Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[gorgi_19]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 11:11:
En 40%?
Gokken op "Snel" zou ik ook niet doen. Huizenbezitters kunnen moeilijk verlies nemen, en blijven liever leuren met hun gezonken vastgoed dan de pijn nemen, totdat het niet meer kan. En pijn is er als je dus teveel hebt betaald voor dit financieel product.

Ik denk dat je met de laatste zin de kern raakt. Mensen kijken heel verschillend naar dit stuk.

Als ik in je verhaal van een paar posts erboven "huis" vervang voor "belegging op de beurs", zou je een dezelfde redenering kunnen houden. Mensen die risicomijdend zijn, hebben daar niks op te zoeken.
Mensen die wakker liggen van iedere stijging of daling, hebben geen nachtrust meer. Mensen die gedwongen worden te verkopen, hebben een probleem.

Enige verschil is dat een beurs iets volatieler kan zijn, hoewel in jouw verhaal een huizenprijs daar niet veel voor onder doet.

Andere kiezen voor woongenot.
Ja, een prijs kan stijgen of dalen. Als je daar wakker van ligt, moet je een goedkoper huis nemen, of blijven huren.
Als je nu een huis koopt, betaal je dan te veel? Wellicht. Had je hem over een jaar goedkoper kunnen krijgen? Vast niet; wellicht een ander huis, op een andere locatie. Of wellicht een kleiner huis voor hetzelfde geldt.
Betekent dit bij een forse daling ook dat je vast zit aan een huis? Tsja, dat risico heb je dan.

[Miks]

anandus schreef op zondag 10 mei 2020 @ 07:37:
[...]

offtopic:
Dat is natuurlijk complete onzin, hè?
Sowieso is de Nederlandse en Japanse economie totaal niet te vergelijken
Daarnaast kan een economie niet "voorlopen"

Hier is toch echt al onderzoek naar gedaan. Ik raad aan om de literatuur van prof. Richard Werner eens door te nemen. Die stelt namelijk dat deze ‘onzin’ in grote lijnen gewoon waar is. Of je kijkt op youtube Princess of the Yen.
Relevant voor de huizenmarkt aangezien dit het komende rentebeleid bepaalt.

[bulle bas]

Sport_Life schreef op zondag 10 mei 2020 @ 11:09:
[...]

Als scenario 1 uitkomt is deze persoon spekkoper. Ervan uitgaande dat alle woningen relatief gezien gemiddeld gelijk dalen danwel stijgen, koopt hij 10 jaar later voor "een prikkie" een woning die (veel) meer waard is.
Eenmaal "ingestapt" in de woningmarkt is de onderliggende waarde enkel relevant voor de financiering, aangezien de lening max 100% mag zijn (enkele uitzonderingen) ongeacht inkomen.

Eenmaal ingestapt voor een hoog bedrag ben je langduriger het slaafje van de bank. Stel dat alle huizen 50% minder hadden gekost. Dan hadden we ongekend meer welvaart gehad. Dan had je de boel sneller kunnen aflossen. In plaats daarvan is het besteedbaar inkomen alleen maar gedaald.
Eenmaal ingestapt hoop je aan het einde van de rit dat je minimaal even hoog (met inflatiecorrectie) kan uitstappen. Kan het treintje nog hoger? Zie scenario 3.
Zie je meer kansen voor scenario 3? Tell me!

Dan ga jij zeggen: "maar dan had hij beter kunnen huren." Dat is in zekere zin waar, echter kun je pas achteraf oordelen wat het beste is. Ik blijf erbij: timen van de woningmarkt heeft geen enkele zin.

Om dit nog concreter te maken, de volgende post zijn van @Miks, let vooral op de datum.


[...]


[...]

Als @Miks in 2019 op de rem trapt, dan was dat niet overdreven vroeg. Buiten Corona om hingen er al heel veel donkere wolken boven de huizenbubbel, en dat was al voor die tijd bij iig insiders bekend.

[Rubbergrover1]

scenario 4, over 10 jaar
Het spel gaat door. De rente staat op nul, wel zal bij de nieuwe hypotheken nu 30K extra moeten worden ingebracht.

De woningprijzen zijn in de praktijk in de regel vooral een afgeleide van de maandlasten. De woning die nu voor grofweg 2 keer modaal te betalen is, zal over 10 jaar ook die grofweg 2 keer modaal 'gekozen' worden. Aangezien de rente naar 0 is gedaald, is de leencapaciteit zo'n 10% toegenomen. Daarnaast zal het modaal inkomen over 10 jaar gezien ook iets toegenomen zijn, laten we het op een bescheiden 10% houden. Dan betekent dat dat zonder extra gebakken lucht het zelfde huis in euro's bij elkaar zo'n 80k in prijs gestegen zou zijn.

[bulle bas]

gorgi_19 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 11:18:
[...]

Ik denk dat je met de laatste zin de kern raakt. Mensen kijken heel verschillend naar dit stuk.

Als ik in je verhaal van een paar posts erboven "huis" vervang voor "belegging op de beurs", zou je een dezelfde redenering kunnen houden. Mensen die risicomijdend zijn, hebben daar niks op te zoeken.
Mensen die wakker liggen van iedere stijging of daling, hebben geen nachtrust meer. Mensen die gedwongen worden te verkopen, hebben een probleem.

Ik vind het goed dat je de beurs erbij betrekt.

De beurs staat heel hoog, maar de grondstofprijzen niet. Wat gebeurt daar? De overheid gaat bakken met geld in die bedrijven pompen. Leningen van de banken opkopen. Op het adreslabel van die megapakketen staat niet Jan Modaal, maar Booking.com

Als er geld naar hypotheekhouders gaat wordt het verhaal anders. Ze krijgen nu uitstel van betaling, maar dat zie ik voorlopig nog even als maximale stimulering.

[Sport_Life]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 11:20:
[...]

Eenmaal ingestapt voor een hoog bedrag ben je langduriger het slaafje van de bank. Stel dat alle huizen 50% minder hadden gekost. Dan hadden we ongekend meer welvaart gehad. Dan had je de boel sneller kunnen aflossen. In plaats daarvan is het besteedbaar inkomen alleen maar gedaald.
Eenmaal ingestapt hoop je aan het einde van de rit dat je minimaal even hoog (met inflatiecorrectie) kan uitstappen. Kan het treintje nog hoger? Zie scenario 3.
Zie je meer kansen voor scenario 3? Tell me!


[...]

Als @Miks in 2019 op de rem trapt, dan was dat niet overdreven vroeg. Buiten Corona om hingen er al heel veel donkere wolken boven de huizenbubbel, en dat was al voor die tijd bij iig insiders bekend.

Ik ben liever "slaafje van de bank" tegen 1% bruto rente (bij een inflatie/loonstijging van gemiddeld 2%) dan "slaafje van de verhuurder" tegen 2-3% huurverhoging per jaar. Al over nagedacht dat de verhuurder wellicht ook geld wil verdienen voor zijn risico? Ik denk dat er weinig verhuurders voor minder dan 5% rendement per jaar het risico aandurven..

Waar het misgaat bij jouw beredenering is TINA. Er is simpelweg geen alternatief.

[ Voor 46% gewijzigd door Sport_Life op 10-05-2020 12:02 ]

[nel!s]

@Sport_Life
Ja. Daarom is de '50% crash komt er aan, blijf weg!!' retoriek ontzettend gevaarlijk. Aan alle lezers van dit topic: laat je hier niet door vermurwen, kijk naar wat je nodig hebt kwa leefruimte en wat je kunt betalen. Als je dan weg moet, ga ervoor..

We hebben
ZIRP
in combinatie met TINA plus een flinke scheut FOMO

Deze markt blijft hooguit een tijdje stil staan of met stabiele prijzen... Maar omlaag gaat hij niet.

[Miks]

@Sport_Life even kort door de bocht stel je dat ik een slechte raadgever ben omdat ik al begin 2019 waarschuw voor de hoge huizenprijzen.

Laat ik daar even verder op ingaan.



Hierboven zie je de resultante van de Grote Geldkraan. De grafiek toont hoeveel geld de ECB in de economie heeft gestopt. We zien nu een ongekende groei in de digitaal geprinte euro’s vanwege het virus. Maar als je goed kijkt zie je dat de kraan al opengezet is in september 2019. Toen was er nog geen virus! Oftewel shit is al een tijdje in the fan. It’s all over the place. Het is nog steeds niet helemaal bekend waarom de geldkraan nou echt open moest, men weet alleen dat de repomarkt opeens in de problemen raakte en dat duidt op een vertrouwenscrisis in de financiële markt.

Dan hebben we nog berichten over de gemiddelde verkoopprijs in Amsterdam. Deze daalde in 2019 al in Amsterdam. Overigens wil dit niet zeggen dat een Amsterdams huis in waarde daalde, de markt stokte en relatief meer goedkopere huizen werden verkocht.

Oftewel, je kan mijn ‘bad timing’ in de markt ook zo zien: ik verwachte gezien de conjunctuur in 2019 problemen. Die kwamen uit. En in 2020 is er een virus dat de boel zal versnellen en zeer sterk zal verergeren.

Het vervelende is dat de pandemie zich ontvouwt op een moment dat we economisch het meest kwetsbaar zijn, namelijk aan het einde van de hoogconjunctuur.

[Miks]

GeeMoney schreef op zondag 10 mei 2020 @ 07:51:
@Miks waar verklaar ik je voor gek?
...

En verder neem je aan dat iedereen die de afgelopen 5 jaar een huis gekocht heeft, dit gedaan heeft in de wetenschap stinkend rijk te worden. Zaken als woonplezier, comfort, locatie, werk en gezin zijn zaken die je helemaal niet lijkt te begrijpen.

Voor gek niet direct, heb je gelijk in. Daar was ik opnieuw misschien iets te stellig.

Maar je verdraait wel mijn woorden. Ik zeg dat een huis vaak deels als belegging wordt gekocht, en je komt vervolgens met bovenstaande parabool / stropop. Niet echt prettig. Maar geen mens is perfect, ik ook niet.

[MaStar]

We zitten in een hele interessante tijd en pas over 5- en misschien wel 10 jaar kunnen we terugkijken wat wijsheid is en / of was. Het kan dalen, de rente kan stijgen, je kan je baan kwijt raken. Er is geen exacte wetenschap m.b.t. de huizenprijs.

Lees maar eens terug naar post uit 2014-2015. Of zelfs 2017. Toen waren er genoeg mensen die zeiden "Niet kopen" - dan wel het gaat nog verder dalen, of de huizenprijzen zijn alweer op hun top. Het is gewoon lastig te bepalen. Het kan best dat de economie als we weer langzaam "open gaan " in korte tijd - 5 jaar- juist weer aan gaat trekken en mensen weer vertrouwen hebben.

En wie zegt dat de huizenprijzen nu “hoog” staan. Dat is ook maar relatief. Ik denk dat ze dat 50 jaar geleden ook dachten, en achteraf gezien was dat echt een schijntje. We zijn onderdeel van onze eigen geschiedenis en refereren heel erg naar 5-10 jaar terug , terwijl dat echt een andere situatie was.

Het kan zelfs zo zijn dat iemand die nu nog een hypotheek kan krijgen op een jaarcontract , het verstandig is nu te kopen omdat je dat in de toekomst misschien niet meer kan, ten opzichte van iemand die bijvoorbeeld een vast contract heeft. Kortom – los van de huizenprijzen spelen ook persoonlijke redenen een rol. Een aantal punten om nu te kopen kan ook zijn:

- Overwaarde eerdere huis - stel je hebt je huis eerder verkocht, kan je de overwaarde inleggen in de huidige markt en het risico daarmee ‘dempen’. Ik heb ook een vriend die heeft een erfenis gehad van een ton. Daarbij ook nog een ton overwaarde. Die kan 2 ton inleggen in een huis van 400.000 euro. Die gaat echt niet wachten met kopen omdat dat huis over een jaar wellicht 50k minder is. Hij dekt het risico hiermee al gewoon af, en zit lekker in zijn nieuwe koophuis

- Rentestand – niemand weet precies wat de rente gaat doen. Als dit de komende 5 jaar weer gaat hogen, kan de markt er ook heel anders uit ziet;

- Persoonlijke situatie jaarcontract – neem mezelf, ik heb nu een jaar contract waarbij ik een hoge hypotheek kan krijgen. De maandlasten zijn echter lager dan mijn huur momenteel. Als ik iets koop betaal ik dus 1. Minder geld per maand en 2. Krijg er veel meer woonruimte voor terug. Ik kan dus nu beter kopen, en ik zou willen switchen naar een andere baan tegen een lager salaris. Waar ik de huidige hypotheek nog makkelijk van kan betalen, echter nooit zoveel had kunnen lenen bij de bank. Dit is ook een overweging / ook een risico-inschatting.

- Randstad versus platteland: in de Randstad kan je je huis altijd nog verhuren indien je toch gaat samenwonen en je huis niet wilt verkopen. Oftewel - ook de locatie maakt nog uit in de overweging;

Wat ik ermee wil zeggen: je kan naar de markt kijken - maar je iedere persoonlijke situatie om wel of niet te kopen is ook weer anders.

[MaStar]

Miks schreef op zondag 10 mei 2020 @ 12:00:
[...]


Voor gek niet direct, heb je gelijk in. Daar was ik opnieuw misschien iets te stellig.

Maar je verdraait wel mijn woorden. Ik zeg dat een huis vaak deels als belegging wordt gekocht, en je komt vervolgens met bovenstaande parabool / stropop. Niet echt prettig. Maar geen mens is perfect, ik ook niet.

Ik denk niet dat een huis als belegging wordt gekocht, maar mensen het wel fijn vinden dat de waarde stijgt en je dus flexibiliteit hebt eventueel te kunnen verkopen indien noodzakelijk. Er zijn maar weinig mensen die perse winst willen maken op hun huis. Als ze maar geen verlies hoeven te maken, dan wordt het gevaarlijk.

En veel mensen kopen een huis vor langere termijn , en dan is het risico anders. Juist leeftijdscategorie 25-35 groeit vaak nog - en wilt op ten duur een groter huis. Dan is het lastig als je vastzit. Categorie 40+ kan over het algemeen wat langere tijd ergens zitten (gezin) en koopt dan vaak ook wat groter en dus duurder.

[bulle bas]

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 11:25:
scenario 4, over 10 jaar
Het spel gaat door. De rente staat op nul, wel zal bij de nieuwe hypotheken nu 30K extra moeten worden ingebracht.

De woningprijzen zijn in de praktijk in de regel vooral een afgeleide van de maandlasten. De woning die nu voor grofweg 2 keer modaal te betalen is, zal over 10 jaar ook die grofweg 2 keer modaal 'gekozen' worden. Aangezien de rente naar 0 is gedaald, is de leencapaciteit zo'n 10% toegenomen. Daarnaast zal het modaal inkomen over 10 jaar gezien ook iets toegenomen zijn, laten we het op een bescheiden 10% houden. Dan betekent dat dat zonder extra gebakken lucht het zelfde huis in euro's bij elkaar zo'n 80k in prijs gestegen zou zijn.

Het is jammer dat de rekentool van Nibud geen gegevens heeft voor een rente van 0%. De rente van 0% heb ik erin gegooid als extreme maatregel. De manier waarop we nu rekenen is geloof ik een beetje te grof.

Maar stel dat onze huurder-met-spijt nu dus meer moet en mag lenen, namelijk 20%, dan kan hij dus maximaal 360K lenen. Dat is bij 0% het totale bedrag wat hij aan de hypotheek kwijt zal zijn. Als het huis nu 480K moet kosten, zal hij 120K mee moeten nemen. In totaal is onze huurder-met-spijt 480K kwijt.


Had onze snelle-koper op dit moment 300K geleend tegen 1,5% rente over 20 jaar, dan was hij in totaal aan hypotheek €347.433 kwijt. Plus de 100K om op de 400K uit te komen, is hij voor de hele grap 447K kwijt.

In het zeepbel-optimistiche scenario heeft de spijtoptant 33K misgelopen. De berekening is natuurlijk erg grof, we nemen de kosten koper inclusief. Ook heeft hij per maand iets meer aan huur betaald dan de koper aan totale lasten had.


Dit gaat er dan wel vanuit dat in die 10 jaar geen krimp is geweest waarbij de spijtoptant niet alsnog is ingestapt tegen een beter tarief. Het instapmoment zoeken kan de snelle-koper niet.

Bij een 0% rentetarief verwacht ik dat de bank minder zal willen lenen, omdat het risico natuurlijk nooit 0 is. Zeker niet als dat tot nog grotere huizenprijsinflatie leidt. Daarmee nemen immers de risico's toe.
Daarom oordeel ik dat het scenario weinig realistisch is.

En hierop gokken geeft mij dan een te lage return on investment. Maar ik sta open voor alternatieve zienswijzen.

[Beanie]

Miks schreef op zondag 10 mei 2020 @ 01:59:
[...]


Waar ik wel voor wil waken is dat mensen in de top van de markt zich te veel risico aanmeten. Een huis wordt inmiddels voor een groot deel gekocht als beleggingsobject. Een huis. Van materiaal dat afneemt in kwaliteit. En iedereen vergeet dat bijvoorbeeld Japan 15 jaar van dalende huizenprijzen heeft gekend (Japan loopt tientallen jaren voor qua economie) of dat investeringen in woningen in de jaren 50 volstrekt niet interessant waren, want een huis werd toen (zoals het hoort) niet gezien als een soort geldboom waar je elk jaar van kan plukken.

Als dat je gedachte is achter je posts dan vind ik ze een stuk beter leesbaar en begrijpbaar. Uit voorgaande perioden weten we wel dat mensen met regelmaat zichzelf teveel risico hebben aangemeten met tophypotheken e.d. en dat daar de ellende is ontstaan van onder water staan. Een beetje risicomijdend gedrag met een lange termijn commitment als een hypotheek is niet verkeerd.

Echter moet het niet zo zijn dat het te risicomijdend is dat mensen nog maar max. 50% LTV aandurven bijvoorbeeld of de maandlasten zo laag willen hebben dat ze nauwelijks iets kunnen kopen. Gezond verstand is belangrijk en denk dat we met de aangescherpte LTV normen ook minder snel ellende zien zoals 10 jaar geleden.

Je punt over Japan geef ik je deels gelijk in en daar gaat @anandus iets te ver in verkondigen dat het onzin is. Voorlopende economie is wellicht niet een bestaand iets, maar de omstandigheden wel. Japan heeft al jarenlang lage rente, een negatief geboortesaldo en sterk vergrijzende bevolking. Elementen waar we in Europa (los van immigratie) ook sterk mee te maken krijgen of zelfs al hebben. Punt is wel dat een-op-een vergelijken zinloos is, maar dat we er wel naar kunnen kijken als mogelijk effecten door sterke overeenkomsten in economische en demografische opbouw.

En de discussie of een eigen huis een belegging is? Voor mij persoonlijk niet, het is woongenot waar ik een bepaalde prijs voor over heb en gelukkig denken velen anderen, ook hier op GoT er zo over.

[trippelb]

De huurder met spijt heeft in dat scenario toch ook nog 10 jaar €1200+ huur per maand betaald? Dat is ook al €144.000 hoe neem je die mee in dit scenario dat zie ik niet terug?

[Rubbergrover1]

trippelb schreef op zondag 10 mei 2020 @ 12:29:
De huurder met spijt heeft in dat scenario toch ook nog 10 jaar €1200+ huur per maand betaald? Dat is ook al €144.000 hoe neem je die mee in dit scenario dat zie ik niet terug?

Inderdaad, nogal krom om bij de koper de hypothecaire maandlasten wel mee te nemen en bij de huurder niet. Die anderhalve ton aan huur vergeet je voor het gemak naar even in de vergelijking te betrekken.

[Sport_Life]

.

[ Voor 179% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2020 23:23 ]

[Miks]

Oh terecht, verkeerde geldpers inderdaad. My bad.

Maar dan nog: het vertrouwen neemt wel erg af in de huidige situatie. Dus is het vernomen risico van een hypotheek nu hoger. Waarom is het dan nog steeds misplaatst om - gezien het risico - die huurwoning in te duiken? Ik zie het echt niet. Afgezien dat het voor jou achteraf goed heeft uitgepakt. Ik ken genoeg situaties van mensen die echt heel diep in de shit zaten omdat ze geen kant op konden. Dan is het altijd beter om te wachten, want ook jij was beter afgeweest (qua hupotheek) door eerst even te huren en pas in 2012 of 2013 te kopen.

Btw, het gaat wel rap nu. 24% meer aanbod van koopwoningen in Amsterdam - oftewel meer marktmacht voor kopers en dus een sterk argument voor dalende prijzen. https://www.telegraaf.nl/...er-heeft-steeds-meer-keus

[ Voor 21% gewijzigd door Miks op 10-05-2020 12:56 ]

[bulle bas]

trippelb schreef op zondag 10 mei 2020 @ 12:29:
De huurder met spijt heeft in dat scenario toch ook nog 10 jaar €1200+ huur per maand betaald? Dat is ook al €144.000 hoe neem je die mee in dit scenario dat zie ik niet terug?

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 12:36:
[...]

Inderdaad, nogal krom om bij de koper de hypothecaire maandlasten wel mee te nemen en bij de huurder niet. Die anderhalve ton aan huur vergeet je voor het gemak naar even in de vergelijking te betrekken.

De koper betaalt rente + onderhoud en andere kleine posten zoal woz. Ik gaf al aan dat de huurder aan lasten meer kwijt zal zijn dan de koper. Maar het is een open discussie, dus reken gerust mee.

Als de financiele markten kennelijk nog steeds hosanna waren, had huurder zijn spaargeld kunnen beleggen en op een vrolijke manier kunnen uitstappen. Laten we dat maar buiten beschouwing houden.

(Bij dit scenario zie je dus een nog groter gat ontstaan tussen huurder en koper. Het is de vraag hoe lang koper fiscaal buiten schot kan blijven.)

Huurder-met-spijt had ook ervoor kunnen kiezen om bescheiden te huren.
Dat is wellicht sowieso een goed advies als je wilt afwachten wat er gaat gebeuren. Dan is het spijtscenario 4 niet zo groot. EDIT: en de kans dat je in dat scenario komt schat ik niet zo hoog in.

Als je nu met hoge huur zit, kan ik me voorstellen dat je een beweging wilt maken. Vind je het niet erg om kleiner te wonen? Huur dan lager. Kan je wachten? Wacht dan een jaartje of 2 en zie of de markt naar jou toe beweegt.

[ Voor 12% gewijzigd door bulle bas op 10-05-2020 13:01 ]

[Jopie035]

Miks schreef op zondag 10 mei 2020 @ 11:51:
@Sport_Life even kort door de bocht stel je dat ik een slechte raadgever ben omdat ik al begin 2019 waarschuw voor de hoge huizenprijzen.

Laat ik daar even verder op ingaan.

[Afbeelding]

Hierboven zie je de resultante van de Grote Geldkraan. De grafiek toont hoeveel geld de ECB in de economie heeft gestopt.

Er staat groot FED in de grafiek...

(niet dat de ECB grafiek er heel anders uitziet...)

[Rubbergrover1]

Maar stel dat onze huurder-met-spijt nu dus meer moet en mag lenen, namelijk 20%, dan kan hij dus maximaal 360K lenen. Dat is bij 0% het totale bedrag wat hij aan de hypotheek kwijt zal zijn. Als het huis nu 480K moet kosten, zal hij 120K mee moeten nemen. In totaal is onze huurder-met-spijt 480K kwijt.


Had onze snelle-koper op dit moment 300K geleend tegen 1,5% rente over 20 jaar, dan was hij in totaal aan hypotheek €347.433 kwijt. Plus de 100K om op de 400K uit te komen, is hij voor de hele grap 447K kwijt.

De huurder met spijt is 150k huur plus 120k eigen geld kwijt, samen 270k, en neemt een hypotheek van 360k, waarna hij de woning plus 360k schuld heeft.

De koper is grofweg 130k aan hypotheeklasten kwijt ( waarvan zo'n 90k aflossing) plus 100k eigen geld plus zeg 10k heffingen en 25k onderhoud, totaal 265k. En heeft dan de woning plus 210k schuld.

De huurder heeft dus, nog afgezien van huurstijging, in dit scenario anderhalf ton minder dan de koper.

[bulle bas]

Sport_Life schreef op zondag 10 mei 2020 @ 12:42:
[...]

Je komt met een grafiek van de FED , niet de ECB..
Je punt is inmiddels wel duidelijk en ik ben het volledig eens dat we op een randje balanceren, echter is mijn mening dat de gevolgen van de "Geldkraan" voor niemand te voorzien zijn. Er zijn genoeg scenario's denkbaar waarbij de huizenprijzen de komende decennia zullen stijgen of stagneren, net zoals een daling ook mogelijk is. Of dat nou 10% of 50% is is op dit moment niet te bepalen. Dus op basis daarvan als particulier die toch altijd achter de feiten aanhuppelt een woning juist wel of juist niet te kopen is naar mijn idee onzinnig. Kopen gewoon doen als je lasten het goed aankunnen en niet kopen als je een waardedaling niet kunt permiteren. Zo simpel is het. En zo simpel is het altijd geweest, ook in 2008, 2011 en 2020 en dat zal ook in 2025 zo zijn.
Met name jouw stelligheid waarmee je mensen de huur sector in drukt/houdt is naar mijn mening misplaatst.

Toen ik mijn eerste appartement kocht in 2011 stond het een jaar later 40k onder water, 7 jaar later weer 120k in de plus . Waar het uiteindelijk ook voor verkocht is. Dus van 2011 tot 2013 stond de woning op papier onder water. Toch hebben we destijds een bruiloft , nieuwe auto en meerdere grote reizen gefinancierd met eigen spaargeld en geen moment wakker gelegen van de waardedaling op papier. En we waren niet afhankelijk van een huurbaas die de cv ketel met een doucheslangetje repareert (zoals bij ons het geval was toen we huurden).

Jij zegt "Zo simpel is het". Maar ik denk dat het niet zo simpel is. De periode die jij beschrijft is een periode van stagnatie in de reële economie maar waar met steeds agressievere kredietverlening, toenemende overheidsschulden en lagere rentes de bubbel nog heeft kunnen groeien. De rente zit nu op een kritiek punt. Ook met lage rentes zak je op den duur door je knieën. Als je ziet wat het streepje reële economie moet produceren om de berg schulden af te lossen. De kans wordt steeds groter dat het vertrouwen in de houdbaarheid hiervan verdwijnt. Op den duur is de bazooka wel leeg.

Ik heb een heel wild scenario geschetst waar we het grapje nog een keer doen. Rente naar 0. Daar op gokken levert mij te weinig rendement op.

[Rubbergrover1]

Jopie035 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 13:12:
[...]


Er staat groot FED in de grafiek...

(niet dat de ECB grafiek er heel anders uitziet...)

Je kunt ook een grafiek nemen van rentelasten als percentage van het BBP. Maar dat geeft weer een heel ander beeld, dus zou ik niet doen

[RzrBck]

Interessante discussie wel. Via andere kanalen hoor ik stemmen opgaan die voorspellen dat grote economieën (bijv. Turkije, Brazilië) zwaar in de problemen zitten. Gesteld wordt zelfs dat het niet onwaarschijnlijk is dat ze moeten gaan defaulten op hun $ leningen. Als die $'s opeens weg zijn uit de economie, krijg je mogelijk deflatie van diezelfde $. En een globaal probleem omdat in de huidige situatie alles (olie, aandelen euro, pond, noem het maar op) gerelateerd zijn aan de $.

De vraag die ik dan heb is wat overblijft als de status quo wegvalt.
Iets zegt me dat het dan niet zo verkeerd is om een eigen huis te hebben (basisbehoefte) - ongeacht wat de bewegingen van de markt zijn.
Aan de andere kant kan zo`n inslag niet anders dan de boel op z'n kop zetten - met alle kansen van dien. Beiden bekeken vanuit het oogpunt van een starter that is.

[bulle bas]

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 13:19:
Maar stel dat onze huurder-met-spijt nu dus meer moet en mag lenen, namelijk 20%, dan kan hij dus maximaal 360K lenen. Dat is bij 0% het totale bedrag wat hij aan de hypotheek kwijt zal zijn. Als het huis nu 480K moet kosten, zal hij 120K mee moeten nemen. In totaal is onze huurder-met-spijt 480K kwijt.


Had onze snelle-koper op dit moment 300K geleend tegen 1,5% rente over 20 jaar, dan was hij in totaal aan hypotheek €347.433 kwijt. Plus de 100K om op de 400K uit te komen, is hij voor de hele grap 447K kwijt.

De huurder met spijt is 150k huur plus 120k eigen geld kwijt, samen 270k, en neemt een hypotheek van 360k, waarna hij de woning plus 360k schuld heeft.

De koper is grofweg 130k aan hypotheeklasten kwijt ( waarvan zo'n 90k aflossing) plus 100k eigen geld plus zeg 10k heffingen en 25k onderhoud, totaal 265k. En heeft dan de woning plus 210k schuld.

De huurder heeft dus, nog afgezien van huurstijging, in dit scenario anderhalf ton minder dan de koper.

Akkoord! Je heffingen zijn wel te laag voor de huizenbezitter. Alleen al aan eigen woningforfait zal je bij 400K 2400 per jaar kwijt zijn. De waarde kruipt door naar 480K, maar als je dat 10 jaar lang negeert, kom je uit uit op 24K per jaar aan alleen al die post.

Maar ik raad dan ook niemand aan om 10 jaar te wachten in een duur appartement. Voor 1250 ex huren voor langere periode is niet verstandig.

Wat ik bepleit is dat je met de informatie kopen op z'n best even kan uitstellen. Met deze tekenen kan je m.i. beter even wachten.

[Rubbergrover1]

Dat eigenwoningforfait wordt in dit geval ruim gecompenseerd door de betaalde rente. Sterker nog, eigenlijk zou je nog wat belastingteruggave vanwege de renteaftrek moeten meenemen in de vergelijking.

Volgens mij zit je met zo'n 1000 euro aan extra heffingen voor huizenbezitters (dus bovenop het gebruikersdeel) week op een redelijk reëel bedrag, maar maak er 1500 van, ook goed. Punt is dat je in dit scenario dus serieus meer geld kwijt bent bij huur dan bij koop.

Maar je geeft aan dat je niet voor 1250 (of meer) lange tijd zou moeten huren. Maar ook niet kopen, blijkbaar. Wat dan wel?

[ Voor 21% gewijzigd door Rubbergrover1 op 10-05-2020 13:52 ]

[Miks]

@RzrBck
Interessante gedachte. In het geval van een ‘global default’ - dus wanneer heel veel leningen worden kwijtgescholden - kan er van alles gebeuren. Kan zijn dat dit een enorme kettingreactie veroorzaakt en leidt tot een vertrouwenscrisis. Maar kan ook compleet de andere kant op gaan aangezien velen opeens zijn verlost van schulden en er dus weer speelruimte is.
We hebben het dan wel echt over flinke doemscenario’s. Niks is onmogelijk maar ik denk niet dat we al op dit punt zijn aangekomen.

Er wordt veel over dit soort zaken gesproken wordt als Fear Uncertainty en Doubt (FUD) de kop op steekt. Het is dus een kind van de tijdsgeest.

[RzrBck]

Miks schreef op zondag 10 mei 2020 @ 13:53:
@RzrBck
Interessante gedachte. In het geval van een ‘global default’ - dus wanneer heel veel leningen worden kwijtgescholden - kan er van alles gebeuren. Kan zijn dat dit een enorme kettingreactie veroorzaakt en leidt tot een vertrouwenscrisis. Maar kan ook compleet de andere kant op gaan aangezien velen opeens zijn verlost van schulden en er dus weer speelruimte is.
We hebben het dan wel echt over flinke doemscenario’s. Niks is onmogelijk maar ik denk niet dat we al op dit punt zijn aangekomen.

Er wordt veel over dit soort zaken gesproken wordt als Fear Uncertainty en Doubt (FUD) de kop op steekt. Het is dus een kind van de tijdsgeest.

Hoe zou die speelruimte er dan uitzien?

En of we op dat punt zitten of niet.. ik weet het niet. De olie dip & de grafiek van de FED (en voor de ECB geld hetzelfde) die je postte, zijn denk ik wel events waar we de impact nog van gaan meemaken.

[Rubbergrover1]

Volgens mij is het scenario van zulke landen die de schulden niet meer kunnen betalen en tanende kracht van de dollar zeker niet ondenkbeeldig. De dollar is sowieso al veel minder de krachtige munt die het decennia geleden was. Maar dat hoeft nog helemaal geen grote impact te hebben op de rest van de wereldeconomie.

[bulle bas]

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 13:49:
Dat eigenwoningforfait wordt in dit geval ruim gecompenseerd door de betaalde rente. Sterker nog, eigenlijk zou je nog wat belastingteruggave vanwege de renteaftrek moeten meenemen in de vergelijking.

Volgens mij zit je met zo'n 1000 euro aan extra heffingen voor huizenbezitters (dus bovenop het gebruikersdeel) week op een redelijk reëel bedrag, maar maak er 1500 van, ook goed. Punt is dat je in dit scenario dus serieus meer geld kwijt bent bij huur dan bij koop.

Nu ja alleen al aan gemeentelijke lasten die je als koper betaalt en als huurder betaalt voor een huis van 400K zit een verschil van 626 euro.

Maar je geeft aan dat je niet voor 1250 (of meer) lange tijd zou moeten huren. Maar ook niet kopen, blijkbaar. Wat dan wel?

Als het kan, zou ik huren voor een laag bedrag. Een huis wat 400K kost zou ik niet willen huren voor langere tijd. En vanuit die goedkope huurhut zou ik even zien of de markt nu al kantelt.

En bedenk ook: het scenario waar de snelle koper als winnaar uit de bus kwam was een heel vreemd scenario.

[Valorian]

Edit: lees nu terug en zie dat mijn post een beetje Spuit-11 was dus weggehaald

[ Voor 94% gewijzigd door Valorian op 10-05-2020 15:08 ]

[Sport_Life]

Ik heb trouwens zojuist een afspraak gemaakt voor de kapper, wel over een week en op zondag . Het lijkt erop dat mijn kapper een soort inhaalschema hanteert, normaal zijn ze 5 dagen open, vanaf morgen 7. Dus met 15 weken hebben ze de gemiste omzet weer ingehaald . (dat is voor iedereen die "hoopt" dat de huizenprijzen met 50% gaan dalen natuurlijk heel slecht nieuws )

De reden dat ik het hier post (met een knipoog) is dat er een zekere link is tussen de mkb'ers en huizenmarkt.

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 10-05-2020 15:18 ]

[bulle bas]

Sport_Life schreef op zondag 10 mei 2020 @ 15:17:
Ik heb trouwens zojuist een afspraak gemaakt voor de kapper, wel over een week en op zondag . Het lijkt erop dat mijn kapper een soort inhaalschema hanteert, normaal zijn ze 5 dagen open, vanaf morgen 7. Dus met 15 weken hebben ze de gemiste omzet weer ingehaald . (dat is voor iedereen die "hoopt" dat de huizenprijzen met 50% gaan dalen natuurlijk heel slecht nieuws )

De reden dat ik het hier post (met een knipoog) is dat er een zekere link is tussen de mkb'ers en huizenmarkt.

Lieverd, kappersbezoek is nu juist iets wat je niet kan inhalen. Je gaat niet morgen naar de kapper, en overmorgen weer om het toch maar in te halen.
(Eerder is het een probleem als iedereen tegelijkertijd gaat. Dan krijg je dus een onevenwichtige verdeling van je klandizie.)

[jadjong]

Alleen als die kapper per centimeter afgeknipt haar rekent zal de omzet ingehaald worden, verder is het voornamelijk een kleine tijdelijke groeispurt tot het normale ritme weer bereikt is.

[Sport_Life]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 15:20:
[...]

Lieverd, kappersbezoek is nu juist iets wat je niet kan inhalen. Je gaat niet morgen naar de kapper, en overmorgen weer om het toch maar in te halen.
(Eerder is het een probleem als iedereen tegelijkertijd gaat. Dan krijg je dus een onevenwichtige verdeling van je klandizie.)

Uiteraard, vandaar ook de knipoog erbij (zal 'm de volgende keer dikgedrukt erbij vermelden + uitleg). Ik praat ook bewust over omzet en niet over winst, aangezien de loonkosten op zondag hoger zijn waardoor de winstmarge veel lager is dan een doordeweekse dag.

Maar wat ik wel mooi vind om te zien is dat MKB'ers er creatief mee omgaan .

[ Voor 20% gewijzigd door Sport_Life op 10-05-2020 15:37 ]

[NNCi]

Los van de (al dan niet tijdelijke) coronacrisis zitten in de NL-huizenmarkt een paar weeffouten die een risico vormen voor de economie.

Als gevolg van een (on)gunstige samenloop van beleidmaatregelen en de wereldeconomie zijn in zeer korte tijd de huizenprijzen fors gestegen.
Voor starters een ongunstige ontwikkeling, voor anderen een prima uitkomst. Een prijsstijging van € 100.000 is in de Randstad al lang geen unicum meer. Maar wat mensen vergeten is dat woningwaarde net zo hard weer kan dalen.

Maar dan is dit land te klein en schreeuwt men moord en brand.
Voor veel mensen (ik vermoed dat die groep een stuk groter is dan we allemaal denken) zal dit een groot probleem zijn. En die groep vormt een risico voor onze gehele economie.

Net als veel NL-ers heb ook ik geen cruciale beroep.
Thuiswerkend ben ik deze existentiële crisis te boven gekomen en maak ik me klaar voor de 1,5 meter economie.

Volgend jaar zijn er weer verkiezingen. Ik hoop dat een volgende regering met beleid komt om de luchtbubbel op de huizenmarkt langzaam leeg te laten lopen. Dit gaat pijn doen en ons direct (woning onder water) of indirect (pensioenfondsen) raken, maar net als alles zal die pijn niet eerlijk verdeeld worden. Wat het nemen van maatregelen verdoemd moeilijk maakt.

Het zal waarschijnlijk gaan met een klap, waardoor de impact nog groter zal zijn dan nodig.

[3x3]

Sport_Life schreef op zondag 10 mei 2020 @ 12:42:
[...]
Toen ik mijn eerste appartement kocht in 2011 stond het een jaar later 40k onder water, 7 jaar later weer 120k in de plus . Waar het uiteindelijk ook voor verkocht is. Dus van 2011 tot 2013 stond de woning op papier onder water. Toch hebben we destijds een bruiloft , nieuwe auto en meerdere grote reizen gefinancierd met eigen spaargeld en geen moment wakker gelegen van de waardedaling op papier.

We hebben al een tijdje niet meer reclame voor dit soort 'oplossingen' gehad.

[Verwijderd]

@Miks je benadert alles enorm binair en kiest dan één kant waarbij de ander kant bij voorbaat ellende is.

Je hele vergelijking met huren gaat al mank op zoveel punten. Ik bouw nu een vrijstaand huis in een dorp vlak bij een stad. Relatief goedkope grond voor Nederland, bouwkosten zijn fors door dure grondstoffen, maar alsnog acceptabel. We kunnen de lasten dragen en zijn schuldenvrij voor ons 60ste in een woning waar we nooit weg hoeven. Dat huis bestaat niet in de huursector. Gewoon niet. En dat is 1 punt, anderen kunnen hun situaties erbij halen en dan ga je zien dat voor de meesten huur niet eens een gelijkwaardig alternatief biedt.

Nou kan ik al ruim een ton omlaag in prijs voor ik een beetje onder water kom te staan, tegelijkertijd los ik met alle jongeren af. Als ik niet weg hoef dan ga ik nooit iets merken van een huizenprijs daling. En pas bij een crash die onrealistisch is, kom ik fictief onder water te staan. Grond zal schaars blijven, dat huis boeit niet.

[Sport_Life]

3x3 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 15:51:
[...]


We hebben al een tijdje niet meer reclame voor dit soort 'oplossingen' gehad.
[YouTube: Frisia reclame - Nieuwslezer (2003)]

.
Wat begrijp je niet aan "eigen vermogen/spaargeld" ?
Waar jij naar refereert is echt heel wat anders

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 10-05-2020 16:21 ]

[3x3]

Sport_Life schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:15:
[...]

.
Wat begrijp je niet aan "eigen spaargeld" ?
Waar jij naar refereert is echt heel wat anders

Precies dat is wat ik wil zeggen. Het is niet meer "normaal" om consumptief te lenen op je huis.

Terwijl een generatie voor ons wel 2e huizen, verbouwingen, een nieuwe auto, creditcardschulden allemaal hebben overgezet op de overwaarde van hun huis.

[Sport_Life]

3x3 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:19:
[...]

Precies dat is wat ik wil zeggen. Het is niet meer "normaal" om consumptief te lenen op je huis.

Terwijl een generatie voor ons wel 2e huizen, verbouwingen, een nieuwe auto, creditcardschulden allemaal hebben overgezet op de overwaarde van hun huis.

Excuus , ik interpreteerde je reactie alsof ik consumptief leende op onze woning.

[ Voor 66% gewijzigd door Sport_Life op 10-05-2020 16:36 ]

[3x3]

Sport_Life schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:21:
[...]

Excuus , ik interpreteerde je reactie alsof ik consumptief leende op onze woning.

Nee het was meer om het tijdsbeeld te duiden. Veertigers, dertigers en twintigers van nu zijn vaak wat conservatiever in het consumptief crediteren van hun woning. Ook zijn de regels verscherpt in deze markt om mensen een beetje tegen hun hedonisme te beschermen. 130% of 106% hypotheken ze zijn er niet meer.

De woningwaarde is de afgelopen twee decennia veel harder gestegen dan de hypotheken:

https://infogram.com/hypotheekschuld-1g43mn37eq93pzy

[dr paaj]

Ik vraag me af of de bubble/het normaal waar we hier over speculeren positief of negatief, blijft doorgroeien. Ja ik denk het wel, regio München en Oostenrijk/Zwitserland is al jaren extreme huisprijzen groei aan de gang, daar geven de banken je een schweine rente als je het al kunt kopen.

Het normaal daar is huren, of je hebt vanuit familie het geluk.

[bulle bas]

dr paaj schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:27:
Ik vraag me af of de bubble/het normaal waar we hier over speculeren positief of negatief, blijft doorgroeien. Ja ik denk het wel, regio München en Oostenrijk/Zwitserland is al jaren extreme huisprijzen groei aan de gang, daar geven de banken je een schweine rente als je het al kunt kopen.

Het normaal daar is huren, of je hebt vanuit familie het geluk.

Dat zijn landen met een functionerende huurmarkt. Neem je Zwitserland, dan zie je dat bijna iedereen huurt. Huren zijn hoog, lonen nog hoger. Maar als je daar koopt wordt je qua belasting aangeslagen alsof je het verhuurt, ook al woon je in je eigen woning. Kopen is niet zo aantrekkelijk.

[trippelb]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 14:22:
[...]

[...]

Als het kan, zou ik huren voor een laag bedrag. Een huis wat 400K kost zou ik niet willen huren voor langere tijd. En vanuit die goedkope huurhut zou ik even zien of de markt nu al kantelt.

En bedenk ook: het scenario waar de snelle koper als winnaar uit de bus kwam was een heel vreemd scenario.

Wat zou je dan willen huren voor welk bedrag?
Een 2 kamer appartement in Nieuwegein van 90 m2 kost al €1200 euro huur met 300 euro servicekosten. En dan kies ik even bewust Nieuwegein en niet centrum Utrecht.

Wil je voor circa 800 euro per maand huren? Dan denk ik niet dat je nog moet vergelijken met eensgezinswoningen van €400.000 maar met appartementen van €250.000

Dan wordt het vergelijk weer heel anders, maar zeker niet positiever voor de huurder, het (absolute) risico op prijsdaling wordt dan namelijk ook kleiner, plus dat je in een couranter marktsegment zit waardoor het relatieve risico ook kleiner wordt.

[bulle bas]

3x3 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 15:51:
[...]


We hebben al een tijdje niet meer reclame voor dit soort 'oplossingen' gehad.
[YouTube: Frisia reclame - Nieuwslezer (2003)]

Schitterend ook, maak je een duur tv-spotje, kom je met de dubbele spelfout "eigen huis bezitter"

[3x3]

dr paaj schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:27:
Ik vraag me af of de bubble/het normaal waar we hier over speculeren positief of negatief, blijft doorgroeien. Ja ik denk het wel, regio München en Oostenrijk/Zwitserland is al jaren extreme huisprijzen groei aan de gang, daar geven de banken je een scheiwe rente als je het al kunt kopen.

Het normaal daar is huren, of je hebt vanuit familie het geluk.

Huren in Zwitserland is ook veel lager belast dan in Nederland. Verhuurders en huurders zijn veel meer beschermt tegen de overheid en prijsstijgingen.

Vriendin van mij heeft net nieuwbouw gekocht in Stuttgart, 6 ton voor een appartementje. Minimaal 20% aanbetaling, ze had 2 maanden terug een rente vastgelegd voor rond de 1%. Problemen had ze wel, de koopprijs lag hoger dan de taxatie van de bank. Dus ze moest tienduizenden euro's meer aanbetalen ivm risico van de bank. Omdat er in die regio wel veel geld wordt verdient met brandstof auto's ben ik wel een beetje sceptisch over de toekomstige huizenprijzen daar.

Maargoed, met al het neppe geld dat de ECB drukt.. Kan het ook zomaar zijn dat inflatie-effecten zo'n woningschuld net zo hard "kleiner" maakt, als dat het de staatsschulden "kleiner" maakt van in zuid Europa.

[bulle bas]

trippelb schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:42:
[...]


Wat zou je dan willen huren voor welk bedrag?
Een 2 kamer appartement in Nieuwegein van 90 m2 kost al €1200 euro huur met 300 euro servicekosten. En dan kies ik even bewust Nieuwegein en niet centrum Utrecht.

Wil je voor circa 800 euro per maand huren? Dan denk ik niet dat je nog moet vergelijken met eensgezinswoningen van €400.000 maar met appartementen van €250.000

Dan wordt het vergelijk weer heel anders, maar zeker niet positiever voor de huurder, het (absolute) risico op prijsdaling wordt dan namelijk ook kleiner, plus dat je in een couranter marktsegment zit waardoor het relatieve risico ook kleiner wordt.

Dat is nou de precies de grap. Als huurder kan je jezelf kleiner maken. Dat is nou juist mijn advies. Kan je niet max een paar jaartjes wachten? Doe dan wat je wilt.

[Sport_Life]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:48:
[...]


Dat is nou de precies de grap. Als huurder kan je jezelf kleiner maken. Dat is nou juist mijn advies. Kan je niet max een paar jaartjes wachten? Doe dan wat je wilt.

Als koper hoef je jezelf niet kleiner te maken, aangezien je voor minder geld in een zelfde woning zit .

[dr paaj]

3x3 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:48:
[...]

Huren in Zwitserland is ook veel lager belast dan in Nederland. Verhuurders en huurders zijn veel meer beschermt tegen de overheid en prijsstijgingen.

Vriendin van mij heeft net nieuwbouw gekocht in Stuttgart, 6 ton voor een appartementje. Minimaal 20% aanbetaling, ze had 2 maanden terug een rente vastgelegd voor rond de 1%. Problemen had ze wel, de koopprijs lag hoger dan de taxatie van de bank. Dus ze moest tienduizenden euro's meer aanbetalen ivm risico van de bank. Omdat er in die regio wel veel geld wordt verdient met brandstof auto's ben ik wel een beetje sceptisch over de toekomstige huizenprijzen daar.

Maargoed, met al het neppe geld dat de ECB drukt.. Kan het ook zomaar zijn dat inflatie-effecten zo'n woningschuld net zo hard "kleiner" maakt, als dat het de staatsschulden "kleiner" maakt van in zuid Europa.

Misschien Zwitserland niet het beste voorbeeld. Probeer als starter of een 41 jarige met gezin eens een huis te kopen op 30 minuten van je werk, regio Munchen...

[3x3]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:45:
[...]

Schitterend ook, maak je een duur tv-spotje, kom je met de dubbele spelfout "eigen huis bezitter"

Voor de liefhebbers, nog meer krediet-walgelijkheid van vroeger:

Maargoed.. Waar we nu lachen omdat we vroeger leenden voor mooie dingen.. Lenen we nu voor "overwaarde". Dus wie er nou slimmer is...

[ Voor 7% gewijzigd door 3x3 op 10-05-2020 16:54 ]

[Rubbergrover1]

NNCi schreef op zondag 10 mei 2020 @ 15:44:
Volgend jaar zijn er weer verkiezingen. Ik hoop dat een volgende regering met beleid komt om de luchtbubbel op de huizenmarkt langzaam leeg te laten lopen. Dit gaat pijn doen en ons direct (woning onder water) of indirect (pensioenfondsen) raken, maar net als alles zal die pijn niet eerlijk verdeeld worden. Wat het nemen van maatregelen verdoemd moeilijk maakt.

Het knappe is dat men al een paar decennia bezig is om de boel (met name hypotheken) aan te pakken, maar tegelijk de illusie ophoudt dat de hra heilig is. Geen aftrek meer voor consumptief lenen, max 30 jaar aftrek, hypotheek beperkt tot 100%, bijleenregeling, max 50% aflossingsvrij en alleen nog aftrek bij minstens annuïtair aflossen, maximaal aftrekpercentage om maar ze belangrijkste ingrepen te noemen. Maatregelen die uiteindelijk tot miljarden minder subsidie op de koopwoningen leiden en tot een veel groter afgelost deel van de leningen.

Er zijn die al een hoop maatregelen genomen die op termijn tot een normalisering van de koopmarkt zullen leiden, maar niet noodzakelijk met een klap.

[trippelb]

Maar als je nu naar een bepaalde woonruimte op zoek bent met je gezin, dan kan je er niet voor kiezen om in een 2 kamerapprtement te gaan zitten. Dan zoek je een woonhuis.

Dus moet je de koopprijs en risico’s van een eensgezinswoning met de huurprijs van een eensfezinswoning vergelijken.

Ben je wel in staat om een appartement te huren om de boel af te wachten, dan kan je ook een appartement kopen (mits financiën dat toelaten) en moet je die businesscases vergelijken.

Ik zit nu op mijn telefoon maar zal later nog een berekening maken met wat ik bedoel. Ik krijg alleen erg het gevoel dat je twee niet vergelijkbare situaties pakt en daarmee stelt dat de goedkopere situatie goedkoper is.

(Een Toyota iQ is ook een goedkopere auto dan een Skoda Octavia maar als je met een gezin op vakantie wil is de iQ helemaal geen alternatief)

[bulle bas]

Sport_Life schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:51:
[...]

Als koper hoef je jezelf niet kleiner te maken, aangezien je voor minder geld in een zelfde woning zit .

Doe vooral wat je wilt. Eventueel ga je een jaartje duur huren. Of je koopt gewoon dat hok en hoopt op het beste.
Maar houd er rekening mee dat we macro-economisch wel op het einde zijn qua stimuleren. Laatst was hier iemand die zijn huis van 188K naar 400K in waarde zag stijgen in het tijdsbestek van maar een paar jaar. Het besef daalt hier nog niet bij iedereen echt in dat de tegenovergestelde beweging ook mogelijk is. Het is allemaal lucht, zoveel meer zijn we niet meer gaan verdienen. En als we die gigantische staatsschuld gaan afbetalen blijft er al helemaal niks over.

[bulle bas]

trippelb schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:56:
Maar als je nu naar een bepaalde woonruimte op zoek bent met je gezin, dan kan je er niet voor kiezen om in een 2 kamerapprtement te gaan zitten. Dan zoek je een woonhuis.

Dus moet je de koopprijs en risico’s van een eensgezinswoning met de huurprijs van een eensfezinswoning vergelijken.

Ben je wel in staat om een appartement te huren om de boel af te wachten, dan kan je ook een appartement kopen (mits financiën dat toelaten) en moet je die businesscases vergelijken.

Ik zit nu op mijn telefoon maar zal later nog een berekening maken met wat ik bedoel. Ik krijg alleen erg het gevoel dat je twee niet vergelijkbare situaties pakt en daarmee stelt dat de goedkopere situatie goedkoper is.

(Een Toyota iQ is ook een goedkopere auto dan een Skoda Octavia maar als je met een gezin op vakantie wil is de iQ helemaal geen alternatief)

Als je met een gezin zit ben je sws minder flexibel. Maar als je dan je baan verliest en je zit net 2 jaar vast aan een huis, poeh. Mijn voorbeeld ging over iemand die gaat starten. Die hebben doorgaans geen gezin.
Als doorstromer (dat ben je eerder met een gezin) kan je nog een heel stuk meepakken om in het volgende kasteel te steken.

[Sport_Life]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 17:03:
[...]


Als je met een gezin zit ben je sws minder flexibel. Maar als je dan je baan verliest en je zit net 2 jaar vast aan een huis, poeh. Mijn voorbeeld ging over iemand die gaat starten. Die hebben doorgaans geen gezin.
Als doorstromer (dat ben je eerder met een gezin) kan je nog een heel stuk meepakken om in het volgende kasteel te steken.

Mja als je met je gezin een huurwoning (eengezinswoning) bezit en je kunt de huur niet meer opbrengen ben je ook een beetje aan de goden overgeleverd.
Kleiner of goedkoper huren is ook niet altijd mogelijk.
Terwijl dezelfde huurder wellicht in de jaren flink had kunnen aflossen bij een koopwoning en als je de rente blijft betalen er wellicht een gesprek met de bank volgt voor het tijdelijk opschorten van de aflossing.

[bulle bas]

Sport_Life schreef op zondag 10 mei 2020 @ 17:08:
[...]

Mja als je met je gezin een huurwoning (eengezinswoning) bezit en je kunt de huur niet meer opbrengen ben je ook een beetje aan de goden overgeleverd.
Kleiner of goedkoper huren is ook niet altijd mogelijk.
Terwijl dezelfde huurder wellicht in de jaren flink had kunnen aflossen bij een koopwoning en als je de rente blijft betalen er wellicht een gesprek met de bank volgt voor het tijdelijk opschorten van de aflossing.

Mss is er wel een nieuwe baan voor je aan de andere kant van het land. Dan is het toch fijner dat je met huur te maken hebt.

De banken willen vast gesprekjes voeren, maar als de hele balans volloopt met dat soort non-performing loans terwijl in 2026 de eerste bulk aflosvrije hypotheken vrijkomen heeft de bank ook een beetje een probleem.

[Rubbergrover1]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:57:
[...]


Doe vooral wat je wilt. Eventueel ga je een jaartje duur huren. Of je koopt gewoon dat hok en hoopt op het beste.
Maar houd er rekening mee dat we macro-economisch wel op het einde zijn qua stimuleren. Laatst was hier iemand die zijn huis van 188K naar 400K in waarde zag stijgen in het tijdsbestek van maar een paar jaar. Het besef daalt hier nog niet bij iedereen echt in dat de tegenovergestelde beweging ook mogelijk is. Het is allemaal lucht, zoveel meer zijn we niet meer gaan verdienen. En als we die gigantische staatsschuld gaan afbetalen blijft er al helemaal niks over.

Die doemscenario's gaan vaak uit van een jaar of 10 daling van de huizenprijzen. Dan moet je dus 10 jaar in je goedkope flatje blijven huren voordat de woningen eindelijk in hun dal zijn en je weer 'mag' kopen. Lijkt mij niet echt dat dit heel realistisch is als je eigenlijke wens een huis van 4 ton is.

[bulle bas]

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 17:21:
[...]

Die doemscenario's gaan vaak uit van een jaar of 10 daling van de huizenprijzen. Dan moet je dus 10 jaar in je goedkope flatje blijven huren voordat de woningen eindelijk in hun dal zijn en je weer 'mag' kopen. Lijkt mij niet echt dat dit heel realistisch is als je eigenlijke wens een huis van 4 ton is.

De verkeerde woorden zijn 'dus' en 'mag'. Je kan ook na 2/3/4/5 jaar zeggen: het is goed, ik stap in en de rest van het verlies is voor mij. Ook afhankelijk van hoe duur je huurt.
Volgens mij was de vorige keer de bodem ergens tussen de 4 en 5 jaar bereikt. Het zou nu weleens harder kunnen gaan omdat de klap groter is.

[Sluw]

Het is zeker mogelijk dat de huizenprijzen flink gaan dalen, maar ik zie ook signalen dat het op de lange termijn ook de andere kant op kan gaan. Nederland wordt nog veel duurder. We hebben een goede economie voor een klein land (groter BBP dan Saudi Arabië, Turkije, VAE etc.) Je zou Nederland dan kunnen vergelijken met een grote metropool en als je het vergelijkt met andere metropolen zijn de huizenprijzen hier laag (er doen vanuit de regering meerdere ideeën de ronde over verdere integratie van de randstad qua beleid, bereikbaarheid en economie). Er kunnen wel meer woningen komen maar de locatie verandert niet. Er kan meer armoede komen maar er komen ook meer mensen waardoor er een grote rijke bovenlaag blijft. Mensen trekken naar het centrum. Ik maak zelf andere keuzes maar als je naar de cijfers kijkt is dat gewoon zo.

Het is maar een van de mogelijkheden natuurlijk en misschien een beetje out of the box maar in zo'n onzekere crisis ga je snel doemdenken. Ik had bijvoorbeeld niet verwacht dat de vorige crisis zo snel bijtrok. Ik denk dat het goed is als huizen bereikbaarder worden voor iedereen maar het verschil tussen arm en rijk groeit ontzettend snel.

[Jopie035]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 17:12:
[...]

De banken willen vast gesprekjes voeren, maar als de hele balans volloopt met dat soort non-performing loans terwijl in 2026 de eerste bulk aflosvrije hypotheken vrijkomen heeft de bank ook een beetje een probleem.

De bank heeft vooralsnog geen probleem, de huizenbezitter heeft dat (LTV op die dingen is 60%-80%), en wat als de bank die lening nu eens doorrolt voor 10jaar (met een afloscomponent)? Volgens mij is het allemaal prima op te lossen zonder een dieprood scenario.

[Sport_Life]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 17:12:
[...]

Mss is er wel een nieuwe baan voor je aan de andere kant van het land. Dan is het toch fijner dat je met huur te maken hebt.

De banken willen vast gesprekjes voeren, maar als de hele balans volloopt met dat soort non-performing loans terwijl in 2026 de eerste bulk aflosvrije hypotheken vrijkomen heeft de bank ook een beetje een probleem.

Non performing? Zolang er rente (= omzet voor de bank) wordt betaald zal de bank niet klagen (uiteraard is het vervelend voor het risico profile).
Aflossing is geen omzet voor de bank

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 10-05-2020 17:50 ]

[MoshiMoshi84]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 17:12:
[...]De banken willen vast gesprekjes voeren, maar als de hele balans volloopt met dat soort non-performing loans terwijl in 2026 de eerste bulk aflosvrije hypotheken vrijkomen heeft de bank ook een beetje een probleem.

Die aflosvrije hypotheken zijn bijna allemaal afgesloten met lagere huizenprijzen, terwijl het inkomen van de hypotheeknemers veelal zal zijn gestegen ook bij een gelijkgebleven functie. Dus die aflosvrije hypotheken zijn niet vaak een probleem; er kan een nieuwe hypotheek worden afgesloten en anders kan zelfs na een behoorlijke daling van de huizenprijzen de hypotheek worden afgelost door het huis te verkopen. Dat is misschien een probleem voor de bewoners, maar niet voor de bank.

In 2014 stonden er 1,4 miljoen huizen onder water. Nu minder dan 50.000.

[ Voor 4% gewijzigd door MoshiMoshi84 op 10-05-2020 17:53 ]

[Jopie035]

Non Performing... in een fonds van 9mrd waar we voor klanten in beleggen is er een betalingsachterstand van 0,3 basispunt! (=0,003%), en dan gaat het om een restschuld van 7bps (0,07%) van het totaal...

Niet dat het niet kan verslechteren, maar in de vorige crisis was de schade uiteindelijk ontzettend klein (ondanks de slechtere uitgangspositie)... Cumulatieve verlies was een paar basispuntjes...

[bulle bas]

Sport_Life schreef op zondag 10 mei 2020 @ 17:49:
[...]

Non performing? Zolang er rente (= omzet voor de bank) wordt betaald zal de bank niet klagen (uiteraard is het vervelend voor het risico profile).
Aflossing is geen omzet voor de bank

Of banken de aflossing niet vervelend vinden moet je maar aan bankiers vragen, dat ben ik niet. Met alleen rente-aflossing heb je ook een non-performing loan. En dat komt wel op je balans.

MoshiMoshi84 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 17:51:
[...]

Die aflosvrije hypotheken zijn bijna allemaal afgesloten met lagere huizenprijzen, terwijl het inkomen van de hypotheeknemers veelal zal zijn gestegen ook bij een gelijkgebleven functie. Dus die aflosvrije hypotheken zijn niet vaak een probleem; er kan een nieuwe hypotheek worden afgesloten en anders kan zelfs na een behoorlijke daling van de huizenprijzen de hypotheek worden afgelost door het huis te verkopen. Dat is misschien een probleem voor de bewoners, maar niet voor de bank.

In 2014 stonden er 1,4 miljoen huizen onder water. Nu minder dan 50.000.

We moeten nog beginnen he!

Maar de lagere huizenprijzen klopt denk ik wel, alhoewel die hypotheken toen niet tegen 100% onderpand werden afgesloten. Maar als er een bulk op die manier de verkoop in moet, dan heeft dat effect op de prijs en daarmee de waardering op de balans. Ik weet niet hoeveel daarvan in de problemen komen. Opnieuw een hypotheek afsluiten als 50-plusser wordt lastig.

[bulle bas]

Jopie035 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 18:02:
Non Performing... in een fonds van 9mrd waar we voor klanten in beleggen is er een betalingsachterstand van 0,3 basispunt! (=0,003%), en dan gaat het om een restschuld van 7bps (0,07%) van het totaal...

Niet dat het niet kan verslechteren, maar in de vorige crisis was de schade uiteindelijk ontzettend klein (ondanks de slechtere uitgangspositie)... Cumulatieve verlies was een paar basispuntjes...

Dat klopt, voor banken viel het met de verliezen voor de hypotheken mee. Maar met dalende huizenprijzen zal je de balans moeten aanpassen.

[Jopie035]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 18:06:
[...]

Dat klopt, voor banken viel het met de verliezen voor de hypotheken mee. Maar met dalende huizenprijzen zal je de balans moeten aanpassen.

ECB geeft (more or less) gratis geld aan de banken, via de TLRO's en Noodloketjes... funding lijkt me voorlopig geen enkel probleem. Heel anders dan in 2008. Daarom had je toen ook een credit crunch...

[ANdrode]

trippelb schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:42:
[...]

Wat zou je dan willen huren voor welk bedrag?
Een 2 kamer appartement in Nieuwegein van 90 m2 kost al €1200 euro huur met 300 euro servicekosten. En dan kies ik even bewust Nieuwegein en niet centrum Utrecht.

Dan moet je beter zoeken

Even snel: 91m² in Lunetten voor EUR 1.110 inclusief servicekosten.

Wil je voor circa 800 euro per maand huren? Dan denk ik niet dat je nog moet vergelijken met eensgezinswoningen van €400.000 maar met appartementen van €250.000

Waarom zou je dezelfde woning moeten kopen (lange tijdshorizon) als je nu wilt huren (korte tijdshorizon)? Je kan altijd nog kiezen voor koop.

Het risico op 15% stijging het komende jaar is in mijn ogen nihil. Als je daar anders over denkt is dit het ideale moment om leveraged te investeren in vastgoed tot de margin call komt.

[koentjuh]

ANdrode schreef op zondag 10 mei 2020 @ 19:22:
[...]


Dan moet je beter zoeken

Even snel: 91m² in Lunetten voor EUR 1.110 inclusief servicekosten.


[...]

Jemig wat een geld voor zo’n hut! Waar word je toch troosteloos van :-). Dan had ik mijn huis in Hoograven toch moeten gaan verhuren...

Maar is het niet zo dat je voor bovenstaande woning ook nog langdurig ingeschreven moet staan of is dat hier niet relevant?

[NNCi]

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 17:21:
[...]

Die doemscenario's gaan vaak uit van een jaar of 10 daling van de huizenprijzen. Dan moet je dus 10 jaar in je goedkope flatje blijven huren voordat de woningen eindelijk in hun dal zijn en je weer 'mag' kopen. Lijkt mij niet echt dat dit heel realistisch is als je eigenlijke wens een huis van 4 ton is.

Die huizen die nu voor 4 ton te koop staan waren 4 jaar geleden nog 2,5 ton waard. En worden nog massaal verkocht met de standaard keuken en badkamer indeling .

De huizen van 4 ton worden voor 6 ton te koop gezet en ga zo maar door. Dat trucje kan niet oneindig door kan gaan

Hieruit zou je op kunnen maken dat waarde van een woning relatief is en dat ons referentiekader van prijs/kwaliteit aan hyperinflatie onderhevig is.

[ANdrode]

koentjuh schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:06:
[...]
Jemig wat een geld voor zo’n hut! Waar word je toch troosteloos van :-). Dan had ik mijn huis in Hoograven toch moeten gaan verhuren...

Ik had je met meerdere geïnteresseerden in contact kunnen brengen zolang het onder de 1.4K zat…

Maar is het niet zo dat je voor bovenstaande woning ook nog langdurig ingeschreven moet staan of is dat hier niet relevant?

Voor vrij sector verhuur niet. Alleen in Amsterdam worden er soms aanvullende eisen gesteld (vooral voorrang als je een sociale huurwoning verlaat).

Bij corporatiewoningen worden in de praktijk strengere want geen uitzonderingen mogelijk inkomenseisen gesteld dan bij andere verhuurders. 65K is geen laag inkomen en tweede inkomen telt bij corporaties meestal niet volledig mee.

[NNCi]

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 16:55:
[...]

Er zijn die al een hoop maatregelen genomen die op termijn tot een normalisering van de koopmarkt zullen leiden, maar niet noodzakelijk met een klap.

Wat jij opsomt zijn maatregelen voor de langere termijn. Op de korte termijn is fors bijbouwen de enige oplossing.

Minder dan 10% van Nederland is bebouwd. Het gros is bestemd voor de landbouw. De steden bouwen elk open plekje vol. Er moeten gewoon weer VINEX 2.0 achtige plekken aangewezen worden met circulaire woningen die je makkelijk weer kunt afbreken.

[SvMp]

NNCi schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:23:
[...]

...Er moeten gewoon weer VINEX 2.0 achtige plekken aangewezen worden met circulaire woningen die je makkelijk weer kunt afbreken.

Waarom? Alsof Nederland ooit leeg gaat lopen.

[kabeltjekabel]

NNCi schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:23:
[...]

Er moeten gewoon weer VINEX 2.0 achtige plekken aangewezen worden met circulaire woningen die je makkelijk weer kunt afbreken.

Je bedoelt zoals in de jaren '60 met iets te veel zand en te weinig cement in de mortel? Dan kun je het op oprapen als het dak er af is.

[kabeltjekabel]

MoshiMoshi84 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 17:51:
[...]

In 2014 stonden er 1,4 miljoen huizen onder water. Nu minder dan 50.000.

Daarentegen zijn er nu waarschijnlijk meer mensen die geen huis kunnen kopen

[Miks]

Even een reality-check voor dit topic. De stemming in Nederland zit er goed in.

https://www.nu.nl/geldzak...ker-en-gaan-verkopen.html

Dit nu.nl artikel is vrij positief: “ De woningmarkt loopt vooralsnog door, dus zorgen dat ze met een huis blijven zitten zijn nog niet nodig.”

Tekenend voor het sentiment op de markt zijn de reacties onder dit artikel. Leuke ‘peiling’: van de 60+ reageerders zijn er maar 2 accounts die een positieve kijk hebben op de toekomstige huizenprijzen.

Ik kan iedereen aanraden om dit sentiment eens te bestuderen. En houd in je achterhoofd dat een crisis altijd te klein wordt ingeschat.

Nogmaals, geen idee wie er meeleest in dit topic maar als je overweegt je eerste huis te gaan kopen... bedenk goed of je straks 30% onder water wil komen te staan. Niemand weet waar het precies naartoe gaat. Vooralsnog is alles mogelijk, maar een groei zit er voorlopig niet in.

Voor de geïnteresseerden: een daling van 40% is in de geschiedenis niet ongebruikelijk. Halverwege de 17e eeuw, halverwege de 18e eeuw, eind 18e eeuw, en tenslotte de jaren ‘30 kennen dit soort prijsdalingen. We zitten middenin een wereldwijde pandemie zonder uitweg, in een fragiele economie gebaseerd op schuld. 2020 zou zomaar een keerpunt kunnen zijn.

[ Voor 8% gewijzigd door Miks op 11-05-2020 04:07 ]

[gorgi_19]

Wat ik blijf niet te snappen aan de redenaties als van Miks is het volgende:

Als je kijkt naar bijvoorbeeld https://www.vastgoedmarkt...359-1390977705.1582990042

Er is een tekort aan woningen. Huishoudens groeien harder dan nieuwbouw.
PFAS etc. is niet weg, en vertraagt de productie. Corona zal ook een stuk vertraging veroorzaken. (https://www.volkskrant.nl...ieuwbouw-inzakt~b6aa80b7/)

Waar ga je die mensen kwijt? Dit blijft voor druk zorgen op de woningmarkt? Mensen gaan wellicht sneller hun woning aanbieden en verkopen. Al die mensen zijn ook sneller op de markt als vrager, zowel op de huur als koopmarkt.

Met de verplichte aflossingen en de groei van de afgelopen jaren is de kans op onderwater staan kleiner geworden. Als je kijkt naar gemiddelden, heeft iedere generatie nog overwaarde. Relateer je dat aan gemiddelde huizenprijzen, dan is er marge voor een daling (https://www.businessinsid...hypotheek-generatie-2018/)

Als iemand moet verkopen en kleiner moet gaan wonen (scheiding, verlies werk, arbeidsongeschikt, etc.), gaat dat een druk geven in de lagere prijsklassen, juist diegenen waar je eerder starters of eerste doorgroeiers tegen gaat komen.

Zal de huizenmarkt op korte termijn iets kunnen crashen? Vast. Zodra de economie weer iets gaan aantrekken, krijg je weer een dubbel inhaaleffect.
Tenzij mensen nu gaan beweren dat het aantal woningzoekers / huishouders opeens verminderd is, dan heb je een structurele wijziging in de markt.
Anders zal de huizenmarkt onder druk blijven staan totdat het aanbod (door nieuwbouw) fors is gestegen.

Om die reden is het ontmoedigen van de koop en verhuur van een woning ook beperkt effectief. Als die woning ingezet werd voor tijdelijke verhuur (airbnb) dan heb je een voordeel. Met airbnb onttrek je de woning immers aan de woningvoorraad en is deze niet beschikbaar voor een huishouden.
Is hij gebruikt voor 'reguliere' verhuur, dan maakt het niet uit. Het betreffende huishouden moet toch ergens wonen, of hij nu gebruikt maakt van deze huurwoning, of een woning op die locatie koopt.

[ Voor 21% gewijzigd door gorgi_19 op 11-05-2020 08:39 ]

[Requiem19]

@Miks wat is er erg aan onder water staan?

Precies - niets zolang je er blijft wonen en de lasten prima kunt dragen. Je bent nu gewoon populistisch angst aan het zaaien.

En je bent een echt een broken record.

[Krisp]

Miks schreef op maandag 11 mei 2020 @ 03:56:
Nogmaals, geen idee wie er meeleest in dit topic maar als je overweegt je eerste huis te gaan kopen... bedenk goed of je straks 30% onder water wil komen te staan. Niemand weet waar het precies naartoe gaat. Vooralsnog is alles mogelijk, maar een groei zit er voorlopig niet in.

Ik pak even deze alinea eruit, want je laat je zo wel in de kaarten kijken:
- Als alles mogelijk is, zit een groei er dus nog wel in
- vanwaar die 30%? Wat voegt die toe?

Wat je doet is een mix van doemdenken en wat cijfertjes roepen. Je hebt gelijk: niemand weet precies waar het naartoe gaat. Maar om dan te insinueren dat het 30% gaat dalen is dan zinloos.

In de afgelopen crisis (2009-2013) daalden de huizenprijzen met 25%. Dat kwam omdat banken zelf problemen hadden met de financiering van hun activiteiten. Die problemen zijn nu allerminst aan de orde, de drukpers staat aan. Ja, er zullen mensen minder makkelijk een hypotheek krijgen, maar er is nog steeds een grote vraag naar koopwoningen.

Waarom? Heel simpel: goedkope financiering. Vooralsnog is het kopen van een woning nog veel goedkoper dan het huren van een woning. En zolang beleggers genoegen nemen met een BAR van 6-6,5% (vanwege de lage rente) ligt daar wel ongeveer de ondergrens. Dat is ongeveer 10-20% onder de huidige prijzen.

Dus zolang de rente laag blijft en er voldoende financieringsmiddelen zijn voor beleggers, gaan de huizenprijzen niet significant dalen. Ongetwijfeld gaat het aanbod toenemen (lees: mensen gaan eerder verkopen), wellicht neemt de vraag iets af (minder kopers met een solide contract), maar de prijzen hoeven nog niet te zakken.

Remember: mensen hebben nog altijd een plek nodig om te wonen.

[bertvanoosten]

Dé makelaar van het Gooi ziet de bui wellicht ook hangen. Naast alle miljoenen-panden (die niet meer als zoete broodjes verkopen?) wil hij zijn portfolio aan de onderkant uitbreiden om nog enige omzet te genereren, zo lijkt het.

[Sluw]

@bertvanoosten of de vraag is veel groter dan het aanbod en ze proberen verkopers te lokken om zo hun woningzoekers te kunnen helpen. Puur speculeren.

[Fraggert]

Sluw schreef op maandag 11 mei 2020 @ 08:23:
@bertvanoosten of de vraag is veel groter dan het aanbod en ze proberen verkopers te lokken om zo hun woningzoekers te kunnen helpen. Puur speculeren.

er staat "als u uw huis in mei bij ons te koop zet" dus ze lokken inderdaad verkopers.

Het staat vast dat er een gruwelijk tekort aan woningen is.

Mijn eigen ervaring is dat in het segment waar ik zoek het aanbod keihard opdroogt en er al amper wat te vinden is. Dit lees je hier overigens meer.

[ Voor 3% gewijzigd door Fraggert op 11-05-2020 08:44 ]

[MaStar]

Fraggert schreef op maandag 11 mei 2020 @ 08:33:
[...]


er staat "als u uw huis in mei bij ons te koop zet" dus ze lokken inderdaad verkopers.

Het staat vast dat er een gruwelijk tekort aan woningen is.

Mijn eigen ervaring is dat in het segment waar ik zoek het aanbod keihard opdroogt en er al amper wat te vinden is. Dit lees je hier overigens meer.

Waar is dat? En welk budget

[koentjuh]

ANdrode schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:17:
[...]


Ik had je met meerdere geïnteresseerden in contact kunnen brengen zolang het onder de 1.4K zat…


[...]


Voor vrij sector verhuur niet. Alleen in Amsterdam worden er soms aanvullende eisen gesteld (vooral voorrang als je een sociale huurwoning verlaat).

Bij corporatiewoningen worden in de praktijk strengere want geen uitzonderingen mogelijk inkomenseisen gesteld dan bij andere verhuurders. 65K is geen laag inkomen en tweede inkomen telt bij corporaties meestal niet volledig mee.

Oke. Blijft tamelijk bizar hoe de markt in 10 jaar tijd volledig is verandert. Maar hier bewust niet voor verhuur gekozen, alleen maar gedoe en nu bijna 300k overwaarde gepakt.

Maar ook hier in mijn wijk (hoograven) blijft het overbieden onvermindert doorgaan, juist de mensen die al 7-8 keer achter het net hebben gevist gaan gewoon vrolijk door. Ergens zouden de stijgingen toch eens moeten stoppen, rente kan niet heel veel lager en het beschikbare inkomen (= leencapaciteit) zit bij de meeste kopers al op 2x fulltime dienstverband.

[Fraggert]

MaStar schreef op maandag 11 mei 2020 @ 08:50:
[...]


Waar is dat? En welk budget

hierzo :

Fraggert schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 10:32:
[...]


"Hier" droogt het ook op.

en met "hier" doel ik op ons zoekfilter...vrijstaand (enigzins landelijk), <600K in de veelhoek Zwolle-Harderwijk-Ede-Zutphen-Deventer..........een behoorlijk gebied rondom Apeldoorn.

Kneiterhoge prijzen, amper aanbod en alles is al weg zodra je belt zo'n beetje.

[MaStar]

koentjuh schreef op maandag 11 mei 2020 @ 08:55:
[...]


Oke. Blijft tamelijk bizar hoe de markt in 10 jaar tijd volledig is verandert. Maar hier bewust niet voor verhuur gekozen, alleen maar gedoe en nu bijna 300k overwaarde gepakt.

Maar ook hier in mijn wijk (hoograven) blijft het overbieden onvermindert doorgaan, juist de mensen die al 7-8 keer achter het net hebben gevist gaan gewoon vrolijk door. Ergens zouden de stijgingen toch eens moeten stoppen, rente kan niet heel veel lager en het beschikbare inkomen (= leencapaciteit) zit bij de meeste kopers al op 2x fulltime dienstverband.

300k overwaarde? Dat is toch ongelooflijk. En dat is wel de reden dat de huizenmarkt (nog) niet snel crasht. Dit zijn bedragen die je weer gaat inleggen, en dus zwaar kan blijven overbieden.

Verhuren kan trouwens wel een interessante optie zijn natuurlijk als je het niet hoeft te verkopen. Dat is gewoon een heel handige optie - zeker als je huis onder water staat. Gewoon verhuren tot de markt weer aantrekt.

Hoe weet je trouwens dat het overbieden in Utrecht onverminderd door gaat? Ben je makelaar of heb je contacten?

[ Voor 10% gewijzigd door MaStar op 11-05-2020 09:06 ]

[FunkyTrip]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 17:03:
[...]


Als je met een gezin zit ben je sws minder flexibel. Maar als je dan je baan verliest en je zit net 2 jaar vast aan een huis, poeh. Mijn voorbeeld ging over iemand die gaat starten. Die hebben doorgaans geen gezin.
Als doorstromer (dat ben je eerder met een gezin) kan je nog een heel stuk meepakken om in het volgende kasteel te steken.

Als je werkloos wordt is het makkelijker om die hypotheek van 500 euro te blijven bekostigen elke maand dan 1200 euro aan huur lijkt me.

[koentjuh]

MaStar schreef op maandag 11 mei 2020 @ 09:06:
[...]


300k overwaarde? Dat is toch ongelooflijk. En dat is wel de reden dat de huizenmarkt (nog) niet snel crasht. Dit zijn bedragen die je weer gaat inleggen, en dus zwaar kan blijven overbieden.

Verhuren kan trouwens wel een interessante optie zijn natuurlijk als je het niet hoeft te verkopen. Dat is gewoon een heel handige optie - zeker als je huis onder water staat. Gewoon verhuren tot de markt weer aantrekt.

Hoe weet je trouwens dat het overbieden in Utrecht onverminderd door gaat? Ben je makelaar of heb je contacten?

Die 300k is niet helemaal eerlijk, want in de loop der jaren wel verbouwd e.d. Maargoed, blijft gekkenwerk.
Hoe ik het weet? Heb wat vrienden die rond kijken/kopen in mijn wijk, en met 50-60k overbieden vaak nog niet de kopers zijn. (op huizen van +/- 450k)

Ons nieuwe huis was al gekocht dus dat geld gaat vooral in verbouwing zitten en stukje minder hyptotheek.

[ Voor 5% gewijzigd door koentjuh op 11-05-2020 09:13 ]

[gorgi_19]

MaStar schreef op maandag 11 mei 2020 @ 09:06:
[...]


300k overwaarde? Dat is toch ongelooflijk. En dat is wel de reden dat de huizenmarkt (nog) niet snel crasht. Dit zijn bedragen die je weer gaat inleggen, en dus zwaar kan blijven overbieden.

Verhuren kan trouwens wel een interessante optie zijn natuurlijk als je het niet hoeft te verkopen. Dat is gewoon een heel handige optie - zeker als je huis onder water staat. Gewoon verhuren tot de markt weer aantrekt.

Hoe weet je trouwens dat het overbieden in Utrecht onverminderd door gaat? Ben je makelaar of heb je contacten?

Drie ton zegt nog niet zo veel; dat is een beetje afhankelijk van de initiele investering (en of die ook realistisch destijds was, of gedwongen) en hoeveel er aan verbouwing is geweest

[koentjuh]

gorgi_19 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 09:12:
[...]

Drie ton zegt nog niet zo veel; dat is een beetje afhankelijk van de initiele investering (en of die ook realistisch destijds was, of gedwongen) en hoeveel er aan verbouwing is geweest

Eens; dit is een geval goed instappen (2010) en goed uitstappen plus gewoon in de jaren uit eigen middelen wat verbouwen e.d. Maargoed, je koopt ook weer wat terug, dus per saldo word je er niet rijker van.

[FunkyTrip]

Fraggert schreef op maandag 11 mei 2020 @ 08:33:
[...]

Het staat vast dat er een gruwelijk tekort aan woningen is.

Mijn eigen ervaring is dat in het segment waar ik zoek het aanbod keihard opdroogt en er al amper wat te vinden is. Dit lees je hier overigens meer.

Zoals ik al eerder in het topic meldde, in Delft (bijna 100k inwoners) staan er amper een dozijn koopwoningen onder 250.000 euro te koop met een beetje living space.

Dit is je keuze dan:
https://www.funda.nl/koop...baar/0-250000/75+woonopp/

Dat voelt aan als een aardig tekort. Op zijn minst voor de onderkant.
Neem je genoegen met 50m2 - 75m2, dan is de keuze een fractie groter, maar het wordt proppen voor een klein gezinnetje.

[ Voor 15% gewijzigd door FunkyTrip op 11-05-2020 09:26 ]

[Rubbergrover1]

NNCi schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:23:
[...]


Wat jij opsomt zijn maatregelen voor de langere termijn. Op de korte termijn is fors bijbouwen de enige oplossing.

Dat is jouw wens voor het langzaam leegprikken van de luchtbel ook niet, waar ik op reageerde .

Minder dan 10% van Nederland is bebouwd. Het gros is bestemd voor de landbouw. De steden bouwen elk open plekje vol. Er moeten gewoon weer VINEX 2.0 achtige plekken aangewezen worden met circulaire woningen die je makkelijk weer kunt afbreken.

Of het circulair moet worden kun je over twisten. Maar zo'n vervolg op de Vinex-locaties zit dus al in de pijplijn, komt meer in de strook van Zwolle naar het zuiden richting Brabant.

NNCi schreef op zondag 10 mei 2020 @ 20:09:
[...]


Die huizen die nu voor 4 ton te koop staan waren 4 jaar geleden nog 2,5 ton waard. En worden nog massaal verkocht met de standaard keuken en badkamer indeling .

De huizen van 4 ton worden voor 6 ton te koop gezet en ga zo maar door. Dat trucje kan niet oneindig door kan gaan

Hieruit zou je op kunnen maken dat waarde van een woning relatief is en dat ons referentiekader van prijs/kwaliteit aan hyperinflatie onderhevig is.

Oh, de waarde van de woningen is zeker relatief. Maar is vooral gerelateerd aan maandlasten en aan een bepaalde 'inkomensgroep'. En ik zou zelf ook niet zo gauw willen kopen in een deel van het land waar de prijzen in 4 jaar 60% zijn gestegen. De gemiddelde prijs van eengezinswoningen in Nederland is in 4 jaar ongeveer 30% gestegen. Dat betekent dat tegenover die woningen die met 60% zijn gestegen ook eengezinswoningen staan die veel minder dan 30% gestegen zijn. Gezien de stijging van de (modale) inkomens met zo'n 10% en de daling van de hypotheekrente is de prijs die iemand met bv 2 keer modaal kan betalen ook met zo'n 30% gestegen. Dus helemaal niet zo vreemd.

Belangrijker dan de vraag óf je al dan niet moet kopen lijkt mij de vraag waar je dan zou willen kopen en wat voor soort woning je zou willen kopen.

[Wilf]

FunkyTrip schreef op maandag 11 mei 2020 @ 09:09:
[...]


Als je werkloos wordt is het makkelijker om die hypotheek van 500 euro te blijven bekostigen elke maand dan 1200 euro aan huur lijkt me.

Hypotheek van 500 euro? Dan zit je in een garagebox? Als ik op ABN een hypotheek ga berekenen op basis van 2 x modaal (€36.800) en geen schulden dan moet het huis €150.000 kosten om op €513 (10 jaar annuïtair) tot €561 (30 jaar annuïtair) uit te komen…?

[goldmemberf1]

Wilf schreef op maandag 11 mei 2020 @ 09:46:
[...]
Hypotheek van 500 euro? Dan zit je in een garagebox? Als ik op ABN een hypotheek ga berekenen op basis van 2 x modaal (€36.800) en geen schulden dan moet het huis €150.000 kosten om op €513 (10 jaar annuïtair) tot €561 (30 jaar annuïtair) uit te komen…?

Klopt, een beetje normale nieuwbouw tussenwoning zit je zo op 1.100eu hypotheek. Maar diezelfde woning huren kost dan 1.300 (ik vergelijk het even met een nieuwbouwproject waar ook een aantal huurwoningen worden opgeleverd).

Kopen ipv huren betekent in dat geval: gelijkwaardige lasten (belastingen etc. meegenomen) en opbouw eigen vermogen.Volgens mij nog steeds alle reden om te kopen dus.

[Metro2002]

Requiem19 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 07:21:
@Miks wat is er erg aan onder water staan?

Precies - niets zolang je er blijft wonen en de lasten prima kunt dragen. Je bent nu gewoon populistisch angst aan het zaaien.

"Zolang je er blijft wonen" is wel een redelijk onzekere factor natuurlijk. Echtscheidingen gebeuren met grote regelmaat, werk kan verhuizen, je kunt je werk kwijtraken, je kunt extreme tokkieburen naast je krijgen, je vrouw raakt ongepland zwanger, je vrouw raakt gepland zwanger maar van een drieling, je hypotheekrentevast periode loopt af en de rente is verdubbeld etc etc.

Meer dan genoeg redenen waarom onder water staan een levensgroot probleem is.

[FunkyTrip]

Wilf schreef op maandag 11 mei 2020 @ 09:46:
[...]
Hypotheek van 500 euro? Dan zit je in een garagebox? Als ik op ABN een hypotheek ga berekenen op basis van 2 x modaal (€36.800) en geen schulden dan moet het huis €150.000 kosten om op €513 (10 jaar annuïtair) tot €561 (30 jaar annuïtair) uit te komen…?

Ik ging er vanuit dat je een beetje eigen geld in je woning steekt. Als je geen eigen geld hebt is het ook niet zo verstandig om een huis te kopen waar je de volle 100% van moet financieren nee.

[Valorian]

Bij Huizenzoeker is een excel te downloaden met woningmarktcijfers van alle gemeenten van 2008 t/m 2020. Dat geeft wel aan hoe het aanbod zich ontwikkelde in de vorige crisis en ook wat nu de status is. Sowieso interessant om eens te bekijken.

Kijk je bijvoorbeeld naar AANBOD in Utrecht (stad) dan zie je de volgende ontwikkeling:
Sep 2008: 1443
Mei 2009: 1993
Mei 2010: 2333
Mei 2011: 2751
Mei 2012: 3860
Mei 2013: 3430
Mei 2014: 3089
Mei 2015: 1717
Mei 2016: 1131
Mei 2017: 717
Mei 2018: 422
Mei 2019: 476
April 2020: 503

Duidelijk te zien is het 'vliegwieleffect' vanaf het moment dat de markt weer aantrok na de vorige crisis, richting 2015. Vanaf daarna is het zo skyhigh gegaan dat het aanbod werkelijk verdampt is...

[Fraggert]

FunkyTrip schreef op maandag 11 mei 2020 @ 10:21:
[...]


Ik ging er vanuit dat je een beetje eigen geld in je woning steekt. Als je geen eigen geld hebt is het ook niet zo verstandig om een huis te kopen waar je de volle 100% van moet financieren nee.

Precies wat @Wilf aangeeft, hoeveel K euro had je aan eigen geld bedacht om aandie +/- 500 euro hypotheek te komen dan?

Als je zo'n voorbeeld geeft, zet er dan even bij hoe je aan die berekening komt, dat voorkomt weer onnodige discussie.

En zie dat tegenwoordig trouwens maar eens voor elkaar te krijgen, zeker als starter.

Die discussie hebben we hier al tig keer gevoerd. Je kosten koper moet je tegenwoordig zelf ophoesten en dan wil je die toko nog even een beetje leuk inrichten en de tuin moet gedaan worden, et cetera.

[ Voor 7% gewijzigd door Fraggert op 11-05-2020 10:26 ]

[Metro2002]

FunkyTrip schreef op maandag 11 mei 2020 @ 09:22:
[...]


Zoals ik al eerder in het topic meldde, in Delft (bijna 100k inwoners) staan er amper een dozijn koopwoningen onder 250.000 euro te koop met een beetje living space.

Dit is je keuze dan:
https://www.funda.nl/koop...baar/0-250000/75+woonopp/

Dat voelt aan als een aardig tekort. Op zijn minst voor de onderkant.
Neem je genoegen met 50m2 - 75m2, dan is de keuze een fractie groter, maar het wordt proppen voor een klein gezinnetje.

Grappig dat je 250k 'de onderkant' noemt. Dat is al ruim boven wat Jan modaal kan betalen (dat is namelijk ongveer 170k)
Je moet dus tegenwoordig met minimaal 2 salarissen aankomen wil je uberhaupt nog kans hebben op een eensgezinswoning.

Ik zie ook doodleuk 2 onder 1 kappers staan voor > 5 ton
Ik vraag me echt wel eens af wie dat kan betalen, met alleen een of twee salarissen lukt dat eigenlijk bijna niemand (of je moet toevallig samen meer dan 10k per maand verdienen) , je moet echt heel veel eigen geld / overwaarde inbrengen om dat te kunnen betalen.

[Rubbergrover1]

Metro2002 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 10:26:
[...]


Grappig dat je 250k 'de onderkant' noemt. Dat is al ruim boven wat Jan modaal kan betalen (dat is namelijk ongveer 170k)
Je moet dus tegenwoordig met minimaal 2 salarissen aankomen wil je uberhaupt nog kans hebben op een eensgezinswoning.

Ik zie ook doodleuk 2 onder 1 kappers staan voor > 5 ton
Ik vraag me echt wel eens af wie dat kan betalen, met alleen een of twee salarissen lukt dat eigenlijk bijna niemand (of je moet toevallig samen meer dan 10k per maand verdienen) , je moet echt heel veel eigen geld / overwaarde inbrengen om dat te kunnen betalen.

Ik zie het vooral als bijzonder dat het uitgangspunt tegenwoordig blijkbaar is dat 'Jan Modaal' een koopwoning zou moeten (kunnen) kopen. Eigenlijk zou het even heel zwart-wit zo moeten zijn dat je onder modaal sowieso niet aan kopen zou moeten willen denken.En dat je voor een beetje 2 onder 1 kap ook wel een stuk meer dan twee keer modaal zou moeten verdienen. (Overigens zijn dat natuurlijk bij uitstek 'doorgroei'-woningen waarbij je inderdaad een fikse portie overwaarde zou moeten meebrengen, op zijn minst vanuit de aflossing van de eerdere hypotheek.)

[smurfinmark]

Metro2002 schreef op maandag 11 mei 2020 @ 10:26:
[...]


Grappig dat je 250k 'de onderkant' noemt. Dat is al ruim boven wat Jan modaal kan betalen (dat is namelijk ongveer 170k)
Je moet dus tegenwoordig met minimaal 2 salarissen aankomen wil je uberhaupt nog kans hebben op een eensgezinswoning.

Ik zie ook doodleuk 2 onder 1 kappers staan voor > 5 ton
Ik vraag me echt wel eens af wie dat kan betalen, met alleen een of twee salarissen lukt dat eigenlijk bijna niemand (of je moet toevallig samen meer dan 10k per maand verdienen) , je moet echt heel veel eigen geld / overwaarde inbrengen om dat te kunnen betalen.

Maar dan beantwoord je je eigen vraag toch?

Doorgaans worden woningen op 2 salarissen gekocht. Daar kun je wat van vinden, maar bepaald ingewikkeld is het niet.

Woningprijzen staan hoog omdat dit betaald kan worden, mensen kunnen het opbrengen en de woning heeft begrijpelijk prioriteit.