Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[alexbl69]

fisherman schreef op zondag 24 augustus 2025 @ 17:24:
[...]


Wat een onzin. Dat is voor de minima. Die hebben dat daadwerkelijk nodig.
Mensen die in de problemen komen hebben dat zelf veroorzaakt als die HRA komt te vervallen. Totaal geen medelijden mee met die arme mensen. Die hadden die woning helemaal niet moeten kunnen kopen.

En als de uitkeringen morgen met 20% gekort worden is dat ook geen probleem? Moeten die mensen maar rekening mee houden toch?

[Mesque]

N1ckk schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 09:28:
Wij hebben ook een zelfbewoningsplicht, maar ik geloof eigenlijk niet dat de gemeente er een zaak van zou maken mocht je deze willen breken. Misschien dat de notaris weigert een akte op te stellen. Daarnaast is die bij ons maar 2 jaar (nieuwbouw) en idd ook uitzonderingen zoals echtscheiding en overlijden.

Volgens mij is de doelstelling van zo'n verplichting het tegengaan van institutionele beleggers op de lokale markt. Dat kun je ook doen door te kijken naar de basisregistratie en evt. het aantal woningen dat iemand heeft, maar goed.

Wij hebben het ook, in de gemeente Amsterdam. In ons koopcontract (nieuwbouwproject) staat een boeteclausule van €100.000 mocht je de zelfbewoningsclausule overtreden. Geen idee in hoeverre daar actief op wordt gehandhaafd, maar vind het in dit geval toch (in ieder geval kwantitatief) een aardig risico’s.

[zx9r_mario]

CDA wil HRA ook afbouwen https://www.ad.nl/politie...fensie-uitgaven~a5fb905d/

[DeKever]

Bestseller schreef op zondag 24 augustus 2025 @ 18:37:
[...]


Ik heb nog nooit zoveel fouten in een bericht gezien.

- Het hebben van wel of geen HRA heeft geen invloed op de maximale hypotheek. Voor de maximale hypotheek wordt uitgegaan van het bruto bedrag.

Heb je hiervoor een bron? Mijn google zegt dat de maximale hypotheek wel omlaag gaat als de HRA beperkt wordt. Bijvoorbeeld:

https://dehypotheeksite.n...imale%20hypotheek%20lager.

Verder eens met de opmerkingen over makkelijk praten als het je niet raakt. Teksten als "dan woon je gewoon te duur" vind ik een beetje genant. Stel dat halverwege de studie, het collegegeld kostendekkend gemaakt wordt. Kan je dat niet betalen? Te dure studie voor jou.

Ik denk wel dat de afbouw van de HRA al jaren in de lucht heeft gehangen. Een hele grote verrassing is het niet. Ik vind het vooral een gemiste kans dat sie niet gedaan is toen de rente zo laag stond.

[Sport_Life]

zx9r_mario schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 11:44:
CDA wil HRA ook afbouwen https://www.ad.nl/politie...fensie-uitgaven~a5fb905d/

En schenken wordt financieel aantrekkelijker (dan erven).

Lijkt me niet best voor de huizenprijzen en de kloof (Voor mij persoonlijk wel met een mooi huis , voor de kopers niet).

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 25-08-2025 12:17 ]

[Bezemveger]

zx9r_mario schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 11:44:
CDA wil HRA ook afbouwen https://www.ad.nl/politie...fensie-uitgaven~a5fb905d/

Belangrijke vermelding is dat ze het bedrag een op één willen gebruiken voor verlaging van de inkomstenbelasting. Helaas staat er niet in hoeveel jaren maar dit is al veel beter dan het plan van GL/PVDA.

[N1ckk]

Mesque schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 11:41:
[...]


Wij hebben het ook, in de gemeente Amsterdam. In ons koopcontract (nieuwbouwproject) staat een boeteclausule van €100.000 mocht je de zelfbewoningsclausule overtreden. Geen idee in hoeverre daar actief op wordt gehandhaafd, maar vind het in dit geval toch (in ieder geval kwantitatief) een aardig risico’s.

Bij mij staat er niets in anders dan dat er een plicht is, geen represaille en vraag me af wat deze zou zijn bij breken. Dus geen idee van het risico. Maar goed... was het toch niet van plan - zeker niet bij aanblijven relatie (dat is ook in mijn belang, ze is best lief).

[Chaki]

N1ckk schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 13:26:
[...]

Bij mij staat er niets in anders dan dat er een plicht is, geen represaille en vraag me af wat deze zou zijn bij breken. Dus geen idee van het risico. Maar goed... was het toch niet van plan - zeker niet bij aanblijven relatie (dat is ook in mijn belang, ze is best lief).

In Rotterdam kun je een boete krijgen van € 50.000,-. Maar er zijn zoveel uitzonderingen. Je moet daar dan een vergunning voor aanvragen, bv. als je langere tijd in het buitenland verblijft (max 1 jaar geloof ik)

[N1ckk]

Ik heb even gekeken op de website van mijn gemeente en daar staat: "Als u zonder vergunning een woning verhuurt die onder de opkoopbescherming valt dan kan u een boete krijgen die kan oplopen tot €30.000,-." - over verkoop staat niets expliciets, maar vergelijkbaar dus met Rotterdam / Amsterdam... Stukken goedkoper alleen ;-)

[Chaki]

N1ckk schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 13:42:
Ik heb even gekeken op de website van mijn gemeente en daar staat: "Als u zonder vergunning een woning verhuurt die onder de opkoopbescherming valt dan kan u een boete krijgen die kan oplopen tot €30.000,-." - over verkoop staat niets expliciets, maar vergelijkbaar dus met Rotterdam / Amsterdam... Stukken goedkoper alleen ;-)

De huur die je voor hetzelfde huis in jouw gemeente kunt vangen is ook lager 😁

[daaaan]

DeKever schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 12:06:
[...]


Heb je hiervoor een bron? Mijn google zegt dat de maximale hypotheek wel omlaag gaat als de HRA beperkt wordt. Bijvoorbeeld:

https://dehypotheeksite.n...imale%20hypotheek%20lager.

Verder eens met de opmerkingen over makkelijk praten als het je niet raakt. Teksten als, dan woon je gewoon te duur vind ik een beetje genant. Stel dat halverwege de studie, het collegegeld kostendekkend gemaakt wordt. Kan je dat niet betalen? Te dure studie voor jou.

Ik denk wel dat de afbouw van de HRA al jaren in de lucht heeft gehangen. Een hele grote verrassing is het niet. Ik vind het vooral een gemiste kans dat sie niet gedaan is toen de rente zo laag stond.

Bij het vaststellen van de maximale toegestane financieringslast, moet de geldverstrekker rekening houden met wel of geen recht op HRA (er zijn verschillen financieringslasttabellen voor leningen met HRA en voor leningen zonder HRA). Als je geen recht hebt op HRA, dan is je maximale hypotheek lager (zie TRHK). En dat is natuurlijk maar goed ook.

Als het geld wat vrijkomt met het afschaffen van de HRA gebruikt gaat worden om de inkomstenbelasting te verlagen, dan zal dat uiteindelijk wel meegenomen gaan worden in aangepaste financieringslasttabellen. Maar dit zal niet helemaal tegen elkaar weggestreept gaan worden, je maximale hypotheek zal lager worden.

En natuurlijk heb je gelijk dat de afbouw van HRA al lang in de lucht hangt. Om dit nu onbehoorlijk bestuur te gaan noemen (zoals hier in dit forum en elders gebeurt), lijkt me dan ook onredelijk. Als je dit niet aan hebt zien komen, dan heb je aardig onder een steen geleefd.

[N1ckk]

Chaki schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 13:47:
[...]

De huur die je voor hetzelfde huis in jouw gemeente kunt vangen is ook lager 😁

Mwah, ligt er aan wat je vergelijkt. Centrum / mooie wijken Schiedam versus Rotterdam Zevenkamp, Prins Alexander Ommoord zal niet heel verschillen

[Paprika]

Laguna schreef op zondag 24 augustus 2025 @ 19:47:
[...]
Er geldt een antispeculatiebeding van 3 jaar en 10 jaar zelfbewoningsplicht.

Dus na 3 jaar is de winst (lees: belastingvrije schenking van de gemeente) tussen de prijs van de "betaalbare koop" en de "werkelijk woningwaarde" alsnog voor de eerste kopers. Het lijken wel RSUs waar je eerst 3 jaar bij de werkgever moet werken alvorens ze vrijkomen, maar dan belastingvrij.

[ Voor 23% gewijzigd door Paprika op 25-08-2025 14:58 ]

[siveiro]

Hier een spaarhypotheek en bankspaarhypotheek. Deze heb ik al die jaren aangehouden voor de gunstige voorwaarden aan het einde van de hypotheek, want dan meer netto rente over het spaarpotje dan netto betalen aan rente.
Als die HRA op zeer korte termijn afgeschaft wordt...gaat de overheid ons vast niet compenseren voor het al die jaren aanhouden van dit product.

Tijd om ons te verenigen!

[Laguna]

Paprika schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 14:57:
[...]

Dus na 3 jaar is de winst (lees: belastingvrije schenking van de gemeente) tussen de prijs van de "betaalbare koop" en de "werkelijk woningwaarde" alsnog voor de eerste kopers. Het lijken wel RSUs waar je eerst 3 jaar bij de werkgever moet werken alvorens ze vrijkomen, maar dan belastingvrij.

Betaalbaar is natuurlijk relatief en nieuwbouw is vanzelfsprekend niet instapklaar, dus ja wat beschouw je dan als werkelijke woningwaarde? Wat wel bij nieuwbouw speelt is de tijdspanne, oftewel de marktconforme prijs bij aankoop vs de woningwaarde bij oplevering. Hier zit gemiddeld zo'n 2 jaar tussen en met de prijzen die afgelopen jaren maar bleven stijgen heb je dan inderdaad winst. Voor de mensen met veel geld is het uiteindelijk alsnog lucratief mits de prijzen blijven stijgen, al woont er dan in eerste instantie niemand in de woning (wat wel een hard gelag is met zoveel woningzoekenden).

[Sport_Life]

siveiro schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 17:38:
Hier een spaarhypotheek en bankspaarhypotheek. Deze heb ik al die jaren aangehouden voor de gunstige voorwaarden aan het einde van de hypotheek, want dan meer netto rente over het spaarpotje dan netto betalen aan rente.
Als die HRA op zeer korte termijn afgeschaft wordt...gaat de overheid ons vast niet compenseren voor het al die jaren aanhouden van dit product.

Tijd om ons te verenigen!

Daarom heb ik die bankspaar producten ook omgezet naar aflossingsvrij toen onze rente 1,3% werd. De spaarrente ging namelijk ook naar 1,3% (nu 3,3% in langlopend deposito dus ik maak 2% netto winst op de lening ).

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 25-08-2025 20:28 ]

[Sport_Life]

Bezemveger schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 12:22:
[...]


Belangrijke vermelding is dat ze het bedrag een op één willen gebruiken voor verlaging van de inkomstenbelasting. Helaas staat er niet in hoeveel jaren maar dit is al veel beter dan het plan van GL/PVDA.

Tegelijkertijd willen ze een 'vrijheidsbijdrage' die inkomensafhankelijk is. Dus de inkomsten belasting gaat omlaag voor HRA en omhoog voor de veiligheid.
Je kunt ook stellen dat een deel van de HRA (dat deel dat hoort bij de hogere inkomens) gebruikt wordt voor de veiligheid.
Waar ik me overigens wel in kan vinden.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 25-08-2025 18:22 ]

[Bestseller]

Bezemveger schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 12:22:
[...]


Belangrijke vermelding is dat ze het bedrag een op één willen gebruiken voor verlaging van de inkomstenbelasting. Helaas staat er niet in hoeveel jaren maar dit is al veel beter dan het plan van GL/PVDA.

Ik herken hier vooral het typische CDA in.
De inkomstenbelasting gaat omlaag.
Om vervolgens langzaam weer te verhogen.

Zodat uiteindelijk de inkomstenbelasting weer terug bij af is EN de HRA is afgeschaft

[Conrado]

Laguna schreef op zondag 24 augustus 2025 @ 19:47:
Er geldt een antispeculatiebeding van 3 jaar en 10 jaar zelfbewoningsplicht.

Beiden hebben juridische beperkingen:
Antispeculatie is bedoeld voor wat het is: kopen met het doel het met winst door te verkopen. Een stel dat echter scheidt of voor werk wil verhuizen valt daar niet onder, vond de rechter.
Zelfbewoningsplicht geldt voor de eigenaar. Dat gaat bij verkoop gewoon over op de nieuwe eigenaar

[Chaki]

Conrado schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 19:43:
[...]

Beiden hebben juridische beperkingen:
Antispeculatie is bedoeld voor wat het is: kopen met het doel het met winst door te verkopen. Een stel dat echter scheidt of voor werk wil verhuizen valt daar niet onder, vond de rechter.
Zelfbewoningsplicht geldt voor de eigenaar. Dat gaat bij verkoop gewoon over op de nieuwe eigenaar

Kan inderdaad eeuwigdurende zelfbewoningsplicht zijn
Antispeculatiebeding kent meerdere vormen, bv. een gebouw mag de eerste 20 jaar niet opgesplitst worden in appartementsrechten

[DeKever]

Bestseller schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 18:58:
[...]


Ik herken hier vooral het typische CDA in.
De inkomstenbelasting gaat omlaag.
Om vervolgens langzaam weer te verhogen.

Zodat uiteindelijk de inkomstenbelasting weer terug bij af is EN de HRA is afgeschaft

Flauwekul. Het CDA heeft zich jarenlang opgeworpen als de hoeder van de HRA, ze wonnen er vroeger zelfs verkiezingen mee. Dat ze er nu vanaf willen is een stap voor het CDA.

[Conrado]

DeKever schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 19:57:
Flauwekul. Het CDA heeft zich jarenlang opgeworpen als de hoeder van de HRA, ze wonnen er vroeger zelfs verkiezingen mee. Dat ze er nu vanaf willen is een stap voor het CDA.

CDA is strategisch bezig: ze koppelen de afschaffing van de HRA aan de belastingverlaging. Daarmee voorkomen ze dat het lukraak weggegeven wordt. Daarnaast, een belastingverlaging werkt altijd het best voor de grootste betalers…

[DeKever]

Conrado schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 20:00:
[...]

CDA is strategisch bezig: ze koppelen de afschaffing van de HRA aan de belastingverlaging. Daarmee voorkomen ze dat het lukraak weggegeven wordt. Daarnaast, een belastingverlaging werkt altijd het best voor de grootste betalers…

Ook hier is veel op af te dingen. Ik kan best een belastingverlaging bedenken die het het meest oplevert voor de kleinste betalers: een verhoging van de belastingvrije voet.

Maar afgezien daarvan, het is niet onredelijk dat (een deel van) de opbrengst van de afschaffing vd HRA weer terugkomt bij degenen die daarvan profiteerden. Volgens mij is het gepresenteerd als nivelleringsmaatregel, meer om de lasten huren/kopen meer in balans te brengen.

[Laguna]

Ongetwijfeld zullen de middeninkomens weer aan het kortste eind trekken, vooral bij een toekomstig paars+ kabinet.

[Youri93]

DeKever schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 19:57:
[...]


Flauwekul. Het CDA heeft zich jarenlang opgeworpen als de hoeder van de HRA, ze wonnen er vroeger zelfs verkiezingen mee. Dat ze er nu vanaf willen is een stap voor het CDA.

De CDA doelgroep wordt ouder en ouder en heeft dus al mogen genieten van HRA.

[Bestseller]

DeKever schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 19:57:
[...]


Flauwekul. Het CDA heeft zich jarenlang opgeworpen als de hoeder van de HRA, ze wonnen er vroeger zelfs verkiezingen mee. Dat ze er nu vanaf willen is een stap voor het CDA.

Het CDA moet het vooral hebben van de ouderen. De ouderen die hun huis voor 80.000 hebben gekocht en volop geprofiteerd hebben van de HRA. Dezelfde ouderen die vinden dat jongeren het zelf schuld zijn als ze meer dan 150.000 voor een woning betalen. Dezelfde ouderen die de HRA voor jongeren willen afschaffen, maar moord en brand schreeuwen wanneer de AOW niet met de inflatie verhoogd wordt.

[Bezemveger]

Bestseller schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 18:58:
[...]


Ik herken hier vooral het typische CDA in.
De inkomstenbelasting gaat omlaag.
Om vervolgens langzaam weer te verhogen.

Zodat uiteindelijk de inkomstenbelasting weer terug bij af is EN de HRA is afgeschaft

Dit is natuurlijk een aanname want dat staat niet in de plannen zoals ze nu gepresenteerd zijn. Dat de belasting in box 1 natuurlijk niet 1-1 wordt verlaagd zoals de hypotheekrenteaftrek lijkt me logisch.

De Veiligheidsbijdrage is meer iets waar ik me druk om maak aangezien dat inkomensafhankelijk is en natuurlijk gewoon weer een verhoging van box 1 is, echter zie ik het nut niet van die mega defensie investeringen maar dat is een discussie die niet in dit topic hoort.

Ik ga er vanuit dat de hypotheekrenteaftrek in 20 jaar zal verdwijnen want volgens economen ook een prima idee is en er geen schok op de markt komt. Daarnaast lijkt me dat voor de meeste huizenbezitters ook goed te doen waaronder mezelf (vorig jaar nieuwbouw gekocht met oplevering eind 2026).

[emeralda]

*knip*

Loze kreten voegen niets toe. Onderbouw je bijdrage aub.

[ Voor 74% gewijzigd door tweakduke op 27-08-2025 15:31 ]

[Bestseller]

Ik ben nog steeds aan het zoeken naar het antwoord waarom de hypotheekrenteaftrek afgebouwd moet worden voor huidige gebruikers. Wanneer je het binnen 20-30 jaar wilt afbouwen kan je het toch net zo goed enkel laten gelden voor nieuwe hypotheken? Dit kan nog versneld ook: ieder jaar 2 jaar minder recht op hra.

Tenzij het doel is om mensen te raken in hun financiën. De mensen die een hypotheek afsloten met hra in hef achterhoofd en daarop hun leven inrichtte.

Van GL/PVDA weten we dat het doel is om huizen bezitters te straffen en armer te maken en wordt de hra als middel gebruikt.

Maar mag hopen dat bij een eventuele afschaffing dat de overheid zich betrouwbaar toont naar hun burgers ipv nog meer wantrouwen creëert.

[Uhuruburu]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:20:

Van GL/PVDA weten we dat het doel is om huizen bezitters te straffen en armer te maken en wordt de hra als middel gebruikt.

Volgens GL/PVDA komt de HRA terecht bij de veelverdieners. En dat past niet in hun herverdelings agenda. Overigens is het CDA er mee eens. Dus de kans is groot dat het officieel beleid gaat worden, wanneer deze partijen een kabinet gaan vormen.

Maar mag hopen dat bij een eventuele afschaffing dat de overheid zich betrouwbaar toont naar hun burgers ipv nog meer wantrouwen creëert.

Niemand heeft eeuwigdurend recht op een greep uit de algemene middelen. Of je het nu subsidie noemt of belastingaftrek, het komt op hetzelfde neer.

[alexbl69]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:20:
Ik ben nog steeds aan het zoeken naar het antwoord waarom de hypotheekrenteaftrek afgebouwd moet worden voor huidige gebruikers. Wanneer je het binnen 20-30 jaar wilt afbouwen kan je het toch net zo goed enkel laten gelden voor nieuwe hypotheken? Dit kan nog versneld ook: ieder jaar 2 jaar minder recht op hra.

Tenzij het doel is om mensen te raken in hun financiën. De mensen die een hypotheek afsloten met hra in hef achterhoofd en daarop hun leven inrichtte.

Van GL/PVDA weten we dat het doel is om huizen bezitters te straffen en armer te maken en wordt de hra als middel gebruikt.

Maar mag hopen dat bij een eventuele afschaffing dat de overheid zich betrouwbaar toont naar hun burgers ipv nog meer wantrouwen creëert.

De reden om het op deze wijze voor te stellen is puur electoraal. Blijkt duidelijk uit de manier waarop het gepresenteerd werd en de wijze waarop huiseigenaren afgeschilderd worden. GL-PvdA weet ook wel dat dat niet klopt (dat mag ik toch hopen), maar de gewenste beeldvorming was belangrijker dan de feiten.

[Bestseller]

Uhuruburu schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:31:
[...]


Volgens GL/PVDA komt de HRA terecht bij de veelverdieners. En dat past niet in hun herverdelings agenda. Overigens is het CDA er mee eens. Dus de kans is groot dat het officieel beleid gaat worden, wanneer deze partijen een kabinet gaan vormen.


[...]


Niemand heeft eeuwigdurend recht op een greep uit de algemene middelen. Of je het nu subsidie noemt of belastingaftrek, het komt op hetzelfde neer.

Uiteraard. Maar afbouwen kan ook voor nieuwe hypotheken, zodat mensen daarop hun uitgave kunnen aanpassen. Nu beloof je mensen te helpen en daarop bepaalde mensen hun maximale hypotheekhoogte.

En het geeft nog geen antwoord waarom we zo nodig huidige hypotheekbezitters moeten afstraffen.

[CornermanNL]

Hoe groot zijn de bedragen eigenlijk die mensen tegenwoordig nog aan HRA krijgen? Na jaren van lage rentes en verplichte aflossing kan dat voor bestaande hypotheken die al 5 jaar of langer lopen toch niet zo’n probleem meer zijn als de HRA er af gaat?

Meeste mensen hebben ook weer loonsverhoging gehad. Maar misschien is het wel een probleem?

[Biggg]

Conrado schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 20:00:
[...]

CDA is strategisch bezig: ze koppelen de afschaffing van de HRA aan de belastingverlaging. Daarmee voorkomen ze dat het lukraak weggegeven wordt. Daarnaast, een belastingverlaging werkt altijd het best voor de grootste betalers…

Dat is helemaal niet strategisch, dat is gewoon zuiver.

Wel/geen HRA is een verdelingsvraagstuk van de belastingdruk. Die 440 miljard moet ieder jaar opgehaald worden en de puzzel is 'wie betaalt welk deel'.

Dit zou evenredig moeten zijn en in de geest 'de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten", waarbij de mate van nivelering politiek gekleurd mag zijn. HRA verstoort deze evenredigheid en leidt - als bijvangst - tot onwenselijke effecten op de huizenmarkt, welke vervolgens een spin-off hebben op onze hele maatschappij.

[Uhuruburu]

snip: AI dump

[ Voor 113% gewijzigd door We Are Borg op 26-08-2025 09:08 ]

[Hielko]

Als het zo weinig is dan is wel of geen HRA in het grote plaatje eigenlijk nauwelijks relevant.

[Bestseller]

CornermanNL schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:41:
Hoe groot zijn de bedragen eigenlijk die mensen tegenwoordig nog aan HRA krijgen? Na jaren van lage rentes en verplichte aflossing kan dat voor bestaande hypotheken die al 5 jaar of langer lopen toch niet zo’n probleem meer zijn als de HRA er af gaat?

Meeste mensen hebben ook weer loonsverhoging gehad. Maar misschien is het wel een probleem?

Voor een normale rijtjes woning heb je het op zit moment over 500-700 euro per maand. Dan heb ik over een woning van 450.000 met 4,2% rente. Misschien zelfs aan de lage kant tegenwoordig.

Dus zo’n 7000 euro die je mensen armer maakt per jaar.

[Bestseller]

Biggg schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:44:
[...]


Dit zou evenredig moeten zijn en in de geest 'de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten"

Het probleem is dat bij gehele afschaffing de zwakste schouders de grootste klap krijgen.

Lage inkomens hebben de HRA harder nodig dan de hoge inkomens.

Maar het nadeel van alle nivelleringsmaatregelen is dat dit gebeurde onder een paars kabinet. En dat zal ook nu onder een paars kabinet gebeuren.

Want in de praktijk betekent dat de rijken er beter van worden, de armen er beter van worden en Jan Modaal armer wordt.

[alexbl69]

CornermanNL schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:41:
Hoe groot zijn de bedragen eigenlijk die mensen tegenwoordig nog aan HRA krijgen? Na jaren van lage rentes en verplichte aflossing kan dat voor bestaande hypotheken die al 5 jaar of langer lopen toch niet zo’n probleem meer zijn als de HRA er af gaat?

Meeste mensen hebben ook weer loonsverhoging gehad. Maar misschien is het wel een probleem?

Bijna niemand heeft z'n hypotheekrente voor de volledige termijn vastgezet. Na afloop van de rentevast periode gaat men dus de huidige marktrente betalen. De HRA dempt dan deze verhoging enigszins.

Hogere lonen zijn (vermoed ik) minder een probleem, aangezien de maximale aftrekbaarheid van de HRA al gelimiteerd is en de hoogste belastingschijf niet meer relevant is in deze.

[Valorian]

Er is geen enkel draagvlak voor 'direct en totaal afschaffen' van HRA. En ook nauwelijks een partij die dat wil. Als er al verandering volgt dan ligt het eerder in de lijn der verwachting dat we weer langzaam verder afbouwen. Bijvoorbeeld van 2025-2035 het percentage naar beneden werken van 37,5% naar 27,5%. Of in 20 jaar naar 0. Zo'n constructie dempt de 'schok' enorm, laat mensen wennen aan geleidelijk oplopende lasten (terwijl ondertussen hun inkomen vaak stijgt) én geeft hen ruim de tijd om na te denken over hun hypotheek / aflossing / financiele situatie vóór die lasten echt aanzienlijk verhoogd zijn. Daar komt nog bij de kans groot is dat een deel van de opbrengst van een eventuele afschaffing van HRA weer terugvloeit via andere belastingkortingen.

[Valorian]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:58:
[...]


Het probleem is dat bij gehele afschaffing de zwakste schouders de grootste klap krijgen.

Lage inkomens hebben de HRA harder nodig dan de hoge inkomens.

Maar het nadeel van alle nivelleringsmaatregelen is dat dit gebeurde onder een paars kabinet. En dat zal ook nu onder een paars kabinet gebeuren.

Want in de praktijk betekent dat de rijken er beter van worden, de armen er beter van worden en Jan Modaal armer wordt.

Eh, de zwakste schouders zijn niet de mensen die een koopwoning hebben. De zwakste schouders lopen nu de HRA geheel mis en zijn dus slachtoffer van deze relatief oneerlijke verdeling van belastinggeld. Voor een deel wordt die groep natuurlijk voorzien van huursubsidie of van een gesubsidieerde sociale huurwoning (of: allebei), maar dat geldt zeker niet voor iedereen.

[Jobjl]

CornermanNL schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:41:
Hoe groot zijn de bedragen eigenlijk die mensen tegenwoordig nog aan HRA krijgen? Na jaren van lage rentes en verplichte aflossing kan dat voor bestaande hypotheken die al 5 jaar of langer lopen toch niet zo’n probleem meer zijn als de HRA er af gaat?

Meeste mensen hebben ook weer loonsverhoging gehad. Maar misschien is het wel een probleem?

In mijn geval, vorig jaar gekocht. Rente van ongeveer 3.5%?.
In mijn geval is dat netto 200 euro in de maand. Als de afbouw lang genoeg is heb ik er vrede mee.
Ik kom absoluut niet in de problemen als het wordt afgeschaft, maar net zoals de meeste mensen die vooral naar zichzelf kijken. Wat krijg ik ervoor terug? Of is het de bedoeling dat ik met duizenden euros achteruit ga?

[Uhuruburu]

AI dump https://tweakers.net/info/algemene-voorwaarden/huisregels/ (punt 3)

[ Voor 95% gewijzigd door twain4me op 26-08-2025 09:49 ]

[alexbl69]

Hielko schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:49:
Als het zo weinig is dan is wel of geen HRA in het grote plaatje eigenlijk nauwelijks relevant.

Klopt, maar bepaalde groepen (met name starters die maximaal geleend hebben) zouden er wel hard door geraakt kunnen worden.

Begrijp ook niet waarom bepaalde partijen nu plotseling hun pijlen zo richten op de HRA. De regeling wordt immers al geleidelijk (en goed behapbaar) afgebouwd. Je kunt dat tempo best aanhouden om over een flink aantal jaren tot een volledige afschaffing te komen.

Maar abrupt afschaffen is eerder genoemde redenen zeer onverstandig en zal hetzij flink wat ellende veroorzaken, hetzij compensatiemaatregelen vereisen. Dat laatste is echter willekeur en maakt de boel alleen maar onoverzichtelijker.

Kan zoals gezegd enkel vermoeden dat er electorale motieven meespelen. De bevolking vraagt om aanpak van de huizencrisis, en dus komen partijen met 'iets'. Dat dat 'iets' totaal niet helpt en bepaalde burgers enkel in de ellende stort is blijkbaar irrelevant.

[DutchCommando]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:55:
[...]


Voor een normale rijtjes woning heb je het op zit moment over 500-700 euro per maand. Dan heb ik over een woning van 450.000 met 4,2% rente. Misschien zelfs aan de lage kant tegenwoordig.

Dus zo’n 7000 euro die je mensen armer maakt per jaar.

Initiële rentelast. Na een tijdje is die rentelast al een heel stuk lager. Als je zo gaat rekenen komt dat niet heel zuiver (en een beetje gek) over. Maar dat lijkt sowieso een beetje de tendens van dit topic te zijn tegenwoordig.

[ Voor 7% gewijzigd door DutchCommando op 26-08-2025 09:10 ]

[Biggg]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:55:
[...]


Voor een normale rijtjes woning heb je het op zit moment over 500-700 euro per maand. Dan heb ik over een woning van 450.000 met 4,2% rente. Misschien zelfs aan de lage kant tegenwoordig.

Dus zo’n 7000 euro die je mensen armer maakt per jaar.

Jouw post is natuurlijk wel een beetje stemmingmakerij. Want je rekent de gerelateerde inkomstenbelastingverlaging in z'n geheel niet mee. Maar goed, het is niet relevant voor de reactie die ik je ga geven:

We bewegen steeds meer richting de situatie dat huizen kopen alleen nog maar kan met behulp van familie. Dat betekent in de praktijk dat bij 2 gezinnen met een gelijke inkomens- en vermogensituatie, degene met geld in de familie nog in aanmerking komt voor dit belastingvoordeel en het andere gezin niet.

Daar zit de ongelijkheid en buiten het feit dat het onrechtvaardig is, leidt het ook tot een mega onwenselijke tweedeling in de maatschappij.

[Bestseller]

Valorian schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:04:
[...]


Eh, de zwakste schouders zijn niet de mensen die een koopwoning hebben. De zwakste schouders lopen nu de HRA geheel mis en zijn dus slachtoffer van deze relatief oneerlijke verdeling van belastinggeld. Voor een deel wordt die groep natuurlijk voorzien van huursubsidie of van een gesubsidieerde sociale huurwoning (of: allebei), maar dat geldt zeker niet voor iedereen.

De mensen die deze HRA niet ontvangen zijn vaak huurders. Zij betalen niet alleen minder belasting, zij worden door de overheid ook niet verplicht tot extra uitgaven ter verduurzaming. Huren is over het algemeen goedkoper dan een huis onderhouden. Vandaar dat deze mensen vaak wel kunnen huren, maar geen hypotheek krijgen. Want er komt meer bij kijken dan enkel de maandelijkse aflossing. Huurders betalen huur en zijn daarna ‘van alle kosten af’. Dus ik zou huurders niet direct als zwak bestempelen.

[Valorian]

alexbl69 schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:07:
[...]

Klopt, maar bepaalde groepen (met name starters die maximaal geleend hebben) zouden er wel hard door geraakt kunnen worden.

Begrijp ook niet waarom bepaalde partijen nu plotseling hun pijlen zo richten op de HRA. De regeling wordt immers al geleidelijk (en goed behapbaar) afgebouwd. Je kunt dat tempo best aanhouden om over een flink aantal jaren tot een volledige afschaffing te komen.

Volgens mij is die geleidelijke afbouw inmiddels tot stilstand gekomen toch? De reden dat het nu ter sprake komt is denk ik vooral:

- ivm verkiezingen: partijen proberen zich te profileren, woningnood is een groot thema
- ivm kosten: er is veel geld nodig oa voor defensie.

Ik vrees alleen dat partijen als CDA in het midden zichzelf in de voet schieten en (nog) meer mensen naar rechts drijven.

[Valorian]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:12:
[...]


De mensen die deze HRA niet ontvangen zijn vaak huurders. Zij betalen niet alleen minder belasting, zij worden door de overheid ook niet verplicht tot extra uitgaven ter verduurzaming. Huren is over het algemeen goedkoper dan een huis onderhouden. Vandaar dat deze mensen vaak wel kunnen huren, maar geen hypotheek krijgen. Want er komt meer bij kijken dan enkel de maandelijkse aflossing. Huurders betalen huur en zijn daarna ‘van alle kosten af’. Dus ik zou huurders niet direct als zwak bestempelen.

Verplicht tot verduurzaming? Waar gebeurt dat dan? Ik woon al 15 jaar in een koophuis en heb nog nooit een verplichting tot verduurzaming gezien. Alleen als je je huis gaat verhuren is daar sprake van.

[ Voor 3% gewijzigd door Valorian op 26-08-2025 09:14 ]

[Bestseller]

DutchCommando schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:09:
[...]


Initiële rentelast. Na een tijdje is die rentelast al een heel stuk lager. Als je zo gaat rekenen komt dat niet heel zuiver (en een beetje gek) over. Maar dat lijkt sowieso een beetje de tendens van dit topic te zijn tegenwoordig.

Ik ga uit van mensen die dit jaar of vorig jaar een hypotheek kochten. Ook nog eens voor de hoogste koopprijs. Voor het afschaffen van de HRA moet je niet kijken naar kopers die 6 jaar geleden kochten voor 100.000 minder EN lagere rente. Dan krijg je foute beredeneringen en ‘lijkt het wel mee te vallen’.

[Vogels60]

CornermanNL schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:41:
Hoe groot zijn de bedragen eigenlijk die mensen tegenwoordig nog aan HRA krijgen? Na jaren van lage rentes en verplichte aflossing kan dat voor bestaande hypotheken die al 5 jaar of langer lopen toch niet zo’n probleem meer zijn als de HRA er af gaat?

Meeste mensen hebben ook weer loonsverhoging gehad. Maar misschien is het wel een probleem?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 5% gewijzigd door Vogels60 op 26-08-2025 11:07 ]

[Chaki]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:20:

...
Wanneer je het binnen 20-30 jaar wilt afbouwen kan je het toch net zo goed enkel laten gelden voor nieuwe hypotheken? Dit kan nog versneld ook: ieder jaar 2 jaar minder recht op hra.

Starters hebben het nog niet moeilijk genoeg? De boomer die 20 jaar geleden een huis kocht, zit er warmpjes bij en betaalt met een annuïteitenhypotheek al bijna geen rente meer. En omdat de woonlasten hetzelfde bleven, terwijl hun inkomen steeg, worden zij rijkelijk beloond en starters alleen maar gestraft

Van GL/PVDA weten we dat het doel is om huizen bezitters te straffen en armer te maken en wordt de hra als middel gebruikt.

De de hra (geleidelijk) afschaffen, de overwaarde als vermogen meetellen (box 3) en de inkomstenbelasting verlagen in box 1 is gunstiger voor starters. Zij hebben het nodig. Voor de boomers die na een hun pensioen nog een levensverwachting van 20 jaar hebben, moeten zij nu dokken

[Uhuruburu]

Hielko schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:49:
Als het zo weinig is dan is wel of geen HRA in het grote plaatje eigenlijk nauwelijks relevant.

De moderator heeft de achtergrond informatie weggehaald en nu weten (latere) lezers niet waarop je reageert. Altijd jammer voor discussies dit.

[VrolijkeFrans!1]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:12:
[...]
De mensen die deze HRA niet ontvangen zijn vaak huurders. Zij betalen niet alleen minder belasting, zij worden door de overheid ook niet verplicht tot extra uitgaven ter verduurzaming. Huren is over het algemeen goedkoper dan een huis onderhouden. Vandaar dat deze mensen vaak wel kunnen huren, maar geen hypotheek krijgen. Want er komt meer bij kijken dan enkel de maandelijkse aflossing. Huurders betalen huur en zijn daarna ‘van alle kosten af’. Dus ik zou huurders niet direct als zwak bestempelen.

Nou ik heb weer genoeg framing, onzin en leugens gelezen voor vandaag.

[Bestseller]

Valorian schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:14:
[...]


Verplicht tot verduurzaming? Waar gebeurt dat dan? Ik woon al 15 jaar in een koophuis en heb nog nooit een verplichting tot verduurzaming gezien. Alleen als je je huis gaat verhuren is daar sprake van.

Misschien heb je het niet meegekregen, maar in 25 jaar tijd (2050) zullen alle woningen gasloos moeten zijn en verwarmd moeten worden met een warmtepomp. Hiervoor sparen wordt natuurlijk een stuk moeilijker als je elke maand 600 euro tekort komt.

[Chaki]

emeralda schreef op maandag 25 augustus 2025 @ 22:35:
CDA wil de dienstplicht weer invoeren dus je hebt straks als jongere twee jaar lang onderdak in de kazerne!

En kunnen 2 jaar extra sparen. Win-win situatie!

[lama83]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:58:
Lage inkomens hebben de HRA harder nodig dan de hoge inkomens.

Als je op de been gehouden moet worden met de HRA dan is dat wel zorgwekkend: dan woon je gewoon te luxe voor je inkomen. De HRA ineens afschaffen maakt snel duidelijk wie op te grote voet leeft en wellicht teveel risico heeft genomen. Doet me denken aan 'Privatizing profits and socializing losses' - maximale hypotheek/vermogensopbouw willen, maar HRA als een soort (preventie van) 'socialising losses'.

Mensen moet wat meer eigen verantwoordelijkheid hebben, maar dat is misschien het probleem ook met beleid: iedereen moet tevreden gehouden worden en overal moeten vangnetten voor zijn - voor de 'roekelozen' - waardoor er weinig beslissingen met significant resultaat genomen worden - ook op de huizenmarkt (afschaffing HRA ineens zou tot wellicht een significante daling van woningprijzen kunnen leiden).

Overigens: De NHG dekt deze situatie van snel HRA opheffen toch wel af?

[ Voor 61% gewijzigd door lama83 op 26-08-2025 09:41 ]

[CornermanNL]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 08:55:
[...]


Voor een normale rijtjes woning heb je het op zit moment over 500-700 euro per maand. Dan heb ik over een woning van 450.000 met 4,2% rente. Misschien zelfs aan de lage kant tegenwoordig.

Dus zo’n 7000 euro die je mensen armer maakt per jaar.

Ja dat is met de huidige cijfers, als je net een woning hebt gekocht. Maar pak hem beet tussen 8 jaar terug en 3 jaar terug stond de rente ergens tussen de 3 en onder de 2. Vanaf 2016 begonnen de huizenprijzen weer te stijgen na de crisis van 2008. Tot de exponentiële stijging van de afgelopen paar jaar. De mensen die de woning al langer in bezit hebben daarbij lijkt het mij een minder groot probleem om de HRA gefaseerd wat sneller af te bouwen, en ook voor de nieuwe bewoners niet als het niet direct is. De aflossing zorgt voor een dempend effect.

Lang niet iedere huizenbezitter zal tussen de 5 en 700 euro per maand terug krijgen. Dus hoe groot is het probleem werkelijk van mensen die krap komen te zitten bij gefaseerde afbouw?

[DutchCommando]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:14:
[...]


Ik ga uit van mensen die dit jaar of vorig jaar een hypotheek kochten. Ook nog eens voor de hoogste koopprijs. Voor het afschaffen van de HRA moet je niet kijken naar kopers die 6 jaar geleden kochten voor 100.000 minder EN lagere rente. Dan krijg je foute beredeneringen en ‘lijkt het wel mee te vallen’.

Je doet de hele tijd net alsof de HRA van de ene op de andere dag wordt afgeschaft terwijl daar helemaal geen sprake van is. Flinke doemdenkerij in ieder geval.

[Bestseller]

VrolijkeFrans!1 schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:18:
[...]


Nou ik heb weer genoeg framing, onzin en leugens gelezen voor vandaag.

Ik denk dat je extra uitleg nodig hebt om het te begrijpen:
- Onderhoud aan de woning
- OZB belasting
- Opstal verzekering
- Rioolheffing eigenaren-deel
- Waterschapsbelasting eigenaren-deel
- Eigenwoningforfait
Eventuele VVE.

Al met al kom je in de buurt van wat huurders mislopen aan HRA.

Om die reden krijg je als je 1000 euro kan huren geen hypotheek van 1000 euro per maand. Banken snappen dat kopen meer kost dan enkel de maandlast.

Dan hebben we het nog niet over de 10.000 euro overdrachtsbelasting die je mag betalen bij het kopen van een woning. Volgens mij hoeven huurders dat niet.

[VrolijkeFrans!1]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:28:
[...]


Ik denk dat je extra uitleg nodig hebt om het te begrijpen:
- Onderhoud aan de woning
- OZB belasting
- Opstal verzekering
- Rioolheffing eigenaren-deel
- Waterschapsbelasting eigenaren-deel
- Eigenwoningforfait
Eventuele VVE.

Al met al kom je in de buurt van wat huurders mislopen aan HRA.

Om die reden krijg je als je 1000 euro kan huren geen hypotheek van 1000 euro per maand. Banken snappen dat kopen meer kost dan enkel de maandlast.

Dan hebben we het nog niet over de 10.000 euro overdrachtsbelasting die je mag betalen bij het kopen van een woning. Volgens mij hoeven huurders dat niet.

Je snapt wel dat huurders niet elke maand een beejte meer van de woning bezitten? Of waar kan ik dat vinden in je vergelijkingne

[Bestseller]

VrolijkeFrans!1 schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:32:
[...]


Je snapt wel dat huurders niet elke maand een beejte meer van de woning bezitten? Of waar kan ik dat vinden in je vergelijkingne

Dat bezit kan je niet gebruiken om je boodschappen van te betalen. Daarnaast betalen huurders ook voor de flexibiliteit die ze hebben. Sterker nog: daal je enorm in inkomen dan krijg je als huurder (ook in de private sector) huurtoeslag. Terwijl een koper op straat gezet kan worden met een restschuld.

[warzaw]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:34:
[...] Terwijl een koper op straat gezet kan worden met een restschuld.

Hoeveel van dit soort situaties zouden er eigenlijk voorkomen in Nederland. Ik heb het idee dat dat om een extreem laag aantal gaat. Voordat er door de bank overgegaan wordt tot verkoop bij executie is er al een heel circus gaan lopen (evt. loondoorbetaling bij ziekte, betalingsregelingen met de bank, alternatief inkomen in de vorm van bijstand/WW/verzekeringen en weet ik het niet wat allemaal).

Ik denk dat er een heel stuk meer mensen in de problemen komen door bijvoorbeeld gedwongen ver/uitkoop bij scheidingen dan dat mensen op straat gezet worden omdat ze hun inkomen ineens kwijt zijn.

[alexbl69]

Biggg schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:10:
[...]
We bewegen steeds meer richting de situatie dat huizen kopen alleen nog maar kan met behulp van familie. Dat betekent in de praktijk dat bij 2 gezinnen met een gelijke inkomens- en vermogensituatie, degene met geld in de familie nog in aanmerking komt voor dit belastingvoordeel en het andere gezin niet.

Daar zit de ongelijkheid en buiten het feit dat het onrechtvaardig is, leidt het ook tot een mega onwenselijke tweedeling in de maatschappij.

Dit klopt, maar afschaffing van de HRA gaat hier niets aan veranderen.

Sterker, door de afschaffing van de HRA kunnen starters minder lenen, waardoor ze zelfs zwakker komen te staan versus iemand die het geld al heeft 'liggen'.

De hele HRA discussie hoort eigenlijk helemaal niet in dit draadje thuis, want het heeft geen enkele invloed op het woningtekort. Hooguit op de verdeling van de schaarste, waarbij bij afschaffing degenen met geld dus bevoordeeld worden.

[alexbl69]

Valorian schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:13:
[...]
Volgens mij is die geleidelijke afbouw inmiddels tot stilstand gekomen toch? De reden dat het nu ter sprake komt is denk ik vooral:

- ivm verkiezingen: partijen proberen zich te profileren, woningnood is een groot thema
- ivm kosten: er is veel geld nodig oa voor defensie.

Ik vrees alleen dat partijen als CDA in het midden zichzelf in de voet schieten en (nog) meer mensen naar rechts drijven.

Het CDA schiet zich inderdaad in de voet. Het 'stemvee' wordt vaak als onwetend beschouwd, maar de meeste mensen weten (imho) donders goed dat dit enkel een ordinaire belastingverhoging is en geen enkele invloed zal hebben op de woningnood.

De door het CDA bedachte constructie is ook vrij doorzichtig. De afschaffing van de HRA moet middels de inkomstenbelasting deels gecompenseerd worden, terwijl men daarnaast een inkomensafhankelijke defensiebijdrage voorstelt. Deze zal dus ook via de inkomstenbelasting opgehaald worden.

Iedereen begrijpt dat je die 2 dingen tegen elkaar weg kunt strepen en de HRA opbrengst via een omweg naar defensie gaat .

[Bestseller]

Dat is het mooie van framing door politieke partijen in de media. De afschaffing van de HRA wordt gebracht als een oplossing om de woningmarkt te helpen.

In de praktijk is het enkel een ordinaire lasten verzwaring. Of dit nu is om extra geld voor de overheidsfinanciën te krijgen of om te nivelleren.

Gelukkig hebben we kritische media die hier doorheen prikken /sarcasm.

Uiteindelijk hebben starters het zwaarder: want lagere hypotheken. Maar er zijn niet meer woningen: dus het tekort blijft en de prijzen blijven stijgen. Enkel komen starters er moeilijker tussen, omdat ze minder kunnen lenen.

[VrolijkeFrans!1]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:34:
[...]
Dat bezit kan je niet gebruiken om je boodschappen van te betalen. Daarnaast betalen huurders ook voor de flexibiliteit die ze hebben. Sterker nog: daal je enorm in inkomen dan krijg je als huurder (ook in de private sector) huurtoeslag. Terwijl een koper op straat gezet kan worden met een restschuld.

Volgens mij zijn er genoeg mensen die van hun huizen bezit maandelijks een som geld ontvangen, en deze gebruiken om bijvoorbeeld de boodschappen te betalen. We noemen dat ook wel verhuurders.

[DutchCommando]

alexbl69 schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:44:
[...]

Dit klopt, maar afschaffing van de HRA gaat hier niets aan veranderen.

Sterker, door de afschaffing van de HRA kunnen starters minder lenen, waardoor ze zelfs zwakker komen te staan versus iemand die het geld al heeft 'liggen'.

De hele HRA discussie hoort eigenlijk helemaal niet in dit draadje thuis, want het heeft geen enkele invloed op het woningtekort. Hooguit op de verdeling van de schaarste, waarbij bij afschaffing degenen met geld dus bevoordeeld worden.

De prijs van woningen zal afnemen danwel minder sterk stijgen. Tada, daarmee is het relevant voor "ontwikkelingen op de huizenmarkt".

[antidote]

Ik heb even zitten rekenen aan het scenario van afbouw in 12 jaar. Daarbij de volgende gegevens:
-koopsom 500k (gemiddelde woningprijs naar boven afgerond)
-100% LTV
-annuïteit 20 jaar vast tegen 4,2%
-oorspronkelijk 36% aftrek
-afbouw aftrek 1e jaar 0%, daarna jaarlijks 3% eraf

Het verschil in maandbedrag is het grootst in de eerste maand van jaar 13, wanneer voor het eerst 0% aftrek geldt. Het maandbedrag wordt dan € 2.445,09, dat is 123,6% van- en € 466,38 hoger dan het maandbedrag met 36% HRA.

Dat is substantieel hoger, maar dit is de piek in het verschil, wat daarna kleiner wordt door het maandelijks afnemende bedrag aan rente. Daarnaast kan het salaris deze stijging bijhouden, met jaarlijks 2% inflatie en inflatiecorrectie.

[Emgeebee]

DutchCommando schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:54:
[...]


De prijs van woningen zal afnemen danwel minder sterk stijgen. Tada, daarmee is het relevant voor "ontwikkelingen op de huizenmarkt".

Idd, ik kreeg een behoorlijke cringe van de dogma's die hier even in gegooid worden. "Het lost het probleem op de huizenmarkt niet op". "Het is een ordinaire lastenverzwaring".

Wat een ontzettende confirmation bias zeg. Komt 'ie:

Terug naar de kritiek op de hypotheekrenteaftrek, van deskundigen en organisaties als De Nederlandsche Bank, het Internationaal Monetair Fonds en de OESO. Die kritiek is al vele jaren ongeveer hetzelfde: het is een marktverstorende subsidie voor huizenkopers, waardoor huizenprijzen onnodig hoog zijn en mensen zich extra diep in de schulden steken. En mensen zonder hypotheek worden benadeeld, want zij betalen meer belasting dan nodig door dat belastingvoordeel voor huiseigenaren.

Bij afschaffing is de verwachting dat huizenprijzen minder hard stijgen of dalen. Ook daarom zijn critici voor geleidelijke afschaffing, zodat huizenprijzen niet ineens een klap krijgen. Het uiteindelijke voordeel moet dan zijn dat toekomstige huizenkopers minder hoge leningen hoeven aan te gaan en dat de overheid miljarden overhoudt voor andere dingen.

De HRA is een gedrocht wat we enkel in NL doen.

De enige die er garen bij spinnen zijn de banken. Maar nee hoor, laten we wonen vooral zo duur mogelijk maken. Overwaarde, belastingvoordeel, jaaaaa.

DutchCommando schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 10:00:
[...]

Ik (werknemer van een bank) ben degenen die de HRA hier verdedigen natuurlijk enorm dankbaar, want mijn zeer ruime salaris moet op een manier worden betaald!

Ik werk ook bij een bank. Geen grap.

[ Voor 13% gewijzigd door Emgeebee op 26-08-2025 10:01 ]

[Bestseller]

DutchCommando schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:54:
[...]


De prijs van woningen zal afnemen danwel minder sterk stijgen. Tada, daarmee is het relevant voor "ontwikkelingen op de huizenmarkt".

Het verlagen van de HRA jaren geleden heeft ook niet gezorgd voor een minder sterke stijging. Waarom zou dat nu wel zijn? Zolang er een tekort is op een eerste levensbehoefte en er steeds meer mensen naar Nederland komen: zullen de prijzen gewoon blijven stijgen. Het wel of niet hebben van HRA heeft daar geen invloed op. Kijk maar naar andere landen waar geen HRA is.

[DutchCommando]

Emgeebee schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:56:
[...]

De enige die er garen bij spinnen zijn de banken. Maar nee hoor, laten we wonen vooral zo duur mogelijk maken. Overwaarde, belastingvoordeel, jaaaaa.

Ik (werknemer van een bank) ben degenen die de HRA hier verdedigen natuurlijk enorm dankbaar, want mijn zeer ruime salaris moet op een manier worden betaald!

[DutchCommando]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:59:
[...]


Het verlagen van de HRA jaren geleden heeft ook niet gezorgd voor een minder sterke stijging. Waarom zou dat nu wel zijn?

@alexbl69 stelt in zijn post:

alexbl69 schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:44:
[...]
Sterker, door de afschaffing van de HRA kunnen starters minder lenen, waardoor ze zelfs zwakker komen te staan versus iemand die het geld al heeft 'liggen'.

Als iemand minder kan lenen en daardoor niet de winnaar kan zijn bij een "bieding" op een woning, dan betekent dit automatisch dat die woning of tegen dezelfde prijs (met betere voorwaarden) of tegen een lagere prijs wordt verkocht. Daaruit volgt dus logisch gezien dat er een remmende werking uitgaat van afschaffing.

[Bestseller]

DutchCommando schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 10:02:
[...]


@alexbl69 stelt in zijn post:


[...]


Als iemand minder kan lenen en daardoor niet de winnaar kan zijn bij een "bieding" op een woning, dan betekent dit automatisch dat die woning of tegen dezelfde prijs (met betere voorwaarden) of tegen een lagere prijs wordt verkocht. Daaruit volgt dus logisch gezien dat er een remmende werking uitgaat van afschaffing.

Op dit moment verliezen starters niet van elkaar, maar van de doorstromers met veel overwaarde of eigen geld.

De starter krijgt minder hypotheek. Maar de doorstromer heeft nog steeds veel overwaarde. Het verschil tussen de biedingen van een starter en een doorstromer zal dus enkel groter worden. Maar de prijzen dalen daar niet door.

[Drumatiko]

Afbouw van de HRA korter dan 15jaar zou wel heel erg vervelend zijn, zie onderstaand scenario bij een lening á 350k, 4% rente, lineair. Hierbij ga ik uit van een lineaire afbouw van het stelsel, dus bij afbouw in 5 jaar ieder jaar 1/5 minder aftrek t.o.v. huidige aftrek. Bij afbouw in 5 of 10 jaar neemt de netto last in de tijd eerst toe, bij afbouw in 15 of 20 jaar wordt het effect meer gedempt. Zeker bij uitsmeren over 15~20jaar zal de invloed van compensatie inflatie d.m.v. salarisgroei de effecten uitdempen.



Bepaling getallen via:
https://www.berekenhet.nl...re-hypotheek.html#calctop


Extra kosten bij afbouw 5jr: 37k
Extra kosten bij afbouw 10jr: 29k
Extra kosten bij afbouw 15jr: 22k
Extra kosten bij afbouw 20jr: 17k

Ik kan mij goed voorstellen dat het voornemen om de HRA af te schaffen heel wat stemmen gaat kosten, en dat de partijen welke de HRA willen handhaven hier garen bij spinnen.

[Emgeebee]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 10:07:
[...]


Op dit moment verliezen starters niet van elkaar, maar van de doorstromers met veel overwaarde of eigen geld.

De starter krijgt minder hypotheek. Maar de doorstromer heeft nog steeds veel overwaarde. Het verschil tussen de biedingen van een starter en een doorstromer zal dus enkel groter worden. Maar de prijzen dalen daar niet door.

De prijzen (en dus ook de overwaarde) worden dus gedempt of zelfs verminderd door het geleidelijk afschaffen van de HRA. In een schaarse markt wordt de prijs gerekt naar wat men kan betalen (lees: leencapaciteit + eigen inbreng). Wanneer de extra ruimte die ontstaat door het afschaffen van de HRA wordt gebruikt om het inkomen te laten stijgen, dan verbetert dus leencapaciteit ten opzichte van eigen inbreng. RELATIEF. Want de leencapaciteit daalt tegelijk ook.

Het is geen rocket science hoor.

[DutchCommando]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 10:07:
[...]


Op dit moment verliezen starters niet van elkaar, maar van de doorstromers met veel overwaarde of eigen geld.

De starter krijgt minder hypotheek. Maar de doorstromer heeft nog steeds veel overwaarde. Het verschil tussen de biedingen van een starter en een doorstromer zal dus enkel groter worden. Maar de prijzen dalen daar niet door.

Waarom zou een doorstromer niet zelf minder bieden als een starter minder kan bieden? En waar komt de instroom van overwaarde vandaan?

[CornermanNL]

Zo lang wij als samenleving wonen niet als eerste levensbehoefte gaan zien zoals we dat ooit in de grondwet hebben neergezet gaan we dit probleem houden. We willen nu eenmaal geen goed sociaal huur stelsel bouwen want dan is er te weinig "markt". Waar we naar kunnen wijzen als we een oplossing willen.

Het is veel eenvoudiger om het kopen van de eigen woning als uitgangspunt te nemen, want dan verleg je ook het risico naar de bezitter. Ook hoef je je dan veel minder in te spannen voor die verplichting in de grondwet. Immers de groep die dat nodig heeft die sociale en/of betaalbare huur woning veel kleiner.

De problemen vormen zich dan over 10 tallen jaren. We hebben woonwijken volgezet met grote 2 onder 1 kappers en vrijstaande huizen met hier en daar een appartementenblok en een set rijtjeshuizen voor de goede orde. Maximale winst voorop. En zo lang de toegang tot geld groot genoeg is kunnen mensen die betalen. Totdat de rentes stijgen en de groep mensen die nog kunnen instappen kleiner wordt. En de hele boel tot stilstand komt.

De toegang tot geld is mede ook minder geworden voor de lagere inkomens door loonmatiging en andere maatregelen op het gebied van bestaanszekerheid. Zoals het liberaliseren van de arbeidsmarkt en het uitkleden van de sociale zekerheid. Tel daarbij de boom in ZZP'ers bij in beroepen die eigenlijk qua profiel gewoon loondienst zouden moeten zijn en de verdiencapaciteit en dus de leencapaciteit van een grote groep mensen is een stuk minder.

Dan hou je prijsstijgingen niet meer bij, zeker die exponentiële stijgingen niet. Nu komt men op de arbeidsmarkt beleidsmatig langzaam terug op sommige zaken maar gaat het saneren op andere bestaanszekerheid vlakken gewoon door. Daar gaan de banken straks ook mee rekenen. Toegang tot geld weer minder.

Alles om maar niet de touwtjes in handen te hoeven nemen en een grootscheepse uitvoering te gaan doen op het gebied van wonen. Een complete herstructurering. Niet alleen van wonen maar van het hele pakket dat te maken heeft met bestaanszekerheid. Alleen de "woningmarkt" aanpakken heeft weinig effect. Zeker als we blijven proberen om het via boekhoudkundige trucs en halve maatregelen te doen. Dan vererger je het probleem alleen maar verder.

[stin00]

Wanneer zou de start van HRA afbouwen op z'n vroegst kunnen beginnen? Over 2 maanden verkiezingen, dan 3 maanden formeren, vervolgens eeuwig debatteren en nieuwe wetten maken + goedkeuren. Dus mogelijk vanaf 2028 de eerste merkbare HRA verlaging? En dan zeer waarschijnlijk stapsgewijs waardoor de impact in het begin relatief laag is?

Dan verwacht ik de komende 5 jaar helemaal geen drol effect van HRA aanpassingen op de huidige woningmarkt. De boel blijft net zo onbetaalbaar en op slot zitten als nu. Uiteindelijk wil de politiek de HRA besparing inzetten voor lastenverlaging waardoor je leencapaciteit waarschijnlijk weer toeneemt.. die extra financiële ruimte wordt dan dus gewoon weer in huizen gepompt.

Het zijn allemaal van die halve maateregelen die netto bijzonder weinig effect hebben.

[Valorian]

DutchCommando schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 10:13:
[...]


Waarom zou een doorstromer niet zelf minder bieden als een starter minder kan bieden? En waar komt de instroom van overwaarde vandaan?

Precies. En nog interessanter: waarom zou een doorstromer op een starterswoning bieden? Tenzij verhuur weer (veel) interessanter wordt gaan mensen die doorstromen niet ineens starterswoningen kopen.

[DutchCommando]

Valorian schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 10:28:
[...]


Precies. En nog interessanter: waarom zou een doorstromer op een starterswoning bieden? Tenzij verhuur weer (veel) interessanter wordt gaan mensen die doorstromen niet ineens starterswoningen kopen.

Eens dat dit ongebruikelijk is. Maar ik hield het bewust buiten mijn reactie omdat het voor de beredenering "drukkende werking op markt" niet uitmaakt wie de woning koopt en je daarnaast in de hierop volgende reactie ziet dat het gelijk weer wordt aangegrepen om het vooral niet over de logische redenering te hebben.

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 10:44:
[...]


Er vinden steeds meer scheidingen plaats. En men wordt steeds ouder. Doorstromen hoeft niet naar boven, maar ook naar beneden.

[ Voor 28% gewijzigd door DutchCommando op 26-08-2025 10:46 ]

[Fraggert]

Valorian schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 10:28:
[...]


Precies. En nog interessanter: waarom zou een doorstromer op een starterswoning bieden?

Dat ligt er ook aan wat er in deze context wordt verstaan onder starterswoning.

Een woning waarop een doorstromer bied...is vanuit de doorstromer bezien natuurlijk geen starterswoning, dit gebeurt hier wel vaker in dit topic.......het hanteren van verschillende definities bij termen.

Wat hier wel bedoelt kan worden is dat zowel starters als doorstromers op een eengezinswoning bieden. Voor de starters is dit het eerste huis......er kan echter ook een doorstromer bijzitten die een koopappartement verlaat waar hij/zij al 10+ jaar zit. Die laatste heeft in principe een stukje overwaarde die hij meeneemt.

In dat geval bieden er zowel starters als doorstromers dus op "een woning".

[ Voor 4% gewijzigd door Fraggert op 26-08-2025 10:46 ]

[Bestseller]

Valorian schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 10:28:
[...]


Precies. En nog interessanter: waarom zou een doorstromer op een starterswoning bieden? Tenzij verhuur weer (veel) interessanter wordt gaan mensen die doorstromen niet ineens starterswoningen kopen.

Er vinden steeds meer scheidingen plaats. En men wordt steeds ouder. Doorstromen hoeft niet naar boven, maar ook naar beneden.

[alexbl69]

DutchCommando schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:54:
[...]
De prijs van woningen zal afnemen danwel minder sterk stijgen. Tada, daarmee is het relevant voor "ontwikkelingen op de huizenmarkt".

De prijs van woningen is voor dit topic niet zo relevant, het gaat om de betaalbaarheid.

Als de prijs enkel daalt omdat de aanbodkant minder te besteden heeft verandert er niets aan de betaalbaarheid. Die blijft net zo beroerd als hij al was/is.

[Koldur]

lama83 schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:21:
[...]


Als je op de been gehouden moet worden met de HRA dan is dat wel zorgwekkend: dan woon je gewoon te luxe voor je inkomen. De HRA ineens afschaffen maakt snel duidelijk wie op te grote voet leeft en wellicht teveel risico heeft genomen. Doet me denken aan 'Privatizing profits and socializing losses' - maximale hypotheek/vermogensopbouw willen, maar HRA als een soort (preventie van) 'socialising losses'.

Mensen moet wat meer eigen verantwoordelijkheid hebben, maar dat is misschien het probleem ook met beleid: iedereen moet tevreden gehouden worden en overal moeten vangnetten voor zijn - voor de 'roekelozen' - waardoor er weinig beslissingen met significant resultaat genomen worden - ook op de huizenmarkt (afschaffing HRA ineens zou tot wellicht een significante daling van woningprijzen kunnen leiden).

Overigens: De NHG dekt deze situatie van snel HRA opheffen toch wel af?

Je weet dat de maximum bedragen om te lenen ingesteld zijn om ervoor te zorgen dat iedereen zijn lasten kan dragen? Maximum leenbedrag moet voldoende ruimte geven om te leven en te wonen. Als je die pakt, zou je volgens de berekeningen verstandig genoeg moeten zijn. Daar is het juist voor bedacht en is niets onverantwoord aan. Dit bedrag is de afgelopen jaren een stuk scherper gezet dan ervoor, zeker in de crisis een aantal jaar geleden.

Zou ik het zelf doen, maximaal hypotheek gebruiken? Nee. Maar het is juist bedacht dat je dan veilig zou moeten zitten en HRA is daar een onderdeel van. Dit maximum is mede door de overheid bepaald en mag een inwoner van een land waar die overheid dit maximum van heeft bedacht, waar diezelfde overheid HRA in de berekening meegenomen heeft, er van uitgaan dat dit het geval is.
Gaan ze het afschaffen, prima, maar dan is het ook de verantwoordelijkheid van de overheid de mensen die door de afschaffing in de problemen komen een oplossing te bieden.
Zal ingewikkeld worden, want komen de problemen op dat moment door de afschaffing van de HRA of door andere veranderende zaken bij de persoon. Alleen is dat het probleem van de overheid die de regels verandert en niet de persoon die in de problemen komt.

Dat zorgt er mijns inziens voor, dat de afschaffing van de HRA echt een politiek middel is en niet een effectief middel zal zijn om de woningmarkt te helpen. De prijs stijgingen zullen misschien lichtjes afzwakken, maar het effect voor de grote meerderheid zal minimaal zijn.
Met effect dat als de prijzen al zouden zakken (wat dus hoogstwaarschijnlijk niet snel zal gebeuren), de starters/nieuwe kopers effectief alsnog dezelfde lasten zouden hebben als wanneer de HRA niet afgeschaft wordt en de huizenprijzen niet beïnvloed worden. Het wordt echt een broekzak/vestzak verhaal en als de huizenprijzen totaal niet beïnvloed worden, zelfs een negatief effect voor starters.

Het grote probleem in de markt is vooral het verschil in vraag/aanbod, dat is gelukkig een vrij duidelijk objectief gegeven. Al veelvuldig hier gemeld, daar doet de HRA helemaal niets aan en het geeft ook geen lastenverlichting.

Ga je straks alleen maar ellende creëren door mensen die financieel in de knoop komen en het levert onder de streep niets op. HRA is voor iedereen gelijk gesteld, iedereen krijgt dezelfde korting op de rente. Ja, je mist de huurder hierbij, maar diezelfde huurder heeft ook niets aan de afschaffing van de HRA, want die gaat dus niets doen aan de netto (wat echt telt) maandelijkse last.

Als je al die factoren in overweging neemt, zal een abrupte/snelle afschaffing van de HRA de maatschappij alleen maar kosten onder de streep. Het is een populistisch middel, of een zeer ondoordachte actie. Dat laatste lijkt mij stug, als ik dit kan bedenken, kunnen meerdere koppen binnen een gevestigde politieke partij dit ook bedenken.

Door vooral hier op in te zetten, geeft de gehele politieke wereld een signaal af, dat niemand weet hoe zij een met een structurele oplossing kunnen komen voor de oorzaak: te laag woningaanbod op zowel de huur als koop markt.

[ Voor 7% gewijzigd door Koldur op 27-08-2025 13:56 ]

[flaskk]

Als een politieke partij echt iets aan de woningprijzen wil doen moeten ze naar onze bevolkingsgroei kijken.

Want in 2024 kregen we er elke dag 277 mensen bij (cbs) en ik neem aan dat er lang niet zoveel huizen per dag worden opgeleverd.
Dus:
- meer woningen opleveren
- strenger asiel beleid
- en wellicht de minst leuke, eerste 2 kinderen toeslagen, bij derde kind geen toeslag meer.
- weer bejaarden tehuizen openen

[Bestseller]

flaskk schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 11:05:
Als een politieke partij echt iets aan de woningprijzen wil doen moeten ze naar onze bevolkingsgroei kijken.

Want in 2024 kregen we er elke dag 277 mensen bij (cbs) en ik neem aan dat er lang niet zoveel huizen per dag worden opgeleverd.
Dus:
- meer woningen opleveren
- strenger asiel beleid
- en wellicht de minst leuke, eerste 2 kinderen toeslagen, bij derde kind geen toeslag meer.
- weer bejaarden tehuizen openen

Het afschaffen van de HRA heeft dan ook niets te maken met de woningmarkt maar met een begrotingstekort en het armer maken van vermogende. (Nivelleren)

Het wordt enkel verkocht als stimuleren van de woningmarkt.

Net zoals de afschaffing van de basisbeurs nodig was om de kwaliteit van het onderwijs te verbeteren.

[Paprika]

antidote schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:55:
Daarnaast kan het salaris deze stijging bijhouden, met jaarlijks 2% inflatie en inflatiecorrectie.

Die inflatie was er ook zonder veranderingen aan ons stelsel geweest. Je kunt de afbouw van de HRA dus niet zomaar wegstrepen tegen de inflatie, want inflatie zorgt er juist voor dat álle andere zaken duurder worden. Dat effect blijft gewoon bestaan, los van de wijzigingen in de HRA.

[ Voor 26% gewijzigd door Paprika op 26-08-2025 11:20 ]

[Paprika]

lama83 schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 09:21:
[...]
Als je op de been gehouden moet worden met de HRA dan is dat wel zorgwekkend: dan woon je gewoon te luxe voor je inkomen.

Gelukkig hebben we natuurlijk geen tekort aan woningen, want anders zouden we zomaar in een situatie belanden waarin mensen gedwongen worden keuzes te maken, of zelfs risico’s te nemen, alleen maar om een kans te maken op een (eerste) koopwoning.

[Emgeebee]

Bestseller schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 11:09:
[...]


Het afschaffen van de HRA heeft dan ook niets te maken met de woningmarkt maar met een begrotingstekort en het armer maken van vermogende. (Nivelleren)

Het wordt enkel verkocht als stimuleren van de woningmarkt.

Net zoals de afschaffing van de basisbeurs nodig was om de kwaliteit van het onderwijs te verbeteren.

Tja dat kan je hier blijven herhalen, het maakt het niet minder waar.

De HRA is een marktverstorende subsidie, werkt ook nog eens denivellerend, laat huizenprijzen stijgen, laat particuliere schulden toenemen, werpt barrières op voor toetreding, kost enorm veel belastinggeld, spekt banken.

Moet ik nog even doorgaan?

[Koldur]

Emgeebee schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 11:24:
[...]

Tja dat kan je hier blijven herhalen, het maakt het niet minder waar.

De HRA is een marktverstorende subsidie, werkt ook nog eens denivellerend, laat huizenprijzen stijgen, laat particuliere schulden toenemen, werpt barrières op voor toetreding, kost enorm veel belastinggeld, spekt banken.

Moet ik nog even doorgaan?

De HRA laat geen huisprijzen meer stijgen sinds een paar jaar nadat het geïntroduceerd was. Die stijgingen van nu hebben niets met de HRA op zich te maken. De huizenprijzen zijn ooit wel gestegen door de HRA, dus ja, een stuk van de prijs is ooit beïnvloed erdoor. Maar de stijgingen op zich van de laatste jaren staan er compleet los van.

[Paprika]

flaskk schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 11:05:
Als een politieke partij echt iets aan de woningprijzen wil doen moeten ze naar onze bevolkingsgroei kijken.

Want in 2024 kregen we er elke dag 277 mensen bij (cbs) en ik neem aan dat er lang niet zoveel huizen per dag worden opgeleverd.
Dus:
- meer woningen opleveren
- strenger asiel beleid
- en wellicht de minst leuke, eerste 2 kinderen toeslagen, bij derde kind geen toeslag meer.
- weer bejaarden tehuizen openen

Bij de Tweede Kamerverkiezingen van 22 november* mogen naar schatting 13,3 miljoen inwoners stemmen. Dat komt neer op 91 procent van de bevolking van 18 jaar of ouder. Ruim de helft van deze groep is 50 jaar of ouder. Dat meldt het CBS op basis van voorlopige bevolkingscijfers van 1 oktober 2023.

2023 voor de duidelijkheid.



Ik denk dat de lijst die jij opnoemt van beneden naar boven het meest tactische zou zijn voor een politieke partij om zetels te behalen, oftewel:
- weer bejaarden tehuizen openen
- minder toeslagen voor kinderen
- misschien strenger asiel beleid
- ergens onderaan de streep misschien nog echt iets doen voor meer woningen

[Emgeebee]

Koldur schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 11:28:
[...]


De HRA laat geen huisprijzen meer stijgen sinds een paar jaar nadat het geïntroduceerd was. Die stijgingen van nu hebben niets met de HRA op zich te maken. De huizenprijzen zijn ooit wel gestegen door de HRA, dus ja, een stuk van de prijs is ooit beïnvloed erdoor. Maar de stijgingen op zich van de laatste jaren staan er compleet los van.

Maar je bent het er wel mee eens dat een component van de prijzen bepaald wordt door de HRA? Want dan worden de huidige prijsstijgingen hier per definitie ook nog door beïnvloed.

Puur hypothetisch voorbeeldje: huizenprijs is nu 100. 10 daarvan vanwege HRA. Prijzen stijgen met 10% naar 100. Zonder HRA zouden ze zijn gestegen naar 99. HRA zit er nog altijd in verstopt.

[Paprika]

Emgeebee schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 11:35:
[...]
Puur hypothetisch voorbeeldje: huizenprijs is nu 100. 10 daarvan vanwege HRA. Prijzen stijgen met 10% naar 100. Zonder HRA zouden ze zijn gestegen naar 99. HRA zit er nog altijd in verstopt.

Helaas zullen we nooit weten hoe de huizenprijzen nu waren geweest als de HRA was afgeschaft ergens rond de lente van 2021. Toen stond 10 jaar vast op 0,83%. Waarschijnlijk had het toen weinig / minder weerstand gekregen, want wat er eind 2021 en begin 2022 ging gebeuren was niet ingecalculeerd en dus ook niet verwacht.

Een annuïteitenhypotheek met een lening van € 1.000.000 met een rente van 0,83%:
Netto maandlasten in 2025: € 3.028
Bruto maandlasten in 2025: € 3.139



Ook meer reden om te stellen, bij zo'n lage rente, dat het vooral eigenaren van villa's hielp. Op een huis van 4 ton scheelde het 40 euro en dat was toen de gemiddelde verkoopprijs.

[ Voor 9% gewijzigd door Paprika op 26-08-2025 11:43 ]

[Kuusj]

Emgeebee schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 11:24:
[...]

Tja dat kan je hier blijven herhalen, het maakt het niet minder waar.

De HRA is een marktverstorende subsidie, werkt ook nog eens denivellerend, laat huizenprijzen stijgen, laat particuliere schulden toenemen, werpt barrières op voor toetreding, kost enorm veel belastinggeld, spekt banken.

Moet ik nog even doorgaan?

Ik zal wel ergens wat missen maar wat gaat het afschaffen van de HRA precies 'verbeteren' aan de woningmarkt? Mijn hypotheek is toch gewoon uitgerekend op basis van wat ik per jaar bruto verdien en daar komt een (bruto) hypotheekbedrag uit. Natuurlijk zegt de adviseur een keer dat de maandlasten wel lager zullen uitkomen dan het bruto bedrag vanwege de HRA maar ik moet toch gewoon het bruto bedrag kunnen dragen?

Edit: dat je vervolgens kunt beargumenteren dat het dan een voordeel voor huiseigenaren is en een nadeel voor mensen die dat niet zijn, ok. Maar het gaat mij puur om het punt van die huizenprijzen.

[ Voor 10% gewijzigd door Kuusj op 26-08-2025 11:47 ]

[Koldur]

Emgeebee schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 11:35:
[...]

Maar je bent het er wel mee eens dat een component van de prijzen bepaald wordt door de HRA? Want dan worden de huidige prijsstijgingen hier per definitie ook nog door beïnvloed.

Puur hypothetisch voorbeeldje: huizenprijs is nu 100. 10 daarvan vanwege HRA. Prijzen stijgen met 10% naar 100. Zonder HRA zouden ze zijn gestegen naar 99. HRA zit er nog altijd in verstopt.

Nee, de huidige stijgingen staan los van de HRA, de prijzen waren al hoog doordat ooit in het verleden de HRA geïntroduceerd werd, op basis van twee inkomens een hypotheek afgesloten mocht worden en al helemaal omdat er een jubelton belasting vrij gegeven mocht worden. HRA gaat de woningmarkt nagenoeg niets goed doen en zeker de maatschappij niet. Bouwen is wat er nodig is, de rest zal marginale effecten hebben.

[antidote]

Paprika schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 11:20:
[...]

Die inflatie was er ook zonder veranderingen aan ons stelsel geweest. Je kunt de afbouw van de HRA dus niet zomaar wegstrepen tegen de inflatie, want inflatie zorgt er juist voor dat álle andere zaken duurder worden. Dat effect blijft gewoon bestaan, los van de wijzigingen in de HRA.

In mijn voorbeeld is de uitgave aan de hypotheek met minder gestegen dan de genoemde 2% per jaar. Wanneer de hypotheek met hetzelfde percentage aan inflatie stijgt als alle andere zaken, en dat wordt gecompenseerd door inflatiecorrectie op het loon, kan de stijging van de hypotheek zowel als die van alle andere zaken worden weggestreept tegen de inflatiecorrectie.

[Conrado]

Emgeebee schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 10:12:
[...]
De prijzen (en dus ook de overwaarde) worden dus gedempt of zelfs verminderd door het geleidelijk afschaffen van de HRA.
....
Het is geen rocket science hoor.

Nee, dat is het niet, maar het is wel wat complexer dan wat je beschrijft

De HRA legt beperking op, die automatisch wegvallen als je de HRA afschaft. Deels aflossingsvrij of langere looptijd worden dan weer mogelijk.
Daarnaast is het maar afwachten hoe de marktwerking is. Toen de rente plots omhoog schoot, konden kopers het ook niet meer betalen. Verkopers reageerde toen ook niet met, 'och wat jammer, voorruit dan, doe ik wat van de prijs af'. Nee, ze trokken zich terug. Het gevolg was dat het aanbod daalde en enkel degene die het nog wel konden betalen, kochten tegen dezelfde hoge prijs.

In een schaarste markt bepalen de verkopers wat er gebeurd.

[Mr0BB]

Afschaffen van de HRA... VVD zal blij zijn met dit idee van het CDA.

Overigens zorgt het afschaffen van de HRA er waarschijnlijk voor dat mensen weer vaker voor aflossingsvrij kiezen. Wat nog steeds gewoon beschikbaar is als product (50% van woningwaarde). Om zo toch de maandlasten te drukken. Zelfs langere looptijden worden mogelijk om de lasten te drukken. Kijk naar de periode 2020/2021. Met zeer lage rentestanden steeg het aandeel aflossingsvrije hypotheken weer, omdat de HRA toch bijna niets voorstelde.

Sowieso lekker om een aflossingsvrije hypotheek te hebben zonder HRA, mag je in box 3 gooien. Scheelt je weer in vermogensbelasting. De vermogenden vinden hun weg wel hoor, geen HRA, prima, dan pakken we een belastingvoordeel wel op een andere manier. Wie ben je hier nu precies mee aan het helpen?

Neem ook nog eens dat ze de inkomstenbelasting willen verlagen, en je hebt straks een situatie dat het afschaffen van de HRA dus NIETS gaat doen aan de leencapaciteit en dus niets aan de huizenprijzen, en mensen richting risicovollere producten stuurt. Er komt geen enkele woning extra bij dus aan het tekort doe je ook niets.

[Conrado]

Emgeebee schreef op dinsdag 26 augustus 2025 @ 11:24:
[...]
De HRA is een marktverstorende subsidie, werkt ook nog eens denivellerend, laat huizenprijzen stijgen, laat particuliere schulden toenemen, werpt barrières op voor toetreding, kost enorm veel belastinggeld, spekt banken.

Dat is allemaal waar, ben ik helemaal met je eens!

Echter - en dat blijkt lastig voorstelbaar - er is geen enkele zekerheid dat bij het afschaffen van de HRA de huizenprijzen zakken.
Dan nog iets over particuliere schulden: mensen gaan grote schulden aan omdat ze graag een huis willen. De vraag is groter dan het aanbod. Als je de HRA afschaft, betekent dat niet dat mensen minden schuld aangaan. Mensen lenen maximaal om maximaal huis te krijgen voor wat ze aankunnen.