Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 14:52:
[...]


QE zorgt voor meer overtollig kasgeld bij banken, waar ze al veel te veel van hebben.
Dat kasgeld hebben ze niet nodig om leningen te verstrekken (dat is nl. de echte geldcreatie - en die wordt dus niet door ECB/FED gedaan maar door bedrijven en particulieren middels bankkrediet).

Oke... maar als dat zo zou zijn, wat is dan de reden dat het überhaupt gebeurt?

Of om Requiem19's vraag te herhalen: "wat doet QE dan wel precies?"

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 23-08-2021 14:55 ]

[Requiem19]

Verwijderd schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 14:52:
[...]


QE zorgt voor meer overtollig kasgeld bij banken, waar ze al veel te veel van hebben.
Dat kasgeld hebben ze niet nodig om leningen te verstrekken (dat is nl. de echte geldcreatie - en die wordt dus niet door ECB/FED gedaan maar door bedrijven en particulieren middels bankkrediet).

Ok, QE is dus zinloos en de opkoopprogramma's van de ECB / FED de afgelopen 10 jaar zijn dus een grote grap?

:-).

[Afas]

Richh schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 14:54:
[...]

Oke... maar als dat zo zou zijn, wat is dan de reden dat het überhaupt gebeurt?

Of om Requiem19's vraag te herhalen: "wat doet QE dan wel precies?"

QE is bedoeld om investeringen aan te wakkeren door te zorgen dat de rente laag blijft als gevolg van ruime beschikbaarheid van geld. Voor de economie is het inmiddels zeer te vraag of QE nog nodig is, zo wordt er in Amerika op gespeculeerd dat rond het eind van het jaar de geldkraan langzaam dicht gedraaid wordt.
In Europa ligt het wat ingewikkelder omdat je Noord Europa en Zuid Europa eigenlijk verschillend zou moeten behandelen. Zuid met ruimhartig monetair beleid om investeringen aan te wakkeren en misschien zelfs een devaluatie van de munt op enig moment. Noord heeft behoefte aan stabiliteit door een stringenter monetair beleid. Wat je nu ziet is dat we in Nederland (en in alle sterke economiën) veel te goedkoop kunnen lenen wat er toe leidt dat de prijzen van assets enorm opgeblazen worden. Want goedloper lenen leidt tot meer investeringsruimte bij dezelfde last. Banken zijn daarbij niet helemaal gek dus die willen een dekkend onderpand en dat leidt er toe dat in populaire gebieden de woningbelegger met vermogen altijd de strijd kan winnen. Die neemt immers genoegen met een relatief beperkt rendement als gevolg van de lagere rendementsverwachtingen over de hele markt (als gevolg van de lagere rente en dus QE) en kan geld meenemen om een deel zelf te financieren.

[Richh]

@Afas zo zie ik dat zelf ook
Mijn vraag was dan ook specifiek voor Blep93 gezien wat hij hier zei: Verwijderd in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5"

[alexbl69]

Requiem19 schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 14:56:
[...]


Ok, QE is dus zinloos en de opkoopprogramma's van de ECB / FED de afgelopen 10 jaar zijn dus een grote grap?

:-).

QE is voor ons (Noord Europa) totaal zinloos (zelfs schadelijk). Het is enkel in het leven geroepen (en wordt nog steeds verlengd) om Zuid Europa niet door de hoeven te laten zakken.

Door QE is geld gratis en de rente dus 0 (of zelfs negatief). Diverse kapitaalkrachtige partijen (ook particulieren) zoeken dus elders naar een betrouwbare inkomstenbron en komen bij onroerend goed uit. Daar mogen ze lekker opbieden tegenover woningzoekenden die door de lage rente (kunstmatig) veel te veel te besteden hebben.

Als reden dat er nog niet getornd wordt aan QE wordt gegeven dat de verwachte inflatie nog steeds te laag is. Maar dat begint een selffulfilling prophecy te worden.

Kijken we naar de woningmarkt, dan zijn de prijzen van zowel koop- als nieuwbouwwoningen volledig geëxplodeerd. De woonlasten blijven echter redelijk binnen de perken OMDAT de rente zo idioot laag is. De hogere prijzen worden dus niet één-op-één vertaald naar hogere woonlasten (dus een kunstmatig lagere inflatie). Op basis hiervan vindt de ECB de inflatie dus te laag en gaat men verder met QE.

QE > lage rente > lagere inflatie > QE [repeat].

Een (volgens mij) nog niet benoemd nevenprobleem van deze schuldcreatie is verder dat particulieren zo dadelijk geen stuiver meer over hebben om uit te geven aan de energietransitie. Want in die zwaar overbesprijsde woning moet ook nog eens voor tienduizenden euro's geïnvesteerd worden om hem van het gas te krijgen. Alleen het geld daarvoor is er niet meer.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 14:50:
[...]
De huizenmarkt is vele malen groter qua waarde dan de aandelenmarkt.

Waar baseer je dat op?
De beurswaarde van de Nederlandse bedrijven was in het eerste kwartaal ongeveer 1400 miljard. De totale waarde van alle woningen in Nederland lag in 2019 rond de 2000 miljard. Kijken we naar alleen de koopwoningen, dan gaat het om ongeveer 4½ miljoen woningen. Als we er vanuit gaan dat die gemiddeld ook evenveel waard zijn als de gemiddelde koopprijs, dan gaat het om ongeveer 1800 miljard. Vind ik niet vele malen groter dan de aandelenmarkt. De dagomzet ligt ook vele malen lager dan bij aandelen. Dus ik ben wel benieuwd welke indicator jij bedoelt in je vergelijking van huizenmarkt en aandelenmarkt.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 13:25:
[...]
Maar zolang het goed gaat, gaat het goed? Dat klopt: maar je pompt de bubbel wel des te harder op, met een grotere implosie tot gevolg áls het uiteindelijk fout gaat, met alleen maar drastischere gevolgen. Althans, dat is hoe ik er naar kijk.

Die gevolgen zijn er vooral voor mensen met een hogere LTV. Dat zijn in de regel niet de doorstromers met de opgepompte overwaardes. Als je een woning van 9 ton koopt voor 6 ton overwaarde plus 3 ton hypotheek, dan kun je een flinke implosie aan. Als je een 'starterswoning' koopt voor 3 ton waarvan 1 ton uit eigen middelen of een schenking van de ouders, dan zijn de gevolgen ook niet heel snel zo drastisch.

Het heeft vooral drastische gevolgen voor mensen die geen of weinig eigen geld in de woning hebben gestopt. Is het dan verstandig om (zeker in de huidige markt) starters met weinig eigen geld te stimuleren om een eigen woning te kopen?

[Requiem19]

alexbl69 schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 15:47:
[...]

QE is voor ons (Noord Europa) totaal zinloos (zelfs schadelijk). Het is enkel in het leven geroepen (en wordt nog steeds verlengd) om Zuid Europa niet door de hoeven te laten zakken.

Door QE is geld gratis en de rente dus 0 (of zelfs negatief). Diverse kapitaalkrachtige partijen (ook particulieren) zoeken dus elders naar een betrouwbare inkomstenbron en komen bij onroerend goed uit. Daar mogen ze lekker opbieden tegenover woningzoekenden die door de lage rente (kunstmatig) veel te veel te besteden hebben.

Als reden dat er nog niet getornd wordt aan QE wordt gegeven dat de verwachte inflatie nog steeds te laag is. Maar dat begint een selffulfilling prophecy te worden.

Kijken we naar de woningmarkt, dan zijn de prijzen van zowel koop- als nieuwbouwwoningen volledig geëxplodeerd. De woonlasten blijven echter redelijk binnen de perken OMDAT de rente zo idioot laag is. De hogere prijzen worden dus niet één-op-één vertaald naar hogere woonlasten (dus een kunstmatig lagere inflatie). Op basis hiervan vindt de ECB de inflatie dus te laag en gaat men verder met QE.

QE > lage rente > lagere inflatie > QE [repeat].

Een (volgens mij) nog niet benoemd nevenprobleem van deze schuldcreatie is verder dat particulieren zo dadelijk geen stuiver meer over hebben om uit te geven aan de energietransitie. Want in die zwaar overbesprijsde woning moet ook nog eens voor tienduizenden euro's geïnvesteerd worden om hem van het gas te krijgen. Alleen het geld daarvoor is er niet meer.

Ik ben het helemaal met je eens, begreep de opmerking van @Verwijderd alleen niet:

QE doet helemaal niks met de economie, dat geld komt niet eens in de economie.

Volgens mij komt QE dus juist wel in de economie, volgens mij zit de hele woningmarkt namelijk vol met QE geld en zorgt dit (onder andere - het is niet de enige rede zoals steeds meer blijkt voor een prijsstijging van assets zoals huizen.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 15:55:
[...]

Die gevolgen zijn er vooral voor mensen met een hogere LTV. Dat zijn in de regel niet de doorstromers met de opgepompte overwaardes. Als je een woning van 9 ton koopt voor 6 ton overwaarde plus 3 ton hypotheek, dan kun je een flinke implosie aan. Als je een 'starterswoning' koopt voor 3 ton waarvan 1 ton uit eigen middelen of een schenking van de ouders, dan zijn de gevolgen ook niet heel snel zo drastisch.

Het heeft vooral drastische gevolgen voor mensen die geen of weinig eigen geld in de woning hebben gestopt.

Klopt.

De heftigste gevolgen zijn voor de starters in een 'starterswoning' die is gekocht om binnen enkele jaren door te stromen naar een gezinswoning, als je verder onder water staat dan wat je kan financieren. Maar ook als de gevolgen niet zo 'heftig' zijn; we hebben het over tonnen in een levensfase die de komende jaren kan maken of breken. Ik denk daar het mijne van - gezien we het eigenlijk over een piramidespel hebben waar je 'verplicht' aan mee moet doen

Betreft de 'implosie'; die zal naar mijn idee vooral effect hebben op de gehele economie én op de huizenprijzen, maar voor het individu denk ik ook niet dat er mensen op straat komen te staan. Is vooral zonde geld voor degenen die net daarvoor hebben gekocht, zoals ik

Als de prijzen in enkele jaren 30% zakken noem ik dat wel een implosie, maar het gros van de huizenbezitters zal dat zonder problemen overleven denk ik.

Is het dan verstandig om (zeker in de huidige markt) starters met weinig eigen geld te stimuleren om een eigen woning te kopen?

Zeker niet; daar moeten we zsm mee stoppen imho. Overdrachtsbelasting wat mij betreft gewoon weer terug, dus.
Ik denk dat dat ook duidelijke gevolgen zal hebben voor de gehele markt.

[ Voor 12% gewijzigd door Richh op 23-08-2021 16:09 ]

[Verwijderd]

alexbl69 schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 15:47:
[...]

QE is voor ons (Noord Europa) totaal zinloos (zelfs schadelijk). Het is enkel in het leven geroepen (en wordt nog steeds verlengd) om Zuid Europa niet door de hoeven te laten zakken.

Wat aardig van alle centrale banken wereldwijd dat ze Zuid Europa willen helpen.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 16:00:
[...]
De heftigste gevolgen zijn voor de starters in een 'starterswoning' die is gekocht om binnen enkele jaren door te stromen naar een gezinswoning, als je verder onder water staat dan wat je kan financieren. Maar ook als de gevolgen niet zo 'heftig' zijn; we hebben het over tonnen in een levensfase die de komende jaren kan maken of breken. Ik denk daar het mijne van - gezien we het eigenlijk over een piramidespel hebben waar je 'verplicht' aan mee moet doen

Probleem is dus niet zozeer dat starters moeilijk koopwoning kunnen krijgen. Probleem is vooral dat ze 'verplicht' zijn om een koopwoning te kopen, omdat er geen goede alternatieven zijn. De woningmarkt als geheel lijkt mij dus meer gebaat bij een ruimer aanbod aan betaalbare huurwoningen.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 15:50:
[...]

Waar baseer je dat op?

Op de verdeling van vermogen Nederlandse huishoudens.

Die hebben maar zo'n 130mrd in effecten zitten (aandelen + obligaties samen).
En een veelvoud daarvan in huizen (eigen woning danwel verhuurde woning) zoals je zelf al aangaf.

De waarde van Nederlandse aandelen is niet zo relevant, aangezien die veelal aangehouden worden door of buitenlandse partijen of institutionele beleggers.

Vergeet de omzet op aandelenbeurzen, die zeggen zoals gezegd niets over geldstromen. Zeker niet met al die daghandelaren en flitshandelaren tegenwoordig. Vroeger was er dubbeltelling. Tegenwoordig kan je de omzet wel door 10 delen om daadwerkelijke handelsvolume van eindbeleggers in kaart te brengen.

En vergeet bij huizenmarkt niet de vrij grote nieuwbouwmarkt qua omzet.

[Get!em]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 15:55:
[...]

Die gevolgen zijn er vooral voor mensen met een hogere LTV. Dat zijn in de regel niet de doorstromers met de opgepompte overwaardes. Als je een woning van 9 ton koopt voor 6 ton overwaarde plus 3 ton hypotheek, dan kun je een flinke implosie aan. Als je een 'starterswoning' koopt voor 3 ton waarvan 1 ton uit eigen middelen of een schenking van de ouders, dan zijn de gevolgen ook niet heel snel zo drastisch.

Het heeft vooral drastische gevolgen voor mensen die geen of weinig eigen geld in de woning hebben gestopt. Is het dan verstandig om (zeker in de huidige markt) starters met weinig eigen geld te stimuleren om een eigen woning te kopen?

Klopt, antwoord is inderdaad: niet verstandig.
Zoals nu met de huizenmarkt: degene die als laatste instappen voordat er een dip is, zijn het ernstigst de sjaak bij een dip. Namelijk, eigen geld is al weg (zat al in de overbieding), je hypotheek is onderwater, en als je dan gedwongen moet verhuizen om wat voor reden dan ook, hang je.
Dat is ook mede de groep eind dertigers, die na de 2008 crisis nu nog zonder koophuis zit, en dus weer opnieuw kwalificeert als starter.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 16:32:
[...]


Op de verdeling van vermogen Nederlandse huishoudens.

Die hebben maar zo'n 130mrd in effecten zitten (aandelen + obligaties samen).
En een veelvoud daarvan in huizen (eigen woning danwel verhuurde woning) zoals je zelf al aangaf.

De waarde van Nederlandse aandelen is niet zo relevant, aangezien die veelal aangehouden worden door of buitenlandse partijen of institutionele beleggers.

Maar een groot deel van de Nederlandse huishoudens kan die miljarden in effecten dus te gelde maken om iets anders te kopen (zoals een huis). Terwijl de miljarden in de woningen lastiger te gelde te maken zijn. (Uiteraard kan dat deels wel, vandaar dat ik dat ook als één van de redenen voor de grote instroom van kapitaal benoemde.)

Dat een groot deel van de aandelen door buitenlandse partijen en institutionele beleggers wordt aangehouden is nu juist één van de redenen waarom het voor de beurskoersen als geheel weinig uitmaakt of particulieren hun assets anders gaan verdelen en meer geld in bv een koopwoning stoppen.

[Rubbergrover1]

Get!em schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 16:45:
[...]


Klopt, antwoord is inderdaad: niet verstandig.
Zoals nu met de huizenmarkt: degene die als laatste instappen voordat er een dip is, zijn het ernstigst de sjaak bij een dip. Namelijk, eigen geld is al weg (zat al in de overbieding), je hypotheek is onderwater, en als je dan gedwongen moet verhuizen om wat voor reden dan ook, hang je.

Eigenlijk vergelijkbaar met de aandelenmarkten dus. Als je niet hoeft te verkopen en de tijd van leven hebt, is een krach niet erg en is het 'altijd' op de lange termijn gunstig om je geld in aandelen (of een koopwoning) te stoppen. De problemen ontstaan als je wél moet verkopen. (Bv. door onderwaarde of door privé omstandigheden.)

[Get!em]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 16:57:
[...]

Eigenlijk vergelijkbaar met de aandelenmarkten dus. Als je niet hoeft te verkopen en de tijd van leven hebt, is een krach niet erg en is het 'altijd' op de lange termijn gunstig om je geld in aandelen (of een koopwoning) te stoppen. De problemen ontstaan als je wél moet verkopen. (Bv. door onderwaarde of door privé omstandigheden.)

Ja, maar met wonen is het een primaire behoefte, en bovendien afhankelijk van meer externe risico's zoals bijv locatie (van werk), gezin(uitbreiding).

[Richh]

Als dit de toon is hoe het komend kabinet de problemen op de woningmarkt wil oplossen, denk ik niet dat het goed gaat
D66 wil duidelijk gewoon de leennormen verder oprekken:

Huizenprijzen stijgen en stijgen. Voor veel mensen is het bijna onmogelijk om een betaalbaar huis te vinden. Tijd voor actie!
🏡 Bouwen, bouwen, bouwen
🏡 Studieschuld minder mee laten tellen
🏡 Mensen mogen langer doen over het aflossen van hun hypotheekhttps://t.co/BjTLlCJB7t

— D66 (@D66) 23 augustus 2021

[HereIsTom]

Richh schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 17:12:
Als dit de toon is hoe het komend kabinet de problemen op de woningmarkt wil oplossen, denk ik niet dat het goed gaat
D66 wil duidelijk gewoon de leennormen verder oprekken:
[Twitter]

Alleen punt 1 is logisch de anderen zijn natuurlijk achterlijk.
Nog meer schuld laten maken en hoezo langer aflossen, je kan er nu toch ook al 30 jaar over doen.

[RemcoDelft]

Richh schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 17:12:
Als dit de toon is hoe het komend kabinet de problemen op de woningmarkt wil oplossen, denk ik niet dat het goed gaat
D66 wil duidelijk gewoon de leennormen verder oprekken:
[Twitter]

Ik had niet anders verwacht van de anti-referendum pro-EU partij.

Het zou veel zinniger zijn om de hypotheekduur in te korten naar 20 of zelfs 15 jaar. Benut de lage rente om af te lossen i.p.v. bubbels te blazen.
Het is natuurlijk volslagen idioot dat ondanks de hoogste prijzen ooit nieuwbouw amper van de grond komt.

[ Voor 23% gewijzigd door RemcoDelft op 23-08-2021 17:26 ]

[BernardV]

HereIsTom schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 17:19:
[...]

Alleen punt 1 is logisch de anderen zijn natuurlijk achterlijk.
Nog meer schuld laten maken en hoezo langer aflossen, je kan er nu toch ook al 30 jaar over doen.

Eens en ik denk dat het in de praktijk ook niet zou werken. Stel dat de aflossingsperiode naar 40 jaar gaat kun je (gemiddeld) ongeveer 25% meer lenen voor dezelfde maandlasten, dus gaan prijzen ook omhoog want mensen bieden het wel als er schaarste blijft.

[Verwijderd]

Studieschuld niet mee laten tellen vind ik prima. Is een ander soort financiële verplichting dan een lening. Betaalt zich ook wel terug op termijn. Helpt ook specifiek starters. Net zoals dat het niet onlogisch is voor startende afgestudeerden om een soepeler norm te hanteren gezien het vooruitzicht op vrije forse stappen de eerste 5 jaar.

Langere aflossingsperiode zou helpen als het probleem was dat maandlasten te hoog zijn. Als het voor iedereen opgaat helpt het niemand, behalve bezitters van bestaande huizen.

Bouwen lijkt me evident, maar wel in de goedkopere sector en middenhuurwoningen dan. Met extra miljoenenvilla's is niemand geholpen.

[Richh]

HereIsTom schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 17:19:
[...]

Alleen punt 1 is logisch de anderen zijn natuurlijk achterlijk.
Nog meer schuld laten maken en hoezo langer aflossen, je kan er nu toch ook al 30 jaar over doen.

Volledig mee eens.

Met betrekking tot punt 1 is het belangrijk om te bedenken dat D66 al zo'n 4 jaar aan het regeren is, dus dat is best een flauwe opmerking Daarnaast is 'bouwen bouwen bouwen' een stokpaardje van VVD-politicus Koerhuis is, die eveneens al jaren het beleid bepaalt, maar juist stelt dat D66-politica Ollongren het bouwen al die tijd tegenhoud...

Het kopen van een huis moet bereikbaar zijn voor iedereen. Ik vraag hiervoor al langer om meer huizen te bouwen, maar @KajsaOllongren blijft op de rem staan. Gaat die rem er nu eindelijk af @D66? https://t.co/fgHUZumiu2

— Daniel Koerhuis 🇳🇱 (@danielkoerhuis) 23 augustus 2021

Geen wonder dat er geen drol gebeurt he

RemcoDelft schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 17:24:
Het is natuurlijk volslagen idioot dat ondanks de hoogste prijzen ooit nieuwbouw amper van de grond komt.

Je zou haast denken dat nieuwbouwprijzen bepaald worden obv de prijzen van bestaande bouw en het dus eigenlijk geen klap uit maakt hoe goedkoop je kan bouwen

[ Voor 20% gewijzigd door Richh op 23-08-2021 17:46 ]

[Biggg]

Richh schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 17:45:

Met betrekking tot punt 1 is het belangrijk om te bedenken dat D66 al zo'n 4 jaar aan het regeren is, dus dat is best een flauwe opmerking Daarnaast is 'bouwen bouwen bouwen' een stokpaardje van VVD-politicus Koerhuis is, die eveneens al jaren het beleid bepaalt, maar juist stelt dat D66-politica Ollongren het bouwen al die tijd tegenhoud...

Precies, de partijen die dit probleem veroorzaakt hebben gaan echt niet de partijen zijn die dit probleem gaan oplossen. Nederland heeft net gestemd op nog 4 jaar wanbeleid rond volkshuisvesting. Het is een bittere pil voor jongeren om dit accepteren, maar helaas gaat het op korte termijn niet anders zijn.

Over 4 jaar hebben we weer een nieuwe kans. Misschien vinden we dit thema dan wel belangrijk genoeg om deze partijen erop af te rekenen. De groep jongeren die aan de verkeerde kant van haves/have-nots muur zitten wordt iedere maand groter..

[RemcoDelft]

Biggg schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 18:27:
[...]


Precies, de partijen die dit probleem veroorzaakt hebben gaan echt niet de partijen zijn die dit probleem gaan oplossen. Nederland heeft net gestemd op nog 4 jaar wanbeleid rond volkshuisvesting. Het is een bittere pil voor jongeren om dit accepteren, maar helaas gaat het op korte termijn niet anders zijn.

Over 4 jaar hebben we weer een nieuwe kans. Misschien vinden we dit thema dan wel belangrijk genoeg om deze partijen erop af te rekenen. De groep jongeren die aan de verkeerde kant van haves/have-nots muur zitten wordt iedere maand groter..

Er is een veel grotere groep die nu denkt 50.000 euro per jaar te verdienen aan de huizenbubbel. Die willen echt geen tekorten oplossen, net zoals de meeste politici hun persoonlijke financiele belangen ook mee zullen laten wegen.

[ Voor 7% gewijzigd door RemcoDelft op 23-08-2021 18:39 ]

[Richh]

Biggg schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 18:27:
[...]


Precies, de partijen die dit probleem veroorzaakt hebben gaan echt niet de partijen zijn die dit probleem gaan oplossen. Nederland heeft net gestemd op nog 4 jaar wanbeleid rond volkshuisvesting. Het is een bittere pil voor jongeren om dit accepteren, maar helaas gaat het op korte termijn niet anders zijn.

Over 4 jaar hebben we weer een nieuwe kans. Misschien vinden we dit thema dan wel belangrijk genoeg om deze partijen erop af te rekenen. De groep jongeren die aan de verkeerde kant van haves/have-nots muur zitten wordt iedere maand groter..

Zolang een meerderheid van Nederland een koopwoning bezit en velen geen idee heeft wat er eigenlijk afspeelt voor jonge mensen, zal er weinig veranderen. Zelfs in dit topic wordt het probleem nog steeds gedownplayed en wordt het frame van verwende millennials nog regelmatig opgegooid

Het is te hopen dat de politiek, zoals men op veel gebieden doet, toch afwijkt van wat er in het verkiezingsprogramma staat en het probleem op zn minst serieus neemt en de problemen/uitschieters weet te dempen.

Overigens heb ik zelf nog stille hoop dat de formatie gaat mislukken met de nodige 5 partijen, en we wat eerder nieuwe verkiezingen krijgen...

[Verwijderd]

Richh schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 18:56:
[...]
Zelfs in dit topic wordt het probleem nog steeds gedownplayed en wordt het frame van verwende millennials nog regelmatig opgegooid

En terecht.

En die nieuwe verkiezingen, als je kijkt naar de peilingen gaat dat niet veel oplossen.

[aljooge]

Richh schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 18:56:
[...]

Zolang een meerderheid van Nederland een koopwoning bezit en velen geen idee heeft wat er eigenlijk afspeelt voor jonge mensen, zal er weinig veranderen. Zelfs in dit topic wordt het probleem nog steeds gedownplayed en wordt het frame van verwende millennials nog regelmatig opgegooid

Het is te hopen dat de politiek, zoals men op veel gebieden doet, toch afwijkt van wat er in het verkiezingsprogramma staat en het probleem op zn minst serieus neemt en de problemen/uitschieters weet te dempen.

Overigens heb ik zelf nog stille hoop dat de formatie gaat mislukken met de nodige 5 partijen, en we wat eerder nieuwe verkiezingen krijgen...

Stel: 1 partij haalt de absolute meerderheid. Welke partij gaat de woningproblematiek op de juiste manier aanpakken en op welke manier?

[Bschnitz]

aljooge schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 19:15:
[...]


Stel: 1 partij haalt de absolute meerderheid. Welke partij gaat de woningproblematiek op de juiste manier aanpakken en op welke manier?

*knip*
Ongefundeerde stemmingmakerij laten we achterwege.

[ Voor 14% gewijzigd door tweakduke op 23-08-2021 19:40 ]

[aljooge]

Bschnitz schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 19:16:
[...]


Knip

Niet happen, maar maak een tr aan aub.

[ Voor 29% gewijzigd door tweakduke op 23-08-2021 19:41 ]

[Kalentum]

aljooge schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 19:15:
[...]


Stel: 1 partij haalt de absolute meerderheid. Welke partij gaat de woningproblematiek op de juiste manier aanpakken en op welke manier?

Kijk hier maar, want de juiste manier is nogal persoonlijk.
https://woonkieskompas.nl/nl/

[Richh]

aljooge schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 19:15:
[...]


Stel: 1 partij haalt de absolute meerderheid. Welke partij gaat de woningproblematiek op de juiste manier aanpakken en op welke manier?

Geen van allen?

Links komt in de basis vooral op voor sociale huurders, rechts weigert aandacht daaraan te besteden en wil iedereen in het koopwoningpiramidespel hebben - maar gezien hun achterban vaak al een huis bezit is een beleid dat voor prijsdaling (of zelfs stabiliteit) zorgt, ook niet wenselijk.

Het logische gevolg daarvan is een kloof tussen de sociale huurgrens en middenhuur of een koopwoning, die de laatste 4 jaar zeer duidelijk is ontstaan.

Middenpartijen hebben we in Nederland vrijwel niet, laat staan dat ze een visie hebben op de woningmarkt. Prioriteiten liggen gek genoeg overal, behalve bij de hoogste maandlast van vrijwel alle burgers...

Daarnaast deel ik de mening uit onderstaande RTL-filmpje, het financieringsverhaal is niet volledig op te lossen zonder naar de rol van rentes te kijken, en die worden niet democratisch gekozen - nog los van dat jongeren er in een democratie met de huidige bevolkingspiramide praktisch totaal niet toe doen, wat natuurlijk ook een reden is van het gebrek aan aandacht voor dit verhaal.

[Verwijderd]

En hoe gaat een hogere rente er dan voor zorgen dat woningen beter bereikbaar zijn voor starters?

Worden huurwoningen betaalbaarder?
Hebben starters meer kans om een woning te kopen?

NB:
Het effect van 1% rentestijging is in het gunstigste geval zo'n 5% daling van koopprijzen. Maar dat geldt voor iedereen, niet alleen voor starters.

[aljooge]

Verwijderd schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 19:36:
En hoe gaat een hogere rente er dan voor zorgen dat woningen beter bereikbaar zijn voor starters?

Worden huurwoningen betaalbaarder?
Hebben starters meer kans om een woning te kopen?

NB:
Het effect van 1% rentestijging is in het gunstigste geval zo'n 5% daling van koopprijzen. Maar dat geldt voor iedereen, niet alleen voor starters.

Die lage negatieve rente zorgt ervoor dat mensen met geld gaan speculeren in sectoren waar wel rendement op is. Op de bank laten geeft elk jaar verlies, dus moet er belegd worden, in aandelen, crypto en helaas ook vastgoed. Onder andere speculatie creëert schaarste. Kan geen politieke partij iets aan doen, de ECB bepaalt de rente.

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 19:36:
En hoe gaat een hogere rente er dan voor zorgen dat woningen beter bereikbaar zijn voor starters?

Worden huurwoningen betaalbaarder?
Hebben starters meer kans om een woning te kopen?

Nou, wellicht de video eens kijken?

Anyhow, het ongelijke speelveld tussen doorstromers en starters zal daarmee worden verkleind, waarmee de huidige niet-te-winnen race to the top wordt gevoedt. Immers zorgt het ingelegde geld van de starter dan voor minder overwaarde bij de doorstromer (en meer geld voor de bank, maar dat is geen concurrent op de woningmarkt).
Uiteindelijk zullen woningen betaalbaarder worden.

Bij een rentestijging is de run op vastgoed vanuit beleggers veel minder sterk, en zal er wellicht zelfs meer aanbod wat nu tegen woekerprijzen verhuurd wordt, verkocht worden, wat het aanbod ten goede komt. Ja, starters zullen daardoor veel meer kansen krijgen en tegen een bovenal lager risico hun eerste stappen op de woningmarkt kunnen zetten.

Huurwoningen zullen niet betaalbaarder worden, maar ik zie -buiten politiek ingrijpen in de nu nog vogelvrije sector- geen enkele andere mogelijkheid om daar iets aan te doen. Bij een gegeven (en op korte termijn bovendien onoplosbaar) tekort aan iets wat men nodig heeft, zal de prijs altijd toe groeien na het hoogste wat men kan betalen. Dat staat natuurlijk los van de rentes.
Jonge mensen hebben helemaal niks aan verhuurders die bestaande woningen opkopen en deze voor bedragen verhuren hoger dan wat de netto hypotheeklast + onderhoud had gekost.

Het effect van 1% rentestijging is in het gunstigste geval zo'n 5% daling van koopprijzen. Maar dat geldt voor iedereen, niet alleen voor starters.

Bij 1% rentedaling was de stijging van de koopprijzen van heel andere proporties, dus dit vind ik wel een interessante uitspraak. Hoezo? Waar baseer je dit op?

Verder... helemaal prima toch?

Verwijderd schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 19:10:
En terecht.

Want?

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 23-08-2021 19:56 ]

[Verwijderd]

aljooge schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 19:44:
[...]
Die lage negatieve rente zorgt ervoor dat mensen met geld gaan speculeren in sectoren waar wel rendement op is. Op de bank laten geeft elk jaar verlies, dus moet er belegd worden, in aandelen, crypto en helaas ook vastgoed. Onder andere speculatie creëert schaarste. Kan geen politieke partij iets aan doen, de ECB bepaalt de rente.

Oh ja, vandaar dat spaargelden met recordbedrag is gestegen. Omdat mensen massaal hun geld van de bank halen en in vastgoed steken. Logisch toch. En die speculanten laten de woningen allemaal leeg staan natuurlijk.

Want aan huurwoningen is ook een steeds groter tekort.

[Grotbewoner]

Kalentum schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 19:29:
[...]


Kijk hier maar, want de juiste manier is nogal persoonlijk.
https://woonkieskompas.nl/nl/

Kijk, hier kom ik veel verder mee. Lol. Groenrechts? Linksconservatief?

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 19:57:
[...]


Oh ja, vandaar dat spaargelden met recordbedrag is gestegen. Omdat mensen massaal hun geld van de bank halen en in vastgoed steken. Logisch toch. En die speculanten laten de woningen allemaal leeg staan natuurlijk.

Want er is altijd óf spaargeld, óf vastgoedinvesteringen

Het is natuurlijk niet zo dat men de afgelopen 18 maanden minder kon consumeren omdat we in lockdowns zaten en dat daarom er én meer spaargeld, én meer vastgoedinvesteerders zijn...

Want aan huurwoningen is ook een steeds groter tekort.

Is dat eigenlijk wel zo? Dan is het wel raar dat de huurprijzen in Amsterdam dalen. Iets met een gebrek aan expats ofzo?

Volgens mij is er vooral een tekort van betaalbare huurwoningen. De vorming van betaalbare huurwoningen wordt niet beter bij lagere rentes, bij hogere rentes en/of bij meer of minder investeerders en/of aanbod.

Zolang je als huizenbezitter verschillende belastingvoordelen krijgt en vrijwel het gehele maandbedrag aflost (wat echt de meest belangrijke factor is bij deze lage rentes), terwijl verhuurders én meer belasting betalen en vaak het maximaal mogelijke vragen van de huurder, is het vormen van meer aanbod dmv verhuur te stimuleren onmogelijk een oplossing om de ongelijkheid te dichten.

Het belastingverschil en de aflossingscomponent kan je onmogelijk in evenwicht brengen bij een investeerder met winstoogmerk.

Overigens denk ik dat je in het bijzonder 'vergeet' (ik denk eerder: de oogkleppen voor hebt zitten, want de papers hebben hier ook geen aandacht voor) waar de 'vraag' naar 'middenhuur' vandaan komt.

Vrijwel niemand wil per se graag die middenhuurwoning; het gros zou liever in een betaalbare sociale huurwoning willen wonen als dat had gemogen. Of men zit in een middenhuurwoning omdat de koopwoning nog niet gelijk gekocht kon worden, bijvoorbeeld omdat de maximale hypotheek niet toereikend is / de koopprijs te hoog is.
De vraag naar middenhuur is, in mijn ogen, het resultaat van mensen die buiten de boot vallen. De oplossing is dan niet meer dure huurwoningen bouwen, maar de sociale sector vergroten voor écht betaalbare woningen en de koopprijzen proberen binnen de perken te houden.

Nederland kon in het verleden dan ook decennia lang functioneren met amper vrije sector woningen, en nu is er opeens enorm veel "vraag" naar, en moeten jongeren met een koopwens ruimte maken voor beleggers?
Ja, dan vraag ik me af waarom jij millenials verwend vind en hun problemen wil downplayen

[ Voor 32% gewijzigd door Richh op 23-08-2021 21:23 ]

[Richh]

Grotbewoner schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 20:05:
[...]

[Afbeelding]

Kijk, hier kom ik veel verder mee. Lol. Groenrechts? Linksconservatief?

Tja ik kom zelf het dichtste bij D66 uit, maar de 'oplossingen' die zij aandragen voor de woningmarkt (meer leenruimte!!!) zijn zo ongeveer het tegenovergestelde van wat ik denk dat goed zou zijn...

[Grotbewoner]

Richh schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 20:10:
[...]

Tja ik kom zelf het dichtste bij D66 uit, maar de 'oplossingen' die zij aandragen voor de woningmarkt (meer leenruimte!!!) zijn zo ongeveer het tegenovergestelde van wat ik denk dat goed zou zijn...

Zelf op Henri Bontenbal als persoon (17e van CDA) gestemd. Dat komt dan ook het meest in de buurt. Het verkiezingsprogramma van het CDA is op wonen best goed maar de partij is rot aan de top, zoals we zagen bij de casus Omtzigt. Dus ik heb er niet veel vertrouwen in.

Vind wel dat Bontenbal het goed doet, voor het eerst tevreden met mijn stem. Bizar dat hij 7 plekken lager stond dan Lucille fucking Werner (weer dat rotte CDA-bestuur...). Maarja, inmiddels is BBB groter dan het CDA in de peilingen omdat ze de enige echt verbindende vernieuwende kracht in de politiek, Omtzigt, de partij uit kegelen.

[RemcoDelft]

Welke partijen willen woningbouw buiten de stadsrand toestaan? Daar houden provincies nu alles angstvallig in hun machtsgreep.

[ Voor 34% gewijzigd door RemcoDelft op 23-08-2021 20:16 ]

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 19:36:
En hoe gaat een hogere rente er dan voor zorgen dat woningen beter bereikbaar zijn voor starters?

Worden huurwoningen betaalbaarder?
Hebben starters meer kans om een woning te kopen?

NB:
Het effect van 1% rentestijging is in het gunstigste geval zo'n 5% daling van koopprijzen. Maar dat geldt voor iedereen, niet alleen voor starters.

Wat denk jij wat er gebeurt als de spaarrente weer op een gezond (imo) niveau staat?

Stel je hebt net een appartement gekocht voor 450k en die verhuur je voor 1.500,- per maand. Zou je dat tegen beter weten in in een appartement laten zitten met ~1-2% netto rendement per jaar of zou je het appartement zo snel mogelijk verkopen en het geld tegen 2,5% per jaar wegzetten bij 5 grootbanken?
Iets abstracter: je hebt ook 450k aan aandelen Tesla, zou je nog steeds geloven dat Tesla ooit 10 miljard auto's per jaar gaat verkopen ?

Een rentestijging (of daling) heeft ook een groot indirect effect. Ook de reden dat je grafiekje van het renteniveau niet 1 op 1 gelijk loopt met de daling van de huizenprijzen, er zit een zekere indirecte factor in Waaronder de vertragende factor FOMO: mensen zien prijzen stijgen en raken wanhopig, die wanhoop zorgt voor de enorme stijging. Als de rente morgen 1% omhoog springt gaat iedereen die een huis wilt kopen achterover leunen tot de prijzen met 20-30% zijn gezakt. Want je wilt immers niet een woning kopen voor 500k terwijl je buurman over een jaar 450k betaalt.

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 23-08-2021 20:27 ]

[aljooge]

Verwijderd schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 19:57:
[...]


Oh ja, vandaar dat spaargelden met recordbedrag is gestegen. Omdat mensen massaal hun geld van de bank halen en in vastgoed steken. Logisch toch. En die speculanten laten de woningen allemaal leeg staan natuurlijk.

Want aan huurwoningen is ook een steeds groter tekort.

Er zijn 2 dingen.

Door Corona waren de winkels dicht en hebben mensen geld over gehouden. Bijvoorbeeld die dure vakantie is niet gemaakt afgelopen jaar en het spaargeld is gegroeid. Dit zijn veel kleine spaarders. Dat zijn er heel veel, maar kunnen bij lange na geen huis betalen.

De rente op spaargeld vanaf een ton is negatief gemaakt. Heb je bijvoorbeeld een miljoen op de bankrekening kan je een paar dingen doen. Als je niets doet verdampt je vermogen een klein beetje. Als je een huis koopt en weer verhuurt heb je huuropbrengsten en neemt je vermogen toe in plaats van af.

[Verwijderd]

Tsja, iemand moet ook eigenaar zijn van een huurwoning.

Probleem zit hem misschien meer in het feit dat de huren te hoog zijn dan dat beleggers koopwoningen opkopen?

Beide los je op door vrije sector ook te reguleren.

[Wilke]

Richh schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 17:12:
Als dit de toon is hoe het komend kabinet de problemen op de woningmarkt wil oplossen, denk ik niet dat het goed gaat
D66 wil duidelijk gewoon de leennormen verder oprekken:
[Twitter]

Right ja, was dat niet de partij van deze minister?

Maahes in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5"

Linkje: https://www.vice.com/nl/a...4p/minister-van-kamernood

Ik heb 'm al vaker aangehaald, maar het blijft een sterk staaltje "het probleem kostte wat het kost niet willen zien want past niet bij belangen". Welke of wiens belangen dat dan zijn, is een interessante vraag.

[ Voor 4% gewijzigd door Wilke op 23-08-2021 22:14 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 21:50:
Tsja, iemand moet ook eigenaar zijn van een huurwoning.

Klopt.
Verschillende eigenaren kunnen echter wel een verschillende terugverdientijd hebben en/of een verschillend winstoogmerk met verschillende belangen.

Probleem zit hem misschien meer in het feit dat de huren te hoog zijn dan dat beleggers koopwoningen opkopen?

Why not both?

Ik ging hierboven al in op wáárom die huren te hoog zijn en bovenal waarom meer aanbod dat niet gaat oplossen.

Beide los je op door vrije sector ook te reguleren.

Klopt, dat is wat ik hierboven al zei.

Het gaat in ieder geval al niet meer over rentes en hun impact op de koopprijzen, vastgoedinvesteerders en of er al dan niet een tekort is aan huurwoningen en zo ja aan welke, maargoed ben blij dat we het eens zijn over het reguleren van de vrije sector

[ Voor 9% gewijzigd door Richh op 23-08-2021 22:15 ]

[Dubbel Fristie]

aljooge schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 20:20:
[...]

Er zijn 2 dingen.

De rente op spaargeld vanaf een ton is negatief gemaakt. Heb je bijvoorbeeld een miljoen op de bankrekening kan je een paar dingen doen. Als je niets doet verdampt je vermogen een klein beetje. Als je een huis koopt en weer verhuurt heb je huuropbrengsten en neemt je vermogen toe in plaats van af.

Je geld verdampt sowieso wel door torenhoge inflatie. Die (kleine) negatieve rente op spaargeld maakt het verschil niet.

[Verwijderd]

Dubbel Fristie schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 23:34:
[...]


Je geld verdampt sowieso wel door torenhoge inflatie. Die (kleine) negatieve rente op spaargeld maakt het verschil niet.

Weet niet hoe hoog jouw torens van Lego waren vroeger, maar ehm...

https://www.cbs.nl/nl-nl/...-naar-1-4-procent-in-juli

[Grotbewoner]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 00:04:
[...]


Weet niet hoe hoog jouw torens van Lego waren vroeger, maar ehm...

https://www.cbs.nl/nl-nl/...-naar-1-4-procent-in-juli

Huizenprijzen zitten voor 0% in de inflatiedefinitie en huur voor 6%.

Ondertussen betaal ik 45% inkomen aan huur (of ik moet terug naar mijn ouders, wat ik zeer overweeg) en had ik ooit de droom om een huis te kopen dat inmiddels 50% duurder is. Verder geen inflatie te zien hoor!

Oh en de ECB is na aan het denken over het meenemen van huizenprijzen maar dat is een "multi-year process" sinds de vorige strategic review van 6 maanden geleden. Die ook nog langer duurde want "corona". Waarbij het ook een "multi-year process" was om überhaupt op het idee te komen om huizenprijzen mee te nemen.

Ondertussen weet je ook dat de ECB nooit kan stoppen met QE omdat de ECB 100% van de schulden van Italië en Spanje heeft opgekocht vorig jaar. Niemand anders zou zich nog aanbieden en deze landen zouden hun schulden niet meer kunnen betalen. Dus dat "multi-year" process gaat nog wel even duren.

En mijn generatie wordt geofferd aan de bijwerkingen van dit beleid en Europese solidariteit omdat de overheid ervoor weigert te compenseren. Hoera voor de ECB en de overheid.

[ Voor 6% gewijzigd door Grotbewoner op 24-08-2021 00:15 ]

[Verwijderd]

Richh schreef op maandag 23 augustus 2021 @ 22:13:
[...]
Klopt.
Verschillende eigenaren kunnen echter wel een verschillende terugverdientijd hebben en/of een verschillend winstoogmerk met verschillende belangen.

Er zijn naast slechte ook genoeg goede redelijke particuliere verhuurders.

Ik vind eigenlijk dat sociaal maatschappelijke instellingen als woningcorporaties en pensioenfondsen hier al heel lang de kansen laten liggen.

Sociale woningbouw zou zich kunnen richten op de onderkant van de markt en veel goedkopere huren kunnen realiseren (door af te bouwen, een groot deel van hun "kosten" zijn rentelasten) waar geen huursubsidie voor nodig is (en ook geen belastingheffing trouwens).

En pensioenfondsen zouden prima de middenklasse kunnen bedienen die niet wil kopen. Daar zijn prima redenen voor om dat niet te willen. In tegenstelling tot wat iedereen nu denkt is een koophuis geen walhalla. Een aantal jaren terug was het voor velen een hel zelfs.

PS:
Gezien de extreem lage rentes is het eigenlijk misschien wel een gemiste kans van de overheid om in het gat te springen wat opengelaten wordt.

[Verwijderd]

Grotbewoner schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 00:10:
[...]
Huizenprijzen zitten voor 0% in de inflatiedefinitie en huur voor 6%.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...hboard-consumentenprijzen

26% vriend.

Huizenprijzen horen ook niet in de inflatiedefinitie, hoogstens de maandlasten. En die zijn alleen maar gedaald, ondanks de gestegen prijzen.

ECB heeft onderzoek gedaan naar het meenemen van die kosten, zoals BoE al doet, en dat maakt nauwelijks wat uit.

Beetje treurig om de schuld naar te leggen bij ECB en Zuid Europa.

[ Voor 17% gewijzigd door Verwijderd op 24-08-2021 00:21 ]

[Grotbewoner]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 00:20:
[...]


https://www.cbs.nl/nl-nl/...hboard-consumentenprijzen

26% vriend.

Huizenprijzen horen ook niet in de inflatiedefinitie, hoogstens de maandlasten. En die zijn alleen maar gedaald, ondanks de gestegen prijzen.

ECB heeft onderzoek gedaan naar het meenemen van die kosten, zoals BoE al doet, en dat maakt nauwelijks wat uit.

Beetje treurig om de schuld naar te leggen bij ECB en Zuid Europa.

Je citeert de verkeerde inflatiedefinitie, "vriend". (Waarom eigenlijk zo aanvallend/sarcastisch?)

De ECB gebruikt de HICP (harmonised index of consumer prices). Voor nederland maakte huur 9,8% van de totale inflatiedefinitie uit in 2021 volgens de ECB. Koophuizen tellen niet mee behalve in onderhoud en stroomkosten. Benzinekosten zitten ook in het kopje "woonkosten".

Toch was in 2018 bijv de huurquote al 25,3% en de woonkostenquote voor bezitters rond de 21%.


Dat is toch raar?

[ Voor 14% gewijzigd door Grotbewoner op 24-08-2021 00:59 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 00:15:
[...]


Er zijn naast slechte ook genoeg goede redelijke particuliere verhuurders.

Ik vind eigenlijk dat sociaal maatschappelijke instellingen als woningcorporaties en pensioenfondsen hier al heel lang de kansen laten liggen.

Sociale woningbouw zou zich kunnen richten op de onderkant van de markt en veel goedkopere huren kunnen realiseren (door af te bouwen, een groot deel van hun "kosten" zijn rentelasten) waar geen huursubsidie voor nodig is (en ook geen belastingheffing trouwens).

En pensioenfondsen zouden prima de middenklasse kunnen bedienen die niet wil kopen. Daar zijn prima redenen voor om dat niet te willen. In tegenstelling tot wat iedereen nu denkt is een koophuis geen walhalla. Een aantal jaren terug was het voor velen een hel zelfs.

PS:
Gezien de extreem lage rentes is het eigenlijk misschien wel een gemiste kans van de overheid om in het gat te springen wat opengelaten wordt.

Er staat helemaal niks in dit waar ik het niet mee eens ben Overigens gebeurt dit op veel plekken ook al (ik huur zelf van Vesteda, welke voornamelijk pensioenfondsen als investeerders kent).

Wel laten deze partijen zeker met de huidige vraag en de lage huren, inderdaad kansen liggen, die mening deel ik. Of ja, kansen: er zal wel een reden zijn dat er niet gebouwd wordt, ook een veel besproken onderwerp in dit topic

Maar... wat is een redelijke huur?
Is dat €200 onder wat de huisjesmelker vraagt?
Of is dat het doortrekken van het puntenstelsel? Is het puntenstelsel met de WOZ erin altijd redelijk als de WOZ opgeblazen wordt door hoge koopprijzen?

Wat doen we met het verschil in belastingdruk (hypotheekrenteaftrek vs verhuurdersheffing en het verschil in ovb) - als je het huis zelf bezit ben je altijd zo'n 100 euro per maand goedkoper uit als dat de verhuurder dat is, en die rekent hij hoe redelijk hij ook is, gewoon door aan de huurder.
"maar kopers hebben meer lasten en verzekeringen" - die heeft de verhuurder in de plaats en rekent deze vanzelfsprekend in de huurprijs mee. Het verschil zit in HRA, OVB en VHH.

Dan nog is, gekeken enkel naar rentelasten en onderhoud van een koopwoning (ex aflossing, dus) huren nog altijd enorm duur tegen de huidige lage rentes. Een oude, kleine sociale huurwoning is feitelijk duurder aan maandelijkse huur zelfs inclusief huurtoeslag, dan een NHG woning aan netto rentelasten na HRA...

Dit zal altijd zorgen voor een forse tweedeling tussen de huurder en degene die aflost - zeker als je geen correctie op de koopwoningmarkt zou verwachten. Want ja, die hel is volgens mij zo langzamerhand de enige oplossing om enige balans te herstellen.

Degenen die op de woningmarkt zijn toegetreden profiteren van de lage rentes, de huurders doen dat niet. Dat zou idealiter niet zo sterk moeten verschillen; de huren zouden over de volle breedte fors lager moeten zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 24-08-2021 01:21 ]

[Immutable]

Heb daar al eerder naar gekeken naar de inflatie berekening betreft koopwoningen.

Conclusie is dat het niet wordt meegenomen, en dat koopwoningen door de staat gezien worden als belegging. Iets wat volgens mij JUIST niet de bedoeling is.

Inflatie berekening is subjectief, niet alles wordt erin meegenomen. En daardoor kan de echte inflatie in de praktijk veel hoger uitvallen dan de berekende inflatie percentage.

Ik weet nog wel, had paar jaar geleden mijn huis spouwmuur isolatie laten inbrengen voor 800 euro. Had offerte laten opvragen voor mijn dak en vloer. 7000 euro bijna. Ja daag. (Dat ga ik dus zelf doen)
Ik durf te wedden dat spouwmuur isolatie aanbrengen voor een 150m2 grote twee onder 1 kap niet meer 800 euro kost. En zeker wel veel meer dan dat beetje inflatie.

Zo zijn heel veel dingen gigantisch veel duurder geworden. Het is jammer dat dit niet erkent zal worden, en misschien dat hier een belang achter zit. Ik geloof de inflatie cijfers niet, praktijk prijzen zijn echt veel harder gestegen.

en edit:
Het probleem met het aanpassen van de CPI van het CBS is dat je de nieuwe berekende waarden niet meer kunt vergelijken met de oude. En ze dus niet in 1 grafiek meer kunt stoppen.
Of je moet de nieuwe CPI berekening opnieuw berekenen voor alle jaren ervoor, wat nogal lastige klus gaat worden omdat je bijna niet meer kunt weten wat destijds de prijzen waren van allerlei zaken die in de CPI berekening zitten.

Wat je daardoor krijgt is, dat de CPI een niet dynamische berekening is. En dus statisch en past zich niet aan op de marktverandering en de uitgaven van de Nederlandse mens. We geven nu veel meer uit aan zaken waar we vroeger veel minder aan uitgaven, en andersom.

[ Voor 25% gewijzigd door Immutable op 24-08-2021 10:07 ]

[Verwijderd]

Grotbewoner schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 00:57:
[...]
Je citeert de verkeerde inflatiedefinitie, "vriend". (Waarom eigenlijk zo aanvallend/sarcastisch?)

De ECB gebruikt de HICP (harmonised index of consumer prices).

Fijn voor de ECB, maar in Nederland wordt gewoon de CPI van het CBS gebruikt.

"Het belangrijkste conceptuele verschil tussen de CPI en de HICP voor Nederland is dat de HICP in tegenstelling tot de CPI geen rekening houdt met de kosten van het wonen in de eigen woning. In de CPI worden deze kosten berekend aan de hand van de ontwikkeling van woninghuren."

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 01:18:
[...]
Maar... wat is een redelijke huur?

Dat is de 1 miljoen euro vraag. Wat is een redelijk rendement en hoe laat je dat variëren in de tijd?

Locatie is natuurlijk iets wat miste in het oude huurstelsel en het is natuurlijk ook duurder om iets nieuws neer te zetten in Randstad dan in NO Groningen.

Directe link aan WOZ is problematisch, want stel dat deze op korte termijn stijgt met 50% dan zouden gevraagde nieuwe huren ook met 50% kunnen stijgen?

Wat betreft belastingvoordelen op renteaftrek. De meeste institutionele beleggers hebben geld over, dus die beleggen volledig met eigen geld.

Misschien moet je voor huren ook wettelijk vastgelegde inkomensnormen hanteren net als voor hypotheken. Dan worden huren (deels) begrenst door inkomens van potentiële huurders.

Je hebt nu de rare situatie dat je geen 800 euro hypotheek mag nemen, maar wel 1200 euro huur mag betalen.

[Verwijderd]

Maar huurregulering is geen loterij zonder nieten.

https://www.bloomberg.com...be-the-disaster-we-feared

Je gaat krijgen dat mensen blijven zitten in gereguleerde woningen, wat je nu ook al ziet in sociale huur en middenhuur. Dat is het overgrote deel van de huurvoorraad, maar slechts een klein deel van de vrijkomende woningen elk jaar.

Dat kan je ondervangen door hele markt te reguleren misschien, maar tekorten uiten zich op 2 manieren.

Of vrije prijzen en beschikbaar aanbod tegen hoge prijs.
Of gereguleerde prijzen en geen beschikbaar aanbod.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 10:09:
[...]


Dat is de 1 miljoen euro vraag. Wat is een redelijk rendement en hoe laat je dat variëren in de tijd?

Is de waardeontwikkeling van de woning ook rendement wat je mag meerekenen?
Hoe werkt het aflossingscomponent door in de maandlasten van een verhuurder die het wel onder hypotheek zet?

Locatie is natuurlijk iets wat miste in het oude huurstelsel en het is natuurlijk ook duurder om iets nieuws neer te zetten in Randstad dan in NO Groningen.

Directe link aan WOZ is problematisch, want stel dat deze op korte termijn stijgt met 50% dan zouden gevraagde nieuwe huren ook met 50% kunnen stijgen?

WOZ bepaalt een beperkt aantal punten in het stelsel, dus dat laatste zal niet gebeuren.
Maar ja, dit is een lastige. Je wil idd locatie mee laten tellen, maar de WOZ is ook weer best een gek getal om daarvoor te gebruiken.

Wat betreft belastingvoordelen op renteaftrek. De meeste institutionele beleggers hebben geld over, dus die beleggen volledig met eigen geld.

Dat klopt. Dat betekent dat de belegger geen belastingvoordeel kent, en de huurder dit dus ook niet toe kan komen. Hierdoor is huren per definitie duurder dan privé een koopwoning bezitten, en is de huurder dus financieel eigenlijk altijd slechter uit dan wanneer hij dezelfde woning had gekocht - uitgaande van stabiele prijzen.

Hierdoor snap ik de wens naar meer institutionele beleggers voor middeldure woningen (waar nogmaals, niet directe vraag naar is, maar voornamelijk indirecte vraag van mensen die liever sociaal huurden of kochten, wat niet mag of kan) totaal niet, vanuit de huurder gezien.

Misschien moet je voor huren ook wettelijk vastgelegde inkomensnormen hanteren net als voor hypotheken. Dan worden huren (deels) begrenst door inkomens van potentiële huurders.

Je hebt nu de rare situatie dat je geen 800 euro hypotheek mag nemen, maar wel 1200 euro huur mag betalen.

Lijkt mij een prima plan. "Probleem" is dat verhuurders natuurlijk liever verhuren aan degene die veilig 1200 euro huur mag betalen, en je dan met een maximale huur van net boven de sociale huurgrens écht helemaal geen kant meer op kan.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 10:09:
[...]
Je hebt nu de rare situatie dat je geen 800 euro hypotheek mag nemen, maar wel 1200 euro huur mag betalen.

Vind ik niet zo heel raar als je er rekening mee moet houden dat die hypotheekrente ook wel eens wat hoger zou kunnen worden. Bij de huidige rentetarieven kun je voor 1200 euro per maand een hypotheek van ongeveer 360k krijgen. Maar als de rente gaat stijgen, dan kunnen de woonlasten makkelijk over de kop gaan, of nog veel hoger worden. Dat betekent niet alleen dat de woning voor jou niet of nauwelijks meer te betalen is, maar ook dat als je de woning zou willen verkopen de potentiële kopers dat niet of nauwelijks zouden kunnen betalen. En dus veel minder voor je woning over zouden hebben. Wellicht krijg je dan bij verkoop ook een ton minder terug voor die woning. Dan zit je met een voor jou onbetaalbaar huis dat alleen verkocht kan worden met een voor jou onbetaalbare restschuld. Niet heel fijn, zowel voor jou persoonlijk als voor de bank en voor de maatschappij als geheel.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 10:21:
Maar huurregulering is geen loterij zonder nieten.

https://www.bloomberg.com...be-the-disaster-we-feared

Je gaat krijgen dat mensen blijven zitten in gereguleerde woningen, wat je nu ook al ziet in sociale huur en middenhuur. Dat is het overgrote deel van de huurvoorraad, maar slechts een klein deel van de vrijkomende woningen elk jaar.

Meer essentiële vraag is of het erg is dat mensen blijven wonen waar ze wonen. Of waarom het erg is dat mensen blijven wonen waar ze wonen.

[RemcoDelft]

Waarom wordt huurtoeslag niet gewoon een lening gemaakt? Dat past perfect in het rijtje 40 jaar hypotheek, erfpacht op peperdure minikavels en startersleningen!
Vervolgens kan je dat dan nog verder uitbreiden naar particuliere huur: als de huurder nu geen 1800 euro per maand kan opbrengen, dan hoeft hij slechts 1000 euro te betalen en wordt de rest een langlopende lening! Dit zou een fantastische manier zijn om nog meer opbrengst te genereren voor een heel select groepje, en voorgoed te voorkomen dat prijzen ooit hoeven te zakken!

/sarcasme

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 10:22:
[...]

Is de waardeontwikkeling van de woning ook rendement wat je mag meerekenen?
Hoe werkt het aflossingscomponent door in de maandlasten van een verhuurder die het wel onder hypotheek zet?

Nee, wel de (verwachte) huurinflatie. (Iets wat in box3 trouwens misgaat bij berekenen hoog tarief).
Op lange termijn zullen die ook samenvallen. Op korte termijn heb je onverwachte mee- en soms tegenvallers.

Een redelijk rendement en/of de waarde van een object is onafhankelijk van het financieringsvraagstuk.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 10:22:
[...]
Maar ja, dit is een lastige. Je wil idd locatie mee laten tellen, maar de WOZ is ook weer best een gek getal om daarvoor te gebruiken.

Wat je eventueel zou kunnen doen is een genormaliseerde meterprijs voor heel Nederland vaststellen. En die dan corrigeren met WOZ per m2 (locatie)/WOZ per m2 (Nederland).

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 10:30:
[...]

Vind ik niet zo heel raar als je er rekening mee moet houden dat die hypotheekrente ook wel eens wat hoger zou kunnen worden. Bij de huidige rentetarieven kun je voor 1200 euro per maand een hypotheek van ongeveer 360k krijgen. Maar als de rente gaat stijgen, dan kunnen de woonlasten makkelijk over de kop gaan, of nog veel hoger worden.

Niet als je rente vastzet voor 10 jaar.
Al je rente voor kortere tijd vastzet moet je sowieso al rekenen met 5%.
Het risico op rentestijging zit overigens al expliciet in de financieringslastnormen.

Het effect van die rentestijging zal wel loslopen trouwens. Als rente explodeert van 2% naar 5% stijgen je netto maandlasten van hypotheek met 22%. Oftewel van 800 naar 982.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 10:33:
[...]
Meer essentiële vraag is of het erg is dat mensen blijven wonen waar ze wonen. Of waarom het erg is dat mensen blijven wonen waar ze wonen.

Het is met name erg voor starters, omdat er dan geen woningen vrijkomen. Hoe groter de doorloop, hoe groter de kans dat je er als starters tussen komt.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 10:46:
[...]


Nee, wel de (verwachte) huurinflatie. (Iets wat in box3 trouwens misgaat bij berekenen hoog tarief).
Op lange termijn zullen die ook samenvallen. Op korte termijn heb je onverwachte mee- en soms tegenvallers.

Oke, maar waarom dan niet? De gemiddelde huisjesmelker heeft de afgelopen 2 jaar 25% rendement + >1000 euro huur per maand ontvangen.
De huurder komt 'toevallig' ook ongeveer dit bedrag tekort om toe te treden op de koopwoningmarkt...

Het punt wat uiteindelijk overblijft is dat de huurder dus altijd slechter uit is dan bij kopen, door de verschillende belastingvoordelen en belastingnadelen bij koop en huur. Die verschillen worden overigens in deze column aangehaald.
Tenzij er een 'tegenvaller' is, aka de prijzen dalen Maar dat risico, moeten we de verhuurder natuurlijk goed tegen beschermen en daarom zullen we hoge winsten toestaan... want de huurder, die doet er niet toe....?

Oh, en wat als het op lange termijn niet samenvalt? Hiervoor is nu óf een jarenlange stabiliteit terwijl de lonen stijgen nodig, of een prijsdaling nodig terwijl de lonen stabiel bijven. Volgens mij voorzie jij beide niet op korte termijn, want de economie draait immers geweldig op dit moment, toch?

Hoe dan ook: volgens mij is dit verschil op geen enkele manier goed voor de samenleving in zijn geheel, vooral niet voor degene die die hoge huren moet opbrengen, weinig spaart, niet meelift op de huizenprijsontwikkeling en niks aflost.

de waarde van een object is onafhankelijk van het financieringsvraagstuk.

Ik dacht juist dat we het met elkaar eens waren dat de prijs juist erg afhankelijk is van wat mensen ervoor kunnen betalen?

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 10:47:
[...]


Wat je eventueel zou kunnen doen is een genormaliseerde meterprijs voor heel Nederland vaststellen. En die dan corrigeren met WOZ per m2 (locatie)/WOZ per m2 (Nederland).

Dat zal bijzonder weinig verschillen tov het huidige systeem, maar prima.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 24-08-2021 11:05 ]

[Squixx]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 10:54:
[...]


Niet als je rente vastzet voor 10 jaar.
Al je rente voor kortere tijd vastzet moet je sowieso al rekenen met 5%.
Het risico op rentestijging zit overigens al expliciet in de financieringslastnormen.

Het effect van die rentestijging zal wel loslopen trouwens. Als rente explodeert van 2% naar 5% stijgen je netto maandlasten van hypotheek met 22%. Oftewel van 800 naar 982.

Daarbij -> als de rente's zo 'hard' omhoog gaan, is er economisch meer aan de hand. (waarschijnlijk meer inflatie) En mits je niet _ook_ je baan verliest kan het best nog wel zo zijn dat je woonlasten ivm je inkomen alsnog dalen (c.p.)

[Verwijderd]

Waarschijnlijk sterke economische groei en wat hogere inflatie bij een dergelijke rente. Dus inderdaad meer kans op een baan en meer salaris als je een baan hebt.

Precies hierom is de relatie tussen rente en huizenprijs niet zo evident.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 10:54:
[...]


Niet als je rente vastzet voor 10 jaar.
Al je rente voor kortere tijd vastzet moet je sowieso al rekenen met 5%.

Maar dat risico heb je dus wel na die 10 jaar.

Het risico op rentestijging zit overigens al expliciet in de financieringslastnormen.

Dat was toch juist je probleem? Dat je vanwege de financieringsnormen geen 1200 hypotheek kon krijgen maar wel 1200 kon verhuren? Ik illustreer alleen waarom ze die financieringsnormen zo hebben begrensd.

[Verwijderd]

Na 10 jaar heb je al een deel afgelost en zal rentestijging van 2% naar 5% nog maar een stijging van 13% opleveren. Prima te betalen aan de hand van gestegen inkomen.

Maar waarom mag je wel 1200 huur betalen terwijl je daarvan zeker weet dat die over 10 jaar substantieel hoger zijn.

Ik bedoelde het dus meer andersom. Strengere normen voor huurders(inkomen). Zorgt er ook voor dat de groep die 1400 euro per maand kan betalen zakt en verhuurders met hun prijzen moeten zakken.

[ Voor 66% gewijzigd door Verwijderd op 24-08-2021 12:02 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 11:32:
Waarschijnlijk sterke economische groei en wat hogere inflatie bij een dergelijke rente. Dus inderdaad meer kans op een baan en meer salaris als je een baan hebt.

Precies hierom is de relatie tussen rente en huizenprijs niet zo evident.

Ik ben erg benieuwd of de lonen nu eindelijk eens noemenswaardig zullen gaan stijgen. Ik moet het nog zien, maargoed dat kan enkel de toekomst uitwijzen.

Je vertrouwen in dat alles altijd wel goed komt voor iedere inkomensklasse vind ik enorm bijzonder

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 11:46:
Na 10 jaar heb je al een deel afgelost en zal rentestijging van 2% naar 5% nog maar een stijging van 13% opleveren. Prima te betalen aan de hand van gestegen inkomen.

Maar waarom mag je wel 1200 huur betalen terwijl je daarvan zeker weet dat die over 10 jaar substantieel hoger zijn.

Ik bedoelde het dus meer andersom. Strengere normen voor huurders(inkomen). Zorgt er ook voor dat de groep die 1400 euro per maand kan betalen zakt en verhuurders met hun prijzen moeten zakken.

Dus de huren stijgen altijd gegarandeerd?

Ben benieuwd hoeveel vastgoedinvesteerders er over blijven als de maximale huur wat men mag betalen aan banden wordt gelegd.

Ik woon nu nog in een vrije sector appartement, maar hier wonen dus meerdere twintigers en dertigers die qua inkomen sociaal mochten huren, maar nog niet voldoende wachttijd voor een sociale huur appartement hebben opgebouwd. Mijn appartement heb ik in een FB groep gepost, het gros van de reacties zijn mensen die eigenljk niet aan de inkomenseis van de verhuurder voldoen, maar toch maar wat graag die 950 per maand betalen...

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 12:20:
[...]
Je vertrouwen in dat alles altijd wel goed komt voor iedere inkomensklasse vind ik enorm bijzonder
[...]

Ik ben er zeker van dat er in iedere inkomensklasse drama verhalen zullen voor komen. En die zullen vast de krant halen, niet de normale verhalen.

Zoals bijvoorbeeld onze vorige buren die huurden voor 1350 euro en na een half jaartje verhuist zijn naar een grotere woning voor 1100 euro in hartje Amsterdam.

Voor wat betreft koopwoningen en vrije sector / middenhuur woningen hebben we het natuurlijk wel over (full time) werkende huishoudens.

De armoede en de non-participatie aan de onderkant is weer een heel ander verhaal

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 12:20:
[...]
Het gros van de reacties zijn mensen die eigenljk niet aan de inkomenseis van de verhuurder voldoen, maar toch maar wat graag die 950 per maand betalen...

En die zouden dus afvallen aan de vraagkant als er strenge vastgelegde inkomenseisen waren (net als bij koopwoningen).

Dan moeten verhuurders wel in prijs zakken om alles verhuurd te krijgen, of de woningen verkopen.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 12:27:
[...]


Ik ben er zeker van dat er in iedere inkomensklasse drama verhalen zullen voor komen. En die zullen vast de krant halen, niet de normale verhalen.

Zoals bijvoorbeeld onze vorige buren die huurden voor 1350 euro en na een half jaartje verhuist zijn naar een grotere woning voor 1100 euro in hartje Amsterdam.

Het gaat prima vanwege jouw N=1 buren?

Er zijn nu veel jongeren die al een jaar of 2 dergelijke huurbedragen betalen, ook buiten de hoofdstad, en ondertussen niet de prijsstijgingen van een koopwoning kunnen bijbenen met hun maximale hypotheek, en (te) weinig spaarruimte overhouden. Dat zijn er honderdduizenden.

Die komen ook niet in de krant hoor

Voor wat betreft koopwoningen en vrije sector / middenhuur woningen hebben we het natuurlijk wel over (full time) werkende huishoudens.

Dat zijn gewoon werkende jongeren met een goede opleiding en enkele jaren ervaring met dito salaris. Wie weet zetten ze zo'n 1500 euro op de spaarrekening iedere maand.
Die komen geen klap dichterbij een koopwoning, al 2 jaar niet.

En dan hebben we het nota bene over stellen, niet eens over alleenstaanden. Die situatie is nog veel schrijnender.

Laat staan gekeken naar de kansen van jongeren die nú de arbeidsmarkt op komen.

Die kunnen voor 1100 helemaal niet wonen in hartje Amsterdam, dat weet jij ook wel.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 24-08-2021 12:35 ]

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 12:20:
[...]
Ik ben erg benieuwd of de lonen nu eindelijk eens noemenswaardig zullen gaan stijgen. Ik moet het nog zien, maargoed dat kan enkel de toekomst uitwijzen.

Koopkracht van werkenden in periode 2015-2019 is fors gestegen (+14%). Tel je er inflatie bij op kom je op totale loonstijging van 22% in 5 jaar tijd.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 12:34:
[...]
Die kunnen voor 1100 helemaal niet wonen in hartje Amsterdam, dat weet jij ook wel.

Want waarom niet?

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 12:52:
[...]


Koopkracht van werkenden in periode 2015-2019 is fors gestegen (+14%). Tel je er inflatie bij op kom je op totale loonstijging van 22% in 5 jaar tijd.

Laten we inderdaad koopkracht en inflatie bij elkaar optellen om een inkomensstijging te bepalen?
Dat slaat natuurlijk om talloze redenen helemaal nergens op.

Laten we het gewoon houden bij cijfers die eigenlijk praktisch iedere econoom (muv Blep93) en iedere nieuwsmedium gebruikt. Die discussie is echter kansloos, dus ik leg de bal graag bij jou neer.

Wat zegt jouw CBS over het Blep Gezinsinkomen in de afgelopen 5 jaar? En wat deed de Blep Huizenindex?

Ergo: wat was het gezinsinkomen in 2016 en wat is het nu. Per jaar? Harde cijfers zouden fijn zijn
En wat is de gemiddelde huizenprijs in 2016 en die in 2021 volgens jou?

Dat is een zinvollere startpositie van een discussie dan telkens de vraag ombuigen of deels negeren. Je weet volgens mij donders goed dat je met cijfers goochelt om een punt te maken.

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 12:54:
[...]


Want waarom niet?

Nou, ik kan ze niet vinden. "Groter" dan een huurwoning van 1350 (ik mag hopen dat dat >50m2 is?) en goedkoper dan 1100 netto? Dan heb je een hypotheek van max NHG (325k)?

In Noord (is imho wat anders dan 'hartje Amsterdam') zijn er een paar appartementen die als ze niet overboden waren mogelijk net zouden passen. Maar verder is er binnen de ring gewoon geen aanbod voor dat geld >50m2. En dat is al heel lang zo.
Dat hoef ik toch niet uit te leggen?

Of ze hebben er een paar ton spaargeld / jubelton in gestopt, dat kan natuurlijk. Dan is de maandlast die je stelt niet helemaal fair, maar vooruit.
Echter; je spaargeld groeit nu al 2 jaar langzamer dan de huizenprijzen doen, dus dat is voor wie nu de arbeidsmarkt op komt geen doen.
Leuk voor hen dat het nu gelukt is, maar ze hebben dus per definitie een slechtere deal gemaakt dan wanneer ze een jaar geleden waren ingestapt, deze mensen konden altijd al een huis kopen.
Laten we eens kijken naar jonge stellen die dat nooit hebben gekund.

En nogmaals dan hebben we het nog altijd over stellen en niet over alleenstaanden.

[ Voor 16% gewijzigd door Richh op 24-08-2021 13:21 ]

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 13:09:
[...]

Laten we inderdaad koopkracht en inflatie bij elkaar optellen om een inkomensstijging te bepalen?
Dat slaat natuurlijk om talloze redenen helemaal nergens op.

Wat denk je dat koopkracht dan meet?

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 13:29:
[...]


Wat denk je dat koopkracht dan meet?

Koopkracht geeft aan hoeveel een huishouden kan kopen. Dat is al afhankelijk van het inkomen en de inflatie. Er is geen enkele reden om daar eventjes inflatie bij op te tellen.

Deze discussietactiek is nu wel een keer mooi geweest; het gestrooi met cijfertjes om je niet-bewezen beweringen lekker in dit topic te laten slingeren.

Ik ben benieuwd naar harde cijfers van het jaarinkomen van een gemiddeld gezin in 2016 en harde cijfers van een jaarinkomen van een gemiddeld gezin van 2021.
Ik ben heel benieuwd welke cijfers je daaraan plakt om tot je 22% inkomensstijging te komen

Totdat je eens wat meer inzicht geeft in harde cijfers in de Blep93 wereld, in plaats van het telkens naar een ander te verplaatsen en/of met wat oncontroleerbare N=1 anekdotest te komen, vind ik deze discussie wel mooi geweest

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 13:36:
[...]

Koopkracht geeft aan hoeveel een huishouden kan kopen. Dat is al afhankelijk van het inkomen en de inflatie. Er is geen enkele reden om daar eventjes inflatie bij op te tellen.

Oftwel:

koopkracht = inkomensstijging - inflatie

<=>

inkomensstijging = koopkracht + inflatie

[Richh]

Nee, want er zijn veel meer factoren die meespelen in de bepaling van koopkracht. Ik ga niet nogmaals een wikipedia pagina linken, want die van het modale inkomen weigerde je ook te openen.

Maar nogmaals, waarom zou je in godsnaam de inkomensstijging via zo'n omweg willen definieren (ook nog eens gebaseerd op niet-onderbouwde cijfers) terwijl je ook gewoon... eventjes harde Blep93 Gezinsinkomencijfers van 2016 en 2021 kan geven? Dat is toch veel duidelijker?

Of... zou het... dat wat je beweert, niet klopt?

[Verwijderd]

"Koopkracht
Het gestandaardiseerd besteedbaar huishoudensinkomen gedefleerd met behulp van de consumentenprijsindex, waardoor inkomens in de tijd vergelijkbaar worden. Indien het gestandaardiseerde inkomen sterker stijgt dan de prijzen, neemt de koopkracht toe. De koopkracht wordt gebruikt om de (reële) ontwikkeling van het inkomen vast te stellen, maar kan ook worden gebruikt voor het vaststellen van (ontwikkelingen in) welvaartsverschillen tussen huishoudens.

Dynamische koopkrachtontwikkeling
De ontwikkeling van de koopkracht van een persoon, berekend als de voor prijsverandering gecorrigeerde verandering van het gestandaardiseerde huishoudensinkomen.
De dynamische koopkracht kan door allerlei oorzaken veranderen. Het inkomen verandert bijvoorbeeld door een algemene of periodieke loonsverhoging, promotie, het aanvaarden van (ander) werk en pensionering. Ook wijzigingen in de huishoudenssamenstelling (een kind gaat het huis uit, partners gaan uit elkaar, enz.) leiden tot een inkomensverandering. In de dynamische koopkrachtontwikkeling zijn al deze veranderingen verdisconteerd. "

[Verwijderd]

Het grote verschil tussen ontwikkeling gemiddeld persoonlijk inkomen en koopkrachtontwikkeling zit in de factor promotie en periodieke loonsverhogingen.

Die vallen weg bij gemiddeld persoonlijk inkomen over hele bevolking, maar zijn voor een individu natuurlijk wel van groot belang (zeker bij starters).

[Verwijderd]

Ik snap nu wel beter waar jouw pessimistische wereldbeeld vandaan komt.

PS:
Vergeet niet bij discussie over staatsschuld en groei economie ook mee te nemen dat voor groei economie in geldtermen je ook inflatie moet optellen bij economische groei.

[Richh]

Oke, mooie text dump, maar waarvoor wil je nou via koopkrachtcijfers (die je niet aantoont) en inflatiecijfers (die je niet aantoont) de inkomensstijging bepalen? Waarom pak je deze omweg nou?

Terwijl je ook gewoon naar de Blep Inkomenscijfers uit het jaar 2016 en het jaar 2021 kan kijken?
Waarom geef je die cijfers niet gewoon?
Wat was het jaarinkomen van een gemiddeld Blep93-gezin in 2016 en in 2021?

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 14:07:
Ik snap nu wel beter waar jouw pessimistische wereldbeeld vandaan komt.

Dat is fijn
Ik snap alleen nog steeds niet hoe je al jouw beweringen met elkaar kan rijmen...

[ Voor 28% gewijzigd door Richh op 24-08-2021 14:16 ]

[Requiem19]

Ik zou best wel onder de indruk zijn van een Statistisch overheidsorgaan dat bij koopkracht (dus, 'wat kun je kopen') niet kijkt naar de inflatie.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 14:13:
Oke, mooie text dump, maar waarvoor wil je nou via koopkrachtcijfers (die je niet aantoont) en inflatiecijfers (die je niet aantoont) de inkomensstijging bepalen? Waarom pak je deze omweg nou?

Punt is dat koopkracht en inflatie twee verschillende factoren zijn en elkaar niet overlappen.

Koopkrachtstijging van 10% betekent dat je bv. 11 broden kunt kopen in plaats van 10 broden. Daarbij is het niet relevant of die broden in prijs gelijk zijn gebleven of in prijs verdubbeld zijn. Maar je weet wel dat als tegelijk de broodprijs verdubbeld is en de koopkracht 10% gestegen is, je inkomen dus 2,2 keer zo veel moet zijn geworden.

[Verwijderd]

Simpel voorbeeld.

Geen inflatie, geen algehele loonsverhoging.
Wel periodieke verhoging van 1 per jaar dat je in dienst bent.
Startsalaris 100
Bedrijf heeft maar 3 werknemers, die maximaal 3 jaar in dienst zijn.

Jaar 1.

Werknemer A 102
Werknemer B 101
Werknemer C 100

Jaar 2.

Werknemer A gaat weg en werknemer D treedt aan.

Werknemer B 102
Werknemer C 101
Werknemer D 100

Gemiddeld salaris

Jaar 1 : 101
Jaar 2 : 101

Dus niemand gaat er op vooruit?

Jawel, iedereen krijgt elk jaar 1 loonsverhoging.

Koopkracht van jaar 1 naar jaar 2 : +1

Dat is het verschil tussen individuele (koopkracht+inflatie) benadering en macro gemiddeld loon benadering.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 14:39:
[...]

Punt is dat koopkracht en inflatie twee verschillende factoren zijn en elkaar niet overlappen.

Koopkrachtstijging van 10% betekent dat je bv. 11 broden kunt kopen in plaats van 10 broden. Daarbij is het niet relevant of die broden in prijs gelijk zijn gebleven of in prijs verdubbeld zijn. Maar je weet wel dat als tegelijk de broodprijs verdubbeld is en de koopkracht 10% gestegen is, je inkomen dus 2,2 keer zo veel moet zijn geworden.

Precies mijn berekening dus.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 13:09:
[...]
Nou, ik kan ze niet vinden. "Groter" dan een huurwoning van 1350 (ik mag hopen dat dat >50m2 is?) en goedkoper dan 1100 netto? Dan heb je een hypotheek van max NHG (325k)?

Nee natuurlijk kan jij ze niet vinden. Daar hoef je niet echt mee te leuren, maar als je aktief zoekt kom je ze vanzelf via via tegen.

Als je denkt dat prijsniveau van appartementen is wat er overblijft en op funda/pararius langer wordt aangeboden krijg je een beetje een raar beeld.

Als je kijkt naar daadwerkelijke (duizenden) verhuurde vrije sector woningen zie je veel lagere prijzen.

Ik snap nu nog beter je pessimistische wereldbeeld.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 14:39:
[...]

Punt is dat koopkracht en inflatie twee verschillende factoren zijn en elkaar niet overlappen.

Koopkrachtstijging van 10% betekent dat je bv. 11 broden kunt kopen in plaats van 10 broden. Daarbij is het niet relevant of die broden in prijs gelijk zijn gebleven of in prijs verdubbeld zijn. Maar je weet wel dat als tegelijk de broodprijs verdubbeld is en de koopkracht 10% gestegen is, je inkomen dus 2,2 keer zo veel moet zijn geworden.

Uiteindelijk spelen bijvoorbeeld belastingen ook een (kleine) invloed op de koopkracht. Stel, je hoeft minder inkomstenbelasting te betalen en/of de BTW op broden daalt, dan stijgt je koopkracht, ondanks dat je salaris en de kosten van het brood gelijk blijft.

Ik snap in deze context wel waar hij heen wil, maar ik vind het een zeer rare benadering om de inkomstenstijging te definiëren.
Als ik wil aantonen hoeveel het inkomen tussen 2016 en 2021 is toegenomen, zou ik liever aangeven wat het inkomen was in 2016 en in 2021 en hier het verschil tussen uitrekenen. Dat lijkt me veel duidelijker.

Maar dat weigert @Verwijderd natuurlijk in jaarinkomens uit te schrijven. Eigenlijk al die maanden dat 'ie in dit topic mee schrijft al, structureel.

Sowieso: de bepaling van inflatie, daar valt vanalles op aan te merken. Dat is in dit topic regelmatig besproken. Wat zit er immers in het inflatiemandje?
Ook de bepaling van koopkracht is ook niet zomaar te definieren, want wat koopt een gemiddeld gezin?
Het is goochelen met gemiddeldes om tot wazige cijfers te komen, die hij nooit concreet zal maken.

Deze bepaling is dus zeer kortzichtig, nog los van dat @Verwijderd helemaal geen bronnen geeft van de aangegeven inflatie en aangegeven koopkracht.

En dat 22% zwaar onvoldoende is om de koopprijsstijging van huizen in 2016-2021 bij te houden, tja... dat vraagstuk wou ik pas aanboren nadat hij concrete inkomenscijfers geeft van een stel in 2016 en in 2021.

Hoe dan ook, @Verwijderd's discussietactiek is weer geslaagd, want het gaat inmiddels helemaal niet meer over koopprijzen, huren en inkomens, maar over de relatie tussen koopkracht en inflatie

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 24-08-2021 15:05 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 14:46:
[...]


Nee natuurlijk kan jij ze niet vinden. Daar hoef je niet echt mee te leuren, maar als je aktief zoekt kom je ze vanzelf via via tegen.

Als je denkt dat prijsniveau van appartementen is wat er overblijft en op funda/pararius langer wordt aangeboden krijg je een beetje een raar beeld.

Als je kijkt naar daadwerkelijke (duizenden) verhuurde vrije sector woningen zie je veel lagere prijzen.

Ik snap nu nog beter je pessimistische wereldbeeld.

Zijn ze nou gaan huren of kopen? In het 'centrum van Amsterdam'? Of is het nou buiten de ring? Over welke oppervlaktes praten we? Huur bij een institutionele belegger, bij een particuliere belegger, is het een tijdelijk huurcontract, of zitten er andere addertjes onder zoals servicekosten?
Wat was de oppervlakte van de oude situatie?

Vind het echt heel, heel bijzonder dat je eigenlijk altijd met talloze gemiddeldes en juist zeer breed uitgemeten cijfers komt, waarin er veelal geen aandacht wordt gegeven aan details en/of de reden en ontwikkeling van dergelijke cijfers, om een punt te maken dat er he-le-maal niks aan de hand is.

En dat je dan 'toevallig' dit maal, om het via de andere route aan te tonen, met een zeer beperkt omschreven N=1 situatie die je totaal niet kan/wil onderbouwen, je punt probeert te maken

Wellicht kan je het wereldbeeld van een stijgend aantal journalisten dat schrijft over de woningmarkt, en straks de demonstraten op 12 september ook wat verlichting brengen?

[ Voor 14% gewijzigd door Richh op 24-08-2021 15:07 ]

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 14:53:
[...]
Sowieso: de bepaling van inflatie, daar valt vanalles op aan te merken. Dat is in dit topic regelmatig besproken. Wat zit er immers in het inflatiemandje?

Inflatie valt weg uit de vergelijking dus dat maakt weinig uit.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 15:00:
[...]
Wellicht kan je het wereldbeeld van een stijgend aantal journalisten dat schrijft over de woningmarkt, en straks de demonstraten op 12 september ook wat verlichting brengen?

Ik ben heel benieuwd of er meer millennials komen opdagen op 12 september dan op de demonstraties voor heropening van de festivals.

[Richh]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 15:09:
[...]


Inflatie valt weg uit de vergelijking dus dat maakt weinig uit.

Het draait allemaal om dit citaat, waarin je naast de koopkrachtcijfers ook de inflatie meerekent om tot een inkomensstijging te komen.

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 12:52:
[...]


Koopkracht van werkenden in periode 2015-2019 is fors gestegen (+14%). Tel je er inflatie bij op kom je op totale loonstijging van 22% in 5 jaar tijd.

Zou je eens willen stoppen met het slechts reageren op 1 deel van mijn posts, dat uit de context trekken en daar een nutteloze reactie op te plaatsen?

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 14:53:
[...]

Deze bepaling is dus zeer kortzichtig, nog los van dat @Verwijderd helemaal geen bronnen geeft van de aangegeven inflatie en aangegeven koopkracht.

Wie o wie zou die toch publiceren?

[Requiem19]

Maar kijken we nou serieus naar KOOPkracht zonder te kijken naar inflatie?

Of volg ik het gewoon niet meer (net als dat ik nog steeds niet volg hoe QE geen impact heeft op de economie... ).

[Grotbewoner]

Verwijderd schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 09:39:
[...]


Fijn voor de ECB, maar in Nederland wordt gewoon de CPI van het CBS gebruikt.

"Het belangrijkste conceptuele verschil tussen de CPI en de HICP voor Nederland is dat de HICP in tegenstelling tot de CPI geen rekening houdt met de kosten van het wonen in de eigen woning. In de CPI worden deze kosten berekend aan de hand van de ontwikkeling van woninghuren."

Maar ik had het over de ECB-definitie van de inflatie, de HICP dus, waar het rentebeleid door bepaald zou moeten worden. En het gaat niet alleen om de vraag óf huizenprijzen en huur meegenomen worden maar ook of zij goed het aandeel besteedde inkomen van de Europese burger daaraan weerspiegelen. Dat is ook niet het geval. Met een factor 2 of 3 zelfs.

Ach ja, je bent al 10 pagina's lang meneer contrarian die telkens met andere cijfers dan genoemd hautain komt doen. Succes ermee, ik check ook uit en ga er niet meer op in. De kwaliteit van de discussie daalt door jouw houding.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 14:53:
[...]
Als ik wil aantonen hoeveel het inkomen tussen 2016 en 2021 is toegenomen, zou ik liever aangeven wat het inkomen was in 2016 en in 2021 en hier het verschil tussen uitrekenen. Dat lijkt me veel duidelijker.

Lijkt me ook een stuk duidelijker, alleen wel lastiger te achterhalen.

Ik kan wel terugvinden hoeveel bv het modale inkomen verandert, maar daarin zit ook de uitstroom van ouderen met een hoger inkomen en de instroom van starters met een lager inkomen. De stijging van een willekeurige persoon zal daarom hoger liggen.

Ik kan ook wel bv. de gemiddelde CAO-loonstijging terugvinden. Maar daarin zit dus niet het inkomenseffect van promoties of baanveranderingen.

Het is daarom best wel lastig om te achterhalen hoe het inkomen van een 'gemiddelde' persoon van 2016 zich tot 2021 heeft ontwikkeld.

Hoe dan ook, @Verwijderd's discussietactiek is weer geslaagd, want het gaat inmiddels helemaal niet meer over koopprijzen, huren en inkomens, maar over de relatie tussen koopkracht en inflatie

Ehm, dat heeft weinig te maken met blep93, maar heeft meer te maken met de reacties die de logica van koopkracht plus inflatie in twijfel trekken...

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 augustus 2021 @ 15:16:
[...]

Lijkt me ook een stuk duidelijker, alleen wel lastiger te achterhalen.

Ik kan wel terugvinden hoeveel bv het modale inkomen verandert, maar daarin zit ook de uitstroom van ouderen met een hoger inkomen en de instroom van starters met een lager inkomen. De stijging van een willekeurige persoon zal daarom hoger liggen.

Ik kan ook wel bv. de gemiddelde CAO-loonstijging terugvinden. Maar daarin zit dus niet het inkomenseffect van promoties of baanveranderingen.

Het is daarom best wel lastig om te achterhalen hoe het inkomen van een 'gemiddelde' persoon van 2016 zich tot 2021 heeft ontwikkeld.

Dat is inderdaad het principe wat telkens wordt aangehaald. Hoe lastig het ook is, ik ben erg benieuwd waar dat concreet op uit komt, want dat is natuurlijk enorm bepalend om de huidige woningmarktcijfers te duiden.

Het noemen van modale inkomens of CAO-loonstijgingen is al meermaals gedaan, maar dat zijn ook cijfers die door Blep niet geaccepteerd worden. Dat snap ik om de door jou genoemde redenen ook, maar als ik dan aan hem vraag om de cijfers concreet te maken komt daar uiteindelijk óók geen antwoord op

In plaats van dat hij telkens cijfers van anderen ontkracht zou ik het daarom fijn vinden als hij zelf met cijfers kwam. Hoe lastig ze ook zijn te achterhalen.

Ik denk namelijk dat de impact van dit verschil verwaarloosbaar is, en dat het vastgestelde 'modale inkomen', hoewel zeker niet perfect, een prima graadmeter is. Volgens mij zijn er andere redenen zijn waardoor de huizenprijzen zo exploderen. Zoals: de impact van dalende rentes, beleggers en zeer hoge overwaardes die een vicieuze cirkel aanwakkeren.
Logischerwijs ontkent Blep93 dat, omdat hij (even vrij omschreven) denkt dat de huizenprijzen vrijwel volledig toe te wijzen zijn aan gestegen inkomens (van niet-AOW'ers). Dit lijkt mij gezien de ontwikkeling van de afgelopen 12 maanden overduidelijk onjuist, maar met meer concrete cijfers komen we er wellicht wél uit.
De crux van die hele discussie ligt hier, al maanden

De nu nieuw ingeslagen weg is een interessante, want hij is geïnitieerd door Blep93, en niet door een andere poster wat anders direct ontkracht werd Maar hoe dan ook: deze cijfers benaderen door te kijken naar koopkracht + inflatie, lijkt mij net zo goed niet een eenduidig beeld te geven van de inkomensontwikkeling.
En concreet zijn ze zeker niet. Ik heb nog steeds geen flauw idee hoeveel @Verwijderd denkt dat een gemiddelde koopstarter aan jaarinkomen heeft.

Overigens, zelfs de genoemde 22% zijn dus nog altijd onvoldoende om 5 jaar huizenprijsstijging mee te verklaren - maar dat praten we goed doordat "de buren voor 250 euro minder groter wonen in hartje Amsterdam"

Ehm, dat heeft weinig te maken met blep93, maar heeft meer te maken met de reacties die de logica van koopkracht plus inflatie in twijfel trekken...

Fair enough, ik had bij mijn punt moeten blijven

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 24-08-2021 15:45 ]

[Tales]

Gewoon om er weer wat (onderbouwde) cijfers in te gooien:

Laten we koppel pakken dat in 2016 net begint te werken. Voor het gemak doen ze beide dezelfde baan, met dezelfde inschaling op de Ziekenhuizen CAO.

FWG50, trede 0.

In 2016: €2251 euro bruto (+ 13e maand en vakantiegeld, dus heel ruim: €2251*14 =) €31514 euro per jaar, per persoon. Gezamenlijk verdient dit koppel: €63.028 bruto per jaar

In 2021: €2526 euro bruto (+ 13e maand en vakantiegeld, dus heel ruim: €2526*14 =) €35364 euro per jaar, per persoon. Gezamenlijk verdient dit koppel: €70.728 bruto per jaar

Qua percentage is deze 'start opstelling' er dus 12,2% op vooruit gegaan.

Laten we nu de financieringslasten norm er even bijpakken.

Voor het gemak pak ik Obvion Hypotheken want ze hebben een mooie historie online staan: https://www.obvion.nl/Hyp...ypotheekrentehistorie.htm

Hypotheek met NHG voor 10 jaar op 3 februari 2016: 2,3%
Hypotheek met NHG voor 10 jaar op 2 februari 2021: 0,93%

In 2016 telt het tweede hypotheek voor 50% mee:

Deze starters koppel mag in 2016 lenen: €286.639 (Bruto per maand €1103 aan hypotheek, netto ca €911)
Deze starters koppel mag in 2021 lenen: €370.186 (Bruto per maand €1178 aan hypotheek, netto ca €1123)

Een koppel uit 2021 mag dus 29% meer lenen en betaalt maar 6,7% meer bruto per maand (netto 23% meer, het eerste jaar)

Nog een paar extra cijfers:

Gemiddelde verkoopprijs woningen 2016 in Nederland: €243 837
Gemiddelde verkooprpijs woningen 2021 in Nederland so far Q1): €385 000

Stijging: 57,8%

Update:
Nog één extra situatie: Het stel van 2016, dat nu 5 jaar bijdezelfde werkgever werkt in dezelfde functie. Deze verdient nu €3253 (3253*14 = 45.542) * 2 = €91.084 bruto per jaar:

Het 5 jarige koppel mag nu in 2021 lenen: €501.283 (Bruto per maand €1.596 aan hypotheek, netto ca € €1.521)


Bronnen:
Berekenen maximale hypotheek nibud 2016: https://www.nibud.nl/bero...nagenoeg-gelijk-aan-2015/
Berekenen maximale hypotheek nibud 2021: https://www.nibud.nl/beroepsmatig/woonlasten-koopwoning/
Salaris tabel 2016 ziekenhuizen CAO: https://cao-ziekenhuizen.nl/media/48/download
Salaris tabel 2021 ziekenhuizen CAO: https://cao-ziekenhuizen.nl/media/310/download
Maandlasten berekenen: https://www.berekenhet.nl...-maandlasten.html#calctop
Gemiddelde verkoopbedrag: https://opendata.cbs.nl/s...ED/table?ts=1629814076708

[ Voor 18% gewijzigd door Tales op 24-08-2021 16:22 . Reden: Aantal bronnen toegevoegd, expliciet bruto/netto benoemd. Extra situatie toegevoegd: ]