Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Jeroenneman]

Z___Z schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 21:18:
[...]

Duizenden voor de hele top 5, niet voor 1 categorie. Maar goed geneeskunde heeft bijna 3k studenten per jaar.
https://www.medischcontac...eskunde-stijgt-verder.htm

Media studies heeft er een krappe 1000. Maar zelfs de slechtst betaalde WO afgestudeerden verdienen dus net boven modaal.
https://searchdata.com/aa...ingsnaam-m-mediastudies/d

Als je voor 600k geen fatsoenlijke woning kan kopen, dan zijn je eisen gewoon wereldvreemd. Het is een budget van bijna 2x het gemiddelde huis. Als je dit 50% aflossingsvrij leent kost dit “maar” 1300 euro/maand aan hypotheek. Dat zijn niet zoveel woonlasten voor dat inkomen.

Alleen concurreer je dus ook met die "duizenden" studenten die allemaal een partner hebben die ook bovenmodaal verdient. En dan wordt het een spel wie zonder voorbehoud kan financieren, of wie het meeste eigen geld meebrengt. Of je gaat als persoon met budget voor 600K lekker shoppen in de markt voor 400K, en biedt daar idioot ver overheen. Maar dan hebben de mensen met een kleiner budget weer pech. Of je krijgt mensen die hun oude huis aanhouden voor de verhuur, waardoor er weer een koophuis minder in Nederland is.

Lang verhaal kort: fijn dat de WO' ers met een goede baan in een iets minder oververhit segment kunnen shoppen, maakt het niet minder ruk voor letterlijk iedereen die buiten dat perfecte bootje valt.

[Z___Z]

Jeroenneman schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 21:23:
[...]


Alleen concurreer je dus ook met die "duizenden" studenten die allemaal een partner hebben die ook bovenmodaal verdient. En dan wordt het een spel wie zonder voorbehoud kan financieren, of wie het meeste eigen geld meebrengt. Of je gaat als persoon met budget voor 600K lekker shoppen in de markt voor 400K, en biedt daar idioot ver overheen. Maar dan hebben de mensen met een kleiner budget weer pech. Of je krijgt mensen die hun oude huis aanhouden voor de verhuur, waardoor er weer een koophuis minder in Nederland is.

Lang verhaal kort: fijn dat de WO' ers met een goede baan in een iets minder oververhit segment kunnen shoppen, maakt het niet minder ruk voor letterlijk iedereen die buiten dat perfecte bootje valt.

Ging over wel of niet studeren, wat beter is voor je kansen op de huizenmarkt. Ik zeg wel studenten is beter, ondanks dat je pas later in kan stappen op de huizenmarkt. Ja mensen met meer budget drukken mensen met minder budget naar slechtere huizen.

[Bschnitz]

Rmanen schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 21:10:
[...]

Mwah nee hoor, geen dwang. Maar in de biomedische industrie is stage altijd onbetaald, dus het alternatief was bijstand. Uiteindelijk noodgedwongen een andere sector gekozen, wat kon omdat ik een exacte wetenschap gestudeerd had. Ik ken genoeg leeftijdsgenoten die nu dik in de stress zitten omdat ze bang zijn nu de boot te hebben gemist op de huizenmarkt omdat ze minder fortuinlijk zijn geweest in de carrière; en omdat ze geleend hebben onder valse voorwendselen.

Sorry ik moest effe opzoeken wat het was.

Verder stom dag die altijd onbetaald zijn, dat mag wat mij betreft verboden worden.

https://www.uu.nl/bachelo...happen/mogelijke-beroepen

Ik ging hier stuk aan: Gewoon zo random xD

Zij startten deels een eigen bedrijf (bijvoorbeeld als bijlesdocent, webdesigner of hondentrainer) of ze gingen de ICT in. De resterende 97% ging eerst een vervolgopleiding doen.

[Tuttel]

Z___Z schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 21:18:
[...]

Duizenden voor de hele top 5, niet voor 1 categorie. Maar goed geneeskunde heeft bijna 3k studenten per jaar.
https://www.medischcontac...eskunde-stijgt-verder.htm

Media studies heeft er een krappe 1000. Maar zelfs de slechtst betaalde WO afgestudeerden verdienen dus net boven modaal.
https://searchdata.com/aa...ingsnaam-m-mediastudies/d

Als je voor 600k geen fatsoenlijke woning kan kopen, dan zijn je eisen gewoon wereldvreemd. Het is een budget van bijna 2x het gemiddelde huis. Als je dit 50% aflossingsvrij leent kost dit “maar” 1300 euro/maand aan hypotheek. Dat zijn niet zoveel woonlasten voor dat inkomen.

Volgens het CBS lag afgelopen februari de gemiddelde prijs waarmee een woning van de hand ging al op 370k.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 20:39:
[...]

Dat kan hard gaan, hoor. Er zijn studies waarbij je bijna een dagtaak hebt aan verplichte colleges en practica. Als je daarnaast ook thuis nog een en ander aan je studie moet doen, dan houd je weinig tijd over voor een baantje dat zoden aan de dijk zet. En een studentenkamer kost tegenwoordig ook zo richting de 400 euro. Als je twee uur reizen van de universiteit woont is het ook niet echt een reële optie om thuis te blijven wonen. (Als je het dan überhaupt zou kunnen redden om in half 9 in de collegebanken te zitten). Ook met een vrij sobere levensstijl hoef je dan weinig moeite te doen om op 10k schuld per jaar uit te komen. Het zijn dus heus niet alleen de yolo feestbeesten die een hoge schuld overhouden.

En ze hebben geen ouders?

[BFmango]

Amphiebietje schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 17:25:
[...]


Kom op, dat kan toch gewoon worden wegbezuinigd? Wie heeft dat nodig?

Gewoon uitbesteden. Dan de goedkoopste aanbieder uitzoeken. Die is goedkoop want de contractuele verplichting is van korte termijn. Na die termijn gooien ze de prijzen omhoog. Daarna wordt er minder getenderd want iedereen kent iedereen en status quo moet worden behouden.

Tot er een directiewissel komt.

Then the circle repeats.

[Sport_Life]

sdk1985 schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 13:55:
[...]

Het was natuurlijk absoluut geen voorbeeld tot in de komma. Natuurlijk zijn er kosten, het gespaarde bedrag zal tevens aan de pessimistische kant hebben gezeten.

Wellicht enige nuance cq duiding in die zin wel interessant?
Notaris:
Aankoop appartement: Levering+hypotheek circa 1500 euro
Verkoop appartement: 100 euro doorhalen hypotheek circa 100 euro

Makelaar:
Aankoop appartement: Wordt betaald door de verkopende partij. Wanneer er 8 appartementen in dezelfde straat te koop staan ga je natuurlijk geen aankoop makelaar betalen.
Verkoop appartement: 495 start kosten en 1% coutage; 2495. Via makelaarsland ben je iets goedkoper uit.
Verreking verloopt via de afrekening van de verkoop. In de basis hoop je dat die zichzelf terug kan verdienen.

Overdrachtsbelasting;
Aankoop: 2% van 120K = 2400 euro
Verkoop: nvt

Doordat er wordt alleen gekeken of je al eerder aanspraak hebt gedaan op de 0% regeling kun je ondanks dat het niet je eerste woning is alsnog aanspraak maken op de 0% regeling.

Samenvatting:
Totale kosten circa 6500 euro. Zo ver mij bekend werd in 2016 nog OB en notaris kosten in de hypotheek opgenomen en wordt verkopende makelaar betaald vanuit de opbrengst en hoef je dus zelf geen geld over te boeken naar de notaris. Overigens is alleen al het feit dat je een gewild appartement gaat verkopen onwijs interessant voor de makelaar van de verkopende partij.


[...]

Sleutelwoord zal hier opnieuw het appartement zijn. De huizen zijn redelijk betaalbaar gebleven.


[...]

Heej als jij meteen in 2016 een huis kon kopen dat naar je zin is dan had je dat vooral moeten doen. Het scenario dat ik beschrijf gaat er vanuit dat dat geen optie was en je dus met een beperkt budget een appartement koopt om vervolgens een voorsprong op je volgende woning te realiseren.


[...]

Dat is IMO een beetje onzinnig zowel qua voorbeeld als qua eisen. Ik ken genoeg gezinnen die in een rijtjes huis van <100m2 zitten. Ook een 3/4 kamer appartement is niet ongewoon. Ik ben van oudsher een pad gewend appartement>rijtjeshuis>2 kapper. Los daarvan kon je zomer 2020 bijvoorbeeld deze woning kopen welke aan de door jou gestelde eisen voldoet. Daarvan weet ik dat die tussen 2020 en 2015 +28% hebben gedaan. Daar kon je zo in. Zelf nog naar deze zitten kijken maar helaas hoorde ik de snelweg.

Je lijkt een beetje geprikkeld, mijn reactie was niet vervelend bedoeld hoor, vond alleen dat het niet volledig was of leek .

Overigens maakt het natuurlijk niet uit of je kosten koper wel of niet leent, je zult uiteindelijk moeten betalen en het gaat (dus) ten koste van je rendement. Totale kosten 6,5k vind ik vrij laag voor 2x aankoop en 1x verkoop, maar dat kan natuurlijk .
Mijn eerste appartement betaalde ik nog 13.125,- overdrachtsbelasting (6% mei 2011 ) , wat dat betreft zijn het nu betere tijden hehe .

[sdk1985]

Harrie_ schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 15:49:
[...]


Dan heb je de k.k. nog steeds niet meegefinancierd, die heb je zelf betaald.

Stel je koopt een woning voor 200k, k.k. zijn 10k en je financiert maar 150k (het doet er dan niet toe of dat aflossingsvrij of annuïtair is of whatever); je legt zelf 60k bij om aan die 210k totaal te komen.

Je kunt redeneren dat je 140k voor de woning + 10k k.k. hebt gefinancierd waarbij je 60k moet bijleggen.
Je kunt redeneren dat je 150k voor de woning hebt gefinancierd waarbij je 50k aan de woning en 10k k.k. moet bijleggen.

Netto resultaat is exact hetzelfde als je onder 100% zit.

Een euro blijft inderdaad een euro.

Laat ik het zo zeggen. Als jij zonder voorkennis 30K hebt gespaard en voor 200K gaat kopen dan denk je vooraf wellicht dat je er 30K op achteruit gaat en vervolgens 170K hypotheek afsluit. Als je dan het oriëntatie gesprek door komt blijkt dat je inderdaad zelf 30K moet overmaken naar de notaris. In tegenstelling tot het 100% scenario is het in mijn ervaring niet zo dat je dan ineens 40K mag gaan overboeken door al die extra kosten. Die hypotheek wordt simpelweg een stukje hoger dan je dacht. Daarmee heeft @Sport_Life alsnog wel een valide punt dat je die kosten niet moet vergeten. Want die gaan bij verkoop weer van het verhaaltje af en drukken daarmee wel je resultaat ten aanzien van huren.

[Harrie_]

sdk1985 schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 22:54:
[...]

Een euro blijft inderdaad een euro.

Laat ik het zo zeggen. Als jij zonder voorkennis 30K hebt gespaard en voor 200K gaat kopen dan denk je vooraf wellicht dat je er 30K op achteruit gaat en vervolgens 170K hypotheek afsluit. Als je dan het oriëntatie gesprek door komt blijkt dat je inderdaad zelf 30K moet overmaken naar de notaris. In tegenstelling tot het 100% scenario is het in mijn ervaring niet zo dat je dan ineens 40K mag gaan overboeken door al die extra kosten. Die hypotheek wordt simpelweg een stukje hoger dan je dacht. Daarmee heeft @Sport_Life alsnog wel een valide punt dat je die kosten niet moet vergeten. Want die gaan bij verkoop weer van het verhaaltje af en drukken daarmee wel je resultaat ten aanzien van huren.

Ik kan hier geen touw aan vast knopen. K.k. betaal je altijd zelf.

[Requiem19]

sdk1985 schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 22:54:
[...]

Een euro blijft inderdaad een euro.

Laat ik het zo zeggen. Als jij zonder voorkennis 30K hebt gespaard en voor 200K gaat kopen dan denk je vooraf wellicht dat je er 30K op achteruit gaat en vervolgens 170K hypotheek afsluit. Als je dan het oriëntatie gesprek door komt blijkt dat je inderdaad zelf 30K moet overmaken naar de notaris. In tegenstelling tot het 100% scenario is het in mijn ervaring niet zo dat je dan ineens 40K mag gaan overboeken door al die extra kosten. Die hypotheek wordt simpelweg een stukje hoger dan je dacht. Daarmee heeft @Sport_Life alsnog wel een valide punt dat je die kosten niet moet vergeten. Want die gaan bij verkoop weer van het verhaaltje af en drukken daarmee wel je resultaat ten aanzien van huren.

Je financieert die KK nog steeds zelf dan toch? :-).

In het eerste geval koop je voor 200k en heb je 30k spaargeld. Je kunt geen 170k hypotheek nemen, want dan is je spaargeld niet toereikend voor de KK…

[sdk1985]

Harrie_ schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 22:56:
[...]

K.k. betaal je altijd zelf.

Uiteindelijk betaal je alles zelf .

Maar ik verzin het niet... Ik vroeg X en kreeg X+Y. Argument; zo doen we dat altijd. Als ik van die Y af wilde moest ik het maar weer achteraf aflossen. Extra geld voor een keuken was ook geen probleem. Uiteindelijk werd er dus X+Y+Z uitgekeerd eind vorig jaar. Was tevens binnen 5 dagen geregeld.

[Sport_Life]

ColeJ schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 15:08:
[...]


Dit betwijfel ik. Die middelbare school genoten hebben al zeker 20% van een hypotheek afgelost, daarnaast is er forse overwaarde ontstaan vanwege de afgelopen prijsstijgingen. Na 10 jaar gaat de vrouw wellicht minder werken vanwege kinderen etc. Zie dan nog maar eens (een klasse hogere woning dan die middelbare scholier) te kopen.

Velen die nu mid dertig zijn hebben genoeg tijd gehad om rustig in te stappen, dus zeg 24-25jr afgestudeerd, 27-30jr 1e woning gekocht rond 2015-2017 , nu goede overwaarde.

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 23-06-2021 23:22 ]

[Sport_Life]

sdk1985 schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 23:13:
[...]

Uiteindelijk betaal je alles zelf .

Maar ik verzin het niet... Ik vroeg X en kreeg X+Y. Argument; zo doen we dat altijd. Als ik van die Y af wilde moest ik het maar weer achteraf aflossen. Extra geld voor een keuken was ook geen probleem. Uiteindelijk werd er dus X+Y+Z uitgekeerd eind vorig jaar. Was tevens binnen 5 dagen geregeld.

Klinkt als een bankspaarproduct met een waarde van 30k die je hebt omgezet naar aflossingsvrij of annuïtair?

[sdk1985]

Sport_Life schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 23:27:
[...]

Klinkt als een bankspaarproduct met een waarde van 30k die je hebt omgezet naar aflossingsvrij of annuïtair?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 11% gewijzigd door sdk1985 op 23-06-2021 23:58 ]

[sdk1985]

Sport_Life schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 22:49:
[...]

Je lijkt een beetje geprikkeld, mijn reactie was niet vervelend bedoeld hoor, vond alleen dat het niet volledig was of leek .

Overigens maakt het natuurlijk niet uit of je kosten koper wel of niet leent, je zult uiteindelijk moeten betalen en het gaat (dus) ten koste van je rendement. Totale kosten 6,5k vind ik vrij laag voor 2x aankoop en 1x verkoop, maar dat kan natuurlijk .
Mijn eerste appartement betaalde ik nog 13.125,- overdrachtsbelasting (6% mei 2011 ) , wat dat betreft zijn het nu betere tijden hehe .

Je punt was ook terecht.

Zo dat is aardig wat .

[Sport_Life]

sdk1985 schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 23:49:
[...]

Zo dat is aardig wat .

Ging "gewoon" in de hypotheek (106%) dus eigenlijk hoefde ik het niet te betalen .

[sdk1985]

Had overigens nog even snel gekeken of ik de juiste getallen had.

Huur was 1050, 12600 per jaar, 50400 in 4 jaar (heb ze overigens ook voor 1249 zien staan)

VVE was gemiddeld 150, 1800 per jaar, 7200 in 4 jaar
OB 2.4K + 1.5K notaris + 1.5k advieskosten + 0.3k afsluit kosten + 2.5k verkoop kosten = 8.2
Rente lasten ovv 2% 240, 2880 per jaar, 11520 in 4 jaar
Gemeentelijke belasting eigenaar WOZ, OZB, water: 176.49 per jaar, 705 (overige kosten betaal je altijd)
Incidentele extra kosten VVE 800 euro
Totaal 28426. Voordeel tov huren is dan 21974 in 4 jaar. Blijf je langer zitten dan loopt het verder op.

Dus terug komend op het originele scenario: er is niet genoeg inkomen om het gewenste huis aan te schaffen. Bijvoorbeeld 36K bruto en een leencapaciteit van 171K terwijl de gewenste huizen op 180-200 zaten. Er is wel genoeg inkomen om 120K te lenen en een appartement aan te schaffen.

Persoon A gaat een appartement voor 4 jaar huren
Persoon B koopt hetzelfde appartement voor 120K en verkoopt het 4 jaar later voor 200K

Persoon A spaart maandelijks 300 euro en bouwt 14.4K op in 4 jaar. Daarna gaat hij de markt op en hij heeft 171 + 14.4 = 185K slagkracht.

Persoon B heeft hetzelfde inkomen en spaart dus ook 300 euro en bouwt ook 14.4K op in 4 jaar. Daarnaast zet hij de huurbesparing van 22K ook apart. Hij verkoopt zijn appartement voor 200K. De kosten van de makelaar en notaris hadden we al verrekend dus het resultaat is voor het gemak 80K. Persoon B heeft aan het eind van de rit 171K lening + 80K na verkoop + 36.4K contanten = 287K slagkracht.

Ik vind dat nogal een verschil. Dat staat even volledig los van de geadviseerde truuk om vervolgens iets te kopen in een regio die achter loopt.

[jadjong]

Sport_Life schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 23:16:
[...]

Velen die nu mid dertig zijn hebben genoeg tijd gehad om rustig in te stappen, dus zeg 24-25jr afgestudeerd, 27-30jr 1e woning gekocht rond 2015-2017 , nu goede overwaarde.

Dan moet je wel iets gekocht hebben, ging je huren omdat de relatie of werklocatie nog niet zo stabiel was kom je in het verhaaltje van @sdk1985 .

[CyberMania]

Door tijdelijke huurcontracten van een jaar of 2 hebben de vastgoedbazen een nieuw business model ontdekt: borg inhouden.

https://nos.nl/artikel/23...huurder-probeert-t-gewoon

[Harrie_]

Sport_Life schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 23:16:
[...]

Velen die nu mid dertig zijn hebben genoeg tijd gehad om rustig in te stappen, dus zeg 24-25jr afgestudeerd, 27-30jr 1e woning gekocht rond 2015-2017 , nu goede overwaarde.

Dit is niet specifiek een reactie op @Sport_Life , maar meer om in te haken op de hele discussie 'studeren versus gelijk gaan werken' en de notie dat de vorige generatie het allemaal veel makkelijker had.

N=1, maar...
Ik kwam in 2004 van het gym afgerold; ben als enige direct gaan werken, vrienden en klasgenoten gingen studeren (vooral aan de uni, sommigen HBO). Zelf heb ik mijn eerste woning gekocht in 2011, terwijl de eersten in 2008/2009 afstudeerden. Dat gaat dan vooral om de meer 'zachte studies' van 4 jaar al dan niet met een jaar vertraging, er zijn er ook een aantal o.a. geneeskunde gaan studeren dat duurde weliswaar iets langer.

Het gros van al die mensen is inderdaad rond 2017/2018 gaan kopen, dan ben je al zo'n 8 tot 10 jaar aan het werk op WO-niveau. Een aantal zijn pas onlangs ingestapt, die halen die 10 jaar werkervaring dus wel en ik ken er zelfs een paar die nog steeds gehuurd zitten. Ik zit inmiddels in mijn 2e koophuis met een bult aan 'fictieve' overwaarde.

Heb ik het dan beter gedaan? Geen idee, ik vind het wel aannemelijk dat het gros van mijn oud klasgenoten inmiddels qua salaris mij allang voorbij is... Ik heb nu een hoop overwaarde, zij krijgen de komende 30 jaar iedere maand meer geld gestort

Wat ik er wel mee wil zeggen is dat men hier op moet passen met denken "mijn generatie is de l*l, degenen die 5 jaar voor me zaten hebben het wel goed geregeld". Dit soort problematiek is van alle tijden en hoewel de woningmarkt in het bijzonder op dit moment extra weinig kansen biedt aan starters denkt iedereen dat de generatie voor hem het allemaal beter had. Oh ja, de generatie na je zijn natuurlijk allemaal lamlendige figuren die domme beslissingen maken en niet weten wat hard werken is . Dat is natuurlijk niet de waarheid, maar wel een valkuil waar veel mensen (ook ik) geregeld intrappen. Het is nog even afwachten of dit topic er over 10 jaar nog is, maar ik sluit niet uit dat er tegen die tijd nieuwe starters posten die wijzen naar de starters van nu en daarbij opmerken "dat die het een stuk makkelijker hadden"

[ Voor 7% gewijzigd door Harrie_ op 24-06-2021 07:39 ]

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op woensdag 23 juni 2021 @ 20:20:
We gaan nu van "met WO zit je na 10 jaar werken wel op 2x modaal"
naar "4k/maand, daar zitten de meeste WO afgestudeerden echt wel aan hoor na 10 jaar",
ik sluit 'm af met "maar er zijn er toch ook wel wat die dat écht niet halen".

Gave link. Je had er nog sterkere conclusies aan kunnen verbinden, zoals "2x modaal is alleen gemiddeld bij de top-3 WO studies". Of "Geen enkele HBO studie haalt na 10 jaar een gemiddeld salaris boven de 5k, laat staan 2x modaal".

Bij geneeskunde kun je je nog afvragen vanaf wanneer 'afstuderen' gerekend wordt. Vanaf het afronden van de opleiding tot basisarts, of vanaf de specialisatie? In het laatste geval is iemand '10 jaar na afstuderen' waarschijnlijk halverwege de 40.

[Wilf]

CyberMania schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 06:44:
Door tijdelijke huurcontracten van een jaar of 2 hebben de vastgoedbazen een nieuw business model ontdekt: borg inhouden.

https://nos.nl/artikel/23...huurder-probeert-t-gewoon

Dat is niks nieuws hoor; ik mis ook nog her en der borg. Gewoon geen reactie, ook naar jaren herinneringen sturen. Vervelender vond ik dat het illegaal werd om bemiddelingskosten te rekenen en dat de verjaringstermijn destijds net belette om mijn hoogste bemiddelingskosten ooit terug te vorderen (€2000). Het is echt niet zo dat er ‘ineens’ huisjesmelkers zijn opgestaan. Ik moet wel zeggen dat de borgen en bemiddelingskosten die ik niet terug heb gehad allemaal kamers waren (16m² studio’s) dus ik denk dat dat vooral aan de onderkant/studentenkant al jaren gemeengoed was. Bij mij waren deze voorbeelden tussen 2002 en 2012.

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 07:18:
[...]
Gave link. Je had er nog sterkere conclusies aan kunnen verbinden, zoals "2x modaal is alleen gemiddeld bij de top-3 WO studies". Of "Geen enkele HBO studie haalt na 10 jaar een gemiddeld salaris boven de 5k, laat staan 2x modaal".
[...]

Ja zoiets blijft een lastige discussie hier. Dan kom je met cijfers aanzetten en dan komt het tegenargument weer dat iedereen massaal geneeskunde gaat studeren kennelijk en dat er maar heel weinig mensen zijn die kiezen voor mediastudies. Uiteindelijk zijn er natuurlijk tal van populaire studies die daar ergens tussenin hangen (of net de bottom-5 niet halen) waarbij ook ieder jaar duizenden afgestudeerden van de uni rollen.

Dit is wel weer een typisch voorbeeld van de 'Tweakers-bubbel'; WO-afgestudeerd in een exacte studie, aan het werk als DevOps engineer of iets dergelijks op WO niveau, 80k op jaarbasis naar binnen harken terwijl je rond de 30 bent en dan de notie hebben dat dit moet gelden voor de complete populatie hoger opgeleiden in Nederland .

Joh, een tijd geleden sprak ik nog een dame van medio 30 die een of andere Master had in vastgoedontwikkeling met een bruto maandsalaris van € 3100. Goed, daar sla ik ook stijl van achterover, en natuurlijk n=1 maar ik hoop dat mensen die hier posten met een bepaalde WO-achtergrond en dito salaris (en dus allerlei vrienden van de studie hebben overgehouden die in dezelfde positie zitten) begrijpen dat hun situatie ook n=1 is; ga anders vrienden zoeken op de faculteit sociale wetenschappen dan kom je er vanzelf achter dat je het toch wel wat 'beter' doet dan de rest...

[CyberMania]

Wilf schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 07:27:
[...]
Dat is niks nieuws hoor; ik mis ook nog her en der borg. Gewoon geen reactie, ook naar jaren herinneringen sturen. Vervelender vond ik dat het illegaal werd om bemiddelingskosten te rekenen en dat de verjaringstermijn destijds net belette om mijn hoogste bemiddelingskosten ooit terug te vorderen (€2000). Het is echt niet zo dat er ‘ineens’ huisjesmelkers zijn opgestaan. Ik moet wel zeggen dat de borgen en bemiddelingskosten die ik niet terug heb gehad allemaal kamers waren (16m² studio’s) dus ik denk dat dat vooral aan de onderkant/studentenkant al jaren gemeengoed was. Bij mij waren deze voorbeelden tussen 2002 en 2012.

Klopt maar door tijdelijke contracten kunnen ze nu vaker de borg pakken.

[CyberMania]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 07:31:
[...]


Ja zoiets blijft een lastige discussie hier. Dan kom je met cijfers aanzetten en dan komt het tegenargument weer dat iedereen massaal geneeskunde gaat studeren kennelijk en dat er maar heel weinig mensen zijn die kiezen voor mediastudies. Uiteindelijk zijn er natuurlijk tal van populaire studies die daar ergens tussenin hangen (of net de bottom-5 niet halen) waarbij ook ieder jaar duizenden afgestudeerden van de uni rollen.

Dit is wel weer een typisch voorbeeld van de 'Tweakers-bubbel'; WO-afgestudeerd in een exacte studie, aan het werk als DevOps engineer of iets dergelijks op WO niveau, 80k op jaarbasis naar binnen harken terwijl je rond de 30 bent en dan de notie hebben dat dit moet gelden voor de complete populatie hoger opgeleiden in Nederland .

Joh, een tijd geleden sprak ik nog een dame van medio 30 die een of andere Master had in vastgoedontwikkeling met een bruto maandsalaris van € 3100. Goed, daar sla ik ook stijl van achterover, en natuurlijk n=1 maar ik hoop dat mensen die hier posten met een bepaalde WO-achtergrond en dito salaris (en dus allerlei vrienden van de studie hebben overgehouden die in dezelfde positie zitten) begrijpen dat hun situatie ook n=1 is; ga anders vrienden zoeken op de faculteit sociale wetenschappen dan kom je er vanzelf achter dat je het toch wel wat 'beter' doet dan de rest...

Dit is een nutteloze discussie, ook verpleegsters, leraren, redacteuren enz mogen van de samenleving verwachten dat er genoeg plekjes bebouwd worden om ergens te kunnen wonen zonder uitgemolken te worden. Als je 5 dagen/40u per week je inzet is dat echt geen absurde eis. En we kunnen niet allemaal IT-er of Arts worden.

[ Voor 3% gewijzigd door CyberMania op 24-06-2021 07:42 ]

[Harrie_]

CyberMania schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 07:40:
[...]


Dit is een nutteloze discussie, ook verpleegsters, leraren, redacteuren enz mogen van de samenleving verwachten dat er genoeg plekjes bebouwd worden om ergens te kunnen wonen zonder uitgemolken te worden.

Dit is geen nutteloze discussie. We hebben hier 3 pagina's volgeschreven over salarisverschillen en de constatering dat - door de overhitte markt - iedereen naar beneden af gaat schalen waardoor er onderin de markt (de woningen voor de starters en de 'vitale' beroepen) te weinig overblijft.

Prima relevant dit, maar misschien heb ik de memo gemist dat we hier alleen maar mogen praten over 1 specifieke groep die extra hard wordt geraakt door de overhitte woningmarkt

[CyberMania]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 07:44:
[...]


Dit is geen nutteloze discussie.

[…]

Prima relevant dit, maar misschien heb ik de memo gemist dat we hier alleen maar mogen praten over 1 specifieke groep die extra hard wordt geraakt door de overhitte woningmarkt

Nee dat zeg ik niet, alleen de eeuwige
discussie van dan moet je maar harder werken of een andere opleiding moeten doen vind ik waardeloos. De samenleving heeft ook lager/middelbaar geschoold personeel nodig enz.

[Harrie_]

CyberMania schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 07:46:
[...]


Nee dat zeg ik niet, alleen de eeuwige
discussie van dan moet je maar harder werken of een andere opleiding moeten doen vind ik waardeloos. De samenleving heeft ook lager/middelbaar geschoold personeel nodig enz.

Waar zeg ik dat mensen harder moeten werken of een andere opleiding moeten doen?

[Rubbergrover1]

CyberMania schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 07:46:
[...]


Nee dat zeg ik niet, alleen de eeuwige
discussie van dan moet je maar harder werken of een andere opleiding moeten doen vind ik waardeloos. De samenleving heeft ook lager/middelbaar geschoold personeel nodig enz.

Dat is iets heel anders dan Harrie zegt. Punt van Harrie is juist dat ook als je een academische opleiding hebt, het lang niet altijd tot een duur betaalde baan leidt. Juist bij de beroepen die relatief veel 'maatschappelijk nut' hebben zit er vaak een spagaat dat het wel 'ons' geld is en dat we daar zuinig mee moeten zijn. Een prima baan zul je wel kunnen krijgen, maar een hoop academici zitten na tien jaar lang niet op 70k. En dat geldt niet alleen voor die softe studies.

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 07:31:
Dit is wel weer een typisch voorbeeld van de 'Tweakers-bubbel'; WO-afgestudeerd in een exacte studie, aan het werk als DevOps engineer of iets dergelijks op WO niveau, 80k op jaarbasis naar binnen harken terwijl je rond de 30 bent en dan de notie hebben dat dit moet gelden voor de complete populatie hoger opgeleiden in Nederland .

Dat soort 'DevOps engineers' zijn ook beter te vergelijken met procesoperators en luchtverkeersleiders dan met andere informatici; relatief eenvoudig werk rond kritieke bedrijfsprocessen waar niet snel op bezuinigd zal worden. Juist voor Tweakers vind ik het interessant dat ze in zo'n bubbel geraken: ze moeten van studievrienden weten dat buiten dat nauwe segment de lonen snel normaliseren.

Verder is de implicatie achter de lonendiscussie natuurlijk dat de huizenmarkt alleen relevant is voor de mensen die bovengemiddeld verdienen. En zo simpel is het niet, de koop- en huurmarkt zijn communicerende vaten. En het vat van de huurmarkt staat al decennia onder hoge druk.

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 08:13:
[...]
Verder is de implicatie achter de lonendiscussie natuurlijk dat de huizenmarkt alleen relevant is voor de mensen die bovengemiddeld verdienen. En zo simpel is het niet, de koop- en huurmarkt zijn communicerende vaten. En het vat van de huurmarkt staat al decennia onder hoge druk.

Precies dit. De discussie ontstond een aantal pagina's terug vanwege het idee dat de hoger opgeleiden een dusdanig salaris verdienen dat ze prima kunnen kopen en daarbij niet hoeven te concurreren met midden- of lageropgeleiden en huurders. Wat je zegt m.b.t. communicerende vaten daarmee sla je in feite de spijker wel op z'n kop. Platgeslagen schaalt iedereen af naar beneden in deze markt, daardoor krijgt de huurmarkt (waar al jaren tekorten heersen) een extra influx van huurders of huur-zoekenden zo je wil, de mensen helemaal onderaan de ladder kunnen niet verder naar beneden.

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 08:42:
Platgeslagen schaalt iedereen af naar beneden in deze markt, daardoor krijgt de huurmarkt (waar al jaren tekorten heersen) een extra influx van huurders of huur-zoekenden zo je wil, de mensen helemaal onderaan de ladder kunnen niet verder naar beneden.

Ik wou juist stellen dat huurders al jaren naar boven worden geduwd (door het krimpen van de sociale woningvoorraad, maximale looneisen etc.) Als tegelijkertijd kopers omlaag duwen klinkt het logisch dat ergens op het breukvlak tussen koop en huur (de 'starterswoningen') de meeste pijn zit.

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 08:51:
[...]


Ik wou juist stellen dat huurders al jaren naar boven worden geduwd (door het krimpen van de sociale woningvoorraad, maximale looneisen etc.) Als tegelijkertijd kopers omlaag duwen klinkt het logisch dat ergens op het breukvlak tussen koop en huur (de 'starterswoningen') de meeste pijn zit.

Juist en dan zie je op de kopersmarkt in het segment 'starter':
• Mensen die daar van oudsher ook terecht zouden komen.
• Mensen die van oudsher eigenlijk een categorie hoger zouden zitten.
• Doorstromers vanuit minder courante gebieden.
• Starters die nu particulier duur moeten huren of nog 6 jaar op een wachtlijst moeten staan bij de woningbouw.

Die mogen allemaal met elkaar concurreren voor dezelfde woning

En de overheid... heeft al jaren niet de focus op daadwerkelijke maatregelen waardoor we meer kunnen gaan bouwen, in plaats daarvan is de overheid vooral bezig met allerlei regelingen om de een of andere groep weer een voordeel te bieden op de markt waardoor de prijzen in no-time nog verder door kunnen schieten

[ Voor 19% gewijzigd door Harrie_ op 24-06-2021 09:07 ]

[Valorian]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 09:03:
[...]


Juist en dan zie je op de kopersmarkt in het segment 'starter':
• Mensen die daar van oudsher ook terecht zouden komen
• Mensen die van oudsher eigenlijk een categorie hoger zouden zitten
• Doorstromers vanuit minder courante gebieden
• Starters die nu particulier duur moeten huren of nog 6 jaar op een wachtlijst moeten staan bij de woningbouw.

Kleine correctie: mensen die van oudsher (zeg 5-10 geleden) naar de “onderste categorie” starterswoningen zouden zoeken (mensen die 30-35K verdienen, weinig eigen geld kunnen inbrengen en normaliter zouden kijken naar appartementjes) die concurreren nu geheel niet meer in die categorie omdat ze de benodigde hypotheek sowieiso niet kunnen krijgen. Daarmee is er ook een groep mensen die zich geheel niet meer op de koopmarkt orienteert. Kan je 150-175K lenen en wil je in een van de grote steden wonen dan heeft het immers weinig zin nog op funda rond te neuzen…

[Shadowhawk00]

Valorian schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 09:11:
[...]


Kleine correctie: mensen die van oudsher (zeg 5-10 geleden) naar de “onderste categorie” starterswoningen zouden zoeken (mensen die 30-35K verdienen, weinig eigen geld kunnen inbrengen en normaliter zouden kijken naar appartementjes) die concurreren nu geheel niet meer in die categorie omdat ze de benodigde hypotheek sowieiso niet kunnen krijgen. Daarmee is er ook een groep mensen die zich geheel niet meer op de koopmarkt orienteert. Kan je 150-175K lenen en wil je in een van de grote steden wonen dan heeft het immers weinig zin nog op funda rond te neuzen…

Dat is gevolg van de situatie, als de startersmarkt oververhit word gaan de prijzen omhoog totdat de vraag-aanbod verhouding weer in balans is. Dus deze mensen zijn gewoon door een tekort aan aanbod en een veel te hoge vraag gewoon uit de markt gedrukt.

[Z___Z]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 07:31:
[...]


Ja zoiets blijft een lastige discussie hier. Dan kom je met cijfers aanzetten en dan komt het tegenargument weer dat iedereen massaal geneeskunde gaat studeren kennelijk en dat er maar heel weinig mensen zijn die kiezen voor mediastudies. Uiteindelijk zijn er natuurlijk tal van populaire studies die daar ergens tussenin hangen (of net de bottom-5 niet halen) waarbij ook ieder jaar duizenden afgestudeerden van de uni rollen.

Dit is wel weer een typisch voorbeeld van de 'Tweakers-bubbel'; WO-afgestudeerd in een exacte studie, aan het werk als DevOps engineer of iets dergelijks op WO niveau, 80k op jaarbasis naar binnen harken terwijl je rond de 30 bent en dan de notie hebben dat dit moet gelden voor de complete populatie hoger opgeleiden in Nederland .

Joh, een tijd geleden sprak ik nog een dame van medio 30 die een of andere Master had in vastgoedontwikkeling met een bruto maandsalaris van € 3100. Goed, daar sla ik ook stijl van achterover, en natuurlijk n=1 maar ik hoop dat mensen die hier posten met een bepaalde WO-achtergrond en dito salaris (en dus allerlei vrienden van de studie hebben overgehouden die in dezelfde positie zitten) begrijpen dat hun situatie ook n=1 is; ga anders vrienden zoeken op de faculteit sociale wetenschappen dan kom je er vanzelf achter dat je het toch wel wat 'beter' doet dan de rest...

Kijk gewoon in een willekeurige CAO en zoek naar WO functies waarvan de eind schaal niet boven de 5000 euro/maand zit. Ik denk dat je er weinig gaat vinden. En dan hoef je echt geen ICT-er, Medisch Specialist, Finance of Advocatuur te zitten.

Dat is ook gewoon zo bij de Politie, HBO docenten, Ziekenhuizen (niet medische functies), Gemeente, Rijksoverheid om maar wat maatschappelijke functies te benoemen. Ja er werken ook veel WO'ers in niet CAO bedrijven, maar die salarissen zijn gewoon veel moeilijker te vinden.

Ofwel de positie van WO'ers op de huizenmarkt is helemaal prima heeft helemaal geen reden om te klagen. WO'ers kunnen kiezen tussen een appartement, tussenwoning of 2-onder-1-kap. De echte problemen zitten vooral bij de single inkomens net boven de sociale huurgrens.

[Valorian]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 09:13:
[...]


Dat is gevolg van de situatie, als de startersmarkt oververhit word gaan de prijzen omhoog totdat de vraag-aanbod verhouding weer in balans is. Dus deze mensen zijn gewoon door een tekort aan aanbod en een veel te hoge vraag gewoon uit de markt gedrukt.

Dat klopt. Maar ik dacht ik benoem het nog even als reactie op @Harrie_ ‘s post. Er is dus een hele groep die van optie “kopen onderin de markt” naar “geen enkele kans op koopwoning” gegaan is. Daarmee stijgt vooral de druk op middenhuur in vrije sector (want de groep die kans maakt op sociale huur is niet per se groter geworden).

[Harrie_]

Valorian schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 09:25:
[...]


Dat klopt. Maar ik dacht ik benoem het nog even als reactie op @Harrie_ ‘s post. Er is dus een hele groep die van optie “kopen onderin de markt” naar “geen enkele kans op koopwoning” gegaan is. Daarmee stijgt vooral de druk op middenhuur in vrije sector (want de groep die kans maakt op sociale huur is niet per se groter geworden).

Daarom zeg ik 2 posts boven de post waarop je reageert ook het volgende:

Platgeslagen schaalt iedereen af naar beneden in deze markt, daardoor krijgt de huurmarkt (waar al jaren tekorten heersen) een extra influx van huurders of huur-zoekenden zo je wil

---

Z___Z schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 09:17:
[...]

Kijk gewoon in een willekeurige CAO en zoek naar WO functies waarvan de eind schaal niet boven de 5000 euro/maand zit. Ik denk dat je er weinig gaat vinden. En dan hoef je echt geen ICT-er, Medisch Specialist, Finance of Advocatuur te zitten.

Dat is ook gewoon zo bij de Politie, HBO docenten, Ziekenhuizen (niet medische functies), Gemeente, Rijksoverheid om maar wat maatschappelijke functies te benoemen. Ja er werken ook veel WO'ers in niet CAO bedrijven, maar die salarissen zijn gewoon veel moeilijker te vinden.

Ofwel de positie van WO'ers op de huizenmarkt is helemaal prima heeft helemaal geen reden om te klagen. WO'ers kunnen kiezen tussen een appartement, tussenwoning of 2-onder-1-kap. De echte problemen zitten vooral bij de single inkomens net boven de sociale huurgrens.

Je kunt het draaien hoe je wil; het ging over WO-ers met 10 jaar werkervaring, nu gaan we het ineens weer hebben over de eindschaal, ik denk dat je WO-ers met 10 jaar werkervaring die in de eindschaal zitten op 1 hand kunt tellen.

Als je bijv. kijkt naar de salaris range van een leraar dan zie je dat alleen de hoogste schalen net boven de 5k uitkomen en de 6k niet eens raken. Wijs de mensen maar aan die een Master hebben gevolgd en nu lesgeven in Nederlands, Engels, Wiskunde die 'midcareer' al in zo'n schaal vallen en dan ook nog tegen de max. aan zitten.

Begrijp me niet verkeerd, iemand met een Master verdient gemiddeld genomen natuurlijk meer dan iemand die lager-geschoold is en natuurlijk zit er hele flinke gap tussen een leraar of een ambtenaar schaal 12 en iemand die bij de Kruidvat achter de kassa zit, maar laten we alsjeblieft niet doen alsof iedereen met een Master de hoofdprijs krijgt en áls ze de hoofdprijs krijgen dat ze die dan ook al krijgen als ze 35 zijn.

Edit: aanvullend hierop; al mijn hele werkende leven maak ik mee dat ik vacatures tegenkom waarbij staat "salaris tussen x en x+2000", die range geeft dan de schaal aan voor die functie. Als ik solliciteer op zo'n functie met 15 jaar werkervaring dan krijg ik ook gewoon een salarisaanbod van x+700, dan kan ik gaan onderhandelen en hoop ik op x+1000 uit te komen...

[ Voor 6% gewijzigd door Harrie_ op 24-06-2021 09:51 ]

[Z___Z]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 09:39:
[...]


Daarom zeg ik 2 posts boven de post waarop je reageert ook het volgende:


[...]

---

[...]


Je kunt het draaien hoe je wil; het ging over WO-ers met 10 jaar werkervaring, nu gaan we het ineens weer hebben over de eindschaal, ik denk dat je WO-ers met 10 jaar werkervaring die in de eindschaal zitten op 1 hand kunt tellen.

Als je bijv. kijkt naar de salaris range van een leraar dan zie je dat alleen de hoogste schalen net boven de 5k uitkomen en de 6k niet eens raken. Wijs de mensen maar aan die een Master hebben gevolgd en nu lesgeven in Nederlands, Engels, Wiskunde die 'midcareer' al in zo'n schaal vallen en dan ook nog tegen de max. aan zitten.

Begrijp me niet verkeerd, iemand met een Master verdient gemiddeld genomen natuurlijk meer dan iemand die lager-geschoold is en natuurlijk zit er hele flinke gap tussen een leraar of een ambtenaar schaal 12 en iemand die bij de Kruidvat achter de kassa zit, maar laten we alsjeblieft niet doen alsof iedereen met een Master de hoofdprijs krijgt en áls ze de hoofdprijs krijgen dat ze die dan ook al krijgen als ze 35 zijn.

Edit: aanvullend hierop; al mijn hele werkende leven maak ik mee dat ik vacatures tegenkom waarbij staat "salaris tussen x en x+2000", die range geeft dan de schaal aan voor die functie. Als ik solliciteer op zo'n functie met 15 jaar werkervaring dan krijg ik ook gewoon een salarisaanbod van x+700, dan kan ik gaan onderhandelen en hoop ik op x+1000 uit te komen...

Er staat in je bron dat de leraar na 12 jaar al op z'n max zit in de schaal, dat is maar 2 jaar boven de 10 jaar die ik eerder noem. Die 12 jaar is ook alleen als je in trede 1 begint. Basisonderwijs is HBO, voortgezet onderwijs is HBO of WO, maar bovenbouw VWO is WO. WO leraren beginnen in LC schaal.

Maar goed verder niet zo relevant of je na 10 jaar nou 5k of 6k per maand verdient. Je kansen op de huidige huizenmarkt zijn nog steeds uitstekend als WO'er met werkervaring was mijn punt.

Iedereen moet het zelf weten, maar als mijn kinderen op het VWO terecht komen ga ik ze wel stimuleren om te gaan studeren. Resultaten uit het verleden bieden geen garanties voor de toekomst, maar van studeren wordt je meestal niet slechter. Je kan de woningmarkt toch niet timen, net als de aandelenmarkt.

[Sport_Life]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 07:14:
[...]


Dit is niet specifiek een reactie op @Sport_Life , maar meer om in te haken op de hele discussie 'studeren versus gelijk gaan werken' en de notie dat de vorige generatie het allemaal veel makkelijker had.

N=1, maar...
Ik kwam in 2004 van het gym afgerold; ben als enige direct gaan werken, vrienden en klasgenoten gingen studeren (vooral aan de uni, sommigen HBO). Zelf heb ik mijn eerste woning gekocht in 2011, terwijl de eersten in 2008/2009 afstudeerden. Dat gaat dan vooral om de meer 'zachte studies' van 4 jaar al dan niet met een jaar vertraging, er zijn er ook een aantal o.a. geneeskunde gaan studeren dat duurde weliswaar iets langer.

Het gros van al die mensen is inderdaad rond 2017/2018 gaan kopen, dan ben je al zo'n 8 tot 10 jaar aan het werk op WO-niveau. Een aantal zijn pas onlangs ingestapt, die halen die 10 jaar werkervaring dus wel en ik ken er zelfs een paar die nog steeds gehuurd zitten. Ik zit inmiddels in mijn 2e koophuis met een bult aan 'fictieve' overwaarde.

Heb ik het dan beter gedaan? Geen idee, ik vind het wel aannemelijk dat het gros van mijn oud klasgenoten inmiddels qua salaris mij allang voorbij is... Ik heb nu een hoop overwaarde, zij krijgen de komende 30 jaar iedere maand meer geld gestort

Wat ik er wel mee wil zeggen is dat men hier op moet passen met denken "mijn generatie is de l*l, degenen die 5 jaar voor me zaten hebben het wel goed geregeld". Dit soort problematiek is van alle tijden en hoewel de woningmarkt in het bijzonder op dit moment extra weinig kansen biedt aan starters denkt iedereen dat de generatie voor hem het allemaal beter had. Oh ja, de generatie na je zijn natuurlijk allemaal lamlendige figuren die domme beslissingen maken en niet weten wat hard werken is . Dat is natuurlijk niet de waarheid, maar wel een valkuil waar veel mensen (ook ik) geregeld intrappen. Het is nog even afwachten of dit topic er over 10 jaar nog is, maar ik sluit niet uit dat er tegen die tijd nieuwe starters posten die wijzen naar de starters van nu en daarbij opmerken "dat die het een stuk makkelijker hadden"

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 24-06-2021 10:33 ]

[Harrie_]

Z___Z schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 10:03:
[...]

Er staat in je bron dat de leraar na 12 jaar al op z'n max zit in de schaal, dat is maar 2 jaar boven de 10 jaar die ik eerder noem. Die 12 jaar is ook alleen als je in trede 1 begint. Basisonderwijs is HBO, voortgezet onderwijs is HBO of WO, maar bovenbouw VWO is WO. WO leraren beginnen in LC schaal.

Maar goed verder niet zo relevant of je na 10 jaar nou 5k of 6k per maand verdient. Je kansen op de huidige huizenmarkt zijn nog steeds uitstekend als WO'er met werkervaring was mijn punt.

Dit wordt een beetje een potato/potato verhaal volgens mij. Ik ben het met je eens dat een WO-er meer kansen heeft en 'over het algemeen' na een jaar of 10 werken prima kansen heeft. Het enige punt wat ik wilde maken is dat dit zeker niet voor iedereen op gaat en dat er ook gewoon WO-ers zijn (en dan met name de 'zachte' studies) die na 10 jaar werkervaring 'slechts' 3500 euro bruto mee naar huis nemen. Als we het dan over die specifieke leeftijdscategorie hebben (rond de 35) dat mensen kinderen krijgen of daaraan willen beginnen. Als je 3500 bruto per maand krijgt en je partner zit in dezelfde salariscategorie maar werkt parttime dan kom je niet eens 400k max. hypotheek...

Z___Z schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 10:03:
Iedereen moet het zelf weten, maar als mijn kinderen op het VWO terecht komen ga ik ze wel stimuleren om te gaan studeren. Resultaten uit het verleden bieden geen garanties voor de toekomst, maar van studeren wordt je meestal niet slechter. Je kan de woningmarkt toch niet timen, net als de aandelenmarkt.

Ik kan de gedachtegang af en toe niet volgen. Je hoort mij toch ook helemaal niet zeggen dat je kinderen beter kunnen gaan werken als ze 18 zijn i.p.v. studeren ofzo? Ik denk dat het altijd beter is om te studeren en dat je lange termijn in vrijwel ieder geval meer gaat verdienen naarmate je een hogere opleiding genoten hebt. Dikke prima dus. Het enige punt wat ik wil maken is dat je niet moet overschatten wat een hoger-opgeleid persoon naar binnen harkt ergens na z'n 30e en dat er op dit moment genoeg mensen van die categorie zijn die concurreren in het starter-segment (en ja er zullen er ook genoeg zijn die lachend 6 ton komen ophalen bij de hypotheekverstrekker).

[Harrie_]

Sport_Life schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 10:05:
[...]


***members only***

Er zijn zoveel factoren die meespelen inderdaad...
• Wat heb je gestudeerd en wat ga je dan verdienen?
• Ben je door je studie heen gefietst in 4 jaar tijd of heeft het 8 jaar gekost?
• Heb je flink bij moeten/willen lenen of ben je er (bijna) zonder studieschuld vanaf gekomen?
• Ben je een carrièretijger, switch je iedere paar jaar van baan en krijg je er weer een klap bij of blijf je trouw 10 jaar bij je baas rondhangen waarbij je ieder jaar 'inflatiecorrectie' erbij vangt?
• Heb je een partner die geld verdiend, is dat dan fulltime en zit die ook een 'hogere inkomenscategorie'?
• Situatie van thuis uit; kun je aankloppen bij je ouders voor een centje of moet je het zelf zien te rooien?

En dan de laatste en misschien wel belangrijkste:
• Ben je (achteraf bezien) op het juiste moment ingestapt?

[Z___Z]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 10:14:
[...]


Dit wordt een beetje een potato/potato verhaal volgens mij. Ik ben het met je eens dat een WO-er meer kansen heeft en 'over het algemeen' na een jaar of 10 werken prima kansen heeft. Het enige punt wat ik wilde maken is dat dit zeker niet voor iedereen op gaat en dat er ook gewoon WO-ers zijn (en dan met name de 'zachte' studies) die na 10 jaar werkervaring 'slechts' 3500 euro bruto mee naar huis nemen. Als we het dan over die specifieke leeftijdscategorie hebben (rond de 35) dat mensen kinderen krijgen of daaraan willen beginnen. Als je 3500 bruto per maand krijgt en je partner zit in dezelfde salariscategorie maar werkt parttime dan kom je niet eens 400k max. hypotheek...


[...]


Ik kan de gedachtegang af en toe niet volgen. Je hoort mij toch ook helemaal niet zeggen dat je kinderen beter kunnen gaan werken als ze 18 zijn i.p.v. studeren ofzo? Ik denk dat het altijd beter is om te studeren en dat je lange termijn in vrijwel ieder geval meer gaat verdienen naarmate je een hogere opleiding genoten hebt. Dikke prima dus. Het enige punt wat ik wil maken is dat je niet moet overschatten wat een hoger-opgeleid persoon naar binnen harkt ergens na z'n 30e en dat er op dit moment genoeg mensen van die categorie zijn die concurreren in het starter-segment (en ja er zullen er ook genoeg zijn die lachend 6 ton komen ophalen bij de hypotheekverstrekker).

Mijn eerste reactie over wel of geen studie doen begon op een reactie op @ColeJ

Ik ben het met de meeste punten ook gewoon met je eens hoor . Denk overigens dat degene die 10 jaar na WO "slechts" 3500 binnenhalen, wellicht nog slechter af waren als ze geen studie hebben gedaan. Ik denk dat de IT'er die 80k binnenhaalt na 10 jaar werken dit wellicht ook heeft kunnen bereiken door meteen na het VWO aan de slag te gaan. Maar goed dat is koffiedik kijken.

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 10:14:
[...]


Dit wordt een beetje een potato/potato verhaal volgens mij. Ik ben het met je eens dat een WO-er meer kansen heeft en 'over het algemeen' na een jaar of 10 werken prima kansen heeft. Het enige punt wat ik wilde maken is dat dit zeker niet voor iedereen op gaat en dat er ook gewoon WO-ers zijn (en dan met name de 'zachte' studies) die na 10 jaar werkervaring 'slechts' 3500 euro bruto mee naar huis nemen. Als we het dan over die specifieke leeftijdscategorie hebben (rond de 35) dat mensen kinderen krijgen of daaraan willen beginnen. Als je 3500 bruto per maand krijgt en je partner zit in dezelfde salariscategorie maar werkt parttime dan kom je niet eens 400k max. hypotheek...

Er zijn trouwens ook allerlei 'harde' opleidingen die niet met baangarantie komen. Spreek maar eens met universitair opgeleide scheikundigen. En nu het economisch wat beter gaat lijkt het ver weg, maar het idee dat je na je afstuderen gelijk in je carrièrebaan terecht komt is raar. In de crisis kende ik bedrijfskundigen die jarenlang een 'traineeship' hadden in het call center, informatici die jarenlang tweedelijns tech support bleven doen, en de helemaal hilarische markt voor afgestudeerd bouwkundigen die 'onbetaald stage' mochten lopen bij een architectenbureau, en een bijbaan nodig hadden om in hun levensonderhoud te voorzien.

Dan begin je dus 2, 3, 4 jaar na je afstuderen aan je 'eigenlijke' carrière.

De bandbreedte tussen "net boven de sociale huurgrens" en "twee voltijdsbanen, goede opleiding" is niet zo heel groot. Het is een krap segment van de huizenmarkt, en een groot deel van de Nederlandse bevolking bevindt zich in dit segment.

[Harrie_]

Z___Z schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 10:29:
[...]

Mijn eerste reactie over wel of geen studie doen begon op een reactie op @ColeJ

Ik ben het met de meeste punten ook gewoon met je eens hoor . Denk overigens dat degene die 10 jaar na WO "slechts" 3500 binnenhalen, wellicht nog slechter af waren als ze geen studie hebben gedaan.

Z___Z schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 10:29:
Ik denk dat de IT'er die 80k binnenhaalt na 10 jaar werken dit wellicht ook heeft kunnen bereiken door meteen na het VWO aan de slag te gaan. Maar goed dat is koffiedik kijken.

Ik zit helaas nog niet aan 80k
Ik ken trouwens ook geen VWO'ers die meteen zijn gaan werken behalve ikzelf, dus inderdaad koffiedik kijken

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 10:33:
[...]
De bandbreedte tussen "net boven de sociale huurgrens" en "twee voltijdsbanen, goede opleiding" is niet zo heel groot. Het is een krap segment van de huizenmarkt, en een groot deel van de Nederlandse bevolking bevindt zich in dit segment.

Hear, hear!

[ Voor 20% gewijzigd door Harrie_ op 24-06-2021 10:36 ]

[Verwijderd]

https://www.kadaster.nl/z...ingen-naar-leeftijd-koper

Blijft toch verbazend dat ondanks de hogere prijzen er nu veel meer starters van 25-35jr een huis kunnen en willen kopen.

Vorig jaar : 81.091
Bodem 2013 : 41.459

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 10:34:
Hear, hear!

Om nog eens wat verder te gaan, allerlei goedbedoelde projecten om starters te helpen hebben ook wel een marktverstorend effect. Zoals woningbouwcorporaties die nu nieuwbouw neerzetten en dan gelijk verkopen met slimmer kopen.

Ben je als woningcorporatie je dan niet aan het gedragen als projectontwikkelaar? En Jip woont nu natuurlijk een stuk ruimer en beter dan mensen met een aanzienlijk hoger inkomen dan hij. Nieuwbouw in Eindhoven begint rond ongeveer 300k voor een appartement, 400k voor een tussenwoning. Daar kom je niet met een salaris van 55k of minder.

In welk opzicht zijn bestuurders van woningcorporaties (ik denk daarbij aan wat oudere mensen) aan het bouwen alsof het 1990 is?

[Harrie_]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:09:
https://www.kadaster.nl/z...ingen-naar-leeftijd-koper

Blijft toch verbazend dat ondanks de hogere prijzen er nu veel meer starters van 25-35jr een huis kunnen en willen kopen.

Vorig jaar : 81.091
Bodem 2013 : 41.459

De huizenprijs is een stuk hoger dan in 2013 maar men kan ook veel meer lenen dan in 2013.
Misschien dat het nog meespeelt dat de ouders van die 25-35 jarigen nu tegen de pensioenleeftijd aan schuren en vanwege hun enorme overwaarde + belastingvrij schenken een extra duit in het zakje doen bij hun kinderen?

En daarbij; als je de grafiek op 20 jaar zet dan zie je dat er een dikke daling is ontstaan (met name in die leeftijdsgroep) vanaf 2008 (crisis) met 2013 als absoluut dieptepunt. Vanaf 2014 is het weer aan het stijgen en zit de cat. 25-35 nu op het niveau van pre-2008. De drukte op de markt zijn volgens mij een hoop 'uitgestelde' kopen in het dal.

[ Voor 20% gewijzigd door Harrie_ op 24-06-2021 11:22 ]

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:17:
[...]

De huizenprijs is een stuk hoger dan in 2013 maar men kan ook veel meer lenen dan in 2013.

Want?

Ik lees hier alleen maar verhalen dat mensen juist niet genoeg kunnen lenen om te kopen en dat dat probleem steeds groter wordt.

Dan vind ik het toch opvallend dat er juist steeds meer starters wel een woning kopen.

[Harrie_]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:22:
[...]


Want?

Ik lees hier alleen maar verhalen dat mensen juist niet genoeg kunnen lenen om te kopen en dat dat probleem steeds groter wordt.

Dan vind ik het toch opvallend dat er juist steeds meer starters wel een woning kopen.

Dat zijn toch 2 afzonderlijke zaken? Je merkt op dat de woningprijs een stuk hoger is dan in 2013, ik merk op dat mensen ook meer kunnen lenen dan in 2013.

[Verassend]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:09:
https://www.kadaster.nl/z...ingen-naar-leeftijd-koper

Blijft toch verbazend dat ondanks de hogere prijzen er nu veel meer starters van 25-35jr een huis kunnen en willen kopen.

Vorig jaar : 81.091
Bodem 2013 : 41.459

Dit effect/trend zie je over alle leeftijdsgroepen en is dus niet uniek voor starters, maar ligt eerder aan markt en financieringsmogelijkheden, bv leeftijdsgroep 35-45:
2013: 21K
2021: 53K

Daarnaast is het natuurlijk niet heel nuttig om twee vaste punten te nemen, maar veel interessanter om naar de ontwikkeling en trends over de jaren te kijken. Als je bv. naar de afgelopen 5 jaar kijkt zie je dat starters altijd al het hoogste aandeel aankopen hadden en dat alle leeftijdsgroepen groepen redelijk dezelfde golven volgen. Je ziet dan wel begin dit jaar enkele gigantische pieken door de afschaffing overdrachtsbelasting, maar hierna stabiliseert het aantal weer naar reguliere niveaus. Opvallend is dat die pieken extra hoog zijn bij bv. tussenwoningen. Dat is dan weer verklaarbaar doordat de prijs daarvoor sneller boven de 400K ligt. meer starters hebben dus nog snel gebruk gemaakt van de afschaffing overdrachtsbelasting in het wat hogere segment voordat dit per 1 april niet meer mogelijk was.

[Gropah]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:15:
[...]


Om nog eens wat verder te gaan, allerlei goedbedoelde projecten om starters te helpen hebben ook wel een marktverstorend effect. Zoals woningbouwcorporaties die nu nieuwbouw neerzetten en dan gelijk verkopen met slimmer kopen.

Ben je als woningcorporatie je dan niet aan het gedragen als projectontwikkelaar? En Jip woont nu natuurlijk een stuk ruimer en beter dan mensen met een aanzienlijk hoger inkomen dan hij. Nieuwbouw in Eindhoven begint rond ongeveer 300k voor een appartement, 400k voor een tussenwoning. Daar kom je niet met een salaris van 55k of minder.

In welk opzicht zijn bestuurders van woningcorporaties (ik denk daarbij aan wat oudere mensen) aan het bouwen alsof het 1990 is?

Mwua, ik weet niet. Ik vind het wel goed gevonden. Corporaties zijn er om huurwoningen aan te bieden. Dat lukt ze nu niet. Veel mensen blijven "te lang plakken". Als je ze op deze manier er uit krijgt en er nog een beetje aan kunt verdienen ook, waarom niet?

Zoals iedereen wel weet is er een woningtekort in Nederland. Dat is deels de reden dat de huizenmarkt zo vertyft is. Om dat op te lossen heb je niet alleen vakmensen nodig, maar ook geld om ze te betalen. En zo'n corporatie heeft dat vaak wel (en nog meer als die verhuurdersheffing er vanaf gaat). Daarnaast bouwt trudo in het middensegment, een segment wat flink minder/nauwelijks word bebouwd door commerciele clubs.

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:22:
[...]


Want?

Ik lees hier alleen maar verhalen dat mensen juist niet genoeg kunnen lenen om te kopen en dat dat probleem steeds groter wordt.

Dan vind ik het toch opvallend dat er juist steeds meer starters wel een woning kopen.

Het is vraag en aanbod. Het aanbod is laag, de vraag is hoog, dus de prijzen schieten omhoog. Als mensen dan tegen leenlimieten aanlopen kun je zeggen dat ze niet genoeg kunnen lenen. Aan de andere kant zou ik stellen dat er gewoon te weinig aanbod is. En mensen meer laten lenen is niet handig. De prijzen gaan daardoor alleen maar nog sneller nog meer omhoog en mochten we het in Nederland dan ooit gaan mee maken dat er flink word gebouwd of (realistischer) er weer een economische crisis is, dan staan die mensen deels onderwater met alle gevolgen van dien.

[ Voor 22% gewijzigd door Gropah op 24-06-2021 11:28 ]

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:23:
[...]
Dat zijn toch 2 afzonderlijke zaken? Je merkt op dat de woningprijs een stuk hoger is dan in 2013, ik merk op dat mensen ook meer kunnen lenen dan in 2013.

Maar waarom kunnen mensen meer lenen dan in 2013?

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:09:
Blijft toch verbazend dat ondanks de hogere prijzen er nu veel meer starters van 25-35jr een huis kunnen en willen kopen.

Vorig jaar : 81.091
Bodem 2013 : 41.459

Totaal vorig jaar: 235.551, 34% 25-35jr
Bodem 2013: 110.094, 37% 25-35jr

Heb je er nog meer uit het HAVO Wiskunde A doordenkertjes boek?

[Verassend]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:25:
[...]


Maar waarom kunnen mensen meer lenen dan in 2013?

Een van de redenen is dat leennormen voor bv. tweeverdieners verruimd zijn doordat. het tweede inkomen mag meer meegenomen worden bij het bepalen van de max. hypotheek. Dit is over de jaren steeds stapsgewijs verhoogd. Hier wat ik zo snel kon vinden:
2015: tweede inkomen mag voor 1/3 meegnomen worden
2016: tweede inkomen mag vor 50% meegenomen worden
2021: tweede inkomen mag voor 90% meegenomen worden

[Verwijderd]

Verassend schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:32:
[...]
Een van de redenen is dat leennormen voor bv. tweeverdieners verruimd zijn doordat. het tweede inkomen mag meer meegenomen worden bij het bepalen van de max. hypotheek. Dit is over de jaren steeds stapsgewijs verhoogd. Hier wat ik zo snel kon vinden:
2015: tweede inkomen mag voor 1/3 meegnomen worden
2016: tweede inkomen mag vor 50% meegenomen worden
2021: tweede inkomen mag voor 90% meegenomen worden

Klopt voor tweeverdieners. Overigens niet zo dramatisch effect als het lijkt. Het inkomen telt altijd voor 100% mee bij bepalen hoogte hypotheek (inkomen x financieringslast%), maar telt steeds meer mee bij bepalen van de financieringslast% (dat hoger wordt naarmate het inkomen hoger wordt).

[Harrie_]

@Verwijderd wat @Verassend zegt (en een gedeelte van de starters zijn natuurlijk tweeverdienende stellen), daarnaast (en daar hebben we het al vaker over gehad): de gedaalde rente zorgt voor meer leencapaciteit.

[Harrie_]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:22:
[...]


Want?

Ik lees hier alleen maar verhalen dat mensen juist niet genoeg kunnen lenen om te kopen en dat dat probleem steeds groter wordt.

Dan vind ik het toch opvallend dat er juist steeds meer starters wel een woning kopen.

20 jaar geleden kochten de starters 80k woningen per jaar, in 2013 is dat helemaal afgezakt naar 40k en inmiddels is dat weer redelijk op peil rond de 80k.

Als we het helemaal (zeer simplistisch) platslaan en ervan uitgaan dat er 80k starters paar jaar willen kopen en dat er ook 80k aan woningen beschikbaar komen als er geen crisis is dan zijn hebben er in de periode 2008 tot 2016 zo'n 200k aan kopen niet plaatsgevonden. De wens om te kopen is voor die groep niet ineens verdwenen, dus in plaats van 80k starters die de afgelopen 2 jaar de 80k beschikbare woningen per jaar willen kopen zijn er 280k starters op de markt. Wie kopen dan de woningen? Juist: de top 80k met het meeste budget...

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:45:
[...]
De wens om te kopen is voor die groep niet ineens verdwenen, dus in plaats van 80k starters die de afgelopen 2 jaar de 80k beschikbare woningen per jaar willen kopen zijn er 280k starters op de markt.

De inhaalvraag is inderdaad een ding.

Maar waarom dan juist nu, en niet in 2013-2015?

[Harrie_]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:51:
[...]


De inhaalvraag is inderdaad een ding.

Maar waarom dan juist nu, en niet in 2013-2015?

Omdat de markt in een vicieuze cirkel zit. Omdat de rente enorm laag stond/staat zijn mensen massaal gaan kopen, daardoor zijn prijzen gaan stijgen (want meer vraag), iedereen maakt zich zorgen (FOMO) dus duikt er nog harder in. En gedurende dit hele traject komt de overheid telkens met maatregelen (percentage tweede inkomen, 'startersregeling') die de financieringsmogelijkheden weer verruimen waardoor de prijs nog verder opdrijft, daardoor krijgen mensen nog harder last van FOMO, en zo gaat het cirkeltje weer door.

Ik ken inmiddels wel wat starters die gekocht hebben op basis van spaargeld + max. hypotheek + starterslening gemeente + verzwijgen studieschuld + gift of onderhandse lening ouders. Dan ben je dus op 5 verschillende plekken geld aan het sprokkelen om de boot maar niet te missen...

[CVTTPD2DQ]

Gropah schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:25:
En zo'n corporatie heeft dat vaak wel (en nog meer als die verhuurdersheffing er vanaf gaat). Daarnaast bouwt trudo in het middensegment, een segment wat flink minder/nauwelijks word bebouwd door commerciele clubs.

Zo rijk zijn die corporaties ook niet. Maar ik begin iets te begrijpen: dat recht op terugkopen staat natuurlijk ergens positief op de balans bij Trudo, maar no way dat het telt voor de verhuurdersheffing.

Kwa maatschappelijke effecten: Deze huizen voor het 'middensegment' zijn eigenlijk dezelfde huizen als voor het hogere segment. Maar dan met 100k 'korting'. De 15 mensen die worden ingeloot wonen dus goedkoper, maar verandert er structureel wat aan de markt?

Écht bouwen voor het middensegment, dus woningen compleet realiseren voor 150-200k von. zonder subsidies of startersregelingen, is dat nog mogelijk?

[Verwijderd]

Hm..

Maximale hypotheek 2020 versus 2015

2015 r=2,75%
inkomen 50/25 -> 360
inkomen 35 -> 160

2020 r=1,75
inkomen 50/25 -> 402
inkomen 35 -> 159

Voor singles kan je dus minder lenen (ondanks lagere rente), tweeverdieners 11% meer.

Huizenprijs in die tijd > +40%.

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:54:
[...]
Ik ken inmiddels wel wat starters die gekocht hebben op basis van spaargeld + max. hypotheek + starterslening gemeente + verzwijgen studieschuld + gift of onderhandse lening ouders. Dan ben je dus op 5 verschillende plekken geld aan het sprokkelen om de boot maar niet te missen...

Maar is dat wat veel mensen doen?

Als je kijkt naar gemiddelde hypotheek / gemiddelde koopsom zou je verwachten dat met spaargeld/jubelton/lening ouders etc.etc. de verhouding zou dalen.

Volgens cijfers kadaster ligt die verhouding al jaren zo rond 1,1.

https://www.kadaster.nl/z...vastgoeddashboard/koopsom
https://www.kadaster.nl/z...tgoeddashboard/hypotheken

[Harrie_]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:04:
[...]


Maar is dat wat veel mensen doen?

Als je kijkt naar gemiddelde hypotheek / gemiddelde koopsom zou je verwachten dat met spaargeld/jubelton/lening ouders etc.etc. de verhouding zou dalen.

Volgens cijfers kadaster ligt die verhouding al jaren zo rond 1,1.

https://www.kadaster.nl/z...vastgoeddashboard/koopsom
https://www.kadaster.nl/z...tgoeddashboard/hypotheken

Kun je wat uitleg geven bij die cijfers? Ik kan namelijk niet helemaal volgen wat ik zie in die grafieken.

In de eerste grafiek zie ik de (gemiddelde) koopsom per periode. Dat zijn dus woningen die in die periode verkocht zijn. Ik zie in die laatste grafiek de totale en gemiddelde hypotheeksom, maar er staat verder geen uitleg bij; volgens mij zitten daar ook bestaande hypotheken in opgenomen...

Als je dat zinnig wil vergelijken moet je eigenlijk de cijfers van de verkopen afzetten tegen de cijfers van afgesloten hypotheken. Mensen worden gemiddeld genomen natuurlijk steeds ouder dus het percentage ouderen dat in hun 'eindwoning' blijft zitten zonder (of met minimale) hypotheek wordt natuutlijk steeds groter; dat cijfer drukt de gemiddelde hypotheeklast over alle Nederlanders...

[ Voor 33% gewijzigd door Harrie_ op 24-06-2021 12:19 ]

[3clectic]

Wij zijn al een tijdje op zoek naar een huis en hebben nu eindelijk iets in het vizier. Overbieden is prima, maar als ik dan lees dat je zelfs met 10/15% overbieden (op een prijs van 550) al niet meer zeker bent dat je het huis daadwerkelijk krijgt, zakt de moed me in de schoenen

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:01:
Hm..

Maximale hypotheek 2020 versus 2015

2015 r=2,75%
inkomen 50/25 -> 360
inkomen 35 -> 160

2020 r=1,75
inkomen 50/25 -> 402
inkomen 35 -> 159

Waarop baseer je deze cijfers? Ik kan ze bij het CBS niet vinden

De hypotheekrente van niet-NHG was bij ING begin 2015 4,9% destijds, er vanuitgaande dat je naar 20-jarige hypotheken kijkt (immers, 1,75% in 2020, dat was (en is) een 20jaar annuiteiten hypotheek boven NHG 100% marktwaarde) https://www.ing.nl/media/...cht_2015_tcm162-77857.pdf
Dit doet het stel al verlagen naar 347k.

Ik doe even de aanname dat je berekenhet hebt gebruikt, welke geen rekening houdt met het zwaarder meetellen van het tweede inkomen de afgelopen jaren. Je rekent hier enkel het leenbedrag op basis van het renteverschil uit, maar er zit dus ook nog een regelgeving-component in, omdat het tweede inkomen nu sterker meetelt dan toen.
En tot slot de 2% overdrachtsbelasting, is tot 400k toch weer 8.000 euro.

De singles berekening valt onder NHG rentes en dan is er ook nog de overdrachtsbelasting, dus daar horen ook andere cijfers bij.

Huizenprijs in die tijd > +40%.

Tja, denk ook dat niemand beweert dat de rentes 100% verklaren waar de stijging vandaan komt. Desalniettemin kunnen ze wel een belangrijke factor zijn (50%?), of in ieder geval zijn geweest. En kan een stijgende rente dus net zo goed een effect hebben op de huizenprijzen.
De afgelopen 12 maanden zijn een perfect voorbeeld dat het zeker niet allemaal over rente kan gaan, dat is overduidelijk.

Aanzuigende werking van overwaarde, psychologisch FOMO-effect waarbij mensen zwaarder overbieden op minder huis? Dat heeft ongetwijfeld zijn oorsprong gevonden in de lage rentes.

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 24-06-2021 12:20 ]

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:17:
[...]

Waarop baseer je deze cijfers? Ik kan ze bij het CBS niet vinden

Nibud persberichten.

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:12:
[...]


Kun je wat uitleg geven bij die cijfers? Ik kan namelijk niet helemaal volgen wat ik zie in die grafieken.

In de eerste grafiek zie ik de (gemiddelde) koopsom per periode. Dat zijn dus woningen die in die periode verkocht zijn. Ik zie in die laatste grafiek de totale en gemiddelde hypotheeksom, maar er staat verder geen uitleg bij; volgens mij zitten daar ook bestaande hypotheken in opgenomen...

Dat zijn nieuw afgesloten hypotheken. Kun je zien als je aantal selecteert. Staat er idd niet duidelijk bij.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:58:
[...]


Zo rijk zijn die corporaties ook niet. Maar ik begin iets te begrijpen: dat recht op terugkopen staat natuurlijk ergens positief op de balans bij Trudo, maar no way dat het telt voor de verhuurdersheffing.

Kwa maatschappelijke effecten: Deze huizen voor het 'middensegment' zijn eigenlijk dezelfde huizen als voor het hogere segment. Maar dan met 100k 'korting'. De 15 mensen die worden ingeloot wonen dus goedkoper, maar verandert er structureel wat aan de markt?

Écht bouwen voor het middensegment, dus woningen compleet realiseren voor 150-200k von. zonder subsidies of startersregelingen, is dat nog mogelijk?

Dat hangt af van wat je wilt? Stel rijtjeswoning dan heb je 6*20 grond nodig. Dus 120M2 tegen ongeveer 300euro/m2 ( hangt af van waar en hoe veel) 36000 alleen de grond.

Dan heb je nog 110k tot 150k over om het huis te bouwen met alles erop en eraan. Dat word vrij krap een huis bouwen kost wel wat tijd dus aan arbeidsuren ben je redelijk wat kwijt en de materialen zijn ook niet goedkoop.
Denk niet dat je dit commercieel voor elkaar krijgt, misschien als je alles in eigen beheer bouwt en zelf dus de aannemer bent, en dus jou uren gratis zijn.
Je verkijkt je er best op maar bakstenen kosten al iets van 80ct per stuk, voor een lullig muurtje van 20meter bij 40cm was ik alleen aan materialen al iets van 400 euro kwijt.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 24-06-2021 12:34 ]

[Harrie_]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:32:
[...]


Dat zijn nieuw afgesloten hypotheken. Kun je zien als je aantal selecteert. Staat er idd niet duidelijk bij.

Ik zie negens 'nieuw' staan. En dan nog, definieer een nieuw afgesloten hypotheek? Iemand in een koopwoning waarbij de hypotheek afloopt bij de Rabobank besluit om een hypotheek af te sluiten bij de ABN; is dat ook een nieuw afgesloten hypotheek?

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:31:
[...]


Nibud persberichten.

Misschien een linkje erbij doen? ik kan het zo snel namelijk niet vinden.

Als ik zoek op Nibud's uitspraken over de woningmarkt dan kom ik dit tegen. Sowieso een interessant artikel over precies dit onderwerp denk ik, maar laat ik even vooral dit citaat van Nibud zelf eruit pikken:

Leennormen spelen niet de grootste rol bij de leencapaci­teit van tweeverdie­ners. Ze zijn de laatste jaren meer gaan verdienen en de rente daalde fors

Toch wel bijzonder dat Nibud letterlijk zegt dat de dalende rente wel degelijk impact heeft op de de hoeveelheid geld wat geleend mag worden, terwijl jij precies dat met de cijfers van Nibud probeert te ontkennen..?

Overigens, een ander artikel over dit onderwerp verscheen vandaag in de Volkskrant: https://www.volkskrant.nl...het-groeidenken~b3e5be68/

Ook een interessante mening om eens te lezen, denk ik.

[ Voor 12% gewijzigd door Richh op 24-06-2021 12:44 ]

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:58:
[...]
Kwa maatschappelijke effecten: Deze huizen voor het 'middensegment' zijn eigenlijk dezelfde huizen als voor het hogere segment. Maar dan met 100k 'korting'. De 15 mensen die worden ingeloot wonen dus goedkoper, maar verandert er structureel wat aan de markt?

Er komen wel meer sociale woningen vrij voor de echte doelgroep.

Toch is het wel een interessante constructie:
https://www.slimmerkopen.nl/

Huurders in sociale sector die niet genoeg verdienen om een huis te kopen en sociale huurwoning achter te laten kunnen zo toch (deels) een huis kopen.

Deels, want feitelijk koop je maar 62,5% van de economische waarde en kreeg je een rentevrije lening voor het kortingspercentage (max. 25%) die niet meetelt voor bepaling hypotheekhoogte.

[Verwijderd]

Leennormen spelen niet de grootste rol bij de leencapaci­teit van tweeverdie­ners. Ze zijn de laatste jaren meer gaan verdienen en de rente daalde fors.

Dat leencapaciteit is gestegen moge duidelijk zijn.
De normen spelen dus niet de grootste rol.
Inkomen en rente dus.

[fsfikke]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 11:17:
[...]


De huizenprijs is een stuk hoger dan in 2013 maar men kan ook veel meer lenen dan in 2013.
Misschien dat het nog meespeelt dat de ouders van die 25-35 jarigen nu tegen de pensioenleeftijd aan schuren en vanwege hun enorme overwaarde + belastingvrij schenken een extra duit in het zakje doen bij hun kinderen?

Dat snap ik nooit, zo vaak wordt gedaan alsof iedereen (behalve zij zielige zelf natuurlijk) maar die beroemde jubelton in de schoot geworpen krijgt. Hoe ziet men dat voor zich? Ouders verkopen hun huis (en moeten in deze markt weer wat nieuws vinden) alleen maar zodat ze hun kinderen een ton cadeau kunnen doen? Of denkt men dat alle ouders met overwaarde maar even een extra hypotheek afsluiten hiervoor?

[Requiem19]

fsfikke schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:42:
[...]

Dat snap ik nooit, zo vaak wordt gedaan alsof iedereen (behalve zij zielige zelf natuurlijk) maar die beroemde jubelton in de schoot geworpen krijgt. Hoe zie men dat voor zich? Ouders verkopen hun huis (en moeten in deze markt weer wat nieuws vinden) alleen maar zodat ze hun kinderen een ton cadeau kunnen doen? Of denkt men dat alle ouders met overwaarde maar even een extra hypotheek afsluiten hiervoor?

Ik heb mezelf dit ook al meerdere keren afgevraagd en in dut topic om cijfers gevraagd hierover, maar dat lijkt nogal moeilijk te zijn..

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:41:
[...]


Dat leencapaciteit is gestegen moge duidelijk zijn.
De normen spelen dus niet de grootste rol.
Inkomen en rente dus.

Dan zijn we het gewoon met elkaar eens? Rentes zijn een belangrijke speler.

Inkomen, rente en regelgeving bepalen de maximale hypotheek, en zolang er geen sterk overschot aan woningen is wordt de huizenprijs grofweg bepaald door de maximale hypotheek.

De volgende vraag is wat er de komende 5 jaar gaat gebeuren met:
- Inkomens
- Rentes
- Regelgeving

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 24-06-2021 12:49 ]

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:34:
[...]
Ik zie negens 'nieuw' staan. En dan nog, definieer een nieuw afgesloten hypotheek? Iemand in een koopwoning waarbij de hypotheek afloopt bij de Rabobank besluit om een hypotheek af te sluiten bij de ABN; is dat ook een nieuw afgesloten hypotheek?

Er zitten inderdaad oversluitingen naar nieuwe bank bij. In hoeverre die het beeld vertekenen weet ik niet.

Viel me gewoon op dat er niet echt effect is te zien.

In 2018 was er bij bijna 10% van de aankopen sprake van schenkingen door ouders, waarvan bijna een derde voor het maximum van een ton. Bedragen van 25k of 50k komen vaker voor.

[Jazco2nd]

fsfikke schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:42:
[...]

Dat snap ik nooit, zo vaak wordt gedaan alsof iedereen (behalve zij zielige zelf natuurlijk) maar die beroemde jubelton in de schoot geworpen krijgt. Hoe zie men dat voor zich? Ouders verkopen hun huis (en moeten in deze markt weer wat nieuws vinden) alleen maar zodat ze hun kinderen een ton cadeau kunnen doen? Of denkt men dat alle ouders met overwaarde maar even een extra hypotheek afsluiten hiervoor?

Besef je hoe goedkoop dat is?
Als je 100K aflosvrij uit je overwaarde verzilvert, kost je dat geen drol per maand.

Sterker nog: als je dat aan een 3e leent tegen een vergelijkbare rente, kan die 3e (bijvoorbeeld je eigen ouders, omgekeerde familielening) doorstromen naar een geschikt huis. Het kan dus, zeker als je iemand een goed hart toe draagt, zelfs interessant te zijn om 100K op te nemen en uit te lenen.
Merk op dat banken hier niet op zitten te wachten: lenen aan een kind, komt u maar! Omgekeerd lenen aan je ouders of derden.. hoo maar, dan krijgt die persoon zelf niet zo gauw een hypotheek voor het restant dat ze nodig hebben.

1 van de ergste problemen vind ik dat geen enkel kabinet (en geen enkel verkiezingsprogramma) in de afgelopen 25 jaar 1 woord rept over doorstromen. Je hebt nu mensen wiens kids uit huis zijn en die vervolgens alleen (!) of met zijn tweeen al 30 jaar een eengezinswoning met 2 verdiepingen en 4 of 5 slaapkamers bezetten.. terwijl ze zelf inmiddels graag naar een gelijkvloers appartement willen.
Zeker in ons vergrijsde land speelt dit: bij eigenaren en (sociale) huurders) die beide vaak geen kant op kunnen.

Feit is (en dit is door CBS of rekenkamer of 1 van die slimme overheidsinstanties) dat de hoofdoorzaak van stijgende prijzen simpelweg het meer kunnen lenen is. Je kan meer lenen doordat de regels (ook dit jaar, 1 januari 2021) veranderen en doordat de rente laag is.
Dus ongeacht de meningen of dit wel of niet zo een grote invloed heeft: het is over de afgelopen 30 (of 40) jaar netjes berekend en bevestigd.

Daarnaast wordt in de drukste gebieden vooral midden & sociale huur gebouwd. In Amsterdam 50% sociale huur, dan middenhuur en dan een handjevol koop. En allemaal huizen die helemaal niet voor alle doelgroepen zijn bedoeld.

Eigenlijk zorgt dit alles samen juist ervoor dat de prijzen kunnen blijven stijgen, mensen kunnen blijven kopen, de starters als de verliezers worden gezien, terwijl de doorstromers volgens mij een veel grotere groep voorstellen en je die eerst moet aanpakken om ruimte voor starters te maken.

[ Voor 10% gewijzigd door Jazco2nd op 24-06-2021 12:53 ]

[Verwijderd]

En nee, ik denk niet dat maximale leencapaciteit allesbepalend is voor de huizenprijs.

Dat verklaart namelijk niet de goedkope prijzen in 2013 en de hoge prijzen nu.

Veel mensen kopen onder hun maximale leencapaciteit.

Persoonlijk denk ik dat vertrouwen in de markt / economie veel belangrijker is.

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:51:
En nee, ik denk niet dat maximale leencapaciteit allesbepalend is voor de huizenprijs.

Dat verklaart namelijk niet de goedkope prijzen in 2013 en de hoge prijzen nu.

Veel mensen kopen onder hun maximale leencapaciteit.

Persoonlijk denk ik dat vertrouwen in de markt / economie veel belangrijker is.

Ik denk dat dat rond 2013 inderdaad een belangrijke rol speelde.
Maar verder?

Hadden mensen in maart 2020 vetrouwen in de economie? Toen deden prijzen nog steeds +10%.

En kunnen prijzen voor eeuwig met 10% jaar op jaar stijgen zolang er vertrouwen is in de economie?

[Shadowhawk00]

Jazco2nd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:49:
[...]


Besef je hoe goedkoop dat is?
Als je 100K aflosvrij uit je overwaarde verzilvert, kost je dat geen drol per maand.

Sterker nog: als je dat aan een 3e leent tegen een vergelijkbare rente, kan die 3e (bijvoorbeeld je eigen ouders, omgekeerde familielening) doorstromen naar een geschikt huis. Het kan dus, zeker als je iemand een goed hart toe draagt, zelfs interessant te zijn om 100K op te nemen en uit te lenen.
Merk op dat banken hier niet op zitten te wachten: lenen aan een kind, komt u maar! Omgekeerd lenen aan je ouders of derden.. hoo maar, dan krijgt die persoon zelf niet zo gauw een hypotheek voor het restant dat ze nodig hebben.

Of het geld kost per maand maakt niet uit, of een bank je het geld wil lenen is veel belangrijker. En als je 2-3 kinderen hebt heb je dus ineens wel 200k of 300k nodig word een flink huis als je dat als overwaarde hebt, en een flink pensioen als je dat kan lenen bij een bank. En je moet het maar willen veel ouders hebben zoiets van ik heb hard gewerkt ik ga nu lekker rustig doen, minder werken en van mijn leven genieten.

Mensen kunnen die ton toch ook gewoon zelf bij de bank lenen beetje extra kost toch bijna niets per maand volgens jou. Maar toch doen ze het niet.

1 van de ergste problemen vind ik dat geen enkel kabinet (en geen enkel verkiezingsprogramma) in de afgelopen 25 jaar 1 woord rept over doorstromen. Je hebt nu mensen wiens kids uit huis zijn en die vervolgens alleen (!) of met zijn tweeen al 30 jaar een eengezinswoning met 2 verdiepingen en 4 of 5 slaapkamers bezetten.. terwijl ze zelf inmiddels graag naar een gelijkvloers appartement willen.
Zeker in ons vergrijsde land speelt dit: bij eigenaren en (sociale) huurders) die beide vaak geen kant op kunnen.

Wie zegt dat die mensen willen doorstromen. Misschien vinden die het wel best dat ze in een grotere woning wonen, leuk als de kleinkinderen komen logeren en een hobby kamer is best handig als je met pensioen bent en meer tijd voor je hobbies. Je kan wel roepen ouderen moeten doorstromen maar willen die dat wel?

[Harrie_]

fsfikke schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:42:
[...]

Dat snap ik nooit, zo vaak wordt gedaan alsof iedereen (behalve zij zielige zelf natuurlijk) maar die beroemde jubelton in de schoot geworpen krijgt. Hoe ziet men dat voor zich? Ouders verkopen hun huis (en moeten in deze markt weer wat nieuws vinden) alleen maar zodat ze hun kinderen een ton cadeau kunnen doen? Of denkt men dat alle ouders met overwaarde maar even een extra hypotheek afsluiten hiervoor?

Een tijdje terug hadden we het daar ook al over. Wat @Jazco2nd hierboven zegt klopt inderdaad wel. De rente staat nu zo laag dat ouders met een afgeloste hypotheek prima een ton aflossingsvrij kunnen lenen tegen een maandlast van € 150,- ofzo. De vraag is alleen of dat ook (in grote getale) gebeurt? Persoonlijk denk ik dat het allemaal wel meevalt; de ouders die een ton schenken hadden dat voor de belastingvrijstelling ook wel gedaan. Ik denk wel dat ouders met een (bijna) afgeloste hypotheek en wat spaargeld links en rechts wel hun kinderen sponsoren bij de start met een 'bescheiden bedrag' van 10k-30k. Ik heb daar verder geen cijfers van, dat is een onderbuikgevoel.

Misschien dat @Verwijderd zijn bron wil delen, want hij heeft er kennelijk exacte data over weten op te snorren:

Verwijderd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:49:
[...]
In 2018 was er bij bijna 10% van de aankopen sprake van schenkingen door ouders, waarvan bijna een derde voor het maximum van een ton. Bedragen van 25k of 50k komen vaker voor.

[Jazco2nd]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:58:
[...]

Of het geld kost per maand maakt niet uit, of een bank je het geld wil lenen is veel belangrijker. En als je 2-3 kinderen hebt heb je dus ineens wel 200k of 300k nodig word een flink huis als je dat als overwaarde hebt, en een flink pensioen als je dat kan lenen bij een bank. En je moet het maar willen veel ouders hebben zoiets van ik heb hard gewerkt ik ga nu lekker rustig doen, minder werken en van mijn leven genieten.

Huh, ik heb het over de algemene oplossing om 100K aan een kind te schenken of aan een 3e te lenen. Als je 100K afslosvrij uit je overwaarde kan halen (besef even wat dat inhoudt! dan is je aflosvrije deel dus incl 100K max 50% van de waarde van je huis), nadruk op ALS je dat kan, kost het idd heel weinig en kan 1 kind een huis kopen. Dat is echt ontzettend slim om te doen.

Mensen kunnen die ton toch ook gewoon zelf bij de bank lenen beetje extra kost toch bijna niets per maand volgens jou. Maar toch doen ze het niet.

HUH!? Wij zitten niet op dezelfde frequentie. Dit is juist een oplossing omdat je zonder die schenking of lening geen normaal dak kunt kopen, omdat je niet genoeg hyp krijgt voor een normaal huis. Bijvoorbeeld maar 180K kan krijgen bij een bank (en waarschijnlijk juist minder wil lenen bij een bank ivm de lasten van aflossing).
De bank geeft je die extra ton niet. Dat een ouder of jij zelf het aflosvrij kan opnemen uit je overwaarde en uitlenen aan een 3e == voor jou gelijk aan dat een bank als alternatief dat ook moet kunnen

Wie zegt dat die mensen willen doorstromen. Misschien vinden die het wel best dat ze in een grotere woning wonen, leuk als de kleinkinderen komen logeren en een hobby kamer is best handig als je met pensioen bent en meer tijd voor je hobbies. Je kan wel roepen ouderen moeten doorstromen maar willen die dat wel?

Ik heb het over 17.5 miljoen mensen. Daar zitten een hele hoop bij die niet willen bewegen en een hele hoop die al jaren wachten en hopeloos en moedeloos worden omdat ze niet kunnen bewegen. Denk alleen al aan ouders/ouderen die niet meer 1 of 2 trappen op willen naar hun slaapkamer (of naar hun woning). En besef dat deze leeftijdsgroep misschien wel 3x zo groot is als de leeftijdsgroep waar jij en ik toe behoren

[ Voor 14% gewijzigd door Jazco2nd op 24-06-2021 13:18 ]

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:58:
[...]
Of het geld kost per maand maakt niet uit, of een bank je het geld wil lenen is veel belangrijker. En als je 2-3 kinderen hebt heb je dus ineens wel 200k of 300k nodig word een flink huis als je dat als overwaarde hebt, en een flink pensioen als je dat kan lenen bij een bank. En je moet het maar willen veel ouders hebben zoiets van ik heb hard gewerkt ik ga nu lekker rustig doen, minder werken en van mijn leven genieten.

Ik heb al vaker gezegd; het is geen regel dat het 100k moet zijn. Je mag tot 100k belastingvrij schenken voor de aankoop van een woning. Het kan natuurlijk prima dat ouders met een afgeloste hypotheek en een woningwaarde van enkele tonnen gewoon 1 ton aflossingsvrij bijlenen en dat verdelen over hun 2 of 3 kinderen.

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:58:
[...]
Mensen kunnen die ton toch ook gewoon zelf bij de bank lenen beetje extra kost toch bijna niets per maand volgens jou. Maar toch doen ze het niet.
[...]

Ze doen het niet omdat het niet mag volgens de financieringsnorm, dat heeft niets met de kosten te maken. Als een starter of startend stel max. 280k kan lenen dan hebben ze het in sommige regio's hard te halen om aan een woning te komen voor of onder dat bedrag; dan zit je dus gelijk (bijna) aan je max en kun je niet nog even 1 ton aflossingsvrij erbij nemen ookal is die qua maandlast spotgoedkoop.

[vliegnerd]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:32:
[...]
ongeveer 300euro/m2 ( hangt af van waar en hoe veel) 36000 alleen de grond.

.

Is er echt een gemeente waar je voor dit soort prijzen grond kan kopen?

Ik heb vorige week meer dan 1000 euro/m2 betaald (in de randstad, maar ver van Utrecht en Amsterdam).

[Shadowhawk00]

vliegnerd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 13:09:
[...]


.

Is er echt een gemeente waar je voor dit soort prijzen grond kan kopen?

Ik heb vorige week meer dan 1000 euro/m2 betaald (in de randstad, maar ver van Utrecht en Amsterdam).

Ik had het snel gegoogled en het gemiddelde genomen. Het kan zijn dat die site achterhaald was.

Maar het was ter illustratie dat je voor 200k niet even een woning kan maken VON. Een perceel van 6 bij 20 is niet eens zo heel extreem voor een tussenwoning. Dat zou je dus al meer dan 50% van je budget kosten met jou prijs. Dus je onderschrijft mijn stelling dat je voor 200k niet een woning kan bouwen.

[Jazco2nd]

En daarnaast: stel dat je kind een huis van 350K wil kopen en 300K hyp kan krijgen.
Jij kan 175K aflosvrij uit je overwaarde halen. Dan is het natuurlijk een stuk goedkoper voor IEDEREEN als dat kind maar 175K hypotheek neemt, 70K leent via familielening en 105K schenking ontvangt, Kan zomaar 30-50% aan maandlast schelen, omdat dat kind dan geen aflossing aan de bank betaald.

Tegen de tijd dat het kind doorstroomt en het huis verkoopt.. heb jij een goede investering gedaan, heeft dat kind al die jaren geen aflossing aan je betaald voor die 70K en dus goed kunnen sparen.

Maar het kind moet na 5-10jr wel kunnen doorstromen natuurlijk, anders zit hij/zij zoals Dagobert in zn geldpakhuis, kan hij niet verkopen en dus ook niet zijn hypotheek en familielening afbetalen met de verkoop.
En laat dat doorstromen nu juist een probleem zijn.

Ik denk oprecht dat het grootste probleem zit bij mensen die willen doorstromen. Dat kunnen 30ers zijn maar ook 50-60-70plussers (de grootste groep huizenbezitters).

[ Voor 18% gewijzigd door Jazco2nd op 24-06-2021 13:14 ]

[Shadowhawk00]

Jazco2nd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 13:12:
En daarnaast: stel dat je kind een huis van 350K wil kopen en 300K hyp kan krijgen.
Jij kan 175K aflosvrij uit je overwaarde halen. Dan is het natuurlijk een stuk goedkoper voor IEDEREEN als dat kind maar 175K hypotheek neemt, 70K leent via familielening en 105K schenking ontvangt, Kan zomaar 30-50% aan maandlast schelen, omdat dat kind dan geen aflossing aan de bank betaald.

Tegen de tijd dat het kind doorstroomt en het huis verkoopt.. heb jij een goede investering gedaan, heeft dat kind al die jaren geen aflossing aan je betaald voor die 70K en dus goed kunnen sparen.

Maar het kind moet na 5-10jr wel kunnen doorstromen natuurlijk, anders zit hij/zij zoals Dagobert in zn geldpakhuis, kan hij niet verkopen en dus ook niet zijn hypotheek en familielening afbetalen met de verkoop.

Want jij betaalt geen rente over het geleende bedrag? Hoe wilde je anders geld uit je overwaarde halen zonder te verkopen?

[Jazco2nd]

@Shadowhawk00
De uitlener neemt deel overwaarde aflosvrij op --> dus betaald rente (geen aflossing) Maar @Shadowhawk00 volgens mij besef je niet hoe laag die rente is in deze situatie kan zijn: Omdat je dus maar een klein percentage hyp hebt tov de waarde van je huis (anders kon je dit niet aflosvrij). 1% over 100.000 is 1000 per jaar is 83 euro per maand.
Een Ziggo abonnement kan duurder uitvallen
Je kind betaald juist veel meer om deze extra 100K te krijgen (wat ze in mijn voorbeeld wel kan, maar dus niet het goedkoopste is voor iedereen).


Het kind in dit geval krijgt een deel ervan geschonken en leent een deel ervan --> betaald jou rente (verplichting belastingdienst). Bijv 1%.

het kind betaald geen aflossing aan bank (zie voorbeeld, 50% waarde hyp) --> dat is normaal het hoogste deel van je maandlast, veel meer dan die 1% rente die het kind aan jou betaald.

Daarnaast kan je je kind helpen door de rente die het aan jou moet betalen weer terug te schenken, iedereen kan immers aan 3en jaarlijks een bedragje schenken. Los van die 105K die je eenmalig je kind kan schenken.

[ Voor 34% gewijzigd door Jazco2nd op 24-06-2021 13:21 ]

[Harrie_]

vliegnerd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 13:09:
[...]


.

Is er echt een gemeente waar je voor dit soort prijzen grond kan kopen?

Ik heb vorige week meer dan 1000 euro/m2 betaald (in de randstad, maar ver van Utrecht en Amsterdam).

Provincie	Kavelprijzen per m2
	Prijspeil 2016
Groningen, Friesland, Drenthe, Limburg, Zeeland, Flevoland	gemiddeld € 200
Overijssel, Gelderland, Noord-Brabant	van € 300 tot € 400
Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht	vanaf € 500 en hoger

Bron

Geen idee verder met hoeveel % we moeten indexeren om aan het prijspeil van 2021 te komen...

[ Voor 4% gewijzigd door Harrie_ op 24-06-2021 13:20 ]

[Richh]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 12:32:
Dat hangt af van wat je wilt? Stel rijtjeswoning dan heb je 6*20 grond nodig. Dus 120M2 tegen ongeveer 300euro/m2 ( hangt af van waar en hoe veel) 36000 alleen de grond.

Je mag geen rijwoningen bouwen op landbouwgrond nee, die prijzen zijn verre van gek. Landbouwgrond is een factor 5-10 goedkoper?

Ze verkopen hier alleen maar kavels voor vrijstaande woningen en dan betaal je zo 2-3 ton voor de kale grond en nee, met meerdere mensen een driekapper daar op bouwen wordt niet toegestaan.

In theorie is het prima mogelijk om een modelwoning uit prefab panelen voor minder dan 2 ton te bouwen en zo gek is het bedrag wat je noemt inderdaad helemaal niet.
Het probleem is dat gemeenten weigeren hun grond zo te verkopen; ze kunnen er op andere manieren meer aan verdienen.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 24-06-2021 13:20 ]

[Shadowhawk00]

Jazco2nd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 13:16:
@Shadowhawk00
De uitlener neemt deel overwaarde aflosvrij op --> dus betaald rente (geen aflossing)
Het kind in dit geval krijgt een deel ervan geschonken en leent een deel ervan --> betaald jou rente (verplichting belastingdienst). Bijv 1%.

het kind betaald geen aflossing aan bank (zie voorbeeld, 50% waarde hyp) --> dat is normaal het hoogste deel van je maandlast, veel meer dan die 1% rente die het kind aan jou betaald.

Daarnaast kan je je kind helpen door de rente die het aan jou moet betalen weer terug te schenken, iedereen kan immers aan 3en jaarlijks een bedragje schenken. Los van die 105K die je eenmalig je kind kan schenken.

Aflossen kost geen geld het is in feite een 0-sum handeling.
Je hebt elke maand bedrag X minder te besteden en bedrag X minder schuld. Dus je vermogen word daar helemaal niet minder or meer door.

Ja het helpt het kind wel een hoop door op die manier een woning beschikbaar te maken maar financieel ben je als geheel niet beter uit aangezien je meer en langer rente betaald die ook nog eens hoger is dan een lening waarop je aflost.

[Jazco2nd]

@Shadowhawk00 dat laatste is dus niet correct. Je hebt blijkbaar een probleem met rente betalen. Terwijl aflossing juist de hoogste last is. Je rente is marginaal hoger bij aflosvrij OF zelfs lager, afhankelijk van je situatie en al helemaal als je een langlopende hyp oversluit. Sterker nog, als ouder kan het zijn dat je MOET oversluiten om te verhogen (omdat veel banken verhoging alleen middels oversluiting toestaan), je 100K verhoogd en per maand juist MINDER gaat betalen in totaal --> bel eens een rondje met taxateurs, adviseurs, ze zeggen allemaal dat het nu drukker is dan ooit door al die oversluitingen (en deze maand extra ivm nieuwe taxatieregels).

Daarnaast doe je niet alleen wat goeds voor je kind maar is het ook een investering.
En dat extra ziggo abbo heb je dan zo weer terugverdient.

In elk geval, jij gaat het duidelijk niet doen voor eventuele kids of derden

Aflossen kost geen geld het is in feite een 0-sum handeling.

OK.

[ Voor 24% gewijzigd door Jazco2nd op 24-06-2021 13:28 ]

[ColeJ]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 13:21:
[...]


Aflossen kost geen geld het is in feite een 0-sum handeling.
Je hebt elke maand bedrag X minder te besteden en bedrag X minder schuld. Dus je vermogen word daar helemaal niet minder or meer door.

Ja het helpt het kind wel een hoop door op die manier een woning beschikbaar te maken maar financieel ben je als geheel niet beter uit aangezien je meer en langer rente betaald die ook nog eens hoger is dan een lening waarop je aflost.

Dat je vermogen gelijk blijft wil niet zeggen dat het geld kost. Net als dat bedrijfsresultaat niet hetzelfde is als binnenkomende liquide middelen.

Het schenk/familiebank verhaal gaat verder dan dat. Uiteindelijk erft het kind ook nog alle terug betaalde gelden. Uiteindelijk heeft het kind dus een woning en ook nog eens het geld doormiddel van terug erven als jij dood bent. Bij een reguliere bankhypotheek breng je iedere maand geld naar de bank en dat zie je nooit meer terug.

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 13:21:
[...]


Aflossen kost geen geld het is in feite een 0-sum handeling.
Je hebt elke maand bedrag X minder te besteden en bedrag X minder schuld. Dus je vermogen word daar helemaal niet minder or meer door.

Ja het helpt het kind wel een hoop door op die manier een woning beschikbaar te maken maar financieel ben je als geheel niet beter uit aangezien je meer en langer rente betaald die ook nog eens hoger is dan een lening waarop je aflost.

Misschien een keertje googelen naar 'familiebank'.

Edit: potjandrie die @ColeJ is me steeds voor

De constructie die men voorheen veelal hanteerde was dat de ouders de kinderen geld leenden, de kinderen betalen daar rente over (want dat wil de fiscus) en de ouders storten de rente vervolgens belastingvrij terug (met een max. van € 6.604 per jaar) of de ouders zetten de rente op bijv. een beleggingsrekening waardoor het kan groeien en later (als erfenis) weer bij de kinderen terecht komt. Dat zijn vrij rendabele constructies als je het afzet tegen rente betalen aan de bank; die zie je nooit meer terug.

En om terug te komen op het hele idee waarbij ouders aflossingsvrij geld opnemen om aan de kinderen te schenken/lenen. Mits dat mogelijk is (waarde huis versus openstaande hypotheek) kunnen de ouders aflossingsvrij lenen tegen pak 'm beet 1,5%, als je nagaat dat de woningprijzen de afgelopen jaren met 10% per jaar stijgen dan wil dat zeggen dat je het verschil (8,5%) aan rendement kunt maken op voorwaarde dat die stijging door blijft gaan en je op enig moment verkoopt en dus uitcasht. Ook als de woningprijzen niet met 10% per jaar stijgen dan is het nog steeds rendabel ervan uitgaande dat de prijsstijging meer is dan de hypotheekrente van 1,5%

[Shadowhawk00]

Jazco2nd schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 13:24:
@Shadowhawk00 dat laatste is dus niet correct. Je hebt blijkbaar een probleem met rente betalen. Terwijl aflossing juist de hoogste last is. Je rente is marginaal hoger bij aflosvrij OF zelfs lager, afhankelijk van je situatie en al helemaal als je een langlopende hyp oversluit. Sterker nog, als ouder kan het zijn dat je MOET oversluiten om te verhogen (omdat veel banken verhoging alleen middels oversluiting toestaan), je 100K verhoogd en per maand juist MINDER gaat betalen in totaal --> bel eens een rondje met taxateurs, adviseurs, ze zeggen allemaal dat het nu drukker is dan ooit door al die oversluitingen (en deze maand extra ivm nieuwe taxatieregels).

Daarnaast doe je niet alleen wat goeds voor je kind maar is het ook een investering.
En dat extra ziggo abbo heb je dan zo weer terugverdient.

In elk geval, jij gaat het duidelijk niet doen voor eventuele kids of derden

Je snapt mijn punt niet. Die aflossing is geen geld dat je kwijt bent dat is gewoon geld verplicht storten op een spaarrekening. Dus dat kost effectief geen geld op lange termijn. Als jij elke maand 500 euro op een spaarrekening zet kost je dat ook geen geld, alleen heb je dan wel minder per maand over.
Het enige wat echt geld kost is de rente, die betaal je en dat zie je niet meer terug.
Dus als je naar het geheel kijkt is het niet voordeliger om het op deze manier te doen, op korte termijn zorgt het ervoor dat je wat kan kopen en dat je wat meer ademruimte hebt dat klopt. Maar op lange termijn is het voor iedereen slechter, behalve voor de bank.

Dus op lange termijn is het nadelig aangezien je rente verliest, aan de andere kant, als je nu 100euro nodig hebt kan je wel zeggen ik krijg er over 10 jaar 110 maar je hebt het nu nodig. Op lange termijn zou het beter zijn die 10 jaar te wachten maar als dat niet uitkomt neem je gewoon een klein verlies.
Je kan het gewoon zien als een voorschot op de erfenis alleen krijg je nu wat minder ipv later.

[Jazco2nd]

En aanvullend daarop: ouders hebben vaak een langlopende hypotheek met 2% of meer rente.
Door over te sluiten + verhogen kan dat dalen naar <2% waardoor ze netto per maand juist minder aan de bank geven maandelijks

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 13:30:
[...]


Je snapt mijn punt niet. Die aflossing is geen geld dat je kwijt bent dat is gewoon geld verplicht storten op een spaarrekening. Dus dat kost effectief geen geld op lange termijn. Als jij elke maand 500 euro op een spaarrekening zet kost je dat ook geen geld, alleen heb je dan wel minder per maand over.
Het enige wat echt geld kost is de rente, die betaal je en dat zie je niet meer terug.
Dus als je naar het geheel kijkt is het niet voordeliger om het op deze manier te doen, op korte termijn zorgt het ervoor dat je wat kan kopen en dat je wat meer ademruimte hebt dat klopt. Maar op lange termijn is het voor iedereen slechter, behalve voor de bank.

Dus op lange termijn is het nadelig aangezien je rente verliest, aan de andere kant, als je nu 100euro nodig hebt kan je wel zeggen ik krijg er over 10 jaar 110 maar je hebt het nu nodig. Op lange termijn zou het beter zijn die 10 jaar te wachten maar als dat niet uitkomt neem je gewoon een klein verlies.

Als je nu mijn post leest boven jouw post dan zie je dat het helemaal geen gek idee hoeft te zijn om ieder jaar 1,5% aan de bank te betalen...

[Jazco2nd]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 13:30:
[...]


Je snapt mijn punt niet. Die aflossing is geen geld dat je kwijt bent dat is gewoon geld verplicht storten op een spaarrekening. Dus dat kost effectief geen geld op lange termijn. Als jij elke maand 500 euro op een spaarrekening zet kost je dat ook geen geld, alleen heb je dan wel minder per maand over.
Het enige wat echt geld kost is de rente, die betaal je en dat zie je niet meer terug.
Dus als je naar het geheel kijkt is het niet voordeliger om het op deze manier te doen, op korte termijn zorgt het ervoor dat je wat kan kopen en dat je wat meer ademruimte hebt dat klopt. Maar op lange termijn is het voor iedereen slechter, behalve voor de bank.

Dus op lange termijn is het nadelig aangezien je rente verliest, aan de andere kant, als je nu 100euro nodig hebt kan je wel zeggen ik krijg er over 10 jaar 110 maar je hebt het nu nodig. Op lange termijn zou het beter zijn die 10 jaar te wachten maar als dat niet uitkomt neem je gewoon een klein verlies.

Gelukkig snap ik je niet, want het klopt helemaal niet met de constructie die ik hier uitleg.
"Aflossing = verplicht geld storten op een spaarrekening" .. dan praten we echt over andere dingen. Nergens in hetgeen hier besproken is dat het geval.
De aflossing die ik bedoel is gewoon je totale maandlast voor al je leningdelen ex rente die je verplicht naar de bank over moet maken. Niks geen spaarrekening. Je aflossingsverplichting bij de bank =/= sparen. Dat is geld in beton storten. Overdreven veel geld, met de huidige m2 prijzen Dus aflossen zou ik juist altijd zo min mogelijk doen (mits mijn maandlast reeds laag is natuurlijk, anders eerst de tips van FIRE volgen om juist meer af te lossen, tot je dit punt bereikt).

[ Voor 10% gewijzigd door Jazco2nd op 24-06-2021 13:36 ]

[Reiziger88]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 13:30:
[...]


Je snapt mijn punt niet. Die aflossing is geen geld dat je kwijt bent dat is gewoon geld verplicht storten op een spaarrekening. Dus dat kost effectief geen geld op lange termijn. Als jij elke maand 500 euro op een spaarrekening zet kost je dat ook geen geld, alleen heb je dan wel minder per maand over.
Het enige wat echt geld kost is de rente, die betaal je en dat zie je niet meer terug.
Dus als je naar het geheel kijkt is het niet voordeliger om het op deze manier te doen, op korte termijn zorgt het ervoor dat je wat kan kopen en dat je wat meer ademruimte hebt dat klopt. Maar op lange termijn is het voor iedereen slechter, behalve voor de bank.

Dus op lange termijn is het nadelig aangezien je rente verliest, aan de andere kant, als je nu 100euro nodig hebt kan je wel zeggen ik krijg er over 10 jaar 110 maar je hebt het nu nodig. Op lange termijn zou het beter zijn die 10 jaar te wachten maar als dat niet uitkomt neem je gewoon een klein verlies.
Je kan het gewoon zien als een voorschot op de erfenis alleen krijg je nu wat minder ipv later.

Vergeet niet dat rente nu rond de 1% is en werkelijke inflatie zeker een stuk boven die percentage ligt. Het is wel degelijk voordeliger om niet af te lossen met de huidige cijfers. Aflossingsvrij is gewoon heel interessant op dit moment, zeker als je het verstandig laat renderen tegen hogere percentages,