Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[MaStar]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 17:21:
[...]

Ik denk dat het voor een deel ook te maken heeft met perceptie. Veel mensen willen liever drie kwartier binnen de stad onderweg zijn dan drie kwartier tussen twee plaatsen. Of ze 'voelen' die drie kwartier in de stad niet als heel ver, terwijl drie kwartier tussen twee plaatsen wel als een andere wereld wordt gezien. Het besef dat je bv. in 20 minuten van Almere in Amsterdam bent, of in een halfuur van Amersfoort in Amsterdam (om maar een paar simpele voorbeelden te noemen) voelt minder belangrijk dan het gevoel dat je een eind buiten de stad zit.

Maar volgens mij begint wel langzaam maar zeker door de sijpelen dat je met een beetje meer reistijd soms een hoop meer woon- en leefgenot kunt 'kopen'.

Dat is echt extreem subjectief en zie ik echt anders.

Het gaat niet om de bereikbaarheid van een stad, maar het leven in de stad. Dat is geen perceptie maar wat je fijn vindt. Puur berekenen op reistijd is super rationeel en niet relevant.

Wonen de stad en de energie die ik daarin voel geeft mij bijvoorbeeld enorm veel inspiratie. Ik zou Utrecht niet willen verlaten voor bijvoorbeeld Amersfoort voor meer woongenot, omdat het nou eenmaal 20 minuten met de trein is. Nog afgezien van het gedoe, wachttijd op het station, busrit, terugrit etc. Ik moet er niet aan denken.

Dan maar kleiner wonen in Utrecht. Zo'n stad leeft en dat is niet alleen het 'centrum'. Het is de sfeer, de vibe, mensen die er wonen, leuke wijken, hippe koffietentjes om de hoek, jonge mensen, diversiteit, theater op loopafstand, studenten. En dat doorleef je pas als je er woont. Niet op afstand zit waarbij je op en neer moet rijden... Dan is Amersfoort in dit kader echt ver weg en een andere wereld.

Juist de plek en bruisende stadse omgeving geven mij woongenot. Even met de fiets een andere wijk in. Voorzieningen om de hoek. Niet alleen de vierkante meters of een grote tuin. In Utrecht zoek ik graag het park op, prima.

Vergelijk het met een zitplek voor een concert ergens op een Zuid tribune, of een sta plek ergens in het midden of vooraan in de zaal. Je ziet dezelfde plek maar toch beleef je het anders.

Woon je in Almere of Amersfoort, woon je gewoon buiten een stad. Prima, maar dan mis je een aanzienlijk deel. Tenzij je alleen op zaterdag wil winkelen, maar juist juist in die gebieden komen mensen die in een stad wonen liever niet

Ieder wat wils. Ik betaal graag veel meer om kleiner te wonen in een leuke bruisende stad En dan bedoel ik niet middenin het centrum maar gewoon op 5 minuten fietsen...

[ Voor 15% gewijzigd door MaStar op 12-05-2020 17:59 ]

[Requiem19]

Na 15 jaar Amsterdam, centrum, Jordaan, Oost, Bos en Lommer en Osdorp, ben je wel klaar met de stad 😜

[MaStar]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 17:59:
Na 15 jaar Amsterdam, centrum, Jordaan, Oost, Bos en Lommer en Osdorp, ben je wel klaar met de stad 😜

Dat snap ik - maar is dan en bewuste keuze en of levensfase...

[Richh]

Ik kwam trouwens vandaag dit rapport tegen van de Rijksoverheid:

https://www.rijksfinancie...h-7-ruimte-voor-wonen.pdf

Volgens mij is hij hier nog niet eerder gedeeld.
In het rapport worden de huidige problemen van de woningmarkt volgens mij behoorlijk duidelijk besproken.
Er worden 3 verschillende maatregel-pakketten voorgesteld.

Een kortere samenvatting kan je hier vinden: https://www.rijksfinancie...appelijke-heroverwegingen

[twisterNL]

Richh schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 18:12:
Ik kwam trouwens vandaag dit rapport tegen van de Rijksoverheid:

https://www.rijksfinancie...h-7-ruimte-voor-wonen.pdf

Volgens mij is hij hier nog niet eerder gedeeld.
In het rapport worden de huidige problemen van de woningmarkt volgens mij behoorlijk duidelijk besproken.
Er worden 3 verschillende maatregel-pakketten voorgesteld.

Een kortere samenvatting kan je hier vinden: https://www.rijksfinancie...appelijke-heroverwegingen

Dit is overigens een erg belangrijk rapport. Binnen de marge van dit (en andere) rapporten maken de meeste partijen hun verkiezingsprogramma.

[Rubbergrover1]

MaStar schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 17:51:
[...]


Dat is echt extreem subjectief en zie ik echt anders.

Het gaat niet om de bereikbaarheid van een stad, maar het leven in de stad. Dat is geen perceptie maar wat je fijn vindt. Puur berekenen op reistijd is super rationeel en niet relevant.

....

Wonen de stad en de energie die ik daarin voel geeft mij bijvoorbeeld enorm veel inspiratie. Ik zou
Ieder wat wils. Ik betaal graag veel meer om kleiner te wonen in een leuke bruisende stad En dan bedoel ik niet middenin het centrum maar gewoon op 5 minuten fietsen...

Dat is een prima keus, niets op tegen. Maar ik heb het dus niet over een vergelijking tussen 5 minuten fietsen en een half uur in de trein, naar tussen de buitenwijk of de Vinex op een half uur fietsen en een andere plaats op een half uur reistijd.

(Ik denk trouwens dat je wat levendigheid betreft soms beter bij het centrum van een kleinere stad kunt wonen dan in een buitenwijk van een grote stad.)

[NNCi]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 17:21:
[...]

Maar volgens mij begint wel langzaam maar zeker door de sijpelen dat je met een beetje meer reistijd soms een hoop meer woon- en leefgenot kunt 'kopen'.

Penny wise, pound foolish
Stel je koopt een huis op een plek waardoor je reistijd met een half uur per keer reis toeneemt. Per week is dat 5 uur en op jaarbasis *47= 235 uur.

Net geen 6 werkweken die je anders had kunnen besteden aan je gezin, sporten, of zelf werk. Contant gemaakt kost die extra reistijd je ieder jaar 1,5 maandsalaris. De kosten van je OV - abonnement zijn niet eens meegenomen.

Verder weg wonen is niet altijd goedkoper
Dus koop die woning op de plek waar je wilt wonen en betaal die premie.

Mits dat aanbod er is natuurlijk...

[Requiem19]

Ga je straks nog 5x p/w op kantoor werken?

En, als je nu bijv in de stad woont, zoals ik, is werk 20 minuten fietsen. Straks is het 25 minuten rijden met de auto....

Er zijn wat meer variabelen denk ik.

[Rubbergrover1]

NNCi schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 19:52:
[...]


Penny wise, pound foolish
Stel je koopt een huis op een plek waardoor je reistijd met een half uur per keer reis toeneemt. Per week is dat 5 uur en op jaarbasis *47= 235 uur.

Net geen 6 werkweken die je anders had kunnen besteden aan je gezin, sporten, of zelf werk. Contant gemaakt kost die extra reistijd je ieder jaar 1,5 maandsalaris. De kosten van je OV - abonnement zijn niet eens meegenomen.

Verder weg wonen is niet altijd goedkoper
Dus koop die woning op de plek waar je wilt wonen en betaal die premie.

Mits dat aanbod er is natuurlijk...

Vaak is de keus die tussen in een driekamerflatje in de stad wonen of een eengezinswoning met tuin verder weg. Van de stress op het werk naar de stress in je flat of iets langer onderweg om thuis rust te vinden.

Inderdaad, koop een woning waarin je wilt wonen en niet een woning waar je alleen maar meer gestresst raakt.

[ANdrode]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 06:30:
[...]
Er is inderdaad ruimte zat op mindere locaties. Maar zou de grond op toplocaties dan omlaag gesubsidieerd moeten worden? Zodat die kopers over een paar jaar met dubbele winst kunnen verkopen? Of zou het logischer zijn als mensen 'aan de onderkant van de markt' misschien ook naar een woning op die 'mindere' locaties zouden gaan kijken?

Als je in de randstad werkt is Ede al een mindere locatie. Goed, je kan verderop kijken. Maar op dit moment zijn de laatste twee jaar op de mindere locaties de prijzen ontploft.

Twintig minuten fietsen van het station in Lelystad? Ver van het station in Apeldoorn? Den Helder (1:20 van Amsterdam CS)? Enschede? Ook daar zijn de prijzen de afgelopen jaren extreem gestegen.

Mindere locaties klinkt goed maar op de prijzen zijn de laatste jaren op alles wat binnen 45 minuten enkele reis aan reistijd (of veel meer per intercity) van de randstad ligt extreem gestegen. Het nieuwe normaal is dat je op 2x modaal een kleine woning kan kopen als je die extreme reistijd accepteert.

---

Wederom: slechter af dan een eenverdiener in de jaren 80 die (a) de reistijd niet had, (b) op één inkomen kocht en (c) de opleiding niet had.

[ANdrode]

trippelb schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 09:14:
Omdat voor de huurwoning een inkomensgrens van bruto €65.000 heb ik de drie stellen alle drie een inkomen gegeven van €45.000 + €25.000 = €70.000 Tevens hebben alle drie de stellen gespaard/erfenis/meehelpende ouder.
[...]
In al deze scenario's zou ik het liefst koppel C zijn, ja ik loop dan het risico van € 21000 over een periode van 10 jaar, maar heb wel 6 jaar langer het woongenot van mijn eigen eengezinswoning ipv een appartement.

Als eerste: Heel gaaf dat je dit hebt uitgewerkt.

Als je op dit moment het kapitaal hebt én je kan de woning kopen waarin je een langere tijd kan wonen dan is kopen vrijwel altijd een veilige keuze. Fiscaal vriendelijke leveraged investering zonder risico op margin-calls.

Zonder papa-mama geld wordt de afweging een stuk lastiger.

offtopic:
Overigens: Veel coöperaties tellen verkeersruimten niet mee in woonoppervlak. Zoals hier. 91m[sup]2[/sub] zonder verkeersruimten en zonder 39.5m₂ zolder. Bij NVM telt dit wel mee.

Als ik zelf naar bovenstaande tabel kijk, is huren alleen verdedigbaar als je of een correctie van circa 40% verwacht binnen de komende 5 jaar of een decennium lang dalende prijzen verwacht.

Indien je gaat huren in de verwachting van sterk dalende prijzen, bedenk je dan in elk geval dat je het risico ook loopt de andere kant op; wat als de prijzen niet dalen, maar gelijk blijven? Dan lever je over de periode van 10 jaar behoorlijk in op iemand die dan ook nog 10 jaar lang plezieriger gewoond heeft.

Overigens (zie link naar mijn berekening) ligt in Scenario 4 en 5 het omslagpunt tussen koppel B en C al na 2 jaar.

Hiermee komen we eigenlijk op dezelfde conclusie. Op dit moment is uitstellen op de korte termijn geen groot risico. En een woning kopen waar je op korte termijn uit moet verhuizen door levensfase een gevaarlijke zet.

[Rubbergrover1]

ANdrode schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 20:37:
[...]

Mindere locaties klinkt goed maar op de prijzen zijn de laatste jaren op alles wat binnen 45 minuten enkele reis aan reistijd (of veel meer per intercity) van de randstad ligt extreem gestegen. Het nieuwe normaal is dat je op 2x modaal een kleine woning kan kopen als je die extreme reistijd accepteert.

Klopt, dat is ook wat ik aangaf. Dat steeds meer mensen 'ontdekken' dat wat verder weg wonen niet altijd een verkeerde keus is. En dat de vraag (en daarmee de prijzen) juist aan de rand van de Randstad daardoor de laatste tijd flink gestegen is.

[ANdrode]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 21:16:
[...]

Klopt, dat is ook wat ik aangaf. Dat steeds meer mensen 'ontdekken' dat wat verder weg wonen niet altijd een verkeerde keus is. En dat de vraag (en daarmee de prijzen) juist aan de rand van de Randstad daardoor de laatste tijd flink gestegen is.

Voor de rand van de randstad _{en buiten de ring} speelt dit zeker.

Ik denk alleen dat dit maar gedeeltelijk opgaat. Den Helder, Apeldoorn, of Enschede naar Amsterdam is 'ambitieus' als forens. Daar is de stijging in mijn ogen veroorzaakt door sentiment.

In die laatste regio's wordt het erg interessant wat er gebeurt als het gevoel van krapte verdwijnt.

offtopic:
Als context, ik heb verhalen gehoord van woningzoekers die binnen een maand twee huurwoningen aangeboden kregen (sociale huur, waarvan één hoekwoning) en waar ruim aanbod van vrij sector woningen van EUR 800 uit ~2010 is (2-3 maanden zoeken)

[ Voor 22% gewijzigd door ANdrode op 12-05-2020 21:28 ]

[Z___Z]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 20:14:
[...]

Vaak is de keus die tussen in een driekamerflatje in de stad wonen of een eengezinswoning met tuin verder weg. Van de stress op het werk naar de stress in je flat of iets langer onderweg om thuis rust te vinden.

Inderdaad, koop een woning waarin je wilt wonen en niet een woning waar je alleen maar meer gestresst raakt.

En dit imago probleem is dus de hele reden waarom niet iedereen binnen 30 minuten van z’n werk kan wonen. Volgens mij is Nederland een van de landen die de meeste forenzen kilometers maken in de hele wereld.
Garden community appartementen complexen zijn in andere dichtbevolkte regio’s in de wereld gemeen goed. Grote appartementen 140+ m2 met grote balkons, lift uitstappen, meteen in een semi privé park lopen, supermarkt, restaurant, kapper op loopafstand, hoogwaardige OV op loopafstand etc.

Maar hier wil iedereen een tussenwoning met tuin van 5x5m. Tja dat kan niet met z’n allen binnen 30 minuten van werk, dus zullen er mensen buiten de boot vallen.

[Requiem19]

Vlgs mij is het in hoofdsteden van andere grote EU landen vrij normaal als je op 1.5 - 2 uur forensen van je werk woont?

[MoshiMoshi84]

Z___Z schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 21:28:
[...]

En dit imago probleem is dus de hele reden waarom niet iedereen binnen 30 minuten van z’n werk kan wonen. Volgens mij is Nederland een van de landen die de meeste forenzen kilometers maken in de hele wereld.

Kilometers misschien, maar dat zou dan door de goede infrastructuur komen; Nederlanders zijn niet lang onderweg. In alle buurlanden (VK, BE, DE) zijn werknemers meer tijd kwijt. https://appsso.eurostat.e.../submitViewTableAction.do

[ Voor 6% gewijzigd door MoshiMoshi84 op 12-05-2020 21:41 ]

[Z___Z]

Ja in kilometers bedoel ik, niet in tijd. We hebben veel hoogwaardige snelwegen. Binnen bebouwde kom in het Nederlandse weg infrastructuur behoorlijk belabberd, en ook zeker niet geschikt voor veel woontorens.

De vele kilometers die we rijden is ook slecht voor het klimaat, maar dat is een andere discussie.

Gemeentes verkopen grond op basis van woonoppervlak. Dus als je een flat bouwt op 400 m2 grond met 20 verdiepingen, wil de gemeente opeens 7x zoveel geld hebben voor die grond in vergelijking met een 3 verdieping grond gebonden woning. Een erg korte termijnvisie van gemeentes. Ze kunnen op lange termijn met die toren veel meer WOZ belasting ontvangen. De bewoners geven geld uit aan de retail in de stad, die ook weer geld oplevert. Maar ja, van die lange termijn cashflow kan je op korte termijn geen nieuw zwembad, gemeentehuis, theater bouwen. Aangezien je door de Nederlandse korte termijn politiek je stempel moet drukken voor de volgende verkiezingen, worden keuzes toch vaak gemaakt voor de korte termijn.

[NNCi]

@Z___Z het gros van de woningbouwprojecten die nu opgeleverd wordt is 10 jaar geleden op een tekentafel begonnen.

Zo lang duurt het in Nederland om woningbouwprojecten van de grond te krijgen. Al die jaren hebben ontwikkelaars en gemeenten geïnvesteerd en kosten gemaakt, die de koper uiteindelijk mag ophoesten.

Dit is een van de reden waarom de woningmarkt zo inflexibel is. Ook maakt het woningen nog duurder.

[NNCi]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 19:59:

Straks is het 25 minuten rijden met de auto....

dat is niet heel duurzaam..

[CyberMania]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 10:40:
[...]


Deel 1 van je stelling kan bijna niet waar zijn, want je hebt nooit 1 groep die de homogene wens heeft om op dezelfde plek te wonen.

Deel 2 hangt af van waar je de grens trekt lijkt me en welk budget je als starter budget definieert... Als je bijvoorbeeld op Funda zoekt '125k - 175k', krijgt je 4,525 hits, waarvan 2,224 beschikbaar en het overige 'in onderhandeling'. Alle beschikbare Funda woningen in NL is 53,688.

Dat betekent dat in ieder geval 4% van het aanbod tussen de 125k en 175k ligt.

Ok 2,224 beschikbaar. Dan selecteer je op woonhuis en appartement dan gaan er zo'n 400 advertenties van bouwgrond, parkeerplekken, bergingen af. Dan zitten we op ca 1800 advertenties. Dan gaan er nog 100 af vanwege gehandicaptenwoningen, seniorenwoningen. Dan zitten alweer op 1700 advertenties. Dan zoek ik nog even in de range van 150k - 175k met 'bieden vanaf' (prijs) (125k met bieden vanaf lukt dan nog wel onder de 175k te blijven) dan vallen er ook alweer 67 woningen af. Dus dan zitten we rond de 1650 nog over van jouw oorspronkelijk 2224 woningen. En zo kan ik vast nog even doorgaan (ik heb nog niet eens gekeken naar complete bouwvallen waar nog 50k tegenaan moet om het bewoonbaar te maken zit je zo weer boven je grens, extreem grote woningen met energielabel G etc). Laat ik de vraag anders stellen: hoeveel nieuwbouw starterswoningen zouden er denk je tussen staan voor starters, gewoon simpele studio-appartementjes? Of wil je zeggen dat je niet van de overheid zou mogen verwachten dat er voldoende koopgebouwd wordt voor gewone arbeiders elk jaar in een rechtvaardig welvarend land?

[ Voor 15% gewijzigd door CyberMania op 12-05-2020 23:29 ]

[kabeltjekabel]

Z___Z schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 22:03:
[...]
Binnen bebouwde kom in het Nederlandse weg infrastructuur behoorlijk belabberd, en ook zeker niet geschikt voor veel woontorens. [...]

Prima geschikt voor woontorens, maar dan wel met fiets / OV naar het werk.

[CyberMania]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 23:41:
[...]


Prima geschikt voor woontorens, maar dan wel met fiets / OV naar het werk.

Heb je de fietspaden in Amsterdam in de spits weleens gezien en de fietsenstallingen bij stations?

Grote steden verzuipen in de fietsen
https://www.trouw.nl/nieu...n-in-de-fietsen~be2a898e/

Kunnen de Utrechtse fietspaden de drukte nog aan?
https://www.duic.nl/algem...spaden-de-drukte-nog-aan/

Gemeente wil minder fietsen op de pont
https://www.at5.nl/artikelen/97676/

En als die poster hierboven, allemaal goed bedoelde meningen, maar meestal niet overeenkomend met de harde realiteit.

[ Voor 50% gewijzigd door CyberMania op 12-05-2020 23:50 ]

[Miks]

Nu de grootste crisis sinds 1930. Huizenprijzen kunnen dalen met 20%, vaak genoeg gebeurd bij een crisisje. Dus zeker nu geen gek percentage.

Stel koppel koopt nu een huis. €500k. Beetje goed starters+inkomen (tweeverdieners) moet dat lukken.
Of huurt nu voor €1000 een klein appartementje drie jaar - tijdelijk kan dat prima. Kunnen ze mooi sparen.

Als de prijzen 20% dalen, dan zou je met koop in dit voorbeeld een ton moeten inleveren als je na drie jaar weg wil. (Ja dat wil je want merendeel van de relaties strandt binnen drie jaar, of pak het even als gegeven for the sake of argument)

Huurders lachen zich kapot in deze situatie waar kopers €2800 per maand zien verdampen.

En dan hebben we het er nog niet over dat onder-water-schuld niet gefinancierd wordt met hypotheekrentes maar met een persoonlijke lening (geen idee hoeveel rente, maar vele malen hoger). Als je die meerekent dan zitten de kopers jaaaaren lang de persoonlijke lening af te lossen.

Je bent gek als je niet gaat huren als starter!!

[ Voor 3% gewijzigd door Miks op 13-05-2020 01:26 ]

[kabeltjekabel]

CyberMania schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 23:44:
[...]


Heb je de fietspaden in Amsterdam in de spits weleens gezien en de fietsenstallingen bij stations?

Ja.

CyberMania schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 23:44:
Grote steden verzuipen in de fietsen
https://www.trouw.nl/nieu...n-in-de-fietsen~be2a898e/

Fietspaden zijn veelal alleen aangelegd ten behoeve van automobilisten. Veel straten 'waar de fietspaden te krap zijn' hebben twee rijen stilstaand blik ofwel 4-5 meter voor de stalling van wat particulier eigendom. In die ruimte kun je echt megaveel mensen laten fietsen. Hier in NL knappen we een sociaal huurwijkje in Amsterdam op, vervolgens komen er mensen in die allemaal een auto kopen en voila... alles zit vol. In Tokio moet je volgens mij eerst aantonen dat je je blik kunt stallen op eigen terrein voordat je het mag kopen.

CyberMania schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 23:44:
Kunnen de Utrechtse fietspaden de drukte nog aan?
https://www.duic.nl/algem...spaden-de-drukte-nog-aan/

De juiste vraag is; "Kan Utrecht nog wel zo veel auto's faciliteren"?

CyberMania schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 23:44:
Gemeente wil minder fietsen op de pont
https://www.at5.nl/artikelen/97676/

Ja, dan moeten ze gewoon eens fietsers gaan toelaten in die IJtunnel he. Schijnbaar kan dat prima... maar alleen als het pontpersoneel staakt ofzo

[Valorian]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 01:18:
Nu de grootste crisis sinds 1930. Huizenprijzen kunnen dalen met 20%, vaak genoeg gebeurd bij een crisisje. Dus zeker nu geen gek percentage.

Stel koppel koopt nu een huis. €500k. Beetje goed starters+inkomen (tweeverdieners) moet dat lukken.
Of huurt nu voor €1000 een klein appartementje drie jaar - tijdelijk kan dat prima. Kunnen ze mooi sparen.

Als de prijzen 20% dalen, dan zou je met koop in dit voorbeeld een ton moeten inleveren als je na drie jaar weg wil. (Ja dat wil je want merendeel van de relaties strandt binnen drie jaar, of pak het even als gegeven for the sake of argument)

Huurders lachen zich kapot in deze situatie waar kopers €2800 per maand zien verdampen.

En dan hebben we het er nog niet over dat onder-water-schuld niet gefinancierd wordt met hypotheekrentes maar met een persoonlijke lening (geen idee hoeveel rente, maar vele malen hoger). Als je die meerekent dan zitten de kopers jaaaaren lang de persoonlijke lening af te lossen.

Je bent gek als je niet gaat huren als starter!!

Je hebt nooit meer geantwoord op mijn vraag: wat weerhoudt je, in al deze stelligheid, om je eigen koophuis nú te verkopen, drie jaar te huren, en dan die lachrnde huurder te zijn die kijkt naar het verdampende geld van de kopers en huizenbezitters?

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 22:03:
Ja in kilometers bedoel ik, niet in tijd. We hebben veel hoogwaardige snelwegen. Binnen bebouwde kom in het Nederlandse weg infrastructuur behoorlijk belabberd, en ook zeker niet geschikt voor veel woontorens.

Ik vind de woontorens bij bijvoorbeeld de Zuidas anders niet echt zo dramatisch. Natuurlijk is de prijsstelling en 'afwerkingsniveau' wel behoorlijk aangepast aan de doelgroep. Maar in de basis is het iets wat in veel meer steden en op veel meer plekken en ook voor iets andere doelgroepen kan worden gebouwd. In veel steden zijn er wel stedelijke locaties te vinden nabij het oude centrum en dicht bij de bestaande infrastructuur, waar je zo'n hoogbouw-buurt zou kunnen bouwen.

[Sunri5e]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 01:18:
Nu de grootste crisis sinds 1930. Huizenprijzen kunnen dalen met 20%, vaak genoeg gebeurd bij een crisisje. Dus zeker nu geen gek percentage.

Stel koppel koopt nu een huis. €500k. Beetje goed starters+inkomen (tweeverdieners) moet dat lukken.
Of huurt nu voor €1000 een klein appartementje drie jaar - tijdelijk kan dat prima. Kunnen ze mooi sparen.

Als de prijzen 20% dalen, dan zou je met koop in dit voorbeeld een ton moeten inleveren als je na drie jaar weg wil. (Ja dat wil je want merendeel van de relaties strandt binnen drie jaar, of pak het even als gegeven for the sake of argument)

Huurders lachen zich kapot in deze situatie waar kopers €2800 per maand zien verdampen.

En dan hebben we het er nog niet over dat onder-water-schuld niet gefinancierd wordt met hypotheekrentes maar met een persoonlijke lening (geen idee hoeveel rente, maar vele malen hoger). Als je die meerekent dan zitten de kopers jaaaaren lang de persoonlijke lening af te lossen.

Je bent gek als je niet gaat huren als starter!!

Een starter die een huis van 500k koopt?

[CyberMania]

Sunri5e schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 06:40:
[...]


Een starter die een huis van 500k koopt?

Idd en telt het inkomen van de tweede wel voor de volle 100% mee? Daarnaast wie gaat er op jonge leeftijd (kans op einde relatie relatief hoog) al een huis kopen van 500k? Ik denk dat dit voorbeeld niet echt doorsnee situatie is onder starters hoor. En waarom starters altijd zien als hoger opgeleid? Er zijn ook genoeg mbo-starters van verpleegsters tot aan automonteurs die heel zinvol werk doen en ook gewoon starter zijn op de woonmarkt na hun opleiding.

[ Voor 20% gewijzigd door CyberMania op 13-05-2020 06:52 ]

[Freakie1NL]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 01:18:
Huurders lachen zich kapot in deze situatie waar kopers €2800 per maand zien verdampen.

En dan hebben we het er nog niet over dat onder-water-schuld niet gefinancierd wordt met hypotheekrentes maar met een persoonlijke lening (geen idee hoeveel rente, maar vele malen hoger). Als je die meerekent dan zitten de kopers jaaaaren lang de persoonlijke lening af te lossen.

Je bent gek als je niet gaat huren als starter!!

Het is dat ik de meeste mensen veel geluk gun en dat veel huurders niet huren omdat ze het willen maar omdat niet anders kan. Anders zou ik zeggen dat ik jaren om huurders lag die voor een flink hoger bedrag dan men gemiddeld kwijt is aan een hypotheek een krot kunnen huren, zonder de bijkomende voordelen van een koophuis.

Jij ziet een koophuis blijkbaar als een beleggingsobject , want ja als met 20% dan betaal je teveel. Zo kan ik het ook; als het met 20% stijgt dan ben je spekkoper.

Feit is het maakt geen ene ruk uit wat de tussentijdse waardemutaties doen zolang je goed op je plek zit en het hypotheek bedrag voordeliger is dan huren.

Heb het vaak genoeg voor vrienden doorgerekend. Modaal huis voor 1 persoon zit je al snel tegenwoordig (en dat is belachelijk) aan 200 - 250 K. Daalt de huizenprijs 10% (m.i. meer realistisch) dan verlies je respectievelijk 20k - 25k als je verkoopt. Maar gedurende je bewoning bespaar je t.o.v een gemiddeld huurhuis als snel 500 euro. Binnen 4 jaar kan je dan alsnog je woning verkopen en krijg je nog niets er voor terug. Bij huren is het gegarandeerd water is de sloot gooien.

[Requiem19]

CyberMania schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 23:19:
[...]


Ok 2,224 beschikbaar. Dan selecteer je op woonhuis en appartement dan gaan er zo'n 400 advertenties van bouwgrond, parkeerplekken, bergingen af. Dan zitten we op ca 1800 advertenties. Dan gaan er nog 100 af vanwege gehandicaptenwoningen, seniorenwoningen. Dan zitten alweer op 1700 advertenties. Dan zoek ik nog even in de range van 150k - 175k met 'bieden vanaf' (prijs) (125k met bieden vanaf lukt dan nog wel onder de 175k te blijven) dan vallen er ook alweer 67 woningen af. Dus dan zitten we rond de 1650 nog over van jouw oorspronkelijk 2224 woningen. En zo kan ik vast nog even doorgaan (ik heb nog niet eens gekeken naar complete bouwvallen waar nog 50k tegenaan moet om het bewoonbaar te maken zit je zo weer boven je grens, extreem grote woningen met energielabel G etc). Laat ik de vraag anders stellen: hoeveel nieuwbouw starterswoningen zouden er denk je tussen staan voor starters, gewoon simpele studio-appartementjes? Of wil je zeggen dat je niet van de overheid zou mogen verwachten dat er voldoende koopgebouwd wordt voor gewone arbeiders elk jaar in een rechtvaardig welvarend land?

Een paar posts daaronder had ik binnen 5 minuten 3 woningen gevonden binnen 35 van Amsterdam, variërend van 150k-200k.

Daar bedoel ik dus niet mee dat er voldoende aanbod is voor de starter en dat ‘er geen probleem is’.

Dat probleem is er wel. Tegelijkertijd is het calimero gedrag vermoeiend. Ja het is niet goed, maar er zijn ook voor starters nog kansen.

Om het nog maar eens te herhalen: het sentiment is nu dat iedereen die in 2008-2013 kocht een mazzelaar / profiteur is. Dat vind ik unfair, want die mensen hadden wel de ballen om in een crisis te kopen. Banken deden moeilijk, veel mensen adviseerden om de crisis af te wachten, want wat nu als je koopt en je huis is gelijk 5% minder waard etc.

Elke tijd heeft zijn moeilijkheden, maar op individueel niveau liggen er kansen.

Neemt niet weg dat de woningmarkt nu niet goed functioneert en er veranderingen nodig zijn. Maar de calimero houding van boos zijn en stampij maken zonder zelf iets te doen is wel een beetje een rode draad in dit topic :-).

[redwing]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 01:18:
Nu de grootste crisis sinds 1930. Huizenprijzen kunnen dalen met 20%, vaak genoeg gebeurd bij een crisisje. Dus zeker nu geen gek percentage.

Stel koppel koopt nu een huis. €500k. Beetje goed starters+inkomen (tweeverdieners) moet dat lukken.
Of huurt nu voor €1000 een klein appartementje drie jaar - tijdelijk kan dat prima. Kunnen ze mooi sparen.

Als de prijzen 20% dalen, dan zou je met koop in dit voorbeeld een ton moeten inleveren als je na drie jaar weg wil. (Ja dat wil je want merendeel van de relaties strandt binnen drie jaar, of pak het even als gegeven for the sake of argument)

En aangezien je als starter na 3 jaar meer bent verdienen ga je dan naar een ander huis (laten we inderdaad zeggen dat het door iemand alleen gekocht wordt) van 300k die dus 60k omlaag gegaan is. Dan heb je dus maar een verschil van 40k. wat op 1111 euro per maand komt.

Veel mensen die trouwens al een paar jaar in hun huis wonen hebben in de tussentijd al lang 20% overwaarde. Als daar 20% van af gaat komen ze nog steeds terug op of boven de originele prijs waarvoor ze het huis hebben gekocht..

Huurders lachen zich kapot in deze situatie waar kopers €2800 per maand zien verdampen.

Huurders zien standaard 1000 euro per mand verdampen ongeacht wat er gebeurt. Dus in het ergste geval dat de huizen 20% in prijs dalen zullen alleen degene die dit en vorig jaar hebben gekocht geld verliezen.. En dan hebben we de aflossing van de hypotheek nog niet meegenomen. Doe je dat wel ben je zelfs dan nog veelal goedkoper uit door nu te kopen.

Pak je dan een periode van 5 jaar waarbij de huizenprijzen weer omhoog aan het schieten zijn (we hebben ten slotte nog steeds te weinig huizen) en de huurder is nog steeds 1000 euro per maand kwijt zonder enige opbouw terwijl bij de huizenbezitter er vermogen wordt opgebouwd terwijl de schuld juist omlaag gaat.
Ik weet wel wie zich kapot lachen (voorlopig al jaren trouwens)

En dan hebben we het er nog niet over dat onder-water-schuld niet gefinancierd wordt met hypotheekrentes maar met een persoonlijke lening (geen idee hoeveel rente, maar vele malen hoger). Als je die meerekent dan zitten de kopers jaaaaren lang de persoonlijke lening af te lossen.

Dit is inderdaad het enige echte risico dat je hebt. Aan de andere kant moet je tegenwoordig verplicht afflossen waardoor het risico een stuk kleiner wordt. Als je daarnaast met NHG koopt moet je weliswaar alsnog betalen, maar heb je niet met een PL te maken.

Je bent gek als je niet gaat huren als starter!!

Je bent eerder gek als je niet koopt als je dat wel zou kunnen... Wel is het misschien slim om ipv dat huis van 500k er een van 300k te kopen waarbij je makkelijk nog wat kunt sparen en vooral je de hypotheek ook op 1 salaris kunt dragen. Alleen als je van te voren al plant om ergens minder dan 3 jaar te blijven wonen moet je kijken of je niet beter kunt huren.

In bovenstaande ga ik er trouwens van uit dat je de keuze hebt tussen kopen en huren. Dit is buiten het feit dat we nog steeds het probleem hebben dat veel mensen die keuze niet hebben.

[Fraggert]

NNCi schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 19:52:
[...]


Penny wise, pound foolish
Stel je koopt een huis op een plek waardoor je reistijd met een half uur per keer reis toeneemt. Per week is dat 5 uur en op jaarbasis *47= 235 uur.

Net geen 6 werkweken die je anders had kunnen besteden aan je gezin, sporten, of zelf werk. Contant gemaakt kost die extra reistijd je ieder jaar 1,5 maandsalaris. De kosten van je OV - abonnement zijn niet eens meegenomen.

Verder weg wonen is niet altijd goedkoper
Dus koop die woning op de plek waar je wilt wonen en betaal die premie.

Mits dat aanbod er is natuurlijk...

Niet iedereen ziet dat zoals jij dat doet.

Ik begin vroeg dus mag om 15:15 al aftaaien. Ik zit dan 15:45 op de bank met een kop thee met Mrs. Fraggert.
Beetje de dag doornemen en vaak ff ontspannen met een youtube kanaaltje wat we beide leuk vinden

Rond 17:00/17:30 g aik beginnen met koken.

Die bankhangtijd wil ik rustig opofferen voor een vrijstaand stekje buitenaf.

Daarbij reken jij reistijd als werkbare uren/inkomen. Ik werk bij de overheid en draai mijn 36 uurtjes in de week en krijg daarvoor betaald. Die extra reistijd kan ik niet "verzilveren" zoals jij dat uitrekent.

Reistijd kost mij tijd, geen geld.

[Ferra]

Freakie1NL schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 07:40:
[...]


Het is dat ik de meeste mensen veel geluk gun en dat veel huurders niet huren omdat ze het willen maar omdat niet anders kan. Anders zou ik zeggen dat ik jaren om huurders lag die voor een flink hoger bedrag dan men gemiddeld kwijt is aan een hypotheek een krot kunnen huren, zonder de bijkomende voordelen van een koophuis.

Jij ziet een koophuis blijkbaar als een beleggingsobject , want ja als met 20% dan betaal je teveel. Zo kan ik het ook; als het met 20% stijgt dan ben je spekkoper.

Feit is het maakt geen ene ruk uit wat de tussentijdse waardemutaties doen zolang je goed op je plek zit en het hypotheek bedrag voordeliger is dan huren.

Heb het vaak genoeg voor vrienden doorgerekend. Modaal huis voor 1 persoon zit je al snel tegenwoordig (en dat is belachelijk) aan 200 - 250 K. Daalt de huizenprijs 10% (m.i. meer realistisch) dan verlies je respectievelijk 20k - 25k als je verkoopt. Maar gedurende je bewoning bespaar je t.o.v een gemiddeld huurhuis als snel 500 euro. Binnen 4 jaar kan je dan alsnog je woning verkopen en krijg je nog niets er voor terug. Bij huren is het gegarandeerd water is de sloot gooien.

Ik volg dit topic al een tijdje om te kijken wat de markt gaat doen ivm ons koophuis en de wens om nog een keer groter te wonen. Ik merk dat er veel discussie is rondom kopen vs huren.

Ik heb zelf de eerste 8 jaar van mijn werkende leven gehuurd. Dit vanwege een tijdelijke verhuizing naar een andere provincie waar mijn vrouw nog studeerde. Vandaar even mijn reactie op de laatste zin van het hierboven gequote topic; In de sloot gooien? Je betaalt toch voor een dak boven je hoofd? Dat noem ik niet in een sloot gooien. Plus de vrijheid van snel kunnen vertrekken, zodra er een “koophuis” voorbij komt.

In onze maatschappij is druk ontstaan dat huren slecht is en kopen goed. En ja kopen heeft financiële voordelen, maar we gaan dan te snel voorbij aan het stukje “woongeluk” wat een huurder net zo goed kan hebben. Ik ken mensen die een hele leven lang gelukkig hebben gehuurd.

Hoe kijken jullie daar tegen aan?

[GeeMoney]

Sbakker1982 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 08:46:
[...]


Ik volg dit topic al een tijdje om te kijken wat de markt gaat doen ivm ons koophuis en de wens om nog een keer groter te wonen. Ik merk dat er veel discussie is rondom kopen vs huren.

Ik heb zelf de eerste 8 jaar van mijn werkende leven gehuurd. Dit vanwege een tijdelijke verhuizing naar een andere provincie waar mijn vrouw nog studeerde. Vandaar even mijn reactie op de laatste zin van het hierboven gequote topic; In de sloot gooien? Je betaalt toch voor een dak boven je hoofd? Dat noem ik niet in een sloot gooien. Plus de vrijheid van snel kunnen vertrekken, zodra er een “koophuis” voorbij komt.

In onze maatschappij is druk ontstaan dat huren slecht is en kopen goed. En ja kopen heeft financiële voordelen, maar we gaan dan te snel voorbij aan het stukje “woongeluk” wat een huurder net zo goed kan hebben. Ik ken mensen die een hele leven lang gelukkig hebben gehuurd.

Hoe kijken jullie daar tegen aan?

Ik denk dat hij ook eigenlijk bedoelt dat je zeker bent dat er met huren financieel niets naar je toe komt.
Bij een koophuis is die mogelijkheid er wel.

[Scr33x0r]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 01:18:
Nu de grootste crisis sinds 1930.

Je bent gek als je niet gaat huren als starter!!

offtopic:
Ik heb bewust alleen even dit gequote, de ergernis bij velen komt denk ik hiervandaan. Je presenteert het als een feit.

@ANdrode ik woon dus nu in Ede, maar noway dat ik naar Amsterdam zou willen forensen. Nu ben ik sowieso een beetje irritant wat dat betreft want ik heb echt een ongelofelijke hekel aan het OV. Het OV van Ede naar Amsterdam is een intercity van 53 min, in Ede heb je nog 10min met de fiets nodig en in Amsterdam wellicht nog 5 min met de tram. Ik heb een hele tijd in Nieuwegein gewerkt, dat was 35min met de auto, elke ochtend behalve op donderdag. Naar Hilversum, daar ook een tijdje gewerkt was wat dat betreft wat lastiger, je moet langs Amersfoort, op de heenweg ging het meestal wel, terugweg was altijd de weg binnendoor sneller. Vaak zat je terug toch een klein uur in de auto.

Toch denk ik dat het wel meevalt als je kijkt naar puur reistijd, mensen die van Amsterdam West naar Zuid moeten, je bent dan ook zo een half uur onderweg. Zelfs toen ik nog in Groningen woonde, van Paddepoel (zuid-west) naar Euvelgunne (noord-oost) was ik al gauw 20-25min onderweg met de auto.

Uiteindelijk zegt het plaatje hier eerder in het topic getoond hier ook wat over, Nederland is gewoon een stad met veel open plekken. Forensen is in Nederland eigenlijk best prima te doen. Zeker met OV. En dit heeft denk ik als resultaat dat alle plekken die goed bereikbaar zijn met het OV/Auto vanuit je werk dan ook in prijs steigen.

Mijn pa woont in Klazienaveen, ook daar zijn de prijzen wel wat gestegen, maar koop je nog steeds voor een prima rijtjeswoning voor rond de 2 ton of een 2 onder 1 kap voor 2 en een beetje..

https://www.funda.nl/koop...huis-41748692-zuring-117/
https://www.funda.nl/koop.../huis-41548950-de-kap-22/

Om maar even een idee te geven :-)

[redwing]

Sbakker1982 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 08:46:
[...]


Ik volg dit topic al een tijdje om te kijken wat de markt gaat doen ivm ons koophuis en de wens om nog een keer groter te wonen. Ik merk dat er veel discussie is rondom kopen vs huren.

Ik heb zelf de eerste 8 jaar van mijn werkende leven gehuurd. Dit vanwege een tijdelijke verhuizing naar een andere provincie waar mijn vrouw nog studeerde. Vandaar even mijn reactie op de laatste zin van het hierboven gequote topic; In de sloot gooien? Je betaalt toch voor een dak boven je hoofd? Dat noem ik niet in een sloot gooien. Plus de vrijheid van snel kunnen vertrekken, zodra er een “koophuis” voorbij komt.

In onze maatschappij is druk ontstaan dat huren slecht is en kopen goed. En ja kopen heeft financiële voordelen, maar we gaan dan te snel voorbij aan het stukje “woongeluk” wat een huurder net zo goed kan hebben. Ik ken mensen die een hele leven lang gelukkig hebben gehuurd.

Hoe kijken jullie daar tegen aan?

Je moet altijd kijken waarom je wilt huren of kopen. verwacht je ergens maar kort te wonen is huren natuurlijk prima. Huren is daarom niet slecht, het is alleen in de meeste gevallen wel duurder dan kopen. Als je b.v. naar de afgelopen jaren kijkt heb je de extra kosten van een koophuis er binnen een jaar al uit door de gestegen huizenprijs.

Voornaamste wat er aan de hand is, is dan ook dat de huizenmarkt in Nederland problemen heeft waardoor de huizenprijzen veel te snel stijgen (zou bij voorkeur de inflatie moeten volgen). Daardoor is huren al heel snel te duur. In een normale markt zou je willen dat huren iets duurder is dan kopen, maar daarvoor krijg je wel zekerheid terug voor b.v. onderhoud en vrijheid.

Dus kopen/huren is niet slecht, de huizenmarkt is dat echter wel waardoor de balans weg is en kopen veel te veel voordelen heeft.

[Wilf]

CyberMania schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 23:19:
[...]


Ok 2,224 beschikbaar. Dan selecteer je op woonhuis en appartement dan gaan er zo'n 400 advertenties van bouwgrond, parkeerplekken, bergingen af. Dan zitten we op ca 1800 advertenties. Dan gaan er nog 100 af vanwege gehandicaptenwoningen, seniorenwoningen. Dan zitten alweer op 1700 advertenties. Dan zoek ik nog even in de range van 150k - 175k met 'bieden vanaf' (prijs) (125k met bieden vanaf lukt dan nog wel onder de 175k te blijven) dan vallen er ook alweer 67 woningen af. Dus dan zitten we rond de 1650 nog over van jouw oorspronkelijk 2224 woningen. En zo kan ik vast nog even doorgaan (ik heb nog niet eens gekeken naar complete bouwvallen waar nog 50k tegenaan moet om het bewoonbaar te maken zit je zo weer boven je grens, extreem grote woningen met energielabel G etc). Laat ik de vraag anders stellen: hoeveel nieuwbouw starterswoningen zouden er denk je tussen staan voor starters, gewoon simpele studio-appartementjes? Of wil je zeggen dat je niet van de overheid zou mogen verwachten dat er voldoende koopgebouwd wordt voor gewone arbeiders elk jaar in een rechtvaardig welvarend land?

Vergeet niet alle andere lageprijstrucjes als duokoop of deelkoop (heb ook wel eens gezien dat de prijs fictief lager was omdat de koper het dan kon opdelen en deels doorverkopen aan een ander)… en inderdaad zal hier weinig turnkey aan zijn (een huurwoning is 95% van de tijd woonklaar; boedel er in en wonen maar. Koopwoningen hebben bijna altijd flinke verbouwingen nodig, zeker die aan de onderkant).

En over de huur/koop-discussie: ik heb een geweldige huiseigenaar die voor ons klaar staat als er iets is, heb een ruime 110m2 zonder buren in het centrum van een stadsie, de koopprijzen zijn hier van vanaf 250.000 (1% van aanbod 5 jaar geleden maar weg als je er al naar wees) naar vanaf 600.000 gegaan (staat nu wel langer te koop) en ik betaal rond de 1100 per maand. Elke bezoeker bij ons vindt ons huis helemaal geweldig, veel mensen zijn jaloers, en als ik op funda kijk zou ik bij 99% van de koopwoningen er flink op achteruit gaan. Dat noem ik geen geld in de sloot gooien.

“Ik eet alleen magnetronmaaltijden want een restaurantbezoek is echt geld in de sloot gooien!”

[3x3]

Sbakker1982 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 08:46:
[...]


Ik volg dit topic al een tijdje om te kijken wat de markt gaat doen ivm ons koophuis en de wens om nog een keer groter te wonen. Ik merk dat er veel discussie is rondom kopen vs huren.

Ik heb zelf de eerste 8 jaar van mijn werkende leven gehuurd. Dit vanwege een tijdelijke verhuizing naar een andere provincie waar mijn vrouw nog studeerde. Vandaar even mijn reactie op de laatste zin van het hierboven gequote topic; In de sloot gooien? Je betaalt toch voor een dak boven je hoofd? Dat noem ik niet in een sloot gooien. Plus de vrijheid van snel kunnen vertrekken, zodra er een “koophuis” voorbij komt.

In onze maatschappij is druk ontstaan dat huren slecht is en kopen goed. En ja kopen heeft financiële voordelen, maar we gaan dan te snel voorbij aan het stukje “woongeluk” wat een huurder net zo goed kan hebben. Ik ken mensen die een hele leven lang gelukkig hebben gehuurd.

Hoe kijken jullie daar tegen aan?

Ik ben heel blij dat ik (particulier) heb kunnen huren in mijn leven. Waarom? Dat heb ik hier uitgebreid beschreven.

Wat gewoon wel heel oneerlijk is, is dat huren agressief belast wordt. Zelfs bij sociaal huren betaal je de eerste 4 maanden aan belasting.

Huisbezit is overrated, het is tegenwoordig gewoon weer de volgende voet aan het worden waar de ambternarij tax kan gaan seeken.

[Freakie1NL]

GeeMoney schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 08:50:
[...]


Ik denk dat hij ook eigenlijk bedoelt dat je zeker bent dat er met huren financieel niets naar je toe komt.
Bij een koophuis is die mogelijkheid er wel.

Dat bedoel ik inderdaad. Waar je bij een koophuis het risico van een prijsdaling hebt, heb je tegelijkertijd het voordeel van een prijsstijging. Ook aanpassingen in je huis zou je financieel in een bepaalde mate terug kunnen krijgen.

Met huren is dit ver definitie niet mogelijk. Oké het is geen geld in het water gooien, dat heb ik verkeerd verwoord, want je hebt een dak boven je hoofd. Maar ja 1 betaalde maand zie je buiten het dak boven je hoofd hier nooit meer iets van terug. Dat bedoel ik.

[Typhone]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 01:18:


Je bent gek als je niet gaat huren als starter!!

Wat een eenzijdig bericht.

Een rente van 1.88% voor 30 jaar vast is die er over 3 jaar ook nog denk je? Enig idee wat het verschil is tussen een huis huren en een huis kopen met rentepercentages met verschillen tussen 2.16% en 3.49% (actueel) rente op een bedrag van €500.000? Dan kun je een dalende huizenprijs nog altijd beter voor lief nemen.

@redwing
Let op met de extra kosten eruit hebben door dalende of stijgende huizenprijzen . Die heb je er netto-netto pas uit wanneer je je huis ook daadwerkelijk verkoopt. Hetzelfde als het gekibbel (niet door jou overigens) over dalende huizenprijzen. Als ze zoveel dalen moet je niet verkopen, pas als je dat wel doet heb je verlies.

[ Voor 25% gewijzigd door Typhone op 13-05-2020 10:19 ]

[Rubbergrover1]

Sbakker1982 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 08:46:
[...]


Ik volg dit topic al een tijdje om te kijken wat de markt gaat doen ivm ons koophuis en de wens om nog een keer groter te wonen. Ik merk dat er veel discussie is rondom kopen vs huren.

Ik heb zelf de eerste 8 jaar van mijn werkende leven gehuurd. Dit vanwege een tijdelijke verhuizing naar een andere provincie waar mijn vrouw nog studeerde. Vandaar even mijn reactie op de laatste zin van het hierboven gequote topic; In de sloot gooien? Je betaalt toch voor een dak boven je hoofd? Dat noem ik niet in een sloot gooien. Plus de vrijheid van snel kunnen vertrekken, zodra er een “koophuis” voorbij komt.

In onze maatschappij is druk ontstaan dat huren slecht is en kopen goed. En ja kopen heeft financiële voordelen, maar we gaan dan te snel voorbij aan het stukje “woongeluk” wat een huurder net zo goed kan hebben. Ik ken mensen die een hele leven lang gelukkig hebben gehuurd.

Hoe kijken jullie daar tegen aan?

Helemaal mee eens. En wat voor de een woongeluk is kan voor de ander precies het tegenovergestelde gevoel geven. De een vindt het heerlijk dat je bij huur niet hoeft na te denken over onderhoud of over eventueel een verbouwing, andere keuken, badkamer etc. omdat je dat bij een huurwoning niet zo snel doet en dat wat er in zit toch gewoon werkt. De ander vindt dat juist vreselijk en wil zelf de hand hebben in die dingen.

Maar wat in de koop-huur discussie nu vooral speelt is de vraag of kopen wel of niet te duur is. Waarbij eigenlijk automatisch de vergelijking met huren naar voren komt. En dan krijg je dus de appel-peren vergelijking, omdat je toch een stuk fruit (woonruimte) zult moeten hebben.

Ik heb zelf totaal geen principiele bezwaren tegen huren (of tegen kopen). Maar ik weet van mezelf dat ik lange tijd op een plek wil wonen en dat ik de woning ook sterk wil 'personaliseren': ik ben nogal kritisch op keuken, badkamer en vloer en geef daar ook een behoorlijk bedrag aan uit. Dat is deels smaakafhankelijk en gaat dan ook grotendeels down the drain, maar voor een deel leidt het ook tot meer woningwaarde in het geval van een koopwoning, omdat het toch een wat luxere uitstraling geeft. Bij huur zou ik dat geld sowieso kwijt zijn, áls ik het al naar mijn smaak zou mogen maken. Dat zijn voor mij persoonlijk de twee belangrijkste redenen waarom ik koop veel prettiger vind.

[fsfikke]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 01:18:
Nu de grootste crisis sinds 1930. Huizenprijzen kunnen dalen met 20%, vaak genoeg gebeurd bij een crisisje. Dus zeker nu geen gek percentage.

Stel koppel koopt nu een huis. €500k. Beetje goed starters+inkomen (tweeverdieners) moet dat lukken.
Of huurt nu voor €1000 een klein appartementje drie jaar - tijdelijk kan dat prima. Kunnen ze mooi sparen.

Dat is natuurlijk een scheve vergelijking. Een huis tov een klein appartementje. Kan je net zo goed zeggen koop een klein appartementje voor €250k (ook meer in lijn met die €1000 huur), dan is het verlies in die extreme situatie van gedwongen verkoop op dieptepunt nog maar €1300 per maand. Maar wel met de potentie om er 10 jaar te wonen en hem dan voor €350k te verkopen

[MaStar]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 01:18:
Nu de grootste crisis sinds 1930. Huizenprijzen kunnen dalen met 20%, vaak genoeg gebeurd bij een crisisje. Dus zeker nu geen gek percentage.

Stel koppel koopt nu een huis. €500k. Beetje goed starters+inkomen (tweeverdieners) moet dat lukken.
Of huurt nu voor €1000 een klein appartementje drie jaar - tijdelijk kan dat prima. Kunnen ze mooi sparen.

Als de prijzen 20% dalen, dan zou je met koop in dit voorbeeld een ton moeten inleveren als je na drie jaar weg wil. (Ja dat wil je want merendeel van de relaties strandt binnen drie jaar, of pak het even als gegeven for the sake of argument)

Huurders lachen zich kapot in deze situatie waar kopers €2800 per maand zien verdampen.

En dan hebben we het er nog niet over dat onder-water-schuld niet gefinancierd wordt met hypotheekrentes maar met een persoonlijke lening (geen idee hoeveel rente, maar vele malen hoger). Als je die meerekent dan zitten de kopers jaaaaren lang de persoonlijke lening af te lossen.

Je bent gek als je niet gaat huren als starter!!

Kortzichtig bericht dit. Het is puur speculeren. Er speelt zoveel meer. En is echt afhankelijk per persoon, situatie, leefomgeving etc. Je kan het gewoon nooit zo stellig zeggen.zoals jij nu doet. Echt ongenuanceerd.

Stel dat je nu kan kopen, maar over 1 of 2 jaar je baan verliest of een baan krijgt met lager salaris? Dan kan je niet meer kopen - en moet je blijven huren - vaak tegen een hoger (!) bedrag. Je hebt toch onderdak nodig;

Stel dat je nu koopt en over 5 jaar zijn de prijzen gekelderd. Dan kan je mogelijk nog 5 jaar wachten (en wonen) tot het weer gaat stijgen - en dus maakt die daling niet uit;

Stel dat de hypotheekrente gaat stijgen;

Stel dat er een enorme crisis komt - dan kunnen banken ook moeilijker gaan doen over het afsluiten van een hypotheek;

Stel dat je onder een bus komt - het maakt allemaal niet uit - de markt kan je niet peilen.

Er is nog zoveel woningtekort, er spelen zoveel belangen. Over 20 jaar betaal je nog veel meer voor een rijtjeshuus.

Er zijn zo ontzettend veel variabelen. Ik kijk met veel plezier uit om dit topic over 5-10 jaar terug te lezen. Ik weet zeker dat we er ontzettend naast hebben gezeten

Oh. En dan heb ik het nog niet over de mogelijkheid van het verhuren van je koophuis in de Randstad. Stel je gaat samenwonen in een bestaand huis kan je een koopwoning verhuren. Betaal je in de jaren je hypotheek af en houdt je een onderpand. Ik ken mensen die dit zo doen. Hebben dus 2 huizen, toekomst natuurlijk interessant.

[ Voor 10% gewijzigd door MaStar op 13-05-2020 10:28 ]

[redwing]

Typhone schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 09:36:
[...]
@redwing
Let op met de extra kosten eruit hebben door dalende of stijgende huizenprijzen . Die heb je er netto-netto pas uit wanneer je je huis ook daadwerkelijk verkoopt. Hetzelfde als het gekibbel (niet door jou overigens) over dalende huizenprijzen. Als ze zoveel dalen moet je niet verkopen, pas als je dat wel doet heb je verlies.

We hadden het hier over een geval waarbij je na 3 jaar al je huis moet verkopen. En dan is het wel van belang om te weten wat je na die 3 jaar terug krijgt voor je huis. Normaal gesproken merk je inderdaad helemaal niets van stijgingen en dalingen.
Vandaar ook dat ik, ondanks dat ik een koophuis heb, me weinig zorgen maak. Als de huizenprijzen dalen verandert dat niets aan wat ik maandelijks aan mijn hypotheek moet betalen. En hetzelfde natuurlijk ook andersom, mijn huis is nu veel meer waard dan toen ik het kocht, maar ook daar zie ik zelf helemaal niets van.

[WiLLoW_TieN]

We hebben het over ontwikkelingen op de woningmarkt, de loods ontgaat mij volledig hier.

[ Voor 91% gewijzigd door Señor Sjon op 13-05-2020 11:59 ]

[Rubbergrover1]

redwing schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 10:29:
[...]

We hadden het hier over een geval waarbij je na 3 jaar al je huis moet verkopen. En dan is het wel van belang om te weten wat je na die 3 jaar terug krijgt voor je huis. Normaal gesproken merk je helemaal niets van stijgingen en dalingen.

Als je bij voorbaat al weet dat je na 3 jaar weer gaat/moet verhuizen, dan is huren natuurlijk de meest logische keus. Als je die keus hebt. Maar iemand die van plan is om een huis te kopen, zal dat in de regel niet doen met de intentie om dat huis na 3 jaar weer te verkopen. Het zijn daarom ook enigszins appels en peren, keuzes die je niet alleen puur op financiële argumenten zou moeten maken.

Je zou dan ook een precies omgekeerd scenario kunnen bedenken. Het scenario dat niet de relatie na 3 jaar over is en er onvrijwillig verkocht 'moet' worden, maar dat je juist onvrijwillig 10 jaar in de huidige woning moet blijven zitten. Bijvoorbeeld omdat er geen huizen naar wens zijn of dat je inkomen zodanig is gedaald (bv in de WIA) dat je geen (hoge) hypotheek 'mag' nemen en er ook geen andere huurwoningen zijn.

Dan zal de koper van de woning van 250k ongeveer evenveel hebben betaald aan hypotheek en andere koperslasten (zoals onderhoud) als de huurder van 1000 per maand, maar daarbij wel een behoorlijk deel van de schuld afbetaald. En daarbij is de kans vrij groot dat de huur inmiddels een paar honderd euro hoger is geworden, wat gezien dat gedaalde inkomen ook wel eens tot problemen zou kunnen leiden.

Of die huurder zich in deze situatie ook zo kapot lacht durf ik te betwijfelen. (Nog los van de vraag of die woning van 250k nu wellicht 150k of juist 350k waard is geworden)

[Valorian]

Soort Ground-Hog Day aan het worden dit topic. Maar dan doe ik graag mee met dit feit:

Nagenoeg iedereen die een huis gekocht heeft, op welk moment in de na-oorlogse geschiedenis, en bereid (en mogelijk) was daar minimaal 10 jaar te zitten is er financieel op vooruit gegaan. Zelfs wie op de PIEK van de markt van de grootste crisis van de afgelopen 70 jaar kocht, anno 2008, zat anno 2018 gewoon prima. Komt bij dat iedereen inmiddels ook nog eens aflost dus dat je alleen maar méér tegenslag kan hebben zonder in de problemen te komen én dat de rente nu laag staat.

Komt bij dat de doemdenkers hier als alternatief continu hebben over "huren van appartementen van 1100 euro". Die zijn in de randstad nauwelijks te vinden. Dus áls je daar al voor gaat en die vindt dan lever je ook nog eens behoorlijk in op woongenot t.o.v. de koper omdat je in de krot terecht komt.

Tot slot wordt er vaak gesproken over "3 jaar huren en dan kopen", maar leert de vorige crisis ons dat de ontwikkeling door de bizarre hoeveelheid factoren in de woningmarkt heel onvoorspelbaar is. Ja, er is een kans dat het morgen gaat zakken en na 3 jaar 20% verdampt is en het daarna stijgt. Als je daar exact op inspeelt – zo zou dan achteraf blijken – natuurlijk ben je dan lachende derde. Maar er is óók een kans dat het eerst nog 1 jaar stijgt met een paar procent, dan 2 jaar geheel 'vlak' is , en daarna in 5 jaar tijd 20% zakt. En dán pas weer gaat stijgen. Ga je dan 8 jaar in dat krot zitten huren, en ben je dan na jaar 3 nog steeds aan het lachen terwijl je ook gewoon in een mooie koopwoning met bescheiden lasten had kunnen zitten, wetende dat de markt "vanzelf wel weer een keer aantrekt"?

[bulle bas]

Goede discussie hier. Wat ik nog mis in veel vergelijking van koop en huur is de bizar hoge kosten koper.
Een hut van 225K met dito hypotheek, zonder eigen makelaar, kost je 9500 EUR volgens een rekentooltje (waarvan 4400 EUR aftrekbaar). Als je er na 4 jaar uit moet omdat je een baan ergens anders wilt/moet nemen, zit je op (afhankelijk van je belasting) 8000/4*12 mnd = 167 EUR per maand uit de categorie 'weggegooid' geld.

[Mesque]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 12:01:
Goede discussie hier. Wat ik nog mis in veel vergelijking van koop en huur is de bizar hoge kosten koper.
Een hut van 225K met dito hypotheek, zonder eigen makelaar, kost je 9500 EUR volgens een rekentooltje (waarvan 4400 EUR aftrekbaar). Als je er na 4 jaar uit moet omdat je een baan ergens anders wilt/moet nemen, zit je op (afhankelijk van je belasting) 8000/4*12 mnd = 167 EUR per maand uit de categorie 'weggegooid' geld.

Inderdaad een belangrijk punt dat vaak over het hoofd wordt gezien, maar in die berekening ga je er wel vanuit dat een bestaande woning wordt gekocht en er een aankoopmakelaar + hypotheekadviseur worden ingeschakeld.

[bulle bas]

Valorian schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 11:29:
Soort Ground-Hog Day aan het worden dit topic. Maar dan doe ik graag mee met dit feit:

Nagenoeg iedereen die een huis gekocht heeft, op welk moment in de na-oorlogse geschiedenis, en bereid (en mogelijk) was daar minimaal 10 jaar te zitten is er financieel op vooruit gegaan. Zelfs wie op de PIEK van de markt van de grootste crisis van de afgelopen 70 jaar kocht, anno 2008, zat anno 2018 gewoon prima. Komt bij dat iedereen inmiddels ook nog eens aflost dus dat je alleen maar méér tegenslag kan hebben zonder in de problemen te komen én dat de rente nu laag staat.

De bubbel op de financiële markt is ongekend. Het klopt dat de afgelopen tijd de huizenprijzen een stijgende lijn vertonen. Het gevaarlijke is dat dat gebeurt tegen een afgerond stilstaande reële economie.

De huiseigenaren die nu in een hut van 500K zitten moeten die op den duur kwijt aan een nieuwe generatie. Ik heb dit punt meermaals naar voren gebracht. Wat we tot nu hebben kunnen bedenken om dit spel niet te laten klappen;
1. introduceer startersleningen
2. lagere hypotheekrente (moet dan naar 0 of negatief)
3. Besteedbaar inkomen van starters maakt een vlucht omhoog, lonen stijgen hard en/of belastingen dalen hard
4. Erfenis van gefortuneerden.


Punt 1 en 2 zijn uitstel van executie, wat doe je met de generatie hierna.
Punt 3 zou verstandig zijn, maar NL houdt van loonmatigingspolitiek. Bovendien is het gezien de crisis en weinig (te verwachten) groei in de reële economie onwaarschijnlijk dat de nieuwe lichting meer te besteden gaat hebben. Alle seinen staan juist op rood wat dat betreft. Dalende belastingen is gezien de enorme staatsschuld die we in een paar maandjes er door heen gejast hebben ook onwaarschijnlijk. Hiervan is de bodem nog niet in zicht.
Punt 4 helpt tot op zekere hoogte. Tegen de tijd dat het huis van de ouders beschikbaar komt, hebben de kinderen zelf al een huis moeten kopen. Het dure huis van de ouders is niet meteen beschikbaar als liquiditeit.


Voorts zit de leennorm van 90% bij NHG er nog aan te komen.

Ik zie vanuit de macro-economie geen aanknopingspunten voor het duurzaam gespannen houden van de huizenbubbel. De scheve verhouding aanbod-vraag is een feit, maar hoe nieuwer de generaties, hoe minder kapitaalkrachtig.

De waarde van de huizen zijn nu gebaseerd op maximaal krediet van bijna 0% rente, hoe ga je dit verder opblazen. Ik denk dat je over de langere termijn niet moet verwachten dat we het nog verder kunnen oppompen. Er is geen weg naar boven.
En als het vertrouwen in de financiële economie wegvalt, dan sleurt dat de woningmarkt ook mee in zijn val. Dat is een risico waarbij de gevolgen dramatisch zullen zijn. Er is bijvoorbeeld al weinig vertrouwen in de banken, de aandelen daarvan staan nu al laag.


EDIT: en wat als de overheid de komende jaren, geheel tegen haar natuur in, een belangrijk maatschappelijk probleem oplost door voldoende huizen te bouwen? De huidige prijzen zijn gebaseerd op een dodelijke combinatie van wanhoop en goedkoop krediet. Kopen zal zeker voor gelijkwaardig genot goedkoper zijn dan huren, maar ik zou er rekening mee houden dat alles wat je nu koopt met verlies zal moeten verkopen, ook over de langere termijn.

[ Voor 7% gewijzigd door bulle bas op 13-05-2020 12:38 ]

[bulle bas]

Mesque schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 12:18:
[...]


Inderdaad een belangrijk punt dat vaak over het hoofd wordt gezien, maar in die berekening ga je er wel vanuit dat een bestaande woning wordt gekocht en er een aankoopmakelaar + hypotheekadviseur worden ingeschakeld.

Nee de aankoopmakelaar heb ik weggelaten! Anders zou je een paar duizend eur extra kwijt zijn. De hypotheekadviseur zit er wel bij in à 2000 EUR.
Ja een nieuwbouwwoning van 225K, waar? De gemiddelde nieuwbouwwoning kost 400K. Laten we dat maar vergeten.

[redwing]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 12:27:
[...]
De bubbel op de financiële markt is ongekend. Het klopt dat de afgelopen tijd de huizenprijzen een stijgende lijn vertonen. Het gevaarlijke is dat dat gebeurt tegen een afgerond stilstaande reële economie.

De huiseigenaren die nu in een hut van 500K zitten moeten die op den duur kwijt aan een nieuwe generatie. Ik heb dit punt meermaals naar voren gebracht. Wat we tot nu hebben kunnen bedenken om dit spel niet te laten klappen;
1. introduceer startersleningen
2. lagere hypotheekrente (moet dan naar 0 of negatief)
3. Besteedbaar inkomen van starters maakt een vlucht omhoog, lonen stijgen hard en/of belastingen dalen hard
4. Erfenis van gefortuneerden.


Punt 1 en 2 zijn uitstel van executie, wat doe je met de generatie hierna.
Punt 3 zou verstandig zijn, maar NL houdt van loonmatigingspolitiek. Bovendien is het gezien de crisis en weinig (te verwachten) groei in de reële economie onwaarschijnlijk dat de nieuwe lichting meer te besteden gaat hebben. Alle seinen staan juist op rood wat dat betreft. Dalende belastingen is gezien de enorme staatsschuld die we in een paar maandjes er door heen gejast hebben ook onwaarschijnlijk. Hiervan is de bodem nog niet in zicht.
Punt 4 helpt tot op zekere hoogte. Tegen de tijd dat het huis van de ouders beschikbaar komt, hebben de kinderen zelf al een huis moeten kopen. Het dure huis van de ouders is niet meteen beschikbaar als liquiditeit.

Alle 4 zorgen alleen maar voor verergering van het probleem. Zolang je een tekort aan huizen hebt zorgen alle genoemde maatregelen er nl. alleen maar voor dat veel mensen meer geld aan een huis kunnen besteden en daarmee huizen dus duurder worden. Pas als je de markt in evenwicht brengt door voldoende huizen krijg je daadwerkelijk een markt waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn. Normaal gesproken gaan de huizenprijzen dan omhoog met ongeveer de inflatie. Pas als dat gebeurt blijven huizen betaalbaar omdat de lonen ook volgens de inflatie omhoog gaan.

Voorts zit de leennorm van 90% bij NHG er nog aan te komen.

Ik zie vanuit de macro-economie geen aanknopingspunten voor het duurzaam gespannen houden van de huizenbubbel. De scheve verhouding aanbod-vraag is een feit, maar hoe nieuwer de generaties, hoe minder kapitaalkrachtig.

Prima toch? Als mensen minder kapitaalkrachtig zijn, kunnen mensen minder aan een huis besteden en zullen de prijzen dus zakken. Ga je hier 'oplossingen' voor verzinnen stel je het probleem uit en maak je het zelfs nog erger. De enige oplossing is voldoende bouwen, pas daarna kun je met kleinschalige! maatregelen de mensen helpen die het echt nodig hebben. Grootschalig helpen drijft alleen de rpijs maar op (HRA...)

De waarde van de huizen zijn nu gebaseerd op maximaal krediet van bijna 0% rente, hoe ga je dit verder opblazen. Ik denk dat je over de langere termijn niet moet verwachten dat we het nog verder kunnen oppompen. Er is geen weg naar boven.
En als het vertrouwen in de financiële economie wegvalt, dan sleurt dat de woningmarkt ook mee in zijn val. Dat is een risico waarbij de gevolgen dramatisch zullen zijn. Er is bijvoorbeeld al weinig vertrouwen in de banken, de aandelen daarvan staan nu al laag.

Er moet ook geen weg naar boven zijn. Je wilt dat huizenprijzen voorlopig eerst gelijk blijven of langzaam zakken.

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 12:30:
[...]

Nee de aankoopmakelaar heb ik weggelaten! Anders zou je een paar duizend eur extra kwijt zijn. De hypotheekadviseur zit er wel bij in à 2000 EUR.
Ja een nieuwbouwwoning van 225K, waar? De gemiddelde nieuwbouwwoning kost 400K. Laten we dat maar vergeten.

Voor de 2000 crisis moest je met 10% aan extra kosten rekenen. Nu met minder dan 5%. Ik zie trouwens niet in waarom je een aankoopmakelaar zou willen. Je kunt zelf prima op Funda zoeken en verder voegt zo iemand weinig toe. Alleen als je echt niet kunt onderhandelen is het te overwegen, maar ook daar geven ze veelal tips die je zelf ook wel kunt bedenken

[bulle bas]

redwing schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 12:39:
[...]

Er moet ook geen weg naar boven zijn. Je wilt dat huizenprijzen voorlopig eerst gelijk blijven of langzaam zakken.

Dat is ook niet wat ik betoog. Het hele spel is ontzettend dom en van de vorm "na mij de zondvloed".
Het kost ons bakken met welvaart. Wat als je dat geld niet aan een financieel product van de bank spendeert maar in de economie? We zouden er allemaal op vooruitgaan.

Wat mij betreft haal je de stijging van de afgelopen 10 jaar er meteen weer uit. De enigen die daar daadwerkelijk last van hebben zijn de banken.

[...]

Voor de 2000 crisis moest je met 10% aan extra kosten rekenen. Nu met minder dan 5%. Ik zie trouwens niet in waarom je een aankoopmakelaar zou willen. Je kunt zelf prima op Funda zoeken en verder voegt zo iemand weinig toe. Alleen als je echt niet kunt onderhandelen is het te overwegen, maar ook daar geven ze veelal tips die je zelf ook wel kunt bedenken

Ik vind die bedragen nog steeds veel te hoog. Je moet zo min mogelijk frictie creëren op de markt. Dat zorgt ervoor dat de arbeidsvraag en -aanbod elkaar makkelijker kunnen vinden. Nu laat je die droombaan zitten omdat je geen zin hebt om 15K te verstoken aan. Notaris, taxatie, verkoopmakelaar moet zo rond de 2000 EUR bij elkaar wel goed zitten. Overdrachtsbelasting moet je zsm afschaffen.

[Requiem19]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 12:52:
[...]


Dat is ook niet wat ik betoog. Het hele spel is ontzettend dom en van de vorm "na mij de zondvloed".
Het kost ons bakken met welvaart. Wat als je dat geld niet aan een financieel product van de bank spendeert maar in de economie? We zouden er allemaal op vooruitgaan.

Wat mij betreft haal je de stijging van de afgelopen 10 jaar er meteen weer uit. De enigen die daar daadwerkelijk last van hebben zijn de banken.


[...]

Ik vind die bedragen nog steeds veel te hoog. Je moet zo min mogelijk frictie creëren op de markt. Dat zorgt ervoor dat de arbeidsvraag en -aanbod elkaar makkelijker kunnen vinden. Nu laat je die droombaan zitten omdat je geen zin hebt om 15K te verstoken aan. Notaris, taxatie, verkoopmakelaar moet zo rond de 2000 EUR bij elkaar wel goed zitten. Overdrachtsbelasting moet je zsm afschaffen.

En btw moet omlaag, zodat mensen meer uitgeven en loonbelasting omlaag zodat meer mensen werken en vpb omlaag zodat er nog meer bedrijven komen...

.

[bulle bas]

Requiem19 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 12:59:
[...]


En btw moet omlaag, zodat mensen meer uitgeven en loonbelasting omlaag zodat meer mensen werken en vpb omlaag zodat er nog meer bedrijven komen...

.

Daar ben ik niet op tegen...

De overdrachtsbelasting is echt hilarisch dom. Nu trekken bedrijven en werknemers naar de randstad in een zichzelf versterkende beweging. En dan moet de overheid weer huursubsidie verstrekken om het allemaal overeind te houden, maar hebben ze aan de andere kant last van krimpregio's waar geen bedrijf wilt zitten. In de brede overwegingen bij de woningmarkt van de overheid staat als een van de alternatieven om de overdrachtsbelasting over een groot tijdsvak af te schaffen.

Doe dat maar meteen. De misgelopen inkomsten kan je via de belasting heffen op het woningbezit.

En leg mss de overige kosten koper aan banden met bijv standaardtarieven. Dat heeft goed geholpen bij orthodontie bijv.

[redwing]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 12:52:
[...]
Dat is ook niet wat ik betoog. Het hele spel is ontzettend dom en van de vorm "na mij de zondvloed".
Het kost ons bakken met welvaart. Wat als je dat geld niet aan een financieel product van de bank spendeert maar in de economie? We zouden er allemaal op vooruitgaan.

Wat mij betreft haal je de stijging van de afgelopen 10 jaar er meteen weer uit. De enigen die daar daadwerkelijk last van hebben zijn de banken.

Alleen zijn de banken het probleem helemaal niet. Die maken weliswaar leuk gebruik van de situatie, maar de oorzaak is nog steeds dat de markt gewoon verziekt is. Zolang er voor elk huis meerdere gegadigden zijn zal de prijs omhoog gaan. Dat is simpelweg marktwerking. En de enige die daarvoor kunnen zorgen zitten in de regering en de gemeentes. Als die hun werk beter gaan doen en zorgen dat er b.v. meer bouwgrond vrij komt tegen minder kosten, sociale woningbouw ook echt sociaal is en blijft, krijg je daarmee een betere balans. Pas dan kun je echt maatregelen nemen die niet alleen maar verstorend werken en alleen maar gevolgen proberen te verkleinen (maar eigenlijk verergeren)

Bedenk b.v. maar eens wat er zou gebeuren als we vanaf nu zeggen dat er maar 5 miljoen auto's beschikbaar zijn in Nederland (terwijl we er nu zo'n 9 miljoen hebben). En dat laten we helemaal aan de markt over, dus de hoogste bieders krijgen een auto. Wat we nu aan het doen zijn is degene die minder kunnen bieden 'helpen' door ze meer geld beschikbaar te geven (HRA en andere subsidies), om er dan achter te komen dat daardoor de auto's nog duurder worden.

[...]
Ik vind die bedragen nog steeds veel te hoog. Je moet zo min mogelijk frictie creëren op de markt. Dat zorgt ervoor dat de arbeidsvraag en -aanbod elkaar makkelijker kunnen vinden. Nu laat je die droombaan zitten omdat je geen zin hebt om 15K te verstoken aan. Notaris, taxatie, verkoopmakelaar moet zo rond de 2000 EUR bij elkaar wel goed zitten. Overdrachtsbelasting moet je zsm afschaffen.

Een beetje frictie mag wel, en een heel gedeelte van de kosten zijn ook goed te verantwoorden en zullen dus ook niet verder omlaag gaan. Er zal nog een paar k vanaf kunnen (overdrachtsbelasting kan en gaat naar 0), maar er zit toch echt een hoop werk in om alles goed te regelen dus notariskosten en andere kosten zul je blijven houden.

[barry86]

Om alles ff in perspectief te plaatsen....

Ik heb enkele jaren geleden een Duitse woning aangekocht voor 165K waar boven op de kosten koper kwamen van 23k . (makelaar/notaris/overdracht)
In NL is het nog niet zo slecht

[ Voor 9% gewijzigd door barry86 op 13-05-2020 13:25 ]

[Rubbergrover1]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 12:27:
[...]
De huiseigenaren die nu in een hut van 500K zitten moeten die op den duur kwijt aan een nieuwe generatie. Ik heb dit punt meermaals naar voren gebracht. Wat we tot nu hebben kunnen bedenken om dit spel niet te laten klappen;
1. introduceer startersleningen
2. lagere hypotheekrente (moet dan naar 0 of negatief)
3. Besteedbaar inkomen van starters maakt een vlucht omhoog, lonen stijgen hard en/of belastingen dalen hard
4. Erfenis van gefortuneerden.

Of gewoon 5. er verandert niets. De huiseigenaren die nu in een woning van 5 ton zitten hebben over een generatie een afgelost huis en dan maakt het geen bal uit of die woning nou 1 ton of 1 miljoen waard is.

(Ik ga er overigens vanuit dat een woning van 5 ton sowieso geen starterswoning is en dat die dus gekocht zullen worden door mensen die al een hoger inkomen en/of al een deel van de lening van een eerdere woning hebben afgelost en dus geen volledige hypotheek nodig zullen hebben.)

[bulle bas]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 13:28:
[...]

Of gewoon 5. er verandert niets. De huiseigenaren die nu in een woning van 5 ton zitten hebben over een generatie een afgelost huis en dan maakt het geen bal uit of die woning nou 1 ton of 1 miljoen waard is.

(Ik ga er overigens vanuit dat een woning van 5 ton sowieso geen starterswoning is en dat die dus gekocht zullen worden door mensen die al een hoger inkomen en/of al een deel van de lening van een eerdere woning hebben afgelost en dus geen volledige hypotheek nodig zullen hebben.)

Punt 5 kan alleen als de huiseigenaar het eeuwige leven heeft. Als jij nu 40 jaar bent maakt het je allemaal niet zo uit. Als dat huis van jou nu grotendeels is gefinancieerd met de lucht uit het oude huis, en die lucht loopt nu weg, soit.
Dat is het punt niet.

Puntje bij paaltje zal de ene generatie hun huis moeten overdragen aan de nieuwe generatie. En de post waarop ik reageerde ging ervan uit dat we oneindig veel lucht in die woningmarkt kunnen laten lopen. Omdat de huizenprijzen al zolang stijgen. Maar daar voorbijgaand aan de macro-economische ontwikkelingen en dit m.i. de historische top is. Die 4 punten laten zien wat er nog mogelijk is om het spel nog even door te laten gaan.
Jouw punt 5 werkt alleen als je de huidige babyboomers kan voorzien van een upgrade in levensjaren. Dan stel je de klap uit.

Ik toon juist aan dat er een moment van de waarheid komt, juist omdat mensen niet het eeuwige leven hebben. Die nieuwe deelnemers hebben die gratis overwaarde niet gekregen.

[bulle bas]

barry86 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 13:24:
Om alles ff in perspectief te plaatsen....

Ik heb enkele jaren geleden een Duitse woning aangekocht voor 165K waar boven op de kosten koper kwamen van 23k . (makelaar/notaris/overdracht)
In NL is het nog niet zo slecht

Niet persoonlijk bedoeld, maar die wijze van evalueren begrijp ik nooit zo goed. Dat het elders minder is betekent niet dat jij het wel goed doet. Dat is geen winnaarsmentaliteit.

Ik vraag me af wat die makelaar doet. Komt hij persoonlijk alle bakstenen schoon likken? Ik heb het gevoel dat dit allemaal een stuk efficiënter kan. Waarom huur je de makelaar niet in voor advies van 5uur, en handel je zelf de rest af. Het internet ligt open.

(Wat ze in Dld kennelijk wel goed doen is dat er woningen van 165k bestaan.)

[barry86]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 13:44:
[...]


Niet persoonlijk bedoeld, maar die wijze van evalueren begrijp ik nooit zo goed. Dat het elders minder is betekent niet dat jij het wel goed doet. Dat is geen winnaarsmentaliteit.

Ik probeer je te snappen maar kom er niet uit wat je bedoeld...?
edit: Ah snap em al!
Hoe dan ook. Ik vond het gewoon interessant om de abnormale hoge bijdragen in DL te delen.

Ik vraag me af wat die makelaar doet. Komt hij persoonlijk alle bakstenen schoon likken? Ik heb het gevoel dat dit allemaal een stuk efficiënter kan. Waarom huur je de makelaar niet in voor advies van 5uur, en handel je zelf de rest af. Het internet ligt open.

Naja sterker nog. In DL kiest de verkopende partij een makelaar, de kopende partij mag zijn kosten betalen.
in DL is dat gemiddeld 5~6%.
Wat hij er voor doet? Niets meer dan in NL!

[Rubbergrover1]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 13:38:
[...]

Jouw punt 5 werkt alleen als je de huidige babyboomers kan voorzien van een upgrade in levensjaren. Dan stel je de klap uit.

Ik toon juist aan dat er een moment van de waarheid komt, juist omdat mensen niet het eeuwige leven hebben. Die nieuwe deelnemers hebben die gratis overwaarde niet gekregen.

Waarom zouden de huidige babyboomers zo veel ouder moeten worden? Of beter gezegd, waarom zou je die "klap" moeten uitstellen? Of nog beter gezegd, waarom zou een eventuele daling van de huizenprijzen met een "klap" moeten gaan? Je schrijft alsof er een apocalyps aan zit te komen.

[bulle bas]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 13:58:
[...]

Waarom zouden de huidige babyboomers zo veel ouder moeten worden? Of beter gezegd, waarom zou je die "klap" moeten uitstellen? Of nog beter gezegd, waarom zou een eventuele daling van de huizenprijzen met een "klap" moeten gaan? Je schrijft alsof er een apocalyps aan zit te komen.

Ik denk dat je mijn post niet begrepen hebt. Ik reageerde op het verhaal van @Valorian met voortdurend stijgende woningprijzen. De laatste tijd ging het extra hard. Als je kijkt naar hoe dit mogelijk is gemaakt dan snap je waarom dit niet eeuwig door kan gaan.

Jouw huis is van 200K naar 400K gegaan. Jantje had een huis gekocht van 170K, en verkocht voor 350K. Jantje heeft jouw huis gekocht. Toen kocht je een ander huis van 460K.
Niks aan de hand. Jullie blijven zitten waar je zit.
Bep is straks 78 en komt te overlijden. Zij heeft een huis wat plots 475K waard blijkt te zijn. De nazaten gaan het huis verkopen. Jij behoort nu tot een beperkte groep die dit huis kunnen kopen.
Bep is van een boom-generatie. Dus die huizen gaan ook boom de markt op.
Jij moet dit huis gaan kopen van Bep, want de starter gaat het niet doen. Sterker, de starter kan niet eens jouw starterswoning kopen.
Ga jij het huis van Bep kopen? En ook van die andere Bep van 81? Hoeveel huizen kan jij tegelijkertijd betalen?
Of zal de prijs naar beneden moeten om voldoende kopers te vinden?

[Beanie]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 14:11:
[...]


Ik denk dat je mijn post niet begrepen hebt. Ik reageerde op het verhaal van @Valorian met voortdurend stijgende woningprijzen. De laatste tijd ging het extra hard. Als je kijkt naar hoe dit mogelijk is gemaakt dan snap je waarom dit niet eeuwig door kan gaan.

Jouw huis is van 200K naar 400K gegaan. Jantje had een huis gekocht van 170K, en verkocht voor 350K. Jantje heeft jouw huis gekocht. Toen kocht je een ander huis van 460K.
Niks aan de hand. Jullie blijven zitten waar je zit.
Bep is straks 78 en komt te overlijden. Zij heeft een huis wat plots 475K waard blijkt te zijn. De nazaten gaan het huis verkopen. Jij behoort nu tot een beperkte groep die dit huis kunnen kopen.
Bep is van een boom-generatie. Dus die huizen gaan ook boom de markt op.
Jij moet dit huis gaan kopen van Bep, want de starter gaat het niet doen. Sterker, de starter kan niet eens jouw starterswoning kopen.
Ga jij het huis van Bep kopen? En ook van die andere Bep van 81? Hoeveel huizen kan jij tegelijkertijd betalen?
Of zal de prijs naar beneden moeten om voldoende kopers te vinden?

Interessant verhaal, belangrijk punt is wel wat gebeurt er met het kapitaal dat vrij komt uit de woning van Bep en naar de erven gaat? Gaan ze daarmee hun eigen hypotheek aflossen? Of kopen ze daarmee juist zelf iets nieuws en houden ze de totem in gang?

Als ik het goed lees neem je aan dat het geld van Bep uit de markt verdwijnt en geen effect meer heeft. Dat zou kunnen maar is lastig te zeggen. Het verdwijnt in elk geval niet en zal een effect hebben op de generatie die het erft, wat ze ermee doen is alleen lastig te bepalen en sterk afhankelijk van de leeftijd.

Uitgaande van een nettoopbrengst van 400K / 3 = 133K. Gaat ca. 15K erfbelasting af dus blijft er een ruime 100K over. Geld wat een sterk effect kan hebben op wat een erfgenaam gaat doen op de woningmarkt. Het kan dus zijn dat iemand die geerfd heeft wel die woning van Bep kan kopen doordat de 'overwaarde' van Bep terugvloeit naar jongere generaties.

En om even helemaal ver te gaan, wat als Bep kinderen heeft van 50 jaar oud die dus misschien niet meer wat nieuws nodig hebben. Wellicht gebruiken de kinderen van Bep de erfenis wel om hun kinderen weer een handje te helpen en dus komt de overwaarde van Bep weer bij de starters van nu terecht. Die dus weer kunnen overbieden etc. waardoor de hele trein naar boven toe blijft lopen.

Zal vast nog wat details in zitten die ik vergeten ben, maar interessant verhaal/situatie nontheless

[ Voor 12% gewijzigd door Beanie op 13-05-2020 14:32 ]

[bulle bas]

Beanie schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 14:28:
[...]

Interessant verhaal, belangrijk punt is wel wat gebeurt er met het kapitaal dat vrij komt uit de woning van Bep en naar de erven gaat? Gaan ze daarmee hun eigen hypotheek aflossen? Of kopen ze daarmee juist zelf iets nieuws en houden ze de totem in gang?

Als ik het goed lees neem je aan dat het geld van Bep uit de markt verdwijnt en geen effect meer heeft. Dat zou kunnen maar is lastig te zeggen. Het verdwijnt in elk geval niet en zal een effect hebben op de generatie die het erft, wat ze ermee doen is alleen lastig te bepalen en sterk afhankelijk van de leeftijd.

Uitgaande van een nettoopbrengst van 400K / 3 = 133K. Gaat ca. 15K erfbelasting af dus blijft er een ruime 100K over. Geld wat een sterk effect kan hebben op wat een erfgenaam gaat doen op de woningmarkt. Het kan dus zijn dat iemand die geerfd heeft wel die woning van Bep kan kopen doordat de 'overwaarde' van Bep terugvloeit naar jongere generaties.

En om even helemaal ver te gaan, wat als Bep kinderen heeft van 50 jaar oud die dus misschien niet meer wat nieuws nodig hebben. Wellicht gebruiken de kinderen van Bep de erfenis wel om hun kinderen weer een handje te helpen en dus komt de overwaarde van Bep weer bij de starters van nu terecht. Die dus weer kunnen overbieden etc. waardoor de hele trein naar boven toe blijft lopen.

Zal vast nog wat details in zitten die ik vergeten ben, maar interessant verhaal/situatie nontheless

Die kinderen kinderen zijn ws 50+ idd bij het overlijden van Bep. Als Bep 3*3 kleinkinderen heeft, komen we op 400/3*3 = 44K uit. Dat zou een steuntje zijn, maar onvoldoende om de prijsstijging te dekken. De kleinkinderen hebben ook nog een studieschuld.
Dus inderdaad zal een deel sterk verwaterd bij starters komen. Maar reken maar dat pa en moe mss wel een bootje willen kopen, of eerder met pensioen, of op reis gaan.
De starter die 40K krijgt heeft een mooi zetje, zodat hij huizen kan bekijken die, ipv 210K, 244k waard zijn.
Ik reken er niet op dat er veel starters zijn die 150K meekrijgen.

[Richh]

@Beanie het punt is dat sommigen verwachten dat er niemand meer huizen wil kopen als de babyboomgeneratie is overleden. Huurders gaan in het huis van Bep wonen. Wie al een huis bezit, heeft een huis 'over'. Als iedereen een huis over heeft, zijn die dingen eigenlijk niks meer waard. Of in ieder geval fors minder waard, dan in de tijd dat er nog een tekort speelde.

De vraag @bulle bas is echter of het echt een 'klap' wordt. Ze sterven niet allemaal op dezelfde dag Wel denk ik dat je meerdere jaren een dalende huizenprijs gaat zien. Al helemaal in de regionen die alleen betaalbaar zijn met 'overwaarde'.

Het is ook maar de vraag hoeveel woningvraag er dan is, hoeveel immigratie gaat er nog plaatsvinden? Daarmee is het woningtekort prima vast te houden, zo blijkt nu wel. Of komt er een corona-babyboom generatie waarbij we toch opeens wel behoefte hebben aan die woningen? Zou qua timing nu wel mooi uitkomen Of gaan we nu massaal tijdelijke woningen bouwen die we slopen tegen de tijd dat de babyboomers en post-babyboomers (die zijn nu 60) het loodje leggen?
Deze politieke keuzes hebben een enorm effect op de huizenprijzen over 20 jaar.

Mijn persoonlijke visie: door deze gebeurtenissen geloof ik niet dat de huidige generatie starters zomaar een 'overwaarde' van >50% gaat kennen, waar dat nu heel normaal is.

[Mark31]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 14:47:
[...]


Die kinderen kinderen zijn ws 50+ idd bij het overlijden van Bep. Als Bep 3*3 kleinkinderen heeft, komen we op 400/3*3 = 44K uit. Dat zou een steuntje zijn, maar onvoldoende om de prijsstijging te dekken. De kleinkinderen hebben ook nog een studieschuld.
Dus inderdaad zal een deel sterk verwaterd bij starters komen. Maar reken maar dat pa en moe mss wel een bootje willen kopen, of eerder met pensioen, of op reis gaan.
De starter die 40K krijgt heeft een mooi zetje, zodat hij huizen kan bekijken die, ipv 210K, 244k waard zijn.
Ik reken er niet op dat er veel starters zijn die 150K meekrijgen.

Dit klopt dus niet.
De erfenis gaat over naar de kinderen, en niet naar kleinkinderen.
Dat word bijna altijd zo opgesteld.
Bij ons oma ook geld werd verdeeld over ons mam en mijn oom.
Kleinkinderen is heel ongebruikelijk.

[bulle bas]

Richh schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 14:48:
@Beanie het punt is dat sommigen verwachten dat er niemand meer huizen wil kopen als de babyboomgeneratie is overleden. Huurders gaan in het huis van Bep wonen. Wie al een huis bezit, heeft een huis 'over'. Als iedereen een huis over heeft, zijn die dingen eigenlijk niks meer waard. Of in ieder geval fors minder waard, dan in de tijd dat er nog een tekort speelde.

De vraag @bulle bas is echter of het echt een 'klap' wordt. Ze sterven niet allemaal op dezelfde dag Wel denk ik dat je meerdere jaren een dalende huizenprijs gaat zien. Al helemaal in de regionen die alleen betaalbaar zijn met 'overwaarde'.

Het is ook maar de vraag hoeveel woningvraag er dan is, hoeveel immigratie gaat er nog plaatsvinden? Daarmee is het woningtekort prima vast te houden, zo blijkt nu wel. Of komt er een corona-babyboom generatie waarbij we toch opeens wel behoefte hebben aan die woningen? Zou qua timing nu wel mooi uitkomen Of gaan we nu massaal tijdelijke woningen bouwen die we slopen tegen de tijd dat de babyboomers en post-babyboomers (die zijn nu 60) het loodje leggen?
Deze politieke keuzes hebben een enorm effect op de huizenprijzen over 20 jaar.

Mijn persoonlijke visie: door deze gebeurtenissen geloof ik niet dat de huidige generatie starters zomaar een 'overwaarde' van >50% gaat kennen, waar dat nu heel normaal is.

De vraag zal nog steeds groot zijn door immigratie. Maar al haal je half Afrika hier heen, zij gaan €2,50 bieden + een mobiele telefoon.
Het helpt niet om de bubbel in stand te houden. Daar heb je mensen voor nodig die dat geld daadwerkelijk hebben of mogen lenen.

De klap: dat is niet in een jaar. Maar op den bereikt men een leeftijd waar men ofwel overlijdt, dan wel naar het verpleeghuis moet. De groep die een zeer hoge leeftijd bereikt en zelfstandig kan blijven wonen is volgens mij verwaarloosbaar klein. Dat is een bell-curve, en die heeft wel degelijk een 'piek'.

[bulle bas]

Mark31 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 14:57:
[...]


Dit klopt dus niet.
De erfenis gaat over naar de kinderen, en niet naar kleinkinderen.
Dat word bijna altijd zo opgesteld.
Bij ons oma ook geld werd verdeeld over ons mam en mijn oom.
Kleinkinderen is heel ongebruikelijk.

ouders kunnen schenken.

[Rubbergrover1]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 14:47:
[...]


Die kinderen kinderen zijn ws 50+ idd bij het overlijden van Bep. Als Bep 3*3 kleinkinderen heeft, komen we op 400/3*3 = 44K uit. Dat zou een steuntje zijn, maar onvoldoende om de prijsstijging te dekken. De kleinkinderen hebben ook nog een studieschuld.
Dus inderdaad zal een deel sterk verwaterd bij starters komen. Maar reken maar dat pa en moe mss wel een bootje willen kopen, of eerder met pensioen, of op reis gaan.
De starter die 40K krijgt heeft een mooi zetje, zodat hij huizen kan bekijken die, ipv 210K, 244k waard zijn.
Ik reken er niet op dat er veel starters zijn die 150K meekrijgen.

Hier ga je dus alsnog impliciet uit van een stijgende bevolking (en daarmee stijgende vraag). Wat in tegenspraak is met je aanname dat de groei zou stoppen. Maar goed, detail.

Maar wat zou het probleem zijn als het huis van Bep bij wijze van spreken voor 4 ton aangeboden wordt en dat Jantje dan dat huis koopt? Dan zal mijn huis misschien ook 'maar' 4 ton waard zijn. Of misschien maar 3 ton, so be it.

[Valorian]

Ik denk overigens dat de baby-boomers wel zeer lang thuis zullen blijven wonen, en die reeks huizen dus niet “ineens” vrij komt. Zeker mét al dienoverwaarde hebben zij veel mogelijkheden om lang thuis te wonen en dat geld vast “op te eten”, via constructies met banken, familie etc. Covid zal ook niet echt bijdragen aan de gewilligheid om naar verpleeghuizen te gaan. Privezorg is booming

@bulle bas Hoewel ik het iets minder zwart inzie dan jij begrijp ik overigens wel wat je bedoelt, dat de 'piek' nooit veel hoger kan liggen dan nu. Want de financieringsruimte kan niet veel groter (rente is al miniem) zolang de lonen niet hard meestijgen, en die zijn al veel minder hard gestegen dan de huizenprijzen. Wat dat betreft eens dat een nog jarenlange stijging van 5-10% er sowieso al niet in gezeten zou hebben (nog los van corona). Al blijft de woningmarkt grillig, zo zie je dat Amsterdam voor Jan Modaal al lang onbetaalbaar is, maar dat prijzen toch bleven doorstijgen omdat het voor investeerders (verhuur) en expats (relatief hoge inkomens / weinig belasting) interessant genoeg bleef.

[ Voor 46% gewijzigd door Valorian op 13-05-2020 15:12 ]

[TheGhostInc]

*knip* What happens in /61, stays in /61.

Het idee dat de markt gaat crashen, zoals het na 2008 is gebeurd, is een beetje gek. De markt is echt fors hervormd en de risico's liggen nu op andere plekken. Een crash zal er dus altijd anders uitzien.

Om een paar heel belangrijke ontwikkelingen te noemen sinds 2008/2013:
LTV is teruggebracht naar 100%
Aflossingsvrij is fors ingeperkt.
Maximale hypotheek tov salaris is teruggebracht
En de banken zijn helemaal fors aangepakt en moeten veel meer buffer aanhouden.

Overigens zeg ik nergens dat de prijzen alleen maar stijgen, maar jouw argumentatie klinkt nogal 2008, terwijl er de nodige ontwikkelingen zijn geweest. Voor de discussie hier is het veel interessanter om te zien wat dat gaat betekenen.
Persoonlijk geloof ik niet in een 'big bang', de laatste 10? jaar zijn zoveel hypotheken afgesloten met lange looptijden en lage rentes en met aflossing en met eigen inbreng. Dat is echt totaal anders dan een 110% LTV hypotheek aflossingsvrij.

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 14:11:
Bep is straks 78 en komt te overlijden. Zij heeft een huis wat plots 475K waard blijkt te zijn.

Heb jij weleens zo'n woning gezien van binnen? Meestal een museum.

Als er al een overaanbod van woningen zou komen door de boomers die overlijden (en die overigens redelijk gespreid gaan en niet in een boom). Dan zal dat vooral prijsdifferentiatie gaan opleveren.
Dus de woning naast die van Bep is 475K waard, die van Bep zal nog 100K aan onderhoud nodig hebben, helemaal als de woning ook nog 'even' van het gas af moet.
Los daarvan zullen die boomers ook (gedeeltelijk) gaan verhuizen, de grote eengezinswoning wordt ingeruild voor een modern en nieuw appartement.

[ Voor 6% gewijzigd door Yorinn op 13-05-2020 15:29 . Reden: Link naar besloten forum verwijderd. ]

[Rubbergrover1]

Richh schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 14:48:
@Beanie het punt is dat sommigen verwachten dat er niemand meer huizen wil kopen als de babyboomgeneratie is overleden. Huurders gaan in het huis van Bep wonen. Wie al een huis bezit, heeft een huis 'over'. Als iedereen een huis over heeft, zijn die dingen eigenlijk niks meer waard. Of in ieder geval fors minder waard, dan in de tijd dat er nog een tekort speelde.

Als het gaat over bevolkingskrimp (zeg dat dan gewoon...), dan betekent dat natuurlijk wel dat de vraag gaat afnemen. Maar dat zal niet zozeer betekenen dat het grote huis van Bep niet meer bewoond gaat worden (als het er een beetje uit ziet...), maar dat dit voor een leuk bedragje door Jantje kan worden gekocht. En dat 'mijn' kinderen het huis van Jantje weer voor een veel leuker bedrag kunnen kopen. Uiteindelijk zullen de minst interessante woningen 'over blijven'. Dat zullen dan waarschijnlijk dus de goedkoopste/slechtste woningen zijn die dan misschien gesloopt zullen worden, of samengevoegd met het buurhuis, of eventueel als recreatiewoning of tweede woning gebruikt etc. Eigenlijk niets anders dan wat al jaren in de krimpregio's aan de gang is, dus.

Maar ik zie nog steeds niet waar het dramatische apocalyptische eindspel in dit verhaal naar voren zou komen.

[bulle bas]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 15:02:
[...]

Hier ga je dus alsnog impliciet uit van een stijgende bevolking (en daarmee stijgende vraag). Wat in tegenspraak is met je aanname dat de groei zou stoppen. Maar goed, detail.

Maar wat zou het probleem zijn als het huis van Bep bij wijze van spreken voor 4 ton aangeboden wordt en dat Jantje dan dat huis koopt? Dan zal mijn huis misschien ook 'maar' 4 ton waard zijn. Of misschien maar 3 ton, so be it.

Dit is de kern van het misverstand. Voor mij maakt het niet uit of de bevolking groeit of niet.
De jonge bevolking die een paar ton kan overbruggen met cash of krediet, die wil niet echt groeien.

Ik ga ervan uit dat de bevolking groeit, dan blijft de vraag nog steeds overspannen. Maar dat helpt de bubbel niet.

Wat heb je nodig voor de bubbel?
1. Gewillige instappers (check)
2. ..met heel veel extra geld (geen check)


EDIT: heb je laatste alinea gemist. Dat was mijn punt, dan komen de prijzen naar beneden. Ok, dan zijn we het eens.

[ Voor 5% gewijzigd door bulle bas op 13-05-2020 16:07 ]

[bulle bas]

Valorian schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 15:02:
Ik denk overigens dat de baby-boomers wel zeer lang thuis zullen blijven wonen, en die reeks huizen dus niet “ineens” vrij komt. Zeker mét al dienoverwaarde hebben zij veel mogelijkheden om lang thuis te wonen en dat geld vast “op te eten”, via constructies met banken, familie etc. Covid zal ook niet echt bijdragen aan de gewilligheid om naar verpleeghuizen te gaan. Privezorg is booming

Kijk dat kan. Dan vraag ik me af of hoe je de overwaarde kunt verzilveren zonder het huis te verkopen.
Dan wordt de woning dus opgegeten en blijft er minder over voor de erfgenamen.

@bulle bas Hoewel ik het iets minder zwart inzie dan jij begrijp ik overigens wel wat je bedoelt, dat de 'piek' nooit veel hoger kan liggen dan nu. Want de financieringsruimte kan niet veel groter (rente is al miniem) zolang de lonen niet hard meestijgen, en die zijn al veel minder hard gestegen dan de huizenprijzen. Wat dat betreft eens dat een nog jarenlange stijging van 5-10% er sowieso al niet in gezeten zou hebben (nog los van corona). Al blijft de woningmarkt grillig, zo zie je dat Amsterdam voor Jan Modaal al lang onbetaalbaar is, maar dat prijzen toch bleven doorstijgen omdat het voor investeerders (verhuur) en expats (relatief hoge inkomens / weinig belasting) interessant genoeg bleef.

Exact. En expats hebben nog belastingkorting voor ik meen 5(?) jaar. Dus die moet je ook steeds weer vervangen, en ik vraag me af of dat gebeurt bij een laagconjunctuur.

[Maahes]

@bulle bas Je kunt woningen soms ook splitsen/delen. Op die manier kan de totale waarde (flink) stijgen, en is het alsnog betaalbaar voor starters (ze wonen alleen kleiner).

[Beanie]

Mark31 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 14:57:
[...]


Dit klopt dus niet.
De erfenis gaat over naar de kinderen, en niet naar kleinkinderen.
Dat word bijna altijd zo opgesteld.
Bij ons oma ook geld werd verdeeld over ons mam en mijn oom.
Kleinkinderen is heel ongebruikelijk.

Nog los van of het gebruikelijk is of niet, het is ook financieel onverstandig. Erfenis naar kleinkinderen wordt vele malen heftiger belast.

Valorian schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 15:02:
@bulle bas Hoewel ik het iets minder zwart inzie dan jij begrijp ik overigens wel wat je bedoelt, dat de 'piek' nooit veel hoger kan liggen dan nu. Want de financieringsruimte kan niet veel groter (rente is al miniem) zolang de lonen niet hard meestijgen, en die zijn al veel minder hard gestegen dan de huizenprijzen. Wat dat betreft eens dat een nog jarenlange stijging van 5-10% er sowieso al niet in gezeten zou hebben

Absoluut eens, iemand die nu gelooft dat we jaarlijkse stijgingen van 5% blijven zien die is van enige realiteit losgezongen. De lage rente is en sterke aanjager geweest, maar neemt niet weg dat er een limiet zit aan wat mensen niet alleen willen, maar vooral kunnen betalen.

Los van Corona zou het helemaal niet raar zijn om nu een afvlakking van prijsontwikkeling te zien naar +2% per jaar en vervolgens lichte daling te zien van een paar procenten elke keer als de rente iets zou stijgen. Een daling van 10-15% over een tijdspanne van 3-5 jaar is helemaal niet verkeerd en maakt de markt gezonder. Een daling van 10% elk jaar is verre van gezond en dan krijg je weer problemen van een andere aard en schrikreactie waar weer verkeerd beleid uit voortkomt waar we jaren last van hebben.

[Rubbergrover1]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 15:41:
[...]


Dit is de kern van het misverstand. Voor mij maakt het niet uit of de bevolking groeit of niet.
De jonge bevolking die een paar ton kan overbruggen met cash of krediet, die wil niet echt groeien.

Ik ga ervan uit dat de bevolking groeit, dan blijft de vraag nog steeds overspannen. Maar dat helpt de bubbel niet.

Wat heb je nodig voor de bubbel?
1. Gewillige instappers (check)
2. ..met heel veel extra geld (geen check)


EDIT: heb je laatste alinea gemist. Dat was mijn punt, dan komen de prijzen naar beneden. Ok, dan zijn we het eens.

Volgens mij is de kern van het misverstand vooral dat jij iets als een probleem ziet, terwijl ik dat niet echt als probleem zie maar eerder als oplossing.

Volgens mij ga jij er vanuit dat op een gegeven moment de huizen gewoon niet meer verkoch gaan worden als er te weinig kapitaal of overwaarde is. Mijn uitgangspunt is, even heel vereenvoudigd gezegd (voor het gemak even de haken en ogen eruit gehaald), dat de woningen wel gewoon altijd zullen kunnen worden verkocht, maar dat de prijs van een starterswoning wordt bepaald door wat een starter kan betalen en de prijs van een doorstroom-woning door wat die doorstromer kan betalen. Als de starter 3 ton kan lenen en 50k eigen geld kan inbrengen, dan zullen de starterswoningen dus voor 350k van de hand gaan Kan een starter 2 ton lenen en heeft hij 10k eigen geld, dan blijven die woningen dus niet eeuwig te koop staan, maar gaan die woningen voor 210k van de hand. Maar dat zal niet van de ene op de andere dag zo sterk veranderen, dus het zal in stappen gaan.

Zelfde zo bij de doorstromers, al heb je daar natuurlijk verschillende stappen in. Kunnen die in een bepaalde 'fase' 4 ton lenen en hebben ze een overwaarde van anderhalve ton, dan komt de prijs van die doorstroomwoning op 5,5 ton. Is op termijn de overwaarde nog 'maar' een ton en kunnen ze nog maar 3 ton lenen, dan zal die doorstroomwoning ook naar 4 ton dalen. Zo krijg je een soort waterval die de prijzen aanpast aan de koopkracht van de groepen.

Maar deze veranderingen zullen dus niet van de ene op de andere dag hoeven te gebeuren. Dat huis van tante Bep dan 475 'waard' is, is als ze over 5 jaar overlijdt misschien nog 4 ton waard. En als tante Truus over 10 jaar overlijdt, is haar huis misschien 350k waard. Dat is allemaal totaal geen probleem, zolang de verkoopopbrengst maar niet veel minder is dan de schuld die er tegenover staat. Dus als het huis van tante Bep geen hypotheek meer heeft (of een kleine), dan is dat geen probleem. En als 'ik' met overwaarde was doorgestroomd en daar bovenop inmiddels al een flink deel annuitair heb afgelost, kan ik ook wel wat hebben.

Het meest risicovol is de groep die met weinig kapitaal is begonnen en nog niet lang een koopwoning heeft. Zolang hun schuld vanwege de annuitaire aflossing lager is dan de marktprijzen, is er ook voor hen geen probleem. De problemen komen pas bij de mensen die én weinig kapitaal hebben opgebouwd, én geen NHG hebben. In het ergste geval zullen zij moeten blijven wonen waar ze al woonden en wachten tot de markt zich 'herstelt' of tot ze voldoende hebben afgelost. Daar heb ik op zich geen principiele bezwaren tegen, dat is wat er bij de daling van 40 jaar geleden ook gebeurde en het gros van die mensen zijn daar ook overheen gekomen.

[bulle bas]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 16:42:
[...]

Volgens mij is de kern van het misverstand vooral dat jij iets als een probleem ziet, terwijl ik dat niet echt als probleem zie maar eerder als oplossing.

Volgens mij ga jij er vanuit dat op een gegeven moment de huizen gewoon niet meer verkoch gaan worden als er te weinig kapitaal of overwaarde is.

Dan ruim ik bij deze een tweede misverstand op. ;-) Ik zie dat ook als oplossing. Ik vind dat die bubbel leeg moet, omdat het onze economie ernstig ontwricht.

Waar ik vanuit ga is dat die woningen uiteindelijk wel verkocht worden, en juist tegen een lagere prijs. Omdat er te weinig nieuwe deelnemers klaar staan met voldoende cash of krediet.
Dat is juist de kern van mijn verhaal. Dus we zijn het eens.

[gorgi_19]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 16:59:
[...]


Dan ruim ik bij deze een tweede misverstand op. ;-) Ik zie dat ook als oplossing. Ik vind dat die bubbel leeg moet, omdat het onze economie ernstig ontwricht.

Waar ik vanuit ga is dat die woningen uiteindelijk wel verkocht worden, en juist tegen een lagere prijs. Omdat er te weinig nieuwe deelnemers klaar staan met voldoende cash of krediet.
Dat is juist de kern van mijn verhaal. Dus we zijn het eens.

Dan is de oplossing vrij simpel:

Als je kijkt naar https://denhaag.raadsinfo...76141/1/RIS302034_Bijlage
bladzijde 30. Grondprijzen maken nu een groot gedeelte uit van de verkoopprijzen. Lagere grondprijzen, lagere verkoopprijzen, dwingt bestaande bouw ook omlaag in prijzen. Verder zorgen voor (meer dan) voldoende nieuwbouw en je probleem is opgelost.

Blijft de vraag:
1. Gaan gemeenten genoegen nemen met lagere grondprijzen?
2. Gaat er voldoende gebouwd worden, om te zorgen dat nieuwbouw een goed alternatief is en zo de bestaande prijzen omlaag kan brengen?

Te weinig nieuwe deelnemers die klaarstaan.. Er hoeft er maar eentje klaar te staan. Mensen die vaak genoeg achter het net vissen, gaat op een bepaald moment wel betalen.

[ Voor 7% gewijzigd door gorgi_19 op 13-05-2020 17:07 ]

[bulle bas]

gorgi_19 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 17:05:
[...]

Dan is de oplossing vrij simpel:

Als je kijkt naar https://denhaag.raadsinfo...76141/1/RIS302034_Bijlage
bladzijde 30. Grondprijzen maken nu een groot gedeelte uit van de verkoopprijzen. Lagere grondprijzen, lagere verkoopprijzen, dwingt bestaande bouw ook omlaag in prijzen. Verder zorgen voor (meer dan) voldoende nieuwbouw en je probleem is opgelost.

Blijft de vraag:
1. Gaan gemeenten genoegen nemen met lagere grondprijzen?
2. Gaat er voldoende gebouwd worden, om te zorgen dat nieuwbouw een goed alternatief is en zo de bestaande prijzen omlaag kan brengen?

Dat ben ik helemaal met je eens. Bouwen zou een stuk helpen, er is voldoende ruimte.
Men wilt grote windmolenparken, zonnepaneel-velden, recreatiegebieden etc. Ik heb het gevoel dat er politiek meer urgentie wordt gevoeld voor die zaken dan woningbouw. En die bijten elkaar ook.

Op het moment dat er politieke verantwoordelijkheid en afrekenbaarheid begint te ontstaan voor concrete bouwvolumes ga ik er serieus in geloven. Maar zoals het nu gaat gaan we onder alle minimale streefdoelen springen.

Maar wie weet moeten we de bouw straks stimuleren met nieuwbouwprojecten en gaat er via een ander kanaal toch voldoende druk komen.

Te weinig nieuwe deelnemers die klaarstaan.. Er hoeft er maar eentje klaar te staan. Mensen die vaak genoeg achter het net vissen, gaat op een bepaald moment wel betalen.

Als er nog maar 1 (of 1.1 of .8) deelnemer klaar staat krijg je een heel andere markt Dat is weinig druk voor een starter, die kan een huisverkoper nog wel even laten bungelen en de prijs naar beneden krijgen. Dat is andere koek dan 1 van de andere 30 bieders zijn.

[bulle bas]

Maahes schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 16:08:
@bulle bas Je kunt woningen soms ook splitsen/delen. Op die manier kan de totale waarde (flink) stijgen, en is het alsnog betaalbaar voor starters (ze wonen alleen kleiner).

In sommige gevallen kan dat. Dan begint de prijsdaling juist vanuit de onderkant van de markt, omdat je dan het aanbod goedkope woningen vergroot.
Daar moeten erven maar net zin in hebben, die willen de boel gewoon liquideren zonder kopzorgen. Het splitsen van woningen zal niet goedkoop zijn, dus wat je eraan overhoudt als je het uitbesteed...

[Rubbergrover1]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 16:59:
[...]


Dan ruim ik bij deze een tweede misverstand op. ;-) Ik zie dat ook als oplossing. Ik vind dat die bubbel leeg moet, omdat het onze economie ernstig ontwricht.

Waar ik vanuit ga is dat die woningen uiteindelijk wel verkocht worden, en juist tegen een lagere prijs. Omdat er te weinig nieuwe deelnemers klaar staan met voldoende cash of krediet.
Dat is juist de kern van mijn verhaal. Dus we zijn het eens.

Kijk eens aan, zien we toch op één lijn. Waarin wij dan mogelijk nog wel verschillen is dat ik van mening ben dat er geen noodzaak is om verder maatregelen te nemen, omdat dit proces 'vanzelf' tot een evenwicht leidt.

gorgi_19 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 17:05:
[...]

Dan is de oplossing vrij simpel:

Als je kijkt naar https://denhaag.raadsinfo...76141/1/RIS302034_Bijlage
bladzijde 30. Grondprijzen maken nu een groot gedeelte uit van de verkoopprijzen. Lagere grondprijzen, lagere verkoopprijzen, dwingt bestaande bouw ook omlaag in prijzen. Verder zorgen voor (meer dan) voldoende nieuwbouw en je probleem is opgelost.

Ben ik niet met je eens. De prijzen worden vooral bepaald door 'wat de gek ervoor geeft'. Dus als de grondprijs bv een ton lager wordt, dan zal ofwel die ton in handen van de projectontwikkelaar komen, ofwel bij doorverkopen in handen van de eerste kopers. Die uiteraard niet noodzakelijk starters hoeven te zijn; het kunnen net zo goed anderen zijn die graag zo'n goedkope woning willen...

Trouwens, als je het extreem zou doorvoeren en er oneindige gratis bouwkavels zouden zijn, dan zou dat betekenen dat je een gebouwd huis per definitie met verlies verkocht zou worden. Een eventuele koper zou dan immers voor het zelfde geld een compleet nieuwe woning naar eigen smaak kunnen bouwen. Om niet onder water te komen zullen banken daarom met eigen geld vereisen. Dus bijvoorbeeld maximaal 70% lenen. Dat maakt het voor starters niet makkelijker.

[gorgi_19]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 17:57:
[...]

Kijk eens aan, zien we toch op één lijn. Waarin wij dan mogelijk nog wel verschillen is dat ik van mening ben dat er geen noodzaak is om verder maatregelen te nemen, omdat dit proces 'vanzelf' tot een evenwicht leidt.


[...]

Ben ik niet met je eens. De prijzen worden vooral bepaald door 'wat de gek ervoor geeft'. Dus als de grondprijs bv een ton lager wordt, dan zal ofwel die ton in handen van de projectontwikkelaar komen, ofwel bij doorverkopen in handen van de eerste kopers. Die uiteraard niet noodzakelijk starters hoeven te zijn; het kunnen net zo goed anderen zijn die graag zo'n goedkope woning willen...

Veel gemeenten hanteren de residuele grondwaardemethode voor de berekening van de grondprijzen. Effectief verandert er dus weinig voor de bouwers.
Verder bij doorverkoop: Je zal niet alleen aan het begin lagere prijzen moeten hebben (daarmee dwing je tijdelijk bestaande bouw ook tot lagere prijzen), maar consequent het aanbod moeten vergroten. Zo blijft er altijd een alternatief voor de hogere bestaande bouw. Aanbod (fors) vergroten dus.

Hoe meer aanbod er is, hoe minder een individuele hogere prijs een gemiddelde omhoog kan brengen.

Trouwens, als je het extreem zou doorvoeren en er oneindige gratis bouwkavels zouden zijn, dan zou dat betekenen dat je een gebouwd huis per definitie met verlies verkocht zou worden. Een eventuele koper zou dan immers voor het zelfde geld een compleet nieuwe woning naar eigen smaak kunnen bouwen. Om niet onder water te komen zullen banken daarom met eigen geld vereisen. Dus bijvoorbeeld maximaal 70% lenen. Dat maakt het voor starters niet makkelijker.

Er is een verschil tussen 30% en 10% van de marktwaarde als grondprijs. Verder geloof ik niet dat je bij de bouw van een individueel huis veel goedkoper uit gaat zijn dan 'massale productie'. Als je dat al voor elkaar gaat krijgen met omgevingsvergunningen, die wellicht een bepaalde uitstraling vereisen.

Ik beweer ook niet dat de grondprijzen negatief moeten worden.

Samengevat: wil je de huizenprijzen omlaag brengen, zal je het aanbod omhoog moeten brengen (bij gelijkblijvende vraag). Wil je de prijs omlaag pushen, dan moet het alternatief (de nieuwbouw) goedkoper worden / zijn.

[ Voor 7% gewijzigd door gorgi_19 op 13-05-2020 18:04 ]

[Valorian]

bulle bas schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 15:48:
[...]

Kijk dat kan. Dan vraag ik me af of hoe je de overwaarde kunt verzilveren zonder het huis te verkopen.
Dan wordt de woning dus opgegeten en blijft er minder over voor de erfgenamen.

Dat is precies wat er gebeurt: iemand heeft een woning waarvan hypotheek (grotendeels) afgelost is. De overwaarde kan dan "opgegeten worden" en als maandbedrag of in één keer op iemand rekening gestort worden. Niet zo fraai voor de erfgenamen, maar wel een manier om als oudere in je eigen vertrouwde huis te kunnen blijven wonen én een stuk meer te besteden te hebben. Volgens mij bestaat dit product al in een aantal vormen, onder een soort noemer "opeet-hypotheek" maar ik weet dat ABN het in ieder geval promoot, zie deze uitleg:
https://financieel.infonu...waarde-woning-opeten.html

Uiteraard met een limiet van de overwaarde (of wellicht iets daar onder, bank zal ook risico willen beperken), en nog wat voorwaarden, maar toch.

Alternatieven zijn manieren waarbij bijvoorbeeld ouderen een huis verkopen aan kinderen op een zo fiscaal aantrekkelijk mogelijke manier, dan weer terughuren, etc. Maar dat geeft wel een stuk meer rompslomp en vraagt om hele goede vastlegging van alles want zodra familieleden samen financiele constructies aangaan zijn familiebanden soms ineens een stuk minder warm

[ Voor 5% gewijzigd door Valorian op 13-05-2020 18:17 ]

[bulle bas]

Valorian schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 18:13:
[...]


Dat is precies wat er gebeurt: iemand heeft een woning waarvan hypotheek (grotendeels) afgelost is. De overwaarde kan dan "opgegeten worden" en als maandbedrag of in één keer op iemand rekening gestort worden. Niet zo fraai voor de erfgenamen, maar wel een manier om als oudere in je eigen vertrouwde huis te kunnen blijven wonen én een stuk meer te besteden te hebben. Volgens mij bestaat dit product al in een aantal vormen, onder een soort noemer "opeet-hypotheek" maar ik weet dat ABN het in ieder geval promoot, zie deze uitleg:
https://financieel.infonu...waarde-woning-opeten.html

Uiteraard met een limiet van de overwaarde (of wellicht iets daar onder, bank zal ook risico willen beperken), en nog wat voorwaarden, maar toch.

Alternatieven zijn manieren waarbij bijvoorbeeld ouderen een huis verkopen aan kinderen op een zo fiscaal aantrekkelijk mogelijke manier, dan weer terughuren, etc. Maar dat geeft wel een stuk meer rompslomp en vraagt om hele goede vastlegging van alles want zodra familieleden samen financiele constructies aangaan zijn familiebanden soms ineens een stuk minder warm

Zit te rekenen bij Abn Amro. Een huis met waarde €300K en €0 openstaande hypotheek kan je als 77-jarige verzilveren door eenmalig 150K op te nemen.
Als de waarde bij overlijden minder dan 300K blijkt te zijn, valt de restschuld voor rekening van de bank.

[Wilf]

TheGhostInc schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 15:03:
[...]

Heb jij weleens zo'n woning gezien van binnen? Meestal een museum.

Ik denk dat je in de war bent met mensen die nu al bejaard zijn ipv boomers die nu op hun oudst 74 zijn. Die waren jong in de sixties, maakte carrière in de seventies en kochten hun ‘Forever home’ in de eighties. Vaak nog een paar flinke verbouwingen in de nineties met de leningboom. Weinig eikenhouten meubels, chesterfields en Friese staanders maar wel veel wit.

Overigens denk ik ook dat deze, toch al van oorsprong recalcitrante, generatie inderdaad zo lang mogelijk thuis blijven. 74 is het nieuwe 40. En kleinkinderen? Dat zijn er niet zo veel meer. Zelf komen ze uit grote gezinnen maar hun kroost deed niet meer aan 3+ aan nazaten.

[ Voor 19% gewijzigd door Wilf op 13-05-2020 19:52 ]

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 16:42:
[...]
In het ergste geval zullen zij moeten blijven wonen waar ze al woonden en wachten tot de markt zich 'herstelt' of tot ze voldoende hebben afgelost. Daar heb ik op zich geen principiele bezwaren tegen, dat is wat er bij de daling van 40 jaar geleden ook gebeurde en het gros van die mensen zijn daar ook overheen gekomen.

Ai, hier ga je ‘af’. Die situatie, dat alles goed komt, is niet op nu te projecteren en wel omdat we daarna vreselijk veel fouten hebben gemaakt: tweede inkomen mee laten tellen, hypotheekrente naar zeer laag, aflossingsvrije hypotheken, ltv naar 100%, startersleningen, etc. etc.
Als de prijzen net zo gaan dalen, wat onontkoombaar is, dan komt dit niet meer goed.

Degenen die nu de fout maken om in te stromen op de huizenmarkt zitten al voordat ze hun hypotheek aangaan tot hun nek in de schulden vanwege studie. Mooi uitgangspunt om dan ook nog de dalende huizenmarkt voor je kiezen te krijgen.

[ Voor 12% gewijzigd door Miks op 13-05-2020 19:57 ]

[Sport_Life]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 19:52:
[...]


Ai, hier ga je ‘af’. Die situatie, dat alles goed komt, is niet op nu te projecteren en wel omdat we daarna vreselijk veel fouten hebben gemaakt: tweede inkomen mee laten tellen, hypotheekrente naar zeer laag, aflossingsvrije hypotheken, ltv naar 100%, startersleningen, etc. etc.
Als de prijzen net zo gaan dalen, wat onontkoombaar is, dan komt dit niet meer goed.

Degenen die nu de fout maken om in te stromen op de huizenmarkt zitten al voordat ze hun hypotheek aangaan tot hun nek in de schulden vanwege studie. Mooi uitgangspunt om dan ook nog de dalende huizenmarkt voor je kiezen te krijgen.

Heb jij je huis nu al verkocht of waar wacht je op?

[fsfikke]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 19:52:
[...]
Degenen die nu de fout maken om in te stromen op de huizenmarkt zitten al voordat ze hun hypotheek aangaan tot hun nek in de schulden vanwege studie. Mooi uitgangspunt om dan ook nog de dalende huizenmarkt voor je kiezen te krijgen.

Ohja joh? Ik stroom net in de huizenmarkt en maak me
eigenlijk niet zo veel zorgen. 50% ltv en de maandlasten van de hypotheek zijn ongeveer 10% van ons netto inkomen. Misschien is de wereld toch niet zo zwart wit? Maar ik maak dus een fout en loop een ramp tegemoet.

[ Voor 6% gewijzigd door fsfikke op 13-05-2020 20:24 ]

[Miks]

fsfikke schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 20:22:
[...]

Ohja joh? Ik stroom net in de huizenmarkt en maak me
eigenlijk niet zo veel zorgen. 50% ltv en de maandlasten van de hypotheek zijn ongeveer 10% van ons netto inkomen. Misschien is de wereld toch niet zo zwart wit? Maar ik zal wel fout zitten en een ramp tegemoet lopen.

N=1, zegt niks over de huizenmarkt waar dit topic over gaat.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 19:52:
[...]


Ai, hier ga je ‘af’. Die situatie, dat alles goed komt, is niet op nu te projecteren en wel omdat we daarna vreselijk veel fouten hebben gemaakt: tweede inkomen mee laten tellen, hypotheekrente naar zeer laag, aflossingsvrije hypotheken, ltv naar 100%, startersleningen, etc. etc.
Als de prijzen net zo gaan dalen, wat onontkoombaar is, dan komt dit niet meer goed.

Nou en? Het is helemaal geen probleem als de prijzen dalen. Het is dan slechts een kwestie van tijd voordat je hypotheek niet meer hoger is dan de woningwaarde en je alsnog kunt verkopen. Ook al zijn de huizen nog maar 10% waard van wat ze nu waard zijn.

(Hoezo trouwens 'niet meer goed? Is het dan fout als de woningprijzen dalen?)

[3x3]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 20:24:
[...]


N=1, zegt niks over de huizenmarkt waar dit topic over gaat.

Als je dit zo benaderd dan belemmer je jezelf denk ik om het grote plaatje te zien.

Ik denk dat er meer starters op de woningmarkt zijn zoals fsfikke. 130% leningen 106% hypotheken, zijn niet meer bereikbaar voor een jongere generatie.

Zelfbewust en vanaf jonge leeftijd al financieel gedisciplineerd of bewust. Waar in het in de jaren '90 en begin 00's vooral leek alsof er krediet was in overvloed en huizen genoeg.

Mede door podcasts, boeken, internet en youtube is financiele educatie ook toegankelijker dan ooit.

[Miks]

Ja precies. Gelukkig hebben we podcasts.

Ergste crisis sinds de jaren 30, de economie ging al niet lekker en in 30% van de woningtransacties wordt er boven de vraagprijs afgetikt.

Tuurlijk. Niks aan de hand want wij hebben podcasts.

[Requiem19]

Wat wil je nou precies bereiken @Miks ?

[fsfikke]

Miks schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 20:24:
[...]


N=1, zegt niks over de huizenmarkt waar dit topic over gaat.

Ik hoor jou anders alleen (helaas met n=heel veel) posten over hypothetische doemscenario’s. Jij bepaalt dus net hoe het je schikt hoe de woningsmarkt er uit ziet?

En jij zegt dat nu instromen op de woningsmarkt per definitie fout is, dat is dus klinklare onzin.

[ Voor 13% gewijzigd door fsfikke op 13-05-2020 20:55 ]

[Requiem19]

Ik heb vdg weer een woning bezichtigd, maar ik denk dat ik nu toch maar geen bod ga uitbrengen vanwege @Miks’ adviezen

[bulle bas]

fsfikke schreef op woensdag 13 mei 2020 @ 20:22:
[...]

Ohja joh? Ik stroom net in de huizenmarkt en maak me
eigenlijk niet zo veel zorgen. 50% ltv en de maandlasten van de hypotheek zijn ongeveer 10% van ons netto inkomen. Misschien is de wereld toch niet zo zwart wit? Maar ik maak dus een fout en loop een ramp tegemoet.

Met maandlasten die 10% van je netto-inkomen zijn zou ik me ook niet veel zorgen maken. En die LTV kunnen weinig starters nadoen.
Ben wel nieuwsgierig hoe het het plaatje eruit ziet.

[49euro]

Het is bijzonder om te zien dat veel mensen hier voorbij gaan aan DE economische basis regel. Prijzen komen tot stand door vraag en aanbod. De vraag naar- en het tekort aan starters- en/of woningen bestemt voor 1 a 2 persoons huishoudens is gigantisch. Onze maatschappij wordt steeds individualistischer, 1 op de 2 huwelijken mislukt en dus zal de vraag naar dit segment woningen op centrale locaties alleen maar toenemen. Het is bewezen dat huizenprijzen in dichtbevolkte steden/gebieden (wat Nederland in feite ook is) nog verder kunnen stijgen dan het huidige niveau. Werk, loon, geld en dus welvaart trekt mensen aan. Er zijn tal van plaatsen op de wereld aan te wijzen hiervoor (New York, Londen, Hong Kong). De hypotheekrente, de bijbehorende aftrek, stimuleringsmaatregelen of andere voorwaarden zijn slechts accenten die we aanbrengen op de koers die bepaald wordt door vraag en aanbod. Natuurlijk is het cyclisch maar bekijk je het grotere plaatje dan gaan de prijzen van grond en huizen omhoog. Logisch natuurlijk als je bedenkt dat we de wereld en dus beschikbare grond met steeds meer mensen moeten delen. Kan Jan Modaal de prijzen dalijk echt niet meer dragen dan komt er wel een steenrijke Rus, Arabier of Chinees met die zak geld en gaat Jan Modaal 80m2 huren voor de hoofdprijs.

[Miks]

Als je met ‘bewezen’ bedoelt dat het op andere plekken duurder is, dan zit je niet goed. Amsterdam staat op nummer 3 in de huizenmarktindex. Hoger is dus vrij lastig.