Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Richh]

Len020 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 11:24:
[...]

Vroegah waren alle woningen aflossingsvrij tot de max en stonden huizen onder water; nu moet je verplicht aflossen mét als gevolg dat maandlasten inderdaad toenemen.

De maandlasten zijn het probleem nog niet eens zo zeer, het probleem is dat je met een bovengemiddeld inkomen überhaupt de huizenmarkt niet op kan. Geen koop, geen sociale huur, geen vrije sector huur.

De maandlasten van koop zijn juist erg laag imho.

Daarbij is er schaarste wat betekend dat prijzen omhoog gaan. Als je alleen bent en 30k verdient valt er inderdaad weinig te kopen; ben je echter met z'n 2e en verdien je allebei 30k dan is er opeens wel e.e.a. mogelijk.

Dat klopt, en dat vind ik nogal onwenselijk. Ik vind dat je met een modaal inkomen en een afgeloste studieschuld een eigen onderdak zou moeten kunnen financieren, of dat nou koop of huur is.

Immers; dat lukt degene zonder opleiding, met een ondermodaal inkomen en >10 jaar wachtlijsttijd wél, dat is best oneerlijk.
Je kan makkelijk een situatie schetsen van een starter in 2020 die (zelfs inflatiegecorrigeerd) een stuk meer verdient dan een starter in 2015. De starter in 2015 kon eigenlijk gewoon kopen en heeft nu een ton overwaarde zonder daar iets voor te doen. De starter in 2020 moet noodgedwongen bij z'n ouders wonen en betaalt straks met z'n vriendin die ton overwaarde aan de starter van 2015. Dat is gewoon oneerlijk en immoreel.

Er speelt trouwens veel meer dan alleen schaarste. Ik deel niet voor niks zoveel nieuwsartikelen in dit topic.

Als ik kijk naar bijv. lelystad; daar staan op dit moment 41 woningen te koop onder de (vraagprijs) van 175.000; nee ik hoef daar niet te wonen en ja naar utrecht reizen duurt minimaal een uur; maar niet iedereen hoeft naar utrecht of daar te wonen. Punt is dat als je bereid ent concessies te doen er onder de 2ton weldegelijk wat te koop is.

First of all: daarvan zijn er 12 beschikbaar. Makelaars hebben de neiging verkochte woningen een paar maanden op Funda te laten for whatever reason.
5 daarvan kosten >170.000 en betreft het een 'bieden vanaf' prijs, al geldt dat eigenlijk ook voor de rest van de woningen als je kans wil maken.
3 worden aangeboden met een Duokoop-constructie. De grond is dan niet van jou, hierover betaal je erfpacht. Dat is niet erg, alleen wordt die erfpacht-aflossing ook meegerekend in je lasten. Hierdoor mag je een lagere hypotheek afsluiten. Om die woningen te kopen heb je dus een hoger inkomen nodig (+30% is het grofweg).

Er blijft écht weinig over voor de 335.000 woningzoekenden in Nederland.

Natuurlijk hoeft niet iedereen in Utrecht of Amsterdam te wonen. Maar ik denk dat je je ook moet realiseren dat je de huidige golf afstudeerders ook niet massaal in Lelystad kan gaan vestigen.

Punt is ook dat je zou kunnen pleiten voor hogere hypotheken, maar hoe reëel is het dat iemand die 35k bruto verdient (2700 bruto per maand) dat is volgens berekenhet 1400 netto; een hypotheek van 800 per maand heeft. Dan zou hij meer kunnen kopen maar dat kan hij helemaal niet betalen.

Nee, daarvoor pleiten werkt totaal averechts! Als je mensen meer laat lenen gáán ze meer lenen, want er is maximale schaarste dus men gaat tot het gaatje. Daardoor stijgen de prijzen alleen maar verder en krijgt niemand meer kans.
Dat is overigens ook wat er de afgelopen jaren is gebeurd: het tweede inkomen is steeds zwaarder mee gaan tellen waardoor je met 2 inkomens meer mag lenen.

Met ~2700 bruto zit je trouwens op ~2000 netto geloof ik, en daarop mag je gewoon een huur van >800 euro per maand afsluiten. Dat is zelfs extreem gebruikelijk nu, want deze middenhuur is de enige uitweg voor de alleenstaande starter waar we het over hebben. Echter: er zijn vrijwel geen huurwoningen tussen de 700 en 1000 euro.

Ik kan je uit persoonlijke ervaring vertellen dat dat trouwens wel te betalen is hoor Je houd alleen geen geld over om te sparen om ooit de koopmarkt te betrekken en/of 7% stijging per jaar bij te houden. En zo is het cirkeltje weer rond!

[ Voor 13% gewijzigd door Richh op 17-06-2020 12:16 ]

[Ilmar]

Napo schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 11:22:

Soms vraag ik me af of men wel begrijpt wat lenen effectief is en waarom historische leningen invloed hebben op toekomstige leningen. Een deel van de mensen lijkt niet te begrijpen dat lenen niets anders is dan het naar voren halen van toekomstige inkomsten. Je kan hetzelfde toekomstige inkomen natuurlijk niet meerdere keren naar voren halen.

Studenten op het HBO maar zeker op het WO zouden toch wel moeten begrijpen.

Studielening is expres zo ingericht dat je wel heel erg je best moet doen om daardoor in problemen te komen (met inkomensafhankelijke terugbetaling, aflossingspauzes, rente wettelijk gekoppeld aan staatsleningen die vrij stabiel zijn en niemand binnen afzienbare termijn erg omhoog ziet gaan). Het is verreweg de meest gunstige en goedkope lening die je aangeboden krijgt (behalve familie/liefdadigheid).

Als ik naar mezelf kijk, is het idiote van ons systeem dat je met €15.000 oorspronkelijke studieschuld (a 0.01% rente, met bovengenoemde voorwaarden), zo'n €30.000 minder hypotheek krijgt. Kortom,
'we' eisen dat die €15.000 à 0.01% wordt afgelost om vervolgens €30.000 extra à 1.5% ofzo te kunnen lenen. En dat onder het motto van 'verstandig financieel beleid' en 'mensen tegen zichzelf beschermen'?!?!

[BoB_HenK]

Ilmar schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 11:51:
[...]


Studielening is expres zo ingericht dat je wel heel erg je best moet doen om daardoor in problemen te komen (met inkomensafhankelijke terugbetaling, aflossingspauzes, rente wettelijk gekoppeld aan staatsleningen die vrij stabiel zijn en niemand binnen afzienbare termijn erg omhoog ziet gaan). Het is verreweg de meest gunstige en goedkope lening die je aangeboden krijgt (behalve familie/liefdadigheid).

Als ik naar mezelf kijk, is het idiote van ons systeem dat je met €15.000 oorspronkelijke studieschuld (a 0.01% rente, met bovengenoemde voorwaarden), zo'n €30.000 minder hypotheek krijgt. Kortom,
'we' eisen dat die €15.000 à 0.01% wordt afgelost om vervolgens €30.000 extra à 1.5% ofzo te kunnen lenen. En dat onder het motto van 'verstandig financieel beleid' en 'mensen tegen zichzelf beschermen'?!?!

Je hebt helemaal gelijk, het is zo krom als een hoepel. Het is zelfs zo bij veel hypotheekverstrekkers dat wanneer je 14.999 van de 15.000 hebt afgelost, de volle 15k meetelt en je feitelijk door een resterende lening van 1 euro 30k minder hypotheek krijgt.

Om het nog wat krommer te maken mag je de 15k bij de belasting aftrekken van je vermogen ihkv VRH, wat dan weer een prikkel is om het juist niet af te lossen bij de huidige rentestanden (je zou immers 15k afbetalen om vervolgens een paar honderd euro aan fiscaal voordeel mis te lopen)

[ Voor 7% gewijzigd door BoB_HenK op 17-06-2020 11:58 ]

[ANdrode]

Señor Sjon schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 09:09:
[...]
Binnenstedelijk past het sowieso niet en de gemiddelde woonwens is toch echt een huis met tuin, niet een skyscraper (insert n=x die dat juist wel willen).

Prijs speelt ook nog mee…
300K voor 70m2 appartement op 30 minuten fietsen van Amersfoort CS? Geen vraag.
175K? Heel veel vraag.

Er zit echt een verkeerde prikkel in de markt door die hoge grondprijs. Maar de lokale begroting dragen met gemeentelijke belasting ipv met intergenerationele welvaartsoverdracht is niet aantrekkelijk; dat doen gemeenten pas nadat de bouwgrond op is.

offtopic:
En dan Amersfoort want nét geen stad, nét niet centraal, toch erg gewild.

[ Voor 6% gewijzigd door ANdrode op 17-06-2020 12:00 ]

[Richh]

Panini schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 11:44:
Nog steeds jammer dat je nooit een soortgelijke hypotheek kan afsluiten wat je qua maandlasten aan huur kwijt bent. Dat gevoel dat je knel zit en gewoon nergens naartoe kan voor een fijne woonruimte is heel naar vind ik. Vooral als je ziet dat je, denk ik, één van de eerste generaties bent die met dit probleem te maken heeft op de woningmarkt.

Ja, ik kan me wel vinden in die struggle ik zit op Funda te zoeken naar een volledig woonhuis met tuin dat qua maandlast goedkoper is dan mijn 50m2 appartement daarvoor heb ik >33% loonstijging nodig gehad, en nu is langzamerhand het een en ander mogelijk.

Maar vergis je niet: als je alle starters meer geld laat lenen, dan gáán ze ook meer geld lenen. Met als gevolg dat de huizenprijzen alleen maar zullen stijgen, zonder dat mensen meer kans maken.

Ruimere leennormen en/of startersleningen klinken leuk, maar lossen niks op.

Misschien als je er voor zorgt dat dat geld enkel naar betaalbare nieuwbouw gaat... maar tegelijkertijd is het best raar dat deze generatie starters de fuckup van de vorige generatie op nieuwbouwgebied óók nog even moet betalen.
De kern van het nieuwbouwprobleem zit in te hoge grondprijzen en te lange procedures en teveel regelgeving - niet in het vermogen dat starters erin durven te stoppen.

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 17-06-2020 12:11 ]

[Jopie035]

Kwam deze nog tegen zojuist:

https://www.platformwoons...isis-voor-de-woningmarkt/

Boelhouwer met 3 scenario's voor het verloop van de Coronacrisis en de effecten op de huizenmarkt.
De optimist in mij zegt dat de prijzen lekker blijven liggen, en de gekte over 6 maanden "with a vengeance" terug is.

[Panini]

Richh schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:02:
[...]

Ja, ik kan me wel vinden in die struggle ik zit op Funda te zoeken naar een volledig woonhuis met tuin dat qua maandlast goedkoper is dan mijn 50m2 appartement daarvoor heb ik >33% loonstijging nodig gehad, en nu is langzamerhand het een en ander mogelijk.

Maar vergis je niet: als je alle starters meer geld laat lenen, dan gáán ze ook meer geld lenen. Met als gevolg dat de huizenprijzen alleen maar zullen stijgen, zonder dat mensen meer kans maken.

Ruimere leennormen en/of startersleningen klinken leuk, maar lossen niks op. Misschien als je er voor zorgt dat dat geld enkel naar betaalbare nieuwbouw gaat... maar tegelijkertijd is het best raar dat deze generatie starters de fuckup van de vorige generatie op nieuwbouwgebied óók nog even moet betalen.

Struggle is nog zacht uitgedrukt misschien. In welke regio zoek je nu? De situatie die jij omschrijft is precies waar wij ook in zitten. Momenteel een app. van 55m2 voor een erg laag bedrag midden in de randstad. Maar ondertussen toe aan een grotere woonruimte, met tuin en ruimte voor een 1e kind eventueel. Echter voor bijna alles wordt een bizarre vraagprijs gerekend, of enorm over geboden. Ben nog niet zolang bezig, maar vraag mijzelf nu al af of het verstandig is om te kopen. Maar ik zie het ook niet snel verbeteren in de komende jaren.

Ik kan qua maandlasten uiteindelijk goedkoper uitkomen met een hypotheek, maar er is niks beschikbaar. Terwijl ik een bovenmodaal salaris heb, ben ik namelijk op zoek naar <50.000 van mijn maximale leencapaciteit op 1 salaris. Ik wil de maandlasten nu namelijk laag houden, flink sparen per maand en uiteindelijk doorgroeien naar een nieuwbouw woning als mijn vriendin ook begint met werken.

Je hebt gelijk dat starters dan uiteindelijk meer gaan lenen en het probleem niet opgelost wordt. Die betaalbare nieuwbouw wordt dan uiteindelijk de oplossing als starters meer kunnen lenen. Maar die nieuwbouw is er gewoon niet de komende 5-10 jaar misschien?

Hoe meer je erover nadenkt, hoe meer de moed je in de schoenen zakt.

[Jopie035]

Betaalbare nieuwbouw, kwam zojuist dit tegen...

https://www.platformwoons...tegen-vlijmscherpe-prijs/

EUR 235k is dus vlijmscherp, en vooral dankzij een kavelprijs van 52k. Tegen een normaal randstad tarief (geen top lokatie) voor een kavel kom je al gauw op 275k als minimum prijs voor een nieuwbouwrijtjeshuis.

[absurdsmash]

BoB_HenK schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 11:57:
[...]


Je hebt helemaal gelijk, het is zo krom als een hoepel. Het is zelfs zo bij veel hypotheekverstrekkers dat wanneer je 14.999 van de 15.000 hebt afgelost, de volle 15k meetelt en je feitelijk door een resterende lening van 1 euro 30k minder hypotheek krijgt.

Om het nog wat krommer te maken mag je de 15k bij de belasting aftrekken van je vermogen ihkv VRH, wat dan weer een prikkel is om het juist niet af te lossen bij de huidige rentestanden (je zou immers 15k afbetalen om vervolgens een paar honderd euro aan fiscaal voordeel mis te lopen)

Is dat echt zo? Als je een aflossing doet op je studieschuld dan kan je een herberekening van het maandbedrag laten doen. Dan kan je dit toch gewoon aantonen bij de bank? Lijkt me dat ze kijken naar maandelijkse kosten, niet naar het startbedrag vd studieschuld omdat dat een verkeerd beeld kan geven van de daadwerkelijke situatie

Overigens zou je ook kunnen zeggen dat wanneer de studieschuld het te lenen bedrag negatief beïnvloed, dat niet eens zo erg is want je wil toch niet het maximale lenen (op 2 salarissen, zoals al genoemd in dit topic).

[Richh]

Panini schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:19:
[...]

Struggle is nog zacht uitgedrukt misschien. In welke regio zoek je nu? De situatie die jij omschrijft is precies waar wij ook in zitten. Momenteel een app. van 55m2 voor een erg laag bedrag midden in de randstad. Maar ondertussen toe aan een grotere woonruimte, met tuin en ruimte voor een 1e kind eventueel. Echter voor bijna alles wordt een bizarre vraagprijs gerekend, of enorm over geboden. Ben nog niet zolang bezig, maar vraag mijzelf nu al af of het verstandig is om te kopen. Maar ik zie het ook niet snel verbeteren in de komende jaren.

Ik kan qua maandlasten uiteindelijk goedkoper uitkomen met een hypotheek, maar er is niks beschikbaar. Terwijl ik een bovenmodaal salaris heb, ben ik namelijk op zoek naar <50.000 van mijn maximale leencapaciteit op 1 salaris. Ik wil de maandlasten nu namelijk laag houden, flink sparen per maand en uiteindelijk doorgroeien naar een nieuwbouw woning als mijn vriendin ook begint met werken.

Je hebt gelijk dat starters dan uiteindelijk meer gaan lenen en het probleem niet opgelost wordt. Die betaalbare nieuwbouw wordt dan uiteindelijk de oplossing als starters meer kunnen lenen. Maar die nieuwbouw is er gewoon niet de komende 5-10 jaar misschien?

Hoe meer je erover nadenkt, hoe meer de moed je in de schoenen zakt.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 17-06-2020 12:38 ]

[Brilsmurfffje]

Members only: title

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Harrie_]

BoB_HenK schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 11:24:
[...]

Met een arbitrair getal van 0,4% komen is net zo handig. Inmiddels is de rente op studiefinanciering de laatste 7 jaar 0%, wat al bijna een kwart van de looptijd van een normale hypotheek is. Dit is vergelijkbaar aan het gepruts met de VRH.

[...]

En dat doet de hypotheekverstrekker om in te schatten in welke mate je toekomstige verplichtingen kan voldoen. Het is daarmee volstrekt logisch dat er een relatie hoort te zijn tussen het % dat een hypotheekverstrekker aanhoudt en de daadwerkelijke rente op een DUO lening.

Wacht maar tot de rentes op leningen incl. die van DUO weer stijgen. Staan de hypotheekverstrekkers vooraan in de rij om de 0,45% te verhogen naar whatever ze op dat moment uitkomt.

Je kunt het wel logisch vinden dat er een relatie hoort te zijn tussen het percentage en de daadewerkelijk rente op een studielening maar dat percentage heeft de hypotheekverstrekker ook niet zelf bedacht, daar is de Rijksoverheid mee gekomen:

Bent u na 1 september 2015 begonnen met studeren, en heeft u nooit een basisbeurs gehad? Dan heeft u een studieschuld met een terugbetaaltermijn van 35 jaar, en bedraagt de wegingsfactor 0,45%.
Rekenvoorbeeld: u heeft een studieschuld van €15.000. Dat betekent dat de hypotheekverstrekker ervan uitgaat dat u 0,45% van € 15.000 maandelijks kwijt bent aan aflossing van uw schuld. Dit komt neer op € 67,50 per maand. Dat bedrag kunt u dus niet meer aan woonlasten besteden.

Als je in bovenstaande rekenvoorbeeld die die € 67,50 doorsmeert over 35 jaar zou je grofweg € 28.000 betalen bij een lening van € 15.000. Onze Rijksoverheid gaat er in de wegingsfactor van 0,45% dus al vanuit dat je mogelijk later begint met terugbetalen, door een inkomenstoets minder terugbetaalt per maand en eventuele stijgende rente zit daar ook al in doorgerekend.

Ik doe verder geen uitspraak over of die 0,45% juist berekend en eerlijk is. Feit is wel dat onze Rijksoverheid daarmee komt en dat dat geen verzinsel is van individuele hypotheekverstrekkers.

[Harrie_]

Brilsmurfffje schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:37:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Miljanair]

Jopie035 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:26:
Betaalbare nieuwbouw, kwam zojuist dit tegen...

https://www.platformwoons...tegen-vlijmscherpe-prijs/

EUR 235k is dus vlijmscherp, en vooral dankzij een kavelprijs van 52k. Tegen een normaal randstad tarief (geen top lokatie) voor een kavel kom je al gauw op 275k als minimum prijs voor een nieuwbouwrijtjeshuis.

Hoe is dat dan mogelijk? Site geeft aan dat je met een inkomen van 33k dat zou moeten kunnen kopen. 33k maal 4,5 is ongeveer 150k wat je kan lenen. Dan mist er nog een ton?

[Brilsmurfffje]

Harrie_ schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:49:
[...]


***members only***

Ik zoek in de regio Den Haag en sure je vind een heleboel hits op Funda, maar eigenlijk kan je alleen maar kijken naar de huizen die de afgelopen 3 dagen op Funda zijn gekomen, de rest zit al allemaal vol. Dan valt een deel van de huizen af omdat het gewoon ontiegelijk uitgeleefd is met een enorme achterstand op onderhoud. Dat is niet erg maar dan moet het wel rond de 2ton kosten.

https://www.funda.nl/koop...164-van-halewijnlaan-375/

Dit is een leuk huis staat er sinds vandaag op, bezichtigingen zijn al vol en zal rond de 270k oid weggaan.


Peildatum WOZ-waarde
01-01-2019 162.000 euro
01-01-2018 151.000 euro
01-01-2017 142.000 euro
01-01-2016 139.000 euro
01-01-2015 125.000 euro

Gaat toch nergens over die prijsstijging? Deze markt is toch niet meer gezond

[Fraggert]

Miljanair schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:58:
[...]


Hoe is dat dan mogelijk? Site geeft aan dat je met een inkomen van 33k dat zou moeten kunnen kopen. 33k maal 4,5 is ongeveer 150k wat je kan lenen. Dan mist er nog een ton?

+1

snelle invuloefening op de site van De Hypotheker geeft ook een maximale koopsom van 156K

[BoB_HenK]

absurdsmash schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:27:
[...]


Is dat echt zo? Als je een aflossing doet op je studieschuld dan kan je een herberekening van het maandbedrag laten doen. Dan kan je dit toch gewoon aantonen bij de bank? Lijkt me dat ze kijken naar maandelijkse kosten, niet naar het startbedrag vd studieschuld omdat dat een verkeerd beeld kan geven van de daadwerkelijke situatie

Overigens zou je ook kunnen zeggen dat wanneer de studieschuld het te lenen bedrag negatief beïnvloed, dat niet eens zo erg is want je wil toch niet het maximale lenen (op 2 salarissen, zoals al genoemd in dit topic).

Uit eerste hand: Dit was in 2017 echt nog zo. Uit tweede hand via kennisen/vrienden: Dit was in 2018, 2019 en 2020 ook nog zo bij de grootbanken.

Niet iedereen vormt een stel met een ander, anderen kiezen er voor om wel maximaal te lenen (wat hun goed recht is).

Harrie_ schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:37:
[...]


Je kunt het wel logisch vinden dat er een relatie hoort te zijn tussen het percentage en de daadewerkelijk rente op een studielening maar dat percentage heeft de hypotheekverstrekker ook niet zelf bedacht, daar is de Rijksoverheid mee gekomen:


[...]


Als je in bovenstaande rekenvoorbeeld die die € 67,50 doorsmeert over 35 jaar zou je grofweg € 28.000 betalen bij een lening van € 15.000. Onze Rijksoverheid gaat er in de wegingsfactor van 0,45% dus al vanuit dat je mogelijk later begint met terugbetalen, door een inkomenstoets minder terugbetaalt per maand en eventuele stijgende rente zit daar ook al in doorgerekend.

Ik doe verder geen uitspraak over of die 0,45% juist berekend en eerlijk is. Feit is wel dat onze Rijksoverheid daarmee komt en dat dat geen verzinsel is van individuele hypotheekverstrekkers.

Heb volgens mij niet beweerd dat het een verzinsel is van de hypotheekverstrekkers. Los daar van, omdat de overheid en niet een grootbank het verzint mag het dus onlogisch zijn ?

Doet er m.i. verder ook niet toe, het blijft namelijk een verzinsel, een arbitrair getal. Wie het verzint zal me dan ook jeuken, dat het totaal willekeurig is en individuen benadeeld op basis van timing (in 2011 was de DUO rente 4%, nu 0%) mazzel of pech hebben des te meer.

[Señor Sjon]

Comgenie schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 10:46:
Ik moet zeggen dat ik het vooral verontrustend vind dat het steeds normaler wordt gezien om met 2 salarissen iets te kopen. Zeker sinds dit jaar laten steeds meer hypotheek-bereken-sites standaard 2 ingevulde inkomensvelden zien waar dat voorheen nog een additionele vraag was. En ook in online discussies zie je steeds vaker terug komen dat mensen uit gaan van het maximale haalbare bedrag bij 2 salarissen. De starters-woningen zijn qua prijs inmiddels ook op dat niveau dat in veel steden het niet anders kan dan samen een woning kopen.

Wat gaat er in de toekomst gebeuren wanneer er teveel relatie-breuken zijn en mensen met haast op zoek gaan naar een betaalbare (huur)woning die ze met 1 salaris kunnen betalen? Vroeger was daar juist een markt voor met betaalbare starters woningen die men op 1 salaris kon kopen/huren.

Ik denk dat een single-starterswoning dan wel een definitie(her)ijking nodig heeft. Sommigen zien dat als rijwoning met tuin, anderen als 1-2 kamerappertementje van ca 50-60m2, weer anderen een 'loft' van 40 m2. Vergeet niet dat met o.a. het gasbesluit, BTW verhoging en 12 jaar aan inflatie de bouwkosten ook gewoon autonoom stijgen. We zien weleens nieuwsberichten met vergelijkingen uit 2008, maar toen kostte een woning circa de helft om te bouwen tov een woning nu.

Napo schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 11:03:
[...]


Op de max lenen is sowieso niet altijd even verstandig. Kan je enige tegenvaller (bijvoorbeeld verlies of val van inkomen) opvangen? Je hebt wat financiele weerbaarheid nodig anders is het wellicht niet heel verstandig om een hypotheek aan te gaan.

Daarnaast wordt het in bepaalde prijsklasses hierdoor wel de norm om met twee inkomens te kopen aangezien je er anders niet tussen komt (of men heeft die perceptie). Moet je daar altijd aan willen meedoen? Nee zeker niet, in sommige gevallen is huren verstandiger.

Met wat ombuigingen kan je veel hypotheken ook na een inkomensval prima blijven betalen. De normen zijn vrij strikt.

[Deewop]

Harrie_ schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:49:
[...]


***members only***

Kan er niet een standaard lijstje zijn dat gecheckt moet worden voordat iemand alweer een link naar funda plaatst? In dit geval is weer eens vergeten op "beschikbaar" te filteren.

[wimjongil]

Harrie_ schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 10:26:
De laatste zin in je post vind ik het meest tekenend: Wil je nu echt beweren dat mensen die van geleende studiefinanciering leuke dingen zijn gaan doen 0 debet zijn aan hun situatie op de woningmarkt omdat ze vooraf niet konden weten dat de woningmarkt zou omslaan? Misschien moeten we op de formulieren van de stufi ook maar standaard de volgende disclaimer zetten:

Even selectief quoten, maar vind jij dit ook van mensen die na 2008 een huis hadden dat onder water stond en de jaren daarvoor wel leuke dingen hebben gedaan? Zoals bijvoorbeeld op vakantie gaan?

Even wat anders, een proefballonetje: er was een lange discussie over wonen in Utrecht en volgens mij zijn er genoeg starters die geen bezwaar hebben met hoogbouw. Hoe moeilijk zou het zijn om een collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) te beginnen en daarmee een woontoren te bouwen? Je bouwt tegen kostprijs met schaalvoordeel en grondprijs moet meevallen aangezien je voor hoogbouw niet heel veel oppervlak nodig heb.

[gorgi_19]

Fraggert schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:06:
[...]


+1

snelle invuloefening op de site van De Hypotheker geeft ook een maximale koopsom van 156K

De kleine lettertjes:
Ze gingen uit van een prijs van 203.000 en niet 235.000.
Nu is de norm 30.000 euro wat de lening kan zijn; wellicht dat die toen 50.000 was. Dan ben je er ongeveer wel.

[Fraggert]

gorgi_19 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:20:
[...]

De kleine lettertjes:
Ze gingen uit van een prijs van 203.000 en niet 235.000.
Nu is de norm 30.000 euro wat de lening kan zijn; wellicht dat die toen 50.000 was. Dan ben je er ongeveer wel.

ik snap geen snars wat je bedoelt.

30.000 lening? 50.000?

bedoel je salaris?

met 30K bruto pak je maximaal zo'n 185 nu met een kneiterlage rente op 10 jaar.

dus al zou dat huis nu 200K zijn, moet je nog ruim boven die 30K salaris zitten of samen kopen.

[Napo]

wimjongil schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:12:
[...]


Even selectief quoten, maar vind jij dit ook van mensen die na 2008 een huis hadden dat onder water stond en de jaren daarvoor wel leuke dingen hebben gedaan? Zoals bijvoorbeeld op vakantie gaan?

Zolang ze de woning kunnen blijven betalen is er geen probleem, dan is het een gewoon uitgavenpatroon dat als het goed is past bij een inkomenspatroon. Mensen die hun hypotheek ophogen voor een vakantie nemen bewust een risico en derhalve hun eigen schuld als ze "onder water" komen te staan.

De factor geld uitgeven kan je een persoon aanrekenen. Net zoals besluiten om de hypotheek een maand niet te betalen om maar op vakantie te kunnen.

[nel!s]

Jopie035 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:17:
Kwam deze nog tegen zojuist:

https://www.platformwoons...isis-voor-de-woningmarkt/

Boelhouwer met 3 scenario's voor het verloop van de Coronacrisis en de effecten op de huizenmarkt.
De optimist in mij zegt dat de prijzen lekker blijven liggen, en de gekte over 6 maanden "with a vengeance" terug is.

Dit is wel bijzonder, het is dus niet alleen NVM die dit roept. Alleen scenario 3 ziet (sterk) dalende prijzen, scenario 1 en 2 gaan uit van een korte afvlakking en dan een harde rebound na het einde vd lockdowns, omdat de crisis het nieuwbouw aanbod sterk omlaag duwt. Als koper die dit beschouwt wil je eigenlijk niet wachten op die rebound dus ga je kostte wat het kost nu een huis proberen binnen te slepen, nu het salaris hoog is en de rente nihil.

Zo'n scenario analyse waarin je kopersgedrag en feedback uit aanbod nieuwbouw meeneemt is toch veel geloofwaardiger dan een enkel scenario run van DNB?

[Señor Sjon]

wimjongil schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:12:
[...]


Even selectief quoten, maar vind jij dit ook van mensen die na 2008 een huis hadden dat onder water stond en de jaren daarvoor wel leuke dingen hebben gedaan? Zoals bijvoorbeeld op vakantie gaan?

Even wat anders, een proefballonetje: er was een lange discussie over wonen in Utrecht en volgens mij zijn er genoeg starters die geen bezwaar hebben met hoogbouw. Hoe moeilijk zou het zijn om een collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) te beginnen en daarmee een woontoren te bouwen? Je bouwt tegen kostprijs met schaalvoordeel en grondprijs moet meevallen aangezien je voor hoogbouw niet heel veel oppervlak nodig heb.

CPO...

Weleens geprobeerd 10 mensen bij een vergadering op één lijn te krijgen? Probeer dat eens met 20-30 en meer. Wel nuttig hoor, dan kom je erachter waarom projecten toch zo lang duren en welke kosten er zijn en welke voorinvesteringen er vooraf gedaan worden. Owja, vergeet niet dat 'even erbij doen' het begin van een fiasco inluidt.

[Fraggert]

Señor Sjon schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:30:
[...]

CPO...

Weleens geprobeerd 10 mensen bij een vergadering op één lijn te krijgen? Probeer dat eens met 20-30 en meer. Wel nuttig hoor, dan kom je erachter waarom projecten toch zo lang duren en welke kosten er zijn en welke voorinvesteringen er vooraf gedaan worden. Owja, vergeet niet dat 'even erbij doen' het begin van een fiasco inluidt.

Koop eens met 3 buurmannen een kruiwagen

"ow, ja, sorrie, die staat dit weekend bij mijn zwager in Schubbekutteveen "

in 9 van de tien gevallen kunnen bewoners niet eens samen een stukje platsoen fatsoenlijk onderhouden

[ Voor 8% gewijzigd door Fraggert op 17-06-2020 13:39 ]

[Wilf]

Deewop schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:10:
[...]


Kan er niet een standaard lijstje zijn dat gecheckt moet worden voordat iemand alweer een link naar funda plaatst? In dit geval is weer eens vergeten op "beschikbaar" te filteren.

Dan nog zijn huizen < €350.000 tegenwoordig (in deze omgeving; nabij Utrecht in ieder geval) meestal kansloos als je ovb v financiering wil kopen. En dat hoor je meestal pas tijdens de bezichtiging. Want dan ben je namelijk rondloopvee om de prijs op te drijven (met overlappende afspraken).

Of je loopt rond te kijken in het huis en de makelaar zegt dat het huis al onder bod is en je kansloos bent, “maar hier is mijn kaartje, stuur mij een mail en dan kom je op mijn mailinglijst, dan ben je de volgende keer de eerste die nieuw aanbod ontvangt voordat het op funda komt”.

Funda is géén goede indicator voor werkelijke beschikbaarheid. Het is vooral een tool om de prijs op te drijven.

[Wilke]

BoB_HenK schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:08:
Doet er m.i. verder ook niet toe, het blijft namelijk een verzinsel, een arbitrair getal. Wie het verzint zal me dan ook jeuken, dat het totaal willekeurig is en individuen benadeeld op basis van timing (in 2011 was de DUO rente 4%, nu 0%) mazzel of pech hebben des te meer.

Het is natuurlijk geen arbitrair getal, maar de verwachte maandlast over die 35 jaar inclusief rente. Het enige wat er abitrair aan is, is dat de rente over een termijn van 35 jaar zich uitermate lastig laat schatten. Maar de huidige waarde lijkt *mij* in ieder geval op zichzelf genomen niet bijzonder vreemd, hoewel gezien de laatste jaren van geldperserij wel aan de hoge kant:

0,45 * 12 * 35 = 189% van het originele bedrag dat je uiteindelijk afbetaald. Volgens mij werkt DUO met een annuitair aflossingssysteem. Dat betekent dat de basis voor deze 0,45% maandlast een doorsnee rentestand van 4,1% (jaarbasis) is.

Dat lijkt nu hoog, maar kijk eens hier: https://duo.nl/apps/rentepercentage/index.html

Tot en met ergens rond 2013 (doordat er tot 5 jaar vertraging in zit - veroorzaakt dus door de 2008 crash gevolgd door ongebreideld geldpersen) was dat wel gewoon de orde waar we het over hadden.

En voor een lening zonder enige vorm van onderpand is dat eigenlijk ook geen bijzonder hoog percentage.

Kijk, dat dit leenstelsel en een combinatie van factoren op de woning"markt" nu tot onwenselijke situaties leidt, daar hoeven we geen discussie over te hebben. Maar dat er geen basis zit onder de berekening, klopt volgens mij niet.

[BoB_HenK]

Wilke schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:43:
[...]


Het is natuurlijk geen arbitrair getal, maar de verwachte maandlast over die 35 jaar inclusief rente. Het enige wat er abitrair aan is, is dat de rente over een termijn van 35 jaar zich uitermate lastig laat schatten. Maar de huidige waarde lijkt *mij* in ieder geval op zichzelf genomen niet bijzonder vreemd, hoewel gezien de laatste jaren van geldperserij wel aan de hoge kant:

0,45 * 12 * 35 = 189% van het originele bedrag dat je uiteindelijk afbetaald. Volgens mij werkt DUO met een annuitair aflossingssysteem. Dat betekent dat de basis voor deze 0,45% maandlast een doorsnee rentestand van 4,1% (jaarbasis) is.

Dat lijkt nu hoog, maar kijk eens hier: https://duo.nl/apps/rentepercentage/index.html

Tot en met ergens rond 2013 (doordat er tot 5 jaar vertraging in zit - veroorzaakt dus door de 2008 crash gevolgd door ongebreideld geldpersen) was dat wel gewoon de orde waar we het over hadden.

En voor een lening zonder enige vorm van onderpand is dat eigenlijk ook geen bijzonder hoog percentage.

Kijk, dat dit leenstelsel en een combinatie van factoren op de woning"markt" nu tot onwenselijke situaties leidt, daar hoeven we geen discussie over te hebben. Maar dat er geen basis zit onder de berekening, klopt volgens mij niet.

Fair enough, er ligt een basis onder - had het woord arbitrair hier niet moeten gebruiken . Echter, wanneer je vanaf 2001 voor alle jaren het hoogste % noteert krijg je onderstaande situatie. Gemiddeld is dit 2,2% over de afgelopen 20 jaar. Ik begrijp goed dat hier wordt gekeken naar een lange trend (langer dan 20 jaar ook), maar gevoelsmatig is het gat tussen de 2,2% over de laatste 20 jaar en de 4,1% waar je op uitkomt te groot - imo helemaal in het licht van verwachtingen van lange lage rente, de discussie rondom pensioenen en de VRH

[Panini]

Jopie035 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:26:
Betaalbare nieuwbouw, kwam zojuist dit tegen...

https://www.platformwoons...tegen-vlijmscherpe-prijs/

EUR 235k is dus vlijmscherp, en vooral dankzij een kavelprijs van 52k. Tegen een normaal randstad tarief (geen top lokatie) voor een kavel kom je al gauw op 275k als minimum prijs voor een nieuwbouwrijtjeshuis.

Mooi initiatief dit, mooi om te lezen dat dit soort oplossingen bestaan en er soms nog betaalbaar kan worden gebouwd. De optie van eigen kavel + zelf bouwen is hier thuis ook al een keer voorbij gekomen. Maar voor een 1e huis een erg grote stap.

Richh schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:35:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Richh]

nel!s schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:28:
[...]


Dit is wel bijzonder, het is dus niet alleen NVM die dit roept. Alleen scenario 3 ziet (sterk) dalende prijzen, scenario 1 en 2 gaan uit van een korte afvlakking en dan een harde rebound na het einde vd lockdowns, omdat de crisis het nieuwbouw aanbod sterk omlaag duwt. Als koper die dit beschouwt wil je eigenlijk niet wachten op die rebound dus ga je kostte wat het kost nu een huis proberen binnen te slepen, nu het salaris hoog is en de rente nihil.

Zo'n scenario analyse waarin je kopersgedrag en feedback uit aanbod nieuwbouw meeneemt is toch veel geloofwaardiger dan een enkel scenario run van DNB?

1. Dit is een artikel van een paar maanden geleden, nog voor DNB voorspellingen. Zijn 3 scenario's zijn in dit topic al wel vaker langsgekomen. Recente economische cijfers, zoals consumentenuitgaven in China post-lockdown, waren voor hem nog een onzekerheid.
2. Ook DNB deed 3 scenario voorspellingen. Het is niet een enkele run (DNB is geen studentengroepje), er behoort gewoon een prima onderbouwd rapport bij wat je ook gewoon online kan vinden. Grof samengevat: DNBs 3 voorspellingen zijn gelijk-dalen-crash en Boelhouwer gaat uit van stijgen-gelijk-dalen. Beide gokken ze ongeveer op optie 2 op korte termijn (2 jaar).
3. DNB voorspellingen komen overeen met eigenlijk alle grootbanken (ABN, Rabo, ING) die hier onderzoek naar doen en dit al langer verwachten. Ook zij hebben hier uitgebreide modellen en rapporten over gemaakt. Allen groter dan dit artikeltje
4. Boelhouwer heeft lijntjes met de woningbouwlobby en zal veelal proberen te voorkomen dat er angst in de markt ontstaat, of die nou terecht is of niet.

Niemand weet exact wat er gaat gebeuren natuurlijk, maar ik denk dat er weinig spelers dermate onafhankelijk zijn dan DNB.

[Harrie_]

Deewop schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:10:
[...]
Kan er niet een standaard lijstje zijn dat gecheckt moet worden voordat iemand alweer een link naar funda plaatst? In dit geval is weer eens vergeten op "beschikbaar" te filteren.

Sorry, het was niet bedoeld om met de vinger naar @Brilsmurfffje te wijzen in de trant van "moet je kijken wat je allemaal kunt kopen", ik bedoelde het echt als een oprechte vraag in de trant van 'waar loopt het dan spaak' omdat de randstad natuurlijk een groot gebied is en ik dus wel van alles te koop zie in die prijscategorie. Dat je er binnen 1 minuut bij moet zijn en 24/7 op Funda moet zitten lijkt me evident, maar het is niet zo dat er in die prijscategorie niets te koop komt...

BoB_HenK schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:08:
[...]
Heb volgens mij niet beweerd dat het een verzinsel is van de hypotheekverstrekkers. Los daar van, omdat de overheid en niet een grootbank het verzint mag het dus onlogisch zijn ?

Doet er m.i. verder ook niet toe, het blijft namelijk een verzinsel, een arbitrair getal. Wie het verzint zal me dan ook jeuken, dat het totaal willekeurig is en individuen benadeeld op basis van timing (in 2011 was de DUO rente 4%, nu 0%) mazzel of pech hebben des te meer.

Nou uit het volgende stukje tekst heb ik maar beoordeeld dat het volgens jou een verzinsel van de hypotheekverstrekkers is:

BoB_HenK schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 11:24:
Wacht maar tot de rentes op leningen incl. die van DUO weer stijgen. Staan de hypotheekverstrekkers vooraan in de rij om de 0,45% te verhogen naar whatever ze op dat moment uitkomt.

Wat ik al zei: je hoort mij niet zeggen dat die 0,45% goed is berekend (dat weet ik ook niet, dus daar kan ik geen oordeel over vellen) wat ik wel logisch vind is dat er niet met de huidige studielening-rente van 0% wordt gerekend omdat de lening:
• Een looptijd heeft van 35 jaar
• De rente iedere 5 jaar herijkt wordt

Als je de studielening nu doorrekent in de maximale hypotheek en je gaat uit van 0% rente dan kan dat natuurlijk nogal wat consequenties hebben als de rente op die lening van DUO over 5 jaar ineens 3% is en over 10 jaar ineens 6%.

wimjongil schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:12:
[...]
Even selectief quoten, maar vind jij dit ook van mensen die na 2008 een huis hadden dat onder water stond en de jaren daarvoor wel leuke dingen hebben gedaan? Zoals bijvoorbeeld op vakantie gaan?

Nou dat moet ik dan even nogmaals nuanceren wellicht. Ik had het dus over mensen die leuke dingen doen van hun lening bij DUO. Als je die vergelijking trekt naar de mensen die hun huis onder water hadden staan in 2008 dan zou ik inderdaad wel het verschil opmerken tussen de mensen die in de jaren daarvoor allerlei leuke dingen hebben gedaan van hun eigen geld en mensen die leuke dingen hebben gedaan op krediet.

Dat we in 2008 in een crisis belandden kon niemand (althans de gewone man/vrouw) niet voorzien. Als het dan gaat om de vraag in hoeverre iemand zelf debet is aan zo'n situatie dan vind ik het wel meetellen of iemand ten tijde van het aanbreken van de crisis:
• Een financiële buffer had aka spaargeld
• Geen spaargeld had
• Een negatief spaarsaldo had (openstaande leningen)

Nu kan het allerlei redenen hebben waarom iemand er financiëel minder goed voor staat of bepaalde schulden heeft, het is niet aan mij om daar persé iets van te vinden. Maar ik vind wel wat van consumptieve kredieten (vakantie, mooie auto) en daar schaar ik studenten dus ook onder die hun lening van DUO inzetten voor zaken anders dan studie, woonruimte en levensonderhoud.

[nel!s]

@Richh duidelijk, dank je.

Toch is het grappig hoe, twee maanden geleden, eigenlijk alleen Vanguard een 'v shaped recovery' in aandelenkoersen zag. Verder zag bijna iedereen een lange daling aankomen. Ik ben benieuwd of dat ook zo gaat met de NL huizenmarkt.

[gorgi_19]

Fraggert schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:25:
[...]


ik snap geen snars wat je bedoelt.

30.000 lening? 50.000?

bedoel je salaris?

met 30K bruto pak je maximaal zo'n 185 nu met een kneiterlage rente op 10 jaar.

dus al zou dat huis nu 200K zijn, moet je nog ruim boven die 30K salaris zitten of samen kopen.

Starterslening (https://www.svn.nl/starterslening) in Den Haag (https://decentrale.regelg.../637328/CVDR637328_1.html) bedraagt maximaal 30.000 euro in 2020. Deze komt bovenop je hypothecaire geldlening.
Dit zijn de getallen die gelden in 2020. In 2018 kan het goed zijn geweest dat het bedrag 50.000 ipv 30.000 is geweest.

Dus als je in 2018 zou kijken:

Kosten v.o.n: 203.000 (in 2018. Zou je dit indexeren naar 2020, dan kom je op 235.000 uit)
Maximale hypotheek: 156.000 (afgerond, volgens hypotheker)
Starterslening: 50.000 euro

Zo helderder?

[ Voor 11% gewijzigd door gorgi_19 op 17-06-2020 14:14 ]

[Len020]

Richh schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 11:51:
[...]

De maandlasten zijn het probleem nog niet eens zo zeer, het probleem is dat je met een bovengemiddeld inkomen überhaupt de huizenmarkt niet op kan. Geen koop, geen sociale huur, geen vrije sector huur.

De maandlasten van koop zijn juist erg laag imho.


[...]

Dat klopt, en dat vind ik nogal onwenselijk. Ik vind dat je met een modaal inkomen en een afgeloste studieschuld een eigen onderdak zou moeten kunnen financieren, of dat nou koop of huur is.

Immers; dat lukt degene zonder opleiding, met een ondermodaal inkomen en >10 jaar wachtlijsttijd wél, dat is best oneerlijk.
Je kan makkelijk een situatie schetsen van een starter in 2020 die (zelfs inflatiegecorrigeerd) een stuk meer verdient dan een starter in 2015. De starter in 2015 kon eigenlijk gewoon kopen en heeft nu een ton overwaarde zonder daar iets voor te doen. De starter in 2020 moet noodgedwongen bij z'n ouders wonen en betaalt straks met z'n vriendin die ton overwaarde aan de starter van 2015. Dat is gewoon oneerlijk en immoreel.

Er speelt trouwens veel meer dan alleen schaarste. Ik deel niet voor niks zoveel nieuwsartikelen in dit topic.


[...]

First of all: daarvan zijn er 12 beschikbaar. Makelaars hebben de neiging verkochte woningen een paar maanden op Funda te laten for whatever reason.
5 daarvan kosten >170.000 en betreft het een 'bieden vanaf' prijs, al geldt dat eigenlijk ook voor de rest van de woningen als je kans wil maken.
3 worden aangeboden met een Duokoop-constructie. De grond is dan niet van jou, hierover betaal je erfpacht. Dat is niet erg, alleen wordt die erfpacht-aflossing ook meegerekend in je lasten. Hierdoor mag je een lagere hypotheek afsluiten. Om die woningen te kopen heb je dus een hoger inkomen nodig (+30% is het grofweg).

Er blijft écht weinig over voor de 335.000 woningzoekenden in Nederland.

Natuurlijk hoeft niet iedereen in Utrecht of Amsterdam te wonen. Maar ik denk dat je je ook moet realiseren dat je de huidige golf afstudeerders ook niet massaal in Lelystad kan gaan vestigen.


[...]

Nee, daarvoor pleiten werkt totaal averechts! Als je mensen meer laat lenen gáán ze meer lenen, want er is maximale schaarste dus men gaat tot het gaatje. Daardoor stijgen de prijzen alleen maar verder en krijgt niemand meer kans.
Dat is overigens ook wat er de afgelopen jaren is gebeurd: het tweede inkomen is steeds zwaarder mee gaan tellen waardoor je met 2 inkomens meer mag lenen.

Met ~2700 bruto zit je trouwens op ~2000 netto geloof ik, en daarop mag je gewoon een huur van >800 euro per maand afsluiten. Dat is zelfs extreem gebruikelijk nu, want deze middenhuur is de enige uitweg voor de alleenstaande starter waar we het over hebben. Echter: er zijn vrijwel geen huurwoningen tussen de 700 en 1000 euro.

Ik kan je uit persoonlijke ervaring vertellen dat dat trouwens wel te betalen is hoor Je houd alleen geen geld over om te sparen om ooit de koopmarkt te betrekken en/of 7% stijging per jaar bij te houden. En zo is het cirkeltje weer rond!

Veel tekst. Maar 1 punt triggert: je vind het immoreel dat de starter van 2015 een ton overwaarde heeft? Of dat de starter van 2020 een ton meer betaald voor dezelfde woning uit 2015 ? De starter uit 1990 betaalde voor die woning nog veel minder (nog guldens ook).

[Richh]

nel!s schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 14:09:
@Richh duidelijk, dank je.

Toch is het grappig hoe, twee maanden geleden, eigenlijk alleen Vanguard een 'v shaped recovery' in aandelenkoersen zag. Verder zag bijna iedereen een lange daling aankomen. Ik ben benieuwd of dat ook zo gaat met de NL huizenmarkt.

Klopt inderdaad

Naar mijn idee is de aandelenmarkt totaal van het padje af en is de koppeling met de realiteit volledig verloren (Hertz USA failliet, maar omdat mensen 'de dip' kopen is een aandeel van dit failliete bedrijf nog een paar dollar waard, NKLA met 4 werknemers en nog geen enkel verkocht product een beurswaarde van 30 miljard dollar, en in het algemeen met 13% werkloosheid in de USA een all-time-high neerzetten met Nasdaq/Dow, en zo kan ik wel even door ratelen...). De stockmarket is volatieler dan cryptocurrency.

Overigens goed te verklaren door Trumps helikoptergeld wat icm de zogenaamde RobinHood app massaal de stockmarket op lijkt te gaan en met zware leverage traden
De wachtlijst van DeGiro en hoe iedereen nu aandelen wil hebben, is vergelijkbaar met het gekkenhuis van de Bitcoin-bubbel in 2017.

Ik moet nog zien hoe lang dat feestje door blijft lopen

Maar goed, heel simpel: als de aandelenmarkt iets onmogelijks doet, dan kan de huizenmarkt dat ook, dat ben ik wel met je eens.

[Fraggert]

gorgi_19 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 14:12:
[...]

Starterslening (https://www.svn.nl/starterslening) in Den Haag (https://decentrale.regelg.../637328/CVDR637328_1.html) bedraagt maximaal 30.000 euro in 2020. Deze komt bovenop je hypothecaire geldlening.
Dit zijn de getallen die gelden in 2020. In 2018 kan het goed zijn geweest dat het bedrag 50.000 ipv 30.000 is geweest.

Dus als je in 2018 zou kijken:

Kosten v.o.n: 203.000 (in 2018. Zou je dit indexeren naar 2020, dan kom je op 235.000 uit)
Maximale hypotheek: 156.000 (afgerond, volgens hypotheker)
Starterslening: 50.000 euro

Zo helderder?

ja, prima, ik woon niet in Den Haag ik wist niet dat zo'n lening NAAST hypotheek ging joh.

ik ben doorstromert dus me nooit in verdiept.

[ Voor 6% gewijzigd door Fraggert op 17-06-2020 14:41 ]

[Richh]

Len020 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 14:21:
[...]


Veel tekst.

Ik hoop dat je er ook een ander oogpunt door kan inzien

Maar 1 punt triggert: je vind het immoreel dat de starter van 2015 een ton overwaarde heeft? Of dat de starter van 2020 een ton meer betaald voor dezelfde woning uit 2015 ? De starter uit 1990 betaalde voor die woning nog veel minder (nog guldens ook).

Nee, nu verdraai je wel een beetje mijn woorden Er is niks immoreel aan overwaarde.
Ik gun iedereen overwaarde, laat dat duidelijk zijn.

Het principe wat je echter in moet zien is dat overwaarde alleen ontstaat omdat een volgende koper méér geld betaald dan dat jij er voor hebt betaald. ik zal het woord piramidespel even niet noemen.
Dit soort systemen gaan goed, zolang er maar een nieuwe koper is die méér geld biedt.

Als de overwaarde gelijk is aan de toename van het inkomen door inflatiecorrecties, dan is er basically niks aan de hand. Maar wat er nu is gebeurd met een gemiddelde van 7% stijging per jaar (en sommige plekken in lagere prijsklassen zelfs >15%) - dat is ongezond.
Waarom? Dat kan niet oneindig doorgaan. Er komt een moment waarop de rente niet meer lager kan en de leennormen niet meer vrijer. Volgens mij bereiken we dat moment ongeveer nu, maar ook voor wie denkt dat dit nog wel door blijft gaan: ooit houdt het op. Er komt een moment dat er geen koper is die meer wilt bieden zolang huizenprijzen harder stijgen dan de lonen.
En precies degene die dán kocht, die heeft een gigantisch probleem. Hoe gaat diegene doorstromen?

Hierdoor ontstaan er generaties die keuze hadden en met ruime overwaarde door kunnen stromen.
-> Daar tegenover ontstaan er altijd generaties die geen keuze hebben, die op de top kopen en met een restschuld vast komen te zitten in een te kleine woning of een onverkoopbare woning in een crisis. Zij financierden de overwaarde waar de andere generatie van profiteert.

In welke generatie je zit is vrijwel niet afhankelijk van keuzes in je leven (weinig geld lenen voor je studie, hard leren/werken, veel sparen, de redenen die boomers aanhalen zeg maar), maar is voor een heel groot deel geluk/pech wanneer je ouders het bed deelden met elkaar. Misschien heb ik straks wel geluk dat ik in een corona-dip kan kopen. Maar dat maakt niet dat ik achter dit principe sta.
Ik vind dit persoonlijk een heel flauw spelletje voor iets wat uiteindelijk een extreem dure primaire levensbehoefte is.

Wat ik wél immoreel vind is dat iemand die in 2015 modaal verdiende, 'gewoon' een huisje kon kopen. Of 'gewoon' een betaalbare huurwoning kon betrekken.
En wie in 2020 een modaal inkomen heeft, niet kan huren en niet kan kopen.
Gewoon, dat simpele verschil, vind ik immoreel. Ben wel benieuwd wat jij daar van vind.

Net als dat ik het immoreel vind dat de 28'er met een laag inkomen en 10 jaar wachtlijst in een sociale huurwoning mag, terwijl de 28'er met eveneens 10 jaar wachtlijst maar een modaal inkomen, 'teveel verdient' voor een sociale huurwoning, wordt overgelaten aan de vrije markt waar aan zijn categorie zwaar verdiend wordt - en hierdoor elke maand netto minder geld overhoudt dan de 28'er met een lager bruto inkomen.
Maar over dat laatste zullen sommigen wellicht anders denken, is afhankelijk van je politieke voorkeur.

Fraggert schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 14:40:
[...]


ja, prima, ik woon niet in Den Haag ik wist niet dat zo'n lening NAAST hypotheek ging joh.

ik ben doorstromert dus me nooit in verdiept.

Haha, ja mooi systeem he. Laat je NIBUD hele berekeningen maken over wat enigszins verantwoord aan hypotheek is... gooit de gemeente er gewoon een extra lening overheen, met trouwens meestal vrij hoge rentepercentages
Starters moeten wel meer lenen, anders stijgen de huizenprijzen niet!

[ Voor 17% gewijzigd door Richh op 17-06-2020 15:01 ]

[Autonoesis]

Jopie035 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 12:26:
Betaalbare nieuwbouw, kwam zojuist dit tegen...

https://www.platformwoons...tegen-vlijmscherpe-prijs/

EUR 235k is dus vlijmscherp, en vooral dankzij een kavelprijs van 52k. Tegen een normaal randstad tarief (geen top lokatie) voor een kavel kom je al gauw op 275k als minimum prijs voor een nieuwbouwrijtjeshuis.

Stichting ikbouwbetaalbaar. Zucht, alweer zo’n clubje patjepeeërs die vooral aan zichzelf denken. Ga ervan uit dat ze die huizen zoals afgebeeld hebben gebouwd. € 168500 incl. btw stichtingkosten exclusief grond voor een eenvoudige hut. Een paar betonvloer- en wandplaten en een twee prefab gevelelementen met Tupperware kozijnen. De binnenafwerking zal ongetwijfeld ook weer van het niveau “het mag niks kosten zijn”. Met goed inkoopbeleid en management moet dit voor € 50000 minder kunnen Misschien moet die club toch eens afvragen waarom bouwen (buiten de grond) zo godsgruwelijk duur is in Nederland in vergelijking met onze oosterburen. Waarom zijn bouwmaterialen vaak bijna dubbel zo duur in Nederland (incl. aannemerskorting) in vergelijking met Duitsland?

[Fraggert]

Richh schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 14:40:

Haha, ja mooi systeem he. Laat je NIBUD hele berekeningen maken over wat enigszins verantwoord aan hypotheek is... gooit de gemeente er gewoon een extra lening overheen, met trouwens meestal vrij hoge rentepercentages
Starters moeten wel meer lenen, anders stijgen de huizenprijzen niet!

fan-fucking-tastic ja

Die tweede golf/Corona 2.0/COVID-20 kan maar beter gewoon de halve wereldbevolking saneren.

Zijn we van een hele hoop gezeik af

[Mektheb]

Fraggert schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 15:07:
[...]


fan-fucking-tastic ja

Die tweede golf/Corona 2.0/COVID-20 kan maar beter gewoon de halve wereldbevolking saneren.

Zijn we van een hele hoop gezeik af

Ja daaag dan kan ik mijn woning niet meer met +- 80k overwaarde kwijt want dat is die nu echt wel waard !11!!!!!!!11!!!1!

#sarcasm

[MaStar]

Corona van weinig invloed op Noord-Hollandse woningmarkt; korte stijging aanbod koopwoningen druppel op een gloeiende plaat

https://www.noordhollands...google&utm_medium=organic

Het coronavirus en de ’slimme’ - maar hardnekkige - lockdown hebben amper effect op de woningmarkt in Noord-Holland. Na een kortstondige toename aan verkoperszijde, is de situatie nu bijna weer gelijk aan die van voor corona: maar heel weinig aanbod en een enorme vraag naar koopwoningen. Ook de prijsstijgingen zetten zich nog onverminderd voort.

[Miks]

Over 10 jaar kijken we met tranen terug op deze periode. Hoe konden we zo stom zijn om het normaal te vinden dat 50% van de woningen BOVEN de vraagprijs wordt verkocht. Wat mij betreft de indicator voor bubbelvorming.

Het is alsof je afrekent bij de bakker en niet de €51,33 betaalt op het schermpje, maar dat je zo'n honger hebt dat je uit jezelf maar 60 euro betaalt. Want morgen zijn de broden meer waard of zoiets.

[Requiem19]

Als straks blijkt dat de woningmarkt zo 'sterk' (of 'fucked up?') is dat Corona gewoon 0 impact heeft op de woningmarkt, zou dat toch wel bizar zijn.

[MaStar]

Miks schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 15:30:
Over 10 jaar kijken we met tranen terug op deze periode. Hoe konden we zo stom zijn om het normaal te vinden dat 50% van de woningen BOVEN de vraagprijs wordt verkocht. Wat mij betreft de indicator voor bubbelvorming.

Het is alsof je afrekent bij de bakker en niet de €51,33 betaalt op het schermpje, maar dat je zo'n honger hebt dat je uit jezelf maar 60 euro betaalt. Want morgen zijn de broden meer waard of zoiets.

Of juist lachen. Zojuist een paar reacties uit 2013 gequote. Zie, en beslis zelf:

Wat een zure reacties zeg. Het lijkt wel alsof een hoop mensen hier hopen dat een woning nog maar 10% van de oorspronkelijke waarde heeft. Kredietbeperking is al enige tijd aan de gang (al van 2006). De woningcrisis oplossen lukt niet in één jaar en zeker niet door dat midden in een crisis te doen.

Dat is ook logisch. Het is toch bizar dat ONDANKS de bizarre subsidies op de koopwoningmarkt, en anti-subsidies op de particuliere huurmarkt dat dan nog steeds de prijzen van koopwoningen dalen... zegt genoeg over de "gezondheid" van de huidige situatie

Maar herstel in de markt tot 200k gaat er nooit komen. Hooguit stabilisatie in de markt tot 175-180k, en dat duurt nog zeker enkele jaren.

[MaStar]

Requiem19 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 15:33:
Als straks blijkt dat de woningmarkt zo 'sterk' (of 'fucked up?') is dat Corona gewoon 0 impact heeft op de woningmarkt, zou dat toch wel bizar zijn.

Ja, dat zou bijzonder zijn. Aan de andere kant moet iedereen wonen en is de situatie echt wel anders dan voorheen/.

[Richh]

Er is weer een Ollongren-onderzoekje afgerond

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters levert niets op.
https://nos.nl/artikel/23...rters-levert-niks-op.html

Ik denk overigens wel dat dat klopt. Een woning van 250k laat je voor 5000 euro niet aan je voorbij gaan of vice versa. Het is imho ook niet verkeerd dat starters enig eigen vermogen benodigd zijn.
Starters hebben meer aan lagere prijzen, of zelfs lagere prijsstijgingen. En, zoals in het artikel ook staat: De onderzoekers denken dat een regionale aanpak en het ontmoedigen van het omzetten van koopwoningen in huurwoningen meer soelaas bieden.

[gorgi_19]

Richh schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 15:45:
Er is weer een Ollongren-onderzoekje afgerond

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters levert niets op.
https://nos.nl/artikel/23...rters-levert-niks-op.html

Ik denk overigens wel dat dat klopt. Een woning van 250k laat je voor 5000 euro niet aan je voorbij gaan of vice versa. Het is imho ook niet verkeerd dat starters enig eigen vermogen benodigd zijn.
Starters hebben meer aan lagere prijzen, of zelfs lagere prijsstijgingen. En, zoals in het artikel ook staat: De onderzoekers denken dat een regionale aanpak en het ontmoedigen van het omzetten van koopwoningen in huurwoningen meer soelaas bieden.

Wat zou dat voor effect hebben? Minder huizen op de huurmarkt, kunnen de huurprijzen nog verder omhoog.

[Richh]

gorgi_19 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 15:47:
[...]

Wat zou dat voor effect hebben? Minder huizen op de huurmarkt, kunnen de huurprijzen nog verder omhoog.

Da's waar. Het momenteffect is juist dalende prijzen in de grote steden door vertrekkende expats en leegstaande AirBNB's, wat dat betreft is de timing nu wel goed

Desalniettemin is het nu dermate uit de hand gelopen dat er iets drastischer ingegrepen zal moeten worden naar mijn mening. Stop met huurverhogingen, stop met beleggers die tegen koopstarters op willen bieden, zodat wie wel met het treintje mee wil rijden in ieder geval niet te hard genaaid is.

Tegelijkertijd zal de overheid de middelhuur sector serieus moeten nemen en hier a la 'sociale huur plus' geld voor moeten vrijmaken. Uiteindelijk is dat een investering die gewoon wordt terugverdiend door de overheid en juist met deze lage rentes extra aantrekkelijk is.

[Requiem19]

MaStar schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 15:43:
[...]


Ja, dat zou bijzonder zijn. Aan de andere kant moet iedereen wonen en is de situatie echt wel anders dan voorheen/.

We moeten wonen, maar ik denk dat 99,9% van de mensen op de woningmarkt al ... ergens... woont.. .

Ik zat nie in het @Miks doem-denk-kamp, maar had toch wel ergens het idee dat in ieder geval de prijzen een tijdje niet zouden stijgen / stabiliseren.

Als de woningmarkt gewoon doorgaat alsof er niets aan de hand in de wereld, dan laat dat wel zien hoe 'sterk' die markt is en dat er wel echt heellll veel nodig is om de markt uit balans te brengen.

[MaStar]

En degene die gekocht heeft, heeft over 20 of 30 jaar een woning afbetaald en degene die huurt niet. Zo simpel is het. Hoe langer je wacht, hoe langer het afbetalen ook duurt...

[gorgi_19]

Requiem19 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 15:58:
[...]


We moeten wonen, maar ik denk dat 99,9% van de mensen op de woningmarkt al ... ergens... woont.. .

Kinderen willen op een bepaald moment het huis wel uit.. Net als dat sommigen gescheiden mensen toch ook op een bepaald moment echt wel van elkaar af willen en niet meer in een huis willen wonen.
Dat iemand ergens een dak boven zijn hoofd heeft, wil niet zeggen dat iemand daar (bij iemand) wil blijven wonen.

[superpolm]

MaStar schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 16:01:
En degene die gekocht heeft, heeft over 20 of 30 jaar een woning afbetaald en degene die huurt niet. Zo simpel is het. Hoe langer je wacht, hoe langer het afbetalen ook duurt...

En degene die 20 of 30 jaar lang gehuurd heeft had in die tijd vrijheid.

[Dacuuu]

superpolm schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 16:29:
[...]

En degene die 20 of 30 jaar lang gehuurd heeft had in die tijd vrijheid.

Tja het is allemaal wat ik huur nu een goeie 8 jaar, en heb nu net een nieuwbouw woning gekocht. Al die jaren 'vrijheid' gehad, maar door omstandigheden nu pas kunnen kopen.

Het is maar net hoe je leven loopt, ik probeer veel te timen, maar het leven zelf is vaak niet te timen.

[Requiem19]

gorgi_19 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 16:02:
[...]

Kinderen willen op een bepaald moment het huis wel uit.. Net als dat sommigen gescheiden mensen toch ook op een bepaald moment echt wel van elkaar af willen en niet meer in een huis willen wonen.
Dat iemand ergens een dak boven zijn hoofd heeft, wil niet zeggen dat iemand daar (bij iemand) wil blijven wonen.

Dat is een gedeelte en een (denk ik) nog veel groter gedeelte wil gewoon graag verhuizen omdat ze een stap willen maken.

Je zag in 2009-2013 toch ook veel minder verkopen? Kortom, het kan best gebeuren dat mensen een periode lang minder vaak verhuizen.

[bite]

Ik had in 2007 een huis gekocht en in 2020 verkocht. 10% overwaarde op een ton (ja, “goedkoop” huisje ) en blij dat ik het kwijt was. Nu huur ik en had ik gelukkig m’n ORV niet opgezegd anders was kopen vast en zeker geen optie meer geweest (gezondheidsrisico). Extra sparen voor de volgende koperskosten is ook bijna niet te doen met vrije sector huur en kosten van kinderen dus als het zo doorstijgt wordt kopen niets. Huurverhoging van 5,2% ook vervelend als dat zo door zou gaan. Nouja iig geen schulden(aar) meer en zie het verder wel; weet niet wat nu verstandig is dus wacht voorlopig maar de ontwikkelingen af.

[ Voor 9% gewijzigd door bite op 17-06-2020 16:59 ]

[cakebp]

Len020 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 11:24:
[...]


Punt is ook dat je zou kunnen pleiten voor hogere hypotheken, maar hoe reëel is het dat iemand die 35k bruto verdient (2700 bruto per maand) dat is volgens berekenhet 1400 netto; een hypotheek van 800 per maand heeft. Dan zou hij meer kunnen kopen maar dat kan hij helemaal niet betalen.

Post is al een paar pagina's oud, maar wilde hier wel even op reageren.
Ik denk niet dat ze dit kunnen betalen inderdaad alleen waar de hypotheekverstrekkers m.i. wel iets soepeler in mogen worden (zijn gebonden aan de wet- en regelgeving, dat snap ik) is de potentiële groei in salaris.

Toen ik eind 2016 bij de hypotheekadviseur aan tafel zat, gaven ze aan wat voor mij het maximale was wat ik kon lenen met mijn starterssalaris (2400 bruto). Ik heb toen de vraag gesteld of het mogelijk was om eventuele doorgroeimogelijkheden in salaris mee te nemen in de maximale hypotheek. Dit kon absoluut niet want het was voorwaardelijk (normaal functioneren is voorwaardelijk heb ik mij laten vertellen) dat mijn salaris zou groeien.

Ik was HBO afgestudeerd en was al begonnen aan een vervolgstudie. De kans was toen vrij groot dat ik voor de komende 30 jaar niet op hetzelfde salaris zou blijven hangen maar door zou groeien. Ik ben immers niet de 40 jaar oude vrachtwagenchauffeur die al 10 jaar vrijwel hetzelfde verdient en nog weinig doorgroeimogelijkheden heeft qua salaris.

Dit zou starters met een goed carrièreperspectief toch iets meer ruimte geven om ook in de categorie 150-225k iets te kunnen kopen. Ik begrijp dat het moeilijk is om dit voor iedereen die een hypotheek afsluit te berekenen waar er zou toch iets mogelijk moeten zijn?

[gr8-jen]

Als je over 4 jaar 500-600 meer verdiend. Hoe betaal je jouw hypotheek de eerste paar jaar als je ook nog net andere huisraad wil kopen en verven?

[Ivow85]

superpolm schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 16:29:
[...]

En degene die 20 of 30 jaar lang gehuurd heeft had in die tijd vrijheid.

In een overspannen woningmarkt is er ook voor huurders weinig vrijheid. Die vrijheid is er alleen voor de selecte groep die er geen moeite mee heeft om ca 1500 euro of meer per maand aan huur uit te geven.

[Ivow85]

Requiem19 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 15:33:
Als straks blijkt dat de woningmarkt zo 'sterk' (of 'fucked up?') is dat Corona gewoon 0 impact heeft op de woningmarkt, zou dat toch wel bizar zijn.

Corona op zich zal weinig invloed op de woningmarkt hebben.

De financiële onzekerheid waarin een significant deel van de Nederlanders zich momenteel bevindt en de economische crisis waarin we (mogelijk?) belanden, als gevolg van de genomen Corona maatregelen wereldwijd, zal waarschijnlijk wel invloed hebben op de woningmarkt.

De woningmarkt kent in Nederland echter een flinke traagheid in haar reactie op de actualiteit. Althans: Dat was ook zo bij de vorige economische crisis. De crisis zelf liep van 2007 tot 2011. De woningmarkt liep tot ver in 2008 door alsof er weinig aan de hand was. Daarna gingen eerst de verkoop aantallen onderuit en daarna pas de prijzen.
Pas begin 2014 zat de woningmarkt weer een beetje in de lift, terwijl de economie duidelijk al eerder weer aan het opklimmen was.

In hoeverre corona invloed zal hebben, zal dan ook vooral afhangen van in hoeverre de gewone Nederlander last gaat hebben van de gevolgen, en hoe lang dat effect er zal zijn. Krimpt de economie dit jaar met een paar procenten, maar zitten we voor de zomer van 2021 alweer op het oude niveau, dan is het speelveld dus alweer als vanouds voordat de woningmarkt echt heeft gereageerd op de factoren uit de economie.

[cakebp]

gr8-jen schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 17:32:
Als je over 4 jaar 500-600 meer verdiend. Hoe betaal je jouw hypotheek de eerste paar jaar als je ook nog net andere huisraad wil kopen en verven?

Heb de cijfers even in de calculator van ABN-Amro gegooid.
Met € 2400 bruto (dus € 31.104 per jaar) is de hypotheeklast nu netto € 439. De maximale hypotheek die je kan krijgen met dit salaris € 141.091.

Als je nou € 300 meer salaris mag meenemen per maand omdat je de komende jaren zal stijgen in salaris, is de situatie als volgt: Netto maandlast is € 513. Maximale hypotheek is € 158.763.

Ik denk dat die nog geen € 80 extra maandlasten wel zou lukken, ook in het begin.

[Requiem19]

Ivow85 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 17:44:
[...]


Corona op zich zal weinig invloed op de woningmarkt hebben.

De financiële onzekerheid waarin een significant deel van de Nederlanders zich momenteel bevindt en de economische crisis waarin we (mogelijk?) belanden, als gevolg van de genomen Corona maatregelen wereldwijd, zal waarschijnlijk wel invloed hebben op de woningmarkt.

De woningmarkt kent in Nederland echter een flinke traagheid in haar reactie op de actualiteit. Althans: Dat was ook zo bij de vorige economische crisis. De crisis zelf liep van 2007 tot 2011. De woningmarkt liep tot ver in 2008 door alsof er weinig aan de hand was. Daarna gingen eerst de verkoop aantallen onderuit en daarna pas de prijzen.
Pas begin 2014 zat de woningmarkt weer een beetje in de lift, terwijl de economie duidelijk al eerder weer aan het opklimmen was.

In hoeverre corona invloed zal hebben, zal dan ook vooral afhangen van in hoeverre de gewone Nederlander last gaat hebben van de gevolgen, en hoe lang dat effect er zal zijn. Krimpt de economie dit jaar met een paar procenten, maar zitten we voor de zomer van 2021 alweer op het oude niveau, dan is het speelveld dus alweer als vanouds voordat de woningmarkt echt heeft gereageerd op de factoren uit de economie.

Je bedoelt toch dat de financiële onzekerheid en de mogelijke economische crisis invloedt wellicht invloed gaan hebben en niet corona zelf?

Als jij 'pedantic' kan zijn doe ik het graag terug .

De voorspellingen zijn 6% economische krimp en volgend jaar 3% economische groei. Een verdubbeling van de werkeloosheid is al een redelijk grote zekerheid.

Doorgaans zou je toch verwachten dat in ieder geval de stijging van de prijzen afvlakt bij de grootste economische klap, of dat de prijzen stabiliseren. Maar als de woningmarkt als een soort stoom trein z'n koers blijft houden en niet eens een miniscuul tikje krijgt.. dat is wel kras en zegt ook juist heel veel over hoe de woningmarkt in elkaar zit op dit moment.

[Richh]

nel!s schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 13:28:
[...]


Dit is wel bijzonder, het is dus niet alleen NVM die dit roept. Alleen scenario 3 ziet (sterk) dalende prijzen, scenario 1 en 2 gaan uit van een korte afvlakking en dan een harde rebound na het einde vd lockdowns, omdat de crisis het nieuwbouw aanbod sterk omlaag duwt. Als koper die dit beschouwt wil je eigenlijk niet wachten op die rebound dus ga je kostte wat het kost nu een huis proberen binnen te slepen, nu het salaris hoog is en de rente nihil.

Zo'n scenario analyse waarin je kopersgedrag en feedback uit aanbod nieuwbouw meeneemt is toch veel geloofwaardiger dan een enkel scenario run van DNB?

Ik kwam trouwens dit artikel (pdf) tegen: http://housinganalysis.nl...marktcrisis-anno-2020.pdf waarin op pagina 12 meer wordt gekeken naar ontwikkelingen binnen verschillende markten en hoe dat door-ebt in de complete markt, ipv wat economische getalletjes in een model. Volgens mij doelde je daar een beetje op in je post

Dit dus:

En minder verrassend, want dat ontbreekt in vrijwel alle woningmarktanalyses, noemt DNB ook niet de veranderende dynamiek van de koopwoningmarkt zelf door het wegvallen van doorstroming bij woningprijsdalingen en veranderingen in het woningaanbod als gevolg van mogelijke aanpassingen in de beleggings- en investeringsstrategieën van particuliere verhuurders.

Wordt in de PDF verder beschreven: http://housinganalysis.nl...marktcrisis-anno-2020.pdf

[Richh]

Nog wat andere citaten uit dat artikel die ik zelf wel interessant vond:

Een significante toename van het aanbod koopwoningen is dan ook het eerste waarschuwingssignaal dat de markt kantelt naar een kopersmarkt en de doorstroommarkt in stukjes uiteen valt, ofwel segmenteert: woningtransacties zijn dan steeds minder vaak onderdeel van een wooncarrière, maar begin èn eind van de keten.

Ghehe:

In een deflatoire of stagnerende woningmarkt staan starters, en nu ook buy-to-let-ers niet alleen aan het begin maar steeds vaker ook aan het eind van -de kortst mogelijke verhuisketens. Bijvoorbeeld als verkopers verhuurder zijn of woningeigenaren die niet als koper doorstromen, maar kiezen voor een huurwoning (bijvoorbeeld om verdere prijsdalingen af te wachten) en de kopers koopstarters zijn. De dynamiek van de koopwoningmarkt is dan wezenlijk aan het veranderen. Woningprijzen worden dan meer en meer een afgeleide van het vermogen van de kopers en de financieringsvoorwaarden van hypotheekverstrekkers, naast eventuele overheidsgaranties en subsidies. (Eerdere) verkoopwinsten zullen steeds minder een rol gaan spelen. De lucht gaat uit de huizenmarkt, in ieder geval uit het eigenwoningsegment. Voor verhuurders gelden andere marktdynamieken.
Ter illustratie zouden alle eigenwoningbezitters zich straks kunnen afvragen of zij hun huidige woning met hun huidige inkomen en vermogen nu nog zouden kunnen financieren?
En dan niet aflossingsvrij, hetgeen doorstromers een structureel voordeel geeft in financieringslasten t.o.v. koopstarters, maar annuïtair. Het verschil is de luchtbel.

In tijden van crisis gaat alle aandacht naar het probleem van het woningtekort. Zo ook in het net verschenen Staat van de Woningmarkt 2020 waarin het belangrijkste doel is de schaarste op te lossen door heel veel woningen te bouwen. Ditmaal 845 duizend woningen voor de periode 2020 tot 2030. Er wordt ook aandacht gevraagd voor specifieke groepen (starters, middeninkomens) en kwetsbare doelgroepen, maar deze groepen staan niet centraal in het voorgestelde beleid. Dit ondanks het feit dat de grootste woningtekorten doorgaans te vinden zijn in het betaalbaar woningaanbod voor deze specifieke en kwetsbare doelgroepen.

Niet nieuwbouw, maar het behoud van betaalbare woningen in de bestaande woningvoorraad zou centraal moeten staan in het beleid, juist in tijden van grote tekorten. Nieuwbouw duurt te lang, voegt relatief weinig toe aan de woningvoorraad en wat er gebouwd zou moeten worden, waar en hoe (circulair, flexibel, adaptief) is momenteel onderwerp van veel onzekere factoren. De coronapandemie is hier zeker debet aan en leidt tot nieuw vragen: gaan we meer thuis werken, al dan niet buiten (grote) steden wonen, daalt de buitenlandse immigratie? Maar helaas domineert de fixatie op bouwen zoals we dat altijd al gewend waren, wordt de bestaande huurwoningvoorraad steeds duurder en is zelfs een tijdelijk stop op huurverhogingen is voor dit kabinet al niet bespreekbaar, terwijl een meerderheid van de 1e Kamer dit wenst.

Het wordt tijd voor een serieus debat over anders financieren en bouwen, niet gericht op woningen als verhandelbaar product, maar op het proces van huisvesting als dienst, betaalbaar voor brede al dan niet kwetsbare doelgroepen.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 17-06-2020 22:34 ]

[Pluisie]

cakebp schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 17:47:
[...]

Heb de cijfers even in de calculator van ABN-Amro gegooid.
Met € 2400 bruto (dus € 31.104 per jaar) is de hypotheeklast nu netto € 439. De maximale hypotheek die je kan krijgen met dit salaris € 141.091.

Als je nou € 300 meer salaris mag meenemen per maand omdat je de komende jaren zal stijgen in salaris, is de situatie als volgt: Netto maandlast is € 513. Maximale hypotheek is € 158.763.

Ik denk dat die nog geen € 80 extra maandlasten wel zou lukken, ook in het begin.

Eigenlijk zeg je dus dat iedereen met een salaris van € 2.400 bruto een hypotheek mag afsluiten op basis van een salaris van € 3.000 bruto (of misschien nog wel meer)?

Die trucker leeft misschien wel zuinig en kan makkelijk € 200 netto extra dragen aan maandlasen of misschien verdient hij/zij over 2 jaar wel € 1.000 meer of misschien werkt zijn/haar vriend(in) nu niet maar gaat dat écht volgend jaar wel weer doen.

Ik begrijp wel dat de kans erg groot is dat een pas afgestudeerde in de komende jaren veel meer gaat verdienen maar je begeeft je wel op erg glad ijs. Er zijn legio redenen op te noemen waarom men er misschien helemaal niet op vooruit gaat óf zelfs op achteruit.

Samen met mijn vriendin kon ik 4 jaar geleden een hypotheek financieren van ~€ 265.000, nu zouden wij een hypotheek van ~€ 500.000 kunnen financieren. Wij hadden ook liever 4 jaar geleden een groter huis gekocht.

[gr8-jen]

cakebp schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 17:47:
[...]

Heb de cijfers even in de calculator van ABN-Amro gegooid.
Met € 2400 bruto (dus € 31.104 per jaar) is de hypotheeklast nu netto € 439. De maximale hypotheek die je kan krijgen met dit salaris € 141.091.

Als je nou € 300 meer salaris mag meenemen per maand omdat je de komende jaren zal stijgen in salaris, is de situatie als volgt: Netto maandlast is € 513. Maximale hypotheek is € 158.763.

Ik denk dat die nog geen € 80 extra maandlasten wel zou lukken, ook in het begin.

Je gebruikt veel netto en bruto door elkaar. Waarbij de netto lasten niet gelijk komen omdat je het geld pas later terug krijg.
Met bruto loon van 2400 hou je blijkbaar zo'n 2000 over. Daar gaan nog boodschappen, zorg, g+w+l, abonnementen vanaf. Toen ik in mijn eerste huis zat waren mijn vaste lasten al zo'n 2000 met zijn 2en. En ik weet dat die leennormen telkens strakker worden en ik gun iedereen een duurder huis maar je moet ook leven en sparen voor vakantie en dergelijke.

Ik hoop echt dat het iets minder wordt qua prijzen ook voor mijn kleine kinderen maar dat gaat niet de komende jaren gebeuren ben ik bang.

[Richh]

cakebp schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 17:17:
[...]

Post is al een paar pagina's oud, maar wilde hier wel even op reageren.
Ik denk niet dat ze dit kunnen betalen inderdaad alleen waar de hypotheekverstrekkers m.i. wel iets soepeler in mogen worden (zijn gebonden aan de wet- en regelgeving, dat snap ik) is de potentiële groei in salaris.

Toen ik eind 2016 bij de hypotheekadviseur aan tafel zat, gaven ze aan wat voor mij het maximale was wat ik kon lenen met mijn starterssalaris (2400 bruto). Ik heb toen de vraag gesteld of het mogelijk was om eventuele doorgroeimogelijkheden in salaris mee te nemen in de maximale hypotheek. Dit kon absoluut niet want het was voorwaardelijk (normaal functioneren is voorwaardelijk heb ik mij laten vertellen) dat mijn salaris zou groeien.

Ik was HBO afgestudeerd en was al begonnen aan een vervolgstudie. De kans was toen vrij groot dat ik voor de komende 30 jaar niet op hetzelfde salaris zou blijven hangen maar door zou groeien. Ik ben immers niet de 40 jaar oude vrachtwagenchauffeur die al 10 jaar vrijwel hetzelfde verdient en nog weinig doorgroeimogelijkheden heeft qua salaris.

Dit zou starters met een goed carrièreperspectief toch iets meer ruimte geven om ook in de categorie 150-225k iets te kunnen kopen. Ik begrijp dat het moeilijk is om dit voor iedereen die een hypotheek afsluit te berekenen waar er zou toch iets mogelijk moeten zijn?

• Waarom wil je dat starters nu vast meer geld uitgeven terwijl ze dat nog helemaal niet verdienen?
• Als die loonstijging zo gegarandeerd is, waarom is er geen werkgever die het nu al vast wil betalen?
• Of waarom kan die starter niet eventjes 4 jaar wachten?

De kern van het laatste is natuurlijk dat hij in die 4 jaar toch 'ergens' moet wonen, dus waarom niet gelijk maar waar 'ie wil en laat je hem vast aflossen. Daar valt wat voor te zeggen, maar dit zal in de praktijk een heel ander effect hebben.

Starters gaan dan massaal meer lenen. De 10 starters die allemaal hetzelfde inkomen hadden en 175 mochten bieden, bieden dan opnieuw het maximale wat ze mogen betalen. Met als gevolg: hogere prijzen voor precies dezelfde woning. Dan kunnen starters 225 lenen, alleen kost datzelfde huis wat ze willen 275k.
Doorstromers krijgen meer overwaarde en zetten dit geld ook gewoon weer door in het spelletje omhoog, bieden ook op betaalbare starters-woonruimte maar gebruiken de overwaarde om de prijs op te pompen en dan heb je nog de investeerders.

Meer leenruimte lost helemaal niks op.
Behalve als dat geld duurzaam in nieuwbouw geïnvesteerd wordt, maar gezien je het aan een doorstromer betaalt gaat het eerder op in een nieuwe badkamer/keuken en lagere lasten voor de doorstromer.

Dat iemand met 2000 netto wel meer dan 500 euro aan netto hypotheeklast zou kunnen dragen ben ik helemaal met je eens (regelmatig doet ie dat ook al aan huur, zelfs met 300 euro aan 'onderhoudsreservering' hou je dan nog steeds over) - maar zelfs al sta je dat toe. Je lost er niks mee op.

De oplossing voor die 4 jaar zit in een betaalbare huurmarkt met ruimte voor sparen. Niet in het eerder toelaten in de woningmarktbubbel omdat het waarschijnlijk toch wel goed gaat.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 17-06-2020 18:53 ]

[Jopie035]

Misschien is een hypotheek die meebeweegt met je financiële ruimte (of leeftijd) een oplossing?

Ik weet dat in de UK er huurwoningen zijn waarbij huur wordt aangepast op omstandigheden... lager bij werkloosheid, en dan inhaalhuur in betere tijden.

[Richh]

Jopie035 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 18:40:
Misschien is een hypotheek die meebeweegt met je financiële ruimte (of leeftijd) een oplossing?

Ik weet dat in de UK er huurwoningen zijn waarbij huur wordt aangepast op omstandigheden... lager bij werkloosheid, en dan inhaalhuur in betere tijden.

Geeft dat niet veel te veel onzekerheid aan verhuurders? Een 0% stijging is hier al ondenkbaar immers laat staan een lagere huur!

Ik denk dat het erg goed is dat we mensen niet meer laten lenen dan wat ze eigenlijk verdienen. Daar kan je beter te voorzichtig in zijn dan teveel toevertrouwen.

[superpolm]

Ivow85 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 17:33:
[...]


In een overspannen woningmarkt is er ook voor huurders weinig vrijheid. Die vrijheid is er alleen voor de selecte groep die er geen moeite mee heeft om ca 1500 euro of meer per maand aan huur uit te geven.

niet iedereen woont in Amsterdam. Genoeg plekken waar je voor onder de 1000 euro kan huren. dus ja als je huurt ben je flexibel en heb je de vrijheid om binnen een maand naar een andere plaats te verhuizen.

[Harrie_]

Jopie035 schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 18:40:
Misschien is een hypotheek die meebeweegt met je financiële ruimte (of leeftijd) een oplossing?

Ik weet dat in de UK er huurwoningen zijn waarbij huur wordt aangepast op omstandigheden... lager bij werkloosheid, en dan inhaalhuur in betere tijden.

Zo'n soort systeem hebben we hier toch ook; huurtoeslag

[Richh]

De Federal National Mortgage Association verwacht dat de rentes (in de USA) verder zullen dalen.
https://www.housingwire.c...tgage-rates-through-2021/

Lijkt me zelf nogal onmogelijk, maar ja... als je massaal geld bijdrukt om de rentes laag te houden, dan kunnen de hypotheekrentes ook wel omlaag

Harrie_ schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 22:30:
[...]


Zo'n soort systeem hebben we hier toch ook; huurtoeslag

Daar heb je alleen recht op als je in een sociale huurwoning zit.

Als je particulier huurt en (gedeeltelijk) werkloos raakt, zal je moeten verhuizen naar een sociale huurwoning voordat je huurtoeslag kan aanvragen. Daarvoor moet je dus wel een paar jaar op de wachtlijst staan én moet er net een woning vrijkomen, en moet je de kosten van verhuizing betalen.

[Emgeebee]

Probleem is natuurlijk dat, met het huidige woningtekort, de prijzen gewoon omgekeerd evenredig stijgen met de rente. En iedereen die vervolgens een huis koopt voor die prijs er bijna per definitie alleen maar restschuld op nahoudt wanneer de rente gaat stijgen. Een huis heeft niks meer met reële waarde te maken, het is wat "we" er voor kunnen geven.

Oftewel; maximale hypotheekschuld tegen een vastgoedvoorraad die eigenlijk enkel in waarde kan dalen. Erg slim beleid van onze overheid en de ECB...

[Miks]

Precies! Die bakstenen worden ouder en ouder. Wordt leuk als we straks tegen de grenzen van de verduurzamingsslag aan gaan lopen.

Tik tok, tik tok.

[kabeltjekabel]

Richh schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 23:36:
De Federal National Mortgage Association verwacht dat de rentes (in de USA) verder zullen dalen.
https://www.housingwire.c...tgage-rates-through-2021/

Lijkt me zelf nogal onmogelijk, maar ja... als je massaal geld bijdrukt om de rentes laag te houden, dan kunnen de hypotheekrentes ook wel omlaag


[...]

Daar heb je alleen recht op als je in een sociale huurwoning zit.

Als je particulier huurt en (gedeeltelijk) werkloos raakt, zal je moeten verhuizen naar een sociale huurwoning voordat je huurtoeslag kan aanvragen. Daarvoor moet je dus wel een paar jaar op de wachtlijst staan én moet er net een woning vrijkomen, en moet je de kosten van verhuizing betalen.

Er is ook particuliere verhuur die onder de regels van sociale huur valt hoor. Maar dat is wel heel zeldzaam

[Harrie_]

Richh schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 23:36:
[...]

Daar heb je alleen recht op als je in een sociale huurwoning zit.

Als je particulier huurt en (gedeeltelijk) werkloos raakt, zal je moeten verhuizen naar een sociale huurwoning voordat je huurtoeslag kan aanvragen. Daarvoor moet je dus wel een paar jaar op de wachtlijst staan én moet er net een woning vrijkomen, en moet je de kosten van verhuizing betalen.

Ik weet hoe huurtoeslag werkt, daarom had ik er ook een achter gezet. @Jopie035 had het over "een waarbij huur wordt aangepast op omstandigheden". De grap was meer dat huurtoeslag in feite ook zo'n systeem is, moet je alleen wel eerst 12 jaar op een wachtlijst staan, nadat die 12 jaar gepasseerd is niet téveel verdienen zodat je geen aanspraak meer kunt maken op een sociale huurwoning en als je dan eindelijk in die woning zit dán krijg je indirecte huurkorting wanneer je minder gaat verdienen...

En wat @kabeltjekabel hierboven zegt Dat zijn dan vaak studioappartementjes in minder courante steden waar de huisbaas de huur net 1 euro onder de liberalisatiegrens houdt...

[ Voor 8% gewijzigd door Harrie_ op 18-06-2020 06:42 ]

[cakebp]

Richh schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 18:35:
[...]
Starters gaan dan massaal meer lenen. De 10 starters die allemaal hetzelfde inkomen hadden en 175 mochten bieden, bieden dan opnieuw het maximale wat ze mogen betalen. Met als gevolg: hogere prijzen voor precies dezelfde woning. Dan kunnen starters 225 lenen, alleen kost datzelfde huis wat ze willen 275k.

Zo had ik er nog niet over nagedacht inderdaad

[Rubbergrover1]

Michielgb schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 23:40:
Probleem is natuurlijk dat, met het huidige woningtekort, de prijzen gewoon omgekeerd evenredig stijgen met de rente. En iedereen die vervolgens een huis koopt voor die prijs er bijna per definitie alleen maar restschuld op nahoudt wanneer de rente gaat stijgen. Een huis heeft niks meer met reële waarde te maken, het is wat "we" er voor kunnen geven.

Oftewel; maximale hypotheekschuld tegen een vastgoedvoorraad die eigenlijk enkel in waarde kan dalen. Erg slim beleid van onze overheid en de ECB...

Heeft weinig met het woningtekort te maken. Heeft er vooral mee te maken dat we in Nederland huizen grotendeels via een hypotheek (en eerdere overwaarde) betalen. En nauwelijks met 'echt' zelf verdiend geld. Voor het gros van de mensen zit de koppeling met 'echt' geld daardoor voornamelijk in de maandlasten. Bij de aankoop van een andere woning worden de 'nietszeggende' tonnen koopprijs dus eerst teruggerekend naar een maandbedrag, omdat we dát elke maand voelen. En dat maandbedrag wordt vergeleken met bijvoorbeeld wat we verdienen, wat we nu betalen en wat een huurwoning kost.

Omdat er een zeer grote hefboom zit tussen renteveranderingen en hypotheekbedrag betekent dit dat de prijzen inderdaad omgekeerd evenredig stijgen met de rente. Maar dat heeft dus m.i. weinig te maken met woingtekort, maar vooral met de Nederlandse kopen-op-de-pof situatie.

[Kalentum]

Richh schreef op woensdag 17 juni 2020 @ 23:36:
Daar heb je alleen recht op als je in een sociale huurwoning zit.

Als je particulier huurt en (gedeeltelijk) werkloos raakt, zal je moeten verhuizen naar een sociale huurwoning voordat je huurtoeslag kan aanvragen. Daarvoor moet je dus wel een paar jaar op de wachtlijst staan én moet er net een woning vrijkomen, en moet je de kosten van verhuizing betalen.

Huurtoeslag is voor alle soorten huurwoningen, niet alleen sociale huur. Zie https://www.belastingdien...ve/toeslagen/huurtoeslag/

Er zitten alleen wat grenzen aan, qua huurprijs (737 euro) en inkomen. Er zijn overigens nog gebieden waar je particulier kunt huren en ook voor huurtoeslag in aanmerking komt. Maar het aanbod is niet enorm groot.

Klopt het trouwens dat dit een keiharde grens is: dus als ik 738 euro per maand betaal, heb ik geen huurtoeslag? Ook niet voor die 737 euro? Als dat zo is, is het wel raar.

Zou het eigenlijk gunstig zijn voor de woningmarkt als huren aantrekkelijker gemaakt wordt door de regels voor huursubsidie te verruimen? Het wordt dan voor vastgoedinvesteerders aantrekkelijker om in huurwoningen te investeren. Want nu is het vaak een combinatie van koop en goedkope huurwoningen maar dan mis je dus een middensegment: mensen die nog niet willen kopen maar wel al bereid zijn 1000 euro per maand op te hoesten.

Het is ergens wel raar dat er bv de HRA ook voor duurdere woningen (> 737 euro woonlasten per maand) is maar huurtoeslag niet.

[Richh]

Kalentum schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 08:55:
[...]


Huurtoeslag is voor alle soorten huurwoningen, niet alleen sociale huur. Zie https://www.belastingdien...ve/toeslagen/huurtoeslag/

Er zitten alleen wat grenzen aan, qua huurprijs (737 euro) en inkomen. Er zijn overigens nog gebieden waar je particulier kunt huren en ook voor huurtoeslag in aanmerking komt. Maar het aanbod is niet enorm groot.

My bad, dit klopt inderdaad. Al zijn er bijzonder weinig woningen in de particuliere sector onder de 737 inderdaad studentenkamers kennen vaak geen eigen adres dus hierop telt het ook niet.

Klopt het trouwens dat dit een keiharde grens is: dus als ik 738 euro per maand betaal, heb ik geen huurtoeslag? Ook niet voor die 737 euro? Als dat zo is, is het wel raar.

Ja, dat klopt. Als je 738 betaalt aan je huurder kan je onmogelijk huurtoeslag krijgen. En das best krom idd.

Verwijderd schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 09:14:
[...]

Als student had ik toeslag, ging ik werken toen niet meer. Vond ik fair.

Das tegenwoordig niet meer zo trouwens, omdat veel studentenkamers geen eigen adres kennen. Studio's vallen tegenwoordig regelmatig boven de aftoppingsgrens.

Het zou naar mijn idee beter zijn dat je huurtoeslag kan aanvragen als je inkomen laag is, en hierbij niet wordt gekeken naar de huur die je betaalt.

[ Voor 19% gewijzigd door Richh op 18-06-2020 09:19 ]

[Verwijderd]

Kalentum schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 08:55:
[...]


Huurtoeslag is voor alle soorten huurwoningen, niet alleen sociale huur. Zie https://www.belastingdien...ve/toeslagen/huurtoeslag/

Er zitten alleen wat grenzen aan, qua huurprijs (737 euro) en inkomen. Er zijn overigens nog gebieden waar je particulier kunt huren en ook voor huurtoeslag in aanmerking komt. Maar het aanbod is niet enorm groot.

Klopt het trouwens dat dit een keiharde grens is: dus als ik 738 euro per maand betaal, heb ik geen huurtoeslag? Ook niet voor die 737 euro? Als dat zo is, is het wel raar.

Zou het eigenlijk gunstig zijn voor de woningmarkt als huren aantrekkelijker gemaakt wordt door de regels voor huursubsidie te verruimen? Het wordt dan voor vastgoedinvesteerders aantrekkelijker om in huurwoningen te investeren. Want nu is het vaak een combinatie van koop en goedkope huurwoningen maar dan mis je dus een middensegment: mensen die nog niet willen kopen maar wel al bereid zijn 1000 euro per maand op te hoesten.

Het is ergens wel raar dat er bv de HRA ook voor duurdere woningen (> 737 euro woonlasten per maand) is maar huurtoeslag niet.

Dat is ook raar en een politieke keuze. HRA is een belasting aftrek voor iedereen, de allerrijksten profiteren het meest (maar betalen ook het meest.....) Huurtoeslag is een toeslag, die is er om de minder bedeelden te helpen. Dus niet alleen de huurprijs telt mee, ook je inkomen. Je vergelijking gaat dus een beetje mank.

Laat die toeslag lekker zoals die nu werkt, de HRA verdwijnt toch al. Ik vind het best acceptabel zo. Als student had ik toeslag, ging ik werken toen niet meer. Vond ik fair.

[MaStar]

Funda-ontwikkelingen vind ik wel interessant hoor. Ik volg het vooral in Utrecht inmiddels dagelijks - al zo'n 6 maanden. Je ziet momenteel weer een dalend aanbod. Kan ook met het seizoen te maken hebben - al zitten we nog middenin juni.

Utrecht:
Januari - februari: amper woningen, 10 per dag
Maart - april - mei: met name na Corona-crisis heel veel aanbod - soms 50 per dag
Juni / heden: amper woningaanbod - zo'n 10 per dag - met name veel dure huizen +400k.

Als je dan specifiek inzoomt op het "starters/doorstroom" segment (tussen 275k tot 350k) komen er dagelijks 1 of 2 objecten vrij. Dat is VEEL en VEEL te weinig voor de groep die hierin zoekt.

En wat me opvalt is dat er ook regelmatig Belegging-objecten (huizen met veel kamers, verhuur) tussen zitten. Een teken dat een aantal beleggers nu nog willen cashen op hun vastgoed.

Het is jammer dat je de harde data lastig uit Funda kan halen, maar het is wel opmerkelijk

[ Voor 6% gewijzigd door MaStar op 18-06-2020 09:30 ]

[Maahes]

Richh schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 09:12:

Het zou naar mijn idee beter zijn dat je huurtoeslag kan aanvragen als je inkomen laag is, en hierbij niet wordt gekeken naar de huur die je betaalt.

Hier help je de huurder niet mee, maar de verhuurder. Het resultaat zal een huurverhoging zijn. Wat de huurder kan opbrengen is bepalend voor het huurrendement in de huidige markt.

Aangezien in de woningmarkt het aanbod niet reageert op de prijzen zou het veel effectiever zijn om het huurpuntensysteem in de gehele huurmarkt toe te passen en dus een limiet op huurprijzen te hebben.

[Rubbergrover1]

MaStar schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 09:27:
Funda-ontwikkelingen vind ik wel interessant hoor. Ik volg het vooral in Utrecht inmiddels dagelijks - al zo'n 6 maanden. Je ziet momenteel weer een dalend aanbod. Kan ook met het seizoen te maken hebben - al zitten we nog middenin juni.

Utrecht:
Januari - februari: amper woningen, 10 per dag
Maart - april - mei: met name na Corona-crisis heel veel aanbod - soms 50 per dag
Juni / heden: amper woningaanbod - zo'n 10 per dag - met name veel dure huizen +400k.

Als je dan specifiek inzoomt op het "starters/doorstroom" segment (tussen 275k tot 350k) komen er dagelijks 1 of 2 objecten vrij. Dat is VEEL en VEEL te weinig voor de groep die hierin zoekt.

En wat me opvalt is dat er ook regelmatig Belegging-objecten (huizen met veel kamers, verhuur) tussen zitten. Een teken dat een aantal beleggers nu nog willen cashen op hun vastgoed.

Het is jammer dat je de harde data lastig uit Funda kan halen, maar het is wel opmerkelijk

Ik vraag me af of dit zo opmerkelijk is in een studentenstad. Heb je hier ook cijfers van van andere jaren?

Eind van het collegejaar zullen er een hoop studenten afstuderen (of gewoon stoppen met de studie) en een deel daarvan zal terug gaan naar paps en mams, of juist naar een heel andere stad verhuizen vanwege werk. En andersom, een hoop ouders van geslaagde scholieren zijn nu op zoek naar een woning voor de kinderen dus een interessante tijd om studentenhuizen te koop te zetten. In deze tijd van het jaar zul je daarom ieder jaar een hoop studentenhuizen vrij zien komen.

Daar komt dit jaar nog bij dat vanwege de colleges op afstand een hoop studenten al eerder terug naar huis zijn gegaan (al dan niet definitief stoppend) waardoor het aanbod dit jaar nog iets eerder op gang zal zijn gekomen.

[MaStar]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:02:
[...]

Ik vraag me af of dit zo opmerkelijk is in een studentenstad. Heb je hier ook cijfers van van andere jaren?

Een studentenstad en stad van 350.000 inwoners middenin het land. Ik weet niet of het normaal is - 5 jaar geleden kon je nog 10 van dit soort huizen 2 keer "te koop" bekijken.

Ik wil weer terug naar die tijd

[RemcoDelft]

Vanmorgen op de radio: 17 partijen roepen de centrale overheid op om grond aan te kopen om woningen te bouwen. Ook werd er gezegd dat gemeenten wel willen, maar niet meer kunnen laten bouwen doordat ze niet de financiele middelen hebben. Als dat betekent wat ik denk dat het betekent, staat de boekhouding van gemeenten er nog veel slechter voor dan ik al dacht: met nieuwe rijtjeshuizen van 4 tot 8 ton leveren kavels 2 tot 6 ton op. De gemeente heeft zeer weinig kosten per nieuw huis, er hoeft hooguit een klein stukje straat te worden aangelegd. Laat dat 0,2 ton per huis kosten, en dan reken ik heel erg ruim! Dat betekent dus dat gemeenten in de boekhouding de 2 tot 6 ton al hebben uitgegeven, met als resultaat dat ze het niet kunnen cashen omdat ze dan 3-10% van dat bedrag moeten uitgeven, en dat hebben ze niet!
Hebben ze werkelijk zo'n bureaucratisch gedrocht voor zichzelf gecreeerd dat ze niet gewoon kunnen zeggen: "je mag hier morgen beginnen met de bouw van huizen, met als voorwaarde een overdekte prive-parkeerplek en 100% van het dakoppervlak gevuld met PV"?

[Richh]

[Biggg]

Maahes schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 09:30:
[...]


Hier help je de huurder niet mee, maar de verhuurder. Het resultaat zal een huurverhoging zijn. Wat de huurder kan opbrengen is bepalend voor het huurrendement in de huidige markt.

Aangezien in de woningmarkt het aanbod niet reageert op de prijzen zou het veel effectiever zijn om het huurpuntensysteem in de gehele huurmarkt toe te passen en dus een limiet op huurprijzen te hebben.

Met tweede ben ik het eens. Ik denk dat we teveel vasthouden aan dat de markt rendabel genoeg moet zijn om commerciële partijen de kans te bieden - ten allen tijden - winstgevend te verhuren. Een van de redenen is dat deze partijen anders geen nieuwe woningen meer zullen bouwen. Het gevolg is dat vooral prijzen (huur en koop) van bestaande huizen de lucht in gaan en er nog steeds weinig bijgebouwd wordt. Het is immers veel risico-lozer om bestaand vastgoed op te kopen en te verhuren in een overspannen markt, dan langlopende projecten te starten, met vergunningsprocedures, complexiteit etc.

Je zou de gulden middenweg kunnen bewandelen door de leeftijd van de woning hierin mee te nemen. Dus bijv. de eerste 15 jaar van een woning geldt het puntensysteem niet (of beperkt) en daarna wel. Dan daalt de marktwaarde van oudere woningen en is er een incentive om nieuwe huizen te bouwen voor de commerciële partijen. Dat zou kunnen betekenen dat sommige oudere huizen niet meer winstgevend te verhuren zijn, op dat moment komen ze dan beschikbaar voor de koopmarkt.

Vervolgens ben ik dan met Rich eens. Het is een beetje raar dat als een huurder voor een duurder huurhuis kiest (luxere woning), hij gewoon meer subsidie krijgt.

[Fraggert]

Richh schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:14:
[Afbeelding]

Nou, wie durft hem verder in te kleuren




Ik denk dat het aanbod fiks gaat teruglopen, even los van een eventuele prijsontwikkeling.
Waarbij ik denk dat de prijzen toenemen, dat signaal is er al (m.i.) door een toename in de verkoop van het wat duurdere segment (>450-500K).

Allicht 2021 weer wat stijging in aanbod door:

[ff doemdenken]
gedwongen verkopen door ecnomische malaise, uitblijven aankopen door starters door toegenomen werkloosheid
[/ff doemdenken]

Maar het is en blijft koffiedik

[ Voor 17% gewijzigd door Fraggert op 18-06-2020 10:27 ]

[Rubbergrover1]

Richh schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:14:
[Afbeelding]

Wat hebben we aan zo'n willekeurig gedumpt grafiekje, zonder bron en zonder vergelijking met andere jaren? Wat is je boodschap?

[Fraggert]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:37:
[...]

Wat hebben we aan zo'n willekeurig gedumpt grafiekje, zonder bron en zonder vergelijking met andere jaren? Wat is je boodschap?

Huh, de crisis van 2008 staat er in.

Dus het verloop van het aanbod, in % vanaf het absolute nulpunt aan aanbod.

Dan kun je toch mooi het verschil zien wat de corona-crisis doet in vergelijk met 2020 2008.

Ik vind hem wel geinig nuttiger dan al die gelinkte n=1 Funda-bouwvallen voor 350K

[DirtyBird]

Fraggert schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:41:
[...]


Huh, de crisis van 2008 staat er in.

Dus het verloop van het aanbod, in % vanaf het absolute nulpunt aan aanbod.

Dan kun je toch mooi het verschil zien wat de corona-crisis doet in vergelijk met 2020.

Ik vind hem wel geinig nuttiger dan al die gelinkte n=1 Funda-bouwvallen voor 350K

De procentuele toename is vanaf de bodem in het jaar. Het zegt dus niks over de verhouding tussen 2008 en 2020. Los daarvan is het gewoon een dump. Het zou fijn zijn als de poster ervan zelf een mening/idee/interpretatie zou toevoegen aan deze grafiek waar dan weer over gediscussieerd zou kunnen worden.

[Fraggert]

DirtyBird schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:45:
[...]


De procentuele toename is vanaf de bodem in het jaar. Het zegt dus niks over de verhouding tussen 2008 en 2020. Los daarvan is het gewoon een dump. Het zou fijn zijn als de poster ervan zelf een mening/idee/interpretatie zou toevoegen aan deze grafiek waar dan weer over gediscussieerd zou kunnen worden.

Ik snap echt niet wat jij hier niet aan snapt hoor

[DirtyBird]

Fraggert schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:49:
[...]


Ik snap echt niet wat jij hier niet aan snapt hoor

Ik snap niet wat jij hier wel aan snapt.

Dan kun je toch mooi het verschil zien wat de corona-crisis doet in vergelijk met 2020.

Maar door dit soort cryptische zinnen ga ik dat ook niet proberen.

Misschien zou een bron bij de grafiek nog wel het minste zijn, zodat ik kan zien waar het vandaan komt en of daar wellicht wat meer uitleg bij staat.

[Fraggert]

DirtyBird schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:53:
Maar door dit soort cryptische zinnen ga ik dat ook niet proberen.

Goeie genade..cryptische zinnen......was een typfoutje...moest 2008 zijn.

Dat je dat er al zelf niet uithaalde.......

[MaStar]

Fraggert schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:25:
[...]


Nou, wie durft hem verder in te kleuren

[Afbeelding]


Ik denk dat het aanbod fiks gaat teruglopen, even los van een eventuele prijsontwikkeling.
Waarbij ik denk dat de prijzen toenemen, dat signaal is er al (m.i.) door een toename in de verkoop van het wat duurdere segment (>450-500K).

Allicht 2021 weer wat stijging in aanbod door:

[ff doemdenken]
gedwongen verkopen door ecnomische malaise, uitblijven aankopen door starters door toegenomen werkloosheid
[/ff doemdenken]

Maar het is en blijft koffiedik

Eens - ik zie dat aanbod nu alweer opdrogen. Heel benieuwd naar de komende maanden (en jaren)

[MaStar]

DirtyBird schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:45:
[...]


De procentuele toename is vanaf de bodem in het jaar. Het zegt dus niks over de verhouding tussen 2008 en 2020. Los daarvan is het gewoon een dump. Het zou fijn zijn als de poster ervan zelf een mening/idee/interpretatie zou toevoegen aan deze grafiek waar dan weer over gediscussieerd zou kunnen worden.

Eens. Zo'n plaatje zeg vrij weinig.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:37:
[...]

Wat hebben we aan zo'n willekeurig gedumpt grafiekje, zonder bron en zonder vergelijking met andere jaren? Wat is je boodschap?

Zonder vergelijking met andere jaren? 2008 staat erin
Bron is https://twitter.com/Woningnieuws/status/1273308384058650629
Ik denk dat dit jaar (en volgend jaar) interessant zijn om te vergelijken met 2008/2009.

DirtyBird schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:45:
[...]


De procentuele toename is vanaf de bodem in het jaar. Het zegt dus niks over de verhouding tussen 2008 en 2020. Los daarvan is het gewoon een dump. Het zou fijn zijn als de poster ervan zelf een mening/idee/interpretatie zou toevoegen aan deze grafiek waar dan weer over gediscussieerd zou kunnen worden.

Ik zet heel vaak mijn mening bij links die ik deel, leek me nu juist wel interessant om dat eens niet te doen. Ik denk ook niet dat mijn mening het plaatje per sé duidelijker maakt. Maar zoals ik hierboven zei: ik denk dat dit jaar interessant is om te vergelijken met 2008.

De verhouding is idd niet in evenwicht, maargoed, dat hoeft ook niet alles te zeggen. Cijfers zijn altijd multi-interpretabel

[jaspermeul]

RemcoDelft schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 10:10:
Vanmorgen op de radio: 17 partijen roepen de centrale overheid op om grond aan te kopen om woningen te bouwen. Ook werd er gezegd dat gemeenten wel willen, maar niet meer kunnen laten bouwen doordat ze niet de financiele middelen hebben. Als dat betekent wat ik denk dat het betekent, staat de boekhouding van gemeenten er nog veel slechter voor dan ik al dacht: met nieuwe rijtjeshuizen van 4 tot 8 ton leveren kavels 2 tot 6 ton op. De gemeente heeft zeer weinig kosten per nieuw huis, er hoeft hooguit een klein stukje straat te worden aangelegd. Laat dat 0,2 ton per huis kosten, en dan reken ik heel erg ruim! Dat betekent dus dat gemeenten in de boekhouding de 2 tot 6 ton al hebben uitgegeven, met als resultaat dat ze het niet kunnen cashen omdat ze dan 3-10% van dat bedrag moeten uitgeven, en dat hebben ze niet!
Hebben ze werkelijk zo'n bureaucratisch gedrocht voor zichzelf gecreeerd dat ze niet gewoon kunnen zeggen: "je mag hier morgen beginnen met de bouw van huizen, met als voorwaarde een overdekte prive-parkeerplek en 100% van het dakoppervlak gevuld met PV"?

20k aan kosten voor bestrating?
Wat denk je van planologisch onderzoek, vergunningen, procedures, aansluitingen riool, verkeersmaatregelen voor nieuwe wijken/woningen?

Er komt toch echt veel meer bij kijken dan een stukje straat aanleggen naar een nieuwe woning.

[Biggg]

jaspermeul schreef op donderdag 18 juni 2020 @ 11:22:
[...]


20k aan kosten voor bestrating?
Wat denk je van planologisch onderzoek, vergunningen, procedures, aansluitingen riool, verkeersmaatregelen voor nieuwe wijken/woningen?

Er komt toch echt veel meer bij kijken dan een stukje straat aanleggen naar een nieuwe woning.

Wat is punt? Wil je ontkennen dat gemeentes de opbrengst van grondverkoop voor nieuwe huizen gebruikt om de begroting elders rond te krijgen?

Laat de gemeentes maar inzichtelijk maken wat dan wel de prijs is.