Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Richh]

MaStar schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 13:36:
"Ook voor de huizenmarkt blijft Rabobank redelijk positief. Prijzen stijgen dit jaar gemiddeld met bijna 4 procent, denken economen van de bank"

De stijging op dit moment is 7.3%, dus dan moet het eind dit jaar gaan dalen

[Sport_Life]

Richh schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 13:54:
[...]

De stijging op dit moment is 7.3%, dus dan moet het eind dit jaar gaan dalen

Als ik nou mijn huis van x vandaag aan een sigaar verkoop en in december van diezelfde sigaar weer terugkoop maak ik even mooi 3,3% winst (geen overdrachtsbel. van toepassing ). Laten we dan voor het gemak de huurkosten buiten beschouwing laten. En oh ja, we gaan ervan uit dat de rente omhoog gaat. En we gaan ervan uit dat de prijzen voor ieder huis ongeacht de locatie, segment etc gaan dalen en dat alle sigaren per se willen verkopen zodra ze onder water staan. Verder is de krapte op de woningmarkt totaal niet relevant voor mijn berekening .

@Miks maakt ons rijk!

[ Voor 39% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2020 23:13 ]

[Jopie035]

Huizenprijs index (log) en de inverse van de werkloosheid (%)... was de afgelopen 15 jaar een aardige " voorspeller" ... (begin 2000 dan weer niet)

[Richh]

Sport_Life schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 14:04:
[...]

Als ik nou mijn huis van 700k vandaag aan een sigaar verkoop en in december van diezelfde sigaar weer terugkoop maak ik even mooi 3,3% winst (geen overdrachtsbel. van toepassing ). Laten we dan voor het gemak de huurkosten buiten beschouwing laten. En oh ja, we gaan ervan uit dat de rente omhoog gaat. En we gaan ervan uit dat de prijzen voor ieder huis ongeacht de locatie, segment etc gaan dalen en dat alle sigaren per se willen verkopen zodra ze onder water staan. Verder is de krapte op de woningmarkt totaal niet relevant voor mijn berekening .

Die man maakt ons rijk!

Ik stel alleen maar dat áls de Rabobank 'gelijk' wil hebben, de prijsstijging nu moet stoppen en/of zelfs zal moeten dalen, maand-op-maand gezien. Mijn waarde-oordeel over die voorspelling geef ik helemaal niet

Verder zijn er zowel omhoog als omlaag genoeg argumenten te vinden waarom het een of het ander gebeurd. De sarcastische toon waarin je enkel alle redenen noemt waarom het nog omhoog zou gaan, is imho net zo verwerpelijk als de stelligheid van andere Tweakers die een daling als een gegeven zien.
En dat je een huis van 7 ton hebt, dat weten we nu wel. edit: nvm zoals je hieronder zegt.

De tijd zal wel uitwijzen welke kant het op gaat.

[Sport_Life]

Richh schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 14:37:
[...]

Ik stel alleen maar dat áls de Rabobank 'gelijk' wil hebben, de prijsstijging nu moet stoppen en/of zelfs zal moeten dalen, maand-op-maand gezien. Mijn waarde-oordeel over die voorspelling geef ik helemaal niet

Verder zijn er zowel omhoog als omlaag genoeg argumenten te vinden waarom het een of het ander gebeurd. De sarcastische toon waarin je enkel alle redenen noemt waarom het nog omhoog zou gaan, is imho net zo verwerpelijk als de stelligheid van andere Tweakers die een daling als een gegeven zien.
En dat je een huis van 7 ton hebt, dat weten we nu wel.

De tijd zal wel uitwijzen welke kant het op gaat.

Ik interpreteerde jouw post op een juiste manier , doelde op iemand anders .
Ik praktiseerde de post van Miks om aan te geven dat zijn stellingen veel te zwart wit en eenzijdig zijn.

Ik ben ook niet van mening dat de prijzen hoe dan ook gaan stijgen, maar de manier waarop eea door een persoon wordt gepresenteerd is niet realistisch.

.

[ Voor 35% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2020 23:14 ]

[Ivow85]

Miks schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 13:00:
[...]


De hypotheeklasten voor starters liggen momenteel hoog, vergelijkbaar met 2007, zie plaatjes van de ING hieronder. Dus waar jij misschien lage lasten had, is dat voor de gemiddelde starter niet zo.

Betaalbaarheid (zeker voor starters en alleenstaanden) hangt echter slechts voor een beperkt deel samen met de (netto) maandlasten. Veel bepalender is de maximaal verkrijgbare hypotheek. Die bepaalt immers of je überhaupt een fatsoenlijk huis kunt kopen, en of je het dus wel mág betalen.

Miks schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 13:08:
[...]

Het is maar wat je als probleem ziet. Dat geld is dan wel weg (als de daling even groot is als het vermogen wat je erin gestopt hebt). Als je niet een huis had gekocht, dan had je dat probleem niet gehad.
Ik denk dat je alsnog de sigaar bent als je spaargeld kwijt bent door daling van de huizenprijzen.

Ook wanneer je in een stijgende woningmarkt een huis koopt, is het geld wat je bij aankoop in de woning stopt gewoon 'weg'. Het komt pas eventueel weer terug wanneer je het bij verkoop van de woning weer liquide maakt en niet besteedt aan de aanschaf van je volgende woning.

Miks schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 13:13:
[...]


Als de prijzen pas herstellen na 20 jaar - gezien de rente kan dat een scenario zijn - is pakweg de helft van de Nederlanders de sigaar omdat een gemiddeld gezin 20 jaarin een woning blijft wonen (voor zover onderstaande bron nog klopt).
https://www.nu.nl/nuzakel...er-in-hetzelfde-huis.html

Na die 20 jaar staat onder de huidige regels bij de meeste mensen nog maar een fractie van de oorspronkelijke hypotheek open. Wanneer morgen de prijzen 50% dalen en vervolgens nooit meer een cent stijgen, dan staat het huis over 20 jaar al lang niet meer onder water bij een annuïtair aflossingsschema voor een 30-jarige hypotheek.

[Richh]

Mijn 2 centjes:

• De rentes zullen niet (serieus) stijgen door massaal geld bijdrukken. Tenzij de boel om precies die reden klapt, dan weet niemand wat er gaat gebeuren. Worden huizen een asset die net als goud eeuwig in waarde stijgt, en wordt woningbezit alleen voor de hogere klassen?
  Of zorgen verplichte verhuizingen (starters die te klein wonen voor uitbreiding, stervende bejaarden) waar geen koper voor gevonden kan worden die 't nog kan betalen, toch voor een daling?
• Wordt de markt dermate krap dat starters anders stemmen en/of het malieveld bezetten? Het zittende kabinet doet er geen kloot aan, maar dát er dingen moeten veranderen, daar is volgens mij iedereen het wel over eens. De Brede Maatschappelijke Heroverwegingen noemen enkele grote veranderingen op het gebied van wonen (zonder dat er serieus geld op de balans elders moet worden weggepakt) en partijen gaan daar wel iets uit trekken.
  Dit speelde al pre-Corona; de media-aandacht neemt toe, de politieke aandacht neemt ook toe. Dat komt door Corona alleen maar in stroomversnelling.
• Het hoge segment onttrekt zijn waarde aan 'overwaarde' in lagere segmenten en nieuwe leenruimte bij doorstromers; het is niks meer dan een hefboom die verdwijnt als het lagere segment in waarde daalt. Er is een gigantische vraag in het lage segment (sub-NHG) wat het écht nog wel even volhoud (dit kan prima voor een extra vertraagde reactie zorgen), maar: ook die vraag is uitputbaar.
  Zeker omdat een groot deel van de vraag bestaat uit jongeren met flexbanen, waar in een recessie juist onzekerheid voor is. Het oplossen van dat vraagprobleem zal hoe dan ook 'lucht' uit het topsegment halen. En ik denk dat het vraagprobleem op termijn, hoe dan ook, al dan niet gedeeltelijk, wel opgelost moet worden. Zelfs de VVD stelt al grootschalig bouwen voor... ook die doelgroep komt er langzamerhand eens achter dat het jubeltonnetje toch uit eigen portemonnee betaald moet worden
• De run naar steden zal natuurlijk blijven, maar als deze Coronacrisis iets duidelijk maakt is dat thuiswerken meer een optie wordt.
  Ik merk dat overigens ook aan mijn eigen woonvoorkeuren

Heb trouwens net een brief van de verhuurder gekregen, slechts 2,6% huurverhoging
Ik hou het hier nog wel vol tot m'n vriendin is afgestudeerd. Tegen die tijd hebben we vast een beter beeld waar de markt heen beweegt, en bovenal dan wél het inkomen om op ieder mogelijk scenario te anticiperen. Basically kost die gok ons 1000 euro per maand, maar ik ben er nog steeds van overtuigd dat 'ie hetzelfde kan opleveren.
De zekerheid zit 'm in ieder geval in het verkrijgen van meer keuze. En dat is het in deze krappe markt waard, vinden we.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 20-05-2020 14:58 ]

[Jopie035]

ABN heeft zijn ramingen voor 2020 verder naar beneden bijgesteld, die voor 2021 wat naar boven (per saldo wel enige verslechtering). Werkloosheid eind 2020 naar 4.5, eind 2021 naar 5.5. Als ze het bij het rechte eind hebben, dan zal de huizenmarkt geen grote brokken maken denk ik... minder transacties, minder nieuwbouw, (tijdelijk) wat lagere prijzen in het hogere segment (?)...

[Jopie035]

voor Mr.Acid... update van de grafiek (MSCI World en Huizenprijs index)

[Richh]

Het consumentenvertrouwen voor 'grote aankopen' is van -38 naar -39 gedaald: https://www.cbs.nl/nl-nl/...nt-neemt-in-mei-verder-af



Het kabinet investeert nog bijna 200 miljoen in woningbouwversnellingen en overheidsaanbestedingen. Gek genoeg komt er ook meer subsidie voor isolatie van bestaande woningen, maar dat terzijde https://www.rtlnieuws.nl/...s-coronacrisis-op-gang-te

Minister Kajsa Ollongren van binnenlandse zaken vindt het van groot belang dat de woningbouw door blijft gaan. ''We kunnen ons niet veroorloven dat de investeringen achterblijven en de bouw in een crisis belandt. Daarvoor is het woningtekort te groot'', zegt ze. Ollongren wil voorkomen dat de bouw net als in de vorige crisis hard wordt getroffen en vervolgens lang nodig heeft om te herstellen. In dat geval zou het woningtekort nog meer oplopen. Nu al gaat het om 300.000 huizen.

Daarom trekt Ollongren 50 miljoen euro uit om woningbouwplannen te versnellen. Ze kijkt daarbij vooral naar woningen voor starters en middeninkomens. Hiervoor wordt geld vrijgemaakt dat het kabinet al had bestemd voor de versnelling van de woningbouw in de komende jaren. Nog eens 50 miljoen wordt uitgetrokken om huizen voor dak- en thuislozen en arbeidsdmigranten te bouwen. Het gaat dan om flexibele woningen die snel kunnen worden neergezet. Het geld is toereikend voor ongeveer 10.000 van die huizen.

10.000 op 300.000 huizen. Iets met druppel en een gloeiende plaat, maargoed; beter iets dan niets.

Edit: nooit verwacht dat ik een SP'er na zou praten. Wtf

''Een druppel op de gloeiende plaat'', reageert Tweede Kamerlid Sandra Beckerman van de SP.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 20-05-2020 16:06 ]

[DutchChelsea]

Richh schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 16:02:
Het consumentenvertrouwen voor 'grote aankopen' is van -38 naar -39 gedaald: https://www.cbs.nl/nl-nl/...nt-neemt-in-mei-verder-af

[Afbeelding]

Het kabinet investeert nog bijna 200 miljoen in woningbouwversnellingen en overheidsaanbestedingen. Gek genoeg komt er ook meer subsidie voor isolatie van bestaande woningen, maar dat terzijde https://www.rtlnieuws.nl/...s-coronacrisis-op-gang-te


[...]


10.000 op 300.000 huizen. Iets met druppel en een gloeiende plaat, maargoed; beter iets dan niets.

Edit: nooit verwacht dat ik een SP'er na zou praten. Wtf

[...]

50 miljoen voor 10.000 van die huizen. Die zouden dan 5K per stuk kosten. Dat lijkt me wel erg weinig

[Richh]

Volgens NVM, Funda en CBS lopen de verkopen nog prima door. Maar volgens een enquete onder de bouw gaat het vrij kut: https://www.bouwenwonen.n...woningen-gehalveerd/46131?

Kunnen we gewoon 1 conclusie trekken?

Ascension schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 16:48:
@Richh je haalt een Vlaamse enquete aan, weet niet hoe representatief die voor Nederland is.

Klopt, mijn fout!

DutchChelsea schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 16:11:
[...]


50 miljoen voor 10.000 van die huizen. Die zouden dan 5K per stuk kosten. Dat lijkt me wel erg weinig

De overheid hoeft ze ook niet volledig te financieren natuurlijk. Maar ja: het is inderdaad he-le-maal niks.

[ Voor 57% gewijzigd door Richh op 20-05-2020 19:10 ]

[MoshiMoshi84]

Richh schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 16:12:
Volgens NVM, Funda en CBS lopen de verkopen nog prima door. Maar volgens een enquete onder de bouw gaat het vrij kut: https://www.bouwenwonen.n...woningen-gehalveerd/46131?

Kunnen we gewoon 1 conclusie trekken?

Dat is goed te verklaren als mensen nu een woning kopen om in te wonen maar het niet per se als goede investering zien. Een nieuwbouwwoning wordt nu normaal pas maanden na koop opgeleverd, dus met die instelling kun je de koop daarvan beter uitstellen.

[Ascension]

@Richh je haalt een Vlaamse enquete aan, weet niet hoe representatief die voor Nederland is.

[Gijsje22]

En ik moet zeggen dat ik het bij nieuwbouw ook nog wel snap. Ik zou nu ook niet zo snel een woning kopen die op zijn vroegst over 1,5 jaar klaar is. Daar zit toch wel erg veel onzekerheid in. Of je moet nu verkopen en tussendoor huren, maar dat is ook niet altijd een optie.

[Requiem19]

Wij zaten daar ook tegenaan te hikken.

Nu meedoen met nieuwbouwproject is toch wel anders dan nu een huis kopen. Bij nieuwbouw project is het maar de vraag hoe lang het allemaal gaat duren en of er geen (financiële) problemen bij de bouw ontstaan (ook er zijn waarborgen.. maar toch).

Daarnaast heb je dan ook wel een tijdje dubbele lasten. In een meer onzekere tijd is nieuwbouw voor ons een lastigere keuze dan nu iets kopen.

[Jopie035]

ABN schrijft dat het dieptepunt in consumentenbestedingen geweest is, en dat er een beetje reden is voor optimisme...

[Miks]

Jopie035 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 17:47:
ABN schrijft dat het dieptepunt in consumentenbestedingen geweest is, en dat er een beetje reden is voor optimisme...

Optimisme? Mooi frame van de Bank. We zitten dus op een zeer laag vertrouwen van de consument maar het gaat beter dan onze vorige peiling. Dat is geen optimisme, dat is minder reden voor paniek! Als dit consumentenvertrouwen aanhoudt is over een tijd de hele economie ‘kapot’.

[Miks]

Ivow85 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 14:41:
[...]
Betaalbaarheid (zeker voor starters en alleenstaanden) hangt echter slechts voor een beperkt deel samen met de (netto) maandlasten. Veel bepalender is de maximaal verkrijgbare hypotheek. Die bepaalt immers of je überhaupt een fatsoenlijk huis kunt kopen, en of je het dus wel mág betalen.

Dat is niet hoe betaalbaarheid werkt.

[Jopie035]

Miks schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 18:13:
[...]


Optimisme? Mooi frame van de Bank. We zitten dus op een zeer laag vertrouwen van de consument maar het gaat beter dan onze vorige peiling. Dat is geen optimisme, dat is minder reden voor paniek! Als dit consumentenvertrouwen aanhoudt is over een tijd de hele economie ‘kapot’.

ging over consumentenbestedingen niet -vertrouwen.

[Gijsje22]

Ja maar Miks leest wat ie wil lezen en draait het zo dat het zijn zondevloed voorspelling staaft. Ik snap dat mensen wat huiveriger zijn om te kopen en zoals eerder aangegeven zeker bij nieuwbouw, maar als je naar Miks luistert gaan we zo ongeveer terug naar de middeleeuwen.

[Requiem19]

Op zich is terug naar de middeleeuwen niet zo gek, want dan zou je gewoon een goedkope plek op een camping kunnen huren.

Ik denk dat je ook wel korting krijgt als je een camping plekje huurt. Ik zie dat een jaarplaats in Drenthe EUR 1,630 kost. https://www.campingzonnek...he/tarieven-jaarplaatsen/

Dan zit je dus voor iets meer dan honderd euro per maand. Komt nog wel gwl bij, en je moet geloof ik ook nog zelf een stacaravan regelen.

Maar op zich een prima plek om de crash van de woningmarkt af te wachten terwijl je zo bij elkaar voor 200 euro per maand woont.

[Rubbergrover1]

En met een beetje geluk heeft zo'n stacaravan ook een aluminium dak; scheelt weer een hoedje.

[aschja]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 19:26:
En met een beetje geluk heeft zo'n stacaravan ook een aluminium dak; scheelt weer een hoedje.

Is dat ook 5G proof? Vraag dit voor een vriend.

[Miks]

Sport_Life schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 14:39:
[...]
Ik ben ook niet van mening dat de prijzen hoe dan ook gaan stijgen, maar de manier waarop eea door een persoon wordt gepresenteerd is niet realistisch.

Je bedoelt mij?

Wat is realistisch? Als ik je in 2006 had gezegd dat het financiële systeem op instorten stond dan had je waarschijnlijk ook gezegd dat dit niet ‘realistisch’ was. Helaas kon ik dat niet zeggen want ik had die kennis ook niet.

Niemand weet wat realistisch is. Als je mij had gevraagd dat half Nederland dit jaar een half jaar verplicht zou moeten thuiswerken en dat de autoverkopen met 50% zouden inkakken dan had ik je ook voor gek verklaard.

Ik probeer er juist aan alle kanten indicatoren bij te halen om aan te tonen dat een 20% price drop realistisch is. Helemaal goed als je in diezelfde indicatoren iets anders ziet, het blijft tenslotte economie En het is alleen maar prettig als mensen het met me oneens zijn, ga ik er gewoon weer andere indicatoren oprakelen.

[Requiem19]

Miks schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 19:44:
[...]


Je bedoelt mij?

Wat is realistisch? Als ik je in 2006 had gezegd dat het financiële systeem op instorten stond dan had je waarschijnlijk ook gezegd dat dit niet ‘realistisch’ was. Helaas kon ik dat niet zeggen want ik had die kennis ook niet.

Niemand weet wat realistisch is. Als je mij had gevraagd dat half Nederland dit jaar een half jaar verplicht zou moeten thuiswerken en dat de autoverkopen met 50% zouden inkakken dan had ik je ook voor gek verklaard.

Ik probeer er juist aan alle kanten indicatoren bij te halen om aan te tonen dat een 20% price drop realistisch is. Helemaal goed als je in diezelfde indicatoren iets anders ziet, het blijft tenslotte economie En het is alleen maar prettig als mensen het met me oneens zijn, ga ik er gewoon weer andere indicatoren oprakelen.

?

[Miks]

Ik denk het te weten. Net als iedereen hier in dit topic

[aschja]

Weet iemand hoe het zit met de hypotheekrente. Op basis van welke gegevens komt deze tot stand? Is dit bijv landgebonden?

Mijn zusje heeft een appartement in Antwerpen gekocht en leent tegen 0,94%. 20 jaar vast. Wij zitten op het dubbele.

[Rubbergrover1]

aschja schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 20:13:
Weet iemand hoe het zit met de hypotheekrente. Op basis van welke gegevens komt deze tot stand? Is dit bijv landgebonden?

Mijn zusje heeft een appartement in Antwerpen gekocht en leent tegen 0,94%. 20 jaar vast. Wij zitten op het dubbele.

Weet je zeker dat de rente ook 20 jaar vast staat? Als ik de Vlaamse woonkredieten bekijk, dan kun je bv kiezen voor een looptijd van 20 jaar, maar dan is bij deze lage percentages de rente ook variabel. Als je de rente ook 20 jaar vast wilt zetten, dan zit je vaak juist hoger dan in Nederland.

[fsfikke]

aschja schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 20:13:
Weet iemand hoe het zit met de hypotheekrente. Op basis van welke gegevens komt deze tot stand? Is dit bijv landgebonden?

In Nederland denken veel mensen helaas nog steeds dat ze de helft van de hypotheekrente toch wel weer terug krijgen via de HRA. Daarom kunnen banken hier makkelijk het dubbele vragen.

[aschja]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 20:35:
[...]

Weet je zeker dat de rente ook 20 jaar vast staat? Als ik de Vlaamse woonkredieten bekijk, dan kun je bv kiezen voor een looptijd van 20 jaar, maar dan is bij deze lage percentages de rente ook variabel. Als je de rente ook 20 jaar vast wilt zetten, dan zit je vaak juist hoger dan in Nederland.

Ze heeft vandaag de sleutel gekregen, dus dat is al wel even geleden, maar ik moest wel even slikken. Ze lossen ook in 20 jaar af.

[Rubbergrover1]

In België zijn de woonkredieten nog veel meer onderhandelbaar dan in Nederland. En je hebt vaak een hoop zaken die je korting op de hypotheek kunnen opleveren, maar je intussen wel een pak geld kosten. Het aanhouden van een rekening en aanhouden van diverse verzekeringen levert je flink wat tienden korting op. Maar de keerzijde is dat je wel voor 20 jaar vast zit aan hun verzekeringen.

[aschja]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 21:27:
In België zijn de woonkredieten nog veel meer onderhandelbaar dan in Nederland. En je hebt vaak een hoop zaken die je korting op de hypotheek kunnen opleveren, maar je intussen wel een pak geld kosten. Het aanhouden van een rekening en aanhouden van diverse verzekeringen levert je flink wat tienden korting op. Maar de keerzijde is dat je wel voor 20 jaar vast zit aan hun verzekeringen.

Die rentekortingen heeft ze het inderdaad over gehad. Niet inhoudelijk. Woonkredieten in Belgie zijn ook hoger dan hier. Daarnaast zijn de kosten koper gigantisch.

[Beanie]

Miks schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 19:44:
[...]
Ik probeer er juist aan alle kanten indicatoren bij te halen om aan te tonen dat een 20% price drop realistisch is. Helemaal goed als je in diezelfde indicatoren iets anders ziet, het blijft tenslotte economie En het is alleen maar prettig als mensen het met me oneens zijn, ga ik er gewoon weer andere indicatoren oprakelen.

Miks, ben het wel eens dat er een pricedrop komt, hoeveel en waardoor is wat anders. Het is wel de manier hoe de markt doorgaans werkt, het fluctueert in elke grafiek en we zien woningprijzen stijgen, dalen en weer stijgen.

Zie ook dat je inmiddels gematigd bent van -50% naar -20%

Blijf het wel noemen dat bepaalde indicatoren gestoeld op input en effect van een voorgaande situatie die je niet 1-op-1 kan doorzetten naar de volgende situatie. Ja, de indicatoren zijn aanwezig, maar dat betekent absoluut niet dat we precies hetzelfde effect gaan krijgen. Zeker niet wanneer de aanleiding van de indicatoren dit keer significant anders zijn. Wie weet leiden de indicatoren dit keer wel tot die -50% in plaats van de -20% die we in 2008-2013 hadden.

Een ding is wel een absolute zekerheid op dit moment en dat is dat de betaalbaarheid van woningen, ook zonder Corona, op het maximale punt zitten. Als woningen zo duur zijn dat een starter niet meer kan starten dan loop je vanzelf tegen problemen aan. Kanttekening is wel dat er ook geen goed alternatief is en het kopen van een woning momenteel nog wel goedkoper is/kan zijn dan soortgelijk huren. Dat maakt dat mensen ondanks de moeizamere betaalbaarheid nog steeds kiezen voor koop wat goedkoper kan zijn en waarbij een deel van de maandelijkse inleg naar je toe komt.

[ Voor 3% gewijzigd door Beanie op 20-05-2020 23:52 ]

[Valorian]

@Beanie als je bedoeld dat de eoningmarkt qua betaalbaarheid voor veel mensen op het maximale punt zit: helemaal eens, eigenlijk al er overheen, want veel staters kunnen al niet meer kopen. Maar dat betekent absoluut niet dat de prijzen niet nog veel verder kunnen stijgen. Want er zijn klaarbljjkelijk nog altijd véél meer mensen die het nog steeds wél kunnen betalen , getuige de enorme krapte qua aanbod vs hoeveel vraag er is. In steden als Utrecht bijv gaan 100 jaar oude huizen zonder echte renovaties op 2km van centrum en met max 110 m2 en een postzegel op het noorden gewoon nog steeds weg voor 500K, en dan is het met 20 tegelijk kijken, volgende dag bieden en niet zeuren. Die kijkers kunnen het allemaal betalen. Verliest een deel zijn baan dan wordt die groep kleiner, maar zolang die groep groot genoeg blijft om de druk hoog genoeg te houden zijn verdere stijging zeker niet uitgesloten

[Miks]

@Valorian het een sluit inderdaad het ander niet uit.

Het mechanisme dat je beschrijft komt ook overeen met wat ik zie (n=1): de meer dan modale starter kan maar een klein tochtig en krakkemikkig huisje kopen. Met moeite krijgt deze de hypotheek voor elkaar, relatief hoge hypotheek tov maximum.

En dat ontstaat inderdaad zoals je zegt. Oftewel: een steeds kleiner wordende groep houdt de motor op gang, de motor van doorstroming. Tot het plotseling niet meer gaat. Alles komt tot stilstand en men komt plots tot inzicht dat de prijzen niet meer reëel zijn - of beter: al lange tijd niet meer waren.

Hierdoor is de bubbel ook moeilijk te voorspellen. En kan je alleen achteraf met zekerheid zeggen dat het een bubbel was.

Voorbeeld: dotcom bubbel. Aandelen waren krankzinnig hoog gewaardeerd. Maar het was niet erg want de motor bleef draaien. Niks aan de hand en paniekzaaiers werden uitgelachen. Tot het droogkookte omdat de motor uitviel (geen toevoer van geld). Bam. De rest is geschiedenis.

Dit bubbel-creatie-gedrag zit in de mens (lees ‘nobelprijs’-winnaar Robbert Shiller er maar op na of filmpje).

Op dit moment is wat mij betreft alles aanwezig op de huizenmarkt: starters die zich met veel nieuw geld in relatief waardeloze woningen proppen, een markt die dit normaal vindt (bubbel-besef is er nog niet), en nu een ontwikkeling dat het besef kan laten terugkeren: werkloosheid.

Elke crisis is een moment waarop illusies worden doorbroken, zal voor corona echt niet anders zijn. Enfin, we gaan het zien wat er komt. Maar ik geef het niet lang meer (zoals velen inmiddels al van me weten ).

@Beanie die 50% zit nog wel in mijn verwachtingen, maar de reacties hierop werden nogal flink dus voor de vorm noem ik het niet meer om gele poppetjes die met hamers op hun hoofd slaan te voorkomen.

[Wilf]

Valorian schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 00:20:
@BeanieIn steden als Utrecht bijv gaan 100 jaar oude huizen zonder echte renovaties op 2km van centrum en met max 110 m2 en een postzegel op het noorden gewoon nog steeds weg voor 500K, en dan is het met 20 tegelijk kijken, volgende dag bieden en niet zeuren. Die kijkers kunnen het allemaal betalen.

Daar zullen niet veel starters tussen zitten en relatief veel mensen die denken dat ze goud aan het kopen zijn. Ik heb het zien gebeuren om me heen bij mensen die krakkemikkige huisjes in A’dam noord gingen kopen toen ze de stijging zagen gebeuren. Waarom? Als handelsproduct. Even sausje er doorheen en doorverkopen na jaartje voor een ton (of) meer.

Utrecht en Amsterdam zijn beiden booming markten, al jaren, en iedereen wil instappen om maar niet naast de pot te pissen. Een beetje zoals digitale munten gingen; er is een kantelpunt waarop de versnelling en de zichtbaarheid (nieuwswaarde) zo hoog zijn dat iedereen en zijn moeder denkt dat je snel moet instappen anders word je nooit rijk.

[Ferra]

Kreeg laatst de vraag van een familielid. Die is starter, huurt al 10 jaar en wilt gaan kopen. Nu vroeg deze persoon om advies wat te doen, wachten of instappen. Wat zeggen jullie? Ik vind het lastig; nu lage rente maar een lastige markt met hoge prijzen of wachten en kijken wat de markt doet.

[Wilf]

Ik zou zeggen: heb je 50% van de woningwaarde contant? Ga je er op vooruit? Kopen. Nu.

Heb je alleen geld voor de KK en verder geen eigen middelen en/of is het reëel dat je inkomen veranderen gaat (lager / stopt) als de wereld de aankomende jaren in semilockdown blijft, én zit je an sich goed in je eigen huis? Dan even afwachten tot oktober dit jaar.

Alles er tussenin ligt genuanceerder.

[ Voor 5% gewijzigd door Wilf op 21-05-2020 07:58 ]

[Rubbergrover1]

Sbakker1982 schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 07:47:
Kreeg laatst de vraag van een familielid. Die is starter, huurt al 10 jaar en wilt gaan kopen. Nu vroeg deze persoon om advies wat te doen, wachten of instappen. Wat zeggen jullie? Ik vind het lastig; nu lage rente maar een lastige markt met hoge prijzen of wachten en kijken wat de markt doet.

Hangt er sterk vanaf wat hij of zij wil. Als je al 10 jaar op de zelfde plek huurt, dan ga ik er vanuit dat je goed gesetteld bent en de omgeving goed kent, en dat je de intentie hebt om in je volgende (koop-)huis lang te gaan wonen. Dan is de koopprijs veel minder belangrijk dan de maandelijkse lasten en wat voor huis je kunt krijgen. Ik zou dan gewoon kijken of je iets interessants ziet en dat proberen te kopen. Het hangt daarbij ook af van waar je familielid woont en of je daar een beetje een redelijke woning kunt kopen voor een redelijke prijs.

Als je eigenlijk geen leuke woningen kunt vinden of betalen, en dus waarschijnlijk binnen een paar jaar weer zult willen/moeten verhuizen, dan zou ik gewoon blijven zitten waar je zit.

[Requiem19]

Sbakker1982 schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 07:47:
Kreeg laatst de vraag van een familielid. Die is starter, huurt al 10 jaar en wilt gaan kopen. Nu vroeg deze persoon om advies wat te doen, wachten of instappen. Wat zeggen jullie? Ik vind het lastig; nu lage rente maar een lastige markt met hoge prijzen of wachten en kijken wat de markt doet.

Ik zou zeggen, lees laatste 5 pagina’s even door... ben benieuwd wat dan je afdronk is :-).

[3x3]

Sbakker1982 schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 07:47:
Kreeg laatst de vraag van een familielid. Die is starter, huurt al 10 jaar en wilt gaan kopen. Nu vroeg deze persoon om advies wat te doen, wachten of instappen. Wat zeggen jullie? Ik vind het lastig; nu lage rente maar een lastige markt met hoge prijzen of wachten en kijken wat de markt doet.

Het ligt er vooral aan hoe lang hij/zij ergens wilt gaan wonen. Als hij/zij nu al de woning kan kopen die past bij zijn/haar behoeften, of nog eerst een salarisstap verwacht te maken die meer mogelijkheden biedt.

Er wordt geld bijgeprint als water, geld verliest harder dan ooit haar waarde,
Dus als je inkomen (+eventuele relatie) stabiel is zou nu wel kopen.

[Ferra]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 07:58:
[...]

Hangt er sterk vanaf wat hij of zij wil. Als je al 10 jaar op de zelfde plek huurt, dan ga ik er vanuit dat je goed gesetteld bent en de omgeving goed kent, en dat je de intentie hebt om in je volgende (koop-)huis lang te gaan wonen. Dan is de koopprijs veel minder belangrijk dan de maandelijkse lasten en wat voor huis je kunt krijgen. Ik zou dan gewoon kijken of je iets interessants ziet en dat proberen te kopen. Het hangt daarbij ook af van waar je familielid woont en of je daar een beetje een redelijke woning kunt kopen voor een redelijke prijs.

Als je eigenlijk geen leuke woningen kunt vinden of betalen, en dus waarschijnlijk binnen een paar jaar weer zult willen/moeten verhuizen, dan zou ik gewoon blijven zitten waar je zit.

Het is regio rond Amsterdam. Prijzen zijn torenhoog. Je stapt dan wel vrij hoog in.

Ter voorbeeld mijn eigen huis; nieuwbouw rijtjeshuis uit 2015, gekocht voor 3 ton plus. Gaat nu weg voor 550 (laatst 1 te koop in de straat). En dan zit je tegen Amsterdam aan. 2 ton meer, dat zet je wel aan het denken of de bubbel niet binnenkort knapt. Maar eens dat als je lang blijft zitten en dit je “laatste” huis is, het minder kwaad kan.

[ Voor 15% gewijzigd door Ferra op 21-05-2020 08:10 ]

[Mark31]

Wilf schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 07:52:
Ik zou zeggen: heb je 50% van de woningwaarde contant? Ga je er op vooruit? Kopen. Nu.

Heb je alleen geld voor de KK en verder geen eigen middelen en/of is het reëel dat je inkomen veranderen gaat (lager / stopt) als de wereld de aankomende jaren in semilockdown blijft, én zit je an sich goed in je eigen huis? Dan even afwachten tot oktober dit jaar.

Alles er tussenin ligt genuanceerder.

Hoezo zouden ze 50% moeten kunnen aflossen in een keer?
Je leest toch dat ze al 10 jaar samen zijn in een huurhuis?
In die 10 jaar tijd hadden ze al 1/3e van hun hypotheek kunnen aflossen, als de relatie echt zo sterk is, dan is het toch geen probleem?
Als je dan een koopwoning koopt waar je lang blijft wonen hoef je helemaal niet in 1 x 50% af te lossen dat is de grootste kul die ik lees.

[Rubbergrover1]

Sbakker1982 schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 08:08:
[...]


Het is regio rond Amsterdam. Prijzen zijn torenhoog. Je stapt dan wel vrij hoog in.

Ter voorbeeld mijn eigen huis; nieuwbouw rijtjeshuis uit 2015, gekocht voor 3 ton plus. Gaat nu weg voor 550 (laatst 1 te koop in de straat). En dan zit je tegen Amsterdam aan. 2 ton meer, dat zet je wel aan het denken of de bubbel niet binnenkort knapt. Maar eens dat als je lang blijft zitten en dit je “laatste” huis is, het minder kwaad kan.

Ik denk dat je dan redelijk gunstig hebt gekocht. Zowel wat betreft locatie als periode. Als je de woning in 2015 hebt gekocht, heb je waarschijnlijk al een stuk eerder moeten inschrijven. Toen waren veel mensen volgens mij nog erg terughoudend met kopen van nieuwbouw, en werden de woningen dus relatief goedkoop aangeboden. Tel daarbij op dat je in de regio van Amsterdam zit, waar de prijzen buitensporig zijn gestegen, en je hebt je meer dan gemiddelde winst binnen.

Gemiddeld zijn de prijzen in Nederland sinds 2015 zo'n 35% gestegen, Amsterdam zo'n 60%. Jij dus nog meer. Aangezien de rente intussen grofweg ook van zo'n 3,5% naar 1,5% is gegaan, betekent die 35% stijging nauwelijks stijging in de hypotheeklasten. Het zelfde huis is dus gemiddeld in Nederland ongeveer even betaalbaar gebleven in maandlasten, maar in Amsterdam dus wel flink veel duurder. Of dat terecht is durf ik geen uitspraak over te doen.

[Valorian]

Wilf schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 06:56:
[...]
Daar zullen niet veel starters tussen zitten en relatief veel mensen die denken dat ze goud aan het kopen zijn. Ik heb het zien gebeuren om me heen bij mensen die krakkemikkige huisjes in A’dam noord gingen kopen toen ze de stijging zagen gebeuren. Waarom? Als handelsproduct. Even sausje er doorheen en doorverkopen na jaartje voor een ton (of) meer.

Bij die 500k woningen zullen niet veel starters zitten nee, maar was maar een voorbeeld. Het idee van de groep die groot genoeg is om de prijzen te blijven stuwen gaat natuurlijk ook gewoon op in de startersmarkt. De gemiddelde starter-eenverdiener kan ook geen 200K-250k financieren, maar er zijn er genoeg die dat wel kunnen.

Eens met @Miks : er zal een keer een kantelpunt komen. En dan kan het hard gaan met de daling ja...

Utrecht en Amsterdam zijn beiden booming markten, al jaren, en iedereen wil instappen om maar niet naast de pot te pissen. Een beetje zoals digitale munten gingen; er is een kantelpunt waarop de versnelling en de zichtbaarheid (nieuwswaarde) zo hoog zijn dat iedereen en zijn moeder denkt dat je snel moet instappen anders word je nooit rijk.

Nou, jij hebt vast een andere omgeving dat ik, want iedereen die ik krn die in deze steden koopt doet dat niet omdat ie denkt dat ie anders de boot mist of om rijk te worden, maar om gewoon km met alsnog betaalbare lasten fijn te kunnen wonen

[Wilf]

Mark31 schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 08:53:
[...]Hoezo zouden ze 50% moeten kunnen aflossen in een keer?
Je leest toch dat ze al 10 jaar samen zijn in een huurhuis?
In die 10 jaar tijd hadden ze al 1/3e van hun hypotheek kunnen aflossen, als de relatie echt zo sterk is, dan is het toch geen probleem?
Als je dan een koopwoning koopt waar je lang blijft wonen hoef je helemaal niet in 1 x 50% af te lossen dat is de grootste kul die ik lees.

Aflossen is het punt niet. Ik bedoel meer: Als je liquide middelen hebt en je gaat er op vooruit is het een no-brainer. Als je geen eigen geld hebt en je gaat nu kopen dan zal het, zeker in die regio, waarschijnlijk een onevenredig deel van je inkomsten kunnen gaan kosten, en dan is het nogal lastig stel als je je baan verliest en geen buffer op je spaarrekening hebben staan. Je bent bekend met het feit dat je eventueel gedwongen je huis zou moeten verkopen, wat er op neer komt dat een makelaar het onderhands voor weinig doorverkoopt en je met een mogelijke tonnen kostende schuld achterblijft?

Ik zette juist twee uitersten tegenover elkaar om aan te geven: In het ene geval gelijk doen, in het andere geval afwachten, en alle nuance er tussenin is aan de verstandige (potentiële) koper.

[Mark31]

Wilf schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 09:15:
[...]
Aflossen is het punt niet. Ik bedoel meer: Als je liquide middelen hebt en je gaat er op vooruit is het een no-brainer. Als je geen eigen geld hebt en je gaat nu kopen dan zal het, zeker in die regio, waarschijnlijk een onevenredig deel van je inkomsten kunnen gaan kosten, en dan is het nogal lastig stel als je je baan verliest en geen buffer op je spaarrekening hebben staan. Je bent bekend met het feit dat je eventueel gedwongen je huis zou moeten verkopen, wat er op neer komt dat een makelaar het onderhands voor weinig doorverkoopt en je met een mogelijke tonnen kostende schuld achterblijft?

Ik zette juist twee uitersten tegenover elkaar om aan te geven: In het ene geval gelijk doen, in het andere geval afwachten, en alle nuance er tussenin is aan de verstandige (potentiële) koper.

Tonnen verlies nog wel?
Voor een starterswoning ga je echt geen tonnen verlies op maken, op doorstroomwoningen kan dat wel inderdaad mits de huizenmarkt echt met hele grote getallen naar beneden kelderen.

[Beanie]

Valorian schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 00:20:
@Beanie als je bedoeld dat de eoningmarkt qua betaalbaarheid voor veel mensen op het maximale punt zit: helemaal eens, eigenlijk al er overheen, want veel staters kunnen al niet meer kopen. Maar dat betekent absoluut niet dat de prijzen niet nog veel verder kunnen stijgen. Want er zijn klaarbljjkelijk nog altijd véél meer mensen die het nog steeds wél kunnen betalen , getuige de enorme krapte qua aanbod vs hoeveel vraag er is. In steden als Utrecht bijv gaan 100 jaar oude huizen zonder echte renovaties op 2km van centrum en met max 110 m2 en een postzegel op het noorden gewoon nog steeds weg voor 500K, en dan is het met 20 tegelijk kijken, volgende dag bieden en niet zeuren. Die kijkers kunnen het allemaal betalen. Verliest een deel zijn baan dan wordt die groep kleiner, maar zolang die groep groot genoeg blijft om de druk hoog genoeg te houden zijn verdere stijging zeker niet uitgesloten

Doel inderdaad op de betaalbaarheid die nu sterk in het geding is gekomen. Dat gaat los van een crisis een effect hebben op de haalbare stijging. De positieve vibe die aan de almaar stijgende prijzen wordt gehangen is geen goede, voor iedereen die een woning heeft (heb het zelf ook) klinkt het mooi en voelt het ook een stuk comfortabeler aan dan een flinke daling.

Echter gaat er op de langere termijn met stijgingen gewoonweg een probleem ontstaan. Gekeken naar het starterssegment in Utrecht e.o. kon je daar ca. 4 jaar geleden vanaf 160.000 tot 200.000 een prima appartement vinden waar je een aantal jaren kon zitten of zelf nog een gezinnetje zou kunnen beginnen voor een paar jaar. Nu koop je voor dat bedrag nog net een studentenstudio. Je krijgt op een gegeven moment gewoon een stokkende markt waardoor niemand straks meer door kan en er langzaamaan dus geen markt meer is aan bovenkant en dat naar beneden toe een effect zal hebben.

Voordeel van de stijgingen is wel dat mensen vertrouwen hebben en het wel aandurven, want straks is de 'investering' toch meer waard. Met dalingen krijg je toch minder vertrouwen en vervolgens hetzelfde effect dat de markt tot stilstand komt.

[Rubbergrover1]

Beanie schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 10:33:
[...]
Gekeken naar het starterssegment in Utrecht e.o. kon je daar ca. 4 jaar geleden vanaf 160.000 tot 200.000 een prima appartement vinden waar je een aantal jaren kon zitten of zelf nog een gezinnetje zou kunnen beginnen voor een paar jaar. Nu koop je voor dat bedrag nog net een studentenstudio.

Dat is onder anderen doordat de rente zo laag is dat ook die studenten bij deze prijzen voor een appel en een ei in zo'n studentenstudio kunnen zitten. Terwijl die een paar jaar geleden toch een beetje lager budget hadden.

Het is wel grappig om te zien dat hier eigenlijk precies het omgekeerde speelt als bij de pensioenen. In beide gevallen heeft een kleine renteverandering een zeer grote hefboom en daarmee zeer grote, maar tegengestelde, effecten op koopbudget of pensioenvoorziening.

[Valorian]

Beanie schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 10:33:
[...]

Doel inderdaad op de betaalbaarheid die nu sterk in het geding is gekomen. Dat gaat los van een crisis een effect hebben op de haalbare stijging. De positieve vibe die aan de almaar stijgende prijzen wordt gehangen is geen goede, voor iedereen die een woning heeft (heb het zelf ook) klinkt het mooi en voelt het ook een stuk comfortabeler aan dan een flinke daling.

Echter gaat er op de langere termijn met stijgingen gewoonweg een probleem ontstaan. Gekeken naar het starterssegment in Utrecht e.o. kon je daar ca. 4 jaar geleden vanaf 160.000 tot 200.000 een prima appartement vinden waar je een aantal jaren kon zitten of zelf nog een gezinnetje zou kunnen beginnen voor een paar jaar. Nu koop je voor dat bedrag nog net een studentenstudio. Je krijgt op een gegeven moment gewoon een stokkende markt waardoor niemand straks meer door kan en er langzaamaan dus geen markt meer is aan bovenkant en dat naar beneden toe een effect zal hebben.

Voordeel van de stijgingen is wel dat mensen vertrouwen hebben en het wel aandurven, want straks is de 'investering' toch meer waard. Met dalingen krijg je toch minder vertrouwen en vervolgens hetzelfde effect dat de markt tot stilstand komt.

Eens. Ik zie zelf de stijgingen ook niet als positief. Heb een leuk huis maar elk jaar dat de huizenprijzen met 5-10% blijven stijgen en mijn inkomen niet dat soort stappen maakt kom ik verder “vast” te zitten hier, kan geen kant op. Gelukkig woon ik fijn, en heb ik voor mijzelf alleen meer dan genoeg ruimte.

Wat ik erger vind is dat mijn vrienden de stad verlaten omdat ze (vaak stelletjes, tweeverdieners) een stap willen maken naar een groter huis en (terecht) niet 400-500K willen (of kunnen) neerleggen Voor een rijtjeshuis van een eeuw oud met mini tuintje. Snap ik ook helemaal. Maar vrees dat Utrecht wat dat betreft gewoon A’dam volgt en langzaam maar zeker alleen nog voor studenten, rijken en sociaal huurders te betalen is. De hele middengroep kiest eieren voor zijn geld.

[Sluw]

Beanie schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 10:33:
[...]

Doel inderdaad op de betaalbaarheid die nu sterk in het geding is gekomen. Dat gaat los van een crisis een effect hebben op de haalbare stijging. De positieve vibe die aan de almaar stijgende prijzen wordt gehangen is geen goede, voor iedereen die een woning heeft (heb het zelf ook) klinkt het mooi en voelt het ook een stuk comfortabeler aan dan een flinke daling.

Echter gaat er op de langere termijn met stijgingen gewoonweg een probleem ontstaan. Gekeken naar het starterssegment in Utrecht e.o. kon je daar ca. 4 jaar geleden vanaf 160.000 tot 200.000 een prima appartement vinden waar je een aantal jaren kon zitten of zelf nog een gezinnetje zou kunnen beginnen voor een paar jaar. Nu koop je voor dat bedrag nog net een studentenstudio. Je krijgt op een gegeven moment gewoon een stokkende markt waardoor niemand straks meer door kan en er langzaamaan dus geen markt meer is aan bovenkant en dat naar beneden toe een effect zal hebben.

Voordeel van de stijgingen is wel dat mensen vertrouwen hebben en het wel aandurven, want straks is de 'investering' toch meer waard. Met dalingen krijg je toch minder vertrouwen en vervolgens hetzelfde effect dat de markt tot stilstand komt.

Maar waarom zou dit niet gewoon door kunnen zetten, in bijna alle grote verstedelijkte gebieden ter wereld zie je huizen in centra onbetaalbaar worden voor normale mensen. Maar doordat de woningen in het centrum schaars zijn zijn er altijd kopers te vinden. Een vriend van mij is naar Londen verhuisd. Nou ja... Londen, een voorstadje. Kleine huizen zijn daar minimaal 500.000 en dan moet ie nog zeker 3 kwartier reizen naar z'n werk in 't centrum. Als je naar gecorrigeerde prijsindex kijkt zijn we nu net over de vorige piek. Ik verwacht ook een dip in de prijzen maar op plaatsen waar woningen schaars zoals in de grote steden zal deze een stuk kleiner zijn. Misschien blijven de prijzen daar gelijk in plaats van jaarlijkse stijging van 7-10%

[immad]

Miks schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 01:31:
@Valorian het een sluit inderdaad het ander niet uit.

Het mechanisme dat je beschrijft komt ook overeen met wat ik zie (n=1): de meer dan modale starter kan maar een klein tochtig en krakkemikkig huisje kopen. Met moeite krijgt deze de hypotheek voor elkaar, relatief hoge hypotheek tov maximum.

En dat ontstaat inderdaad zoals je zegt. Oftewel: een steeds kleiner wordende groep houdt de motor op gang, de motor van doorstroming. Tot het plotseling niet meer gaat. Alles komt tot stilstand en men komt plots tot inzicht dat de prijzen niet meer reëel zijn - of beter: al lange tijd niet meer waren.

Hierdoor is de bubbel ook moeilijk te voorspellen. En kan je alleen achteraf met zekerheid zeggen dat het een bubbel was.

Voorbeeld: dotcom bubbel. Aandelen waren krankzinnig hoog gewaardeerd. Maar het was niet erg want de motor bleef draaien. Niks aan de hand en paniekzaaiers werden uitgelachen. Tot het droogkookte omdat de motor uitviel (geen toevoer van geld). Bam. De rest is geschiedenis.

Dit bubbel-creatie-gedrag zit in de mens (lees ‘nobelprijs’-winnaar Robbert Shiller er maar op na of filmpje).

Op dit moment is wat mij betreft alles aanwezig op de huizenmarkt: starters die zich met veel nieuw geld in relatief waardeloze woningen proppen, een markt die dit normaal vindt (bubbel-besef is er nog niet), en nu een ontwikkeling dat het besef kan laten terugkeren: werkloosheid.

Elke crisis is een moment waarop illusies worden doorbroken, zal voor corona echt niet anders zijn. Enfin, we gaan het zien wat er komt. Maar ik geef het niet lang meer (zoals velen inmiddels al van me weten ).

@Beanie die 50% zit nog wel in mijn verwachtingen, maar de reacties hierop werden nogal flink dus voor de vorm noem ik het niet meer om gele poppetjes die met hamers op hun hoofd slaan te voorkomen.

Je vergeet hier één ding: iedereen heeft een dak boven zijn/haar hoofd nodig, aandelen zijn wat dat betreft van een andere orde. Bovendien bestaat er op de woningmarkt fysieke schaarste, i.e. de grond kan maar één keer gebruikt worden, terwijl er in principe gewoon nieuwe aandelen uitgegeven kunnen worden.

Dit geeft de woningmarkt extra robuustheid t.o.v. de aandelenmarkt.

[Miks]

@Sluw
Het reëele prijspijl van 2008 is juist een te hoog pijl, in 2006 of 7 had het IMF gewaarschuwd voor een bubbel, die bleek er ook te zijn. Dat pijl lag toen te hoog gezien de betaalbaarheid, en dat was inclusief mogelijkheid tot aflossingsvrij lenen. Inmiddels is 100% aflossingsvrij niet mogelijk en is de rente gedaald, zowel een prijsstuwende als prijsdempende factor.

De vergelijking met andere steden is lastiger dan het lijkt. Natuurlijk kunnen prijzen hoger, maar alleen als het inkomen ook hoger ligt. In Bangkok kan je voor 80k een appartement kopen wat in Amsterdam 500k kost en in New York 800k. (Prijzen even uit m’n duim gezogen, maar punt is duidelijk toch?)

[ Voor 3% gewijzigd door Miks op 21-05-2020 11:31 ]

[Miks]

immad schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 11:20:
[...]


Je vergeet hier één ding: iedereen heeft een dak boven zijn/haar hoofd nodig, aandelen zijn wat dat betreft van een andere orde. Bovendien bestaat er op de woningmarkt fysieke schaarste, i.e. de grond kan maar één keer gebruikt worden, terwijl er in principe gewoon nieuwe aandelen uitgegeven kunnen worden.

Dit geeft de woningmarkt extra robuustheid t.o.v. de aandelenmarkt.

Niet de schaarste maar de betaalbaarheid is de limiterende factor. En zoals ik al eerder heb betoogd is er voor Nederland als geheel geen schaarste.

[Sluw]

Miks schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 11:26:
@Sluw
Het reëele prijspijl van 2008 is juist een te hoog pijl, in 2006 of 7 had het IMF gewaarschuwd voor een bubbel, die bleek er ook te zijn. Dat pijl lag toen te hoog gezien de betaalbaarheid, en dat was inclusief mogelijkheid tot aflossingsvrij lenen. Inmiddels is 100% aflossingsvrij niet mogelijk en is de rente gedaald.

De vergelijking met andere steden is lastiger dan het lijkt. Natuurlijk kunnen prijzen hoger, maar alleen als het inkomen ook hoger ligt. In Bangkok kan je voor 80k een appartement kopen wat in Amsterdam 500k kost en in New York 800k. (Prijzen even uit m’n duim gezogen, maar punt is duidelijk toch?)

Begrijp ik, maar mijn punt is dat Nederland sterk verandert en dat naast de "gewone" prijsstijging de regels gewoon veranderen. Vooral de randstad bestaat niet meer uit losse steden en dorpjes, daar heb je een sterke economie om die centra en aanwas van mensen die daar moeten zijn. Utrecht heeft nu 350.000 inwoners, verwachting is dat dat over 5 jaar 400.000 zijn, 50.000 groei in 5 jaar.

Edit:

Er is over heel NL inderdaad geen schaarste maar wel een verdeling tussen randstad/provincie en arm/rijk.

Bron rtlz

Het inwoneraantal van de Nederlandse hoofdstad groeit de komende 16 jaar met ruim 150.000; een groei van bijna 20 procent ten opzichte van 2019.

...

Ook Utrecht, Rotterdam en Den Haag zullen tussen de 15 en 20 procent groeien, is de verwachting van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Deze grote steden zijn relatief jong en groeien vooral door een hoger geboorte- dan sterftecijfer.

Naast de grote steden groeien ook hun randgemeenten: Almere en de Haarlemmermeer, Zuidplas en Rijswijk. Andere steden met meer dan honderdduizend inwoners zullen hun bevolking ook zien groeien.

[ Voor 29% gewijzigd door Sluw op 21-05-2020 11:35 ]

[fsfikke]

Miks schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 11:29:
[...]


Niet de schaarste maar de betaalbaarheid is de limiterende factor. En zoals ik al eerder heb betoogd is er voor Nederland als geheel geen schaarste.

Dat zou mooi nieuws zijn voor de politiek, toch hebben die duidelijk een andere overtuiging:

quote: https://www.rijksoverheid...ellen-aanpak-woningtekort

Het tekort aan woningen is met 3,2% historisch groot.

Zie ook

quote: https://fd.nl/economie-po...ingtekort-loopt-verder-op

In 2022 bereikt het tekort naar verwachting een dieptepunt van 360.000 woningen. Vooral voor starters ontbreken passende nieuwe woningen. Daarnaast stokt de doorstroming op de woningmarkt.

of https://www.prodeomakelaa...ekort-van-300000-woningen

Misschien is de totale som van woningen waar je altijd op terugkomt dus niet zo relevant. Je kan een starter die in Amsterdam werkt moeilijk zeggen dat hij maar een boerderij in Limburg moet kopen. Jou idee dat de markt zich vanzelf schikt naar het aanbod gaat niet werken zolang banen zich niet op de zelfde manier verspreiden naar de regio's waar huizen niet schaars zijn.

[ Voor 17% gewijzigd door fsfikke op 21-05-2020 11:41 ]

[Miks]

@Sluw oftewel schaarste kan geen prijsstuwende factor zijn op de lange termijn. Op de korte wel, want ‘iedereen’ wil in de grote steden en overbiedt elkaar daar nog.

Die gecreëerde overwaarde stroomt de stad uit en bereikt uiteindelijk alle omliggende gebieden (bijv de boomers die in Drenthe een huis kopen). Iedereen betaalt daardoor steeds meer voor hetzelfde, gedreven door de starters die zich voor relatief veel geld in een huisje stoppen. Dat houdt zich in stand tot het stokt. En dat kan de financiële crisis zijn (leenbeperkingen omdat de bank op de rem trapt), een natuurramp (komt over tientallen jaren nog) of een werkloosheidsgolf (wordt verwacht in 2020).

@fsfikke uiteindelijk heffen lokale tekorten zich op. Je denkt in korte termijn, maar een huis koop je niet voor de korte termijn. In jouw voorbeeld: die Amsterdamse starter koopt misschien dat huis in Amsterdam, maar degene die er woonde koopt dat grotere huis in Geldrop en degene die daar woonde koopt dat landhuis in Limburg. Geef het een paar jaar, we hebben grote niet natuurlijke (geboorte) groei gehad in Nederland de afgelopen tijd. Het punt van @kabeltjekabel

[ Voor 25% gewijzigd door Miks op 21-05-2020 11:53 ]

[Rubbergrover1]

Miks schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 11:29:
[...]


Niet de schaarste maar de betaalbaarheid is de limiterende factor. En zoals ik al eerder heb betoogd is er voor Nederland als geheel geen schaarste.

Nou, dan zal de ruimte in Londen al helemaal geen probleem zijn. Voor Engeland als geheel is er immers totaal geen schaarste aan grond.

[Rubbergrover1]

Valorian schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 10:50:
[...]

Wat ik erger vind is dat mijn vrienden de stad verlaten omdat ze (vaak stelletjes, tweeverdieners) een stap willen maken naar een groter huis en (terecht) niet 400-500K willen (of kunnen) neerleggen Voor een rijtjeshuis van een eeuw oud met mini tuintje.

Dat zag je een paar decennia geleden ook al, maar dan natuurlijk voor de prijzen van toen. Ook toen verlieten veel stelletjes de stad omdat ze voor een huisje met tuin de stadse prijzen niet konden of wilden betalen. Weinig nieuws wat dat betreft.

[Douweegbertje]

M.b.t. een recessie en de invloed op de huizenprijzen: Het is deels belangrijk om te zien dat het enorm veel mensen beïnvloed. Derhalve zal het (nog) niet hard gaan klappen verwacht ik. De banken en de overheid laten niet zo'n grote groep in de steek omdat het effect dan te groot wordt.
Was het nou maar een klein groepje over een iets langere periode dan hadden die mensen nu pech. Nu zie je gewoon collectief aanpassingen zodat alles enigszins nog overeind blijft.
Niet voor niets dat direct aan de start van de lockdown direct naar buiten kwam dat iedereen uitstel kon krijgen voor het betalen van de hypotheek & zijn diverse bedrijven ook zwaar geholpen om overeind te blijven. Voeg daarbij aan toe dat heel de wereld er last van heeft, dus het collectief is nog groter.

Persoonlijk vind ik dit ook deels jammer. < 1 maand in lockdown had je gewoon het ongezonde moeten laten klappen. Dat zou veel gezonder zijn geweest voor de economie. Als je niet eens 1 maand rond kan komen heb je domweg geen recht op bestaan als bedrijf (ja, hard statement). Idem voor huiseigenaren natuurlijk.

Wellicht maken we het uitstel nu alleen maar groter en erger, maar hier is denk ik nog iets meer voor nodig dan wat er nu gebeurd.

[Miks]

@Douweegbertje Hoe kan de overheid zo’n grote groep dan helpen? Banken zijn er niet om te helpen, die zijn er om winst te maken.

[ Voor 32% gewijzigd door Miks op 21-05-2020 11:56 ]

[Sluw]

Miks schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 11:45:
@Sluw oftewel schaarste kan geen prijsstuwende factor zijn op de lange termijn. Op de korte wel, want ‘iedereen’ wil in de grote steden en overbiedt elkaar daar nog.

Die gecreëerde overwaarde stroomt de stad uit en bereikt uiteindelijk alle omliggende gebieden (bijv de boomers die in Drenthe een huis kopen). Iedereen betaalt daardoor steeds meer voor hetzelfde, gedreven door de starters die zich voor relatief veel geld in een huisje stoppen. Dat houdt zich in stand tot het stokt. En dat kan de financiële crisis zijn (leenbeperkingen omdat de bank op de rem trapt), een natuurramp (komt over tientallen jaren nog) of een werkloosheidsgolf (wordt verwacht in 2020).

@fsfikke uiteindelijk heffen lokale tekorten zich op. Je denkt in korte termijn, maar een huis koop je niet voor de korte termijn. In jouw voorbeeld: die Amsterdamse starter koopt misschien dat huis in Amsterdam, maar degene die er woonde koopt dat grotere huis in Geldrop en degene die daar woonde koopt dat landhuis in Limburg. Geef het een paar jaar, we hebben grote niet natuurlijke (geboorte) groei gehad in Nederland de afgelopen tijd. Het punt van @kabeltjekabel

Waarom stroomt de overwaarde de stad uit? Mensen zijn gewend aan de voordelen van de stad. Je ziet in m'n vorige bron dat omliggende gebieden krimpen.

[Rubbergrover1]

Douweegbertje schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 11:53:
Als je niet eens 1 maand rond kan komen heb je domweg geen recht op bestaan als bedrijf (ja, hard statement).

Als je als bedrijf pas je bedrijfsvoering gaat aanpassen als de problemen die je kunt voorzien zich ook daadwerkelijk voordoen, dan heb je als bedrijf ook geen recht op bestaan. Door de maatregelen wou de overheid juist voorkomen dat ook gezonde bedrijven bij voorbaat al op de noodrem trapten.

[Douweegbertje]

Miks schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 11:56:
@Douweegbertje Hoe kan de overheid zo’n grote groep dan helpen? Banken zijn er niet om te helpen, die zijn er om winst te maken.

https://www.rijksoverheid...rus-financiele-regelingen ?

En prima statement over banken, maar dat is ook exact mijn punt. Een bank moet winst maken dus dan heb je 2 keuzes:

1: Laat zo'n grote groep stikken, verlies van woning = ?? nergens meer iets aan te verdienen
2: Je vraagt desnoods een half jaar geen geld, ondersteund ze, behoud van huis = ?? weer inkomsten na x periode

Natuurlijk even zwart-wit als voorbeeld beschreven, maar als de banken iedereen laat stikken zijn ze straks zelf ook de sjaak.

[bulle bas]

Ik heb nog eens een berekening gemaakt wat de pure kosten zijn (dus geen aflossing) van kopen. Dit maakt een eerlijk vergelijk met huren mogelijk.

In dit geval twee personen die ieder 1x modaal verdient. Dat stel zou 387K kunnen lenen met dat gezamenlijke inkomen. Ik ga uit van de rente van 1,5% op een hypotheek van 20 jaar. De woning is een bestaande woning van €300K.

Er is 20K opgenomen voor aanpassingen badkamer/keuken/.. Dat kost op maandbasis 167 eur bij 120 woonmaanden, of 333 eur bij 60 woonmaanden.

Het model gaat ervan uit dat de waardeverandering in 60 maanden plaatsvindt, en daarna stabiel blijft.
De kosten voor zowel aankoop als verkoop na x woonmaanden zijn ook opgenomen.




Conclusies die ik trek is dat

1. ... je niet heel hard beloont wordt voor de inflexibiliteit. Het ligt eraan wat je huuralternatief is, een complete gezinswoning is vaak wat duurder dan een appartement voor 2-3 personen meen ik.
2. ... de nettorente niet de echte kosten zijn met maar 156 euro per maand. De grote kosten zitten elders.

[fsfikke]

Miks schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 11:45:
@Sluw oftewel schaarste kan geen prijsstuwende factor zijn op de lange termijn. Op de korte wel, want ‘iedereen’ wil in de grote steden en overbiedt elkaar daar nog.
[...]

@fsfikke uiteindelijk heffen lokale tekorten zich op. Je denkt in korte termijn, maar een huis koop je niet voor de korte termijn.

Juist op de lange termijn is er schaarste. Jij gaat uit van een gelijkblijvende tot dalende bevolking. Op basis van een kleine reductie van immigratie tijdens het begin van een mogelijke crisis. Grond is gewoon eindig en dus schaars, al helemaal in Nederland. De (wereld)bevolking groeit op de lange termijn gewoon door, ook in NL:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...uim-17-4-miljoen-inwoners Je ziet dat geboorte altijd nog hoger is dan sterfte. Dus ook zonder immigratie stijgt de bevolking gestaag door.

Kan je voorbeelden geven van landen waar zo een verzadiging heeft plaatsgevonden? Steden als New York, Hong Kong, London, SF zijn allemaal blijven groeien. Ondanks dat je in de landen om die steden heen genoeg overschot hebt. Nergens zag je dat er een evenwicht ontstond tussen nieuwe aanwas en mensen die naar het platteland trokken.

[ Voor 7% gewijzigd door fsfikke op 21-05-2020 12:23 ]

[bite]

fsfikke schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 11:37:
[...]
Misschien is de totale som van woningen waar je altijd op terugkomt dus niet zo relevant. Je kan een starter die in Amsterdam werkt moeilijk zeggen dat hij maar een boerderij in Limburg moet kopen. Jou idee dat de markt zich vanzelf schikt naar het aanbod gaat niet werken zolang banen zich niet op de zelfde manier verspreiden naar de regio's waar huizen niet schaars zijn.

Als je werk vind in de stad heb je recht op een woning? Gezien de prijzen en vraag lijkt wonen in de stad een luxe, geen recht en dus voorbehouden aan mensen die veel geld of hoge inkomsten hebben. Ergo meer centen regelen of elders gaan werken ofwel voor de werkgever meer betalen of verhuizen omdat het personeel te duur is. Als je voor een klus aan je woning kan kiezen uit een dure Amsterdammer of goedkope pool wat wordt het dan?

[ Voor 8% gewijzigd door bite op 21-05-2020 12:16 ]

[fsfikke]

bite schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 12:13:
[...]
Als je werk vind in de stad heb je recht op een woning? Gezien de prijzen en vraag lijkt wonen in de stad een luxe, geen recht en dus voorbehouden aan mensen die veel geld of hoge inkomsten hebben. Ergo meer centen regelen of elders gaan werken ofwel voor de werkgever meer betalen of verhuizen?

Inderdaad, het verhaal is altijd dat prijsontwikkeling van grote Nederlandse steden niet te vergelijken zijn met die van de grote metropolen der aarde omdat de salarissen hier niet hetzelfde zijn. Maar die stijging gaat natuurlijk hand in hand. In Palo Alto was het modale inkomen 30 jaar geleden ook nog niet $137.000. Daar is het wel naartoe gegroeid en parallel zijn de huizenprijzen meegestegen.

[ Voor 4% gewijzigd door fsfikke op 21-05-2020 12:18 ]

[kabeltjekabel]

Miks schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 11:45:
[...]
@fsfikke uiteindelijk heffen lokale tekorten zich op. Je denkt in korte termijn, maar een huis koop je niet voor de korte termijn. In jouw voorbeeld: die Amsterdamse starter koopt misschien dat huis in Amsterdam, maar degene die er woonde koopt dat grotere huis in Geldrop en degene die daar woonde koopt dat landhuis in Limburg. Geef het een paar jaar, we hebben grote niet natuurlijke (geboorte) groei gehad in Nederland de afgelopen tijd. Het punt van @kabeltjekabel

Helaas nog steeds geen voltooid verleden tijd.

fsfikke schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 12:09:
[...]

Juist op de lange termijn is er schaarste. Jij gaat uit van een gelijkblijvende tot dalende bevolking. Op basis van een kleine reductie van immigratie tijdens het begin van een mogelijke crisis. Grond is gewoon eindig en dus schaars, al helemaal in Nederland. De (wereld)bevolking groeit op de lange termijn gewoon door, ook in NL:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...uim-17-4-miljoen-inwoners Je ziet dat geboorte altijd nog hoger is dan sterfte. Dus ook zonder immigratie stijgt de bevolking gestaag door.

[...]

Heb je de trendlijn gezien van geboorten en sterfte? Dat is een X. We zitten momenteel heel dicht links van het kruispunt van die X. Duitsland is daar al enkele jaren voorbij. Als we dit jaar hetzelfde migratiesaldo zouden ehbben als in 2004 (-16K) dan komen we al op een netto bevolkingsafname uit, terwijl dat in 2004 nog steeds resulteerde in +47K.

Je kunt het zo nakijken bij het CBS. Het aantal geboortes is nog nooit zo laag geweest en de bevolking nog nooit zo groot geweest. Dat is ook logisch; het aantal kinderen per vrouw is al ~40 jaar onder de twee, dus elke nieuwe generatie wordt kleiner dan de generatie ervoor. De enige reden dat er nog een natuurlijke groei is, is vergrijzing. Maar geef het een paar jaar, en de babyboomers overlijden in grotere getalen dan hun nakomelingen voor nieuwe aanwas zorgen. In Duitsland is dit al enkele jaren het geval overigens omdat daar de afname van het aantal kinderen per vrouw nog groter is geweest.

Nu kan er natuurlijk nog van alles gebeuren dit jaar; van een geboortegolf van "Coronababy's" eind december of juist een massale sterfte van ouderen; dat heb ik nog geeneens meegenomen.

Als je het over bevolkingsgroei hebt in NL is dat straks enkel en alleen van immigratie. Laten we daar gewoon duidelijk over zijn.

[ Voor 60% gewijzigd door kabeltjekabel op 21-05-2020 13:27 ]

[Wilf]

Mark31 schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 09:29:
[...]


Tonnen verlies nog wel?
Voor een starterswoning ga je echt geen tonnen verlies op maken, op doorstroomwoningen kan dat wel inderdaad mits de huizenmarkt echt met hele grote getallen naar beneden kelderen.

Tonnen lijkt me niet veel in een stad waarin een rijtjeshuis makkelijk 2 miljoen kan kosten.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 11:52:
[...]

Dat zag je een paar decennia geleden ook al, maar dan natuurlijk voor de prijzen van toen. Ook toen verlieten veel stelletjes de stad omdat ze voor een huisje met tuin de stadse prijzen niet konden of wilden betalen. Weinig nieuws wat dat betreft.

En toen werden steden onleefbaar en zakte de huizenprijzen in de steden flink…

Douweegbertje schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 11:53:Als je niet eens 1 maand rond kan komen heb je domweg geen recht op bestaan als bedrijf (ja, hard statement).

Bijzonder statement. Je weet dat je als bedrijf verplicht bent om winst te maken en dat daaraan risico verbonden zit?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Valorian schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 10:50:
[...]Wat ik erger vind is dat mijn vrienden de stad verlaten omdat ze (vaak stelletjes, tweeverdieners) een stap willen maken naar een groter huis en (terecht) niet 400-500K willen (of kunnen) neerleggen Voor een rijtjeshuis van een eeuw oud met mini tuintje. Snap ik ook helemaal. Maar vrees dat Utrecht wat dat betreft gewoon A’dam volgt en langzaam maar zeker alleen nog voor studenten, rijken en sociaal huurders te betalen is. De hele middengroep kiest eieren voor zijn geld.

Dit is eigenlijk triester dan het lijkt. Voor mensen met een binding maar geen geld betekent dat een verplichte verhuizing. Daardoor verdwijnen culturen, tradities, buurtschappen en dialecten.

[ Voor 20% gewijzigd door Wilf op 21-05-2020 13:59 ]

[fsfikke]

bulle bas schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 12:04:
Ik heb nog eens een berekening gemaakt wat de pure kosten zijn (dus geen aflossing) van kopen. Dit maakt een eerlijk vergelijk met huren mogelijk.
[...]
Conclusies die ik trek is dat

1. ... je niet heel hard beloont wordt voor de inflexibiliteit. Het ligt eraan wat je huuralternatief is, een complete gezinswoning is vaak wat duurder dan een appartement voor 2-3 personen meen ik.

Trek hem eens de andere kant door, bij 10% waardestijging naar €330k over 10 jaar. (Voor sommigen fantasiedenken, voor anderen gerommel in de marge) Dan kost je die woning €647.98 bij 10 jaar of €683.81 bij 5 jaar.
Is die kans op korte termijn groot? Nee, maar 10 jaar is al niet meer korte termijn en de mogelijkheid bestaat nog steeds. Bij huren schrijf je het geld sowieso af.

Volgens https://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/ is de gemiddelde vraagprijs van koopwoningen €2930/m2.
Volgens https://www.pararius.nl/n...-in-vrije-sector-koelt-af is de gemiddelde m2 prijs van vrije sector huurwoningen in Nederland €16.77.

Voor die €300k koop je dus gemiddeld een woning van 102m2, wat een huur van €1717 zou betekenen. Dat komt dus overeen met 10 jaar lang een koopwoning hebben en die met 30% verlies verkopen.

[fsfikke]

kabeltjekabel schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 13:03:
[...]

Als je het over bevolkingsgroei hebt in NL is dat straks enkel en alleen van immigratie. Laten we daar gewoon duidelijk over zijn.

Prima, maar groei blijft groei.

[Verwijderd]

Wilf schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 13:38:
[...]
Tonnen lijkt me niet veel in een stad waarin een rijtjeshuis makkelijk 2 miljoen kan kosten.

Het gaat over starters en jij komt met voorbeelden van 2 miljoen aanzetten. Welke starters zijn dat precies?

[kabeltjekabel]

fsfikke schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 13:45:
[...]

Prima, maar groei blijft groei.

De ene groei is de andere niet. Dit jaar 30K geboorten extra legt geen enkele druk op de huisvestiging zoals 30K statushouders dat wel doen

[goldmemberf1]

bulle bas schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 12:04:
Ik heb nog eens een berekening gemaakt wat de pure kosten zijn (dus geen aflossing) van kopen. Dit maakt een eerlijk vergelijk met huren mogelijk.

In dit geval twee personen die ieder 1x modaal verdient. Dat stel zou 387K kunnen lenen met dat gezamenlijke inkomen. Ik ga uit van de rente van 1,5% op een hypotheek van 20 jaar. De woning is een bestaande woning van €300K.

Er is 20K opgenomen voor aanpassingen badkamer/keuken/.. Dat kost op maandbasis 167 eur bij 120 woonmaanden, of 333 eur bij 60 woonmaanden.

Het model gaat ervan uit dat de waardeverandering in 60 maanden plaatsvindt, en daarna stabiel blijft.
De kosten voor zowel aankoop als verkoop na x woonmaanden zijn ook opgenomen.

[Afbeelding]


Conclusies die ik trek is dat

1. ... je niet heel hard beloont wordt voor de inflexibiliteit. Het ligt eraan wat je huuralternatief is, een complete gezinswoning is vaak wat duurder dan een appartement voor 2-3 personen meen ik.
2. ... de nettorente niet de echte kosten zijn met maar 156 euro per maand. De grote kosten zitten elders.

Ik zie dat je niet meer bent ingegaan op het voorbeeld dat ik je schetste van een nieuwbouwwoning, koop vs huur. Je gaf toen aan dat er niks van klopte, was eigenlijk wel benieuwd waarom niet.

In dat voorbeeld kun je namelijk niet rekenen met 200eu p/m aan onderhoudskosten, die zijn er gewoonweg niet nagenoeg. Ook de cosmetische aanpassingen gelden niet, aangezien die net zo gelden voor de huurwoning (daar zullen ze ook de standaard cheap ass keuken en badkamer in stoppen). Kosten koper geldt niet (wel dubbele lasten afhankelijk van hoe je die opvangt).

[Wilf]

Verwijderd schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 14:24:
[...]


Het gaat over starters en jij komt met voorbeelden van 2 miljoen aanzetten. Welke starters zijn dat precies?

Starters in Amsterdam wellicht? Ze huren al 10 jaar in de regio dus ik neem aan dat ze daar al een tijd wonen en werken en zeker geen studenten meer zijn. En ik had al gezegd: Als je geld zat hebt: nu kopen. Als je alleen KK kan betalen: even wachten. En het grijs ertussenin laat ik aan eigen verantwoordelijkheid.

[bulle bas]

fsfikke schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 13:42:
[...]

Trek hem eens de andere kant door, bij 10% waardestijging naar €330k over 10 jaar. (Voor sommigen fantasiedenken, voor anderen gerommel in de marge) Dan kost je die woning €647.98 bij 10 jaar of €683.81 bij 5 jaar.
Is die kans op korte termijn groot? Nee, maar 10 jaar is al niet meer korte termijn en de mogelijkheid bestaat nog steeds. Bij huren schrijf je het geld sowieso af.

Je bedragen kloppen bij 10% waardestijging, dat kan ik bevestigen.
"Bij huren schrijf je het geld sowieso af" Zo moet je er bij deze berekening niet naar kijken, we kijken puur naar de kosten van wonen. Met die waardestijging kom je op 648 eur p/m over 10jr aan kosten. Dat bedrag zou je dan moeten vergelijken met een huurhuis.

Volgens https://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/ is de gemiddelde vraagprijs van koopwoningen €2930/m2.
Volgens https://www.pararius.nl/n...-in-vrije-sector-koelt-af is de gemiddelde m2 prijs van vrije sector huurwoningen in Nederland €16.77.

Voor die €300k koop je dus gemiddeld een woning van 102m2, wat een huur van €1717 zou betekenen. Dat komt dus overeen met 10 jaar lang een koopwoning hebben en die met 30% verlies verkopen.

Voor mijn gevoel is €1717 huur stevig. Er is zelfs in de buurt van grote steden vrij veel te vinden in de categorie 1000-1300 eur.
Ik denk dat de gemiddelde huurprijs omhoog geholpen wordt doordat de onderkant begint aan de bovenkant van de huurtoeslaggrens.

[trepaulo]

Absoluut stevig, maar als ik kijk naar de situatie bij mij in de buurt, nieteens zo ver van de realiteit:

nieuwbouw-huur eengezinswoning (concept Morgenwonen) 1650-1750/mnd https://www.funda.nl/huur...41802828-abtswoudseweg-8/

Of als je even verderop in Rijswijk-buiten praktisch dezelfde (concept morgenwonen) woning zou willen kopen: 380-400k https://www.funda.nl/koop...krijk-de-lanen-bouwnr-19/

Als je die huur kan betalen, kun je ook de hypotheek ophoesten, die (proefberekeningetje via willekeurige hypotheekverstrekker) ongeveer uitkomt op 1350 bruto/mnd bij 10jr vast, inclusief aflossen.

Als je daar een aantal jaar blijft wonen, kun je volgens mij een aanzienlijke daling van de woningmarkt wel overleven.

[bulle bas]

goldmemberf1 schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 14:30:
[...]


Ik zie dat je niet meer bent ingegaan op het voorbeeld dat ik je schetste van een nieuwbouwwoning, koop vs huur. Je gaf toen aan dat er niks van klopte, was eigenlijk wel benieuwd waarom niet.

Ik heb dat niet gezegd, wel dat ik een paar problemen signaleerde in jouw schatting. Jij had een hogere hypotheek dan de woningwaarde

In dat voorbeeld kun je namelijk niet rekenen met 200eu p/m aan onderhoudskosten, die zijn er gewoonweg niet nagenoeg. Ook de cosmetische aanpassingen gelden niet, aangezien die net zo gelden voor de huurwoning (daar zullen ze ook de standaard cheap ass keuken en badkamer in stoppen). Kosten koper geldt niet (wel dubbele lasten afhankelijk van hoe je die opvangt).

Bij nieuwbouw wordt er vaak helemaal geen keuken geleverd, omdat dat zo smaakafhankelijk is.

Bij nieuwbouw tel ik er even 12000 euro huur dubbele lasten bij cosmetische kosten op. Fair? Aangezien je weinig schilderwerk hebt, spaar je nu slecht 50 euro p/m voor onderhoud:



NOOT: Ik reken steeds geen aankoopmakelaar mee.

[Jopie035]

kabeltjekabel schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 14:24:
[...]


De ene groei is de andere niet. Dit jaar 30K geboorten extra legt geen enkele druk op de huisvestiging zoals 30K statushouders dat wel doen

Het gaat om groei in huishoudens niet per se in personen. En de groei in huishoudens (veel meer 1-persoonshuishoudens dan vroeger) is groter dan de groei in bevolking.

[kabeltjekabel]

trepaulo schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 14:51:
Absoluut stevig, maar als ik kijk naar de situatie bij mij in de buurt, nieteens zo ver van de realiteit:

nieuwbouw-huur eengezinswoning (concept Morgenwonen) 1650-1750/mnd https://www.funda.nl/huur...41802828-abtswoudseweg-8/

Of als je even verderop in Rijswijk-buiten praktisch dezelfde (concept morgenwonen) woning zou willen kopen: 380-400k https://www.funda.nl/koop...krijk-de-lanen-bouwnr-19/

Als je die huur kan betalen, kun je ook de hypotheek ophoesten, die (proefberekeningetje via willekeurige hypotheekverstrekker) ongeveer uitkomt op 1350 bruto/mnd bij 10jr vast, inclusief aflossen.

Als je daar een aantal jaar blijft wonen, kun je volgens mij een aanzienlijke daling van de woningmarkt wel overleven.

Euh... dat is 10 minuten lopen naar het station (huurwoning) versus naast de A4 wonen. Ik kan me zo voorstellen dat dat al snel een half tot heel tonnetje scheelt.

Overigens is de inhoud in kubieke meters van dat huurhuis volgens mij wat opgeklopt. 5,42 x 9 x 2x 2,6 + 5,42x9x4x0,5 = ~350 kuub, niet 475. Of zijn de woningscheidende muren tegenwoordig ook 'inhoud'

[ Voor 9% gewijzigd door kabeltjekabel op 21-05-2020 15:07 ]

[fsfikke]

bulle bas schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 14:38:
[...]

Je bedragen kloppen bij 10% waardestijging, dat kan ik bevestigen.

Is ook niet zo moeilijk om 30.000 door 120 en 60 te delen

"Bij huren schrijf je het geld sowieso af" Zo moet je er bij deze berekening niet naar kijken, we kijken puur naar de kosten van wonen. Met die waardestijging kom je op 648 eur p/m over 10jr aan kosten. Dat bedrag zou je dan moeten vergelijken met een huurhuis.


[...]

Voor mijn gevoel is €1717 huur stevig. Er is zelfs in de buurt van grote steden vrij veel te vinden in de categorie 1000-1300 eur.
Ik denk dat de gemiddelde huurprijs omhoog geholpen wordt doordat de onderkant begint aan de bovenkant van de huurtoeslaggrens.

Ik denk ook dat €1717 te hoog zit. Ik huur op dit moment iets meer dan 100m2 in prime locatie in Den Haag en betaal daar iets boven de €1600 voor. Dat kan zeker goedkoper.

Verwijderd schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 14:24:
[...]


Het gaat over starters en jij komt met voorbeelden van 2 miljoen aanzetten. Welke starters zijn dat precies?

De ene starter is de andere niet. Ik ben volgens de definitie waarschijnlijk ook een starter, begin 30, altijd gehuurd net een huis gekocht. Niet van 2 miljoen, maar wel 7 cijferig, van de bank hadden we overigens nog een stuk hoger mogen gaan.

Het alternatief zou zijn om nog 10 jaar te huren. In dit appartement zou dat ruim 2 ton kosten, terwijl het niet vergelijkbaar is met het huis wat we gekocht hebben dus eigenlijk moet je dan nog veel meer rekenen. Dus waarom zouden we dan uit angst voor dalen de prijzen in een huurappartementje blijven zitten? So what als dat huis 1 of 2 ton minder waard wordt.

Voor de meer modale starter is heeft het wel grotere impact om 2 ton kwijt te zijn voor 10 jaar huren. Dat geld moet ook gewoon eerst verdient worden.

bulle bas schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 15:15:
[...]

Wordt spontaan nieuwsgierig naar je functie en beloning, mss moet ik ook eens gaan onderhandelen. Jij bent wel een heel bijzondere starter.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 15% gewijzigd door fsfikke op 21-05-2020 15:20 ]

[bulle bas]

fsfikke schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 15:11:
De ene starter is de andere niet. Ik ben volgens de definitie waarschijnlijk ook een starter, begin 30, altijd gehuurd net een huis gekocht. Niet van 2 miljoen, maar wel 7 cijferig, van de bank hadden we overigens nog een stuk hoger mogen gaan.

Wordt spontaan nieuwsgierig naar je functie en beloning, mss moet ik ook eens gaan onderhandelen. Jij bent wel een heel bijzondere starter.

[ Voor 4% gewijzigd door bulle bas op 21-05-2020 15:16 ]

[goldmemberf1]

bulle bas schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 14:52:
[...]

Ik heb dat niet gezegd, wel dat ik een paar problemen signaleerde in jouw schatting. Jij had een hogere hypotheek dan de woningwaarde


[...]


Bij nieuwbouw wordt er vaak helemaal geen keuken geleverd, omdat dat zo smaakafhankelijk is.

Bij nieuwbouw tel ik er even 12000 euro huur dubbele lasten bij cosmetische kosten op. Fair? Aangezien je weinig schilderwerk hebt, spaar je nu slecht 50 euro p/m voor onderhoud:

[Afbeelding]

NOOT: Ik reken steeds geen aankoopmakelaar mee.

Mis ik iets in jouw berekening? Ik kom obv jouw cijfers tot een maandbedrag (bij 120 maanden wonen) van 612eu bij 0% waardedaling, 712eu bij 10%, 962eu bij 20% etc.

De berekening van 5 jaar klopt ook niet, want je lost bij annuïteiten in het begin meer rente af, dus kun je dat bedrag niet zomaar 'door 2 delen'. Maar goed, van jouw 18k uitgaande kom ik bij 20% waardeverlies in 5 jaar niet op 2465eu maar op 1462.

[bulle bas]

goldmemberf1 schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 15:45:
[...]


Mis ik iets in jouw berekening? Ik kom obv jouw cijfers tot een maandbedrag (bij 120 maanden wonen) van 612eu bij 0% waardedaling, 712eu bij 10%, 962eu bij 20% etc.

De berekening van 5 jaar klopt ook niet, want je lost bij annuïteiten in het begin meer rente af, dus kun je dat bedrag niet zomaar 'door 2 delen'. Maar goed, van jouw 18k uitgaande kom ik bij 20% waardeverlies in 5 jaar niet op 2465eu maar op 1462.

Ik weet niet hoe je daarop komt. Kan je jouw berekening laten zien?

[trippelb]

Met welk rentepercentage wordt er gerekend? Als ik met 1,4% reken kom ik aan 37.000 euro brutorente lasten uit. Dat scheelt weer een €100 per maand.

Daarnaast zijn mij de extra overheidslasten die je telt niet duidelijk.

Bedoel je hiermee de gemeente belasting? Of het fictief rendement eigenwoningbezit?

Als je het box1 vermogen van je woning als uitgaven meetelt denk ik dat je ook het hypotheekrente voordeel groter moet laten uitvallen. Websites als bereken het nemen die extra belasting al mee in de netto maandlasten.

Als je 1200 euro per jaar aan extra gemeentebelasting hebt voor een woning van €300.000 ben ik nieuwsgierig in welke gemeente je woont.

[goldmemberf1]

bulle bas schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 16:45:
[...]


Ik weet niet hoe je daarop komt. Kan je jouw berekening laten zien?

bulle bas schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 16:45:
[...]


Ik weet niet hoe je daarop komt. Kan je jouw berekening laten zien?

De bedragen die je noemt in je tabel delen door 120 of 60. Of heb jij die bovenste rij kosten er nu bij opgeteld?

[trippelb]

Inderdaad

807x120=96840
96840-37457-12000-6000=€41383

Waar zijn die 41000 euro gebleven?

[goldmemberf1]

trippelb schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 17:00:
Inderdaad

807x120=96840
96840-37457-12000-6000=€41383

Waar zijn die 41000 euro gebleven?

Ik snap werkelijk niet wat je nu bedoelt.

[Verwijderd]

fsfikke schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 15:11:


De ene starter is de andere niet. Ik ben volgens de definitie waarschijnlijk ook een starter, begin 30, altijd gehuurd net een huis gekocht. Niet van 2 miljoen, maar wel 7 cijferig, van de bank hadden we overigens nog een stuk hoger mogen gaan.

Fijn. Maar kunnen we het erover eens zijn dat dat niet het geval is als we hebben over de starter waarvan we weten wie we nu eigenlijk bedoelen? Je weet wel, die een woning zoekt van zo rond de 2 tot 3,5 ton waar zo ongeveer het grootste deel van de starters naar op zoek is.

[eMiz0r]

Even een domme vraag misschien, maar wat maakt een waardedaling uit als je niet verkoopt? En andersom een stijging? Die bakstenen of je dak veranderen daar niet door toch?

[ Voor 5% gewijzigd door eMiz0r op 21-05-2020 17:39 ]

[Verwijderd]

eMiz0r schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 17:37:
Even een domme vraag misschien, maar wat maakt een waardedaling uit als je niet verkoopt? En andersom een stijging? Die bakstenen of je dak veranderen daar niet door toch?

Klopt, helemaal niks. Maar als je niet in de situatie zit dat je al een huis hebt of kan betalen, zal het voor een tegenstander die dat niet heeft een argument zijn om dat als nadeel aan te brengen.

[dr.lowtune]

eMiz0r schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 17:37:
Even een domme vraag misschien, maar wat maakt een waardedaling uit als je niet verkoopt? En andersom een stijging? Die bakstenen of je dak veranderen daar niet door toch?

Waardedaling kan een effect hebben op de loan to value, daarmee een effect op je rentepercentage.

Je huis woont er niet minder of beter door....

Ons huis is nu in waarde verdubbelt ten opzichte van 2011, het is een leuke wetenswaardigheid voor ons, maar het huis is niet 2x zo groot geworden ofzo en je moet als je iets anders koopt ook de hoofdprijs betalen.

[fsfikke]

eMiz0r schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 17:37:
Even een domme vraag misschien, maar wat maakt een waardedaling uit als je niet verkoopt? En andersom een stijging? Die bakstenen of je dak veranderen daar niet door toch?

Het risico zit hem voor veel mensen in de gedwongen verkoop. Als je bijv. uit elkaar gaat en geen van de twee wil of kan het huis zelf betalen. Dan moet het verkocht worden tegen de dan lagere waarde. Alsnog wil de bank gewoon het geleende geld in z’n geheel terug + rente. Zo kan het gebeuren dat je zonder huis maar met een schuld blijft zitten.

[Mesque]

dr.lowtune schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 18:08:
[...]


Waardedaling kan een effect hebben op de loan to value, daarmee een effect op je rentepercentage.

Je huis woont er niet minder of beter door....

Ons huis is nu in waarde verdubbelt ten opzichte van 2011, het is een leuke wetenswaardigheid voor ons, maar het huis is niet 2x zo groot geworden ofzo en je moet als je iets anders koopt ook de hoofdprijs betalen.

Dan moet het wel echt hard gaan, als de waardes dusdanig hard gaan dalen dat de bank gaat eisen dat je een taxatie laat doen om tot een hogere LTV te komen. In hypotheekovereenkomsten staat wel dat dit een mogelijkheid is, zijn er toevallig mensen uit de post 2008 crisis hier die een bank hebben gehad die een nieuw taxatierapport eistte?

[eMiz0r]

fsfikke schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 18:15:
[...]

Het risico zit hem voor veel mensen in de gedwongen verkoop. Als je bijv. uit elkaar gaat en geen van de twee wil of kan het huis zelf betalen. Dan moet het verkocht worden tegen de dan lagere waarde. Alsnog wil de bank gewoon het geleende geld in z’n geheel terug + rente. Zo kan het gebeuren dat je zonder huis maar met een schuld blijft zitten.

Nee exact, het risico zit hem in gedwongen verkoop. Maar als je een woning koopt waarbij je rekening houdt met toekomst (gezinsuitbreiding bijv) en de intentie hebt daar 30 jaar te blijven zitten, zal een koopwoning vrijwel altijd beter en goedkoper zijn dan huren.

Ik heb de afgelopen bijna 20 jaar gehuurd en heb maximaal 5 jaar in dezelfde woning gezeten. Mijn argument was dat ik flexibel wilde zijn. Nu ik een stabiele en vaste relatie heb hebben we zojuist een woning gekocht met die gedachte: hier kunnen we oud worden.

Imo zou dat als enige argument moeten gelden in de discussie huur vs koop: hoe lang verwacht je er te wonen. Des te langer dat is, des te goedkoper kopen wordt. Ik gok dat die balans na grofweg 5 jaar al omslaat als je waardestijging of daling achterwege laat. Ik ken mensen die de afgelopen 3 jaar 100k winst hebben gemaakt op hun woning (maar dat ook weer kwijt zijn aan de nieuwe woning die duurder is geworden).

[Requiem19]

eMiz0r schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 18:33:
[...]


Nee exact, het risico zit hem in gedwongen verkoop. Maar als je een woning koopt waarbij je rekening houdt met toekomst (gezinsuitbreiding bijv) en de intentie hebt daar 30 jaar te blijven zitten, zal een koopwoning vrijwel altijd beter en goedkoper zijn dan huren.

Ik heb de afgelopen bijna 20 jaar gehuurd en heb maximaal 5 jaar in dezelfde woning gezeten. Mijn argument was dat ik flexibel wilde zijn. Nu ik een stabiele en vaste relatie heb hebben we zojuist een woning gekocht met die gedachte: hier kunnen we oud worden.

Imo zou dat als enige argument moeten gelden in de discussie huur vs koop: hoe lang verwacht je er te wonen. Des te langer dat is, des te goedkoper kopen wordt. Ik gok dat die balans na grofweg 5 jaar al omslaat als je waardestijging of daling achterwege laat. Ik ken mensen die de afgelopen 3 jaar 100k winst hebben gemaakt op hun woning (maar dat ook weer kwijt zijn aan de nieuwe woning die duurder is geworden).

Het is wel iets genuanceerder denk ik.

Als veel huizen onder water staan, gaat een groot deel van die mensen niet meer verhuizen. Dat gooit de woningmarkt nog meer op slot.

Daarnaast is ‘onder water’ staan ook iets psychologisch. Wellicht dat je dan toch meer gaat sparen (Voor het geval je vrouw er vandoor gaat 😉) ipv geld uitgeven.

Neemt niet weg dat a) onder water staan stuk minder snel gebeurt dan vroeger en b) veel mensen er ws (zoals ik zelf bijv) minder om geven. Mits je er maar lang genoeg blijft wonen.

[ANdrode]

Requiem19 schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 18:57:
[...]
Neemt niet weg dat a) onder water staan stuk minder snel gebeurt dan vroeger en b) veel mensen er ws (zoals ik zelf bijv) minder om geven. Mits je er maar lang genoeg blijft wonen.

Tegelijkertijd haalt het aflossen ook de drempel die de hoge prijzen steunde weg.

Je kan nu ook verhuizen (zonder restschuld, naar een duurdere woning) doordat er afgelost is. De markt blijft liquide zolang mensen door hebben dat ze er eigenlijk op vooruit gaat omdat het gat met de woning die gekocht wordt verkleint wordt.

[Richh]

eMiz0r schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 17:37:
Even een domme vraag misschien, maar wat maakt een waardedaling uit als je niet verkoopt? En andersom een stijging? Die bakstenen of je dak veranderen daar niet door toch?

Omdat je nu met 1 inkomen, 1.5 modaal, geen woning kan kopen waar je kan blijven wonen. In een 50m2 appartement is het krap als je een kinderwens hebt
Dat is precies het hele ding, de woningkeuze is enorm beperkt en met een modaal inkomen kan je precies niks toekomstvasts kopen.

Het nu instappen maakt de kans ook erg klein dat je later kan oversluiten voor een lagere hypotheekrente.

Een stijging maakt, afhankelijk van in welk segment je zit, het door overwaarde makkelijker om door te stromen naar een nieuwe woning.

Het hele woningmarktspelletje zorgt voor enorme vermogensverschillen op lange termijn, afhankelijk van je instapmoment.