Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[lama83]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 09:02:
[...]


Vreemd genoeg heeft niemand ooit geinformeerd of ik wel zuivere motieven had om in Nederland te wonen. Terwijl de eerste vijfentwintig jaar van mijn verblijf netto uitgesproken negatief moeten zijn geweest voor de staatskas.

Ik denk dat daarvoor moet kijken naar de ouders in het algemeen. Ik neem aan dat ouders de verantwoordelijkheid/beslissing nemen om een kind op de wereld te zetten omdat ze de (grootste) kosten kunnen dragen en dat je eventueel later een waardevolle toevoeging (o.a. d.m.v. scholing) bent voor de samenleving. In Afrikaanse landen gaat dat wel anders; heb wel geinterviewde stamhoofden uit Kenia gezien die de consequenties, in kader van een aanslag op de beperkte voedselvoorziening, van massale copulatie door stamleden niet onder ogen wilden zien ('zo deden wij dat altijd').

[ Voor 8% gewijzigd door lama83 op 06-08-2021 09:38 ]

[GG85]

Bschnitz schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 08:10:
https://www.intermediair....n-zijn-helemaal-niet-hoog?

Ze hebben een punt maar het is wel heel erg over gesimplificeerd.

Wat ze zeggen is: bijna iedereen onder de 40 heeft een Annuïteitenhypotheek en lost dus in 30 jaar 100% af.
Voorbeeld is een hui van 400k bij 1,4% rente. Annuïteit is dan €1360
Doordat de rente zo laag is, is maar een relatief klein deel van je maandbedrag rente (€450) en de rest aflossing (€900).
Aflossing is eigenlijk sparen dus je woont eigenlijk voor het bedrag dat je elke maand aan rente uit geeft (€450).
En door de annuïteit wordt dat bedrag ook nog eens elke maand lager (€450 -> €250 in 15 jaar) dus voor een paar euro per dag woon je in die dikke hut (€450 / 31 = €14,50 per dag).

Die redenering doortrekkend zit je pas bij een hypotheek van 660k op rentelasten van €750 (=max sociale huurgrens) en is een huis van 660k dus vergelijkbaar qua lasten met een sociale huurwoning. Tja, dan heb je voor 660k wel wat meer huis.

Rekenkundig klopt het maar voor de rest is het wel heel eenzijdig en versimpeld.
Hele stuk onderhoud voor eigen rekening vs. huur en het feit dat geld vast zit in stenen en, hoewel relatief veilig, niet zo veilig en vooral flexibel is als 'echt' sparen zijn er zo even twee die me te binnen schieten. Daarnaast zit je 30 jaar vast aan dat 'verplicht sparen' i.t.t. 'echt sparen' wat je zo stil kunt zetten en moet je voor die 660k hypotheek wel een groot bedrag maandelijks verplicht "sparen" naast de €750 rente.

En hierboven zeggen mensen het al, probleem is ook vooral dat veel mensen dit wel kunnen betalen maar de lening niet (mogen) krijgen. Dan wel door de overheid dan wel door de banken.
Maar goed, leennormen verruimen is instant prijzen omhoog dus makkelijke oplossing is er niet.

Artikel heeft zeker een goed punt wat ik zelf ook vaak gebruik in de discussie huren vs. kopen maar betekend niet dat er geen groot probleem is op de huizenmarkt

[ Voor 11% gewijzigd door GG85 op 06-08-2021 10:04 ]

[Sport_Life]

Bschnitz schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 08:10:
https://www.intermediair....n-zijn-helemaal-niet-hoog?

Maar dan gaat men ervan uit dat iedereen de rente 30 jaar vast zet. Immers betaal je ook 30 jaar hoge aflossing. Volgens mij zijn er veel mensen die de rente 5-10 jaar vastzetten. Wordt spannend als de rente ooit weer een keertje gaat stijgen en alle assets naar beneden kelderen
(zeg nou niet dat dat niet kan gebeuren, ooit dachten we ook met z'n allen dat banken niet konden omvallen ).

Maar nog belangrijker: bij lage huizenprijzen (en hoge rente) is het zeer lucratief om versneld af te lossen. Daardoor betaal je wellicht geen 30 jaar rente maar 20 jaar. Dan heb je 1/3e lagere rentelasten bij een lagere aflossing (TCO).

[ Voor 27% gewijzigd door Sport_Life op 06-08-2021 10:00 ]

[Bschnitz]

Andere stelling op alle reacties:

Stel we zouden nog maar 50% moeten afslossen verplicht.

Zijn huizen dan nog steeds te duur? Of sluit de huidige hypotheek structuur niet aan bij de huidige woningmarkt?

Moeten we dus zoeken naar een oplossing op de woningmarkt of in juist in de hypotheekmarkt?

[GG85]

Bschnitz schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 10:04:
Andere stelling op alle reacties:

Stel we zouden nog maar 50% moeten afslossen verplicht.

Zijn huizen dan nog steeds te duur? Of sluit de huidige hypotheek structuur niet aan bij de huidige woningmarkt?

Moeten we dus zoeken naar een oplossing op de woningmarkt of in juist in de hypotheekmarkt?

Aflossen of niet, het blijft een schuld die een keer moet worden voldaan. Ik vind aflossingsvrij een vorm van 'huren' in die zin.
En zijn genoeg redenen te bedenken om wel aflossingsvrij te willen tegen een lage rente zodat je dat geld ergesn anders tegen een hogere rente kan laten renderen en omdat je dan vrijer bent in hoe en wanneer en met welke middelen je het aflossingsvrije deel af lost.
Maar dat vereist financiele kennis en dicipline en dat ontbreekt er bij de massa vaak aan dus zou ik niet aanraden.

Wat eventueel zou kunnen is het feit negeren dat je het aflossingsvrije deel moet terugbetalen en dat gewoon niet doen. Moet je looptijd wel door lopen tot na je overlijden (anders krijg je met 70 echt geen nieuwe meer en mag je alsnog gedwongen je huis uit) en moet je je erfgenamen uitsluiten van het erven van het huis zodat de bank het zelf moet verkopen.
Lastig verhaal en je bouwt dan uiteraard geen vermogen op maar je woont wel lekker goedkoop (goedkoper dan huren) in je "eigen" huis.

[ Voor 21% gewijzigd door GG85 op 06-08-2021 10:11 ]

[Richh]

Bschnitz schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 08:10:
https://www.intermediair....n-zijn-helemaal-niet-hoog?

Aflossing is pas echt aflossing als het goed ook nog zijn waarde kent bij de verkoop
En dat is tegen de huidige prijzen icm imho onhoudbaar lage rentes simpelweg geen gegeven.

Verder gaat het artikel volledig voorbij aan de factor 'leennormen'. De maandlasten zijn voor veel jongeren inderdaad het probleem niet, het probleem voor velen is dat ze het niet mogen lenen door een 'te laag inkomen'.
Zijn dan de leennormen te streng? Of de prijzen te hoog?

En zou een financieel adviseur niet op z'n minst een keer de vraag moeten stellen 'wat als de rente stijgt'? bij die gast zou ik nooit advies vragen, dat weet ik wel

Bschnitz schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 10:04:
Stel we zouden nog maar 50% moeten afslossen verplicht.

Dit is al zo. Je krijgt alleen geen HRA, die overigens ook niet bijzonder veel meer voorstelt.

Moeten we dus zoeken naar een oplossing op de woningmarkt of in juist in de hypotheekmarkt?

Ik denk dat we een oplossing moeten zoeken in het vermogensverschil van huizenbezitters met 1-2 ton overwaarde los van hun aflossing, en degenen die graag een huis willen kopen.
Het is voor 1 groep relatief makkelijk om een 'appartementje erbij' te financieren, en voor een andere groep te moeilijk om daaraan mee te doen.

[ Voor 28% gewijzigd door Richh op 06-08-2021 10:15 ]

[Rubbergrover1]

Bschnitz schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 10:04:
Andere stelling op alle reacties:

Stel we zouden nog maar 50% moeten afslossen verplicht.

Zijn huizen dan nog steeds te duur? Of sluit de huidige hypotheek structuur niet aan bij de huidige woningmarkt?

Moeten we dus zoeken naar een oplossing op de woningmarkt of in juist in de hypotheekmarkt?

Hoezo 'nog steeds te duur'? Daarmee impliceer je dus dat de huizen momenteel te duur zijn. Wat o.a. in dit artikel nu juist wordt betwist...

Even heel simpel gezegd. Wat je maandelijks aan woonlasten moet betalen is vaak wel veel (al is dat ook maar relatief), maar daar zit op dit moment dus heel veel aflossing in. Wat je daadwerkelijk kwijt bent (waar je niets van terugziet in verminderde schuld) is juist heel laag.

[Rubbergrover1]

GG85 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 10:07:
[...]
Wat eventueel zou kunnen is het feit negeren dat je het aflossingsvrije deel moet terugbetalen en dat gewoon niet doen. Moet je looptijd wel door lopen tot na je overlijden (anders krijg je met 70 echt geen nieuwe meer en mag je alsnog gedwongen je huis uit) en moet je je erfgenamen uitsluiten van het erven van het huis zodat de bank het zelf moet verkopen.
Lastig verhaal en je bouwt dan uiteraard geen vermogen op maar je woont wel lekker goedkoop (goedkoper dan huren) in je "eigen" huis.

Dat is bij de huidige extreem lage rente dus helemaal geen gek idee. Vooral als je toch al een stuk overwaarde hebt en je weinig risico loopt om onder water te komen, kan het een interessante optie zijn om als je al wat op leeftijd bent, een aflossingsvrije hypotheek zonder einddatum te nemen en de rente lekker lang vast te zetten.

[WVL_KsZeN]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 09:02:
[...]


Vreemd genoeg heeft niemand ooit geinformeerd of ik wel zuivere motieven had om in Nederland te wonen. Terwijl de eerste vijfentwintig jaar van mijn verblijf netto uitgesproken negatief moeten zijn geweest voor de staatskas.

Je vergeet dat de ouders op dat moment in hun periode zitten dat ze het meeste bijdragen aan de nederlandse kas. Wij hebben 2 kinderen van 3 en 5 en dragen maandelijks (landelijke en lokale belasting bij elkaar opgeteld) meer dan 4000 euro bij aan het land. Dat komt wel goed met de maatschappelijke kosten van die kinderen denk ik zo

[Richh]

@WVL_KsZeN jullie maken geen gebruik van de kinderopvangtoeslag?

[GeeMoney]

Richh schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 10:30:
@WVL_KsZeN jullie maken geen gebruik van de kinderopvangtoeslag?

Die valt in het niet bij de kosten ervan kan ik je verklappen

[Richh]

Meanwhile in Haarlem, staan een paar nieuwe appartementen nog leeg: https://www.nhnieuws.nl/n...nkomenseis-4-keer-de-huur

De verhuurder achter het nieuwbouwcomplex Plaza West in Haarlem heeft grote moeite om alle woningen verhuurd te krijgen. Van de 306 appartementen staat nog bijna de helft leeg. Dit terwijl er een groot woningtekort in de regio is.

Toch is voor 130 woningen nog altijd geen huurder gevonden. Vooral voor de duurste appartementen, die rond de 1.700 euro per maand kosten, is weinig animo.

In dit geval moet je drie tot vier keer de huur op jaarbasis verdienen. En de huurprijs varieert van zo'n 1.200 tot 1.700 euro per maand. Dat is best veel.

Blijkbaar zijn er weinig mensen met een inkomen van 6800 per maand die in een appartementje in Haarlem willen wonen, he wat gek nou

[WVL_KsZeN]

Richh schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 10:30:
@WVL_KsZeN jullie maken geen gebruik van de kinderopvangtoeslag?

Tuurlijk wel. Als ik die 550,- ervan aftrek dan dragen we nog 3450,- bij ;-) komt wel goed met de maatschappelijke kosten van kinderen.

[Sport_Life]

WVL_KsZeN schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 10:49:
[...]

Tuurlijk wel. Als ik die 550,- ervan aftrek dan dragen we nog 3450,- bij ;-) komt wel goed met de maatschappelijke kosten van kinderen.

En de basisschool van de oudste, neem je die ook mee? .
Met de eigen bijdrage van 150 euro per jaar krijg je het niet dekkend

* Sport_Life heeft 3 kinderen die ook allen naar de opvang/basisschool gaan (basisschool is financieel gezien erg interessant )

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 06-08-2021 10:54 ]

[Louislouislouis]

Richh schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 10:41:
Meanwhile in Haarlem, staan een paar nieuwe appartementen nog leeg: https://www.nhnieuws.nl/n...nkomenseis-4-keer-de-huur


[...]


Blijkbaar zijn er weinig mensen met een inkomen van 6800 per maand die in een appartementje in Haarlem willen wonen, he wat gek nou

Ik gok dat ze met dit complex mikken op expats en de huur dus afgetikt wordt door de bedrijven waar ze werken. Maar het is in ieder geval duidelijk dat het niet helemaal storm loopt.

Mijn vriendin en ik hebben pas geleden een huis gekocht in Haarlem en makelaars die we gesproken hebben merken dat enorm veel expats en arbeidsmigranten vanuit Amsterdam richting Haarlem trekken.

[Caelorum]

Ik denk dat je het toch echt moet hebben van de gezinnen met kinderen boven de 18 en de kinderlozen om het goed te maken. Zolang ik nog een kind heb ga ik echt niet netto-bijdragen aan de staatskas. Dan verdien ik nog wel zo goed, er is zoveel aan verborgen subsidies op kinderen dat het eigenlijk niet meer normaal is.
Want kinderopvang, basisschool, huisarts, tandarts, speeltuinen in de gemeente, noem het maar op.

[ Voor 3% gewijzigd door Caelorum op 06-08-2021 10:56 ]

[Bschnitz]

Richh schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 10:09:
[...]

Aflossing is pas echt aflossing als het goed ook nog zijn waarde kent bij de verkoop
En dat is tegen de huidige prijzen icm imho onhoudbaar lage rentes simpelweg geen gegeven.

Verder gaat het artikel volledig voorbij aan de factor 'leennormen'. De maandlasten zijn voor veel jongeren inderdaad het probleem niet, het probleem voor velen is dat ze het niet mogen lenen door een 'te laag inkomen'.
Zijn dan de leennormen te streng? Of de prijzen te hoog?

En zou een financieel adviseur niet op z'n minst een keer de vraag moeten stellen 'wat als de rente stijgt'? bij die gast zou ik nooit advies vragen, dat weet ik wel


[...]

Dit is al zo. Je krijgt alleen geen HRA, die overigens ook niet bijzonder veel meer voorstelt.


[...]

Ik denk dat we een oplossing moeten zoeken in het vermogensverschil van huizenbezitters met 1-2 ton overwaarde los van hun aflossing, en degenen die graag een huis willen kopen.
Het is voor 1 groep relatief makkelijk om een 'appartementje erbij' te financieren, en voor een andere groep te moeilijk om daaraan mee te doen.

Het is een optie, de berekening is nog steeds dat je alles moet afbetalen in 30 jaar. Je maandelijks lasten zijn lager maar da's ook alles.

Ik zeg stel 50% is de basis voor de 30 jaar IPV 100%.

Over die laatste 50% zou je bijvoorbeeld 20 jaar extra mogen doen.

[Richh]

Bschnitz schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:04:
[...]


Het is een optie, de berekening is nog steeds dat je alles moet afbetalen in 30 jaar. Je maandelijks lasten zijn lager maar da's ook alles.

Ik zeg stel 50% is de basis voor de 30 jaar IPV 100%.

Over die laatste 50% zou je bijvoorbeeld 20 jaar extra mogen doen.

Maar wie heeft daar voordeel aan? De maandlasten zijn op dit moment het probleem niet echt het probleem is dat je het bedrag niet mag lenen.
Het hele 'mooie' aan een koopwoning tov huren vind ik juist dat je vermogen opbouwt, als we aflossingsvrij de norm maken trek je dat er nog uit.

Of stel je hiermee voor dat jongeren zo meer geld kunnen lenen?

Wat denk je dat het gevolg is? Zij betalen dit geld aan de verkoper, die met dat geld een nieuw huis gaat kopen. En gaan daarmee overbieden. Het gevolg is dus de facto dat ze nog steeds geen huis kunnen financieren, want degene met overwaarde zal altijd meer kunnen bieden.

[Requiem19]

Bschnitz schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:04:
[...]


Het is een optie, de berekening is nog steeds dat je alles moet afbetalen in 30 jaar. Je maandelijks lasten zijn lager maar da's ook alles.

Ik zeg stel 50% is de basis voor de 30 jaar IPV 100%.

Over die laatste 50% zou je bijvoorbeeld 20 jaar extra mogen doen.

De maximale leennorm wordt berekend op 100% annuitair aflossen inderdaad.

Als het opeens berekent gaat worden op 50% aflossingsvrij en 50% annuitair, schiet de leennorm omhoog. Dat heeft bijna een instant effect op de prijzen: die gaan evenredig omhoog.

Lijkt me niet wenselijk?

[amboly]

Louislouislouis schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 10:55:
[...]


Mijn vriendin en ik hebben pas geleden een huis gekocht in Haarlem en makelaars die we gesproken hebben merken dat enorm veel expats en arbeidsmigranten vanuit Amsterdam richting Haarlem trekken.

Onze makelaar in Den Haag vertelde precies hetzelfde.

[Verwijderd]

Richh schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 10:41:
Meanwhile in Haarlem, staan een paar nieuwe appartementen nog leeg: https://www.nhnieuws.nl/n...nkomenseis-4-keer-de-huur


[...]


Blijkbaar zijn er weinig mensen met een inkomen van 6800 per maand die in een appartementje in Haarlem willen wonen, he wat gek nou

Die appartementen zijn helemaal niet bedoeld voor particuliere verhuur. Dit zijn gewoon expat-woningen. Geen zinnig denkende particulier met een dergelijk inkomen gaat dat bedrag per maand betalen voor een appartementje. Die heeft veel interessantere opties. Dit is gewoon zakelijke huur en daarom stellen ze aan particulieren idiote eisen. Die willen ze helemaal niet. Ze willen de huur factureren aan bedrijven. Die betalen waarschijnlijk ook gewoon iets minder.

[Verwijderd]

amboly schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:11:
[...]


Onze makelaar in Den Haag vertelde precies hetzelfde.

Volgens onze verkoopmakelaar wilden ze juist allemaal wat meer naar het oosten. Maar volgens de aankoopmakelaar willen alle Amsterdammers eigenlijk gewoon naar de kop van Noord Holland.

Volgens mij willen ze stiekem gewoon allemaal in Amsterdam blijven, maar lukt het ze niet allemaal.

[Bschnitz]

Requiem19 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:10:
[...]


De maximale leennorm wordt berekend op 100% annuitair aflossen inderdaad.

Als het opeens berekent gaat worden op 50% aflossingsvrij en 50% annuitair, schiet de leennorm omhoog. Dat heeft bijna een instant effect op de prijzen: die gaan evenredig omhoog.

Lijkt me niet wenselijk?

Wat nou als we er een max aanzetten. Speciale langdurig hypotheek die een max heeft qua leennorm. Denk aan 400K IPV jubelton en die afschaffen.

Geen effect op prijzen die er nu niet al zijn en gelijkwaardig kansen voor jeugd.

[Requiem19]

Bschnitz schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:21:
[...]


Wat nou als we er een max aanzetten. Speciale langdurig hypotheek die een max heeft qua leennorm. Denk aan 400K IPV jubelton en die afschaffen.

Geen effect op prijzen die er nu niet al zijn en gelijkwaardig kansen voor jeugd.

Maar dat is er toch al? Je kunt gewoon 50% aflossingsvrij nemen en na 30 jaar dat gedeelte verlengen etc...

[Bschnitz]

Requiem19 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:24:
[...]


Maar dat is er toch al? Je kunt gewoon 50% aflossingsvrij nemen en na 30 jaar dat gedeelte verlengen etc...

Nee want je kan niet extra lenen. Het idee is doordat je daadwerkelijk lagere maandlasten hebt ook meer kan lenen. Dat is nu niet met 50%.

Het idee is nu juist om lagere inkomens de kans te geven om tot 400K te kunnen lenen.

Je kan nu 50% doen maar de berekening zijn nog steeds 100% 30 jaar.

[Requiem19]

Bschnitz schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:28:
[...]

Nee want je kan niet extra lenen. Het idee is doordat je daadwerkelijk lagere maandlasten hebt ook meer kan lenen. Dat is nu niet met 50%.

Het idee is nu juist om lagere inkomens de kans te geven om tot 400K te kunnen lenen.

Je kan nu 50% doen maar de berekening zijn nog steeds 100% 30 jaar.

Dan wordt het effect precies hetzelfde als de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting dit jaar: dan gaan de prijzen in het segment tot 400k lekker hard omhoog.

[BasvanS]

Bschnitz schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:21:
[...]


Wat nou als we er een max aanzetten. Speciale langdurig hypotheek die een max heeft qua leennorm. Denk aan 400K IPV jubelton en die afschaffen.

Geen effect op prijzen die er nu niet al zijn en gelijkwaardig kansen voor jeugd.

Elle vorm van extra geld voor doelgroep X betekend dat de prijzen stijgen. Wat je ook doet. En juist die stijgende prijzen zijn voor mensen die nog geen huis bezitten een probleem.

Het enige wat je kunt doen is de huizenprijzen laten dalen of alleen de starters ergens van laten profiteren

Volgens mij werkt het volgende er goed:

Hypotheekrente aftrek voor starters bij een aflossingsvrije hypotheek van 50%. Bij huizen van < 300k
En dat dan samen met GEEN hypotheekrente aftrek over 50% als je als niet starter een huis koopt van < 300k

[big bang]

BasvanS schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:32:
[...]
of alleen de starters ergens van laten profiteren

Dat is nu in principe ook het geval met de overdrachtsbelasting. Ik geloof niet dat dat heel veel geholpen heeft?

[Bschnitz]

Requiem19 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:31:
[...]


Dan wordt het effect precies hetzelfde als de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting dit jaar: dan gaan de prijzen in het segment tot 400k lekker hard omhoog.

Dat zijn ze dus al, wat ik zou willen is een plafond maken van de huidige prijzen op 400K max.

Dan stijgen die niet meer verder. Als gevolg de rest ook niet meer

[BasvanS]

big bang schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:35:
[...]

Dat is nu in principe ook het geval met de overdrachtsbelasting. Ik geloof niet dat dat heel veel geholpen heeft?

Dat is een effect van niks man. In een markt waar door huizenbezitters met 100k word overboden omdat ze toch overwaarde hebben een cadeautje van 5-10k geven helpt natuurlijk niks.

Als je het heel simpel bekijkt staat elke starter gewoon de prijsstijging van de afgelopen 6 jaar achter.

[ Voor 11% gewijzigd door BasvanS op 06-08-2021 11:40 ]

[Wilke]

Sport_Life schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 10:54:
En de basisschool van de oudste, neem je die ook mee? .

Maar dit is een erg kortzichtige manier om er naar te kijken: kinderen zijn degenen die straks nog heel lang belasting gaan betalen. De beste investering die je als land kunt doen, als je er financieel tegenaan wilt kijken, is zorgen dat je kinderen goed opgeleid zijn, zodat ze later in het algemeen goed verdienen en dus lekker veel belasting kunnen betalen.

Of anders gezegd, als je als land niet in kinderen investeert dan heb je vanzelf een probleem over enkele decennia.

[Skybullet]

big bang schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:35:
[...]

Dat is nu in principe ook het geval met de overdrachtsbelasting. Ik geloof niet dat dat heel veel geholpen heeft?

Dat was een perfect leuk cadeautje voor ons als jonge doorstromers dit jaar. EN de dikke overwaarde EN nog eens gratis geld omdat we onder de 35 zijn jeej

[Richh]

BasvanS schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:32:
[...]


Elle vorm van extra geld voor doelgroep X betekend dat de prijzen stijgen. Wat je ook doet. En juist die stijgende prijzen zijn voor mensen die nog geen huis bezitten een probleem.

Het enige wat je kunt doen is de huizenprijzen laten dalen of alleen de starters ergens van laten profiteren

Alles waarvan de starter kan profiteren komt financieel direct ten goede van de doorstromers.

En omdat doorstromers uiteindelijk ook huizen willen kopen die de starter ook wil kopen, wordt een complete klasse woningen alleen betaalbaar voor degenen met 200k overwaarde, en zal het startende stel niet kunnen opbieden tegen de alleenstaande die z'n appartement in de verkoop drukt.

Of je moet nieuwbouw alleen voor starters toewijzen ofzoiets.

"Het enige wat je kunt doen is de huizenprijzen laten dalen" - dit klopt. Bijvoorbeeld door koophuizen onaantrekkelijker te maken (belastingen) en/of het alternatief (huurwoningen) aantrekkelijker te maken.

[Richh]

Bschnitz schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:35:
[...]

Dat zijn ze dus al, wat ik zou willen is een plafond maken van de huidige prijzen op 400K max.

Dan stijgen die niet meer verder. Als gevolg de rest ook niet meer

Gevolg is meer vraagdruk naar sub 400k, waardoor mensen daarop verder gaan overbieden, bezitters van woningen in die prijsklasse krijgen meer overwaarde > kopen een woning van meer dan 400k > die overwaarde zet gewoon door naar andere prijsklassen.
Uiteindelijk druk je gewoon een klasse woningen uit dat prijssegment.

De gehele vorming van prijsstijgingen vind (naar mijn idee) zijn oorsprong in het laagste segment. Er is op dit moment vrijwel niks onder de 200k te koop.

[Verwijderd]

Richh schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:56:
[...]

De gehele vorming van prijsstijgingen vind (naar mijn idee) zijn oorsprong in het laagste segment. Er is op dit moment vrijwel niks onder de 200k te koop.

Even snel op Funda gekeken en dat ene huis van 200k + de loodsen en garages eraf gehaald: 12 momenteel hier in de stad. Maar "de stad" is natuurlijk niet Amsterdam, Haarlem, Den Haag, Rotterdam, Utrecht......

Opvallend: goedkoopste met vraagprijs 137.500 euro is een appartement van 135 vierkante meter met klein inpandig balkon én dakterras. Maar..... daar is wel wat mee. Iets met boven een stomerij en garagebedrijf en de garantie op verontreinigde grond én een slapende VvE die aan geen enkele regel voldoet.

[Verwijderd]

Resultaat is dan dat iedereen meer kan lenen, meer gaat betalen, huizenprijs omhoog gaat en nog steeds dezelfde mensen buiten de boot vallen.

[WJM1988]

Wat is het nadeel van betaalbare woningen? Of zelfs goedkope woningen?

1 probleem is natuurlijk vastzitten aan een te hoge hypotheek. Gekocht op het verkeerde moment.

De discussie is soms een beetje gek hier, want het lijkt vooral te gaan over willen vanuit een bepaalde positie; nee hoor, er zijn zat dure woningen! Kijk maar. Hier is een voorbeeld. Of; nee hoor, er komt een crash aan. Zie inflatie bewust veroorzaakt door het ECB.

Waardeloos geld, daar schiet niemand iets mee op. Toch zit dat dichter tegen de waarheid aan dan super waardevolle woningen. Aan het eind van de rit zijn het een stel stenen, met een ketel en wat leidingen en glas.

Het lijkt alsof de materiële basis een beetje uit perspectief raakt. Zelf woon ik in Amsterdam en wanneer ik zie wat hier soms geboden is (momenteel niet meer wordt, er zijn blijkbaar toch limieten) denk ik soms; zo, goede koop hoor. Dat zijn die oude stenen echt waard. Prachtige locatie ook...?

Maar qua boerenverstand denk ik ook wel eens, dus, waar komt al die waarde dan vandaan?

Belangrijker; is het niet veel leuker voor iedereen op geld over te houden? Met de uitzondering van wanneer je instapt op het verkeerde moment. Dat snap ik. Maar zelfs dan kun je meer kopen met minder.

Is vast veel op aan te merken, mijn gedachtegang. En dat vind ik ook fijn. Maar wat schieten we op met hoge prijzen? Er zit vaak iets elitairs achter. En ook iets met los zingen van de realiteit.

Nou ja. Ik zit er ook goed bij. Maar het zijn toch echt een stel (keramische) steentjes, een CV ketel en wat glas... Ik heb liever niet dat het meer is dan precies, dat.

Kunnen we ons weer op zinnige zaken richten.

[Tales]

De 400k grens zou jaarlijks geïndexeerd worden met een amendement. Zouden ze hier de inflatie voor gaan volgen of de huizenmarkt? Ik kan nu namelijk al raden wat er vanaf november gaat gebeuren…

[FunkyTrip]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 09:02:
[...]


Vreemd genoeg heeft niemand ooit geinformeerd of ik wel zuivere motieven had om in Nederland te wonen. Terwijl de eerste vijfentwintig jaar van mijn verblijf netto uitgesproken negatief moeten zijn geweest voor de staatskas.

Ja precies! Als je zo redeneert zijn niet-asielzoekende migranten een zegen omdat ze direct positief voor de staatskas zijn!

[Requiem19]

WJM1988 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 12:18:
Wat is het nadeel van betaalbare woningen? Of zelfs goedkope woningen?

1 probleem is natuurlijk vastzitten aan een te hoge hypotheek. Gekocht op het verkeerde moment.

De discussie is soms een beetje gek hier, want het lijkt vooral te gaan over willen vanuit een bepaalde positie; nee hoor, er zijn zat dure woningen! Kijk maar. Hier is een voorbeeld. Of; nee hoor, er komt een crash aan. Zie inflatie bewust veroorzaakt door het ECB.

Waardeloos geld, daar schiet niemand iets mee op. Toch zit dat dichter tegen de waarheid aan dan super waardevolle woningen. Aan het eind van de rit zijn het een stel stenen, met een ketel en wat leidingen en glas.

Het lijkt alsof de materiële basis een beetje uit perspectief raakt. Zelf woon ik in Amsterdam en wanneer ik zie wat hier soms geboden is (momenteel niet meer wordt, er zijn blijkbaar toch limieten) denk ik soms; zo, goede koop hoor. Dat zijn die oude stenen echt waard. Prachtige locatie ook...?

Maar qua boerenverstand denk ik ook wel eens, dus, waar komt al die waarde dan vandaan?

Belangrijker; is het niet veel leuker voor iedereen op geld over te houden? Met de uitzondering van wanneer je instapt op het verkeerde moment. Dat snap ik. Maar zelfs dan kun je meer kopen met minder.

Is vast veel op aan te merken, mijn gedachtegang. En dat vind ik ook fijn. Maar wat schieten we op met hoge prijzen? Er zit vaak iets elitairs achter. En ook iets met los zingen van de realiteit.

Nou ja. Ik zit er ook goed bij. Maar het zijn toch echt een stel (keramische) steentjes, een CV ketel en wat glas... Ik heb liever niet dat het meer is dan precies, dat.

Kunnen we ons weer op zinnige zaken richten.

Volgens mij zijn we het al lang en breed eens dat de hoge prijzen (of anders gezegd: de immer doorgaande stijging van de prijzen niet goed is, omdat een deel van de starters geen toegang heeft tot betaalbare woonruimte.

De vraag waar veelal over mening verschilt is 'hoe lossen we het probleem op'.

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 12:25:
[...]


Volgens mij zijn we het al lang en breed eens dat de hoge prijzen (of anders gezegd: de immer doorgaande stijging van de prijzen niet goed is, omdat een deel van de starters geen toegang heeft tot betaalbare woonruimte.

De vraag waar veelal over mening verschilt is 'hoe lossen we het probleem op'.

Heel simpel, door de rente te verhogen en "even" door de zure appel heenbijten. Het is fijn dat we een crisis zoals in 2009 hebben kunnen voorkomen door massaal geld bij te pompen, maar achteraf bezien kun je wellicht stellen dat dat niet eens verkeerd was : een relatief korte periode (2009-2013) van prijsdaling. Wat we nu hebben is minstens zo erg voor met name starters. (2017-heden).

Pappen en nathouden (bijbouwen) geloof ik zelf niet zo in, als 100 mensen 500k kunnen uitgeven (dankzij lage rente) worden de huizen voor 500k verkocht, als dezelfde mensen 300k kunnen uitgeven (hoge rente) gaan de huizen voor 300k weg.. even simpel voorbeeld. Hoef je ook geen JOMO belasting meer te heffen op overwaarde simpelweg omdat dat er niet meer is behalve hetgeen je aflost + inflatie.

Bewijs hiervan is ook de aanpassing van de overdrachtsbelasting voor een bepaalde groep , dit heeft direct gevolgd voor een hogere huizenprijs..

[ Voor 38% gewijzigd door Sport_Life op 06-08-2021 12:38 ]

[Requiem19]

Sport_Life schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 12:31:
[...]

Heel simpel, door de rente te verhogen en "even" door de zure appel heenbijten. Het is fijn dat we een crisis zoals in 2009 hebben kunnen voorkomen door massaal geld bij te pompen, maar achteraf bezien kun je wellicht stellen dat dat niet eens verkeerd was : een relatief korte periode (2009-2013) van prijsdaling. Wat we nu hebben is minstens zo erg voor met name starters. (2017-heden).

Pappen en nathouden (bijbouwen) geloof ik zelf niet zo in, als 100 mensen 500k kunnen uitgeven (dankzij lage rente) worden de huizen voor 500k verkocht, als dezelfde mensen 300k kunnen uitgeven (hoge rente) gaan de huizen voor 300k weg.. even simpel voorbeeld. Hoef je ook geen JOMO belasting meer te heffen op overwaarde simpelweg omdat dat er niet meer is behalve hetgeen je aflost + inflatie.

Bewijs hiervan is ook de aanpassing van de overdrachtsbelasting voor een bepaalde groep , dit heeft direct gevolgd voor een hogere huizenprijs..

Effectief gezien wordt de rente in Europese landen nu bepaald door de ECB en de ECB kijkt verder dan de woningmarkt...

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 12:43:
[...]


Effectief gezien wordt de rente in Europese landen nu bepaald door de ECB en de ECB kijkt verder dan de woningmarkt...

ECB volgt de FED en het "probleem" zit ook niet alleen in de woningmarkt.. Het hele financiële stelsel is onzeker geworden door de lage rente. Al denken veel particuliere beleggers van niet blijkbaar .
Voorheen kreeg je nog 2-4% rente bij de bank om in ieder geval de inflatie en bankkosten te compenseren, momenteel gaat iedereen met spaargeld beleggen waarvan maar de vraag is hoe lang dat stand houdt.

Maar dit topic gaat over de woningmarkt, vandaar dat ik alleen dat benoem .

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 06-08-2021 12:57 ]

[Richh]

Requiem19 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 12:43:
[...]


Effectief gezien wordt de rente in Europese landen nu bepaald door de ECB en de ECB kijkt verder dan de woningmarkt...

Sterker nog: de ECB nam tot voor kort huizenprijzen slechts zeer beperkt mee in de inflatieberekening.

De Nederlandse huizenmarkt is door onze relatief hoge hypotheekschuld ook 'afhankelijker' van het beleid dan veel andere landen, in ieder geval als het gaat om het toegang krijgen tot de koopwoningmarkt.

Hoe dan ook, het is een 'oplossing' die praktisch niet even uitvoerbaar is inderdaad.

[KleineJoop]

Hans de Geus had het gisteren over stagflatie. We zien de inflatie toenemen, het is nu zo'n 2% in de VS/dollar en Duitsland/euro. De rente blijft negatief, en de aandelenmarkten blijven stijgen. Recept voor problemen aldus hem. Het kan zeker nog wel jaren zo door gaan, maar dat de consequenties groot(er) zullen zijn. Het huidige economische systeem, of je dat nu nog kapitalisme kunt noemen of een soort van beweging richting corporate/grootbedrijf neoliberaal techno feudalisme (Varoufakis), lijkt simpelweg ten onder te gaan aan zijn eigen tegenstellingen/nadelen zoals het functioneert (Marx). Net zoals alle voorgaande economische systemen. De kredietcrisis was het begin van het einde van het huidige economische systeem.

[Sport_Life]

Richh schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 12:55:
[...]


Hoe dan ook, het is een 'oplossing' die praktisch niet even uitvoerbaar is inderdaad.

Oh jawel hoor. Het probleem is alleen dat degene die erover beslissen (en hun sociale omgeving) behoren tot de "haves" (veel assets: huizen, aandelen, etc) en niet tot de not-haves (starters en de modale man/vrouw met modaal inkomen).
Daar komt nog bij dat als er een crisis komt, iedereen met een schuin oog kijkt naar de FED/ECB voorzitter .

Ze houden hun eigen systeem kunstmatig hoog, pappen en nathouden dus .

[Richh]

Sport_Life schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 13:05:
[...]

Oh jawel hoor. Het probleem is alleen dat degene die erover beslissen behoren tot de "haves" (veel assets: huizen, aandelen, etc) en niet tot de not-haves (starters en de modale man/vrouw met modaal inkomen).
Daar komt nog bij dat als er een crisis komt, iedereen met een schuin oog kijkt naar de FED/ECB voorzitter .

Ze houden hun eigen systeem kunstmatig hoog, pappen en nathouden dus .

Niet alleen degenen die er over beslissen, maar ook: een meerderheid van de stemgerechtigden en/of mensen met invloed.
Maar ja, inderdaad. Ik bedoel: het probleem wat jij hier benoemd, is niet zomaar op te lossen

De huidige visie op monetair beleid (en landelijk beleid) is dan ook 1 van de redenen waarom we dus onlangs een huis hebben gekocht, ondanks dat ik van mening blijf dat we op een zeer risicovol punt hebben gekocht.
Zoals @KleineJoop hierboven ook al aangeeft: dit gaat uiteindelijk een keer helemaal mis, en zoals jij al zei: voor een aantal mensen is het helemaal niet erg als je de economie een beetje zijn werk laat doen. Maar ja, men laat het maar niet gebeuren, koste wat het kost...

Ik blijf bij hetzelfde als wat ik 2 jaar geleden zei in dit topic: laat het maar een beetje klappen. Dat kost ons gezien we net hebben gekocht al snel enkele tienduizenden euro's, maar is simpelweg beter voor toekomstige generaties.
Echter gekeken naar het beleid van de afgelopen maanden kan ik dat niet voor eeuwig volhouden.

[Sport_Life]

Richh schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 13:24:
[...]

Niet alleen degenen die er over beslissen, maar ook: een meerderheid van de stemgerechtigden en/of mensen met invloed.
Maar ja, inderdaad. Ik bedoel: het probleem wat jij hier benoemd, is niet zomaar op te lossen

De huidige visie op monetair beleid (en landelijk beleid) is dan ook 1 van de redenen waarom we dus onlangs een huis hebben gekocht, ondanks dat ik van mening blijf dat we op een zeer risicovol punt hebben gekocht.
Zoals @KleineJoop hierboven ook al aangeeft: dit gaat uiteindelijk een keer helemaal mis, en zoals jij al zei: voor een aantal mensen is het helemaal niet erg als je de economie een beetje zijn werk laat doen. Maar ja, men laat het maar niet gebeuren, koste wat het kost...

Ik blijf bij hetzelfde als wat ik 2 jaar geleden zei in dit topic: laat het maar een beetje klappen. Dat kost ons gezien we net hebben gekocht al snel enkele tienduizenden euro's, maar is simpelweg beter voor toekomstige generaties.
Echter gekeken naar het beleid van de afgelopen maanden kan ik dat niet voor eeuwig volhouden.

Als het systeem klapt gaat het waarschijnlijk ook gevolgen hebben voor de werkeloosheid, banken zijn minder snel geneigd geld uit te lenen, enz. (De "zure appel"). Dus wat dat betreft heb je er heel goed aan gedaan om te kopen, zolang je de aflossing + rente kunt betalen is de onderliggende waarde niet van belang (hooguit een beetje voor je ego ).

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 12:31:
[...]
Heel simpel, door de rente te verhogen en "even" door de zure appel heenbijten.

Daar zijn we weer. We geven de rente de schuld van hoge huizenprijzen.

[Skyaero]

WJM1988 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 12:18:
Wat is het nadeel van betaalbare woningen? Of zelfs goedkope woningen?

- Grond wordt minder waard, waardoor gemeenten minder opbrengsten hebben uit grondverkoop en erfpacht
- Overheden en waterschappen ontvangen minder inkomsten als gevolg van lagere WOZ waarde.
- Minder renteinkomsten uit hypotheken voor banken en hypotheekverstrekkers
- De absolute marge voor opstalverzekeringen voor verzekeraars daalt.
- De absolute marge voor projectontwikkelaars wordt lager.
- De absolute marge voor makelaars wordt lager.
- Het netto aanvangsrendement voor vastgoedinvesteerders wordt lager.

(Misschien) niet wenselijk, moreel en ethisch verwerpelijk, en mogelijk overkomenlijk, er zijn echter een hoop partijen die goed boeren bij deze hoge huizenprijzen.

[Grotbewoner]

0-

[ Voor 99% gewijzigd door Grotbewoner op 06-08-2021 13:40 ]

[Grotbewoner]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 13:33:
[...]


Daar zijn we weer. We geven de rente de schuld van hoge huizenprijzen.

Net als zo'n onbenullig flutinstituut als De Nederlandsche Bank.

[Sport_Life]

Grotbewoner schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 13:41:
[...]


Net als zo'n onbenullig flutinstituut als De Nederlandsche Bank.

Ik zit met spanning te wachten op een bron van het CBS die het tegengestelde van DNB bewijst

[Verwijderd]

Grotbewoner schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 13:41:
[...]


Net als zo'n onbenullig flutinstituut als De Nederlandsche Bank.

Dan begrijp je dus niet zo goed hoe groot de invloed van rente op leencapaciteit is blijkbaar.

Klopt wat DNB stelt (dat huizenprijs samenhangt met leencapaciteit, maar de component inkomen weegt daar veel zwaarder dan rentecomponent), alhoewel het artikel nogal kort door de bocht is en echte berekeningen achterwege laat en een vrij korte periode bekijkt alleen in Nederland.

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 13:49:
[...]


Dan begrijp je dus niet zo goed hoe groot de invloed van rente op leencapaciteit is blijkbaar.

Toen ik mijn eerste appartement kocht was de rente 10 jaar vast 5,5%, momenteel is de rente voor 10 jaar vast 1,45% (Rabobank).

Bij een hypotheek van 410k (gemiddelde woningprijs anno nu) is de maandlast:
5,5% € 2.327,94
1,45% € 1.405,18

Scheelt € 922,76 per maand = € 11.073 per jaar = € 332.183 voor de gehele looptijd. Beide bruto bedragen, HRA is/wordt afgebouwd.

En jij durft te beweren dat de rente een klein aandeel heeft?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 26% gewijzigd door Sport_Life op 06-08-2021 14:03 ]

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 13:54:
[...]
Toen ik mijn eerste appartement kocht was de rente 10 jaar vast 5,5%, momenteel is de rente voor 10 jaar vast 1,45% (Rabobank).

En jij durft te beweren dat de rente een klein aandeel heeft?

Dat is a) een hele grote beweging in renteland.

Als we kijken naar stel dat 48k+24k verdiend en dan kijken wat leencapaciteit is bij 5.5% en 1.5% zie je dat dit nog geen 12% lager wordt.

In die periode zijn huizenprijzen wel met iets meer dan 12% gestegen denk ik.

[Grotbewoner]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 13:58:
[...]


Dat is a) een hele grote beweging in renteland.

Als we kijken naar stel dat 48k+24k verdiend en dan kijken wat leencapaciteit is bij 5.5% en 1.5% zie je dat dit nog geen 12% lager wordt.

In die periode zijn huizenprijzen wel met iets meer dan 12% gestegen denk ik.

Je mist het feit dat de leenmogelijkheden voor "investeerders" die aan buy-to-let doen ook enorm gestegen is door de lage rente. Evenals de dwang voor investeerders tot een het zoeken naar rendement buiten obligaties, zoals bijvoorbeeld in een krappe, geliberaliseerde woningmarkt in een druk land waar mensen
die geen hypotheek moeten krijgen dan maar de te dure huur moeten betalen.

Zo zorgt die lage rente voor veel meer prijsstijging dan de 12% van jouw nauwe rekensom.

[ Voor 13% gewijzigd door Grotbewoner op 06-08-2021 14:06 ]

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 13:58:
[...]


Dat is a) een hele grote beweging in renteland.

Als we kijken naar stel dat 48k+24k verdiend en dan kijken wat leencapaciteit is bij 5.5% en 1.5% zie je dat dit nog geen 12% lager wordt.

In die periode zijn huizenprijzen wel met iets meer dan 12% gestegen denk ik.

Je moet ook niet kijken naar de leencapaciteit in 2011 en 2021, maar naar wat mensen bereid zijn te lenen. In 2011 werd je heel vreemd aangekeken als je een zogenaamde "tophypotheek" had, uit mijn omgeving ken ik vrijwel niemand dat dat had. Gevolg van zo'n hypotheek was dat je moest besparen op zaken als vakantie/luxe etc. Nu is het niet heel vreemd dat kopers een maximale hypotheek nemen + 50-100k spaargeld. Daar kijkt niemand meer van op.

Zie oa hier hoe er in de vorige crisis over tophypotheken werd gedacht:

Arthas schreef op zaterdag 2 februari 2013 @ 11:36:
[...]


Spijker op z'n kop.
Maar dat neemt niet weg, dat er wel degelijk is gestimuleerd om op twee inkomens een tophypotheek te nemen.
Verwijtbaar, ja en nee. Je kunt iemand achteraf een verwijt maken, voor iets wat hij wel of niet had kunnen weten. Als je als 20-jarige in 1998 een huis had gekocht en ditzelfde huis was in 2001 30k meer waard, en in 2002 zelfs 60k meer en in 2008 zelfs het dubbele van de originele vraagprijs. Tja, dan had je hem kunnen verwijten dat bomen niet tot in de hemel groeien. Maar de koper van 1998 weet niet anders, dan dat de prijzen stijgen. De echte klap van begin jaren 80 heeft hij niet bewust meegemaakt en een ander voorbeeld was er niet.

Moet je de overheid een verwijt maken? Misschien. Maar wij zijn zelf de overheid, dus dan mag je jezelf gaan verwijten.

Mag je de financieel adviseur een verwijt maken? Waarschijnlijk wel, want hij had ook op de negatieve effecten moeten wijzen. Ook al leken de bomen tot in de hemel te groeien, in werkelijkheid doen ze dat toch echt niet. Wees zo'n adviseur destijds echter op de negatieve effecten, dan verkocht hij zijn product niet. En waarom? Omdat de klant wel graag het positieve hoort, maar nooit het negatieve. Kom je weer bij jezelf uit.

Dus uiteindelijk kun je maar één iemand een verwijt maken en dat is jezelf. En dat is nu precies wat we niet doen, we geven iemand anders graag de schuld.

De markt ligt op z'n gat. Dat is waar we nu mee zitten. Aangescherpte kredietregels maken het niet makkelijker voor de starter en de doorstromer blijft waar hij is (als er geen noodzaak is te verhuizen) om zo min mogelijk verlies te lijden. De huizenprijzen zullen nog wel even blijven dalen (ikzelf denk tot 3e kwartaal dit jaar) om dan stabiel te worden en dan misschien in 2014 langzaam weer te stijgen. Er zitten een heleboel aannames in die stelling.

Hopelijk gebeurt er nu iets na de overname van de SNS, waardoor de belachelijk hoge hypotheekrentes (tov omringende landen) eens gaan dalen. Een staatsbank met een staatshypotheek zou wel interessant zijn

[ Voor 57% gewijzigd door Sport_Life op 06-08-2021 14:10 ]

[KleineJoop]

RemcoDelft schreef op woensdag 4 augustus 2021 @ 08:40:
De euro is dan ook gewoon failliet. Voor de invoering ervan was ik al tegenstander van het mixen van onze harde gulden met de Italiaanse lire. Pas veel later kwam ik er achter dat daar in 1979 al voor werd gewaarschuwd, maar vanwege politieke belangen werd het toch doorgevoerd.
Het Stabiliteitspact wat de boel moest beschermen is nooit nageleefd, en de huidige situatie zou nooit zijn ontstaan zonder euro.

Rutte speelt af en toe even toneel door te zeggen dat we geen geld aan Italie geven, en gaat enkele dagen later gewoon weer voor tientallen miljarden euro's verplichtingen aan. Dat alles heeft bar weinig met Corona te maken maar alles met de Europese politiek. Wat is het nut van een veto als de politiek het niet durf te gebruiken? Ik kan nu al voorspellen dat Italie gewoon terugkomt voor meer geld, en i.p.v. dank je te zeggen zullen ze ons gewoon weer vrekken noemen.

Ons land heeft een harde munt nodig, wat leidt tot een sterke economie, maar ondertussen zijn steeds meer bedrijven afhankelijk van een goedkope munt wat leidt tot een zwakke economie. De gevolgen voor pensioenen, huizenmarkt en spaargeld worden alleen maar groter, en er is geen oplossing want de enige "oplossing" waar de ECB mee komt is haar eigen hachje (de euro) redden. Ongeacht wat dat kapot maakt in de echte wereld.

Dit is inderdaad helaas de waarheid. De gezamelijke munt is economisch gezien een slecht idee inderdaad met zulke verschillende economieën, en is inderdaad opzettelijk gecreëerd om uiteindelijk een politieke unie te creëren, tegen o.a. onze wil (referenda) in. Dit beschrijft Varoufakis ook.

Varoufakis stelt dan ook dat de Europese unie gedoemd is verder uiteen te vallen (zie ook je eigen sentiment) als we Brussel niet weten te democratiseren. That's our best bet, en zelfs dat is geen garantie voor succes, maar democratie is the best of all alternatives.

Zolang er een democratische absentie is en gewone burgers machteloos toezien dat de problemen die zij ondervinden niet genoeg opgelost trachtten te worden zullen steeds meer landen richting een exit bewegen aldus Varoufakis; recent voorbeeld natuurlijk Brexit. Eigen munt hadden ze al (dus eigenlijk doen ze zichzelf alleen maar onnodig pijn (de politieke crisis daar is dan ook echt groter/meer de oorzaak) maar dat is het grootste economische voordeel van de Unie verlaten voor een land, verder zijn er economisch alleen maar nadelen: daarom moeten we de Unie wel willen behouden maar moet het democratiseren. Politiek gezien is het verlaten van een lidstaat vooral voor de integriteit/idee/organisatie van de Europese Unie in zijn geheel een ramp, anderzijds heb je als land wel weer je soevereiniteit/democratie/munt terug, en kun je gaan beginnen aan herstel: vooral politiek. Varoufakis steunt inmiddels dan ook de Brexit in deze context, zo erg maakt hij zich zorgen over de EU. En ik ook, want dit speelt zich af in de schaduwen dankzij dat democratisch gebrek. Enige wat de meeste mensen wel zien en voelen zijn de symptomen: Brexit, economische problemen (rentebeleid, huizenprijzen etc), en daardoor politieke verwarring in NL, UK, etc
EDIT: Deze post staat nu ook in het Brexit topic.

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 14:06:
[...]

Je moet ook niet kijken naar de leencapaciteit in 2011 en 2021, maar naar wat mensen bereid zijn te lenen. In 2011 werd je heel vreemd aangekeken als je een zogenaamde "tophypotheek" had, uit mijn omgeving ken ik vrijwel niemand dat dat had. Gevolg van zo'n hypotheek was dat je moest besparen op zaken als vakantie/luxe etc. Nu is het niet heel vreemd dat kopers een maximale hypotheek nemen + 50-100k spaargeld. Daar kijkt niemand meer van op.

Zie oa hier hoe er in de vorige crisis over tophypotheken werd gedacht:

[...]

Grappig, want DNB vond die link tussen leencapaciteit en huizenprijs juist wel.
En dat werd hier aangegrepen om argument dat rente de prijzen bepaald te verdedigen.

Wat is het nu jongens?

Niet zo vreemd dat in crisisjaren (2011) mensen geen tophypotheek nemen, zeker niet in tijden dalende prijzen.

Mijn mening is dat huizenprijzen (net als prijzen van veel andere zaken) bepaald worden door wat de gek ervoor kan/wil geven. Rente is daar een (kleine) factor in. Inkomen en toekomstverwachtingen veel grotere factoren. Maar ook de aanbodkant is zeker belangrijk.

[Biggg]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 13:58:
[...]


Dat is a) een hele grote beweging in renteland.

Als we kijken naar stel dat 48k+24k verdiend en dan kijken wat leencapaciteit is bij 5.5% en 1.5% zie je dat dit nog geen 12% lager wordt.

In die periode zijn huizenprijzen wel met iets meer dan 12% gestegen denk ik.

Jij doet de aanname dat dit stel de maandlasten kan betalen als de rente 4% hoger is en het huis 12% goedkoper is.

Dat stel koopt nu een huis van 750k -> 1,5% rente = 937 rente/maand
Bij 5.5%: 750k/1.12 = 670k -> 3070 rente/maand

LTI/LTV ratio's worden minder relevant. De betaalbaarheid van de rente wordt dan de factor.

[CVTTPD2DQ]

Wilke schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 11:39:
Maar dit is een erg kortzichtige manier om er naar te kijken: kinderen zijn degenen die straks nog heel lang belasting gaan betalen. De beste investering die je als land kunt doen, als je er financieel tegenaan wilt kijken, is zorgen dat je kinderen goed opgeleid zijn, zodat ze later in het algemeen goed verdienen en dus lekker veel belasting kunnen betalen.

Dat de opgeleide werknemers er zijn betekent niet dat de bijbehorende arbeidsplaatsen er zullen zijn. Dat zie je elk jaar weer als een nieuwe lichting afgestudeerde psychologen, architecten en chemici, ondanks een mooie puntenlijst, geen baan kan vinden in het veld waarvoor ze zijn opgeleid.

Tegelijkertijd hebben we elk jaar ook weer nieuwe gastarbeiders nodig om bepaalde sectoren van piramidespel Nederland overeind te houden.

Ik denk eigenlijk dat het rendement op Nederlandse kinderen bijzonder slecht is.

[Verwijderd]

Biggg schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 14:26:
[...]

Jij doet de aanname dat dit stel de maandlasten kan betalen als de rente 4% hoger is en het huis 12% goedkoper is.

Nee, ik kijk gewoon naar de leencapaciteit en hoe die verandert als de rente verandert.

[Requiem19]

Case in point...

Requiem19 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 12:25:
[...]


Volgens mij zijn we het al lang en breed eens dat de hoge prijzen (of anders gezegd: de immer doorgaande stijging van de prijzen niet goed is, omdat een deel van de starters geen toegang heeft tot betaalbare woonruimte.

De vraag waar veelal over mening verschilt is 'hoe lossen we het probleem op'.

Sport_Life schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 12:31:
[...]

Heel simpel, door de rente te verhogen en "even" door de zure appel heenbijten.

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 13:33:
[...]

Daar zijn we weer. We geven de rente de schuld van hoge huizenprijzen.

[Biggg]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 14:38:
[...]


Nee, ik kijk gewoon naar de leencapaciteit en hoe die verandert als de rente verandert.

Ja, en dat is dus te kort door de bocht.

De leencapaciteit gaat ook omlaag als je de maandelijkse rentelasten niet meer kan betalen. Het bedrag aflossing + rente moet natuurlijk ook betaalbaar zijn.

[ Voor 8% gewijzigd door Biggg op 06-08-2021 15:04 ]

[Verwijderd]

Biggg schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:03:
[...]
Ja, en dat is dus te kort door de bocht.

De leencapaciteit gaat ook omlaag als je de maandelijkse rentelasten niet meer kan betalen. Het bedrag aflossing + rente moet natuurlijk ook betaalbaar zijn.

Je kan altijd de rentelasten betalen van de hypotheeknormen op het moment van afsluiten. Heel ruim zelfs aangezien die normen daar op berekend zijn.

Bovendien ging het om het DNB rapportje wat aangaf dat huizenprijs sterk samenhangt met leencapaciteit. Ik gaf daarbij als kanttekening dat renteeffect in leencapaciteit beperkt is.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 13:58:
[...]


Dat is a) een hele grote beweging in renteland.

Als we kijken naar stel dat 48k+24k verdiend en dan kijken wat leencapaciteit is bij 5.5% en 1.5% zie je dat dit nog geen 12% lager wordt.

In die periode zijn huizenprijzen wel met iets meer dan 12% gestegen denk ik.

Dat is dus precies het probleem, dat die leencapaciteit zo veel minder gestegen is dan wat je realistisch gezien zou kunnen/willen betalen. Bij 1,5% zou een ongeveer de helft hogere lening de zelfde netto annuïtaire maanlasten geven. Als je een bepaalde woning bv 1000 per maand waard zou vinden, dan zou je dus bij 1,5% rente de helft meer moeten willen bieden als bij 5,5%. Maar vanwege de minder gestegen leencapaciteit zul je voor die helft meer koopsom een hoop extra eigen geld moeten inbrengen.

(En daar zit dan nog niet eens de inflatie/loonstijging in tussen de tijd van 5,5% rente en nu. Als je voor een woning 10 jaar geleden 1000 per maand zou betalen, dan zou je daar nu zo'n 1250 per maand voor betalen. Kom je in zijn totaliteit bijna tot een verdubbeling van de koopsom voor de zelfde woning en voor de zelfde verhouding tussen woonlasten en inkomen.)

Gevolg is dat de woningen nu voornamelijk gekocht (kunnen) worden door mensen die een flink stuk eigen geld hebben.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 14:36:
[...]
Ik denk eigenlijk dat het rendement op Nederlandse kinderen bijzonder slecht is.

Dat hangt er vanaf wat voor opleidingsniveau ze bereiken.

https://www.cpb.nl/sites/...durende-de-levensloop.pdf

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:13:
[...]
Dat is dus precies het probleem.

Nee, want altijd blijft de groep met kleinste koopkracht zonder huis over.

En je wilt voorkomen dat mensen in de problemen komen als de rente gaat stijgen.

En feitelijk beperkt je de rentegevoeligheid van huizenprijzen, zodat de lage rente niet zoveel invloed heeft.

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 06-08-2021 15:16 ]

[Richh]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 14:24:
[...]


Grappig, want DNB vond die link tussen leencapaciteit en huizenprijs juist wel.
En dat werd hier aangegrepen om argument dat rente de prijzen bepaald te verdedigen.

Wat is het nu jongens?

Tja, DNB keek volgens mij ook weer naar die 106% die je vroeger mocht lenen, het gewicht van het tweede inkomen voor de maximale leennorm wat de laatste jaren is bijgesteld, en andere maatregelen. Leencapaciteit vormt zich uit meer dan alleen de rentedaling. Dat vergeet je in jouw berekening die enkel en alleen naar de rente kijkt, om DNB's conclusies te ontkrachten.

Maar zo ingewikkeld is het nou toch allemaal niet wat er boven jou gezegd werd?

Het draait erom dat wanneer mensen meer geld kunnen lenen, mensen meer geld gáán lenen voor een schaars goed wat tot op zekere hoogte gewoon nodig is.

Of dat nou komt door rentedaling en de daarop volgende meer leenruimte, of door rentedaling waardoor lenen goedkoper wordt en je meer kan lenen zonder dat dit je bestedingspatroon in de weg zit... dat maakt voor het gemaakte punt geen klap uit.
Of door regelgeving, stijgend inkomen, etc...

Mijn mening is dat huizenprijzen (net als prijzen van veel andere zaken) bepaald worden door wat de gek ervoor kan/wil geven.

Ik denk dat iedereen het daar wel over eens is.

Maar wát bepaalt wat de gek ervoor kan/wil geven?

Dat is inmiddels allang niet meer rente en inkomen, maar voor des te meer mensen: de opbrengst van de verkoop van de vorige woning
En dus een vicieuze cirkel als je het mij vraagt, want wie dat uitgeeft aan een bestaande woning, zorgt bij een ander voor meer opbrengst, die dat ook weer gaat uitgeven. Combineer dat met een klein beetje extra leenruimte per dorstromer...

Rente is daar een (kleine) factor in.

Volgens mij zit de crux in het eerder gedeelde artikel van vandaag, in combinatie met de relatief hoge huren.

Los van de titel legt het stuk namelijk 1 ding heel duidelijk uit. Nog nooit was het verschil tussen de maandlasten van een huurwoning en de kosten van de aflossingscomponent van een koopwoning, zo groot. "Zelfs" sociale huurwoningen zijn 'duur' als je op deze manier naar het plaatje kijkt.

Dit heeft als gevolg dat de wens naar koopwoningen natuurlijk erg groot wordt. Juist omdat huren zo onaantrekkelijk is, want je betaalt feitelijk de aflossingscomponent van de verhuurder, terwijl je daar zelf niks voor terug ziet. Er bestaat geen enkel betaalbaar alternatief.
Tel daarbij op dat je als huizenbezitter met forse overwaarde per definitie makkelijker een appartement kan financieren, dan dat een starter dit kan doen.

Dan kan je wel heel erg gaan focussen op "ja maar je mag maar XXX euro extra lenen per 0,1% rentedaling (ofzoiets), dus wat DNB zegt klopt niet"... maar dan sluit je je ogen voor wat de indirecte gevolgen zijn van dit principe.

En dus ook: wat de gevolgen zullen zijn als de rente stijgt, mensen het niet meer kunnen betalen terwijl huren dichterbij de rentelast van een koopwoning komen, de prijzen dalen en de FOMO wegvalt.

Want dat is misschien nog wel het belangrijkste. De schuld van hoge prijzen werd helemaal niet direct aan de lage rente gegeven, er werd alleen een stelling gedaan 'als de rente stijgt, dan houd het op'. Daar zit een klein verschil tussen.

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:18:
[...]


Je bedoelt hier dat mensen met een lager inkomen maar wel eigen geld meer kunnen bieden dan mensen met een hoger inkomen?

Dat dus. En dat eigen geld komt niet per se door de spaarrekening (want dat rendeert niet, en het hoge inkomen heeft onvoldoende spaarruimte om het te realiseren). Dat eigen geld is de opbrengst van de vorige woning.
200k overwaarde = meer dan een volledig modaal inkomen aan leenruimte.

[ Voor 10% gewijzigd door Richh op 06-08-2021 15:36 ]

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:13:
[...]
Gevolg is dat de woningen nu voornamelijk gekocht (kunnen) worden door mensen die een flink stuk eigen geld hebben.

Je bedoelt hier dat mensen met een lager inkomen maar wel eigen geld meer kunnen bieden dan mensen met een hoger inkomen?

[Mark31]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:18:
[...]


Je bedoelt hier dat mensen met een lager inkomen maar wel eigen geld meer kunnen bieden dan mensen met een hoger inkomen?

Bullshit , wij hebben 160 K eigen geld/overwaarde, maar kunnen slechts 220 duizend lenen.

[Richh]

Mark31 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:24:
[...]

Bullshit , wij hebben 160 K eigen geld/overwaarde, maar kunnen slechts 220 duizend lenen.

Dan kunnen jullie dus een huis kopen van 380k, terwijl mensen met een gelijkwaardig inkomen aan dat van jullie, een huis van 220k mogen kopen. Precies wat hierboven beschreven wordt.

Nog los van dat 'boven de taxatiewaarde bieden' voor jullie geen probleem is, maar voor een stel wat een 1,5x zo hoog inkomen heeft dit geen optie is.

[ Voor 18% gewijzigd door Richh op 06-08-2021 15:28 ]

[Mark31]

Richh schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:25:
[...]

Dan kunnen jullie dus een huis kopen van 380k, terwijl mensen met een gelijkwaardig inkomen aan dat van jullie, een huis van 220k mogen kopen. Precies wat hierboven beschreven wordt.

Nog los van dat 'boven de taxatiewaarde bieden' voor jullie geen probleem is, maar voor een stel wat een 1,5x zo hoog inkomen heeft dit geen optie is.

Ja maar iemand die een veel hoger inkomen heeft, kan dus meer lenen, dat wil ik aangeven.

[Verwijderd]

Richh schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:25:
[...]

Dan kunnen jullie dus een huis kopen van 380k, terwijl mensen met een gelijkwaardig inkomen aan dat van jullie, een huis van 220k mogen kopen. Precies wat hierboven beschreven wordt.

Nog los van dat 'boven de taxatiewaarde bieden' voor jullie geen probleem is, maar voor een stel wat een 1,5x zo hoog inkomen heeft dit geen optie is.

Nee, dat wordt hierboven niet beschreven.

Logisch dat mensen met gelijk inkomen maar wel eigen geld meer kunnen bieden.

Vraag is of mensen met lager inkomen en eigen geld meer kunnen bieden omdat leencapaciteit niet volledig mee stijgt met rentevoordeel.Er zijn net een paar grensgevallen mogelijk, maar je moet echt moeite doen om die kleine voordeeltjes te vinden.

Geef zelf maar eens een voorbeeld waarin dat uitmaakt.

[Richh]

Mark31 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:28:
[...]

Ja maar iemand die een veel hoger inkomen heeft, kan dus meer lenen, dat wil ik aangeven.

Iemand die een 'veel' hoger inkomen heeft kan inderdaad meer bieden. Als in, het dubbele inkomen.

Een stel wat 50% meer dan jullie verdient (dat vind ik al 'veel', dat gaat om honderden euro's per maand he) maar geen koopwoning heeft om te verkopen? Die kunnen jullie makkelijk overbieden. Dat is volgens mij het punt wat gemaakt werd.

[Richh]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:30:
[...]


Nee, dat wordt hierboven niet beschreven.

Logisch dat mensen met gelijk inkomen maar wel eigen geld meer kunnen bieden.

Vraag is of mensen met lager inkomen en eigen geld meer kunnen bieden omdat leencapaciteit niet volledig mee stijgt met rentevoordeel.Er zijn net een paar grensgevallen mogelijk, maar je moet echt moeite doen om die kleine voordeeltjes te vinden.

Geef zelf maar eens een voorbeeld waarin dat uitmaakt.

Of je begrijpt me niet, of ik begrijp jou niet

"Leencapaciteit niet meestijgt met rentevoordeel"? Het draait hier om de opbrengst uit overwaarde, wat ik in die wat langere post daarboven ook al uitlegde. Dat komt niet puur uit rente.

Dit draait niet om 10.000 euro spaargeld wat de ene wel en de andere niet kan bieden, maar om overwaardes die even hoog zijn als het leenbudget van een volledig modaal inkomen.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:18:
[...]


Je bedoelt hier dat mensen met een lager inkomen maar wel eigen geld meer kunnen bieden dan mensen met een hoger inkomen?

Nee, dat zeg ik niet en bedoel ik ook niet.

Wat ik aangeef is dat als een bepaald huis voor jou bijvoorbeeld een kwart van je maandinkomen waard zou zijn, de leencapaciteit momenteel zodanig is dat voor het verwerven van die zelfde woning je nu heel veel meer eigen geld nodig hebt dan 10 jaar geleden.

Of iemand met een laag inkomen maar wel eigen geld meer kan bieden dan iemand met een hoger inkomen en minder eigen geld, hangt vooral af van hoe groot het inkomensverschil is en hoeveel eigen geld er is.

[Biggg]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:09:
[...]


Je kan altijd de rentelasten betalen van de hypotheeknormen op het moment van afsluiten. Heel ruim zelfs aangezien die normen daar op berekend zijn.

Bovendien ging het om het DNB rapportje wat aangaf dat huizenprijs sterk samenhangt met leencapaciteit. Ik gaf daarbij als kanttekening dat renteeffect in leencapaciteit beperkt is.

En jij gaat er vanuit dat die normen niet meebewegen bij significante stijging van de rente als dat anders zou leiden tot problemen met de betaalbaarheid?

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:15:
[...]


Nee, want altijd blijft de groep met kleinste koopkracht zonder huis over.

En je wilt voorkomen dat mensen in de problemen komen als de rente gaat stijgen.

En feitelijk beperkt je de rentegevoeligheid van huizenprijzen, zodat de lage rente niet zoveel invloed heeft.

Eigenlijk heb ik het ook niet goed opgeschreven toen ik zei dat daar het probleem zat. Ik vind het op zich namelijk geen probleem dat alleen mensen met een hoop eigen geld een woning zouden kunnen kopen. Het werkelijke probleem is dat er voor de groep die dat niet heeft, de groep met de kleinste koopkracht, geen goed alternatief is. Omdat er te weinig huurwoningen zijn en de geliberaliseerde huurmarkt een cowboy-markt is waarbij je te vaak overgeleverd bent aan de grillen van 'foute' huisjesmelkers.

[Sport_Life]

Mark31 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:28:
[...]

Ja maar iemand die een veel hoger inkomen heeft, kan dus meer lenen, dat wil ik aangeven.

Ja, maar hij kan nooit meer lenen dan 100% van de taxatiewaarde, terwijl jij makkelijk tot 160k boven de taxatiewaarde kan gaan zitten.. (oke, iets minder omdat de bank rekening houdt met 80-90% van je overwaarde).

Daarom ben je met 160k overwaarde + 220k leencapaciteit veel beter uit dan iemand die 380k kan lenen.

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 06-08-2021 15:54 ]

[Wilke]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 14:36:
Ik denk eigenlijk dat het rendement op Nederlandse kinderen bijzonder slecht is.

Daar vergis je je dan in. Kijk maar naar een land als Japan om te zien hoe het gaat als je een krimpende bevolking hebt.

[Sport_Life]

Wilke schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:57:
[...]


Daar vergis je je dan in. Kijk maar naar een land als Japan om te zien hoe het gaat als je een krimpende bevolking hebt.

Dan los je wel in 1 klap de klimaatcrisis en de huizencrisis op

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:03:
Case in point...


[...]


[...]


[...]

Ik vind het wel bijzonder dat een macro-econoom denkt dat een daling van het rentecomponent van 74% (5,5% > 1,45%) niet van invloed is op de prijzen

[ Voor 23% gewijzigd door Sport_Life op 06-08-2021 16:10 ]

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:14:
Dat hangt er vanaf wat voor opleidingsniveau ze bereiken.

https://www.cpb.nl/sites/...durende-de-levensloop.pdf

Omgekeerd is het niet noodzakelijk zo dat het 'rendement' verbetert als je er meer hoog opleidt.

Wilke schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:57:
Daar vergis je je dan in. Kijk maar naar een land als Japan om te zien hoe het gaat als je een krimpende bevolking hebt.

Een hoofdelijk BNP dat niet bijzonder afwijkt van andere Westerse landen?

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:13:
[...]

Dat is dus precies het probleem, dat die leencapaciteit zo veel minder gestegen is dan wat je realistisch gezien zou kunnen/willen betalen. Bij 1,5% zou een ongeveer de helft hogere lening de zelfde netto annuïtaire maanlasten geven. Als je een bepaalde woning bv 1000 per maand waard zou vinden, dan zou je dus bij 1,5% rente de helft meer moeten willen bieden als bij 5,5%. Maar vanwege de minder gestegen leencapaciteit zul je voor die helft meer koopsom een hoop extra eigen geld moeten inbrengen.

Gevolg is dat de woningen nu voornamelijk gekocht (kunnen) worden door mensen die een flink stuk eigen geld hebben.

Volgens mij zei je dus eerst dit. Hetgeen niet waar is.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 15:40:
[...]
Het werkelijke probleem is dat er voor de groep die dat niet heeft, de groep met de kleinste koopkracht, geen goed alternatief is. Omdat er te weinig huurwoningen zijn en de geliberaliseerde huurmarkt een cowboy-markt is waarbij je te vaak overgeleverd bent aan de grillen van 'foute' huisjesmelkers.

Aha, dan zijn we het eens. Probleem is niet eens dat er te weinig geliberaliseerde woningen zijn. Het overgrote deel daarvan is middenhuur. Maar die worden net als sociale woningen langdurig bezet en komen weinig vrij.

De woningen die wel direct beschikbaar zijn zijn de eigenlijk te dure waar niemand lang wil blijven zitten.

Maakt het ook een beetje een overgangs/frictie probleem.

Werkelijke probleem blijft natuurlijk het tekort aan woningen op gewenste locaties.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 17:13:
[...]

Werkelijke probleem blijft natuurlijk het tekort aan woningen op gewenste locaties.

Zou ik nog scherper willen stellen, vooral het tekort aan gewenste locaties.

Ik heb het idee dat een paar decennia geleden mensen ook wel een meer stedelijke wens hadden, ook omdat de bedrijvigheid in de stad zat, maar dat dat vooral ook een trek naar de regionale centra betekende. De laatste ddecennia is dat steeds meer veranderd in een trek naar de Randstad (en dan vooral de grote steden). Daarmee is hét oppervlak aan 'gewenste locaties' veel kleiner geworden en tegelijk is de groep mensen die op die kleine stip wil wonen veel groter geworden.

Ik zie dat ook wel bij de bedrijven waar ik heb gewerkt. Waar ze vroeger een aantal vestigingen over het hele land verspreid hadden, willen ze allemaal steeds meer centraliseren. En dan natuurlijk wél in die grote steden. Is dat ook wat de werknemers willen? Nee, maar dat is niet relevant.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 17:11:
[...]


Volgens mij zei je dus eerst dit. Hetgeen niet waar is.

Waarom niet?

[Kalentum]

Verwijderd schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 17:13:
[...]


Aha, dan zijn we het eens. Probleem is niet eens dat er te weinig geliberaliseerde woningen zijn. Het overgrote deel daarvan is middenhuur. Maar die worden net als sociale woningen langdurig bezet en komen weinig vrij.

De woningen die wel direct beschikbaar zijn zijn de eigenlijk te dure waar niemand lang wil blijven zitten.

Maakt het ook een beetje een overgangs/frictie probleem.

Werkelijke probleem blijft natuurlijk het tekort aan woningen op gewenste locaties.

Stel dat het tekort op gewenste locaties het probleem is, dan zou je in pak m beet Delfzijl geen prijsstijging maar juist een daling zien. Gooi er nog wat vergrijzing bij... Toch is er geen prijsdaling.

[Rubbergrover1]

Kalentum schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 18:20:
[...]


Stel dat het tekort op gewenste locaties het probleem is, dan zou je in pak m beet Delfzijl geen prijsstijging maar juist een daling zien. Gooi er nog wat vergrijzing bij... Toch is er geen prijsdaling.

Maar er is wel een duidelijk verschil in prijsstijging tussen de verschillende regio's. Zeker als je de lange termijn trend bekijkt, kun je verschillen in 'gewenstheid' herkennen.

[Kalentum]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 18:24:
[...]

Maar er is wel een duidelijk verschil in prijsstijging tussen de verschillende regio's. Zeker als je de lange termijn trend bekijkt, kun je verschillen in 'gewenstheid' herkennen.

Zeker, denk ik. Ik heb geen idee hoe de prijsontwikkeling in Delfzijl zich verhoudt tot Utrecht of Zwolle. Maar Noord Oost Groningen is een krimpgebied en toch stegen de prijzen. Hoe kan dat dan?

[Rubbergrover1]

Kalentum schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 18:32:
[...]


Zeker, denk ik. Ik heb geen idee hoe de prijsontwikkeling in Delfzijl zich verhoudt tot Utrecht of Zwolle. Maar Noord Oost Groningen is een krimpgebied en toch stegen de prijzen. Hoe kan dat dan?

Omdat de maandlasten wel daalden?

Overigens wás noordoost Groningen al langere tijd een krimpgebied en heb ik het idee dat het nu juist iets beter is dan een jaar of 10 geleden. Ik zou me daarom kunnen voorstellen dat deze regio misschien juist wel een beetje uit het dal aan het kruipen is en juist een bovengemiddelde groei krijgt.

Edit
Net even gekeken hoe de prijsstijgingen zich verhouden. Delfzijl had in 2018 ongeveer de zelfde prijs als in 2010, terwijl Amsterdam ruim 60% gestegen was. Van 2018 tot 2020 had Amsterdam en kleine 11% en Delfzijl ongeveer 25% stijging. Is Delfzijl nu ineens een booming groeiregio of gaat het om een klein beetje herstel of een kleine inhaalslag na jarenlang achterblijven van de prijsontwikkeling?

(In 2010 kon je voor een Amsterdams huis 2 huizen in Delfzijl kopen, op dit moment kun je bijna drie huizen in Delfzijl kopen voor één huis in Amsterdam.)

[ Voor 30% gewijzigd door Rubbergrover1 op 06-08-2021 19:04 ]

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op vrijdag 6 augustus 2021 @ 16:06:
[...]

Ik vind het wel bijzonder dat een macro-econoom denkt dat een daling van het rentecomponent van 74% (5,5% > 1,45%) niet van invloed is op de prijzen

Soms werken dingen anders dan je denkt als geïnteresseerde leek inderdaad.

De maandlasten van een woning bestaan uit (tegenwoordig veel) meer dan rentelasten.

En leencapaciteit verandert nog minder dan de maandlasten.

Ik weet dat iedereen graag de schuld wil geven aan de ECB, of het nu starters op de woningmarkt of gepensioneerden zijn, maar zo belangrijk is de hoogte van de rente niet.

[ Voor 31% gewijzigd door Verwijderd op 07-08-2021 00:23 ]

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op zaterdag 7 augustus 2021 @ 00:21:
[...]


Soms werken dingen anders dan je denkt als geïnteresseerde leek inderdaad.

De maandlasten van een woning bestaan uit (tegenwoordig veel) meer dan rentelasten.

En leencapaciteit verandert nog minder dan de maandlasten.

Ik weet dat iedereen graag de schuld wil geven aan de ECB, of het nu starters op de woningmarkt of gepensioneerden zijn, maar zo belangrijk is de hoogte van de rente niet.

Wat een onzin.
Een annuiteitenhypotheek van 5 ton tegen 1% rente kost 360 keer 1608 euro.
Een annuiteitenhypotheek van 5 ton tegen 8% rente kost 360 keer 3669 euro.
Natuurlijk heeft de rente een enorme invloed op de prijs

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op zaterdag 7 augustus 2021 @ 00:21:
[...]


Soms werken dingen anders dan je denkt als geïnteresseerde leek inderdaad.

De maandlasten van een woning bestaan uit (tegenwoordig veel) meer dan rentelasten.

En leencapaciteit verandert nog minder dan de maandlasten.

Ik weet dat iedereen graag de schuld wil geven aan de ECB, of het nu starters op de woningmarkt of gepensioneerden zijn, maar zo belangrijk is de hoogte van de rente niet.

Sec de hoogte van de rente niet, maar de gevolgen die een lagere rente heeft op een aantal andere zaken heeft wel degelijk een behoorlijke impact. Niet alleen de leencapaciteit. Ook bijvoorbeeld het goedkoper worden voor beleggers om met een hefboom in o.g. te investeren, wat de vraag vanuit die hoek verhoogt. En dat het minder aantrekkelijk wordt om te sparen als de rente in verhouding tot de inflatie veel lager ligt, zodat spaarders eerder alternatieven zoeken. En dat een lagere leenrente de drempel voor ouders lager maakt om op de eigen woning bij te lenen en de kinderen een zakje geld mee te geven. En zo kan ik nog wel een hoop aspecten bedenken die in sterke mate gestimuleerd of geremd worden door een lagere of hogere rente.

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op zaterdag 7 augustus 2021 @ 00:21:
[...]


Soms werken dingen anders dan je denkt als geïnteresseerde leek inderdaad.

De maandlasten van een woning bestaan uit (tegenwoordig veel) meer dan rentelasten.

En leencapaciteit verandert nog minder dan de maandlasten.

Ik weet dat iedereen graag de schuld wil geven aan de ECB, of het nu starters op de woningmarkt of gepensioneerden zijn, maar zo belangrijk is de hoogte van de rente niet.

Je moet ook niet alleen naar de leencapaciteit kijken, dat is wat kortzichtig. Er speelt nog veel meer waardoor veel mensen nu een veel hogere LTI nemen. In 2012 werd je raar aangekeken met een tophypotheek (>70% LTI), terwijl nu 70-100% LTI vrij gebruikelijk en dankzij de lage rente acceptabel is. Sterker nog , toen wij onze huidige woning kochten met 63% LTI was de hypotheek adviseur verbaasd dat we niet duurder wilden wonen, immers konden we meer lenen .

Zie de post die ik quote , waaruit blijkt hoe er destijds over tophypotheken werd gedacht (en terecht, immers was het vrij risicovol bij een hoge rente).

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 07-08-2021 10:11 ]

[CVTTPD2DQ]

RemcoDelft schreef op zaterdag 7 augustus 2021 @ 09:15:
Wat een onzin.
Een annuiteitenhypotheek van 5 ton tegen 1% rente kost 360 keer 1608 euro.
Een annuiteitenhypotheek van 5 ton tegen 8% rente kost 360 keer 3669 euro.
Natuurlijk heeft de rente een enorme invloed op de prijs

Het argument van @Verwijderd is dat de rente-afhankelijke financieringslastnormen een dempend effect hebben.

Bij 6% rente kost een hypotheek van 5 ton 2946 euro per maand, maar volgens de wettelijke norm mag je dat lenen met een salaris van 7962 euro.

Bij 1% rente kost een hypotheek van 5 ton 1608 euro per maand, maar volgens de wettelijke norm mag je dat lenen met een salaris van 6987 euro.

Dus ja, de lagere rente maakt het allemaal wel iets betaalbaarder, maar geen factor 2 zoals je zou verwachten op basis van de annuiteit, eerder een kleine 12%.

Zelf heb ik hierbij het gevoel dat dit effect bij overwaarde om eoa. reden anders zal zijn, maar beargumenteren kan ik het nog niet. Uiteindelijk moet alle overwaarde ergens door een nieuw stuk hypotheek (of cash) worden betaald.

offtopic:
In dit voorbeeld heb ik 6% gebruikt ipv 8% omdat de tabel van het NIBUD niet tot 8% gaat

[jeehaa]

Mid 2020 ingeschreven voor nieuwbouwproject westkant (kust) NL waarvoor in oktober het contract is getekend. Een week geleden is een volgend deelplan geopend voor inschrijving en de prijzen zijn met 30.000 - 50.000 gestegen; bouwprijzen zijn met tenminste 13% gestegen. Bizar

[Rubbergrover1]

jeehaa schreef op zaterdag 7 augustus 2021 @ 11:09:
Mid 2020 ingeschreven voor nieuwbouwproject westkant (kust) NL waarvoor in oktober het contract is getekend. Een week geleden is een volgend deelplan geopend voor inschrijving en de prijzen zijn met 30.000 - 50.000 gestegen; bouwprijzen zijn met tenminste 13% gestegen. Bizar

Dat zit hem niet (alleen) in de vraag vanuit de markt, maar zit ook in de flink gestegen kosten van bouwmaterialen (en in mindere mate vakmensen).