Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[CaLeX]

Blazer Coke schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 22:35:
[...]


Of de huurprijzen net als de huizenprijzen blijven stijgen is maar de vraag.

Laatste keer dat de huizenprijzen kelderde kreeg ik elk jaar een huurverhoging van 3+%, waarom zou dat de volgende keer anders gaan? Welk bedrijf gaat zeggen; "dit jaar betaalde je 100 euro voor deze dienst, volgend jaar nog maar 98, wij reorganiseren wel "

Er komt een vergrijzingsgolf en vraag neemt dan af.
Huizenprijzen zullen dan dalen en de huren ook.

Betwijfel ik, ja er komen huizen vrij maar er is de komende tientalen jaren nog meer vraag dan er aanbod zal zijn

Ik gok niet dat dat de eerste 10 jaar gebeurt overigens.

Hier ben ik het mee eens

.

[...]
VRH had ik al meegenomen in de berekening.

Verder zijn er geen kosten die een huurder wel betaalt en een koper/eigenaar niet.
Andersom wel.

Het blijft dus zo dat het genoemde voordeel van 400~500 weg-geïndexeerd wordt over de jaren (met een 0 punt op ~23 jaar en -1.6~2k per jaar na 30 jaar), waar je hypotheeklasten gelijk blijven. Daarnaast vallen een groot deel van die kosten (de hypotheeklasten) direct weg na 30 jaar

Voordeel van een huis is dat je het onerhoud zelf kan doen en belasting kan ontwijken met je werk.
Bij huren ben je veel flexibeler.

Die flexibiliteit komt met een prijs. In jouw voorbeeld woon je niet in gelijke huizen, er zal een hoop meer woongenot kunnen zijn in het koophuis. Ik blijf erbij dat jouw case onder de streep niet veel scheelt in euro's. En na 30 jaar gaat het voordeel wel heel snel richting de kopers.

[TheGhostInc]

Wailing_Banshee schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 08:56:
[...]

Een huis wat wij zoeken kun je bijna niet huren

Idem hier. Net even op Funda gekeken. Maar een huis met meer dan 3 slaapkamers is gewoon niet beschikbaar en de woningen met 3 slaapkamers die er op staan zijn 'verdacht'. 'In afwachting van renovatie keuken', maar dan wel al maanden op Funda, maar ook 'wie het eerst komt ...'. En dan staan er 10-100x (letterlijk) meer woningen te koop dan te huur. En 'ow zo flexibel' met een verplicht contract van 12 maanden. Daarnaast leveren we huurwoningen vergelijkbaar op met koopwoningen. Dus verven, vloeren, gordijnen etc. moet je in allebei de situaties mogelijk nog doen.

Daarmee vind ik persoonlijk de flexibiliteit van huurwoningen erg tegenvallen.

Maar voor iedereen is de keuze vrij.
En het financiële plaatje is altijd maar een onderdeel. Ik vind het ook heerlijk dat ik mijn eigen kasteeltje kan aanpassen naar mijn eigen wensen. Maar mijn huurwoning was ook nuttig, omdat ik toen de flexibiliteit nodig had.

3x3 schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 21:33:

• Starters zijn niet in staat 6% k.k. vooraf te sparen.
• Starters woningen zijn duurder gemiddeld 23% van het inkomen.
• Slechtere positie op de arbeidsmarkt.
• Te weinig aanbod door slecht overheidsbeleid.

Alleen het laatste punt is valide, de rest is echt gewoon stemmingmakerij:
Starters zijn niet in staat 6% k.k. vooraf te sparen.
In het voorbeeld nemen ze iemand van 32 die een huis wil van 180.000 en 6% kosten (10.800 euro) moet 'voorschieten'. Maar hij/zij zou al minimaal volgens het Nibud zo'n 4000 euro buffer moeten aanhouden, met koophuis zelfs 7000 euro. Als die persoon de kk niet heeft staan is die persoon gewoon ongeschikt om te kopen. Eerst maar een cursus geld beheren en als het echt allemaal extern is, gewoon 3 maanden op de bank bij je ouders. Met 2500 netto staan ze er dan zo.
Starters woningen zijn duurder gemiddeld 23% van het inkomen.
Dit is een norm die gewoon door het Nibud wordt vastgesteld. Je ziet schitterend dat in 2008 die norm veel soepeler was. Maar we zitten 1% onder het 20 jarige gemiddelde, dat is echt veel erger geweest en zal waarschijnlijk rond dit niveau blijven.
Slechtere positie op de arbeidsmarkt.
Lobbyen bij banken? Alsof er ook maar 1 bank gevoelig is voor dat soort dingen. Intentieverklaring en gaan met die banaan.
Gemiddelde koopsom starter stijgt hard
Maar aangezien er maar 1 of 2% meer van het inkomen wordt besteed aan de woning, maar de prijs van de gemiddelde starterswoning met 20% omhoog is, is er maar 1 conclusie mogelijk. De gemiddelde starter heeft een fors hoger salaris. Met 236k heb je al zo'n 10k meer bruto salaris nodig dan bij 180k, wat meteen het eerste punt ontkracht, want dan is er netto 5k meer te sparen.
Maar ik denk dat je hier gewoon terug ziet dat het volume van de woningen afneemt. Er is een groepje kopers die 'toevallig' onder de starters noemer valt. Ik kom bijvoorbeeld ook net uit het buitenland, koop een woning en ben daardoor starter. Maar van de bovenstaande zaken is er echt geen 1 van toepassing op mij en normaal zou ik ook doorverhuizer zijn.

Wat er overigens niet wordt bij verteld, is dat starters juist tijdens de crisis hun slag hebben geslagen. Zij hadden geen woning die verkocht moest worden, corporaties hebben duizenden woningen 'gedumpt' en de prijzen waren laag. Dus statistisch is een stuk van de daling van het aantal starters in de verkopen een logisch gevolg van de piek de paar jaar ervoor.
Maar ook is er dus een grote 'bult' starterswoningen verkocht. Veel van die kopers zitten nu gewoon op hun plek en hebben niet gekocht met het idee dat je na een paar jaar wel weer door gaat (wijs geworden door de crisis).

Overigens is er wel een probleem voor starters, maar dat is echt het gebrek aan woningen. Al die andere 'argumenten' zijn een direct gevolg of gewoon statistisch gewauwel om een item te vullen.

Blazer Coke schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 22:35:
Of de huurprijzen net als de huizenprijzen blijven stijgen is maar de vraag.

Huurprijzen zullen altijd mee (moeten) stijgen met de inflatie. De kosten van onderhoud zijn immers aan inflatie onderhevig. Hoge huizenprijzen betekent ook gewoon meer kapitaalkosten voor verhuurders, dus dat zal ook in de huurprijzen te zien zijn.

[Olaf van der Spek]

TheGhostInc schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 23:14:
Eerst maar een cursus geld beheren en als het echt allemaal extern is, gewoon 3 maanden op de bank bij je ouders. Met 2500 netto staan ze er dan zo.

Dan moet je wel een leuk salaris hebben.. heeft vast niet iedere starter.

Blazer Coke schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 22:35:
Als de rente omhoog gaat dan gaat de huizenprijs ook omhoog.

Waarom dat?
En volgens mij stonden er nog wat meer vragen in mijn post.

[ Voor 27% gewijzigd door Olaf van der Spek op 11-10-2018 23:21 ]

[TheGhostInc]

Olaf van der Spek schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 23:19:
[...]

Dan moet je wel een leuk salaris hebben.. heeft vast niet iedere starter.

Ik ga er wel vanuit dat een starter daadwerkelijk een woning binnen bereik heeft/kan hebben. Anders valt er weinig te starten en is het eerder een dromer of 'voorgloeier' .
Je zit trouwens ook al vlak bij de sociale woning inkomensgrens van € 36.798, dan zijn er dus ook andere mogelijkheden. En sociale huurwoningen zijn (zelfs zonder huursubsidie) flink gesubsidieerd, dus ik weet ook niet of het überhaupt wel interessant is om te kopen bij een dergelijk inkomen. Je houdt toch een minimale hoeveelheid onderhoud en kosten.

[Blazer Coke]

CaLeX schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 23:10:
[...]
Laatste keer dat de huizenprijzen kelderde kreeg ik elk jaar een huurverhoging van 3+%, waarom zou dat de volgende keer anders gaan? Welk bedrijf gaat zeggen; "dit jaar betaalde je 100 euro voor deze dienst, volgend jaar nog maar 98, wij reorganiseren wel "

[...]
Betwijfel ik, ja er komen huizen vrij maar er is de komende tientalen jaren nog meer vraag dan er aanbod zal zijn

[...]
Hier ben ik het mee eens

Bij de laatste prijsdaling was er nog steeds een woning tekort.
Die prijsdaling is puur veroorzaakt door overheidswijzigingen in de financieringsmogelijkheden van particulieren.

Een ideaal moment voor beleggers.
Lagere koopprijzen met wat hogere huurprijzen en dus hogere rendementen.

De lage rente heeft de daling inmiddels weer omgezet in een flinke stijging.

De vergrijzing is een feit.
Alleen massa-immigratie kan dat voorkomen, maar daar is weing draagvlak voor momenteel.

[...]
Het blijft dus zo dat het genoemde voordeel van 400~500 weg-geïndexeerd wordt over de jaren (met een 0 punt op ~23 jaar en -1.6~2k per jaar na 30 jaar), waar je hypotheeklasten gelijk blijven. Daarnaast vallen een groot deel van die kosten (de hypotheeklasten) direct weg na 30 jaar

Onderhoudskosten en belastingen indexeren ook.

[...]

Die flexibiliteit komt met een prijs. In jouw voorbeeld woon je niet in gelijke huizen, er zal een hoop meer woongenot kunnen zijn in het koophuis. Ik blijf erbij dat jouw case onder de streep niet veel scheelt in euro's. En na 30 jaar gaat het voordeel wel heel snel richting de kopers.

Uhm nee dus.
Huizen zijn gewoon vergelijkbaar.

Je hebt als huizenbezitter idd een afbetaald huis en betaalt geen hypotheek meer.
De huurder heeft echter tonnen aan kapitaal waar rendement op wordt behaald en kan daar zijn huur van betalen.

.

TheGhostInc schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 23:14:


[...]

Huurprijzen zullen altijd mee (moeten) stijgen met de inflatie. De kosten van onderhoud zijn immers aan inflatie onderhevig. Hoge huizenprijzen betekent ook gewoon meer kapitaalkosten voor verhuurders, dus dat zal ook in de huurprijzen te zien zijn.

Dat inflatieverhaal vertelt elke makelaar en hypotheekverkoper je graag natuurlijk.
Maar waar baseer je dat op?

In Japan dalen de prijzen al meerdere decennia.

.

Olaf van der Spek schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 23:19:
[...]


Waarom dat?
En volgens mij stonden er nog wat meer vragen in mijn post.

Typo, dat moet omlaag zijn.

[Wailing_Banshee]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 22:29:
[...]
Schaarste aan woningen is enerzijds de crisis die we gehad hebben, toen is er heel weinig bijgebouwd en ook veel mensen in de bouw ontslagen.

En mensen hadden het geld niet om een huis te laten bouwen. In een dorp naast ons is een voormalig fabrieksterrein bouwrijp gemaakt. Ergens tussen 2006 en 2010 stonden de eerste kavels te koop. Geen idee hoeveel kavels er precies beschikbaar waren, maar de weg is zo'n 250m lang en aan beide kanten van de weg kunnen huizen gebouwd worden. Het ene huis wat er nu staat heeft een tuin lengte van 20m. Dus 20 tot 30 huizen zouden er gebouwd kunnen worden. Er staat nu dus 1 huis.

Aan de andere kant heb je schaarste omdat de focus van de overheid alleen randstad lijkt te zijn, dan krijg je gewoon een grote pull naar 1 deel van het land dus lokaal schaarste. Merk je ook met het gezeur om goede ICTers, leraren, verpleging uit die regio.

Klopt, dat stuk grond ligt absoluut niet in de buurt van de Randstad

Blazer Coke schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 22:35:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Zelfde prijs woning, en toch zijn wij maar 1/3e aan onderhoudskosten per jaar kwijt (en dat is met name omdat we nog bezig zijn met aanpassingen aan ons huis aan onze eigen eisen). En die verzekeringen en extra belastingen zijn niet zoveel als dat jij nu doet voorkomen. Even een voorbeeld van mijn eigen gemeente:

Uw woning heeft per 1 januari 2018 een WOZ waarde van € 250.000,--. Uw aanslag is dan als eigenaar van een woning: 0,2105 % van € 250.000,- = € 526,25

Dan heb je het over 43,85 per maand.

Waterschapsbelasting betaalt iedereen, alleen betalen huiseigenaren nog extra, namelijk 0,0608% van de WOZ-waarde, dus nog even 12,66 per maand (weer de cijfers van m'n eigen waterschap)

Dus per maand zouden wij zo'n 150 (ex verzekeringen) kwijt zijn aan onze eigen woning wat we volgens jou niet zouden hebben bij een huurwoning. De verzekeringen zijn totaal nog geen 150 euro in de maand (en dat zijn 13 verzekeringen), dus ik vraag me nog steeds af hoe je bij die 350 tot 400 euro komt.

[Olaf van der Spek]

Blazer Coke schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 00:33:
Uhm nee dus.
Huizen zijn gewoon vergelijkbaar.

Interessant. Kun je zo'n huurhuis eens linken?

[Señor Sjon]

Blazer Coke schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 22:35:
[...]


Of de huurprijzen net als de huizenprijzen blijven stijgen is maar de vraag.

Er komt een vergrijzingsgolf en vraag neemt dan af.
Huizenprijzen zullen dan dalen en de huren ook.
Als de rente omhoog gaat dan gaat de huizenprijs ook omlaag.

Ik gok niet dat dat de eerste 10 jaar gebeurt overigens.
[...]
VRH had ik al meegenomen in de berekening.

Verder zijn er geen kosten die een huurder wel betaalt en een koper/eigenaar niet.
Andersom wel.

[...]

Voordeel van een huis is dat je het onerhoud zelf kan doen en belasting kan ontwijken met je werk.
Bij huren ben je veel flexibeler.

[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

1,5% onderhoudskosten op zo'n woning is extreem. Schilder 2k/5 jaar, ketel 100/jaar + 1500/15 jaar. Dan heb je de voornaamste kosten wel gehad. Buiten keuken en sanitair heb je de overige kosten ook in een huurwoning, met het verschil dat in een koopwoning luxer spul gaat dan in het standaard corporatiekeukenblokje.

[...]
De overheid verbiedt goedkoop huren voor veel mensen.
Verder zijn grote woningen niet interessant om te verhuren in NL ivm HRA.

De huurmarkt die intetessant is voor beleggers is niet heel groot in NL.

HRA is marginaal met de lage rente, de EWF haalt al 1/3e van de HRA weg. Zeker met aflossen wordt de HRA jaarlijks minder, maar de EWF is gebaseerd op de WOZ en dus stijgt die nu fors.

30 jaar huur op de liberalisatiegrens geeft 1.286 euro/maand huur in jaar 31 voor een sociale woning.
30 jaar kopen geeft 0 euro/maand hypotheek in jaar 31 voor elk type woning gekocht na 2013 (mits volledig aflossing).

Blazer Coke schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 00:33:
[...]

Bij de laatste prijsdaling was er nog steeds een woning tekort.
Die prijsdaling is puur veroorzaakt door overheidswijzigingen in de financieringsmogelijkheden van particulieren.

Een ideaal moment voor beleggers.
Lagere koopprijzen met wat hogere huurprijzen en dus hogere rendementen.

De lage rente heeft de daling inmiddels weer omgezet in een flinke stijging.

Rente is nu historisch laag... We zijn niet de VS.

De vergrijzing is een feit.
Alleen massa-immigratie kan dat voorkomen, maar daar is weing draagvlak voor momenteel.
[...]
Onderhoudskosten en belastingen indexeren ook.
[...]

Uhm nee dus.
Huizen zijn gewoon vergelijkbaar.

Je hebt als huizenbezitter idd een afbetaald huis en betaalt geen hypotheek meer.
De huurder heeft echter tonnen aan kapitaal waar rendement op wordt behaald en kan daar zijn huur van betalen.

Vreemd genoeg zijn het meestal de huurders die geen kapitaal hebben? Door de grote sociale huurmarkt kunnen velen niet zoveel kapitaal opbouwen en als ze dat wel deden, gingen ze op een gegeven moment kopen naar betere wijken/plekken.

[...]

Dat inflatieverhaal vertelt elke makelaar en hypotheekverkoper je graag natuurlijk.
Maar waar baseer je dat op?

In Japan dalen de prijzen al meerdere decennia.

[...]

Typo, dat moet omlaag zijn.

Kan je je teksten wat minder voorzien van eindeloze enters en verdwaalde punten? Je posts worden onnodig lang.

Japan is een totaal onvergelijkbaar (ei)land.

[Wailing_Banshee]

Señor Sjon schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 10:05:
[...]
Buiten keuken en sanitair heb je de overige kosten ook in een huurwoning, met het verschil dat in een koopwoning luxer spul gaat dan in het standaard corporatiekeukenblokje.

Ja, dat zat ik me laatst af te vragen. Wij hebben onze badkamer in 2007 geplaatst. Afgelopen zomer ging de douchedeur stuk. Kunstof ding was afgebroken, deels eigen schuld, deels ouderdom (waarom eigen schuld: ik zat niet op te letten en gaf een te harde ruk aan de deur om hem open te doen). Als dat nou in een huurhuis was geweest, had je dat dan zelf moeten betalen of was dat volledig door de eigenaar gedaan?

Als eigenaar zijn wij natuurlijk gelijk gaan kijken naar een nieuwe (en nog mooiere ) douchedeur. Eéntje die geen kunstof dingetjes meer heeft op die plek! Tja, die maand zijn we over ons "huis onderhoud" budget gegaan

[Señor Sjon]

Meeste huurhuizen hebben een niks. Dan moet je zelf een gordijntje o.i.d. ophangen.

[Wailing_Banshee]

Señor Sjon schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 10:17:
Meeste huurhuizen hebben een niks. Dan moet je zelf een gordijntje o.i.d. ophangen.

In geval van een doucedeur, ja. Maar wat als het nou bijv. een oven was geweest? Oeps, trek iets te hard aan de deur en er breekt iets af. Deels doordat het gewoon ouder wordt (en plastic dus brozer) en deel door onhandigheid.

Heel vaak hoor je zeggen dat mensen in huurhuizen geen onderhoudskosten hebben (in tegenstelling tot koophuizen). Maar de grootste kosten die wij tot nu toe hebben gemaakt, zijn niet de standardaard kosten (zoals schilderen), maar de bijzondere kosten (zoals in dit geval die douchedeur).

[Señor Sjon]

Een standaard corporatiekeuken heeft drie onderkastjes, bovenkastjes en een werkblad met kraan/spoelbak. That's it.

[Wailing_Banshee]

Señor Sjon schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 10:25:
Een standaard corporatiekeuken heeft drie onderkastjes, bovenkastjes en een werkblad met kraan/spoelbak. That's it.

Ik ging ervan uit dat er toch minimaal een fornuis met oven in zou staan!

* Wailing_Banshee heeft alleen maar eens particulier gehuurd, toen ze nog student was...

[klaaas]

Wailing_Banshee schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 10:20:
[...]

Heel vaak hoor je zeggen dat mensen in huurhuizen geen onderhoudskosten hebben (in tegenstelling tot koophuizen). Maar de grootste kosten die wij tot nu toe hebben gemaakt, zijn niet de standardaard kosten (zoals schilderen), maar de bijzondere kosten (zoals in dit geval die douchedeur).

In principe zou je natuurlijk ook voor de grotere ingrepen moeten reserveren. B.v. vervangen dakbedekking 1x in de 20 jaar, of voegwerk 1x per 50 jaar. In de praktijk zijn dat bij koopwoningen natuurlijk zaken die alleen gedaan worden als het echt nodig is. Dakbedekking als het lekt en voegwerk.... eigenlijk nooit dus. Daarnaast zou je kunnen denken aan hemelwaterafvoeren / dakgoten die kapot gaan of verstopt zitten. Maar de kosten die een corporatie opneemt in een meerjaren onderhoudsplan ga je als particulier normaal gesproken niet maken.

[Wailing_Banshee]

klaaas schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 10:45:
[...]


In principe zou je natuurlijk ook voor de grotere ingrepen moeten reserveren. B.v. vervangen dakbedekking 1x in de 20 jaar, of voegwerk 1x per 50 jaar. In de praktijk zijn dat bij koopwoningen natuurlijk zaken die alleen gedaan worden als het echt nodig is. Dakbedekking als het lekt en voegwerk.... eigenlijk nooit dus. Daarnaast zou je kunnen denken aan hemelwaterafvoeren / dakgoten die kapot gaan of verstopt zitten. Maar de kosten die een corporatie opneemt in een meerjaren onderhoudsplan ga je als particulier normaal gesproken niet maken.

Hoeveel mensen blijven 20 jaar in een huis wonen, laat staan 50.... Dat zijn kosten die je meeneemt bij de aanschaf van je huis: binnen nu en 5 jaar moet het dak vervangen worden/moeten de voegen opnieuw gedaan worden.

Het is wel zo dat je met een eigen huis een iets grotere buffer moet hebben. Onverwachte uitgaven aan het huis zijn over het algemeen iets hoger (oeps, fundering is verzakt...)

[klaaas]

Wailing_Banshee schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 11:05:
[...]

Hoeveel mensen blijven 20 jaar in een huis wonen, laat staan 50.... Dat zijn kosten die je meeneemt bij de aanschaf van je huis: binnen nu en 5 jaar moet het dak vervangen worden/moeten de voegen opnieuw gedaan worden.

Het is wel zo dat je met een eigen huis een iets grotere buffer moet hebben. Onverwachte uitgaven aan het huis zijn over het algemeen iets hoger (oeps, fundering is verzakt...)

20 jaar in een huis is niet zo gek hoor. Als er 1x kinderen zijn...

Maar dat terzijde, waar het om gaat is dat je voor wat betreft de onderhoudskosten van een koopwoning niet enkel de schilderbeurten e.d. zou moeten rekenen. Als je een woning koopt en je houdt rekening met het vervangen van een dak over 5 jaar dan zijn dat ook onderhoudskosten. En een deel van de kosten die je maakt voor een verbouwing direct na aankoop zijn waarschijnlijk ook kosten voor (achterstallig) onderhoud.

Als je huur goed wilt vergelijken met koop zou je dat soort zaken ook moeten verdisconteren. Maar dat is niet heel eenvoudig. Ook omdat zo'n verbouwing vaak ook een upgrade is i.p.v. onderhoud om de woning op hetzelfde niveau te houden.

[Señor Sjon]

Wailing_Banshee schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 11:05:
[...]

Hoeveel mensen blijven 20 jaar in een huis wonen, laat staan 50.... Dat zijn kosten die je meeneemt bij de aanschaf van je huis: binnen nu en 5 jaar moet het dak vervangen worden/moeten de voegen opnieuw gedaan worden.

Het is wel zo dat je met een eigen huis een iets grotere buffer moet hebben. Onverwachte uitgaven aan het huis zijn over het algemeen iets hoger (oeps, fundering is verzakt...)

Een verzakte fundering? Dat komt meestal door een incident, anders had het huis er al niet 10+ jaar gestaan. En je hebt ook een opstalverzekering.

[Mektheb]

TheGhostInc schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 23:44:
[...]

Ik ga er wel vanuit dat een starter daadwerkelijk een woning binnen bereik heeft/kan hebben. Anders valt er weinig te starten en is het eerder een dromer of 'voorgloeier' .

Je zit trouwens ook al vlak bij de sociale woning inkomensgrens van € 36.798, dan zijn er dus ook andere mogelijkheden. En sociale huurwoningen zijn (zelfs zonder huursubsidie) flink gesubsidieerd, dus ik weet ook niet of het überhaupt wel interessant is om te kopen bij een dergelijk inkomen. Je houdt toch een minimale hoeveelheid onderhoud en kosten.

Standaard woning ( geen appartement ) begint in mijn regio bij 225.000 en een appartement uit 1979 van 87m2 rond de 170.000

Dan heb ik het nog niet over alles wat je nog moet doen eraan gesproken

Wachttijd voor een huurwoning is gemiddeld 8/12 jaar. ( als je geen urgentie heb )

Dus het starten en KK is nogal een beste zak als ze dit moeten realiseren als ze 22 zijn. ( teminste zie ik in mijn omgeving dat het lastig is voor starters )

[ Voor 7% gewijzigd door Mektheb op 12-10-2018 11:52 ]

[Nomis]

Señor Sjon schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 10:05:
[...]

1,5% onderhoudskosten op zo'n woning is extreem. Schilder 2k/5 jaar, ketel 100/jaar + 1500/15 jaar. Dan heb je de voornaamste kosten wel gehad. Buiten keuken en sanitair heb je de overige kosten ook in een huurwoning, met het verschil dat in een koopwoning luxer spul gaat dan in het standaard corporatiekeukenblokje.

Ik denk dat je heel veel zaken niet mee neemt als je het goed wilt doen. Even snel:
- Vloer vervangen na 15 tot 20 jaar.
- Boeidelen buiten die slecht worden en waarvan het hout vervangen moet worden.
- Keuken na 15 jaar.
- Badkamer na 15 jaar.
- Toilet na 15 jaar.
- Dubbel glas na 15 tot 20 jaar.
- Schutting na 15 tot 20 jaar.
- Dakbedekking / dakpannen na 20 tot 30 jaar.
- Voegen / Gevelherstel na 30 jaar.

Ik tel zomaar 60K++ dat je in een jaar of 20 ook moet uitgeven. Dat is 200 tot 300 euro per maand die je moet reserveren voor zaken die bij mij onder het noemertje "onderhoud" vallen. Sommige zaken dan wel "Groot onderhoud", maar nog steeds zaken waarvoor je een bedrag moet reserveren.

Als je dat soort onderhoud niet doet, zie je dat gewoon terug komen in de waarde van je woning bij verkoop.

[Mektheb]

Nomis schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 11:50:
[...]


Ik denk dat je heel veel zaken niet mee neemt als je het goed wilt doen. Even snel:
- Vloer vervangen na 15 tot 20 jaar.
- Boeidelen buiten die slecht worden en waarvan het hout vervangen moet worden.
- Keuken na 15 jaar.
- Badkamer na 15 jaar.
- Toilet na 15 jaar.
- Dubbel glas na 15 tot 20 jaar.
- Schutting na 15 tot 20 jaar.
- Dakbedekking / dakpannen na 20 tot 30 jaar.
- Voegen / Gevelherstel na 30 jaar.

Ik tel zomaar 60K++ dat je in een jaar of 20 ook moet uitgeven. Dat is 200 tot 300 euro per maand die je moet reserveren voor zaken die bij mij onder het noemertje "onderhoud" vallen. Sommige zaken dan wel "Groot onderhoud", maar nog steeds zaken waarvoor je een bedrag moet reserveren.

Als je dat soort onderhoud niet doet, zie je dat gewoon terug komen in de waarde van je woning bij verkoop.

Meestal als ik inderdaad dit soort dingen lees en hoor van andere mensen in mijn omgeving dan is blijkbaar je woongenot niet belangerijk.

Een nieuwe badkamer moet kunnen maar de voegen zijn niet belangerijk , mensen vergeten heel gauw dat er echt meer verborgen kosten zijn die je niet altijd zo 1 2 3 ziet.

[ Voor 4% gewijzigd door Mektheb op 12-10-2018 11:55 ]

[Señor Sjon]

Nomis schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 11:50:
[...]


Ik denk dat je heel veel zaken niet mee neemt als je het goed wilt doen. Even snel:
- Vloer vervangen na 15 tot 20 jaar.

Niet specifiek huur of koop.

- Boeidelen buiten die slecht worden en waarvan het hout vervangen moet worden.

Bij regulier schilderwerk. Mits gewoon mee in de cyclus van de schilder gebeurt hier niks mee.

- Keuken na 15 jaar.

Keuze, keuken kan makkelijk 25 jaar aan met een mid-life update aan apparatuur.

- Badkamer na 15 jaar.

Keuze, 25 jaar is eerder de norm om er één te verbouwen.

- Toilet na 15 jaar.

Gaat meestal mee met de badkamer, maar in de regel kom je nog veel 30 jaar oude toiletten tegen.

- Dubbel glas na 15 tot 20 jaar.

Mid jaren '90 was er een slechte run met glas, maar daarbuiten kan glas echt veel langer mee, in principe de levensduur van de woning.

- Schutting na 15 tot 20 jaar.

Niet specifiek koop/huur

- Dakbedekking / dakpannen na 20 tot 30 jaar.

Dakpannen gaan de hele levensduur van de woning mee.Dakbedekking werd altijd 10 jaar geroepen, maar ik zie stukken makkelijk 30 jaar volhouden zonder noemenswaardige problemen.

- Voegen / Gevelherstel na 30 jaar.

30 jaar is incidenteel herstel, in de regel 50-75 jaar afhankelijk van ligging.

Ik tel zomaar 60K++ dat je in een jaar of 20 ook moet uitgeven. Dat is 200 tot 300 euro per maand die je moet reserveren voor zaken die bij mij onder het noemertje "onderhoud" vallen. Sommige zaken dan wel "Groot onderhoud", maar nog steeds zaken waarvoor je een bedrag moet reserveren.

Als je dat soort onderhoud niet doet, zie je dat gewoon terug komen in de waarde van je woning bij verkoop.

Het gros van dat bedrag is smaakgebonden en in koopwoningen komen vaak duurdere spullen dan huurwoningen. Maar veel van die kosten zijn erg smaakafhankelijk en vaak ook nog esthetisch ipv noodzakelijk.

[perpixel]

Señor Sjon schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 12:06:
[...]

Niet specifiek huur of koop.

[...]

Bij regulier schilderwerk. Mits gewoon mee in de cyclus van de schilder gebeurt hier niks mee.

[...]

Keuze, keuken kan makkelijk 25 jaar aan met een mid-life update aan apparatuur.

[...]

Keuze, 25 jaar is eerder de norm om er één te verbouwen.

[...]

Gaat meestal mee met de badkamer, maar in de regel kom je nog veel 30 jaar oude toiletten tegen.

[...]

Mid jaren '90 was er een slechte run met glas, maar daarbuiten kan glas echt veel langer mee, in principe de levensduur van de woning.

[...]

Niet specifiek koop/huur
[...]

Dakpannen gaan de hele levensduur van de woning mee.Dakbedekking werd altijd 10 jaar geroepen, maar ik zie stukken makkelijk 30 jaar volhouden zonder noemenswaardige problemen.

[...]

30 jaar is incidenteel herstel, in de regel 50-75 jaar afhankelijk van ligging.

[...]

Het gros van dat bedrag is smaakgebonden en in koopwoningen komen vaak duurdere spullen dan huurwoningen. Maar veel van die kosten zijn erg smaakafhankelijk en vaak ook nog esthetisch ipv noodzakelijk.

Ik was een vergelijkbare quote aan het maken, maar je was me voor.

Mijn ouders hebben hun huis in 1992 gekocht tegelijk met de rest van de straat. Van al die huizen is er bij 1 de dakpannen vervangen. Dit was het hoekhuis en is zo grondig verbouwt dat het dak ook een andere vorm heeft gekregen. Verder nergens kozijnen/glas of gevel werk.

Ik vermoed wel dat alle huizen ondertussen een keer een andere vloer hebben gekregen, een andere keuken en bij een aantal de badkamer (maar lang niet overal).

Als ik dan ook inschattingen mag doen (nu ben ik een huurder en zit er misschien goed naast kwa prijzen) kom ik zelfs dan niet aan de 60k (zeker niet ++) en ook niet eens in de 15 a 20 jaar.

- Vloer vervangen na 15 tot 20 jaar. (5k)
- Boeidelen buiten die slecht worden en waarvan het hout vervangen moet worden. (Geen idee)
- Keuken na 15 jaar. (10k a 15k)
- Badkamer na 15 jaar. (15k)
- Toilet na 15 jaar. (3k)
- Dubbel glas na 15 tot 20 jaar. (10k)
- Schutting na 15 tot 20 jaar. (2k)
- Dakbedekking / dakpannen na 20 tot 30 jaar. (nvt.)
- Voegen / Gevelherstel na 30 jaar. (nvt.)

Dan zou je op ongeveer 50k uitkomen en dat zie ik eerder als 25 jaar dan 15 jaar. wat 166 euro per maand zou zijn. En voor mijn gevoel heb ik dan nog heel ruim geschat voor het onderhoud.

[Bart2005]

Dat men groot onderhoud niet meerekent komt ook door het voormalige "huizentreintje" : door de stijgende prijzen kon het huis met overwaarde verkocht worden tegen de tijd dat er geschilderd etc. moest worden. Onderhoud was voor de koper. Zelf verhuisde men dan weer naar nieuwbouw. Dat ging heel lang goed in deze Vinexwijk. :-) Het gedeelte uit 1999 begint nu behoorlijk te verpauperen omdat men blijkbaar geen geld (over) heeft voor (groot) onderhoud. Of het alsnog probeert door te schuiven. Men zou kunnen zeggen dat als je steeds weer nieuw koopt onderhoud niet aan de orde is (voor jou).

Wailing_Banshee beschrijft het hierboven ook: onderhoud plan je in bij koop omdat niemand 20 jaar in hetzelfde huis woont. Zo schuiven we het handig door naar elkaar.

[ Voor 26% gewijzigd door Bart2005 op 12-10-2018 12:33 ]

[CaLeX]

Blazer Coke schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 00:33:
[...]

Bij de laatste prijsdaling was er nog steeds een woning tekort.
Die prijsdaling is puur veroorzaakt door overheidswijzigingen in de financieringsmogelijkheden van particulieren.

een woning tekort tijdens de crisis, maar je huis aan de straatstenen niet kwijt kunnen raken (alleen met een verlies van 20%). Hebben we het wel over hetzelfde of heb je last van een stockholmsyndroom?

Onderhoudskosten en belastingen indexeren ook.

Klopt, die indexeren bij beide. Maar dat is maar een klein deel van de kosten bij het kopen.

[...]

Uhm nee dus.
Huizen zijn gewoon vergelijkbaar.

Je hebt als huizenbezitter idd een afbetaald huis en betaalt geen hypotheek meer.
De huurder heeft echter tonnen aan kapitaal waar rendement op wordt behaald en kan daar zijn huur van betalen.

Huizen zijn geenszins vergelijkbaar. Als je van mening bent dat dit wel het geval is, zie ik graag linkjes van 3 huurhuizen en 3 koopwoningen waar je maandlast 1.000,- zou zijn.

[klaaas]

Bart2005 schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 12:28:
Het gedeelte uit 1999 begint nu behoorlijk te verpauperen omdat men blijkbaar geen geld (over) heeft voor (groot) onderhoud.

Ik ben wel benieuwd wat er precies verpaupert door gebrek aan onderhoud. De woningen die in onze jaren 80 wijk enigszins verpauperen zijn goed onderhouden huurwoningen waarbij met name het gebruik van de voortuinen voor een verpauperde indruk zorgt...

Of het alsnog probeert door te schuiven. Men zou kunnen zeggen dat als je steeds weer nieuw koopt onderhoud niet aan de orde is (voor jou).

Dat geldt alleen als je nieuw koopt. Als je een bestaande woning koopt dan betaal je het wel. Of in de vorm van een hogere koopprijs of in de vorm van het aanpakken van achterstallig onderhoud.

In beide gevallen geldt echter dat het hele verhaal van 'na 30 jaar geen hypotheek meer' niet opgaat...

[Señor Sjon]

Almere is daar een kei in. Vaak stroomde men door voordat er onderhoud plaats moet vinden. Men verkocht liever voor een paar k minder dan een schilder in te schakelen. Als ik bv streetview zie van mijn oude huis, dan ben ik de laatste (in 2009!) die het dakoverstek heeft laten schilderen.

[Mektheb]

klaaas schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 12:40:
[...]


Ik ben wel benieuwd wat er precies verpaupert door gebrek aan onderhoud. De woningen die in onze jaren 80 wijk enigszins verpauperen zijn goed onderhouden huurwoningen waarbij met name het gebruik van de voortuinen voor een verpauperde indruk zorgt...


[...]


Dat geldt alleen als je nieuw koopt. Als je een bestaande woning koopt dan betaal je het wel. Of in de vorm van een hogere koopprijs of in de vorm van het aanpakken van achterstallig onderhoud.

In beide gevallen geldt echter dat het hele verhaal van 'na 30 jaar geen hypotheek meer' niet opgaat...

En vooral de gemeente en de groen voorzieningen het laten slingeren in de meeste wijken !

[Hogader]

TheGhostInc schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 23:44:
[...]

Ik ga er wel vanuit dat een starter daadwerkelijk een woning binnen bereik heeft/kan hebben. Anders valt er weinig te starten en is het eerder een dromer of 'voorgloeier' .
Je zit trouwens ook al vlak bij de sociale woning inkomensgrens van € 36.798, dan zijn er dus ook andere mogelijkheden. En sociale huurwoningen zijn (zelfs zonder huursubsidie) flink gesubsidieerd, dus ik weet ook niet of het überhaupt wel interessant is om te kopen bij een dergelijk inkomen. Je houdt toch een minimale hoeveelheid onderhoud en kosten.

2k of 2,5k netto is een vrij groot verschil en ook een groot gat waar veel mensen in zitten. 2k netto is voor starters nog wel mogelijk, maar 2,5k netto is voor maar weinig starters weggelegd.

[doobieters]

Wij hebben een huis uit een eerste fase.. Een jaar later is de tweede fase in de verkoop gegaan.. dan heb je exact hetzelfde huis met de helft kleinere tuin voor 40.000 dukaten meer.. Ik kan me voorstellen dat het dan in deze tijd niet fijn is om een huis te gaan kopen.....Gaat helemaal nergens meer over. Blij dat wij nog net op tijd waren.

[Mektheb]

doobieters schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 15:52:
Wij hebben een huis uit een eerste fase.. Een jaar later is de tweede fase in de verkoop gegaan.. dan heb je exact hetzelfde huis met de helft kleinere tuin voor 40.000 dukaten meer.. Ik kan me voorstellen dat het dan in deze tijd niet fijn is om een huis te gaan kopen.....Gaat helemaal nergens meer over. Blij dat wij nog net op tijd waren.

Maar dat is marktwerking !12211!!1!!

[LittleTycoon]

Hogader schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 15:41:
[...]


2k of 2,5k netto is een vrij groot verschil en ook een groot gat waar veel mensen in zitten. 2k netto is voor starters nog wel mogelijk, maar 2,5k netto is voor maar weinig starters weggelegd.

Voor 2.500,- netto per maand moet je als 25 jarige zo'n 3.517 bruto per maand verdienen (algemeen bedrijfsleven), dit is uiteraard dus nog excl. pensioen. Is zo'n bruto-jaarinkomen van 45,7K, mag je zo'n 228K lenen (5 maal jaarinkomen) voor hypotheek?

Is dit een beetje redelijk vaak voorkomend jaarinkomen voor een 25 jarige?

2.000 netto schijnt 2.550 bruto per maand te zijn, 33,2K per jaar. 166K lenen?

[ Voor 5% gewijzigd door LittleTycoon op 12-10-2018 16:52 ]

[twodigits]

klaaas schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 12:40:
[...]


Ik ben wel benieuwd wat er precies verpaupert door gebrek aan onderhoud. De woningen die in onze jaren 80 wijk enigszins verpauperen zijn goed onderhouden huurwoningen waarbij met name het gebruik van de voortuinen voor een verpauperde indruk zorgt...


[...]


Dat geldt alleen als je nieuw koopt. Als je een bestaande woning koopt dan betaal je het wel. Of in de vorm van een hogere koopprijs of in de vorm van het aanpakken van achterstallig onderhoud.

In beide gevallen geldt echter dat het hele verhaal van 'na 30 jaar geen hypotheek meer' niet opgaat...

Ik woon nu in een huis uit 1997. Ik vind het ongelooflijk hoeveel onderhoud er nodig is voor een huis van 20 jaar oud. Vloeren versleten, keuken en badkamer vertonen behoorlijke slijtage, kunststof kozijnen verkleuren en ik heb het idee dat ze erg vochtig zijn, plat dak is al een keer gaan lekken en vernieuwd, nieuwe CV ketel. Mede deze ervaring heeft ons richting nieuwbouw geduwd, al realiseer ik mij dat mijn huurwoning wellicht kwalitatief onder het gemiddelde ligt.

[-tom-562]

LittleTycoon schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 16:51:
[...]

Voor 2.500,- netto per maand moet je als 25 jarige zo'n 3.517 bruto per maand verdienen (algemeen bedrijfsleven), dit is uiteraard dus nog excl. pensioen. Is zo'n bruto-jaarinkomen van 45,7K, mag je zo'n 228K lenen (5 maal jaarinkomen) voor hypotheek?

Is dit een beetje redelijk vaak voorkomend jaarinkomen voor een 25 jarige?

2.000 netto schijnt 2.550 bruto per maand te zijn, 33,2K per jaar. 166K lenen?

Nee s
Als voorbeeld, start HBO (in de techniek) zit volgens mij rond de 2300 tegenwoordig, afhankelijk natuurlijk van je secundaire arbeidsvoorwaarden.

[klaaas]

twodigits schreef op zaterdag 13 oktober 2018 @ 11:48:
[...]


Ik woon nu in een huis uit 1997. Ik vind het ongelooflijk hoeveel onderhoud er nodig is voor een huis van 20 jaar oud. Vloeren versleten, keuken en badkamer vertonen behoorlijke slijtage, kunststof kozijnen verkleuren en ik heb het idee dat ze erg vochtig zijn, plat dak is al een keer gaan lekken en vernieuwd, nieuwe CV ketel. Mede deze ervaring heeft ons richting nieuwbouw geduwd, al realiseer ik mij dat mijn huurwoning wellicht kwalitatief onder het gemiddelde ligt.

De dingen die je noemt vind ik niet gek voor 20 jaar. Natuurlijk kun je de levensduur van sommige onderdelen rekken, maar met de iets lagere kwaliteit van bv een keuken en de iets minder zorgvuldige omgang die je bij een huurwoning mag verwachten vind ik het echt heel normaal.

[Olaf van der Spek]

LittleTycoon schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 16:51:
Is zo'n bruto-jaarinkomen van 45,7K, mag je zo'n 228K lenen (5 maal jaarinkomen) voor hypotheek?

Voor 5x moet je iets van 60.000+ euro/jaar verdienen.. daaronder zit je rond de 4,4x

twodigits schreef op zaterdag 13 oktober 2018 @ 11:48:
keuken en badkamer vertonen behoorlijke slijtage,

Wat doe je met keuken en badkamer dat je behoorlijke slijtage hebt? En waar moeten we aan denken qua slijtage?

[ Voor 38% gewijzigd door Olaf van der Spek op 13-10-2018 18:31 ]

[MilesKiss]

LittleTycoon schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 16:51:
[...]

Voor 2.500,- netto per maand moet je als 25 jarige zo'n 3.517 bruto per maand verdienen (algemeen bedrijfsleven), dit is uiteraard dus nog excl. pensioen. Is zo'n bruto-jaarinkomen van 45,7K, mag je zo'n 228K lenen (5 maal jaarinkomen) voor hypotheek?

Is dit een beetje redelijk vaak voorkomend jaarinkomen voor een 25 jarige?

2.000 netto schijnt 2.550 bruto per maand te zijn, 33,2K per jaar. 166K lenen?

Dat is echt veel salaris hoor! Zelf ben ik 24 jaar en verdien ik 2600 bruto (2050 netto incl. reiskostenvergoeding) per maand. Ik mag 150k aan Hypothek lenen. Dit heb ik sinds kort geregeld! Ik moet nog afwachten op diverse offertes voor een hypotheek rentevaste periode. Dan is mijn eerste koopwoning done!

Ik zal vanaf dag 1 beginnen met 50-100 euro sparen per maand voor woningonderhoud. Hopelijk is dan MEER DAN VOLDOENDE voor de komende 15 jaar.

[Jiffy]

LittleTycoon schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 16:51:
[...]

Voor 2.500,- netto per maand moet je als 25 jarige zo'n 3.517 bruto per maand verdienen (algemeen bedrijfsleven), dit is uiteraard dus nog excl. pensioen. Is zo'n bruto-jaarinkomen van 45,7K, mag je zo'n 228K lenen (5 maal jaarinkomen) voor hypotheek?

Is dit een beetje redelijk vaak voorkomend jaarinkomen voor een 25 jarige?

Een modaal inkomen in NL is momenteel ~37k.

Je vraag is dus eigenlijk: Is het redelijk gebruikelijk dat een 25-jarige, die aan het begin van zijn/haar carrière staat, een bovenmodaal inkomen heeft?

De vraag stellen is hem beantwoorden, denk ik.

[_pix]

Is het in dit topic ook ok om te informeren/spreken over de lokale huizenmarkt?

Ik woon op dit moment zelf in een (koop)appartement in Rotterdam centrum. Van woningen in de buurt zie ik dat ze voor flinke prijzen online gezet worden, en dat een vraagprijs van 250k gerust een verkoopprijs van 300k wordt. Met name de instapklare woningen voor starters en jonge gezinnen (vraagprijs 150-250k ofzo?) gaan megahard en zijn binnen enkele dagen weg, tegen fors meer dan de vraagprijs.

Opzich is dit voor mij wel positief: mijn appartement in Rotterdam zal leuk geld opleveren en ik vertrek naar een gebied waar ik voor hetzelfde bedrag een stuk meer krijg: ik heb een huis in Gorinchem op het oog. Een instapklare hoekwoning in een woonwijk vol huizen van 200-300k (veel kinderen, jonge gezinnen, je kent het). Vraagprijs 280k, het staat 6 weken te koop. Ik vind het net geprijsd: voor dat bedrag zie ik in de wijk ook mindere woningen.

Nu is mijn visie op de woningmarkt wel enorm gekleurd door wat ik in mijn omgeving zie gebeuren. Overbieden, belachelijke vraagprijzen, geen bezichtigingen maar één massale open dag, dat soort werk. Ik heb geen flauw idee wat ik moet verwachten bij bovengenoemde huizen in een plaats als pak-m-beet Gorinchem. Een vraagprijs van 280k en 6 weken te koop, is het dan buiten de ontploffende randstedelijke huizenmarkt nog 250k bieden en in het midden uitkomen? Of verwachten ze ook daar een bod van 290k?

-- ik begrijp dat het lastig is hier wat over te zeggen zonder specifieke huizen/gemeentes te noemen, en het is maar wat de gek ervoor geeft, maar ik ben erg benieuwd naar visie en ervaring betreft niet-randstedelijke woningmarkt. Dit leek me het topic dat er het best bij past

-- tips over plekken waar ik meer over lokale/regionale woningmarkt en zeker lokale vraagprijs/kostprijs kan vinden zijn ook welkom!

[ Voor 5% gewijzigd door _pix op 14-10-2018 19:58 ]

[Shadowhawk00]

Nou ja je hebt denk ik al redelijk wat huiswerk gedaan. Je hebt op funda gekeken voor vergelijkbare woningen.
De woning staat al 6 weken op funda dus ze lopen de deur niet plat en heel veel is er nog niet op geboden anders was het wel weg.

Ga eens kijken en als het bevalt doe een openingsbod, 250 is een goed begin. Ze kunnen hooguit zeggen dat het echt te weinig is en dan kan je alsnog 260 of 270 bieden. Maar waarschijnlijk krijg je een tegenbod.

[Sport_Life]

_pix schreef op zondag 14 oktober 2018 @ 19:53:
Is het in dit topic ook ok om te informeren/spreken over de lokale huizenmarkt?

Ik woon op dit moment zelf in een (koop)appartement in Rotterdam centrum. Van woningen in de buurt zie ik dat ze voor flinke prijzen online gezet worden, en dat een vraagprijs van 250k gerust een verkoopprijs van 300k wordt. Met name de instapklare woningen voor starters en jonge gezinnen (vraagprijs 150-250k ofzo?) gaan megahard en zijn binnen enkele dagen weg, tegen fors meer dan de vraagprijs.

Opzich is dit voor mij wel positief: mijn appartement in Rotterdam zal leuk geld opleveren en ik vertrek naar een gebied waar ik voor hetzelfde bedrag een stuk meer krijg: ik heb een huis in Gorinchem op het oog. Een instapklare hoekwoning in een woonwijk vol huizen van 200-300k (veel kinderen, jonge gezinnen, je kent het). Vraagprijs 280k, het staat 6 weken te koop. Ik vind het net geprijsd: voor dat bedrag zie ik in de wijk ook mindere woningen.

Nu is mijn visie op de woningmarkt wel enorm gekleurd door wat ik in mijn omgeving zie gebeuren. Overbieden, belachelijke vraagprijzen, geen bezichtigingen maar één massale open dag, dat soort werk. Ik heb geen flauw idee wat ik moet verwachten bij bovengenoemde huizen in een plaats als pak-m-beet Gorinchem. Een vraagprijs van 280k en 6 weken te koop, is het dan buiten de ontploffende randstedelijke huizenmarkt nog 250k bieden en in het midden uitkomen? Of verwachten ze ook daar een bod van 290k?

-- ik begrijp dat het lastig is hier wat over te zeggen zonder specifieke huizen/gemeentes te noemen, en het is maar wat de gek ervoor geeft, maar ik ben erg benieuwd naar visie en ervaring betreft niet-randstedelijke woningmarkt. Dit leek me het topic dat er het best bij past

-- tips over plekken waar ik meer over lokale/regionale woningmarkt en zeker lokale vraagprijs/kostprijs kan vinden zijn ook welkom!

Waarom Gorinchem ? Alleen omdat je daar voor je woning meer prijs/kwaliteit hebt?
Ik bedoel, er is natuurlijk een reden voor te bedenken . En als het tegenvalt en je weer moet verkopen is die paar duizend euro kosten toch wat zonde van je geld.

Overigens oordeel ik niet over Gorinchem, maar in zijn algemeenheid . Mijn ouders wonen in een dorp waar je een complete woonboerderij op 1000m2 kavel koopt voor het geld wat ik uitgeef aan een hoekwoning... Maar ik zou er niet (meer) willen wonen.

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 14-10-2018 21:50 ]

[-tom-562]

Die discussie is hier al vaker gevoerd, en mondt altijd uit in een stad vs. dorp discussie
Overigens kan ik mij voorstellen dat je bewust voor bv Gorinchem kiest, en niet alleen omdat je meer huis voor minder krijgt. Maar ook meer rust, groen, natuur etc. (note: ik ben nog nooit in Gorinchem geweest ).

[Sport_Life]

-tom-562 schreef op zondag 14 oktober 2018 @ 22:34:
Die discussie is hier al vaker gevoerd, en mondt altijd uit in een stad vs. dorp discussie
Overigens kan ik mij voorstellen dat je bewust voor bv Gorinchem kiest, en niet alleen omdat je meer huis voor minder krijgt. Maar ook meer rust, groen, natuur etc. (note: ik ben nog nooit in Gorinchem geweest ).

Ik begrijp je punt, maar zo is mijn post niet geschreven . Ik kan me ook voorstellen dat je liever landelijker woont (ben zelf ook de stad uit gegaan), maar zijn post komt op mij over alsof hij op Funda op prijs/kwaliteit selecteerde en op die manier in Gorinchem uitkwam . Dat kan toevalligerwijs goed uitkomen, maar er zijn nog veel meer grotere steden of kleinere dorpen, resp. voor meer of minder geld te bedenken waar je kunt wonen .
Het zou geen gek idee zijn om een (half) jaartje te huren in Gorinchem.

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 14-10-2018 22:48 ]

[_pix]

No worries, de keuze voor Gorinchem is weloverwogen en zeker niet puur gebaseerd op bang for buck het is ook niet mijn bedoeling hier een hele persoonlijke draai aan te geven:, daar is dit topic niet voor vroeg me juist af hoe jullie visie/ervaring is met de huizenmarkt los van de gekte in de grote steden. Of het in de kleinere plaatsen nog heel normaal is om 10-20% onder de vraagprijs te bieden, zoals voorheen standaard was.

[Ojjorz]

_pix schreef op zondag 14 oktober 2018 @ 23:12:
No worries, de keuze voor Gorinchem is weloverwogen en zeker niet puur gebaseerd op bang for buck het is ook niet mijn bedoeling hier een hele persoonlijke draai aan te geven:, daar is dit topic niet voor vroeg me juist af hoe jullie visie/ervaring is met de huizenmarkt los van de gekte in de grote steden. Of het in de kleinere plaatsen nog heel normaal is om 10-20% onder de vraagprijs te bieden, zoals voorheen standaard was.

Eigenlijk kan alleen een lokale makelaar daar iets zinnigs over zeggen. Dat verschilt echt per dorp/stad. Zo weet ik bijvoorbeeld van vrienden dat in Cuijk een hele grote vraag ik naar huizen tussen de 300.000 en 500.000. Daar heeft onderbieden dus geen zin. Dit terwijl huizen tot 225.000 en boven de 650.000 juist onverkoopbaar lijken en je nog flink kan afdingen.

[Wailing_Banshee]

perpixel schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 12:16:
[...]
- Vloer vervangen na 15 tot 20 jaar. (5k)
- Boeidelen buiten die slecht worden en waarvan het hout vervangen moet worden. (Geen idee)
- Keuken na 15 jaar. (10k a 15k)
- Badkamer na 15 jaar. (15k)
- Toilet na 15 jaar. (3k)
- Dubbel glas na 15 tot 20 jaar. (10k)
- Schutting na 15 tot 20 jaar. (2k)
- Dakbedekking / dakpannen na 20 tot 30 jaar. (nvt.)
- Voegen / Gevelherstel na 30 jaar. (nvt.)

Wij hebben een huis gekocht met matig onderhoud. Het meeste van dit lijstje hebben we dus gedaan:

Vloer vervangen: ik neem aan dat hier de vloerbedekking mee bedoeld wordt, klopt aardig.
Boeidelen: 20 euro per m2, we hebben ze alleen van de garage nog maar hoeven te vervangen. De rest is nog goed, en hoeft alleen geschilderd te worden (leeftijd: geen idee, ik vermoed van eind jaren '80, toen het dak vernieuwd is, maar zou net zo goed ouder kunnen zijn).
Keuken: inclusief verplaatsen van leidingen, aanpassen riolering, isoleren plat dak, stuccen alle muren (woonkeuken): 25k
Badkamer: inclusief verplaatsen alle leidingen, nieuwe vloer, nieuwe muur, nieuw plafond, en meubilair: 10K
Toilet: 500 euro (wij hoeven geen toilet met gouden randjes...)
Dubbelglas: dat is het enige wat wij nog moeten doen
Schutting: hebben we niet
Dakbedekking/pannen: niets aan hoeven doen, pannen zijn nog perfect, en zeker meer dan 30 jaar oud (ze zijn 30 jaar geleden op ons dak gelegd en komen van een gesloopte boerderij)
Voegen: als wij ooit besluiten onze gevel te laten reinigen en opnieuw te laten voegen, zullen wij best veel geld kwijt zijn (zo'n 100 euro per m2) omdat we een knipvoeg hebben. Maar er is na 100 jaar nog geen noodzaak, behalve estetisch.

klaaas schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 12:40:
[...]
Ik ben wel benieuwd wat er precies verpaupert door gebrek aan onderhoud. De woningen die in onze jaren 80 wijk enigszins verpauperen zijn goed onderhouden huurwoningen waarbij met name het gebruik van de voortuinen voor een verpauperde indruk zorgt...

Met name kozijnen. En dan vooral kozijnen aan de zuidzijde van huizen. Als die van hout zijn en je onderhoudt ze niet, dan ga je dat zien en dat geeft over het algemeen een zeer verpauperde indruk.

In beide gevallen geldt echter dat het hele verhaal van 'na 30 jaar geen hypotheek meer' niet opgaat...

Na 30 jaar hebben wij geen hypotheek meer. Dat wil niet zeggen dat we geen kosten meer hebben.

twodigits schreef op zaterdag 13 oktober 2018 @ 11:48:
[...]
Ik woon nu in een huis uit 1997. Ik vind het ongelooflijk hoeveel onderhoud er nodig is voor een huis van 20 jaar oud. Vloeren versleten, keuken en badkamer vertonen behoorlijke slijtage, kunststof kozijnen verkleuren en ik heb het idee dat ze erg vochtig zijn, plat dak is al een keer gaan lekken en vernieuwd, nieuwe CV ketel. Mede deze ervaring heeft ons richting nieuwbouw geduwd, al realiseer ik mij dat mijn huurwoning wellicht kwalitatief onder het gemiddelde ligt.

Geen ervaring met kunstof kozijnen, wij hebben houten, maar die zien er nog perfect uit (leeftijd van de kozijnen verschilt van 10 jaar tot 50+ jaar). Voor de rest: alle andere dingen kun je ook hebben in een nieuwbouw huis.

[twodigits]

Olaf van der Spek schreef op zaterdag 13 oktober 2018 @ 17:18:
[...]

Wat doe je met keuken en badkamer dat je behoorlijke slijtage hebt? En waar moeten we aan denken qua slijtage?

Ik doe er niet veel mee aangezien ik er tijdelijk woon tot mijn nieuwbouw klaar is. Het is ook geen typische huurwoning, maar een vrijstaande woning in de hogere prijsklasse van een particulier die al langere tijd te koop staat. Slijtage aan apparatuur in de keuken (bepaalde functies werken niet meer van kookplaat, oven en afzuigkap), kranen en glazuur van sanitair verweerd, keukenkastjes loslatend laagjes zijkant deurtjes; in de natuurstenen vloer zie je de looppaden, daar is de vloer veel doffer dan op andere plekken. Dat soort dingen.

Mijn ouders wonen al 45 jaar in hetzelfde huis, hebben ze destijds zelf gebouwd en altijd goed bijgehouden. Daar kan je zo in. Verschil in kwaliteit van gebruikte materialen, gebruikswijze en bijhouden is erg belangrijk.

[klaaas]

Wailing_Banshee schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 08:26:

[...]
Met name kozijnen. En dan vooral kozijnen aan de zuidzijde van huizen. Als die van hout zijn en je onderhoudt ze niet, dan ga je dat zien en dat geeft over het algemeen een zeer verpauperde indruk.

Ok, mogelijk is dat dan een lokaal verschil of een verschil tussen stad en dorp o.i.d. Schilderwerk is nl. iets wat hier over het algemeen wel netjes onderhouden wordt. Voor de rest verpaupert een woning niet zo snel dus ik kon me er niet zoveel bij voorstellen.

Na 30 jaar hebben wij geen hypotheek meer. Dat wil niet zeggen dat we geen kosten meer hebben.

Dan heb je het over jouw specifieke geval. Het gaat mij om de vergelijking tussen huren en kopen. Als voordeel van kopen wordt aangevoerd dat je na 30 jaar geen hypotheek meer hebt. Nadeel is dat je onderhoudskosten hebt. Er werd geopperd dat dat voor veel mensen niet geldt omdat die, tegen de tijd dat er teveel onderhoud aan komt, een ander huis kopen. Los van het feit dat je dan ws nog betaalt voor onderhoud in de vorm van een lagere verkoopprijs, sluiten de meeste mensen in zo’n geval ook een nieuwe hypotheek af. Het voordeel van na 30 jaar geen hypotheek meer, gaat dan niet op.

Om huren en kopen (financieel) goed te kunnen vergelijken zou je denk ik eigenlijk niet de kosten moeten omrekenen naar maandelijkse kosten, maar zou je verschillende woonscenario’s over een heel leven moeten doorrekenen.

twodigits schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 09:10:
[...]

Mijn ouders wonen al 45 jaar in hetzelfde huis, hebben ze destijds zelf gebouwd en altijd goed bijgehouden. Daar kan je zo in. Verschil in kwaliteit van gebruikte materialen, gebruikswijze en bijhouden is erg belangrijk.

Maar stel je zou nu in een nieuwbouw huurwoning trekken dan heb je dat toch zelf ook grotendeels in de hand? Een nieuwe koopwoning vergelijken met een slecht onderhouden huurwoning is wel aardig appels en peren.

[ Voor 15% gewijzigd door klaaas op 15-10-2018 13:02 ]

[asdf25]

Mijn inziens kun je huur- en koopwoningen niet vergelijken. Ook niet qua afwerking en ligging. Ik werk als tussenpersoon veelal voor woningbouwcorporaties en kom zo wekelijks in tientallen huurwoningen. Hoe de generatie van mijn ouders (leeftijd rond de 55-60) met hun koophuis omgaan is een groot verschil t.o.v. woningbouwcorporaties. Veel corporatiewoningen uit de jaren 70 en 80 zijn totaal verloederd en worden nu vaak pas grondig aangepakt. Om over het oudere vastgoed nog maar te zwijgen. Kom in woningen waar geen ketel in heeft gezeten en leidingen nog gelegd moeten worden. In een huurwoning leg je ook niet snel zelf een vloer van 5k neer, hetzelfde met "luxere" tegels/ sanitair/ keuken upgrades etc. Dus qua kwaliteit en woongenot zijn ze imo niet te vergelijken.

De ligging van de meeste huurwoningen zijn ook niet de A locaties (langs de rand of aan een groenvoorziening/ park) in een wijk. Met koop heb je veel meer invloed op de locatie. De ligging van mijn nieuwbouwwoning had bijvoorbeeld nooit huur kunnen zijn. Mijn woning is de laatste in een wijk, kijk kilometers ver kijken over weilanden met alleen maar groen in de buurt.

[3x3]

Een mooi stukje over de prijsdalingen tussen 2011-2014 en over de toekomst.

[YouTube: Toekomstige ontwikkelingen op de huizenmarkt - Peter Boelhouwer]

Toevoeging: Wat café weltschmerz met twee vastgoed deskundigen die kritisch denken over de "rat-race" die de huizenmarkt is op dit moment.

[ Voor 48% gewijzigd door 3x3 op 18-10-2018 21:34 ]

[YellowCab]

Ik heb het hele topic doorgelezen, omdat ik recent een nieuw huis heb gekocht en twijfel wat wijsheid is.

Ik heb een nieuwbouw huis gekocht wat waarschijnlijk Q4 2019 of Q1 2020 wordt opgeleverd. Op het moment woon ik in een 3 kamer koop appartement, wat met een flinke overwaarde is getaxeerd. Ik woon in Almere en vergelijkbare appartementen verkopen doorgaans redelijk snel voor de vraagprijs of zelfs meer dan de vraagprijs.

Ik ben mij bewust van de huidige situatie op de woningmarkt, waarbij er een groot tekort aan woningen is en tegelijkertijd een grote vraag naar woningen is, waardoor de prijzen flink zijn opgelopen.

De laatste tijd lees ik echter veel berichten dat de woningmarkt op knappen staat en dat de bubbel wellicht knapt binnenkort.

Nu mijn vraag: hoe groot is de kans dat de woningmarkt daadwerkelijk instort binnen nu en een (ruim)jaar? Zou het verstandig zijn om mijn woning nu te verkopen met flinke overwaarde en in de tussentijd ergens iets te huren of maak ik mij zorgen om iets waar ik mij eigenlijk geen zorgen om hoef te maken?

Ik snap dat dit enigszins koffiedik kijken is, maar wellicht kan iemand er toch iets nuttigs over zeggen?

[pirke]

Niemand heeft een goed werkende glazen bol waarmee ze in de toekomst kunnen kijken.

Oftewel als je het risico niet wilt lopen: nu verkopen.

Vaak zie je de signalen aankomen, dus heel veel risico is het niet. De huizenmarkt is traag. De beurscrash in 2008 zorgde pas rond 2013 voor een dieptepunt, dat gaat langzaam en geleidelijk. wellicht krijg je over een jaar niet de hoofdprijs meer, maar net zoveel kans dat de waarde nog wat verder omhoog gaat. Alles valt of staat met je risicobereidheid.

[Lapa]

Ik ben het met @pirke eens dat het risico niet heel groot is. Wel hangen er een paar zwaarden van damocles boven de huidige economische voorspoed: Brexit, ontwikkelingen in Italië met potentiële gevolgen voor de EU, de onvoorspelbaarheid v.d. VS. Mocht dat een spaak in de wielen v.d. economie steken, zullen de vraagprijzen op de huizenmarkt inderdaad waarschijnlijk niet direct reageren. Ik denk wel dat het stevige overbieden ineens heel snel over kan zijn.
En uiteraard heeft niemand een glazen bol. Als ik @YellowCab was zou ik het risico nemen en gewoon wachten met verkopen. Ook omdat een extra keer verhuizen en een huurhuis zoeken een hoop extra gedoe met zich meebrengt, dat zou voor mij meespelen in de risico-weging.

[ID-College]

YellowCab schreef op vrijdag 19 oktober 2018 @ 02:30:
Ik heb het hele topic doorgelezen, omdat ik recent een nieuw huis heb gekocht en twijfel wat wijsheid is.

Ik heb een nieuwbouw huis gekocht wat waarschijnlijk Q4 2019 of Q1 2020 wordt opgeleverd. Op het moment woon ik in een 3 kamer koop appartement, wat met een flinke overwaarde is getaxeerd. Ik woon in Almere en vergelijkbare appartementen verkopen doorgaans redelijk snel voor de vraagprijs of zelfs meer dan de vraagprijs.

Ik ben mij bewust van de huidige situatie op de woningmarkt, waarbij er een groot tekort aan woningen is en tegelijkertijd een grote vraag naar woningen is, waardoor de prijzen flink zijn opgelopen.

De laatste tijd lees ik echter veel berichten dat de woningmarkt op knappen staat en dat de bubbel wellicht knapt binnenkort.

Nu mijn vraag: hoe groot is de kans dat de woningmarkt daadwerkelijk instort binnen nu en een (ruim)jaar? Zou het verstandig zijn om mijn woning nu te verkopen met flinke overwaarde en in de tussentijd ergens iets te huren of maak ik mij zorgen om iets waar ik mij eigenlijk geen zorgen om hoef te maken?

Ik snap dat dit enigszins koffiedik kijken is, maar wellicht kan iemand er toch iets nuttigs over zeggen?

Voor mij in ieder geval de reden geweest om te verkopen.. plan was zomer volgend jaar maar uiteindelijk de boel verkocht afgelopen maand.. niemand kan het voorspellen maar ik heb nu een zekerheidje en we wilden toch verhuizen..

Wij hebben ook nog overwogen om te gaan huren maar dat is vaak minimaal een jaar.. voor jou prima maar voor ons te lang..

Je weet het nooit.. als je zekerheid wil moet je verkopen. Word je er niet zenuwachtig van dan lekker blijven zitten

[Sport_Life]

.

[ Voor 110% gewijzigd door Sport_Life op 29-06-2020 23:44 ]

[ASW1]

Ik vermoed dat bij een crisis het overbieden heel snel afgelopen gaat zijn. Prijzen zakken gaat veel langer duren, het begint ermee dat de huizen langer te koop staan.

[Blazer Coke]

@YellowCab

Als je een jaar particulier moet huren met extra verhuizing ben je ook minimaal 10-15k kwijt.

Denk je echt dat je over een jaar 10-15k minder vangt dan nu?
Ik denk eerder dat je 10-15k meer vangt.

Ik zou het begin september 2019 te koop zetten.

pirke schreef op vrijdag 19 oktober 2018 @ 08:34:
Niemand heeft een goed werkende glazen bol waarmee ze in de toekomst kunnen kijken.

Oftewel als je het risico niet wilt lopen: nu verkopen.

Vaak zie je de signalen aankomen, dus heel veel risico is het niet. De huizenmarkt is traag. De beurscrash in 2008 zorgde pas rond 2013 voor een dieptepunt, dat gaat langzaam en geleidelijk. wellicht krijg je over een jaar niet de hoofdprijs meer, maar net zoveel kans dat de waarde nog wat verder omhoog gaat. Alles valt of staat met je risicobereidheid.

Ondanks dat vele roepen dat de financiele crisis de huizenprijs heeft doen kelderen, is de hoofdoorzaak van de prijsdaling toch echt gekomen door overheidsbeleid.

Prijzen van 2008 tot 2011 zakten nauwelijks.
De overheid heeft ervoor gezorgd dat kopers en in het bijzonder starters minder konden lenen. Dat heeft voor de echte prijsdaling gezorgd.

[Richh]

-tom-562 schreef op zaterdag 13 oktober 2018 @ 14:27:
[...]

Nee s
Als voorbeeld, start HBO (in de techniek) zit volgens mij rond de 2300 tegenwoordig, afhankelijk natuurlijk van je secundaire arbeidsvoorwaarden.

2300 bruto is van wat ik van medestudenten weet redelijk normaal en gemiddeld, zeker buiten de technieksector. 2300 netto is dan nog héél ver weg

LittleTycoon schreef op vrijdag 12 oktober 2018 @ 16:51:
2.000 netto schijnt 2.550 bruto per maand te zijn, 33,2K per jaar. 166K lenen?

Dat is redelijk normaal voor een starter inderdaad.

Maar no way dat je daar een eengezinswoning voor mag kopen

Gelukkig zijn er naar maandenlang zoeken wel huurwoningen beschikbaar die je letterlijk twee keer zoveel per maand kosten

TheGhostInc schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 23:44:
[...]

Ik ga er wel vanuit dat een starter daadwerkelijk een woning binnen bereik heeft/kan hebben. Anders valt er weinig te starten en is het eerder een dromer of 'voorgloeier' .
Je zit trouwens ook al vlak bij de sociale woning inkomensgrens van € 36.798, dan zijn er dus ook andere mogelijkheden. En sociale huurwoningen zijn (zelfs zonder huursubsidie) flink gesubsidieerd, dus ik weet ook niet of het überhaupt wel interessant is om te kopen bij een dergelijk inkomen. Je houdt toch een minimale hoeveelheid onderhoud en kosten.

Daar kán je anno 2018 dus echt niet meer vanuit gaan.

Ik zit vlakboven die 'magische grens' (ook als je eronder zit: als starter sta je met 0 jaar op de wachtlijst. Misschien, als je op je 18e dit scenario al had voorspeld en wist waar je wou werken, met 4 jaar op de wachtlijst. Daar kom je nergens mee, want wachtlijsten op sociale huur zijn door vrijwel heel Nederland 10 jaar. Tenzij je urgentie hebt, maar dat heb je niet, ook niet als je echt nergens meer kan wonen, want je hebt immers een inkomen).
Gewerkt naast mijn studie en geen studieschuld. Ik had ruim genoeg gespaard voor de kosten koper, inboedel en wat extra's.

Dan kan je, laten we zeggen, 180k lenen.

Maar voor dat geld is er niks.

Wat je ziet op Funda is:
- Al een paar weken verkocht
- "Bezichtigingsstop" als je niet binnen 12 uur reageert
- VVE van 300 euro per maand
- Erfpacht-geintjes
- Last but not least: bieden vanaf, dus 20.000 euro overbieden minimaal.

Wat resteert is een woning in het noorden van Nederland. Kan je doen, zeker als je daar ook geboren en getogen bent. Dan blijf je 2 uur per rit (aka 4 uur per dag) reizen, net als wat je altijd naast je studie hebt gedaan om te sparen om die woning te kunnen kopen als je klaar bent. Niet waar iedere starter op zit te wachten.
Dus: dan mag je ook gelijk je baan opzeggen waarbij je dat salaris waar die hele berekening op slaat bij hoort, om je dagelijkse reistijd een beetje binnen de perken te houden.

Of je koopt iets in, laten we zeggen, een mindere wijk in Lelystad, tussen de werklozen in hun sociale huurwoning, waar jij vervolgens meer aan hypotheek betaalt dan wat zij aan huur betalen, en je waarschijnlijk over een jaar of 10 never nooit meer je woning überhaupt kan verkopen, laat staan voor een gelijkwaardig bedrag.
Je gaat je op een gegeven moment ook afvragen waarvoor je je opleiding precies hebt gevolgd en waar je je baan precies voor doet, als je daar gaat wonen, denk ik zo

Gemiddelde koopsom starter stijgt hard
Maar aangezien er maar 1 of 2% meer van het inkomen wordt besteed aan de woning, maar de prijs van de gemiddelde starterswoning met 20% omhoog is, is er maar 1 conclusie mogelijk. De gemiddelde starter heeft een fors hoger salaris.

Hier heb je echt boter op je hoofd De enige conclusie is dat enkel de starters met een hoger salaris überhaupt kunnen instappen. De gemiddelde starter is dan ook fors ouder.

Starters woningen zijn duurder gemiddeld 23% van het inkomen.

De meeste starters huren nu voor ongeveer 40%-50% van hun netto inkomen. Zal Nibud ook wel niet okee vinden. Maar niet iedereen heeft ouders waar je terecht kan om 'nog even' te sparen, laat staan dat je in 3-4 jaar tijd überhaupt genoeg zal kunnen sparen om bij gelijk inkomen wél een goed bod kan doen als de huidige stijging aan blijft.

Wat er overigens niet wordt bij verteld, is dat starters juist tijdens de crisis hun slag hebben geslagen. Zij hadden geen woning die verkocht moest worden, corporaties hebben duizenden woningen 'gedumpt' en de prijzen waren laag. Dus statistisch is een stuk van de daling van het aantal starters in de verkopen een logisch gevolg van de piek de paar jaar ervoor.

Er zijn ook een hele hoop starters die tijdens de crisis met hun studie bezig waren. En daarvan komen er elk jaar meer bij
Oh en tegenwoordig moeten ze ook nog een studieschuld afbetalen. Geen idee waar die groep moet wonen. Misschien in een studentenkamer, en dan zetten we tentenkampen op voor nieuwe studenten ofzoiets?

Overigens is er wel een probleem voor starters, maar dat is echt het gebrek aan woningen.

Dit is de kern van het probleem natuurlijk.
Al is het ook een totaalgebrek aan passende woningen. We hebben veel, véél meer appartementjes van ~50 vierkante meter nodig. Nu is daar zo'n tekort aan dat een rijtjeshuis van 100 vierkante meter soms net zo duur is. Deel dat soort woningen gewoon op...

[Richh]

3x3 schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 21:25:
Toevoeging: Wat café weltschmerz met twee vastgoed deskundigen die kritisch denken over de "rat-race" die de huizenmarkt is op dit moment.

[YouTube: ‘Huisjes flippen’ en ‘stenen schuiven’ in de grote steden; Sven Hulleman en Arjan van Susteren]

Wat een top-video!
Mooi om te zien dat er toch mensen zijn die wél zien wat er nu gaande is

[Ivow85]

Blazer Coke schreef op zaterdag 20 oktober 2018 @ 01:38:

Prijzen van 2008 tot 2011 zakten nauwelijks.
De overheid heeft ervoor gezorgd dat kopers en in het bijzonder starters minder konden lenen. Dat heeft voor de echte prijsdaling gezorgd.

Je vergeet voor het gemak even dat in 2008/2009 de verkoopaantallen al met 40% waren ingezakt en ziet dat niet als deel van de crisis? Je bent van mening dat de enorme toegenomen concurrentie als gevolg hiervan geen (mede)oorzaak van de prijsdalingen is geweest?

Allereerst zijn er, ook tijdens een crisis simpelweg veel ouderen die sterven of naar een zorginstelling verhuizen, waarna de familie van het huis af moet. Meestal geen instapklare huizen (juist gedateerd) en daarmee relatief goedkope vierkante meters. Dat drukt de gemiddelde verkoopprijs lekker naar beneden, wegens de mindere kwaliteit.

Vervolgens zijn er tijdens een crisis veel mensen die door baanverlies gedwongen (door de bank) of semi-gedwongen (om oplopen van schulden en dwang door de bank voor te zijn) hun huis moeten verkopen. Zeker in geval van gedwongen verkoop, is er eerder sprake van achterstallig onderhoud dan van een instapklaar huis. En dus ook weer relatief goedkope vierkante meters. Dus weer wordt de gemiddelde woningwaarde naar beneden gedrukt wegens mindere kwaliteit.

In het begin hoopt men nog lang dat het goedkomt, ondanks dat de terugloop van verkoopaantallen en oplopen van het aanbod. Verkopers zakken nog niet met prijzen en kopers zijn nog gewend aan de hoge prijzen van voor de crisis. Maar naarmate woningen langer te koop blijven staan, zullen mensen die ook nog goed af zijn met een beetje minder opbrengst op een gegeven moment de prijs laten zakken. Alleen al om van 'het gedoe' af te zijn. Vooral bij de groep die het (vrijwel) volledig afbetaalde huis van oma moet verkopen, is een prijsdaling slechts een beetje minder erfenis. Maar geen financieel probleem. Als de erfenis over 3 kinderen verdeeld moet worden, dan kost een prijsdaling van 10 mille 'slechts' 3.333 euro per hoofd en zo zal men dan ook denken. Zeker omdat ook een leegstaande afbetaalde woning maandelijks best wat tijd en geld kost. Als de spullen uitgezocht zijn en het huis zo goed als leeg is, wil je meer dan een jaar nadat oma is overleden niet meer telkens naar dat huis toe om de tuin bij te houden en het klein onderhoud bij te houden. En ook als de nabestaanden voor het nieuwe jaar ook weer de aanslag van gemeentelijke heffingen en waterschapsbelasting binnen krijgen is dat een trigger om er maar zo snel mogelijk van af te zien komen, in plaats van een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren.

[ Voor 3% gewijzigd door Ivow85 op 20-10-2018 10:50 ]

[Blazer Coke]

@Ivow85

Ik had het over de prijzen, niet over het aanbod van huizen in de verkoop.

Het is ook allemaal gemiddeld terwijl er in verschillende regios en woningtypes en prijsklassen ook best verschillen zitten.

Kijk het filmpje van 3x3 hierboven.
De cijfers van de huizenprijzen correleren met de leencapaciteit. Nauwelijks met de gevolgen van de crisis.
Ook de prijsstijgingen van nu zijn een gevolg van het feit dat mensen meer kunnen lenen omdat de rente daalt.

[Ivow85]

Blazer Coke schreef op zaterdag 20 oktober 2018 @ 14:18:
@Ivow85

Ik had het over de prijzen, niet over het aanbod van huizen in de verkoop.

Het is ook allemaal gemiddeld terwijl er in verschillende regios en woningtypes en prijsklassen ook best verschillen zitten.

Kijk het filmpje van 3x3 hierboven.
De cijfers van de huizenprijzen correleren met de leencapaciteit. Nauwelijks met de gevolgen van de crisis.
Ook de prijsstijgingen van nu zijn een gevolg van het feit dat mensen meer kunnen lenen omdat de rente daalt.

Prijzen hebben niets te maken met vraag en aanbod? En met de kwaliteit van het aanbod?

En hoe verklaar je dan de huidige prijsstijgingen, die véél harder gaan dan de stijging van de leencapaciteit? Als de prijsdaling 1 op 1 samenhangt met de leencapaciteit, dan moet dat andersom toch ook zo werken?

[ Voor 13% gewijzigd door Ivow85 op 20-10-2018 14:24 ]

[Blazer Coke]

Ivow85 schreef op zaterdag 20 oktober 2018 @ 14:23:
[...]


Prijzen hebben niets te maken met vraag en aanbod? En met de kwaliteit van het aanbod?

Prijzen hebben alles te maken met vraag en aanbod.
In Nederland leent vrijwel iedereen om een huis aan te schaffen. Als mensen minder kunnen lenen, wordt de vraag minder en gaat dus de prijs naar beneden.

Kwaliteit van het aanbod is imo slechts beperkt een factor. Mensen hebben uiteindelijk gewoon een dak nodig boven hun hoofd. Ook al is de kwaliteit minder.
Kwaliteit speelt alleen mee in het duurdere segment. Bij standaard appartementen en eengezingswoningen speelt dat veel minder.

.

En hoe verklaar je dan de huidige prijsstijgingen, die véél harder gaan dan de stijging van de leencapaciteit? Als de prijsdaling 1 op 1 samenhangt met de leencapaciteit, dan moet dat andersom toch ook zo werken?

Waar baseer je het op dat de prijzen veel harder stijgen dan de leencapiciteit?

Het zijn vooral de starters die genaaid zijn.
Die moeten verplicht 100% aflossen en kunnen dus minder lenen. Mogen kk, verbouwingen, inboedel en het overbieden niet meer meefinacieren. Hun studieschuld werkt ook erg beperkend.

Voor iedereen die al een huis heeft, stijgt de waarde van hun huidige woning ook mee.
Ze hebben nog de gunstige voorwaarden van de hypotheek uit het verleden maar kunnen wel de rente oversluiten.

Verder maakt een lage rente het heel aantrekkelijk voor beleggers en speculanten.

[LittleTycoon]

Ivow85 schreef op zaterdag 20 oktober 2018 @ 14:23:
[...]
En hoe verklaar je dan de huidige prijsstijgingen, die véél harder gaan dan de stijging van de leencapaciteit? Als de prijsdaling 1 op 1 samenhangt met de leencapaciteit, dan moet dat andersom toch ook zo werken?

Die gaan helemaal niet harder dan leencapaciteit, er zit gewoon een naijleffekt. Je moet pak hem beet 2013 met 2018 vergelijken, niet 2017-2018 dat is naijleffect. De early adopters hebben 2015 slag geslagen, 2016-2018 is (late) majority.

[RemcoDelft]

3x3 schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 21:25:
Een mooi stukje over de prijsdalingen tussen 2011-2014 en over de toekomst.

[YouTube: Toekomstige ontwikkelingen op de huizenmarkt - Peter Boelhouwer]

Toevoeging: Wat café weltschmerz met twee vastgoed deskundigen die kritisch denken over de "rat-race" die de huizenmarkt is op dit moment.

[YouTube: ‘Huisjes flippen’ en ‘stenen schuiven’ in de grote steden; Sven Hulleman en Arjan van Susteren]

Een beetje nuchterheid tussen de bubbelgekte is wel een verademing, maar de problemen die genoemd worden, worden nog steeds alleen maar groter.

[YellowCab]

pirke schreef op vrijdag 19 oktober 2018 @ 08:34:
Niemand heeft een goed werkende glazen bol waarmee ze in de toekomst kunnen kijken.

Oftewel als je het risico niet wilt lopen: nu verkopen.

Vaak zie je de signalen aankomen, dus heel veel risico is het niet. De huizenmarkt is traag. De beurscrash in 2008 zorgde pas rond 2013 voor een dieptepunt, dat gaat langzaam en geleidelijk. wellicht krijg je over een jaar niet de hoofdprijs meer, maar net zoveel kans dat de waarde nog wat verder omhoog gaat. Alles valt of staat met je risicobereidheid.

Hmm das een goede. De markt zal niet in een maand helemaal inkelderen. Ik kan natuurlijk altijd nog verkopen als het daadwerkelijk de verkeerde kant op gaat met de markt.

Lapa schreef op vrijdag 19 oktober 2018 @ 10:31:
Ik ben het met @pirke eens dat het risico niet heel groot is. Wel hangen er een paar zwaarden van damocles boven de huidige economische voorspoed: Brexit, ontwikkelingen in Italië met potentiële gevolgen voor de EU, de onvoorspelbaarheid v.d. VS. Mocht dat een spaak in de wielen v.d. economie steken, zullen de vraagprijzen op de huizenmarkt inderdaad waarschijnlijk niet direct reageren. Ik denk wel dat het stevige overbieden ineens heel snel over kan zijn.
En uiteraard heeft niemand een glazen bol. Als ik @YellowCab was zou ik het risico nemen en gewoon wachten met verkopen. Ook omdat een extra keer verhuizen en een huurhuis zoeken een hoop extra gedoe met zich meebrengt, dat zou voor mij meespelen in de risico-weging.

Mijn gevoel zegt inderdaad ook dat ik moet wachten en het risico moet nemen. Een keertje verhuizen kost ook een hoop geld en stress. En daarnaast gooi ik elke maand een hoop geld weg aan de huur, terwijl ik nu nog aflos op de hypotheek. Mocht het stevig overbieden ineens ophouden is het in mijn geval ook niet zo een ramp. Bij de overbrugging hypotheek is rekening gehouden met 90% van de nu getaxeerde waarde, wat nog enige ruimte geeft voor fluctuatie dus.

ID-College schreef op vrijdag 19 oktober 2018 @ 22:49:
[...]

Voor mij in ieder geval de reden geweest om te verkopen.. plan was zomer volgend jaar maar uiteindelijk de boel verkocht afgelopen maand.. niemand kan het voorspellen maar ik heb nu een zekerheidje en we wilden toch verhuizen..

Wij hebben ook nog overwogen om te gaan huren maar dat is vaak minimaal een jaar.. voor jou prima maar voor ons te lang..

Je weet het nooit.. als je zekerheid wil moet je verkopen. Word je er niet zenuwachtig van dan lekker blijven zitten

Nu verkopen en er iets anders voor terugkopen is financieel niet slim. Maar huren is ook maar geld weggooien imho. En daarnaast zijn de huurprijzen ook weer flink gestegen de afgelopen tijd. Ik heb er wel aan zitten denken om te verkopen aan een investeerder en dan van diegene terug te huren, maarja dan blijf ik 'geld weggooien' aan de huur, al heb ik dan wel zekerheid. Maar waar vind je zulke investeerders

Sport_Life schreef op vrijdag 19 oktober 2018 @ 23:05:
[...]

Ik heb hetzelfde dilemma gehad. Uiteindelijk een paar maanden voor oplevering nieuwbouwwoning ons appartement voor de hoofdprijs te koop gezet. Met de gedachte: we hebben nog tijd zat om te zakken met de prijs.
Binnen 2 dagen was ons appartement verkocht, ruim boven de vraagprijs.

De prijs die wij kregen is ongeveer de waarde in 2019 (waarde 2018 + 15%), daarbij hebben we zekerheid wat wel fijn is. De overwaarde is afgelost op de nieuwe woning waardoor we eigenlijk qua lasten incl huurwoning gelijk zitten aan de oude lasten van 2 hypotheken. En onze koper is ook blij want die heeft een leuk appartement welke volgend jaar waarschijnlijk de waarde vertegenwoordigd die hij heeft betaalt .

Een crisis zal niet meteen een flinke daling in de huizenprijzen veroorzaken, maar ik was bang dat een negatief sentiment op de woningmarkt veel mensen ervan zal weerhouden (flink) te overbieden.

Oplevering van het nieuwe huis is pas eind 2019 begin 2020 helaas. Dus dan zou ik het huidige appartement ergens september/oktober 2019 in de verkoop moeten zetten gok ik. Het is inderdaad een mogelijkheid om de prijs omhoog te gooien en langer af te wachten. Ik kan natuurlijk ook proberen het huis nu te koop te zetten en om iemand te vinden die pas eind 2019 wil verhuizen, maarja volgens mij is de kans dat zo een constructie lukt ook minimaal.

Blazer Coke schreef op zaterdag 20 oktober 2018 @ 01:38:
@YellowCab

Als je een jaar particulier moet huren met extra verhuizing ben je ook minimaal 10-15k kwijt.

Denk je echt dat je over een jaar 10-15k minder vangt dan nu?
Ik denk eerder dat je 10-15k meer vangt.

Ik zou het begin september 2019 te koop zetten.

Klopt. Huren en verhuizen is financieel ook helemaal niet aantrekkelijk. Maarja je hebt dan wel zekerheid dat je een X bedrag voor het huidige appartement hebt, waarmee je ook weer een luxere keuken en badkamer etcetera kan kopen. Twijfels twijfels...

[Blazer Coke]

@YellowCab

Kun je niet antikraak gaan wonen of nog bij je ouders?

Je kan het altijd te koop zetten voor een belachelijk hoog bedrag en kijken of ze happen.

[YellowCab]

Blazer Coke schreef op zondag 21 oktober 2018 @ 18:34:
@YellowCab

Kun je niet antikraak gaan wonen of nog bij je ouders?

Je kan het altijd te koop zetten voor een belachelijk hoog bedrag en kijken of ze happen.

Bij mijn ouders is een optie, maar daar wacht ik liever zo lang mogelijk mee 😋

[Hetisookwat]

Dit is een algemeen discussie over de huizenmarkt, open voor je vragen specifiek voor je eigen situatie s.v.p. een eigen topic.

[ Voor 78% gewijzigd door defiant op 25-10-2018 18:18 ]

[Brent]

Aardig artikel bij FTM over de ontwikkeling van de huizenmarkt. Samengevat: financialisering van deze markt en deregulering maken dat de markt steeds minder om mensen van woningen voorzien gaat en steeds meer een financieel instrument is voor kapitaalkrachtigen.

[Blazer Coke]

Brent schreef op maandag 22 oktober 2018 @ 14:47:
Aardig artikel bij FTM over de ontwikkeling van de huizenmarkt. Samengevat: financialisering van deze markt en deregulering maken dat de markt steeds minder om mensen van woningen voorzien gaat en steeds meer een financieel instrument is voor kapitaalkrachtigen.

Ik vind het eigenlijk een zeer matig artikel.
In het eerste deel slaat hij de plank mis.
Vraag en aanbod blijft de basis van de huizenprijs.

Hij belicht daarna slechts enkele topics die de prijs zo heeft doen stijgen.
De grootste oorzaak van de hoge grondprijs en huizenprijs wordt nauwelijks belicht.
Het eindigt dan ook in zo'n typisch socialistische klaagzang tegen Nederlandse banken en rijken/beleggers.
Terwijl hij toch echt bij de overheid en de ECB moet zijn.

[hidde212]

Blazer Coke schreef op maandag 22 oktober 2018 @ 17:53:
[...]


Ik vind het eigenlijk een zeer matig artikel.
In het eerste deel slaat hij de plank mis.
Vraag en aanbod blijft de basis van de huizenprijs.

Volgens mij beweert de auteur ook helemaal niks anders? Er wordt slechts gesteld dat het een sterk gecontroleerde/gereguleerde markt is waardoor vraag en aanbod niet volgens een normaal patroon van een vrije markt bewegen.

Hij belicht daarna slechts enkele topics die de prijs zo hebben doen stijgen.
De grootste oorzaak van de hoge grondprijs en huizenprijs wordt nauwelijks belicht.
Het eindigt dan ook in zo'n typisch socialistische klaagzang tegen Nederlandse banken en rijken/beleggers.
Terwijl hij toch echt bij de overheid en de ECB moet zijn.

Maar de auteur bekritiseert juist veel overheidsbeleid, zoals a) meetellen partnerinkomen b) liberaliseren van sociale huurwoningen, WOZ-waarde mee laten tellen voor huurpunten c) toezichthouder die toestaat dat beleggers een hypotheek kunnen krijgen met huurstroom als inkomensbasis d) verruiming van de belastingvrije schenking.

Dat banken onder deze maatregelen graag leningen willen faciliteren wordt uitgelegd en aangekaart, maar daarbij zie ik er verder geen oproep tot een moreel besef bij banken of iets dergelijks. Ik snap dus niet helemaal hoe het nou weer een "socialistische klaagzang" wordt, het is wel heel makkelijk om een stuk zo weg te zetten.

[Blazer Coke]

hidde212 schreef op maandag 22 oktober 2018 @ 19:47:
[...]

Volgens mij beweert de auteur ook helemaal niks anders? Er wordt slechts gesteld dat het een sterk gecontroleerde/gereguleerde markt is waardoor vraag en aanbod niet volgens een normaal patroon van een vrije markt bewegen.

De eerste tekst uit het stuk

Wie denkt dat de verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt bepalend is voor de flinke huurstijgingen die we de laatste jaren hebben gezien, heeft het volgens Hans de Geus bij het verkeerde eind. Er speelt iets anders, dat veel bepalender is.

Huren stijgen een stuk sneller dan onze inkomens. Hoe dat komt? Het lijkt een domme vraag: er is te weinig aanbod. Punt. Er moet dus gewoon meer gebouwd worden! Maar een tekort aan woningen was er tien jaar geleden ook. En twintig jaar geleden. En dertig. Om nog maar te zwijgen over vlak na de oorlog. Er speelt een ander dingetje, en dat dingetje heet beleid. Het komt door nieuwe spelregels dat de woonlasten, bewust of onbewust, zo omhoog zijn gejaagd.

En er is juist maar 1 normale oplossing voor het huizen probleem: meer huizen bouwen.

Zolang er een tekort is, zal de prijs hoog blijven.
Nieuwbouwhuizen kunnen nu namelijk voor de marktwaarde van bestaande huizen worden verkocht. En daar wordt dikke winst op gemaakt door gemeentes.

Als er een veel groter aanbod is dan zakt de marktwaarde van bestaande woningen juist naar de kosten van het nieuwbouwpand.
Als de gemeente ook nog stopt met zeer hoge grondprijzen vragen dan krijg je echt zeer betaalbare huizen.

Het probleem is dat de gemeentes hier geen baat bij hebben. Hoger prijzen leveren meer geld op en zorgt ook voor rijkere inwoners met minder problemen.

.

[...]

Maar de auteur bekritiseert juist veel overheidsbeleid, zoals a) meetellen partnerinkomen b) liberaliseren van sociale huurwoningen, WOZ-waarde mee laten tellen voor huurpunten c) toezichthouder die toestaat dat beleggers een hypotheek kunnen krijgen met huurstroom als inkomensbasis d) verruiming van de belastingvrije schenking.

Dat banken onder deze maatregelen graag leningen willen faciliteren wordt uitgelegd en aangekaart, maar daarbij zie ik er verder geen oproep tot een moreel besef bij banken of iets dergelijks. Ik snap dus niet helemaal hoe het nou weer een "socialistische klaagzang" wordt, het is wel heel makkelijk om een stuk zo weg te zetten.

a) Een slechte beleidskeuze imo zeker aangezien relatiebreuk goed is voor 2/3 van de probleemhypotheken, maar dat is al decennia zo toch?
De recente verhoging van het meetellen van 2de inkomen was wel fout imo.
Dat verklaart echter niet de prijsstijgingen over langere tijd. Dat is puur de zakkende rente geweest.

b) Wat is daar vreemd aan? Het is toch logisch dat een duurder huis een duurdere huurprijs heeft?

c) Ik vind dit niet vreemd. Inkomen is inkomen. Huurinkomsten zijn waarschijnlijk stabieler dan inkomen uit arbeid.
Bovendien is die rente niet aftrekbaar. Het risico ligt toch bij de beide partijen en niet bij de overheid.

d) Alle maatregelen die regering heeft genomen simds 2011 zijn ondoordacht.
De verhoging van het meetellen 2de inkomen.
Eerst de huizenmarkt in puin leggen met het verplicht aflossen waardoor de markt (ook de nieuwbouwmarkt) in elkaar stort om daarna als de rente ook nog zakt, mensen meer te laten lenen. Waardoor de huizenprijzen weer omhoog knallen.

De socialistische klaagzang slaat vooral op het feit dat de auteur zijn ongenoegen uit over de ontwikkeling van de huurprijs.
Waarbij de huur laag moet zijn en anderen daarvoor moeten betalen.
Het systeem van sociale huur, vrije huur en kopen is juist een van de grote oorzaken van de verotte huizenmarkt.
Mensen tussen 1 en 1.5x modaal mogen niet goedkoop huren en kunnen ook niet kopen.
Dan kunnen ze particulier huren en zijn ze genaaid. Als je veel verdient MOET je immers veel geld uitgeven aan woonlasten.
Bouw gewoon veel flatgebouwen met goedkope 1 slaapkamer apartementen voor starters en gepensioneerden. Dat is de echte oplossing.

[ZenTex]

Blazer Coke schreef op dinsdag 23 oktober 2018 @ 01:48:
[...]


En er is juist maar 1 normale oplossing voor het huizen probleem: meer huizen bouwen.

Zolang er een tekort is, zal de prijs hoog blijven.
Nieuwbouwhuizen kunnen nu namelijk voor de marktwaarde van bestaande huizen worden verkocht. En daar wordt dikke winst op gemaakt door gemeentes.

Als er een veel groter aanbod is dan zakt de marktwaarde van bestaande woningen juist naar de kosten van het nieuwbouwpand.
Als de gemeente ook nog stopt met zeer hoge grondprijzen vragen dan krijg je echt zeer betaalbare huizen.

Het probleem is dat de gemeentes hier geen baat bij hebben. Hoger prijzen leveren meer geld op en zorgt ook voor rijkere inwoners met minder problemen.

Minder hoge marges betekend dat ontwikkelaars minder projecten plannen.
Idem voor gemeenten inderdaad, als er te weinig geld te verdienen valt met de verkoop van grond word er een rem op gezet.
Dat hebben we duidelijk gezien tijdens de crisis. Dit gaat dus niet helemaal op

[...]


Mensen tussen 1 en 1.5x modaal mogen niet goedkoop huren en kunnen ook niet kopen.
Dan kunnen ze particulier huren en zijn ze genaaid. Als je veel verdient MOET je immers veel geld uitgeven aan woonlasten.

Mwah, het hang er maar een beetje vanaf wat voor eisen je stelt. Zelf heb ik als alleenverdiener met iets boven modaal zeker een prima woning kunnen kopen en kan dat nog steeds.
Het hangt af van de eisen die je stelt aan een woning en je situatie. wil je minimaal 100 vierkante meter en 3 slaapkamers? als gezin of single? gaat het om een dak boven je hoofd en je bent tevreden met een appartement van 50 vierkante meter?

Bouw gewoon veel flatgebouwen met goedkope 1 slaapkamer apartementen voor starters en gepensioneerden. Dat is de echte oplossing.

Daar ben ik het wel een beetje mee eens. Wat we vooral nodig hebben is meer woningen, punt.
De prijsklasse doet er toch zeker ook toe, vooral nu starters het best lastig hebben om een betaalbare woning te vinden.
Maar dit is eigenlijk de afgelopen 30 jaar een probleem.
Wat ook een probleem is dat van alle nieuwbouwprojecten die ik de afgelopen 10 jaar gezien heb, het merendeel in de prijsklasse zit die je met minder dan 4x modaal niet kunt betalen, meestal 4 ton of hoger, waarbij als smaakmakertje word geadverteerd met prijzen vanaf 2 ton waar er vervolgens maar 2 a 3 van worden gebouwd.

Niet vreemd ook, daar zit de marge, niet in betaalbare woningen als is er nog zoveel vraag naar.

[Wailing_Banshee]

Er is een bijkomend probleem: er zijn gewoon niet genoeg mensen om al die huizen te bouwen. Een collega van m'n partner heeft een huis gekocht wat opgeknapt moet worden. Heeft aannemers gevraagd om te helpen en kreeg als antwoord terug: over 8 maanden heb ik misschien tijd...

[Hogader]

ZenTex schreef op dinsdag 23 oktober 2018 @ 06:31:

Mwah, het hang er maar een beetje vanaf wat voor eisen je stelt. Zelf heb ik als alleenverdiener met iets boven modaal zeker een prima woning kunnen kopen en kan dat nog steeds.
Het hangt af van de eisen die je stelt aan een woning en je situatie. wil je minimaal 100 vierkante meter en 3 slaapkamers? als gezin of single? gaat het om een dak boven je hoofd en je bent tevreden met een appartement van 50 vierkante meter?

Als ik naar mijn eigen situatie kijk dan was een 15 jaar oud appartementje van 60m2, maar fractioneel goedkoper dan een nieuwbouw eensgezinswoning.

Aan de onderkant van de markt >200k maken de eisen niet zo super veel uit. Er is teveel vraag naar 1-slaapkamer appartementjes dan ze voor de koopmarkt aanwezig zijn.

[CaLeX]

YellowCab schreef op vrijdag 19 oktober 2018 @ 02:30:
Ik heb het hele topic doorgelezen, omdat ik recent een nieuw huis heb gekocht en twijfel wat wijsheid is.

Ik heb een nieuwbouw huis gekocht wat waarschijnlijk Q4 2019 of Q1 2020 wordt opgeleverd. Op het moment woon ik in een 3 kamer koop appartement, wat met een flinke overwaarde is getaxeerd. Ik woon in Almere en vergelijkbare appartementen verkopen doorgaans redelijk snel voor de vraagprijs of zelfs meer dan de vraagprijs.

Ik ben mij bewust van de huidige situatie op de woningmarkt, waarbij er een groot tekort aan woningen is en tegelijkertijd een grote vraag naar woningen is, waardoor de prijzen flink zijn opgelopen.

De laatste tijd lees ik echter veel berichten dat de woningmarkt op knappen staat en dat de bubbel wellicht knapt binnenkort.

Nu mijn vraag: hoe groot is de kans dat de woningmarkt daadwerkelijk instort binnen nu en een (ruim)jaar? Zou het verstandig zijn om mijn woning nu te verkopen met flinke overwaarde en in de tussentijd ergens iets te huren of maak ik mij zorgen om iets waar ik mij eigenlijk geen zorgen om hoef te maken?

Ik snap dat dit enigszins koffiedik kijken is, maar wellicht kan iemand er toch iets nuttigs over zeggen?

Bereken eens wat het je sowieso kost als je nu verkoopt.

12/18 maanden huur (ik zie vanaf huurprijzen van 750 euro in Almere, worden geheel kaal opgeleverd)
+
12/18 maanden geen hypotheekaflossing (nu verkopen met een restschuld van bijvoorbeeld 100k en huur betalen of volgend jaar met 95k zonder de huurkosten)

Verschil in VVE / belastingen en energiekosten.

Daarnaast wat het je kost om eventueel de plafonds een likje verf te geven, de wanden te bekleden + een goedkoop vloertje neer te leggen. En wat het verhuizen zelf kost (naast tijd) of een opslag voor die periode.

Welk bedrag investeer je dan minimaal bij oplevering in periode okt-2019 of feb-2020 om een eventuele knappende bubbel te kunnen coveren. Volgens mij kom je dan al snel op 10+% van de waarde van je huis uit. Hoeveel zin heeft het dan om die eventuele dip te voorkomen?

[il-Principe]

In welke mate zijn (zelfstandige) particuliere huurwoningen onder de liberalisatiegrens nog relevant? Misschien een kippenhok in sommige gevallen, maar beter iets dan niets. Meestal wordt er over vrije sector woningen of sociale woningbouw gesproken. De eerste zijn te duur en voor de tweede moet je lang ingeschreven staan of je verdient te veel.

Ik heb zelf een tijd "particulier" gehuurd gezeten (dwz had snel een woning), maar alle sociale huurregels waren van toepassing, want onder de liberalisatiegrens. Toen de scheefgroeiregels intraden ging de huur wel met meer dan 4% per jaar omhoog, maar aan het eind niet meer omdat de puntengrens in zicht kwam.

[3x3]

Hier een plaatje met de effecten van falend overheidsbeleid op de huizenmarkt.



& nogmaals In mijn optiek de belangrijkste oorzaken van de problemen nu

• In de crisis verhuurders / woningbouwverenigingen extra belasten - sterk verminderde bijbouw in de crisis.
• Gemeenten die tijdens de crisis hun grond niet verkochten maar prijzen boven de marktprijs hielden - sterk verminderde bijbouw in de crisis.
• Verminderde bijbouw in de crisis - waardoor veel bouwvakkers uitstroomden, en we nu verminderde bouwcapaciteit hebben.
• Migratie zowel asielzoekers met voorrang in de sociale huurmarkt als kenniswerkers buiten de EU met extreme belastingvoordelen die zorgen voor verdrukking op de particuliere huurmarkt.

Het fundament voor de crisis is vooral gelegd door Rutte II en Balkenende IV. Maar ook Rutte 1 en 3 hebben denk ik te weinig gedaan om te zorgen voor een gezonde huizenmarkt.

Balkenende IV - 2007 - 2011


Rutte II 2012 - 2017

[ Voor 7% gewijzigd door 3x3 op 24-10-2018 09:56 ]

[ApexAlpha]

Bouw meer huizen zonder winstoogmerk:
1. Laat Woningcorporaties ook huizen bouwen voor middeninkomens.
2. Biedt scheefwoners aan om hun huizen te kopen van de woningbouw; gebruik dit geld om nieuwe woningen te bouwen.
3. Verplicht gemeente om 1/3 van bouwgrond minimaal voor sociale woningbouw te reserveren.
4. Laat woningcorporaties direct huizen verkopen aan starters, dus niet enkel huur.
5. Minimale bewoningsplicht van 7 jaar in dit soort huizen; anders deel winst inleveren.

6. Overdrachtsbelasting naar 7,5% als nieuwe eigenaar en niet zelf gaat wonen.
7. Elk huis dat verkocht wordt aan iemand die er niet zelf gaat wonen moet verplicht 3 maanden tegen de afgesproken prijs aangeboden worden op een website; iedereen die dit huis zou willen om er wel zelf te gaan wonen mag het dan tegen die prijs claimen.

Naar Frans voorbeeld:

Een privéverzamelaar bood 3,75 miljoen euro voor de buste. In de Franse wet staat dat musea het recht hebben een veilingstuk te claimen tegen dezelfde prijs als het hoogste bod. De regeling moet voorkomen dat belangrijke kunstwerken buiten Frankrijk belanden.

Enkel ' versneld bijbouwen' heeft geen zin; er is een tekort aan vakmensen en bouwgrond waardoor de nieuwe huizen alleen maar óók opgekocht zullen worden door beleggers. De overheid moet ervoor zorgen dat onze huizenmarkt als belegging minder aantrekkelijk wordt zodat mensen van vlees en bloed een kans krijgen.

[Richh]

ZenTex schreef op dinsdag 23 oktober 2018 @ 06:31:
Zelf heb ik als alleenverdiener met iets boven modaal zeker een prima woning kunnen kopen en kan dat nog steeds.
Het hangt af van de eisen die je stelt aan een woning en je situatie. wil je minimaal 100 vierkante meter en 3 slaapkamers? als gezin of single? gaat het om een dak boven je hoofd en je bent tevreden met een appartement van 50 vierkante meter?

Hou op met deze onzin Anno 2018 is het verhaaltje 'starters willen teveel' écht achterhaald.

Als starter ben je tevreden met een appartement van 50 vierkante meter. Eventueel zelfs een studio. Met 'iets boven modaal' kan je, laten we zeggen, 160k krijgen? 175k? Whatever.

Buiten de uithoeken van NL (Drenthe, Groningen, Friesland, Zeeland, etc) is het resterende aanbod
- Weg binnen 1 week (en níet naar een starter)
- Zwaar overboden tov de Funda prijs
- Of staat niet voor niks gigantisch lang te koop, bijvoorbeeld ivm een VVE die gelijk is aan de bijbehorende hypotheek, of een erfpachtsituatie.

[Piet_Piraat7]

Richh schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 11:04:
[...]
Buiten de uithoeken van NL (Drenthe, Groningen, Friesland, Zeeland, etc) is het resterende aanbod

Hoho ik heb voor 180k een huis met 4 slaapkamers en een tuin gekocht in mn eentje in Gelderland (zo'n 15km van Arnhem). Kan uiteraard dat je dat ook een uithoek vindt, al is hier genoeg werkgelegenheid. Huizenmarkt voor starters in het Westen is absoluut onmogelijk, maar verder naar het Oosten is het nog best oké.

[RemcoDelft]

ApexAlpha schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 10:36:
Bouw meer huizen zonder winstoogmerk

Niemand werkt zonder winstoogmerk. Ook woningcorporaties hebben directeuren met eigen financiele belangen.
Ik zou zeggen, kies als landelijke overheid een miljoen kavels die de komende 10 jaar bebouwd moeten worden. Zet er de komende 3 jaar 1000 per dag op eBay: bieden vanaf 1 euro. Als er binnen 10 jaar geen huis staat, vervalt het eigendom.
Laat de rest over aan de markt.
Het is de bureaucratische ellende die zorgt dat er amper gebouwd wordt. Als dat niet zo zou zijn, zouden bouwvakkers gewoon hun eigen huis kunnen bouwen.

Richh schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 11:04:
Met 'iets boven modaal' kan je, laten we zeggen, 160k krijgen? 175k? Whatever.

Het zou al helpen als mensen ophouden met de terminologie "geld krijgen" waar het gaat om het aangaan van de grootste schuld van je leven. Net zoals sociale huurders die zeggen: "ik krijg een woning" geeft dit wel aan hoe compleet verziekt de woning"markt" is.

[ Voor 7% gewijzigd door RemcoDelft op 24-10-2018 11:18 ]

[Richh]

Piet_Piraat7 schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 11:13:
[...]


Hoho ik heb voor 180k een huis met 4 slaapkamers en een tuin gekocht in mn eentje in Gelderland (zo'n 15km van Arnhem). Kan uiteraard dat je dat ook een uithoek vindt, al is hier genoeg werkgelegenheid. Huizenmarkt voor starters in het Westen is absoluut onmogelijk, maar iets verder naar het Oosten is het nog best oké.

In 2018? Dan heb je vooral geluk gehad zou ik zeggen Huizen voor die prijzen zijn zeldzaam.

RemcoDelft schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 11:17:
Het zou al helpen als mensen ophouden met de terminologie "geld krijgen" waar het gaat om het aangaan van de grootste schuld van je leven. Net zoals sociale huurders die zeggen: "ik krijg een woning" geeft dit wel aan hoe compleet verziekt de woning"markt" is.

Daar heb je een punt

ApexAlpha schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 10:36:
Bouw meer huizen zonder winstoogmerk:

Tegen de tijd dat er bedrijven woningen gaan bouwen zonder winstoogmerk, ga ik zelf wel een lap grond kopen en regel ik zelf een aannemer die ik wel laat verdienen op de bouw van een woning
Dat is echt vrij onmogelijk vrees ik.

Ik denk eerder dat gemeenten grond moeten gaan verkopen voor het symbolische bedrag van €1 en tegen een aannemer moeten zeggen: bouw er wat leuks op, maar minimaal zoveel vierkante meter en het gaat verkocht worden voor maximaal zoveel euro.

[ Voor 50% gewijzigd door Richh op 24-10-2018 11:21 ]

[asdf25]

3x3 schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 09:47:
Hier een plaatje met de effecten van falend overheidsbeleid op de huizenmarkt.

[Afbeelding]

& nogmaals In mijn optiek de belangrijkste oorzaken van de problemen nu

• In de crisis verhuurders / woningbouwverenigingen extra belasten - sterk verminderde bijbouw in de crisis.
• Gemeenten die tijdens de crisis hun grond niet verkochten maar prijzen boven de marktprijs hielden - sterk verminderde bijbouw in de crisis.
• Verminderde bijbouw in de crisis - waardoor veel bouwvakkers uitstroomden, en we nu verminderde bouwcapaciteit hebben.
• Migratie zowel asielzoekers met voorrang in de sociale huurmarkt als kenniswerkers buiten de EU met extreme belastingvoordelen die zorgen voor verdrukking op de particuliere huurmarkt.

Het fundament voor de crisis is vooral gelegd door Rutte II en Balkenende IV. Maar ook Rutte 1 en 3 hebben denk ik te weinig gedaan om te zorgen voor een gezonde huizenmarkt.

Balkenende IV - 2007 - 2011
[Afbeelding]

Rutte II 2012 - 2017
[Afbeelding]

Lees hier vaak terug dat het een kwestie van vraag en aanbod is, daar geloof ik maar deels in. De huidige gekte op de woningmarkt hebben we aan de overheid te danken. Geloof dat er ongeveer 200.000 bouwvakkers de bouw hebben verlaten, projectontwikkelaars konden nieuwe projecten niet slijten waardoor ze steeds minder gingen ontwikkelen (heb ergens gelezen dat de ontwikkelsector met 40% was gekropen). Woningbouwcorporaties zorgden in jaren van crises er altijd voor dat de bouwsector aan het werk kon blijven door veel meer te gaan bouwen/ verbouwen. Wat deed de overheid? Die ging de corporaties zwaar belasten; verhuurdersheffing, passend toewijzen, deab en niet deab activiteiten scheiden. Kortom corporaties waren druk bezig met reorganiseren om de begrotingen sluitend te krijgen i.p.v. ontwikkelen. Mensen konden steeds minder lenen (was overigens wel een goede zaak is) en moeten eigen geld meenemen, HRA is fors ingeperkt.

Al die politici geven de crises de schuld maar waarom kromp de prijsontwikkeling van koopwoningen in omringde Europese landen dan niet? Nederland was in 2017 pas weer op het oude niveau. Prijsniveau in Zweden lag 70% hoger dan in 2008, in Duitsland en Belgie stegen de huizenprijzen alleen maar tijdens crises.

[ApexAlpha]

De bouwbedrijven werken natuurlijk niet zonder winstoogmerk, maar de opdrachtgever wellicht wel. Net als bij sociale woningbouw nu.

De prijs van de huizen nu zit hem ook niet in de bouw, maar in de speculatie met de grond.

[aicaramba]

ZenTex schreef op dinsdag 23 oktober 2018 @ 06:31:

Mwah, het hang er maar een beetje vanaf wat voor eisen je stelt. Zelf heb ik als alleenverdiener met iets boven modaal zeker een prima woning kunnen kopen en kan dat nog steeds.
Het hangt af van de eisen die je stelt aan een woning en je situatie. wil je minimaal 100 vierkante meter en 3 slaapkamers? als gezin of single? gaat het om een dak boven je hoofd en je bent tevreden met een appartement van 50 vierkante meter?

Dus eigenlijk zeg je: In plaats van de regels te veranderen zodat starters nu kunnen wat starters xx jaar geleden ook konden, moeten starters maar genoegen nemen met minder.

[_eLMo_]

﴾͡๏̯͡๏﴿

[ Voor 98% gewijzigd door _eLMo_ op 25-10-2018 07:24 ]

[ApexAlpha]

_eLMo_ schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 11:52:
[...]


Volgens mij is wat starters 20 jaar geleden konden juist aanleiding voor de crisis geweest? Hypotheken strakker maken, HRA lager maken, het meerekenen van studieschulden, het niet meer meefinancieren van huwelijken e.d. is juist goed voor de huizenmarkt.

Wellicht kunnen we dit beter verdelen tussen starters en verkoop/kopers, maar dat het lastiger is goed.

Wat is het doel van de huizenmarkt? Volgens mij om ervoor te zorgen dat iedereen een huis krijgen dat bij zijn gezinssituatie en inkomen past.

Daar faalt de 'markt' enorm in: er zijn structureel te weinig huizen, niemand kan huizen kopen omdat beleggers ze voor zijn en iedereen die in een huurhuis zit gaat er van zijn leven niet uit omdat je huur dan 3 keer zo hoog wordt.

Die 'markt' waar iedereen het over heeft slaat nergens op; het faalt aan alle kanten in het behalen van zijn doel. En de overheid faalt om het sociale grondrecht van degelijke huisvesting na te komen.

Voor iedereen onder de 30 is die ' onzichtbare hand van de markt' vooral een onzichtbare bitchslap.

[aicaramba]

_eLMo_ schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 11:52:
[...]


Volgens mij is wat starters 20 jaar geleden konden juist aanleiding voor de crisis geweest? Hypotheken strakker maken, HRA lager maken, het meerekenen van studieschulden, het niet meer meefinancieren van huwelijken e.d. is juist goed voor de huizenmarkt.

Wellicht kunnen we dit beter verdelen tussen starters en verkoop/kopers, maar dat het lastiger is goed.

Oh. Ik ben zeker voorstander van het strakker maken van de regels. Maar ik ben er sterk tegenstander van dat woningen beleggingen zijn voor rijke mensen en ik denk dat er meer moet worden gedaan om extra woningen te bouwen.

Ik vind het niet kunnen dat mensen die voldoende geld hebben om een tweede woning te kopen (of 50e for that matter) een woning mogen kopen om hier extra winst mee te maken dmv iemand die niet de financiele mogelijkheid heeft om te kopen méér te laten betalen aan huur.

Niet alleen worden de prijzen van koopwoningen daardoor omhoog gestuwt, waardoor mensen meer geld kwijt zijn voor het kopen van een woning, maar ook zorgt het ervoor dat minder mensen de mogelijkheid hebben om te kopen en daardoor overgedragen zijn aan de (nóg duurdere) huur.

Naar mijn mening moeten eerste levensbehoefte, zoals wonen, voor iedereen zo toegankelijk mogelijk zijn.

Het uitnodigen van buitenlands investeerders om geld te verdienen, door het moeilijker maken van het verkrijgen van eerste levensbehoeften voor de eigen bevolking, vind ik crimineel.

Ik zou er ook voorstander voor zijn om het te verbieden om een tweede huis kopen voor verhuur. Woningbouw corporaties moeten door de overheid geregeld worden.

De heilige graal van de VVD: marktwerking. Blijkt keer op keer alleen maar hogere prijzen en slechtere voorzieningen te leveren.

[ Voor 3% gewijzigd door aicaramba op 24-10-2018 12:06 ]

[CaLeX]

ApexAlpha schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 11:57:
[...]


Wat is het doel van de huizenmarkt? Volgens mij om ervoor te zorgen dat iedereen een huis krijgen dat bij zijn gezinssituatie en inkomen past.

Je kan moeilijk mensen dwingen te verkopen, het bejaarde stel wat een 5 kamer huis in bezit houdt heeft even veel recht op dat huis als ieder ander.

Doel van de huizenmarkt is om er voor te zorgen dat ieder een dak boven zijn hoofd heeft. Als je geen geld hebt om je 4 kinderen van een eigen kamer te voorzien of als je nog geen geld hebt om een huis op de toekomst te kopen dan moet je concessies doen.

[Ivow85]

aicaramba schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 11:48:
[...]

Dus eigenlijk zeg je: In plaats van de regels te veranderen zodat starters nu kunnen wat starters xx jaar geleden ook konden, moeten starters maar genoegen nemen met minder.

Ik heb het hier al eerder gemeld dat het niet zo gek is om definitief kleiner te gaan bouwen.

Moeten starters dan inleveren op wat men vroeger had? Nee. Het gemiddelde woonoppervlak is de afgelopen decennia bizar hard gestegen. Die stijging is maar een klein deel toe te schrijven aan de gemiddelde oppervlakte van woningen. Het grootste deel is te wijten aan de steeds kleiner wordende huishoudens. Nu nog gemiddeld 2,2 personen. Het aantal huishoudens is hierdoor veel sneller toegenomen dan het aantal inwoners in Nederland. Hierdoor ontstaat schaarste (grond, woningen), wat prijsopdrijvend werkt. Natuurlijk is de politiek mede-verantwoordelijk voor deze schaarste, maar politieke terughoudendheid bij het uitgeven van kavels is zeker niet de enige oorzaak.

Ondanks de kleinere huishoudens worden in nieuwbouwwijken vrijwel alleen maar gezinswoningen met 3 slaapkamers en als optie een 4e kamer op zolder gebouwd. Met hier en daar een blokje appartementen er tussen om aan een eventueel quotum voor 'betaalbare woningen' te voldoen. Onze gewenste woonvorm past zich simpelweg niet aan aan de gezinssamenstelling die afgelopen decennia sterk gewijzigd is. Ik laat even in het midden waar de verantwoordelijkheid hiervoor ligt.

Los daarvan moeten we niet vergeten dat een huis anno 2018 toch wel ietwat luxer is dan een huis anno 1985 (toen de ouders van de huidige starters startten) of 1950 (toen de grootouders startten). Het aanbrengen en onderhouden van de extra voorzieningen kost veel arbeid, dus geld.

Mijn eigen ervaring met klein wonen is dat het een zegen is. Privacy en een buitenruimte zijn (en elk geval voor mij) van groter belang dan vele vierkante meters woonoppervlak vol spullen die er 'voor de mooi' staan en amper gebruikt worden. De prettigste woning die ik had was de seniorenwoning van 36m² uit 1960 die volgens de woningcorporatie 'niet meer voldeed aan de eisen van de huidige tijd'. Het huisje had alles gelijkvloers, kunststof kozijnen met dubbel glas, cv-installatie. En het belangrijkste voor wij klein woont: voldoende bergruimte. 2 grote vaste kasten op de slaapkamer, eentje in het woonkamertje én een bergvliering. Tevens een aangebouwde berging/schuurtje. Het tuintje (4x6) met goede zonligging was heerlijk om zomeravonden door te brengen.

[Richh]

aicaramba schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 12:04:
De heilige graal van de VVD: marktwerking. Blijkt keer op keer alleen maar hogere prijzen en slechtere voorzieningen te leveren.

Er is (an sich) niks mis met marktwerking, als de spelregels maar eerlijk zijn. Maar dat zijn ze niet. Grote schommelingen in het beleid van de overheid waardoor mensen meer kunnen lenen, concurreren op termijn alleen maar de prijs in het lage segment omhoog.

- 100% lenen op inkomen 1, 25-50% lenen op inkomen 2. Die regel moet je vast houden en blijven houden voor tientallen jaren. Nu het 2x 100% is + de aanhoudende schaarste, is het voor alleenstaanden onmogelijk geworden omdat zij 'maar' 100% kunnen opbrengen.
- Aflossingsvrije hypotheken hadden we nooit mogen doen Hierdoor kon men veel te veel geld lenen.
- Nu is alles er in één klap afgesloopt en weer realistisch gemaakt. De prijzen zijn nog zo hoog vanwege eerder beleid, en de nieuwe alleenstaande starter mag 'maar' 100% lenen. Nu is er een groep die 'lucht'-geld heeft uit een eerdere woning, en een groep die dat niet heeft.

- Daarbij is marktwerking alleen mogelijk als het mogelijk is om het aanbod wisselend te houden. Bij huizen is dat niet te doen
- We zijn in Nederland doodsbang om meer woningen te bouwen. Laat staan de hoogte in. Er is een gigantische vraag naar betaalbare, kleine appartementjes voor alleenstaande mensen (steeds meer jonge mensen zijn alleen, rond de 50 neemt het aantal scheidingen hard toe en ouderen wonen langer thuis en zijn ook regelmatig alleenstaand). Waarom bouwen we niet massaal flats van een verdieping of 10?
- Meanwhile laten we zelfs in plekken als Almere een aantal hectare grenzend aan het centraal station, onbebouwd, omdat de grond te duur is.

- Europa loopt niet super lekker, de rente is extreem laag, investeren in vastgoed is aantrekkelijker dan ooit.
- Diezelfde VVD haalt investeerders uit het buitenland

Marktwerking kan opzich best, als men met onderstaande beter was omgegaan.
- Er is grond zat in Nederland. Zelfs binnen de stadsgrenzen is er plek genoeg, zeker als je de lucht in gaat. De aanbod-factor werkt niet door falend overheidsbeleid, waar structureel wat aan moet veranderen.
- De vraag-factor is totaal verstoord door wisselend beleid tov het bedrag wat je mag lenen voor een woning. Steeds meer en meer laten lenen drijft de prijs op.
- In combinatie met de lage rentes die uit de EU komen overwaaien, is er een 'perfect storm' gecreëerd.

[ApexAlpha]

CaLeX schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 13:02:
[...]

Je kan moeilijk mensen dwingen te verkopen, het bejaarde stel wat een 5 kamer huis in bezit houdt heeft even veel recht op dat huis als ieder ander.

Doel van de huizenmarkt is om er voor te zorgen dat ieder een dak boven zijn hoofd heeft. Als je geen geld hebt om je 4 kinderen van een eigen kamer te voorzien of als je nog geen geld hebt om een huis op de toekomst te kopen dan moet je concessies doen.

Correct, ik heb het dan ook absoluut niet om mensen gedwongen te laten verhuizen. Het bejaarde stel heeft een eigen huis dat zij goed vinden en dat is terecht.

Het probleem is dat er beleggingsfondsen zijn met 1000en huizen in hun bezit. Die dienen het doel niet; die zijn er enkel om winst te maken, niet om mensen op een normale manier te voorzien in hun behoefte om een dak boven hun hoofd te hebben.

[Richh]

Los daarvan moeten we niet vergeten dat een huis anno 2018 toch wel ietwat luxer is dan een huis anno 1985 (toen de ouders van de huidige starters startten) of 1950 (toen de grootouders startten).

Nu doel je op technologische ontwikkelingen, in de vorm van een vaatwasser en een mooi koffiezetapparaat denk ik? Of op smaak; strak interieur en dergelijke?

Qua 'luxe' valt het allemaal ontzettend mee. Als ik kijk naar mijn ouders en opa's en oma's, dan zie ik rijtjeshuizen van 2/3 verdiepingen en een ruime vrijstaande woning.

De starter van tegenwoordig doet een moord voor een appartement van >50 vierkante meter en kan daarbij dromen over een buitenruimte. Rijtjeshuizen zijn maar zeer schaars in een budget te krijgen. Vrijstaande woningen zijn simpelweg niet te doen.

Qua luxe moeten we niet gaan doen alsof de betonnen muren met gipswandjes en een gestuct plafond van nu zoveel meer 'premium' zijn dan de stenen van vroeger en hout voor het plafond.

CaLeX schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 13:02:
Je kan moeilijk mensen dwingen te verkopen, het bejaarde stel wat een 5 kamer huis in bezit houdt heeft even veel recht op dat huis als ieder ander.

Wat mij betreft mogen we daar toch best eens over na gaan denken.

[Wailing_Banshee]

Richh schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 13:15:
[...]
De starter van tegenwoordig doet een moord voor een appartement van >50 vierkante meter en kan daarbij dromen over een buitenruimte. Rijtjeshuizen zijn maar zeer schaars in een budget te krijgen. Vrijstaande woningen zijn simpelweg niet te doen.

Niet helemaal waar; Vrijstaande huizen genoeg te vinden, voor een fatsoenlijk bedrag. Maar niet in de regio waar het gros loopt te zoeken.

Wat mij betreft mogen we daar toch best eens over na gaan denken.

Dwingen, absoluut nooit. Alternatieven aanbieden: ja. Mijn oma woonde in een eensgezinswoning, in haar eentje (huur). Hetzelfde huis waar zij samen met haar man (en zijn moeder) haar 2 kinderen heeft grootgebracht. Toen mijn opa slecht werd, zaten ze te kijken naar een kleinere woning. Waren er gewoon niet. Ja, voor 2x zoveel huur als dat ze betaalden en dat konden ze zich gewoon niet veroorloven. Ondertussen woont m'n oma in een kleiner appartement, maar alleen omdat ze heel veel voorrang heeft gekregen omdat ze gewoon niet meer in dat grote huis kon wonen.

[Richh]

Wailing_Banshee schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 13:40:
[...]

Niet helemaal waar; Vrijstaande huizen genoeg te vinden, voor een fatsoenlijk bedrag. Maar niet in de regio waar het gros loopt te zoeken.

Het probleem is dat diezelfde starter dan ofwel 3 uur per dag moet reizen, ofwel zijn/haar baan moet opzeggen en elders moet solliciteren waar men weer te weinig betaald om dáár een huis te kopen.

Dwingen, absoluut nooit. Alternatieven aanbieden: ja. Mijn oma woonde in een eensgezinswoning, in haar eentje (huur). Hetzelfde huis waar zij samen met haar man (en zijn moeder) haar 2 kinderen heeft grootgebracht. Toen mijn opa slecht werd, zaten ze te kijken naar een kleinere woning. Waren er gewoon niet. Ja, voor 2x zoveel huur als dat ze betaalden en dat konden ze zich gewoon niet veroorloven. Ondertussen woont m'n oma in een kleiner appartement, maar alleen omdat ze heel veel voorrang heeft gekregen omdat ze gewoon niet meer in dat grote huis kon wonen.

Nouja, dwingen zou mij ook te ver gaan.

Maar het is precies wat je zegt, ik herken die situatie ook uit mijn eigen omgeving. Steeds meer ouderen, regelmatig ook met een grote pot spaargeld, wonen nu alleen in een gigantisch huis en geven nu serieus veel (en vaak ook al dan niet gedeeltelijk publiek) geld uit aan een traplift, huishoudelijke hulp, tuinman en natuurlijk thuiszorg. Diezelfde ouderen vinden het nu heel frustrerend dat de pinautomaat uit het dorp verdwijnt en kunnen zich steeds lastiger met de auto verplaatsen naar de benodigde voorzieningen.

Tegelijkertijd is de starter, zelfs het tweeverdienende startersstel, genoodzaakt om in een klein appartementje te wonen. Desalniettemin is dat appartement wél gelijkvloers, beschikt het over een lift en ligt het centraal tussen alle voorzieningen.

Nee, dwingen gaat inderdaad te ver, maar het lijkt mij toch echt niet zo gek dat we hier maatschappelijk een beetje over na mogen denken.

[Wailing_Banshee]

Richh schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 13:49:
[...]

Het probleem is dat diezelfde starter dan ofwel 3 uur per dag moet reizen, ofwel zijn/haar baan moet opzeggen en elders moet solliciteren waar men weer te weinig betaald om dáár een huis te kopen.

Dat laatste valt wel mee hoor. Waar je in Amsterdam een washok voor krijgt, kun je in het noorden een vrijstaand huis voor kopen. Het is alleen de vraag of je daar wel een baan kunt vinden. Het is zo'n bekende cirkel: bedrijven zoeken mensen, gaan naar het westen, mensen zoeken werk, gaan naar het westen, bedrijven hebben nog meer mensen nodig, en blijven dus in het westen, etc. Ondertussen loopt het westen vol (met wat uitloop naar het zuiden en heel minimaal naar het oosten), zowel met bedrijven, als met wegen en blijven de huizen achter (want er is niet genoeg grond, of we moeten die laatste paar m2 natuur ook gaan opofferen). Bedrijven naar het noorden (en uiterst zuiden) lokken is al eens geprobeerd, maar zelfs voor overheidsbedrijven is dat niet gelukt. En dus blijf je het probleem houden dat er heel veel mensen in een veel te kleine vijver lopen te vissen en dat de rest van het meer onaangeroerd blijft.

Nee, dwingen gaat inderdaad te ver, maar het lijkt mij toch echt niet zo gek dat we hier maatschappelijk een beetje over na mogen denken.

Hebben wij 10 jaar geleden al gedaan, toen we ons huis kochten. Wij kunnen ons huis heel makkelijk en met minimale aanpassingen 80+ proof maken (alles is al begane grond, muv de slaapkamer, maar die zou ook naar beneden kunnen, in wat nu onze werkkamers zijn).

[nare man]

Wailing_Banshee schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 13:58:
[...]

Het is zo'n bekende cirkel: bedrijven zoeken mensen, gaan naar het westen, mensen zoeken werk, gaan naar het westen, bedrijven hebben nog meer mensen nodig, en blijven dus in het westen, etc.

Natuurlijk zal de betaalbaarheid van huizen fluctueren, maar het fenomeen dat jij beschrijft bestaat al zolang de mensheid bestaat. Al millennia trekken mensen naar plekken waar 'het gebeurt': vroeger een doorwaadbare plek in de rivier waardoor het makkelijk is daar handel te drijven, tegenwoordig een plek waar musea en andere intellectuele culturele voorzieningen bijeen zijn gebracht.


Daarom geloof ik ook niet dat deze situatie ooit wezenlijk zal veranderen: dit is simpelweg het bestaansrecht van steden.

[ Voor 11% gewijzigd door nare man op 24-10-2018 14:36 ]

[Wailing_Banshee]

nare man schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 14:36:
[...]


Natuurlijk zal de betaalbaarheid van huizen fluctueren, maar het fenomeen dat jij beschrijft bestaat al zolang de mensheid bestaat. Al millennia trekken mensen naar plekken waar 'het gebeurt': vroeger een doorwaadbare plek in de rivier waardoor het makkelijk is daar handel te drijven, tegenwoordig een plek waar musea en andere intellectuele culturele voorzieningen bijeen zijn gebracht.


Daarom geloof ik ook niet dat deze situatie ooit wezenlijk zal veranderen: dit is simpelweg het bestaansrecht van steden.

Klopt. En het probleem van een dak boven je hoofd hebben voor een betaalbare prijs is er waarschijnlijk ook al sinds dat mensen moesten betalen voor bewoning.

Maar we hebben tegenwoordig veel meer mogelijkheden dan vroeger. Waar je vroeger een dag deed over het overbruggen van 30km, doe je daar tegenwoordig een half uur over. Tenminste, dat zou moeten kunnen. Maar omdat het zo druk is, doe je daar weer veel langer over.

Openbaar vervoer is een optie, maar dat blijft een beetje steken in de jaren '50: trage bussen/treinen die of niet rijden, of bomvol zitten. En ook niet daar komen waar ze eigenlijk heen moeten. Ik ken genoeg industrie terreinen waar je practisch niet met het openbaar vervoer kunt komen. Ik woon 30km van m'n werk, doe daar zo'n 30-40 minuten over (afhankelijk van het aantal landbouwvoertuigen). Openbaar vervoer, inclusief wachttijden en looptijden: 1 uur en 30 minuten.

De andere optie is gewoon de afstand zo kort mogelijk te maken, en dat is de situatie waar we nu in zitten: korte afstanden = klein oppervlak = veel mensen op een klein oppervlak = hele dure woonruimte.

Dus of het kost je geld, of het kost je tijd.

Je ziet het in Engeland ook wel veel. Mensen werken in London, maar wonen in een klein dorpje in Wales. In London hebben ze dan een éénkamer appartement (bed in de woonkamer, keuken in de woonkamer en apart douchehok) voor doordeweeks. Daar zitten ze dan 4 dagen en de overige 3 gaan ze naar huis, naar hun huis op het platteland...

[Sdreeg]

nare man schreef op woensdag 24 oktober 2018 @ 14:36:
[...]


Natuurlijk zal de betaalbaarheid van huizen fluctueren, maar het fenomeen dat jij beschrijft bestaat al zolang de mensheid bestaat. Al millennia trekken mensen naar plekken waar 'het gebeurt': vroeger een doorwaadbare plek in de rivier waardoor het makkelijk is daar handel te drijven, tegenwoordig een plek waar musea en andere intellectuele culturele voorzieningen bijeen zijn gebracht.


Daarom geloof ik ook niet dat deze situatie ooit wezenlijk zal veranderen: dit is simpelweg het bestaansrecht van steden.

Dit is inderdaad al tientallen jaren de praktijk, maar er zijn ook wel degelijk periodes geweest waarin de mensen wegtrokken uit de steden, tijdens de suburbanisatie en desurbanisatie in de tweede helft van de 20e eeuw in Nederland.

Wellicht dat er in de toekomst, bijvoorbeeld vanwege steeds extremere huizenprijzen in de grote steden en/of vanwege steeds betere vervoersmogelijkheden, wel weer een dergelijke trend zou kunnen ontstaan?

Als ik bijvoorbeeld door een Hyperloopstation bij mij in de buurt binnen 25 minuten op elke plek in Nederland zou kunnen zijn, dan zou het wel erg aantrekkelijk worden om in een ruim huis ergens in het bos te gaan wonen, voor 25% van wat een appartement in de stad mij zou kosten.

[ Voor 11% gewijzigd door Sdreeg op 24-10-2018 15:43 ]