Goedemorgen allen, zijn nieuwbouwwoningen inmiddels overpriced?
Gedurende de afgelopen maanden volg ik de huizenmarkt in de Randstad, en dan specifiek de driehoek Den Haag - Rotterdam - Gouda op de voet. Dit is een van de duurste gebieden van Nederland om te wonen, met uitschieters naar boven in de regio Leiden. Het marktdeel waar ik op filter is dat van de typische 'doorverhuiswoning'; dus een relatief normale gezinswoning waar veel starters naar kijken zodra ze met overwaarde op hun eerste huis in de zak gaan shoppen voor wat ruimers. Er moet minimaal een parkeerplek op eigen terrein of garage bij zitten, 150 m2 oppervlakte, en een fatsoenlijk energielabel (A of hoger). Woningtypen zijn veelal ruimere rijtjeshuizen, hoekwoningen, en twee-onder-een-kappers. De prijzen filter ik van circa 700k-1.1 mln. Vrijstaand is in dit segment op deze locaties doorgaans nog duurder.
Naast de bestaande bouw volg ik uiteraard ook de nieuwbouwprojecten; ons huidige huis is ook een nieuwbouw en destijds was dat een prima 'deal' in vergelijking met vraagprijzen+overbieden van bestaand aanbod (we hebben het over 2021). Het valt mij op dat deze situatie veranderd lijkt te zijn. Mooie tweekappers van een jaar of tien oud in de gekende wijken (Nesselande, Leidschenveen, etc) staan geregeld wat langer te koop en worden zelfs regelmatig afgeprijsd (er zijn extensies op Funda waar je dat heel makkelijk mee kunt zien). Niet zelfden gaat er 50k vanaf, en veel wordt verkocht voor rond de 900k.
Tegelijkertijd wordt door projectontwikkelaars voor nieuwbouw prijzen gevraagd die totaal losgezongen zijn van diezelfde verhouding qua m2-prijs, maar ook qua voorzieningen. Ik deel hier graag twee projecten; schrik niet van de prijzen:
https://account.woneninstarrenburg.nl/aanbod/#/ in Voorschoten en
https://account.woneningloed.nl/aanbod/#/ in Voorhout (beide regio Leiden, de duurste hoek van dit deel van de Randstad). Een rijtjeshuis wat vergelijkbaar is met mijn huidige huis kost al snel 800-900k, en genoemde doorverhuis tweekapper doet lachend 1.1-1.2 miljoen. Waarom zou je niet voor 200k (!) minder een recent gebouwd huis van 5 jaar oud kopen, wat dus ook al een warmtepomp etc heeft? Vaak met een grotere oppervlakte in meters? Je betaalt weliswaar overdrachtsbelasting 2% maar daar staat tegenover dat je geen afwerking hoeft te betalen, en dat is meer (weet ik ook uit ervaring).
Volgens mij kan je op basis van die cijfers vrij eenvoudig concluderen dat nieuwbouw niet meer het gunstige verhaal is wat het drie jaar geleden was! Projectontwikkelaars vragen vrolijk nog steeds iedere 3 maanden hogere prijzen per m2 terwijl bestaande bouw in dit segment inmiddels stabiliseert. Zien andere mensen die de markt volgen dit ook? Ja, ik weet dat er hoeken in Zuid-Holland zijn die veel goedkoper zijn maar dan zit je vaak in een klein dorp zonder treinstation in de buurt (en dat is precies de reden dat er minder vraag is, dus die laat ik buiten beschouwing). Mijn verwachting is dat genoemde projecten NIET meer voor deze prijzen verkocht zullen worden, de VON vraagprijzen liggen te ver af van de marktwaarde. Meer mensen zullen hun conclusies trekken; en er niet langer instinken. Wie wil er immers het (reeele) risico lopen de eerste jaren na de bouw onder water te staan qua waarde? Gevolg: projecten die erg lang te koop staan, vertraging in de bouw (zie je nu al gebeuren), en nog meer mensen die blijven hangen in hun starterswoning omdat ze niet door kunnen of willen.
TLDR: De prijsverhouding tussen bestaande bouw en nieuwbouw is in populaire delen van de Randstad zodanig veranderd dat nieuwbouw niet langer een gunstige / voordelige optie is in het middel-hogere segment.
:strip_icc():strip_exif()/u/52763/avatar.jpg?f=community){kind=avatar}
.
. 
.
:strip_icc():strip_exif()/u/1199012/crop5e9b58ab2e2b7_cropped.jpeg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/116726/crop5e3ee297a8a03_cropped.jpeg?f=community)
/u/233413/crop574768220d598_cropped.png?f=community)
:no_upscale():strip_icc():strip_exif()/f/image/v2kt21I4o3Z2LfwJ8CqdEgvU.jpg?f=user_large)
:strip_icc():strip_exif()/u/1483228/crop642e998750f2a_cropped.jpg?f=community)
:no_upscale():strip_icc():strip_exif()/f/image/aGSI0KlRCshDdd1u4RRIu7Gp.jpg?f=user_large)