Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Biggg]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 18:43:
[...]

Lenen vanuit een eigen bv is al beperkt tot max 500k. Dus bij een woning van 1m+ is de EWF even hoog als de aftrekbare rente, per saldo dus geen HRA.

Daarbij moet de rente marktconform zijn. Dus ze kunnen niet zelf het rentepercentage vaststellen.

'Zo laag mogelijk salaris' is ook niet helemaal correct, de DGA moet zichzelf 'gebruikelijk loon' uitbetalen.

Bron https://www.belastingdien...ilie-bv-buitenlandse-bank

Volgens mij is de eigenwoningschuld uitgezonderd van die max 500k. Ik heb even niet de tijd om bronnen voor je te zoeken.

De rest van jouw post wijkt niet af van wat ik zelf al zei. Ik heb niet geclaimed dat er geen grenzen zijn aan de hoogte van de rente die je jezelf mag rekenen, of de laagte van het box 1 bedrag dat je jezelf moet uitbetalen. Maar juist die grenzen kunnen dus vrij gemakkelijk opgezocht worden, met een gerelateerd groot fiscaal voordeel. Groter dan Piet Normaal met z'n hypotheek waarbij hij juist een zo laag mogelijke rente probeert te krijgen en de hoogte van zijn hypotheek gemaximeerd is door zijn (lage) inkomen.

[Conrado]

Biggg schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 18:21:
Vervolgens lenen ze vanuit hun bv geld aan zichzelf voor hun huis, kan gewoon. want andere rechtspersoon. Daarbij kunnen ze zelf het rente percentage vaststellen, die zetten ze op het maximum toegestane. Daarmee maximaliseer je de hra.

Ehhh…. Nee
Dat kan al even niet meer.

[Conrado]

Biggg schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 19:08:
[...]
. Groter dan Piet Normaal met z'n hypotheek waarbij hij juist een zo laag mogelijke rente probeert te krijgen en de hoogte van zijn hypotheek gemaximeerd is door zijn (lage) inkomen.

Ehhh… weer een Nee

De lening uit de BV moet aan de zakelijke norm voldoen. 700K lenen met het min. DGA-salaris en hoge rente voldoet daar niet aan.

[FreakNL]

Autonoesis schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 16:22:
[...]


Dat dacht jij! Er wordt tegen de klippen op geleend. 40% van de hypotheekaanvragen zijn een oversluiting of verhoging (zijn natuurlijk een tigtal anders redenen) . Een klant van ons, een bekend keukenboer uit Nordhorn is maar wat blij met alle Nederlandse klanten die nagenoeg alles op krediet kopen . Want van de Duitsers, die eens in de 40 jaar cash een nieuwe keuken kopen, had hij nooit zo groot kunnen worden.

Hetzelfde verhaal hoor ik van diverse bouwers (meestal ZZP-ers) dat de meeste verbouwingen worden gefinanceerd en niet cash worden afgetikt.


[...]

De rente heeft ook vrij laag gestaan een tijdje, dus dan is het bijna logisch om te lenen ipv zelf te financieren. Dat is ook precies de periode geweest dat de prijzen voor “iets” in je huis laten doen door het dak gingen.

Ik ben zelf ook meer van het zelf ophoesten, dat heb ik met de laatste verbouwing ook gewoon gedaan. Maar sommige dingen kosten echt goud, veel meer dan inflatie en grondstofkosten kunnen verklaren.

En wat hogere rentestand zorgt er hopelijk voor dat de prijzen voor verbouwen wat normaler worden.

[Biggg]

Conrado schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 19:55:
[...]

Ehhh… weer een Nee

De lening uit de BV moet aan de zakelijke norm voldoen. 700K lenen met het min. DGA-salaris en hoge rente voldoet daar niet aan.

Dat het (inmiddels en niet voor lopende gevallen) beperkt is, doet niks af aan het feit dat het nog steeds kan en fiscaal voordeel oplevert.

Piet Snot in loondienst kan niet zichzelf vanuit box 3 een lening geven en dan de rente in box 1 af trekken.

En Koos de huurder met een vergelijkbaar inkomen en vermogenspositie betaalt weer meer belasting dan Piet Snot. Dat is het hele punt.

HRA afschaffen moet zuiver een discussie over de verdeling van de 440 miljard belastingdruk zijn. Het is dus geen belastingverhoging oid. Het is "sommige mensen moeten wat meer betalen en anderen wat minder". Waarbij het resultaat is dat iedereen evenredig belasting betaalt in de geest van "de zwaarste schouders dragen de zwaarste lasten".

[Conrado]

Biggg schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 23:38:
Piet Snot in loondienst kan niet zichzelf vanuit box 3 een lening geven en dan de rente in box 1 af trekken.

Nee, dat kan jouw Piet niet.
Maar....., jouw Piet krijgt zonder enig probleem een hypotheek op basis van de Nibud-regels, want vast in loondienst is dé beste zekerheid vinden banken.
Daar kan de ondernemer - met een DGA-salaris gelijk aan dat van Piet - naar fluiten. Die moet alle cijfers zes keer aanleveren, belastingaangifte over de laatste jaren, laten verifiëren door een extern accountant, 'werkelijk inkomen' door een extern bureau laten doorrekenen en nog een paar van dat soort zaken. En dan kán 'ie een hypotheek van de bank krijgen, zolang er geen enkel dingetje boven water is gekomen, mits 'ie er voldoende garanties tegenover kan stellen.

Soms is het best prettig een Piet Snot te zijn

[Rubbergrover1]

Biggg schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 16:34:
Het onhandige van GL/PvdA is dat zij zeggen: "we schaffen de HRA af" en geven het geld op deze manier uit. Dan is het ineens geen verdelingsvraagstuk meer, maar een belastingverhoging. Die 440 miljard gaat omhoog. Die 2 dingen moet je gewoon niet mixen.

Het gaat er vooral om dat die hypotheekrenteaftrek in de praktijk een wat vreemde "subsidie" is, die hoger is naar mate mensen die subsidie minder nodig hebben. Ik vind het niet gek dat je dat verandert naar een regeling die meer gericht is op het "subsidiëren" van mensen die het ook echt nodig hebben om op de woningmarkt terecht te kunnen. Dan lijkt mij het voorgestelde startersfonds heel wat nuttiger voor de woningmarkt (en de starters op de woningmarkt) dan die generieke hypotheekrenteaftrek.

[Bestseller]

Conrado schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 15:17:
[...]

Dat klopt. Echter, zelfs met lage inflatie ziet dat plaatje er na 12 jaar een stuk rooskleuriger uit. Kortom 12 jaar zou, op het eerste gezicht, kunnen.

[...]

Dan ga je er vanuit dat de woningprijzen blijven stijgen. Terwijl de afschaffers juist roepen dat de woningprijzen zouden dalen. Wat voor deflatie kan zorgen.

[Bestseller]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 17:45:
[...]

Ik betwijfel of de 'allerrijkste' de grootste genieters zijn van HRA. Ik denk dat 'starters' die 500-600k hypotheek lening hebben het meeste voordeel uit HRA halen.

Ik heb te doen met de starters die nu of afgelopen jaren een huis kochten. Vaak maximale hypotheek: want de woningprijzen zijn zo hoog. Daardoor vaak afhankelijk van het netto bedrag dat ze betalen. Wat zo’n 500-600 euro per maand kan schelen.

Wordt doodleuk afgeschaft door de groep mensen die voor 60.000-200.000 een huis hebben gekocht en al klaar zijn met aflossen óf al niet meer volledig kunnen profiteren van de HRA.


Tegelijkertijd wordt de rijkere huisjesmelker tegemoet gekomen. Arme gezinnen krijgen nu ook buiten de sociale huur huurtoeslag. Oftewel een huis van 1000 euro huur per maand, kan nu 500 euro huurtoeslag krijgen, dus een huisjesmelker zal de huur verhogen naar 1300 per maand. Hij 300 winst, de huurder zelf profiteert maar 200 van de 500 huurtoeslag.

[ Voor 19% gewijzigd door Bestseller op 20-08-2025 10:38 ]

[Rubbergrover1]

Bestseller schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 10:34:
[...]


Ik heb te doen met de starters die nu of afgelopen jaren een huis kochten. Vaak maximale hypotheek: want de woningprijzen zijn zo hoog. Daardoor vaak afhankelijk van het netto bedrag dat ze betalen. Wat zo’n 500-600 euro per maand kan schelen.

Ik heb meer te doen met de mensen die noodgedwongen op de vrije markt moeten huren, waarbij de huur over 12 jaar veel meer dan 500-600 euro per maand gestegen zal zijn.

[champion16]

Een aantal pagina's meegelezen.
Ik snap dat het wellicht handig is als HRA langzaam (maar toch sneller dan nu) afgebouwd wordt.
Echter dan zullen mensen gewoon langer blijven zitten waar ze zitten. En personen die een woning zoeken zullen wellicht meer geld gaan oppotten mits dit mogelijk is. De prijzen zullen alleen dalen als er een crisis uitbreekt en/of meer aanbod komt (bouwen).

Snap ook dat mensen die zeker bij hogere rente/prijzen recent iets hebben gekocht, dat die niet altijd het verschil zullen kunnen opbrengen.

Voor mij als nieuwe huiseigenaar is het vrij simpel. In mijn situatie zou ik er op dit moment 2400 netto per jaar op achteruit gaan (even heel grof, ik weet dat belastingen wat complexer zijn en dat het bedrag steeds lager gaat worden).
Hoe wil de partij die hra wil afbouwen mij gaan compenseren als potentiele stemmer? Het is niet dat ik in de problemen kom als het wordt afgeschaft, maar denk dat niemand direct op een partij zal stemmen die zegt dat je duizenden euros achteruit zal gaan.

Verder loop je toch tegen hetzelfde probleem als nu aan mbt bouwen? Stikstof en een tekort aan personeel.

[ Voor 5% gewijzigd door champion16 op 20-08-2025 10:49 ]

[Bestseller]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 10:39:
[...]

Ik heb meer te doen met de mensen die noodgedwongen op de vrije markt moeten huren, waarbij de huur over 12 jaar veel meer dan 500-600 euro per maand gestegen zal zijn.

Maar in welk opzicht zou het afschaffen van de HRA de huizenprijzen laten dalen? Voor de berekening van de maximale hypotheek wordt er namelijk al vanuit gegaan dat er geen HRA is.

Ook het verminderen van de HRA heeft geen invloed gehad op de huizenprijzen. Wat ze destijds ook beloofde.

Dus dit wordt gewoon een laste verzwaring voor veel woningbezitters, waar huurders niets van terug gaan zien.

[Conrado]

Bestseller schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 10:27:
Dan ga je er vanuit dat de woningprijzen blijven stijgen. Terwijl de afschaffers juist roepen dat de woningprijzen zouden dalen.

Vooropgesteld dat ik ook niet in de toekomst kan kijken, verwacht ik dat de afschaffing nauwelijks invloed op de prijzen zal hebben. Dat deed het in omringende landen namelijk ook niet, zover ik weet.

[saikol]

Conrado schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 10:43:
[...]

Vooropgesteld dat ik ook niet in de toekomst kan kijken, verwacht ik dat de afschaffing nauwelijks invloed op de prijzen zal hebben. Dat deed het in omringende landen namelijk ook niet, zover ik weet.

Mijn insziens zal de afschaffing alleen invloed op de prijzen zal hebben wanneer het de leencapaciteit van de kopers negatief beïnvloed.

Met het huidige woningtekort wordt de prijs van een woning meer bepaald door wat er door kopers betaald (geleend) kan worden dan wat een rationele waarde voor een huis zou zijn.

[Bezemveger]

Wat ik erg teleurstellend vind van het woningplan tot nu toe is dat er geen concrete oplossing is voor het bouwen van nieuwe woningen en met name de financiering.

Ik ben best bereid om de HRA vermindering te accepteren en hier geen compensatie voor te krijgen (we zijn tenslotte een samenleving en individueel denken helpt niet bij dit soort problemen) als dat er voor zou zorgen voor meer woningen. Maar die 5 miljard die het zou besparen zie ik niet terug in de woningplannen. Daar moet gewoon structureel 10-15 miljard heen de komende jaren om hier een serieuze oplossing te bieden. De kleine investeerder die een pand kocht en misschien wel splitste of ging verhuren kan nog steeds nauwelijk wat verdienen aan dit en zal dus ook geen investering doen, wat dus niet het aanbod vergroot. Dit geldt ook gewoon voor pensioenfondsen en grote beleggers. Woningcorporaties flink laten lenen plus subsidie kan ook, echter kan een volgend kabinet diet beleid meteen weer omdraaien waardoor zij ook voorzichtig zullen zijn en zoals onderzoeken aangeven zitten die in 2032 ook dan aan de financiele max.

Een goede financiele paraaf over investeringen en hoe het wordt betaald zou enorm helpen om deze fata morgana zsm te laten verdwijen.. Tenslotte moet er ook geld naar defensie (30 miljard) dus iets van een onderbouwing zou fijn zijn.. Dit geldt natuurlijk voor alle politieke partijen die nu natuurlijk allemaal onzin roepen om zieltjes te winnen, maar het legt ook meteen de problemen bloot die hier al jaren zijn. Te veel korte termijn politiek

[dylan111111]

champion16 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 10:43:
Een aantal pagina's meegelezen.
Ik snap dat het wellicht handig is als HRA langzaam (maar toch sneller dan nu) afgebouwd wordt.
Echter dan zullen mensen gewoon langer blijven zitten waar ze zitten. En personen die een woning zoeken zullen wellicht meer geld gaan oppotten mits dit mogelijk is. De prijzen zullen alleen dalen als er een crisis uitbreekt en/of meer aanbod komt (bouwen).

Snap ook dat mensen die zeker bij hogere rente/prijzen recent iets hebben gekocht, dat die niet altijd het verschil zullen kunnen opbrengen.

Voor mij als nieuwe huiseigenaar is het vrij simpel. In mijn situatie zou ik er op dit moment 2400 netto per jaar op achteruit gaan (even heel grof, ik weet dat belastingen wat complexer zijn en dat het bedrag steeds lager gaat worden).
Hoe wil de partij die hra wil afbouwen mij gaan compenseren als potentiele stemmer? Het is niet dat ik in de problemen kom als het wordt afgeschaft, maar denk dat niemand direct op een partij zal stemmen die zegt dat je duizenden euros achteruit zal gaan.

Verder loop je toch tegen hetzelfde probleem als nu aan mbt bouwen? Stikstof en een tekort aan personeel.

Zelfde situatie hier, deze maand als alleenstaande een huis gekocht. Afschaffen van de HRA kost mij 5.176 euro netto per jaar. En wat levert / lost het concreet op? Ik lees nergens dat er daardoor meer woningen worden gebouwd bijvoorbeeld.

[Señor Sjon]

Nederlanders zullen altijd de hypotheek blijven betalen, dus die ~425/maand uit jouw voorbeeld gaat niet meer de economie in. Dat heeft weer andere gevolgen.

[Rubbergrover1]

Bestseller schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 10:43:
[...]


Maar in welk opzicht zou het afschaffen van de HRA de huizenprijzen laten dalen? Voor de berekening van de maximale hypotheek wordt er namelijk al vanuit gegaan dat er geen HRA is.

Ook het verminderen van de HRA heeft geen invloed gehad op de huizenprijzen. Wat ze destijds ook beloofde.

Dus dit wordt gewoon een laste verzwaring voor veel woningbezitters, waar huurders niets van terug gaan zien.

Wacht, als de prijzen dalen is het stelen van de huizenbezitters en als de huizenprijzen niet dalen is het simpelweg een lastenverzwaring voor de woningbezitters. Dus wat je ook doet op de woningmarkt, je bent altijd de gebeten hond.

Maar terug naar de basis van je vraag. Waarom zou het afschaffen van de HRA de huizenprijzen moeten laten dalen? Dat is helemaal geen doel op zich. Het kán een middel zijn om de woningmarkt te helpen en het kan ook een (gewenst of ongewenst) bijeffect zijn van maatregelen. Maar als "de markt" een woning bedrag X waard vindt, dan is het niet gek als de huizenprijs op niveau X zit. En is er uiteraard geen reden waarom die woning ineens veel minder zou moeten kosten.

Probleem bij de huizenmarkt is ook niet zozeer de woningprijzen en de stijging van die woningprijzen (al verergert dat de problemen wel). Het probleem zit vooral in de toegankelijkheid van de woningmarkt. Als afschaffing van de hypotheekrenteaftrek de financiële ruimte biedt om maatregelen te nemen om de toegankelijkheid voor starters te verbeteren, dan lijkt mij dat voor de woningmarkt als geheel een prima verschuiving van die miljarden.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 11:52:
Probleem bij de huizenmarkt is ook niet zozeer de woningprijzen en de stijging van die woningprijzen (al verergert dat de problemen wel). Het probleem zit vooral in de toegankelijkheid van de woningmarkt. Als afschaffing van de hypotheekrenteaftrek de financiële ruimte biedt om maatregelen te nemen om de toegankelijkheid voor starters te verbeteren, dan lijkt mij dat voor de woningmarkt als geheel een prima verschuiving van die miljarden.

We zijn het over het probleem eens; maar niet over de oplossing
Startershulp betekent onder de streep een prijsopdrijving vanaf de onderzijde van de markt. Zolang je de schaarste niet oplost, bepalen verkopers immers de marktprijs.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 12:32:
[...]

We zijn het over het probleem eens; maar niet over de oplossing
Startershulp betekent onder de streep een prijsopdrijving vanaf de onderzijde van de markt. Zolang je de schaarste niet oplost, bepalen verkopers immers de marktprijs.

Je moet dat ook niet als een losstaande maatregel beschouwen. Dan schiet je er inderdaad niets mee op.

Je kunt je ook afvragen of die (mogelijk) hogere prijzen ertoe zouden kunnen leiden dat bouwers ook meer projecten voor die doelgroep optuigen. En of het dus bezwaarlijk is als die prijzen zouden stijgen. Het is uiteraard een duivels dilemma, dat om meer woningen te kunnen bouwen je de prijzen mogelijk juist meer oppompt dan je wil.

Maar ik denk dat we het er ook over eens zijn dat de waarde van woningen ook in de huidige situatie zo hoog ligt dat woningen tegen de marktprijs voor heel veel starters onbereikbaar zijn. Er moet dan dus wel 'iets' gebeuren om woningen ook voor starters bereikbaar te maken.

[Bestseller]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 11:52:
[...]

Wacht, als de prijzen dalen is het stelen van de huizenbezitters en als de huizenprijzen niet dalen is het simpelweg een lastenverzwaring voor de woningbezitters. Dus wat je ook doet op de woningmarkt, je bent altijd de gebeten hond.

Maar terug naar de basis van je vraag. Waarom zou het afschaffen van de HRA de huizenprijzen moeten laten dalen? Dat is helemaal geen doel op zich. Het kán een middel zijn om de woningmarkt te helpen en het kan ook een (gewenst of ongewenst) bijeffect zijn van maatregelen. Maar als "de markt" een woning bedrag X waard vindt, dan is het niet gek als de huizenprijs op niveau X zit. En is er uiteraard geen reden waarom die woning ineens veel minder zou moeten kosten.

Probleem bij de huizenmarkt is ook niet zozeer de woningprijzen en de stijging van die woningprijzen (al verergert dat de problemen wel). Het probleem zit vooral in de toegankelijkheid van de woningmarkt. Als afschaffing van de hypotheekrenteaftrek de financiële ruimte biedt om maatregelen te nemen om de toegankelijkheid voor starters te verbeteren, dan lijkt mij dat voor de woningmarkt als geheel een prima verschuiving van die miljarden.

Juist de hypotheekrenteaftrek maakt de woningmarkt voor starters toegankelijk. Want wie profiteren er het meest van de aftrek? Dat zijn starters. De eerste jaren van een hypotheek geeft de meeste aftrek.
Doorstromers profiteren juist minder, omdat ze minder recht hebben op hypotheekrenteaftrek.
Dit is de zoveelste maatregel die de overheid invoert onder het mom ‘helpen’, maar eigenlijk een lastenverzwaring is. Waar vooral jongeren en starters de dupe van worden.
Remember de afschaffing van de basisbeurs? Leningen zouden niet meetellen voor de hypotheek, de rente zou laag blijven en de bespaarde kosten zouden de kwaliteit van het onderwijs verhogen. Alle drie de punten: failed.

[Metro2002]

Señor Sjon schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 11:40:
Nederlanders zullen altijd de hypotheek blijven betalen, dus die ~425/maand uit jouw voorbeeld gaat niet meer de economie in. Dat heeft weer andere gevolgen.

Daarom vind ik ook altijd die stelling 'de HRA kost x miljard per jaar' heel erg kort door de bocht. Als we even die 425 euro per maand als voorbeeld nemen. Stel dat hij dit geld elke maand uitgeeft dan gaat er alweer 21% (bijna 90 euro) naar de BTW. De 'besparing' daalt dan al naar 335 euro per maand
Van het geld dat uitgegeven wordt kan er weer een bedrijf bestaan, een bedrijf dat ook belasting afdraagt, wellicht 2 man personeel in dienst heeft waardoor er een twee bijstandsuitkeringen bespaart blijven en wat ook weer investeringen kan doen. etc

De overheid lijkt soms te denken dat als het geld niet rechtstreeks opgehaald wordt met belasting het ergens in een zwart gat verdwijnt ipv in de economie waar het via allerlei omwegen ook belastinggeld oplevert en sociale voorzieningen scheelt.

Die HRA 'kost' in de praktijk dan ook veel minder dan de overheid presenteert. Door het af te schaffen komt er geen huis extra bij en, leer mij de overheid kennen, gaat er echt geen andere belasting omlaag (of iig niet ver genoeg om de HRA te compenseren) en schieten huurders er geen bal mee op. Onderaan de streep is het gewoon een manier om inkomens van arm tot modaal nog verder te nivelleren.

Biggg schreef op dinsdag 19 augustus 2025 @ 15:50:
[...]


Precies, gewoon eigen huis naar box 3. Hebben we die hele EWF niet meer nodig.

Dat gedrocht van een Box3 moet gewoon uberhaupt weg. De enige die je met die 'vermogens' box belast is de middenklasse.

Belast gewoon al het inkomen hetzelfde met een vlaktax. Of dat nu uit arbeid, dividenden, coupons of huurinkomsten komt.
Ook erfenissen en waardestijgingen van assets kun je meenemen op basis van gerealiseerd (zéér belangrijk detail) inkomen. En ik vind het prima als overwaarde van je woning (verkoopprijs - jouw aankoopprijs) daar dan ook onder valt. Verliezen uiteraard 100% te verreken, wel zo eerlijk.

Maarja, dat is logisch en eerlijk en to-taal niet nivellerend dus dat gaat Den haag nooit doen.

[ Voor 40% gewijzigd door Metro2002 op 20-08-2025 13:15 ]

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 12:46:
Maar ik denk dat we het er ook over eens zijn dat de waarde van woningen ook in de huidige situatie zo hoog ligt dat woningen tegen de marktprijs voor heel veel starters onbereikbaar zijn. Er moet dan dus wel 'iets' gebeuren om woningen ook voor starters bereikbaar te maken.

Er moet zeker 'iets' gebeuren, en dat is in volume bouwen.

We komen nu zo'n 900.000 woningen te kort. Als we op redelijk korte termijn er in slagen om 300.000 woningen te bouwen, dan zal - denk ik - dat de prijzen duidelijk beïnvloeden. Echter, zolang we alleen al 80K per jaar aan economische vluchtelingen binnenkrijgen - afgezien van de politieke kant daarvan - dan zullen de prijzen niet snel dalen.

[Rubbergrover1]

Bestseller schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 12:48:
[...]


Juist de hypotheekrenteaftrek maakt de woningmarkt voor starters toegankelijk. Want wie profiteren er het meest van de aftrek? Dat zijn starters. De eerste jaren van een hypotheek geeft de meeste aftrek.
Doorstromers profiteren juist minder, omdat ze minder recht hebben op hypotheekrenteaftrek.

Het gros van de hypotheekrenteaftrek komt juist niet terecht bij die starters. Ik kan zo snel geen recentere cijfers vinden, maar 5 jaar geleden kwam 42% van het totale belastingvoordeel bij de 20% hoogste welvaartsgroepen terecht. Dat komt niet alleen doordat zij vaker een koopwoning hebben, maar ook doordat er gemiddeld meer aftrek is.
https://longreads.cbs.nl/...derland-2022/belastingen/

Het idee dat de starters het meest profiteren van de hypotheekrenteaftrek is dus niet juist. Als je de starters wil helpen, dan kun je dat juist beter op een andere manier doen.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 13:18:
[...]

Er moet zeker 'iets' gebeuren, en dat is in volume bouwen.

We komen nu zo'n 900.000 woningen te kort. Als we op redelijk korte termijn er in slagen om 300.000 woningen te bouwen, dan zal - denk ik - dat de prijzen duidelijk beïnvloeden.

Wat je aangeeft, het probleem is niet de prijs maar het trage bouwen. Of meer bouwen de prijs wel of niet beïnvloedt lijkt mij niet zo relevant, mits woningen toegankelijk worden voor starters.

Dat meer in volume bouwen kun je juist bij uitstek doen met meer "simpele", gestandaardiseerde huizen. Even simpel voorbeeld, ik denk dat de zelfde metselaar in de zelfde tijd die het kost om de muren van een complexere twee onder een kap woning te metselen misschien wel de muren van twee rechttoe rechtaan rijtjeswoningen kan metselen. En dat de kozijnenboer makkelijker en sneller voor een rij woningen met een beperkt aantal verschillende kozijnen die kozijnen kan maken en plaatsen dan als een woning 10 verschillende kozijnen heeft. Ondanks dat er al een hoop gestandaardiseerd is, valt daar volgens mij nog heel wat winst te behalen om de snelheid én het aantal woningen per hectare te vergroten.

[TheGhostInc]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 13:20:
[...]

Het gros van de hypotheekrenteaftrek komt juist niet terecht bij die starters. Ik kan zo snel geen recentere cijfers vinden, maar 5 jaar geleden kwam 42% van het totale belastingvoordeel bij de 20% hoogste welvaartsgroepen terecht. Dat komt niet alleen doordat zij vaker een koopwoning hebben, maar ook doordat er gemiddeld meer aftrek is.
https://longreads.cbs.nl/...derland-2022/belastingen/

Het idee dat de starters het meest profiteren van de hypotheekrenteaftrek is dus niet juist. Als je de starters wil helpen, dan kun je dat juist beter op een andere manier doen.

En daarom heeft Rutte 3 dat dus al aangepast:
https://www.eigenhuis.nl/...heek/hypotheekrenteaftrek

Vanaf 2020 is dat allemaal versnelt.
Jouw 2022 bron neemt dat maar gedeeltelijk mee, dat is al verbetert.

Sowieso zijn aanpassingen bij hypotheken vaak zaken van de lange adem. Sinds 2013 is aflossen verplicht, behalve als je gebruik maakt van het overgangsrecht. Dus tot ~2042 hebben we hier nog last van.

Misschien is dat nog wel een 'eerlijke' aanpassing, dat we het percentage voor aflossingsvrije delen over de komende jaren naar nul brengen. Dat zijn namelijk de mensen die maximaal profiteren van HRA.

[Bestseller]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 13:20:
[...]

Het gros van de hypotheekrenteaftrek komt juist niet terecht bij die starters. Ik kan zo snel geen recentere cijfers vinden, maar 5 jaar geleden kwam 42% van het totale belastingvoordeel bij de 20% hoogste welvaartsgroepen terecht. Dat komt niet alleen doordat zij vaker een koopwoning hebben, maar ook doordat er gemiddeld meer aftrek is.
https://longreads.cbs.nl/...derland-2022/belastingen/

Het idee dat de starters het meest profiteren van de hypotheekrenteaftrek is dus niet juist. Als je de starters wil helpen, dan kun je dat juist beter op een andere manier doen.

Je gooit hier twee dingen door elkaar.
De hoogste aftrek staat niet gelijk aan het meest profiteren.

Een starter met 60.000 inkomen die 6.000 HRA ontvangt profiteert er meer van (10% van inkomen). Dan een topverdiener die een inkomen van 200.000 heeft en 15.000 HRA ontvangt a 7,5% van het inkomen.

Het afschaffen van deze regeling zou de starter meer pijn doen. Terwijl deze het harder nodig heeft.

Laat deze starter nou direct de persoon zijn die de afgelopen jaren al voor elke lastenverzwaring heeft kunnen opdraaien. Omdat de lage inkomens tegemoetkomingen ontvangen en de hoge inkomens buiten schot gehouden worden.

Dat zal met de HRA-afschaffing niet anders zijn.

[Get!em]

HRA afschalen kan op meerdere manieren. Het is ook niet zwart-wit. Zoals er nu gediscussieerd wordt, gaat het vaak over het % aftrekbaar en of HRA geheel afschaffen. Dat lijkt weerstand op te roepen obv de naam.

Misschien moeten we dat maar lekker zo laten zoals het nu is, en gebruik je een andere schakelaar: een maximum per hypotheeknemer, zowel in bedrag als in jaren. Bijv hanteer de NHG grens voor het hypotheekbedrag en de (gemiddelde) NHG rente als referentie. Dus elke starter mag 30 jaar lang een bedrag aftrekken op basis van betaalde rente (x aandeel in hypotheek) x HRA percentage, waarbij aftrekbaar bedrag niet hoger is dan de NHG grens, bij rente NHG, x HRA percentage.

Klinkt heel erg als een soort starterssubsidie, maar dan kunnen we het nog HRA noemen, zodat de verandering niet zo groot is in naam....

[ Voor 6% gewijzigd door Get!em op 20-08-2025 14:16 ]

[Hoepla33]

Of HRA handhaven, maar maximaal tot een hypotheekbedrag van x. Bijvoorbeeld gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs.

Daarmee ontzie je Jan Modaal, TimmerFrans krijgt een harde plasser want "de rijken" worden financieel enigszins benadeeld en het zal ook voor een groot deel van de middenpartijen beter bespreekbaar zijn dan een volledige afbouw.

[Bestseller]

Hoepla33 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 14:24:
Of HRA handhaven, maar maximaal tot een hypotheekbedrag van x. Bijvoorbeeld gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs.

Daarmee ontzie je Jan Modaal, TimmerFrans krijgt een harde plasser want "de rijken" worden financieel enigszins benadeeld en het zal ook voor een groot deel van de middenpartijen beter bespreekbaar zijn dan een volledige afbouw.

Dat is de ideale situatie.
De praktijk is echter dat Links (PVDA) en Rechts (VVD) waarschijnlijk samen moeten regeren.
Dan wordt er voor beide hun achterban gezorgd, behalve voor het midden. En dan kan Jan Modaal er weer voor opdraaien.

[Conrado]

Bestseller schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 13:53:
Je gooit hier twee dingen door elkaar.
De hoogste aftrek staat niet gelijk aan het meest profiteren.

Hoewel dat niet gelijk hoeft te staan, doet het dat wel.

Uit de longread: "Door het grote aandeel huishoudens met een eigen woning en het gemiddeld hoge bedrag aan heffingsvoordeel, kwam bijna 42 procent van het totale belastingvoordeel van 10,8 miljard euro terecht bij de twee hoogste welvaartsgroepen."
Echter, aan de andere kant "met inachtneming van het belastingvoordeel betaalden deze huishoudens ruim 56 procent van de totale inkomstenbelasting en premies volksverzekeringen".

Kortom, afschaffen van de HRA is vooral een budgetverhaal met een sterk nivellerend effect.

[Navi]

Gewoon een lineaire afbouwtabel over 10-20 jaar, weet iedereen waar ie aan toe is, raakt het niemand te hard.

Zelfde als we eerst hadden met afbouw van het salderen voor zonnepanelen. Voorspelbaar, elk jaar beetje minder. Helaas hebben ze die regeling de nek omgedraaid en het nu in 1 klap geschrapt per 2027, gevolg, de hele solar industrie ingestort in NL. Zo moet het dus niet.

[Metro2002]

Navi schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 14:50:
Zo moet het dus niet.

Maar zo gaat het vaak wel. De overheid bewijst keer op keer onbetrouwbaar te zijn.

[alexbl69]

Hoepla33 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 14:24:
Of HRA handhaven, maar maximaal tot een hypotheekbedrag van x. Bijvoorbeeld gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs.

Daarmee ontzie je Jan Modaal, TimmerFrans krijgt een harde plasser want "de rijken" worden financieel enigszins benadeeld en het zal ook voor een groot deel van de middenpartijen beter bespreekbaar zijn dan een volledige afbouw.

Helemaal voor hier vanuit het 'arme' Oosten .

Een vrijstaande woning kost hier net zoveel als een rijtjeswoning in de Randstad, dus dat zit wel snor.

[Harrie_]

Navi schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 14:50:
Gewoon een lineaire afbouwtabel over 10-20 jaar, weet iedereen waar ie aan toe is, raakt het niemand te hard.

Zelfde als we eerst hadden met afbouw van het salderen voor zonnepanelen. Voorspelbaar, elk jaar beetje minder. Helaas hebben ze die regeling de nek omgedraaid en het nu in 1 klap geschrapt per 2027, gevolg, de hele solar industrie ingestort in NL. Zo moet het dus niet.

Precies dit. De wet die bepaalt dat de hypotheekrenteaftrek gelimiteerd is tot max 30 jaar stamt volgens mij uit 2013. Ze hadden er toentertijd gewoon voor moeten kiezen om die 30 jaar ieder jaar af te bouwen met 1 jaar; dan was een hypotheek die nu wordt afgesloten nog maar 18 jaar aftrekbaar geweest en waren we dus over 18 jaar van het hele 'HRA-probleem' verlost. Maarja, als, als...

[Blik1984]

Harrie_ schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 16:26:
[...]


Precies dit. De wet die bepaalt dat de hypotheekrenteaftrek gelimiteerd is tot max 30 jaar stamt volgens mij uit 2013. Ze hadden er toentertijd gewoon voor moeten kiezen om die 30 jaar ieder jaar af te bouwen met 1 jaar; dan was een hypotheek die nu wordt afgesloten nog maar 18 jaar aftrekbaar geweest en waren we dus over 18 jaar van het hele 'HRA-probleem' verlost. Maarja, als, als...

Sowieso stom dat het 3-4 jaar geleden geen topic is geweest toen de rentes nog maar rond de 1,5% of lager zaten.

[Bestseller]

Besef wel dat het grootste deel van de beleidsmakers die voor de afschaffing zijn: hun woning al bijna volledig hebben afbetaald óf een aantal jaar geleden voor 1% rente hebben gekocht óf een lage hypotheek hebben door lage woningprijzen.

De politicus die een hypotheek van 250.000 heeft en nog maar 10.000 hoeft af te betalen tegen 1% rente die hij 8 jaar geleden opnieuw heeft vastgezet.

Tegen de net afgestudeerde die gisteren het huis ernaast heeft gekocht voor 550.000 tegen 4% rente.

[alexbl69]

Blik1984 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 16:58:
[...]
Sowieso stom dat het 3-4 jaar geleden geen topic is geweest toen de rentes nog maar rond de 1,5% of lager zaten.

Maakt niet veel uit.

Veel van de woningbezitters die 10 jaar geleden een hypotheek tegen een ook al gunstig tarief afsloten moeten hem nu verlengen... tegen flink hogere rentepercentages. De HRA dempt die schok flink. Zonder HRA zouden alsnog veel mensen in de problemen zijn gekomen.

De HRA dempt de effecten van de renteschommeling.

[Harrie_]

alexbl69 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 17:58:
[...]

Maakt niet veel uit.

Veel van de woningbezitters die 10 jaar geleden een hypotheek tegen een ook al gunstig tarief afsloten moeten hem nu verlengen... tegen flink hogere rentepercentages. De HRA dempt die schok flink. Zonder HRA zouden alsnog veel mensen in de problemen zijn gekomen.

De HRA dempt de effecten van de renteschommeling.

En daarom moet die HRA dus over een langere looptijd afgebouwd worden. Dan kan de markt langzaam meebewegen en staan niet ineens woningen die vorig jaar zijn aangeschaft met HRA onder water omdat ze nu ineens verkocht en gekocht moeten worden zonder HRA.

De befaamde jaren 80 rentes hebben we ook decennia niet meer gezien en ik ga er vanuit dat de rentes vanuit de ECB semi-stabiel worden gehouden op de lange termijn. Dan heb je op de lange termijn een markt waarbij rentes hooguit tussen de zeg 2 en 6 procent fluctueren en waarbij lang vastzetten om risico's te mitigeren nu al bijna defacto de standaard is.

[Novari131]

We zitten nu al 10 paginas te praten over een hra afschaffing die toch niet gaat gebeuren, omdat het totaal niet bijdraagt aan het huizentekort of huizenaanbod, huizenbezit hierdoor minder aantrekkelijk wordt en de PvdA het (gelukkig) niet alleen voor het zeggen heeft in Nederland.

[ Voor 12% gewijzigd door Novari131 op 20-08-2025 18:45 ]

[LvanStaalduinen]

@Novari131 Dit is de meest verstandige opmerking van de laatste 10 pagina's.

[Blik1984]

alexbl69 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 17:58:
[...]

Maakt niet veel uit.

Veel van de woningbezitters die 10 jaar geleden een hypotheek tegen een ook al gunstig tarief afsloten moeten hem nu verlengen... tegen flink hogere rentepercentages. De HRA dempt die schok flink. Zonder HRA zouden alsnog veel mensen in de problemen zijn gekomen.

De HRA dempt de effecten van de renteschommeling.

Had wel degelijk zin gehad:
- minder weerwoord, want het voordeel voor huizenbezitters was maar een paar tienden geweest van een procent VS enkele procenten nu.
- had een dempend effect gehad op de huizenprijzen die toen explodeerden

Was uiteraard niet een oplossing geweest voor het totale probleem, maar qua timing was dat wel het moment geweest om door te pakken

[antidote]

Jort Kelder pleit voor afbouw hypotheekrenteaftrek: 'We worden niet rijker, maar lenen steeds meer geld'

[Conrado]

Novari131 schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 18:43:
..... en de PvdA het (gelukkig) niet alleen voor het zeggen heeft in Nederland.

Nou, ik denk dat we nog wat pagina's door gaan want:

• Voor behoud van hypotheekrenteaftrek
  VVD, PVV, BBB, SGP en FvD
• Voor (stapsgewijs) afbouwen of hervormen
  PvdA/GroenLinks, D66, NSC, CDA, ChristenUnie, DENK en Volt
• Voor afschaffing van hypotheekrenteaftrek
  SP en PvdD

Kortom, nu we inde peilingen zien dat er drie grotere partijen zijn: PvdA/GL, CDA en VVD, zou ik er m'n geld niet op inzetten dat er niets aan de HRA gaat wijzigen.
het is echter nog geen 29 oktober....

[Bestseller]

Er gaat sowieso iets gebeuren aan de HRA. De VVD roept voor de verkiezingen niet aan de HRA te willen komen, maar de VVD en CDA zijn beide partijen die regeren belangrijker vinden dan hun ideale.

[Conrado]

antidote schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 22:33:
Jort Kelder pleit voor afbouw hypotheekrenteaftrek: 'We worden niet rijker, maar lenen steeds meer geld'

Als je kijkt naar alle adviezen rond het afschaffen/-bouwen van de HRA, zoals die van topambtenaren of van De Nederlandsche Bank (DNB), of je luistert naar politici over dit onderwerp, dan zijn ze allemaal gericht op de belastingcomponent: HRA is oneerlijk tov huurders, het is subsidie voor de rijken, we zouden dat budget aan beter zaken kunnen besteden, enzovoort.

Ik heb nog geen enkele goed onderbouwde studie gezien dat afschaffen/-bouwen van de HRA ook daadwerkelijk de huizenprijzen significant naar beneden bijstelt.

[fonsoy]

Op de termijn is het logisch om de HRA af te bouwen. Mits dat met een langer afbouwplan gebeurt (net als met de wet Hillen met 30 jaar) is er ook weinig speciaals aan de hand. Ik kan me niet voorstellen dat er dan iemand tegen zou zijn.

[Bestseller]

De meeste politici gebruiken de krapte op de woningmarkt als excuus om de HRA af te schaffen.
Echter zijn er niet opeens meer woningen. Dus die krapte zal blijven. De bevolking blijft groeien door alles wat er *knip* wordt. Dus de prijzen blijven stijgen. Ook zonder HRA.
De woningmarkt wordt dus als excuus gebruikt om een lastenverzwaring door te voeren ten koste van woningbezitters. Om zo Jan Modaal en Jan Bovenmodaal meer richting de armere kant van de bevolking te krijgen.

[ Voor 2% gewijzigd door tweakduke op 25-08-2025 14:47 . Reden: Ongepast verwoord ]

[Paprika]

Conrado schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 22:52:
[...]
Ik heb nog geen enkele goed onderbouwde studie gezien dat afschaffen/-bouwen van de HRA ook daadwerkelijk de huizenprijzen significant naar beneden bijstelt.

Laat staan dat de materialen, lonen en bouwgrond opeens goedkoper gaan worden. Ik ben dan ook benieuwd of de huiseigenaar nog altijd de boeman zal zijn wanneer die 40% sociale huur en 30% betaalbare woningen (be it huur of koop) opeens helemaal niet meer van de grond komen wanneer de overige 30% de kosten niet meer kan dekken. Dan heb je 70% verkocht, maar dat zijn niet de 70% waar je als aannemer blij van gaat worden.

[Rubbergrover1]

fonsoy schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 22:52:
Op de termijn is het logisch om de HRA af te bouwen. Mits dat met een langer afbouwplan gebeurt (net als met de wet Hillen met 30 jaar) is er ook weinig speciaals aan de hand. Ik kan me niet voorstellen dat er dan iemand tegen zou zijn.

Blijkbaar toch wel. Dat stapsgewijs afbouwen is dus juist het voorstel, waar toch door veel mensen zo sterk tegen geageerd wordt. Stapsgewijs met bv 3 procentpunt per jaar, net als wat een paar jaar geleden al met de maximering van het afrekpercentage voor mensen in de hoogste schijf is gedaan.

[Bestseller]

Paprika schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 08:11:
[...]

Laat staan dat de materialen, lonen en bouwgrond opeens goedkoper gaan worden. Ik ben dan ook benieuwd of de huiseigenaar nog altijd de boeman zal zijn wanneer die 40% sociale huur en 30% betaalbare woningen (be it huur of koop) opeens helemaal niet meer van de grond komen wanneer de overige 30% de kosten niet meer kan dekken. Dan heb je 70% verkocht, maar dat zijn niet de 70% waar je als aannemer blij van gaat worden.

Het zou mij ook niets verbazen dat de huizenprijzen extra zullen stijgen, omdat mensen gecompenseerd willen worden voor de €500,- die ze er maand achteruit gaan.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 08:18:
[...]

Blijkbaar toch wel. Dat stapsgewijs afbouwen is dus juist het voorstel, waar toch door veel mensen zo sterk tegen geageerd wordt. Stapsgewijs met bv 3 procentpunt per jaar, net als wat een paar jaar geleden al met de maximering van het afrekpercentage voor mensen in de hoogste schijf is gedaan.

Dat zegt ook Hoogleraar stedelijke economie en vastgoed Hans Koster van de VU.

'Het gaat erom hoe je het afbouwt. Veel mensen hebben het misschien niet eens doorgehad, maar we hebben in Nederland het tarief waartegen je kan aftrekken ook afgebouwd van 52 naar 37 procent, in ongeveer tien jaar tijd. Als je dat in nog een jaar of tien verder afbouwt naar nul, zullen ook de mensen die net hebben gekocht daar weinig van merken.'

3% per jaar afbouwen lijkt mij ook een prima voorstel (objectief gezien, persoonlijk heb ik er geen baat bij). Brood stijgt ook ieder jaar (minimaal) 3%, idem met salarissen en sociale uitkeringen.
Deze meneer is overigens adviseur bij Centraal Planbureau, geen idee in hoeverre een dergelijk instituut invloed heeft op het beleid. Maar als dat zo is dan kunnen we al redelijkerwijs inschattingen welke kant het op gaat.

Bron
https://www.cpb.nl/over-het-cpb
https://www.bnr.nl/nieuws...enteaftrek-vallen-wel-mee

[ Voor 34% gewijzigd door Sport_Life op 21-08-2025 10:02 ]

[Harrie_]

Conrado schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 22:52:
[...]

Als je kijkt naar alle adviezen rond het afschaffen/-bouwen van de HRA, zoals die van topambtenaren of van De Nederlandsche Bank (DNB), of je luistert naar politici over dit onderwerp, dan zijn ze allemaal gericht op de belastingcomponent: HRA is oneerlijk tov huurders, het is subsidie voor de rijken, we zouden dat budget aan beter zaken kunnen besteden, enzovoort.

Ik heb nog geen enkele goed onderbouwde studie gezien dat afschaffen/-bouwen van de HRA ook daadwerkelijk de huizenprijzen significant naar beneden bijstelt.

Ik heb geen (goed onderbouwde) studie klaarliggen, maar volgens mij is de algemene consensus in dit topic toch wel dat woningprijzen maximeren op wat mensen ervoor kunnen betalen. Op het moment dat we HRA afschaffen of afbouwen daalt toch per definitie het maximale bedrag wat mensen kunnen lenen en als dat gebeurt dan moeten woningprijzen wel meebewegen lijkt me?

[dikkiedik]

als de HRA afschaffing en de miljarden die dat gaat opleveren terug gaan vloeien in bijvoorbeeld inkomstenbelasting verlaging dan zal het effect denk ik niet zo heel groot gaan worden op de huizenprijzen.

werkende krijgen er dan relatief het meeste voordeel van, maar die hebben dus ook netto meer besteedbaar inkomen.

Ook zijn mensen die aflossingsvrije hypotheken hebben afgesloten om uiteenlopende redenen. Zoals box 3 verlagen. Of gewoon lekker lage maandlasten. Die gaan er netto direct op vooruit omdat ze überhaupt het HRA genoten ondanks dat ze nog een hypotheek hebben.

Ik denk dat afbouw HRA niets gaat doen voor de prijzen. Het zou zelfs weer kunnen gaan bijdragen aan hogere looneisen, zeker bij de jongeren op de arbeidsmarkt die het grootste voordeel uit de HRA nog zouden moeten gaan genieten.

[Harrie_]

dikkiedik schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 11:00:
als de HRA afschaffing en de miljarden die dat gaat opleveren terug gaan vloeien in bijvoorbeeld inkomstenbelasting verlaging dan zal het effect denk ik niet zo heel groot gaan worden op de huizenprijzen.

werkende krijgen er dan relatief het meeste voordeel van, maar die hebben dus ook netto meer besteedbaar inkomen.

Ook zijn mensen die aflossingsvrije hypotheken hebben afgesloten om uiteenlopende redenen. Zoals box 3 verlagen. Of gewoon lekker lage maandlasten. Die gaan er netto direct op vooruit omdat ze überhaupt het HRA genoten ondanks dat ze nog een hypotheek hebben.

Ik denk dat afbouw HRA niets gaat doen voor de prijzen. Het zou zelfs weer kunnen gaan bijdragen aan hogere looneisen, zeker bij de jongeren op de arbeidsmarkt die het grootste voordeel uit de HRA nog zouden moeten gaan genieten.

Ligt er natuurlijk ook aan wat je met dat geld gaat doen. Als je al die miljarden uit gaat geven aan lastenverlaging en specifiek aan lastenverlaging bij mensen die een koopwoning bezitten en voorheen HRA genoten, dan zul je er inderdaad weinig mee opschieten. Dat gezegd hebbende kan ik me voorstellen dat er wellicht ook een miljardje naar gezondheidszorg of onderwijs kan?

spoiler:

Of je gebruikt (een gedeelte van) dat geld om sociale huurwoningen van te bouwen

[antidote]

Harrie_ schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 10:43:
[...]


Ik heb geen (goed onderbouwde) studie klaarliggen, maar volgens mij is de algemene consensus in dit topic toch wel dat woningprijzen maximeren op wat mensen ervoor kunnen betalen. Op het moment dat we HRA afschaffen of afbouwen daalt toch per definitie het maximale bedrag wat mensen kunnen lenen en als dat gebeurt dan moeten woningprijzen wel meebewegen lijkt me?

Economisch (theoretisch) gezien is dat zeker zo. Wanneer de HRA stapsgewijs wordt afgebouwd, bijvoorbeeld in 12 jaar, denk ik dat we in de praktijk weinig tot geen effect op de huizenprijzen zullen zien. Neerwaarts noch opwaarts. Achteraf kunnen we ons dan afvragen: waarom hadden we die HRA eigenlijk?

[Bestseller]

antidote schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 11:09:
[...]

Economisch (theoretisch) gezien is dat zeker zo. Wanneer de HRA stapsgewijs wordt afgebouwd, bijvoorbeeld in 12 jaar, denk ik dat we in de praktijk weinig tot geen effect op de huizenprijzen zullen zien. Neerwaarts noch opwaarts. Achteraf kunnen we ons dan afvragen: waarom hadden we die HRA eigenlijk?

De HRA is ooit verzonnen omdat de huizenprijzen te hoog waren en onze salarissen te laag. Maar een eerlijke beloning voor werken is in Nederland al jaren een taboe. Op die manier zijn we een toeslagenland geworden.


Echter zijn de afgelopen jaren de huizenprijzen ten opzichte van het loon nog meer gestegen en is HRA harder nodig dan ooit. Maar juist nu wilt men het afschaffen.

[TheGhostInc]

Harrie_ schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 11:06:
Ligt er natuurlijk ook aan wat je met dat geld gaat doen. Als je al die miljarden uit gaat geven aan lastenverlaging en specifiek aan lastenverlaging bij mensen die een koopwoning bezitten en voorheen HRA genoten, dan zul je er inderdaad weinig mee opschieten. Dat gezegd hebbende kan ik me voorstellen dat er wellicht ook een miljardje naar gezondheidszorg of onderwijs kan?

spoiler:

Of je gebruikt (een gedeelte van) dat geld om sociale huurwoningen van te bouwen

Dat is natuurlijk vestzak-broekzak.

Of we nu de HRA afschaffen en dat geld verdelen en daarna via de algemene middelen eenzelfde bedrag ophalen voor 'linkse hobbies'
Of we schaffen de HRA af en besteden dat direct ergens aan, dat maakt uiteindelijk niet uit.
Dat is puur hoe je het uitlegt aan je belastingbetalers.

Harrie_ schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 10:43:
Ik heb geen (goed onderbouwde) studie klaarliggen, maar volgens mij is de algemene consensus in dit topic toch wel dat woningprijzen maximeren op wat mensen ervoor kunnen betalen. Op het moment dat we HRA afschaffen of afbouwen daalt toch per definitie het maximale bedrag wat mensen kunnen lenen en als dat gebeurt dan moeten woningprijzen wel meebewegen lijkt me?

Het is een herverdeling van belastingdruk.
Dus sommigen zullen er beter van worden anderen niet.

De grootste winnaars zullen de Boomers zijn, zij zijn vaak klaar met hun hypotheek en hebben al flink uit de HRA pot gekregen. En nu hoeven ze er niet meer aan mee te betalen.
Dus de starters met een erfenis/warm nest zullen effectief op de markt de meeste voordelen hebben, de starters zonder dat zullen de dupe worden.

De doorstromers zullen een beetje een 'mixed bag' opleveren. Iedereen die na 2013 is gestart zullen er relatief weinig last van hebben, zij hebben al recht op minder HRA dan de groep die ervoor gekocht heeft en nog overgangsrecht hebben.
In die zin zal het wel iets eerlijker worden, omdat niet die 50% aflossingsvrij meer gesubsidieerd zal worden.

Overigens mis ik wel de niet-belasting effecten, zoals:
Huisjesmelkers zien hun positie verbeteren, zij lenen immers nu nog ongunstiger.
Op dit moment is er een stimulans om niet aflossingsvrij te lenen, die verdwijnt grotendeels.
De '30 jaar' looptijd is dadelijk dus ook weg, kunnen we naar 40-50 jaar gaan...

Weet wel dat de hypotheek regels op dit moment meer gezien moet worden als een 'gentlemen agreement'.
Serieus de regels aanpassen betekent ook dat banken hun huidige positie heroverwegen. Als zij kunnen onderbouwen dat een bepaalde mate van extra krediet niet zorgt voor overkreditering, dan is het hek van de dam.

Als laatste:
Bijna iedereen stapt er heel snel overheen dat de totale hoeveelheid geld niet veranderd, alleen de verdeling is anders.
Dus er zullen best nuances zijn, bijvoorbeeld starters die wat minder of meer te besteden hebben, maar als je bedenkt dat bijna iedereen in Nederland geld betaald om ergens te wonen zal de totale stroom geld richting de huizenmarkt (huur, rente, aflossing, spaargeld & giften) ongeveer gelijk zijn.

[alexbl69]

Bestseller schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 11:34:
[...]
Maar een eerlijke beloning voor werken is in Nederland al jaren een taboe.

Hoezo? We staan in Europa qua minimumloon op nummer 2 , en qua gemiddeld salaris op 8.

De lonen zijn hoog genoeg.

[Conrado]

TheGhostInc schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 11:43:
Als laatste:
Bijna iedereen stapt er heel snel overheen dat de totale hoeveelheid geld niet veranderd, alleen de verdeling is anders.

Ha, ha, je moet de politiek in, je bent een natuurtalent
Het klopt wat je zegt alleen aan de inkomstenkant gaan veel huishoudens er honderden euro’s per maand op achteruit

Ik vind de eenvoudige stelling “we schaffen de HRA” af, wel heel kortzichtig. Lastenverdeling dient toch een evenredigheid te hebben om solidariteit in de samenleving te waarborgen.

[dikkiedik]

Harrie_ schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 11:06:
[...]


Ligt er natuurlijk ook aan wat je met dat geld gaat doen. Als je al die miljarden uit gaat geven aan lastenverlaging en specifiek aan lastenverlaging bij mensen die een koopwoning bezitten en voorheen HRA genoten, dan zul je er inderdaad weinig mee opschieten. Dat gezegd hebbende kan ik me voorstellen dat er wellicht ook een miljardje naar gezondheidszorg of onderwijs kan?

spoiler:

Of je gebruikt (een gedeelte van) dat geld om sociale huurwoningen van te bouwen

Ja je kunt de miljarden elders laten landen. Maar 14 miljard is niet zomaar uitgegeven. Het grote probleem bij onderwijs en zorg is nu al dat ze het geld niet uitgegeven krijgen. Er is geen personeel on dat geld op te slokken.

Natuurlijk kun je iedereen een paar procent erbij geven. Dan is het ook op. Maar of dat de oplossing is betwijfel ik. Niet echt efficient inzetten van miljarden voor zorg of onderwijs verbeteringen.

[Harrie_]

TheGhostInc schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 11:43:
[...]

Dat is natuurlijk vestzak-broekzak.

Of we nu de HRA afschaffen en dat geld verdelen en daarna via de algemene middelen eenzelfde bedrag ophalen voor 'linkse hobbies'
Of we schaffen de HRA af en besteden dat direct ergens aan, dat maakt uiteindelijk niet uit.
Dat is puur hoe je het uitlegt aan je belastingbetalers.


[...]

Het is een herverdeling van belastingdruk.
Dus sommigen zullen er beter van worden anderen niet.

De grootste winnaars zullen de Boomers zijn, zij zijn vaak klaar met hun hypotheek en hebben al flink uit de HRA pot gekregen. En nu hoeven ze er niet meer aan mee te betalen.
Dus de starters met een erfenis/warm nest zullen effectief op de markt de meeste voordelen hebben, de starters zonder dat zullen de dupe worden.

De doorstromers zullen een beetje een 'mixed bag' opleveren. Iedereen die na 2013 is gestart zullen er relatief weinig last van hebben, zij hebben al recht op minder HRA dan de groep die ervoor gekocht heeft en nog overgangsrecht hebben.
In die zin zal het wel iets eerlijker worden, omdat niet die 50% aflossingsvrij meer gesubsidieerd zal worden.

Overigens mis ik wel de niet-belasting effecten, zoals:
Huisjesmelkers zien hun positie verbeteren, zij lenen immers nu nog ongunstiger.
Op dit moment is er een stimulans om niet aflossingsvrij te lenen, die verdwijnt grotendeels.
De '30 jaar' looptijd is dadelijk dus ook weg, kunnen we naar 40-50 jaar gaan...

Weet wel dat de hypotheek regels op dit moment meer gezien moet worden als een 'gentlemen agreement'.
Serieus de regels aanpassen betekent ook dat banken hun huidige positie heroverwegen. Als zij kunnen onderbouwen dat een bepaalde mate van extra krediet niet zorgt voor overkreditering, dan is het hek van de dam.

Als laatste:
Bijna iedereen stapt er heel snel overheen dat de totale hoeveelheid geld niet veranderd, alleen de verdeling is anders.
Dus er zullen best nuances zijn, bijvoorbeeld starters die wat minder of meer te besteden hebben, maar als je bedenkt dat bijna iedereen in Nederland geld betaald om ergens te wonen zal de totale stroom geld richting de huizenmarkt (huur, rente, aflossing, spaargeld & giften) ongeveer gelijk zijn.

Lastig om hier chocola van te maken

De post waar je op reageert ging erover of huizenprijzen zouden dalen bij het afschaffen van HRA. Mijn enige punt was (en is) dat wanneer je HRA afschaft mensen minder kunnen lenen dus dat zich dat verder wel haast moet doorvertalen in lagere huizenprijzen. (En als je dan die daling verdisconteert met een 'normale' opwaartse marktbeweging zien we wellicht geen 15% stijging per jaar maar een wat normaler percentage).

Dat gezegd hebbende, ik ben het niet helemaal eens met de 'broekzak-vestzak' analyse. Wanneer iemand over de gehele looptijd van zijn hypotheek 2 ton aan HRA geniet dan is dat 2 ton die vanuit de schatkist richting een bank vertrekt. Als dat niet meer hoeft dan kun je dus inderdaad er voor kiezen om die 2 ton niet in de schatkist te storten (lastenverlaging) of om deze uit te geven aan een (semi-)publieke dienst zoals gezondheidszorg, onderwijs, defensie, etc. Dat is niet simpel broekzak-vestzak; de elementaire vraag is dan of je dat geld richting de maatschappij wil laten stromen of naar een beperkte schare aandeelhouders van (groot-)banken.

[Harrie_]

dikkiedik schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 12:06:
[...]


Ja je kunt de miljarden elders laten landen. Maar 14 miljard is niet zomaar uitgegeven. Het grote probleem bij onderwijs en zorg is nu al dat ze het geld niet uitgegeven krijgen. Er is geen personeel on dat geld op te slokken.

Natuurlijk kun je iedereen een paar procent erbij geven. Dan is het ook op. Maar of dat de oplossing is betwijfel ik. Niet echt efficient inzetten van miljarden voor zorg of onderwijs verbeteringen.

Zie mijn post hierboven; nu vloeit dat geld vanuit de schatkist richting banken/hypotheekverstrekkers. Allemaal mooi als dat direct rendement oplevert voor bepaalde pensioenfondsen, maar het verdwijnt ook gewoon linea recta in de zakken van aandeelhouders.

Ik werk niet in den Haag en heb weinig er weinig notie van hoe dit geld effectief besteed kan worden, ik kan dus ook niks zinnigs zeggen over of dat geld goed besteed is bij zorg of onderwijs, maar we kunnen er de belastingdruk mee verlagen (en dus de koopkracht verbeteren), we kunnen het eigen risico in de zorg afschaffen, we kunnen munitiedepots voor defensie vullen of nog een aantal onderzeeërs extra bestellen. Punt is meer dat we volgens mij zinniger met dat geld om kunnen gaan dan het via HRA rond te pompen.

[martijn1p]

Er is een breed ‘begrip’ om de HRA gestaag af te bouwen, ook onder economen. Ik mag dan hopen dat men de stap doorzet. Het is nu verkiezingstijd, maar eerdere afbouw is ook door VVD kabinetten gerealiseerd. Het is alleen belangrijk dat de overheid zich opstelt als een voorspelbare (betrouwbare) partij. Voorspelbaarheid is Key.

Hoe dan ook, de praktijk. De HRA zorgde wel voor een fors dempend effect op rente stijgingen. De laatste twee jaar is er een forse toename geweest op leningdelen die kort zijn afgesloten. En een afname op 20, 30 jaar lang. Ik heb twee jaar geleden tevens paar ton bijgeleend tegen 3,8% opgeknipt in leningdelen die vrij kort staan. Dan ga je vooraf toch in scenario’s rekenen in hoeverre je de rekening kan betaling bij rentestijgingen tot 5%, 7% of hoger. En bij welk absoluut bedrag jij jezelf comfortabel voelt. Dat zal zeker wel een effect hebben voor kopers in de toekomst. Als de verkoopprijzen stagneren en daardoor de reële prijs voor een koper beter wordt in de zin van een betere betaalbaarheid dan is dat ook een positief effect. Ik zie absolute verkoopprijzen op korte termijn niet snel dalen.

[Rubbergrover1]

Bestseller schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 11:34:
[...]


De HRA is ooit verzonnen omdat de huizenprijzen te hoog waren en onze salarissen te laag.

Dat is helemaal niet zo. De hypotheekrenteaftrek was een onderdeel van de kostenaftrek die 'hoorde' bij het belasten van de 'winst' op de eigen woning.

[ Voor 20% gewijzigd door Rubbergrover1 op 21-08-2025 12:44 ]

[Novari131]

Als de HRA eraf gaat gaan aflossingsvrije hypotheken weer veel populairder worden en loopt de vastgoedmarkt meer risico op implosie zoals in 2008-2013.

[Rubbergrover1]

TheGhostInc schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 11:43:
De grootste winnaars zullen de Boomers zijn, zij zijn vaak klaar met hun hypotheek en hebben al flink uit de HRA pot gekregen. En nu hoeven ze er niet meer aan mee te betalen.

Mwoah, ik denk dat in samenhang hiermee de trend toch ook meer richting het meer belasten van de (stijging van de) waarde van eigen woning als onderdeel van het gehele vermogen gaat. Wat bij mensen met een afgelost huis toch ook een flinke kostenpost zal opleveren.

Weet wel dat de hypotheek regels op dit moment meer gezien moet worden als een 'gentlemen agreement'.
Serieus de regels aanpassen betekent ook dat banken hun huidige positie heroverwegen. Als zij kunnen onderbouwen dat een bepaalde mate van extra krediet niet zorgt voor overkreditering, dan is het hek van de dam.

Lijkt me niet. De regels die aan de commerciële geldverstrekking worden gesteld hebben niets te maken met de aftrekbaarheid van die lening.

[Rubbergrover1]

Novari131 schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 12:48:
Als de HRA eraf gaat gaan aflossingsvrije hypotheken weer veel populairder worden en loopt de vastgoedmarkt meer risico op implosie zoals in 2008-2013.

Dat risico lijkt me vrij klein omdat bij commerciële partijen aflossingsvrij tot maximaal de helft van de woningwaarde gaat. De andere helft wordt dus sowieso afgelost.

Ik denk trouwens dat het juist een zegen zou zijn als meer mensen een stuk aflossingsvrij zouden lenen. Dat veel mensen nu na 30 jaar een afgelost huis hebben, zorgt er namelijk vooral ook voor dat die groep makkelijk kan bijlenen om hun kinderen een zak geld te geven waarmee ze de woningmarkt op kunnen. Niet alleen stuwt dat de prijs van (starters-)woningen op, maar dat versterkt het verschil tussen de 'haves' en de 'have-nots' ook behoorlijk. Met een stuk aflossingsvrij heb je én minder geld in de stenen om te gelde te maken én na 30 jaar nog hypotheeklasten, zodat extra lenen binnen de imkomensnormen lastiger wordt.

[spijkerhoofd]

Novari131 schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 12:48:
Als de HRA eraf gaat gaan aflossingsvrije hypotheken weer veel populairder worden en loopt de vastgoedmarkt meer risico op implosie zoals in 2008-2013.

Ten eerste, volledig aflossingsvrije hypotheken kunnen niet meer worden afgesloten, slechts tot 50% van de woningwaarde mag aflossingsvrij zijn waardoor het risico van een implosie gering is. Daarnaast, het risico zou bekend moeten zijn bij de afsluiters, als iemand toch het risico neemt en het gaat het schip in, eigen schuld dikke bult.

[Conrado]

Harrie_ schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 10:43:
Ik heb geen (goed onderbouwde) studie klaarliggen, maar volgens mij is de algemene consensus in dit topic toch wel dat woningprijzen maximeren op wat mensen ervoor kunnen betalen. Op het moment dat we HRA afschaffen of afbouwen daalt toch per definitie het maximale bedrag wat mensen kunnen lenen en als dat gebeurt dan moeten woningprijzen wel meebewegen lijkt me?

Ik snap de gedachte en de consensus, maar heb daar echt een andere kijk op

De huizenmarkt is op de eerste plaats vraag en aanbod gedreven. Omdat de vraag groter is dan het aanbod bepalen de verkopers de marktprijs. Als je de leencapaciteit beperkt, maar er onder de streep voldoende koopkrachtigen overblijven, blijven de prijzen stijgen. Hooguit gaat dat wat langzamer.

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 12:57:
[...]

Dat risico lijkt me vrij klein omdat bij commerciële partijen aflossingsvrij tot maximaal de helft van de woningwaarde gaat. De andere helft wordt dus sowieso afgelost.

Ik denk trouwens dat het juist een zegen zou zijn als meer mensen een stuk aflossingsvrij zouden lenen. Dat veel mensen nu na 30 jaar een afgelost huis hebben, zorgt er namelijk vooral ook voor dat die groep makkelijk kan bijlenen om hun kinderen een zak geld te geven waarmee ze de woningmarkt op kunnen. Niet alleen stuwt dat de prijs van (starters-)woningen op, maar dat versterkt het verschil tussen de 'haves' en de 'have-nots' ook behoorlijk. Met een stuk aflossingsvrij heb je én minder geld in de stenen om te gelde te maken én na 30 jaar nog hypotheeklasten, zodat extra lenen binnen de imkomensnormen lastiger wordt.

Word het verschil juist niet groter op die manier? Mensen die heel veel verdienen die onder hun stand gaan kopen en volledig aflossen kunnen dus of hun kinderen meer helpen of eerder stoppen met werken, terwijl iemand met een vergelijkbaar inkomen een dure woning zo koopt hun kinderen niet kan helpen en ook niet eerder kunnen stoppen met werken? MAW, je moet als kind geluk hebben dat je verstandige ouders hebt?

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 12:43:
[...]

Dat is helemaal niet zo. De hypotheekrenteaftrek was een onderdeel van de kostenaftrek die 'hoorde' bij het belasten van de 'winst' op de eigen woning.

Winst? Welke winst?

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 13:07:
[...]

Word het verschil juist niet groter op die manier? Mensen die heel veel verdienen die onder hun stand gaan kopen en volledig aflossen kunnen dus of hun kinderen meer helpen of eerder stoppen met werken, terwijl iemand met een vergelijkbaar inkomen een dure woning zo koopt hun kinderen niet kan helpen en ook niet eerder kunnen stoppen met werken? MAW, je moet als kind geluk hebben dat je verstandige ouders hebt?

Dat is volgens mij niet anders dan wat nu al het geval is. Dus dat zie ik niet groter worden.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 13:08:
[...]

Winst? Welke winst?

offtopic:
De eigen woning gold net als ander vermogen als een bron van inkomen, men genoot immers het voordeel dat men hierin kon wonen en men verdiende zo een (fictieve) huur.

[Conrado]

Novari131 schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 12:48:
Als de HRA eraf gaat gaan aflossingsvrije hypotheken weer veel populairder worden en loopt de vastgoedmarkt meer risico op implosie zoals in 2008-2013.

Als de HRA verdwijnt, verdwijnen in ieder geval de belastingvoorwaarden die rond de HRA van toepassing zijn. Aflossingsvrij kan weer - even los van de vraag tot welk hoogte -, maar bijvoorbeeld ook langere looptijden worden mogelijk. Dat biedt een hele serie mogelijkheden voor nieuwe hypotheekproducten met lagere maandlasten.

[Harrie_]

Conrado schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 13:03:
[...]

Ik snap de gedachte en de consensus, maar heb daar echt een andere kijk op

De huizenmarkt is op de eerste plaats vraag en aanbod gedreven. Omdat de vraag groter is dan het aanbod bepalen de verkopers de marktprijs. Als je de leencapaciteit beperkt, maar er onder de streep voldoende koopkrachtigen overblijven, blijven de prijzen stijgen. Hooguit gaat dat wat langzamer.

Ja maar volgens die retoriek kan de NVM op het jaarlijkse NVM-congres wel afspreken dat ze per direct voor iedere woning 3 ton meer gaan vragen. Dan blijft de vraag nog steeds hoger dan het aanbod, maar ik denk dat een hoop woningen niet verkochten zullen worden omdat mensen het niet kunnen betalen.

[Conrado]

Harrie_ schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 13:25:
Ja maar volgens die retoriek kan de NVM op het jaarlijkse NVM-congres wel afspreken dat ze per direct voor iedere woning 3 ton meer gaan vragen.

Nou, in het kader van prijsafspraken is dat uit den boze

Toch werkt de markt wel zo. De prijs van een huis wordt bepaald door de verkopende partij op basis van marktinschatting. Komen er geen kijkers, dan is 'ie dus te hoog. Komt er wel een koper, dan is het prima.

[Harrie_]

Conrado schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 13:29:
[...]

Nou, in het kader van prijsafspraken is dat uit den boze

Snap ik

Conrado schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 13:29:
Toch werkt de markt wel zo. De prijs van een huis wordt bepaald door de verkopende partij op basis van marktinschatting. Komen er geen kijkers, dan is 'ie dus te hoog. Komt er wel een koper, dan is het prima.

En daarom bedoel ik maar te zeggen; iedere ingreep de afgelopen jaren om de leenruimte voor starters te vergroten heeft direct geresulteerd in hogere prijzen. Is het dan zo vreemd om te denken dat het inperken van HRA in ieder geval een dempend effect heeft op prijsstijgingen? Ik snap natuurlijk wel dat het een verkopersmarkt is en dat de verkoper bepaalt (zeker bij schaarste) maar er ligt gewoon een harde grens bij wat mensen niet willen, maar kunnen betalen.

[Conrado]

Harrie_ schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 13:41:
Ik snap natuurlijk wel dat het een verkopersmarkt is en dat de verkoper bepaald (zeker bij schaarste) maar er ligt gewoon een harde grens bij wat mensen niet willen, maar kunnen betalen.

Schaarste is een bitch

Er spelen - denk ik - een paar zaken:
Je hebt gelijk, er is een grens wat jij of ik kunnen betalen. Maar voor alle mensen samen is dat niet zo te zeggen want er zijn er altijd die veel meer kunnen betalen. Het is voor een verkoper verder niet spannend of er 50 potentiele kopers zijn, of 'maar' vijf. De verkoper krijgt uiteindelijk zijn gewenste marktprijs.
Mensen met minder leencapaciteit, kijken een trede lager en vervangen daar de mensen die die trede niet meer aankunnen.

Belangrijk is dat de huizenmarkt vraag en aanbod is: verkopers hoeven niet te verkopen, maar doen dat omdat ze mogelijkheden zien. Zodra de vraag duidelijk verminderd, zien zij minder mogelijkheden. Het aanbod neemt dan ook af. Daar komt ook een psychologisch effect bij. Als je buurman het huis verkocht voor pakweg 6 ton, en jij nu 'maar' 5 ton kunt krijgen, voelt dat als verlies. Dus komt het maar even niet in de verkoop.
Dat is geen theoretisch verhaal, we hebben dit precies zo zien gebeuren toen de rente plotseling sterk steeg. Bij wegvallende vraag, valt ook het aanbod weg. Alles weer in balans, dus de prijzen blijven iig stabiel.

Dalen de huizenprijzen dat nooit? Jawel, als verkopers een lagere prijs moeten accepteren. Dan bepalen de kopers de prijs. Dat gebeurt bijvoorbeeld als we een flinke economische crisis hebben.

[Bestseller]

alexbl69 schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 11:48:
[...]

Hoezo? We staan in Europa qua minimumloon op nummer 2 , en qua gemiddeld salaris op 8.

De lonen zijn hoog genoeg.

De hoogte van een loon staat niet gelijk aan een eerlijke beloning.
Buiten dat is dit bruto.

Kijk naar wat je voor dit bedrag kunt kopen en je ziet dat het Nederlandse minimumloon zwaar onderaan hangt voor west-europa. Daarom zijn ook alle subsidies nodig.

[alexbl69]

Bestseller schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 14:11:
[...]
De hoogte van een loon staat niet gelijk aan een eerlijke beloning.
Buiten dat is dit bruto.

Kijk naar wat je voor dit bedrag kunt kopen en je ziet dat het Nederlandse minimumloon zwaar onderaan hangt voor west-europa. Daarom zijn ook alle subsidies nodig.

Uiteraard is het bruto. Werkgevers betalen altijd bruto, netto hebben ze immers geen invloed op.

Dat het hier wat duurder is dan in landen met lagere brutolonen lijkt me vrij evident. Die hogere lonen betekenen immers dat de bedrijven hogere marges aan moeten houden, waardoor hun producten duurder worden in ons land dan in landen met lagere lonen.

Heb je een bron waarmee je je stelling dat het 'Nederlandse minimumloon zwaar onderaan hangt' kunt onderbouwen?

[TheGhostInc]

Conrado schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 14:01:
[...]

Dat is geen theoretisch verhaal, we hebben dit precies zo zien gebeuren toen de rente plotseling sterk steeg. Bij wegvallende vraag, valt ook het aanbod weg.

Tijdens de crisisjaren was dit nog duidelijker, toen de prijzen het laagst waren (~2013) waren de verkopen ook laag. Vraag en aanbod vonden elkaar niet.
Toen de prijzen richting het pre-crisis niveau gingen, liepen de verkopen ook op.

[Novari131]

Conrado schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 13:23:
[...]

Als de HRA verdwijnt, verdwijnen in ieder geval de belastingvoorwaarden die rond de HRA van toepassing zijn. Aflossingsvrij kan weer - even los van de vraag tot welk hoogte -, maar bijvoorbeeld ook langere looptijden worden mogelijk. Dat biedt een hele serie mogelijkheden voor nieuwe hypotheekproducten met lagere maandlasten.

- Erfpacht: jaarlijks tot in de eeuwigheid (dit valt af te trekken dus fiscaal gunstig)
- hypotheek opgesplitst in 50% aflossingsvrij en 50% 50-jaars hypotheek

Bij deze combinatie worden de woonlasten extreem veel lager (geen grondkosten, geen aflossing op aflossingsvrij en lagere jaarlijkse aflossing door 50-jaars hypotheek) en gaat iedereen massaal overbieden omdat ze het geheel niet kunnen worden overzien / afgaan op maandelijkse lasten / gewend waren aan oude situatie

Gevolg: enorme prijsexplosie, totale chaos, geen vermogensopbouw en hypotheken bewegen meer naar eeuwige in huurconstructies, net zoals in Engeland en Australie. Ook veel groter implosiegevaar.

Het ironische is dat deze huizenmarkt nog veel extremer kan worden als de politiek voor een verkeerde cocktail zorgt. Men doet alsof dit een onwenselijke/slechte situatie is, maar het kan vele malen slechter.

[ Voor 46% gewijzigd door Novari131 op 21-08-2025 22:58 ]

[Conrado]

Novari131 schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 20:04:.l
Het ironische is dat deze huizenmarkt nog veel extremer kan worden als de politiek voor een verkeerde cocktail zorgt. Men doet alsof dit een onwenselijke/slechte situatie is…..

Ja, zo zie ik dat ook. Primair zijn partijen gericht op het vrijmaken van het HRA-budget voor andere doeleinden. Het wordt verkocht of dat de huizenmarkt gaat helpen.
Daar ben ik nog niet zo zeker van…

[Paprika]

Verder de standaard hap, maar toch maar een linkje gezien ie nog niet geplaatst is:

Koopwoningen waren in juli 8,6 procent duurder dan een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs is gestegen naar ruim 486.000 euro. De prijs van een huis komt daarmee nóg dichter bij een half miljoen.

https://www.nu.nl/economi...o-aanbod-is-te-klein.html

[Paprika]

Paprika schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 08:11:
[...]

Laat staan dat de materialen, lonen en bouwgrond opeens goedkoper gaan worden. Ik ben dan ook benieuwd of de huiseigenaar nog altijd de boeman zal zijn wanneer die 40% sociale huur en 30% betaalbare woningen (be it huur of koop) opeens helemaal niet meer van de grond komen wanneer de overige 30% de kosten niet meer kan dekken. Dan heb je 70% verkocht, maar dat zijn niet de 70% waar je als aannemer blij van gaat worden.

Een van de oorzaken van het kleine aantal nieuwe bouwvergunningen is dat de bouwsector al langer met problemen kampt, zoals personeelstekorten. Ook netcongestie speelt een rol: het elektriciteitsnet raakt overbelast, waardoor bedrijven soms op een wachtlijst staan voor een aansluiting op het net en de huizenbouw vertraging oploopt.

Tja…

[Fraggert]

TheGhostInc schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 19:11:
[...]

Tijdens de crisisjaren was dit nog duidelijker, toen de prijzen het laagst waren (~2013) waren de verkopen ook laag. Vraag en aanbod vonden elkaar niet.
Toen de prijzen richting het pre-crisis niveau gingen, liepen de verkopen ook op.

Speelde daar ook niet een stuk onzekerheid bij potentiele kopers voor wat bereft hun baanzekerheid/inkomen?

al is het aanbod nog zo groot.....als je baan op de tocht staat of je verkeert als ZZPer in zwaar weer?

2008 <> 2011/2013 waren best onzekere tijden IIRC.

[Conrado]

Interessant commentaar in de Volkskrant: als je aan iets groots als de HRA gaat sleutelen, moet je eigenlijk het hele stelsel opschonen.

[mitsumark]

Conrado schreef op vrijdag 22 augustus 2025 @ 09:57:
Interessant commentaar in de Volkskrant: als je aan iets groots als de HRA gaat sleutelen, moet je eigenlijk het hele stelsel opschonen.

Ik denk als je gaat sleutelen aan iets wat zoveel impact kan hebben op individuen, dat je de individuen die in de problemen komen moet helpen (met iets anders).
Ik vraag me alleen af, als je nog meer gaat sleutelen, middelt het dan weer uit of zijn er juist nog meer individuen die in nog grotere problemen komen...

[martijn1p]

Het FD vandaag benadrukt tevens de uitvoeringsproblemen bij de instanties, waar eerder voor is gewaarschuwd in het rapport 'Evaluatie complexiteit fiscale eigenwoningregeling'. Komt er op neer dat in 2031 voor de eerste huizenbezitters met een hypotheek die 30 jaar er op zit.
''
Het probleem: niemand weet wie dat zijn. De Belastingdienst niet, banken niet en adviseurs niet. Gegevens worden daarvoor niet lang genoeg bewaard en bij de invoering van de dertigjaarstermijn is hier geen oplossing voor bedacht.

En de huizenbezitter zelf? De bewijslast voor het recht op hypotheekrenteaftrek ligt bij de burger. Maar hoe moet die dat straks aantonen? Met name voor mensen die een aantal keer verhuisd zijn, overwaarde hadden bij verkoop, hun hypotheek hebben opgehoogd (voor het extra bedrag gaat de teller opnieuw lopen) of tijdelijk hebben gehuurd (die jaren tellen niet mee) is de situatie onoverzichtelijk.

‘Het risico op onjuiste aangiften (uit onkunde en onwetendheid) is dan ook relatief groot’, waarschuwt het rapport Bouwstenen voor een beter en eenvoudiger belastingstelsel van begin vorig jaar.
''

[Metro2002]

Conrado schreef op vrijdag 22 augustus 2025 @ 09:57:
Interessant commentaar in de Volkskrant: als je aan iets groots als de HRA gaat sleutelen, moet je eigenlijk het hele stelsel opschonen.

Ik ben het daar zeker mee eens, het stelsel moet ook op de schop maar het verlagen van inkomstenbelasting om vervolgens alle toeslagen te schrappen gaat natuurlijk niet werken. Mensen die gebruik maken van toeslagen zijn ook dezelfde mensen die nu al amper tot geen inkomstenbelasting betalen. Die worden dan juist enorm gedupeerd. Je zou dan het minimumloon ook fors moeten verhogen of bv een basisinkomen moeten invoeren dat hoog genoeg is om de toeslagen te vervangen.

[Chaki]

Metro2002 schreef op vrijdag 22 augustus 2025 @ 16:07:
[...]

.....
Mensen die gebruik maken van toeslagen zijn ook dezelfde mensen die nu al amper tot geen inkomstenbelasting betalen. Die worden dan juist enorm gedupeerd. Je zou dan het minimumloon ook fors moeten verhogen of bv een basisinkomen moeten invoeren dat hoog genoeg is om de toeslagen te vervangen.

Tot de mensen die gebruik maken toeslagen behoren, behoort ook een groep die niet werkt, omdat werken niet loont of ze er misschien zelfs op achteruit gaat als ze gaan werken en de toeslagen niet meer krijgen. Een minimumloon dat fors hoger is gaat dit tegen (werken loont), maar of werken aantrekkelijk is als je een basisinkomen hebt dat even hoog is als nu met de toeslagen????

[Novari131]

Paprika schreef op vrijdag 22 augustus 2025 @ 09:49:
Verder de standaard hap, maar toch maar een linkje gezien ie nog niet geplaatst is:


[...]

https://www.nu.nl/economi...o-aanbod-is-te-klein.html

Ik ga proberen mn huidige appartement aan te houden na verhuizing naar nieuwbouw. Met de huidige stroperige besluitvorming en onmogelijke eisen leggen ze in NL de hele bouw plat. Woningeigendom gaat steeds waardevoller worden, huurwoningen steeds schaarser en nieuwbouwwoningen steeds duurder. Dan ben je spekkoper met een verhuurbare A-label woning in de vrije verhuurklasse. 30k huur + 2% indexatie en waardestijging per jaar = kassa. Dank aan huidige kabinet en toekomstig kabinet!

[alexbl69]

Novari131 schreef op vrijdag 22 augustus 2025 @ 17:30:
[...]
Ik ga proberen mn huidige appartement aan te houden na verhuizing naar nieuwbouw. Met de huidige stroperige besluitvorming en onmogelijke eisen leggen ze in NL de hele bouw plat. Woningeigendom gaat steeds waardevoller worden, huurwoningen steeds schaarser en nieuwbouwwoningen steeds duurder. Dan ben je spekkoper met een verhuurbare A-label woning in de vrije verhuurklasse. 30k huur + 2% indexatie en waardestijging per jaar = kassa. Dank aan huidige kabinet en toekomstig kabinet!

Je zou in de huidige markt (klinkt alsof het tijdelijk is, wat niet meer zo is) wel gek zijn om een woning te verkopen als het financieel niet nodig is. Zie geen enkele reden waarom de waardestijging niet gewoon door zal gaan, en je kunt later eventueel je kinderen, ouders, andere familieleden of wie dan ook uit de brand helpen.

[eamelink]

martijn1p schreef op vrijdag 22 augustus 2025 @ 11:01:
Het FD vandaag benadrukt tevens de uitvoeringsproblemen bij de instanties, waar eerder voor is gewaarschuwd in het rapport 'Evaluatie complexiteit fiscale eigenwoningregeling'. Komt er op neer dat in 2031 voor de eerste huizenbezitters met een hypotheek die 30 jaar er op zit.

Des te meer reden om te zorgen dat we van die onzalige HRA af zijn tegen 2031

[Novari131]

eamelink schreef op vrijdag 22 augustus 2025 @ 17:53:
[...]


Des te meer reden om te zorgen dat we van die onzalige HRA af zijn tegen 2031

Ja goed argument; laten we de HRA afschaffen omdat de Belastingdienst weer eens laat zien totaal incapabel te zijn.

*knip* zo stuur je het topic richting offtopic, doe dat gewoon NIET

[ Voor 33% gewijzigd door twain4me op 23-08-2025 11:05 ]

[Conrado]

Novari131 schreef op vrijdag 22 augustus 2025 @ 17:30:
Dan ben je spekkoper met een verhuurbare A-label woning in de vrije verhuurklasse. 30k huur + 2% indexatie en waardestijging per jaar = kassa. Dank aan huidige kabinet en toekomstig kabinet!

Zeg huisjesmelker, voordat je kabinetten bedankt, denk je ook nog even aan de Box 3 heffing

[Sport_Life]

Conrado schreef op vrijdag 22 augustus 2025 @ 23:17:
[...]

Zeg huisjesmelker, voordat je kabinetten bedankt, denk je ook nog even aan de Box 3 heffing

Er blijft inderdaad weinig over onderaan de streep en dan is de rente voor verhuur woningen ook nog eens hoog.

Je kunt beter alle overwaarde in 1 groot (duur) huis stoppen zodat alles in box 1 komt, dat is (fiscaal) gunstiger dan een oude woning verhuren. (Of beleggen, maar ook dat is fiscaal minder interessant).

[ Voor 23% gewijzigd door Sport_Life op 23-08-2025 03:48 ]

[assje]

*knip* niet reageren op offtopic flamebait aub.

[ Voor 87% gewijzigd door twain4me op 23-08-2025 11:06 ]

[hoevenpe]

Niet stikstof of vergunningen, veel nieuwbouwprojecten gaan inmiddels niet door omdat ze financieel niet meer uit kunnen:

quote: https://www.ad.nl/economi...t-meer-haalbaar~a8e22f02/

Duizenden woningen afgeblazen ondanks vergunning: 'Plannen niet meer haalbaar'

In het vorige kwartaal werd de bouw van 1460 woningen afgeblazen. Een forse toename ten opzichte van het eerste kwartaal (570 woningen). In het laatste kwartaal van vorig jaar lag de absolute piek (3004 afgeblazen woningen). Sinds het eerste kwartaal van 2020 kwam het maar twee andere kwartalen voor dat er meer dan 1000 woningen mét een vergunning toch niet gebouwd werden.

Directeur Edward Touw van Vastgoed Belang spreekt van zorgwekkende cijfers en wijst de door voormalig woonminister De Jonge ingevoerde Wet Betaalbare Huur aan als ‘schuldige’. „Dit zijn verontrustende ontwikkelingen’’, zegt Touw. „Voor de invoering van de Wet Betaalbare Huur werd al gewezen op de negatieve effecten van de wet op het investeringsklimaat en de nieuwbouwproductie.’’

Niet alleen omdat veel eigenaren van vastgoed hun woningen mogelijk zouden gaan verkopen (wat de afgelopen jaren daadwerkelijk gebeurd is), maar ook omdat het ertoe zou kunnen leiden dat investeerders zich terug zouden trekken uit woningbouwprojecten.

Touw heeft ook dat zien gebeuren. „Al voor de invoering van de wet kwamen steeds meer berichten binnen dat investeerders de stekker trokken uit nieuwbouwprojecten’’, zegt hij. „Je kunt het op een bierviltje uitrekenen. Als je ziet wat voor rendement er nog overblijft, dan wordt het echt wel heel lastig om het rond te rekenen. Zeker in de Randstad.’’

Volgens directeur Fahid Minhas van Neprom, de belangenvereniging van projectontwikkelaars, ligt de schuld niet enkel bij de Wet Betaalbare Huur. De combinatie met nog veel meer andere overheidseisen, bijvoorbeeld vanuit gemeenten, is volgens hem funest.

„We zijn kapot gereguleerd in dit land’’, zegt hij. „Als je kijkt naar wat voor eisen er komen om te bouwen en dat de overheid bepaalt waar je moet bouwen, wat je moet bouwen, voor welke prijs je het mag bouwen én voor welke prijs je het mag verhuren, terwijl de kosten toenemen…’’ Dan zijn de huidige cijfers volgens hem niet verrassend. „Dat leidt ertoe dat heel veel plannen gewoon niet meer haalbaar worden.’’