Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Mark31]

JSTPS schreef op maandag 18 mei 2020 @ 19:10:
[...]


Dat zou de bevolking onze regering erg kwalijk moeten nemen. Dan doe je het goede en spaar je wat voordat je een huis koopt, is de gemiddelde stijging 2 keer wat je in die tijd hebt kunnen sparen.

We creëeren een systeem dat goed is voor de mensen en landen die diep in de schulden zitten. Erg ongezond. Wat heb je te zoeken op de huizenmarkt zonder geld? Toch kiest men ervoor zich 20/30 jaar in de schulden te steken. Het probleem is dan ook dat je wordt beloond om zo snel mogelijk veel te lenen voor een huis door de constante geldontwaarding van de afgelopen jaren.

Ik hoop dat alle Nederlanders onthouden wat ons is afgenomen deze 8 jaar onder Rutte. Belastingverhoging na verhoging. Btw van 19 naar 21%. Daarna op ons voedsel etc ook nog een verhoging van 50%. Rente is afgeschaft. Zo holt de VVD met de rest van het kartel de middenklasse uit.

Stap 1 zou moeten zijn om maximaal 70% van de aankoopprijs van een huis te mogen lenen, zodat we die Amerikaanse praktijken eruit krijgen in Nederland.

Daarnaast staan we garant voor de schulden van Italië en co, dus reken maar op belastingverhogingen voor de sterke schouders vanaf volgend jaar.

Achteraf gezien moet je jezelf gewoon diep in de schulden steken, als ik dat in 2014 had gedaan zat ik nu in een overgewaardeerd eigen huisje!

Nu hopen op een herhaling van de vorige crisis. Sowieso zullen de prijzen de komende jaren wel wat moeten zakken als de overheid nog wat 25-35 jarigen in een eigen huisje wil stoppen, dus dat komt wel goed. Anders wordt het wachten tot de babyboomers ons hebben verlaten.

Een huis uit eigen zakken betalen is voor bijna niemand weg gelegd zonder hypotheek.
Vroeger ook niet, dus snap ook niet waarom je dat zegt.
Voorbeeld, maandelijkse bruto bedrag hypotheek bedraagt 793 euro.
Sociale huur was 5 jaar geleden waar ik woonde al 700 euro.
In die 30 jaar gaat de huur uiteindelijk veel hoger worden tov je gelijke hypotheek.
Dus wie is er dan beter uit?

[bulle bas]

WreckedG schreef op zondag 17 mei 2020 @ 18:47:
[...]


Interessante data! Ik heb deze data ook even in grafische vorm weergegeven, inclusief de seizoentrends Amsterdam 2010-2019 en heel Nederland 2019. Vanuit deze figuur zie ik geen grote verandering in de trend van 2019 ten opzichte van 2020 voor Amsterdam.

[Afbeelding]

[Afbeelding]

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Merk op dat de grafieken t/m april gaan.

watsonholmes.nl rapporteert in mei

quote: https://www.watsonholmes....COVID19-woningmarkt-7.pdf

In het consumentenvertrouwen is de koopbereidheid sterk gedaald. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de negatieve score op het onderdeel “Gunstige tijd voor grote aankopen”. Het hebben van een baan speelt een grote rol bij de koopbereidheid van consumenten. Ze zijn momenteel veel negatiever over de toekomstige werkloosheid dan in maart. In tijden van onzekerheid worden grote beslissingen zoals een verhuizing uitgesteld. Eerder berichten we al dat het aantal huuropzeggingen voor juni 2020 sterk terugloopt ten opzichte van vorig jaar. Deze week zien we dit effect nog steeds sterk terug nemen en met name op de koopwoningmarkt neemt het aanbod nu snel toe.

Ook interessant is dat er normaal gesproken een piek is van mutaties in hun huurbestand. Die is nu veel lager. Gekoppeld aan het bovenstaande vermoed ik dat de overstap van huur naar koop stokt.

[Moonborne]

Mark31 schreef op maandag 18 mei 2020 @ 15:30:
Sparen met al dat geld wat bijgedrukt is en de lage rente....
Dan ben je echt een dief van je eigen portemonnee.

Volledig eens, het lijkt erop dat de enige manier om te profiteren van de enorme stimulus is om risk assets te kopen. Dus aandelen, vastgoed, ... Na deze crisis mag de brave burger weer gaan helpen om de staatsschuld af te lossen (zoals is gedaan de afgelopen jaren met hogere belastingen na de financiële crisis, terwijl de ECB massaal aan het pompen is).

[bite]

Mark31 schreef op maandag 18 mei 2020 @ 19:19:
[...]
Voorbeeld, maandelijkse bruto bedrag hypotheek bedraagt 793 euro.
Sociale huur was 5 jaar geleden waar ik woonde al 700 euro.
In die 30 jaar gaat de huur uiteindelijk veel hoger worden tov je gelijke hypotheek.
Dus wie is er dan beter uit?

Alle overige kosten voor een huis eigenaar/schuldenaar inbegrepen en worden niet hoger? Heb je goed geregeld

[Mark31]

bite schreef op maandag 18 mei 2020 @ 20:12:
[...]

Alle overige kosten voor een huis eigenaar/schuldenaar inbegrepen en worden niet hoger? Heb je goed geregeld

Klopt maar daarentegen los je ook af.

[ANdrode]

WreckedG schreef op zondag 17 mei 2020 @ 18:47:
[...]
Interessante data! Ik heb deze data ook even in grafische vorm weergegeven, inclusief de seizoentrends Amsterdam 2010-2019 en heel Nederland 2019. Vanuit deze figuur zie ik geen grote verandering in de trend van 2019 ten opzichte van 2020 voor Amsterdam.

Hoe definieer je 'een grote verandering' en hoe zou je uitspraken daarover willen toetsen?

offtopic:
Kan je de maand-over-maand verandering plotten? En eventueel kijken hoe deze het relatief doen? Ik heb de data nu niet om een uitspraak zoals "maart en april vallen in het 5e percentiel van de afgelopen vijf jaar" te doen.

Daarna ontstaat ongetwijfeld de discussie over wat aanbod (zonder te corrigeren voor segment en locatie) zegt over de marktontwikkeling en wat de achterliggende oorzaak is. En de vraag of het over aanbod (aantal woningen dat te koop staat) of over nieuw aanbod.

Dan gaan we daarna verder richting de verklaringen; "Ik verkoop nu niet omdat ik geen inkomensverklaring meer kan krijgen" en "Ik koop nu niet omdat ik denk dat het meer gaat dalen" zorgen beiden voor vraaguitval.

[Beanie]

Miks schreef op maandag 18 mei 2020 @ 19:18:
Dat je nu geen reden voor dalingen ziet en dat er daarom niks aan de hand is, dat is een misvatting. Uit alle hoeken en gaten zien we dat we in de grootste crisis sinds tijden zitten. Groter dan 2008 en dus kan je de verwachting wel maken dat ook de impact voor de woningmarkt groot zal zijn. Zeker weet je het nooit maar ik denk dat -20% niet onrealistisch is.

Dit gaat er gebeuren (ongeveer in deze volgorde)
- lager vertrouwen
- banken verscherpen regels
- meer aanbod
- minder transacties
- nog lager vertrouwen
- mensen kunnen nog minder lenen
- herhaling van hiervoor
- lagere woningprijzen

Dit patroon zag je ook in de vorige crisis en begon vanaf zomer 2007 t/m eind 2013 - oftewel zo’n 6 a 7 jaar. Kocht je in 2008 een huis, dan duurde het 9 jaar voordat het huis ‘duurder’ was geworden (reëele prijs). Zie plaatje hieronder. Het is dus logisch dat we nu nog weinig zien in de woningmarkt: het begint met vertrouwen dat wegebt. Wat wel zo is, koop je nu, dan ben je voor lange tijd de sigaar.

[Afbeelding]
Bron: CBS

Er zijn redenen om aan te nemen dat het herstel veel langer gaat duren als de prijzen met 20% zakken. Oftewel, je bent langer de sigaar als in de vorige crisis. Oftewel, het beeld zal verschuiven van huis als beleggingsobject naar huis als ‘liability’.

Ten eerste is de grootste factor voor prijsstijgingen weg, namelijk de mogelijkheid om meer te kunnen betalen voor hetzelfde. Tweede inkomens tellen al bijna volledig mee (70%) en de rente staat ongekend laag. Hoe minder rente hoe hoger de prijzen. Inmers met dezelfde betaalbaarheid hogere prijzen. Waar je in 2008 nog 5,5% hypotheekrente betaalde, was dat in 2018 nog maar 1,7% (5 jaar vast). Als de rente nog zoveel daalt zitten we in 2029 met een rente van -2,1. Niks is onmogelijk maar dit is zeer onwaarschijnlijk.

Daarnaast zullen we in de toekomst woningen moeten gaan verduurzamen. Dat kost flink veel geld per woning en dat drukt de prijzen in de toekomst meer dan nu omdat we nog niet half begonnen zijn aan deze verduurzamingsslag. Vreemd eigenlijk dat we nog weinig horen over dit onderwerp.

Garanties uit het verleden bieden geen garanties voor de toekomst

Een beeld van vroeger zegt niet dat we dat ook nu weer gaan zien. Dat we economisch een ander beeld gaan zien dit jaar durf ik wel aan als stelling. Dat het de grootste crisis sinds 1930 wordt? Geen idee, op basis van top economen en wat zij denken zou het kunnen. ik geloof het echter op dit moment nog niet allemaal en het hangt sterk af van wat er in de komende maanden gaat gebeuren qua virusontwikkeling. Blijft een tweede golf beperkt (of geheel weg wat unlikely is) dan vallen de effecten mogelijk nog wel mee en zien we enkel een teruggang naar een stabieler normaal wat vele malen beter is dan een heftige daling.

Terug naar de huizenmarkt, klopt dat het vertrouwen bepalend is. Echter zie ik wel dat mensen beter ingelicht zijn in wat een hypotheek e.d. nu inhoudt versus 12 jaar geleden. Daarnaast maakt een lage rente bij mensen misschien wel een sentiment los dat die maandlasten naar ze toe komen waar dat bij 5% rente voor een veel groter deel naar de bank ging en er dus een andere gedachte heerst bij maandlasten.

Woningprijzen gaan dalen de komende periode, dat ben ik wel met je eens. De redenen waarom minder en vind die nog teveel gestoeld op een aanname dat we een exacte kopie krijgen van 2008 en dat de economische ellende ook daadwerkelijk bewaarheid wordt. De prijzen die nu betaald/gevraagd worden zitten sterk aan de limiet (of erover) van betaalbaarheid aan de hand van inkomen. Daar zit geen verdere rek meer in en dus zal er zeker een vlakke lijn in de prijsontwikkeling komen en met de huidige omstandigheden ook een daling.

Niks mis met een daling, maar een zeer scherpe daling is voor niks en niemand goed. Dat creert verkeerd toekomstig beleid. Die scherpe daling is zoals je zelf terecht aanmerkt afhankelijk van vertrouwen. Als met name de media begint te reppen over ellende (oorlogsheadlines verkopen beter) dan gaat het vertrouwen eraan. Daarmee kom ik bij het punt dat enige nuance in ellende, of hosanna, preken niet goed is.

Laat ik er wel aan toevoegen door te zeggen dat kritisch zijn in een markt die op de top zit heel gezond is, maar doorslaan naar pessimisme creëert juist een verkeerd klimaat en daar moet voor gewaakt worden.

Betreft de duurzaamheid, goed punt. Dat gaat voor eeen groot deel van de woningvoorraad een issue worden. Echter wat gaat dan doen met nieuwbouwwoningen? Gaan die meer in trek worden en gaan mensen daar exorbitante prijzen voor betalen? Het is dus aannemelijk dat de prijzen niet over de hele breedte onderuit gaan maar slechts een bepaald segment. Daarmee worden bepaalde woningen misschien nog wel meer belegggingsproducten

Afsluitend, een woning moet geen beleggingsproduct zijn. Het is het immers niet, het is woongenot waar je voor betaalt en dat is voor de een meer waard dan de ander. Overigens begrijp ik de obsessie met overwaarde nog altijd niet, zolang je al in de markt zit is het niks waard tenzij je kleiner gaat wonen of huren.

[Miks]

@Beanie wijze woorden! De woning kan op lange termijn nooit een beleggingsproduct zijn inderdaad. Maar:

Het afdoen van het systeem van woningontwaarding / het terechtkomen in een negatieve spiraal als zijnde ‘in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst’ of ‘this time is different’ vind ik niet sterk. Het mechanisme is wel altijd hetzelfde: vertrouwen dat wegebt leidt tot lagere prijzen. Met een woning ga je een gok aan op de toekomst: je verwacht de woning binnen 30 jaar te kunnen aflossen. Daar is in de kern natuurlijk niks mis mee, maar als het vertrouwen in deze toekomst afbrokkelt dan heeft dat invloed op het heden.

Het gaat er dus om: is de huidige woningprijs reëel als je naar de toekomst kijkt. Ik denk dat we met grote zekerheid kunnen zeggen van niet. Tuurlijk, Corona gaat voorbij en heeft misschien de komende 10 jaar invloed op de economie (als het tegenzit). Het zijn juist de overige factoren die de huidige huizenprijs niet ondersteunen.

Wat betreft overwaarde heb je gelijk. Het doet er in principe niet toe tenzij:
- de overwaarde kan worden ‘opgegeten’ dmv het verhogen van de hypotheek voor consumentisme
- overwaarde kan worden ingezet om het huis te verbouwen (anders dient er naast de hypotheek nog gespaard te worden)
- overwaarde iets zegt over iemands vermogenspositie bij ouderdom, denk aan de ZZPer die zijn huis inzet als pensioen. Deze ZZPer zal harder moeten werken - nu - als het huis minder waard wordt
- overwaarde gebruikt wordt voor doorstroming naar een groter of duurder huis

Al bovenstaande effecten beïnvloeden iemands financiële positie. En dus vertrouwen in de economie. En we hadden al gezegd dat vertrouwen belangrijk is voor de huizenmarkt.

[Fredericm]

Fredericm schreef op zondag 17 mei 2020 @ 12:16:
[...]

Is nu in een week opgelopen naar 2073. Dus +6%. Dit is een versnelling. De week ervoor +4%, daarvoor +2%. Mijn dochter wil snel een huis kopen in Amsterdam. Ik heb liever dat ze nog even wacht. Ik heb dus wel een belang bij meer aanbod en dalende prijzen

Hierbij de funda gegevens van amsterdam

[Maahes]

@Miks De woningmarkt reageert nu nog steeds vertraagd op de massale QE. Er zijn heel veel mensen die hun maandlasten met honderden euro's hebben zien dalen. Er hoeft helemaal geen nieuwe koper te zijn voor die woningen. Als mensen er vertrouwen in hebben dat een rente van 0% lang blijft (zoals aangekondigd) dan is zelfs een huurrendement van 2,5-3% acceptabel.

Als er een keer iets verandert dan is dat politiek afgedwongen vanuit het rechtvaardigheidsprincipe en beleid om de benadeelden van QE tegemoet te komen. Daar moet die groep eerst electoraal groter voor worden. De groep starters is klein.

[Wilf]

De NVM heeft weer een communiqué naar buiten gestuurd zodat de NOS die braaf kan overtypen.

"Het lijkt erop dat woningzoekenden nog steeds in mogelijkheden denken. Daarnaast is de rente nog steeds laag en speelt ook het seizoen een positieve rol", zegt NVM-voorzitter Onno Hoes.

Da’s toch gek hè, nooit hoor je wat als het fantastisch gaat en nu almaar berichten over hoe fantastisch het gaat.

[MaStar]

Wilf schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 08:54:
De NVM heeft weer een communiqué naar buiten gestuurd zodat de NOS die braaf kan overtypen.


[...]


Da’s toch gek hè, nooit hoor je wat als het fantastisch gaat en nu almaar berichten over hoe fantastisch het gaat.

Inderdaad, logisch. Het is lobby-club die de boel en het vertrouwen in stand wilt houden.
Overigens gaat het ook gewoon door hoor. Kijk naar Utrecht. Daar wordt nog steeds overboden En fors ook. Die trein denderd door....

De lage rente is momenteel gewoon je 'zekerheid' in deze huidige woningmarkt. Zelfs 2 personen met een modaal inkomen kunnen tot 400.000 euro lenen. Nog zonder inleg van de overwaarde. Kan je dus nagaan hoe groot die groep is. En er is zeer weinig aanbod.

En er zijn in de huidige crisis nog geen ontslagen gevallen. Als je wilt dat het daalt zal je minstens 1-2 jaar moeten wachten. Net als in 2009.

[ Voor 4% gewijzigd door MaStar op 19-05-2020 09:01 ]

[Wilf]

MaStar schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 08:59:
[...]
En er zijn in de huidige crisis nog geen ontslagen gevallen.

Eh…? Ik weet niet precies de definitie van ontslag maar de curator heeft mij volgens mij toch echt ontslagen…? Alhoewel ik tegelijkertijd wel doorwerk voor diezelfde curator.

En ik ken wel meer mensen inmiddels die dankzij Corona geen werk meer hebben (zzp en failliet bedrijf). Dus kan je ontslag beter definiëren? Is dat alleen bij wanprestatie en niet door faillissement?

[Willem30]

Wilf schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 08:54:
De NVM heeft weer een communiqué naar buiten gestuurd zodat de NOS die braaf kan overtypen.
[...]

Da’s toch gek hè, nooit hoor je wat als het fantastisch gaat en nu almaar berichten over hoe fantastisch het gaat.

Wat een bericht van NVM om van te kotsen

Woningzoekenden zijn massaal aan het afhaken en niet meer zichtbaar in de statistieken.
Ik zou zelf graag willen starten met een bescheiden huisje en zeker in mogelijkheden aan het denken. Echter kom ik nu alleen maar uit in de uithoeken van het land waar geen werk is. En nee, ik ben niet bereid om 4 a 5 uur per dag in de auto door te brengen om te werken. Dat houden maar weinig mensen vol.

[3x3]

Willem30 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:27:
[...]

Wat een bericht van NVM om van te kotsen

Woningzoekenden zijn massaal aan het afhaken en niet meer zichtbaar in de statistieken.
Ik zou zelf graag willen starten met een bescheiden huisje en zeker in mogelijkheden aan het denken. Echter kom ik nu alleen maar uit in de uithoeken van het land waar geen werk is. En nee, ik ben niet bereid om 4 a 5 uur per dag in de auto door te brengen om te werken. Dat houden maar weinig mensen vol.

Waar wil je graag wonen?
Is het een optie om samen te kopen?
Waar en in welke rol wil je graag werken?

[Sluw]

Willem30 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:27:
[...]

Wat een bericht van NVM om van te kotsen

Woningzoekenden zijn massaal aan het afhaken en niet meer zichtbaar in de statistieken.
Ik zou zelf graag willen starten met een bescheiden huisje en zeker in mogelijkheden aan het denken. Echter kom ik nu alleen maar uit in de uithoeken van het land waar geen werk is. En nee, ik ben niet bereid om 4 a 5 uur per dag in de auto door te brengen om te werken. Dat houden maar weinig mensen vol.

Woningzoekenden aan het afhaken? Heb je daar bronnen van? Hier in Utrecht staan de huizen een paar dagen te koop en zijn allemaal snel weg. Van krotten tot afgewerkte huizen.

[Willem30]

3x3 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:28:
[...]

Waar wil je graag wonen?
Is het een optie om samen te kopen?
Waar en in welke rol wil je graag werken?

Waar ik graag wil wonen is regio 033 waar ik nu al woon in klein appartementje
Optie om samen te kopen > Nee, helaas niet.
Ik werk nu in de randstad bij een leuke werkgever die op 1 locatie gevestigd is. Daarom wil ik niet in bv Groningen of Limburg gaan wonen.

Sluw schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:29:
[...]
Woningzoekenden aan het afhaken? Heb je daar bronnen van? Hier in Utrecht staan de huizen een paar dagen te koop en zijn allemaal snel weg. Van krotten tot afgewerkte huizen.

Mijn bronnen zijn vrienden, familie en collega's.

[ Voor 26% gewijzigd door Willem30 op 19-05-2020 09:32 ]

[Rubbergrover1]

Wilf schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 08:54:
De NVM heeft weer een communiqué naar buiten gestuurd zodat de NOS die braaf kan overtypen.


[...]


Da’s toch gek hè, nooit hoor je wat als het fantastisch gaat en nu almaar berichten over hoe fantastisch het gaat.

De NVM brengt om de haverklap nieuwsberichten uit. Het kan zijn dat NOS dit niet altijd oppikt. Het kan ook zijn dat mensen die op een forum schrijven pas alert op de berichten zijn als ze hun inziens in tegenspraak zijn met de eigen ervaring.

[Sluw]

Willem30 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:30:
[...]

Waar ik graag wil wonen is regio 033 waar ik nu al woon in klein appartementje
Optie om samen te kopen > Nee, helaas niet.
Ik werk nu in de randstad bij een leuke werkgever die op 1 locatie gevestigd is. Daarom wil ik niet in bv Groningen of Limburg gaan wonen.


[...]

Mijn bronnen zijn vrienden, familie en collega's.

Ah ok, verschilt dus per bron en wellicht locatie ook, ik zou er zeker in de randstad niet vanuit gaan. Ik zie wel dat meer mensen hun huis te koop zetten om van de hoge prijzen te profiteren met deze onzekerheid. Maar er zijn nog zo veel kopers dat het niet leidt tot minder biedingen.

[Rubbergrover1]

Willem30 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:30:
[...]

Waar ik graag wil wonen is regio 033 waar ik nu al woon in klein appartementje
Optie om samen te kopen > Nee, helaas niet.
Ik werk nu in de randstad bij een leuke werkgever die op 1 locatie gevestigd is. Daarom wil ik niet in bv Groningen of Limburg gaan wonen.

Volgens mij is 033 juist een van de regio's die de laatste tijd extra in trek zijn/waren, omdat de prijzen daar nog redelijk betaalbaar waren en de grote steden redelijk goed bereikbaar. Maar de huizen zullen dus inmiddels flink omhoog zijn geschoten.

Hangt er natuurlijk ook vanaf wat je inkomen is en in welke prijsklasse je zoekt...

[Willem30]

Sluw schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:34:
[...]


Ah ok, verschilt dus per bron en wellicht locatie ook, ik zou er zeker in de randstad niet vanuit gaan. Ik zie wel dat meer mensen hun huis te koop zetten om van de hoge prijzen te profiteren met deze onzekerheid. Maar er zijn nog zo veel kopers dat het niet leidt tot minder biedingen.

Mijn bronnen wonen door het hele land en toevallig wel bijna allemaal starter (of een poging daartoe) net als ik zelf.

Gemiddelde woning kost 333.000 euro in dit land.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:35:
[...]

Volgens mij is 033 juist een van de regio's die de laatste tijd extra in trek zijn/waren, omdat de prijzen daar nog redelijk betaalbaar waren en de grote steden redelijk goed bereikbaar. Maar de huizen zullen dus inmiddels flink omhoog zijn geschoten.

Hangt er natuurlijk ook vanaf wat je inkomen is en in welke prijsklasse je zoekt...

De mensen die in de randstad niks betaalbaars meer vinden komen naar 033. Ik zoek al verder de Veluwe op.

Ik ben overigens Jan Modaal die al zoveel mogelijk probeert te sparen voor de eigen inleg wat niet opschiet met huidige spaarrente en verder zo min mogelijk gekke uitgaven doet.

[ Voor 39% gewijzigd door Willem30 op 19-05-2020 09:38 ]

[Sluw]

Willem30 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:36:
[...]

Mijn bronnen wonen door het hele land en toevallig wel bijna allemaal starter (of een poging daartoe) net als ik zelf.

Gemiddelde woning kost 333.000 euro in dit land.

Ik zeg alleen dat ik om me heen iets anders zie, ook starters. Als ik naar de cijfers kijk blijven de huizen snel verkopen. Als ik naar Funda in mijn buurt kijk staan huizen niet lang te koop. Geen waardeoordeel of dat goed of slecht is, lijkt mij in ieder geval niet wenselijk in deze tijden met deze prijzen.

[Wilf]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:32:
[...]

De NVM brengt om de haverklap nieuwsberichten uit. Het kan zijn dat NOS dit niet altijd oppikt. Het kan ook zijn dat mensen die op een forum schrijven pas alert op de berichten zijn als ze hun inziens in tegenspraak zijn met de eigen ervaring.

Ik denk inderdaad dat de NOS er nu meer aandacht voor heeft, misschien ook omdat er Corona genoemd wordt en dan is alles ineens interessant 🤔

[Willem30]

Sluw schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:40:
[...]


Ik zeg alleen dat ik om me heen iets anders zie, ook starters. Als ik naar de cijfers kijk blijven de huizen snel verkopen. Als ik naar Funda in mijn buurt kijk staan huizen niet lang te koop. Geen waardeoordeel of dat goed of slecht is, lijkt mij in ieder geval niet wenselijk in deze tijden met deze prijzen.

Snap ik helemaal. Ik sta daar echt van te kijken. Er komt een steeds grotere kloof tussen mensen die wel kunnen kopen en mensen die niet kunnen kopen.

[MaStar]

Sluw schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:29:
[...]


Woningzoekenden aan het afhaken? Heb je daar bronnen van? Hier in Utrecht staan de huizen een paar dagen te koop en zijn allemaal snel weg. Van krotten tot afgewerkte huizen.

In welke context heb jij hier zicht op ? Ben je nog aan het kijken naar een huis of ken je een makelaar? Of basseer je het alleen op Funda. Dat een woning snel verkocht wordt zegt m.i. niets over de prijs.

Ik ben dezelfde ervaring overigens Zeker tot woningen tot 400.000 gaan als warme broodjes over de toonbank

[ Voor 8% gewijzigd door MaStar op 19-05-2020 09:55 ]

[Fraggert]

Willem30 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:36:
De mensen die in de randstad niks betaalbaars meer vinden komen naar 033. Ik zoek al verder de Veluwe op.

Goed te horen.......als ons bod geaccepteerd wordt dan komt mijn supergezellige hoekwoning in 033 te koop.

Verder de veluwe op? man ik zit al zelfs al over de IJssel heen

[Sluw]

Willem30 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:51:
[...]

Snap ik helemaal. Ik sta daar echt van te kijken. Er komt een steeds grotere kloof tussen mensen die wel kunnen kopen en mensen die niet kunnen kopen.

Ja dit zie ik als een groot probleem, grote verschillen geven geen aangename maatschappij. Je krijgt een groot verschil in samenleving tussen stad en provincie. Ik heb liever dat mijn huis minder waard is en dat mensen om me heen een normaal huis kunnen kopen.

MaStar schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:54:
[...]


In welke context heb jij hier zicht op ? Ben je nog aan het kijken naar een huis of ken je een makelaar? Of basseer je het alleen op Funda. Dat een woning snel verkocht wordt zegt m.i. niets over de prijs.

Ik ben dezelfde ervaring overigens Zeker tot woningen tot 400.000 gaan als warme broodjes over de toonbank

Zoals ik eerder zei alleen bronnen om me heen, heb zelf 2 jaar geleden een huis gekocht en hou daarom alles in de buurt een beetje in de gaten omdat dat zo'n gewoonte is haha. Ik zou nu never meer een huis in deze buurt kunnen kopen en dacht dat ik toen al veel te veel had betaald. Daarnaast een aantal vrienden die nu aan het zoeken zijn voor hun eerste huis. Dit om aan te geven dat persoonlijke ervaringen kunnen verschillen.

[ Voor 23% gewijzigd door Sluw op 19-05-2020 10:03 ]

[Willem30]

Fraggert schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 09:56:
[...]


Goed te horen.......als ons bod geaccepteerd wordt dan komt mijn supergezellige hoekwoning in 033 te koop.

Verder de veluwe op? man ik zit al zelfs al over de IJssel heen

Stuur maar linkje

Over de ijssel is zeker mooi wonen hoor

[Fraggert]

Willem30 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 10:03:
[...]

Stuur maar linkje

Over de ijssel is zeker mooi wonen hoor

Ik zal je onthouden staat nog niet op Funda hoor.


En ja, mooi plaatsje en landelijke toplocatie.

[ Voor 10% gewijzigd door Fraggert op 19-05-2020 10:07 ]

[bulle bas]

Wilf schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 08:54:
De NVM heeft weer een communiqué naar buiten gestuurd zodat de NOS die braaf kan overtypen.


[...]


Da’s toch gek hè, nooit hoor je wat als het fantastisch gaat en nu almaar berichten over hoe fantastisch het gaat.

"Woningverkopen blijven op peil tijdens corona" Dat zou dus een trendbreuk zijn, omdat het normaal is dat woningverkopen in mei oplopen.

Het is wel schadelijk dat de NOS zich hier laat lenen als doorgeefluik voor een lobbyclub. Ik meen dat de gemiddelde Nederlander de communicatie van de NOS als zeer betrouwbaar inschat.

Hier had een voorbehoud gemaakt moeten worden dat
a) de NVM een belangenclub is,
b) historisch gezien geen betrouwbare oordelen velt, en
c) dat het volume in mei opwaarts had moeten bewegen om geen trendbreuk te vormen.

[goldmemberf1]

Miks schreef op maandag 18 mei 2020 @ 23:52:
@Beanie
Het gaat er dus om: is de huidige woningprijs reëel als je naar de toekomst kijkt. Ik denk dat we met grote zekerheid kunnen zeggen van niet.

Laten we gemakshalve even een nieuwbouwproject pakken. Een tussenwoning kost daar 325.000eu; diezelfde woning in dezelfde wijk huren kost 1.300 per maand. Je neemt een hypotheek van 330.000, meerwerk laten we erbuiten (want ook bij een nieuwbouw huurwoning moet er nog een vloer in, gordijnen etc. etc.).

In het 'ergste' geval dat de woningmarkt binnen 5 jaar een tik krijgt van 20% waardedaling, dan nog is het verschil te verwaarlozen. Bij huren betaal je 78.000 euro; bij kopen is je waardedaling 55.000eu + 21.000 rente (10 jaar annuïteiten) = 76.000eu. Bij een huurverhoging van 2% per jaar is het verschil nog groter.

Na 5 jaar is het kantelpunt dus al daar, uitgaande van 20% waardeverlies. Is dat een enorm risico? Dat is afhankelijk van de context. Is je baanzekerheid groot? Verwacht je door de crisis inkomstenverlies? Etc.

Ik ben ook wel benieuwd wat er volgens jullie dan met de huurprijzen gaat gebeuren in dit doemscenario.

[ Voor 13% gewijzigd door goldmemberf1 op 19-05-2020 11:32 ]

[bulle bas]

goldmemberf1 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 11:26:
[...]


Laten we gemakshalve even een nieuwbouwproject pakken. Een tussenwoning kost daar 325.000eu; diezelfde woning in dezelfde wijk huren kost 1.300 per maand. Je neemt een hypotheek van 330.000, meerwerk laten we erbuiten (want ook bij een nieuwbouw huurwoning moet er nog een vloer in, gordijnen etc. etc.).

In het 'ergste' geval dat de woningmarkt binnen 5 jaar een tik krijgt van 20% waardedaling, dan nog is het verschil te verwaarlozen. Bij huren betaal je 78.000 euro; bij kopen is je waardedaling 55.000eu + 29.000 rente (10 jaar annuïteiten) = 84.000eu. Bij een huurverhoging van 2% per jaar is het verschil te verwaarlozen.

Na 5 jaar is het kantelpunt dus al daar, uitgaande van 20% waardeverlies. Is dat een enorm risico? Dat is afhankelijk van de context. Is je baanzekerheid groot? Verwacht je door de crisis inkomstenverlies? Etc.

Edit: ik heb zelfs een foutje gemaakt, want mijn renteberekening is over 10 jaar en niet 5 jaar.

Ik zal dit eens door mijn model gooien, maar ik zie dat er een paar dingen niet kloppen. De woningprijs is minder hoog dan de hyotheek --> dat kan niet.

Je verlies op de woningwaarde zelf is geen 55k maar 65K. Ook sla je nu allerlei kosten over. Ik zal het nog uitrekenen, maar geloof dat de koper hier niet glorieus uit komt.

[goldmemberf1]

bulle bas schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 11:34:
[...]


Ik zal dit eens door mijn model gooien, maar ik zie dat er een paar dingen niet kloppen. De woningprijs is minder hoog dan de hyotheek --> dat kan niet.

Je verlies op de woningwaarde zelf is geen 55k maar 65K. Ook sla je nu allerlei kosten over. Ik zal het nog uitrekenen, maar geloof dat de koper hier niet glorieus uit komt.

Ik zie dat je nog mijn oude (niet aangepaste) bericht hebt gequote. Laten we inderdaad maar gewoon even uitgaan van 330k hypotheek. Waarom is het waardeverlies 65k volgens jou? En welke kosten sla ik over? Advies en bemiddelkosten, notariskosten. Verder geen KK.

[ Voor 28% gewijzigd door goldmemberf1 op 19-05-2020 11:41 ]

[Fraggert]

goldmemberf1 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 11:37:
[...]


Laten we inderdaad maar gewoon even uitgaan van 330k hypotheek. Waarom is het waardeverlies 65k volgens jou?

Nou pas ik mijn post aan en zie jouw post nou al 2 keer wijzigen, iets van een woning van xxxK en een veel hogere hypotheek van 359K ofzo.

in jouw voorbeeld pak je een:

tussenwoning 325K
hypotheek 330K

en dan heb je het ook nog over eigen geld inbrengen, dan wordt je hypotheek toch lager dan de koopsom van de woning

[goldmemberf1]

Fraggert schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 11:41:
[...]


Nou pas ik mijn post aan en zie jouw post nou al 2 keer wijzigen, iets van een woning van xxxK en een veel hogere hypotheek van 359K ofzo.

in jouw voorbeeld pak je een:

tussenwoning 325K
hypotheek 330K

en dan heb je het ook nog over eigen geld inbrengen, dan wordt je hypotheek toch lager dan de koopsom van de woning

Ik formuleer het inderdaad niet goed; laten we gewoon gemakshalve even uitgaan van een huurwoning en diezelfde woning waarop je een hypotheek neemt van 330k.

[Fraggert]

goldmemberf1 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 11:42:
[...]


Ik formuleer het inderdaad niet goed; laten we gewoon gemakshalve even uitgaan van een huurwoning en diezelfde woning waarop je een hypotheek neemt van 330k.

no probs, dus woningwaarde = hypotheeksom = 330K

[perspectivebass]

bulle bas schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 10:31:
[...]


"Woningverkopen blijven op peil tijdens corona" Dat zou dus een trendbreuk zijn, omdat het normaal is dat woningverkopen in mei oplopen.

Het is wel schadelijk dat de NOS zich hier laat lenen als doorgeefluik voor een lobbyclub. Ik meen dat de gemiddelde Nederlander de communicatie van de NOS als zeer betrouwbaar inschat.

Hier had een voorbehoud gemaakt moeten worden dat
a) de NVM een belangenclub is,
b) historisch gezien geen betrouwbare oordelen velt, en
c) dat het volume in mei opwaarts had moeten bewegen om geen trendbreuk te vormen.

Naja opzich is het een feitelijke constatering. Zoveel doet NOS ook niet anders communiceren.
Daarnaast hoeveel extra verkopen moeten er zijn als het aanbod afneemt/niet toeneemt?

Jouw opmerking is daarmee net zo populistisch als waar je de NOS van beschuldigd

Ik vind dat de NOS best wat meer in context mag plaatsen, maar dan in relatie tot meer cijfers. Alleen deze cijfers zeggen gewoon niet zoveel. 1% stijging van prijzen maand op maand zegt niks over of dat boven, op of onder verwachting is.

[bulle bas]

perspectivebass schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 11:47:
[...]


Naja opzich is het een feitelijke constatering. Zoveel doet NOS ook niet anders communiceren.
Daarnaast hoeveel extra verkopen moeten er zijn als het aanbod afneemt/niet toeneemt?

Jouw opmerking is daarmee net zo populistisch als waar je de NOS van beschuldigd

Ik vind dat de NOS best wat meer in context mag plaatsen, maar dan in relatie tot meer cijfers. Alleen deze cijfers zeggen gewoon niet zoveel. 1% stijging van prijzen maand op maand zegt niks over of dat boven, op of onder verwachting is.

Ik snap niet zo goed wat populisme hiermee te maken heeft?!

Persberichten van belangenverenigingen 1:1 doorzetten, in dit geval van een partij waarvan je misleiding kan bevroeden op basis van historische gegevens, is verwijtbaar handelen.

Het echte nieuws is dat er minder verkocht wordt dan wat je zou moeten verwachten op basis van jaartrends. De taak van een nieuwsorganisatie is het brengen van het echte nieuws.

[GeeMoney]

bulle bas schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 12:16:
[...]


Ik snap niet zo goed wat populisme hiermee te maken heeft?!

Persberichten van belangenverenigingen 1:1 doorzetten, in dit geval van een partij waarvan je misleiding kan bevroeden op basis van historische gegevens, is verwijtbaar handelen.

Het echte nieuws is dat er minder verkocht wordt dan wat je zou moeten verwachten op basis van jaartrends. De taak van een nieuwsorganisatie is het brengen van het echte nieuws.

Op nu.nl worden wel wat cijfers genoemd en vergeleken met dezelfde periode vorig jaar en de periode vlak voor de corona.
In beide gevallen is het aantal verkopen gestegen en is de verkooptijd korter (29 dagen vs 42 vorig jaar dezelfde periode).
Ze reppen niets over het totale aanbod (of juist gebrek daaraan) maar tot nog toe vanuit mijn eigen perspectief hier in de buurt lopen ook de huizen nog steeds als warme broodjes. Ook de 2-onder-1 kappers hier welke tussen de 425k en 475k kosten.

Nogmaals, ik zeg niet dat er niets aan de hand is maar het einde lijkt "nog" niet in zicht.

En welk instituut is daadwerkelijk 100% on-partijdig of heeft geen enkele belangen te dienen ?
Nieuwsvoering moet ergens vandaan komen natuurlijk.

[ Voor 10% gewijzigd door GeeMoney op 19-05-2020 12:51 ]

[fsfikke]

bulle bas schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 10:31:
[...]

Hier had een voorbehoud gemaakt moeten worden dat
a) de NVM een belangenclub is,
b) historisch gezien geen betrouwbare oordelen velt, en
c) dat het volume in mei opwaarts had moeten bewegen om geen trendbreuk te vormen.

Dat zou je inderdaad verwachten, als de NOS daadwerkelijk professionele journalisten in dienst had. Helaas is de werkelijkheid anders. Ik kan er geen opzet in zien, het is gewoon onkunde.

[Requiem19]

bulle bas schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 12:16:
[...]


Ik snap niet zo goed wat populisme hiermee te maken heeft?!

Persberichten van belangenverenigingen 1:1 doorzetten, in dit geval van een partij waarvan je misleiding kan bevroeden op basis van historische gegevens, is verwijtbaar handelen.

Het echte nieuws is dat er minder verkocht wordt dan wat je zou moeten verwachten op basis van jaartrends. De taak van een nieuwsorganisatie is het brengen van het echte nieuws.

Dan zou de NOS bijv ook niet meer mogen rapporteren over politieke situaties waar ze maar 1 bron hebben hebben, of bepaalde wetenschappelijke artikelen mogen noemen (aangezien elke wetenschappelijke conclusie vaak veel haken en ogen en nuances heeft).

Het is ook geen makkelijke positie voor de NOS... je kunt denk ik ook niet verwachten dat zij een volledige studie los gaan laten op zo'n berichtje en dan alle nuances en mitsen en maren in kaart brengen. Dan moet je eerder bij bijv de Correspondent zijn.

[nel!s]

Dit is dus een linkdrop en dat willen we niet zien.

[ Voor 85% gewijzigd door Señor Sjon op 19-05-2020 14:09 ]

[Beanie]

Miks schreef op maandag 18 mei 2020 @ 23:52:
@Beanie wijze woorden! De woning kan op lange termijn nooit een beleggingsproduct zijn inderdaad. Maar:

Het afdoen van het systeem van woningontwaarding / het terechtkomen in een negatieve spiraal als zijnde ‘in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst’ of ‘this time is different’ vind ik niet sterk. Het mechanisme is wel altijd hetzelfde: vertrouwen dat wegebt leidt tot lagere prijzen. Met een woning ga je een gok aan op de toekomst: je verwacht de woning binnen 30 jaar te kunnen aflossen. Daar is in de kern natuurlijk niks mis mee, maar als het vertrouwen in deze toekomst afbrokkelt dan heeft dat invloed op het heden.

Het gaat er dus om: is de huidige woningprijs reëel als je naar de toekomst kijkt. Ik denk dat we met grote zekerheid kunnen zeggen van niet. Tuurlijk, Corona gaat voorbij en heeft misschien de komende 10 jaar invloed op de economie (als het tegenzit). Het zijn juist de overige factoren die de huidige huizenprijs niet ondersteunen.

Wat betreft overwaarde heb je gelijk. Het doet er in principe niet toe tenzij:
- de overwaarde kan worden ‘opgegeten’ dmv het verhogen van de hypotheek voor consumentisme
- overwaarde kan worden ingezet om het huis te verbouwen (anders dient er naast de hypotheek nog gespaard te worden)
- overwaarde iets zegt over iemands vermogenspositie bij ouderdom, denk aan de ZZPer die zijn huis inzet als pensioen. Deze ZZPer zal harder moeten werken - nu - als het huis minder waard wordt
- overwaarde gebruikt wordt voor doorstroming naar een groter of duurder huis

Al bovenstaande effecten beïnvloeden iemands financiële positie. En dus vertrouwen in de economie. En we hadden al gezegd dat vertrouwen belangrijk is voor de huizenmarkt.

Een woning kan wel een beleggingsproduct zijn, maar het zou het niet moeten zijn naar mijn idee als het de eigen woning betreft.

Het mechanisme kan hetzelfde zijn als alle input en gevolgactie hetzelfde zijn. Je noemt dat banken regels gaan verscherpen. Dat zou kunnen, maar dat weten we nog niet. Daarnaast is het vertrouwen een belangrijk aspect, waar we het over eens zijn, maar ik weet niet of dat nu ook direct eenzelfde knauw krijgt als 12 jaar geleden. De onderliggende reden van economische neergang ligt anders op dit moment wat maakt dat de effecten ook anders uit kunnen pakken en daarmee ook het mechanisme anders kan lopen.

Je kan gelijk hebben dat het allemaal dezelfde stappen volgt, echter zijn er zoveel factoren nu anders waardoor dat niet met zekerheid is te zeggen dat het allemaal net zo loopt.

Betreft de huidige prijzen, die zijn niet meer in lijn met de realiteit echter betekent dat niet dat er per se 30% af moet om het te normaliseren. Waar vrijwel iedereen bij gebaat is, is een matiging cq. rustig vaarwater van stijgingen en dalingen. De komende jaren een daling van ca.2-4% per jaar is niet zo erg, 10% per jaar wel en zorgt voor paniekvoetbal onder consumenten, beleidsmakers en alles wat er mee te maken heeft.

Je bent overigens niet ingegaan op het aspect verduurzaming. Je zegt terecht dat dat een effect gaat hebben straks waardoor een label F woning misschien wel minder in trek wordt. Betekent dalende prijzen voor die woning, maar betekent het ook stijging van prijzen voor een label A/nul-op-de-meter woning? Als dat gebeurt ga je namelijk een scheve markt krijgen. Degenen ie moeilijk kunnen kopen krijgen te maken met heftige maandlasten voor GWE en die duurzame koper bespaart enorm en heeft dus meer koopkracht. Daarmee creëer je op termijn dus een groeiende kloof zoals die nu ook zichtbaar is tussen starters nu en starters van 5 jaar geleden.

fsfikke schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 12:54:
[...]

Dat zou je inderdaad verwachten, als de NOS daadwerkelijk professionele journalisten in dienst had. Helaas is de werkelijkheid anders. Ik kan er geen opzet in zien, het is gewoon onkunde.

Dat is helaas de werkelijkheid geworden van media in deze tijd. Het is de traffic die het genereert die bepaalt, volledig gefactcheckt nieuws is daarin minder interessant/winstgevend. We moeten ermee dealen en gezamenlijk proberen om kritisch te blijven kijken naar dergelijke nieuwsberichten. Overigens is dit een glijdend vlak verhaal richting 'fake news' als je er te lang over doorgaat, dus hou maar op.

[ Voor 8% gewijzigd door Beanie op 19-05-2020 14:10 ]

[perspectivebass]

Overigens is dit de het hele bron;

https://www.nvm.nl/nieuws...markt-nog-steeds-op-peil/

Dat bericht richt meld ook en is in hun cijfers te zien dat voorral toeristische regio's meer huur woningen beschikbaar zijn gekomen. Dat lijkt dus wel zeker een aribnb/booking.com effect te hebben



Ook zie je een best duidelijke dip in aanbod na 'lockdown' maatregelen, maar dat dit ook in een kortere periode is ingehaald en dus misschien ook wel in lijn is met het seizoensfactor.



Wat ik alleen lastig vind is het aantal tekoop gezette woningen. deze is 1.4% hoger dan vorig jaar. Maar betekend dat er meer woningen beschikbaar zijn? of dat er
1. een inhaalslag is geweest
2. Nieuwe bijgekomen woningen =/= als te koop staande woningen. Dus kan het totale te koop aanbod nog steeds lager zijn dan vorig jaar?

[Brik]

Brik schreef op maandag 20 april 2020 @ 14:12:
Ik vraag me af of die huizenmarkt echt in gaat storten. Er blijft een tekort de komende jaren. Ondanks dat er nu misschien wat minder kopers zijn door baanonzekerheid ivm corona is er nog een hele groep wel op zoek. Ook de rente is licht gestegen wat maakt dat mensen misschien juist nu nog willen toeslaan voordat deze mogelijk nog verder stijgt...

Wij hebben iig ons huis (brabant) afgelopen zaterdag op funda gezet. Hadden over het weekend 5000 views en nu >15 bezichtigingen en daarnaast een reserverlijst......

Ik ben benieuwd

Ik zal nog even het verloop vertellen. Er waren dus veel bezichtigingen de 1e week. Huis op inschrijving week later verkocht voor een hele mooie prijs. Voorlopig koopcontract is getekend. Voor mij persoonlijk dus gelukkig geen corona perikelen....

[nel!s]

nel!s schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 13:55:
[mbr]Dit is dus een linkdrop en dat willen we niet zien. [/]

Pardon.

Wel relevant dus dit bericht: https://www.nu.nl/economi...en-snellere-verkopen.html verkopen gingen omhoog EN de m2 prijzen blijven stijgen - zelfs gedurende lockdown.

Mensen kunnen simpelweg tegen de huurprijs van een 60m2 woning, een 120m2 koopwoning financieren waarvan meer dan de helft van de bruto lasten opbouw eigen vermogen betreft. En daar 20jr zekerheid over hebben.

Ik zie het hier in de straat: voor de eerste keer vraagprijs boven de 500 ton, hele straat in rep en roer 'hoe kunnen ze het vragen, gaat nooit weg' hoogste biedingen allemaal ~15% boven vraagprijs.

Het gaat gewoon door...

[Requiem19]

Brik schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 14:59:
[...]


Ik zal nog even het verloop vertellen. Er waren dus veel bezichtigingen de 1e week. Huis op inschrijving week later verkocht voor een hele mooie prijs. Voorlopig koopcontract is getekend. Voor mij persoonlijk dus gelukkig geen corona perikelen....

Exact mijn ervaring...

[TheGhostInc]

bulle bas schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 10:31:
[...]


"Woningverkopen blijven op peil tijdens corona" Dat zou dus een trendbreuk zijn, omdat het normaal is dat woningverkopen in mei oplopen.

Het is wel schadelijk dat de NOS zich hier laat lenen als doorgeefluik voor een lobbyclub. Ik meen dat de gemiddelde Nederlander de communicatie van de NOS als zeer betrouwbaar inschat.

Hier had een voorbehoud gemaakt moeten worden dat
a) de NVM een belangenclub is,
b) historisch gezien geen betrouwbare oordelen velt, en
c) dat het volume in mei opwaarts had moeten bewegen om geen trendbreuk te vormen.

Omdat er niet gebeurd wat je hier al weken loopt te roepen is nu het nu manipulatie van het nieuws en klakkeloos overnemen van cijfers?

Daarnaast heb ik bij de NOS ook andere partijen aan het woord gehoord over de huizenmarkt, een eenzijdig beeld zou niemand moeten hebben. En de mensen die pre-Corona het nieuws al volgden hebben ook al voorspellingen gehoord over 2020-2021 dat de huizenmarkt een beetje ging afvlakken, omdat simpelweg de rek er overal uit is. Qua aanbod & qua prijzen & qua rente(daling).
Dus nu gaan 'klagen' dat de trendbreuk niet in chocolade letters wordt gepresenteerd vind ik een beetje sensatiezoekerij.
Voor een economie die 'even stil ligt' denk ik dat de kop juist heel goed de lading dekt. De woningmarkt doet het 'beter' dan je op basis van de rest van de economie mag verwachten.

perspectivebass schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 14:08:
Wat ik alleen lastig vind is het aantal tekoop gezette woningen. deze is 1.4% hoger dan vorig jaar. Maar betekend dat er meer woningen beschikbaar zijn? of dat er
1. een inhaalslag is geweest
2. Nieuwe bijgekomen woningen =/= als te koop staande woningen. Dus kan het totale te koop aanbod nog steeds lager zijn dan vorig jaar?

De verklaring lijkt vrij logisch, gewoon mensen die hun woning eerder te kopen zetten na zelf al gekocht te hebben:
https://www.businessinsid...t-coronacriisis-24-april/

[.GoO]

Hier ook deze week ons huis verkocht na precies 7 dagen sinds het eerste moment op Funda. 11 bezichtigen en 3 biedingen gehad. Uiteindelijk ruim boven de vraagprijs weggegaan.

[WreckedG]

ANdrode schreef op maandag 18 mei 2020 @ 21:37:
[...]


Hoe definieer je 'een grote verandering' en hoe zou je uitspraken daarover willen toetsen?

offtopic:
Kan je de maand-over-maand verandering plotten? En eventueel kijken hoe deze het relatief doen? Ik heb de data nu niet om een uitspraak zoals "maart en april vallen in het 5e percentiel van de afgelopen vijf jaar" te doen.

Daarna ontstaat ongetwijfeld de discussie over wat aanbod (zonder te corrigeren voor segment en locatie) zegt over de marktontwikkeling en wat de achterliggende oorzaak is. En de vraag of het over aanbod (aantal woningen dat te koop staat) of over nieuw aanbod.

Dan gaan we daarna verder richting de verklaringen; "Ik verkoop nu niet omdat ik geen inkomensverklaring meer kan krijgen" en "Ik koop nu niet omdat ik denk dat het meer gaat dalen" zorgen beiden voor vraaguitval.

Aanbod in 2020 lijkt in Amsterdam normale groei te vertonen uit de data van Huizenzoeker. Maar geen idee hoe betrouwbaar die zijn. Zie ook de piek in juni 2018.

[MoshiMoshi84]

nel!s schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 15:29:
[...]


Pardon.

Wel relevant dus dit bericht: https://www.nu.nl/economi...en-snellere-verkopen.html verkopen gingen omhoog EN de m2 prijzen blijven stijgen - zelfs gedurende lockdown.

Verkopen zijn gestegen tijdens de laatste week, NIET tijdens de gehele lockdownperiode.

[ANdrode]

WreckedG schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 17:57:
[...]


Aanbod in 2020 lijkt in Amsterdam normale groei te vertonen uit de data van Huizenzoeker. Maar geen idee hoe betrouwbaar die zijn. Zie ook de piek in juni 2018.

[Afbeelding]

De -40% in januari 2017 kan je verklaren door een verandering in de regelgeving. Maar ik vind dat hier verder veel outliers in zitten.

offtopic:
Heb het gevoel dat er wat waarden buiten de standaard grenzen voor outliers vallen (bv 1.5x IQR). En dan heb je bewijs dat het onwaarschijnlijk is dat het een normale verdeling is/zeker te weinig samples om aan te nemen dat het een normale distributie is via de centrale limietstelling

[fotografie999]

Hier nog een N=1 ervaring hoe hard het in ieder geval hier, in een dorpje nabij Zeist/Amersfoort, nog gaat. Zaterdag online gekomen vandaag hoefde ik al niet meer op bezichtiging te komen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[MaStar]

fotografie999 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 19:04:
Hier nog een N=1 ervaring hoe hard het in ieder geval hier, in een dorpje nabij Zeist/Amersfoort, nog gaat. Zaterdag online gekomen vandaag hoefde ik al niet meer op bezichtiging te komen.
***members only***

Ja, het gaat hard. Wat ik al schreef. Wat was hier de reden? Teveel mensen??

1. Mensen kunnen gewoon veel geld lenen tegen lage rente. Dat was anders in 2014. Zelfs met 2x modaal kan je tot 400.000 lenen.

2. Er is nog steeds krapte. En na de crisis in 2009 duurde het ook jaren voor de prijzen gingen zakken.

3. De recessie heeft nog niet ingezet. Wacht nog even een paar jaar. Dan weten we meer.

Ps. Je wel frustrerend.

[ Voor 8% gewijzigd door MaStar op 19-05-2020 19:14 ]

[Miks]

MaStar schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 19:13:
[...]


3. De recessie heeft nog niet ingezet. Wacht nog even een paar jaar. Dan weten we meer.

Jawel, maar we spreken pas van een recessie bij twee kwartalen krimp. Dus de recessie heeft zich wel ingezet.

Maar het wordt per week minder, de stand van factoren die de huizenmarkt beïnvloeden.
Vertrouwen is weggezakt, en nu bericht ook het CBS dat de Nederlandse bevolking is gekrompen. https://www.cbs.nl/nl-nl/...imp-in-begin-coronacrisis

Niet wereldschokkend maar als alle factoren een andere kant op gaan staan zakken de reëele prijzen vanzelf.

Quote ik even mezelf, ook in reactie op @Beanie qua verduurzaming:

Miks schreef op donderdag 26 maart 2020 @ 00:10:
Als schaarste het enige houvast moet zijn wens ik iedereen succes. De toename van de schaarste is gedreven door voornamelijk de arbeidsmigratie.

Ik ben heel benieuwd wat arbeidsmigranten, die hun familie in het thuisland hebben achtergelaten, gaan doen als het hier een minder gunstig financieel klimaat is.

Die gaan terug, kan ik me zo voorstellen. Terug naar hun familie/vrienden als soort van sociaal vangnet.

Dan is er eigenlijk geen factor die de huizenprijzen hoog kan houden: geen huizenschaarste, geen lage werkloosheid, geen stimulerende financiële markten, geen jubelstemming en geen cijfers om de gekte te ondersteunen.

Daarnaast wel veel factoren die prijzen kunnen gaan drukken: vergrijzing, aflossingsvrije hypotheken die aflopen, mensen hebben al een groot deel van hun hypotheek afgelost en men kan dus al makkelijker zakken in huizenprijs. En dan hebben we nog een zwaard van damokles: de energietransitie die voorschrijft dat wij onze zeer slecht geïsoleerde huizen geschikt moeten maken voor deze transitie.

[ Voor 49% gewijzigd door Miks op 19-05-2020 19:38 ]

[Requiem19]

Maar wat ga je nu doen, @Miks, als de prijzen over pakweg 1 jaar nog steeds niet gezakt zijn? Eet je dan je schoen op en film je dat voor ons allemaal? .


*disclaimer: bovenstaande wil niet zeggen dat ik denk dat de prijzen niet zakken, probeer alleen maar aan te geven dat zo stellig zijn in deze discussie eigenlijk niet kan

[ Voor 3% gewijzigd door Requiem19 op 19-05-2020 19:34 ]

[The-Source]

fotografie999 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 19:04:
Hier nog een N=1 ervaring hoe hard het in ieder geval hier, in een dorpje nabij Zeist/Amersfoort, nog gaat. Zaterdag online gekomen vandaag hoefde ik al niet meer op bezichtiging te komen.
***members only***

Het is niet mijn huis maar woon zelf wel in regio Amersfoort en mijn huis is door de afmetingen in de categorie dat het door 1 persoon betaald zou kunnen worden.
Dus na overleg makelaar is deze op een donderdag op de markt gekomen, de week erop diverse bezichtigingen gehad. En zo met de makelaar ook besloten om de maandag die daarop volgde een eventueel bod uitgebracht moest zijn.
Kan je vertellen dat er goed overboden is en mijn woning wel geteld 1.5 week op de markt is geweest tot de status "verkocht o.v."

Dus ja de markt gaat hard. Daarom heb ik zelf ook besloten om mijn woning pas op de markt te zetten nadat ik zelf wat nieuws had gevonden. Zelf heb ik een woning gekocht onder de vraagprijs

[Miks]

@Requiem19 Waarom zou je niet stellig kunnen zijn? Waarom gaan de prijzen dan in het jubelscenario dat jij nog ziet, maar ik niet, wel stijgen?

[ Voor 4% gewijzigd door Miks op 19-05-2020 19:37 ]

[Requiem19]

Heb je moeite met de disclaimer lezen? :-).

Waar zie ik een jubel scenario en waar zeg ik stellig dat de prijzen gaan stijgen?

Ik weet het simpelweg niet. Ik denk dat een daling een reële mogelijkheid is, maar ik denk ook dat de complexiteit aan factoren dusdanig is dat de prijzen stabiel kunnen blijven of licht stijgen (zeker als we Corona snel onder controle hebben).

[Miks]

Mooie truc, je zegt dat de prijzen licht kunnen stijgen. Waarmee je de optie hebt om het over absoluut te hebben terwijl ik reëel bedoel.
Maar mooi, dan zijn we het erover eens dat de reëele prijzen niet kunnen stijgen. En dus is er alle reden om stellig te zijn dat de prijzen zullen dalen. Tof, weer een zieltje gewonnen.

[ Voor 18% gewijzigd door Miks op 19-05-2020 19:54 ]

[Requiem19]

Wat bedoel jij dan precies met de reëele prijzen?

In feite gaat het er onder de streep onder wat mensen betalen voor een huis toch...

Overigens ga je met jouw toontje meer zieltjes verliezen dan winnen .

[fsfikke]

Requiem19 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 19:56:
Wat bedoel jij dan precies met de reëele prijzen?

In feite gaat het er onder de streep onder wat mensen betalen voor een huis toch...

Overigens ga je met jouw toontje meer zieltjes verliezen dan winnen .

Miks is het tegenovergestelde van de NVM, door gegoochel met cijfertjes, voortdurend mensen van z’n doemscenario proberen te overtuigen

[.GoO]

fsfikke schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 20:01:
[...]

Miks is het tegenovergestelde van de NVM, door gegoochel met cijfertjes, voortdurend mensen van z’n doemscenario proberen te overtuigen

Wishfull thinking heet dat. Uiteindelijk heeft niemand een glazen bol en is het enige dat je nu met zekerheid kunt zeggen dat de huizenmarkt nog niet erg lijkt te dalen.

[Miks]

@fsfikke : Goede argumenten. Ik vroeg waarom zouden prijzen dan wel stijgen? Ik geloof dat ik goed heb beargumenteerd waarom prijzen gaan dalen, en dan is het aan jullie om te zeggen dat dit niet zo is. Maar ik begrijp dat als de inhoud er niet is dat je dan op de man moet spelen. Waar verdraai ik cijfers? Geeft alleen maar aan dat het jubelkamp geen munitie meer heeft.

@Requiem19 Reëel is gecorrigeerd voor inflatie. Uitgaande van het 2% inflatiedoel blijven prijzen natuurlijk altijd stijgen. Maar dat zegt niet zo veel.

[ Voor 4% gewijzigd door Miks op 19-05-2020 21:32 ]

[fsfikke]

Miks schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 21:26:
@ hierboven: Goede argumenten. Ik vroeg waarom zouden prijzen dan wel stijgen? Ik geloof dat ik goed heb beargumenteerd waarom prijzen gaan dalen, en dan is het aan jullie om te zeggen dat dit niet zo is. Maar ik begrijp dat als de inhoud er niet is dat je dan op de man moet spelen. Geeft alleen maar aan dat het jubelkamp geen munitie meer heeft.

Je poging om telkens iedereen die het niet met je eens is aan een ‘jubelkamp’ toe te schrijven maakt je verhaal niet sterker. Jij bent degene die zelf gezegd zieltjes probeert te winnen. Het is niet aan anderen om het tegenovergestelde van jouw verhaal aan te tonen als ze jou vertellen dat ook je argumentatie niet sluitend is en dat ook jij niet in de toekomst kan kijken. Want daar schijn je jezelf echt van overtuigd te hebben. Misschien omdat je zelf echt niet in door hebt hoe vooringenomen je data aan het misinterpreteren bent.
Als je nou eens een keer zou laten doorschemeren dat er een middenweg is had een discussie misschien nog zin. Maar je gedraagt je als een fundamentele gelovige. Daar valt niet tegenaan te lullen.

[ANdrode]

Requiem19 schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 19:41:
Ik weet het simpelweg niet. Ik denk dat een daling een reële mogelijkheid is, maar ik denk ook dat de complexiteit aan factoren dusdanig is dat de prijzen stabiel kunnen blijven of licht stijgen (zeker als we Corona snel onder controle hebben).

Marktwaarde of verkoopprijzen?

De eerste 10-15% zit in het verschil daartussen.

offtopic:
En is Den Dolder duurder dan Amersfoort?

[Miks]

fsfikke schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 21:47:
[...]
Maar je gedraagt je als een fundamentele gelovige. Daar valt niet tegenaan te lullen.

Laat me dan inzien waar ik verkeerd ga in het interpreteren. Maar nee, je kiest ervoor om nog meer in persoonlijke hyperbolen te duiken. Dat laat mij dan weer denken dat je gewoon geen zinnigere argumenten hebt. Of je kan op een of andere manier niet accepteren dat de feiten laten zien dat de huizenmarkt er niet goed voor staat en dat je hierboven gewoon jouw cognitieve dissonantie probeert te uiten op een niet zo vriendelijke manier.

[fsfikke]

Miks schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 22:16:
[...]


Laat me dan inzien waar ik verkeerd ga in het interpreteren.

Zoals ik al zei heeft dat tot nu toe nog nooit nut gehad. Je bent al een paar keer erop gewezen dat je conclusies probeert te staven met bronnen die vaak zelfs over totaal iets anders gaan. Dus waarom zou men nog de moeite nemen je daar op te wijzen? Alleen om direct een persoonlijke tegenaanval te krijgen dat men een jubbelkamper is die maar heeft te bewijzen dat de prijzen stijgen om jouw ongelijk aan te tonen.

Om je toch een beetje te entertainen een korte greep uit je recente berichten:

en nu bericht ook het CBS dat de Nederlandse bevolking is gekrompen.

Je vindt een artikeltje over een bevolkingskrimp en presenteert het als bevestiging dat de huizenmarkt op instorten staat. Dat verband is helemaal niet aangetoond. Na een periode van quarantaine stijgt het aantal baby’s ook > meer paren die een groter huis nodig hebben. Aan de andere kant stijgt vaak ook het aantal relatiebreuken > meer individuele vraag naar woningen > druk op de woningmarkt waar krapte is voor dit soort woningen.

Dit gaat er gebeuren (ongeveer in deze volgorde)
- lager vertrouwen

Logisch dat het consumentenvertrouwen dipt als iedereen in quarantaine moet en alle winkels dicht gaan. Hoe duurzaam dit effect is zal nog moeten blijken. Op dit moment staat iedereen te popelen om weer terug te gaan naar het normale leven.

- banken verscherpen regels

Banken verlagen inmiddels de rente weer. https://www.actuelerentes...tste-rentewijzigingen.asp
De stijging worden vooral toegeschreven aan kortstondige paniek onder oversluiters die massaal hun hypotheek wilden oversluiten de afgelopen weken uit angst voor hogere rentes. In werkelijkheid is de rente op de kapitaalmarkt niet gestegen en kunnen banken de hogere rentes niet volhouden.

- meer aanbod

Uitgebreid aan bod geweest, geen harde cijfers die dat aantonen onafhankelijk van seizoensinvloeden etc.

- minder transacties

Geen duidelijk signaal voor een neerwaartse trend volgens de data van het kadaster. https://www.kadaster.nl/-...keffect-op-de-woningmarkt

Wat wel zo is, koop je nu, dan ben je voor lange tijd de sigaar.

Een van je vele statements waar je in het wilde weg iets claimt wat je totaal niet met feiten kan staven.

de rente staat ongekend laag.

Je klinkt als een hypotheekverkoper die op de emotie van z’n klant aan het inspelen is. Hoe veel mensen hebben 3 jaar geleden hun hypotheekrente voor 30 jaar vastgezet omdat het toch echt niet meer lager kon worden?

Hoe minder rente hoe hoger de prijzen. Inmers met dezelfde betaalbaarheid hogere prijzen. Waar je in 2008 nog 5,5% hypotheekrente betaalde, was dat in 2018 nog maar 1,7% (5 jaar vast). Als de rente nog zoveel daalt zitten we in 2029 met een rente van -2,1. Niks is onmogelijk maar dit is zeer onwaarschijnlijk.

Een zielig spelletje met selectief wisselen tussen ‘reële’ en absolute getallen (waar je anderen regelmatig van beticht). De rente in je voorbeeld is naar 1/3 van het niveau van 2008 gezakt. Nog zo een daling en we zitten op 0.5%. Dat we in Nederland de banken jarenlang erbij ondersteund hebben de rente lekker hoog te houden ‘want het is toch aftrekbaar’ betekent echt niet dat de rente niet lager kan. Kijk even over de grens waar banken gewoon concurreren, daar zijn rentes van 0.30% nu al geen uitzondering. https://www.check24.de/baufinanzierung/zinsen/
Ook onze eigen ING lukt het om actueel 0.69% aan te bieden voor 5 jaar (zeker niet de goedkoopste in Duitsland) Die lachen zich kapot om iedere Hollander die nu blij is het dubbele te betalen.

Verduurzamen... Vreemd eigenlijk dat we nog weinig horen over dit onderwerp.

Omdat dit nog toekomstmuziek is. Er is een punt op de horizon gezet, maar het is (helaas) niet zo dat over 5 jaar iedereen een A label op z’n woning moet hebben. Alsnog een kans voor waardestijging. Huis verduurzamen (kan van de overwaarde hé) en plots stijgt de waarde weer.

Wat ik nog wil opmerken, zaken als ‘krapte’ of enorme woningnood geloof ik niet in omdat de cijfers er niet zijn. Betrouwbare cijfers rondom krapte laten niet zien dat er in Nederland (als geheel)

Inderdaad ja, als geheel. Dat moest je er wel even bij zetten want je hebt in de bron ook dit stukje gelezen:

Nederland heeft genoeg woningen. Ze staan alleen niet op de juiste plaats

En wat is les 1 van woningwaarde? Location, location, location. Daar waar mensen willen wonen zijn er te weinig woningen, dat drijft de prijs op, wat zich uitbreid over de randgemeenten enz. Dus weer een voorbeeldje van een bron die je van twee kanten kan bekijken.

Of je kan op een of andere manier niet accepteren dat de feiten laten zien dat de huizenmarkt er niet goed voor staat

Ik geef hierboven een (andere) interpretatie van verschillende bronnen weer. Misschien zou wat meer bescheidenheid over wat jouw interpretatie is en wat feiten zijn gepast zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door fsfikke op 20-05-2020 00:39 ]

[Miks]

Je pakt mijn stelling over toekomstige cycli, zegt dat je de effecten nog niet ziet en stelt dat er dus niks aan de hand is.
Dat noemt men het paard voor de wagen spannen. We zitten pas in fase 1: het vertrouwen ebt weg. De rest (meer aanbod) komt daarna. Als je iets probeert te weerleggen wat ik niet beargumenteer is het een gekke discussie, vind je niet? Ook doe je dit niet heel goed, want waar ik het heb over de regels van banken begin je over de rente. Appels en peren.

Daarnaast suggereer je dat een dalende bevolkingsomvang geen invloed heeft op de woningmarkt. Laat maar eens zien dan hoe je dit onderbouwt.
Dan kom je vervolgens met babies aanzetten. Terwijl je zelf zegt dat je niet op feiten vooruit mag lopen. Waar haal je vandaan dat al die babies geboren gaan worden? Het CBS artikel dat ik aanhaalde staat zelfs: sterfte overtreft geboorte. Dus ik denk niet dat we van natuurlijke aanwas mogen uitgaan. En zelfs al is dat het geval dan stromen die babies niet direct als starter de woningmarkt op!
Je noemt nog relatiebreuken als motor voor vraag naar woningen. Hoe dan? Deze mensen vinden toch ook weer een partner, of blijven deze altijd vrijgezel? Daarnaast, waaruit blijkt dat er meer relatiebreuken zijn? Ben je een relatietherapeut?

Daar ga je vervolgens overheen met de stelling dat locatie ertoe doet. Dat klopt maar slaat niet op mijn argument dat er voldoende woningen zijn in Nederland. Appels en peren (terugkomend thema). Locatie doet ertoe maar heeft niks te maken met het ontbreken van een Nederlands woningtekort. Nergens zei ik dat er regionaal geen tekorten zijn, die zijn er inderdaad wel. Maar dat kan imho nooit op een duurzame manier de waarde van de totale woningmarkt vergroten: op termijn ontstaat er weer een evenwicht, het zogenaamde waterbed.

Daarnaast haal je effectgrootte van lagere rente (absoluut ja!) en procentuele verschillen door elkaar. Opnieuw een toon (‘zielig’) die niet past bij de zwakke weerlegging van mijn punt: je weerlegt mijn argumentatie (woningprijs kan niet nogmaals groeien ivm sterk dalende rente) door zaken door elkaar te halen, want het gaat hier juist dit keer wel over het totale aandeel van rente op de hypotheeklasten: om een zelfde verlaging van de hypotheeklasten te verkrijgen moet de rente zakken met een identiek aantal procentpunten als dat het in 2008-2018 is gezakt. Dus dan zou de rente wel degelijk naar -2% moeten zakken imho.

En bij het verduurzamen van de woning reken je zaken dubbel. Je stelt terecht dat je met overwaarde een huis kan verduurzamen, gaat genakshalve voorbij aan waar die overwaarde vandaan moet komen, en stelt vervolgens dat dit meer overwaarde oplevert. Dat is nog maar de vraag en dat kan je niet zo stellen: als verduurzaming een eis is wil dat niet zeggen dat het huis navenant de investering stijgt in waarde.

Probeer het eens op een andere manier zou ik zeggen want ik ben inderdaad niet overtuigd. Dat komt niet zozeer vanwege de hoeveelheid tekst maar de vreemde argumenten die je aanhaalt.

Daarnaast ben je wel degenlijk de sigaar als je in een dalende huizenmarkt een huis koopt. Belangrijkste reden is dat je onder water komt te staan (zie enkele pagina’s terug). Zeker nu: er komt een daling van de huizenprijzen aan (neem ik even als feit, gezien meerdere banken dezelfde prognose hebben voor de middellange termijn en lijkt me dus daarom gerechtvaardigd als ‘feit’). En ik zie maar weinig reden waarop de daling zo snel gecorrigeerd kan worden als na de vorige crisis - want de balangrijkste reden, het verlagen van de rente tot -2%, is zeer onwaarschijnlijk.

[ Voor 22% gewijzigd door Miks op 20-05-2020 02:42 ]

[Requiem19]

Pfoe. Op deze toon heeft discussiëren echt geen zin.

Vooral ook zo ongenuanceerd.

‘Je bent de sigaar als je nu koopt, want dalende huizenmarkt, en onder water staan zorgt ervoor dat je een probleem hebt’.

A) iets wat in de toekomst gebeurt kan nu nog geen feit zijn (dat is gewoon dom)
B ) niet iedereen die nu koopt zal onder water komen te staan als de markt daalt, dat hangt af van je inleg eigen geld, je LTV en hoeveel je (extra) aflost
C) als de markt daalt én je komt onder water te staan, is dat niet de facto voor eeuwig. Blijf je er lang genoeg wonen, dan kan het prima weer opkrabbelen
D) als de absolute prijs niet daalt, maar de reële wel, dus huizen blijven bijvoorbeeld hetzelfde waard in absolute bedragen (kortom, de waarde loopt niet mee met de inflatie, dus bijv 2% ‘waardeverlies’) kom je dan onder water te staan?

Je bent een beetje religieus in je overtuigingen en dat maakt je een fanaticus. Fanatici geloven maar 1 ding en hebben daardoor een zeer beperkte field of view.

[fsfikke]

Miks schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 01:47:
[...]

Probeer het eens op een andere manier zou ik zeggen want ik ben inderdaad niet overtuigd

Zieltjes winnen was jij mee bezig toch? Dan neem jij de taak op je anderen te overtuigen van je doemscenario’s en dat is je tot nu na jaren lang preken hier nog niet gelukt, ook deze keer weer niet. Jouw voorspellingen zijn gewoon nog niet uitgekomen en hoe hard je ook roept dat bepaalde feiten jouw gelijk zouden bewijzen kan jij de effecten niet voorspellen. Je stellingen missen elke nuance wat je verhaal richting het religieuze en belachelijke trekt. Anderen mogen zich graag melden die nu wel het licht hebben gezien maar om jouw woorden te gebruiken: probeer het eens op een andere manier.

[talkatoo]

Miks schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 01:47:

Daarnaast ben je wel degenlijk de sigaar als je in een dalende huizenmarkt een huis koopt. Belangrijkste reden is dat je onder water komt te staan (zie enkele pagina’s terug). Zeker nu: er komt een daling van de huizenprijzen aan (neem ik even als feit, gezien meerdere banken dezelfde prognose hebben voor de middellange termijn en lijkt me dus daarom gerechtvaardigd als ‘feit’).

Feit?

Niemand heeft een glazenbol, ook banken niet. Weet je 2008 nog?

[Fraggert]

MaStar schreef op dinsdag 19 mei 2020 @ 08:59:
En er zijn in de huidige crisis nog geen ontslagen gevallen. Als je wilt dat het daalt zal je minstens 1-2 jaar moeten wachten. Net als in 2009.

er is al wel al een ander signaal overigens:

https://www.ad.nl/economi...t-eerder-gezien~aacbc914/

"Het gevolg van de toegenomen werkloosheid is onder andere dat het aantal ww-uitkeringen in april flink toenam. Met 42.000 extra uitkeringen was er sprake van een toename van 16,7 procent ten opzichte van maart. In totaal ging het om 74.000 nieuwe ww-uitkeringen. "

[trippelb]

Huizenprijzen en totaal aantal transacties blijven vooralsnog stijgen:

https://www.nu.nl/economi...n-voorgaande-maanden.html

Niet volgens NVM maar volgens CBS en kadaster.

[Fraggert]

trippelb schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:31:
Huizenprijzen en totaal aantal transacties blijven vooralsnog stijgen:

https://www.nu.nl/economi...n-voorgaande-maanden.html

Niet volgens NVM maar volgens CBS en kadaster.

Dat is ook niet onlogisch.

Lage rente, een enorm tekort aan aanbod, dus die huizen blijven wel verkopen.

Het is ook niet een markt die ineens van de ene dag op de andere dag tot stilstand komt natuurlijk he

[Requiem19]

Interessanter zou zijn om eens na te gaan hoe lang het duurde voordat de 2008 crisis effect ging hebben op de huizenprijzen.

En wat de tijdsspanne was tussen economische indicatoren (bijv, wanneer liep werkeloosheid op en wanneer ging de markt dalen -> hoe lang is de tijdsspanne hiertussen) en effecten op de woningmarkt.

Ik zag dat het consumenten vertrouwen in april de grootste daling ooit gemaak heeft (nu.nl):

Het vertrouwen van de consument heeft ondanks de uitbraak van het coronavirus echter nog geen nieuw dieptepunt bereikt. Dat staat nog altijd op -41 en dateert van maart 2013. Wel is de stand met -22 lager dan het gemiddelde van de afgelopen twintig jaar (-5).

Het interessante is dat kennelijk in maart 2013 het consumentenvertrouwen nog lager was, terwijl juist eind 2013 de woningmarkt weer ging stijgen qua prijzen....

[trippelb]

Fraggert schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:35:
[...]


Dat is ook niet onlogisch.

Lage rente, een enorm tekort aan aanbod, dus die huizen blijven wel verkopen.

Het is ook niet een markt die ineens van de ene dag op de andere dag tot stilstand komt natuurlijk he

Dat klopt en begrijp ik helemaal, ik dacht gewoon even het nieuws hier te delen omdat ik zag dat dit nog niet gedaan was.

Gewoon een feitelijke constatering van de ontwikkelingen van het afgelopen jaar zonder duiding.

Dat gezegd hebbende, van de hier veelal als feit verkondigde daling is (vooralsnog) geen sprake.

[Fraggert]

trippelb schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:43:
[...]


Dat klopt en begrijp ik helemaal, ik dacht gewoon even het nieuws hier te delen omdat ik zag dat dit nog niet gedaan was.

Gewoon een feitelijke constatering van de ontwikkelingen van het afgelopen jaar zonder duiding.

Dat gezegd hebbende, van de hier veelal als feit verkondigde daling is (vooralsnog) geen sprake.

Sorrie, zo bedoelde ik mijn reactie ook niet

Ik las je post als soort van tegenreactie op het nieuwsbericht dat ik postte, ik vatte het verkeerd op

Die daling zie ik ook zeker niet, wel zie ik gewoon de markt opdrogen en proef, meer als gevoel, dat de woningmarkt wel zo langzaam stil komt te staan. Niet zozeer door dalingen maar gewoon omdat het aanbod opdroogt. Misschien volgt daardoor zelfs nog wel een piek in prijzen

[Emgeebee]

Fraggert schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:53:
[...]


Sorrie, zo bedoelde ik mijn reactie ook niet

Ik las je post als soort van tegenreactie op het nieuwsbericht dat ik postte, ik vatte het verkeerd op

Die daling zie ik ook zeker niet, wel zie ik gewoon de markt opdrogen en proef, meer als gevoel, dat de woningmarkt wel zo langzaam stil komt te staan. Niet zozeer door dalingen maar gewoon omdat het aanbod opdroogt. Misschien volgt daardoor zelfs nog wel een piek in prijzen

Dat is wel heel erg beredeneerd vanuit de aanbod kant. Op de korte termijn kan het inderdaad op die manier opdrogen, maar op de middellange termijn gaan we gigantische effecten aan de vraag kant zien. We hebben zojuist de grootste stijging van de werkloosheid in een maand sinds 2003 gehad, en dat is nota bene met 1,7 miljoen werknemers aan het staatsinfuus. En dan moet mei nog komen. Dat werkt tweeledig door; via gedwongen verkoop van huizen door ontslagen werknemers en door afnemende vraag door daling inkomens en vertrouwen.

Volgens mij is de enige "hoop" op stijgende prijzen (blijft bizar dat hoge prijzen als goed wordt gezien ) dat we een snel herstel gaan zien. De crisis van 2008 was een systeemcrisis; het probleem was een eigenschap van het systeem. Corona kunnen we zien als een exogene oorzaak. Als we dus relatief snel weer het oude groeipad weten op te pikken is er relatief weinig aan de hand, maar gezien alle indicatoren lijkt me dat een beetje wensdenken.

[Fraggert]

Miks schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 01:47:

Daarnaast ben je wel degenlijk de sigaar als je in een dalende huizenmarkt een huis koopt. Belangrijkste reden is dat je onder water komt te staan (zie enkele pagina’s terug). Zeker nu: er komt een daling van de huizenprijzen aan (neem ik even als feit, gezien meerdere banken dezelfde prognose hebben voor de middellange termijn en lijkt me dus daarom gerechtvaardigd als ‘feit’). En ik zie maar weinig reden waarop de daling zo snel gecorrigeerd kan worden als na de vorige crisis - want de balangrijkste reden, het verlagen van de rente tot -2%, is zeer onwaarschijnlijk.

Hoi Miks,

Als huizenbezitter wil ik mijn ervaring nog wel even graag met je delen

ik heb zelf fiks onder water gestaan in de vorige crisis, krap 70K. Dat is héél erg vervelend geweest omdat dat echt niet lekker aanvoelt.

Wij hebben toen ons huis te koop gezet omdat wij van onze hoekwoning naar een vrijstaande woning (die ook goedkoper waren geworden) wilden. Dit is toen niet gelukt doordat er teveel spaargeld in gestoken moest worden.

Ik was dus de spreekwoordelijke sigaar zoals je stelt. Heb je echter niet de intentie om te willen of moeten verhuizen, is er eigenlijk feitelijk niks aan de hand. Tenminste, zo kan ik er nu in elk geval wel op terug kijken. Puur het onder water staan is niet meer dan een rekensom waaruit blijkt dat je hypotheekschuld hoger is dan je huis waard is. Het ligt aan je situatie wat dat voor betekenis voor je heeft.

In de afgelopen tijd hebben we dus nu flink afgelost en onze maandlasten weten te verlagen door het oversluiten vanwege de lage rentestand. Dat is een voordeeltje geweest van de huidige periode en sparen gaat héél erg hard met 2 maal 42K bruto loon in ons DINK-huishouden met 745 euro bruto maandlasten aan hypotheek.

Zouden we nu weer in een crisis belanden dan heb ik in de tussentijd fiks afgelost, en hopelijk zoveel, dat ik niet óf nauwelijks, onder water kom te staan. Sta ik 10K onder water, ppfff......boeien.....hamer ..spaarvarken en door naar de notaris zou ik zeggen.
Die situatie betekent voor mij dat ik wél zal kunnen doorstromen als huizenprijzen weer enorm zakken.

Even buiten de rentestand en wat die voor maandlasten gaan betekenen want of ik nou koop voor 600K met 1,6% of 475K met 4% (even voorbeeldje, geen precies vergelijk) dat is lood om oud ijzer.

Mijn doorstroomkans is bij dat laatste scenario véél groter.

[Fraggert]

Michielgb schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 10:26:
[...]

Dat is wel heel erg beredeneerd vanuit de aanbod kant. Op de korte termijn kan het inderdaad op die manier opdrogen, maar op de middellange termijn gaan we gigantische effecten aan de vraag kant zien. We hebben zojuist de grootste stijging van de werkloosheid in een maand sinds 2003 gehad, en dat is nota bene met 1,7 miljoen werknemers aan het staatsinfuus. En dan moet mei nog komen. Dat werkt tweeledig door; via gedwongen verkoop van huizen door ontslagen werknemers en door afnemende vraag door daling inkomens en vertrouwen.

Volgens mij is de enige "hoop" op stijgende prijzen (blijft bizar dat hoge prijzen als goed wordt gezien ) dat we een snel herstel gaan zien. De crisis van 2008 was een systeemcrisis; het probleem was een eigenschap van het systeem. Corona kunnen we zien als een exogene oorzaak. Als we dus relatief snel weer het oude groeipad weten op te pikken is er relatief weinig aan de hand, maar gezien alle indicatoren lijkt me dat een beetje wensdenken.

Dat klopt ook wel hoor, ik zie die piek, als gevolg van toch stug langzaam blijvend stijgende prijzen, wel nog voor een korte termijn., zeg <6 maanden.

Het scenario dat je schetst is in mijn ogen zeker plausibel, en 1 waar ik ook zeker rekening mee hou.

[Fraggert]

Requiem19 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:39:
Interessanter zou zijn om eens na te gaan hoe lang het duurde voordat de 2008 crisis effect ging hebben op de huizenprijzen.

En wat de tijdsspanne was tussen economische indicatoren (bijv, wanneer liep werkeloosheid op en wanneer ging de markt dalen -> hoe lang is de tijdsspanne hiertussen) en effecten op de woningmarkt.

Ik zag dat het consumenten vertrouwen in april de grootste daling ooit gemaak heeft (nu.nl):


[...]


Het interessante is dat kennelijk in maart 2013 het consumentenvertrouwen nog lager was, terwijl juist eind 2013 de woningmarkt weer ging stijgen qua prijzen....

Ik moet zelf zeggen dat ik dat hele consumentenvertrouwen nou niet echt iets vind om weg te zetten tegen de wens en noodzaak een woning te kopen.

ook het vertrouwen om een grote aankoop te doen.....mjaaaa.....ik denk dan meer aan die camper, nieuwe caravan, Ducati of eindelijk die zolder eens verbouwen tot darkroom HomeCinema met zo'n gave 4K-projector.

Ik ervaar dat consumentenvertrouwen meer van invloed is op het cash/spaargeld in het huishouden van mensen en dat de woningmarkt daar een stuk verder van verwijderd is.
Je nieuwe TV bevindt zich echt in de luxe hoek, je (t)huis bevind zich qua levensbehoefte toch echt in een ander stukje levensbehoefte.

Natuurlijk zullen feiten en omstandigheden die een laag consumentenvertrouwen veroorzaken een effect hebben op de huizenmarkt. Maar ik ervaar het wat anders dan zo wordt aangehaald in alle berichtgevingen.

oei, ik merk dat ik het lastig vind om dat gevoel uit te leggen.

[Requiem19]

Ik denk dat consumentenvertrouwen één van de indicatoren is, naast alle andere indicatoren die een economische crisis met zich meebrengen.

Als het consumentenvertrouwen echt laag is, lijkt mij dat er een impact is op de vraagkant van de markt. Zeker voor de 'nice to have' verhuiswens.

Maar mss is de woningmarkt idd wel op een ander niveau dan het consumentenvertrouwen voor een 'fun' aankoop, idk. Anyway, al dat soort indicatoren zoals werkeloosheid toename, daling bbp, toename staatsschuld, afschrijvingen op leningen door banken etc etc.. die zou ik wel eens op een dashboard willen zien en dan bekijken hoe lang het duurt voordat de woningmarkt geraakt is.

[Fraggert]

Requiem19 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 11:08:
Ik denk dat consumentenvertrouwen één van de indicatoren is, naast alle andere indicatoren die een economische crisis met zich meebrengen.

Als het consumentenvertrouwen echt laag is, lijkt mij dat er een impact is op de vraagkant van de markt. Zeker voor de 'nice to have' verhuiswens.

Maar mss is de woningmarkt idd wel op een ander niveau dan het consumentenvertrouwen voor een 'fun' aankoop, idk. Anyway, al dat soort indicatoren zoals werkeloosheid toename, daling bbp, toename staatsschuld, afschrijvingen op leningen door banken etc etc.. die zou ik wel eens op een dashboard willen zien en dan bekijken hoe lang het duurt voordat de woningmarkt geraakt is.

Ja, doorstromers hebben een verhuiswens in mijn ogen, bij (jonge) starters spreek je eerder van een "noodzaak" (gezinnetje stichten, weg bij pa en ma, je kent het wel)

Het is eenvoudiger om één factor te bekijken en te beredeneren of te onderzoeken wat dat doet met de woningmarkt.
Het wordt een stuk ingewikkelder om het gehele grote plaatje te bezien want je komt dan gewoon in gemiddelden.

Ik merk dat de huizenmarkt al snel vanuit het perspectief van de eenling/koper wordt bezien omdat het ook haast onmogelijk is om alle verbanden in kaart te brengen en daarme inzichtelijk te krijgen.

Net als het effect van huizenprijzen..........dat zegt niets als een rentestand roet in het eten komt gooien. Kun je vergelijken tot je een ons weegt, maar een reaal beeld van de woningmakrt zul je er niet mee krijgen. De koopsom ligt binnen bereik, tot je maandlasten een grote rode streep door je verhuisplannen trekt.

Kun je je verhuisdozen al wel weer opbergen.


edit:

"noodzaak" maar even tussen aanhalingstekens, de discussie of een groot huis nu wel of niet een (eerste) levensbehoefte is of dat een woondoos in principe als "dak boven je hoofd" ook voldoende is in verhouding tot de allerallerarmsten in de wereld gaan we hier niet opnieuw voeren, in elk geval niet met mij

[ Voor 8% gewijzigd door Fraggert op 20-05-2020 12:02 ]

[Ninck]

Requiem19 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:39:
Interessanter zou zijn om eens na te gaan hoe lang het duurde voordat de 2008 crisis effect ging hebben op de huizenprijzen.

En wat de tijdsspanne was tussen economische indicatoren (bijv, wanneer liep werkeloosheid op en wanneer ging de markt dalen -> hoe lang is de tijdsspanne hiertussen) en effecten op de woningmarkt.

Volgens mijn favoriete hoogleraar woningmarkt zat er in het verleden ca. 6mnd tussen dalen vertrouwen en afnemen vraag (waar daling in prijzen op volgde):

In het kort hier: https://www.rtlz.nl/life/...oor-de-corona-woningmarkt
In het lang hier: YouTube: Webinar MRA University: Impact coronacrisis op de woningmarkt

[MrAcid]

Requiem19 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 09:39:
Interessanter zou zijn om eens na te gaan hoe lang het duurde voordat de 2008 crisis effect ging hebben op de huizenprijzen.

En wat de tijdsspanne was tussen economische indicatoren (bijv, wanneer liep werkeloosheid op en wanneer ging de markt dalen -> hoe lang is de tijdsspanne hiertussen) en effecten op de woningmarkt.

Ik zag dat het consumenten vertrouwen in april de grootste daling ooit gemaak heeft (nu.nl):


[...]


Het interessante is dat kennelijk in maart 2013 het consumentenvertrouwen nog lager was, terwijl juist eind 2013 de woningmarkt weer ging stijgen qua prijzen....

Toevallig heb ik dat 6 weken geleden een keer (zoiets) in kaart gebracht in een ander topic. Wereldwijde beurskoers tov NL huizenprijzen.



Dat ziet er zo uit. CBS indexjaar = 2015.

Databronnen:
MSCI: https://nl.investing.com/indices/msci-world-historical-data
CBS: https://opendata.cbs.nl/s...ED/table?ts=1585724274461

Oorsponkelijke post/context: MrAcid in "Financiële onafhankelijkheid - Deel 4"

[Requiem19]

In dat plaatje van @MrAcid zie je eigenlijk wat @Ninck ook al zegt. De beurskoers (als dat al een goede indicatie is van economische malaise, kun je ook over twisten) begon met dalen zo op 1/3e van het jaar (april mei?) en de huizenprijzen stegen toen nog gewoon licht door de volgende 6-7 maanden.

Kortom, dan zou je bij een corona crisis, die begon zo halverwege maart eigenlijk pas een daling verwachten in oktober/september.

[Sport_Life]

MrAcid schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 12:29:
[...]

Toevallig heb ik dat 6 weken geleden een keer (zoiets) in kaart gebracht in een ander topic. Wereldwijde beurskoers tov NL huizenprijzen.

[Afbeelding]

Dat ziet er zo uit. CBS indexjaar = 2015.

Databronnen:
MSCI: https://nl.investing.com/indices/msci-world-historical-data
CBS: https://opendata.cbs.nl/s...ED/table?ts=1585724274461

Oorsponkelijke post/context: MrAcid in "Financiële onafhankelijkheid - Deel 4"

Het zou interessanter zijn als je zo'n figuur hebt met de werkeloosheidscijfers. Ervan uitgaande dat veel werkelozen op lange termijn effect hebben op de economie en dus MSCI.

Qua MSCI zitten we nu in oktober 2007, dat betekent dat het nog 2 jaar duurt voordat de MSCI gaat dalen en daarna nog 8 maanden voordat de huizenprijzen gaan dalen. In het geval de recessie door gaat zetten.

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 20-05-2020 12:47 ]

[MoshiMoshi84]

MrAcid schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 12:29:
[...]

Toevallig heb ik dat 6 weken geleden een keer (zoiets) in kaart gebracht in een ander topic. Wereldwijde beurskoers tov NL huizenprijzen.

Voor de meest recente golfbeweging ging het op. Klopte het ook bij bij eerdere dalingen van de huizenprijzen?

[Ivow85]

Miks schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 01:47:

Daarnaast ben je wel degenlijk de sigaar als je in een dalende huizenmarkt een huis koopt. Belangrijkste reden is dat je onder water komt te staan (zie enkele pagina’s terug). Zeker nu: er komt een daling van de huizenprijzen aan (neem ik even als feit, gezien meerdere banken dezelfde prognose hebben voor de middellange termijn en lijkt me dus daarom gerechtvaardigd als ‘feit’). En ik zie maar weinig reden waarop de daling zo snel gecorrigeerd kan worden als na de vorige crisis - want de balangrijkste reden, het verlagen van de rente tot -2%, is zeer onwaarschijnlijk.

Je gaat hier aan heel wat zaken voorbij. Wanneer je in een dalende markt een woning koopt met behulp van een stukje eigen vermogen, levert dat geen problemen op bij een eventuele verkoop.
Wanneer je in een dalende markt koopt en er nog 20+ jaar blijft wonen levert het geen problemen op. De dalende markt levert pas problemen op wanneer je woning door de daling minder waard wordt dan het nog openstaande hypotheekbedrag én je op dat moment om wat voor reden dan ook behoefte hebt aan een andere woning of zelfs noodgedwongen de hut moet verkopen.

Voorts is voor een correctie van de prijzen nu veel minder tot geen dalende rente nodig. Maar slechts zekerheid op de arbeidsmarkt. Althans, als de regelgeving rond hypotheken min of meer gelijk blijft. In de vorige crisis zijn de regels rond hypotheken flink aangescherpt. Dat heeft gevolgen gehad voor de maandlasten en het maximum hypotheekbedrag bij een inkomen van X. Wat de prijzen flink drukte. Dalende rente heeft gezorgd dat het maximum hypotheekbedrag bij een bepaald inkomen weer is gestegen na de daling als gevolg van strenge regelgeving.

[MrAcid]

Sport_Life schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 12:44:
[...]

Het zou interessanter zijn als je zo'n figuur hebt met de werkeloosheidscijfers. Ervan uitgaande dat veel werkelozen op lange termijn effect hebben op de economie en dus MSCI.

Qua MSCI zitten we nu in oktober 2007, dat betekent dat het nog 2 jaar duurt voordat de MSCI gaat dalen en daarna nog 8 maanden voordat de huizenprijzen gaan dalen. In het geval de recessie door gaat zetten.

Maak 'm, zou ik zeggen. Alle data is beschikbaar CBS.

[MrAcid]

MoshiMoshi84 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 12:48:
[...]

Voor de meest recente golfbeweging ging het op. Klopte het ook bij bij eerdere dalingen van de huizenprijzen?

Geen idee - dat was de vraag destijds niet, en ik kon niet voor beiden data vinden die langer terug ging én gedetailleerd (minimaal jaarniveau, maar liever kwartaal of maandniveau) genoeg was.

[Miks]

Fraggert schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 10:30:
[...]


In de afgelopen tijd hebben we dus nu flink afgelost en onze maandlasten weten te verlagen door het oversluiten vanwege de lage rentestand.

Oftewel, die sigaar ben je niet lang geweest omdat je sneller hebt kunnen aflossen en je zit er nu ook goed bij omdat je hebt kunnen oversluiten. Gelukkig maar voor je. Maar ik kan me voorstellen dat een potentiele schuld van 70k iets met je doet.

Waarschijnlijk zat je al niet heel hoog in de lasten en heb je dus een verstandige keuze gemaakt qua maximale hypotheek. Daarnaast ziet de situatie er goed uit - voor jou - omdat je hebt kunnen oversluiten voor een lagere rente. Maar waarschijnlijk was je nog beter uit als je 3 jaar had gewacht met kopen.

Zo goed ziet het er nu echt niet uit voor de sigaar die nu voor het eerst een huis koopt. Zij kunnen niet meer boven water komen door middel van rentecuts.

De hypotheeklasten voor starters liggen momenteel hoog, vergelijkbaar met 2007, zie plaatjes van de ING hieronder. Dus waar jij misschien lage lasten had, is dat voor de gemiddelde starter niet zo.

Straks oversluiten voor lagere rente pakt niet meer zo’n grote hap uit de rentelasten die het voor jou heeft gebracht want de rente gaat gewoon niet naar -2%.

Daarnaast kunnen huizen gewoon niet meer jaar op jaar op jaar 6% (reëel) stijgen. Je mag straks blij zijn als een huis de inflatie volgt. Hoger dan dat betekent dat de betaalbaarheid verder onder druk komt en die is al heel laag.

Dus jouw situatie waarbij het onder water staan uiteindelijk meeviel is niet te projecteren op de toekomst. Als je nu instroomt en de prijzen zakken met dezelfde hoeveelheid als vorige crisis verzuip je in de gezakte woningprijs.

Voorbeeld. Koop je nu een huis van €500k, maximale hypotheek en de absolute prijzen zakken met 20%. Dan heb je gewoon 100.000 schuld mocht er iets misgaan. Je zakt dus heel hard onderuit en de mechanismen om dit op dezelfde manier glad te trekken als na de vorige crisis zijn er niet meer. Vergeet niet dat in de vorige crisis op het hoogtepunt/dieptepunt 34% van de huizen onder water stond.

Volgens mij denkt een heel groot deel hier dat dat meevalt. Ja, vorige crisis wel omdat de rente zo ver kon zakken. Deze crisis: not so much.

[Miks]

Ivow85 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 12:50:
[...]

Wanneer je in een dalende markt een woning koopt met behulp van een stukje eigen vermogen, levert dat geen problemen op bij een eventuele verkoop.

Het is maar wat je als probleem ziet. Dat geld is dan wel weg (als de daling even groot is als het vermogen wat je erin gestopt hebt). Als je niet een huis had gekocht, dan had je dat probleem niet gehad.
Ik denk dat je alsnog de sigaar bent als je spaargeld kwijt bent door daling van de huizenprijzen.

[ Voor 9% gewijzigd door Miks op 20-05-2020 13:08 ]

[Miks]

Ivow85 schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 12:50:
[...]

Wanneer je in een dalende markt koopt en er nog 20+ jaar blijft wonen levert het geen problemen op.

Als de prijzen pas herstellen na 20 jaar - gezien de rente kan dat een scenario zijn - is pakweg de helft van de Nederlanders de sigaar omdat een gemiddeld gezin 20 jaarin een woning blijft wonen (voor zover onderstaande bron nog klopt).
https://www.nu.nl/nuzakel...er-in-hetzelfde-huis.html

[ Voor 3% gewijzigd door Miks op 20-05-2020 13:15 ]

[fsfikke]

Miks schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 13:08:
[...]


Het is maar wat je als probleem ziet. Dat geld is dan wel weg (als de daling even groot is als het vermogen wat je erin gestopt hebt). Als je niet een huis had gekocht, dan had je dat probleem niet gehad.

Want de betaalde huur krijg je bij opzegging weer terug?

Vergeet niet dat in de vorige crisis op het hoogtepunt/dieptepunt 34% van de huizen onder water stond.

Vergeet je nu dat de hypotheekeisen sinds dien heel erg veranderd zijn? Geen 110% aflossingsvrije hypotheken meer. Mensen lossen dus gewoon af dus staan veel minder snel onder water dan toen. Ze hebben de afgelopen tijd een buffer aan overwaarde opgebouwd die de daling van huizenprijzen kan opvangen.

Dus jouw situatie waarbij het onder water staan uiteindelijk meeviel is niet te projecteren op de toekomst. Als je nu instroomt en de prijzen zakken met dezelfde hoeveelheid als vorige crisis verzuip je in de gezakte woningprijs.

Nog steeds een totale blindheid voor nuance. Als je nu een huis koopt met €0 eigen geld (wat helemaal niet meer kan) ben je alsnog niet zo hard de sigaar omdat je ook aflost. Die aflossing verdwijnt misschien in een zwart gat als de prijzen dalen, maar wat is het verschil bij huur?

Grappig plaatje trouwens van ING uit 2017: "Rente daalt niet langer", weer eens bewijs over hoe goed de banken met al hun experts de toekomst kunnen voorspellen. Gelukkig hebben wij jou

[ Voor 5% gewijzigd door fsfikke op 20-05-2020 13:40 ]

[MaStar]

"Ook voor de huizenmarkt blijft Rabobank redelijk positief. Prijzen stijgen dit jaar gemiddeld met bijna 4 procent, denken economen van de bank"

[Requiem19]

MaStar schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 13:36:
"Ook voor de huizenmarkt blijft Rabobank redelijk positief. Prijzen stijgen dit jaar gemiddeld met bijna 4 procent, denken economen van de bank"

Het is een voorspelling van de bank. Dus een feit.

[mwa]

De glazenbollen vliegen hier in het rond! Doe er ook nog even een gouden beurs tip bij!

[Verwijderd]

mwa schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 13:43:
De glazenbollen vliegen hier in het rond! Doe er ook nog even een gouden beurs tip bij!

Ho ho, alleen maar feiten hier