het hier over hebt.

[Pizza_Boom]

Tehh schreef op vrijdag 25 januari 2019 @ 11:19:
[...]


Het is vast niet geheel toevallig dat de groep starters en mensen die gebruik (zouden) willen maken van middenhuur ongeveer het minst politiek actief zijn. Er zijn wat tieners en een enkele twintiger actief in de politiek. Dan komt werk + huisje/boompje/beestje en wordt politiek actief zijn als eerste weggestreept.
Deze groep bind zich nauwelijks aan een politieke partij (wordt er in elk geval geen lid van); waarom zou een partij dan juist op deze groep haar plannen afstemmen? De mensen die wél actief zijn bepalen d.m.v. stemmingen/inbreng etc toch een groot gedeelte van de plannen. Maar dat zijn mensen die inmiddels hun schaapjes wel op het droge hebben.
Hell, als ik eind veertig ben is mijn woning zo goed als afbetaald. Raad eens wat ik ga doen met die 1k p.m. die ik overhoud? Juist; (o.a.) de vastgoedmarkt op om met mijn dan riante financiële middelen woningen weg te kapen van starters zodat ik diezelfde woning aan hun kan verhuren, alleen maar zodat ik mijn tegen die tijd vast nog steeds karige pensioen een beetje kan spekken. En tegen die tijd ben ik niet de enige met een afbetaald huis, een karig pensioen en plannen om de vastgoedmarkt te bestormen, dus gaat het voor starters echt niet makkelijker worden. En als ik eenmaal mijn schaapjes goed op het droge heb ga ik minder werken, wordt ik politiek actief en zorg ik er natuurlijk wel voor dat mijn schaapjes op het droge blijven. Ik wil niet dat er dan 500.000 woningen voor starters gebouwd worden want dan verdampt mijn investering.
Maar jongeren zijn met geen stok politiek actief te krijgen, want 'het maakt toch niet uit' (m.a.w.; ze vinden de '(S)ROI' te laag).

Gevolg van het beleid. De vertegenwoordigers zijn allemaal oudelui die enkel aan zichzelf denken. Denk alleen al even aan dingen als stufi e.d., pensioenlast die naar de jongere generatie wordt geschoven. Mensen voelen zich niet gehoord. En dat zie je op meer plaatsen. Het waren voornamelijk ouderen die bij de Brexit gestemd hebben.

Kijkend naar mijzelf: ik stem op een bepaalde partij vanwege standpunten. Gaan ze samenwerken gaan die standpunten vervolgens over boord. Dan ga ik die toch niet meer support geven?

[twerk]

In Cobouw, een vakblad voor de bouw staat een interessant interview met de topmannen van de 5 grote bouwbedrijven over de woningmarkt in Nederland. Ik heb het artikel enigszins samengevat maar het is interessant om in zijn volledigheid te lezen.

1. Bouwkosten: Significante stijging of stabilisatie?
De meningen zijn hierover verdeeld sommige CEO's verwachtten stabilisatie andere verwachten een stijging.
Éen van de CEO's pleit voor meer schaal "Iedere corporatiedirecteur zou wat mij betreft een project moeten aanwijzen waarbij duizenden woningen tegelijk worden gedaan.”

2.Personeelstekort: Buitenlandse zzp’ers bieden soelaas
CEO's zijn het eens personeeltekort zal worden opgevangen want "Roemenen, Polen en Bulgaren willen graag in de Nederlandse bouw werken" maar "Nederlandse jongeren zien de bouw volgens Düzyol niet zitten."

3. Woningmarkt: Extreem ambitieuze woningbouwplannen zijn riskant

Er moet haast gemaakt worden, er moeten 1 miljoen woningen bij tot 2030. Een “noodsituatie” die vraagt om een noodoplossing op nationale schaal, vindt Smits. “Het lukt in Nederland niet eens de woningnood stabiel te houden. In plaats van 75.000 nieuwbouwwoningen halen we er misschien 65.000 à 70.000.”

vraag overtreft het aanbod ruim – doemen er volgens hen, behalve de hoge bouwkosten en de personeelstekorten, nieuwe gevaren op. Dura: “We zien dat er steeds meer extreem ambitieuze plannen komen. Qua hoogbouw en qua volume. Het ambitieniveau van voor de crisis is weer helemaal terug. Daar maak ik me wel zorgen om. Het is de vraag of die projecten haalbaar zijn. Grote projecten brengen risico’s met zich mee. Vaak zitten er veel koopwoningen bij, krijg je die wel verkocht? Verder zijn grote projecten complexer en zijn er technische risico’s en prijsstijgingsrisico’s. Bouwers willen overzichtelijkheid met behapbare risico’s.”

De bouwbedrijven maken zich dus enigszins zorgen over de manier waarin het woningtekort moet worden opgelost. Dit zie ik persoonlijk ook wel terug in de randstad. Als er dan ergens moet worden gebouwd, zeker in Amsterdam zijn het dure woontorens met dure appartementen. De torens moeten er dan ook nog eens mooi uitzien voorbeeld.

4. Overheid: Bouwproject dat op tijd begint is een wonder
De bouwers klagen over onnodige bureaucratie maar ook:

Ik bedoel de begrenzing van de middenhuur, de verplichting van sociale woningbouw en de terughoudendheid met koopwoningen in steden als Amsterdam.” Waar kun je als ontwikkelende aannemer nog bouwen en een nette boterham verdienen? Ook hij ergert zich aan de vergunningsprocedures die te lang duren. Zijn advies: “Verruim het locatie-aanbod, omdat het altijd langer duurt voordat een locatie tot realisatie komt dan je denkt.”

Vooral dat laatste is een probleem aan het worden. In de steden is weinig ruimte en in de dorpen willen ze het dorpse karakter behouden. Zie bijvoorbeeld de ophef bij de gemeente Zederik dat door een fusie nu tot de provincie Utrecht ipv Zuid-Holland behoort

maar de fusie is volgens hem maar op één manier uit te leggen: de onontgonnen polders in Zederik moeten straks het woningtekort van de Utrechtse steden oplossen. Dat zag hij eerder gebeuren bij Vianen, dat in 2002 ‘haar ziel al verkocht’ aan Utrecht en nu een van de snelstgroeiende randgemeenten van Nederland is.

5. Waar te bouwen? Makkelijke locaties binnenstad bijna op

Gemeenten en provincies zullen in 2019 meer bouwlocaties moeten aanwijzen. Ook buiten de steden, menen de topmannen. “We kunnen de woningvraag niet volledig binnenstedelijk oplossen. Zeker niet als je een goede en gezonde leefomgeving wilt maken”, stelt Ton Hillen. Binnenstedelijk bouwen zal vooral op hoogbouw uitdraaien. “De vraag is: willen mensen allemaal in die hoge torens wonen? Je moet wel producten maken die passen bij de consument. Elke gemeente zal goed moeten kijken wat die behoefte is.”

Reken er volgens Hillen op dat binnenstedelijk bouwen de komende jaren stroever en trager zal gaan. De makkelijk aan te pakken binnenstedelijke locaties raken langzaam op. “We komen nu toe aan de complexere locaties, waar ook ruimtelijke ordeningsprocedures ingewikkelder zijn, en het aantal stakeholders groter.”

Volgens Daan Sperling zitten gemeenten en provincies “te veel op de toer dat alleen binnenstedelijk gebouwd kan worden”. Nu de ruimte om te bouwen in Nederland steeds kleiner wordt, pleit hij voor een terugkeer van het Rijk als regisseur. Angst voor lelijke nieuwe wijken, is niet nodig. Of de woningen nu buiten of binnen de stad komen, volgens Hans Smits zijn architecten en stedenbouwkundigen in Nederland in staat “zéér leefbare, zéér creatieve, zéér duurzame, fantastische woonomgevingen” te maken.

De discussie komt toch weer terecht bij het fundamentele punt van dat er in met name in de rancstad te weinig bouwlocaties zijn buiten de grote steden en dat zowel de grote steden als de kleinere randgemeentes eigenlijk niet willen bouwen in het groen.

---

De afzwaaiende voorzitter van de Amsterdamse makelaarsvereniging, Sven Heinen komt eigenlijk tot vergelijkbare conclusies, in een interview met de Volkskrant

Infrastructuur:
Volgens Heinen denken we te veel in klein stedelijk woonbeleid en moet er alomvattende visies komen voor de regio's. Bijv: NZ-lijn doortrekken naar Purmerend in plaats van alleen aan Amsterdam denken. Verder meent hij dat er een Minister moet komen "die kan beslissen over de grenzen van gemeenten en provincies heen" . Het risico hierbij is natuurlijk wel dat kleinstedelijke gebieden het gevoel krijgen dat ze van alles krijgen opgelegd vanuit Den-Haag.

Lucht voor corporaties
Volgens Heinen moeten corporaties meer lucht krijgen door de verhuurdersheffing af te schaffen en ze de mogelijkheden te geven niet alleen sociale huur te bouwen. Op deze manier kunnen corporaties daadwerkelijk wijken gaan bouwen die gemengd zijn, "sociale huur, middeldure huur en koop". Verder stelt hij dat er in Amsterdam snel gewoon geen plek meer is om betaalbare woningen te gaan realiseren en er dus buiten de ring( A10) gaat moeten worden gebouwd. Oftewel bouwen in het groen tussen Amsterdam-Noord en Purmerend.

Met name de voorstellen om meer bevoegdheden aan de Minister te geven vind ik interessant, dit kan natuurlijk zorgen voor een overvallen gevoel bij inwoners van randgemeentes en dorpen maar het is een feit dat er te weinig woningen zijn. Woondeals zoals tussen de gemeente Groningen en minister Ollongeren om 20K woningen te gaan bouwen moeten denk ik toch meer gemeengoed worden. De vraag is of dit effectief is of dat het rijk gewoon bouwlocaties moet gaan aanwijzen. Misschien kan een combinatie met INFRA zoals waar Heinen voor pleit een oplossing kan bieden. Bijvoorbeeld de NZ lijn doortrekken naar Purmerend en Hoorn met lightrail. Vervolgens bij de tussenliggende plaatsen die bereid zijn om veel woningen te gaan bouwen een station realiseren, op die manier kan je een win-win creëren. Ik ben persoonlijk vrij Amsterdam georiënteerd maar een vergelijkbaar plan is vast ook mogelijk in Rotterdam/Eindhoven/Utrecht.

[Bart2005]

Deze "topmannen" lijken unaniem van mening te zijn dat hun problemen met belastinggeld opgelost moeten worden. Als ze echt begaan waren deden ze wel nuttige dingen in plaats van het verzinnen van "lightrail" oplossingen wat zij dan wel een win-win noemen maar daar geen muntje aan bijdragen.

De algemene consensus komt over dat "anderen" niet genoeg doen en het moeten oplossen voor ze. Zo kan ik het ook met bijpassende beloning. Ze hebben in ieder geval smoezen (bureaucratie..) genoeg om niets te doen.

[ Voor 26% gewijzigd door Bart2005 op 25-01-2019 21:09 ]

[Señor Sjon]

Goh, dat roep ik al tijden.

@Bart2005 dat lees ik nergens? Alleen dat bouwgrond met bestemming wonen te zeldzaam is en dat er nauwelijks over gemeentegrenzen gekeken wordt. Als corporaties weer middensegment mogen bouwen, dan word je met belastinggeld weggeconcurreerd. It happened before.

[Bart2005]

We lezen dat ze Roemenen, Polen en Bulgaren willen want Nederlanders "willen" niet. Het is de bekende neoliberale riedel. Het ligt b.v. nooit aan het geboden salaris en omstandigheden maar altijd aan luiheid van het eigen volk. En het klopt misschien wel omdat het eigen volk massaal uitgefaseerd is en die inmiddels iets heel anders doen.

Het staat me zo tegen dat de bedrijfsvoering waar zij zelf verantwoording voor zouden moeten nemen altijd afgeschoven wordt op externe factoren. Smoezen inderdaad. Het is allemaal klagen en dromen over wat er wel niet mogelijk zou zijn als anderen daarvoor betalen. Geen wilskracht. Altijd maar die slappe verhalen waarom het niet kan.

[ Voor 82% gewijzigd door Bart2005 op 25-01-2019 21:40 ]

[Señor Sjon]

Er is ook niemand te krijgen anders. Ook niet voor de hoofdprijs. Projecten worden uitgesteld omdat er geen handjes zijn en daardoor de aanneemsom veel te hoog wordt.

[Napo]

Señor Sjon schreef op vrijdag 25 januari 2019 @ 22:05:
Er is ook niemand te krijgen anders. Ook niet voor de hoofdprijs. Projecten worden uitgesteld omdat er geen handjes zijn en daardoor de aanneemsom veel te hoog wordt.

Niets meer dan marktwerking inderdaad. Het feit dat in tijden van recessie weinig gebouwd wordt zorgt dat de capaciteit afneemt en dat deze niet snel terug op te schalen is met Nederlanders is een feit. Daar ga je met de grootste wens niet aan voorbij. Natuurlijk is een hoog salaris een oplossing maar ook daar zit "de markt" niet op te wachten, het drijft de prijzen nog meer op.

Zoals elke organisatie kan BV Nederland niet een werkeloze sector aanhouden tot er wel weer afdoende werk is, daar pluk je in tijden van recessie de vruchten van (werk tegen kostprijs) en in tijden van hoogtij de nadelen van (organisaties die weer wat vet op de botten willen opbouwen).

Je kan niet en-en willen, zo werkt het simpelweg niet. Enige optie zou dan nationaliseren zijn maar ook dat moet je niet willen.

[twerk]

Napo schreef op vrijdag 25 januari 2019 @ 22:56:
[...]


Niets meer dan marktwerking inderdaad. Het feit dat in tijden van recessie weinig gebouwd wordt zorgt dat de capaciteit afneemt en dat deze niet snel terug op te schalen is met Nederlanders is een feit. Daar ga je met de grootste wens niet aan voorbij. Natuurlijk is een hoog salaris een oplossing maar ook daar zit "de markt" niet op te wachten, het drijft de prijzen nog meer op.

Zoals elke organisatie kan BV Nederland niet een werkeloze sector aanhouden tot er wel weer afdoende werk is, daar pluk je in tijden van recessie de vruchten van (werk tegen kostprijs) en in tijden van hoogtij de nadelen van (organisaties die weer wat vet op de botten willen opbouwen).

Je kan niet en-en willen, zo werkt het simpelweg niet. Enige optie zou dan nationaliseren zijn maar ook dat moet je niet willen.

Ja en nee, de staat heeft hier ook wel een rol. Als de staat iets meer anticyclisch had geïnvesteerd in de bouw ipv keihard terugschroeven had meer van die capaciteit behouden kunnen blijven.

Señor Sjon schreef op vrijdag 25 januari 2019 @ 21:23:
...
Als corporaties weer middensegment mogen bouwen, dan word je met belastinggeld weggeconcurreerd. It happened before.

Waarom is dat een probleem, als private sector moet opboksen tegen WOCO's? Met name voor grote projecten zijn zoals Heinen aangeeft kunnen WOCO's toch juist interessant zijn. Die hoeven geen winst te maken dus kunnen ze daadwerkelijk gemengde wijken creëren zonder dat alleen naar optimale winst wordt gekeken. Of vat ik je comment verkeerd op?

[ Voor 49% gewijzigd door twerk op 25-01-2019 23:03 ]