Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Valorian]

bie100 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 09:51:
[...]


Nou goed vaak denk je toch dat de prijzen wat lager liggen in zulke wijken dus niet

In mijn optiek is het aantrekkelijkheid (en daarmee prijs) van huizen echt iets wat op straatniveau verschilt. Als je een 'blok' rustige straten om je heen hebt met goed onderhouden huizen en tuinen en niet aan een doorgaande as woont dan kan je een plek als heel prettig ervaren terwijl het 500m verderop een stuk ellendig(er) is. In Overvecht zie je bijvoorbeeld dat de relatief nieuwe (vooral koop)huizen nabij de Vecht (waar het oude ziekenhuis stond) enorm populair zijn, want enigszins in het groen, vlak bij de Vecht (water heeft toch een aantrekkingskracht, ook als je er niets mee doet) nieuwbouw/ruimte, en nog niet zo ver van centrum. Ga je een paar 'blokken' dieper de wijk in dan zit je tussen de jaren 60 hoogbouw met bijbehorende anonimiteit, armoede (een van de armste wijken van NL), hangjongeren, et cetera. Dat verschilt nogal.

Eén van de grootste "kloven" van NL zit bij station Overvecht. Aan de Overvecht-zijde van het spoor staan flats die van ellende uit elkaar vallen. Direct aan de andere zijde van het spoor zit de rand van Tuindorp, met zijn statige grote jaren 30 huizen. Zie ook dit bericht. (wel pay-wall, maar foto zegt genoeg over het contrast).

[Rubbergrover1]

bie100 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 09:51:
[...]


Nou goed vaak denk je toch dat de prijzen wat lager liggen in zulke wijken dus niet

Je kunt ook denken: kun je nagaan hoe hoog de verkoopprijs was geweest als het geen wijk met een Vogelaar-geschiedenis was geweest...

[bie100]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 10:19:
[...]

Je kunt ook denken: kun je nagaan hoe hoog de verkoopprijs was geweest als het geen wijk met een Vogelaar-geschiedenis was geweest...

Ja zal best wel maar goed met die prijzen is het geen Vogelaarwijk meer in mijn ogen

[R2D2]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 09:19:
[...]

Deels waar, alleen zijn die kosten op lange termijn minder, en als je verduurzaamd als woningeigenaar gaat de energierekening ook omlaag tot flink omlaag weet ik uit eigen ervaring.

Daarnaast, de gemeentelijke lasten zijn flink minder dan de hypotheekrenteaftrek en na 3 jaar de hypotheekrenteaftrek oppotten kun je daarvan flink verduurzamen.


[...]

Dat kan enkel als er betaalbaar gehuurd kan worden, en dan nog voorzie ik geen verandering van attitude, gen Z heeft 2 generaties achter zich, dus ouders en veelal ook grootouders, die een koopwoning hebben, dat is toch het beeld wat die generatie heeft hoe het leven eruit hoort te zien.

Tuurlijk, maar als het niet loont is er ook niemand die zijn geld in stenen zal stoppen en zal iedereen willen huren... De zogenaamde boomer die nog wel eens wordt gehekeld heeft in de jaren 80 rentepercentages gekend van meer dan 10%, we hebben de jaren gehad waarin huizen flink onder water stonden en mensen die gedwongen moesten verkopen flink in de schulden raakten e.d.

Kijk onder aan de streep heb je helemaal gelijk, kopen loont op lange termijn in de meeste gevallen maar stel nou dat je nu relatief voordelig "huurt" en in plaats van jezelf tot aan je nek in de schulden steken voor een hypotheek een aanzienlijk deel van je geld belegd dan kan het zo maar zijn dat je over 30 jaar nog veel meer over houd onder aan de streep en lachende derde bent... altijd gewoond zonder zorgen over onderhoud e.d. want die rekeningen konden gewoon door geschoven worden.

En die Gen Z'ers hebben ook 2 generaties die ze een eindje op weg kan helpen met vaak behoorlijke vermogens. Waar een wil is is een weg. Ik ben zelf van generatie X geloof ik en mijn ouders hadden geen rooie rotcent, ik heb niet gestudeerd, ben niet bovengemiddeld slim, kocht mijn eerste huis pas op mijn 30e, verkocht dat destijds zelfs met een kleine restschuld en heb na mijn scheiding een paar jaar geleden gewoon weer een eigen huis kunnen kopen.

Moraal van het verhaal, makkelijker zal het er in de toekomst vast niet op worden en pech kun je hebben maar de keuzes die je maakt hebben ook wel degelijk een invloed op je toekomst (en ja een beetje mazzel moet je soms hebben)

[hoevenpe]

alexbl69 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 08:13:
Weet niet of dit hier snel gaat gebeuren. Het dorpje in het voorbeeld ligt letterlijk in the middle of nowhere. Midden in Sicilië, 1.5 uur rijden van de dichtstbijzijnde stad (Palermo).

Één euro is natuurlijk het andere uiterste, maar mijn ouders wonen bijvoorbeeld in een jaren 70 wijk met vooral 70-80 plussers om hen heen. Huizen die compleet gestript moeten worden omdat ze qua duurzaamheid en comfort erg gedateerd zijn.

Als dat doet huizen in een periode van 10 jaar in grote hoeveelheden de markt op komen zal dat imo een dempend effect hebben. Welke jongere droomt over een dertig jaar oude keuken/badkamer/schuifpui label D woning met een traplift?

[Ivow85]

hoevenpe schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 11:16:
[...]

Één euro is natuurlijk het andere uiterste, maar mijn ouders wonen bijvoorbeeld in een jaren 70 wijk met vooral 70-80 plussers om hen heen. Huizen die compleet gestript moeten worden omdat ze qua duurzaamheid en comfort erg gedateerd zijn.

Als dat doet huizen in een periode van 10 jaar in grote hoeveelheden de markt op komen zal dat imo een dempend effect hebben. Welke jongere droomt over een dertig jaar oude keuken/badkamer/schuifpui label D woning met een traplift?

Mijn ouders wonen in precies zo'n wijk. Een jaar of 5 geleden behoorden mijn ouders (die toen nog net geen 65 waren en niet vanaf het begin in de wijk wonen) tot de jongste helft van de volwassen wijkbewoners. Zo'n 6-7 jaar terug was de helft van de volwassenen in de wijk dus 65+!

De laatste jaren zie je ook al een aardige verschuiving en meer verhuizingen. Maar inderdaad veelal klus woningen. In basis prachtige gezinswoningen en de wijk zelf is heel mooi aangelegd en mooi gelegen, maar om de huizen aan de huidige eisen te laten voldoen ben je minstens een ton verder .

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 11:16:
[...]

Één euro is natuurlijk het andere uiterste, maar mijn ouders wonen bijvoorbeeld in een jaren 70 wijk met vooral 70-80 plussers om hen heen. Huizen die compleet gestript moeten worden omdat ze qua duurzaamheid en comfort erg gedateerd zijn.

Als dat doet huizen in een periode van 10 jaar in grote hoeveelheden de markt op komen zal dat imo een dempend effect hebben. Welke jongere droomt over een dertig jaar oude keuken/badkamer/schuifpui label D woning met een traplift?

Je kunt dromen wat je wil. Maar je kunt beter kijken wat je voor je geld kunt krijgen. En dan is een woning met een dertig jaar oude keuken/badkamer/schuifpui label D woning met een traplift tegen een redelijke prijs vaak heel wat realistischer dan een A+++ nieuwbouwwoning tegen een prijs die x-duizend hoger ligt. Of een geflipte woning die naar de smaak van een vreemde is verbouwd en waar jij dan flink voor moet gaan betalen door een hogere verkoopprijs.

[Rubbergrover1]

Ivow85 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 12:48:
[...]
veelal klus woningen. In basis prachtige gezinswoningen en de wijk zelf is heel mooi aangelegd en mooi gelegen, maar om de huizen aan de huidige eisen te laten voldoen ben je minstens een ton verder .

De vraag is dan of je dat ook allemaal meteen 'moet' doen. Het lijkt mij niet heel vreemd dat je in eerste instantie alleen de echt noodzakelijke dingen doet. En dan in de loop van de tijd andere zaken verbetert. Je kunt dan vaak relatief veel woonruimte voor je geld krijgen. En naar mate je verder groeit, ook in inkomen en leencapaciteit, kun je de woning aanpassen naar je wensen.

(Maar ook hier geldt, dat dit ook iets is wat in het verleden ook al gebruikelijk was.)

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 12:59:
De vraag is dan of je dat ook allemaal meteen 'moet' doen. Het lijkt mij niet heel vreemd dat je in eerste instantie alleen de echt noodzakelijke dingen doet. En dan in de loop van de tijd andere zaken verbetert.

Nou...

Veel van die huizen zijn dusdanig gedateerd en het noodzakelijk onderhoud lang uitgesteld dat het imo gewoon moet. Keuken waaraan de helft nog maar werkt, kastjes die half uit elkaar vallen, energierekeningen waar mijn oren van klapperen, vaste inbouwkasten die 'in' waren in 1970, etc.

Heb wel eens gevraagd, waarom doen jullie er niets meer aan? Steevast het antwoord 'we zijn zo oud, geen zin in gedoe/zal onze tijd wel uitzingen/verdienen dat nooit meer terug...

[Ivow85]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 12:59:
[...]

De vraag is dan of je dat ook allemaal meteen 'moet' doen. Het lijkt mij niet heel vreemd dat je in eerste instantie alleen de echt noodzakelijke dingen doet. En dan in de loop van de tijd andere zaken verbetert. Je kunt dan vaak relatief veel woonruimte voor je geld krijgen. En naar mate je verder groeit, ook in inkomen en leencapaciteit, kun je de woning aanpassen naar je wensen.

(Maar ook hier geldt, dat dit ook iets is wat in het verleden ook al gebruikelijk was.)

Of dat allemaal 'meteen' moet, verschilt per woning. Vaak genoeg zit de originele badkamer er nog in en is ook de keuken echt al oud. Aangevuld met gebrek aan isolatie, enkel glas, originele groepenkast etc. Dan is het allemaal echt wel redelijk urgent. En dan is direct alles tegelijk aanpakken ook het voordeligste + beste eindresultaat.

Hebben de oorspronkelijk bewoners 20-25 jaar geleden een kwalitatief goede 'nieuwe' badkamer en keuken geplaatst, wel al wat aan isolatie gedaan etc dan is het natuurlijk minder urgent om alles meteen aan te pakken.

[NiGeLaToR]

En zo is het makelaarsbeurtje geboren @hoevenpe

Want een bouwval kopen is een ding, maar een huis wat er uit ziet alsof het oke is maar vooral is voorzien van een hoop stuc over oude problemen is toch ook niet geweldig. Even over 1 kam scherende

[Rubbergrover1]

Ivow85 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 13:07:
[...]


Of dat allemaal 'meteen' moet, verschilt per woning. Vaak genoeg zit de originele badkamer er nog in en is ook de keuken echt al oud. Aangevuld met gebrek aan isolatie, enkel glas, originele groepenkast etc. Dan is het allemaal echt wel redelijk urgent. En dan is direct alles tegelijk aanpakken ook het voordeligste + beste eindresultaat.

Hebben de oorspronkelijk bewoners 20-25 jaar geleden een kwalitatief goede 'nieuwe' badkamer en keuken geplaatst, wel al wat aan isolatie gedaan etc dan is het natuurlijk minder urgent om alles meteen aan te pakken.

Even simpel gezegd, de vorige bewoners hebben er vaak jarenlang/decennialang prima gewoond. Als er echt iets noodzakelijk is omdat het stuk is oid, dan hebben ze dat vaak wel aangepakt (uitzondering daar gelaten). Je zult er dus gewoon wel kunnen wonen. En het zal vaak niet echt slechter zijn je dan de afgetrapte veredelde studentenkamer waar je uit komt.

Dat je het graag allemaal wil aanpassen is logisch. Maar of je dan voor je beschikbare geld kiest voor een veel kleinere woning die 'bij de tijd' is, of voor een ruimere oude-zooi woning, is een keus. Dat je voor je beschikbare geld de wens hebt om die ruimere oude-zooi woning helemaal bij de tijd te brengen begrijp ik, maar is niet realistisch. Je zult dan toch een afweging moeten maken tussen meer of minder ruimte in samenhang met meer of minder kunnen verbouwen.

[Get!em]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 12:55:
[...]

Je kunt dromen wat je wil. Maar je kunt beter kijken wat je voor je geld kunt krijgen. En dan is een woning met een dertig jaar oude keuken/badkamer/schuifpui label D woning met een traplift tegen een redelijke prijs vaak heel wat realistischer dan een A+++ nieuwbouwwoning tegen een prijs die x-duizend hoger ligt. Of een geflipte woning die naar de smaak van een vreemde is verbouwd en waar jij dan flink voor moet gaan betalen door een hogere verkoopprijs.

Aanvullend:

Als je voor zo'n woning minder betaalt (en dus minder hoeft te lenen) heb je mogelijk nog leenruimte over en kun je boven 100% LTV lenen met een duurzaamheidslening. Waarbij die duurzaamheidslening vaak ook te verkrijgen zijn met 0% tot 1% rente, lager dan je hoofdhypotheek. Kun je dus (een deel van) de klussen binnen een goedkoop bouw/duurzaamheids depot doen. Met dan als bonus dat na verbouwing je LTV door de verduurzaming doorschiet in positieve zin.

[Novari131]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 07:54:
[...]

Ik ben het geheel eens met jouw reactie! De enige oplossing is inderdaad dat er voor elk budget een woning is, echter, iemand in dit draadje is heel stellig dat hij niet wilt dat er geinvesteerd word in betaalbare woningen voor modaal en onder modaal zoals sociale huur of betaalbare koopwoningen en als kers op de taart werd de oneliner geschreven dat mensen maar moesten accepteren dat zij nooit konden kopen.

Ik vind het niet echt kies dat je mijn woorden verdraait.

[spijkerhoofd]

Novari131 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 13:40:
[...]


Ik vind het niet echt kies dat je mijn woorden verdraait.

Op wat voor manier verdraai ik je woorden en om welke woorden gaat het? Zou je dan willen uitleggen hoe je die woorden bedoelt?

[TheGhostInc]

Get!em schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 13:23:
[...]

Als je voor zo'n woning minder betaalt (en dus minder hoeft te lenen) heb je mogelijk nog leenruimte over en kun je boven 100% LTV lenen met een duurzaamheidslening. Waarbij die duurzaamheidslening vaak ook te verkrijgen zijn met 0% tot 1% rente, lager dan je hoofdhypotheek. Kun je dus (een deel van) de klussen binnen een goedkoop bouw/duurzaamheids depot doen. Met dan als bonus dat na verbouwing je LTV door de verduurzaming doorschiet in positieve zin.

Of je spaart eerst wat geld?

Ik krab mezelf weleens achter m'n oren als het volgende 'starters koppel' een woning koopt en meteen een ton of meer verspijkerd, even 2,5 meter eraan zet en ook nog een nieuwe keuken, badkamer etc doet.
Het is echt niet alleen het prijskaartje van de woning dat hoog is....

En als ik hier dan al het gekijf hoor op 'boomers', dan moet ik wel lachen. Sinaasappel kistjes & blikken nasi, ijsbloemen op de ramen en zelf je banden plakken.
(Overigens is dit van voor mijn tijd)
Een groot deel van de overwaarde is geld dat ze niet hebben weggepist aan consumeren.

[Novari131]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 14:11:
[...]

Op wat voor manier verdraai ik je woorden en om welke woorden gaat het? Zou je dan willen uitleggen hoe je die woorden bedoelt?

O.a. de suggestie wekken dat ik tegen sociale huur ben en mensen geen huis gun.

[Get!em]

TheGhostInc schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 14:20:
[...]

Of je spaart eerst wat geld?

Juist sparen inderdaad.

Maar als je een slimme starter bent, koop je een huis van 4 ton met lage rente/ NHG en 0% duurzaamheidslening, die na verbouwing 5 ton waard is, en niet een huis van 5 ton met hogere rente en hogere overdrachtsbelasting.
Kun je met je lagere maandlasten weer meer sparen.

Eigen (spaar)geld in je huis stoppen als aflossing is als starter echt onhandig en onvoordelig, als je genoeg leenruimte hebt.

[ Voor 17% gewijzigd door Get!em op 29-04-2025 14:55 ]

[kx22]

Get!em schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 14:52:
[...]


Juist sparen inderdaad.

Maar als je een slimme starter bent, koop je een huis van 4 ton met lage rente/ NHG en 0% duurzaamheidslening, die na verbouwing 5 ton waard is, en niet een huis van 5 ton met hogere rente en hogere overdrachtsbelasting.
Kun je met je lagere maandlasten weer meer sparen.

Eigen (spaar)geld in je huis stoppen als aflossing is als starter echt onhandig en onvoordelig, als je genoeg leenruimte hebt.

Verbouwen kost je toch ook geld (en tijd)?
Als jij een woning koopt die verbouwd moet worden ben je al gauw 75-100k kwijt voor een keuken/badkamer/toilet/verduurzaming. Anders zou die huis niet 100k goedkoper zijn....

En als je 75k-100k spaargeld hebt, koop je waarschijnlijk geen huis met NHG rente.

[Get!em]

kx22 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 15:02:
[...]


Verbouwen kost je toch ook geld (en tijd)?

Zeker.

Als jij een woning koopt die verbouwd moet worden ben je al gauw 75-100k kwijt voor een keuken/badkamer/toilet/verduurzaming. Anders zou die huis niet 100k goedkoper zijn....

Klopt, maar het hoeft dus geen eigen geld te zijn. Een verduurzamingslening mag bovenop je 100% LTV hypotheek lening en is vaak goedkoper. (bijv https://www.triodos.nl/hypotheken/energiebespaarlening )
Keuken/badkamer kan daar natuurlijk niet van, dus dat is wel eigen geld (of normaal bouwdepot)

Verder kun je voor woningen onder de NHG waarde, soms ook nog een extra verduurzamings lening bij je gemeente krijgen.

En als je 75k-100k spaargeld hebt, koop je waarschijnlijk geen huis met NHG rente.

Vergis niet wat verstandige thuiswonende 30ers kunnen sparen.

[ Voor 10% gewijzigd door Get!em op 29-04-2025 15:07 ]

[Rubbergrover1]

Get!em schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 14:52:
[...]
Eigen (spaar)geld in je huis stoppen als aflossing is als starter echt onhandig en onvoordelig, als je genoeg leenruimte hebt.

Dat laatste is bij starters, of mensen aan het begin van de wooncarrière, vaak juist een probleem. Die zitten voor de aankoop van de woning vaak al aan de top van de leencapaciteit. Dan heb je na een paar jaar misschien wel meer leencapaciteit (door loonstijgingen), maar dat geeft vaak relatief weinig extra leencapaciteit in verhouding tot de kosten van een extra lening of het verhogen van de lening.

Daarom is het niet altijd de meest logische keus om voor iedere verbouwing weer geld bij te lenen.

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 15:02:
[...]


Verbouwen kost je toch ook geld (en tijd)?
Als jij een woning koopt die verbouwd moet worden ben je al gauw 75-100k kwijt voor een keuken/badkamer/toilet/verduurzaming. Anders zou die huis niet 100k goedkoper zijn....

En als je 75k-100k spaargeld hebt, koop je waarschijnlijk geen huis met NHG rente.

Lijkt me dat je beter een woning van 4 ton (plus 8k overdrachtsbelasting) kunt kopen met een hypotheek van 450k tegen 4% plus bespaarlening van 25k tegen 0%, voor een verbouwing van 75k, in plaats van een verbouwde woning van 5 ton (plus 10k overdrachtsbelasting) met een hypotheek van 5 ton tegen 4% rente.

(Waarbij je dan ook nog het geluk moet hebben dat die verbouwing naar jouw wensen is.)

[Fr33z]

bie100 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 10:40:
[...]


Ja zal best wel maar goed met die prijzen is het geen Vogelaarwijk meer in mijn ogen

Helaas, dat is het dus wel. In deze wijk toevallig 70% woningcorporatie bezit met helaas deels bijbehorende problematiek omdat die ineens ook alle psychisch verwarde mensen moeten opvangen die eigenlijk in een instelling moeten etc. voor Utrecht is 500k voor een gezinswoning met tuin en 4 slaapkamers dus echt goedkoop en is dat de onderkant van de markt. En dat is dus in een Vogelaarwijk. Of jij het dan zo wilt noemen is wat anders maar alle criteria die het zo;n wijk maken zijn er gewoon aanwezig. Alleen zijn de huizen daar dus ook niet meer goedkoop.

[Novari131]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 15:12:
[...]

Lijkt me dat je beter een woning van 4 ton (plus 8k overdrachtsbelasting) kunt kopen met een hypotheek van 450k tegen 4% plus bespaarlening van 25k tegen 0%, voor een verbouwing van 75k, in plaats van een verbouwde woning van 5 ton (plus 10k overdrachtsbelasting) met een hypotheek van 5 ton tegen 4% rente.

(Waarbij je dan ook nog het geluk moet hebben dat die verbouwing naar jouw wensen is.)

Is een besparing van 15-25k het je waard om.maanden in de bouwpuin te zitten met nodige stress?

[wimjongil]

Novari131 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 16:13:
[...]


Is een besparing van 15-25k het je waard om.maanden in de bouwpuin te zitten met nodige stress?

Als dat de manier is om een huis in deze moeilijke markt te bemachtigen? Ja.

[Valorian]

kx22 schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 15:02:
[...]

En als je 75k-100k spaargeld hebt, koop je waarschijnlijk geen huis met NHG rente.

Denk dat je je daar op verkijkt. Iemand die bijvoorbeeld alleenstaand is en op 30 jarige leeftijd 1,5x modaal verdient kan nog altijd maar 250K lenen. Zelfs met bijvoorbeeld 30K-40K spaargeld al op de rekening ga je daar in Utrecht geen huis voor vinden. Spaart zo iemand nog 5 jaar door en heeft 'ie op 35 ook een iets beter salaris 300K lenen en heeft 'ie misschien ook die genoemde 75K-100K spaargeld bij elkaar. Dan komt 'ie al met al nog steeds ruim onder de NHG grens uit voor zijn eerste huis (max lening + spaargeld)

Zomaar een hypothetisch voorbeeld, met uit de lucht gegrepen getallen. Maar denk niet onrealistisch.

Ander voorbeeld kan zijn iemand die 250-300K kan lenen en een smak geld cadeau krijgt vanuit erfenis of schenking. Dan kan je ook zomaar als 30 jarige 100K spaargeld hebben en toch niet 'verder komen' dan een huis wat nog altijd ver onder de NHG-grens ligt.

[nMad]

https://www.nu.nl/economi...den-is-het-nog-erger.html

Interessant artikel over de woningmarkt in EU en de betaalbaarheid daarvan!

[hoevenpe]

nMad schreef op woensdag 30 april 2025 @ 06:05:
Interessant artikel over de woningmarkt in EU en de betaalbaarheid daarvan!

TLDR: het valt in Nederland nog wel mee, qua betaalbaarheid rond het europees gemiddelde.

[alexbl69]

Mijn vriendin heeft haar woning in 2016 gekocht. Heb de (WOZ) waarde-ontwikkeling sinds die tijd eens bekeken. Daarbij viel het me op dat de waardestijging sinds opleverdatum jaar na jaar versnelt.

Dit is de waardestijging per maand, dus gemeten vanaf de opleverdatum:
2017 €1.000
2018 €750
2019 €944
2020 €1.125
2021 €1.367
2022 €2.097
2023 €2.071
2024 €2.146

Totaal krankzinnig dit. En uiteraard niet tegenaan te sparen.

[champion16]

Valorian schreef op dinsdag 29 april 2025 @ 19:43:
[...]


Denk dat je je daar op verkijkt. Iemand die bijvoorbeeld alleenstaand is en op 30 jarige leeftijd 1,5x modaal verdient kan nog altijd maar 250K lenen. Zelfs met bijvoorbeeld 30K-40K spaargeld al op de rekening ga je daar in Utrecht geen huis voor vinden. Spaart zo iemand nog 5 jaar door en heeft 'ie op 35 ook een iets beter salaris 300K lenen en heeft 'ie misschien ook die genoemde 75K-100K spaargeld bij elkaar. Dan komt 'ie al met al nog steeds ruim onder de NHG grens uit voor zijn eerste huis (max lening + spaargeld)

Zomaar een hypothetisch voorbeeld, met uit de lucht gegrepen getallen. Maar denk niet onrealistisch.

Ander voorbeeld kan zijn iemand die 250-300K kan lenen en een smak geld cadeau krijgt vanuit erfenis of schenking. Dan kan je ook zomaar als 30 jarige 100K spaargeld hebben en toch niet 'verder komen' dan een huis wat nog altijd ver onder de NHG-grens ligt.

Je hebt mij beschreven . Voor 300k koop je in grote delen van de randstad geen appartement meer. Tenzij je concessies gaat doen, zoals 1 slaapkamer, een wijk waar bijna niemand wil wonen, of veel achterstallig onderhoud.
Het grootste probleem als alleenstaande is dat je het al snel opneemt tegen tweeverdieners of ouderen die bijvoorbeeld een appartement willen met lift.

Alleen het spaarvoorbeeld van jou heeft 1 foutje. Die 100k die je bij elkaar kunt sparen, zal bij een appartement van 300k (gaan we uit van een stijging van 5% per jaar), maar 18k meer zijn dan de waardestijging. Ga je net onder NHG zitten dan kan het zijn dat het in die 5 jaren duurder is geworden dan dat je hebt kunnen sparen.

[Valorian]

champion16 schreef op woensdag 30 april 2025 @ 09:28:
[...]


Je hebt mij beschreven . Voor 300k koop je in grote delen van de randstad geen appartement meer. Tenzij je concessies gaat doen, zoals 1 slaapkamer, een wijk waar bijna niemand wil wonen, of veel achterstallig onderhoud.
Het grootste probleem als alleenstaande is dat je het al snel opneemt tegen tweeverdieners of ouderen die bijvoorbeeld een appartement willen met lift.

Alleen het spaarvoorbeeld van jou heeft 1 foutje. Die 100k die je bij elkaar kunt sparen, zal bij een appartement van 300k (gaan we uit van een stijging van 5% per jaar), maar 18k meer zijn dan de waardestijging. Ga je net onder NHG zitten dan kan het zijn dat het in die 5 jaren duurder is geworden dan dat je hebt kunnen sparen.

Ja, dat is inderdaad het manco, er valt niet tegenop te sparen.

Zelf heb ik in 2010 gekocht. Ik dacht dat de beste keuze (qua financiele zekerheid) vervolgens gewoon zo lang mogelijk in dat huis te blijven wonen, zodat woonlasten laag blijven en er gespaard kan. Nu 15 jaar later realiseer ik mij dat ik momenten gemist heb waarop het slim geweest zou zijn om toch groter/duurder te gaan wonen. Dan waren mijn woonlasten nu hoger, maar mijn opgebouwde vermogen (wel vast in stenen) ook veel groter. Het is tegen-intuïtief, maar door blijven verhuizen naar grotere en duurdere woningen loont (historisch gezien) uiteindelijk meer dan een leven lang in hetzelfde goedkope eerste huis blijven zitten en maximaal sparen. Theoretisch zou je denken dat als je dat maximaal gespaarde geld dan zou beleggen in vastgoed je ook postiever uitkomt, maar dat is toch weerbarstiger dan het lijkt.

[ Voor 5% gewijzigd door Valorian op 30-04-2025 09:44 ]

[HeldereM]

hoevenpe schreef op woensdag 30 april 2025 @ 08:32:
[...]
Inclusief 1,50 euro plastic-taks en dan krijg je van die klote papieren rietjes, was bijna omgekeerd om verhaal te halen.

Tja we doen het (via de politiek) onszelf blijkbaar aan. Kwam er gisteren achter dat je je drone blijkbaar moet registreren €23,- (en daarna €13 per jaar) en om wat meer on-topic te gaan zitten er ook allerlei van dit soort onzinnige kosten bij het kopen van een huis. Een verplicht energielabel a €250, een hypotheekadviseur €3000 (ik wil gewoon een annuitaire hypotheek en weet prima wat ik per maand kan betalen, waarom kan je dat niet regelen via DigiD of zo). Een taxateur die je huis taxeert op ongeveer de betaalde prijs. En dan bij de Notaris ook nog even aftikken voor het witwasonderzoek en de verplichte tolk voor m'n partner (alsof de passeren van de akte afhangt van die tolk).

Je hebt er allemaal helemaal niets aan maar het kost wel geld en rompslomp. En dat allemaal onder het mom "ach, op de kosten van het huis is het verwaarloosbaar".

[ Voor 6% gewijzigd door HeldereM op 30-04-2025 09:56 ]

[Fr33z]

Sport_Life schreef op woensdag 30 april 2025 @ 09:35:
[...]

2 biertjes op het terras van de camping in Frankrijk 16,80..
Al moet ik zeggen dat het salaris ook flink gestegen is, volgende maand weer 3% erbij (cao). Terwijl het salaris vanuit de cao al 15% is gestegen afgelopen 2-3 jaar. De hypotheek verdwijnt als sneeuw voor de zon.

(wat voor CAO is dit? ik moet ook echt eens ergens werken met CAO als ik dit lees want zulke stijgingen hebben wij helemaal niet...)

[GeeMoney]

Fr33z schreef op woensdag 30 april 2025 @ 09:55:
[...]

(wat voor CAO is dit? ik moet ook echt eens ergens werken met CAO als ik dit lees want zulke stijgingen hebben wij helemaal niet...)

Overheid krijgt er zelfs weer 7,5% bij.
Bizar, ik dacht juist dat ze zouden gaan snijden . Ze krijgen al goed betaald in de branche waarin ik opereer in ieder geval.

[ Voor 9% gewijzigd door GeeMoney op 30-04-2025 09:57 ]

[Blik1984]

GeeMoney schreef op woensdag 30 april 2025 @ 09:56:
[...]


Overheid krijgt er zelfs weer 7,5% bij.
Bizar, ik dacht juist dat ze zouden gaan snijden . Ze krijgen al goed betaald in de branche waarin ik opereer in ieder geval.

Die 7.5% is wel over 2 jaar bekeken

Maar idd wel bizar, ik had een goed jaar en kreeg maar liefst 2,5% erbij...

[HallonRubus]

Valorian schreef op woensdag 30 april 2025 @ 09:44:
[...]


Ja, dat is inderdaad het manco, er valt niet tegenop te sparen.

Zelf heb ik in 2010 gekocht. Ik dacht dat de beste keuze (qua financiele zekerheid) vervolgens gewoon zo lang mogelijk in dat huis te blijven wonen, zodat woonlasten laag blijven en er gespaard kan. Nu 15 jaar later realiseer ik mij dat ik momenten gemist heb waarop het slim geweest zou zijn om toch groter/duurder te gaan wonen. Dan waren mijn woonlasten nu hoger, maar mijn opgebouwde vermogen (wel vast in stenen) ook veel groter. Het is tegen-intuïtief, maar door blijven verhuizen naar grotere en duurdere woningen loont (historisch gezien) uiteindelijk meer dan een leven lang in hetzelfde goedkope eerste huis blijven zitten en maximaal sparen. Theoretisch zou je denken dat als je dat maximaal gespaarde geld dan zou beleggen in vastgoed je ook postiever uitkomt, maar dat is toch weerbarstiger dan het lijkt.

Kon geen recenter artikel vinden, maar de beurzen stijgen minstens zo hard als de huizenprijzen, en dit lijkt me ook sinds 2017 nog steeds valide over lange termijn:



https://www.rtl.nl/econom...geen-zorgen-te-maken-over

Wel onhandig dat de beurs op de huizenmarkt vooruit loopt voor degene die met eigen vermogen een huis wil financieren, maar dan zul je iets defensiever moeten beleggen bij economisch roerige tijden.

Bovendien is het net als op de beurs zo dat de huizenprijzen over het algemeen omhoog gaan, maar een specifiek huis kan ook dalen of achterblijven op de markt, bijvoorbeeld als de buurt verloederd, er iets in je achtertuin wordt gebouwd of verzakking wordt ontdekt.

[de Peer]

HallonRubus schreef op woensdag 30 april 2025 @ 10:53:
[...]


Kon geen recenter artikel vinden, maar de beurzen stijgen minstens zo hard als de huizenprijzen, en dit lijkt me ook sinds 2017 nog steeds valide over lange termijn:

Het punt hier is natuurlijk dat je met een huis met hypotheek een enorme hefboom hebt.
Je profiteert van een stijging ten op zichte van de 4-6 ton die je huis waard is.

Met beleggen begin je meestal met hooguit enkele tienduizenden euro's en heb je pas na 5-15 jaar een aanzienlijk bedrag om echt een lekker rendement te gaan halen.

Lenen voor een huis levert dus meestal veel meer op dan beleggen als je start zonder noemenswaardig vermogen.

Bij een huis kun je gigantische winsten maken zonder dat je echt vermogen hebt. je hebt alleen 10-50k nodig om het huis te kopen.

Bij beleggen lukt dat niet, tenzij je een manier vindt om veel geld lenen om mee te beleggen, maar dat willen we meestal niet ivm risico's.

[ Voor 15% gewijzigd door de Peer op 30-04-2025 11:03 ]

[TheGhostInc]

HeldereM schreef op woensdag 30 april 2025 @ 09:50:
[...]

Je hebt er allemaal helemaal niets

Totdat je in een land komt waar het allemaal slecht is geregeld...

Mooi voorbeeld is het VK, probeer daar maar eens een autoverzekering af te sluiten.
Doordat het een puinhoop werd zijn daar de regels veel strikter geworden. Daar is een auto niet meer verzekerd, nee, daar is de auto + 'named driver' verzekerd. Als iemand je auto even leent, is hij gewoon onverzekerd. En sommige polissen hebben dan een clausule erin dat je nog WA verzekerd bent, mocht je in een andere auto stappen. En nog steeds lopen de prijzen daar op van verzekeringen plus gedonder met auto's die onverzekerd zijn en een ongeluk maken (en dan ervandoor gaan).

Vertaal je dit naar de huizenmarkt, dan hebben wij het eigenlijk heel goed voor elkaar. Misschien betaal je daar wel een (kleine) prijs voor. Het is nu ongeveer nieuwswaardig als een huis 'niet geleverd' wordt, banken geven zonder veel problemen bankgaranties af en executies/wanbetalingen op hypotheken zijn laag en kunnen vaak ook nog minnelijk worden opgelost.

Zodra er (serieus) meer gedonder komt, dan gaan bepaalde kosten ook gewoon omhoog. Een bankgarantie kost nu ~1%, met alle kosten die daarbij horen, is die misschien in 1 op de 1000 gevallen nodig, misschien zelfs wel minder. Stel dat 1 op de 100 mensen 'gewoon niet komt opdagen', dan gaat zo'n bankgarantie eerder 5% of 10% kosten.
Hetzelfde met de notaris. 'Zonde geld' of je stort een half miljoen of meer naar iemand die gewoon niet de eigenaar is van de woning. Blijkt daarna de belastingdienst ook nog een vordering te hebben... heb je geen huis, maar een bank die zijn geld terug eist omdat je helemaal geen huis bezit.

Als je graag met geld wilt gokken, ga naar het casino of koop een staatslot, maar bedenk heel goed welke ellende je je op je nek haalt als je het huidige systeem uitkleed.

Ps. In het buitenland zie je trouwens ook andere systemen, waarbij er geen notaris wordt gebruikt, maar daar wordt dat uitgevoerd door advocaten. In het VK is het overigens ook ongebruikelijk om een overbruggingshypotheek te hebben. Daar mag je 's-ochtends al je spullen in de bus laden en die 's-middags weer uitladen. Niks 'een maandje schilderen en klussen', daar durft de bank dat niet aan. En daar heb je dus ook dat een 'treintje' gewoon uitgesteld wordt, een vriend heeft gewoon een paar maanden moeten wachten, omdat er telkens iemand zijn financiering niet rond kreeg. Als niet iedereen op die dag kan kopen, dan gaat niemand op die dag verhuizen... Nee, dat Nederlandse systeem is zo slecht nog niet

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op woensdag 30 april 2025 @ 08:08:
[...]

TLDR: het valt in Nederland nog wel mee, qua betaalbaarheid rond het europees gemiddelde.

Sterker nog, in verhouding tot het gemiddelde huishoudinkomen zijn woningen in Nederland juist relatief goedkoop. Voor gezinnen op de vierde plaats van de 27 landen, voor alleenstaanden op de zesde plaats van de 27 landen.

Het probleem met de huizenmarkt zit hem m.i. ook niet zozeer in de prijs van koopwoningen, maar in het schaarse aanbod aan alternatieven.

[bkor]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 april 2025 @ 12:49:
[...]
Sterker nog, in verhouding tot het gemiddelde huishoudinkomen zijn woningen in Nederland juist relatief goedkoop.

Ik vind het vreemd dat het artikel het heeft over gemiddeld in plaats van modaal.

[TheGhostInc]

bkor schreef op woensdag 30 april 2025 @ 13:05:
[...]


Ik vind het vreemd dat het artikel het heeft over gemiddeld in plaats van modaal.

Volgens mij is het gemiddelde inkomen in Nederland €46.900 en het modale inkomen €46.500....

[bkor]

TheGhostInc schreef op woensdag 30 april 2025 @ 15:36:
[...]

Volgens mij is het gemiddelde inkomen in Nederland €46.900 en het modale inkomen €46.500....

Dat had ik al gevonden, voorheen zat er een veel groter verschil in.

Ik zou toch nog het modaal willen zien van een huishoudinkomen. Ik vind dat huishoudinkomen namelijk erg hoog.

[Rubbergrover1]

bkor schreef op woensdag 30 april 2025 @ 17:31:
[...]


Dat had ik al gevonden, voorheen zat er een veel groter verschil in.

Ik zou toch nog het modaal willen zien van een huishoudinkomen. Ik vind dat huishoudinkomen namelijk erg hoog.

Het gaat niet zozeer over huishoudens in het algemeen, maar over specifieke groepen. Bijvoorbeeld over het inkomen van tweeverdieners. Ik kan mij voorstellen dat het inkomen van huishoudens waarbij beide partners werken gemiddeld best hoog ligt.

[Avvd]

bkor schreef op woensdag 30 april 2025 @ 17:31:
[...]


Dat had ik al gevonden, voorheen zat er een veel groter verschil in.

Ik zou toch nog het modaal willen zien van een huishoudinkomen. Ik vind dat huishoudinkomen namelijk erg hoog.

Dat gemiddelde is volgens mij netto en de 46900 bruto (modaal). Het verschil is dus nog steeds groot

[ Voor 31% gewijzigd door Avvd op 30-04-2025 18:32 ]

[Novari131]

https://huispedia.nl/blog...arkt-trendrapport-q1-2025

Hoop staatjes over woningmarkt en verschillen tussen regios en huistypes. Utrecht en Flevoland springen eruit qua oververhitting, Zeeland qua normalisering.

[antidote]

nMad schreef op woensdag 30 april 2025 @ 06:05:
https://www.nu.nl/economi...den-is-het-nog-erger.html

Interessant artikel over de woningmarkt in EU en de betaalbaarheid daarvan!

Uit een ander artikel o.b.v. dit onderzoek:

Woningaanbod niet doorslaggevend
Het woningtekort in Nederland wordt geschat op 400.000 woningen, circa 5 procent van de totale voorraad. Toch blijkt uit internationale vergelijking dat een woningtekort op nationaal niveau niet per se leidt tot hogere prijzen. Landen als Duitsland, Zweden en Ierland hebben vergelijkbare of grotere tekorten, maar minder sterke prijsstijgingen.

[Harrie_]

antidote schreef op donderdag 1 mei 2025 @ 10:09:
[...]

Uit een ander artikel o.b.v. dit onderzoek:

Woningaanbod niet doorslaggevend
Het woningtekort in Nederland wordt geschat op 400.000 woningen, circa 5 procent van de totale voorraad. Toch blijkt uit internationale vergelijking dat een woningtekort op nationaal niveau niet per se leidt tot hogere prijzen. Landen als Duitsland, Zweden en Ierland hebben vergelijkbare of grotere tekorten, maar minder sterke prijsstijgingen.

Goed dat deze no-brainer wordt onderzocht. Volgens mij is o.a. in dit topic al 1000 keer de revue gepasseerd; verruiming van de leennorm zorgt voor hogere prijzen. Ik noem er even een paar:
• Incrementeel opvoeren percentage tweede inkomen
• verlagen overdrachtsbelasting
• afschaffen overdrachtsbelasting voor starters
• jubelton
• verruiming leennorm voor woningen met gunstig energielabel

[Chaki]

nMad schreef op woensdag 30 april 2025 @ 06:05:
https://www.nu.nl/economi...den-is-het-nog-erger.html

Interessant artikel over de woningmarkt in EU en de betaalbaarheid daarvan!

Betaalbaarder dan in Portugal, Hongarije, Litouwen en nog drie andere. Vergelijking gezien met ons omliggende landen?

[Rubbergrover1]

Chaki schreef op donderdag 1 mei 2025 @ 11:57:
[...]


Betaalbaarder dan in Portugal, Hongarije, Litouwen en nog drie andere. Vergelijking gezien met ons omliggende landen?

Een woning met 3 slaapkamers kost voor een gemiddeld tweeverdienend gezin met twee kinderen in Nederland 6 jaarinkomens, in België 6½ jaarinkomens en in Duitsland 9½ jaarinkomens. Dat zegt uiteraard nog niet alles over betaalbaarheid, maat het lijkt me dat die betaalbaarheid in Nederland niet slechter zal zijn dan in de ons omringende landen.

[TheGhostInc]

Harrie_ schreef op donderdag 1 mei 2025 @ 11:36:
[...]


Goed dat deze no-brainer wordt onderzocht. Volgens mij is o.a. in dit topic al 1000 keer de revue gepasseerd; verruiming van de leennorm zorgt voor hogere prijzen. Ik noem er even een paar:
• Incrementeel opvoeren percentage tweede inkomen
• verlagen overdrachtsbelasting
• afschaffen overdrachtsbelasting voor starters
• jubelton
• verruiming leennorm voor woningen met gunstig energielabel

Het is allemaal geneuzel in de kantlijn en er zit ook een stuk politiek achter:

Percentage 2de inkomen? Het minder meetellen van het 2de inkomen is niet goed voor de emancipatie. Mannen verdienen nog steeds meer dan vrouwen, het wordt gunstiger om de meest verdienende ook het meest te laten werken.
Daarnaast vind ik het persoonlijk ook betutteling, of een gezin 2x 50k of 1x 100k verdient, als het risico hetzelfde is, waarom zou de leennorm dan anders zijn?
Ik ken ook verhalen dat de best verdienende juist door deze regels even niet parttime ging werken, totdat de hypotheek rond was.
Maar onder aan de streep wordt het geld gewoon verdient, dat kan gespaard worden of gebruikt worden voor woningverbetering.

Bron: https://opendata.cbs.nl/s...t/84120NED/table?dl=BFD4A
Overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting inkomsten lopen gewoon op, door de hogere prijzen betalen we al meer belasting. Een huis van €200k met 6% of €600k met 2% geeft hetzelfde bedrag.
Maar ook hier zit een stuk politiek: verhuurders betalen meer dan kopers, dus het is uiteindelijk meer sturing.

Jubelton?
Het is meer een klaagton geworden. Het is een korting op de schenkbelasting van <€10.000. Je kunt dus ook €110.000 schenken en daarvan €10.000 naar de belasting overmaken.
Maar zet nu eens €100.000 tegen 5% in een familiebank constructie, met jaarlijks de maximale schenking als rente en aflossing. Pak je ook nog even €33.000 HRA mee! ABN Amro maakt er op dit moment reclame voor.

En zelfs de verruiming voor gunstige energielabels is maar een heel beperkt groepje. 25% is label A (€10k extra), beter is maar 5%, waarbij de EPG bijna meer kost dan oplevert.

Moraal van het verhaal:
De meeste stimuleringsregelingen zijn vooral sturend, bepaalde groepen/huizen krijgen een voordeel. Dat zit meestal in de orde van €10k links of rechts.
Belangrijker is dat er gewoon weinig huizen zijn en mensen gruwelijk veel geld verdienen, hebben en bereid zijn uit te geven aan huizen.

En ik denk dat 'de ellende' nog wel een tijdje door kan gaan. Er zit een partij kapitaal bij de Boomers, als die doodgaan krijg je een enorme instroom aan erfenissen. En iedereen sluit annuïtaire hypotheken af, in 30 jaar aflossen. Dat begint op een gemiddelde woning van €450k met €6k aflossing. En dat speelt al sinds 2013.
De instroom aan kapitaal gaat imho alleen maar versnellen.

[Ahrnuld]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 april 2025 @ 12:49:
[...]

Sterker nog, in verhouding tot het gemiddelde huishoudinkomen zijn woningen in Nederland juist relatief goedkoop. Voor gezinnen op de vierde plaats van de 27 landen, voor alleenstaanden op de zesde plaats van de 27 landen.

Het probleem met de huizenmarkt zit hem m.i. ook niet zozeer in de prijs van koopwoningen, maar in het schaarse aanbod aan alternatieven.

Het probleem zit hem m.i. in dat we Europa-breed een groot probleem hebben gecreëerd (nouja, ik persoonlijk niet, maar politieke keuzes wel). Natuurlijk gaat het meevallen als je met andere landen vergelijkt. Je zou ook Zuid-Korea, Hong-Kong of de regio Vancouver in Canada erbij kunnen halen voor een 'het is allemaal zo slecht nog niet' idee.

Vergelijking met het verleden is in mijn ogen veel nuttiger om te doen. Neem bijvoorbeeld de historische betaalbaarheidsindex. Dan valt toch niet te ontkennen dat er nu sprake is van een slechte betaalbaarheid? En dan zou de kop dus moeten zijn: Huizen in de afgelopen jaren overal slechter betaalbaar geworden voor de lokale bevolking.

Het mechanisme waardoor de prijzen nu zo hoog zijn is ook niet super ingewikkeld, maar omdat er sprake is van meer dan 1 factor is het vaak al wel te ingewikkeld om het er in de media over te hebben. De meeste universitair afgestudeerde mensen in mijn persoonlijke kring lijken niet eens te beseffen dat de beleidsrente van de ECB iets heel anders bepaalt dan de hypotheekrente. En als er nog een keer iemand begint over meer woningen bouwen als de enige oplossing krijg ik waarschijnlijk spontaan een hersenbloeding.

Wie wel economie heeft gestudeerd haalt meestal z'n schouders op met een 'dit is nu eenmaal historisch gezien hoe het werkt'.

[Requiem19]

Ahrnuld schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 09:43:
[...]


Het probleem zit hem m.i. in dat we Europa-breed een groot probleem hebben gecreëerd (nouja, ik persoonlijk niet, maar politieke keuzes wel). Natuurlijk gaat het meevallen als je met andere landen vergelijkt. Je zou ook Zuid-Korea, Hong-Kong of de regio Vancouver in Canada erbij kunnen halen voor een 'het is allemaal zo slecht nog niet' idee.

Vergelijking met het verleden is in mijn ogen veel nuttiger om te doen. Neem bijvoorbeeld de historische betaalbaarheidsindex. Dan valt toch niet te ontkennen dat er nu sprake is van een slechte betaalbaarheid? En dan zou de kop dus moeten zijn: Huizen in de afgelopen jaren overal slechter betaalbaar geworden voor de lokale bevolking.

Het mechanisme waardoor de prijzen nu zo hoog zijn is ook niet super ingewikkeld, maar omdat er sprake is van meer dan 1 factor is het vaak al wel te ingewikkeld om het er in de media over te hebben. De meeste universitair afgestudeerde mensen in mijn persoonlijke kring lijken niet eens te beseffen dat de beleidsrente van de ECB iets heel anders bepaalt dan de hypotheekrente. En als er nog een keer iemand begint over meer woningen bouwen als de enige oplossing krijg ik waarschijnlijk spontaan een hersenbloeding.

Wie wel economie heeft gestudeerd haalt meestal z'n schouders op met een 'dit is nu eenmaal historisch gezien hoe het werkt'.

toon volledige bericht

Toch rijmt die slechte betaalbaarheidsindex niet helemaal met het beeld dat starters nu in grotere percentages dan ooit woningen kopen?

[Paprika]

Requiem19 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 09:57:
[...]


Toch rijmt die slechte betaalbaarheidsindex niet helemaal met het beeld dat starters nu in grotere percentages dan ooit woningen kopen?

Klopt, maar er is natuurlijk ook zoiets als noodzaak. Mensen móéten ergens wonen, dus op een gegeven moment stappen starters ondanks de slechte betaalbaarheid toch de markt op. Dat betekent niet dat het goed gaat — het betekent eerder dat de rek eruit is. Veel starters steken zich noodgedwongen diep in de schulden of nemen genoegen met minder: kleiner, verder weg, of in slechtere staat. Alles om maar niet vast te zitten aan de huurmarkt, want buiten zij die in de sociale sector terechtkunnen, ziet het daar minstens zo beroerd uit. De ratrace van almaar stijgende prijzen, gebrek aan aanbod en het gevoel dat je anders achterblijft, drijft mensen de markt op.

[ Voor 24% gewijzigd door Paprika op 02-05-2025 10:03 ]

[Requiem19]

Paprika schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 10:01:
[...]

Klopt, maar er is natuurlijk ook zoiets als noodzaak. Mensen moeten ergens wonen, dus op een gegeven moment stappen starters ondanks de slechte betaalbaarheid toch de markt op. Dat betekent niet automatisch dat het goed gaat — het betekent eerder dat de rek eruit is en mensen zich noodgedwongen in de schulden steken of genoegen nemen met minder (kleiner, verder weg, slechtere staat).

Dat grotere percentage kopers zegt dan vooral iets over de keuzes die mensen maken binnen een krap en scheefgegroeid systeem — niet per se dat de situatie verbeterd is.

Die noodzaak is niet anders dan bijv 5 jaar terug. Toen kón je geen woning kopen als starter.

Het was toen echt niet zo dat starters bijv niet maximaal wilde lenen etc.

[Paprika]

Requiem19 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 10:03:
[...]
Toen kón je geen woning kopen als starter.

Waarop baseer je deze uitspraak? Dat is juist de periode dat de mensen in mijn kring met een koopwoning er eentje hebben gekocht. De hoeveelheid gegadigden voor nieuwbouw lagen ook stukken lager hier in de regio.

[ Voor 15% gewijzigd door Paprika op 02-05-2025 10:08 ]

[Rubbergrover1]

Paprika schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 10:01:
[...]

Klopt, maar er is natuurlijk ook zoiets als noodzaak. Mensen móéten ergens wonen, dus op een gegeven moment stappen starters ondanks de slechte betaalbaarheid toch de markt op.

Het is ook zo dat veel meer mensen willen kopen in plaats van huren, met het idee dat woningen de laatste jaren flink in waarde zijn gestegen en men ook wil profiteren van die waardestijging.

De ratrace van almaar stijgende prijzen, gebrek aan aanbod en het gevoel dat je anders achterblijft, drijft mensen de markt op.

Dat is een vicieuze cirkel. Omdat mensen het idee hebben dat je beter nu dan morgen kunt instappen, omdat de achterstand anders alleen maar groter wordt, zijn ze ook bereid om veel meer te betalen. En dat drijft de prijzen steeds verder op, met als gevolg: zie je wel, ik had toch moeten instappen en veel meer moeten bieden. En verder stijgende biedingen.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 10:22:
Omdat mensen het idee hebben dat je beter nu dan morgen kunt instappen, omdat de achterstand anders alleen maar groter wordt, zijn ze ook bereid om veel meer te betalen.

Niet alleen 'het idee', het is gewoon beter om zo snel mogelijk in te stappen. Vaste lasten voor 30 jaar vastklikken en inflatie doet de rest.

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 10:46:
[...]

Niet alleen 'het idee', het is gewoon beter om zo snel mogelijk in te stappen. Vaste lasten voor 30 jaar vastklikken en inflatie doet de rest.

Dat is een waarheid totdat dit niet meer opgaat. Niet alleen bij veranderingen in de markt (eind jaren '70, rond 2010), maar ook bij veranderingen in de persoonlijke situatie. Het is dus geen wet van Meeden en Perzen. Vandaar dat ik niet zo stellig wil beweren dat het altijd voor iedereen beter is om zo snel mogelijk in te stappen.

[Requiem19]

Paprika schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 10:08:
[...]

Waarop baseer je deze uitspraak? Dat is juist de periode dat de mensen in mijn kring met een koopwoning er eentje hebben gekocht. De hoeveelheid gegadigden voor nieuwbouw lagen ook stukken lager hier in de regio.

Ik kijk nooit naar mijn N=1 cirkel, want daar zit altijd een bias in.

Als je bijvoorbeeld deze cijfers bekijkt zie je dat de LTV trend voor starters vorig jaar (toen het aandeel koopstarters al steeds groter werd) dalende is:

Hogere woningprijzen leidden ertoe dat doorstromers de laatste jaren profiteerden van een forse overwaarde. Daardoor leenden ze minder. Hun geldlening als percentage van de koopsom (loan-to-value, LTV) nam sterk af: van 90,8% in het 1e halfjaar van 2019 naar 78,8% in het 2e halfjaar van 2024. De LTV van starters daalde slechts beperkt, van 94,2% naar 91,7%.

https://www.kadaster.nl/-...en-minder-door-overwaarde

Wat ik zo kan zien schommelt de LTV van koopstarters al jaren rond de 90-94%. Het is niet zo dat het bijv 5 of 10 jaar geleden 80% was en nu 99%. Sterker nog, in 2015 had de helft van de starters een LTV van boven de 100% (ws worden hier ook studieschulden etc in meegenomen die verzwegen zijn bij het aanvragen van hypotheken):

Het aandeel koopstarters met een LTV boven 100 procent is, op
basis van de zelfrapportages in de monitor, geleidelijk afgenomen over de jaren met de aanpassing van de
wettelijke limiet, maar nog altijd substantieel. In 2015 was dat circa drie op de vier koopstarters, te vergelijken met circa de helft nu. Dit beeld wijkt af van de cijfers die het Ministerie van Financiën rapporteert in haar
Hypotheekschuldmonitor. Daaruit volgt dat in 2015 ruim de helft van de koopstarters een LTV had van boven
de 100 procent, tegenover minder dan 10 procent bij de meest recente data uit 2019.

https://www.google.com/ur...LvfY7MXfuuD3&opi=89978449

[mitsumark]

TheGhostInc schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 00:54:
Percentage 2de inkomen? Het minder meetellen van het 2de inkomen is niet goed voor de emancipatie. Mannen verdienen nog steeds meer dan vrouwen, het wordt gunstiger om de meest verdienende ook het meest te laten werken.
Daarnaast vind ik het persoonlijk ook betutteling, of een gezin 2x 50k of 1x 100k verdient, als het risico hetzelfde is, waarom zou de leennorm dan anders zijn?
Ik ken ook verhalen dat de best verdienende juist door deze regels even niet parttime ging werken, totdat de hypotheek rond was.
Maar onder aan de streep wordt het geld gewoon verdient, dat kan gespaard worden of gebruikt worden voor woningverbetering.

Het risico (dat de hypotheek opeens niet meer betaald kan worden) is bij 1x100k wel VEEL hoger dan bij 2x50k.

Dat de meestverdienende het meest blijft werken is een persoonlijke keuze (met een goede drijfveer, maar toch).
Dan kun je kiezen tussen bijvoorbeeld 40+16, of 32+28, dat laatste kost je dan (samen) een halve dag extra, maar de uren verdeling (en eventuele tijd met kinderen) is "beter".
Je kunt ook beiden 36-40 uur (blijven) werken, tot je je tijd beter kunt besteden dan met geld verdienen.

[Ahrnuld]

Requiem19 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 09:57:
[...]
Toch rijmt die slechte betaalbaarheidsindex niet helemaal met het beeld dat starters nu in grotere percentages dan ooit woningen kopen?

Normaal gesproken zou het percentage nu nog een stuk lager liggen. Dat is niet zo door veel verkoop in de categorie die door starters betaalbaar is (omdat verhuur te weinig rendement oplevert) terwijl veel doorstromers nu dubbel pech hebben op de woningmarkt.

Strikt genomen is je uitspraak ook onjuist, omdat specifiek het percentage starters de afgelopen jaren veel lager was. Maar dat kwam omdat er juist meer woningen werden gekocht door doorstromers dan nu. Hier staat een mooi grafiekje. Maar goed, het idee dat meer starters dan in de recente geschiedenis in 2024 een huis kochten klopt natuurlijk wel.

Verder is van huren naar kopen gaan voor een starter misschien fijn (of niet, afhankelijk van wat de markt gaat doen en hoe flexibel je wilt zijn), maar geen vermindering van het woningtekort als geheel.

[Paprika]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 10:22:
[...]

Het is ook zo dat veel meer mensen willen kopen in plaats van huren, met het idee dat woningen de laatste jaren flink in waarde zijn gestegen en men ook wil profiteren van die waardestijging.

Klopt, maar als ik kijk hoe mijn eigen huur is opgelopen de laatste 10 jaar wil ik ook niet weten wat ik aan het eind van de rit zal betalen. Ik heb hem al eens gelinkt, maar heb ik het met een kleine tool (hint: desktop is beter dan mobile) proberen te visualiseren voor mezelf en als ik dan zie dat je hier al snel 1800 euro of meer betaalt en met een historische renteverhoging van ruim boven de 2.5% kom je na 30 jaar al op bedragen uit waar je niet blij van gaat worden en na 30 jaar moet je ook nog wonen. Immers is iemand midden 20 tot begin 30 over 30 jaar meestal ook nog aan het werk.

Na 30 jaar aan huur met verhogingen van 2.5% (beneden gemiddeld over de laatste ~60 jaar volgens het CBS) kom je bij een startprijs van 1800 euro tegen die tijd op een huur van 3776 euro uit en heb je 1 miljoen aan huur betaald. Ook met onderhoud en andere kosten kun je dan beter 800.000 aan hypotheek hebben betaald, met iets van een woning op naam, en dan 200.000 euro hebben gebudgeteerd aan onderhoud over die 30 jaar dan 1 miljoen aan een ander te hebben overgeboekt en dan nog X jaren extra moeten huren tot je hart ermee stopt.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 10:50:
Dat is een waarheid totdat dit niet meer opgaat. Niet alleen bij veranderingen in de markt (eind jaren '70, rond 2010), maar ook bij veranderingen in de persoonlijke situatie. Het is dus geen wet van Meeden en Perzen.

Garanties bestaan inderdaad niet, maar als je rond je 30e iets koopt waar je met plezier tot je 60e zou kunnen wonen zal je er zelden een buil aan vallen.

Mijn eigen huis heeft eind 2010 ook even onder water gestaan maar zolang je niet hoeft te verkopen trekken de prijzen altijd weer aan. Grootschalig extra aanbod zit er de komende decennia gewoon niet in.

[Chaki]

hoevenpe schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:15:
[...]

Garanties bestaan inderdaad niet, maar als je rond je 30e iets koopt waar je met plezier tot je 60e zou kunnen wonen zal je er zelden een buil aan vallen.

Mijn eigen huis heeft eind 2010 ook even onder water gestaan maar zolang je niet hoeft te verkopen trekken de prijzen altijd weer aan. Grootschalig extra aanbod zit er de komende decennia gewoon niet in.

"zou kunnen"
Tenzij je het samen met je partner koopt en de relatie geen stand houdt
Tenzij je arbeidsongeschikt wordt en je daar niet voor verzekerd bent
Tenzij je ontslagen wordt, veel minder gaat verdienen en je de hypotheek niet meer kunt betalen
Tenzij ...

[Requiem19]

Ahrnuld schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:08:
[...]


Normaal gesproken zou het percentage nu nog een stuk lager liggen. Dat is niet zo door veel verkoop in de categorie die door starters betaalbaar is (omdat verhuur te weinig rendement oplevert) terwijl veel doorstromers nu dubbel pech hebben op de woningmarkt.

Strikt genomen is je uitspraak ook onjuist, omdat specifiek het percentage starters de afgelopen jaren veel lager was. Maar dat kwam omdat er juist meer woningen werden gekocht door doorstromers dan nu. Hier staat een mooi grafiekje. Maar goed, het idee dat meer starters dan in de recente geschiedenis in 2024 een huis kochten klopt natuurlijk wel.

Verder is van huren naar kopen gaan voor een starter misschien fijn (of niet, afhankelijk van wat de markt gaat doen en hoe flexibel je wilt zijn), maar geen vermindering van het woningtekort als geheel.

Zowel het absolute als het relatieve aantal koopstarters stijgt de afgelopen 2 jaar flink - dat laten de grafiekjes die je refereert mooi zien:

[Immutable]

TheGhostInc schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 00:54:
[...]

Het is allemaal geneuzel in de kantlijn en er zit ook een stuk politiek achter:

Percentage 2de inkomen? Het minder meetellen van het 2de inkomen is niet goed voor de emancipatie. Mannen verdienen nog steeds meer dan vrouwen, het wordt gunstiger om de meest verdienende ook het meest te laten werken.
Daarnaast vind ik het persoonlijk ook betutteling, of een gezin 2x 50k of 1x 100k verdient, als het risico hetzelfde is, waarom zou de leennorm dan anders zijn?
Ik ken ook verhalen dat de best verdienende juist door deze regels even niet parttime ging werken, totdat de hypotheek rond was.
Maar onder aan de streep wordt het geld gewoon verdient, dat kan gespaard worden of gebruikt worden voor woningverbetering.

Bron: https://opendata.cbs.nl/s...t/84120NED/table?dl=BFD4A
Overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting inkomsten lopen gewoon op, door de hogere prijzen betalen we al meer belasting. Een huis van €200k met 6% of €600k met 2% geeft hetzelfde bedrag.
Maar ook hier zit een stuk politiek: verhuurders betalen meer dan kopers, dus het is uiteindelijk meer sturing.

Jubelton?
Het is meer een klaagton geworden. Het is een korting op de schenkbelasting van <€10.000. Je kunt dus ook €110.000 schenken en daarvan €10.000 naar de belasting overmaken.
Maar zet nu eens €100.000 tegen 5% in een familiebank constructie, met jaarlijks de maximale schenking als rente en aflossing. Pak je ook nog even €33.000 HRA mee! ABN Amro maakt er op dit moment reclame voor.

En zelfs de verruiming voor gunstige energielabels is maar een heel beperkt groepje. 25% is label A (€10k extra), beter is maar 5%, waarbij de EPG bijna meer kost dan oplevert.

Moraal van het verhaal:
De meeste stimuleringsregelingen zijn vooral sturend, bepaalde groepen/huizen krijgen een voordeel. Dat zit meestal in de orde van €10k links of rechts.
Belangrijker is dat er gewoon weinig huizen zijn en mensen gruwelijk veel geld verdienen, hebben en bereid zijn uit te geven aan huizen.

En ik denk dat 'de ellende' nog wel een tijdje door kan gaan. Er zit een partij kapitaal bij de Boomers, als die doodgaan krijg je een enorme instroom aan erfenissen. En iedereen sluit annuïtaire hypotheken af, in 30 jaar aflossen. Dat begint op een gemiddelde woning van €450k met €6k aflossing. En dat speelt al sinds 2013.
De instroom aan kapitaal gaat imho alleen maar versnellen.

toon volledige bericht

Mensen verdienen gruwelijk veel geld? Maar dat moet dan veel spaargeld zijn, want lenen zit je gebonden aan Nibud grens. Je mag letterlijk NIET meer lenen dan die grens volgens de WET. (Dit is niet zo in andere landen, waar je niet zo'n wet hebt. Daar lenen mensen percentueel van hun salaris soms veel meer voor hun woning: Zie USA.)

Snap je punten, maar je conclusie vind ik dan weer.... niet kloppen?
Wat is dan WEL de echte reden?

In Nederland hebben we best een strenge leen limiet namelijk de woonquote. Die is zelfs STRENGER geworden de afgelopen 2 jaar. Dus je kan percentueel MINDER lenen van je salaris.

Dus... waar komt dat geld dan vandaan?

[ Voor 4% gewijzigd door Immutable op 02-05-2025 11:40 ]

[Immutable]

Dit lijkt er trouwens sterk op dat vooral koopstarters in de "dure regionen" een woning kopen. Dat is wel best vreemd. Blijkbaar storten die koopstarters zich graag compleet in de schulden want daar zijn de woningen ook het duurst.

[Paprika]

Immutable schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:45:
Dit lijkt er trouwens sterk op dat vooral koopstarters in de "dure regionen" een woning kopen. Dat is wel best vreemd. Blijkbaar storten die koopstarters zich graag compleet in de schulden want daar zijn de woningen ook het duurst.

Onderschat niet hoeveel hulp kopers in dure regionen, en dan zeker Amsterdam, krijgen van familie. Volledig woningdekkende familiehypotheken tot grote schenkingen kijkt niemand van op en je doet zelfs amper mee in de dispuut wereld als je familie daarin geen grote hand kan toereiken. De hele havermelkelite meme komt ergens vandaan.

“Het is met name in de Randstad steeds moeilijker om een huis te kopen zonder vermogende ouders. In dit gebied is namelijk minder aanbod, en meer schaarste”, aldus Burgers. Hij zegt dat het voornamelijk zichtbaar is in de populaire buurten in steden als Utrecht en Amsterdam.

In deze gebieden komt een schenking van ouders vaker voor. Ook betalen starters meer voor een woning als ze een schenking krijgen. Omdat mensen zonder schenking concurreren met starters die gebruik maken van een schenking, moeten ze vaak overbieden. “En dat leidt tot steeds duurdere woningen”, zegt Burgers.

https://www.man-man.nl/ouders-schenking-woningmarkt/

Een alleenstaande starter met een modaal inkomen moet in 2022 ruim 253.000 euro zelf inleggen wanneer hij een huis van 60 vierkante meter in Amsterdam wil kopen. Het gemiddelde in Nederland ligt op 38.000 euro.

https://www.parool.nl/ned...g-voor-een-huis~b7c935b9/

[ Voor 69% gewijzigd door Paprika op 02-05-2025 11:57 ]

[TheKerremenke]

Immutable schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:45:
[Afbeelding]

Dit lijkt er trouwens sterk op dat vooral koopstarters in de "dure regionen" een woning kopen. Dat is wel best vreemd. Blijkbaar storten die koopstarters zich graag compleet in de schulden want daar zijn de woningen ook het duurst.

Waarschijnlijk is het meeste werk te vinden als starter in die duurste regio’s?

Je zou maar starter zijn op een van die twee Waddeneilanden waar slechts minder dan 10 transacties gedaan worden. Dan heb je het statistisch waarschijnlijk pas moeilijk.

[hoevenpe]

Chaki schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:28:
Tenzij ...

Als je relatie na 5 jaar strand heb je meestal een leuke overwaarde en kan je lage rente vaak meenemen, in welk scenario was huren slimmer geweest?

Er is één zekerheid: huren worden elk jaar hoger...

[hoevenpe]

Immutable schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:39:
Je mag letterlijk NIET meer lenen dan die grens volgens de WET.

Dat gaat overhoeveel hypotheek een geldverstrekker je maximaal mag lenen, niets houdt ouders of familie tegen meer te lenen/schenken.

Genoeg creatieve mogelijkheden, het is geen rocketscience.

[Immutable]

hoevenpe schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:58:
[...]

Dat gaat overhoeveel hypotheek een geldverstrekker je maximaal mag lenen, niets houdt ouders of familie tegen meer te lenen/schenken.

Genoeg creatieve mogelijkheden, het is geen rocketscience.

Dus is je conclusie dat heel veel mensen zeer creatief worden? (En ja was dat zelf ook bij mijn laatste huis.)

[Sir_Lion]

Paprika schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:09:
[...]

Klopt, maar als ik kijk hoe mijn eigen huur is opgelopen de laatste 10 jaar wil ik ook niet weten wat ik aan het eind van de rit zal betalen. Ik heb hem al eens gelinkt, maar heb ik het met een kleine tool (hint: desktop is beter dan mobile) proberen te visualiseren voor mezelf en als ik dan zie dat je hier al snel 1800 euro of meer betaalt en met een historische renteverhoging van ruim boven de 2.5% kom je na 30 jaar al op bedragen uit waar je niet blij van gaat worden en na 30 jaar moet je ook nog wonen. Immers is iemand midden 20 tot begin 30 over 30 jaar meestal ook nog aan het werk.

Na 30 jaar aan huur met verhogingen van 2.5% (beneden gemiddeld over de laatste ~60 jaar volgens het CBS) kom je bij een startprijs van 1800 euro tegen die tijd op een huur van 3776 euro uit en heb je 1 miljoen aan huur betaald. Ook met onderhoud en andere kosten kun je dan beter 800.000 aan hypotheek hebben betaald, met iets van een woning op naam, en dan 200.000 euro hebben gebudgeteerd aan onderhoud over die 30 jaar dan 1 miljoen aan een ander te hebben overgeboekt en dan nog X jaren extra moeten huren tot je hart ermee stopt.

Ik kan mij echt niet voorstellen dat de huur voor een woning van nu 1800€ per maand, over 30 jaar 3700€ per maand gaat zijn.

Als je dan bedenkt dat veel verhuurders een 3x de huur als inkomenseis hebben, zou de bewoner in het geval van een alleenstaande meer dan 10k netto moeten verdienen. Dat zijn bizarre bedragen.

[Immutable]

Sir_Lion schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 13:01:
[...]


Ik kan mij echt niet voorstellen dat de huur voor een woning van nu 1800€ per maand, over 30 jaar 3700€ per maand gaat zijn.

Als je dan bedenkt dat veel verhuurders een 3x de huur als inkomenseis hebben, zou de bewoner in het geval van een alleenstaande meer dan 10k netto moeten verdienen. Dat zijn bizarre bedragen.

Kan je wel niet voorstellen, toch is het zo. Over x jaar is een modaal salaris van 10.000 euro ook gewoon normaal. Kijk historisch maar eens naar inflatie cijfers.

Koopwoning betekend gewoon afnemende maandelijkse kosten, percentueel tegenover je salaris. En de betaling na 30 jaar stopt volledig. Kan toch niet op tegen huren?

[Paprika]

Sir_Lion schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 13:01:
[...]


Ik kan mij echt niet voorstellen dat de huur voor een woning van nu 1800€ per maand, over 30 jaar 3700€ per maand gaat zijn.

Als je dan bedenkt dat veel verhuurders een 3x de huur als inkomenseis hebben, zou de bewoner in het geval van een alleenstaande meer dan 10k netto moeten verdienen. Dat zijn bizarre bedragen.

Dat is makkelijk niet voor te stellen op papier, maar de werkelijkheid laat helaas anders zien.

Jaar	%
1960	11,0
1961	2,9
1962	2,3
1963	6,0
1964	4,8
1965	4,7
1966	7,7
1967	4,3
1968	7,5
1969	7,0
1970	5,0
1971	8,7
1972	8,0
1973	8,8
1974	6,9
1975	6,2
1976	10,7
1977	7,7
1978	7,5
1979	5,8
1980	7,2
1981	7,8
1982	8,4
1983	6,8
1984	3,6
1985	3,4
1986	2,6
1987	3,0
1988	3,6
1989	3,2
1990	3,3
1991	5,9
1992	5,6
1993	5,4
1994	5,1
1995	4,5
1996	4,1
1997	3,8
1998	3,4
1999	3,0
2000	2,6
2001	2,7
2002	2,9
2003	3,2
2004	3,1
2005	2,0
2006	2,7
2007	1,4
2008	1,9
2009	2,8
2010	1,6
2011	1,8
2012	2,8
2013	4,7
2014	4,4
2015	2,4
2016	1,9
2017	1,6
2018	2,3
2019	2,5
2020	2,9
2021	0,8
2022	3,0
2023	2,0
2024	5,4

https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/70675ned (even via "bewerk tabel" alle jaren selecteren)

[ Voor 59% gewijzigd door Paprika op 02-05-2025 13:42 ]

[alexbl69]

Sir_Lion schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 13:01:
[...]


Ik kan mij echt niet voorstellen dat de huur voor een woning van nu 1800€ per maand, over 30 jaar 3700€ per maand gaat zijn.

Als je dan bedenkt dat veel verhuurders een 3x de huur als inkomenseis hebben, zou de bewoner in het geval van een alleenstaande meer dan 10k netto moeten verdienen. Dat zijn bizarre bedragen.

Als ik de hierboven vermelde huurverhogingen in een Excelletje zet, kom ik op een verviervoudiging van de huur in 30 jaar tijd .

[TheGhostInc]

Immutable schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:39:
Mensen verdienen gruwelijk veel geld? Maar dat moet dan veel spaargeld zijn, want lenen zit je gebonden aan Nibud grens. Je mag letterlijk NIET meer lenen dan die grens volgens de WET.

Je hoeft mij niks te vertellen over de normen die heb ik jaren in software gebouwd
En kijk uit met de stelligheid waarmee je zaken stelt. Veel van deze zaken staan niet zo in de wet, maar via convenanten en andere afspraken worden ze zo uitgevoerd door de minister en/of de banken.

Sinds 2020 zijn mensen gemiddeld genomen ~25% meer gaan verdienen. De woningen zijn met 46% gestegen en in de tussentijd is ook nog ~15% afgelost. En dan hebben we het niet over spaargeld of woningverbetering.
Reken maar eens uit wat 2 modale inkomens die in 2020 gekocht zouden hebben en wat ze nu in 2025 te besteden zouden hebben als ze de woning uit 2020 verkopen.

Maar dan mis je nog de clou:
De mensen die verhuizen zijn de mensen die daar de ruimte voor hebben. Ben je niet erop vooruitgegaan blijft je lekker zitten.
Op dit moment wordt ~4% van de koopwoningen jaarlijks verhandeld (waarschijnlijk zelfs een overschatting), wat betekent dat een woning 1x per 25 jaar wisselt van eigenaar. Als iemand na 10 jaar al verhuisd, is daar een goede reden voor, waarschijnlijk is er ruimte ontstaan voor een stap. Blijft iemand 25+ jaar ergens wonen, dan is de woning afgelost.

Een beetje rommelen aan de normen, regels en belasting verandert daar weinig aan.
Pas een (dikke) recessie zal hier verandering in brengen en die zal vooral de markt stilleggen.
Want als je in 2020 gekocht hebt, dan zit je in 2025 zeer comfortabel in je huis, qua LTV & LTI.

[Paprika]

alexbl69 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 13:56:
[...]

Als ik de hierboven vermelde huurverhogingen in een Excelletje zet, kom ik op een verviervoudiging van de huur in 30 jaar tijd .

Niet heel gek gezien wat de huizenprijzen deden in diezelfde periode (= vervijfvoudiging met een gemiddelde van 473.000 euro volgens het NVM voor Q1 2025).



https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83910NED/table
https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/
https://www.hypotheker.nl...995-met-een-huis-in-2022/

En daarmee valt het dus echt niet te onderschatten wat je uiteindelijk zult betalen als je 30 jaar, of misschien wel 50 jaar lang, vrije sector zou blijven huren. Met de cijfers van de afgelopen 30 jaar zit je al boven de 2.5% verhoging jaar op jaar en voor de afgelopen 60 jaar is dat dus zelfs ietsje boven de 3.5%.

[ Voor 36% gewijzigd door Paprika op 02-05-2025 14:16 ]

[emeralda]

Wie weet wordt Amsterdam ooit weer een leuke stad met krakers, anarchistische feministen, drugsgebruikers en kunstenaars.

[hoevenpe]

emeralda schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 14:36:
Wie weet wordt Amsterdam ooit weer een leuke stad met krakers, anarchistische feministen, drugsgebruikers en kunstenaars.

Ik ken Amsterdam uit die tijd, daar wil je echt niet naar terug...

[Immutable]

TheGhostInc schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 14:00:
[...]

Je hoeft mij niks te vertellen over de normen die heb ik jaren in software gebouwd
En kijk uit met de stelligheid waarmee je zaken stelt. Veel van deze zaken staan niet zo in de wet, maar via convenanten en andere afspraken worden ze zo uitgevoerd door de minister en/of de banken.

Sinds 2020 zijn mensen gemiddeld genomen ~25% meer gaan verdienen. De woningen zijn met 46% gestegen en in de tussentijd is ook nog ~15% afgelost. En dan hebben we het niet over spaargeld of woningverbetering.
Reken maar eens uit wat 2 modale inkomens die in 2020 gekocht zouden hebben en wat ze nu in 2025 te besteden zouden hebben als ze de woning uit 2020 verkopen.

Maar dan mis je nog de clou:
De mensen die verhuizen zijn de mensen die daar de ruimte voor hebben. Ben je niet erop vooruitgegaan blijft je lekker zitten.
Op dit moment wordt ~4% van de koopwoningen jaarlijks verhandeld (waarschijnlijk zelfs een overschatting), wat betekent dat een woning 1x per 25 jaar wisselt van eigenaar. Als iemand na 10 jaar al verhuisd, is daar een goede reden voor, waarschijnlijk is er ruimte ontstaan voor een stap. Blijft iemand 25+ jaar ergens wonen, dan is de woning afgelost.

Een beetje rommelen aan de normen, regels en belasting verandert daar weinig aan.
Pas een (dikke) recessie zal hier verandering in brengen en die zal vooral de markt stilleggen.
Want als je in 2020 gekocht hebt, dan zit je in 2025 zeer comfortabel in je huis, qua LTV & LTI.

toon volledige bericht

Heb zelf een woning gekocht in eind 2015, toen had ik op ten duur dat de hypotheek maar 12% van mijn inkomen was. Plus had ik een aardig deel afgelost. Nu zit ik met een LTV van 33%, en LTI van 24%(bruto) en 28.5% netto omdat ik inderdaad wat groter ben gaan wonen. Dus snap het opzich wel, en je vermogen stijgt harder als je een procentueel stijging hebt van een groter bedrag(waarde huis).

Dus ja, ristrictie is dat ik nu weer aan mijn max zit van mijn inkomen. Kan niet meer lenen. Maar de LTI zakt door inflatie vanzelf over een tijd en kan je weer doorstromen, als je wil dus ja je hebt wel gelijk.

Alleen snap ik niet dat in NL de druk lager ligt als in andere landen maar de prijzen stijgen harder. Dan zou je zeggen dat het alleen door inkomen kan komen. Of opgebouwde vermogen.

[ Voor 9% gewijzigd door Immutable op 02-05-2025 17:03 ]

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 17:00:
[...]

Alleen snap ik niet dat in NL de druk lager ligt als in andere landen maar de prijzen stijgen harder. Dan zou je zeggen dat het alleen door inkomen kan komen. Of opgebouwde vermogen.

Goh, zou wellicht dat opgebouwde vermogen uit de geëxplodeerde woningwaardes van de huizenkopers en hun ouders hier iets mee van doen hebben?

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 17:41:
Goh, zou wellicht dat opgebouwde vermogen uit de geëxplodeerde woningwaardes van de huizenkopers en hun ouders hier iets mee van doen hebben?

De gemiddelde 50 plusser heeft een resterende hypotheek van hooguit een paar ton, daar staan huizen van 600k-1m+ tegenover.

Dat geeft een mooie LTV

[Chaki]

hoevenpe schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:55:
[...]

Als je relatie na 5 jaar strand heb je meestal een leuke overwaarde en kan je lage rente vaak meenemen, in welk scenario was huren slimmer geweest?

Er is één zekerheid: huren worden elk jaar hoger...

Als je in 2005 een huis kocht met de bedoeling daar minstens 30 jaar te blijven wonen en je relatie na 5 jaar was gestrand ...

[Rubbergrover1]

Paprika schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:09:
[...]

Klopt, maar als ik kijk hoe mijn eigen huur is opgelopen de laatste 10 jaar wil ik ook niet weten wat ik aan het eind van de rit zal betalen. Ik heb hem al eens gelinkt, maar heb ik het met een kleine tool (hint: desktop is beter dan mobile) proberen te visualiseren voor mezelf en als ik dan zie dat je hier al snel 1800 euro of meer betaalt en met een historische renteverhoging van ruim boven de 2.5% kom je na 30 jaar al op bedragen uit waar je niet blij van gaat worden en na 30 jaar moet je ook nog wonen. Immers is iemand midden 20 tot begin 30 over 30 jaar meestal ook nog aan het werk.

Alles valt of staat met de gegevens die je als basis neemt. Zoals de aanvangshuur respectievelijk koopsom van de vergelijkende woning. Als je voor de vergelijkbare woning die 1800 huur kost in de koop-variant een rente zou moeten betalen van 3000 euro, dan zou je niet heel slechte uit zijn met huren. Probleem is dat in de huidige situatie de huren vaak sterk afhangen van prijzen van koophuizen. En daarmee ook relatief hoog zijn.

[Citroentjuh]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 21:11:
[...]
Probleem is dat in de huidige situatie de huren vaak sterk afhangen van prijzen van koophuizen

Dat is altijd zo, niet alleen “in de huidige situatie”.

[Novari131]

Zien jullie nog veel nieuwbouwprojecten in de verkoop gaan? In de omgeving Utrecht ligt het voor mn gevoel nagenoeg stil. In andere provincies (Noord Holland) zie ik ook weinig. Wellicht stilte voor de storm?

https://www.nieuwbouw-in-...hk%5B%5D=k&fs=&min=100000

Bijv hier ook alleen 30 huizen aan projecten hier en daar. Dan ga je toch nooit op 100.000 beoogde nieuwe huizen per jaar komen?

[ Voor 32% gewijzigd door Novari131 op 02-05-2025 23:57 ]

[Get!em]

Dit plan gaat gestaag door. Hele gebied is bouwrijp, per ontwikkelaar komen er soms een likje huizen te koop: https://ontmoet-wilderszijde.nl/wonen/

[Rubbergrover1]

Novari131 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 23:53:
Zien jullie nog veel nieuwbouwprojecten in de verkoop gaan? In de omgeving Utrecht ligt het voor mn gevoel nagenoeg stil. In andere provincies (Noord Holland) zie ik ook weinig. Wellicht stilte voor de storm?

https://www.nieuwbouw-in-...hk%5B%5D=k&fs=&min=100000

Bijv hier ook alleen 30 huizen aan projecten hier en daar. Dan ga je toch nooit op 100.000 beoogde nieuwe huizen per jaar komen?

Volgens mij worden er bv. juist bij Merwede weer wat stappen gemaakt.

[Sport_Life]

Paprika schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 13:39:
[...]

Dat is makkelijk niet voor te stellen op papier, maar de werkelijkheid laat helaas anders zien.

[Afbeelding]

Jaar	%
1960	11,0
1961	2,9
1962	2,3
1963	6,0
1964	4,8
1965	4,7
1966	7,7
1967	4,3
1968	7,5
1969	7,0
1970	5,0
1971	8,7
1972	8,0
1973	8,8
1974	6,9
1975	6,2
1976	10,7
1977	7,7
1978	7,5
1979	5,8
1980	7,2
1981	7,8
1982	8,4
1983	6,8
1984	3,6
1985	3,4
1986	2,6
1987	3,0
1988	3,6
1989	3,2
1990	3,3
1991	5,9
1992	5,6
1993	5,4
1994	5,1
1995	4,5
1996	4,1
1997	3,8
1998	3,4
1999	3,0
2000	2,6
2001	2,7
2002	2,9
2003	3,2
2004	3,1
2005	2,0
2006	2,7
2007	1,4
2008	1,9
2009	2,8
2010	1,6
2011	1,8
2012	2,8
2013	4,7
2014	4,4
2015	2,4
2016	1,9
2017	1,6
2018	2,3
2019	2,5
2020	2,9
2021	0,8
2022	3,0
2023	2,0
2024	5,4

https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/70675ned (even via "bewerk tabel" alle jaren selecteren)

toon volledige bericht

Het wordt nog duidelijker als je de huurbedragen erbij zet, waarbij 2024 = 1.800. .

[J_C_W]

Novari131 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 23:53:
Zien jullie nog veel nieuwbouwprojecten in de verkoop gaan? In de omgeving Utrecht ligt het voor mn gevoel nagenoeg stil. In andere provincies (Noord Holland) zie ik ook weinig. Wellicht stilte voor de storm?

https://www.nieuwbouw-in-...hk%5B%5D=k&fs=&min=100000

Bijv hier ook alleen 30 huizen aan projecten hier en daar. Dan ga je toch nooit op 100.000 beoogde nieuwe huizen per jaar komen?

Die website geeft geen volledig beeld en betaalbare nieuwbouwwoningen worden vaak snel verkocht en staan er dus niet lang op. Ook worden er in Utrecht relatief veel huurwoningen gebouwd.
https://www.utrecht.nl/wo...ntwikkeling/bouwprojecten

[Laguna]

Wel een goede ontwikkeling dat al die particuliere/corporate huisjesmelkers steeds vaker hun woningen te koop zetten vanwege de box 3 wijzigingen. Ook goed dat er geen gehoor werd gegeven aan hun gejank dat er daardoor minder huurwoningen beschikbaar zouden zijn, waarbij er puur uit eigenbelang werd gehandeld om hun verdienmodel te behouden. Hoe vaker dit gebeurt hoe meer woningen op de markt wat uiteindelijk ook effect heeft op de prijzen.

[sdk1985]

Laguna schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 22:26:
Wel een goede ontwikkeling dat al die particuliere/corporate huisjesmelkers steeds vaker hun woningen te koop zetten vanwege de box 3 wijzigingen. Ook goed dat er geen gehoor werd gegeven aan hun gejank dat er daardoor minder huurwoningen beschikbaar zouden zijn, waarbij er puur uit eigenbelang werd gehandeld om hun verdienmodel te behouden. Hoe vaker dit gebeurt hoe meer woningen op de markt wat uiteindelijk ook effect heeft op de prijzen.

Die mensen met hun 'gejank' hebben toch gelijk gekregen? Het doel van de maatregelen was meer betaalbare huurwoningen. Het effect is een enorme afname van betaalbare huurwoningen.

[Laguna]

sdk1985 schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 22:35:
[...]

Die mensen met hun 'gejank' hebben toch gelijk gekregen? Het doel van de maatregelen was meer betaalbare huurwoningen. Het effect is een enorme afname van betaalbare huurwoningen.

Betaalbaar? Die huurwoningen waren al niet betaalbaar. Er werden exorbitante prijzen gevraagd, die ook nog eens om de zoveel tijd verhoogd werden. Huurders werden gebruikt om de hypotheek af te lossen terwijl de verhuurders er ook nog aan verdienden.

[sdk1985]

Laguna schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 22:58:
[...]


Betaalbaar? Die huurwoningen waren al niet betaalbaar. Er werden exorbitante prijzen gevraagd, die ook nog eens om de zoveel tijd verhoogd werden. Huurders werden gebruikt om de hypotheek af te lossen terwijl de verhuurders er ook nog aan verdienden.

Ik denk niet zozeer dat we het daar over oneens zijn?

Het was niet mijn logica, het was de logica van Huge de Jonge. Die vond huren te duur, jij ook, en hij wilde via een wet ervoor zorgen dat de huren zouden dalen. Gevolg daarvan is de massale verkoop van huurwoningen, waar destijds al voor gewaarschuwd werd. Ik nam even aan dat dit het 'gejank' is waar jij naar refereerde.

Achtergrond

quote: https://eenvandaag.avrotr...-om-huurwoning-te-vinden/

Volgens demissionair minister De Jonge voor Volkshuisvesting betekent de wet dat de huur van honderdduizenden mensen met honderden euro's omlaag zou gaan. Hij vindt dit dus hét recept om te voorkomen dat huurders exorbitante huren betalen: "Niets doen is geen optie meer. Het recht van de sterkste heeft al te lang ruim baan gehad."

...
Korevaar erkent dat de huren van veel mensen omlaag gaan door deze wet, maar hij waarschuwt voor een onbedoeld effect, namelijk dat een deel van de particuliere woningbezitters hun huurhuis willen verkopen.

Eindstand zijn de huren gestegen en het aanbod in de 'betaalbare' middenhuur is afgenomen. Voor de mensen die hierdoor een appartementje konden kopen goed nieuws, voor de mensen die toch al geen hypotheek konden krijgen maar wel buiten de mogelijkheden van de woning corporaties vallen (te hoog inkomen dan wel wachtlijsten) redelijk problematisch. Voor die groep mensen is het thuiswonen óf nog duurder huren.

[Laguna]

sdk1985 schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 23:51:
[...]

Eindstand zijn de huren gestegen en het aanbod in de 'betaalbare' middenhuur is afgenomen. Voor de mensen die hierdoor een appartementje konden kopen goed nieuws, voor de mensen die toch al geen hypotheek konden krijgen maar wel buiten de mogelijkheden van de woning corporaties vallen (te hoog inkomen dan wel wachtlijsten) redelijk problematisch. Voor die groep mensen is het thuiswonen óf nog duurder huren.

Er is inderdaad een groep die tussen wal en schip valt, maar het is ook lastig om in deze krappe woningmarkt iedereen te bedienen.

Het aantal woningen in het middenhuursegment is overigens niet heel veel afgenomen. Het is vooral het vrije huursegment dat is afgenomen.

[Laapo]

https://www.nporadio1.nl/...-maar-bulken-van-het-geld

'Woningcorporaties doen jullie huilie maar bulken van het geld'

Stukje op radio 1 met Cees Grimbergen betreffende de woningcorporaties.

Deze blackbox, met een gigantische voetafdruk in onze woningmarkt, is weinig transparant. Naar mijn mening is de uitkomst dat met alle beste bedoelingen de boel massief onder benut is.

Vanwege de omvang van de sector denk ik inmiddels dat dit zelfs is wat onze woningmarkt net even anders maakt, waardoor de dynamiek van onze woningmarkt anders is vergeleken met de ons omringende landen.

[FreakNL]

Paprika schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 11:09:
[...]

Klopt, maar als ik kijk hoe mijn eigen huur is opgelopen de laatste 10 jaar wil ik ook niet weten wat ik aan het eind van de rit zal betalen. Ik heb hem al eens gelinkt, maar heb ik het met een kleine tool (hint: desktop is beter dan mobile) proberen te visualiseren voor mezelf en als ik dan zie dat je hier al snel 1800 euro of meer betaalt en met een historische renteverhoging van ruim boven de 2.5% kom je na 30 jaar al op bedragen uit waar je niet blij van gaat worden en na 30 jaar moet je ook nog wonen. Immers is iemand midden 20 tot begin 30 over 30 jaar meestal ook nog aan het werk.

Na 30 jaar aan huur met verhogingen van 2.5% (beneden gemiddeld over de laatste ~60 jaar volgens het CBS) kom je bij een startprijs van 1800 euro tegen die tijd op een huur van 3776 euro uit en heb je 1 miljoen aan huur betaald. Ook met onderhoud en andere kosten kun je dan beter 800.000 aan hypotheek hebben betaald, met iets van een woning op naam, en dan 200.000 euro hebben gebudgeteerd aan onderhoud over die 30 jaar dan 1 miljoen aan een ander te hebben overgeboekt en dan nog X jaren extra moeten huren tot je hart ermee stopt.

Grotendeels eens met je verhaal maar 2 ton aan onderhoud is natuurlijk niet reeel over 30 jaar gezien. Maak daar maar minimaal het dubbele van.

[Chaki]

Novari131 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 23:53:
Zien jullie nog veel nieuwbouwprojecten in de verkoop gaan? In de omgeving Utrecht ligt het voor mn gevoel nagenoeg stil. In andere provincies (Noord Holland) zie ik ook weinig. Wellicht stilte voor de storm?

https://www.nieuwbouw-in-...hk%5B%5D=k&fs=&min=100000

Bijv hier ook alleen 30 huizen aan projecten hier en daar. Dan ga je toch nooit op 100.000 beoogde nieuwe huizen per jaar komen?

Heel veel plannen, maar er gebeurt niet veel. Alle projecten lopen (soms jaren) vertraging op

[MiCoo]

Laapo schreef op zondag 4 mei 2025 @ 14:04:
https://www.nporadio1.nl/...-maar-bulken-van-het-geld

'Woningcorporaties doen jullie huilie maar bulken van het geld'

Stukje op radio 1 met Cees Grimbergen betreffende de woningcorporaties.

Deze blackbox, met een gigantische voetafdruk in onze woningmarkt, is weinig transparant. Naar mijn mening is de uitkomst dat met alle beste bedoelingen de boel massief onder benut is.

Vanwege de omvang van de sector denk ik inmiddels dat dit zelfs is wat onze woningmarkt net even anders maakt, waardoor de dynamiek van onze woningmarkt anders is vergeleken met de ons omringende landen.

Net geluisterd. Het klopt dat woningcorporaties heel veel geld hebben. Nja, en wat is 'heel veel' als elke woning € 300.000,- kost. Bij € 30 miljard eigen vermogen kan je 100.000 woningen bouwen. Erg veel, maar niet iets wat de totale oplossing biedt. En dit is nog los van verduurzaming, waar ook nog meer dan een ton per woning in gaat.

En als je artikelen leest van bijv. Follow the money, weet je dat dat geld ingezet gaat worden voor onder meer nieuw te bouwen woningen. Dit is mager journalisme: ik pak de jaarcijfers erbij, zie heel veel geld en doe geen interviews met de stakeholders. Geen nieuws dus onder de leden.

We zeggen ook allemaal dat de meeste corporaties nog wel enkele jaren kunnen investeren. En daar gaan ze ook mee door waar dit kan. Maar velen ook niet.