Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Metro2002]

smurfinmark schreef op maandag 11 mei 2020 @ 10:44:
[...]


Maar dan beantwoord je je eigen vraag toch?

Doorgaans worden woningen op 2 salarissen gekocht. Daar kun je wat van vinden, maar bepaald ingewikkeld is het niet.

Woningprijzen staan hoog omdat dit betaald kan worden, mensen kunnen het opbrengen en de woning heeft begrijpelijk prioriteit.

Nouja, niet iedereen heeft 2 salarissen én al heb je dat dan is het nog lang niet altijd 2x modaal, eerder anderhalf keer modaal aangezien veel vrouwen part-time werken.
En huizen waarbij je allebei 5k bruto moet verdienen zijn er intussen meer dan mensen die dat daadwerkelijk verdienen

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 10:43:
[...]

Ik zie het vooral als bijzonder dat het uitgangspunt tegenwoordig blijkbaar is dat 'Jan Modaal' een koopwoning zou moeten (kunnen) kopen.

Ik vind het bijzonder dat je eigenlijk vindt dat het overgrote deel van de bevolking géén huis zou moeten kunnen kopen.

Daarnaast natuurlijk het probleem dat huren voor iemand met een modaal inkomen eigenlijk onbegonnen werk is. Je valt precies tussen wal en schip, sociale huur kom je niet in, particuliere huur is veel te duur.
Datzelfde geldt voor mensen die beneden modaal verdienen al komen die op een gegeven moment voor sociale huur in aanmerking en hoef je slechts 6 tot 10 jaar te wachten op een woning.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 10:43:
[...]

Ik zie het vooral als bijzonder dat het uitgangspunt tegenwoordig blijkbaar is dat 'Jan Modaal' een koopwoning zou moeten (kunnen) kopen. Eigenlijk zou het even heel zwart-wit zo moeten zijn dat je onder modaal sowieso niet aan kopen zou moeten willen denken.En dat je voor een beetje 2 onder 1 kap ook wel een stuk meer dan twee keer modaal zou moeten verdienen. (Overigens zijn dat natuurlijk bij uitstek 'doorgroei'-woningen waarbij je inderdaad een fikse portie overwaarde zou moeten meebrengen, op zijn minst vanuit de aflossing van de eerdere hypotheek.)

Jan Modaal zou moeten kunnen kiezen voor betaalbaar onderdak.

Of dat nou koop of huur is, is mij om het even.
Feit is wel dat sociale huur met een modaal inkomen niet meer mag omdat je dan teveel verdiend, en daaronder is het door wachtlijsten ook niet doordringbaar. In de particuliere sector is sub 700 euro praktisch onbestaand. En dat is het probleem.

Ik heb ook moeite met het 'doorstromen doe je met overwaarde'. Wie tegen de huidige prijzen instapt, heeft natuurlijk een veel kleinere kans op die overwaarde. Hoe gaat de huidige startende generatie ooit die stap zetten?

Ja, er is in dit topic veel twijfel of de prijzen gaan dalen, maar ik denk toch wel dat we met z'n allen kunnen concluderen dat de 10% jaar-op-jaar stijging überhaupt al niet houdbaar was. Waar komt die overwaarde vandaan?

Tot slot, zoals hierboven al benoemd is: ik durf de stelling wel aan dat half Nederland in een woning woont die men met hun huidige inkomen met de huidige regels, niet meer gefinancierd krijgt.

[Rubbergrover1]

Metro2002 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 10:54:
Ik vind het bijzonder dat je eigenlijk vindt dat het overgrote deel van de bevolking géén huis zou moeten kunnen kopen.

Daarnaast natuurlijk het probleem dat huren voor iemand met een modaal inkomen eigenlijk onbegonnen werk is. Je valt precies tussen wal en schip, sociale huur kom je niet in, particuliere huur is veel te duur.
Datzelfde geldt voor mensen die beneden modaal verdienen al komen die op een gegeven moment voor sociale huur in aanmerking en hoef je slechts 6 tot 10 jaar te wachten op een woning.

Dat heeft dus meer te maken met de "gekte op de huurhuizenmarkt" en het gebrek aan huurwoningen, dan met de koopmarkt.

Ik vind dat het uitgangspunt zou moeten zijn dat koopwoningen vanwege het hogere risico op hoge (onderhouds-)kosten en waardeschommelingen vooral gekocht moeten worden door mensen die een flinke buffer hebben en zich ook op lange termijn de risico's kunnen veroorloven. Dat zijn in de regel niet de mensen met een benedenmodaal inkomen. Uiteraard zijn er uitzonderingen met veel kapitaal en een lager inkomen (vooral bij bijvoorbeeld gepensioneerden), maar het lijkt mij een verstandig uitgangspunt.

Dat er een groot tekort aan huurhuizen is, zeker in het gat vlak boven de liberalisatiegrens, is duidelijk. Als je iets aan de scheefte of gekte op de woningmarkt zou willen doen, dan is naar mijn mening dát juist iets wat aangepakt zou moeten worden.

[Metro2002]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 11:38:
[...]

Dat heeft dus meer te maken met de "gekte op de huurhuizenmarkt" en het gebrek aan huurwoningen, dan met de koopmarkt.

Dat is een van de redenen waarom koopwoningen zo schaars zijn ja.

Ik vind dat het uitgangspunt zou moeten zijn dat koopwoningen vanwege het hogere risico op hoge (onderhouds-)kosten en waardeschommelingen vooral gekocht moeten worden door mensen die een flinke buffer hebben en zich ook op lange termijn de risico's kunnen veroorloven. Dat zijn in de regel niet de mensen met een benedenmodaal inkomen. Uiteraard zijn er uitzonderingen met veel kapitaal en een lager inkomen (vooral bij bijvoorbeeld gepensioneerden), maar het lijkt mij een verstandig uitgangspunt.

Daarom zijn er ook eisen en voorwaarden aan het krijgen van een hypotheek en kunnen mensen met een lager inkomen een minder hoge hypotheek krijgen. Dat er een totaal gebrek aan het ontstaan is aan betaalbare woningen is voor ieder inkomensniveau een probleem en ik ben het zeker niet met je eens dat kopen alleen maar voorbehouden moet zijn aan de happy few die toevallig rijk zijn.

[gorgi_19]

Metro2002 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 10:18:
[...]


"Zolang je er blijft wonen" is wel een redelijk onzekere factor natuurlijk. Echtscheidingen gebeuren met grote regelmaat, werk kan verhuizen, je kunt je werk kwijtraken, je kunt extreme tokkieburen naast je krijgen, je vrouw raakt ongepland zwanger, je vrouw raakt gepland zwanger maar van een drieling, je hypotheekrentevast periode loopt af en de rente is verdubbeld etc etc.

Meer dan genoeg redenen waarom onder water staan een levensgroot probleem is.

Als je bang voor al die dingen bent, moet je inderdaad ook niet gaan kopen, of met een hele lage LTV.
Maar niet alleen met wonen zal je op deze manier rekening moeten houden. Ook moet je je afvragen of kinderen een optie is, etc.

Voor sommigen een keuze, voor veel anderen niet.

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 11:38:
[...]
Dat er een groot tekort aan huurhuizen is, zeker in het gat vlak boven de liberalisatiegrens, is duidelijk. Als je iets aan de scheefte of gekte op de woningmarkt zou willen doen, dan is naar mijn mening dát juist iets wat aangepakt zou moeten worden.

Als je hoort van wachttijden voor sociale huurwoningen van vele jaren, dan gelden die tekorten ook onder de liberalisatiegrens.

[ Voor 22% gewijzigd door gorgi_19 op 11-05-2020 11:48 ]

[Rubbergrover1]

gorgi_19 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 11:46:
[...]

Als je hoort van wachttijden voor sociale huurwoningen van vele jaren, dan gelden die tekorten ook onder de liberalisatiegrens.

Uiteraard, dat is zeker zo. Maar volgens mij komt dit ook grotendeels doordat te veel mensen in die sociale huurwoningen blijven zitten en zou je daarvan ook een groot deel al kunnen oplossen als er meer doorstroming is. En is het ook makkelijker om dat gat net boven de liberaliseringsgrens te vullen en daarmee ruimte te maken in sociale huurwoningen dan om sociale huurwoningen te bouwen.

(Of even plat gezegd, nieuwe woningen bouwen kost zo veel dat een realistische huur algauw boven de liberaliseringsgrens uit komt.)

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 12:07:
(Of even plat gezegd, nieuwe woningen bouwen kost zo veel dat een realistische huur algauw boven de liberaliseringsgrens uit komt.)

Maar dat is dus niet waar Die kosten zitten voor het grootste deel in de grondprijzen, en niet eens in de woningbouw. Woningbouw is ook bewust duurder gemaakt omdat we binnenstedelijk bouwen, wat veel duurder is dan buitenstedelijk.

Voor 600 euro per maand * 12 * 30 kan je mak-ke-lijk een rijtjeswoning neerzetten.
Sterker nog: https://www.accentbouwwon...nde-woning-model-patrijs/
Tweekappers zijn goedkoper en rijtjeswoningen staan er niet eens tussen, maar die kosten ~100k per woning.

De booming prijzen zitten in grondspeculatie, zeker niet in de woningbouwkosten. Daar is wel een grappige trend in te zien: na jarenlang uitstel van woningprojecten (immers: volgend jaar is de grond meer waard dan dit jaar) wordt er 'toevallig' nu gas achter gezet vanuit onze overheid en worden de woondeals definitief gesloten. Zouden gemeenten nu wel denken 'beter nu verkopen want volgend jaar levert de grond minder op'?

Je kan ook prima de grond 'gratis' beschikbaar maken voor woningbouw, zolang de 'winst' maar niet bij een volgende transactie verdwijnt in de zakken van een particulier. Denk aan:
- Erfpacht constructies
- Verhuur door overheid

[RemcoDelft]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 12:29:
Je kan ook prima de grond 'gratis' beschikbaar maken voor woningbouw, zolang de 'winst' maar niet bij een volgende transactie verdwijnt in de zakken van een particulier.

Precies datzelfde gebeurt bij de miljoenen woningen die gebouwd zijn toen grond nog zeer goedkoop was, maar gek genoeg hoor je dan niemand over freeloaders en is het "geen gezeik iedereen rijk" wat de klok slaat.
Het probleem zit dus in de historisch gezien zeer korte tijd dat kavels zo enorm duur zijn gemaakt door overheidsbeleid. Door die prijzen te normaliseren (dus 90% daling, zodat de grondquote weer van 50% naar 10% kan) en dat langdurig zo te houden zal er in een volgende transactie geen winst op worden gemaakt. Het enige wat daarvoor nodig is is continu voldoende aanbod van nieuwbouwkavels.

[smurfinmark]

Metro2002 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 10:54:
[...]


Nouja, niet iedereen heeft 2 salarissen én al heb je dat dan is het nog lang niet altijd 2x modaal, eerder anderhalf keer modaal aangezien veel vrouwen part-time werken.
En huizen waarbij je allebei 5k bruto moet verdienen zijn er intussen meer dan mensen die dat daadwerkelijk verdienen

Maar het probleem is niet dat huizen niet verkocht raken. Integendeel, huizen, even de corona crisis buiten beschouwing latend, gaan als zoete broodjes. Zeker goedkopere woningen.

Het probleem lijkt eerder aan de aanbodkant te zitten, en dan met name in het goedkopere segment.
Wanneer de aanbodzijde uitgebreid wordt, en we dus per saldo meer woningen hebben, zullen we woningzoekenden in een grotere mate kunnen helpen.

[Wilf]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 10:43:
[...]

Ik zie het vooral als bijzonder dat het uitgangspunt tegenwoordig blijkbaar is dat 'Jan Modaal' een koopwoning zou moeten (kunnen) kopen. Eigenlijk zou het even heel zwart-wit zo moeten zijn dat je onder modaal sowieso niet aan kopen zou moeten willen denken.En dat je voor een beetje 2 onder 1 kap ook wel een stuk meer dan twee keer modaal zou moeten verdienen. (Overigens zijn dat natuurlijk bij uitstek 'doorgroei'-woningen waarbij je inderdaad een fikse portie overwaarde zou moeten meebrengen, op zijn minst vanuit de aflossing van de eerdere hypotheek.)

Het hele overheidsbeleid is toch al decennialang gericht op dat Jan Modaal moet kunnen kopen omdat bezit leidt tot leefbare buurten en lagere kosten voor de overheid..? Dan is het toch gek dat Jan Modaal 2 ton eigen geld mee moet nemen. Hebben elke Jan en Jantine Modaal samen rijke ouders die meepitchen? Want het adagium ‘als je voor een dubbeltje geboren bent’ is weer terug van weggeweest.

Met een goed eigen salaris red je het in ieder geval niet. Ik vraag me wel eens af hoeveel mensen écht op alleen eigen vermogen (geen erfenis of steun) een huis kunnen kopen nu. Jan & Jantine verdienen te weinig voor koop én huur. Toch maar een De Waard-park ergens neerzetten voor modale stellen die in de stad werken?

[NNCi]

Requiem19 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 07:21:
@Miks wat is er erg aan onder water staan?

Op microniveau gaan zulke huiseigenaren meer sparen, versneld aflossen en minder uitgeven. Als dit bij veel huishoudens geldt dan hebben we met elkaar een groot probleem. Op macroniveau zal NL in een diepere recessie belanden.

[smurfinmark]

Wilf schreef op maandag 11 mei 2020 @ 12:42:
[...]
Het hele overheidsbeleid is toch al decennialang gericht op dat Jan Modaal moet kunnen kopen omdat bezit leidt tot leefbare buurten en lagere kosten voor de overheid..? Dan is het toch gek dat Jan Modaal 2 ton eigen geld mee moet nemen. Hebben elke Jan en Jantine Modaal samen rijke ouders die meepitchen? Want het adagium ‘als je voor een dubbeltje geboren bent’ is weer terug van weggeweest.

Met een goed eigen salaris red je het in ieder geval niet. Ik vraag me wel eens af hoeveel mensen écht op alleen eigen vermogen (geen erfenis of steun) een huis kunnen kopen nu. Jan & Jantine verdienen te weinig voor koop én huur. Toch maar een De Waard-park ergens neerzetten voor modale stellen die in de stad werken?

Ik weet niet naar welk beleid jij kijkt, het lijkt meer op dat je marketingpraat van de neo-liberalen gelooft.

Het beleid is juist geweest om grond erg duur te maken. Simpel.
Daarnaast is de reguliering (in mijn ogen terecht, maar soit) juist strenger geworden.
Ook mensen met studieschuld laten starten is een politieke keuze, die instroom bemoeilijkt.

Er wordt ook veel te bineair gedacht, of mensen of wel, of niet kunnen kopen. Het is moeilijker geworden, de keus is beperkter, maar het is niet onmogelijk. Maar laten we AUB niet doen alsof de regeringspartijen die de laatste decennia aan de knoppen gezeten hebben dit niet (mede) veroorzaakt hebben.

[Scr33x0r]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 11:21:
[...]

Jan Modaal zou moeten kunnen kiezen voor betaalbaar onderdak.

Of dat nou koop of huur is, is mij om het even.
Feit is wel dat sociale huur met een modaal inkomen niet meer mag omdat je dan teveel verdiend, en daaronder is het door wachtlijsten ook niet doordringbaar. In de particuliere sector is sub 700 euro praktisch onbestaand. En dat is het probleem.

Dit is niet helemaal waar, althans, inkomensgrens is volgens: https://www.rijksoverheid...le-huurwoning-voorwaarden

Uw inkomen mag niet te hoog zijn. Woningcorporaties moeten jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale-huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 39.055

Modaal inkomen is nu rond de € 36.500. Punt is wel dat er inderdaad een tekort is aan (huur)woningen.

Dan verder over de huizenmarkt, ik zie hier wat termen staan als "dan zit er lucht in", maar dat is toch gewoon marktwerking? Als vraag groter is dan aanbod dan krijg je dat? Wat denk je van een Nike t-shirt die voor 30 cent in Taiwan wordt gemaakt en vervolgens voor 60€ wordt verkocht? Dat is toch ook allemaal lucht? Tuurlijk gaat het om hele andere bedragen, maar zolang vraag > aanbod, dan krijg je dit toch en dan zal je zien dat mensen net iets meer eigen middelen, net iets meer uit de kan trekken om toch ergens te kunnen wonen naar wat bij hun wensen past.

Ik snap ook niet zo goed dat alles als belegging wordt gezien? Je wilt toch gewoon ergens wonen waar je je fijn voelt? Wat past bij je levensfase en bij je wensen? Ik koop nu echt geen huis omdat ik verwacht dat ik het over 5 jaar met winst kwijt raak. Moet je dan bang zijn voor het kwijtraken van banen, eventuele scheidingen etc? Ik weet niet hoe de meeste mensen erin staan, maar morgen kan ik ook oversteken en onder een bus komen. Ik ga in ieder geval mijn keuzes niet baseren op angst voor het geen dat mogelijk kan gaan gebeuren.

Ik heb op het hoogtepunt in 2008 voor de crisis gekocht, mijn eerste woning, want hey, het wat goedkoper dan huren! Die heb ik 2015 verkocht met 20k restschuld (50% aflossingsvrij, 50% spaar). Ja dat is kut, had die 20k ook niet liggen en moest dat dus meefinancieren bij de aankoop van nieuwe huis. Uiteindelijk stroom je toch weer door naar een ander koophuis, en die verkopen we nu (hopelijk) met rond de 90k overwaarde, incl aflossing restschuld, waarvoor we nu dus nog aflossen overigens.

We verkopen ons huis nu niet omdat we denken: mooi even 90k cashen, nee, we verkopen het omdat onze situatie iets is veranderd en dus kiezen voor iets dat beter past bij hoe we (denken te) willen leven. We gaan van een stad naar een klein dorp, van Gelderland naar Drenthe. Dichterbij familie. En ik hoop dat we daar nog 20 jaar willen blijven wonen. Maar dat dachten we bij ons huidige huis ook, ruime woning, konden we makkelijk 2 kinderen in krijgen, dichtbij alles (behalve familie) en daar willen we nog wel 10 jaar wonen. Nou, inmiddels wonen we er dus 3 jaar en is alles anders..

TLDR: Je weet toch niet wat er gaat gebeuren, je kan maar beter acteren op de feiten die je nu wel hebt en die afspiegelen aan wat je wel of niet kunt betalen. Iedereen weet zelf het beste wat zijn of haar risico's zijn en moet daar op acteren. Iemand nu behoeden voor iets kopen of niet slaat natuurlijk nergens op.

[ Voor 56% gewijzigd door Scr33x0r op 11-05-2020 13:14 ]

[Richh]

Scr33x0r schreef op maandag 11 mei 2020 @ 13:00:
[...]


Dit is niet helemaal waar, althans, inkomensgrens is volgens: https://www.rijksoverheid...le-huurwoning-voorwaarden


[...]


Modaal inkomen is nu rond de € 36.500. Punt is wel dat er inderdaad een tekort is aan (huur)woningen.

I stand corrected

Ik dacht aan de nieuwe regels, die naar verwachting dit jaar worden doorgevoerd, maar dat is feitelijk nog niet zo inderdaad.
De nieuwe regels verlagen het maximale inkomen voor alleenstaanden naar 35.000 en tweepersoonshuishoudens tot 42.000 wil verhogen.
Mocht dat gaan gebeuren (en ik denk het wel) - dan is de sociale sector onbereikbaar voor zowel een modale alleenstaande starter als een modaal startend en werkend stel.

Het (huur)woningtekort speelt in ieder geval onder alle inkomensgroepen, dat is duidelijk. Door wat te schuiven met min/max bedragen worden de problemen enkel van groep A naar groep B verplaatst.

Dan verder over de huizenmarkt, ik zie hier wat termen staan als "dan zit er lucht in", maar dat is toch gewoon marktwerking? Als vraag groter is dan aanbod dan krijg je dat? Wat denk je van een Nike t-shirt die voor 30 cent in Taiwan wordt gemaakt en vervolgens voor 60€ wordt verkocht? Dat is toch ook allemaal lucht? Tuurlijk gaat het om hele andere bedragen, maar zolang vraag > aanbod, dan krijg je dit toch en dan zal je zien dat mensen net iets meer eigen middelen, net iets meer uit de kan trekken om toch ergens te kunnen wonen naar wat bij hun wensen past.

Nee, het is niet te vergelijken met een T-shirt. T-shirts zijn niet schaars daar geldt helemaal geen vraag / aanbodverhouding in. Dat is puur mode/merkgevoeligheid/marketing/statussymboliek.

Huizen zijn schaars. Bij maximale schaarste (en dat hebben we zo ongeveer) wordt de waarde bepaald door wat mensen mogen financieren.
Voor huizen wordt veel geld geleend, wat pas later zal worden terugbetaald. Daar gaan we vanuit.
Huizen worden regelmatig niet terugbetaald in hun looptijd. Veelal wordt een woning na laten we zeggen 5 jaar verkocht. Omdat rentes keihard zijn gedaald, is dat huis 50k meer waard geworden. Die overwaarde is voor de verkoper, ookal had hij zelf met een aflossingsvrije hypotheek eigenlijk geen euro afgelost.
Deze 50k verdwijnt in een volgende doorstroomwoning. En de verkoper van dat huis, heeft weer meer overwaarde daarmee gefixt, en geeft weer 100k in zijn volgende woning uit.

Dat is geen enkel probleem, zolang de nieuwe starter die 50k maar gewoon aflost.

Het probleem ontstaat wanneer starters die +50k niet meer kunnen betalen. Dan daalt de woningwaarde. Net als bij jou het geval was, moet je dan opeens 20k bijleggen. De doorstroomwoningen zijn dan opeens 70k minder waard, want men moet hun oude restschuld immers ook nog aflossen.

Door het overwaarde effect en de situatie dat je in 1x geld uitgeeft wat je over 30 jaar 'spaart' (waardoor een kleine rentedaling forse effecten heeft op huizenprijzen), zeker in combinatie met creatieve hypotheekvormen, komt er lucht in de woningmarkt.

[ Voor 92% gewijzigd door Richh op 11-05-2020 13:42 ]

[Scr33x0r]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 13:18:
[...]

I stand corrected

Ik dacht aan de nieuwe regels, die naar verwachting dit jaar worden doorgevoerd, maar dat is feitelijk nog niet zo inderdaad.
De nieuwe regels verlagen het maximale inkomen voor alleenstaanden naar 35.000 en tweepersoonshuishoudens tot 42.000 wil verhogen.
Mocht dat gaan gebeuren (en ik denk het wel) - dan is de sociale sector onbereikbaar voor zowel een modale alleenstaande starter als een modaal startend en werkend stel.

Het (huur)woningtekort speelt in ieder geval onder alle inkomensgroepen, dat is duidelijk. Door wat te schuiven met min/max bedragen worden de problemen enkel van groep A naar groep B verplaatst.

Ah, dat wist ik niet. Ergens wel goed om te bevorderen dat mensen dus niet alleen in sociale huur eengezinswoningen gaan zitten toch? Zolang je alleen bent voldoet een studiotje of een 1 of 2 kamer appartementje prima naar mijn mening. Ze zouden alleen de grens voor tweepersoonshuishoudens misschien nog iets omhoog moeten doen. Op deze manier wordt er tenminste een beetje gestimuleerd dat je alleen moet gebruiken wat je nodig hebt.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 12:29:
[...]

Maar dat is dus niet waar Die kosten zitten voor het grootste deel in de grondprijzen, en niet eens in de woningbouw. Woningbouw is ook bewust duurder gemaakt omdat we binnenstedelijk bouwen, wat veel duurder is dan buitenstedelijk.

Voor 600 euro per maand * 12 * 30 kan je mak-ke-lijk een rijtjeswoning neerzetten.
Sterker nog: https://www.accentbouwwon...nde-woning-model-patrijs/
Tweekappers zijn goedkoper en rijtjeswoningen staan er niet eens tussen, maar die kosten ~100k per woning.

Een realistische lange-termijn huur, waarvoor je alle kosten en ook zaken als toekomstig onderhoud in rekening brengt, is in de orde van grootte van ½% wan de woningprijs per maand. Met een woning van 2 ton kom je dan dus uit op 1000 euro huur. Schiet niet echt op, als je onder de liberaliseringsgrens wilt blijven.

Los daarvan is het ook niet zo dat bij bouwkavels gewoon maar een weiland in rechthoekige blokjes wordt geknipt en verder niets. Er komen een heleboel kosten bij kijken voor infrastructuur etc. Het is dus niet vreemd dat er geld voor een bouwkavel wordt gevraagd. Maar voor 2 ton zou je inderdaad prima een woning kunnen bouwen die je voor 1000 euro of iets minder zou kunnen verhuren. Prima oplossing voor de groep die net boven de liberaliseringsgrens zit, dus.

Je kunt je daarbij wel afvragen of 'iedereen' dan ook in het duurste deel van het land zou moeten willen of kunnen wonen. Want er worden nu ook gewoon ook al nieuwbouwhuizen onder de 2 ton gebouwd. Alleen zul je die niet in de stadscentra vinden, maar wat verder weg (bv www.funda.nl/koop/zeewolde/huis-41732651-b-bouwnr-5/ ) Daarvan zouden er best wat meer voor de verhuur gebouwd mogen worden (zoals bv. www.funda.nl/huur/lelystad/huis-41670213-de-veste-12-10/ voor 935 huur per maand).

[Richh]

Scr33x0r schreef op maandag 11 mei 2020 @ 13:35:
[...]


Ah, dat wist ik niet. Ergens wel goed om te bevorderen dat mensen dus niet alleen in sociale huur eengezinswoningen gaan zitten toch? Zolang je alleen bent voldoet een studiotje of een 1 of 2 kamer appartementje prima naar mijn mening. Ze zouden alleen de grens voor tweepersoonshuishoudens misschien nog iets omhoog moeten doen. Op deze manier wordt er tenminste een beetje gestimuleerd dat je alleen moet gebruiken wat je nodig hebt.

Zeker. Ik vind het een prima regeling, want zo houd je de 'goedkope' woningen voor de schouders die het minste kunnen dragen. En bij een woningtekort zullen we moeten streven naar meer mensen per woning.

De grens voor tweepersoonshuishoudens zou inderdaad omhoog moeten, maar als je dat doet, vergroot je de druk op het sociale segment alleen maar verder. Dus dat kan niet.
Tegelijkertijd is er voor dat meerpersoonshuishouden geen alternatief.

Desalniettemin, nogmaals: door inkomenseisen aan te passen verschuif je het probleem. Alleenstaande modale starters kunnen sinds een jaar of 2 al een studiootje of 1/2 kamer appartement meer betalen. Die kosten regelmatig >800 per maand, en hoewel dat er soms is als men tot het gaatje gaat, kom je er met 4x of 4.5x maandhuur als inkomenseis onmogelijk in.

En dan kan je stellen dat het eigenlijk wel ook oneerlijk is dat je met een modaal inkomen (of 1.5x modaal), waarmee je toch best wat belasting betaald... in een veel kleinere en kuttere woning moet gaan wonen dan die 'zwakste schouders' die fors minder belasting betalen.

Er is geen oplossing, behalve fors bijbouwen.

[Wilf]

smurfinmark schreef op maandag 11 mei 2020 @ 13:00:
[...]


Ik weet niet naar welk beleid jij kijkt, het lijkt meer op dat je marketingpraat van de neo-liberalen gelooft.

Ik doelde op het beleid eind jaren tachtig en dat is inderdaad op het jaar nauwkeurig (1989) de start van globaal neoliberalisme.

Het beleid is juist geweest om grond erg duur te maken. Simpel.
Daarnaast is de reguliering (in mijn ogen terecht, maar soit) juist strenger geworden.

Dat is pas gebeurd toen het neoliberale idee van ‘trickle-down-economy’ echt niet meer uit te leggen was. Dan zijn we 20 jaar verder.

Ook mensen met studieschuld laten starten is een politieke keuze, die instroom bemoeilijkt.

Klopt.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Er wordt ook veel te bineair gedacht, of mensen of wel, of niet kunnen kopen. Het is moeilijker geworden, de keus is beperkter, maar het is niet onmogelijk. Maar laten we AUB niet doen alsof de regeringspartijen die de laatste decennia aan de knoppen gezeten hebben dit niet (mede) veroorzaakt hebben.

Tuurlijk is het bij n=17,5 miljoen niet binair. Op persoonlijk niveau is dat heel wat anders. Zonder rijke ouders, erfenis of absurd hoog salaris (ofwel: een flink eigen vermogen) kom je er niet.
En voor huur moet je aardig krom liggen (valt bij mij mee want huur sinds 2013 zelfde huis).

Dat zijn inderdaad allemaal politieke keuzes. Zie ze maar eens terug te draaien.

[Fraggert]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 13:42:
Er is geen oplossing, behalve fors bijbouwen.

Dit, en alleen dit gaat een significante, en hopelijk blijvende, kentering betekenen op de NLse huizenmarkt de aankomende jaren.

Maar of dit mogelijk gaat worden? Moet je zien hoeveel hordes de woningbouw nú al moet nemen.

Een paar pagina's terug lazen we al dat enkele politici lekker populistisch riepen dat er als de sodemieter 1,5 miljoen huizen bij moeten komen. Kansloos gebral om zieltjes te winnen en je in de kijker te fietsen.

Er moeten gewoon snoeiharde keuzes gemaakt worden, en sommigen van die keuzes gaan sneuvelen omdat de plannen gedwarsboomd worden door een obscure zandhagedis of of heidevlinder europesche en/of landelijke regelgeving waar echt niet aan getoornd kan óf mag worden.

Er loop op tweakers nog een Wereldbevolkings-decimerings-topicje, misschien lost een nieuwe pandemie wat op, Covid-20 a.k.a. Corona 2.0.

Nederland barst gewoon uit zijn voegen, plain and simple.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 13:42:
[...]

Een realistische lange-termijn huur, waarvoor je alle kosten en ook zaken als toekomstig onderhoud in rekening brengt, is in de orde van grootte van ½% wan de woningprijs per maand. Met een woning van 2 ton kom je dan dus uit op 1000 euro huur. Schiet niet echt op, als je onder de liberaliseringsgrens wilt blijven.

Ben heel benieuwd hoe je op die 0,5% komt.

Desalniettemin ben ik het niet met je eens dat dit 'niet op schiet'.
Als ik, als starter, nu 50m2 hurend voor 950/maand... voor 5 tientjes meer... die eerder gelinkte woning van 2 ton kan huren, dan teken ik direct. Nogmaals; een rijtjeswoning kost de helft, en dan kom je met 500 euro per maand op een klasse 'betaalbaar huren' wat ik graag in Nederland zou zien.
Het lijkt mij eigenlijk beide een prima oplossing

Los daarvan is het ook niet zo dat bij bouwkavels gewoon maar een weiland in rechthoekige blokjes wordt geknipt en verder niets. Er komen een heleboel kosten bij kijken voor infrastructuur etc. Het is dus niet vreemd dat er geld voor een bouwkavel wordt gevraagd. Maar voor 2 ton zou je inderdaad prima een woning kunnen bouwen die je voor 1000 euro of iets minder zou kunnen verhuren.

Tuurlijk komt er meer bij kijken dan alleen de bouwkosten, maar ook die kosten zijn best te overzien als je maar genoeg schaalvergroting toepast. Je hoeft al geen gasleidingen meer te trekken he en partijen als Ziggo en KPN zijn in het geval van een volledige woonwijk best bereid ook iets te investeren voor die nutsvoorziening.

Laten we bovenal niet vergeten dat we hier vooral focussen op 'het mag de staat geen geld kosten', wat inderdaad het streven zou moeten zijn - maar op sociale huur accepteren we het toch ook dat het geld kost? *fluistert 'hypotheekrenteaftrek'*

Je kunt je daarbij wel afvragen of 'iedereen' dan ook in het duurste deel van het land zou moeten willen of kunnen wonen. Want er worden nu ook gewoon ook al nieuwbouwhuizen onder de 2 ton gebouwd. Alleen zul je die niet in de stadscentra vinden, maar wat verder weg (bv www.funda.nl/koop/zeewolde/huis-41732651-b-bouwnr-5/ ) Daarvan zouden er best wat meer voor de verhuur gebouwd mogen worden.

Maar natuurlijk! Het is fysiek niet mogelijk om alles in Amsterdam te zetten.
En precies, de woning die je stuurt is een prima voorbeeld. Da's nota bene nog inclusief grond én aanleg van wegen en nutsvoorzieningen.

Dus, wanneer gaan we Almere Pampus daarmee volbouwen?
Het is niet onmogelijk, het is een kwestie van willen. Of vooral van niet willen.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 14:01:
Tuurlijk komt er meer bij kijken dan alleen de bouwkosten, maar ook die kosten zijn best te overzien als je maar genoeg schaalvergroting toepast. Je hoeft al geen gasleidingen meer te trekken he en partijen als Ziggo en KPN zijn in het geval van een volledige woonwijk best bereid ook iets te investeren voor die nutsvoorziening.

Daar gaan de kosten ook niet echt in zitten. Het vervelende is dat mensen niet door de modder naar hun werk of de winkel willen lopen, maar dat er ook wegen moeten worden aangelegd. En andere voorzieningen. Daar gaan die kosten vooral in zitten. Dat komt per woning eerder in tienduizenden euro's dan in duizenden euro's

Laten we bovenal niet vergeten dat we hier vooral focussen op 'het mag de staat geen geld kosten', wat inderdaad het streven zou moeten zijn - maar op sociale huur accepteren we het toch ook dat het geld kost? *fluistert 'hypotheekrenteaftrek'*


[...]

Maar natuurlijk! Het is fysiek niet mogelijk om alles in Amsterdam te zetten.
En precies, de woning die je stuurt is een prima voorbeeld. Da's nota bene nog inclusief grond én aanleg van wegen en nutsvoorzieningen.

Dus, wanneer gaan we Almere Pampus daarmee volbouwen?

Lijkt mij een prima idee om in elk geval een groot deel van de woningen daar betaalbaar (en huur) te houden. Alleen krijg je ook daar een hoop 'bijkomende kosten' die op zijn minst gedeeltelijk door de bewoners zullen moeten worden betaald. Alleen de kosten van ontsluiting komen al in de miljarden (op zijn minst een half ton per woning), waarvan het niet gek is als een deel door de bewoners/eigenaren betaald gaat worden. Die kavels zullen dus niet bepaald gratis worden.

[NNCi]

Fraggert schreef op maandag 11 mei 2020 @ 13:57:
[...]

Nederland barst gewoon uit zijn voegen, plain and simple.

Er is meer dan voldoende grond in NL maar die mag om obscure redenen niet bebouwd worden.

Daarnaast wil een groot deel van de mensen in de Randstad wonen, waardoor er extra druk op de al krappe woningmarkt ontstaat.
Als je NL vergelijkt met wereldsteden, zie de post van @Sluw, dan kan er nog flink bijgebouwd worden.

[ Voor 3% gewijzigd door NNCi op 11-05-2020 14:20 ]

[Richh]

@Rubbergrover1 je hebt hierboven zelf twee links gepost (in Lelystad en in Zeewolde) dat het wél mogelijk is om voor een modaal inkomen een enigszins betaalbare woning te bouwen, ondanks die dure ontsluiting

Volgens mij komen we een heel eind met ons woningtekort voor starters, als we ipv een setje van 20 woningen... 20.000 van dit soort woningen in de Flevopolder drukken.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 14:20:
@Rubbergrover1 je hebt hierboven zelf twee links gepost (in Lelystad en in Zeewolde) dat het wél mogelijk is om voor een modaal inkomen een enigszins betaalbare woning te bouwen, ondanks die dure ontsluiting

Volgens mij komen we een heel eind met ons woningtekort voor starters, als we ipv een setje van 20 woningen... 20.000 van dit soort woningen in de Flevopolder drukken.

Ja, zeker kun je enigszins betaalbare woningen neerzetten. Daar ben ik het helemaal mee eens. Maar ik wil daarbij wél aangeven dat je niet simpelweg de kavels (bijna) gratis kunt maken en vervolgens voor iedereen een woning kunt regelen voor alleen de bouwkosten van de woning. Dus die cataloguswoning van 2 ton zal toch wel een stuk duurder moeten zijn...

Maar rijtjeswoningen zijn prima tegen een normale prijs te bouwen. Zolang je niet allemaal binnen 10 km van het stadscentrum van de grote steden wilt wonen. Want dán heb je wel een groot ruimtetekort.

[Requiem19]

NNCi schreef op maandag 11 mei 2020 @ 12:43:
[...]


Op microniveau gaan zulke huiseigenaren meer sparen, versneld aflossen en minder uitgeven. Als dit bij veel huishoudens geldt dan hebben we met elkaar een groot probleem. Op macroniveau zal NL in een diepere recessie belanden.

Als je dat nu tegenover de situatie zet dat deze specifieke groep mensen, die nu overweegt een woning te kopen (die dan onder water zou komen te staan over enige tijd) géén huis kopen, maar geruime tijd gaan huren, dan lijkt mij dat je daar ook de effecten van moet meenemen.

Hoeveel investeert bijv een huurder in zijn huur huis? Je ziet dat de bouwmarkten het razend druk hebben nu, maar dat zal voor een groter deel zijn voor eigenwoningbezitters lijkt me. Daarnaast, huren is relatief duurder dan kopen qua maandlasten (voor vergelijkbare woning). Dus zouden die huurders dan wellicht al direct minder uitgeven en daarmee de motor van de economie sneller laten sputteren?

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 14:01:
[...]

Ben heel benieuwd hoe je op die 0,5% komt.

Je hebt gelijk dat dit inderdaad tegenwoordig wel iets lager kan, omdat de kosten van geld een stuk lager zijn. Je zult er wel rekening mee moeten houden dat het beschikbaar stellen van kapitaal niet altijd op de huidige lage niveaus zal zijn en blijven, maar je hebt gelijk dat vergeleken met een paar jaar geleden er wel wat af kan. Maar ik denk dat het erg krap wordt om onder de liberaliseringsgrens te komen. Maar misschien dat dit toch net zal kunnen.

Nu nog de 'politiek' mee krijgen; volgens mij is de kans daarop in een plaats als Almere niet zo heel groot .

[Mark31]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 11:21:
[...]

Jan Modaal zou moeten kunnen kiezen voor betaalbaar onderdak.

Of dat nou koop of huur is, is mij om het even.
Feit is wel dat sociale huur met een modaal inkomen niet meer mag omdat je dan teveel verdiend, en daaronder is het door wachtlijsten ook niet doordringbaar. In de particuliere sector is sub 700 euro praktisch onbestaand. En dat is het probleem.

Ik heb ook moeite met het 'doorstromen doe je met overwaarde'. Wie tegen de huidige prijzen instapt, heeft natuurlijk een veel kleinere kans op die overwaarde. Hoe gaat de huidige startende generatie ooit die stap zetten?

Ja, er is in dit topic veel twijfel of de prijzen gaan dalen, maar ik denk toch wel dat we met z'n allen kunnen concluderen dat de 10% jaar-op-jaar stijging überhaupt al niet houdbaar was. Waar komt die overwaarde vandaan?

Tot slot, zoals hierboven al benoemd is: ik durf de stelling wel aan dat half Nederland in een woning woont die men met hun huidige inkomen met de huidige regels, niet meer gefinancierd krijgt.

Klopt maar dat komt door de prijs stijgingen.
Toen ik begon hadden wij 60 duizend euro eigen geld, toen was ons huis 205 duizend nu 290 duizend.
Betekent 85 duizend meer waard.
Kunnen een hypotheek van 220 krijgen dus zouden we het net niet kunnen kopen.
Dus eens, wij zouden nu ons huis niet kunnen kopen.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 14:39:
[...]

Je hebt gelijk dat dit inderdaad tegenwoordig wel iets lager kan, omdat de kosten van geld een stuk lager zijn. Je zult er wel rekening mee moeten houden dat het beschikbaar stellen van kapitaal niet altijd op de huidige lage niveaus zal zijn en blijven, maar je hebt gelijk dat vergeleken met een paar jaar geleden er wel wat af kan. Maar ik denk dat het erg krap wordt om onder de liberaliseringsgrens te komen. Maar misschien dat dit toch net zal kunnen.

Nu nog de 'politiek' mee krijgen; volgens mij is de kans daarop in een plaats als Almere niet zo heel groot .

Ben ik met je eens hoor, onder de liberalisatiegrens komen is waarschijnlijk lastig. Maar dan nog: er is een gigantisch tekort in de huurklasse 700-1100 euro, terwijl dat 'geld genoeg' is om dat gat te vullen.
Deze huurklasse wordt nu voornamelijk gevuld met kleine appartementen, terwijl wij zitten te kijken naar simpele rijtjeswoningen.

Maar inderdaad: de politiek krijg je nooit mee. Regionaal zijn er geen belangen, landelijk is er geen interesse.

De plannen rond Almere Pampus worden wel naar voren getrokken, althans dat was het idee 2 maanden geleden... Spannend wat daar van over blijft.

Nogmaals: het zou mij niks verbazen als gemeentes van het motto 'volgend jaar is de grond meer waard, dus we wachten nog wel even met verkopen' binnenkort overschakelen naar 'volgend jaar is de grond minder waard, dus laten we maar eens gaan bouwen nu de vraag nog hoog is'. Maar da's koffiedik kijken natuurlijk.

Mark31 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 15:16:
[...]


Klopt maar dat komt door de prijs stijgingen.
Toen ik begon hadden wij 60 duizend euro eigen geld, toen was ons huis 205 duizend nu 290 duizend.
Betekent 85 duizend meer waard.
Kunnen een hypotheek van 220 krijgen dus zouden we het net niet kunnen kopen.
Dus eens, wij zouden nu ons huis niet kunnen kopen.

En daarom zit er naar mijn mening inderdaad lucht in de markt, waar @Scr33x0r hierboven om vroeg.

[ Voor 14% gewijzigd door Richh op 11-05-2020 15:32 ]

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 15:30:
[...]

Ben ik met je eens hoor, onder de liberalisatiegrens komen is waarschijnlijk lastig. Maar dan nog: er is een gigantisch tekort in de huurklasse 700-1100 euro, terwijl dat 'geld genoeg' is om dat gat te vullen.
Deze huurklasse wordt nu voornamelijk gevuld met kleine appartementen, terwijl wij zitten te kijken naar simpele rijtjeswoningen.

Maar inderdaad: de politiek krijg je nooit mee. Regionaal zijn er geen belangen, landelijk is er geen interesse.

Volgens mij is het allemaal vrij banaal. Geen enkele gemeente zit te wachten op mensen met lage inkomens, laat staan mensen met uitkeringen of 'een vlekje' waardoor ze wellicht nu of op termijn bij de gemeente moeten aankloppen voor bijstand, WMO of wat dan ook. Want dat kost de gemeente alleen maar geld. Ze kunnen beter mikken op 'succesvolle' mensen, met een hoog inkomen, die dan ook nog eens meer bij de lokale bedrijven besteden én meer OZB in het laatje brengen. Dus liever woningen van 4 ton of 1500 huur bouwen dan woningen van 2 ton of 700 huur.

En daarnaast natuurlijk nog wel een handjevol startersappartementen om de 'high potentials' in de stad te houden...

[NNCi]

Requiem19 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 14:37:
[...]

Als je dat nu tegenover de situatie zet dat deze specifieke groep mensen, die nu overweegt een woning te kopen (die dan onder water zou komen te staan over enige tijd) géén huis kopen, maar geruime tijd gaan huren, dan lijkt mij dat je daar ook de effecten van moet meenemen.

Hoeveel investeert bijv een huurder in zijn huur huis? Je ziet dat de bouwmarkten het razend druk hebben nu, maar dat zal voor een groter deel zijn voor eigenwoningbezitters lijkt me. Daarnaast, huren is relatief duurder dan kopen qua maandlasten (voor vergelijkbare woning). Dus zouden die huurders dan wellicht al direct minder uitgeven en daarmee de motor van de economie sneller laten sputteren?

Onderhoud aan je woning dat gaat gewoon door. Dat doen huurders weer minder.

Huurders en huiseigenaren zijn aparte groepen met elk een eigen dynamiek.

Huurders in de vrije sector zitten momenteel in een vervelende situatie. Hoge huren en tegelijkertijd flink moeten sparen om mee te kunnen doen aan de overbiedingsstrijd, wat weer goed is voor huiseigenaren die willen verkopen. Echter, deze groep is kleiner dan huiseigenaren.

Als het overbieden voorbij is, het een verkopersmarkt wordt en woningen onder water komen te staan worden heel wat huiseigenaren, banken en de overheid zenuwachtig. Dat heeft meer impact op de economie, dan de problemen waar huurders jammer genoeg nu mee moeten dealen.

[Richh]

Ik ben trouwens enorm benieuwd hoe Onno Hoes van NVM reageert op dit artikel:

"Makelaars eerste slachtoffers van coronacrisis"

https://www.vastgoedmarkt...rs-coronacrisis-101153866
23% van de makelaars vraagt om overheissteun, 15% verwacht dit er nog bij te doen

De woningmarkt rolt gewoon door mensen, nothing to see here...

[Maahes]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 16:14:
Ik ben trouwens enorm benieuwd hoe Onno Hoes van NVM reageert op dit artikel:

"Makelaars eerste slachtoffers van coronacrisis"

https://www.vastgoedmarkt...rs-coronacrisis-101153866
23% van de makelaars vraagt om overheissteun, 15% verwacht dit er nog bij te doen

De woningmarkt rolt gewoon door mensen, nothing to see here...

Was wel te verwachten. Ik vond dit ook wel treffend: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1257302374143545344
Let er goed op waar je je informatie vandaan haalt inderdaad (en wie daar belang bij heeft). Overigens is er natuurlijk wel een groot verschil tussen makelaars voor commercieel vastgoed of woningen.

[Scr33x0r]

Mark31 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 15:16:
[...]


Klopt maar dat komt door de prijs stijgingen.
Toen ik begon hadden wij 60 duizend euro eigen geld, toen was ons huis 205 duizend nu 290 duizend.
Betekent 85 duizend meer waard.
Kunnen een hypotheek van 220 krijgen dus zouden we het net niet kunnen kopen.
Dus eens, wij zouden nu ons huis niet kunnen kopen.

Over wanneer hebben we het dan? Want ik neem aan dat als je nu een hypotheek neemt tov je huidige hypotheek dat je minder maandlasten hebt? Als je kijkt naar Jan Modaal zou je salaris ook enigszins zijn moeten gestegen, dus zou je nu ook meer mogen lenen dan toen het huis 205k waard was?

offtopic:
Ik heb een soortgelijk iets mee gemaakt, huis gekocht in 2008, maximaal van mijn toenmalige salaris, 802 euro bruto lasten. In 2016 mijn huidige huis gekocht, verdiende bruto 70% meer, maar mocht hem niet alleen kopen, met lasten van 766 bruto)

[gorgi_19]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 15:30:
Nogmaals: het zou mij niks verbazen als gemeentes van het motto 'volgend jaar is de grond meer waard, dus we wachten nog wel even met verkopen' binnenkort overschakelen naar 'volgend jaar is de grond minder waard, dus laten we maar eens gaan bouwen nu de vraag nog hoog is'. Maar da's koffiedik kijken natuurlijk.

Dan moeten ze nog een projectontwikkelaar vinden die bereid is om dit risico te gaan lopen. Eer alle plannen rond zijn, ben je wel even verder.

Als je kijkt op http://www.gebiedseconomi...t/r/residuele-grondwaarde , vergroot je daarmee het risico voor de projectontwikkelaar.
Verkoopt een gemeente de grond voor 'te weinig', dan krijgt deze gaten in de begroting.

[ Voor 3% gewijzigd door gorgi_19 op 11-05-2020 17:35 ]

[MaStar]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 16:14:
Ik ben trouwens enorm benieuwd hoe Onno Hoes van NVM reageert op dit artikel:

"Makelaars eerste slachtoffers van coronacrisis"

https://www.vastgoedmarkt...rs-coronacrisis-101153866
23% van de makelaars vraagt om overheissteun, 15% verwacht dit er nog bij te doen

De woningmarkt rolt gewoon door mensen, nothing to see here...

Het is maar hoe je het bekijkt. Minder mensen die verkopen, is dus ook minder inkomsten. En minder mensen die verkopen - > is nog meer vraag t.o.v. het huidige aanbod .

Dan blijven de prijzen doordenderen.

Daarnaast ligt het nog aan het gebied. Heb je het over Utrecht , Amsterdam of over Lutjebroek .

[Mark31]

Scr33x0r schreef op maandag 11 mei 2020 @ 16:59:
[...]


Over wanneer hebben we het dan? Want ik neem aan dat als je nu een hypotheek neemt tov je huidige hypotheek dat je minder maandlasten hebt? Als je kijkt naar Jan Modaal zou je salaris ook enigszins zijn moeten gestegen, dus zou je nu ook meer mogen lenen dan toen het huis 205k waard was?

offtopic:
Ik heb een soortgelijk iets mee gemaakt, huis gekocht in 2008, maximaal van mijn toenmalige salaris, 802 euro bruto lasten. In 2016 mijn huidige huis gekocht, verdiende bruto 70% meer, maar mocht hem niet alleen kopen, met lasten van 766 bruto)

Ik heb het over 2014.
Maar het gaat niet over maandlasten maar over het huis kunnen financieren.
Overigens maandlasten zijn nu ook hoger dan in 2014.
Wij(2014) zouden dus nu 794 bruto betalen hypotheek 183 duizend.
Nu zou je dus 230 hypotheek nodig hebben met 60 k eigen geld dan betaal je 833 bruto.

[Valorian]

Mark31 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 19:33:
[...]


Ik heb het over 2014.
Maar het gaat niet over maandlasten maar over het huis kunnen financieren.
Overigens maandlasten zijn nu ook hoger dan in 2014.
Wij(2014) zouden dus nu 794 bruto betalen hypotheek 183 duizend.
Nu zou je dus 230 hypotheek nodig hebben met 60 k eigen geld dan betaal je 833 bruto.

Same here. Ik heb in 2010 gekocht, 190K + 0K eigen geld + 30K starterslening. Huis is nu 300K+ waard. Zou nu met huidige salaris zo’n 225K kunnen financieren, of 255 als die starterlening nog bestaat. Kortom, als ik 10 jaar geleden midden in de crisis niet een eensgezinswoning gekocht had woonde ik nu tien jaar later nog steeds in mijn sociale huurflat in een krachtwijk én had ik dan net genoeg financieringsruimte om in utrecht zo’n soortgelijke flat te kopen 😅

[ANdrode]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 10:43:
[...]
Ik zie het vooral als bijzonder dat het uitgangspunt tegenwoordig blijkbaar is dat 'Jan Modaal' een koopwoning zou moeten (kunnen) kopen. Eigenlijk zou het even heel zwart-wit zo moeten zijn dat je onder modaal sowieso niet aan kopen zou moeten willen denken.En dat je voor een beetje 2 onder 1 kap ook wel een stuk meer dan twee keer modaal zou moeten verdienen. (Overigens zijn dat natuurlijk bij uitstek 'doorgroei'-woningen waarbij je inderdaad een fikse portie overwaarde zou moeten meebrengen, op zijn minst vanuit de aflossing van de eerdere hypotheek.)

Hoezo zou dat bijzonder moeten zijn?
Als je eind jaren 60 geboren was, dan kon je die 2 onder 1 kap woning kopen als éénverdiener op een MBO salaris (regio Ede).

De prijs is prima te sturen. Er is ruimte zat op mindere locaties. Aan de onderkant van de markt kan je de grondprijs naar nihil duwen ('premiewoning') en de rest volgt vanzelf. Opstal is wel duurder dan in de jaren 70 maar die wordt nu dan ook betaald met twee inkomens.

Hoge woningwaarde samen met niet belasten van kapitaal is een politieke keuze. Cui bono.

offtopic:
Kijk waarde maatschappelijke kosten, kapitaal, en vermogen zit.

[LED-Maniak]

MaStar schreef op maandag 11 mei 2020 @ 17:37:
[...]


Het is maar hoe je het bekijkt. Minder mensen die verkopen, is dus ook minder inkomsten. En minder mensen die verkopen - > is nog meer vraag t.o.v. het huidige aanbod .

Dan blijven de prijzen doordenderen.

Daarnaast ligt het nog aan het gebied. Heb je het over Utrecht , Amsterdam of over Lutjebroek .

Want de makelaars hebben de afgelopen jaren erg slecht geboerd en hebben nu geen potje? Dat is hetzelfde als niet-essentiele cosmetisch chirurgen die nu beginnen te klagen.

Kom op zeg, de prijzen zijn de lucht in geschoten, zonder moeite gingen huizen als hete broodjes over de toonbank en ook daarmee hun inkomsten.

[bulle bas]

Scr33x0r schreef op maandag 11 mei 2020 @ 13:00:
[...]


Dan verder over de huizenmarkt, ik zie hier wat termen staan als "dan zit er lucht in", maar dat is toch gewoon marktwerking? Als vraag groter is dan aanbod dan krijg je dat? Wat denk je van een Nike t-shirt die voor 30 cent in Taiwan wordt gemaakt en vervolgens voor 60€ wordt verkocht? Dat is toch ook allemaal lucht? Tuurlijk gaat het om hele andere bedragen, maar zolang vraag > aanbod, dan krijg je dit toch en dan zal je zien dat mensen net iets meer eigen middelen, net iets meer uit de kan trekken om toch ergens te kunnen wonen naar wat bij hun wensen past.

Er is geen marktwerking als de overheid een monopolie heeft en zelfstandig besluit de aanbodkraan volledig dicht te draaien.

Maar het grote verschil met jouw t-shirts is dat de bank jou geen lening geeft voor 60 eur, waarbij de waarde van jouw t-shirt op hun balans komt. Hypotheken daarentegen wel. Dat zijn financiële producten, t-shirts zijn producten uit de reële economie.

(offtopic: die 60 betaal je overigens niet voor de grondstofkosten, maar voor het miljardenmarketingbudget. Er is maar 1 Nike die echte Nike t-shirts kan verkopen, dus Nike bepaalt de prijzen).

[bulle bas]

Richh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 11:21:
[...]

Tot slot, zoals hierboven al benoemd is: ik durf de stelling wel aan dat half Nederland in een woning woont die men met hun huidige inkomen met de huidige regels, niet meer gefinancierd krijgt.

Inlijsten, veel korter kan je de bubbel niet uitleggen.

[Ilmar]

bulle bas schreef op maandag 11 mei 2020 @ 22:44:
[...]


Er is geen marktwerking als de overheid een monopolie heeft en zelfstandig besluit de aanbodkraan volledig dicht te draaien.

Maar het grote verschil met jouw t-shirts is dat de bank jou geen lening geeft voor 60 eur, waarbij de waarde van jouw t-shirt op hun balans komt. Hypotheken daarentegen wel. Dat zijn financiële producten, t-shirts zijn producten uit de reële economie.

Groot verschil is ook dat voor een efficiënte markt (en dus een goede marktwerking), de koper de mogelijkheid moet hebben om níet te kopen. En dat is waar het bij primaire levensbehoeften zoals wonen of zorg meteen mis gaat: mensen zijn bereid hun hele portemonnee om te keren om een dak boven het hoofd of benodigde zorg te krijgen. Zonder die dingen heeft een volle portemonnee namelijk niet zo veel zin.

[kabeltjekabel]

ANdrode schreef op maandag 11 mei 2020 @ 21:47:
[...]
Er is ruimte zat op mindere locaties.
[...]

Elk snippertje Nederland is wel zo'n beetje bestemd. Het is ofwel bebouwd, wegen / water, agrarisch (enorm veel) en her en der een snippertje natuur. Ik vind het altijd wat hilarisch als mensen dan roepen dat de kavels wel prima 2x zo groot kunnen. Wat als ze dat 50 jaar geleden ook gedaan hadden?

Al die discussies over aanbod en vraag zijn compleet waardeloos zolang we het hete hangijzer van bevolkingsgroei niet eens gaan bespreken. Mijn opa kon inderdaad ook een huis kopen op een salaris van stoplichtvervanger en na zijn dood is dat verkocht voor iets waar je nu 4 van zulke salarissen voor nodig hebt... (en direct gesloopt!) maar er zijn ondertussen ook iets van twee keer zoveel mensen in NL.

[Wilf]

Persoonlijk zou ik, al zou ik nu het geld wél hebben, tóch even wachten tot ná de derde dinsdag in september wegens een mogelijke nieuwe golf Corona, economische cijfers van de zomer (cruciaal voor vakantiepark Europa) en natuurlijk dat koffertje met diverse maatregelen om de uitgaven te compenseren met inkomsten (gegenereerd door het klootjesvolk).

[Requiem19]

Ik zou vdg bezichtiging hebben, maar kon pas woensdag.

Makelaar aan telefoon: pfffoe ja dat wordt lastig, woensdag pas? Dan kan het natuurlijk al lang verkocht zijn en je mag blij zijn dat ik jullie nog een bezichtiging kan geven woensdag.

500k+, 2 onder 1 kap in Noord Holland.

Ik ga iig absoluut niet mn leven op pauze zetten en ga me ook niet druk maken over dingen die ik niet in de hand heb. Acceptabele ltv, acceptabele maandlasten en wat spaargeld om het tijdje uit te zingen.

Wordt het minder waard? Prima, want tegen de tijd dat het onder water komt heb ik al heerlijkkk lang genoten van het paleisje.

[bulle bas]

Requiem19 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 23:32:
Ik zou vdg bezichtiging hebben, maar kon pas woensdag.

Makelaar aan telefoon: pfffoe ja dat wordt lastig, woensdag pas? Dan kan het natuurlijk al lang verkocht zijn en je mag blij zijn dat ik jullie nog een bezichtiging kan geven woensdag.

500k+, 2 onder 1 kap in Noord Holland.

Ik ga iig absoluut niet mn leven op pauze zetten en ga me ook niet druk maken over dingen die ik niet in de hand heb. Acceptabele ltv, acceptabele maandlasten en wat spaargeld om het tijdje uit te zingen.

Wordt het minder waard? Prima, want tegen de tijd dat het onder water komt heb ik al heerlijkkk lang genoten van het paleisje.

Maar dat is toch gewoon proberen jou onder druk te zetten?

Je niet druk maken over dingen die je niet in de hand hebt is zeker wijs. Maar jij bent ook geen starter nietwaar? Dan neem je waarschijnlijk overwaarde mee van je huidige woning. Als voor jou de enige opties waren: blijven zitten of voor 100K hoger te gaan zitten, dan loop je in principe alleen over die 100K risico.

[kabeltjekabel]

Wilf schreef op maandag 11 mei 2020 @ 23:20:
Persoonlijk zou ik, al zou ik nu het geld wél hebben, tóch even wachten tot ná de derde dinsdag in september wegens een mogelijke nieuwe golf Corona, economische cijfers van de zomer (cruciaal voor vakantiepark Europa) en natuurlijk dat koffertje met diverse maatregelen om de uitgaven te compenseren met inkomsten (gegenereerd door het klootjesvolk).

Volgens mij zijn de mensen die werkzaam zijn in de toeristische sector grosso modo niet echt actief op de koopmarkt.

[bulle bas]

kabeltjekabel schreef op maandag 11 mei 2020 @ 23:39:
[...]


Volgens mij zijn de mensen die werkzaam zijn in de toeristische sector grosso modo niet echt actief op de koopmarkt.

Economie is zwaar verbonden. Die mensen kopen ook geen bankstel meer, etc. Dus bedrijven die niets met toerisme te maken hebben krijgen toch een duw naar beneden als het teveel en te lang is.

[Wilf]

kabeltjekabel schreef op maandag 11 mei 2020 @ 23:39:
[...]


Volgens mij zijn de mensen die werkzaam zijn in de toeristische sector grosso modo niet echt actief op de koopmarkt.

Ik doel meer op of vakanties überhaupt doorgaan. Als dat niet doorgaat heeft dat gevolgen voor de luchtvaart, touringcarbedrijven, autoverhuurbedrijven, horeca, musea, parken, entertainment, festivals, sportcomplexen / sportevenementen, particuliere B&B en complete Europese economieën (en dus EU-beleid en dat straalt weer af op nationaal beleid). Daarbij komt dan dat mensen in mineur raken en geld gaan oppotten en als laatste de mensen in die sectoren zelf.

[Rubbergrover1]

bulle bas schreef op maandag 11 mei 2020 @ 23:41:
[...]

Economie is zwaar verbonden. Die mensen kopen ook geen bankstel meer, etc. Dus bedrijven die niets met toerisme te maken hebben krijgen toch een duw naar beneden als het teveel en te lang is.

Dan hebben hun wegblijvende klanten dus ineens een zak vakantiegeld over, zodat zij juist wel door nieuwe bank kunnen kopen, waar ze anders het geld niet voor (over) hadden .

[Rubbergrover1]

ANdrode schreef op maandag 11 mei 2020 @ 21:47:
[...]

De prijs is prima te sturen. Er is ruimte zat op mindere locaties. Aan de onderkant van de markt kan je de grondprijs naar nihil duwen ('premiewoning') en de rest volgt vanzelf. Opstal is wel duurder dan in de jaren 70 maar die wordt nu dan ook betaald met twee inkomens.

Er is inderdaad ruimte zat op mindere locaties. Maar zou de grond op toplocaties dan omlaag gesubsidieerd moeten worden? Zodat die kopers over een paar jaar met dubbele winst kunnen verkopen? Of zou het logischer zijn als mensen 'aan de onderkant van de markt' misschien ook naar een woning op die 'mindere' locaties zouden gaan kijken?

[Requiem19]

Dat is het probleem met veel van die oplossingen die aangedragen worden.

Je helpt dan de huidige groep starters ten koste van bijv huidige woningbezitters. Of je helpt de huidige groep starters, maar de groep daarna kun je weer niet helpen en de groep daarna ook niet...

[Rubbergrover1]

Daarom zijn zulke subsidies weinig zinvol en leidt het vaak niet bepaald tot een rechtvaardige verdeling van waarde. Naar mijn mening is het veel beter om de energie te steken in het aantrekkelijker maken van 'goedkopere' locaties dan om de zeer beperkte hoeveelheid toplocaties nog eens te gaan subsidiëren.

[CyberMania]

CPB: leenstelsel schrikt niet af, studenten lenen wel flink extra


https://nos.nl/artikel/23...enen-wel-flink-extra.html

Dit betekent, voor zover studenten het uitgeven en niet sparen, op langer termijn dat er meer vraag naar huurhuizen dan koopwoningen zal komen: omdat de leencapaciteit bij een hypotheek lager zal zijn als er ook nog een studieschuldlening staat.

[ Voor 14% gewijzigd door CyberMania op 12-05-2020 07:05 ]

[Wilf]

CyberMania schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 07:04:
CPB: leenstelsel schrikt niet af, studenten lenen wel flink extra


https://nos.nl/artikel/23...enen-wel-flink-extra.html

Dit betekent, voor zover studenten het uitgeven en niet sparen, op langer termijn dat er meer vraag naar huurhuizen dan koopwoningen zal komen: omdat de leencapaciteit bij een hypotheek lager zal zijn als er ook nog een studieschuldlening staat.

Dat gaat pas invloed hebben als de studieschuld vermeld moet gaan worden. Ik ken een aantal twintigers die huizen gekocht hebben (nou ja, een flatappartement in randgemeentes van Amsterdam) en geen van hen heeft de schuld vermeld… Anders idd geen woning.

[aschja]

Wilf schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 08:25:
[...]
Dat gaat pas invloed hebben als de studieschuld vermeld moet gaan worden. Ik ken een aantal twintigers die huizen gekocht hebben (nou ja, een flatappartement in randgemeentes van Amsterdam) en geen van hen heeft de schuld vermeld… Anders idd geen woning.

Haha. Zijn er echt mensen die dat wel doen dan? Die van mij is overigens niet heel hoog. Maar je bent gek als je het wel meld. Tenzij het een torenhoge schuld is.

[ Voor 12% gewijzigd door aschja op 12-05-2020 08:28 ]

[trippelb]

sorry per ongeluk op verstuur gedrukt

[ Voor 97% gewijzigd door trippelb op 12-05-2020 08:31 ]

[Fraggert]

Zo'n studieschuld kan er ook aardig inhakken zeg.

Zeker als je het wegzet tegen de (relatief lage) maandelijkse afdraging. Zat lui die dat maandelijks naar de kroeg wegbrengen, oproken of op een andere manier ver-hobbieën (3xwoordwaarde).


Oude leenstelsel (tot 1 juli 2015)

Jouw studieschuld telt voor 0,75% mee in de weging van de maandelijkse lasten. Je mag er 15 jaar over doen om hem terug te betalen.

Rekenvoorbeeld: je hebt een studieschuld van € 15.000. Je betaalt hiervoor € 112,50 per maand terug aan DUO (0,75% van € 15.000). Hierdoor kun je ongeveer € 31.000 minder hypotheek krijgen dan wanneer je geen studieschuld zou hebben.

Nieuwe leenstelsel (vanaf 1 juli 2015)

Jouw studieschuld telt voor 0,45% mee in je maandelijkse lastenweging. Dit percentage is lager dan bij het oude leenstelsel omdat je 35 jaar mag doen over het terugbetalen aan DUO.

Rekenvoorbeeld: je hebt een studieschuld van € 20.000. Je betaalt hiervoor € 90 per maand terug aan DUO (0,45% van € 20.000). Hierdoor kun je ongeveer € 25.000 minder hypotheek krijgen dan wanneer je geen studieschuld zou hebben.

Rabobank

[ Voor 8% gewijzigd door Fraggert op 12-05-2020 08:39 ]

[Napo]

Fraggert schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 08:37:
Zo'n studieschuld kan er ook aardig inhakken zeg.

Het heeft een impact op je financiële capaciteit en derhalve meer dan terecht dat het een impact heeft. Het verzwijgen van studieschulden is niet heel handig, dat het te vaak voorkomt - en wellicht de norm wordt "want anders geen huis" - geeft meer en meer de noodzaak aan om men voor zichzelf te beschermen.

[Rubbergrover1]

Fraggert schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 08:37:
Zo'n studieschuld kan er ook aardig inhakken zeg.

Zeker als je het wegzet tegen de (relatief lage) maandelijkse afdraging. Zat lui die dat maandelijks naar de kroeg wegbrengen, oproken of op een andere manier ver-hobbieën (3xwoordwaarde).


Oude leenstelsel (tot 1 juli 2015)

Jouw studieschuld telt voor 0,75% mee in de weging van de maandelijkse lasten. Je mag er 15 jaar over doen om hem terug te betalen.

Rekenvoorbeeld: je hebt een studieschuld van € 15.000. Je betaalt hiervoor € 112,50 per maand terug aan DUO (0,75% van € 15.000). Hierdoor kun je ongeveer € 31.000 minder hypotheek krijgen dan wanneer je geen studieschuld zou hebben.

Nieuwe leenstelsel (vanaf 1 juli 2015)

Jouw studieschuld telt voor 0,45% mee in je maandelijkse lastenweging. Dit percentage is lager dan bij het oude leenstelsel omdat je 35 jaar mag doen over het terugbetalen aan DUO.

Rekenvoorbeeld: je hebt een studieschuld van € 20.000. Je betaalt hiervoor € 90 per maand terug aan DUO (0,45% van € 20.000). Hierdoor kun je ongeveer € 25.000 minder hypotheek krijgen dan wanneer je geen studieschuld zou hebben.

Rabobank

Ik vind het juist wel meevallen. Voor iemand met eigen geld is bij de huidige rentes de impact van een studieschuld onder het nieuwe leenstelsel juist maar beperkt. Voor de maandlasten wordt dan gerekend met maar 0,45% van de schuld. Een schuld van bv 40.000 euro betekent dan bij de huidige rentes dat je zo'n 50.000 minder hypotheek kunt krijgen. Als je 40.000 eigen geld zou hebben om af te lossen, dan betekent aflossen van die schuld dus dat je maar 10.000 duurder kunt kopen. In dat geval is de schuld aflossen vaak dus helemaal niet zo veel gunstiger dan het eigen geld gebruiken om een deel van de woning te betalen.

Voor iemand zonder eigen geld betekent een studieschuld uiteraard wel een lagere leencapaciteit, maar dat is dan dus niet heel veel lager dan het bedrag aan studieschuld. Overigens wordt het verhaal natuurlijk wel anders als je al een groot deel hebt afgelost. Omdat de maandlasten uitgaan van de originele schuld, zijn de maandelijkse lasten vaak relatief hoog in verhouding tot de openstaande schuld.

[Moi_in_actie]

CyberMania schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 07:04:
CPB: leenstelsel schrikt niet af, studenten lenen wel flink extra


https://nos.nl/artikel/23...enen-wel-flink-extra.html

Dit betekent, voor zover studenten het uitgeven en niet sparen, op langer termijn dat er meer vraag naar huurhuizen dan koopwoningen zal komen: omdat de leencapaciteit bij een hypotheek lager zal zijn als er ook nog een studieschuldlening staat.

Heb het artikel ook gelezen, vind het vrij kortzichtig. Puur en alleen omdat statistisch gezien vrijwel evenveel mensen per jaar zijn gaan studeren concluderen ze dat het leenstelsel niet afschrikt. Je kan ook stellen: welke andere keuze hebben ze? Helemaal niet gaan studeren?

Het wordt pas interessant wanneer ze meenemen hoeveel impact het leenstelsel heeft in je verdere leven; vanwege je veel hogere schuld een lagere hypotheek kunnen krijgen en daardoor slechter aan een woning kunnen geraken. En ja, dan roepen ze vast wel weer "dat niet aan een woning komen ligt aan de huidige woningmarkt...". Ja, dat is zeker een factor, maar het leenstelsel helpt zeer zeker niet.

Ook is schijnbaar totaal niet gekeken naar de aantallen MBO's die doorstromen naar HBO, ook vreemd. Bij kinderen op de HAVO en VWO kan ik me nog prima voorstellen dat ze gewoon gaan studeren, ondanks het leenstelsel, want met alleen een HAVO of VWO diploma heb je niet veel. Maar mensen met een MBO diploma op zak die voor de keuze staan om ofwel een baan aan te nemen, of nog iets verder te studeren maar duizenden euro's extra schuld op te bouwen in de hoop daardoor na afloop een beter salaris te krijgen... ik zou zelf ook nogal twijfelen en eerder inzetten op een baan nemen en kijken of er via de werkgever geen cursussen te volgen zijn.

Fraggert schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 08:37:
Zo'n studieschuld kan er ook aardig inhakken zeg.

Zeker als je het wegzet tegen de (relatief lage) maandelijkse afdraging. Zat lui die dat maandelijks naar de kroeg wegbrengen, oproken of op een andere manier ver-hobbieën (3xwoordwaarde).


Oude leenstelsel (tot 1 juli 2015)

Jouw studieschuld telt voor 0,75% mee in de weging van de maandelijkse lasten. Je mag er 15 jaar over doen om hem terug te betalen.

Rekenvoorbeeld: je hebt een studieschuld van € 15.000. Je betaalt hiervoor € 112,50 per maand terug aan DUO (0,75% van € 15.000). Hierdoor kun je ongeveer € 31.000 minder hypotheek krijgen dan wanneer je geen studieschuld zou hebben.

Nieuwe leenstelsel (vanaf 1 juli 2015)

Jouw studieschuld telt voor 0,45% mee in je maandelijkse lastenweging. Dit percentage is lager dan bij het oude leenstelsel omdat je 35 jaar mag doen over het terugbetalen aan DUO.

Rekenvoorbeeld: je hebt een studieschuld van € 20.000. Je betaalt hiervoor € 90 per maand terug aan DUO (0,45% van € 20.000). Hierdoor kun je ongeveer € 25.000 minder hypotheek krijgen dan wanneer je geen studieschuld zou hebben.

Rabobank

Leuk voorbeeld, alleen zijn de gekozen getallen veel te rooskleurig in het voordeel van het nieuwe stelsel. Als je voor het leenstelsel 15000 euro schulden had opgebouwd, heb je onder zelfde omstandigheden niet "slechts" 20000 met het nieuwe systeem. In 2015 was, voor uitwonende studenten, de basisbeurs maximaal €286,15 en de aanvullende beurs €266,71. Uitgaande van een studieduur van zegge 4.5 jaar (meeste studies zijn 4 jaar, sommigen 5, maar men doet er vaak net iets langer over) en je moet bovenstaande bedragen ineens lenen, kost je dat €29.854,44 EXTRA.
Dus dan zit je niet met €20.000 euro schuld zoals zij schetsen, maar met €15.000+€29.854 = €44.854.

Dat scheelt ineens heeeeeel veel op je hypotheek. Volgens de Rabobank haar eigen hypotheek tooltje kom ik, met een persoon van 28 jaar en een inkomen van 40.000 euro, uit op de volgende getallen:
Geen studieschuld: 178.682 euro hypotheek
Oude stelsel en 15k schuld: 146.084 euro hypotheek
Nieuwe stelsel en 45k schuld: 120.007 euro hypotheek

Indien je bij het nieuwe stelsel 25.000 euro schuld hebt, kom je op dezelfde bedragen uit als 15.000 euro met het oude stelsel. Je mag dus hooguit 10.000 euro extra geleend hebben ten opzichte van ervoor, wil het nieuwe systeem een gelijke of mindere impact hebben op je hypotheek. Ik heb geen voorbeelden van hoeveel mensen nu echt extra lenen, maar als alleen de uitwonende basisbeurs over 4 jaar tijd al bijna 14k extra is, zie ik het somber in.

[Rubbergrover1]

Moi_in_actie schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 08:56:
[...]

Heb het artikel ook gelezen, vind het vrij kortzichtig. Puur en alleen omdat statistisch gezien vrijwel evenveel mensen per jaar zijn gaan studeren concluderen ze dat het leenstelsel niet afschrikt. Je kan ook stellen: welke andere keuze hebben ze? Helemaal niet gaan studeren?

Eh, ja, inderdaad. Dat is de afweging die je even later zelf ook aangeeft:

Bij kinderen op de HAVO en VWO kan ik me nog prima voorstellen dat ze gewoon gaan studeren, ondanks het leenstelsel, want met alleen een HAVO of VWO diploma heb je niet veel. Maar mensen met een MBO diploma op zak die voor de keuze staan om ofwel een baan aan te nemen, of nog iets verder te studeren maar duizenden euro's extra schuld op te bouwen in de hoop daardoor na afloop een beter salaris te krijgen... ik zou zelf ook nogal twijfelen en eerder inzetten op een baan nemen en kijken of er via de werkgever geen cursussen te volgen zijn.

Dat zelfde is dus de afweging die veel mensen uit laag-opgeleide gezinnen ook zullen kunnen maken. De ouders hebben het zonder studie gered, dus waarom zou jij dan wel 'moeten' gaan studeren en jezelf in de schulden werken?

Het is trouwens wel een vrij logisch gegeven dat het leenstelsel voor mensen die de keus hebben genomen om te gaan studeren er niet toe zal leiden dat er minder uitgegeven gaat worden. Ik denk dat de drempel om wel of geen lening te nemen veel groter is (als je ook zou kunnen studeren met beurs en eventueel (klein) baantje) dan de 'drempel' tussen veel en weinig lenen. Als je toch al tienduizenden euro's schuld opbouwt, dan maken die paar duizend meer of minder ook niet zo veel uit... (In elk geval voor het gevoel.)

[trippelb]

ANdrode schreef op zondag 10 mei 2020 @ 19:22:
[...]
Dan moet je beter zoeken

Even snel: 91m² in Lunetten voor EUR 1.110 inclusief servicekosten.
[...]

Waarom zou je dezelfde woning moeten kopen (lange tijdshorizon) als je nu wilt huren (korte tijdshorizon)? Je kan altijd nog kiezen voor koop.

Het risico op 15% stijging het komende jaar is in mijn ogen nihil. Als je daar anders over denkt is dit het ideale moment om leveraged te investeren in vastgoed tot de margin call komt.

Je had nog een antwoord van me te goed en ik heb even de tijd genomen om een aantal scenario's op te stellen en door te rekenen. Natuurlijk hoor ik graag van jullie als er iets mis is met mijn berekeningen. Het bronbestand met aannames vind je hier: https://1drv.ms/x/s!AlGbT2mKhVdbjo4KK8BAMH0bZTUZVg?e=38RDJw

Ik heb voor het gemak 3 hypothetische stellen van 25 jaar die willen gaan samen wonen. Ze zoeken allen woonruimte in de regio Utrecht en ik heb gekozen voor de wijk Lunetten (vanwege de eerder verstuurde huur-link).

Omdat voor de huurwoning een inkomensgrens van bruto €65.000 heb ik de drie stellen alle drie een inkomen gegeven van €45.000 + €25.000 = €70.000 Tevens hebben alle drie de stellen gespaard/erfenis/meehelpende ouder.

Koppel A koopt een appartement in de hoop over een jaar of 5 als zij een gezin willen stichten te kunnen doorgroeien naar een mooie koopwoning.

Koppel B heeft dezelfde filosofie als koppel A, echter kiest Koppel B voor huren in plaats van kopen.

Koppel C gaat direct aan de maximale hypotheek, overbied €25.000 maar koopt direct de gezinswoning waar ze zich de komende 10 jaar zien wonen.

Voor deze 3 stellen heb ik 5 scenario's bedacht, deze zijn niet gestoeld op enige wetenschappelijke basis, maar ik had wat uitgangspunten nodig.

Scenario 1: De huizenprijzen dalen de komende 5 jaar 10% per jaar en blijven daarna gelijk.

Scenario 2: De huizenprijzen dalen de komende 10 jaar 5% per jaar.

Scenario 3: De huizenprijzen dalen de komende 5 jaar 5% per jaar en blijven daarna gelijk.

Scenario 4: De huizenprijzen blijven gelijk

Scenario 5: De huizenprijzen groeien elk jaar met 1%

Na ongeveer 6 jaar besluiten koppel A en B dat het tijd wordt om naar een eengezinswoning te verhuizen. Koppel C blijft lekker zitten waar ze zitten.

Alle maandlasten heb ik op circa €1100 euro gehouden. Het gaat dan om bruto hypotheeklasten of huur + eventueel overgebleven spaarcapaciteit. Ik heb als uitgangspunt genomen dat de kosten van eigenwoningbezit ongeveer opwegen t.o.v de nadelen. (Belasting vs HRA) Ook ben ik er van uitgegaan dat indien de uitstellers (A+B) willen doorverhuizen na 5 a 6 jaar zij dezelfde hypotheekvoorwaarden als C kunnen krijgen.

In de eerste 3 scenario's blijkt dan dat koppel A een probleem heeft en niet kan doorverhuizen doordat ze ingehaald zijn door de woningmarkt. Koppel B kan gelukkig wel doorverhuizen en heeft zelfs een voordeel.
In scenario 4 en 5 Stromen zowel koppel A en B probleemloos door.

Mijn eigen verwachting van de huizenmarkt op dit moment is dat deze zich ergens in de bandbreedte van scenario 3 t/m 5 gaat bewegen. Dus tussen een correctie (niet extreem maar wel flink) en zeer lichte groei in)

In al deze scenario's zou ik het liefst koppel C zijn, ja ik loop dan het risico van € 21000 over een periode van 10 jaar, maar heb wel 6 jaar langer het woongenot van mijn eigen eengezinswoning ipv een appartement.

Vergelijk tussen koppels na 10 jaar	A (uitstel kopers)	B (uitstel huurders)	C (gelijk kopers
Scenario 1	€ -45.211,72	€ -	€ -83.331,73
Scenario 2	€ -5.695,29	€ -	€ -42.784,43
Scenario 3	€ -5.330,13	€ -	€ -20.538,77
Scenario 4	€ 31.677,95	€ -	€ 61.800,16
Scenario 5	€ 45.224,95	€ -	€ 73.958,16

Als ik zelf naar bovenstaande tabel kijk, is huren alleen verdedigbaar als je of een correctie van circa 40% verwacht binnen de komende 5 jaar of een decennium lang dalende prijzen verwacht.

Indien je gaat huren in de verwachting van sterk dalende prijzen, bedenk je dan in elk geval dat je het risico ook loopt de andere kant op; wat als de prijzen niet dalen, maar gelijk blijven? Dan lever je over de periode van 10 jaar behoorlijk in op iemand die dan ook nog 10 jaar lang plezieriger gewoond heeft.

Overigens (zie link naar mijn berekening) ligt in Scenario 4 en 5 het omslagpunt tussen koppel B en C al na 2 jaar.

[Fraggert]

Napo schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 08:40:
[...]


Het heeft een impact op je financiële capaciteit en derhalve meer dan terecht dat het een impact heeft. Het verzwijgen van studieschulden is niet heel handig, dat het te vaak voorkomt - en wellicht de norm wordt "want anders geen huis" - geeft meer en meer de noodzaak aan om men voor zichzelf te beschermen.

Ik zeg ook niet dat het niet terecht is. Ik verbaas mij over de hoogte van het bedrag in het voorbeeld.
En ook nog eens in relatie tot de maandelijkse aflosplicht.

In het voorbeeld 31K en 25K. Dat is ruim meer dan 10% van het hele bedrag dat de veelgenoemde Jan Modaal hier uberhaupt mag lenen.

En wat ik al helemaal niet snap in het doodgereguleerde Nederland met al haar wetten en regeltjes dat je een studieschuld kunt verzwijgen

Komt dat niet naar voren ofzo? Maakt een BKR-toets geen verplicht onderdeel uit van een hypotheek-procedure? en is die studieschuld niet bekend bij de BKR?

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 08:44:
[...]

Ik vind het juist wel meevallen. Voor iemand met eigen geld is bij de huidige rentes de impact van een studieschuld onder het nieuwe leenstelsel juist maar beperkt. Voor de maandlasten wordt dan gerekend met maar 0,45% van de schuld. Een schuld van bv 40.000 euro betekent dan bij de huidige rentes dat je zo'n 50.000 minder hypotheek kunt krijgen. Als je 40.000 eigen geld zou hebben om af te lossen, dan betekent aflossen van die schuld dus dat je maar 10.000 duurder kunt kopen. In dat geval is de schuld aflossen vaak dus helemaal niet zo veel gunstiger dan het eigen geld gebruiken om een deel van de woning te betalen.

Voor iemand zonder eigen geld betekent een studieschuld uiteraard wel een lagere leencapaciteit, maar dat is dan dus niet heel veel lager dan het bedrag aan studieschuld. Overigens wordt het verhaal natuurlijk wel anders als je al een groot deel hebt afgelost. Omdat de maandlasten uitgaan van de originele schuld, zijn de maandelijkse lasten vaak relatief hoog in verhouding tot de openstaande schuld.

damn, dat is nog een veel erger, je koopt een huis en gaat een schuld aan van xxxK en gemakshalve tellen ze de studieschuld maar even voor krap de helft mee. Uiteindelijk moet je die gewoon wel volle bak ophoesten.

zijn wel schrikbarende ontwikkelingen zo met die leenstelsels, blij dat ik daar voor mijn opleidingen heb mogen afronden zeg. Laat staan dat ik me zorgen moet maken om eventuele kids, ppffff.....

Moi_in_actie schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 08:56:
Leuk voorbeeld, alleen zijn de gekozen getallen veel te rooskleurig in het voordeel van het nieuwe stelsel.

Ik heb geen voorbeelden van hoeveel mensen nu echt extra lenen, maar als alleen de uitwonende basisbeurs over 4 jaar tijd al bijna 14k extra is, zie ik het somber in.

ja, ik weet niet of die getallen kloppen dat ga ik ook niet zitten factchecken als ik dat van de rabo-site afhaal.

Maar je sluit treffend af, somber is een aardige aanduiding, want die schuld blijft je ook bij hogere huzenprijzen en dus de noodzaak voor een hoger eigen vermogen (kosten koper) knap in je nek hijgen.

[Rubbergrover1]

Fraggert schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 09:15:
[...]


Ik zeg ook niet dat het niet terecht is. Ik verbaas mij over de hoogte van het bedrag in het voorbeeld.
En ook nog eens in relatie tot de maandelijkse aflosplicht.

In het voorbeeld 31K en 25K. Dat is ruim meer dan 10% van het hele bedrag dat de veelgenoemde Jan Modaal hier uberhaupt mag lenen.

En wat ik al helemaal niet snap in het doodgereguleerde Nederland met al haar wetten en regeltjes dat je een studieschuld kunt verzwijgen

Komt dat niet naar voren ofzo? Maakt een BKR-toets geen verplicht onderdeel uit van een hypotheek-procedure? en is die studieschuld niet bekend bij de BKR?

Is het zo gek dat de kosten die je hebt gehad om 4 jaar (of langer) van te leven hoger zijn dan 1 jaar inkomen van Jan Modaal? Zo gek is dat toch niet?

Wat je je wel retorisch kunt afvragen is of oud-studenten die kosten voor 4 jaar leven volledig zelf zouden moeten dragen, wat wel de insteek van het leenstelsel is.

De BKR-toets is wel verplicht, maar de DUO-schuld staat niet bij het BKR geregistreerd. Omdat dit een 'andersoortige' lening is.

[Fraggert]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 09:30:
[...]

Is het zo gek dat de kosten die je hebt gehad om 4 jaar (of langer) van te leven hoger zijn dan 1 jaar inkomen van Jan Modaal? Zo gek is dat toch niet?

Wat je je wel retorisch kunt afvragen is of oud-studenten die kosten voor 4 jaar leven volledig zelf zouden moeten dragen, wat wel de insteek van het leenstelsel is.

Nee dat is niet gek, maar ook dat zeg ik niet.

Met "hoogte van het bedrag" bedoel ik niet de hoogte van de studie schuld maar de hoogte van het bedrag dat in mindering wordt gebracht op je max hypotheek (dus die 25K en 31K.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 09:30:

De BKR-toets is wel verplicht, maar de DUO-schuld staat niet bij het BKR geregistreerd. Omdat dit een 'andersoortige' lening is.

Dit is toch zot? je smartphone abbo van krap 3 tientjes in de maand geeft een rode vlag als je een paar keer niet op tijd betaald hebt, maar die 40K die uitstaat bij DUO moet je eerlijk opbiechten, welke stropdas heeft dat verzonnen

Ik snap echt steeds minder van dit land hoor

[RocketKoen]

Fraggert schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 09:37:
[...]


Nee dat is niet gek, maar ook dat zeg ik niet.

Met "hoogte van het bedrag" bedoel ik de hoogte van de studie schuld maar de hoogte van het bedrag dat in mindering wordt gebracht op je max hypotheek (dus die 25K en 31K.


[...]


Dit is toch zot? je smartphone abbo van krap 3 tientjes in de maand geeft een rode vlag als je een paar keer niet op tijd betaald hebt, maar die 40K die uitstaat bij DUO moet je eerlijk opbiechten, welke stropdas heeft dat verzonnen

Ik snap echt steeds minder van dit land hoor

De DUO schuld is een stuk minder zwaar dan andere leningen.
Zo is er een maximale aflossing op basis van je inkomen. Kun je het terugbetalen tijdelijk stopzetten. En wordt een restschuld op het eind van de looptijd kwijtgescholden.

[Fraggert]

RocketKoen schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 10:01:
[...]
De DUO schuld is een stuk minder zwaar dan andere leningen.
Zo is er een maximale aflossing op basis van je inkomen. Kun je het terugbetalen tijdelijk stopzetten. En wordt een restschuld op het eind van de looptijd kwijtgescholden.

Dan is het nog steeds raar dat, met die wetenschap, je zelf die schuld moet opbiechten (deels om je zelf te behoeden als je maximaal gaat hypotheken) die enerzijds een beste impact hebben op je max leenbedrag maar anderzijds is het een hele soepele lening waarbij je zelfs niet eens het hele bedrag dus schijnbaar hoeft af te lossen.

Zo'n lening wil ik ook wel als hypotheekvorm, 750K lenen en uiteindelijk maar 600 hoeven op te hoesten

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 06:30:
[...]

Er is inderdaad ruimte zat op mindere locaties. Maar zou de grond op toplocaties dan omlaag gesubsidieerd moeten worden? Zodat die kopers over een paar jaar met dubbele winst kunnen verkopen? Of zou het logischer zijn als mensen 'aan de onderkant van de markt' misschien ook naar een woning op die 'mindere' locaties zouden gaan kijken?

Huh?

Zo lastig is het allemaal niet. Ga gewoon bouwen op die mindere locaties. En laat de markt dan een correcte prijs bepalen.
Haal dat woningtekort in, met woonruimte op die locaties. Zodat mensen weer een keuze hebben.

Je doet nog altijd alsof er 'aan de onderkant van de markt' nog woningen genoeg zijn op de B-locaties. Dat is niet zo. Bekijk anders De Monitor van gisteren op NPO, waar het gaat over werkenden met dus een inkomen die inmiddels dakloos zijn.

Je laat jezelf niet dakloos worden als er een uur verderop nog wel een betaalbaar onderdak beschikbaar is. Dat is het hele probleem.

Ik vind het echt jammer dat je starters nog altijd probeert te framen alsof ze voor een prikkie in hartje Amsterdam willen zitten.

Requiem19 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 06:48:
Dat is het probleem met veel van die oplossingen die aangedragen worden.

Je helpt dan de huidige groep starters ten koste van bijv huidige woningbezitters. Of je helpt de huidige groep starters, maar de groep daarna kun je weer niet helpen en de groep daarna ook niet...

Tja, als je iemand lusten geeft, krijgt de ander 'lasten' (maar zoals je zelf al zegt, zolang je niet verkoopt, zolang je er woongenot van hebt, is er niks aan de hand toch?). Waar maak je je druk om?

Het is echt niet zo lastig. Schop in de grond en bouwen maar.

[Requiem19]

Als het zo simpel was, zouden we er niet zo lang over praten toch? .

[Richh]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 10:20:
Als het zo simpel was, zouden we er niet zo lang over praten toch? .

Nouja, het is dus niet simpel om een huis te bouwen en eerlijke economische regels op te stellen, als allerlei partijen daar vooral geen belang bij hebben. Daar kan je prima over praten.

Maar laten we nou niet discussie voeren over dat starters "allemaal op A-locaties willen wonen terwijl er verderop woonruimte zat is", want allebei die stellingen zijn gewoon niet waar...

[Richh]

CyberMania schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 07:04:
CPB: leenstelsel schrikt niet af, studenten lenen wel flink extra


https://nos.nl/artikel/23...enen-wel-flink-extra.html

Dit betekent, voor zover studenten het uitgeven en niet sparen, op langer termijn dat er meer vraag naar huurhuizen dan koopwoningen zal komen: omdat de leencapaciteit bij een hypotheek lager zal zijn als er ook nog een studieschuldlening staat.

De onderzoeksuitkomst die je wist dat zou komen komt het kabinet wel goed uit.

Het verbaast mij ook totaal niet. Als je 16-18 bent, overzie je niet wat voor impact zo'n lening op je leven heeft en wat een huis kost. Dat leren ze je bij HAVO economie ook niet dus vertrouw je op je ouders, en die hebben uit hun verleden geleerd dat studeren altijd loont, en staan vaak ook niet stil bij de kosten.

Ik ben de oudste van de kinderen in mijn familie, als ik mijn ooms en tantes vertel dat een gemiddelde HBO studieschuld 30k betreft en vertel dat een appartementje 1000 euro per maand of ruim 2 ton kost (en dat je voor beide bovenmodaal moet verdienen) dan snappen ze er allemaal niks meer van en dat laat hun kind studeren.

Maargoed, zo erg is die schuld nog niet eens.
Als er maar ruimte was op de huurmarkt, zodat ze wat over hielden na het betalen van de huur, om die schuld terug te betalen... Met 500/maand kom je er vanzelf wel. Het probleem is dat je als op jezelf wonende starter niet zo makkelijk 500/maand overhoudt met de huidige huren.

[Requiem19]

Richh schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 10:27:
[...]

Nouja, het is dus niet simpel om een huis te bouwen en eerlijke economische regels op te stellen, als allerlei partijen daar vooral geen belang bij hebben. Daar kan je prima over praten.

Maar laten we nou niet discussie voeren over dat starters "allemaal op A-locaties willen wonen terwijl er verderop woonruimte zat is", want allebei die stellingen zijn gewoon niet waar...

Deel 1 van je stelling kan bijna niet waar zijn, want je hebt nooit 1 groep die de homogene wens heeft om op dezelfde plek te wonen.

Deel 2 hangt af van waar je de grens trekt lijkt me en welk budget je als starter budget definieert... Als je bijvoorbeeld op Funda zoekt '125k - 175k', krijgt je 4,525 hits, waarvan 2,224 beschikbaar en het overige 'in onderhandeling'. Alle beschikbare Funda woningen in NL is 53,688.

Dat betekent dat in ieder geval 4% van het aanbod tussen de 125k en 175k ligt.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 10:20:
[...]

Je doet nog altijd alsof er 'aan de onderkant van de markt' nog woningen genoeg zijn op de B-locaties. Dat is niet zo. Bekijk anders De Monitor van gisteren op NPO, waar het gaat over werkenden met dus een inkomen die inmiddels dakloos zijn.

Je laat jezelf niet dakloos worden als er een uur verderop nog wel een betaalbaar onderdak beschikbaar is. Dat is het hele probleem.

Ik vind het echt jammer dat je starters nog altijd probeert te framen alsof ze voor een prikkie in hartje Amsterdam willen zitten.

Dat zeg ik helemaal niet. Maar ik geef wel aan dat het niet logisch zou zijn als je in het schaarse gebied binnen 10 km van het stadscentrum 'gesubsidieerde' bouwgrond ter beschikking zou stellen. Dat ik het prima vind dat je voor die locaties fors in de buidel moet tasten, omdat dat nou eenmaal een heel schaars goed is.

Dan vind ik het logischer dat in plaats daarvan de gebieden verder weg aantrekkelijker worden gemaakt. Even een paar extreme voorbeelden, www.funda.nl/koop/zijldijk/bouwgrond-40881070-fivelweg-28/ is een kaveltje van 25k dat al meer dan een halfjaar te koop staat. Het ligt alleen een rot eind weg. Wil je het wat luxer, dan kun je in de buurt van Winschoten voor iets meer dan een ton kiezen uit diverse kavels van meer dan 1000 m² www.blauwestad.nl/wonen/interactieve-kavelkaart/ . Of voor 2 ton een rijtjeshuis op een kleiner kavel www.funda.nl/koop/heilige...1725-bouwnummer-bouwnr-1/ Is nog beter bereisbaar dan dat kavel in Zijldijk ook. (N.b. ik heb bewust gekeken naar locaties die op dit moment nog beschikbaar zijn.)

Er is dus op zich best grond beschikbaar, alleen is het op dit moment voor veel mensen niet interessant/aantrekkelijk/realistisch om daar te gaan wonen. Dan zou mijn insteek dus zijn om eerder de verder gelegen locaties aantrekkelijker te maken dan om iedereen maar zo veel mogelijk op een kluitje te proppen.

[Scr33x0r]

Even daarop in haken, ik vraag me af wat Corona doet voor het besef van een aantal werkgevers hoe goed er thuis te werken is en hoe veel minder kantoorruimte je dus kan inkopen door iedereen lekker thuis te laten werken? Als dat zo is, dan is locatie ten opzichte van werk dus een stuk minder belangrijk en gaan dus andere dingen meespelen. Dit soort locaties worden dan misschien wel populairder, omdat mensen wellicht 2-3 dagen per week thuis kunnen werken en kiezen voor wooncomfort?

Ik had overigens een collega bij een vorig bedrijf, wij werkten in Veenendaal, hij woonde In Coevorden, reedt 3 keer per week op en neer.. Ik heb ook een hele tijd vanuit Groningen naar Nieuwegein gereisd voor 3 dagen per week (bleef 1 nacht in de buurt slapen overigens).

Wat dat betreft hoop ik dat het besef bij veel bedrijven komt dat thuiswerken zo slecht nog niet is.

[Biggg]

trippelb schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 09:14:
[...]


Je had nog een antwoord van me te goed en ik heb even de tijd genomen om een aantal scenario's op te stellen en door te rekenen. Natuurlijk hoor ik graag van jullie als er iets mis is met mijn berekeningen. Het bronbestand met aannames vind je hier: https://1drv.ms/x/s!AlGbT2mKhVdbjo4KK8BAMH0bZTUZVg?e=38RDJw

etc

Leuk, dit soort sommetjes. Daar kan je echt van alles uit laten komen.

Feit is simpel. Als je belegt met een enorme hefboom (lees: geleend geld tov eigen inleg), dan heb je in het positieve scenario een hoog rendement. Je loopt ook een risico, als je beleggingsproduct omlaag gaat, dan maak je groot verlies. Hoe meer risico je neemt, hoe hoger de potentiële winsten of verliezen zijn.

Voeg aan het sommetje eens toe dat de huurders ook risico's nemen: ze investeren het geld dat ze niet kwijt zijn aan onderhoud en gemeentelijke belastingen (bijv: 100 euro per maand), kopen daarmee aandelen met een grote hefboom (bijv. een hefboom van 5) en de beurs stijgt ieder jaar 5%.

[Rubbergrover1]

Scr33x0r schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 10:56:
Even daarop in haken, ik vraag me af wat Corona doet voor het besef van een aantal werkgevers hoe goed er thuis te werken is en hoe veel minder kantoorruimte je dus kan inkopen door iedereen lekker thuis te laten werken?

Voorlopig zal de eerste stap zijn dat áls er in de toekomst weer naar de kantoren gegaan wordt, het aantal werknemers per m² kantoorruimte flink zal moeten afnemen. En dat er dan ook uit noodzaak structureel veel meer onderscheid zal komen tussen overlegdagen op het werk en meer thuiswerken voor inhoudelijk werk. Maar voor die een of twee dagen per week dat de gemiddelde 'kantoorklerk' dan naar kantoor moet komen zal het inderdaad veel minder relevant zijn of je naast de deur woont of 200 km verderop.

(Maar het zal dan denk ik een stap te ver zijn om als bedrijf de omgekeerde beweging te maken en vanuit de Randstad naar bijvoorbeeld Oost Nederland te verhuizen.)

[Falcone]

Biggg schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 11:09:
[...]
Voeg aan het sommetje eens toe dat de huurders ook risico's nemen: ze investeren het geld dat ze niet kwijt zijn aan onderhoud en gemeentelijke belastingen (bijv: 100 euro per maand), kopen daarmee aandelen met een grote hefboom (bijv. een hefboom van 5) en de beurs stijgt ieder jaar 5%.

Dan blijf je toch aan de gang, wat als de beurs 5% zakt. Wat als de woningkoper zijn overwaarde opneemt en ook gaat beleggen, want dat doet de huurder ook met zijn extra rendement uit de maandelijkse beleggingen.

Het gaat er om waar je over 10 jaar staat in de markt en wat dan je mogelijkheden zijn. Ik denk overigens dat de meeste huurder (die een keuze hebben om te kopen), geen beleggingen doen.

Persoonlijk zou ik mijn geld altijd in bakstenen steken dan op de beurzen gooien.

[Biggg]

Falcone schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 11:19:
[...]


Dan blijf je toch aan de gang, wat als de beurs 5% zakt. Wat als de woningkoper zijn overwaarde opneemt en ook gaat beleggen, want dat doet de huurder ook met zijn extra rendement uit de maandelijkse beleggingen.

Het gaat er om waar je over 10 jaar staat in de markt en wat dan je mogelijkheden zijn. Ik denk overigens dat de meeste huurder (die een keuze hebben om te kopen), geen beleggingen doen.

Persoonlijk zou ik mijn geld altijd in bakstenen steken dan op de beurzen gooien.

Daarom zeg ik ook: je kan er van alles uit laten komen met dit soort sommetjes. Het enige dat je aantoont: met geleend geld beleggen geeft grote winst als het beleggingsobject in waarde stijgt en grote verliezen als het daalt. Meer toont het niet aan. Dus laten we ons niet blind staren op dit soort sommetjes en zoals je zegt: "aan de gang blijven".

Het enige verschil tussen de beleggingsobjecten is dat door instrumenten zoals o.a. NHG en HRA het in de huizenmarkt wat goedkoper beleggen is met geleend geld dan in bijv. de aandelenmarkt, of de goudmarkt, of de schilderijenmarkt, of whatever beleggingsobject je kan bedenken.

Ik ben overigens een tegenstander van het bestaan van dit soort instrumenten, zsm afschaffen.

[ Voor 4% gewijzigd door Biggg op 12-05-2020 11:33 ]

[Requiem19]

Scr33x0r schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 10:56:
Even daarop in haken, ik vraag me af wat Corona doet voor het besef van een aantal werkgevers hoe goed er thuis te werken is en hoe veel minder kantoorruimte je dus kan inkopen door iedereen lekker thuis te laten werken? Als dat zo is, dan is locatie ten opzichte van werk dus een stuk minder belangrijk en gaan dus andere dingen meespelen. Dit soort locaties worden dan misschien wel populairder, omdat mensen wellicht 2-3 dagen per week thuis kunnen werken en kiezen voor wooncomfort?

Ik had overigens een collega bij een vorig bedrijf, wij werkten in Veenendaal, hij woonde In Coevorden, reedt 3 keer per week op en neer.. Ik heb ook een hele tijd vanuit Groningen naar Nieuwegein gereisd voor 3 dagen per week (bleef 1 nacht in de buurt slapen overigens).

Wat dat betreft hoop ik dat het besef bij veel bedrijven komt dat thuiswerken zo slecht nog niet is.

Dit is dus precies één van de kansen voor de huidige starter.

Iedereen denkt nu 'het is allemaal niet eerlijk en ik kan geen huis kopen terwijl de rest wel geluk had'.

Maar iedereen die in de crisis kocht nam toen echt een risico. Het is alsof iedereen dat opeens vergeten is... als je een huis kocht in 2012 was het echt van.. zo, zou je dat nu wel doen nu de markt zo naar beneden gaat?

Achteraf is het gevoel van 'die hadden geluk, want die konden goed kopen'.

Diezelfde kans hebben starters nu. Durf een visie te onwikkelen op wat er gaat gebeuren en stap in. Koop die woning in een gebied waar de prijzen nu nog laag zijn, maar waar veel ontwikkeld gaat worden en waar meer starters heen gaan omdat thuiswerken normaler wordt etc.

Er zijn echt veel kansen, maar ze komen nooit op je deur kloppen. Je zelf zelf er iets voor moeten doen.

[absurdsmash]

Richh schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 10:35:
[...]

De onderzoeksuitkomst die je wist dat zou komen komt het kabinet wel goed uit.

Het verbaast mij ook totaal niet. Als je 16-18 bent, overzie je niet wat voor impact zo'n lening op je leven heeft en wat een huis kost. Dat leren ze je bij HAVO economie ook niet dus vertrouw je op je ouders, en die hebben uit hun verleden geleerd dat studeren altijd loont, en staan vaak ook niet stil bij de kosten.

Ik ben de oudste van de kinderen in mijn familie, als ik mijn ooms en tantes vertel dat een gemiddelde HBO studieschuld 30k betreft en vertel dat een appartementje 1000 euro per maand of ruim 2 ton kost (en dat je voor beide bovenmodaal moet verdienen) dan snappen ze er allemaal niks meer van en dat laat hun kind studeren.

Exact. Diezelfde ouders konden ook een eenmalige kwijtschelding van een deel van hun schuld krijgen, mits ze meteen aflosten. Altijd mooi als dat tussen neus en lippen wordt verteld. De situatie is tegenwoordig compleet anders, maar dat besef is niet altijd 100% aanwezig.

[CrazyOne]

Rentes zijn ook weer behoorlijk snel aan het stijgen. Ik was bezig met oversluiten, maar vanwege de steeds maar doorstijgende rente dit maar even on-hold gezet. Weinig zin om nog eens 25k extra te lenen voor de aflosboete, als het break even punt steeds verder weg komt te liggen, om over de nabije toekomst qua huizenprijzen (ivm stijgende rente en corona) nog maar te zwijgen.

Ik kijk het wel even aan, en mochten de rentes over eeen jaar of wat weer dalen, dan weer opnieuw kijken voor oversluiten.

[Rubbergrover1]

Als de rente stijgt, dan daalt de aflosboete toch ook? Het break even point zal meestal niet echt veel veranderen.

[CrazyOne]

Klopt, maar het voordeel wat ik er van had (lagere maandlasten) wordt ook teniet gedaan.

[Anatidae]

Richh schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 10:35:
[...]

De onderzoeksuitkomst die je wist dat zou komen komt het kabinet wel goed uit.

Het verbaast mij ook totaal niet. Als je 16-18 bent, overzie je niet wat voor impact zo'n lening op je leven heeft en wat een huis kost. Dat leren ze je bij HAVO economie ook niet dus vertrouw je op je ouders, en die hebben uit hun verleden geleerd dat studeren altijd loont, en staan vaak ook niet stil bij de kosten.

Ik ben de oudste van de kinderen in mijn familie, als ik mijn ooms en tantes vertel dat een gemiddelde HBO studieschuld 30k betreft en vertel dat een appartementje 1000 euro per maand of ruim 2 ton kost (en dat je voor beide bovenmodaal moet verdienen) dan snappen ze er allemaal niks meer van en dat laat hun kind studeren.

Maargoed, zo erg is die schuld nog niet eens.
Als er maar ruimte was op de huurmarkt, zodat ze wat over hielden na het betalen van de huur, om die schuld terug te betalen... Met 500/maand kom je er vanzelf wel. Het probleem is dat je als op jezelf wonende starter niet zo makkelijk 500/maand overhoudt met de huidige huren.

Ook met 500/maand sparen kom je er absoluut niet tussen...
Stel we gaan uit van 500 per maand. 6K per jaar.
Dat zou slechts genoeg zijn om een prijsstijging van 4% bij te houden op een huis van 150K.
Als ik hier een beetje scrol (https://www.cbs.nl/nl-nl/reeksen/prijzen-koopwoningen) is 6-7% eerder realistisch.En de onderkant van de markt begint eerder op 180-190K dan 150K.
Daarnaast moet je nog sparen voor de K.K. en het overbieden.. Succes

In mijn huidige woonplaats zijn startersappartementen vorig jaar gestegen met 10.6%..
Vaak zijn ze al boven de 2 ton. Succes met 1600 per maand sparen of je netto inkomen dat ergens begin 2000 zal liggen

[Richh]

Requiem19 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 10:40:
[...]


Deel 1 van je stelling kan bijna niet waar zijn, want je hebt nooit 1 groep die de homogene wens heeft om op dezelfde plek te wonen.

Deel 2 hangt af van waar je de grens trekt lijkt me en welk budget je als starter budget definieert... Als je bijvoorbeeld op Funda zoekt '125k - 175k', krijgt je 4,525 hits, waarvan 2,224 beschikbaar en het overige 'in onderhandeling'. Alle beschikbare Funda woningen in NL is 53,688.

Dat betekent dat in ieder geval 4% van het aanbod tussen de 125k en 175k ligt.

1. Klopt, het zal niet voor iedere starter gelden. Maar ik wordt er gewoon een beetje moe van dat eeuwige 'de starter moet meer concessies doen'. Heel veel starters doen concessies en trekken daar nog steeds hun maximale portemonnee voor.

2. En hoeveel daarvan zijn 'zorgappartementen' die voor zorg een maandelijkse bijdrage van een paar honderd euro vereisen? Hoeveel hebben er erfpacht / duokoop constructies, waar op overboden wordt? Hoeveel zijn bouwkavels? Dit soort statistieken zeggen weinig. En dan is het nog los van de locatie, als je werkt in de Randstad is noord-oost Groningen en Limburg vrij vervelend.

En zelfs al is bovenstaande niet van toepassing: hoe lang blijft het beschikbaar? Als het massaal doorloopt, dan zijn er 2200 starters per maand die de kans grijpen?
We hebben een woningtekort van 300.000, dus het slaat geen deukje in een pakje boter. Bevestigd enkel dat er geen 'woonruimte zat' is.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 10:51:
[...]

Dat zeg ik helemaal niet. Maar ik geef wel aan dat het niet logisch zou zijn als je in het schaarse gebied binnen 10 km van het stadscentrum 'gesubsidieerde' bouwgrond ter beschikking zou stellen. Dat ik het prima vind dat je voor die locaties fors in de buidel moet tasten, omdat dat nou eenmaal een heel schaars goed is.

Dan vind ik het logischer dat in plaats daarvan de gebieden verder weg aantrekkelijker worden gemaakt. Even een paar extreme voorbeelden, www.funda.nl/koop/zijldijk/bouwgrond-40881070-fivelweg-28/ is een kaveltje van 25k dat al meer dan een halfjaar te koop staat. Het ligt alleen een rot eind weg. Wil je het wat luxer, dan kun je in de buurt van Winschoten voor iets meer dan een ton kiezen uit diverse kavels van meer dan 1000 m² www.blauwestad.nl/wonen/interactieve-kavelkaart/ . Of voor 2 ton een rijtjeshuis op een kleiner kavel www.funda.nl/koop/heilige...1725-bouwnummer-bouwnr-1/ Is nog beter bereisbaar dan dat kavel in Zijldijk ook. (N.b. ik heb bewust gekeken naar locaties die op dit moment nog beschikbaar zijn.)

Er is dus op zich best grond beschikbaar, alleen is het op dit moment voor veel mensen niet interessant/aantrekkelijk/realistisch om daar te gaan wonen. Dan zou mijn insteek dus zijn om eerder de verder gelegen locaties aantrekkelijker te maken dan om iedereen maar zo veel mogelijk op een kluitje te proppen.

Dat lijkt me ook een prima streven. Het is hier vaker geopperd, maar recent nog: het is te hopen dat door de coronacrisis werkgevers het belang van thuiswerken inzien, en we daardoor minder dicht bij ons werk hoeven te wonen.
Het cirkeltje 'we zitten in de Randstad want daar is meer talent' -> 'ik wil in de Randstad wonen want daar is meer werk' -> ... moet doorbroken worden.

Ik stel ook zeker niet voor om massaal 10km rond het centrum vol te plempen (wel grappig dat 'binnenstedelijk bouwen' de klok slaat). Tegelijkertijd mogen we ook stellen dat 'omdat er in de uithoeken van Nederland nog wel wat te koop is', óók geen argument is.

In Amsterdam lukt het je niet meer met een modaal salaris, dat snap ik (en dan laat ik de 'oneerlijkheid' rond sociale huur even buiten beschouwing).
Dan zou het toch mooi zijn als Almere enigszins haalbaar gemaakt zou worden?
Wat je nu ziet, is dat je inderdaad naar Zeewolde of Lelystad moet, voor 'de max' van de modale starter. En ja, dat is (zeker Lelystad met het OV) relatief haalbaar - maar dan moet er daar wél serieus gebouwd worden. Anders is het een kwestie van tijd tot je nóg een stap verder moet, en krijgt iedere generatie weer minder kansen.
Er is heel veel tussen '10km rond het stadscentrum' en 'uithoek van Groningen'.

Er mag best een beetje gestreefd worden naar een haalbaar model wat in de toekomst ook blijft werken

Requiem19 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 11:58:
[...]


Dit is dus precies één van de kansen voor de huidige starter.

Iedereen denkt nu 'het is allemaal niet eerlijk en ik kan geen huis kopen terwijl de rest wel geluk had'.

Maar iedereen die in de crisis kocht nam toen echt een risico. Het is alsof iedereen dat opeens vergeten is... als je een huis kocht in 2012 was het echt van.. zo, zou je dat nu wel doen nu de markt zo naar beneden gaat?

Achteraf is het gevoel van 'die hadden geluk, want die konden goed kopen'.

Diezelfde kans hebben starters nu. Durf een visie te onwikkelen op wat er gaat gebeuren en stap in. Koop die woning in een gebied waar de prijzen nu nog laag zijn, maar waar veel ontwikkeld gaat worden en waar meer starters heen gaan omdat thuiswerken normaler wordt etc.

Er zijn echt veel kansen, maar ze komen nooit op je deur kloppen. Je zelf zelf er iets voor moeten doen.

Daarvoor moeten de prijzen wel gaan zakken, en jij, @Rubbergrover1 en Onno Hoes / NVM houden stellig vol dat dat niet gaat gebeuren
Er zijn niet 'veel' kansen. Je moet geluk hebben dat je in de generatie valt die een kans krijgt.

Maar ja, het lijkt er inderdaad op dat deze generatie door de coronacrisis een kans krijgt en dat is top. Ja, daar hoort risico bij, maar dat behoort bij speculatieassets zoals woningen. Mijn vriendin en ik zijn bereid die stap te zetten

Ik zou het alleen wel mooi vinden als volgende generaties geen Chinese vleermuizen nodig hebben om onderdak te mogen betalen, dat wel

[ Voor 15% gewijzigd door Richh op 12-05-2020 12:52 ]

[CrazyOne]

Qua dat, moet de regering de (verschillende) afdelingen van de ministeries veel verder over nederland uitsmeren in plaats van veel in de randstad proberen te houden.
Dan kun je als tegenargument aanvoeren dat er dan moeilijker overleg mogelijk is qua afstanden, maar dat is in het huidige digitale tijdperk ook niet echt meer een reden.
Er zijn genoeg afdelingen die prima (hoe vervelend het ook is voor het personeel, waarvan vaak maar 1 persoon op die afdeling werkt, en de ander ergens anders in de omgeving) makkelijk naar Zeeland, Limburg of Groningen kunnen verhuizen.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 12:47:

Daarvoor moeten de prijzen wel gaan zakken, en jij, @Rubbergrover1 en Onno Hoes / NVM houden stellig vol dat dat niet gaat gebeuren

Eh? Waar heb ik dat gezegd?

[MaStar]

CrazyOne schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 12:32:
Rentes zijn ook weer behoorlijk snel aan het stijgen.

Bron? Stijgen de rentes inmiddels weer??

[CrazyOne]

MaStar schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 12:56:
Bron? Stijgen de rentes inmiddels weer??

Mijn aflosboete is bijna 4000 euro gedaald sinds vorige week. Ik heb 3 weken geleden met een hypotheekaanbieder een aantal scenario's uitgewerkt, waarbij er nog van 1.8 werd uitgegaan voor 20 jaar vast, maar ondertussen gaat dat richting de 2%.

En ik weet van mijn eigen aanbieder dat voor 20 jaar vast annutair de rente van 2.01 naar 2.11% is gestegen.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 12:56:
[...]

Eh? Waar heb ik dat gezegd?

Misschien niet letterlijk Maar ik was er toch van overtuigd dat jouw visie was 'er is zoveel druk op de markt en op steden, dat het daar toch wel verkoopt, crisis of niet'. Of zit ik daarmee helemaal verkeerd?

MaStar schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 12:56:
[...]


Bron? Stijgen de rentes inmiddels weer??

Laagste rentes zijn 0,1% tot 0,2% hoger dan in februari, praktisch verschil in leenruimte en maandlasten is minimaal. Ik denk dat daar nog geen pijl op te trekken is @CrazyOne. Alle financiële instanties drukken maximaal geld bij dus voorlopig veranderd er nog weinig. Ik zie het zelf ook zo weer zakken...

https://www.hypotheker.nl/rentestanden/ 20 jaar vast met NHG is 1.4%, dit was 1.3%.
Non-NHG op 80% vd marktwaarde kan voor 1.7% itt wat je hypotheekadviseur zegt. Of probeer je 100% te financieren? Ik heb eigenlijk geen idee wat de rentestanden daarvan waren

[ Voor 13% gewijzigd door Richh op 12-05-2020 13:07 ]

[Requiem19]

Richh schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 12:47:
[...]

1. Klopt, het zal niet voor iedere starter gelden. Maar ik wordt er gewoon een beetje moe van dat eeuwige 'de starter moet meer concessies doen'. Heel veel starters doen concessies en trekken daar nog steeds hun maximale portemonnee voor.

2. En hoeveel daarvan zijn 'zorgappartementen' die voor zorg een maandelijkse bijdrage van een paar honderd euro vereisen? Hoeveel hebben er erfpacht / duokoop constructies, waar op overboden wordt? Hoeveel zijn bouwkavels? Dit soort statistieken zeggen weinig. En dan is het nog los van de locatie, als je werkt in de Randstad is noord-oost Groningen en Limburg vrij vervelend.

En zelfs al is bovenstaande niet van toepassing: hoe lang blijft het beschikbaar? Als het massaal doorloopt, dan zijn er 2200 starters per maand die de kans grijpen?
We hebben een woningtekort van 300.000, dus het slaat geen deukje in een pakje boter. Bevestigd enkel dat er geen 'woonruimte zat' is.


[...]

Dat lijkt me ook een prima streven. Het is hier vaker geopperd, maar recent nog: het is te hopen dat door de coronacrisis werkgevers het belang van thuiswerken inzien, en we daardoor minder dicht bij ons werk hoeven te wonen.
Het cirkeltje 'we zitten in de Randstad want daar is meer talent' -> 'ik wil in de Randstad wonen want daar is meer werk' -> ... moet doorbroken worden.

Ik stel ook zeker niet voor om massaal 10km rond het centrum vol te plempen (wel grappig dat 'binnenstedelijk bouwen' de klok slaat). Tegelijkertijd mogen we ook stellen dat 'omdat er in de uithoeken van Nederland nog wel wat te koop is', óók geen argument is.

In Amsterdam lukt het je niet meer met een modaal salaris, dat snap ik (en dan laat ik de 'oneerlijkheid' rond sociale huur even buiten beschouwing).
Dan zou het toch mooi zijn als Almere enigszins haalbaar gemaakt zou worden?
Wat je nu ziet, is dat je inderdaad naar Zeewolde of Lelystad moet, voor 'de max' van de modale starter. En ja, dat is (zeker Lelystad met het OV) relatief haalbaar - maar dan moet er daar wél serieus gebouwd worden. Anders is het een kwestie van tijd tot je nóg een stap verder moet, en krijgt iedere generatie weer minder kansen.
Er is heel veel tussen '10km rond het stadscentrum' en 'uithoek van Groningen'.

Er mag best een beetje gestreefd worden naar een haalbaar model wat in de toekomst ook blijft werken


[...]

Daarvoor moeten de prijzen wel gaan zakken, en jij, @Rubbergrover1 en Onno Hoes / NVM houden stellig vol dat dat niet gaat gebeuren
Er zijn niet 'veel' kansen. Je moet geluk hebben dat je in de generatie valt die een kans krijgt.

Maar ja, het lijkt er inderdaad op dat deze generatie door de coronacrisis een kans krijgt en dat is top. Ja, daar hoort risico bij, maar dat behoort bij speculatieassets zoals woningen. Mijn vriendin en ik zijn bereid die stap te zetten

Ik zou het alleen wel mooi vinden als volgende generaties geen Chinese vleermuizen nodig hebben om onderdak te mogen betalen, dat wel

Net als @Rubbergrover1 heb ik nergens beweerd dat de prijzen niet zullen zakken. Ik heb alleen paar keer herhaald dat je niet stellig kunt zeggen dát de prijzen met zekerheid gaan zakken.

En nee, de prijzen hoeven niet te zakken. Denk goed na en koop op een tactische plek iets waar de prijs nog haalbaar is. Maak je kans en wacht niet af op je kans.

Even ter voorbeeld (sorry voor de herhaling).

Op 27 december 2017 heb ik mijn appartement in Amsterdam gekocht. Ik had iets van 7-10 keer naast de pot geplast met eerdere biedingen, omdat iedereen toen al flink aan het overbieden was. Op het werk, vrienden, familie, iedereen probeerde me te weerhouden om deze stap te zetten. Ik had toen pas 4,5 jaar een serieuze vaste baan waar ik mezelf echt in vastgebeten had om stappen te maken en door de laatste loonverhoging kon ik toen net 225k lenen. In Amsterdam kon op dat moment alleen in Osdorp, Noord of Zuid-Oost iets voor halen, allemaal buurten die er slecht op stonden.

Uiteindelijk heb ik veel moeten overbieden op een een zwijnenstal in Osdorp (de kakkerlakken liep rond toen we de oplevering hadden.. oud huurhuis..) en heb ik al mijn spaargeld erin gezet om stukje bij beetje de boel op te knappen. M'n ouders schrokken ook echt toen ze daar eerste keer binnenliepen en gingen hoofdschuddend weg.

Dankzij die keuzes, dat risico, het harde werken op de weg ernaar toe en ook het harde werk aan dat appartement (en bijbehorende stress toen de waterleiding sprong en de hele flat onder mij ondergelopen was bijv) heeft me nu echt geholpen qua volgende stap.

Alle starters die nu zitten te wachten tot de markt hun kant op komt zou ik zeggen: welk gebied verder weg heeft potentie? Wat is je visie op post-corona, werken we dan allemaal 2 dagen thuis? Kan dat voor jou? Wat heb je nodig om van dat huis iets te maken?

Ja natuurlijk is het nog mooier als de prijzen zakken en je gelijk iets in de buurt van Utrecht bijv kunt kopen, maar dat is iets dat je niet in de hand hebt. Wat je altijd wel kunt dingen is focussen op dingen die je wél in de hand hebt.

[trippelb]

Biggg schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 11:30:
[...]


Daarom zeg ik ook: je kan er van alles uit laten komen met dit soort sommetjes. Het enige dat je aantoont: met geleend geld beleggen geeft grote winst als het beleggingsobject in waarde stijgt en grote verliezen als het daalt. Meer toont het niet aan. Dus laten we ons niet blind staren op dit soort sommetjes en zoals je zegt: "aan de gang blijven".

Het enige verschil tussen de beleggingsobjecten is dat door instrumenten zoals o.a. NHG en HRA het in de huizenmarkt wat goedkoper beleggen is met geleend geld dan in bijv. de aandelenmarkt, of de goudmarkt, of de schilderijenmarkt, of whatever beleggingsobject je kan bedenken.

Ik ben overigens een tegenstander van het bestaan van dit soort instrumenten, zsm afschaffen.

Ik heb bewust geprobeerd mij zo neutraal mogelijk op te stellen tijdens het maken van deze berekening en de uitgangspunten die ik hierbij heb gekozen.

Het is vooralsnog een feit dat de hypotheekrente aftrek bestaat. In mijn berekening heb ik deze echter niet als voordeel voor de koper meegerekend en weggestreept tegen de extra kosten die deze koper heeft van het woningbezit (dit gaat in deze sommen om de door jou genoemde circa €100 per maand HRA) dus zit al verdisconteert in deze bedragen.

Ik zal vanavond thuis een update doen in mijn excel waarmee ik de huurders daarbovenop nog een maandelijks voordeel toeken van €100 per maand.

Ik ben zelf ook nieuwsgierig hoe dit zich vertaald (kleine vermoeden: zal over 10 jaar circa 12000 euro schelen voor de huurder afhankelijk van de huurtermijn)

[Moonborne]

Biggg schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 11:09:
[...]


Leuk, dit soort sommetjes. Daar kan je echt van alles uit laten komen.

Feit is simpel. Als je belegt met een enorme hefboom (lees: geleend geld tov eigen inleg), dan heb je in het positieve scenario een hoog rendement. Je loopt ook een risico, als je beleggingsproduct omlaag gaat, dan maak je groot verlies. Hoe meer risico je neemt, hoe hoger de potentiële winsten of verliezen zijn.

Voeg aan het sommetje eens toe dat de huurders ook risico's nemen: ze investeren het geld dat ze niet kwijt zijn aan onderhoud en gemeentelijke belastingen (bijv: 100 euro per maand), kopen daarmee aandelen met een grote hefboom (bijv. een hefboom van 5) en de beurs stijgt ieder jaar 5%.

Het voordeel van een hypotheek als leverage instrument vs. leverage vanuit een huurderssituatie is dat je geen margin calls krijgt. In een onderwaarde situatie kun je de leverage behouden i.p.v. dat je moet bijstorten / leverage terugbrengen in een huurderssituatie. Voor een huurder is dat desastreus voor het rendement omdat deze met een lagere leverage het herstel ingaat dan waarmee de daling is ingegaan. In het geval van een hypotheek is het rendement symmetrisch en resteert na herstel dus een positief rendement.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 13:04:
[...]

Misschien niet letterlijk Maar ik was er toch van overtuigd dat jouw visie was 'er is zoveel druk op de markt en op steden, dat het daar toch wel verkoopt, crisis of niet'. Of zit ik daarmee helemaal verkeerd?

Ik heb vooral aangegeven dat mijn idee is dat ik momenteel geen zodanige structurele daling in de vraag naar huizen zie, dat ik de markt helemaal in zie storten.

Ik heb ook aangegeven dat de huidige koopprijzen welliswaar exorbitant hoog zijn, maar dat ik de prijs voor bijvoorbeeld een 'tweemodaal'-woning teruggerekend naar maandelijkse lasten (lage rente) en gerelateerd aan bijvoorbeeld de inkomensontwikkeling niet uit de pas vind lopen. Daaruit zou je overigens ook kunnen concluderen dat ik er wel vanuit ga dat als de maandelijkse lasten per geleende ton gaan stijgen (dus als de rente gaat stijgen), de verkoopprijzen ook best kunnen dalen.

(Daarnaast heb ik ook bijvoorbeeld tegenover een scenario van bulle bas over vergelijking tussen huren en kopen een scenario gezet dat de koopprijzen van een woning die nu met een tweemodaal-hypotheek kan worden gekocht, zich zodanig ontwikkelen dat die over 10 jaar ook met een tweemodaal-hypotheek kan worden gekocht. Een scenario dat in mijn ogen zeker niet onrealistisch is.)

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 10:51:
[...]

Er is dus op zich best grond beschikbaar, alleen is het op dit moment voor veel mensen niet interessant/aantrekkelijk/realistisch om daar te gaan wonen. Dan zou mijn insteek dus zijn om eerder de verder gelegen locaties aantrekkelijker te maken dan om iedereen maar zo veel mogelijk op een kluitje te proppen.

Inderdaad, mee eens. Er is sprake van een enorme urbanisatie. Dat heeft denk ik vooral met de werkgelegenheid te maken die zich concentreert. Dan moet je ook in de buurt gaan wonen. Ik denk dat veel mensen liever ruim wonen dan op een krap flatje. Maar je wil ook niet in de file of een volle trein uren per dag aan reizen kwijt zijn.

Spreidingsbeleid is in het verleden wel eens toegepast maar ik denk dat mensen er tegenwoordig (misschien onterecht) van walgen.

[Richh]

@Requiem19 @Rubbergrover1 eerst een excuses dat ik woorden in jullie mond legde

@Requiem19 Respect voor je verhaal natuurlijk. Ik ben er zelf ook niet van overtuigd dat een aanpassing in de markt door een crisis ervoor gaat zorgen dat starters 'makkelijk' in Utrecht kunnen wonen.
Wel denk ik dat het risico niet onderschat moet worden. Als je hetzelfde truukje in december 2019 had uitgevoerd, dan had het plaatje er nu heel anders uit gezien. Het harde werken is geen garantie voor kansen in de toekomst.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

En dan het stukje spaargeld; hoewel dat bij mij persoonlijk wel goed gaat, weet ik dat heel veel vrienden gewoon weinig spaarruimte hebben door die torenhoge huur die je in Nederland betaald. En dat spaargeld heb je wel nodig om die vervallen kakkerlakken-toko om te bouwen naar iets waar je stappen mee kan zetten.

Er is de laatste jaren een verschuiving gaande waar je als individu betrekkelijk weinig in eigen hand hebt er is met een modaal/gemiddeld inkomen veel te weinig keuze om 'goedkoop' te wonen.

@Rubbergrover1 daarin verschillen we dan toch van mening. Ik vind het wel uit de pas lopen. Inkomensontwikkeling staat betrekkelijk stil, de prijzen stijgen exponentieel. Vaak wordt 2008 als basis genomen, terwijl de prijzen toen ook al in een bubbelwerking zaten.

Dit komt omdat een 'tweemodaal' woning niet door het modale inkomen betaald wordt. In plaats daarvan komen er nu 10 (om en nabij) modale kijkers op een woning af, en kost die 'tweemodaal' woning nu wat slechts 10% van de 'om en nabij modaal inkomen' kan financieren.
Modale inkomens kunnen ook zakken. En hoe lager je inkoopt, hoe meer kansen je in je wooncarriere krijgt...

Zoals eerder gezegd vind ik het ook vrij opzienbarend dat er erg veel Nederlanders zijn die hun eigen woning tegen de huidige prijzen, met hun huidige inkomen, nog gefinancierd krijgen. Dat maakt dat ik vind dat de koopprijzen juist wel te hoog zijn.

[Requiem19]

@Richh Ik zou het 'trucje' nu nog steeds durven doen, maar zou nu wel iets meer marge overhouden. Ik had echt op een geven moment nog € 1000 over op mijn spaarrekening en moest wachten op mijn salaris om de (Poolse) aannemer te betalen.

Met de kennis van nu achteraf wellicht te riskant. Ik zou dus de verbouwing iets meer in tijd spreiden en een grotere buffer aanhouden. Maar als ik zou weten dat ik op die plek 3-5 jaar zou willen/kunnen wonen, zou ik het vandaag zou weer doen.

Hoe ik het zelf nu zou doen. Ik zou mijn Funda zoekfilter op Amsterdam zetten, +50 km, max 225k.

Even zo de eerste hits waar ik wel brood in zou zien:

https://www.funda.nl/koop/zwaag/huis-41816766-hoefijzer-9/
https://www.funda.nl/koop...-41816759-wijde-klaver-8/

Beide huizen binnen 35minuten van Amsterdam. En dan heb je ook nog een tuin. Met paar slimme verbouwingen win je hier met 10-15k al een waarde van 25k.

Of als ik iets meer marge zou nemen, zou ik bijv hier kijken:
https://www.funda.nl/koop...is-87279476-hoogstraat-2/

Als de markt blijft stijgen, weet je dat veel Amsterdammers steeds meer die kant op gaan (naar het noorden). Die prijs zal dus sws lekker stijgen dan. Gaat de markt naar beneden? Dan verlies je ook weinig, aangezien de prijs toch al laag is. Je relatieve exposure (% waardedaling) is even groot, maar je absolute exposure is te managen met aflossing en spaargeld.

En dan heb ik nog maar de 1e 2 Funda pagina's in 10 minuten gecheckt...

[Scr33x0r]

@Richh ik vind het moeilijk om erover te oordelen. Ik werk in de IT en zie overal om me heen salarissen groeien, inclusief die van mijzelf. Vergeleken met toen ik mijn eerste huis kocht in 2008 ben ik nu bruto bijna 3,5x zoveel gaan verdienen.

Op mijn huis die ik in 2008 gekocht had, in mei net voor de crisis 20k verloren. Toen we het huis waar ik nu woon kocht, in januari 2016, wilden we absoluut eerst ons huidige huis verkopen. We konden toen dus ook gewoon nog kopen ondervoorbehoud verkoop huidige woning. We kochten nieuwbouw dus moesten 12 maanden tijdelijk ergens wonen (eerst bij mijn ouders, daarna bij een vriend van ons).

We hebben vorig jaar september een huis gekocht, wederom nieuwbouw, maar nu met een kleine wilden we liever niet ergens tijdelijk moeten wonen en dus 2x verhuizen. Aangezien de markt zo goed was het "risico" gelopen om eerst te kopen en pas als een opleverdatum in zicht zou zijn te verkopen. Wij hebben er echter nu wel voor gekozen om het huis eerder te koop te zetten en dan maar ergens tijdelijk te gaan wonen mocht dat nodig zijn. Niet zo zeer dat we heel bang zijn voor de hypotheeklasten, maar meer het feit dat als het instort van 320k naar 290k (we rekenen in de nieuwe hypotheek met een opbrengst van 300k) dat we dan in 6 maanden tijd opeens 30k kunnen verliezen.

Ik ben dus 1 van die mensen die al nieuwbouw had gekocht, en nu toch maar zijn woning eerder te koop zet, met een onzekere opleverdatum. Niet zo zeer om het risico, maar meer omdat ik niet op kan sparen tegen een eventueel verlies van 30k.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wat @Requiem19 zegt, ik zou het ook nu wel weer zo durven te doen, waarbij ik dus wel iets marge zou willen houden. Wij kunnen dat gelukkig, maar er zijn natuurlijk zat gezinnen die die marge niet hebben. Voor hun is het wellicht een lastige afweging?

Wat ik blijf zeggen: je moet iets kopen omdat je er zelf wilt wonen in de voorziene toekomst. Als jij nu, met je huidige baa de lasten kunt dragen en je zou dat bijvoorbeeld ook kunnen als er een klein deel van je inkomen weg valt, dan is er toch niet veel risico? Tuurlijk kunnen situaties veranderen, maar daar moet je dan daarom maar alles laten?

[ Voor 12% gewijzigd door Scr33x0r op 12-05-2020 17:16 ]

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op dinsdag 12 mei 2020 @ 16:34:
[...]


Inderdaad, mee eens. Er is sprake van een enorme urbanisatie. Dat heeft denk ik vooral met de werkgelegenheid te maken die zich concentreert. Dan moet je ook in de buurt gaan wonen. Ik denk dat veel mensen liever ruim wonen dan op een krap flatje. Maar je wil ook niet in de file of een volle trein uren per dag aan reizen kwijt zijn.

Spreidingsbeleid is in het verleden wel eens toegepast maar ik denk dat mensen er tegenwoordig (misschien onterecht) van walgen.

Ik denk dat het voor een deel ook te maken heeft met perceptie. Veel mensen willen liever drie kwartier binnen de stad onderweg zijn dan drie kwartier tussen twee plaatsen. Of ze 'voelen' die drie kwartier in de stad niet als heel ver, terwijl drie kwartier tussen twee plaatsen wel als een andere wereld wordt gezien. Het besef dat je bv. in 20 minuten van Almere in Amsterdam bent, of in een halfuur van Amersfoort in Amsterdam (om maar een paar simpele voorbeelden te noemen) voelt minder belangrijk dan het gevoel dat je een eind buiten de stad zit.

Maar volgens mij begint wel langzaam maar zeker door de sijpelen dat je met een beetje meer reistijd soms een hoop meer woon- en leefgenot kunt 'kopen'.