Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Harrie_]

*knip* De OT tags zijn om een side-note binnen een ontopic post te plaatsen niet om en OT discussie te starten of te voeren

[ Voor 87% gewijzigd door twain4me op 26-08-2025 13:48 ]

[redwing]

flaskk schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 11:05:
Als een politieke partij echt iets aan de woningprijzen wil doen moeten ze naar onze bevolkingsgroei kijken.

Want in 2024 kregen we er elke dag 277 mensen bij (cbs) en ik neem aan dat er lang niet zoveel huizen per dag worden opgeleverd.

Dat hoeft ook niet omdat niet iedereen een eigen huis nodig heeft.

Dus:
- meer woningen opleveren

Daar zou de volle focus op moeten liggen. Alleen voorlopig gebeurt daar nog veel te weinig en hopen we nog steeds dat de markt het wel een keer voor ons oplost.

- strenger asiel beleid

Dit gaat je niets opleveren. Het gros van de migranten zijn arbeidsmigranten en als je die weghoudt ga je dat merken aan je economie. En asielzoekers zijn uiteindelijk maar een relatief kleine groep, waarbij je ziet dat het huidige strengere beleid juist averechts werkt. In dit geval zou ik het dan ook niet hebben over een strenger asielbeleid, maar over een goed lopend asielbeleid. Als je asielzoekers binnen een paar maanden kunt vertellen of ze wel/niet mogen blijven ben je al veel problemen kwijt. En stop de miljarden die je nu nog voor noodopvang weggooit dan in de huizenmarkt en je kunt heel veel bereiken. En daarvoor hoef je geen eens terechte asielzoekers (dus van b.v. oorlog) buiten te sluiten.

- en wellicht de minst leuke, eerste 2 kinderen toeslagen, bij derde kind geen toeslag meer.

Vooral niet, nu is vergrijzing al een van de grootste problemen van de toekomst, dat wil je niet verterken door nog minder kinderen.

- weer bejaarden tehuizen openen

Dat zou wel helpen en waarschijnlijk ook een goede optie zijn. De vraag is alleen of de bejaarden dat ook willen, want de trend is juist dat mensen langer thuis willen blijven wonen.

[Conrado]

Mr0BB schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:10:
Er komt geen enkele woning extra bij dus aan het tekort doe je ook niets.

Vooral dat!
Of je voor of tegen de afschaffing van de HRA bent, het is een politieke beslissing die in Den Haag vooral wordt ingeven om budgetruimte te creëren. En als 'we' dat vinden, dat weten we na 29 oktober, is dat verder prima.
Het gaat de huizenmarkt idd niet helpen.

[flaskk]

Buiten HRA vind ik het wel gek bij de aankoop van een huis hoe meer je verdiend hoe meer belasting je terug krijgt, ik snap het principe wel maar is toch wel gek.

[redwing]

Conrado schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:11:
[...]

Dat is allemaal waar, ben ik helemaal met je eens!

Echter - en dat blijkt lastig voorstelbaar - er is geen enkele zekerheid dat bij het afschaffen van de HRA de huizenprijzen zakken.
Dan nog iets over particuliere schulden: mensen gaan grote schulden aan omdat ze graag een huis willen. De vraag is groter dan het aanbod. Als je de HRA afschaft, betekent dat niet dat mensen minden schuld aangaan. Mensen lenen maximaal om maximaal huis te krijgen voor wat ze aankunnen.

Juist om wat je zegt is het 100% zeker dat je dat afschaffen HRA in de huizenprijzen terug gaat zien. En daarbij zullen de huizenprijzen niet zakken, want daarvoor is de HRA impact veel te beperkt. Maar de huizenprijzen zullen wel iets minder snel stijgen. Want ze kunnen maximaal dan net wat minder lenen en dus minder uitgeven aan een huis.

Maar uiteindelijk is HRA gewoon een onzinnige subsidie die alleen daarom al moet verdwijnen.

[Chaki]

flaskk schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 11:05:
Als een politieke partij echt iets aan de woningprijzen wil doen moeten ze naar onze bevolkingsgroei kijken.

Want in 2024 kregen we er elke dag 277 mensen bij (cbs) en ik neem aan dat er lang niet zoveel huizen per dag worden opgeleverd.
Dus:
- meer woningen opleveren
- strenger asiel beleid
- en wellicht de minst leuke, eerste 2 kinderen toeslagen, bij derde kind geen toeslag meer.
- weer bejaarden tehuizen openen

Derde kind geen toeslag meer? Wat verandert dat aan de woningmarkt? Ze gaan meestal niet op zichzelf wonen als ze 6 maanden zijn. En wie gaan die huizen bouwen als de werkzame beroepsbevolking krimpt? 80-plussers omscholen tot bouwvakker?

[Harrie_]

CornermanNL schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:41:
Hoe groot zijn de bedragen eigenlijk die mensen tegenwoordig nog aan HRA krijgen? Na jaren van lage rentes en verplichte aflossing kan dat voor bestaande hypotheken die al 5 jaar of langer lopen toch niet zo’n probleem meer zijn als de HRA er af gaat?

Meeste mensen hebben ook weer loonsverhoging gehad. Maar misschien is het wel een probleem?

Zie o.a. Netto maandlasten calculator. Als ik daar e.e.a. invul wat ik anno no vrij gangbaar acht, te weten: 500k annuïtair tegen 4% rente dan volgt uit de berekening:
Bruto maandlasten: € 2.387
Netto maandlasten: € 1.736

Dat gaat dan om een verschil van ongeveer € 650 in het eerste jaar, wat vervolgens geleidelijk afbouwt naar 0 (ietwat negatief zelfs met de wet Hillen) over 30 jaar.

[Conrado]

flaskk schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:18:
Buiten HRA vind ik het wel gek bij de aankoop van een huis hoe meer je verdiend hoe meer belasting je terug krijgt, ik snap het principe wel maar is toch wel gek.

Nee dat is het niet. We hebben in Nederland een sociaal democratie waarbij de zwaarste schouders de zwaarste lasten dragen, Prima uitgangspunt, maar dat betekent niet dat de zwaarste schouders alleen maar lasten dragen.
Nu komt 42% van de HRA subsidie terecht bij de bovenste 20% van de inkomens per huishouden. Tegelijkertijd is die groep verantwoordelijk voor 52% van alle inkomstenbelasting opbrengsten! Dat is dus voor alle duidelijk na de aftrek van de HRA.
Afschaffen van de HRA werkt super nivellerend.

[redwing]

Conrado schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:25:
[...]

Nee dat is het niet. We hebben in Nederland een sociaal democratie waarbij de zwaarste schouders de zwaarste lasten dragen, Prima uitgangspunt, maar dat betekent niet dat de zwaarste schouders alleen maar lasten dragen.
Nu komt 42% van de HRA subsidie terecht bij de bovenste 20% van de inkomens per huishouden. Tegelijkertijd is die groep verantwoordelijk voor 52% van alle inkomstenbelasting opbrengsten! Dat is dus voor alle duidelijk na de aftrek van de HRA.
Afschaffen van de HRA werkt super nivellerend.

Dat ligt er vooral aan of er ook aanpassingen gedaan gaan worden aan het eigenwoningforfait. Met de huidige regels is het al zo dat we binnen 15 jaar meer aan eigenwoningforfait betalen dan er aan HRA wordt uitgekeerd. Die nivellering in dit stuk is er dus al lang, waarbij het vooral geld op en neer sluizen is. Logischer zou zijn om de HRA af te schaffen, maar dan ook het eigenwoningforfait te verlagen.

Het enige echte voordeel van HRA is dat het renteschommelingen tegen werkt en dat een plotselinge stijging in rente vooral voor startende kopers minder impact heeft.

[Conrado]

redwing schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:21:
[Maar de huizenprijzen zullen wel iets minder snel stijgen. Want ze kunnen maximaal dan net wat minder lenen en dus minder uitgeven aan een huis.

Ook daar kunnen we niets van zeggen. Onder de streep is het leencapaciteitplafond (3x woordwaarde) de beperkende factor. Dat is nu zo, en ook als de HRA afgeschaft wordt. Echter, ik noemde al wat zaken die de maandlasten verlagen dus de leencapaciteit verhogen. Wat ik nog niet noemde is de rente, de verwachting is dat die structureel naar de 2% gaat.
Leencapaciteit is abstract. Voor individuen is dat verschillend, en bijvoorbeeld expats hebben weer meer mogelijkheden. Een verkoper heeft geen 50 bieders nodig om de prijs hoog te houden, één koper is al voldoende

[Chaki]

Fraggert schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 10:33:
[...]


Dat ligt er ook aan wat er in deze context wordt verstaan onder starterswoning.

Een woning waarop een doorstromer bied...is vanuit de doorstromer bezien natuurlijk geen starterswoning, dit gebeurt hier wel vaker in dit topic.......het hanteren van verschillende definities bij termen.

Wat hier wel bedoelt kan worden is dat zowel starters als doorstromers op een eengezinswoning bieden. Voor de starters is dit het eerste huis......er kan echter ook een doorstromer bijzitten die een koopappartement verlaat waar hij/zij al 10+ jaar zit. Die laatste heeft in principe een stukje overwaarde die hij meeneemt.

In dat geval bieden er zowel starters als doorstromers dus op "een woning".

Klopt! Starters die klein beginnen en doorstromers die kleiner willen gaan wonen bieden op hetzelfde appartement.
Met starters bedoel ik jonge first-time buyers die in aanmerking komen voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting. First time buyers van 40 die een huis van 750k kopen, noem ik geen starters

[Bestseller]

redwing schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:18:

[...]

Dat zou wel helpen en waarschijnlijk ook een goede optie zijn. De vraag is alleen of de bejaarden dat ook willen, want de trend is juist dat mensen langer thuis willen blijven wonen.

Je kan bejaarden extra zwaar belasten wanneer zij een eengezinswoning bezet houden in hun eentje. Eigenlijk net zoals jongeren extra zwaar belast worden wanneer ze een huis moeten kopen zonder HRA.

[Bestseller]

flaskk schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:18:
Buiten HRA vind ik het wel gek bij de aankoop van een huis hoe meer je verdiend hoe meer belasting je terug krijgt, ik snap het principe wel maar is toch wel gek.

Dat is het gevolg van meerdere paarse kabinetten waarbij Jan Modaal steenvast de verliezer is.

[Fraggert]

Chaki schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:35:
[...]

Klopt! Starters die klein beginnen en doorstromers die kleiner willen gaan wonen bieden op hetzelfde appartement.
Met starters bedoel ik jonge first-time buyers die in aanmerking komen voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting. First time buyers van 40 die een huis van 750k kopen, noem ik geen starters

Waar het inderdaad even om ging was de term "starterswoning".

Die term kent verschillende definities zo nu en dan. Want technisch gezien zijn die 40 jarige firsttime buyers toch echt ook starters op de woningmarkt. ...of ze nu wel of niet gebruik maken van die vrijstelling......op een huis van 750K is die overigens voor niemand van toepassing......de vrijstelling loopt tot 525K.

[redwing]

Conrado schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:34:
[...]
Ook daar kunnen we niets van zeggen. Onder de streep is het leencapaciteitplafond (3x woordwaarde) de beperkende factor. Dat is nu zo, en ook als de HRA afgeschaft wordt. Echter, ik noemde al wat zaken die de maandlasten verlagen dus de leencapaciteit verhogen. Wat ik nog niet noemde is de rente, de verwachting is dat die structureel naar de 2% gaat.
Leencapaciteit is abstract. Voor individuen is dat verschillend, en bijvoorbeeld expats hebben weer meer mogelijkheden. Een verkoper heeft geen 50 bieders nodig om de prijs hoog te houden, één koper is al voldoende

Daar kun je juist prima iets van zeggen. Want die leencapacitiet hangt rechtstreeks samen met de HRA. En als de leencapaciteit omlaag gaat, gaat de huizenprijs dat ook (vergeleken met wel HRA). En dat is niet 1 op 1, maar dat het effect er is, is een gegeven. Maar zoals ik hierboven al aangaf zal dat effect beperkt zijn en niet gaan leiden tot lagere hiuzenprijzen.

[redwing]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:38:
[...]
Je kan bejaarden extra zwaar belasten wanneer zij een eengezinswoning bezet houden in hun eentje. Eigenlijk net zoals jongeren extra zwaar belast worden wanneer ze een huis moeten kopen zonder HRA.

Sowieso is dat een enorm verschil. Want in het ene geval gaat het om het kopen van een huis, in het andere geval ga je mensen hun huis uit jagen. Daarbij belast je jongeren niet extra zwaar als je de HRA af zou schaffen. Je helpt ze hooguit wat minder, maar aangezien die HRA over de hele linie geldt zal dat uiteindelijk weinig impact hebben. Het aantal huizen blijft uiteindelijk ten slotte hetzelfde, het kan hooguit zijn dat Jantje nu net een huis kan kopen waar dat voorheen Pietje was geweest.

[Mr0BB]

redwing schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:21:
[...]

Juist om wat je zegt is het 100% zeker dat je dat afschaffen HRA in de huizenprijzen terug gaat zien. En daarbij zullen de huizenprijzen niet zakken, want daarvoor is de HRA impact veel te beperkt. Maar de huizenprijzen zullen wel iets minder snel stijgen. Want ze kunnen maximaal dan net wat minder lenen en dus minder uitgeven aan een huis.

Maar uiteindelijk is HRA gewoon een onzinnige subsidie die alleen daarom al moet verdwijnen.

Waar baseer je dit precies op? Als we alleen de HRA afschaffen en verder niets, dan wellicht. Maar het CDA wil het verlies aan HRA compenseren met lagere inkomstenbelasting. Als er daardoor uiteindelijk weinig verandert aan het besteedbaar inkomen, wordt daar rekening mee gehouden in de leennormen en zal de leencapaciteit dus gewoon op niveau blijven.

Alleen als de leencapaciteit significant daalt, kun je wat impact op huizenprijzen verwachten. Maar als de leencapaciteit hetzelfde blijft, stijgen de prijzen net zo hard door als voorheen.

Sterker nog, wanneer je niet gebonden bent aan HRA, kun je wat risicovollere producten aangaan zoals aflossingsvrij. Dit zorgt voor lagere maandlasten en dus hogere prijzen die je over hebt voor een woning. Niet voor starters, daarbij heeft aflossingsvrij impact op wat ze mogen lenen (iets lager). Maar voor doorstromers boeit dat niet, die hoeven niet de max te lenen vanwege overwaarde. Zij kunnen hierdoor makkelijker hun maandlasten drukken door voor aflossingsvrij te kiezen. Geeft ze een groot voordeel ten opzichte van starters. Wie help je daar dus mee?

[Mr0BB]

redwing schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:46:
[...]

Daar kun je juist prima iets van zeggen. Want die leencapacitiet hangt rechtstreeks samen met de HRA. En als de leencapaciteit omlaag gaat, gaat de huizenprijs dat ook (vergeleken met wel HRA). En dat is niet 1 op 1, maar dat het effect er is, is een gegeven. Maar zoals ik hierboven al aangaf zal dat effect beperkt zijn en niet gaan leiden tot lagere hiuzenprijzen.

Is een aanname dat de leencapaciteit omlaag gaat. Als de inkomstenbelasting omlaag gaat, compenseert dit het verlies in HRA (voorstel CDA). Leennormen houden rekening met netto inkomen, waardoor het zomaar zou kunnen zijn dat de leencapaciteit gewoon hetzelfde blijft.

[ Voor 10% gewijzigd door Mr0BB op 26-08-2025 12:56 ]

[redwing]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:40:
[...]
Dat is het gevolg van meerdere paarse kabinetten waarbij Jan Modaal steenvast de verliezer is.

Bij de paarse kabinetten was het vooral de VVD die tegen het afschaffen van de HRA was. De andere partijen wilden dat wel doen in het kader van bezuinigingen. Dus dat HRA er nu nog steeds is, heeft te maken met rechts beleid en heel weinig met paars. Maar het klopt dat Jan Modaal zeker bij rechts beleid steevast de verliezer is (waarom Jan Modaal op PVV, maar ook de VVD blijft stemmen is me dan ook echt een raadsel )

[redwing]

Mr0BB schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:55:
[...]
Is een aanname dat de leencapaciteit omlaag gaat. Als de inkomstenbelasting omlaag gaat, compenseert dit het verlies in HRA (voorstel CDA). Leennormen houden rekening met netto inkomen, waardoor het zomaar zou kunnen zijn dat de leencapaciteit gewoon hetzelfde blijft.

Dat kan, maar dat heeft dan met de andere maatregelen te maken. Daarbij zal ook in het voorstel van de CDA de leencapaciteit omlaag gaan. Want de HRA is er alleen voor de huizeneigenaren, de inkomstenbelasting verlaging zal naar iedereen gaan. En dan verdwijnt er dus geld bij de huizeneigenaren.

Maar het klopt dat de uitkomst zal liggen aan het precieze plan van de partijen.

[aljooge]

redwing schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:56:
[...]

Bij de paarse kabinetten was het vooral de VVD die tegen het afschaffen van de HRA was. De andere partijen wilden dat wel doen in het kader van bezuinigingen. Dus dat HRA er nu nog steeds is, heeft te maken met rechts beleid en heel weinig met paars. Maar het klopt dat Jan Modaal zeker bij rechts beleid steevast de verliezer is (waarom Jan Modaal op PVV, maar ook de VVD blijft stemmen is me dan ook echt een raadsel )

Bij welke partij is Jan Modaal niet de verliezer?

[redwing]

aljooge schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 13:02:
[...]

Bij welke partij is Jan Modaal niet de verliezer?

Bij de linkse partijen nog het minste. Maar uiteindelijk kan het niet anders dan dat Jan Modaal de verliezer is, want uiteindelijk is dat de grootste groep en dus de groep die de kosten moet dragen. Zeker omdat de echte rijke mensen vrij genoeg zijn om naar een ander land te verhuizen en je die dus nooit echt hard kunt aanpakken.

[Conrado]

redwing schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:46:
Daar kun je juist prima iets van zeggen. Want die leencapacitiet hangt rechtstreeks samen met de HRA. En als de leencapaciteit omlaag gaat, gaat de huizenprijs dat ook (vergeleken met wel HRA). En dat is niet 1 op 1, maar dat het effect er is, is een gegeven.

Nogmaals - ik herhaal het nog maar eens - dat is niet zo. Los van mogelijke andere hypotheekvormen als de HRA vervalt. Zelfs als enkel de leencapaciteit minder wordt door de HRA, en er verder niets veranderd, wil dat niet zeggen dat de prijzen zaken. Verbetering werkt direct door in de prijs: als de leencapaciteit stijgt krijgen kopers opeens heel veel bieders. Tja, dan ontploft de prijs.

Andersom is dan niet zo: ten eerste als er van de 50 bieders er plots nog 5 overblijven, maakt dat de verkoper niet uit. Hij kan z'n huis verkopen tegen de verwachte prijs. Prijzen zakt dus niet.
Mensen verkopen niet hun huis omdat ze moeten, maar omdat ze kansen zien. Door de beperkte leencapaciteit zien ze minder kansen, brengen hun huis niet in de verkoop, lager aanbod, dus zakken de prijzen ook al niet.

Schaarste is een bitch

[Chaki]

De OT tags zijn om een side-note binnen een ontopic post te plaatsen niet om en OT discussie te starten of te voeren

[ Voor 89% gewijzigd door twain4me op 26-08-2025 13:48 ]

[redwing]

Conrado schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 13:04:
[...]
Nogmaals - ik herhaal het nog maar eens - dat is niet zo. Los van mogelijke andere hypotheekvormen als de HRA vervalt. Zelfs als enkel de leencapaciteit minder wordt door de HRA, en er verder niets veranderd, wil dat niet zeggen dat de prijzen zaken. Verbetering werkt direct door in de prijs: als de leencapaciteit stijgt krijgen kopers opeens heel veel bieders. Tja, dan ontploft de prijs.

Andersom is dan niet zo: ten eerste als er van de 50 bieders er plots nog 5 overblijven, maakt dat de verkoper niet uit. Hij kan z'n huis verkopen tegen de verwachte prijs. Prijzen zakt dus niet.
Mensen verkopen niet hun huis omdat ze moeten, maar omdat ze kansen zien. Door de beperkte leencapaciteit zien ze minder kansen, brengen hun huis niet in de verkoop, lager aanbod, dus zakken de prijzen ook al niet.

Schaarste is een bitch

Uiteindelijk zijn er altijd mensen die moeten verkopen. Je hebt dat ook met eerdere crashes gezien. Huizen verkopen dan veel minder, maar uiteindelijk zijn er mensen die moeten verkopen en zullen ze dat ook doen. Daarbij zal de impact van het afschaffen van de HRA zo klein zijn dat je het om hooguit duizenden euro's hebt. En dat zijn niet de bedragen waardoor een huis niet verkocht gaat worden.

Juist vanwege de krapte op de markt gaan de prijzen naar wat de gek ervoor kan betalen. En dat wat de gek ervoor kan betalen gaat omlaag. En de weg op gaat weliswaar een stuk sneller dan die omlaag, maar omlaag zal ie gaan. Waarbij ik al heb aangegeven dat dat omlaag t.o.v. de prijs met HRA is, want een prijzendaling zie ik hierdoor niet gebeuren. Maar erwachten dat de huizenprijzen gaan stijgen als de leencapaciteit omlaag gaat, gaat tegen alle marktwerking in. En ik ben nog geen onderzoek tegengekomen die dit verwacht.

[Conrado]

redwing schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 13:10:
Maar erwachten dat de huizenprijzen gaan stijgen als de leencapaciteit omlaag gaat, gaat tegen alle marktwerking in. En ik ben nog geen onderzoek tegengekomen die dit verwacht.

Ik schreef nergens dat ze dan stijgen, maar dat ze niet dalen.

De meeste Nederlandse studies die ik ken, tonen het verband aan tussen de stijging van de leencapaciteit en de huizenprijzen. Dat is overduidelijk zo. Alleen, dat wil niet direct zeggen dat een beperking van de capaciteit de prijzen ook automatisch doen laat zakken.
In het buitenland is de HRA - of iets vergelijkbaars - wel afgeschaft, en dat had effect. Echter, daar was geen sprake van schaarste zoals wij die kennen.

Heel anders uitgedrukt: ik kan me niet voorstellen dat in een schaarste markt, waar tè weinig wordt gebouwd en ieder jaar 80.000 migranten bijkomen, de prijzen gaan zakken....

[Harrie_]

Chaki schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 13:08:
[...]

offtopic:
1 kind 4 dagen per week = 4000,- per maand
Minus 66% = ruim 1300,-
Zo ga je de parttime cultuur doorbreken?

offtopic:
Waar haal jij vandaan dat 1 kind 4 dagen per week opvangen 4k per maand kost? Ik denk eerder dat dat dat ongeveer 2k kost afgaande op het vastgestelde uurtarief van onze fiscus, sommige kinderopvangen zitten hier wat boven maar ik heb nog nooit gehoord van een kinderopvang die het dubbele rekent.

Dus 2k per aan kinderopvang betekent een netto last van € 660 per maand bij een verzamelinkomen van 100k. Ervan uitgaande dat het ongeveer gelijk verdeeld is en beide partners 50k meenemen, komt dat per partner neer op ongeveer 30k netto. Wanneer een van beide partners een dag minder gaat werken gaat er 1/5 van het inkomen af en blijft er 24k netto over, deze partner levert dus 6k = € 500 per maand in. Het kind kan nu weliswaar 1 dag minder naar de opvang en de kinderopvangtoeslag gaat iets omhoog, maar dat maakt die € 500 geenszins goed.

Ik weet niet goed hoe het zit met de minima, die ook recht hebben op allerlei andere toeslagen, maar ik durf gerust te zeggen dat als één van beide partners een modaal inkomen verdient het altijd rendabel is voor de andere partner om te gaan werken en kind(eren) naar de opvang te brengen i.p.v. hier zelf thuis voor te gaan zorgen. En als we het hebben over meerdere kinderen dan gaat de teller helemaal lopen...

[Harrie_]

Conrado schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 13:20:
[...]

Ik schreef nergens dat ze dan stijgen, maar dat ze niet dalen.

De meeste Nederlandse studies die ik ken, tonen het verband aan tussen de stijging van de leencapaciteit en de huizenprijzen. Dat is overduidelijk zo. Alleen, dat wil niet direct zeggen dat een beperking van de capaciteit de prijzen ook automatisch doen laat zakken.
In het buitenland is de HRA - of iets vergelijkbaars - wel afgeschaft, en dat had effect. Echter, daar was geen sprake van schaarste zoals wij die kennen.

Heel anders uitgedrukt: ik kan me niet voorstellen dat in een schaarste markt, waar tè weinig wordt gebouwd en ieder jaar 80.000 migranten bijkomen, de prijzen gaan zakken....

Prijzen zullen ook niet linea recta gaan zakken, maar afschaffing van HRA kan wel toekomstige prijsstijgingen drukken.

[redwing]

Conrado schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 13:20:
[...]
Ik schreef nergens dat ze dan stijgen, maar dat ze niet dalen.

De meeste Nederlandse studies die ik ken, tonen het verband aan tussen de stijging van de leencapaciteit en de huizenprijzen. Dat is overduidelijk zo. Alleen, dat wil niet direct zeggen dat een beperking van de capaciteit de prijzen ook automatisch doen laat zakken.
In het buitenland is de HRA - of iets vergelijkbaars - wel afgeschaft, en dat had effect. Echter, daar was geen sprake van schaarste zoals wij die kennen.

Heel anders uitgedrukt: ik kan me niet voorstellen dat in een schaarste markt, waar tè weinig wordt gebouwd en ieder jaar 80.000 migranten bijkomen, de prijzen gaan zakken....

Ik gaf dan ook al aan dat ik het over een lagere prijs heb vergeleken is met de prijzen als er wel HRA was geweest. Oftewel dan zal het een iets mindere stijging zijn dan dat er met HRA was geweest. Voor een echte daling moet er inderdaad heel wat meer gebeuren.

Daarbij is de enige echte oplossing zorgen voor meer bouwen. Sowieso zijn de asielzoekers maar 15% van het totaal, terwijl we momenteel bijna een miljoen arbeidsmigranten hebben. Alleen kun je die groep niet wegsturen zonder een grote economische impact, wat een hoop andere problemen zou geven.

[Conrado]

Harrie_ schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 13:32:
Prijzen zullen ook niet linea recta gaan zakken, maar afschaffing van HRA kan wel toekomstige prijsstijgingen drukken.

Ik begrijp wat je bedoelt, echter als de afschaffing andere hypotheken mogelijk maakt èn de rente daalt, dan zou het juist tot een behoorlijke hefboomwerking kunnen leiden

[Autonoesis]

Conrado schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:04:
[...]


In een schaarste markt bepalen de verkopers wat er gebeurd.

Alleen definieer schaarste. Is er werkelijk schaarste aan koopwoningen? We hebben in Nederland meer gezinswoningen dan gezinnen. Een groot deel van de migratie betreft bovendien arbeidsmigranten die geen huizen kopen, maar vaak tijdelijk overal en nergens worden gehuisvest. Voor internationale studenten geldt hetzelfde. Waar we vooral mee te maken hebben, is een schrijnend tekort aan huurwoningen in alle soorten en maten. En die wil of kan blijkbaar niemand bouwen.

Mijn indruk is dat een groot deel van de koopwoningenmarkt momenteel eerder door hebzucht wordt gedreven dan door daadwerkelijke schaarste. Zelfs hier in Twente zijn de huizenprijzen binnen een paar jaar verdubbeld, terwijl het aantal inwoners niet of nauwelijks groeit. In veel dorpen is er zelfs sprake van krimp. Toch lijkt de hele middenklasse in de ban van steeds verder stijgende huizenprijzen. Overal wordt je opgejut en iedereen wil, of denkt, ervan te kunnen profiteren. We zijn een land van bijna 18 miljoen kleine handelaartjes geworden. Of het nu gaat om roerende zaken, aandelen of vastgoed: zodra mensen massaal geloven dat er winst te behalen valt, ontstaat er een koophosanna. De prijzen stijgen dan vanzelf, omdat er een beperkt aanbod is of omdat de productiecapaciteit het kunstmatig gecreëerde tekort niet kan bijbenen.

[Harrie_]

Conrado schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 14:00:
[...]

Ik begrijp wat je bedoelt, echter als de afschaffing andere hypotheken mogelijk maakt èn de rente daalt, dan zou het juist tot een behoorlijke hefboomwerking kunnen leiden

Wat bedoel je met 'als de afschaffing andere hypotheken mogelijk maakt', weer terug naar de oude beleggingshypotheek, spaarbankhypotheek, e.d.?

[NuEffeNiet]

Harrie_ schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 14:08:
[...]


Wat bedoel je met 'als de afschaffing andere hypotheken mogelijk maakt', weer terug naar de oude beleggingshypotheek, spaarbankhypotheek, e.d.?

Wat dacht je van maximaal aflossingsvrij, levert de laagste maandlasten op omdat er geen enkele leningsvorm met aflossing een fiscaal voordeel meer oplevert na afschaffing van de HRA.

[Mr0BB]

NuEffeNiet schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 14:19:
[...]


Wat dacht je van maximaal aflossingsvrij, levert de laagste maandlasten op omdat er geen enkele leningsvorm met aflossing een fiscaal voordeel meer oplevert na afschaffing van de HRA.

Dit ja. Zonder fiscaal voordeel, ga je mij niet overtuigen om een hypotheek met aflossing te nemen. Vraagt wel wat eigen verantwoordelijkheid, maar het bedrag wat je normaal zou moeten aflossen, stop je in een 'all world etf'.

Tuurlijk zit er een heel klein risico in, maar over de looptijd van een hypotheek is het rendement op een dergelijke ETF zeer waarschijnlijk een stuk hoger dan de rente die je schuldig bent op je hypotheek. Je lost einde looptijd keurig je hypotheek af en de extra centen steek je in je zak. Alleen als het echt moet overigens vanwege de leeftijd, anders gewoon herfinancieren en lekker doorgaan met dit construct. Kun je het tzt ook nog eens slimmer overdragen aan je kinderen dan alles in stenen laten zitten.

Plus nog eens lage verplichte maandlasten, waardoor je wat meer keuzevrijheid hebt.

En nog eens een hele grote plus, je aflossingsvrije hypotheek mag in box 3. En dus kun je dit aftrekken van je vermogen. Is dus minder VRH betalen. Wat je aan de ene kant niet meer krijgt aan HRA, verdien je aan de andere kant terug. Voor starters weinig relevant, maar als je in de toekomst vermogen hebt...

Toekomstige plus? Zou me niets verbazen dat ze in de toekomst fictieve overwaarde gaan belasten. Dan heb je liever zoveel mogelijk schuld tegenover de waarde van je woning = minder fictieve overwaarde. Bouw je vermogen lekker op buiten je woning via bovenstaande constructie en trek je woningschuld in box 3 ook nog eens af van dat vermogen.

[ Voor 18% gewijzigd door Mr0BB op 26-08-2025 14:35 ]

[Get!em]

Conrado schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 14:00:
[...]

Ik begrijp wat je bedoelt, echter als de afschaffing andere hypotheken mogelijk maakt èn de rente daalt, dan zou het juist tot een behoorlijke hefboomwerking kunnen leiden

Zie idd de situatie van 2005-2008. Aflossingsvrij was toen de norm.

[deejeebv]

Get!em schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 14:42:
[...]

Zie idd de situatie van 2005-2008. Aflossingsvrij was toen de norm.

En wat kwam daarna ....?

[Richh]

Get!em schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 14:42:
[...]

Zie idd de situatie van 2005-2008. Aflossingsvrij was toen de norm.

Teveel geld lenen resulteert uiteindelijk in een niet te voorkomen huizenmarktcrash, dus uiteindelijk heeft de afschaffing van de HRA wel degelijk een daling van de prijzen tot gevolg

Naja, zonder gekheid: zoals bekend ben ik groot voorstander van de afschaffing van de HRA, omdat het een oneerlijk voordeel is voor kopers tov van huurders en het onnodig veel mensen naar een koopwoning duwt vanwege het fiscale voordeel.

Wat inderdaad terecht wordt opgemerkt in dit topic, is de mogelijke push naar aflossingsvrije hypotheken, zeker in combinatie met de dalende rentes. Dat is een groot risico. Ik vraag me af wat daaraan gedaan kan worden - en bovenal waarom dit in andere landen niet massaal gebeurt. HRA is immers in heel veel andere landen niet toegestaan, hoezo gebeurt het daar dan niet massaal? Welke fiscale regels zijn daaraan verbonden?

[Get!em]

deejeebv schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 14:56:
[...]

En wat kwam daarna ....?

Nieuwe regels, beperkende afsluitnormen. Crash/daling van vraag duurde daardoor langer dan noodzakelijk.

Lagere leennorm, verplichting tot aflossing indien je HRA wilde benutten, aflossingsvrij tot max XX%

[deejeebv]

Get!em schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 15:00:
[...]

Nieuwe regels, beperkende afsluitnormen. Crash/daling van vraag duurde daardoor langer dan noodzakelijk.

Lagere leennorm, verplichting tot aflossing indien je HRA wilde benutten, aflossingsvrij tot max XX%

En huizen onder water.
Ik denk dat de bank aflossingsvrij alleen zal accepteren tot een bepaald percentage van de waarde. 100% aflossingvrij ga je niet krijgen.

[TheGhostInc]

deejeebv schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 14:56:
[...]

En wat kwam daarna ....?

Een volledige crash van de bouw, waarbij heel veel bouwvakkers zijn uitgestroomd en nooit meer zijn terug gekomen. De schade die we toen hebben opgelopen is amper ingelopen qua werk, de woningen die in die periode niet zijn gebouwd drukken nog steeds op de markt.
https://www.werk.nl/image...eld-2024_tcm95-454778.pdf

Autonoesis schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 14:07:
Mijn indruk is dat een groot deel van de koopwoningenmarkt momenteel eerder door hebzucht wordt gedreven dan door daadwerkelijke schaarste. Zelfs hier in Twente zijn de huizenprijzen binnen een paar jaar verdubbeld, terwijl het aantal inwoners niet of nauwelijks groeit. In veel dorpen is er zelfs sprake van krimp. Toch lijkt de hele middenklasse in de ban van steeds verder stijgende huizenprijzen. Overal wordt je opgejut en iedereen wil, of denkt, ervan te kunnen profiteren. We zijn een land van bijna 18 miljoen kleine handelaartjes geworden. Of het nu gaat om roerende zaken, aandelen of vastgoed: zodra mensen massaal geloven dat er winst te behalen valt, ontstaat er een koophosanna. De prijzen stijgen dan vanzelf, omdat er een beperkt aanbod is of omdat de productiecapaciteit het kunstmatig gecreëerde tekort niet kan bijbenen.

Dan zouden we vanzelf allerlei leegstand moeten gaan zien, er wordt immers gebouwd voor mensen die er niet zijn.

Maar het aantal huishoudens stijgt wel, dus het aantal wooneenheden die we nodig hebben is wel aan het stijgen.

Dus al die alleenstaanden moeten gewoon verplicht huizen gaan delen en *problem solved*.

[bie100]

deejeebv schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 14:56:
[...]

En wat kwam daarna ....?

2009

[Paprika]

flaskk schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 12:18:
Buiten HRA vind ik het wel gek bij de aankoop van een huis hoe meer je verdiend hoe meer belasting je terug krijgt, ik snap het principe wel maar is toch wel gek.

Zo werkt het niet helemaal. De HRA is al lang niet meer aftrekbaar van je hoogdste schaal, waardoor je in de categorie 35,82% voordeel of 37,48% voordeel gaat vallen. Dus hoe meer je verdiend hoe meer belasting je terug krijgt is wat kort door de bocht. Waneer je ook meer leent bij de bank (of familie met een marktconforme rente) in een aflossende leningsvorm, dan wel ja.





Op een zeer mager en verwaarloosbaar verschil - namelijk of je kunt aftrekken in schijf 2 of schijf 1 en ik denk dat weinig mensen met alleen schijf 1 kunnen kopen - na heeft alleen te maken met hoe hoog het aflossende deel van je hypotheek is en niet hoeveel het huis waard is of hoeveel je daadwerkelijk verdient.

Deze 3 mensen krijgen allemaal vergelijkbare voordelen, maar de laagst verdienende haalt er nog het meeste uit, marginaal uiteraard:

• Jaarinkomen van 1.000.000 met een huis van 500.000 euro, gefinancieerd met 20.000 eigen geld en een annuïteitenhypotheek (3,5%) van 480.000 euro met een eerste maandlast van € 2.155 bruto / € 1.704 netto
• Jaarinkomen van 80.000 met een huis van 1.000.000 euro, gefinancieerd met 520.000 aan schenkingen en een annuïteitenhypotheek (3,5%) van 480.000 euro met een eerste maandlast van € 2.155 bruto / € € 1.727 netto
• Jaarinkomen van 80.000 met een huis van 500.000 euro, gefinancieerd met 20.000 eigen geld en een annuïteitenhypotheek (3,5%) van 480.000 euro met een eerste maandlast van € 2.155 bruto / € 1.642 netto

In werkelijkheid zal de middelste overigens bij gelijke voorwaarden naar alle waarschijnlijkheid het goedkoopst uitkomen, want die 3,5% rente zou lager zijn door de LTV van rond de 50%.

[ Voor 15% gewijzigd door Paprika op 26-08-2025 15:22 ]

[Harrie_]

Paprika schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 15:18:
[...]

Zo werkt het niet helemaal. De HRA is al lang niet meer aftrekbaar van je hoogdste schaal, waardoor je in de categorie 35,82% voordeel of 37,48% voordeel gaat vallen.

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Op een zeer mager en verwaarloosbaar verschil - namelijk of je kunt aftrekken in schijf 2 of schijf 1 en ik denk dat weinig mensen met alleen schijf 1 kunnen kopen - na heeft alleen te maken met hoe hoog het aflossende deel van je hypotheek is en niet hoeveel het huis waard is of hoeveel je daadwerkelijk verdient.

Deze 3 mensen krijgen allemaal vergelijkbare voordelen:

• Jaarinkomen van 1.000.000 met een huis van 500.000 euro, gefinancieerd met 20.000 eigen geld en een annuïteitenhypotheek (3,5%) van 480.000 euro met een eerste maandlast van € 2.155 bruto / € 1.704 netto
• Jaarinkomen van 80.000 met een huis van 500.000 euro, gefinancieerd met 20.000 eigen geld en een annuïteitenhypotheek (3,5%) van 480.000 euro met een eerste maandlast van € 2.155 bruto / € 1.642 netto
• Jaarinkomen van 80.000 met een huis van 1.000.000 euro, gefinancieerd met 520.000 aan schenkingen en een annuïteitenhypotheek (3,5%) van 480.000 euro met een eerste maandlast van € 2.155 bruto / € € 1.727 netto

In werkelijkheid zal de laatste overigens bij gelijke voorwaarden naar alle waarschijnlijkheid het goedkoopst uitkomen, want die 3,5% rente zou lager zijn door de LTV van rond de 50%.

@flaskk had het ook niet over HRA maar over de voordelen bij de aankoop van een woning, dus financieringskosten. Los van het feit dat ik het niet zo heel vreemd vind, geniet je over je financieringskosten natuurlijk meer voordeel wanneer je in de bovenste belastingschaal valt.

[Laapo]

antidote schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:55:
Ik heb even zitten rekenen aan het scenario van afbouw in 12 jaar. Daarbij de volgende gegevens:
-koopsom 500k (gemiddelde woningprijs naar boven afgerond)
-100% LTV
-annuïteit 20 jaar vast tegen 4,2%
-oorspronkelijk 36% aftrek
-afbouw aftrek 1e jaar 0%, daarna jaarlijks 3% eraf

Het verschil in maandbedrag is het grootst in de eerste maand van jaar 13, wanneer voor het eerst 0% aftrek geldt. Het maandbedrag wordt dan € 2.445,09, dat is 123,6% van- en € 466,38 hoger dan het maandbedrag met 36% HRA.

Dat is substantieel hoger, maar dit is de piek in het verschil, wat daarna kleiner wordt door het maandelijks afnemende bedrag aan rente. Daarnaast kan het salaris deze stijging bijhouden, met jaarlijks 2% inflatie en inflatiecorrectie.

Zonder HRA kunnen we ook afscheid nemen van 30 jaar looptijd en volledig aflossen. Er komt dan meer ruimte voor andere aflosvormen en looptijden die het geheel beter betaalbaar kunnen maken.

[Bestseller]

Laapo schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 19:08:
[...]


Zonder HRA kunnen we ook afscheid nemen van 30 jaar looptijd en volledig aflossen. Er komt dan meer ruimte voor andere aflosvormen en looptijden die het geheel beter betaalbaar kunnen maken.

Precies. Zonder HRA kan de looptijd verlengd worden naar 35 jaar. Zeker gezien we steeds langer moeten werken. Met een langere looptijd, kan er ook meer geboden worden. Want het kan langer uitgesmeerd worden. Op die manier gaat het afschaffen van de HRA juist de woningprijzen nog meer omhoog stuwen

[alexbl69]

Zolang het tekort niet wordt opgelost zal aan de vraagkant per definitie de maximale kredietruimte ingezet worden in een poging alsnog een woning te bemachtigen. Wel of geen HRA/jubelton/'weet ik wat voor maatregelen' hebben dan enkel invloed op het prijsniveau, maar geen enkele invloed op de betaalbaarheid. Die blijft slecht.

[Sineplex]

deejeebv schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 15:08:
[...]

En huizen onder water.
Ik denk dat de bank aflossingsvrij alleen zal accepteren tot een bepaald percentage van de waarde. 100% aflossingvrij ga je niet krijgen.

Een paar jaar terug was het nog tot maximaal 50% van de waarde. Daarboven eisten de banken aflossingsplicht. Dat zal niet 1,2,3 veranderd zijn. Ik denk ook niet dat mensen zich te pletter gaan lenen, zeker niet omdat rentes ook weer kunnen stijgen…

[Conrado]

Sineplex schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 21:06:
Een paar jaar terug was het nog tot maximaal 50% van de waarde. Daarboven eisten de banken aflossingsplicht. Dat zal niet 1,2,3 veranderd zijn. Ik denk ook niet dat mensen zich te pletter gaan lenen, zeker niet omdat rentes ook weer kunnen stijgen…

Nieuwe ronde, nieuwe kansen
Ook 50% aflossingsvrij biedt al aardig wat mogelijkheden zeker in combinatie met langere looptijd. Daarnaast is dat vooral van belang voor starters, doorstromers hebben weer meer mogelijkheden. Uiteindelijk nemen de maandlasten af.
De algemene verwachting is dat de rente uiteindelijk gaat dalen tot rond de 2%.

[antidote]

Laapo schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 19:08:
[...]


Zonder HRA kunnen we ook afscheid nemen van 30 jaar looptijd en volledig aflossen. Er komt dan meer ruimte voor andere aflosvormen en looptijden die het geheel beter betaalbaar kunnen maken.

Op dit moment is ook niemand gebonden aan 30 jaar en volledig aflossen. Aflossingsvrije hypotheken worden al aangeboden, langere looptijden niet of nauwelijks. Blijkbaar staan geldverstrekkers niet te trappelen om die aan te bieden. Maakt een langere looptijd het betaalbaarder? De maandelijkse annuïteit wordt lager, maar je betaalt meer rente. Bij de hypotheek uit mijn voorbeeld zou je bij een looptijd van 40 jaar 140% van de rente betalen t.o.v. een looptijd van 30 jaar.

[MiCoo]

Wel knap hoe we met z'n allen 15 pagina's over de HRA kunnen volpraten. Trots!

Wat zou het effect zijn voor gemeentes bij nieuwbouw? In principe wordt de grondprijs bij koop residueel bepaald. Als de bouwkosten stijgen dankzij inflatie en de marktwaarde blijft gelijk of daalt zelfs, dan is de opbrengst voor gemeentes minder lijkt me? Of zie ik iets over het hoofd, ervan uitgaande dat er geen nieuwe hypotheekproducten aangeboden worden en er geen compensatie via de IB plaatsvindt?

[antidote]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 19:16:
[...]


Precies. Zonder HRA kan de looptijd verlengd worden naar 35 jaar. Zeker gezien we steeds langer moeten werken. Met een langere looptijd, kan er ook meer geboden worden. Want het kan langer uitgesmeerd worden. Op die manier gaat het afschaffen van de HRA juist de woningprijzen nog meer omhoog stuwen

Wat betreft meer bieden met een langer lopende lening: daarvan wordt er nu één aangeboden. Hypotheekadviseur Frits meldt daarover het volgende:

Meer lenen met een hypotheek looptijd van veertig jaar? Helaas is het niet zo dat wanneer je kiest voor een langere looptijd, je ook meer kunt lenen. A.S.R. kijkt naar je huidige inkomen en bepaalt daarmee je maximale leencapaciteit.

[Sineplex]

Conrado schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 21:24:
[...]

Nieuwe ronde, nieuwe kansen
Ook 50% aflossingsvrij biedt al aardig wat mogelijkheden zeker in combinatie met langere looptijd. Daarnaast is dat vooral van belang voor starters, doorstromers hebben weer meer mogelijkheden. Uiteindelijk nemen de maandlasten af.
De algemene verwachting is dat de rente uiteindelijk gaat dalen tot rond de 2%.

Of je krijgt het systeem zoals in Zwitserland waarbij je ongeveer 1/3e moet aflossen en op de overige 2/3e betaal je de rest van je leven rente. Mits de inflatie hoog genoeg is en de waarde van je onroerend goed blijft stijgen, is de meerwaarde die gerealiseerd wordt volledig voor jou terwijl de inflatie de hoofdsom wegvreet.

Mogelijkheden en constructies genoeg zo ja.

[Autonoesis]

TheGhostInc schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 15:13:
[...]

Een volledige crash van de bouw, waarbij heel veel bouwvakkers zijn uitgestroomd en nooit meer zijn terug gekomen. De schade die we toen hebben opgelopen is amper ingelopen qua werk, de woningen die in die periode niet zijn gebouwd drukken nog steeds op de markt.
https://www.werk.nl/image...eld-2024_tcm95-454778.pdf


[...]

Dan zouden we vanzelf allerlei leegstand moeten gaan zien, er wordt immers gebouwd voor mensen die er niet zijn.

Maar het aantal huishoudens stijgt wel, dus het aantal wooneenheden die we nodig hebben is wel aan het stijgen.

Dus al die alleenstaanden moeten gewoon verplicht huizen gaan delen en *problem solved*.

Ik zie lang niet altijd een directe correlatie tussen stijgende huizenprijzen en woningtekorten. Neem bijv Enschede. In 10 jaar tijd zijn er 3.764 inwoners bijgekomen, terwijl volgens enschede.incijfers.nl sinds 2018 4.016 woningen zijn gebouwd. In diezelfde periode is de gemiddelde huizenprijs echter wel verdubbeld.

Van 2015 t/m 2018 stegen de huizenprijzen gemiddeld zo’n 2% per jaar. Rond 2018 ontstond echter een kentering, waarbij de lage rente de huizenverkoop flink heeft aangewakkerd. Ik zie het stijgen van de huizenprijzen daarom niet zozeer als gevolg van een tekort aan woningen, maar eerder als een uitgestelde vraag. Mensen die eerder niet konden verhuizen omdat het financieel niet mogelijk was, konden dat nu wel dankzij de dalende rente. Een combinatie van meer baanzekerheid en lage rentes heeft de huizenprijzen opgejaagd.

Als een grote groep mensen besluit besluit hetzelfde te doen (we blijven kuddedieren) droogt het het aanbod op Funda snel op. En dat is precies wat er gebeurde. Plotseling waren er meer kopers dan verkopers, wat de prijzen opjoeg. Overigens niet alleen in Nederland maar bijna in heel Europa

Hoewel de rentes nu aanzienlijk hoger zijn, is het effect van de lage rentes nog steeds voelbaar. Iedereen die ik ken die recent een woning hebben verkocht en een nieuwe hebben gekocht, maakt gebruik van een meeneemhypotheek met een rente van rond de 1%.

[JJ Le Funk]

De HRA is een prikkel om meer schulden te tanken. Dat is in essentie immoreel en uniek voor NL. Onhoudbaar dus, maar hoe kom je er van af als overheid nu dat velen afhankelijk zijn geworden. Langzaam afbouwen?

[Nobby]

Als ze het nu echt in een keer afschaffen is het weer een voorbeeld van een overheid waar je niet mee kan plannen. Ze veranderen de spelregels tijdens het spel.

HRA (versneld) afbouwen/afschaffen gaat geen bouw van meer huizen opleveren. Het gaat wel een probleem oplossen wat er nooit had moeten zijn.

[Sineplex]

Nobby schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 00:16:
Als ze het nu echt in een keer afschaffen is het weer een voorbeeld van een overheid waar je niet mee kan plannen. Ze veranderen de spelregels tijdens het spel.

HRA (versneld) afbouwen/afschaffen gaat geen bouw van meer huizen opleveren. Het gaat wel een probleem oplossen wat er nooit had moeten zijn.

In een keer afschaffen zal wel niet gaan gebeuren, zeker niet als je een coalitie moet vormen. Dus daar ben ik niet zo bang voor. Maar ik ben benieuwd wat dit gaat opschieten als de overheid de intentie heeft om dit via belastingkorting weer terug te geven....

[Chaki]

Autonoesis schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 14:07:
[...]


Alleen definieer schaarste. Is er werkelijk schaarste aan koopwoningen? We hebben in Nederland meer gezinswoningen dan gezinnen. Een groot deel van de migratie betreft bovendien arbeidsmigranten die geen huizen kopen, maar vaak tijdelijk overal en nergens worden gehuisvest.

Voor internationale studenten geldt hetzelfde. Waar we vooral mee te maken hebben, is een schrijnend tekort aan huurwoningen in alle soorten en maten. En die wil of kan blijkbaar niemand bouwen.

Even naar de internationale studenten gekeken: meer dan 131.000 (17% van de studenten in het hoger onderwijs) tegenover 20.000 Nederlandse studenten in het buitenland. Die wonen "overal en nergens" = ergens: niet in een eensgezinswoning, maar het is wel lucratiever om een gebouw op te splitsen in 12 studentenkamers/-studio's in plaats van 3 koopappartementen.
Tot daar aan toe, maar een kwart van de buitenlandse studenten blijft na hun studie in Nederland wonen. Pakweg: 30.000 mensen die een woning zoeken en niet alleen huur.

Mijn indruk is dat een groot deel van de koopwoningenmarkt momenteel eerder door hebzucht wordt gedreven dan door daadwerkelijke schaarste. Zelfs hier in Twente zijn de huizenprijzen binnen een paar jaar verdubbeld, terwijl het aantal inwoners niet of nauwelijks groeit. In veel dorpen is er zelfs sprake van krimp. Toch lijkt de hele middenklasse in de ban van steeds verder stijgende huizenprijzen. Overal wordt je opgejut en iedereen wil, of denkt, ervan te kunnen profiteren. We zijn een land van bijna 18 miljoen kleine handelaartjes geworden. Of het nu gaat om roerende zaken, aandelen of vastgoed: zodra mensen massaal geloven dat er winst te behalen valt, ontstaat er een koophosanna. De prijzen stijgen dan vanzelf, omdat er een beperkt aanbod is of omdat de productiecapaciteit het kunstmatig gecreëerde tekort niet kan bijbenen.

Dit snap ik niet. Eerst zeg je: "er is geen schaarste" en nu "omdat er een beperkt aanbod is"

[Conrado]

JJ Le Funk schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 23:36:
De HRA is een prikkel om meer schulden te tanken. Dat is in essentie immoreel en uniek voor NL.

Sorry, je mag dat vinden maar dat wil nog niet zeggen dat het ook daadwerkelijk zo is

HRA heeft per definitie betrekking op hypotheekschulden, waar altijd een onderpand tegenover staat. Het aantal wanbetalers van hypotheken of noch erger gedwongen verkopen van onderpand zijn verwaarloosbaar klein.

En, er zijn wel meer zaken die NL uniek maken, dat wil niet zeggen dat het verwerpelijk is.

[Davidrrr]

*knip*

[ Voor 95% gewijzigd door twain4me op 27-08-2025 11:05 . Reden: paywall omzeilen, daarnaast een "linkdrop" ]

[Chaki]

*knip*

[ Voor 96% gewijzigd door twain4me op 27-08-2025 11:05 . Reden: Reactie op geknipte qoute ]

[Paprika]

MiCoo schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 21:28:
Wel knap hoe we met z'n allen 15 pagina's over de HRA kunnen volpraten. Trots!

We hebben het inderdaad veel over de HRA, maar dat is o.a. ook omdat er nul inzichten worden gedeeld voor alsnog hoe men verwacht dat er wel even wordt voldaan aan bijvoorbeeld:

In elk nieuwbouwproject dat zij (zij = corporaties overigens) bouwen heeft 40% van de huurwoningen een huur van maximaal 900 euro per maand, en nog eens 30% van de woningen is ofwel een huurwoning tot 1200 euro, ofwel een koopwoning met een maximale koopprijs van 405.000 euro.

Het doel is woningen te bouwen van topkwaliteit, waar bewoners trots op zijn. We beoordelen projecten niet alleen op aantallen en betaalbaarheid, maar ook op kwaliteit, duurzaamheid, uitstraling, architectuur en de aanwezigheid van groen en voorzieningen. We zetten in op woningen met gemeenschappelijke binnenruimtes voor activiteiten, buurttuinen en speeltuinen dichtbij en mogelijkheden om te sporten. We zorgen voor voldoende groen, parken en bomen.

Als je eenmaal een woning hebt, wil je zekerheid dat je de huur kunt blijven betalen en dat je genoeg overhoudt voor andere uitgaven. We willen ervoor zorgen dat de lonen harder stijgen dan de huren. In tijden van hoge inflatie mogen de huren dan niet te hard stijgen. Om explosieve huurstijgingen te voorkomen, komt er een wettelijke bovengrens aan de toegestane huurstijging.

Startende kopers worden weggezet als veeleisend, maar ik vind dit anders ook niet een beperkte wensenlijst voor maximaal 900 in de maand all-inclusive (huur, VvE, ...).

[ Voor 6% gewijzigd door Paprika op 27-08-2025 10:07 ]

[bie100]

Sineplex schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 08:47:
[...]


Maar ik ben benieuwd wat dit gaat opschieten als de overheid de intentie heeft om dit via belastingkorting weer terug te geven....

De intentie ja dat is geen zekerheid maar het is inderdaad heen en weer schuiven van geld

Er komen verkiezingen aan dan moet je ze sowieso niet serieus nemen als je dat al deed dan

[lama83]

Koldur schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 10:54:
Effectief hebben de nieuwe kopers op de markt dezelfde maandelijkse last, want zij krijgen geen HRA meer, de netto last wordt er niet minder door dus de maandelijkse lasten veranderen niet, alleen de huizenprijs stijgt wat minder.

Ik snap niet zo goed je redenatie dat nieuwe kopers dezelfde maandelijkse lasten zouden hebben... Als je het bijv vergelijkt met iemand die in 2016 is ingestapt. Je hebt geen/minder HRA, je hebt het dubbele betaald... hoe kom je dan op dezelfde maandlasten?

[hoevenpe]

Paprika schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 09:56:
Startende kopers worden weggezet als veeleisend, maar ik vind dit anders ook niet een beperkte wensenlijst voor maximaal 900 in de maand all-inclusive (huur, VvE, ...).

Bij een gemiddeld koopappartement zijn de servicekosten alleen al 200+ per maand, hoe denken ze dat dit financieel haalbaar is?

[dikkiedik]

lama83 schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 10:32:
[...]


Ik snap niet zo goed je redenatie dat nieuwe kopers dezelfde maandelijkse lasten zouden hebben... Als je het bijv vergelijkt met iemand die in 2016 is ingestapt. Je hebt geen/minder HRA, je hebt het dubbele betaald... hoe kom je dan op dezelfde maandlasten?

HRA dempt natuurlijk wel fors de rentefluctuaties. Hoge rente is meer HRA. Lage rente is beperkte HRA. Hierdoor is de woningmarkt iets minder renteafhankelijk geworden vergeleken met andere markten. Als je de HRA eruit trekt dan zal de markt veel sterker reageren op renteschommelingen.

Ook is de woonquote (woonlasten als percentage van huishoudinkomen) relatief gelijk gebleven. Zelfs gedaald afgelopen jaren. Zowel voor huurders als voor woningeigenaren. Dus het lijkt er op dat de combinatie van rentestand, woningprijs en inkomens niet extreem verstoord is geraakt. Sterker nog, we zijn méér gaan verdienen, tegelijkertijd is de woonquote gedaald. Dus we hebben in absoluut besteedbaar inkomen na aftrek van de woonlasten een behoorlijke boost gekregen.

[NiGeLaToR]

Davidrrr schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 09:12:
[Afbeelding]

- Random cherrypicking van cijfers.
- geschreven om de onderbuik te roeren en niet het debat te voeren
- belanghebbenden bij het behouden van HRA aan het woord
- doemscenario's en whataboutism.

Voor de liefhebber wat meer feiten:

In 2025 is hypotheekrente aftrekbaar tegen 37,48% voor inkomens boven €38.441 (tot €76.817). Het laagste inkomens­tarief daalt naar 35,82%. Voor de hoogste schijf blijft de aftrek via de tariefsaanpassing effectief ook ~37,48%. Netto stijgt het voordeel dus juist voor midden- en hogere inkomens t.o.v. 2024 (36,97%), terwijl het laagste inkomen minder aftrek krijgt.

In absoluut bedrag is dit ook al decennia bekend en zijn we nog niet op het punt dat het effect volledig gedempt is, zeker niet door de aanpassing van de IB schijven.

CPB: minder fiscale subsidie leidt tot lagere huizenprijzen en betere werking van de markt; SEO schat bij defiscalisering een structureel lager prijsniveau (o.a. −3,3 procentpunt t.o.v. basispad). OESO adviseert opnieuw afbouw/afschaffing i.v.m. prijsopdrijving en ongelijkheid.

SEO: Budgettair belang daalde door eerdere afbouw/lagere rente (ca. €12,5 mld in 2016 naar €8,7 mld in 2021), maar blijft substantieel; Rekenkamer en OESO noemen HRA “ondoelmatig”/prijsopdrijvend en adviseren verdere afbouw.

Wie zouden voor behoud HRA kunnen zijn?

- huiseigenaren met oude regime, aflossingsvrij, dure woning, hoge aftrek. Ook wel bekend als 'de boomers'.
- bouw en vastgoedontwikkelaars. Die toucheren nu 400k+ voor een tussenwoning met staatssubsidie.
- makelaars en notarissen, vaak op basis van % van verkoopprijs
- banken en hypotheekverstrekkers, want meer rente over groter bedrag, met staatssubsidie
- vastgoedbeleggers en verhuurders
- de rest die betaalt wordt of kan worden van goedkoper te lenen geld

Dus, mocht je een artikel lezen met een mening van iemand, check even wiens belang die verdedigt. Niet die van de (jongere) huiseigenaar. Ik ben bereid mijn HRA op te offeren voor betaalbaardere woningen en lagere IB voor iedereen. Omdat ik weet dat dit een beter systeem is.

[Paprika]

hoevenpe schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 10:49:
[...]

Bij een gemiddeld koopappartement zijn de servicekosten alleen al 200+ per maand, hoe denken ze dat dit financieel haalbaar is?

Dat maak je haalbaar door 70x het woord eerlijk en 75x het woord sociaal op te nemen in je programma. Dan maakt realisme niet meer uit. Zonder gekkigheid, ik kan geen enkele vorm of opzet bedenken waarbij dit haalbaar is icm alle andere zaken (vergrijzing, zorg, alsmaar stijgende bouw- en loonkosten, ...).

[ Voor 20% gewijzigd door Paprika op 27-08-2025 11:15 ]

[hoevenpe]

NiGeLaToR schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 11:14:
- huiseigenaren met oude regime, aflossingsvrij, dure woning, hoge aftrek. Ook wel bekend als 'de boomers'.

Voordat er een nieuw kabinet zit en wetgeving over het afschaffen van de HRA in de StaatsCourant staat zijn we een paar jaar verder. In 2031 is dat feest sowieso voorbij en deze groep heeft vooral voordeel als tegelijkertijd het HWF wordt afgeschaft (maar dat zal wel blijven Den Haag kennende...)

[Chaki]

Paprika schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 09:56:
[...]

We hebben het inderdaad veel over de HRA, maar dat is o.a. ook omdat er nul inzichten worden gedeeld voor alsnog hoe men verwacht dat er wel even wordt voldaan aan bijvoorbeeld:

[...]


Startende kopers worden weggezet als veeleisend, maar ik vind dit anders ook niet een beperkte wensenlijst voor maximaal 900 in de maand all-inclusive (huur, VvE, ...).

In dat geval ga ik huren!

[NiGeLaToR]

hoevenpe schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 11:17:
[...]

Voordat er een nieuw kabinet zit en wetgeving over het afschaffen van de HRA in de StaatsCourant staat zijn we een paar jaar verder. In 2031 is dat feest sowieso voorbij en deze groep heeft vooral voordeel als tegelijkertijd het HWF wordt afgeschaft (maar dat zal wel blijven Den Haag kennende...)

Maargoed, nu de rest van de HRA er nog eens af zien te poetsen.

[hoevenpe]

NiGeLaToR schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 11:14:
- bouw en vastgoedontwikkelaars. Die toucheren nu 400k+ voor een tussenwoning met staatssubsidie.
- makelaars en notarissen, vaak op basis van % van verkoopprijs
- banken en hypotheekverstrekkers, want meer rente over groter bedrag, met staatssubsidie

Hoeveel van die 400k+ denk je dat uiteindelijk overblijft? Onder de streep maken ze een paar procent winst, niet buitensporig als je alle projectrisico's in gedachten houdt.

[El Capitan]

- makelaars en notarissen, vaak op basis van % van verkoopprijs

[/quote]
Dit is natuurlijk ook geen vaststaand percentage. Gaan de prijzen omlaag dan gaan de percentages van makelaars en notarissen wel omhoog

[NiGeLaToR]

hoevenpe schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 11:25:
[...]

Hoeveel van die 400k+ denk je dat uiteindelijk overblijft? Onder de streep maken ze een paar procent winst, niet buitensporig als je alle projectrisico's in gedachten houdt.

Dus zijn ze voor de HRA, zodat die prijzen niet per abuis zouden kunnen dalen. Dat mensen voor de HRA is wat mij betreft een constatering en geen oordeel - ik kan daar prima begrip voor opbrengen. Toch ben ik daarmee niet voor de HRA.

El Capitan schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 11:28:
- makelaars en notarissen, vaak op basis van % van verkoopprijs

[/quote]
Dit is natuurlijk ook geen vaststaand percentage. Gaan de prijzen omlaag dan gaan de percentages van makelaars en notarissen wel omhoog

Wellicht. Men heeft natuurlijk het meeste belang bij transacties, dus als de prijzen wat zouden dalen, heb je wellicht minder aanbod en dus tijdelijk minder transacties.

---

NB; wel grappig dat ik nu een telegraaf artikel voorzie van onderbouwing en vooral daar de discussie over krijg ipv dat het belabberde artikel die kritiek te verduren krijgt.

[ Voor 39% gewijzigd door NiGeLaToR op 27-08-2025 11:34 ]

[hoevenpe]

NiGeLaToR schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 11:32:
Dus zijn ze voor de HRA, zodat die prijzen niet per abuis zouden kunnen dalen. Dat mensen voor de HRA is wat mij betreft een constatering en geen oordeel - ik kan daar prima begrip voor opbrengen. Toch ben ik daarmee niet voor de HRA.

Prijzen van nieuwbouw kunnen helemaal niet substantieel dalen, met of zonder HRA.

Dat is imo precies het probleem, mensen denken dat 200k-300k anno 2025 voor een leuk huis reëel is. Een nieuwe auto kost tegenwoordig ook 40k-50k, veel meer dan 10-15 jaar geleden en toch schijven de meeste merken diep rode cijfers. HRA helpt mensen nog een huis te kunnen kopen, zonder wordt het voor veel starters nog moeilijker.

[Richh]

hoevenpe schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 11:25:
[...]

Hoeveel van die 400k+ denk je dat uiteindelijk overblijft? Onder de streep maken ze een paar procent winst, niet buitensporig als je alle projectrisico's in gedachten houdt.

Dit kan ik nooit concreet maken, maar de voorbeelden van 'bevriende onderaannemers' die er vervolgens ook weer goed op boeren, die verhalen zijn breed te vinden op internet. En menig directeur/oprichter van een vastgoedbedrijf is terug te vinden in de Quote500.
Dus hoeveel er precies overblijft? Geen idee, maar bovenal: de winst percentages van de BV vertellen niet het hele verhaal.

Desondanks zit het hoofddeel in de grond, en is daarmee in belang van de desbetreffende gemeente. Gelukkig is dat geen partij die zich mengt in een Telegraaf artikel.

[TheGhostInc]

Autonoesis schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 23:15:
Ik zie lang niet altijd een directe correlatie tussen stijgende huizenprijzen en woningtekorten.

Ben je econoom in dit vakgebied? Heb je econometrie gestudeerd?
Dit is niet je middelbare school economie, de basis begrippen zijn wel van toepassing, maar daar houdt het wel bij op. Niet als dooddoener, maar wel als algemene opmerking voor het hele topic, over versimpelen betekent niet dat er nog iets van klopt.

Maar om een concreet vergelijkbaar voorbeeld te geven: De (2de hands) automarkt.
Hoe bizar was het om te zien dat prijzen van 2de hands auto's door het dak gingen.
Dus de uitval van nieuwe productie en een toenemende vraag zorgde ervoor dat de prijzen verdubbelde of meer. Hoe groot was het tekort? 10%? (Als een auto 20 jaar meegaat is de productie van een jaar dus ongeveer 5% van het wagenpark)
Andersom voorbeeld: Toen Tesla 'even' €10.000 van de nieuwprijs af deed, klapte de 2de hands markt volledig uit elkaar. Er zijn zelfs (lease)bedrijven failliet gegaan doordat de restwaarde zoveel lager was dan gepland dat ze het niet konden dragen.
Dus dit soort prijsdynamiek is echt niet alleen voorbehouden aan de huizenmarkt.

De huizenmarkt is natuurlijk iets diverser en heeft meer spelers (bij nieuwbouw valt dat overigens tegen), maar onderschat niet de marktdynamiek. Als je 10+ jaar lang een woningtekort loslaat op de markt, dan gaat de markt echt volstrekt scheeflopen en krijg je precies dit soort dingen.
De andere kant is, dat net als bij de automarkt, de nieuwbouw markt een direct effect heeft op de bestaande woningen. Zonder nieuwbouw krijg je een steeds groter wordende krapte, dus dat drijft de prijs enorm op.
De balans zit dus ergens bij het punt waarop de meerprijs voor nieuwbouw (omdat het nieuw is/garantie/etc.) reëel is ten opzichte van bestaande bouw. Ligt de prijs van nieuwbouw te hoog, dan zal dat bouwvolume afnemen totdat de krapte op de markt groot genoeg is om weer nieuwbouw te gaan doen.

Autonoesis schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 23:15:

Als een grote groep mensen besluit besluit hetzelfde te doen (we blijven kuddedieren) droogt het het aanbod op Funda snel op. En dat is precies wat er gebeurde. Plotseling waren er meer kopers dan verkopers, wat de prijzen opjoeg. Overigens niet alleen in Nederland maar bijna in heel Europa

Dit noemen we in de economie 'vertrouwen'. Dat heeft niet zozeer met de kudde te maken, maar meer met het algehele sentiment in de markt. Als je halve familie zijn baan kwijtraakt, dan voelt het misschien iets minder verantwoord om de grootste uitgave van je leven te doen.

Er zijn helemaal niet 'plotseling' meer kopers gekomen, die waren er al en die waren er al heel lang. Alleen als je werkeloos bent of uit nood maar een extra studie gaat doen, dan laat je de huizenmarkt even links liggen.
Daarom vind ik die discussie over of er wel of niet een tekort is ook altijd gevaarlijk, want er is gewoon een hele grote groep 'latente' kopers, mensen die nu nog niet willen kopen omdat de markt oververhit is, hun budget het gewoon niet toestaat, ..., maar als de markt afkoelt gewoon aankomen schuiven.
Zodra we woningen leeg hebben staan, dan zijn we ongeveer wel bij, maar dat is net zoiets als werkeloosheid, tot een paar procent is eigenlijk nog totaal geen probleem.

[TheGhostInc]

Richh schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 11:37:
Dit kan ik nooit concreet maken, maar de voorbeelden van 'bevriende onderaannemers' die er vervolgens ook weer goed op boeren, die verhalen zijn breed te vinden op internet. En menig directeur/oprichter van een vastgoedbedrijf is terug te vinden in de Quote500.

Dat komt door de grondhandel, niet zozeer het bouwen.

De mannen die in vastgoed zitten weten gewoon verdomd goed dat je grond nodig hebt om te bouwen, dus kopen ze kavels, landbouwgrond en alles wat los en vastzit als investering.
En daarna verkopen ze de grond of gaan er op bouwen als het opportuun is.

En dan kun je soms een pand 10-20 jaar laten verkrotten, om daarna een gemeente over te halen om mee te gaan in je plan. Stel even je hebt de grond gekocht voor €500.000, met een mooi plan erop is de grond €1.000.000 waard, dan heb je dus €500.000 ruimte om te wachten. En meestal is dat geld uit beleggingen, dus direct rendement hebben ze niet nodig. En voor dat soort bedragen kun je panden echt tientallen jaren laten staan zonder er iets aan te doen.
Daarna komt nog het mooiste:
Al die mannen hebben natuurlijk zelf ook aandelen/posities bij aannemers, dus ze gaan echt niet de grond verkopen, maar maken een project wat ze uitvoeren met hun eigen aannemer. Dus als een gemeente dwars ligt, dan is er vast ergens een ander project waar je met het hele feest naar toe gaat.

[Valorian]

De hele HRA-afschaffen-discussie lijkt sowieso een theoretische exercitie met een hele minimale kans van slagen:

- Als we weer over rechts gaan met een coalitie dan is er überhautp geen draagvlak voor HRA-afschaffing. Geen enkele echte rechtse partij ziet dit zitten. Voor de grootste rechts partijen (VVD, PVV) is het zelfs onbespreekbaar. Uitgezonderd het centrum-rechtse (?) CDA dan, maar die is te klein om de rest daarin mee te nemen.

- Als GL/PVDA dit keer wel de grootste partij wordt dan zou een coalitie over links / midden misschien mogelijk zijn. Maar dat kan dan qua zetels eigenlijk niet zonder ook de VVD mee te nemen (waarmee het natuurlijk niet meer links is). Los van dat VVD en GL/PVDA vrijwel zeker niet met elkaar willen regeren, kan ik mij absoluut niet voorstellen dat áls dit toch zou gebeuren VVD dan zijn laatste stukje ruggengraat (en electoraat) zou opofferen door afschaffen HRA te omarmen.

Kortom, ik zie persoonlijk echt geen enkele combinatie van coalitie ontstaan waarin afschaffen HRA draagvlak krijgt. Maar goed, ik ben geen politicoloog

[ Voor 4% gewijzigd door Valorian op 27-08-2025 12:07 ]

[Richh]

Valorian schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 12:06:
De hele HRA-afschaffen-discussie lijkt sowieso een theoretische exercitie met een hele minimale kans van slagen:

- Als we weer over rechts gaan met een coalitie dan is er überhautp geen draagvlak voor HRA-afschaffing. Geen enkele echte rechtse partij ziet dit zitten. Voor de grootste rechts partijen (VVD, PVV) is het zelfs onbespreekbaar. Uitgezonderd het centrum-rechtse (?) CDA dan, maar die is te klein om de rest daarin mee te nemen.

- Als GL/PVDA dit keer wel de grootste partij wordt dan zou een coalitie over links / midden misschien mogelijk zijn. Maar dat kan dan qua zetels eigenlijk niet zonder ook de VVD mee te nemen (waarmee het natuurlijk niet meer links is). Los van dat VVD en GL/PVDA vrijwel zeker niet met elkaar willen regeren, kan ik mij absoluut niet voorstellen dat áls dit toch zou gebeuren VVD dan zijn laatste stukje ruggengraat (en electoraat) zou opofferen door afschaffen HRA te omarmen.

Ik zie dat heel anders eigenlijk. Momenteel is CDA groter dan de VVD in de peilingen. En gezien het huidige fiasco is de kans best groot dat niemand met de PVV wil, waardoor 'over rechts' überhaupt niet haalbaar is.

Een middencoalitie bestaande uit glpvda/D66/cda/VVD heeft nu 3 partijen voor afbouw en 1 partij tegen.

[Blik1984]

Dat HRA verder afgebouwd gaat worden is juist haast wel een zekerheidje lijkt wel. Helemaal afschaffen misschien niet, maar een afbouw naar verder afgeslankte vorm lijkt zeker mogelijk. Bijvoorbeeld een variant waarin langzaam afgebouwd wordt naar enkel aftrek tot een maximaal bedrag lijkt me niet onlogisch

[TheGhostInc]

Valorian schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 12:06:
De hele HRA-afschaffen-discussie lijkt sowieso een theoretische exercitie met een hele minimale kans van slagen:

Je vergeet dat het bijna €10 miljard aan belasting is.
Links of rechts maakt niet uit, alle politici zoeken naar geld dat ze 'makkelijk' kunnen binnenharken zonder teveel ellende. Dus zelfs een VVD zie ik daar ook wel aan meedoen, doen ze even een toneelstukje en daarna is dat ook een gepasseerd station.

[WiLLoW_TieN]

TheGhostInc schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 12:37:
[...]

Je vergeet dat het bijna €10 miljard aan belasting is.
Links of rechts maakt niet uit, alle politici zoeken naar geld dat ze 'makkelijk' kunnen binnenharken zonder teveel ellende. Dus zelfs een VVD zie ik daar ook wel aan meedoen, doen ze even een toneelstukje en daarna is dat ook een gepasseerd station.

Makkelijk binnen harken is niet zo moeilijk...suikertaks..roken nog duurder maken.
Campers ( boomers? ) zijn nu van kwart tarief wegenbelasting naar half tarief gegaan.
Wat komt o.a nog als melkkoe APK op caravans,aanhangers...motorfietsen.
En zo kan ik nog wel even doorgaan.

[Rudi01]

Gezien alle proefballonnetjes verwacht ik dat de HRA geleidelijk wordt afgebouwd. Ik hoop dat ze het bedrag aan aftrek dat je in mindering mag brengen op je bruto inkomen gaan maximaliseren. Dus bijvoorbeeld maximaal 50.000 aftrekken in jaar 1. Dit komt overeen met een hypotheek van 1 miljoen met rente 5% (even geen rekening houdend met EWF). Dit maximale bedrag wordt ieder jaar met 4K verlaagd zodat in 12 jaar (conform GL PvdA plan) dit volledig wordt afgebouwd. Hiermee bescherm je de lagere inkomens en raak je in het begin alleen de “rijkeren”. Met andere afbouwwijzes zoals percentages raak je direct iedereen.

Als aanvulling, mocht de hypotheekrente aftrek verdwijnen zou ook de eigenwoningforfait belasting moeten verdwijnen.

[ Voor 10% gewijzigd door Rudi01 op 27-08-2025 13:36 ]

[Joosie200]

TheGhostInc schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 12:37:
[...]

Je vergeet dat het bijna €10 miljard aan belasting is.
Links of rechts maakt niet uit, alle politici zoeken naar geld dat ze 'makkelijk' kunnen binnenharken zonder teveel ellende. Dus zelfs een VVD zie ik daar ook wel aan meedoen, doen ze even een toneelstukje en daarna is dat ook een gepasseerd station.

Sterker nog: ook al doet de vvd marketing 1 'het h woord staat als een huis bij ons' een op allerlei affiches tijdens de verkiezingstijd. Onder Rutte 1 t/m 4 is er gewoon begonnen door de maximale aftrek niet meer tegen 50% percentage / vierde schijf toe te staan maar tegen nu 37.49% tarief / derde schijf. En er kwam zoiets als de wet hillen tussendoor gefietst. Kortom voor de bühne is het de vroem vroem partij en heilig huisje is veilig bij ons. Maar in de praktijk beweegt men net zo geleidelijk mee in een afbouw / beperking.

Niks zo veranderlijk als de politieke wind die heen en weer gaat. En ze moeten ergens die 2% defensie norm mee kunnen opschalen naar wat 5% aldus mr Navo rutte himself. Dus ja dan is het makkelijker om geleidelijk het bedrag qua uitgave van wat 8.5 miljard nu terug te brengen. Zweden heeft in de jaren 90 trouwens iets meer rigoureus de stekker eruit getrokken in 1 keer. In een keer de pleister eraf en het liet zich zien in de woningwaarde die toen een dip nam.

Immers nieuwe kopers hebben minder budget zonder hra dan met. Dus ja het veroorzaakt bij een directe afschaffing wel een schokgolf. Maar kijk nu 30 jaar later en ook in steden als Malmo, Goteborg en Stockholm zijn huizen flink gestegen. Grootste verschil is dat buiten die drie steden om (zeg voor ons Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht) er een uitgestrekt stuk dunbevolkt gebied is met legio dorpjes en kleine steden. En alleen daardoor al heb je meer keuze. Meer grondgebied dus je kan kiezen tussen duur wonen in de superstad vs goedkoop wonen op het platteland. In Nederland is de stad noch platteland goedkoop meer te noemen.

[Koldur]

lama83 schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 10:32:
[...]


Ik snap niet zo goed je redenatie dat nieuwe kopers dezelfde maandelijkse lasten zouden hebben... Als je het bijv vergelijkt met iemand die in 2016 is ingestapt. Je hebt geen/minder HRA, je hebt het dubbele betaald... hoe kom je dan op dezelfde maandlasten?

Je hebt gelijk, niet duidelijk beschreven. Wat ik wilde neerzetten, is dat als de prijzen al zouden zakken (wat dus hoogstwaarschijnlijk niet snel zal gebeuren), de starters/nieuwe kopers effectief alsnog dezelfde lasten zouden hebben als wanneer de HRA niet afgeschaft wordt en de huizenprijzen niet beïnvloed worden. Het wordt echt een broekzak/vestzak verhaal en als de huizenprijzen totaal niet beïnvloed worden, zelfs een negatief effect voor starters.

Ik heb mijn post hier ook net even op aangepast.

[R2D2]

Richh schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 14:58:
[...]

Teveel geld lenen resulteert uiteindelijk in een niet te voorkomen huizenmarktcrash, dus uiteindelijk heeft de afschaffing van de HRA wel degelijk een daling van de prijzen tot gevolg

Naja, zonder gekheid: zoals bekend ben ik groot voorstander van de afschaffing van de HRA, omdat het een oneerlijk voordeel is voor kopers tov van huurders en het onnodig veel mensen naar een koopwoning duwt vanwege het fiscale voordeel.

Wat inderdaad terecht wordt opgemerkt in dit topic, is de mogelijke push naar aflossingsvrije hypotheken, zeker in combinatie met de dalende rentes. Dat is een groot risico. Ik vraag me af wat daaraan gedaan kan worden - en bovenal waarom dit in andere landen niet massaal gebeurt. HRA is immers in heel veel andere landen niet toegestaan, hoezo gebeurt het daar dan niet massaal? Welke fiscale regels zijn daaraan verbonden?

Helemaal met je eens hoor dat de HRA flink ingeperkt of zelfs afgeschaft mag worden maar ik vind persoonlijk dat alle maatregelen dan onder de loep genomen moeten worden zoals bijvoorbeeld de huurtoeslagen maar ook de verkapte subsidie van de beperking op de prijs van een sociale huurwoning waar nu geen marktconforme prijs voor gerekend kan worden.

Daarnaast als de waarde van koophuizen gaat zakken dan zal ook het "eigen woning forfait" gaan zakken evenals de inkomsten van gemeenten vanwege een daling van de WOZ waarde e.d. Grote kans dat de rekening daarvan ook weer voor een groot deel bij "Jan Modaal" terecht komt.

Probleem is dat we in Nederland met een heel complex toeslagen stelsel zitten waar als je eenmaal ergens aan begint te trekken dat enorm domino effect heeft.

Nu kan ik de boel nog prima ophoesten zonder de HRA maar ik vrees dat het voor het gros van de NL huizenbezitters die de afgelopen 5 jaar gekocht hebben toch net een ander verhaal is evenals voor de mensen die een substantieel aflossingsvrij deel in hun hypotheek hebben zitten.

[olympusdenk]

DutchCommando schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:28:
[...]


Je doet de hele tijd net alsof de HRA van de ene op de andere dag wordt afgeschaft terwijl daar helemaal geen sprake van is. Flinke doemdenkerij in ieder geval.

Ik heb hier ook al melding van gemaakt bij moderatie ook een reactie achtergelaten in feedback topic van Wonen forum maar wordt amper werk van gemaakt. Nadat dit al zoveel keer is herhaald dat er géén één partij direct HRA wil afschaffen begint dit gewoon rampant paniek zaaien te worden. Het verschilt niet veel van gehaaide werkwijze waarbij onwaarheden net zo vaak herhaald worden door populistische partijen tot dat ze hopen dat iedereen de leugen voor waar aanneemt.

Dan krijg je foute beredeneringen en ‘lijkt het wel mee te vallen’.

Nog even één keer het overzicht

eric.1 schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 13:14:
[...]
Er zijn prima partijen gewoon duidelijk over (uiteraard zal de specifieke uitwerking afhankelijk zijn van de coalitie):
SP verkiezingsprogramma
Wij garanderen deze regeling voor woningen tot 600 duizend euro, maar boven dit bedrag bouwen we de hypotheekrenteaftrek versneld af
GLPvdA verkiezingsprogramma
Daarom gaan we de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs afbouwen
VVD verkiezingspgoramma
De hypotheekrenteaftrek blijft in stand
CDA verkiezingsprogramma
De hypotheekrenteaftrek bouwen we stap voor stap af, terwijl we tegelijk de inkomstenbelasting evenveel verlagen
PVV verkiezingsprogramma
De hypotheekrenteaftrek blijft; daar wordt niet aan getornd!

Zo kunnen we wel even door gaan

Er is geen één partij die mensen zoals geclaimd hier in één klap 7000 euro armer willen maken per jaar. Alle partijen willen minimaal een geleidelijke wijziging als ze die al willen

[antidote]

hoevenpe schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 11:17:
[...]

Voordat er een nieuw kabinet zit en wetgeving over het afschaffen van de HRA in de StaatsCourant staat zijn we een paar jaar verder. In 2031 is dat feest sowieso voorbij en deze groep heeft vooral voordeel als tegelijkertijd het HWF wordt afgeschaft (maar dat zal wel blijven Den Haag kennende...)

Dat feest eindigt pas echt in 2042. Voor op 31 december 2012 bestaande hypotheken geldt een overgangsrecht, waardoor de oude regels blijven gelden binnen de 30 jaar looptijd. Binnen die 30 jaar kun je de oude regels ook nog meenemen in een nieuwe hypotheek. Zo heb ik het bedrag van mijn vroegere spaar- en aflossingsvrije hypotheekdelen (voor zover nog niet afgelost) laten omzetten naar een aflossingsvrij hypotheekdeel, met HRA.

[Richh]

R2D2 schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 13:59:
[...]


Helemaal met je eens hoor dat de HRA flink ingeperkt of zelfs afgeschaft mag worden maar ik vind persoonlijk dat alle maatregelen dan onder de loep genomen moeten worden zoals bijvoorbeeld de huurtoeslagen maar ook de verkapte subsidie van de beperking op de prijs van een sociale huurwoning waar nu geen marktconforme prijs voor gerekend kan worden.

Het issue met huurtoeslag is dat dit voor een zeer aanzienlijk deel beland bij een deel van de bevolking wat het écht nodig heeft om rond te komen, waar dit bij HRA veelal niet zo is. Desondanks ben ik dit in beginsel met je eens, het issue zit in de praktische uitvoering.

Daarnaast als de waarde van koophuizen gaat zakken dan zal ook het "eigen woning forfait" gaan zakken

Dat is relatief tot de kosten van de HRA, echt peanuts. Dus niet heel boeiend.

evenals de inkomsten van gemeenten vanwege een daling van de WOZ waarde

Je WOZ wordt gebruikt als 'verdeelsleutel' tussen jou en je buren. De uiteindelijke opbrengsten zijn afhankelijk van de uitgaven van de gemeente, als die hoog zijn wordt gewoon de verdeelsleutel vermenigvuldigd met een hoger tarief. Met andere woorden: dit heeft nul impact op de OZB en de bijbehorende inkomsten van gemeenten.

Grote kans dat de rekening daarvan ook weer voor een groot deel bij "Jan Modaal" terecht komt.

Gegeven bovenstaande 2 situaties, is dat dus helemaal niet zo. Al helemaal als je de besparing van de HRA (10 miljard) rechtstreeks teruggeeft middels de inkomstenbelasting. Jan Modaal gaat daardoor hier in feite op vooruit.

Nu kan ik de boel nog prima ophoesten zonder de HRA maar ik vrees dat het voor het gros van de NL huizenbezitters die de afgelopen 5 jaar gekocht hebben toch net een ander verhaal is

Nouja, het fijne is dat wie >3 jaar geleden gekocht heeft, sowieso een bijzonder lage rente had, waardoor de netto impact behoorlijk meevalt. Gegeven dat je een redelijk inkomen nodig had destijds gaat een inkomstenbelastingkorting zeer waarschijnlijk aanzienlijk meer centjes opleveren dan de HRA.

Komt bij dat het in die tijd heel erg lastig was om überhaupt een woning te kopen, ik heb zelf 4-5 jaar geleden 45 woningen bezichtigd en >25x geboden zonder succes in die periode, voordat we beet hadden. Ik denk dat heel veel kopers uit die periode hebben geschopt tegen de oneerlijke woningmarkt, zich bovenmatig veel hebben verdiept in de materie en dus júíst voorstander zijn van zo'n aanpassing, zelfs als het ze netto geld zou kosten. Dat geldt in ieder geval voor mij.

Wie na de rentestijging heeft gekocht, zal het inderdaad iets meer problemen ermee hebben. Ware het dat het om een afbouw gaat (dus niet directe afschaffing) en dat inkomens gelukkig ook stijgen (waarover dan dus een belastingkorting zal ontstaan). Ik denk al met al dat het wel meevalt.

evenals voor de mensen die een substantieel aflossingsvrij deel in hun hypotheek hebben zitten.

Dat klopt, daar komt (gezamenlijk met de hoge inkomens met hoge hypotheek) het uiteindelijk vandaan. Maarja, dat zullen sowieso mensen zijn die de helft van de hypotheek al achter de rug hebben en sowieso voor een bijzonder laag bedrag zijn ingestapt en álle kansen hebben gehad om de boel over te sluiten toen de rente laag was. Als je al die jaren ook nog eens "op de pof" aflossingsvrij hebt geleefd en klaarblijkelijk ook geen of weinig inkomsten uit werk hebt om het uit belastingkorting terug te krijgen... dan vraag ik me toch echt af of dát de groep moet zijn waar we medelijden mee moeten hebben.

[Valorian]

Richh schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 12:19:
[...]

Ik zie dat heel anders eigenlijk. Momenteel is CDA groter dan de VVD in de peilingen. En gezien het huidige fiasco is de kans best groot dat niemand met de PVV wil, waardoor 'over rechts' überhaupt niet haalbaar is.

Een middencoalitie bestaande uit glpvda/D66/cda/VVD heeft nu 3 partijen voor afbouw en 1 partij tegen.

Dat klopt, maar ik verwacht dat VVD zich nooit bij die coalitie gaat voegen als HRA-afschaffing daar onderdeel van is. Dus in praktijk is GL/PVDA/CDA/D66/VVD alleen een optie als HRA niet door gaat.

Maar goed, gaat wat off topic nu

[Youri93]

CornermanNL schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:41:
Hoe groot zijn de bedragen eigenlijk die mensen tegenwoordig nog aan HRA krijgen? Na jaren van lage rentes en verplichte aflossing kan dat voor bestaande hypotheken die al 5 jaar of langer lopen toch niet zo’n probleem meer zijn als de HRA er af gaat?

Meeste mensen hebben ook weer loonsverhoging gehad. Maar misschien is het wel een probleem?

Fout, verwijderen

[ Voor 7% gewijzigd door Youri93 op 27-08-2025 16:29 ]

[alexbl69]

Richh schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 12:19:
[...]
Ik zie dat heel anders eigenlijk. Momenteel is CDA groter dan de VVD in de peilingen.

Peilingen van voordat het CDA programma (met daarin tornen aan de HRA) bekend werd.

HRA is een electorale 'can of worms'. Het kan heel snel gaan als je daarmee gaat klooien.

[Conrado]

hoevenpe schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 11:25:
Hoeveel van die 400k+ denk je dat uiteindelijk overblijft? Onder de streep maken ze een paar procent winst, niet buitensporig als je alle projectrisico's in gedachten houdt.

We hadden recent deze discussie in Ervaringen met het bouwen van een eigen huis - Deel 3. Inschatting zo rond de 18~20%. Bij particulier opdrachtschap is dat wel zonder de grond, en daar zit natuurlijk ook marge op.
Dat is wel de operationele marge op een project.

[FrostHex]

R2D2 schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 13:59:
[...]

Nu kan ik de boel nog prima ophoesten zonder de HRA maar ik vrees dat het voor het gros van de NL huizenbezitters die de afgelopen 5 jaar gekocht hebben toch net een ander verhaal is evenals voor de mensen die een substantieel aflossingsvrij deel in hun hypotheek hebben zitten.

Het idee is toch dit te laten terugvloeien via de lagere inkomstenbelasting?

[Richh]

alexbl69 schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 16:26:
[...]

Peilingen van voordat het CDA programma (met daarin tornen aan de HRA) bekend werd.

HRA is een electorale 'can of worms'. Het kan heel snel gaan als je daarmee gaat klooien.

We gaan het zien de groep die er "last" van heeft wordt steeds groter, en steeds meer mensen lijken wel te zien dat de woningmarkt niet goed gaat voor kinderen en/of kleinkinderen. Bovendien, de groep die er "profijt" van heeft, krimpt, daarbij "krimpt" ook het voordeel.

Het is electoraal zeker impopulair, maar de vraag is of dit de dealbreaker gaat worden.

Valorian schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 16:09:
[...]


Dat klopt, maar ik verwacht dat VVD zich nooit bij die coalitie gaat voegen als HRA-afschaffing daar onderdeel van is. Dus in praktijk is GL/PVDA/CDA/D66/VVD alleen een optie als HRA niet door gaat.

Electoraal is het geen populair standpunt, zeker. Echter, ook de VVD ziet dat de zorg en AOW gefinancierd moet worden, en ook de VVD wil lage inkomstenbelasting. Uiteindelijk is kansengelijkheid een heel liberaal standpunt, daar zou de VVD voor moeten zijn

Hoe dan ook, uiteindelijk gaan DNB, de EU, OESO en allerlei onafhankelijke economen ergens wat van vinden. Nogmaals, electoraal zal de VVD er ongetwijfeld niet voor uit komen, maar achter gesloten deuren weet iedereen dat er iets moet gebeuren, al jaren.

[Davidrrr]

FrostHex schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 16:57:
[...]


Het idee is toch dit te laten terugvloeien via de lagere inkomstenbelasting?

Cda noemt dat wel. GL zegt dat dat geld wordt gebruikt voor de bouw van woningen. Dus de maandelijkse lasten gaan omhoog en de waarde van de woning zal dalen of op zijn minst minder stijgen door dit plan. Daarnaast zullen er woningen gebouwd worden dus meer aanbod dus de plannen van GL zijn nadelig voor een woningeigenaar. CDA wil verlaging van de IB waardoor iedereen profiteert, ook huurders.
Als ik ga stemmen is de HRA een beperkt maar wel aanwezig onderdeel van het besluit overigens. Ik vrees alleen dat we gaan inleveren aan 1 kant maar niks terugkrijgen aan de andere kant en er nauwelijks woningen worden gebouwd en als die er komen het lelijke huurwoningen worden waar dan ook nog flink geld bij moet.

[ Voor 23% gewijzigd door Davidrrr op 27-08-2025 17:43 ]

[Laguna]

Davidrrr schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 17:20:
[...]

CDA wil verlaging van de IB waardoor iedereen profiteert, ook huurders.

CDA wil tegelijkertijd een inkomensafhankelijke vrijheidsbijdrage om dat absurde bedrag voor defensie rond te krijgen, dus onder de streep ga je er alsnog op achteruit.

[Davidrrr]

Laguna schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 17:56:
[...]


CDA wil tegelijkertijd een inkomensafhankelijke vrijheidsbijdrage om dat absurde bedrag voor defensie rond te krijgen, dus onder de streep ga je er alsnog op achteruit.

.

[ Voor 34% gewijzigd door Davidrrr op 27-08-2025 18:20 ]

[Bestseller]

Valorian schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 12:06:
De hele HRA-afschaffen-discussie lijkt sowieso een theoretische exercitie met een hele minimale kans van slagen:

- Als we weer over rechts gaan met een coalitie dan is er überhautp geen draagvlak voor HRA-afschaffing. Geen enkele echte rechtse partij ziet dit zitten. Voor de grootste rechts partijen (VVD, PVV) is het zelfs onbespreekbaar. Uitgezonderd het centrum-rechtse (?) CDA dan, maar die is te klein om de rest daarin mee te nemen.

- Als GL/PVDA dit keer wel de grootste partij wordt dan zou een coalitie over links / midden misschien mogelijk zijn. Maar dat kan dan qua zetels eigenlijk niet zonder ook de VVD mee te nemen (waarmee het natuurlijk niet meer links is). Los van dat VVD en GL/PVDA vrijwel zeker niet met elkaar willen regeren, kan ik mij absoluut niet voorstellen dat áls dit toch zou gebeuren VVD dan zijn laatste stukje ruggengraat (en electoraat) zou opofferen door afschaffen HRA te omarmen.

Kortom, ik zie persoonlijk echt geen enkele combinatie van coalitie ontstaan waarin afschaffen HRA draagvlak krijgt. Maar goed, ik ben geen politicoloog

Je vergeet dat de 3 oude partijen VVD, CDA en PVDA alledrie zo graag regeren dat ze hun idealen graag op zij zetten. Enige jaren geleden wilde de VVD de hypotheekrenteafschaf nog bespreekbaar maken, zolang ze maar mee konden regeren. En dat is typerend voor alle drie de fossiele partijen.

[Bestseller]

Davidrrr schreef op woensdag 27 augustus 2025 @ 17:20:
[...]


Cda noemt dat wel. GL zegt dat dat geld wordt gebruikt voor de bouw van woningen. Dus de maandelijkse lasten gaan omhoog en de waarde van de woning zal dalen of op zijn minst minder stijgen door dit plan. Daarnaast zullen er woningen gebouwd worden dus meer aanbod dus de plannen van GL zijn nadelig voor een woningeigenaar. CDA wil verlaging van de IB waardoor iedereen profiteert, ook huurders.
Als ik ga stemmen is de HRA een beperkt maar wel aanwezig onderdeel van het besluit overigens. Ik vrees alleen dat we gaan inleveren aan 1 kant maar niks terugkrijgen aan de andere kant en er nauwelijks woningen worden gebouwd en als die er komen het lelijke huurwoningen worden waar dan ook nog flink geld bij moet.

Iets afpakken is in de politiek altijd makkelijker geweest dan iets teruggeven. In de praktijk komt dit neer op: we zijn het eens over afschaffen. Maar we raken het niet eens over wat we met dit geld doen. Dus geen compensatie. Eindstand: hogere maandlasten zonder compensatie.