Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[MaStar]

Biggg schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 12:59:
[...]


Pure diefstal die inkomstenbelasting. Stel je krijgt 60k per jaar van je baas waar je keihard voor hebt moeten werken. Dan gaat daarvan linea recta 36% naar de staatskas. Ongelooflijk. Maar dat is een andere discussie.

Nee, laten we dat naar bijv. 50% ophogen, zodat een stel mazzelaars - die in een rijke familie geboren zijn - gratis geld kunnen erven. Waarvoor ze geen seconde hebben gewerkt en vervolgens de rest van hun leven op dat geld kunnen teren, niet meebetalend aan zorg, politie, sociale zekerheid etc.etc. Goed idee!

Probleem is dat je inkomstenbelasting al hebt betaald. Ook als je familie dat vermogen heeft vergaard. Dan moet je dat nog eens betalen bij een schenking. Held waarvoor je vaak hard gewerkt hebt inderdaad.

[olivier5]

MaStar schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 13:15:
[...]


Probleem is dat je inkomstenbelasting al hebt betaald. Ook als je familie dat vermogen heeft vergaard. Dan moet je dat nog eens betalen bij een schenking. Held waarvoor je vaak hard gewerkt hebt inderdaad.

Over elke euro die je bezit is al talloze malen belasting betaald. Ik koop iets in de winkel voor 10€, daarvan gaat 21% BTW af. Voor de winkel is de eventuele winst belast in de inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting. Eventuele werknemers van de winkel moeten weer inkomstenbelasting afdragen. Kopen zij weer iets in de winkel, dan gaat daar weer belasting vanaf, enzovoort. Van hun nettoloon moeten ze ook de gemeentelijke heffingen betalen. En zo gaat het verder. Voor de erfbelasting is dit niet anders.

Persoonlijk vind ik de erfbelasting de meest rechtvaardige belasting die we hebben. Het is het enige middel om enorme vermogensophopingen tegen te gaan.

[Biggg]

MaStar schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 13:15:
[...]


Probleem is dat je inkomstenbelasting al hebt betaald. Ook als je familie dat vermogen heeft vergaard. Dan moet je dat nog eens betalen bij een schenking. Held waarvoor je vaak hard gewerkt hebt inderdaad.

Nee, jij hebt geen inkomstenbelasting betaald, hooguit degene van wie je het geld erft. Maar die kan het natuurlijk ook geërfd hebben, of vergaard hebben uit bijv. vastgoed waardestijging (om nog een klein beetje ontopic te blijven). Er is dus geen probleem

De klant die spulletjes koopt bij jouw werkgever heeft toch ook al inkomstenbelasting over dat geld? En ook nog eens btw. Echt een non-argument dus.

[Z___Z]

https://www.rtlnieuws.nl/...ulius-terpstra-cda-tweede

Huizenprijzen kunnen weer omhoog 🥳

Lijkt me alleen een goed idee als de LTV omlaag gaat naar bijvoorbeeld 95%. Laat eerst maar zien dat je verstandig met geld om kan gaan, voordat je een woning koopt boven de huidige maximale LTI.

[Wilf]

rtl nieuws schreef op donderdag 2 juli 2020:
Zij betalen geregeld forse bedragen aan huur, soms wel meer dan 1000 euro per maand.

LOL @ soms

[Mawlana]

Z___Z schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 14:38:
https://www.rtlnieuws.nl/...ulius-terpstra-cda-tweede

Huizenprijzen kunnen weer omhoog 🥳

Lijkt me alleen een goed idee als de LTV omlaag gaat naar bijvoorbeeld 95%. Laat eerst maar zien dat je verstandig met geld om kan gaan, voordat je een woning koopt boven de huidige maximale LTI.

Prijsopdrijvend effect
Dat kan in toch al populaire regio's voor een extra prijsopdrijvend effect zorgen, want de huurverklaring doet niets aan het structurele probleem van de huizenmarkt: het lage aanbod en met name het gebrek aan starterswoningen. Het zal moeten dus nog blijken of starters massaal van dit plan kunnen profiteren.

Laat vooral nog meer mensen meer lenen. Mensen die hun woning proberen te verkopen zullen er het meest van profiteren heb ik het idee.

[XyperActive]

MaStar schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 13:15:
[...]


Probleem is dat je inkomstenbelasting al hebt betaald. Ook als je familie dat vermogen heeft vergaard. Dan moet je dat nog eens betalen bij een schenking. Held waarvoor je vaak hard gewerkt hebt inderdaad.

Volgens mij gaat het om het hebben van gelijke kansen. Ik heb net een huis gekocht. Maar ik heb meerdere keren meegemaakt dat mijn bod niet geaccepteerd werd, omdat ik maar af moest wachten of een eventueel taxatiewaarde van een woning hoog genoeg was voor een volledige financiering. Terwijl bij andere starters even een bedrag werd bijgelegd door pappie of mammie. Zij konden het voorbehoud van financiering achterwege laten. Ik niet. Dan is de keus voor welk bod de verkopende partij kiest natuurlijk snel gemaakt.

[Napo]

Z___Z schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 14:38:
https://www.rtlnieuws.nl/...ulius-terpstra-cda-tweede

Huizenprijzen kunnen weer omhoog 🥳

Lijkt me alleen een goed idee als de LTV omlaag gaat naar bijvoorbeeld 95%. Laat eerst maar zien dat je verstandig met geld om kan gaan, voordat je een woning koopt boven de huidige maximale LTI.

Feest!

Dit lost het huizenprobleem helemaal op, niets meer aan doen
De huizenmarkt lijkt meer een noodoplossing op noodoplossing op noodoplossing te worden dan wat anders >_<

[sbierman]

Feest!

Dit lost het huizenprobleem helemaal op, niets meer aan doen
De huizenmarkt lijkt meer een noodoplossing op noodoplossing op noodoplossing te worden dan wat anders >_<
[/quote]

Huizenprobleem los je niet op nee, maar niemand verwacht dat je dat probleem in één keer oplost. En ik denk dat vele huizenbezitters het ook niet echt als een probleem ervaren als het betekend dat hun woning meer geld waard is. Maar wellicht zorgt het wel voor betere doorstroming?

[Miks]

Het zorgt inderdaad voor betere doorstroming.

Op korte termijn. Op langere termijn maakt het de woningmarkt minder gezond. En de economie als geheel. Nederland is al koploper hypotheekschulden.

Gevalletje 'operatie geslaagd, patient overleden'

[Maahes]

Het is toch duidelijk dat Ollogren en het hele kabinet in team vastgoed zit.
- Overdrachtsbelasting voor beleggers gaat niet omhoog, want "lastig".
- Overdrachtsbelasting voor starters gaat niet omlaag, want het is toch maar 2% en het gaat maar om een paar duizend euro dus heeft toch amper effect.
- Moreel appel op verhuurders om de huur niet te verhogen. Niks afdwingen met regels. Kortom, gewoon lekker de huur laten oplopen.
- Nu de hypotheeknormen versoepelen waardoor de prijzen weer exploderen. Meer aanbod gaat het in elk geval niet opleveren.

Laten we niet net doen alsof het onkunde is. Dit is onwil, en ik denk dat 90% van de huizenbezitters het nog mooi vindt ook. Totdat op een gegeven moment hun kinderen ineens geen woning kunnen vinden en tot hun 30e thuis blijven wonen natuurlijk.

[Jopie035]

Maahes schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 20:26:
Het is toch duidelijk dat Ollogren en het hele kabinet in team vastgoed zit.
- Overdrachtsbelasting voor beleggers gaat niet omhoog, want "lastig".
- Overdrachtsbelasting voor starters gaat niet omlaag, want het is toch maar 2% en het gaat maar om een paar duizend euro dus heeft toch amper effect.
- Moreel appel op verhuurders om de huur niet te verhogen. Niks afdwingen met regels. Kortom, gewoon lekker de huur laten oplopen.
- Nu de hypotheeknormen versoepelen waardoor de prijzen weer exploderen. Meer aanbod gaat het in elk geval niet opleveren.

Laten we niet net doen alsof het onkunde is. Dit is onwil, en ik denk dat 90% van de huizenbezitters het nog mooi vindt ook. Totdat op een gegeven moment hun kinderen ineens geen woning kunnen vinden en tot hun 30e thuis blijven wonen natuurlijk.

Ik blijf me er ook over verbazen... nog zeker 2 jaar gaat de situatie nog verder verslechteren (even kijkend naar de ingezakte vergunningaanvragen en de normale doorlooptijd van projecten). En tot de verkiezingen gebeurt er niks... en daarna nog even 3 maanden fomatie.

[BoB_HenK]

Jopie035 schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 20:38:
[...]


Ik blijf me er ook over verbazen... nog zeker 2 jaar gaat de situatie nog verder verslechteren (even kijkend naar de ingezakte vergunningaanvragen en de normale doorlooptijd van projecten). En tot de verkiezingen gebeurt er niks... en daarna nog even 3 maanden fomatie.

En er dan over 2 jaar, nadat er talloze aannemers en bouwbedrijven zijn omgevallen, achter gekomen dat er te weinig vaklui zijn om de huizen die nodig zijn te bouwen zeker

Maahes schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 20:26:
Laten we niet net doen alsof het onkunde is. Dit is onwil, en ik denk dat 90% van de huizenbezitters het nog mooi vindt ook. Totdat op een gegeven moment hun kinderen ineens geen woning kunnen vinden en tot hun 30e thuis blijven wonen natuurlijk.

Afgaande op hoe de discussies rondom pensioenen lopen heb ik niet het idee dat de gevolgen van (fiscaal) beleid voor hun kinderen de huidige huizenbezitters erg veel boeit.

[Z___Z]

Maahes schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 20:26:
Het is toch duidelijk dat Ollogren en het hele kabinet in team vastgoed zit.
- Overdrachtsbelasting voor beleggers gaat niet omhoog, want "lastig".
- Overdrachtsbelasting voor starters gaat niet omlaag, want het is toch maar 2% en het gaat maar om een paar duizend euro dus heeft toch amper effect.
- Moreel appel op verhuurders om de huur niet te verhogen. Niks afdwingen met regels. Kortom, gewoon lekker de huur laten oplopen.
- Nu de hypotheeknormen versoepelen waardoor de prijzen weer exploderen. Meer aanbod gaat het in elk geval niet opleveren.

Laten we niet net doen alsof het onkunde is. Dit is onwil, en ik denk dat 90% van de huizenbezitters het nog mooi vindt ook. Totdat op een gegeven moment hun kinderen ineens geen woning kunnen vinden en tot hun 30e thuis blijven wonen natuurlijk.

In principe is niet het kabinet schuldig aan de huizenprijzenstijging, maar de ECB. Het huidige monetaire beleid resulteert in geldstroom van de non-haves, naar de haves. Lage rente is vooral goed voor de haves, omdat die kapitaal kunnen hefbomen.

Nederland heeft al jaren een handelsoverschot. Als Nederland een eigen munt had kon de overheid dit hele overschot elk jaar aan de begroting toevoegen, zonder invloed te hebben op inflatie. Daarmee had de rente op een gezond niveau ietsjes boven de inflatie kunnen staan, zaten we niet met de huizenbubbel en niet met de rekenrenteproblemen voor de pensioenfondsen.

[Miks]

Lekker linkdroppen.
Hoofdeconome bij de ABN zegt: we zitten nu in de eerste economische klap, de tweede komt daarna. Alsof je achter in de achtbaan zit. Het eerste wagentje gaat dan wel naar beneden, toch lijkt er nog niks te gebeuren.
Mensen, als zelfs de banken blijvend zeggen dat de huizenprijzen zullen gaan dalen, dan moet je oppassen lijkt me.

https://www.ad.nl/video/k...zenmarkt-gebeuren~p153622

Beste starters, laat dit (opnieuw) een waarschuwing zijn. Het is misschien moeilijk te bevatten, maar de markt gaat binnenkort toch echt omslaan.

Niet overtuigd? Misschien is het IMF dan een mooie bron om te vermelden. Zij zien deze crisis als groter dan die van 2008. Het IMF? Ja, dat clubje dat bij de vorige crisis ook al correct had aangegeven dat de Nederlandse huizenmarkteen zeepbel is.

[ Voor 31% gewijzigd door Miks op 02-07-2020 22:53 ]

[Maahes]

Z___Z schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 22:18:
[...]

In principe is niet het kabinet schuldig aan de huizenprijzenstijging, maar de ECB. Het huidige monetaire beleid resulteert in geldstroom van de non-haves, naar de haves. Lage rente is vooral goed voor de haves, omdat die kapitaal kunnen hefbomen.

Nee, want de ECB heeft een inflatiedoelstelling en mag alleen op basis daarvan beleid voeren. De ECB wijst juist (terecht) naar de overheid, omdat de overheid flankerend beleid zou moeten voeren, maar dat weigert te doen. De ECB staat met een reden op enige afstand van de overheid. Anders zou directe monetaire financiering te makkelijk worden en zullen overheden geneigd zijn tot onverantwoord begrotingsbeleid.

Tot zover de theorie althans, want we zien inderdaad dat de ECB tegenwoodig steeds politieker wordt.

[Z___Z]

Maahes schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 22:50:
[...]


Nee, want de ECB heeft een inflatiedoelstelling en mag alleen op basis daarvan beleid voeren. De ECB wijst juist (terecht) naar de overheid, omdat de overheid flankerend beleid zou moeten voeren, maar dat weigert te doen. De ECB staat met een reden op enige afstand van de overheid. Anders zou directe monetaire financiering te makkelijk worden en zullen overheden geneigd zijn tot onverantwoord begrotingsbeleid.

Tot zover de theorie althans, want we zien inderdaad dat de ECB tegenwoodig steeds politieker wordt.

Ja moderne monetaire beleid is gebaseerd op lenen en geld creatie bij de banken. Vroeger waren banken direct gekoppeld aan de overheid. Dus geld creatie zat bij de overheid. Dat had als nadeel dat als je een onverstandige overheid hebt, je geld niks meer waard zou worden door hyperinflatie. Maar geld bijdrukken bij de overheid heeft als voordeel dat het voornamelijk naar de not haves gaat, ofwel het grootste gedeelte van de maatschappij. Je kan geld scheppen door de overheid zien als belasting, die je niet direct voelt.

[Maahes]

Z___Z schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 23:04:
[...]

Ja moderne monetaire beleid is gebaseerd op lenen en geld creatie bij de banken. Vroeger waren banken direct gekoppeld aan de overheid. Dus geld creatie zat bij de overheid. Dat had als nadeel dat als je een onverstandige overheid hebt, je geld niks meer waard zou worden door hyperinflatie. Maar geld bijdrukken bij de overheid heeft als voordeel dat het voornamelijk naar de not haves gaat, ofwel het grootste gedeelte van de maatschappij. Je kan geld scheppen door de overheid zien als belasting, die je niet direct voelt.

Ja, het is erg triest dat de enorme ruimte die de overheid heeft voor financiering niet gebruikt wordt voor dingen die er voor mensen echt toe doen, zoals o.a. huisvesting. De lobby is sterk en de financiele ruimte wordt vooral gebruikt om bedrijven (aandeelhouders) te steunen onder het mom van het behoud van banen.

[Requiem19]

Miks schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 22:35:
Lekker linkdroppen.
Hoofdeconome bij de ABN zegt: we zitten nu in de eerste economische klap, de tweede komt daarna. Alsof je achter in de achtbaan zit. Het eerste wagentje gaat dan wel naar beneden, toch lijkt er nog niks te gebeuren.
Mensen, als zelfs de banken blijvend zeggen dat de huizenprijzen zullen gaan dalen, dan moet je oppassen lijkt me.

https://www.ad.nl/video/k...zenmarkt-gebeuren~p153622

Beste starters, laat dit (opnieuw) een waarschuwing zijn. Het is misschien moeilijk te bevatten, maar de markt gaat binnenkort toch echt omslaan.

Niet overtuigd? Misschien is het IMF dan een mooie bron om te vermelden. Zij zien deze crisis als groter dan die van 2008. Het IMF? Ja, dat clubje dat bij de vorige crisis ook al correct had aangegeven dat de Nederlandse huizenmarkteen zeepbel is.

Als je in maart gekocht had ipv bijv in juli, had je goedkoper kunnen kopen :-).

Toen riep je ook al hetzelfde toch?

[Wilf]

BoB_HenK schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 22:02:
[...]


En er dan over 2 jaar, nadat er talloze aannemers en bouwbedrijven zijn omgevallen, achter gekomen dat er te weinig vaklui zijn om de huizen die nodig zijn te bouwen zeker


[...]


Afgaande op hoe de discussies rondom pensioenen lopen heb ik niet het idee dat de gevolgen van (fiscaal) beleid voor hun kinderen de huidige huizenbezitters erg veel boeit.

Ook ecologie, immigratie, voedselvoorziening en klimaat boeit ze niks. “Na ons de zondvloed“, denken de boomers, hun nageslacht in de door hen geschapen existentiële crises creperend achterlatende. De totale collaps van de mensheid zou nog wel eens dichterbij kunnen zijn dan men vermoed (wetenschappers houden rekening met deze eeuw).

[Beanie]

Miks schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 22:35:
Lekker linkdroppen.
Hoofdeconome bij de ABN zegt: we zitten nu in de eerste economische klap, de tweede komt daarna. Alsof je achter in de achtbaan zit. Het eerste wagentje gaat dan wel naar beneden, toch lijkt er nog niks te gebeuren.
Mensen, als zelfs de banken blijvend zeggen dat de huizenprijzen zullen gaan dalen, dan moet je oppassen lijkt me.

https://www.ad.nl/video/k...zenmarkt-gebeuren~p153622

Beste starters, laat dit (opnieuw) een waarschuwing zijn. Het is misschien moeilijk te bevatten, maar de markt gaat binnenkort toch echt omslaan.

Niet overtuigd? Misschien is het IMF dan een mooie bron om te vermelden. Zij zien deze crisis als groter dan die van 2008. Het IMF? Ja, dat clubje dat bij de vorige crisis ook al correct had aangegeven dat de Nederlandse huizenmarkteen zeepbel is.

Zijn dat dezelfde banken die een doorstijgende markt voorzagen? Gaat niet om het punt dat je wil maken, maar wel om al die nieuwsberichten en rapporten die naar buiten komen met voorspellingen. Een ding is duidelijk, niemand kan het echt voorspellen en het wordt voornamelijk gestoeld op wat er recent gebeurt.

Bij de start van de Corona ellende riepen ze allemaal dat de economie compleet in elkaar zou storten. Inmiddels valt het weer mee en stijgt zelfs het vertrouwen weer. Enige nuance uiteraard aangezien het nog steeds een min is, maar lang niet meer zo'n scherpe min als verwacht.

Ben het wel eens met het idee dat er een verandering komt, dat is altijd zo geweest, maar een scherpe verandering zoals 2008? De aanleiding is compleet anders en daardoor ook totaal niet te voorspellen welke kant het op gaat. De daling van huizenprijzen of laten we het normalisering noemen (klinkt meteen een stuk beter) zal mogelijk eerder komen doordat kopers afhaken op de stijging die niet in relatie tot inflatie staat dan anderzijds.

Wilf schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 23:57:
[...]
Ook ecologie, immigratie, voedselvoorziening en klimaat boeit ze niks. “Na ons de zondvloed“, denken de boomers, hun nageslacht in de door hen geschapen existentiële crises creperend achterlatende. De totale collaps van de mensheid zou nog wel eens dichterbij kunnen zijn dan men vermoed (wetenschappers houden rekening met deze eeuw).

Overmatgige generalisatie van een bepaalde groep mensen net zoals dat millenials lui zouden zijn.

De manier hoe het nu gaat werken we allemaal aan mee, boomers, gen X, millenial, etc. We willen allemaal lekker voor 5,- een nieuw T-shirt. Allemaal die nieuwe TV voor weinig etc. etc. Dat moet ergens vandaan komen en dat komt dus uit ellendig omgaan met klimaat, mens en financien. We zijn allemaal collectief gericht op de korte termijn gratificatie en niemand wil meer verder kijken dan een periode van 2-3 jaar.

De uitspraak over de generatie die een boom plant en nooit zal kunnen genieten van de schaduw die de boom ooit zal geven is gewoon waar. Zodra de nu levende generatie, welke dat ook is, acties onderneemt voor korte termijn gewin zal dat nadelig worden voor de generatie daarna. Helaas hebben we onszelf gezamenlijk geconditioneerd op de instant-gratification, mijzelf incluis. Een gewoonte die je maar heel moeilijk om zal kunnen keren. Overigens wel eens hoor dat de mensheid zichzelf ten gronde zal richten. Hoe was het ook alweer, de aarde kan wel zonder de mens maar de mens niet zonder de aarde?

[ Voor 25% gewijzigd door Beanie op 03-07-2020 10:45 ]

[Richh]

sylvesterrr schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 15:40:
[...]


[...]


Laat vooral nog meer mensen meer lenen. Mensen die hun woning proberen te verkopen zullen er het meest van profiteren heb ik het idee.

Dit is dus precies het ding. Het klinkt super meedenkend voor de duurhuurder, maar feitelijk zet je een foute uitschieter hiermee 30 jaar vast.
CDA + bouwlobby is logischerwijs de indiener van dit 'idee'; mooi een-tweetje met Ollongren die het dan dit maal maar overneemt, toevalligerwijs een paar maanden voor 'de week van de starter'. Misschien zie ik dingen die er niet zijn, maar het doet mij heel erg af als een vooropgezet plan.

Timing is ook verdacht. We lijken op een kantelpunt te komen wat betreft huizenprijzen, door vraaguitval in de onderste trede van de piramide. Wat kan je daaraan doen? Juist...

Overigens waarschuwt letterlijk iedere econoom er voor dat dit enkel prijsopdrijvend werkt en we dit vooral NIET moeten doen. Macro-economische effecten zijn volgens heel veel mensen super ongunstig.

Maargoed, wat doe je er tegen. Je krijgt onmogelijk een malieveld vol met starters, want het gros wenst exact dit. Of ze nou 30 jaar veel te veel geld betalen voor veel te weinig geld doet er niet toe, want ze willen gewoon het huis/studentenkamer uit; koste wat het kost...

[Richh]

Beanie schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 10:37:
Bij de start van de Corona ellende riepen ze allemaal dat de economie compleet in elkaar zou storten. Inmiddels valt het weer mee en stijgt zelfs het vertrouwen weer. Enige nuance uiteraard aangezien het nog steeds een min is, maar lang niet meer zo'n scherpe min als verwacht.

Wat er in dat filmpje wordt gezegd is juist ontzettend relevant en weerspreek wat je hier post.

Een maandje vraaguitval en iedereen die wat voorzichtiger z'n knaken uitgeeft, zorgt voor een sneeuwbaleffect. 1 uitblijvende investering om wat voor reden dan ook, zorgt voor minder uitgaven bij het bedrijf wat het product leverde waar anders in geinvesteerd werd, en zo verder. Vrijwel iedere crisis kent een vrije val, korte opleving, gevolgd door een bear market van een paar jaar. De 'bull trap' in stock market patterns wordt (oa) daardoor verklaard, wat doorwerkt in de wereldeconomie.

Dit is de reden waarom DNB en letterlijk alle grootbanken (saillant detail: banken hebben zelf baat bij stijgende prijzen) ook de afgelopen maand nog zeggen dat de prijzen gaan dalen.

De Nederlandse woningmarkt wordt bestempeld als 'laat-cyclisch' volgens dit artikel: https://www.volkskrant.nl...e-huizen-leiden~b816b8f3/ - ergo, de boel wordt allemaal gevolgd maar loopt een stukje achter.

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 03-07-2020 12:32 ]

[Beanie]

Richh schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 12:30:
[...]

Wat er in dat filmpje wordt gezegd is juist ontzettend relevant en weerspreek wat je hier post.

Een maandje vraaguitval en iedereen die wat voorzichtiger z'n knaken uitgeeft, zorgt voor een sneeuwbaleffect. 1 uitblijvende investering om wat voor reden dan ook, zorgt voor minder uitgaven bij het bedrijf wat het product leverde waar anders in geinvesteerd werd, en zo verder. Vrijwel iedere crisis kent een vrije val, korte opleving, gevolgd door een bear market van een paar jaar. De 'bull trap' in stock market patterns wordt (oa) daardoor verklaard, wat doorwerkt in de wereldeconomie.

Dit is de reden waarom DNB en letterlijk alle grootbanken (saillant detail: banken hebben zelf baat bij stijgende prijzen) ook de afgelopen maand nog zeggen dat de prijzen gaan dalen.

De Nederlandse woningmarkt wordt bestempeld als 'laat-cyclisch' volgens dit artikel: https://www.volkskrant.nl...e-huizen-leiden~b816b8f3/ - ergo, de boel wordt allemaal gevolgd maar loopt een stukje achter.

Ik wil ook niet de indruk geven dat ik de waarheid in pacht heb en de banken maar dom lullen. Wat het wel is, is dat we nu best wel wisselende berichten horen. Overigens niet eens met wat je zegt over opleving, die komt nu wel heel snel erachteraan waardoor ik niet zou durven zeggen dat we precies een soortgelijke curve krijgen als in een andere crisis. Na 2008 kwam de opleving pas een paar jaar later? Nu al een dikke maand later, dat is wel een heel ander effect. Echter is dit een andere discussie dan de woningmarkt, die reageert natuurlijk als een olietanker op een richtingsverandering en dat moet niet je graadmeter zijn.

Wat mij steekt in dit hele topic is dat er heel stellig kan worden gereageerd dat het allemaal ellende wordt (of niks aan de hand is) op basis van een heel korte termijn en dus weinig input gebruikt wordt om te extrapoleren. De invloeden die nu spelen zijn zo anders van aard dan sec een financiele crisis en dus weten we geenszins wat er kan gebeuren.

Waar ik het wel mee eens ben is dat er qua huizenmarkt zeker een correctie komt, echter zie ik dat sneller als een afvlakking dan algehele crash. Los van de redenen is dat ook betere voor iedereen en het beleid dat gevoerd wordt.

[Richh]

@Beanie helemaal eens hoor niemand heeft de waarheid in pacht, anders zou iedereen nu hetzelfde handelen Uiteindelijk kan alleen de toekomst uitwijzen wat er gaat gebeuren.

Overigens; snelle reminders aan de huurders in dit topic. Je verhuurder heeft je voor 30 juni 2020 een afrekening van de servicekosten over kalenderjaar 2019 moeten sturen.
Mogelijk krijg je geld terug.

Ik heb zelf net een mail aan mijn verhuurder (Vesteda) gestuurd; zij hebben het ook dit jaar weer verzaakt dit toe te sturen, natuurlijk.

[Maahes]

Je ziet duidelijk dat VVD, D66 en CDA vastgoedvriendjes zijn. Ik denk dat CU het niet belangrijk genoeg vindt om het kabinet erop te laten vallen.

Henk Nijboer (PvdA) zet zich echt in voor de rechten van huurders: https://twitter.com/henknijboer
Ik denk dat hij veel voorkeursstemmen van huurders krijgt in maart.

Het heeft even geduurd voordat huurders zijn gaan inzien dat huisvesting ook gewoon politiek is dat er helemaal geen sprake is van een uit zichzelf werkend marktmechanisme.

[ Voor 21% gewijzigd door Maahes op 03-07-2020 14:39 ]

[Moonborne]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 1 juli 2020 @ 05:57:
[...]

Is dat je onderbuikgevoel of heb je daar verdere onderbouwing voor? Volgens mij geldt voor de gemiddelde prijsstijging in Nederland namelijk juist wel dat dit goed in lijn ligt met de combinatie van rentedaling en gemiddeld loonstijgingen. Waarbij je uiteraard gewilde plekken hebt die veel meer stijgen, maar ook delen van het land waar de stijging beperkt is.

Initieel onderbuikgevoel, want waarom zou er anders nu een probleem zijn met toegang tot de koopmarkt. Heb even gezocht en kwam o.a. dit artikel tegen.

Hierin wordt niet alleen de aanscherping van de Nibud normen onderzocht, maar ook het effect van de rentedaling en inkomensstijging over periode 2008-2015. Aantal interessante conclusies:
1. 10-jaars rentevast van 5,4% naar 3,4% compenseerde de afgenomen leencapaciteit van -17% naar -13%.
2. Inkomensstijging compenseerde de afgenomen leencapaciteit van -17% naar -14%.
Het samengestelde effect was -8% i.p.v. -17%. Je zou grof kunnen zeggen dat de rentedaling en inkomensstijging de leencapaciteit met 9% hebben verhoogd over deze jaren. In 2016 was de verhoging 1%. Als je dit zou extrapoleren naar de afgelopen jaren dan komt dat niet overeen met de prijsstijgingen volgens mij.

Op langere termijn zie je inderdaad een duidelijk verband, waarbij voor de vorige crisis de mediane huizenprijs het meest afweek van de maximale hypotheek. Na de daling was het weer 'normaal', nu zie je (niet op de grafiek) dat het weer fors afwijkt (en wellicht weer gaat normaliseren?).

[ Voor 17% gewijzigd door Moonborne op 03-07-2020 15:37 ]

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 1 juli 2020 @ 05:57:
Volgens mij geldt voor de gemiddelde prijsstijging in Nederland namelijk juist wel dat dit goed in lijn ligt met de combinatie van rentedaling en gemiddeld loonstijgingen.

Een koopwoning kostte in 2015 gemiddeld 230.000 euro
Een koopwoning kostte in 2019 gemiddeld 308.000 euro
Da's +34% stijging.

Modaal inkomen 2015: 33.000
Modaal inkomen 2019: 35.500
Da's +7% stijging.

Rentedaling en de invloed op leenruimte is niet makkelijk om een stickertje op te plakken. Maar in 2015 kon je al hypotheken afsluiten van 2% als je wou https://www.hypotheekshop...nte-afgelopen-jaar-gedaan (eind 2015 that is ), dus feitelijk is het verschil minimaal en zou de impact hooguit 7% inkomensstijging + 2-4% leenruimtestijging.

Ga ik uit van de meest dure hypotheek in 2015 volgens dat grafiekje (20 jaar vast, 3,79%) en ga ik daarmee met een modaal inkomen uit 2015 lenen / versus nu de laagst mogelijke rente (10 jaar vast, 1,09%) met een modaal inkomen uit 2019 berkend met https://www.berekenhet.nl...-hypotheek-berekenen.html
Leenruimte modaal inkomen 2015: 141.817
Leenruimte modaal inkomen 2019: 167.989
Da's +18% stijging qua leenruimte voor een modaal inkomen uit het betreffende jaar.

Conclusie: de huizenprijzen zijn procentueel twee tot drie keer zo hard gestegen dan dat de inkomens/leenruimte dat heeft gedaan.
Dat maakt je opmerking ook best gek, want als dat zo was... waarom waren starters dan zo gefrustreerd?
Dit is exact de reden waarom ik het systeem fuckedup vind

Edit:
Om een gemiddelde koopwoning in 2015 te kopen, had je anderhalf modaal inkomen nodig.
Om een gemiddelde koopwoning in 2019 te kopen, had je bijna twee modale inkomens nodig.

Daar komen de minder interessante financieringsopties en de lagere LTV (103% in 2015, 100% in 2019) nog overheen trouwens.

Waarbij je uiteraard gewilde plekken hebt die veel meer stijgen, maar ook delen van het land waar de stijging beperkt is.

Klopt, daar is het nóg onmogelijker geworden.

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 03-07-2020 16:16 ]

[WhAsSsAaA]

Richh schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 15:56:
[...]

Een koopwoning kostte in 2015 gemiddeld 230.000 euro
Een koopwoning kostte in 2019 gemiddeld 308.000 euro
Da's +34% stijging.

Modaal inkomen 2015: 33.000
Modaal inkomen 2019: 35.500
Da's +7% stijging.

Rentedaling en de invloed op leenruimte is niet makkelijk om een stickertje op te plakken. Maar in 2015 kon je al hypotheken afsluiten van 2% als je wou https://www.hypotheekshop...nte-afgelopen-jaar-gedaan (eind 2015 that is ), dus feitelijk is het verschil minimaal en zou de impact hooguit 7% inkomensstijging + 2-4% leenruimtestijging.

Ga ik uit van de meest dure hypotheek in 2015 volgens dat grafiekje (20 jaar vast, 3,79%) en ga ik daarmee met een modaal inkomen uit 2015 lenen / versus nu de laagst mogelijke rente (10 jaar vast, 1,09%) met een modaal inkomen uit 2019 berkend met https://www.berekenhet.nl...-hypotheek-berekenen.html
Leenruimte modaal inkomen 2015: 141.817
Leenruimte modaal inkomen 2019: 167.989
Da's +18% stijging qua leenruimte voor een modaal inkomen uit het betreffende jaar.

Conclusie: de huizenprijzen zijn procentueel twee tot drie keer zo hard gestegen dan dat de inkomens/leenruimte dat heeft gedaan.
Dat maakt je opmerking ook best gek, want als dat zo was... waarom waren starters dan zo gefrustreerd?
Dit is exact de reden waarom ik het systeem fuckedup vind

Daar komen de minder interessante financieringsopties en de lagere LTV (103% in 2015, 100% in 2019) nog overheen trouwens.


[...]

Klopt, daar is het nóg onmogelijker geworden.

Misschien even heel gekke vraag hoor, maar die gemiddelde huisprijzen; zijn dat gemiddelde verkoopprijzen? (Als in: in een vijver van gemiddeld 5cm diep kun je prima verdrinken)

Met andere woorden: is de sample-size hetzelfde over tijd of worden er vooral veel huizen verkocht in het extreem dure segment?

[ Voor 3% gewijzigd door WhAsSsAaA op 03-07-2020 16:11 ]

[Richh]

WhAsSsAaA schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 16:10:
[...]


Misschien even heel gekke vraag hoor, maar die gemiddelde huisprijzen; zijn dat gemiddelde verkoopprijzen? (Als in: in een vijver van gemiddeld 5cm diep kun je prima verdrinken)

Is geen gekke vraag, is inderdaad erg relevant Mijn bron is het CBS, en die kijkt naar de gemiddelde verkoopprijzen. Dus: ja.

Tegelijkertijd is de dataset dermate groot en bovenal vergelijkbaar met elkaar, zodat de conclusie volgens mij wel degelijk valide is.

Met andere woorden: is de sample-size hetzelfde over tijd of worden er vooral veel huizen verkocht in het extreem dure segment?

In theorie kan dat, maar het lijkt me sterk dat in 4 jaar de vraag massaal is omgeslagen. Je ziet het ook gewoon als je rondklikt op Funda.

[ Voor 20% gewijzigd door Richh op 03-07-2020 16:14 ]

[mierenfokker]

Z___Z schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 22:18:
[...]

In principe is niet het kabinet schuldig aan de huizenprijzenstijging, maar de ECB. Het huidige monetaire beleid resulteert in geldstroom van de non-haves, naar de haves. Lage rente is vooral goed voor de haves, omdat die kapitaal kunnen hefbomen.

Nederland heeft al jaren een handelsoverschot. Als Nederland een eigen munt had kon de overheid dit hele overschot elk jaar aan de begroting toevoegen, zonder invloed te hebben op inflatie. Daarmee had de rente op een gezond niveau ietsjes boven de inflatie kunnen staan, zaten we niet met de huizenbubbel en niet met de rekenrenteproblemen voor de pensioenfondsen.

Aangezien er veel zuid-Europese hypotheken kortdurend zijn,gekoppeld aan de Euribor, zijn juist die mensen gebaat bij deze geldpers. Zij hebben binnen een korte tijd hun (Hypotheek)kosten gereduceerd zien worden.

[Richh]

Nieuws voor het weekend:

Woningcorporaties komen miljarden tekort - door geldtekort bouwen woningcorporaties de komende vijftien jaar 125.000 woningen te weinig
https://www.nrc.nl/nieuws...miljarden-tekort-a4004928

De Nederlandse sociale woningbouw is in gevaar. Dat concludeert corporatiekoepel Aedes nu vrijdagmiddag uit onderzoek blijkt dat corporaties de komende vijftien jaar 31 miljard euro tekort komen om aan hun maatschappelijke doelstellingen te voldoen. Het onderzoek is uitgevoerd door drie ministeries – Binnenlandse Zaken, Financiën en Economische Zaken – in samenwerking met Aedes.

Door dit tekort worden die periode 125.000 sociale huurwoningen te weinig gebouwd en kunnen 50.000 huizen niet worden verduurzaamd. Sommige corporaties hebben al binnen vijf jaar te weinig geld om nieuwe woningen te bouwen.

Vrij duidelijke conclusies in dit rapport, uitgevoerd in onder andere opdracht van Ollongren. Terechte opmerking: "De minister stuurt dit onderzoek naar de Tweede Kamer op de laatste dag voor het reces. Bent u niet bang dat het in de zomer naar de achtergrond verdwijnt?"

Het is inderdaad het zoveelste Ollongren-onderzoekje wat eerst maanden kan dienen als antwoord in de vorm 'dat ben ik aan het onderzoeken, u hoort later nog van de resultaten, tot die tijd doen we niks'. De deadline is vervolgens 'nog voor het reces', om het vervolgens exact op het aller, allerlaatste moment openbaar te maken. Waarna het vervolgens misschien wel na het reces in vergetelheid raakt. Of een nog makkelijkere uitweg voor de minister (dat wordt door Aedes ook al benoemd) - 'we regeren nog maar een paar maandjes en de begroting is al dicht, dit kan een volgend kabinet mooi oppakken'.

Tegelijkertijd is het wel goed om te zien dat al die Ollongren-onderzoekjes nu langzamerhand allemaal wel grofweg aangeven dat er iets moet veranderen omdat het anders niet goed komt. De minister kan er dan eigenlijk niet langer onderuit.

Anyhow. Veel duidelijker dan dit gaat het niet worden voor de gereguleerde sector. Maar ik heb niet de illusie dat dit rapport iets gaat veranderen.

[twisterNL]

Richh schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 18:19:
Nieuws voor het weekend:

Woningcorporaties komen miljarden tekort - door geldtekort bouwen woningcorporaties de komende vijftien jaar 125.000 woningen te weinig
https://www.nrc.nl/nieuws...miljarden-tekort-a4004928


[...]


Vrij duidelijke conclusies in dit rapport, uitgevoerd in onder andere opdracht van Ollongren. Terechte opmerking: "De minister stuurt dit onderzoek naar de Tweede Kamer op de laatste dag voor het reces. Bent u niet bang dat het in de zomer naar de achtergrond verdwijnt?"

Het is inderdaad het zoveelste Ollongren-onderzoekje wat eerst maanden kan dienen als antwoord in de vorm 'dat ben ik aan het onderzoeken, u hoort later nog van de resultaten, tot die tijd doen we niks'. De deadline is vervolgens 'nog voor het reces', om het vervolgens exact op het aller, allerlaatste moment openbaar te maken. Waarna het vervolgens misschien wel na het reces in vergetelheid raakt. Of een nog makkelijkere uitweg voor de minister (dat wordt door Aedes ook al benoemd) - 'we regeren nog maar een paar maandjes en de begroting is al dicht, dit kan een volgend kabinet mooi oppakken'.

Tegelijkertijd is het wel goed om te zien dat al die Ollongren-onderzoekjes nu langzamerhand allemaal wel grofweg aangeven dat er iets moet veranderen omdat het anders niet goed komt. De minister kan er dan eigenlijk niet langer onderuit.

Anyhow. Veel duidelijker dan dit gaat het niet worden voor de gereguleerde sector. Maar ik heb niet de illusie dat dit rapport iets gaat veranderen.

Een onderzoek waarin een ander onderzoek wordt aangekondigd terwijl de conclusie als een huis staat. Meer geld is nodig! Maar laten we vooral gaan onderzoeken of de huurinkomsten (lees: huurprijzen) nog verder opgepompt kan worden en of de doelen niet aangepast (lees: verlaagd) kunnen worden.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 15:56:
[...]

Conclusie: de huizenprijzen zijn procentueel twee tot drie keer zo hard gestegen dan dat de inkomens/leenruimte dat heeft gedaan.
Dat maakt je opmerking ook best gek, want als dat zo was... waarom waren starters dan zo gefrustreerd?
Dit is exact de reden waarom ik het systeem fuckedup vind

Dat hangt dus helemaal af van welk jaar je als basisjaar neemt. Is het toeval dat je hebt gekozen voor een basisjaar waarin de woningprijzen ongeveer in het dal zaten? (Het was toen inderdaad een ideaal moment om een huis te kopen).

Had je bv 2010 als basis genomen, toen lagen de prijzen ongeveer 13% hoger dan in 2010 (kun je bij CBS opzoeken), terwijl het modaal inkomen iets lager was, maar vooral ook de rente een stuk hoger lag. De zelfde woning had voor aftrek in 2010 ongeveer 45% hogere maandlasten gegeven dan in 2010, terwijl het inkomen lager was. Ook na aftrek zou er nog een groot verschil zijn geweest. Een gemiddelde eengezinswoning zou in 2010 hogere maandlasten hebben gegeven dan in 2019, ook na aftrek.

Kijk je naar de lange termijn trend, dan kun je zien dat de huidige verhouding tussen modaal inkomen en maanlasten van een eengezinswoning juist niet buitensporig is. Uiteraard zijn er goedkopere periodes (zoals 2015) maar ook veel duurdere periodes.

[ Voor 11% gewijzigd door Rubbergrover1 op 04-07-2020 09:15 ]

[MaStar]

Richh schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 15:56:
[...]

Een koopwoning kostte in 2015 gemiddeld 230.000 euro
Een koopwoning kostte in 2019 gemiddeld 308.000 euro
Da's +34% stijging.

Modaal inkomen 2015: 33.000
Modaal inkomen 2019: 35.500
Da's +7% stijging.

Rentedaling en de invloed op leenruimte is niet makkelijk om een stickertje op te plakken. Maar in 2015 kon je al hypotheken afsluiten van 2% als je wou https://www.hypotheekshop...nte-afgelopen-jaar-gedaan (eind 2015 that is ), dus feitelijk is het verschil minimaal en zou de impact hooguit 7% inkomensstijging + 2-4% leenruimtestijging.

Ga ik uit van de meest dure hypotheek in 2015 volgens dat grafiekje (20 jaar vast, 3,79%) en ga ik daarmee met een modaal inkomen uit 2015 lenen / versus nu de laagst mogelijke rente (10 jaar vast, 1,09%) met een modaal inkomen uit 2019 berkend met https://www.berekenhet.nl...-hypotheek-berekenen.html
Leenruimte modaal inkomen 2015: 141.817
Leenruimte modaal inkomen 2019: 167.989
Da's +18% stijging qua leenruimte voor een modaal inkomen uit het betreffende jaar.

Conclusie: de huizenprijzen zijn procentueel twee tot drie keer zo hard gestegen dan dat de inkomens/leenruimte dat heeft gedaan.
Dat maakt je opmerking ook best gek, want als dat zo was... waarom waren starters dan zo gefrustreerd?
Dit is exact de reden waarom ik het systeem fuckedup vind

Edit:
Om een gemiddelde koopwoning in 2015 te kopen, had je anderhalf modaal inkomen nodig.
Om een gemiddelde koopwoning in 2019 te kopen, had je bijna twee modale inkomens nodig.

Daar komen de minder interessante financieringsopties en de lagere LTV (103% in 2015, 100% in 2019) nog overheen trouwens.


[...]

Klopt, daar is het nóg onmogelijker geworden.

Rich, wel interessant dat je 2015 continue als "referentie-punt" neemt, terwijl de vraag is of dat fair is. Prijzen lagen rond 2014 / 2015 relatief en misschien zelfs historisch gezien laag. Die prijzen kwamen naar aanleiding van een zware en lange crisisperiode. Eentje die ons land nog nooit gekend had. Logisch dat daarna een stijging komt.

Dat is nu voorbij en de vraag is wat voor effect de Corona crisis nu gaat hebben. Kortom - je bent misschien ook verkeerde tijdperken aan het vergelijken

Doe dit eens bijvoorbeeeld voor 2005 ten opzichte van 2009. Dan heb je wellicht een meer representatievere vergelijking.Al is dat ook niet representatief, want welke tijd kent zijn eigen waarden en verhoudingen. Zo is het gewoon, zo was het ook in 1990.

Er zijn gewoon momenten in tientallen jaren dat huizenprijzen lager zijn, maar soms ook juist hoger. Nu doe je een vergelijking op de afgelopen 5 jaar, terwijl de huizenmarkt vaak over tientallen jaren gaat.

En dan kom je tot de conclusie dat het wellicht helemaal niet zo normaal is dat iedereen maar een huis moet kopen. Hoe vervelend ook. Zeker nu het "voor het grijpen" ligt door de lage hypotheekrente. In de jaren 90 was die veel te hoog en konden mensen om die reden geen huis kopen.

[ Voor 8% gewijzigd door MaStar op 04-07-2020 09:47 ]

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 4 juli 2020 @ 09:06:
[...]

Dat hangt dus helemaal af van welk jaar je als basisjaar neemt. Is het toeval dat je hebt gekozen voor een basisjaar waarin de woningprijzen ongeveer in het dal zaten? (Het was toen inderdaad een ideaal moment om een huis te kopen).

Heeft een aantal redenen:
- Ik kon lastiger cijfers vinden over 2010
- Juist de korte periode waarin het veranderd is maakt het verschil zo veelzeggend
- In 2015 was de aflossingsvrije hypotheek al 'afgeschaft', dus qua maandlasten is het relatief vergelijkbaar

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Maargoed, ik begrijp je punt. Ben het er niet helemaal mee eens maar voor de volledigheid zal ik eerst even rekenen.

Had je bv 2010 als basis genomen, toen lagen de prijzen ongeveer 13% hoger dan in 2010 (kun je bij CBS opzoeken), terwijl het modaal inkomen iets lager was, maar vooral ook de rente een stuk hoger lag. Ook na aftrek zou er nog een groot verschil zijn geweest. Een gemiddelde eengezinswoning zou in 2010 hogere maandlasten hebben gegeven dan in 2019, ook na aftrek.

Dit is een beetje een verwarrende zin omdat je de hele tijd 2010 zegt maar ik denk wel dat ik je punt begrijp
Om even door te rekenen: gemiddelde woningprijs in 2010 was 240k, in 2019 lagen de prijzen dus 28% hoger.
De hypotheekrente in die tijd was zo'n 4,5%
Het modale inkomen was 32.500. Daarmee kon je tegen 4,5% €136k lenen. Da's 23% verschil tov 2019 leenruimte.

Dus zelfs over deze langere periode zijn huizen 5% duurder geworden, gecorrigeerd voor rentedaling en loonstijging. Toegegeven, dat is inderdaad niet buitensporig veel, maar het is nu dus wel duurder dan toen en moeilijker dan toen.
Ook kon je toen nog je kosten koper mee financieren. Samen hebben we het dan nog steeds over een verschil van enkele tienduizenden euro's, en dat is veel geld voor een starter.

Terwijl in 2010 exact hetzelfde speelde: het modale inkomen mocht toen nog net een sociale huurwoning betrekken, maar zat daar ook snel overheen. Ik lees meerdere rapporten dat koopstarters er ook toen niet tussenkwamen, wat overigens ook toen opgelost moet worden met startersleningen
Belangrijk detail: in 2010 had je geen wachtlijsten van 10+ jaar in de sociale huursector en bestonden er vrije sector woningen onder de maximale sociale huurgrens.

De zelfde woning had voor aftrek in 2010 ongeveer 45% hogere maandlasten gegeven dan in 2010, terwijl het inkomen lager was.

Hier sla je het enorm belangrijke detail over dat in 2010 niemand de boel 100% annuitair afsloot. De maandlasten waren daardoor realistisch niet 45% hoger dan nu, al zijn de maandlasten voor kopers op dit moment inderdaad nog steeds relatief laag.

Kijk je naar de lange termijn trend, dan kun je zien dat de huidige verhouding tussen modaal inkomen en maanlasten van een eengezinswoning juist niet buitensporig is. Uiteraard zijn er goedkopere periodes (zoals 2015) maar ook veel duurdere periodes.

The million dollar question is: waren huizen in 2015 goedkoop? Of waren ze in 2010 en 2020 duur?

MaStar schreef op zaterdag 4 juli 2020 @ 09:38:
[...]


Rich, wel interessant dat je 2015 continue als "referentie-punt" neemt, terwijl de vraag is of dat fair is. Prijzen lagen rond 2014 / 2015 relatief en misschien zelfs historisch gezien laag. Die prijzen kwamen naar aanleiding van een zware en lange crisisperiode.

Zie precies die million dollar question hierboven.

Eentje die ons land nog nooit gekend had. Logisch dat daarna een stijging komt.

Ho ho: Nederland best wel wat huizenprijs-crashes gekend. Die van 2009-2015 was nog een redelijk milde crash tov 1979-1985. Daarna stegen de prijzen redelijk onafgebroken tot 2009, maar een stijging zoals we die de afgelopen 4-5 jaar hebben gehad is tegelijkertijd ook nog nooit eerder vertoond.
Ook daarvoor zijn er vrij veel fluctuaties geweest. Huizenprijzen in Nederland kunnen niet flatlinen, dat is de enige conclusie die ik eruit kan halen

Dat is nu voorbij en de vraag is wat voor effect de Corona crisis nu gaat hebben. Kortom - je bent misschien ook verkeerde tijdperken aan het vergelijken

Of juist niet

Doe dit eens bijvoorbeeeld voor 2005 ten opzichte van 2009. Dan heb je wellicht een meer representatievere vergelijking.Al is dat ook niet representatief, want welke tijd kent zijn eigen waarden en verhoudingen. Zo is het gewoon, zo was het ook in 1990.

Er zijn gewoon momenten in tientallen jaren dat huizenprijzen lager zijn, maar soms ook juist hoger. Nu doe je een vergelijking op de afgelopen 5 jaar, terwijl de huizenmarkt vaak over tientallen jaren gaat.

Ik heb het net voor 2 periodes opgezocht en uitgerekend, deze laat ik aan iemand anders over

En dan kom je tot de conclusie dat het wellicht helemaal niet zo normaal is dat iedereen maar een huis moet kopen. Hoe vervelend ook. Zeker nu het "voor het grijpen" ligt door de lage hypotheekrente. In de jaren 90 was die veel te hoog en konden mensen om die reden geen huis kopen.

Ik vind ook helemaal niet dat iedereen een huis moet kopen dat heb ik hier meermaals gezegd.
Ik vind wel dat er voor iedereen betaalbare woonruimte moet bestaan. En die krapte is groter dan ooit. Ik vind dat starters op dit moment veel teveel geld betalen en een zeer hoge woonquote kennen in de vrije huursector, wat hun enige uitweg is. Dat moeten we niet normaliseren naar de koopsector.
Ook bieden rentes die kúnnen dalen, juist de grootste overwaardestijging. En biedt de mogelijkheid tot oversluiten, de grootste korting op maandlasten. Ik weet zo net nog niet waar je beter mee af bent.
Overigens had je 'm in 1990 aan de Euribor moeten koppelen, dan kreeg je nu geld toe

[Mark31]

Richh schreef op zaterdag 4 juli 2020 @ 10:13:
[...]

Heeft een aantal redenen:
- Ik kon lastiger cijfers vinden over 2010
- Juist de korte periode waarin het veranderd is maakt het verschil zo veelzeggend
- In 2015 was de aflossingsvrije hypotheek al 'afgeschaft', dus qua maandlasten is het relatief vergelijkbaar

***members only***

Maargoed, ik begrijp je punt. Ben het er niet helemaal mee eens maar voor de volledigheid zal ik eerst even rekenen.


[...]

Dit is een beetje een verwarrende zin omdat je de hele tijd 2010 zegt maar ik denk wel dat ik je punt begrijp
Om even door te rekenen: gemiddelde woningprijs in 2010 was 240k, in 2019 lagen de prijzen dus 28% hoger.
De hypotheekrente in die tijd was zo'n 4,5%
Het modale inkomen was 32.500. Daarmee kon je tegen 4,5% €136k lenen. Da's 23% verschil tov 2019 leenruimte.

Dus zelfs over deze langere periode zijn huizen 5% duurder geworden, gecorrigeerd voor rentedaling en loonstijging. Toegegeven, dat is inderdaad niet buitensporig veel, maar het is nu dus wel duurder dan toen en moeilijker dan toen.
Ook kon je toen nog je kosten koper mee financieren. Samen hebben we het dan nog steeds over een verschil van enkele tienduizenden euro's, en dat is veel geld voor een starter.

Terwijl in 2010 exact hetzelfde speelde: het modale inkomen mocht toen nog net een sociale huurwoning betrekken, maar zat daar ook snel overheen. Ik lees meerdere rapporten dat koopstarters er ook toen niet tussenkwamen, wat overigens ook toen opgelost moet worden met startersleningen
Belangrijk detail: in 2010 had je geen wachtlijsten van 10+ jaar in de sociale huursector en bestonden er vrije sector woningen onder de maximale sociale huurgrens.


[...]

Hier sla je het enorm belangrijke detail over dat in 2010 niemand de boel 100% annuitair afsloot. De maandlasten waren daardoor realistisch niet 45% hoger dan nu, al zijn de maandlasten voor kopers op dit moment inderdaad nog steeds relatief laag.


[...]

The million dollar question is: waren huizen in 2015 goedkoop? Of waren ze in 2010 en 2020 duur?


[...]

Zie precies die million dollar question hierboven.

[...]

Ho ho: Nederland best wel wat huizenprijs-crashes gekend. Die van 2009-2015 was nog een redelijk milde crash tov 1979-1985. Daarna stegen de prijzen redelijk onafgebroken tot 2009, maar een stijging zoals we die de afgelopen 4-5 jaar hebben gehad is tegelijkertijd ook nog nooit eerder vertoond.
Ook daarvoor zijn er vrij veel fluctuaties geweest. Huizenprijzen in Nederland kunnen niet flatlinen, dat is de enige conclusie die ik eruit kan halen


[...]

Of juist niet


[...]

Ik heb het net voor 2 periodes opgezocht en uitgerekend, deze laat ik aan iemand anders over


[...]

Ik vind ook helemaal niet dat iedereen een huis moet kopen dat heb ik hier meermaals gezegd.
Ik vind wel dat er voor iedereen betaalbare woonruimte moet bestaan. En die krapte is groter dan ooit. Ik vind dat starters op dit moment veel teveel geld betalen en een zeer hoge woonquote kennen in de vrije huursector, wat hun enige uitweg is. Dat moeten we niet normaliseren naar de koopsector.
Ook bieden rentes die kúnnen dalen, juist de grootste overwaardestijging. En biedt de mogelijkheid tot oversluiten, de grootste korting op maandlasten. Ik weet zo net nog niet waar je beter mee af bent.
Overigens had je 'm in 1990 aan de Euribor moeten koppelen, dan kreeg je nu geld toe

Over de hypotheek klopt niet.
Je kon in 2014, toen kochten wij een huis, meer dan 100 procent van je aanschafprijs hypotheek krijgen.
Wij zouden toen 215 duizend euro kunnen lenen terwijl we het kochten voor 205 duizend.
Hadden toen een lagere salaris, nu zouden we met een hoger salaris nog maar 180 duizend kunnen lenen.

[Richh]

Mark31 schreef op zaterdag 4 juli 2020 @ 10:49:
[...]


Over de hypotheek klopt niet.
Je kon in 2014, toen kochten wij een huis, meer dan 100 procent van je aanschafprijs hypotheek krijgen.
Wij zouden toen 215 duizend euro kunnen lenen terwijl we het kochten voor 205 duizend.
Hadden toen een lagere salaris, nu zouden we met een hoger salaris nog maar 180 duizend kunnen lenen.

Klopt, dat zeg ik ook. Toen kon dat nog. Nu niet meer.

[Wilf]

MaStar schreef op zaterdag 4 juli 2020 @ 09:38:
(…)
En dan kom je tot de conclusie dat het wellicht helemaal niet zo normaal is dat iedereen maar een huis moet kopen. Hoe vervelend ook. Zeker nu het "voor het grijpen" ligt door de lage hypotheekrente. In de jaren 90 was die veel te hoog en konden mensen om die reden geen huis kopen.

We hebben al decennia een afstrafbeleid voor huur, een premier die tijdens crises roept dat je dat huis moet kopen en een regering die huizenbezit als hoogste goed ziet. Huizen kopen normaliseren is politiek beleid.

[kabeltjekabel]

Wilf schreef op zaterdag 4 juli 2020 @ 12:15:
[...]
We hebben al decennia een afstrafbeleid voor huur, een premier die tijdens crises roept dat je dat huis moet kopen en een regering die huizenbezit als hoogste goed ziet. Huizen kopen normaliseren is politiek beleid.

Met het idee dat koopwoners meer aan de plek gebonden zijn en zich dan meer inzetten voor hun woning/buurt. Dat idee komt alleen niet altijd uit, maar het percentage huisjesmelkers onder verhuurders is volgens mij echt hoger dan het percentage koopwoners wat de boel laat verkrotten.

[fonsoy]

Dat heeft ook wat te maken met het type woning wat verhuurd wordt en verkocht wordt.
Grondgebonden woningen hebben vaak wat meer onderhoud nodig en worden minder vaak verhuurd.
Ik ben het echter wel helemaal eens met je stelling.

Ik was een keer in zo'n woning en het schimmel hing aan het plafond. Dat zou bij een prive-eigenaar minder snel gebeuren. Maar in dit geval schoof die woning elk jaar van huurder naar huurder.

Ik wil graag ook nog een punt maken, en dat is hetzelfde punt als dat ik jou regelmatig zie maken. Als een woning ~50 jaar oud is, is het toch eigenlijk ook economisch afgeschreven? Je zou zeggen dat het dan tijd is voor een grootscheepse renovatie of nieuwbouw. Zelf kies ik altijd voor een woning die maximaal ~10 jaar oud is (nu nieuwbouw gekocht). Want ik vind die oude woningen veel te gebrekkig voor wat er voor gevraagd wordt. Als je in jouw woning hoort dat de buurman een binnendeur sluit, word ik langzaam gek.

Die verhuurdersheffing moet hetzij eruit, hetzij uitgebreid worden naar de particuliere verhuurders om het speelveld gelijker te maken.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op zaterdag 4 juli 2020 @ 10:13:
Om even door te rekenen: gemiddelde woningprijs in 2010 was 240k, in 2019 lagen de prijzen dus 28% hoger.

Daar beginnen we al met verschillende uitgangspunten. Ik ga niet uit van de gemiddelde woningprijs (variërend van een studiootje in schubbekutteveen tot een villa in Aerdenhout), maar ik ga uit van een gemiddelde eengezinswoning. Die gaat tussen 2010 en 2019 van prijspeil 113,6 naar 129,6, een stijging van 14%.

Dus zelfs over deze langere periode zijn huizen 5% duurder geworden, gecorrigeerd voor rentedaling en loonstijging.

Als je dan zou rekenen met 14% ipv jouw 28% stijging van de gemiddelde eengezinswoning, dan zou je er dus op uitkomen dat die huizen goedkoper zijn geworden.

Hier sla je het enorm belangrijke detail over dat in 2010 niemand de boel 100% annuitair afsloot. De maandlasten waren daardoor realistisch niet 45% hoger dan nu, al zijn de maandlasten voor kopers op dit moment inderdaad nog steeds relatief laag.

Je houdt jezelf voor de gek als je de lasten die nodig zijn voor aflossing van de woning niet in de maandlasten meeneemt. Ook al heb je een aflossingsvrije hypotheek en hoef je die lasten voor de aflossing niet maandelijks in de hypotheek zelf te betalen, je zult er uiteindelijk wel rekening mee moeten houden.

[...]

The million dollar question is: waren huizen in 2015 goedkoop? Of waren ze in 2010 en 2020 duur?

Belangrijke eerste constatering vind ik dat de lasten die met een huis gepaard gaan in verhouding tot de hoogte van een modaal inkomen niet schrikbarend anders zijn dan 10 jaar geleden. Je kunt er over discussiëren of het een paar procent lager of een paar procent hoger is, maar het beeld dat veel mensen over de huizenprijzen hebben is volgens mij dus iets anders dan hoe de situatie over heel Nederland gezien werkelijk is.

En wat 'duur' of 'goedkoop' is hangt uiteraard af van waar je het mee vergelijkt. Kijk je naar andere jaren in deze eeuw, dan was 2015 juist bijzonder goedkoop en liggen 2020 en 2010 meer in lijn met bv 2005 of 2000. Maar in de vorige eeuw lagere de prijzen gemiddelde volgens mij wel een stukje lager dan nu. Is ook niet gek, gezien de toegenomen schaarste (meer huishoudens op de zelfde paar km2 grond) en de toegenomen kwaliteitsstandaarden.

[mierenfokker]

twisterNL schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 18:33:
[...]


Een onderzoek waarin een ander onderzoek wordt aangekondigd terwijl de conclusie als een huis staat. Meer geld is nodig! Maar laten we vooral gaan onderzoeken of de huurinkomsten (lees: huurprijzen) nog verder opgepompt kan worden en of de doelen niet aangepast (lees: verlaagd) kunnen worden.

Idd gewoon geschreeuw om meer subsidies vanuit de overheid

[kabeltjekabel]

fonsoy schreef op zaterdag 4 juli 2020 @ 23:52:
Dat heeft ook wat te maken met het type woning wat verhuurd wordt en verkocht wordt.
Grondgebonden woningen hebben vaak wat meer onderhoud nodig en worden minder vaak verhuurd.
Ik ben het echter wel helemaal eens met je stelling.

Grondgebonden woningen hebben niet echt meer onderhoud nodig. Het is meer dat er geen VVE is die het voor je doet.

fonsoy schreef op zaterdag 4 juli 2020 @ 23:52:
Ik was een keer in zo'n woning en het schimmel hing aan het plafond. Dat zou bij een prive-eigenaar minder snel gebeuren. Maar in dit geval schoof die woning elk jaar van huurder naar huurder.

Gebeurd ook wel bij koopwoningen. Bijna altijd door slechte ventilatie. In de huursector zijn er ook net wat te veel gevallen van huurders die de MV uit het stopcontact halen.

fonsoy schreef op zaterdag 4 juli 2020 @ 23:52:
Ik wil graag ook nog een punt maken, en dat is hetzelfde punt als dat ik jou regelmatig zie maken. Als een woning ~50 jaar oud is, is het toch eigenlijk ook economisch afgeschreven? Je zou zeggen dat het dan tijd is voor een grootscheepse renovatie of nieuwbouw.

Hangt erg van de gebruikte materialen en kwaliteit af. Zo zie je geen jaren '60 huizen met originele kozijnen meer, want dat was allemaal waaibomen hout. Maar wel jaren '30 woningen met originele kozijnen die nog goed zijn. Het huis van de achterburen hier is nog geen 50 jaar oud, maar de pannen zijn al gaar. Dit huis heeft ~90 jaar oude pannen die nog prima zijn. Kwaliteit en levensduur van metselwerk hangt ook enorm af van gebruikte soort cement. Meer zand = slechter, maar goedkoper.

fonsoy schreef op zaterdag 4 juli 2020 @ 23:52:
Zelf kies ik altijd voor een woning die maximaal ~10 jaar oud is (nu nieuwbouw gekocht). Want ik vind die oude woningen veel te gebrekkig voor wat er voor gevraagd wordt. Als je in jouw woning hoort dat de buurman een binnendeur sluit, word ik langzaam gek.

Nieuwere woningen staan vaak op mindere locaties. Als je dicht bij een IC station wilt wonen ga je meestal geen nieuwe woning kunnen vinden. Ook is het vaak makkelijker om aan een grotere tuin te komen met een oudere woning. Nadeel is vaak dat ze vaker aan doorlopende wegen liggen.

En ja; ik vind ook dat de staat van het pand te weinig doordrukt in de prijs als ik zie wat woningen uit 190x, 195x etc. opbrengen. Maar ik hoef netzogoed geen huis uit 1995 met plafonds op 2,4. Er is veel te fixen aan een bestaande woning, maar vrije hoogte vergroten.. nou nee.

En als je zelf veel kunt en wilt doen is het vaak handiger om een 'kaal' huis te hebben met kale kap en lege spouw dan een woning waar op matige wijze wat aan gedaan is.

Maar inderdaad -en dat heb ik volgens mij ook wel eens eerder gepost- ik vraag me wel eens af wanneer bepaalde wijken met koopwoningen tegen de vlakte gaan en herbouwd worden. Bij wijken van woningbouwverenigingen zie je dat nog wel eens, maar bij koopwoningen zie je de boel dan langzaam verkrotten. Als de locatie dan goed is, is het wachten op een investeerder die een heel rijtje uitkoopt

fonsoy schreef op zaterdag 4 juli 2020 @ 23:52:
Die verhuurdersheffing moet hetzij eruit, hetzij uitgebreid worden naar de particuliere verhuurders om het speelveld gelijker te maken.

Die heffing geldt voor alle verhuurders (ook particuliere verhuurders) die meer dan 10 (zie hieronder) woningen verhuren onder de liberalisatiegrens. Je wordt dus afgestraft voor lage huren.

[ Voor 8% gewijzigd door kabeltjekabel op 06-07-2020 03:42 ]

[ANdrode]

kabeltjekabel schreef op zondag 5 juli 2020 @ 11:30:
[...]
Die heffing geldt voor alle verhuurders (ook particuliere verhuurders) die meer dan 10 woningen verhuren onder de liberalisatiegrens. Je wordt dus afgestraft voor lage huren.

Het is uiteindelijk een trucje om verhuurders onder liberalisatiegrens eenzelfde percentage belasting te laten betalen als er aan huursubsidie betaald wordt.

Alsof we bij banken de belastingdruk opvoeren tot deze net zoveel belasting betalen over uitstaande hypotheken als er HRA-subsidie uitbetaald wordt.

[Miks]

kabeltjekabel schreef op zondag 5 juli 2020 @ 11:30:

[...]


Die heffing geldt voor alle verhuurders (ook particuliere verhuurders) die meer dan 10 woningen verhuren onder de liberalisatiegrens. Je wordt dus afgestraft voor lage huren.

Niet 10, maar 50. https://www.rijksoverheid...rwoning/verhuurderheffing

[Rubbergrover1]

kabeltjekabel schreef op zondag 5 juli 2020 @ 11:30:
[...]


Hangt erg van de gebruikte materialen en kwaliteit af. Zo zie je geen jaren '60 huizen met originele kozijnen meer, want dat was allemaal waaibomen hout. Maar wel jaren '30 woningen met originele kozijnen die nog goed zijn. Het huis van de achterburen hier is nog geen 50 jaar oud, maar de pannen zijn al gaar. Dit huis heeft ~90 jaar oude pannen die nog prima zijn. Kwaliteit en levensduur van metselwerk hangt ook enorm af van gebruikte soort cement. Meer zand = slechter, maar goedkoper.

Er zijn heus nog wel woningen van 50 jaar oud met de originele kozijnen etc. En andersom waren er ook huizen van 90 jaar oud met inferieure kozijnen, maar bij die woningen zijn de kozijnen iha noodgedwongen al verdwenen of is de hele woning al verdwenen. Die grondige renovatie/nieuwbouw heeft daarbij dus al wel plaatsgevonden.

Bij grootscheepse renovatie of nieuwbouw gaat het overigens niet alleen om de buitenkant, maar ook om de binnenkant. Ik ben weinig huizen tegengekomen van 90 jaar oud waarin nog de originele keuken en sanitair zat (als er al een badkamer aanwezig was) en ook de originele kolenkachels zijn vaak wel vervangen... Zo heeft iedere generatie woningen zijn zwakkere punten en sterkere punten.

Het is dus zeker zo dat een woning na een jaar of 50 wel toe is aan een grondige renovatie of eventueel nieuwbouw. Maar bij een heleboel woningen wordt in de loop der jaren ook al een hoop vernieuwd/veranderd. En vindt er sluipenderwijs in de loop van de tijd wel stapsgewijs een renovatie/vernieuwing plaats.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op zondag 5 juli 2020 @ 08:10:
[...]

Daar beginnen we al met verschillende uitgangspunten. Ik ga niet uit van de gemiddelde woningprijs (variërend van een studiootje in schubbekutteveen tot een villa in Aerdenhout), maar ik ga uit van een gemiddelde eengezinswoning. Die gaat tussen 2010 en 2019 van prijspeil 113,6 naar 129,6, een stijging van 14%.
Als je dan zou rekenen met 14% ipv jouw 28% stijging van de gemiddelde eengezinswoning, dan zou je er dus op uitkomen dat die huizen goedkoper zijn geworden.

Oke, eerst vind je het jaartal 2015 onjuist, en vervolgens moeten we kijken naar eengezinswoningen ipv de complete woningmarkt en daarna het verschil uitrekenen tussen indexes...
Als de goalposts genoeg verzet worden kom je vanzelf op andere cijfers, dat klopt.

Ik ben wel heel benieuwd hoe een gemiddelde eengezinswoning slechts 14% kan stijgen terwijl de markt in z'n algeheel 28% kan stijgen gekeken naar de gemiddelde woningprijs. Dat daar verschil tussen zit is begrijpelijk, maar zo'n groot gat kan ik niet verklaren.

Je houdt jezelf voor de gek als je de lasten die nodig zijn voor aflossing van de woning niet in de maandlasten meeneemt. Ook al heb je een aflossingsvrije hypotheek en hoef je die lasten voor de aflossing niet maandelijks in de hypotheek zelf te betalen, je zult er uiteindelijk wel rekening mee moeten houden.

Ik laat me niet voor de gek houden. Half Nederland liet zich destijds voor de gek houden, door grotendeels aflossingsvrij bezig te zijn, waardoor netto maandlasten destijds lager waren - als je dat wou.

En als we er genoeg aan gaan draaien: uiteindelijk is aflossingsvrij woningbezit weinig anders dan huren. Behalve dan dat die huur niet stijgt en minder zwaar belast wordt omdat er geen verhuurder op hoeft te verdienen. En dan tegen een veel lagere prijs + een gratis hefboom op waardestijging, achteraf gezien.
Dat zou misschien wel een uitkomst zijn voor de generatie die nu 1000 euro per maand aan huur voor een studiootje betaald, mocht de eeuwige waardestijging doorzetten.

Belangrijke eerste constatering vind ik dat de lasten die met een huis gepaard gaan in verhouding tot de hoogte van een modaal inkomen niet schrikbarend anders zijn dan 10 jaar geleden. Je kunt er over discussiëren of het een paar procent lager of een paar procent hoger is, maar het beeld dat veel mensen over de huizenprijzen hebben is volgens mij dus iets anders dan hoe de situatie over heel Nederland gezien werkelijk is.

En daar ben ik het dus niet mee eens:
2010 en 2020 zijn redelijk vergelijkbaar. Maar toen gingen dezelfde geluiden als nu: starters hebben het te moeilijk. Echter was er toen nog wel een fatsoenlijk aandeel sociale huur en was financiering veel makkelijker en betaalbaarder als je dat wou. Kosten koper financier je mee.
2015 en 2020 laten zien dat woningprijzen schommelen als een malle en dat huizen nu echt veel moeilijker bereikbaar zijn voor starters dan slechts 5 jaar geleden.
2020 laat zich kenmerken door een totaal gebrek aan aanbod in alle sectoren, lastige financiering voor outsiders (insiders kunnen gunstige financiering vaak meenemen) met onmogelijke toekomstige waardestijging omdat de rente amper meer lager kan (tenzij je negatief gelooft), nutteloze extra aflossing door torenhoge prijzen, strengste regelgeving voor starters, enzovoort enzovoort.

En wat 'duur' of 'goedkoop' is hangt uiteraard af van waar je het mee vergelijkt. Kijk je naar andere jaren in deze eeuw, dan was 2015 juist bijzonder goedkoop en liggen 2020 en 2010 meer in lijn met bv 2005 of 2000. Maar in de vorige eeuw lagere de prijzen gemiddelde volgens mij wel een stukje lager dan nu. Is ook niet gek, gezien de toegenomen schaarste (meer huishoudens op de zelfde paar km2 grond) en de toegenomen kwaliteitsstandaarden.

Kern van het verschil zit in gemeenten die nu meedingen op woningkosten door grond duur te verkopen, dat gebeurde vroegah niet. Kwaliteitsstandaarden staan in evenwicht tot dalende prijzen door automatisering en robotisering.

Verder wel eens; mijn algemene conclusie is dat huizen minstens zo onbetaalbaar zijn als in eerdere piekjaren. En als een markt van 'daljaar' naar 'piekjaar' kan omslaan in slechts 5 jaartjes, kan dat andersom ook.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op zondag 5 juli 2020 @ 08:10:
[...]

Maar in de vorige eeuw lagere de prijzen gemiddelde volgens mij wel een stukje lager dan nu. Is ook niet gek, gezien de toegenomen schaarste (meer huishoudens op de zelfde paar km2 grond) en de toegenomen kwaliteitsstandaarden.

Het blijft een hardnekkig misverstand dat de huidige schaarste (1) uitzonderlijk is en (2) dat het de huidige prijs verklaart.
Bouwkwaliteit is ook zo'n misverstand: de grondprijs is de stelpost.

Slechts €35k is wat mensen hedentendage meenemen voor de hypotheek. De rest is dus financiering.
Oftewel de huidige hoge huizenprijs wordt verklaard door financieringsruimte. Wil je daar iets aan doen dan moet je bouwen bouwen bouwen de financieringsruimte aanpakken.

[ Voor 4% gewijzigd door Miks op 06-07-2020 13:50 ]

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 6 juli 2020 @ 10:48:
[...]

Oke, eerst vind je het jaartal 2015 onjuist, en vervolgens moeten we kijken naar eengezinswoningen ipv de complete woningmarkt en daarna het verschil uitrekenen tussen indexes...
Als de goalposts genoeg verzet worden kom je vanzelf op andere cijfers, dat klopt.

Ik ben wel heel benieuwd hoe een gemiddelde eengezinswoning slechts 14% kan stijgen terwijl de markt in z'n algeheel 28% kan stijgen gekeken naar de gemiddelde woningprijs. Dat daar verschil tussen zit is begrijpelijk, maar zo'n groot gat kan ik niet verklaren.

Komen naar 2015 is niet onjuist, maar ik vind het wel onjuist om op basis van het verschil tussen twee jaren conclusies over de hele woningmarkt op de lange termijn te trekken. Daarom kijk ik naar meerdere jaren, zodat je ziet dat niet 2019 (of 2020) uitzonderlijk is, maar dat 2015 juist uitzonderlijk was vergeleken met andere jaren.

Dat de gemiddelde woningprijs meer of minder stijgt dan de prijs van bv de gemiddelde eengezinswoning is niet zo gek. Als het ene jaar vooral goedkope studios worden verkocht en het jaar erna vooral vrijstaande huizen, dan zal de gemiddelde huizenprijs ontzettende veel stijgen. Maar dat zegt helemaal niets over de waardestijging of daling van een zelfde soort woning. Daarom zul je voor een indicatie van hoe de woningmarkt zich ontwikkelt toch moeten kijken naar het waardeverloop van een bepaalde soort woning.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op maandag 6 juli 2020 @ 15:39:
[...]

Komen naar 2015 is niet onjuist, maar ik vind het wel onjuist om op basis van het verschil tussen twee jaren conclusies over de hele woningmarkt op de lange termijn te trekken. Daarom kijk ik naar meerdere jaren, zodat je ziet dat niet 2019 (of 2020) uitzonderlijk is, maar dat 2015 juist uitzonderlijk was vergeleken met andere jaren.

Oke, daar heb je wel gelijk in

Dat de gemiddelde woningprijs meer of minder stijgt dan de prijs van bv de gemiddelde eengezinswoning is niet zo gek. Als het ene jaar vooral goedkope studios worden verkocht en het jaar erna vooral vrijstaande huizen, dan zal de gemiddelde huizenprijs ontzettende veel stijgen. Maar dat zegt helemaal niets over de waardestijging of daling van een zelfde soort woning. Daarom zul je voor een indicatie van hoe de woningmarkt zich ontwikkelt toch moeten kijken naar het waardeverloop van een bepaalde soort woning.

Denk je echt dat er in 2015 meer goedkope studio's werden verkocht en nu meer vrijstaande huizen en villa's? Een jaar is vrij lang en het gaat over heel Nederland - dat zou wel heel toevallig zijn, toch?

Je index tov gemiddelde prijs onderschrijft het inderdaad, maar ik kan me het eigenlijk niet voorstellen

[Wilf]

Richh schreef op maandag 6 juli 2020 @ 18:18:
[...]

Denk je echt dat er in 2015 meer goedkope studio's werden verkocht en nu meer vrijstaande huizen en villa's? Een jaar is vrij lang en het gaat over heel Nederland - dat zou wel heel toevallig zijn, toch?

Je index tov gemiddelde prijs onderschrijft het inderdaad, maar ik kan me het eigenlijk niet voorstellen

Ik kan het me juist prima voorstellen. 2013 was immers het dieptepunt en door die daling leek de markt op een no reserve-veiling; als de minimumprijs er af is en mensen kunnen bieden wat ze willen stijgen de prijzen sneller. Zeker als het iets is wat op dat moment wordt gezien als laatste kans op een koopje. Dat momentum begon in 2014 en ging zeker nog wel even door.

Die no reserve-stijging is zó hard gegaan dat inmiddels de rek er aan de onderkant volledig uit is dus die koopjesjagers zijn van de markt verdwenen.

[ Voor 3% gewijzigd door Wilf op 06-07-2020 20:34 ]

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 6 juli 2020 @ 18:18:
[...]

Oke, daar heb je wel gelijk in


[...]

Denk je echt dat er in 2015 meer goedkope studio's werden verkocht en nu meer vrijstaande huizen en villa's? Een jaar is vrij lang en het gaat over heel Nederland - dat zou wel heel toevallig zijn, toch?

Je index tov gemiddelde prijs onderschrijft het inderdaad, maar ik kan me het eigenlijk niet voorstellen

Dat zijn natuurlijk wat extremen. Maar ik kan mij wel voorstellen dat er in 2015 wel relatief meer kleinere woningen werden gekocht, bijvoorbeeld door mensen die al in scheiding lagen maar eerder hun oude huis nog niet konden verkopen. Andersom heb je in 2019 en nu misschien relatief veel mensen die mede vanwege de lage rente en gestegen overwaarde door willen schuiven, van hun eengezinswoning naar een grotere en/of luxere vrijstaande woning. Het is jammer dat ik die verhoudingen voor de verschillende jaren niet zo 123 kan vinden.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op maandag 6 juli 2020 @ 13:48:
[...]


Het blijft een hardnekkig misverstand dat de huidige schaarste (1) uitzonderlijk is en (2) dat het de huidige prijs verklaart.
Bouwkwaliteit is ook zo'n misverstand: de grondprijs is de stelpost.

Ik zeg ook niet dat die schaarste uitzonderlijk is. Wat ik wel aanhef is dat die schaarste is toegenomen, omdat er steeds meer mensen op die zelfde paar km2 binnen steden zoals Amsterdam en Utrecht willen wonen. Dus los van/boven op het normale effect van de verhoudingen tussen inkomen, rente en bijbehorende maandlasten en de daaruit volgende woningprijzen, heb je ook nog het effect dat de prijzen in de gebieden met extra schaarste (grote steden) extra hard zijn gestegen. En daarmee het gemiddelde omhoog trekken.

Wat de bouwkwaliteit betreft, dat heb ik benoemd om aan te geven dat het raar zou zijn als een eengezinswoning van nu naar verhouding evenveel zou kosten als een eengezinswoning van 30 jaar geleden, omdat er in de loop der tijd wel wat verbetering in de bouwkwaliteit zijn gekomen. Ik zou dus verwachten dat een zelfde soort woning relatief duurder zit zijn geworden. Wat dat betreft klopt dat beeld volgende mijn wel met de jaren 90, maar vind ik de woningen in bv 2000 of 2005 eigenlijk relatief duur.

[DarkSEDA]

Nibud adviseerd om studieschulden minder zwaar bij een hypotheekaanvraag mee te laten tellen, vanwege de steeds lagere rente bij DUO.

https://www.nibud.nl/cons...or-ex-student-met-schuld/

Een studieschuld zou iets minder zwaar mee moeten wegen bij het aanvragen van een hypotheek. Dat staat in het adviesrapport Het meewegen van de studielening bij hypotheekaanvragen dat de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) aan de Tweede Kamer heeft aangeboden.
Factor

Het Nibud heeft de minister geadviseerd om de factor waarmee een studieschuld meeweegt bij het verkrijgen van een hypotheek, te verlagen. Deze factor is in 2014 door de hypotheekverstrekkers onderling vastgesteld en is – ondanks de lage rentestand – al zes jaar hetzelfde.

Het hele rapport is hier te lezen: https://www.nibud.nl/wp-c...eekaanvragen-juli2020.pdf

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op maandag 6 juli 2020 @ 21:33:
[...]
het effect dat de prijzen in de gebieden met extra schaarste (grote steden) extra hard zijn gestegen. En daarmee het gemiddelde omhoog trekken.

Ja het klopt wel wat je zegt. Maar het is slechts de halve waarheid.

Het is dus zoals je terecht opmerkt de vraag die bepaalt waar er het hardste gepiekt wordt. Maar die piek zou er in zijn geheel niet zijn als men het niet gefinancierd zou krijgen. Oftewel, de verklarende factor voor de hoge prijzen is nog steeds de financiering!

Bouwkwaliteit en te hoge prijzen voor recenter gebouwde huizen... Ik ken de cijfers niet. Mocht je daar onderbouwing voor hebben dan hoor ik graag van je.

[Miks]

DarkSEDA schreef op maandag 6 juli 2020 @ 21:44:
Nibud adviseerd om studieschulden minder zwaar bij een hypotheekaanvraag mee te laten tellen, vanwege de steeds lagere rente bij DUO.

https://www.nibud.nl/cons...or-ex-student-met-schuld/

[...]


Het hele rapport is hier te lezen: https://www.nibud.nl/wp-c...eekaanvragen-juli2020.pdf

Ja hele hele slechte maatregel. We worden door al deze schulden als maatschappij steeds meer slaaf van de toekomst.

[Richh]

DarkSEDA schreef op maandag 6 juli 2020 @ 21:44:
Nibud adviseerd om studieschulden minder zwaar bij een hypotheekaanvraag mee te laten tellen, vanwege de steeds lagere rente bij DUO.

https://www.nibud.nl/cons...or-ex-student-met-schuld/

[...]


Het hele rapport is hier te lezen: https://www.nibud.nl/wp-c...eekaanvragen-juli2020.pdf

Hilarisch. Hij past mooi in het rijtje:

- herinvoering starterslening
- de duurhuurhypotheek
- en nu dit

Waar Ollongren met alle goeie ideeën een onderzoek start wat jaren duurt, zonder iets uit te voeren... komen er nu opeens uit allerlei hoeken allemaal ideeën om de starter meer schuld aan te smeren. Allemaal dingen die bewezen prijsopdrijvend zijn.

Je zou haast denken dat ze dalende huizenprijzen verwachten daar in Den Haag. Wat mooi te counteren is met ruimere leennormen in de edgecases waar het nog 'verantwoord' is...

Overigens scheelt deze maatregel niet bijzonder veel leenruimte; je leenruimte zal altijd nog meer worden beperkt dan de daadwerkelijke studieschuld.

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 06-07-2020 23:07 ]

[Rubbergrover1]

Miks schreef op maandag 6 juli 2020 @ 21:56:
[...]

Het is dus zoals je terecht opmerkt de vraag die bepaalt waar er het hardste gepiekt wordt. Maar die piek zou er in zijn geheel niet zijn als men het niet gefinancierd zou krijgen. Oftewel, de verklarende factor voor de hoge prijzen is nog steeds de financiering!

Je kunt het ook andersom zien. Dat de prijs die mensen bereid zijn te betalen veel hoger ligt, maar wordt ingeperkt door de maximale financiering die mensen kunnen krijgen. Wat dus in feite betekent dat de prijzen in de grote steden eigenlijk nog hoger hadden moeten zijn (overigens ook in het verleden).

[Wilf]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 07:39:
[...]

Je kunt het ook andersom zien. Dat de prijs die mensen bereid zijn te betalen veel hoger ligt, maar wordt ingeperkt door de maximale financiering die mensen kunnen krijgen. Wat dus in feite betekent dat de prijzen in de grote steden eigenlijk nog hoger hadden moeten zijn (overigens ook in het verleden).

Mensen zijn niet ‘bereid’ iets te betalen. Mensen moeten wonen. Geld is bij een lening heel abstract. Als mensen 10 miljard gefinancierd krijgen wordt dat huis 10 miljard. Slechts een kleine groep happy few heeft de financiële ruimte en keuze om minder te hoeven betalen dan hun maximum lening om dichtbij ( < 2 uur ) hun werk te gaan wonen.

edit:
heet van de naald:

De huren in grote steden dalen volgens dit artikel inmiddels door wegblijven expats.

[ Voor 9% gewijzigd door Wilf op 07-07-2020 07:58 ]

[Charlie_Root]

DarkSEDA schreef op maandag 6 juli 2020 @ 21:44:
Nibud adviseerd om studieschulden minder zwaar bij een hypotheekaanvraag mee te laten tellen, vanwege de steeds lagere rente bij DUO.

https://www.nibud.nl/cons...or-ex-student-met-schuld/

[...]


Het hele rapport is hier te lezen: https://www.nibud.nl/wp-c...eekaanvragen-juli2020.pdf

Het is toch wel idioot dit ja. Vorig jaar kon ik (op basis van mijn salaris) +/- 500k lenen, ik ben sindskort getrouwd en mijn partner heeft nog een studieschuld, nu kan ik nog maar 200k lenen. Goed verhaal, zo zet je de markt wel op slot

[Wilf]

Charlie_Root schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 07:57:
[...]


Het is toch wel idioot dit ja. Vorig jaar kon ik (op basis van mijn salaris) +/- 500k lenen, ik ben sindskort getrouwd en mijn partner heeft nog een studieschuld, nu kan ik nog maar 200k lenen. Goed verhaal, zo zet je de markt wel op slot

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Sissors]

Wilf schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 07:55:
[...]
Mensen zijn niet ‘bereid’ iets te betalen. Mensen moeten wonen. Geld is bij een lening heel abstract. Als mensen 10 miljard gefinancierd krijgen wordt dat huis 10 miljard. Slechts een kleine groep happy few heeft de financiële ruimte en keuze om minder te hoeven betalen dan hun maximum lening om dichtbij ( < 2 uur ) hun werk te gaan wonen.

Want elk stel wat 4 ton aan hypotheek kan krijgen moet per sé tot het absolute maximum gaan om binnen 2 uur van hun werk te kunnen wonen (dan hebben we dus effectief half Nederland te pakken, met 2 uur reistijd, zelfs in de spits...), en elk stel wat 3 ton aan hypotheek kan krijgen moet dat ook. Toch apart dan dat het stel dat 4 ton hypotheek kan krijgen dan niet voor 3 ton een huis kan kopen.

En ik zal echt niet beweren dat het niet verrekte lastig is vooral in en rond de randstad. Maar laten we realistisch blijven, wat 90% van de mensen doet, en zeker starters, bij het kopen van een huis is kijken wat de maximale hypotheek is. Als morgen alle huizenprijzen 30% naarbeneden gaan, kijken overmorgen alle mensen naar een 30% duurdere woning omdat die nu in hun budget past.

[RemcoDelft]

Sissors schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 08:04:

En ik zal echt niet beweren dat het niet verrekte lastig is vooral in en rond de randstad. Maar laten we realistisch blijven, wat 90% van de mensen doet, en zeker starters, bij het kopen van een huis is kijken wat de maximale hypotheek is. Als morgen alle huizenprijzen 30% naarbeneden gaan, kijken overmorgen alle mensen naar een 30% duurdere woning omdat die nu in hun budget past.

Draai het eens om: als morgen alle leennormen 30% naar beneden gaan, zullen huizenprijzen wel moeten volgen. "Meer lenen" is gunstig voor vrijwel alle belanghebbenden behalve kopers.

[Jopie035]

Miks schreef op maandag 6 juli 2020 @ 21:56:
[...]

Bouwkwaliteit en te hoge prijzen voor recenter gebouwde huizen... Ik ken de cijfers niet. Mocht je daar onderbouwing voor hebben dan hoor ik graag van je.

Onlangs gelezen dat de bouwkosten sinds 2014 met 50% zijn gestegen... niet dat elke euro 1-op-1 komt door gestegen kwaliteit natuurlijk.

[Wilf]

Sissors schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 08:04:
[...]

Want elk stel wat 4 ton aan hypotheek kan krijgen moet per sé tot het absolute maximum gaan om binnen 2 uur van hun werk te kunnen wonen (dan hebben we dus effectief half Nederland te pakken, met 2 uur reistijd, zelfs in de spits...), en elk stel wat 3 ton aan hypotheek kan krijgen moet dat ook. Toch apart dan dat het stel dat 4 ton hypotheek kan krijgen dan niet voor 3 ton een huis kan kopen.

En ik zal echt niet beweren dat het niet verrekte lastig is vooral in en rond de randstad. Maar laten we realistisch blijven, wat 90% van de mensen doet, en zeker starters, bij het kopen van een huis is kijken wat de maximale hypotheek is. Als morgen alle huizenprijzen 30% naarbeneden gaan, kijken overmorgen alle mensen naar een 30% duurdere woning omdat die nu in hun budget past.

4 ton is al vrij hoog voor jonge starters (= 2 x modaal), zeker als ze gestudeerd hebben en netjes hun studieschuld opgeven. De vijver van leefbaar tussen 1,5 tot 2,5 ton is niet zo groot. En ja dat is precies wat er dus gebeurt; een lening is zoiets abstracts dat als er meer te lenen valt de prijzen van huizen waar deze mensen naar zoeken gewoon omhoog gaan omdat men toch de top van de lening opzoekt gemiddeld gesproken.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Charlie_Root]

Wilf schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 08:04:
[...]


***members only***

Even los van hoe de schuld is ontstaan, het kan toch niet zo zijn dat je 15-20 jaar op de blaren moet zitten omdat je een studie hebt gevolgd? Dit is de reden waarom ik destijds besloten heb maar gewoon te gaan werken..

[Jopie035]

En over 2jaar is er weer een basisbeurs als het aan GL, D66, CDA etc. ligt... Benieuwd wat ze met de generatie van de afgelopen 5-10(?) jaar doen.

[Biggg]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 07:39:
[...]

Je kunt het ook andersom zien. Dat de prijs die mensen bereid zijn te betalen veel hoger ligt, maar wordt ingeperkt door de maximale financiering die mensen kunnen krijgen. Wat dus in feite betekent dat de prijzen in de grote steden eigenlijk nog hoger hadden moeten zijn (overigens ook in het verleden).

Ik ben benieuwd hoeveel mensen "bereid" zijn om te betalen voor drinkwater als we hetzelfde concept daar toepassen.

Ik ben overigens ook benieuwd hoeveel banken "bereid" zijn om deze mensen te lenen zonder NHG, Depositie Garantie Stelsel, impliciete too-big-to-fail status, burgers niet die persoonlijk failliet kunnen gaan en eindeloos aan restschulden vastzitten etc.etc.

[ Voor 19% gewijzigd door Biggg op 07-07-2020 08:29 ]

[Harrie_]

@Charlie_Root @Wilf

Ik ga hier verder niets roepen over studieschuld maar wat ik niet zo goed begrijp; je hoeft toch niet in gemeenschap van goederen te trouwen? Je kunt toch prima trouwen zonder 'aansprakelijk' te worden voor de studieschuld van je partner?

[Wilf]

Harrie_ schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 08:23:
@Charlie_Root @Wilf

Ik ga hier verder niets roepen over studieschuld maar wat ik niet zo goed begrijp; je hoeft toch niet in gemeenschap van goederen te trouwen? Je kunt toch prima trouwen zonder 'aansprakelijk' te worden voor de studieschuld van je partner?

Nope. Zodra je fiscaal partner bent stijgt je afbetaling. Dus al registreer je alleen al dat je samenleeft dan moet de ander meebetalen. Je kan er ook voor kiezen om het inkomen van je partner níét mee te laten tellen maar dan betaal je tot je dood.

[Ivow85]

Jopie035 schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 08:16:
En over 2jaar is er weer een basisbeurs als het aan GL, D66, CDA etc. ligt... Benieuwd wat ze met de generatie van de afgelopen 5-10(?) jaar doen.

Er wordt nogal zwaar getild aan de studieschuld, maar met het wegvallen van 4 jaar basisbeurs hebben we het over een bedrag van zo'n 5000 euro. Een hoop geld voor een student, maar niet een bedrag waarvoor je vele jaren extra moet ploeteren om het af te lossen, voordat je eindelijk een huis kunt kopen.

[Jopie035]

Ivow85 schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 09:02:
[...]


Er wordt nogal zwaar getild aan de studieschuld, maar met het wegvallen van 4 jaar basisbeurs hebben we het over een bedrag van zo'n 5000 euro. Een hoop geld voor een student, maar niet een bedrag waarvoor je vele jaren extra moet ploeteren om het af te lossen, voordat je eindelijk een huis kunt kopen.

D66 heeft het over 300 tot 700 euro (bij kinderen van ouders met < 70k) per maand... en over een gemiddelde studieschuld van 25k momenteel (=50k minder hypotheekruimte)...

Is natuurlijk allemaal voor de a.s. verkiezingen, i know.

[BoB_HenK]

Ivow85 schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 09:02:
[...]


Er wordt nogal zwaar getild aan de studieschuld, maar met het wegvallen van 4 jaar basisbeurs hebben we het over een bedrag van zo'n 5000 euro. Een hoop geld voor een student, maar niet een bedrag waarvoor je vele jaren extra moet ploeteren om het af te lossen, voordat je eindelijk een huis kunt kopen.

Hoe kom je aan 5000, dat is veel te laag? Deze was in 2015 286,15 voor een uitwonende student. Corrigeer je voor inflatie over 2015-2020 kom je uit op een slordige 14,5k. Grofweg je kosten koper dus op een huis van 3 ton.

[Jannibal23]

Charlie_Root schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 07:57:
[...]


Het is toch wel idioot dit ja. Vorig jaar kon ik (op basis van mijn salaris) +/- 500k lenen, ik ben sindskort getrouwd en mijn partner heeft nog een studieschuld, nu kan ik nog maar 200k lenen. Goed verhaal, zo zet je de markt wel op slot

Een verschil van 300k? Klopt dat wel? Wat heeft je partner gedaan tijdens de studie? De kroeg gekocht ofzo?

[Wilf]

Jannibal23 schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 09:17:
[...]

Een verschil van 300k? Klopt dat wel? Wat heeft je partner gedaan tijdens de studie? De kroeg gekocht ofzo?

Het is misschien lastig in te beelden maar er zijn ook mensen die studeren. In m’n studietijd ben ik niet op vakantie gegaan, ging ik niet uit tenzij gratis/betaald (recensies schrijven voor muziekblad), zat ik niet in een koor, had geen vrienden en werkte van 10 tot 22:00 aan studie en bijbanen. Dat gemekker over studenten en feesten is echt zo goedkoop… ik denk dat dat juist bij de mensen met rijke ouders die meebetalen geldt (waar studeren vanzelfsprekend ipv bijzonder is, en die dus ook geen schuld opbouwen want paps betaalt wel).

[aschja]

Charlie_Root schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 07:57:
[...]


Het is toch wel idioot dit ja. Vorig jaar kon ik (op basis van mijn salaris) +/- 500k lenen, ik ben sindskort getrouwd en mijn partner heeft nog een studieschuld, nu kan ik nog maar 200k lenen. Goed verhaal, zo zet je de markt wel op slot

Wij hebben een studieschuld verzwegen. Ze zoeken het maar uit. Het scheelt dat het nog maar 5K is, maar ik ga echt geen slapende honden wakker maken. Er moet heel wat gebeuren moet ik mijn rekeningen niet meer kunnen betalen.

[Ivow85]

Jopie035 schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 09:11:
[...]


D66 heeft het over 300 tot 700 euro (bij kinderen van ouders met < 70k) per maand... en over een gemiddelde studieschuld van 25k momenteel (=50k minder hypotheekruimte)...

Is natuurlijk allemaal voor de a.s. verkiezingen, i know.

Dat is stemmingmakerij door naar de totale studieschuld te kijken en niet naar het deel wat men misloopt door het wegvallen van de basisbeurs.

Voor de basisbeurs in 2020 thuiswonend staat een bedrag van 108 euro per maand, uitwonend 300 euro per maand.

[gorgi_19]

Wilf schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 09:47:
[...]
Het is misschien lastig in te beelden maar er zijn ook mensen die studeren. In m’n studietijd ben ik niet op vakantie gegaan, ging ik niet uit tenzij gratis/betaald (recensies schrijven voor muziekblad), zat ik niet in een koor, had geen vrienden en werkte van 10 tot 22:00 aan studie en bijbanen. Dat gemekker over studenten en feesten is echt zo goedkoop… ik denk dat dat juist bij de mensen met rijke ouders die meebetalen geldt (waar studeren vanzelfsprekend ipv bijzonder is, en die dus ook geen schuld opbouwen want paps betaalt wel).

Als je rekentool van Rabobank gebruikt, en je vult een studieschuld in van 99.999,- euro, kan je ongeveer 221.000 minder lenen. Dat betekent dat ze een schuld heeft opgebouwd van rond de 130.000,- , wat best hoog is.

Als je 50k invult bij overige schulden kom je wel uit op een maximale hypotheek van rond de 200k.

Een vraag of de getallen kloppen is dan ook niet gek, en of ze per ongeluk niet de studieschuld als overige schuld hebben aangemerkt.

[ Voor 11% gewijzigd door gorgi_19 op 07-07-2020 10:09 ]

[Wilf]

Ivow85 schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 10:04:
[...]


Dat is stemmingmakerij door naar de totale studieschuld te kijken en niet naar het deel wat men misloopt door het wegvallen van de basisbeurs.

Voor de basisbeurs in 2020 thuiswonend staat een bedrag van 108 euro per maand, uitwonend 300 euro per maand.

Op basis van wat? In mijn studietijd was dat namelijk afhankelijk van de inkomsten van je ouders, en als die op papier rijk zijn (ondernemers) maar niet mee (kunnen) betalen…

gorgi_19 schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 10:04:
[...]

Als je rekentool van Rabobank gebruikt, en je vult een schuld in van 99.999,- euro, kan je ongeveer 221.000 minder lenen. Dat betekent dat ze een schuld heeft opgebouwd van rond de 130.000,- , wat best hoog is.
Een vraag of de getallen kloppen is dan ook niet gek.

Vergeet niet dat als je samen bent die schuld voor twee personen invloed heeft op je totale bedrag. Immers: draagkracht wordt dan over 2 inkomens gerekend. Dus dan zou die schuld ineens ‘maar’ 50.000 kunnen zijn, wat reeel is als je een studieschuld van 30.000 hebt opgebouwd maar nooit heb kunnen terugbetalen en al die jaren > 4% rente werd gerekend.

[ Voor 41% gewijzigd door Wilf op 07-07-2020 10:11 ]

[einz]

Wilf schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 09:47:
[...]
Het is misschien lastig in te beelden maar er zijn ook mensen die studeren. In m’n studietijd ben ik niet op vakantie gegaan, ging ik niet uit tenzij gratis/betaald (recensies schrijven voor muziekblad), zat ik niet in een koor, had geen vrienden en werkte van 10 tot 22:00 aan studie en bijbanen. Dat gemekker over studenten en feesten is echt zo goedkoop… ik denk dat dat juist bij de mensen met rijke ouders die meebetalen geldt (waar studeren vanzelfsprekend ipv bijzonder is, en die dus ook geen schuld opbouwen want paps betaalt wel).

Maar is het verschil in jouw geval net zo groot? Ik heb m'n schuld zsm afgelost (maar dat kon ook makkelijk want ik heb niet veel hoeven lenen) en hoefde niet per se een dure woning. Mijn vriendin had nog wel een schuld (pak hem beet 10K) toen we kochten en dat effect was volgens mij beperkt voor ons. In ons geval was het zo dat:
- Ik kon een x bedrag lenen zonder studieschuld
- Vriendin kon met studieschuld x bedrag lenen
-- Gezamenlijk konden we nog meer lenen

De post waarop werd gereageerd daar heb ik ook wel m'n vraagtekens bij, want hoe kan dat verschil zo groot zijn?
- User kon 5 ton lenen zonder studieschuld
- Partner kon ?? lenen met xx studieschuld
-- Gezamenlijk kunnen ze 200k lenen?

Ben wel benieuwd hoe dat kan, niet om een verwijt te maken maar om te begrijpen wat het effect is of kan zijn.

[Ivow85]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 07:39:
[...]

Je kunt het ook andersom zien. Dat de prijs die mensen bereid zijn te betalen veel hoger ligt, maar wordt ingeperkt door de maximale financiering die mensen kunnen krijgen. Wat dus in feite betekent dat de prijzen in de grote steden eigenlijk nog hoger hadden moeten zijn (overigens ook in het verleden).

Zolang alles primair op financiering gebaseerd is, zijn vooral de kosten en haalbaarheid van die financiering bepalend.

Zou de maximale LTV 70% of 80% zijn, dan speelt de echte waarde van het geld wat men op tafel moet leggen veel meer mee, in plaats van slechts de kostprijs van het krediet.

[Ivow85]

Wilf schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 10:07:
[...]
Op basis van wat? In mijn studietijd was dat namelijk afhankelijk van de inkomsten van je ouders, en als die op papier rijk zijn (ondernemers) maar niet mee (kunnen) betalen…

De aanvullende beurs is afhankelijk van het inkomen van je ouders. De basisbeurs is dat niet en ook nooit geweest. De basisbeurs wordt sinds enkele jaren uitsluitend als lening verstrekt.

[RemcoDelft]

aschja schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 09:56:
[...]


Wij hebben een studieschuld verzwegen.

Ik kan me geen enkele reden bedenken waarom het BKR wel een lening voor een telefoon maar niet een studieschuld van tienduizenden euro's hoeft te registreren. Tenzij het beleid erop gericht is dat mensen hun studieschuld verzwijgen om zo mee te kunnen doen aan het verder opblazen van de huizenbubbel... En daar lijkt het wel op!

Hoe moeilijk kan het zijn om de op-een-na-grootste schuld die mensen aangaan ook verplicht fatsoenlijk te registreren?

[BoB_HenK]

RemcoDelft schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 10:18:
[...]

Ik kan me geen enkele reden bedenken waarom het BKR wel een lening voor een telefoon maar niet een studieschuld van tienduizenden euro's hoeft te registreren. Tenzij het beleid erop gericht is dat mensen hun studieschuld verzwijgen om zo mee te kunnen doen aan het verder opblazen van de huizenbubbel... En daar lijkt het wel op!

Hoe moeilijk kan het zijn om de op-een-na-grootste schuld die mensen aangaan ook verplicht fatsoenlijk te registreren?

De structuur en voorwaarden van een DUO lening zijn wezenlijk anders, het is niet te vergelijken met een consumptief krediet als een telefoonlening. Nergens kan je tegen een dergelijk lage rente lenen, waarbij indien je het over 20 jaar niet terug kan betalen de boel ook nog eens kwijtgescholden wordt.

Laat onverlet dat het wat willekeurig voelt. Staat tegenover: Het is compleet gestoord dat de meeste hypotheekverstrekkers nog altijd uitgaan van de beginwaarde van de schuld, in plaats van te kijken naar de huidige schuld of de lasten die hier tegenover staan.

Voor studenten met veel discipline kan het overigens aantrekkelijk zijn om zo veel mogelijk te lenen en wat je kan opzij te zetten; de eerste jaren is je DUO lening aflossings en -rente vrij en daarna is het waarschijnlijk dat je DUO lening een lager rentepercentage heeft dan je hypotheek. Komt ook nog eens bij dat je deze schuld van je kapitaal af kan trekken vwb VRH, wat betekent dat niet afbetalen een goede deal is zo lang je rendement hoger is dan je rentepercentage (wat voor het overgrote deel op dit moment 0% is)

[Jannibal23]

Wilf schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 09:47:
[...]
Het is misschien lastig in te beelden maar er zijn ook mensen die studeren. In m’n studietijd ben ik niet op vakantie gegaan, ging ik niet uit tenzij gratis/betaald (recensies schrijven voor muziekblad), zat ik niet in een koor, had geen vrienden en werkte van 10 tot 22:00 aan studie en bijbanen. Dat gemekker over studenten en feesten is echt zo goedkoop… ik denk dat dat juist bij de mensen met rijke ouders die meebetalen geldt (waar studeren vanzelfsprekend ipv bijzonder is, en die dus ook geen schuld opbouwen want paps betaalt wel).

Easy... ik probeer met een grapje om meer duidelijkheid te vragen, want ik vind het namelijk nogal vreemde getallen. Zoals al aangegeven, 300k minder leencapaciteit door 1 studieschuld terwijl er waarschijnlijk extra leenvermogen bijgekomen is door de partner?

En voor jouw geruststelling, ook ik had een schuld van 60k en geen rijke ouders en dus alles zelf betaald/geleend. Pas op dat je niet een beetje doorslaat in je geklaag/slachtofferrol.

[aschja]

RemcoDelft schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 10:18:
[...]

Ik kan me geen enkele reden bedenken waarom het BKR wel een lening voor een telefoon maar niet een studieschuld van tienduizenden euro's hoeft te registreren. Tenzij het beleid erop gericht is dat mensen hun studieschuld verzwijgen om zo mee te kunnen doen aan het verder opblazen van de huizenbubbel... En daar lijkt het wel op!

Hoe moeilijk kan het zijn om de op-een-na-grootste schuld die mensen aangaan ook verplicht fatsoenlijk te registreren?

Omdat de voorwaarden niet te vergelijken zijn. Het zal per geval anders zijn. Iemand met 50k schuld of iemand met nog geen 10k schuld. Je leent deze bedragen tegen 0.01% rente. Je bent knettergek om deze schulden zo snel mogelijk af te betalen. Je kan dat eigen vermogen beter in een huis stoppen en netjes de schuld blijven afbetalen. Wij hebben net een nieuwe woning verkocht en ook deze adviseur zegt het niet aan te geven. Ik betaal volgens mij €50p/m op die schuld af te betalen. Dat geef ik ook uit aan netflix/spotify/disney+. Daar klaagt toch ook niemand over?

Daarnaast zet het je leven gewoon even 10-20jaar on hold. Er zijn weinig mensen die die schuld in 1 of meerdere keren kunnen aflossen. Anders hadden ze die schuld niet. Als ze die schuld wel zouden opgeven en hierdoor 100k minder zouden kunnen lenen, ben je eigen ruiten aan het ingooien. Om vervolgens op de particuliere huurmarkt 1500 in de maand te betalen aan huur. Ik vind het van de zotte.

[ Voor 14% gewijzigd door aschja op 07-07-2020 10:58 ]

[Z___Z]

Wilf schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 10:07:
[...]
Op basis van wat? In mijn studietijd was dat namelijk afhankelijk van de inkomsten van je ouders, en als die op papier rijk zijn (ondernemers) maar niet mee (kunnen) betalen…


[...]
Vergeet niet dat als je samen bent die schuld voor twee personen invloed heeft op je totale bedrag. Immers: draagkracht wordt dan over 2 inkomens gerekend. Dus dan zou die schuld ineens ‘maar’ 50.000 kunnen zijn, wat reeel is als je een studieschuld van 30.000 hebt opgebouwd maar nooit heb kunnen terugbetalen en al die jaren > 4% rente werd gerekend.

Sorry hoor maar als je denkt dat de DUO rente maar in de buurt komt van 4% de laatste 10 jaar, dan kan ik de rest van je s ook niet meer serieus nemen.

Studeren is vast duurder geworden de laatste jaren, maar ook toen je wel studiebeurs kreeg moest je naast je studie werken om enigszins rond te kunnen komen. Zeker als je ouders boven modaal verdienen kreeg je sowieso al weinig geld van de overheid.

Als je nu studeert moet je gewoon maximaal lenen tegen 0% rente en dat geld gebruiken om de k.k. te betalen. Met 2 start salarissen HBO/WO kan je dan echt nog wel een fatsoenlijke woning kopen in de randstad. Alleen een woning kopen is sowieso een utopie geworden in de randstad. Dat komt niet door studieleningen, maar door de emancipatie.

[Richh]

BoB_HenK schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 09:13:
[...]


Hoe kom je aan 5000, dat is veel te laag? Deze was in 2015 286,15 voor een uitwonende student. Corrigeer je voor inflatie over 2015-2020 kom je uit op een slordige 14,5k. Grofweg je kosten koper dus op een huis van 3 ton.

Het is 5000 euro voor een student die bij z'n ouders woont waarvan de ouders modaal verdienen.
Modaal verdienende ouders houden echt geen paar honderd euro per maand over om hun studerende kroost te ondersteunen, in tegenstelling tot wat DUO en NIBUD beweerden

Wie inderdaad uitwonend was (en daarboven op nog 'weinig' verdienende ouders had) kreeg een stuk meer, aanvullend ook meer dan die 286 euro. Ik had mede-studenten met ouders met een eigen bedrijf waarin alle euro's zaten, die kreeg bovenop z'n uitwonende beurs en aanvullende beurs ook nog wat extra's van pappie en mammie

Hoe dan ook, laten we wel wezen. De thuiswonende student mist in het huidige systeem helemaal niet zoveel euro's tov de thuiswonende student in het oude stelsel. Het zijn bovenal allemaal kosten die in het niet vallen tov de huidige huizenprijzen.

Puur principieel gekeken is er naar mijn mening ook niks mis met het concept 'studieschuld'.

Waar naar mijn mening wel iets mis mee is, is de onmogelijkheid om een betaalbare woning (koop of huur) te vinden zodat je je zooi kan aflossen.
Daarnaast vind ik het oneerlijk dat (of het nou 100 of 10k was) het ene 'bouwjaar' wel 5000 euro krijgt en de ander niet, en valt er over die harde grens in het 'aanvullende beurs' stuk ook wel wat aan te merken. Van die generatie-ongelijkheid en daarmee kansen-ongelijkheid moeten we af.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 07-07-2020 11:51 ]

[ANdrode]

gorgi_19 schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 10:04:
[...]

Als je rekentool van Rabobank gebruikt, en je vult een studieschuld in van 99.999,- euro, kan je ongeveer 221.000 minder lenen. Dat betekent dat ze een schuld heeft opgebouwd van rond de 130.000,- , wat best hoog is.

Als je 50k invult bij overige schulden kom je wel uit op een maximale hypotheek van rond de 200k.

Een vraag of de getallen kloppen is dan ook niet gek, en of ze per ongeluk niet de studieschuld als overige schuld hebben aangemerkt.

Waarschijnlijk reken je nu op basis van een studieschuld onder de nieuwe normen (looptijd van 30 + 5 jaar, lagere draagkracht). Als je op dit moment een studieschuld hebt dan heb je die waarschijnlijk opgebouwd onder de oude regels.

Dat heeft veel invloed op de leencapaciteit.

offtopic:
En over uitgaven: Ja, als je bij paps en mams zou wonen dan kan je op dit moment zelfs met de minimale basisbeurs zonder schuld afstuderen als je een minimale bijbaan hebt. Woon je niet thuis (locatie studie en/of sociale ontwikkeling) dan heb je erg kapitaalkrachtige ouders nodig om zonder schuld te studeren.

Categorie "papa kocht een appartementje in de Pijp voor mij en ik vind het zo leuk om daar met de SUV van mama rond te rijden, echt een uitdaging"

[Dooxed]

https://www.nu.nl/economi...at-expats-wegblijven.html Huurprijzen in grote steden gezakt in 2e kwartaal, volgens verhuurder door minder expats.

[ Voor 3% gewijzigd door Dooxed op 07-07-2020 12:39 ]

[Wilf]

Jannibal23 schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 10:45:
[...]

Easy... ik probeer met een grapje om meer duidelijkheid te vragen, want ik vind het namelijk nogal vreemde getallen. Zoals al aangegeven, 300k minder leencapaciteit door 1 studieschuld terwijl er waarschijnlijk extra leenvermogen bijgekomen is door de partner?

En voor jouw geruststelling, ook ik had een schuld van 60k en geen rijke ouders en dus alles zelf betaald/geleend. Pas op dat je niet een beetje doorslaat in je geklaag/slachtofferrol.

Waarvan akte. Ik heb persoonlijk geen ‘grievance’ maar neem het graag op voor mensen die zich inzetten, zoals ik om mij heen ook zie.

Z___Z schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 11:05:
[...]

Sorry hoor maar als je denkt dat de DUO rente maar in de buurt komt van 4% de laatste 10 jaar, dan kan ik de rest van je s ook niet meer serieus nemen.

Ik heb het niet over de laatste 10 maar de eerste 10 jaar zoals hier terug te vinden.

Studeren is vast duurder geworden de laatste jaren, maar ook toen je wel studiebeurs kreeg moest je naast je studie werken om enigszins rond te kunnen komen. Zeker als je ouders boven modaal verdienen kreeg je sowieso al weinig geld van de overheid.

Klopt. In het weekend post, snachts scholen schoonmaken en op maandag werken in een winkel. In de zomermaanden op de vuilniswagen staan. Been there, done that.

Als je nu studeert moet je gewoon maximaal lenen tegen 0% rente en dat geld gebruiken om de k.k. te betalen. Met 2 start salarissen HBO/WO kan je dan echt nog wel een fatsoenlijke woning kopen in de randstad. Alleen een woning kopen is sowieso een utopie geworden in de randstad. Dat komt niet door studieleningen, maar door de emancipatie.

In de tijd toen ik begon met studeren werd lenen gestimuleerd en werden huizenbezitters actief bezocht door hypotheek-consultants en verzekeraars om met hun overwaarde lekker die nieuwe keuken of wereldreis te financieren. Een heel andere wereld. Ik vond destijds schuld al iets naars, nu nog steeds.

Ik zou niemand aanraden een studieschuld aan te gaan als het niet hoeft. Het bepaalt de rest van je leven (huis/kind ja of nee).

[Z___Z]

Wilf schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 12:41:
[...]
Waarvan akte. Ik heb persoonlijk geen ‘grievance’ maar neem het graag op voor mensen die zich inzetten, zoals ik om mij heen ook zie.


[...]
Ik heb het niet over de laatste 10 maar de eerste 10 jaar zoals hier terug te vinden.


[...]
Klopt. In het weekend post, snachts scholen schoonmaken en op maandag werken in een winkel. In de zomermaanden op de vuilniswagen staan. Been there, done that.


[...]
In de tijd toen ik begon met studeren werd lenen gestimuleerd en werden huizenbezitters actief bezocht door hypotheek-consultants en verzekeraars om met hun overwaarde lekker die nieuwe keuken of wereldreis te financieren. Een heel andere wereld. Ik vond destijds schuld al iets naars, nu nog steeds.

Ik zou niemand aanraden een studieschuld aan te gaan als het niet hoeft. Het bepaalt de rest van je leven (huis/kind ja of nee).

Je hebt het dan over voor 2002. Toen kreeg je 450 gulden Stufi uitwonend plus maximaal 466 gulden aanvullende beurs, mochten je ouders niet genoeg inkomen hebben. Als je daarnaast nog moest legen tegen 4% rente, dan heb je dat toch echt zelf gedaan. De gulden van 20 jaar geleden zal ongeveer de waarde van een euro anno nu zijn.
https://instellingsinform...ges/e101173_tcm2-2108.pdf

Maar tegen de huidige DUO rente moet je juist als student zoveel mogelijk lenen. Je krijgt na deze periode nooit meer een lening tegen dezelfde gunstige voorwaarde als de DUO lening. Je moet wel de discipline hebben om die lening niet volledig te verbrassen natuurlijk. DUO lening is een achtergestelde lening zonder onderpand tegen de 5 jaars overheidsrente (minimaal 0%), zonder enig risico. Als je hem niet kan betalen, verlaagt de DUO zelfs de maandelijkse termijnen tot je hem wel weer kan betalen. Probeer die voorwaarden maar eens te krijgen op je hypotheek.

[GENETX]

aschja schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 10:55:
[...]
Je bent knettergek om deze schulden zo snel mogelijk af te betalen.

Aah, ik ben knettergek

Tenzij je wilt liegen* door je studieschuld niet aan te geven, kan het toch echt wel uit om je studieschuld af te lossen. In het oude stelsel kon je de originele schuld praktisch maal 2 doen, dat gaat van je hypotheek af. Kortom, je kan grofweg je originele studieschuld minder aan financiering krijgen**.

* Over het algemeen wordt er naar gevraagd en kan het bijvoorbeeld bij NHG nadele gevolgen hebben indien poep de ventilator raakt
** Er zijn uiteraard vele uitzonderingen zoals een herberekening.

Maar simpelweg stellen dat je knettergek bent is niet zo fraai. Iedereen is anders en ook elke situatie is anders. Ik zou me niet fijn voelen bij liegen en daarbij was het aflossen voor mij prima te behappen. Ik heb afgelost, en dat is een fijn gevoel. Idem voor het feit dat ik niks hoef te verzwijgen. Dat gevoel is mij ook wat waard, psychologisch gezien meer dan die paar duizend euro schuld die ik nog had.

Wilf schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 12:41:
Ik zou niemand aanraden een studieschuld aan te gaan als het niet hoeft. Het bepaalt de rest van je leven (huis/kind ja of nee).

Dat is ene hellend vlak, want wat is "niet hoeven"? Is het niet nodig om überhaupt te studeren ("je vader is bakker en dat is ook goed genoeg voor jou"-mentaliteit zoals in oost Groningen")? Je hoeft ook niet door te studeren na het behalen van een HBO papiertje. Je hoeft ook niet te lenen als je genoeg naast je studie werkt, maar is dat verstandig als dat extra studievertraging oplevert? En hoeveel kost die vertraging dan omdat je een jaar extra studiegeld moet betalen, en een jaar minder aan je echte carrière werkt? Of zelfs een burn-out krijgt?

Ik heb zelf de stap van HBO naar WO gemaakt, mede op het advies van mijn HBO-docent die aangaf dat het altijd blijft knagen ("What if?") als je de stap niet waagt te zetten. Uit eigen ervaring en capaciteiten heb ik bewust gekozen om geen bijbaan te nemen, mede omdat een schakeltraject een "one shot only" is, en dus de volledige aandacht verdiende ("Make it count").

Ik had natuurlijk genoegen kunnen nemen met mijn HBO-diploma, maar dan was ik niet terechtgekomen waar ik nu zit. Iets waar ik super tevreden mee ben en ik ook niet anders zou willen. Al kan je natuurlijk filosoferen of dat een selffulfilling prophecy is geworden omdat je deze stappen hebt gezet en onmogelijk kan weten waar je anders uit was gekomen, en of dat een niet nog betere uitkomst is... Maar daarom ook, of het studie betreft of een huis: maak een verstandige afweging obv je persoonlijke situatie. Gebruik je verstand, heb oor voor je gevoel en neem niet meer hooi op je vork dan je kan tillen

...

Maar het zou fijn zijn als we weer ontopic kunnen gaan

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 58% gewijzigd door GENETX op 07-07-2020 13:37 ]

[Lollercopter]

Als ik mijn studieschuld niet had verzwegen in 2013 had ik mijn toenmalige huis niet aan kunnen kopen en was ik dus 150k overwaarde mis gelopen, en had ik als gevolg daarvan nooit van mijn leven meer iets fatsoenlijks kunnen kopen whaha

Mijn n=1 ervaring is dus dat het in mijn geval slim was om de studieschuld te verzwijgen, je gooit namelijk letterlijk je eigen glazen in als je vrijwillig een studieschuld gaat aanmelden.
Natuurlijk moet je altijd kijken naar je financiële draagkracht, als je 150k studieschuld heb dan zou ik wel checken of je het allemaal financieel kan opbrengen om een rijtjeshuis van 500k te kopen op Rotterdam zuid op de vooravond van een financiele crisis

Ik heb het risico genomen en uiteindelijk dus het huizenmarkt casino gewonnen, ik zou iedereen aanraden zijn odds te checken, die zijn op dit moment wel een stuk slechter geworden natuurlijk ;-)

[ Voor 14% gewijzigd door Lollercopter op 07-07-2020 13:02 ]

[JT]

Lollercopter schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 12:59:
Als ik mijn studieschuld niet had verzwegen in 2013 had ik mijn toenmalige huis niet aan kunnen kopen en was ik dus 150k overwaarde mis gelopen, en had ik als gevolg daarvan nooit van mijn leven meer iets fatsoenlijks kunnen kopen whaha

Mijn n=1 ervaring is dus dat het in mijn geval slim was om de studieschuld te verzwijgen, je gooit namelijk letterlijk je eigen glazen in als je vrijwillig een studieschuld gaat aanmelden.
Natuurlijk moet je altijd kijken naar je financiële draagkracht, als je 150k studieschuld heb dan zou ik wel checken of je het allemaal financieel kan opbrengen om een rijtjeshuis van 500k te kopen op Rotterdam zuid op de vooravond van een financiele crisis

Ik heb het risico genomen en uiteindelijk dus het huizenmarkt casino gewonnen, ik zou iedereen aanraden zijn odds te checken, die zijn op dit moment wel een stuk slechter geworden natuurlijk ;-)

Ik vind dat je jouw keuze weloverwogen met positief resultaat kunt noemen. Of je het verzwijgen van iets terwijl je tekent dat je alles naar waarheid hebt benoemd slim moet noemen kun je nog een discussie over voeren.

[RemcoDelft]

Lollercopter schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 12:59:
Als ik mijn studieschuld niet had verzwegen in 2013 had ik mijn toenmalige huis niet aan kunnen kopen en was ik dus 150k overwaarde mis gelopen, en had ik als gevolg daarvan nooit van mijn leven meer iets fatsoenlijks kunnen kopen whaha

Dus door te frauderen heb je bijgedragen aan het verder opblazen van de huizenbubbel, waardoor het voor mensen die zich wel aan de regels houden nog moeilijker is geworden om iets fatsoenlijks te kopen.

[ANdrode]

Lollercopter schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 12:59:
Mijn n=1 ervaring is dus dat het in mijn geval slim was om de studieschuld te verzwijgen, je gooit namelijk letterlijk je eigen glazen in als je vrijwillig een studieschuld gaat aanmelden.
Natuurlijk moet je altijd kijken naar je financiële draagkracht, als je 150k studieschuld heb dan zou ik wel checken of je het allemaal financieel kan opbrengen om een rijtjeshuis van 500k te kopen op Rotterdam zuid op de vooravond van een financiele crisis

Daarom zouden de banken in mijn ogen gedwongen moeten worden om dit te controleren. Er zitten perverse prikkels in. Bij uitstaande hypotheken kunnen banken het risico herwaarderen (waardoor ze mogelijk zelfs sub-prime worden – maar banken wisten hiervan en gebruikten het). Met wetgeving kunnen we afdwingen dat de rente niet mag stijgen door de herwaardering…

Bij nieuwe hypotheken daalt de gemiddelde maximale lening en daardoor de prijzen…

[BoB_HenK]

Richh schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 11:37:
[...]

Wie inderdaad uitwonend was (en daarboven op nog 'weinig' verdienende ouders had) kreeg een stuk meer, aanvullend ook meer dan die 286 euro. Ik had mede-studenten met ouders met een eigen bedrijf waarin alle euro's zaten, die kreeg bovenop z'n uitwonende beurs en aanvullende beurs ook nog wat extra's van pappie en mammie

[...]

Waar naar mijn mening wel iets mis mee is, is de onmogelijkheid om een betaalbare woning (koop of huur) te vinden zodat je je zooi kan aflossen.
Daarnaast vind ik het oneerlijk dat (of het nou 100 of 10k was) het ene 'bouwjaar' wel 5000 euro krijgt en de ander niet, en valt er over die harde grens in het 'aanvullende beurs' stuk ook wel wat aan te merken. Van die generatie-ongelijkheid en daarmee kansen-ongelijkheid moeten we af.

Of 5k weinig is, is maar net hoe je het bekijkt. Gemiddelde huishouden heeft 40k aan spaargeld, is 5k opeens relatief veel. Komt nog bij dat het 'sociale' ( ) leenstelsel er voor gezorgd heeft dat het aantal mensen met een studielening met 388.000 is toegenomen (naar 1,4 miljoen) van 2015 naar 2019, wat echt een hele forse toename is. Indien je het over oneerlijkheid hebt tussen generaties kunnen we trouwens beter naar pensioen- en klimaatakkoorden kijken, hakt er nog harder in.

ANdrode schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 13:57:
[...]


Daarom zouden de banken in mijn ogen gedwongen moeten worden om dit te controleren. Er zitten perverse prikkels in. Bij uitstaande hypotheken kunnen banken het risico herwaarderen (waardoor ze mogelijk zelfs sub-prime worden – maar banken wisten hiervan en gebruikten het). Met wetgeving kunnen we afdwingen dat de rente niet mag stijgen door de herwaardering…

Bij nieuwe hypotheken daalt de gemiddelde maximale lening en daardoor de prijzen…

Laten we dan gelijk afdwingen dat hypotheekverstrekkers kijken naar de resterende studieschuld op het moment van afsluiten ipv de totale studieschuld. Is echt compleet mesjogge dat de overheid dit toestaat.

Waarom zou je herwaardering niet gewoon voor rekening van de consument laten komen? Er is in het beste geval een 'little white lie' verteld en in het slechtste geval ronduit gefraudeerd, waarom zou je dit gedrag belonen?

Z___Z schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 12:51:
[...]
Maar tegen de huidige DUO rente moet je juist als student zoveel mogelijk lenen. Je krijgt na deze periode nooit meer een lening tegen dezelfde gunstige voorwaarde als de DUO lening. Je moet wel de discipline hebben om die lening niet volledig te verbrassen natuurlijk. DUO lening is een achtergestelde lening zonder onderpand tegen de 5 jaars overheidsrente (minimaal 0%), zonder enig risico. Als je hem niet kan betalen, verlaagt de DUO zelfs de maandelijkse termijnen tot je hem wel weer kan betalen. Probeer die voorwaarden maar eens te krijgen op je hypotheek.

Maximale leners in het oude oude stelsel (lees: voor 1/9/2009) worden nog veel meer beloond: Je hoeft niet eens naar draagkracht af te dragen en kan voor het minimum bedrag kiezen. Tussen 2009-2015 werd je verplicht 12% boven minimum loon af te lossen, in het huidige systeem is dit 4%. Voor 2009 was het simpelweg een kwestie van schuld delen door 180 (15 jaar) om tot je maandelijkse aflossing ex rente te komen. Komt ook nog bij dat je 5 'jokerjaren' krijgt waarin je er voor kan kiezen alle betalingen op te schorten.

[ Voor 22% gewijzigd door BoB_HenK op 07-07-2020 14:49 ]

[SquareOne]

BoB_HenK schreef op dinsdag 7 juli 2020 @ 14:11:

Laten we dan gelijk afdwingen dat hypotheekverstrekkers kijken naar de resterende studieschuld op het moment van afsluiten ipv de totale studieschuld. Is echt compleet mesjogge dat de overheid dit toestaat.

Dit komt omdat de hypotheekverstrekkers kijken naar de lasten die je zou kunnen dragen.
Stel je kunt obv je inkomen 300k lenen obv een maandlast van 1200 euro. Vervolgens heb je een betaalregeling met duo over het terugbetalen van 200 euro per maand dan blijft er 'slechts' 1000 euro over voor hypotheeklasten. In dat opzicht snap ik die berekening wel...