Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Ozz]

Miks schreef op vrijdag 8 mei 2020 @ 23:11:
[...]


Inderdaad, kan je nagaan hoe veel lucht er al in de markt zit! ;-)

Nee hoor zonder gekheid: het is echt heel ernstig. Er komt een lawine aan slecht economisch nieuws aan. De vorige crisis is een zacht briesje vergeleken met de financiële storm die ons nu overkomt en nog te wachten staat.

Er zijn hier geloof ik nog wat positievelingen, maar als je nu nog met droge ogen durft te beweren dat de vastgoedmarkt geen klappen oploopt dan is er echt iets mis met je. NOFI overigens.

Je moet het anders bekijken. Starterswoningen tot een bedrag van 280.000 euro zijn nu nog steeds met een week vaak verkocht. Kan me niet voorstellen dat de vraag naar dit soort woningen gaat dalen.

Als je nu een woning hebt van om en nabij 220.000 euro is die over een jaar zeer zeker meer waard. Heel veel nieuwbouw project staan nu ook stil, maar de mensen die een woning willen kopen staan dat niet.

[kabeltjekabel]

CyberMania schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:24:
https://www.rappange.com/...msterdam-2019050114490125

1300 euro p/maand en volgens mij echt geen 40m2 woonoppervlakte. Dit kan toch helemaal niet? Is hier geen enkele bescherming tegen?

Hoe kom je er bij dat het geen 40 vierkante meter zou zijn

Verder; heel erg blij dat ik daar geen werk heb en dus ook niet daar (in de buurt) hoef te wonen
Laatste keer dat ik in Amsterdam ben geweest was om iemand er weg te verhuizen

Verder; tja, wie droomt er niet van een half netto modaal salaris te betalen voor een gehorig hok met houten vloeren en CV ketel boven je aanrecht

[ Voor 18% gewijzigd door kabeltjekabel op 09-05-2020 00:34 ]

[Miks]

Sport_Life schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:12:
[...]
Als je jouw gedachten als voor waar aanneemt (diepe recessie), dan kun je heel veel geld verdienen met beleggen . Toch staat de Nasdaq weer bijna op ATH, dus de professionele beleggers zijn het iig niet met je eens

Ik denk dat we het moment ‘het wordt een diepe recessie’ al een maand achter ons hebben liggen.
En vergelijk je nu de aandelenmarkt met de woningmarkt? Appels en peren. De aandelenmarkt bevat geen vermeend risico: de geldpers staat aan; compleet losgezongen van de reële economie. Ja, de aandelenmarkt is gecrasht maar sinds QE3(?) staat deze vol met PEPP en andere opbeurende middeltjes. Nee wil je weten wat de woningmarkt gaat doen dan zou ik daar niet naar kijken. Wel bijvoorbeeld de PMI’s en de werkloosheidscijfers.

[kabeltjekabel]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:21:
[...]


Andere tijden deze keer. Die crisis begon in 2007/2008. Maar niet in de reële economie. Je ziet nu een veel veel veel grotere piek in de werkloosheidscijfers. Daardoor raaktde huidige crisis veel sneller de portemonnee van de gewone man.
Ergo, we gaan veel sneller de gevolgen zien.

En hoe snel dan hoeveel % er af, volgens jou?

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:21:
En daarnaast, kijk maar waar het omslagpunt ligt tussen kopen en huren. Gaat richting de 10 jaar nu - er komen hoe dan ook de komende tijd geen prijsstijgingen van 5 a 6 procent wat we de afgelopen jaren hebben gezien. En je zou ook kunnen denken: ga nu maar iets kleiner huren, dus vergelijk een kleiner huurhuis eens met een groter koophuis qua omslagpunt.

Tien jaar? Wat? Als je al het onderhoud uitbesteed zeker?

Ik bekijk het liever van de andere kant; ik klus graag; bij een koophuis kan ik dat dan "zwart" in m'n vrije tijd in waarde doen vermeerderen. Bij een huurhuis gaat die grap al helemaal niet op.

[Miks]

Requiem19 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:14:
Het probleem met jouw adviezen @Miks is dat je doet alsof jouw visie een vaststaand feit is.

Jouw visie is één van de mogelijke scenario’s. Als er bijv snel een vaccin is, zal de klap wellicht niet komen. Ook als er niet snel een vaccin is zijn er nog heel veel andere elementen die een effect op de prijs kunnen hebben.

In feite is ieder stellig advies imo een slecht advies. Een goed advies belicht meerdere kanten van het spectrum en de gevolgen die bij deze scenario’s horen zodat iemand zijn eigen afweging kan maken.

Ik ben stellig. Dus is het aan jou om daar wat water of wijn bij te doen ;-) Ik noem dat geen probleem maar juist een essentie voor een discussie.

De andere scenario’s zijn er natuurlijk altijd. Er bestaat ook een scenario waarbij we de loonmatiging van de afgelopen tijd doorbreken zodat we de losgezongen huizenmarkt eindelijk reëel kunnen ondersteunen. But guess what: it’s not gonna happen!

Als er 90 vaccins in de maak zijn, dan wil dat juist zeggen dat we er nog lang niet één hebben. De economisch verwoestende anderhalvemetersamenleving is er voorlopig nog wel.

[MoshiMoshi84]

CyberMania schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:24:
https://www.rappange.com/...msterdam-2019050114490125

1300 euro p/maand en volgens mij echt geen 40m2 woonoppervlakte. Dit kan toch helemaal niet? Is hier geen enkele bescherming tegen?

Nee. Sociale huurbescherming is deels gebaseerd op WOZ waarde en voor zo’n appartement betaal je al gauw 375.000. Het is ook een hele reële prijs, zou je daar wat aan doen dan wordt verhuur simpelweg onmogelijk gemaakt.

Huurinkomsten 15600 pj

VvE/eigenaarsbelastingen: 1500 pj
Onderhoud binnen ~ 1500 pj
Vermogensrendementsheffing ~ 3000 pj
Leegstand/wanbetaling ~1000 pj
Verhuurmakelaar ~ 1000 pj

Rendement ~ 7600 = 2,02%.

Daar komt natuurlijk nog een eventuele waardestijging bij maar het rendement op verhuur is heel bescheiden.

[Miks]

kabeltjekabel schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:38:
[...]

Tien jaar? Wat? Als je al het onderhoud uitbesteed zeker?

Ik bekijk het liever van de andere kant; ik klus graag; bij een koophuis kan ik dat dan "zwart" in m'n vrije tijd in waarde doen vermeerderen. Bij een huurhuis gaat die grap al helemaal niet op.

Je moet niet vergeten dat dat bijklussen een opportunity cost is die je wel bewust moet aangaan. Met zulke vergelijkingen ga je natuurlijk altijd nat. Zwart bijklussen in je koopwoning vs een huurhuis waar je niks hoeft te doen is geen eerlijke vergelijking. Je kan niet je eigen tijd wegstrepen en doen alsof dit niks kost.

[Sport_Life]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:35:
[...]


Ik denk dat we het moment ‘het wordt een diepe recessie’ al een maand achter ons hebben liggen.
En vergelijk je nu de aandelenmarkt met de woningmarkt? Appels en peren. De aandelenmarkt bevat geen vermeend risico: de geldpers staat aan; compleet losgezongen van de reële economie. Ja, de aandelenmarkt is gecrasht maar sinds QE3(?) staat deze vol met PEPP en andere opbeurende middeltjes. Nee wil je weten wat de woningmarkt gaat doen dan zou ik daar niet naar kijken. Wel bijvoorbeeld de PMI’s en de werkloosheidscijfers.

Jij spreekt over ontslagen en diepe ellende waardoor mensen geen woning kunnen kopen. If so, dan kopen diezelfde mensen ook niet ieder jaar (of 2 jaar) een nieuwe Iphone en als bedrijven noodgedwongen medewerkers moeten ontslaan zullen zij ook zeker geen prio meer geven aan advertenties.

De klappen vallen met name in toerisme en recreatie, aangezien die momenteel enorm last hebben van de corona beperkingen.

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2020 00:53 ]

[Miks]

Sport_Life schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:50:
[...]

Jij spreekt over ontslagen en diepe ellende waardoor mensen geen woning kunnen kopen. If so, dan kopen diezelfde mensen ook niet ieder jaar (of 2 jaar) een nieuwe Iphone en als bedrijven noodgedwongen medewerkers moeten ontslaan zullen zij ook zeker geen prio meer geven aan advertenties.

Ja er kunnen natuurlijk honderd redenen zijn waarom een woningmarkt de beurs niet volgt. Beide zijn niet erg gecorreleerd dus ik zou in het huidige beursklimaat zeker geen vergelijking willen maken met de woningmarkt. Wat niet wegneemt dat een grote beurskrach wel invloed zou kunnen hebben. Maar dat is nu dus (nog) niet gaande.

[Sport_Life]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:57:
[...]


Ja er kunnen natuurlijk honderd redenen zijn waarom een woningmarkt de beurs niet volgt. Beide zijn niet erg gecorreleerd dus ik zou in het huidige beursklimaat zeker geen vergelijking willen maken met de woningmarkt. Wat niet wegneemt dat een grote beurskrach wel invloed zou kunnen hebben. Maar dat is nu dus (nog) niet gaande.

Ik probeer juist aan te geven dat er wel een verband is..

[kabeltjekabel]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:48:
[...]


Je moet niet vergeten dat dat bijklussen een opportunity cost is die je wel bewust moet aangaan. Met zulke vergelijkingen ga je natuurlijk altijd nat. Zwart bijklussen in je koopwoning vs een huurhuis waar je niks hoeft te doen is geen eerlijke vergelijking. Je kan niet je eigen tijd wegstrepen en doen alsof dit niks kost.

Euh, jawel. Met een huurhuis moet je vrij nemen om iemand anders dingen te laten repareren. Tijd kost het dus meestal sowieso wel, maar bij zelf klussen op een tijdstip dat het wel uitkomt. Verder is klussen gewoon een hobby. Als ik niks heb vraag ik rond in de familie

[mierenfokker]

Sport_Life schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:50:
[...]

Jij spreekt over ontslagen en diepe ellende waardoor mensen geen woning kunnen kopen. If so, dan kopen diezelfde mensen ook niet ieder jaar (of 2 jaar) een nieuwe Iphone en als bedrijven noodgedwongen medewerkers moeten ontslaan zullen zij ook zeker geen prio meer geven aan advertenties.

De klappen vallen met name in toerisme en recreatie, aangezien die momenteel enorm last hebben van de corona beperkingen.

Innovatie budget gaat verkleint worden, dat merk ik al in de IT-sector. Mijn opdracht houdt ook versneld op en er is geen uitzicht op een nieuw innovatie traject want die budgetten zijn per direct gestopt.
Wat dacht je van de entertainmentindustrie en reclame industrie?
Er is door de overheid 80 miljard gereserveerd. Dat is er uit de economie verdampt of gaat verdampen dit jaar. Dat gaat echt wel gevolgen hebben. Vorige maand al 20.000 werklozen.

[Verwijderd]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:09:
[...]


Compleet mee oneens. Echt het slechtste advies dat je op dit moment kan geven.

Als je nu kan huren ipv kopen ben je spekkoper. Voor 20k waardeverlies bij een koophuis kan je zeer lang wonen in een relatief duur huurhuis. Denk ook aan dat huurkosten niet goed te vergelijken zijn met hypotheeklasten.
Het omslagpunt tussen huren en kopen ligt zo rond de 6-10 jaar. En dat is in een licht stijgende markt. Bij de huidige vooruitzichten gaan de huizenprijzen de komende 10 jaar niet stijgen.

Daarnaast is huren veel handiger als je bijvoorbeeld op korte termijn genoodzaakt bent om te verhuizen ivm werk. Bedenk ook dat financiële problemen een probleem kunnen vormen voor veel relaties.

En het geld dat je op korte termijn uitspaart kan je gebruiken voor je financiële buffer die je nu en in de komende 2 a 3 jaar heel hard nodig gaat hebben.

Nee kopen is op vele vlakken niet slim op dit moment. Tenzij je 100% zeker bent dat je je baan niet gaat verliezen, en je met je huidige relatie oud gaat worden. Maar wie durft daar nou zijn/haar hand voor in het vuur te steken?

Deze bewaar ik even. Geen stijgende huizenprijzen de komende 10 jaar. Het orakel heeft weer gesproken.

Wat dan weer grappig is, je hebt zelf meermaals aangegeven hier niet meer te posten. Dat is ook nooit uitgekomen

[Requiem19]

Kijk, dat je iets denkt te weten over de korte termijn van de woningmarkt, a la.

Maar over 10 jaar... dan kunnen huizen of de helft waard zijn of het dubbele! 2014 is nog maar 6 jaar geleden... op dat moment dachten we ook nog dat huizen wel even gunstig geprijsd zouden blijven.

[Rubbergrover1]

kabeltjekabel schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 04:28:
[...]


Euh, jawel. Met een huurhuis moet je vrij nemen om iemand anders dingen te laten repareren. Tijd kost het dus meestal sowieso wel, maar bij zelf klussen op een tijdstip dat het wel uitkomt. Verder is klussen gewoon een hobby. Als ik niks heb vraag ik rond in de familie

Lang niet iedereen ziet het als een hobby om te klussen. Veel mensen zien het eerder als noodzakelijk kwaad. Dat is een van de redenen waarom de 'ontzorging' die huren biedt door een hoop mensen gewaardeerd wordt. (En ook wel wat geld waard is.)

CyberMania schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:24:
https://www.rappange.com/...msterdam-2019050114490125

1300 euro p/maand en volgens mij echt geen 40m2 woonoppervlakte. Dit kan toch helemaal niet? Is hier geen enkele bescherming tegen?

Is zeker geen extreme prijs gezien de woningwaarde in die buurt. Even heel kort door de bocht is een normale maandhuur in de regel zo'n ½% van de woningwaarde. Aangezien vergelijkbare koopwoningen hier tussen de 350-400 te koop staan, zou de huur zelfs nog wel wat hoger hebben gekund. OK, het is geen heel mooi appartement en bij deze extreme koopprijzen is ½% waarschijnlijk ook aan de hoge kant, maar 1300 huur voor appartementen die in de verkoop zo'n 3½ - 4 ton kosten is dus niet heel gek.
https://www.funda.nl/huur...ste-leliedwarsstraat-2-c/
€ 2.000 voor 45 m2

(Geeft eerder aan hoe gek de huizenmarkt in de Jordaan, maar ook de rest binnen de ring, is.)

[CyberMania]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 08:22:

Is zeker geen extreme prijs gezien de woningwaarde in die buurt. Even heel kort door de bocht is een normale maandhuur in de regel zo'n ½% van de woningwaarde. Aangezien vergelijkbare koopwoningen hier tussen de 350-400 te koop staan, zou de huur zelfs nog wel wat hoger hebben gekund. OK, het is geen heel mooi appartement en bij deze extreme koopprijzen is ½% waarschijnlijk ook aan de hoge kant, maar 1300 huur voor appartementen die in de verkoop zo'n 3½ - 4 ton kosten is dus niet heel gek.
https://www.funda.nl/huur...ste-leliedwarsstraat-2-c/
€ 2.000 voor 45 m2

(Geeft eerder aan hoe gek de huizenmarkt in de Jordaan, maar ook de rest binnen de ring, is.)

Wie betaalt dit soort prijzen dan? Het is toch gewoon money down te the drain. Veel verhuurders vragen tegenwoordig 3x de huur als je netto(!) salaris: dus voor 1300 p/maand moet je 3900 euro netto per maand verdienen netto en waar woon je dan toplocatie in een lelijke kleine woning terwijl met zo'n salaris ga je dan echt in zo'n hol wonen?

[Mark31]

Hoe kan je beweren dat in 10 jaar tijd de huizenmarkt niet meer stijgt?
Hoe een plaat voor je kop heb je dan?
Dat de kans is dat de huizenmarkt gaat zakken op korte termijn door de crisis, ja dat kan zeker.
Maar als de Economie weer aantrekt, en dat gaat weer gebeuren (gebeurt altijd ) , dan gaan de huizenprijzen weer stijgen aangezien de schaarste blijft, en zelfs de schaarste nu oploopt aangezien de onzekerheden die er nu zijn..

[FastFox91]

Arno Wellens geeft wel argumenten waarom de huizenprijzen gaan dalen:

1. Volgende generaties worden kleiner en hebben steeds meer flexibel werk
2. De leennormen worden strenger
3. In 2027 komen de eerste gesecuritiseerde hypotheken die niet afgelost zijn allemaal tegelijkertijd vrij.

De Nederlandse particulieren banken moeten 3 miljard meer eigen vermogen aanhouden in aanloop naar deze crash.

YouTube: JortCall #18 | ‘De euro is een evangelie: hoe lang geloven we daar n...

[Rubbergrover1]

CyberMania schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 08:30:
[...]


Wie betaalt dit soort prijzen dan? Het is toch gewoon money down te the drain. Veel verhuurders vragen tegenwoordig 3x de huur als je netto(!) salaris: dus voor 1300 p/maand moet je 3900 euro netto per maand verdienen netto en waar woon je dan toplocatie in een lelijke kleine woning terwijl met zo'n salaris ga je dan echt in zo'n hol wonen?

Als je uit het buitenland komt en hier 1 of 2 jaar komt wonen, dan kan ik mij voorstellen dat je dat wel doet. Je moet het daarbij ook in perspectief zien met wat je in veel andere (wereld-)steden zou moeten betalen voor woonruimte op een leuke locatie.

[Sluw]

CyberMania schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 08:30:
[...]


Wie betaalt dit soort prijzen dan? Het is toch gewoon money down te the drain. Veel verhuurders vragen tegenwoordig 3x de huur als je netto(!) salaris: dus voor 1300 p/maand moet je 3900 euro netto per maand verdienen netto en waar woon je dan toplocatie in een lelijke kleine woning terwijl met zo'n salaris ga je dan echt in zo'n hol wonen?

Naast expats betalen jonge mensen die net een goeie baan hebben en veel uitgaan dit soort dingen ook zonder morren. Opeens veel geld beschikbaar, nog weinig verantwoordelijkheid en dicht bij de actie.

[Wilf]

Mark31 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 08:36:
Hoe kan je beweren dat in 10 jaar tijd de huizenmarkt niet meer stijgt?
Hoe een plaat voor je kop heb je dan?
Dat de kans is dat de huizenmarkt gaat zakken op korte termijn door de crisis, ja dat kan zeker.
Maar als de Economie weer aantrekt, en dat gaat weer gebeuren (gebeurt altijd ) , dan gaan de huizenprijzen weer stijgen aangezien de schaarste blijft, en zelfs de schaarste nu oploopt aangezien de onzekerheden die er nu zijn..

Ik zou er niet zo zeker van zijn dat de economie altijd groeit. Als we na deze crisis teruggaan naar voor de crisis en meer, daarmee de grootste crisis van de mensheid links laten liggen (klimaatcrisis), dan keert de wal het schip. En dat kan al binnen tien jaar. Zit je met je huis onder water en tussen de vluchtelingen, zonder eten, omdat we dankzij deze crisis niks hebben gedaan.

Zeer relevant voor de nabije toekomst van de economie, de huizenmarkt en existentie.

Voorbeelden: in het westen moet je rekening houden met welke steden en plaatsen er onder zeespiegel liggen. Er komt een dag dat het reëel en economisch niet meer haalbaar is om dat land tegen zeespiegelstijging te beschermen. En ondertussen wordt het zuidoosten een bar landschap door uitdroging en bosbranden. Dat gaat ook voor heel wat problemen en ontheemden zorgen. Allemaal wonen in Groningen dan? O wacht…

[ Voor 15% gewijzigd door Wilf op 09-05-2020 09:32 ]

[FunkyTrip]

FastFox91 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 08:57:
Arno Wellens geeft wel argumenten waarom de huizenprijzen gaan dalen:

1. Volgende generaties worden kleiner en hebben steeds meer flexibel werk
2. De leennormen worden strenger
3. In 2027 komen de eerste gesecuritiseerde hypotheken die niet afgelost zijn allemaal tegelijkertijd vrij.

De Nederlandse particulieren banken moeten 3 miljard meer eigen vermogen aanhouden in aanloop naar deze crash.

YouTube: JortCall #18 | ‘De euro is een evangelie: hoe lang geloven we daar n...

Voeg daarbij aan toe al die grote 'ouderlijk huizen' waar de 50+ers en 60+ers van nu in wonen. Die willen straks allemaal richting kleine luxe appartementen. Daar gaat dus druk op komen.

Voor dit soort huizen is straks geen markt meer:

https://www.funda.nl/koop...-41885691-nieboerweg-250/

Jongeren kunnen het niet betalen. De middengroep ook niet tenzij beiden allebei een paar keer modaal verdienen en ouderen hoeven zo'n groot huis niet meer.

Terwijl zo'n huis perfect is voor mid-dertigers met kinderen. die moeten beiden zo'n 10k gezamenlijk verdienen. Nu zijn er uiteraard best wat hoogopgeleide stelletjes die dit verdienen, maar er zijn ook heel veel huizen van dit type waar de 50+ers inmiddels al een 20-30 jaar in wonen.

Uiteraard berekening vol aannames, maar ik zie niet in waarom het níet zou gebeuren.

[Wilke]

Sluw schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 09:23:
Naast expats betalen jonge mensen die net een goeie baan hebben en veel uitgaan dit soort dingen ook zonder morren. Opeens veel geld beschikbaar, nog weinig verantwoordelijkheid en dicht bij de actie.

Als ik jong even vrij lomp definieer als <30, ook vanwege vaker (nog) geen (vaste) partner of kinderen, ben ik benieuwd wie onder de 30 €4000 netto (!) in de maand binnenharkt. Bruto geloof ik nog wel, da's het punt niet. Maar voordat je dat in Nederland netto haalt, moet je rond de €6400 bruto zitten.

Ik heb me dus hetzelfde ook al wel zitten afvragen. Denk vooral expats waarvoor de baas het sponsort?

[ Voor 7% gewijzigd door Wilke op 09-05-2020 09:41 ]

[Sluw]

Wilke schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 09:41:
[...]


Als ik jong even vrij lomp definieer als <30, ook vanwege vaker (nog) geen (vaste) partner of kinderen, ben ik benieuwd wie onder de 30 €4000 netto (!) in de maand binnenharkt. Bruto geloof ik nog wel, da's het punt niet. Maar voordat je dat in Nederland netto haalt, moet je rond de €6400 bruto zitten.

Ik heb me dus hetzelfde ook al wel zitten afvragen. Denk vooral expats waarvoor de baas het sponsort?

Dat is wat ik om me heen zie en die trekken ook allemaal naar dat soort plekken in Amsterdam. Ik bedoel tot ±35, mensen beginnen steeds later aan kinderen. Ook jonge stellen kunnen hier dus onder vallen.

[Wilke]

Ok, met z'n tweeën red je dat wel ja. Lekker klein wonen dan.

[Requiem19]

Ik zie veel NL startende collega’s met partner 2000€ huur betalen in Amsterdam. Rivierenbuurt, de Pijp zijn populair.

Als ze dan moeten gaan kopen paar jaar later is het gelijk outskirts Amsterdam of buiten Amsterdam.

De groep 25-35 wil gewoon graag in Amsterdam zelf wonen. 4-5x pw uit eten, feestjes, culturele sector etc. Echt een intens druk sociaal leven waarbij wonen in het middelpunt van de actie essentieel is.

[Rubbergrover1]

FunkyTrip schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 09:35:
[...]


Voeg daarbij aan toe al die grote 'ouderlijk huizen' waar de 50+ers en 60+ers van nu in wonen. Die willen straks allemaal richting kleine luxe appartementen. Daar gaat dus druk op komen.

Voor dit soort huizen is straks geen markt meer:

https://www.funda.nl/koop...-41885691-nieboerweg-250/

Jongeren kunnen het niet betalen. De middengroep ook niet tenzij beiden allebei een paar keer modaal verdienen en ouderen hoeven zo'n groot huis niet meer.

Terwijl zo'n huis perfect is voor mid-dertigers met kinderen. die moeten beiden zo'n 10k gezamenlijk verdienen. Nu zijn er uiteraard best wat hoogopgeleide stelletjes die dit verdienen, maar er zijn ook heel veel huizen van dit type waar de 50+ers inmiddels al een 20-30 jaar in wonen.

Uiteraard berekening vol aannames, maar ik zie niet in waarom het níet zou gebeuren.

O maar dat is mooi, dan is het probleem dus al opgelost. Aangezien die babyboomgeneratie 20 jaar geleden al 50+ was, is de markt blijkbaar inmiddels al overspoeld met zulke grote ouderlijk huizen en heeft iedereen al zo zijn plaatsje kunnen vinden.

Overigens is het soort woning uit je link natuurlijk niet bepaald een doorsnee gezinswoning. Ik vind het niet gek als je daar alleen kunt wonen als je samen meer dan drie modale inkomens hebt. (Los van eventueel eigen geld of overwaarde)

[Ivow85]

Wilke schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 09:41:
[...]


Als ik jong even vrij lomp definieer als <30, ook vanwege vaker (nog) geen (vaste) partner of kinderen, ben ik benieuwd wie onder de 30 €4000 netto (!) in de maand binnenharkt. Bruto geloof ik nog wel, da's het punt niet. Maar voordat je dat in Nederland netto haalt, moet je rond de €6400 bruto zitten.

Ik heb me dus hetzelfde ook al wel zitten afvragen. Denk vooral expats waarvoor de baas het sponsort?

Als ik om mij heen kijk, begint samenwonen meestal zo'n 2 tot 5 jaar na afronding van de studie. Gemiddeld heb je het dan over mensen die pakweg 25 zijn. Nog geen kinderen, dus vaak werken beiden fulltime. Dan is een gezamenlijk inkomen van 4000 euro netto echt niet heel bijzonder.

Deze mensen komen dan vaak uit een dure studentenkamer of studio in de stad. Dan per persoon 750-1000 euro per maand betalen voor een heel appartement ineens niet zo bizar duur ten opzichte van waar ze vandaan komen.

[Mark31]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 11:04:
[...]

O maar dat is mooi, dan is het probleem dus al opgelost. Aangezien die babyboomgeneratie 20 jaar geleden al 50+ was, is de markt blijkbaar inmiddels al overspoeld met zulke grote ouderlijk huizen en heeft iedereen al zo zijn plaatsje kunnen vinden.

Overigens is het soort woning uit je link natuurlijk niet bepaald een doorsnee gezinswoning. Ik vind het niet gek als je daar alleen kunt wonen als je samen meer dan drie modale inkomens hebt. (Los van eventueel eigen geld of overwaarde)

Afschuwelijk huis inderdaad, die helemaal niet onderhouden is... en dat voor ruim 6 ton.. mijn god zeg..

[MoshiMoshi84]

FastFox91 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 08:57:
Arno Wellens geeft wel argumenten waarom de huizenprijzen gaan dalen:

1. Volgende generaties worden kleiner en hebben steeds meer flexibel werk
2. De leennormen worden strenger
3. In 2027 komen de eerste gesecuritiseerde hypotheken die niet afgelost zijn allemaal tegelijkertijd vrij.

De Nederlandse particulieren banken moeten 3 miljard meer eigen vermogen aanhouden in aanloop naar deze crash.

- De immigratie is nu zo enorm dat die zelfs bij een behoorlijke daling een lager kindertal compenseert;
- De erfenissen worden steeds groter;
- Pensioenfondsen hebben steeds meer geld in kas.

Net zoveel tegenargumenten te verzinnen dus.

[Miks]

Mark31 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 08:36:
Hoe kan je beweren dat in 10 jaar tijd de huizenmarkt niet meer stijgt?
Hoe een plaat voor je kop heb je dan?
Dat de kans is dat de huizenmarkt gaat zakken op korte termijn door de crisis, ja dat kan zeker.
Maar als de Economie weer aantrekt, en dat gaat weer gebeuren (gebeurt altijd ) , dan gaan de huizenprijzen weer stijgen aangezien de schaarste blijft, en zelfs de schaarste nu oploopt aangezien de onzekerheden die er nu zijn..

Check maar de prijzen van 2007 tot 2017. Is dus al gebeurd en de geschiedenis zal zich dit keer herhalen. Want deze crisis is veel heftiger dan de vorige.

[Miks]

MoshiMoshi84 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 11:55:
[...]

- De immigratie is nu zo enorm dat die zelfs bij een behoorlijke daling een lager kindertal compenseert;
- De erfenissen worden steeds groter;
- Pensioenfondsen hebben steeds meer geld in kas.

Net zoveel tegenargumenten te verzinnen dus.

Counter:
- immigranten vertrekken nu met bosjes terug naar ‘huis’ - want er is geen werk. Vele economen zeggen dat de globalisering door het virus op z’n retour is
- Erfenissen bestaan grotendeels uit woningen. En als deze in prijs dalen dan dalen de erfenissen mee. Sterker: de markt is inelastisch en een toenemend aanbod vanwege babyboomers die ‘uitgefaseerd’ worden dan is dit argument wel een beetje weg.
- pensioenfondsen hebben nu al de onmogelijke opgave de dekkingsgraad op peil te houden. Daarnaast wordt het omslagstelsel (AOW) gevoed door een steeds kleiner fundament.

[bulle bas]

MoshiMoshi84 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 11:55:
[...]

- De immigratie is nu zo enorm dat die zelfs bij een behoorlijke daling een lager kindertal compenseert;
- De erfenissen worden steeds groter;
- Pensioenfondsen hebben steeds meer geld in kas.

Net zoveel tegenargumenten te verzinnen dus.

1. Ik meen mij te herinneren dat de economische waarde van immigratie netto negatief is. De mensen uit oost- en midden-europa zijn vooral tijdelijke werkers waarbij het gezin achterblijft. Die gaan niet duurzaam woningen overnemen (positieve economische waarde though!). Kijken we naar immigranten uit landen als Somalië, dan zit meer dan de helft in de bijstand en spreekt de taal niet. Aan de andere kant heb je hoogopgeleide expats die inderdaad bereid zijn een duur huis te huren. Ik meen dat de meesten hiervan zich ook niet duurzaam vestigen. Ik heb de cijfers niet paraat, maar ik meen dat grosso modo de immigratie geen pijler is waarop je de zeepbel kan funderen.
Ik zie dus deze mensen geen huis kopen. De ene groep is financieel zelf-voorzienend, maar zal flexibiliteit zoeken. De andere groep zal alles cadeau moeten krijgen van de belastingbetaler, dat is dus huurhuis met huursubsidie en andere uitkeringen. Het is de vraag hoe lang hier nog draagvlak voor zal bestaan.

2. Daar heb je natuurlijk gelijk in, maar zoals ik eerder heb aangegeven verwatert dat natuurlijk als elke generatie uit die familielijn 2 kinderen krijgt (gemiddelde is nu 1,6 kind per echtpaar).

3. Die moeten ze inderdaad aanhouden, dat is een pijnlijk verhaal. Op zowel korte als lange termijn zie ik weinig ruimte om de rente te verhogen, waardoor zelfs een zee aan spaargeld een verliesgevend verhaal is. Kan je overigens aangeven aan welk verband je denkt tussen pensioen en huizenprijzen? Voor zover ik weet kan je je pensioen niet inzetten bij het aanschaffen van een huis.


EDIT De SER spreekt van een licht economisch voordeel

quote: https://www.ser.nl/nl/the...s/arbeidsmarkt/integratie

Ook De Nederlandsche Bank (DNB) wijst op kleine positieve effecten voor de Nederlandse economie door de immigratie van vluchtelingen. De instroom van vluchtelingen zorgt voor extra overheidsuitgaven, een hoger arbeidsaanbod, meer woninginvesteringen en een licht negatief effect op het consumentenvertrouwen. DNB verwacht voor 2017 een licht positief effect op de economische groei (0,14 procent van het BBP) en een beperkte daling van de werkloosheid (-0,11 procent).

Bij laagconjunctuur heb je natuurlijk weinig aan een hoger arbeidsaanbod van mensen met een grotere afstand tot de arbeidsmarkt.

[ Voor 16% gewijzigd door bulle bas op 09-05-2020 12:34 ]

[MoshiMoshi84]

bulle bas schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 12:26:
[...]

1. Ik meen mij te herinneren dat de economische waarde van immigratie netto negatief is. De mensen uit oost- en midden-europa zijn vooral tijdelijke werkers waarbij het gezin achterblijft. Die gaan niet duurzaam woningen overnemen (positieve economische waarde though!). Kijken we naar immigranten uit landen als Somalië, dan zit meer dan de helft in de bijstand en spreekt de taal niet. Aan de andere kant heb je hoogopgeleide expats die inderdaad bereid zijn een duur huis te huren. Ik meen dat de meesten hiervan zich ook niet duurzaam vestigen. Ik heb de cijfers niet paraat, maar ik meen dat grosso modo de immigratie geen pijler is waarop je de zeepbel kan funderen.
Ik zie dus deze mensen geen huis kopen. De ene groep is financieel zelf-voorzienend, maar zal flexibiliteit zoeken. De andere groep zal alles cadeau moeten krijgen van de belastingbetaler, dat is dus huurhuis met huursubsidie en andere uitkeringen. Het is de vraag hoe lang hier nog draagvlak voor zal bestaan.

Dat bijna alle statushouders voor altijd in een sociale huurwoning zitten heeft wel een positief effect op de vraag naar koopwoningen door anderen omdat sociale huur geen alternatief was wegens het gebrek aan beschikbaarheid. Ik zeg ‘was’ omdat een behoorlijk aantal andere mensen anders eerst sociaal zou huren en daarin blijven als ze ook een koopwoning zouden kunnen betalen.

Expats zijn daarentegen positief voor de economie en de huizenmarkt. Heb er zo snel geen cijfers over kunnen vinden maar persoonlijk ken ik meerdere Zuid-Europese expats die Nederlands leren en van plan zijn hier te blijven wegens gebrek aan economisch perspectief in eigen land. Noord-Europese en Noord-Amerikaanse expats vertrekken inderdaad meestal weer, maar maken nauwelijks gebruik van sociale voorzieningen en betalen wel belasting en een hoge huur.

Kan je overigens aangeven aan welk verband je denkt tussen pensioen en huizenprijzen? Voor zover ik weet kan je je pensioen niet inzetten bij het aanschaffen van een huis.

Ik bedoelde daarmee dat pensioenfondsen ook veel hypotheken kunnen verstrekken als banken dat minder kunnen of willen, gebeurt nu ook al.

[ Voor 6% gewijzigd door MoshiMoshi84 op 09-05-2020 13:07 ]

[Beanie]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 12:18:
[...]


Check maar de prijzen van 2007 tot 2017. Is dus al gebeurd en de geschiedenis zal zich dit keer herhalen. Want deze crisis is veel heftiger dan de vorige.

Is het zo moeilijk om te zeggen 'deze crisis zal veel hefitger zijn dan de vorige verwacht ik'. Je stelt wel heel hard dat de crisis al heftig is alsof het dé waarheid is. Daarmee zeg ik niet dat het allemaal wel mee valt, maar het is nog te vroeg om nu al te kunnen stellen dat het veel heftiger wordt.

Anyway, kun je zelf niet gewoon eens wat cijfers posten in plaats van dat een ander het maar moet checken? Enfin, zie hierbij de huizenprijzen voor Friesland in periode 2007-2017, een provincie die achterliep in de prijsboom die begon medio 2016.

https://www.hypotheker.nl/actueel/huizenprijzen-friesland/

Eerste meetpunt 2007: EUR 203.335
Eerste meetpunt 2017: EUR 209.361

Lijkt mij een stijging, klein weliswaar, maar een stijging desondanks. Je stelling dat er geen stijging was in die 10 jaars periode klopt dus niet. Het wordt een ander verhaal als je een 5 jaars periode pakt dan is er natuurlijk een stevige daling geweest tussen 2007 en 2012.

Het is goed om beide kanten van het verhaal te bekijken, soms de crisisbril eens af te zetten en de roze bril op te zetten én vice versa!! Een ding is zeker, dat de komende 5 jaar onzeker zijn in wat er gebeurt.

MoshiMoshi84 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 13:01:
[...]


[...]

Ik bedoelde daarmee dat pensioenfondsen ook veel hypotheken kunnen verstrekken als banken dat minder kunnen of willen, gebeurt nu ook al.

Vraag is of ze dat ook gaan doen als er iets meer ellende in de markt komt of kansen op wanbetalers toeneemt. Pensioenfondsen zijn wat dat betreft net zo risico avers als banken. Als er een default op de hypotheek komt en het onderpand -15% is dan gaat ook zo'n fonds snel de bietenbrug op.

[ Voor 16% gewijzigd door Beanie op 09-05-2020 13:14 ]

[ANdrode]

Sport_Life schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:50:
[...]

Jij spreekt over ontslagen en diepe ellende waardoor mensen geen woning kunnen kopen. If so, dan kopen diezelfde mensen ook niet ieder jaar (of 2 jaar) een nieuwe Iphone en als bedrijven noodgedwongen medewerkers moeten ontslaan zullen zij ook zeker geen prio meer geven aan advertenties.

De klappen vallen met name in toerisme en recreatie, aangezien die momenteel enorm last hebben van de corona beperkingen.

Wat de aankoop van telefoons gaat doen daar durf ik niet over te speculeren. Maar je zie wel een forse daling van adverentie-budgetten (neem Talpa) en zelfs (al) ontslagen in de zakelijke dienstverlening.

Tot twee weken geleden hoorde ik in mijn omgeving eigenlijk geen directe financiële gevolgen van COVID maar sindsdien opeens wel.

[Valorian]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:09:
[...]


Compleet mee oneens. Echt het slechtste advies dat je op dit moment kan geven.

Als je nu kan huren ipv kopen ben je spekkoper. Voor 20k waardeverlies bij een koophuis kan je zeer lang wonen in een relatief duur huurhuis. Denk ook aan dat huurkosten niet goed te vergelijken zijn met hypotheeklasten.
Het omslagpunt tussen huren en kopen ligt zo rond de 6-10 jaar. En dat is in een licht stijgende markt. Bij de huidige vooruitzichten gaan de huizenprijzen de komende 10 jaar niet stijgen.

Daarnaast is huren veel handiger als je bijvoorbeeld op korte termijn genoodzaakt bent om te verhuizen ivm werk. Bedenk ook dat financiële problemen een probleem kunnen vormen voor veel relaties.

En het geld dat je op korte termijn uitspaart kan je gebruiken voor je financiële buffer die je nu en in de komende 2 a 3 jaar heel hard nodig gaat hebben.

Nee kopen is op vele vlakken niet slim op dit moment. Tenzij je 100% zeker bent dat je je baan niet gaat verliezen, en je met je huidige relatie oud gaat worden. Maar wie durft daar nou zijn/haar hand voor in het vuur te steken?

Dit is we heel stellig. Wat weerhoudt jou om nu je eigen huis te verkopen en te gaan huren, als je zo overtuigd bent?

[RemcoDelft]

bulle bas schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 12:26:
EDIT De SER spreekt van een licht economisch voordeel


[...]

Bij laagconjunctuur heb je natuurlijk weinig aan een hoger arbeidsaanbod van mensen met een grotere afstand tot de arbeidsmarkt.

Zou die conclusie vooraf opgedragen zijn? Wat de SER economische groei noemt is in werkelijkheid gewoon een kostenpost. Met dezelfde logica is een steen door de ruit gooien of je been breken ook goed voor de economie: er wordt meer geld uitgegeven terwijl het vertrouwen afneemt.
Datzelfde overheidsgeld had ook aan de eigen inwoners of de eigen woningmarkt besteed kunnen worden, dan zou het economisch effect hetzelfde zijn alleen neemt het vertrouwen van de inwoners toe i.p.v. af.

[RemcoDelft]

ANdrode schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 14:30:
Tot twee weken geleden hoorde ik in mijn omgeving eigenlijk geen directe financiële gevolgen van COVID maar sindsdien opeens wel.

Volgende maand mogen bedrijven met werknemers aan het NOW staatsinfuus mensen gaan ontslaan. Dat mag nu nog niet.

[ANdrode]

RemcoDelft schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 15:28:
[...]

Volgende maand mogen bedrijven met werknemers aan het NOW staatsinfuus mensen gaan ontslaan. Dat mag nu nog niet.

Scherp opgemerkt.

Dit is nog een aspect waarin de NOW pure sponsoring van werkgevers uniek is: Bij deeltijd-ww kan je werknemers later niet ontslaan zonder het niet betaalde salaris alsnog te betalen. Bij NOW wel.

[Valorian]

ANdrode schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 15:40:
[...]


Scherp opgemerkt.

Dit is nog een aspect waarin de NOW pure sponsoring van werkgevers uniek is: Bij deeltijd-ww kan je werknemers later niet ontslaan zonder het niet betaalde salaris alsnog te betalen. Bij NOW wel.

Hou ook rekening mee dat veel bedrijven in de dienstverlenende sector nu nog teren op opdrachten en budgetten die al vorig jaar of beginnditnjaar zijn toegezegd. Dus ik denk dat de echte klap vanaf januari komt, als bedrijven dit jaar “even pas op de plaats” maken en huiverig zijn om voor 2021 budgetten vrij te geven..

[Miks]

Beanie schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 13:11:
[...]

Is het zo moeilijk om te zeggen 'deze crisis zal veel hefitger zijn dan de vorige verwacht ik'. Je stelt wel heel hard dat de crisis al heftig is alsof het dé waarheid is.

Is het zo moeilijk om te googelen? Eerste hit: https://www.bbc.com/news/business-52236936
Dus, niet mijn ‘mening’, vaststaand feit want IMF zegt het.
Update, nog een als ik op google zoek in het NL: Bouw krijgt grotere klap dan vorige crisis. https://nos.nl/l/2329226

https://www.hypotheker.nl/actueel/huizenprijzen-friesland/

Eerste meetpunt 2007: EUR 203.335
Eerste meetpunt 2017: EUR 209.361

Lijkt mij een stijging, klein weliswaar, maar een stijging desondanks. Je stelling dat er geen stijging was in die 10 jaars periode klopt dus niet.

Dat er in 10 jaar geen stijging gevonden is door jou wil nog niet zeggen dat het niet waar is. Kijk maar: 2005 tm 2015 een krimp! Zo moeilijk vindbaar is dat toch niet? Opnieuw eerste hit bij Google.

En van prijzen heb je geen besef blijkbaar want je vergelijkt absoluut (≠ reëel!!).

En wat een absurd en idioot punt, dat huizenprijzen nog nooit 10 jaar niet zijn gestegen omdat dit niet zo was in Friesland tussen 2007 en 2017.

Ik vraag me serieus af wat je hier probeert te doen, dit lijkt heel sterk op misleiding door cijfers. Werkzaam in het vastgoed maybe?

[ Voor 4% gewijzigd door Miks op 09-05-2020 18:48 ]

[fsfikke]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 18:41:
[...]


Is het zo moeilijk om te googelen? Eerste hit: https://www.bbc.com/news/business-52236936
Dus, niet mijn ‘mening’, vaststaand feit want IMF zegt het.

En de IMF beschikt ook over jouw gave om in de toekomst te kijken? Want als je stelt we nu al in een ergere crisis zitten dan lijken huizenprijzen wel tegen een erge crisis te kunnen.

Maar zoals @Valorian al zei, jij hebt je huis begin 2019 verkocht op het hoogtepunt en bent lekker gaan huren totdat je over een paar jaar jouw huis voor de helft van de prijs weer terug koopt? Of moeten alleen anderen hun gedrag aan jouw voorspellingen aanpassen?

Ik vraag me serieus af wat je hier probeert te doen

Die vraag heb ik bij jou ook, probeer je echt de mensheid te behoeden van een catastrofe die je al jaren loopt te verkondigen? Voor dat soort waarzeggers hebben ze op zondag de kerk uitgevonden

[ Voor 15% gewijzigd door fsfikke op 09-05-2020 18:53 ]

[Miks]

Ja want de huizenprijzen reageren altijd direct op een crisis. Nee helaas, die sukkelen altijd een stukje achter de rest aan.
Het gaat zo: crisis, minder vertrouwen, minder vraag, minder productie, minder arbeidsplekken, hogere werkloosheid (huidige status), minder salaris (huidige status), nog een tijdje zo’n negatieve spiraal... en dan, dan pas de huizenmarkt die klappen krijgt.

Deze cyclus duurde een jaar of 3-5 in de vorige crisis. Gaat nu een stuk sneller - ik denk 1-3 jaar in de huidige crisis.

Niet vergeten dat we nog maar enkele weken economische gevolgen hebben van de corona-maatregelen. Er zijn nog heel veel slecht geinformeerde mensen die het vertrouwen hebben dat het allemaal wel goed komt in de anderhalvemetersamenleving.

[ Voor 18% gewijzigd door Miks op 09-05-2020 19:00 . Reden: Links toegevoegd ]

[fsfikke]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 18:53:
Ja want de huizenprijzen reageren altijd direct op een crisis. Nee helaas, die sukkelen altijd een stukje achter de rest aan.
Het gaat zo: crisis, minder vertrouwen, minder vraag, minder productie, minder arbeidsplekken, hogere werkloosheid (huidige status), minder salaris, nog een tijdje zo’n negatieve spiraal... en dan, dan pas de huizenmarkt die klappen krijgt.

Deze cyclus duurde een jaar of 3-5 in de vorige crisis. Gaat nu een stuk sneller - ik denk 1-3 jaar in de huidige crisis.

Niet vergeten dat we nog maar enkele weken economische gevolgen hebben van de corona-maatregelen.

Dus jij hebt een afspraak bij de makelaar staan om je huis in de verkoop te zetten nu de prijzen eindelijk echt op het (door jij in mei 2019 al uitgeroepen) hoogtepunt staan?

Nogmaals, je verhaal blijft weinig concreet, wat stel je nou voor? Roepen dat we allemaal naar de hel gaan is lekker makkelijk, maar als iemand een dak boven zijn hoofd nodig heeft kan ie niet zomaar 1-3 jaar wachten. Doorhuren is duur en dan weet je zeker dat je die mogelijke prijsdaling van je huis sowieso kwijt bent. En dat je geen huis moet kopen wat je niet kan betalen is ten alle tijden geldig, crisis of niet.

[Jopie035]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:35:
[...]


Ik denk dat we het moment ‘het wordt een diepe recessie’ al een maand achter ons hebben liggen.
En vergelijk je nu de aandelenmarkt met de woningmarkt? Appels en peren. De aandelenmarkt bevat geen vermeend risico: de geldpers staat aan; compleet losgezongen van de reële economie. Ja, de aandelenmarkt is gecrasht maar sinds QE3(?) staat deze vol met PEPP en andere opbeurende middeltjes. Nee wil je weten wat de woningmarkt gaat doen dan zou ik daar niet naar kijken. Wel bijvoorbeeld de PMI’s en de werkloosheidscijfers.

PMI in China alweer rond de 50... 3 maanden na de crisis. Plus groei van de export. Klassieke v-shaped recovery.

Over de onzin gesproken van economische cijfers (hoeveel ruis er in de cijfers zit)... werkloosheid in Italië is (volgens de officiële cijfers) gedaald in de maand maart.

[Wilke]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 18:41:
Is het zo moeilijk om te googelen? Eerste hit: https://www.bbc.com/news/business-52236936
Dus, niet mijn ‘mening’, vaststaand feit want IMF zegt het.

Een forecast is geen feit. Maar dat weet je zelf denk ik ook prima.

[Jopie035]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 18:41:

vaststaand feit want IMF zegt het.

Oef!

[Miks]

fsfikke schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 18:59:
[...]

Dus jij hebt een afspraak bij de makelaar staan om je huis in de verkoop te zetten nu de prijzen eindelijk echt op het (door jij in mei 2019 al uitgeroepen) hoogtepunt staan?

Nogmaals, je verhaal blijft weinig concreet, wat stel je nou voor? Roepen dat we allemaal naar de hel gaan is lekker makkelijk, maar als iemand een dak boven zijn hoofd nodig heeft kan ie niet zomaar 1-3 jaar wachten. Doorhuren is duur en dan weet je zeker dat je die mogelijke prijsdaling van je huis sowieso kwijt bent. En dat je geen huis moet kopen wat je niet kan betalen is ten alle tijden geldig, crisis of niet.

Dan ga ik mezelf van een paar dagen geleden maar even quoten, want daar geef ik toch echt veel concrete punten:

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:02:
[...]

Wat kan je doen? 1) minder risico nemen, 2) klaarmaken voor de klap 3) genieten binnen het risicoprofiel dat je durft te nemen. Dus niet meegaan in het lemmingengedrag vol jubelstemming maar een nuchtere levensstijl rekening houdende met wat kan komen zonder klem te zitten wanneer de fan de shit hits. Ook bijvoorbeeld op relationeel niveau - een van de aanjagers van veel menselijk leed bij de vorige daling in de huizenmarkt.

De geschiedenis leert ons dat de geschiedenis ons niks leert. Hoe veel mensen hebben niet na de vorige crisis nachtenlang wakker gelegen? Er werd zelfs een toename in het aantal zelfdodingen waargenomen. En ik verwacht dat het ditmaal opnieuw zal gebeuren.

Als er door middel van dit topic en de waarschuwingen die hier gegeven worden ook maar 1 persoon minder risico genomen heeft dan zijn we hier in dit topic goed bezig geweest IMHO.
Dan heb ik het dus niet over “zie je wel ik heb gelijk” maar over de discussies hier op het scherp van de snede, die hopelijk mensen andere inzichten hebben gegeven anders dan de grootpraat op familiefeestjes of de golfbaan.

Dus als je wil weten wat je allemaal kan doen met het inzicht dat de huizenmarkt niet rationeel is: problemen voorkomen in de toekomst.

@Jopie035 een PMI van 50 wil zeggen dat er geen groei is tov vorige meetpunt. Oftewel: nog steeds een laag niveau...

[Jopie035]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 19:04:


@Jopie035 een PMI van 50 wil zeggen dat er geen groei is tov vorige meetpunt. Oftewel: nog steeds een laag niveau...

Nee, dat zie je fout... PMI verbetert van 34 (even uit mijn hoofd) in Feb naar ca. 50 nu. PMI van 50 betekent voor China ca. 5-6% groei (y-o-y).

China heeft al jaren een PMI van beperkt boven (of zelfs iets onder) de 50, zonder dat dit wijst op 'geen groei'.

[bulle bas]

Jopie035 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 19:11:
[...]


Nee, dat zie je fout... PMI verbetert van 34 (even uit mijn hoofd) in Feb naar ca. 50 nu. PMI van 50 betekent voor China ca. 5-6% groei (y-o-y).

China heeft al jaren een PMI van beperkt boven (of zelfs iets onder) de 50, zonder dat dit wijst op 'geen groei'.

EDIT: splits je het uit naar non-overheidsdiensten (rood), dan zie je dus nog steeds krimp (44,4) en geen herstel.

[ Voor 21% gewijzigd door bulle bas op 09-05-2020 19:45 ]

[Jopie035]

bulle bas schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 19:36:
[...]

[Afbeelding]

EDIT: splits je het uit naar non-overheidsdiensten (rood), dan zie je dus nog steeds krimp (44,4) en geen herstel.
[Afbeelding]

Correct me if i'm wrong maar een PMI van 50 (na de PMI van 35) geeft de bodem weer. (volgens de twitter econoom).. en als je zo kort na de crisis al de bodem hebt, zit je toch in een V-shaped recovery?

Ben het eens met de beste man dat we nu niet het verlies al hebben goedgemaakt, maar dat China m-o-m weer groeit (volgens de cijfers)... Bij een U of L-shaped recovery laat een PMI van 50 wel langer op zich wachten.

Wel grappig dat de man zijn punt maakt met US data (ISM) en niet met China data... Al laat nu de Caixin PMI een zelfde beeld zien als de "officiele PMI".

BTW. Ik zou in BB de Seasonally Adjusted series pakken, gezien Chinees nieuwjaar...

[ Voor 3% gewijzigd door Jopie035 op 09-05-2020 20:06 ]

[bulle bas]

Jopie035 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 19:57:
[...]


Correct me if i'm wrong maar een PMI van 50 (na de PMI van 35) geeft de bodem weer. (volgens de twitter econoom).. en als je zo kort na de crisis al de bodem hebt, zit je toch in een V-shaped recovery?

Ben het eens met de beste man dat we nu niet het verlies al hebben goedgemaakt, maar dat China m-o-m weer groeit (volgens de cijfers)... Bij een U of L-shaped recovery laat een PMI van 50 wel langer op zich wachten.

Wel grappig dat de man zijn punt maakt met US data (ISM) en niet met China data... Al laat nu de Caixin PMI een zelfde beeld zien als de "officiele PMI".

BTW. Ik zou in BB de Seasonally Adjusted series pakken, gezien Chinees nieuwjaar...

Het valt me op dat analisten werken met de pmi van 44, en niet die waarbij de overheidsdiensten in meegenomen zijn. Ik denk dat dat ook redelijk is, want de hele wereld staat op krimp. Op basis waarvan zou China groei zien...

[Beanie]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 18:41:
[...]


Is het zo moeilijk om te googelen? Eerste hit: https://www.bbc.com/news/business-52236936
Dus, niet mijn ‘mening’, vaststaand feit want IMF zegt het.
Update, nog een als ik op google zoek in het NL: Bouw krijgt grotere klap dan vorige crisis. https://nos.nl/l/2329226


[...]


Dat er in 10 jaar geen stijging gevonden is door jou wil nog niet zeggen dat het niet waar is. Kijk maar: 2005 tm 2015 een krimp! Zo moeilijk vindbaar is dat toch niet? Opnieuw eerste hit bij Google.

En van prijzen heb je geen besef blijkbaar want je vergelijkt absoluut (≠ reëel!!).

En wat een absurd en idioot punt, dat huizenprijzen nog nooit 10 jaar niet zijn gestegen omdat dit niet zo was in Friesland tussen 2007 en 2017.

Ik vraag me serieus af wat je hier probeert te doen, dit lijkt heel sterk op misleiding door cijfers. Werkzaam in het vastgoed maybe?

Agressieve toon, jammer, zo komt er nooit een discussie die meerdere punten kan belichten. Ik zeg niet dat je ongelijk hebt, het punt is dat het nog lang niet zeker is dat er een alles splijtende crisis komt. Een neergang daar twijfel ik niet aan, hoe sterk die neergang is dat is de vraag. Uit het IMF artikel komt naar voren dat ze dit jaar een sterke neergang van groei verwachten. Dat is uiteraard te verwachten, maar 1 zwaluw maakt geen zomer. Dus 1 jaar neergang is nog geen crisis. Dat het een sterke indicator is voor een crisis geloof ik dan weer wel.

Wat jij doet is enorm in 1 kant hangen alsof het nu al de grootste ellende ooit is met jaren van gegarandeerde neergang. Misschien krijg je gelijk, dat weet ik niet. Je vermijdt echter compleet de andere kant van het verhaal en kijkt volledig negatief. Dat kan de NVM ook, die hier vaak gequote wordt, die roepen elke week dat de huizenmarkt fantastisch gaat en alleen maar doorstijgt. Dat is het andere uiterste en blind zijn voor de omstandigheden.

Waar het om gaat is dat alle analisten, waar ze ook werken, alleen maar kunnen kijken naar cijfers die ze nu hebben en proberen te gokken wat ze daarna gaan doen. Sommigen hebben het goed aan het einde, maar net zoveel compleet verkeerd. Dus nogmaals, ik zeg niet dat er geen ellende komt. Wat ik wel zeg dat we wel naar alle versies moeten kijken en niet blindstaren op de ellende die jij zo graag mag verkondigen.

Hoezo van prijzen geen verstand? Die bron past zeker niet bij jouw punt dus die cijfers kloppen niet? Het is bron met dezelfde soort meetpunten dus vergelijkbaar. Jij zegt in 10 jaar tussen 2007-2017 is er geen stijging geweest. Die cijfers tonen aan dat dat dus niet waar is.

Jij noemde peridoe 2007-2017, daar reageerde ik op. Ik zeg ook dat er wel een daling is geweest tussen 2007-2012. Die periode doelde je echter zelf niet op, maar ik haal het wel aan om jouw punt te verstevigen maar dat wil je gewoon niet lezen.

Overigens, wie is er manipulatief? Misschien ik wel en heb ik belang bij een sterke markt wie. Misschien werk jij wel bij een opportunistische belegger die graag straks de ellende van een ander voor weinig op wil kopen, het kan allemaal.

Ik heb geen belang bij op of neergang. Een eigen woning is vervelend bij neergang, maar alleen als je moet verkopen met scheiding of iets dergelijks. Gaat de boel naar beneden dan maakt het mij persoonlijk weinig uit. Gaat het omhoog dan is het alleen maar irritant, dan valt er nauwelijks door te stromen zoals je nu al voldoende ziet. Meer aanbod en een wat betere prijs is voor de markt als geheel goed. Diepe neergang is dan net als harde stijging eigenlijk voor niemand goed.

[ Voor 10% gewijzigd door Beanie op 09-05-2020 21:14 ]

[Jopie035]

bulle bas schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 20:09:
[...]


Het valt me op dat analisten werken met de pmi van 44, en niet die waarbij de overheidsdiensten in meegenomen zijn. Ik denk dat dat ook redelijk is, want de hele wereld staat op krimp. Op basis waarvan zou China groei zien...

omdat de cijfers gekookt worden?
In de officiële PMI zitten veel staatsondernemingen... maar ben zeker geen China kenner.

Dat alle economieën krimpen in 2020 lijkt me ook geen punt van discussie (al zou China technisch gezien nog we een plusje kunnen laten zien voor heel 2020 (konden in 2008 ook nog groeicijfers van 8% laten zien)... maar hoe sterk is de rebound in 2021. Als die tegenvalt...

[Richh]

Jopie035 schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 19:00:
[...]


PMI in China alweer rond de 50... 3 maanden na de crisis. Plus groei van de export. Klassieke v-shaped recovery.

Even los van de hele PMI-discussie. In China ging de lockdown veel verder, veel sneller en werd er veel meer tegenaan gesmeten. Daar zijn dingen gebeurd die in ons vrije westen niet kunnen
En die dingen hebben ervoor gezorgd dat China een V-shaped recovery kan maken.

In Italie sloeg het virus harder toe, en toe in het gebied waar de meeste economische winst behaald wordt.
In de VS, onze economische wereldmacht, sloeg het nog veel erger toe, en ook juist in die grote steden. Californie / Sillicon Valley lijkt ' redelijk' te gaan, maar New York gaat het wel erg hard. De werkloosheid daar is ook fors groter en de economische klap ook.

Ik denk dat er een gigantisch groot verschil gaat ontstaan tussen de recovery van China en die van de EU, en dat de VS daar nog onder duikt.

Nog een groter plaatje? Ik denk dat de Yen onze toekomstige wereldmunt wordt, waar dit nu nog USD is.

De huizenmarkt gaat dat gewoon volgen. Niet zo drastisch als in de Verenigde Staten, waar het nu al zakt... maar in een V-shaped recovery van onze economie, zodat de eeuwige krapte op de woningmarkt vooral nog krapper gemaakt wordt? Daar geloof ik echt niet in.

Of de prijzen serieus dalen weet ik niet, maar ik ben er van overtuigd dat een starter volgend jaar meer keuze heeft. Maar da's mijn persoonlijke visie.

[Requiem19]

Alles / veel hangt imo ook af van dingen die niemand nu kan voorspellen:

- Hoe snel is er een vaccin? Schattingen van enkele maanden tot 2 jaar. Dat heeft nogal een veschillende impact .
- Tot hoever zal de 1.5m samenleving versoepeld kunnen worden zonder vaccin?
- Hoe snel zal dit gaan?
- Komt er een 2e, 3e, 4e etc golf?

Zelfs het IMF weet op die vragen absoluut niet het antwoord. Alle modellen van economen zijn op dit moment behoorlijk waardeloos, omdat de huidige situatie niet past in enig model.

Zowel privé, bij ondernemingen van familie, als werk (consultancy) zie ik dat maart-mid april echt de heftigste klap was en dat er nu qua omzet wel weer een stijgende lijn te zien is bij de meeste bedrijven (maar nog ver onder de reguliere omzet uiteraard). Dus, gaat die upward trend stagneren, reversen, afvlakken of door?

Allemaal onbekende in een belangrijke vergelijking.

Dat betekent dus ook dat je stellige doemdenkers gewoon volledig moet negeren, en stellige optimisten ook.

[bulle bas]

Beanie schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 20:22:
[...]

Agressieve toon, jammer, zo komt er nooit een discussie die meerdere punten kan belichten. Ik zeg niet dat je ongelijk hebt, het punt is dat het nog lang niet zeker is dat er een alles splijtende crisis komt. Een neergang daar twijfel ik niet aan, hoe sterk die neergang is dat is de vraag. Uit het IMF artikel komt naar voren dat ze dit jaar een sterke neergang van groei verwachten. Dat is uiteraard te verwachten, maar 1 zwaluw maakt geen zomer. Dus 1 jaar neergang is nog geen crisis. Dat het een sterke indicator is voor een crisis geloof ik dan weer wel.

Wat jij doet is enorm in 1 kant hangen alsof het nu al de grootste ellende ooit is met jaren van gegarandeerde neergang. Misschien krijg je gelijk, dat weet ik niet. Je vermijdt echter compleet de andere kant van het verhaal en kijkt volledig negatief. Dat kan de NVM ook, die hier vaak gequote wordt, die roepen elke week dat de huizenmarkt fantastisch gaat en alleen maar doorstijgt. Dat is het andere uiterste en blind zijn voor de omstandigheden.

Waar het om gaat is dat alle analisten, waar ze ook werken, alleen maar kunnen kijken naar cijfers die ze nu hebben en proberen te gokken wat ze daarna gaan doen. Sommigen hebben het goed aan het einde, maar net zoveel compleet verkeerd. Dus nogmaals, ik zeg niet dat er geen ellende komt. Wat ik wel zeg dat we wel naar alle versies moeten kijken en niet blindstaren op de ellende die jij zo graag mag verkondigen.

Hoezo van prijzen geen verstand? Die bron past zeker niet bij jouw punt dus die cijfers kloppen niet? Het is bron met dezelfde soort meetpunten dus vergelijkbaar. Jij zegt in 10 jaar tussen 2007-2017 is er geen stijging geweest. Die cijfers tonen aan dat dat dus niet waar is.

Jij noemde peridoe 2007-2017, daar reageerde ik op. Ik zeg ook dat er wel een daling is geweest tussen 2007-2012. Die periode doelde je echter zelf niet op, maar ik haal het wel aan om jouw punt te verstevigen maar dat wil je gewoon niet lezen.

Ik moet het toch even opnemen voor @Miks. Hij heeft meerdere informatieve posts geschreven, maar kreeg reacties van lagere kwaliteit. Het idee wat ik krijg is dat sommige mensen denken, het kan een crisis worden of juist niet, dus 50-50 kansverhouding.

Als we terugkomen op de huizenmarkt, dan ben ik serieus voorzichtig. Als mijn ogen me niet bedriegen gaat de overheid nu voor "overdrive op krediet". De financiële markt mag niet gecorrigeerd worden door wat er in de reële economie gebeurt. En dat kan je maar tijdelijk volhouden.
We zien dat voor huizenbezitters diverse regelingen bedacht worden. Komt het kabinet in actie voor huurders? Nee.

Waarom dan wel voor de huizenbezitters?
Kort antwoord: banken en bijv. pensioenverzekeraars. Als het karretje naar beneden gaat rijden, dan komen zij in de problemen. Bij gedwongen verkopen gaat de prijs zakken. En als de banken hun hypotheekparketten moeten afwaarderen dan komt hun balans in de problemen. EDIT: en dus zal de bank minder makkelijk kunnen uitlenen. Minder lenen -> lagere huizenprijzen. Met de crash die we nu meemaken krijgen de banken al de instructie om de veiligheidsgordels los te maken (minder reserve aanhouden op de balans) om maar zoveel mogelijk krediet in de economie te pompen. Dat is een gevaarlijk spel.

Die herwaardering van het hypotheekportfolio zou er sws komen vanaf 2026 ongeveer met het aflopen van een bulk aflossingsvrije hypotheken.

In de komende jaren zullen de babyboomers hun huizen van 500K moeten verkopen aan flexbanende starters met megaschulden. Die daarbij ook nog eens extra eigen vermogen moeten inleggen.

Wat dat betreft zit de huizenmarkt klemvast en kon de timing van de coronacrisis niet slechter.

Op dit moment ligt de economie in coma, wereldwijd. In Nederland zit nu 25% van de werkenden aan de overheidsbeademing.

De enige, en mogelijk laatste greep die ik nog als optie zie is de rente onder water drukken. Nulrentes of negatieve rentes. Kredietkraan vol open, tot aan het einde.
Wat ik niet zie gebeuren is dat lonen hier omhoog gaan.

Niet is zeker. Als de EURO klapt, liggen de kaarten ook weer anders.
Maar de kans op een duurzaam gespannen huizenbel acht ik kleiner dan 50%.

[RemcoDelft]

RemcoDelft schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 15:28:
[...]

Volgende maand mogen bedrijven met werknemers aan het NOW staatsinfuus mensen gaan ontslaan. Dat mag nu nog niet.

Even mezelf quoten want dit was ik nog vergeten: er stond ook bij dat er omscholing moet gaan plaatsvinden omdat bepaalde sectoren zullen krimpen terwijl andere sectoren zullen groeien. De groeisectoren zijn bijvoorbeeld logistiek (boodschappen bezorgen) en ... overheid! Het zal ook eens niet dat de overheid zichzelf gedurende de crisis gewoon verder laat groeien. Heel gek, want nu zou toch bij uitstek duidelijk moeten zijn welke ambtenaren we kunnen missen? Ik zou zeggen dat alle ambtenaren die niet onmisbaar zijn gewoon overbodig zijn, en dat zijn er ongetwijfeld heel erg veel.

[Beanie]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 00:02:
[...]
Dus als je wil weten wat je allemaal kan doen met het inzicht dat de huizenmarkt niet rationeel is: problemen voorkomen in de toekomst.

Fantastisch! Klopt wat je zegt, de huizenmarkt en het kopen van een woning is niet rationeel maar voor de overgrote meerderheid een emtionele aangelegenheid. Enige wat bepalend is dat wel rationeel is, is de betaalbaarheid. Die zal wel onder druk komen te staan. voor zover dat niet al zo was.

We kunnen hier met zijn allen cijfers aan halen wat we willen. Maar er is geen cijfer voor de emoties van mensen anders dan een consumenten vertrouwensindex. Het onderwerp van dit topic, de huizenmarkt, zal dan ook altijd polariserend werken. Er is eigenlijk gewoon geen manier het te voorspellen op basis van cijfers.

[kabeltjekabel]

Sluw schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 09:54:
[...]


Dat is wat ik om me heen zie en die trekken ook allemaal naar dat soort plekken in Amsterdam. Ik bedoel tot ±35, mensen beginnen steeds later aan kinderen. Ook jonge stellen kunnen hier dus onder vallen.

Heeft wellicht ook wel wat met de huizenprijzen te maken..

[Miks]

Beanie schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 20:22:
[...]

Agressieve toon, jammer, zo komt er nooit een discussie die meerdere punten kan belichten.

Goede reactie overigens van je hoor. In my defense: die agressieve toon was enkel een herhaling op wat je tegen mij zij. Dus als je zegt dat het jammer is dat ik een agressieve toon aan sla, dan was jij ermee begonnen(!).

Verder bedoelde ik het absoluut niet agressief. Maar wat ik wel beu ben is dat dingen die heel makkelijk zelf opgezocht kunnen worden vaak als soort van vereiste worden gevraagd hier. En, als ik dan een bron aanlever (IMF, NOS), worden deze super hard in twijfel getrokken. Ja dan niet. Ik ben daar wel een beetje klaar mee eerlijk gezegd.

[ Voor 7% gewijzigd door Miks op 09-05-2020 22:10 ]

[Miks]

Beanie schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 21:30:
[...]

We kunnen hier met zijn allen cijfers aan halen wat we willen. Maar er is geen cijfer voor de emoties van mensen anders dan een consumenten vertrouwensindex. Het onderwerp van dit topic, de huizenmarkt, zal dan ook altijd polariserend werken. Er is eigenlijk gewoon geen manier het te voorspellen op basis van cijfers.

Ja helemaal mee eens. Maar het zijn de emoties waar men zich in laat meeslepen. Terwijl juist rationeel en risicomijdend gedrag zeer lonend kan zijn. Het is daarom goed om de bubbel van ‘prijzen stijgen altijd’ met een rationele discussie te doorbreken. Ja ik leun naar een kant, maar dat is ieders goedrecht toch?

[bulle bas]

Beanie schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 21:30:
[...]

Fantastisch! Klopt wat je zegt, de huizenmarkt en het kopen van een woning is niet rationeel maar voor de overgrote meerderheid een emtionele aangelegenheid. Enige wat bepalend is dat wel rationeel is, is de betaalbaarheid. Die zal wel onder druk komen te staan. voor zover dat niet al zo was.

We kunnen hier met zijn allen cijfers aan halen wat we willen. Maar er is geen cijfer voor de emoties van mensen anders dan een consumenten vertrouwensindex. Het onderwerp van dit topic, de huizenmarkt, zal dan ook altijd polariserend werken. Er is eigenlijk gewoon geen manier het te voorspellen op basis van cijfers.

Met dat laatste ben ik het niet eens. Dat zou betekenen dat vastgoedbeleggers in een casino hun geld verdienen. Je kan wel degelijk met de cijfers werken. Onzekerheid over toekomstige gebeurtenissen geven je ruimte. Het idee dat alles vastligt versus dat alles volstrekt openligt is een debat wat we niet voeren.

[Jopie035]

Ik neig in deze hele crisis naar het positievere scenario, niet dat ik gelijk heb erin, maar ben wel benieuwd wat er volgens de mensen die een enorme crisis verwachten precies voor zal zorgen dat er geen (spoedig) herstel komt? Waarom zou de economie niet (snel) zijn evenwicht weer vinden? (over het feit dat Q1 t/m Q3 slechte kwartalen gaan worden is twijfel).

Ik zie nu geen onevenwichtigheid (in NL althans) waardoor een lange/pijnlijke rebalancing van de economie nodig is (als in overcapaciteit, slecht gekapitaliseerde banken of bedrijven). Ja, onze economie wordt (ik doe maar een gok) 7% kleiner dit jaar, waarom zou er geen herstel volgen in 2021 (met stel: 6%)? Is iedereen van plan om niet op vakantie te gaan? Of niet meer naar de snackbar? In omgeving staat iedereen te popelen om die dingen weer op te pakken... Met een Horeca die in april een contributie aan de economie heeft van (afgerond) nul, is elk getapte biertje vanaf nu economische groei (m-o-m)...

[Miks]

Beanie schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 20:22:
[...]

Jij noemde peridoe 2007-2017, daar reageerde ik op. Ik zeg ook dat er wel een daling is geweest tussen 2007-2012. Die periode doelde je echter zelf niet op, maar ik haal het wel aan om jouw punt te verstevigen maar dat wil je gewoon niet lezen.

Echt niet waar dit. Ik zei: het is in het verleden (zelfs recent, 10 jaar geleden) al voorgekomen dat er 10 jaar lang geen stijging van huizenprijzen is geweest.

Dat jij dan zegt dat er in Friesland een stijging van <1k op jaarbasis is geweest (absoluut, niet reëel) doet in geen enkele manier afbreuk aan het feit dat er van 2007 tot 2017 geen groei was in huizenprijzen. In Florida stegen de prijzen ook, maar dat heeft er niks mee te maken. Ik zeg alleen: het komt vaker voor dan je denkt dat prijzen niet stijgen gedurende 10 jaar. That’s it.

[Jopie035]

bulle bas schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 21:55:
[...]


Met dat laatste ben ik het niet eens. Dat zou betekenen dat vastgoedbeleggers in een casino hun geld verdienen. Je kan wel degelijk met de cijfers werken. Onzekerheid over toekomstige gebeurtenissen geven je ruimte. Het idee dat alles vastligt versus dat alles volstrekt openligt is een debat wat we niet voeren.

De vastgoedbeleggers die doorgebouwd hebben in de crisisjaren zitten er nu het warmst bij (Projecten in Amsterdam zonder idiote 40/40/20 en uitpondbeperkingen)... al is de huurdersmarkt wel iets anders dan de koopmarkt.

[Sport_Life]

bulle bas schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 21:12:
[...]


Ik moet het toch even opnemen voor @Miks. Hij heeft meerdere informatieve posts geschreven, maar kreeg reacties van lagere kwaliteit. Het idee wat ik krijg is dat sommige mensen denken, het kan een crisis worden of juist niet, dus 50-50 kansverhouding.

Ik heb juist de indruk dat @Miks enorm zwart /wit denkt, in zijn ogen komt er een stevige crisis gevolgd door een flinke correctie op de woningmarkt.
Enige nuance ontbreekt daarbij volledig. Daarbij is zijn houding behoorlijk subjectief (soms zelfs tenenkrommend).

Ik ben wel erg benieuwd of hij momenteel een koopwoning bezit.

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2020 22:21 ]

[Miks]

Beanie schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 21:30:
[...]
We kunnen hier met zijn allen cijfers aan halen wat we willen. Maar er is geen cijfer voor de emoties van mensen anders dan een consumenten vertrouwensindex. Het onderwerp van dit topic, de huizenmarkt, zal dan ook altijd polariserend werken. Er is eigenlijk gewoon geen manier het te voorspellen op basis van cijfers.

Nee, niet mee eens. De beurs is ook emotie. Maar daar kan je zeker wel trends uit halen en interessante dingen over zeggen. Sterker nog: de hele conjunctuurcycli laten zich op globaal niveau best goed voorspellen. Maar niet het exacte moment (waardoor rijk worden ook lastiger is). Maar er zijn zeer veel mensen die in elke crisis rijk kunnen worden. Niet mee eens? Kijk maar eens The Big Short als je dat nog niet gedaan hebt. Of bedenk je dat de vorige huizenmarkt-slump voorspeld werd door het IMF. Veel dingen kan je gewoon zien aankomen als je het optimisme even aan de kant zet.

[ Voor 8% gewijzigd door Miks op 09-05-2020 22:16 ]

[Wilf]

Ik heb het idee dat er best veel mensen hier in de standaardberoepen werken (straight forward IT ipv toegepaste IT bijvoorbeeld) en dus niet zien dat de goederentrein op de rem is geslagen in allerlei branches en daardoor de wagons op elkaar klappen en sommigen ontsporen of omvallen. Die nadruk op horeca bijvoorbeeld.

Er zijn echt veel meer branches waarvan opdrachtgevers stoppen met betalen en leveranciers stoppen met leveren. Ik zie om me heen nu echt van alles omvallen. Ik ben zelf net ook werkloos doordat allerlei opdrachtgevers stoppen met betalen en alles on hold zetten. En dat zijn juist de megagrote bedrijven die dat doen. MKB moet het zelf maar uitzoeken.

De schade in complete ketens is niet zomaar hersteld. Als bedrijven kapotgemaakt worden missen er gewoon schakels in de keten. De ontspoorde wagons zijn losgekoppeld en de trein begint weer te rijden.

[bulle bas]

Sport_Life schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 22:11:
[...]

Ik heb juist de indruk dat @Miks enorm zwart /wit denkt, in zijn ogen komt er een stevige crisis gevolgd door een flinke correctie op de woningmarkt.
Enige nuance ontbreekt daarbij volledig.

Die crisis is afgerond een zekerheidje, het wordt heel moeilijk een econoom te vinden die iets anders voorspelt.
Met 25% van de werkenden in economische coma (in NL) kan je domweg niks anders dan een behoorlijke klap krijgen. Het is al zo ver dat het niet meer mogelijk is om ontslagen tegen te houden. Dat was de eerdere bedoeling van NOW. Nu is de focus om het aantal faillissementen te beperken.
We zijn nog niet eens bij de vervolgeffecten. Die moeten nog komen. Ik merk dat de laatste dagen de MSM dit nieuws wat beter oppakken.

Dat de huizenmarkt nu of later onderuit moet gaan durf ik ook wel te zeggen, zie mijn vorige posts. De kans bestaat dat men nog gekkere dingen gaat doen met kredietverlening en dan zou het kunnen dat de bubbel de komende zeg 10 jaar overeind blijft. Of dat het besteedbaar inkomen gaat stijgen. Meestal gebeurt dat niet in tijden van economische neergang. En al helemaal niet als er een berg overheidsschuld weggewerkt moet worden via belastingen.

Maar je ziet nu al dat vastgoedtransacties instorten (FD). Funda heeft nu al 22% minder verkoop (edit: over de afgelopen twee weken).
Als zelfs de NVM over normalisering gaat praten dan moeten de alarmbellen gaan rinkelen.


Ik weet ook niet waarom ik dit allemaal uitleg. Ik krijg er geen cent voor. Ik hoop denk ik op een serieus inzicht dat ik heb gemist.

[Sport_Life]

bulle bas schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 22:24:
[...]


Die crisis is afgerond een zekerheidje, het wordt heel moeilijk een econoom te vinden die iets anders voorspelt.
Met 25% van de werkenden in economische coma (in NL) kan je domweg niks anders dan een behoorlijke klap krijgen. Het is al zo ver dat het niet meer mogelijk is om ontslagen tegen te houden. Dat was de eerdere bedoeling van NOW. Nu is de focus om het aantal faillissementen te beperken.
We zijn nog niet eens bij de vervolgeffecten. Die moeten nog komen. Ik merk dat de laatste dagen de MSM dit nieuws wat beter oppakken.

Dat de huizenmarkt nu of later onderuit moet gaan durf ik ook wel te zeggen, zie mijn vorige posts. De kans bestaat dat men nog gekkere dingen gaat doen met kredietverlening en dan zou het kunnen dat de bubbel de komende zeg 10 jaar overeind blijft. Of dat het besteedbaar inkomen gaat stijgen. Meestal gebeurt dat niet in tijden van economische neergang. En al helemaal niet als er een berg overheidsschuld weggewerkt moet worden via belastingen.

Maar je ziet nu al dat vastgoedtransacties instorten (FD). Funda heeft nu al 22% minder verkoop (edit: over de afgelopen twee weken).
Als zelfs de NVM over normalisering gaat praten dan moeten de alarmbellen gaan rinkelen.


Ik weet ook niet waarom ik dit allemaal uitleg. Ik krijg er geen cent voor. Ik hoop denk ik op een serieus inzicht dat ik heb gemist.

Alles valt of staat met het moment waarop alles onder controle komt. Met vaccin of doordat de intelligente lockdown blijkt te werken.
Die grote onzekerheid maakt het onmogelijk een gedegen voorspelling te doen. Ik heb ook nooit gezegd dat het scenario dat @Miks zegt ondenkbaar is, maar het wordt gepresenteerd als de harde waarheid en daar heb ik mijn bedenkingen bij.

Als ik om me heen kijk in het bedrijfsleven gaat alles nog zoveel mogelijk door, men gaat er eigenlijk vanuit dat de economische schade op lange termijn mee gaat vallen. Ik zie van heel dichtbij dat de lange termijn focus niet overal is veranderd. (mijn ouders hebben een mkb bedrijf en er komen ook nu nog hele grote orders binnen).

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2020 22:43 ]

[Miks]

Sport_Life schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 22:11:
[...]
tenenkrommend

Waar heb je dit dan bij?

[Wilf]

Sport_Life schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 22:36:
[...]

Alles valt of staat met het moment waarop alles onder controle komt. Met vaccin of doordat de intelligente lockdown blijkt te werken.
(…)

Ik snap deze zienswijze écht niet. Alsof je iemand met een mes bewerkt en zegt “het ligt er aan wanneer het mes wordt afgepakt”.

De gedane schade herstelt niet zomaar. Oppervlakkige wonden helen nog wel zonder hulp maar de diepe wonden verdwijnen niet ineens als sneeuw voor de zon met een vaccin. Dit soort technologisch wensdenken zie je ook in de klimaatcrisis. Er zijn nog echt mensen die denken dat we binnen nu en 50 jaar gewoon lekker door blijven kunnen leven omdat ‘tegen die tijd er vast wel iets is uitgevonden is wat ons redt’. Zo kan je lekker verantwoordelijkheid afschuiven op een virtuele entiteit.

Beide crises gaan littekens maken op alle markten, ook zeker de huizenmarkt.

[bulle bas]

Sport_Life schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 22:36:
[...]

Alles valt of staat met het moment waarop alles onder controle komt. Met vaccin of doordat de intelligente lockdown blijkt te werken.
Die grote onzekerheid maakt het onmogelijk een gedegen voorspelling te doen. Ik heb ook nooit gezegd dat het scenario dat @Miks zegt onde

Als ik om me heen kijk in het bedrijfsleven, gaat alles nog zoveel mogelijk door, men gaat er eigenlijk vanuit dat de economische schade op lange termijn mee gaat vallen. Ik zie van heel dichtbij dat de lange termijn focus niet is veranderd.

Er zijn nu al een hele zooi banen verdwenen wereldwijd. Dat is schade aan de economie. Een tweede golf kan de boel nog erger maken. Maar ik spreek uitsluitend over de huidige schade. Die is al zeer heftig.
Daarom dat de regering nu het over een andere boeg gooit: herscholing voor de golf werklozen. Probeer het geluk maar in een andere sector. De ene sector heeft er meer last van dan de andere, maar over het totaal gaan we erop achteruit.

[Fredericm]

De markt veranderd van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. Als je in Amsterdam kijkt naar het aantal bestaande woningen inclusief parkeerplaatsen wat beschikbaar is dat in 3 weken tijd gestegen van 1700 naar 1950 nu en stijgt met gemiddeld 10 per dag. Dit is het begin

[Moonborne]

Fredericm schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 22:56:
De markt veranderd van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. Als je in Amsterdam kijkt naar het aantal bestaande woningen inclusief parkeerplaatsen wat beschikbaar is dat in 3 weken tijd gestegen van 1700 naar 1950 nu en stijgt met gemiddeld 10 per dag. Dit is het begin

Vraag me af wat voor type verkopers dit zijn. Mensen die denken nu op de top van de markt de overwaarde te cashen en goedkoper te gaan wonen buiten de grote stad? Dat is toch meer een luxeprobleem. Of noodgedwongen? Dat lijkt me weer vrij vroeg.

[Fredericm]

Lees het rapport van ASRE Eerst kopen of eerst verkopen.
Als meer mensen eerst willen verkopen daalt de prijs

[Fredericm]

Moonborne schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 23:11:
[...]


Vraag me af wat voor type verkopers dit zijn. Mensen die denken nu op de top van de markt de overwaarde te cashen en goedkoper te gaan wonen buiten de grote stad? Dat is toch meer een luxeprobleem. Of noodgedwongen? Dat lijkt me weer vrij vroeg.

Het betekent dat de markt niet meer in evenwicht is. Naar mate er meer huizen te koop wordt de prijs vanzelf lager. Waarom mensen verkopen maakt niet uit. Het dagelijkse aanbod van te koop staande huizen is nu 10 hoger in Amsterdam dan er door de verkoop vanaf gaan

[Mesque]

Fredericm schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 22:56:
De markt veranderd van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. Als je in Amsterdam kijkt naar het aantal bestaande woningen inclusief parkeerplaatsen wat beschikbaar is dat in 3 weken tijd gestegen van 1700 naar 1950 nu en stijgt met gemiddeld 10 per dag. Dit is het begin

Interessant. Hoe verhoudt dit zich tot de stijging/daling in dezelfde periode vorig jaar?

[FunkyTrip]

bulle bas schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 21:12:
In de komende jaren zullen de babyboomers hun huizen van 500K moeten verkopen aan flexbanende starters met megaschulden. Die daarbij ook nog eens extra eigen vermogen moeten inleggen.

Ja, dat vraag ik me dus ook af. In die categorie moeten de prijzen toch dalen zou je denken. Er zijn daar zo verschrikkelijk veel huizen van. Tegenwoordig is een beetje mooie ruime opgezette nieuwbouw al die prijs.

Die babyboomers geven wel een hoop geld aan die starters als ze dood gaan en de starters erven, maar daar zit nog wat jaartjes tussen.

[ Voor 11% gewijzigd door FunkyTrip op 09-05-2020 23:52 ]

[Fredericm]

Mesque schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 23:49:
[...]


Interessant. Hoe verhoudt dit zich tot de stijging/daling in dezelfde periode vorig jaar?

Zie huizenzoeker.nl cijfers en trends. Ik kijk op funda vwb de dagelijkse cijfers

[Valorian]

Moonborne schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 23:11:
[...]


Vraag me af wat voor type verkopers dit zijn. Mensen die denken nu op de top van de markt de overwaarde te cashen en goedkoper te gaan wonen buiten de grote stad? Dat is toch meer een luxeprobleem. Of noodgedwongen? Dat lijkt me weer vrij vroeg.

Wat ik om mij heen wel veel zie is mensen die al nieuwbouw gekcoht hebben welke bijv eind van het jaar wordt opgeleverd, of medio 2021. Die hebben alles geregeld op basis van verwachte opbrengst huidige woning tzt. Met de ontwikkelingen zoals ze tot begin dit jaar ging was er geen vuiltje aan de lucht en waren die bijv van plan oktober te verkopen. Nu de economie klappen krijgt is het idee van een huizencrash al zo beangstigend voor ze dat ze maar liever eerder verkopen en even wat extra maanden huren tot de nieuwbouw af is, dan dan ze het risico lopen op bijv 20.000-30000 euro minder opbrengst door daling en dat dan uit eigen zal moeten ophoesten om de al gemaakte kosten van de nieuwbouw te financieren...

Zelf denk ik - maar dat is vooral onderbuikgevoel en op basis van de vorige crisis - dat de prijzen nog stijgen totnminimaal eind van het jaar, en dan eerst afvlakken. Dan steeds meer aanbod maar nauwelijks lagere prijzen. En als de economische crisis echt doorzet dan pas ver in 2021 echt zakkende prijzen. Wat dat betreft zijn veel mensen toch koppig, die blijven liever leuren met hun huis ipv te accepteren dat ze er niet meer voor krijgen wat ze eerst nog wel hadden kunnen verwachten. Tot er écht uit moeten natuurlijk, maar dat duurt nog wel even denk ik. Zelfs als je je baan verliest ben je meestal niet in 3 maanden door je buffers en opties heen.

[Beanie]

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 21:50:
[...]


Goede reactie overigens van je hoor. In my defense: die agressieve toon was enkel een herhaling op wat je tegen mij zij. Dus als je zegt dat het jammer is dat ik een agressieve toon aan sla, dan was jij ermee begonnen(!).

Verder bedoelde ik het absoluut niet agressief. Maar wat ik wel beu ben is dat dingen die heel makkelijk zelf opgezocht kunnen worden vaak als soort van vereiste worden gevraagd hier. En, als ik dan een bron aanlever (IMF, NOS), worden deze super hard in twijfel getrokken. Ja dan niet. Ik ben daar wel een beetje klaar mee eerlijk gezegd.

Het is de manier waarop iets gebracht waardoor het op een bepaalde manier landt. Ik ben geenszins volledig oneens met wat je zegt, er bestaat zeker kans dat we de komende jaren te maken krijgen met neergang. De kans op neergang is groter dan voortdurende opgang, die stelling durf ik wel aan. Waar ik moeite mee heb is dat jij je stelling neer zet als de enige waarheid en er geen andere kant is. Er is altijd een andere kant in het verhaal en denk absoluut niet dat het een hosanna stijgende lijn is, maar een gematigde neergang is het meest positieve scenario. Uitersten is nooit goed, dat heeft de vorige crisis laten zien en daardoor zijn er beslissing genomen die niet het beste zijn geweest voor de markt.

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 22:08:
[...]


Echt niet waar dit. Ik zei: het is in het verleden (zelfs recent, 10 jaar geleden) al voorgekomen dat er 10 jaar lang geen stijging van huizenprijzen is geweest.

Wat stond er in deze post dan?

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 12:18:
[...]
Check maar de prijzen van 2007 tot 2017. Is dus al gebeurd en de geschiedenis zal zich dit keer herhalen. Want deze crisis is veel heftiger dan de vorige.

Wellicht verkeerde interpretatie, maar je noemt toch echt de periode 2007-2017. Klopt dat er niet elk jaar stijging is geweest en dat noemde ik ook al. Maar als je 10 jaar was blijven zitten sinds 2007 had je dus gewoon een stijging. Waarom Friesland, had ook Limburg kunnen zijn, maar Randstad pakken in die periode is niet het beste vergelijk aangezien daar de gekte al lang was begonnen en er dus sowieso stijging was. Friesland liep achter in gekte en is een moeilijker gebied, als daar ook een stijging is geweest in die periode dan is te stellen dat zelfs in de moeilijkere plekken een stijging te zien is geweest.

Waar ik wel op doelde is dat als je de periode korter maakt je te maken krijgt met stevige daling. Dat klopt.

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 22:14:
[...]


Nee, niet mee eens. De beurs is ook emotie. Maar daar kan je zeker wel trends uit halen en interessante dingen over zeggen. Sterker nog: de hele conjunctuurcycli laten zich op globaal niveau best goed voorspellen. Maar niet het exacte moment (waardoor rijk worden ook lastiger is). Maar er zijn zeer veel mensen die in elke crisis rijk kunnen worden. Niet mee eens? Kijk maar eens The Big Short als je dat nog niet gedaan hebt. Of bedenk je dat de vorige huizenmarkt-slump voorspeld werd door het IMF. Veel dingen kan je gewoon zien aankomen als je het optimisme even aan de kant zet.

Die moet ik wel nuanceren zie ik, doelde op de consumenten woonmarkt. Beleggers is absoluut een ander soort koper, maar die is niet de grootste koper in de normale markt voor koopwoningen.

@bulle bas In zekere zin verdienen beleggers ook hun geld in het casino. Ze maken zeker voorspellingen op basis van bepaalde cijfers, maar een belegger koopt op basis van wat hij/zij dan weet. De huidige omstandigheden hadden ze absoluut niet kunnen voorspellen. Zo komt het voor dat ze iets kopen met verouderde cijfers tegen de tijd dat ze het echt moeten gaan betalen. Overigens wil ik niet zeggen dat het een soort gokken is, het is wel gefundeerd op informatie maar die info blijft gestoeld op verleden en gefundeerde verwachtingen. Maar gooi een crisis als deze erin en die zal vrijwel niemand verwacht hebben, op een enkeling na.

Is het trouwens niet zo dat hoe hoger het risico, hoe hoger het rendement? Daarom zie je ook stevige rendementen in vastgoed als het risico aanwezig is. Een belegger of ontwikkelaar zal risico inprijzen in zijn rendement, komt dat risico niet dan is het dikke winst. Komt die wel dan is het break-even of verlies, dat zie ik wel als gokken op bepaalde omstandigheden. Gelukkig niet zo gokken als in het casino, maar nog steeds is het wel een gok.

Miks schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 22:14:
[...]


Nee, niet mee eens. De beurs is ook emotie. Maar daar kan je zeker wel trends uit halen en interessante dingen over zeggen. Sterker nog: de hele conjunctuurcycli laten zich op globaal niveau best goed voorspellen. Maar niet het exacte moment (waardoor rijk worden ook lastiger is). Maar er zijn zeer veel mensen die in elke crisis rijk kunnen worden. Niet mee eens? Kijk maar eens The Big Short als je dat nog niet gedaan hebt. Of bedenk je dat de vorige huizenmarkt-slump voorspeld werd door het IMF. Veel dingen kan je gewoon zien aankomen als je het optimisme even aan de kant zet.

Dat weet ik nog niet zo zeker, achteraf is het zeker makkelijk om te zien dat een bepaalde cyclus of tendens ergens aan vooraf ging. Dat er een teken is dat nu ook in cijfers te zien is wil niet zeggen dat het ook hetzelfde uitspeelt of hetzelfde effect heeft. Betekent niet dat ik de roze bril op heb en denk dat we vrolijk verder gaan komende jaar, daar hoor ik teveel andere signalen voor.

Waar ik wel voor wil waken is dat een crisis erger wordt gemaakt door media (of mensen) te snel de focus op neergang leggen en doorschieten. Het is juist zaak dat als we neergang hebben dat stabiel doen en niet met enorme slagen tegelijk. Daar krijg je niet alleen opportunistische beleggers van maar ook slecht beleid waar we weer jaren aan vast zitten.

Daarmee terugkomend op de woningmarkt, het effect van de verhuurdersheffing is duidelijk. Was dat er nooit geweest dan zou je best eens een heel andere woningmarkt kunnen hebben. Mijn punt is dat we niet door moeten schieten in helse negativiteit (of overmatig positief, dat ook) want dan krijg je de self fullfilling prophecy en krijgen we beleid dat is gestoeld op het moment en niet op de lange termijn, terwijl dat juist nodig is.

[Miks]

Beanie schreef op zondag 10 mei 2020 @ 00:22:
[...]
Waar ik wel voor wil waken is dat een crisis erger wordt gemaakt door media (of mensen) te snel de focus op neergang leggen en doorschieten. Het is juist zaak dat als we neergang hebben dat stabiel doen en niet met enorme slagen tegelijk. Daar krijg je niet alleen opportunistische beleggers van maar ook slecht beleid waar we weer jaren aan vast zitten.

Waar ik wel voor wil waken is dat mensen in de top van de markt zich te veel risico aanmeten. Een huis wordt inmiddels voor een groot deel gekocht als beleggingsobject. Een huis. Van materiaal dat afneemt in kwaliteit. En iedereen vergeet dat bijvoorbeeld Japan 15 jaar van dalende huizenprijzen heeft gekend (Japan loopt tientallen jaren voor qua economie) of dat investeringen in woningen in de jaren 50 volstrekt niet interessant waren, want een huis werd toen (zoals het hoort) niet gezien als een soort geldboom waar je elk jaar van kan plukken.

Dan is het juist zaak dat mensen inzien dat dit ontzettend vreemd is. En dat deze illusie van goed investeringsvermogen snel verdwijnt met liefst zo groot mogelijke stappen. Want elke dag dat we deze bizarre situatie doorzetten vergroot de klap die we straks gaan meemaken.

Ja en dan wordt je voor gek verklaard. Door types zoals @GeeMoney en @Verwijderd . En niet op inhoud. Logisch want de huidige huizenmarkt valt niet te verklaren.

[ Voor 5% gewijzigd door Miks op 10-05-2020 02:01 ]

[MoshiMoshi84]

Moonborne schreef op zaterdag 9 mei 2020 @ 23:11:
[...]


Vraag me af wat voor type verkopers dit zijn. Mensen die denken nu op de top van de markt de overwaarde te cashen en goedkoper te gaan wonen buiten de grote stad? Dat is toch meer een luxeprobleem. Of noodgedwongen? Dat lijkt me weer vrij vroeg.

Het hoeft niet te betekenen dat er meer verkopers zijn, het kan ook betekenen dat minder mensen kopen bij een gelijk aanbod. Als er wel meer verkopers zijn, dan zullen dat vooral mensen zijn die een al geplande verkoop iets naar voren halen.

[remzor]

Wanneer je nu koopt (en overwaarde verzilvert) en een gunstige hypotheek afsluit (lees: lage rente) is er in principe niets aan de hand wanneer je in die woning blijft wonen tot straks (ver) na de crisis.

Als de basis voor jou nu stabiel is en de kans vrijwel 0 dat je de komende jaren in betalingsproblemen komt kun je best kopen. Op papier kun je dan wellicht onder water komen te staan over, laten we zeggen, 2-3 jaar. Maar dat maakt niet zoveel uit zolang je niet gaat scheiden, iemand arbeidsongeschikt wordt, je je baan verliest, enz. Ik ben ervan overtuigd dat bij de eerstvolgende opleving van de economie de schaarste op de woningmarkt weer komt boven drijven en de huizenprijzen weer zullen ‘herstellen’. In de toekomst zullen huizen niet veel goedkoper worden is mijn verwachting.

[Requiem19]

Miks schreef op zondag 10 mei 2020 @ 01:59:
[...]


Waar ik wel voor wil waken is dat mensen in de top van de markt zich te veel risico aanmeten. Een huis wordt inmiddels voor een groot deel gekocht als beleggingsobject. Een huis. Van materiaal dat afneemt in kwaliteit. En iedereen vergeet dat bijvoorbeeld Japan 15 jaar van dalende huizenprijzen heeft gekend (Japan loopt tientallen jaren voor qua economie) of dat investeringen in woningen in de jaren 50 volstrekt niet interessant waren, want een huis werd toen (zoals het hoort) niet gezien als een soort geldboom waar je elk jaar van kan plukken.

Dan is het juist zaak dat mensen inzien dat dit ontzettend vreemd is. En dat deze illusie van goed investeringsvermogen snel verdwijnt met liefst zo groot mogelijke stappen. Want elke dag dat we deze bizarre situatie doorzetten vergroot de klap die we straks gaan meemaken.

Ja en dan wordt je voor gek verklaard. Door types zoals @GeeMoney en @Verwijderd . En niet op inhoud. Logisch want de huidige huizenmarkt valt niet te verklaren.

Maar wat is het probleem dan ALS jij gelijk krijgt en de markt daalt in het geval:

- je lang in je nieuwe woning blijft wonen
- keurig annuitair aflost
- prima de maandlasten kunt betalen

Precies. Dan is er gewoon GEEN probleem. Het huis is niet alleen een zakelijke keuze he. Het is ook een keuze omdat je bijv ruim en mooi wilt wonen.

Bij een huis van 500k zal je +- € 1000 pm aflossen. Da’s 12k per jaar. Als je 10 jaar blijft zitten heb je 120k (zal iets meer zijn) afgelost.

Poeh, gevaarlijk dan hoor.

[anandus]

Miks schreef op zondag 10 mei 2020 @ 01:59:
[...]

(Japan loopt tientallen jaren voor qua economie)

offtopic:
Dat is natuurlijk complete onzin, hè?
Sowieso is de Nederlandse en Japanse economie totaal niet te vergelijken
Daarnaast kan een economie niet "voorlopen"

[Requiem19]

Nog even de gevaarlijke kant van @Miks adviezen.

Stel je koopt nu niet, want @Miks heeft je heel bang gemaakt. Dan zou je zelfs geld kunnen mislopen. Je gooit je geld weg in je huurhuis en je durft niets te kopen. Over 10 jaar besef je opeens dat je nog in je huurhuis zitten, terwijl een paar vrienden in 2020 een 500k huis gekocht hebben.

Die vrienden hebben dus 120k afgelost, terwijl ze vergelijkbare maandlasten hadden. Over 10 jaar zou die woning best wel of a) hetzelfde waard kunnen zijn of b)mss toch wel weer iets meer.

Als jij niet geinvesteerd hebt, heb je niets. Dat kan je dus al snel 120k of meer kosten...

[GeeMoney]

@Miks waar verklaar ik je voor gek?
Dat jij je eigen zienswijze als een feit brengt en dat we nu middenin een grote apocalypse zitten, dat stoort mij. Ik heb je post historie eens even snel bekeken maar het is iets wat in je zit.
Daarnaast roep je dit feit al 1,5 jaar en in die tijd is er van de meeste woningen nog geen euro af.
Natuurlijk is er iets gaande (Corona, want zonder dat waren je stellingen nog verder van de waarheid) en dat krijgt ook zijn impact op de economie en huizenmarkt. Alleen er zijn andere problemen die daar ook in meespelen en die niet of nauwelijks veranderen.
Dat hele grote samenspel is van invloed op onder andere de huizenmarkt.

En verder neem je aan dat iedereen die de afgelopen 5 jaar een huis gekocht heeft, dit gedaan heeft in de wetenschap stinkend rijk te worden. Zaken als woonplezier, comfort, locatie, werk en gezin zijn zaken die je helemaal niet lijkt te begrijpen.

Daarnaast zijn er allerlei maatregelen genomen om stappen te maken en mensen te beschermen teveel te lenen en aflossen te stimuleren. Dat kan echter niet van de 1 op de andere dag 180 graden om. Iets wat volgens jou de enige remedie is in deze verziekte markt. Dat is natuurlijk gekkenwerk.

Ja, er komt mogelijk een daling aan in huizenprijzen en krimp in de economie met gevolgen voor iedereen. Hoe groot die zal zijn kan niemand voorspellen maar pessimisme heeft ook nog nooit iets opgelost. Er wordt met man en macht gewerkt om alles weer op gang te helpen en een vaccin te vinden/maken. Deze tijd biedt ook kansen (hoe gek ook) en het is de kunst om die aan te grijpen.
Niets doen of op voorhand plotseling gigantische wijzigingen doorvoeren gaat zeker niet helpen.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zondag 10 mei 2020 @ 01:59:
[...]


Waar ik wel voor wil waken is dat mensen in de top van de markt zich te veel risico aanmeten. Een huis wordt inmiddels voor een groot deel gekocht als beleggingsobject.

Wat een onzin. Een huis is voor 90% geen beleggingsobject maar een woonobject. Uiteraard kun je je eigen woning ook als 'investering' zien: een investering in leefgenot, met woonplezier als 'dividend'.

[Sunri5e]

Valorian schreef op zondag 10 mei 2020 @ 00:00:
[...]


Wat ik om mij heen wel veel zie is mensen die al nieuwbouw gekcoht hebben welke bijv eind van het jaar wordt opgeleverd, of medio 2021. Die hebben alles geregeld op basis van verwachte opbrengst huidige woning tzt. Met de ontwikkelingen zoals ze tot begin dit jaar ging was er geen vuiltje aan de lucht en waren die bijv van plan oktober te verkopen. Nu de economie klappen krijgt is het idee van een huizencrash al zo beangstigend voor ze dat ze maar liever eerder verkopen en even wat extra maanden huren tot de nieuwbouw af is, dan dan ze het risico lopen op bijv 20.000-30000 euro minder opbrengst door daling en dat dan uit eigen zal moeten ophoesten om de al gemaakte kosten van de nieuwbouw te financieren...

Exact dit zie ik om mij heen gebeuren. Wij wonen in een jonge wijk en onze straat bestaat ook riante tussenwoningen. Na een jaar of 5 besluiten mensen door de schuiven naar een ander nieuwbouwproject met ruime twee-onder-een kap woningen. Deze woningen worden volgend jaar opgeleverd. Deze kopers besluiten nu opeens om snel te verkopen. Dit zou naaf mijn idee voor een tijdelijke korte dip kunnen zorgen in de prijzen.

[goldmemberf1]

Requiem19 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 07:48:
Stel je koopt nu niet, want @Miks heeft je heel bang gemaakt. Dan zou je zelfs geld kunnen mislopen. Je gooit je geld weg in je huurhuis en je durft niets te kopen. Over 10 jaar besef je opeens dat je nog in je huurhuis zitten, terwijl een paar vrienden in 2020 een 500k huis gekocht hebben.

Precies dit.
Ik ben nu 31, moet over een jaar mijn sociale huurwoning uit (tijdelijk jongerencontract). Een woning in de vrije huursector met vergelijkbaar oppervlak / woongenot zou voor mij een huurwoning van minimaal 1400 p/m betekenen.

Is dat dan een betere keuze dan een nieuwbouwproject van 350k waar ik de komende 10 jaar kan wonen? Lijkt me niet.

Hetzelfde geldt trouwens ook voor mensen die al huurden. In de meeste gevallen betekent een woning kopen ook verbetering van het woongenot (en je lost ook nog eens af!). En daar gaat het uiteindelijk toch om?

[ Voor 12% gewijzigd door goldmemberf1 op 10-05-2020 10:52 ]

[Requiem19]

goldmemberf1 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 10:49:
[...]


Precies dit.
Ik ben nu 31, moet over een jaar mijn sociale huurwoning uit (tijdelijk jongerencontract). Een woning in de vrije huursector met vergelijkbaar oppervlak / woongenot zou voor mij een huurwoning van minimaal 1400 p/m betekenen.

Is dat dan een betere keuze dan een nieuwbouwproject van 350k waar ik de komende 10 jaar kan wonen? Lijkt me niet.

Exact, daarom is de context ook belangrijk. Zelfs als de huizenprijzen zouden dalen is kopen niet direct feitelijk een slechtere keuze.

Die nuance mist in het standpunt. Het is niet zwart of wit.

[bulle bas]

Requiem19 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 07:48:
Nog even de gevaarlijke kant van @Miks adviezen.

Stel je koopt nu niet, want @Miks heeft je heel bang gemaakt. Dan zou je zelfs geld kunnen mislopen. Je gooit je geld weg in je huurhuis en je durft niets te kopen. Over 10 jaar besef je opeens dat je nog in je huurhuis zitten, terwijl een paar vrienden in 2020 een 500k huis gekocht hebben.

Die vrienden hebben dus 120k afgelost, terwijl ze vergelijkbare maandlasten hadden. Over 10 jaar zou die woning best wel of a) hetzelfde waard kunnen zijn of b)mss toch wel weer iets meer.

Als jij niet geinvesteerd hebt, heb je niets. Dat kan je dus al snel 120k of meer kosten...

Hoe kijk jij aan tegen de siuatie van de rijke starter? Hij heeft €100K gespaard. Hij gaat nu kopen. Hij leent 320K en koopt een huis van 400K.

scenario 1, over 10 jaar
De financiële economie krijgt een stevige correctie. In 10 jaar loopt 200K weg uit zijn huis.

scenario 2, over 10 jaar
Het spel gaat door. De rente staat op nul, wel zal bij de nieuwe hypotheken nu 30K extra moeten worden ingebracht. Het huis kan desondanks verkocht worden voor 420K

---

Stel dat in scenario 1 er maximaal 100K wegloopt ipv 200K. "Gelukkig, dan sta je niet onder water". Maar dat is zonde van je spaargeld. Je moet wel heel onhandig huren om dat verschil in totale lasten weg te pissen in 10 jaar tijd.

Scenario 2 is ook mogelijk, absoluut. Ik sluit niet uit dat het zelfs de voorkeur heeft van beleidsmakers. Maar zij zijn niet almachtig, het tegenhouden van ontslagen moet men al na een paar maanden opgeven.


Waar blijft scenario 3, waarbij het huis nu 500K is geworden? Dan wordt mijn vraag: wie kan kan dat betalen? Als Amsterdam al voor de coronacrisis afvlakt, omdat zelfs de sterkste schouders niet meer kunnen dragen. Zelfs in een situatie van 1) ruime 100% leennormen, 2) lage rente en 3) zeer bereidwillige geldverstrekkers. Zelfs als je deze condities weet vast te houden, zie ik Friesland en Groningen nog wel in prijs stijgen, maar de top is in de randstad al bereikt.
Scenario 3 komt m.i. pas op tafel wanneer de lonen fors gaan stijgen.


Als je dan een risico-afweging gaat maken, dan moet alles "meezitten" om de status quo te handhaven. De status quo die op lange termijn al onhoudbaar is als je kijkt naar reële economie versus financiële economie.

[goldmemberf1]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 10:54:
[...]


Hoe kijk jij aan tegen de siuatie van de starter? Hij heeft €100K gespaard. Hij gaat nu kopen. Hij leent 320K en koopt een huis van 400K.

scenario 1, over 10 jaar
De financiële economie krijgt een stevige correctie. In 10 jaar loopt 200K weg uit zijn huis.

scenario 2, over 10 jaar
Het spel gaat door. De rente staat op nul, wel zal bij de nieuwe hypotheken nu 30K extra moeten worden ingebracht. Het huis kan desondanks verkocht worden voor 420K

---

Stel dat in scenario 1 er maximaal 100K wegloopt ipv 200K. "Gelukkig, dan sta je niet onder water". Maar dat is zonde van je spaargeld. Je moet wel heel onhandig huren om dat verschil in totale lasten weg te pissen in 10 jaar tijd.

Scenario 2 is ook mogelijk, absoluut. Ik sluit niet uit dat het zelfs de voorkeur heeft van beleidsmakers. Maar zij zijn niet almachtig, het tegenhouden van ontslagen moet men al na een paar maanden opgeven.


Waar blijft scenario 3, waarbij het huis nu 500K is geworden? Dan wordt mijn vraag: wie kan kan dat betalen? Als Amsterdam al voor de coronacrisis afvlakt, omdat zelfs de sterkste schouders niet meer kunnen dragen. Zelfs in een situatie van 1) ruime 100% leennormen, 2) lage rente en 3) zeer bereidwillige geldverstrekkers. Zelfs als je deze condities weet vast te houden, zie ik Friesland en Groningen nog wel in prijs stijgen, maar de top is in de randstad al bereikt.
Scenario 3 komt m.i. pas op tafel wanneer de lonen fors gaan stijgen.


Als je dan een risico-afweging gaat maken, dan moet alles "meezitten" om de status quo te handhaven. De status quo die op lange termijn al onhoudbaar is als je kijkt naar reële economie versus financiële economie.

1. Je geeft in het scenario niet aan of starter na 10 jaar wil verhuizen. En dan nog zijn alle huizen (de duurdere relatief meer) dan in waarde gedaald.
2. Zoveel eigen spaargeld inbrengen zou ik sowieso niet doen. Koop dan een huis van 320k zodat je nog over voldoende eigen vermogen beschikt.
3. 50% waardedaling zie ik niet snel gebeuren.

[Sport_Life]

bulle bas schreef op zondag 10 mei 2020 @ 10:54:
[...]


Hoe kijk jij aan tegen de siuatie van de rijke starter? Hij heeft €100K gespaard. Hij gaat nu kopen. Hij leent 320K en koopt een huis van 400K.

scenario 1, over 10 jaar
De financiële economie krijgt een stevige correctie. In 10 jaar loopt 200K weg uit zijn huis.

scenario 2, over 10 jaar
Het spel gaat door. De rente staat op nul, wel zal bij de nieuwe hypotheken nu 30K extra moeten worden ingebracht. Het huis kan desondanks verkocht worden voor 420K

---

Stel dat in scenario 1 er maximaal 100K wegloopt ipv 200K. "Gelukkig, dan sta je niet onder water". Maar dat is zonde van je spaargeld. Je moet wel heel onhandig huren om dat verschil in totale lasten weg te pissen in 10 jaar tijd.

Scenario 2 is ook mogelijk, absoluut. Ik sluit niet uit dat het zelfs de voorkeur heeft van beleidsmakers. Maar zij zijn niet almachtig, het tegenhouden van ontslagen moet men al na een paar maanden opgeven.


Waar blijft scenario 3, waarbij het huis nu 500K is geworden? Dan wordt mijn vraag: wie kan kan dat betalen? Als Amsterdam al voor de coronacrisis afvlakt, omdat zelfs de sterkste schouders niet meer kunnen dragen. Zelfs in een situatie van 1) ruime 100% leennormen, 2) lage rente en 3) zeer bereidwillige geldverstrekkers. Zelfs als je deze condities weet vast te houden, zie ik Friesland en Groningen nog wel in prijs stijgen, maar de top is in de randstad al bereikt.
Scenario 3 komt m.i. pas op tafel wanneer de lonen fors gaan stijgen.


Als je dan een risico-afweging gaat maken, dan moet alles "meezitten" om de status quo te handhaven. De status quo die op lange termijn al onhoudbaar is als je kijkt naar reële economie versus financiële economie.

Als scenario 1 uitkomt is deze persoon spekkoper. Ervan uitgaande dat alle woningen relatief gezien gemiddeld gelijk dalen danwel stijgen, koopt hij 10 jaar later voor "een prikkie" een woning die (veel) meer waard is. Met 100k inleg in jaar 1 + 10 jaar aflossen is er genoeg eigen vermogen om de (relatief beperkte) waardedaling op de huidige woning op te vangen. Nog los van 10 jaar "weggepiste" huur en gemist woongenot.
Eenmaal "ingestapt" in de woningmarkt is de onderliggende waarde enkel relevant voor de financiering, aangezien de lening max 100% mag zijn (enkele uitzonderingen) ongeacht inkomen.

Dan ga jij zeggen: "maar dan had hij beter kunnen huren." Dat is in zekere zin waar, echter kun je pas achteraf oordelen wat het beste is. Ik blijf erbij: timen van de woningmarkt heeft geen enkele zin.

Om dit nog concreter te maken, zie de volgende posts van @Miks :

Miks schreef op zaterdag 12 januari 2019 @ 14:01:
Mijn eigen ervaring is dat ik veel meer woningen op funda zie staan die maar niet verkocht worden ten opzichte van een jaar geleden. Vaak ook flink aan de prijs, maar de rek lijkt er wel uit ja.

Miks schreef op zaterdag 27 april 2019 @ 12:33:


Iedereen die nu een huis wil kopen zal echt drie keer goed moeten nadenken. Instappen of doorgroeien in een pro-cyclisch gestimuleerde markt kan flinke consequenties hebben.

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 10-05-2020 11:18 ]

[bulle bas]

goldmemberf1 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 11:00:
[...]


1. Je geeft in het scenario niet aan of starter na 10 jaar wil verhuizen. En dan nog zijn alle huizen (de duurdere relatief meer) dan in waarde gedaald.

Kan je dat toelichten? Het verschil tussen hem als koper die dan daadwerkelijk heeft ingestapt en hem als huurder die de daling af heeft gewacht is: de huurder is iets meer kwijt geweest aan lasten, maar betaalt geen 100K-200K teveel.

2. Zoveel eigen spaargeld inbrengen zou ik sowieso niet doen. Koop dan een huis van 320k zodat je nog over voldoende eigen vermogen beschikt.

Dan houd je die 100K in eigen zak. Dat is prima. Maar dan sluit je nog steeds teveel krediet af. Dat zal je toch moeten gaan aflossen.

3. 50% waardedaling zie ik niet snel gebeuren.

En 40%?
Gokken op "Snel" zou ik ook niet doen. Huizenbezitters kunnen moeilijk verlies nemen, en blijven liever leuren met hun gezonken vastgoed dan de pijn nemen, totdat het niet meer kan. En pijn is er als je dus teveel hebt betaald voor dit financieel product.

[Miks]

Requiem19 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 07:48:
Nog even de gevaarlijke kant van @Miks adviezen.

Stel je koopt nu niet, want @Miks heeft je heel bang gemaakt. Dan zou je zelfs geld kunnen mislopen. Je gooit je geld weg in je huurhuis en je durft niets te kopen. Over 10 jaar besef je opeens dat je nog in je huurhuis zitten, terwijl een paar vrienden in 2020 een 500k huis gekocht hebben.

Die vrienden hebben dus 120k afgelost, terwijl ze vergelijkbare maandlasten hadden. Over 10 jaar zou die woning best wel of a) hetzelfde waard kunnen zijn of b)mss toch wel weer iets meer.

Als jij niet geinvesteerd hebt, heb je niets. Dat kan je dus al snel 120k of meer kosten...

Er is niks gevaarlijk aan om het risico dat je neemt goed in te schatten. Het is wel gevaarlijk om nu een maximale hypotheek af te sluiten terwijl er dingen gebeuren in de economie die we sinds de jaren 30 niet gezien hebben.

Stel je voor dat deze viruscrisis niet leidt tot een daling van de huizenprijzen. En je gaat de komende twee a drie jaar huren in een misschien iets kleinere woning. Dan is er financieel niet zoveel aan de hand. Je kan dan de komende tijd goed sparen en deze storm goed uitzitten.
Als je wel gaat kopen, dan loop je kans onder water te geraken. Ik geef geen garanties. Maar de gevolgen kunnen groot zijn.

En dan komt hier het argumentatiespook weer tevoorschijn dat je geld weggooit door te huren. Dat is framing. Huren is een dienst, waar je een vooraf afgesproken bedrag voor betaald. Het is een afweging: risico nemen bij koop of je gemoedsrust vergroten door te huren. Huren is op de korte termijn goedkoper. Dat huren op de lange termijn duurder is dan kopen dat klopt vooral omdat er een extra partij bij betrokken is, maar je krijgt er wel dingen voor terug die je bij kopen niet hebt.
Kopen heeft natuurlijk ook méér voordelen dan dat het op de lange termijn goedkoper is. Het is gewoon niet zo simpel dat huren ‘slecht’ is want je gooit geld weg.