Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[CryptoNL]

Sport_Life schreef op maandag 4 mei 2020 @ 12:07:
[...]

Als ik me niet vergis was de VON prijs van die woning ca 400k 2 jaar geleden. Aan de afwerking te zien is er 10k meerwerk aan de keuken besteed en misschien een extra wand in de badkamer. Ronduit belachelijk dat er mensen bereid zijn zoveel geld voor te betalen (imo is dat de oorzaak).

Maar ik maak het zelf ook mee. Mijn schoonmoeder zoekt een appartement dichtbij ons in de buurt, en ze kijkt in de prijsklasse tot 550k. Dan verwacht je voor die prijs enigszins luxe afwerking. Maar helaas, vanmorgen heeft ze een appartement bezichtigd waar allerlei goedkope materialen zijn gebruikt. Dat is ook niet gek, aangezien die appartementen zo'n 10 jaar geleden voor 250k werden verkocht. Voor dat geld verwacht je geen hoogstaande afwerking. Maar nu met die prijsstijgingen van afgelopen jaren is de verhouding echt compleet zoek geraakt.

In een ander topic werd ik onderuit gehaald omdat ik het vreemd vind dat iemand gaat sparen voor een woning van 750k (!!). Die woning is misschien 400k waard, dus je spoelt 350k spaargeld door de plee minus de overwaarde van 100k op de huidige woning (250k waard).

Hier hetzelfde. Huis in 2017 gebouwd 259K, niks aangepast. Staat nu voor 400K te koop

[Immutable]

Reiziger88 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 11:51:
[...]

Wat zie jij als oud en wat zie jij als nieuw? Volgens mij zijn huizen vanaf de jaren 90 best goed.

Ik zie jaren 80 woningen en ouder als oud, en jaren 90 tot nu als nieuw. Al zie je dat hedendaagse moderne woningen (De zogenaamde nulwoning) weer stukken beter is als de jaren 90 woning.
Maar qua onderhoud en aanpassingen zijn jaren 90 woningen prima.

Ik moest nog flink wat geld tegen mijn jaren 70 woning aangooien:
Wat gedaan:
- Stenen buitenom gestraald, nieuwe voegen + coating.
- Spouwmuur isolatie
- Vloer overal egaliseren want alles is zo krom als een hoepel.
Nog te doen:
- Nieuwe badkamer + toilet
- Vloer isolatie, Dakisolatie + zonnepanelen. Dubbel glas in sommige ramen boven.
- Overal zitten kiertjes waar je warmte lekt, dit heb je niet in moderne woningen.
- Warmte camera inspectie nog doen.

Iig heb der al veel te veel geld tegenaan gegooid. En dan ga je gauw al richting de prijs van het huis van mijn broertje wat een nulwoning is. Mijn huis heeft tevens veel meer onderhoud nodig.

Financieel is een nieuwere woning gewoon beter gewaardeerd dan een oude. En ik vind het verder wel prima dat mensen zo denken. Kan ik straks mijn woning over een X tijd verkopen voor een goede prijs aan mensen die oude woningen overwaarderen Wanneer ik voor hetzelfde dan een nieuwe twee onder 1 kapper koop.

Mijn buurman heeft zijn twee onder 1 kap verkocht voor 220k.(jaren 70) Mijn broertje zijn nieuwbouw twee onder 1 kap nulwoning koste 225 euro. (nieuw)

[ Voor 15% gewijzigd door Immutable op 04-05-2020 12:17 ]

[NNCi]

Metro2002 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 10:34:
De overheid heeft in elk geval grote plannen voor de woningvoorraad. Maar liefst 1,3 miljoen woningen willen ze gaan bouwen. Net zoveel als Amsterdam, Rotterdam en Den haag samen Compleet gestoord. Waar gaan ze dat allemaal laten vraag je je af? Gewoon, in de zeer schaarse buitengebieden die we nog hebben natuurlijk. Wanneer stoppen we met volbouwen? Pas als alle natuur volgestort is met beton?

De oorzaak is hoofdzakelijk bevolkingsgroei door Immigratie. Iets dat toch vrij eenvoudig op te lossen is door simpelweg immigratie een halt toe te roepen.

De Nederlandse bevolking zelf krimpt dus de huizenvoorraad die er nu is zou meer dan voldoende moeten zijn. Het lijkt wel een taboe om te zeggen dat we vol zitten, zelfs als dichtstbevolkte land ter wereld (op wat stadstaten na)

[quote]Rubbergrover1 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 11:08:
[...]

Dat is dus, even kort door de bocht, gewoon een nieuw vinex-plan. Maar dan meer gericht op de schil rond de Randstad, met name aan de oostkant. Lijkt me niet heel verrassend.
[...]

Laten we hopen dat de beleidsmakers geleerd hebben van de vorige generatie vinex-wijken en meteen hoogwaardige OV-verbindingen inplannen. In het buitenland gebeurt dat al:

https://www.stadszaken.nl...ijf-laat-zien-dat-het-kan

In ons geval de NS, HTM, RET, etc die naast de exploitatie van een OV-lijn een stadsdeel ontwikkelt.

Met de nieuwe berekenmethode van de grondprijzen wordt het voor overheid straks makkelijker om winsten van projectontwikkelaars af te romen en hen mee te laten betalen aan (geplande) voorzieningen.
Ik ben benieuwd wat dat voor de VON-prijzen gaat doen.

[mierenfokker]

Honesty schreef op maandag 4 mei 2020 @ 12:09:
[...]

Wel mooie plek zo aan de a27 met de a2 er vlakbij.
Vind de woning mooi maar bizar inderdaad dat ze het huis hebben gekocht, de keuken en de badkamer er al ingezet hebben en toch maar verkopen.

Goede investering toch

[Requiem19]

bulle bas schreef op maandag 4 mei 2020 @ 10:15:
[...]


Jawel, de Europese Commissie monitort dat niet voor de gezelligheid. Dit is wel een NORM die de Europese Comissie oplegt (gezamenlijk afgesproken), maar ingrijpen vanuit de EC is niet automatisch ( bij de staatsschuld ook niet). Wel zijn er wat stevige gesprekjes en reprimandes, net als dat met Italie gebeurt rondom hun staatsschuld. Zie hier: https://www.cbs.nl/nl-nl/...uishoudens-fractie-omlaag. De EC _KAN_ ingrijpen.

Omdat jij het antwoord niet kan geven en met een CBS link komt (waar je dus niet deze regels uit kunt afleiden) ben ik speciaal in de Europese wetgeving gedoken voor jou.

Het monitoren van macro-economische onevenwichtigheden gebeurt op basis van EU Verordening 1176/2011 (verordening, dus rechtstreekse werking in alle EU-lidstaten) (https://eur-lex.europa.eu...L/?uri=CELEX%3A32011R1176)

De Commissie is verplicht een jaarlijks rapport uit te brengen, wat kan leiden tot een waarschuwingsmechanisme:

Art 3, lid 2;

Het jaarlijkse rapport van de Commissie bevat een economische en financiële beoordeling waarbij de verschuivingen in de indicatoren in een perspectief worden geplaatst, en waarbij indien nodig andere economische en financiële indicatoren die relevant zijn voor de beoordeling van de ontwikkeling van onevenwichtigheden, worden betrokken. Aan de gegevens van het scorebord mogen geen automatische conclusies worden verbonden.

Kortom, de commissie kijkt naar indicatoren die in samenhang met elkaar bekeken worden.

Art 4, lid 4:

Het scorebord bevat tevens indicatieve drempelwaarden voor de indicatoren, die als waarschuwingsniveaus dienen. De keuze van de indicatoren en drempelwaarden moet bijdragen aan het bevorderen van het concurrentievermogen in de Unie.

Again, indicatie drempelwaarden.

Hoe werkt dat waarschuwingsmechanisme dan? Dan moeten we kijken naar Art 6 (reguliere waarschuwingsmechanisme) of art 7, procedure bij buitensporige onevenwichtigheden.

Art 6 leidt er toe dat indien er een diepgaande evaluatie heeft plaatsgevonden waaruit volgt dat in een lidstaat onevenwichtigheden zijn, aanbevelingen zal doen aan de lidstaat overeenkomstig art 121, lid 2, VWEU:

De Raad stelt, op aanbeveling van de Commissie, een ontwerp op voor de globale richtsnoeren voor het economisch beleid van de lidstaten en van de Unie, en legt zijn bevindingen in een verslag aan de Europese Raad voor.
Aan de hand van dit verslag van de Raad bespreekt de Europese Raad een conclusie over de globale richtsnoeren voor het economisch beleid van de lidstaten en van de Unie.
Uitgaande van deze conclusie neemt de Raad een aanbeveling aan, waarin deze globale richtsnoeren zijn vastgelegd. De Raad stelt het Europees Parlement van zijn aanbeveling in kennis.

Mocht de commissie, na de diepgaande evaluatie van art 5, echter van oordeel zijn dat er buitensporige onevenwichtigheden zijn, dan is het serious business. Dan volgt namelijk een aanbeveling op basis van artikel 121, lid 4, VWEU:

Wanneer in het kader van de procedure van lid 3 blijkt dat het economisch beleid van een lidstaat niet overeenkomt met de in lid 2 bedoelde globale richtsnoeren of de goede werking van de economische en monetaire unie in gevaar dreigt te brengen, kan de Commissie een waarschuwing tot de betrokken lidstaat richten. De Raad kan op aanbeveling van de Commissie de nodige aanbevelingen tot de lidstaat richten. De Raad kan op voorstel van de Commissie besluiten zijn aanbevelingen openbaar te maken.
In het kader van dit lid besluit de Raad zonder rekening te houden met de stem van het lid van de Raad dat de betrokken lidstaat vertegenwoordigt.
De gekwalificeerde meerderheid van de overige leden van de Raad wordt bepaald overeenkomstig artikel 238, lid 3, onder a).

Op grond van art 8 van deze verordening, is de betreffende lidstaat dan verplicht een plan met corrigerende maatregelen voor aan de Raad en de Commissie. De Raad beoordeelt dit plan dan (lid 2). Indien het plan toereikend is zal de Raad het plan bekrachtigen. De uitvoering wordt vervolgens op toegezien (art 9) en beoordeeld (art 10).

Als we dan even teruggaan naar wat de Commissie zegt in haar rapport is dit het volgende:

2016 (https://eur-lex.europa.eu...ri=COM%3A2016%3A728%3AFIN)

De schuldenlast van de particuliere sector is zeer groot maar de particuliere schuldafbouw gaat door, wat tot een geringe daling van het schuldniveau heeft geleid. Beleidsmaatregelen, zoals een verlaging van de hypotheekrenteaftrek en van de leenquotiteiten, zullen naar verwachting de reductie van de schulden van de huishoudens ondersteunen. In 2015 zijn de reële huizenprijzen beginnen te stijgen na eerdere jaren een correctiefase te hebben doorgemaakt. De overheidsschuld ligt iets boven de drempelwaarde en laat een lichte daling zien. Hoewel de arbeidsmarkt door een forse toename van de werkgelegenheid wordt gekenmerkt, wat tot een gestage daling van de werkloosheid heeft geleid, blijft het percentage langdurig werklozen aan de hoge kant.
Al met al duidt de economische interpretatie op problemen die samenhangen met aanhoudende onevenwichtigheden op het gebied van besparingen en investeringen, alsook met de grote particuliere schuldenlast, en met name de hoge hypothecaire schuld. Derhalve acht de Commissie het, mede in het licht van de vaststelling in maart van een onevenwichtigheid, nuttig verder na te gaan of de onevenwichtigheden aanhouden of ongedaan worden gemaakt.

2018https://eur-lex.europa.eu...XT/?uri=CELEX:52018DC0758

https://eur-lex.europa.eu...XT/?uri=CELEX:52018DC0758
Over het geheel genomen blijkt uit de economische analyse dat er problemen zijn in verband met de hoge schuldenlast van huishoudens en het hoge binnenlandse spaaroverschot. Bijgevolg acht de Commissie het nuttig, mede in het licht van de vaststelling van een onevenwichtigheid in maart 2018, verder te onderzoeken of deze aanhoudt dan wel ongedaan wordt gemaakt.

Kortom, er wordt een paar keer aangeraden om verder onderzoek te verrichten. In de 2017, 2018, 2019 diepgaande onderzoeken zijn de conclusies over de woningmarkt genomen door de Commissie en dit heeft tot de volgende aanbevelingen geleidt (2018 aanbeveling):

2018

Commissievoorstel voor aanbevelingen voor Nederland

BEVEELT AAN dat Nederland in 2018 en 2019 de volgende actie onderneemt:

1.Met inachtneming van de middellangetermijndoelstelling, het budgettaire en het structuurbeleid gebruiken voor een verhoging van de publieke en private investeringen in onderzoek, ontwikkeling en innovatie. Maatregelen nemen om prikkels voor het aangaan van schulden door huishoudens en de resterende verstoringen op de woningmarkt terug te dringen, met name door de ontwikkeling van de particuliere huursector te bevorderen.

2019

BEVEELT AAN dat Nederland in 2019 en 2020 de volgende actie onderneemt:
1. Prikkels voor het aangaan van schulden door huishoudens en de verstoringen op de
woningmarkt terugdringen, onder meer door de ontwikkeling van de particuliere
huursector te bevorderen. Ervoor zorgen dat de tweede pijler van het pensioenstelsel
transparanter, intergenerationeel eerlijker en schokbestendiger wordt. Beleid
uitvoeren om het beschikbare inkomen van huishoudens te verhogen, onder meer
door de voorwaarden ter ondersteuning van loongroei te versterken, met
inachtneming van de rol van de sociale partners. Kenmerken van het belastingstelsel
aanpakken die agressieve fiscale planning, vooral door middel van uitgaande
betalingen, in de hand kunnen werken, met name door uitvoering van de
aangekondigde maatregelen.

Resumé

- De schuld / bbp ratio is een indicatieve drempel (en dus geen norm).
- Als de indicatieve drempel overschreven wordt kan de Commisie een diepgaand onderzoek instellen
- Uit dat onderzoek kunnen aanbevelingen komen, waarbij het een lidstaat vrij staat om deze toe te passen en hoe deze toe te passen
- Pas als er sprake is van buitensporige onevenwichtigheden (wat na een diepgaand onderzoek moet worden vastgesteld) kan de Commissie daadwerkelijk een lidstaat opleggen om met een plan te komen

Kortom, het ligt volgens mij een behoorlijk stuk genuanceerder dan jij doet voorkomen.

Overigens opmerkelijk dat de Commissie Nederland met name adviseert om de particuliere huursector te ontwikkelen...

[Z___Z]

Immutable schreef op maandag 4 mei 2020 @ 12:13:
[...]

Ik zie jaren 80 woningen en ouder als oud, en jaren 90 tot nu als nieuw. Al zie je dat hedendaagse moderne woningen (De zogenaamde nulwoning) weer stukken beter is als de jaren 90 woning.
Maar qua onderhoud en aanpassingen zijn jaren 90 woningen prima.

Ik moest nog flink wat geld tegen mijn jaren 70 woning aangooien:
Wat gedaan:
- Stenen buitenom gestraald, nieuwe voegen + coating.
- Spouwmuur isolatie
- Vloer overal egaliseren want alles is zo krom als een hoepel.
Nog te doen:
- Nieuwe badkamer + toilet
- Vloer isolatie, Dakisolatie + zonnepanelen. Dubbel glas in sommige ramen boven.
- Overal zitten kiertjes waar je warmte lekt, dit heb je niet in moderne woningen.
- Warmte camera inspectie nog doen.

Iig heb der al veel te veel geld tegenaan gegooid. En dan ga je gauw al richting de prijs van het huis van mijn broertje wat een nulwoning is. Mijn huis heeft tevens veel meer onderhoud nodig.

Financieel is een nieuwere woning gewoon beter gewaardeerd dan een oude. En ik vind het verder wel prima dat mensen zo denken. Kan ik straks mijn woning over een X tijd verkopen voor een goede prijs aan mensen die oude woningen overwaarderen Wanneer ik voor hetzelfde dan een nieuwe twee onder 1 kapper koop.

Mijn buurman heeft zijn twee onder 1 kap verkocht voor 220k.(jaren 70) Mijn broertje zijn nieuwbouw twee onder 1 kap nulwoning koste 225 euro. (nieuw)

Je woont ergens in Groningen/Zuid Limburg? In de Randstad zijn 2-onder-1 kap woningen onder de 400k bijna niet te vinden. Tja in het geval dat je nieuwbouw 2-onder-1-kap voor 225k kan kopen, daar valt niet tegenop te moderniseren in oude woningen. Daarom wordt in krimpgebieden bijna geen grond uitgegeven. Het zou kapitaalvernietiging zijn van de bestaande woningen.

Als je hier in de Randstad een bestaande 2-onder-1-kap uit de jaren 70 voor 400k kan kopen met 400m2 grond dichtbij het centrum van de stad/dorp, of voor 500k casco nieuwbouw 2-onder-1-kap op 250m2 kavel kan kopen, kan je voor die 100-200k prijsverschil echt wel die jaren 70 woning upgraden naar nieuwbouw niveau. Voor dat geld kan je namelijk bijna een heel huis bouwen.

Luchtdicht bouwen heeft niet alleen voordelen. WTW installaties moet je onderhouden (wat veel mensen niet doen, met alle gezondheidsgevolgen van dien), warmtepompen is nog maar de vraag hoe lang ze mee gaan. Dus qua onderhoud zal het de 1e 10 jaar vast goedkoper zijn, maar daarna moet je naast schilderen ook gewoon de periodieke kwaaltjes (laten) oplossen.

[Honesty]

mierenfokker schreef op maandag 4 mei 2020 @ 13:23:
[...]


Goede investering toch

Maar het huis dat ze moeten terugkopen is ook weer duurder dus netto win je er niks mee.
Of je moet verhuizen naar het noorden of buitenland, als je het echt voor de winst zou doen, dan zou je of eerst woon klaar maken en ik denk een neutralere keuken erin.
Dus denk toch dat mensen zo'n huis kopen en dat er iets tussenkomt, scheiding ontslag misschien wel de dood.

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op maandag 4 mei 2020 @ 12:04:
[...]


Ik begrijp je punt. Heel veel is mogelijk als je er maar genoeg geld tegenaan gooit. Uiteindelijk gaat het om je ROI. Bij een nieuwbouw wordt de norm gelijk meegenomen, en zijn de totale kosten lager als dat je een oude woning update naar die norm. Daarnaast zie ik niet in hoe ik mijn jaren 70 woning, op bepaalde vlakken op het niveau van de woning van mijn broertje kan krijgen qua isolatie. De isolatie is daar zo hoog dat je met heel weinig energie de kamer al op temperatuur kan krijgen. En als je de verwarming uit zet duurt het heel lang voordat hij afkoelt. Dat krijg je niet met een kleine investering voor elkaar bij mijn jaren 70 woning.

De totale kosten tussen een oude woning kopen + deze op de norm krijgen is waarschijnlijk hoger dan een nieuwbouw woning.

En als je van karakteristiek oude woningen houdt, dan moet je daar gewoon meer geld voor over hebben. Ga je voor de financiële keuze kies je voor nieuwbouw of een relatief nieuwe ex-nieuwbouw woning.

Volgens mij is het 'probleem' vooral dat je koste wat het kost die jaren 70 woning op het niveau van een nieuwbouwwoning wilt brengen. Dán is nieuwbouw inderdaad veel goedkoper en moet je ook vooral geen bestaande bouw kopen. Maar ik denk dat er weinig mensen zijn die bij wijze van spreken een ton willen investeren om de jaarlijkse energierekening met 500 euro te verlagen, dan ben je niet echt handig bezig.

Ik zie oude woningen vooral als anders, maar niet per definitie als slechter. Bij jaren 70 bijvoorbeeld soms met naar verhouding een grotere tuin (die ook al wat volwassener is), de woonomgeving is al meer ontwikkeld, zowel sociaal als fysiek (winkels, parken etc.) dus je weet beter wat je terecht komt. En bij de woning zelf weet je ook beter wat je krijgt als die er al staat in plaats van dat je abstracte tekeningen hebt. En ja, je hebt meer onderhoud en hogere stookkosten. Maar ik zou dat eerder accepteren in plaats van er een ton tegenaan gooien in de illusie dat je het zo zou kunnen krijgen als nieuwbouw.

[Wilf]

Mark31 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 08:14:
[...]
Pfoe dan is kopen dadelijk helemaal niet meer intressant.

Hoezo niet? Meer huis voor minder geld én een plek die je helemaal naar eigen hand kan bouwen. Alleen geen Ponzi scheme meer.

Aan de ene kant moeten kopers heel veel extra's betalen waaronder gemeentelijke belastingen en dan zou de verkoper ook weer belasting moeten betalen?

Een huurder betaalt net zo goed dure gemeentelijke belastingen. Bij elkaar ook 1000 euro per jaar (waterschap, afvalstoffen). Bovendien bij sommige particuliere huur moet je de WOZ ook betalen.

Daarnaast iedereen vind HRA maar een subsidie, maar de meeste mensen in een huurhuis hebben Zorgtoeslag van 90 a 100 euro per maand per persoon dus een kleine 2400 euro per jaar samen.

Goede cijfers, “de meeste mensen”. Ik krijg al 15 jaar geen zorgtoeslag. “De meeste mensen” in een koophuis wel. Causaal verband much? Nope.

Hebben ook veel nog huursubsidie, ter waarde van enkele 100derden euro's.

Ook uit die droom kan ik je helpen; dat is voor én de allerarmsten én de happy few die sociaal kunnen huren.

Echt de onderkant ontvangt in totaal wel iets van 10 a 15 duizend euro.

Lijkt me sterk maar die zullen het wel nodig hebben. Ik krijg in ieder geval geen enkele subsidie want modaal inkomen.

Voorbeeld voor een koper, wij betalen een half jaar iedere maand 50 euro gemeente belasting wat huurders niet hoeven te betalen, bedraagt dus 300 euro , WOZ belasting nog eens een kleine 200 euro.

Hoe kom je erbij dat huurders geen belasting betalen?

Elke maand €28 BGHU. Elke maand €65 Belastingsamenwerking Rivierenland. Elke maand €1100 huur. Ik heb nog nooit ergens gehuurd zonder gemeentebelastingen te hoeven betalen.

Dan ontvangen wij 1100 euro HRA, en daarmee kan je dingen laten maken in huis wat voor huurders al gemaakt word.
Dus in totaal ontvangen wij 1100 euro- 500 gemeenten belastingen.
Dus een 600 euro.
Maar maar die HRA zeggen die huurders dan..
Hoe dan?
Als jezelf subsidies ontvangt moet je imo niet lopen huilen dat andere het ook krijgen.

ik zeg: ‘ondernemersrisico’. Als je bereid bent je in zulke extreme schulden te steken dan hoort daar bij dat je ook bereid bent om daar geld in te steken. Een klassieke auto kost ook veel geld, restauratie kost ook gauw een ton en de waarde is dan vaak tienduizenden euro’s lager dan de restauratiekosten. Dat is een risico van het kopen van dure items. Een nieuwe auto heeft ook afschrijving. Waarom zou een huis geen afschrijving hebben? Het wordt ouder en gammeler tenzij je onderhoud doet. Onderhoud wordt bij geen enkel ander item vergoed. Bezit je iets? Zorg er dan zelf voor. Dat zal de prijzen ook weer tot normaal laten zakken.

Verwijderd schreef op maandag 4 mei 2020 @ 09:16:
[...]

Mja, ik lees vooral een relaas van iemand die gefrustreerd is door de woningmarkt. Mede door eigen toedoen en mede door de hoge prijzen. Ik zeg niet dat er niets klopt van zijn voorstellen maar het is vooral omdat hijzelf buiten de boot valt.
Ben benieuwd hoe hij er over denkt als hij na een x jaar zijn eerste koophuis wil verkopen en er wat beter voor staat.

Helemaal eens met wat jij zegt maar mijn inziens slaat @Wilf gewoon door.

Ik zou geen noodzaak zien om 1. Te verdienen op een huis en 2. Überhaupt te verhuizen als je wat koopt. Je koopt toch om te wonen en verhuizen ben ik wel klaar mee.

Laatste toevoeging: als je goed leest ben ik voor een structurele herinrichting van woningbeleid om Amerikaanse toestanden te voorkomen. Om de markt voor zoveel mogelijk mensen open te houden. Voor een toekomstbestendige economie. Tuurlijk is dat voor huisjesmelkers een hard gelag maar de samenleving én economie is gebaat bij eerlijke kansen voor iedereen. Er ontstaan nu veel te veel onderklassen wat kan leiden tot Zweedse of Parijse toestanden; levensgevaarlijke parallelle samenlevingen en onbewoonbare gebieden. Zoals steden als Utrecht en Amsterdam ook waren vóór de gentrificatie. Toen iedereen de stad ontvluchtte. Als de prijzen blijven stijgen krijg je (contra-intuïtief) datzelfde effect weer; de stad wordt onbewoonbaar maar trekt wel meer en meer gelukszoekers en criminelen die op het grote geld af komen. Wie wil dit nu?

[ Voor 21% gewijzigd door Wilf op 04-05-2020 14:17 ]

[Mark31]

Requiem19 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 10:24:
[...]


Dan komt daar nog een zandbak bij van een tuin die je aardig wat gaat kosten om in een tuin te veranderen en vervolgens mag je de boel nog schilderen en afwerken. Een keuken en badkamer zou in onze situatie ook wat prijziger zijn. Want als je zoveel uitgeeft wil je het ook wel goed doen.

Ten slotte heb je ook allerlei afwerk dingen zoals plinten etc. Je zit vrij snel aan die 100k .

Dat klopt, maar toch zou ik dan eerder voor een bestaande woning kiezen.
Hier de voorbeelden.
Beide huizen zijn in de rand van ons dorp, eentje bij de molen, eentje bij een bosgebied, dus beide wonen heel mooi locatie is dus hetzelfde.
De ene uit 1970 Energielabel B, in 2010 hebben ze de badkamer en de keuken vervangen Woonoppervlakte 161 vierkante meter, perceel 358 vierkante meter .
Huiswaarde 360 duizend euro.
Andere huis 2020 nieuwbouw, ook 2 onder een kap, 116 woonoppervlakte , 235 vierkante meter perceel...
Huiswaarde 350 duizend euro..

Dus voor Energielabel A ipv B betaal je dus veel meer, 161 om 116 en 358 om 235...
Zelfs onze woonoppervlakte 120 is meer, perceel ietsje kleiner met 170, maar dat komt door de carport en inrit.
Daarom zeg ik, welke huis zou jij kiezen?
Ik weet het wel, dan kies ik toch voor de grootste huis, een No Brainer is dat... daarom zeg ik nieuwbouw is overpriced, en niet zo een beetje ook niet.

[Requiem19]

Mark31 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 13:43:
[...]


Dat klopt, maar toch zou ik dan eerder voor een bestaande woning kiezen.
Hier de voorbeelden.
Beide huizen zijn in de rand van ons dorp, eentje bij de molen, eentje bij een bosgebied, dus beide wonen heel mooi locatie is dus hetzelfde.
De ene uit 1970 Energielabel B, in 2010 hebben ze de badkamer en de keuken vervangen Woonoppervlakte 161 vierkante meter, perceel 358 vierkante meter .
Huiswaarde 360 duizend euro.
Andere huis 2020 nieuwbouw, ook 2 onder een kap, 116 woonoppervlakte , 235 vierkante meter perceel...
Huiswaarde 350 duizend euro..

Dus voor Energielabel A ipv B betaal je dus veel meer, 161 om 116 en 358 om 235...
Zelfs onze woonoppervlakte 120 is meer, perceel ietsje kleiner met 170, maar dat komt door de carport en inrit.
Daarom zeg ik, welke huis zou jij kiezen?
Ik weet het wel, dan kies ik toch voor de grootste huis, een No Brainer is dat... daarom zeg ik nieuwbouw is overpriced, en niet zo een beetje ook niet.

Ik zou sws niets kiezen op basis van energielabel (dat heb ik in dit topic geleerd). Ik zou kiezen op basis van de daadwerkelijke isolatiewaardes. De maandelijks rekening voor g/w/l zou in het jaren 70 huis toch wel echt een stuk hoger kunnen zijn, ondanks dat het energie certificaat B in de buurt zit van A.

Maar ik zou mezelf ook niet blind staren op oppervlakte. Hoe zit het met onderhoud komende 10 jaar? Hoe zien de huizen er van binnen uit? Hoe is het woon en -leefgenot in beide huizen? Vloerverwarming ja/nee?

[Ascension]

@Mark31 energielabel valt enorm makkelijk mee te rommelen, er is nauwelijks controle op. Zou er dus niet blind op varen maar zelf goed controleren hoe de woning is geisoleerd.

[Mark31]

Requiem19 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 13:47:
[...]


Ik zou sws niets kiezen op basis van energielabel (dat heb ik in dit topic geleerd). Ik zou kiezen op basis van de daadwerkelijke isolatiewaardes. De maandelijks rekening voor g/w/l zou in het jaren 70 huis toch wel echt een stuk hoger kunnen zijn, ondanks dat het energie certificaat B in de buurt zit van A.

Maar ik zou mezelf ook niet blind staren op oppervlakte. Hoe zit het met onderhoud komende 10 jaar? Hoe zien de huizen er van binnen uit? Hoe is het woon en -leefgenot in beide huizen? Vloerverwarming ja/nee?

Ja er moet natuurlijk wel weer het een en het andere verbouwd worden, maar welk huis niet?
Het huis hebben ze dit jaar wel alle muren opnieuw geisoleerd, en het dak hebben ze ook opnieuw geisoleerd dit jaar.
Dus dat zit wel goed, maar vloerverwarming hebben ze nog niet.
Daarvoor zal je geld per jaar opzij moeten leggen om dat soort dingen te kunnen doen.
Maar als je meer oppervlakte hebt, heb je meer woonplezier uiteindelijk (mijn belevenis) maarja ik houd ook van ruimte, ook niet voor niks dat ik in een dorp woon.
Maar dat zijn keuzes denk ik zo, met namen gas is duur, maar zelfs in ons huis (energielabel C ) Tussenwoning , betalen wij op dit moment een 100 euro per maand aan gas en licht.. vind ik echt wel meevallen..
Maar ja dat moet ik met mijn vrouw nog tot een compromises komen, aangezien zei persee een nieuwbouw huis wil, ik liever meer woongenot.

[ Voor 9% gewijzigd door Mark31 op 04-05-2020 13:55 ]

[Maahes]

Hier een discussie over obligaties en MMT: https://www.ft.com/conten...5d-11ea-a109-483c62d17528

Obligaties zijn iets van het verleden, toen de waarde van geld nog gekoppeld was aan de goudstandaard.

Als we blijven hangen in een verouderd en incorrect model van de overheidsfinancien, dan zit er in een discussie over de huizenmarkt al een heleboel ruis.

[Immutable]

Z___Z schreef op maandag 4 mei 2020 @ 13:32:
[...]

Je woont ergens in Groningen/Zuid Limburg? In de Randstad zijn 2-onder-1 kap woningen onder de 400k bijna niet te vinden. Tja in het geval dat je nieuwbouw 2-onder-1-kap voor 225k kan kopen, daar valt niet tegenop te moderniseren in oude woningen. Daarom wordt in krimpgebieden bijna geen grond uitgegeven. Het zou kapitaalvernietiging zijn van de bestaande woningen.

Als je hier in de Randstad een bestaande 2-onder-1-kap uit de jaren 70 voor 400k kan kopen met 400m2 grond dichtbij het centrum van de stad/dorp, of voor 500k casco nieuwbouw 2-onder-1-kap op 250m2 kavel kan kopen, kan je voor die 100-200k prijsverschil echt wel die jaren 70 woning upgraden naar nieuwbouw niveau. Voor dat geld kan je namelijk bijna een heel huis bouwen.

Luchtdicht bouwen heeft niet alleen voordelen. WTW installaties moet je onderhouden (wat veel mensen niet doen, met alle gezondheidsgevolgen van dien), warmtepompen is nog maar de vraag hoe lang ze mee gaan. Dus qua onderhoud zal het de 1e 10 jaar vast goedkoper zijn, maar daarna moet je naast schilderen ook gewoon de periodieke kwaaltjes (laten) oplossen.

Ik ben het voor een deel wel met je eens. Maar ik probeer de informatie dat verkeerde bijeffect heeft op het argument eruit te filteren. Grondprijs, Locatie. Alles wat NIET met het huis zelf te maken heeft moet je wegdenken. Dat heeft namelijk indirect invloed op de prijs, en niet op het argument wat ik probeer te geven.

Ja de prijzen in mijn gebiedt zijn lager, dat klopt. Dat komt voornamelijk door de grondprijs hier. (Geen Randstad)
Heb je dus een woning op dezelfde type locatie & grondprijs dus, Dan is het prijsverschil tussen een nieuwere woning en een oude woning vaak onevenredig met wat je ervoor krijgt. Mijn argument is echter alleen dat oude woningen overgewaardeerd worden.

Ik snap dat een deel van die overwaardering komt door de liefde van oude karakteristieke stijl komt. Ik ken ook mensen die voor geen goud in moderne woningen willen wonen. Maar mijn argument heeft puur te maken met de financiële kant. Niet met de woonwens, want indirect natuurlijk wel invloed heeft op de waarde van een bepaalde woning.

Wat ik probeer aan te geven is dat, financieel gezien de nieuwere woning vaak een betere keuze is. Maar ik begrijp ook goed dat er mensen zijn die juist extra betalen over de gehele levensduur van het wonen om in een oudere woning te wonen omdat ze dat fijner vinden wonen. Dat is een persoonlijke keuze.

En ik ben het ook met jou eens betreft de moderne huizen dat die gasloze nulwoningen ook andere onbekende factoren hebben zoals de warmtepomp, welke gewoon slijt. Uit ervaring van andere landen zoals USA weten we dat die apparaten onderhoudt nodig hebben. En een hele grote onderhoud over ongeveer 15 jaar wanneer de pomp af is. En inderdaad het luchtsysteem heeft ook onderhoud nodig. Je hebt daar een terechte punt!

Qua verven, ja ligt aan de woning. Kunstof Kozijnen? Zit er veel hout aan het huis of weinig. Over het algemeen zitten er minder houten delen aan een nieuwere woning. Vroeger had je allemaal van die hout schrootjes e.d. aan de buitenkant.

[Tales]

Ik vind het erg moeilijk wat nu juist is. Wij hebben beide vaste contracten, 28 jaar. We wonen nu goedkoop in een huur appartement maar willen al een tijdje eruit. We zitten in de randstad en hebben 30k aan spaargeld.

We hebben nu een huis op het oog van 375k, bj 2005, goed onderhouden, 2600 eur/m2. Redelijke tuin op het zuid/westen, genoeg slaapkamer voor eventuele toekomst.

Feit is, de prijzen zijn hoog, of het gaat zakken is een grote vraag. We kunnen nog 2 jaar wachten, spaargeld verder opbouwen, of verhuizen naar een woning met meer woongenot, maar met een hoge hypotheek (100%).

Risico: over 2 jaar is het nog veel duurder (valt er tegen op te sparen?). Of het is allemaal goedkoper, en we stappen laag in. Of gaan we voor een tussenwoning (koop appartement?). Al is vaker verhuizen ook niet goedkoper.

Genoeg om over na te denken, en waar niemand echt een antwoord op heeft.

[CryptoNL]

Tales schreef op maandag 4 mei 2020 @ 14:56:
Ik vind het erg moeilijk wat nu juist is. Wij hebben beide vaste contracten, 28 jaar. We wonen nu goedkoop in een huur appartement maar willen al een tijdje eruit. We zitten in de randstad en hebben 30k aan spaargeld.

We hebben nu een huis op het oog van 375k, bj 2005, goed onderhouden, 2600 eur/m2. Redelijke tuin op het zuid/westen, genoeg slaapkamer voor eventuele toekomst.

Feit is, de prijzen zijn hoog, of het gaat zakken is een grote vraag. We kunnen nog 2 jaar wachten, spaargeld verder opbouwen, of verhuizen naar een woning met meer woongenot, maar met een hoge hypotheek (100%).

Risico: over 2 jaar is het nog veel duurder (valt er tegen op te sparen?). Of het is allemaal goedkoper, en we stappen laag in. Of gaan we voor een tussenwoning (koop appartement?). Al is vaker verhuizen ook niet goedkoper.

Genoeg om over na te denken, en waar niemand echt een antwoord op heeft.

30K gaat niet genoeg zijn. Vraagprijs is 9 van de 10 keer niet de verkoopprijs. Ga uit van 5% meer, zeg even voor het gemak dat de 375 een kleine 400K gaat worden. Dan ben je al 25K kwijt en dan nog de k.k pak even 15K, dan nog je inrichting/verbouwen en 60K is zo op zoals je ziet.

[Requiem19]

Tales schreef op maandag 4 mei 2020 @ 14:56:
Ik vind het erg moeilijk wat nu juist is. Wij hebben beide vaste contracten, 28 jaar. We wonen nu goedkoop in een huur appartement maar willen al een tijdje eruit. We zitten in de randstad en hebben 30k aan spaargeld.

We hebben nu een huis op het oog van 375k, bj 2005, goed onderhouden, 2600 eur/m2. Redelijke tuin op het zuid/westen, genoeg slaapkamer voor eventuele toekomst.

Feit is, de prijzen zijn hoog, of het gaat zakken is een grote vraag. We kunnen nog 2 jaar wachten, spaargeld verder opbouwen, of verhuizen naar een woning met meer woongenot, maar met een hoge hypotheek (100%).

Risico: over 2 jaar is het nog veel duurder (valt er tegen op te sparen?). Of het is allemaal goedkoper, en we stappen laag in. Of gaan we voor een tussenwoning (koop appartement?). Al is vaker verhuizen ook niet goedkoper.

Genoeg om over na te denken, en waar niemand echt een antwoord op heeft.

Niemand weet wat wijsheid is, zelfs niet de slimste economen met de beste rekenmodellen.

In jouw situatie zouden de volgende dingen voor mij belangrijke overwegingen zijn:

- Wat kun je realistisch per maand kwijt zijn? Neem dat bedrag en ga daar gelet op de onzekerheid een stukje onder zitten. Dan weet je welk hypotheekbedrag OK is voor jou
- Hoe lang ben je van plan te blijven wonen in de nieuwe woning? Als dit bijv maar 2-3 jaar is, zou blijven huren voor nu miss verstandiger zijn. Als je in de nieuwe woning 8-10 jaar wil blijven wonen, kun je een dipje in de woningmarkt wel aan
- Hoe stabiel is je relatie . Flauw, maar wel fijn als je echt zeker bent dat je samen daar blijft wonen
- Hoeveel leuker word je leven in de nieuwe woning? Een groot deel van kopen is je woongenot hoger krijgen. Iets kopen is niet alleen maar een investeringskwestie...

[CryptoNL]

Requiem19 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:05:
[...]


Niemand weet wat wijsheid is, zelfs niet de slimste economen met de beste rekenmodellen.

In jouw situatie zouden de volgende dingen voor mij belangrijke overwegingen zijn:

- Wat kun je realistisch per maand kwijt zijn? Neem dat bedrag en ga daar gelet op de onzekerheid een stukje onder zitten. Dan weet je welk hypotheekbedrag OK is voor jou
- Hoe lang ben je van plan te blijven wonen in de nieuwe woning? Als dit bijv maar 2-3 jaar is, zou blijven huren voor nu miss verstandiger zijn. Als je in de nieuwe woning 8-10 jaar wil blijven wonen, kun je een dipje in de woningmarkt wel aan
- Hoe stabiel is je relatie . Flauw, maar wel fijn als je echt zeker bent dat je samen daar blijft wonen
- Hoeveel leuker word je leven in de nieuwe woning? Een groot deel van kopen is je woongenot hoger krijgen. Iets kopen is niet alleen maar een investeringskwestie...

Punt is meer dat het spaargeld niet voldoende gaat zijn en dan ga ik uit van het beste geval Stel er gaat 10% bovenop de prijs dan ben je al bijna 40K kwijt van die 60K en dat is best realistisch.

[Tales]

Goede punten (vooral het spaargeld deel, bedankt @CryptoNL). De Relatie / vaste baan zullen het probleem niet zijn (op dit moment in elk geval :-)). Het zou voor de lange termijn zijn (in elk geval 8-10 jaar), en woongenot is 1 van de belangrijkste punten. Zeker met het vooruitzicht van mijn eigen werkgever dat we naar alle waarschijnlijkheid de komende jaar thuis zitten (en misschien langer). Helaas zijn we nog wel gebonden aan de randstad vanwege de baan van mijn wederhelft.

Dat zou natuurlijk het mooiste zijn als we aan het einde van deze Crisis allemaal thuis gaan (blijven) werken en we op veel grotere afstand van de randstad zouden kunnen wonen.

[TacoTaco]

CryptoNL schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:07:
[...]


Punt is meer dat het spaargeld niet voldoende gaat zijn en dan ga ik uit van het beste geval Stel er gaat 10% bovenop de prijs dan ben je al bijna 40K kwijt van die 60K en dat is best realistisch.

Je mag 100% lenen van de taxatiewaarde (marktwaarde) dus als de taxatie 10% boven de vraagprijs ligt dan kun je dat gewoon financieren.

Verbouwingen kunnen nog via een bouwdepot.

Ben het met je eens dat je veel geld kwijt kunt zijn aan een verhuizing

[CryptoNL]

TacoTaco schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:13:
[...]


Je mag 100% lenen van de taxatiewaarde (marktwaarde) dus als de taxatie 10% boven de vraagprijs ligt dan kun je dat gewoon financieren.

Verbouwingen kunnen nog via een bouwdepot.

Ben het met je eens dat je veel geld kwijt kunt zijn aan een verhuizing

ALS inderdaad. Het is geen gegeven dat je bod automatisch ook de taxatiewaarde gaat zijn.

[TacoTaco]

Zeker niet, maar dat is betekent niet dat het andersom ook meteen altijd waar is. Het is dus altijd oppassen met overbieden, het kan dan sneller zo zijn dat je meer eigen geld mee moet nemen.

Mijn ervaring is dat je dit soort dingen past echt weet als je met een specifiek object bij de hypotheekadviseur zit. Zo moest ik verplicht een bouwdepot meefinancieren omdat er geen keuken in mijn nieuwe appartement zit. Wist ik niet vantevoren, was wel een hobbeltje bij de hypotheek aangezien ik al aan de max zat.

[ Voor 45% gewijzigd door TacoTaco op 04-05-2020 15:20 ]

[CyberMania]

TacoTaco schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:13:
[...]


Je mag 100% lenen van de taxatiewaarde (marktwaarde) dus als de taxatie 10% boven de vraagprijs ligt dan kun je dat gewoon financieren.

Verbouwingen kunnen nog via een bouwdepot.

Ben het met je eens dat je veel geld kwijt kunt zijn aan een verhuizing

Dus ik mag 1 miljoen lenen voor een huis van 1 miljoen ook al is mijn inkomen maar 50.000 p/jaar?

[ Voor 17% gewijzigd door CyberMania op 04-05-2020 15:21 ]

[Sport_Life]

CryptoNL schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:02:
[...]


30K gaat niet genoeg zijn. Vraagprijs is 9 van de 10 keer niet de verkoopprijs. Ga uit van 5% meer, zeg even voor het gemak dat de 375 een kleine 400K gaat worden. Dan ben je al 25K kwijt en dan nog de k.k pak even 15K, dan nog je inrichting/verbouwen en 60K is zo op zoals je ziet.

?
Hoe weet jij dat de vraagprijs te laag is zonder de woning te kennen?

Vraagprijs zegt niets over de waarde, dus zomaar 25k overbieden slaat echt helemaal nergens op.

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 04-05-2020 15:26 ]

[Tales]

Er zal ook naar je salaris worden gekeken inderdaad. Daar hebben we geluk bij dat een hypotheek van 375k bij lange na niet op ons maximum zit (ca 500k afhankelijk van welke online tool je invult). Dat is ook niet iets wat we zouden willen.

Daarnaast heb ik persoonlijk geluk dat ik op een redelijke CAO zit met een goed groeipad dat ik weet dat mijn salaris de komende tijd met 8% stijgt. Maar zoals ik aangaf, en ook heel veel naar voren gekomen is in dit topic (in elk geval het deel wat ik terug gelezen heb) is dat de huizen harder stijgen dan welk loon dan ook, als het voor ons meezit dan gaat dat nu het komende jaar wat langzamer. Maar er blijft een groot te kort aan huizen zijn, en ook een hele groep mensen die heel veel geld lijken te hebben.

Duidelijk is wel dat (iets) meer spaargeld wenselijk is, afhankelijk van hoeveel er verbouwd moet worden.

[CryptoNL]

Sport_Life schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:25:
[...]

?
Hoe weet jij dat de vraagprijs te laag is zonder de woning te kennen?

Niet te laag, marktconform. Ik ken anno 2020 geen enkel huis wat te goedkoop van de hand is gegaan. Juist allemaal voor veel teveel geld door het overbieden. Dat je nu nog een huis kunt krijgen voor het juiste bedrag is een tikkeltje naief.

[Tales]

M.b.t. de waarde; het huis lijkt 'goedkoop' op de markt gezet te zijn vergeleken met gelijksoortige huizen in de straat die de afgelopen 3 a 4 maanden verkocht zijn en de prijzen die het Kadaster daar voor heeft staan. Het afwerkingsniveau van dit huis lijkt echter hoger dan de huizen die eerder verkocht zijn. Pas bij een bezichtiging zullen we dat echt kunnen oordelen, foto's lijken altijd net zo gemaakt te zijn alsof ze gemaakt zijn voor Instagram.

Edit: Maar de markt in dat opzicht is net zoals overal momenteel aardig verziekt; huizen die 2 jaar geleden voor 325 gingen naar nu voor 400+ en erger. We blijven rustig doorkijken (en huilen :-)). Bedankt voor al jullie punten; wel heel waardevol. We gaan de markt ooit nog wel betreden

[ Voor 23% gewijzigd door Tales op 04-05-2020 15:30 ]

[CryptoNL]

Tales schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:28:
M.b.t. de waarde; het huis lijkt 'goedkoop' op de markt gezet te zijn vergeleken met gelijksoortige huizen in de straat die de afgelopen 3 a 4 maanden verkocht zijn en de prijzen die het Kadaster daar voor heeft staan. Het afwerkingsniveau van dit huis lijkt echter hoger dan de huizen die eerder verkocht zijn. Pas bij een bezichtiging zullen we dat echt kunnen oordelen, foto's lijken altijd net zo gemaakt te zijn alsof ze gemaakt zijn voor Instagram.

Als dat inderdaad zo is, dan kan het zomaar zijn dat er gigantisch overboden gaat worden inderdaad.

[Mania-92]

CyberMania schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:19:
[...]
Dus ik mag 1 miljoen lenen voor een huis van 1 miljoen ook al is mijn inkomen maar 50.000 p/jaar?

Nee. Heel simpel gezegd, je mag de taxatiewaarde van het huis dat je koopt lenen met een maximum dat wordt vastgesteld (onder andere) op basis van je salaris.

Als jij max 400 mag lenen, je koopt een pand voor 360 en dat pand wordt getaxeerd op 360 dan mag je 360 lenen. Als het pand getaxeerd wordt op 340 mag je 340 lenen en moet je 20 zelf inleggen.

Tales schreef op maandag 4 mei 2020 @ 14:56:
Ik vind het erg moeilijk wat nu juist is. Wij hebben beide vaste contracten, 28 jaar. We wonen nu goedkoop in een huur appartement maar willen al een tijdje eruit. We zitten in de randstad en hebben 30k aan spaargeld.

We hebben nu een huis op het oog van 375k, bj 2005, goed onderhouden, 2600 eur/m2. Redelijke tuin op het zuid/westen, genoeg slaapkamer voor eventuele toekomst.

Feit is, de prijzen zijn hoog, of het gaat zakken is een grote vraag. We kunnen nog 2 jaar wachten, spaargeld verder opbouwen, of verhuizen naar een woning met meer woongenot, maar met een hoge hypotheek (100%).

Risico: over 2 jaar is het nog veel duurder (valt er tegen op te sparen?). Of het is allemaal goedkoper, en we stappen laag in. Of gaan we voor een tussenwoning (koop appartement?). Al is vaker verhuizen ook niet goedkoper.

Genoeg om over na te denken, en waar niemand echt een antwoord op heeft.

Wij zitten in een bijna identieke situatie alleen zoeken in Noord-Limburg. Merk dat de markt daar minder oververhit is, zijn ruim een maand geleden wezen kijken bij een pand, echt niets mis mee maar net helemaal niet onze smaak. Had verwacht dat die wel snel zou gaan, maar staat gewoon nog steeds te koop.

Wat mij de laatste tijd ook bezig houdt is hoe het gaat met de rentevast periodes. Je kunt nu je rente vast zetten voor 20/30 jaar, kan dat over 2 jaar nog? Of schrappen ze die lange rentevastperiodes en gaan ze alleen nog voor zeg max 10 jaar rentevast aanbieden?

[TacoTaco]

CyberMania schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:19:
[...]


Dus ik mag 1 miljoen lenen voor een huis van 1 miljoen ook al is mijn inkomen maar 50.000 p/jaar? Ik kan dus de taxatiewaarde, als die hoger ligt dan de vraagprijs, altijd gewoon meefinancieren?

Je mag 1 miljoen lenen voor een huis met een marktwaarde van 1 miljoen. De vraag is dus hoe de marktwaarde wordt bepaald (door oa de taxatiewaarde).

Losstaand van dat kijkt de hypotheekverstrekker naar je inkomen dan denk ik dat je met 50k per jaar net iets tekort komt.

[ Voor 16% gewijzigd door TacoTaco op 04-05-2020 15:38 ]

[FastFox91]

CyberMania schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:19:
[...]


Dus ik mag 1 miljoen lenen voor een huis van 1 miljoen ook al is mijn inkomen maar 50.000 p/jaar?

Het, het is een bovengrens. Zelfs met een inkomen van 1 miljoen per jaar, mag je maar een hypotheek van 100%, zelfs als het huis op 100k wordt getaxeerd.

[Sport_Life]

CryptoNL schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:26:
[...]


Niet te laag, marktconform. Ik ken anno 2020 geen enkel huis wat te goedkoop van de hand is gegaan. Juist allemaal voor veel teveel geld door het overbieden. Dat je nu nog een huis kunt krijgen voor het juiste bedrag is een tikkeltje naief.

Je weet dat een verkoper iedere vraagprijs mag hanteren die hij wenst ? Staat volledig los van de "marktconforme" waarde.
Dat er veel overboden wordt is een ander verhaal. Dat betekent niet dat je maar klakkeloos "25k" moet overbieden. Echt onzin..
Bij ons stond een woning 4 maanden te koop voor 625k, die is nu voor 585k weer te koop gezet.
Volgens jou moeten de mensen dan maar 615k bieden om kans te maken?

Ik ben zelfs van mening dat dergelijke uitspraken een smet zijn op de woningmarkt. Met jouw uitspraak verpest je het voor heel veel starters die door zulke onzin geen kans meer maken op een woning.

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 04-05-2020 15:58 ]

[CyberMania]

FastFox91 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:38:
[...]

Het, het is een bovengrens. Zelfs met een inkomen van 1 miljoen per jaar, mag je maar een hypotheek van 100%, zelfs als het huis op 100k wordt getaxeerd.

Precies, dus ook al kun je taxatiewaarde die misschien hoger ligt dan de verkoopwaarde meefinancieren, wil nog niet zeggen dat je die hypotheek ook krijgt.

[TacoTaco]

Tales schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:28:
M.b.t. de waarde; het huis lijkt 'goedkoop' op de markt gezet te zijn vergeleken met gelijksoortige huizen in de straat die de afgelopen 3 a 4 maanden verkocht zijn en de prijzen die het Kadaster daar voor heeft staan. Het afwerkingsniveau van dit huis lijkt echter hoger dan de huizen die eerder verkocht zijn. Pas bij een bezichtiging zullen we dat echt kunnen oordelen, foto's lijken altijd net zo gemaakt te zijn alsof ze gemaakt zijn voor Instagram.

Ik heb in Nijmegen een benedenwoning bekeken met een vraagprijs van 250k wat wegging voor 300k+. In Nijmegen is die 300k een reeel bedrag dus dit was een truukje van de makelaar om zoveel mogelijk interesse te kweken.

[CryptoNL]

Sport_Life schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:38:
[...]

Je weet dat een verkoper iedere vraagprijs mag hanteren die hij wenst ? Staat volledig los van de "marktconforme" waarde.
Dat er veel overboden wordt is een ander verhaal. Dat betekent niet dat je maar klakkeloos "25k" moet overbieden. Echt onzin..
Bij ons stond een woning 4 maanden te koop voor 625k, die is nu voor 585k weer te koop gezet.
Volgens jou moeten de mensen dan maar 615k bieden om kans te maken?

Ik ben zelfs van mening dat dergelijke uitspraken een smet zijn op de woningmarkt. Met jouw uitspraak verpest je het voor heel veel starters die door zulke onzin geen kans meer maken op een woning.

Vergelijking gaat mank. 600K kun je niet vergelijken met 200-400K. TOTAAL andere markt. Juist in de prijsklasse 200-400K wordt gigantisch overboden. Daarboven zal dat stukken minder zijn dan geloof ik best. https://www.hypotheker.nl...r-regel-dan-uitzondering/

[Z___Z]

Immutable schreef op maandag 4 mei 2020 @ 14:32:
[...]


Ik ben het voor een deel wel met je eens. Maar ik probeer de informatie dat verkeerde bijeffect heeft op het argument eruit te filteren. Grondprijs, Locatie. Alles wat NIET met het huis zelf te maken heeft moet je wegdenken. Dat heeft namelijk indirect invloed op de prijs, en niet op het argument wat ik probeer te geven.

Ja de prijzen in mijn gebiedt zijn lager, dat klopt. Dat komt voornamelijk door de grondprijs hier. (Geen Randstad)
Heb je dus een woning op dezelfde type locatie & grondprijs dus, Dan is het prijsverschil tussen een nieuwere woning en een oude woning vaak onevenredig met wat je ervoor krijgt. Mijn argument is echter alleen dat oude woningen overgewaardeerd worden.

Ik snap dat een deel van die overwaardering komt door de liefde van oude karakteristieke stijl komt. Ik ken ook mensen die voor geen goud in moderne woningen willen wonen. Maar mijn argument heeft puur te maken met de financiële kant. Niet met de woonwens, want indirect natuurlijk wel invloed heeft op de waarde van een bepaalde woning.

Wat ik probeer aan te geven is dat, financieel gezien de nieuwere woning vaak een betere keuze is. Maar ik begrijp ook goed dat er mensen zijn die juist extra betalen over de gehele levensduur van het wonen om in een oudere woning te wonen omdat ze dat fijner vinden wonen. Dat is een persoonlijke keuze.

En ik ben het ook met jou eens betreft de moderne huizen dat die gasloze nulwoningen ook andere onbekende factoren hebben zoals de warmtepomp, welke gewoon slijt. Uit ervaring van andere landen zoals USA weten we dat die apparaten onderhoudt nodig hebben. En een hele grote onderhoud over ongeveer 15 jaar wanneer de pomp af is. En inderdaad het luchtsysteem heeft ook onderhoud nodig. Je hebt daar een terechte punt!

Qua verven, ja ligt aan de woning. Kunstof Kozijnen? Zit er veel hout aan het huis of weinig. Over het algemeen zitten er minder houten delen aan een nieuwere woning. Vroeger had je allemaal van die hout schrootjes e.d. aan de buitenkant.

Een nieuwbouwhuis staat bijna nooit op een zelfde plek als een bestaand huis. Aangezien de locatie 80% van de prijs bepaald en het bouwwerk 20%, is het gewoon bijna nergens vergelijkbaar. Zelfs 50 meter afstand kan voor een soortgelijk huis 100k verschil opleveren.

Karakter uit oude woningen heb ik zelf overigens ook nooit begrepen. Als ik aan de Herengracht kan wonen in een nieuwbouwhuis ipv in een karakteristieke gouden eeuw huis op houten palen, waar de wind doorheen waait, zou ik het wel weten. Het is dat er geen nieuwbouw bestaat op de Herengracht.

Kunststof kozijnen worden ook lelijk door de zon. Na 20 jaar zien ze er niet meer uit, met het nadeel dat je die ook niet meer mooi kan maken, behalve door ze te vervangen. De meeste nieuwbouw heeft overigens gewoon houten kozijnen.

Qua ontwikkeling van de huizenprijzen, zou het zomaar kunnen zijn dat de schulden die de overheden aan het maken zijn met inflatie opgelost gaan worden. Daarmee zou de rente gaan stijgen, maar ook de salarissen. Dus het zou zomaar kunnen dat huizen in absolute euro’s nog veel duurder gaan worden, terwijl ze in reële waarde gaan dalen.

[_eLMo_]

Z___Z schreef op maandag 4 mei 2020 @ 16:21:
[...]

Kunststof kozijnen worden ook lelijk door de zon. Na 20 jaar zien ze er niet meer uit, met het nadeel dat je die ook niet meer mooi kan maken, behalve door ze te vervangen. De meeste nieuwbouw heeft overigens gewoon houten kozijnen.

[...]

Kunststof kozijnen kun je gewoon verven, en gaan niet rotten. Nieuwbouw met houten kozijnen heeft meer te maken met de initiële aanschafprijs die bij hout lager ligt.

[GeeMoney]

@Z___Z gelukkig hoef je houten kozijnen niet elke X jaar te schilderen en onderhouden.
Mijn vorige woning stond aan zee met dus zoute lucht, nieuwbouw en houten kozijnen en elke 3 jaar moesten mijn 14 kozijnen weer licht geschuurd en in de verf a €2400,-. (Was ook een steiger bij nodig).
Een straat achter ons sprak ik een ouder stel die na 21 jaar de kunstof kozijnen lieten “wrappen”. Was totaal voor iets van 10 kozijnen €3200,- .

[3x3]

Metro2002 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 10:34:
De overheid heeft in elk geval grote plannen voor de woningvoorraad. Maar liefst 1,3 miljoen woningen willen ze gaan bouwen. Net zoveel als Amsterdam, Rotterdam en Den haag samen Compleet gestoord. Waar gaan ze dat allemaal laten vraag je je af? Gewoon, in de zeer schaarse buitengebieden die we nog hebben natuurlijk. Wanneer stoppen we met volbouwen? Pas als alle natuur volgestort is met beton?

De oorzaak is hoofdzakelijk bevolkingsgroei door Immigratie. Iets dat toch vrij eenvoudig op te lossen is door simpelweg immigratie een halt toe te roepen.

De Nederlandse bevolking zelf krimpt dus de huizenvoorraad die er nu is zou meer dan voldoende moeten zijn. Het lijkt wel een taboe om te zeggen dat we vol zitten, zelfs als dichtstbevolkte land ter wereld (op wat stadstaten na)

Meestal offeren we geen natura2000 gebieden op in Nederland, maar agrarische grond. Laat veeteelt nu net voor de frame-makers van het RIVM zijn weggezet als dé bron van stikstof in dit land.

Behalve wat versnipperde natuur rondom de plassen is het "groene hart" ook vooral landbouw en veeteelt.

Ik zie potentie, waar het landelijk beleid van de regering hand-in-hand gaat met de belangen van gedoogsteun links.

[Sport_Life]

GeeMoney schreef op maandag 4 mei 2020 @ 17:31:
@Z___Z gelukkig hoef je houten kozijnen niet elke X jaar te schilderen en onderhouden.
Mijn vorige woning stond aan zee met dus zoute lucht, nieuwbouw en houten kozijnen en elke 3 jaar moesten mijn 14 kozijnen weer licht geschuurd en in de verf a €2400,-. (Was ook een steiger bij nodig).
Een straat achter ons sprak ik een ouder stel die na 21 jaar de kunstof kozijnen lieten “wrappen”. Was totaal voor iets van 10 kozijnen €3200,- .

Eea heeft dan ook met smaak te maken, ik vind hout mooier dan kunststof, dus als het dan ook nog goedkoper is in de investering is dat mooi meegenomen (bouwer belast extra kosten van kunststof gewoon door of marge gaat naar beneden wat hij niet wil dus linksom of rechtsom komt het bij koper terecht ).
Overigens was er bij ons nieuwbouwproject ook geen keuze.

[MaStar]

On topic : mijn makelaar in Utrecht gesproken. Ziet tot nu toe totaal geen afname van vraag of aanbod. Eerder mensen die nu nog een huis willen score met lagere rente en voorop gaan in de strijd.

Kan natuurlijk snel veranderen, maar voorlopig niet.

Alleen de eerste week was het even onzeker.

Herkenbaar?

[Fraggert]

MaStar schreef op maandag 4 mei 2020 @ 19:11:
On topic : mijn makelaar in Utrecht gesproken. Ziet tot nu toe totaal geen afname van vraag of aanbod. Eerder mensen die nu nog een huis willen score met lagere rente en voorop gaan in de strijd.

Kan natuurlijk snel veranderen, maar voorlopig niet.

Alleen de eerste week was het even onzeker.

Herkenbaar?

Ja, hier ook.

Bij zowel verkopende als aankopende kant, maar goed, de vraag is hoe gekleurd is dat

Ik heb gebeld voor wat woningen, bij een aantal al niet meer mogelijk doordat er "reeds voldoende geintresseerden zich hebben gemeld"

Categorie landelijk vrijstaand +/-550-600K

Dus....idd klein dipje....en weer vol gas door.

Prijzen blijven skyhigh, aanbod droogt op en er komt nagenoeg niks bij.

[Fraggert]

TacoTaco schreef op maandag 4 mei 2020 @ 15:42:
[...]


Ik heb in Nijmegen een benedenwoning bekeken met een vraagprijs van 250k wat wegging voor 300k+. In Nijmegen is die 300k een reeel bedrag dus dit was een truukje van de makelaar om zoveel mogelijk interesse te kweken.

Dit.

Heeft mijn makelaar ook gezegd, vraagprijs pecies 300K

Dan zit je bij de zoekopdracht vanaf 300K en tot 300K blijkbaar. Hoe meer mensen, hoe gekker ze worden.

Verwachting is 310K....misschien 315K

[ Voor 3% gewijzigd door Fraggert op 04-05-2020 19:36 ]

[bulle bas]

Requiem19 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 13:28:


[...]


Resumé

- De schuld / bbp ratio is een indicatieve drempel (en dus geen norm).
- Als de indicatieve drempel overschreven wordt kan de Commisie een diepgaand onderzoek instellen
- Uit dat onderzoek kunnen aanbevelingen komen, waarbij het een lidstaat vrij staat om deze toe te passen en hoe deze toe te passen
- Pas als er sprake is van buitensporige onevenwichtigheden (wat na een diepgaand onderzoek moet worden vastgesteld) kan de Commissie daadwerkelijk een lidstaat opleggen om met een plan te komen

Kortom, het ligt volgens mij een behoorlijk stuk genuanceerder dan jij doet voorkomen.

Overigens opmerkelijk dat de Commissie Nederland met name adviseert om de particuliere huursector te ontwikkelen...

Mooi uitzoekwerk. Er zit inderdaad licht in de term norm, dat ben ik met je eens, hoewel drempel wel een grens markeert. Het scorebord weegt dat in samenhang met andere indicatieve drempels, waaronder de staatschuldquote van 60%. (Die laatste heeft na het verdrag van Maastricht nog een zekere exta werking vanuit het Stabiliteitspact).
Het klopt dat de EC doorgaans (voorzover ik kan zien) niet meer doet dan aanbevelingen doen. En zoals ik aangaf is actie vanuit de EC inderdaad geen automatisme. Maar we scoren op dat vlak al langer slecht, zijn vaker gewaarschuwd en daar moet NL echt wat aan gaan doen, al was het maar voor zichzelf.

[bulle bas]

Interessant leesvoer. Handjeklap tussen makelaars onderling en taxatierapporten. Totale bende is de markt ook, lees https://www.iex.nl/Column...aars-doen-handjeklap.aspx

[TheGhostInc]

bulle bas schreef op maandag 4 mei 2020 @ 23:58:
Interessant leesvoer. Handjeklap tussen makelaars onderling en taxatierapporten. Totale bende is de markt ook, lees https://www.iex.nl/Column...aars-doen-handjeklap.aspx

Ik vraag me af wie hier de 'amateur' is:
Een makelaar/taxateur die ervoor zorgt dat de taxatie op het 'juiste bedrag' uitkomt of een hypotheekadviseur die een klant een huis 'laat kopen' waarbij het op €1000 aankomt of de financiering rond komt. (Dan heeft de koper amper geld voor een blik verf)

Sowieso zijn taxaties een wassen neus. Als iemand een huis koopt voor €300k, hoeveel is dat huis dan waard? De beste indicatie is de aankoopprijs. En in een stijgende/oververhitte markt is €10k 'teveel' een jaar later alsnog de waarde.
Vergelijk je dit met het hypotheekadvies, dan is er een 'klein' verschil. Waar een taxateur misschien €10-€20k 'risico' neemt, knippert de hypotheekadviseur niet bij €150k of €300k 'risico'. En dat voor 30 jaar!
Gewoon weer lekker aflossingsvrij adviseren tot de max. Want je moet toch wel je droomhuis kunnen kopen.

Daarom bemoeit de AFM zich wel met hypotheekadviseurs die al hebben laten zien dat de consequenties van foute hypotheken enorm in de papieren kunnen lopen. (€40k restschuld in 2013 gemiddeld)
Een taxatie van €40k teveel? Niet op iets gemiddelds.

En we zijn toch niet vergeten dat de hypotheekadviseurs eerst gewoon (dik) betaald werden door de hypotheekverstrekkers?
Ik vetrouw mijn geld liever toe aan een taxateur, die heeft het tenminste over waarde, ipv een hypotheekadviseur, want die heeft het voornamelijk over schuld.

[Rubbergrover1]

TheGhostInc schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 02:08:
[...]

Ik vraag me af wie hier de 'amateur' is:
Een makelaar/taxateur die ervoor zorgt dat de taxatie op het 'juiste bedrag' uitkomt of een hypotheekadviseur die een klant een huis 'laat kopen' waarbij het op €1000 aankomt of de financiering rond komt. (Dan heeft de koper amper geld voor een blik verf)

Sowieso zijn taxaties een wassen neus. Als iemand een huis koopt voor €300k, hoeveel is dat huis dan waard? De beste indicatie is de aankoopprijs. En in een stijgende/oververhitte markt is €10k 'teveel' een jaar later alsnog de waarde.
Vergelijk je dit met het hypotheekadvies, dan is er een 'klein' verschil. Waar een taxateur misschien €10-€20k 'risico' neemt, knippert de hypotheekadviseur niet bij €150k of €300k 'risico'. En dat voor 30 jaar!
Gewoon weer lekker aflossingsvrij adviseren tot de max. Want je moet toch wel je droomhuis kunnen kopen.

De keus voor aflossingsvrij maakt niet dat je een hogere hypotheek zou kunnen nemen. Voor de maximale hypotheek wordt altijd uitgegaan van de woonlasten bij een annuïteitenhypotheek. Ook als je kiest voor aflossingsvrij. Bij iemand die niet onder de overgangsregeling valt en de rente over de aflossingsvrije hypotheek niet mag aftrekken betekent de keus voor aflossingsvrij zelfs een lager maximaal te lenen bedrag.

Wel is het natuurlijk zo dat een stuk aflossingsvrij voor lagere maandlasten zorgt. Als je zo veel uitgaven hebt dat je de maximale hypotheek annuïtair niet kunt of wilt betalen, dan kan het best dat er voor een stuk aflossingsvrij wordt gekozen. Maar dat verhoogt dus niet de maximale lening.

[Mesque]

MaStar schreef op maandag 4 mei 2020 @ 09:26:
In Utrecht betaal je overigens letterlijk 45.000 euro voor een garage (!)
https://www.funda.nl/koop...41894985-kapteynlaan-167/

Dan heb je zelf een hele garagebox. Hier in Amsterdam mag je bijna blij zijn als je voor dat geld een parkeerplaats hebt, zie ze ook regelmatig voor 70k+ voorbij komen.

[Rubbergrover1]

https://www.funda.nl/koop...d-40312033-vossiusstraat/
125k, met daar bovenop 120 servicekosten per maand.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 16:08:
https://www.funda.nl/koop...d-40312033-vossiusstraat/
125k, met daar bovenop 120 servicekosten per maand.

Toch geen geld voor een Porsche? Oh wacht..

[Maahes]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 16:08:
https://www.funda.nl/koop...d-40312033-vossiusstraat/
125k, met daar bovenop 120 servicekosten per maand.

Ik dacht eerst dat het een grap of foutje moest zijn. Maar hier nog een (de duurste): https://www.funda.nl/koop...groenmarktkade-12-garage/

[Mesque]

Maahes schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 16:59:
[...]


Ik dacht eerst dat het een grap of foutje moest zijn. Maar hier nog een (de duurste): https://www.funda.nl/koop...groenmarktkade-12-garage/

Die heeft in elk geval geen servicekosten Bij die ander, stel je voor dat je de parkeerplaats zó hard nodig hebt, dan betaal 125k voor een parkeerplaats en moet je alsnog EUR 4 per dag betalen aan servicekosten, ongeacht of je daar nou wel of niet parkeert..

[DarkSEDA]

Mesque schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 18:48:
[...]


Die heeft in elk geval geen servicekosten Bij die ander, stel je voor dat je de parkeerplaats zó hard nodig hebt, dan betaal 125k voor een parkeerplaats en moet je alsnog EUR 4 per dag betalen aan servicekosten, ongeacht of je daar nou wel of niet parkeert..

Als je ervan uitgaat dat je de garage na x-jaar weer voor ongeveer hetzeflde of meer kan verkopen is 4 Euro per dag best een goedkoop parkeerabonnement in Amsterdam.

[Jopie035]

bulle bas schreef op zondag 3 mei 2020 @ 23:58:
[...]

Ter aanvulling: De Europese Commissie hanteert een norm van 133 procent van het bbp. Daar zit Nederland met 230 procent ver boven.

https://ec.europa.eu/info...e-procedure/scoreboard_en

Geen expert op dit vlak, maar zoals ik het altijd begrepen heb, gaat die "norm" (is niet een norm zoals die in het verdrag van Maastricht, maar goed) om netto vermogenspositie van particulieren. En NL scoort daar een stuk beter als je de pensioenpot (1300mrd?) meeneemt. Landen met lagere hypotheekschulden maar geen hypotheekpot (bijv. omdat ze omslag stelsel hebben) staan er netto een stuk slechter voor.

Zoek maar eens op "unfunded liabilities" en dan Italie, of Frankrijk, of Duitsland...

[Jopie035]

DarkSEDA schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 20:34:
[...]


Als je ervan uitgaat dat je de garage na x-jaar weer voor ongeveer hetzeflde of meer kan verkopen is 4 Euro per dag best een goedkoop parkeerabonnement in Amsterdam.

plus de rentekosten over die 125k... 1% = 1250 p/j

[bulle bas]

Jopie035 schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 20:43:
[...]


Geen expert op dit vlak, maar zoals ik het altijd begrepen heb, gaat die "norm" (is niet een norm zoals die in het verdrag van Maastricht, maar goed) om netto vermogenspositie van particulieren. En NL scoort daar een stuk beter als je de pensioenpot (1300mrd?) meeneemt. Landen met lagere hypotheekschulden maar geen hypotheekpot (bijv. omdat ze omslag stelsel hebben) staan er netto een stuk slechter voor.

Zoek maar eens op "unfunded liabilities" en dan Italie, of Frankrijk, of Duitsland...

Dat zou ik niet weten, maar ik kan me voorstellen dat beschikbaar vermogen nuttiger zou zijn dan netto vermogen. Als je 38 bent, een hypotheek hebt van 300.000 euro waar je je hele leven voor zal moeten kruimelen, dan is het niet echt een geruststelling dat 40 jaar later er mss nog pensioen is. Dat is geen beschikbaar vermogen op dat moment; je kan er tenslotte geen gebruik van maken om aflossingen te doen op je hypotheek bijvoorbeekd.
Kan me daarom voorstellen dat ze pensioenen niet mee willen rekenen, ook omdat in de praktijk gebleken is dat voor de NLse huizenbezitters het geen geruststelling is bij economisch zwaar weer.

[bulle bas]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 16:08:
https://www.funda.nl/koop...d-40312033-vossiusstraat/
125k, met daar bovenop 120 servicekosten per maand.

Wat zouden ze doen voor die servicekosten?

[Noshi]

bulle bas schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 21:10:
[...]

Wat zouden ze doen voor die servicekosten?

Ik denk dat zo'n volautomatische parkeergarage best wel wat muntjes kost om te onderhouden.

[bulle bas]

Noshi schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 21:18:
[...]


Ik denk dat zo'n volautomatische parkeergarage best wel wat muntjes kost om te onderhouden.

Ah. Ik was even in de war met die andere garage.

[MoshiMoshi84]

bulle bas schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 21:09:
[...]

Dat zou ik niet weten, maar ik kan me voorstellen dat beschikbaar vermogen nuttiger zou zijn dan netto vermogen. Als je 38 bent, een hypotheek hebt van 300.000 euro waar je je hele leven voor zal moeten kruimelen, dan is het niet echt een geruststelling dat 40 jaar later er mss nog pensioen is. Dat is geen beschikbaar vermogen op dat moment; je kan er tenslotte geen gebruik van maken om aflossingen te doen op je hypotheek bijvoorbeekd.
Kan me daarom voorstellen dat ze pensioenen niet mee willen rekenen, ook omdat in de praktijk gebleken is dat voor de NLse huizenbezitters het geen geruststelling is bij economisch zwaar weer.

In vergelijking met andere landen is dat wel degelijk een geruststelling, de jongere generatie hoeft namelijk niet ook nog het pensioen van ouderen op te hoesten.

[Moonborne]

MoshiMoshi84 schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 21:23:
[...]

In vergelijking met andere landen is dat wel degelijk een geruststelling, de jongere generatie hoeft namelijk niet ook nog het pensioen van ouderen op te hoesten.

Zo ervaren die dat helaas niet, en daar hebben ze deels gelijk in (doorsneepremie, pensioenaanspraak is lager dan betaalde premie tot ca. 45 jaar, de facto herverdeling). Maar vanuit macro-perspectief wordt er wel heel veel gespaard, pensioen natuurlijk, maar inmiddels ook via de hypotheekvormen met aflossingsschema.

Je ziet overigens wel een toename in aflossingsvrije hypotheken onder starters. De rente is zo laag waardoor het niet echt loont om verplicht af te lossen (lage hra + afschaffing Wet-Hillen) vs. aflossingsvrij met voordeel van lage maandlasten voor mensen met krappe beurs / hoge huizenprijzen. Uiteindelijk duurder maar wel betaalbaarder.

[NNCi]

Moonborne schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 22:20:
[...]

Je ziet overigens wel een toename in aflossingsvrije hypotheken onder starters. De rente is zo laag waardoor het niet echt loont om verplicht af te lossen (lage hra + afschaffing Wet-Hillen) vs. aflossingsvrij met voordeel van lage maandlasten voor mensen met krappe beurs / hoge huizenprijzen. Uiteindelijk duurder maar wel betaalbaarder.

Met de astronomische lage rente zou dit voor starters met goede inkomensperspectieven echt een uitkomst kunnen zijn.
Zolang je maandelijkse lasten gelijk of lager liggen en je woongenot hoger dan huren in de vrije sector, voorzie ik geen problemen. Wat je wel nodig hebt, is de zelfdiscipline om jaarlijks tot 10% van de hypotheeksom af te lossen. Ook handig is een lange looptijd van 15-20 jaar voor je hypotheek om dsb-achtige toestanden bij oversluiten te voorkomen.

Bij zeer snel aflossen bijvoorbeeld in 20 jaar in plaats van 30 jaar ben je misschien zelfs goedkoper uit dan bij annuïtair.

[goldmemberf1]

NNCi schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 00:20:
[...]


Wat je wel nodig hebt, is de zelfdiscipline om jaarlijks tot 10% van de hypotheeksom af te lossen. Ook handig is een lange looptijd van 15-20 jaar voor je hypotheek om dsb-achtige toestanden bij oversluiten te voorkomen.

Bij zeer snel aflossen bijvoorbeeld in 20 jaar in plaats van 30 jaar ben je misschien zelfs goedkoper uit dan bij annuïtair.

Maar dan is toch juist het hele idee van lagere maandlasten weer weg? Denk eerder dat die starters (Ik hoor het om mij heen ook veel) gewoon dat 'extraatje' opmaken.

[NNCi]

goldmemberf1 schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 00:23:
[...]


Maar dan is toch juist het hele idee van lagere maandlasten weer weg? Denk eerder dat die starters (Ik hoor het om mij heen ook veel) gewoon dat 'extraatje' opmaken.

Dat is hun goed recht, maar op de langere termijn onverstandig.
Gedurende de looptijd van je hypotheek betaal je je woningwaarde aan rente aan de bank. Dat geld wil je toch liever in je eigen zak houden?

Linksom of rechtsom die schuld moet je ooit afbetalen.
Als je die discipline niet hebt, dan moet je er eigenlijk niet aan een dergelijke constructie beginnen en gewoon bij een annuïtaire of lineaire hypotheekvorm blijven.

[FreakNL]

Of ervanuitgaan dat je de woning voor 200% verkoopt over 30 jaar. 100% naar de bank en 100% in je eigen zak..

Ook niet mijn zienswijze hoor.

/Freaknl aait zijn 50% LTV hypotheekje nog maar es..

[kabeltjekabel]

NNCi schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 00:34:
[...]


Dat is hun goed recht, maar op de langere termijn onverstandig.
Gedurende de looptijd van je hypotheek betaal je je woningwaarde aan rente aan de bank. Dat geld wil je toch liever in je eigen zak houden?

Linksom of rechtsom die schuld moet je ooit afbetalen.
Als je die discipline niet hebt, dan moet je er eigenlijk niet aan een dergelijke constructie beginnen en gewoon bij een annuïtaire of lineaire hypotheekvorm blijven.

Besparing op aflossing omzetten in extra PV en isolatie. Daarna besparing op energie gebruiken om meer af te lossen. Waarschijnlijk onder de streep beter af dan.

Wat betreft starters die dat gewoon opteren; er wordt al 10+ jaar aan jongeren vertelt dat je overal en nergens voor moet lenen 'omdat het het waard is' / 'dat los je later zo weer af' en tegelijkertijd wordt alles sneller duurder dan je banksaldo toeneemt door rente (negatieve reëele rente)... dus tja.

[ Voor 17% gewijzigd door kabeltjekabel op 06-05-2020 00:46 ]

[goldmemberf1]

NNCi schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 00:34:
[...]


Dat is hun goed recht, maar op de langere termijn onverstandig.
Gedurende de looptijd van je hypotheek betaal je je woningwaarde aan rente aan de bank. Dat geld wil je toch liever in je eigen zak houden?

Linksom of rechtsom die schuld moet je ooit afbetalen.
Als je die discipline niet hebt, dan moet je er eigenlijk niet aan een dergelijke constructie beginnen en gewoon bij een annuïtaire of lineaire hypotheekvorm blijven.

Hoe veel 'jongeren' (eind twintig, begin dertig) er volgens mij naar kijken (ik spreek vanuit een aantal vrienden die hier voor hebben gekozen):

• Veel verwachten geen enorme inkomensstijging, maar wel stijging van de lasten. Lees: kinderen. Dan pakken ze graag de 150 a 200 euro per maand aan. Terwijl over 30 jaar de lasten een stuk lager liggen, want kinderen de deur uit.
• Iedereen denkt in rendement of wat het meeste geld oplevert. Maar waarom alleen geld opleveren? Herinneringen en momenten zijn misschien nog wel betere investeringen dan dingen die daadwerkelijk rendement maken.
• de schuld is over 30 jaar verwaarloosbaar door inflatie en stijging waarde vd woning.

Nogmaals, vanuit financieel oogpunt misschien niet het slimste. Maar wel hoe veel er nu tegenaan kijken, zeker met deze rentetarieven.

[Maahes]

goldmemberf1 schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 01:16:

• de schuld is over 30 jaar verwaarloosbaar door inflatie en stijging waarde vd woning.

Nogmaals, vanuit financieel oogpunt misschien niet het slimste. Maar wel hoe veel er nu tegenaan kijken, zeker met deze rentetarieven.

Met deze rentetarieven inderdaad. Is het ook nog zo gunstig als over 30 jaar niks afgelost is en de rente 5% is?

[Requiem19]

Over 30 jaar niets aflossen doet toch bijna niemand meer?

[Wilf]

MoshiMoshi84 schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 21:23:
[...]

In vergelijking met andere landen is dat wel degelijk een geruststelling, de jongere generatie hoeft namelijk niet ook nog het pensioen van ouderen op te hoesten.

Dat snap ik niet helemaal; pensioen is geen spaarpot namelijk. Je betaalt NU voor de mensen die NU met pensioen gaan. Het is 0% zeker dat je zelf later ook, en evenveel als je inleg, terug krijgt. Pensioen is een belasting, geen spaarpot. Al doet men dat wel geloven. Ik geloof echt niet dat ik later mijn betaalde pensioen uitbetaald krijg. Dat stopt na de babyboomers.

Ik dacht overigens dat aflossingsvrij verboden was nav de crisis…?

[FastFox91]

Wilf schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 08:25:
[...]
Ik dacht overigens dat aflossingsvrij verboden was nav de crisis…?

50% max van taxatiewaarde mag geloof ik nog.

[Maahes]

Requiem19 schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 08:12:
Over 30 jaar niets aflossen doet toch bijna niemand meer?

Dat denk ik ook, maar @goldmemberf1 benoemde inflatie en stijging van de woningwaarde. Ik denk dat aflossen wel degelijk nodig is.

[Maahes]

Wilf schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 08:25:
[...]
Dat snap ik niet helemaal; pensioen is geen spaarpot namelijk. Je betaalt NU voor de mensen die NU met pensioen gaan. Het is 0% zeker dat je zelf later ook, en evenveel als je inleg, terug krijgt. Pensioen is een belasting, geen spaarpot. Al doet men dat wel geloven. Ik geloof echt niet dat ik later mijn betaalde pensioen uitbetaald krijg. Dat stopt na de babyboomers.

Alleen de AOW is een omslagstelsel. De pensioenfondsen beheren een wel degelijk een 'spaarpot'.

De reden dat je pensioen zo onzeker is heeft te maken met de lage risicovrije rendementen (rente): Die spaarpot wordt elk jaar door inflatie minder waard i.p.v. dat er goed rendement gemaakt wordt.

edit: Dat is nog een reden waarom ik er niet van uit zou gaan dat je woning over 30 jaar zo veel gestegen is in waarde. We zullen er dan achter komen dat we veel minder vermogen hebben in de vorm van pensioen dan we dachten.

[ Voor 12% gewijzigd door Maahes op 06-05-2020 08:32 ]

[Wilf]

Op papier is het een spaarpot maar praktisch niet; je betaalt geld aan een toko die daarmee de boer op gaat (casino/beurs) om op datzelfde moment eerdere beleggers uit te kunnen betalen. Aan jou wordt een hoog rendement belooft later als je groot bent. Een soort Ponzi scheme eigenlijk.

De leeftijdsgrens lag vroeger echter ver voorbij hoe oud gemiddelde mensen werkelijk werden (zeker toen alleen mannen werkten; die vielen voor hun 65e vaak wel om). Zo blijft het systeem betaalbaar; de wortel aan de stok blijft onbereikbaar. Daarom moet nu ook de leeftijdsgrens omhoog; mensen worden nu gemiddeld veel te oud.

[persoonlijke verwachting]Overigens zal dat ook teruglopen met toekomstige generaties ivm teruglopende welvaart; de kinderen van babyboomers zullen weer eerder gaan sterven, en zeker de kinderen daarna weer.

[gorgi_19]

Wilf schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 08:42:
Op papier is het een spaarpot maar praktisch niet; je betaalt geld aan een toko die daarmee de boer op gaat (casino/beurs) om op datzelfde moment eerdere beleggers uit te kunnen betalen. Aan jou wordt een hoog rendement belooft later als je groot bent. Een soort Ponzi scheme eigenlijk.

Waarom denk je dat de hele discussie over de rekenrente gaande is? En pensioenen die niet geindexeerd worden vanwege de lage rekenrente en dekkingsgraden? De kritieken erop dat de rente veel te laag is in vergelijking met de rendementen die gemaakt worden?

Of ga je ook zo ver dat alle sociale lasten een ponzi schema zijn?

Maar bovenstaande staat ver weg van de ontwikkelingen op de huizenmarkt.

Ik dacht overigens dat aflossingsvrij verboden was nav de crisis…?

Nee,
- is aan maxiumum percentage van de vrije woningwaarde gebonden (https://www.consumentenbo...ssingsvrije-hypotheek#no2)
- je krijgt geen hypotheekrenteaftrek over dat gedeelte (indien nieuw)
- en de berekening van maximaal te lenen bedrag wordt gebaseerd op annuitair schema.

[ Voor 39% gewijzigd door gorgi_19 op 06-05-2020 08:51 ]

[smurfinmark]

Wilf schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 08:42:
Op papier is het een spaarpot maar praktisch niet; je betaalt geld aan een toko die daarmee de boer op gaat (casino/beurs) om op datzelfde moment eerdere beleggers uit te kunnen betalen. Aan jou wordt een hoog rendement belooft later als je groot bent. Een soort Ponzi scheme eigenlijk.

De leeftijdsgrens lag vroeger echter ver voorbij hoe oud gemiddelde mensen werkelijk werden (zeker toen alleen mannen werkten; die vielen voor hun 65e vaak wel om). Zo blijft het systeem betaalbaar; de wortel aan de stok blijft onbereikbaar. Daarom moet nu ook de leeftijdsgrens omhoog; mensen worden nu gemiddeld veel te oud.

[persoonlijke verwachting]Overigens zal dat ook teruglopen met toekomstige generaties ivm teruglopende welvaart; de kinderen van babyboomers zullen weer eerder gaan sterven, en zeker de kinderen daarna weer.

Dan nog is het spaarpot

De vraag is alleen wat de verplichtingen en de opbrengsten van deze spaarpot doen.

Dat jij het verschil niet wil zien tussen hoe het in Nederland geregeld is, en landen waar pensioenen wel volledig uit een omslagstelsel betaald wporden, dat is aan jou.

Grofweg zijn er 3 peilers in NL, de AOW (inderdaad een omslagstelsel), onze collectieve pensioenen (een spaarpot), en individueel aanvullende pensioenvoorzieningen.

De vergelijking met een Ponzi scheme loopt ook helemaal mank. Feitelijk spreek je jezelf tegen door te zeggen dat pensioenfondsen en wellicht minder uitkeren ivm rendement/kosten, en het een Ponzi te noemen. Een Ponzi heeft per definitie een beperkte houdbaarheid omdat het afhankelijk is van een steeds grotere instroom.

Allemaal een beetje off topic, maar om het terug te brengen naar de huizenmarkt; in Nederland is er wel degelijk een enorme spaarpot in de vorm van pensioenen, die naast de grote hypotheekschuld een deel uitmaken van de schulden/eigendommen-pot van de Nederlander.

[goldmemberf1]

Maahes schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 08:11:
[...]

Met deze rentetarieven inderdaad. Is het ook nog zo gunstig als over 30 jaar niks afgelost is en de rente 5% is?

Maar niemand lost 'niks' af; het maximum is 50% vd hypotheeksom en de meesten die ik ken kiezen voor een kleiner deel aflossingsvrij, bijv. 25%.

[Wilf]

Het is wel een relevant onderdeel van de huizenmarkt want men groeit sinds de millenialgeneratie op in een prestatiecultuur en een wereld met snel internet. Dat heeft de uitwerking dat niet alleen studieschulden stijgen maar ook dat relaties niet bestendig zijn; als jij niet in mijn ideaalplaatje past dan ruil ik je in.

Daardoor zijn er dus meer alleenstaanden en met studieschuld kopen wordt dan onmogelijk in deze markt (waarin een éénverdiener praktisch al geen kans heeft). Dan moet je dus rekening houden met je inkomen ná je pensioen ivm afbetaling van je huislening (hypotheek). Als je gelooft dat dat systeem jou geeft wat ‘beloofd’ is én op de leeftijd waarop je dat verwachtte dan kan dat mank gaan. Dan krijg je weer demonstranten die zeggen dat ze beroofd zijn van hun pensioen omdat ze ooit wijs zijn gemaakt dat ze alles later, en met rente, terugbetaald zouden krijgen.

Praktisch gezien kan je dan dus beter uitgaan van minimaal inkomen en geen villa kopen ook al verdien je nú wel goed.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 09:07:
[...]

Het vervelende is dat half populistisch Nederland niet goed weet hoe de pensioenen geregeld zijn en er daarom de wildste verhalen de rondte doen. Met dan vooral als conclusie dat het allemaal niet goed is en dat alles anders moet. Terwijl dat 'anders' helemaal niet altijd ook beter is (in tegendeel).

En dat komt dus omdat mensen denken dat het een spaarpot is. En dus denken dat ze beroofd zijn / worden als ze later minder / op latere leeftijd / geen pensioen krijgen.

Als je het ziet als een sociale belasting om solidair te zijn met de huidige ouderen dan maak je er niet druk om. Dan moeten er alleen nog genoeg werkenden zijn als je zélf oud bent. Dus moet je een kind op de wereld zetten als je later pensioen wil.

Nu heb je al die babyboompopulisten die schreeuwen “They took our money!!!11”; die zeggen dat ze heel hun leven gespaard hebben in een pensioen en dus recht hebben op wat hen is voorgeschoteld. Onzin. Elk jaar dat ze betaalde maakten ze de pensioenen mogelijk voor de ouderen van toen. Dat besef is er simpelweg niet. Net zo min dat mensen beseffen dat een hypotheek een lening (en dus schuld) is, en niet een uitzicht op rendement en overwaarde.

[ Voor 45% gewijzigd door Wilf op 06-05-2020 09:24 ]

[Rubbergrover1]

smurfinmark schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 08:52:
[...]


Dan nog is het spaarpot

De vraag is alleen wat de verplichtingen en de opbrengsten van deze spaarpot doen.

Dat jij het verschil niet wil zien tussen hoe het in Nederland geregeld is, en landen waar pensioenen wel volledig uit een omslagstelsel betaald wporden, dat is aan jou.

Het vervelende is dat half populistisch Nederland niet goed weet hoe de pensioenen geregeld zijn en er daarom de wildste verhalen de rondte doen. Met dan vooral als conclusie dat het allemaal niet goed is en dat alles anders moet. Terwijl dat 'anders' helemaal niet altijd ook beter is (in tegendeel).

[smurfinmark]

[b]Wilf schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 09:05:[/b


[...]
En dat komt dus omdat mensen denken dat het een spaarpot is. En dus denken dat ze beroofd zijn / worden als ze later minder / op latere leeftijd / geen pensioen krijgen.

Als je het ziet als een sociale belasting om solidair te zijn met de huidige ouderen dan maak je er niet druk om. Dan moeten er alleen nog genoeg werkenden zijn als je zélf oud bent. Dus moet je een kind op de wereld zetten als je later pensioen wil.

Nu heb je al die babyboompopulisten die schreeuwen “They took our money!!!11”; die zeggen dat ze heel hun leven gespaard hebben in een pensioen en dus recht hebben op wat hen is voorgeschoteld. Onzin. Elk jaar dat ze betaalde maakten ze de pensioenen mogelijk voor de ouderen van toen. Dat besef is er simpelweg niet. Net zo min dat mensen beseffen dat een hypotheek een lening (en dus schuld) is, en niet een uitzicht op rendement en overwaarde.

Nogmaals, het is een spaarpot. En helemaal niemand die ingelegd heeft krijgt geen pensioen. Het punt is dat de spaarpot op een bepaald niveau rendeert, en dat aan de uitgaven kant ook zaken kunnen wijzigen, de indexering is noodzakelijk om de continuiteit van onze pensioenen te waarborgen.

Het simpele feit is dat er meer dan 1400 miljard EUR in deze pot zit.
Voor de beeldvorming, in 2016 was onze pensioenpot 60% van al het in Europa opgebouwde pensioengeld, en goed voor 2 X ons nationaal inkomen.

Dat mensen onzin aangepraat wordt maakt het nog niet waar, dat geldt ook voor jou.

[Tinus_Budel]

goldmemberf1 schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 09:01:
[...]


Maar niemand lost 'niks' af; het maximum is 50% vd hypotheeksom en de meesten die ik ken kiezen voor een kleiner deel aflossingsvrij, bijv. 25%.

Dit geldt alleen als je gebruik wilt maken van de hypotheekrenteaftrek (zie overgangsrecht wet inkomstenbelasting). Extra voorwaarden is dan wel dat je al een aflossingsvrije hypotheek had. Pas dan mag je nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten maar tot een max van 50% van de hypotheeksom.

Wil je geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek kun je gewoon een aflossingsvrije hypotheek afsluiten deze valt dan wel in box 3 in plaats van box 1.

[MoshiMoshi84]

Wilf schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 09:05:
Onzin. Elk jaar dat ze betaalde maakten ze de pensioenen mogelijk voor de ouderen van toen. Dat besef is er simpelweg niet.

Wel apart dat die pensioenfondsen 1.560.000.000.000 in kas hebben dan.

[Richh]

Laten we nou niet gelijk alles als een ponzi scheme wegzetten, alleen de huizenmarkt heeft er wat van weg

De pensioensfondsen, daar mankeert wel degelijk wat aan. 1560 miljard klinkt als veel, maar we hebben ook heeel veel pensionado's die uit die pot iedere maand een modaal salaris gaan trekken. Kijk eventjes hoeveel deze coronamaatregelen per maand kosten; als een pensionado 77 wordt moet je 120 van dit soort maanden uit die pot trekken.

De feitelijke berekeningen zijn we degelijk dat een aantal fondsen voor iedere 100 euro die ze moeten uitbetalen, nu na de eerste beurscrash die we hebben gehad door corona, slechts 80-85 euro in kas hebben.

Iedereen spaart in dezelfde collectieve pot, en het geld wordt uit dezelfde collectieve pot gehaald. Dit werkt, zolang je 1) niet meer geld eruit haalt dan dat je er in hebt gestopt, of 2) zolang er meer inleggers zijn dan pensionado's.
Aan 1) wordt niet (meer) voldaan omdat de beurzen bij lange na niet het rendement opleveren wat nodig is.
Aan 2) wordt niet voldaan omdat we steeds minder kinderen krijgen (wat we met migratie proberen in te halen, echter blijkt dat deze groep niet altijd evenveel in de collectieve pot inlegt), er steeds meer mensen voor ZZP-constructies kiezen.

Ik denk zelf dat een aantal groepen (zorg, metaal) wel degelijk met een lege pot te maken krijgen, zolang we niet gaan korten of (vanzelfsprekend) hogere lasten bij jongeren leggen.

Het systeem is niet houdbaar in de huidige wereld, waar negatieve rentes en QE de nieuwe normaal is.

[Rubbergrover1]

Tinus_Budel schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 09:50:
[...]

Dit geldt alleen als je gebruik wilt maken van de hypotheekrenteaftrek (zie overgangsrecht wet inkomstenbelasting). Extra voorwaarden is dan wel dat je al een aflossingsvrije hypotheek had. Pas dan mag je nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten maar tot een max van 50% van de hypotheeksom.

Wil je geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek kun je gewoon een aflossingsvrije hypotheek afsluiten deze valt dan wel in box 3 in plaats van box 1.

Die 50% heeft helemaal niets met het overgangsrecht te maken. Het heeft alleen te maken met de afspraken die de banken hebben gemaakt over hoeveel mensen mogen lenen. In theorie mag je aflossingsvrij lenen zoveel je wilt, maar er is geen bank die je meer dan 50% van de woningwaarde aflossingsvrij wil verstrekken. (Als daar niets tegenover staat. Strikt genomen is een spaarhypotheek namelijk ook een aflossingsvrije hypotheek gekoppeld aan een opbouwproduct en in die combinatie mag je dus wel boven de 50% komen.)

Ook kun je via bijvoorbeeld een familiebank-constructie nog gewoon onbeperkt aflossingsvrij blijven lenen, maar als je renteaftrek zou willen, dan heb je dat alleen over het deel van de hypotheek dat je in 2013 al had.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 10:43:
De feitelijke berekeningen zijn we degelijk dat een aantal fondsen voor iedere 100 euro die ze moeten uitbetalen, nu na de eerste beurscrash die we hebben gehad door corona, slechts 80-85 euro in kas hebben.

Iedereen spaart in dezelfde collectieve pot, en het geld wordt uit dezelfde collectieve pot gehaald. Dit werkt, zolang je 1) niet meer geld eruit haalt dan dat je er in hebt gestopt, of 2) zolang er meer inleggers zijn dan pensionado's.
Aan 1) wordt niet (meer) voldaan omdat de beurzen bij lange na niet het rendement opleveren wat nodig is.
Aan 2) wordt niet voldaan omdat we steeds minder kinderen krijgen (wat we met migratie proberen in te halen, echter blijkt dat deze groep niet altijd evenveel in de collectieve pot inlegt), er steeds meer mensen voor ZZP-constructies kiezen.

Nee, er is een heel andere reden. De voornaamste reden is dat de verplichtingen die pensioenfondsen over lange tijd hebben moeten worden bepaald op basis van een bijna risicoloze rente die steeds daalt. Als de rente met een procent daalt, dan stijgen de verplichtingen die een pensioenfonds over 30 jaar heeft in een klap met eenderde. Die '100 euro die ze moeten uitbetalen' bestaat voor een groot deel uit verplichtingen die ze pas over 30 jaar moeten uitbetalen. Die verplichting was toen de rente een procent hoger stond dus nog maar 75 euro. Dus ook als het pensioenfonds 10% rendement maakt, en die 75 euro zou stijgen naar 82,5 euro, dan nog keldert de dekkingsgraad omdat de verplichtingen tegelijk van 75 naar 100 gaan.

Uiteraard hebben de pensioenfondsen afgelopen kwartaal een klap gekregen. Maar de jaren ervoor hebben ze in de regel prima resultaten behaald. Alleen is de rente zo veel gedaald, dat de lange-termijn verplichtingen zo snel zijn gestegen dat daar niet tegenop te beleggen valt. Een fonds zoals ABP heeft in de afgelopen 10 jaar gemiddeld zo'n 8,4% per jaar aan rendement behaald. Dat lijkt mij toch niet slecht, ik denk dat menig mixfonds het niet beter doet. Maar ja, als de rente steeds daalt en de verplichtingen sneller stijgen dan de beleggingen, dan heb je dus een dalende dekkingsgraad.

Ik denk zelf dat een aantal groepen (zorg, metaal) wel degelijk met een lege pot te maken krijgen, zolang we niet gaan korten of (vanzelfsprekend) hogere lasten bij jongeren leggen.

Het systeem is niet houdbaar in de huidige wereld, waar negatieve rentes en QE de nieuwe normaal is.

De manier van pensioen opbouwen is op zich prima houdbaar. Alleen zouden de verplichtingen of rechten die je 'opbouwt' anders bepaald moeten worden. Zeker nu de rente zo laag is, zou je op een gegeven moment kunnen overstappen op een soort nominale verplichtingen/rechten: geen rekening houden met toekomstige rendementen in je opgebouwde rechten, maar deze (vele lagere) rechten wel jaarlijks indexeren op basis van een voortschrijdend gemiddelde van de gemaakte rendementen.

Dus dat je bij wijze van spreken in een jaar 100 euro opbouwt in plaats van 187, maar dat die 100 euro volgend jaar wel vanwege de rendementen groeit naar 108 euro. En de jaren erna nog weer verder. Terwijl in de huidige systematiek die 187 blijft staan totdat de buffers weer hoog genoeg zijn. Op die manier heb je in principe weinig kans op een te lage dekkingsgraad en bovendien 'krijgen' de jongeren dan ook langer profijt van het rendement en is het 'oneerlijke' verschil tussen jongeren en ouderen ook opgelost.

Maar dit gaat allemaal veel verder dan het eigenlijke topic, ontwikkelingen op de huizenmarkt.

[Wilke]

Wilf schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 08:25:
[...]
Dat snap ik niet helemaal; pensioen is geen spaarpot namelijk.

Ik dacht overigens dat aflossingsvrij verboden was nav de crisis…?

Hangt van de pensioensvorm af. Als je een 'defined contribution' pensioen hebt maak je wel degelijk een eigen spaarpot aan, en zijn de belastingvoordelen eigenlijk de voornaamste reden om dit te doen.

Aflossingsvrij is niet verboden, je mag er alleen geen hypotheekrenteaftrek over vangen. Maar dat is bij de huidige rentes nogal te overwegen.

[3x3]

Wilke schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 11:30:
[...]


Hangt van de pensioensvorm af. Als je een 'defined contribution' pensioen hebt maak je wel degelijk een eigen spaarpot aan, en zijn de belastingvoordelen eigenlijk de voornaamste reden om dit te doen.

Aflossingsvrij is niet verboden, je mag er alleen geen hypotheekrenteaftrek over vangen. Maar dat is bij de huidige rentes nogal te overwegen.

Hoe zit het met het effect van het eigen woningforfait?

[Jopie035]

bulle bas schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 21:09:
[...]

Dat zou ik niet weten, maar ik kan me voorstellen dat beschikbaar vermogen nuttiger zou zijn dan netto vermogen. Als je 38 bent, een hypotheek hebt van 300.000 euro waar je je hele leven voor zal moeten kruimelen, dan is het niet echt een geruststelling dat 40 jaar later er mss nog pensioen is. Dat is geen beschikbaar vermogen op dat moment; je kan er tenslotte geen gebruik van maken om aflossingen te doen op je hypotheek bijvoorbeekd.
Kan me daarom voorstellen dat ze pensioenen niet mee willen rekenen, ook omdat in de praktijk gebleken is dat voor de NLse huizenbezitters het geen geruststelling is bij economisch zwaar weer.

Ben het met je eens dat de huizenmarkt in NL pro-cyclisch is (heeft een hoop oorzaken, waaronder ontbreken van een grote (niet-sociale) huurmarkt), maar mijn punt is eerder dat de EU slechte normen hanteert op macro niveau. Waarom zou voor een land een private schuld (waar nota bene bezit tegenover staat) wel een probleem zijn, maar dat een land zonder funding voor toekomstige beloftes (pensioenbeloftes in Italie, Frankrijk) het ceteris paribus prima doen? En waarom zou een land met veel eigenwoning bezit (zoals NL) niet meer private schuld mogen hebben dan landen met vooral een huurmarkt (zoals bijv. Duitsland).

[Maahes]

@Rubbergrover1 Dat hoge rendement van pensioenfondsen is doordat de rente daalt. De verplichtingen stijgen daarmee harder dan het vermogen. Dat geef je zelf al aan. Grofweg de helft van het vermogen zit in obligaties. Een kapitaalgedekt systeem is niet houdbaar met het gedrag van centrale banken en hun directe financiering.

edit: Tenzij de pensioenfondsen natuurlijk al hun geld beleggen in woningen, want die maken over een periode van 30 jaar altijd rendement, toch?

[ Voor 18% gewijzigd door Maahes op 06-05-2020 12:21 ]

[Requiem19]

Misschien beetje negatief gedacht, maar qua persoonlijke financiën ga ik zoveel mogelijk uit van het scenario dat er over 40 jaar voor mij geen maandelijkse pensioenuitkering is, omdat je nu al ziet dat het systeem aan alle kanten kraakt en barst.

Ik heb weinig vertrouwen in de belofte dat over 30-40-50-60-70 jaar dit systeem nog steeds bestaat en aan z'n verplichtingen jegens ons kan voldoen.

[Maahes]

Requiem19 schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 12:24:
Misschien beetje negatief gedacht, maar qua persoonlijke financiën ga ik zoveel mogelijk uit van het scenario dat er over 40 jaar voor mij geen maandelijkse pensioenuitkering is, omdat je nu al ziet dat het systeem aan alle kanten kraakt en barst.

Ik heb weinig vertrouwen in de belofte dat over 30-40-50-60-70 jaar dit systeem nog steeds bestaat en aan z'n verplichtingen jegens ons kan voldoen.

...en zo sparen we met z'n allen meer, besteden we minder en dwingen we de centrale banken daarmee om direct te financieren en de rente te verlagen

[Requiem19]

Maahes schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 12:29:
[...]


...en zo sparen we met z'n allen meer, besteden we minder en dwingen we de centrale banken daarmee om direct te financieren en de rente te verlagen

Herbalanceren van het idee dat we ieder jaar 3% economische groei nodig hebben is zo verkeerd niet denk ik .

[Mark31]

Requiem19 schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 12:24:
Misschien beetje negatief gedacht, maar qua persoonlijke financiën ga ik zoveel mogelijk uit van het scenario dat er over 40 jaar voor mij geen maandelijkse pensioenuitkering is, omdat je nu al ziet dat het systeem aan alle kanten kraakt en barst.

Ik heb weinig vertrouwen in de belofte dat over 30-40-50-60-70 jaar dit systeem nog steeds bestaat en aan z'n verplichtingen jegens ons kan voldoen.

Niks geks aan hoor, zo denk ik er ook over.
Overigens wel leuk om te horen over de Pensionades inderdaad, een hele hoop mekkeren over dat ze gekort worden.
De Opa van mijn vrouw ook, werkte slechts 40 jaar.. hij zei zo ja ik heb altijd hard gewerkt voor mijn pensioen.
Ik zo, ja je hebt gewerkt eens, maar jij werkt 40 jaar, tegen die tijd dat ik pensioen zou krijgen (71 jaar ) stond in een module op RTL nieuws van mensen uit het jaar van 88.
Dat zou betekenen 71-16 = 55 jaar gewerkt, wat 15 jaar !! langer is dan hem.. en dat zei ik hem zo, en zei die van ja dan moet je nog maar eerst zien te halen, heeft hij natuurlijk wel een punt maar toch vind ik het verschil schrijnend.
Ik zei ook al tegen hem, als ik in jullie generatie opgegroeid zou zijn , had ik nog maar 25 jaar hoeven te werken.. amai.. wat een luizenleven hebben hun dan.

[Requiem19]

Mark31 schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 12:41:
[...]


Niks geks aan hoor, zo denk ik er ook over.
Overigens wel leuk om te horen over de Pensionades inderdaad, een hele hoop mekkeren over dat ze gekort worden.
De Opa van mijn vrouw ook, werkte slechts 40 jaar.. hij zei zo ja ik heb altijd hard gewerkt voor mijn pensioen.
Ik zo, ja je hebt gewerkt eens, maar jij werkt 40 jaar, tegen die tijd dat ik pensioen zou krijgen (71 jaar ) stond in een module op RTL nieuws van mensen uit het jaar van 88.
Dat zou betekenen 71-16 = 55 jaar gewerkt, wat 15 jaar !! langer is dan hem.. en dat zei ik hem zo, en zei die van ja dan moet je nog maar eerst zien te halen, heeft hij natuurlijk wel een punt maar toch vind ik het verschil schrijnend.
Ik zei ook al tegen hem, als ik in jullie generatie opgegroeid zou zijn , had ik nog maar 25 jaar hoeven te werken.. amai.. wat een luizenleven hebben hun dan.

Aan de andere kant is het leven in NL nu beter dan 40 jaar geleden, mede dankzij het werk van die generatie.

Net als de huizenmarkt discussie, met name mbt toegang voor starters, is mijn persoonlijke mening dat je gewoon zelf hard moet werken om je shit te regelen. En ja, de mogelijkheden zijn mss minder dan een paar jaar terug, maar dat betekent niet dat er 0 mogelijkheden zijn.

Om nog maar te zwijgen van hoe het speelveld eruit gaat zien voor de volgende generatie starters, of de generatie starters daarop.. of die daarop...

[Mark31]

Requiem19 schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 12:44:
[...]


Aan de andere kant is het leven in NL nu beter dan 40 jaar geleden, mede dankzij het werk van die generatie.

Net als de huizenmarkt discussie, met name mbt toegang voor starters, is mijn persoonlijke mening dat je gewoon zelf hard moet werken om je shit te regelen. En ja, de mogelijkheden zijn mss minder dan een paar jaar terug, maar dat betekent niet dat er 0 mogelijkheden zijn.

Om nog maar te zwijgen van hoe het speelveld eruit gaat zien voor de volgende generatie starters, of de generatie starters daarop.. of die daarop...

Daar heb je zeker een punt, in die generatie hadden ze niet zo heel erg veel te besteden dus in dat opzichtten was het zeker niet beter.
Eigenlijk hebben de generatie van mijn ouders , die nu in de 50-60 zijn het meeste geprofiteerd van alles.
Prijsstijgingen van Gulden naar Euro is het grootste verschil, en ook de salarissen die groeiden in tegen stelling tot nu was er toen.
Mijn vader zei ook, door de inflatie houd je altijd meer geld over, want je salaris groeit.
Ik zo in verhouding toch echt niet, alles kost meer dan dat de salarissen stijgen, maar hun zijn echt gewend om steeds meer te ontvangen.
Dat is echt de ""gouden"" generatie.. ze noemen ons niet voor niks de ""verloren"" generatie.

[Requiem19]

Tjah, mijn motto is simpel.

Winnaars hebben een plan, terwijl de verliezers klagen omdat ze geen winnaar zijn. De situatie is wat het is en je moet er nu het beste van maken voor jezelf en de mensen om je heen en dan zijn er nog voldoende kansen.

Als we allemaal heel slim waren geweest waren we nu bitcoin miljonair geweest, of hadden we goed geïnvesteerd tijdens de 2008 crisis.

Klagen en wijzen naar anderen die het beter hebben, kan ik zelf niet zoveel mee. Aan de andere kant is dit natuurlijk ook een beetje egoïstisch omdat ik en de meesten hier de luxe van goede opleiding etc hebben gehad en dus meer mogelijkheden hebben dan veel anderen. Dus een beetje (her) balanceren vanuit de overheid is ook goed voor een land als geheel.

[Shadow_Agent]

Mark31 schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 12:48:
[...]


Dat is echt de ""gouden"" generatie.. ze noemen ons niet voor niks de ""verloren"" generatie.

Hoe oud ben je? En wie zijn "ons"?

[Mark31]

Requiem19 schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 12:56:
Tjah, mijn motto is simpel.

Winnaars hebben een plan, terwijl de verliezers klagen omdat ze geen winnaar zijn. De situatie is wat het is en je moet er nu het beste van maken voor jezelf en de mensen om je heen en dan zijn er nog voldoende kansen.

Als we allemaal heel slim waren geweest waren we nu bitcoin miljonair geweest, of hadden we goed geïnvesteerd tijdens de 2008 crisis.

Klagen en wijzen naar anderen die het beter hebben, kan ik zelf niet zoveel mee. Aan de andere kant is dit natuurlijk ook een beetje egoïstisch omdat ik en de meesten hier de luxe van goede opleiding etc hebben gehad en dus meer mogelijkheden hebben dan veel anderen. Dus een beetje (her) balanceren vanuit de overheid is ook goed voor een land als geheel.

Je hebt gelijk dat je zelf ook gewoon het kan maken.
Maar ik meld alleen dat de generatie die nu 50-60 zijn veel meer luxe hebben gehad, veel meer dingen konden doen waardoor ze meer geld overhielden.
Omdat nu de piramide is, dat er veel minder mensen werken, dan mensen die werken (aangezien er meer oudjes dan jonkies zijn ) .
Is de Zorg heel erg duur, en kost eigenlijk alles heel veel geld, aangezien er minder mensen belastingen betalen dan mensen die Belastingen innen..(uitkeringen/AOW etc... ).
Dus nu moet je veel meer je best doen om hetzelfde te geraken dan mijn ouders..
Voorbeeldje.. mijn ouders kochtten hun huis voor 150 duizend gulden (75 duizend euro ) , huis is nu 360 duizend euro waard... daarnaast hadden ze destijds ook minder kostten met belastingen etc... nee die generatie had het echt verruit het makkelijkst.
En nee, nogmaals of je wilt dat je het zelf maakt heb je ook in eigen hand, maar in deze tijd moet je meer moeite doen, dan in die generatie...
En dan heb ik nog voor 2008 meegemaakt, voor de crisis, ik kan jou vertellen, heel andere werk, ik bedoel toen ging alles nog een stuk relaxter aantoe...

[Verwijderd]

Mark31 schreef op woensdag 6 mei 2020 @ 13:00:
[...]


Je hebt gelijk dat je zelf ook gewoon het kan maken.
Maar ik meld alleen dat de generatie die nu 50-60 zijn veel meer luxe hebben gehad, veel meer dingen konden doen waardoor ze meer geld overhielden.

Kweenie maar gooi daar eerst maar eens 10 jaar bovenop bij die 60 jaar.