Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[FreakNL]

Davidrrr schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 12:14:
Het gaat om de toekomst en de plannen die zij hebben voor o.a. de woningmarkt die naar mijn mening funest zijn voor dit land. Laten we vooral doorgaan op de huidige manier en zeker niet overgaan naar een beleid dat zij voorstaan met de woningmarkt, nivellering en verschuiven van vermogen.

Funest voor het land? Toe maar. Weet je zeker dat je niet in de war bent met de VVD?

Die column is overigens tenenkrommend. Er is inderdaad niks mis met sparen door hard te werken. Maar de ontiegelijke overwaardes zijn ons gewoon in de schoot geworpen. Ik heb in 10 jaar tijd 5 ton overwaarde opgebouwd. Heb ik daarvoor hard gewerkt? Zeker, en daarmee heb ik 70k afgelost. De rest is inflatie (zeg nog es 70k) en gebakken lucht (ruim 300k). Dat heeft niks met hard werken en spaarzaamheid te maken, dat is enkel en alleen de krankzinnige markt.

[olympusdenk]

Novari131 schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 10:52:
[...]


Hoe is het precies een sigaar uit eigen doos als er alleen een afschaffing wordt voorgesteld en geen 1:1 compensatie via lagere andere belastingen?

Het plan voor compensatie zoals die er nu ligt (en dat zal in een coalitie, als het al zover komt anders uitvallen) is om eigenwoningforfait te compenseren. Ik link ook hier even naar de al lopende discussie:
Joris748 in "De landelijke Nederlandse politiek 2025"

De hypotheekrenteaftrek wordt langzaam afgebouwd. Daar nemen we ruim de tijd voor. Het is nu een goed moment, omdat de hypotheekrente laag is. We verlagen tegelijkertijd het eigenwoningforfait. Het wordt weer mogelijk om tot 50 procent van de hypotheek af te lossen om te voorkomen dat er te veel geld vast gaat zitten in het eigen huis. De betalingstermijn voor hypotheken verlengen we van 30 naar 40 jaar. De maandlasten kunnen hierdoor zelfs lager zijn.

[Novari131]

olympusdenk schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 23:00:
[...]

Het plan voor compensatie zoals die er nu ligt (en dat zal in een coalitie, als het al zover komt anders uitvallen) is om eigenwoningforfait te compenseren. Ik link ook hier even naar de al lopende discussie:
Joris748 in "De landelijke Nederlandse politiek 2025"

[...]

Zo lang de PvdA niet met getallen komt en blijft afgeven op woningeigenaren is er voor mij geen enkele reden om aan te nemen dat zij 1:1 willen compenseren. Dan zie ik het meer als een doos sigaren inleveren, de klep opendoen, en er 1 uitpakken (bovenop de 50 dozen die je al jaarlijks inlevert).

[ Voor 3% gewijzigd door Novari131 op 17-08-2025 23:52 ]

[Novari131]

FreakNL schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 22:59:
[...]


Funest voor het land? Toe maar. Weet je zeker dat je niet in de war bent met de VVD?

Die column is overigens tenenkrommend. Er is inderdaad niks mis met sparen door hard te werken. Maar de ontiegelijke overwaardes zijn ons gewoon in de schoot geworpen. Ik heb in 10 jaar tijd 5 ton overwaarde opgebouwd. Heb ik daarvoor hard gewerkt? Zeker, en daarmee heb ik 70k afgelost. De rest is inflatie (zeg nog es 70k) en gebakken lucht (ruim 300k). Dat heeft niks met hard werken en spaarzaamheid te maken, dat is enkel en alleen de krankzinnige markt.

U heeft op het dieptepunt van de markt een huis gekocht, hoe representatief is dat voor de rest van Nederland denkt u?

[ Voor 34% gewijzigd door Novari131 op 18-08-2025 00:08 ]

[olympusdenk]

Novari131 schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 23:50:
[...]


Zo lang de PvdA niet met getallen komt en blijft afgeven op woningeigenaren is er voor mij geen enkele reden om aan te nemen dat zij 1:1 willen compenseren. Dan zie ik het meer als een doos sigaren inleveren, de klep opendoen, en er 1 uitpakken

Die getallen worden toch gegeven? Ik vind die vergelijking trouwens ook een beetje stemmingmakerij, hoe bevordert dat de discussie om slachtofferrol aan te trekken over belasting betalen?

Het geschreven plan bevat naast welke mening je over politieke plannen hebt wel info over hoe ze de compensatie voor zich zien. Daarmee kun je niet met droge ogen beweren dat ze geen compensatie van plan zijn, als je de linkt uit het vorige bericht volgt.

Ik ontken trouwens niet dat met afbouw HRA ook een aantal miljard hoogstwaarschijnlijk maar ook gewoon uit bittere noodzaak voor begroting (denk alleen al aan 5% norm die we moeten voldoen) uiteindelijk naar grote belastingpot zullen moeten. Maar wat ik uit jouw reactie opmaak dan ben je niet realistisch.
We kunnen niet allemaal een uitzondering verzoeken om van belasting vrijgesteld te zijn.

(bovenop de 50 dozen die je al jaarlijks inlevert).

Als er 10 nieuwe dozen nodig zijn, jij levert er al 50/100 in en twee anderen 4/10 dan moet toch linksom of rechtsom (pun intended) een verdeling gevonden worden die zowel in verhouding als absoluut klopt.

[ Voor 3% gewijzigd door olympusdenk op 18-08-2025 00:22 ]

[Novari131]

olympusdenk schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 00:19:
[...]

Die getallen worden toch gegeven? Ik vind die vergelijking trouwens ook een beetje stemmingmakerij, hoe bevordert dat de discussie om slachtofferrol aan te trekken over belasting betalen?

Het geschreven plan bevat naast welke mening je over politieke plannen hebt wel info over hoe ze de compensatie voor zich zien. Daarmee kun je niet met droge ogen beweren dat ze geen compensatie van plan zijn, als je de linkt uit het vorige bericht volgt.

Ik ontken trouwens niet dat met afbouw HRA ook een aantal miljard hoogstwaarschijnlijk maar ook gewoon uit bittere noodzaak voor begroting (denk alleen al aan 5% norm die we moeten voldoen) uiteindelijk naar grote belastingpot zullen moeten. Maar wat ik uit jouw reactie opmaak dan ben je niet realistisch.
We kunnen niet allemaal een uitzondering verzoeken om van belasting vrijgesteld te zijn.

[...]

Als er 10 nieuwe dozen nodig zijn, jij levert er al 50/100 in en twee anderen 4/10 dan moet toch linksom of rechtsom (pun intended) een verdeling gevonden worden die zowel in verhouding als absoluut klopt.

Ja hartstikke leuk allemaal, maar dat is hetzelfde als 50 eurocent extra accijns op benzine, maar dan de BTW op benzine van 8 naar 6%. Ja er is compensatie, maar staat in geen enkele verhouding en komt niet in de buurt van 1:1. Dus uw argument: er wordt toch gezegd er komt compensatie, dat zegt mij helemaal niks zonder getallen.

En waarom moet het 5% gat uit HRA komen en niet uit bijv kindertoeslag, huurtoeslag, uitkeringen, immigratie, bedrijfsbelastingen? Waarom vindt u precies dat huiseigenaren dit moeten betalen?

[ Voor 5% gewijzigd door Novari131 op 18-08-2025 00:29 ]

[Novari131]

olympusdenk schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 00:19:
[...]


Als er 10 nieuwe dozen nodig zijn, jij levert er al 50/100 in en twee anderen 4/10 dan moet toch linksom of rechtsom (pun intended) een verdeling gevonden worden die zowel in verhouding als absoluut klopt.

offtopic

[ Voor 55% gewijzigd door twain4me op 19-08-2025 12:03 ]

[olympusdenk]

Novari131 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 00:26:
[...]


Ja hartstikke leuk allemaal, maar dat is hetzelfde als 50 eurocent extra accijns op benzine, maar dan de BTW op benzine van 8 naar 6%. Ja er is compensatie, maar staat in geen enkele verhouding en komt niet in de buurt van 1:1. Dus uw argument: er wordt toch gezegd er komt compensatie, dat zegt mij helemaal niks zonder getallen.

En waarom moet het 5% gat uit HRA komen en niet uit bijv kindertoeslag, huurtoeslag, uitkeringen, immigratie, bedrijfsbelastingen? Waarom vindt u precies dat huiseigenaren dit moeten betalen?

Zo werkt het inherent niet met belastingen, die genoemde aankomende overheidsuitgaven moeten toch ergens geheven worden. Ik citeerde trouwens en stelde geen mening, maar ik zie eerlijk gezegd niet volledig in waarom jij als ik het goed begrijp vindt dat er niet bij woningeigenaren gehaald moet worden, moet het bij sociale huurders gehaald met nog een verhuurdersheffing er bovenop?

[hoevenpe]

olympusdenk schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 00:39:
Ik citeerde trouwens en stelde geen mening, maar ik zie eerlijk gezegd niet volledig in waarom jij als ik het goed begrijp vindt dat er niet bij woningeigenaren gehaald moet worden, moet het bij sociale huurders gehaald met nog een verhuurdersheffing er bovenop?

De WOZ- belasting voor huiseigenaren stijgt jaar op jaar, huurders hebben die niet.

[Novari131]

olympusdenk schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 00:39:
[...]

Zo werkt het inherent niet met belastingen, die genoemde aankomende overheidsuitgaven moeten toch ergens geheven worden. Ik citeerde trouwens en stelde geen mening, maar ik zie eerlijk gezegd niet volledig in waarom jij als ik het goed begrijp vindt dat er niet bij woningeigenaren gehaald moet worden, moet het bij sociale huurders gehaald met nog een verhuurdersheffing er bovenop?

Ik stel u de vraag waarom u vindt dat het bij huiseigenaren moet worden gehaald. Dat u die vervolgens beantwoord met een vraag waarom ik vind dat het niet moet vind ik een beetje een bijzonder argument.

Diegene die vindt dat een begrotingstekort moet worden gedicht met een verandering van een bestaande regeling dient hiervoor mijns inziens argumenten aan te dragen.

Ik zal u een voorbeeld geven.

Stelling: Ik vind dat de huurtoeslag anders moet

Argument: er zijn nu mensen die minder dan fulltime werken om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Dit creeert een ongewenste prikkel, waarbij mensen de kosten (ontvangen huurtoeslag) afwikkelen op maatschappij.

Voorstel: huurtoeslag afhankelijk maken van fulltime salaris / uurloon (muv medische grondslag).

Hier kunt u dan weer op reageren, en dit bevordert de discussie.

[Sir_Lion]

Novari131 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 00:49:
[...]
Ik zal u een voorbeeld geven.

Stelling: Ik vind dat de huurtoeslag anders moet

Argument: er zijn nu mensen die minder dan fulltime werken om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Dit creeert een ongewenste prikkel, waarbij mensen de kosten (ontvangen huurtoeslag) afwikkelen op maatschappij.

Voorstel: huurtoeslag afhankelijk maken van fulltime salaris / uurloon (muv medische grondslag).

Hier kunt u dan weer op reageren, en dit bevordert de discussie.

Mag ik ook reageren?

Er zijn natuurlijk veel meer redenen waarom mensen parttime werken, en toch die huurtoeslag nodig hebben. Zoals bijv. uitwonende studenten.

Wat ik zou willen zien is dat er een verplichting is om het puntensysteem te gebruiken voor alle woningen.

Ik dacht nog om een afslag in te bouwen in dat puntensysteem als het om kamerverhuur ging, maar ik realiseer me dat het best zou kunnen zijn dat er dan veel minder studentenkamers zullen komen. Dat kun je misschien uit balanceren door de totale verhuur wel iets groter te hebben van de individuele kamers dan de gehele woning. Dus stel een individuele woning van 3 kamers zou 100% opleveren, dan zou de 3 individuele kamers 35% elk moeten zijn, waardoor de totale verhuur waarde op 105% uitkomt.

Betekent ook dat de uitbater ervoornkoet zorgen dat het goede nette woningen blijven. Dat wordt, als het goed is, toch gereguleerd via dat puntensysteem.

Aan de andere kant van het spectrum zul je lagere huurprijzen verwachten. In plaats van de uitwassen waarbij je 2k of zelfs 3k per maand betaald voor een 40m2 studiootje.

In principe heb je dus niet echt meer een vrije sector huur, maar je geeft verhuurders wel de mogelijkheid om via dat puntensysteem de gewenste opbrengst te halen.

Sociale huurwoningen kunnen dan ook, net als bij studentenwoningen aan net wat andere regels gebonden worden waardoor er nog steeds goedkope huur is.

Maar goed, dit is zomaar even een hersenspinsels op een vroege maandagochtend.

[Chaki]

Novari131 schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 22:42:
[...]


Ik ben op zich voorstander van betalen obv keuzes in het leven: kies je voor kinderen dan mag je betalen vanuit je hogere (netto) inkomen, ipv dat de hele maatschappij daaraan mag meebetalen. Woon je met 4 ipv 2 mensen op 1 adres? Extra betalen voor voorzieningen.

Kies je niet voor kinderen, wordt vergrijzing nog een groter probleem

[Tupolev]

Dit topic gaat enkel nog over een verkiezingsprogramma in plaats van de ontwikkelingen op de huizenmarkt. De huidige markt wordt bepaald door het tekort aan huizen, de overheid heeft ondertussen wel plannen gemaakt voor meer woningbouw. Voor wie interesse heeft in deze plannen: https://www.volkshuisvest...halige-woningbouwgebieden

[hoevenpe]

Tupolev schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 07:49:
De huidige markt wordt bepaald door het tekort aan huizen, de overheid heeft ondertussen wel plannen gemaakt voor meer woningbouw. Voor wie interesse heeft in deze plannen: https://www.volkshuisvest...halige-woningbouwgebieden

Het gaat dit topic vooral over deze plannen, die vaak luchtkastelen blijken te zijn. Duurt te lang, sluit niet aan bij de vraag, te duur voor wat je ervoor krijgt, onduidelijkheid over oplevering door bezwaarmakers, etc.

Ondertussen groeit ons wagenpark door, 10 miljoen auto's inmiddels. Dat staat op gespannen voet met veel projecten op diverse tekentafels.

[olympusdenk]

Novari131 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 00:49:
[...]


Ik stel u de vraag waarom u vindt dat het bij huiseigenaren moet worden gehaald. Dat u die vervolgens beantwoord met een vraag waarom ik vind dat het niet moet vind ik een beetje een bijzonder argument.

Diegene die vindt dat een begrotingstekort moet worden gedicht met een verandering van een bestaande regeling dient hiervoor mijns inziens argumenten aan te dragen.

Ik zal u een voorbeeld geven.

Stelling: Ik vind dat de huurtoeslag anders moet

Argument: er zijn nu mensen die minder dan fulltime werken om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Dit creeert een ongewenste prikkel, waarbij mensen de kosten (ontvangen huurtoeslag) afwikkelen op maatschappij.

Voorstel: huurtoeslag afhankelijk maken van fulltime salaris / uurloon (muv medische grondslag).

Hier kunt u dan weer op reageren, en dit bevordert de discussie.

Ik denk dat je mogelijk in haast van schrijven van reactie over dit toch wel redelijk duidelijke zinnetje heen hebt gelezen “Ik citeerde trouwens en stelde geen mening”, dat kan ook gebeuren natuurlijk.

Dat het plan van Pvda/GL nogal een knuppel in het hoenderhok heeft gegooid moge duidelijk zijn, wat huurtoeslag daarmee te maken heeft is mij even onduidelijk. Ik vind natuurlijk dat meer werken beloond zou moeten worden in onze maatschappij en in grote bedrijven zal hier niet mee gesjoemeld worden, maar ik ben alleen benieuwd hoe jij dan zou voorkomen dat in kleine bedrijven parttimer niet met zijn baas afspreekt om fulltime op contract te zetten voor 80% (32 uur) van het loon?
Maar ik zie het ook aan de manier hoe als je hier inhoudelijk in probeert te gaan op de HRA plannen te reageren je niet ontkomt aan zeer zwart/witte geframede stellingen voor je kiezen te krijgen.

Mag ik even één ding ophelderen dat ik sterk overtuigd ben, en dat maak ik zonder twijfel op uit een aantal posts die degelijk stemmingmakerij, is dat we hier net met absoluten te maken hebben. Posts framen “links”/“rechts” wordt volledig leeggeplukt frames brengt juist polarisatie die niet bijdraagt. Ik geef alleen aan dat ik uit je reacties op lijk te maken dat je even kort samengevat “al genoeg” belasting/sigaren of wat voor voorbeeld dan ook gebruikt wordt betaald. Ik wilde met mijn laatste bericht even duidelijk maken dat waarschijnlijk 98% van Nederland dat vind van zichzelf leuk die belasting maar NIMBY, dat is de enige reden waarom ik de stijgende overheidsuitgaven noemde.

Ik denk dat iedereen in ons koude kikkerlandje gebaat is bij eerlijke en goed doordachte verdeling van lasten, ik ben wel van mening dat veel stemmingmakerij erg neigt naar zand in ogen proberen te strooien vanuit een groep wat lijkt om zelf onder lasten uit te komen.

[Novari131]

Chaki schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 07:47:
[...]

Kies je niet voor kinderen, wordt vergrijzing nog een groter probleem

En het huizentekort een minder probleem! En zo is de cirkel weer rond.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 22:34:
Ik drop deze nog even hier, echt basis info over toeslagen aangezien ik toch wat misvattingen lees.

https://www.overtoeslagen...erk/aantallen-en-bedragen

Wie wil nu serieus dit soort toeslagen ombuigen naar een algemene korting op de IB, dus alleen voor mensen met een belastbaar inkomen terwijl ze niet per se de uitgaven maken waarvoor de toeslagen een compensatie bieden?

Gemene deler bij die zaken is dat het gaat om zaken waarvan "we" vinden dat ze voor iedereen toegankelijk moeten zijn en waarbij dan tegelijk wordt gezegd dat het beter is om het aan de markt over te laten. Dan krijg je een ambigue situatie dat aan de ene kant een bedrag vanuit de markt wordt gevraagd en aan de andere kant mensen die dat niet kunnen betalen weer een bedrag vanuit de overheid krijgen.

Even een gedachtenexperiment, je zou ook bij wijzen van spreken voor de basisschool een (symbolisch) bedrag kunnen vragen, zeg 1000 euro per maand. Lijkt veel, maar om verhouding met wat onderwijs kost valt het wel mee. Maar tegelijk is dat voor veel mensen te veel om zomaar even er bij te hebben. (Kinderen zijn al duur genoeg...). Terwijl het wel belangrijk is dat iedereen hier gebruik van kan maken. Dan zouden ze dus ook weer een "basisschool-toeslag" optuigen voor mensen met een lager inkomen. Maar om niet iedereen die toeslag te moeten geven, bouwt die langzaam af naarmate mensen meer verdienen.

Schieten we hier wat mee op? De een zal zeggen: nee, weer een extra toeslag en extra rondpompen van geld. De ander zal zeggen: ja, want iemand kan dan bewust kiezen voor een (iets) duurdere school die meer biedt etc. Als je sowieso al 1000 kwijt bent, dan is 1100 of 1200 voor een betere school geen grote stap. Zie hier de analogie met restitutiepolissen en aanvullende verzekeringen bij zorg en kinderopvang die een hoger tarief hanteert dan de toeslaggrens.

Maar wie schiet hier iets mee op? Dat zijn vooral de hoger verdienenden die ook daadwerkelijk de keus hebben om voor een duurdere variant te kiezen. En daarnaast vooral ook de dienstverleners, die de mogelijkheid hebben om ook daadwerkelijk die 1100 of 1200 te betalen voor iets wat misschien niet meer waard is dan een standaard 1000 school. Maar als je als ouders geen keus hebt, dan ga je daar toch heen (zie de kinderopvangsituatie).

Zouden "we" als samenleving beter uit zijn met deze systematiek? Dat is maar de vraag. Zo'n "liberalisering" kán ertoe leiden dat er meer keuze in onderwijs komt, als dit samen gaat met minder regelgeving. Of het kan zijn dat kleinere scholen dan alsnog kunnen blijven bestaan, als ouders bereid zouden zijn daar meer voor te betalen. Maar het zou ook een hoop opportunisten kunnen trekken die het meer te doen is om leuke winsten te maken. En het geeft dus een hoop extra geld rondpompen en mogelijkheden waar het fout kan gaan. En vooral ook, er zal waarschijnlijk sowieso een groep tussen wal en schip belanden en daarnaast een groep kunnen profiteren van hiaten waardoor ze wel geld krijgen terwijl ze het minder nodig hebben.

Maar als we meer marktwerking in het onderwijs zouden willen, dan is het in de huidige situatie dus wel een logische keus dat daar weer een toeslag tegenaan wordt gegooid.

Lang verhaal, maar ik hoop dat duidelijk wordt dat het er niet zozeer om gaat dat "we" zo graag toeslagen willen, maar dat dit vooral samenhangt met de neiging om van alles en nog wat meer marktgericht te benaderen.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 21:24:
[...]

We hebben hier dan ook gewoon al 50 jaar een schaarste, en die is er over 50 jaar nog. Waar andere landen af en toe een huizenbubbel kennen, en de bijbehorende FoMo, speelt dat hier niet. We komen simpelweg continu huizen te kort. Zodra we die voldoende zouden hebben, is het direct gedaan met de prijsstijgingen.

HRA, en alle andere incentives, zijn hooguit de brandstof. En dan heb je gelijk; de hoeveelheid beschibare brandstof [=leencapaciteit] is evenredig met de stijgende huizenprijzen. En ja HRA speelt daar ook een rol in. Maar, zodra je de HRA wegneemt, zullen de prijzen toch (weer) doorstijgen. Misschien langzamer, maar dat maakt verder weinig uit.

Die échte woningschaarste hadden we al meteen na de oorlog. (En eigenlijk ook voor de oorlog al.) En daarin zijn toen ook al wel stappen gemaakt, maar vaak nog te traag, omdat ook toen de prioriteit lag bij de BV Nederland. Daarnaast kreeg je op een gegeven moment ook dat vervanging een grotere rol kreeg, dat het voorkomen van krotwoningen en vervanging belangrijker werd dan de extra woning als je dat krot zou laten staan. Je kunt veel zeggen over de standaard wederopbouw-verdiepingswoningen (zoals Rottinghuis), jaren '60 puntdak-rijtjeshuizen en gallerijflats die je allemaal overal en nergens in het land ziet staan, het zijn allemaal woningen die relatief snel en relatief goedkoop gestandaardiseerd zijn gebouwd en relatief weinig bouwruimte innemen.

De (huidige) koopwoningschaarste begon vooral op het moment dat mensen meer geld te besteden kregen. En meer wensen (of beter: eisen) kregen. En hangt dus direct samen met de hogere financieringsruimte die mensen krijgen. Dan komen daar ook wensen tegenover te staan. En naarmate mensen meer financieringsruimte krijgen, worden de wensen ook groter. Die extreem gestegen financieringsruime heeft er vooral ook toe geleid dat heel veel mensen duurder kunnen wonen, wat vaak betekent groter en ruimer. Neemt vaak veel meer ruimte in en kost vaak veel meer materialen en capaciteit om te bouwen. Als die financieringsruimte kleiner zou zijn en mensen weer "gewoon" tevreden zouden zijn met een rijtjeshuis, en minder de drang zouden hebben om groter te willen/moeten wonen, dan zou je een hoop meer woningen kunnen bouwen.

Een wijk zoals onderstaande wijk vind ik een mooi voorbeeld van hoe "bouwen wat de markt wil" anders is dan bouwen wat voor de samenleving als geheel beter zou zijn. Ik snap heel goed dat voor veel mensen het een grote individuele wens is om in die woningen van 170 m² of groter op een kavel van 400 m² of meer te wonen. Tegelijk had je in de zelfde wijk ook drie keer zo veel ruime rijtjeswoningen kunnen bouwen. Als je dan de keus hebt tussen bv. 3000 rijtjeswoningen waar je als gezin prima kunt wonen of 1000 twee onder een kap en vrijstaande woningen voor de doorstromers die hun overwaarde willen uitgeven, dan denk ik dat als je prioriteit ligt bij meer woningen, je beter voor die rijtjeshuizen kunt kiezen.

Je kun dus wel zeggen dat die HRA, en alle andere incentives, hooguit de brandstof zijn. Maar het gevolg van meer brandstof is wel dat er ook veel meer gebouwd gaat worden op een manier die niet zozeer gericht is op het werken aan die woningschaarste. Als het "afknijpen" van die brandstoftoevoer ertoe leidt dat er veel minder vraag zou komen naar woningen die veel ruimte en bouwcapaciteit innemen, en "we" die zelfde ruimte dan kunnen gebruiken voor bouwen van méér woningen, dan is er wel een directe koppeling tussen de hoeveelheid brandstof en de omvang van de woningschaarste.

(Dan heb ik voor het gemak de mogelijkheid van appartementen nog even buiten beschouwing gelaten.)

[ Voor 7% gewijzigd door Rubbergrover1 op 18-08-2025 11:50 ]

[Paprika]

Rubbergrover1 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 11:30:
[...]
Een wijk zoals onderstaande wijk vind ik een mooi voorbeeld van hoe "bouwen wat de markt wil" anders is dan bouwen wat voor de samenleving als geheel beter zou zijn. Ik snap heel goed dat voor veel mensen het een grote individuele wens is om in die woningen van 170 m² of groter op een kavel van 400 m² of meer te wonen. Tegelijk had je in de zelfde wijk ook drie keer zo veel ruime rijtjeswoningen kunnen bouwen. Als je dan de keus hebt tussen bv. 3000 rijtjeswoningen waar je als gezin prima kunt wonen of 1000 twee onder een kap en vrijstaande woningen voor de doorstromers die hun overwaarde willen uitgeven, dan denk ik dat als je prioriteit ligt bij meer woningen, je beter voor die rijtjeshuizen kunt kiezen.

[Afbeelding]

Bouwjaar 2007 bij Groningen. Er was toen wel meer aan de hand (buiten dus Groningen zelf ).

Prognose document van het VROM (het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) gepubliceerd Q4 2007

Op 1 januari 2006 telde Nederland 16,33 miljoen inwoners. In 2034 zal volgens de prognose het maximale aantal van 17,0 miljoen bereikt worden. De bevolking neemt dus nog met 670 duizend toe, een groei van 4,1%. Tot 2020 zal de jaarlijkse groei tussen de 20.000 en 35.000 personen bedragen. Daarna neemt de groei snel af, tot nul in 2034.

https://zoek.officielebek...kst-31200-XVIII-10-b6.pdf
https://www.tilburg-taxat...%20miljoen%20inwoners.pdf

etc

21 maart 2016 (dus jaren later):

In 2001 ging Nederland de grens van 16 miljoen inwoners voorbij. Met de toenemende vergrijzing neemt de groei de komende jaren af. Het volgende miljoen wordt volgens demografen naar schatting pas rond 2034 gehaald.

https://nos.nl/artikel/20...-echt-17-miljoen-inwoners

En dat werd dus augustus 2024...

Dat is ook deels de reden waarom het wel heel makkelijk is om (historisch) regerende partijen 100% de schuld te geven voor de huidige situatie, gezien we volgens de inzichten en prognoses van die tijd wilden voorkomen dat we zouden eindifgen zoals China (lees: veel leegstaand vastgoed).

[ Voor 16% gewijzigd door Paprika op 18-08-2025 12:15 ]

[RonJ]

Rubbergrover1 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 11:30:
[...]

Die échte woningschaarste hadden we al meteen na de oorlog. (En eigenlijk ook voor de oorlog al.) En daarin zijn toen ook al wel stappen gemaakt, maar vaak nog te traag, omdat ook toen de prioriteit lag bij de BV Nederland. Daarnaast kreeg je op een gegeven moment ook dat vervanging een grotere rol kreeg, dat het voorkomen van krotwoningen en vervanging belangrijker werd dan de extra woning als je dat krot zou laten staan. Je kunt veel zeggen over de standaard wederopbouw-verdiepingswoningen (zoals Rottinghuis), jaren '60 puntdak-rijtjeshuizen en gallerijflats die je allemaal overal en nergens in het land ziet staan, het zijn allemaal woningen die relatief snel en relatief goedkoop gestandaardiseerd zijn gebouwd en relatief weinig bouwruimte innemen.

De (huidige) koopwoningschaarste begon vooral op het moment dat mensen meer geld te besteden kregen. En meer wensen (of beter: eisen) kregen. En hangt dus direct samen met de hogere financieringsruimte die mensen krijgen. Dan komen daar ook wensen tegenover te staan. En naarmate mensen meer financieringsruimte krijgen, worden de wensen ook groter. Die extreem gestegen financieringsruime heeft er vooral ook toe geleid dat heel veel mensen duurder kunnen wonen, wat vaak betekent groter en ruimer. Neemt vaak veel meer ruimte in en kost vaak veel meer materialen en capaciteit om te bouwen. Als die financieringsruimte kleiner zou zijn en mensen weer "gewoon" tevreden zouden zijn met een rijtjeshuis, en minder de drang zouden hebben om groter te willen/moeten wonen, dan zou je een hoop meer woningen kunnen bouwen.

Een wijk zoals onderstaande wijk vind ik een mooi voorbeeld van hoe "bouwen wat de markt wil" anders is dan bouwen wat voor de samenleving als geheel beter zou zijn. Ik snap heel goed dat voor veel mensen het een grote individuele wens is om in die woningen van 170 m² of groter op een kavel van 400 m² of meer te wonen. Tegelijk had je in de zelfde wijk ook drie keer zo veel ruime rijtjeswoningen kunnen bouwen. Als je dan de keus hebt tussen bv. 3000 rijtjeswoningen waar je als gezin prima kunt wonen of 1000 twee onder een kap en vrijstaande woningen voor de doorstromers die hun overwaarde willen uitgeven, dan denk ik dat als je prioriteit ligt bij meer woningen, je beter voor die rijtjeshuizen kunt kiezen.

Je kun dus wel zeggen dat die HRA, en alle andere incentives, hooguit de brandstof zijn. Maar het gevolg van meer brandstof is wel dat er ook veel meer gebouwd gaat worden op een manier die niet zozeer gericht is op het werken aan die woningschaarste. Als het "afknijpen" van die brandstoftoevoer ertoe leidt dat er veel minder vraag zou komen naar woningen die veel ruimte en bouwcapaciteit innemen, en "we" die zelfde ruimte dan kunnen gebruiken voor bouwen van méér woningen, dan is er wel een directe koppeling tussen de hoeveelheid brandstof en de omvang van de woningschaarste.

Ik herken wel dat er een toegenomen vraag is naar grotere huizen. Na de coronaperiode is het thuiswerken voor de "laptopklasse" immers een blijvertje geworden. Vrijwel iedereen met een kantoorbaan werkt tegenwoordig één of meerdere dagen thuis en dat wil je dan niet aan de keukentafel doen. Ergo, er is (veel) meer vraag naar 1 tot 2 kamers extra. Bouw je die kamers niet, dan kan je er voor veel mensen dus helemaal niet "prima wonen" en zullen ze er ook niet zo snel naar willen doorstromen. Dit kan je ook maar heel beperkt aftrekken van de vraag naar kantoorruimte, want men wil toch bij de meeste bedrijven vaste kantoordagen met een volle bezetting.

Ergo, de totale vraag naar bebouwde ruimte neemt hierdoor toe. Ik vind dat je dan ook moet (laten) bouwen wat mensen willen, dat kunnen zowel ruimere rijtjeshuizen zijn of meer 2-o-1 woningen. Maar dat vergt dan wel meer grond.

[Rubbergrover1]

Paprika schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 12:04:
[...]

Bouwjaar 2007 bij Groningen. Er was toen wel meer aan de hand (buiten dus Groningen zelf ).

Maar dit is ook nu de grote wens van heel veel mensen. En wat veel bouwers het liefst zouden doen, als ze niet geremd werden door gebrek aan bouwgrond en bv. stikstofregels.

[Rubbergrover1]

RonJ schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 12:56:
[...]


Ik herken wel dat er een toegenomen vraag is naar grotere huizen. Na de coronaperiode is het thuiswerken voor de "laptopklasse" immers een blijvertje geworden. Vrijwel iedereen met een kantoorbaan werkt tegenwoordig één of meerdere dagen thuis en dat wil je dan niet aan de keukentafel doen. Ergo, er is (veel) meer vraag naar 1 tot 2 kamers extra. Bouw je die kamers niet, dan kan je er voor veel mensen dus helemaal niet "prima wonen" en zullen ze er ook niet zo snel naar willen doorstromen. Dit kan je ook maar heel beperkt aftrekken van de vraag naar kantoorruimte, want men wil toch bij de meeste bedrijven vaste kantoordagen met een volle bezetting.

Ergo, de totale vraag naar bebouwde ruimte neemt hierdoor toe. Ik vind dat je dan ook moet (laten) bouwen wat mensen willen, dat kunnen zowel ruimere rijtjeshuizen zijn of meer 2-o-1 woningen. Maar dat vergt dan wel meer grond.

Die vraag is vooral naar een of twee extra kamers. Niet per definitie naar veel meer oppervlak.

Steenworp afstand van eerdere wijk heb je uit een eerdere bouwfase (1990) huizen zoals bv https://www.funda.nl/deta...kennedystraat-3/43689136/ .
Met 5 slaapkamers genoeg ruimte voor een gezin met twee kinderen plus twee thuiswerkkamers. inclusief achtertuintje er bij, op 124 m² grond.

[martijn1p]

*knip*

[ Voor 99% gewijzigd door twain4me op 19-08-2025 12:29 . Reden: offtopic ]

[olympusdenk]

martijn1p schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 20:54:
169 paginas, met 80x het woord eerlijk(er). Ik denk dat je dit op ieder partijprogramma kan plakken, maar jeetje wat is zo'n verkiezingsprogramma nietszeggend. Niet realistisch, concreet of tijdsgebonden. Een gemiddeld afstudeerscriptie is concreter omschreven. Daarbij termen als 'foute huisjesmelkers, woekerhuren, profiteurs' bevestigd mijn cynisme naar de politiek.

-[lijst met opsommingen]

Bij sowieso een gebrek moderatie hier deel ik het maar even, ik waardeer het dat je je rant even kwijt hebt gekund hier blijkbaar maar in denk dat je een afslag hebt gemist naar De landelijke Nederlandse politiek 2025

maak liever een topic report

[ Voor 2% gewijzigd door twain4me op 19-08-2025 12:28 ]

[Novari131]

martijn1p schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 20:54:

-Huisuitzetting, corporaties als particuliere verhuurders, zijn niet meer toegestaan vanwege betaalachterstanden

Lekker een huis van 4000 euro per maand huren en vanaf dag 1 niet betalen. Goed idee, PvdA!

[martijn1p]

olympusdenk schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 21:06:
[...]

Bij sowieso een gebrek moderatie hier deel ik het maar even, ik waardeer het dat je je rant even kwijt hebt gekund hier blijkbaar maar in denk dat je een afslag hebt gemist naar De landelijke Nederlandse politiek 2025

De lijn is dun, dat ben ik met je eens. Het nederlands politiek topic bewijst dat aangezien daar de woningmarkt tot in detail wordt besproken. Hoe dan ook, dit leek mij relevant, aangezien ik mij enkel beperk op hetgeen betrekking heeft op de woningmarkt en ik absoluut niet de behoeft heb om het partijprogramma op alle deel themas tot in detail te bespreken.

We gaan het hier niet nog een keer over doen.

[ Voor 3% gewijzigd door twain4me op 19-08-2025 12:27 ]

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 11:30:
Als het "afknijpen" van die brandstoftoevoer ertoe leidt dat er veel minder vraag zou komen naar woningen die veel ruimte en bouwcapaciteit innemen, en "we" die zelfde ruimte dan kunnen gebruiken voor bouwen van méér woningen, dan is er wel een directe koppeling tussen de hoeveelheid brandstof en de omvang van de woningschaarste.

Schaarste is een bitch met perverse kanten. Aannemers, projectontwikkelaars maar ook de gemeentes kiezen de krenten in de pap. En dus bouwen ze alleen maar mooie huizen voor geweldige inwoners die jarenlang zonder gedoe belasting betalen.
Aan de andere kant kun je het ze niet kwalijk nemen. Met alle eisen op tafel is goedkoper bouwen heel erg moeilijk. Je ziet dat ook in het PvdA/GL programma: hoogwaardige sociale nieuwbouw die meer dan € 900 in de maand mag kosten. Dat is van de auto-industrie eisen dat ze een EV produceren met 1000 km range, oplaadtijd van 5 minuten en die max. 10K kost.

Ja, je kunt de leencapaciteit beperken, maar dat gaat je waarschijnlijk niets brengen. Te grote beperking verkleint de markt en blijven enkel de koopkrachtigsten over. We hebben die situatie al eens gezien toen de rente steeg, maar de lonen nog niet. Daarnaast loop je het risico dat de huizenmarkt echt op slot gaat. Die sector is belangrijk voor onze economie dus is dat eigenlijk een no go.
Je kunt de leencapaciteit ook stapsgewijs beperken. dat zie je politieke partijen voorstellen om zo de HRA af te bouwen. Los van dat politieke doel, zal het door de stapsgewijze introductie nauwelijks effect op de prijzen hebben.

[alexbl69]

martijn1p schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 20:54:
169 paginas, met 80x het woord eerlijk(er). Ik denk dat je dit op ieder partijprogramma kan plakken, maar jeetje wat is zo'n verkiezingsprogramma nietszeggend. Niet realistisch, concreet of tijdsgebonden. Een gemiddeld afstudeerscriptie is concreter omschreven. Daarbij termen als 'foute huisjesmelkers, woekerhuren, profiteurs' bevestigd mijn cynisme naar de politiek.

Een greep gerelateerd aan de woningparagraaf uit GL- PVDA programma:
-Toestaan van contracten waarbij meerdere vrienden een woning kunnen delen als volwaardig huurders
-Van één grote woning meerdere kleinere woningen te maken (splitsing) of een extra verdieping boven op een woning te bouwen (optopping).
-Eenvoudigere financiering voor splitsing
-woningen met gemeenschappelijke binnenruimtes voor activiteiten, buurttuinen
-Voor studenten en jongvolwassenen woningen bouwen met gedeelde voorzieningen.
-Woningcorporatie nieuwe stijl tbv nieuwbouw: In elk nieuwbouwproject: 40% van de huurwoningen een huur van maximaal 900 euro p/maand, en nog eens 30% van de woningen is ofwel een huurwoning tot 1200 euro, ofwel een koopwoning met een maximale koopprijs van 405.000 euro.
-Wettelijke bovengrens aan de toegestane huurstijging
-Slechte energielabels worden verplicht uitgefaseerd, ook in de private huursector. Verhuurder verantwoordelijk voor verduurzaming om op tijd gereed zijn om over te stappen op een warmtepomp of warmtenet.
-De koopprijs van de woning (WOZ-waarde) telt minder zwaar mee in de punten berekening maximale toegestane huurprijs.
-Huurders van slecht geïsoleerde woningen behouden een korting op de huur
-huizenkopers standaard het recht op een bedenktermijn van twee weken.
-Makelaarscourtage wordt een vast percentage in plaats van bonusopslagen bij hogere verkoopwaarden
-startersfonds dat tot 30% van de koopprijs financiert dat starters helpt bij het financieren van eerste koopwoning. Bij verkoop betaalt de starter dit deel terug aan het fonds. Dit fonds gaat gelden voor nieuwbouwwoningen
-HRA stapsgewijs afbouwen
-Huisuitzetting, corporaties als particuliere verhuurders, zijn niet meer toegestaan vanwege betaalachterstanden

Werkelijk, compleet losgeslagen van de realiteit.

En inderdaad best wrang dat de partij die altijd vooraan staat om iedereen de maat te nemen die in hun ogen anderen over 1 kam scheert dit zelf veelvuldig doet.

[jimmyhendrix129]

Even een vraag. Ik kon het niet beantwoord krijgen via google en ook niet via claude en chatgpt:

Zijn luxere woningen (prijsklasse 1,2 - 6 miljoen nu, dus niet vroeger), meer of minder in prijs toegenomen dan middenklasse woningen (prijsklasse 300k - 500k nu)?

Met vroeger bedoel ik dus rond ~2010

Ik kan hier niet echt een antwoord op vinden.

Waren die woningen van 1,2 miljoen nu, vroeger rond de 800k? Of waren ze meer rond 600k?

Ik weet namelijk wel dat woningen van vroeger 250k nu 450k zijn. Dus het is echt 80-90% toegenomen. Maar ik weet dus niet of luxe woningen met 50% of 80-90% toe zijn genomen.

[Novari131]

jimmyhendrix129 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 23:40:
Even een vraag. Ik kon het niet beantwoord krijgen via google en ook niet via claude en chatgpt:

Zijn luxere woningen (prijsklasse 1,2 - 6 miljoen nu, dus niet vroeger), meer of minder in prijs toegenomen dan middenklasse woningen (prijsklasse 300k - 500k nu)?

Met vroeger bedoel ik dus rond ~2010

Ik kan hier niet echt een antwoord op vinden.

Waren die woningen van 1,2 miljoen nu, vroeger rond de 800k? Of waren ze meer rond 600k?

Ik weet namelijk wel dat woningen van vroeger 250k nu 450k zijn. Dus het is echt 80-90% toegenomen. Maar ik weet dus niet of luxe woningen met 50% of 80-90% toe zijn genomen.

Er is altijd een afvlakkend effect, ik denk dat grofweg alle huizen tot 1.4 miljoen zijn verdubbeld. Erboven vlakt het hard af boven de 2.25 miljoen, wellicht muv Amsterdam. Kijk bijv voor de grap eens wat je voor 1.2 miljoen in Utrecht hebt en voor 1.6 miljoen, dat is al echt een wereld van verschil.

[ Voor 6% gewijzigd door Novari131 op 18-08-2025 23:46 ]

[hoevenpe]

martijn1p schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 20:54:
-Huisuitzetting, corporaties als particuliere verhuurders, zijn niet meer toegestaan vanwege betaalachterstanden

Dus ik verhuur als particulier een woning, daar mag ik in Box 3 een onrealistisch hoog fictief rendement over aftikken en als klap op de vuurpijl mijn huurder als hij/zij nooit betaald er niet uitzetten?

Dit programma maakt formeren voor CDA en VVD een stuk makkelijker, over links gaat het in ieder geval niet lukken.

[aljooge]

alexbl69 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 22:40:
[...]

Werkelijk, compleet losgeslagen van de realiteit.

En inderdaad best wrang dat de partij die altijd vooraan staat om iedereen de maat te nemen die in hun ogen anderen over 1 kam scheert dit zelf veelvuldig doet.

Met name van dat splitsen en delen van gezamenlijke ruimtes ben ik faliekant op tegen. Uit mijn eigen ervaring, ga niet in op de “details” was dit een horrorconstructie en dit ging heel wat verder dan allern maar niet schoon maken. .

[hoevenpe]

Hoeveel duurder gaat die 30% vrije sector koop wel niet worden om 70% verlieslatende sociale huur en koop te compenseren? Dat krijg je als projectontwikkelaar nooit rondgerekend:

-Woningcorporatie nieuwe stijl tbv nieuwbouw: In elk nieuwbouwproject: 40% van de huurwoningen een huur van maximaal 900 euro p/maand, en nog eens 30% van de woningen is ofwel een huurwoning tot 1200 euro, ofwel een koopwoning met een maximale koopprijs van 405.000 euro.

[eamelink]

hoevenpe schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 23:51:
Dus ik verhuur als particulier een woning, daar mag ik in Box 3 een onrealistisch hoog fictief rendement over aftikken en als klap op de vuurpijl mijn huurder als hij/zij nooit betaald er niet uitzetten?

Dan ga je toch geen woning verhuren als je het niet aandurft? Genoeg andere dingen die je kan doen met je geld

[99ruud99]

hoevenpe schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 00:14:
Hoeveel duurder gaat die 30% vrije sector koop wel niet worden om 70% verlieslatende sociale huur en koop te compenseren? Dat krijg je als projectontwikkelaar nooit rondgerekend:

[...]

Kwestie van hele kleine woningen bij bouwen. Zag je in Utrecht ook, nieuwe wijk met aan de rand 3 flats met appartementen van 40m2. Dan haal je al snel die 30% van het aantal gebouwde woningen is sociale huur/sociale koop.

[Novari131]

eamelink schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 00:25:
[...]

Dan ga je toch geen woning verhuren als je het niet aandurft? Genoeg andere dingen die je kan doen met je geld

Zeg je dat ook tegen de grootste verhuurders van NL. Ik weet dat woningbouwcorporaties het allemaal niet boeit, maar elke commerciele organisatie die niet elk jaar met pet langsgaat bij overheid gaat dan niks meer verhuren.

[ Voor 3% gewijzigd door Novari131 op 19-08-2025 00:58 ]

[jimmyhendrix129]

Novari131 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 23:43:
[...]


Er is altijd een afvlakkend effect, ik denk dat grofweg alle huizen tot 1.4 miljoen zijn verdubbeld. Erboven vlakt het hard af boven de 2.25 miljoen, wellicht muv Amsterdam. Kijk bijv voor de grap eens wat je voor 1.2 miljoen in Utrecht hebt en voor 1.6 miljoen, dat is al echt een wereld van verschil.

Zo een vermoeden had ik dus ook, maar ik weet het dus niet zeker. Weet jij dit uit ervaring, vermoeden of zou je weten waar je data hiervan kan vinden? Meeste statistiek is steeds van een "gemiddelde woning". Ik ben bang dat ze hier geen statistiek van hebben bijgehouden, omdat het voor de CBS waarschijnlijk niet zo boeiend was.

[hoevenpe]

eamelink schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 00:25:
Dan ga je toch geen woning verhuren als je het niet aandurft? Genoeg andere dingen die je kan doen met je geld

Beetje lullig voor mensen die al huurders met een contract voor onbepaalde tijd hebben...

[hoevenpe]

99ruud99 schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 00:35:
Kwestie van hele kleine woningen bij bouwen. Zag je in Utrecht ook, nieuwe wijk met aan de rand 3 flats met appartementen van 40m2. Dan haal je al snel die 30% van het aantal gebouwde woningen is sociale huur/sociale koop.

Daarom zegt alleen een maximale huurprijs/koopsom imo weinig, eigenlijk zou men van een maximale huursom/koopsom per m2 moeten uitgaan met opslag voor extra's als een tuin, berging en/of parkeerplaats.

[aljooge]

Die goedkope huizen zijn bedoeld voor de mensen die moeilijk de huren kan opbrengen. Vraag is of je hier niet mee het tegenovergestelde bereikt, dat er helemaal niet meer wordt gebouwd en dat voor die doelgroep het woningtekort alleen maar groter wordt.

[Kalentum]

hoevenpe schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 00:14:
Hoeveel duurder gaat die 30% vrije sector koop wel niet worden om 70% verlieslatende sociale huur en koop te compenseren? Dat krijg je als projectontwikkelaar nooit rondgerekend:

[...]

Dit gaat over projecten van woningcorporaties. Daar mogen best aanvullende eisen aan worden gesteld.

Het lijkt wel alsof je denkt dat dit over alle nieuwbouw gaat.

[xiangpo]

hoevenpe schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 01:57:
[...]

Daarom zegt alleen een maximale huurprijs/koopsom imo weinig, eigenlijk zou men van een maximale huursom/koopsom per m2 moeten uitgaan met opslag voor extra's als een tuin, berging en/of parkeerplaats.

Dat hebben we ook en heet het puntenstelsel.

[THE_BASE]

https://nos.nl/l/2579100
GL-PvdA kiest wonen als hoofdthema: 'hypotheekrenteaftrek in 12 jaar afbouwen'

Ik vraag me hierbij af hoeveel draagvlak er is vanuit de samenleving? En hoeveel mensen er dan toch in de financiële problemen gaan komen?

[wimjongil]

THE_BASE schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 07:38:
https://nos.nl/l/2579100
GL-PvdA kiest wonen als hoofdthema: 'hypotheekrenteaftrek in 12 jaar afbouwen'

Ik vraag me hierbij af hoeveel draagvlak er is vanuit de samenleving? En hoeveel mensen er dan toch in de financiële problemen gaan komen?

Vanuit woningeigenaren waarschijnlijk weinig draagvlak (alhoewel ik verwacht dat de meeste mensen met enig economisch inzicht er wel voorstander van zijn). Tegelijkertijd denk ik dat er helemaal niemand in de problemen komt. Wij hebben afgelopen jaar een maximale hypotheek afgesloten en zouden makkelijk zonder de HRA kunnen. Dan maar wat minder sparen elke maand. Als er al mensen zijn met hypotheken met zeg >8% rente, dan gaat dat over oude hypotheken lijkt me en dan is de hypotheeksom dusdanig laag dat dat ook niet problematisch wordt.

Daarbovenop zou ik verwachten dat het afschaffen van de HRA gepaard gaat met een lagere IB, dus dat zou ook nog eens dempend werken.

[hoevenpe]

Kalentum schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 07:35:
Dit gaat over projecten van woningcorporaties. Daar mogen best aanvullende eisen aan worden gesteld.

Het lijkt wel alsof je denkt dat dit over alle nieuwbouw gaat.

Ik maak nergens uit op dat het om woningbouwcorporaties gaat, maar als dat zo is gaan zij dit ook nooit financieel rondbreien.

[Davidrrr]

*knip*

[ Voor 112% gewijzigd door twain4me op 19-08-2025 09:58 . Reden: offtopic ]

[Kalentum]

hoevenpe schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 08:20:
[...]

Ik maak nergens uit op dat het om woningbouwcorporaties gaat, maar als dat zo is gaan zij dit ook nooit financieel rondbreien.

Dat staat in het verkiezingsprogramma!

[bie100]

wimjongil schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 07:56:
[...]


Daarbovenop zou ik verwachten dat het afschaffen van de HRA gepaard gaat met een lagere IB, dus dat zou ook nog eens dempend werken.

Ja een lagere IB wat denk je zelf

[Conrado]

jimmyhendrix129 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 23:40:
Zijn luxere woningen (prijsklasse 1,2 - 6 miljoen nu, dus niet vroeger), meer of minder in prijs toegenomen dan middenklasse woningen (prijsklasse 300k - 500k nu)?

Duidelijk minder: in het top segment speelt de schaarste niet zo. Daarnaast zijn kopers heel kieskeurig. Een huis moet precies zijn wat ze zoeken. Dat beperkt de echte gegadigden.

[Kalentum]

bie100 schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 08:29:
[...]


Ja een lagere IB wat denk je zelf

Ze willen de opbrengst inzetten voor woningbouw en lastenverlichting

[Sir_Lion]

*knip*

[ Voor 98% gewijzigd door twain4me op 19-08-2025 09:58 . Reden: Reactie op geknipte qoute (en let op offtopic) ]

[martijn1p]

Novari131 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 21:13:
[...]


Lekker een huis van 4000 euro per maand huren en vanaf dag 1 niet betalen. Goed idee, PvdA!

Totaal onrealistisch en deze zin hadden ze ook niet moeten opschrijven. Dat is bewust mensen tegen elkaar opzetten, net zoals termen als ‘woekerhuren’ en ‘huisjesmelker’ blijven benoemen. Je hebt verhuurders simpelweg nodig in een gezonde markt. Als je daarbij ook nog eens huren wilt reguleren, ontkoppeling (of minder zwaar laten meetellen) van de WOZ voor de maximale huurprijs dan ontschiet je de economische realiteit.

[bie100]

Kalentum schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 08:32:
[...]


Ze willen de opbrengst inzetten voor woningbouw en lastenverlichting

Ja tussen willen en doen zit nog een wereld van verschil vooral met verkiezingstijd en beloftes

[Davidrrr]

Laat maar 🤣

[ Voor 98% gewijzigd door Davidrrr op 19-08-2025 09:11 ]

[Conrado]

Sir_Lion schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 08:34:
Kun je nou eindelijk eens antwoord geven? Of heb je geen weerwoord hiervoor? Cognitive dissonance?

@Sir_Lion en @Davidrrr, kap ‘es met dat op de man spelen, dat is voor ons niet prettig lezen.

Besef dat je 3 tot 4 partijen nodig hebt om überhaupt tot een coalitie te komen. Regeringsprogramma’s zijn grijze brei geworden met wat klontjes partijprogramma.

[hoevenpe]

Kalentum schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 08:23:
Dat staat in het verkiezingsprogramma!

Aha, van mijn HRA en het op laten lopen van de staatsschuld...

No way dat CDA en VVD hierin mee gaan, anders is het de laatste keer dat ik ooit op ze gestemd heb.

[RonJ]

hoevenpe schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 09:06:
[...]

No way dat CDA en VVD hierin mee gaan, anders is het de laatste keer dat ik ooit op ze gestemd heb.

Je hebt je lesje nog stééds niet geleerd? Natuurlijk gaan ze hier deels in mee in ruil voor pluche.

[Mickey77]

We hebben het in NL al jaren over het afbouwen van de HRA maar mensen worden er vooral bang van. De gedachte is dat huizen dan onbetaalbaar worden. Maar terugkijkend denk ik dat de HRA de laatste decennia eerder prijsverhogend heeft gewerkt. Want je kunt dankzij de HRA aftrek meer bieden op huizen.

De vraag die ik mijzelf stel is dan ook: in hoeverre zou het afbouwen van de HRA leiden tot verlaging van de huizenprijzen? Toekomstige kopers kunnen minder bieden dus zou je denken dat huizen minder op gaan brengen. Dan zouden de WOZ waarden ook dalen. Is dat realistisch? Of denken jullie dan we alleen een dempend effect gaan zien, of helemaal geen effect?

[Get!em]

Mickey77 schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 09:22:
We hebben het in NL al jaren over het afbouwen van de HRA maar mensen worden er vooral bang van. De gedachte is dat huizen dan onbetaalbaar worden. Maar terugkijkend denk ik dat de HRA de laatste decennia eerder prijsverhogend heeft gewerkt. Want je kunt dankzij de HRA aftrek meer bieden op huizen.

De vraag die ik mijzelf stel is dan ook: in hoeverre zou het afbouwen van de HRA leiden tot verlaging van de huizenprijzen? Toekomstige kopers kunnen minder bieden dus zou je denken dat huizen minder op gaan brengen. Dan zouden de WOZ waarden ook dalen. Is dat realistisch? Of denken jullie dan we alleen een dempend effect gaan zien, of helemaal geen effect?

Een bijeffect van het verlagen van de HRA is dat de hypotheekmarkt veel rentegevoeliger wordt. Bij stijgende rente heb je een snellere stijging van maandlasten. De HRA vlakt de stijging (en daling) deels af. Zeker voor starters, die een hogere rentelast hebben die in de aftrek komt.

Het is dus niet zomaar een positief effect op de woningmarkt, en zeker niet voor starters. Als de rente weer een paar keer snel gaat stijgen of dalen, zullen dat ook schokken zijn in de woningmarkt en onstabiele situaties zijn nooit goed voor de economie.

[dylan111111]

Mickey77 schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 09:22:
We hebben het in NL al jaren over het afbouwen van de HRA maar mensen worden er vooral bang van. De gedachte is dat huizen dan onbetaalbaar worden. Maar terugkijkend denk ik dat de HRA de laatste decennia eerder prijsverhogend heeft gewerkt. Want je kunt dankzij de HRA aftrek meer bieden op huizen.

De vraag die ik mijzelf stel is dan ook: in hoeverre zou het afbouwen van de HRA leiden tot verlaging van de huizenprijzen? Toekomstige kopers kunnen minder bieden dus zou je denken dat huizen minder op gaan brengen. Dan zouden de WOZ waarden ook dalen. Is dat realistisch? Of denken jullie dan we alleen een dempend effect gaan zien, of helemaal geen effect?

Weet je wat het ook is. De afbouw van de HRA vergroot het woningaanbod niet. Het beïnvloedt alleen de betaalcapaciteit van kopers. Minder aftrek verlaagt het maximale bod dat huishoudens kunnen doen, waardoor prijsgroei wordt gedempt of prijzen dalen, afhankelijk van marktdruk. Voor starters betekent dit slechts lagere biedingsruimte bij gelijkblijvend schaarste. Zonder extra bouw of structurele verruiming van aanbod verandert de toegankelijkheid voor starters nauwelijks.

Dit versterkt ook de ongelijkheid, wie familievermogen kan aanspreken (familie bank) behoudt koopkracht, terwijl huishoudens zonder die optie harder geraakt worden door het lagere maximale leenbedrag via de bank.

[FreakNL]

THE_BASE schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 07:38:
https://nos.nl/l/2579100
GL-PvdA kiest wonen als hoofdthema: 'hypotheekrenteaftrek in 12 jaar afbouwen'

Ik vraag me hierbij af hoeveel draagvlak er is vanuit de samenleving? En hoeveel mensen er dan toch in de financiële problemen gaan komen?

Ik als woningeigenaar zeg;
Prima!

En dan heb ik nog 3.4% rente zelfs…

De hele HRA is een farce.

En er komt helemaal niemand in de problemen. Zeker niet als je het gestaag afbouwt.

Ik snap ook de hele discussie niet. We hebben al afgebouwd naar 37% (?), waarom daar niet gewoon mee doorgaan?

[twain4me]

Modbreak:

Wie de schoen past trekt hem aan:

IK plaats nog maar eens een vriendelijke herinnering dat dit niet "het nederlandse politiek topic" is. Ik verzoek daarom dus nog een laatste keer om eerste te lezen wat je nu eigenlijk schrijft en controleerd of het wel ontopic is,voordat je het post. Hoevaak "eerlijk" in het verkiezingsprogramma staat is natuurlijk totaal offtopic. en zo zijn er veel meer voorbeelden. Als jullie zelf de gens niet kunnen respecteren gaan wij hem handhaven en wordt het een stuk minder leuk

[wimjongil]

Get!em schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 09:31:
[...]


Een bijeffect van het verlagen van de HRA is dat de hypotheekmarkt veel rentegevoeliger wordt. Bij stijgende rente heb je een snellere stijging van maandlasten. De HRA vlakt de stijging (en daling) deels af. Zeker voor starters, die een hogere rentelast hebben die in de aftrek komt.

Het is dus niet zomaar een positief effect op de woningmarkt, en zeker niet voor starters. Als de rente weer een paar keer snel gaat stijgen of dalen, zullen dat ook schokken zijn in de woningmarkt en onstabiele situaties zijn nooit goed voor de economie.

Dat is zeker waar, al verwacht ik ook dat hypotheekverstrekkers wat scherpere tarieven gaan hanteren. Met de Nederlandse betaalmoraal kun je goed betogen dat de huidige tarieven een free lunch bevatten voor de hypotheekverstrekkers. Gesubsidieerd door de overheid.

[Get!em]

FreakNL schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 09:42:
[...]


Ik als woningeigenaar zeg;
Prima!


En dan heb ik nog 3.4% rente zelfs…

En dat is net het verschil, have en have nots.

Iemand met een woning en al een overwaarde, ziet de rentelast niet heel hoog. Iemand die starter is, heeft zeer waarschijnlijk een 90%+ LTV.

De hele HRA is een farce.

En er komt helemaal niemand in de problemen. Zeker niet als je het gestaag afbouwt.

Ik snap ook de hele discussie niet. We hebben al afgebouwd naar 37% (?), waarom daar niet gewoon mee doorgaan?

BIj 37% en een bruto hypotheeklast van €2400, is de HRA van 37% naar 0% dus gewoon een stijging van maandlasten van bijna €800. (wat dus al is bij een hypotheek van 5 ton en 3,5% rente)

[wimjongil]

Get!em schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 10:31:
[...]

En dat is net het verschil, have en have nots.

Iemand met een woning en al een overwaarde, ziet de rentelast niet heel hoog. Iemand die starter is, heeft zeer waarschijnlijk een 90%+ LTV.

[...]


BIj 37% en een bruto hypotheeklast van €2400, is de HRA van 37% naar 0% dus gewoon een stijging van maandlasten van bijna €800. (wat dus al is bij een hypotheek van 5 ton en 3,5% rente)

En die stijging van 800 is prima op te vangen vanwege de strenge leennormen. Zelfs bij een maximale hypotheek (gaf ik hierboven ook al aan, ik zit ook nog op ~100% LTV).

[xiangpo]

Get!em schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 10:31:
[...]
BIj 37% en een bruto hypotheeklast van €2400, is de HRA van 37% naar 0% dus gewoon een stijging van maandlasten van bijna €800. (wat dus al is bij een hypotheek van 5 ton en 3,5% rente)

Weet je het zeker? Volgens mijn berekening is dat nog geen 600 euro.

[dikkiedik]

wimjongil schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 10:44:
[...]


En die stijging van 800 is prima op te vangen vanwege de strenge leennormen. Zelfs bij een maximale hypotheek (gaf ik hierboven ook al aan, ik zit ook nog op ~100% LTV).

in tijden waar een mooie koopkrachtverbetering een paar tientjes is lijkt me 800 euro achteruitgang toch wel significant. Neemt niet weg dat het gezin met die 2400 euro bruto hypotheek en 800 euro aftrek waarschijnlijk op een andere manier een groot deel van deze euro's weer terug zal zien. Bijvoorbeeld door verlaging van hun inkomstenbelasting. Maar mensen met relatief veel HRA door of hoge rente, of door hoge hypotheek, die zullen dan wel het meest nadelig uitkomen. En dat zijn dus vaak starters.

Even een bierviltjes berekening. Totaal 14 miljard per jaar HRA in de begroting. Totaal 4,7mln koopwoningen. Dan gaat het om ongeveer €3000,- per jaar per koopwoninghuishouden aan HRA gemiddeld.

Als je daar boven zit zul je nadelig uit de afbouw komen. Zit je daaronder kom je er waarschijnlijk wat voordeliger uit. Uiteraard ook afhankelijk van waar ze die 14 miljard willen gaan laten landen. Maar de meeste partijen zijn het er wel over eens dat dat volgens mij ten gunste moet gaan komen van de werkenden, lees; daling inkomstenbelasting.

YouTube: Wonen is juist betaalbaarder geworden. En toch is er een wooncrisis ...

hier wel een interessante podcast over de wooncrisis en betaalbaarheid.

[Get!em]

xiangpo schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 10:56:
[...]


Weet je het zeker? Volgens mijn berekening is dat nog geen 600 euro.

Klopt, was even te grof in rekenen. Bij afbouw in 12 jaar is het verschil in 12e jaar ergens onder de 400€

[Conrado]

Kortom, de HRA is vooral een politiek thema in het kader van begroting. Het effect voor huishoudens is beperkt en de invloed op de huizenprijzen waarschijnlijk ook.
Los daarvan, afschaffing levert geen huis extra op……

[wimjongil]

dikkiedik schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 11:01:
[...]


in tijden waar een mooie koopkrachtverbetering een paar tientjes is lijkt me 800 euro achteruitgang toch wel significant. Neemt niet weg dat het gezin met die 2400 euro bruto hypotheek en 800 euro aftrek waarschijnlijk op een andere manier een groot deel van deze euro's weer terug zal zien. Bijvoorbeeld door verlaging van hun inkomstenbelasting. Maar mensen met relatief veel HRA door of hoge rente, of door hoge hypotheek, die zullen dan wel het meest nadelig uitkomen. En dat zijn dus vaak starters.

Even een bierviltjes berekening. Totaal 14 miljard per jaar HRA in de begroting. Totaal 4,7mln koopwoningen. Dan gaat het om ongeveer €3000,- per jaar per koopwoninghuishouden aan HRA gemiddeld.

Als je daar boven zit zul je nadelig uit de afbouw komen. Zit je daaronder kom je er waarschijnlijk wat voordeliger uit. Uiteraard ook afhankelijk van waar ze die 14 miljard willen gaan laten landen. Maar de meeste partijen zijn het er wel over eens dat dat volgens mij ten gunste moet gaan komen van de werkenden, lees; daling inkomstenbelasting.

YouTube: Wonen is juist betaalbaarder geworden. En toch is er een wooncrisis ...

hier wel een interessante podcast over de wooncrisis en betaalbaarheid.

Daarom zal er ook weinig draagvlak zijn. Maargoed bij een HRA van 800 hoort ongeveer een hypotheek van 750k volgens de hypotheker, daarvoor moet je 2x 75k verdienen. Dan is 800 per maand minder vervelend, maar in de praktijk een vakantie minder per jaar. Overigens lijken die cijfers van de hypotheker niet helemaal correct (of ik mis wat), op basis van eigen ervaring zou ik verwachten dat je bij ca. 6 ton al aan de 800 HRA zit. Maargoed, een stel met 3x 60k kan ook wel per maand 800 missen, zeker als er nog eens 250 per maand extra binnenkomt vanwege lagere box 1. Maar dat laatste valt nog maar te bezien natuurlijk

[Youri93]

FreakNL schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 09:42:
[...]


Ik als woningeigenaar zeg;
Prima!

En dan heb ik nog 3.4% rente zelfs…

De hele HRA is een farce.

En er komt helemaal niemand in de problemen. Zeker niet als je het gestaag afbouwt.

Ik snap ook de hele discussie niet. We hebben al afgebouwd naar 37% (?), waarom daar niet gewoon mee doorgaan?

Hoe lang heb je mogen genieten van HRA?

[Paprika]

wimjongil schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 11:32:
[...]
Maargoed bij een HRA van 800 hoort ongeveer een hypotheek van 750k volgens de hypotheker, daarvoor moet je 2x 75k verdienen. Dan is 800 per maand minder vervelend, maar in de praktijk een vakantie minder per jaar.

Interesssant. Om 800 euro netto meer te gaan verdienen moet je een salarisopslag krijgen van 1600 euro en er zijn maar weinig mensen die zouden zeggen: joh, maar 1600? Laat maar zitten. Wanneer je aan de andere kant van dat netto salaris 800 euro laat verdwijnen is dat vervelend en maar een vakantie minder per jaar. Alsof al die Nederlanders zomaar 9600 euro begroten voor een enkele vakantie.

[wimjongil]

Paprika schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 12:46:
[...]

Interesssant. Om 800 euro netto meer te gaan verdienen moet je een salarisopslag krijgen van 1600 euro en er zijn maar weinig mensen die zouden zeggen: joh, maar 1600? Laat maar zitten. Wanneer je aan de andere kant van dat netto salaris 800 euro laat verdwijnen is dat vervelend en maar een vakantie minder per jaar. Alsof al die Nederlanders zomaar 9600 euro begroten voor een enkele vakantie.

Als je met z'n tweeën >120k per jaar pakt, raak je van 10k per jaar minder niet in acute financiële problemen. Dat was het punt. Dat het niet leuk is en je liever wel die 10k krijgt, snapt iedereen.

[hoevenpe]

Conrado schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 11:28:
Het effect voor huishoudens is beperkt en de invloed op de huizenprijzen waarschijnlijk ook.

Het effect voor de meesten van ons is inderdaad beperkt: wie z'n huis 20 jaar geleden gekocht heeft zal inmiddels een hoger huurwaardeforfait hebben dan HRA oplevert, het zijn recente starters en toekomstige starters die de pineut zijn.

Huizenprijzen gaan niet dalen, hun maandlasten stijgen wel...

[Conrado]

hoevenpe schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 13:05:
Huizenprijzen gaan niet dalen, hun maandlasten stijgen wel...

Ja, dat vind ik ook het ‘gemene’.van het huidige debat. Politiek en opiniemakers praten graag over HRA, wat het budgetair kost en wijzen graag naar de steenrijke - what’s in a word - huizenbezitter. Ze laten daarbij gemakshalve bijvoorbeeld het EWF buiten beschouwing.

Tja, politiek is een spel waar je tegen vieze handen moet kunnen

[FreakNL]

Youri93 schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 11:45:
[...]


Hoe lang heb je mogen genieten van HRA?

10 jaar nu

[Sport_Life]

Paprika schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 12:46:
[...]

Interesssant. Om 800 euro netto meer te gaan verdienen moet je een salarisopslag krijgen van 1600 euro en er zijn maar weinig mensen die zouden zeggen: joh, maar 1600? Laat maar zitten. Wanneer je aan de andere kant van dat netto salaris 800 euro laat verdwijnen is dat vervelend en maar een vakantie minder per jaar. Alsof al die Nederlanders zomaar 9600 euro begroten voor een enkele vakantie.

Je kunt 800 euro HRA helemaal niet vergelijken met 1600 bruto inkomen.

Ten eerste is die 800 euro in de praktijk veel lager (eerder 600 en met eigen geld eerder 500). Daarnaast bouwt de HRA in ~15-20 jaar af naar 0 wegens stijgende woz waarde en aflossingen.
Terwijl 1600 extra bruto inkomen jaarlijks juist meer waard wordt door (CAO) stijgingen, ook nog extra vakantiegeld en pensioen oplevert, etc.

Dus die 400 HRA is na 15 jaar ongeveer 0 en die 1600 bruto is na 15 jaar gestegen tot ~2500...

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 19-08-2025 14:08 ]

[Autonoesis]

Conrado schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 11:28:
Kortom, de HRA is vooral een politiek thema in het kader van begroting. Het effect voor huishoudens is beperkt en de invloed op de huizenprijzen waarschijnlijk ook.
Los daarvan, afschaffing levert geen huis extra op……

Niet direct! De problemen van meer huizen bouwen is een veelkoppig monster. Één van de problemen is personeelsgebrek. Niet dat we weinig bouwmensen in Nederland hebben! Maar omdat we in Nederland veel in en rondom huis met hypothecair krediet kunnen financieren zijn we in Nederland massaal aan het verbouwen geslagen wat gewoon erg arbeidsintensief is en dus veel mankracht vraagt. Wordt geld lenen hiervoor minder aantrekkelijk komen er meer vakmensen beschikbaar om huizen te bouwen inplaats van verbouwen.

[hoevenpe]

Autonoesis schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 14:21:
Wordt geld lenen hiervoor minder aantrekkelijk komen er meer vakmensen beschikbaar om huizen te bouwen inplaats van verbouwen.

Verbouwen gebeurd vooral omdat die grotere/luxere woning niet op Funda te vinden is.

Mensen die verbouwen wonen meestal al een tijd in hun huidige woning, hebben relatief lage lasten en kunnen veel uit eigen middelen financieren. Ook nu krijg je voor een verbouwing geen extra HRA dacht ik, de tijd van 'Leen van Frisia' ligt alweer een tijdje achter ons.

[Señor Sjon]

Autonoesis schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 14:21:
[...]


Niet direct! De problemen van meer huizen bouwen is een veelkoppig monster. Één van de problemen is personeelsgebrek. Niet dat we weinig bouwmensen in Nederland hebben! Maar omdat we in Nederland veel in en rondom huis met hypothecair krediet kunnen financieren zijn we in Nederland massaal aan het verbouwen geslagen wat gewoon erg arbeidsintensief is en dus veel mankracht vraagt. Wordt geld lenen hiervoor minder aantrekkelijk komen er meer vakmensen beschikbaar om huizen te bouwen inplaats van verbouwen.

De aannemers die verbouwen zijn niet de aannemers die nieuwbouwwijken maken.

[Señor Sjon]

hoevenpe schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 00:14:
Hoeveel duurder gaat die 30% vrije sector koop wel niet worden om 70% verlieslatende sociale huur en koop te compenseren? Dat krijg je als projectontwikkelaar nooit rondgerekend:

[...]

Dit is al landelijk beleid:
30% sociaal
67% sociaal + betaalbaar
33% vrije sector

En dan het liefst binnenstedelijk met een heel participatietraject erbij (en dan alsnog naar Den Haag op de koffie bij Raad van State). Dat dit funest is voor (gemeentelijke!) grondwaarde maakt het dat projecten niet heel hard gaan.

[Hertog_Martin]

Of HRA nou een farce is of niet, het is wel een financiële factor waar mee gerekend is door mensen bij het maken van het financiële plaatje voor het kopen van een huis. Samen met veel andere dingen is het vooral zeer lastig als inwoner van Nederland dat de hoeveelheid regelingen en subsidies het zo maken dat men kan denken dat het allemaal goed uitkomt mét die regelingen en subsidies, maar men vervolgens in het nauw kan komen als ze plots afgeschaft worden. Je kan nooit een goed meerjaars financieel plaatje maken omdat bij volgende verkiezingen een hoop parameters ineens uit het raam vliegen. De spelregels veranderen continu. Ik vind dat als je met bepaalde spelregels gekocht hebt die niet ineens mogen wijzigen. Dus dan zou je alleen voor nieuwe hypotheken de HRA moeten afschaffen. En om daar niet een groot oneerlijk verschil in te krijgen tussen nu kopen of een jaartje eerder, zou dat dus geleidelijk verlaagd moeten worden. Dus combinatie van alleen van toepassing op nieuwe hypotheken en afbouwen in 12 jaar. Dus nieuwe hypotheken volgend jaar bijvoorbeeld nog 37%, jaar er op 34%, dan 31% etc.

Ja dan ben je decennia bezig om boel gelijk te trekken, maar dat gejojo om de paar jaar in regelingen en subsidies moet eens afgelopen zijn. Er zijn veel regelingen, toeslagen etc. die afgeschaft mogen worden / versimpeld moeten worden. Maar dat kan niet over één nacht ijs.

[mitsumark]

Señor Sjon schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 14:32:
De aannemers die verbouwen zijn niet de aannemers die nieuwbouwwijken maken.

Veel competenties zijn wel hetzelfde of een soort van gelijkwaardig (meer op een andere schaal), wat er afwijkt is makkelijker om te scholen dan vanuit beroepen waar "we" vanaf willen.

[Señor Sjon]

mitsumark schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 15:00:
[...]

Veel competenties zijn wel hetzelfde of een soort van gelijkwaardig (meer op een andere schaal), wat er afwijkt is makkelijker om te scholen dan vanuit beroepen waar "we" vanaf willen.

Je moet ook nog de mensen hebben die het willen. Nieuwbouw wordt vaak als te productiegedreven gezien met te weinig eigen inbreng vanuit een vakman. In verbouw worden andere kwaliteiten gevraagd. Als wij onderhoud/verbouwingsmensen op nieuwbouw gaan zetten worden ze diep ongelukkig en raken we ze kwijt.

Het is eigenlijk stellen dat iedere ICTer hetzelfde kan, terwijl daar ook wel wat gradaties inzitten.

[ Voor 8% gewijzigd door Señor Sjon op 19-08-2025 15:06 ]

[hoevenpe]

Señor Sjon schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 15:05:
Nieuwbouw wordt vaak als te productiegedreven gezien met te weinig eigen inbreng vanuit een vakman. In verbouw worden andere kwaliteiten gevraagd.

Verbouwen is veel meer een individueel proces waar de vakman veel vrijheid heeft iets moois te maken. Samen met de opdrachtgever binnen een vooraf vastgesteld budget iets moois maken, flexibel aanpassingen maken bij voortschrijdend inzicht.

Nieuwbouw ligt vast, vooral meters maken en niets anders doen ook al weet je dat het een mindere oplossing is.

[Conrado]

Hertog_Martin schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 14:55:
Of HRA nou een farce is of niet, het is wel een financiële factor waar mee gerekend is door mensen bij het maken van het financiële plaatje voor het kopen van een huis.

Dat klopt. Echter, zelfs met lage inflatie ziet dat plaatje er na 12 jaar een stuk rooskleuriger uit. Kortom 12 jaar zou, op het eerste gezicht, kunnen.

Er zijn veel regelingen, toeslagen etc. die afgeschaft mogen worden / versimpeld moeten worden. Maar dat kan niet over één nacht ijs.

En daar zit ook mijn angst. Het is makkelijk om de HRA af te bouwen en tegelijkertijd verder niets re veranderen. Ik noem maar het EWF. Hopelijk worft dat wisselgeld tijdens onderhandelingen.

[Metro2002]

Mickey77 schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 09:22:
We hebben het in NL al jaren over het afbouwen van de HRA maar mensen worden er vooral bang van. De gedachte is dat huizen dan onbetaalbaar worden. Maar terugkijkend denk ik dat de HRA de laatste decennia eerder prijsverhogend heeft gewerkt. Want je kunt dankzij de HRA aftrek meer bieden op huizen.

De vraag die ik mijzelf stel is dan ook: in hoeverre zou het afbouwen van de HRA leiden tot verlaging van de huizenprijzen? Toekomstige kopers kunnen minder bieden dus zou je denken dat huizen minder op gaan brengen. Dan zouden de WOZ waarden ook dalen. Is dat realistisch? Of denken jullie dan we alleen een dempend effect gaan zien, of helemaal geen effect?

In Belgie is de HRA (woonbonus) in 2020 afgeschaft en dat is niet eens zichtbaar op de grafieken met de woningprijs stijgingen. Ik verwacht dan ook dat de HRA afschaffing in nederland ook amper tot geen enkel effect gaat hebben op de huizenprijzen, wel een serieuze daling in koopkracht voor jan modaal met koopwoning.

Conrado schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 13:26:
[...]

Ja, dat vind ik ook het ‘gemene’.van het huidige debat. Politiek en opiniemakers praten graag over HRA, wat het budgetair kost en wijzen graag naar de steenrijke - what’s in a word - huizenbezitter. Ze laten daarbij gemakshalve bijvoorbeeld het EWF buiten beschouwing.

Tja, politiek is een spel waar je tegen vieze handen moet kunnen

Jep, dat is mij ook een doorn in het oog aangezien de HRA ooit is ingevoerd ter compensatie van het EWF. Als de HRA sneuvelt zou het EWF ook moeten verdwijnen. Sowieso al de meest idiote belasting die er is. Belasting betalen omdat je geen geld kwijt bent aan huren omdat je hebt gekocht.... Als er morgen een OV forfait zou worden voorgesteld voor iedereen met een auto zou ook iedereen je naar de dichtsbijzijnde GGZ afvoeren.

[ Voor 29% gewijzigd door Metro2002 op 19-08-2025 15:27 ]

[Biggg]

Metro2002 schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 15:21:
[...]

Jep, dat is mij ook een doorn in het oog aangezien de HRA ooit is ingevoerd ter compensatie van het EWF. Als de HRA sneuvelt zou het EWF ook moeten verdwijnen. Sowieso al de meest idiote belasting die er is. Belasting betalen omdat je geen geld kwijt bent aan huren omdat je hebt gekocht.... Als er morgen een OV forfait zou worden voorgesteld voor iedereen met een auto zou ook iedereen je naar de dichtsbijzijnde GGZ afvoeren.

Precies, gewoon eigen huis naar box 3. Hebben we die hele EWF niet meer nodig.

[Sport_Life]

Biggg schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 15:50:
[...]


Precies, gewoon eigen huis naar box 3. Hebben we die hele EWF niet meer nodig.

Precies lekker allemaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij, iedereen lage lasten (Oh nee wacht...).

[Autonoesis]

hoevenpe schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 14:28:
[...]

Verbouwen gebeurd vooral omdat die grotere/luxere woning niet op Funda te vinden is.

Mensen die verbouwen wonen meestal al een tijd in hun huidige woning, hebben relatief lage lasten en kunnen veel uit eigen middelen financieren. Ook nu krijg je voor een verbouwing geen extra HRA dacht ik, de tijd van 'Leen van Frisia' ligt alweer een tijdje achter ons.

Dat dacht jij! Er wordt tegen de klippen op geleend. 40% van de hypotheekaanvragen zijn een oversluiting of verhoging (zijn natuurlijk een tigtal anders redenen) . Een klant van ons, een bekend keukenboer uit Nordhorn is maar wat blij met alle Nederlandse klanten die nagenoeg alles op krediet kopen . Want van de Duitsers, die eens in de 40 jaar cash een nieuwe keuken kopen, had hij nooit zo groot kunnen worden.

Hetzelfde verhaal hoor ik van diverse bouwers (meestal ZZP-ers) dat de meeste verbouwingen worden gefinanceerd en niet cash worden afgetikt.

Señor Sjon schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 14:32:
[...]


De aannemers die verbouwen zijn niet de aannemers die nieuwbouwwijken maken.

Dat komt omdat een groot deel door grondmonopolisten worden ontwikkeld. Iedereen die bekend is in dit wereldje weet dat hier alleen de rouwdouwers willen werken. "het is maar projectbouw" tenslotte waar winstmaximalisatie voor kwaliteit gaat . Dan liever kleinere particuliere verbouwingen wat onder de streep ook nog eens meer oplevert. Ik ben daarom een groot pleitbezorger van veel meer bouwen in particulier opdrachtgeverschap. Niet alleen meer keuze vrijheid, meer concurrentie, meer betrokkenheid voor lokale bedrijven, gaat ook nog eens sneller en het ook raar genoeg nog eens goedkoper is dan projectmatig bouwen met enorm veel overhead.

[Señor Sjon]

Particulier klinkt leuk, maar die bebouwt enkel een kavel, niet een heel gebied. Daarbij komt dat banken pas willen financieren bij een onherroepelijke omgevingsvergunning EN getekende offerte aannemer. Dus je kan zelf een tonnetje voorfinancieren OF in zee gaan met een catalogusbouwer die een deel van de lasten voorfinanciert voor je (met name ontwerp e.d.).

Met particulier opdrachtgeverschap haal je niet de volumes die nodig zijn. Dan verwacht je heel veel projectontwikkeling van gemeentes, maar die hebben daar de capaciteit en kunde niet voor (noch is dit vrij beschikbaar in de markt). Het is niet ongewoon om 3-4 projectleiders bij een gemeente te verslijten. Ze worden telkens ingehuurd en zeker met de nieuwe ZZP wetgeving ook net zo snel weer vervangen.

[Biggg]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 15:53:
[...]

Precies lekker allemaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij, iedereen lage lasten (Oh nee wacht...).

Over de discussie rond HRA / EWF / Box 1 vs Box 3:

Het is allemaal een verdelingsvraagstuk van de belastingdruk; wie brengt welk deel op van de 440 miljard die we jaarlijks nodig hebben voor de uitgaven die we doen. Nu hebben huizenbezitters een fiscaal voordeel tov niet-huizenbezitters. Sterker nog; rijke huizenbezitters hebben ook een groter belasting voordeel tov minder rijke huizenbezitters. Daarvan zou je kunnen zeggen dat het niet eerlijk is, en ook niet wenselijk mbt de ontwikkeling van huizenprijzen en overige maatschappelijke effecten. Als je dat afschaft, dan gaan andere belastingen dus per definitie omlaag. Die 440 miljard die er binnen moet komen blijft daarbij gewoon gelijk.

Daar worden een hoop angstverhalen over verspreid. Maar juist omdat de allerrijksten het grootste voordeel hebben, dan kan bij een gekoppelde belastingverlaging de optelsom voor de minder rijke huizenbezitters - die deze fiscale voordelingen het moeilijkst kunnen missen - juist positief uitpakken.

Het onhandige van GL/PvdA is dat zij zeggen: "we schaffen de HRA af" en geven het geld op deze manier uit. Dan is het ineens geen verdelingsvraagstuk meer, maar een belastingverhoging. Die 440 miljard gaat omhoog. Die 2 dingen moet je gewoon niet mixen.

[F.Baarda]

Ik denk, wat er ook gebeurd bij afschaffen HRA dat de huizenprijzen niet gaan dalen omdat de HRA is afgeschaft. Ik denk eerder dat mensen gaan blijven zitten waar ze zitten. Dat de woningmarkt verder op slot gaat en de mensen met voldoende middelen toch wel kopen. Dat de rijken veel voordeel zouden hebben met de HRA, vergeet niet dat deze woningen ook veel waard zijn en dit onder andere via de andere kant weer grotendeels terugvloeit in de vorm WOZ.

[El Capitan]

F.Baarda schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 16:42:
Ik denk, wat er ook gebeurd bij afschaffen HRA dat de huizenprijzen niet gaan dalen omdat de HRA is afgeschaft. Ik denk eerder dat mensen gaan blijven zitten waar ze zitten. Dat de woningmarkt verder op slot gaat en de mensen met voldoende middelen toch wel kopen. Dat de rijken veel voordeel zouden hebben met de HRA, vergeet niet dat deze woningen ook veel waard zijn en dit onder andere via de andere kant weer grotendeels terugvloeit in de vorm WOZ.

inderdaad, misschien een tijdelijke bevriezing van de markt. Na een periode "wennen aan het nieuwe normaal" is het probleem van het huizen tekort niet opgelost en lopen de prijzen weer verder op.

[Biggg]

F.Baarda schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 16:42:
Dat de rijken veel voordeel zouden hebben met de HRA, vergeet niet dat deze woningen ook veel waard zijn en dit onder andere via de andere kant weer grotendeels terugvloeit in de vorm WOZ.

Je bedoelt waarschijnlijk OZB. Dat gaat om honderden euro's meer gemeentebelasting vs duizenden tot tienduizenden euro's box 1 belastingvoordeel door HRA etc.

[Rubbergrover1]

THE_BASE schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 07:38:
https://nos.nl/l/2579100
GL-PvdA kiest wonen als hoofdthema: 'hypotheekrenteaftrek in 12 jaar afbouwen'

Ik vraag me hierbij af hoeveel draagvlak er is vanuit de samenleving? En hoeveel mensen er dan toch in de financiële problemen gaan komen?

Die daling van het maximale aftrekpercentage met 3% punt per jaar hebben we al een aantal jaar gehad. En zal een stijging in rentelasten geven vergelijkbaar met hoe de huur stijgt. Procentueel, inclusief aflossing, nemen de hypotheeklasten dus veel minder toe dan de woonlasten bij huur.

Als je je zorgen maakt over of mensen in de financiële problemen gaan komen door afschaffing van rente-aftrek, dan zou je je m.i. ook zorgen moeten maken over de betaalbaarheid van huur. Daarbij kom je ook zonder enig ingrijpen door de overheid al in een vergelijkbaar parket.

[F.Baarda]

Biggg schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 16:55:
[...]


Je bedoelt waarschijnlijk OZB. Dat gaat om honderden euro's meer gemeentebelasting vs duizenden tot tienduizenden euro's box 1 belastingvoordeel door HRA etc.

Je hebt gelijk, dat bedoelde ik. Ik was blijven hangen in de WOZ waarde van de woning waarop de OZB is gebaseerd. Maar goed, mocht iemand een dermate dure woning kunnen kopen zal er via de IB ook een flinke bijdrage in de staatskas zijn. Dus belastingvoordeel? Daar zie ik toch wat anders naar. Mensen die diverse vormen van toeslagen krijgen hebben ook een belastingvoordeel. Alleen mogen we daar niks van vinden want dat is zielig.

[Sport_Life]

Biggg schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 16:34:
[...]

Over de discussie rond HRA / EWF / Box 1 vs Box 3:

Het is allemaal een verdelingsvraagstuk van de belastingdruk; wie brengt welk deel op van de 440 miljard die we jaarlijks nodig hebben voor de uitgaven die we doen. Nu hebben huizenbezitters een fiscaal voordeel tov niet-huizenbezitters. Sterker nog; rijke huizenbezitters hebben ook een groter belasting voordeel tov minder rijke huizenbezitters. Daarvan zou je kunnen zeggen dat het niet eerlijk is, en ook niet wenselijk mbt de ontwikkeling van huizenprijzen en overige maatschappelijke effecten. Als je dat afschaft, dan gaan andere belastingen dus per definitie omlaag. Die 440 miljard die er binnen moet komen blijft daarbij gewoon gelijk.

Daar worden een hoop angstverhalen over verspreid. Maar juist omdat de allerrijksten het grootste voordeel hebben, dan kan bij een gekoppelde belastingverlaging de optelsom voor de minder rijke huizenbezitters - die deze fiscale voordelingen het moeilijkst kunnen missen - juist positief uitpakken.

Het onhandige van GL/PvdA is dat zij zeggen: "we schaffen de HRA af" en geven het geld op deze manier uit. Dan is het ineens geen verdelingsvraagstuk meer, maar een belastingverhoging. Die 440 miljard gaat omhoog. Die 2 dingen moet je gewoon niet mixen.

Ik betwijfel of de 'allerrijkste' de grootste genieters zijn van HRA. Ik denk dat 'starters' die 500-600k hypotheek lening hebben het meeste voordeel uit HRA halen.

Veel dure woningen worden bewoond door doorstromers en juist overwaarde drukt enorm op de HRA.
De 'allerrijkste' hoeven ook geen hypotheek lening, die kopen een woning (grootendeels) met eigen vermogen, al dan niet via schenking verkregen.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 19-08-2025 17:47 ]

[Biggg]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 17:45:
[...]

Ik betwijfel of de 'allerrijkste' de grootste genieters zijn van HRA. Ik denk dat 'starters' die 500-600k hypotheek lening hebben het meeste voordeel uit HRA halen.

Veel dure woningen worden bewoond door doorstromers en juist overwaarde drukt enorm op de HRA.
De 'allerrijkste' hoeven ook geen hypotheek lening, die kopen een woning (grootendeels) met eigen vermogen, al dan niet via schenking verkregen.

De allerrijksten ontvangen hun inkomsten in box 2 in hun bv. Ze betalen zichzelf een zo laag mogelijk salaris in box 1 uit en houden hun vermogen in box 2.
Vervolgens lenen ze vanuit hun bv geld aan zichzelf voor hun huis, kan gewoon. want andere rechtspersoon. Daarbij kunnen ze zelf het rente percentage vaststellen, die zetten ze op het maximum toegestane. Daarmee maximaliseer je de hra.
Zo wordt een box 1 inkomen veel lager dan iemand die gelijke inkomsten in loondienst heeft. Hetgeen bijv weer tot secundaire effecten leidt zoals meer kinderopvang toeslag.

[Sport_Life]

Biggg schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 18:21:
[...]


De allerrijksten ontvangen hun inkomsten in box 2 in hun bv. Ze betalen zichzelf een zo laag mogelijk salaris in box 1 uit en houden hun vermogen in box 2.
Vervolgens lenen ze vanuit hun bv geld aan zichzelf voor hun huis, kan gewoon. want andere rechtspersoon. Daarbij kunnen ze zelf het rente percentage vaststellen, die zetten ze op het maximum toegestane. Daarmee maximaliseer je de hra.
Zo wordt een box 1 inkomen veel lager dan iemand die gelijke inkomsten in loondienst heeft. Hetgeen bijv weer tot secundaire effecten leidt zoals meer kinderopvang toeslag.

Lenen vanuit een eigen bv is al beperkt tot max 500k. Dus bij een woning van 1m+ is de EWF even hoog als de aftrekbare rente, per saldo dus geen HRA.

Daarbij moet de rente marktconform zijn. Dus ze kunnen niet zelf het rentepercentage vaststellen.

'Zo laag mogelijk salaris' is ook niet helemaal correct, de DGA moet zichzelf 'gebruikelijk loon' uitbetalen.

Vroeger had een BV (of eenmanszaak) heel veel fiscale voordelen - zeker met de hoge rentes -, de belastingdienst heeft dit enorm beperkt. Met als laatste voorbeeld de handhaving van de Wet DBA.

Bron https://www.belastingdien...ilie-bv-buitenlandse-bank
https://www.kvk.nl/wetten...om-schijnzelfstandigheid/

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 19-08-2025 18:57 ]