Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Matadores]

Vanoverdegrens schreef op donderdag 14 mei 2020 @ 17:05:
[...]


(heb bijv. een tante die never nooit een ton p.j. verdiende, zelfs niet in guldens, en nu in een wonderschoon gelegen huisje t.w.v. zo'n 6 á 7 ton woont. Koopprijs eind '80er jaren iig minder dan 200k gulden. Zou ze nu nooit kunnen financieren. Is haar pensioen deel 2. )

200k gulden eind jaren '80 met een hypotheekrente van zo'n 7 à 8 procent was toen een flinke kluif op je maandinkomen.

[Vanoverdegrens]

@Matadores Toen 2 inkomens. Nu is ze alleen.
Mijn ouders verkochten in '87 voor 160k en kochten voor 270k. Guldens uiteraard. 1 goed inkomen.
Ik was toen al het huis uit, en huurde sociaal voor ~220 gulden. (die rotzooi deed 30 á 40k gulden in de verkoop, zo'n 12-15x jaarhuur)

[ Voor 32% gewijzigd door Vanoverdegrens op 14-05-2020 21:50 ]

[Rubbergrover1]

Dus even in perspectief, het gaat over huizen die toen een koopprijs hadden van grofweg 1000 keer de maandhuur van een goedkope sociale huurwoning. Of zo'n 5 keer de verkoopprijs van een eenvoudige daarmee vergelijkbare woning. Dan zul je het niet over een kleine arbeiderswoning hebben, maar toch wel iets groters.

Overigens kun je altijd hele leuke statistiekjes erbij pakken over 'vroeger'. Dat de prijs van woningen in goud bijvoorbeeld ongeveer gelijk is aan die van 1989. (Dus kort door de bocht, als je vindt dat de huizenprijs in een bubbel zit, dan geldt dat net zozeer voor goud en zou je je geld daar ook niet in moeten steken.) Verder zal de reële prijs van woningen grofweg verdubbeld zijn, maar de betaalbaarheid is ongeveer gelijk gebleven (dankzij de dalende rente).

Uiteraard kan/zal dit ook de andere kant op gaan als de rente gaat stijgen. Maar dat betekent nog niet dat de prijzen buitenproportioneel zijn.

(Overigens kan ik mij nog herinneren dat er eind jaren '80 best wat rijke ouders waren die een studentenhuis(je) voor de kroost kochten. Dan lag de prijs vaak rond de ton in guldens, dat was zo'n beetje een psychologische grens of iets 'te duur' was of goed te doen. Voor 40k kon je toen echt nauwelijks iets kopen, of het was echt rommel in een slechte buurt. Maar die huisjes die toen een ton in guldens waren gaan nu ook zo richting de 3 ton, dus die verhouding is wel herkenbaar.)

[ Voor 20% gewijzigd door Rubbergrover1 op 15-05-2020 08:50 ]

[Joopieboy]

Vanoverdegrens schreef op donderdag 14 mei 2020 @ 21:42:
@Matadores Toen 2 inkomens. Nu is ze alleen.
Mijn ouders verkochten in '87 voor 160k en kochten voor 270k. Guldens uiteraard. 1 goed inkomen.
Ik was toen al het huis uit, en huurde sociaal voor ~220 gulden. (die rotzooi deed 30 á 40k gulden in de verkoop, zo'n 12-15x jaarhuur)

Dat zie je wel meer, zeker dat soort huurwoningen werden vaak echt heel goedkoop gebouwd (en onderhouden), woning waar mijn moeder in zit is voor een ton gebouwd en zou nu in euro's 1,5 ton waard moeten zijn. Als je idd kijkt wat zo een woning qua ruimte (en dus huurpunten) zou moeten opleveren en zei dus ook gewoon betaald, dan schrik je echt wel. Daar kan ik 2,5 ton voor lenen.

Maar goed, tussen huren vs kopen zit veel meer als alleen dat, hier ook vaker besproken. Is gelukkig niet zo plat.

[Wilf]

Grootste voordeel van huren tekent zich inmiddels ook weer af. Er zijn nu al 18.000 Nederlanders die hun hypotheek niet kunnen voldoen voor onbepaalde tijd.

En met het ineenstorten van de vacaturebank zal dat nog best wel eens meer kunnen worden of zelfs gedwongen verkoop (speculatie).

Ook is de werkelijke werkloosheid veel hoger dan we nu beseffen. Dat kan best nog wel een slachtpartij betekenen op de huizenmarkt. Met droge ogen en sidderend als een rietje wordt beweerd dat er niks te zien is, loop maar door, koop een dure woning, maar wie gelooft het nog?

[Verwijderd]

Wilf schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 09:10:
Grootste voordeel van huren tekent zich inmiddels ook weer af. Er zijn nu al 18.000 Nederlanders die hun hypotheek niet kunnen voldoen voor onbepaalde tijd.

En met het ineenstorten van de vacaturebank zal dat nog best wel eens meer kunnen worden of zelfs gedwongen verkoop (speculatie).

Ook is de werkelijke werkloosheid veel hoger dan we nu beseffen. Dat kan best nog wel een slachtpartij betekenen op de huizenmarkt. Met droge ogen en sidderend als een rietje wordt beweerd dat er niks te zien is, loop maar door, koop een dure woning, maar wie gelooft het nog?

Ik kijk altijd in de ochtend of @Wilf al is langs geweest in dit topic met een nieuw doemscenario. Meestal word ik niet teleurgesteld.

Zeg @Wilf wat denk je dan van die verhuurders die vrolijk de inflatieverhoging door blijven zetten? Wat was het? 2,6%?

Mooi voordeel van huren.

[redwing]

Wilf schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 09:10:
Grootste voordeel van huren tekent zich inmiddels ook weer af. Er zijn nu al 18.000 Nederlanders die hun hypotheek niet kunnen voldoen voor onbepaalde tijd.

En met het ineenstorten van de vacaturebank zal dat nog best wel eens meer kunnen worden of zelfs gedwongen verkoop (speculatie).

Ook is de werkelijke werkloosheid veel hoger dan we nu beseffen. Dat kan best nog wel een slachtpartij betekenen op de huizenmarkt. Met droge ogen en sidderend als een rietje wordt beweerd dat er niks te zien is, loop maar door, koop een dure woning, maar wie gelooft het nog?

Plaats het dan wel in perspectief, want hoeveel bedrijven zijn er b.v. die hun huren niet kunnen betalen en gaan daardoor failliet? Daarnaast gaat dit om 18000 hypotheken die een betalingstop van een paar maanden krijgen terwijl we standaard al zo'n 80k hypotheken waar mensen minstens 3 maanden op achter lopen (zonder Corona dus). Daarbij zullen de meeste van deze mensen ene overwaarde hebben, dus als je al je huis uit moet heb je alsnog een zak geld waarmee je heel wat jaren kunt gaan huren. De cijfers van betalingsachterstanden op huren kan ik helaas zo niet vinden (alleen sociaal, maar dat is met subsidie waardoor werkeloosheid veel minder snel zorgt voor problemen), maar die zullen nu ook aardig omhoog aan het lopen zijn.

Dat wil niet zeggen dat er geen probleem is natuurlijk, maar je zult ditzelfde ook bij huren tegen komen. Dit is een probleem dat over de hele sector gaat. Voor veel mensen is daarom, zelfs in deze tijd, kopen nog steeds de betere optie. Je moet er alleen wel even wat beter over nadenken.

[gorgi_19]

Wilf schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 09:10:
Grootste voordeel van huren tekent zich inmiddels ook weer af. Er zijn nu al 18.000 Nederlanders die hun hypotheek niet kunnen voldoen voor onbepaalde tijd.

1 - 3 maanden uitstel.

Maar buiten dat. Wat ik je punt? Wat je schetst is niet specifiek voor de koopmarkt. Trek ik je verhaal iets breder en door, dan maakt het niet uit voor hen of je in de huur- of koopsector zit:

* Je voldoet niet aan je maandelijkse verplichtingen, dus je wordt je huis uitgezet
* Alternatief huren vrije sector red je niet, vanwege gebrek aan inkomen, als er al ruimte is.
* Sociale huur is kansloos, vanwege gebrek aan inkomsten en wachtlijsten.
* Urgentieverklaring is zinloos vanwege wachtlijsten.

Je verhaal over koop kan je dan ook doortrekken naar huur: massale daling van huurprijzen omdat mensen het niet meer kunnen betalen, massale toename daklozen?

Nog steeds geldt de economische wet van vraag en aanbod:
(Tijdelijk) minder vragers, tijdelijk meer aanbod; die combinatie heeft op korte termijn een drukkend effect op de prijzen. Op de iets langere termijn blijft er een tekort aan huizen. Betekent structureel vragers verminderen, of structureel aanbod verhogen.

[Rubbergrover1]

Wilf schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 09:10:
Grootste voordeel van huren tekent zich inmiddels ook weer af. Er zijn nu al 18.000 Nederlanders die hun hypotheek niet kunnen voldoen voor onbepaalde tijd.

Waarom zouden die de huur wel hebben kunnen betalen? Het gaat trouwens om mensen die gebruik hebben gemaakt van de geboden mogelijkheid (tijdelijk) om uitstel te krijgen. Dat is wat anders dan dat ze de hypotheek niet kunnen voldoen voor onbepaalde tijd. Dus inderdaad een groot voordeel van kopen, dat banken je een betaalpauze bieden.

Voor huurders zullen we zulke statistieken waarschijnlijk niet te zien krijgen, omdat het bij huur sowieso regelmatig voorkomt dat er een huurachterstand is.

[ Voor 5% gewijzigd door Rubbergrover1 op 15-05-2020 09:42 ]

[Requiem19]

Ik denk dat we niet te snel over dit soort nieuwsberichten moeten heenstappen. Het zijn de eerste uitwerkingen van de corona crisis. De effecten beginnen bij bedrijven en druppelen dan natuurlijk door bij natuurlijke personen. In Q2 gaan we pas echt de hele duidelijke effecten zien.

Als een heel groot deel van de Nederlanders werkeloos wordt of significant inkomen verliest lijkt me dat dit wel impact gaat hebben op de huizenmarkt (en de huurmarkt en de Nederlandse economie).

Voor mij is de vraag of / wanneer het herstel gaat inzetten. Als dat herstel echt lang op zich laat wachten zal de gehele langer geraakt worden en daarmee ook de huizenmarkt.

[Valorian]

Wilf schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 09:10:
Grootste voordeel van huren tekent zich inmiddels ook weer af. Er zijn nu al 18.000 Nederlanders die hun hypotheek niet kunnen voldoen voor onbepaalde tijd.

Dat getal zegt mijns inziens niet zoveel zonder andere data. Het gaat daar om hoeveel banken gebruikt gemaakt hebben van het geven van de aangekondigde "adempauze" van een paar maanden aan mensen die problemen met het betalen van hun hypotheek hebben. Maar hoeveel mensen hadden toch al problemen vóór corona, zijn qua situatie niet verandert maar maken graag gebruik van die pauze?

Vorig jaar rond deze tijd waren er al 73.000 mensen met sowieso een betalingsachterstand op hun hypotheek. Ik ben geen statisticus, econoom etc dus kan geen verbanden hard leggen, maar het lijkt mij aannemelijk dat een deel van die 18.000 ook gewoon uit de groep van die 73.000 komt. Dus in hoeverre er iets is toegenomen is maar de vraag.
https://www.nu.nl/geldzak...ek-is-fors-afgenomen.html

EDIT: En hoeveel mensen kunnen hun huur niet voldoen? Heb je die data ook? En waarom hebben die dan precies een voordeel? Omdat ze dan de sleutel van hun huurhuis kunnen inleveren en op straat staan? En dan?

Ik denk dat als je de gemiddelde huurder met betalingsachterstanden en de gemiddelde koper met betalingsachterstanden allebei nu op straat zet die koper gemiddeld genomen met een zak geld onder de brug slaapt en de huurder als klaploper. Dus graag iets meer duiding bij waar dat voordeel van huren zit

[ Voor 20% gewijzigd door Valorian op 15-05-2020 09:55 ]

[Ozz]

Gister bij de bank mogen tekenen voor onze hypotheek. Kreeg van onze adviseur en tevens kantoormanager van de vestiging te horen dat hij nog nooit zoveel heeft hoeven over werken. Het aantal mensen die een eerste woning kopen is nog nooit zo veel geweest gaf hij aan (regio Arnhem).

[MaStar]

Ozz schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 09:57:
Gister bij de bank mogen tekenen voor onze hypotheek. Kreeg van onze adviseur en tevens kantoormanager van de vestiging te horen dat hij nog nooit zoveel heeft hoeven over werken. Het aantal mensen die een eerste woning kopen is nog nooit zo veel geweest gaf hij aan (regio Arnhem).

Gefeliciteerd!
Wel bijzonder in deze tijd. Zelf heb ik overigens ook een woning gekocht dus zo gek is het niet

[Ozz]

MaStar schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 09:59:
[...]


Gefeliciteerd!
Wel bijzonder in deze tijd. Zelf heb ik overigens ook een woning gekocht dus zo gek is het niet

Thanks, jij ook uiteraard gefeliciteerd.

Normaliter zou je denken dat mensen wat terughoudender zijn met verhuizen of een woning kopen, maar dat was dus absoluut niet het geval.

[Wilf]

Voordeel van huur is natuurlijk vooral dat je veel meer bescherming hebt en niet zomaar op straat gezet kan worden. En het punt was precies wat Requiem19 al aansnijdt; de aankomende tijd (medici verwachten nog zeker 2 jaar) blijft het aanmodderen dus in die tijd zullen deze cijfers, die al best flink zijn na slechts een maandje stagnatie, niet echt gaan verbeteren, eerder sneeuwballen.

Je moet natuurlijk zelf weten wat je doet en ik ga geen koopadvies geven behalve dat, als je nu veel eigen geld hebt en een woning kan en wil kopen dat je dat vooral moet doen, maar als je nu best zit zou ik voorlopig even de pauzeknop indrukken en minstens wachten tot oktober van dit jaar zodat duidelijk is wat voor consequenties het heeft gehad dat de overheid met geld strooit en hoe we dat als burger moeten terugbetalen.

[Fraggert]

@Ozz en @MaStar


Gefeliciteerd beiden


optelsommetje he, amper aanbod, gruwelijk woningtekort en ondanks hoge huizenprijzen een lage rente die het voor genoeg woningzoekenden tóch betaalbaar houd.

"Lage" maandlasten terwijl je wel tot je nek in een schuld steekt.

Ik ga aankomende maandag met mijn vrouwe (typo, heb er maar 1 hoor ) een leuke woonboerderij bekijken. Vraagprijs ligt in ons bereik, ik vrees echter nu al een bied-oorlog en dat zullen wij niet gaan (willen) winnen.

[ Voor 3% gewijzigd door Fraggert op 15-05-2020 10:05 ]

[Requiem19]

Het is de eeuwenoude discussie:

1. Koop je gericht op een toekomst investering
2. Koop je om fijner te wonen (en kun je het ook makkelijk betalen)

In situatie 1 is er nu natuurlijk (meer) onzekerheid over de waardeontwikkeling. In situatie 2 geldt nog steeds: kun je het betalen en word je gelukkig van je nieuwe woning, dan kun je (wmb) nog steeds prima kopen.

Woongeluk heeft ook een waarde .

[bulle bas]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 08:45:
Dus even in perspectief, het gaat over huizen die toen een koopprijs hadden van grofweg 1000 keer de maandhuur van een goedkope sociale huurwoning. Of zo'n 5 keer de verkoopprijs van een eenvoudige daarmee vergelijkbare woning. Dan zul je het niet over een kleine arbeiderswoning hebben, maar toch wel iets groters.

Overigens kun je altijd hele leuke statistiekjes erbij pakken over 'vroeger'. Dat de prijs van woningen in goud bijvoorbeeld ongeveer gelijk is aan die van 1989. (Dus kort door de bocht, als je vindt dat de huizenprijs in een bubbel zit, dan geldt dat net zozeer voor goud en zou je je geld daar ook niet in moeten steken.) Verder zal de reële prijs van woningen grofweg verdubbeld zijn, maar de betaalbaarheid is ongeveer gelijk gebleven (dankzij de dalende rente).

Dat mensen juist in goud stappen is juist een verzekering tegen alle bubbels. Goud kan je niet bijdrukken. Hoe meer de financiële economie loszingt van de reële economie, hoe groter het risico op een vertrouwenscrisis. Zoals Kees de Kort zo mooi zegt: rente is de beprijzing van risico. De risico's zijn enorm nu, maar de prijs ervan is bijna 0. Er gaat een moment komen dat we er niet meer in geloven.

Je kan natuurlijk ook vastgoed kopen, maar dat is niet zo makkelijk liquide te maken als goud (en aandelen). Wereldwijd loopt het vastgoed achteruit, ik begreep zelfs in Vancouver. Waarom volgens sommigen NL zich aan de malaise zou weten te onttrekken weet ik niet.

Uiteraard kan/zal dit ook de andere kant op gaan als de rente gaat stijgen. Maar dat betekent nog niet dat de prijzen buitenproportioneel zijn.

De prijzen zijn mi wel buiten proportie, omdat de rente nu veel te laag staat tov het risico. De prijzen staan voorlopig wel op de top. Over een periode van 80 jaar kan dat een ander verhaal zijn.

[bulle bas]

Requiem19 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 10:06:
Het is de eeuwenoude discussie:

1. Koop je gericht op een toekomst investering
2. Koop je om fijner te wonen (en kun je het ook makkelijk betalen)

In situatie 1 is er nu natuurlijk (meer) onzekerheid over de waardeontwikkeling. In situatie 2 geldt nog steeds: kun je het betalen en word je gelukkig van je nieuwe woning, dan kun je (wmb) nog steeds prima kopen.

Woongeluk heeft ook een waarde .

Dat ben ik met je eens. Woongeluk heeft zeker een waarde, en aan je eigen huisje ga je meer vertimmeren dan aan een huurhut.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[JvS]

redwing schreef op donderdag 14 mei 2020 @ 16:55:
[...]

Het begon er dan ook mee dat er gezegd werd dat 70-80k het absolute maximum in Nederland zou zijn.

Voor inhoudelijk beroepen zoals engineer (veelvoorkomend hier ) lijkt dat wel een beetje het plafond te zijn. Pas als je echt ultra specialist bent, sales-uitschieter of manager van hoogopgeleide mensen of complexe afdelingen bent of beter zijn hogere salarissen regulierder. Zo las ik dat en dat komt ook wel overeen met het beeld in het salaristopic en de CBS getallen. Die hebben een mooi grafiekje



en ook deze:



Bron: https://longreads.cbs.nl/...019/inkomen-van-personen/

Dus boven de 70k is niet echt normaal, maar komt wel voor .

[ Voor 20% gewijzigd door JvS op 15-05-2020 11:33 ]

[Valorian]

Wilf schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 10:03:
Voordeel van huur is natuurlijk vooral dat je veel meer bescherming hebt en niet zomaar op straat gezet kan worden. En het punt was precies wat Requiem19 al aansnijdt; de aankomende tijd (medici verwachten nog zeker 2 jaar) blijft het aanmodderen dus in die tijd zullen deze cijfers, die al best flink zijn na slechts een maandje stagnatie, niet echt gaan verbeteren, eerder sneeuwballen.

Je moet natuurlijk zelf weten wat je doet en ik ga geen koopadvies geven behalve dat, als je nu veel eigen geld hebt en een woning kan en wil kopen dat je dat vooral moet doen, maar als je nu best zit zou ik voorlopig even de pauzeknop indrukken en minstens wachten tot oktober van dit jaar zodat duidelijk is wat voor consequenties het heeft gehad dat de overheid met geld strooit en hoe we dat als burger moeten terugbetalen.

Het is koffiedik kijken. Natuurlijk lijkt het slim om te wachten tot oktober. Maar er is ook een kans dat de prijzen dan nog verder gestegen zijn, en je 'val' bij een crash dus alleen maar groter wordt

Wat betreft huurbescherming: die is er niet als iemand 3+ maanden ofzo niet betaalt.

[Requiem19]

@bulle bas

Interessante berekening. Neem je dan ook mee in het 'zwartste scenario' dat je in die 10 jaar iedereen jaar een paar 1000 aflost?

Je komt in het meest zwarte scenario uit op 1000 p/m kosten voor de woning. Een particuliere huurwoning zal al snel vergelijkbaar zijn qua kosten, maar daar los je dus niets af.

Daarnaast, 10 jaar wonen in een woning die niet van jou is... dan ga je die keuken dus zeer ws niet vervangen. Badkamer blijft hetzelfde etc etc. Woon je dan echt lekker? Of zit je gewoon fijner in je 'eigen' huis, waar je lekker op het gemakje aan kan klussen en tevreden kan zijn dat je het langzamerhand naar je eigen smaak zet, upgrades uitvoert en ondertussen ongemerkt elke maand in een potje aan het sparen bent?

Voor mij persoonlijk zou huren alleen een optie zijn als het:
- significant goedkoper is
- het korte termijn zou zijn
- als ik niet zeker zou zijn dat ik op een bepaalde locatie langer zou blijven wonen.

[Sport_Life]

Ozz schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 09:57:
Kreeg van onze adviseur en tevens kantoormanager van de vestiging te horen dat hij nog nooit zoveel heeft hoeven over werken.

Dan had ie zijn collega's niet moeten ontslaan

[Rubbergrover1]

Wilf schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 10:03:
Voordeel van huur is natuurlijk vooral dat je veel meer bescherming hebt en niet zomaar op straat gezet kan worden.

Maar dat kun je als koper ook niet. En ondanks die bescherming worden er toch jaarlijks duizenden mensen door corporaties hun huis uit gezet omdat ze de huur niet meer kunnen betalen.
https://www.rtlnieuws.nl/...-vaak-door-slecht-betalen
En als je vanwege een huurachterstand het huis uit wordt gezet, dan kom je écht nergens meer onder dak. Dan kun je beter nog je koophuis uit worden gezet.

bulle bas schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 10:36:
[...]

Dat mensen juist in goud stappen is juist een verzekering tegen alle bubbels. Goud kan je niet bijdrukken. Hoe meer de financiële economie loszingt van de reële economie, hoe groter het risico op een vertrouwenscrisis. Zoals Kees de Kort zo mooi zegt: rente is de beprijzing van risico. De risico's zijn enorm nu, maar de prijs ervan is bijna 0. Er gaat een moment komen dat we er niet meer in geloven.

Goud kun je niet bijdrukken, maar je kunt er ook niet in wonen . Goud heeft waarde omdat iedereen vindt dat het waarde heeft. Mijn opmerking was er meer op gericht om aan te geven dat als je bang bent voor bubbels, je dus niet blind in goud moet stappen omdat daar ook een hoop lucht in zit. Dit er ook regelmatig uit loopt.

Requiem19 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 09:44:
Ik denk dat we niet te snel over dit soort nieuwsberichten moeten heenstappen. Het zijn de eerste uitwerkingen van de corona crisis.

Uiteraard. Maar zo'n bericht geeft bij mij totaal geen bevestiging of ontkrachting dat huren op dat gebied zo veel voordelen heeft boven kopen.

bulle bas schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 11:14:
[...]

Dat ben ik met je eens. Woongeluk heeft zeker een waarde, en aan je eigen huisje ga je meer vertimmeren dan aan een huurhut.


***members only***

Mooi overzichtje. Dat geeft goed weer dat je m.i. de afweging tussen huren en kopen vooral op andere gronden moet maken dan puur op financiële gronden. Bijvoorbeeld of je lang op die locatie wilt blijven wonen en of je je huis sterk naar je eigen wens wilt aanpassen of niet.

Wat de 'extra overheidslasten' betreft, die zitten deels natuurlijk al verwerkt in de netto rente (EWF/Hillen) en volgens mij ben je voor de extra lasten van gemeente, waterschap etc. in de regel niet veel meer dan zo'n 100 euro per maand kwijt (dus bovenop de lasten die je ook als huurder hebt). Ik denk dat je die lasten dus veilig zou kunnen halveren in je overzicht.

[bulle bas]

Requiem19 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 11:59:
@bulle bas

Interessante berekening. Neem je dan ook mee in het 'zwartste scenario' dat je in die 10 jaar iedereen jaar een paar 1000 aflost?

Nee de aflossing zou er bovenop komen. Maar als ik dat als extra kosten zou opvoeren zou kopen er ongunstig uit zien, terwijl er wel bezit tegenover staat. Juist door te kijken naar de netto rente houd je een eerlijke vergelijking, dat is tenslotte de overhead die je hebt op een hypotheek (en dus echt van de categorie 'weggegooid geld').

Je komt in het meest zwarte scenario uit op 1000 p/m kosten voor de woning. Een particuliere huurwoning zal al snel vergelijkbaar zijn qua kosten, maar daar los je dus niets af.

De aflossing moet er dus nog bovenop komen (zie vorige blok).

Die 1000 eur is niet mijn zwartste scenario. Als ik kijk naar wat er in de wereld gaande is, naar het huidige prijspijl wat op een maximale stimulering is gebaseerd, en de onrust op de markten dan kan ik nog wel een paart tinten donkerder.

Daarnaast, 10 jaar wonen in een woning die niet van jou is... dan ga je die keuken dus zeer ws niet vervangen. Badkamer blijft hetzelfde etc etc. Woon je dan echt lekker? Of zit je gewoon fijner in je 'eigen' huis, waar je lekker op het gemakje aan kan klussen en tevreden kan zijn dat je het langzamerhand naar je eigen smaak zet, upgrades uitvoert en ondertussen ongemerkt elke maand in een potje aan het sparen bent?

Voor mij persoonlijk zou huren alleen een optie zijn als het:
- significant goedkoper is
- het korte termijn zou zijn
- als ik niet zeker zou zijn dat ik op een bepaalde locatie langer zou blijven wonen.

Met die punten van woongenot ben ik het eens. Maar als je iets koopt van 200K moet je ook niet dramatisch veel woongeluk verwachten. Dan zit je sws niet op een A-locatie. Voor 1000 eur zijn nette huurappartementen wel te vinden in een stad als Utrecht.
Had ik de koperswens om een badkamer etc meegenomen, dan moet je mss nog eens 50K investeringen badkamer + keuken voor de koper er bij tellen. Ga je dat doen op een simpele woning van 200K? Hoeveel extra waarde levert dat op? Dat hangt sterk af van persoonlijke smaak. Als je daarvan 40K moet afschrijven over 10 jaar, betaal je als koper 333 eur extra per maand!

Voor mij is het verstandiger om te kijken wat de werkeloosheid gaat doen voor de prijzen straks. De banken kunnen betalingen niet eeuwig opschorten, dus daar gaat beweging komen.

[bulle bas]

Sport_Life schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 12:08:
[...]

Dan had ie zijn collega's niet moeten ontslaan

LOL

[Citroentjuh]

bulle bas schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 12:19:
en voor 1000K huur zijn nette appartementen wel te vinden in een stad als Utrecht.

Dat mag ik hopen ja voor 1000K(!) huur....

[bulle bas]

Citroentjuh schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 12:26:
[...]

Dat mag ik hopen ja voor 1000K(!) huur....

fixed

[MaStar]

Ozz schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 09:57:
Gister bij de bank mogen tekenen voor onze hypotheek. Kreeg van onze adviseur en tevens kantoormanager van de vestiging te horen dat hij nog nooit zoveel heeft hoeven over werken. Het aantal mensen die een eerste woning kopen is nog nooit zo veel geweest gaf hij aan (regio Arnhem).

Bij mijn hypotheek verstrekker heeft momenteel ook een doorlooptijd van meer dan 10 dagen. Volle drukte.

Veel mensen sluiten over of kopen nog schijnbaar.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 12:15:
[...]

Mooi overzichtje. Dat geeft goed weer dat je m.i. de afweging tussen huren en kopen vooral op andere gronden moet maken dan puur op financiële gronden. Bijvoorbeeld of je lang op die locatie wilt blijven wonen en of je je huis sterk naar je eigen wens wilt aanpassen of niet.

Het voornaamste wat dat overzichtje mij zegt, is dat zelfs in het slechtste geval met 20% prijsdalingen en hoge kosten, een huis kopen nog steeds voordeliger is dan huren. Pas als je echt binnen een paar jaar weer wilt verhuizen is huren goedkoper.
Daarnaast ook bedenken dat huren ieder jaar een paar procent omhoog gaat, terwijl je hypotheek gelijk blijft.

Wat de 'extra overheidslasten' betreft, die zitten deels natuurlijk al verwerkt in de netto rente (EWF/Hillen) en volgens mij ben je voor de extra lasten van gemeente, waterschap etc. in de regel niet veel meer dan zo'n 100 euro per maand kwijt (dus bovenop de lasten die je ook als huurder hebt). Ik denk dat je die lasten dus veilig zou kunnen halveren in je overzicht.

Die moeten inderdaad wat lager zijn. Zoveel extra is dat niet bij elkaar.

[Verwijderd]

bulle bas schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 11:14:
[...]

Dat ben ik met je eens. Woongeluk heeft zeker een waarde, en aan je eigen huisje ga je meer vertimmeren dan aan een huurhut.


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Rubbergrover1]

redwing schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 13:14:
[...]

Het voornaamste wat dat overzichtje mij zegt, is dat zelfs in het slechtste geval met 20% prijsdalingen en hoge kosten, een huis kopen nog steeds voordeliger is dan huren. Pas als je echt binnen een paar jaar weer wilt verhuizen is huren goedkoper.
Daarnaast ook bedenken dat huren ieder jaar een paar procent omhoog gaat, terwijl je hypotheek gelijk blijft.

Hangt er natuurlijk ook vanaf wat je belangrijk vindt. Wat ik voor mijzelf uit zulke vergelijkingen haal is dat zaken als de beschikbaarheid van de 'gewenste' woonruimte, gewenste flexibiliteit, aanpasbaarheid, wens w.b. gemak/service of 'zorgeloosheid' etc. bij de afweging huur-koop voor mij zwaarder zouden wegen dan de vraag hoeveel je onderaan de streep overhoudt of hebt uitgegeven na een x-aantal jaar.

Ik lig eerlijk gezegd niet wakker van 100 euro meer of minder per maand uitgeven aan wonen. Uiteraard is minder betalen altijd fijn, maar als prettig wonen mij 100 of 200 euro meer kost, dan is dat maar zo. Dus ik maak mij er niet zo druk om als huur of juist koop 'iets' minder kost of oplevert. Dat is natuurlijk anders als het een twee keer zo veel kost als het ander. Maar ik kan mij dan ook goed voorstellen dat mensen ondanks dat het meer kost, bewust een woning willen huren.

[MoshiMoshi84]

redwing schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 13:14:
[...]

Het voornaamste wat dat overzichtje mij zegt, is dat zelfs in het slechtste geval met 20% prijsdalingen en hoge kosten, een huis kopen nog steeds voordeliger is dan huren. Pas als je echt binnen een paar jaar weer wilt verhuizen is huren goedkoper.
Daarnaast ook bedenken dat huren ieder jaar een paar procent omhoog gaat, terwijl je hypotheek gelijk blijft.

Dat is beiden geen wetmatigheid. In het scenario dat huizenprijzen met 20% dalen kunnen huurprijzen ook prima omlaag gaan. En hypotheekkosten juist omhoog doordat je door een hogere LTV in een andere tariefklasse valt. Uit de berekening valt ook weg dat indien je huurt je rendement kunt maken met het eigen geld dat je anders in een koophuis gestoken had.

Huren kan netto best interessant zijn in een neergaande markt, maar dan moet je timing precies goed zijn wat in de realiteit nauwelijks zal lukken.

[ Voor 7% gewijzigd door MoshiMoshi84 op 15-05-2020 14:12 ]

[redwing]

MoshiMoshi84 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 14:10:
[...]

Dat is beiden geen wetmatigheid. In het scenario dat huizenprijzen met 20% dalen kunnen huurprijzen ook prima omlaag gaan. En hypotheekkosten juist omhoog doordat je door een hogere LTV in een andere tariefklasse valt. Uit de berekening valt ook weg dat indien je huurt je rendement kunt maken met het eigen geld dat je anders in een koophuis gestoken had.

Natuurlijk is het geen wetmatigheid. Het plaatje werd alleen gebruikt om aan te geven dat je nu beter zou kunnen gaan huren. Terwijl naar mijn idee het plaatje vooral zegt dat kopen waarschijnlijk financieel gezien nog steeds beter is.

Dat eigen geld klopt natuurlijk, maar alleen als je daarmee echt risico wilt lopen is je rendement hoger dan vastgoed (maar dan wel over minimaal 10 jaar bekeken)

Huren kan netto best interessant zijn in een neergaande markt, maar dan moet je timing precies goed zijn wat in de realiteit nauwelijks zal lukken.

Inderdaad, de markt is (helaas) nog steeds zo dat kopen zo goed als altijd een stuk goedkoper is en een hoger rendement heeft dan je haalt met je extra geld dat je over houdt bij huren (de +/- 5% v/d huizenprijs). Alleen als je heel goed gokt is dat niet het geval.

En wat hier boven gezegd wordt, je moet natuurlijk altijd verder kijken dan alleen de kosten. Er zijn genoeg redenen waarom je zou willen huren (ergens tijdelijk wonen, geen onverwachte kosten willen e.d.).

[Wilf]

Voor het bedrag waarvoor ik huur had ik hier nooit en dak- en schilderwerk ook voor m’n rekening kunnen nemen. Ik zit hier al 7 jaar dikke prima. Ik ga pas weg als een vergelijkbare woning betaalbaar wordt (die zijn nu gauw 5 ton). Dus ja; n=1 maar woongenot is soms belangrijker dan ‘goedkoop’. Maar goed, ik kan pas over 1,6 jaar kopen dus dat telt ook mee. Maar nog steeds geldt dan: 85% van het aanbod is slechter dan waar ik zit en de rest is veel te duur.

[Verwijderd]

Wilf schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 14:48:
Voor het bedrag waarvoor ik huur had ik hier nooit en dak- en schilderwerk ook voor m’n rekening kunnen nemen. Ik zit hier al 7 jaar dikke prima. Ik ga pas weg als een vergelijkbare woning betaalbaar wordt (die zijn nu gauw 5 ton). Dus ja; n=1 maar woongenot is soms belangrijker dan ‘goedkoop’. Maar goed, ik kan pas over 1,6 jaar kopen dus dat telt ook mee. Maar nog steeds geldt dan: 85% van het aanbod is slechter dan waar ik zit en de rest is veel te duur.

Prima business case voor jezelf. Alleen zegt dat vrij weinig over de woningmarkt.

[Valorian]

Wilf schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 14:48:
Voor het bedrag waarvoor ik huur had ik hier nooit en dak- en schilderwerk ook voor m’n rekening kunnen nemen. Ik zit hier al 7 jaar dikke prima. Ik ga pas weg als een vergelijkbare woning betaalbaar wordt (die zijn nu gauw 5 ton). Dus ja; n=1 maar woongenot is soms belangrijker dan ‘goedkoop’. Maar goed, ik kan pas over 1,6 jaar kopen dus dat telt ook mee. Maar nog steeds geldt dan: 85% van het aanbod is slechter dan waar ik zit en de rest is veel te duur.

Mag ik vragen wat je nu dan ongeveer voor huur betaald voor een woning vergelijkbaar met wat nu 5-ton kost? Dat zal dan toch ook wel ergens in de 1500-2000 categorie zitten denk ik? En is dat in de randstad?

[Requiem19]

Wilf schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 14:48:
Voor het bedrag waarvoor ik huur had ik hier nooit en dak- en schilderwerk ook voor m’n rekening kunnen nemen. Ik zit hier al 7 jaar dikke prima. Ik ga pas weg als een vergelijkbare woning betaalbaar wordt (die zijn nu gauw 5 ton). Dus ja; n=1 maar woongenot is soms belangrijker dan ‘goedkoop’. Maar goed, ik kan pas over 1,6 jaar kopen dus dat telt ook mee. Maar nog steeds geldt dan: 85% van het aanbod is slechter dan waar ik zit en de rest is veel te duur.

Misschien persoonlijke vraag, maar hoeveel spaargeld heb je nu na die 7+1,6 jaar straks?

[assje]

MoshiMoshi84 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 14:10:
Huren kan netto best interessant zijn in een neergaande markt, maar dan moet je timing precies goed zijn wat in de realiteit nauwelijks zal lukken.

Helemaal eens dat het praktisch onmogelijk is maar persoonlijk heb ik toch ook wel een "succesverhaal" in deze richting. Zocht net eens een post terug van mij uit 2011 in het eerste deeltje van deze reeks

Hield me toen actief bezig met de woningmarkt (al vanuit studententijd) en wilde op dat moment geen woning kopen wat mijn mijn omgeving zeer ongewoon is. Werd ook grappig over gedaan over "huur weggooien" etc. Destijd dus een woning gehuurd voor €690/maand, daar drie jaar gewoond, in die tijd was de duur tot €720,- gestegen.

In die tijd al het idee gekregen dat deze (geprivatiseerde huurwoningen van de woningbouw) wellicht in de verkoop zouden gaan door omstandigheden destijds (ik ben in de huurdersraad gegaan om hier kort op te zitten). Vervolgens in 2014 inderdaad de woning kunnen kopen voor €182,5k. Wat ik in die 3 jaar totaal aan huur heb betaald is al minder dan de prijsdaling die heeft plaatsgevonden.

Er zal echt wel een flinke geluksfactor inzitten, of proberen te timen zinvol is durf ik niet te zeggen maar het kan wel degelijk effectief zijn. Ik heb mijn woning gewoon voor €30k (of meer) minder dan mijn vrienden die destijds wel direct kochten.

[Requiem19]

assje schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 16:16:
[...]


Helemaal eens dat het praktisch onmogelijk is maar persoonlijk heb ik toch ook wel een "succesverhaal" in deze richting. Zocht net eens een post terug van mij uit 2011 in het eerste deeltje van deze reeks

Hield me toen actief bezig met de woningmarkt (al vanuit studententijd) en wilde geen woning kopen wat mijn mijn omgeving zeer ongewoon is. Werd ook grappig over gedaan over "huur weggooien" etc. Destijd dus een woning gehuurd voor €690/maand, daar drie jaar gewoond, in die tijd was de duur tot €720,- gestegen.

In die tijd al het idee gekregen dat deze (geprivatiseerde huurwoningen van de woningbouw) wellicht in de verkoop zouden gaan door omstandigheden destijds (ik ben in de huurdersraad gegaan om hier kort op te zitten). Vervolgens in 2014 inderdaad de woning kunnen kopen voor €182,5k. Wat ik in die 3 jaar totaal aan huur heb betaald is al minder dan de prijsdaling die heeft plaatsgevonden.

Er zal echt wel een flinke geluksfactor inzitten, of proberen te timen zinvol is durf ik niet te zeggen maar het kan wel degelijk effectief zijn. Ik heb mijn woning gewoon voor €30k (of meer) minder dan mijn vrienden die destijds wel direct kochten.

[Afbeelding]

Dat is wel de allerbeste timing. Maar die vrienden van jou die toen voor 30k meer hebben gekocht hebben alsnog overwaarde gehad in hun appartement (ervan uitgaande dat ze het niet voor 2018 oid verkocht hebben).

Jij hebt de allerbeste deal gehad en je vrienden nog steeds een goede deal, maar net een iets minder goede deal. Maar als je was blijven huren tot vandaag daarentegen...

[Richh]

Je hoeft helemaal niet 'perfect' te timen. Het is al heel wat waard als je het niet zeer onhandig timed door op de top van de markt te kopen

Dat is niet te vangen in 'als de daling per maand groter is dan je maandhuur' of iets dergelijks; prijzen zijn veel complexer door bijbehorende rentes, doorstroommogelijkheden en bovenal: keuze.

[Richh]

Nou Ollongren heeft het licht gezien; investeerders moeten van de starterswoningen afblijven.

https://www.rtlnieuws.nl/...gnood-kans-huisjesmelkers

Edit: laten we niet RTL Nieuws als bron nemen, maar gewoon het nieuws van de Rijksoverheid zelf:
https://www.rijksoverheid...-vrije-sector-gemaximeerd

• De jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd op inflatie + 2,5%.
• Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in buurten waar dat nodig is een opkoopbescherming in te voeren. Dit moet voorkomen dat betaalbare koopwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen worden opgekocht door beleggers voor de verhuur.
• Verlengingsmogelijkheid tijdelijke huurcontracten

Ook wel hilarisch hoe er, nu het straks minder 'nodig' is door de coronacrisis, er NU de broodnodige regelingen worden aangekondigd om de 'markt te repareren'

[ Voor 74% gewijzigd door Richh op 15-05-2020 16:40 ]

[assje]

Requiem19 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 16:23:
Dat is wel de allerbeste timing. Maar die vrienden van jou die toen voor 30k meer hebben gekocht hebben alsnog overwaarde gehad in hun appartement (ervan uitgaande dat ze het niet voor 2018 oid verkocht hebben).

En het wordt nog beter, ik heb namelijk mijn hypotheek afgesloten met variabele rente. Als ik op dat moment 10 jaar vast gekozen zou hebben was dat nog 3,1% (voor hen zat dat nog rond de 4% voor 10 jaar vast). Voor mij was het eerste jaar 2,3%, 2e jaar 2,0% en toen 10 jaar vast gezet op 2,2% (bruto 30% minder rentekosten).

Dat is wat mij betreft wel een belangrijke overweging, in principe is een huis kopen bij een lage rentestand nadelig (maar wat is laag?). Woningwaarde is door schaarste direct gekoppeld aan betaalbaarheid en dus een gevolg van rentestand.

Idealiter koop je dus bij een hoge rente en profiteer je daarna van daling. Het slechtste scenario is kopen bij een lage rente en dan later een rentestijging krijgen (niet vastzetten).

Maar, ga het maar eens timen. Ik ben uiteindelijk ook gezwicht voor toch maar 10 jaar vastzetten op 2,2% en heb er nog altijd spijt van

[ Voor 10% gewijzigd door assje op 15-05-2020 16:47 ]

[Requiem19]

Heb je nou voor jezelf ook berekend hoeveel je 'verdiend' hebt met deze goede keuzes?

[Valorian]

assje schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 16:40:
[...]


En het wordt nog beter, ik heb namelijk mijn hypotheek afgesloten met variabele rente. Als ik op dat moment 10 jaar vast gekozen zou hebben was dat nog 3,1% (voor hen zat dat nog rond de 4% voor 10 jaar vast). Voor mij was het eerste jaar 2,3%, 2e jaar 2,0% en toen 10 jaar vast gezet op 2,2% (bruto 30% minder rentekosten).

Dat is wat mij betreft wel een belangrijke overweging, in principe is een huis kopen bij een lage rentestand nadelig (maar wat is laag?). Woningwaarde is door schaarste direct gekoppeld aan betaalbaarheid en dus een gevolg van rentestand.

Idealiter koop je dus bij een hoge rente en profiteer je daarna van daling. Het slechtste scenario is kopen bij een lage rente en dan later een rentestijging krijgen (niet vastzetten).

Maar, ga het maar eens timen. Ik ben uiteindelijk ook gezwicht voor toch maar 10 jaar vastzetten op 2,2% en heb er nog altijd spijt van

Tsja, achteraf mooi verhaal inderdaad. En je hebt ook nog zo’n 8K uitgespaard omdat je begin 2011 nog 6% overdrachtsbelasting zou hebben betaald ipv 2 in 2014

Maar anderzijds: had je voor 2013 gekocht dan had je nog wel een bankspaarhypotheek kunnen nemen, nu niet meer mag maar fiscaal zoveel voordeel gaf dat het een deel van die 30K winst wel weer doet verbleken

Zo is er altijd wel iets. Dankzij onze overheid die deze markt op teveel manieren beinvloed.

[Ivow85]

assje schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 16:16:
[...]


Helemaal eens dat het praktisch onmogelijk is maar persoonlijk heb ik toch ook wel een "succesverhaal" in deze richting. Zocht net eens een post terug van mij uit 2011 in het eerste deeltje van deze reeks

Hield me toen actief bezig met de woningmarkt (al vanuit studententijd) en wilde op dat moment geen woning kopen wat mijn mijn omgeving zeer ongewoon is. Werd ook grappig over gedaan over "huur weggooien" etc. Destijd dus een woning gehuurd voor €690/maand, daar drie jaar gewoond, in die tijd was de duur tot €720,- gestegen.

In die tijd al het idee gekregen dat deze (geprivatiseerde huurwoningen van de woningbouw) wellicht in de verkoop zouden gaan door omstandigheden destijds (ik ben in de huurdersraad gegaan om hier kort op te zitten). Vervolgens in 2014 inderdaad de woning kunnen kopen voor €182,5k. Wat ik in die 3 jaar totaal aan huur heb betaald is al minder dan de prijsdaling die heeft plaatsgevonden.

Er zal echt wel een flinke geluksfactor inzitten, of proberen te timen zinvol is durf ik niet te zeggen maar het kan wel degelijk effectief zijn. Ik heb mijn woning gewoon voor €30k (of meer) minder dan mijn vrienden die destijds wel direct kochten.

[Afbeelding]

Ik heb min of meer hetzelfde gehad. Als starter op de arbeidsmarkt kwam ik eind 2009 in aanmerking voor een sociale huur flatje (42m²). Klein maar fijn. Om mij heen begonnen daarna velen met kopen. Ik vond het wel best in dat kleine flatje dichtbij centrum en station van mijn woonplaats, maar toch in een rustige en groene buurt met meer dan voldoende parkeergelegenheid. Met startersleningen en toen nog aflossingsvrije hypotheken van 6x (of meer) het jaarinkomen en startersleningen kon ik ook best een ruimer appartement of kleine woning kopen.

Januari 2015 kocht ik mijn huidige woning. Weliswaar met ongeveer dezelfde maandlasten als voor de 50% aflossingsvrije tophypotheek die ik in pakweg 2010 kon krijgen. Maar nu met een lager aankoopprijs, lagere rente en inclusief aflossing. Heeft me ca 50.000 euro bespaard op een woning die omstreeks 2010 zo'n 2 ton moest kosten. Terwijl ik in de tussenliggende periode slechts ca 30.000 euro huur heb moeten betalen. En ik ben nu wat betreft hypotheek natuurlijk op lange termijn beter af, omdat in het maandbedrag nu ook de aflossing verwerkt zit.

Maar om zoiets te 'timen' moet je ook deels geluk hebben. Enerzijds zul je om de 'wachttijd' te overbruggen ergens een betaalbare huurwoning moeten vinden. Anderzijds weet je niet of er een crisis aan zit te komen wanneer er nog geen donkere wolken boven de economie of woningmarkt hangen.

In 2009 hingen die donkere wolken al boven de economie en woningmarkt. Maar wie in bijvoorbeeld 2006 voor dezelfde keuzes stond, zag alleen nog maar de bomen tot in de hemel groeien. Idem voor de huidige situatie, ten opzichte van de situatie pakweg een jaar terug. Als die donkere wolken nog niet boven de markt hangen, dan weet je niet hoe lang je moet wachten voordat de prijzen wellicht onder druk komen te staan. En wachten op een prijsdaling terwijl de prijzen nog 5 tot 10% per jaar stijgen kan een héle dure gok worden. Dat maakt dan ook automatisch dat mensen afhankelijk van de marktomstandigheden andere keuzes maken.

[Mesque]

Vergeet alleen niet dat dat timen in het merendeel van de gevallen alleen maar werkt als je de opties hebt om goedkoop/sociaal te huren. Wij betaalden voor ons appartementje van 60m2 in Amsterdam 20k per jaar, dan is wachten wel erg duur en nauwelijks rendabel (hele fikse waardedalingen daargelaten).

[Jopie035]

Valorian schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 15:29:
[...]


Mag ik vragen wat je nu dan ongeveer voor huur betaald voor een woning vergelijkbaar met wat nu 5-ton kost? Dat zal dan toch ook wel ergens in de 1500-2000 categorie zitten denk ik? En is dat in de randstad?

Pas een investeringsvoorstel gezien waarbij huizen gekocht worden voor ca. EUR 365,000 von, deze gaan de verhuur in voor circa EUR 1,335 p/m.

[Wilf]

Verwijderd schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 15:09:
[...]

Prima business case voor jezelf. Alleen zegt dat vrij weinig over de woningmarkt.

Klopt, maar was toch even als perspectief dat als je ‘in de juiste tijd’ begint met kopen je ook ‘in de juiste tijd’ kan instappen met huren. Dit vind je echt niet meer voor dit geld.

Valorian schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 15:29:
[...]


Mag ik vragen wat je nu dan ongeveer voor huur betaald voor een woning vergelijkbaar met wat nu 5-ton kost? Dat zal dan toch ook wel ergens in de 1500-2000 categorie zitten denk ik? En is dat in de randstad?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Requiem19 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 16:05:
[...]


Misschien persoonlijke vraag, maar hoeveel spaargeld heb je nu na die 7+1,6 jaar straks?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Jopie035]

Mesque schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 17:36:
Vergeet alleen niet dat dat timen in het merendeel van de gevallen alleen maar werkt als je de opties hebt om goedkoop/sociaal te huren.

Ik vermoed dat het volatiele gedrag van de NL huizenmarkt hiermee samenhangt.

[Valorian]

@Requiem19 Ik denk dat de hoeveelheid spaargeld in situatie van @Wilfniet aanzienlijk anders zou zijn bij koop met gelijke netto rentelasten (incl overige koopspecifieke lasten) tov huidige huur, als die lasten inderdaad gelijk zouden zijn. Waar jij op doelt met je vraag aan hem is denk ik op dat iemand die gekocht zou hebben ook zou aflossen en dus vermogen opbouwt? Dat klopt, maar dat staat er geheel los van. De huurder zou dus ook evenveel geld apart kunnen zetten. Dat huurders dat in praktijk vaak niet doen staat er geheel los van en is geen voordeel voor koper of huurder maar een spaar-discipline dingetje

[ Voor 13% gewijzigd door Valorian op 15-05-2020 18:41 ]

[Requiem19]

Ik bedoel meer dat je voor dat bedrag per maand ook een prima hypotheek kan hebben (+overige kosten) waarin je (ongemerkt) lekker spaart.

Daarnaast ook het punt dat jij noemt: zelfs als de situatie gelijk is en je zou kúnnen sparen als huurder, is het in praktijk toch een stuk lastiger dan sparen 'in je huis'.

Praktisch gezien zullen de meeste huiseigenaren meer vermogen opbouwen dan lange termijn huurders. Alleen al daarom is het op lange termijn verstandig om te kopen (in beginsel).

Het is een beetje zoals monopolie.. als je op een hotel komt moet je gewoon kopen als je het kunt betalen .

[Wilf]

En er wordt steeds voorbij gegaan aan het feit of iemand wel kan kopen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 6% gewijzigd door Wilf op 15-05-2020 19:14 ]

[Requiem19]

Voor dat zelfde bedrag kun je in Amsterdam ook eigenlijk niets huren overigens . Ik geloof dat het in de particuliere sector in Amsterdam gewoon is om 4x de netto maandhuur te moeten verdienen (bruto).

[Jopie035]

Requiem19 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 19:02:
Voor dat zelfde bedrag kun je in Amsterdam ook eigenlijk niets huren overigens . Ik geloof dat het in de particuliere sector in Amsterdam gewoon is om 4x de netto maandhuur te moeten verdienen (bruto).

3.5 - 4 keer inderdaad

[MoshiMoshi84]

Requiem19 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 19:02:
Voor dat zelfde bedrag kun je in Amsterdam ook eigenlijk niets huren overigens . Ik geloof dat het in de particuliere sector in Amsterdam gewoon is om 4x de netto maandhuur te moeten verdienen (bruto).

Bij de institutionele verhuurders inderdaad, veel andere verhuurders zijn daar flexibel in als je maar een paar maanden extra borg betaald.

[bulle bas]

Verwijderd schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 14:00:
[...]


***members only***

Je hebt een paar goede punten.

• Ik heb de rente over 20 jaar vastgezet, dan is 1,5% een veilige keus. 1,4% kan ook, dan kom je op 19K netto rentelasten over 20 jaar. Dat is dus verwaarloosbaar.
• Ik ga ervan uit dat als je het huis eerder verkoopt dan die 20 jaar, dat je slechts de rente betaalt over de genoten hypotheekperiode.
• Onderhoudsbudget, voor een woning van 200K moet je welicht niet een te beste staat verwachten. Zit je in een VVE, dan zit je ook al gauw op 150 EUR ex eigen klusjes.
• Ik ga ervan uit dat je heffingstechnisch 100eur meer kwijt bent per maand dan een huurder. Als dat voor jou 50 is, kan je dus 50 euro van elk maandbedrag aftrekken.

Conclusies:
- Als je gaat kopen en je wilt het een beetje naar je smaak brengen, blijf er dan minimaal 10 jaar zitten.
- Als je goedkoop koopt (200K is zeldzaam) dan kan je nog steeds quitte spelen met huur bij dalende woningprijzen.

Heb ik nog iets gemist?

EDIT: het aantal woonmaanden geeft aan hoe lang je daadwerkelijk in de woning woont.



Onderliggende data

[ Voor 11% gewijzigd door bulle bas op 15-05-2020 22:30 ]

[Rubbergrover1]

bulle bas schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 20:06:
[...]


Conclusies:
- Als je gaat kopen en je wilt het een beetje naar je smaak brengen, blijf er dan minimaal 10 jaar zitten.
- Als je goedkoop koopt (200K is zeldzaam) dan kan je nog steeds quitte spelen met huur bij dalende woningprijzen.

Heb ik nog iets gemist?

Je eerste conclusie zie ik vooral andersom. Als je het een beetje naar je smaak wilt brengen of er minimaal 10 jaar wilt zitten, ga dan kopen. Weet je nu al dat je op kortere termijn weer wilt verhuizen, maak dan goed de afweging, waarbij je vooral ook moet bekijken wat je kunt 'krijgen' voor je budget.

Soms zijn er prachtige huurhuizen voor een (relatief) prikkie (of zijn de koopprijzen zo uit de hand gelopen dat huren interessant is). Maar soms is het ook andersom, bijvoorbeeld als er alleen hele dure huurhuizen beschikbaar zijn en er wel voordeliger koopwoningen te koop zijn. Misschien dat die huurhuizen dan hun hoge huur op zich wel waard zijn, maar daar heb je niets aan als jij überhaupt niet zo'n hoog bedrag zou willen of kunnen betalen. (Wat overigens ook kan gelden bij koop.)

Overigens, wat in de discussie niet vaak terugkomt, er wordt wel netjes tot op de euro berekend hoeveel kosten je voor de aankoop hebt, maar bij verkoop heb je natuurlijk ook kosten. En de verkoopprijs volgt ook geen nette curve, maar zit ook altijd binnen een bepaalde bandbreedte. Soms heb je geluk en zit je een paar procent hoger, soms pech en zit je een paar procent onder de curve.

[bulle bas]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 16 mei 2020 @ 09:55:
[...]

Je eerste conclusie zie ik vooral andersom. Als je het een beetje naar je smaak wilt brengen of er minimaal 10 jaar wilt zitten, ga dan kopen. Weet je nu al dat je op kortere termijn weer wilt verhuizen, maak dan goed de afweging, waarbij je vooral ook moet bekijken wat je kunt 'krijgen' voor je budget.

Ik zou eerder zeggen: ga je het naar je smaak brengen, zorg dan dat je koopt en er minimaal 10 jaar blijft zitten.
Vanaf een bepaald huurprijsniveau kan je wel een redelijke moderne inrichting verwachten. Wat je bij goedkope huur vaak ziet is dat de keuken/badkamer aftands zijn. Dan kan je ook overleggen met de verhuurder om hem/haar een upgrade te laten uitvoeren, evt in ruil voor hogere huur. Volgens mij is vooral de onderkant van de huurmarkt overprijsd als je het afzet tegen de onderkant van koopmarkt.

Ga je niet opknappen dan kan je alsnog kopen en eerder weg.

Soms zijn er prachtige huurhuizen voor een (relatief) prikkie (of zijn de koopprijzen zo uit de hand gelopen dat huren interessant is). Maar soms is het ook andersom, bijvoorbeeld als er alleen hele dure huurhuizen beschikbaar zijn en er wel voordeliger koopwoningen te koop zijn. Misschien dat die huurhuizen dan hun hoge huur op zich wel waard zijn, maar daar heb je niets aan als jij überhaupt niet zo'n hoog bedrag zou willen of kunnen betalen. (Wat overigens ook kan gelden bij koop.)

Overigens, wat in de discussie niet vaak terugkomt, er wordt wel netjes tot op de euro berekend hoeveel kosten je voor de aankoop hebt, maar bij verkoop heb je natuurlijk ook kosten. En de verkoopprijs volgt ook geen nette curve, maar zit ook altijd binnen een bepaalde bandbreedte. Soms heb je geluk en zit je een paar procent hoger, soms pech en zit je een paar procent onder de curve.

- verkoopkosten zijn wel een goed punt, zal ik nog eens meenemen bij een update. Maar stel dat die 2000 zijn, en je kan ze uitsmeren over 120 maanden is dat niet echt erg. Ga je na 3 jaar weg, dan praat je over 55 eur extra p/m.
- Ja die bandbreedte maakt voor het model niet uit, bij gemiddeld 20% woningdaling kan die van jou 17% zijn gedaald of 23%, maar dat is gemiddeld nog steeds 20%.

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 19:02:
Voor dat zelfde bedrag kun je in Amsterdam ook eigenlijk niets huren overigens . Ik geloof dat het in de particuliere sector in Amsterdam gewoon is om 4x de netto maandhuur te moeten verdienen (bruto).

Zo is het hier ook, 4x nettohuur bruto verdienen. Met 850-900/maand verdien je volgens mij dan als alleenstaande best redelijk maar zit je wel degelijk op een prijsklasse te hikken waar je niet echt iets kan kopen.

Wat er soms nog net is, zijn de 40m2 appartementjes met 1 slaapkamer, wat imho gewoon een serieus risico is in deze markt. Met 10k overbieden lukt dat misschien wel, maar wat voor strop hang je dan om je nek?

Dus eens met @Wilf.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op zondag 17 mei 2020 @ 00:11:
[...]

Zo is het hier ook, 4x nettohuur bruto verdienen. Met 850-900/maand verdien je volgens mij dan als alleenstaande best redelijk maar zit je wel degelijk op een prijsklasse te hikken waar je niet echt iets kan kopen.

Dat is dan nog wel een inkomen waarbij je nog voor een deel van de sociale huurwoningen in aanmerking komt. Voor die 'uitzonderingsgevallen' ligt de grens op een inkomen van zo'n 50k. Maar er is volgens mij inderdaad wel een schreeuwend tekort aan woningen met deze huurprijzen. En mensen die een inkomen in die richting hebben (of net daar boven) vallen daardoor wel wat tussen wal en schip, omdat ze te veel verdienen voor sociale huur, voor veel commerciële huur te weinig verdienen en met de maximale hypotheek op veel plaatsen ook weinig keus hebben.

Het is wel zo dat er volgens mij tegenwoordig in veel plaatsen wel een hoop wat kleinere en daarmee betaalbaarder appartementen worden gebouwd (zowel koop als huur), waar juist deze groep ook beter terecht zou kunnen.

[Valorian]

Rubbergrover1 schreef op zondag 17 mei 2020 @ 09:19:
[...]

Dat is dan nog wel een inkomen waarbij je nog voor een deel van de sociale huurwoningen in aanmerking komt. Voor die 'uitzonderingsgevallen' ligt de grens op een inkomen van zo'n 50k. Maar er is volgens mij inderdaad wel een schreeuwend tekort aan woningen met deze huurprijzen. En mensen die een inkomen in die richting hebben (of net daar boven) vallen daardoor wel wat tussen wal en schip, omdat ze te veel verdienen voor sociale huur, voor veel commerciële huur te weinig verdienen en met de maximale hypotheek op veel plaatsen ook weinig keus hebben.

Het is wel zo dat er volgens mij tegenwoordig in veel plaatsen wel een hoop wat kleinere en daarmee betaalbaarder appartementen worden gebouwd (zowel koop als huur), waar juist deze groep ook beter terecht zou kunnen.

Ik neem aan dat @Richh het over een huurprijs heeft van 850/900 euro . Dat zou in zijn voorbeeld dan een bruto inkomen van 850-900*4 = 3.400 á 3.600 euro per maand, ofwel zo'n 45K per jaar. Dat is echt veel te veel om voor sociale huur in aanmerking te komen .. Of begrijp ik hem daar verkeerd? En lastige is dat iemand die die 45K per jaar opstrijkt dus vaak niet in aanmerking komt voor een woning in de 1000+ categoie qua huur, waardoor iemand die ver boven modaal verdient dus in een crappy studio'tje blijft wonen en mensen die zo'n studio'tje zouden willen blijven weer vast zitten op studentenkamers, etc. Edit: toch even gecheckt, had het verkeerd in mijn hoofd. Tot 49.995 euro inkomen zijn er inderdaad nog sociale huurwoningen. Maar dat is wel een select deel. En gezien de wachtlijsten toch al geexplodeerd zijn durf ik niet eens in te schatten hoe lang je daar dan op moet wachten

[ Voor 8% gewijzigd door Valorian op 17-05-2020 10:15 ]

[Maahes]

Alle economische indicatoren staan er slecht voor behalve de woningmarkt: https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/conjunctuurklok

Het is vaak zo dat de woningmarkt vertraagd reageert. Minder productie, minder inkomen, meer faillisementen, etc. zal toch enige impact gaan hebben op wat mensen bereid zijn te (of kunnen) betalen voor huisvesting. Als er nog stijging is, dan zal die op z'n minst kleiner zijn dan zonder deze bijzondere omstandigheden. Maar net als de aandelenmarkt is de correctie tot op heden zeer beperkt.

[Richh]

@Rubbergrover1 op dit moment is dat in theorie mogelijk inderdaad. In de praktijk bestaat dat aanbod gewoon niet (woningcorporaties zijn niet verplicht deze groep te bedienen, en hebben al te weinig voor de groep eronder). Dat is nog los van dat de wachttijd het überhaupt onmogelijk maakt.

Daarnaast wil dit kabinet de grens voor een alleenstaande naar beneden trekken. Dan klopt de praktijk in theorie ook.

Het klopt dat hier inderdaad wel voor gebouwd wordt, en dat is inderdaad keihard nodig. Vergeet niet dat we bouwen voor over een paar jaar, er zit een generatie NU in de knel

Bovenal: we hadden het over 'kunnen' kopen. Deze categorie heeft een prima inkomen maar geen keuze, ook niet om te kopen, en woont regelmatig slechter dan de groep sociale huurders die fors minder betaald.

@Valorian jouw doorgestreepte stuk, inderdaad

[ Voor 10% gewijzigd door Richh op 17-05-2020 11:44 ]

[bulle bas]

Maahes schreef op zondag 17 mei 2020 @ 10:42:
Alle economische indicatoren staan er slecht voor behalve de woningmarkt: https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/conjunctuurklok

Het is vaak zo dat de woningmarkt vertraagd reageert. Minder productie, minder inkomen, meer faillisementen, etc. zal toch enige impact gaan hebben op wat mensen bereid zijn te (of kunnen) betalen voor huisvesting. Als er nog stijging is, dan zal die op z'n minst kleiner zijn dan zonder deze bijzondere omstandigheden. Maar net als de aandelenmarkt is de correctie tot op heden zeer beperkt.

Interessante link. Bevestigt weer hoe schrikbarend het er economisch uitziet. Ik verwacht dat ondernemers langdurig extreem in de kosten zullen snijden, zelfs als alles weer open is. Dat betekent krimp op krimp, en veel extra werkeloosheid.


De woningmarkt reageert altijd sterk vertraagd. Ik krijg steeds meer signalen dat in het buitenland de boel nu al aan het kantelen is in de woningmarkt, o.a. Canada en Australië.
Ik houd voor NL rekening met een heel serieuze krimp op de meerjarentermijn, die groei van de laatste 5 jaar kan er ook zo weer af.

@Jopie035 Hoe kijken investeerders nu naar de woningmarkt in NL? Zijn er eigenlijk goede alternatieven voor een investeerder? Houden de modellen rekening met een economische depressie?

Ik ben ook benieuwd wat dit gaat doen voor de huurprijzen, aangezien huurders economisch relatief vaker kwetsbaar zijn. Als de huursubsidiegrens omhoog gaat, betekent dat een extra sponsoring van vastgoedbezitters vanuit de de belastingbetaler.

Dat het kabinet inzet op omscholing is voor mij een indicator dat men verwacht dat de schade een permanent karakter heeft, en dat eventueel herstel een L-vorm heeft.

[Fredericm]

Fredericm schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 22:56:
De markt veranderd van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. Als je in Amsterdam kijkt naar het aantal bestaande woningen inclusief parkeerplaatsen wat beschikbaar is dat in 3 weken tijd gestegen van 1700 naar 1950 nu en stijgt met gemiddeld 10 per dag. Dit is het begin

Is nu in een week opgelopen naar 2073. Dus +6%. Dit is een versnelling. De week ervoor +4%, daarvoor +2%. Mijn dochter wil snel een huis kopen in Amsterdam. Ik heb liever dat ze nog even wacht. Ik heb dus wel een belang bij meer aanbod en dalende prijzen

[Jopie035]

Beleggers zijn erg verdeeld over de woningmarkt op de korte/middel lange termijn. De harde getallen lijken vooralsnog erg mee te vallen (in de huurmarkt)... wat minder vraag, maar ook mutatiegraad wat lager, per saldo blijven de bezettingsgraden op peil, bezichtigingen nemen weer toe na een daling (en zijn weer op normale niveaus)... conclusie is een beetje dat wie niet hoeft te verhuizen dat nu even niet doet (dat scheelt vraag, maar eigenlijk ook evenveel aanbod), wie geen keuze heeft (veel starters) gaan gewoon door.

Aantal verzoeken tot uitstel huurbetaling (en hypotheekbetaling) vallen gek genoeg enorm mee. Zo rond de 1% heeft een verzoek ingediend.

Over de economie is wat meer eensgezindheid, scenario 3 van CPB wordt als most-likely gezien... een hele flinke recessie dus. En dan zijn de 2e orde effecten waarschijnlijk ook fors...

Zag nog een staatje voorbij komen over de Q1 economishce groeicijfers, landen met de meest stricte lock down doen het verreweg het slechtst. Zweden -0,3%, Nederland -1.9(? uit mijn hoofd), Frankrijk zowat 6% lager in Q1.

[nel!s]

@Jopie035 dank voor de inzichten. Wat zijn de trends in de voorspellingen van ABN, Rabobank etc over koophuizen, gegeven deze nieuwe cijfers? Zijn die weer aan het omslaan na een enorm pessimistische golf en maand geleden? Wegen ze hier een kans op negatieve rente in mee, of in ieder geval dat de rente na een kleine uptick weer omlaag gaat de komende maanden?

[Valorian]

Fredericm schreef op zondag 17 mei 2020 @ 12:16:
[...]

Is nu in een week opgelopen naar 2073. Dus +6%. Dit is een versnelling. De week ervoor +4%, daarvoor +2%. Mijn dochter wil snel een huis kopen in Amsterdam. Ik heb liever dat ze nog even wacht. Ik heb dus wel een belang bij meer aanbod en dalende prijzen

Vergeet niet dat er ook gewoon 'golven' zitten van vraag/aanbod die elk jaar terugkomen he. Als je kijkt naar de cijfers van huizenzoeker.nl (geen idee hoe betrouwbaar, maar zal vast wel iets zeggen) dan zie je bijvoorbeeld dat in 2019 ook het aanbod gewoon groeide naar de zomer toe, in de zomermaanden weer iets inzakte, najaar groeide, etc.

Cijfers huizenzoeker - Aanbod in Amsterdam per maand

2019
Jan 1053
Feb 1172
Mrt 1169
Apr 1281
Mei 1277
Juni 1339
Juli 1387
Aug 1155
Sep 1268
Okt 1286
Nov 1327
Dec 1208

2020
Jan 991
Feb 1080
Mrt 1127
Apr 1213

Link naar bron / cijfers alle gemeentes NL:


Kortom, dat het aanbod gegroeid is kan best maar probeer daar niet meteen verbanden uit te halen als "dat het blijft groeien" of wat het betekent voor de prijzen. In diezelfde cijfers (via download excel in bovenstaande link) zie je bijvoorbeeld ook dat de prijzen per m2 in Amsterdam nagenoeg gelijk waren tussen januari en september 2019, ongeacht verschil in aanbod. . In voorjaar/begin zomer zijn er meer huizen te koop maar wellicht ook meer kopers. In zomervakantie wat luwte, evenals in de donkerste maanden. Etc.

[ Voor 18% gewijzigd door Valorian op 17-05-2020 13:16 ]

[Jopie035]

nel!s schreef op zondag 17 mei 2020 @ 13:00:
@Jopie035 dank voor de inzichten. Wat zijn de trends in de voorspellingen van ABN, Rabobank etc over koophuizen, gegeven deze nieuwe cijfers? Zijn die weer aan het omslaan na een enorm pessimistische golf en maand geleden? Wegen ze hier een kans op negatieve rente in mee, of in ieder geval dat de rente na een kleine uptick weer omlaag gaat de komende maanden?

Volgens mij daalt de swap rente alweer de afgelopen dagen, hypotheekrente volgt dan met een vertraging.
Heb geen updates gelezen van Rabo of ABN.

Voor de cijfer freaks check de site van de data crunchers van watson & holmes voor regelmatige updates over de huizenmarkt. Ze werken met data van een van de grootste property managers van NL (MVGM), dus super actuele data. Is natuurlijk wel data van de huurmarkt (niet de koopmarkt), maar kan wel een aardige inkijk geven naar de koopmarkt.

https://www.watsonholmes....d-19-op-de-woningmarkt-7/

[bulle bas]

Jopie035 schreef op zondag 17 mei 2020 @ 12:49:
...

Aantal verzoeken tot uitstel huurbetaling (en hypotheekbetaling) vallen gek genoeg enorm mee. Zo rond de 1% heeft een verzoek ingediend.

Dank voor het delen van de info vanuit die kant, erg nuttig.
Die 1% is zeker niet veel. Ben benieuwd hoe dat zich ontwikkelt als de ontslaggolf op gang komt. Ik begreep dat er in de VS gevreesd wordt voor veel defaults op de hypotheken.

Over de economie is wat meer eensgezindheid, scenario 3 van CPB wordt als most-likely gezien... een hele flinke recessie dus. En dan zijn de 2e orde effecten waarschijnlijk ook fors...

Zag nog een staatje voorbij komen over de Q1 economishce groeicijfers, landen met de meest stricte lock down doen het verreweg het slechtst. Zweden -0,3%, Nederland -1.9(? uit mijn hoofd), Frankrijk zowat 6% lager in Q1.

NL is -1,7 voor 2020-Q1, maar dat daar zit de groei van de eerste maanden dus nog in. April en een stuk van maart waren dus een heel grote min.

[Jopie035]

bulle bas schreef op zondag 17 mei 2020 @ 13:29:
[...]


Dank voor het delen van de info vanuit die kant, erg nuttig.
Die 1% is zeker niet veel. Ben benieuwd hoe dat zich ontwikkelt als de ontslaggolf op gang komt. Ik begreep dat er in de VS gevreesd wordt voor veel defaults op de hypotheken.

[...]

NL is -1,7 voor 2020-Q1, maar dat daar zit de groei van de eerste maanden dus nog in. April en een stuk van maart waren dus een heel grote min.

VS is natuurlijk een ander paar mouwen, daar gaan de 'initial jobless claims' met miljoenen per week, nog nooit meegemaakt...

Q2 wordt natuurlijk veel slechter (Q1 had 2 weken lock down, Q2 al in ieder geval 6-7 weken... en de rest van de maand zo half weer open)... -7% (uit de heup geschoten) voor Q2? Kunnen we daarna weer opkrabbelen.

[Flipswix]

bulle bas schreef op vrijdag 15 mei 2020 @ 20:06:
[...]

Je hebt een paar goede punten.

• Ik heb de rente over 20 jaar vastgezet, dan is 1,5% een veilige keus. 1,4% kan ook, dan kom je op 19K netto rentelasten over 20 jaar. Dat is dus verwaarloosbaar.
• Ik ga ervan uit dat als je het huis eerder verkoopt dan die 20 jaar, dat je slechts de rente betaalt over de genoten hypotheekperiode.
• Onderhoudsbudget, voor een woning van 200K moet je welicht niet een te beste staat verwachten. Zit je in een VVE, dan zit je ook al gauw op 150 EUR ex eigen klusjes.
• Ik ga ervan uit dat je heffingstechnisch 100eur meer kwijt bent per maand dan een huurder. Als dat voor jou 50 is, kan je dus 50 euro van elk maandbedrag aftrekken.

Conclusies:
- Als je gaat kopen en je wilt het een beetje naar je smaak brengen, blijf er dan minimaal 10 jaar zitten.
- Als je goedkoop koopt (200K is zeldzaam) dan kan je nog steeds quitte spelen met huur bij dalende woningprijzen.

Heb ik nog iets gemist?

EDIT: het aantal woonmaanden geeft aan hoe lang je daadwerkelijk in de woning woont.

[Afbeelding]

Onderliggende data

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Mooie tabel, misschien een gekke vraag maar zou je die tabel willen delen? Ik zou graag mijn eigen situatie er in willen berekenen.

[superpolm]

Fredericm schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 22:56:
De markt veranderd van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. Als je in Amsterdam kijkt naar het aantal bestaande woningen inclusief parkeerplaatsen wat beschikbaar is dat in 3 weken tijd gestegen van 1700 naar 1950 nu en stijgt met gemiddeld 10 per dag. Dit is het begin

Is hier een grafiek van?

[nel!s]

superpolm schreef op zondag 17 mei 2020 @ 14:28:
[...]

Is hier een grafiek van?

Zie post @Valorian hierboven.

Hilarische bangmakerij waarmee de originele poster zich lelijk in de kaarten laat kijken.

Lees het boek 'thinking in bets' eens over rekening houden met verschillende scenario's en kansen..

[MoshiMoshi84]

nel!s schreef op zondag 17 mei 2020 @ 16:01:
[...]


Zie post @Valorian hierboven.

Dat zijn andere cijfers, die Huizenzoeker neemt huizen onder de 50m2 niet mee en dat veroorzaakt in Amsterdam toch een behoorlijk verschil.

[nel!s]

MoshiMoshi84 schreef op zondag 17 mei 2020 @ 16:15:
[...]

Dat zijn andere cijfers, die Huizenzoeker neemt huizen onder de 50m2 niet mee en dat veroorzaakt in Amsterdam toch een behoorlijk verschil.

Laat de tijdsreeks van woningen inclusief <50m2 eens zien dan?

En het liefst ook terug naar betere tijden kwa hoeveelheid aanbod, ~5jr

[MoshiMoshi84]

nel!s schreef op zondag 17 mei 2020 @ 16:32:
[...]


Laat de tijdsreeks van woningen inclusief <50m2 eens zien dan?

En het liefst ook terug naar betere tijden kwa hoeveelheid aanbod, ~5jr

Die kan ik niet laten zien want die heb ik niet.

[nel!s]

MoshiMoshi84 schreef op zondag 17 mei 2020 @ 16:52:
[...]
Die kan ik niet laten zien want die heb ik niet.

Dan kun je ook niet spreken van een verschil

[MoshiMoshi84]

nel!s schreef op zondag 17 mei 2020 @ 17:21:
[...]

Dan kun je ook niet spreken van een verschil

Dat doe ik ook niet, ik merkte alleen op dat jij naar de verkeerde data verwees.

[Miks]

Een econome die mijn stelling verder onderbouwt. Zeker de moeite waard om even te lezen (gaat ook deels in op de discussie huren vs kopen). En waarom het niet prettig is om onder water te staan.

Misschien zat je net te denken over een eerste eigen huis. Doe dan heel rustig aan, vooral als je een flexwerker, zzp’er of twintiger bent. Huren is stukken relaxter dan onder water staan. En afwachten kan zorgen dat je later meer woongenot voor je euro’s koopt, misschien wel buiten de stad. Het komende decennium krimpt de bevolking van Zeeland, Limburg, de Achterhoek, Oost-Groningen en Noord-Oost-Friesland. Mogelijk komen daar veel grote huizen vrij, waar je heerlijk digitaal kan werken. Ga maar sparen in plaats van kopen. Dan scoor je in 2025 mogelijk een rustig gelegen woonparadijs voor een appel en een ei.

https://ericaverdegaal.nl...elp-de-huizenmarkt-zinkt/

[ Voor 12% gewijzigd door Miks op 17-05-2020 18:02 ]

[goldmemberf1]

Miks schreef op zondag 17 mei 2020 @ 18:00:
Een econome die mijn stelling verder onderbouwt. Zeker de moeite waard om even te lezen (gaat ook deels in op de discussie huren vs kopen). En waarom het niet prettig is om onder water te staan.


[...]


https://ericaverdegaal.nl...elp-de-huizenmarkt-zinkt/

Met geen enkele argumentatie / onderbouwing. Is dit werkelijk een 'bron'?

[Richh]

goldmemberf1 schreef op zondag 17 mei 2020 @ 18:09:
[...]


Met geen enkele argumentatie / onderbouwing. Is dit werkelijk een 'bron'?

Net zo goed een bron als al die 'bronnen' die vertellen dat alles inderdaad kapot gaat behalve de huizenprijzen.

Volgens mij komt dit topic het beste tot z'n recht als we hier vanuit beide 'kampen' onze meningen en visies delen.

Met daarop aansluitend de toekomstperspectieven van partijen die er 'verstand' van hebben in de vorm van artikelen. Of dat nou banken, hypotheekverstrekkers, economen of verenigingen van makelaars zijn maakt niet uit.

Artikel lijkt me verder prima. Starters mogen best nadenken over wat hun stap nu is.

Heel simpel gezegd, er kunnen nu 3 dingen gebeuren:

• Dalen de prijzen? Dan is het beter om ff te huren.
• Blijven de prijzen gelijk? Dan is het afhankelijk van je persoonlijke toekomstperspectief en de toekomst van de woning. Blijf je er 10 jaar zitten en kan de ook bij gedeeltelijk inkomensverlies de zooi blijven betalen? Dan is kopen waarschijnlijk verstandiger. Ga je in je eentje tot het uiterste voor 40m2 en ben je bijna 30? Misschien is dat, helemaal in deze economische situatie, niet heel slim.
• Stijgen de prijzen? Tja, dan verneuk je inderdaad nog meer tienduizenden euro's. Dat is de gok.

Ik denk dat de kansverdeling tussen bovenstaande punten door de torenhoge prijzen al redelijk verschoven was, en dat de coronacrisis er nog een extra schepje bovenop legt.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 17-05-2020 18:47 ]

[WreckedG]

Valorian schreef op zondag 17 mei 2020 @ 13:08:
[...]


Vergeet niet dat er ook gewoon 'golven' zitten van vraag/aanbod die elk jaar terugkomen he. Als je kijkt naar de cijfers van huizenzoeker.nl (geen idee hoe betrouwbaar, maar zal vast wel iets zeggen) dan zie je bijvoorbeeld dat in 2019 ook het aanbod gewoon groeide naar de zomer toe, in de zomermaanden weer iets inzakte, najaar groeide, etc.

Cijfers huizenzoeker - Aanbod in Amsterdam per maand

2019
Jan 1053
Feb 1172
Mrt 1169
Apr 1281
Mei 1277
Juni 1339
Juli 1387
Aug 1155
Sep 1268
Okt 1286
Nov 1327
Dec 1208

2020
Jan 991
Feb 1080
Mrt 1127
Apr 1213

Link naar bron / cijfers alle gemeentes NL:


Kortom, dat het aanbod gegroeid is kan best maar probeer daar niet meteen verbanden uit te halen als "dat het blijft groeien" of wat het betekent voor de prijzen. In diezelfde cijfers (via download excel in bovenstaande link) zie je bijvoorbeeld ook dat de prijzen per m2 in Amsterdam nagenoeg gelijk waren tussen januari en september 2019, ongeacht verschil in aanbod. . In voorjaar/begin zomer zijn er meer huizen te koop maar wellicht ook meer kopers. In zomervakantie wat luwte, evenals in de donkerste maanden. Etc.

Interessante data! Ik heb deze data ook even in grafische vorm weergegeven, inclusief de seizoentrends Amsterdam 2010-2019 en heel Nederland 2019. Vanuit deze figuur zie ik geen grote verandering in de trend van 2019 ten opzichte van 2020 voor Amsterdam.

[ Voor 7% gewijzigd door WreckedG op 17-05-2020 19:00 . Reden: Extra plaatje ]

[Requiem19]

Richh schreef op zondag 17 mei 2020 @ 18:38:
[...]

Net zo goed een bron als al die 'bronnen' die vertellen dat alles inderdaad kapot gaat behalve de huizenprijzen.

Volgens mij komt dit topic het beste tot z'n recht als we hier vanuit beide 'kampen' onze meningen en visies delen.

Met daarop aansluitend de toekomstperspectieven van partijen die er 'verstand' van hebben in de vorm van artikelen. Of dat nou banken, hypotheekverstrekkers, economen of verenigingen van makelaars zijn maakt niet uit.

Artikel lijkt me verder prima. Starters mogen best nadenken over wat hun stap nu is.

Heel simpel gezegd, er kunnen nu 3 dingen gebeuren:
[

Dalen de prijzen? Dan is het beter om ff te huren. [/li]
• Blijven de prijzen gelijk? Dan is het afhankelijk van je persoonlijke toekomstperspectief en de toekomst van de woning. Blijf je er 10 jaar zitten en kan de ook bij gedeeltelijk inkomensverlies de zooi blijven betalen? Dan is kopen waarschijnlijk verstandiger. Ga je in je eentje tot het uiterste voor 40m2 en ben je bijna 30? Misschien is dat, helemaal in deze economische situatie, niet heel slim.
• Stijgen de prijzen? Tja, dan verneuk je inderdaad nog meer tienduizenden euro's. Dat is de gok.
[/list]

Ik denk dat de kansverdeling tussen bovenstaande punten door de torenhoge prijzen al redelijk verschoven was, en dat de coronacrisis er nog een extra schepje bovenop legt.

Maar het bold stukje kun je gewoon absoluuttttt niet zo ongeclausuleerd zeggen. Dan mis je juist alle nuance die velen hebben ingebracht laatste 100(‘en) pagina(‘s).

En dat is dus typisch het ‘bangmaakkamp’ die bij welke prijsdaling op welke termijn zal zeggen ‘absoluut niet kopen’.

Vraag het eens aan de groep due in 2012 gekocht heeft bijv...

[Richh]

nel!s schreef op zondag 17 mei 2020 @ 16:01:
[...]


Zie post @Valorian hierboven.

Hilarische bangmakerij waarmee de originele poster zich lelijk in de kaarten laat kijken.

Lees het boek 'thinking in bets' eens over rekening houden met verschillende scenario's en kansen..

Wie maakt wie eigenlijk bang? Hoezo kiezen we ervoor om 'bang' te zijn voor dalende prijzen?

En wat is er hilarisch aan? Je kan ook gewoon niet op de hoogte zijn van seizoensverschillen... En daarbij zijn ze nog niet vergeleken met de huidige omstandigheden.

[Richh]

Requiem19 schreef op zondag 17 mei 2020 @ 18:56:
[...]


Maar het bold stukje kun je gewoon absoluuttttt niet zo ongeclausuleerd zeggen. Dan mis je juist alle nuance die velen hebben ingebracht laatste 100(‘en) pagina(‘s).

En dat is dus typisch het ‘bangmaakkamp’ die bij welke prijsdaling op welke termijn zal zeggen ‘absoluut niet kopen’.

Vraag het eens aan de groep due in 2012 gekocht heeft bijv...

Oké, eens. Dat ligt inderdaad aan de mate van de daling.

Tegelijkertijd gaat het natuurlijk ook om de toekomstperspectief van je investering, ook qua rentes en prijsontwikkeling van de markt, als we het over koopwoningen hebben. Om welke categorie hebben we het, welk prijssegment?
Het gaat natuurlijk niet om een tientje meer of minder per maand aan woonlasten.

Voor de duidelijkheid, ik ga echt niet wachten op de bodem van de markt, want die is inderdaad niet te timen.
Dat betekent niet dat je niet hoeft te streven naar een moment dat er een beetje bij in de buurt zit en een klein beetje extra zekerheid geeft over je investering.
Nu kopen acht ik risicovoller dan in februari gezien de omstandigheden. De kans op doorstijgen acht ik kleiner nu.

Tegelijkertijd geloof ik echt niet dat een kwartaal op -1% gevolgd gaat worden door een 3% stijging opnieuw. De woningmarkt is een vertrouwensmarkt, en reageert altijd als een olietanker op ontwikkelingen in versterkte vorm.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 17-05-2020 19:07 ]

[Requiem19]

Zelfs als het 3 jaar daalt, zou je toch in redelijk wat situaties de stap naar koop kunnen maken?

Het hangt mi met name ook af van hoe he nu woont. Woon je fijn en prima qua kosten, dan zal de urgentie om te verhuizen minder zijn en is het idd mss wel beter om de boel even aan te kijken.

[Maahes]

Richh schreef op zondag 17 mei 2020 @ 18:38:
[...]

• Blijven de prijzen gelijk? Dan is het afhankelijk van je persoonlijke toekomstperspectief en de toekomst van de woning. Blijf je er 10 jaar zitten en kan de ook bij gedeeltelijk inkomensverlies de zooi blijven betalen? Dan is kopen waarschijnlijk verstandiger. Ga je in je eentje tot het uiterste voor 40m2 en ben je bijna 30? Misschien is dat, helemaal in deze economische situatie, niet heel slim.

Als het om nieuwbouw gaat dan kosten appartementen van 60 m2 zo'n 300k-350k. Stel je bent 30 jaar oud en je hebt nog geen overwaarde (starter) en hebt een inkomen van 50K. Dan kun je niet sociaal huren en zal je een hypotheek moeten aangaan om dit te bekostigen. Dan zet je jezelf toch helemaal klem voor de toekomst?

Ik denk niet per se dat de prijzen gaan dalen. Stabiel hoge prijzen is ook een mogelijkheid. Ik denk wel dat er steeds minder kinderen geboren gaan worden.

[gorgi_19]

Maahes schreef op zondag 17 mei 2020 @ 20:00:
[...]


Als het om nieuwbouw gaat dan kosten appartementen van 60 m2 zo'n 300k-350k. Stel je bent 30 jaar oud en je hebt nog geen overwaarde (starter) en hebt een inkomen van 50K. Dan kun je niet sociaal huren en zal je een hypotheek moeten aangaan om dit te bekostigen. Dan zet je jezelf toch helemaal klem voor de toekomst?

Ik denk niet per se dat de prijzen gaan dalen. Stabiel hoge prijzen is ook een mogelijkheid. Ik denk wel dat er steeds minder kinderen geboren gaan worden.

Even grove rekensom:
6% KK over 325k is ongeveer 20k.
Maximale hypotheek reken ik even op 6x jaarinkomen, dus 300.000 euro. (volgens de hyptotheker site is het zelfs maar 250k)
Ook in deze situatie als starter moet je nog 50.000 - 100.000 euro meebrengen. En dan heb je geen cent gestopt in verbouwing, opknappen en schilderen.

Dus ook die categorie is voor de meesten buiten bereik.

Maximaal is dus een vrije sector huur van 950,- (bij een inkomenseis van 4x maandhuur)

[ Voor 7% gewijzigd door gorgi_19 op 17-05-2020 20:10 ]

[Maahes]

gorgi_19 schreef op zondag 17 mei 2020 @ 20:06:
[...]

Even grove rekensom:
6% KK over 325k is ongeveer 20k.
Maximale hypotheek reken ik even op 6x jaarinkomen, dus 300.000 euro. Ook in deze situatie als starter moet je nog 50.000 euro meebrengen. En dan heb je geen cent gestopt in verbouwing, opknappen en schilderen.

Dus ook die categorie is voor de meesten buiten bereik.

Dat maakt het nog treuriger. De nieuwe jonge generatie zonder schenking van rijke ouders zullen waarschijnlijk de rest van hun leven duur huren.

edit: Lage rente, lage economische groei, een vergrijzende bevolking en mensen die klein wonen en geen gezinnen meer sticthten. Het Japan scenario.

[ Voor 11% gewijzigd door Maahes op 17-05-2020 20:15 ]

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op zondag 17 mei 2020 @ 20:00:
[...]


Als het om nieuwbouw gaat dan kosten appartementen van 60 m2 zo'n 300k-350k. Stel je bent 30 jaar oud en je hebt nog geen overwaarde (starter) en hebt een inkomen van 50K. Dan kun je niet sociaal huren en zal je een hypotheek moeten aangaan om dit te bekostigen. Dan zet je jezelf toch helemaal klem voor de toekomst?

Dat geldt niet als je in bijvoorbeeld de zojuist genoemde Zeeland, Limburg, de Achterhoek, Oost-Groningen en Noord-Oost-Friesland wilt gaan wonen 🙂.

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op zondag 17 mei 2020 @ 20:15:
[...]

Dat geldt niet als je in bijvoorbeeld de zojuist genoemde Zeeland, Limburg, de Achterhoek, Oost-Groningen en Noord-Oost-Friesland wilt gaan wonen 🙂.

Is dit serieus bedoeld? Dus de randstad wordt voor de mensen die al vermogen hebben of geen gezin stichten en de rest moet kiezen tussen:
1) Een baan die niet bij je past accepteren in zeeland/oost-groningen
2) Elke dag 3 uur reizen naar die passende baan in de randstad.

Kansenongelijkheid heet dat. Dat is voor de samenleving ongunstig.

[gorgi_19]

Maahes schreef op zondag 17 mei 2020 @ 20:13:
[...]


Dat maakt het nog treuriger. De nieuwe jonge generatie zonder schenking van rijke ouders zullen waarschijnlijk de rest van hun leven duur huren.

edit: Lage rente, lage economische groei, een vergrijzende bevolking en mensen die klein wonen en geen gezinnen meer sticthten. Het Japan scenario.

Dat niet alleen; de 'middenklasse in de steden' met de daarbij behorende beroepen (politie, leraar, etc) die komt ook in gedrang. Waarom zou je immers als basisschoolleraar op dit moment in Amsterdam willen werken als je er niet woont?

Rondom de nieuwbouw: er is weinig te krijgen. Ik heb een filter op zuid-holland gezet voor een prijsklasse tussen de 150k en 300k; je komt er dan bar weinig tegen in de buurt:

https://www.huislijn.nl/n...e=300000&c-buildDate=2010

[Requiem19]

Maahes schreef op zondag 17 mei 2020 @ 20:21:
[...]


Is dit serieus bedoeld? Dus de randstad wordt voor de mensen die al vermogen hebben of geen gezin stichten en de rest moet kiezen tussen:
1) Een baan die niet bij je past accepteren in zeeland/oost-groningen
2) Elke dag 3 uur reizen naar die passende baan in de randstad.

Kansenongelijkheid heet dat. Dat is voor de samenleving ongunstig.

Als je in Adam werkt zou je ook op 30-35min reistijd in NH iets kunnen kopen nu.

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op zondag 17 mei 2020 @ 20:21:
[...]


Is dit serieus bedoeld? Dus de randstad wordt voor de mensen die al vermogen hebben of geen gezin stichten en de rest moet kiezen tussen:
1) Een baan die niet bij je past accepteren in zeeland/oost-groningen
2) Elke dag 3 uur reizen naar die passende baan in de randstad.

Kansenongelijkheid heet dat. Dat is voor de samenleving ongunstig.

In het citaat van Miks van 18 uur wordt gesuggereerd dat je beter nog even kunt sparen om straks voor een appel en een ei en huis in deze regio's te kopen. Vandaar dat ik daarnaar verwijs. Als je de informatie uit dat artikel als serieuze suggesties neemt, dan zijn die regio's kennelijk een reële optie voor de toekomst. Maar dan zou je de keus voor die regio's net zo goed nu al kunnen maken.

[Mark31]

Sparen met al dat geld wat bijgedrukt is en de lage rente....
Dan ben je echt een dief van je eigen portemonnee.

[TheGhostInc]

Miks schreef op zondag 17 mei 2020 @ 18:00:
Een econome die mijn stelling verder onderbouwt.

Ik mis eigenlijk de onderbouwing, het is een leuk blogje, maar inhoudelijk zegt het weinig. Behalve dat de woningprijs 4-5 jaar nodig heeft om goed te dalen. Maar over de betaalbaarheid van een woning wordt niet gerept, wat uiteindelijk veel belangrijker is.

Overigens lijkt een stijging van de rente niet aan de orde:
Banken verlagen hypotheekrente weer iets
Dus de coronacrisis lijkt nog niet meteen over te slaan op de huizen/hypotheken markt.

@WreckedG leuke grafiek, maar je killt wel een beetje de 'Joehoe, we krijgen een woningmarktcrash'-buzz.

[JSTPS]

Mark31 schreef op maandag 18 mei 2020 @ 15:30:
Sparen met al dat geld wat bijgedrukt is en de lage rente....
Dan ben je echt een dief van je eigen portemonnee.

Dat zou de bevolking onze regering erg kwalijk moeten nemen. Dan doe je het goede en spaar je wat voordat je een huis koopt, is de gemiddelde stijging 2 keer wat je in die tijd hebt kunnen sparen.

We creëeren een systeem dat goed is voor de mensen en landen die diep in de schulden zitten. Erg ongezond. Wat heb je te zoeken op de huizenmarkt zonder geld? Toch kiest men ervoor zich 20/30 jaar in de schulden te steken. Het probleem is dan ook dat je wordt beloond om zo snel mogelijk veel te lenen voor een huis door de constante geldontwaarding van de afgelopen jaren.

Stap 1 zou moeten zijn om maximaal 70% van de aankoopprijs van een huis te mogen lenen, zodat we die Amerikaanse praktijken eruit krijgen in Nederland.

Ik hoop dat alle Nederlanders onthouden wat ons is afgenomen deze 8 jaar onder Rutte. Belastingverhoging na verhoging. Btw van 19 naar 21%. Daarna op ons voedsel etc ook nog een verhoging van 50%. Rente is afgeschaft. Zo holt de VVD met de rest van het kartel de middenklasse uit.

Daarnaast staan we garant voor de schulden van Italië en co, dus reken maar op belastingverhogingen voor de sterke schouders vanaf volgend jaar.

Achteraf gezien moet je jezelf gewoon diep in de schulden steken, als ik dat in 2014 had gedaan zat ik nu in een overgewaardeerd eigen huisje!

Nu hopen op een herhaling van de vorige crisis. Sowieso zullen de prijzen de komende jaren wel wat moeten zakken als de overheid nog wat 25-35 jarigen in een eigen huisje wil stoppen, dus dat komt wel goed. Anders wordt het wachten tot de babyboomers ons hebben verlaten.

[ Voor 12% gewijzigd door JSTPS op 18-05-2020 19:18 ]

[Miks]

Dat je nu geen reden voor dalingen ziet en dat er daarom niks aan de hand is, dat is een misvatting. Uit alle hoeken en gaten zien we dat we in de grootste crisis sinds tijden zitten. Groter dan 2008 en dus kan je de verwachting wel maken dat ook de impact voor de woningmarkt groot zal zijn. Zeker weet je het nooit maar ik denk dat -20% niet onrealistisch is.

Dit gaat er gebeuren (ongeveer in deze volgorde)
- lager vertrouwen
- banken verscherpen regels
- meer aanbod
- minder transacties
- nog lager vertrouwen
- mensen kunnen nog minder lenen
- herhaling van hiervoor
- lagere woningprijzen

Dit patroon zag je ook in de vorige crisis en begon vanaf zomer 2007 t/m eind 2013 - oftewel zo’n 6 a 7 jaar. Kocht je in 2008 een huis, dan duurde het 9 jaar voordat het huis ‘duurder’ was geworden (reëele prijs). Zie plaatje hieronder. Het is dus logisch dat we nu nog weinig zien in de woningmarkt: het begint met vertrouwen dat wegebt. Wat wel zo is, koop je nu, dan ben je voor lange tijd de sigaar.


Bron: CBS

Er zijn redenen om aan te nemen dat het herstel veel langer gaat duren als de prijzen met 20% zakken. Oftewel, je bent langer de sigaar als in de vorige crisis. Oftewel, het beeld zal verschuiven van huis als beleggingsobject naar huis als ‘liability’.

Ten eerste is de grootste factor voor prijsstijgingen weg, namelijk de mogelijkheid om meer te kunnen betalen voor hetzelfde. Tweede inkomens tellen al bijna volledig mee (70%) en de rente staat ongekend laag. Hoe minder rente hoe hoger de prijzen. Inmers met dezelfde betaalbaarheid hogere prijzen. Waar je in 2008 nog 5,5% hypotheekrente betaalde, was dat in 2018 nog maar 1,7% (5 jaar vast). Als de rente nog zoveel daalt zitten we in 2029 met een rente van -2,1. Niks is onmogelijk maar dit is zeer onwaarschijnlijk.

Daarnaast zullen we in de toekomst woningen moeten gaan verduurzamen. Dat kost flink veel geld per woning en dat drukt de prijzen in de toekomst meer dan nu omdat we nog niet half begonnen zijn aan deze verduurzamingsslag. Vreemd eigenlijk dat we nog weinig horen over dit onderwerp.

Wat ik nog wil opmerken, zaken als ‘krapte’ of enorme woningnood geloof ik niet in omdat de cijfers er niet zijn. Betrouwbare cijfers rondom krapte laten niet zien dat er in Nederland (als geheel) echt sprake is van krapte, en als die er al is dan zie je dat het aantal huishoudens minder hard groeit momenteel dan het aantal woningen. Zie bijvoorbeeld onderstaande grafieken. In de politiek en media is men ervan overtuigd dat er krapte is, en dat daar alles aan gedaan moet worden. Mijn inschatting is dat er waarschijnlijk eerder huizen bijkomen per gezin dan eraf. Wellicht zal bestaande voorraad worden opgeknipt in meerdere eenheden en dus is de krapte die nu wordt waargenomen niet structureel en ook slechts iets van de afgelopen paar jaar maar niet iets van de toekomst.


Bron: http://mathijsbouman.nl/w...eren-in-het-buitengebied/


https://www.nrc.nl/nieuws...ingnood-creeerde-a3996946